2013 12 naringseiendom by Blake and Friends

Desember 2013

24. årgang

Leses av 37 000 ledere 12 Desember 2013 24. årgang Kr. 48,– www.NE.no • www.NEnyheter.no

PROSJEKT UTGAVEN 2014

Spesialutgave: 124 sider

Her er nybyggene og rehabiliteringene FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Millionene flyr i husleie

Latterliggjør Oslos boligplaner

Utlendingene inn i norsk eiendom

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner! Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

Vi ønsker alle våre kunder en fredelig jul Vi ønsker alle våre kunder en fredelig jul og og et et riktig riktig godt godt nytt nytt år. år. Takk Takk for for samarbeidet samarbeidet ii året som har gått! året som har gått!

Foto: Kolonihaven/Elisabeth Foto: Kolonihaven/Elisabeth Richardsen Richardsen

BN Bank har også i år hatt gleden av å finansiere BN Bank flhar i år hatt gleden avkunder. å finansiere en rekke otteogså eiendommer for våre en rekke flotte eiendommer for våre kunder. Med vår fokus på kompetanse, enkle prosesser, Med vår fokus gode på kompetanse, enkle prosesser, forutsigbarhet, relasjoner og konkurranseforutsigbarhet, gode relasjoner og konkurransedyktige vilkår, velges vi som långiver av stadig dyktige vilkår, velges vi som långiver av stadig flere aktører i eiendomsbransjen. flere aktører i eiendomsbransjen. Vi inviterer deg gjerne til en uforpliktende prat om Vi inviterer degbehov gjernefor til en uforpliktende prat om deres selskaps finansiering av eiendom. deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på Ta kontakt med kundekonsulenter på telefon 22 82 56 en 00 av ellervåre 73 89 20 00. telefon 22 82 56 00 eller 73 89 20 00. Vi sees i 2014! Vi sees i 2014!

INNHOLD

12 2013

Neste utg.: 23. januar Materiellfrist: 10. januar

1. Bare bråk i sentrum s. 54 // 2. Kjendisene kjøper i utkanten av CBD s. 50 // 3. – Det er vi som styrer utviklingen s. 90

NYHETER

FASTE SIDER

16 Millioner i husleie

8 Leder

42 Går for flere leietakere

22 Leiepriser

46 Bare halve jobben gjort i Bjørvika

72 Gjestekommentar: Er energibygg bærekraftige?

58 Kronglete på Skøyen 68 Asker og Bærum: Store aktører inn i nybygg 76 Det store vekstområdet 86 Bryn-Helsfyr: Bydelen på rehab 96 Massiv utbygging i Lillestrøm 104 Kvinnen bak Ringnes’ kvinner

100 Lenes skråblikk: En beretning om et parkeringshelvete 114 Historiske bygg 120 Juss: Miljøbomber i utviklingsprosjekter 122 Nytt om navn

110 Latterliggjør Oslos utbyggingsplaner 118 Utlendingene inntar norsk eiendom

FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer 23 01 21 21 www.fazenda.no

foto: terje borud

Nærhet til Oslo S, gode lysog luftforhold, dobbel glassfasade, plantevegg inne og sedum-tak ute er noen av kvalitetene ved byggene.

Setter leietakeren førSt Fornøyde leietakere er målet, og vi lykkes godt med det. Den årlige leietakerundersøkelsen bekrefter at våre leietakere er blant de mest fornøyde i landet. Vi tror på gode miljøbygg med lavt energiforbruk og liten miljøbelastning, og vet at leietakerne også er opptatt av det. I Schweigaards gate like ved Oslo S kan 1300 leietakere fortelle at de holder til i unike miljøbygg. Næringsbyggene er landets første med miljøsertifiseringen BREEAMNOR «Excellent». NSB-konsernet har hovedkontor i Schweigaards gate 23 og Gjensidige Forsikring i Schweigaards gate 21. På Sundland i Drammen var Rom først ute med å ferdigstille et næringsbygg i Energiklasse A. NSB Kompetansesenter har 350 studenter og ansatte som

holder til i et energieffektivt bygg med lave energikostnadene. I Trondheim har Rom bygget ett av byens mest miljøvennlige hotell. P-Hotels ligger rett ved Trondheim S og er et Energiklasse A bygg som gir leietakeren lave driftsutgifter. Flere enn 200 av våre bygg er over 100 år gamle og mange er fredede kulturskatter. Vi jobber hver dag med å finne gode energiløsninger som samtidig tar vare på byggenes kvaliteter. De gode energiløsningene skapes ofte i

samarbeid med leietakerne. Rom Eiendom er et av landets største eiendomsselskap. Vi eier og leier ut 970 bygg med et totalt areal på hele 730.000 kvm fordelt på de store byene og langs jernbanestrekningene. Eiendommene leies ut til mange ulike formål. I tillegg utvikler vi knutepunkter, stasjoner, næringslokaler og boliger i de store byene og langs jernbanestrekningene.

www.romeiendom.no

LEDER DAG-JØRGEN SALTNES

Planer som ikke realiseres NæringsEiendoms prosjektutgave 2014 er nå klar, med oversikt over det som er av planer for nybygg og rehabiliteringer over en viss størrelse. Og det er liten tvil om at eiendomsaktørene har mange og store planer. I bydel etter bydel skal det settes opp nybygg med fra 5–6000 kvadratmeter til over 30 000 kvadratmeter. Men mange av planene står uten en gjennom føringsdato. Utbygger venter på en leieavtale for det planlagte bygget før spaden settes i jorden, og uten en avtale, blir det ingen bygging. Også i desember i fjor hadde NæringsEiendom en prosjektutgave, og det vi nå ser er at mange prosjekter er blitt forsinket eller utsatt i på vente av leiekontrakter. Ifølge næringsmegleren Akershus Eiendom har det blitt bygd bare 147 000 kvadratmeter nye kontorlokaler i 2013, og det ligger an til lite nybyggingsvolum i 2014 og 2015. I de to årene estimerer Akershus-analytikerne henholdsvis 61 000 og 133 000 kvadratmeter nye kontorlokaler. Sett i forhold til hvor mange planer som ligger på de ulike eiendomsutviklernes skrivebord, er det svært beskjedne tall, og analysesjef Ragnar Eggen forklarte hvorfor da han presenterte næringsmeglerens siste markedsrapport. – Markedet dytter et stort volum foran seg. Med så mange nye prosjekter som ligger klar og venter på leiekontrakter, bedre tider, mer medgjørlige banker og lavere byggekostnader, er det forholdsvis enkelt å konkludere med at en eventuell oppgang i leiemarkedet vil forholdsvis raskt bli møtt av et betydelig volum med nytt areal. Den samlede eiendomsbransjens ønske om å bygge nytt er høyere enn bransjens disiplin. Det kan gi leietakerne mye å velge mellom. Om noen år.

12 2013

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no JOURNALISTER Ivar Sekne, Jan Revfem og Lene Cathrine Tangevald-Jensen FORSIDEILLUSTRASJON; Jan André Granheim NE byrå ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen OPPLAG/DISTRIBUSJON – 20 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, E nebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, N edre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg, Stavanger, Sandnes, Sola, Randaberg Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings takere i privat, kommunal og statlig virksomhet. ANNONSEAVDELING Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN kr 550,–/kr 700,–

684

STØRSTE UTLEIER AV KONTORLOKALER PÅ BRYN Se våre ledige lokaler via QR kode, www.bryneiendom.no eller ring oss på 23 37 98 00

TIL LEIE

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

KONTOR

SKØYEN

Thunes vei 2 kontorbygg med kantine i • Moderne atriumsområde • Flott åpen kontorenhet på 280 kvm • Kantine med møterom Parkeringskjeller. Innendørs sykkel-park • og dusjmulighet Meget god offentlig kommunikasjon • Tilpasses leietakers ønsker •

ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER TIL LEIE 1.100 – 1.800 KVM OSLO SENTRUM

Grensen 3

eksklusive butikkenheter i en av Oslos travleste • 2handlegater • Ca. 1.100- 1.800 kvm flott hjørnelokale over 2 etasjer • Ca. 700 kvm. i u-etg. • Flott løsning med gode eksponeringsmuligheter • Godt opplegg for varelevering og logistikk og alt av nødvendige • Kollektivtransport servicefunksjoner

FLOTTE KONTORER

LYSAKER NÆRINGSPARK Lilleakerveien 2 E-F

• Kontorenheter: 282, 301, 418 og 436 kvm • Nærmeste nabo til Lysaker togstasjon og spennende lokaler som passer • Særpregede både som kontorlandskap og kontorceller • God standard med ventilasjon med kjøling • Parkering inne/ute • Sykkelparkering med dusjmuligheter • Muligheter for kantine KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

Robin Kreile Mobil: 97 64 65 90 E-post: robin.kreile@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155

NYHETER

12 2013

Danker ut Bond Street Heathrow flyplass er blitt en shoppingmaskin og selger nå dobbelt så mye som Londons luksusgate Bond Street. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Ikke nok med at den tradisjonelle handelsnæringen sliter med konkurransen fra netthandel og ferieturer. Nå seiler også flyplassene opp som en sterk konkurrent til såkalt high street shopping. I Europa er det passasjerene på Heathrow i London som er de som er de mest ivrige shopperne på flyplassene. Heathrow rangeres som nummer tre i verden innenfor flyplasshopping, bak Seouls Incheon International Airport og Dubai International Airport. Ifølge Travel Retail Business magazine er de nærmeste europeiske rivalene Charles de Gaulle i Paris og Frankfurt på henholdsvis syvende og åttende plass i verden. Sterk vekst Med sine 70 millioner passasjerer hvert år satser Heathrow flyplass tungt på at de reisende skal bruke enda mer på shopping på flyplassen. Passasjerene på Heathrow genererte 1,7 milliarder pund i retailinntekter i 2012. Det er nesten dobbelt så mye som briter og turister bruker på Londons luksusgate Bond Street. Salget av luksusvarer fra Heathrow har økt med 17 prosent i snitt hvert år siden 2008, og gjennomsnittlig omsetning

per kvadratmeter handelsareal har økt til 30 052 pund i 2012. Det skriver nyhetsbyrået Bloomberg. Heathrow London oppgraderer nå og bygger ut Terminal 2. Det skal sørge for at shoppingglade reisende kan fortsette å øke handelen. Viser frem merker – Heathrows Terminal 2 gir tilgang til en av de mest konsentrerte, verdifulle og innflytelsesrike markeder i verden, sier direktør San Allam i retaileren John Lewis til Bloomberg. John Lewis skal åpne sin første flyplassbutikk i den «nye» Heathrow Terminal 2. I tillegg til å treffe et kjøpesterkt og kjøpesultent publikum, kan merkevarebutikkene vise frem sine brands til høyt verdsatte potensielle kunder. – Flyplasser blir stadig mer viktige i retail. Det gir en stor mulighet for å vise frem sitt merke, sier analytiker Kate Ormrod i Verdict til Bloomberg. Noe av det Heathrow satser på er personlig shopping, særlig for velstående kunder fra Midtøsten og Kina.

Trenger din bedrift mer areal? Vi har ledige lokaler! Drammensveien 288

For mer informasjon kontakt oss på tlf.: 22 03 35 00 eller les mer på www.klpeiendom.no

Velkommen til byens grĂ¸nneste bygg Drammensveien 134: Energiklasse A, passivhus :: 2.000 â&#x20AC;&#x201C; 16.000 m2 kontor :: Innflytting fra Q2 2015

Kontakt: 415 52 354

TIPS OM LEIEAVTALER

12 2013

Fornyelse og forlengelse av leieavtaler Hver mandag skriver Wikborg Rein Ukens Tips om næringseiendom på nenyheter.no. (Foto: Erik Burås/Studio B13)

Her er noen punkter partene bør være oppmerksomme på dersom en rett til fornyelse eller forlengelse skal avtales. Tekst: ADVOKATENE LEIF PETTER MADSEN OG TRUDE GRAN, WIKBORG REIN

Begrepsbruk Det hender at leietaker gis en «opsjon» eller «fortrinnsrett» til videre leie. Begrepene er ikke entydige og kan medføre senere uenighet. Dersom begrepene skal benyttes, bør det angis hvilke rettigheter de gir og når rettighetene kan utøves. Begrepene «fornyelse« og «forlengelse» er mer presise og dermed å foretrekke. Begrepene er i rettspraksis ikke tillagt noen meningsforskjell. I det følgende bruker vi «fornyelse». Fornyelsesperiodene Dersom partene kun avtaler at «leietaker har rett til fornyelse», vil det være uklart hvor lang fornyelse leietaker kan kreve og hvor mange ganger fornyelses retten kan benyttes. Dette bør klart angis i avtalen (eksempelvis 5 + 5 år). Hvilke vilkår gjelder? Det bør også klart angis på hvilke vilkår fornyelsen skal skje. Dersom partene avtaler rett til fornyelse «på samme vilkår», vil leien og leieavtalens øvrige vilkår løpe uforandret videre i fornyelsesperioden. Rett til fornyelse på samme vilkår bør ikke uten videre benyttes ved svært langvarige leieavtaler, i det dette over tid kan medføre en betydelig ubalanse mellom avtalepartene. Avtaler partene at fornyelse skal skje “på markeds messige vilkår” kan begge parter kreve leien og øvrige leievilkår justert. Eventuell ubalanse kan dermed korrigeres. For utleiers del bør det inntas at leien ikke kan settes lavere enn leien per fornyelsestidspunktet / avtaleinngåelsen, eventuelt at det kun er utleier som

kan kreve endrete leievilkår. Leietaker kan på sin side velge ikke å utøve fornyelsesretten. Dersom partene avtaler at fornyelse skal skje «til markedsleie», er det kun leien som kan kreves justert og ikke de øvrige vilkårene. Det bør i selve fornyelsesavtalen presiseres at det er avtalt fornyelse og ikke ny leieavtale, slik at ikke refor handlete vilkår løper uendret videre. Fornyelsesavtalen bør videre angi om det er foretatt særskilt overtakelses befaring, eventuelt at leietaker plikter å ta igjen eventuelt vedlikeholdsetterslep fra forutgående leieperioder. Mange leieavtaler har mangelfull/utdatert mva- regulering. En fornyelse er en god anledning til å oppdatere mva-klausulen. Frist for utøvelse Det bør settes en frist for når leietaker må gi (skriftlig) beskjed om at han utøver fornyelsesretten. Fristen bør gi partene tid til å løse eventuell uenighet innen fornyelsen trer i kraft, eventuelt gi utleier tid til å områ seg hvis leietaker ikke ønsker å fornye. Tvisteløsning Dersom leien/leievilkårene skal reforhandles ved fornyelsen, bør leieavtalen angi hvordan eventuell uenighet skal løses. Eksempler på mekanismer er takstkommisjon, (jf. Meglerstandarden), takstnemnd (jf. husleieloven) eller voldgift. Disse mekanismene kan imidlertid være ressurskrevende. I alle fall ved kortere fornyelser bør utleier ta forbehold om at fornyelsesretten faller bort dersom partene ikke blir enige innen en gitt frist, eventuelt at tvisten skal løses ved en parts oppnevnt «enmannsnemnd».

til leie

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. • Lokalene ledigstilles ca. desember 2013. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

SHOWROOM /LAGER /KONTOR - FLEKSIBLE AREALER

58 KVM – 243 KVM

ØSTRE AKER VEI 215 Vi har for utleie attraktive seksjoner bestående av kontor/lager/ showroom. Arealene kan leies samlet eller hver for seg, og består av følgende seksjoner. 2. etasje: 243 kvm kontor / showroom /lager. Vareheis fra rampe direkte inn i lokalet. 3. etasje: 58 kvm hjørnekontor bestående av 2 kontorer. Underetasje: 205 kvm lagerlokaler med direkte innkjøring fra etasjen. Underetasje: 86 kvm lager. Eiendommen ligger på høyere side av Østre Aker vei når man kjører nordover, god av og påkjøring, samt rikelig med p plasser utenfor bygget. Det er ca. 500 meter til Nyland togstasjon. NE nummer: 41670 og Finnkode: 45456292

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E 6 med god offentlig kommunikasjon i gangavstand fra eiendommen. Kjøretid til Oslo sentrum/Gardermone er hhv. 10min og 20 min. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv. 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er godt egnet for kontor, showroom og eventuelt plukklager etc. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. NE nummer: 37076 og Finnkode: 40034876

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SJARMERENDE LOKALER I SCHOUSKVARTALET

460 KVM

TRONDHEIMSVEIEN 2 I den ærverdige Direksjonsbygningen i Schouskvartalet/ Trondheimsveien 2 har vi nå for utleie 460 kvm gode kontorlokaler. Lokalene har inngang fra Thorvald Meyersgate og ligger i toppetasjen i bygget. Arealene består av dels et stort åpent kontorlandskap og 4 enkelt kontorer av forskjellig størrelse. I tillegg 2 gode møterom, kjøkken, arkiv, datarom, toalett og dusj fasiliteter. Lokalene har god standard med ventilasjon. Arealet ledigstilles fra ca. 1. november 2013. I tilknytning til leiearealet kan det leies 2 p plasser, hvorav en er beregnet for el- bil. NE nummer: 41328Finnkode: 43617548 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

TVEITA – KOMBINASJONSLOKALER

253–583 KVM TVETENVEIEN 164 Vi har for utleie 2 seksjoner i Tvetenveien 164. Eiendommen ligger med lett adkomst fra Ring 3 og kort vei til E 6. De ledige lokalene består av følgende arealer: Seksjon 1: – 330 kvm. Beliggende i underetasje, god adkomst via lasterampe og vareheis. Seksjon 2: – 253 kvm. Beliggende i 3 etasje. Lyse og trivelige lokaler egnet for kontor, showroom , produksjon eller lager. Lokalene har en god middels standard. Arealene er ledig pr d.d. NE nummer: 41176 og Finnkode: 42413700 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie TVEITA – KOMBINASJONSLOKALER

310 KVM INDUSTRIGATEN 36 Vi har for utleie en moderne kontorseksjon beliggende i 5. etasje i Industrigaten 36. Eiendommen ligger kun et steinkast fra Bogstadveiens mange muligheter for handel og cafeliv. Kort vei til bank, post og offentlig kommunikasjon. Arealet er innredet med store åpne landskap og 2 møterom / kontorer. Hyggelig inngangsparti, teknisk rom, arkivrom og møte/kjøkkenavdeling Store vinduer med gjennomgående belysning gir lyse og trivelige arealer. Eiendommen har for øvrig god teknisk standard. Lokalet passer godt for kreative miljøer med behov for åpent kontorlandskap etc. NE nummer: 41513 og Finnkode: 44526978 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SOFIESGATE 7

PARKERINGSPLASSER GARASJEPLASSER TIL LEIE – SOFIESGATE /BISLETT. Faste dedikerte plasser. Vaskeplass til fri benyttelse. Mulighet for leie av dekkbod. Videoovervåket anlegg. Fleksibel leieavtale med 1 mnd. oppsigelsestid. Leie kr. 1400.- eks. mva. pr. mnd. (Kvartalsvis forskudd).

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

FORVALTNING UTLEIE SALG SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

NYHETER

12 2013

PWC var tidlig på plass i Bjørvika og betaler «bare» 32,8 millioner i husleie til neste år. (Shutterstock)

Millionene flyr i husleie Store selskaper blar opp titalls millioner kroner hvert år i husleie. Se noen av eksemplene her. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

At det kan koste flesk å leie kontorlokaler, er noe de fleste bedrifter føler på kroppen hver gang husleien betales. NæringsEiendom har sett nærmere på noen eksempler på hva enkelte bedrifter må ut med i såkalte bokostnader. Resultatet viser at det er snakk om titalls millioner i leiekostnader for flere av de store bedriftene i Oslo-området. «Billig» med 32,8 mill. Revisjons- og rådgivningsfirmaet P riceWaterhouseCoopers var tidlig ute og sikret seg leiekontrakt for det første bygget i Barcode-rekken i Bjørvika. De var dermed heldige med leieprisen og betaler langt mindre enn konkurrenten Deloitte, som også har bosatt seg i Bjørvika. Ifølge den siste markedsrapporten til Pareto Project Finance, som har tilrettelagt for eiendomssyndikatet Bjørvika Kontorbygg I AS (eieren til PWC-bygget) er husleien til PWC på bare 2110 kroner per kvadratmeter. Men med over 15 500 kvadratmeter kontorareal, blar PWC opp 32,8 millioner kroner i husleie for sitt signalbygg i Bjørvika. Orklas konsernsenter Før Orkla bestemte seg for å planlegge et nytt stort bygg på Skøyen, solgte selskapet sine egne lokaler i Karenslyst Allé 6 til et Pareto-syndikat. I bygget på 9993 kvadratmeter, som er selskapets konsernsenter, vil Orkla betale over 19 millioner kroner i husleie i 2014. I tillegg betaler Orkla nå flere titalls millioner kroner for hovedkontorene til selskaper som Lilleborg, Nidar,

Sætre, KIMs, Pierre Robert Group og Axellus. Alle de nevnte selskapene skal frem til det nye bygget står ferdig fremleie lokaler av IT-selskapet Evry. Evry er en aktør som også betaler dyrt for å leie kontorlokaler. Selskapet har i mange år leid lokaler av Norwegian Property (NPRO). Ifølge NPROs resultat rapporter har Evry betalt en årlig husleie til NPRO på hele 93,8 millioner kroner Blar opp Justisdepartementet blar opp 25,8 millioner kroner for leie av kontorlokaler i Nydalen til Pareto-selskapet KA 9 KS. I tillegg kommer leie av parkeringsplasser på 1,64 millioner kroner. Statistisk Sentralbyrå skal leie 16 500 kvadratmeter av Pareto-prosjektet Oslo Kontorbygg IS, som er ferdig rehabilitert rett over årsskiftet. Da vil SSB betale en årlig husleie på 32,4 millioner kroner. Andre virksomheter som leier lokaler av ulike Pareto-prosjekt er Schibsted, Westerdals og Sweco. Schibsted leier trykkeri i Nydalen og betaler 57,2 millioner kroner i året i husleie. Westerdals betaler 12,9 millioner kroner i husleie, mens Sweco betaler 14,2 millioner kroner i året i leie av kontorlokaler, 1,6 millioner for lager og 4,4 millioner for parkering. I tillegg må alle leietakerne betale felleskostnader, som kan variere fra et par hundre kroner kvadrat meteren og opp til 400 kroner.

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 Ca. 130 m2 BTA

Ca. 400 m2 BTA

KO N TO R LO K A L E

KO M B I N A S J O N S LO K A L E

Lyse og pene arealer. Innredet pr. d.d. med 3 stk. kontor/møterom, åpent landskap samt kjøkken og bad.

Innredet pr. dd med 4 stk kontor/møterom og åpen produksjon-lagerhall. Mulighet for fleksibilitet mht f ordeling; kontor/produksjon/lager.

Beliggenhet i 3.etg med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass. Ledig fra ca. 01.02.2014.

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

Flytteklar? Entra har flere ledige lokaler til din bedrift!

Havnelageret, Langkaia 1: kontakt eiendomssjef Siv Lena Rishaug | T: 481 32 811 | E: slr@entra.no

Fredrik Selmers vei 4: kontakt eiendomssjef Gaute Dammen Tyssebotn | T: 930 22 033 | E: gdt@entra.no

Havnelageret, Langkaia 1, Oslo Sentrum 1. etasje syd: 496 kvm 1. etasje nord: 675 kvm 2. etasje syd: 602 kvm 2. etasje nord: 622 kvm 9. etasje: 3465 kvm 10.-11. etasje: 2684 kvm Fredrik Selmers vei 4, Helsfyr 4. etasje: 1619 kvm 5. etasje: 1637 kvm 6. etasje: 1619 kvm 7. etasje: 1460 kvm

Logo

Bli med og skap din egen arbeidsplass. Fredrik Selmers vei 4 - Helsfyr. 3200 - 6800 kvm Fredrik Selmers vei 4 setter ny miljøstandard for kontorbygg. Totalrehabiliteringen av bygget er nå sluttført og fortsatt er det ledige lokaler i bygget. Store etasjeplan fra 4.-7. etasje som kan disponeres som cellekontor, åpent landskap eller en kombinasjon av disse. Bli med og skap din egen arbeidsplass!

Kontakt eiendomssjef Gaute Dammen Tyssebotn T: 930 22 033 | E: gdt@entra.no entra.no

> Egen inngang med resepsjon og kantine > Stort felles auditorium og trimrom > Garderober og egen sykkelgarderobe > Enkel adkomst og umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon > Entra drifter eiendommen med egne ansatte

NYHETER

12 2013

Fornebu er blant de kontorområdene som gir størst leieprisoppgang i tiden fremover. (Ill.: Dark Arkitekter/Luxigon)

Fornebu, Lysaker og Nydalen vinnerne Der har vi vinnerområdene i Oslos leiemarked fremover, ifølge høstrapporten til CBRE Atrium om Oslo-markedet. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

De seneste årene har leiemarkedet i Oslo sentrum, pre stisjeområdet CBD og Skøyen utviklet seg best. CBRE tror nå at majoriteten av potensialet her er tatt ut. De beste delom rådene fremover vil trolig bli Fornebu, Lysaker og Nydalen. Både Lysaker og Nydalen har slitt med høy kontor ledighet, men CBRE mener disse markedene nå har stabilisert seg og venter derfor en leieprisvekst fremover. Topp leienivåer i de tre områdene ligger på 2200–2300 kroner kvadratmeteren, og pilen peker altså oppover for alle tre områdene. 3900 kroner Det typiske toppnivået for de dyreste leiekontraktene (prime rent) er ifølge CBRE stabilt på 3900 kroner kvadrat

meteren. Det er en positiv utvikling for i leienivået for gjennomsnittskontraktene, selv om tall fra Eiendomsverdi Næring viser en nedgang i tredje kvartal til 1810 kroner kvadratmeteren. For de beste lokalene – klasse A- var det en svak nedgang i det signerte nivået til 2950 kroner kvadrat meteren. De beste butikklokalene kan leies ut for 15 000 kroner kvadratmeteren i året, de beste logistikk lokalene for 1100 kroner. Kontorledigheten i Oslo vurderes til 7 prosent, også det på høyde med andre anslag. CBRE omtaler ellers det norske eiendomsmarkedet som en sikker tilfluktshavn og ett av de rikeste og mest stabile eiendomsmarkedene i Europa.

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

LEIEPRISER

12 2013

Signerte kjempeavtale Pon-Cat skal leie over 70 000 kvadratmeter på Skedsmo. Tekst NEnyheter.no

Pon-Cat har inngått en langsiktig avtale med Rimfeldtkonsernet om utbygging og leie av et helt nytt norsk hovedkontor og serviceanlegg langs E6 på Berger. Pon Equipment og Pon Power vil på Berger skape et såkalt Pon-Cat campus, som skal stå ferdig om et par år. Selskapet skal leie hele den 72 000 kvadratmeter store eiendommen. I en pressemelding opplyses det at det skal oppføres vel 20 000 kvadratmeter bygningsmasse, fordelt på kontorarealer, salgsarealer, verksted- og serviceanlegg.

Pon-Cat har ifølge pressemeldingen vurdert flere alter native beliggenheter, men mener de til slutt havnet på den mest tilgjengelige og best eksponerte tomten av alle. Det er svært gledelig å få denne aktøren til kommunen med alle arbeidsplassene og aktiviteten den fører med seg. Dessuten tror jeg det nye anlegget vil bli et flott skue for alle forbipasserende på E6, sier daglig leder Karl Erik Rimfeldt. NAI FirstPartners har bistått Rimfeldt Eiendom AS som rådgiver og megler i prosessen.

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre øst

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

Lysaker Ryen

Fornebu

Oslo ytre sør

3500

4000

2900

3500

2400

3100

1700

2300

1550

2000

1300

1800

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Oscarsgate 53-55 | Oslo Sentrum

170 – 600 kvm

Representativ kontorvilla med egen parkering • Buss, trikk og T-bane i umiddelbar nærhet

KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Stian Odden. 41 66 16 00, stian@wahl-eiendom.no

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt! Arealer fra 330 kvm og opp til 2470 kvm kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Nybygg av høy standard med sterkt miljøfokus, innflyttningsklart 1 kv. 2014 Ledige lokaler i hhv 5. 6. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Eget sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderober for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

by linstow

LEIEPRISER

12 2013

DLA Piper til Brygga DLA Piper skal leie 5000 kvadratmeter i Stranden 5 på Aker Brygge. Tekst NEnyheter.no

Advokatfirmaet DLA Piper skal leie lokalene i ti år, og vil flytte inn i første kvartal 2015 når eiendommer en ferdig rehabilitert. Norwegian Property opplyser ikke om leieprisen, annet enn at den er ”markedsmessig og reflekterer områdets attraktivitet og standarden på kontorarealene etter en omfattende rehabilitering”. Det betyr trolig et leienivå på rundt 4000 kroner, noe som er anslaget på hva Wiersholm måtte ut med da de tegnet leieavtale for Stranden 1. – Vi er svært fornøyd med inngåelsen av den nye leiekontrakten. Den nye kontrakten med DLA Piper

Norway og tidligere inngåtte kontrakter medfører at det nå bare gjenstår 9000 kvadratmeter som ikke er utleid i Stranden 5, hvorav kontor utgjør rundt 5000 kvadratmeter. Samlet utleiegrad utgjør 71 prosent ett år før ferdigstillelse, sier adm. direktør Olav Line i en kommentar. – Vi er selvsagt svært fornøyd med nå å ha sikret oss det vi anset for å være de mest attraktive lokalene på Aker Brygge, sier Hans Christian Brodtkorp, managing partner i Advokatfirmaet DLA Piper Norway.

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre øst

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % < 10,0 %

Helsfyr-Bryn

CBD

< 7,5 % Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Fornebu

< 17,5 %

Oslo ytre sør

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Sørkedalsveien 10 | Majorstuen

410 – 2.050 kvm

Helse- og Klinikkmiljø godt etablert i bygget • Attraktivt beliggenhet • Moderne tilpasninger – godt med parkering KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Stian Odden. 41 66 16 00, stian@wahl-eiendom.no

TA KONTROLL OVE R TE LE KOM -AN LEGG ET Lei av graving i gatene? Mangler dere oversikt over telekom-anlegg i byggene? Å gi leietakerne dine valgfrie fibertjenester over et fellesanlegg er ikke så vanskelig med riktig kompetansepartner. Gjør som andre ledende eiendomsaktører – delta i Oslo Gårdeiernett og ta kontroll over telekom-anleggene i dine bygg.

GIG networks AS Nedre Slottsgate 23 0157 Oslo Tlf: +47 23 29 42 00 Faks: +47 23 29 42 01 post@gignetworks.no gignetworks.no

I N T E R N E T T • T V • TE L E F O N I

THE FULL SERVICE THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE IN NORTHERN EUROPE Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i NordNewsec – The Full Service Property House in Northern Europe – Europa. er den største aktøren tilbyr samlet Newsec –Newsec The Full Service Property Housesom in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i Nordtjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdier det største spesialiserte eiendomsselskapet i NordEuropa. Newsec er den største aktøren som tilbyr samlet vurderinger i Nord-Europa. Selskapet har i dag oversamlet 600 Europa. Newsec er den største aktøren som tilbyr tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verditjenester innen forvaltning,Selskapet transaksjoner, utleie og 600 verdivurderinger i Nord-Europa. har i dag over vurderinger i Nord-Europa. Selskapet har i dag over 600

RING OSS 23 RING 00 31OSS 00 RING OSS 23newsec.no 00 31 00 23 00 31 00 newsec.no newsec.no

ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på vegne ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen av de største eiendomsbesittere, investorer og eiendomsansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdraginnen på vegne selskaper i denne regionen. Newsec har de siste 12 månedene kommersiell Vi utfører oppdrag på vegne av de størsteeiendomsforvaltning. eiendomsbesittere, investorer og eiendomsleid utstørste næringslokaler på over 700.000 kvadratmeter. av de eiendomsbesittere, investorer og eiendomsselskaper i denne regionen. Newsec har de siste 12 månedene selskaper i denne regionen. Newsec harkvadratmeter. de siste 12 månedene leid ut næringslokaler på over 700.000 leid ut næringslokaler på over 700.000 kvadratmeter.

FULL SERVICE THETHE THE FULL THE FULL SERVICE FULL SERVICE SERVICE PROPERTY HOUSE PROPERTY PROPERTY PROPERTY HOUSE HOUSE HOUSE EUROPE ININNORTHERN INNORTHERN INNORTHERN NORTHERN EUROPE EUROPE EUROPE

OSS RINGRING OSS RING RING OSS OSS 2323 0000 31 23 00 31 00 2300 31 0000 31 00 newsec.no newsec.no newsec.no newsec.no

– The Property House in Northern Europe – kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på oppdrag NewsecNewsec – The Newsec Full Service Newsec –Full TheService Property Full – The Service Full House Service Property in Northern Property House in Europe House Northern in – Northern kommersiell Europe Europe – kommersiell eiendomsforvaltning. – kommersiell eiendomsforvaltning. eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag Vi utfører Vi påutfører oppdrag på på er det eiendomsselskapet vegne av deav største investorer og eiener det største erstørste det spesialiserte største er spesialiserte det største spesialiserte eiendomsselskapet spesialiserte eiendomsselskapet eiendomsselskapet i Nord-i Nordi Nordvegne i Nordav devegne største vegne eiendomsbesittere, de største aveiendomsbesittere, de største eiendomsbesittere, eiendomsbesittere, investorer og investorer eieninvestorer og eien-og eienNewsec er den aktøren somaktøren tilbyrtilbyr samlet domsselskaper i regionen. denne regionen. Newsec har de 12 Europa.Europa. Newsec Europa. erEuropa. den Newsec største Newsec er største den aktøren største er den som største aktøren tilbyr samlet som somsamlet domsselskaper tilbyr samlet domsselskaper i denne domsselskaper i denne Newsec iregionen. denne har regionen. Newsec de siste Newsec har 12siste de siste har de 12siste 12 tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdileid ut næringslokaler på over 700.000 kvadrattjenester innen tjenester forvaltning, tjenester innen forvaltning, transaksjoner, innen forvaltning, transaksjoner, utleie transaksjoner, og verdiutleie og utleie månedene verdiogmånedene verdileid månedene ut næringslokaler månedene leid ut næringslokaler leidpå utover næringslokaler 700.000 på over kvadratpå 700.000 over 700.000 kvadrat-kvadratvurderinger i Nord-Europa. Selskapet har i har dag 600 meter. De påfølgende sidene visersidene noen av deavnoen løpende vurderinger vurderinger i Nord-Europa. vurderinger i Nord-Europa. Selskapet i Nord-Europa. har Selskapet i dag Selskapet over 600 i over dag har over i dag meter. 600 overDe 600 påfølgende meter. De meter. påfølgende sidene De påfølgende viser sidene noen viser av de noen løpende viser de løpende av de løpende på 20 kontorer og kontorer dekker alle innen har dagi vi idag Oslo, Asker & Bærum. ansatteansatte på over ansatte 20over ansatte kontorer på over på 20 og over kontorer dekker 20 alle og områder dekker ogområder dekker alle innen områder alle områder oppdrag innen oppdrag innen vi oppdrag har ividag oppdrag vii iOslo, har Asker hari Oslo, i& dag Bærum. Asker i Oslo, &Asker Bærum. & Bærum.

NEWSEC UTLEIE-TEAMET NEWSEC NEWSEC NEWSEC UTLEIE-TEAMET UTLEIE-TEAMET UTLEIE-TEAMET NEWSEC UTLEIE-TEAMET

NEWSEC UTLEIE-TEAMET

SKAPER MERVERDI FOREIENDOM! DERES EIENDOM! NEWSEC NEWSEC SKAPER NEWSEC MERVERDI SKAPER NEWSEC FORMERVERDI SKAPER DERES MERVERDI FOR DERES FOREIENDOM! DERES EIENDOM!

NEWSEC SKAPER MERVERDI FOR DERES EIENDOM! -SE VÅRESKAPER LOKALERMERVERDI PÅ NEWSEC.NO NEWSEC FOR DERES EIENDOM! NEWSEC FOR DERES EIENDOM! -SE VÅRESKAPER LOKALERMERVERDI PÅ NEWSEC.NO -SE VÅRE LOKALER PÅ NEWSEC.NO

ROLL BJØRN BENTBENT ROARROAR EKSE VIBECKE FALSTER JAN W. JAN ROLLW. JAN W. ROLL JAN W. ROLL DANIELDANIEL BJØRN DANIEL DANIEL BJØRN BJØRN BENT ROAR EKSE BENTEKSE ROAR EKSE VIBECKE FALSTER VIBECKE VIBECKE FALSTER FALSTER Utleiesjef / Partner Næringsmegler Eiendomsrådgiver Næringsmegler Utleiesjef / Partner Utleiesjef Utleiesjef / Partner/ Partner Næringsmegler Næringsmegler Næringsmegler Eiendomsrådgiver Eiendomsrådgiver Eiendomsrådgiver Næringsmegler Næringsmegler Næringsmegler 905 33 369 926 95 090 934 92 055 907 84 299 905 33 369 905 33 369 905 33 369 926 95 090 926 95 090 926 95 090 934 92 055 934 92 055 934 92 055 907 84 299 907 84 299 907 84 299 db@newsec.no be@newsec.no jr@newsec.no db@newsec.no db@newsec.no be@newsec.no be@newsec.no vf@newsec.no vf@newsec.no JANjr@newsec.no W. jr@newsec.no ROLL jr@newsec.no db@newsec.no DANIEL BJØRN be@newsec.no BENT ROARvf@newsec.no EKSEvf@newsec.no VIBECKE

Utleiesjef / Partner JAN W.369 ROLL 905 33 JAN W. ROLL Utleiesjef / Partner jr@newsec.no Utleiesjef / Partner 905 33 369 905 33 369 jr@newsec.no jr@newsec.no

Næringsmegler DANIEL BJØRN 926 95 090 DANIEL BJØRN Næringsmegler db@newsec.no Næringsmegler 926 95 090 926 95 090 db@newsec.no db@newsec.no

Eiendomsrådgiver BENT 934 92ROAR 055 EKSE BENT ROAR EKSE Eiendomsrådgiver be@newsec.no Eiendomsrådgiver 934 92 055 934 92 055 be@newsec.no be@newsec.no

VI TAKKER VÅRE KUNDER FORKUNDER TILLITEN GJENNOM 2013 VI TAKKER VÅRE VI TAKKER KUNDER VI TAKKER VÅRE FORKUNDER VÅRE TILLITEN FORGJENNOM TILLITEN FOR TILLITEN 2013 GJENNOM GJENNOM 2013 2013 SER FREM TILSERÅTIL FORTSETTE GODE SAMARBEIDET OG NYE BISTÅ NYE OPPDRAGSGIVERE. OG SEROGFREM OGTIL SERÅOG FREM FORTSETTE FREM Å FORTSETTE DET TILGODE Å DET FORTSETTE SAMARBEIDET DET GODE DETSAMARBEIDET GODE OG BISTÅ SAMARBEIDET OG OPPDRAGSGIVERE. BISTÅ OGNYE BISTÅ OPPDRAGSGIVERE. NYE OPPDRAGSGIVERE.

VI TAKKER VÅRE KUNDER FOR TILLITEN GJENNOM 2013 OG SER FREM TILKUNDER Å FORTSETTE DET GODEGJENNOM SAMARBEIDET VI TAKKER VÅRE FOR TILLITEN 2013 OG BISTÅ NYE OPPDRAGSGIVERE. VI TAKKER VÅRE KUNDER FOR TILLITEN GJENNOM 2013

FALSTER

Næringsmegler VIBECKE FALSTER 907 84 299 VIBECKE FALSTER Næringsmegler vf@newsec.no Næringsmegler 907 84 299 907 84 299 vf@newsec.no vf@newsec.no

Nybygget i Engebrets vei 7 er sentralt plassert på Skøyen/Hoff i et av Oslos raskest voksende og populære kontorområder. • 1.800 kvm kontorlokaler i fire etasjer (ca. 460 kvm i hver etasje) • Høy arealeffektivitet (under 10 kvm pr. arbeidsplass) • Miljø- og tidsriktig bygg • Kun få minutters gange til Skøyen togstasjon, Flytoget og trikk. Bussholdeplass rett utenfor. • God parkeringsdekning • Tilgang til kantine Engebrets vei 7 vil få en unik profilering mot Hoffsveien. Bygget kan være klart 9–12 måneder etter kontraktssignering. Muligheter å leie hele bygget samlet eller etasjevis.

Kombinasjons eiendom med sentral beliggenhet i Ensjøbyen. • Ledig areal totalt ca 2.200 kvm • Kontor og lager kan leies samlet eller separat • Det ledige arealet er også regulert som handel • Lagerareal på ca. 1.400 kvm og kontorareal på ca. 800 kvm som kan slåes sammen for et stort handelsareal • God parkeringsdekning Gladengveien 17 har enkel adkomst fra Ensjøveien eller Grenseveien. 500 m. til Ensjø T-banestasjon med (stoppested for linje 1, 2, 3 og 4). Godt servicetilbud i Ensjøbyen. Daniel Bjørn 92 69 50 90 db@newsec.no

LEIEPRISER

12 2013

Texas til Smestad Texas Instruments flytter til Hoffsveien 70 C. Tekst NEnyheter.no

Elektronikkselskapet holder i dag til i Gaustadalléen 21, som er en del av Forskningsparken. Fra neste sommer skal de leie 2300 kvadratmeter i Hoffsveien 70 C (bildet), rett ved Hegnar Media og vegg i vegg med Lindorff i Hoffsveien 70 B. Begge de to sistnevnte byggene er eid av Nordea Liv. Hoffsveien 70 C ble bygget i 2001 og har energiklasse grønn D. Bygget er tegnet av arkitekt Niels Torp.

Texas Instruments har hatt et leiesøk ute og fått hjelp av DTZ i prosessen med å finne i nye lokaler. I en epost til NEnyheter skriver Texas Instruments Norway at de neste sommer flytter til Hoffsveien i nyoppussede og tilpassede lokaler for sine om lag 100 ansatte. Etter å ha søkt i markedet, ble flere eiendommer vurdert og sammenliknet med dagens beliggenhet og løsning i Forskningsparken.

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 2009

2010

2011

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2100

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

3300

Høy standard CBD

1850

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2200

2350

2550

2650

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2500

2550

2650

2750

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1850

1900

2250

Høy standard vest

1550

1700

1850

1750

1450

1300

1400

1750

2200

1900

Høy standard øst

1300

1400

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

650

700

800

600

500

600

800

950

900

800

Eldre lokaler

2012

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg – høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet

Endring i arealledighet siste år

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4300

4100

3300

2550

4,3 %

-0,5 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3400

3100

2500

1750

4,7 %

1,5 %

Oslo Vest inkl. Majorstua

2400

2250

1950

1500

4,8 %

1,4 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1950

1800

1600

1250

3,9 %

-4,5 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1900

1750

1500

1150

7,4 %

-6,1 %

Skøyen

3000

2850

2500

1850

8,9 %

1,7 %

Lysaker

2350

2250

1900

1550

7,2 %1

-1,6 %

Fornebu

2000

1800

1600

1350

Nydalen

2200

2000

1750

1500

6,2 %

0,4 %

Bryn / Helsfyr

2000

1850

1700

1300

6,5 %

0,1 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1900

1750

1550

1350

3,5 %

-1,9 %

Økern – Hasle – Løren – Ulven

2050

1750

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1600

1350

1150

10,8 %2

-0,7 %

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1200

11,5 %

4,7 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

2000

1850

1500

1250

5,4 %

-1.5 %

1 Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu. 2 Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren – Ulven.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Vi engasjerer oss på alle nivåer når det gjelder utviklingen av Lahaugmoen Næringspark...

Foto: Finn Ståle Felberg

Fra venstre: Helge Iversen (bak) Sven Olav Nygård, Tone Sagen, Ellen Merethe H. Olsen, Yngve R. Iversen, Magne Ridderholt, Heidi Hansen, Tryggvi Olafsson, Henning Sørlie, Åse Tøfte, Øivind B. Ingerø, Greta O. Sandnes, Tommy Lunde, Peder Chr. Løvenskiold, Henrik Nordnes, Marianne Kvello, Espen Holm, Christian W. Rustand, Knut Halvor Hansen, Lars Ørmen, Vidar S. Larsen og Vlado Abijanac.

Vi takker for samarbeidet i året som gikk, og ønsker en riktig god jul og godt nytt år!

abne.no

Telavågga ta

e s e n s Gat e

LEDIGE LOKALER en vei rn ke

ør

i en

bergveie

åls

s An

vin

Tøyen

s l ie

ate

nge n s vi erg

Valle Hovin

Ka rl S

Lil

leb

ULVEN

RING 3

ien s ve eim

dh on

Ein a r s V e i

H e lg

r ek

rs Vei na

S o fienberggata

sl Ha

Tr o

øg

s nn

e ie

gat a

hø gd Br

al s

a at

Od msv

VÅLERENGA

Etterstad kr o k

eien

Vål

e re

ngg

ETTERSTAD

ata

O pp

g land

ata

Bryns

B rinken

Kjølberggata

ien

ve ien

Rol

No r mannsg ata

Bø gata

ga ta

dga ta

Sm e

ol t

Fag

k eba En

erl i a

eien ruv Fu

kv e

Østre Ve

Nyinnredet kontor 228 ikvm en

ei rv

ien ve

ien

ØSTENSJØVEIEN 32

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

e ie

v e ie n

i en

rve

ien

lve

je l

Vå

515 kvm effektive, representative kontorer

Li n

l Fio

Sandia Megling as

e al

an Br

142

• Tilpasses ny leietaker g • All innredning er ny Ma n • Ventilasjon med kjøling • Rett ved Bryn togstasjon • Parkering

Christian Egge M: 91 32 41 90 i Ve rt s E: ce@sandia.no Rø h

Stamh usv eie n

Plogveie n

unds Vei G ab b i L

i ts

et ar

eveien

Eik

ei gv

NILS HANSENS VEI 20

Svingen

Axel Eide: M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no

e rg vei en

r bo

Ra udes Vei

Ben vei e n

eie allv n

Ryen b

E i r ik

Svart d a l s v e i e n

KONTAKT

a ws G

Ko n o

ien

vei

B irkebe i n

n s b råtve

erg

Vei

Sime

vek

ien

Valh

O s l o Gate

enve

sl e t t

Strø

ata

ate

Ga rds

v e ie

ta d

nsjø

ers

alg J ord ngt

l ha

ps G

a ta

Vike

Aru

Tvet

Et t

g Jarle

allé

r ds

tik k

dm a ta

eig

Øste

HELSFYR

rks

H øl

Østre gravlund

veie n

M a l e r haug

KAMPEN

v e ien

er g

veie sj ø En

gen vin

Åk

Ga os m of

Grense vei e n

Fy r s

BRYN / HELSFYR Telema

rks

ata rlig Sø

I nn

t offv ei e

n p u rt e

S u rs

ga en

G rønvo ll A llé

y Tø

Rin ggata

øm

Bryns

g ve

ien

Botanisk hage og museum

V ei

• Sentralt på Bryn • Meget velholdt bygg • Kantine, møtesenter, treningssenter • Meget god parkeringsdekning

l do

Ulvensp

Ul v e n v e i e n

lit t e n

rø St

BRYNSVEIEN 5

r S t o rm

340 kvm lokaler til kontor, showroom, lager / 367 kvm kontor, samt 196 kvm lager / 213 kvm kontor

C a sp a

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Effektiv ventilasjon med kjøling

i ff s V e s V ei

o Pr

BRYNSVEIEN 16–18

a lv

ll i n

Meget pen kontorenhet 187 kvm / Kontorer 507 og 534 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 kvm – leies sammen med kontor

m Ri

Sandia Megling as Alna

kro Sol k

ors

Sta a

s Ve i

v ei oll

alv

RIN

ns e

n s Ve i

v ei

ie n

• Lyse arealer • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gode priser

Kontorer 169–678 kvm

Sigri dU nd s Simon Darr ets es

GLADENGVEIEN 14

TVETENVEIEN 32

Baneveien

gesons Ve Thy i

48 – 455 kvm kontor D a m far e t

Nordre Skøyen hovedgård

n Høy e

Høyenhallsvin g

ØSTENSJØVEIEN 43 eien

400 kvm kontor/showroom

Be k k

ien

ive

• Sentralt plassert på Bryn • Adkomst fra bakkeplan • Kontor og s howroom • Mulighet for leie av p-plasser

Låveveien

Hje

• Arealene tilpasses leietaker • Lager kan leies sammen med arealene

BRYN

ve hall ien

NILS HANSENS VEI 18 ei s V

1100 kvm tomt på Bryn e

vei

OSLO

jø

STORGATEN 10

TVETENVEIEN 152 509 kvm høytlager 326 kvm kontor • Sentralt beliggende på Tveita Industriområde • God adkomst med stor bil • Ledig for overtagelse

akken

og ne

MANGLERUD

Grønli b

dveien ru

l iv • Flatt, inngjerdet område ei en • Sentralt beliggende • Enkel adkomst med bil • Mulighet Øs for snarlig overtagelse

HELLERUD

Toftdah l

Kontor: 343 m² – 686 m². • 2. og 4. etasje er nå ledige for utleie. • To personheiser • Midt i sentrum • Alt av off. komm. i umiddelbar nærhet • Utsikt mot Storgt. og ”Stjerneplassen”

VERPETVEIEN 20

VESTBY

vei

Søndre Skøyen

Wetlesens Vei

i Ve i Ve

• Velholdt kontorbygg • Kantine

TEISEN

e ns

tr u

K r i s ti n s

eie

O l e D e v i ks V ei

nv i se

Sp e k m

Kontor, lager/logistikk • Kontor: 495 m2 • Lager: 1.309 m2 • Nær Vestby sentrum, ca 30 min. med bil fra Oslo. • Prisant. kr 10 500 000,- + omk.

LEIEPRISER

12 2013

Leieavtaler i Posthuset Det er tegnet leieavtaler i Posthuset for over 7000 m2. Tekst NEnyheter.no

Det handler både om forlengelse og en ny kontrakt, med aluminiumsselskapet Sapa Group. De har fortsatt salgskontoret på Kjeller utenfor Lillestrøm, men etablerer et nytt hovedkontor i Posthuset, med andre ord Biskop Gunnerus gate 14. - Vi valgte Biskop Gunnerus gate 14 på grunn av den svært sentrale beliggenheten i forhold til Flytoget og annen kommunikasjon, og på grunn av fleksibiliteten i lokalene, sier kommunikasjonsdirektør Erika Ahlqvist i Sapa Group til Entras hjemmesider.

Innflyttingen skjedde i september, og Sapa leier en etasje på ca. 2400 kvadratmeter. Sapa skal ifølge Newsec betale 3000–3100 kroner kvadratmeteren for å leie 7. etasje i Posthuset. Konsulentselskapset Steria har ifølge Entra fornyet sin leiekontrakt i Biskop Gunnerus gate for ytterligere en periode. Entra opplyser ikke om lengden, men Steria leier rundt 4900 kvadratmeter i bygget.

Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1800 1400 2400 1800 2800 2300 2100 1600 1700 1300 1600 1300 1600 1200 Høy 2200 1800 2900 2400 3700 2800 2700 2100 2100 1700 1950 1600 1900 1600 Range 400 400 500 600 900 450 600 500 400 400 350 300 300 400 Topp 2300 2900 4300 3300 2400 2290 2100

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

l Li

ga ta

ien

g ve en

ad Gl

fH Rol

TÅSEN

gat a al s

Od er Vål

• Landbrukseiendom på 218,7 dekar • Totalt 228,4 dekar er skog og resten annet areal. • Sentralt plassert på Fagerstrand • Prisant. kr 11 750 000,- + omk.

ETTERSTAD

ta gga

O pp

E i r ik

Ra udes Vei

e rg vei en

Sandia Megling as ts

n te

fa er

t re

Svingen

Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

eie at Ko n n ows G Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

Ryen b

B irkebe i n

ien

Vei

kv e

k eba En

vek

KONTAKT erg v

n veie

Vi takker våre forretningsforbindelser for samarbeidet i 2013, og ønsker alle en riktig god jul og godt nytt år! Dy

LILLERUDVEIEN 147

gata land

Kjølberggata

O s l o Gate

Strø

ate

Ga rds l va

dm a

Unik landbrukseiendom

VÅLERENGA

ngt

t.h

ps G

NESODDEN

rg Bo

SKØYEN AKSER

• 400 – 4 700 m2 kontor i energi vennlig nybygg • Innflyttingsklart første halvår ta 2015 alg a • God parkeringsdekning J ord • Felles Vike kantine, treningsfasiliteter

Aru

ASKER

No r mannsg ata

Bø gata

dga ta

Sm e te

H Kontorer i attraktiv næringspark a

allé

r ds

tik k

Fy r s

n ø la

ga t Jarle

• Flott eiendom med 3.350 m² tomt • Ca. 1.000 m² kontorer • Parkering til 18 biler på egen tomt • Off. komm. 200 m fra eiendommen • Kursrom i underetasje med egen inng.

eig

Søndre Tåsen gård

TÅSENVEIEN 71

rks

NYE VAKÅSVEI 64 Sc

veie n

KAMPEN

• 2. etasje: 461 m2 kontorer • 4. etasje: 1.100 m2 kontorer • Moderne og arealeffektiv eiendom • Parkering, kantine, auditorium og møterom • Flytoget vis-à-vis eiendommen

Kontorer i landemerke

Ga os m f o

M a l e r haug

DRAMMENSVN. 145/147

v e ien

G rønvo ll A llé

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 kvm. • Prisant kr 4 100 000 + omk. veie sj ø En

er g

Næringsseksjon til salgs

gen vin

HØYMYRVEIEN 2

rks

Åk

Kontorlokaler i Oslo sentrum

• 328 m2 BTA i 2. etasje • Særpreget eiendom m/ unik fasade Telema • Flotte lokaler, god teknisk standard • Ligger vis-à-vis Stortinget, v/Karl Johans gt. og Egertorget • Kort vei til off. kommunikasjon

ata rlig Sø

AKERSGATEN 20

B rinken

Rin ggata

TIL SALGS

OSLO

a ng

nge n s vi erg

Lil

e øy

leb

Botanisk hage og museum

TIL LEIE

bergveie

åls

ate

Tøyen

ø rS

es r li

eie

LEDIGE LOKALER Ø

n eie nv er

v vin

e ie

Ve i

S o fienberggata

TRONDHEIMSVEIEN 184

SINSEN Eiendommen har sentral beliggenhet rett nedenfor Sinsenkrysset. Fin fasade for eksponering, god dekning av offentlig kommunikasjon. Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget. Ledig areal: 1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer gått til bakeri, kafe apotek e.l. 3. etasje: 130 kvm kontorlokale inndelt med 5 store cellekontorer, lunchareal. Nyoppusset 4. etasje: 320 kvm kontorlokale inndelt med 8 cellekontorer, konferanserom, og åpent lunchareal. Tilpasses etter leietakers ønske.

GRENSESVINGEN 9

HELSFYR Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunikasjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Kantine og resepsjon i bygget. Gode parkeringsmuligheter. Ledig areal: 360–475 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 475 kvm - Tidmessig oppusset

OLAV BRUNBORGS VEI 4

ASKER Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Kantine i bygget. Ledig areal: Arealer fra 200–7.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm Åpne kontorer/cellekontorer, møterom, m.m. Lyse og hyggelige kontorlokaler som vil kunne tilpasses den enkelte leietakers ønske og behov. Eiendommen har 330 p-plasser.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

LØRENVEIEN 51

LØREN

INNTIL 10.000 KVM KONTORLOKALER Sentral beliggenhet på Løren i nyetablert kontor/ leilighetsbebyggelse. Kort vei til off. komm. med bl.a T-bane flere busslinjer inkl. Flybuss. Bygget har felles kantine og resepsjonsløsning. God adkomst til lite lager med kjøreport for varelevering med bil. Ledig areal: 1. etg: ca. 450 kvm kontor i åpent kontorlandskap 1. etg: ca. 850 kvm kontor i åpent kontorlandskap 2. etg: ca. 3.500 kvm kontor i åpent kontorland skap med ca. 30 kontor/konferanserom 3. etg: ca. 3.000 kvm kontor i åpent kontorland skap med ca. 20 kontor/konferanserom 4. etg: ca. 2.000 kvm kontor i åpent kontorland skap med ca. 20 kontor/konferanserom Alle areal ledigstilles fra 1.april 2014

NEDRE VOLLGATE 3

OSLO SENTRUM Eiendom med meget sentral beliggenhet. Fasade og inngangsparti pusses opp i disse dager. Den ledige seksjonen har egen solrik terrasse med utsikt mot Akershus Festning. Ledig areal: 8. etasje: 212 kvm fordelt på 9 kontorer, resepsjonsområde, toaletter og lite kjøkken

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

FLYTTETIPS

12 2013

Tips ved flytting Bytte av kontorlokaler dreier seg ikke bare om å finne et nytt lokale og å hyre inn et flyttebyrå. Det er mange detaljer som skal huskes i forbindelse med flytteprosessen. Her får du tipsene. Tekst NÆRINGSEIENDOM E-post REDAKSJON@NE.NO

Aller først må bedriften bestemme seg for at ”nå flytter vi”. Evnen til å ta beslutninger er viktig gjennom prosessen. For en middels stor bedrift opp mot 50 ansatte kan det fort gå tre måneder fra beslutningen er tatt, til man er installert i nye lokaler. 1. Definèr behovet Når beslutningen er tatt bør du fordele an-svar internt, og sørge for at det blir utført en behovsanalyse, en kostnadskartlegging og en fremdriftsplan. Hvordan skal den nye arbeidsplassen være? Skal man ha cellekontorer eller landskap? Bør det være et lokale med ekspansjons muligheter, ombyggingsmuligheter, mulighet for fremleie? Skal det være egen kantine og eget kjøkken? Og ikke minst, i hvilket område ønsker bedriften å holde til? Mange bruker dessuten flyttingen som en anledning til omorganisering av bedriften og vurdering av interne arbeidsprosesser.

2. Sondér markedet Før du retter blikket mot det eksterne markedet bør du finne ut hva bedriften har kompetanse til å gjøre selv, og hva slags tjenester som bør kjøpes inn eksternt. Dersom det er behov for tekniske installasjoner, nytt utstyr eller nye kontormøbler, kan det lønne seg å innhente pristilbud fra ulike leverandører så tidlig som mulig. Interiørarkitekter eller andre konsulenter kan bidra med tips knyttet til både image og funksjonalitet. 3. Kontraktene Hvis bedriften din leier lokaler, og skal leie nye, må du forholde deg til både gammel og ny leiekontrakt. Om nødvendig, søk assistanse hos juridiske eksperter. Er du i tvil om utleieren er seriøs, kan du få utført en kreditt vurdering, eller kontakte Brønnøysund. Før de gamle lokalene forlates er det vanlig at leietaker og eier foretar en felles befaring, for å finne

veritasparken

Det er kanskje ikke vitenskapelig bevist, men folk som jobber i strandsonen blir mer harmoniske, kreative, konsentrerte og initiativrike! Nå nærmer det seg byggestart i Veritasparken på Høvik. Her skal det bygges topp moderne kontorer med sjøutsikt og nærhet til sandstrand, park, brygge, naturstier og kulturtilbud. Bygget skal underbygge Det Norske Veritas’ profil innen miljø, energi og bærekraftig utvikling. Mulighet for skreddersøm. Ta kontakt i dag for mer informasjon.

5000 - 16000 kvm til leie i nybygg i idylliske Veritasparken på Høvik

Nærmere sjøen kommer du ikke. THOMAS BAGN Daglig leder / Partner Tlf: +47 23 23 89 30 Mob: +47 975 975 61 Mail: tb@fcnm.no

REIDAR KJØLBERG Næringsmegler Utleie Tlf: +47 23 23 89 25 Mob: +47 952 826 60 Mail: rk@fcnm.no

FLYTTETIPS

12 2013

SJEKKLISTE VED LEIE AV NYE LOKALER • Sjekk oppsigelsestiden

• Kontorlandskap

• Produksjonslokaler

• Mulighet til fremleie

• Undervisnings-lokaler

• Parkeringsplasser

• Arealbehov

• Møterom

• Tilgjengelighet

• Enkeltmannskontorer

• Kantine

• Naboforhold, miljø

• Antall arbeidsplasser

• Toaletter

• Profilering

• Antall kvadrat-meter per kontor

• Garderobe

• Innemiljø

• Antall kvadrat-meter totalt

• Lager

• Adgang og sikkerhet

ut hvilke ting som eventuelt skal utbedres. En v anlig klausul i leiekontrakter er at lokalene skal settes tilbake i den stand de var i, men man må påregne normal slitasje og elde. Dersom fukt og råte har poppet frem på grunn av dårlig vedlikehold over lang tid, er dette normalt ikke leietakers ansvar. Leiekontrakten vil vanligvis avklare hva som er leietakers, og hva som er eiers ansvar. Det er derfor viktig med entydige formuleringer og presiseringer. 4. Sjekk hva du betaler for Når kontrakten for de nye lokalene skal inngås, bør du sjekke hva som vil påløpe av faktiske utgifter per måned. Leieprisen varierer etter beliggenhet, standard, servicen som inkluderes, samt prisnivået i markedet. Husk også å vurdere kontraktens bindingstid og regule ring av leien. Felleskostnader knyttet til ytre vedlike hold kommer vanligvis i tillegg. Skal du selv stå for vesentlig oppussing, kan dette gi reduksjon i leien. Skal utleier stå for oppussing og utbedringer, bør dette spesifiseres i vedlegget til kon trakten. For å unngå misforståelser bør dette formuleres så konkret som mulig, for eksempel spesifikasjon av malingsfarge og type treparkett som ønskes. Dersom du vil gardere deg mot å sitte med skjegget i postkassa, bør du også passe på at brukstillatelsen for lokalene omfatter den virksomheten du driver. En titt på regulerings planen for området kan dessuten avverge at du flytter inn på en fremtidig byggeplass. 5. Overtakelsesbefaring Etter at den nye leiekontrakten er signert, og rett før innflyttingen, bør du gå på befaring i de nye lokalene sammen med eieren. Dere kan da sjekke at utbedringer har blitt utført som avtalt og hva som eventuelt

gjenstår. En inventarliste er også nyttig for å vise hva bedriften kjøper eller overtar av utleieren, og hva som blir kjøpt inn på nytt. 6. Selve flyttingen Ved selve flyttingen bør du huske på å melde fra til Brønnøysund om bytte av adresse. Strømmåleren må selvsagt leses av. Kopimaskiner og lignende utstyr flyttes ofte av leverandørene, og ikke av flyttebyrået. Vil du ikke bruke et flyttebyrå, kan det for eksempel hyres inn folk fra et idrettslag. Hver ansatt får et pakkeansvar, og det personlige kontorutstyret pakkes ned i esker som merkes med etiketter. God merking er viktig. Lag gjerne en egen VIPkasse med viktige kontrakter og møtedokumenter. Flyttegodset er normalt dekket av innboforsikring og transportforsikringen, men for ekstra verdifulle gjen stander bør det vurderes egen forsikring. Husk å sjekke at de nødvendige forsikringer er betalt. 7. Sikkerhet Ved flytting blir det mange flyttefolk som løper ut og inn av dører, spesielt i de tilfellene hvor bedriften har vært spredt rundt på ulike kontorer, men nå skal samles under ett tak. Noen ganger kan det av sikkerhetsmessige årsaker være nyttig med dørvakter, som sjekker hvem som går ut og inn. Husk å samle inn alle nøkler og adgangskort fra de gamle lokalene, slik at alt kan leveres tilbake til eieren. Når alt og alle er installert i de nye lokalene er det tid for oppfølging. Sjekk at maskinelt utstyr fungerer som det skal og at alle leverandører har levert som avtalt. Lys,- støy og ventilasjonsforhold oppleves nå i praksis, og det kan bli nødvendig med justeringer etterhvert.

Vi skiller deg ut! w w w. nebyra.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

NYHETER

12 2013

Eiendomsspar best i Oslo Eiendomsspar har den beste merkevaren blant eiendomsselskapene i Oslo. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Christian Ringnes og Eiendomsspar har best merkevare blant eiendomsselskapene. (Foto: Kenneth S. Myklebust/Kolonihaven.no)

Det kom frem i undersøkelsen Eiendomsbarometeret Oslo 2013, som ble presentert på konferansen Eiendomsbarometeret. Undersøkelsen er foretatt blant over 1200 ansatte i eiendomsbransjen eller folk som jobber med eiendom utenfor bransjen eller rådgivere i Oslo-området, Trondheim, Stavanger og Bergen. Respondentene har svart på spørsmål om sitt hjemmemarked, og resultatene viser hvem som har den beste merkevaren i sitt hjemmemarked. I Oslo var det Christian Ringnes’ Eiendomsspar som hadde den beste merkevaren. Selskapet fikk 71 poeng på en skala fra 0 til 100. På andreplass kom Olav Thon, med 69 poeng, bare noen desimaler bedre enn Aspelin Ramm. Næringsmegleren Akershus Eiendom inntok fjerdeplassen med 66 poeng. Hvor bra er merkevaren? De som har deltatt i undersøkelsen har svart på spørsmål om kjennskap til selskapene, hvor dyktige man antar selskapene er, hvor fornøyde leietakere man antar eiendomsselskapene har og hvor man kan tenke seg å arbeide. De ulike spørsmålene ble vektet forskjellig, og resultatet ble hvor bra merkevare de

forskjellige selskapene har. Til sammen ble det stilt spørsmål om 45 selskaper i Oslo-undersøkelsen. Undersøkelsen viser at Olav Thon topper listen over selskapene respondentene har best kjennskap til. Olav Thon fikk 68 poeng, noen desimaler mer enn nummer to, som ble DNB Næringseiendom. På tredjeplass kom Eiendomsspar, foran Entra Eiendom og Selvaag. Aspelin Ramm dyktigst De som svarte på undersøkelsen antar at Aspelin Ramm er det dyktigste eiendomsselskapet, med 80 poeng. Olav Thon inntar andreplassen (79 poeng), mens Eiendomsspar fikk 77 poeng. Næringsmegleren Akershus Eiendom endte på fjerdeplass, med 73 poeng. Det antas at Aspelin Ramm har de mest fornøyde leietakerne. Aspelin Ramm oppnådde 71 poeng på leietakertilfredshet. Eiendomsspar kom på andreplass, med 70 poeng, mens Pecunia Eiendom var rett bak med 69 poeng. De tre mest attraktive arbeidsplassene er Aspelin Ramm (67 poeng), Eiendomsspar (65 poeng) og Norwegian Property (62 poeng).

LEDIGE LOKALER NE 41585

Verkseier Furulundsvei 10

BTA. 470-8.500 m2

• Lager: 470 – 5.000 m2 • Kontor: 350 – 3.500 m2 • Eiendommen ligger meget sentralt ved Alna Senteret,

med god eksponering mot Strømsveien. • Rimelige kontor- og lagerarealer som kan tilpasses leietaker etter behov. • 2 vareheiser, 6 lasteramper og snuplass utenfor. • God parkeringsdekning. Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Kongensgate 22

BTA. 535-1.070 m2

• Meget sentral beliggenhet vis-a-vis

Steen & Strøm varemagasin. • Lokalet ligger midt i beste shoppingområde i Oslo Sentrum. • Stort, åpent butikklokale inkludert flere prøverom, varelager,

personalrom med kjøkken og toaletter. • Lokalet kan også deles i 2 halvdeler på hhv. ca. 535 m2. • Meget god vinduseksponering. • Gangavstand til alt av servicetilbud og offentlig

kommunikasjon. NE 41340

NE 41656

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Grenseveien 65

BTA. 297-600 m2

• Eiendommen ligger sentralt på Ensjø med kort vei •

• • •

til T-bane og Hasle Torg. Lokale 1: 303 m2 Kombinasjon av åpent landskap og kontorer. Passer utmerket som kontor/showroom for ca. 15–20 personer. Lokale 2: 297 m2 5 cellekontorer, åpent landskap, møterom, og kjøkken. Lokalene ligger vegg-i-vegg og kan leies samlet eller hver for seg. Lokalene holder god standard og kan tilpasses leietaker.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no

OSLO SENTRUM

12 2013

Diagonale i Bjørvika (ill: Lund Hagem og Atelier Oslo)

Gjøres om til flerbrukerbygg Kontordelen av Diagonale-prosjektet i Bjørvika blir nå et flerbrukerbygg etter at Ernst & Young trakk seg som hovedleietaker. Prosjektet står antakelig klart i 2017. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Frem til i vår eide utbygger HAV Eiendom alene tomten og rettighetene til å føre opp den kommersielle delen av Diagonale. Hele prosjektet omfatter også det nye bygget til Deichmanske Hovedbibliotek. HAV Eiendom har tidligere solgt denne tomten til Kulturbyggene i Bjørvika (KIB), som er Oslo kommunes byggherre-etat for Deichman og nytt Munch-museum. I mai solgte HAV Eiendom halvparten av det kommersielle Diagonale-prosjektet til Olav Thon Gruppen for et ukjent beløp. Det Oslo Havn-eide selskapet hadde i noen måneder jaktet på en samarbeidspartner.

– Vi ønsket en langsiktig partner som passer til vårt selskap som bygges opp trinnvis og har en langsiktig plan. Så vil tiden vise om erfaringene tilsier at vi skal eie senere prosjekter hundre prosent selv, sier adm. direktør Christian Joys i HAV Eiendom til Nærings Eiendom. Den mangeårige Avantor-direktøren er frem til juni 2014 hyret inn som leder av selskapet under permisjonstiden til Eva Hagen. Starter grunnarbeider – Hva er status for Diagonale-prosjektet i dag?

Diagonale blir et flerbrukerbygg. (Ill.: Lund Hagem og Atelier Oslo)

– Vi har kontrahert første entreprise for grunn arbeidene og starter disse arbeidene nå ved juletider. I første fase, som vil ta tre-fire måneder, skal vi slå ned punt rundt byggegropen og grave oss ned til havflaten. I andre fasen graver vi oss ned til 5 meter under havflaten. Vi har ennå ikke inngått noen entreprisekontrakt for oppføringen av bygget, det må skje parallelt med utleiearbeidet, svarer prosjektdirektør John Skogen i HAV Eiendom. – Grunnforholdene her nede er utfordrende. Det er forurensningsproblematikk, og høyst sannsynlig støter vi på kulturminner. Vi har derfor et tett samarbeid med Norsk Maritimt Museum i gjennomføringen av prosjektet. Basert på funnene ellers i Bjørvika, er det statistisk sannsynlig at vi gjør fire interessante funn, sier Skogen. Grunnarbeidene starter parallelt med byggingen av Deichmanske hovedbibliotek. Det nye biblioteket skal stå ferdig i 2016, med innflytting i 2017.

– Vi har en koordinert utbygging med KIB om byggingen av Deichmanske og Diagonale. Det blir felles økonomitorg for byggene under tverrgaten mellom Dronning Eufemias gate og Operagata, og nedkjøringsrampen går gjennom vårt bygg, sier Skogen. HAV Eiendoms og Olav Thon Gruppens Diagonalebygg blir totalt på ca. 30 000 kvadratmeter, hvorav 13 000–14 000 kvadratmeter med kontorlokaler, 15 000–16 000 kvadratmeter med studentboliger og 3000 kvadratmeter med handels- og serveringsarealer i første etasje. Olav Thon Gruppen tar seg av denne delen. Fleksibelt – Kontorbygget blir et flerbrukerbygg med stor fleksibilitet. Vi kan dele bygget horisontalt, eller hvert plan inn i flere leieforhold. Hovedinfrastrukturen i bygget er lagt, men vi ønsker en stor leietaker, sier John Skogen.

OSLO SENTRUM

HAV Eiendom ønsker minimum tiårige leieavtaler for kontordelen. Bygget kan være ferdigstilt ved årsskiftet 2016/2017, det vil si: Det blir to bygg, et kontorbygg og et studentboligbygg. – Vi kan bygge parallelt, eller ett og ett bygg av gangen, forklarer Christian Joys. Diagonale skal bygges etter en høy energistandard, og minimum etter miljøstandarden BREEAM Very Good. – Dette må skje i samarbeid med kunden, leietaker må være med for å få til en høy miljøsertifisering, sier Joys. Det blir 400–450 hybelleiligheter, der den typiske hybelen blir på om lag 20 kvadratmeter. – Vi har nå invitert dem som kan tilby drift og forvaltning av hele studentboligdelen og ønsker ikke gjøre utleiearbeidet til studenter selv, sier Joys. Diagonale-prosjektet er lagt inn i et eget selskap, A9 Palekaia AS, som altså er eid med 50 prosent hver av HAV Eiendom og Olav Thon Gruppen. – Fra vår side står jeg for utleiearbeidet sammen med utleieavdelingen i Olav Thon Gruppen, mens Malling & Co har fått megleroppdraget, sier John Skogen. Klynge I likhet med andre områder i Oslo er Bjørvika i ferd med å utvikle seg til en klynge for visse næringer, særlig innenfor revisjon- og konsulentvirksomhet, men også bank. HAV Eiendom mener en naturlig målgruppe for Diagonale er selskaper som ellers søker seg til Bjørvika. Advokatfirmaer glimrer foreløpig med sitt fravær i området, men Skogen tror det kan endres. – Vi har som ambisjon å få det første advokatkontoret til Bjørvika. Denne typen bedrifter og revisjonsselskaper er veldig interessert i en god offentlig kommunikasjon, sier han. Som saken med Oslo S Utvikling viser, er HAV Eiendom også involvert i Bispevika, men denne

12 2013

tbyggingen ligger lengre frem i tid. Utbyggingen av det u såkalte Munch-området på Paulsen-kaia kommer ifølge Joys mye tidligere. Munch-området er området rett på østsiden av utløpet av Akerselva. Området inneholder kontorarealer og næringslokaler, inklusive en stor dagligvarehandel, samt boliger. – Vi ønsker å føre opp kontorlokaler, eventuelt et lite hotell opp mot Dronning Eufemias gate, og kan bygge om lag 38 000 kvadratmeter, hvorav kontorarealene vil utgjøre 8000–9000 kvadratmeter. Det er satt av 3000 kvadratmeter til næringsarealer og om lag 30 000 kvadratmeter med boligarealer i den søndre delen. Vi må først få en regulering på plass, og vi ønsker å komme raskt i gang, sier John Skogen. Over 800 000 m2 Den totale Bjørvika-utbyggingen blir på 800 000–850 000 kvadratmeter. I utgangspunktet eide HAV Eiendom to tredjedeler av utbyggingspotensialet, Oslo S Utvikling den resterende tredjedelen. Joys mener Bjørvika markedsmessig tåler en utbygging på 20 000–25 000 kvadratmeter i året. I dag eier HAV Eiendom ingen eiendommer i nær området, selskapet er kun en tomteeier og utvikler. – Vi har solgt tomter til Munch-museet, Deichmanske bibliotek og boliger Sørenga og har igjen ca. 360 000 kvadratmeter å bygge ut. HAV Eiendom går fra å være en tomteutvikler til å bli en eiendomsutvikler. Oslo Havn har et langsiktig perspektiv for HAV Eiendom og vil dermed være en langsiktig besitter av næringsbygg i Bjørvika. De er like kommersielt orientert som det eksempelvis Avinor er på sine flyplasser, sier Joys. HAV Eiendom eier i tillegg til tomtene i Bjørvika/ Bispevika en tomt bak Havnelageret. – Vi ønsker her en reguleringsplan for et næringsbygg, sier Joys, som håper denne planen kan være klar et stykke ut i 2015.

Oslo S Utvikling Ă¸nsker Deloitte velkommen til OperaKvarteret

OSLO SENTRUM

Langt igjen i Bjørvika Hoveddelen av næringsutbyggingen i OperaKvarteret er gjennomført, men utbygger Oslo S Utvikling blir ikke arbeidsledig før om ni år. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

12 2013

Operakvarteret er bare begynnelsen pĂĽ BjĂ¸rvika.

(Ill.: a-Lab)

OSLO SENTRUM

12 2013

Thor Thoeneie, Oslo S Utvikling.

Ferdigutviklet vil Barcode-rekken bestå av 200 000 kvadratmeter med arealer over bakken. Så langt har Oslo S Utvikling (OSU) ferdigstilt 150 000 kvadrat meter og solgt syv større næringsbygg, samt rundt 250 boliger. – Vi overleverte Deloitte-bygget 29. november og det tredje DNB-bygget nå 13. desember. De ansatte flytter inn i februar og mars. Vi har ennå ikke solgt «bygulvet», der vi skal ha bevertnings- forretningsarealer på 15 000 kvadratmeter, og vi har heller ikke solgt vår del av 80 000 kvadratmeter med kjellerarealer under byggene, forteller viseadm. direktør Thor E. Thoeneie i OSU til NæringsEiendom. Når de DNB-ansatte flytter inn på nyåret, vil det ifølge Thoeneie arbeide mellom 8000 og 10 000 ansatte i OperaKvarteret. Destinasjon – Så regner vi med 1000 besøkende hver dag til byggene i Barcode-rekken, i tillegg til 400 boliger i området. Det vil gi et godt kundegrunnlag og utvikle OperaKvarteret til en destinasjon, sier han. Treningskjeden Elixia er på plass, og det kommer en dagligvareforretning på 1750 kvadratmeter. I tillegg har DNB åpnet en filial, og det arbeides med restauranter, kaffebarer og en mathall på 1500 kvadratmeter, omtrent på nivå med Maschmanns Mathall på Skøyen. Med dagens planer og regulering står det igjen to næringsbygg for OSU å utvikle. – Vi vil føre opp et stort kontorbygg på drøyt 30 000 kvadratmeter over bakken på hjørnet av Dronning Eufemias gate og Kong Håkon 5.s gate. Dette er bygget som Schibsted vurderte som sitt hovedkontor, og vi regner med at det ferdigstilles i 2016 eller 2017. En detaljregulering kan være godkjent innen sommeren 2014, og vi har startet markedsarbeidet for bygget, sier Thoeneie.

Men først står et mindre næringsbygg på 4000 kvadratmeter på trappene, her er tegningene og ramme tillatelsen klar. – Vi kan sette i gang prosjektet når som helst, og det står trolig klart i 2016, sier Thoeneie. Bygget blir trolig et enbrukerbygg. – Oppsummert skal vi de tre neste årene sluttføre Barcode-utbyggingen med 50 000 kvadratmeter, føre opp drøyt 200 boliger og et næringsbygg på 4000 kvadratmeter, og vi skal fylle opp handels- og restaurantlokaler, sier Thoeneie. Kun boliger For 2014 og 2015 handler det kun om ferdigstillelse av boliger. Thoeneie regner med 120 nye boliger neste år og om lag 100 boliger i 2015. – Salget går fortsatt bra, vi oppnår en snittpris på over 80 000 kroner kvadratmeteren. Det siste «bolig tårnet» vi la ut, oppnådde i gjennomsnitt 83 500 kroner kvadratmeteren. Vi selger både 2-roms-, 3-roms- og 4-romsleiligheter, og kjøperne kommer fra mange forskjellige steder i landet, sier han. Fra 2016 og fremover vil utbyggingen til OSU skje i Bispevika, sørøst for OperaKvarteret. OSU sitter her med et utbyggingspotensial på hele 120 000 kvadratmeter av en total utbygging på 160 000 kvadratmeter. Den resterende delen av området disponeres av HAV Eiendom (se egen artikkel). – Ja, vi får minst like mye å gjøre fremover som det vi har hatt til nå, sier Thoeneie. OSU eier hundre prosent av fem tomter i Bispevika, mens HAV Eiendom har to tomter. En siste tomt eies sammen av de to. 80 prosent av disse arealene er regulert for boliger. Det blir ifølge Thoeneie 1400 boliger totalt, hvorav OSU skal føre opp drøyt 1000 boliger. – Så når regner dere med å være ferdig utbygd i Bjørvika? – Vi har holdt på i ni år og holder i hvert fall på i ni år til. 70 prosent av denne utbyggingen vil være boliger.

Etter å ha tråkket opp løyper i snart femti år, setter vi fremdeles nye spor etter oss

I 1964 startet Peter T. Malling og Henrik B. Tschudi en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag setter Malling & Co stadig nye standarder for næringen, og er en ledende aktør innen forvaltning, kjøps- og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse. Historien forplikter

OSLO SENTRUM

12 2013

Kaster seg over utkanten Kjente eiendomsinvestorer har kastet seg over «utkanten» av CBD-området med forventninger om økte husleier etter rehabiliteringer. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

I CBD-området har det vært i Vika, og på Aker Brygge og Tjuvholmen at de høyeste leieprisene er blitt opp nådd. Kontorbyggene som ligger langs Henrik Ibsens gate har ikke, med unntak av Indekshuset ved Solli Plass, klart å ta ut CBD-husleie fra sine leietakere. Det akter Tvenge-familiens eiendomsselskap Fram å gjøre noe med. Fram kjøpte i juni 2011 den såkalte Handelsbygningen i Henrik Ibsens gate 60 for hele 350 millioner kroner. Eiendommen, som er på drøye 13 000 kvadratmeter, skal pusses opp for 170 millioner kroner.

Nytt prisnivå Torstein Tvenge i Fram Management har uttalt til NEnyheter at han har store ambisjoner om å oppnå en høy leiepris i eiendommen. – Jeg tror vi kan få i overkant av 4000 kroner kvadratmeteren for kontorlokalene, sa han til NEnyheter i sommer. Det vil i så fall sette et nytt prisnivå for totalrehabiliterte lokaler i gaten ved siden av slottet som huser den amerikanske ambassaden. Dersom Tvenge oppnår sine

Sentralt & ærverdig

Til leie

Parkveien 53 B Ledige arealer: Kontor: 2. etasje, 530 kvm Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

OSLO SENTRUM

12 2013

Christian Ringnes har kjøpt i «utkanten» av CBD og pusset opp. (Foto: Kenneth S. Myklebust/ Kolonihaven.no)

Torstein Tvenge satser på å få skyhøye leiepriser etter rehabilitering i Henrik Ibsens gate 60. (Scanpix)

Bjørn Rune Gjelsten har kjøpt et planlagt nybygg i en gate som ikke har klart å få toppleie. (Scanpix)

1 2

prisforventninger, kan man forvente flere oppussinger i naboeiendommene. Tvenge-familien har også kjøpt Henrik Ibsens gate 4 og Henrik Ibsens gate 20 den seneste tiden. En annen kjent aktør i eiendomsbransjen, Christian Ringnes og hans Eiendomsspar, har akkurat gjennomført rehabiliteringen av Kronprinsens gate 17, også kalt Ingeniørenes Hus. Der har målet vært å øke leieprisnivået til 3000 kroner per kvadratmeter, men det gjenstår å se om Eiendomsspar oppnår slike leienivåer i eiendommen, som ble kjøpt høsten 2011. Nytt i Munkedamsveien I Munkedamsveien 62 hadde Rom Eiendom planer for et nytt kontorbygg på 5000 kvadratmeter. I sommer tegnet det NSB-eide eiendomsselskapet leieavtale med RS Platou ASA. Finansforetaket flytter sine 250 ansatte fra Haakon VIIs gate 10 til Munkedamsveien våren 2015. Ved overlevering vil Platou samtidig overta eiendommen til et selskap de eier sammen med Bjørn Rune Gjelstens

Fabritius Gruppen. Gjelsten føyer seg dermed inn i rekken av kjente eiendomsinvestorer som satser på økte leiepriser i gater som ikke har klart å oppnå de høyeste CBD-prisene. For Rom Eiendom er utviklingen av Munkedams veien 62 det første skrittet i utviklingen av Filipstad. – For oss som utbygger er en realisering og salg av nytt kontorbygg til RS Platou en bekreftelse på at Filipstad er ett av de absolutt mest attraktive områdene i Oslo for næringseiendom, uttalte utviklingsdirektør Morten Austestad i Rom Eiendom da det ble kjent at finansforetaket flytter til Munkedamsveien 62. Rom Eiendom har store ambisjoner for Filipstad- området, og det tas sikte på at de planlagte nybyggene der skal gi heftige leiepriser. En utbygging ligger mange år frem i tid, men sammen med Oslo Havn tar Rom Eiendom sikte på å bygge ut over 150 000 kvadrat meter kontorlokaler på Filipstad. Det samlede utbyggingspotensialet i området er på over 450 000 kvadratmeter.

Akershus Eiendom ble kåret til årets eiendomsmegler 2013 av Eiendomsbarometeret.

Årets næringsmegler 2013* * Kåret av Eiendomsbarometeret som er en merkevarerangering av landets ledende besittere, forvaltere, utviklere og meglere. Barometeret gjennomføres av NE meet i samarbeid med NE kunnskap og Norsk Eiendom. Rangeringen er gjort på bakgrunn av en bred spørreundersøkelse med 1.263 deltakere som jobber i eller nær næringseiendomsbransjen.

www.akershuseiendom.no

OSLO SENTRUM

12 2013

Bare bråk i sentrum Nybyggplaner i Oslo sentrum betyr bråk, utsettelser og mye arbeid for utbyggerne. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Eiendomsselskapene som forsøker å bygge nytt i Oslo sentrum har store ambisjoner. KLP Eiendom vil rive Postens brevsenter ved siden av Oslo S og bygge et høyhus på tomten i Biskon Gunnerus gate 14B. Entra Eiendom vil rive det såkalte Sundtkvartalet i Laggegata 55 og bygge et nytt bygg som settes opp i kombinasjon med tre bevaringsverdige bygninger. Entra vil også utvikle Tullin-kvartalet, med et nytt bygg på 13 etasjer som skal huse Universitetet i Oslo. Men alle tre prosjektene har møtt motbør. By antikvaren er kritisk til flere av planene, og deler av opinionen lager mye støy. Aksjon for Sundtkvartalet For Entra Eiendom har særlig planene for Sundtkvartalet opplevd motstand. Brødrene Sundt Maskin & Servicemarked, som nå driver sitt verksted i Sundt-kvartalet, har forsøkt seg med en massemobilisering til politikere, journalister, Plan- og bygningsetaten, Byantikvaren,

Riksantikvaren og ulike støttespillere. Målet har vært å stanse Entra Eiendoms planer for eiendommen. Entra Eiendoms tomt er på 4250 kvadratmeter, men den gjeldende reguleringsplanen åpner for en samlet utvikling på over 30 000 kvadratmeter i hele kvartalet. Det er Skanska som sitter på den andre tomten. Entreprenøren ønsker å bygge sitt nye hovedkvarter på tomten i Vahls gate 4. Selv om det har vært mye støy, har Entra Eiendom fått gjennomslag for sine planer for kvartalet. Reguleringsplanen for området er blitt vedtatt for mange år siden og byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen mener opposisjonen forsøker seg på en omkamp. Tullinkvartalet På Tullinløkka har Entra Eiendom møtt motbør hos antikvariske myndigheter for sitt store prosjekt Tullinkvartalet. I sommer ble det lagt frem nye planer om et kvartal som undervisning, kunnskap og kultur. Det statlige eiendoms-

Grensen 13 | Oslo Sentrum

414 – 1.800 kvm

Stortorvet – Grensen 13 – knutepunkt i sentrum • Buss/trikk/T-bane rett til kontoret • Rett ved byens travleste handlegater KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Eirik Knudsen, 97 03 90 99, eirik@wahl-eiendom.no

Entras planer for Tullinkvartalet. (Ill.: MAD Arkitekter/MIR)

selskapet ville først bygge to tårn på henholdsvis 22 og 24 etasjer. Det fikk tommelen ned fra Plan- og bygnings etaten, og nå jobbes det med et prosjekt som ruver mindre i terrenget. Entra Eiendom vil ferdigstille et nytt bygg på 13 etasjer i Kristian Augusts gate. Planen omfatter også Entras eiendommer i Universitetsgaten 7-9. Det endelige planforslaget vil bli lagt frem fra Entra Eiendom når Plan- og bygningsetaten har vurdert planskissen. Thon krangler Olav Thon har kranglet mye med både byantikvar og Plan og bygningsetaten de seneste årene, og nå sliter han med å få bygd nytt i Storgata 14-18. Det er imidlertid ikke byantikvar og godkjenning fra myndighetene Thon strever med denne gangen. I stedet er den en leietaker som nekter å flytte som skaper problemer for eiendomskongen. I sommer skrev Dagens Næringsliv om gullsmedforretningen Martin Østby, som mener at leiekontrakten

kun kan sies opp ved mislighold av avtalen. Mens saken har vært i retten, har Olav Thon vært forhindret fra å rive Storgata 14, noe som gjør at byggingen av nye Storgata 14-18 ikke kommer i gang. Thon har allerede vunnet saken to ganger i retten. – Det er helt utrolig at det går an å holde på sånn. Vi har fått medhold i alle rettsinstanser og dommene har vært veldig klare. Like fullt velger leietakerne å anke hele tiden for å trenere prosessen, sier Olav Thon til DN. Utsettelsen gjør at det nå ventes at nye Storgata 1418 ikke står klar før i 2016. Entra Eiendom har lenge ønsket å gjøre noe med de nedslitte byggene Youngs gate 7-9 og Torggata 13. Men i fjor høst kjøpte LO-foreningen Industri Energi de to eiendommene som nå har prosjektnavnet Youngskvartalet. Der har fagforeningen planer om å rehabilitere og bygge på eiendommene. Men også her har byantikvaren og Plan- og bygningsetaten vært skeptisk da Entra Eiendom ville modernisere tomten.

Tollbugata 7 | Oslo Sentrum

700 – 2.100 kvm

Trivelige lokaler ledig nær Oslo S og Bjørvika • Alle service og kommunikasjonstilbud rett utenfor døren • Mulighet for p-plasser KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Eirik Knudsen, 97 03 90 99, eirik@wahl-eiendom.no

PROSJEKTENE I SENTRUM

12 2013

Prosjektene i sentrum Adresse/Prosjektnavn

Storgata 14-18

Ferdig prosjekt

Utbygger

Kvadratmeter kontor

Kommentar

2016

Olav Thon Gruppen

8 500

Prosjektet utsatt på grunn av leietaker som nekter å flytte

Karl Johans gate 6b, Dronningens gate 34

Olav Thon Gruppen

Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25

Nybygg, handel 2 900 m2

Union Eiendomskapital

7 800

Forretning, servering, kontor

Eckbos legater

16 000

Rehabiliteres - gamle SSB-lokalene

Fred. Olsens gate 1

FO 1 Invest (DNBsyndikat)

7 400

FR tar 1 567 meter - Rehab

Fred Olsens gate 11

Lille Frøen Tomteselskap

5 600

Rehabiliteres

Rosenkrantz gate 22

Investire AS

8 800

Rehabiliteres - tre etasjer igjen

Entra Eiendom/Skanska

30 000

Kongens gate 6

2015

Sundt-kvartalet Langkaia 1

Entra Eiendom

Tullin-kvartalet Diagonale

Entra Eiendom 2015/2016

HAV Eiendom

Lakkegata 55 og Vahls gate 4 Ferdigstillles nå to etasjer med rehabiliterte lokaler i Lossebalkongen Ukjent omfang etter at planene er blitt nedjustert

15 000

Nybygg i Bjørvika

Akersveien 24-26

2014

Pareto-syndikat

16 500

Rehabiliteres

Nordbygata 1

2014

Attivo Eiendomsutvikling

13 000

Rehabiliteres

Brugata 19

2014

DNB Næringseiendom

7 200

Rehabiliteres

Youngskvartalet (Youngs gate 7-9 og Torggata 13)

Industri Energi Holding

Storgata 25/Olympiagården

Megler er Atrium

2 500

Rehabilitering

Stor-Oslo Gruppen med flere

6 100

Rehabiliteres

2. kvartal 2015

Statoil Fuel & Retail

12 000

Nybygg

Deler 2013/2014

DTZ Realkapital

12 000

Rehabilitering

Enata Eiendom

5 500

Mulig totalrehabilitering

Kirkegaten 17 Schweigaardsgate 16 Økernveien 11-13

Vil rehabilitere og bygge på. 6-7 etasjer.

Kolstadgata 1 Biskop Gunnerus gate 14 (Posthuset)

Entra Eiendom

Kongens gate 18 og 20/Kirkegata 21

Totalrehabilitering

Oslo Pensjonsforsikring

11 300

Rehabilitering

Fellesutvalget for Møllergt 1-3 (LO)

11 000 til sammen

Rehab pluss nybygg

2016/2017

Oslo S Utvikling

30 000

Nybygg

Bjørvika

2016

Oslo S Utvikling

4 000

Nybygg

Munkedamsveien 62

2015

Rom Eiendom

5 000

Bygget tas over av leietaker Platou og Fabritius Gruppen

Cort Adelers gate 33

Etter avtale

Winta Eiendom

6 000

Stranden 1

2015

Norwegian Property

11 600

Stranden 3

2014

Norwegian Property

9 300

2015

Norwegian Property

15 700

Uklart

Vestre Vika DA

20 000

Total oppgradering av kontorene, legge på etasjer

Statsbygg

30 000

Nytt hovedkontor for UD på trekanttomten ved Aker Brygge

Rom Eiendom og Oslo Havn

153 000

Plan og bygg har babert utbyggernes forslag. Er fortsatt strid om størrelse på prosjektet

Victoria Eiendom

1 700

Resten av bygget skal pusses opp så det blir et større Ibsen-museum

Fram Management

13 000

Totalrehabilitering Ferdig rehabilitert. Noe ledig kontorareal igjen

Grubbegata 4 og 6 Hjørnet Dronning Eufemias gate og Kong Haakon Vs gate

Stranden 5 Dronning Mauds gate 10-11 Munkedamsveien/Dokkveien Filipstad

Langt frem i tid

Arbins gate 1 Henrik Ibsens gate 60 Kronprinsens gate 17 Essendropsgate 7 og 9 Fridtjof Nansens vei 16

Eiendomsspar/Tekna

4 400

2015

Nordea

33 000

18 mdn etter kontrakt

Reimers-familien

9 300

TIL LEIE Oslo sentrum

Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • E iendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

:es• s Keollektivtransport rdA og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. roT senregarB • Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate. nes nem• m arD Tre personheiser, samt vareheis. • Rimelig husleie

•C a. 1.343 kvm gulvflate

• E iendommen må reguleres for økt utnyttelse yggeår 1980, påbygget og •B modernisert i 1986 og 1988 •P risant. Kr. 18,2 mill + omk. (eiendomsverdi)

TIL SALGS: NÆRINGSTOMT

Haldenveien 1, Fredrikstad UTVIKLINGSEIENDOM • Ca. 18.200 kvm selveiertomt • Enkel adkomst til tomten •M eget god eksponering mot Haldenveien og Habornveien

• E iendommen er avsatt til næringsformål i kommuneplan • Tomten er under regulering • Prisant. Kr. 16 mill + omk.

• Statoil er nærmeste nabo

KONTAKT Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

To rgg at a sen

Ka rl Jo han s

sg ate

M: 952 72 522 E: knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

gat

ge n

Øv re

Slo tts ga

Pri n

sg ate

Vo llg at e

Ak er s gat a

ga te Øv re

Dro nnin

tts gat e

sg ate keg ata

vie

rs t

red et

Ski

pp e

Kir

gat a

rga ta

Rå dh usg a

Ne dre

Slo

• E iendommen er avsatt til næringsformål

nda

UTVIKLINGSEIENDOM • Eksponering mot E6

Gla cis tra huss Akers

Missingmyrveien 16, Råde • Enkel adkomst til fra E6

nse

Tol lb

Ko ng

TIL SALGS: NÆRINGSEIENDOM

• Ca. 18.180 kvm selveiertomt

Gr e

ge bry g hus

hus bryg g

smodneie.www

Råd

nd ra St

Råd

hus

t ga

Råd

ge in nd ru

m ol H

bry gge 3

hus pla sse n

Vo llg at e

Rå d

Ne dre

sg ate

Ro se nk ra nt z'

iold

lgem tk4.aetg. tno K – ca. 168 kvm BTO – Kontor

jo f

Tor de n sk

3. etg. – Kontor – ca. 145 kvm BTO

m da ke un M

S mureT tir4.eB en–nKontor A etg. – ca. 239 kvm BTO M relgemsmodneiE @tireb.enna :tsopE 0 33 12 23 :nofeleT

n ie sv E ng a

k øk

sel

n s p la ss

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO

L i l le

n ie ve F ri

Ledige lokaler:

ug ata

SKØYEN

12 2013

Kronglete på Skøyen MøllerGruppen vil bygge ut 60 000 kvadratmeter med bolig- og næringsarealer i Harbitzalléen 3-7 på Skøyen. Prosessen har vært kronglete, og endelig regulering er ikke klar. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

A.L. Industrier AS eide den tidligere industritomten i Harbitzalléen og ville bygge ut inntil 70 000 kvadratmeter på tomten. Planmyndighetene mente det var for omfattende, og A.L. Industrier ville så ut av prosjektet. MøllerGruppen jaktet opprinnelig en eiendom for et nytt bilanlegg i Oslo vest og startet en lukket budprosess med A.L Industrier for å kjøpe eiendommen. Datterselskapet A.L. Eiendomsutvikling AS var den formelle

eieren av Harbitzalléen 3-7. Underveis la A.L. Industrier opp til en åpen prosess, og det oppstod budkamp. MøllerGruppen kjøpte i februar i fjor i stedet 20 prosent av aksjene i A.L. Industrier AS. 1. mars sendte MøllerGruppen tilbud til samtlige 80–90 aksjonærer i selskapet, som priset det til 300 millioner kroner. I en skarp budrunde i kamp med blant annet Øystein Stray Spetalen endte prisen til slutt på 400 millioner kroner.

MØLLERGRUPPEN EIENDOM

MøllerGruppens planlagte utbygging på Skøyen. (Ill: LPO Arkitekter)

MøllerGruppen Eiendom AS er et heleid datterselskap av MøllerGruppen AS. 80 prosent av eiendomsporteføljen til MøllerGruppen Eiendom på 325 000 kvadratmeter er knyttet til bilimport og forhandlervirksomhet i Norge, Sverige og Baltikum. Selskapet har 95 000 kvadratmeter med nærings arealer i Oslo, og 20 prosent av eiendomsbalansen er i utviklingseiendommer. Totalt eier selskapet 90 eiendommer, hvorav 59 av disse eiendommene er bilbaserte eiendommer for MøllerGruppen Bil AS. – Bare for bildelen bygger vi for 300 millioner kroner i året, sier Ola Gjørtz. For tiden har eiendomsselskapet flere prosjekter for Møller Bil rundt omkring i landet, blant annet i Tønsberg og i Haugesund. Motsyklisk Ambisjonen er at MøllerGruppen Eiendom skal doble sin eiendomsmasse for å skape trygghet mot svingningene i bilbransjen. – MøllerGruppen har ganske mye penger som skal investeres, og det skal investeres i noe som ikke korrelerer konjunkturelt med bilsalget. Eiendom er derfor et strategisk satsingsområde for Møller Gruppen, og vi har investert i handel, detaljhandel og kombinasjonsbygg. På lengre sikt vil vi jobbe for å samle ressursene rundt noen få og større prosjekter, forteller Gjørtz. Han sier de sitter på 170 000 kvadratmeter i utviklingspotensial. Den typiske eiendommen i dag har en verdi fra 50-250 millioner kroner. – Eiendommene er ikke for store og ikke for små, og vi skal skynde oss langsomt, sier Gjørtz om strategien. Selskapet har likevel kjøpt et 20-tall eiendommer siden han begynte i selskapet i 2010.

Våren 2012 kom MøllerGruppen endelig til enighet med A.L. Industrier om kjøp av datterselskapet A.L. Eiendomsutvikling AS. Subsidiert – Ettersom vi eide 22,5 prosent av A.L. Industrier, subsidierte vi oss selv med med drøyt 20 øre per krone vi bød over 300 millioner, sier adm. direktør Ola Gjørtz i MøllerGruppen Eiendom til NæringsEiendom om prosessen som skapte en del støy i markedet. Andre eiendomsaktører har kritisert MøllerGruppen for å betale for dyrt for en uregulert tomt, som kunne få en utnyttelse på alt fra 35 000 til 70 000 kvadratmeter. – Den tidligere eieren ville bygge ut 70 000 kvadratmeter, men med vårt planforslag vil vi klare å regne dette hjem på en god måte, svarer Gjørtz på spørsmålet om de har betalt for mye. Hovedsporet nå er en utbygging på 60 000 kvadratmeter BRA. MøllerGruppen Eiendom har lansert to alternativer, Plan- og bygningsetaten ett alternativ med lavere utnyttelse. MøllerGruppen ønsker primært å utvikle inntil 15 000 kvadratmeter med boligarealer, 28 500 kvadratmeter næringsarealer i form av kontor, handel, tjenesteyting og barnehage, og enten en videregående skole eller næringsarealer på 16 500 kvadratmeter.

Reguleringen legger til rette for at det kan etableres en bilforretning på inntil 4000 kvadratmeter. Dersom bilforretningen etableres, begrenses det totale handels arealet til 6000 kvadratmeter. Uten bilforretning blir det 4500 kvadratmeter med handel. Ingen skole? Skolealternativet ryker sannsynligvis. Bystyret ville blant annet flytte en del fag på Etterstad videregående skole til en ny skole på Skøyen, men så oppstod det politisk dragkamp, og det blir antakelig ingen skole flytting. – Vi var i sluttfasen i forhandlinger med Undervisningsbygg frem til midten av juni, men så avlyste de skolekonkurransen. Derfor har vi lansert et alternativ med mer næringsarealer istedenfor skole. Vi vet ikke om det blir noen skole, men vi antar det tas en endelig avgjørelse til vinteren eller våren, forteller Gjørtz. Ryker skolealternativet, er alternativet mer næringsarealer eller mer boligarealer. MøllerGruppens hovedalternativ går inn for næringsalternativet, men i forslaget til Plan- og bygningsetaten er boliger alternativet til skole. Som følge av uenigheten har MøllerGruppen Eiendom også fremmet et alternativ med boliger på skoletomten. Blir det næringsarealer på skoletomten, vil de totale næringsarealene bli inntil 45 000 kvadratmeter, bolig

SKØYEN

12 2013

Området rundt det nye utviklingsprosjektet til MøllerGruppen.

arealet inntil 15 000 kvadratmeter. Med boliger på skole tomten snakker vi om inntil 30 000 kvadratmeter med næringsarealer og inntil 30 000 kvadratmeter boligarealer. Det planlagte næringsbygget ut mot Hoffsveien blir på 28 500 kvadratmeter og i ni etasjer, hvis Møller Gruppen får det som de vil. I en høy første etasje er det forutsatt handel og noen servicefunksjoner, mens det fra og med andre etasje blir kontorarealer på til sammen 25 000 kvadratmeter. Store etasjeplan – Ja, det blir etasjeplan opp mot 3300 kvadratmeter, og det er nesten ikke å oppdrive i Oslo, sier prosjektsjef Bjørn Glemmestad i MøllerGruppen Eiendom. Men Plan og bygningsetaten vil redusere omfanget av forretningsarealer tillate totalt 51 200 kvadratmeter hvis det ikke blir skole, 54 000 kvadratmeter med en skoleutbygging. – Hva kan du si om uenigheten dere har med Planog bygningsetaten? – Hvis det blir videregående skole, er vi uenige om 6000 kvadratmeter i utnyttelse. Blir det ikke skole, er uenigheten 8500 kvadratmeter. Vi ønsker et næringsbygg på 7+2 inntrukne etasjer med høyde 42 meter ut mot Hoffsveien, de vil begrense bygget til 6+1 etasjer og 36 meter. I alternativet med boliger på skoletomten ønsker vi å etablere en base under hele fotavtrykket, mens etaten ønsker å begrense dette arealet. Og blir det ingen bilforretning, aksepterer etaten kun 2000 kvadratmeter med handel, mens vi ønsker 4500 kvadratmeter svarer Glemmestad.

– Plan- og bygningsetaten frykter at vi skal bygge et kjøpesenter, men dette er ikke vår intensjon. Det vi snakker om, er en dagligvarebutikk på inntil 2000 kvadratmeter og mindre handelsenheter som en blomsterbutikk, kafé, bakeri, restaurant galleri, helse og velvære som typiske virksomheter som vi ønsker å legge til rette for, sier prosjektsjefen. Trinnvis MøllerGruppen Eiendom ønsker å legge til rette for virksomheter og aktiviteter som de mener gagner både beboerne og brukerne i prosjektet, men også omgivelsene og lokalmiljøet for øvrig. For å kunne få til dette, er de imidlertid avhengig av kunne få bygge basen under hele fotavtrykket av skoletomten, og ikke bare på en mindre del som ligger inne i Plan- og bygningsetatens forslag. MøllerGruppen Eiendom håper likevel på en ferdig regulering før sommeren og dermed en byggestart i 2015. Slik det er i dag, ser det lettest ut å starte med boligene. – Det blir helt sikkert en trinnvis utbygging, vi kan ikke slippe ut 300 boliger samtidig i markedet. Vi vurderer også en partner til boligdelen, fordi vi er ikke boligekspert selv, sier Ola Gjørtz. Han regner med 24 måneders byggetid for kontor bygget. MøllerGruppen har ennå ikke begynt på utleie arbeidet for dette bygget. – Vi må starte opp utleiearbeidet før vi begynner å bygge, og vi bør få over 2500 kroner kvadratmeteren i kontorleie, sier Bjørn Glemmestad om forventninger til leienivået.

kontorer: HovfaRET 4 – skøyen

1. etasje: 112 kvm inkl. fellesareal

2. etasje: 334 kvm inkl. fellesareal

3. etasje: 648 kvm inkl. fellesareal

4. etasje: 439 kvm inkl. fellesareal

BYGGET arderobe/dusjanlegg G Tidsmessig ventilasjon med kjøling Parkering inne og ute Kort avstand til tog, buss og trikk

112 – 648 kvm

God standard Cellekontor for 4–5 personer Møterom og kjøkken

Høy standard erdige cellekontorer, med hele glassvegger F Kjøkken, møterom, etc. Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov

okalene med mange muligheter L Arealeffektive lokaler Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov

okalene er forberedt for totalrehabilitering L Toppetasje Sydvendt terrasse Arealeffektive lokaler

kontakt Geir Baastad M: 90 11 53 15 | T: 23 11 38 30 E: geir@aker-eiendom.no www.aker-eiendom.no

LYSAKER

12 2013

Vil utvikle Granfos

Med kjøpet av Granfos Næringspark på Bærum-siden av Lysaker, har Mustad Eiendom kontroll på begge sider av «elva». Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Mustad Eiendom eier og forvalter i dag 180 000 kvadratmeter med arealer på Oslo-siden av Lysaker, overveiende næringsarealer. På Bærum-siden eide selskapet frem til i vår bare noen boliger, men i april bladde Mustad Eiendom opp rundt 900 millioner kroner for 60 000 kvadratmeterstore Granfos Næringspark. DNB Livsforsikring var selgeren. Medregnet kjøpet av Granfos snakker vi derfor om 240 000 kvadratmeter med eiendomsmasse i nærområdet for Mustad Eiendom. – Da DNB Livsforsikring ville selge, var det en ideell mulighet for oss til å utvikle begge sider av Lysakerelva, og på Granfos-siden er det en god del som må gjøres. Det foreligger en ny reguleringsplan, som vi mener kan

gjøres enda bedre. Området vil bestå, men vi kan med fordel få inn noen boliger. Det er naturlig å ha boliger i et sentralt byområde som dette, sier adm. direktør Halvard Øye i Mustad Eiendom til NæringsEiendom. Offentlig kommunikasjon – Mustad Eiendom har drevet utvikling på Oslo-siden siden 1990-tallet og utviklet området fra et lukket industriområde til et åpent og attraktivt byområde. Vi har et veldig fokus på dette området og har store eiendommer på Oslo-siden av Lysakerelva og er en del av Lysaker-byen. Området ligger veldig sentralt med tanke på offentlig kommunikasjon, som Lysaker stasjon

4SERVICE

– DIN TOTALLEVERANDØR

PÅ DRIFT AV FACILITY TJENESTER Flere og flere velger 4SERVICE som sin totalleverandør på drifting av support tjenester. Hos oss finner du tradisjonsrik, hjemmelaget mat på menyen. Retten tilbredes med høy fokus på variasjon, kvalitet og næringsinnhold. Vi vet at måltidene er svært viktig for våre gjester, og dagens høydepunkt krydres derfor med god service og hyggelig atmosfære. Med bred erfaring og et velutviklet system tar vi også ansvar for: • Kantine • Kaffeautomater • Renhold • Frukt • Resepsjon • Vaktmestertjenester

www.4service.no Ta kontakt med sigurdur.gardarsson@4service.no eller 930 51 900

SERVICE4YOU

LYSAKER

og Lilleakerbanen. Det beste argumentet for å etablere seg her, er nettopp nærheten til offentlig kommunikasjon, fortsetter han. Men det er forskjeller i markedssituasjonen på hver sin side av Lysakerelva. – På Granfos-siden er det rundt 10 prosent ledighet, som vi arbeider med å få ned, på Oslo-siden er det tilnærmet null ledighet, sier Øye. Eiendomsselskapet vil utvikle området på Bærum-siden til å bli like attraktivt som området på Oslo-siden. – Vi forutsetter å erstatte en del av den eksisterende bygningsmassen på Granfos med ny bebyggelse, sier Øye. Det er lager- og industribygg i Granfos Nærings park på om lag 20 000 kvadratmeter som skal rives. De nyeste kontorbyggene vil derimot bestå, det samme skal også bevaringsverdige Vollsveien 13 H, den såkalte Fossekallen. Øye sier de ikke har tatt endelig stilling til hvor stor boligandelen skal være i Granfos-prosjektet. Mustad Eiendom har heller ikke fastlagt hvor boligene skal ligge. – Vi håper å utarbeide nye planer i løpet av 2014, og så må vi regne med at reguleringsarbeidet tar ett til to år. Vi ønsker mer liv på Lysaker om kveldstid og et bedre offentlig og privat servicetilbud, sier Øye. 100 000 m2 Mustad Eiendom er nå den klart største enkelt aktøren på Lilleaker og Lysaker, men kan utvikle enda mer.

12 2013

– Hvor mye sitter dere med av utbyggingspotensial i nærområdet, fordelt på bolig og næring? – Om lag 100 000 kvadratmeter på Oslo-siden, hvorav det aller meste er boliger, men også kontorer og forretninger, svarer Halvard Øye. Ett av de større byggene som skal utvikles, er Lille CC Vest , hvor blant annet Staples (tidligere Binders) hører til. Her kan det bygges i størrelsesorden 35 000 kvadratmeter, hvorav halvparten nye boliger. Mustad Eiendom kan også utvikle 15 000 kvadratmeter på sør siden av CC Vest til både forretninger, kontor og boliger. I tillegg har selskapet startet byggingen av et bilanlegg for MøllerGruppen på vestsiden av CC Vest. – Vi er i gang med første byggetrinn i et p artnerskap med Møller Eiendom Norge og skal føre opp et rent bilanlegg for MøllerGruppen på mer enn 30 000 kvadrat meter. Eiendommen skal utvikles til et bilanlegg for Volkswagen og Audi, med salgs- og utstillingslokaler, verksted og kontorlokaler. Vi er ferdig med grunnarbeidene og er i ferd med å oppføre anlegget, som skal stå ferdig ved årsskiftet 2014/2015, sier Øye. Mustad Nord Så skal Mustad Eiendom ta fatt på boligutviklingen av Mustad Nord, et planområde på 81,5 dekar som ligger ved Lilleakerbanen og nord for CC Vest. Planforslaget muliggjør et totalt bruksareal for ny og eksisterende bebyggelse på ca. 61 900 kvadratmeter BRA, pluss 111 parkeringsplasser på terreng. Først og fremst er dette et boligprosjekt på et nytt lokk over Ring 3.

Canon har svaret på dine utfordringer!

Ønsker du å jobbe mer effektivt trenger du både riktige løsninger og en leverandør med høy kompetanse. Med et bredt utvalg av løsninger for bedriftsmarkedet kan vi i Canon hjelpe deg med effektivisering av dokumenthåndtering og utskrift. På løsningssiden kan Canon hjelpe deg med følgende:

På produktsiden kan Canon hjelpe deg med følgende:

• • • • • •

• • • • •

Elektronisk arkivering Fakturahåndtering Avansert skanning Mobil print Cloud Connect Sikker utskrift

Multifunksjonsprintere Storformatløsninger Produksjonsløsninger for grafisk industri Laserskrivere Dokumentskannere

• Og mye mer!

Men viktigst av alt - vi effektiviserer dine prosesser slik at du kan bruke tiden din på det som genererer inntekter for deg og din virksomhet.

you can

Ta kontakt med oss for mer informasjon. www.canon.no - tlf 22 62 92 00

LYSAKER

12 2013

Lysaker / Skøyen / Oslo Vest Adresse

Ferdig prosjekt

Utbygger

Drammensveien 131

Våren 2014

Berner Gruppen

Drammensveien 134 Drammensveien 145/147 Drammensveien 149-151

2016

Kvadratmeter kontor

Kommentar

10 000 lyst areal

Norwegian Property

30 000

Schage Eiendom

25 000

Orkla

15 500

Hoffsveien 17

Fram og Rolf Holm Eiendom

Hovfaret 4

NRP Finans-syndikat

Tingstuveien 31

Skanska

10 000 33 000

Orkla samler sin virk somhet i et nybygg

5 500 5 000 Avventer avklaring på Fornebubanen

Essendropsgate 7 og 9

2015

Nordea

Fridtjof Nansens vei 16

18 mdn etter kontrakt

Reimers-familien

Philip Pedersens vei 7/Lysaker Polaris

2014/2015

NCC

17 000

Strandveien 4-8

2014

Ferd Eiendom

18 000

Totalrehabiliteres

Silurveien 2

2014

Selvaag

18 000

Selvaag

Ullernchausseen 52 Ullernchausseen 56/60 (Oslo Cancer Cluster)

1700

9 300

Invitrogen Dynal

14 500

Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark

16 000

– Vi skal bygge kulverter (nedgravde tunneler, red. anm.) over eksisterende anlegg og 28 000 kvadratmeter nye boliger. Det blir totalt ca. 330 boliger, alle med inn kjørsel fra Lilleakerveien, forteller Halvard Øye. Boligprosjektet kan først igangsettes etter at Statens vegvesen har startet rehabilitering av eksisterende Granfos-tunneler på Ring 3, en igangsetting som antas senest 2019. – På det tidspunktet kan vi bygge kulvertene, sier Øye, som mener de kan starte boligbyggingen i 2018/2019, forhåpentlig noe før. Å bygge nye kulverter vil anslagsvis ta halvannet til to år. Øye ser for seg 3-4-romsleiligheter, mest 3-roms leiligheter på Mustad Nord. – Undersøkelser vi har foretatt, viser stor interesse for å bo i dette området, og det er interesse fra alle aldersgrupper. Det blir familieleiligheter på Mustad Nord, mens nærmere Lysaker stasjon vil vi gjerne bygge mindre leiligheter, sier han. Mustad Eiendom har ennå ikke bestemt om de skal bygge ut boligene selv, eller i samarbeid med andre.

1 200

Ytterligere utbygging Mustad Eiendom eier altså kjøpesenteret CC Vest og kan utvikle senteret ytterligere. – Vi kan bygge ut CC Vest noe mot sør innenfor den gjeldende reguleringen, sier Øye. Eiendomsselskapet har nylig avsluttet rehabiliteringen av det gamle Mustad-bygget i Mustad vei 1, opprinnelig et administrasjonbygg for Mustad. Bygget på 7500 kvadratmeter fra 1967 er i dag et rent utleiebygg og fullt rehabilitert. – Vi har strippet bygget helt innvendig og påført nye fasader. Det første planen innlemmes i CC Vest, forteller Halvard Øye. Hele bygget er fylt opp, der entreprenørselskapet JM er den største leietakeren og flytter inn i januar, de andre leietakerne 1. juni. Mustad Eiendom har også ferdigstilt nybygget i Lilleakerveien 4 på 12 000–13 000 kvadratmeter for PGS, som flyttet inn 1. juli i år. Statkraft har utvidet sine lokaler i Lilleakerveien 6 til 35 000 kvadratmeter, og begge disse eiendommene er fullt utleid.

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

TakForval t ni ng

IN G

• O

•

www.takforvaltning.no • Tlf.: 08241

TA K F

La fagfolk sjekke taket ditt!

OTAN PR R V A LT

ASKER OG BÆRUM

12 2013

Store aktører inn i nybygg Mange store leietakere er på vei inn i nybygg i Asker og Bærum. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Kjell Inge Røkke og Aker vil gjennom Fornebuporten utvikle Fornebu til en ledende internasjonal nærings klynge som tiltrekker seg de beste kunnskapsbedriftene og folkene innen olje, offshore og relatert virksomhet. Hele prosjektet er på 50 400 kvadratmeter med kontor arealer 3000 kvadratmeter med dagligvare og handel, 30 000 kvadratmeter med kjellerarealer og 20 000 kvadratmeter med boliger. Aker Solutions er allerede i to kontorbygg på Fornebu, men har behov for større arealer. Kværner skal fra 2. kvartal 2015 leie 8000 kvadratmeter av Fornebuporten AS. Innflyttingsklart Oxer Gruppen har akkurat ferdigstilt Asker Panorama, ved innkjørselen til Asker fra Oslo. Totalt blir den nye storstuen i Asker på ca. 32 000 kvadratmeter, inklusive fellesarealer og parkerings kjellere. Om lag18 000 kvadratmeter er kontorlokaler på den ca.14 mål store tomten. Andenæs Eiendom kjøpte nylig den såkalte Aamodt gården i Sandvika sentrum. Selskapet vil nå bygge i høyden og ser for seg butikker og serveringssteder som er komplementære til Storsenteret, noe kontorer og mange boliger. Varner-Gruppen er på vei fra Bergerveien 5 på Billingstadsletta til Nesøyveien 4, der det skal bygget et nytt hovedkontor rett ved E18. Det nye bygget vil være på ca. 20 000 kvadratmeter BTA og inneholde kontor lokaler, parkeringshus mv. Byggeperioden er desember 2013 til oktober 2015.

Et område som står foran en omfattende konvertering, er nettopp Billingstadsletta. Aberdeen Eiendomsfond Norge II solgte i mai store deler av Bergerveien 12, der ABB nå leier. JM skal bygge 600 boliger ved siden av det såkalte ABB-bygget. Hele komplekset er på 46 000 kvadratmeter. ABB forlenget sommeren 2012 en avtale på drøyt 16 000 kvadratmeter i Bergerveien 12, så deres del er ikke med i avtalen. Ifølge Budstikka.no kan det bli snakk om hele 1200 boliger i nærområdet. Asker kommune har nå igang satt et samlet reguleringsarbeid for hele det store området, som har fått navnet Billingstad Vest. Byggestart kan ifølge Budstikka.no skje våren 2015. Aktive Entra Entra Eiendom bygger i Sandvika det nye Kunnskaps senteret. Eiendommen ligger mellom Tinghuset og Skattens hus. Det såkalte Øvre Torv 1 vil bli total rehabilitert med nytt fasadeuttrykk. Eiendommen vil når den er ferdig utgjøre 15 700 kvadratmeter, hvorav 75 prosent blir Kunnskapssenter. I tillegg blir det ca 2700 kvadratmeter ledig til kontor, samt 1100 kvadratmeter næringslokaler på gateplan. Bygget skal stå ferdig i 2014. Entra ferdigstiller også Powerhouse Kjørbo i Sandvika, som blir verdens første kontorbygg som etter rehabilitering vil produsere mer energi enn det bruker. Det 18 200 kvadratmeterstore bygget skal stå ferdig renovert våren 2014. Et gigantprosjekt som er i ferd med å fylles opp, er NCCs to kontorbygg i Lysaker Polaris. Lysaker Polaris

Granfos Næringspark består av totalt ca. 60.000 m2 næringsarealer som i dag huser diverse bransjer, herunder finans, forsikring, IT, legemiddel, energi og eiendom. Granfos Næringspark grenser til Lysaker elva, og har en svært sentral beliggenhet i forhold til Lysaker stasjon og Lilleaker banen. Vi tilbyr skreddersøm, og lokalene kan tilpasses leietakers ønsker og behov.

LEDIGE LOKALER I VOLLSVEIEN 9-11: 411 13B: 148 – 1.076 13C: 187 – 1.362 13H: 200 - 2.036 17: 561 19: 462 – 1.594

m2 m2 m2 m2 m2 m2

granfosnaeringspark.no

KONTAKT Anne-Cathrine de Lange Markedssjef M: 909 68 016 E: annecathrine.delange@mustadeiendom.no www.mustadeiendom.no

Mustad Eiendom AS er en ledende eiendomsutvikler i Lysakerbyen. Selskapet er familieeid og har en solid økonomi. Mustad Eiendom eier og forvalter i størrelsesorden 240.000 m2 BTA etter å ha ervervet alle aksjer i eiendomsselskapet Granfos Næringspark AS. Selskapet har en allsidig portefølje.Vi er opptatt av miljøet og legger stor vekt på å oppføre energieffektive bygninger med arkitektur godt tilpasset landskapet.

ASKER OG BÆRUM

12 2013

Øvre Torg skal huse det nye Kunnskapssenteret i Asker og Bærum. (Foto: Entra Eiendom)

skal etter planen bestå av to kontorbygg på totalt 34 000 kvadratmeter, fordelt over fire til seks etasjer, i tillegg til garasje. Prosjektet vil ifølge NCC kunne romme ca. 2000 arbeidsplasser. Bygget blir liggende ved E18 mellom Ciscos «Tandberg-bygg» og Software Innovations tidligere hovedkontor. Første byggetrinn er på 18 500 kvadratmeter, og forventet ferdigstillelse er medio 2015. Technip er hanket inn som stor leietaker.

– Tegningsgrunnlaget for dette ventes å foreligge i januar, og vi vil da igangsette konkrete forhandlinger med interessentene. Byggetrinn 1 igangsettes så snart tilstrekkelig areal er utleid og ventes å stå ferdig rundt 18 måneder etter at leiekontrakter er inngått. Per dags dato er ingen leiekontrakter signert. Vi er i forhandlinger med to interessenter, men de er ikke store nok til å kunne bygge alt i ett, sier Unsgård.

Sandvika Business Center Et prosjekt som har vært planlagt og markedsført lenge er Sandvika Business Center. Arve Nyhus styrer nå prosjektet, etter at han i 2010 skilte lag med Ola Mæle. Sandvika Business Center var opprinnelig et prosjekt på 30 000 kvadratmeter, men er nå tatt ned til snaue 25 000 kvadratmeter over bakken, hvorav ett stort bygg på 22 500 kvadratmeter og et lite bygg på 2500 kvadrat meter. Bygget får også i underkant av 12 000 kvadrat meter under bakken. Rune Unsgård i Akershus Eiendom, som har utleie oppdraget, sier til NæringsEiendom at rammetillatelse ble gitt 9. september. Det arbeides nå med tegninger for å kunne oppføre prosjektet i tre byggetrinn, der det store bygget deles i byggetrinn 1 med ca. 7000 kvadratmeter og byggetrinn 2 på ca. 15 000 kvadratmeter.

Veritasparken Det Norske Veritas vil føre opp et nytt kontorbygg i Veritasparken på 30 000 kvadratmeter og leie ut ut 16 000 kvadratmeter. Arbeidene kan bli satt i gang før neste sommer, og nybygget er ment å stå klart høsten 2016. Oxer Gruppen har akkurat ferdigstilt Asker Panorama, ved innkjørselen til Asker fra Oslo. Totalt blir den nye storstuen i Asker på ca. 32 000 kvadratmeter, inklusive fellesarealer og parkeringskjellere. Om lag18 000 kvadratmeter er kontorlokaler på den ca.14 mål store tomten. Andenæs Eiendom kjøpte nylig den såkalte Aamodtgården i Sandvika sentrum. Selskapet vil nå bygge i høyden og ser for seg butikker og serveringssteder som er komplementære til Storsenteret, noe kontorer og mange boliger.

KUN 2 340 M2 LEDIG

Illustrasjon: MIR

Asker Panorama vil bli et miljøvennlig bygg med Breeam-sertiﬁseringen “Excellent” som et av de første i landet.

I første etasje blir det en hyggelig kaffebar hvor man kan få deilig kaffe og god mat. Perfekt for en hyggelig start på et møte.

På takterrassen får du frisk luft og kan la blikket hvile utover mot Oslofjorden. Et natulig sted for et behagelig avbrekk.

Spiseriet ligger i første etasje. På varme sommerdager utvides spiseriet også utendørs.

Ønsker du å starte dagen med en økt i treningsrommet? Her blir det installert topp moderne apparater.

Få minutters gange fra bygget vil det bli busstopp med hyppige avganger både til og fra Asker, samt shuttlebuss til Asker stasjon hvor også ﬂytoget passerer.

Utenfor vil en bekk renne idyllisk forbi, og det blir en dam med grøntarealer rundt. Et frodig sted som gir et pusterom mellom jobb og fritid.

Oxer Gruppen forvalter og drifter eiendommen selv. Det legges stor vekt på god oppfølging og personlig service.

ASKER PANORAMA er inngangsportalen fra vest som møter deg når du kommer kjørende på E18 fra Drammen. 32 000 kvadratmeter fordelt på to bygg ønsker ca. 1 000 arbeidstakere velkommen fra desember 2013. Bygget vil ha en harmonisk blanding av åpne miljøer og cellekontorer, møteplasser og møterom, godt med lys og fokus på trivsel. Det vil bli et fullservicebygg med kaffebar, resepsjon, spiseri, treningsrom, shuttlebuss og egen vaktmester.

KONTAKT FOR MER INFO: JAN W. ROLL Utleiesjef / Partner 905 33 369 jr@newsec.no

BENT ROAR EKSE Eiendomsrådgiver 934 92 055 be@newsec.no

www.askerpanorama.no

OXER Gruppen, Skysstasjon 11A, Asker

Tlf: + 47 66 98 74 00 - e-post: post@oxer.no - www.oxer.no

GJESTEKOMMENTAR/MILJØ

12 2013

Er energieffektive bygg

bærekraftige? Nye prosjekter som fokuserer på helhet under design og valg av løsninger klarer å få til lavere energibruk og god økonomi i prosjektet. Tekst JKATHARINA BRAMSLEV. GRØNN BYGGALLIANSE

Det er et stadig større fokus på å bygge mer energi effektive bygg. Det er bra, og mange av de store seriøse utbyggerne vil gjerne ta sin del av ansvaret for miljøet og klimautfordringene. Men en utbygger er selvsagt også opptatt av at de bygger bygg som gir gode bruker kvaliteter og er lønnsomme å bygge og drifte. Et ensidig fokus på energieffektivitet kan slå feil ut. Bærekraft begrepet derimot, tar hensyn til både menneskene, til økonomien og til miljøet. Grønn Byggallianse, som representerer de største utbyggere av yrkesbygg, mener at det er fullt mulig å få en bygningsmasse med fornøyde brukere, lønnsom avkastning og svært lavt klimagassutslipp. Men det krever et regelverk og en rådgiverstand med fokus på helheten, uten suboptimalisering av enkelthensyn. Hensyn til brukerne Noen frykter at stramme energikrav gir kompakte kassebygg uten lys og luft og et dårlig inneklima. Slik kan det bli, men slik behøver det slett ikke bli. God design med fokus på helhetlige løsninger kan gi meget energieffektive bygg med store vindusflater og mye dagslys, med god luftkvalitet og fornøyde brukere. Med dagens gode vinduer er det ingen grunn til at energieffektive bygg skal bli mørke og kompakte. Og BREEAM-sertifiserte bygg må alltid dokumentere at de både er energieffektive og har godt inneklima.

Skattedirektoratet og Storebrand Eiendom er eksempel på brukere som har flyttet inn i rehabiliterte lokaler med både langt mer dagslys og langt lavere energibruk enn byggene hadde før rehabilitering. For å få dette til, må de prosjekterende ha fokus på helheten under design og løsningsvalg. Og forskriftene må tillate flere veier til målet, slik at hvert bygg kan få de løsningene som er de mest optimale for sin funksjon og forutsetning. Hensynet til økonomien En utbygger er avhengig av avkastning på sine inves teringer og må hele tiden tenke på hvordan han får mest ut av hver investerte krone. Grønn Byggallianse har nylig gitt ut en rapport som vurderer hvordan nybygg og eksisterende bygg kan bli både nullenergibygg og nullutslippsbygg. Scenariene i rapporten viser at det er fullt mulig å både bygge og rehabilitere bygg til å bli nullutslippsbygg. Løsningen er en kombinasjon av energieffektivisering og bruk av fornybar energi og vil variere avhengig av om det er nybygg eller rehabilitering av eksisterende bygg. For et nybygg er det som regel mest lønnsomt å oppnå målet gjennom et meget energieffektivt bygg forsynt med fornybar energi, enten på egen tomt eller fra en sentral kilde. For et vernet bygg fra 1930 vil tiltak på bygnings kroppen være kostbare og vanskelige. Her vil det være mest lønnsomt å ha hovedfokus på energiforsyning

TIL LEIE

KOMB INASJ O NS LO K ALER Kontor/l ager/høytl ager/forretning/ show rom på H augenstua 389 - 800 M ² L E D I G KONTAKTPERSONER: Jan Da | E: dajian@b-dragon.no | T: 913 13 191 Roger Hua | E: Hua@b-dragon.no | T: 955 55 339 SE DETALJER PÅ: ne.no/vis/41614 | finn.no (finn-kode: 45405141)

GARVER YTTEBORGSVEI 83 0977 OSLO

framfor energieffektivisering. For eksempel kan man velge et anlegg som produserer både elektrisitet og varme fra biobrensel og solenergi. For et 1990-bygg vil en kombinasjon av bygningsmessige tiltak, tekniske tiltak og energiforsyningstiltak være mest lønnsomt. For å sikre det økonomiske perspektivet må både regelverk og incentivordninger være fleksible nok til å gi byggeier mulighet til å velge de mest kostnads effektive og miljøvennlige løsningskombinasjonene, og målepunktet må være på levert energi framfor netto energibehov. Hensyn til miljøet Heltetsfokus er også nødvendig for å sikre at det vi gjør virkelig gagner miljøet. Framtidens forskriftskrav til nullutslippsbygg bør for eksempel inkludere materialutslipp, og fordelene av å rehabilitere framfor å bygge nytt honoreres. Produks jon og transport av byggematerialer bidrar til høye klimautslipp fra byggsektoren. Hvis vi bare har fokus på energibruk til drift av bygget, kan totale klimagassut slipp for bygging/rehabilitering og drift av bygg faktisk øke. Produksjon og transport av materialer til et nybygg representerer som regel større utslipp enn man klarer å kompensere gjennom å bygge energieffektivt og produs ere egen energi. Her kommer et rehabiliteringsprosjekt langt bedre ut, selv om man ofte i et nybygg oppnår noe lavere netto energibruk.

Et annet viktig spørsmål er hvor myndighetene setter systemgrensen for nullenergi – og nullutslipps bygg. Er det fornuftig at alle bygg har hver sin varme pumpe og kles med solceller for å bli nullutslippsbygg? Ambisiøse byggherrer som Entra rehabiliterer nå et bygg på Kjørbo til sitt første Powerhouse. Bygget vil pro dusere egen energi til eget forbruk gjennom å kle bygget med solceller. Dette kan være en miljøvennlig løsning for mange fremtidige bygg, men er neppe den beste løsningen for alle bygg. Hva med høye sentrumsbygg med små takflater og som gjensidig legger hverandre i skygge? Og eksisterende sentrumsbygg hvor det vil koste en lite formue å bryte opp kjeller eller asfalt for å installere varmepumpe. Her vil det trolig være bedre at flere bygg går sammen om felles løsninger. Og hvorfor skulle ikke et fjernvarmeanlegg basert på fornybar energi være en miljøvennlig løsning i tett bebygde strøk? Krav til nullutslipp på egen tomt vil kunne gi suboptimale løsninger og utelukke en helhetsvurdering av hvilken energiforsyning som er mest miljøvennlig for hvert enkelt prosjekt. Direktoratet for Byggkvalitet jobber i disse dager med utforming av kommende forskriftskrav. Grønn Byggallianses medlemmer ønsker strengere miljøkrav velkommen, forutsatt at myndighetene har et bærekraft perspektiv og et helhetsperspektiv som muliggjør valg av brukervennlige, lønnsomme og miljøvennlige løsninger.

Næringseiendommer

Kontor

CBD / SENTRUM Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 kvm

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

475 kvm

Kontor

CBD / VIKA Dronning Mauds gt. 10

100 – 300 kvm

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

2.000 – 4.000 kvm

Vi ønsker alle våre kunder og samarbeidspartnere

Butikk

KVADRATUREN

God jul og godt nytt år!

Rådhusgaten 26

90 - 400 kvm

Kontor

NYDALEN Nydalsveien 15

700 kvm NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Kontor

KVADRATUREN

NYDALEN

Rådhusgaten 26

Gullhaug torg 1

250 – 1.550 kvm

600 kvm

Kontor

NYDALEN

Nydalsveien 15

Sandakerveien 116

250 kvm

700 – 4.500 kvm

Logistikk / industri + plasskrevende handel

Kombinasjonslokaler

JESSHEIM

STANGE

Industriveien 15

Uthuskrysset

3.064 kvm

2.000 – 30.000 kvm Kontor

Lager

ENSJØ

ALNABRU

Ensjøveien 16-18

Strømsveien 314

460 kvm

1.084 kvm

Kontor

KVADRATUREN

ENSJØ Ensjøveien 22

Dronningens gate 8

400 - 800 kvm

193 - 582 kvm

Kontor

Butikk

SKØYEN

NYDALEN

Karenslyst Allé 49

Sandakerveien 116

849 kvm

340 kvm

ØKERN, HASLE, LØREN, ENSJØ

12 2013

Ill.: LOF Arkitekter/RIF

Det store vekstområdet Området fra Hasle, Økern og nedre del av Groruddalen er det store vekstområdet når det gjelder bygging av nye næringsbygg. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Ifølge byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen kan det bli bygd ut mellom 5 og 6 millioner kvadratmeter nye næringsarealer i Oslo kommune frem til 2030. Den aller største veksten vil sannsynligvis komme i utkanten av Oslos tradisjonelle kontorområder. Hasle, Løren, Ensjø, Økern og nedre del av Groruddalen går nå gjennom en omfattende transformasjon, hvor produksjonslokaler og

lager rives for å gjøre plass til boliger og nye kontorbygg. Arealkrevende lokaler skal ut, mens bygg som kan gjøre plass til mange mennesker er på vei inn i det som kalles «mellomland»-området i Oslo. På et lunsjseminar i regi av NAI First Partners uttalte Bård Folke Fredriksen at hovedstaden har store områder som kan transformeres, med utvikling

Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. Det er ferdigstilt ca 1150 boliger og det er ca 100 boliger som ferdigstilles i 2013.

www.lørenhandel.no

FORRETNING PÅ LØREN

KOMMERSIELT KOMMERSIELT

ca.ca. 104m² 104m² 104 kvm

KONTOR KONTOR

DISK DISK

WC WC

Livsstilsbutikk åpnet DISK DISK

åpnet AVFALLSROM AVFALLSROM

AVFALLSROM AVFALLSROM

KONTOR KONTOR

LEDIG BUTIKK BUTIKK BUTIKK 160m² ca.ca. 160m²

BUTIKK BUTIKK

ca.ca. 139m² 139m² «HOUZ»

KONTOR KONTOR

WC WC

KONTOR KONTOR

160 kvm

DISK DISK WC

ca.ca. 119m² 119m² 119 kvm

KONTOR KONTOR

åpnet

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 72m² 72m² UMAI SUSHI

EPLEMOTTAKET åpnet KOMMERSIEL KOMMERSIELT T KONTOR KONTOR ca.ca. 72m² 72m²

LEDIG BUTIKK KOMMERSIEL KOMMERSIELT T

DISK DISK

KONTOR KONTOR BEDRIFTSca.ca. 142m² 142m² BØRSEN

SAFEWAY BUTIKK BUTIKK ca. ca. 150m² 150m² FRUKT åpnet

KONTOR KONTOR

WC WC

Tegningen Tegningen viser viser et forslag et forslag til oppdeling til oppdeling ogog bruk bruk av av lokalene. lokalene. Utleier Utleier er fleksibel er fleksibel i forhold i forhold til åtiltilpasse å tilpasse arealstørrelse arealstørrelse ogog tilrettelegge tilrettelegge lokalene lokalene etter etter enen eventuell eventuell leietakers leietakers ønsker ønsker ogog behov. behov. WC

Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettete kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

Lørenhagen

LEDIG REST RESTAURANT AURANT RESTAURANT 250m² ca.ca. 250m²

KJØKKEN KJØKKEN

250 kvm

Lokalene kan være ferdig tilrettelagt i 1. kvartal 2014.

LØREN TIDSLINJE Meny, Zaga Hårstudio, Notabene, Boots, Nille, Toro Toro og Fusion, Megasun, Florama Blomster & Hage

Peppes Pizza

2006 Lørenparken 200 leiligheter

2007

2008

Lørenplatået 244 leiligheter

2009 Lørenkvartalet 124 leiligheter Løren Torg 108 leiligheter

Avancia

2010 Lørenlunden 159 leiligheter

Umai Sushi, Safeway frukt, Løren klinikken, Bedriftsbørsen Ring 3 åpner under bakken ProBike åpnet

2011

2012

2013

Løren hageby 100 boliger Lørenvangen 200 boliger

Ta kontakt med Bjørn Bratt Aanensen i Selvaag Eiendom hvis du er interessert. Telefon: 959 18 400, mail: baa@selvaag.no, sentralbord: 23 13 70 00 www.selvaag.no

2014

Løren Start ca. 100 boliger

Lørensvingen T-bane

2015

2016

ca. 200 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet)

FERDIGSTILLT

2017

2018

ca. 100 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet) FORBEHOLD OM ENDRINGER I FRAMDRIFT

ØKERN, HASLE, LØREN, ENSJØ

av tidligere næringsområder. Han fremhevet Nydalen som et typisk tidligere industriområde som er blitt transformert. Nå står andre områder for tur. Hasle På Hasle er Höegh allerede i full gang med å bygge ut de første kontorbyggene i det gigantiske Haslelinje-prosjektet. Til sammen skal det bygges ut 140 000 kvadratmeter næringsareal, hvorav 100 000 kvadratmeter kontor areal kommer langs Økernveien. Aller Gruppen får sitt eget mediebygg på 11 200 kvadratmeter, med plass til 500 ansatte på Hasle. Aller-bygget står ferdig desember 2014, og er ett av tre bygg i den første fasen av Hasle- utbyggingen. De to andre byggene er på henholdsvis 13 000 og 16 000 kvadratmeter. Bymiljøetaten skal leie 9000 kvadratmeter i bygget på 16 000 kvadratmeter, som står ferdig høsten 2013. Tomten til Haslelinje er den gamle tomten til Arcus, som har flyttet ut av byen. Når Haslelinje er ferdig utbygd, vil området ha 5000 kontorarbeidsplasser. På Løren har Selvaag bygd ut en ny bydel med boliger og næringslokaler. Nå jobber andre aktører

3.200 KVM UTLEID!

12 2013

med store utbyggingsplaner. I Lørenveien 55-65 vil blant andre Stor-Oslo Prosjekt bygge til sammen 61 000 kvadratmeter nye arealer. Eksisterende bebyggelse på 17 000 kvadratmeter skal rives, og det skal hovedsakelig bygges boliger. I tillegg vil det bli satt opp nye kontorlokaler på nesten 12 000 kvadratmeter og handel på 3500 kvadratmeter. 17 etasjers høyhus Ved Ensjø T-banestasjon er det planlagt å bygge ut 93 200 kvadratmeter bolig og næring. Utbyggerne, med Skanska og Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) vil blant annet sette opp et 17 etasjers høyhus over T-banestasjonen. Planene er ute til høring nå. I dette området vil også Kolberg Gruppen utvikle et kontorbygg på 20 000 kvadratmeter, mens OBOS har planer om et bygg på nesten 10 000 kvadratmeter i Etterstadgata 2-4. I Kværnerbyen bygger OBOS en helt ny bydel, med bolig og næring. ISS er allerede på plass i et bygg og nå jobbes det for å få inn leietakere i A3, som er et kontorbygg på 25 000 kvadratmeter. OBOS tar sikte på

Flere nye kombinasjonsbygg er under oppføring langs Østre Aker vei. • Prosjekterte kombinasjonsbygg: Bygg A: 4.000 kvm: 2.000 kvm ledig, Bygg B: UTLEID Bygg C/D: 550–1.000 kvm ledig • Bygg A ferdigstilles 1. kvartal 2014 • Takhøyder fra 5,5 – 6,5 m. • Fleksible port- og rampeløsninger • Bygges etter TEK 10 • Byggene vil få et enhetlig uttrykk • Meget god eksponering • Byggene/lokalene tilpasses etter leietakers ønske Skreddersydde løsninger og fantastisk beliggenhet. Enkel av og påkjøring til og fra eiendommen. Grorud Jernbanestasjon og Grorud bussholdeplass kun 4–5 min. gange fra eiendommen. Bent Roar Ekse 93 49 20 55 be@newsec.no

SER DU ETTER LEILIGHET?

LEDIGE LEILIGHETER OMGÅENDE

Drammensveien 507 Høvik /Bærum Leie pr måned: kr 6700 inkl strøm og internett Primærrom: 23 m² Nyoppusset 1-roms leiligheter til leie. Leilighetene ligger sentralt plassert 10 min fra Oslo sentrum med bil, 400 m til buss, 800 m fra Blommenholm togstasjon og gang avstand til Høvikodden, ett unikt rekrasjonsområde med flotte strender. Inneholder: Bad/wc m. varmekabler, åpen stue/kjøkken løsning, fellesvaskeri, trådløst internett og kabel-tv. Kan leies møblert og umøblert. Søknad kan fylles ut og sendes via våre nettsider: www.ragde.no/soknad-om-bolig Ta kontakt for spørsmål eller visning.

www.ragde.no Linn Hege Aas Mob: 452 24 330 Mail: linn@ragde.no

Ragde Eiendom Gladengveien 3b 0661 Oslo

Mail: post@ragde.no tlf: 22 62 62 20 Fax: 22 62 62 21

ØKERN, HASLE, LØREN, ENSJØ

12 2013

at A3 er ferdig i 2016, men bygget kan bli realisert i flere byggetrinn. Gigant på Ulven Bjørn Rune Gjelstens eiendomsselskap Fabritius er blitt en sentral aktør i Groruddalen og på Økern. Selskapet har flere prosjekter på Ulven og på Brobekk. Sammen med Storebrand Eiendom eier Fabritius utvikleren Ulven AS, som kan bygge ut hele 300 000 kvadratmeter med næringsarealer på Ulven i årene fremover. I Persveien 28 skal Ulven bygge et kombinasjons bygg med 4300 kvadratmeter kontor og 4200 kvadratmeter lager. Fabritius har også flere prosjekter på Brobekk i nedre del av Groruddalen. Selskaper skal blant annet bygge et kontorbygg på 7700 kvadratmeter i Brobekkveien 80 (Bygg 16). Byggestart er nå i desember og det er meningen at leietakeren Hyundai skal flytte inn i desember 2014. Fabritius skal også bygge et kombinasjonsbygg på 6700 kvadratmeter, hvorav kontor utgjør 4200 kvadratmeter (B18). Eiendommen er ferdig regulert og vil kunne ferdigstilles 18 måneder etter signering av leiekontrakter. Østre Aker Vei Noen av de største utviklingsprosjektene i Økern- og Groruddalen-området ligger langs Østre Aker Vei. I Østre Aker Vei 60 vil Hovedstaden Eiendomsutvikling bygge et signalbygg på 40 000 kvadratmeter kontor.

Bård Folke Fredriksen ser stort potensial for transformering av områder som Hasle og Økern.

som ikke bare sitter på din side av bordet og nikker samtykkende, men som utfordrer deg til å se saken fra alle sider? Torkildsen & Co ser helhetsbildet. Derfor kan vi søke løsninger og utfordre ”sannheter” for å skape det beste resultatet for våre kunder.

-helheten.

www.torkildsenco.no

voice.as

Søker du en juridisk rådgiver

ØKERN, HASLE, LØREN, ENSJØ

Eiendomshuset Malling markedsfører eiendommen, som kan deles inn i mindre bygg. Eiendommen har store etasjeplan på 7500 kvadratmeter. I Østre Aker Vei 90 forsøker Winta og FG Eiendom å utvikle inntil 75 000 kvadratmeter kontorlokaler i Oslo Business Park. Planene består av tre felt som til sammen skal utgjøre en «helhetlig stor businesspark». Felt 1 er to nybygg, hvorav det ene nå bygges for Siemens Norge. Det andre bygget er byggeklart når det kommer på plass en leievtale. Felt 2 er dagens bygningsmasse. Der leier Siemens frem til de flytter inn

12 2013

i det nye bygget i 2014. Felt 2 er på til sammen 35 000 kvadratmeter og der er det planlagt en omfattende rehabilitering. Felt 3 på 18 000 kvadratmeter ligger innerst i businessparken og vil bestå av ytterligere to nybygg. Det er Akershus Eiendom som har utleie oppdraget for Oslo Business Park. I Østre Aker Vei 24 C vil Ulven bygge signalbygg med 25 000 kvadratmeter kontorareal, fordelt på tre bygg, i tillegg til 10 000 kvadratmeter lager og parkering under bakken. Det første bygget skal bli på 10 000 kvadratmeter.

Adresse

Ferdig prosjekt

Utbygger

Kvadratmeter kontor

Østre Aker Vei 90

2014–2017

Winta/FG

75 000

Fire nybygg, samt rehabilitering

Østre Aker Vei 60

18 mnd etter kontrakt

Hovedstaden Eiendomsutvikling

40 000

Signalbygg

Østre Aker Vei 24 C

2-2,5 år etter kontrakt

Ulven

27 000

Persveien 28

18 mnd etter kontrakt

Fabritius

4 300

4 200

Kombibygg

Brobekkveien 80

20-22 mnd etter kontrakt

Fabritius/Union Eiendomskapital

4 200

3 800

Kombibygg

27 100

Kombibygg

37 000

Nytt HK og hovedterminal

Brobekkveien 80 B15

Fabritius

14 400

Brobekkveien 80 B18

Fabritius

11 400

Brobekkveien 80 B16

Fabritius

7 200

Brobekkveien 80 B14

Fabritius

5 000

Alf Bjerckes Vei 1

Fabritius

16 000

Aspelin Ramm

5 400

Kabelgata 1–39

Oxer Gruppen

80 000

Nyland Syd

Bama

Ulvenveien 75

Braathen Eiendom

Sven Oftedals vei 10

Q1 2013

Lørenfaret 1-3 Ensjøveien 17 (Ensjø Torg)

2017

7 000

Kvm lager

41 000

Oslo Pensjonsforsikring

50 000

Kolberg Motors

20 000

Eksisterende rives og bygges nytt, tidlig fase

OBOS Forretningsbygg

9 500

Inkl noe handel

Helga Vaneks vei

2015

OBOS Forretningsbygg

7 000

Nytt bygg for Oslo Universitets sykehus

Byggveien 8

2015?

OBOS Forretningsbygg

8 500

Igangsetting avhenger av utleiesituasjon

Kværnerbyen felt A3

2015-2016

OBOS Forretningsbygg

29 000

Sandstuveien 70

2013/2014

Linstow

Etterstadgata 2–4

Lørenveien 55–65

Lørenveien Utvikling (Stor-Oslo Prosjekt m.fl.)

9 500 11 800

Kommentar

Kan bli realisert i flere byggetrinn 3 200 ledig

LEDIGE LOKALER Eiendommene ligger meget sentralt på Bryn, med T-banestasjonen som nærmeste nabo med 12 avganger i timen. Andre kommunikasjonsmuligheter som buss og tog ligger i umiddelbar nærhet til eiendommene. Brynsveien 5 1.etg: 367 m 2

Brynsveien 5 1.etg: 400–585 m 2

•G od profilering med inngang fra hovedinngang

• Lyst lokale med store vinduer

• Lokalet tilpasses leietakers behov

•F leksibelt lokale egnet til kontor, lager og undervisning

• M eget god ventilasjon med kjøling

• God takhøyde

• Lokalene kan tilpasses

Brynsveien 5 2.etg: 218 m 2

Brynsveien 5 3.etg: 189 m 2

• Lager rett inn fra lasterampe

• Arealeffektivt kontor

• 3,5 meter under tak

• Fleksibelt, 6 - 10 arb.plasser

• Ventilert

• Meget god ventilasjon

• Eget vaktmesterkontor • Lokalene kan tilpasses

Brynsveien 2–4 110–600 m 2 • Kontor • Showroom • Lager

S A J A Eiendom har ca 15.000 kvm næringslokaler fordelt på tre eiendommer ved Brynseng T-banestasjon i Oslo. Se www.saja.no eller ring 480 38 048 for mer informasjon.

SAJA Eiendom AS, Brynsveien 5, 0667 Oslo | Tlf: 22 37 55 33 | E-post: post@saja.no | www.saja.no

Sjølystparken Drammensveien 167 Ledig areal: CA. 330 KVM - 1026 KVM Flere muligheter og arealer i forskjellige størrelser i 1. etg, 2. etg, 3. etg, og 4, etg. Tekniske fasiliteter holder et godt nivå. Felles møterom, kantine. Sykkelparkering. Garderobe/dusj.

Drammensveien 169/171 Ledig areal: CA. 544 KVM - 2000 KVM 1. og 2. etasje, sammen eller delt. Bygget er representativt med gode kvaliteter på fasader, inngangsparti og fellesarealer. Mulighet for felles møteromssenter og kantine. Sykkelparkering, garderobe/dusj. God parkeringdekning.

Kontakt: Stian Korneliussen, mob 979 67 450, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

Vi ønsker alle våre leitakere og samarbeidspartnere en

GOD JUL OG ET GODT NYTT ÅR. DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,35 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no

Stortingsgata 22 Ledig areal: 785 KVM I BYGGETS TOPPETASJER Beliggende rett ved Nationaltheatret, Stortinget, og Rådhuset. Lokalet er i dag inndelt i cellekontorer og åpen kontorløsning - kan tilpasses. Offentlig kommunikasjon rett utenfor bygget. Meget representativt bygg. Sykkelparkering.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Tollbugata 32 Ledig areal: 592 KVM, 7. ETG Beliggende øverst i kvadraturen nær Stortinget med fasade mot Tollbugaten, Akersgaten og Nedre Vollgate. Lokalet er i dag inndelt i cellekontorer – men kan tilpasses. Nærhet til offentlig kommunikasjon.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Tullinsgate 2 Ledig areal: FRA 660 KVM - 3113 KVM, 2.,6.-8. ETG Beliggende på Holbergs plass vis a vis Radisson Blu Scandinavia Hotel. Etasjene har kombinasjon av noen cellekontorer og åpen løsning. Kort vei til alle service funksjoner. Trikkeholdeplass rett utenfor eiendommen. Kort avstand til Nationaltheateret stasjon. Mulighet for å leie parkeringsplasser i Holberg parkeringshus. Lokalene blir ledige fra 2. kvartal 2015.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

BRYN -HELSFYR

12 2013

Bydelen på rehab Bryn-Helsfyr-området preges av mange store kontorbygg, og mer er i vente. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Ifølge Stig Jensen i Bryn-Helsfyr-prosjektet er det i dag totalt ca. 570 000 kvadratmeter med kontorarealer på Bryn-Helsfyr, inklusive pågående nybygg- og rehabiliteringsprosjekter. En betydelig andel av disse arealene er blitt bygget eller totalrehabilitert i løpet av de siste ti til tolv årene og holder ifølge Jensen en høy og moderne standard. Jensen sier de ikke har noen oversikt over ledig tomteareal, men han tror det er et betydelig videre utviklingspotensial i området.

Tre deltakere i det såkalte Bryn-Helsfyr-samarbeidet rehabiliterer og moderniserer for tiden kontorbygg på til sammen 62 500 kvadratmeter på Bryn-Helsfyr. Prosjektene foregår i tre store bygg (se lengre ned), hvorav ett ferdigstilles før årsskiftet og to i løpet av 2014. – Samlet gjør disse prosjektene Bryn-Helsfyr til et av områdene i Oslo der det rehabiliteres mest for tiden. De følger en rekke andre store nybygg- og rehabiliteringsprosjekter ferdigstilt de siste årene,

Oslo Areals Fystikkalléen 1-3. (Ill.: Kristin Jarmund Arkitekter)

KONTORLOKALER SENTRALT PÅ BRYN

og bidrar til en gjennomgående høy kontorstandard i området. Investeringene viser også en sterk fremtidstro på Bryn-Helsfyr som kontorlokasjon, uttalte talsmann for Bryn-Helsfyr-samarbeidet, Per Kristian Lundquist i Sandia Gruppen, i en pressmelding tidligere i år om aktivitetsnivået. Kjempebygg Oslo Areal har startet planlegging av Fyrstikkalléen 1–3 på Helsfyr, som er to eiendommer de kjøpte fra Fearnley Finans for et snaut år siden. Dagens to bygninger er på til sammen 25 000 kvadratmeter, men Fyrstikkalléen 1 er ført opp helt tilbake på 50-tallet, Fyrstikkalléen 3 fra 1990. En avholdt designkonkurranse indikerer tre bygninger, som skal knyttes sammen med broer. Byggene blir flerbrukerbygg og vil få energiklasse A. Det er foreløpig uklart når en tidsplan vil foreligge for en offentlig godkjennelse. – Vi planlegger å erstatte 10 000 kvadratmeter med i overkant av 30 000 kvadratmeter med “lyse” kontor arealer. Kristin Jarmund er engasjert som arkitekt, etter at vi har fått forslag også fra to andre arkitekter. Utbyggingen krever en ny reguleringsplan, som vi jobber med i øyeblikket, opplyser Morten Lid i Oslo Areal til NæringsEiendom. Oslo Areal holder også for tiden på med total rehabilitering av 20 000 kvadratmeterstore Grense svingen 7. Her skal Miljødirektoratet inn fra neste år og leie 12 000 kvadratmeter, Undervisningsbygg skal leie 5300 kvadratmeter. Eiendommen ferdigstilles totalt rehabilitert i fjerde kvartal 2014 og vil gå fra å være et

NILS HANSENS VEI 2 LEDIGE KONTORLOKALER 99 kvm i 2. etasje 820 kvm i 2. etasje 185 kvm i 6. etasje KONTAKT Elin Nygaard Telefon 23 37 98 28 Mobil 95 21 09 65 E-post elin.nygaard@bryneiendom.no

www.bryneiendom.no

BRYN -HELSFYR

slitent, eldre kontorbygg til å bli det som omtales som «et moderne og fremtidsrettet bygg med miljøvennlige og høye arkitektoniske kvaliteter». Entra Eiendom holdt i slutten av november åpning for 38 000 kvadratmeterstore Frederik Selmers vei 4 på Helsfyr. Bygget er totalrehabilitert til energiklasse A og BREEAM Very Good og også utvidet. Frederik Selmers vei 4 vil være arbeidsplassen for 1000 ansatte i Skatte etaten, men det gjenstår å leie ut om lag 6000 kvadratmeter, med plass til 400-500 ansatte. Alnafossen Entra Eiendom vurderer å oppføre et nytt kontorbygg på Alnafossen, Brynsengfaret 6, i tilknytning til eksisterende eiendomsmasse på samme adresse. Bygget vil ifølge Entra få en svært god beliggenhet i grønne omgivelser og umiddelbar tilgang til offentlig kommunikasjon. Arealet er planlagt til ca. 12 000–13 000 kvadratmeter BTA og fordeler seg på to bygg over 5 og 8 etasjer. Igangsetting vil ifølge Entra først bli vurdert når leietaker er funnet. NCC er i ferd med å avslutte det 17 000 kvadratmeterstore Østensjøveien 27, der selskapet selv skal legge beslag på om lag halvparten av lokalene. Innflytting skjer nå fra desember. DNB Næringseiendom startet i sommer arbeidet med å totalrehabilitere Grønvold Gård, som er en kontoreiendom på ca. 11 000 kvadratmeter i Grenseveien 95. Bygget skal gjennomgå en omfattende modernisering og tilpasning med smarthusteknologi og klima optimaliserende tiltak. IT-selskapet Datametrix vil ved ferdigstillelse våren 2014 disponere hele eiendommen.

Adresse

Ferdig prosjekt

Brynsengfaret 6

Timms Reperbane as eier 5000 kvadratmeter store Tvetenveien 11, som ligger umiddelbart nordøst for østre gravlund. Selskapet har for tiden ifølge Stig Jensen ingen helt konkrete prosjekter under planlegging, men de har en tomt på 14 mål, som skal ha et betydelig utviklingspotensial. Dagens regulering er til næringsformål. Anbefales ikke Østensjøveien 16 AS vil utvide bruksarealet med 4250 kvadratmeter for planområdet i Østensjøveien 16, som er på snaue 3,5 mål. Planforslaget tar utgangspunkt i et prosjekt med en utnyttelse på 11 750 kvadratmeter over terrenget. Utbyggerne vil ha 2000 kvadratmeter BRA i første etasje og 1910 kvadratmeter per etasje fra 2. til 6. etasje. I tillegg kommer et tak på 200 kvadratmeter BRA, samt 4000 kvadratmeter under bakken i to underetasjer, som ikke medregnes i utnyttelsen. Plan- og bygningsetaten anbefaler imidlertid ikke planforslaget og har utarbeidet et alternativ 2. I dette alternativet er utnyttelsen foreslått til 9300 kvadratmeter. Også på hotellsiden skjer det utvidelser på Bryn-Helsfyr. Eiendomsspar har riktig nok måttet jenke planene for Rica Helsfyr Hotel, men det nye planforslaget fra Hille Melbye Arkitekter AS viser at det nye feltet vil utgjøre 7800 kvadratmeter, slik at ny bebyggelse blir på 32 000 kvadratmeter. Antall rom økes med 170 til 423. Eiendomsspar ønsker å utvide Helsfyr hotell med en ny fløy på eksisterende parkeringsplass, mellom dagens bygg og Innspurten. Etter signaler fra Plan- og bygningsetaten er høyden på hotellet redusert fra 12 til 8, pluss en inntrukken etasje.

Utbygger

Kvadratmeter Kommentar kontor

Entra Eiendom

13 000

Nybygg

Bryn Eiendom

Brynsveien 17-19

12 2013

Jobbes med en regulering for området for å bygge ut

Fredrik Selmers vei 4

2013

Entra Eiendom

36 000

Var nylig åpning av bygget

Fyrstikkalleen 1-3

Uklar tidsplan

Oslo Areal

37 000

Vil erstatte 10 000 m2 med 30 000 m2 lyse kontorarealer

G82 Eiendom (Bunde)

Grensenveien 80-82

Skal bygge på etasjer på eksisterende bygg samt et nytt bygg på 8 etasjer

Grensesvingen 7

2014

Oslo Areal

20 000

Klima og forurensningsdirektoratet leier, 4800 m2 ledig

Grenseveien 95

Våren 2014

DNB

11 000

Rehabilitering. Datametrix er leietaker.

Nils Hansens vei 9/11

Gustav Thrane Steen Økern Bilsenter

4 000

Utbygger vil etter hvert gjerne bygge mer

Øsrensjøveien 16

Øsrensjøveien 16 AS

4 250

Vil utvide bruksarealet

Østensjøveien 20-30 og 32-34

Bryn Eiendom

Østensjøveien 27

2013/2014

Tvetenveien 11

Timms reperbane

NCC

Jobbes med en regulering for området for å bygge ut 12 300

NCC, Weifa, Norsk Dental Depot er leietakere. Innflytting desember Tomt på 14 mål som kan bygges ut

Tvetenveien 12-16

Bryn Eiendom

Valle Hovin

NCC Property Development

Jobbes med en regulering for området for å bygge ut Opp mot 70 000

Totalt 100 000 m2 med bolig og næring. Ligger langt frem i tid.

Styr

låsen med en app I 2012 lanserte vi Yale Doorman – den elektroniske boliglåsen. Borte var den gammeldagse nøkkelen. Åpning kunne skje med kode, brikke eller fjernkontroll. Nå gir vi deg en ny funksjon, som gjør at du kan styre boliglåsen din fra mobilen! I tillegg kan låsen integreres med boligalarm fra Verisure. Fordelene med den nye løsningen er mange: • • • • •

Åpne boligen for besøkende fra mobilen, uansett hvor du selv er – aldri mer venting på håndverker eller vaskehjelp. Mobilen gir signal når barna kommer hjem. Se hvem som låser seg inn og ut – og til hvilken tid. Lås opp døren og slå av alarmen i én og samme operasjon. Få beskjed på mobilen om hvem som har befunnet seg i boligen til enhver tid. Sjekk at ytterdøren er låst, kun ved et blikk på telefonen når du har lagt deg.

Styring av låsen via en app krever kjøp av V-modul og V-box mini i tillegg til selve låsen. Snakk med din lokale låsesmed. App’en er gratis og kan lastes ned fra nettet på vanlig måte. Les mer på www.yaledoorman.no eller www.verisure.no

En smartere boliglås

™

NYDALEN

12 2013

– Det er vi som styrer

UTVIKLINGEN Nydalen er klar for videre vekst, Avantor er langt fra ferdig med utviklingen av området. Nå står et stort studentboligkompleks på trappene helt nord i området. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Øystein Thorup er bestemt når NæringsEiendom avlegger et besøk i hovedkontoret i Nydalen allé 37 for å høre om hvilken fase Avantor-sjefen mener Nydalen nå befinner seg i. – Vi er i en fase for videre utvikling. Avantor er ikke ferdig i Nydalen. Så langt har Avantor i Nydalen utviklet om lag 550 000 kvadratmeter med næringsarealer og ca. 500 boliger. – Men det er fortsatt et stort utviklingspotensial igjen her, og Avantor sitter med det meste av potensialet, sier Thorup. Fremover handler det både om å utvikle nye, og å konvertere kontoreiendommer til andre formål og andre typer eiendom. Det neste store prosjektet for selskapet er Gjerdrums vei 10 og 12, rett nord for Ringveien, og lengst

nord i «Avantor-land». Området består i dag av grøntarealer og et kontorområde av gamle og bevaringsverdige bygg. Her går det nå mot studentboliger. 700 studentboliger – Ja, vi kan få inn opp mot 700 studentboliger og ser for oss en gjennomsnittlig størrelse på drøyt 20 kvadratmeter per bolig. Avantor sikter på 10 000–12 000 kvadratmeter med nybygg i Gjerdrums vei 10 E, i tillegg til full rehabilitering av eksisterende næringsbygg. Vi mener at hele området egner seg godt for studentboliger. Filosofien er bevaring av fasader for videre bruk, og visjonen er et bilfritt bomiljø, sier Øystein Thorup. Avantor vil åpne opp området for bruk gjennom døgnet og alle dager i uken.

Ă&#x2DC;ystein Thorup og Avantor slĂĽr fast at det er dem som styrer utviklingen i Nydalen. (Foto: Kenneth S. Myklebust/ Kolonihaven.no)

NYDALEN

12 2013

Nydalen før og etter bygging av studenthybler i Gjerdrums vei 10. (Foto/Ill.: Dark Arkitekter)

– Vi vil skape liv i området og bedre tilgjengelighet for offentligheten. Området har et torg som i dag er parkeringsarealer, og her ser vi på muligheten for handel og servering, sier Avantor-sjefen. Næringsbygget Gjerdrums vei 12 er på 13 000 kvadratmeter og kan fraflyttes om noen år. Gjerdrums vei 10 B er på 3300 kvadratmeter. – Vi har sendt inn et planprogram og tror det tidligst kan være regulert om ett år. Vi håper på byggestart i 2015, sier Thorup, som regner med en byggetid på to år og lover studenthybler av god kvalitet. Handelshøyskolen BI flyttet i 2005 fra Sandvika i Bærum til Nydalen. Avantor samarbeider med BI og Boligstiftelsen Nydalen (BSN), som først og fremst har utenlandsstudentene på Handelshøyskolen BI som målgruppe. Totalt er det 7000–8000 studenter på BI. Det finnes i dag et hybelkompleks i den østre delen av Nydalen i Gunnar Schjelderups vei. Dette komplekset er i regi av BSN, som står for driften og utleiearbeidet. BI er viktig for Nydalen, men Øystein Thorup sier den viktigste faktoren for området er T-banen. – Det meste her er innenfor en avstand av 400–500 meter fra Nydalen T-banestasjon. De nye studenthyblene vill ligge rundt 600 meter fra stasjonen, forteller Thorup. Nydalsveien 28 Et annet stort prosjekt som Thorup foreløpig ikke vi si som mye om, er Nydalsveien 28. Avantor kjøpte i vår den 22 500 kvadratmerstore eiendommen samtidig med Gjerdrums vei 10 B fra Storebrand Livsforsikring. DARK Arkitekter har hatt et samarbeid med sitt søsterselskap på interiørsiden Zinc om revitaliseringen. Deres vinnerforslag innebærer blant annet at høyblokken tilnærmet strippes tilbake til sin opprinnelige form. Ved å fjerne et

atrium samt et bygg fra 1940, skal det skapes et åpent torgareal ut mot omgivelsene og byen. – Vi har avholdt en idékonkurranse og jobber videre med de ulike innspillene, og vi kan komme til å ta en avgjørelse i løpet av kort tid, kommenterer Øystein Thorup. Videre er Avantor i gang med riving på Spigerverkettomten ved siden av Egmont, det vil si Nydalsveien 16-26. Utbyggingen består av til sammen tre nærings bygg og fem lavblokker for boliger. Første del er allerede ferdig utbygd med Egmont-bygget, samt to boligbygg bestående av 40 leiligheter. Hele utbyggingen vil utbyggingen av tomten vil tidligst stå ferdig i 2016 – Vi kan sette i gang bygging neste år av et kontorbygg på 17 000 kvadratmeter. Alt er regulert og klart til å bygge, sier Thorup. Tilbud på kveldstid Avantor har i utviklingen av Nydalen lagt vekt på at området skal bli en bydel med et fullverdig servicetilbud til beboerne og de som arbeider der. Fortsatt mangler det en del for å lokke til seg publikum utenfor arbeidstid. – Vi arbeider en del med utvikling av sentrale Nydalen og et større tilbud innenfor handel og service, for å skape mer liv på kveldstid. Det er flere mennesker her og etterspørsel etter et bedre servicetilbud, og det finnes mange store muligheter. Olav Thon Gruppen har blant annet inne et reguleringsforslag for å bygge en kino og et hotell, sier Thorup. Det finnes en gårdeierforening i Nydalen, men det er ikke noen koordinert utbygging og utvikling av området. Uansett, Avantor er den klart største eiendomsaktøren i Nydalen. – Det er vi som sitter på utviklingspotensialet og styrer utviklingen, fastslår Thorup.

WALDEMAR THRANES GATE

84B Kontorlokaler rett ved Alexander Kiellands Plass kontor/showroom:

498 m2 – 1.000 m2

2. etasje: 498 m2 kontor Lyst åpent lokale med god takhøyde. Egner seg både til kontor og showroom. Lokalet spesialtilpasses for ny leietaker. Moderne ventilasjonsanlegg. Oppvarming via sentralvarme. Lokalet kan utvides med ytterligere 500 kvm. Felles: Mulighet for leie av p-plasser

Daniel Bjørn 92 69 50 90 db@newsec.no

BELIGGENHET Kiellands plass er trafikknutepunkt med bussruter i fire retninger med hyppige avganger. Servicetilbudet er konsentrert rundt Kiellands plass og preget av ung befolkning med mange spisesteder, de fleste med uteservering.

LOKALER TIL LEIE 208 - 1052 kvm

MUNKEDAMSVEIEN 53B

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA VED AKER BRYGGE

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom • Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge • Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende • 5 min gange til Nationaltheatret stasjon • 2. etg.: 334 kvm BTA • 4. etg.: 510 kvm BTA • 6. etg.: 208 kvm BTA

Kontakt: Christian Prebe Mobil 958 71 039 christian.prebe@colliers.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

Kontakt: Joakim Kaspersen Mobil 481 95 150 joakim.kaspersen@colliers.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

LOKALER TIL LEIE 2.175 – 10.000 kvm

LØRENVANGEN 22

MODERNE OG EFFEKTIVT KONTORBYGG PÅ LØREN • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014

Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

ROMERIKE

12 2013

OBOS har store planer for Portalen i Lillestrøm. (Ill.: LPO Arkitekter)

STØRSTE UTLEIER AV KONTORLOKALER PÅ BRYN Se våre ledige lokaler via QR kode, www.bryneiendom.no eller ring oss på 23 37 98 00

Massiv utbygging i Lillestrøm

Det ene store prosjektet er et drøyt 13 000 kvadrat meter stort kontorbygg i Solheimsgata 21. Utbygger er Plantax AS, en eiendomsutvikler som de seneste 25 årene gjennomgående har drevet med utvikling i Lillestrøm. Eiendommen Solheimsgata 21 ligger ved Stortor vet i kjernen av Lillestrøm sentrum. Plantax vil sette opp et kontorbygg i syv etasjer og med 80 parkering splasser i underetasjen. Bygget vil ifølge Plantax få et moderne uttrykk med fasader i hovedsaklig glass og lys teglstein og få åpne kontorlandskaper. I byggets

To store kontorprosjekter i Lillestrøm på nærmere 30 000 kvadratmeter er under oppføring og planlegging. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

første etasje vil det være felles kantine og møterom for brukerne. 2-8 leietakere Kontorbygget får energiklasse B. Forventet ferdig stillelse er første kvartal 2015. JM Norge har opplyst at kontrakten for oppføringen av bygget har en verdi på 204 millioner kroner. – Flere større leietakere er under forhandling. Det synes som om det kan bli fra to til åtte leietakere i bygget, sier daglig leder Morten E Huser i Plantax til

MYRENS VERKSTED

F3 SANDAKERVEIEN 24D LEDIG AREAL: 70 – 170 KVM BTA

• Areal fra 70 - 170 kvm BTA • Bygg F3 • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

Vi ønsker

God Jul og Godt Nytt år

til alle våre tnere samarbeidspar

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

ROMERIKE

NæringsEiendom. Huser ønsker ikke å si noe om hvem de forhandler med. – Det jeg kan opplyse, er at det synes som at markedet har fått øynene opp for Lillestrøms strategiske plassering mellom Oslo og Gardermoen. Lillestrøm er Norges tredje største trafikknutepunkt. Sammen med god tilgjengelighet med bil, gjør det mulig å unngå de problemene som lokasjoner både i Oslo sentrum og Oslo vest har, sier Huser. Interessentene vektlegger også nærheten til forskningssenteret på Kjeller ved valg av sted for kontor. – Hva med leienivået i nybygget? – Vi regner med 2300 kroner kroner kvadrat meteren. Portal OBOS prosjekterer et kontorbygg på 16 000 kvadrat meter i det som omtales som en av Lillestrøms mest attraktive tomter, Jernbanetomta. Bygget ligger mellom Jernbanestasjonen og Thon Hotell og Norges Varemesse. Prosjektet er foreløpig i en prosess med kommunal behandling, og OBOS tar derfor forbehold om endringer. – Status er at eiendommen er i en omregulerings fase. Vi håper å ha ferdig ny regulering klar i første kvartal 2014, opplyser markedssjef Hans Petter Hauge i OBOS Forretningsbygg til NæringsEiendom. – Dette er en eiendom som består av ett hotell, ca 120 boliger, om lag 4000 kvadratmeter med forretningsarealer, ca. 16 000 kvadratmeter med kon torbygg, samt 350 parkeringsplasser under byggene. Vi har ikke avklart rekkefølgen på byggingen og er i prosess med entreprenører i disse dager, hvor valget blant annet avgjøres når det gjelder pris og bygge periode, sier Hauge. Han antar at det tar 2,5 år å ferdigstille hele kom plekset, og OBOS har håp om ferdigstillelse av deler av bygningsmassen i fjerde kvartal 2016.

12 2013

2200 kroner OBOS søker etter større kontorbedrifter som ønsker kontorer der effektivitet og fleksible kontorer er viktig. – Interessenter som kommer tidlig inn i prosjek teringen, vil kunne påvirke innredningsløsninger, sier Hauge, som tilføyer at leienivået i et nybygg som dette vil ligge i området 2200 kroner kvadratmeteren. – Her vil variasjoner på bl.a. innredningsløsninger og leieperiode kunne slå ut på prisen, sier han. Kontorbygget er i dag planlagt med etasjer fra ca. 740 til 2100 kvadratmeter. Eiendomsutvikleren Lillestrøm Delta vil bygge ut det såkalte Kvartal 8 i Lillestrøm sentrum sammen med samarbeidspartnere. Kvartal 8 er eid av Lillestrøm Delta, som igjen er eid av Lillestrømbanken med 44 prosent, Romerike Utvikling med 33 prosent og Øie Eiendoms utvikling (Per Berg) med 17 prosent. Torvet skal bli byens mest sentrale punkt, både kulturelt og kommersielt. Prosjektet vil bestå av næringsbygg, hotell og boliger. Kvartalet er ment å skape 500-600 arbeidsplasser i Lillestrøm og tiltrekke nye bedrifter til stasjonsbyen. Steen & Strøm inn I hele kvartalets tre første etasjer skal kjøpesenteret Lillestrøm Torv inn. Steen & Strøm har allerede en intensjonsavtale med utbygger. Kontordelen blir på 8000 kvadratmeter og ender i et ti etasjes tårn mot rundkjøringen i Solheimsgata. I tillegg vil utbyggingen omfatte 80 leiligheter, som i hovedsak vil vende seg mot Storgata og Vollgata. Reguleringsforslaget er presentert for Skedsmo kommune, og forventet byggestart er andre halvår 2015. Byggeprosessen vil ifølge hjemmesidene til Lillestrøm Delta ta fra 18-24 måneder. Felleskjøpet skal føre opp et kontorbygg på 6000 kvadratmeter i Lillestrøm, som blir selskapets nye hoved kontor. Det nye hovedkvarteret skal stå ferdig i 2014, med overtakelse på høsten.

Estate Media. Illustrasjonsbilde. Foto: Hunter Douglas Chile’s plant offices in Santiago de Chile.

VI UTVIKLER NORGES VIKTIGSTE BUSINESS PARK Oslo Lufthavn Gardermoen vokser i raskt tempo, og det gjør også området rundt. Her vil det bli moderne bygg i grønne omgivelser tilpasset alle typer næring. De første bedriftene har allerede etablert seg, og vi har store tomtearealer ledig for DIN bransje.

www.gardermoenbusinesspark.no

100

LENES SKRÅBLIKK

En beretning om et

parkeringshelvete

12 2013

101

PÅ SKRÅ MED LENE TANGEVALD- JENSEN Siviløkonom/Frilansjournalisten. Arbeidet som portrett journalist i 14 år for Finansavisen/Kapital. Skrevet portretter til juleboken i =OSLO med bl.a Erik Myggen Mykland. Og har hvert år intervju med en kontroversiell person på Mediadagen (Geir Lippestad og Veronica Orderud) i regi av Mediaforum.

I kalde og mørke bygg under jorden opplever mange et regelrett helvete når bilen skal parkeres. NæringsEiendoms stuntreporter er en av dem som sliter. Tekst LENE CATHRINE TANGEVALD-JENSEN E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Det er 16,5 millioner kvadratmeter med parkeringsplasser her i landet. I tillegg er det mer enn 2,9 millioner kvadratmeter med parkeringshus. Men hva så, når du da likevel etter en handletur får bot, og bulker både din og andres biler? Problemet er at bilene blir større, men parkeringsplassene vokser ikke! Å kjøre inn og ut av parkeringshus bør vel egentlig være en relativt enkel sak, men så feil kan man ta. Stopper du litt for langt unna kortleseren og strekker deg ut for å nå frem, og så tar den klassiske forbyttingen mellom bremsepedal og gasspedal ... vips! Da er du ute på null komma niks, men til en litt for høy pris. Så hva kjennetegner et godt eller et dårlig parker ingshus? NæringsEiendom tok seg en runde rundt i Oslo for å gjøre noen observasjoner. Med mobilkamera! Galleriet Vest Det underjordiske Galleriet Vest under Radisson Blu Plaza Hotel må vel være noe av det dårligste som noen gang er blitt oppført. – Der burde det ha vært bygget et kjempegarasje anlegg for å ta imot det som det virkelig er behov for der. Hvis du noen gang har vært ned i det parkerings huset, kjører du aldri dit igjen. Det er så trangt der, uttaler sjefen for Norsk Parkeringsforum Egil Østvik. – Jeg har en standard bil og holdt på å bulke både her og der. Det var nærmest umulig å komme inn i

båsene. Det forunderlige er at bygget er ikke gammelt. At man klarer å lage noe som er så dårlig, er utrolig. Og vi kan ikke si oss mer enig. Skilting kan du bare glemme. Om du overhodet ikke er opptatt av belysning, renhold, nedslitthet eller andre inviterende inntrykk, så er det bare å presse bilen (bruk gjerne en Rent a Wreck) inn. Og trenger du selskap, er det nok av trivelige narkomane og uteliggere som også opptar plasser. For 350 kroner natten kan jo det være en billig og varm overnatting en sen vinternatt. Men det skal Europark ha, den unge svenske betjenten Jonas var meget høflig både mot overnattingsgjestene og meg. For jeg klarte ikke å svinge bilen ut. For med en ekstrem trang og bratt både innkjøring og utkjøring, og i tillegg kun en betalingsautomat som ikke klarer å lese verken kort eller billett, var det godt med en ansatt som heter Jonas. Kanskje ikke så rart at alle stolpene endelig er polstret etter at utallige biler er blitt ripet opp i utkjøringen. Vi glemte jo også helt å si at vi klarte å presse bilen inn i en bås, men har du en kroppsvekt over 50 kilo, sprettrumpe eller ølmave, vil du nok ha forholdsvis store problemer med å komme deg ut. Tjuvholmen garasjeanlegg Tjuvholmen garasjeanlegg drives av Q-Park. Innkjøringen er innbydende, med både juletrær og trendy statue av en slags joggesko. Når det er sagt, er vi jo på vei inn i

102

LENES SKRÅBLIKK

den tidligere kjøpmann Stordalens verden mot hans hotell The Thief. Så da kan man jo ikke forventet annet enn trend. Det hjelper likevel dårlig når vi er ett sekund fra å kollidere. Heller ikke her har man nok ikke akkurat brukt hjelp av p rofesjonelle når det gjelder det praktiske. Når vi først er nede i dette fancy anlegget, blir vi veldig forvirret om hvilken retning vi skal. Det naturlige er jo å kjøre til høyre rundt søylen, men neida, vi skal ta til venstre. Hadde ikke den blankpolerte Mercedesen på høyre siden holdt hornet inne, ville det nok blitt mye glass og utfylling av skadeskjemaer. Men også her kommer en behjelpelig betjent, Kjell, reddende til. Men en ting skal Tjuvholmen Parkeringshus ha, her kan du ha en normal kroppsvekt for å komme deg ut av bilen. Du trenger til og med ikke å være redd for å bulke inn i andre biler. But, there is nothing as a free lunch! Å stå i parkeringshuset er som å kjøpe en dårlig overpriset Louis Vuitton-kopi. For selv med blodprisen på 120 kroner per time, hjelper ikke tennisskoene til selveste Stordalen.

12 2013

Ullevaal Stadion P-Hus Har du noen gang sittet stuck i det underjordiske garasjeanlegget Ullevaal Stadion P-Hus etter en landskamp. Ikke det? Da bør du være glad. Det som nemlig vil skje, er at du først etter rundt 20 minutter føler en lett kvelningsfornemmelse ved at lungene dine forpestes av eksos som ingen ende tar. Etter rundt 60 minutter uten bevegelse, kommer anfall av klaustro fobien, selv om du ikke er klaustrofobisk. Anlegget, som er drevet av Q-Park, er heller ikke akkurat rause med plassene når det gjelder størrelse. Gjerrighet er tingen også her. Men kanskje er du så uheldig som min nye venn Tommy (se bilder), som faktisk parkerte normalt, før det plutselig kom to biler ved siden av ham, og han faktisk ikke lenger kom inn i sin egen bil. Da kona ikke kjørte bil, og han selv ikke kunne presse seg inn, ei heller fra p assasjersiden, ja, hva gjør du da? spurte jeg ham. – Da er det jo bare å bli stående og vente til de andre kommer. Guttungen på fem kan jo ikke kjøre ut. Hele seansen endte med at jeg med mitt magre skinn fikk presset meg inn og fikk kjørt ut kjerra. Så

103

TIL SALGS Hadde ikke den blankpolerte Mercedesen på høyre siden holdt hornet inne, ville det nok blitt mye glass og utfylling av skadeskjemaer.

KALBAKKEN SENTER NEDRE KALBAKKVEI 2–4

kunne man kanskje si: Så levde de alle lykkelige i sine dager. Men det sier man ikke før man er ute av selv huset. For da skjer mesterstykket. Som regel er det bare å hente ut en billett på vei inn og putte inn en billett eller et kort på vei ut. Det hører imidlertid med til sjeldenhetene. Først mister damen foran meg i Range Roveren billetten som hun skal betale med ned på bakken. Hun får selvfølgelig ikke opp døren og må rygge. Det går ikke, for det står tre biler bak henne. Mannen foran meg får ikke sin billett eller kort til å virke. Så da sitter vi der igjen. I eksosen. Etter 13 minutter er vi ute. Ibsen Garasjeanlegg Her er det ikke mye å si. Du finner alltid en plass på nederste nivå. Problemet med Ibsen er at hvis du er som Nora i «Et dukkehjem», og verden din har skrumpet og alzheimeren har tatt deg, vil du få problemer som: Hvilket nivå sto du på, hvilken bokstav var det, og til slutt: Hva slags bil kjørte jeg egentlig? Når du så finner bilen, er du gjerne så nervøs, at du skraper opp sidene på veien i den «en meter smale svingen» på vei ut og samtidig tar en fortauskant … Vika Atrium I Olav Thons parkeringshus drevet at P-Park på Vika Atruim er du heldig som kan se kunst på veggene, det er renslig, og vaktmestrene smiler. Den viktigste forsk jellen i forhold til et tradisjonelt p-hus og et moderne hus, er lyset, søyleplasseringen og bredden på parker ingsplassene, fortalte vår mann Østvik oss. Vel, hos Thon klarer du nok å presse deg ut av bilen uten at frakken din blir nedskitnet av den uvaskede bilen ved siden av. For ikke å snakke om din egen. Jeg kom i snakk med Voitec, en polsk håndverker som overhodet ikke så ut til å ha noen problemer med å presse den utslitte firmabilen inn mellom to strøkne BMVer. De som derimot så ut som nervevrak, var den ene av eierne. Brydd gikk han bort, tok bildet av skiltene på polakkens bil, og forsvant i sin mørkkledde dress. Så Olav, disse plassene er nok mer egnet for din kroppsvekt.

God kombinasjon av næring, service og leiligheter. 100 % utleid. AREAL: 4311,5 kvm. BTA. 4 etasjer samt kjeller.

TOMT: Eiet, 4507 kvm.

LEIEINNTEKTER: Eiendommen har en god og trygg kontantstrøm, bestående av leiligheter, butikker, bank, restauranter og servicenæring på langtidskontrakter. Brutto leieinntekt: kr. 7,247 mill. FINN kode: 45587697 KONTAKT: Erik Onarheim: 21 08 09 99 / 920 86 356 erik@onarheimutvikling.no

www.onarheimeiendom.no

104

NATURPROSJEKT

12 2013

Kvinnen bak Ringnes’ kvinner Bjørbekk & Lindheim har vært sentral i utviklingen av Ekebergskogen og plasseringen av de omstridte skulpturene. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO FOTO: BJØRBEKK & LINDHEIM

I 2004 ville Christian Ringnes finne hva han kan gjøre med området rundt Ekebergrestauranten. Han vil gjerne gjøre området mer tilgjengelig og lage en skulpturpark til kvinnens pris. Han kontakter landskapsarkitektene Bjørbekk & Lindheim og ba dem lage en mulighetsstudie. Tone Lindheim og hennes medarbeidere var dermed i gang med ett av de mest interessante oppdragene de noen gang hadde hatt. Oppdraget på Eke berg vokste. Mulighetsstudien var den første av flere faser. – Ringnes ville vite hvilke utviklingsmuligheter som lå i området bak restauranten, et ganske rufsete og gjengrodd område, hvor skogen ikke var blitt skjøttet på mange år. Studien ble brukt da han gikk til Oslo-politikerne og spurte om de var interessert i en skulpturpark og oppgradering av skogen og gangveiene på hans bekostning, forteller landskapsarkitekt Tone Lindheim. – Hva syntes du om Ringnes opprinnelige ideer om en ren kvinnepark med figurative skulpturer? Lindheim brekker opp ansiktet i et smil.

Moderne kunst i verdensklasse – Jeg er glad for at Ekebergparken har utviklet seg i en annen retning. Det kunstfaglige utvalget nedsatt av Oslo kommune har bidratt meget konstruktivt til at skogsparken nå kan by på interessant moderne kunst i verdensklasse. Dette er en skog i offentlig eie og kommunen har full myndighet til å legge premisser for utviklingen av parken. Denne myndigheten har de tatt i bruk. Jeg synes det er utrolig spennende med de mange nonfigurative, tvetydige og stedsspesifikke kunstverkene Ekebergparken nå kan by på. Studien må ha vært en god investering, for Ringnes klarte å få bystyreflertallet med på sine planer, til tross for en strøm av protester mot de opprinnelige planene. Han tonet ned det feminine perspektivet og ønsket velkommen et kommunalt oppnevnt kunstfaglig utvalg som skulle plukke ut aktuelle skulpturer og installa sjoner. Kommunen sa ja takk til gaven fra Ringnes, men ville ha hånden på rattet i sin egen skog. Oslo kommunes

FOtO: Ilja Hendel

Våre beste eiendomstips – samlet i Update Det siste året har vi gitt eiendomsmarkedet ukentlige tips om viktige juridiske problemstillinger. Vi har skrevet om merverdiavgift, transaksjoner, kjøpesumberegning og eierseksjoner for å nevne noe. Responsen fra leserne har vært formidabel og vi har derfor samlet noen av de viktigste tipsene i et eget magasin. Last ned alle tipsene på wr.no eller kontakt oss på eiendomstips@wr.no og vi sender deg magasinet i posten eller på e-post etter ditt ønske.

Kontakt Oslo Line Ravlo-Losvik, partner Tel. 22 82 76 22 LRA@wr.no

Bergen Bjørn Frode Skaar, partner Tel. 55 21 52 52 BFS@wr.no

Wikborg Rein er Norges største fullservice advokatfirma med over 230 advokater fordelt på kontorer i Oslo, Bergen, London, Singapore, Shanghai og Kobe. Vår internasjonale tilstedeværelse med gir oss et unikt nettverk og muligheter til å fange opp og forstå trender innen viktige markeder for våre klienter.

106

NATURPROSJEKT

STORE BJØRBEKK & LINDHEIM- PROSJEKTER • • • • • • •

Ekebergparken Pilestredet Park Tjuvholmen Nansenparken, Storøya, Hundsund grendesenter og Rolfsbukta (Fornebu) Rådhusparken på Lørenskog Festplassen på Folkemuseet Bogstadveien

12 2013

Området bak Ekebergrestauranten var ganske gjengrodd, her hadde ikke skogen vært skjøttet på mange år, sier landskapsarkitekt Tone Lindheim i Bjørbekk & Lindheim, som fikk i oppdrag av Oslo kommune å lage forslag til planer for utforming av den 255 dekar store Ekebergparken

totalareal her er på 2700 dekar. Ekebergparken omfatter knapt 10 prosent av dette. Planla skogsparken – Byrådet ba kulturetaten om å lage forslag til en reguleringsplan for en skogspark. De utlyste en konkurranse blant landskapsarkitekter. Det oppdraget fikk vi, og fase to var i gang. Vi utarbeidet underlaget for reguleringsplanen i nært samarbeid med ulike kommunale etater. De viktigste grepene var å forsterke gangveiene og noen av stiene, sørge for en god for bindelse opp fra Gamlebyen, etablere flere sitteplasser der folk ferdes og sørge for en forsiktig belysning på de viktigste ferdselsårene slik at skogsparken kunne bli tilgjengelig også etter mørkets frembrudd. Vi har utformet et nytt vannspeil, et stille tjern i skogen, på baksiden av det gamle vannreservoaret, og et Munch punkt langs den strekningen man antar at Munch lot seg inspirere til maleriet Skrik. Stedet er bygget i plass-støpt betong, utformet som en myk tekstil som er foldet ut over landskapet. Her kan folk sette seg ned, finne ro og se utover byen. Bjørbekk & Lindheim har også utarbeidet planen for det store trappeanlegget mellom Ridesletta og Svenskesletta, området hvor tyskerne i sin tid etablerte en stor kirkegård for sine falne. Fornminner er tydeliggjort og dramatisert i tett samarbeid med Ludens-stiftelsen, Byantikvaren, Riks antikvaren og Bymiljøetaten. Skålgroper og skipssettinger I forbindelse med Ekebergprosjektet har Ludens- stiftelsen finansiert ytterligere arkeologisk utgraving av fornminner. Man visste at man her hadde funn fra steinalderen og framover, men gjennom dette prosjektet er enda flere funn avdekket. En spennende reise, synes Lindheim. - Fornminnene er konsentrert på noen steder der vi har vært ekstra årvåkne for å sikre disse minnene, det kan være skålgroper, skipssettinger og gamle gravhauger. Ekeberg har vært et område som folk gjennom alle tider har tatt i bruk på ulike måter. For noen hundre år siden ble det meste av eikeskogen hogd ned av folk som trengte tømmer til båtbyggeriene nede ved sjøen. Området har også vært beitemark for sauer og geiter.

Fra 1889 kjøpte kommunen bit for bit av dette området for å sikre den som rekreasjonsareal for folk flest, særlig folk som bodde tett og trangt på østkanten. Tidlig på 1900 tallet ble det anlagt en folkepark med restaurant og musikk paviljong, stier, utsiktspunkter, parklommer og benker her oppe. Folk strømmet til. Den gamle restauranten brant og i 1927 sto Ekebergrestauranten ferdig i klassisk og den gang moderne funkis. Under krigen satte tyskerne sine spor blant annet med den store kirkegården. Etter krigen var deler av området igjen beitemark for sauer og geiter som holdt skogen ryddig. - Etter at reguleringsplanen var vedtatt og alle avtaler i orden gikk vi inn i fase 3; nemlig detaljprosjektering og oppfølging av landskapstiltakene i Ekebergparken. Et nytt lag skulle tilføres denne skogen som inneholder så mange spor fra tidligere tider. Vi ønsket å foredle eksisterende kvaliteter og slumrende skjønnheter, og tilføre skogsparken et nytt lag i dagens formspråk og med full respekt for tidligere spor. Jeg kaller det en nennsom berøring. Oppdraget var å legge til rette for menneskers ferdsel. Kjærlighetsstien, som starter nede i Gamlebyen og går parallelt med banesporene, var i slett stand. Her la vi opp til belysning, men den skulle være ganske for siktig. Ekebergområdet skal fortsatt ligge som den store grønne, mørke flanken som omgir Oslo sentrum i øst. Studerte gamle bilder Skogen var ikke blitt vedlikeholdt de siste 40-50 årene. Dette hadde ført til en enorm gjengroing, tidligere åpne utsiktsområder var tettet helt igjen. I nært samarbeid med Bymiljøetaten er det stedvis blitt ryddet, tynnet ut og åpnet opp. - Vi studerte de gamle bildene fotografen Anders Wilse tok tidlig i forrige århundre for å se hvor det

OBOS BYGGER STORT RYEN - PROFILERT KONTORBYGG Byggveien 8 Areal: 8 000 m² Meget profilert kontorbygg på totalt 8.000 kvm moderne kontorlokaler av høy standard. Eiendommen får en dynamisk form med et moderne uttrykk. Det er lagt stor vekt på miljøskapende løsninger. Vi kan tilby parkering og lager i byggets kjelleretasjer. Nær Ring 3 og en unik eksponeringsmulighet. Det er 2 min. å gå til T-bane og bussholdeplass. Det tar deg 6 min. å kjøre til Oslo S. Buss til Gardermoen på under en halv time. Planlagt byggestart i 2014.

PORTALEN - LILLESTRØM Jernbanegata

Areal: 240 m² - 16 000 m² I samarbeid med Coop Eiendom AS prosjekterer vi et flott kontorbygg på en av Lillestrøms mest attraktive tomter like ved jernbanestasjonen. Kontorbygget blir på hele 11 etasjer og får et særpreget uttrykk. Kontorbygget er planlagt med kontoretasjer fra ca 740 til 2100 kvm. Bygget får et moderne uttrykk og vil bli et signalbygg med mye lyse arealer. Det blir parkeringskjeller for biler og sykler. Sammen med kontorbygget blir det oppført 2 boligblokker, et hotell samt en stor dagligvareforretning. LPO Arkitekter har lagt vekt på løsninger som muliggjør båre cellekontorer og åpne kontorlandskaper. Planlagt byggestart i 2014.

Lodalen A3

KVÆRNERBYEN Filerveien 1

Areal: 30 000 m² Vi prosjekterer et stort kontorbygg på brutto ca 40 000 kvm. Hele 30 000 kvm med lyse arealer. Det skal oppføres tre bygningskropper som sammenføyes. Dette gjøre det hele meget fleksibelt. Her vil det være plass til mellom 1500 og 2000 medarbeidere. Det legges opp til en god parkeringsdekning. Kun 5 min. til Oslo S med buss eller bil.

Vest

Lodalen A3

Perspektiv Vest

1 av 23 21/03/2013

Kontakt: Hans Petter Hauge epost: hans.petter.hauge@obos.no telefon: 22 86 55 06 / 909 12 267

OBOS Forretningsbygg AS – Hammersborg torg 1 – Tlf: 22 86 59 00 – www.ofb.no

108

NATURPROSJEKT

tidligere var vakker utsikt mot sjøen mellom de oppstammede furutrærne. Den gang sto furutrærne som en søylehall i landskapet, og utsynet utover byen var flott. Vi ville at solen skulle sildre innover i skogen og skape kontraster. Jeg håper på at denne utviklingen kan fortsette i årene som kommer og at det gis tillatelse til å åpne opp ytterligere. Folk har besøkt parken i horder. Mange var helt ukjente med denne delen av byen og de nyter nå å kunne se byen fra en helt ny vinkel. Ekebergskogen hadde nesten ingen bekker da dette prosjektet startet opp, takket være omfattende dreneringsarbeid fra tidligere tider. Vi har sørget for at gangveiene er blitt ytterligere drenert og reparert og designet ny belysning, forteller Lindheim. - Det er viktig at belysningen ikke blender eller at lyset ikke sendes opp i himmelen eller inn i skogen, men at den fokuseres ned på gangveiene og stiene slik at folk blir i stand til å se hvor de ferdes. I nært sam arbeid med Halvor Næss har vi utviklet en enkel og stram belysning i form av stolper og pullerter spesielt for dette prosjektet. Vi har tydeliggjort skipssettingene, skålgropene og de gamle gravene ved hjelp av perforerte stålplater som bretter seg litt opp ved funnene og hvor det strøs et meget forsiktig lys utover disse små tegnene på menneskers aktivitet for 10 000 år siden. Himmel skifter farge I det gamle vannreservoaret og under vannspeilet etablert på baksiden har den verdenskjente kunstneren James Turrell etablert et stedsspesifikt kunstverk; Ganzfeldt og Skyscape, hvor man opplever lyset og rommet på en helt ny måte. Dette er sted for en langsom kunstopplevelse for få mennesker ad gangen. Bjørbekk & Lindheim har også utformet hagene rundt de gamle sveitservillaene ned mot Sjømanns skolen. Det har blitt nye skifermurer og et romantisk

12 2013

hageanlegg med buede grusganger kantet av stål i tråd med hvordan de lå da husene var nye. Biologisk mangfold - Det har kommet kritikk mot at dere rett før åpningen rullet ut ferdigplen og på den måten truet det biologiske mangfoldet? - Vel, i anleggsperioden ble naturligvis deler av skogsbunnen noe herjet med av maskinene. For å dekke over slike sår ble det rullet ut gress slik at det skulle se bra ut ved åpningen. I anleggsprosessen er den gamle skogsmarken lagt pent til side i depot og deretter tilbakeført. Det er ikke tilført ny, fet matjord. Om kort tid vil dette framstå som vanlig skogsbunn igjen. - Men der hvor dere har fjernet underskog er vel også det biologiske mangfoldet blitt krympet? - Sauenes og geitenes beiting for mange år siden påvirket også det biologiske mangfoldet. Hvor hellig er et stykke skog fra et bestemt tiår? Finpuss Skogsparken er ikke helt ferdig, fortsatt er det noe finpuss igjen. Det er foreløpig satt opp 30 skulpturer og installasjoner. Avtalen mellom Oslo kommune og Stiftelsen åpner for at det kan det plasseres opp til 80 totalt. - Ringnes vil gjerne ha en gondolbane? - Gondolbane opp til Ekeberg har vært en gammel drøm i Oslo i mange, mange tiår. Reguleringsplanen for dette var på plass lenge før Christian Ringnes kastet sine øyne på Ekebergparken. Planene for gondolbanen er lagt på is i påvente av en endelig avklaring for nytt Munchmuseum i Bjørvika. Vi har jobbet endel med en evt. gondolbanes mulige endepunkt i Ekebergskogen, slik at det blir mest mulig skånsomt. Men skogsparken fungerer helt flott uten en slik bane.

Oppgradert gangvei og markering av skipssetting

Profesjonell solskjerming

design

TLF 815 00 570

konstruksjon

ALF BJERCKES VEI 1

trivsel

0582 OSLO

FAKS 23 28 86 01

POST@VENTAL.NO

WWW.VENTAL.NO

110

NYHETER

12 2013

Jan L. Andreassen

Latterliggjør Oslos boligplaner Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika latterliggjør Oslos ambisjoner om en storstilt boligbygging. – Boligprisene er for lave til at kommunens luftige prosjekt kan fly. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

På NAI First Partners’ årlige julelunsj fortalte Oslos byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen om kommunens store planer for hvordan den forventede veksten i årene fremover skal håndteres. Ifølge Folke Fredriksen kan det bygges utrolige 100 000 nye boliger. For lave boligpriser På seminaret var også sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika en av foredragsholderne. Han skulle blant annet forsvare sine påstander om at boligprisene i Norge er «problematisk lave». Andreassen fulgte opp sitt innlegg på sin egen blogg dagen etter NAI First Partners’ lunsjseminar. Der nærmest latterliggjør han Oslo kommunes ambisjoner om boligbygging. – Poenget mitt er jo at boligprisene i det meste av Norge er så lave at det ikke lønner seg å bygge nytt. Prisforskjellene mellom helt nytt, med topp standard, og godt brukt er i de fleste norske nabolag så vidt stor at folk flest velger å kjøpe brukt. Nå som det er unormalt mange brukte boliger til salgs, står vi naturlig nok foran et regelrett sammenbrudd i nyboligsalget, skriver Jan L. Andreassen på sin blogg, og viser til meldinger fra boligutvikleren Selvaag Bolig.

Andreassen mener at hvis ikke byggherrene klarer å både betale sine kostnader og betjene egenkapitalen, vil boligbyggingen stoppe opp. Buzz Lightyear Sjeføkonomen skriver at han etter NAI-lunchen har grublet over presentasjonene som ble holdt. – Byråden la frem Oslo kommunes planer for nye fjordbyer, bilbyer og utvikling av Økern-området. Dette i en by hvor boligprisene gjennomgående er altfor lave til at noen på kommersielt grunnlag kan sette i gang storstilt boligbygging, annet enn på byens beste utsikts tomter, skriver Andreassen. Han mener det gjennomgående prisnivået for brukte boliger rett og slett er altfor lavt til at «kommunens luftige prosjekt kan fly». – Byråden blir egentlig stående som en Buzz Lightyear, kjent fra Disneys Toy Story-filmer, på bar bakke i troen på at han skal fly. La oss være ærlig. Boligprisene i Oslo må nær doble seg for at de nye bydelene skal kunne realiseres med fortjeneste for byggherren. Hallo, 50 000 kroner per meter i Økern-krysset? Selv da er ikke kjøperne belastet for prosjektenes reelle kostnader, med vei, vann og kloakk, sier Eikas sjeføkonom.

B AT e S U n i T e d F o t o : i s i

PCB fra ett vindu kan gjøre 70 tomter uegnet til boligformål PCB brytes sakte ned i naturen og kan føre til fosterskader og nedsatt forplantningsevne hos dyr. Det kan også være kreftfremkallende for både dyr og mennesker. Skal du skifte ut isolerglassvinduer fra perioden 1965-75, må du sørge for at de leveres som farlig avfall til et avfallsmottak. Giften sitter i forseglingslimet, og giften fra ett vindu er nok til å gjøre 70 normale tomter uegnet til boligformål. Isolerglassvinduer fra perioden 1965-75 kan inneholde miljøgiften PCB og skal behandles som farlig avfall når de kasseres. Se ruteretur.no

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 12 2013

Romerike – Os lo Nord TIL SALGS

Denne utgave n inneholder et variert utvalg av våre eiendo mmer for salg og lok aler for utleie.

MORTEVEIEN

GJELLERÅSEN / NITTEDAL



KOMBINASJON



SBYGG

TIL LEIE

SOLHEIMVEIEN

LØRENSKOG / KARIHAUGEN

CA. 2.000 KVM

VARMTLAGER REAL Næring

smegling AS,

Solheimveien

Sentral beligg enhet i etable rt industriområd e Eiendommen ble oppført i 1990



BYGG: CA. 2.6 54 KVM TOMT: CA. 4.9 69 KVM

Kombinasjonse iendom bestående av kontor og varmtlager

Gode adkomstog parkeringsmulig heter Eiendommen kan kjøper eller delv bli fristillet is tilbakeleid  Ver ditakst: kr 20.0 00.000, Opp drags nr: 131 01 



KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

6-8

Sentralt beligg ende vis à vis Elkjøp Megas tore Meget velegne t til distribusjonssen ter  Var mtlager m/tilhø kontorer, møtero rende m og toalett  Lei es ut samlet til 1 leietaker 

9 stk kjøreporter m/direkte adg , 2 stk ang til lokalet Meget gode lysog strømforhold  Lok alet kan overtas fra 01.02.2014 



112, P.b 322,

1471 Lørenskog

KONTAKT



| Tlf: 6791 765 0

Oppdrags nr:

- Fax: 6791 765

13111

Gunhild Smest ad 67 91 76 52 gunhild@real.n o

1 | E-mail: firm apost@

real.no - www .real.no

REAL Næringsmegling AS ønsker alle forretningsforbindelser en God Jul og et Godt Nytt År

114

HISTORISKE BYGG

12 2013

Havnelageret — et enestående og gjenstridig bygg Det ville ikke ned. Det strittet imot da det skulle rives sent på 70-tallet. Armeringen var for sterk, så sterk at det var tilfluktsrom i 4. etasje. Det ble for dyrt. Bygget ble stående. Nå står også den på Byantikvarens gule liste. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

115

Da Havnelageret sto ferdig i 1921, var det blant Europas største betongbygg. I Norge var bygningen først ute med bruk av betongsøyler, flatedekker og prikkhugget betongfasade. Arkitekt Bredo Berntsen tegnet bygget.(foto: Oslobilder/Wilse)

Havnelageret har stått på Langkaia 1 i Oslo siden 1921. Fra å være et lagerbygg for varer fra hele verden er det blitt et kontorbygg med Dagbladet, NTB og Forsvarsbygg som de største leietakerne. I Bjørvika er bygningen et tyngdepunkt som gir strøket karakter. Gründeren bak bygget var sildegrossisten Jacob Schram. Sammen med arkitekten Bredo Berntsen fikk han reist det som på folkemunne ble kalt ”Jacobs drøm”. En slik himmel strebende bygning hadde byen aldri sett maken til. Blant de største betongbygg i Europa Byggingen var meget komplisert, fordi bygget var så stort at det måtte fundamenteres på fjell, og det fantes først på 20 meters dybde. De vanskelige grun nforholdene forsinket arbeidet, men til slutt, i 1921, var Havnelageret fundamentert på 130 pilarer på til sammen 1550 pæler. Med datidens teknikk var byggingen særdeles vanskelig og utfordrende, og med stigende priser og lønninger under første verdenskrig ble alle kalkyler sprengt. Fra det opprinnelige beløpet på 3,2 millioner kroner steg sluttregningen til hele 9,3 millioner.

Havnelageret under bygging. Grunnforholdene var svært vanskelige, og bygningen måtte fundamenteres på fjell med 130 pilarer. Byggeprosessen ble forsinket med flere år av den grunn (foto: Oslobilder/Sohlberg)

Da bygget sto ferdig, var bygningen blant de største betongbyggene i Europa og det største i Norden. Havne lageret antas å være det første eksempel i Norge på bruk av betongsøyler, flatedekker og prikkhugget betongfasade. I sin opprinnelige form hadde bygget ti etasjer pluss tårn, og et areal på 39 708 kvadratmeter. I det ytre ble dimensjonene redusert ved å dele opp fasaden med kransjakter, utspring og tårn. Stilmessig kan bygningen plasseres i nordisk nybarokk med klassiske elementer og detaljer med jugendpreg. I 1965 ble bygningen belønnet med Betongtavlen. Et monument over sjøfartens utvikling Oslo Havnelager er et monument over sjøfartens enorme utvikling i forrige århundre. Men mot slutten av 1970-årene gikk havneaktiviteten i Bjørvika jevnt og trutt tilbake. Etterspørselen etter lagerplass sank. Etter nesten 60 år hadde bygget gått ut på dato. Behovene ble dekkes utenfor selve kaiområdet. I 1976 kjøpte Andenæsgruppen bygningen av AS Havnelageret og ville rive. Men det viste seg altså å bli for dyrt. Etter en total rehabilitering, utført av arkitektene as, gjenoppsto

116

HISTORISKE BYGG

12 2013

bygningen som et rosafarget kontorbygg i 1983. Finansfolk, skipsrederier og oljeselskaper flyttet inn. I 2003 kjøpte Entra Eiendom kjøpte Havnelageret av Steen & Strøm ASA. To år senere fikk NCC Construction i oppdrag å total rehabilitere bygget. Etter en omfattende innvendig rehabi litering, har leietakerne fått tidsriktige lokaler. Av byggets ti etasjer gjenstår det tre etasjer som ikke er rehabilitert på grunn av leietakernes lange, eksisterende kontrakter.

Havnelageret i fremtiden.

Åpne landskap og unik kunst En ledetråd for rehabiliteringen har vært å skape fremtid av historikken som er i Havnelageret. Den røffe konstruksjonen er beholdt i uttrykket, men med moderne, effektive arbeidsplasser. Grepet har vært å beholde bærekonstruksjonene med de 130 store søylene og ellers åpne opp mest mulig. Bygget er strippet ned til betongen. Det er lagt inn ny teknikk, sprinkling og ventilasjon for å oppgradere til dagens standard. En unik kunstnerisk utsmykning finnes i havnelagerets kantine der vi kan følge utviklingen av ”Jacobs drøm” steg for steg, basert på historisk dokumentasjon, malt direkte på veggen.

Deloitte kan eiendom – vi hjelper deg med både jus, skatt og avgift Et vellykket eiendomsprosjekt fordrer god forståelse for de grunnleggende rammebetingelser i bransjen. De siste årene har betydningen av regnskap, skatt og avgift blitt vesentlig forsterket. Mangelfull planlegging og enkle formelle feil kan få store økonomiske konsekvenser. Deloitte har et ledende miljø innen alle disse områder og er derfor særlig sterkt rustet til å møte disse problemstillingene. Vi har mange relevante eiendomsseminarer utover høsten. Hold deg oppdatert! www.deloitteadvokatfirma.no

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/no/omoss for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

GLASSVEGGER/SKILLEVEGGER HIMLING OG GLASSREKKVERK RETT FRA LAGER!

Lagerførte produkter med kampanjepriser Hurtig montering – gjør det selv – eller få hjelp av våre gode montører • Fullglassvegger

• Dører og tilbehør

• Systemvegger

• Himling

• Glassrekkverk

Hentelager i Oslo: Kjennveien 155 1473 Lørenskog

Sentrallager på Østlandet: Bjellandveien 26 3172 Vear

Tlf: 90 21 40 00 post@bknor.no www.bknor.no

118

NYHETER

12 2013

Nå kommer utlendingene (og denne gangen er det faktisk sant) Utenlandske aktører har kjøpt flere eiendommer i 2013 og står klar med lommeboken. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Det er blitt sagt mange ganger at utlendingene snart inntar det norske eiendomsmarkedet, uten at det har gitt utslag i kjøpsstatistikkene. Men denne gangen kan det se ut som om det faktisk er noe i «ulv, ulv»- uttalelsene. Utenlandske investorer har vært svært aktive i det norske markedet den seneste tiden, og mye tyder på at det er mer utenlandsk kapital på vei inn. Ikke bare snakk – Alle har snakket om disse utlendingene som kommer, men nå ser vi at de kjøper i Norge, sier Remi N. Olsen i Eiendomshuset Malling & Co. Han er Head of Retail Services i Malling, som gjennom sitt deleide Malling & Co Eiendomskapital har vært rådgiver for Madison International Realty i deres kjøp av 30 prosent av shoppingeiendommene til Søylen. Nå er Malling & Co Eiendomskapital valgt til Madisons strategiske rådgiver i det norske markedet. – Vi skal drive verdiutvikling for Madison her lokalt og oppdatere dem på det norske markedet. Vi blir deres lokale partner og skal jobbe aktivt med både

strategisk og kommersiell utvikling av porteføljen, sier daglig leder og partner Mads Mortensen i Malling & Co Eiendomskapital til NæringsEiendom. Mange kjøpere Amerikanske Madison ble kjent for det norske eiendomsmarkedet da de i fjor kjøpte 35 prosent av Statoil-bygget på Fornebu fra IT Fornebu. Forvalter Derek Jacobsen har tidligere uttalt til NæringsEiendom at han vil kjøpe mer i Norge, og nesten ett år etter Fornebu-transaksjonen var det altså Søylens handels eiendommer i luksus- og high end-segmentet som ble det neste kjøpet i Norge. Men Madison er ikke den eneste utenlandske eiendomskjøperen som Malling Eiendomskapital er rådgiver for. – I de siste to transaksjonene vi har vært rådgivere, har det vært utenlandske kjøpere der. Det gjelder Madison og en større kontortransaksjon som vi avslutter i disse dager, sier Mortensen. – Investorene på vei inn i Norge ser på de som har skaffet seg en strategisk posisjon. Madison ville ha

119

eksponering mot norsk high end retail, men det var uaktuelt med en enkeltstående eiendom, sier Remi N. Olsen. De to Malling-rådgiverne forteller at de utenlandske kjøperne av norsk næringseiendom går inn med det som etter norske forhold er relativt store beløp. – Da er det nærliggende å tro at det kommer en del større transaksjoner i tiden fremover, sier Mortensen, som er i dialog med flere større internasjonale investorer som ønsker eksponering mot Norge.. Flere store Tidligere i år har flere utenlandske investorer shoppet norsk eiendom. Det globale Private Equity-firmaet Partners Group, som har en betydelig eiendoms portefølje, kjøpte nylig, gjennom sitt eierskap på 75 prosent i Sektor Portefølje II AS, fire kjøpesentre fra Steen & Strøm for 2,06 milliarder kroner. Tidligere i høst bladde finske Technopolis opp 1,26 milliarder kroner for 70 prosent av de tre kontorbyggene Terminalbygget, Portalbygget og Profilbygget.

VISSTE DU...? at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? at Bank2 har både privat- og bedriftskunder? at Bank2 tilbyr prosjektfinansiering? at Bank2 tilbyr mellomfinansiering? at Bank2 tilbyr byggelån?

bank2.no - tlf: 24 13 20 60

Remi Olsen og Mads Mortensen jobber med flere utenlandske investorer som vil kjøpe norsk eiendom. (Foto: Erik Burås/Studio B13)

120

JUSS

12 2013

Miljøbomber i utviklingsprosjekter En stadig strengere og mer uoversiktlig plassering av forurensningsansvaret for eiendommer kan koste eiendomsutviklere dyrt. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Oslo er midt inne i en gigantisk transformasjon, hvor arealintensiv virksomhet skvises ut til fordel for boliger, kontorbygg og handel. I områder som Løren, Hasle, Økern, Ensjø og videre oppover i Groruddalen stenges det ned mindre industri- og produksjonslokaler som flyttes ut av byen. Inn kommer eiendomsutviklere med planer om boligbygging og utvikling av næring. Stor risiko Men det er ingen risikofri affære å utvikle eiendom der det kan ha vært drevet forurensende virksomhet. Ifølge advokat Siri Johanne Krafft i Advokatfirmaet Thommessen kan forurensning i grunnen vise seg å bli en betydelig kostnad ved kjøp og utvikling av eiendom. – Det er derfor viktig å avdekke risikoforholdene på forhånd og regulere ansvaret i kjøpekontrakten. Særlig ved kjøp av eiendom som skal videreutvikles kan det lønne seg å få gjennomført en miljø due diligence hvor eiendommens forhistorie gjennomgås. Ideelt sett bør det også foretas en miljøteknisk undersøkelse av eiendommen før kjøpekontrakten inngås, sier Krafft til NæringsEiendom. Ved å få et best mulig bilde av kostnadene som er knyttet til å rydde opp eiendommen, kan kjøper og selger forhandle om kjøpesummen på dette grunnlaget. – Det kan være behov for å innta selgergarantier eller ansvarsbegrensninger for selger i kjøpekontrakten. Ansvaret kan også begrenses i tid og omfang, sier Thommessen-advokaten. Høyesterett De senere årene har Høyesterett skjerpet forurensningsansvaret, og lagt avgjørende vekt på miljøhensyn og effektivitetsbetraktninger i sine avgjørelser. Dette har

medført betydelige kostnader for dem som har blitt ansett som ansvarlig for forurensningen. Samtidig har Høyesterett slått fast at svært mange ulike parter etter omstendighetene kan bli sittende med ansvaret for forurensningen. – Hensynet til forutberegnelighet for aktørene i nærings livet må langt på vei vike for forurensningsmyndighetenes behov for å finne frem til et ansvarssubjekt med økonomisk gjennomføringsevne, sier Krafft. Hun tror at denne uforutsigbarheten kan svekke investeringsviljen for utvikling av eiendommer som kan ha forurenset grunn. Uoversiktlig – Resultatet av den offensive linjen som nå føres, er at forurensningsmyndighetenes plassering av forurensningsansvaret fremstår som relativt uoversikt lig. Et bredt spekter av ansvarssubjekter kan etter rettspraksis pålegges ansvar, og det er ingen priortitets ordning for hvem som skal pålegges ansvar. Både virksomhetsutøveren, grunneier, fester, leier, byggherren, entreprenøren og morselskap kan etter rettspraksis ha ansvarset, og det skal foretas en konkret vurdering. Det viser at kjøper må ta høyde for et forurensningsansvar ved kjøp av utviklingseiendom og innhente kunnskap om miljøsituasjonen på eiendommen, sier Thommessenadvokaten. I utgangspunktet forventes myndighetene å gå etter den som har forurenset eiendommene, når de skal gi pålegg om undersøkelser eller opprydding av den forurensede grunnen. – Men ofte retter forurensningsmyndighetene seg bare mot dagens grunneier, selv om denne ikke har

121

Siri Johanne Krafft, Advokatfirmaet Thommessen. (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven.no)

forårsaket forurensning. Begrunnelsen er at grunneier er ansvarssubjekt, og det er bare i helt spesielle tilfeller dette kan tenkes ikke å gjelde. Grunneier vil ofte peke seg ut som den som er nærmest til å foreta effektive tiltak og det er grunneier som vil nyte godt av en verdi stigning på eiendommen som følge av tiltakene, sier Krafft. Hun forteller videre at det strenge forurensnings ansvaret til grunneier også gjør seg gjeldende når eier opptrer som byggherre i byggeprosjektet. – Det bør være en målsetting for byggherren at totalentreprenøren tar over forurensningsrisikoen ved gjennomføring av prosjektet. Vår erfaring er imidlertid at totalentreprenørene i mindre grad er villige til å påta seg risikoen ved å gi fast pris. Vi anbefaler derfor våre klienter at det innhentes mest mulig informasjon om forurensningssituasjonen på utviklingseiendommen før den kjøpes. For å sikre forutberegneligheten med hensyn til et mulig kostnadsansvar, anbefaler vi også at forurensningsrisikoen reguleres i kjøpekontrakten, anbefaler Siri Johanne Krafft.

Interessert i høyere leie for bygget ditt? Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energikostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere. Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.

www.energimerking.no

120

JUSS

12 2013

122

NYTT OM NAVN

12 2013

Nytt om navn Ellen Haug (48 år) ble i oktober 2013 ansatt som prosjekt sjef i Rom Eiendoms utviklingsavdeling. Ellen er utdannet sivilarkitekt fra NTH, og har de siste 11 årene drevet egen virksomhet i konsulentselskapet Civitas.

Morten Stray Floberghagen (40 år) ble i november 2013 ansatt som eiendomssjef i Rom Eiendoms markedsavdel ing etter å ha vikariert i stillingen siden i mai. Morten er utdannet eiendomsmegler og har jobbet som dette blant annet i eget eiendomsmeglerselskap og i Krogsveen.

Otilie Vihovde (59 år) ble i oktober 2013 ansatt som prosjektsjef i Rom Eiendoms utviklingsavdeling. Otilie er utdannet sivilarkitekt fra AOH med tilleggsutdan nelse i urbanisme og kulturminneforvaltning, og kommer fra stillingen som sjefsarkitekt i Statsbyggs utviklingsavdeling.

Astri Varmo Andresen er ansatt som megler på utleie teamet i Foss & Co, etter å ha vært 2 år i Catella Corpor tate Finance, og tidligere 10 år i Akershus Eiendom. Hun har MBA i Hotel Administration og har 24 års erfaring innen næringseiendom og bred internasjonal erfaring.

Kristine Lileng Holene (35 år) ble i oktober 2013 ansatt som prosjektsjef i Rom Eiendoms utviklingsavdeling. Kristine har master i arealplanlegging fra Norges Land brukshøgskole/Universitetet for Miljø- og Biovitenskap og kommer fra jobben som byplanlegger i Link Arkitektur.

Christopher Andreas Paus er ansatt som megler på transaksjonsteamet i Foss & Co, etter å ha vært 3 år i Catella. Han har Master of Arts in Business & Finance og MSc in Real Estate Finance, og har tidligere jobbet med analyse hos London & Cambridge Properties.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

INVESTERE I ET BYGG SOM SKAL TOTALFORNYES? BUDSJETTPRISEN ER HELLIG OG SKAL IKKE OVERSKRIDES

FORNY kan tidlig engasjeres og utarbeide en leveransebeskrivelse og budsjett, slik at du nøyaktig vet hva du skal forholde deg til. FORNY involverer spesialister allerede i prosjekteringsfasen. På denne måten blir det trygghet i kostnadsbildet og prosjektet.

www.forny.no Magnus Aune Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no

-- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen

God arkitektur stimulerer til kreativitet

Snarøyveien 30, Fornebu

Telenor Eiendom benytter anledningen til å ønske eksisterende og potensielle nye leietakere God Jul. Vi vil den kommende tiden ha spennende lokaler å tilby markedet i sentrale områder. Selskapet driver en internasjonal virksomhet og forvalter ca. 950 000 m2 bygningsmasse i ulike segmenter, og kan tilby våre leietakere kostnadseffektive lokaler og tjenester etter behov. Ta kontakt med en av våre forvaltere på telefon 09011 for mer informasjon om hva vi kan tilby. Besøk også www.telenoreiendom.no