NæringsEiendom 10-2012 by Blake and Friends

Leses av 40 000 ledere

Nr. 10 oktober 2012 23. årgang Kr. 48,– www.NE.no www.NEnyheter.no

Nr. 10 oktober 2012 23. årgang

Oslos dyreste lokaler

Kr. 48,–

Leiepriser

www.NE.no • www.NEnyheter.no

Lokaler for imagebygging Forfall etter krangling med byantikvaren Varner dobler i Asker Nordea: Vi må ta bedre betalt

Christian Ringnes:

Kulturkongen

Leder: La oss drepe Oslo sentrum Guider for leietakere Døden ved Oslo S

Finn ledige lokaler i bladet

NEWMARKETING

DU HAR TEFT OG INTUISJON. VI HAR KOMPETANSE OG PRESISJON. Er du god til å se muligheter? Da trenger du en bank som jobber raskt, stiller de rette spørsmålene – og gir deg et velfundert og presist svar. Pareto Bank er en kompakt og kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som kunde skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger fi nansieringsløsningersomerskreddersyddforhvertenkeltprosjekt. Vitilbyrbådelangsiktigfinansieringogbyggelåniforbindelsemedkjøpogutviklingaveiendom. For mer informasjon ta kontakt med: Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: sven.erik.klepp@paretobank.no Se også www.paretobank.no

En annen standard. braatheneiendom.no

23 12 23 12

Døden ved Oslo S s46 Materiellfrist: 02. nov. Neste utg.: 13. nov. tlf. 23 11 56 00

12 Ringnes’ Ibsen-drøm Vil ha Ibsen i hele Arbins gate 1. 32 Oslos råeste lokaler Byggene hvor leietaker betaler mest.. 38 Langer ut mot Plan- og bygg – For detaljorientert. – Kommer med egne alternativer. – Bedre by uten etaten. 54 Oslo forfaller Bygårdene råtner på rot når alt skjærer seg mellom gårdeier og byantikvaren. 58 Fokus: Asker og Bærum Har leid ut 90 prosent i Asker Panorama. Det er i Asker og Sandvika det skjer. Varner dobler arealet. 66 Imagebyggende lokaler ABC Startsiden ville ha lokaler med sjel. 69 Miljø Klar for pelletsbølge i Norge. – Miljøtrenden i ferd med å snu. 72 Arkitekter på stigende kurs Ghilardi + Hellsten vinner terreng. 82 FM og forvaltning Går sammen om forvaltning. Fersking tar servicemarkedet.

Faste sider

Christian Ringnes: Kulturkongen s86

Innhold Oktober Nyheter

1012

10 Her er leieprisene på handel Oversikt over leieprisene i Oslos handlegater.

92 Tema: Transaksjoner Olav Thon bruker obligasjonsmarkedet. Nordea: Vi må ta bedre betalt. 6 Nytt fra NEnyheter 16 Guide for leietakere Felleskostnader Parkering 8 NE-kommentaren: La oss drepe Oslo sentrum! 22 Leiepriser og yield i Oslo 78 Juss Kommunale tidsfrister kan koste dyrt.

Butikklokaler Kontorlokaler Lager

til leie

www.icaeiendom.no

Velg en spesialist

på finansiering av næringseiendom! Foto: Kolonihaven

Utvikling og forvaltning av næringseiendom er en krevende bransje. Oppgaver innenfor byggteknikk, jus og salg er bare eksempler på utfordringer i hverdagen. Man er ofte avhengig av å samarbeide med spesialister på ulike felt for å lykkes. Finansiering av næringseiendom er et fagområde det kan være fornuftig å knytte til seg en kompetent samarbeidspartner på. Riktig finansieringsløsning er for mange eiendomsselskaper vesentlig for bedriftens utvikling og lønnsomhet. BN Bank er en betydelig aktør i markedet for finansiering av næringseiendom. Vi har et bredt spekter av fornøyde kunder med finansieringsløsninger tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm, konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Rehabiliteringen av “Kongen” er finansiert av BN Bank ASA. Kundeansvarlig er Ole Hyvik.

Nytt fra NEnyheter

Uholdbart i entra

Økt skatt i næringseiendom

Næringsminister Trond Giske mener det er oppstått en helt uholdbar situasjon i Entra-styret, og det kan gå mot full utskifting av styret. Grunnen er at det er blitt svært dårlig samarbeidsforhold i Entra-styret. Les mer: http://www.nenyheter.no/39821

I statsbudsjettet for 2013 fremkommer det at regjeringen demper incentivene til å plassere penger i eiendom. Dette gjøres ved å øke ligningsverdiene av nærings eiendom og sekundærbolig fra 40 til 50 prosent av anslått markedsverdi. Den skattemessige favoriseringen av investeringer i eiendom fremfor sparing i bedrift og bank reduseres dermed. Les mer: http://www.nenyheter.no/39808

Oljefondet kjøper mer

Sitter kortsiktig

Norges Bank Investment Management (NBIM opplyser i en pressemelding mandag at Statens pensjonsfond utland har kjøpt 50 prosent av Meadowhall kjøpesenter i Storbritannia for 348 millioner pund. Det tilsvarer om lag 3,2 milliarder kroner. Andelen ble kjøpt 6. oktober fra et partnerskap mellom London & Stamford Properties og Green Park Investments. Les mer: http://www.nenyheter.no/39806

Siri Hatlen blir sittende kortsiktig som styreleder i Entra Eiendom, så er det opp til eieren å bestemme. - Jeg har funnet det riktig å sitte kortsiktig og avventer nå at det blir utnevnt en settestatsråd, sier styrelederen til NEnyheter. Les mer; http://www.nenyheter.no/39807

- Det nye Nydalen

De store vinner

Breivoll kan bli det nye Nydalen i Oslo og bygges ut med nærmere 700 000 kvadratmeter. Aftenpostens aftenutgave skriver onsdag at om 20 år kan Breivoll romme 3000 boliger og 20 000 arbeidsplasser. Les mer: http://www.nenyheter.no/39823

De største byene er vinnerne i transaksjonsmarkedet, men Oslo har vært en av byene i verden med størst prosentvis vekst. Det kommer frem i Cushman & Wakefields rapport om vinnerbyene i det globale eiendomsmarkedet. Les mer: http://www.nenyheter.no/39824

Oljefondet kjøper i Tyskland

Entras rådgivere klare

Oljefondet og AXA France Insurance Companies er blitt enige om å kjøpe to bygninger i Tyskland for 784 millioner euro. Det tilsvarer om lag 5,8 milliarder kroner. Det er den første investeringen som Oljefondet har gjort i Tyskland Les mer: http://www.nenyheter.no/39820

Ledige lokaler

- i sentrum av sentrum

www.klpeiendom.no

Styret i Entra har valgt DNB Markets og Goldman Sachs som finansielle rådgivere til arbeidet med å delfinansiere Entra Eiendom. Regjeringen har fullmakt til å redusere eierskapet i Entra ned mot 33,4 prosent. Les mer: http://www.nenyheter.no/39817

Comfort Grand Hotel Central på Jernbanetorget i Oslo har innredet med hensyn til byggets egenart og historie.

2+3

Hotell på knutepunktene Hoteller med umiddelbar nærhet til kollektiv

Operaen og Bjørvika, et steinkast unna flytog og alt av

knutepunkt er genialt. De skaper mer liv i sentrum

kollektivtrafikk, kan man ikke si annet enn at beliggen

og bilbruken reduseres. Rom Eiendom har ferdigstilt

heten er svært sentral.

to nye hoteller rett ved Trondheim S og Oslo S som ledd i utviklingen av kollektivknutepunktene.

Rett ved Trondheim S og med utsikt over både sentrum,

På Jernbanetorget i Oslo har det verneverdige Østbane

Brattøra. Av hensynet til det maritime miljøet i områ

kvartalet fra 1882 blitt omgjort til Comfort Hotel Grand

kanalen, Munkholmen og Fosenalpene ligger PHotels

det er hotellet bygget i vekselvis to og tre etasjer, og med

Central. Riksantikvaren beskrev bygget som et renes

en flott takterrasse med servering. Hotellet ble ferdig

sansepalass, og kontrasten mellom den 130 år gamle

stilt i mai og i tråd med Roms miljøsatsing er det et

ærverdige fasaden og det fargesterke interiørdesignet

miljøvennlig lavenergibygg tilsvarende energiklasse A.

er slående. Hotellets 170 rom er utviklet med hensyn

Med sine 128 rom og konferansekapasitet til 150 perso

til byggets struktur og egenart, med unike detaljer og

ner ligger hotellet midt i knutepunktet for tog, buss, taxi

spektakulær innredning. Med sin beliggenhet rett ved

og hurtigbåt.

Les mer på www.romeiendom.no

FOTO: ROnny DAniELSEn

FOTO: COMFORT HOTELS

PHotels Brattøra ved Trondheim S, er bygget i tråd med Roms miljøsatsing.

Leder Av Dag-Jørgen Saltnes

La oss drepe Oslo sentrum!

Et livskraftig og pulserende Oslo sentrum! En typisk setning fra lokalpolitikerne i Oslo. Men hva i alle dager skal vi med det?

forsvinner, slik at vi kan nyte godt av ringvirk ninger som nedlagte butikker, tomme lokaler og få mennesker i gatene.

Er det ikke bedre å la Oslo sentrum dø en lang som og pinefull død? La gatene stå mer eller mindre tomme når mørket senker seg. La prostituerte, narkomane og krimi nelle dominere sentrumsbildet, slik at folk flest føler så stort ubehag ved å være der at de går andre steder. Unngå å legge til rette for at by gårder pusses opp, bydelen moderniseres og la taggerne få utløp for sin kreativitet. La det bli skikkelig utrivelig når folk som er så uheldige å jobbe i området skal hjem om kvelden etter noen timers overtid. Vi kan sørge for at kvinner føler seg tvunget til å ta taxi hjem fra jobben.

Det neste vi kan gjøre, er å hindre investeringer i byggene som er der. Si nei til all modernise ring av de gamle og miljøfiendtlige kontor byggene som er lite hensiktsmessige og lite effek tive for leietakere. Det vil sikre at flere bygg blir stående tomme, noe som er svært viktig hvis vi skal få hindret et livskraftig og pulserende sentrum.

Hvordan kan vi best nå disse målsettingene? Vårt første forslag er å sørge for at folk ikke bruker sentrum lenger. Vi må gjøre sentrum til et område man bare skal reise fort igjennom. Den mest effektive metoden å sikre dette på er ved å ta bort parkeringsplasser fra gateplan i sentrumsgatene. Vi kan gjerne erstatte dem med sykkelveier, men det er for så vidt under ordnet. Det viktigste er at parkeringsplassene

Ansvarlig redaktør: Dag-Jørgen Saltnes E-mail: dag@ne.no Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem Forsidefoto: Kenneth Sortland Myklebust/ Kolonihaven Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen Opplag/distribusjon: 21 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling: Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab.: kr 550,– Årsabn. i Norden: kr 700,– Utgiver: NæringsEiendom AS Besøksadresse: Arbinsgate 11 Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 E-mail: redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no

Enkelte har tatt til orde for at det må bygges leiligheter i sentrumsgatene, og at dette vil bane vei for et levende sentrum. Vi må derfor spille på lag med antikvariske myndig heter og sørge for at de gamle næringsbyggene, som er ubrukelige for kontorbrukere, ikke kan konverteres til leiligheter. Alle våre tiltak er gode ideer som byens politikere, Plan- og bygningsetaten og byantikvaren bør ta tak i. Og ifølge vår artikkel om ”Butikkdøden ved Oslo S” (side 46), ser det heldigvis ut som om ide ene allerede er iverksatt.

Sats/repro: Trykk:

NæringsEiendom AS AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS ISSN: 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse på faks: 23 11 56 01. Neste utgave: Bekreftet opplag:

13. november 2012 23 523

Gratulerer til de ansvarlige. Deler av Oslo sentrum er snart død. 684

kombinasjonslokaler.no

Til leie

ForvaltningsCompagniet

Kontor

skøyen

Thunes vei 2

• • • • • •

Moderne kontorbygg med kantine i Atriumsområde. Flotte kontorenheter fra ca 170 kvm til ca 670 kvm + evt. 110 kvm separat møte/ undervisnings del. Kantine med møterom. Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. Meget gode offentlige kommunikasjoner. Tilpasses leietakers ønsker.

Flotte Kontorer

lysaker næringspark

Lilleakerveien 2 E-F

• • • • • •

Kontorenheter på 306, 310 og 430 kvm Nærmeste nabo til Lysaker togstasjon Særpregede og spennende lokaler som passer både som kontorlandskap og kontorceller. God standard med ventilasjon med kjøling Parkering inne/ute Sykkelparkering med dusjmuligheter.

Butikk/Kontor

Oslo sentrum

100 meter fra Egertorget – Slottspassagen

• • • • • •

320 + 150 kvm kontor i 6. etg. 170 kvm butikk/servering + 200 kvm lager/kjøkken i u. etg 65 kvm butikklokale med ca. 60 kvm Messanin. Sentralt beliggende vis a vis Steen og Strøm, kun 50 meter fra inngang til Stortinget T-banestasjon. Spennende lokaler, tilpasses ny leietaker. Flere parkeringsanlegg i området.

Kontakt: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 • E-post: njerve@fcas.no Henrik Holm Mobil: 947 89 192 • E-post: holm@fcas.no

forvaltningscompagniet Billingstadsletta 18, Postboks 15 1375 Billingstad • Telefon 815 55 100 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

Handel

Rådyre handelslokaler Det er nylig tegnet en leiekontrakt for et butikk lokale i Karl Johans Gate på over 20 000 kroner per kvadratmeter.

Oslo Gate/område Leiepris per m2 Karl Johans gate 9000–20 000 Nedre Slottsgate 6500–13 000 Bogstadveien 6000–11 000 Akersgata 6000–10 000 Øvre Slottsgate 4500–8000 Grünerløkka 3500–6000

NE kunnskap arrangerte i slutten av september den årlige Handels- og eiendomsdagen på Rockefeller, med nesten 200 deltakere. Der presenterte analysesjef Lars C. Lund og Head of retail services Remi Olsen i Malling & Co. leieprisene i de ulike gatene i Oslo. – Bogstadveien har vært gjennom en korreksjon, og nå er leieprisene mer edruelige. Det har gitt grunnlag for ny vekst i gaten, sier Remi Olsen. I den nevnte Bogstadveien er leieprisen for de beste beliggen hetene mellom 6000 og 11 000 kroner per kvadratmeter.

Handels- og eiendomsdagen samlet nesten 200 deltakere. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

Rått på Karl Johan Den råeste handlegaten i Oslo er Karl Johans Gate. Ifølge Malling & Co. er det nettopp blitt tegnet en leiekontrakt på hele 20 000 kroner per kvadratmeter i gaten. Leieprisene i Oslos paradegates beste beliggenheter er mellom 9000 og 20 000 kroner per kvadratmeter. Kommer man noen meter vekk fra Karl Johans gate, blir leieprisene

vesentlig lavere. I Nedre Slottsgate er prisen fra 6500 til 13 000 kroner per kvadratmeter. I Akersgaten er husleien mellom 6000 og 10 000 kroner kvadrat meteren, mens butikkeiere må ut med mer beskjedne 4500 til 8000 kroner per kvadratmeter i Øvre Slottsgate. På Grünerløkka er leieprisen mellom 3500 og 6000 kroner per kvadratmeter.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Marcus Thranesgate 4 Ledig areal: 170–1110 kvm BTA

Myrens Verksted Moderne kombinasjonslokaler i flott omgivelse Areal 1: Ca. 600 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50. Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/ produksjon. Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport.

• Enkel adkomst fra ring 2. • Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon. • Meget god teknisk standard. • God parkeringsdekning. • I midten av en pulserende næringspark. • Flotte utearealer og turmuligheter langs Akerselva.

www.myreneiendom.no

LED

Beste produkter Beste pris!

Våre LED produkter omfatter blant annet: Lysrør

Lyspanel

Alle typer lyspærer

Gatelys

Downlights

Tunnellys

Flomlys for bruk inne og ute

Lys for dekorasjoner

Downlights

Vårt hovedfokus er profesjonelle løsninger for bedriftsmarkedet. Energiforbruket redusert med inntil 90% Reduserte vedlikeholdskostnader Redusert behov for kjøling

Flomlys

Lang levetid > 50 000 timer 3-5 års garanti

Lyspanel

KONTAKT W: bblights.no T: +47 21 08 08 51 E: mail@bblights.no

Din profesjonelle leverandør av LED lys

Nyheter

Mer Ibsen til Oslo Christian Ringnes vil ha Ibsen i hele huset Arbins gate 1.

Christian Ringnes’ fortsetter å øke sine kulturengasjement. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

– Det er ingen heksekunst å styrke Ibsen-innholdet i det huset. Det er bare å lukke øynene for hvor mye du ville ha tjent på å seksjonere og selge lokalene som leiligheter. Vi har en visjon om at huset kan bli et Ibsenhus, altså både et museum og et sted hvor man formidler og dokumenterer Ibsen, og da er ikke de 3500 kvadratmeterne som huset rommer så veldig mye. Ibsen-museet bruker godt under halvparten i dag. Vi ser for oss at Ibsen-museet skal vokse og ha ringvirk ninger i forbindelse med formidlingen av Ibsen, som jeg mener er Norges største internasjonale personlighet. – Du vil ha Ibsen-aktiviteter også i de lokalene firmaer leier nå, når leiekontraktene deres går ut? For lite og puslete – Vi kommer til å ha en meget nær dialog med Folkemuseet, altså

staten, for å gi dem muligheten til å bygge ut et flott museum. Vi kommer ikke selv til å finansiere museet, det skulle bare mangle. Men vi kommer til å være en god gårdeier som vil stille muligheten til rådighet. Dagens museum er bra det, men det er for lite og puslete. Det kan godt bli en mer levende arena og fokusere ytterligere på scenekunsten. De som jobber der i dag har den rette dybdekunnskapen og vil gjøre den gode jobben med å utvikle dette. Fordi leiekontraktene utløper på ulike tidspunkter, vil fristillingen av lokaler skje over tid. Det finnes dessuten et utbyggingspotensial i bakgården som vi ønsker å utnytte til museets beste, opplyser Ringnes.

Se også portrettet side 86–90

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no

OSLO SENTRUM - UTSIKT!

Hammersborg torg 3 6. etg. 7. etg. 8. etg. 11. etg.

639 639 378 639

kvm kvm kvm kvm

- ledig vår/sommer 2013 - ledig ca 01. 01. 2013 - ledig - ledig november 2012

Lokalene er lyse med utsikt over sentrum og ligger på hjørnet Møllergata og hammersborg torg. Det er gangavstand til de fleste offentlige kommunikasjonsmidler. God parkeringsdekning i gate. Mulighet for leie av garasjeplasser. Kontakt Hans Petter Hauge E-post: hans.petter.hauge@obos.no Telefon: 22 86 55 06 / 909 12 267

OBOS Forretningsbygg as, Hammersborg torg 1, Telefon: 22 86 59 00, www.ofb.no

til leie KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

180 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Kongensgate 2, beliggende i 5. etasje. Lokalene er av god standard og inneholder dels cellekontorer og dels åpent landskap. Arealene er tilknyttet ventilasjon og kjøling (forbehandlet luft) og vannboren varme. Offentlig kommunikasjon stopper i umiddelbar nærhet og det er mulig å leie p plasser i nærliggende garasjeanlegg ved bankplassen. Lokalet blir ledig for ny leietaker 15. november 2012. NE nummer: 39751 og Finnkode: 37112348

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I SAGVEIEN 23 F

CA. 300 KVM SAGVEIEN 23F Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Sagveien 23 F med beliggenhet nær historiske Hjula Veveri og Akerselvas bredd. Arealene er innredet for dagens bruker, og passer spesielt godt til kreative bransjer. Planløsningen kan enkelt endres etter behov. P plasser kan leies umiddelbart utenfor inngangen til lokalene og for øvrig ﬁnnes gjesteplasser (avgiftsparkering) på området. Lokalet ledigstilles for ny leietaker medio september 2012. NE nummer: 39750 og Finnkode: 36995028

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Vi har for utleie 2 kontorseksjoner i Trygve Nilsens vei 8 nær Karihaugen. Lokalene ligger i 2. etasje og er på hhv. 468 kvm og 305 kvm, totalt 773 kvm. Seksjonene kan leies hver for seg eller samlet. Det er også mulig å vurdere andre hensiktsmessige delinger av arealene. Seksjonene er innredet med cellekontorer og noe åpent landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, balansert ventilasjon etc. Lokalene er lyse og trivelige med utsikt mot grøntarealer og Groruddalen. Rikelig med parkeringsplasser kan leies i tilknytning til arealene. NE nummer: 37076 og Finnkode: 36994971 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie ST. HANS HAUGEN – BUTIKK / KONTORSEKSJON

92 KVM

BJERREGAARDSGATE 15 Seksjonen ligger kun få meter fra St. Hans Haugen med store gode vinduer ut mot gaten. Lokalet kan benyttes som butikk, men egner seg også meget godt til et mindre kontor, galleri, etc. Arealet inneholder store åpne rom ut mot gaten/inngangen, samt møte/ spiserom, arkiv, gang og eget toalett. Lokalene har en middels god standard med malte ﬂater, dels belegg og dels tarkett/gulvbord på gulv. Lokalet er ledig for ny leietaker pr. d.d. NE nummer: 39888 og Finnkode: 37035933 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE

162–337 KVM

FEKJAN, ASKER 162 KVM 93 KVM 250 KVM 337 KVM

i 2. ETG. i Gartnerveien 1-5 i 4. ETG. i Fekjan 13 i 5. ETG. i Fekjan 13 i 2. ETG. i Fekjan 13

Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmensenteret. I byggene ﬁnner du en rekke helserelaterte virksomheter, dagligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventilasjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående.

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SENTRALT PÅ BEKKELAGSKAIA – KONTORLOKALER

314 KVM

KONGSHAVNVEIEN 28 Lokalene ligger sentralt på Bekkelagskaia ved avkjøringen til Sjursøya. Det er kun få minutter med bil til Oslo sentrum, enten via E 18 / Mosseveien eller langs Kongshavnveien via Sørenga. Kontorseksjonen ligger i 2. etasje med god utsikt over havneområdet og har gjennomgående belysning. Arealet er innredet med dels åpen løsning og noen enkeltkontorer, samt datarom, møterom/spiserom og toalett/dusj. Lokalet har god standard med malte ﬂater, kvalitetsmessig gode gulvbelegg, kabelkanal med nettverk linket til eget patchepanel etc. Det er p plasser på utsiden av bygget som kan leies. NE nummer: 39887 og Finnkode: 37018583 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie/salg NYDALEN – KONTOR OG KOMBINASJONSLOKALER

CA. 378–1000 KVM

GUNNAR SCHELDRUPSVEI 9 Vi har for utleie ﬂere seksjoner i Gunnar Scheldrupsvei 9 i Nydalen. Eiendommen ligger kun få meter fra BI og har innkjøring ved siden av Storosenteret. Lokalene som er ledige består av følgende arealer. 1. etasje: Kombinasjonlokale bestående av ca. 196 kvm lager med kjøreport og ca. 400 kvm kontorer. Lokalene er delt opp i dels cellekontorer og dels åpne arealer, kantine, showroom etc. Lokalet ledigstilles ca. 1. april 2013 eller etter nærmere avtale. 3. etasje: Ca. 378 kvm lyse og trivelige kontorlokaler. Seksjonen består av cellekontorer, møterom, etc. Arealet vil bli pusset opp for ny leietaker. Seksjonen er ledig pr. d.d. 4. etasje: Ca. 160 kvm showroom / kontor, alternativt kantine i tilknytning til de andre arealene. Arealet er ledig pr. d.d. I tilknytning til leiearealene er det tilgjengelig parkeringsplasser for leie. For øvrig er det kort vei til offentlig kommunikasjon som buss, tog og T-bane.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

VESTLI

TIL SALG Salg av festeavtale med påstående bygninger og anlegg

VESTLITORGET NÆRSENTER (Ved Vestli T banestasjon)

ATRAKTIVT INVESTERINGSOBJEKT MED UTVIKLINGSPOTENSIALE Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

for leietakere

Guide

NE 1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Felleskostnader Begrepet felleskostnader har ingen egen retts lig definisjon, men brukes i eiendomsbransjen om de månedlige kostnadene i forbindelse med et leieforhold utenom selve leieprisen. Felleskostnader er brukeravhengige og gjelder de av eiendommens driftskostnader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier (definisjon fra OPAK). Begrepet dekker blant annet energi i felles arealer, snøbrøyting, felles renhold, vaktmester tjenester, vakthold, renovasjon, kommunale avgifter, ventilasjon og elektriske installasjoner. Men det er verdt å merke seg at siden det ikke finnes noe entydig rettslig definisjon, kan hva som inngår i felleskostnadene variere fra utleier til utleier. Ifølge OPAK ligger felleskostnadene for et leieforhold normalt i intervallet mellom 245 og 370 kroner per kvadratmeter. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Dette er som regel med i felleskostnadsbegrepet: • Felles energi • Andre tekniske anlegg • Snøbrøyting • Elektriske installasjoner • Felles renhold • Låssystem • Vaktmester • Heis • Vakthold • Brannvern • Renovasjon • Skadedyr • Kommunale avgifter • Diverse vedlikehold • Utomhusanlegg • Diverse rekvisita • Alarm • Kantine (drift • Ventilasjon og vedlikehold) • Sanitær Merk, dette er ingen endelig liste over hva som skal være med i felleskostnader. Det er eksempler på hva som skal være med i felleskostnadene. Det er kostnadens art som er avgjørende for hvor den hører inn under.

Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 170–200 m2 kombinasjonslokale • • • •

UTLEID

Åpent og lyst areal Innredes etter behov Atkomst bl.a. m/stor vareheis til rampe Egen kontoratkomst

Ca. 335 m2 kombinasjonslokale. •

Flott kombiareal effektivt inndelt med ca. halvparten innredet som kontor/salgsdel og rest erende åpent lager/produksjon • Beliggende i 2. etg. Med atkomst fra lager/verk sted til rampe med 2 store vareheiser PRAKTISK AREAL – MÅ SEES!

Ca.325 m2 kombinasjonslokale •

Innredet pr. dd med ca. 2/3 kontordel og 1/3 verksted, men mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/produksjon/lager. • Lyse og praktiske arealer beliggenhet i 4. etg. med egen vareatkomst fra lager/produksjon til rampe med 2 store vareheiser. LEDIG FRA JANUAR 2013 Begge lokaler har egen kontor atkomst fra Sinsen veien og vareatkomst med to store vareheiser direkte fra lager/produksjonsdel til rampe på gårdsplass m/ innkjøring fra Hasleveien.

Mulighet for fast parkering på gårdsplass samt evnt tilleggsleie av eksterne lagerarealer i bygget

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass Ca. 190 m2 butikk/forretningslokale • • •

Store, lyse og åpne lokaler på gateplan I tillegg; 2 cellekontorer + kjøkken/spiseplass Mulighet for parkeringsplass i bakgård

• Forvaltning • Utleie • Eiendomsmegling • Rådgivning m.m. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

for leietakere

Guide

Store variasjoner i parkeringspriser

NE 1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Parkeringsplasser kan være viktig når leietakere skal finne nye lokaler. For mange leietakere er det helt avgjørende at de ansatte kommer seg enkelt til og fra jobben, ofte med bil. Og da blir antall tilgjengelige parkeringsplasser viktig. Men det er store variasjoner i kostnadene per parkeringsplass. Er man så heldig at gårdeieren man leier kontorlokaler av har parkeringsplasser, blir leieprisen på parkering ofte lavere enn hvis man må leie seg inn i de store

parkeringsselskapenes parkeringshus. Og jo lenger vekk fra Oslo sentrum man kommer, jo lavere blir prisene. Skal man for eksempel leie parkeringsplass i Aker Brygge Parkeringshus, kommer prisen opp i mellom 4000 og 4400 kroner per måned. Samtidig kan andre bygårder i Vika skilte med parkeringsplasser i byggene sine til helt ned mot 2000 kroner i måneden.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no Foto: Shutterstock

I Oslo sentrum er prisen for å leie parkeringsplass i Sentrum P-hus 3200 kroner måneden (må minimum tegne tre måneders leieavtale). Når man kommer ut av Oslo sentrum, faller prisen på parkeringsplasser dramatisk. I Nydalen Parkeringshus er prisen rundt 2000 kroner per måned for en parkeringsplass. I Asker Parkeringshus er leieprisene for parkering mellom 950 og 1250 kroner per måned.

ØKERNVEIEN 94 SØKER LEIETAKERE TIL 11.000 9.500 M2 Økernveien 94 har fått tilført nye idéer. Vi har lagt store resursser i komfortsoner, konsepter og møtepunkter for ansatte og kunder. Bygget fremstår nå som et nyskapende og spennende kontorkonsept. Ta kontakt i dag for en annerledes befaring: Eivind Hovrud - 916 16 998 - eivind.hovrud@swedbank.no

rs15

Robsrudskogen 15

Flotte lokaler i sentralt beliggende kombi nasjonsbygg på Lørenskog med gode profileringsmuligheter • • • •

Høytlager Lavtlager Aircondition / Ventilasjon Alarm

• • • •

Kjøreport Garasje / P-plass Heis Bredbånd

Kontorlokaler: fra 648 m2 til 3888 m2, 3388 m2 inkl fellesareal. Delbart høytlager m/kjøreporter: Totalt 3740 m2, 2980 m2 inkl fellesareal. Delbart lager: fra 20 m2 til 1388 m2, 1345 m2 inkl fellesareal.

Kontakt: First Newsec Asset Management v/Eivind Hovrud - eivind.hovrud@swedbank.no Mobil: 916 16 998

Se film

Lokaler til leie 334 kvm

Munkedamsveien 53B

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA ved aker brygge • Klassisk og pent oppusset kontoreiendom • 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger • Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge • Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende • 5 min gange til Nationaltheatret stasjon

Kontakt: Joakim Kaspersen Direkte 22 06 62 86 Mobil 481 95 150 joakim.kaspersen@colliers.com

4.989 kvm

Storgata 5–7

Totalrenoverte lokaler midt i Oslo sentrum • Ledig areal: 4.989 kvm • Minimum utleieareal: 248 kvm • To minutters gange til Oslo S • Oppgraderte fellesarealer med bl.a. nye heiser, kantine og sykkelparkering • Lokalene tilpasses den enkelte bruker

Kontakt: Anders Heffermehl Telefon: 950 63 693 E-post: ah@akershus-eiendom.no

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management Region Nord – Trondheim Beddingen 8 7014 Trondheim

Aberdeen Asset Management Region Vest – Bergen Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

Lokaler til leie 2.175 – 10.000 kvm

Lørenvangen 22

Moderne og effektivt kontorbygg på Løren • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014

Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management Region Nord – Trondheim Beddingen 8 7014 Trondheim

Aberdeen Asset Management Region Vest – Bergen Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

Leiepriser

Nydalen, Sandvika og Asker Dette er de tre stedene som står nærmest i køen for å være med på leieprisoppgangen. Det skriver analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom i næringsmeglerens seneste utgave av ”Utleiemagasinet”. Eggen gjør et poeng av den store leieprisforskjellen mellom Skøyen og Lysaker. På Skøyen er leienivået nå blitt så høyt at leietakere fort kan spare 500-600 kroner kvadratmeteren ved å flytte vestover. Norwegian Property meldte i sommer at de har tegnet leiekontrakter med L´oreal og Uno-X i Lysaker Torg 35 til 2100 kroner kvadratmeteren. Det er ikke langt unna toppnivåene på Lysaker. På Skøyen leies imidlertid topp lokaler nå ut for rundt 3000 kroner

kvadratmeteren. Nivåforskjellen mellom Lysaker og Skøyen er så stor at noen leietakere flytter på seg. Slik Akershus Eiendom ser det, vil Lysaker ha en fortsatt flat leieutvikling i 2012, men neste år kan området ifølge Eggen regne med 5-10 prosent vekst i leieprisene. Forutsetningen er at trenden fortsetter, og volumet av gode, ledige arealer blir så lavt at det i større grad blir utleiers marked. Men det opplagte spørsmålet er hvilke områder som nå står for

tur til å oppleve leieprisoppgang. Ifølge Ragnar Eggen er det altså Nydalen, Sandvika og Asker. Disse områdene er ”best posisjonert for å delta i den neste bølgen”. Men det blir neppe så mye vekst i leienivåene i disse områdene før om ett års tid. Så langt i år er ellers de viktigste trendene fra 2011 blitt videreført. I Oslo sentrum øker leieprisene jevnt og trutt, mens randsonene har stabile leienivåer og færre leiekontrakter. Dette gjenspeiler seg i ledighets tallene:

Tekst NEnyheter.no

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven Økern

Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

CBD

Leiepris/NOK/m2

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo øst

Lysaker

2900

3800

2400

2900

2100

2700

1600

2300

1400

1800

1000

1400

Ryen

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012). Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

Oslo Atrium - kontorer til leie DRONNING EUFEMIAS GATE 6 Oslo Atrium har den mest sentrale beliggenheten i Bjørvika, med Oslo S som nærmeste nabo. Dette er en unik sjanse for å skaffe seg kontorlokaler midt i Bjørvika – Norges nye forretningssentrum. Oslo Atrium er tegnet av Niels Torp Arkitekter og fremstår som et moderne, lyst og åpent kontorbygg med fellesfasiliteter av ypperste klasse. De ledige lokalene er plassert i 2. og 4. etg. – arealene kan leies etasjevis eller samlet. LOKALENE: • Totalt 5.325 m2: 755 m² i 2. etg. + 4.570 m² i 4. etg. • Store og effektive lokaler • Felles kantine, resepsjon og egen kaffebar • Eget konferansesenter på bygget med bl.a. stort auditorium og egen restaurant • Mulighet for sykkelparkering med garderobeanlegg • Parkering i umiddelbar nærhet • Ledig fra 1. kvartal 2014

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus T: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no

ga ta

To rg Ak er s gat a

sg ate

gat

ge n

Øv re

sen

sg ate

Pri n

Slo tts ga

Ne dre

Vo llg at e Øv re

UTLEIE Ka rl Jo han s

Dro nnin vie

rs t

red et

Gla cis

Ski

pp e

ug ata

rga ta

Rå dh usg a Kir keg ata

Slo Ne dre

sg ate

tts gat e

Tol lb

Ko ng en

nse

ge bry g hus

hus bryg g

Råd

hus

nd ra St

Råd

ge in nd ru

t ga

bry gge 3

hus pla sse n

Vo llg ate

ga te

lds

skio

en Tor d Rå d

m ol H

Gr e

ga te

Ro se nk ra nt z'

n s p la ss

un M

jo f

F ri

n ie sv E ng am a d ke e

sel

L i l le

en ei kv øk

nda

tra huss Akers

gat a

KONGENS GATE 15 NEDRE SLOTTSGATE 4

KONTORLOKALER 98–1253 KVM

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. • Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate. • To personheiser, samt vareheis

Hvordan øker du verdien på næringseiendommen din? Vi er spesialister på næringseiendom. Ring tlf. 21 02 55 55

Ledige lokaler: • Butikklokaler: ca. 35 kvm og ca. 98 kvm • 3. etasje: Kontor – ca. 1253 kvm • 4. etasje: Kontor – ca. 239 kvm • 4. etasje: Kontor – ca. 98 kvm • 5. etasje: Kontor – ca. 487 kvm • 7. etasje: Kontor – ca. 170 kvm Kontakt: Telefon:

Knut Holter 95 27 25 22

kh@eiendomsmegler1.no Finnkode: 35289292

Leiepriser

4250 kroner er toppen Toppleien i CBD-området har vært 4250 kroner meteren. Det viser leieprisoversikten for hvert område under fra DNB Næringsmegling. Søylene under viser øvre og nedre prisleie for de ulike områdene i Oslo for kontorlokaler med henholdsvis høy og god standard. Punktet over søylene viser den høyeste leieprisen som er oppnådd i området. Som prisoversikten viser, er de høyeste leieprisene i det såkalte

CBD-området (Vika, Tjuvholmen, Aker Brygge). Der har leietakere måttet betale mellom 2500 og 3200 kroner per kvadratmeter for lokalene med høy standard og mellom 2200 og 2600 kroner meteren for lokaler med god standard. Den aller høyeste husleien som er inngått i CBD-områ-

det det siste halve året er 4250 per kvadratmeter. Tabellen viser også at leieprisen blir vesentlig lavere når man kommer litt ut fra Oslo Sentrum. Man kan få rimelige lokaler med høy standard i områder som Nydalen og HelsfyrBryn.

Tekst NæringsEiendom

Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1750 1400 1950 1550 2500 2200 1850 1400 1600 1200 1600 1300 1500 1200 Høy 2100 1750 2500 1950 3200 2600 2400 1850 2000 1600 1900 1600 1800 1500 Range 350 350 550 400 700 400 550 450 400 400 300 300 300 300 Topp 2300 2900 4250 2800 2300 2150 1925

BRYN: INNTIL 800 M2 SHOWROOM/KONTOR TIL LEIE

FYRSTIKKBAKKEN 2-4 Lyst på noe nytt? • På Bryn kan vi tilby nye, moderne kontorlokaler med gode lysforhold. • Rikelig med p-plasser utenfor bygget og kort vei til buss og t-bane. • Ta kontakt for ytterligere informasjon og befaring.

Kontakt: Tine Borgersen: 482 12 390 | tb@cbre.no Marthe Utmo: 920 15 457 | mu@cbre.no

AFFILIATED BUSINESS

www.cbre.no

Histo rien rehabilite res

Ingeniørenes hus

KONTOR 150 – 2 533 m 2

Kronprinsensgate 17 Enestående arkitektur Bygget totalrehabiliteres

AREAL 3. etg

186 kvm

4. etg

740 kvm

Konferansefasiliteter

5. etg

740 kvm

Takterrasse i “Tårnet” med fantastisk utsikt

6. etg

567 kvm

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

8. etg

150 kvm

9. etg

150 kvm

Lokalene tilpasses leietaker

TOTALT: 2 533 kvm

KONTAKT Eiendomsspar AS Telefon: 22 33 05 50 rr@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Print/ kopi

Tek. rom

Møtepl.

Møtepl./ kaffe

Rek. rom

4. etasj e

A rb. plasse r: 39

740 m 2

7. etg UTLEID Sosialsone Resepsjon

Minikjøkken

Tek. rom

Møtepl.

Rek. rom

Møtepl./ kaffe

Sosialsone

Etasjene kan leies samlet eller hver for seg

Minikjøkken

Sosialsone

Leietakere får et bygg i dagens standard, med uvurdelig historie

Resepsjon Team kontor

Print/kopi

Backoffice

Sosialsone

5. etasj e

A rb. plasse r: 48

740 m 2

Leiepriser

Her er de ledige lokalene Økern er det området i Oslo hvor kontorledigheten er høyest. Akershus Eiendoms oversikt over ledige lokaler i Oslo-området viser store variasjoner i ledigheten. Aller størst er ledigheten i Økernområdet. Der står mellom 17,5 og 20 prosent av kontorllokalene uten leietakere.

Det er også høy ledighet i områdene rundt Økern. I området Sinsen/ Storo/Kjelsås/Grefsen, hvor det ikke er så mange kontorbygg, er ledigheten mellom 12,5 og 17,5 prosent. Ledigheten i Alna-Ulven, Nydalen, Indre Oslo Nord og Indre Oslo Vest har en ledighet på mellom 10 og 12,5 prosent. Den laveste ledigheten finner man i det såkalte CBD-området i Oslo Sentrum. Her er mellom 5 og

7,5 prosent av lokalene ledige for leietakerne. Også i randsoneområdene Oslo Ytre Sør og Ullevål er det lav ledighet, mellom 5 og 7,5 prosent. Men der er det ikke så veldig mange kontorbygg å velge mellom. Den aller laveste kontorledigheten er på Majorstua, som kan skilte med under 2,5 prosent ledige lokaler.

Tekst NæringsEiendom

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Alna-Ulven Økern Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

NE 1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Lysaker

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu Kilde: Akershus Eiendom

Leiepris/NOK/m

Ledighet kontor i Oslo

< 20 %

< 7,5 %

< 17,5 %

<5%

< 12,5 %

< 2,5 %

< 10 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (januar 2012). CBD: Sentrale business distrikt

Noen av totalt 3000 virksomheter

på Bryn-Helsfyr

Med kontor på Bryn-Helsfyr er du i godt selskap. Området huser nær 20 000 ansatte i flere tusen virksomheter – i nesten alle størrelser og bransjer. Fra store, kjente selskaper innen IT, telekom, finans og bygg og anlegg, via offentlige etater til mindre bedrifter i et bredt spekter av bransjer. Bedriftene her har ikke bare nærhet til sentrum og byens beste tilgjengelighet via vei og offentlig kommunikasjon. De jobber også midt i en allsidig og spennende forretningsklynge under stadig videreutvikling.

Ta del i verdiskapningen! bryn-helsfyr.no Facebook.com/BrynHelsfyr

Leiepriser

Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

1700

Oslo totalt, nominelle kroner

1600 1600

5000

1500 1500

4500

1400 1400

4000

1300 1300

3500

1200 1200

3000

1100 1100

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

20 10

07 20

1000

19 9

20 11

09 20

20 10

20 06

20 05

20 03

1500 20 02

800 800

2000

20 01

900 900

2500

1000 1000

500

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2100

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

Høy standard CBD

1850

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2200

2350

2550

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2500

2550

2650

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1850

1900

2250

Høy standard vest

1550

1700

1850

1750

1450

1300

1400

1750

2200

1900

1850

2000

Høy standard øst

1300

1400

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

650

700

800

600

500

600

800

950

900

800

Eldre lokaler

2011

Kilde: Akershus Eiendom

NE 1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet

Antall annonserte lokaler

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

3900

3150

2500

4,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

2900

2400

1700

4,4 %

115

Oslo Vest inkl. Majorstua

2300

2250

1950

1500

5,4 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1850

1800

1600

1200

7,8 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1700

1500

1000

14,9 %

Skøyen

3000

2700

2200

1800

7,9 %

Lysaker

2300

2000

1750

1550

8,7 %*

44*

Fornebu

1950

1800

1600

1350

Nydalen

2100

2000

1750

1450

6,7 %

Bryn / Helsfyr

1900

1800

1650

1200

6,6 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1800

1750

1550

1250

4,5 %

Økern - Hasle - Løren

1900

1650

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1550

1350

1150

11,1 %**

126**

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1150

14,5 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

1950

1850

1500

1200

5,4 %

* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu ** Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Vi gratulerer BA-HR med flotte nye lokaler på tjuvholmen Hilsen alle oss i Relokator Relokator AS • Tlf. 40 49 03 00 • www.relokator.no

sl Ha

Bryn /

Telavågga ta

r ek

rs Vei na

S o fi en bergga ta

n eie nv er

v vin

eie

helsfyr Ledige lokaler Ø

bergveie

åls

Tøyen

ø rS

e r li

Ein a r s V e i

g e s e n s Ga

Valle Hovin

e ie

g ve

ien

Lil

leb

nge n s vi erg

Rin ggata

G rønvo ll A llé

I nn

fH Rol

No r mannsg ata

Bø gata

allé

Et t ers

dm a

B rinken

ta d

sl e t t

al s

gat a

Kjølberggata

tik k

Øs

rks

a H øl

a ta l orda

m Strø

a g at

sve

ien

e re Vål

ngg

ETTERSTAD

ata

ETTERSTADSLETTA 3

Grenseveien 107

Vike

Lyse, effektive kontorlokaler

ata

ngt

VÅLERENGA 1000 m2 moderne kontorer

• • • •

g land

Ligger i 6. etasje Moderne løsninger Populær kantine Nær t-bane, buss og E6

O pp

• • • •

k eba En

kv e

Vei

Ko n o

B irkebe i n

a ws G

Ryen b

vek

ien

HELSFYR

veie n

veie sj ø En

KAMPEN

g Jarle

M a l e r haug

gen vin

Ga os m of

E i r ik e rg vei en

te n

Grense vei e n

Fy r s

rks

Telema

sp u r

Ra udes Vei

Arealer fra 750 til 1530 m2 Rett ved E 6 God parkeringsdekning Gunstig leie

Ulve n s p

Ul v e n v e i e n

RING 3

ULVEN

lit t e n

trø

s V ei

ors

a lv

ll i

o Pr

ol t sV ei

TEISEN RIN

a hø gd

ns e

n s Ve i

v ei

ie n

Bryns

llveien n ha Kontorene tilpasses Høy e leietaker Praktisk lager rett inn fra rampe Kantine, trimromhiabygget Høyen llsvin g kjøling Morderne ventilasjon med

v ei oll

alv

vei 20

340 m kontor/lager 2

Skøyen • Kontor, lager, lettproduksjon

• Direkte adkomst med rulleport • Lyse, praktiske lokaler

V stGjert re Vei Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no Kontakt ls Ø ilda K Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

Be k k

Søndre Skøyen

vei

ien

ive

rr Sandia Megling as

Nordre Nils hansens Skøyen hovedgård

Låveveien

Hje

n ie

• Kombinasjon kontor, lager, Baneveien showroom gesons Ve Thy i

eien

erl i a eien ruv u F

• Adkomst fra bakkeplan

• • • •

400 + 455 m2 lager/kontor

D a m far e t

BRYN

367 m kontor + 196 m lager 2

Østensjøveien 43

ve ien

Bryns

t offv ei e S u rs

Sigri d

Un ds Simon Darr ets es

yn Br

• Flott kantine i Ve i • Meget sentralt til T-bane, etc. Ve

g en

Østensjøveien 39/41 • Moderne lokaler

BRYNSVEIEN 5

o nb

• Lager kan leies sammen med

179 m2 kontor

Fag

• Arealene tilpasses leietaker

O l e D e v i ks V ei

ien

e ien

Etterstad kr o k

48–288 m2 kontor

K r i s ti n s

eie

nv i se

tr u Sp e k

sjøv

Tvetenveien 32Alna

arealene

Østre gravlund

enve

• Lager og kontor: 494 m2 i VePent kontorbygg med kantine t o rms •

m Ri

sten

trø

507/534/494 m2 kontor/lager

i ff s V e

kro Sol k

e sv

Brynsveien 16–18

• Praktiske kontorer: 507 og 534 m2

C a sp a ta a Ka rl S

Tvet

e ei

Nyheter

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Råest i Oslo Den såkalte Hemsen-gården i Haakon VIIs gate 5 er Oslos dyreste kontorbygg å leie i, med et snittnivå langt over 4000 kroner kvadratmeteren. NæringsEiendom har bedt analy tikere peke ut de dyreste kontor leieobjektene i Oslo. To bygg skiller seg ut, og øverst på tronen finner vi Haakon VIIs gate 5 i Vika. Den Pecunia-eide eiendommen på rundt 15 000 kvadratmeter er opprinnelig fra 1959, men ble for noen år siden totalrenovert for over 200 millioner kroner og kan i dag trolig selges for rundt 1,1 milliarder.

Pecunia oppnår i år totalt 59,5 millioner kroner i leieinntekter fra Hemsen-gården, men av dette utgjør parkering, arkivrom og «mørke arealer» 1,8 millioner. Det gir en nettoleie over bakken på 57,7 mil lioner kroner. Med «lyse arealer» på 13 180 kvadratmeter tilsvarer det en snittleie på hele 4375 kroner per kvadratmeteren. Det høye nivået er delvis historisk betinget, store

leiekontrakter ble inngått i 2007 da markedet var på topp. De løpende leiene for disse kontraktene er enda høyere i dag. Villige meglere – Jeg har Hemsen-gården som vinner, det tror jeg er manges syn, sier analy tiker Lars C. Lund i Malling & Co på spørsmålet om de dyreste kontor lokalene i Oslo.

SKØYEN ATRIUM

Leieprisene i Hemsen-gården er blant de høyeste i byen.

Hemsen-gården rommer leietakere som meglerhuset Arctic Securities og næringsmegleren Akershus Eiendom. Begge inngikk kontrakter for fem år siden til friske 4500 kroner per kvadratmeteren, kontrakter som inflasjons justeres. I tillegg har oppkjøpsfondet Herkules Capital tilholdssted i Hemsen-gården. – Kontraktene til Arctic Securities og Akershus Eiendom er nok litt høyere i forhold til dagens markeds leie, nivåene hadde vært noe ned ved reforhandlinger i dag, sier Lund. – Men for selskaper som leier slike lokaler, spiller ikke leiekostnadene så stor rolle, om de betaler 4200 eller 4500 kroner kvadratmeteren. Vi snakker typisk om meglerbransjen, som historisk har betalt mye for å leie lokaler, private equity-selskaper og advokatselskaper. Dette er selskaper hvor inntjeningen per hode er høy, og leieprisen per hode blir en liten andel av totalkostnaden. Det er imidlertid advokatfirmaer som ikke vil bli assosiert med denne profilen og heller etablerer seg litt utenfor det aller dyreste området, fortsetter han, Leiegaranti Det andre bygget Malling-analytikeren fremhever, er det såkalte Munthe-bygget i Tjuvholmen allé 19. Også her er

Drammensveien 147 – kontorer i landemerke på Skøyen • 2. etasje: 460 m2 kontor • 4. etasje: 250 m2 kontor • 4. etasje: 700 – 1060 m2 kontor • 5. etasje: 762 m2 kontor • Lokalene i 5. etg. fremstår som lyse og moderne i en kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap. Lokalene inneholder blant annet flere møterom, stillerom, kjøkken og pauseområder. • Lokalene i 4. etg. må ombygges til ny planløsning tilpasset nye leietakeres behov og kravspesifikasjon. • Butikksenter, treningsstudio, postkontor, banker, restauranter og en rekke andre servicetilbud befinner seg i eiendommens nærmeste område. • Skøyen stasjon med holdeplass for flytoget er beliggende vis a vis eiendommen. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30 - Fax 22 12 98 38 E-post: ﬁrmapost@epn.no - www.epn.no

Nyheter

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Tjuvhomen Allé 11, som huser Handelsbanken, er blant byens råeste bygårder.

det inngått leiekontrakter for over 4000 kroner kvadratmeteren, snit tet ligger trolig rundt 4000 kroner. Munthe-bygget er stort sett leid ut i år, og 4000 kroner er en reell markedsleie på Tjuvholmen i dag for de aller beste lokalene. – Selger solgte Munthe-bygget med en leiegaranti i ti år rundt 4000 kroner kvadratmeteren, kommen terer Lund. Pecunias hovedkontor i Olav Vs gate 5, det såkalte Wilhelmsenbygget, ble i 2009 av bransjefolk kåret til Oslos flotteste kontorbygg, men snittleien i bygget ligger «bare» på drøyt 3000 kroner kvadratmete ren. Det har også noe med at leiekon traktene er inngått i ulike perioder. – Dette er et eldre kontorbygg og har ikke helt den samme standarden som Hemsen-gården, der det er gjort spesialtilpasninger i et totalrenovert bygg, sier Lars C. Lund. Lengre øst i byen peker DNBs nye hovedkontor i Bjørvika seg ut med over 3000 kroner kvadratmeteren i snittleie, men det er altså langt unna den absolutte pristoppen. «Brygga» kommer – Vil de dyreste leieobjektene fortsatt være dyrest om noen år? – Ja, jeg tror de dyreste eiendom mene i Vika og på Tjuvholmen vil holde seg. Vi begynner i tillegg å få opp nivå ene på Aker Brygge etter ombyggingen der. Her er det litt som i Hemsen-gården

for noen år siden. Området starter på «scratch», men Aker Brygge er binde leddet mellom Vika og Tjuvholmen. Utleierne må også ha disse prisene for å forsvare investeringene, sier Lund. De dyreste lokalene i absolutte kvadratmeterleier er gjerne mindre lokaler. – Ja, du får ikke leid ut 10 000 kvadratmeter til 4500 kroner kvadratmeteren, vi snakker typisk om arealer med noen titall ansatte, sier Lars C. Lund. Det finnes også helt små lokal enheter som leies ut for 7000-8000 kroner kvadratmeteren, men Lund mener disse lokalene ikke er sammenliknbare. Dette er som regel kontorfellesskap beregnet på noen få ansatte, der leietaker får tilgang til sekretær/resepsjon, møterom, teknisk utstyr andre fellestjenester. Toppkvalitet Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom forteller at det er kontorene med toppkvalitet i områdene Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen som har de høyeste leienivåene. – Det må både være god beliggen het og effektive lokaler. Helst bra utsikt og høy kvalitet på lokalet, både når det gjelder overflater, ventilasjon og øvrige tekniske anlegg. Han trekker frem noen eksempler på de råeste byggene: – Haakon VIIs gate 1, 5 og 10, Dronning Mauds gate 1-3, Olav V’s

Tekst Jan Revfem og Dag-Jørgen Saltnes • e-post jan@ne.no og dag@ne.no Foto Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven

gate 4, alle byggene på Tjuvholmen og rehabiliterte versjoner av Stranden 1 og 5 er blant de aller ypperste byggene, sier Eggen. Men man må ikke nødvendigvis sitte i Vika eller på Brygga for at leieprisene skal bli høye. – En god nummer to er toppeta sjene i høybygg med høy kvalitet, for eksempel Indeks-bygget og Postgirobygget. De får likevel ofte dårligere leienivåer enn nr 2- bygg i eller i nærheten av Vika. En av de beste kontraktene i det siste er 3600 kroner per kvadratmeter i Stortings gaten 6, sier Eggen. Må fornyes – Hva ligger leienivåene på i de aller beste gårdene? – Det høyeste som er notert i det siste er 4250 kroner per kvadrat meter på et kommende totalrehabi litert nybygg på Aker Brygge. For en hel del bygg ligger leieprisen mellom 3000 og 4000 kroner per kvadrat meter. – Vil disse eiendommene fortsatt holde seg på topp fremover? – Vi har sett at bygg må fornye seg hvert 15. til 20. år for å holde seg på høyden. Dette skjer nå på Aker Brygge, der hele ”frontrekka” Stranden 1, 3 og 5 gjennomgår totalrehabilitering. En del bygg i Vika med noe lavere standard ligger an til å heve seg ved rehabilitering de nærmeste årene, sier Eggen.

Lokaler til leie

Billingstad Olav Brunborgsvei 4–6 Inntil 16.000 kvm kontorlokaler • Arealene som kan frigjøres fra 1. januar 2014 er fra

450 kvm til 12.000 kvm. Lokalene er godt egent for større organisasjoner/bedrifter. Arealene fremstår i dag som lyse og tiltalende. • Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommuni-

kasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. • Eiendommen kan utvikles med 4.000 kvm slik at

samlet leieareal vil bli 16.000 kvm med cellekontorer / åpent kontorlandskap, møterom, kantine, treningsrom, resepsjon, lagerrom m.m. Arealene kan enkelt tilpasses leietakers ønsker og behov.

Sinsen Trondheimsveien 184 Lyse og arealeffektive kontorlokaler til leie Eiendommen ligger sentralt til med kort vei ring 3. Offentlig kommunikasjon ligger i umiddelbar nærhet med blant annet buss og trikk. Gangavstand til T-bane /Sinsen stasjon. Torshovdalen med sine grøntarealer ligger i umiddelbar nærhet. • Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget. • Ledig areal: -- 2. etasje: Kontorer, 5 til 7 store møterom/ kursrom, toalettrom, T-kjøkken med mer. Arealet er på til sammen 1.231 kvm. Godt egnet til kursvirksomhet. To innganger. -- 3. etasje: Kontorlokale på til sammen 665 kvm bta. Inneholder cellekontorer, møterom, showroom / åpent areal m.m. •

For utleie eller visning kontakt: Thomas Madsen, mob.: 926 59 113, e-mail: tm@auris.as Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

www.auris.as

Nyheter

Prestisjestrøket – Generelt ligger byggene med de høyeste leie prisene i Haakon VIIs gate og på Aker Brygge og Tjuvholmen. Det sier analytiker Håkon Styrvold i Newsec. Newsec verdivurderer eien dommer der det er inngått kontrakter opp mot 5000 kroner kvadratmeteren, men disse kontraktene ble i stor grad inngått i 2006 og 2007, og litt ut i 2008. Man får trolig ikke leid ut disse lokalene til de samme nivåene i dag. – Av de byggene vi har kjennskap til, vil jeg likevel si at overraskende mange har en snittleie som er nær mere 3000 kroner kvadratmeteren enn 4000 kroner, særlig hvis du kompenserer for momstillegget. Men det er nok riktig at noen av eiendom mene har nærmere 4000 kroner enn 3000 kroner i gjennomsnittsleie, sier Styrvold om toppnivåene. – Hva kjennetegner ellers de aller dyreste leieobjektene? – Det er høy standard på kontor lokalene, fellesarealene og inn gangspartiene. Noen av byggene har

SØRKEDALSVEIEN 10

imidlertid en veldig høy andel med fellesarealer, som har ført til lavere leie per kvadratmeter, svarer Håkon Styrvold, som konstaterer: – De beste eiendommene vil alltid være de beste, på grunn av beliggen heten. Ligger du ”oppå Nationaltheatret stasjon”, har du den rette beliggen heten. For eiendommer som i tillegg har oppgraderte fasader og bygnings masse, vil prisnivået holde seg. Veldig varierende Styrvold sier at i 2007 ble det inngått leiekontrakter i eiendommer som hadde gjennomgått store oppgraderinger til topp standard. Det er vanskelig for leietakerne å flytte fra slike lokaler. – Hvis de dyreste leieobjektene reforhandles i dagens marked, hvor ligger nivået? – Leietakerne vil kunne si at prisene har falt. De er riktig nok på

vei oppover igjen, men er ennå ikke på det samme nivået som for fem år siden. Jeg vil si det er veldig varier ende om utleierne kan få de samme leienivåene i dag i disse byggene. Håkon Styrvold sier at leienivået i prestisjestrøket (CBD) for noen år siden var nede på helt andre nivåer. Første kvartal 2009 var ”forferdelig”, tall fra Eiendomsverdi Næring viser at gjennomsnittet på Aker Brygge og i Vika for drøye tre år siden lå på 1910 kroner kvadratmeteren, men med svært lave volumer. Leienivået for såkalte eiendommer i kategori A (topp 15 prosent) var den gangen på 2380 kroner kvadratmeteren, i dag er dette nivået på 3500 kroner. Snitt prisen på Aker Brygge er kommet opp på 2600 kroner kvadratmeteren. – Det har vært vekst i leieprisene i området så å si hvert kvartal fra halvårsskiftet 2010, og det har vært

FROGNER ATRIUM FROGNERVEIEN 8

KONTAKT Julia Jebsen 93 81 77 19 julia@wahl-eiendom.no Halvor Krafft 90 06 46 21 halvor@wahl-eiendom.no

• • • •

Fleksible moderne kontor lokaler fra Ca 370 –1180 kvm. Passer også meget god til alt innen helsevirksomheter/klinikker. Alt av off. transport i umiddelbar nærhet. Parkeringshus under bygget.

• • • •

Fine og lyse kontorlokaler på 210 – 460 kvm i 2. etg. Sentral beliggenhet på Frogner med gang avstand til Solli plass. Alt av off. transport i umiddelbar nærhet. Parkeringshus under bygget med direkte tilgang til lokalene.

VI VIL IKKE HA DE STORE

Aker Brygge og Tjuvholmen (bildet) er sammen med Vika de råeste kontorområdene i Oslo. (Foto: Shutterstock)

en robust vekst. Områdets attraktivitet og lav ledig het i Vika og på Aker Brygge har bidratt til økningen. Eksempelvis er alle lokalene i Filipstad Brygge 1 etter Storebrand nå absorbert, sier Styrvold. DNB-ledighet Newsec-analytikeren venter likevel noe økende ledighet fremover i prestisjeområdet. DNB-bygget skal fylles opp. Fokus flytter inn her i andre kvartal 2013, men legger bare beslag på drøyt fjerdedel av DNBs gamle hovedkon tor. De resterende om lag 17 000 kvadratmeterne med kontorlokaler er klare for innflytting i slutten av 2014/ begynnelsen av 2015. – De ledige DNB-lokalene og de andre lokalene til Norwegian Property på Aker Brygge vil generelt legge press på prisene, slik at vi ikke tror på noen leieprisvekst i CBD-området på kort sikt. Ledigheten vil kunne føre til en lavere snittleie i området for eiendommer i kategori A, på grunn av store fellesarealer i DNB-bygget. Dette bidrar til å holde leieprisene nede på Aker Brygge og i Vika, sier Styrvold. Området har imidlertid leietakere med høy betalingsvillighet, og Norwegian Property har fått inn gode leietakere på høye nivåer, samt at selskapet jobber med å redusere felleskostnadene. Det vil også være langtidseffekter i prestisjeområdet som følge av den kjempestore utbyggingen på Filipstad. Planforslaget her er nå inne til politisk behandling, og ut byggingen behandles trolig i løpet av det nærmeste året. – Da er kanskje eiendommene solgt. Det kan stå bygg ferdig på Filipstad i 2016/2017, og det skal bygges ca. 135 000 kvadratmeter i første trinn i Hans Jægers kvartal. Anslagsvis 70-80 prosent av dette blir kontorlokaler. Det er en stor eiendomsmasse, som vil kunne legge press på ledighet og leiepriser, sier Styrvold. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

VI VIL HA DE SMÅ Vi forvalter for de små og mellomstore gårdeierne som trenger tett oppfølging.

www.onarheimutvikling.no

Nyheter

Langer ut mot Plan- og bygg • For detaljorientert • Kommer med egne alternativer • Bedre by uten etaten

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Plan- og bygningsetaten i Oslo er for detaljorientert og bruker for mye tid på å fremme egne forslag. Sentrale aktører i norsk eiendomsbransje stiller seg kritisk til hvordan etaten fungerer og bruker ressursene sine. OBOS-sjef Martin Mæland har snart 30 års erfaring med å forholde seg til planog bygningsmyndighetene i Oslo. På spørsmål om han oppfatter at Plan- og bygningsetatens rolle er klart og entydig definert, svarer OBOS-direktøren: – Det er et godt spørsmål jeg ikke har tenkt så mye på. Nei, jeg mener etaten er for mye opphengt av detaljer i selve utformingen. De burde konsentrere seg mer om å behandle de store linjene, være et byplan kontor. Nå synes jeg de ofte graver seg altfor langt ned i detaljene. NæringsEiendom har snakket med bransjeaktører som mener Plan-

og bygningsetaten bruker mye tid på å fremme egne alternativer, ettersom etaten selv ikke skal stå ansvarlig for en utbygging. Uten dekning – Ja, jeg forstår ikke dette i det hele tatt. Etaten kan fremme egne planer som har lite rot i den økonomiske virkeligheten. De må ikke som oss forholde seg til leietakere og økonomien i prosjektet. Dessuten har vi minst like gode fagfolk som dem, sier Martin Mæland, og fortsetter: – Etter min mening er etaten mer opptatt av hva vi ikke kan gjøre, fremfor hva vi kan gjøre. De har riktig nok en vanskelig jobb med å sy alt sammen fra de ulike offentlige etatene, men jeg synes som sagt at

saksbehandlerne graver seg veldig langt ned i detaljer Mæland medgir likevel at Planog bygningsetaten tidvis har gode innspill til forbedringer, men mange ganger er også det motsatte tilfelle. Han kan ikke dy seg for å erte etaten. – Litt sleivete sagt, så har jeg spurt meg selv om hva resultatet ville ha blitt hvis Plan- og bygningsetaten hadde godkjent alle prosjektene som var sendt inn, uten innsigelser. Jeg tror faktisk svaret hadde blitt at byen ville ha blitt litt bedre. Vi utbyggere bruker tross alt topp arkitekter. Jeg mener det er flere prosjekter der etaten ikke har hatt en positiv innvirkning på resultatet enn der de har hatt det.

TIL SALGS

KONGENSGATE 10 KVADRATUREN

• • • • •

Prosjekt 21 leiligheter. Næring i 1. etg. Hel bygård. Eiendom regulert til bolig og næring. Totalt 1.600 kvm. Selges as/is. Rammesøknad for bruksendring under utarbeiding. Prisantydning 23 mill.

TIL SALGS

DRONNIGENSGATE 8 B/ RÅDHUSGATA 6 - HEL BYGÅRD

Martin Mækand, OBOS

Kravet til saksbehandlingstid er skjerpet, som trengs i en by med skrikende etterspørsel etter nye boliger. – Hvis etaten hadde fått opp tempoet enda mer, kunne vi ha fått til flere boligprosjekter, kommenterer Mæland. Løses på toppen OBOS-sjefen poengterer at han har et veldig åpent og greit forhold til Ellen de Vibe, som leder Plan- og bygningsetaten. Det hender at Mæland involveres i et prosjekt hvis det har skåret seg på saksbehandlernivå om detaljer, som en trapp eller veranda. Da løftes uenigheten opp på toppnivå, og Mæland og de Vibe blir som regel enige. – Oppfatter du at rollen og holdningene til etaten har endret seg de senere årene? – Jeg synes det har endret seg litt til det bedre, men det har også noe med hvordan det politiske klimaet er. Politikerne er de seneste årene blitt mer opptatt av at det skal bygges flere boliger. Det må etaten forholde seg til, som tetthetsdiskusjonen.

• • • • •

Eiendom regulert til bolig/næring. 4.500 kvm ledig. Tegnet inn 40 leiligheter med næring i 1. etasje. Selges as/is. Prisantydning 95 mill.

TIL SALGS

ØKERN TORG

• • • • •

Kefas økern as med hjemmel i 3 seksjoner selges samlet i selskap eller enkeltvis. 2 kontorseksjoner, 830 kvm hver, og en kjøle-/fryseseksjon på 5200 kvm. I tillegg kommer andel fellesareal på 1000 kvm. Kjøle-/fryselageret er stort og moderne, utleid til en leietaker. Prisantydning 78 mill.

Onarheim Utvikling AS opptrer som selgers fullmektig Kontakt: Nina Onarheim 21 08 09 99 - nina@onarheimutvikling.no

www.onarheimutvikling.no

Nyheter

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Nye regler har altså gjort at Plan- og bygningsetaten må behandle sakene raskere. – Men etaten er ofte avhengig av eksterne etater som Byantikvaren og Statens vegvesen eller andre innsigelser, det er her de store tidstyvene er i utbyggingssaker, sier Martin Mæland. Todelt forhold Adm. direktør Olav Line i Norwegian Property sier han har et todelt forhold til Plan- og bygningsetaten. – Selv opplever jeg at Norwegian Property har et veldig godt samarbeid etaten. Men de erfaringene jeg gjorde i Steen & Strøm, var at det ikke var godt nok samsvar mellom de politiske visjonene for byen og det man gjorde i praksis. Oslo skal vokse i henhold til alle prognoser, og det forventes en stor befolkningsvekst. Plan- og bygningsetaten er kanskje den viktigste premissleverandøren og drivkraften for å sikre at kommunen kan ta imot veksten på en god måte. Men jeg oppfatter ikke at det er samsvar her mellom kommuneplanene og den praktiske gjennomføringen, sier Line, og fortsetter: – Når Plan- og bygningsetaten utvikler nye planer, må de være gjennomførbare, i den forstand at det må ligge en ansvarlighet for de økonomiske konsekvensene for planen. Det er dessverre altfor ofte liten grad av forutsigbarhet i planog byggesaksprosessene. Ingen i etaten kan forplikte seg til tidsbruken og når saken skal være ferdigbehandlet. Jeg savner mer dialog og en større åpenhet rundt behandlingen. Olav Line mener Plan- og bygningsetaten ikke er tydelig nok på hva som kreves av dokumentasjon fra dem som utbygger. Det kan derfor ta lang tid før saksbehandlingsfristene begynner å løpe. – Vi vet objektivt hva som kreves av dokumentasjon, men ikke i detalj hva som kreves i den enkelte sak, fordi dialogelementet og samhandling mellom utbygger og etat synes van-

Olav Line, Norwegian Property

skelig. Dette får ofte som konsekvens at det det tar lang tid før «klokken for tidsgarantien begynner å gå», sier han. – Veldig uheldig – Hva tenker du om at etaten bruker ressurser på å fremme egne alternativer? – Det er veldig uheldig både med hensyn til ressursbruken, men også fordi etaten tar en konfronterende rolle istedenfor å invitere til dialog og samarbeid, alternativt be utbygger belyse andre løsninger. – Hva synes du det er naturlig at Plan- og bygningsetaten skal mene noe om? – Dette er igjen todelt, og jeg snakker for så vidt med to tunger her. De skal ikke bare ta stilling til Tekst Jan Revfem • E-post jan@ne.no

innkomne planer, det er viktig å ha en sterk etat. Men det viktigste er at rammene som er gitt fra politiske myndigheter gjennom kommuneplanen gir konsistens gjennom alle delplaner, og at etaten er tydelig på hva som er viktig. Da trenger de ikke å utarbeide egne planer, men kan konsentrere seg om de store linjene, svarer Olav Line. Han trekker frem Økern-utbyggingen i så måte. Oslo-politikerne har vedtatt å satse på knutepunktutbygging i hovedstaden. Planene for Økern-området er nå endelig vedtatt, men barbert. Olav Line mener Økern i realiteten fremstår som et «frimerke», der det er et stort spørsmålstegn om hva som skal gjøres med området rundt. Med andre ord mangler hel heten for Økern og nærområdene.

Ledige lokaler Tvetenveien 152 – kontor

BTA. 172 m2

• Eiendommen ligger i etablert industriområde på Tveita med

kort vei ut på E6 og ring 3. • Kontorene er pusset opp i senere tid og holder god

standard. Det er parkett på kontorene og fliser i gangareal. • Balansert ventilasjon med forkjølt/forvarmet tilluft. • Det kan leies fast parkering med arealet. • Lokalene består av inngangsparti, 5 romslige kontorer, spiserom/møterom med ny kjøkkenseksjon og toalett.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Rudsletta 56 H – lager og kontor

BTA. 711 m2

• Lager på ca. 511 m2 og kontor på ca. 200 m2. • Eiendommen ligger i populært industriområde på Rud. • Det er ca. 7 minutter fra Sandvika med bil og kort vei ut på

E6 og E18. • Det er ventilasjon med kjøling i både lager og kontordelen. • Effektivt lager med ca. 4,7 meter takhøyde og stor kjøreport. • Kontordel med egen inngang, showroom, kontorlandskap,

stort kontor med møterom, kjøkken og 2 toaletter.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Trondheimsveien 184 – kontor og showroom

BTA. 343–688 m2

• Showroom og kontor i 1. etasje med god eksponering. • Eiendommen ligger rett ved Sinsenkrysset. Det er 5 miutters

gange til T-banen på Sinsen stasjon. • Egen kundeinngang til butikk/showroom direkte fra gateplan. • 345 m2 – showroom/butikklokale med store vindusflater,

samt 3 kontorer. • 343 m2 – kontorlokaler med flere cellekontorer, kontorlandsskap, møterom og kjøkken. • Lokalene kan leies samlet med kontor og showroom på ett plan, eller leies ut hver for seg. Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no

Nyheter

Baard Schumann mener Plan- og bygningsetatens iver etter å detaljregulere har ført til dårligere utnyttelse i Oslo de seneste årene. (Foto: Selvaag Bolig)

Går for langt

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

– Jeg synes de går lengre enn det de burde gjøre. Det er den korte oppsummeringen fra adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig om Plan- og bygningsetaten i Oslo. – Jeg er blitt oppringt av bystyrerepresentanter under debatter i bystyret, der representantene sier at vi ikke får igjennom denne saken hvis vi ikke gjør noe med høyder, bredder osv. Da ender vi bare opp i diskusjoner med Plan- og bygningsetaten, forteller Schumann. Et sentralt spørsmål er om Planog bygningsetaten skal utarbeide egne alternativer når de ikke skal stå til ansvar for planene og en kommersiell utbygger. – Jeg mener nei, at det ikke er riktig at det offentlige bruker ressurser på dette. Plan- og bygningsetaten bør si ja eller nei til det vi kommer med. De skal ikke gå inn og bruke ressurser på egne reguleringsplaner.

Dette er demokratiske prosesser som politikerne bør avgjøre i bystyret, sier Schumann. Dårligere utnyttelse Plan- og bygningsetatens iver i å detaljregulere har etter Selvaag-sjefens oppfatning ført til en dårligere utnyttelse i Oslo de seneste fem til ti årene. – Områdeplaner bør være så robuste, samtidig som de tar stilling til volumer, høyde og ytre byggegrenser. Dermed kan man gå rett på rammesøknad for å spare tid. Kommunen bør la utviklerne fremme disse områdeplanene og kun vurdere det som kommer av forlag politisk, uten selv å fremme egne områdeplaner. Selvaag-sjefen mener i likhet med Martin Mæland at Plan- og bygningsetaten i Oslo bør fungere mer som et byplankontor.

– Så lenge vi holder oss innenfor de demokratiske vedtakene som er fattet, burde det holde. Kunne vi ha gått rett på rammesøknaden, hadde vi spart mye tid, sier Schumann, som ønsker seg mer robuste områdeplaner fra etaten. – Oppfatter du at rollen og holdningene til etaten har endret seg de senere årene? – Nei, egentlig ikke. Men det er ikke de konkrete byggesakene som tar tid, det er selve planprosessen. Her synes jeg etaten bruker altfor lang tid, men dette gjelder ikke bare Oslo. Oslo er faktis ikke de verste, det er mange av de mindre kommunene rundt Oslo som er vanskelige her, sier Baard Schumann. Tekst Jan Revfem E-post jan@ne.no

Lysaker – lyse og moderne lokaler

• I umiddelbar nærhet til E18 og med gangavstand til Lysaker stasjon! • Moderne og komfortable kontorlokaler

• En rekke servicetilbud på stedet • Like ved Lysaker Brygge med spisesteder, båtliv og maritimt miljø

Ledige lokaler LYSAKER TORG 5 Kontor: 681 m2 + 741 m2

LYSAKER TORG 15 Kontor: 630 m2 + 1258 m2 (kan deles)

LYSAKER TORG 25 Kontor: 486 m2 + 732 m2 Butikk: 303 m2

Lysaker Torg: Trine Solberg · mob: 93 46 05 00 · trine.solberg@storebrand.no

– mer enn eiendom

www.storebrand.no/eiendom

LYSAKER PARK, Bygg E Kontor: 4. etasje, 1820 m2

Nyheter

Byråden avviser kritikken:

– Må vurdere alternative løsninger – Plan- og bygningsetaten fremmer sjelden egne alternativer som ikke er begrunnet i allerede fastlagte politiske vedtak eller for å unngå innsigelser fra statlige myndigheter.

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Det svarer byråd for byutvikling, Bård Folke Fredriksen (H), konfron tert med kritikken om at etaten bruker ressurser på å fremme egne alternativer, – Slike alternativer må frem mes, fordi det er bystyret selv som må avgjøre om de skal endre sine tidligere vedtak eller overføre sin reguleringsmyndighet til staten. Det skjer ved opprettholdte innsigelser. Det er en myte at etaten fremmer mange alternative planer ut fra egen faglig begrunnelse, hevder byråden, og fortsetter: Ikke redd – Jeg som byråd er ikke redd for å måtte forholde meg til alternative planer. De opplyser oftest sakene bedre for behandlingen i folkevalgte organer. Kommunen er satt til å iva reta både allmennhetens og offentlige interesser, samt avveie disse og alle andre til tider motstridende hensyn opp mot hverandre. Det oppnås ikke bestandig enig het, og Bård Folke Fredriksen mener det da sier seg selv at alternative løsninger må vurderes. – Det viktigste for utbyggere er at de møtes med forutsigbarhet, og så må folkevalgte organer til slutt avgjøre arealbruken, sier han.

– Hva med kritikken om at etaten er for detaljorientert og burde fun gere mer som et byplankontor? – Man skal alltid være lydhør for kritikk, slik at man kan forbe dre seg. Hovedutfordringen når det gjelder detaljgrad, knytter seg til planenes innhold og omfang, ikke etatens arbeidsmetodikk. I noen saker er detaljgraden forankret i tidligere politiske vedtak, men i enkelte andre saker kunne detalj nivået med hell vært mindre, svarer Folke Fredriksen. Detaljert lovverk Byråden mener utviklingen i lov- og forskriftsverket «dessverre har utvi klet seg i stadig mer detaljorientert retning», med nye pålegg og doku mentasjonskrav. I tillegg kommer andre samfunnsforhold som planog bygningsmyndighetene må ta hen syn til, eksempelvis naturmangfold og rikspolitiske retningslinjer for dette. – Igjen, det viktigste for utbyg gere er at de opplever forutsigbar het. I tillegg kan planene være mer fleksible. Bård Folke Fredriksen sier at det også arbeides systematisk med å forenkle prosessene og redusere saksbehandlingstidene.

Bård Folke Fredriksen mener det er rett og rimelig at Plan- og bygningsetateten kan fremme egne alternativer til eiendoms utviklernes forslag.

– Det er oppnådd gode resul tater når det gjelder byggesaker, men reguleringsplaner tar for lang tid. Det jobbes det med å redusere tidsbruken for disse også, sier byråden. Tekst Jan Revfem E-post jan@ne.no

Vi kunne trengt et større hus!

TAST 1 for resepsjon

TAST 3 for fritidsbolig

TAST 5 for verdivurdering

TAST 2 for megler

TAST 4 for tomt

TAST 6 for andre henvendelser

La direktetil tilrett rettperson person Lakunden kunden komme komme direkte Det er ikke alltid like greit å ta telefonen når du er opptatt med noe annet. NetCom Trådløs Bedrift Mini Det er ikke alltid like greit å ta telefonen når du er opptatt med noe annet. NetCom Trådløs Bedrift Mini er eterautomatisk sentralbord for mindre bedrifter, som gjør at kunden enkelt kan taste seg frem til rett person. et automatisk sentralbord for mindre bedrifter, som gjør at kunden enkelt kan taste seg frem til rett person. Dette girgir deg mer ogøker økerfortjenesten fortjenesten fordi ikke taper anrop. Dette deg merfornøyde fornøyde kunder kunder og fordi dudu ikke taper anrop. LesLes mer påpånetcom.no/tbmini ta kontakt kontaktpå på05051 05051 bestilling eller spørsmål. mer netcom.no/tbmini eller eller ta forfor bestilling eller spørsmål.

Nyheter

Butikkdøden ved Oslo S NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Et politisk eksperiment er i ferd med å ta knekken på handelen i Kirkegata i Kvadraturen. Butikkdød og tomme gater er blitt den dystre hverdagen. Generelt sliter sentrumshandelen i Oslo med handelslekkasje til Akershus, selv om dette de seneste årene har gått litt opp og ned. Mang lende parkeringsdekning i Oslo sentrum er en viktig forklaring til at Oslo-handelen gjennomgående taper terreng. – Over tid taper sentrumshand elen til de eksterne kjøpesentrene. Kommunen fører en ”ABC-politikk” når det gjelder parkeringsplasser. Det innebærer få parkeringsplas ser i sentrum, litt flere plasser i bydelene, og flest parkeringsplasser utenfor Ring 3, sier adm. direktør Glenn Eikbråten i foreningen Byfolk

til NæringsEiendom. Byfolk er en interesseforening for gårdeiere med eiendommer i Oslo sentrum. Medlem mene har en geografisk beliggenhet innenfor Ring 1, og innenfor Ring 1 er det vanskelig å parkere. Det betyr tapt omsetning, et solid tap. Skal halveres – I Oslo sentrum finnes det nå rundt 900 parkeringsplasser på gateplan. Gatebruksplanen tar sikte på en halv ering av dette antallet innen 2014. Til sammenlikning har Storo Senter 550 parkeringsplasser, Lambertseter Senter 700 plasser, mens det er 1000 parkeringsplasser på CC Vest, sier en

oppgitt Eikbråten. Hver tapte parker ingsplass er særdeles kostbart for de næringsdrivende. – I Trondheim er det regnet ut at en parkeringsplass genererer 1 mil lion i handelsomsetning i året. For de eksterne kjøpesentrene er tallet hele 1,5 millioner, forteller Eikbråten. Den gaten i Oslo sentrum som kanskje sliter mest, er Kirkegata. I Kirkegata har det siden august i fjor vært tilrettelagt for at syklister skal kunne kjøre mot kjøreretningen. Syklistenes landsforening og Oslo kommune etablerte sykkelfeltene som et prøveprosjekt. Sykkeltraseer på begge sider av gaten har fjernet

Det nye sykkeleksperimentet har bidratt til at Kirkegata har fått kallenavnet Kirkegårdsgata. 38 parkeringsplasser i Kirkegata. Tommelfingerregelen tilsier dermed 38 millioner kroner i tapt omsetning. Dessverre for butikkeierne stopper ikke de syklende for å handle. – Ja, det største problemet i Kvadraturen er kommunens ekspe riment med sykkeltrasé i Kirkegata. Kommunen ønsker flere syklister, men dette eksperimentet skaper store problemer for næringslivet. Gårdeierne og butikkeierne var heller ikke med på prosessen da ordningen ble innført i august i fjor, sier Glenn Eikbråten. Ned 30 prosent Han mener prøveordningen har vært et eksperiment på andres bekostning, nemlig gårdeierne og butikkeierne.

– 30. november i fjor, tre måned er etter at den nye sykkeltraseen var innført, meldte kioskeierne om 30 prosent omsetningssvikt. Klesdetalj istene hadde en nedgang på 33 prosent og rapporterte om ”kunde flukt”. Et renseri merket 60 prosent omsetningsnedgang allerede dagen etter at traseen kom. Impulskjøp ram mes hardt, konstaterer Eikbråten. Seks måneder etter innføringen hadde kiosk- og detaljhandelen falt med henholdsvis 25 og 38 prosent. Kommune ns strategiske parker ingspolitikk, som er et ledd i å redusere biltrafikken til sentrum, har medført tapt omsetningsgrunn lag for sentrum med 10 prosent færre biler over Ring 1.

Eiendomsjus - skatt - avgift. Et vellykket eiendomsprosjekt fordrer god forståelse for den tradisjonelle eiendomsjussen. De siste årene har betydningen av skatt og avgift blitt vesentlig forsterket. Mangelfull planlegging og enkle formelle feil innen skatt og avgift kan få store økonomiske konsekvenser. Deloitte Advokatfirma har et ledende miljø innen alle disse områder og er derfor særlig sterkt rustet til å møte disse problemstillingene.

”Provides a very hands-on service and excels at transactions requiring a significant degree of tax structuring” Legal500 2012 For mer informasjon, kontakt Thorvald Nyquist tlf: 95 75 31 41, tnyquist@deloitte.no

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/no/omoss for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

Nyheter

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

– I tillegg har sykkeltraseen ført til ytterligere omsetningstap, sier Eikbråten. – Vet du hvor mange butikkned leggelser det har vært siden august i fjor? – Jeg vet om fire stykker i Kirkegata som har måttet gi opp. Etter seks måneder ønsket flertallet av butikkeierne å komme ut av leie kontraktene. Mange må ta av egen kapitalen eller ta opp lån for å klare seg, svarer Eikbråten, og fortsetter: Forslumming – Det er vanskelig å komme til uten parkeringsplasser. I tillegg er det satt opp barrierer på begge sider av gaten som sikkerhetstiltak, fordi flere departementer har flyttet hit etter 22. juli. Disse barrierene og midtdelerne har samme effekten som snøfon ner. Resultatet er blitt nedtagging og forslumming av området, dette skjer veldig raskt. Etter klokken 18 er Kirkegata mer eller mindre død, sukker Eikbråten. At offentlige myn digheter i tillegg har ulike tilbud for rusmisbrukere i området, gjør ikke situasjonen lettere. Glenn Eikbråten får derfor aldri noen spørsmål lenger fra næringsdrivende som vil etablere seg i området. Sånn var det ikke for to år siden, men nå vil majoriteten av butikkeierne bort fra Kirkegata. Mange leter desperat etter noen som kan ta over leiekontraktene. Erfaringsmessig tar det lang tid før handelen tar seg opp i områder som har vært utilgjengelig for publi kum. – Vi vet fra andre steder der det har vært graving og avstenginger, at det typisk tar seks år å få butikk omsetningen opp på samme nivå som før arbeidene begynte. I tillegg har kanskje handelen i mellom tiden vokst med 2-3 prosent i året. Å ødelegge et område går veldig fort, men det tar lang tid å bygge opp igjen, sier Eikbråten.

Butikkene i Kirkegata har opplevd et kraftig omsetningsfall etter at parkeringsplasser ble fjernet og erstattet med sykkelvei. Uvisse effekter Politikerne i Oslo har altså valgt en strategisk satsing på Kirkegata som en gjennomfartsåre for de syklende. Biltrafikken i gaten er nå så å si borte. De syklende kan faktisk sykle midt i gaten og trenger – paradoksalt nok – nesten ikke traseen. – Problemet er at denne sykkel traseen skulle være en prøveordning, et eksperiment, men der man ikke visste hva effektene ville bli. Politik erne håpet på flere syklister, men resultatet er blitt at det er vanskelig å få inn leietakere. Vi ser gråpapir på vinduene, sier Eikbråten. Han spår et permanent dystert område hvis det ikke tas store grep raskt. – Vi er kommet inn i en negativ spiral. De butikkene som ligger nær mest, opplever dette hardest, men det gir også ringvirkninger for butikkene noe lengre unna. Glenn Eikbråten etterlyser også hva som skal være suksesskriteriene for den nye traseen. Her får verken

han eller de næringsdrivende tilbake meldinger. – Det kan jo ikke være en suksess at bylivet forsvinner og næringslivet taper penger, sier Eikbråten, som konstaterer at det de advarte mot på forhånd, har inntruffet. Ingen erstatninger Det skal være en evaluering om ordningen skal videreføres, men denne evalueringen vet han foreløpig ingenting om. Politisk har det vært et stort flertall for utviklingen. – Ja, byrådspartiene Høyre og Venstre går inn for dette med viten og vilje, de vet at næringslivet taper. Byrådet ønsker riktig nok flere underjordiske parkeringsplasser, men vi har sett lite til dem. Impuls parkering er veldig viktig for handel, men politikerne har tatt bort parker ingsplassene på gateplan før det er kommet nye plasser under jorden, sier Glenn Eikbråten.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • foto Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven

SARPSBORG 10 min. fra E6 - 1 time fra Oslo

“Kliss nytt” kombinasjonsbygg Gunstig leie - Totalt 7.600 m2 Finnkode: 34 48 80 29

Bredmyra 8 | Byggeår:2010 | Finnkode: 34 48 80 29 AREALER • 14 mål tomt • 4.500 m2 lager/prod. (9m) • +1.000 m2 mesanin • 1.900 m2 kontor i 3 plan • Stor flott kantine

SÆREGENHETER • Lastedokk og -porter,god mulighet for flere • Kvalitetsgulv • Lakkboks og sveiseavsug • Nedsenket væske-basseng

Naturskjønn beliggenhet, nær golfbane Kontakt oppdragsansvarlig: Eivind Westby Borg Eiendomsmegling AS Tlf: 90 05 10 38 ew@terraeiendom.no www.terra.no

Nyheter

Umiddelbar nedgang Klesforretningen House of Singles merket umiddelbar omsetningsnedgang og kundeflukt da sykkeltraseen kom.

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Forretningen i Kirkegata 15 er totalt på 320 kvadratmeter og består egent lig av to lokaler som er slått sammen til ett. I det minste lokalet tilbys skreddertjenester, i det største loka let selges penere klær som dresser og smokinger. Omsetningen i 2011 lå på 15,7 millioner, som var en nedgang fra 16,8 millioner i 2010. – Men vi hadde 58 prosent vekst hvert eneste år fra 2007 frem til 2011 og en månedsvekst til september i fjor. Etter at sykkeltraseen kom, så vi et umiddelbart fall i omsetningen. Kund ene handler i stedet i forretningen vår på Skøyen. Det blir for langt for dem å gå og for dyrt å parkere hos Q-Park nede på Bankplassen. I forretningen får kundene skreddersøm på 10-15 minut ter, men travle forretningsfolk har ikke tid hvis de må parkere langt unna, sier styreleder Leik André Asbjørnsen i House of Singles til NæringsEiendom. Alltid vekst – Kan dere leve med dagens omsetning? – Det kan vi kanskje, men vi har alltid hatt vekst. Nå har vi nedgang i omsetningen og mister kunder, sier Asbjørnsen, som tror omsetningen i 2012 vil være rundt en halv million lavere enn i 2011. I Kirkegata 15 går leiekontrakten ut i 2014, her forhandler nå Asbjørnsen med gårdeier om lettelser. – Ja, vi er i dialog om en kom pensasjon, så får se hvordan disse forhandlingene går, sier han. House of Singles har også lokaler i Kirkegata 1-3 og 7, men disse kontrakt

De som driver butikk i Kirkegata frykter forslumming i gaten som er så å si tom når det blir kveld. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

ene er nå sagt opp. Asbjørnsen forteller at de går ut av leiekontraktene før jul. – Hva er det verste som har skjedd i Kirkegata? – Det er et godt spørsmål. Vi har ikke så lang erfaring med betongskill erne i gaten, men har ikke merket så mye omsetningsnedgang etter at de kom. Da sykkeltraseen kom, merket vi som sagt en umiddelbar nedgang i om setningen. I kombinasjon med betong elementene på andre siden av gaten er dette svært skadelig for omsetningen. – Hva tenker du om utsiktene fremover? – Jeg synes det ser veldig skum melt ut. Kirkegata er hovedgaten og paradegaten i Kvadraturen. Vi har hatt hatt virksomhet i området i 16 år, dette er gaten man skulle være i her nede. Jeg er nå redd for at det blir mindre kundetilstrømming og mer kriminalitet. Foreløpig har vi klart å holde kriminali teten ute fra Kongens gate og Kirkegata.

Men vi har erfaring fra Stockholm at når man først har fått kriminelle inn i strøket, er de vanskelig å få ut, svarer Asbjørnsen, som selv bor i nærområdet. Forslumming Han frykter at de tomme gatene og kriminelle elementene etter hvert vil spre seg mot Aker Brygge og Rådhuset. – Vi så mot slutten av 90-tallet at det oppstod slumgater i nærheten av Rådhuset, men så fikk man inn folk i gatene. Jeg liker ikke holdningene til byråden i denne saken og prøveeksperi mentet som dette er. Det er også et para doks med miljøfokuset i Oslo sentrum, mens det på andre siden av gaten er satt opp svære betongelementer. Vi fikk in gen advarsler på forhånd om betongskil lerne, og når det gjelder sykkeltraseen, kom beskjeden fra kommunen veldig sent. Jeg savner et fellesskriv der det er mulighet for å komme med innsigelser, sier Leik André Asbjørnsen.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • foto Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven

til leie

345–2.500 m²

Industriveien 20A

Gode høytlager og kombinasjonslokaler til leie sentralt på Skedsmokorset. Ca. 5 m takhøyde og lasteramper.

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

kombinasjonslokaler/høytlager på Skedsmokorset

• 365 kvm lager i u. etg.: Søylefri og åpen planløsning. • 475 kvm høytlager: Inneholder lager og lagerkontor. Søylefritt. • 1.115–1.600 kvm høytlager: Inneholder lager, to lager

kontor og spiserom. God planløsning med få søyler. • 345 kvm kontor: Kontordel med 2 stk. cellekontor og samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom. Lokalene kan leies samlet eller delt. God adkomst for store kjøretøy. Gode parkeringsforhold.

til leie

Høytlager og kontor på Furuset v/ikea

560–4.890 m²

Strømsveien 323A

Høytlager, kombinasjonslokaler og kontor i flere størrelser. Rask og god adkomst til E6, innkjøring ved IKEA. • 2.450 kvm høytlager og lager: 1.200 kvm med ca. 6 m takhøyde, 1.250 kvm med ca. 3,5 m takhøyde. Totalt 5 porter hvorav 3 stk. med lasterampe og 2 stk. kjøreporter.

• 560–1.285 kvm kontor, 2. etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, div møterom, smålager med liten lasterampe og port. Mye vindusareal, lyse lokaler. • 950 kvm kontor, 4. etg.: Inneholder både cellekontor og åpent landskap. Pene og trivelige lokaler med mye vindu. Heis.

For mer informasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

til leie

IndustrIveIen 14

Kombinasjonslokaler, lager og kontor i flere størrelser til leie i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kun 5 km til E6. • 1.325 kvm lager: Fordelt på hhv. ca. 825 kvm lager med tilhørende mesanin på ca. 500 kvm. Takhøyde ca. 5 m. Kjøreport.

• 1.640 kvm lager: Inneholder lager, lagerkontor og garde rober med WC. Takhøyde 4 m. Lasterampe med port. • 300–1.100 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC. Gode manøvrerings- og adkomstforhold for store kjøretøy, stort uteareal.

til leie

Høytlager i gran næringspark

310– 1.900 m²

MolInnA 2

Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Nærings park på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser. • 310–800 kvm høytlager: Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt • 500–1.150 kvm høytlager: Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5-6 m. Sølyefritt. • 380 kvm lager: Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m.

• 285 kvm kontor: Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg. Beliggenhet Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

For mer informasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

300 – 4.050 m²

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

Kombinasjonslokaler og lager - Skytta v/Gjelleråsen

til leie

285 – 1.640 m² Lager, kombinasjonslokaler og kontor på Hvam, ca. 500 meter fra E6 ved Olavsgård hotell.

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

lager og kontor på HVam

• 285 kvm kontor: Pene og representative kontor. God planløsning. • 620 kvm kombinasjonslokale: Består av ca. 335 kvm

hvamsvingen 24 lager samt ca. 285 kvm kontor. 4 m takhøyde, egen kjøreport med direkte innkjøring. • 735 kvm lager: 4 m takhøyde. Egen kjøreport med direkte innkjøring. Effektiv planløsning. Kontordel på ca. 65 kvm med kontor, eget spiserom og WC. • Lokalene kan leies samlet.

til leie

lager Sentralt Karihaugen

550 m² Moderne lager med kjøreport til leie. Meget sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples. • Ca. 550 kvm kombinasjonslokale/lager: Takhøyde ca. 4,6 m. Kjøreport med takoverbygg. Lagerkontor

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no

Per Krohgs vei 4 med messanin. Inntilliggende garderobe m/ dusj og WC samt ytterligere kontorlokaler kan også leies. • God adkomst for semi/vogntog. Rikelig med parkeringsplasser.

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Nyheter

Bygårder forfaller

ingenting skjer Når gårdeier vil rive eller bygge om og får nei fra byantikvaren, kan prosjektet stoppe opp. Resultatet er fullstendig forfall.

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Slike saker er svært sensitive, og gårdeiere vil helst ikke snakke med pressen om dem så lenge de er under behandling. Byantikvaren kobles bare inn hvis gården er fredet eller står på gul liste, dvs. er verneverdig, endringene er utvendige, eller selve konstruksjonen skal endres. Plan- og bygningsetaten og byrådet kan stoppe kontroversielle prosjekter der bygningen er verneverdig, etter råd fra Byantikvaren. Hvis bygningene er fredet er det bare Riksantikvar og Miljøverndepartementet som kan overprøve Byantikvaren. I disse sakene lugger det: Søksmål om Halléngården Halléngården i Thorvald Meyers gate 59 på Grünerløkka ble bygd i 1880, og ikke bare bygningen men også det gamle art deco-butikkinteriøret, er fredet. Eieren, Thorstein Thune, kunne ha fått inn Hennes & Mauritz som ny leietaker, men de ville endre en del på interiøret og trakk seg som leietaker da fredningsvedtaket kom i 2008. Thune har stevnet Byantikvaren med erstatningskrav på 60

millioner kroner for tapte leieinntekter. Diskusjonen med Byantikvaren handler om hvor tålegrensen for endringer her, går. (bilde her). Imens skjer det ingen ting. Slitne bygg ved Youngstorget Ved Youngstorget eier både Entra Eiendom og Thon Eiendom verneverdige gårder de primært vil rive. Men det vil ikke Byantikvaren tillate, og alle prosesser har stoppet opp. Thon Eiendoms Youngs gt. 4-6 er nedslitte og tomme bygninger, opplyser direktør Tron Harald Bjerke. – Bygningene er forfalne. Men fordi vi ikke får rive, vil vi heller ikke få gjort noe fornuftig med naboeiendommene, og dermed stopper alt opp. Vi liker ikke tomme bygg og vil helst ikke bruke penger på å flikke på dem. Vi hadde planlagt en større oppgradering, men den er satt på vent. Når det er sagt, understreker Bjerke at det aller meste av hva de gjør med gamle gårder, skjer i forståelse med Byantikvaren. – Utfordringene ligger i 1. etasjene, her er vi ofte uenige om

hva som kan gjøres. Vi mener Byantikvaren vil ha det for statisk utvendig. Men også i verneverdige bygg har fasadene endret seg noen ganger. Når vi ikke får lov å renovere og gjøre fasadene mer moderne, får vi ikke seriøse leietakere. Vi må ha dører som fungerer, vi må ha muligheter til varelevering. Kamp om Youngs gt 7-9 Entra Eiendom eier Youngsgate 7 og 9 og Torggata 13, som ble regulert til spesialområde bevaring for fire år siden. Entra har jobbet for å finne en løsning som følger reguleringsplanen for området, oppgraderer området og tar vare på kulturminnene bygningene representerer. Entra har sendt et forslag til Oslo kommune som er til politisk behandling. Forslaget går ut på å bevare fasadene og takform på bygningene og oppgradere bygningsmassen til moderne standard. Arealene bak fasadene bygges med dagens krav til

LEDIGE LOKALER SENTRALT PÅ MAJORSTUEN

SLEMDALSVEIEN 1 Kontor: 150 m² - 950 m² Halléngården i Thorvald Meyers gate 59 er en verkebyll som rettsapparatet må tygge på, før det skjer noe. Gårdeier og byantikvar blir ikke enige.

energiforbruk og funksjonalitet. I planene er det foreslått utbygging i bakgården slik dagens regulering også tillater. I mellomtiden har Entra sikret bygningene slik at de ikke er en fare for mennesker og miljø. Tilstands rapporter viser at bygningene er farlige å oppholde seg i, og at det er hussopp og råte. Bjelkelag og deler av takene er særlig utsatt. Situasjonen for eiendommene er i all hovedsak et resultat av ytre påvirkning fra tiden før Entras overtakelse, ikke som følge av manglende vedlikehold, hevder Entra. Byantikvaren: - Har vært dårlige prosesser Byantikvaren behandler rundt 2000 nye saker hvert år, og informasjonsansvarlig antikvar Vidar Trædal sier i en en kommentar at prosessene har vært dårlige i en del av de sakene som er omtalt her. – De aller fleste av sakene er helt uproblematiske. Vårt samfunnsoppdrag er å ivareta visse rammer for den verneverdige bebyggelsen i Oslo. I en god del av disse sakene har Byantikvaren hatt mye å gi. Prosessene blir som oftest konfliktfylte når tiltakshavere på forhånd har bestemt seg, uten å utrede verneverdiene på en skikkelig måte. Vi er helt enige med gårdeierne i at aktivitet og

Meget sentralt ved Majorstuen T-banestasjon Gode kontorlokaler Cellekontorer, møterom og dedikerte datarom Celler kan slås sammen til landskap. God teknisk standard Effektiv planløsning Mulighet for å delta i kantineløsning med stor takterrasse.

KONTAKT Einar Bratten T: 21 62 02 00 E: einar.bratten@apotek.no W: naf-gardene.no

Nyheter

bruk av denne bygningsmassen er i alles interesse. Vår oppfordring til gårdeierne er å invitere oss med på prosessene på et så tidlig tidspunkt som mulig – vi er ganske gode til å finne løsninger!

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Torggata — det nye Strøget? I Torggata på strekningen Samfundssalen – Hausmannsgate, eier Thon Eiendom flere bygg som skal renoveres. Det er tidkrevende, sier Tron Harald Bjerke, særlig fordi det skal settes inn heiser i flere av bygningene. Noen bygg vil de gjerne rive. Torggata er gågate fra Stortorget til Samfundssalen. Når Thon Eiendom skal vi ruste opp resten av gaten, er intensjonen å lage noe som kan minne om Strøget, sier Bjerke. – Men vi tror ikke Byantikvaren vil juble for slike planer.

I området rundt Storgata, Torggata og Youngs gate er det flere konflikter mellom gårdeiere og vernemyndighetene.

Thon Gruppen renoverer nå et helt kvartal nederst i Karl Johans gate, Her blir fasadene restaurert. Det legges planer for Skippergaten 30-32, Storgaten 14-18, Storgaten 27 og Thorvald Meyers gate 63-65-67. Samarbeidet med Byantikvaren går bra, sier Bjerke. Også på Grønland eier Thon Gruppen mange eiendommer, særlig i området Tøyenbekken-Grønlands leiret-Brugata. Her skal det fornyes, og selskapet er i dialog med Byantikvaren, opplyser Bjerke, som regner med noen tøffe runder. – De vil at vi skal gjøre så lite som mulig med bygningene her. Prosjekter i Kvadraturen De fleste utviklingsprosjektene hvor Byantikvaren er involvert, er i Kvadraturen. Her er det mange gårder som er foreslått slått sammen, for å

få mer eller mindre sammenhengende forretninger eller kjøpesentre gjennom et helt kvartal. Mange gårder skal endres innvendig. Onarheim Eiendom eier noen slike gårder. – Krav fra Byantikvaren gjør det ofte vanskelig å utvikle gamle bygårder optimalt, særlig når det gjelder fasader og utvikling av loftsleiligheter. Men det har ennå ikke hendt at vi har gitt opp å pusse opp gårder på grunn av urimelige krav fra Byantikvaren. Vi har stort sett en god dialog med Byantikvaren og tar hensyn til deres krav. Men for fredede gårder har Byantikvaren for mye makt, synes vi, sier Erik Onarheim i Onarheim Utvikling. Tekst Ivar Sekne E-post redaksjon@ne.no Foto Ivar Sekne

En ting er sikkert Sikkerheten bør alltid stå i første rekke når et næringsbygg er på tegnebrettet eller skal rehabiliteres. Vår lange erfaring har lært oss at god planlegging er eneste veien til en optimal og kostnadseffektiv løsning. Vi leverer beslag og adgangskontroll til alle typer bygg. La oss skreddersy løsningen for ditt prosjekt. Slik vi har gjort for over 100 norske hoteller, mer enn 100 kommunale bygg, over 1000 skoler og barnehager og et utall leilighetsbygg - for å nevne noen få. Ser du tegningen? Ring 08877 eller besøk oss på www.08877.no. Gjør det allerede i dag – for sikkerhets skyld.

08877 RING I DAG!

Asker og Bærum

Har leid ut 90 prosent Snart er hele Oxer Gruppens nye storprosjekt Asker Panorama leid ut.

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Asker Panorama blir totalt på ca. 32 000 kvadratmeter, inkludert fellesarealer og parkeringskjellere. Kongsberg Gruppen (Kongsberg Oil & Gas, Kongsberg Defence System, Kongsberg Protech System) blir den klart største leietakeren, selskapene leier det ene bygget på ca. 11 000 kvadratmeter. RAC Norway og Telecomputing Norway har også signert i Asker Panorama. Telecomputing flytter fra Nesøyveien 4 (Varner Gruppens nye bygg, se egen sak) og legger beslag på ca. 6000 kvadratmeter, fordelt over tre etasjer. Under 2400 m2 – Og så planlegger vi å flytte hit. Da gjenstår det i underkant av 2400 kvadratmeter å leie ut. 90 prosent av Asker Panorama er dermed leid ut, forteller markedssjef Anniken Haug i Oxer Gruppen til NæringsEiendom. Hun regner med å få fylt opp de resterende lokalene før innflytting. Lengden på de inngåtte leiekontraktene er ifølge Haug ti år, i tillegg har leietakerne opsjon på forlengelse. Anniken Haug sier at det blir skreddersøm for selskapene. – Vi holder nå på med prosjekteringen på et detaljert plan. Eksempelvis stod kantineløsningen ferdig i begynnelsen av oktober, forteller Anniken Haug. – Hva kan du si om leienivået i Asker Panorama?

Ellen K. Raaholt og ordfører Lene Conradi la nylig ned Aker Panoramas grunnsten. (Foto: Oxer/ Frederic Boudin)

Slik blir Asker Panorama.

– Avhengig av tilpasningene som må gjøres, snakker vi om pluss/ minus 2000 kroner kvadratmeteren i året, svarer Haug. Asker Panorama vil for øvrig rage syv etasjer over bakkeplan og også ha to kjellerplan. Innvendig blir bygget en blanding av åpne miljøer og cellekontorer. Antall arbeidsplasser blir ca. 1000, avhengig av løsning. Beregnet strømforbruk for Asker Panorama er svært lave 52,5 kWh/m2. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Mange henvendelser – Hvordan bedømmer du ellers kontormarkedet i Asker-regionen? – Vi har hatt fullt fokus på Asker Panorama og fått mange henvendelser etter at vi la ned grunnsteinen i august. Det er full aktivitet i Askerregionen, og vi har hatt bra aktivitet. Det er mangel på ingeniører, så virksomheter innenfor olje- og gassbransjen flytter ut hit, sier Anniken Haug.

Innflyttingsk

lart

2. kvartal 2014

Nye VakĂĽs vei 64, Asker Energivennlig bygg i attraktiv nĂŚringspark Innflyttingsklart 2. kvartal 2014 Unik eksponering mot E-18 God parkeringsdekning inne og ute For mer informasjon og prospekt kontakt: Utleieansvarlig Benedicte S. Nilsen, M: 916 01 359 E: firmapost@ava.no

400 â&#x20AC;&#x201C; 4.700 m2 Felles kantine Treningsfasiliteter For mer informasjon og video: Finn kode: 35824895

Asker og Bærum

Det er i Sandvika det skjer. (Foto: Wikimedia/SOA)

Mest i Sandvika og Asker

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Det er rundt Asker sentrum og i Sandvika det skjer i regionen. Asker Panorama (se egen sak) er ikke det eneste virkelige store kontor bygget som blir innflyttingsklart innen utgangen av 2013. I Asker ferdigstilles det i år og neste år rundt 40 000 kvadratmeter i tre prosjekter, inklusive Asker Panorama. Midt i Sandvika sentrum, i Elias Smiths vei 14-26, skal Sandvika Business Center føres opp. Så langt er imidlertid ikke alle planene godkjent, og det er foreløpig ikke signert noen leiekontrakter. Planene omfatter to nybygg, ett på ca. 22 500 kvadratmeter og ett bygg på ca. 2500 kvadratmeter. Det store bygget blir et flerbrukerbygg, som kan deles hori

sontalt med etasjeplan på hele 4000 kvadratmeter, eller vertikalt slik at hver leietaker får ”sitt” bygg med egen inngang direkte fra gateplan. Entra Eiendom er i gang med en utbygging av Øvre Torv i Sandvika, der et nytt kunnskapsbygg på 16 000 kvadratmeter skal stå klart i desem ber 2013. Det er den såkalte trygde gården som omdannes til et kunn skapssenter. Innflytting vil trolig skje til studiestart i 2014. Entra Eiendom bruker rundt 300 millioner kroner på å fornye Sandvika sentrum. Snaue 60 000 m2 DNB Næringsmegling anslår i sin seneste markedsrapport kontorledig heten i Asker og Bærum i til 59 000 kvadratmeter, som er en nedgang fra begynnelsen av året med 15 000 kvadratmeter. Hovedårsaken til nedgangen er at store deler av Aibels tidligere hovedkontor i Bergerveien Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

12 ved enden av Billingstadsletta er trukket fra leiemarkedet. Hele eller store deler av eiendommen blir sann synligvis konvertert til boligarealer. Når det gjelder leienivået i Asker og Bærum, leies lokaler av høy stan dard typisk ut for 1800-1900 kroner kvadratmeteren, mens toppnivåene ligger i overkant av 2000 kroner kvadratmeteren. Topp leienivå opp nås primært i Sandvika, samt nybyg gene rundt Asker sentrum. Lokaler av normal standard kan imidlertid leies ut for 1200 kroner kvadrat meteren, ifølge en rapport fra Union Norsk Næringsmegling i vår. Tyngden av kontrakter inngås ifølge denne rapporten i intervallet 1200-1500 kroner kvadratmeteren. Union anslo for øvrig i vår arealledigheten i Asker og Bærum til 5,4 prosent. DNB Næringsmegling venter en utflating av leieprisene i regionen frem mot tredje kvartal 2013.

SANDVIKA BUSINESS CENTER

sandvika SANDVIKA NØKKELINFORMASJON NøKKElINfoRmASjoN Ledig areal: Ca. 25.000 kvm Minimum utleieareal: 2.000 kvm Ledig fra: Ca. 2 år etter at leiekontrakt er inngått • Sentralt beliggende i Sandvika, med nærhet til togstasjon og Sandvika Storsenter • Store oversiktlige etasjeflater gir mulighet for fleksibilitet og skreddersydde løsninger • • Bygget kan leveres som energiklasse B bygg • • Bedriftsrestaurant i to etasjer • • God parkeringsdekning •

KONTAKT KoNTAKT Rune Unsgård Mobil: 900 67 800 E-post: ru@akershus-eiendom.no

KoNToR KONTOR

Asker og Bærum

Dobler arealet

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Varner Gruppen nærmest dobler arealet når de i 2015 flytter en kilometer fra enden av Billingstadsletta til Nesbru. Klesgiganten holder i dag til i Bergerveien 5, men om snaue tre år er Varner Gruppen på plass i Nesøyveien 4 og tar over lokalene etter leietakere som blant andre Telecomputing og L’Oreal. Alle virksomhetene i Bergerveien flytter til Nesbru sommeren 2015. – Enkelt og greit, vi har vokst ut av disse lokalene. Vi har vurdert å bygge ut eiendommen, men det ble for dyrt, svarer adm. direktør Øyvind Bustnes i Varner Retail på spørsmålet om hvorfor de flytter. Varner Gruppen disponerer i dag rundt 8000 kvadratmeter i bygget ved Billingstadsletta. Om tre år får de rundt 400 ansatte hele 15 000 kvadratmeter å boltre seg på. – Ja, vi får god plass, men vi ønsker plass til ekspansjon, og så ønsker vi å organisere de interne oppgavene på en bedre måte, sier Øyvind Bustnes. Bustnes vil foreløpig ikke si noe om hva de kommer til å bruke på ombyggingen av Nesøyveien 4, som er ført opp på begynnelsen av 80-tallet. Varner Gruppen har også kjøpt nabotomten.

Rammesøknad – Nei, foreløpig er dette på arkitektnivå, men vi er i ferd med å utarbeide en rammesøknad. Vi finansierer bygget selv, og det vil bli full byggeaktivitet fra januar 2014, men det begynner en del aktivitet allerede høsten 2013, sier Bustnes. Varner Gruppen regner med å bruke halvannet år på ombyggingen. Alle leietakerne skal være ute innen årsskiftet 2013, men noen flytter høsten 2013. Varner Gruppen kjøpte Nesøyveien 4 høsten 2010 av Tryg. Eiendommen ligger på skrå overfor Ikea, på andre siden av E18. – Hvorfor falt valget på dette bygget? – Vi hadde som mål å bli værende i Asker kommune. Så ønsket vi også å være på denne siden av Asker sentrum. Blant annet så vi på tomten der Oxer Gruppen bygger (se egen sak) og også i området rundt oss. Med den nye eiendommen får vi i tillegg en hyggelig eksponering mot E18, og det er en god grunn til å være der. Varner Gruppen valgte altså å kjøpe fremfor å leie.

– Ja, vi eier dette bygget, og vi ønsker å være herre i eget hus. Bergerveien 5 eies av et eget selskap, og eiendommen vi flytter til eies av to separate selskaper, Nesøyveien 4 og Nesøyveien 6, sier Bustnes. Varner Gruppen ”markedsleie” i Bergerveien for å synliggjøre kostnadene, det er ingen intern kryssubsidiering mellom selskapene. Miljøfaktoren blir en viktig del av ombyggingen. – Vi har fått støtte fra Enova for å utrede mulighetene for å bygge så miljøriktig som mulig, så får vi se hvor langt vi kan ta det. Bygget blir ikke klimanøytralt, men det blir nok energiklasse B. Ønsket om et mer miljøriktig bygg er en tydelig ambisjon for oss. Ellers skal Nesøyveien 4 bli ”vårt” bygg, der vi rydder litt opp og «shiner» opp fasaden. Vi beholder bygningskroppen, men bytter tak og vinduer, forteller Bustnes. Til salgs Bergerveien 5 har siden våren 2011 vært ute for salg i markedet, men så langt har ingen bitt på bygget, som er ført opp i 1986 og påbygget i 1996.

Lokaler til leie

Rud-Hauger Næringspark Baker Østbys vei 5-13

30-900 m2 kontorlokale Lyse og moderne lokaler med høy standard Sentral beliggenhet i Bærum kommune God parkeringsdekning Tilgang til kantine

Cellekontor og åpent landskap

100-1500 m2 handels- eller lagerlokaler God parkeringsdekning Tilpasses etter leietakers ønske

kontakt Utsikt fra kontor i 3. etg.

For å avtale visning eller få mer informasjon: Eiendomssjef Joakim Hereng M: 99 57 28 78 E: joakim@lilleberg-eiendom.no.

Lilleberg Eiendom AS er et investeringsselskap med drift og forvaltning av egne eiendommer. Vi har fokus på høy kvalitet og skal alltid være «hands-on» så være leietakere kan fokusere 100 % på sin kjernevirksomhet. Besøksadresse: Olav Vs gate 1, 0161 Oslo Postadresse: Kapt. Gløersens vei 7, 1396 Billingstad Tlf: 99 57 28 78 Mail: joakim@lilleberg-eiendom.no Web: www.lilleberg-eiendom.no

Asker og Bærum

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

– Vi ser en konvertering til boliger i området rundt oss, og denne eiendommen er regulert for både bolig og næring. Vi er åpne for å se nye muligheter, blant annet boligkonvertering hvis vi ikke får solgt eiendommen, sier Øyvind Bustnes. Han forteller at de har ansatte fra Oslo, Bærum, Asker, Ski, men også nedover til Tønsberg og Sandefjord. Både Billingstadsletta og Nesøyveien 4 er imidlertid langt fra Flytoget.

Varner holder i dag til på enden av Billingstadsletta, og vil flytte en liten kilometer i 2015. (Scanpix)

– Her vi er i dag tar det 10 minutter å gå til Billingstad stasjon. Flytoget betyr ikke så mye for oss i det daglige. Asker kommune har dessuten antydet planer om å legge til rette for en ekspressbuss ved Ikea. Det var greit for de ansatte å flytte så lenge det var i nærheten av det gamle bygget og ”Ikea-avstand” fra Oslo, sier Bustnes. Kommunen har lagt begrensninger på 1 parkeringsplass per 50

kvadratmeter i Nesøyveien 4, det vil si maksimalt 300 plasser. – Hvordan er markedet ellers her ute på Billingstad? – Jeg har inntrykk av at det er en god del ledighet i området. Det står blant annet et større ledig lokale ved gamle Nesbru skole, svarer Varnerdirektøren. Tekst Jan Revfem E-post jan@ne.no

ØvRE MåSan 10C DREnGSRUD – aSKER • Ledig areal for utleie: - Kontor: 294 m2 (1. etg.) - Lager/showroom: 294 m2 (U. etg.) • Gratis parkering • Rimelig leie (kontor kr 850,– pr. kvm as is) • Sentralt ved E18 • Leies som kombilokale eller hver for seg

Kontakt: Gunnar Kapstad Prime Management aS Mobil 900 67 202 Epost: gk@prime-management.no Finn-kode: 37239050

2 000 kvm kombinasjonslokaler på løren • • • • • •

Peter Møllers vei 15 Kontorlokalene kan tilpasses leietaker Lager og kontor kan leies separat God parkeringsdekning Egen lasterampe Kortidsleie (3 år)

Kontakt: Kristian Skogsrud Mobil: 934 60 491 E-post: kristian@ragde.no

100–250 kvm lager til leie sentralt på Dælenga • • • • •

Gøterborggata 49 Enkel ankomst med bil Egen kjøreport Parkering Overtagelse omgående

Kontakt: Sven-Erik Solberg Mobil 900 22 209 E-post: sven-erik@ragde.no

Nyheter

Bill.mrk:

”Lokaler med sjel” ABC Startsiden flytter til Kirkegata 17 i Kvadraturen. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Lokaler som er identitetsfremmende og kulturbyggende blir stadig viktigere for leietakerne. ABC Startsiden håper deres nye lokaler skal bidra i så måte ABC Startsiden (se faktasak) er i ferd med å flytte fra Akerselva til Kvadraturen. HR-direktør Mette Dahl beskriver overfor NæringsEiendom dagens lokaler i det gamle industriområdet i Sagveien som både ”sjarmerende” og ”verneverdige”, men de har ikke gode nok felles fasiliteter. – Nei, vi mangler blant annet møterom, og lokalene er ikke fleksible nok. Dessuten er verken lyd, lys eller luft i tipp topp stand i verneverdige lokaler, og lokalene må være like

mye fysisk samlende som de er mentalt samlende. Vi hadde imidlertid en dialog med gårdeier om en forlengelse av leiekontrakten, men da med mer plass og med vesentlige oppgraderinger, sier Dahl. Den forlengelsen ble det altså ikke noe av. – Vanskeliggjør de nåværende lokalene den kulturen dere ønsker å ha i selskapet? – Både ja og nei, og dette er jo vanskelig å måle. Men vi har ikke mulighet i dag for å arbeide så smart

og effektivt slik vi ønsker å jobbe. Vi har vokst og har en dårlig utnyttelse av lokalene. Men utgangspunktet vårt var at leiekontrakten gikk ut, og hva gjør vi nå? svarer Mette Dahl. Sterk merkevare Det er viktig for Dahl og de andre ansatte å ha lokaler og et bygg de kan identifisere seg med. – Ja, det er overbærende. ABC Startsiden har en meget sterk merkevare, og lokalene er viktig for folks

arbeidsglede og motivasjon. Jeg mener det blir viktigere og viktigere å se på mer enn de generelle kravene til lokaler. Antall kvadratmeter per hode og arealeffektivitet er ikke det mest sentrale. Kultur bygges av mange elementer, der lokaler er ett av dem. Vi er en kunnskapsbedrift og produserer ingenting fysisk, alt er digitalt, forklarer hun. Men å finne et nytt egnet sted som tilfredsstilte kravspesifikasjonen var ifølge HR-direktøren en lang prosess. ABC Startsiden valgte en leietakerrådgiver (DNB Næringsmegling) til å hjelpe seg, som Dahl mener var utrolig viktig. En intern prosjektgruppe ble nedsatt, som sørget for viktige beslutningspunkter underveis. Tett inkludering av de ansatte var en nøkkelfaktor. – Vi spurte en fjerdedel av de ansatte om alt mulig som var viktig for dem og trakk inn de tillitsvalgte, AMU og verneombudet. Vi involverte hvert ledd i verdikjeden for å ivareta lokal forankring. Så sydde vi dette sammen til en rød tråd om hva vi er og utarbeidet en kravspesifikasjon. Prosessen var i tillegg nøye regissert fra DNBs side, forteller Mette Dahl. Anbud ble sendt ut, som resulterte i mange tilbud. Nyttig befaring – Vi var på befaring, som var veldig nyttig for oss. Vi opplevde at prospektet ikke stemmer overens med virkeligheten. Favorittstedene endret seg etter befaringen, sier Dahl. En inspirasjonsrunde for å få impulser var også et element i prosessen. Etter å ha utarbeidet en ”long list” over aktuelle lokaler, gikk denne etter hvert over til en ”short list”. – Da vi var ferdig med visningene, gikk vi videre med tre kandidater fra short list og forhandlet med to av dem. – Hvilken stil ønsket dere? – Vi skulle ha uformelle og ikke glossy lokaler, ikke noe «dot.com» og pengesløseri, som ville gi helt feil signaler. Men vi er en kunnskapsbedrift og en IT-bedrift, så lokalene måtte også ha moderne og oppdatert infrastruktur, samt bra med møterom og stillerom. Å flytte til områder som Barcode og Tjuvholmen var imidlertid helt uaktuelt for oss. Det var heller ikke aktuelt å flytte ut til Telenor, sier HR-direktøren. – Ett av målene er å øke stoltheten hos de ansatte gjennom å vise oss frem til kunder og samarbeidspartnerne. Visuell identitet og merkestyrke skal være fremtredende både for de ansatte og våre besøkende, fortsetter Dahl. «ABC Startsiden definerte to-tre hovedmål: «Tydelig identitet», med fokus på merkevareelementer, produktgjenkjenning og høy grad av lekenhet». «Fleksible

Helsfyr Atrium

/Signalbygg på Helsfyr/ Innspurten 15 Helsfyr Atrium har med sin arkitektur og profilerte beliggenhet blitt et landemerke på Helsfyr. Innvendig oppleves Helsfyr Atrium som en representativ, moderne og fremtidsrettet eiendom. Helsfyr har blitt et av Oslos best etablerte områder for større kontorbedrifter og har svært god tilgjengelighet med bil og kollektivtransport. I byggets 2. etg. har vi ledig fra 350 til 1.000 kvm kontor klart for innredning, lokalene skreddersys for den rette leietaker. Det er også noe lagerareal tilgjengelig for utleie i eiendommens kjellerplan. Helsfyr Atrium har betjent resepsjon, konferanseavdeling, kantine, parkering, sykkelparkering og garderober.

/ Kontakt: Vegard Netland Martinsen / 99 27 62 07 / vnm@schage.no / / Schage Eiendom AS / Helsfyr Atrium, Innspurten 15, 0663 Oslo / 22 48 00 00 / post@schage.no / www.schage.no /

//Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet//

Nyheter

HR-direktør Mette Dahl forteller om flere aha-opplevelser da de var på befaring.

arbeidsplasser gjennom åpent landskap», «tettere samarbeid», «bedre arbeidsflyt». «Moderne infrastruktur og fasiliteter». – Vi får en takhøyde langt over normalen, med mange og store vinduer som slipper lyset inn, sier Dahl.

Videreføre sjelen – Så hvordan vil du beskrive lokalene dere kommer til? – Vi flytter altså til Kvadraturen og ville videreføre både sjel og historie. Området rundt Akerselva er flott, med naturskjønne omgivelser. Det var viktig å beholde så mye av det som mulig, og det er mye historie i Kvadraturen, samt parker og kort vei til sjøen, sier Mette Dahl. Kirkegata 17 er også et gammelt bygg, der blant annet juveleren David-Anderssen hadde sitt verksted.

– Ja, det er mye historie i bygget. Byggherren har nå revet ned skallet, men fått frem elementer fra støpejernene til David-Anderssen, blant annet i gulvflisene. Det finnes flere originale elementer i bygget, et flott smijernsgelender i trappeoppgangen, dekorslipte vindusglass og mye flott gammel teglstein, sier en entusiastisk Mette Dahl. Hun sier at på denne måten tar de vare på sterke verdier, som er viktig i det daglige arbeidet med å forvalte en sterk merkevare som er under stadig utvikling. – Disse verdiene ønsker vi å videreføre direkte eller i overført betydning i lokalene. Derfor har vi satt ned en egen designgruppe som utformer vår identitet i månedene fra signering av kontrakt til innflytting. Øke stoltheten Sentral beliggenhet var ett av kravene ved flytting, kort vei for ansatte til og fra jobb er viktig. – Mange av de ansatte bor utenfor Oslo og i forskjellige deler av Oslo, så de fleste får kortere reiseavstand til jobb. Vi håper også dette vil gjøre

oss attraktiv ved rekruttering. Nå kommer vi nærmere våre kunder og samarbeidspartnere i sentrum og kan lettere invitere dem til oss, sier Dahl. En god kantine var en annen sentral faktor for de ansatte. – Vi har hatt en intern kantine, med et godt og rimelig tilbud til alle døgnets tider. Nå får vi nytt kjøkken og sosiale soner i egne lokaler. Det blir en helt ny felles kantine i bygget, med stort og godt matutvalg, og driftet av en tredjepart, og det er viktig å videreføre den gode kantineordningen. I sentrum har vi dessuten bedre tilgang byens totale tilbud. – Hva tror du de nye lokalene kommer til å gjøre for bedriftskulturen og identiteten? – Jeg håper virkelig at lokalene i den ytterste konsekvens øker vår stolthet, selv om dette er vanskelig å måle. Jeg håper også at lokalene bidrar til økt oppmerksomhet om oss i bransjen og blant kundene. Nå kan vi kjøre flere av arrangementene våre her. Men det aller viktigste er det som skjer i det daglige, at vi får til smartere arbeidsprosesser og økt samhandling, sier Mette Dahl.

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

ABC Startsiden ABC Startsiden er et selskap med nærmere 70 ansatte, eid av Telenor. I tillegger det ansatt 20 utviklere i selskapets Thailand-kontor. ABC Startsidens forretningsidé er en startside som samler det viktigste innholdet på nettet, primært nyheter, søk, nettguide og TV-guide. Kjernekompetansen skal være å samle, sile og aggregere andres innhold, som skal verdiøkes med eget innhold. ABC Startsiden AS omsatte i 2011 for 155,8 millioner kroner og satt igjen med et resultat før skatt på hele 70,1 millioner.

Selskapet holder i dag til i Sagveien 21 ved Akerselva, men flytter 1. desember i år inn i nye lokaler i Kirkegata 17. Ifølge DNB Næringsmegling har ABC Startsiden tegnet en syvårig leiekontrakt til et nivå godt over 2000 kroner kvadratmeteren, Newsec antyder et nivå på 2300-2400 kroner. Ny energi Flyttingen skal blant annet gi ny energi til selskapet. I et foredrag Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

tidligere i år beskrev Mette Dahl ABC Startsiden som et selskap preget av gründerkultur, innovasjon og moro i mange år. I 2009 kom derimot omstrukturering, kostnadskutt og nedbemanning. Selskapet vil nå hente tilbake den lekenheten som gjør at de ansatte gleder seg til å gå på jobb. ABC Startsiden ønsker en “ny” start, for selskapet, der nye lokaler er ett av tiltakene.

Klart for pelletsbølge i Norge Nå vil produsentene av pellets ha norske næringsbygg over på pelletsfyring.

Stadig flere bedrifter har økt fokus på energiforbruk og -kostnader, men få har foretatt investeringer som reduserer forbruket. Pemco Trepellets har ambisjoner om å endre dette. Selskapet er Norges største leverandør av pelletsbasert varmeenergi, og leverer til sammen 130 GWh per år i det norske og svenske markedet. Etter en treg start, begynner nå det norske markedet for trepellets å ta seg opp, og selskapet vil åpne flere nye anlegg fremover. – Vi opplever at mange driftsansvarlige blir overrasket når de hører at oljefyren bare kan byttes ut med en pelletsbrenner, og at de samtidig sparer rundt 100 000

kroner årlig per GWh, sier daglig leder Håkon Knappskog i Pemco Trepellets. Pemco Trepellets installerer, vedlikeholder og drifter anleggene og ordner også med støtte fra ENOVA. Kunden betaler kun for forbruket, men med en bindingstid. Selskapet omsatte for 38,2 millioner kroner i fjor og satt igjen med 1,4 millioner i resultat før skatt. Pellets er en energikilde som er basert på treflis, og som brennes i pelletsovner og varmesentraler. Energiinnholdet i pellets er høyt, og forbrenningen er CO2-nøytralt i forhold til om trevirket skulle brytes ned naturlig.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • Foto Shutterstock

Interessert i høyere leie for bygget ditt? Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energikostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere. Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.

www.energimerking.no

Miljø

– Miljøtrenden i ferd med å snu Leietakerrådgiveren Fast Eiendomspartner ser økt interesse for miljøvennlige bygg hos de små og mellom store leietakerne. Men om de vil betale for det, er fortsatt et åpent spørsmål.

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Fast Eiendomspartner har vært rådgiver for flere leietakere som flytter til miljøvennlige bygg den seneste tiden. Heisprodusenten Kone skal inn i miljøhuset på Ryen, mens Relacom også var svært bevisst på miljø da de gikk inn i 4000 kvadratmeter på Brobekk. De to rådgiverne Marius NissenLie og Christian Haugland mener at trenden er i ferd med å snu hos også de små og mellomstore leietakerne når det gjelder miljøinteresse. – Vår holdning for inntil et år siden var at alle vil ha miljøvennlige bygg, men ingen var villige til å betale for dem. Men vi har nok forandret oppfatning nå, selv om vi er litt usikre på hvor mye leietakerne vil betale for det, sier Nissen-Lie. Hvem skal betale Den store utfordringen for gårdeiere som skal få inn leietakere i miljøbygg, er at det fortsatt er leietakers marked i store deler av Oslo. Det vil si at leietaker ofte kan presse ganske hardt på når det gjelder betingelsene for å flytte inn. Og da blir det vanskelig å få til den vinn-vinn situasjonen som de grønne leieavtalene tar sikte på å få til, hvor leietaker er med å ta en del av regningen for miljøinvester ingene i form av høyere husleie.

Christian Haugland, Fast Eiendomspartner

Marius Nissen-Lie, Fast Eiendomspartner

Om Kone og Relacom betalte ekstra for å være i miljøvennlige bygg ønsker ikke Haugland og Nissen-Lie å si noe om. – Markedet er fortsatt sånn at bedriftene er hissige på å få leietak ere til byggene utenfor sentrum, sier Nissen-Lie. De leietakerne som er mest opptatt av miljøimage, er ifølge Christian Haugland større bedrifter. – Jeg tror vi må opp i en viss størrelse for at det skal bli litt trykk på miljøet. Og de internasjonale bedriftene har kommet lengst. Og når statlige virksomheter skal flytte,

så vil dem inn i topp nybygg, sier Haugland. Få miljøbygg De to leietakerrådgiverne i Fast Eiendomspartner tror at det vil bli ytteligere fokus på miljø hos en del av de mellomstore bedriftene i tiden fremover. Om ett til to år, regner de med at de vil kunne fastslå at enda flere leietakere vil inn i energieffektive bygg. Men det er en utfordring. – Det finnes fortsatt få miljøbygg å velge mellom. Det er bare noen nye bygg med sentral beliggenhet, sier Nissen-Lie.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

HVERT ÅR BETALER VIRKSOMHETER I OSLO

5 1, M R D 6

FOR MYE I STRØMREGNING.

DE KAN

SPARE 30% VED Å ENERGIEFFEKTIVISERE.

Oslo Smart City engasjerer næringslivet til å gjøre noe med energiforbruket. Vil din bedrift kutte strømkostnadene og spare miljøet?

REGISTRER DIN STØTTE PÅ WWW.SMARTCITIES.NO

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Nyheter

Ghilardi + Hellsten

— arkitekter på

stigende kurs

De har tegnet Økern Torg og utvidelsen av Kvadrat kjøpesenter. Begge er signaturer fra Ghilardi + Hellsten Arkitekter og viser oss en flik av fremtiden.

Økern Torg tegnet på oppdrag fra Steen & Strøm, blir kjernen i den nye Økernbyen når Ringveien er lagt i tunnel. Slik vil badeland bli. (ill.: Ghilardi + Hellsten)

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Nyheter

Ambisjonene er store i Ghilardi + Hellsten. Det krever kontinuerlig og konsentrert innsats, sier Franco Ghilardi. – Vi utvikler metoder som sikrer konseptene kvalitet. Konseptene dikterer metodikken, og den skal ligge bak all vår arkitektur. Vi eksperimenterer med metodikken for å sikre bredde og variasjon og gjøre arkitekturen fargerik. Vi vil ikke lage noe som gjør at vi kan gjenkjennes, og det tror jeg ikke vi gjør heller. Vi er litt ”die hard” og ekstremt ambisiøse. Det har hendt at vi har forlatt prosjekter hvor ambisjonene er blitt skåret ned. Mastergrad fra Harvard Franco Ghilardi fra Argentina og Ellen Hellsten fra Norge traff hverandre på Harvard, der begge tok mastergrad i arkitektur. Det oppsto mer enn faglig fellesskap. I dag deler de livet og

mange spennende arkitektprosjekter med hverandre. – Harvard er en av de beste arkitektskoler i verden. Nåløyet for å komme inn på Harvard for å toppe arkitektutdanningen, er lite, sier Ghilardi. Etter eksamen prøvde de først å få til noe i New York, der konkurransen om oppdrag er tøff. Men så, like etter, kom terroren 11. september, og det var nesten som om lyset gikk. – Vi dro til London for å prøve oss der, men det var tungt det også. En lærerstilling på Arkitektur- og designhøyskolen i Oslo gjorde at vi til slutt bestemt oss for å etablere oss i Norge og Oslo. Jobbet 16 timer i døgnet, pluss helgene I 2003 fant de et lite kontorlokale på St.Hanshaugen og satte i gang.

De hev seg på i konkurranser, vant noen av dem, og fikk eksponert seg, forteller Ghilardi. – Vi skjønner ikke helt hvorfor, men det begynte bra, og det fortsatte. Vi jobbet seksten timer i døgnet, pluss lørdag og søndag for å få kontoret opp i stående. Siden har vi bygd oss opp sten for sten. Vi vant blant annet Europan, den europeiske konkurransen for unge arkitekter som vil tenke nytt om boligprosjekter. De satser fortsatt på arkitektkonkurranser, for her er det mye å hente, hevder Ghilardi. – Konkurranser holder oss friske i hodet, vi får testet ut ideer og skjerpet oss. De tolv ansatte har hatt nok å gjøre, til tross for null markedsføring. – Vi føler at markedet er bra, men kanskje vi bare er heldige. I tillegg til en stor andel prekvalifiseringer

Aker Brygge skal bli ny. Ghilardi + Hellsten har tegnet masterplanen sammen med arkitektkontoret Space Group. (Ill.: Space Group/Ghilardi + Hellsten)

kommer oppdragene til oss, både små, mellomstore og store prosjekter. Jeg ser ingen tegn til at det skal gå dårligere nå. De ansatte skal alltid ha nok å gjøre. Firmaet skal være en solid og en sikker arbeidsplass. Nye veier og broer Oppgradering av bygater hører med blant oppdragene, blant annet i Munkedamsveien, som Pecunia Eiendom, i spissen for et spleiselag, renoverer en bit av ned mot Aker Brygge. Gaten skal bli en mer attraktiv bygate. Langt mer spektakulær er gangbroen de har designet i samarbeid med produsent og diplomingeniør Florian Kosche. Broen ligger i Kåfjord i Troms, nesten 150 meter over et fossefall. Ingen broer i Norge går så høyt over en foss, får vi vite. Broen er produsert i Østerrike, fraktet til Norge, montert ved fossen og deretter heist på plass med helikopter, en prosess som ikke var enkel, forteller sivilingeniør Natalia Marszalek, som styrte den delen av prosessen. Ruster opp Aker Brygge Ghilardi + Hellsten Arkitekter har til nå tegnet mye og bygd lite, men det

skyldes litt tilfeldigheter. Flere av prosjektene som har vokst frem på tegnebordet er svært komplekse og snart klare for gjennomføring. Masterplanen for et fornyet Aker Brygge er blant de store oppdragene. Eieren, Norwegian Property, skal ruste opp og gire om Aker Brygge, som har stagnert og trenger en ny drive. Sammen med arkitektkontoret Space Group lager Ghilardi + Hellsten en ny masterplan og er med på omprosjekteringen av flere bygg, blant annet Terminalbygget, som skal skrelles helt ned til søylene og bygges opp. Det nye Økern Torg, som Steen & Strøm skal bygge, er en søyle i oppdragsporteføljen med sitt store volum og betydelige innvirkning på Økernområdet når Ringveien er ferdig, lagt i tunnel. Torget blir kjernen i en ny bydel. Bygge planene ble nylig godkjent av miljøvernminister Bård Vegard Solhjell etter at han barberte bort litt av butikkarealene. Kvadrat kjøpesenter i Stavanger, Norges største, også eid av Steen & Strøm, skal fordobles og utvikles

Munkedamsveien ned mot Aker Brygge opprustes, basert på tegninger fra Ghilardi + Hellsten. Her fra Konserthusområdet. (ill.: Ghilardi + Hellsten)

Nyheter

videre. Ghilardi + Hellsten er med på laget. Deler av utvidelsen har planlagt byggestart neste år.

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Skal tegne ”Kyststi” i Fjordbyen På et veldig tidlig stadium i tegneprosessen er et parallelloppdrag for nye Havnepromenaden i Oslo, som G+H utvikler sammen med blant annet stiudio hp landskap. Her skal det anlegges og oppgraderes en opplevelsesrik ”kyststi” i Fjordbyen, fra Kongshavn i sørøst til Filipstad i sørvest. Kontoret er også prekvalifisert til en stor konkurranse i Sverige om nye Kiruna sentrum, som skal flyttes på grunn av den kontinuerlige utvinningen av jernmalm. – Vi har lenge konsentrert oss om tegneoppdragene. Nå kommer vi til å bruke mer og mer tid på å følge opp byggeprosessene. Det må vi om vi skal være sikre på at intensjonene våre blir realisert, og det gleder vi oss til, sier Ghilardi. Vil gjerne jobbe bredt og internasjonalt Ghilardi + Hellsten har også deltatt i en åpen konkurranse om en visjon om fremtidens Manhattan. Konkurransen resulterte i at åtte arkitektgrupper ble valgt ut til å vise sine visjoner om fremtidens Manhattan på en bred utstilling der borte, og vi er blant dem. – Det er første gang vi er på et vinnerlag utenfor Norge, og det er en veldig god eksponering for oss, sier Hellsten I konkurransen om Bjørvikas ”Culturel District”, det vil si klyngen Deichman, Munch-museet og tilhørende herligheter, nådde ikke Ghilardi + Hellsten helt opp. Det gjorde derimot Ghilardis lærer på Harvard, den spanske arkitekten Juan Herreros. Men hans Lambda er blitt både en het potet og en verkebyll for Oslo kommune. – Herreros og jeg har hatt mange diskusjoner om arkitektur. Han er en meget dykttig arkitektog Lambda er bra, vi håper dette prosjektet blir bygget.

Franco Ghilardi

Ellen Hellsten

Ghilardi + Hellsten Arkitekter AS • Etablert i 2005 av sivilarktektene og partnerne Franco Ghilardi og Ellen Hellsten. Tolv ansatte. • Utvikler ideer, konsepter og reguleringsforslag, gir arkitektoniske råd, finner arkitektoniske løsninger og detaljprosjekterer, i samarbeid med ingeniører, miljørådgivere og landskapsarkitekter. Arbeidsspråket er både norsk, engelsk og spansk. • Store oppdrag: Økern Torg, utvidelse av Kvadrat kjøpesenter, masterplan for Nye Aker Brygge og boligområdet ”Hagebyen” på Nordre Jarlsberg Brygge.

Urban renovering – Generelt er vi opptatt av ”urban renovering”, der vi optimaliserer eks isterende bygningsmiljøer og oppgrad erer dem til dagens miljøstandarder. Dette er en vel så viktig oppgave som å bygge nye frittstående miljøfyrtårn eller passivhus. Tross alt er kanskje 90 prosent av bygningsmassen i Norge allerede bygget, sier Ellen Hellsten. – I hvilken grad påvirker fasadematerialer og miljøkrav arkitekturen? – Fasadematerialer bare er ett av flere aspekter rundt arkitekturen. Vi må selvsagt ta miljø- og energikrav alvorlig, men det bestemmer ikke arkitekturen. Like viktig er funksjon, estetikk og budsjett.

Gode lunsjer i Møllergata For fire år siden fant de nye lokaler i Møllergata 12, hvor de leier hele 2. etasje, som de har pusset opp, forteller Ghilardi. – Vi har satset på et spesielt bra kjøkken og har ansatt en kokk som får utfolde seg og lager god mat. Gode lunsjer skaper et godt og sosialt arbeidsmiljø. Vi leier også ut til andre mindre selskaper, og vi er nå et flerfaglig miljø med arkitekter, ingeniører, landskapsarkitekter i samme kontorfelleskap. Dette beriker vår arbeidshverdag og gjenspeiler også hvordan vi jobber med prosjektene våre.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no

REGNBUEVEIEN 9 – LANGHUS/SKI 899–10 000 KVM MODERNE LOGISTIKKBYGG TIL LEIE

D I LE T

Eiendommen er beliggende på det godt etablerte, og meget attraktive, Regnbuen Industriområde kun 20 minutter fra Oslo Sentrum og med gode kommunikasjonsmuligheter via E6. Store asfalterte uteområder til parkering, lagring og håndteringsplass - tomten er på totalt 26 800 kvm, og det er mulig å kjøre rundt bygget. Totalt 14 stk overbygde porter/ramper sørger for god efektivitet og logistikk, samt 11,5 meter takhøyde

Marianne N. Landvik Eiendomsmegler MNEF Næring Mobil: 9226 3130 / Direkte: 2286 8302 E-post: marianne.landvik@basale.no www.basale.no

Juss

Bjørn Frode Skaar

Håvard Hestenes Lothe

Kommunale tidsfrister kan koste dyrt NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Utbygger kan risikere mye ved å ta i bruk bestemmelser om kommunale tidsfrister som legger press på fremdrift og effektivitet ved kommunal saksbehandling. Alle aktører i eiendomsbransjen er godt kjent med det faktum at kommunal byggesaksbehandling ofte tar lang tid. Videre har lovgiver også vedtatt at planog bygningsloven bør ha bestemmelser med tidsfrister som legger et visst press på fremdriften og effektiviteten i den kommunale saksbehandlingen. Imidlertid vil tiltakshaver påta seg en stor risiko ved å benytte disse bestemmelsene. Etter planog bygningsloven er det klart nok at alle tiltak, hva enten det gjelder oppføring av nye bygg, konverteringsprosjekter eller

ombygginger, trenger tillatelse fra den kommunale planog bygningsavdelingen. Tilsvarende trenger man sågar tillatelse fra den samme myndighet for å kunne presentere et prosjekt som ferdig. Det siste gjelder naturligvis også for de tilfellene hvor den kommunale godkjenningen alene er en rent formell affære. På samme tid kan det medføre både pålegg om retting, stansing og overtredelses gebyr dersom tiltakshaver ikke avventer de nødvendige tillatelsene. Uavhengig av hva som er bakgrunnen for den lange kommunale

saksbehandlingstid, blir dette rimelig raskt et frustrasjonsmoment for tiltakshavere med rentebærende lån og tidvis anspent likviditet. Det gir selvsagt incentiver til å finne løsninger som kan være egnet til å fremskynde prosessen. Slike raske løsninger kan imidlertid medføre en stor risiko som tiltakshaver ikke bør påta seg. Tillatelse til å sette i gang – nødvendig? Plan- og bygningslovens § 20-1 lister opp en rekke tiltak som krever søknad og tillatelse for å settes i gang.

Om artikkelforfatterne Bjørn Frode Skaar er partner ved Wikborg Reins Bergens-kontor og er tilknyttet firmaets virksomhetsgruppe Handel Industri og Offentlig virksomhet. Håvard Hestenes Lothe er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Bergens-kontor og er tilknyttet firmaets virksomhetsgruppe Næringseiendom.

Listen over tiltak rekker vidt, og i utgangspunktet er alle (inntektsgivende) tiltak på fast eiendom søknadspliktige. Søknaden forestås naturlig nok av tiltakshaver og kan utarbeides raskt med gode samarbeidspartnere, men det kan fortsatt ta lang tid før nødvendig tillatelse utstedes. Det følger da av planog bygningslovens § 21-4 sammenholdt med § 21-7 at kommunen snarest mulig, og senest innen 12 uker skal gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Man må imidlertid merke seg at tidsfristene ikke gjelder ved søknader som forutsetter dispensasjon fra reguler ingsplan og kommuneplan. Uansett er fristen på 12 uker relativt lang, ettersom den i realiteten utgjør et potensielt tidsrom på tre måned er med tilnærmet ren venting. Tiltakshaver vil da gjerne se hen til 3-ukersfristen i lovens § 21-7 andre ledd. Denne bestemmelsen slår fast at tillatelse skal regnes for å være gitt dersom fristen ikke overholdes av kommunen. Umiddelbart kan denne bestemmelsen fremstå som gunstig å benytte, ved at fristen synes å gi tiltakshaver tillatelse til å sette i gang etter 3 uker. Overraskende nok er dette også korrekt, overskridelse av 3-ukersfristen medfører at den kommunale tillatelse anses for å være gitt ved passi vitet. (Merk at overskridelse av 12-ukersfristen ikke har den samme virkningen; overskridelse av 12-ukersfristen medfører alene at tiltakshaver kan kreve en reduksjon i byggesaksgebyret.) Baksiden ved å iverksette et tiltak basert på overskridelse av 3-ukersfristen, er imidlertid at tiltakshaver da vil bære den fulle risikoen for at søknaden er i overensstemmelse med planog bygningsloven – i sin helhet – og gjeldende arealplan. I tillegg kommer risikoen for at 3-ukersfristen i det hele tatt er utløst, jf. kravene til komplett søknad etter planog bygningsloven § 21-2. For å utløse 3-ukersfristen må tiltakshaver, i tillegg til det ovennevnte, påse at det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboere og videre at ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er

MANDAG 5. NOVEMBER THON HOTEL OPERA

PLAN- OG BYGNINGSRETT UTVIKLINGSPROSJEKTER UTLEIE, FORVALTNING OG SALG

Påmelding: www.nekunnskap.no, post@nekunnskap.no, tlf. 23 11 56 00. Deltakeravgift er kr 9500 eks. mva. per deltaker. Faktura ettersendes.

I samarbeid med:

Juss

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

nødvendig. Oppsummert betyr dette at tiltakshaver tar en betydelig risiko ved å sette i gang byggearbeider før kommunen har gitt sin tillatelse. Det følger av det ovennevnte at igangsetting av tiltak i henhold til fristoverskridelse frarådes på det sterkeste. Summa summarum er planog bygningslovens bestemmelse om tidsfrister for utstedelse av tillatelse relativt innholdsløs i de fleste tilfell er. Tiltakshaver bør således ha en formell tillatelse før han går i gang med søknadspliktige prosjekter. Utstedelse av ferdigattest – Formell og kommunal godkjenning Alle søknadspliktige tiltak skal avsluttes med en ferdigattest, jf. planog bygningsloven § 21-10. En erfaren eiendomsaktør er godt kjent med at prosedyren for utstedelse av ferdig attest ikke innebærer mer enn at tiltakshaver sender kommunen doku mentasjon på at tiltaket er i samsvar med tillatelsen. For en tiltakshaver med god orden i prosjektet, er innhentingen av ferdigattest normalt en enkel og rent formell affære. Prosedyren avsluttes ved at kommun en leser over dokumentasjonen og gir sin godkjenning dersom tiltaket er i samsvar med de nødvendige bestemmelser. Det er imidlertid ikke uvanlig at utstedelse av ferdigattest kan ta lang tid. Tiltaket er gjerne ferdigstilt, og alle fornødne lån er rentebærende til sin ramme. At tiltaket er tilstrekkelig ferdigstilt innebærer også gjerne at kjøper er villig til å overta og dermed betale tiltakshaver for prosjektet, enten dette er boliger eller nye kontorbygg. En ubetinget tidsfrist for utstedelse av ferdigattest etter innsendt dokumentasjon hadde således vært veldig gunstig. En utvei kan da synes å følge av planog bygningslovens § 21-7 fjerde ledd. Ifølge denne bestemmelsen skal kommunen utstede ferdigattest innen 3 uker etter mottagelse av søknad med

nødvendig dokumentasjon, og ved overskridelse av fristen kan bygg verket tas i bruk. Bestemmelsen gir dermed anvisning på at forholdene ligger til rette for overtakelse og oppgjør for prosjektet. Det å innrette seg i henhold til fristoverskridelse, må imidlertid igjen frarådes. At bygget kan tas i bruk, medfører på ingen måte at ferdigattest skal anses for å være gitt, og dermed at tiltakshavers ansvarsrett for bygget opphører. Naturlig nok vil en overskridelse av denne saksbehandlingsfristen heller ikke medføre at kommunens frist på 5 år for etterfølgende tilsyn og rettingspålegg starter å løpe. Dette er det svært viktig at tiltakshaver er oppmerksom på. En annen side av saken er at bestemmelsen heller ikke må forveksles med en midlertidig bruksattest, hvilket i så tilfelle ville tilkjennegi at kommunen anser tiltaket for å være så godt som ferdig. Mange entreprise kontrakter inngått i henhold til den gamle planog bygningsloven av 1985, forutsetter overtakelse, lånekonvertering og skjæringstidspunkt for forsikringsansvar ved utstedelse av midlertidig brukstillatelse. Dette hang sammen med at oversittelse av tidsfristene etter den gamle planog bygningsloven, var at midlertidig brukstillatelse ble ansett for å være gitt ved passivitet. Den nye loven har ingen slik kobling mot midlertidig bruksattest. I stedet er rettsvirkningen av fristoverskridelse endret til at bygget rent fysisk kan tas i bruk. Overskridelse av fristen medfører heller ikke at det utstedes noen midlertidig bruksattest ved passivitet. Følgene er at tiltakshaver ikke bør ta den risiko det medfører å la en kjøper eller leietaker ta bygget i bruk og deretter gjennomføre handelen som om byggverket var ferdig. Den nye loven inneholder primært bare ett tidspunkt for endelig og formell ferdigstillelse, og det er ved utsted

Om Wikborg Reins nærings eiendomsteam Næringseiendomsteamet i Wikborg Rein består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominer ende aktører. Leder for Næringseiendomsteamet er partner dr. juris Line Ravlo-Losvik Lra@wr.no

else av ferdigattest. Midlertidig bruksattest kan etter den nye loven bare utstedes i rene unntakstilfeller. Den eneste fordel som tilstås tiltakshaver i § 21-7 fjerde ledd, er dermed at han har muligheten til å la kjøper ta bygget i bruk før formell utstedelse av ferdigattest. Overtakelse av tiltak uten ferdigattest frarådes imidlertid på det sterkeste. Oppsummering Mot denne bakgrunn gis et klart råd til tiltakshavere om å avvente de formelle tillatelser og attester for sine prosjekter. Den beste måten å få fortgang i behandlingen av sine søknad er er å se til at de dokumenter man sender fra seg er så gjennomførte og fullstendige som det lar seg gjøre. Om byggesaksbehandlingen tar lang tid, bør tiltakshaver da heller benytte ressursene på å fremskynde saksbehandlingen gjennom dialog med kommunale byggesaksmyndigheter.

Tekst Advokatfullmektig Håvard Hestenes Lothe og advokat Bjørn Frode Skaar i Wikborg Rein

Klimapolitikk har aldri vært enklere Er klimapolitikk like vanskelig som politikere skal ha det til? Med Min Klimaplan kan du lage din egen oppskrift for å kutte norske klimagassutslipp innen 2020. Her kan du se klimaeffekten av ulike tiltak i samfunnet, hvor mye de koster og hva politikerne må vedta for at det skal skje. Etter å ha valgt tiltak og virkemidler blir handlingene dine oppsummert i din egen klimaplan som du kan dele med vennene dine. Denne applikasjonen gjør det lettere å forstå sammenhengene i norsk klimapolitikk og gir deg innsikt i løsningene som finnes.

www.minklimaplan.no

Forvaltning og FM

Går sammen om forvaltning ISS ForvaltningsCompagniet og Visma går sammen om økonomisk forvaltning av eiendom.

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Bjørn Erik Dahl (tv.) i Visma Services skal inn i et nytt marked, mens Ole Petter Novsett i ISS ForvaltningsCompagniet skal styrke tjenestespekteret.

De to nye partnerne skal sammen levere det de omtaler som en komplett pakke til eiendomsforvaltningsmarkedet. Pakkeløsningen vil inneholde forvaltning, drift og vedlikehold og økonomitjenester. De økonomiansatte i ISS ForvaltningsCompagniet vil bli en del av Visma Services’ team. – Vi var opptatt av å finne den beste leverandøren av økonomi og outsourcingstjenester, samtidig som vi ville finne en partner som ønsker å gå i samme retning som oss. Her skilte Visma seg helt klart ut. Vi har behov for å bli enda bedre innenfor vårt segment og ønsker nå sammen med Visma å bli best i klassen på totalforvaltning, sier administrerende direktør i ISS ForvaltningsCompagniet, Ole Petter Novsett. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Større bredde Trenden hos mange av kundene til forvalteren er at de ønsker større bredde i forvalterens produktspekter, slik at mest mulig kan håndteres av ett kontaktpunkt. Samtidig bidrar samarbeidet med Visma til at softwareselskapet kommer inn i et nytt marked. – For Visma betyr dette at vi får en sterk tilstedeværelse innenfor et nytt segment, som vi nå ønsker å satse i. Ved å beholde ISS ForvaltningsCompagniets økonomiansatte ivaretar og videreutvikler vi kompetansen innenfor økonomisk forvaltning av eiendom, sier salgsdirektør i Visma Services, Bjørn Erik Dahl.

4SERVICE

– DIN TOTALLEVERANDØR

PÅ DRIFT AV FACILITY TJENESTER Flere og flere velger 4SERVICE som sin totalleverandør på drifting av support tjenester. Hos oss finner du tradisjonsrik, hjemmelaget mat på menyen. Retten tilbredes med høy fokus på variasjon, kvalitet og næringsinnhold. Vi vet at måltidene er svært viktig for våre gjester, og dagens høydepunkt krydres derfor med god service og hyggelig atmosfære. Med bred erfaring og et velutviklet system tar vi også ansvar for: • Kantine • Kaffeautomater • Renhold • Frukt • Resepsjon • Vaktmestertjenester

www.4service.no Ta kontakt med sigurdur.gardarsson@4service.no eller 930 51 900

Service4YOU

Forvaltning og FM

Catering er blant satsingsområdene til 4Service Gruppen. (Shutterstock)

Fersking tar servicemarkedet

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

I sitt første driftsår omsatte 4Service Gruppen for 80 millioner kroner og tjente 7 millioner. Nå skal den nye FM-leverandøren doble omsetningen. De fikk en flying start, de fire partnerne som etablerte 4Service Gruppen AS i fjor. Omsetningen i det første driftsåret passerte 80 millioner kroner, med et resultat på 7 millioner. – Det har gått veldig bra, og det var tydelig at det var et behov for en aktør til i dette markedet, sier Sigurdur Gardarsson i 4Service til NæringsEiendom. Hans selskap leverer facility services som kantinedrift, renhold, resepsjonstjenester og vaktmester tjenester til større bedrifter, både offshore og på land. Og i år blir det enda bedre tall. – Vi ligger an til en omsetning på mellom 150 og 160 millioner kroner i år og har en veldig god ”pipeline” foran 2013, sier Gardarsson, som tidligere har jobbet i Compass Group og NEAS. Han startet 4Service Gruppen sammen med tre tidligere kolleger:

Eva Marie Helene Aubert (var drifts direktør i NEAS, og har også vært adm. direktør i Eurest, kantineselskapet til Compass Group), Dan Roy Erland (var sjef for offshoredivisjonen til Compass Group) og Jan Otto Klausen (var den som bygde opp offshorevirksomheten til Compass Group). Lave kostnader 4Service Gruppen har dermed klart noe som flere av de andre FMaktørene ikke har klart: Levere gode marginer i et marked preget av knall tøff konkurranse. – Vi har vunnet mange kontrakter som har gitt overskudd fra start. De store selskapene investerer mye i systemer og har stor administrasjon for å håndtere kontraktene, men vi har kjørt ned administrasjons kostnadene. Vi sitter ikke i kostbare lokaler, men har valgt enkle lokaler som er billige, sier Gardarsson.

Det er flyselskapet Norwegian som er forbildet. – Vi holder på med service og må levere på det. Kan man det, så er det ikke noe rocket science. Servicen må komme frem til kunden, som må være fornøyd. Vi har enkle prose dyrer, og vi gir de ansatte ansvar. Da får vi lojale og dyktige ansatte, sier Gardarsson. Fire kontrakter i Oslo 4Service Gruppen har 180 ansatte i Norge. Av omsetningen kommer rundt 20 prosent fra Oslo-området. – Vi har fire kontrakter i Oslo-området. Vi jobber for Søylen Eiendom i Ole Devigs vei, Utlendings nemda, Anthon B Nilsen Eiendoms Lahaugmoen og Forpleiningstjenester på Fornebu. Tekst Dag-Jørgen Saltnes E-post dag@ne.no

B AT e S U n i T e d F o t o : i s i d B AT e S U n i T e d F o t o : i s i d o r

PCB fra vinduer kan skade arvestoffet hos dyr PCB fra vinduer kan skade arvestoffet hos dyr og nedsatt forplantningsevne hos dyr. PCB brytes sakte ned i naturen og kan føre til fosterskader Det kan også være kreftfremkallende for både dyr og mennesker. Skal du skifte ut isolerglassvinduer brytes 1965-75, sakte ned må i naturen og kan fosterskader og nedsatt dyr.sitter fraPCB perioden du sørge for atføredetilleveres som farlig avfall tilforplantningsevne et avfallsmottak.hos Giften kan også være kreftfremkallende dyrå oggjøre mennesker. Skaltomter du skifte ut isolerglassvinduer i Det forseglingslimet, og giften fra ett vinduforerbåde nok til 70 normale uegnet til boligformål. fra perioden 1965-75, må du sørge for at de leveres som farlig avfall til et avfallsmottak. Giften sitter i forseglingslimet, og giftenfra fra ettperioden vindu er nok til å gjørekan 70 inneholde normale tomtermiljøgiften uegnet til boligformål. Isolerglassvinduer 1965-75 PCB og skal behandles som farlig avfall når de kasseres. Se ruteretur.no Isolerglassvinduer fra perioden 1965-75 kan inneholde miljøgiften PCB og skal behandles som farlig avfall når de kasseres. Se ruteretur.no

Portrettet

Christian Ringnes, byelsker:

–Vår dårligste

deal

Hundrevis av millioner kroner har Christian Ringnes pøst inn i egne kulturprosjekter. Noen litt sære, andre folkelige. Ett er sikkert: Kulturengasjement koster. Folketeateret for eksempel.

NE 1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Tekst Ivar Sekne • E-post redaksjon@ne.no Foto: Elisabeth Richardsen/Kolonihaven.no

– Vi trodde vi gjorde noe smart og hadde sett noe som andre ikke hadde sett da vi kjøpte Folketeateret. Men vi regnet gæernt, vi kjøpte for dyrt, bygget for dyrt, og fikk ikke til scenen sånn som vi skulle. I stedet for å tjene 100 millioner på det, har vi tapt 50 eller 100 millioner kroner. Markedet så ganske mye bedre enn oss hva dette egentlig var verdt. Dette var den dårligste dealen vi noen gang har gjort! Det er snev av latter i stemmen. Christian Ringnes er ikke kjent for å ”deppe”. På Folketeateret er det for tiden mye å glede seg over. Latterbølgene fra suksessforestill ingen ”Spamalot” skyller over og nesten skjuler den ulønnsomme investeringen. Det hjelper også på humøret at 2012 ser ut til å bli et bra år for eiendom. Men hva mener eiendomsbransjens ”Snåsamann” om neste år? Utleiemarkedet ned neste år – Det bygges mange kontorbygg nå, og mye ferdigstilles i høst. Det betyr at det flyttes ut mange steder. Det kommer vi til å få i fleisen neste år. Hotell har gått litt ned i år, men det kan bli bedre neste år. Transaksjonsmarkedet er litt mer forbeholdent, for selgerne får ikke de prisene de forventer, og de trenger ikke å selge, for de har en god kontantstrøm. Kjøperne har vanskelig for å få finansier

ing, for bankene vil vekte seg ned i næringseiendom. Særlig syndikatmarkedet er vanskelig å få til. Dette er vi midt oppe i. Men dette vil normalisere seg. Noe prisras på eiendom tror han ikke det kommer til å bli de nærmeste årene, med den økonomien Norge har i dag. Selv vil han være forsiktig med å kjøpe eiendom nå. – For oss er det mer et spørsmål hvor mye gjeld vi skal ha. For halvannet år siden kjøpte vi Norgani sammen med familien Sundt for 8,2 milliarder, og vi skal investere ytterligere en milliard i eiendommene. Vi skal fordøye det før vi gjør noen nye store dramatiske kjøp. Går neppe på børs Smilet er på lur mens han snakker. Lungene må være gode, for det går fort, flytende, nesten med utestemme, like fort og flytende som det renner inn penger på kontoene hans. Bare i løpet av dette intervjuet varer, har formuen hans økt med flere titall tusen, helt av seg selv. – Hva er du god for i dag? – Og da svarer jeg bare elegant, som min mor alltid sa: Dannede mennesker snakker ikke om penger! – For å vri litt på det, hvor går grensen for hvor store verdier du kan holde styr på?

Portrettet

– Dannede mennesker snakker ikke om penger!

NE 1012 www.ne.no www.nenyheter.no

– Det handler om organisering. Vi kan helt sikkert bli minst tre ganger så store, slik Olav Thon er. I USA finnes det eiendomsselskaper som er hundre ganger større enn Eiendomsspar, og de styres av privatpersoner, om de er på børsen eller ikke. – Vil Eiendomsspar bli børsnotert? – Det kan nok godt være rom for det, for mange vil kanskje heller investere i et slikt selskap enn i et syndikat eller fond. Men vi kan ikke regne med å gjøre veldig mange røverkjøp. Konkurransen nå er ganske stor, og alle har i hovedsak sett det samme som du ser. Sentrumshandelen og sentrumsdød Jeg vrir blikket ned på Egertorget og det eksklusive kjøpesenteret Eger, som sliter, og spør om det er noe håp for sentrumshandelen. Ringnes sveiver i gang sin verbale motor. – Først vil jeg bare si: Eger er en berikelse for Oslo og gir ringvirkninger for gatene rundt her, selv om Krefting & Co ikke tjener penger på det, kanskje har han kjøpt for dyrt og kanskje pusset opp for dyrt, men for en glede Oslo har av dette kraftsenteret! Oslo sentrum er for stort og for kraftig til at det kommer til å dø. Men hvis myndighetene fortsetter å ikke legge til rette for parker ing under bakken, for eksempel, kan det skje. Det må fortsatt gå an å kjøre helt inn til sentrum. Utvalgte deler av sentrum i en by som vokser så mye som Oslo, kommer likevel til å se en blomstrende handel. Med mer og mer kollektivtransport vil bysentrum igjen være favorisert. Men sentrumshandelen kommer ikke til å bli som den var før kjøpesentrene kom. Ringnes har ingen eierinteresser i bilbaserte kjøpe sentra. Men det er ingen bevisst strategi. Han skulle gjerne hatt en stor posisjon innenfor kjøpesentra. De eide tidligere både Askim kjøpesenter og Trekanten i Asker,

men den kritiske massen ble for liten til at det var natur lig å fortsette å eie, sier han. – Filosofien vår er at våre eiendommer skal ligge 200 meter fra Slottet eller Stortinget. Men i Tromsø sentrum skal vi bygge et kjøpe- og opplevelsessenter på 40 000 kva dratmeter med over 125 butikker, som et slags Oslo City. Kvadraturen og sexhandel Kontoret hans ligger i Øvre Slottsgate, utkanten av Kvadraturen, tidligere lå det midt i Tollbugata. Kvadraturen er blant hans hjertebarn. Og han er faderlig bekymret. – Kvadraturen ser ut som Nigeria hver kveld, spesielt i de nederste gatene, selv om det er blitt mye bedre. Kvadraturen er rufsete og lider av manglende byomsorg. Oslo kommune har ikke noen plikt til å ta ansvar for rumenske tiggere og bakmenn, nigerianske mellommenn og andre som kommer hit for å utnytte våre velferdsordn inger. Hvis det ryddes opp i Kvadraturen, vil vi også få en større konvertering boliger, og da kan Kvadraturen bli et veldig hyggelig strøk. Vi burde hatt forbud mot prostitusjon. Da jeg hadde kontor i Tollbugata, støtte jeg på nigerianske kvinner om kvelden. Jeg kunne med glede si at jeg er for gammel til å ha noen glede av de tingene, og da sa de ”Oh! no no! You’re never too old!”. Også strøket rundt Youngstorget trenger fornyelse, mener Ringnes, som begeistret omtaler området som et utelivsmekka med veldig mange morsomme steder å gå på. – Men mange eiendommer forfaller. Her har Byantikvaren satt seg på noen rare greier jeg ikke skjøn ner noe av. Det er ganske håpløst at man ikke kan få bruke gamle bygninger. Etter min mening har Byantikvaren fått altfor mye innflytelse i en del av disse sakene. – Hvordan er ditt forhold til Byantikvaren? – Vi har masse dialog med dem, for jeg har en del gamle gårder, og vi kan være faglig uenige. Et

eksempel er Ingeniørenes hus som vi eier sammen med Ingeniørforeningen. Ingeniørene vil gjerne gjøre dette til et miljøhus i klasse A eller B. For å få til det må man isolere, og da må fasaden gjøres 15 cm. tykkere. Ingen vil kunne se det fra bakken. Plan og bygg sier at dette er for nuftig, mens Byantikvaren sier de vil legge inn innsigelse, fordi de mener at de femten centimeterne vil ødelegge byggets karakter. Vi dropper derfor prosjektet, for vi kan ikke vente i to og et halvt år på at dette skal gå i orden, da får vi heller fortsette å bruke mer på oppvarming. Motstand gjør skulpturparken bedre Den jernviljen han har vist når han loset ideen om skulp turpark i Ekebergåsen gjennom politiske, kunstneriske og grasrotaksjoners snirklete landskap, kunne Byrådet hatt bruk for i slaget om Munchmuseet. – Har du fått gjennomslag for ideene dine rundt Skulpturparken? – Svaret er et absolutt ”ja”. Noen prosesser gjør at ting blir bedre, og det gjelder Skulpturparken. Jeg har selv brukt seks millioner kroner på å kartlegge fornminner på Ekeberg. Det er viktig når det gjelder Oslos historie. Nitti prosent av Ekeberg-naturen blir ikke berørt i det hele tatt, ikke med så mye som med en pinsett. Jeg har fått en dypere forståelse for hvilke naturskatter som finnes der oppe. Derfor blir parken nye bedre enn i min opprinne lige visjon. Jeg har også lært mye mer om skulpturparker. Det er åpenbart at de som går rundt i skulpturparker ikke først og fremst er kunstinteressert, det er mye heller mor, far og barnevogn. Skulpturene blir på en måte et hyggelig supplement til parkopplevelsen, slik det er i Frognerparken. – Hvor mange av dine egne favoritter får du inn i parken? – Jeg kjøpte ganske mange klassiske skulpturer i starten på dette. Men jeg visste at det kunstfaglige utvalg et ville være mer progressive enn jeg er med min klas siske smak. To tredjedeler av de skulpturene jeg forela ut valget, ble vraket. De får jeg plassere andre steder, rundt omkring. Av de 26 skulpturene som nå er klarerte, er det ikke mer enn åtte som kommer fra min egen samling. Og de er laget av billedhuggere det er vanskelig å komme forbi, som Rodin og Renoir, Dali, Botero og tilsvarende. Han er helt sikker på at det aldri blir bygd boliger eller næringsbygg hverken på Ekeberg Camping, på slettene eller i skrenten i de neste hundre årene. Luftetårnene må bli smykket ut Fra Ekeberg er utsikten over byen formidabel. Men fire grå betongtårn invaderer utsikten i all sin heslighet. – Hva bør gjøres med luftetårnene over senketunnelen? Nå kommer det et glimt i øyene, han lener seg litt frem som for å ta sats og avfyre en salve. Markabildet på veggen får en ny glød, men det er kanskje bare skyene utenfor som flytter på seg?

– Det er mange som har lurt på hva jeg kan gjøre! For meg er det helt uforståelig at Vegvesenet bare kan løpe fra sine forpliktelser, og i stedet gi de fem millionene de har satt av på budsjettet til Operaen. Dette liker jo heller ikke Oslo kommune. Jeg synes kunstneren som vant kon kurransen har en fantastisk idé. Det er bare å gjøre det. Men Vegvesenet er en ganske egenmektig etat og vant til å få det som de vil. Jeg tror ikke siste ordet er sagt her. Og det er jo litt merkelig at ingen har brydd seg med disse tårnene før nå, når vi ser hvor mye diskusjoner det har vært rundt barcode. Eksostårnene bare kom! Kjærlighet til en klar tier Vi kunne kanskje trenge slike stemmer i bypolitikken? Drivkraften bak dette boblende engasjementet er en sterk er kjærlighet til Oslo, næret av solide røtter i byens gamle næringsliv. Han skåler gjerne for hovedstaden. – Jeg har bodd i Paris, Roma og New York, som er mer spennende. Der savnet jeg den norske måten å leve på, og særlig hvordan vi bruker naturen. Jeg elsker mine morgen turer og det å kunne dra rett ut i skogen i weekenden. Noe annet jeg liker, er kort vei til jobben. Har du prøvd å kjøre gjennom Paris? Her i Oslo kan du ha åtte møter pr. dag. I Paris rekker du bare to. Oslo har alt det en storby har. På en skala fra null til ti, vil jeg gi Oslo er klar tier.

– Vi kan helt sikkert bli minst tre ganger så store, slik Olav Thon er.

Litt hotellkonge i utlandet Ringnes har hatt mange lønnsomme transaksjoner i utlandet. – Vi har vært i Belgia sammen med Aspelin Ramm, vi har vært i London og i Nederland og kjøpt og solgt med veldig gode resultater. Hvis du har basekunnskap i eiendom, er det ofte lettere å sitte et stykke fra det lokale markedet, for da blir du ikke så farget av hva alle i mar kedet sier. Vi som er så små er avhengig av at meglerne har lite å gjøre, for da kommer de til sånne som oss. Det gjør de bare i dårlige tider, det er oftest da det er lurt å kjøpe, så dette blir litt selvregulerende. Generelt tror han at man er best på det man har gjort mest. Men han er også inne i noen bransjer som ikke har noe med eiendom å gjøre. Viktigst er nok kosme tikkbransjen, der han sitter i styret som største eier i Demenor, Skandinavias største distributør av kosmetikk til faghandelen. – For meg er dette en forfriskende avveksling fra eiendomsbransjen, som jo er dominert av menn. I kosme tikkbransjen kan det være 440 damer og ti menn på et

NE 1012 www.ne.no www.nenyheter.no

– Eiendommene våre skal ligge 200 meter fra Slottet eller Stortinget, det er filosofien.

seminar. Jeg skal ikke si hva som er best, men det er to veldig forskjellige arenaer. Han lener seg litt tilbake og tenker på da han fylte førti. Da gikk han gjennom en periode med ettertenksomhet. – Jeg tenkte: Nå velger jeg i hovedsak løpet for resten av livet. Skulle jeg engasjere meg i ideell virksomhet, for eksempel miljøvern? Jeg hadde mange samtaler med Bellona og Frederic Hauge om det. Men vi kom til at det er mye bedre at jeg tjente penger og ga til dem, enn at jeg skulle være en fattig aksjonist selv. De ville ha mye mer innflytelse enn det jeg kunne få til.

småflaskemuseum eller skulpturpark på Ekeberg? Jeg har gjort ting fordi jeg har hatt lyst og selv har trodd på det. Men jeg vil nok høre på en styreformann som sier fra, eller noen andre du vet er kloke og kan stole på. – Hvem arver formuen din? – Det er mange som eier Eiendomsspar og Victoria. Mine barn kan eie store poster. Men jeg har sagt til mine barn at de må gjøre det de synes er morsomt og skape sine egne ting. De trenger ikke tenke på at de må fylle en rolle i mine selskaper. Men man vet aldri hva de blir interessert i.

Eiendomsutvikling til han stivner – Hvordan ser du for deg livet de nærmeste ti årene? – Jeg har vanskelig for å se at det skulle være vesent lig annerledes enn det er i dag. Det blir nok mer av det samme. Jeg trives forskrekkelig godt med det jeg gjør. Jeg snakket med min fetter Peter Groth nylig. Han er syv år eldre enn meg, og jeg spurte ham hva han skulle gjøre når han snart fyller 67 år. Jeg tror eierne mine synes det er greit at jeg holder på. Det vi driver med, er jo moro og gir masse energi, sa han. Også jeg ser for meg at jeg vil fortsette med dette en god stund til. Jeg styrer ikke over helsa mi. Men så langt har jeg vært forskånet for alt. – Har du noen rundt deg som kan si fra om du skulle begynne å stivne? – Man kan jo håpe, men vil jeg tro på det? Folk har bestandig sagt til meg at jeg gjør for mange ting samtidig, at jeg har for stor fart, og er nå den invester ingen fornuftig? Hvorfor i all verden skulle jeg starte et

Gode gener – Ringnes-slekten har gode gener. Vi blir gamle, smiler 58-åringen, som lever etter det kinesiske ordtaket: ”Lev hver dag som om den skulle være den siste, men planlegg som om du skulle leve evig.” For å sikre seg mot det første, holder han seg i form. Men uten å overdrive, ler han. – Jeg lar være å gå birkebeiner’n og Grenaderløpet og alt det andre. Det man kan lære av Olav Thon, er at det er viktig å holde seg i bevegelse. Jeg prøver det, med mine gåturer, eller småløping, til Vettakolltoppen. Jeg brukte denne weekenden til å skrape mosen av taket hjemme i Jegerveien. Det tar tid! Det er dessverre et ganske stort tak, og jeg ble ganske sliten i kroppen av det. Om vinter en går jeg mye på ski, nok til at jeg holder meg i passe god form. Og man kan også se meg sykle i sentrum på vei til og fra jobb eller andre steder, mest hvis jeg har druk ket dagen før og har latt bilen stå igjen. På denne regntunge tirsdagen lot han sykkelen stå.

MV-PANORAMA

NYHET!

GUSTAFS PANEL SYSTEMER

Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til bt@eiendomsfag.no Senter for eiendomsfag Postboks 2435 Solli 0201 Oslo

Pris 499 + 79 por ,togebyr 226 side r

Foto: Erik Burås/Studio B13

tt&co er ledende leverandør av juridiske tjenester innenfor Eiendom og Handel tt&co yter bistand i alle faser ved eiendomstransaksjoner, fra tilrettelegging for salg til forhandlingsprosess, valg av kontraktsform, selskapsstruktur og gjennomføring. Vi bistår både norske og utenlandske aktører, og har også erfaring med oppkjøp og salg i utlandet.

Henrik Ibsens gate 100 | Postboks 2884 Solli | 0230 Oslo +47 23 13 33 00 | + 47 23 13 33 01 www.tt-co.no

Thon bruker obligasjonsmarkedet Olav Thon har nylig hentet inn 640 millioner kroner i obligasjonsmarkedet med margin på ca. 1 prosentpoeng. Olav Thons børsnoterte eiendomsselskap Olav Thon Eiendomsselskap ASA har brukt obligasjonsmarkedet for å refinansiere gjeld. SEB og Handelsbanken Capital Markets har tilrettelagt lån på henholdsvis 290 og 350 millioner kroner for eiendomsselskapet. Lånet på 290 millioner kroner løper fra 2. juli 2012 til 2. juli 2014. Renten skal følge NIBOR (pengemarkedsrenten), med en margin på 1,0 prosent. Lånet på 350 millioner kroner har en løpetid fra 20. september til 20. mars 2015. Referanserenten er 3 måneders NIBOR, mens marginen er på 1,02 prosentpoeng per år. Ifølge lånedokumentasjonen skal emisjonene

være en del av Olav Thon Eiendomsselskaps generelle finansiering. 20 prosent av gjelden Olav Thon Eiendomsselskap har en balanse på 31,16 milliarder kroner, hvorav egenkapitalen utgjør 10,67 milliarder. Den rentebærende gjelden var ved halvårsskiftet 13,8 milliarder kroner. Gjelden består av langsiktige kredittrammer i nordiske banker og lån som er tatt opp i det norske kapitalmarkedet. I tillegg til de to obligasjonslånene, har Olav Thon Eiendomsselskap hentet inn 970 millioner kroner fordelt på fem sertifikatlån, samt hentet 350 millioner i første kvartal i et obliga sjonslån. Ved utgangen av første

halvår utgjorde konsernets sertifikatog obligasjonsgjeld 2,59 milliarder kroner. Det er nesten 20 prosent av selskapets rentebærende gjeld. Mindre bankgjeld Olav Thon Eiendomsselskap har redusert bankgjelden til fordel for gjeldsopptak i obligasjonsmarkedet det siste året. Ved utgangen av første halvår 2011 hadde selskapet gjeld til kredittinstitusjoner på 11,12 milliarder kroner. Ett år senere var denne gjelden 10,35 milliarder kroner. Obligasjonslånene hadde steget fra 1,14 milliarder til 1,47 milliarder kroner. Det siste gjeldsopptaket i september har økt obligasjonsandelen ytterligere.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

våre barn

utfordringer

fornybar energi bærekraftig utvikling

forvaltning

solenergi

ressurser

miljøløsninger grønn verdiskapning

bedre fremtid

atomavfall

ansvar bioenergi

elbil klimaendringer miljøgifter ren byluft vindkraft verdiskapning miljøkriminalitet din fremtid passivhus forurensning energieffektivisering havbruk karbonfangst fjernvarme energibevisst holdninger varmepumpe hindre utslipp

innovasjon nei til oljesand

energi

miljøpolitikk kildesortering

oljefritt lofoten

vaktbikkje

konstruktiv

global oppvarming

Transaksjoner

Må ta bedre betalt

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

At bankene holder igjen i utlånsmarkedet, er et signal om ansvarlig utlånsholdning, mener Nordea, som krever bedre betalt for lån til næringseiendom. Sentrale eiendomsaktører har hevdet at yielden (avkastningskravet) har økt som følge av at bankene stram mer inn i utlånspolitikken. Et økt avkastningskrav reduserer isolert sett eiendomsprisene. Ansvarlig leder for eiendomssegmentet i Nordea, Thomas Due, er ikke helt med på kritikken. – Det at bankene holder igjen til en viss grad, er på ingen måte et ønske om ikke å stille opp for markedet innenfor næringseiendom. Tvert imot er det helt avgjørende at bankene er til stede med finansier ing for de gode og sunne eiendoms prosjektene. Men det betyr ikke at man skal være der for enhver transaksjon, sier han. Tradisjonelle faktorer som beliggenhet, utleiesituasjon, byg gets tilstand, soliditet og ikke minst historisk kundeforhold, spiller inn i bankenes vurderinger. – Dette er et uttrykk for en sunn seleksjon og ikke tegn på finansieringsvegring, som noen later til å gi uttrykk for. For nyetablerte selskaper er det nå krevende å kom me inn som ny bankkunde, men slik bør det også være, sier Thomas Due. Mer selektive Due mener aktørene i eiendoms bransjen heller får akseptere at finansieringskostnadene er blitt noe

høyere, og at bankene tillater seg å være litt selektive. – Men det er noe helt annet enn å hevde at bankene nærmest stopper transaksjonsmarkedet og presser eiendomsprisene nedover. Bankene er derimot sentralt plasserte aktører og en konstruktiv del av hele markedsdynamikken. Men vi må passe på vårt samfunnsansvar. Hvis «alle skal ut» av eiendoms finansiering, kan det bli et verdiras i markedet, advarer Due. – Nordea skal fortsatt være i næringseiendom, men vi er nødt til å ta oss bedre betalt, fortsetter han. Det har tatt noe tid før høyere finansieringskostnader og en mer selektiv utlånspraksis har slått ut på yield og eiendomsverdier. Det begyn ner ifølge banksjefen å skje noe nå i visse segmenter. – På den annen side oppfattes eiendom fremdeles som en relativt trygg investeringsklasse sammen liknet med mange andre og mer volatile realaktiva, sier Thomas Due. – Vil bankenes mer restriktive holdning føre til et prisfall på eien dommer? – Det er det for tidlig å si noe om, svarer Nordea-banksjefen. – Hemmer dere omsetningen i markedet? – Vi hemmer det litt, medgir Thomas Due. – Vi får betydelige

flere forespørsler enn det vi sier ja til, men vi har aldri finansiert alt vi har fått inn av søknader. Ja, det er vanskeligere å få finansiering i bankmarkedet nå enn for ett år siden, men det positive er at obligasjons markedet er kommet i gang, sier Due (se undersak). Dyrt rentefall Rentefallet skaper også utfordringer i transaksjonsmarkedet. Eiendoms kundene har ofte inngått rentebytte avtaler (renteswapper) hvis de skal ha banklån som løper til fast rente. De korte pengemarkedsrentene har falt til litt over 2 prosent, så det kan bli svært dyrt for kundene å gå ut av renteavtaler som ble inngått på til dels langt høyere rentenivåer. – Kundene må se på hva det koster å bli kvitt renteavtalene, og da velger de kanskje ikke å selge eiendommen. Denne innløsnings kostnaden kan utgjøre så mye som rundt 10 prosent av lånebeløpet, slik at kunden må tilbakebetale 550 millioner ved et lån på 500 millioner, eksemplifiserer Thomas Due. Et annet problem i transaksjons markedet er at aktørene for tiden ikke helt finner hverandre. – Ja, det skjer også. Bankene skaper usikkerhet hos aktørene på verdisiden, og yielden (direkteavkast ningen, red.anm.) må nok justeres litt.

NÆRINGS-

EIENDOM Ro Sommernes advokatﬁrma DA bistår jevnlig norske og internasjonale aktører innenfor eiendomsbransjen.

Thomas Due i Nordea mener bankene må ta seg bedre betalt for utlån. (Foto: Nordea)

Alle bankene snakker om at nye kapitaldekningsregler de nærmeste årene stiller strengere krav til bankenes egen kapital og balanse mellom innskudd og utlån. Bankene må betale dyrere for å hente inn pengene fra kapital markedene, som i sin tur må veltes over på kundene. – Vi vet ennå ikke helt hvilket gjennomslag de nye reglene får, de skal implementeres i perioden 2013–2018. Men bankene må bygge egenkapital og bruke egenkapitalen mer effektivt for å oppnå den ønskede avkastningen. Vi er nødt til å ta oss bedre betalt, forsvarer Thomas Due. – Vi må i større grad matche finansieringen mellom innlån og utlån. Lån med lengre løpetid blir derfor dyrere, og bankene må ha mer likviditet internt i systemet. De økte finansieringskostnadene fører til at prosjekter som ble inngått for noen år siden til helt andre marginer, må erstattes med dyrere lån for kundene. Så hva kan en typisk god kunde/godt prosjekt forvente av marginer frem over, gitt 60–70 prosent fremmedkapitalfinansiering? – Jeg vil si at et normalt godt prosjekt med et greit bygg og god kontantstrøm, der løpetiden på lånet er inntil fem år, kan regne med 250–300 basispunkter i margin (2,5-3 prosentpoeng, red.anm.). I fjor sommer var denne marginen på 150 basispunkter, så marginen har økt med over 100 punkter på ett år, svarer Thomas Due. Pengemarkedsrentene har riktig nok falt i perio den, de såkalte NIBOR-rentene, som er grunnlaget for

Vårt eiendomsteam har god kommersiell forståelse og gjennomførte i 2011 en rekke store eiendomstransaksjoner. Vi har bred erfaring med forhandlinger og utforming av eiendomsavtaler og bistår med tvisteløsning bl.a. knyttet til leieforhold. Nøkkelpersoner som arbeider med næringseiendom er:

Advokat Nils Petter Hansson, partner E: nph@rosom.no M: 9137 6374

Advokat Niels Kristian Axelsen, partner E: nka@rosom.no M: 9007 2112

Advokat Erik Sandtrø, partner E: es@rosom.no M: 9716 0351

Advokat Henrik A. Christensen, partner E: henrik@rosom.no M: 9096 7683

Ro Sommernes er et advokatﬁrma i vekst med til sammen 35 medarbeidere, hvorav 24 dyktige advokater, som bistår mange av aktørene i norsk næringsliv. Firmaet er et nisjeﬁrma med særlig kompetanse innenfor fusjoner og oppkjøp, fast eiendom og entreprise, insolvens, prosedyre og tvisteløsning, selskapsrett, transaksjoner, verdipapirhandel samt arv- og skifte.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6, N-0161 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

Transaksjoner

prisingen av lånene. NIBOR-rentene ligger i dag på drøyt 2 prosent, mens de for ett år siden lå rundt 3 prosent. Et typisk eiendomslån i banken vil derfor løpe til 5 prosent rente fremover, mot 4,5 prosent for ett år siden. Det absolutte rentenivået har derfor ikke steget så mye. – Men det er ikke sikkert at alle utleierne klarer denne økningen eller få veltet de økte kostnadene over på leietakerne. Lite tyder på at det blir en overvelting annet enn over lang tid, advarer Thomas Due. Ser muligheter DNB signaliserte nylig at de ikke vil prioritere finansielle eiendomsaktører. Thomas Due vil ikke gi så sterke signaler for Nordeas del.

– Vi har stort sett gjort pro sjekter med sterke og renommerte finansielle aktører. Hvis prosjektet ellers stemmer, vil vi også finansiere fond og syndikater. Eksempelvis er Pareto og flere andre blitt flinke etter mange år i bransjen. Vi finansierer heller slike aktører fremfor gründere som har solgt virksomheten og skal plassere penger i et eiendoms prosjekt uten å ha spesiell eiendoms kompetanse. DNB skal heller ikke finansiere næringseiendom utenfor Norge. – Hvilke muligheter gir det Nordea? – Det gir oss en mulighet. Av 211 milliarder i totale utlån til nærings eiendom i Nordea, står de norske eiendomslånene for 30 prosent, svarer Thomas Due.

Due sier de regner med noen lunde stabile utlånsvolumer frem over, en nullvekst. – Hvor optimistisk er dere i Nordea til eiendomsmarkedet? – Vi er nøkterne optimister. Det som er grunnleggende bra, er at vi har full sysselsetting, alle skal job be. Eiendomsbransjen har de senere årene bygget lite på spekulasjon, og det er mye konvertering fra næring til bolig. Det som derimot bekym rer oss noe, er at det er litt dårlig kontantstrøm i en del prosjekter. Husleiene stiger lite som følge av lav inflasjon, mens finanskostnadene har steget en del. Knapphet på fremmed kapital gjør at direkteavkastningen påvirkes, samtidig som selger og kjøper ikke helt finner hverandre, svarer Thomas Due.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Håper på obligasjonsmarkedet

NE1012 www.ne.no www.nenyheter.no

Obligasjonsfinansiering er på vei inn i den norske eiendomsbransjen. Nordea Markets har derfor gearet seg opp i dette markedet. Thomas Due sier at de i møter med kundene tar med seg Markets for å se om det er aktuelt med bankfinansiering, obliga sjonsmarkedet, eller en kombinasjon. – I så fall kan vi eventuelt gi 2. prioritet, fordi vi antakeligvis har god kunnskap om eiendomsmarkedet. Obligasjonsmarkedet er fokusert på sikkerhet og kvalitet, og livselskapene plasserer disse obligasjonene i hold til forfall-porteføljen. De må ha visshet om at det ikke blir noe mislighold, sier han. Obligasjonslånene har en fast rente bundet til pengemarkeds

rentene (NIBOR-rentene), pluss en fast margin. Banklån løper derimot ikke til faste marginer, men har for tiden-prising (p.t.), som kan endres i låneperioden. 5,5 prosent Eiendomskundene får ikke banklån fremover med løpetid på mer enn fem år, men i obligasjonsmarkedet er det løpetider opp mot ti år. – Aktørene i obligasjonsmarkedet kan finansiere seg langsiktig i obligasjonsmarkedet til 5,5–6 prosent. Det er fortsatt en hyggelig rentesats, kommenterer Thomas Due.

Og de store eiendomsaktørene kommer i større grad til å finansiere seg i obligasjonsmarkedet. – Ja, obligasjonsmarkedet er kom met for å bli. Vi ser på dette markedet som positivt og et supplement til oss, og ikke som en konkurrent. Men lå nene må ha et visst volum for å være aktuelle, vi snakker fort om minimum 300-400 millioner kroner for at liv selskapene og pensjonskassene skal være interesserte. Det er gjerne disse selskapene som kjøper obligasjoner, sier Thomas Due. Et problem er at eiendomsprosjek ter har en lang struktur, mens lånene løper med bare fem år i banken. Det fører til høy turnover i låneporteføljen, med mange refinansieringer. Disse refinansieringene vil trolig få høyere marginpåslag i årene som kommer.

Fordypningskurs 5.-6. desember

Peter Hermanrud, Swedbank First Securities

Ragnar Eggen, Akershus Eiendom

Thomas Due, Nordea

Carl Erik Krefting, Søylen Eiendom

Anders Håkonsen,

Endride Stien,

Swedbank First Securities

Finansiering av næringseiendom har aldri vært mer aktuelt enn nå. Hva og hvor skal man kjøpe? Hvordan skal det finansieres? Finnes det noen gode alternativer til bankfinansiering? Spørsmålene er mange. Noen av de viktigste og beste svarene får du 5. og 6. desember på Ekebergrestauranten.

Påmelding: www.nekunnskap.no, tonelise@ne.no, tlf. 479 33 054. Deltakeravgift er kr 9500,- per deltaker. Faktura ettersendes.

Jarle NormanHansen, Ambolt

Formålet med dette fordypningskurset er å gi en grundig forståelse for dagsaktuelle finansieringsmodeller innenfor eiendom samt hvordan de kan benyttes i forhold til ulike eiendomskategorier. Kurset inneholder en god blanding av teori og praktiske eksempler.

98 Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER

MODULHIMLINGER

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

www.modulvegger.no

www.modulhimlinger.no

Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom Adresse

Kvm Side

Adresse

Kvm Side

Adresse

Salg

Kronprinsensgate 17

2.533

Sørkedalsveien 10

1.180

334

Frogner Atrium, Frognerveien 8

210 - 460

OSLO SENTRUM

Storgata 5-7

4.989

Frogner Atrium, Frognerveien 8

210

Storgata 5-7

248

Frogner Atrium, Frognerveien 8

460

BOLIGBYGG

Kongensgate 2

180

Lysaker Torg 5

681

Lysaker Torg 5

741

Lysaker Torg 15

630

Marcus Thranesgate 4

ca. 600

Lysaker Torg 15

1.258

Marcus Thranesgate 4

ca. 240

Lysaker Torg 25

486

Lysaker Torg 25

732

1.820

303

Munkedamsveien 53B

Dronningsgate 8B/Rådhusgata 6

4.500

1.600

Kongensgate 10

1.600

KOMBINASJONSLOKALER

Dronningsgate 8B/Rådhusgata 6

4.500

Marcus Thranesgate 4

LEILIGHETER

Bjerregaardsgate 15 LAGERLOKALER

Kongensgate 10 ANNET

Lysaker Park, Bygg E

ca. 170

Oslo Sentrum

170

Lysaker Torg 25

Oslo Sentrum

ANNET

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

OSLO ØST

Kvm side

KONTORLOKALER

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass

ca. 190

Sørkedalsveien 10

fra ca. 370 - 1.180

Økern Torg

Akersgata 34/36

1.000 - 2.000

102

Sørkedalsveien 10

ca. 370

Akersgata 34/36

1.000

102

Sørkedalsveien 10

1.180

Akersgata 34/36

2.000

102

Strømsveien 323A

560 - 1.285

Strømsveien 323A

560

Strømsveien 323A

1.285

Strømsveien 323A

950

ca. 800

830

KOMBINASJONSLOKALER Økern Torg

7.860

Leie

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 ca. 35 - ca. 98 23 Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4

ca. 35

OSLO ØST

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4

ca. 98

KONTORLOKALER

Bjerregaardsgate 15 RESTAURANT/SERVERING/HOTELL

OSLO SENTRUM

Oslo Sentrum

170

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER

KONTORLOKALER

Marcus Thranesgate 4

Oslo Sentrum

320

Oslo Sentrum

150

Akersgata 32

433

102

Akersgata 32

383

102

OSLO VEST

Akersgata 34/36

ca. 240

Fyrstikkbakken 2-4 Tvetenveien 152

1.000

102

KONTORLOKALER

Akersgata 51

492

102

Slemsdalsveien 1

Hammersborg torg 3

639

Hammersborg torg 3

378

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 98 - 1.253 Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4

172

Helsfyr Atrium, Innspurten 15 fra 350 - 1.000

Helsfyr Atrium, Innspurten 15

350

Helsfyr Atrium, Innspurten 15

1.000

Grenseveien 107

1.000

Etterstadsletta 3

fra 750 - 1.530

Etterstadsletta 3

750

Etterstadsletta 3

1.530

150 - 950

Slemsdalsveien 1

150

Slemsdalsveien 1

950

Drammensveien 147

460

Drammensveien 147

250

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 ca. 1.253

Drammensveien 147

700 - 1.060

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 ca. 239

Drammensveien 147

700

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 ca. 487

Drammensveien 147

1.060

Kongens gate 15 /Nedre Slottsgate 4 ca. 170

Drammensveien 147

762

Dronning Eufemias gate 6

5.325

Thunes vei 2

fra ca.170 - ca. 670

Dronning Eufemias gate 6

755

Thunes vei 2

ca. 170

ca. 670

306

LAGERLOKALER

Dronning Eufemias gate 6

ca. 98

Brynsveien 16-18

507

Brynsveien 16-18

534

Brynsveien 5

367

Tvetenveien 32

48 - 288

Tvetenveien 32

288

Østensjøveien 39/41

179

Nils Hansens vei 20

340

4.570

Thunes vei 2

Kronprinsensgate 17

150 - 740

Lilleakerveien 2 E-F

Kronprinsensgate 17

150

Lilleakerveien 2 E-F

310

Strømsveien 323A

2.450

Kronprinsensgate 17

740

Lilleakerveien 2 E-F

430

Brynsveien 5

196

Kronprinsensgate 17

186

Sørkedalsveien 10

fra ca. 370 - 1.180

Nils Hansens vei 20

340

Kronprinsensgate 17

567

Sørkedalsveien 10

ca. 370

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

Adresse

Kvm side

Adresse

Kvm side

Adresse

Olav Brunborgsvei 4-6

450

Industriveien 20A

560 - 4.890

Olav Brunborgsvei 4-6

12.000

Industriveien 14

Strømsveien 323A

560

Olav Brunborgsvei 4-6

Strømsveien 323A

4.890

Rudsletta 56H

ca. 800

Brynsveien 16-18

494

Østensjøveien 43 Østensjøveien 43

KOMBINASJONSLOKALER Strømsveien 323A

Fyrstikkbakken 2-4

Industriveien 14

300

Industriveien 14

4.050

Sandvika Business Center

ca. 25.000

Hvamsvingen 24

285 - 1.640

Sandvika Business Center

2.000

Hvamsvingen 24

285

400

Nyeakåsvei 64

400 - 4.700

Hvamsvingen 24

1.640

455

Nyeakåsvei 64

400

Hvamsvingen 24

620

Nyeakåsvei 64

4.700

340

162

ca. 800

Gartnerveien 1-5 Fekjan 13

Fekjan 13

250

Fekjan 13

337

LAGERLOKALER

OSLO SØR

Øvre Måsan 10C

KONTORLOKALER 314

Baker Østbys vei 5-13

100

Baker Østbys vei 5-13

1.500

ca. 511

Rudsletta 56H

711

Trondheimsveien 184

688

ØSTFOLD

100 - 1.500

KONTORLOKALER

Trondheimsveien 184

1.231

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

Trondheimsveien 184

1.665

Baker Østbys vei 5-13

Trondheimsveien 184

Haga Næringspark, Sørum Ullensaker

Baker Østbys vei 5-13

100

Bredmyra 8

Baker Østbys vei 5-13

1.500

LAGERLOKALER

Lørenvangen 22

2.175

Lørenvangen 22

10.000

294

Sagveien 23F

ca. 300

305 - 773

Trygve Nilsensvei 8

305

Trygve Nilsensvei 8

773

Trygve Nilsensvei 8

468

Lørenvangen 22

1.560

Lørenvangen 22

1.350

Per Krohgs vei 4

550

LAGERLOKALER

KOMBINASJONSLOKALER Carl Berner Næringspark

ca. 335

Carl Berner Næringspark

ca. 325

Trondheimsveien 184

343 - 688

Trondheimsveien 184

343

Per Krohgs vei 4

550

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Trondheimsveien 184

345

SHOWROOM Trondheimsveien 184

ASKER OG BÆRUM KONTORLOKALER

35| 100

Bredmyra 8

Øvre Måsan 10C

1.900

4.500

7.600

4.500

285

52 52

KOMBINASJONSLOKALER Bredmyra 8 INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER

NEDRE ROMERIKE

Bredmyra 8

KONTORLOKALER Robsrudskogen 15

fra 648 - 3.388

Robsrudskogen 15

648

OPPLAND

Robsrudskogen 15

3.388

KONTORLOKALER

345

Molinna 2

300 - 1.100

LAGERLOKALER

Industriveien 20A Industriveien 14 Industriveien 14

300

Molinna 2

310 - 1.900

Industriveien 14

1.100

Molinna 2

310

Hvamsvingen 24

285

Molinna 2

1.900

Molinna 2

310 - 800

Robsrudskogen 15

2.980

Molinna 2

800

Robsrudskogen 15

fra 20-1.345

Molinna 2

500 - 1.150

Robsrudskogen 15

Molinna 2

500

Robsrudskogen 15

1.345

Molinna 2

1.150

Industriveien 20A

365

Molinna 2

380

Industriveien 20A

475

Industriveien 20A

1.115 - 1.600

Industriveien 20A

1.115

Industriveien 20A

1.600

Industriveien 14

1.325

LAGERLOKALER

294

Industriveien 14

1.640

Baker Østbys vei 5-13

30 - 900

Hvamsvingen 24

735

Baker Østbys vei 5-13

KOMBINASJONSLOKALER

Øvre Måsan 10C

351 100

Ullensaker

SHOWROOM

100

SHOWROOM

343

Trygve Nilsensvei 8

2.290

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

2.175 - 10.000

Lørenvangen 22

351 100

KOMBINASJONSLOKALER

KONTORLOKALER

Ullensaker

294

Rudsletta 56H

OSLO NORD

ØVRE ROMERIKE KONTORLOKALER

100 - 1.500

Baker Østbys vei 5-13

Kongshavenveien 28

51 52

4.000

SHOWROOM Fyrstikkbakken 2-4

2.500 300 - 4.050

ca. 200

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Nils Hansens vei 20

Kvm side

Baker Østbys vei 5-13

900

Industriveien 20A

345 - 2.500

Olav Brunborgsvei 4-6

inntil 16.000

Industriveien 20A

345

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 10 2012

Romerike – O slo Nord TIL LEIE

Denne utgave n inneholder et variert utvalg av våre eiendom mer for salg og lok aler for utleie.

SUNDBYTUNE

ULLENSAKER

Sentralt belig gende i Jessheim sent rum  Et levende “tun” med kvalitet og tra disjoner  Go d standard 

351 KVM

FORRETNING SHOWROM /KONTOR/

TIL LEIE

ÅSFOSS

KOMBINASJO N

SLOKALER

smegling AS,

Østlandets rim eligste kombinasjonslo kaler på Haga Nærin sgpark  Ha ll 1: 1 380 kvm lager + 120 kvm kont or  Ha ll 2: 700 kvm lager + 90 kvm kont or 

2 290 KVM

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

KONTAKT Gunhild Smes tad 67 91 76 52 gunhild@real.n o

SØRUM/RÅN

SØRUM

REAL Eiendom

God proﬁlering Kort vei til bu ss og tog  Go dt med parker ing  Op pdragsnr: 1208 7 



Solheimveien

112, P.b 322,

Eiendommen er p.t fullt utleid hvor AF gruppen leier halve eie ndommen  Loka lene til leie er ledige fra 01.04.2012  Op pdragsnr: 1108 5 

1471 Lørensk og | Tlf: 6791 7650 - Fa

x: 6791 7651

| E-mail: firma

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

post@real.no

- www.real.no

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

Torsdag 8. nov

P책melding:

www.nekunnskap.no, tonelise@ne.no, tlf. 479 33 054. Deltakeravgift er kr 3900,- per deltaker. Faktura ettersendes.

Flotte lokaler til leie OSLO SENTRUM A K E R S G ATA 3 2

A K E R S G A T A 34 / 36

A K E R S G ATA 5 1

KONTORLOKALER

BUTIKKLOKALER

KONTORLOKALER

•

5.etg - 492 m2 BTA

•

Energiklasse E

7.etg - 433 m BTA og 2

1000 - 2000 m2

8.etg - 383 m2 BTA

KONTORLOKALER

•

1000 m2 pr. etasje

•

Energiklasse A

Energiklasse D

Kontakt:

Siv Lena Rishaug slr@entra.no www.entra.no