NæringsEiendom 11-2012 by Blake and Friends

Leses av 40 000 ledere

Nr. 11 november 2012 23. årgang Kr. 48,– www.NE.no www.NEnyheter.no

Nr. 11 november 2012

Den neste Bjørvika-fasen Leiepriser

23. årgang

Thon krangler på Gardermoen

Kr. 48,–

Guider for leietakere

www.NE.no • www.NEnyheter.no

Tema: Juss Schage med milliardmuskler

Fremtidens Oslo:

En tettere og høyere by

portrettet: mille-marie treschow Thon: – Oslo sentrum blir Strømmen og Fornebu Leder: En begredelig by Leiemarkedet: Drammen og Romerike

Finn ledige lokaler i bladet

Så mye hadde vi...

I 1952 startet Egil A. Braathen i eiendomsbransjen. Sten på sten bygde han opp en betydelig portefølje. Samtidig utviklet han selskapets leveregel: Hver eneste leietaker er viktig og skal følges opp til minste detalj.

Så mye har vi igjen. BåL reklamebyrå

Høsten 2005 tok vi konsekvensen av at det økende kostnadsnivået begynte å utfordre selskapets 60 år gamle leveregel: Hver eneste leietaker er viktig og skal følges opp til minste detalj. Derfor solgte vi unna stort og smått, beholdt de beste og kjøpte noen få nye. For vi skal opprettholde en standard vi kan stå inne for.

Les mer om «En annen standard» på braatheneiendom.no

23 12 23 12

Fremtidens Oslo: En tettere by s34 Portrettet: Mille-Marie Treschow s72 Materiellfrist: 30. nov. Neste utg.: 11. des. tlf. 23 11 56 00

Innhold November Faste sider Nyheter

1112

10 Mer shopping på Skøyen Det går mot 6 500 kvadratmeter med nye forretningsarealer i Karenslyst allé. 12 Hagen kjøper Komplett-eiendom Stein Erik Hagen er på kjøper’n. 32 Sjekk de seneste leieprisene NæringsEiendom har oversikten. 42 Olav Thon om Oslo – Oslo sentrum blir Strømmen og Fornebu. 44 Byrådet blir med på Tøyen Byrådet blir med på å ruste opp Tøyen Torg. 48 Miljø ble utslagsgivende Kone endte opp et helt annet sted enn de hadde tenkt. 54 Nå kommer den neste Bjørvika-fasen HAV Eiendom står foran kjempeutbygging. 60 Drammen Vekst tvinger lager og industri ut. Opptil 1800 kroner meteren. 64 Romerike Nesten alt utleid på Lillestrøm. Thon krangler på Gardermoen. Planer for 50 milliarder. 80 Inside Schage Eiendom med finansielle muskler. 90 Tema: Juss Satser på obligasjonsmarkedet. Bare-houre – ikke for amatører. OPS attraktivt i eiendom. Kommunal forkjøpsrett – en tikkende bombe. Rettslige fallgruver ved boligkonvertering. 6 Nytt fra NEnyheter 8 NE-kommentaren: En begredelig by? 16 Guider for leietakere 20 Leiepriser og yield i Oslo 78 Markedsoversikt De ledige lokalene samlet på to sider.

Butikklokaler Kontorlokaler Lager

til leie

www.icaeiendom.no

Velg en spesialist

på finansiering av næringseiendom! Foto: Kolonihaven

Utvikling og forvaltning av næringseiendom er en krevende bransje. Oppgaver innenfor byggteknikk, jus og salg er bare eksempler på utfordringer i hverdagen. Man er ofte avhengig av å samarbeide med spesialister på ulike felt for å lykkes. Finansiering av næringseiendom er et fagområde det kan være fornuftig å knytte til seg en kompetent samarbeidspartner på. Riktig finansieringsløsning er for mange eiendomsselskaper vesentlig for bedriftens utvikling og lønnsomhet. BN Bank er en betydelig aktør i markedet for finansiering av næringseiendom. Vi har et bredt spekter av fornøyde kunder med finansieringsløsninger tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm, konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

St. Olavs plass 3 eies av Aaberg Eiendom AS og er finansiert av BN Bank ASA. Kundeansvarlig er Hans Christian Grøner.

Nytt fra NEnyheter

Tap for entra eiendom

Aspelin flytter til Vulkan

Det er bedring for Entra, men t allene er fortsatt røde. Regnskapet for tredje kvartal viser at leieinntektene har økt med 13 millioner kroner til 374 millioner i tredje kvartal 2012. Resultatet var minus 19 millioner kroner. Les mer: http://www.nenyheter.no/39923

Aspelin Ramm har flyttet sitt hovedkontor til Vulkan ved Grünerløkka. Dermed flytter Aspelin Ramm inn i ett av sine større utviklingsprosjekter. Selskapet har holdt til i Dronningens gate 3. – For oss vil tilværelsen på Vulkan forhåpentligvis gi inspirasjon til å fortsette å utvikle Oslo til en bedre by, sier Peter Groth i Aspelin Ramm i en kommentar. Les mer: http://www.nenyheter.no/39926

Til kamp for Kvadraturen

Fikk inn 400 millioner

Byantikvar Janne Wilberg er bekymret for utviklingen i Kvadraturen. Byantikvaren har derfor utarbeidet programmet ”Åpen Kvadratur”, om hvordan bidra til et tryggere og mer pulserende liv i Kvadraturen. Konklusjonen er at det er lite som skal til for å skape et tryggere og bedre byliv i Kvadraturen. Gatene kan åpnes med riktig belysning, benker og beplantning. Les mer: http://www.nenyheter.no/39914

Norwegian Property fikk inn 400 millioner kroner i den rettede emisjonen. Tegningskursen ble 8 kroner, noe som gir et bruttoproveny på 398,8 millioner kroner. Pengene skal brukes til å styrke kapitalbasen. Les mer: http://www.nenyheter.no/39916

selger kjøpesentre

Sektor Gruppen solgt

Schage Eiendom selger kjøpesentrene Bryn Senter og Kuben Senter for 1,2 milliarder kroner. Kjøperen er Salto Eiendom, som Schage Eiendom eier 43,8 prosent av. Salto Eiendom henter inn 500 millioner kroner i en emisjon for å finansiere kjøpet. Les mer: http://www.nenyheter.no/39930

Les mer: http://www.nenyheter.no/39933

Ny sjef i IT Fornebu

Tjente 161 millioner

Kjell Døvle Kalland er ansatt som ny administrerende direktør i IT Fornebu. Kalland ble konstituert i stillingen som ny administrerende direkjtør, etter at Erik Løfsnes måtte gå på dagen etter å ha holdt på med private eiendomsengasjement uten å orientere styret. Les mer: http://www.nenyheter.no/39934

Skanska oppnådde et resultat på 161 millioner kroner i årets første ni måneder. Det er særlig god utvikling i boligdivisjonen i Skanska som bidrar til pluss-resultatene. Les mer: http://www.nenyheter.no/39931

Siste sjanse!

En investorgruppe med blant annet Petter Stordalen har kjøpt Sektor Gruppen. Sektor Gruppen er Norges nest største kjøpesenterkjede. Selger er Niam, som kjøpte kjeden i februar 2010.

Toppetasje med panoramautsikt i Bjørvika

www.klpeiendom.no

PROSJEKTLEDER VERDENS BESTE PROSJEKTLEDERe ER UTEN TVIL MØDRE!

De har kontroll på det som skjer til en hver tid, i og utenfor hjemmet. Vi sier ikke at vi skal henge over deg til leksene er gjort, men Forny har som visjon å drive prosjektgjennomføring i verdensklasse! Dette kan vi si fordi vi kjenner bransjen og har knyttet til oss de beste aktørene når det kommer til FornYING av bygg.

www.forny.no Magnus Aune Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no

-- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen

Leder Av Dag-Jørgen Saltnes

En begredelig by?

Det er overraskende liten debatt om hvordan Oslo skal se ut i fremtiden. Det er en kjent sak at byens befolkning vil fortsette å øke kraftig, og det hender det kommer et og annet medie oppslag om at man verken har boliger, kontorplasser eller infrastruktur til å ta i mot den forventede befolknings økningen. Men de få gangene det blir høyrøstet debatt, er når det kommer forslag om et nytt høyhus eller når folk frykter nye bydeler som Bjørvika og Filipstad. Det bor nå over 600 000 innbyggere i Oslo, men kommunen anslår en befolkningsvekst på hele 220 000 mennesker frem til 2030. Bare de neste fire årene ventes Oslos befolkning å vokse med 55 000. Hvor skal alle disse menneskene bo? Hvor skal de jobbe? Hvordan skal de komme seg rundt i byen når verken veier eller kollektiv transport er dimensjonert for befolkningsvek sten. Vi ser allerede i dag at Oslo sliter med kapasiteten, og utviklingen på Fornebu, etter at Statoil-bygget sto klart, er en forsmak på hva som vil skje i Oslo. Der står trafikken bom fast når arbeidstiden er over.

I denne utgaven av NæringsEiendom fortel ler flere aktører om sine syn på hvordan Oslo skal løse befolknings- og arealutfordringen i de kommende tiårene. Gjennomgangstonen er at Oslo bør utnytte arealet bedre og bygge tet tere. Det synes som en god idé, men kommunen vil ikke klare å løse be hovet bare ved å ”flikke på” byen og ta tak i småarealer. Selv en massiv utbygging som Bjørvika gir bare bolig for 10 000 mennesker når utbyggingen er ferdig om mange år. Vi må derfor velge noen områder hvor man kan bygge høyere enn det er anledning til i dag. I motsetning til hva enkelte later til å tro, er det ikke noen dårlig deal å bytte bort trafikkaos og kollaps i kollektivtransporten med noen høye bygg, selv om de hindrer folk i å se sjøen fra Egertorget. Alternativet er at Olav Thon får rett når han sarkastisk sier at Oslo sen trum kommer til å bli Strømmen og Fornebu. Dersom Oslo ender opp med å strekke seg fra Lillestrøm til Asker, får vi en begredelig by. Bygg effektivt! Bygg høyt! Behold en kompakt by med korte avstander!

Ansvarlig redaktør: Dag-Jørgen Saltnes E-mail: dag@ne.no Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem Forsidefoto: Lund Hagem og Atelier Oslo Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen Opplag/distribusjon: 21 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling: Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab.: kr 550,– Årsabn. i Norden: kr 700,– Utgiver: NæringsEiendom AS Besøksadresse: Arbinsgate 11 Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 E-mail: redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Sats/repro: Trykk:

NæringsEiendom AS AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS ISSN: 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse på faks: 23 11 56 01. Neste utgave: Bekreftet opplag:

11. desember 2012 23 523

684

kombinasjonslokaler.no

Til leie

ForvaltningsCompagniet

Kontor

skøyen

Thunes vei 2 kontorbygg med kantine i Atriums • Moderne område. kontorenheter fra ca 170 kvm til ca 570 kvm • Flotte + evt. 110 kvm separat møte/ undervisnings del. • Kantine med møterom. Innendørs sykkelpark og • Parkeringskjeller. dusjmulighet. • Meget gode offentlige kommunikasjoner. • Tilpasses leietakers ønsker.

Flotte Kontorer

lysaker næringspark

Lilleakerveien 2 E-F

• Kontorenheter på 306, 310 og 430 kvm • Nærmeste nabo til Lysaker togstasjon og spennende lokaler som passer • Særpregede både som kontorlandskap og kontorceller. • God standard med ventilasjon med kjøling • Parkering inne/ute • Sykkelparkering med dusjmuligheter.

Butikk/Kontor

Oslo sentrum

100 meter fra Egertorget – Slottspassagen

• 320 + 150 kvm kontor i 6. etg. kvm butikk/servering • 170 + 200 kvm lager/kjøkken i u. etg beliggende vis a vis Steen og Strøm, kun • Sentralt 50 meter fra inngang til Stortinget T-banestasjon. • Spennende lokaler, tilpasses ny leietaker. • Flere parkeringsanlegg i området.

Kontakt: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 • E-post: njerve@fcas.no Henrik Holm Mobil: 947 89 192 • E-post: holm@fcas.no

forvaltningscompagniet Billingstadsletta 18, Postboks 15 1375 Billingstad • Telefon 815 55 100 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

Handel

Skøyen er ikke kjent for å være den store handelsplassen, men eiendomsaktørene vil nå utvikle mer handel i området. (Scanpix)

Mer shopping på Skøyen

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Det går mot 6500 kvadratmeter med nye forretningsarealer i Karenslyst allé. Detaljreguleringen for Skøyen Næringspark legges nå på nytt ut for offentlig ettersyn. Skøyen Næringspark er identisk med Karenslyst allé. To alternativer skal vurderes, men det er ikke store forskjellen mellom de to forslagene. Ved forrige utleggelse så langt tilbake som i 2004/05, var hensikten ifølge Plan- og bygningsetaten å øke andelen forretninger og fordele arealer til forretning for de enkelte feltene. Samtidig ønsket man å få en mer presis formålsdefinering enn i den gjeldende reguleringen. Påbygg I mellomtiden har det vært forsøkt gjennom byggesak, planinitiativ og/ eller forhåndskonferanse å realisere et påbygg for Karenslyst allé 7 (Oslo Areal) og Karenslyst allé 9 (Fram Eiendom). Men saken er altså ennå ikke blitt vedtatt, og da må detaljreguleringen ut for et nytt offentlig ettersyn. Plan-

og bygningsetaten har overtatt rollen som forslagsstiller, etter at saken ble returnert fra Byrådsavdelingen for byutvikling i 2010. Tidligere forslagsstiller var Skøyen Næringspark AS. Planområdet totalt (se foto) som skal gjennomgås, er på 62 867 kvadratmeter, mens maks. BRA for alle felt til sammen er på ca. 180 000 kvadratmeter. Det er altså store områder vi snakker om. 14 700 m2 Plan- og bygningsetaten mente i 2005 at 13 500 kvadratmeter med forretninger og servicetilbud i 1. etasje langs Karenslyst allé virket rimelig. Ut fra en ny vurdering etaten gjorde i 201l, kunne den akseptere forretningsarealer på i alt 14 700 kvadratmeter. Går Plan- og bygningsetatens forslag igjennom, øker derfor det samlede forretningsarealet i KarensTekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

lyst allé fra 8150 kvadratmeter BRA i gjeldende regulering til 14 720 kvadratmeter BRA. I tillegg åpnes det nå for noe påbygg/endringer i Karenslyst allé 7 og 9. Under 500 m2 I Alternativ 2 ønsker eierne noe større påbygg/endringer, men det er bare snakk om snaue 500 kvadratmeter ekstra i Karenslyst Allé 7 i forhold til Plan- og bygningsetatens alternativ. Samlet forretningsareal er som i det andre alternativet. Videre ønsker Fram Eiendom og Oslo Areal noen flere parkeringsplasser enn det etaten legger opp til. Karenslyst allé 7 til Oslo Areal er for øvrig oppført i 1999 og er på 9567 kvadratmeter. Fram Eiendoms Karenslyst allé 9-11 er en eiendom på 28 800 kvadratmeter, som ble oppført i 1996.

Kan vi få gi deg et nytt blikk på byen?

Byutvikling er en kamp mellom umake krefter. Det vi forholder oss til er ikke et blankt ark. Og takk for det! Vi må jobbe med, jobbe mot, hoppe over og dukke under, nesten som en vev. Slik skapes byer på nytt og på nytt. Nå tar vi egen medisin og flytter inn ved siden av Mathallen. Heretter blir det andre boller til lunch.

Fra den 9. november finner du oss på Vulkan. Besøksadressen blir Maridalsveien 13E. Resten av kontaktdetaljene er de samme, men bortsett fra det blir ingenting som før!

Aspelin Ramm er en solid og ansvarlig eiendomsutvikler som vektlegger at bygg skal utgjøre verdifulle elementer i landskap og bybilde, og at de skal forbruke mindre energi. www.aspelinramm.no

Våre sanser skjerpes av områder i forvandling

Nyheter

Hagen kjøper Komplett-eiendom

Stein Erik Hagen kjøper eiendommen som huser hans selskap Komplett. (Scanpix)

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Stein Erik Hagens investeringsselskap Canica har kjøpt Kompletts hovedkontor i Sandefjord. Canica har kjøpt to kombinasjonseiendommer, Østre Kullerød 2/4, fra Vestfold Kombibygg. Sistnevnte er et selskap eid av Sandefjord-selskapet Hjertnes Eiendom, men der de fleste investorene er fra Oslo. Hjertnes Eiendom forvalter rundt 110 000 kvadratmeter med eiendom, enten heleid eller deleid. Komplett-bygget og nabobygget som er solgt, ligger ikke langt fra Fokserød-krysset på E18, på høyre side nedover mot Torp flyplass. De to byggene som er solgt, er til sammen på 20 650 kvadratmeter. Østre Kullerød 2 er på 9020 kvadratmeter og har IT-distributøren Also Norway som leietaker. Komplett holder til i Østre Kullerød 4, en eiendom som er på 11 380 kvadratmeter.

Mye lager Komplett Group er siden november i fjor heleid av Canica Invest, har 450 ansatte, og altså hovedkontoret i Sandefjord. Komplett.no er Norges største nettbutikk og ble etablert i 1996. Omsetningen til Komplett Group i 2011 var hele 4 milliarder kroner. – Det er veldig mye lagerlokaler, samt noe kontorarealer i byggene, forteller adm. direktør Jørn Magne Johannessen i Hjertnes Eiendom. Den ene leiekontrakten går ifølge Johannessen ut i august neste år, mens leiekontrakten med Komplett er av lengre varighet. Johannessen vil ikke si noe om den samlede salgssummen, annet Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

enn at den er under 200 millioner kroner. Forutsetter vi 8000 kroner per kvadratmeter, indikerer det en salgssum rundt 160 millioner. Pangea Property Partners var rådgiver for transaksjonen, men de har i sin ukentlige oppdatering verken estimat for prisen eller direkteavkastningen (yielden). Vestfold Kombibygg hadde ved utgangen av 2011 totale bokførte eiendeler for 278 millioner kroner, men selskapet eier flere selskaper. Før salget av de to kombinasjonsbyggene satt Hjertnes Eiendom ifølge Jørn Magne Johannessen med heleide- og deleide eiendommer for rundt 1 milliard kroner.

til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Vi har for utleie 2 kontorseksjoner i Trygve Nilsens vei 8 nær Karihaugen. Lokalene ligger i 2. etasje og er på hhv. 468 kvm og 305 kvm, totalt 773 kvm. Seksjonene kan leies hver for seg eller samlet. Det er også mulig å vurdere andre hensiktsmessige delinger av arealene. Seksjonene er innredet med cellekontorer og noe åpent landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, balansert ventilasjon etc. Lokalene er lyse og trivelige med utsikt mot grøntarealer og Groruddalen. Rikelig med parkeringsplasser kan leies i tilknytning til arealene. NE nummer: 37076 og Finnkode: 36994971 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SENTRALT PÅ BEKKELAGSKAIA – KONTORLOKALER

314 KVM

KONGSHAVNVEIEN 28 Lokalene ligger sentralt på Bekkelagskaia ved avkjøringen til Sjursøya. Det er kun få minutter med bil til Oslo sentrum, enten via E 18 / Mosseveien eller langs Kongshavnveien via Sørenga. Kontorseksjonen ligger i 2. etasje med god utsikt over havneområdet og har gjennomgående belysning. Arealet er innredet med dels åpen løsning og noen enkeltkontorer, samt datarom, møterom/spiserom og toalett/dusj. Lokalet har god standard med malte ﬂater, kvalitetsmessig gode gulvbelegg, kabelkanal med nettverk linket til eget patchepanel etc. Det er p plasser på utsiden av bygget som kan leies. NE nummer: 39887 og Finnkode: 37018583 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

180 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Kongensgate 2, beliggende i 5. etasje. Lokalene er av god standard og inneholder dels cellekontorer og dels åpent landskap. Arealene er tilknyttet ventilasjon og kjøling (forbehandlet luft) og vannboren varme. Offentlig kommunikasjon stopper i umiddelbar nærhet og det er mulig å leie p plasser i nærliggende garasjeanlegg ved bankplassen. Lokalet blir ledig for ny leietaker 15. november 2012. NE nummer: 39751 og Finnkode: 37112348

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE

162–337 KVM

FEKJAN, ASKER 162 KVM 93 KVM 250 KVM 337 KVM

i 2. ETG. i Gartnerveien 1– 5 i 4. ETG. i Fekjan 13 i 5. ETG. i Fekjan 13 i 2. ETG. i Fekjan 13

Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmensenteret. I byggene ﬁnner du en rekke helserelaterte virksomheter, dagligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventilasjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående. NE nummer: 40153 og Finnkode: 37015674 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

NYDALEN – KONTOR OG KOMBINASJONSLOKALER

CA. 378–1000 KVM

GUNNAR SCHJELDERUPS VEI 9 Vi har for utleie ﬂere seksjoner i Gunnar Schjelderups vei 9 i Nydalen. Eiendommen ligger kun få meter fra BI og har innkjøring ved siden av Storosenteret. Lokalene som er ledige består av følgende arealer. 1. etasje: Kombinasjonlokale bestående av ca. 196 kvm lager med kjøreport og ca. 400 kvm kontorer. Lokalene er delt opp i dels cellekontorer og dels åpne arealer, kantine, showroom etc. Lokalet ledigstilles ca. 1. april 2013 eller etter nærmere avtale. 3. etasje: Ca. 378 kvm lyse og trivelige kontorlokaler. Seksjonen består av cellekontorer, møterom, etc. Arealet vil bli pusset opp for ny leietaker. Seksjonen er ledig pr. d.d. 4. etasje: Ca. 160 kvm showroom / kontor, alternativt kantine i tilknytning til de andre arealene. Arealet er ledig pr. d.d. I tilknytning til leiearealene er det tilgjengelig parkeringsplasser for leie. For øvrig er det kort vei til offentlig kommunikasjon som buss, tog og T-bane. NE nummer: 40192 og Finnkode: 38188813 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Tlf. 22 85 09 70 - www.fortunamegling.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie BRYN/HELSFYR – KONTOR

FRA 200–1500 KVM

OLE DEVIKS VEI 2 Vi kan tilby gode kontorlokaler i Ole Deviks vei 2 basert på følgende stikkord. •

Gode proﬁleringsmuligheter mot hovedvei i området

•

Fleksible arealløsninger.

•

God standard

•

Felles kantine

•

Møteromsfaseliteter

•

Parkering utvendig / innvendig

•

Nærhet til offentlig kommunikasjon

•

Gode naboer

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.nono

NÆR AKERSELVA – MODERNE KONTORLOKALER RINGNES

250–535 KVM

THORVALD MEYERS GATE 2 / RINGNES – 2. ETASJE Vi har for utleie moderne og trivelige kontorlokaler i Thorvald Meyers gate 2. Lokalene ligger idyllisk til inne på området til Ringnes bryggeri, nær Akerselva. Adkomst til lokalene skjer via eiendommens hovedinngang der det er betjent resepsjon. Arealet er beliggende i 2. etasje og består i hovedsak av åpne landskapsløsninger, med enkelte tilhørende cellekontorer og møterom. Moderne god standard med kvalitetsmessig god materialbruk, ventilasjon med kjøling, felles kantine etc. Lokalene kan deles i 2 enheter fra ca. 250 kvm. Det kan tilbys inntil 20 parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. NE nummer: 40175 og Finnkode: 38094832

for leietakere

Guide

NE 1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Ordliste for næringseiendom Leiekontrakt En juridisk bindende avtale mellom leietaker og utleier som regulerer leiepris, lengde på leie avtalen, de ulike partenes plikter og rettigheter og andre forhold som er relevante for leietaker og utleier. Leiepris De avtalte direkte leiekostnadene, som regel oppgir per kvadratmeter inngått for en periode på et år. Det er vanlig at leieprisen inflasjonsjusteres hvert år.

Felleskostnader Månedlige kostnader som kommer i tillegg til leieprisen. Felleskostnader dekker blant annet felles energi, snø brøyting, felles renhold, vaktmester tjenester, vakthold, renovasjon, kom munale avgifter, alarm, ventilasjon, heis, brannvern, låssystem, elektriske installasjoner og diverse rekvisita. Fremleie Når leietaker videreutleier arealer til en tredjepart. Fremleie gjøres ofte når bedrifter blir sittende på større lokaler enn de har bruk

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto shutterstock

for. Når en leietaker fremleier l okaler, får den både inn husleie for arealene som blir fremleid, samt får dekket felleskostnadene for arealet. Enkelte gårdeiere kan ha regulert inn begrensninger for fremleie i leiekontrakten. Arealeffektivitet Arealeffektivitet er et mål på hvor effektivt man utnytter bebygde arealer. Arealeffektiviteten måles i antall leide kvadratmeter per ansatt, og man legger til grunn det totale arealet, inkludert fellesrom.

Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 335 m2 kombinasjonslokale. •

Flott kombiareal effektivt inndelt med ca. halvparten innredet som kontor/salgsdel og rest erende åpent lager/produksjon • Beliggende i 2. etg. Med atkomst fra lager/verk sted til rampe med 2 store vareheiser PRAKTISK AREAL – MÅ SEES!

Ca.325 m2 kombinasjonslokale •

Innredet pr. dd med ca. 2/3 kontordel og 1/3 verksted, men mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/produksjon/lager. • Lyse og praktiske arealer beliggenhet i 4. etg. med egen vareatkomst fra lager/produksjon til rampe med 2 store vareheiser. LEDIG FRA JANUAR 2013 Begge lokaler har egen kontor atkomst fra Sinsen veien og vareatkomst med to store vareheiser direkte fra lager/produksjonsdel til rampe på gårdsplass m/ innkjøring fra Hasleveien.

Mulighet for fast parkering på gårdsplass samt evnt tilleggsleie av eksterne lagerarealer i bygget

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass Ca. 190 m2 butikk/forretningslokale • • •

Store, lyse og åpne lokaler på gateplan I tillegg; 2 cellekontorer + kjøkken/spiseplass Mulighet for parkeringsplass i bakgård

• Forvaltning • Utleie • Eiendomsmegling • Rådgivning m.m. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

for leietakere

Guide

Yield

NE 1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Yield er eiendomsbransjens mest sentrale begrep, men det er et forenklet begrep og kan derfor være misvisende. Yielden er et øyeblikks bilde av leieinntektene dividert med markedsverdien av eiendommen. Yield-begrepet kan splittes opp i: Initial yield (initiell direkteavkast ning): Direkteavkastningen på kjøpstids punktet for eiendommen. Internasjonalt brukes også ”cap rate” her. Brutto yield: Brutto leieinntekter/ markedsverdien Netto yield: Brutto leieinntekter – direkte eiendomskostnader/ markedsverdien

Både brutto og netto yield kan være basert på både kontraktsleie og markedsleie. Kontraktsfestede brutto leieinntekter er det mest vanlige, men i markeder med stor forskjell mellom markedsleier og kontrakts leier, er kanskje markedsleiene det mest relevante. For netto yield er det ikke alltid entydig hva som inngår i ”direkte eiendomskostnader”. Det vamlige er å ta med ordinære drifts- og velike holdskostnader, kall det gjerne eierkostnader. Indirekte kostnader (overhead) er derimot mindre rele vant, så lenge de ikke følger eien dommen ved et salg. Det beste og mest konkrete yield-begrepet er trolig netto

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • foto shutterstock

yield, basert på kontraktsbaserte leier. Dette y ield-begrepet definerer hva eiendommen nå genererer av kontantstrømmer for å dekke rentekostnader og andre kostnader. I realiteten blir dette initial yield, eller ”direkteavkastningen” på eien dommen. Men: Hvis det er stor forskjell mellom markedsleie og kontrakts leie, eller eiendommen har et stort etterslep av vedlikeholdsbehov/ rehabiliteringsbehov, kan denne avkastningen være misvisende. Begrepet reflekterer heller ikke nødvendigvis verdien av langsiktige leiekontrakter med inflasjonsjustering.

Høy standard og rå Høy standard og rå utsikt i unikt bygg utsikt i unikt bygg › Et landemerke i Bjørvika, Norges største byutviklingsprosjekt › Et landemerke i Bjørvika, Norges største byutviklingsprosjekt › Oslos mest sentrale bygg direkte tilknyttet

› Representative fellesarealer med bl.a. egen bedriftsrestaurant, kaffebar, auditorium og › Representative fellesarealer med bl.a. egen stor takterrasse bedriftsrestaurant, kaffebar, auditorium og stor takterrasse › Bygget holder høy standard med tekniske

Oslo Sentralstasjon › Oslos mest sentrale bygg direkte tilknyttet løsninger kvaliteter som tilfredsstiller › Bygget og holder høy standard med tekniske Oslo Sentralstasjon › Ledige arealer er 11.–12. etasje, totalt 4 000 m2 morgendagens krav løsninger og kvaliteter som tilfredsstiller › Ledige arealer er 11.–12. etasje, totalt 4 000 m2 morgendagens krav › Flott interntrapp mellom etasjene › Mulighet for parkering i p-anlegg › Flott interntrapp mellom etasjene › Mulighet for parkering i p-anlegg › Effektive og fleksible lokaler som skreddersys og › Utleier er et av landets ledende eiendomsselskaper; › Effektive og fleksible lokaler som skreddersys og tilpasses leietakers behov og ønsker › Utleier er et av Entra Eiendom ASlandets ledende eiendomsselskaper; tilpasses leietakers behov og ønsker Entra Eiendom AS Kontakt Malling & Co Markets: Tore Bakken Kontakt Malling & Co Markets: Tore Bakken 900 40 250 tba@malling.no 900 40 250 tba@malling.no

Fredrik Sommerfeldt 916 Fredrik 09 161Sommerfeldt fs@malling.no 916 09 161 fs@malling.no

Leiepriser

Har ikke nådd toppen Leieprisene i Oslos prestisjeområde er stadig i fasen der vi nærmer oss toppen for denne gangen. Den seneste ”Office Property Clock” fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL) viser at Oslo er forbigått av flere byer i den europeiske leieprissyklusen. Oslo har faktisk stått på stedet hvil i konjunkturfasen i flere rapporter på rad. Vi befinner oss rundt ”kl 11”. Leieprisveksten er avtakende, men har altså ikke helt nådd toppen. For et drøyt år siden lå Oslo lengst fremme i syklusen. Den seneste rapporten fra JLL viser at leieprisene i Milano allerede har begynt å falle, Zürich har nådd toppen, mens London, Paris,

Amsterdam, Helsinki og Geneve så vidt ligger foran Oslo. Så har det vært ”stillstand”. Senest i 2015 Det positive for utleierne i Oslo er altså at det er mer å gå på, gitt JLLs analyse. Akershus Eiendom er JLLs norske premissgiver, og de spådde i sin markedsrapport fra to uker siden en nokså flat utvikling fremover, men at leieprisene i Oslo-regionen senest ville få et løft i 2015.

Fremdeles har Oslos prestisjeområde (CBD) den sterkeste leiepris veksten blant de europeiske storbyene. JLL mener denne veksten det seneste året er 11,1 prosent til 543 euro per kvadratmeter, som i kroner tilsvarer en oppgang fra 3600 kroner til 4000 kroner ved kvartalsskiftet. I gjennomsnitt falt de europeiske leieprisene i det øverste kontorsegmentet (prime) i tredje kvartal med 0,4 prosent. På årsbasis er nedgangen 0,5 prosent.

Tekst NEnyheter.no

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven Økern

Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

CBD

Leiepris/NOK/m2

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo øst

Lysaker

3000

4000

2400

3000

2200

2800

1600

2300

1400

1900

1000

1400

Ryen

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012). Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

Lokaler til leie Parkveien 53 B Frogner – Parkkvartalet • Kontor • 1. etasje, 490 + 142 kvm inkl andel felles • 3. etasje, 136 kvm inkl andel felles Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no

Sommerrogata 1 Frogner – Sommerro • Kontor • 3. etasje, 523 kvm inkl andel felles Sommerrogata har sentral beliggenhet med alt av service og rekreasjon i umiddelbar nærhet. Her finner du populære kafeer og restauranter, postkontor, bank og dagligvare ligger vis a vis, samt handlegater som Frognerveien. Og kort vei til Aker Brygge. Les mer: www.hoegheiendom.no

Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 dir.: 95235159 hoj@hoegheiendom.no

Höegh Eiendom er et familieeiet eiendomskonsern som fokuserer på investering i og forvaltning/utvikling av attraktivt beliggende eiendommer i Norge. Selskapet eier gjennom hel- og deleide datterselskaper ca. 400.000 kvm bebygd eiendom med en årlig leieverdi på ca MNOK 350. I tillegg besitter selskapet en rekke større tomteområder for utvikling i bl.a. Oslo, Moss, Rygge og Ski. Selskapet har 20 ansatte på hovedkontoret i Parkveien 55, samt 13 ansatte på de ulike eiendommene. 800 mål med ubebygde tomter skal utvikles med bl.a. handel, kontor og bolig de kommende årene - en investering på ca. 10-15 mrd. Selskapet holder til i sentralt beliggende lokaler i Parkveien i Oslo. For Höegh Eiendom er det et mål at selskapets eiendommer skal utgjøre minst mulig belastning på miljøet, samt å bygge miljøvennlige bygg. Miljøbevissthet er godt forankret i vår virksomhet, vi har i flere år arbeidet for å kontrollere og redusere energi- og vannforbruk samt avfallshåndtering.

Leiepriser

2100 kroner på Lysaker Leieprisen på Lysaker er opp til 2100 kroner meteren. Leietakere som er på jakt etter lokaler på Lysaker må ut med vesentlig mindre i husleie per kvadratmeter enn på Skøyen og Oslo sentrum. Ifølge DNB Næringsmegling er leieprisen for kontorlokaler med høy standard på Lysaker mellom 1750 og 2100 kroner per kvadrat meter. Toppleien som er inngått det siste året ligger på 2300 kroner per kvadratmeter.

Lokaler med god standard i samme område koster mellom 1400 og 1750 kroner per kvadratmeter. Til sammenligning er husleien på Skøyen fra 1950 til 2500 kroner met eren for lokaler med høy standard. For god standard må man ut med mellom 1550 og 1950 kroner per kvadratmeter. I CBD-området er leieprisene høy est i byen. Lokaler med høy standard går fra 2500 til 3200 kroner meteren,

mens lokaler med god standard leies ut for mellom 2200 og 2600 kroner per kvadratmeter. Prisoversikten under fra DNB Næringsmegling viser øvre og nedre prisleie for de ulike områdene i Oslo for kontorlokaler med henholdsvis høy og god standard. Punktet over søylene viser den høyeste leieprisen som er blitt oppnådd i det aktuelle området. Tekst NæringsEiendom

NE 1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1750 1400 1950 1550 2500 2200 1850 1400 1600 1200 1600 1300 1500 1200 Høy 2100 1750 2500 1950 3200 2600 2400 1850 2000 1600 1900 1600 1800 1500 Range 350 350 550 400 700 400 550 450 400 400 300 300 300 300 Topp 2300 2900 4250 2800 2300 2150 1925

Oslo Atrium - kontorer til leie DRONNING EUFEMIAS GATE 6 Oslo Atrium har den mest sentrale beliggenheten i Bjørvika, med Oslo S som nærmeste nabo. Dette er en unik sjanse for å skaffe seg kontorlokaler midt i Bjørvika – Norges nye forretningssentrum. Oslo Atrium er tegnet av Niels Torp Arkitekter og fremstår som et moderne, lyst og åpent kontorbygg med fellesfasiliteter av ypperste klasse. De ledige lokalene er plassert i 2. og 4. etg. – arealene kan leies etasjevis eller samlet. LOKALENE: • Totalt 5.325 m2: 755 m² i 2. etg. + 4.570 m² i 4. etg. • Store og effektive lokaler • Felles kantine, resepsjon og egen kaffebar • Eget konferansesenter på bygget med bl.a. stort auditorium og egen restaurant • Mulighet for sykkelparkering med garderobeanlegg • Parkering i umiddelbar nærhet • Ledig fra 1. kvartal 2014

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus T: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Tenk langsiktig dersom du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Din virksomhet kan spare betydelige mengder energi ved å ta de riktige grepene. Som byggeier, utvikler, arkitekt, energirådgiver, konsulent, utbygger, investor og leietaker bør du vurdere Enovas støtteprogrammer: «Investeringsstøtte eksisterende bygg og anlegg» «Investeringsstøtte til passivhus og lavenergibygg» Enova gir deg og din virksomhet råd og økonomisk støtte til å velge grønne, fremtidsrettede energiløsninger. Jo høyere ambisjonsnivå, jo større støtte fra Enova. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Leiepriser

Ledigheten faller i Nydalen Det tidligere problemområdet Nydalen får færre ledige kontorlokaler. Det kommer frem i Akershus Eiendoms ferske oversikt over ledige lokaler i Oslo-området. Nydalen var for bare et par år siden ”verstingen” i byen når det gjelder kontorledighet. Men gårdeierne i området (hovedsakelig Avantor, Storebrand og Norwegian Property) har fylt opp byggene sine med leietakere den seneste tiden,

slik at kontorledigheten har falt betraktelig. I løpet av siste halvår har ledigheten i Nydalen fortsatt nedgangen. Nå har kontorområdet en ledighet på mellom 5 og 7,5 prosent. For et halvt år siden var ledigheten i Nydalen mellom 10 og 12,5 prosent.

På Skøyen har utviklingen hatt motsatt fortegn. Der har ledigheten gått fra mellom 5 og 7,5 prosent til mellom 10 og 12,5 prosent. Også på Lysaker og i Oslo ytre sør har ledigheten steget, mens den har falt på Fornebu, Økern og Helsfyr-Bryn.

Tekst NæringsEiendom

Ledighet for kontor i Oslo Oslo ytre øst

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Alna-Ulven Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

CBD

NE 1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Lysaker

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu Kilde: Akershus Eiendom

Leiepris/NOK/m

Ledighet kontor i Oslo

< 17,5 %

< 7,5 %

< 12,5 %

<5%

< 10 %

< 2,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Andre halvår 2012). CBD: Sentrale business distrikt

BJØRVIKA

BJØRVIKA – TIL LEIE Ledig areal i 4. etg. ca 1400 kvm BTA Langkaia 1 er et av Oslos mest markante bygg og et tydelig landemerke. Eiendommen ligger sentralt plassert i Bjørvika med usikt over hele havnebassenget, Ekebergåsen, Sørenga og Oslo S/Jernbanetorget med absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud liggende i umiddelbar nærhet. Bygget ble totalrehabilitert i 2006/2007 og lokalene holder meget god standard. Lokalene er for tiden hovedsakelig innredet som landskapskontorer. I tillegg er det enkelte soner som er forbeholdt møterom / cellekontorer. Lokalene er meget fleksible og kan enkelt tilpasses ny leietaker. Det er to separate heis- og trappeløp til hver etasje, samt vareheis.

Kontakt oss Tlf: +47 23 00 31 00 newsec.no

SinSen/løren

SinSen/løren – Til leie Areal fra ca 200 – 4.200 kvm BTA Sinsenveien 47A/49 er meget sentralt beliggende på Sinsen, mellom Økern og Sinsenkrysset. Eiendommen er lett tilgjengelig fra så vel Ring 3 og Trondheimsveien, som E6. Alle former for offentlig kommunikasjon, som T-bane, buss, flybuss og taxiholdeplass er i kort gangavstand fra eiendommen. Stort utvalg av butikker og service i umiddelbar nærhet. Lokalene er meget lyse og gjennomgående og er i dag inndelt i hovedsakelig cellekontorer. Dette kan lett tilpasses åpent landskap, etter evt ønske fra leietaker. God arealutnyttelse av lokalene. Det er heis til alle etasjer og hver etasje har minikjøkken. Muligheter for leie av parkeringsplasser samt lagerplass i kjeller. Lokalene kan leies samlet eller delt.

Kontakt oss Tlf: +47 23 00 31 00 newsec.no

Leiepriser

Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

1700

Oslo totalt, nominelle kroner

1600 1600

5000

1500 1500

4500

1400 1400

4000

1300 1300

3500

1200 1200

3000

1100 1100

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

20 10

07 20

1000

19 98

20 11

09 20

20 10

20 06

20 05

20 03

1500 20 02

800 800

2000

20 01

900 900

2500

1000 1000

500

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2100

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

Høy standard CBD

1850

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2200

2350

2550

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2500

2550

2650

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1850

1900

2250

Høy standard vest

1550

1700

1850

1750

1450

1300

1400

1750

2200

1900

1850

2000

Høy standard øst

1300

1400

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

650

700

800

600

500

600

800

950

900

800

Eldre lokaler

2011

Kilde: Akershus Eiendom

NE 1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet

Antall annonserte lokaler

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

3900

3150

2500

4,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

2900

2400

1700

4,4 %

115

Oslo Vest inkl. Majorstua

2300

2250

1950

1500

5,4 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1850

1800

1600

1200

7,8 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1700

1500

1000

14,9 %

Skøyen

3000

2700

2200

1800

7,9 %

Lysaker

2300

2000

1750

1550

8,7 %*

44*

Fornebu

1950

1800

1600

1350

Nydalen

2100

2000

1750

1450

6,7 %

Bryn / Helsfyr

1900

1800

1650

1200

6,6 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1800

1750

1550

1250

4,5 %

Økern - Hasle - Løren

1900

1650

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1550

1350

1150

11,1 %**

126**

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1150

14,5 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

1950

1850

1500

1200

5,4 %

* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu ** Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

SKØYEN ATRIUM

BILLINGSTAD, ASKER – TIL SALGS Billingstadsletta 25, kontorer 2. og 3. etasje • Totalt areal 960 kvm, fordelt på 2 etasjer, á 465 kvm, samt lagerrom i u. etg. på 30 kvm. • Bestående i dag av lyse, totalrehabiliterte kontorlokaler, samt verksteddel som kan konverteres tilbake til kontorer, hvis ønskelig. • Gode parkeringsforhold i tillegg til god offentlig kommunikasjon. • Fristilles for ny leietaker/eier i april/mai 2014. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

KONTORER PÅ SKULLERUD – TIL LEIE Olaf Helsetsvei 5 • • • • •

625–2500 kvm. Moderne kontorer i toppetasje. Frisk luft og samtidig nærhet til E6! T-bane og buss i umiddelbar nærhet. Flybuss fra Ryen T-banestasjon. Arealeffektive, lyse, moderne og trivelige lokaler - blanding av cellekontorer og landskapsløsninger.

• Henvendelser: Christian Egge, 91 32 41 90, e-post: ce@epn.no

Drammensveien 147 – kontorer i landemerke på Skøyen • 2. etasje: 460 m2 kontor • 4. etasje: 250 m2 kontor • 4. etasje: 700 – 1060 m2 kontor • 5. etasje: 762 m2 kontor • Lokalene i 5. etg. fremstår som lyse og moderne i en kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap. Lokalene inneholder blant annet ﬂere møterom, stillerom, kjøkken og pauseområder.

BILLINGSTAD, ASKER – TIL SALGS/LEIE Nesbruveien 75 • Ca. 250 – 5.400 kvm kontorer og showroom/lager. • God offentlig komm. og kort vei til av- og påkjørsel E18. • Det er b.l.a. 3 kontoretasjer i én bygningskropp ledig. Kan leies som “eget bygg”. • Eiendommen har rikelig med parkeringsplasser. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30 E-post: ﬁrmapost@epn.no - www.epn.no

• Lokalene i 4. etg. må ombygges til ny planløsning tilpasset nye leietakeres behov og kravspesifikasjon. • Skøyen stasjon med holdeplass for flytoget er beliggende vis a vis eiendommen. • Butikksenter, treningsstudio, postkontor, banker, restauranter og en rekke andre servicetilbud befinner seg i eiendommens nærmeste område. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30 E-post: ﬁrmapost@epn.no - www.epn.no

Leiepriser Leiepriser

66 28

Leie lagerlokaler Oslo Airport Gardermoen

Kløfta/ Ullensaker Næringspark Gjelleråsen/Skytta Fjellbo/Berger/ Høgslund/Hvam Groruddalen Rud

Lørenskog

Oslo

Billingstad Kolbotn/Mastemyr

Lierbyen Regnbuen/Berghagan DRAMMEN

Vinterbro

Vestby

Kart. Kilde Akershus Eiendom

Leie i Norge for lagerlokaler med høy standard og nye bygninger.

1000–1000 800–900 700–800 –750

Leienivå lagerlokaler NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

1400

Leienivåer for lager og logistikklokale/NOK/m2

1200 A-kvalitet, >6 m takhøyde

1000

B-kvalitet, 4–6 m takhøyde

800

Kilde: Dnb Næringsmegling

600 400 A-beliggenhet Sentral, god adkomst, eks. Alnabru, Ulven, Økern

B-beliggenhet Industriområder med god adkomst til E6 og E18

C-beliggenhet Utenfor typiske industriområder og trafikkårer

På utkikk etter nye lokaler? Fyrstikkbakken 2-4 Inntil 800 m2 showroom/kontor til leie

Ta kontakt med oss

Marthe Utmo E: mu@cbre.no M: 920 15 457

Tine Borgersen E: tb@cbre.no M: 482 12 390

Casper Mathiesen E: cm@cbre.no M: 936 61 717

• På Bryn kan vi tilby nye, moderne kontorlokaler med gode lysforhold. • Rikelig med p-plasser utenfor bygget og kort vei til buss og t-bane. • Ta kontakt for ytterligere informasjon og befaring.

Kontakt: Tine Borgersen: 482 12 390 | tb@cbre.no Marthe Utmo: 920 15 457 | mu@cbre.no

Tevlingveien 23 600 m² kontor med flott utsikt over hele Oslo • • • •

AFFILIATED BUSINESS www.cbre.no

Kontorene ble pusset opp i 2009 og ligger i 8. etasje Moderne bygg med gjennomgående lyse lokaler i høy kvalitet Varemottak, felleskantine og parkering under tak Sentralt plassert langs E6 på Alnabru med kort vei til buss og bane

Kontakt: Tine Borgersen: 482 12 390 | tb@cbre.no Marthe Utmo: 920 15 457 | mu@cbre.no

e V

Bryn / helsfyr Ledige lokaler sl Ha

Telavågga ta

r ek

rs Vei na

S o fienberggata

n eie nv er

Tøyen

eie

bergveie

åls

ø rS

e r li

i Ve

v vin

e s e n s Gat e

nge n s vi erg

Valle Ho

e ie

g ve

ien

Lil

leb

G rønvo ll A llé

Rin ggata

Rol

No r mannsg ata

Bø gata

allé

Et t ers

B rinken

ta d

sl e t t

al s

gat a

Kjølberggata

Grense vei e n

tik k

eien

kontorer

ETTERSTADETTERSTADSLETTA 3

ata

Lyse, effektive kontorlokaler • • • •

g land

VÅLERENGA

ngg

Arealer fra 750 til 1530 m2 Rett ved E 6 God parkeringsdekning Gunstig leie

O pp

ngt

Ligger i 6. etasje Moderne løsninger Populær kantine Nær t-bane, buss og E6

e re Vål

ata

l orda 2 J917 m moderne

k eba En kv e

Vei

B irkebe i n

Ryen b

vek

ien

E i r ik e

te n

veie n

msv Grenseveien 107 a Strø g at

• • • •

dm a ga

sp u r

HELSFYR

rks

a H øl

Vike

a ta

veie sj ø En

KAMPEN

g Jarle

M a l e r haug

gen vin Ga os m f o

I nn

Fy r s

rks

Telema

H e lg

s nn

Ein a r s V e i

O l a Nar r

Ra udes Vei

s Ve i Ulve n s p

Gladengveien 14

lit t e n

Brynsveien 16–18 507/534/494 m2 kontor/lager

Kontorer 169–678 m2 Ul v e n v e i e n

• Lyse arealer • Tilpasses leietaker RING 3

• Ventilasjon, kjøling ULVEN • Gode priser

rø St

e sv

s V ei

48–288 m2 kontor

a lv

ll i

t os

sV ei RIN

Un ds Simon Darr ets es

hø gd

v ei

ei e

Østensjøveien 43

n s Ve i

ns e

Bryns

ve ien

Bryns

n se

Sigri d

S u rs

v ei

leietakers ønske • Kombilokaler m. direkte innkjøring i Ve i Ve

• Adkomst fra bakkeplan • Kombinasjon kontor, lager, showroom

Baneveien

Nils hansens vei 20

BRYNSVEIEN 5

340 m2 kontor/lager Nordre

367 m kontor + 196 m lager 2

455 m2 kontor og 400 m2 kontor/showroom

gesons Ve Thy i

• • • •

oll

• Kontorlokalene innredes etter

TEISEN

• Modernisert bygg

ol t

t offv ei e

270 m2 kontor 210 m2 kombi.

ien

Etterstad kr o k

Brynsveien 2-4

alv

v e ie

arealene

Kri sti n s

eie

tr u

Ag Østre gravlund

nsjø

• Lager kan leies sammen med

nv i se

Sp e k

enve

Alna

O l e D e v i ks V ei

m Ri

i ve

• Arealene tilpasses leietaker

rø

s Ve i

Tvetenveien 32

BRYN

Kontorene tilpasses leietaker Praktisk lager rett inn fra rampe llveien Kantine, trimrom i øbygget n ha H ye Morderne ventilasjon med kjøling

Skøyen hovedgård • Kontor, lager, lettproduksjon

• Direkte adkomst med rulleport Skøyen • Lyse, praktiske lokaler

Høyenhallsvin g en

ien

Be k k

Kontakt Gjert Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no ve rg oBesøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 b n ei E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no V Ø s t r e St s Vei da l l i K

Sandia Søndre Megling as Skøyen en

ive

vei

n ie

Hje

Låveveien

eien ruv Fu

eien

lia

er Fag

Øste

r S t o rm

i ff s V e

kro Sol k

• Lager og kontor: 494 m2

ors

ta a Ka rl S

• Praktiske kontorer: 507 og 534 m2

• Pent kontorbygg med kantine

C a sp a

ovin

Tvet

Nyheter

CBD-området kan skilte med de høyeste leieprisene. (Foto: Kolonihaven)

Sjekk de seneste leieprisene Hva må du ut med for å leie gode kontorlokaler i Oslo? NæringsEiendom gir deg en fersk oppdatering.

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Og den oppdateringen er basert på den seneste kvartalsrapporten til Union Norsk Næringsmegling, som ble offentliggjort i forrige uke. I tabellen under er det med Unions anslag gjengitt leieprisnivåer for topp nybygg i de ulike områdene, samt hva leietakerne må ut med for typiske lokaler av høy standard. Union har ikke gjort endringer fra forrige rapport i mai om nivåene for topp lokaler i det aller øverste segmentet i Oslo: Prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen). Typisk topp: 4100 kroner Anslaget er som tabellen viser 4100 kroner kvadratmeteren i året for nybygg. For lokaler av typisk høy standard er estimatet tatt opp med 50 kroner kvadratmeteren til 3200 kroner nå i oktober. Arealledigheten i CBD-området vurderes som i mai til 4,8 prosent. Toppnivået i de øvrige delene av Oslo sentrum anslås denne gangen til 3200 kroner kvadratmeteren. Union skriver om leienivåene i tabellen at de har forsøkt å anslå disse så nøyaktig som mulig. Faktorer som etasjen i bygget, utsikt osv. vil imidlertid påvirke leienivået, og

Leiepriser og ledighet Topp, nytt

Typisk høyt

Ledighet

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Øvrige sentrum, inkl. Bjørvika Oslo vest, inkl. Majorstua Indre nord, inkl. Ullevaal stadion Indre øst, inkl. Kværnerbyen

4100 3200 2300 1850 1750

3200 2450 1950 1600 1500

4,80 % 4,20 % 3,40 % 8,40 % 13,50 %

Skøyen Lysaker Fornebu Nydalen Bryn/Helsfyr Ytre vest, inkl. Ullern/Smestad Økern – Hasle – Løren Ytre nord og øst, inkl. Furuset Ytre syd, inkl. Ryen Resten Asker/Bærum

3000 2300 1950 2100 2000 1800 1950 1700 1700 1950

2300 1850 1600 1750 1650 1550 1450 1350 1350 1500

7,20 % 8,80 % 5,80 % 6,40 % 5,60 % 11,50 % 6,80 % 6,90 %

Kilde: Unions markedsrapport okt 2012

innad i områdene vil det også være forskjeller. Store variasjoner Ett eksempel er at for nybygg i sentrum vil leienivået kunne variere fra 3200 kroner kvadratmeteren på det høyeste i Bjørvika til snaue 2000 kroner i de billigste underområdene i sentrum. Leietakerne kan regne med 2450 kroner kvadratmeteren for gode lokaler i Oslo sentrum. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Øvrige sentrum har vært den største vinneren om leietakerne de siste årene og har ifølge Union nå en markedsandel på over 20 prosent av nye kontrakter. Til tross for en høy tilførsel av nybygg, har kombinasjonen av sterk vekst i utleid areal og effektene av 22. juli bidratt til at ledigheten i sentrum er redusert fra drøye 7 prosent vinteren 2010 til drøye 4 prosent denne høsten.

Olav Brunborgs vei 6

16.000 kvm kontorlokaler TIL LEIE Arealene som kan frigjøres fra 1. januar 2014 er fra 450 kvm til 12.000 kvm. Lokalene er godt egent for større organisasjoner/bedrifter. Arealene fremstår i dag som lyse og tiltalende. Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Eiendommen kan utvikles med 4.000 kvm slik at samlet leieareal vil bli 16.000 kvm med cellekontorer / åpent kontorlandskap, møterom, kantine, trenings rom, resepsjon, lagerrom m.m. Arealene kan enkelt tilpasses leietakers ønsker og behov.

TRONDHEIMSVEIEN 184

kontorlokaler TIL LEIE Eiendommen ligger sentralt til med kort vei ring 3. Offentlig kommunikasjon ligger i umiddelbar nærhet med blant annet buss og trikk. Gang avstand til T-bane /Sinsen stasjon. Torshovdalen med sine grøntarealer ligger i umiddelbar nærhet. Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget. Ledig areal: 1. etasje: ca. 350 kvm. med butikklokalet Unik beliggende! 2. etasje: Kontorer, 5 til 7 store møterom/ kursrom, toalettrom, T-kjøkken med mer. Arealet er på til sammen 1.231 kvm. Godt egnet til kursvirksomhet. To innganger. 3. etasje: Kontorlokale på til sammen 665 kvm bta. Inneholder cellekontorer, møterom, showroom / åpent areal m.m.

For utleie eller visning kontakt: Thomas Madsen, mob.: 926 59 113, e-mail: tm@auris.as Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

www.auris.as

Nyheter

– Arealene er ikke utfordringen

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Oslo kommune har plass nok til å håndtere befolkningsveksten, utfordringen er presset på samferdsel og offentlig kommunikasjon. Byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen (H) er klar på at det ikke er arealmangel i Oslo som er utfordringen de kommende årene, men presset på kommunikasjoner. Folke Fredriksen sier til NæringsEiendom at kommuneplanen neste år peker på nye fortettingsområder. – Oslo har historisk vært en stor industriby, men vi har transformert tidligere industriområder som Nydalen. Ensjø og Groruddalen er nye transformasjonsområder som skal kunne huse den kommende veksten. Vi må fortette der infrastrukturen og samferdselen tåler det, og Oslo kommune er godt forberedt på den kommende befolkningsveksten og hvordan vi skal møte denne utviklingen, hevder byråden. Han er klar på at fortettingsstrategien skal videreføres. Bård Folke Fredriksen sier det har vært en satsing på samferdsel de seneste årene. Men Oslo er preget av

trange gater, der mye av kommunikasjonen går gjennom sentrum, – Det kritiske punktet er at vi får til kommunikasjonen og en videre fortetting rundt kollektivknutepunktene. Må bo tettere – Så vi må være villige til å fortette og bygge i høyden, også i sentrum? – Ja, hvis vi ser inn i fremtiden med befolkningsvekst, miljøkrav og klimaendringer, må vi bo tettere og høyere der infrastrukturen tillater det, er det klare svaret fra byråden. – Vi ønsker å ta vare på Marka, særlig fordi vi blir flere, og vi ønsker å ta vare på parkområdene. Da må vi utnytte arealene i byggesonen på en bedre måte. Utviklingen i Nydalen de seneste 15 årene er et eksempel på at indre by har vokst utover, det samme er transformasjonen på Ensjø, som ligger kun 6 minutter fra Oslo sentrum.

Bård Folke Fredriksen mener et hovedgrep fremover er å utvide «indrebyen» langs områder som Hasle, Løren, Økern, Ensjø, Ulven og Vollebekk. – Dette kan bli gode bo-områder uten at vi trenger å sanere ett eneste boligområde, det er kun ”lager og skur” i området. Vi får ikke lenger separate områder mellom næring og bolig som på 1950- og 60-tallet, men mer blanding. De laveste og mest sentrale områdene av Groruddalen mellom Østre Aker vei og E6 vil imidlertid i all hovedsak fortsette å være næringsområder, sier han. – Hvilke tanker gjør du deg om utviklingen i Oslo sentrum? – Fjordbyen har medført en revitalisering og utvidelse av Oslo sentrum som boligområde. I Bjørvika skal det føres opp 5000 boliger, med Tjuvholmen og Filipstad snakker vi om til sammen 9000–10 000 boliger.

Byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen er redd for en todeling av Oslo sentrum. Her foran Bjørvika. (Scanpix)

Vi har jobbet lenge for flere boliger i Kvadraturen og er villige til å gi dispensasjon fra parkeringsbestemmelsene og vernekrav. Det har også kommet flere hoteller i Kvadraturen, sier Bård Folke Fredriksen. Fornuftig Byutviklingsbyråden mener at i området rundt Oslo S er det ”opplagt fornuftig å bygge i høyden”. Folke Fredriksen har sagt ja til to høyhus rundt Norges viktigste knutepunkt. – Dessuten er dette et område på havnivå, og høydene er dermed ikke til sjenanse. Vi må også være villige til å fortette og bygge noe høyere i indre by, så lenge infrastrukturen og samferdselen legger til rette for det, sier byråden. Men Kvadraturen har altså utfordringer med tomme gater, fraflytting av butikker og til tider prostitusjon og annen kriminalitet. Bård Folke Fredriksen sier Oslo kommune samarbeider tett med gårdeiere, Oslo Handelsstands Forening, Kvadraturforeningen og Statsbygg om et levende sentrum i Oslo, gjennom samarbeidsforeningen ”Levende Oslo”. Sykkeltraseen i Kirkegata har imidlertid vært et forsøksprosjekt som har ført til kraftig omsetningssvikt for butikkeierne. – Oslo kommune har mange mål, og det er ikke bestandig like lett å forene alle disse målene. Vi har en utfordring med et levende sentrum og sykkeltraseene, men har altså fått til flere hoteller i Kvadraturen. Jeg mener imidlertid at nærområdet må tilføres mer hverdagslige ting og savner en skikkelig lekeplass i Kvadraturen. Vi må ha attraksjoner utover selve bygningene. Frykter todeling – Er du bekymret over utviklingen i Kvadraturen? – Ja, det går en tidslinje frem til Bjørvika er ferdig utviklet. Vi må lykkes med å tilføre Kvadraturen nye attraktiviteter innen den tid, slik at ikke sentrum rives i to. Det som er positivt, er ombyggingen av Posthuset, med kombinasjon av boliger og butikker. Jeg ser gjerne flere slike prosjekter i sentrum. Så kommer det en stor kinoscene under Akershus Festning i regi av Forsvarsbygg, som også er bra. Vi må også jobbe med gateplanet i Kvadraturen, jeg omtaler gjerne gateplanet som den tredje fasaden. I Rådhusgata har vi rustet opp gate elementet, nå skal vi jobbe med Øvre Slottsgate, lover Bård Folke Fredriksen. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Helsfyr Atrium

/Signalbygg på Helsfyr/ Innspurten 15 Helsfyr Atrium har med sin arkitektur og profilerte beliggenhet blitt et landemerke på Helsfyr. Innvendig oppleves Helsfyr Atrium som en representativ, moderne og fremtidsrettet eiendom. Helsfyr har blitt et av Oslos best etablerte områder for større kontorbedrifter og har svært god tilgjengelighet med bil og kollektivtransport. I byggets 2. etg. har vi ledig fra 350 til 1.000 kvm kontor klart for innredning, lokalene skreddersys for den rette leietaker. Det er også noe lagerareal tilgjengelig for utleie i eiendommens kjellerplan. Helsfyr Atrium har betjent resepsjon, konferanseavdeling, kantine, parkering, sykkelparkering og garderober.

/ Kontakt: Vegard Netland Martinsen / 99 27 62 07 / vnm@schage.no / / Schage Eiendom AS / Helsfyr Atrium, Innspurten 15, 0663 Oslo / 22 48 00 00 / post@schage.no / www.schage.no /

//Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet//

Nyheter

– Ikke noe problem

i Oslo

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Adm. direktør Peter Groth i Aspelin Ramm Gruppen er ikke bekymret for hvordan vi skal håndtere den sterke veksten i Oslo. – Det er ikke noe problem å håndtere befolkningsveksten innenfor by grensen. Vi trenger ikke å bygge i Marka, og vi trenger ikke bygge veldig høye hus, slår Groth fast. – Vi må fortette rundt stasjons områdene og der infrastrukturen tåler det. Det er fornuftig å bygge ut rundt stasjonsområdene, og jeg opplever at Oslo kommune er villig til dette. Så tror jeg det blir en del konvertering av næringsbygg til boliger fremover, og en del nærings virksomhet vil flytte ut av byen. – Hvordan posisjonerer Aspelin Ramm seg for den ventede veksten? – Vi har posisjonert oss på Vulkan-området på Grünerløkka, på Vollebekk og på Økern. Mye av veksten fremover kommer i Groruddalen, rundt halvparten i områder der vi er posisjonert. Men det er mange områder i Groruddalen som har fått reduksjon av områdene rundt stasjonene. Vi opplever halv

tomme kjøpesentre, kebabsjapper og bingolokaler, sier en lettere oppgitt Groth. Han sier det kan være aktuelt at flere grunneiere går inn sammen om å utvikle et område. Godt eksempel – Transformeringen av Ensjøbyen et godt eksempel på at grunneierne har fordelt områder seg i mellom. Jeg har stor tro på å fortsette med det, men det er heller ingen ulempe at én stor grunneier får kontroll med utvik lingen og tar styringen. Jeg er opptatt av det som skjer mellom husene, og hvem som tar ansvaret for det, sier Aspelin Ramm-sjefen. – Peter Groth mener altså at vi ikke trenger å bygge i høyden i Oslo for å løse vekstutfordringene. – Men vi skal bygge tettere, og det skal vi glede oss over. Vi må fylle ut en del tomter hvor det i dag er parkeringsplasser og ”rusk og rask”.

Peter Groth og Aspelin Ramm posisjonerer seg for at Groruddalen skal ta unna mye av Oslo-veksten i årene fremover.

1.525 kvm kontorlokaler til leie på Hellerud Vi skal bygge tettere, og det skal vi glede oss over.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

ns v e

ien

Dr.

dh aga n

Haugerud

eru Ha ug ei

i Nå kk ve sv

Er l e n d s v

Sm alv ds oll ets ve ien ve i

Tveita

dich e

ve en et

Rin gve

ollveien

Ytre

Breiv

r ud v Hauge

ei e n

Tvetenveien 170

Sig rid

For rigorøse – Vi kan ikke hindre bilenes fremkommelighet. Den beste måten å drepe en by på, er nettopp å hindre fremkommeligheten. Peter Groth mener Byantikvaren og andre myndig hetsinstanser har vært litt for rigorøse med tanke på hva som aksepteres og påkreves i Kvadraturen. Groth ønsker seg bedre samvirke mellom bygg og gate og dermed åpne byggene ut mot gaten. – Det er ikke sikkert at alt skal være sånn som det er blitt. Det gamle Posthuset har fått lukkede fasader. Vi hadde vært tjent med å få åpnet opp disse fasadene ut mot gatene. I Kvadraturen må man være villig til å ha perspektiver som gjør at området er hyggelig og et levende sted å være. Det er det ikke det i dag, og det bør man ta inn over seg, sier Peter Groth.

Alnabru

Selv holder vi akkurat på med Parkveien 5, det er mye som kan fortettes. – Er Aspelin Ramm villige til å satse mer i Oslo sen trum? – Ja, i høyeste grad, svarer Groth omgående. – Vi vil gjerne bygge mer i sentrum, som på Filipstad, og gjerne Kvadraturen, både næring og boliger. Det hadde vært morsomt å få til noe på boligsiden der. – Hva tenker du om utviklingen i Kvadraturen, med fraflytting og butikkdød? – Jeg ser det som skjer, og Kvadraturen er ikke noe hyggelig sted å være. Jeg synes ikke noe om å fjerne parkeringsplassene. I overskuelig tid fremover vil nord menn bruke bil når de handler, utslippsproblematikken må løses med mer miljøvennlige biler. Byggenæringen kan gjøre mer for å redusere utslippene enn de som kom mer fra biltrafikken, svarer miljøbevisste Groth.

Hellerud

• Toppetasje – 1.000 kvm • 3. etg. – 525 kvm • Lyse og ﬁne kontorlokaler • Garasjeparkering • Lokalene er ledige for innﬂytting For mer informasjon, kontakt Espen Andersen, 22 13 52 20 espen.andersen@byggforvaltning.no

Nyheter

– Bygg

høyt og tett Marcus Thranesgate 4, Ledig areal: 170–1110 kvm BTA

Myrens Verksted Moderne kombinasjonslokaler i flott omgivelse Areal 1: Ca. 600 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50. Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/ produksjon. Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport. • Enkel adkomst fra ring 2. • Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon. • Meget god teknisk standard. • God parkeringsdekning. • I midten av en pulserende næringspark. • Flotte utearealer og turmuligheter langs Akerselva.

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900, Fax: 2287 1905

www.myreneiendom.no

Foto: Scanpix

Erling Fossen vil ha en tettere by med flere høyhus. Bydoktor og selverklært urbanist Erling Fossen er helt på linje med Bård Folke Fredriksen og eiendomsutvikler Peter Groth når det gjelder utbygging i Oslo. Han mener Oslo har mye å gå på når det gjelder fortetting og bedre utnyttelse av arealene. – Jeg tror det er særdeles viktig at Oslos vekst tas ut i Oslo, ikke i Akershus. Oslo er blant de europeiske hovedstedene med lavest tetthet. Oslo har store transformasjonsområder, vi kan fjerne småhusområder innenfor ring 3, alle bygårdene bør legge på seg to etasjer, og vi kan fortette langs kollektivknutepunktene, sier Fossen til NæringsEiendom. Sørenga et mislykket område Det utvikles for tiden store arealer med nærings- og boligeiendom i sentrum. Fossen er imidlertid ikke veldig begeistret for det som gjøres der for tiden. – Hovedproblemet med de nye byggeprosjektene i sentrum er at de suburbaniserer sentrum. Mange grå pantere og småbarnsfamilier flytter inn fra forstaden og forventer at det skal være like lydløst og trygt som i småhusområdene de kommer fra. Sørenga er en prototyp på et mislykket sentrumsområde, med 90 prosent boliger hvor alle som lager lyder får en advokat på nakken, sier Fossen. Han mener det aldri bør være mer enn 30 prosent boliger i et byutviklingsrosjekt. – Det er viktig at de mange prosjektene får en god bymiks av næring, bolig, rekreasjon og forlystelse for hele byens befolkning. Grovt sett har vi tre brukere i et område; de som bor der, de som jobber der og tilreisende. Alle tre må få sitt, fastslår Fossen. Fjern høydebegrensningen – Hva ville du gjort hvis du var sjef i Plan- og bygningsetaten i en uke? – Det viktigste er å fjerne høydebegrensningen. Alle høye bygg trenger en begrunnelse, men mange steder i Oslo kan de faktisk få det, ikke minst langs kollektiv knutepunkter. Deretter ville jeg konsentrert meg om områdeplanleggingen, og latt utbyggerne ta seg av all detaljplanlegging. Det skaper en fleksibilitet som gjør at uforutsette utfordringer kan håndteres uten tap av tid, sier Fossen. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

VI VIL IKKE HA DE STORE

VI VIL HA DE SMÅ Vi forvalter for de små og mellomstore gårdeierne som trenger tett oppfølging.

www.onarheimutvikling.no

Nyheter

Skeptisk til fortetting

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Byantikvaren er ikke like entusiastisk til fortetting av Oslo sentrum som Bård Folke Fredriksen. Byantikvar Janne Wilberg er klar må at ”vi må ikke nødvendigvis fortette i Oslo sentrum” i stor utstrekning. – Byplansjef Ellen de Vibe har sagt at Bjørvika ikke har noe høyere utnyttelse enn Grünerløkka. I prin sippet kunne vi ha bygd fire etasjer i Bjørvika ved en annen utnyttelse av området enn høyblokker, sier Wilberg. For Byantikvaren er det viktig å ivareta de historiske delene av sentrum på en god måte. – Vi må ta tilbake boligdelen i sentrum. Jeg er opptatt av at sentrum beholder sine attraktive kvaliteter, poengterer Janne Wilberg. – Og da kan vi ikke bygge i høyden? – Vi kan bygge i høyden i utvalgte områder som Økern og mer jomfruelig mark i Oslo, men ikke på historisk grunn i indre by. Høye bygg i sentrum gir dårlige byrom og mer trekkfulle, kalde og mørke gater. Jeg er altså ikke imot store høyder i ut valgte deler av byen, men det er ikke riktig å fortette overalt. Vi må velge ut noen områder som monner og kan ikke fortette hver eneste villahage. – Hvordan mener du Oslo skal løse den forventede befolknings veksten de kommende årene? – Oslo må sammen med nabo kommunene tenke regionalt, her er det et potensial for samarbeid. Et eksempel er at det nå er regional Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

enighet om å prioritere dobbeltspor på jernbanestrekningen til Ski, og det er viktig. Strekningen Moss Malmö har den høyeste befolkningstettheten i Norden. Politikerne må samarbeide om dette, sier Janne Wilberg. Flere boliger – Men hvordan skal vi løse utfor dringene i Kvadraturen og de tomme gatene i deler av sentrum? – Vi kan øke boligandelen noe, jeg tror flere boliger vil øke attraktiviteten i området. Husk at mange av byggene i Kvadraturen er regulert for både bolig- og nærings formål. Vi ser dessuten i mange andre land i tilsvarende områder at det er forretninger i første etasje, kontorer i andre etasje og så boliger oppover i etasjene. En slik utvik ling er vi ikke avvisende til, sier Wilberg. Byantikvaren er derfor tilhenger av «påfyll» i Kvadraturen og sentrum. – Men det er ikke plass til veldig mange nybygg i området, man må se på hvordan man kan utnytte de eksisterende byggene på en bedre måte, sier hun. Janne Wilberg mener at funkis gårder har et særlig potensial for boliger. Flere av disse er nylig konvertert til hoteller, noe hun ikke mener er galt i seg selv, men de gir ikke det samme livet til en bydel som permanente boliger. Byantikvaren

Byantikvar Janne Wilberg vil ha flere boliger i Kvadraturen. (Scanpix)

håper derfor at flere gårdeiere ser mulighetene her. – Er det noe annet ved utvik lingen som bekymrer deg i Oslo, spesielt i sentrum? – Ja, de tomme gatene i Kvadraturen, og at vi presser inn for høye byggehøyder i det historiske sentrum. Vi har flere eksempler på at det går gal vei, som planene for Tullin-kvartalet. Her har vi vært vel dig tydelig på hva vi ønsker, svarer Wilberg, og fortsetter: – Vi er også opptatt av bolig kvalitet, og at det bygges flest mulig gode boliger, ikke flest mulige boliger. Et interessant poeng her er at med byfornyelsen på 80-tallet ble det sanert en del eldre bygg inne i kvartalene på Grünerløkka. Nå vil man igjen oppføre nybygg inne i de samme kvartalene. Det er ikke sikkert at det vil gi en god boligkvalitet. For oss virker det som det er å ta et skritt tilbake.

Lokaler til leie Munkedamsveien 35

334 kvm

Storgata 5–7

4.989 kvm

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA ved aker brygge

Totalrenoverte lokaler midt i Oslo sentrum

• • • • •

Klassisk og pent oppusset kontoreiendom 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende 5 min gange til Nationaltheatret stasjon

Kontakt: Joakim Kaspersen Direkte: 22 06 62 86 Mobil: 481 95 150 E-post: joakim.kaspersen@colliers.com

Ledig areal: 4.989 kvm Minimum utleieareal: 248 kvm To minutters gange til Oslo S Oppgraderte fellesarealer med bl.a. nye heiser, kantine og sykkelparkering Lokalene tilpasses den enkelte bruker

Kontakt: Anders Heffermehl Telefon: 950 63 693 E-post: ah@akershus-eiendom.no

2.175 – 10.000 kvm

Lørenvangen 22

Moderne og effektivt kontorbygg på Løren • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Lokaler med god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014 Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management Region Nord – Trondheim Beddingen 8 7014 Trondheim

Aberdeen Asset Management Region Vest – Bergen Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

Nyheter

(Foto: Scanpix)

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

– Oslo sentrum blir Fornebu og Strømmen Olav Thon liker dårlig den utviklingen han ser i Oslo sentrum. NæringsEiendom får så vidt spurt en travel Thon på åpningen av nye Strømmen Storsenter om hvilke tanker han gjør seg for sentrum fremover. – Hvor bekymret er du for utviklingen i Oslo sentrum og Kvadraturen? – Jeg er bekymret. Oslo sentrum kunne ha utviklet seg til noe veldig stort og fint, men i stedet ser vi

beslutningsvegring. Thon Gruppen er etablert i 30-40 kommuner i Norge, og Oslo er den verste å forholde seg til, svarer Olav Thon. Thon Gruppen har blant annet Hotel Panorama i Kvadraturen. Olav Thon sier de i fire år har bedt om å få gjøre om en liten del på 65 kvadratmeter, men ennå ikke fått den nødvendige tillatelsen – Vi har holdt på siden 2008 og ikke kommet noen vei, sier han.

Ingen perle – Er du villig til å satse i Kvadraturen fremover, som å bygge boliger? – Reguleringen i Kvadraturen tilsier leiligheter for barnefamilier, og det har jeg ikke noe tro på. Vi må bygge praktiske boliger for dem som tilbringer arbeidstiden sin der og kan ikke satse ut fra dagens regulering. Kvadraturen burde ha vært en perle, men det er den ikke, slår Olav Thon ettertrykkelig fast.

Eiendomsdirektør Tron Harald Bjerke i Olav Thon Gruppen mener det bør åpnes for økt fortetting og høyere utnytting i sentrum og andre knutepunktsteder som har god kollektivtilgjengelighet og veiløsninger. – Boligandelen bør økes i sentrum. Dette er det vel ingen uenighet om, men utbygger må selv vurdere andelen småleiligheter, og det må dispenseres fra fordyrende krav om at alle leiligheter skal være tilpasset funksjonshemmede, sier Bjerke. Da må flere gårder med lav utnyttelse og standard kunne rives. – Levende bygater betyr at første etasje i bygg må tillates å endres hvis nødvendig, for å få etablert nye butikkbrukere som har krav til moderne butikkløsninger

og universell utforming. Det er mislykket vernetanke at man skal bevare et bygg akkurat som det måtte være på et bestemt tidspunkt. Bevaring gjennom bruk burde være retningsgivende. Dette praktiserer Riksantikvaren i større grad enn Byantikvaren, sier Tron Harald Bjerke, og viser i den sammenheng til Bryggen i Bergen. Utenkelig i Oslo – Her er det tillatt etablering av spisesteder og andre etableringer som vil være helt utenkelig å få gjennomført i Oslo, hevder han. Tron Harald Bjerke er også klar på at antall parkeringsplasser i Oslo sentrum må økes. Ingen plasser på bakkeplan må tas vekk før det er

etablert et nesten like antall gode plasser i parkeringshus. Bjerke er heller ingen stor sykkelentusiast. – Syklende innenfor eksempelvis Ring 1 må tilpasse seg de gående, og ikke omvendt. Derfor kan hele Torggata være gågate og likevel brukes av syklende. Egne sykkeltraseer som tar vekk gateparkering, har jo gitt tragiske resultater i Kvadraturen, sier han. Tron Harald Bjerke er i likhet med sjefen sin oppgitt over saksbehandlingstider for regulerings planene. – Det er jo et eget kapittel, femseks år er vel ikke uvanlig. Det er ufattelig at så vidt mange kan holde engasjementet oppe og ha økonomi til å måtte vente så lenge på avklaring, sukker Bjerke.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Attraktive lokaler til leie sentralt på Enerhaugen!

HAR DU EN GRÜNDER I MAGEN...?

Lokaler på ca. 240 kvm til kaffebar/serveringssted • Lokaler på ca. 360 kvm til nærbutikk Vi bygger 30 nye leiligheter i tilknytning til Borghaven og har i den forbindelse helt nytt og attraktivt næringslokale til leie med innflytting 1. halvår 2014. Lokalene ligger hhv. i Borggata 11 (forretning) og Jens Bjelkes Gate 57 (forretning/bevertning) og kan tilpasses leietakers ønsker. Høres dette interressant ut? Ikke nøl med å ta kontakt! For mer informasjon kontakt Erik Bøhler m: 90 08 51 28 eller Hans Olav Bjørk m: 958 30 230 Parkveien 33, 0258 Oslo, Tlf: 24 11 56 56, www.scd.no e-post: info@scd.no

Nyheter

Byrådet blir med på Tøyen NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

– Byrådet er positive til et offentlig/privat samarbeid om å ruste opp Tøyen torg, sier byråd Bård Folke Fredriksen til Næringseiendom. Viljen til å ruste opp Tøyensenteret er sterk blant gårdeierne. Gjen nom sitt Eierforum har de sendt en rammesøknad til Plan & Bygnings etaten. Kommunen eier torggrunnen og vil trolig bidra, men beløpet er ikke avklart. – Vi har satt av 15 millioner kroner til torg og møteplasser i budsjettforslaget for neste år, men ikke øremerket midlene. Det vil vi nok gjøre når budsjettet er ferdig behandlet i bystyret, sier Fredriksen.

Rammesøknad fra gårdeierne Entra eiendom, Partsbygg og Hagegt. 27 (Morten Rye Pedersen) har dannet Eierforum, som administreres av Anne-Lise Øien i DTZ Realkapital. I rammesøknaden ber Eierforum om godkjenning for en helhetlig løsning for hele senteret. Søknaden omfatter også en ansiktsløftning for T-bane stasjonen. Eierforum vil oppgradere butikk fasader og baldakiner og bedre belys ningen, enkle grep som de ber om

18,5 millioner kommunale kroner til. Total investeringsramme er 45 mil lioner kroner. I dette beløpet ligger også en profil- og skiltplan og nytt signaturdekke med fontener. Flere leietakere oppgraderer spisestedene sine. I november vil Søstrene Nordby åpne en ny kafé. Ambisjonene er å løfte Tøyen torg med ny design og skape en unik atmosfære. Her kan det bli utekino og forskjellige typer markeder og arrangementer.

FREMTIDENS TØYEN • TOTALRENOVERT • ELLER «AS IS»

ULLEVÅL

DISEN

BLINDERN

BJØLSEN

TONSEN REFSTAD

SAGENE TORSHOV

SINSEN

Ø ILA

Slik tenker gårdeierne seg Tøyen Torg etter oppgraderingen.

FAGERBORG MAJORSTUEN

HASLE

Illustrasjonsfoto

U TøyenBotanisk badet hage Munchmuseet

TØYEN

Tøyen Torg i dag

VIKA OSLO S

Coop mega Kiwi Boots apotek Tøyen bokhandel og lekebutikk Tøyen blomster Tøyen Ur og gull Intermat med frukt/grønt/innvandrermat Kiosk Frisør Nille Deichmanske bibliotek Posten Nav Skattetaten Tannlege og fysioterapi Fontenehuset

SØNDRE HOVIN

GRÜNER LØKKA

FROGNER

• • • • • • • • • • • • • • • •

LØREN

AKER BRYGGE

GRØNLAND

KOLSTADGATA 1 KAMPEN

BJØRVIKA

VÅLERENGA

GAMLEBYEN

Kun 50 meter fra Tøyen Torg og T-bane kan vi tilby lyse SIMENSBRÅTEN og hyggelige kontorer fra 650 – 5.500 m², totalrenovert til fremtidens behov eller rimelig leie ‘AS IS’. Løsningen skreddersys leietakerens behov. • • • • •

Flott eksponering Meget god offentlig kommunikasjon Tøyen Torg under kraftig oppgradering Nye CBD (Bjørvika) kun 12 minutter gangavstand. Bygget egner seg bra for kontor, kurs/utdanningsvirksomhet, hotell o.l.

Kontakt: Casper Mathiesen Mob: +47 93 66 17 17 Mail: cm@cbre.no

Tøyen er den bydelen i Oslo med tettest boligbebyggelse og størst vekst. 40 000 mennesker bor i gangavstand til Tøyensenteret, tallet vil øke i årene fremover, og det er 7,8 millioner på- og avstigninger på T-banen i året. Tekst Ivar Sekne • Ill.: Jarmund/Vigsnæs Arkitekter

AFFILIATED BUSINESS www.cbre.no

MAN

OKTAN

100% Leca Isoblokk 100% Utsolgt

w w w. w e b e r - n o r g e . n o

Last ned vår app for Android og iPhone. Scan QR-koden.

Folk vil ha murhus. Hvis folk får velge, vil de ha murhus. Eiendomsmeglere bekrefter at murhus er ettertraktet og oppnår høye priser. Murhus er rett og slett mangelvare. Derfor var det ingen i OBOS som ble særlig overrasket da boligfeltet Voksenhagen ble utsolgt på rekordtid. 50 moderne småhus i rekke, tegnet av arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb, bygget i Leca Isoblokk med Weber Fiberpuss. Leca Isoblokk gir sunne og energivennlige hus, høy brannsikkerhet og lave vedlikeholdskostnader. Akkurat slik folk vil ha det.

Sivilarkitekt MNAL Kari Nissen Brodtkorb og Leca Isoblokk 35.

Miljø

Heisprodusenten Kone endte opp i et miljøbygg. (Foto: Kone)

Miljø ble utslagsgivende NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Det hender at man ender opp et helt annet sted enn der man hadde tenkt, og der også miljøfaktoren ble utslagsgivende for valget av lokaler. I så måte er KONE (se faktaramme) et godt eksempel. KONE har i 15 år hatt sitt hovedkontor i Norge i dagens bygg på Frysja ved Maridalsvannet og i ytterligere ti år i nabobygget. Men lokalene begynner å bli utdaterte og havner langt ned på en miljøsertifisering. I tillegg kan det ta det lang tid for de ansatte med bil ned til sentrum, hele 25 minutter, ifølge innkjøpssjef Reidar Jordet. For snart halvannet år siden bestemte KONE seg for å se etter nye lokaler,

den nåværende leiekontrakten går ut ved årsskiftet. – Vi ville ikke lengre vest enn Akerselva, i praksis ikke vest for Sinsen. I vest blir det for lange avstander ned til sentrum. Vi har mange servicefolk med mye kjøring og som får kilometergodtgjørelse, det var derfor kjempeviktig med kortere reiseavstander. Hovedtyngden av våre ansatte bor dessuten nord, øst og sørøst for sentrum, det er få ansatte som bor på Oslo vest, sier

innkjøpssjef Reidar Jordet i KONE til NæringsEiendom. Nærhet til offentlig kommunikasjon var også viktig ved valg av nye lokaler, og de KONE-ansatte har en god del farting til utlandet. Grei atkomst til Gardermoen var derfor ett av kravene. Ikke vestover KONE begynte høsten 2011sammen med leietakerrådgiveren Fast EiendomsPartner å se seg om etter

alternativer. Foruten kravene til lokalisering, skulle de nye arealene være effektive og miljøvennlige. – Vi ville altså ikke til Oslo vest og ikke lengre syd enn Ryen. Vi så på områder som Økern og Alnabru, men på Alnabru var det for mye trafikk. På Brobekk fant vi ikke bra nok lokaler, forteller Jordet om lokaliseringsprosessen. Valget falt til slutt på Miljøhuset GK på Ryen (se faktasak), men Ryen stod i utgangspunktet ikke veldig høyt oppe på listen over aktuelle områder. – Nei, vi begynte med alternativer rundt Økern. Ryen var ikke på prioriteringslisten, men vi skjønte etter hvert at beliggenheten her var en innertier. På Ryen har vi tunellen rett ned til sentrum, og det er bare 30 meter til T-banen, sier Reidar Jordet. KONE søkte etter 2500 kvadratmeter i kravspesifikasjonen. Mesteparten skulle være kontorlokaler, men selskapet trengte 700 kvadratmeter med lagerlokaler. Med andre

Ukjent – Vi var ikke kjent med Miljøhuset da vi startet prosessen, men dette alternativet kom ganske tidlig opp. Det var et råbygg første gangen vi besøkte bygget, men etter hvert stod det den del ferdig, slik at vi fikk et inntrykk av lokalene, sier Jordet.

To rg Ak er s gat a

Pri n

sg ate

gat

ge n

Øv re

sen

Ka rl Jo han s

sg ate

UTLEIE

Slo tts ga

Ne dre

Vo llg at e Øv re

og miljøvennlige løsninger, konsernet har en policy om at det skal være så miljøvennlig så mulig, svarer Reidar Jordet. Og ja, ett av kravene var at det skal være en KONE-heis i bygget…

ga ta

ns e

Dro nnin vie

rs t

red et

Slo

Gla cis

da tran huss Akers

KONGENS GATE 15 NEDRE SLOTTSGATE 4

KONTORLOKALER 98–1253 KVM

Ski

pp e

Kir keg ata

ug ata

rga ta

Rå dh usg a

Ne dre

sg ate

tts gat e

Tol lb

Ko ng

Gr e

ge bry g hus

hus bryg g

Råd

hus

nd ra St

Råd

ge in nd ru

t ga

bry gge 3

hus pla sse n

Vo llg ate

skio

en Tor d Rå d

m ol H

ord var behovet et kombinasjonsbygg, som i dag. – Hva var viktig for dere i valget av nye lokaler? – Det var kombinasjonen av bygg, beliggenhet, kommunikasjon og pris. Det er veldig sterkt fokus på kostnader i KONE. Miljøfaktoren var et sterkt ønske, men ikke noe absolutt krav. Den kommer på toppen av andre elementer og var utslagsgivende hvis alle andre faktorer var like. De finske eierne er imidlertid veldig opptatt av miljøvennlig bygg

ga te

n ga te

lds

jo f

n s p la ss

m da ke un M

Ro se nk ra nt z'

n ie sv E ng a

F ri

ø sel

Finskeide KONE er en av verdens ledende leverandører av heiser, rulletrapper og rullebånd. Konsernet selger, tilvirker, installerer, vedlikeholder og moderniserer heiser, rulletrapper og rullebånd. I Norge har KONE kontorer fra Kristiansand i sør til Tromsø i nord, mens påverdensbasis har KONE rundt 35 000 medarbeidere. I 2011 hadde KONE en netto omsetning på 5,2 milliarder euro.

L i l le

n ie ve

KONE

gat a

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. • Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate. • To personheiser, samt vareheis

Hvordan øker du verdien på næringseiendommen din? Vi er spesialister på næringseiendom. Ring tlf. 21 02 55 55

Ledige lokaler: • Butikklokaler: ca. 35 kvm og ca. 98 kvm • 3. etasje: Kontor – ca. 1253 kvm • 4. etasje: Kontor – ca. 239 kvm • 4. etasje: Kontor – ca. 98 kvm • 5. etasje: Kontor – ca. 487 kvm • 7. etasje: Kontor – ca. 60 kvm Kontakt: Telefon:

Knut Holter 95 27 25 22

kh@eiendomsmegler1.no Finnkode: 35289292

Miljø

– Ja, vi kom nokså raskt opp med Miljøhuset, supplerer Marius NissenLie i Fast EiendomsPartner, som har bistått i søket. – Dere brukte søkemegler til å hjelpe dere, hvorfor det? – Å finne egnede lokaler krever betydelig tid, og de passer på markedet for oss. Annonsene for lokaler er dessuten generelle, og ikke spesifikt utformede, sier Reidar Jordet. – Det handler om å oppdage muligheter i et bygg. Vi kan komme

opp med krav til forandringer som gårdeier river seg i håret av å måtte gjøre. Du finner ikke akkurat det du leter etter i annonser, tilføyer Marius Nissen-Lie. Ingen av dem vil si noe om leienivået i de nye lokalene. Nybygg av topp standard på Ryen kan ifølge næringsmeglere leies ut for rundt 1700-1800 kroner kvadratmeteren i året. KONE har tegnet en tiårig leiekontrakt fra 1. januar 2013 og regner med innflytting i februar.

Miljøhuset på Ryen Inneklimakonsernet Gunnar Karlsen (GK) startet høsten 2010 byggingen av Ryenstubben 10. Selskapet legger selv beslag på over halvparten av bygget. Miljøhuset GK på Ryen er et foregangsprosjekt på 14 000 kvadratmeter, fordelt på fem etasjer. Bygget bygges etter passivhusstandarden, og beregnet energiforbruk er lave 67 kWh per kvadratmeter per år. Beregninger viser at Miljøhuset GK trolig vil bruke 1,1 GWh mindre enn en C-merket bygning på samme størrelse. Det gir ifølge GK gir en årlig besparelse på 900 000 kroner. Utearealene til Miljøhuset inneholder ladestasjon for el-biler, grøntområder og atkomst til allerede etablerte gang- og sykkelstier.

Ifølge Marius Nissen-Lie er det veldig få tilpasninger som må gjøres før innflytting. – Vi vil sitte mer åpent på Ryen, så arealeffektiviteten øker betraktelig. Felleskostnadene faller betydelig i det nye bygget, men arealkostnadene per ansatt går nok likevel opp. Vi har fått til en hyggelig deal, og vi får også en veldig god parkeringsdekning med over 40 parkeringsplasser. Flere av alternativene vi så på, falt bort på grunn av manglende parkeringsmuligheter, forteller Jordet. Han mener det har vært en utfordring å finne gode kombinasjonsbygg. – De nye lokalene måtte ha god intern kommunikasjon, ansatte på lageret må ikke føle at de arbeider i et annet bygg, sier Reidar Jordet.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes E-post dag@ne.no

Interessert i høyere leie for bygget ditt? Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energikostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere. Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.

www.energimerking.no

til leie

345–2.500 m²

Industriveien 20A

Gode høytlager og kombinasjonslokaler til leie sentralt på Skedsmokorset. Ca. 5 m takhøyde og lasteramper.

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

kombinasjonslokaler/høytlager på Skedsmokorset

• 365 kvm lager i u. etg.: Søylefri og åpen planløsning. • 475 kvm høytlager: Inneholder lager og lagerkontor. Søylefritt. • 1.115–1.600 kvm høytlager: Inneholder lager, to lager

kontor og spiserom. God planløsning med få søyler. • 345 kvm kontor: Kontordel med 2 stk. cellekontor og samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom. Lokalene kan leies samlet eller delt. God adkomst for store kjøretøy. Gode parkeringsforhold.

til leie

Høytlager og kontor på Furuset v/ikea

560–4.890 m²

Strømsveien 323A

Høytlager, kombinasjonslokaler og kontor i flere størrelser. Rask og god adkomst til E6, innkjøring ved IKEA. • 2.450 kvm høytlager og lager: 1.200 kvm med ca. 6 m takhøyde, 1.250 kvm med ca. 3,5 m takhøyde. Totalt 5 porter hvorav 3 stk. med lasterampe og 2 stk. kjøreporter.

• 560–1.285 kvm kontor, 2. etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, div møterom, smålager med liten lasterampe og port. Mye vindusareal, lyse lokaler. • 950 kvm kontor, 4. etg.: Inneholder både cellekontor og åpent landskap. Pene og trivelige lokaler med mye vindu. Heis.

For mer informasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

til leie

IndustrIveIen 14

Kombinasjonslokaler, lager og kontor i flere størrelser til leie i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kun 5 km til E6. • 1.325 kvm lager: Fordelt på hhv. ca. 825 kvm lager med tilhørende mesanin på ca. 500 kvm. Takhøyde ca. 5 m. Kjøreport.

• 1.640 kvm lager: Inneholder lager, lagerkontor og garde rober med WC. Takhøyde 4 m. Lasterampe med port. • 300–1.100 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC. Gode manøvrerings- og adkomstforhold for store kjøretøy, stort uteareal.

til leie

Høytlager i gran næringspark

310– 1.900 m²

MolInnA 2

Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Nærings park på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser. • 310–800 kvm høytlager: Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt • 500–1.150 kvm høytlager: Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5-6 m. Sølyefritt. • 380 kvm lager: Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m.

• 285 kvm kontor: Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg. Beliggenhet Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

For mer informasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

300 – 4.050 m²

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

Kombinasjonslokaler og lager - Skytta v/Gjelleråsen

til leie

285 – 620 m² Kombinasjonslokale og kontor på Hvam, ca. 500 meter fra E6 ved Olavsgård hotell.

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

lager og kontor på HVam

• 285 kvm kontor: Pene og moderne kontor. Både cellekontor og åpent. God planløsning. Spiserom, møterom, WC. Mye vinduer.

hvamsvingen 24 • 620 kvm kombinasjonslokale: Består av ca. 335 kvm lager samt ca. 285 kvm kontor. Lageret har 4 m takhøyde, egen kjøreport med direkte innkjøring og lagerkontor. • Meget populær beliggenhet langs E6. Gode parkeringsforhold.

til leie

lager Sentralt Karihaugen

550 m² Moderne lager med kjøreport til leie. Meget sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples. • Ca. 550 kvm kombinasjonslokale/lager: Takhøyde ca. 4,6 m. Kjøreport med takoverbygg. Lagerkontor

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no

Per Krohgs vei 4 med messanin. Inntilliggende garderobe m/ dusj og WC samt ytterligere kontorlokaler kan også leies. • God adkomst for semi/vogntog. Rikelig med parkeringsplasser.

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Nyheter

Nå

kommer

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

den neste

Bjørvikafasen HAV Eiendom sparker i gang andre fasen av Bjørvika-utbyggingen med et nytt stort kontorbygg og studentboliger bak operaen. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • Ill.: Lund Hagem/Atelier Oslo

Nyheter

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Barcode og Sørenga er bare første skritt i Bjørvika- utbyggingen. Slik vil det se ut når alt er ferdig. (Ill.: Mir Arkitekter)

I den offentlige debatten er Barcode etter hvert blitt synonymt med Bjørvika, men rekken med høye næringsbygg er bare begynnelsen på den nye bydelen. Selskaper som Hav Eiendom, Veidekke og Oslo S Utvikling skal bygge en rekke nye næringsbygg, boligbygg, handels arealer, studentboliger og en skole. I tillegg vil det komme flere kultur bygg i den nye bydelen. 5000 boliger er blitt regulert og det vil jobbe og bo 40 000 mennesker i Bjørvika når alt står ferdig. HAV Eiendom har tidligere solgt unna tomter til utviklere i området, men nå skal Hav Eiendom satse på en storstilt egenutvikling. Først i rekken står et kontorbygg på 12 400

kvadratmeter og et bygg som skal huse studenthybler. – De nye byggene er startskuddet for HAV Eiendoms egenutvikling i Bjørvika. Vi går fra å kun selge ferdigregulerte tomter til også å utvikle enkelte eiendommer selv, sier HAV Eiendom-sjef Eva Hagen til NæringsEiendom. Cash og god by HAV Eiendom AS er et selskap som er heleid av Oslo Havn KF. Selskapet har fått alt av det tidligere havne arealet til Oslo Havn, og skal forvalte tomtene på den beste måten. – Vi skal få inn penger så Oslo Havn kan få bygge en ny havn. Men vi har også et annet viktig mandat: Å

skape en god by i de gamle havne områdene. Hvis vi bare lykkes med å få inn penger, og resultatet samtidig er en dårlig by, da har vi mislyktes med vårt mandat, sier Hagen. Noe av de viktigste momentene for å få til en bedre by er å åpne arealene i Bjørvika til allmennheten. – Jeg tror en av overraskelsene folk vil få når bydelen står ferdig, er store nye deler av Oslo nå blir til gjengelig for folk, sier Hagen. Det gjelder ikke minst at man lager en havnepromenade som strek ker seg gjennom hele området, åpne opp Akerselvas utløp til Oslofjorden, samt legger til rette for en rekke publikumsrettede virksomheter på gateplan. I tillegg forventes det nye

Deichmanske biblioteket å få over 2 millioner besøkende i året. Aktørene i Bjørvika venter også på en avkla ring for det nye Munch-museet. Kontor og studenter Ved siden av Deichmanske bibliotek, rett bak operaen, planlegger HAV Eiendom å bygge et bygg som skal huse studentboliger og et kontorbygg på 12 400 kvadratmeter. Byggene har fått navnet Diagonale og skal stå klart til innflytting i 2016. Malling & Co jobber med å finne leietakere til Diagonale. Peter Malling jr. forteller at arbeidet med å finne leietakere allerede er i gang. – Vi har hatt en håndfull presentasjoner mot potensielle

Nyheter

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

leietakere og håper å få løst det mot våren til neste år. Vi mener vi har et unikt produkt, og har et høyt ambisjonsnivå på hva vi kan få til av leieinntekter. Kontorbygget Diagonale fortjener den høyeste husleien i Bjørvika, sier Malling til NæringsEiendom. Mellom Diagonale og Deichmanske bibliotek skal det bygges 15 500 kvadratmeter student boliger. Det blir handel i første etasje og 350 hybler med 450 sengeplasser i bygget, som skal stå ferdig ved års skiftet 2016/2017. Også Diagonale får handel i første etasje. – Holder vi tomteverdiene utenfor, regner vi med investeringer på godt over milliarden for begge byggene. Vi ønsker å selge 50 pro sent av prosjektet til en partner og beholde resten og forvalte det selv, sier Eva Hagen.

EVA Hagen i HAV Eiendom skal ikke lenger bare selge unna tomtene. (Foto: Ida Børsand/Kolonihaven)

Perle ved børsen HAV Eiendom har en rekke tomter som enten er inne til regulering eller som er i utredningsfasen. Foran børsen, vendt mot operaen, står tomten A5a og A5b klar for et bygg på 10 500 kvadratmeter. Der ønsker Hav Eiendom å sette opp et nærings bygg, som enten kan huse et hotell eller et kontorbygg. – Dette er vår mest representa tive byggetomt, sier Eva Hagen. Tomten synes perfekt for et skikkelig hotell som drives av en av de store internasjonale luksus hotellkjedene, eller kanskje som et hovedkontor for noen av aktørene i området? Litt bak tomten, bak Havne lageret, kan det også bygges et kontorbygg. Det er meningen at dette kontorprosjektet skal rydde opp mellom Havnelageret, riksvei ramper og Kvadraturen. I den grønne festningsallmenningen skal det bygges inntil 3300 kvadratmeter med forretning, bevertning og all mennyttige formål.

Boliger ved Munch Ved et eventuelt Munch-museum ved siden av operaen i Bjørvika, vil det bli flere boligeiendommer rett ved museet. HAV Eiendom eier tomten B1-B4, som ligger mellom Akerselva og stasjonsallmenningen. Prosjektet er inne til regulering nå, og det kan få nesten 40 000 kvadratmeter boliger på syv til ni etasjer. Ved Bispevikas sydlige og vestlige kant ønsker Hav Eiendom å bygge boliger i flere bygg av for skjellig størrelse. Til sammen 35 000 kvadratmeter kan bygges på tomtene B6A-B6B. Litt lenger frem i tid ligger ulike prosjekter ved Bispevika og bak Sørenga. Tomten B8A-D5 kan huse både næringsbygg og boliger, og det kan utvikles til sammen 45 000 kvadratmeter. Videre innerst i Lohavn er det en næringstomt (D6), hvor det kan bygges drøye 46 000 kvadratmeter kontorlokaler over 10 etasjer. Videre utover mot enden av Bjørvika er det et kjempestort potensial for næringseiendom og boliger. Til sammen kan det bygges rundt 135 000 kvadratmeter på tomtene D7-D8, D9 og D10-D11, men dette ligger langt frem i tid. En av tomtene HAV Eiendom har solgt, er den såkalte D1A, som Veidekke og Rema bladde opp 280 millioner kroner for. Tomten er regulert for til sammen 22 500 kvadratmeter med bolig og næring. Minimum 17 500 kvadratmeter skal brukes til boliger, mens maks 5000 kvadratmeter blir næring. Nærings delen vil blant annet inneholde en Rema 1000-butikk. D1A-tomten ligger innerst på Sørengutstikkeren, rett ved siden av det planlagte parkområdet Kongsbakken. Det skal også bygges en skole i Bjørvika som dekker alle klasse trinnene fra første til tiende klasse grunnskole.

kombinasjonslokale FOR utleie

400 – 655 m² Stålfjæra 15 OSLO

EIENDOMMEN • E iendommen er godt driftet med gode tilpassningsmuligheter •V erksted med industrigulv • L ager med direkte tilgang til rampe via port BELIGGENHET • E iendommen ligger i Kalbakken Industiområde • Nær Østre Aker vei

KONTAKT: Fredrik Rydland | 40 69 02 00 | fr@realist.no Erlend Eriksen | 46 42 22 60 | ee@realist.no

kombinasjonslokale FOR utleie

830 m² østre aker vei 206F OSLO

EIENDOMMEN • G od takhøyde i lokalene (ca 4,5 meter) • L okalene ligger på bakkeplan, og har egen kjøreport rett inn i lageret •A realene er svært fleksible, og kan enkelt tilpasses ny leietaker BELIGGENHET • E iendommen ligger svært godt profilert langs Østre Aker vei

Drammen

Ut med gamle og slitne lagerbygg. (Foto: Shutterstock)

Vekst

tvinger lager og industri ut

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Stor vekst i Drammen de neste 25 årene vil trolig tvinge arealintensive virksomheter som lager og industri ut av byen. Drammen kan få en befolkningsvekst på 40 prosent frem til 2036. Det kommer frem i kommunens Drammen 2036-rapport. Dersom befolkningsanslagene stemmer, vil det i så fall vil bo hele 91 000 innbyggere i ”elvebyen” om snaut 25 år. For en del av eiendoms aktørene og bedriftene som holder til i Drammen vil den kommende veksten ha store konsekvenser. Blant politikerne er det bred enighet om at Drammen sentrum skal fortettes med flere boliger, handels areler og kontorarbeidsplasser. Kommunen har ikke lagt frem noen arealplan ennå, men det er ventet at

det vil bli lagt opp til at arealkrevende næringsvirksomhet vil bli flyttet ut av sentrum. Ut med lager og industri I Oslo har flere områder allerede hatt en transformasjon som man kan vente i Drammen. I Nydalen forsvant arealkrevende lager- og industrilokaler og ble erstattet av kontorbygg, boliger og noe handel. Nye områder som Løren og Hasle har vært og er igjennom samme forvandling, og det samme vil skje på Økern og i nedre del av Groruddalen.

Mye tyder på at arealplanen som legges frem i Drammen til neste år vil følge samme spor. Buskerud Næringsmegling skriver i sin siste markedskommentar at en fortetting av sentrum vil avhenge av at det legges til rette for næringsarealer både innenfor Drammens grenser, ”men også sett i et interkommunalt perspektiv hvor kommunene rundt Drammen kan få økt næringsetablering som en konsekvens av at byen vokser”. Næringsmegleren mener det er viktig at Drammen og kommunene rundt samarbeider om arealbruk på tvers av kommunegrensene i årene fremover.

Papirfabrikken Union ble lagt ned, og tomten ble brukt til boliger og kontorbygg.

Papirbredden Denne transformasjonen har allerede begynt i Drammen. Der den gamle papirfabrikken Union holdt til, er det nå bygd ut en rekke kontor- og boligbygg. Området har fått navnet Papirbredden. – I dag er det boliger, hotell og en rekke kontorbygg som huser blant annet Politiet og Statens hus på Papirbredden, sier kommunikasjonssjef Cato A. Mørk i Entra Eiendom. Det statlige eiendomsselskapet eier 60 prosent av Papirbredden Eiendom AS, mens Drammen kommune eier de resterende 40 prosentene. På Papirbredden, ”Drammen kunnskapspark”, er det tre høyskoler, bibliotek, bokhandel, karrieresenter og et innovasjonsmiljø med en rekke mindre kunnskapsbaserte bedrifter.

TIL LEIE

– Det er blitt et kunnskapsorientert område, hvor IT-bedrifter og andre kompetansebedrifter har flyttet inn, sier Mørk. Nå jobber Entra Eiendom med den andre fasen av Papirbredden. Det første bygget på Papirbredden II er allerede ferdigstilt, og NSB er blant leietakerne som har tegnet leieavtale. Nå planlegges det et nabobygg. Utviklingen på Papirbredden illustrerer mye av det som vil skje i Drammen i tiden fremover. Industri- og lagerbygg rives og tomtene vil bli brukt til å bygge kontorbygg, boliger, handelsarealer og kulturbygg. Tekst Dag-Jørgen Saltnes E-post dag@ne.no

750 m2 forretningslokale

Gamle Ringeriksvei 196 ■ ■ ■

1.100 275-1.561 1.100 kvm kvm Kontorlokaler kvmkontor kvm Kontorlokaler kontor TIL LEIE TIL LEIE275-1.561

■

Innarbeidet forretningslokale på tettstedet Krokstadelva i Nedre Eiker kommune Eiendommen har en bra plassering med god eksponering Lokalene er godt vedlikeholdt, og oppfyller dagens krav til tekniske løsninger God parkeringsdekning

Sandakerveien Bærum Sandakerveien Bærum / Oslo 118/ Oslo 118 1. og 2. etg., 1. oghver 2. etg., etasje hver 675 etasje kvm 675 kontorer, kvm kontorer, tilsammen tilsammen 1.350 kvm 1.350 kvm U. etg. 211 U. kvm etg. 211 garderobe, kvm garderobe, boder, boder, trimrom +trimrom 198 kvm + 198 lagerkvm m/ kjøreport lager m/ kjøreport UtleiebartUtleiebart areal fra ca. areal 275 frakvm ca. 275 kvm Gode parkeringsmuligheter. Gode parkeringsmuligheter. Heis til alle Heis etasjer til alle etasjer Kjøkken og Kjøkken spiserom og spiserom med utgang medtilutgang hage til hage Finnkode: Finnkode: 2858990028589900 Kontaktinformasjon: Kontaktinformasjon: Kontaktinformasjon: Sabine Jennica SabineBartler Jennica / 9321 Bartler 0062 / 9321 / sb@nai.no 0062 / sb@nai.no Jennica Bartler / 0452 9321 /0062 / sb@nai.no TorSabine Bergan Tor / Bergan 9078 0452 / 9078 / tb@nai.no tb@nai.no Dronning Mauds Dronning gt 10 Mauds gt2301 10 14002301 1400 Postboks 1540 Postboks Vika,1540 Vika, post@nai.no post@nai.no 0117 Oslo 0117 Oslo www.nai.no www.nai.no - www.naiglobal.com - www.naiglobal.com

Drammen

Kontormarkedet i Drammen:

Opptil 1800 kroner meteren NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Leieprisene i Drammen har hatt flat utvikling det siste året. De beste lokalene i sentrum leies ut for rundt 1800 kroner per kvadratmeter. Leiepriser kontor i Drammen Høy standard Sentralt Randsone Usentralt Middels standard Sentralt Randsone Usentralt Lav standard Sentralt Randsone Usentralt

Pris per m

1800 1000 800 Pris per m2 1200 900 700 Pris per m2 750 600 400

Kilde: Buskerud Næringsmegling

Det kommer frem i Buskerud Næringsmeglings siste markedskommentar datert i november 2012. Ifølge næringsmegleren er aktiviteten i leiemarkedet ”relativt god”, og det tegnes mange nye leiekontrakter i tiden før årsskiftet. Leieprisene har imidlertid ligget stille lenge i Drammen-området, og ifølge markedskommentaren er det ingen ting som tyder på store forandringer i tiden fremover. ”Det er fortsatt god etterspørsel etter lager- og kombinasjonslokaler,

samt handelslokaler med god beliggenhet. Det gledelige er at etterspørselen etter kontorlokaler også ser ut til å være på vei opp, dog i sentrale strøk”, skriver Buskerud Næringsmegling i markedskommentaren. Fra 750 til 1800 I Drammen sentrum er leieprisen for kontorlokaler med høy standard rundt 1800 kroner per kvadratmeter, ifølge Buskerud Næringsmegling. Kontorlokaler med middels stan-

Selv om aktiviteten i leiemarkedet i Drammen er på vei opp, beveger ikke leieprisene seg. (Foto: Wikimedia/Helge Høifødt)

dard går for rundt 1200 kroner per kvadratmeter, mens leieprisen for lokaler med lav standard er tilgjengelig for priser helt ned mot 750 kroner meteren. I randsonen av Drammen er det vesentlig billigere å leie de beste lokalene. Der ligger leieprisen rundt 1000 kroner meteren, mens det er henholdsvis 100 og 400 kroner rime-

ligere per kvadratmeter for middels og lav standard i randsonen. Usentralt i Drammen er leieprisene for høy standard 800 kroner per kvadratmeter og 700 kroner meteren for middels standard. Leietakere som tar til takke med dårlig standard utenfor allfarvei slipper unna med en leiepris på bare 400 kroner per kvadratmeter.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Hus 1 på Papirbredden 2 er tatt i bruk av entusiastiske leietakere. Hus 2 står nå for tur! Vi kan tilby Drammens mest attraktive næringslivsarena midt i en klynge som består av spennende aktører innenfor kunnskap, innovasjon, kultur og teknologi. Hus 2, vil som hus 1 være et Futurebuilt-prosjekt med moderne arkitektur og klasse A miljøsertifisering. Mer info: pb2.papirbredden.no

Utleiemegler:

Romerike

Ill: Enerhaugen Arkitektkontor AS / EVE images

Kraftig vekst i Lillestøm:

Nesten alt utleid

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

For et halvt år siden var det mange ledige kontor lokaler i Lillestrøm. Men nå er det nesten ikke mulig å oppdrive noen. – Det er stort trøkk her i Lillestrøm nå, sier Eivind Aursøy fra sitt utsiktspunkt i Real Næringsmegling, som er størst på næringsmegling i Lillestrøm. Lillestrøm og omegn har økt folketallet og tallet på arbeidsplasser, særlig innen lager- og kombinasjonsbygg de siste årene. Både Lillestrøm og Jessheim opplever nå Gardermoeffekten. Det har blitt bygd så mange boliger i Lillestrøm at byen dermed er blitt mer attraktiv som arbeidsplass. Flere store næringsprosjekter er under utvikling. Potensialet på Lillestrøm er stort, her kan det bygge ut titusenvis med kvadratmeter, mener Aursøy.

– Selv om det er bygget mange nye boliger og tidene for næringslokaler er blitt bedre, er det likevel ingen som vil bygge næringsbygg på spekk. Det er fortsatt vanskelig å få større Oslo-bedrifter hit, særlig når ledelsen i bedriftene bor i Oslo og Oslo vest.. Eiendomsutvikler Erik Tosterud mener den nye kommuneplanen som ble vedtatt i juni i fjor, betyr mye for den nye veksten og nye prosjekter. – Den åpner nye sentrumsområder for tett bebyggelse i tråd med nasjonale retningslinjer. Det teller også at det ikke har vært bygd noe nytt i de siste fem årene, sier han. Aursøy skryter også gjerne av Skedsmo kommune, som han mener

har gjort en bra innsats for å legge til rette for vekst og nybygging – Kommunen er lojal mot sin egen kommuneplan og dermed forutsigbar. Vi kan stole på at de gjør det som planen åpner for. De investerer i infrastruktur i sentrum og gjør det lettere å bygge ut. Byen tetner til Før flyplassen og flytoget var på plass i 1998, var Lillestrøm et litt søvnig ladested i skyggen av Oslo, men med noen store arbeidsplasser og etter hvert messeområder som ga stedet karakter. Billige arealer og lokaler gjorde Lillestrøm attraktivt for slike anlegg. Nå tetner byen seg til og utvikler seg nordover. Leieprisene har i løpet

kombinasjonslokale FOR utleie 1250 m² – 2050 m²

DYRSKUEVEIEN 13 KLØFTA

EIENDOMMEN • E iendommen er fra 2001 og holder god standard. Lokalene er tilpasset med svært smakfulle og tidsriktige løsninger • A realet kan utvides med inntil ca. 800 kvm BTA prodoksjon/lager/kontor • L ogistikktjenester som kan leies i bygget: Varemottak, uttak av varer, lagring, merking av varer, oppfølging av varer med berenset holdbarhet, rapportering og bedredskapsordning 24/7 • Felles resepsjonsordning, samt tilgang til kantine i bygget BELIGGENHET • E iendommen ligger i Ullensaker Næringspark • God tilgjengelighet og eksponering mot E6

KONTAKT: Fredrik Rydland M: 40 69 02 00 E: fr@realist.no

Erlend Eriksen M: 46 42 22 60 E: ee@realist.no

Romerike

Felleskjøpet flytter inn i nye lokaler i Depotgata 22.

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

av det siste året steget med 4-500 kroner pr. kvadratmeter i de dyreste delene av byen, der utleieprisene nå ligger på ca 2000 kroner, forteller Aursøy. Kommunen, investorer og næringsdrivende har etablert brandingselskapet ”Lillestrøm 2020” for å samle kreftene i et forsøk på å markedsføre Lillestrøm som arena for næring og boliger. – Oslo og Gardermoen ligger ti minutter unna, og fra og med neste år vil det gå direktetog til Oslo hvert tiende minutt. Når Drammen har fått til så mye vekst, må vi kunne få det til også, sier en entusiastisk Tosterud, som gjerne ser at det kommer flere næringsmeglere til Lillestrøm, for eksempel i form av filialer av Oslo-firmaer. Mye nybygging På sentrale ”indrefileter” planlegges og bygges det nytt. Aktørene er store: Telenor, Skedsmo kommune, Lillestrøm Delta, Coop og Felleskjøpet. I tillegg utvikler investorer som Erik Tosterud, Per Berg og Rolf Holm, Tor Taraldset og Morten Huser kombinerte nærings prosjekter og boligprosjekter. Like ved jernbanestasjonen ligger den gamle eiendommen til Telenor, og som nå er overtatt av nye eiere som vil bygge ut med 10 000 kvadratmeter. Her blir det næringslokaler med kafeer og butikker på gateplan, kontorer i 2. etasje og leiligheter i de neste. Ikke langt unna, i Depotgata 22, skal ledelsen for de operative divisjonene i Felleskjøpet flytte inn i sitt nye hovedkontor i 2014. Eksisterende bebyggelse her skal rives. Det 6000 kvadratmeter store prosjektet

får 211 arbeidsplasser og utvikles av Lillestrøm Delta. Snøhetta er arkitekt og bygget vil stå klart om to år, om alt går som planlagt. Tomten ved siden av, Jonas Lies gate 5 nær jernbanestasjonen, er regulert til hotell, næring, kultur og boliger. Den eies av Skedsmo kommune, som i oktober vedtok å bygge den ut i egen regi. Eiendomssjef Per Plassen opplyser at kommunen vil forhandle med eierne av nabotomta Kirkegt. 14, Lillestrøm Delta og Holm Eiendom, med sikte på å bygge et multimediahus med kultur og næring i en miks av offentlig og privat virksomhet. Det jobbes allerede med å få inn leietakere. Her kan det bli plass til avisredaksjoner, bibliotek, kulturskole og kunstsenter. Kvartal 8 nede ved jernbanelinja, i den såkalte porten til Lillestrøm sentrum, utvikles av investor Per Berg og Lillestrøm Delta i fellesskap. Også her tegner Snøhetta bygninger som skal romme 5-600 kontorarbeidsplasser, butikker, kultur og boliger. Plan- og byggestart i 2014 om alt går greit. Meningen er å skape en helhetlig utvikling i tråd med sentrum for øvrig og kvartalets sentrale plassering ved Torvet. I det såkalte Fagerborgkvartalet, som eies av investor Erik Tosterud, skal det bygges et kombinert hotell og leilighetshotell, næringslokaler og boliger. Tosterud er involvert i ytterligere seks kvartaler, i noen av dem sammen med AF Gruppen, PEAB og Olav Thon Gruppen. Han planleg-

ger flere boliger og næringsbygg og har fått det globale selskapet 3M til å etablere sitt norske hovedkontor i Lillestrøm. – Vi vil bygge Lillestrøm som merkevare og la byen bli en kafé og sosial møteplass som kan trekke til seg nye bedrifter der medarbeiderne kan bruke byen også i arbeidstiden. Når de 100 boligene i Fagerborg Residens er bygd, snur vi kranene rundt og bygger kombihotellet. På den andre siden av gata ligger Folkets Hus-kvartalet, også et Tosterud-prosjekt, hvor det er planlagt 10 000 kvadratmeter boliger og 3-4 000 kvadratmeter næringslokaler. Tosterud utvikler også bolig- og næringsprosjektet Bjørnsons Hage med 15 000 kvadratmeter boliger og 10 000 kvadratmeter næringslokaler. På fremsiden av stasjonen har Coop Eiendom sammen med OBOS Forretningsbygg planer om et kombinert nærings- og boligprosjekt som de håper å komme i gang med i 2014. På det som nå er en parkeringsplass skal det bygges 50-60 000 kvadratmeter fordelt på kontor, handel, bolig, hotell og parkering. Sjefen i OBOS Forretningsbygg, Arne Baumann, kaller hotellet ”av de mest sentrale på Gardermoen”. Tre arkitektkontorer har levert forslag til hvordan bebyggelsen kan se ut, og kommunen har sagt seg positive til plankonseptet. Men en omregulering tar noe tid, sier Baumann, som legger vekt på estetikken og at prosjektet skal gi noe tilbake til byen.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no

LOKALER I RÅHOLT SENTRUM Kontorer eller handel Til leie: Totalt ca. 1 500 kvm kan deles i mindre enheter

Råholtgutua 2 – Nær Eidsvoll • Lokalet består i dag av et åpent stort areal med noen cellekontorer. Det har tidligere vært drevet forretning i lokalet - men gårdeier åpner for begge muligheter. • Rimi og Bilxtra leier i 1. etasje. • Godt med parkering. • Rulletrapp til 2. etasje. • Vareheis med varelevering fra byggets bakside. • Lokalene tilpasses ny leietaker.

Marianne N. Landvik Eiendomsmegler MNEF Næring Mobil: 9226 3130 / Direkte: 2286 8302 E-post: marianne.landvik@basale.no www.basale.no

ORF OSLO RENHOLDSFORMIDLING

Daglig renhold Periodisk renhold Flyttevask Vinduspuss Flyttebyrå Thon Gruppens direktør Tron Harald Bjerke er på kollisjonskurs med flere av de andre tomteeierne på Gardermoen.

deling. Bjerke mener det er helt ulogisk at de skal bidra til etablering av et annet markedsføringsapparat. – Vi tror dessuten Bergmoen har altfor store ambisjoner om mulig utbyggingstakt og retter sin markedsføring mot ”hele verden”. Det er dyrt og krevende, og man klarer ikke å skape et marked hvis det ikke er der, sier Bjerke, og trekker en parallell til flyttingen av kontorarbeidsplassene. Penger og prinsipper For Tron Harald Bjerke og Olav Thon Gruppen handler derfor den manglende deltakelsen både om penger og prinsipper. – Vi har godkjente reguleringsplaner og detaljplaner og har alt betalt påkrevde infrastrukturbidrag for alle våre områder. Vi har protestert mot et nytt motorveikryss, fordi dette gir våre områder dårligere beliggenhet, men uten å nå frem. Denne avgjørelsen må vi respektere, men når man attpåtil mener og ber om at vi skal være med å betale for dette, må vi si klart i fra, sier en bestemt Bjerke. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Matteservice ORF leverer tjenester av høy kvalitet, og tilbyr fornøyd-garanti. Vi prioriterer god kommunikasjon med kundene, og tar tilbakemeldinger på alvor. Ved å skreddersy våre leveranser gjør vi hverdagen enklere for våre kunder. Vi kaster søppel, vanner planter, flytter møbler, tar ut av oppvaskmaskinen etc. ORF’s servicenivå og tilpasningsdyktighet gjør oss til en naturlig samarbeidspartner på renhold og servicetjenester.

KONTAKT: Oslo Renholdsformidling Isabel Ibanez AS Renhold: 46 42 35 43 Flyttebyrå: 90 62 55 76 www.oslorenholdformidling.no

Romerike

Det er planlagt massive investeringer på Gardermoen.

Planer for 50 milliarder Grunneierne i nystartede Gardermoen Næringsvel har utbyggingsplaner for minimum 50 milliarder kroner.

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Da snakker vi riktig nok om investeringer flere tiår frem i tid, men ambisjonsnivået er det ingenting i veien med. Gardermoen Business Park (se undersak) vil bli Norges ledende møteplass for alle typer næringer. – Vi skal tilrettelegge for alle typer næringsvirksomhet, ikke bare lager og industri, men vi skal bli en moderne næringspark, sier styreleder Rolf Hansteen i Gardermoen Næringsvel til NæringsEiendom. Hansteen er til daglig leder av Kistefos-dominerte (57,4 prosent) Bergmoen AS, som er den største grunneieren inne på området. 30-40 år – Vi skal holde på her i 30-40 år fremover og ikke bygge alt på «egen bok», men utvikle enkeltprosjekter. Noen prosjekter selges nok etter hvert, mens andre kan beholdes, sier Hansteen. Hele området er på 5000 mål, der det kan bygges opp mot 5 millioner kvadratmeter. Av dette skal Bergmoen bygge ut 800 000 kvadratmeter. Med 10 000-15 000 kroner i utbyggingskostnader per kvadratmeter, snakker vi om en total utbygging for svimlende 50-75 milliarder kroner for hele næringsparken, gitt at alt går i orden.

– Og hvem er målgruppen blant leietakerne? – Vi åpner for alle typer næring i næringsparken, som logistikk, lett industri, service, kontor hotell/konferanse og handel. Det er et ganske stort lokalt marked her oppe, som vi mener vil ha sin fremtidige utvikling i Businessparken. Vi er dessuten i dialog med offshorebransjen, som er i målgruppen for et ”fly in, fly out”konsept, sier Hansteen. Målgruppen er derfor i praksis landsdekkende, og avtalen med de første brukerne kan ifølge Hansteen være på plass i løpet av noen måneder. Utbyggingen av området skal skje gjennom å bygge ut klynger med likartet virksomhet, der de store byggene planlegges lagt nordover på området. Lengre syd mot hovedveien inn til Gardermoen kommer mindre bygg, som kontor, hotell og konferanse. Pendling Mye av arbeidskraften må hentes utenfra. Rolf Hansteen tror første generasjon av arbeidstakere i Gardermoen Business Park kommer til å pendle, mange med toget til Oslo. – Det vil bli en tilbringertjeneste. En skyttelbuss mellom Jessheim togstasjon og togterminalen på flyplassen kommer til å gå nærmest

kontinuerlig. Det blir kollektiv transport til de nye arbeidsplassene, spår Hansteen. Men det er skjær i sjøen før en utbygging kan komme i gang. Grunneierne må sammen med Ullensaker kommune løse infrastrukturutfordringene. To nye veikryss, blant annet ett motorveikryss på E6, må være på plass før byggingen kan starte. Staten tar ansvar for det nye E6-krysset, som skal erstatte dagens kryss med avkjøring til flyplassen fra nord og til Gardermoen næringspark. Motorveikrysset ved næringsparken er kostnadsberegnet til 130 millioner kroner og er ennå ikke finansiert. Hansteen hever de har gode signaler på at dette løses i nær fremtid, ved at kommunen tar en sentral rolle. Statens vegvesen forutsetter at dette krysset betales av grunneierne og de som skal etablere seg i parken. Coop har ført opp et kjempelager på 50 000 kvadratmeter inne på området på dispensasjon, men får i prinsippet ikke bygge nytt kaffebrenneri før de to nye kryssene er finansiert. Hansteen sier de antar at dette lar seg løse med ny dispensasjon. Stor nok kapasitet – E6-kryssene må stå ferdig senest i 2017, på grunn av flyplassutvidelsen.

Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. De 850 første boligen er allerede tatt i bruk. Det er ca 300 boliger under bygging som ventes ferdigstilt i løpet av 2012.

www.lørenhandel.no

FORRETNING PÅ LØREN

DISK DISK

AVFALLSROM AVFALLSROM

KONTOR KONTOR WC WC

WC WC

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 139m² 139m²

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 72m² 72m²

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 72m² 72m²

KONTOR KONTOR

WC WC

BUTIKK BUTIKK 160m² ca.ca. 160m²

KONTOR KONTOR

DISK DISK WC

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 104m² 104m²

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 119m² 119m²

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 142m² 142m² DISK DISK

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 150m² 150m²

KONTOR KONTOR

WC WC

Tegningen Tegningen viser viser et et forslag forslag til oppdeling til oppdeling ogog bruk bruk avav lokalene. lokalene. Utleier Utleier er er fleksibel fleksibel i forhold i forhold til åtil tilpasse å tilpasse arealstørrelse arealstørrelse ogog tilrettelegge tilrettelegge lokalene lokalene etter etter enen eventuell eventuell leietakers leietakers ønsker ønsker ogog behov. behov.

KJØKKEN KJØKKEN

Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettete kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

Lørenhagen

RESTAURANT RESTAURANT 250m² ca.ca. 250m²

Lokalene kan være ferdig tilrettelagt fra og med april 2013.

Løren tidslinje Meny, Zaga Hårstudio, Notabene, Boots, Nille, Toro Toro og Fusion, Megasun, Florama Blomster & Hage

Peppes Pizza

2006 Lørenparken 200 leiligheter

2007

2008

Lørenplatået 244 leiligheter

2009 Lørenkvartalet 124 leiligheter

Avancia

2010

ProBike

2011

Løren klinikken, Waynes Coffee

2012

Lørenlunden 159 leiligheter

Løren Torg 108 leiligheter

Ta kontakt med Hege Brattlid i Selvaag Eiendom hvis du er interessert. Telefon: 416 20 358, mail: hb@selvaag.no, sentralbord: 23 13 70 00 www.selvaag.no

Ring 3 åpner under bakken

2013

2014

Løren hageby Løren Start 100 boliger ca. 100 boliger Lørenvangen 200 boliger

Lørensvingen T-bane

2015

2016

ca. 200 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet)

Ferdigstillt

2017

2018

ca. 100 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet) Forbehold om endringer i framdrift

Romerike

Rolf Hansteen fra Kistefos-eide Bergmoen er styreleder i Gardermoen Næringsvel.

Men vi mener at dagens trafikksystem har mer enn stor nok kapasitet til å ta imot en større trafikk. Coops utbygging har medført mindre trafikkøkning enn det som var lagt til grunn i de opprinnelige planene. Det er mange eiere som skal bygge, der man bygget etter behov og bidrar i takt med utbygging, sier Hansteen. Han mener hvis alle som har nytte av krysset bidrar, snakker vi kanskje om ca. 25 kroner per kvadratmeter i bebygd areal, mens andre steder er det helt opp mot 2000 kroner.

En annen utfordring ved infrastrukturutbyggingen er finansieringen av veiene inne på området. Offisielt er det kommunens ansvar å koordinere arbeidet for å få på plass infrastrukturtiltak. Hansteen og de andre grunneierne ønsker nå at Ullensaker kommune tar større grep om utviklingen for å få fortgang i arbeidet. Olav Thon Gruppen (se undersak) har altså valgt å stå utenfor samarbeidet, noe Rolf Hansteen beklager. Thon har bygd ut etter

gammel reguleringsplan Det betyr at Thon Gruppen slipper å betale mer i infrastrukturbidrag før de eventuelt omregulerer eller øker tomteutnyttelsen– Vi ønsker primært en modell der kommunen bygger og drifter veier og felles infrastruktur, finansiert av utbyggerne og etter normale retningslinjer. Det er viktig at vi får på plass modeller som sikrer at alle betaler andelsmessig likt, slik at ikke noen skal kunne koble seg til gratis, sier Hansteen.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Helhetlig utvikling Gardermoen Næringsvel ble etablert 13. mars 2012. Grunneierne i området ønsket en helhetlig utvikling og plan for hele Gardermoen Business Park, som ligger på østsiden av flyplassen, mot E6. Grunneierne ville også forberede felles markedsføring og drift av fellesanlegg som veier og grøntanlegg. Hver enkelt grunneier i Gardermoen Næringsvel er kommersielt ansvarlig for seg selv. Utbyggingen av felles infrastruktur planlegges regulert gjennom privatrettslige avtaler mellom grunneierne og kommunen. I alt elleve grunneiere er nå medlem av Foreningen Gardermoen

Næringsvel og markedsfører Gardermoen Business Park, blant andre Bergmoen, Ferd Eiendom, Coop, og Veidekke Eiendom. Olav Thon har inntil videre valgt å stå utenfor foreningen (se undersak), men Rolf Hansteen håper å få med Thon på lengre sikt. De elleve grunneierne forholder seg til vedtatte områdeplaner, der neste steg er detaljregulering før utbygging. Grunneierne må også være forberedte på å investere i felles infrastruktur på anslagsvis 200-300 millioner kroner de nærmeste årene. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Medlemmene • Sverre Knutsen AS • Ferd Eiendom AS • Balder allé 1 AS • Air Estate AS • Solar Norge AS • Hovindmnoen Utvikling AS • Ragn Sells AS • Sundby, Terje • Møller Eiendom Norge AS • Coop Norge Handel AS • Bergmoen AS

næringseiendommer utg. 11 2012

Romerike – Oslo Nord TIL LEIE

losBYVeieN 1

LØRENSKOG



1 400 – 4 200 kVm

Sentral beliggenhet i Lørenskog

 

God el-kapasitet Mulighet for leie av utelagringsarealer

Kan deles i mindre arealer fra ca. 1 400 kvm



Varmekabler i rampe



2 stk kjøreporter (H 3,5 x B 4,25)



Oppdragsnr: 12108



Tilgang til wc og noe kontor



kaldtlager

TIL SALGS

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer for salg og lokaler for utleie.

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

stØperiVeieN 60

STRØMMEN ca. 824 kVm

NæriNgsseksjoN



 



Nytt næringslokale beliggende meget sentralt i Strømmen



Fullt utleid til Coop Øst AS



Butikklokale/Prixbutikk: Ca. 824 kvm + parkering



Brutto leieinntekt pr. 2011: Kr 1 026 612,-

KONTAKT

Prisantydning: Kr 13 600 000,- + omk.

gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

Oppdragsnr: 12107

Utløp leiekontrakt: 2022

REAL Eiendomsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

TIL SALGS

storgata 14B

LILLESTRØM

 

710 kVm

NæriNgstomt



TIL SALGS

Sjelden og unik mulighet! Meget attraktiv beliggenhet i Lillestrøm sentrum

ca. 1 780 kvm BTA, og ca. 400 kvm BTA til parkering 

Næringstomt på 710 kvm, regulert til bolig/forretning/ kontor



Utbyggingsmuligheter på



Ca. 200 m til Lillestrøm kollektivterminal Prisantydning: Kr 15 000 000,-

KONTAKT Knut olderkjær 922 47 734 knut@real.no

Oppdragsnr: 12092

liNdeBergVegeN 1

SØRUM

ca. 14 600 kVm NæriNgsregUlert tomt



 



Rett ved E6 - salg av aksjeselskap som eier av næringsregulert tomt Tomt: Ca. 14 600 kvm



 

Tomten er ferdig opparbeidet og planert Fiber kan legges til eiendommen



V/A 300 ledning med stor kapasitet Nærhet til av- og påkjøring E6 Avkjøring fra E6 frem til eiendommen tåler høy traﬁkkbelastning

KONTAKT eivind Aursøy 67 91 76 55 eivind@real.no

Oppdragsnr: 11113

REAL Eiendomsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

TIL LEIE

siloVegeN 20

SKARNES



872 kVm



ForretNiNg/koNtor



TIL LEIE

Lokalene er velegnet til forretning/kontor/showrom/treningssenter mm Sentralt beliggende i sentrum syd på Skarnes Lokale 1: Ca. 433 kvm

 



Lokale 2: Ca. 438 kvm Andre leietakere i bygget: Rema 1000 og Europris Meget god parkeringsdekning med fri kundeparkering

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

roseNBergVeieN 15

OSLO NORD 829 kVm

Varmtlager/ prodUksjoN



 



Nyoppusset varmtlager-/ produksjonslokale i nærhet til Grorud senter Sentral beliggenhet



Lokalet leveres som et rålokale, klart til leietakers innredning



Tilpasninger i lokalet etter avtale



Gode lys- og arbeidsforhold

Varmtlager/produksjonslokale på ca. 829 kvm BTA



Mulighet for resepsjon/butikk/ kontor/kjøkken/toaletter



God parkeringsdekning



Oppdragsnr: 12104

Kort avstand til av- og påkjøring Trondheimsveien

KONTAKT rune eide 900 29 707 rune@real.no

TIL LEIE

RÆLINGEN 579 kVm koNtor

slYNga 10

Moderne og representative kontorarealer  579 kvm kontor BTA  Flotte omgivelser med fantastisk utsikt  Enkel adkomst 

Kun få minutter fra Lillestrøm stasjon  Godt med parkering  Kantine og ventilasjonsanlegg  Oppdragsnr: 12072 

TIL LEIE

ULLENSAKER 98 kVm koNtor

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

eNergiVeieN 16



Sentralt beliggende i nyere næringsbygg på Jessheim industrifelt



2. etg: ca. 98 kvm kontor



Lyse og moderne lokaler



Tilgang til kjøkken/ spiserom og wc



Kort vei til buss



Oppdragsnr: 12110

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

KONTAKT gunhild smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

Når det gjelder næringseiendom på Når det gjelder næringseiendom på Romerike og i Oslo nord – kontakt oss! Romerike og Oslo nord – kontakt oss! real eiendomsmegling as er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer Vi er markedsleder i vårt distrikt og holder har til enhver tid real eiendomsmegling as eri Lørenskog. et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som inne for bådei vårt salgdistrikt og utleie. RealtilEiendomsmegling AS til sentralt en på rekke i Lørenskog. Vi er markeds-leder og har enhver tid Skårernæringseiendommer har siden 1987 vært en området – Romerike når en rekke næringseiendommer innebetydelig for bådeaktør salg iog utleie. Oslo Real nord Eiendomsmegling ASdet gjelder megling næringseiendom. har siden 1987 værtaven betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

78 Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER

MODULHIMLINGER

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

www.modulvegger.no

www.modulhimlinger.no

Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom Adresse

Kvm Side

Adresse

Kvm Side

Adresse

Kvm side

Salg

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 ca. 1.253

Drammensveien 147

762

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4

ca. 239

Thunes vei 2

fra ca. 170-ca. 570

ASKER OG BÆRUM

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4

ca. 487

Thunes vei 2

ca. 170

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4

ca. 60

Lilleakerveien 2 E-F

306

KONTORLOKALER

Marcus Thranesgate 4

ca. 170

Lilleakerveien 2 E-F

310

ca. 1400

Lilleakerveien 2 E-F

430

Billingstadsletta 25

960

Langkaia 1

Billingstadsletta 25

465

Egertorget-Slottspassagen

320 9

KOMBINASJONSLOKALER

Egertorget-Slottspassagen

150 9

Gunnar Schjelderups vei 9

ca. 378-1.000

Gunnar Schjelderups vei 9

596

Nesbruveien 75

ca. 250-5.400

Nesbruveien 75

ca. 250

Nesbruveien 75

5.400

LAGERLOKALER Nesbruveien 75

ca. 250-5.400

Nesbruveien 75

ca. 250

Nesbruveien 75

5.400

SHOWROOM Nesbruveien 75

ca.250-5.400

Nesbruveien 75

ca. 250

Nesbruveien 75

5.400

LAGERLOKALER Marcus Thranesgate 4

ca. 600

Gunnar Schjelderups vei 9

ca. 160

Marcus Thranesgate 4

ca. 240

Gunnar Schjelderups vei 9

1.000

Strømsveien 323A

560-1.285

Strømsveien 323A

560

Strømsveien 323A

1.285

Strømsveien 323A

950

1.000

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER ca. 190

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4

ca. 35

OSLO ØST

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4

ca. 98

KONTORLOKALER

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass

Egertorget-Slottspassagen

170 9

RESTAURANT/SERVERING/HOTELL Egertorget-Slottspassagen

170 9

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Marcus Thranesgate 4

NEDRE ROMERIKE

ca. 240

Tvetenveien 170

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Støperveien 60

ca. 824

TOMTER 710

Storgata 14B

ØVRE ROMERIKE TOMTER Lindebergvegen 1

ca. 15.700

Leie OSLO SENTRUM KONTORLOKALER Tollbugata 32 Stortingsgaten 22

592

102

488

102

Posthuset, Biskop Gunnerus gate 14

4.000

Dronning Eufemias gate 6

5.325

Dronning Eufemias gate 6

755

Dronning Eufemias gate 6

4.570

180

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 98-1.253

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4

ca. 98

Fyrstikkbakken 2-4

525

Inntil 800

OSLO VEST

Tevlingveien 23

600

KONTORLOKALER

Grenseveien 107

1.000

30 30

Vollsveien 17A

1.233

102

Etterstadsletta 3

fra 750-1.530

Vollsveien 17A

1.087

102

Etterstadsletta 3

750

Hoffsveien 21-23

372-282

102

Etterstadsletta 3

1.530

Hoffsveien 21-23

372

102

Brynsveien 16-18

507

534

367

Hoffsveien 21-23

828

102

Brynsveien 16-18

Hoffsveien 21-23

503

102

Brynsveien 5

447-1.455

102

Tvetenveien 32

48-288

Strandveien 15

Kongensgate 2

Tvetenveien 170

Strandveien 15

447

102

Tvetenveien 32

Strandveien 15

1.455

102

Tvetenveien 32

288

Vollsveien 9-11

734

102

Østensjøveien 39/41

179

Vollsveien 9-11

484

102

Nils Hansens vei 20

340

Parkveien 53B

490

Ole Deviks vei 2

fra 200-1.500

200

1.500

15 35

Parkveien 53B

142

Ole Deviks vei 2

Parkveien 53B

136

Ole Deviks vei 2

Sommerrogata 1

523

Helsfyr Atrium, Innspurten 15 fra 350-1.000

ca. 378

Helsfyr Atrium, Innspurten 15

350

460

Helsfyr Atrium, Innspurten 15

1.000

Drammensveien 147

250

LAGERLOKALER

Drammensveien 147

700-1.060

Strømsveien 323A

2.450

Drammensveien 147

700

Brynsveien 5

196

Drammensveien 147

1.060

Nils Hansens vei 20

340

Gunnar Schjelderups vei 9 Drammensveien 147

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

Adresse

Kvm side

Adresse

Kvm side

Adresse

Kvm side

KOMBINASJONSLOKALER Strømsveien 323A

560-4.890

Strømsveien 323A

560

ASKER OG BÆRUM

ØVRE ROMERIKE

Strømsveien 323A

4.890

KONTORLOKALER

Brynsveien 16-18

494

Gartnerveien 1-5

162

Råholtgutua 2

Østensjøveien 43

400

Fekjan 13

Silovegen 20

872

Østensjøveien 43

455

Fekjan 13

250

Silovegen 20

ca. 433

Stålfjæra 15

400-655

Fekjan 13

337

Silovegen 20

ca. 438

Stålfjæra 15

400

Olav Brunborgs vei 6

inntil 16.000

Energiveien 16

Stålfjæra 15

655

Olav Brunborgs vei 6

450

KOMBINASJONSLOKALER

Østre Aker vei 206F

830

Olav Brunborgs vei 6

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

1.200

12.000

Dyrskueveien 13

1.250-2.050

Nesbruveien 75

ca. 250-5.400

Dyrskueveien 13

1.250

2.050

1.200

Borggata 11

ca. 360

Nesbruveien 75

ca. 250

Dyrskueveien 13

Jens Bjelkes Gate 57

ca. 240

Nesbruveien 75

5.400

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

ca. 240

Nesbruveien 75

ca. 250-5.400

Silovegen 20

872

Nesbruveien 75

ca. 250

Silovegen 20

ca. 433

Nesbruveien 75

5.400

Silovegen 20

ca. 438

750

285

52 52

RESTAURANT/SERVERING/HOTELL Jens Bjelkes Gate 57

LAGERLOKALER

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Nils Hansens vei 20

340

SHOWROOM

RÂholdtgutua 2

SHOWROOM

Fyrstikkbakken 2-4

Inntil 800

OSLO SØR

Nesbruveien 75

ca. 250-5.400

Nesbruveien 75

ca. 250

DRAMMEN/EIKER

Nesbruveien 75

5.400

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Gamle Ringeriksvei 196

KONTORLOKALER 314

NEDRE ROMERIKE

Olaf Helsetsvei 5

625-2.500

KONTORLOKALER

Olaf Helsetsvei 5

625

Industriviein 20A

Olaf Helsetsvei 5

2.500

Kongshavnveien 28

OPPLAND 345

KONTORLOKALER

Industriveien 14

300-1.100

Molinna 2

Industriveien 14

300

LAGERLOKALER

OSLO NORD

Industriveien 14

1.100

Hvamsvingen 24

285

KONTORLOKALER

Slynga 10

579

Molinna 2

310-1.900

Molinna 2

310

Molinna 2

1.900

Kolstadgata 1

650-5.500

LAGERLOKALER

Molinna 2

310-1.800

Kolstadgata 1

650

Industriviein 20A

365

Molinna 2

800

Kolstadgata 1

5.500

Industriviein 20A

475

Molinna 2

500-1.500

Trygve Nilsensvei 8

305-773

Industriviein 20A

1.115-1.600

Molinna 2

500

Trygve Nilsensvei 8

305

Industriviein 20A

1.115

Molinna 2

1.150

Trygve Nilsensvei 8

773

Industriviein 20A

1.600

Molinna 2

380

Trygve Nilsensvei 8

468

Industriveien 14

1.325

Thorvald Meyers Gate 2/Ringnes

250-535

Industriveien 14

1.640

Thorvald Meyers Gate 2/Ringnes

250

Losbyveien 1

1.400-4.200

Thorvald Meyers Gate 2/Ringnes

535

Losbyveien 1

1.400

Sinsenveien 47A/49

fra ca. 200-4.200

Losbyveien 1

4.200

Sinsenveien 47A/49

ca.200

KOMBINASJONSLOKALER

Sinsenveien 47A/49

4.200

Industriviein 20A

345-2.500

Industriviein 20A

345

Industriviein 20A

2.500

300-4.050

LAGERLOKALER Rosenbergveien 15

829

Industriveien 14

KOMBINASJONSLOKALER Carl Berner Næringspark

ca. 335

Industriveien 14

300

Carl Berner Næringspark

ca. 325

Industriveien 14

4.050

Per Krohgs vei 4

ca. 550

Hvamsvingen 24

285-620

Hvamsvingen 24

285

Hvamsvingen 24

620

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Rosenbergveien 15

829

INSIDE

Handlet for

milliarder

Schage Eiendom har brukt muskler på eiendomskjøp etter salget av Sektor Eiendom. sammen bidrar disse tre eiendommene med 150 millioner kroner i årlige leieinntekter. I tillegg er Schage Eiendom største eier i Salto Eiendom (43,8 prosent), som eier 20 kjøpesentre.

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Egil Svoren og Schage Eiendom baserer sin virksomhet på at det som er bra for samfunnet, er bra for Schage Eiendom. (Foto: Schage Eiendom).

Selskapet levde i flere år et liv utenfor medienes søkelys, men fikk dette lyset på seg da de i begynnelsen av 2010 solgte Sektor Eiendomsutvikling til oppkjøpsfondet Niam. Gjennom salget fikk Schage Eiendom tilført betydelige finansielle muskler, muskler som de det seneste halvannet år har benyttet. Selskapet hadde før kjøpet av Stortorvet 7 (se lengre ned) i høst 1,1 milliarder kroner tilgjengelig for investeringer. – Vi har i dag 200 millioner kroner i likviditet, men skal opp til 500 millioner, sier adm. direktør Egil Svoren i Schage Eiendom AS

når NæringsEiendom tropper opp i kontorene på Helsfyr Atrium. Dette er et prosjekt Schage Eiendom har solgt seg ut av. Selskapet som Svoren leder, har i dag en antatt bruttoverdi på 6,7 milliarder kroner, hvorav 3,1 milliarder i verdijustert egenkapital. Sistnevnte er konservativt anslått. De tre kontantstrømeiendommene til Schage Eiendom har de to seneste årene vært Skøyen Atrium, Bryn Senter i Oslo og Kuben kjøpesenter ved Hønefoss (se også undersak). Schage Eiendom solgte i forrige uke disse to sentrene til Salto Eiendom for 1,2 milliarder kroner. Til

Strategisk viktig Skøyen Atrium er en kjerneeiendom i Schage-konsernet med sine 40 000 kvadratmeter, men de nærmeste årene skal eiendommen utvikles med ytterligere 25 000 kvadratmeter. – Ja, Skøyen Atrium gir en viktig kontantstrøm inn i virksomheten. I utgangspunktet er alle eiendommer til salgs, men Skøyen Atrium er en strategisk eiendom for oss. Vi må ha kontantstrømeiendommer som gir oss god økonomi til å drive utvikling. Dessuten har vi eiere som tenker langsiktig, sier Egil Svoren. Storeiendommen på Skøyen har vært igjennom to byggetrinn, og Schage Eiendom arbeider nå med et tredje byggetrinn, med antatt bygge start i 2015. – Vi har allerede besluttet å bygge 25 000 kvadratmeter, hvorav 9000 kvadratmeter med kontorer, 8000 kvadratmeter til handel/næring, samt 8000 kvadratmeter med parkeringsarealer for bilforretning ene på eiendommen og til internt bruk. Vi forventer topp Skøyen-nivå for kontordelen, sier Svoren. I så fall

tilsvarer det rundt 3000 kroner kvadratmeteren i dagens leiemarked. Sommeren 2011 overtok Schage Eiendom sammen med Søylen Eiendom tradisjonsrike Steen & Strøm Magasin fra Storebrand Eiendom, samt to naboeiendommer i Nedre Slottsgate. Total kjøpesum for de to partnerne var en drøy milliard. Trappetrinnsrakett – Hvorfor valgte dere å kjøpe Steen & Strøm sammen med Søylen Eiendom? – Ja dette var et kjøp der hver av partene gikk inn med 50 prosent, det kom kanskje ikke like godt frem i mediene. Vi mener Søylen er best på det vi kaller high street shopping, det har de bevist gjennom u tviklingen av high end-senteret Eger. Vi ser på Steen & Strøm Magasin som et handelshus og et utviklingscase der vi går opp veien sammen med Søylen. Dette er en trappetrinnsrakett, hvor vi målrettet skal øke inntektene gjennom utbyggingstiltak av infrastruktur, øke handelsarealet og tilrettelegge for bedre omsetning for leietakerne, sier Egil Svoren, og fortsetter: – Vi skal fornye Steen & Strøm, som å se på nye innganger og hvordan vi kan utnytte underetasjen og toppetasjen bedre. Vi ønsker å legge på en etasje til for kontorer, og det har vært for dårlig utnyttelse av takterrassen, som i dag har 26 ventilatorer. Dessuten trenger Oslo sentrum spisesteder og avslapningssoner, og vi ønsker å være til stede sentralt i Oslo sentrum. Samarbeidspartneren Søylen Eiendom har i høst havnet i medienes søkelys, der det er stilt spørsmål om selskapets finansielle evne og soliditet. Søylens andel av Steen & Strøm Magasin ble finansiert gjennom en selger kreditt på 258 millioner fra Storebrand, en kreditt som må tilbakebetales innen to år. – Var dere klar over den finansielle situasjonen til Søylen Eiendom? – Ja, vi hadde en dialog med dem om dette og spilte med åpne kort. Vi er to forskjellige selskaper, men jeg tror vi også utfyller hverandre. Det er et spennende samarbeid svarer Egil Svoren. – Kjempespennende Det siste store kjøpet til Schage Eiendom er Stortorvet 7, daværende Kreditkassens gamle hovedkontor frem

NYE KONTORLOKALER

Panorama - Forskningsparken KONTOR, PROSJEKT

300 m² – 612 m² Forskningsparken i Oslo er et ledende senter for nyskaping, forskning og utvikling. Forskningsparken bygger nå ut nye lokaler med panoramautsikt Lokalene ferdigstilles 1. april 2013. Forskningsparken ligger attraktivt og sentralt mellom Blindern og Gaustad. Universitetet i Oslo, anvendte forskningsinstitutter og Rikshospitalet er nærmeste naboer. Kontorlokalene bygges på toppetasjen til vårt eksisterende bygg og får sydvendt panoramautsikt. Lokalene er meget arealeffektive og har høy standard, med egen terrasse. Leieobjektet kan møbleres til ca. 40 arbeidsplasser. Nær 150 bedrifter beﬁnner seg i dag i Forskningsparken - Oslo Science Park og det er plass til ﬂere. Du er velkommen til å bli en av dem. Finnkode: 37428626 KONTAKT: INGAR MADSEN, Eiendomsdirektør 906 03 880 | ingar.madsen@forskningsparken.no

Inside

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Schage Eiendom kjøpte tidligere i høst Stortorvet 7 av DNB NæringsEiendom. (Foto: Wikimedia/Kjetil Ree)

til 1987. Schage Eiendom overtok i forrige måned eiendommen fra DNB NæringsEiendom for en snau milliard kroner. – Hvilket potensial ser dere her? – Stortorvet 7 er litt som Skøyen Atrium, vi ser på eiendommen som en viktig kontantstrømeiendom. Totalt er bygget på 30 000 kvadratmeter og gir oss inntil videre rundt 60 millioner kroner i årlige leieinntekter. Gjennom kjøpet styrker vi vårt engasjement i sentrum, og vi ønsker også å bidra til å videreutvikle sentrum. Men kjøpet er ferskt, vi overtok eiendommen 1. oktober. Foreløpig holder vi på med en mulighetsstudie av eiendommen og vil kartlegge alternative utnyttelser. Vi mener dette er en kjempespennende eiendom, og vi vil ta tilbake det praktbygget som bygget en gang, overbeviser Svoren. Stortorvet 7 har tre kjelleretasjer, hvorav mye er lagerarealer. Egil Svoren sier de vil se på om de kan øke handelsarealene i forhold til det som er der i dag, blant anTekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

net vurdere å gå både oppover og nedover. Totalrenovering Men kontorleietakere forlanger i økende grad topp moderne lokaler, så det går etter hvert mot oppussing av det sammensatte bygningskomplekset, der hoveddelen er fra 1970. – Ja, når kontrakten med Jernbaneverket på 16 000 kvadratmeter går ut i 2019 må det nok til en totalrenovering av bygningen. – Hvilken avkastning har dere generelt til prosjektene dere går inn i? – Den løpende avkastningen fra kontantstrømeiendommer bør ligge på 6-7 prosent, for utviklings prosjekter vil jeg si 20 prosent. Hvert prosjekt skal være så sunt at det kan stå på egne ben fremover. – Prøver dere å ”time” markedet”, utnytte hvor markedet er i konjunktursyklusen? – Jeg vil si at der vi ser mulig hetene, setter vi inn en ekstra ”trigger”, svarer Egil Svoren.

Schage Eiendom har utspring i Møller EiendomsPartner AS, som ble opprettet som et eget selskap i MøllerGruppen i 1995. I 2003 ble MøllerGruppen delt mellom familiene Schage og Møller, og Schage-familien overtok eiendomsselskapene og etablerte Sektor Gruppen. I 2010 solgte Sektor Gruppen eiendomsselskapet Sektor EiendomsUtvikling til oppkjøpsfondet Niam. To av tre brødre, Knut og Bjørn Schage, valgte å fortsette sine eiendomsinvesteringer gjennom eiendomsselskapet Sektor EiendomsPartner, som senere skiftet navn til Schage Eiendom. De to brødrene eier i dag via egne familieselskaper halvparten hver av Schage Eiendom. Verdigrunnlaget til selskapet er basert på fire pilarer: Solid (seriøs og helhetlig), langsiktig (varige verdier), samarbeidsvillig (skape resultater sammen med andre) og modig (ut forske nye muligheter). – Samarbeid med andre aktører gir oss nye muligheter for å øke verdiskapingen, sier Svoren.

SE VÅRT BILAG MED LEDIGE LOKALER I DETTE NUMMERET AV NÆRINGSEIENDOM! ledige lokaler

12 november 20 n i denne utgave Vi presenterer ie le til r le av loka et variert tilbud kort markedsen og slo i Stor-O oppdatering.

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no - www.naiglobal.com

2301 1400 post@nai.no

Portrettet

Mille-Marie Treschow, skogeier

Skogens dronning satser på byen – Helt siden jeg var liten, hadde vi faste søndagsmiddager med mine besteforeldre på Fritzøehus. Da blir det jo sånn at man snakker om det som foregår i familiebedriften. Jeg plukket opp mye da.

NE 1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Tekst Ivar Sekne • E-post redaksjon@ne.no • Foto CF Wesenberg/Kolonihaven

Velfrisert, velkledd, stilig og smilende møter hun oss i sitt nye kontorbygg ved Fritzøe brygge, i vannkanten ved utløpet av Farriselva. Blikket er fast og rolig. Dette er en dame med stålkontoll. Samtidig aner vi en slags ærbødig sjenanse. De fem selskapene hun eier er samlet i Treschow Fritzøe-konsernet. Skattbar formue er 2,3 milliarder kroner. Det gir henne en 61. plass på listen over Norges rikeste. Og en 5. plass på kvinnelisten. I 1986 overtok hun konsernet etter sin far Aage. Etter 20 år som eier ble hun styreleder, og adm. dir. i 2010. I mai trakk hun seg som direktør og er nå styremedlem i konsernet. Bygger en hel bydel Det er ni mil skog fra Larvik til Kongsberg. Mille-Marie Treschows skog. Hun er Norges største private skogeier. Men det er i hjembyen Larvik hun virkelig satser. På eiendom. Hun bygger seg opp som byutvikler og gleder seg over å se en hel bydel vokse frem der det før var gammel industri. Noen bygg er verneverdige og renoveres, andre erstattes med boliger, hotell, spa, butikker, kulturbygg, restauranter og kontorer. – Dette har jeg hatt en visjon om i tyve år, men alt tar sin tid. Det er en spennende utfordring å skape noe

nytt ved siden av det gamle. Det skal harmonere, og som kvinne er jeg opptatt av det estetiske. Det er ikke snev av vestfolddialekt i den behagelige stemmen. Et sobert riksmål utkrystalliserer seg i vel formulerte setninger. Innredningen på møterommet er nøktern og stilren. På veggen rett bak henne henger malerier av seks gods eiere på rekke og rad, som en kontrast. Hun henger der, hun også. – Det er viktig for oss å være i langsiktige bransjer. De er nesten like lønnsomme alle sammen. Vi vil at bena vi står på skal ha like stor vekt. Opp til finanskrisen var larvikitten en stor inntektskilde. I de siste årene er det er eiendom som har vokst mest. Det er her de største utfordringene rent økonomisk ligger, både i forhold til nye prosjekter og rehabilitering. Noen bygninger står og skriker etter å bli pusset opp eller bygd om. Bygningen vi sitter i, sto ferdig for ett år siden og var helt utleid ved innflytting. Inntjeningen er bra, sier eieren med et smil. Liker å leke arkitekt – Jeg er stolt av det vi har fått til med de gamle bygningene, men noe gjenstår, og det har med økonomi å gjøre, som vi ikke har fått helt på plass. Vi må jo ha leietagere

– Jeg synes kvinner av og til har laget ris til egen bak ved å være for sjåvinistiske og for feministiske.

Portrettet

– Jeg er en utålmodig sjel, og når jeg får en visjon i hodet, vil jeg gjerne sette den ut i livet så fort som mulig.

NE 1112 www.ne.no www.nenyheter.no

i slike bygg. Den store, gamle møllebygningen du ser rett frem her, består av tre deler, og den nærmeste har vi ikke gjort noe med. Den vil egne seg supert til leiligheter, men det er veldig lavt under taket. Nå ser vi på mulighetene for å lage kule studioleiligheter over to etasjer med hems. Vi setter i gang når vi ser at det er salgbart. – Er du ofte med og leker arkitekt?. – Ja. Jeg synes det er veldig spennende å være med i prosjekteringsfasen. Da har jeg en hånd på rattet. Nå skal vi bygge 100 leiligheter på byens beste tomt, på utsiden her, rett ned mot vannet. Jeg sitter med rutepapir og linjal og er med. En perlelatter triller over bordet. Samarbeider med en aktiv kommune – Deler av Larvik sentrum er litt slitent. Ser du en rolle for Fritzøe eiendom her? – Vi deltar allerede. Vi er i ferd med å etablere mange aktiviteter her ved sjøfronten og i Hammerdalen, og det skal fortsette. Jeg eier ikke noe opp mot Larvik torg, men jeg jobber med å få gangveier opp dit. – Fighter byutviklerne i Larvik om de beste tomtene? – Ja, det hender, men vi må likevel kunne prate sammen. Vi er et lite miljø, og de fleste er innstilt på å samarbeide. Vi har vårt forum hvor vi kan prate uformelt sammen. Her er også kommunen representert. – Hvor skal Larvik vokse? – I mange retninger, for eksempel i dette området, som jeg er så heldig å eie. Vi er nær sentrum. Det er ikke lenge siden det sto forurensende fabrikker her, det var ikke noe pent trekk i bybildet. Men jeg kan ikke drive byutvikling alene, jeg må samarbeide med kommunen, som er en stor aktør i byutviklingen, selvfølgelig. Jeg ser på kommunen som en medspiller. Derfor vil jeg gjerne ha dem med i hele prosessen, slik at de får et eierforhold til prosjektene. Vi er i god dialog. Det er veldig spennende å utvikle det gamle jernverksområdet med sin gamle

kulturhistorie og som jeg gjerne vil skape mye mer liv i, med kulturtilbud som gallerier, og å styrke Larvik museum og kulturskolen. Vi vil også gjerne tilrettelegge for høyskoler som vurderer å flytte. Hun eier mye oppover langs Lågen, og her er det planer om utbygging av bilbasert handel med kapitalvarer. – Hva tror du om Larviks fremtid? – Jeg tror på Larvik! Snart får vi en firefelts vei helt til Oslo, og det er et kvarter til Torp. Det er ikke ofte jeg drar til Gardermoen mer. Dobbeltsporet hurtigtog kommer. Det tar tre og en halv time med båt til Danmark. Mennesker som velger å bo her, har veldig kort vei til skisporet, og turer i skogen og til sjøen og stranda. Vi har en fantastisk livskvalitet. Og vi har fortsatt utbyggingsarealer både for bolig, næring og industri tilgjengelig. Vi ligger midt i hjertet av Grenlandsområdet og Vestfold. Jeg tror også det vil bli en utvikling av oljebransjen i området rundt Torp, for det begynner å bli veldig dyrt i Stavanger, og slike firmaer vil vi gjerne legge til rette for i Larvik. Damen vil rett og slett være med på det som kan bli et oljeeventyr for Sandefjord og Larvik! Kåret til Nordens beste spa I mars 2009, like etter finanskrisen, startet hun hjerte barnet Farris Bad, som er kåret til Nordens beste spa. – Vi lurte på om det ville gå bra. Men det vi håpet på, slo til, for i dårlige tider har folk behov for å ta litt vare på seg selv og få ny energi, for eksempel i et spa, og mange valgte å komme hit. Først var de vel nysgjerrige, men så kom de tilbake, for de fant ut at dette var så bra! Slik hun ser ut, kunne man tro at hun kom direkte fra spa-avdelingen. Der er hun ukentlig, betror hun oss. – Vi har gode terapeuter og et bra treningsstudio, pluss 10-12 badstuer med forskjellige temperaturer og fuktighet. Lærer man å bruke dem på rette måten, med varme og kalde kulper, så gir det god helse. Man kan

også bade i havet i spaet! I tillegg har vi Farrisgrotten, med urenset svovelholdig vann fra 42 meter ned i jorden, en helsekulp, veldig bra for huden. Der lukter det svovel. Villmarksist og jeger Hun kunne for så vidt ha tatt seg fri resten av livet og gått lange turer i sin egen villmark. Som Norges største private skogeier vet hun at skogsdrift er ikke noe enkelt felt. Skogen hennes krever 12 årsverk. I mellomkrigs årene krevde den 1100 årsverk, forteller hun. Da brukte de hest, øks og sag. Det meste skjedde vinterstid. Nå hugges det året rundt. – Målet er å være Norges beste skogbruker, og det tror jeg vi er, tett innpå. Jeg prøver å være mest mulig til stede, for eksempel ved befaringer, se på skogen, i weekender går jeg turer i skog og mark. Hun er også jeger. Det bringer henne til steder i gammelskogen der man vanligvis ikke går på tur. – Da har jeg øynene med meg og ser hvordan skogen vokser, selv om jeg går på los etter elg. Hun har ikke felt noen i år, men skjøt en elgokse i fjor. – I år har jeg ikke vært på jakt fordi jeg hadde en operasjon i sommer. Men neste år er jeg tilbake. – Smaker selvskutt elg ekstra godt? – Ja, det er noe med selvskutt, humrer hun mens øynene glitrer. En utålmodig sjel, og mye mer Folk som kjenner henne beskriver henne som en dannet, pen, hyggelig, stilig og sporty jente, men litt forsiktig og sky i begynnelsen. Den burleske og humoristiske siden kommer gjerne frem blant gode venner. Da kan hun snakke om spøkelser på Fritzøehus. – Har du savnet å kunne gjøre ting litt fritt og kjapt? Forfølge dine egne ideer mer uhindret? – Jeg kan nok drømme om både det ene og det andre. Jeg er utålmodig sjel og når jeg får en visjon i hodet, vil jeg gjerne sette den ut i livet så fort som mulig. Men jeg holder meg innenfor rammene, og veien blir til mens man går. Det er ikke alltid at det blir slik man tenker, og det er ofte en fordel, fordi behovene endrer seg. – Ble du bevisst på disse rammene da du skjønte at du kom til å overta Treschow Fritzøe? – Man plukker opp det som skjer i familien når man lever i en slik familie. Min bror skulle egentlig overta, selv om jeg var eldst av fire. Og når man er eldst, både tar man og får man ansvar for mange ting. Det ble jeg lært opp til, og jeg er fortsatt veldig storesøster. – Du var 32 år den gangen du overtok selskapet. Var det for tidlig? – Nei, da hadde jeg hatt mer enn ti år på å forberede meg. Jeg var 20 år da min bror døde.

Skeptisk til kvoteringsregler – Hvordan er det å være kvinne og styre et så stort selskap i en mannsdominert bransje? – Jeg har aldri sett på det som noe spesielt eller annerledes eller noe stort problem. Jeg kan nok møte kjønnsholdninger utenfra, men for meg har det vært viktig å fylle en rolle som eier og forvalter. Jeg synes kvinner av og til har laget ris til egen bak ved å være for sjåvinistiske og for feministiske, blant annet gjennom kvoteringsregler, som dessverre har gjort at vi tidvis har fått inkompetente kvinner inn i posisjoner de kanskje ikke burde vært i. Det er kompetanse og erfaring som skal gjelde. Vi har en ganske aktiv organisasjon som heter ”Jenter i skogbruket”. Bransjen har forandret seg veldig mye på 25 år. – Noen kvinnelige toppledere påstår at kvinner generelt ikke egner seg for toppjobber og sier de er for sårbare når det gjelder motstand og kritikk. Kommentar? – Det tror jeg gjelder for både menn og kvinner. Selv synes jeg det var vanskelig å både være mor og ha en topplederjobb. Ikke at jeg føler at jeg har vært svak eller noe sånt, men det har av og til vært vanskelig å balansere dette med å stille opp for barna eller prioritere møter. De mest slitsomme årene var å være småbarnsmor og samtidig leder.

– De mest slitsomme årene var å være småbarnsmor og samtidig leder.

Motiveres av å skape noe nytt – Du har trukket deg ut av den daglige lederrollen og kan lene deg mer tilbake og plukke de morsomste oppgavene. Hva motiverer deg? – Det er å være med på å skape noe nytt for folk og lokalsamfunnet, særlig å skape noe sammen med og gjennom folk, selve prosessen, å bidra til at folk får en bedre livskvalitet. Kulturhuset, for eksempel, kan gi det. Jeg er imponert over hvordan kulturhuset drives og hva de får til av program, med teater og konserter, og det går med overskudd. Jeg sitter ofte med programmet foran meg og sier oi! det skulle jeg gjerne ha sett, men så kolliderer det med noe annet. I går var jeg på en intimkonsert med Marit Larsen. Det var helt fantastisk, stemmen hennes og musikaliteten. – Er du altetende på kultur? – Jeg oppsøker ikke det jeg synes er for tungt og dramatisk eller altfor komplekse ting. Man har mer enn nok med egne utfordringer om man ikke også skal leve seg inn i andres.

– Når jeg snart får en ny hofte på plass, burde kanskje også Kilimanjaro være oppnåelig.

NE 1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Planer om bøker Hun håper å være aktiv i ti år til, men ikke nødvendigvis som eier. Selv tenker hun på å skrive bok om bedriftens historie når hun får tid. – Den er skrevet bruddvis, men jeg vil gjerne lage en bok som begynner med industrihistorien her for 600 år siden. Jeg skal samle stoffet og fakta og få en proff skribent til å sette det i pennen. Men jeg vil være med på redigeringen. Og finansiere den. Det kan bli enda en bok, for hun har også tenkt å ta seg av slektshistorien, som er en del av Norgeshistorien. Hun vil at sønnen Michael skal ta over selskapet. Blir hun en slags syvende mor i Fritzøe-huset? Yrkesaktive barn – Nei, absolutt ikke. Der må jeg ta av hatten for min far. Fra den dagen han ga meg det formelle ansvaret, forbeholdt han seg retten til å si sin mening før beslutningene ble tatt. Jeg brukte ham mye som rådgiver. Når beslut ningene var tatt, var han veldig lojal overfor dem selv om han var uenig, og det synes jeg var beundringsverdig, for jeg tok noen store beslutninger i forhold til hans livsverk, nemlig å selge ut alt som hadde med treforedlingsindustri å gjøre. Det hadde vært hans hjertebarn. Det som kjennetegner vår bedrift er at generasjonene har hatt ryggrad til å ta vanskelige beslutninger for å få driften til å overleve, og det betyr nedleggelse av deler av virksomheten. Dette må jeg være forberedt på at Michael kan komme til å gjøre også. Nye generasjoner ser ting på en annen måte. – Har han vist noe forretningstalent? – Ja, han ser ut til å ha gode forretningsgener. Jeg er ikke i tvil om at det vil gå veldig bra. Han er 25 år og er porteføljeforvalter. Han presterer bedre enn børsen hver måned. For meg er 30 år en slags magisk grense

modenhetsmessig. Min datter Victoria er aktiv innen design og fashion, og det synes jeg er veldig spennende. Jeg støtter opp om henne og norsk design. Landkrabbe med reisemål Når hun pensjonerer seg, kan hun realisere reisemål hun ikke har hatt samvittighet til å gjøre noe med. For eksempel reise til Argentina for å gå på jakt. – Et annet mål er Vietnam og Kambodsja, steder som jeg føler at jeg må sette av mer enn to uker til. Og når jeg snart får en ny hofte på plass, burde kanskje også Kilimanjaro være oppnåelig. Men særlig høyere enn det tror jeg ikke klarer. Hvis helsen holder. Hun liker hun best å være i skogen når hun har fri. – Jeg er en landkrabbe og vil helst ha fast grunn under føttene.

Mille-Marie Treschow • •

• • • •

Født 1954, 6.generasjons eier av selskapet Treschow Fritzøe i Larvik I konsernet ligger Fritzøe Eiendom, Carlsen Fritzøe (bl.a. Byggmakker) og Lundhs (stein industri, fasadeplater, kjøkkenbenker og interiørfliser) Norges største private skogeier Barn: Michael (f. 1987) og Victoria (f. 1989) Satser på byutvikling i Larvik på egne eiendommer Bor på Fritzøehus i Larvik, Norges største privatbolig med 76 rom

MV-PaNoraMa

Nyhet!

GuStafS PaNel SySteMer

Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.

Din

innreDnings leverAnDør fra A til Å

GlaSSVeGGer KoNtorSKilleVeGGer HiMliNGer

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

annonse190x127-gustafs-2.indd 1

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

19.09.12 19.19

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til bt@eiendomsfag.no Senter for eiendomsfag Postboks 2435 Solli 0201 Oslo

Pris 499 + 79 por ,togebyr 226 side r

Foto: Erik Burås/Studio B13

tt&co er ledende leverandør av juridiske tjenester innenfor Eiendom og Handel tt&co yter bistand i alle faser ved eiendomstransaksjoner, fra tilrettelegging for salg til forhandlingsprosess, valg av kontraktsform, selskapsstruktur og gjennomføring. Vi bistår både norske og utenlandske aktører, og har også erfaring med oppkjøp og salg i utlandet.

Henrik Ibsens gate 100 | Postboks 2884 Solli | 0230 Oslo +47 23 13 33 00 | + 47 23 13 33 01 www.tt-co.no

Juss

Vil bygge obligasjonsmarked Haavind ser på obligasjonsgjeld som et nytt satsingsområde. Nå vil de lære opp investorer og eiendomsaktører for å utvikle et norsk obligasjonsmarked også innenfor eiendom. Så langt har man ikke klart å matche de kapitaltrengende lånetakerne med investorkapitalen utenom for de største eiendomsaktørene. Både for at eiendomsaktørene ikke har sett mulighetene for obligasjonsfinansiering og fordi investorene i eiendomsmarkedet ikke har vist interesse for å investere i obligasjonsgjeld. – Vi har klienter som sliter med finansiering av gode prosjekter som fortjener finansiering. Vi ønsker å være med på å bygge opp et obligasjonsmarked for eiendomslån her i Norge, sier Trond Kildal. – Markedet kommer Havvind arrangerte nylig et seminar sammen med Pareto og Norsk Tillitsmann. De inviterte en bred kundegruppe for å høre om obligasjonsmarkedet som mulighet for alternativ finansieringsform. Det

Christopher A. Jensen, advokat og partner i Haavind.

Trond Kildal, advokat og partner i Haavind.

var ventet at rundt 40 møtte opp, men det kom over 100 interesserte. – Dette markedet er lite utviklet i Norge når det gjelder finansiering til eiendomssektoren. Det har vært noen store selskaper som Olav Thon Gruppen og Steen & Strøm som har brukt obligasjonsmarkedet, mens vi ser at eiendomsobligasjoner er den delen av det svenske obligasjonsmarkedet som utvikler seg best der. I

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Norske selskaper har i liten grad tatt opp obligasjonsgjeld for å finansiere prosjekter. Det har vært en del hederlige unntak i offshoresektoren, men da har det gjerne vært snakk om såkalte high yield-obligasjoner, med høy avkastning for kreditor og tilsvarende høy risiko. Men i en tid hvor bankene strammer inn på utlånene og tar seg bedre betalt for risikoen, seiler obligasjonsfinansiering opp som et mer attraktivt finansieringsalternativ for eiendomsselskapene. Det ser stadig flere rådgivere, og nå kommer Haavind på banen i dette markedet. – Obligasjoner er et nytt satsingsområde for Haavind. Det er flere banker og meglerforetak som har tro på dette markedet. Vi kan også bidra med å gjøre jussen. Vi vil også hjelpe våre kunder å få finansiert seg, sier Christopher A. Jensen til NæringsEiendom.

Juss

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Norske investorer har så langt vært lite interessert i å investere i eiendomsobligasjoner, men nå ventes det vekst i dette markedet. (Scanpix) USA står obligasjonsgjeld for over 70 prosent av finansieringen til selskaper over en viss størrelse. Vi er helt sikre på at mange flere vil bruke obligasjonsgjeld her i Norge også etter hvert, sier Kildal. I siste utgave av NæringsEiendom fortalte Nordeas sjef for eiendomsavdelingen, Thomas Due, at han tok med Nordea Markets til en del eiendomsaktører for å se om det er aktuelt med bankfinansiering, obligasjonsfinansiering eller en kombinasjon. Haavind-advokatene ser nå en økt interesse for å legge til rette for obligasjonslån i meglermiljøene. Arctic Securities er blant dem som har satset på dette feltet. Bra for yieldcase Det er ikke alle typer eiendomslån som kan erstattes av obligasjonsgjeld. En trekkrettighet i en bank kan for eksempel være svært

gunstig når man utvikler eiendom, og ikke trenger all kapitalen man låner med en gang. – Obligasjonsgjeld er et kostbart alternativ til byggelån. Hele lånet utbetales med en gang, man betaler bare renter underveis, og så betaler man tilbake alt når løpetiden på lånet går ut. Det er også tvilsomt om det overhodet ville vært mulig å få solgt et obligasjonslån for finansiering av et utviklingscase til investorene. De krever normalt en viss track record når det gjelder inntjening og gjeldsbetalingsevne, sier Kildal. Men for en mer ”tradisjonell eiendom” er obligasjonsfinansiering gunstig, selv om renten kan være noe høyere enn bankrenten. –Det er et veldig godt alternativ for såkalte yieldcase. Obligasjonslån tilbakebetales normalt ikke løpende i lånets løpetid, men i sin helhet ved forfall. Såfremt det ikke

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

ligger utbyttebegrensninger på lånetaker i avtalen, kan eiere få ut utbytter i større grad enn ved vanlig bankfinansiering, sier Jensen. Haavind-advokatene forteller at advokatfirmaet har gjort en obligasjonsdeal i en annen bransje helt ned til 70 millioner kroner. – Men det kreves som regel et stort kapitalbehov for at det skal være aktuelt. Man bør nok ha et lånebeløp på fra 200 millioner kroner og oppover, sier Kildal. Lite komplisert Trond Kildal forteller at det juridiske ved å sette opp et obligasjonslån er lite komplisert. – Nøkkelen er å finne investorene som vil stille opp med kapitalen. I stedet for å investere i egenkapital i eiendom, kan de balansere risikoen ved å investere i eiendomsgjeld, sier Kildal.

Chambers and Partners sier at vi ligger i det europeiske toppsjiktet. Google sier at vi ligger her:

Vi sier at vi er det sikre valget. Vi har mer enn 150 års erfaring. Vi har mer enn 300 medarbeidere. Vi håndplukker laget som går rett på. Uten omveier, men også uten snarveier. Med Thommessen er veien til løsningen rask og trygg. Kontakt Oslo: Advokat Christian Müller 23 11 11 07 cmu@thommessen.no

Kontakt Bergen: Advokat Vidar Havsgård 55 30 61 32 vha@thommessen.no

www.thommessen.no

Profilannonse NaeringsEiendom helside 11-12.indd 1

06.11.2012 10:08:12

Juss

Ikke for amatører Bare-house-leieavtaler er ikke hensiktsmessige for mindre leietakere uten forvaltningskompetanse. For større leietakere kan det derimot være penger å spare.

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Som faktasaken viser, veltes normale utleie- og eierkostnader over på leie taker ved inngåelse av bare-house leieavtaler. – Kjernen her er vedlikeholdsplikten. Bare-house-avtaler innebærer større forpliktelser for leietaker, men gir ham samtidig bedre muligheter for å passe på driften. Hovedsakelig er det de samme juridiske forpliktelsene som ved ordinære leieavtaler, når man ser bort fra de utvidede pliktene knyttet til vedlikehold og normale eierkostnader. Men bare-house-avtaler eksponerer de økonomiske forpliktelsene mer for leietaker, sier partner Marius Eckbo-Lie i FØYEN Advokatfirma til NæringsEiendom.

Leietaker overtar det som vanligvis omtales som felleskostnadene i bygget og slipper ekstern forvaltning. – Om bare-house-avtaler er forutsigbare for utleier, er de også i høyeste grad forutsigbare for leietaker, gitt at leietaker har den nødvendige kompetansen, sier Eckbo-Lie. Finansielle kjøpere – Hvor vanlig er slike kontrakter i det norske leiemarkedet? – Vår erfaring er at bare-houseavtaler er mer utbredt i utlandet, og da gjerne under betegnelsen «triple net lease». Slike avtaler her hjemme er mest brukt av finansielle kjøpere av eiendom, og da ved kjøp av store bygg. En bare-house-avtale kan bru-

kes som en ”teaser” for å finne riktig kjøper. Rene finansielle aktører er gjerne inne i eiendomsmarkedet for en kortere periode og er ikke interessert i eiendomsdrift. De vil ikke ha noe med selve driften av bygget å gjøre, svarer Eckbo-Lie. Ved bare-house-avtaler slipper eieren å tenke på det løpende vedlikeholdsansvaret. Motstykket er at han vanligvis må betale mer for bygget, ettersom eierkostnadene reduseres. – Hvilke leietakere inngår ellers barehouse-kontrakter? – En bare-house-avtale forutsetter som nevnt at du som leietaker har kompetanse til å drifte bygget. Slike avtaler passer best for leietakere som kjenner bygget fra A til Å og har

Bare-house leieavtaler En bare-house leieavtale er enkelt forklart en leieavtale hvor deler av utleiers forpliktelser overføres til leie taker. Man tar utgangspunkt i vanlige markedsstandarder og endrer teksten slik at man ”overfører” plikten til utvendig vedlikehold/utskiftinger, risiko tilknyttet eiendomsskatt og ansvar for forsikringsbetalinger fra utleier til leietaker. Det vi i Norge ofte kaller bare-house-avtaler, samsvarer godt med det man internasjonalt kaller ”triple net lease”. Denne typen kontraktsmodell brukes gjerne på enbrukerbygg, der leietaker har kompetanse til selv å foreta eiendomsdriftingen, særlig den tekniske delen.

Ifølge Marius Eckbo-Lie i Advokatfirmaet FØYEN passer bare-house-avtaler best for store enbrukere av kontorbygg og kombinasjonsbygg.

erfaring og driftskompetanse, sier advokatfullmektig Haakon L. Haaland i FØYEN. – Da har de muligheter for å oppnå besparelser i den løpende driften. Men leietaker må selv ha den nødvendige tekniske kompetansen, og mindre leietakere har som regel heller ikke tid til selv å stå for forvaltningen. De som ikke har kompetanse eller kapasitet til å drifte en eiendom, bør styre unna bare-houseavtaler, råder Marius Eckbo-Lie. Bare-house-avtaler passer i enbrukerbygg – altså én stor leietaker i bygget - og kanskje aller best ved kombinasjonslokaler. – Det er nok ikke de samme incitamentene for å spare leieutgiftene i et vanlig kontorbygg som i industri lokaler, kommenterer Eckbo-Lie. Fullt vedlikeholdsansvar Ved såkalte sale & leaseback-avtaler, avtaler der selger umiddelbart leier tilbake bygget, benyttes som hovedregel bare-house-avtaler. Da viderefører selger rollen som teknisk forvalter han tidligere har hatt som eier, men altså heretter som leietaker. Tvister om vedlikeholdsansvaret er en gjenganger for Eckbo-Lie og advokatkollegaene. Lokaler skal etter at leiekontrakten har gått ut settes tilbake til opprinnelig stand, med fradrag for ordinært slit og elde.

– Ved en bare-house-avtale har leietaker tilnærmet fullt vedlikeholdsansvar, men standarden ved overtakelsen som legges til grunn, er den samme som for ordinære leieavtaler. Leietaker plikter å levere lokalene tilbake i henhold til kontrakt, og en bare-house-avtale utløser ikke særskilte plikter i den sammenheng. Vedlikeholdsplikten er imidlertid mer tyngende for leietaker, sier Marius Eckbo-Lie, og fortsetter: – Men eieren av et bygg kommer aldri fra HMS-ansvaret for bygget. Ved å overlate alt av drift og vedlikehold til leietaker, er det også viktig å ha klare avtaler for oppfølging og ivaretakelse av HMS. Som eier vil en likevel ha en form for oppfølgingsansvar overfor leietaker i perioden, fastslår Eckbo. Leietaker har ved bare-houseavtaler som hovedregel ansvaret for utskiftinger. Da må det avklares om dette er utskiftinger som eier drar nytte av, i form av verdiøkning for eiendommen. – I så fall er vår erfaring at det er vanlig med en splitt i kostnadene mellom leietaker og eier. Ettersom leietaker ved bare-house-avtaler har fullt vedlikeholdsansvar, påfører det ham økte kostnader Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

han ellers ikke ville ha hatt i en ordinær leiekontrakt. Dette tilsier at selve leiekostnadene blir lavere enn ved inngåelse av bare-housekontrakter. Det er likevel ikke gitt at sluttsummen blir lavere samlet sett for leietaker, ettersom det vil være avhengig av leietakers forutsetninger for fornuftig drift av leieobjektet? – Men hvilke forskjeller vil det utgjøre i leienivået fra vanlige kontrakter? – Det varierer fra kontrakt til kontrakt og blir veldig skjønnsmessig å svare på, svarer Marius Eckbo-Lie. Tydelig definerte Føyen og andre advokatfirmaer har som nevnt vært mange ganger i retten ved uenighet om leietakers vedlikeholdsplikt under de ordinære leieavtalene. Spørsmålet blir så om det forekommer mange rettslige tvister under bare-house-kontrakter? – Nei, bare-house-kontraktene er ofte lange og tydelig definerte, disse kontraktene er veldig rett frem, svarer Marius Eckbo. Forum for næringsmeglere/ Norges Eiendomsmeglerforbund har for øvrig utarbeidet en standard barehouse-avtale for det norske markedet, basert på standardkontraktene i markedet.

Juss

Skoler er bygg som passer bra til Offentlig Privat Samarbeid. (Shutterstock)

OPS attraktivt i eiendom

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Offentlig Privat Samarbeid (OPS) om offentlige formålsbygg kan være gode investeringsobjekter for langsiktige eiendomsaktører. – OPS-prosjekter blir stadig mer aktuelt i det norske eiendomsmarkedet. Flere offentlige aktører velger å dekke behovet Kjell André Honerud, for bygningsfasiTorkildsen, Tennøe & liteter ved hjelp co. Advokatfirma. av OPS. Bare det siste året har kommuner som Oslo, Skedsmo og Bergen valgt å dekke sine behov for nybygg med bruk av OPS, sier advokat og partner Kjell André Honerud til Torkildsen, Tennøe & co. Advokatfirma til NæringsEiendom. Med OPS mener han kontraktsmodeller hvor de private står for utvikling, finansiering, bygging og drift av leieobjektet, mens offentlige instanser leier i minimum 20 til 25

år. Mens markedet tidligere har vært dominert av aktører i entreprenørbransjen, ser det nå ut til at også langsiktige eiendomsinvestorer og fond nå er på vei inn i OPS-markedet. Slitasje Honerud mener at det er flere grunner til at OPS-markedet vokser og er et spennende område for eiendomsaktører. Blant annet slites den offentlige infrastrukturen i Norge ned og forringes. – Bevilgningene til vedlikehold i de offentlige budsjettene holder ikke på langt nær tritt med det raskt tiltagende behovet. Behovet for nybygg og oppgradering av eksisterende bygningsmasse er særlig stort innenfor skole- og omsorgssektoren. Dette er områder hvor det, i tillegg til det generelle vedlikeholdsetterslepet, også er stor vekst i de gjeldende

aldersgruppene. Det oppstår et internt ressursbehov i kommunene for å løse behovene, og OPS fremstå da som en aktuell gjennomføringsmodell, i stedet for å leie inn rådgivere til å avhjelpe ressurssituasjonen, sier Honerud. Han mener den store fordelen med OPS er fokuset på livsløpskostnader. OPS-modellen sikrer en livsløpsleveranse for bygget, med ansvar for finansiering, teknisk drift og vedlikehold gjennom store deler av levetiden. – En fornuftig bruk av modellen kan bidra til mer nyskapning, økt kvalitet, større fokus på livsløpskostnadene og dermed en mer effektiv utnyttelse av samfunnets ressurser, sier Kjell André Honerud. Ett av problemene med tradisjonell utbygging av offentlige bygg er at man får et lite helhetsansvar for utbygging og drift av byggene. Pri-

vate trekkes inn som leverandører av begrensede tjenester som rådgivning, entreprenørarbeid og driftstjenester i kortere tidsrom. – Erfaringene fra gjennomførte OPS-anskaffelser de seneste årene viser at bygge- og prosjektkostnadene blir lavere ved bruk av OPS enn ved tradisjonell gjennomføringsmodell, sier Honerud. Han viser til at konkurranseutsetting av et langsiktig helhetsansvar nødvendiggjør et ekstremt fokus fra dag en på å bygge rasjonelt – Besparelser i prosjektkostnadene vil dermed veie opp for eventuelt dyr ere finansiering fra de privates side. Sikker kontantstrøm For eiendomsaktørene vil OPS gi en sikker langsiktig kontantstrøm.

– I et ellers så utfordrende eiendoms- og investeringsmarked fremstår OPS-kontraktene som gode, forutsigbare kontrakter som vil gi gårdeier en sikker kontantstrøm i et langsiktig perspektiv. Den årlige avkastningen for gårdeier er begrenset, men en langsiktig investor vil ved OPS-kontraktene nærmest risikofritt sikre seg en langsiktig kontantstrøm. Det bør være attraktivt i dagens marked, sier Honerud. OPS-modellen består ifølge Torkildsen, Tennøe-advokaten av en tredelt kontraktsstruktur: • Avtale om rettigheter og forplikt elser i forprosjekt og byggefase • Leieavtale og driftsavtale • Festekontrakt/kjøpekontrakt til tomten

– Avtalestrukturen er slik at partene inngår alle avtalene ved tildeling av kontrakten. Selve avtalegjennomføringen er delt inn i to hovedfaser: Forprosjekt/byggefase, som varer fra avtaleinngåelse til overtakelse av leieobjektene og selve leieperioden, som starter ved overtakelse og avsluttes ved opphør av leieperioden, sier Honerud. Han mener det er viktig at både den offentlige og private parten i OPS-avtalen har kompetanse i alle ledd av anskaffelsen. – Dette er på mange måter et umodent marked hvor det er desto viktigere å sørge for at kontraktene inngås på mest mulig optimal måte, sier eiendomsadvokaten.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

www.pwc.no

Fisjon, fusjon eller salg av eiendom - tenk MVA og skatt

Har du gjort påkostning på fast eiendom eller kjøpt varige driftsmidler og må dokumentere latente justeringsforpliktelser eller rettigheter? Dette må håndteres i forbindelse med omorganiseringen. Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS hjelper deg med nødvendig dokumentasjon og justeringsavtaler ved omorganiseringen samt håndtering av skatt. I tillegg til MVA-rådgivning, formidler vi CS Justeringsmodul – et verktøy som hjelper deg med det løpende dokumentasjonsbehovet. For mer informasjon kontakt: Trond Ingebrigtsen, Tlf: 952 60 810

© 2012 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS og PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited.

Juss

Lov om

kommunal forkjøpsrett

– En tikkende bombe

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Kommuner har forkjøpsrett til leiegårder med minst fem utleide boligenheter. Det kan koste eiendoms aktører dyrt. Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder fra 1977 (leiegårdsloven) gir alle kommuner i Norge forkjøps rett til leiegårder som faller inn under loven, men i praksis har den vært mest brukt i Oslo, Bergen og Trondheim. – Denne loven kan være en tikkende bombe for en del eiendomsaktører. Det er nok en del som ikke er klar over loven, og det kan i verste fall få store negative konsekvenser for selgere og kjøpere av leiegårder lenge etter at transaksjonen er gjennom ført, sier partner og advokat Christian Müller i Advokatfirmaet Thommessen til NæringsEiendom. Han forteller at loven gir kom munen rett til å tre inn som kjøper i avtaler om salg av det som rettslig defineres som en leiegård. Bak grunnen for loven er å sikre de som leier bolig muligheten til å kunne eie sin egen bolig. – Leietakerne kan be kommunen om å utøve forkjøpsretten på vegne av leietakerne, men kommunen har ingen plikt til å benytte den. Kom munen kan også stille vilkår overfor leietakerne for å bruke forkjøpsret ten, sier Müller. Må melde fra – Både kjøper og selger er pliktig straks å melde fra til kommunen om

overdragelser som faller inn under loven. Fra det tidspunktet kommunen får melding om en overdragelse, har den fire måneder på å treffe vedtak om utøvelse av forkjøpsretten, sier advokat Lars-Henrik Winsnes Berg. Dersom det ikke meldes fra til kommunen om slike salg, kan for kjøpsretten i verste fall tas i bruk av kommunen flere år senere. I så fall risikerer den opprinnelige kjøperen av bygården at kommunen overtar leiegården uten at han får kompen sert de investeringene han måtte ha foretatt i leiegården etter overtakelse, og som kanskje har kostet mye penger. – Selv om kommunen utøver forkjøpsretten lenge etter at kjøper overtok leiegården, skal det veder laget kommunen betaler fastsettes ba sert på leiegårdens omsetningsverdi på det tidspunktet da transaksjonen med selger ble gjennomført. I tillegg mister kjøperen inntekter leiegår den måtte ha generert siden kjøper overtok leiegården. Grov sagt kan man si at kommunen har krav på nettoavkastningen fra eiendommen fra det tidspunktet kjøperen overtok eiendommen, sier Winsnes Berg. Gjelder også ved aksjesalg De seneste årene er det blitt veldig vanlig at eiendommer kjøpes gjen nom overdragelse av aksjene i et

aksjeselskap som eier eiendommen. Eiendommen forblir da i aksjeselska pet, mens det er selskapets aksjer som bytter eier. Det har ingen betyd ning for forkjøpsretten. Ifølge Thom messen-advokatene har kommunen forkjøpsrett til selve eiendommen uavhengig av om det er eiendommen eller eierandelene i selskapet som selges. Det er også viktig å være klar over at kommunen har forkjøpsrett dersom mer enn 50 % av aksjene i eierselskapet overdras. – Dersom partene for eksempel tar sikte på å overdra aksjene i selskapet som eier leiegården, slik at fritaksmodellen kommer til anven delse, risikerer selger i stedet å få et skattekrav som følge av realisasjon av selve eiendommen, dersom kom munen gjør gjeldende sin forkjøps rett. Ved aksje- eller andelssalg er det dessuten ikke sikkert at selger får tilsvarende vederlag som avtalt med opprinnelige kjøper, selv om kom munen i utgangspunktet skal tre inn i partenes avtale. Kommunen skal i slike tilfeller betale eiendommens omsetningsverdi, sier Müller. Dersom partene ikke blir enige om omsetningsverdien, skal omset ningsverdien fastsettes av domsto lene. Det er tilfeller i rettspraksis hvor kjøpesummen har blitt vesent lig lavere enn det selger mente var markedsmessig omsetningsverdi.

Dette defineres som en leiegård:

Partner og advokat Christian Müller, Advokatfirmaet Thommessen. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

Advokat Lars-Henrik Winsnes Berg, Advokatfirmaet Thommessen. (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven)

Seksjonerte eiendommer Forkjøpsretten gjelder ikke ved overdragelse av seksjo nerte eiendommer, med mindre leiegården er seksjonert i store samleseksjoner. – Man kan dermed unngå forkjøpsretten dersom leie gården seksjoneres før et eventuelt salg. Men da må man være oppmerksom på eierseksjonslovens bestemmelser om leietakers kjøpsrett til boligen, som gir leietaker rett til å kjøpe seksjonen til ca 80 prosent av salgsverdien, sier Lars-Henrik Winsnes Berg.

En utleieeiendom som består av minst 5 boligenheter, og hvor minst halvparten av gården er innredet til beboelse. Forkjøpsretten gjelder dermed også for bygninger hvor inntil halvparten av arealet er utleid til næringslokaler.

Christian Müller kommer med følgende råd til dem som skal selge eller kjøpe en leiegård: – Vurder hvilke konsekvenser loven kan ha for ditt salg og reguler dette i kjøpekontrakten. Pass på at dere etterlever loven når transaksjonen gjennomføres. Det vil kunne være fornuftig å prøve å avklare risikoen for at forkjøpsretten gjøres gjeldende på forhånd, f eks ved henvendelse til kommunen. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Din strategiske partner i alle faser Grette bistår i alle faser av eiendomsutvikling og ved kjøp/salg av eiendomsselskaper. Vi tilbyr: • en helhetlig forståelse av eiendomsutvikling • sterk faglig kompetanse i en kommersiell ramme • konkrete merverdier i transaksjoner Kontakt Dag Henden Torsteinsen, partner og advokat, dato@grette.no

Filipstad Brygge 2, Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo | tlf: 22 34 00 00 | e-post: firmapost@grette.no | www.grette.no

Juss

100

Artikkelforfatter er leder for Wikborg Reins næringseiendomsteam, Line Ravlo-Losvik. Wikborg Reins næringseiendomsteam består av 25 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom.

Boligkonvertering – rettslige fallgruver En konvertering fra næring til bolig kan være et juridisk minefelt, og her er en forenklet oversikt over noen av utfordringene som man kan møte på veien. Omregulering Man har ikke krav om omregulering fra næring til bolig. Det kan ta svært mange år fra en slik prosess starter til man lykkes – hvis man lykkes.

NE1112 www.ne.no www.nenyheter.no

Midlertidig disponering Det er sjelden ønskelig å ha tomme lokaler – selv ikke mens omreguleringen pågår. Ved utleie i ventetiden er det viktig å unngå ansvar for utleier. Det er spesielt ansvar for vedlikehold, og stor grad av fleksibilitet i forhold til oppsigelse som bør hensyntas. Skatte- og avgiftsmessige forhold En boligkonvertering utgjør en justeringshendelse. Dette kan medføre tilbakebetalingsplikt for tidligere fradragsført mva. Det er også viktig å hensynta latent skatt dersom eiendommen erverves via et SPV-selskap. ”Skatterabatten” kan utgjøre 28 % i stedet for ca 10-11 % pga nært forestående salg. Den kan også være lavere ved tenkt utleie ettersom boligeiendom ikke avskrives. Riving av store deler av bygget i forbindelse med konver-

tering, kan dessuten resultere i at den skattemessige saldoverdien som henføres til tomt må endres. Risiko for forkjøpsrett Dersom boligene leies ut først, og deretter skal seksjoneres, så vil dette resultere i kjøperett til 4/5 av salgsverdien. En eventuell seksjonering bør derfor gjennomføres før utleie. Ved utleie og deretter samlet salg, så er det dessuten viktig å være oppmerksom på reglene om kommunal forkjøpsrett. Back-to-back Boligkjøpere nyter stor beskyttelse. Det er derfor viktig å sikre at utbygger har samme rettigheter overfor entreprenøren som det boligkjøperne har overfor utbyggeren. Betingelser for gjennomføring av inngåtte avtaler bør utformes slik at utbygger ikke får valget mellom mislighold av enten boligkjøpsavtalen eller entreprisekontrakten. Finansiering Boligkonvertering med etterfølgende salg av leiligheter finansieres ofte via

forhåndssalg, og forhåndssalg sikres via forskudd. Det er da viktig å være oppmerksom på de krav om garanti stillelser m.m. som oppstilles i slike tilfeller. In blanco-skjøter Det er ofte ønskelig å avvente overskjøting dersom et bygg erverves med det formål å gjennomføre en boligkonvertering med etterfølgende salg. Det er da viktig å sikre seg vide, ugjennkallelige generalfullmakter for å kunne disponere rettslig over eiendommen, og å sikre seg best mulig mot selgers konkurs – eksempelvis ved å benytte sikringsobligasjon og tinglyst forkjøpsrett. Full beskyttelse før man imidlertid kun ved å overskjøte eiendommen.

Tekst Advokat og partner Line Ravlo-Losvik, Wikborg Rein E-post lra@wr.no

En ting er sikkert Sikkerheten bør alltid stå i første rekke når et næringsbygg er på tegnebrettet eller skal rehabiliteres. Vår lange erfaring har lært oss at god planlegging er eneste veien til en optimal og kostnadseffektiv løsning. Vi leverer beslag og adgangskontroll til alle typer bygg. La oss skreddersy løsningen for ditt prosjekt. Slik vi har gjort for over 100 norske hoteller, mer enn 100 kommunale bygg, over 1000 skoler og barnehager og et utall leilighetsbygg - for å nevne noen få. Ser du tegningen? Ring 08877 eller besøk oss på www.08877.no. Gjør det allerede i dag – for sikkerhets skyld.

08877 RING I DAG!

LEDIGE LOKALER I OSLO OG AKERSHUS Hoffsveien 21-23, Skøyen

Vollsveien 17 A, Lysaker 1.233 M2, 1. ETG., 1.087 M2, 2. ETG.

Ledig areal: 372-828 M2, 1. ETG., 503 M2 3. ETG.

▪

Sentralt på Lysaker

▪

Både innendørs og utendørs

Ledig areal:

kontor- og handleområde

parkering ▪

▪

Få min. gangavstand til Lysaker

Både innen- og utendørs parkering samt gjesteparkering

stasjon med Flytog, tog og

▪

ekspressbusser ▪

Sentralt på Hoff i et etablert

Få minutters gange til Skøyen stasjon

Lyse, fine og fleksible kontorlokaler

▪

Moderne og god teknisk standard med representative fellesområder som er betydelig påkostet

Kontakt: Bendik S. Skaslien, mob 920 24 602

Kontakt: Stian Korneliussen, mob 979 67 450

Tollbugata 32, Oslo sentrum

Strandveien 15, Lysaker

Ledig areal: 592 M2, 7. ETG.

Ledig areal: 447 – 1455 M2

▪

Sentralt beliggende hjørne-

▪

Lyse og trivelig lokaler i byggets

▪

Lokalene kan tilpasses leietakers

Få min. gangavstand til Lysaker stasjon

behov ▪

God parkeringsdekning, enkel avkjøring fra E18

7. etasje med god teknisk standard ▪

I umiddelbar nærhet til Lysaker Torg og Lysaker Brygge

eiendom nær Stortinget

▪

Kun 1-5 min. gange til offentlig

Et moderne og velholdt kontorbygg med flere muligheter.

kommunikasjon som Flytog, tog, buss, bytrikk og T-bane

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149

Kontakt: Stine B. Sørgen, mob 913 68 625

Stortingsgaten 22, Oslo

Vollsveien 9-11, Lysaker Ledig areal: 488 M2, 4. ETG.

Ledig areal: 734 M2, 4. ETG. 484 M2, 2. ETG.

▪

Flott eiendom beliggende «midt i

▪

Kun et par min. gange til Flytog, tog

▪

Lyse og hyggelige lokaler

▪

De fleste fasiliteter rett på utsiden av bygget

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149

God parkeringsdekning og noe lagermulighet

og T-bane på Nationaltheatret stasjon

Flotte, lyse og moderne lokaler i Granfos Næringspark

hjertet» av sentrum

▪

Få min. gange til Lysaker stasjon, et knutepunkt for tog og buss

▪

Fossekallen restaurant og konferansesenter i næringsparken

Kontakt: Stian Korneliussen, 979 67 450

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,5 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100.