Endring av boligpriser og bosetting post-korona

I årets bransjerapport blir befolkningsutviklingen i Norge trukket fram som en viktig driver for hele bygg- og anleggsbransjen. De regionale forskjellene er fremdeles store, og sentralisering har lenge gjort at byene har vokst på bekostning av bygdene. Befolkningsutviklingen i distriktene har historisk sett vært nedadgående, men vil dette fortsette?

For ett av de sentrale spørsmålene vi stiller oss, er om vi kommer til å se en endring i bosettingsmønstre nå som teknologi og jobbfleksibilitet gjør at arbeidstakere lettere kan jobbe hjemmefra. Hvordan vil dette påvirke hvor og hvordan vi bor? Og hva vil dette ha å si for utvikling av boligprisene?

For å gå nærmere inn i denne materien, har vi tatt en prat med Erling Røed Larsen. Han er en engasjert samfunnsøkonom, og jobber til daglig som forskningssjef i Housing Lab ved OsloMet, som er et nasjonalt senter for boligmarkedsforskning. Røed Larsen er både forsker, forfatter og samfunnsdebattant, og har alltid mye på hjertet.

«Vi sitter på mye data, men alt er ikke bare vitenskap. Jeg bor og jobber i Oslo, men er fra Larvik. Med oppvekst i Larvik har jeg opplevd at det er store kvaliteter med å bo ute i distriktet. Jeg ser samtidig at fordelene med å bo i Oslo overgår det tilbudet en liten kommune kan gi sine innbyggere. Dette økte tilbudet omfatter ikke kun det åpenbare, som for eksempel universitetsutdanning, men også mangfoldet i kulturtilbud, restaurantmuligheter og sportsaktiviteter. En liten by kan ikke ha en opera, en Michelin-restaurant eller et utvalg av karateklubber. Alt dette har Oslo.», sier Erling Røed Larsen.

Merkbar endring i boligmarkedet

I Norge har det skjedd et skifte i boligprisene den siste tiden. Fra 2003 og fram til i dag har kvadratmeterprisen på bolig vært høyest – og blitt høyere – jo nærmere Oslo sentrum boligen ligger. Merprisen for sentral beliggenhet har vært svært høy, og for mange har dette blitt delvis kompensert med fordeler som kortere reisetid til jobb. «Det siste året har vi for første gang sett at veksten i boligprisene har vært høyere utenfor Oslo enn sentralt i Oslo. Byer som Tønsberg, Drammen og Hamar har alle hatt en høyere vekst, og mye av dette er grunnet større etterspørsel. Mitt hjemsted Larvik har for eksempel hatt en økning på 17 % det siste året mens Vestre Aker i Oslo hadde 12 %», sier Røed Larsen.

Muligheter for bedre plass og hjemmekontor har ifølge boligmeglere gitt heftige budrunder i utkantene. Røed Larsen leter etter svar på om pandemien har endret boligmarkedet, og han øyner en reprising av beliggenhet i Norge.

ERLING RØED LARSEN Forskningssjef, Housing Lab

«Det å bo sentralt har det siste året ikke økt like mye i verdi som det å bo noe mindre sentralt, idet folk heller legger pengene i flere kvadratmeter. Amerikanerne snakker om «a race for space». Vi ser også i Norge at folk det siste året har ønsket seg større plass, og flytter ut av byen for å få dette til økonomisk. Selv drømmer jeg om treningsstudio hjemme», sier forskeren.

Mønsteret er altså brutt for første gang på over 20 år. Prisene i såkalt lite interessante områder har økt mer enn noen gang. Så hva forklarer disse prisforskjellene?

«Hypotesen er at prispåslaget for sentral beliggenhet har blitt mindre når man sammenligner boligprisene, under ellers like forutsetninger. Mye av forklaringen ligger i reisekostnader. Med muligheter for hjemmekontor flere dager i uken, vil det kunne gi en prisøkning i områder med en reisetid over 1 time fra sentrum. Med 1 time reisetid kan dette utgjøre store beløp. Hvor mye sparer du hvis du reiser én dag mindre i uken, altså at du har hjemmekontor 2 dager i uken i stedet for 1 dag? Vel, med 300 kroner i timen, 46 uker i året, blir nåverdien (altså summen av alle framtidige år) av reisekostnadsbesparelsen over en halv million. Dette med en kapitaliseringsfaktor på 20. I et noe råere scenario med hjemmekontor 3 dager (ikke 1) i uken, 500 kroner i timen og en kapitaliseringsfaktor på 25, vil nåverdien av reisekostnadsbesparelsen ligge på hele 2,3 millioner kroner», sier Røed Larsen.

Hjemmekontor endrer bosettingsmønstre

Det tyder altså på at attraktiviteten ved å bo i distriktene har økt under koronapandemien. Det som er endret, er at mange bedrifter har lagt bedre til rette for, eller blitt tvunget til å legge til rette for, å jobbe hjemmefra. Det har tydelig flyttet etterspørselen til steder i randsonen av de store byene. I London er det forstedene, og ikke sentrum, som har vært hete i sommer, skriver The Economist.

«I Norge ser det ut som om folk mener det er fint å ha en befolkning som bor ute i distriktene. Folk har en preferanse for spredt bosetning, og ser på det som en velferdskilde. Lokalsamfunnet kan oppleves mye tryggere. Vi vil nok se at livskraftige sentre i nærheten av Oslo vil kunne utnytte disse post-korona tider. Men vi snakker gjerne om kommuner som er over en kritisk størrelse slik at det kan gi stordriftsfordeler. Jeg mener Drammen er et godt eksempel. Her blomstrer det lokale næringslivet, og infrastrukturen inn til hovedstaden er på plass, noe som gjør at stedet øker sin attraktivitet. Min hypotese er at dette vil gi et økt press på boligprisene i området», sier Røed Larsen.

Noe av årsaken til at prisøkningen har vært relativt høy i Oslo de siste årene, er også et resultat av at det bygges for lite. Så lenge tilflyttingen til hovedstaden øker, vil boligprisene fortsette å øke. Housing Lab har derfor regnet på et mulig prisfall i Oslo dersom det bygges 10 000 nye boliger. «En storstilt bygging av boliger i Oslo i den størrelsesorden vil kunne kjøle ned boligprisene. Vårt anslag er at det vil kunne gi en prisreduksjon i boligmarkedet i Oslo på 10 %», sier Røed Larsen.

Midlertidig eller permanent skifte

De fleste har en forestilling om hva sentralitet er. Det handler om avstand, hvor lett eller vanskelig tilgangen er til det meste av det man har bruk for i hverdagen; arbeidsplasser, skole, helsetjenester, butikker, kulturtilbud, naboer etc.

«Sentralitetsgradienten har skiftet, men vi vet ikke helt om det er et midlertidig eller permanent skifte. I Housing Lab vil vi se nærmere på prisutvikling og områdedata før og etter pandemiens inntog i fjor, for å identifisere et mulig skifte i markedet. Vi stiller oss spørsmålet om det kun er et skifte i det korte bildet, eller om vi ser starten på en trend», sier Røed Larsen.

Sentralisering står sentralt i kunnskapsøkonomien. Mens jordbruksøkonomien krevde spredt bosetting og industriøkonomien kunne blomstre med mange små byer, vil kunnskaps-

Vi vil nok se at livskraftige sentre i nærheten av Oslo vil kunne utnytte disse post-korona tider.

økonomien innebære større samlinger av kompetanse. Det er vesentlige grunner til å tro at sentraliseringen vil fortsette.

«Det har nærmest tvunget seg på at det er en fordel med hjemmekontor. Jeg er litt usikker på om denne effekten vil vedvare. Den tjenesteytende sektoren vokser, og kunnskapsutvikling krever nær samhandling. Vi sitter på undersøkelser som sier at viktige sammenkomst-effekter mistes på hjemmekontor. Gode idéer utvikles bedre i møterommet, enn over Zoom», sier Røed Larsen.

Kunnskapsøkonomien bidrar til at etterspørselen etter gunstig lokalisering vil fortsette, og prisen på denne stiger. «En by er et nettverk, og et nettverk kjennetegnes ved at det blir mer verdifullt når det har mange brukere. Matching mellom arbeidsgiver og arbeidstaker er kritisk når en skal rekruttere kvalifisert arbeidskraft. Matching-problemet reduseres når nettverkstørrelsen øker. Det er en av grunnene til at de største byene står langt sterkere enn distriktene. I kunnskapsøkonomien er det avgjørende for en bedrift at den får tak i folk med helt riktig kompetanse. Det er lettere å få til når arbeidsmarkedet er stort. En måte å omgå dette på er selvsagt om bedrifter med hovedkontor i for eksempel Oslo etablerer huber/avdelinger flere steder i landet for å gjøre det mulig for de ansatte å bo andre steder», sier Røed Larsen.

I den internasjonale forskningslitteraturen er det velkjent at det foreligger såkalte agglomerasjonsgevinster. Det er gevinster som oppstår når mennesker samles. En deler dem gjerne inn i matchingsgevinster, som nevnt tidligere, men også i deling og læring. Deling går på stordriftsfordeler. Det blir lavere gjennomsnittskostnader når kostnadene ved et Rikshospital deles på mange brukere. Læring har å gjøre med hvordan det er lettere å lære sammen med andre, og det har også vist seg at idéer oppstår hyppigere (per hode) når mange er sammen. Det er hovedgrunnen til at Silicon Valley i California har vært så enormt suksessrikt de siste tiårene. idéer svever omtrent rundt i luften», sier Røed Larsen.

Når befolkningsutvikling og bosettingsmønstre er så sentrale drivere for bygg- og anleggsbransjen, er det særdeles viktig å kunne predikere hvordan dette vil se ut i framtiden. Får forskeren rett, vil sentralisering fremdeles stå sterkt, samtidig som teknologi, infrastruktur og jobbfleksibilitet vil gjøre boligbygging på steder i randsonen av byene mer attraktive.

Det å bo sentralt har det siste året ikke økt like mye i verdi som det å bo noe mindre sentralt.

KORT OM ERLING RØED LARSEN OG HOUSING LAB Erling Røed Larsen er forskningssjef ved Housing Lab, OsloMet. Han har sin doktorgrad i samfunnsøkonomi fra University of California, Berkeley. Han er professor II ved Handelshøyskolen BI og seniorøkonom II i Formuesforvaltning.

Trepartssamarbeidet OsloMet, Eiendomsverdi og Samfunnsøkonomisk analyse vant konkurransen som Finansdepartementet og Kommunal- og moderniseringsdepartementet utlyste i 2018. Det førte til opprettelsen av forskningssenteret Housing Lab.