1404 naringseiendom by Blake and Friends

April 2014

25. årgang

Område:

Leses av 37 000 ledere

DRAMME

Tema:

April 2014

LAGER

25. årgang Kr. 48,– NE.no NEnyheter.no

Ser lyset på Økern FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Slik jobber du i fremtidens kontor

Portrettet: Sjefen for Fjordbyen

– Nå er det Drammens tur

Pakketur til Las Palmas finner du på andre markedsplasser KUN NÆRINGSLOKALER

B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

3600 paNORaMauTsIkT OvER OsLO HagEgaTa 22 Og 23 – TøyEN H22: totalt 3345 kvm H23: totalt 2481 kvm

Kontakt eiendomssjef Frank Randel Helgesen T: 402 11 981 | E: frh@entra.no FINN-kode: 46428954

Hagegata 22 og 23 ligger på en høyde og får av den grunn en fantastisk utsikt over Oslo med Oslofjorden og Bjørvika mot syd, Holmenkollen i vest, grefsen mot nord og Ekebergåsen i øst. samtlige T-banelinjer stopper på Tøyen og det tar tre minutter til Oslo s med Flytoget lett tilgjengelig. I forbindelse med Lambda vedtaket vil tilsammen 250 millioner kroner bli brukt på en områdesatsning på Tøyen de neste fem årene, blant annet totalrenovering av Tøyen torg.

MIdT MELLOM FINaNs Og kuLTuR MER sENTRaLT BLIR dET IkkE LaNgkaIa 1 - HavNELagERET 980 kvm ledig areal i 10.etasje inkl. to tårn

LOssEBaLkONgEN Totalt areal utgjør 2395 kvm

Kontakt eiendomssjef Frank Randel Helgesen T: 402 11 981 | E: frh@entra.no FINN-kode: 47406387

Børsen på den ene siden. Operaen på den andre. Oslos nye ansikt mot fjorden begynner å ta form, og nå har din bedrift mulighet til å være med å oppleve dette. Lossebalkongen rehabiliteres og leietaker kan selv påvirke den endelige ferdigstillelsen av lokalene. Lokalene har store vindusflater mot Havnepromenaden og Operaen med absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud i umiddelbar nærhet. Er det her din bedrift skal blomstre og ta fatt på neste steg i historien?

INNHOLD

04 2014

Neste utg.: 16. mai Materiellfrist: 2. mai

1. Ser lyset på Økern s. 72 // 2. Sjefen for Oslo Havn s. 94 // 3. Den beste innenfor interiør s. 82

NYHETER

TEMA: LAGER

26 160 000 m2 ledig i «vanskelige bygg»

44 Konsolidering og mangel

29 Ikke så vanskelig, da

48 Livet etter industridøden

Slik jobber du i fremtiden

36 Asplan Viak: Ville vinne arbeidsplassen tilbake

Prisene går sidelengs

54 Nytt lagerområde

40 UMOE gikk for den «hotteste» løsningen

FASTE SIDER

OMRÅDE: DRAMMEN 56 Ordføreren: – Nå er det Drammens tur

Guide for leietakere - flyttetips

64 Små leieforhold, store planer

Guide for leietakere - sjekkliste flytting

66 Sentral utvikler rehabiliterer og bygger

20 Leiepriser

68 Megler: Glansen har falmet

88 Inside: Petter Eiken

MYRENS VERKSTED

F3 SANDAKERVEIEN 24D LEDIG AREAL: 70 – 170 KVM BTA

• Areal fra 70 - 170 kvm BTA • Bygg F3 • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon • God teknisk standard

åsk

• God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

FOTO: TERJE BORUD REDINK

HVORDAN FÅ HVERDAGEN TIL Å FLYTE UTEN Å BRUKE BILEN?

Rom Eiendom tar ansvar for langt flere enn våre leietakere. En av våre viktigste oppgaver er å tilrettelegge for gode kollektivknutepunkt i de største byene ved å bygge og forvalte boliger, arbeidsplasser og servicetilbud her. Det er fint å få hverdagen til å flyte uten å bruke bilen. Vi er stolte over å kunne si: Alle har vært hos oss.

Eier og forvalter over 900 bygg i Norge - inkludert de fleste togstasjonene.

LEDER DAG-JØRGEN SALTNES

04 2014

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no JOURNALISTER Ivar Sekne og Jan Revfem FORSIDEILLUSTRASJON: Benoy

Walkability!

ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen

Internasjonalt har walkability seilet opp som et viktig ord når kvaliteten på bolig- og næringsområder skal måles. Med walkability snakker vi om hvor lett tilgjengelig man kommer seg til og fra et område til fots. Innenfor boligområdet er det blitt stadig mer viktig at man kan bruke beina eller sykkel når man skal reise til venner, ta en kaffe på et serverings sted eller handle. Også innenfor næringseiendom kan det være viktig at området rundt lokalene har god walkability. Selv om «walkability», eller gangbart som det kan kalles på norsk, ikke har vært et godt brukt begrep her i Norge, ser vi klare tegn på at leietakerne verdsetter gangbarhet. Stadig flere vil være i kontorbygg hvor de ansatte kan komme seg lett til og fra jobb, både til fots, med sykkel og via offentlige kommunikasjonsmidler. Men gangbarhet handler ikke bare om transportetappen fra hjem til jobb. Det handler vel så mye om at man er i gangavstand til servicefunksjoner. Folk vil ikke bare reise rett hjem når arbeidsdagen er over. De vil ha tilgang på kaféer, restauranter, butikker og andre servicetilbud. Vi ser også at det er en rekke større og gode bygg som sliter med å få leietakere. En av grunnene til det er at beliggenheten ikke er den aller beste. Man kommer dit lett med bil, men det er lang vei til kollektivtrafikk. Veldig sjelden er det også vanskelig å komme seg til handel og servicetilbud til fots. Vi mener gårdeiere bør jobbe sammen for å gjøre områdene rundt sine kontorer mer tilgjengelig til fots. Hvis de går sammen med kommunen kan de løfte kvaliteten til nærområdene, og oppnå at sine lokaler blir mer attraktive fordi gangbarheten er bedre. Skap tilgjengelige nærområder, så kommer det mer liv i gatene, og da er det kanskje rom for noen mindre kaféer og andre servicesteder. Det er ikke uten grunn at man jobber for å få et større kultur- og service tilbud til Helsfyr-området, som er relativt dødt utenfor arbeidstiden. Men for å lykkes med det, må man satse på gangbarheten. I hvor stor grad man lykkes med å skape god gangbarhet vil gi svaret på om byutviklerne har klart å skape gode bydeler.

OPPLAG/DISTRIBUSJON – 20 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongs berg, Notodden. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings takere i privat, kommunal og statlig virksomhet. ANNONSEAVDELING Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN kr 550,–/kr 700,– UTGIVER NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no SATS/REPRO NæringsEiendom AS TRYKK AllerTrykk/MerkurTrykk COPYRIGHT NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 16. mai Bekreftet opplag 20 457

684

Ledige lokaler med fantastisk utsikt over Akershus Festning og Oslo Havn.

RÅDHUS GATEN 23B

1. etasje: BTA 194 kvm 1. messaninetasje: BTA 176 kvm 3. etasje: BTA 178 kvm Kontakt Henrik Holm Tlf.: 9478 9192 Mail: henrik@realia.no

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

Tre personheiser, samt vareheis.

Ak er s gat a

ga te

sen

Ka rl Jo han s

sg ate

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no

gat

ge n

Øv re

Slo tts ga

Pri n

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

sg ate

Vo llg ate

Vo llg at e Øv re

Kontakt:

To rgg ata

nse

Dro nnin

tts gat e

Tol lb sg ate

vie

rs t

red et

Gla cis

Ski

pp e

Kir

www.eiendomssenteret.no

ug ata

rga ta

Ko ng

Ne dre

Rå dh usg a keg ata

Gr e

Slo

bry g

nd ra St

hus

t ga

Råd

ge in nd ru

m ol H

bry gge 3

hus pla sse n

Ne dre

skio

en Rå d

4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm BTO

7. etg. – Kontor – ca. 103 kvm BTO

Tor d

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm BTO

n s p la ss

Ledige lokaler:

jo f

ga te

n ie sv m Eng a da e k un M

lds

Ro se nk ra nt z'

ø sel

F ri

Rimelig husleie

L i l le

n ie ve

hus bryg g

tra huss Akers

gat a

Her kommer Ryens ﬂotteste kontorbygg vei

ve ie

to r Tr ak

' ch

ak eb

En kv

Rin

BYGGVEIEN 8

n gveie Ly n

Symreveien

OBOS Forretningsbygg AS

eie n

Ryenkrysset

Ha v re ve

i en

KONTAKTINFO: Hans P. Hauge. Telefon: 22 86 55 06 / 909 12 267 E--post: hans.petter.hauge@obos.no

e ei gv

ei sv

o Pl

Vi kan tilby godt med parkering og lager i i byggets kjelleretasjer. Nær Ring 3 og en unik os ve m s r eksponeringsmulighet. Det er 2 min. å gå Emitil l Ko T-bane og bussholdeplass. Det tar deg 6 min. å kjøre til Oslo S. Buss til Gardermoen på under en halv time. b ben

m su On uf Ol en ei

Vå

s tu en Ry

s um

g hø lls

ns O

•

Det fremstår som et vakkert kontorbygg på totalt 8.000 kvm moderne kontorlokaler av høy standard. Eiendommen får en dynamisk form med et moderne uttrykk. Det er lagt stor vekt på miljøskapende løsninger. ie ve a ls td

l fj e So

ar Sv

•

irs

nda

Joha nH

By gg v

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

Råd

•

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

Råd

•

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

•

SANDAKERVEIEN 138

GJERDRUMS VEI 10D

276 m² - 2.000 m²

95 m² - 477 m²

GJERDRUMSVEI 8

GUllhAUGVEIEN 10-12

270 m² - 3.200 m²

342 m² - 3.300 m²

Se de nye filmene fra Nydalen her:

WWW.HERLIGENYDALEN.NO Ellen C. Kobro

Utleiesjef Nydalen

952 92 478

ek@npro.no

VERKSTEDHALLEN PÅ AKER BRYGGE

TOPP MODERNE KONTORLOKALER I HISTORISKE OMGIVELSER m2 53 - 1.473 m2 kontor

Tilpasses kundens ønsker og behov

Parkering

Totalrehabiliterte lokaler

Meget god ventilasjon

God offentlig kommunikasjon

Høy arealeffektivitet

Eget kundesenter

Ledig fra: Nå

KONTAKT: Silje Kragstad | tlf. 402 02 800 | e-post: sk@npro.no Anders Heffermehl | tlf. 950 63 693 | e-post: ah@akershuseiendom.no

GUIDE

04 2014

NæringsEiendoms

flyttetips

Bytte av kontorlokaler dreier seg ikke bare om å finne et nytt lokale og å hyre inn et flyttebyrå. Det er mange detaljer som skal huskes i forbindelse med flytteprosessen. Her får du tipsene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Aller først må bedriften bestemme seg for at «nå flytter vi». Evnen til å ta beslutninger er viktig gjennom prosessen. For en middels stor bedrift opp mot 50 ansatte kan det fort gå tre måneder fra beslutningen er tatt, til man er installert i nye lokaler.

• Definer behovet • Sonder markedet • Gå gjennom kontraktene • Sjekk hva du betaler for • Overtakelsesbefaring • Lag en flytteplan • Foreta selve flyttingen • Sikkerhet

Foto: Shutterstock

Universitetsgata 8

til leie

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678 Finnkode: 44796898

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWROOM

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til og med rask adkomst med bil fra Furuset og Karihaugområdet. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Det er god offentlig kommunikasjon som buss og T bane i kort avstand fra eiendommen. Eiendommen er bygget i 1988 og fremstår som et moderne kombinasjonsbygg, bygget i god kvalitet og med gode planløsninger. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er også godt egnet for showroom og utstilling/ eventuelt plukklager for håndverksbedrifter o.l. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. Det vil også være mulig å endre på planløsningene og arealstørrelser i forhold til nye leietakeres behov. Seksjonene er i dag innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, glassfronter til cellekontorer og møterom, kjøkkenfaseliteter, ventilasjon (balansert), stor og god heis etc. I front av eiendommen er det etablert gode parkeringsforhold for leietakere så vel som gjester til eiendommen. Lokalene er ledig pr. d.d. NE nummer: 37076 og Finnkode: 46774928 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER

180 – 486 KVM LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/ﬂytog. Følgende arealer blir ledig: 5. etasje: 486 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014. 3. etasje: Ca 180 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledig sommeren 2014. 1. etasje: lager fra Ca. 30 -126 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser. NE nummer: 42088 og Finnkode: 46761644 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER

185 – 581 KVM

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER Vi har for utleie 2 kontorseksjoner beliggende i 2. etasje i Sandviksveien 26. Seksjonene er på hhv. 185 kvm (ledig pr.d.d) og 396 kvm (ledigstilles vår/høst 2014.). Begge arealer er hjørnelokaler. Mye vindusﬂater gir lyse og trivelige lokaler med god standard. Planløsningen er dels cellekontorer og dels åpne arealer. Eiendommen har felles kantine i 1. etasje, trimrom, badstue og garderobe i underetasjen. For øvrig er det tilgjengelig p plasser for leie i eiendommens parkeringsanlegg. Kort vei til bussholdeplass og på/avkjøring til E 18. NE nummer: 42032 og Finnkode: 46753101 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

FORVALTNING UTLEIE SALG SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie NÆR AKERSELVA – MODERNE KONTORLOKALER RINGNES

250 KVM

THORVALD MEYERS GATE 2 / RINGNES – 2. ETASJE Vi har for utleie moderne og trivelige kontorlokaler i Thorvald Meyers gate 2. Lokalene ligger idyllisk til inne på området til Ringnes bryggeri, nær Akerselva. Adkomst til lokalene skjer via eiendommens hovedinngang der det er betjent resepsjon. Arealet er beliggende i 2. etasje og består i hovedsak av åpne landskapsløsninger, med enkelte tilhørende cellekontorer og møterom. Moderne god standard med kvalitetsmessig god materialbruk, ventilasjon med kjøling, felles kantine etc. Det kan tilbys tilstrekkelig med parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. NE nummer: 42435 og Finnkode: 46925356

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

LYSAKER TORG 6-8

217 KVM

LYSAKER TORG 6-8 Vi har for utleie lys og trivelig kontorseksjon på 217 kvm i 3. etasje med utsikt mot syd. Arealet er en hjørneseksjon bestående av 6 cellekontorer av forskjellig størrelse samt åpent areal for kontorlandskap, møterom etc. Seksjonen kan utvides til ca. 300 kvm om ønskelig. Lokalet leveres i god standard med god kvalitetsmessig materialbruk og kan tilpasses leietakers ønsker. Eiendommen har stor felles kantine i 1. etasje og eget garasjeanlegg med mulighet for leie av p plasser i tilknytning til leiearealet. Kun 5 min. til Lysaker stasjon med buss, tog og ﬂytog. Lokalet blir ledig medio mai 2014. NE nummer: 42015 og Finnkode: 47738431

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

GUIDE

04 2014

Sjekkliste flytting Når leiekontrakten er signert • F inn en flytteansvarlig • I nformer de ansatte om endelig beslutning • L ag en tidsplan for flyttingen •B estill besiktigelse av den nye eiendommen for å kunne planlegge flyttingen •V ed behov, kontakt interiørarkitekt, prosjektleder eller entreprenør Kjøp kontormøbler i tide til •R esepsjon, besøksrom/fellesareal, konferanserom, møterom, stillerom, arbeidsplasser, kjøkken, kaffemaskiner, utemøbler, kopirom Forsikring og avtaler • S e over alle gamle og tegn eventuelle nye avtaler •O ppdater forsikringen •K ontroller at forsikringen gjelder når du flytter •K ontroller krav fra forsikringsselskap og myndigheter IT, tele og data •R eforhandle eller si opp avtalen • F inn ut hvordan systemene skal fungere i virksomheten •K an systemet flyttes? •B estill telefonabonnement og linjer • S kal du ha fast internettlinje eller trådløst nettverk Flyttingen • Lei et flyttebyrå • Bestill demontering og montering av interiør som skal flyttes • Bestill nye visittkort, brevpapir osv • Bestill nye kontormaskiner ved behov

Foto: Shutterstock

Sikkerhet • Finn ut hva slags sikkerhet man skal ha i de nye lokalene og bestill alarm/ekstra lån etc

Adresser • Endre adresse • Informer leverandører og kunder om flyttingen Kilde: lokalguiden.se

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 Ca. 175 m2 BTA

Ca. 100 m2 BTA

Ca. 400 m2 BTA

KO N TO R LO K A L E

KO M B I N A S J O N S LO K A L E R

KO M B I N A S J O N S LO K A L E

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

Liten effektiv kombinasjonsmulighet/ lager og kontor.

Innredet pr. dd med 4 stk kontor/møterom og åpen produksjon-lagerhall. Mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/ produksjon/lager.

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe. Ledig fra august.

EI L T U

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe.

Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

TIL LEIE

MOSSEVEIEN 58, RÅDE FRA 1.500 – 10.250 KVM BTA Arealene kan deles

Handel • Forretning • Logistikk

Unik eksponeringseiendom med E6 som nærmeste nabo • Enkel av/på kjøring til E6 og Mosseveien • Meget bra eksponering: 30. 000 kjøretøy passeringer i døgnet • Full handelsregulering, forretning, logistikk • Mulighet for oppføring og tilpasning for 5.000 kvm eget bygg for leietaker • Stort uteareal, med god parkeringsdekning • Finnkode: 47756676

Kontakt: Erik Onarheim | 920 86 356 | 21 08 09 99 | erik@onarheimutvikling.no | www.onarheimutvikling.no

LEIEPRISER

04 2014

Eureka til Fornebu Pumpeleverandøren Eureka Pumps flytter fra Lysaker til Fornebu. Tekst NEnyheter.no

– Jeg kan bekrefte at Eureka Pumps skal leie rundt 3000 kvadratmeter, inklusive fellesarealer fra juni neste år, sier adm. direktør Torstein Storækre i Fornebuporten AS til NEnyheter. Han vil ikke ut med andre opplysninger om leiekontrakten, men slike kontrakter i nybygg løper gjerne over ti år. Leienivået i Fornebuporten ligger rundt 2300-2400 kroner kvadratmeteren. Ifølge Storækre skal det ikke gjøres spesielle tilpasninger for Eureka Pumps. Fornebuporten har ambisjoner om å samle de beste innenfor olje- og offshorenæringen. Det blir to store

bygg på rundt 25 000 kvadratmeter utleiearealer, der Aker Solutions skal ha det ene bygget. Kværner skal leie 8000 kvadratmeter i bygget Eureka Pumps skal inn i. Med den nye kontrakten er ifølge Storækre rundt halvparten av dette bygget l eid ut. – I tillegg har vi sikre «leads», som gjør at vi i realiteten har leid ut 80 prosent. Vi jobber med en større kontrakt på 4000-5000 kvadratmeter, som jeg regner med vi er i mål med før sommeren, i tillegg til noen mindre kontrakter, sier Torstein Storækre.

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Leiepris/NOK/m2

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

Lysaker Ryen

Oslo ytre sør

Fornebu

3500

4000

2900

3500

2400

3100

1700

2300

1550

2000

1300

1800

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

Vi vet at det av og til kan gå litt trått

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer. I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

LEIEPRISER

04 2014

Signerte for 12 år Utenriksdepartementet skal leie Kronprinsens gate 9 i tolv år fremover. Tekst NEnyheter.no

Nå bekrefter DNB Scandinavian Property Fund i rapporten for første kvartal at de har inngått en ny leiekontrakt på tolv år med Statsbygg, som har signert på vegne av departementet. Arbeidet med leietakertilpasninger er derfor påbegynt, og fremdriftsplanen tilsier innflytting innen 1. juni i år.

Kronprinsens gate 9 ble bygget i 1971 og er totalt på 7070 kvadratmeter. DNB Scandinavian Property Fund opplyser ikke om leienivået for den nye kontrakten, men snittleien i bygget lå for et drøyt år siden på 2275 kroner kvadratmeteren. Det blir trolig momskompensasjon for Utenriksdepartementet.

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % < 10,0 % Helsfyr-Bryn

CBD

< 7,5 % Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Kontakt: Stian Løken | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2130 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Innflyttningsklart nybygg. Høy standard med sterkt miljøfokus. Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderobe for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

Kun 2 341 kvm igjen.

Asker Panorama vil bli et miljøvennlig bygg med BREEAM-sertifiseringen «Excellent» som et av de første i landet. ASKER PANORAMA er Askers nye signalbygg, selve inngangsportalen fra vest som møter deg når du kommer kjørende på E18 fra Drammen. Bygget utgjør samlet ca. 32 000 kvm og gjenværende ledig areal er kun 2 341 kvm. Leies ut fortrinnsvis til én leietaker, alternativt fordeles på hhv. 1 438 kvm og 903 kvm (1. og 2. etasje). Bygget har en harmonisk blanding av åpne miljøer og cellekontorer, møteplasser og møterom, godt med lys og fokus på trivsel. Det er et fullservicebygg med kaffebar, resepsjon, spiseri, treningsrom, shuttlebuss og egen vaktmester.

Kontakt: Jan W. Roll 905 33 369 - jr@newsec.no

Kontakt: Bent Roar Ekse 934 92 055 - be@newsec.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Ledig fra juni 2014. • • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

INGENIØRENES HUS Fantastiske lokaler med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav. • 2 etasjer (4.+5.) à ca. 740 kvm (mulighet for interntrapp), samlet 1.475 kvm • Høy standard og med universell utforming • Bygget er totalrenovert • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken. Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon.

SANDAKERVEIEN 116 Bygg D av BI revitaliseres med nytt inngangspart og fellesarealene oppgraderes. • Bygg D - 4. etg. - ca. 2.100 kvm BTA (Arealene kan deles inn i ca. 800 kvm BTA, ca. 1.150 kvm BTA og ca. 550 kvm BTA Bygg D - 5. etg - ca. 800 kvm BTA • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m • Lokalene holder høy teknisk standard • Lokalene skreddersys leietakers ønsker og behov • Kort vei til all off. kommunikasjon • Kort vei til Gullhaug torg med butikker, restauranter og andre fellesfasiliteter Eiendommen har beliggenhet ”midt i smørøyet” av Nydalen, i nærheten av Gullhaug Torg og Nydalen T-bane stasjon, med inngang fra Sandakerveien.

NYHETER

04 2014

Drammensveien 213.

160 000 m ledig 2

Drøyt 160 000 kvadratmeter med store arealer stod ledige ved årsskiftet. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Næringsmegleren Akershus Eiendom kartlegger hvert kvartal store, ledige kontorlokaler i Oslo-regionen. Disse arealene er gjengitt i tabellen, og vi snakker her om ledige lokaler over 5000 kvadratmeter. I alt var det ved utgangen av fjoråret 21 slike lokaler, der det samlede arealet ifølge Akershus Eiendom utgjorde 162 462 kvadratmeter. Det aller største tomme lokalet er 14 000 kvadratmeter i Drammensveien 288, som ble ledig nå i januar. Dette er de tidligere lokalene til Gjensidige, som for

noen måneder siden flyttet hovedkontoret ned til et nybygg i Schweigaards gate 21 ved siden av NSB og gårdeier Rom Eiendom. Ledigheten er høyst midlertidig, Forskningsrådet skal overta lokalene til Gjensidige og vil dermed telle kortvarig i ledighetsstatistikkene. 12 400 kvadratmeter store Olav Brunborgs vei 6 langs Billingstadsletta ble også nylig ledig, en eiendom som ble ført opp i 1991. Den største leietakeren Kongsberg Gruppen har flyttet til Oxer Gruppens nye storstue Asker Panorama. Her kan det ta lengre tid å erstatte.

Lang tid Mest alvorlig er situasjonen for eiendommer som Holtet 45 på Høvik og Avantor-eide Billingstadsletta 91. Disse eiendommene har ifølge Akershus Eiendom stått ledige siden respektive april 2008 og januar 2009. Holtet 45 er eid av City Finansiering AS (Kim Erla), og selskapet har prøvd å lokke med både leiefritak og gunstige leie for å tiltrekke seg leietakere. Det skal også ha vært vurdert å sette opp skyttelbuss for de heller usentral lokalene som riktig nok ligger ved E18, men midt imellom Lysaker og Sandvika. Billingstad 91 har vært en gjenganger i Avantors rapporter når de skal forklare ledigheten i porteføljen. Eiendommer på Billingstadsletta havner mellom knutepunktene Asker og Sandvika, og her er det mye lengre avstander enn fra Drammensveien 211-213 til enten Skøyen eller Lysaker. Flere eiendommer på Billingstadsletta kan bli konvertert til boliger. Et bygg som har stått mer eller mindre tomt i lengre tid, er 11 000 kvadratmeterstore Drammensveien 211213 på Maritim, midt mellom Skøyen og Lysaker. Som undersaken viser, holdt NVE midlertidig til i lokalene frem til våren 2011, og Norsk Hydro har også leid lokaler der. Drammensveien 211-213 er derfor i teknisk god stand, både NVE og Hydro hadde høye krav. Hver av etasjene i bygget er på ca 1600 kvadratmeter. Prisnivået er som alltid en viktig konkurransefaktor. Lokaler på Skøyen koster gjerne fra 2000 til 3000 kroner kvadratmeteren å leie, mens nivået på Lysaker ligger noe lavere. Leien i Drammensveien 211-213 vil etter det NEnyheter erfarer typisk ligge fra 1300-1600 kroner kvadratmeteren. Opp mot 500 arbeidsplasser Gårdeier er investoren og bilmannen Egil Stenshagen, som i en tid prøvde å leie ut bygget på egen hånd. Nettstedet NEnyheter snakket i 2011 med Stenshagen om mulighetene fremover. – Det er 450 arbeidsplasser der nå, men Hydro hadde 485 da de satt her. Bygget er pusset opp til Hydro-standard, forteller eieren Egil Stenshagen til NEnyheter. Han fortalte da at det er flere interessenter som har vært og sett på bygget, men ingen interessenter til hele bygget, svarer Stenshagen. – Hvilke løsninger er det i bygget, cellekontorer eller åpent landskap? – Det er begge deler, men vi er villige til å tilpasse oss og skreddersy lokalene etter leietakernes ønsker. Stenshagen hadde i 2011 ingen spesielle målgrupper som leietakere, bilimportøren favnet vidt. Han kan lokke med inntil 200 parkeringsplasser, med andre ord en svært god parkeringsdekning. Beliggenheten er det fremste ankepunktet mot Drammensveien 211-213. Det tar 10 minutter å gå inn

Tol lbug ata 27

Kontorlokaler til leie 394kvm og 466 kvm

Sentralt beliggende lokaler i Tollbugata 27, like bak Stortinget •

Lokalet på 394 kvm i 2. etasje er inndelt med cellekontor, åpent landskap, møte/showroom og kjøkken

•

Lokalet på 466 kvm i 7. etasje er per i dag inndelt som cellekontorer/landskap med gode lys og solforhold. Egen balkong

•

Mulighet for individuell tilpasning i begge lokalene

•

Innbydende inngangsparti med heis til alle etasjene

•

God ventilasjon/aircondition

•

Fiber i bygget

•

Trimrom / dusj / garderober i bygget

•

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

•

Mulighet for garasjeplass Kontakt: Balder Næring AS | Vidar Wergeland | tlf: 970 33 999 e-post: vidar@opulens.no | www.opulens.no

NYHETER

04 2014

Store ledige lokaler per 01.01.2014 Adresse

Areal

Område

Registrert ledig

Drammensveien 288

14 062

Lysaker

januar 2014

Olav Brunborgs vei 6

12 444

Slependen-Billingstad

januar 2014

Drammensveien 211

11 000

Skøyen

juli 2011

Billingstadsletta 91

9 700

Slependen-Billingstad

januar 2009

Lørenfaret 3

9 558

Økern

april 2013

Hoffsveien 1c

9 318

Skøyen

juni 2013

Ole Deviks vei 6

8 850

Alna-Ulven

april 2012

Husebybakken 28B

8 590

Oslo ytre vest

april 2013

Professor Kohts vei 9

7 228

Lysaker

april 2010

Holtet 45

7 000

Høvik

april 2008

Karenslyst allé 6

6 995

Skøyen

januar 2014

Lørenveien 51

6 800

Økern

januar 2014

Bergerveien 12

6 600

Slependen-Billingstad

juni 2013

Pilestredet 75c

6 600

Indre by Nord

juli 2011

Baker Østbys vei 5

6 000

Rud, Vøyenenga, Gjettum

oktober 2012

Kongens gate 11A

5 532

Sentrum Kvadraturen

januar 2014

Kolstadgata 1

5 500

Indre by øst

juli 2010

Dronning Eufemias gate 6

5 325

Sentrum øst: Bjørvika-Oslo S

januar 2014

Olaf Helsets vei 5

5 244

Oslo ytre sør

oktober 2012

Innspurten 9

5 116

Helsfyr-Bryn

september 2013

5 000

Oslo ytre sør

april 2012

Rosenholmveien 25 Totalt

162 462

Tabell: Kilde Akershus Eiendom

til Skøyen stasjon, og det blir i meste laget for nordmenn som ellers skryter på seg trening. Men bygget blir liggende litt midt imellom Skøyen og Lysaker. Noen gårdeiere setter opp egen skyttelbuss fra tidlig om morgenen til kvelden for å kompensere slik avstander. Det har eksempelvis Oxer Gruppen gjort i Asker Panorama. Andre løsninger Både leiligheter og hotell skal etter det NæringsEiendom kjenner til ha vært vurdert som alternativ anvendelse for Drammensveien 211-213, som ligger helt inntil E18 og rett ved siden av Norges mest besøkte hamburgersted, legendariske Texburger. Det mest sannsynlige er imidlertid et typisk flerbrukerkonsept for de mer eller mindre tomme lokalene. Nettopp alternativ anvendelse er et stikkord. Statnetts tidligere hovedkontor Husebybakken 28B har stått ledig og er i ferd med å bli solgt. Store deler av de 20 000 kvadratmeterne med lokaler kan bli gjort om til boliger.

Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom pekte i mai i fjor overfor NEnyheter Husebybakken 28 og Akersbakken 27 ved St. Hanshaugen som muligheter for en utvikler i boligbransjen. Det går høyst sannsynlig mot en boligkonvertering for Akersbakken 27. Oslo Pensjonsforsikring må finne nye leietakere til over Lørenfaret 3 på Løren etter at DNB samler aktivitetene i Bjørvika. Lørenfaret 3 står altså på ledighetslisten til Akershus Eiendom, men her er det verre med en boligkonvertering, ettersom eiendommen ligger rett ved Ring 3. Ellers er ikke overraskende fellesnevneren for de tomme arealene at de ligger i randsonene og utenfor sentrum. Unntaket er Dronning Eufemias gate 6, også kjent som Oslo Atrium, som må fylle drøyt 5000 kvadratmeter etter at Tine flytter til nybygget Norbygata 1 på nedre Tøyen. Også disse lokalene ble ledige ved nyttår og fylles høyst sannsynlig opp. Sentrale eiendommer får man alltid leid ut, det er bare et spørsmål om pris. Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet...

NYHETER

04 2014

Slett ikke verst For Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) var oppholdet i Drammensveien 211-213 absolutt til å leve med. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NVE satt midlertidig i lokalene i 18 måneder frem til mai 2011, i påvente av rehabiliteringen av hoved kontoret i Middelthuns gate. I denne perioden holdt om lag 400 ansatte til i Drammensveien 211-213, i tillegg til at NVE lokaliserte noen funksjoner til Økern, som arkivet. Driftssjef Hans Petter Arvesen i NVE har slett ikke dårlige erfaringer med det 11 000 kvadratmeterstore bygget på Maritim. – Standarden var i og for seg bra nok, men vi gjorde ikke mye med lokalene. Vi fikk kun bygget en ekstra datasentral og satte inn et nødstrømsaggregat, og vi godtok tepper på gulvene, sier Arvesen til Nærings Eiendom. Faktisk var oppholdet i Drammensveien 211-213 nyttig for de NVE-ansatte. Verdifull læring – Ja, det var verdifull læring for oss, som kom fra cellekontorer og ned til åpent landskap. Vi gikk fra 18 000 kvadratmeter til 11 000 kvadratmeter og satt veldig tett, for så å dra tilbake til 17 000 kvadratmeter på Majorstua. Da vi var der nede, fikk vi testet ut hvordan det var å sitte åpent, som det var motstand mot fra enkelte i organisasjonen. Her på Majorstua sitter vi nå i fire fredede fløyer med kontorer, ellers sitter de ansatte gjennomgående åpent, med team opp mot 15 arbeids plasser, sier driftssjefen. Manglende tilgjengelighet og langt til offentlig kommunikasjon er brukt mot bygget på Maritim. Hans Petter Arvesen er ikke like kritisk.

– Tilgjengelighet var ett av de store kriteriene i tvelgelsesprosessen av midlertidige lokaler. NVE u gjorde en analyse av hvor de ansatte bodde og reise veien, og gårdeier Entra på Majorstuen kom så opp med flere alternativer på Helsfyr. Drammensveien 211-213 var utenfor det Entra lanserte, men å komme dit med bil, var helt OK. Vi disponerte over 80 parkeringsplass er. Det var diskusjoner om vi skulle sette opp en skyttel buss fra Skøyen, men de ansatte godtok å spasere dit, det tar rundt 10 minutter. Noen ansatte begynte også å ta bussen til jobb, sier Arvesen. Mangler servicefunksjoner – Hvordan hadde Drammensveien 211-213 vært på permanent basis? – Det hadde nok gått. Mange ansatte syntes det var helt greit å være der, selv om våre medarbeidere er godt vant. De kom jo fra råflotte omgivelser ved Frogner parken. Men Maritim har ikke de samme servicefunk sjonene som Majorstua har, og det kom spørsmål som «Hvor er nærmeste pol?». Arvesen sier at det var mindre trafikkstøy enn de fryktet, og utleier Stenshagen opptrådte eksemplarisk og veldig ryddig når det gjaldt eksempelvis vaktmester tjenester. – Kantinen skapte imidlertid en utfordring, fordi vi var vant til å bruke den til allmøter, og det var få stillerom. Når vi hadde større forsamlinger, skapte det problemer, men vi godtok den manglende møteroms kapasiteten, fordi vi var i «utlendighet», sier han.

LEDIGE LOKALER RING 3

ULVEN

Tøyen

Valle Hovin

Botanisk hage og museum

m trø

BRYN / HELSFYR E6

RIN

Østre gravlund

HELSFYR

KAMPEN Kjølberggata

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL

Strø

msv

eien

VÅLERENGA BRYN

BRYNSVEIEN 16–18

KONTAKT

Meget pen kontorenhet 187 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

• Velholdt kontorbygg • Kantine

Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

BRYNSHØGDA 9 1.340 m2 over 3 plan

Sandia Megling as

• Kontor og lager • Lokalene kan deles ned til ca. 250 m2 • Sentralt på Bryn • Nærhet til offentlig kommunikasjon • God parkeringsdekning • Lokalene kan tilpasses ny leietaker

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A

HELSFYR PANORAMA ULVEN

RING 3

Kontorer Fra 1.000 – 4.500 m2

Valle Hovin

Alna

øm

• Signalbygg på Helsfyr rett ved E6 • Moderne og tidsriktig kontorbygg • Fleksible kontorløsninger • Lokalene holder en høy standard • ”Alt i eget hus”. Høykvalitets kantine, betjent resepsjon, treningsstudio • Svært god profilering mot E6/Strømsveien • God parkeringsdekning

RIN

Østre gravlund

HELSFYR

BRYNSVEIEN 5

ENSJØVEIEN 23 B 107m² i nytt påbygg

340 m2 lokaler til kontor, treningssenter, lager / 367 m2 kontor, samt 196 m2 lager / 213 m2 kontor

• Like ved Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 5 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen BRYN • Takterrasse

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Ventilasjon med kjøling • T-bane stasjon ved siden av bygget

OLE DEVIKS VEI 16 A

TVETENVEIEN 32

Kontorer: 10 – 375 m

100 – 900 m2 kontor/ showroom/lager

• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

GLADENGVEIEN 14

VALLHALL ARENA / INNSPURTEN 16

Kontorer 200 – 500 m2

225 m2 kontor

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

• Lokalene er lyse og attraktive • Celle- og teamkontorer • Felles møterom og kantine • Kontorene har egen inngang i

f ol

Aln

NYHETER

04 2014

Fremtidens kontor:

Det aktivitetsbaserte kontoret • Arbeidsoppgaven styrer hvor du jobber • Fra arbeidsplass til møteplass • Du eier ikke lenger ditt eget skrivebord • Du jobber hvor du vil • 70 prosent av arbeidet skjer i fellesskap • Økt trivsel, redusert sykefravær

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Det gammeldagse skrivebordet i den aktivitetsbaserte arbeidsplassen er «ut». Undersøkelser viser at 60–70 prosent av pultene i kontorarbeidsplasser står ledige gjennom arbeidsdagen. Folk møtes og utfører arbeids oppgaver - avhengig av oppgaven - i lobbyen, kantinen, møterom, stillerom eller andre felles møtesteder. Et aktivitetsbasert arbeidsmiljø innebærer imidlertid mer enn bare fravær av en egen arbeidsplass. En viktig del av omleggingen er at alle er klar over hva som er for skjellen på de ulike sonene. Medarbeiderne får større frihet, men også en rekke fleksible, funksjonelle og mer stimulerende arbeidsmiljøer. Entra Eiendom flytter høyst sannsynlig fra toppetasjen i Posthuset og ned til tredje etasje i bygget. Gårdeieren går i den forbindelse over til aktivitetsbaserte arbeids plasser. Økt samhandling – I Entra innfører vi aktivitetsbasert kontor for å styrke samhandlingen på tvers i organisasjonen. I første omgang berører dette i overkant av hundre medarbeidere, men på sikt er planen at alle skal sitte aktivitetsbasert. Erfaringer fra selskaper i særlig Sverige og Nederland som har gått over til aktivitetsbasert kontor, viser at både samhandling, trivsel og produktivitet øker blant medarbeiderne, uttalte kommunikasjonsdirektør Hege

Njå Bjørkmann i Entra til nettstedet NEnyheter om overgangen. Entra ønsker å benytte egne kontorer til å vise frem tidens kontorkonsept til kunder, samarbeidspartnere og andre som vil lære mer om konseptet. – Aktivitetsbasert kontor er snarere en organisatorisk endring enn et flytteprosjekt. Det dreier seg først og fremst om en ny måte å jobbe på og en ny måte å sam handle, lede og tenke på, sier Njå Bjørkmann. Ikke fortetting Innføring av aktivitetsbasert kontor stiller nye krav til IT og en vesentlig reduksjon i papirmengden. Dessuten blir arbeidsplassene mindre, rent fysisk, men erfaringer tilsier at et rent fortettingsprosjekt aldri blir bra. Målet må ifølge eksperter aldri være å spare arealer med så og så mye, ledelsen må derimot ha en klar visjon om hva de vil oppnå med aktivitetsbaserte arbeidsplasser. Microsoft Sverige har etter inspirasjon fra sitt nederlandske søsterkontor gått over til aktivitets baserte arbeidsplasser. Visjonen har vært å skape de beste arbeidsplassene i Sverige. Etter innføringen har overordnet tilfredshet blant de ansatte økt fra 59 til utrolige 91, og Sverige-kontoret har dermed gått forbi Microsoft Nederland. Microsoft Sverige ble i 2013 kåret til Sveriges beste arbeidsplass.

l Li

ien

g ve en

Kjølberggata

B rinken

fH Rol

gat a a

ETTERSTAD

ata

g land

O pp

Sandia Eiendomsutvikling AS

Sandia Forvaltning AS k eba En

Multiparking Skandinavia AS

kv e

Vei

B irkebe i n

KONTAKT

E i r ik

erg Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Axel e rg t v n

vei

Sandia Megling as

no w s en Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

Svingen

n te

t re

unds Vei

eie

Ra udes Vei

Ryen b

vek

ien

O s l o Gate

ate

Ga rds l va

Sandia Megling AS VÅLERENGA

ngt

t.h

ps G

• Kontor: 495 m2, Lager: 1.309 m2 • Nær Vestby sentrum, ca. 30 min. med bil fra Oslo • Prisant. kr 10 500 000,- + omk.

al s

rg Bo

RYEN

VESTBY

ga ta

No r mannsg ata

Bø gata

dga ta

Sm e te

Vike

Aru

VERPETVEIEN 20 Kontor, lager/logistikk

Sandia Gruppen er en fullservice an H øl tilbyder av eiendomstjenester. a ien Vi er delt inn i fire selskaper, gat sveog arbeider eng r røm a t t e l S a Vå alg næringseiendommer. kun med J ord

a ta

g Jarle

allé

r ds

tik k

veie n

eig

dm a

VESTBY NÆRINGSPARK n

rks

Ga os m f o

veie sj ø En

KAMPEN

• Sentral beliggenhet ved Ryenkrysset mellom E6 og Ring 3 • Lettproduksjon og kontorer • Direkte adkomst for paller, etc. • Parkering

v e ien

gen vin

er g

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 m2. • Prisant kr 4 100 000 + omk.

rks

Kombilokale på ca. 230m²

G rønvo ll A llé

Næringsseksjon til salgs

M a l e r haug

• Fra 200 m² til 1200 m² i «Mediehus» Telema • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

ENEBAKKVEIEN 127

HØYMYRVEIEN 2

ASKER

Kontorer i Oslo sentrum

Fy r s

OSLO

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

ata rlig Sø

Åk

TIL SALGS

Rin ggata

ga en

nge n s vi erg

Lil

a sG s l eb

y Tø

leb

Botanisk hage og museum

TIL LEIE

bergveie

åls

s An

i en

ate

Tøyen

r Sø

l ie

e sV

LEDIGE LOKALER Ø

n eie nv r e

in ov

S o fienberggata

e ie

s eim

e s e n s Gat e

Ein a r s V e i

H e lg

TRONDHEIMSVEIEN 184

SINSEN Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. God eksponering. Bygget har to heiser og garasjekjeller. Ledig areal: 1. etasje: 144 kvm kontor inndelt med 6 celle kontorer og møterom, felles kjøkkenløsning. 1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer gått til bakeri, kafe apotek e.l. 2. etasje: 700 kvm. Kombinasjon undervisnings lokaler/kontorer. 5–7 store undervisningslokaler, kontorlokaler, egen kjøkkenløsning og toaletter. Lokalet kan deles i mindre enheter fra 150 kvm. 3. etasje: 130 kvm kontorlokale inndelt med 5 store cellekontorer, lunchareal. Nyoppusset. 4. etasje: 320 kvm kontorlokale. Tilpasses etter leietakers ønske.

GRENSESVINGEN 9

HELSFYR Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunikasjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Kantine og resepsjon i bygget. Gode parkeringsmuligheter. Ledig areal: 360–475 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 475 kvm - Tidmessig oppusset

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

OLAV BRUNBORGS VEI 4

ASKER Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Kantine i bygget. Ledig areal: Arealer fra 200–7.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm Åpne kontorer/cellekontorer, møterom, m.m. Lyse og hyggelige kontorlokaler som vil kunne tilpasses den enkelte leietakers ønske og behov. Eiendommen har 330 p-plasser.

TROLLÅSVEIEN 4

OPPEGÅRD Eiendommen ligger luftig til på Trollåsen, god parkeringsdekning, kantine og treningssenter i bygget. Kort vei til offentlig kommunikasjon. Ledig areal: 4. etasje: Cellekontorer: 1 stk. 15 kvm, 1 stk. 38 kvm, 2 stk. 26 kvm Cellekontorene har felles konferanserom og kjøkken 163 kvm lyse pene kontorer inneholdene 3 store kontorer, lite kjøkken, teknisk og lagerrom, felles stort konferanserom.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

NYHETER

04 2014

– Vi ville vinne arbeidsplassen tilbake Et foredrag under konferanse fikk flere av de ansatte i Asplan Viak til å tenne på ideen om det aktivitetsbaserte kontoret. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

Konsulentselskapet er ett av Norges største, med spesialfelt blant annet innenfor landskapsarkitektur og byplanlegging. Om lag 200 totalt rundt 800 ansatte sitter på Kjørbo i Sandvika i 6900 kvadratmeter nylig rehabiliterte lokaler. Bygget er også verdens første rehabiliterte plusshus, det skal over tid levere netto mer energi enn det forbruker. Asplan Viak har selv vært teknisk konsulent for det såkalte Powerhouse-prosjektet på Kjørbo, som nylig hadde offisiell åpning. Asplan Viak har i forbindelse med rehabiliteringen også innført et pilotprosjekt for to grupper med til sammen 40 ansatte, der de tester ut aktivitetsbaserte løsninger. Når NæringsEiendom besøker bygget, har pilotprosjektet vart i akkurat én uke. – Da vi holdt til i våre tidligere lokaler, satt vi i en blanding av cellekontorer og åpent landskap. I prinsippet har vi innredet de øvrige lokalene i Powerhouse som tradisjonelle kontorløsninger, slik det var i lokalene vi flyttet fra. Unntaket er denne ene etasjen for landskapsarkitektene og byplanleggerne, som vi har designet fra bunnen av for aktivitetsbaserte løsninger,

forteller gruppeleder Hans Baalerud, mens han viser rundt. Inspirert Asplan Viak fikk ideen om aktivitetsbasert arbeidsmetode da flere ansatte var til stede under Entrakonferansen våren 2013 og hørte på et foredrag av konsulenten Jonas Hurtigh Grabe. Selskapet begynte så vurdere mulighetene for å implementere aktivitetbasert arbeidsmetode da de planla det store rehabiliteringsprosjektet. – Ja, vi så om det var mulig å innføre et pilotprosjekt da vi flyttet inn hit. Vi har gjennomført jevnlig møter med de ansatte, som kom med innspill til prosessen og til konkrete løsninger. Vi hadde også flere arbeidsgrupper som jobbet parallelt med IT-løsninger, interiør og omstil lingsprosessen knyttet til nye måter å arbeide på, sier Baalerud. – Hva ønsker dere å få ut av en slik arbeidsform? – Det var selve ideen som å tilrettelegge lokalene for de faktiske behovene den enkelte medarbeideren har

NYHETER

04 2014

hundre potensielle arbeidsplasser. Med 40 ansatte, hvorav halvparten er til stede, er det god plass. – Hva var reaksjonene blant de ansatte til forslaget? – Ingen hadde tidligere sittet i aktivitetsbasert kontor, og det var jo ikke alle som kom med ideen. Vi hadde en utløsende diskusjon etter Entra-konferansen, og det er viktig med eierskap til prosessen, så vi begynte å teste ut behov og løsninger i flere arbeidsgrupper. Vi fikk så «go» fra ledelsen og hentet inn noe bistand fra eksterne konsulenter, men også egne krefter, blant annet interiørarkitekter med erfaring fra planlegging av aktivitetsbaserte løsninger. Det har vært en omstillingsprosess som har pågått i omtrent ett år, svarer Baalerud. – Hva tror du blir den største forskjellen fra tidligere arbeidsformer? – Vi ser allerede at det er en større sirkulasjon og mer dynamikk i måten vi jobber på. Vår virksomhet kjennetegnes av at ansatte jobber med flere prosjekter samtidig. Baalerud sier de ansatte om morgenen gjerne møtes for en kopp kaffe og kort prat på det såkalte Torget, som er det første området man kommer til. Her diskuteres og bestemmes dagens aktiviteter. Ellers er arbeidsarealet delt inn i tre soner, med høy, medium og lav fokus, og dermed ditto støynivå. I områder med lav fokus, kan man la seg forstyrre, mens områdene med høyest fokus krever konsentrasjon og lavt lydnivå.

i løpet av en arbeidsdag som tiltalte oss. Vi startet hele prosessen med å kartlegge hva de ansatte faktisk gjorde i løpet av en arbeidsdag: Jobbet de sammen med andre, jobbet de individuelt og konsentrert, satt de i møter, eller var de ute på oppdrag? Baalerud sier de blant annet fant ut omtrent at halvparten av stolene stod ledige. – Hvorfor skal man i det hele tatt innom jobben hvis det ikke er noen der? Vi ønsker å vinne arbeidsplassen tilbake, til en møteplass hvor ideer kan skapes, diskuteres og utvikles i fellesskap, slik det må være i en kunnskapsbedrift, svarer Baalerud, som har vært sentral i prosjektet. God plass Arealeffektivitet var ikke et mål for prosjektet. Baalerud sier at i etasjen vi befinner oss i nå, er det det mer enn

Verksteder – Tidligere manglet vi «verksteder, steder der man arbeider tverrfaglig med tidsbestemte prosjekter, sier Baalerud om inndelingen. I motsetning til Umoe Restaurants har Asplan Viak ikke en stor åpen sone i midten, her ligger noen av stillesonene. Innføringen av de aktivitetsbaserte arbeidsplassene i Asplan Viak innebærer derimot ikke en organisasjons endring. – Nei, vi har ikke sett behov for å endre vår organisasjon som følge av de nye måtene å jobbe på, sier Baalerud. – Hva skjer fremover med evalueringene? – Vi begynner nå med en gang og har det første evalueringsmøtet denne uken. Lokalene skal også evalueres gjennom de årlige HMS-undersøkelsene, der vi vil se på attraktiviteten til disse lokalene kontra de andre lokalene. Allerede etter en uke er det en del nysgjerrig positivitet fra de andre ansatte. Om et halvt år vil vi ha en mer omfattende evaluering og vurdere eventuelle behov for fysiske endringer. I begynnelsen vil et være en høy terskel for å gjøre fysiske endringer, de kan først skje om et halvt år, svarer Hans Baalerud.

LEDIGE LOKALER Pilestredet 75D

BTA. 461 m2

• 1. etasje: 461 kvm kontor /showroom • Sentral beliggenhet på Fagerborg, rett ved Bogstadveien. • Lyse og innbydende lokaler med god takhøyde, i hovedsak

åpent landskap med noen stillerom og møterom. • Eiendommen har god tilgang til offentlig kommunikasjon. • Mulighet for leie av parkering i parkeringsgarasje etter avtale. • Typiske leietakere i bygget er blant annet klesagenturer,

arkitektkontorer, konsulentselskaper, investeringsselskaper, reklamebyråer, filmselskaper, designbyråer m.m. Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

NE 41585

Verkseier Furulundsvei 10

BTA. 470-8.500 m2

• Lager: 470 – 5.000 m2 • Kontor: 350 – 3.500 m2 • Eiendommen ligger meget sentralt ved Alna Senteret,

med god eksponering mot Strømsveien. • Rimelige kontor- og lagerarealer som kan tilpasses

leietaker etter behov. • 2 vareheiser, 6 lasteramper og snuplass utenfor. • God parkeringsdekning. Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

NE 41656

Grenseveien 65

BTA. 297-600 m2

• Eiendommen ligger sentralt på Ensjø med kort vei •

• • •

til T-bane og Hasle Torg. Lokale 1: 303 m2 Kombinasjon av åpent landskap og kontorer. Passer utmerket som kontor/showroom for ca. 15–20 personer. Lokale 2: 297 m2 5 cellekontorer, åpent landskap, møterom, og kjøkken. Lokalene ligger vegg-i-vegg og kan leies samlet eller hver for seg. Lokalene holder god standard og kan tilpasses leietaker.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no

NYHETER

04 2014

Den «hotteste» kontorløsningen:

Umoe gikk for aktivitetsbasert kontor Det ble verken celle kontorer eller åpent land skap da Umoe Restaurants flyttet til Lysaker. De har derimot som en av de første i Norge tatt i bruk det aktivitetsbaserte kontoret. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto MARTINE HOFF JENSEN

Leieavtalen til Umoe Restaurants (se undersak) i Hamang Terrasse utenfor Sandvika løp ut 2013. Selskapet, som er et servicekontor for alle kjedene, hadde da valget mellom å fornye leieforholdet etter en oppgradering, eller alternativt finne mer sentralt beliggende lokaler. – Vi satt i tradisjonelle cellekontorer over tre etasjer. Innredningen var preget av 80-tallsgardiner, minnes HR-direktør Ragnhildr Weberg i Umoe Restaurants. NæringsEiendom har tatt turen ut til Lysaker for å beskue den nye løsningen. Som bildene viser, er innredningen og utformingen svært forskjellig fra de andre mer tradisjonelle kontorløsningene. Umoe Restaurants hadde også et ønske om å gjøre hovedkontoret mer attraktivt som en fremtidens arbeidsplass. – Det var som å flytte fra 1980 til 2020, men det er like mange arbeidsplasser som antall ansatte, sier Weberg, og viser rundt i lokalene med en stor åpen flate i midten. Hørte foredrag – Hvem kom opp med ideen om det aktivitetsbaserte kontoret? – Ideen ble plukket opp av HR-direktøren til Jens Ulltveit-Moe. Hun hadde vært og hørt på et foredrag med konsulenten Jonas Hurtigh Grabe, som så presenterte den aktivitetsbasert arbeidsformen for henne. Hurtigh Grabe undersøkte tilstedeværelsen på kontoret i Sandvika og fant ut at avdelingene regnskap og lønn hadde en dekning på 70 prosent, mens de resterende avdelingene hadde 50 prosent. Vi ville utnytte kapasiteten langt bedre, svarer Weberg. Hun sier de startet opp prosessen i 2011. Den første løsningen for de nye lokalene var et tradisjonelt

landskap med noen lukkede kontorer, samt begrenset med felles møteplasser. – Men det ble for trangt og for lite lys, sier HR- direktøren. Løsningen ble altså åpent landskap med variert møblering for de ulike arbeidssituasjonene, ingen cellekontorer, samt færre begrensede soner. Kjernen i tankegangen er at de ansatte må finne en arbeidsplass etter hva de skal gjøre. Ikke alle omfattes av løsningen, avdelingene regnskap og lønn, IT, bedriftshelsetjenesten, resepsjonen og en grafisk designer sitter på faste plasser. De berørte ansatte må hver dag rydde pulten for personlige saker (clean desk), men har til disposisjon et personlig skap på 40x40x60 centimeter. – Hva ønsker dere å få ut av en slik arbeidsform? – Vi ønsket å tilrettelegge for et fleksibelt, effektivt og funksjonelt kontor, både for nåtidens og fremtidens medarbeidere. Lokalene sikrer mer samspill på tvers av funksjoner, og vi har økt graden av tverrfaglige prosjekter, både i kjedene og på tvers av kjedene. Det var også viktig å gjøre kontorene mer tilgjengelige for de ansatte som ikke har sitt daglige tilholdssted der. Bevare kulturer Umoe Restaurants utarbeidet såkalte guiding principles, der stikkordene er å skape en attraktiv arbeidsplass, øke samhandlingen og å få til økt tilgjengelighet. Weberg sier at de nye lokalene skulle fremstå som hensiktsmessige, lyse, trivelige og med en kvalitetsmessig god standard. – Et viktig mål for oss var at at alle velger kontoret fremfor å jobbe hjemmefra. Våre ansatte er nå stolte av designet, layouten og beliggenheten.

NYHETER

UMOE RESTAURANTS Umoe Restaurants AS omsetter årlig for over 4 milliarder kroner og har nærmere 9000 ansatte, fordelt på over 330 restauranter og kafeer. Selskapets datterselskaper er Peppes Pizza AS, King Food AS, King Food AB, King Food A/S (Burger King®), American Bistro Scandinavia AS, American Bistro Sweden AB, (TGI Fridays), Blender AS som består av blant andre Café Opus, La Baguette, Fattigmann og servering på flere norske lufthavner, Umoe Restaurant Group Coffee AS og Umoe Restaurant Group Coffee AB (Starbucks). I desember 2013 flyttet kjedekontoret Umoe Restaurants fra Hamang Terrasse utenfor Sandvika til Lysaker utenfor Oslo. Her arbeider det nå 105, ansatte inkludert kjedestab og ledelse i de ulike datterselskapene. Selskapet leier snaue 2500 kvadratmeter i ti år fremover, i bygget som tidligere var hovedkontoret til forsikringsselskapet If.

04 2014

Kjedene satt hver for seg i Sandvika, og de nye lokalene skulle ikke gå på bekostning av varemerkets identitet. Det var viktig å bevare kjedenes unike identitet. – Vi er et servicekontor som skal tilrettelegge for sterke og unike kjeder med egne kulturer. Målet er at vi oppfattes som et restauranthus med tydelige kjeder under samme tak, sier Weberg om kulturbevaringen. Umoe Restaurants betjener 330 enheter spredt over Norge og Sverige, som medfører en stor mengde kommunikasjon og korrespondanse,. Ulike prosjekter er iverksatt for å jobbe mer elektronisk. Umoe Restaurants benytter en såkalt FollowMe utskriftsløsning, som betyr at utskriften ikke umiddelbart kommer ut på noen skriver, men følger den ansatte til en skriver der man må identifisere seg. Umoe Restaurants har satt bort dokumentlagringen til Recall, transittlagre håndteres i stor grad eksternt, og selskapet implementerer nå nettskyen SharePoint fra Microsoft. Det har dessuten vært fire store rydde sjauer med makulering og scanning hos den enkelte medarbeider. – Sakte, men sikkert går vi over mot papirløst, sier Weberg. – Hvordan vil du beskrive overgangen i disse månedene dere har vært her? – Overgangen fra cellekontorer til aktivitetsbaserte arbeidsplasser er stor, men det er også overgangen fra cellekontorer til åpent landskap. Personer som har sittet i åpent landskap, synes kanskje denne løsningen er bedre, de har ikke følelsen av å være i en «kyllingfarm», svarer HR-direktøren. Får og mister – Du får noe og mister noe gjennom de ulike løsningene. Vi har mistet sonene vi satt i, som reflekterte hvilken kjede hver enkelt jobbet for. Samspillet og samhørigheten må skapes på en annen måte nå. Vi kan ikke lenger lukke døren for å konsentrere oss, vi må velge stillesone eller eventuelt putte propper i dørene. Hver kjede må bevisst jobbe inn sine nye rutiner og gro seg til i dette nye landskapet. Dette er en ny og stor endring for oss alle. UMOE Restaurants har altså drøyt tre måneders erfaring med aktivitetsbaserte arbeidsplasser, og Weberg sier de skal kjøre en planlagt evaluering nå i mai. – Hvordan skal dere jobbe videre med dette? – Vi utvikler nye måter å jobbe på og ser allerede nå at samhandlingen internt har økt enormt, blant annet gjennom fora og møteplasser vi ikke hadde tidligere. Nå skal vi fortsette med justeringer og tilpasninger basert på tilbakemeldingene vi får, og vi skal videreutvikle arbeidsmetodikk, IT-verktøy og å dele læringen på tvers. Vi skal også kikke ekstra på regnskap og lønn, som nå sitter i åpent landskap i en fløy av kontoret, slik at denne gruppen opplever sine fasiliteter godt tilrettelagt. Veien blir litt til mens vi går, fordi vi var bevisste på ikke å lage så mye regler på forhånd. De reglene lager vi når vi er her, sier Ragnhildr Weberg.

Til leie Parkveien 53 B Ledige arealer: Kontor: 2. etasje, 530 kvm Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no

Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

LAGER

04 2014

Konsolidering og mangel Lager- og logistikkmarkedet preges av konsolidering, men også av stor utenlandsk interesse for å kjøpe bygg. De «rette» byggene mangler imidlertid størrelsen for at utlendingene vil bite på. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

– Det er fortsatt bevegelser mellom de ulike aktørene, men beslutningene er svært langsomme. Noen leietakere fraflytter bygg, som gjør at de gamle må fylles opp, svarer partner Peder Nærbø i Bulk Eiendom på spørsmålet om hva som for tiden kjennetegner lager- og logistikkmarkedet. – Det har vært en veldig stille innledning av året, med lite ordreinngang for nybygg, så vi jobber parallelt med en del andre prosjekter. Jeg venter ikke de store drastiske endringene i løpet av året, og trenden

er konsolidering av virksomheter kjøpt av de største aktørene. Det er tydelig at de store internasjonale aktørene som lykkes i Norge, øker sin aktivitet, sier Nærbø. Store aktører som PostNord (tidligere Tollpost) og DSV har kjøpt opp virksomheter, og disse virksom hetene er nå i ferd med å bli konsolidert inn i et samlet distribusjonsnett med tilhørende sentrale terminaler. Begge har valgt nye omlastingsterminaler i Bulk Park på Fugleåsen i Ski for deler av konsolideringen.

ROSENHOLM 1700 KVM HØYTLAGER GOD UTEPLASS

Strukturelle endringer – Ellers har vi sett en bra interesse for mindre lager lokaler i Oslo nord, som på Lindeberg. Det er fortsatt en utvikling på Alnabru der aktører søker seg ut av byen, og det ledigstiller mindre lokaler på 2000–3000 kvadratmeter, sier Nærbø. – Er det endrede krav hos leietakerne? – Den største tendensen er at de store leietakerne vil ha omlastingsterminaler fremfor rene lagerlokaler. Det kan ha med den økende internetthandelen å gjøre, der varene går direkte fra et større europeisk distribusjonsnett og rett til utlevering lokalt i Norge, svarer Bulk-partneren. Selv har Bulk spesialisert seg på å føre opp store, standardiserte lager- og distribusjonsterminaler, primært langs E6, den såkalte stripa mellom Gardermoen og Vestby. Det er ifølge Nærbø ikke så stor interesse blant de internasjonale logistikkutviklerne for å konkurrerer i dette segmentet, verken i Norge eller Sverige. – Nei, volumene blir for små. Prologis er etablert i Sverige, men utviklingen i nye forretninger har stått stille lenge. Britiske Goodman har snust på markedet her, men de ser ut til å ha gitt opp, og det er jo bra for oss, smiler Nærbø. Berger i Skedsmo kommune, rett etter Skedsmo korset, trekkes gjerne frem som det «heteste» lager- og logistikkområdet langs nordaksen. I desember i fjor ble

LOKALENE • 8 meter fri takhøyde • To kjøreporter • Høy teknisk standard • Store parkeringsarealer utenfor • Kan deles inn i minumum 835 kvm enheter • Lokalene kan tilpasses leietakers ønsker og behov

ADKOMST Adkomst fra E18 enten ved avkjøring ved Holmlia eller Mastemyr.

KONTAKT Rosenholmveien 22 as ved Einar von Hirsch M: 909 52 472 E: einar@vonhirsch.no Finn-kode: 46633789

LAGER

04 2014

Peder Nærbø, Bulk Eiendom.

det kjent at nederlandske Pon-Cat (Caterpillar) hadde inngått en langsiktig avtale med Rimfeldt-konsernet om utbygging og leie av et helt nytt norsk hovedkontor og serviceanlegg på Berger. Pon Equipment og Pon Power vil skape et såkalt Pon-Cat campus, som skal stå ferdig om et par år. Selskapet skal leie hele den 72 000 kvadratmeter store eiendommen, der Rimfeldt står for utbyggingen. Fortsatt ledig – Det er fortsatt ledige tomter i bakkant på Berger, blant annet har Fabritius en tomt på den andre siden av veien for Rimfeldt. På Gardermoen er det fortsatt utfordringer knyttet til rekkefølgebestemmelsene med det nye veikrysset, sier Nærbø om markedet nordover. Sør for Oslo seiler Langhus i Ski opp som et nytt hett område. Bulk Eiendom inngikk i juni i fjor en 15-årig leieavtale på en 12 500 kvadratmeter omlastingsterminal med PostNord på Fugleåsen i kommunen. Ontime Logistics ble i oktober 2012 den første leietakeren i storsatsingen Bulk Eiendom gjør på Fugleåsen. Selskapet ble i fjor kjøpt av DSV, som konsoliderer større deler av sin distribusjon her. De overtok dermed nybygget på 10 400 kvadratmeter. Bulk har også ferdigstilt og overlevert 8000 kvadratmeter på Berger til Grove Knutsen og jobber med et ytterligere påbygg på 7200 kvadratmeter. 3500 kvadratmeter er i ferd med å bli leid utpå den samme tomten. – Generelt vil jeg si at det er mindre bevegelse på nordsiden enn på sørsiden av Oslo. Det er litt mindre aktører nordover, og de er gjerne rettet mot den innenlandske distribusjonen, sier Nærbø om forskjellene mellom nord og sør. Sør preges av de internasjonale aktørene, som også distribuerer fra Europa. Nord for Oslo har Bulk begynt å jobbe med et en utvidelse av Ausenfjell i Sørum kommune, et området som også er tilpasset kraftkrevende industri.

– Dette er et område på 300 mål, og vi er i gang med arbeidet i forbindelse med rulleringen av kommune planen i Sørum kommune, som pågår nå, forteller Nærbø. Internasjonale leietakere som ønsker å ligge i Oslo-regionen, er en viktig målgruppe her. Pareto kjøpte Transaksjonsmarkedet generelt i Norge har vært heller labert i begynnelsen av 2014, følgelig også i lager- og logistikkmarkedet. Men et syndikat satt opp av Pareto har kjøpt en stor kombinasjonseiendom i Ski kommune av Anthon B. Nilsen Eiendom, Håndverksvegen 11 i det såkalte Regnbuen Syd-området. Dette er et industri område tett opp mot Oslo på Langhus. Nabotomtene huser i dag store aktører som REMA 1000, ICA, COOP Norge og Br. Dahl. Håndverksvegen 11 blir et nytt grossistlager på ca. 20 000 kvadratmeter for Interfrukt SA, og Interfrukt har tegnet en 20-årig leiekontrakt. Prislappen for eiendommen var ifølge Newsec 350 millioner kroner. Det er investorinteresse i markedet, og den kommer særlig utenfra, ifølge Peder Nærbø. – Ja, interessen fra utlandet er sterk, det er mange internasjonale aktører som vil ha med norske eiendommer i sin logistikkportefølje. Men det er få kjerne eiendommer å få tak i, sier han. Det er ikke mange bygg som tilfredsstiller kravene som rene logistikkbygg, og som internasjonale aktører gjerne etterlyser, sier han. Samtidig er de ifølge Nærbø opptatt av samarbeid med profesjonelle aktører om forvaltningen. Ifølge Nærbø er det fortsatt veldig bra leienivåer for lager- og logistikklokaler i Oslo, men det skiller ikke mye i prisingen. – Jeg er skuffet over at markedet i Norge ikke er flinke nok til å differensiere mellom takhøyder på 6 meter og 12 meter, antall porter, og om det er lastehus eller manøvreringsplass. Det er mye epler og pærer i sammenlikningen, men leieprisene har generelt tatt seg opp, det er mer fasthet i leiene nå, sier Nærbø.

TIL SALGS

En moderne næringspark sentralt beliggende med kort vei til Drammen, Oslo, Asker og Vestby

Kontakt Malling & Co Tlf: 32 21 37 00 drammen@malling.no

rnpark.no

Billig nips ﬁnner du på andre markedsplasser KUN NÆRINGSLOKALER

LAGER

Livet etter industridøden

04 2014

Hydroparken på Notodden har våknet til liv snart 15 år etter at Norsk Hydro la ned siste industrivirksomhet. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjon JAN-ANDRÉ GRANHEIM, NE BYRÅ

Etter noen tøffe år på 80- og 90-tallet, var 2001 et svart år i Notoddens industrihistorie. Da flyttet Hydro ut sin siste kjernevirksomhet fra Telemark-kommunen og markerte dermed slutten på Notodden som industri eventyr. Allerede i 1987 ble hjørnestensbedriften Tinfos lagt ned etter 77 års drift og samtidig ble Hydros virksomhet i Notodden mindre og mindre. I 2001 var det altså slutt og da startet jobben med å fylle opp de gamle Hydro-lokalene med nye og mer fremtidsrettede næringer.

LAGER

Ikke mindre enn fire forskjellige grupperinger har forsøkt seg med eierskap til Hydroparken. Nå eies næringsparken av Bryn Eiendom og Per Kristian Lundquists selskap Sandia Holding. De har samme visjon som de foregående eierne: Å videreutvikle nærings parken og Notodden som by. 70 leietakere Mens det tidligere var tungindustri som preget lokalene i Hydroparken, er det nå en langt mer variert næringsstruktur der. Det er over 70 leietakere på plass i Hydroparken med et spenn i virksomheten fra frisør og helsetjenester til revisjons- og rådgivningskjempen EY og industrivirksomheten NEL Hydrogen. Det er også flere lagerlokaler i det gamle industriområdet. Hydroparken består av 35 bygninger med til sammen 40 000 kvadratmeter bygningsmasse. Tomten er på rundt 80 000 kvadratmeter. – Hva koster det å leie lokaler i Hydroparken? – Det kommer veldig an på hva leietakeren er på jakt etter. De enkleste lagrene våre kan man leie for ned mot 250 til 300 kroner per kvadratmeter. Og så har vi topp standard rehabiliterte kontorlokaler som koster opp mot 1250 kroner per kvadratmeter, sier Myrengen. Det står nå ledig rundt en tredjedel av de utleiebare arealene i bygget. Myrengen forteller at de ikke bare vil ha inn leietakere, de vil også skape miljøer hvor leietakerne passer sammen. – Det er viktig at de kan dra litt nytte av hverandre. Vi ser også etter brukere som trenger rene lagerlokaler eller andre som vil ha kontorlokaler som er rehabilitert, sier eiendomsforvalteren. Går andre veier Med det som kan karakteriseres som en krevende beliggenhet mellom Kongsberg og Bø i Telemark, må Hydroparken gå litt andre veier for å tiltrekke seg

04 2014

leietakere fra andre områder enn Notodden. De legger blant annet til rette for at lokalmiljøet kan bruke lokalene når det er ulike kulturarrangement. Den største scenen på Notodden Bluesfestival er i Hydroparken, og det er en omfattende bruk av Hydroparkens tomt og lokaler under festivalen. – Vi har også tilbudt en del ildsjeler i Notodden fri bruk av Hydroparken, blant annet når de lager folkefest. Da får de låne lokalene gratis. Det gir goodwill i Notodden, samtidig som folk blir mer kjent med parken i og med at den er åpen for publikum. Den var jo lenge et lukket industriområde. Vi vil vise frem byggets kvaliteter og dens historie til så mange som mulig. Vi tror utviklingen i Notodden by går i retning av utvikling langs vannfronten hvor Hydroparken har en unik beliggenhet. Samtidig som den videregående skolen og det helt nye Bok- og Blueshuset (kulturhus) skaper masse aktivitet i området rundt Hydroparken. Vi har et umerket samarbeid med kommunen og arbeider med de for en god utvikling av Notodden og Hydroparken som en del av byen., sier Myrengen. Nyetableringer Noe av det Notodden, og andre steder som har hatt en eller noen dominerende industriselskaper i bygda, har slitt med er næringslivets omstillingsevne. Men de seneste årene har det kommet flere nye bedrifter i kommunen, som i toppåret 1960 hadde Tinfos og Norsk Hydro til å forsørge 38 prosent av befolkningen. Hydroparken leier blant annet ut til Notodden Utvikling, et selskap som jobber med virksomheter i etableringsfasen. Trine Lise Myrengen i Hydroparken forteller at de er svært interessert i å få inn nyetablerte selskaper til sine lokaler. – Vi tilbyr startpakker til etablerere i Hydroparken. Det er viktig å få inn den type virksomheter, sier Myrengen.

Skjærvaveien 44 Strømmen

Rimelig Til leie ca. 1.200 kvm. lager med 7,5 m. takhøyde (søylefritt) ca. 1.050 kvm. lager med 3 m. takhøyde ca. 2.150 kvm. butikklokaler ca. 370 kvm. kontorer ca. 7.000 kvm asfaltert og inngjerdet oppstillingsplasser

• • • • • •

Rimelig kortidsleie. Leies ut helt eller delvis. Beliggende i etablert handels- og industriområde. Nær Strømmen sentrum. Rikelig med parkeringsplasser rett utenfor bygget. Tettstedet Strømmen er i sterk vekst og har svært positiv utvikling.

KONTAKT Tor Bergan 9078 0452 / tb@nai.no Sabine Jennica Bartler 9321 0062 / sb@nai.no

LAGER

04 2014

Ketil Ervik, DNB Næringsmegling

Sidelengs leiepriser i lager Det er ikke blitt dyrere å leie lagerlokaler det siste året. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Det skriver DNB Næringsmegling i sin seneste halvårsrapport, som nylig ble presentert for kunder. «Til tross for god etterspørsel og de senere års press på leieprisene, sklir leienivåene sidelengs. For eksister ende lagerbygg ligger prissjiktet rundt 800 kroner per kvadratmeter og rundt 1000 kroner per kvadratmeter for mer tilpassede bygg, herunder nybygg. For bygg med god standard i de mest etterspurte områdene av Grorud dalen, ser vi imidlertid priser i nivå ca. 1200 kroner per kvadratmeter», skriver skriver senior megler Ketil Ervik i markedsrapporten. Kontrakter Ifølge Ketil Ervik er det inngått få leiekontrakter i ny bygg det siste halvåret. Et unntak er Trioving, som skal leie 8000 kvadratmeter hos Höegh i Ski Næringspark.

Trioving skal inn i et nybygg som kan huse selskapets hovedkontor og produksjonslokaler. Men det er større aktivitet fra de små og mellom store lagerbrukerne og det er tegnet flere kontrakter i eksisterende bygg. DNB Næringsmegling trekker frem United Bakeries’ etablering i Persveien 30, mens Baker Hansen starter et nytt bakeri på 3500 kvadratmeter i Grini Nærings park. I Sven Oftedals vei 10 har DHL, Lerøy og Lille Asia tatt til sammen 14 500 kvadratmeter, mens Allkopi samlokaliserer over 4000 kvadratmeter i Hans Møller Gasmanns vei 9. I Brånås Næringspark har Collicare leid 7000 kvadrat meter, mens Alere leier 2500 kvadratmeter på Gjelleråsen. Sør for Oslo har Megaflis og Haraldsen & Co leid til sammen 9000 kvadratmeter i Billingstadsletta 14-18.

Leienivå lagerlokaler 1400

Leienivåer for lager og logistikklokale/NOK/m2

1200 A-kvalitet, >6 m takhøyde

1000

B-kvalitet, 4–6 m takhøyde

800 Kilde: DNB Næringsmegling

600 400 A-beliggenhet Sentral, god adkomst, eks. Alnabru, Ulven, Økern

B-beliggenhet Industriområder med god adkomst til E6 og E18

C-beliggenhet Utenfor typiske industriområder og trafikkårer

LAGER MED TILHØRENDE KONTOR TIL LEIE SENTRALT PÅ KALBAKKEN • Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold. • Stort lager med god takhøyde (ca. 2.500 m2), samt kontordel på 160 m2 som holder god standard. • Lager har 3 stk. justerbare lasteramper. • Ca 2.500 m2 lager på et plan. ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for “tørr” og låst lasting/lossing. • Rikelig med parkering for ansatte og besøkende.

• Eiendommen har potensial for betydelig utbygging av ytterligere kontor dersom leietaker har behov for dette i tillegg til gjeldende kontor/sosiale rom. • Attraktivt næringsområde med blant annet Vinhuset, IKEAs hentelager, DHL, Camfill, Norgesgruppen, Tine m.fl. i nabo laget. Betydelige logistikkfunksjoner i umiddelbar nærhet i Groruddalen. • Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.

Peter Henrik Svarstad Telefon: 93 22 35 55 Epost: phs@lundgruppen.no

LAGER

04 2014

«Nytt» lagerområde øst for Drammen Røyken seiler opp som et «nytt» lagerområde som server Oslo-området og gir kort vei til Europaveien mot Sverige og kontinentet. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Med beliggenhet mellom Drøbak og Drammen og kort vei fra Oslo seiler Røyken-området opp som et nytt hot lager område som kan både serve Østlandsområdet og ha en attraktiv beliggenhet i forhold til Europaveien mot Sverige. Beliggenheten et stykke fra Oslo gir også langt lavere leiepriser enn i det aller mest attraktive Oslo Nord-området. «Ring 4» NæringsEiendom har tidligere skrevet om eiendoms utvikler Rune Borknes, som mener man får en ny «Ring 4» utenfor Oslo. Det dreier seg om en transportring for tyngre kjøretøy mellom nye logistikkparker rundt og utenfor Oslo.

ABEL EIENDOMSFORVALTNING AS Markedsbistand Rådgivning Utvikling ●

●

Ifølge Borknes strekker Ring 4 seg fra Drøbak til Drammen og mot Hønefoss og over til Gardermoen og langs E6 ned til E23 igjen. I denne Ring 4 finner man Røyken Næringspark langs E23 mellom Drøbak og Drammen. Parken er på til sammen 400 mål. Røyken Eiendomsutvikling selger ferdig opparbeidede tomter i næringsparken. Så langt har selskapet solgt 15 tomter av 31 mulige. Flere har etablert seg Flere selskaper har allerede bestemt seg for å etablere seg i Røyken Næringspark. Atle Brynestad har åpnet

Ca. 670 m2 med kontorer / showroom og 376 m2 søylefritt høytlager. Direkte innkjøring i varemottak med leddportheis. Lokalene er godt vedlikehold med balansert ventilasjon.

670 KVM - KONTOR LAGER -SHOWROOM Lundliveien 11, (Økern) 0584 Oslo

Store deler av tomten er asfaltert og inngjerdet. Port mot vei. KONTAKT: JARLE ALVÆRN E-post: jarle@abeleiendom.no Tlf: 67 11 57 11 / Mob: 92 20 66 62

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

TIL LEIE LAGER

GJETTUM Brynsveien 88 A LAGER 1 Ca. 100 kvm med tre kjøreporter 5 m takhøyde, 4,5 m til drager Søylefritt

• • •

et logistikksenter for Hadeland Glassverk, Porsgrunds Porselænsfabrikk og Christiania Glasmagasin. Birger N. Haug arbeider med et prosjekt på 13 000 kvadratmeter i Røyken Næringspark. Bilforretningen skal bygge 13 000 kvadratmeter verksted, bilhall og kontorer. Andre aktører som er i Røyken Næringspark er Grønn-Industri AS, Haucon, Dola Norge, Taberna Ramme og Apilar Lager og Logistikksenter. Lagerhotell Apilar Lager og Logistikksenter har flyttet inn i et 23 meter høyt bygg på 3000 kvadratmeter. Der vil selskapet, som tidligere het Østlandske Container Lager, tilby lager i containere til bedrifter som trenger lagerplass. Containerne stables syv i høyden, ti i bredden og 16 i lengderetningen. Det er et helautomatisert lagerhotell. – Systemet holder rede på hvilken last som står hvor og når eieren kommer og henter tingene sine igjen. Da blir containeren som sakene står i satt innenfor døren her automatisk, slik at vi kan hente dem frem i løpet av minutter, sier daglig leder Arve Andersen i Apilar Lager og Logistikk Senter. Forretningsideen er å tilby en fleksibel lagerløsning hvor «leietakeren» slipper å binde seg til et fast volum eller leieperiode. – Dett er en fleksibel løsning hvor kundene betaler for akkurat så mye lagerplass og lagringstid som de trenger. Verken mer eller mindre. Det passer godt for virksomheter som har varierende lagerbehov gjennom året, sier Andersen.

LAGER 2 Ca. 64 kvm, én kjøreport Ca. 3,5 m takhøyde

• •

LAGER SKØYEN

Karenslyst Allé 7

• 3 stk. lager à 100 kvm inkl. andel fellesareal • 2. etg. • Adkomst via vareheis, eller trappehus

KONTAKT: Anne Carine Pedersen Mobil: 915 51 112 E-post: anne.carine.pedersen@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155

DRAMMEN

04 2014

– Nå er det Drammens tur

Foto: Drammensbilder.no

Drammen kommer stadig mer på kartet. Papirbredden/Union Brygge ble nominert til Cityprisen i år.

Opdal Hansen har vært ordfører i Drammen siden 2003 og har fått mye skryt for utviklingen i byen etter årtusenskiftet. Store prosjekter som prisbelønte Papirbredden og Union Brygge har sett dagens lys de seneste årene. Det er ryddet opp langs den forurensede Drammenselva, og byen har generelt klart å snu et dårlig rykte og «harry image». NæringsEiendom har derfor tatt turen over til ærverdige Drammen rådhus fra 1871 for å høre om det fortsatt går like bra. En lett forsinket ordfører tar imot på ordførerens kontor. – Vi var helt uinteressante under jappetiden. Nå opplever vi en stor interesse fra eiendomsinvestorer, jeg har nettopp hatt møte med noen før du kom. Drammen er ikke lenger bare for lokale investorer. Vi er spennende for mer nasjonale aktører, fordi vi har plass blant annet i store transformasjonsområder, så de har begynt å kaste sine øyne over Drammen, overbeviser Opdal Hansen om byens attraktivitet. Han viser til eksterne målinger.

Drammens ordfører Tore Opdal Hansen (H) er ikke i tvil om at byen vil bli mer attraktiv for eiendoms investorene fremover. – Vi har plass nok, lover ordføreren Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Beste region – Drammen har generelt scoret bra i undersøkelser. Vi ble i en NHO-undersøkelse fra 2008 kåret til landets beste region, og vi har scoret høyt på gasellebedriftene til Dagens Næringsliv. Men vi er en gammel industriby som er inne i en transformasjon, der vi har mistet mange industriarbeidsplasser. Vi har imidlertid flere arbeidsplasser enn det vi kan klare å sysselsette selv, så det er en innpendling hver dag tilsvarende 4000 arbeidsplasser. Det er et netto overskudd vi ser det som naturlig å beholde. Opdal Hansen sier Drammen i likhet med andre byer er en by med sammensatt næringsliv, men elektro industrien står sterkt i byen. – Aass Bryggeri er 180 år og fortsatt en stor arbeids plass. Vi har Kabelfabrikken, og statsministeren og finansministeren besøkte nylig HTS Maskinteknikk. Drammen har finansinstitusjoner som Handelsbanken, Formuesforvaltning og Husbanken. De store konsulentselskapene har etablert seg i byen vår, blant annet Rambøll og Multiconsult, og Asplan Viak skal bygge her. Farmasøytselskapet MSD og Husbanken valgte Drammen som hovedkontor, og sykehuset er en hjørne stensbedrift, sier Opdal Hansen om nøkkelbedriftene i byen. Som ordfører er han forpliktet til å si at veldig

DRAMMEN

04 2014

Tore Opdal Hansen mener at det kan bygges tettere ved jernbanestasjonen, slik at folk kan gå til jobb etter å ha tatt toget fra for eksempel Asker.

mange vil satse på Drammen. Avstanden til Oslo er en nøkkelfaktor. – Vi har god tilgjengelighet. Bilister kan kjøre motstrøms fra Oslo, og det er drøyt 30 minutter med toget. Det går et tog hvert tiende minutt til Oslo, og det går tre flytog i timen til Gardermoen. Vi kan tilby kontorbygg 60 sekunder fra jernbanestasjonen. Dessuten har vi et godt samarbeid med nabokommunene, sammen utfyller vi hverandre, skryter Drammen-ordføreren om tilgjengeligheten. Sterk vekst Ifølge prognosene fra SSB vil Drammen vokse med 1000 innbyggere hvert år i 25 år fremover. Årsaken er først og fremst den sterke veksten i Oslo-regionen. –Da trenger vi 500 nye arbeidsplasser i året, 12 500 plasser de nærmeste 25 årene. Noen av disse arbeidsplassene vil komme i eksisterende bedrifter, noen i nye virksomheter. Vi er i den heldige situasjonen at vi er en del av Oslo-regionen, som kjennetegnes av en sterk vekst, så vi vil få vår del av denne veksten, fastslår Opdal Hansen. Sammen med Lier kommune utarbeider Drammen kommune for tiden Fjordbyen på Lierstranda, rett øst for Drammen sentrum mot fjorden. En tredjedel av dette området ligger i Drammen, to tredjedeler i Lier. Målet er å forvandle Lierstranda/Brakerøya til en fjordby med boliger, næringsvirksomhet og offentlig bebyggelse. Jernbaneverket har i Drammen sentrum frigjort 430 mål til byutvikling på Strømsø-siden. Det største området 300 mål på Sundland, nær jernbanens verksteder, som Rom Eiendom skal utvikle.

– Ja, det foregår en transformasjon i sentrum. Litt avhengig av hva som skjer med godsterminalen, kan vi utvikle om lag 100 mål sentralt på Strømsø, i tillegg til om lag 125 000-200 000 kvadratmeter med bolig- og næringsarealer på Strømsø i tilknytning til stasjons området. Det viser noe av potensialet, sier Opdal Hansen. – De fine arealene vi har i sentrum, kombinert med den gode tilgjengeligheten fra Oslo og Gardermoen med tog, gir byen unike muligheter. Alle sier det Et spørsmål er om Drammen og regionen har den nødvendige kompetansen blant innbyggerne for å tiltrekke seg kunnskapsbaserte bedrifter. – Det er 428 kommuner som ønsker å tiltrekke seg kunnskapsbaserte arbeidsplasser, så det ønsker ikke jeg å si, innleder Opdal Hansen. – Kommunens fortrinn er områdene sentralt på Strømsø, men vi trenger også arealkrevende arbeidsplasser. Det er viktig. Drammen trenger arbeids plasser der man ikke trenger å ha en «doktorgrad». Vi går nå gjennom arealplanen og ser på de arealkrevende arbeidsplassene, såkalte C-områder. Nye arealer her vil primært ligge langs E18, og nabokommunene Nedre Eiker, Øvre Eiker, Sande, Svelvik og Røyken har rik tilgang på tomter for arealkrevende virksomheter. Vi trenger i tillegg arbeidsplasser innenfor lager, spedisjon og handel i, eller nær Drammen, fremhever Opdal Hansen. Drammen vil satse ytterligere på elektromiljøet i byen, og det er ifølge ordførerenmye uforløst i byen med tanke på mer internasjonale arbeidsplasser.

– Vi ønsker å ha en sterkere posisjon innenfor olje, gass og subsea, som er en knallsterk akse fra Oslo til Notodden, sier Drammens ordfører. Det tredje vekstområdet er heleseteknologi, blant annet som følge av nye sykehuset i byen, Opdal Hansen peker på at kunnskapsbaserte bedrifter har ansatte som bor mange steder i avstand fra bedriften. Noen av de store Oslo-bedriftene er et godt eksempel. – Det er over 4000 arbeidsplasser hos DNB i Bjørvika, men bare 200 parkeringsplasser. De ansatte kommer inn med toget eller annen kollektivtransport. Vi kan tilby arealer like nært jernbanestasjonen i Drammen i gangavstand fra stasjonen med samme nærhet som Skøyen og Lysaker. Det er enkelt å pendle til Drammen fra Oslo, Kongsberg og Tønsberg. I Drammen er det enkel tilgjengelighet, og vi kan trekke veksler på en skikkelig by, korte distanser, og det er enkelt å spise lunsj i byen. Vi har mange gode tilbud.

Drammens ordfører Tore Opdal Hansen vil ha flere bedrifter til byen.

Tøff konkurranse – Hvordan opplever du konkurransen om nye bedrifter fra spesielt Asker og Bærum? – Den er sterk som bare det! kommer det omgående fra ordføreren. – Det er billedlig sagt kortere vei fra Drammen til Oslo enn fra Oslo til Drammen. 18 000 pendler hver dag fra Drammen, hvorav flesteparten til Oslo. Kunne bedriftene velge, ville de ha valgt Karl Johans gate eller innenfor Oslos grenser, med togstasjon og flyplass utenfor døren. Det får de jo ikke, men tilgjengelighet er viktig. Nybygget Asker Panorama tilbyr skyttelbuss for leietakerne til jernbanestasjonen, det er kronglete å gå dit til fots. I Drammen vil du kunne bygge tettere på stasjonen og i områder hvor det er naturlig å gå. – Klarer Drammen å tiltrekke seg enten regionale og nasjonale aktører? – Ja, vi er en fylkeshovedstad med 66 000 innbyggere og et regionsenter med et naturlig nedslagsområde for 150 000-160 000 innbyggere, fra Spikkestad i øst til Hokksund i vest. Ordføreren erkjenner imidlertid at Drammen trenger å styrke posisjonen i kurs- og konferansemarkedet. – Drammen har en fantastisk god tilgjengelighet til Gardermoen, men vi har et mye større potensial i hotellmarkedet. Konferansekapasiteten i byen må bli bedre, og vi må tilby enda mer moderne fasiliteter. Rica jobber med planene om et hotell med 200 rom og sal for 400-500 konferansegjester, og det er mange hotellprosjekter «på beddingen», men hotellene sliter med lav dekningsgrad i dag. Beleggsprosenten i fjor var på 60 prosent. Når vi får et topp moderne konferansehotell, vil det bidra til å bedre situasjonen for alle.

Forutsigbare – Hva kan du si om reguleringsprosessene i Drammen? – Vi opplever at eiendomsinvestorene setter pris på den forutsigbarheten vi representerer og gjennomføringskraften, vi har fått gode tilbakemeldinger fra eiendomsbesitterne på at vi er forutsigbare og ryddige, hevder Opdal Hansen. Rica har imidlertid møtt motstand for sine planer om et hotell på tolv etasjer, kjeden vil bygge et nytt hotell på nabotomten, etter at Statsbygg vil føre opp et inntil 9000 kvadratmeter tinghus på den gamle hotelltomten. – Dere har fått kritikk for det som oppfattes som rigide høydebestemmelser i Drammen sentrum? – Eiendomsbesittere vil alltid tøye høydegrenser og arealutnyttelsen for å få en bedre økonomi i prosjektet. Det er viktige med gode og grundige samtaler med kommunen tidlig i prosessen, der vi trekker opp rammebetingelsene. Drammen kommer til å bli tettere og høyere i enkelte deler av byen, som på Grønland (Union Brygge, red.anm.). Her tillot vi i 2001 to nye bygg i ni etasjer. I forbindelse med Futurebuilt i Dr. Hansteins gate ved jernbanestasjonen, vil enkelte av byggene bli på tolv etasjer. Ordføreren sier diskusjonen fremover først og fremst vil handle om at Drammen skal bli mer kompakt og å få til en bedre utnyttelse av tomtene. – Gamle bygg må rives, og Drammen er fortsatt en by for byutvikling. I sentrum vil vi legge publikumsrettet virksomhet i første etasje, kontorer oppover i etasjene, mens det blir boliger på toppen.

TILSALGS 81 LEILIGHETER/HYBLER HØNEFOSS • Sentral beliggenhet ved Ringerike sykehus • 7 bygg, til sammen ca. 3640 kvm BTA • Ca. 11 mål eiertomt med stort utviklingspotensial

• Sale and lease back etter nærmere avtale • Prisantydning MNOK 45 + off. omk. (salg av eiendom) • Finn-kode: 47731047

HERSKAPELIG KONTORBYGG BRAGERNES I DRAMMEN • Sentral beliggenhet med svært god • Hoveddelen av eiendommens arealer profilering og enkel adkomst ledigstilles ved salg • 2313 kvm selveiertomt med opparbeid- • Prisant.: MNOK 14 ede parkeringsarealer og hage (salg av eiendomsaksjeselskap) • 820 kvm BTA, totalt modernisert senere år • Finn-kode: 46531468

SENTRUMSTOMT GOL I HALLINGDAL • Selveiende ubebygget tomteareal på ca. 8500 kvm • Hoveddelen av bebyggelsen revet kun mindre boligbygg gjenstår på tomten • Fantastisk profilering og adkomst

• Velegnet for kombinert bolig- og handelsvirksomhet • Prisant.: MNOK 14,9 (salg av eiendomsaksjeselskap og eiendom) • Finn-kode: 45271434

50 HYBLER/LEILIGHETER KONGSBERG • Beliggende ved Høyskolen på Kongsberg i etablert boligområde • 4 bygg med samlet på ca 1800 kvm BTA • 9142 kvm selveiertomt regulert for inntil 5400 kvm ny boligmasse

• Sale and lease back etter nærmere avtale • Prisantydning MNOK 32 + off. omk. (salg av eiendom) • Finn-kode: 45333538

SENTRUMSEIENDOM MED STORT UTVIKLINGSPOTENSIAL, KONGSBERG • Beliggende i sentrum rett ved togstasjonen • Delvis utleid. Estimert leie ved fullt bygg • 1050 kvm selveiertomt med stort ca. 2,3 mill. utviklingspotensial • Prisant.: MNOK 26 • 2347 kvm BTA – 36 parkeringsplasser + off. omk. (salg av eiendom) • Finn-kode: 45311070

Bragernes Torg 6. 3017 Drammen T: 32 23 49 10. firmapost@bnm.no

w w w.b n m.n o

UTLEID PROFILERT LAGER/ PRODUKSJON V/E-134 MELLOM KONGSBERG OG DRAMMEN • God beliggenhet med god profilering mot • Samlede årlige leieinntekter på MNOK E-134 ved siden av Eiker kjøpesenter. ca. 2.400.000,- + felleskostnader • BTA 4944 kvm. Festetomt på 8364 kvm. • Prisant.: MNOK 24 (salg av selskap) • Finn-kode: 47477506

PROFILERT UTLEID SENTRUMSEIENDOM MED STOR PARKERINGSPLASS, DRAMMEN • Eiendommen har en svært sentral beliggende på Bragernes • Samlet BTA 943 kvm. Tomt 613 kvm (20 p-plasser)

• Samlede årlige leieinntekter MNOK ca. 1.492.000,- + felleskostnader • Prisant.: MNOK 20 (salg av eiendom) • Finn-kode: 47497263

NÆRINGSTOMT LIERSKOGEN, 7 MÅL MED IG TILLATELSE OG PROFILERING MOT E18 • Tomteareal utgjør ca. 7.000 kvm • %-BYA = 60 % Gesims/mønehøyde må ikke overskride 9 meter

• Igangsettingstillatelse fra Lier kommune på nybygg med grunnareal på 2500 kvm • Prisant.: MNOK 11,5 (salg av selskap) • Finn-kode: 47593065

KONTORBYGG OG TOMANNSBOLIG KOBBERVIKDALEN • Sentralt beliggenhet ved E18 i Kobbervikdalen • Kontor BTA 545 kvm. Bolig BTA 225. Tomt på 2200 kvm

• Samlede leieinntekter på NOK ca. 470.000 + felleskostnader • Prisantydning: MNOK 6,65 + off. omk. • Finn-kode: 47496712

NÆRINGSTOMT MJØNDALEN I NEDRE EIKER KOMMUNE • Beliggende i Orkidehøgda utviklings område øst for Mjøndalen sentrum • 16 456 kvm ikke opparbeidet selveiertomt

• Tomten er ikke regulert men er i kommuneplanenes arealdel avsatt til næringsvirksomhet • Prisantydning MNOK 9,5 + off. omk. • Finn-kode: 44029146

Fredrik A. Haaning mail: fredrik@bnm.no tlf.: 915 20 905

Fredrik Smedaas Johnson mail: fsj@bnm.no tlf.: 901 38 053

DRAMMEN

04 2014

– Brakerøya er glitrende Tore Opdal Hansen er ikke i tvil om hvor han vil ha nye Drammen sykehus. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Lokaliseringen av det nye Drammen sykehus blir et svært viktig prosjekt for utviklingen i Drammen frem over. Sykehuset holder i dag til i Dronninggata 28, rett vest for Bragernes Torg. To hovedalternativer har vært lansert for ny plassering: Den gamle ABB-tomten på Brakerøya ved Lierstranda og Ytterkollen i Nedre Eiker. Opdal Hansen tror veldig mye er avgjort før sommeren. – Brakerøya er et glitrende alternativ, fordi da vil sykehuset ligge ved innfarten til byen. Det kommer et helt nytt veisystem i området, og vi vil få motorvei så å si helt frem sykehuset, som også er et spesialsykehus for innbyggerne i Asker og Bærum. Det er nesten 500 000 mennesker som inngår i befolkningsgrunnlaget, sier Opdal Hansen om forhold som taler for en lokalisering på byens østside. Et sykehus på Brakerøya får også en jernbanestasjon.

Tore Opdal Hansen vil ha Drammen sykehus til Brakerøya.

Opp mot 200 000 m2 Sykehuset vil sysselsette rundt 3500 ansatte og bli på godt over 100 0000 kvadratmeter, ja, det kan ifølge Opdal Hansen kan bli opp mot 200 000 kvadratmeter med bygningsmasse på lang sikt. Ytterkollen er naturlig nok ikke en ønsket plassering for en ordfører fra Drammen. – Sundland ved Gulskogen er et godt alternativ hvis det ikke går på Brakerøya, sier ordføreren Det andre store prosjektet som lokalpolitikerne må ta stilling til, er lokalisering av den nye godsterminalen. Dagens terminal ligger i Nybyen ved Strømsø torg. Hele 18 alternativer ble utredet, og Ryggkollen i Nedre Eiker

foreløpig er kommet best ut. En annen mulighet er å bygge ut øya under E18, Holmen. Den nye terminalen bør være på plass før 2025. Hva som skjer med den nye planlagte godsterminalen på Alnabru, kan bli avgjørende for lokaliseringen. – Jernbaneverket vil bygge ut på Holmen. Det er en midlertidig løsning, men midlertidig i denne bransjen vil si 15-20 år fremover. Lokaliseringen av gods terminalen er helt avgjørende for byutviklingen og deler av prosjektet på Strømsø. Totalt kan nærmere 100 mål med arealer frigjøres på Strømsø, i tillegg til arealene på Sundland, sier Opdal Hansen. Halvparten av alle de importerte bilene til Norge «mellomlander» på Holmen før de sendes videre. Området vil ifølge Opdal Hansen uansett være et havneog industriområde i lang tid fremover. – Det er et langsiktig mål å fylle ut Holmen med ytterligere 300 mål, men vi vil ha knapphet på industri arealer i Drammen, sier ordføreren.

Mange byggeprosjekter Han og administrasjonen får nok å gjøre fremover. Opdal Hansen sier bystyret i Drammen i 2007 enstemmig vedtok en sentrumsplan. Senere i år skal de behandle kommuneplanens arealdel, der ordføreren håper på bred oppslutning. – Det er for tiden fantastisk mange byggeprosjekter i Drammen, mange sitter med «nøkkelen i tenningen» for å beskrive det billedlig. Kommunen har kapasitet til å håndtere disse prosjektene, men vi trenger nok ekstra kapasitet for å håndtere det nye sykehuset, sier han. Topografien i og rundt Drammen setter sine begrensninger for ulike typer virksomhet, så det er nokså gitt hvor virksomhetene havner. – Sammen med nabokommunene har vi tomter for arealkrevende virksomhet, mens i sentrumsområdene blir det kontorer, boliger og handel, sier Opdal Hansen. Arealkrevende virksomhet vil få plass ved hoved veisystemet i Drammen og i nabokommunene.

PAPIRBREDDEN 3 VIL TILBY SINE LEIETAKERE ET FREMTIDSRETTET OG MILJØMESSIG BYGG I DRAMMENS MEST DYNAMISKE BYDEL - GRØNLAND, AREAL FRA 500 TIL 11 000 KVM KONTAKT MEGLER: FOSS & CO. NÆRINGSMEGLING AS ASTRI VARMO ANDRESEN MOBIL: 909 58 891 E-POST: AVA@FCNM.NO

DRAMMEN

04 2014

Store planer i Drammen Det er ofte små leieforhold i Drammen, men eiendomsaktørene har store planer. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Eiendomsmegler MNEF Knut Holter i Eiendomssenteret forteller til NæringsEiendom at leiemarkedet for næringseiendom i Drammen har noen karakteristika som skiller seg fra Oslo. – Et middels normalt leieforhold ligger på 200 til 400 kvadratmeter. Bedrifter som skal flytte og trenger mindre leiearealer, har mye å velge mellom. Stort sett har de fleste gårdeierne mulighet til å tilby både større og mindre arealer i nesten alle eiendommene sine, sier Holter til NæringsEiendom. Drammen har også, i likhet med Asker og Kongsberg, mange ingeniørbedrifter. – Veldig mange ingeniører og andre med teknisk bakgrunn som jobber i Kongsberg og Asker bor i Drammens-området. Vi har sett at det er en del ingeniør bedrifter som flytter til Drammen på grunn av tilgang på arbeidskraften, sier Holter. Godt marked i Drammen Knut Holter melder om en jevnt over god etterspørsel etter alle typer næringslokaler. – Noe av det vi ser er at når Norge går godt, så vil leietakere ofte velge næringslokaler som er nye og har god kvalitet. Leietakere betaler heller 1900 kroner per kvadratmeter for topp moderne og splitter nye lokaler i stedet for 1000 kroner meteren for gamle og umoderne lokaler. Når husleiekostnaden ikke utgjør en altfor stor andel av de totale kostnadene, blir den mindre viktig, sier Holter. Store prosjekter Ifølge Knut Holter i Eiendomssenteret er det mange prosjekter på gang i Drammen. Særlig innenfor bolig området. – Bare i Drammen sentrum er det planlagt over 2000 leiligheter de nærmeste årene. Byen står foran en massiv transformasjon, hvor kombinasjonen bolig og handel går hånd i hånd. Jernbane- og godsområder planlegges flyttet ut av sentrum, noe som vil frigjøre store områder som kan brukes til boligutvikling, sier Holter.

Holter er med i klubben som jubler over alt som har skjedd i Drammen, men jubler ikke like mye over planer og prosjekter som ennå ikke er realisert, planer som vil gi Drammen et skikkelig nytt løft. – Man må hele tiden følge med i tiden og utviklingen. Det er mer enn nok av planer og prosjekter som ligger og venter på å bli godkjent. Ord må bli handling. Det kan ikke bare være planer i Drammen, vi må få satt planene ut i livet. Det er en del ting som tar altfor lang tid, sier Holter. Ett av de aller største prosjektene i Drammens- området er Fjordbyen på Lierstranda. Det blir ikke noe av lokaliseringen av jernbanens godsvirksomheter på Lierstranda som dermed åpner for å forvandle Lierstranda og Brakerøya til en stor fjordby med boliger, næringsvirksomhet og offentlig bebyggelse, herunder planlegging av nytt Sykehus. – I Fjordbyen kan man bygge i mange, mange ti år fremover. Det har tatt mer enn ti år å komme dit man er nå. De største grunneierne må få komme i gang, men det er mye jobb med infrastrukturen som må på plass. Veiadkomst og jernbane. Det er så mye som er avhengig av hverandre, og da må man samarbeide og være positive. Jernbanens godsvirksomhet er planlagt flyttet blant annet til Holmen og til Kopstad i Vestfold. Han mener det går altfor sakte i Drammen. – Investorer og eiere vil bygge, men får ikke lov. I mellomtiden forsvinner bedrifter som kan tenke seg å gå inn i byggene til andre områder, sier Holter. Han mener det er nærmere ti store utbyggere i Drammen-området som har ting på gang. En av aktørene som har noe spennende på gang er ifølge Holter Ticon. Spesielt samarbeid – De skal rive og bygge et helt kvartal i sentrum, sier Holter. Ticon har gått sammen med to andre gårdeiere for å utvikle leiligheter, noe kontorer og forretninger.

– Der har det sittet tre forskjellige aktører på hver sin tue. Men nå har de lagt alt sammen i ett selskap for å få til en helhetlig utbygging. Det ser ut som en veldig god modell, sier Holter. – Der har det sittet tre forskjellige aktører på hver sin tue. Men nå har de lagt alt sammen i ett selskap for å få til en helhetlig utbygging. Og når de er ferdig, skal de gå tilbake til de eierforholdene de hadde før. Det ser ut som en veldig god modell, sier Holter

Takentreprenør Jørnsen Tak AS

Vi kan tak – store og små Tlf.: 32 26 44 60 | firmapost@jtak.no | www.jtak.no

Fjordbyen som planlegges på Lierstranda. Ill. Asplan Viak

Knut Holter, Eiendomssenteret.

DRAMMEN

04 2014

Sentral utvikler i Drammen Den Drammen-baserte eiendomsutvikleren Ticon har flere utviklingsprosjekter i elvebyen. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Prosjektdirektør Helge Carlsen i Ticon forteller om flere eiendomsprosjekter da NæringsEiendom henvender seg for å få informasjon om hva som skjer i Drammen. Nå jbbes det for fullt med rehabiliteringen av to etasjer i det såkalte Ticonbygget rett ved Strømsø Torg. Eiendom men på 6000 kvadratmeter er nå fullt utleid. – Drammen Tidende flytter inn i nyrehabiliterte lokaler i mai og PWC flytter inn i september. Vi jobber med å rehabilitere de lokalene nå. Vi har også leie avtaler med Multiconsult og Unilab, sier Carlsen til NæringsEiendom. – Den har en veldig sentral beliggenhet i forhold til buss og jernbane. Du finner ikke noe bedre enn dette i Drammen hvis du skal ha lokaler som er i nærheten av et kollektivknutepunkt. Han er imidlertid lite lysten på å si hvilke leiepriser som er oppnådd i bygget. – Vi ønsker ikke å gå ut med konkrete leienivåer, men vi ligger på den øverste skalaen. Beliggenhet og totalrehabilitering gjør at vi får gode priser, sier Carlsen. Konkurrerer med Asker og Bærum Drammen konkurrerer med Asker og Bærum om leietakere, og har en rekke ingeniørbedrifter. – Vi ligger på aksen fra Oslo til Kongsberg. Men det

Drammen ikke har greid foreløpig er å få oljeservice bedriftene fra Kongsberg hit, sier Carlsen. Ticon har flere prosjekter på gang. I Bragernes Atrium skal selskapet bygge 80 leiligheter. Samtidig skal det utvikles rundt 2000 kvadratmeter handelslokaler på bakkeplan. – Det blir en sentral beliggenhet overfor Magasinet. Det har vært mye gammel og dårlig bebyggelse der, med åpne sår som følge av parkeringsplasser. Vi fyller disse sårene med boliger. Det er et veldig godt byutviklings prosjekt, sier Carlsen. Prosjektet står ferdig om to år, og etterspørselen etter boligene har vært bra. – Vi har nærmere 400 på listen over interessenter og vi har nesten ikke annonsert. Bangeløkka Ticon har også kjøpt tre eiendommer nedenfor Bangeløkka. Der er det nå eksisterende bygg på 2900 kvadratmeter og et planlagt nybygg på 9000 kvadrat meter. – Dette er et prosjekt med godt potensial. Det ligger fint til ved hovedveisystemet til Drammen og Nedre Eiker. Vi tenker oss et kontorbygg der. Men planene er i en tidlig fase, sier Helge Carlsen.

Attraktive og spennende enkelt kontorer eller kontorfellesskap til leie i Drammen sentrum

Engene 44 Kontor 10 m² - 300 m² Sentralt i Drammen sentrum på Bragernessiden Kontakt: Pål Erik Dahlby T: 930 18 510 E: pal.erik.dahlby@if.no

LEDIGE LOKALER

www.oxer.no

NYOPPUSSET KONTORER SENTRALT • DRAMMEN NEDRE STORGATE 15-17 Forslag til planløsning

213 – 546 m² • 4. etasje: 546 m2. • 5. etasje: 213 m2 med takterrasse. • Nyoppussede og lyse kontorlokaler. • Planløsning tilpasses leietakeres ønsker og behov. • Unike profileringsmuligheter ut mot gågaten. • Umiddelbar nærhet til kollektivtransport og E18. • Sentralt plassert i Bragernes sentrum i Drammen. • Ventilasjon/kjøleanlegg og heis.

KONTAKT

Christine K. Raaholt M: 97 18 68 45 | ckr@oxer.no

Anniken Haug M: 97 03 37 77 | ah@oxer.no

DRAMMEN

04 2014

Foto: Drammensbilder.no

Glansen falmer Ikke alle er like imponert over det som skjer i Drammen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto DRAMMENSBILDER.NO

– Hvis jeg skal beskrive næringsmarkedet i Drammen, vil jeg si at det ikke er veldig stille, men det har heller ikke vært en voldsom frisk start på det nye året. Det har vel vært «midt på treet minus», der vi ser stor avstand mellom kjøper og selger og stor avstand mellom utleier og leietaker. For vårt vedkommende har første kvartal vært omtrent på budsjett, oppsummerer daglig leder Fredrik A Haaning i Buskerud Næringsmegling AS til NæringsEiendom. Han har klare oppfatninger om det som skjer i byen, eller rettere sagt, det som ikke skjer. – Drammen har vært hausset opp og surfet på en bølge, men nå må vi ta det videre. Vi har ikke lykkes i å tiltrekke oss bedrifter fra andre steder. Vi har forsøkt, men det har ikke gått. Ett eksempel, Kongsberg Gruppen valgte Asker Panorama fremfor Drammen. Problemet er at når bedriftene vurderer etablering mot Oslo, velger de heller tilbud i Asker og Bærum, sier Haaning, og fortsetter: Samme prisbilde – Prisbildet er nemlig det samme i Asker og Bærum som i Drammen. Jeg har inntrykk av at bedriftene vil lengst inn mot Oslo, der det er større utviklingsmuligheter. Det er viktig for kunnskapsbedrifter å ligge der de kan få tak i de kloke hodene, og Drammen sliter fortsatt med et relativt lavt utdanningsnivå. Drammens politikere har fått mye skryt for snu operasjonen og byutviklingen i det som ble regnet som en by man kjørte forbi. Fredrik A. Haaning er ikke like imponert. – Nei, vi sliter med politikerne og administras jonen i denne byen. Ta Rica Park Hotell som skal rives.

S tatsbygg skal bygge nytt tinghus på tomten, og Rica vil gjerne leie et prosjektert nytt hotell på nabotomten, som har en fantastisk beliggenhet mellom det nye tinghuset og elva. Politikerne og administrasjonen har satt foten ned på grunn av byggehøyden. Planmyndighetene henger seg for mye opp i byggehøyder. Det er for mye «hazzle», investorene vil ikke inn hit, sukker Haaning. De største investorene i et nokså fragmentert marked i Drammen er Rom Eiendom, Entra Eiendom, Ticon Eien dom, Fevang Eiendom Brække Eiendom, Origo Eiendom og Christensen Eiendom. Haaning sier det er en del store leiesøk i Drammen, problemet er at det finnes ingen større ledige lokaler å oppdrive. – Det største ledige lokaler vi har, er på 1000 kvadratmeter. Leietakerne må derfor over på nybygg, men eiendomsbesitterne rekker ikke å få opp nybyg gene innen søket er over. Under 10 prosent – Hva anslår du kontorledigheten i Drammen til? – Den er det ikke mulig å telle. Det er vel egentlig ingen som gidder, fordi markedet er såpass oversiktlig. Men vi mener ledigheten er under 10 prosent, hvis vi holder utenom byggene som ikke lar seg leie ut, svarer næringsmegleren. Nye kontorbygg i Drammen sentrum kan ifølge Haaning leies ut for 2000 kroner kvadratmeteren. Brukte bygg av høy standard leies ut for i underkant av 2000 kroner, mens kontorlokaler av alminnelig standard typisk går for 1300–1600 kroner kvadratmeteren. – Problemet er at tomte- og byggekostnadene i Drammen er like høye som i Asker og Bærum, og da

DRAMMEN

04 2014

velger heller utbyggere å satse der. Det har derfor ikke vært bygd mye nytt de seneste årene, så flyttingene har skjedd til rehabiliterte lokaler. Det er rehabilitert en god del, men Drammen sliter med en del gammeldagse lokaler, og leietakerne ønsker nye og tilpassede bygg, beskriver Haaning leiemarkedet. – Leieprisene i Drammen stiger, ja, men på den annen side er leietakerne mye mer arealeffektive. De betaler mer per kvadratmeter, men kostnadene er de samme. Og så er det mye mer «dilldall» nå for å få leid ut. Det går ikke primært på prisdiskusjoner med leie takerne, men de har høyere krav til standard, og det er lange utleieprosesser. Vi opplevde ikke det samme for fem til ti år siden. Tungt – Hva kan du si om transaksjonsmarkedet i regionen? – Det er tungt, med i utgangspunktet store forskjeller imellom kjøper og selger. Det begynner med et gap på 30 prosent, som gjerne havner ned mot 10 prosent, og så klarer man ikke å få det til. Ifølge Haaning er det en del større prosjekter som tiltrekker seg investorenes interesse, men det er en utfordring å få det finansielle til å løse seg, og forvent ningsgapet er altså der. – Problemet etter finanskrisen er at kjøperne fikk med seg at det var et prisras, men det har ikke selgerne fått med seg. Eierne ser heller ikke noe poeng å putte pengene i noe annet som de ikke kan få bedre avkast ning på. Da er det bedre å sitte med eiendommene. Jeg vil si det går ekstremt tungt å selge de store eiendom mene fra 50 millioner og oppover, mens det er bedre for eiendommer mellom 5 og 20 millioner kroner. Næringsmegleren sier avkastningskravet – yielden - for kontoreiendommene med de beste beliggenhetene og lange og gode leiekontrakter ligger i området 6,5–7 prosent. – For alt annet gjelder det gamle faktorprinsippet, 10-12 ganger brutto leieinntekter, som tilsvarer en yield på 8-10 prosent. Ellers kommer ikke kjøperne, fastslår Haaning. Drammen er en stor utskipingshavn, som gjør at det er mange logistikkeiendommer i regionen. Mange av disse eiendommene er lagt til Kobbervikdalen sør for Drammen, langs E18. – Ja, jeg solgte nylig en tomt på 28 mål der, men problemet i Drammen er topografien. Politikerne har derfor ønsket å flytte logistikk- og produksjonsbygg ut av bykjernen. Ved å flytte disse byggene til utkanten av kommunen og til nabokommunene, skaper det bra aktivitet i randsonene, forteller Haaning. Det er imidler tid gitt signaler fra politisk hold i Drammen om at man ønsker å finne plass til noe arealkrevende virksomhet også innenfor kommunens grenser.

Fredrik Haaning, Buskerud Næringsmegling

Sykehus avgjørende En viktig kommende utbygging i Drammen er den nye godsterminalen. En mulighet er å bygge ut Holmen, øya som ligger under E18-broen. Fredrik A. Haaning sier en ny godsterminal her kan frigjøre arealer på Strømsø, som da vil være et naturlig nytt utviklingsområde. Men den store saken i Drammen er ifølge Haaning hvor det nye sykehuset i Buskerud skal ligge. De aktuelle alternativene er Brakerøya i Drammen sentrum eller Ytterkollen i Nedre Eiker. – Lokaliseringen av sykehuset er avgjørende for næringsutbyggingen i Øvre og Nedre Eiker kommune, ja, jeg vil si at plasseringen av sykehuset er helt avgjørende for hva som skjer av utvikling i Drammen, Kongsberg, Lier, Øvre og Nedre Eiker, sier Haaning. – Hva skjer i resten av Buskerud? – Kongsberg har voldsomme planer, men veivesenet har satt en stopper for en del av dem. Kongsberg Kunnskapspark skal imidlertid bygges ut, nærings klyngen i Kongsberg Teknologipark skal bygges ut, og det er mange nybyggprosjekter i sentrum. Høgskolen i Buskerud skal flytte. Kongsberg er et kjempeområde, men det er likevel usikkert fremover, på grunn av nedskaleringene i oljeindustrien. Jeg er spent på hvordan det vil slå ut for området. Det har også vist seg at etableringer i aksen Kongsberg-Oslo har skjedd i Asker og Bærum. Når det gjelder markedet i Hønefoss, følger vi ikke så mye med på det, men det domineres av et par aktører, sier Haaning.

FORVALTNING, SALG, UTLEIE – NÆRINGSEIENDOM Eiendomssenteret AS er en av distriktets største eiendomsforvaltere med mer enn 30 års erfaring. Vi har bred kunnskap og kompetanse innen drift, vedlikehold og økonomistyring av eiendommer. Vi tilbyr også alt innen rådgivnings- og meglertjenester av næringseiendom, herunder utleie, salg, kjøp og verdivurderinger.

Ta gjerne kontakt hvis du trenger bistand: Eiendomssenteret AS – et heleid datterselskap av Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS Tlf. 32 21 33 00 – firmapost@eiendomssenter.no Nedre Storgt. 15/17, 3. etg., 3015 Drammen

www.eiendomssenter.no

NYHETER

04 2014

Ser lyset på Økern

Mange års drakamp om utbyggingen av nye Økern Sentrum kan nærme seg en avgjørelse. Går alt bra, stikkes spaden i jorden neste år for en utbygging på 160 000 kvadratmeter. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon: BENOY

Steen & Strøm og Storebrand Eiendom eier 50 prosent hver av selskapet Økern Sentrum ANS, som er den formelle utbyggeren. Her er danske Allan Sønderbæk satt på som daglig leder og prosjektdirektør for en utbygging som trolig vil koste over 6 milliarder kroner. – Totalt har vi mulighet for å bygge ut 163 000 kvadratmeter innenfor tomten her på 65 mål, forteller Sønderbæk. Han tar imot NæringsEiendom i prosjekt kontoret i 18. etasje, og dermed toppetasjen i den

karakteristiske høyblokken på Økern, som ligger midt i smørøyet for den kommende utbyggingen. Prosjekt direktøren skryter uhemmet av Økern som utbyggings område og knutepunkt og viser stolt utsikten over «hele Oslo» fra toppetasjen. Det har likevel vært mye om og men for gigant prosjektet. Utbyggerne ønsket opprinnelig et kjøpe senter på 60 000 kvadratmeter som en helt sentral del av utbyggingsplanene. Oslo-politikerne godtok 55 000 kvadratmeter, Miljøverndepartementet begrenset i 2011

NYHETER

04 2014

Oversiktsillustrasjon av Økern med det nye senteret i midten.

handelsarealene til 45 000 kvadratmeter. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har ansvaret nå. Så hvor står egentlig prosjektet nå? Optimalisering – Vi er inne i optimaliseringsfasen og i en dialog med Oslo kommune med tanke på de nødvendige offentlige avklaringene. Vi har fått godkjent 45 000 kvadratmeter med kjøpesenter, men håper på en avklaring i løpet av høsten med Kommunal- og moderniseringsdepartementet om Oslo kommunes vedtak på 55 000 kvadratmeter med handel, sier Allan Sønderbæk. – Er det en risiko for at dere må stoppe senterplanene? – 45 000 kvadratmeter med handelsarealer vil gi oss en stor utfordring når det gjelder lønnsomheten i prosjektet. Dette er et meget komplekst prosjekt, med tanke på bygningsmessige forhold, reguleringsbestem melser og lønnsomhet, men prosjektet er svært høyt prioritert av både Steen & Strøm og Storebrand, svarer Sønderbæk. 55 000 kvadratmeter er et bruttoareal, fra det forsvinner 10 000–15 000 kvadratmeter i ikke-utleibare arealer.

Problemet er at det samme arealet forsvinner hvis departementet får viljen sin om en lavere areal utnyttelse. Men Steen & Strøm og Storebrand Eiendom legger opp til 55 000 kvadratmeter med handelsarealer for ikke-plasskrevende varer i nye Økern senter. 58 500 kvadratmeter er satt av til kontorer, hotell og kultur, hvorav en kino på 3000 kvadratmeter. De besøkende skal få boltre seg i et badeland med fitness & spa på til sammen 21 000 kvadratmeter, og så blir det 25 500 kvadratmeter med boliger. Internasjonale aktører Finansieringen av gigantprosjektet er ikke avklart, men både Steen & Strøm og Storebrand Eiendom har de seneste to årene solgt eiendommer for å finansiere nye prosjekter, inklusive senterutbyggingen på Økern. Utbyggerne har ennå ikke startet utleiearbeidet, men har gjort seg tanker om fremtidige leietakere. – Vi skal ha et visst omfang av kjeder, men vil også legge til rette for internasjonale aktører som i dag ikke er til stede i Norge. Disse aktørene har krav til lokasjon og standard, sier Sønderbæk.

Han sier det vil bli 130-150 leietakere med et kjøpe senter på 55 000 kvadratmeter. I så fall regner han med en omsetning på rundt 3 milliarder kroner i året, et par hundre millioner lavere enn det Sandvika Storsenter har i dag. Prosjektdirektøren lover uansett et åpent senter. – Dette skal ikke bli et trangt, innadvendt kjøpesenter, vi vil skape en bygate. Det kommer en glassoverbygget gågate, der glasstaket får minimum 15 meter bredde. Det er nesten like mye som bredden på høyblokken. Vi skal ha grønt tak over kjøpesenteret, som kundene kan bevege seg på, sier en entusiastisk Sønderbæk. Planene legger opp til 5,5 mål med utearealer, hovedsakelig til et torg. – Ideen med prosjektet er å skape et bymessig torg og møteplass med et fantastisk restaurant- og kafé miljø i tilknytning til T-banen. Vi ønsker å skape en mangfoldig bydel, med både tradisjonelle bakerier og høyprofilerte restauranter og kafeer. Dette skal være et utadvendt handelssenter, med kafeer ut mot torget og kollektivknutepunktet. Emporia utenfor Malmö har et spektakulært inngangsparti, men senteret her på Økern skal bli enda mer åpent enn Emporia, lover han.

Sykkelhotell – I planene inngår også et sykkelhotell og sykkelverk sted med atkomst fra T-banen. Passasjerene kommer fra stasjonen rett opp på en plass, akkurat som ved Nationaltheatret stasjon. – Vi skal skape en levende bydel gjennom hele døg net, med handel, kontor, kino, badeland og kulturtilbud. Det blir en bydel som har alle funksjoner, hvor det er et godt sted å være og hvor folk vil trives. Tidligere miljøvernminister Bård Vegar Solhjell uttalte i fjor vinter at utbyggerne kan glemme et stort kjøpesenter hvis de droppet planene om et badeland. Allan Sønderbæk forsikrer om at planene om et innen dørs badeland gjelder. – Men her ønsker vi en samarbeidspartner, vi skal ikke drive et badeland selv. Steen & Strøm vraket i fjor høst Space Group og Ghilardi+Hellsten som arkitekter for Økern-utbyggingen. Utbyggerne tok blant annet inn det de omtaler som en av Europas aller fremste arkitekter innenfor stedsutvik ling og shoppingsentre, BENOY. – Det var en prosess på våren. Etter at vi fikk begrensningene fra departementet, utlyste vi en

NYHETER

arkitektkonkurranse. Vi har nå fire arkitektfirmaer inne i prosjektet, og det skaper en god dynamikk og diskusjo ner om at Økern Sentrum blir et fantastisk sted å være, sier Sønderbæk. Et åpent spørsmål er hva som skjer med den karakteristiske høyblokken på snaue 15 000 kvadrat meter. Blokken stod ferdig i 1969, med etasjeplan på 800 kvadratmeter. En av Oslos høyeste bygninger er nå utdatert, med kontorleiepriser på bare rundt 1300 kroner kvadratmeteren. Sønderbæk sier de håper å nå toppnivåene i området på 2000-tallet når det nye senteret står ferdig. Bærekraftig – Vil dere beholde høyblokken? – Vi har begynt å evaluere den tekniske tilstanden til høyblokken. Det er helt avgjørende at alle element er i nyutviklingen av Økern Sentrum er bærekraftige.

04 2014

Foreløpige vurderinger tilsier at tilstanden er utfordrende. I tillegg tilfredsstiller ikke fasaden dagens krav til et miljø- og energiriktig bygg, svarer Sønderbæk. Det er altså ennå ikke tatt noen beslutning om en eventuell riving eller rehabilitering. Alle bygningene i nye Økern Sentrum skal sertifiseres til miljøstandarden BREEAM Excellent. Et annet mål er at mer enn halvparten av de besøkende vil benytte kollektivt, eller gang- og sykkelveiene. – Oppsummert, hva er realistisk fremdriftsplan for Økern-prosjektet nå? – Gitt at vi får den nødvendige rammetillatelsen i løpet av høsten, er vi klare til å stikke spaden i jorden neste år. Vi ser for oss en trinnvis utbygging frem mot 2021, svarer prosjektdirektøren. Steen & Strøm og Storebrand kjøpte tomten så langt tilbake som i 2006 og startet opp med regulerings arbeidet i 2008. Vi snakker altså om 15 år fra tomtekjøp til forventet ferdigstillelse.

Det store vekstområdet Økern-området blir ett av de virkelige store vekstområdene i Oslo fremover. – Det bor i dag om lag 80 000 mennesker innenfor en radius av 2 kilometer fra Økern senter, men området vil frem mot 2030 vokse med mer enn 30 prosent til over 100 000 innbyggere, sier Allan Sønderbæk om vekst potensialet, og dermed ett av utbyggernes beste kort på hånden for den store utbyggingen. Ifølge Sønderbæk kommer det 10 000 nye boenheter innenfor en radius av 1 kilometer. På Løren alene skal det bygges 6000 nye boliger. Beboerne har i dag lite å velge mellom av handle alternativer. – Det er en stor mangel på tilbud innenfor området og en handelslekkasje. Oslo har tapt markedsandeler innenfor handel til nabokommunene siden 1993, og det er på tide at også hovedstaden videreutvikler sitt handels tilbud. Vi ønsker å stoppe denne handelslekkasjen, fastslår Sønderbæk. Et annet trumfkort for Økern-utbyggerne er den 1600 meter lange Lørenbanen mellom Sinsen og Økern, inklu sive nye Løren stasjon. Fra åpningen i 2016 blir Løren banen en del av T-baneringen. I dag må de reisende ned til Carl Berners plass for å bytte T-bane.

Fantastisk – Økern blir et fantastisk kollektivknutepunkt, og den nye Lørenbanen blir et viktig element for oss, som vil styrke kollektivknutepunktet. I tillegg vil det gå elleve busslinjer på Ulvenveien, sier Sønderbæk om kollektiv dekningen. Steen & Strøm og Storebrand vil bygge en gangbro over Ring 3 til Løren og HasleLinje for å knytte de to områdene sammen. I Ulvenveien, som blir den nye paradegaten fra Økern til Ulven, kommer det et nytt fotgjengerfelt. Østre Aker vei vil stå ferdig til sommeren, mens Lørentunnelen stod ferdig høsten 2013. Det meste av veisystemet rundt Økern begynner dermed å komme på plass. Når det gjelder parkeringsdekning, ønsker Steen & Strøm og Storebrand bystyrets vedtak om 2000 plasser, som alle legges opp til å bli underjordiske parkerings plasser for nye Økern Sentrum. Utbyggerne ønsket opp rinnelig 2200 plasser, som Miljøverndepartementet har redusert antallet til 1430. Bård Vegar Solhjell ville for et drøyt år siden ikke fravike dette kravet, med henvisning til at vi må redusere klimautslippene.

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 04 2014

Romerike – Oslo Nord TIL SALGS

FETSUND SENTRUM

FULLT UTLEIDE AVKASTNINGSEIENDOMMER BYGG: CA. 4.047 KVM TOMT: CA. 8.194 KVM

GAMLE FETVEI 13

Salg av Gamle Fetvei 13 AS som eier av: Gamle Fetvei 13 («Rosenbergbygget») Garderbakken 6 («Vertekshuset») Parkeringstomt  Årlig samlet leieinntekt ca. Kr 4.8 mill 

GARDERBAKKEN 6

Leietakere: Rema 1000, Fet Kommune, Boots Norge AS mﬂ  Betydelig utviklingspotensial til bolig/forretning  Verditakst: Kr 59.000.000,(som grunnlag eiendomsverdi)  Oppdragsnummer: 13114 

TIL SALGS

STRØMMEN/ SKEDSMO

KOMBINASJONSEIENDOM NÆRING + BOLIG

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer for salg og lokaler for utleie.

KONTAKT Gunhild Smestad 908 76 367 gunhild@real.no Eivind Aursøy 900 39 300 eivind@real.no

STRØMSVEIEN 102



 



4 stk næringsseksjoner + 4 stk boligseksjoner selges samlet Total bygningsmasse: Ca. 1.141 kvm Leieinntekter pr. 01.01.2014: Kr 1.080.060,Næringslokale i 1. etg kan fristilles kjøper



Salg av Rælingen 3 AS som eier av 6 stk seksjoner, samt eiendomssalg av to boligseksjoner

KONTAKT

Takst samlet for alle seksjonene: Gunhild Smestad 90 87 63 67 Kr 15.000.000,gunhild@real.no  Oppdragsnummer: 13114 

REAL Næringssmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

TIL LEIE

NITTEDAL

MASTEVEIEN 3

365 KVM LAGER

Sentralt beliggende på Skytta Industrifelt  Kort vei til RV4, og avkjøring E6  Lagerdel inndelt med 2 løp, kan endres til ett areal  Takhøyde ca. 3,2 meter 

TIL LEIE

2 stk kjøreporter Tilhørende kontor- og spiserom, samt 2 wc  Godt med uteareal for parkering og utelagring  Oppdragsnr: 13119  

KONTAKT Knut Olderkjær 922 47 734 knut@real.no

SOLHEIMVEIEN 62 A

LØRENSKOG 892 KVM KOMBINASJONSLOKALER Sentral beliggenhet nær avkjøring RV 159/E6  I samme bygg som Mercedes forhandler Star Autoco  2. etg lager ca. 345 kvm  3. etg kontor ca. 547 kvm 

TIL LEIE

God standard Lokalene passer godt til helserelatert virksomhet  10 p-plasser medfølger  Kort vei til buss  Oppdragsnr: 13044  

SKEDSMOKORSET

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

VESTVOLLVEIEN 32-34

HØYTLAGER – CA. 864 KVM KONTOR – CA. 286 KVM LAGER M/KONTOR – CA. 253 KVM Sentralt beliggende langs E6 Gode proﬁleringsmuligheter ut mot motorvei  Lager på 253 kvm kan leies separat  Kontor og tilhørende lager med 7 m takhøyde må leies samlet

TIL LEIE

Rikelig med p-plasser. God standard  Kort vei til bussforbindelse  Lokalene kan ikke brukes til bilverksted  Ventilasjonsanlegg med kjøling  Oppdragsnr: 12076



SKEDSMO/LILLESTRØM

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

STILLVERKSVEIEN 1

366 KVM KONTOR Sentral beliggenhet med unik proﬁlering  Beliggende i byggets 2. etg  God og moderne standard  Nærmeste naboer: Kiwi, G-Sport, Sats og Rema 1000  Direkte adkomst fra P-hus 

Ventilasjonsanlegg med kjøling  Oppvarming og strøm inkl. i felleskostnadene  2 min. fra Lillestrøm jernbanestasjon  Oppdragsnr: 12114 

KONTAKT Eivind Aursøy 900 39 300 eivind@real.no

REAL Næringsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

TIL LEIE

LØRENSKOG/KARIHAUGEN

SOLHEIMVEIEN 6-8

CA. 2.000 KVM VARMTLAGER Sentralt beliggende vis à vis Elkjøp Megastore  9 stk kjøreporter, 2 stk m/direkte adgang til lokalet  Varmtlager m/tilhørende kontorer, møterom og toalett  Leies ut samlet til 1 leietaker

Meget velegnet til distribusjonssenter  Meget gode lys- og strømforhold  Lokalet kan overtas fra 01.02.2014  Oppdrags nr: 13111



TIL LEIE



STRØMMEN

KONTAKT Gunhild Smestad 908 76 367 gunhild@real.no

STRØMSVEIEN 47

100–879 KVM

FORRETNING-/KONTOR Vær med å påvirke egne løsninger!  Strømmens beste beliggenhet rett ved Storsenteret  Unik profilerings- og eksponeringsmulighet  Alle konsepter kan vurderes 

TIL LEIE

Kan deles i arealer fra ca. 100 kvm  Felles varelevering med stor rulleport  Nærmeste naboer: Rema 1000, Strømmen Storsenter og Peppes Pizza 

KONTAKT Knut Olderkjær 922 47 734 knut@real.no

SKEDSMOKORSET

LURUDVEIEN 7

Lyse og moderne lokaler Nytt bygg ferdigstilt høsten 2009  1. etg: VARMTLAGER fra 100 - 300 kvm  3. etg: KONTOR ca 213 kvm  Meget gode parkeringsmuligheter

KONTAKT

MODERNE LAGER OG KONTOR  

TIL LEIE

Kort vei til buss Høytlager m/kjøreport. Tilgang til rampe  Univern er hovedleietaker i eiendommen  Sentralt på Skedsmokorset nær alle fasiliteter  

ULLENSAKER/KLØFTA

Gunhild Smestad 90 87 63 67 gunhild@real.no

TRONDHEIMSVEGEN 142

870 KVM BUTIKK/LAGER Stort åpent salgs/lagerareale  Egner seg til matvare og bilforretning, treningsstudio mm  Inngangsparti m/doble glassdører  Kjøreport m/direkte adkomst 

Lave felleskostnader Godt med p-plasser  Selvbetjent bensinstasjon og verksted på eiendommen  Nær Romerikssenteret og Kløfta stasjon  Oppdrags nr: 13093  

KONTAKT Gunhild Smestad 908 76 367 gunhild@real.no

STASJON SØKER TOMT Nå søker vi eiendommer i Oslo og Akershus til våre automatkonsept

UNO-X AUTOMAT

Uno-X har Norges råeste bensinstasjonskonsept: På under to uker setter vi opp en topp moderne automatstasjon. En Uno-X stasjon tar liten plass og gir økt traﬁkk til eiendommen. Nå søker vi samarbeidspartnere med eiendommer i Oslo og Akershus som ønsker å utvikle den sammen med et trygt og fremtidsrettet konsept. Ta kontakt om du har en aktuell tomt i området:

Se hvordan vi bygger en stasjon på 10 dager!

TIL LEIE

Knut Erik Olderkjær, Real Næringsmegling AS E-post: knut@real.no | Telefon: 922 47 734

GJELLERÅSEN/NITTEDAL BRENNAVEIEN 12 KOMBINASJONSEIENDOM CA. 3.625 KVM TOMT CA. 11.682 KVM Sentral beliggenhet, få minutter fra Oslogrensen  Kort vei til av-/påkjøring E6 ved Hvam/Olavsgård  Meget velegnet til f.eks logistikkvirksomhet  Rikelig med p-plasser 

TIL LEIE

1. etg, ca. 2950 kvm: Lagerhaller med takhøyde 6 meter, 3 kjøreporter  2. etg, ca. 520 kvm: Resepsjon, kantine, lager, garderober, kontorer, møterom mm 

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

PROF. BIRKELANDS VEI 27 B

OSLO

KONTORLOKALER TIL LEIE I VED IKEA I GRORUDDALEN 

 

Senral beliggenhet på Furuset/Grorud jernbane Ca. 600 m fra E6 og IKEA Ca. 1.050 kvm kontor i 3 etg. med heis



Godt med p-plasser



Kort vei til buss



Kan passe godt til legesenter Oppdrags nr: 14029

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

TIL SALGS

KALBAKKEN SENTER

God kombinasjon av næring, service og leiligheter. 100 % utleid.

AREAL: 4311,5 kvm. BTA. 4 etasjer samt kjeller.

TOMT: Eiet, 4507 kvm.

LEIEINNTEKTER: Eiendommen har en god og trygg kontantstrøm, bestående av leiligheter, butikker, bank, restauranter og servicenæring på langtidskontrakter. Brutto leieinntekt: kr. 7,247 mill. KONTAKT: Erik Onarheim: 21 08 09 99 / 920 86 356 erik@onarheimutvikling.no www.onarheimeiendom.no

FINN kode: 45587697

TIL LEIE: 400-4.500 m2

Kort vei til alt Havnepromenaden

POSISJONÉR DEG I OSLOs HOTSPOT FOR FREMTIDEN KONTAKT: Erik Onarheim: 21 08 09 99 / 920 86 356 erik@onarheimutvikling.no www.onarheimeiendom.no

FINN kode: 42464673

Offentlig kommunikasjon

Parkering

INTERIØR

04 2014

Anemone Wille Våge, dronningen av hotell- og restaurantdesign

«Jeg er alltid tilfreds med det b este. Anemone Wille Våge er den beste» - Petter Stordalen

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

– Jeg bryr meg ikke om trender. Målet er å skape sjelfulle interiører med egenart. Sier den prisbelønte norske interiørdesigneren Anemone Wille Våge. Det internasjonale gjennombruddet kom i fjor høst. På en prisutdeling i London for hotellinnredninger vant hun den høythengende prisen European Hotel Design Award, hotellbransjens «Oscar» for innredningen av hotellet The Thief. Hun fikk sjokk, forteller hun. Hun har ikke en gang formell utdannelse innenfor interiørdesign! Stilig, fresh og velstelt Hun ser ut som en vandrende forside på et motemagasin — fresh, velstelt og stilig og enkelt kledd. Slik er kon toret hennes i Bygdøy Allé også, som et lunt, moderne

rede med detaljer som henger stilmessig sammen, gode møbler å sitte i, en avslappet atmosfære, ladet med en uforklarlig energi. Her driver hun Wille Interiør. – Er det smaken din som gjennomsyrer interiør løsningene du leverer? Også smilet er velformet. Og helt naturlig. – Jeg må like det jeg skaper, men kundens behov er selvsagt viktig. Og hva budsjettet tillater. Jeg vil lage hyggelige rom ved å blande ulike stilarter og er ubundet av konsepter. Stilen skal være sobert, moderne, lekent og gjerne litt klassisk. Hun vet lite om hva som rører seg blant fagkolleger. Hennes egne fire kolleger sørger for at det daglige arbei det har fremdrift. Det er alltid nok å gjøre. Folk vil ha hennes interiørløsninger.

Lobbyen til The Thief. Foto: Nina Dreyer Hensley

INTERIØR

– Vi vil designe lokaler med kvalitet og skille oss ut uten at det blir kostbart. Vi vil at folk skal føle at rommet virker solid og hjemmekoselig og signaliserer et kreativt miljø. – Du er svært etterspurt. Hva er hemmeligheten? Spor av telemarksdialekt avdekker damens røtter i Hornindal/Sæbø. Hun ser nesten beskjedent ned i bordet når hun svarer. – Jeg vil gjøre mitt beste og skape noe unikt. For å kunne finne identiteten til kunden, gjør jeg meg kjent med firmaet, og for å kunne uttrykke den skreddersyr jeg løsningene. Ville bli frilansjournalist Det begynte så stille og rolig i 1989. Jusstudenten var blitt 23 år og registrerte et enkeltmannsforetak. Hen sikten var å bli frilansjournalist, men også jobbe med andre ting. – Jeg har alltid vært opptatt av interiør. Jeg kuttet ut jussen. Det var så mye morsommere å jobbe. Jeg var bookingsjef for et modellbyrå og traff motefotografer og journalister. – Jeg tenkte jeg kunne lage reportasjer om interiør og design «på spekk». Sammen med en fotograf laget vi reportasjer som vi solgte til Bonytt. Vi ville vise trender, og etter hvert begynte vi å bygge et miljø i fotostudioet. Jeg var også stylist og gikk fra å skrive om design til å jobbe med det. Det første skikkelig oppdraget var å innrede et privat hus i St. Tropez. Hun måtte hun velge yrkesvei og satset. Sent på 90-tallet ville eieren av Bastion Hotel i Oslo sentrum våge seg frempå med et oppdrag. Anemone Wille Våge slår fast at hotellet har beholdt mange av hennes løsninger. Hun trives best på å innrede hoteller og restauranter. The Thief er et kapittel for seg. Her klaffet alt. Løsningene var både fasjonable og sofistikerte. Rocka i Annen Etage I Restaurant Eik Annen Etage i Continental-bygningen har hun også et solid fotavtrykk. Restauranten slet med lavt besøk og kunne virke litt utdatert. Våge fikk løsne på snippen og gjorde restauranten litt mer rocka, slik oppdragsgiveren, Petter Stordalen og Ole Johnny Eikefjord, hadde antydet. Men Anemone skulle også tilfredsstille eieren av bygget, Elisabeth Brochmann, og det voldte litt hodebry. Løsningen var variasjoner av sort, koksgrått, fløyel og tunge elementer. Joda, rockemusikere liker å gå i sort.

04 2014

– Jeg synes det er fascinerende med en mørk bak grunn i kontrast til noe lysere. Vi er så opptatt av at alt skal være hvitt. – Et våkent øye for vedlikeholdet er nødvendig for en god interiørdesigner? – Ja, det er viktige premisser. Det går på fargevalg, slitestyrke på tekstilene, overflater og kvalitet i materi alene. Hun har innredet restauranten Fjord med maritime elementer, for eksempel med blå glassplater på alle vegger som reflekterer de levende lysene. – Jeg ville gi gjestene en følelse av at de sitter på havets bunn og ser på stjernene. Vulgært, sa Lotta Sandberg Hun svømmer i anmeldelser av det hun leverer og er stort sett veldig fornøyd med responsen. Men ikke alle deler ut roser. – Lotta Sandberg i Aftenposten mente The Thief var blitt vulgært, smiler hun, som om hun vil si: Hva så? Gjort er gjort. Sandbergs kritikk veies opp med godord i Wallpaper, New York Times og diverse hotelltidsskrifter. – Vår suite på The Thief konkurrerte mot toppsuiten på Hotel George V, Four Seasons i Paris. – Mange oppdrag i kjølvannet? – Vi blir ikke nedrent, men vi er i dialog om noen større oppdrag som følge av prisen. I fjor fikk hun også den internasjonale Butikk-hotellprisen «Inspired Design Award» for innredningene i The Thief, også på oppdrag fra Petter Stordalen. Gøy å jobbe for Stordalen – Den dyreste kvinnen i mitt liv, har Petter Stordalen sagt om deg. Du lever godt av ham? – Det er veldig gøy å samarbeide med Petter. Han skjønner hvilken forretningsmessig betydning design har. Jeg tror det er en sammenheng mellom interiør og etterspørsel etter rom. Han krever mye og er veldig bevisst på design. Etter at vi er blitt enige om et konsept, gir han stor frihet. Han hører på deg og tør å satse på deg. Hun har innredet Palmen på Grand, Theatercafeen, Lille Ulefos B&B, Hotel Union Øye, Copperhill Åre og Hotel Continentals konferanseavdeling. Men også kon torer, for eksempel Pangeas kontor på Tjuvholmen og i Stockholm. – Jeg kunne tenke meg å jobbe mer med kontor design, særlig for firmaer med et ungt miljø. Design påvirker vårt daglige liv, ikke minst på jobben. God

The Thief. Foto: Nina Dreyer Hensley

I Anemone Wille Våges firma i Bygdøy Allé er det fem ansatte. Neste år fyller hun femti. Det viser i alle fall fødselsattesten. Møterom i Pangea. Foto: Anne Manglerud Tenvann

INTERIØR

04 2014

Grand Hotel.

kontordesign gir bedre business og arbeidsliv, det er jeg overbevist om. Firmaene kommuniserer med om verdenen ved å vise seg frem, og hvis de ansatte trives med kontorplassene sine, blir de også mer produktive. Hun har designet innredningen i et privatfly og lærte mye om sikkerhetsbestemmelser og hvilke krav dette stiller til interiørdetaljer. Nå er hun sulten på å designe innredningen i større båter. Budsjetter som gir muligheter for de beste løsningene liker hun godt, men også trange budsjettrammer også kan trigge kreativiteten, sier hun. – Det er i siste instans oppdragsgiverens profil som skal komme til uttrykk. Hoffleverandør av slottsdesign Flere av oppdragene har krevd både diskresjon og god innsikt i kunsthistorie. Som da hun under Yvonne S. Stenersen innredet kongeparets leilighet under den store slottsrenoveringen. I fire år holdt hun på innimellom andre oppdrag. Hun kan ikke kommentere løsningene

hun utarbeidet, det står i kontrakten. Hun samarbeidet tett med Riksantikvaren og kongeparet. Hun har også gjort en innredningsjobb på Bygdøy Kongsgård. Honorarnormer opptar henne ikke. Hvert prosjekt har sitt budsjett, og hun forhandler om honoraret fra budsjett til budsjett. Nå går mye av tiden med til Hotel Union på Sunn møre, der keiser Wilhelms badekar sikkert får være i fred. Om det inspirerer henne, vet vi ikke, men hun blir i alle fall inspirert av folk som Philippe Starcke og Jaque Garcia, verdensledende innen hotell- og restaurant design. – Får jeg en mulighet, drar jeg til hotellene deres for å få inspirasjon og ideer. Pete Boon er en nederlandsk interiørdesigner som jeg også har stor sans for. Hun er nok selv et forbilde for mange. I fem år på rad har hun vært representert i Andrew Martin Design Award-boken. Hennes egen bok «Anemone» kom i 2010 på Aschehoug og gir et tverrsnitt av hennes interiørløsninger. Å bla seg gjennom den er en fest.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

PRESISJON Eget skiltverksted betyr nøyaktig, kortreist og miljøvennlig skiltproduksjon.

I tillegg til navn og logo, skal et skilt også formidle kvaliteter og verdier. I eget verksted besitter vi lang erfaring og høy faglig kompetanse, og våre skiltdesignere hjelper deg med valg av materialer, farger, fonter og plassering. Vi tar ansvaret fra idé PROFILFORUM AS | 22 70 08 80 | OLE DEVIKS VEI 2 − 0666 OSLO | PROFILFORUM.NO

Vi gjør deg synligere!

INSIDE: PETTER EIKEN

04 2014

Samfunnsbyggeren For Petter Eiken var det samfunnsoppdraget som trigget ham til å takke ja til lederjobben i Rom Eiendom. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

Eiken gikk av som leder for Skanska Norge våren 2012 etter røde tall for 2011, blant annet som følge av en kostnadssmell for den norske virksomheten. Totalt ble det elleve år hos den svenske entreprenørgiganten, men for to år siden var det altså slutt. Petter Eiken peker i den forbindelse på kulturforskjellene mellom Norge og Sverige. – Fra Norge var jeg vant til fasthet i mål, men frihet i aktivitet, det viktigste er hvordan du oppnår målene. I Sverige er det mindre av denne friheten. Det er store forskjeller i den norske og svenske ledelsesmodellen, men det var et privilegium å få sitte i Stockholm gjennom seks år, det var en spennende tid. Skanska jobber med prosjekter fra Rovaniemi til Rio og er blant de største aktørene i USA. Jeg oppdaget også i Skanska at bygge næringen sliter med de samme utfordringene rundt omkring i verden, men jeg mener at Norge med vårt egalitære samfunn har forutsetninger for å bli verdens ledende i bransjen, sier Eiken om tiden i Skanska. Respekt og tillit 1. mars tok han over lederjobben i Rom Eiendom og har snaue fire uker bak seg i sjefstolen når NæringsEiendom er på besøk i det nye hovedkontoret i Schweigaards gate 23. Rom legger beslag på en etasje hos eieren NSBs nye hovedkontor, et bygg som er nominert til byggeskikk prisen for 2014. Alle de Rom-ansatte sitter åpent, også Eiken, som er riktig så fornøyd med nybygget, rett ved Oslo S. – Hvorfor valgte du å si ja til å ta over lederjobben i Rom?

Jeg kjente ikke menneskene i Rom, bortsett fra Pål Berger, og jeg hadde fra tiden min i Skanska respekt for hva han gjorde. Rom var en A-kunde for oss, og jeg hadde tillit til dem. Noe av det siste jeg gjorde i Skanska, var faktisk å skrive en entreprenørkontrakt med Rom, svarer Eiken. Pål Berger var en markant og mangeårig leder av Rom Eiendom, før han gikk bort i oktober i fjor. – Pål var nok litt mer sosial enn det jeg er, og jeg har ikke tenkt å bli en dårlig kopi av ham. Men han jobbet mye verdibasert, og jeg har oppdaget at hans verdier stemmer mye med mine egne verdier, sier Eiken om lederskiftet. Han sier da jobben ble ledig, gjorde han seg grundig kjent med forretningsideen til Rom, som primært er å utvikle eiendommer rundt knutepunkter i alle byer med mye transport. – Rom har et samfunnsoppdrag, og det er å legge til rette for en urbanisering av Norge, som politikerne i økende grad forstår. Det var dette samfunnsoppdraget som trigget meg, forteller Eiken. – Hva tar du med deg fra din tid i Skanska? – Jeg er opptatt av mangfold av kompetanse og kjønn og har trent meg opp til å verdsette annen kompetanse enn den jeg besitter selv. Da blir det mer verdifulle beslutninger. Aldri et mål – Ja, hvordan vil du beskrive deg selv som leder? – Jeg har vel lært av de lederjobbene jeg har hatt, og jeg ble leder allerede i ung alder. Men da jeg studerte

INSIDE: PETTER EIKEN

04 2014

– Jeg har brukt litt for mye tid på å kvitte meg med styreverv.

til sivilingeniør på daværende NTH, var målet kun å bli prosjektleder. Jeg ble trigget av spenningen og kreative prosesser, men jeg hadde den gangen ingen ambisjon om å bli toppleder i et byggforetak. Petter Eiken sier de i Skanska gjorde en analyse av lederegenskaper som over tid skapte resultater. – I Skanska stod en fjerdedel av prosjektlederne for 80 prosent av resultatet. Vi oppdaget at de prosjekt lederne som lyktes, var preget av kraftige ambisjoner og personlig mot. Men de var også ydmyke overfor andre, de planla og involverte medarbeidere og var i forkant av problemene. Lederne som ikke lyktes, ville ikke slippe til andre før problemene var der. De med den tilsynelatende største handlekraften, stod ikke for gjennomføringene i resultatregnskapet. Det er en myte at de som skaper de beste resultatene er de beslutnings dyktige og handlekraftige, sier Eiken ettertenksomt. – Hva har du lagt vekt på i din første tid som leder i Rom? – Det er å bli kjent med menneskene. Vi har 90 mennesker i organisasjonen, hvorav 60–70 arbeider her på hovedkontoret. Og så har jeg prøvd å bli kjent med prosjektene og NSB-systemet, jeg er også en del av konsernledelsen i NSB. Men jeg har brukt litt for mye tid på å kvitte meg med styreverv, sukker Eiken. Stolthet – Hva er førsteinntrykket av selskapet, ser du behov for endringer?

– Jeg har deltatt på et par fellesmøter, og jeg opp lever en stolthet i organisasjonen, og at jeg er blitt tatt godt imot. Det er mange som vil prate med meg og teste ut de forestillingene de har om meg som leder, svarer Eiken. – Jeg vil nok ikke gjøre de store grepene. Vi er en liten ledergruppe og delt inn i drift og utvikling, og jeg ønsker at hver person hos oss skal ha et tydelig resultatansvar. Jeg har ingen tro på at vi klarer å være markedsledende når det gjelder lønninger og rekruttere ut fra det. Det må være andre elementer som gjør at folk vil jobbe hos oss. Rom skal være en samfunnsbygger og bry oss, slår Eiken fast. NæringsEiendom har fått beskrevet organisasjonen i Rom som litt «satt». Aldersgjennomsnittet i organisas jonen er høyt, mange medarbeidere har vært der i lang tid. Petter Eiken ser ikke på det som noen stor utfordring. – Dette er jo ikke en veldig stor virksomhet. Vi skal være en god bestiller, og vi forvalter 2200 eiendommer. Det er et veldig høyt antall med kun 90 medarbeidere, vi kunne ha vært 400, så vi må ha erfaring. Det er viktig å fylle opp med nytt blod, men jeg er ikke bekymret for en høy gjennomsnittsalder. Todelt oppdrag – Hvordan vil du beskrive virksomheten til Rom Eiendom som et statlig eiendomsselskap? – Forskjellen på oss og Entra Eiendom er samfunns oppdraget. Vi er også en stor forvalter og ivaretar

Petter Eiken mener Rom Eiendom må være bevisst på hva de etterlater til kommende generasjoner.

kulturminner, og det er dyrt å vedlikeholde og drifte disse. Men Rom er ingen forvalterbedrift. Vi er et eget aksjeselskap, og det finnes en stolthet i organisasjonen i å skape resultater for NSB, forsikrer Eiken, og fortsetter: – Jeg vil si oppdraget til Rom Eiendom er todelt: Skape utvikling rundt kollektivknutepunktene, samt maksimere avkastningen fra selskapets eiendommer. Det er bedre å ta ut utviklingspotensialet ved å selge, fremfor å sitte på eiendommene. Vi kan alltid ta ut kortsiktige gevinster, men strategiske eiendommer rundt de viktige knutepunktene, som Oslo S, skal vi sitte på. Sentrumsnære eiendommer er absolutt en god butikk, men vi sitter også med en del perifere eiendom mer i høyfjellet. Eiendommer som ligger lengre unna knutepunktene, skal vi imidlertid ikke beholde. Og vi selger jo boliger, som rundt Grefsen stasjon, vi har nå passert 1 milliard i boligsalg. Det klart største enkeltprosjektet til Rom Eiendom er milliardutbyggingen rundt Oslo S, som blant annet håndteres gjennom Oslo S Utvikling (eier en tredjedel). Som et heleid datterselskap av NSB, byr ikke finan sieringen av prosjektene på de store utfordringene. – Nei, vi har finansiell styrke til å gjøre det vi vil, men vi har en eier som krever payback på investeringene, kommenterer Eiken.

Samfunnsbygger – Og fremover? – Vi skal bli enda tydeligere på vår oppgave som en samfunnsbygger, samtidig som vi har et profesjonelt avkastningskrav over oss. Rom må være bevisst på hva vi etterlater oss til kommende generasjoner når vi sitter og gjør 15-årige investeringsanalyser. Men hvem vet hvor lenge byggene vil stå? Ta eksempelvis Barcode- rekken, den kan være der om 250 år. - Så må vi være effektive i alt vi produserer. Jeg sitter som styreformann i Bygg21, som blant annet har som mål å gjøre byggeprosessene mer effektive. Det er et stort potensial i hele verdikjeden ved å følge beste praksis, og byggenæringen etterlyser bedre bestillere. – Hva med samarbeidspartnere, hvordan tenker dere her? – Vi samarbeider med Entra gjennom Oslo S Utvikling, med JM om byggingen rundt Grefsen stasjon, med OBOS om bygging av boliger i Fredrikstad og med Kruse-Smith i Stavanger. Det ligger kommersielle vurderinger bak hvem vi har som partnere, men det er viktig at vi har tillit til dem vi jobber sammen med. Ferdighetene i organisasjonen er dessuten større enn da vi startet opp i 2002, så vi vil nok utvikle mer egne prosjekter fremover, sier Petter Eiken.

DEN VIKTIGSTE BYUTVIKLINGSKONGRESSEN I NORDEN! Sted: Folketeateret Dato: 18.-19. juni 2014 oslourbanarena.com

NE HVORFOR? Norge og Oslo mangler en arena der alle aktørene innenfor eiendoms-, by- og næringsutvikling kan møtes for å hente inspirasjon og dele kunnskap. Oslo Urban Arena skal bli en årlig happening som skal erobre plassen som det viktigste nordiske arrangementet for by- og næringsutvikling.

HVA? Inne i teateret får vi to dager med noen av verdens ledende urbanister og planleggere. I Folketeaterpassasjen vil det stilles ut modeller av utbyggingsprosjekter fra hele Oslo regionen og vises filmer fra premissgivere i regionen. Vi ønsker alle som bor, jobber og lever i Osloregionen velkommen for å ta del i alt som skjer i regionen vår de neste 25 årene. Hvordan vil vi bo, arbeide og leve? Se, hør og kom med innspill.

Påmelding: oslourbanarena.com

KEY NOTE 18/6

KEY NOTE 19/6

Smart Cities – and the quest for a new urban utopia

How long can Norway dope itself with oilmoney?

Anthony Towsend, author Smart Cities – Big Data, Civic

Thina Saltvedt, Nordea Markets

Hackers and the Quest for a New Utopia (2013)

Metropolitan Economy

What if we made Oslo around Places?

Moderator Greg Clark, Ed Lister, Deputy Mayor London,

Ethan Kent, Vice President Project for Public Places

Ton Jonker, CEO of Amsterdam Economic Board, Hallstein

PlaceMaking as Economic Growth

Bjercke, Deputy Mayor Oslo

Camilla van Deurs, GEHL Architects

Metropolitan Governance

Most liveable cities

Theo Werterings, Deputy Mayor Amsterdam, Mateau

Tyler Brülée. Editor MONOCLE

Hernandez, CEO of Barcelona Global, Deputy Mayor from the Osloregion

PARALLELLSESJONER

Metropolitan events as urban development

Workshop Public Places in Oslo

Tony Vives, deputy mayor of Barcelona, Richard Brown,

Workshop Smart Cities

Director of London Olympic Legacy Company, Stian B.

Retail as Urban Development

Røsland, Governing mayor Oslo

Pecha Kucha – Most liveable city in the Oslo Region

PARALLELLSESJONER – Building the Oslo Region

Seven mayors from surrounding municipalities compete

Branding the Oslo Region: Hosted by Oslo Business Region

Fight Club - Most liveable city in the Oslo Region

Urban Economy

Seven mayors from surrounding municipalities fight

Infrastructure

(Moderated by Erling Fossen, CEO Oslo Metropolitan Area) Pecha Kucha - MASTERPLANNERS Seven Star Architects compete Fight Club - MASTERPLANNERS Seven Star Architects fight (Moderated by Erling Fossen, CEO Oslo Metropolitan Area)

Anthony Townsend

Ethan Kent

Greg Clark

Camilla Van Deurs

I samarbeid med:

PMS 2995 C 90 M 13 Y 3 B 0

PMS 369 C 68 M 7 Y 98 B 0

PORTRETT

04 2014

Anne Sigrid Hamran, havnesjef

– Oppgitt over Filipstad-tregheten – Det er for lite entusiasme rundt Filipstadutbyggingen. Saken blir liggende i Rådhuset og venter på veiavklaringer. Folk har sluttet å glede seg til det som skal skje. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

PORTRETT

04 2014

– Oslo kommer aldri til å bli en oversjøisk havn. Hjertesukket fra Anne Sigrid Hamran avslører en utål modig havnesjef. Hun vil så gjerne komme i gang med å bygge ut Filipstad, som Oslo Havn eier. – Tjuvholmen er blitt så fin. Vi kan ikke stoppe der. På ellevte året troner Hamran på sitt maritime sjefskontor i skur 38. Enn så lenge. Snart må hun ut. Et nytt kontor, ikke fullt så pompøst, venter i samme bygg, et kontor mer i tråd med en mer demokratisk og moderne organisasjon, forteller hun mens hun byr oss den beste sofaen. Utsikten til havnebassenget, Aker Brygge og Tjuvholmen er upåklagelig i det strålende vårværet. Filipstad, som Havnevesenet eier, kan bare anes bak husrekka. Her vil det snart skje mye. Eller det vil ta lang tid. Det avgjør politikerne. – Vi vil ha en urban utvikling på Filipstad som på Aker Brygge og Tjuvholmen, en ganske tett by med stor boligandel og mange offentlige områder ned mot kaiene. Men vi vil ha det litt mindre tett enn på Tjuvholmen. Området er så stort at vi må ha flere store ting der. Ferge terminalen må ligge der den ligger, vi bygger tett rundt terminalen, og området skal inneholde en stor skole. Dette vil kommunen ha. Parken kan være skolegård. Det bør også bygges et sprekt og grensesprengende hotell med tilhørende stort konferansesenter. Jeg er kommet til at ingenting blir spektakulært nok. Vi venner oss til det med en gang. Men dette må politikerne avgjøre. Plan- og bygningsetatens alternativ ligger nå i Rådhuset. Vårt eget forslag som vi har sammen med den andre store grunneieren, ROM Eiendom, ligger der også. Konsernhovedkontor og båttrafikk Havnevesenets plan legger også til rette for en stort firmahovedkontor som kan bli et landemerke, litt som Statoil-kontoret på Fornebu. Mellom Tjuvholmen og

Filipstad er det en poll, og inne i pollen ser Hamran for seg vanlig småbåttrafikk, men også charterbåter. Men først må havneaktivitetene over til Ormsund. Det kan skje fra og med neste år. – Og da bør vi begynne å utvikle Filipstad. Krangler med Plan- og bygg om E18-traseen – Hva krangler dere med Plan- og Bygg om, utover byggehøyder og siktlinjer? – Vi mener området syd for E18 skal bygges ut uavhengig av om E18 kommer i tunnel og når det skjer. Vi tenker oss næringsbebyggelse mot E18 som en tett s kjerm mot støy, for å gjøre boligområdet og parkområdet best mulig. Det er mye usikkerhet rundt E18, med store kostnader. Det høres så lettvint ut å si: Legg et lokk over E18. Men det blir i så fall ØkernSinsen-prosjektet på nytt med alt hva det medfører av omlegginger og midlertidige veier og kryss. Det koster to milliarder. Dette vil ikke vi være med på å betale. Det har vi en gammel avtale med kommunen om. – Hvem skal da i så fall betale? - Det må du spørre byen om, for da konkurrerer vi om alle prosjektene i vest. Mange av beboerne vil heller ha en tunnel langs Frognerstranda. Men vi kan ikke ha så lange sammenhengende tunnelløp i Oslo. I dag er det helt på grensen. Den største uenigheten mellom oss og PBE er rekkefølgebestemmelsene de har lagt inn som betyr at E18 skal i tunnel før Filipstad bygges ut. – Politikerne må skjære igjennom? – De må velge løsning. Vi har et godt samarbeid med PBE og jobber med disse to alternativene hele tiden. Jeg snakker tett og bra med Ellen de Vibe, jeg. Ingen planer om å selge Filipstad Havnevesenet har ingen planer om å selge Filipstad.

– Planen er å lage et eget datterselskap for å utvikle Filipstad videre, tilsvarende Hav Eiendom AS som vi har for Bjørvika. – Skal selskapet selge tomter på Filipstad som en del av utbyggingen? – Det er en sak Havnestyret skal jobbe videre med. Havnevesenet har endret strategien for Hav Eiendom AS fra å bare regulere og selge til å bygge selv. Nå skal de blant annet utvikle Diagonale, hvor de har fått med Olav Thon på eiersiden. Sammen skal de bygge et stort kontorbygg og et bygg med studentboliger. Hamran forklarer hvorfor: – Vi gjør dette for å sikre varige inntekter til havnen, fordi selve havnevirksomheten er ikke så veldig lukrativ, fordi det er lurt å eie eiendommene i grensesonene til havnen for å ha kontroll på naboene, og fordi vi skal ha en samfunnsmessig funksjon som bystyret kan styre. Vi eier en del bygninger på havnen i dag, så vi kan dette med å forvalte bygninger. Mer gods sjøveien Men hvis noen tror at Filipstadutbyggingen er den største utfordringen for Hamran og Oslo Havn, så tar de feil. Hamran har en klar melding: – Å øke godstrafikken er vår største utfordring. Å ta markedsandeler fra bilen. I dag går 6,5 millioner tonn av denne trafikken sjøveien. Det er for lite. Vi må holde tritt med befolkningsutviklingen og forbruksveksten og ta markedsandeler fra bilene over Svinesund. Målet vårt er å øke godstrafikken over Oslo Havn med 50 prosent fram til 2030. Det er helt nødvendig. En utfordring for oss er gode veiforbindelser over Svinesund. Hun forklarer hvorfor Gøteborg havn ikke er en konkurrent. Det hun ønsker, er en matelinje fra Gøteborg havn til Oslo havn, som er en endehavn med lite trafikk

direkte til den store verden. De største skipene fra fjerne østen og USA går til de store havnene i Europa, blant dem er Gøteborg og Århus. – Vi kommer aldri til å bli en slik oversjøisk havn. Vi ligger for langt inn. De største skipene kommer aldri lenger enn til Drøbak, he-he, og fikk vi en sånn båt inn, ville vi bruke tre uker å på å losse den. Derfor ønsker vi oss materuter fra Gøteborg til Oslo Havn. Havnevesenet moderniserer og bygger havna slik at de kan ta imot den økte trafikken. De har bygd og bygger ut mye på Sydhavna, og de skal etablere en container havn på Sjursøya til erstatning for den nåværende på Ormsund. Det skjer i 2015. De kjøper flere store kraner. Det blir også ny veiadkomst til Sydhavna i 2015. – Holder arealene i Sydhavna og på Sjursøya til å ta imot den økte godsmengden? – Ja. Vi har en havneplan som skal gjelde til 2030, og her er målet å øke godstrafikken. Planen er basert på politikernes ønsker. I tillegg vil vi se på havnestruk turen rundt Oslo. Vi kommer til å beholde både contain erne og oljehavna. Vi kommer til å spesialisere oss på tørrbulk og stykkgods, og det forutsetter et samarbeid med andre havner rundt omkring. – Som Drammen og Moss? – Det sa jeg ingenting om! En trillende latter forlater leppene hennes. Men hun føyer til: – Oslofjordregionen må snakke sammen og spesi alisere seg. – Det kan bety økt biltrafikk? – Ja, kanskje det, mer containere til Oslo, mindre til andre havner og mer annen type last til andre havner. Og så gjør vi noe med operatørkontraktene, de som sørger for at virksomheten ruller og går på havna. Hun ser på klokka.

PORTRETT

04 2014

– Å øke godstrafikken og ta markedsandeler fra bilen er vår største utfordring.

– Tilbudsfristen går ut om 40 minutter. Jeg er veldig spent i dag, for denne kontrakten er viktig. Vi likner litt på Avinor. Vi eier havnearealene, bygninger og kraner, mens containeroperatørene er private selskaper. I dag har vi to operatører, men de tjener for lite. Vi vil derfor nå prøve én operatør med en stor kontrakt, som skal gjelde for 30 år. Nå skal vi la flere operasjoner utføres av private, som blant annet overtar ansvaret for kran operatørene. Ikke bokstavelig ment – Oslo Havn har fortsatt en konflikt gående på havnen. Havnearbeiderne har invitert deg på lunsj. Har du vært hos dem? – Vi er ikke part i saken, men jeg tok dem på ordet og sa ja, jeg vil komme. Men de mente det ikke så bokstavelig. Jeg ville ha med mediene på den lunsjen, så den ble aldri noe av. Men dette handler om å effektiv isere havnen, hvor det er tre parter: terminaloperatøren, kranførerne og bryggearbeiderne. Etter den nye kontrak ten blir kranførerne nå en del av terminaloperatøren. Rederiene eier og driver et kontor sammen der brygge arbeiderne er ansatt. Vi mener at de to partene må rydde opp i gamle avtaler. Når båtene er inne, står kranene i 24 prosent av tiden på grunn av spisepause. Det går ikke. Vi kan ikke holde på sånn. De må spise på skift. Digger infrastruktur og byråkrati Det som driver henne, er å få infrastrukturen til å

fungere, forteller hun og nesten fniser. Lattertrillene møter vårsola, som velter inn fra skyfri himmel. – Heftig! – Ja, det er det. Jeg har jobba med vei, jernbane og nå båt, så jeg tenker at planlegging er veldig viktig. Hun senker stemmen: – Også er jeg veldig, veldig glad i byråkrati. Det gode byråkratiet er grunnleggende i demokratiet. Faglig driver det meg, og jeg liker å drive med organisasjonsarbeid. Jeg liker at folk finner glede i å skrive havnestyresaker og får det til, da har vi det stort her. Havnesaker skal kunne leses enkeltvis om hundre år og forstås. Vi hadde en greie her en periode. Vi var to stykker som hadde moro av å legge inn tekster fra Jahn Teigen-låter i alle havnestyresakene, for eksempel «Om det skulle blåse kaldt». Men ingen merket det. Akkurat nå ansetter hun nye medarbeidere, og to av spørsmålene er: Hva er din yndlingsapp, og vet du hva en hashtag er? Hvis de ikke kan svare på det, så vil hun ikke ha dem. – Det er fordi vi ofte er litt gammeldagse i Oslo Havn. Jeg må ha ledere som er fremoverlent på digitale løsninger, og vi må være der hvor våre yngste kolleger er. Både du og jeg kunne vært foreldrene til kollegaene mine, og de er på Facebook og Twitter. Hele havnestyret har nå iPad. Vi vil ha inn folk som gjør at vi kan hoppe over et par generasjoner av datasystemer og gå over til apper og sånne ting. For to år siden fikk alle ansatte hver sin iPad.

Clemens Eiendom Clemens Eiendom AS eies av Opplysningsvesenets fond (OVF) som er en av Norges største grunneiere gjennom sitt eierskap til landets prestegårder. Fondet besitter en eiendomsbank med store utviklingsmuligheter. Fondets samlede formue innen eiendom og verdipapirer er på ca. 7 milliarder kroner. Fondet eier ca. 1500 bygninger med et bruttoareal på ca. 300 000 kvm. Fondets arealer har store utviklingsmuligheter og det er identifisert et stort antall mulige prosjekter. Clemens Eiendom arbeider med å utvikle, bygge og forvalte en portefølje av utviklingseiendom og næringseiendom over hele Norge. OVF samler nå all virksomhet innen forvaltning av næringseiendom og eiendomsutvikling i Clemens Eiendom AS. Selskapet er i stor vekst, og vi søker engasjerte og kommersielt orienterte kolleger som skal bidra til realisering av spennende prosjekter over hele Norge. Administrativt er selskapet delt inn i tre seksjoner knyttet til faser i verdikjeden: tomteutvikling, prosjektgjennomføring og forvaltning. Selskapet forestår både utbygging av infrastruktur og bygging av boliger og næringslokaler, som regel i samarbeid med lokale samarbeidspartnere. Clemens Eiendom vil få en solid balanse på NOK 500-800 millioner i tillegg til flere større utviklingsprosjekter. Selskapet har et langsiktig perspektiv på verdiutvikling av fondets tomtearealer. Enkeltprosjekter og eiendommer er organisert i en rekke single- purpose datterselskaper.

Selskapet styrkes med flere nye medarbeidere innen forvaltning av næringseiendom og eiendomsutvikling. 1-2 Eiendomsutviklere Eiendomsutviklerne arbeider med den kreative tidligfasen i verdikjeden, og vurderer mulighetene for endret arealbruk og utbyggingspotensial. Initiering og gjennomføring av planprosesser for å sikre prosjektmulighetene er en sentral oppgave.

Prosjektsjef

Prosjektleder

Prosjektsjefen har ansvar for gjennomføring av utbyggingsprosjektene, som regel i samarbeid med eksterne partnere. Ferdige prosjekter avhendes eksternt eller overføres til egen forvaltning. Kontrahering av rådgivere og entreprenører, samarbeid med myndigheter og prosjektstyring med fokus på tid, kost og kvalitet er sentralt. Personal- og resultatansvar.

Prosjektlederen har ansvar for planlegging, prosjektering, prosjektledelse og oppfølging av byggearbeider, samt gjennomføring og overlevering av prosjekter i nært samarbeid med våre lokale partnere.

Eiendomssjef

Driftssjef

Økonomisjef

Eiendomssjefen vil lede forvaltningsseksjonen og har totalansvar for langsiktig økonomisk og verdibevarende forvaltning. Eiendomssjefen skal ivareta løpende kontakt med leietakere, forvalte inngåtte leiekontrakter og fremforhandle nye. Eiendomssjefen vil være daglig leder i flere av datterselskapene, og har rollen som sekretær for styrene i disse selskapene. Eiendomssjefen vil ha et tett samarbeid med regnskapsfører for selskapene. Personal- og resultatansvar.

Driftssjefen ivaretar eiendommenes tekniske anlegg, utarbeider drifts- og vedlikeholdsplaner samt forestår ombygging og utskiftninger. Ansvar for oppfølging av tjenesteleverandører. Inngår i forvaltningsseksjonen og rapporterer til Eiendomssjef.

Økonomisjefen er sentral i den totale økonomiforvaltningen i selskapet. Ansvaret vil spenne fra økonomistyring i holdingselskapet til samhandling med OVF konsern og oppgaver i datterselskap og prosjekter i Clemens Eiendom. Økonomisjefen har funksjon som sekretær for styret i Clemens Eiendom.

I Clemens Eiendom legger vi vekt på å være gode lagspillere med riktig rolleforståelse. Dette gjelder både i selskapsrettslig sammenheng og i forhold til vår rolle som samfunnsaktør. Vi ønsker oss medarbeidere som bidrar til å bygge et dynamisk og resultatorientert lag med fokus på samhandling og kunnskapsdeling. Prosjektsjef, Eiendomssjef og Økonomisjef er en del av selskapets ledergruppe og rapporterer til Daglig leder i Clemens Eiendom. Vi tilbyr konkurransedyktige lønns- og arbeidsbetingelser, et tverrfaglig miljø, fleksibel arbeidstid og gode pensjons- og forsikringsordninger. Arbeidssted i trivelige og sentralt beliggende lokaler i Oslo sentrum. For nærmere informasjon ta kontakt med våre rådgivere i Assessit Trine Bjertnes Tangen mobil 905 53 525 eller Per Gauslaa mobil 977 75 649. Se www.assessit.no for mere utfyllende beskrivelse av stillingene og for å registrere søknad og CV. Søknadsfrist: 10. mai 2014

Regnskap med fremtidens krav til effektivitet og kompetanse

“Med riktig team, smart bruk av teknologi og vår metodikk vil vi sikre kostnadseffektiv, tidsriktig og kvalitetsmessig leveranse.”

Vi har bred erfaring fra leveranser av tjenester til de fleste av Norges store eiendomsselskaper. PwC holder en rekke kurs for eiendomsbransjen, og er blant annet arrangør av den årlige Skatte- og avgiftsdagen i regi av NæringsEiendom.

Eiendomsbransjen har lenge ønsket seg et regnskapsbyrå som tilbyr effektiv bokføring, lønnskjøring og rapportering. Store utbyggingsprosjekter, kjøp og salg av eiendom, utleie, forvaltning, investeringer. Til sammen skaper det store utfordringer for budsjettering, likviditetsstyring, rutiner, mva-/skattehåndtering og rapportering. PwC jobber aller best når våre regnskapsførere, revisorer, rådgivere og advokater kan jobbe sammen for å løse komplekse problemstillinger. Som kunde vil du oppleve kostnadseffektivt regnskap kombinert med rådgivning som skaper verdier for din bedrift. Kontakt gjerne Kristijane Cook Hvaal tlf. 952 60 644, kristijane.cook.hvaal@no.pwc.com eller Dag Manneråk, tlf. 982 64 223, dag.manneraak@no.pwc.com.

© 2014 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS, PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS og PricewaterhouseCoopers Services AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited. Foto: Annette Larsen