0514 naringseiendom by Blake and Friends

Mai 2014

25. årgang

1989

Leses av 37 000 ledere 05 Mai 2014

25. årgang Kr. 48,– NE.no NEnyheter.no

Oslo:

10 SELSKAPER

EIER HALVE SENTRUM

Se hvem som eier hva FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Thons imperium i Oslo sentrum

Den kritiske gangavstanden

Tema: Juss & Finans

Foto: lPo arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

INNHOLD

05 2014

Neste utg.: 13. juni Materiellfrist: 30. mai

1. Ti store eier halve sentrum s.44 // 2. Thons imperium s.52 // 3. Tegner fremtidens urbane soner s.78

NYHETER

FASTE SIDER

10 Næringseiendom blir boliger

12 Godkjenner 35 000 kvadratmeter

22 Leiepriser

28 10 min er kritisk gangavstand

Guide for leietakere Historiske Bygg

34 Skyttelbuss når det er for langt å gå 56 Kongen av Aker Brygge

TEMA: JUSS & FINANS

58 Høye priser skal bli høyere

84 Bankene kjemper om kundene…

62 Kvadraturen den nye kulturbyen

87 …og låner ut igjen

68 Storkino på gang

88 Gårdeiers ukjente ansvar

38 Bygg som lever 70 timer i uken

92 Tilbake i toppen av advokatkåring 96 Transaksjoner – hva med driftspersonell?

SALG/LEIE ! Et kombinasjonsbygg med mange muligheter! Lager med 3-18,5m takhøyde - 45.000kvm tomt - enkel adkomst - utviklingspotensiale Adresse: Kommune: Eien.type:

Holtermoen 15 1940 Bj.langen Aurskog-Høland Næringsbygg

Bra: Finnkode:

Oppdragsansvarlig: Camilla Haugerudbråten, Aktiv Eiendomsmegling Bjørkelangen T: 93 02 28 75 E: camilla@aktiv.no

8436m² 47934126

2 minutter til T-banen M ode r ne kont orer t il leie p책 Br y n B r y nsv eien 3, 12 og 11-13

Kontakt: Kristian Eriksen | Tlf: 930 21 401 Epost: kristian.eriksen@helleli.no

brynsengeiendom.no

VIS-À-VIS STORTINGET Aker

ve ie n

n kke ba ers Ak

et tred Piles

Ur a ni

b en g or

Akersveien

ve ie n

Br en ne riv n

Ho lte ga ta

et tred Piles

M aridalsvei en

Gamle g or

e fin se Jo

te ga

b en

1.000 – 3.000 m

te ga 2

e fin se Jo

Ur a

ate Sofies g

Akersgata 35/39

Ho lte ga ta

Representativt bygg med fasade mot Karl Johans gate

DET KONGELIGE SLOTT n Henrik Ibse s gate

DET KONGELIGE SLOTT

Kr ist ia

nI v'S

Co rt A

ga te

Nationa de

le rs

n Henrik Ibse s gate

Kart

• Flotte kontorer i hjertet av Oslo sentrum, med kanskje Karl Johans beste beliggenhet. Co rt A

VIKA

ga te

Akersgata 35/39

• Muligheter for god profilering av byggets leietakere de

• Lokalet kanrs tilpasses for leietaker. ga

AKER BRYGGE

• Felles kantine i 2. etasje, treningsrom og garderobe/dusj i kjeller.

ate

Rådhuset

ans

gat e

Øv

ate

OSLO S

Ko ng

KONTAKT

AKER BRYGGE

Joh

KVADRATUREN

re S

• Alt av servicefasiliteter i umiddelbar nærhet

Kar l

lot ts g

• Stortinget T-banestasjon ligger like ved, få minutters gange til alt av buss-, trikk- og tog forbindelser. Flytoget fra Nationaltheateret og Oslo S.

Tol lb

uga ta

Jon Fredrik Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no

BJØRVIKA Ny la

Gre vW ede

ls P

– mer enn eiendom

www.storebrand.no/eiendom

las

Offent

m ro ep

Meget sentr vei til offent som blir Bjø

Operaen

KVADRATUREN/ BJØRVIKA Fossveien

M aridalsvei en

ate Sofies g

Aker n kke ba ers Ak

He lge sen sg

Kontorlokaler med god standard

Gamle

ate

Grev Wedels Plass 9 Kontor: 791 m2 (2. etg.)

Sofienberggata

Markveien

th Ra

Br en ne riv n

Øvre gt

Nedre gt

Akersveien

Nordregate

sg ke

erd Sv

ate

s rup

te ga

im he nd Tro

sve

ien

Botanisk hage og museum

nI v'S

ga te

Gr en se n

altheatret

øl le rg at a

Kr ist ia

Alle foto: Erik Burås, Kolonihaven.no Ka rl

ans

gat e

KVADRATUREN

• Eiendommen ligger sentralt mellom Kvadraturen og Bjørvika nær nye havnepromenaden.

gat e

• Eiendommen fremstår som et moderne og velholdt kontorbygg. OSLO S

• Representativt inngangsparti med felles resepsjonstjeneste. Sc egen uteplass. • Felles kantine i atrium/glassgård med hw

Ko ng

Øv

ate

re S

lot ts

Rådhuset

Joh

• Lokalet kan tilpasses for leietaker.

Tol lb

uga ta

Ny la

ls P

las

m ro ep

Allé

• Kun et par minutters gange til Norges største kollektivknutepunkt Oslo S. • Det er garderobe og dusj i underetasjen.

Operaen

Grev Wedels Plass 9

tlig kommunikasjon

ralt beliggende i Oslo sentrum med kort tlig kommunikasjon som bl.a Nyland allé, ørvikas hovedkollektiv trasé med en rekke

www.storebrand.no/eiendom buss og trikkelinjer. Fem min. gange til Oslo S som er knutepunkt for T-bane, nærtog, regiontog og flytoget m.m. Rampe til/fra festningstunnelen. – mer enn eiendom

sg ate

• Det er ledige p-plasser i eiendommens garasjeanlegg. Det finnes også en rekke offentlig p-hus i nærheten.

BJØRVIKA Gre vW ede

eig aa rd

KONTAKT Jon Fredrik Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no

LEDER DAG-JØRGEN SALTNES

05 2014

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no

De store blir større Eiendomsbransjen er i endring. Det foregår en betydelig profesjonalisering hos både leietakere og eiendomsselskaper. Leietakerne blir stadig mer kresne og bevisst på hva de skal ha, og knytter til seg rådgivere som bistår med å finne de rette lokalene. Samtidig styrkes fagkunnskapen hos eiendomsselskapene i takt med at myndighetenes krav blir mer komplekse. Dette får konsekvenser for eiendomsmarkedet. Når bedrifter som skal leie lokaler blir mer kravstore og bevisste på hva de vil ha, må eiendoms selskapene ha kapital til å rehabilitere lokalene i tipp topp stand og investere i det ypperste når det gjelder miljø og energibruk. Når det blir stadig mer komplekse momsregler og man må investere for å etterfølge krav til universell utformingen, må eiendomsselskapene ha økt bredde i sine kunnskaper og nok kapital for å kunne investere. Hele utviklingen favoriserer sterkt større selskaper som sitter på kapital og kompetanse i organisasjonen. Mindre aktører som eier ett eller to bygg har en svært stor ulempe i konkurransen om de mest attraktive leietakerne, og vi ser nå resultatet av denne utviklingen i Oslo sentrum. Som vi skriver i denne utgaven av NæringsEiendom, blir de største eiendomsaktørene bare større og større. Ifølge Akershus Eiendom eier de ti største eiendomsselskapene over halvparten av eiendommene i sentrum. De har kjøpt seg kraftig opp de seneste årene og har ingen planer om å selge. Små aktører selger til de store og dette er en utvikling som vil fortsette i tiden fremover. Vi har tidligere skrevet på lederplass at tiden for de uprofesjonelle aktørene i eiendomsbransjen er forbi. De mangler ofte kapital, kompetanse og evner til å serve de mest krevende leietakernes behov. Denne utviklingen er blitt fremskyndet de seneste årene og nå ser det nesten ut som om eiendoms bransjen er en arena for de store og sterke. De store kommer nok til å bli enda større i tiden fremover.

JOURNALISTER Ivar Sekne og Jan Revfem FORSIDEILLUSTRASJON: iStockphoto ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen OPPLAG/DISTRIBUSJON – 20 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongs berg, Notodden. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings takere i privat, kommunal og statlig virksomhet. ANNONSEAVDELING Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN kr 550,–/kr 700,– UTGIVER NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no SATS/REPRO NæringsEiendom AS TRYKK AllerTrykk/MerkurTrykk COPYRIGHT NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 13. juni Bekreftet opplag 20 457

684

Vakuumsuger for urbant og idustrielt avfall

www.glutton.com

Ekstremt kraftig Veldig enkel å håndtere Stillegående Ekstra lang arbeidskapasitet Miljøvennlig

Sjølystparken Drammensveien 167 Ledig areal: 330 KVM - 1026 KVM Flere muligheter og arealer i forskjellige størrelser i 1. etg, 2. etg, 3. etg, og 4, etg. Tekniske fasiliteter holder et godt nivå. Felles møterom, kantine. Sykkelparkering. Garderobe/dusj.

Drammensveien 169/171 Ledig areal: 544 KVM - 2000 KVM 1. og 2. etasje, sammen eller delt. Bygget er representativt med gode kvaliteter på fasader, inngangsparti og fellesarealer. Mulighet for felles møteromssenter og kantine. Sykkelparkering, garderobe/dusj. God parkeringdekning.

Leif Tronstads plass 1-7 Ledig areal: 61-1256 KVM Meget sentral beliggenhet i Sandvika. Umiddelbar nærhet til Sandvika stasjon med tog, buss, flytog og taxi. Godt utvalg av forretninger, kafeer og spesialforretninger i gåavstand. Parkeringshus i tilstøtende bygg.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,2 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no

NYHETER

05 2014

Næringseiendom blir boliger Stigende boligpriser igjen kan sette ytterligere fart på konverteringen av næringseiendom til boliger. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Markedet for næringseiendom i Oslo-området blir stadig mer selektivt. Leietakere krever sentral beliggenhet eller gode adkomstmuligheter når de skal tegne nye leiekontrakter. Det har bidratt til at en del bygg som ligger usentralt får vanskeligheter med å tegne leiekontrakter. Noen såkalte «umulige bygg» kan bli stående tomme i flere år. De seneste årene har en del gårdeiere blitt reddet av et sterkt boligmarked. Hvert år er det blitt tatt et betydelig areal ut av markedet som følge av at vanskelige kontorbygg konverteres til boliger. Men i våres har det vært usikkerhet rundt boligmarkedet, noe som har skapt tvil rundt hvor mye næringseiendom som vil bli bygd om til boliger. De seneste ukenes boligprisstatistikker og signaler fra bankene om økte utlån til bolig kjøpere gir imidlertid muligheter for at flere nærings bygg kan konverteres til boliger i tiden fremover. Flere prosjekter Den siste måneden har det kommet flere konverteringsprosjekter i Oslo. Men det er ikke bare kontorbygg som

HOVFARET 4 SKØYEN

skal bygges om. Også lagerbygg og annen plasskrevende virksomhet må vike for boliger. På Vollebekk i Groruddalen skal en kombinasjons eiendom på 11 700 kvadratmeter konverteres til boliger. På adressen Lunden 25 skal det bygges 177 boliger som får et samlet areal på 14 360 kvadratmeter. Utbyggerne, som er Andvord Eiendom og Attivo Management, vil bygge blokker på fem til seks etasjer, men de mener også at det er forsvarlig å gå opp til syv etasjer på deler av tomten. I Hovinveien 45 ved Hasle skal JM Norge gjøre om en eiendom som i dag huser en bensinstasjon til 7200 kvadratmeter boliger fordelt på 73 leiligheter. I tillegg skal det bygges en dagligvareforretning på 1300 kvadratmeter. På Sandaker skal det tidligere hovedkontoret til Landsforeningen for hjerte- og lungesyke sannsynligvis gjøres om til studenthybler. Målet er å sette opp 111 studentboliger eller 58 ordinære boliger.

skøyen – kontorer

208 – 648 kvm til leie Heis i begge bygg. Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon. Rikelig med parkering, inne og ute. Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

Byens grønneste bygg

Energiklasse A –passiv hus

Ledig areal: 2.000 — 16.000 m2

Innflytting fra: Q2 2015

Antall arbeidsplasser: 130 — 1.000

Trafikknutepunkt: Trikk, buss, tog og Fly-toget i umiddelbar nærhet

Kontaktinformasjon: Megler Ole Christian Iversen, Akerhus Eiendom • tlf: 920 46 033 epost: oci@akershuseiendom.no

NYHETER

05 2014

Godkjenner 35 000 kvadratmeter Folkehelseinstituttet har fått godkjent bygging av et bygg på 35 000 kvadratmeter på Lindern i Oslo. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Folkehelseinstituttet jaktet i 2010 mellom 50 000 og 60 000 kvadratmeter nye lokaler istedenfor de utdaterte lokalene på Lindern. Virksomheten er i dag spredt på flere steder i Oslo. Den gjeldende reguleringen fra 2007 var basert på påbygging og gjenbruk av store deler av bygnings massen. Det viste i ettertid seg å bli uforholdsmessig kostbart, med tanke på kvalitet. Regjeringen har vedtatt å samle Nasjonalt Folke helseinstitutt på Lovisenberg. Prosjektet er forankret i statsbudsjettet 2011. Det endte derfor med at Folke helseinstituttet ville bygge selv, der Statsbygg er byggherre.

tjenesteyting, undervisning, (forskning)/institusjon/ bevertning og kafé. Omkringliggende områder har også betydelige bevaringsinteresser, spesielt Lindern hageby i vest og Lovisenberg kirke i sør. Innenfor planområdet er det tre fredede bygninger, den gamle hovedbygningen, hjørne bygningen, samt en kontorvilla. Planforslaget forutsetter at de øvrige bygningene, en nedlagt barnehage, virologibygget (virus), dyrestallen, samt den nye hovedbygningen skal rives. Maksimalt tillatt bruksareal blir 35 000 kvadratmeter, tilsvarende en utnyttelse på 235 prosent.

Justerte planer Statsbygg ønsket i 2012 å føre opp 42 000 kvadratmeter på Lindern, men det lå ikke an til at de ville få gjennomslag for det. Planforslaget ble i juni i fjor jenket til 36 000 kvadratmeter, etter innspill fra Plan- og bygningsetaten. Nå har politikerne sagt ja til utbyggingsplanene for Lovisenberggata 8, som er den formelle adressen. Plan området er på ca. 17,6 mål, og området foreslås formelt regulert til bebyggelse og anlegg, offentlig og privat

Mye lab-virksomhet Ny bebyggelse over terrenget skal utgjøre ca. 29 000 kvadratmeter. Eksisterende bebyggelse som opprettholdes, er 5170 kvadratmeter over terrenget. Bebyggelsen inne i kvartalet kan ha en høyde inntil 33 meter. Folkehelseinstituttet har i dag ca. 1000 ansatte, hvorav om lag 500 arbeider på Lovisenberg. Antallet kan bli rundt 1300 når anlegget er ferdigstilt. En betydelig del av lokalene vil være laboratorievirksomhet.

BERGHAGAN 5, LANGHUS / SKI

KONTOR Kontorer

Beliggenhet/adkomst

• Fra 50–700 m i 2. og 3. etasje 2

• Pene og ﬂeksible kontorlokaler i representativt bygg. • Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

Kontakt Geir Baastad Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

• Beliggende på Berghagan i Ski kommune. • Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum. • Enkel adkomst med bil. • Rikelig med parkering. • Nærhet til buss og tog (Vevelstad). • Også lagerlokaler på samme eiendom.

BADEHUSGATA 37 NYOPPUSSET SIGNALBYGG I STAVANGER Parkering Sjøutsikt Høy arealeffektivitet Kantine Meget god ventilasjon Eget kundesenter Ca. 1.000 – 14.000 M2

KONTAKT

MORTEN WARBERG Utleiesjef

Tel. +47 415 52 354 • mwa@npro.no

WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

til leie

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678 Finnkode: 47935707

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP

FRA CA. 35 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med ﬂeksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer. Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til offentlig kommunikasjon som buss og T bane.

NE nummer: 37076 Finnkode: 46774928

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER

185 – 581 KVM

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER Vi har for utleie 2 kontorseksjoner beliggende i 2. etasje i Sandviksveien 26. Seksjonene er på hhv. 185 kvm (ledig pr.d.d) og 396 kvm (ledigstilles vår/høst 2014.). Begge arealer er hjørnelokaler. Mye vindusﬂater gir lyse og trivelige lokaler med god standard. Planløsningen er dels cellekontorer og dels åpne arealer. Eiendommen har felles kantine i 1. etasje, trimrom, badstue og garderobe i underetasjen. For øvrig er det tilgjengelig p plasser for leie i eiendommens parkeringsanlegg. Kort vei til bussholdeplass og på/avkjøring til E 18. NE nummer: 42032 og Finnkode: 46753101 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER

180 – 486 KVM LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/ﬂytog. Følgende arealer blir ledig: 5. etasje: 486 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014. 3. etasje: Ca 180 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledig sommeren 2014. 1. etasje: lager fra Ca. 30 -126 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser. NE nummer: 42088 og Finnkode: 46761644 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SOFIESGATE 7

PARKERINGSPLASSER GARASJEPLASSER TIL LEIE – SOFIESGATE /BISLETT. Faste dedikerte plasser. Vaskeplass til fri benyttelse. Mulighet for leie av dekkbod. Videoovervåket anlegg. Fleksibel leieavtale med 1 mnd. oppsigelsestid. Leie kr. 1400.- eks. mva. pr. mnd. (Kvartalsvis forskudd). Finnkode : 45938356

GUIDE

05 2014

Leietakernes tabber Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Her er de mest kostbare feilene leietakerne gjør når de reforhandler eller flytter. Bedrifter med noen titalls ansatte betaler i løpet av en leieperiode mange millioner kroner i husleie og felleskostnader. Da er det viktig at en søkeprosess eller reforhandling av leiekontrakten gjøres grundig, slik at ikke kostnadene blir høyere enn de trenger å være.

•K om i gang med forberedelsene så raskt som mulig før leiekontrakten går ut. Dersom leietaker kommer i gang for sent, risikerer man at leietaker ikke har nok alternativer på plass, og man blir prisgitt sin nåværende gårdeiers betingelser.

• Ikke reforhandle leiekontrakten uten å ha alterna tiver på hånden. Gårdeier vil merke hvis du ikke har gode ferdigforhandlede leieavtaler som et alternativ og utnytte det.

• Når leiekontrakten nærmer seg utløpet, bør leie taker foreta en vurdering av hvordan bedriften skal se ut i fremtiden. Hvilke behov for lokaler vil bedriften ha om noen år og hvordan skal de ansatte jobbe?

• Sørg for å få flere valgmuligheter i leiekontrakten (opsjoner, rett til fremleie osv).

Foto: Shutterstock

Universitetsgata 8

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 Ca. 175 m2 BTA

Ca. 100 m2 BTA

Ca. 130 m2 BTA

KO N TO R LO K A L E

KO M B I N A S J O N S LO K A L E R

KO M B I N A S J O N S LO K A L E

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

Liten effektiv kombinasjonsmulighet/ lager og kontor.

Praktisk kombinasjonsløsning, innredet pr dd med 1 kontor og med åpent areal til lager/verksted.

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe. Ledig fra august. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

Beliggende i 3. etasje med tilkomst til rampe ved 2 store vareheiser. Egen kontorinngang med personheis. Ledig fra august. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

GUIDE

05 2014

Ikke kom til kort i korte kontrakter Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Hva gjør du når du av ulike grunner trenger lokaler i en kortere periode? Mange leietakere føler seg hjelpeløse i en slik situasjon, og blir ofte prisgitt gårdeiers betingelser. Her er huskelisten som gjør deg bedre forberedt når du skal tegne korte kontrakter:

•V ær oppmerksom på at jo kortere leiekontrakter, jo mindre tilpasset blir lokalene. Leietaker må som regel ta lokalene ”as is”.

•V ær oppmerksom på lokalenes stand ved innflyt ting og fraflytting, vedlikehold og fleksibiliteten med hensyn på leietidens lengde. Dokumenter lokalenes stand ved overtakelse.

•V ed god ventilasjon, oppvarming og kjøling, er farene mindre ved male slitte overflater og lignende enkelt arbeid. Tunge tekniske installa sjoner, datakabling eller annet som gårdeier kan ha glede av etter det korte leieforholdet, bør ikke gjøres eller bekostes av leietaker uten en kompe nasjon fra gårdeier.

•V ed ”as is”-overtakelse bør leietakers vedlikeholdsplikt tilpasses dette. Den kan ofte ekskluderes i korte leieforhold.

• F orsøk å få muligheten til korte forlengelses perioder, dersom du skal inn i et nybygg senere, for å sikre seg et sted å være om bygging skulle drøye ut i tid.

•H vis du må inn i midlertidige lokaler som følge av rehabilitering av lokalene dine, bør du forsøke å gjøre behovet for en kort kontrakt til gårdeierens problem,

•V ær bevisst på fordelingen av eventuelle kostnadspåslag i midlertidige lokaler.

Foto: Shutterstock

LĂ¸sningsorientert prosjektledelse PĂĽlitelig prosjektgjennomfĂ¸ring Kundefokusert prosjektog eiendomsutvikling Kompetent og uavhengig partner

Ta kontakt! insenti.no

GUIDE

05 2014

Feilene ved tilbakelevering Her er tabbene som leietakerne gjør før de skal levere tilbake lokalene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Leietaker plikter å levere tilbake lokalene i tilnærmet samme tilstand som ved innflytting. Gårdeier tar hen syn til ”alminnelig slitasje og elde”, men det er ofte at leietakerne ender opp med en stor regning for manglende vedlikehold. Ifølge eiendomsforvalteren Basales halvårlige rap port, Basalerapporten, er disse forholdene gjengangere i saker om manglende vedlikehold:

• Slitt gulvbelegg, parkett eller dørterskler (mye av slitasjen er under kontorstoler eller i andre trafik kerte arealer) • Hull eller malingsskader på vegger (leietakere henger opp hyller eller bilder) • Endringer i lokalene som verken gjør lokalene mer eff ektive eller hever lokalenes stand (kostnadene kommer ved å tilbakeføre lokalene til sin opprinnelige stand).

Foto: Shutterstock

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Vi vet at det ikke alltid biter på første forsøk

Øvelse gjør mester. Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

LEIEPRISER

05 2014

Leieprisene henger etter De reelle leieprisene for gode kontoreiendommer er klart lavere i dag enn i 1988. Tekst NEnyheter.no

Det var på en presentasjon under generalforsamlingen til Storebrand Privat Investor at utviklingen i de reelle leieprisene for gode kontoreiendommer i Oslo ble belyst. Forvalteren Union Eiendomskapital har tatt utgangs punkt i et indeksnivå på 100 i 1988. Siden den gangen har reallønnen, altså nominell lønnsvekst fratrukket inflasjon, steget med rundt 70 prosent. De reelle leieprisene i perioden har overhodet ikke hengt med, ifølge Union. Realprisene for gode kontorei endommer var i nedgangsperiodene på 90-tallet og i 2004 langt ned mot 50 prosent av indeksnivået på 100

i 1988. Så har det vært i perioder en sterk leieprisvekst de seneste åtte-ni årene, men realprisene i dag ligger fortsatt bare på snaue 90 prosent av hva de gjorde for rundt 25 år siden, ifølge Union. Union Eiendomskapital gjør for øvrig et poeng av at eiendomsverdiene i de beste kontorsegmentene er priset som i 2007. Verdiene for øvrige deler av markedet er derimot fortsatt priset vesentlig lavere enn i toppårene 2006-2007. Det skyldes blant annet at direkteavkastningskravet – yielden – er høyere for disse eiendommene i dag enn for syv-åtte år siden.

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

Lysaker Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

3500

4000

2900

3500

2400

3100

1700

2300

1550

2000

1300

1800

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kon torer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Kontakt: Stian Løken | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Innflyttningsklart nybygg. Høy standard med sterkt miljøfokus. Ledige lokaler i hhv 4. 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkering Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by Linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

LEIEPRISER

05 2014

Samles på Bryn United Technologies samler virksomhetene i Nils Hansens vei på Bryn. Tekst NEnyheter.no

Bryn-Helsfyr-samarbeidet skriver i en pressemelding at selskapet - UTC - skal leie totalt 4800 kvadratmeter med kontorer og lager i Nils Hansens vei 4 og 4B av Bryn Eiendom. UTC-gruppen skal gjennom avtalen samlokalisere sine fire Oslo-virksomheter, Otis, UTC Fire & Security, Carrier og Autronica. Selskapene har i dag tilhold på fire ulike adresser nordøst for Oslo sentrum. De nye lokalene på Bryn-Helsfyr skal ifølge pressemeldingen gjennom en omfattende oppussing og tilpasning før innflytting sommeren 2014.

Det opplyses ikke om lengden på den nye leiekontrakten eller leienivået, men lokaler av høy standard på Bryn leies ut for 1700-1900 kroner kvadratmeteren i året. – Det er mange gode grunner til å samlokalisere virksomhetene. I tillegg til arealbesparelser, ser vi spennende muligheter for salgssynergier og tettere og bedre samarbeid på prosjekter. sier daglig leder Thomas Sann i UTC Fire & Security AS i pressmeldingen.

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Leiepris/NOK/m2

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % < 10,0 % Helsfyr-Bryn

CBD

< 7,5 % Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør

Fornebu

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Ledig fra juni 2014. • • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

INGENIØRENES HUS Fantastiske lokaler med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav. • 2 etasjer (4.+5.) à ca. 740 kvm (mulighet for interntrapp), samlet 1.475 kvm • Høy standard og med universell utforming • Bygget er totalrenovert • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken. Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

LEIEPRISER

05 2014

Fikk inn Biltema og Jysk Amfi-forvaltede Malvik Senter har fått inn Biltema og Jysk som leietakere. Tekst NEnyheter.no

Malvik Senter åpnet høsten 2010 og eies av Chester AS, et selskap der hovedaksjonærene er Ambolt SA med 50 prosent og Wahl Eiendom med 40 prosent. Senteret har vært forvaltet av Amfi siden 2011 og omsatte i 2013 for 220 millioner kroner. Malvik Senter ligger mellom Trondheim og Stjørdal, ved E6 på Sveberg. Senteret har slitt med ledighet, men i en presse melding onsdag heter det at det har vært jobbet hardt for å fylle noen tomme lokaler i senteret. Flere

viktige brikker har falt på plass, blant annet flytter Biltema flytter inn i Malvik Senter 15. april. I tillegg er det nylig signert avtale med Jysk, som flytter inn i løpet av juni, og flere nye leietakere er på tur inn. - Etableringen av en Biltema-butikk er et viktig skritt i riktig retning for Malvik Senter, sier regionsjef Aage Lilleberg i Amfi Drift i pressmeldingen. Biltema får en butikkflate på 1600 kvadratmeter, i tillegg til 170 kvadratmeter med lagerlokaler.

Leienivå lagerlokaler 1400

Leienivåer for lager og logistikklokale/NOK/m2

1200 A-kvalitet, >6 m takhøyde

1000

B-kvalitet, 4–6 m takhøyde

800 Kilde: DNB Næringsmegling

600 400 A-beliggenhet Sentral, god adkomst, eks. Alnabru, Ulven, Økern

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostna der og parkering

B-beliggenhet Industriområder med god adkomst til E6 og E18

C-beliggenhet Utenfor typiske industriområder og trafikkårer

Nybygg – høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Areal ledighet

Endring i arealledighet siste år

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4300

4100

3400

2550

6,8 %

1,1 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3400

3100

2600

1750

6,1 %

1,2 %

Oslo Vest inkl. Majorstua

2400

2250

1950

1500

3,7 %

-0,1 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1950

1800

1600

1250

4,6 %

-2,8 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1900

1750

1500

1150

8,4 %

-0,2 %

Skøyen

3000

2850

2500

1850

9,4 %

2,9 %

Lysaker

2350

2250

1900

1550

6,7 %1

-0,3 %

Fornebu

2000

1800

1600

1350

Nydalen

2200

2000

1750

1500

6,6 %

1,4 %

Bryn / Helsfyr

2000

1850

1700

1300

8,5 %

3,0 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1900

1750

1550

1350

4,6 %

-1,9 %

1200

Økern – Hasle – Løren – Ulven

2100

1750

1450

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1600

1350

1150

11,7 %2

-2,2 %

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1200

6,9 %

-2,5 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

2000

1850

1500

1250

6,2 %

0,2 %

1 Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu. 2 Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren – Ulven.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

LAGER MED TILHØRENDE KONTOR TIL LEIE SENTRALT PÅ KALBAKKEN • Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold. • Stort lager med god takhøyde (ca. 2.500 m2), samt kontordel på 160 m2 som holder god standard. • Lager har 3 stk. justerbare lasteramper. • Ca 2.500 m2 lager på et plan. ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for “tørr” og låst lasting/lossing. • Rikelig med parkering for ansatte og besøkende.

• Eiendommen har potensial for betydelig utbygging av ytterligere kontor dersom leietaker har behov for dette i tillegg til gjeldende kontor/sosiale rom. • Attraktivt næringsområde med blant annet Vinhuset, IKEAs hentelager, DHL, Camfill, Norgesgruppen, Tine m.fl. i nabo laget. Betydelige logistikkfunksjoner i umiddelbar nærhet i Groruddalen. • Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.

Peter Henrik Svarstad Telefon: 93 22 35 55 Epost: phs@lundgruppen.no

Shutterstock.com

NYHETER

05 2014

Den kritiske gangavstanden 10 minutters gangavstand unna et offentlig knutepunkt ser ut til å være det maksimale for at et lokale skal være attraktivt for leietakerne. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Det vil si, NæringsEiendom har snakket med aktører i eiendomsbransjen som setter streken allerede ved 400-500 meter. Da regner de at det tar 1 minutt å gå 80 meter. Uansett, nærheten til offentlig kommunikasjon er helt avgjørende i dagens leiemarked. - Ja, de aller fleste aktørene som søker nye lokaler, vekter nærhet til offentlig kommunikasjon svært høyt, bekrefter eiendomsrådgiver Geir Atle Finden (bildet) i NAI FirstPartners. Finden jobber med leietakerråd givning, å finne de riktige lokalene til leietakere på søk. NæringsEiendom skrev i aprilutgaven hvordan Egil Stenshagen sliter med å få leid ut Drammensveien 211-213 på Maritim, mellom Skøyen og Lysaker. Her tar det ikke mer enn 10 minutter å gå til Skøyen stasjon, men det ser ut til å være for langt. Finden sier mer enn 10 minutters gange til offentlig kommunikasjon kan være kritisk, helst bør gangav standen være kortere. - En vanlig oppfatning i markedet er at inntil 6-7 minutters gange til offentlig kommunikasjon er bra. Ikke alle ønsker å ha arbeidsplassen «på stasjonen» heller. Viktigere utenfor - Er gangavstanden viktigere utenfor sentrum enn i Oslo sentrum? - Ja, det vil jeg si. I Oslo sentrum er det jo relativt god offentlig kommunikasjon. Det vil for de aller fleste bety at det ikke blir så lange strekk å spasere. I områder utenfor sentrum er det i dag ansett som et «must» å ha

Geir Atle Finden , NAI FirstPartners Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven.no

nærhet til offentlig kommunikasjon, og med relativt hyppige avganger, svarer Finden. Men offentlig kommunikasjon er ikke det samme. Så spørsmålet blir hva det er viktigst å ligge nær, T-banen, en togstasjon, eller helst kombinasjoner av ulike former for kollektivtransport? Fortsetter på side 32

LEDIGE LOKALER RING 3

ULVEN

Tøyen

Valle Hovin

Botanisk hage og museum

m trø

BRYN / HELSFYR E6

RIN

Østre gravlund

HELSFYR

KAMPEN Kjølberggata

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL

Strø

msv

eien

VÅLERENGA BRYN

BRYNSVEIEN 16–18

KONTAKT

Meget pen kontorenhet 187 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

• Velholdt kontorbygg • Kantine

Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

BRYNSHØGDA 9 1.340 m2 over 3 plan

Sandia Megling as

• Kontor og lager • Lokalene kan deles ned til ca. 250 m2 • Sentralt på Bryn • Nærhet til offentlig kommunikasjon • God parkeringsdekning • Lokalene kan tilpasses ny leietaker

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A

HELSFYR PANORAMA ULVEN

RING 3

Kontorer fra 1.000 – 4.500 m2

Valle Hovin

øm

• Signalbygg på Helsfyr rett ved E6 • Moderne og tidsriktig kontorbygg • Fleksible kontorløsninger • Lokalene holder en høy standard • ”Alt i eget hus”. Høykvalitets kantine, betjent resepsjon, treningsstudio • Svært god profilering mot E6/Strømsveien • God parkeringsdekning

RIN

Østre gravlund

HELSFYR

155 M2 I 17./18. TOPPETASJE

BRYNSVEIEN 5

ENSJØVEIEN 23 B 107m² i nytt påbygg

340 m lokaler til kontor, treningssenter, lager / 367 m2 kontor, samt 196 m2 lager / 213 m2 kontor 2

• Like ved Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 5 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen BRYN • Takterrasse

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Ventilasjon med kjøling • T-bane stasjon ved siden av bygget

OLE DEVIKS VEI 16 A

TVETENVEIEN 32

Kontorer: 10 – 375 m

100 – 900 m2 kontor/ showroom/lager

• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

GLADENGVEIEN 14

HARALDRUDVEIEN 22

Kontorer 200 – 500 m

325 m2 Showroom/kontor

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

• Showroom/kontor med egen flott inngang fra gateplan • Lokaler over to etasjer med innvendig trapp • Beliggende sentralt på Alna • Meget god parkeringsdekning

l do

NYHETER

- Nærhet til Flytoget er meget viktig for noen og vurdert som en stor fordel av de aller fleste. Er Flytoget tilgjengelig, er det også andre tog der. Men nærhet til T-banen er det viktigste for de fleste. Er T-banen der, vil som regel kryssende tilbud av buss og trikk også være godt dekket. Tog vil imidlertid få stadig større betydning, ikke minst fordi bosetningen rundt Oslo øker sterkt, sier leietakerrådgiveren. Dersom det kun er bussdekning og resten av kriteriene til bedriften er ivaretatt, kan dette ifølge Finden være godt nok. - Men da er det sikkert en del parkeringsplasser tilgjengelig også, sier han. - Hvordan vil du rangere de viktigste kollektiv knutepunktene i dag i og rundt Oslo? - Oslo S er selvfølgelig det viktigste knutepunktet. Størrelsen på stasjonene avspeiler jo for øvrig i hovedtrekk betydningen. Noen knutepunkter vil helt sikkert bli utvidet og utviklet med tiden og nye behov. Ikke bare internasjonalt Geir Atle Finden nevner altså nærheten til Flytoget som svært viktig for noen. - Ja, og det er ikke bare større internasjonale selskaper med høyfrekvent reiseaktivitet som foretrekker nærhet til Flytoget. Som nevnt tidligere, vil de aller fleste ha nærhet til offentlig kommunikasjon, sier han. En etterlengtet metro til Fornebu ser ut til tidligst å kunne stå klar høsten 2021. Trafikksituasjonen i området blir verre før den blir bedre. Men kommer det først en metro, kan det føre til nokså store endringer

05 2014

i leieprisene for eiendommer som blir liggende langs banen, som på Lysaker og Fornebu. - Historisk sett vil et område hvor metro og T-bane etableres, gi en vekst i leienivået nær stasjonene. Men ofte er det like viktig at det i det hele tatt muliggjør, eller sterkt bidrar til ny næringsvirksomhet. Når det gjelder Fornebubanen, er dette ikke noe unntak. - Er det visse virksomheter som er mer opptatt av gangavstanden enn andre? - Nei, det går på tvers av bransjer, selv om arbeids intensive virksomheter naturlig nok er mest opptatt av dette. Men det har jo litt å si hvor skjermet for vær og vind gangavstanden er, og hvor hyggelige omgivelsene er. Tvinger seg frem - Fremover, blir nærheten til knutepunkter en faktor som stadig tillegges større vekt? - Ja, i Oslo som i alle andre verdens metropoler, tvinger god offentlig kommunikasjon i og rundt bykjernen seg frem. I Oslo har vi vel i stor grad ligget konstant etter i behovsdekningen, men det er blitt bedre, og alt tyder på at vi får en ytterligere bedring, svarer Finden. Han peker også på at nye generasjoner har nye vaner. Nye bosetningsmønstre rundt Oslo, høyere komfort i de offentlige transportmidlene, hyppigere avganger og bedre knutepunkter bidrar til økt bruk. - Parkering sentralt blir litt «strupet» og ikke billigere, så selvsagt tillegges beliggenhet med tanke på god offentlig kommunikasjon større vekt i tiden som kommer, sier Geir Atle Finden.

Satser på grønn beliggenhet Adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom legger vekt på at deres fire store kontorbygg, PwCbygget, Visma-bygget og Deloitte-bygget i Bjørvika, samt Haakon VIIs gate 2 i Vika har såkalt grønn beliggenhet. Alle disse byggene har en kort gangavstand fra henholdsvis Oslo S og Nationaltheatret stasjon. - Vi har gjort en test av våre fire store eiendommer, og i Bjørvika er det ikke mer enn fire-fem minutter å gå bort til Oslo S. I tillegg ser man eksempelvis Barcode- byggene umiddelbart fra Oslo S og hvor man skal gå. Jeg vil si at grensen for en kritisk gangavstand går ved 10-12 minutter, sier Røsnes. Avstanden fra Oslo S til Braathen Eiendoms tre store bygg i Bjørvika regnes fra

man forlater transportmiddelet på Oslo S til man begynner å arbeide i byggene. 10-12 minutters gangavstand er hva man kan regne med i gangavstand fra Nationaltheatret stasjon til ut på Tjuvholmen. Røsnes sier at bransjefolk mener det er et godt stykke ut til Tjuvholmen. - Det jeg hører mange snakker om, inkludert mine egne vurderinger, er at Tjuvholmen har en fantastisk beliggenhet. Området er en stor konkurrent, og jeg er glad for at det bare er 1400 kontorarbeidsplasser der. Men vi har til sammenlikning 1200 arbeidsplasser i Visma-bygget alene, og jeg mener gangavstanden fra Nationaltheatret til Aker Brygge er grei.

ien

g ve en

ad Gl

Kjølberggata

a ta

Vike

fH Rol

ETTERSTAD

Sandia Megling AS VÅLERENGA Sandia Eiendomsutvikling AS O pp

Ga rds l va

gata land

ate

Sandia Forvaltning AS k eba En

Multiparking Skandinavia AS

kv e

Vei

B irkebe i n

KONTAKT

E i r ik

erg Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Axel e rg t v eie

vei

Sandia Megling as

no w s en Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

Svingen

Ra udes Vei

n te

fa er

t re

Ryen b

vek

ien

O s l o Gate

t.h

ps G

ngt

Aru

• Kontor: 495 m2, Lager: 1.309 m2 • Nær Vestby sentrum, ca. 30 min. med bil fra Oslo • Prisant. kr 10 500 000,- + omk.

gat a a

g Jarle

VERPETVEIEN 20 Kontor, lager/logistikk

Sandia Gruppen er en fullservice an H øl tilbyder av eiendomstjenester. ta ien Vi er delt inn i fire selskaper, sveog arbeider gga ren røm a t t e l S a å V alg næringseiendommer. kun med J ord d

r ds

VESTBY NÆRINGSPARK

al s

rg Bo

RYEN

VESTBY

ga ta

No r mannsg ata

Bø gata

dga ta

Sm e

eig

allé

dm a rks

tik k

veie n

KAMPEN

• Sentral beliggenhet ved Ryenkrysset mellom E6 og Ring 3 • Lettproduksjon og kontorer • Direkte adkomst for paller, etc. • Parkering

v e ien

er g

Ga os m f o

veie sj ø En

Kombilokale på ca. 230m²

gen vin

Åk

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 m2. • Prisant kr 4 100 000 + omk.

rks

ENEBAKKVEIEN 127

G rønvo ll A llé

Næringsseksjon til salgs

M a l e r haug

• Fra 200 m² til 1200 m² i «Mediehus» Telema • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

ata rlig Sø

Fy r s

Kontorer i Oslo sentrum

HØYMYRVEIEN 2

ASKER

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

B rinken

Rin ggata

TIL SALGS

OSLO

a ng

nge n s vi erg

Lil

e øy

leb

Botanisk hage og museum

TIL LEIE

bergveie

l Li

åls

ate

Tøyen

ø rS

es r li

eie

LEDIGE LOKALER Ø

n eie nv er

v vin

e ie

Ve i

S o fienberggata

NYHETER

05 2014

Tilbyr skyttelbuss Oxer Gruppen tilbyr skyttelbuss fra den nye storstuen Asker Panorama bort til Asker stasjon. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Eiendomsselskapet har fått inn leietakere som Kongsberg Gruppen (Kongsberg Oil & Gas, Kongsberg Defence System, Kongsberg Protech System), RAC Norway og Telecomputing Norway til nybygget med om lag 18 000 kvadratmeter kontorlokaler. Asker Panorama ligger ved innkjørselen til Asker fra sør, på østsiden av E18. Det er ifølge adm. direktør Erling Langeland i Oxer Gruppen ca. 1,7 kilometer fra Asker Panorama bort til jernbanestasjonen. Ved rask gange bruker man ca. 10 minutter, med normal gange 15 minutter, skal vi tro Langeland. – Det er mange bedrifter opp til 3 kilometer fra sentrum, og det er relativt mange som går eller sykler i

Asker, sier Langeland. Han sier det er viktig å presisere er at det er større krav til parkeringsdekning generelt utenfor Oslo sentrum. Morgen og ettermiddag Men Oxer Gruppen har satt opp skyttelbuss hver morgen fra kl. 07-09 og hver ettermiddag fra kl. 15-17. Skyttelbussen kjører opp og ned fra Asker sentrum til Asker Panorama i disse periodene. – Bussen er utstyrt med GPS-tracker, og de ansatte i bygget kan følge bussens nøyaktig posisjon på telefonen sin for å planlegge avslutning av arbeidet og unngå ventetid, forteller Langeland.

Skyttelbusss er løsningen når kontor lokalene blir litt for langt unna sentrum. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

Erling Langeland, Oxer Gruppen

– Det er i tillegg god kollektivdekning mellom Asker Panorama og Asker Sentrum, sier Langeland Han legger til at Ocer Gruppen også har kjøpt inn e l-sykler. De kan disponeres disponeres fritt av leietakerne i bygget. Erling Langeland mener den kritiske avstanden til kollektivknutepunktet avhenger av hvor gode forbindelser det finnes i området. – Det må være gode gang- og sykkelveier, i tillegg til gode transportløsninger. Min vurdering er at inntil 3k ilometer - 20 minutter - er akseptabelt, og at de aller fleste ansatte vil velge å gå så lenge været er ok, sier han.

Vi skiller deg ut!

NE byrå   . nebyra.no

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 5 2014

Romerike – O slo Nord TIL SALGS

Denne utgave n inneholder et variert utvalg av våre eiendom mer for salg og lok aler for utleie.

INDUSTRIVEIE

N 28

NITTEDAL/ SKYTTA

Sentral beligge nhet på Skytta Kombinasjonse ien BYGG: 1.047 av lager- verkste dom bestående KVM + BOLIGR d og kontor IGG  Boligrig TOMT: 5.508 g med 12 KVM (p.t utleid, men enheter KOMBINASJO kan fristilles) NSEIENDOM  Ko M/BOLIGRIGG rt vei til av- på kjøring E6  Mu lighet for vider e utvikling 



Leieinntekt bo lig Kr 518.400,- pr. rigg: 2014  Ka belrom utleid Kr 47.140,- pr. Telenor: 2014  Prisa ntydning: Kr 16 .000.000, Op pdragsnr: 1403 5 

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

TIL SALGS KJELLER VEST

HVAM/ SKEDSMO

Sentral beligge nhet langs E6 Gode eksponer ings- og proﬁleringsm uligheter  Næ ringstomt på ca. 6.000 kvm  Be byggelse kan op pføres i maks 4 etasjer . TU=90 % 

6.000 KVM

NÆRINGSTO

REAL Nærings



megling AS, So

lheimveien 11

2, P.b 322, 14

71 Lørenskog



 

| Tlf: 6791 76 50

Regulering: Ko ntor og indus tri Opparbeidet ad komst til tomtegrense

Prisantydning:

Oppdragsnr:

- Fax: 6791 76

KONTAKT Eivind Aursøy 900 39 300 eivind@real.n o

Kr 18.000.000 ,14042

51 | E-mail: firmapo

st@real.no - ww

w.real.no

NÅR DET GJELDER NÆRINGSEIENDOM PÅ ROMERIKE OG OSLO NORD – KONTAKT OSS! REAL NÆRINGSMEGLING AS er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

NYHETER

05 2014

70-timersbyggene Nybyggene i Bjørvika brukes langt mer enn tradisjonelle kontorbygg. Kunnskapsbedriftene i området må tilby attraktive bygg etter arbeidstid for ansatte med lange arbeidsdager. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Leif-Arne Røsnes, Braathen Eiendom. (Foto: Kenneth S. Myklebust/Kolonihaven)

Braathen Eiendom eier foruten det såkalte Visma-bygget, store enbrukerbygg i Bjørvika der revisjons- og konsulentselskapene Deloitte og PwC er leietakere. Dette er bransjer hvor det arbeides mye, godt utover en normal arbeidstid. Bruken av byggene blir dermed langt høyere enn i de tradisjonelle kontorbyggene. – Vi gjorde i 2013 en studie av PwC-bygget og fant at bruken av bygget lå 50 prosent høyere enn i bygg med en normalisert 8-timersdag. PwC-bygget brukes ca. 70 timer i uken, inklusive helgene, forteller adm. direktør Leif-Arne Røsnes i Braathen Eiendom til NæringsEiendom. Bruk av byggene på kveldstid krever sosiale soner der ansatte kan koble av. – Leietakerne er blitt mye mer opptatt av den sosiale settingen, så bedriftene prøver å tilrettelegge for attraktive møteplasser i byggene. Eksempelvis har PwC sosiale arrangementer på toppen av bygget om sommeren, sier Røsnes. Sosiale soner I alle byggene til Braathen Eiendom i Bjørvika får leietakerne tilbud om frokost, lunsj, middag og kveldsmat. De kan også bestille mat hjem fra jobben, til og

med i helgene, det vil si, Visma-bygget har ikke tilbud om mat hjem fra jobb. Tilbudet fra utleierne har endret seg mye i løpet av få år i takt med at byggene har endret karakter. – Ja, vi har sett en kraftig utvikling de seneste årene. På 90-tallet og tidlig 2000-tall så man på kontoret som en maskin. Nå er fokus på sosiale soner, effektivitet og dynamikk, og å sitte åpent. Møteplasser i byggene får vesentlig oppmerksomhet i forhold til de tradisjonelle kontorarbeidsplassene, sier Røsnes. Han trekker frem at det er en kamp om de beste hodene i kunnskapsbedrifter. Da spiller den fysiske arbeidsplassen og lokasjonen inn som et konkurransemoment. Røsnes tror kunnskapsbedrifter både bruker bygget og lokasjonen bevisst til å knytte merkevare for sin virksomhet. – Karrierebarometeret gjør årlig en undersøkelse blant 7000 studenter over de mest attraktive arbeidsgiverne. Jeg tror at når studenter velger arbeidsgiver, er både lokasjon og type bygg med i vurderingen. Det er ikke uten grunn at store aktører flytter fra eldre bygg. Konkurransen om de beste hodene er knallhard, og tidsriktige bygg med riktig miljømessig lokasjon gir

MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: AREAL 1: 217 KVM BTA

Kontor

F3 AREAL 2: 170 KVM BTA

• Areal 1: 217 kvm BTA • Areal 2: 170 kvm BTA • Bygg F3 • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

NYHETER

05 2014

Braathen eier tre av de store kontorbyggene i Bjørvika. (Foto: Shutterstock)

konkurransefortrinn både ved rekruttering og for å beholde de dyktigste medarbeiderne, sier Røsnes. Topp standard Deloitte praktiserer prinsippet om «clean desk» og mobile arbeidsplasser. Selskapet er ifølge Røsnes opptatt av de sosiale sonene, fordi de ansatte her har vesentlig lengre arbeidsdager enn i en typisk kontorbedrift. – I Deloitte-bygget er det kaffebarer i mange etasjer. Erfaringen fra Deloitte-bygget er faktisk at den øverste kaffebaren er den mest besøkte plassen i bygget. Kaffemaskinene og kaffebarene der kan måle seg med de mest eksklusive i byen, forteller Røsnes. PwC la bevisst sin kantine til toppen i 12. etasje, som er den beste sosiale møteplassen i dette bygget. Byggene i Bjørvika er også tilgjengelige om natten, ved behov. – Snakker vi i realiteten om 24-timersbygget? – Det er nok litt drøyt, men tidligere delte jeg døgnet inn i tre: jobb, fritid og søvn. Søvnbehovet er det samme, men vi ser at grensesnittet mellom fritid og jobb i større grad viskes ut, det samme er tilfellet for de tidligere reglene om arbeidstid fra 8-16, svarer Røsnes. Dermed må byggene tilfredsstille krav som de ansatte har til gjøremål i fritiden. I de nye kontorbyggene kan standarden være bedre enn den noen ansatte vil oppleve hjemme hos seg selv, særlig kanskje for yngre innflyttere som må dyrt i Oslo til en relativt moderat standard. – Er det ikke dyrt for dere som utleier å ha byggene åpne til nær sagt alle døgnets tider? – Lyssensorer finnes i alle byggene, men Deloitte-huset har noe de mest moderne styringssystemene for inne klima som finnes på markedet. Dette forenkler vår jobb knyttet til å sørge for en optimal miljømessig drift og et optimalt inneklima til et relativt sett lavt energiforbruk.

Stor forskjell Leif Arne Røsnes sier det er viktig med en ordentlig takhøyde i byggene for at leietakerne skal trives. – Ja, det er stor forskjell av opplevd kvalitet i bygget ved å ha en takhøyde på 2,70 meter kontra 2,40 meter. De nye byggene er også mye mer fleksible enn de eldre ved ombygging, det er lettere å endre takhøyden og å flytte vegger, sier han. Røsnes sier leietakerne i Bjørvika i tillegg setter store krav til lysforholdene, med mye dagslys. Det får konsekvenser for trivselen og dermed sykefraværet. – PwC har opplevd en reduksjon i sykefraværet etter at de flyttet til Bjørvika, sier han. Et naturlig spørsmål er om det er større slitasje på byggene i dag som følge av den økte bruken. Røsnes er ikke uten videre med på det. – Nei, leietakerne er flinke til å ivareta vedlikeholdsansvaret. Det er lite fellesarealer i enbrukerbyggene PwC-bygget og Deloitte-huset. Når jeg er i PwC-bygget fra 2007, er det like flott som da det stod nytt. Leietakerne har selv ansvaret for renhold, og PwC har fokus på det. – Vil den økte bruken få konsekvenser for felleskostnadene eller leieprisene? – Felleskostnadene vil øke noe. Jeg pleier å si at energi utgjør 50 prosent av felleskostnadene. Felleskostnadene i våre bygg utgjør typisk 300-400 kroner kvadratmeteren, som er helt normalt for et kontorbygg. Vi kan kanskje få en økning i disse kostnadene på 10-15 prosent, og det utgjør ikke mye av de totale kostnadene. – Er det tatt inn noe i leiekontraktene om vesentlig mer bruk av byggene? – Nei, det har jeg ikke tenkt på, og det tror jeg ingen har tenkt på, men det kommer kanskje som et moment i fremtiden. Det er ingen grunn til å tro at det fremover blir noe mindre bruk av byggene gjennom døgnet.

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 5 2014

Romerike – Os lo Nord TIL SALGS

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre for salg og loka eiendommer ler for utleie.

INDUSTRIVEIE

N 28

NITTEDAL/ SKYTTA

Sentral beligge nhet på Skytta Kombinasjonseie av lager- verkstedndom bestående og kontor  Boli grigg med 12 (p.t utleid, men enheter kan fristilles)  Kort vei til av- påkj øring E6  Mul ighet for videre utvikling 

BYGG: 1.047 KVM + BOLIGR IGG TOMT: 5.508 KVM

KOMBINASJONS EIENDOM M/BOLIGRIGG



Leieinntekt boli grigg: Kr 518.400,- pr. 2014 Kabelrom utle id Kr 47.140,- pr. Telenor: 2014  Pris antydning: Kr 16.000.000, Opp dragsnr: 14035 



KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

TIL SALGS KJELLER VES

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

HVAM/ SKEDSMO

Sentral beligge nhet langs E6 Gode ekspone rings- og proﬁleringsm uligheter  Nær ingstomt på ca. 6.000 kvm  Beb yggelse kan maks 4 etasjer. oppføres i TU=90 % 

6.000 KVM



NÆRINGSTOM

REAL Nærings

megling AS, Solh

eimveien 112, P.b

322, 1471 Løre

Regulering: Kon tor og industri Opparbeidet adko mst til tomtegrense Prisantydning: Kr 18.000.000, Opp dragsnr: 14042 



nskog | Tlf: 6791 7650

- Fax: 6791 7651

KONTAKT Eivind Aursøy 900 39 300 eivind@real.no

| E-mail: firm apost@real.no - www.real.no

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

TRONDHEIMSVEIEN 184

SINSEN Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. God eksponering. Bygget har to heiser og garasjekjeller. Ledig areal: 1. etasje: 144 kvm kontor inndelt med 6 celle kontorer og møterom, felles kjøkkenløsning. 1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer gått til bakeri, kafe apotek e.l. 2. etasje: 700 kvm. Kombinasjon undervisnings lokaler/kontorer. 5–7 store undervisningslokaler, kontorlokaler, egen kjøkkenløsning og toaletter. Lokalet kan deles i mindre enheter fra 150 kvm. 3. etasje: 130–210 kvm kontorlokale inndelt med 5 store cellekontorer, lunchareal. Nyoppusset.

GRENSESVINGEN 9

HELSFYR Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunikasjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. Gode parkeringsmuligheter. Ledig areal: 360–475 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 475 kvm - Tidmessig oppusset

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

OLAV BRUNBORGS VEI 4 / 6

ASKER Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Kantine i bygget. Ledig areal: Arealer fra 200–7.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm Åpne kontorer/cellekontorer, møterom, m.m. Lyse og hyggelige kontorlokaler som vil kunne tilpasses den enkelte leietakers ønske og behov. Eiendommen har 330 p-plasser.

TROLLÅSVEIEN 4

OPPEGÅRD Eiendommen ligger luftig til på Trollåsen, god parkeringsdekning, kantine og treningssenter i bygget. Kort vei til offentlig kommunikasjon. Ledig areal: 4. etasje: Cellekontorer: 1 stk. 15 kvm, 1 stk. 38 kvm, Cellekontorene har felles konferanserom og kjøkken 163 kvm lyse pene kontorer inneholdene 3 store kontorer, lite kjøkken, teknisk og lagerrom, felles stort konferanserom.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

OSLO SENTRUM

05 2014

Ti store eier halve sentrum

Kontoreiendommene i Oslo sentrum konsentreres på stadig færre hender. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Leietakere som vil leie lokaler i Oslo sentrum får færre og færre gårdeiere å forholde seg til. Tall som er hentet inn av Akershus Eiendom viser at de gode eiendommene i sentrum samles hos stadig færre eiere. De som har kjøpt sentrumseiendommer de seneste årene er stort sett store eiendomsselskaper som Entra Eiendom, KLP Eiendom, Storebrand Eiendom, Olav Thon Gruppen og Eiendomsspar. Og det er lite som tyder på at de akter å selge sine eiendommer i årene fremover. Når det gjelder antall eiendommer i sentrum, er det ingen som kan måle seg med Olav Thon Gruppen. Thon-imperiet rommer over 150 eiendommer bare i sentrum (se egen sak). Statsgigant i sentrum Statlige Entra Eiendom er en av de aller største aktørene i Oslo sentrum. Selskapet, som snart skal privatiseres, eier flere store eiendommer sentralt i Oslo. Aller størst, og mest kjent, er Posthuset som ligger i Biskop Gunnerus gate 14. Eiendommen er på over 50 000 kvadratmeter fordelt på 26 etasjer. Entra Eiendoms nest største eiendom i sentrum er det gamle Havnelageret (Langkaia 1), som ligger rett ved siden av Bjørvika. Eiendommen er på nesten 40 000 kvadratmeter og huser blant annet Dagbladet og NTB.

OSLO SENTRUM

Fra 2015 vil også Eniro leie ferdig 5000 rehabiliterte kvadratmeter i Langkaia 1. Entra Eiendom er også medeier i Oslo S Utvikling (OSU) med en eierandel på 33,33 prosent. OSU har utviklet det såkalte Operakvarteret og solgt unna eiendommene der. På andre siden av Operaen, bak Operakvarteret og jernbanelinjene, har Entra Eiendom flere eiendommer i Schweigaads gate. Selskapet bygde for få år siden nybygget Oslo Z på 15 000 kvadratmeter og jobber nå med utviklingen av Statoil Fuel and Retails hovedkontor i samme gate. I tillegg til alle eiendommene Entra Eiendom allerede har i sentrum, så har eiendomsgiganten store utviklingsplaner. Selskapet ville for eksempel opprinnelig rive og bygge nytt på til sammen 70 000 kvadratmeter på Tullinløkka. De planene har møtt motstand hos Byantikvaren og Entra har siden kommet med justerte planer. Nå er Entra Eiendom i sluttforhandlinger med Universitetet om et 17 000 kvadratmeter stort bygg på Tullinløkka. Det vil i så fall bli første byggetrinn i Entras planer for Tullinløkka. Entra Eiendom vil også utvikle litt øst for sentrum ved å rive det såkalte Sundtkvartalet i Lakkegata 55 og bygge et nytt bygg som settes opp i kombinasjon med tre bevaringsverdige bygninger. KLP på kjøperen Mens forsikringsgiganter som DNB Livsforsikring og Storebrand har vært tvunget til å selge eiendommer de seneste årene, har KLP Eiendom vært en aktiv kjøper av sentrumseiendommer. Selskapet har kjøpt sitt nye hovedkontor i Bjørvika og byttet eiendommer på

Nordea Liv Eiendom

Kvm

Dronning Eufemias gate 30-32

67 000

Kontor

Oslo City Kjøpesenter

44 000

Handel

Oslo City – kontor

34 000

Kontor

Fjordalléen 16 – Beddingen

14 600

Kontor

Dronning Eufemias gate 28

12 800

Kontor

Tullins gate 2

7 450

Kontor

Brugata 19

7 150

Kontor

Stortingsgata 22

6 200

Tollbugata 32 Roald Amundsens gate 6

05 2014

Entra Eiendom Eiendom

Kvm

Posthuset

50 575

Langkaia 1

39 463

Universitetsgata 2

27 297

Schweigaardsgt 15

22 797

Henrik Ibsens gate 110

17 930

Akersgt 51/Apotekergt 6

17 850

Oslo Z (Schweigaards gate 15B)

14 492

Universitetsgaten 7

12 957

Tordenskiolds gate 12

12 920

Cort Adelers gate 30

12 554

Munchs gate 4/Keysers gate 13

10 839

Biskop Gunnerus gate 6

9 300

Kristian Augusts gate 23

8 736

Tollbugata 1A

8 526

Observatoriegt 1

7 110

Pilestredet 19-21

7 067

Storebrand Eiendom Eiendom

Kvm

Filipstad Brygge 1

59 478

Kontor

Møllergaten 24

7 311

Akersgaten 35-39

7 425

Ruseløkkveien 14

19 251

Ruseløkkveien 26

59 158

Kontor/Handel/Servering

Haakon VIIs gate 10

29 657

Kontor

Grev Wedels plass 9

28 265

Kontor/Museum

ROM Eiendom Eiendom

Kvm

Kirkegata 15

19 000

Kontor/Butikk

Schweigaards gate 21

15 000

Kontor

Schweigaards gate 23

15 000

Kontor

Comfort Hotel Grand Central Oslo

7 800

Hotell

Kontor

6 000

Kontor

Østbanehallen Oslo S

7 000

Handel/Servering

5 900

Kontor

Munkedamsveien 62

3 000

Kontor

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny vinbodega på Bølgen & Moi, Briskeby. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.

OSLO SENTRUM

05 2014

Norwegian Propertys Aker Brygge.

Aker Brygge med Ibsenkvartaklet. KLP Eiendom har også kjøpt Akersgaten 55 fra Höegh Eiendom og Schweigaards gate 17-19 fra Rom Eiendom. Hvis man tar med kombinerte kontor- og kjøpesenterbygg som Paleet, Glasmagasinet og Byporten og undervisningslokaler i Pilestredet, har KLP Eiendom rundt 700 000 kvadratmeter næringseiendom i Oslo sentrum. Den største eiendommen til KLP Eiendom i Oslo sentrum er Pilestredet 40-52 (Frydenlund). Der er hele 224 600 kvadratmeter brukt til kontor og undervisning. Blant leietakerne er Høgskolen i Oslo, som øker leie arealet, og Riksrevisjonen, som er på vei ut. KLP Eiendom har flere eiendommer i sentrumsom rådet rundt Tinghuset. Forsikringsgiganten eier Ibsen-

kvartalet på 33 000 kvadratmeter og Akersgaten 55 på 34 500 kvadratmeter. KLP Eiendom eier også Akers gaten 64/68 på 20 500 kvadratmeter. Nisjeaktørene Braathen Eiendom har vært gjennom en massiv forvandling de seneste årene. Eiendomsselskapet har solgt unna kontor- og lagereiendommer over hele byen. I stedet har Braathen Eiendom lagt nesten alle eggene i Oslo sentrum-kurven, og da spesielt i Bjørvika. Braathen Eiendom eier Deloitte-bygget, PWC-bygget og det gamle Visma-bygget, som er det eneste f lerbrukerbygget i Bjørvika. Braathen Eiendom har også eiendom i CBD-området Vika. I Haakon VIIs gate 2 eier selskapet et bygg på over 12 000 kvadratmeter.

Kontorlokaler | Grensen 13 | Oslo Sentrum

448 – 900 kvm

Stortorvet – Grensen 13 knutepunkt i sentrum • Buss/trikk/T-bane rett til kontoret • Søk «G13» på Finn.no

KONTAKT Eirik Knudsen, 97 03 90 99, eirik@wahl-eiendom.no

Pecunia

Eiendomsspar Eiendom

Kvm

Eiendom

Kvm

Storgata 21-23

25 800

Dronning Mauds gate 1-3

20000

Kontor

Tjuvholmen Allé 1-5

15 400

Haakon VIIs gate 5

13420

Kontor

Fridtjof Nansens plass 4

14 900

Olav Vs gate 5

10000

Kontor

Storgata 2/4/6

11 700

Parkveien 64

11 500

Olav Vs gate 6/Fridtjof Nansens plass 2

10 100

Olav Thon Eiendomsselskap Eiendom

Kvm

Tordenskiolds gate 8/10

9 500

Karl Johans gate 27

8 600

Dronningens gate 40

8 300

Øvre Slottsgate 12

6 000

Jernbanetorget 4

6 000

Rådhusgata 23

5 100

Kontor/Handel

5 000

Torggata 17B, 22,23,25 og 26/28

8 100

Kronprinsens gate 17 Stortingsgata 14

3 100

Munchs gate 5

7 100

Hotell

Øvre Slottsgate 11

2 900

6 800

Kontor/Handel

Karl Johans gate 4-6

2 200

Karl Johans gate 25 (Tostrup-gården)

Akersgata 20

2 200

Torggata 7

5 700

Kontor/Handel

Parkveien 35

1000

Brugata 8, 10, 12,14

5 600

Handel/Kontor/Bolig

Torggata 11/Storgata 13 (Strøget)

5 100

Handel/Kontor

Peder Claussøns gate 4

4 300

Bolig/Handel

Dalsbergstien 19/ Lille Bislett 20-28

3 700

Handel

Pløens gate 4/ Youngstorget 4

3 600

Kontor/Handel

Stortorvet 2

3 500

Kontor/Handel

Hausmanns gate 31

3 000

Kontor/Bolig

Grensen 9A

2 100

Kontor/Handel

Calmeyers gate 8B

2 000

Bolig

Karl Johans gate 1

2 000

Handel/Kontor

Bernt Ankers gate 6/ Calmeyers gate 6

1 900

Kontor/Handel

Torggata 9A

1 700

Kontor/Handel

KLP Eiendom Eiendom

Kvm Kontor og undervisning

Munkedamsveien 45 (Vika Atrium)

36 000

Kontor/Hotell

Pilestredet 54/56 – Bislettgata 4/6/8

26 000

Kontor

Torggata 2/4/6

15 000

Kontor/Handel

Universitetsgata 22/24/26

10 700

Kontor/Servering

Pilestredet 40-52

224 600

Schous Bryggeri

54 000

Diverse lokaler

Biskop Gunnerusgate 14 B

52 600

Inustrilokaler

Byporten

41 128

Kontor og kjøpesenter

Paleet

35 980

Kontor og kjøpesenter

Akersgaten 55

34 500

Ibsenkvartalet

33 000

Glasmagasinet

27 670

Dronning Eufemias gate 10

25 800

Osterhaus gate 9/11

1 700

Kontor/Bolig

Schweigaards gate 17-19

25 000

Kristian IV gate 12

1 600

Servering/Kontor

Pilestredet 75C

24 970

Stenersgata 22-24

1 500

Handel

Holberg Terrasse

24 670

Wergelandsveien 1-3

21 360

Akergaten 64/68

20 500

Holbergsgate 1

111 20

Stensberggaten 26

10 660

Hansteens gate 2

9 000

Prinsens gate 7-9 Universitetsgaten 8

Kontor og kjøpesenter

Diverse lokaler

Braathen Eiendom Eiendom

Kvm

Dronning Eufemias gate 8

16 300

Kontor

Dronning Eufemias gate 14

14 800

Kontor

Dronning Eufemias gate 16

24 900

Kontor

9 000 5 000

Haakon VIIs gate 2

12 250

Kontor

OSLO SENTRUM

Victoria Eiendom

Fram Eiendom Eiendom

Kvm

Henrik Ibsens gate 60 (Handelsbygningen)

13 250

Kontor/Servering/Handel

Rådhusgata 5

5 500

Kontor

Henrik Ibsens gate 4

5 100

Kontor/Servering

Henrik Ibsens gate 20

5 000

Kontor/Handel

Stortingsgata 12

3 100

Kontor/Handel/Servering

Oslo Areal Eiendom

Eiendom

Kvm

Karl Johans gate 12J

4 100

Arbins gate 1

3 900

Karl Johans gate 16B

3 200

Bygdøy alle 1

3 100

Henrik Ibsens gate 36

2 800

Drammensveien 88B

2 400

Kongens gate 31

2 100

Kvm

Schweigaards gate 6-14 (Galleri Oslo – 41%)

23 100

05 2014

SpareBank 1 Eiendom

Kontor/Handel/Servering Eiendom

Kvm

Storgata 51

9 700

Kontor

Hammerborggata 2

31 650

Kontor/Handel/Servering

Christian Kroghs gate 2

9 100

Kontor

Storgata 33

20 850

Kontor/Handel

Nedre Vollgate 11

9 040

Kontor

Hammersborggata 9

19 550

Kontor/Handel

Tordenskjolds gate 6

5 550

Kontor/Servering

Tordenskjolds gate 2

6 200

Kontor

Calmeyers gate 1

6 000

Kontor/Bolig

Storgata 1

5 400

Kontor/Handel

Youngstorget 5

5 000

Kontor/Handel

DNB Næringseiendom Eiendom

Kvm

Brugata 19

7 150

Kontor

Norwegian Property

Stortingsgata 22 Oslo City

Eiendom

Tollbugata 32

Stranden 5

31 100

Kontor/Handel/Servering

Roald Amundsens gate 6

Stranden 3

29 050

Kontor/Handel/Servering

Tullins gate 2

Stranden 1

19 550

Kontor/Handel/Servering

Stortingsgata 22

Støperigata 2

12 300

Kontor

Drammensveien 60

11 250

Kontor

Bryggegata 7-9

8 200

Kontor

Stortingsgata 6

6 800

Kontor

Kaibygning II

2 400

Kontor

Støperiet

1 900

Handel/Servering

DNB Livsforsikring Eiendom

Kvm

Dronning Eufemias gate 30-32

67 000

Kontor

Oslo City Kjøpesenter

44 000

Handel

Oslo City – kontor

34 000

Kontor

Fjordalléen 16 – Beddingen

14 600

Kontor

Dronning Eufemias gate 28

12 800

Kontor

Tullins gate 2

7 450

Kontor

Brugata 19

7 150

Stortingsgata 22

Kvm

Aberdeen-fond Eiendom

Kvm

Pilestredet 33

21 400

Kontor

St. Olavs plass 5

16 500

Kontor

Munkedamsveien 35

14 600

Kontor

Sonja Henies plass 4

7 200

Kontor/Handel

6 200

Kontor

Apotekergaten 10

6 650

Kontor

Tollbugata 32

6 000

Kontor

Storgaten 5-7

6 500

Kontor/Handel

Roald Amundsens gate 6

5 900

Kontor

Munkedamsveien 53B

3 700

Kontor

Karl Johans gate 13

1 900

Kontor/Handel

Vika er også området hvor Petter Neslein og hans Pecunia har spesialisert seg. Med Hemsen-gården (Haakon VIIs gate 5), Wilhelmsen-bygget (Olav Vs gate 5) og Dronning Mauds gate 1-3, har Pecunia tre av byens aller mest attraktive eiendommer. I byggene sine har Pecunia leietakere som Arctic, Pareto, McKinsey, Akershus Eiendom og Alfred Berg Kapitalforvaltning. Ringnes med to selskaper Christian Ringnes er svært sentral i Oslo sentrum, med sine to eiendomsselskaper Eiendomsspar og Victoria Eiendom. Eiendomsspar har kjøpt flere sentrumseiendommer de seneste årene, både Storgata 21-23 (25 800 kvadratmeter), Kronprinsens gate 17 (5000 kvadratmeter) og Tjuvholmen Allé 1-5 (, mens Victoria Eiendom har kjøpt Arbins gate 1, gården der Ibsenmuseet holder til. Eindomsspar har blant annet sentrumseiendommer som Olav Vs gate 6 og Fridtjof Nansens plass 2, Fridtjof Nansens plass 4, Tordenskiolds gate 8/10, Dronningens gate 40, Øvre Slottsgate 12 og Jernbanetorget 4. Andre aktører som sitter på flere sentrumseiendommer er Storebrand Eiendom, Rom Eiendom, DNB Nærings eiendom, Fram Eiendom og Sparebank 1 Eiendom.

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

TIL LEIE ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER TIL LEIE 800 – 1.900 KVM OSLO SENTRUM Grensen 3 eksklusive butikkenheter i en av Oslos travleste • 2handlegater • Flott hjørnelokale over 2 etasjer • Ca. 800 kvm. i u-etg. • Flott løsning med gode eksponeringsmuligheter • Godt opplegg for varelevering og logistikk og alt av nødvendige • Kollektivtransport servicefunksjoner

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155

OSLO SENTRUM

05 2014

Thons imperium Olav Thon eier ufattelige mange eiendommer i Oslo sentrum. Fasiten stemmer med myten. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Olav Thon kjøper og kjøper, men selger «aldri» eiendommer. (Foto: Scanpix)

NæringsEiendom ba Thon Eiendom om å få tilsendt hele listen over eiendommer som ulike deler av Thon- systemet har i Oslo sentrum og nærmeste omkrets. Listen vi tok med til slutt ble på hele 156 eiendommer (!), riktig nok inkludert boligeiendommer. Det er skjønnsmessig satt en geografisk avgrensning. Hele listen er gjengitt i en egen tabell. I den andre oversikten har vi tatt med sentrumseiendommer til børsnoterte Olav Thon Eiendomsselskap og Olav Thon Gruppen, rensket for rene hotelleiendommer. Mange av eiendommene til Olav Thon har kombinerte formål, men Norges ubestridte eiendomskonge eier rett og slett ufattelig mange kontorer, kjøpesentre, hoteller og ut leieboliger i Oslo indre by. Totalt i Norge forvalter Thon Eiendom 475 eiendommer og 25 i utlandet. Noen av disse eiendommene er innleide, men om lag en tredje part av eiendommene som Thon-systemet eier og forvalter, befinner seg i Oslo sentrum og nærmeste omkrets. Har det meste Olav Thons karriere innenfor eiendomsutvikling begynte i Oslo i 1942. I 1950 kjøpte han Karl Johans gate 5–7, det som i dag er kjent som kjøpesenteret Arkaden. Prisen var ifølge Wikipedia 1,7 millioner kroner. Kjøpet markerte den spede starten for det som skulle bli Norges største private eiendomsimperium. I 1966 kjøpte Thon sin første restaurant, han begynte å utvikle Strøget i 1970, og Thon overtok tradisjonsrike Hotel Bristol i 1974. Olav Thon Eiendomsselskap ble børsnotert i 1983, og mot slutten av 80-tallet etablerte eiendomskongen hotell kjeden Thon Hotels. Sentrumsporteføljen omfatter i dag alt fra sentrale hoteller som Bristol, Opera, Europa og Cecil, kjøpesentre og handelseiendommer som Gunerius, Strøget, Arkaden og Grønlands Basar, kontor- og kombinasjons eiendommer som Karl Johans gate 25 (Tostrup-gården), Munkedamsveien 45 (Vika Atrium), Stenersgata 2/4/8 og Arbeidersamfunnets plass 1. I tillegg eier Olav Thon en rekke boligeiendommer for utleie, særlig i Urtegata og Grønlandsreiret. Mye av porteføljen til Thon er nemlig konsentrert i sentrum øst. Med unntak av Vika Atrium og Tostrup-gården, eier Thon få prestisjeeiendommer i

Oslo vest, og ingen på Aker Brygge eller Tjuvholmen. De store «Thon-gatene» er Brugata, Karl Johans gate, Storgata, Torggata, Grønlandsreiret (boliger), Pilestredet og til dels Akersgata. Thon selger «aldri» eiendommer, og han kjøper ikke dyrt fra andre til en lav direkteavkastning. Tjener mest i Vika Vika Atrium er næringseiendommen til børsnoterte Olav Thon Eiendomsselskap som gir de høyeste leie inntektene, målt i absolutte kroner. Årsleien per 1. januar 2014 oppgis til 95 millioner kroner. Fordelt på 36 000 kvadratmeter med utleibare arealer, tilsvarer det en gjennomsnittlig kvadratmeterleie på 2639 kroner. Det et likevel et godt stykke under nivåene over veien, på Aker Brygge, men Vika Atrium inneholder også et hotell, og her er kvadratmeterleien lavere. Den høyeste gjennomsnittsleien i Thon Eiendomsselskaps næringsportefølje finner vi i Tostrup-gården. Gården er på snaue 7000 kvadratmeter og innbringer i år 28 millioner leieinntektskroner, 4100 kroner per kvadratmeter. Tostrup-gården består både av kontor- og handelsarealer, og handelsarealene langs Karl Johans gate trekker naturligvis opp snittet. Totalt genererer næringseiendommene til Olav Thon Eiendomsselskap 498 millioner kroner i leieinntekter per 1. januar. Fordelt på 283 000 utleibare kvadrat meter, tilsvarer det en gjennomsnittsleie på 1759 kroner kvadratmeteren. Hovedkontoret Under Olav Thon Gruppen, en samlebetegnelse for en rekke personlige eide virksomheter og selskaper som er majoritetseid av Olav Thon, ligger hovedkontoret i S tenersgata 2/4/8. Den 30 000 kvadratmeterstore handels- og kontoreiendommen bidrar med rundt 75 millioner kroner i årlige leieinntekter. Naboeiendommen Storgata 14-18 skal bli et moderne kontor- og forretningsbygg på nærmere 15 000 kvadratmeter. Nybygget skal flukte med Stenersgata 2. Se Thons eiendommer i sentrum på neste side.

OSLO SENTRUM

05 2014

Thons eiendommer i sentrum Akersgata 38

Dalsbergstien P-hus (TPS)

Karl Johans gate 25

Pilestredet Park 31 og 35

Teatergata 3

Akersgata 41

Dovregata 7

Karl Johans gate 35

Pilestredet Park 33

Teatergata 3 ( TP )

Akersgata 43

Dronning Eufemias gate 2

Karl Johans Kvartalet

Torggata 2/4

Akersgata 65 B

Dronning Eufemias gate 4

Keysers gate 2 A/B

Pilestredet Park 47 garasjeanlegg

Akersgata 65/Teatergata 1 Akersgata 67

Dronningens gate 19/21 Grensen 1

Keysers gate 7 A Kongens gate 24

Rosenkrantz' gate 1

Torggata 3 Torggata 5 (OT) Torggata 5 (SG)

Rosenkrantz' gate 4 /Kristian IV's gate 1

Torggata 7

Rosenkrantz' gate 16/18

Torggata 9 A

Ruseløkkveien 60

Torggata 17 B

Rådhusgata 7 B

Torggata 21

Skippergata 30

Torggata 22

Skippergata 32

Torggata 23

Solligata 2

Torggata 25

St. Olavs gate 31

Torggata 26/28

Stenersgata 2/4

Torggata 29 Torggata 32

Akersveien 28

Grensen 9

Arbeidersamfunnets plass 1

Grensen 16/ Lille Grensen 3

Arkaden

Grensen 18

Lille Bislett 4

Bernt Ankers gate 6

Grønland Basar

Lille Bislett 10

Brugata 1

Grønlandsleiret 1

Lille Bislett Garasje

Brugata 3 A

Grønlandsleiret 3

Lybekkergata 2

Brugata 3 B

Grønlandsleiret 5

Lybekkergata 3

Brugata 3 C

Grønlandsleiret 8

Mandalls gate 1

Brugata 5

Grønlandsleiret 10

Margit Hansens gate 3

Brugata 6

Grønlandsleiret 17

Maridalsveien 45

Stenersgata 8/ Storgata 22

Brugata 7

Grønlandsleiret 19

Munchs gate 5

Stenersgata 10 (OT)

Brugata 8

Grønlandsleiret 27

Møllergata 5/9

Stenersgata 22

Brugata 9

Grønlandsleiret 47

Møllergata 9 (OT)

Stenersgata 24

Brugata 10

Grønnegata 8

Nordahl Bruns gate 22

Storgata 3 (OT)

Brugata 10 (TPS)

Gunerius

Osterhaus gate 8 A/B

Storgata 9

Brugata 11 A/B

Hausmanns gate 23/25

Osterhaus gate 9

Storgata 14 (SG)

Brugata 12

Hausmanns gate 27/ Torggata 35

Osterhaus gate 11

Storgata 17

Peder Claussøns gate 1

Hausmanns gate 31 A/B/C - 33

Storgata 18

Peder Claussøns gate 4

Storgata 19

Wergelandsveien 5/ Staffeldtsgate 3 - 5

Hjalmar Larsens gate

Pilestredet 15

Storgata 27

Youngs gate 2

Karl Johans gate 1

Pilestredet 54

Youngs gate 4

Karl Johans gate 2 (OT)

Pilestredet 56 (TPS)

Storgata 32 (TPS)

Brugata 14 C. J. Hambros plass 5/ Pilestredet 9 C. J. Hambros plass 7 Calmeyers gate 6 Calmeyers gate 7 A/B Calmeyers gate 8 B/ Osterhaus gate 7 C Christian Krohgs gate 1-11 Dalsbergstien 19/Lille Bislett 20/28

Karl Johans gate 2 (SKJ) Karl Johans gate 10 Karl Johans gate 16 Karl Johans gate 19

Kristian IV's gate 5-7-9/ Rosenkrantz' gate 3

Pløens gate 1

Kristian IV's gate 12

Pilestredet 56/ Bislettgata 4-6-8 Pilestredet 60 Pilestredet Park - Garasje (TP)

Storgata 34 B Storgata 34 C

Torggata 36 Tullins gate 4 C Tøyenbekken 12 Tøyengata 3 - 9 Universitetsgata 22/24 Universitetsgata 26 Urtegata 31 Vika Atrium

Youngs gate 6 Youngstorget 1

Stortingsgata 8

Youngstorget 4/ Pløensgate 4

Stortorvet 2

Øvre Slottsgate 12 (OT)

Strøget

Øvre Slottsgate 14

3.000 KVM KONTORER Bygget rehabiliteres og lokalene skreddersys ny leietaker Lyse og arealeffektive lokaler med flott utsikt

OSLO SENTRUM Sentralt og flott beliggende ved Slottsparken Ca. 400 meter gangavstand til Nationaltheatret

Rune Arvesen SeniorrĂ&#x2026;dgiver 915 35 567 rA@Akershuseiendom.no

OSLO SENTRUM

05 2014

Olav Line og Norwegian Property har kontrollen over Aker Brygge.

Kongen av Aker Brygge Norwegian Property er den ubestridte kongen av Aker Brygge. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Selskapets portefølje i Oslo sentrum er konsentrert til «Brygga», etter at det børsnoterte eiendomsselskapet for et par år siden kvittet seg med Ibsen-kvartalet i en byttehandel med KLP. Gjennom byttehandelen fikk Norwegian Property ytterligere fotfeste i sitt kjerneområde, som nå rehabiliteres for over 1 milliard kroner. Totalt sitter Norwegian Property med drøyt 105 000 kvadratmeter med lokaler på Aker Brygge, der de største eiendommene er Stranden 1, 3 og 5. Disse eiendommene gjennomgår for tiden en større rehabilitering og åpner igjen i løpet av 2014 og 2015. Leienivået i de nye lokalene ligger gjennomgående mellom 3500 og 4000 kroner kvadratmeteren. Flere advokatfirmaer har meldt «overgang» til de rehabiliterte lokalene.

På Tjuvholmen er eiersammensetningen mer fragmentert. Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm Gruppen har utviklet området, men ingen av disse skal være kontoreiere i området, Selvaag eier kun butikk- og serveringsdelen i første etasje. Eiendomsspar kom inn på Tjuvholmen i 2011 gjennom kjøpet av Tjuvholmen allé 1-5, Bjørn Rune Gjelsten har et bygg i området, det samme har Gert Munthe og Hercules Capital. Dette er kanskje det dyreste bygget på hele Tjuvholmen, Tjuvholmen alle 11 (Munthe-bygget), med snittleier over 4000 kroner kvadratmeteren. Det er ifølge Leif-Arne Røsnes i Braathen Eiendom kun 1400 kontorarbeids plasser på Tjuvholmen, så noe stort kontorområde er det ikke.

Bytter leietakere I tillegg eier Norwegian Property i Oslo sentrum Stortingsgata 6, som Danske Bank Norge nå flytter fra og inn i Stranden 5, det tidligere hovedkontoret til DNB. Både AON Norway og stortingets administrasjon er leietakere på vei inn i Stortingsgata 6. AON Norway må ut med drøyt 3500 kroner kvadratmeteren for lokalene som skal gjennomgå en mindre oppgradering. Det har gått rykter om at bygget er til salgs, men Olav Line i Norwegian Property har avkreftet dette overfor NæringsEiendom. Storebrand Eiendom er i tillegg til Pecunia Eiendom en stor eiendomsbesitter i Vika, med prestisje eiendommer som Ruseløkkveien 14 og 26, og ikke minst Haakon VIIs gate 10. Til sammen utgjør disse tre eiendommene nærmere 100 000 kvadratmeter. Tar vi med det tidligere hovedkontoret Filipstad Brygge 1 på Aker Brygge, sitter Storebrand med over 150 000 kvadratmeter i prestisjestrøket.

Bjørvika Sentrumsporteføljen til DNB Livsforsikring er delvis konsentrert rundt hovedkontoret til DNB i Bjørvika, som de sammen med DNB Scandinavian Property Fund kjøpte for 4,8 milliarder kroner i januar 2012. DNB har i mange år eid kjøpesenteret Oslo City, noe de tok over fra daværende Vital. Livselskapet eier også snaut 15 000 kvadratmeterstore Fjordalléen 16 på Aker Brygge, som har utsikt til Bryggetorget. Ellers eier ikke DNB prestisjeeiendommer av betydning i sentrum vest. Eiendomsfondene har gjennomgående få eiendommer i Oslo sentrum, deres porteføljer er til dels svært geografisk spredt. Aberdeen Eiendomsfond Norge I og II har riktig nok til sammen åtte eiendommer i sentrum, hvorav tre store. Rehabiliterte Munkedamsveien 35 rett nord for Aker Brygge er det nærmeste man kan komme en prestisjeeiendom. Storebrand Eiendomsfond har fem eiendommer i sentrum, der 15 300 kvadratmeterstore Revierstredet 2 skiller seg ut størrelsesmessig.

OSLO SENTRUM

05 2014

I CBD-området ventes leieprisene å stige med mellom 5 og 10 prosent i 2014. (Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no)

Høye priser skal bli høyere Akershus Eiendom mener leieprisene i Oslos CBD- distrikt skal videre opp fra et allerede høyt nivå. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Det er i sin siste halvårsrapport at næringsmegleren Akershus Eiendom kommer med sine spådommer om leiemarkedet i det såkalte CBD-området (det sentrale businessområdet) i Oslo sentrum. «I 2014 venter vi en vekst i leieprisene på mellom 5 og 10 prosent i Oslo CBD og Nydalen og stabil leieprisutvikling i resten av Oslo», skriver Akershus Eiendom i rapporten. Topp på 4000 meteren De høyeste leieprisene i Oslo finner man i nettopp CBD-området. I Vika og på Tjuvholmen og Aker Brygge koster det rundt 4000 kroner per kvadratmeter å leie de aller beste lokalene. Kontoreiendommer med det som kalles generelt høy standard i de mest attraktive områdene leies ut for rundt 3500 kroner per kvadratmeter.

Akershus Eiendom mener at en overraskende stor oppgang i leieprisene i de billigste områdene i Oslo kan skyldes at flere leietakere synes det begynner å bli for dyrt i Oslo sentrum. Opp mot 3000 meteren I de beste lokalene i Oslo indre sentrum har leieprisene nå ifølge DNB Næringsmegling steget til intervallet fra 2300 til 3000 kroner per kvadratmeter. I samme område må leietaker betale mellom 1700 og 2300 kroner per kvadratmeter for lokaler med god standard. Reiser man til det som kalles ytre sentrum blir leieprisene lavere. Der betaler man mellom 1700 og 2200 kroner kvadratmeteren for de beste lokalene og fra 1400 til 1700 kroner kvadratmeteren for lokaler med god standard.

Ledige lokaler med fantastisk utsikt over Akershus Festning og Oslo Havn.

RÅDHUS GATEN 23B

1. etasje: BTA 194 kvm 1. messaninetasje: BTA 176 kvm 3. etasje: BTA 178 kvm Kontakt Henrik Holm Tlf.: 9478 9192 Mail: henrik@realia.no

600 - 2 700 M2 OSLO SENTRUM

ROSENKRANTZ GATE 22 TOTALRENOVERTE KONTORLOKALER VED RÅDHUSPLASSEN 6. ETASJE

1 152 M²

7. ETASJE

882 M²

8. ETASJE

607 M²

› Eiendommen er totalrehabilitert og fremstår som nybygg hva gjelder teknisk standard og innredning › Effektive og gode løsninger for byggets brukere › Eiendommen kombinerer den gamle erverdige stilen

med moderne lyse kontorarealer › Unik beliggenhet med utsikt over fjorden, Rådhusplassen og Aker Brygge › Offentlig kommunikasjon og alle servicefasiliteter i umiddelbar nærhet › Fellesfasiliteter som sykkelparkering, dusj/garderobe og en unik kantine designet av Helene Hennie › Overtakelse: 3–6 mnd. etter kontraktsignering

KONTAKT MEGLER Fredrik Sommerfeldt M: 916 09 161 — E: fs@malling.no Erik Enersen M: 970 77 589 — E: ee@malling.no www.malling.no

Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen utleie, salg, kjøpsrådgivning, syndikering, leietakerrådgivning og analyse.

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

Tre personheiser, samt vareheis.

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

Ak er s gat a

To rg

ga te

sen

Ka rl Jo han s

sg ate

gat

ge n

Øv re

Slo tts ga

Pri n

sg ate

Vo llg ate

Vo llg at e

Ne dre

Øv re

Kontakt:

ga ta

nse

Dro nnin vie

rs t

red et

Slo

Gla cis

Ski

pp e

Kir keg ata

rga ta

Rå dh usg a

Ne dre

sg ate

tts gat e

Tol lb

Ko ng

Gr e

ge bry g

hus

nd ra St

hus b

Råd

t ga

ge in nd ru

ryg ge 3

hus pla sse n

m ol H

ga te

skio

en Rå d

4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm BTO

7. etg. – Kontor – ca. 103 kvm BTO

Tor d

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm BTO

n s p la ss

Ledige lokaler:

jo f

lds

n ie sv E ng am a ed k un M

Ro se nk ra nt z'

k øk

sel

F ri

Rimelig husleie

L i l le

n ie ve

hus bryg g

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

Råd

•

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

Råd

•

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

•

ug ata

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

kontorlokaler sen arBeidersaMFUnnets Pl. 1

Åpent landskap klart for egne tilpasninger! 2

306 m Ledig nå!

kontakt jøran nenseth

MUnkedaMsveien 45

attraktive lokaler ved tjuvholmen / aker Brygge 25. etg. - blir ledig 2

690 m 638 m

6. etg. - ledig nå

kontakt annette hoFgaard

arkaden-kvartalet

rosenkrantz gate 4

Fleksible lokaler ved karl johans gate 2

Pene lokaler ved tinghuset

335 m Ledig nå!

357 m2 Ledig nå!

kontakt halvor østerli

kontakt randi gÅsvær

chr. kroghsgt. 1-11

storgata 17

Fleksible kontorlokaler kort avstand til oslo s.

totalrenoverte lokaler midt i sentrum 2 2. etg. ledig nå! 2 3. etg. ledig nå!

1.072-3.341 m2 Ledig 1.8.2014

300 m 300 m

kontakt john Braastad

kontakt eirik kildal

grensen 9

storgata 32, gUneriUs

Pene kontorlokaler i hyggelig miljø 2

kontorlokaler med flott utsikt over oslo sentrum

Ledig etter avtale

9. etasje. Ledig

361 m

281 m2

kontakt john Braastad

karl johans gate 2

storgata 32, gUneriUs

oslos mest sentrale kontorlokaler?

Fleksible lokaler med umiddelbar nærhet til alt

690-1.502 m2 Ledig etter avtale

317 m2

3. etasje. Ledig

kontakt jøran nenseth

kontakt john Braastad

karl johans gate 19

stortingsgata 8

Pene kontorlokaler med utsyn over karl johan 2

representative lokaler ved stortinget - flott utsikt 2

Ledig nå!

174-364 m

kontakt annette hoFgaard

478 m

kontakt john Braastad

ntralt i oslo til leie torggata 2-4-6

Flotte kontorlokaler i hyggelig gågate 2

574 m

5. etg

Ledig nå! kontakt halvor østerli

Universitetsgata 22-24

2 minutter fra nationaltheatret stasjon 2

200-1.500 m Ledig nå!

kontakt randi gÅsvær

øvre slotts gate 14

kontorer på hjørnet av karl johans gate - sentralt! 2

220 m Ledig nå!

kontakt annette hoFgaard

kontakt oss Ass. Eiendomssjef Jøran Nenseth 23 08 01 09 / 901 58 902 / joran.nenseth@thoneiendom.no Eiendomssjef Halvor Østerli 23 08 01 10 / 926 97 688 / halvor.osterli@thoneiendom.no Ass. Eiendomssjef John Braastad 23 08 01 14 / 926 97 659 / john.braastad@thoneiendom.no Eiendomssjef Annette Hofgaard 23 08 01 15 / 926 97 630 / annette.hofgaard@thoneiendom.no Eiendomssjef Eirik Kildal 23 08 02 67 / 414 36 379 / eirik.kildal@thoneiendom.no Ass. Eiendomssjef Randi Gåsvær 23 08 02 41 / 94 81 54 54 / randi.gaasvaer@thoneiendom.no

thoneiendoM.no

OSLO SENTRUM

05 2014

Foto: Oda Berby

Kulturbyen Kunst- og kulturaktiviteter er drivkraften bak den positive utviklingen i Kvadraturen. Flytting av departementene er også bra for kontormarkedet i det opprinnelige Oslo. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

hovedkontorer og store enbrukerbygg, leietakermassen er tvert imot nokså uensartet. – Er det noen nye aktører på vei inn i området? – Vi merket en stor forandring etter at departementene kom inn i kjølvannet av 22. juli, det er første gang på hundre år at departementene har flyttet hit. Denne flyttingen er bra for handel og servering i området, og departementene vil fortsatt være der om ti år, som fører til økt etterspørsel etter kontorlokaler. Selv om departementene etter hvert flytter tilbake til regjerings kvartalet, vil direktoratene være aktuelle leietakere, sier Walle-Hansen. Tradisjonelt er det en spredt eierstruktur i Kvadraturen, med mange familieeide gårder. Walle-Hansen ser en tendens til større og færre gårdeiere i området, som livselskapene. Fordelingen av leietakere er altså sammensatt. Typiske frie yrker som arkitekter og advokater har søkt seg til området rundt Christiania Torv, i tillegg til bemanningsbyråer. Med verneverdige bygg fra 1800-tallet, tiltrekkes en del liberale yrker av arkitekturen i Kvadraturen.

Kvadraturen har i «alle år» slitt med negativt omdømme som følge av narkotika og prostitusjon. Behandlingstilbudet til disse gruppene er også konsentrert til nærområdet, som forsterker tilstrømningen. Styreleder Knut Walle-Hansen i Kvadraturforeningen (se undersak) mener imidlertid at situasjonen er blitt bedre. – Vi har god kontakt med Kirkens Bymisjon, som har samlokalisert sitt tilbud på hjørnet av Skippergata og Tollbugata. Det er flott at de trakk inn legeteamet i eget hus. Jeg vil si det er kontroll over tilbudet i området, og vi har en god dialog med eksempelvis Bymisjonen, sier Walle-Hansen. Rusmisbruket er ifølge styrelederen ikke konsentrert til den nederste delen av Kvadraturen, men har flyttet seg nærmere Karl Johan. Kvadraturen har imidlertid et problem om sommeren med prostituerte fra eksotiske strøk. Departementene inn Uønsket trafikk er en ting som har skremt leietakerne fra Kvadraturen, men området har også begrensninger på byggehøyder. Det er gamle og verneverdige bygg i Kvadraturen, som til dels er utdaterte, det private parkeringstilbudet er minimalt, og det er mangel på store kontorbygg. Kvadraturen er derfor ikke egnet for store

Først: kunst og kultur – Over hele verden har vi sett at generelt kommer kunst og kultur først inn i områder som Kvadraturen. Slike leietakere har ikke så høy betalingsevne, og de nyter godt av lavt leienivå. De som er på Christiania Torv, vil være der. Det er noe fresht over området, og det har ikke noe Aker Brygge over seg, sier ildsjel og gårdeier Bente Bøhler, som blant annet eier Rådhusgata 30B. – Leietakerne er nok prisbevisste i lokalene som ligger i den nedre delen av Kvadraturen, men det har vært et vesentlig løft i prisene. Disse ligger nå på et trygt og stabilt nivå i forhold til for noen år siden, sier Walle-Hansen. Han anslår leieprisene til å variere fra 1400-1500 kroner kvadratmeteren til over 3000 kroner for de aller dyreste lokalene øverst i Rådhusgata. – På Christiania Torv oppnår vi 2300-2600 kroner kvadratmeteren, og her er det stappfullt. Vi kunne ha leid ut det dobbelte, supplerer Bøhler. Oppgraderingen av Kvadraturen startet med nettopp Christiania Torv på begynnelsen av 90-tallet, der man ønsket å nyte solen på den populære uterestauranten Celsius. Populære restauranter som Brasserie Hansken kom inn. Så ble Kvadraturen som mange andre rammet av nedturen på begynnelsen av 2000-tallet, men slapp vesentlig bedre unna nedturen for noen år siden. – Ja, det store problemet for Kvadraturen kom etter dotcom-bølgen. Finanskrisen i 2008 skapte ikke de store problemene, så det er en helt ny situasjon i forhold til hvordan det var for ti år siden. Det er alltid noe som står ledig i området, men det har aldri vært mye ledighet. Jeg vil si at det er et jevnt fornuftig marked, sier Walle-Hansen.

OSLO SENTRUM

Mange aktiviteter Walle-Hansen og Bøhler sier det er veldig mange aktiviteter for å skape mer liv i Kvadraturen, der kunst- og kulturaktiviteter er nøkkelen. – Samarbeidsprosjektet «Kunst i Kvadraturen» gjør mye for å trekke folk til området. De arrangerer seks gratis omvisninger i året, blant annet innenfor områdene tegning, tekstil og maling. SAKK (Stiftelsen Akershus Festning for Kunst og Kultur, red.anm.) setter opp det historiske spillet «Kongeblod» i august og arrangerer også utekino for ungdommen. Sparebankstiftelsen står bak «Musikkfest Oslo» 7. juni, med 30 scener i Oslo, hvorav scener på Christiania Torv og Kontraskjæret. Nå i slutten av mai har vi en middelalderturnering, med riddere som reiser rundt i Europa og holder ordentlige turneringer. Den gleder jeg meg veldig til, forteller Bente Bøhler. Om vinteren står Bøhler bak julepynt og jule belysning i området rundt Christiania Torv, og hun vil også lyssette alle trærne i Rådhusgata. – Det er problem at det er for mørkt i området, folk vil ha trygghet og lys, så vi må lage lysområder, sier hun. Bøhler jobber også for å få de store aktørene som Forsvarsbygg til å ta det hun mener er samfunnsansvar i nærområdet, som i Myntgata 2. Her står for tiden 11 000 kvadratmeter med kontorarealer ledige, etter at Miljøverndepartementet har flyttet til Kongens gate 18/ Kirkegata 21. – Jeg har som mål å åpne opp kvartalet og få det kommersialisert med hotell og boliger, og at det ikke bare blir boliger eller fylles igjen med kontorarealer, sier hun engasjert. Samarbeidsforum – Hvordan er samarbeidet med Oslo kommune om utviklingen i Kvadraturen? – Vi gjør et politisk arbeid og har et vesentlig samarbeid med politikerne gjennom organisasjonen Byfolk. Det er en interesseforening for gårdeierne i området, der vi går igjennom strategiske føringer. Gjennom «Levende Oslo» (samarbeid mellom Oslo kommune, staten og privat næringsliv for å gjøre byens sentrum mer attraktivt, red.anm.) har vi åtte møter i året, der vi kan ha direkte kontakt med etatsjefer og byråder. Dette er ikke et formelt forum, men et uformelt forum der vi aktivt kan drøfte strategiske grep, svarer Walle-Hansen. På kommunikasjonssiden står Kvadraturen foran store endringer. Prinsens gate skal etableres som en ren trikkegate med toveistrafikk og dobbeltspor over Wessels plass, mens i Tollbugata blir det toveis buss. Grepene gjøres for å sikre bedre flyt og regularitet for buss og trikk og for å redusere antall konfliktpunkter mellom brukergruppene. – Det er gledelig at Prinsens gate blir nylaget for trikken, det øker attraktiviteten for kontorlokaler i gaten.

05 2014

Kulturvirksomheter har rykket inn i Kvadraturen. (Scanpix)

I Tollbugata blir det en tydelig merking av holde plassene som gjør det lett å finne frem. De nye rutene blir en forlengelse av kollektivsystemet i Dronning Eufemias gate, sier Walle-Hansen. – Rådhusgata blir trolig ikke enveiskjørt, men får såkalt shared space og brede fortauer på solsiden. Det kan bli fantastisk fint med sambruksarealer, tilføyer Bøhler. Fjernet plasser Kommunen har imidlertid tatt bort parkeringsplasser i Kirkegata til fordel for sykkeltraseer. Det er også satt opp barrikader foran lokalene som departementene leier i området, til handelsstandens store fortvilelse. Enkelte forretninger rapporterer om en omsetningsnedgang på 30-35 prosent, noen har gitt opp og flyttet. – Vi mener det var unødvendig å fjerne gateparkeringen i den søndre delen av Kvadraturen. Problemet er at politikerne ser likt på den nordre og søndre delen her. For kontorarbeidsplasser spiller det liten rolle om parkeringsplassene forsvinner, det er flere som sykler, men for butikkene er det ingen tvil om at parkering betyr mye. Det er imidlertid fortsatt igjen butikker i området, og det har dukket opp flere nye butikker i Kirkegata og andre steder, sier Knut Walle-Hansen.

Kvadraturforeningen Aperto-advokat Knut Walle-Hansen er sekretariat og styreleder for Kvadraturforeningen i Oslo. Foreningen er det lokale vellet for Kvadraturen og har som formål å skape et godt gatemiljø, der alle kan trives, og der det er grunnlag for god næringsvirksomhet. – Vi ønsker å forbedre gatemiljøet i Kvadraturen, skape et bedre omdømme for området, gjøre Kvadraturen

kjent for ulike brukergrupper og gi folk gode kultur opplevelser, sier Knut Walle-Hansen om arbeidet. 55 gårdeiere i Kvadraturen er tilsluttet Kvadraturforeningen. Walle-Hansen avgrenser for øvrig Kvadraturen til området innenfor Øvre Vollgate i vest, Strandgaten i øst, Grensen i nord og Myntgata i sør.

Kontorlokaler | Tollbugata 7 | Oslo Sentrum

700 – 2.100 kvm

Rimelige kontorlokaler nær Oslo S og Bjørvika • Alle service og kommunikasjonstilbud rett utenfor døren • Mulighet for p-plasser • Søk «T7» på Finn.no KONTAKT Eirik Knudsen, 97 03 90 99, eirik@wahl-eiendom.no

LOKALER TIL LEIE 2.175 – 10.000 kvm

LØRENVANGEN 22

MODERNE OG EFFEKTIVT KONTORBYGG PÅ LØREN • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014

Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

LOKALER TIL LEIE 208 - 520 kvm

MUNKEDAMSVEIEN 53B

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA VED AKER BRYGGE

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom • Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge • Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende • 5 min gange til Nationaltheatret stasjon • 2. etg.: 334 kvm BTA • 4. etg.: 520 kvm BTA • 6. etg.: 208 kvm BTA

Kontakt: Christian Prebe Mobil 958 71 039 christian.prebe@colliers.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

Kontakt: Joakim Kaspersen Mobil 481 95 150 joakim.kaspersen@colliers.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

OSLO SENTRUM

05 2014

Storkino på gang Oslos største kino kan i løpet av noen år stå klar nede på festningsområdet. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Byrådet ga nylig sin tilslutning til planene fra Festningen Eiendom AS, et selskap som er eid i like deler av Exaro Holding AS (Bente Bøhler) og Kristiania Eiendomsforvaltning (Alf Ulven). Forsvarsbygg eier eiendommen, men Festningen Eiendom har en leiekontrakt i hundre år fremover. Planområdet det gjelder, omfatter deler av det bevaringsverdige ytre festningsområdet på Akershus festning og det nedlagte renseanlegget øst for Kongens gate. I tillegg omfatter planområdet en del av Kongens gate mellom indre og ytre festningsområde i sør, til sikringssone ved Myntgata 1 i nord. – Dette er en kjempemulighet til å få mer folkeliv og aktivitet inn i Kvadraturen, uttalte byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen (H) i mars om kinoplanene. I det nedlagte renseanlegget i Kongens gate kan det nå komme nærmere 8200 kvadratmeter med det som

Kafé

til leie i Kongensgate 4

Ledig areal: Gateplan: 150 kvm. U. etasje: 250 kvm. Sentralt beliggende i Kvadraturen. Arealene på gateplan er hyggelige og lyse. Kjelleren har flotte buehvelvinger, historisk utsmykning, og et hemmelig rom brukt av motstandsbevegelsen under krigen. Historisk bygård fra 1640. Bjørn Ketil Hauge | 22 41 04 30 | 95 90 60 80

hauge@qualityinvest.no

skal bli Oslos største kino- og kulturhus, og opp mot 1500 kinoseter. Hele 7400 kvadratmeter skal legges under bakken, mens det blir 800 kvadratmeter over bakken. Reguleringsplanen gir ifølge pressmeldingen rom for flere formål. Utstilling og konferanser – I tillegg til kino kan man ha utstillinger, kon feranser og undervisning her. I planforslaget utvider man også fortauet i Kongens gate, slik at det blir plass til en uteservering og en bedre forbindelse til Vippetangen, sa Folke Fredriksen. Det er imidlertid utarbeidet en verneplan for festningsområdet, så Riksantikvaren må godta forslaget. Riksantikvaren er i utgangspunktet positiv til en ny kino, men uttalte i fjor vår at forslaget fikk noen konsekvenser for selve Festningsplassen. Både Fest-

Unike

KONTORER

sentralt ved Steen & Strøm

Det tas sikte på en åpning av den planlagte kinoen på festningsområdet i 2016 eller 2017. (Shutterstock)

ningsplassen og Akershus festning har en veldig høy verneverdi. – Dette er et stort prosjekt av det aller mest verne verdige som finnes i Oslo. Prosjektet var gjennom en omregulering som jeg nå i ettertid er glad for, fordi prosjektet er blitt bedre. Nå er det opp til bystyret å si ja, men jeg ser ikke hvorfor de skal gå imot, sier Bente Bøhler. Det er foreløpig ikke bestemt hvem som skal drive kinoen. SF Kino var aktuell, men de trakk seg i fjor vår. – Det viste seg å bli umulig å bygge det som vi hadde en husleiekontrakt på. Derfor har vi valgt å terminere kontrakten, uttalte administrerende direktør Ivar Halstvedt i det Bonnier-eide selskapet til Dagsavisen i mai i fjor. Står fritt – Vi hadde en avtale med SF, som de valgte å forhandle seg ut av, så nå står vi fritt til å utvikle et helt nytt konsept og tilføre prosjektet mer enn kinodrift. Vi håper å få regulert inn en restaurant over bakkeplan, sier Bøhler. Hun håpet opprinnelig på en «kick-off» til høsten der de kunne presentere konseptet, men først må altså Oslo-politikerne si ja. Så må prosjektet gjennom en stor reguleringplan. Bøhler anslår selve byggetiden til 18-24 måneder og en åpning i 2016 eller 2017.

Prinsensgate 18

536 kvm

Eiendommen har høy standard. Hele 2. etg, 536 kvm er ledig, Lokalene er meget representative, med sjel, og må sees. Resepsjon, 12 kontorer, stort møterom, kjøkken med spiseplass, etc. Gir plass til 12-20 personer. Parkering.

Bjørn Ketil Hauge | 22 41 04 30 | 95 90 60 80 hauge@qualityinvest.no

DEN VIKTIGSTE BYUTVIKLINGSKONGRESSEN I NORDEN! Sted: Folketeateret Dato: 18.-19. juni 2014 oslourbanarena.com

HVORFOR? Norge og Oslo mangler en arena der alle aktørene innenfor eiendoms-, by- og næringsutvikling kan møtes for å hente inspirasjon og dele kunnskap. Oslo Urban Arena skal bli en årlig happening som skal erobre plassen som det viktigste nordiske arrangementet for by- og næringsutvikling.

Anthony Townsend

Ethan Kent

HVA? Inne i teateret får vi to dager med noen av verdens ledende urbanister og planleggere. I Folketeaterpassasjen vil det stilles ut modeller og vises filmer av utbyggingsprosjekter fra hele Osloregionen. Om kvelden skal ordførere og arkitekter konkurrere og krangle så busta fyker. Vi ønsker alle som bor, jobber og lever i Osloregionen velkommen for å ta del i alt som skjer i regionen vår de neste 25 årene.

Tyler Brûlé

Camilla Van Deurs

18/6

19/6

Smart Cities – and the quest for a new urban utopia

How long can Norway dope itself with oilmoney?

Anthony Townsend, author Smart Cities – Big Data, Civic

Thina Saltvedt, Nordea Markets

Hackers and the Quest for a New Utopia (2013)

Metropolitan Economy

What if we made Oslo around Places?

Moderator Greg Clark, Clir Guy Nicholson – Deputy Mayor

Ethan Kent, Vice President Project for Public Places

of London, Ton Jonker – CEO of Amsterdam Economic Bo-

PlaceMaking as Economic Growth

ard, Hallstein Bjercke – Deputy Mayor Oslo

Camilla van Deurs, GEHL Architects

Metropolitan Governance

Most liveable cities

Theo Werterings – Deputy Mayor Amsterdam, Mateu Hern-

Tyler Brülée. Editor MONOCLE

andez – CEO of Barcelona Global, Lisbeth Hammer Krogh,

SHOWCASE: Nydalen by Avantor

Deputy Mayor Bærum

SHOWCASE: Powerhouse by Entra

Metropolitan events as urban development Tony Vives, deputy mayor of Barcelona, Richard Brown,

BREAK OUT SESSIONS

Director of London Olympic Legacy Company, Stian B.

Workshop Public Places in Oslo

Røsland, Governing Mayor Oslo

HOST: Ethan Kent

SHOWCASE: Bjørvika by HAV Eiendom

100 000 new dwellings. How? HOST: Bjørnar Johnsen, Infill. DEBATE: Baard Schumann

BREAK OUT SESSIONS

- Selvaag Bolig, Emil Paaske - Veidekke Bolig, Daniel Siraj

Branding the Oslo Region

- OBOS

HOST: Oslo Business Region

Retail as Urban Development

Urban Economy - after the oil has gone

HOST: Camilla van Deurs. DEBATE: Olav Line - NPRO, Carl

HOST: Leo Grünfeld, MENON Consultancy. DEBATE: Hilde

E. Krefting - Søylen Eiendom, Øystein Aurlien - senterleder

Charlotte Solheim - Virke, Jan Erik Fåne - Finance Norway

Paleet

The Oslo Hub - Infrastructure

Building the region

DEBATE: 8 Million City, Oslo Airport, Oslonavet

HOST: Erling Dokk Holm. DEBATE: Ellen de Vibe - Chief City

How to make Oslo a biker´s paradise?

Planner, Ellen Grepperud - Plansamarbeidet

HOST: Future Built

Pecha Kucha – Most liveable city in the Oslo Region

EXCURSION TO SØRENGA BRO

Mayors from Fredrikstad, Moss, Skedsmo, Asker, Hurum,

HOST: OAT and Norsk Design- og Arkitektursenter

Holmestrand og Drammen Fight Club - Most liveable city in the Oslo Region

Pecha Kucha - MASTERPLANNERS

Moderated by Erling Fossen, CEO Oslo Metropolitan Area

A-lab, Alliance Arkitekter, LINK, LPO, Lund Hagem, Mad og Nordic Fight Club - MASTERPLANNERS Moderated by Erling Fossen, CEO Oslo Metropolitan Area

I samarbeid med:

PMS 2995 C 90 M 13 Y 3 B 0

PMS 369 C 68 M 7 Y 98 B 0

HISTORISKE BYGG

05 2014

Odd Fellow-bygningen er et monumentalt reklameskilt for den veldedige Odd Fellow-ordenen og en sikker inntektskilde. Her møtes nyklassisismen og funkis i et dynamisk uttrykk for «Det gode livs arkitektur», med arkitektene Gulf Blakstad og Herman Munthe-Kaas som iscenesettere. (Bildet, tatt av Mittet& Co. i 1934, tilhører Oslo byarkiv)

Historiske bygg: Odd Fellow-bygningen Det gode livs arkitektur

Hele den gamle trehusbebyggelsen i Pipervika ble jevnet med jorda, og det nye Rådhuset steg til slutt opp av asken. Forlystelsesparken Klingenberg, med forlystelsestradisjoner tilbake til 1689, fikk samme dødsdom. Farvel til kriker, kroker, nips og karnapper, inn med ærligheten, renheten og de buede former. Sirkusplass På Bestefarstomten, tett innpå Klingenberg, ble Odd Fellow-bygningen reist i 1934 som et symbol på den nye tid. Byggherren, Odd Fellow-ordenen, engasjerte Ing. F. Selmer til å utføre byggearbeidene. Bestefarstomten ble skilt ut fra gartner Dyrgreens løkke i 1840-årene. Navnet på tomten skriver seg fra en kafé som lå på hjørnet av Klingenberggata og ble drevet av Caroline og Hans Andersen, som ble kalt Bestemor og Bestefar av sine fornøyde kunder. Huset ble revet i 1899, og tomten ble liggende ubebygd. Hver vår, fra 1905 til 1930, slo sirkusdirektør Carl Norbeck opp sitt sirkustelt der.

Sirkus, klovner, variete teater, karuseller og restau ranter — på Klingenberg i Vika var det forlystelser av alle slag. Men så sa Oslo bystyre: Rydd plass for nye tider, nye bygg og en ny stil! Riv tivoliparken og Scala revyteater! Riv ruklet i Pipervika! Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Det gode livs arkitektur Odd Fellow-bygningen, tegnet av arkitektene Gudolf Blakstad og Herman Munthe-Kaas, ble et sterkt symbol på den nye tid. I 1935 ble den klassiske funkisbygningen tildelt Sundts premie, delt ut av Oslo arkitektforening for «en i arkitektonisk henseende fremragende privatbygning oppført på Oslo bys grunn.» Den monumentale forretningsgården med sine seks etasjer representerte noe nytt i norsk arkitekturhistorie med sine klassiske funkistrekk, bærende skjelett, frie grunnplan, sammenhengende vindusbånd, multifunk sjonelle aspekter og en gjennomgående stram komposi sjon. Samtidig har den trekk fra nyklassisismen. Arkitektene lot seg influere av de andre konkurranseutkastene og ga nyklassiske elementer større plass enn de hadde tenkt. Den nye funkisstilen skulle signalisere et løft i menneskenes liv, med større rom for kultur, underholdning og fritid. Derfor ble funkis ofte kalt «Det gode livs arkitektur». Som et flerfunksjonelt bygg med plass til kontorer, foreninger, butikker, kino, teater, restauranter og losjelokaler var Odd Fellow-bygningen et tidsriktig uttrykk for det. Samtidig var det også uttrykk for strammere økonomi i det arkitektoniske uttrykket med sterkere arealutnyttelse. Saga og Scala På gateplanet kom Saga kino og kafeer inn, i etasjene oppover ble det kontorer. Scala revyteater, drevet av Victor Bernau og Einar Rose fra 1934 til 1937, fikk plass

HISTORISKE BYGG

i den nordre del av bygningen. Fra 1937 lå Scala kino her. På toppen fikk Odd Fellow-ordenen sine møte lokaler og festlokaler. Interiøret i Saga kino speilte den myke funksjonalismen med sine skråstilte vegger og bølgende akustiske takhimling. Kompliserte grunnforhold forsinket byggearbeidene. Det samme gjorde ulike krav fra leieboerne. Tomta var skjev og hadde ulike kotehøyder. En så komplisert arkitektoppgave hadde et norsk arkitektkontor visstnok ikke fått før. Pengesterk orden Hvem var Odd Fellow-ordenen, som hadde så god råd at de kunne kjøpe Bestefarstomten og bygge sitt eget signalbygg? Opprinnelig var Odd Fellow-ordenen engelsk og går tilbake til 1600-tallet, smidd for å drive sosialt arbeid under mottoet «Vennskap, kjærlighet, sannhet». På 1800-tallet ble ordenen ble brakt videre til USA og spredde seg til Europa. Til Norge kom den i 1908. I 1930 kjøpte ordenen Bestefarstomten. Populære arkitekter I mellomkrigstiden fantes det neppe mer trendy og etterspurte arkitekter enn kompanjongene Gudolf

Interiør i Odd Fellow-bygningen, fra en utstilling om elektrisitet i 1936 (Oslo Byarkiv)

05 2014

Blakstad og Herman Munthe-Kaas. Blakstad, født i 1893, var blant de første som ble utdannet ved NTH i 1916 og ble straks ansatt hos den kjente Arnstein Arneberg. To år senere startet han for seg selv, med nyklassisismen som stilmessig rettesnor. I 1919 var han med på å vinne arkitektkonkurransen om Det nye teater i 1919, et gjennombrudd for nyklassisismen. I 1922 slo han seg sammen med den tre år eldre Herman MuntheKaas, også assistent hos Arneberg, etter å ha vunnet arkitektkonkurransen om Haugesund Rådhus. De tegnet Kunstnernes Hus i 1930 og tok med dette steget over i en mer rendyrket funkis. Før krigen tegnet de Oslo Handelsgymnas (1940). I mer enn 50 år drev disse to «uovervinnelige og uadskillelige» kollegene sin arkitektpraksis sammen, først som ledende innen nyklassisisme, etter hvert med funkis på sin arkitektoniske palett. De var stadig på seierspallen i arkitektkonkurranser og har tegnet noen av 1900-tallets fineste rådhus, kulturhus, kontorbygg, skoler og boliger. Blakstad sto for det konservative element, mens Munthe-Kaas hadde en mer progressiv moderne innstilling. Kilder: Oslo Byleksikon, Wikipedia, Byantikvaren, Riksantikvaren, Norsk biografisk leksikon og en masteroppgave i kunsthistorie.

Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom! Nr. 2

Ledige lokaler

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

Næringseiendommer

Kontor / Lager

ALNABRU Smalvollveien 65

4.000 m2 Kontor 4.300 m2 Lager

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

200 – 450 m2

Butikk

KVADRATUREN Rådhusgaten 26

260 – 1.550 m2

Kombinasjonslokaler

JESSHEIM Industriveien 15

3.064 m2

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

1.000 – 2.000 m2

Kontor

LILLESTRØM Nordahl Bruns gt. 10

564 – 1.000 m2 NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Kontor

SKØYEN Karenslyst Allé 9

CBD / SENTRUM

640 – 1.633 m2

Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 m2 Kontor

Kontor

KVADRATUREN

Rådhusgaten 26

260 – 1.550 m2

Dronningens gate 8

400 - 800 m2

Kontor

Kombinasjonslokaler

NYDALEN

ULLENSAKER

Gullhaug torg 1

250 – 600 m2

Dyrskuevegen

3.000 – 13.000 m2

Kontor

BÆRUM

ENSJØ

Ankerveien 209

Ensjøveien 16-18

80 - 370 m

460 m2

Kontor

ENSJØ

LILLESTRØM

Ensjøveien 22

Kirkegata 18

193 - 582 m2

1.000 m2

Lager / Produksjonsbygg

Logistikk / industri + plasskrevende handel

BJERKE Lunden 25

8.900 m2

STANGE Uthuskrysset

2.000 – 30.000 m2

NYHETER

Alliance tegner framtidens urbane soner

05 2014

«Arkitektur for en bedre verden» står det med hvit skrift på en stor tavle i resepsjonen hos Alliance arkitekter. Mottoet og motivasjonen for daglig innsats er på plass. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto/Illustrasjoner: ALLIANCE ARKITEKTER

Infill la grunnlaget Interessen for byplanlegging- og byutvikling startet med «Infill», en ny strategi for byutvikling: Ledige ”hull” i bebyggelsen fylles med nye bygg, tilpasset omgivelsene. Året etter at sivilarkitekt Harald Martin Gjøvaag var ferdig utdannet fra Arkitekthøgskolen, startet han arkitektfirmaet Element sammen med et par kolleger og gjorde sine første infill-prosjekter. – I 1999 var det allerede ganske dyrt å kjøpe bolig i indre Oslo. Min tidligere partner i Element Bjørnar Johnsen utviklet forretningsideen om å utnytte rest arealer til nye boligbygg og designe dem slik at de ble et friskt pust og ville kunne føye seg pent og fleksibelt inn i bebyggelsen. Bjørnar sykla rundt i Oslo og fant over 300 byggbare tomter med rom for 3000 boliger. Med slike boliger kunne vi også presse prisene ned, og sammen utviklet vi konseptet som ble til Infill. Infill har senere prøvd ut- og bygget konseptet flere steder med suksess. Pust i bakken, startet Alliance – Men jeg holdt på å jobbe seg i hjel. Jeg måtte ta en pust i bakken og tenke ut nye måter å jobbe på. Med bistand fra folk i eiendom startet han sitt nye arkitektkontor Alliance arkitekter i 2005, og med eiendomsfolkenes porteføljer som grunnlag for oppdrag og kunne bygge en bred plan- og arkitektkompetanse. På kontoret i Kristian Augusts gate har de 26 ansatte et fint driv i oppdragsporteføljen. Stavanger-filialen har i tillegg 9 ansatte. Kreativ leder og gründer Gjøvaag planlegger nå å kjøpe ut de gamle medeierne og etablere kontoret med en partnerstruktur. Liker oppdragsgivere med høye ambisjoner I starten takket de ja til nær sagt alle oppdrag. De to første årene ansatte kontoret en ny arkitekt hver måned for å styrke den nødvendige kompetansen og faglige utviklingen. – Vi strekker oss for hvert prosjekt og fokuserer på å hente ut maks kvaliteter for kunden og brukerne. Jeg

NYHETER

anser at 12 til 15 ansatte er en kritisk masse for å få et bredt og godt fagmiljø. Vi har en flat struktur, og det er nødvendig for å trekke til oss dyktige medarbeidere. Vi har ikke fortalt dem at ”sånn gjør vi det her”. Siden 2008 har alle bidratt med å stake ut kursen. Vi vil tegne bærekraftige, fleksible og estetisk vakre bygg og tilfredsstille bunnlinja hvis det er næringsbygg. Vi har en forkjærlighet for og styrke innen by- og arealplanlegging og prosjekterer gjerne både skolebygg og større komplekse boligprosjekter, samt hotell og kontorbygg. Der hvor oppdragsgiveren har høye ambisjoner, er muligheten størst til å lykkes med prosjektene og få et godt resultat. Ikke bare estetisk, men også økonomisk. Alliance har tegnet restauranten Onda på Aker Brygge og Smart-hotellet i St. Olavs gate. Oslofjordboulevarden - E18 som en urban boulevard – Dere skal tegne noe på Filipstad. Hva? – Vi er i gang med Hans Jæger-kvartalet, som ligger nærmest Tjuvholmen. Her kommer det næringsbebyggelse og innslag av boliger. – Kan det utvikles uavhengig av E18-løsninger? – Jo, dagens E18 er ikke til hinder for å utvikle dette kvartalet, men et fullt utviklet Filipstad forutsetter en storsatsing på kollektive transportløsninger for å avlaste E18. En tunell vil ikke «løse» noe som helst, men snarere

05 2014

videreføre behovet for tilsvarende areal til vei i form av avkjørings- og påkjøringsramper. E18 bør heller utvikles som en urban boulevard med bymessig næringsbebyggelse og boligbebyggelse på begge sider, både på Vækerø, Skøyen og Filipstad. Ambisjonen må være å halvere dagens biltrafikk på vestkorridoren til Oslo. Denne strekningen må derfor betjenes med en kraftig oppgradert kollektivtrafikk, som tog, buss og T-bane, samt tilrettelegge vesentlig bedre for syklister og gående. Det er moderne byutvikling. – Men Vegvesenet jobber jo med ulike tunnelløsninger? – Ja, de planlegger for vekst og økt biltrafikk, og det reflekterer deres samfunnsoppdrag. De skal sørge for at trafikken flyter. Men vi mener at dette premisset er galt. Se hva som skjedde etter 1. og 2. verdenskrig i Oslo. I begge perioder ble forstadsbanene sterkt utbygd, og man lykkes med å få trafikkveksten over på kollektiv traseene. Vi får den byen vi tilrettelegger for, og en motorvei gjennom hovedstaden vil lokalt alltid være en barriere i et nabolag. Vil urbanisere Skøyen-Lysaker-Vækerø De har laget en mulighetsstudie på oppdrag fra Plan- og bygningsetaten for området Skøyen-Lysaker-Vækerø. Bærebjelken i denne studien er å gjøre E18 til nettopp

en boulevard, i prinsippet helt til innløpet til Festnings tunnelen. – Vi har beskrevet mulighetene for å urbanisere denne sonen. Tanken er at når man kommer over Lysakerelva, så kommer man inn i byen. Ved å gjøre denne veien til en bygate, eliminerer vi E18 som et problem i et byutviklingsperspektiv. Vi senker hastigheten og omdanner veien estetisk slik at den i stedet for å bli en barriere, blir en søm som videreført til Filipstad vil knytte Skillebekk til Fjordbyen på en mer urban måte, og med fotgjengerfelt i stedet for broer. Vi har flere eksempler på byer som har klart å halvere biltrafikken inn til byene og skape bedre bymiljø. Hovedutfordringen er å begrense tilkjørselen til byen. Kollektivtrafikken må spise dagens biltrafikk. Helst må halvparten av dagens biltrafikk over på kollektivnettet og på sykkel. El-biler er ingen langsiktig miljøløsning. De lager kø de også, og beslaglegger bygulvet. Sier mannen som elsker å kjøre bil. Og særlig når han reiser rundt i Europa for å se på arkitektur. – Jeg er avhengig av bilen for å få til det, men et bra byliv er viktigere. Gjøvaag mener boligen er navet i byutviklingen, også langs Oslofjordboulevarden. – Det er ikke realistisk å ha butikker og annen næring i alle sokkeletasjer. Viktigere er det å ha intime

møteplasser og gode rom i møtet mellom bygg og gate, slik at nye nabolag kan utvikles for flere formål. Han er kritisk til evigvarende planprosesser og offentlig helgardering. – De bare fordyrer. Jeg håper politikerne for eksempel nå skjærer igjennom og vedtar den visjonære kommuneplanen som nå er ute på høring. Den åpner for flere modige valg i Oslo øst, men kan selvsagt være tilsvarende ambisiøs i Oslo vest. Filipstadplan uten visjoner Alliance har et overordnet syn på økonomiens plass i byutviklingen. Økonomien er del av kontekst og del av den fysiske planleggingen i byutviklingen, postulerer Gjøvaag. – På blant annet Filipstad må det planlegges og utvikles løsninger som er økonomisk bærekraftige. Vi mener dagens plan er en lite visjonær områdeplan med lave ambisjoner. Områdeplanene må gi rom for å få gode konsepter i detaljplanene, særlig for sonen langs kaikanten. Når PBE vil ha en 30 meters bred havnepromenade der, stiller vi spørsmålstegn ved det. Hvordan skal vi fylle den, og hva slags program skal den komplettere i forhold til Vippetangen, Bjørvika og Aker Brygge? Fleksibilitet for de enkelte, og gode, prosjektene må bli større. Det er ikke lagt opp til at

Harald Martin Gjøvaag

NYHETER

05 2014

Harald Martin Gjøvaag har lekt seg med Photoshop og vist en del av Manhattan på Fornebu.

Infill ved Havnelageret og Børsen På oppdrag fra Hav Eiendom skal Alliance bl.a. fylle ut tomrom mellom Havnelageret og tunnelinngangen mot Rådhusgata. – De løsningene vi foreslår her, illustrerer godt vårt syn på byutvikling og utnyttelse av restarealer. Også ved Børsen jobber vi med å øke brukbarheten og fleksibiliteten for den framtidige utbyggingen. Her kan vi gruppere to bygg sammen til ett eller sette dem tettere sammen.

en monumental by skal få utvikle seg der, noe dimen sjoneringen av plasser og allmenninger tilsier. Vi vil at Filipstad skal få en tydeligere identitet. Vi skal jobbe videre med dette sammen med Sweco, et av Nordens største rådgivende ingeniørselskap. – Har dere noen europeiske forbilder her? – Det er gjennomført mange vellykkede transformasjoner i Europa. Både MedienHafen i Düsseldorf og Hafen City i Hamburg, har fine elementer. Også i København og Malmø, men i København har de gamle havnearealene også blitt planlagt med flere forblåste plasser. Oslo har selv allerede vellykkede eksempler. Det vi mener vil fungere best, er en mer organisk vekst innenfor bestemte rammer, altså hovedgater og plasser, mer fleksible byggehøyder og rom for variasjon. Som en tommelfingerregel synes jeg en utnyttelsesgrad på 300 prosent med krav om variasjon, er god for Filipstad, og vil kunne gi en tilstrekkelig bymessig tetthet.

Manhattan på Fornebu Gjøvaag er født og oppvokst sentralt i Stavanger og elsker å tegne hus. – Jeg blir litt nervøs hvis jeg bor et sted der det er mindre enn 50 prosent asfalt, smiler han, - det skal være tett og med en miks av boliger, næring og parker. En av de første jobbene Gjøvaag fikk som selvstendig arkitekt, var å tegne Allkopis hovedtrykkeri på Fornebu. Den utbyggingen som har skjedd der, er han sterkt kritisk til. – De underliggende strukturene er etter mitt syn ikke gode nok til å ivareta framtidige behov. Fornebu er planlagt som en blekksprut. Det er dessverre ingen byrom der, men mer en tilfeldig ansamling bygg i et grøntdrag. Reguleringsplanen tilrettelegger ikke for by. Tenk om utbyggingen kunne vært strukturert bymessig og med fasader mot gater og fortau. 18 gater og 6 avenyer av Manhattan kan få plass på Fornebu. Jeg mener det er for få boliger på Fornebu, og området tar form som en 60-talls-drabantby. De beste tomtene langs sjøen gikk til store selskaper som Telenor. De ligger for seg selv og skaper lite bymiljø. Der kunne det ha ligget boliger. Han avleverer denne sluttsatsen om byutvikling: – Etter at reguleringsplanen ble vedtatt har, har byutvikling dreid mot urbanisme: Å kunne bo, jobbe og handle på samme sted legger til rette for en mer miljøvennlig livsstil, men for å skape gode sosiale møteplasser, behøves en struktur i bunn som tillater en blanding av funksjonene og ikke deling som nå. Derfor mener jeg at det ikke er klokt å kun bygge et stort kjøpesenter på Fornebu. Området må minst suppleres med gater med butikker. Lag møteplasser. Det er ikke for sent.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

OPPMERKSOMHET Profesjonelt og nært samarbeid smitter over på resultater og løsninger!

Som skiltleverandør er Profilforum en kreativ sparringspartner i idèfasen, et spennende designbyrå under arbeidsprosessen og en pålitelig samarbeidspartner i produksjonsfasen. Med lang erfaring og høy faglig kompetanse sikrer vi din bedrift en målrettet og effektiv kommunikasjon – og rett oppmerksomhet. Se våre skilt på profilforum.no

JUSS & FINANSIERING

05 2014

Bankene kjemper om kundene Konkurransen er hardere om eiendomskundene, og marginene peker nedover. Dette er godt nytt for eiendomsbransjen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

– Jeg vil karakterisere markedet som ganske greit og nokså normalisert. Det er en reell konkurranse i markedet, og det er en sterkere konkurranse nå enn det var for ett år siden. Vi hører fra våre nordiske kollegaer i Nordea at eksempelvis tyske banker er på vei inn i deres marked, men i Norge er det kun norske, svenske og danske banker. Det er derfor ingen nye banker på vei inn i markedet, så vi snakker om de vanlige åtte til ti bankene. For vår del har det vært overraskende god aktivitet i første kvartal i forhold til hvordan det pleier å være. Livselskapene har vært nettoselgere av eiendom, det betyr at de selger til andre aktører som skal ha lån. Slik oppsummerer leder av Nordea Næringseiendom, Thomas Due, konkurransen i det norske bankmarkedet om eiendomskundene. Due leder et segment i Nordea Norge som er ansvarlig for 75 milliarder kroner i utlån til næringseiendom, av totalt 250 milliarder i Nordea-konsernet. Nordea Norge er dermed så vidt den største enkeltbanken i Nordea innenfor dette segmentet, men de kan låne ut mer. Mye å gå på – Ja, vi kan godt legge på oss noen prosent, mens andre banker stanger i taket de har for lån til næringseien-

dom. Vi har mye å gå på her, og vi kan øke utlånene hvis vi finner noen gode muligheter. – Hvordan stiller Nordea seg til nye kunder fremfor å prioritere de eksisterende? – Vi gjør begge deler, det er ikke utlånsbegrens ninger som gjør at vi ikke kan ta imot nye kunder. Det er fullt mulig å komme inn døren som en fersk kunde, men vi ser på om vi kjenner eieren, historien til de som står bak, og vi sjekker referanser, svarer banksjefen. Eiendomsforvalteren Aberdeen Asset Management har i sine markedsrapporter pekt på mer selektive banker, bankene er ifølge Aberdeen blitt mer kresne på hvem de låner ut til. – Vi er ganske bevisste på hva vi løper etter og løper ikke like fort etter alt, men sånn skal det heller ikke være. Vi har ikke sagt klart at dette skal vi ikke være med på, men vi er selektive innenfor det vi har kompetanse på og er mer tilbakeholdne på andre områder. Beliggenhet, infrastruktur og offentlig kommunikasjon betyr mer i våre vurderinger, og vi konsentrerer oss mer rundt de store byene. Vi følger med på Forus, som er et eksempel på et marked med nærmest ubegrenset tilførsel av tomter, og vi følger også litt med på kjøpesentrene når det gjelder netthandel og handlemønster, kommenterer Due.

Thomas Due, Nordea.

Fra enkelte hold er det påpekt at bankene er til hinder i transaksjonsmarkedet, noe banknæringen selv ikke vil være med på. – Jeg vil si at egenkapitalen noen ganger fremstår som mer kresen enn fremmedkapitalen. Transaksjonene faller heller på grunn av egenkapitalen enn fremmed kapitalen, blant annet som følge av motstridende interesser mellom både å få utbetalt dividende, ha en oppside i prosjektet og samtidig oppnå trygghet. Dette gjelder særlig ved finansiering av enkeltstående selskaper. Vi skiller oss imidlertid ut her og er litt mer tilgjengelig for slik finansiering, forteller Due. 75 prosent Nordea kan gå opp mot 75 prosent i maksimal belåning av næringseiendom, men aldri 100 prosent, uavhengig hvor god låntaker er eller hvor sikre leiekontrakter som ligger til grunn. – Det skal mye til å fravike kravene til egenkapital uansett hvem som står bak. En del aktører synes det er greit med en belåning på 60-65 prosent, og vi møter flere utenlandske interessenter, gjerne tyske og mellomeuropeiske kjøpere, som helst ikke vil ha mer enn 50 prosent belåning, sier Due. Utfordringen for utenlandske aktører når de skal kjøpe i Norge, er at det går for raskt for dem. – Ja, de kan gjerne bruke et halvt år på å gjennomgå nødvendig dokumentasjon. Utenlandske aktører må gjøre en annen jobb i forkant, de stiller med egne analyseteam, og utlendingene må også noen ganger

godkjenne oss som bank. De er likevel godt informert om de norske forholdene, men de kjøper ferdige ting, og ikke utviklingsprosjekter. Utenlandske aktører legger ofte ut pengene selv før de låner opp, de har egne penger, forteller Due. – Hva med løpetiden for nye banklån og kravene om rentesikring? – Alle nye banklån gis med en løpetid inntil fem år, så kundene har nå vennet seg til løpetider på stort sett fem år av gangen. Noen ganger forutsetter vi 50-100 prosent rentesikring, mens i andre prosjekter er ikke det nødvendig, sier Due. Lånene byttes via renteinstrumenter fra flytende rente (NIBOR) til fast rente. Ifølge Thomas Due gis det veldig lite lån med faste rentemarginer. Kommer etter Bankene har det seneste året hatt fallende innlånskostnader. Spørsmålet er så om denne marginnedgangen kommer kundene til gode. Due sier at noe av marginnedgangen i år skyldes de fallende innlånskostnadene. – Nordea kan nå låne i markedet til 50-60 rentepunkter i margin for femårige lån, denne marginen var den dobbelte på det verste. Vi har sett en margin nedgang på noen punkter i løpet av 2014, men vi kommer aldri tilbake til kundemarginene i 2006 og 2007, som var ned mot 40-50 punkter. Egenkapitalen i bankene er høyere, og kravet til bankenes egenkapital avkastning har økt betydelig. Europeiske bankaksjer

JUSS & FINANSIERING

falt 50 prosent i verdi fra 2007 til 2012, som sier noe om volatiliteten. Avkastningskravet gjør at bankene ikke kan ta de gamle marginene, du får ikke noen til å være med på dem, sier banksjefen. Hvor mye bankene må sette av i kapital, varierer med løpetid på lånet og ratingen til kundene. Men hvis nødvendig egenkapitalavsetning eksempelvis er 5 prosent, og avkastningskravet til egenkapitalen er 13 prosent, betyr det 65 rentepunkter i margin bare for å betjene kapitalen. Ved krav om 10 prosent egenkapital, må nødvendig kapitalmargin være 130 punkter. I tillegg kommer påslaget for å dekke driftskostnader og forventet tapsrisiko. Due medgir at Nordea reelt sett nesten ikke har hatt tap på næringseiendom i Norge de ti seneste årene. Hva kan så låntakere regne med av marginer for et standard godt kontorprosjekt med lange og gode leiekontrakter, en belåning på 60-65 prosent og fem års løpetid? 1,75-2 prosent – Det har som nevnt vært et visst marginfall i år, men jeg vil si at marginene nå til et standardprosjekt typisk ligger på 175-200 rentepunkter. Det er en større differensiering i markedet, spredningen er egentlig fra 150-300 rentepunkter. Vi har også vært med på noen prosjekter

05 2014

i overkant av dette, men de prosjektene har i realiteten en risiko som nesten ikke er verdt det, sier banksjefen. Due minner også om at i 2013 var nye lån til næringseiendom av og til billigere enn de eksisterende, mens i 2012 var situasjonen den motsatte. – Dette vil svinge over tid, sier han. – I obligasjonsmarkedet faller marginene, hvordan presser det utlånsmarginene? – Det presser marginene litt, men det er bare noen håndfulle aktører i dette markedet, som Olav Thon, Norwegian Property, Steen & Strøm og OBOS Forretningsbygg, mens vi har 300 eiendomskunder totalt, svarer Due. Obligasjonsmarkedet er normalt for eiendomslån over 300-400 millioner kroner. Bankmarkedet for finansiering av næringseiendom anslås til rundt 440 milliarder kroner. Med en gjennomsnittlig løpetid for gamle lån i dag på la oss si syv år, betyr det et årlig refinansieringsbehov på 65 milliarder. I tillegg lånefinansieres rundt to tredjedeler av transaksjonsvolumene på 40-45 milliarder kroner. Det betyr om lag 95 milliarder i året som må fremmedkapitalfinansieres, der obligasjonsmarkedet har en markedsandel på rundt 15 prosent. – Det er dermed behov for både banklån og obliga sjonsfinansiering, avslutter Thomas Due samtalen med NæringsEiendom.

Det kan bli enklere å få finansiert eiendommer i tiden fremover. (Shutterstock)

For første gang siden finanskrisen oppdager kjøpere av næringseiendom at bankene kjemper om markedsandeler igjen. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

Bankene låner ut igjen Pareto Project Finance melder om at bankene viser vilje til å lette på betingelser, kutte rentemarginer og tillate økt gjeldsandel. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Det er i sin seneste markedsrapport for perioden oktober til april at Pareto Project Finance melder om banker som er blitt mer medgjørlige. «I løpet av den seneste måneden har bankenes betingelser tilsynelatende tatt en positiv vending. Flere banker har vist vilje til å lette på betingelsene, samtidig som rentemarginen har falt, og de har tillatt økt gjeldsandel. Det er nå mulig å binde marginen igjen, noe som indikerer at bankene kan forvente at det er større sannsynlighet for at bankmarginene faller i fremtiden enn at de stiger», skriver Pareto Project Finance i rapporten. Forhandler om betingelsene Pareto har dermed opplevd det banksjef Thomas Due forteller i et intervju med NæringsEiendom: Bankene konkurrerer om kundene igjen. – Man kan få banklån med marginer fra 180 til 225 basispunkter over NIBOR. I det siste har det også

vært mulig å forhandle om bankmarginene, sa Eivind Johannessen i Pareto Project Finance til NæringsEiendom på møteplassen Oslo Investor Summit 2014 under den store eiendomsmessen MIPIM i Cannes tidligere i år som samlet mange tusener eiendomsfolk. «Ny» type lån Samtidig som at bankene er ute etter markedsandeler igjen, er en «ny» type finansiering på vei inn i markedet. Johannessen fortalte NæringsEiendom at realkreditt, en finansiering som er mer vanlig i Danmark, tilbys av blant annet Danske Bank. Realkreditt-lånene har rentemarginer helt nede på 90 til 110 punkter. Men samtidig er det strenge betingelser for lånene. Loan to value kan fort ligge på 45 prosent, og fleksibiliteten er liten. Realkredittlån passer for kontorbygg med den beste beliggenheten i Oslo og lange leieavtaler med attraktive leietakere.

JUSS & FINANS

05 2014

Gårdeiernes ukjente ansvar Gårdeiere har et langt større ansvar for leietakers virksomhet enn det som er kjent. Leietakernes manglende kontroll og oppfølging kan fort bli utleiernes utfordring. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Som undersaken viser, har FØYEN Advokatfirma på oppdrag fra Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) undersøkt bygningseiers offentligrettslige ansvar. Det ble en omfattende og krevende undersøkelse, de involverte advokatene i FØYEN har gjennomgått veldig mange lover og forskrifter. – Ja, det kanskje viktigste funnet i undersøkelsen er at omfanget av regelverket for bygg er mye større enn det vi hadde trodd på forhånd, sier senioradvokat Roar R. Lillebergen i FØYEN til NæringsEiendom. Advokatene har blant annet sett på regler og forskrifter som overlapper hverandre og som kan være motstridende, og regelverk der det er uklart hvem som er ansvarssubjekt. Generelt viser undersøkelsen til FØYEN at regelverket med fordel kan gjennomgås for å tydeliggjøre ansvarssubjektene. Det bør også avklares nærmere hvem som kan gjøres ansvarlig for de offentligrettslige kravene som stilles. – Det er ikke alltid like åpenbart hvem pålegg kan rettes mot eller om eier har ansvar for pålegg som i

første instans er rettet mot leietaker, sier partner Ottar F. Egset i FØYEN. Tre måter Egset sier det i hovedsak er tre måter for hvordan det offentligrettslige ansvaret er regulert: Den ene måten er der reglene retter seg mot en type virksomhet, typisk leietakers virksomhet. Brudd på regelverket vil da være leietakers ansvar. Ansvaret kan også fordeles klart mellom leietaker og utleier, men grensesnittene her er ikke alltid like opplagte. Enda mer uforutsigbart blir det når etterlevelse av det offentligrettslige ansvaret retter seg mot den «den ansvarlige», som er en formulering brukt i Plan- og bygningsloven. – Dette er en formulering som retter seg mot en ubestemt krets, og her er det ikke like opplagt for aktørene hvem som har ansvaret, sier Egset. Det er viktig å skille mellom privatrettslige avtaler og ansvarsfordelingen i avtalene, og det ansvaret som følger av regelverket. Lillebergen sier myndighetene

Ottar F. Egset, FØYEN Advokatfirma.

ikke er bundet av privatrettslige reguleringer av ansvaret som eksempelvis fremkommer gjennom leiekontraktene. – De offentlige myndigheters oppgave er å føre tilsyn og å følge opp at regelverket etterleves, uavhengig av hvem som har ansvaret etter leiekontrakten. For myndighetene er det avgjørende at eventuelle pålegg rettes mot den eller de som regelverket hjemler pålegg mot. I mange tilfeller er det også uttrykkelig presisert i forskriften at utleier kan fraskrive seg ansvaret gjennom avtale, eksempelvis i leiekontrakten. Utleier kan ikke bare basere seg på ansvarsfordelingen etter bestemmelsene i leiekontrakten, men må følge opp at ansvarsfordelingen fungerer i praksis. Her er det viktig å kunne dokumentere man har fulgt opp dette, spesielt dersom det i etterkant skjer noe, sier han. Internkontroll Det store stikkordet for både utleier og leietaker er derfor internkontroll, der gårdeierne kartlegger og tar

hensyn til de risikoforholdene det innebærer ved å drive med utleie av fast eiendom. – Gårdeiere må sørge for at leietaker ivaretar sitt ansvar, men det er ikke nok å støtte seg på det som står i leiekontraktene. Utleier må selv ha et internkontrollsystem som påser at leietaker også har tingene i orden. Både utleier og leietaker må ta dette med internkontroll seriøst, alle bedrifter skal uansett ha internkontroll, fastslår Egset. – Hvilken internkontroll hos utleier finnes eksempelvis når leietaker lagrer eksplosjonsfarlige varer i lokalene, som fyrverkeri? Det er liten trøst i at det er leietaker som ikke driver «lovlig» dersom brannmyndighetene stenger hele bygget. Selv om det er leietaker som har ansvaret i henhold til leiekontrakten, må også utleier ha rutiner for å påse at ikke rømningsveiene hos leietaker er stengt, fortsetter han. Det er etter arbeidsplassforskriften arbeidsgiver (leietaker) som har ansvaret for at arbeidsmiljøet er tilfredsstillende, men denne forskriften retter seg også mot utleier av arbeidslokalene.

JUSS & FINANS

05 2014

OFFENTLIGRETTSLIG ANSVAR FØYEN Advokatfirma DA har på oppdrag fra Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) utredet bygningseiers offentligrettslige ansvar. Oppdraget har vært todelt: Å lage en uttømmende liste over regelverket for bygninger på lov- og forskriftsnivå, samt å angi hvem som er ansvarssubjekt, eller den som er ansvarlig for at kravene i regelverket oppfylles. Det kan være eier, leietaker eller «andre». Advokatene i Føyen har gjennomgått alt av offentligrettslig regelverk knyttet til bygninger. I tillegg er det gjort en juridisk gjennomgåelse og vurdering av eiers offentligrettslige ansvar for krav som rettes mot leietaker. VANT ANBUDSKONKURRANSEN – Vi vant før jul en anbudskonkurranse utlyst av DiBK, som ønsket en oversikt og en uttømmende liste over det offentligsrettslige regelverket, lover og forskrifter, samt en

Hvis ikke kravene til tilfredsstillende arbeidsforhold er oppfylt, kan pålegg om utbedring gis til utleier. Eier kan få pålegg om utbedringer hvis ikke leietaker kan ordne opp selv. Et gjennomgående inntrykk ifølge undersøkelsen er at krav knyttet til helse, miljø og sikkerhet i større grad ansvarliggjør utleier i egenskap av å være eier av bygget. Dette gjelder eksempelvis regelverket knyttet til brannvern, forurensning, arbeidsmiljø og plan- og bygningsloven. Andre krav – La oss si en gårdeier i utgangspunktet leier ut til kontorvirksomhet, men leietaker bruker lokalene til servering. Det utløser andre krav til brannsikring og rømningsveier. Brannmyndighetene kan her påpeke mangler ved rømningsveiene, men leietaker verken kan eller vil utbedre, og han har ikke råd til å stenge driften. Dersom leietaker av ulike årsaker ikke evner eller vil etterkomme pålegget, kan brannmyndighetene i neste omgang rette et pålegg mot utleier. Brannforskriften er klinkende klar, gårdeier kan ikke frasi seg dette ansvaret, sier Lillebergen. Ved ombyggingsarbeider må utleierne også være klar over hvilket ansvar de har, som å ivareta sikkerhets- og miljøkrav. – Dette gjelder selv om det er leietaker som står for ombyggingsarbeidene. Byggherreforskriftens anvendelsesområde er videre enn det man tro, og byggherrens ansvar er langt tydeligere i den nye forskriften som trådte i kraft i 2010 enn den var tidligere, fremhever Egset.

juridisk betenkning om utleiers og leietakers ansvar for dette dette regelverket. Fire advokater har jobbet over en kort, men intensiv periode på to måneder, sier senioradvokat Roar R. Lillebergen i FØYEN. Han har vært en av de involverte. – Tanken bak hele arbeidet er å få en bedre oversikt om de samlede offentligrettslige kravene som er relatert til bygg. Kanskje kan dette arbeidet på lengre sikt også berede grunnen for en regelforenkling- Så gjenstår det å som de problemstillingene som byggherrer og utleiere står overfor lar seg forenkle i praksis, sier Lillebergen. Fredrik Horjen i DiBK sier den uttømmende oversikten over regelverket er viktig for myndigheter, eiere og leietakere. – For både eiere og leietakere er det nyttig å ha tilgang til en oversikt over gjeldende regelverk, ikke minst ved inngåelse av leiekontrakter der det offentligrettslige ansvaret fordeles mellom eier og leietaker, sier Horjen.

Det kan være motstridende krav mellom arbeidsplassforskriften og byggetillatelsen. Lillebergen viser til en sak der eiendommen var bygget etter teknisk forskrift av 2010 (TEK10). Ifølge TEK10 var det tilstrekkelig med ett handicaptoalett i bygget. Det forelå også byggetillatelse fra kommunen. – Men Arbeidstilsynet stilte krav om ett handicaptoalett per etasje, med henvisning til arbeidsplassforskriften, Alle arbeidsplasser skal godkjennes av Arbeidstilsynet, og her var det ikke tilstrekkelig at kravet i Tekniske forskrift var oppfylt. Arbeidsmiljøloven kan derfor stille strengere krav til arbeidslokaler enn Teknisk forskrift og på den måten innebære en slags motstrid, sier Lillebergen. Komplisert FØYEN-advokatene mener derfor at det er en uheldig overlapping mellom arbeidsmiljøloven og teknisk forskrift, og her burde det være mulig å oppnå en bedre samordning. Det er vanskelig for den enkelte bygningseier eller virksomhetsutøver å ha full oversikt og kjennskap til både regelverk og den praktiske anvendelsen av regelverket. Graden av profesjonalitet blant utleierne er varierende. – De små- og mellomstore utleierne har nok en større utfordring, men de store og profesjonelle eierne nok har tingene mer i orden, sier Ottar F. Egset. – De små- og mellomstore utleierne har nok en større utfordring, men de store og profesjonelle eierne nok har tingene mer i orden, sier Ottar F. Egset.

Billig nips finner du på andre markedsplasser KUN NÆRINGSLOKALER

JUSS & FINANS

05 2014

Tilbake i toppen I den seneste advokatkåringen til Chambers and Partners rykker Arntzen de Besche opp i toppligaen igjen etter et år utenfor. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Hvert år kommer Chambers and Partners med sin kåring av de beste advokatfirmaene i ulike bransjer. I fjorårets undersøkelse var BA-HR, Haavind, Schjødt, Thommessen og Selmer i «Band 1», den beste kategorien. I den siste undersøkelsen, Chambers and Partners 2014, fikk de fem advokatfirmaene følge av også Arntzen de Besche i «toppdivisjonen». Arntzen de Besche rykker ifølge Chambers and Partners opp igjen til toppligaen takket være «glitrende tilbakemeldinger fra klienter og økt anerkjennelse i markedet». Advokatfirmaet dekker alle sidene av transaksjoner og gir råd innenfor leiekontrakter og utviklingsprosjekter. Chambers and Partners trekker frem Hans Henrik Kværne, Eilif Koch og Thomas Øslebø som viktige i Arntzen de Besche-teamet. Alltid tilgjengelig BA-HR får skryt av klienter for å ha teamet tilgjengelig 24 timer i døgnet, og at man alltid kan forvente et raskt svar og råd når man trenger det. Kundene trekker også frem at BA-HR alltid er gode i forhandlinger og når transaksjonene er komplekse. Chambers and Partners trekker frem Stig Bech og Anne Sofie Bjørkholt innenfor eiendomsjuss, mens Jan Erik Barbo, Sam Harris

og Gunnar Sørlie får skryt innenfor «construction», et område hvor BA-HR også havner i Band 1. Stort team med bredde Haavind har ifølge Chambers and Partners et stort eiendomsteam som er kjent for sin bredde i både eiendomsjuss og utbyggingsrett. Blant styrkene som trekkes frem av klienter, er at teamet er kommersielt anlagt og forsøker å finne den beste løsningen for å få til en deal. Det er et bredt team, som alltid har folk som kan gi råd i alle delene av eiendomsjussen. Blant advokater som trekkes frem i Haavind, er transaksjonsadvokaten Christian Bjørn-Hansen, sjefen for eiendomsteamet Jarle Holstrøm og Erling Timm. Innenfor utbyggingsrett, hvor Haavind også er i Tier 1, trekkes navnene Johnny Johansen, Olav Bergsaker og Arve Martin Bjørnvik frem. Strålende renommé Schjødt er i Band 1 innenfor både eiendomsjuss og utbyggingsrett. Teamet er ifølge Chambers and Partners kjent for et «strålende renommé» innenfor både eiendom og utbygging, med «særlig erfaring i urban utvikling og Offentlig Privat Samarbeid (OPS)». Klienter sier Schjødt har glitrende advokater som blir brukt

Christian Bjørn-Hansen

Stig Bech, BA-HR

Andreas Rørvik, Selmer

Hans Henrik Kværne, Arntzen de Besche

JUSS & FINANS

Geir Sand, Schjødt

til svært store prosjekter. Nils-Henrik Pettersson, Geir Sand, Geir Frøholm, Petter Vagle, Marius Borgen og Camilla Kristiansen Lunde får svært gode skussmål av sine klienter i Chambers and Partners’ undersøkelse. Prima praksis Thommessen er ifølge Chambers and Partners best kjent for førsteklasses praksis innenfor store eiendomstransaksjoner. Thommessen bidrar også med å strukturere opp og forhandle leieavtaler, finansiering og syndikering. Klienter hevder at Thommessen tilbyr ekstremt god service og tilbyr advokater med riktig kunnskap til de ulike arbeidsoppgavene. Advokater som trekkes frem, er Christopher Borch, Christian Müller og Lars Erik Larsson. Store eiendomstransaksjoner Selmer er kjent for å være med på store eiendoms transaksjoner, særlig innenfor kontorsegmentet. De håndterer alle sider av transaksjoner, inkludert forwardtransakskjoner, leieavtaler og joint ventures. Klienter mener teamet alltid gjør en god jobb og at

05 2014

Christopher Borch, Thommessen

de kommer opp med gode løsninger i forkant. Selmer har blant annet fått oppdrag hos Norwegian Property. Andreas Rørvik, Mikkel Vislie, Even Berg, Thomas Reppe Wetting og Sverre Nordlie trekkes frem som spesielt dyktige i eiendomsteamet til Selmer. Snuser på toppen Rett bak de seks advokatfirmaene som har fått plass i Band 1, finner vi Wikborg Rein og Wiersholm. Wikborg Rein er ifølge Chambers and Partners et godt valg innenfor kompliserte eiendomstransaksjoner. Teamet er også dyktige innenfor leieavtaler, finansiering og restrukturering av porteføljer. Innenfor eiendomsjuss skryter Chambers and Partners av Line Ravlo-Losvik og Haakon Blaauw. Når det gjelder utbyggingsrett, trekkes Svend Eriksrud og Erlend Holstrøm frem. Wiersholm har et kompakt eiendomsteam som håndterer transaksjoner, inkludert finansiering, kjøp og restrukturering av eiendomsselskaper og porte føljer. Tom Rune Lian får skryt av Chambers and Partners som en «god allrounder» som er dyktig i forhandlinger.

Søt hamster gis bort på andre markedsplasser KUN NÆRINGSLOKALER

JUSS & FINANS

05 2014

Eiendomstransaksjoner

– Hva med driftspersonell? Dersom en eiendomstransaksjon regnes som virksomhetsoverdragelse, kan personer som utfører drift og vedlikehold ha rett til å fortsette å utføre oppgavene. Tekst ANDREAS FRISLID OG HANS JØRGEN BENDER E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Eiendom selges ofte ved overdragelse av aksjene i såkalte SPV-er (Single Purpose Vehicle), hvor den eneste eiendelen til SPV-et er eiendommen. Det er som regel ikke ansatte i disse SPV-ene - det gis sågar ofte garantier i kjøpekontrakten for at selskapet ikke har ansatte og/eller pensjonsforpliktelser. At det ikke er ansatte i selskapene, er også avgjørende med tanke på pantsettelse av eiendommen ved oppkjøps finansiering, jf. aksjeloven § 8-10 med tilhørende forskrift. Det er som regel ikke behov for å ansette personer i SPV-ene for å ivareta den løpende drift og forvaltning av eiendommen eller selskapet. Denne er som regel satt ut til et drifts- og forvaltningsselskap, eller så håndteres dette via mor- eller søsterselskaper (egne drifts selskaper). Et spørsmål som reises ved eiendomstransaksjoner er om de personene som utfører drift, vedlikehold og andre forvaltningsoppgaver tilknyttet eiendommen før transaksjonen, har en rett til å fortsette å utføre disse oppgavene etter transaksjonen. Eller kan kjøper av eiendommen fritt bestemme hvem som skal utføre disse oppgavene?

Virksomhetsoverdragelse? Svaret på dette spørsmålet vil avhenge av om oppsigelse av en driftsavtale og inngåelse av en ny avtale med et annet driftsselskap innebærer en virksomhetsover dragelse etter arbeidsmiljølovens regler. Reglene finnes i arbeidsmiljølovens kapittel 16. Det er ikke av betydning om disse oppgavene utføres i selgers konsern eller om de er satt ut til en tredjepart. Dersom reglene om virksomhetsoverdragelse kommer til anvendelse, vil de ansatte som utfører arbeid under driftsavtalen ha rett til ansettelse hos ny arbeidsgiver med de samme individuelle rettighetene som hos tidligere arbeidsgiver. For at reglene om virksomhetsoverdragelse skal komme til anvendelse, må følgende vilkår være oppfylt: a) Virksomheten som overføres må utgjøre en selv stendig økonomisk enhet. b) Virksomheten må overføres til ny innehaver ved avtale. c) Virksomheten som overføres må ha bevart sin identitet etter overføringen. Alle vilkårene må være oppfylt for at reglene skal komme til anvendelse.

Andreas Frislid

Det er ikke plass til en detaljert gjennomgåelse av reglene om virksomhetsoverdragelse her. I det følgende vil vi heller peke på enkelte situasjoner hvor vi i praksis mener at en kjøper av en eiendom bør være oppmerksom på problemstillingen og foreta nærmere vurderinger. Dersom den driftsavtalen som sies opp har vært inngått med en stor og profesjonell aktør, er sannsynligheten liten for at ansatte i dette driftsselskapet vil hevde at det foreligger en virksomhetsoverdragelse. Oftest vil da de ansatte som har utført arbeidet under driftsavtalen bli satt til nye arbeidsoppgaver tilknyttet andre eiendommer. Oppsigelsen vil i slike tilfelle ikke ha noen konsekvenser for de ansatte, og det er ingen grunn til å kreve å få fortsette å utføre disse arbeids avtalene i en ny driftsorganisasjon. Verre hvis arbeidstiden reduseres Dette vil kunne stille seg annerledes i de tilfellene hvor en oppsigelse av driftsavtalen innebærer at de ansatte som har utført arbeidsoppgavene blir sagt opp, eller får betydelig redusert arbeidstid som følge av at arbeidsoppgavene på den/de konkrete eiendommen(e)

Hans Jørgen Bender

faller bort og overføres til et nytt driftsselskap. Dette vil særlig gjelde i de tilfellene hvor det overdras en eiendom av en viss størrelse, eller en portefølje av eiendommer. I disse tilfellene vil de ansatte ha en åpenbar interesse i å hevde at det foreligger en virksomhetsoverdragelse, for å unngå å bli stående uten arbeid. Som nevnt over er virkningen av at det foreligger en virksomhetsoverdragelse, at de ansatte som utførte arbeidsoppgaver under den opprinnelige driftsavtalen vil ha rett til å få overført ansettelsesforholdet til det nye driftsselskapet. En slik overføring av ansettelsesforholdet kan innebære økte kostnader for det nye driftsselskapet, og dermed mulige indirekte økte kostnader for kjøper etter transaksjonen. En kjøper bør derfor foreta en vurdering av om reglene om virksomhetsoverdragelse kan få anvendelse for de personene som utfører drift- og fovaltningsarbeider på eiendommen. I tillegg bør kjøper og selger vurdere om det skal inngås en avtale som regulerer forholdet til disse ansatte, og hvordan kostnader skal fordeles. Det er i slike tilfeller ofte ikke nok kun å basere seg på de standard garantier for ansatte som regelmessig benyttes i aksjekjøpsavtaler.

NĂŚringsEiendom feirer med stort jubileumsÂnummer i juni

Regnskap med fremtidens krav til effektivitet og kompetanse

“Med riktig team, smart bruk av teknologi og vår metodikk vil vi sikre kostnadseffektiv, tidsriktig og kvalitetsmessig leveranse.”

Vi har bred erfaring fra leveranser av tjenester til de fleste av Norges store eiendomsselskaper. PwC holder en rekke kurs for eiendomsbransjen, og er blant annet arrangør av den årlige Skatte- og avgiftsdagen i regi av NæringsEiendom.

Eiendomsbransjen har lenge ønsket seg et regnskapsbyrå som tilbyr effektiv bokføring, lønnskjøring og rapportering. Store utbyggingsprosjekter, kjøp og salg av eiendom, utleie, forvaltning, investeringer. Til sammen skaper det store utfordringer for budsjettering, likviditetsstyring, rutiner, mva-/skattehåndtering og rapportering. PwC jobber aller best når våre regnskapsførere, revisorer, rådgivere og advokater kan jobbe sammen for å løse komplekse problemstillinger. Som kunde vil du oppleve kostnadseffektivt regnskap kombinert med rådgivning som skaper verdier for din bedrift. Kontakt gjerne Kristijane Cook Hvaal tlf. 952 60 644, kristijane.cook.hvaal@no.pwc.com eller Dag Manneråk, tlf. 982 64 223, dag.manneraak@no.pwc.com.

© 2014 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS, PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS og PricewaterhouseCoopers Services AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited. Foto: Annette Larsen