NæringsEiendom 01 2015 by Blake and Friends

2015

Leie kontorer i CBD? Beregn 100 000 kr per ansatt

Du kan bli flådd når du flytter ut

Leieprisforskjeller gir flytting

Område: Oslo sentrum Fokus: Helsebygg

Finn ledige lokaler i bladet

Cityprisen 2015:

De beste eiendomsprosjektene • Fritzøe Brygge/ Hammerdalen • Karenslyst Allé 49-53 • Paleet

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner! Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Det har blitt ordentlig by. På bygulvet er det liv og røre, smaker, lukter og stemmer. I høyden jobber 10 000 mennesker i bedrifter som PwC, Cermaq, DnB, KLP og Deloitte. Vaaghals har åpnet. Kulturtilbudene er her. Det er i gang. Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG16) unikt i Barcode. 17 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø. 10. og 11. etasje står ledig for umiddelbar innflytting, her kan du leie inntil 3 740 kvm.

En sjelden mulighet til å bli en del av DEG16-miljøet. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager. Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

BåL Mining reklamebyrå - Foto: Jarle Nyttingnes

Barcode har fått puls

NE 01 2015

LEIENYHETER

Dinamo flytter inn sammen med Statoil Fuel and Retail. (Ill.: LOF Arkitekter)

Leienyheter i Oslo Her er et knippe av bedriftene som har tegnet leiekontrakter i Oslo-området den seneste tiden. 2014 har vært et år med relativt lav aktivitet i leiemarkedet. Det er blitt tegnet færre leiekontrakter enn normalt, hovedsakelig som følge av at det er færre kontrakter som går ut i 2015 og 2016.

Google om leie av 2500 kvadratmeter på Aker Brygge. Google flytter fra Indeks huset på Solli Plass. Anthon B Nilsen Eiendom og OBOS Forretningsbygg har gått sammen om å kjøpe Chr. Kroghs gate 32 i Oslo sentrum fra Aberdeen. Bygget, som skal rehabiliteres, får Westerdals høyskole på 8000 kvadrat meter i eiendommen fra høsten 2015. Kommunikasjonshuset Dinamo flytter inn i det Entra-eide nybygget som skal huse Statoil Fuel and Retail i Schwei gaards gate 16. Dinamo tar rundt 1500 kvadratmeter og flytter inn i juni når bygget står ferdig.

æringsmegleren har også fått inn N Bærum kommune helse og sosial til Hamangskogen 60 i Sandvika. Kommunen skal leie 1685 kvadrat meter kontorlokaler. Det er snakk om fremleie av deler av Kongsberg Gruppens lokaler. Technopolis (tidligere IT Fornebu) har tegnet en rekke mindre leiekontrakter den seneste månedene. I Martin Linges vei 25 har selskapet fått inn Sparebank 1 Oslo Akershus til 650 kvadratmeter kontorlokaler i Terminalbygget. Technopolis har også fått inn Vaasa Engineering, Rheinzink og Hemmersbach til Fornebu.

Google og Westerdals

Mindre kontrakter

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

Den kanskje mest spennende leiekontrak ten er Norwegian Propertys avtale med

Newsec har hentet inn Evolve til 532 kvadratmeter i Sandakerveien 116.

E-post DAG@NE.NO

Universitetsgata 8

Kilde NEnyheter.no og NEmeet.com

“Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser, forutsigbarhet og konkurransedyktige vilkår, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.”

Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har til-passet deres behov. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med Jørn Aleksandersen i Oslo på telefon 922 36 847 eller Harald Kierulf i Trondheim på telefon 922 63 460.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00

NE 01 2015

INNHOLD

Innhold NYHETER:

FASTE SIDER:

10 Dette må du passe på når du leier

4 Leiekontrakter

Ikke bli flådd når du flytter ut. Korte leiekontrakter. Skaff deg fleksibilitet i kontraktene. Tabbene som koster deg dyrt. Du kan nektes å fremleie lokalene.

Her er noen av de seneste leiekontraktene.

26 Leiepriser Leiepriser i Oslo-området.

22 Legemiddelverket til Strømsveien Entra fyller opp i Strømsveien 96 på Helsfyr.

32 Dobler leieinntektene Ut med TV2, inn med handel.

34 Kamp om leietakerne i sentrum

TEMA : 52 Investerer vi for mye i eiendom? NHO: Ja. Eiendomsbransjen: Nei. NæringsEiendoms leder: Hva så?

Flere alternativ for dem som vil være i sentrum.

36 Økte leieprisfoskjeller ...

62 Hva nå Thon? Hva gjør Thon etter omorganiseringen?

... kan gi mer flytting.

66 Cityprisen 38 Så mye er bokostnadene i sentrum Må beregne 100 000 kr per ansatt i CBD.

Kandidatene til Cityprisen 2015.

72 Helsebygg

42 Store prosjekter i sentrum Høy byggeaktivitet.

Ser store muligheter i helse. Uheldig forskjellsbehandling.

46 Skjeller ut Bjørvika-arkitektur

80 Håpløse leietakere

– Dataarkitektur, sier arkitekter.

Olav Thon Gruppens mareritt.

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Forsidefoto: Einar Aslaksen Økonomi Thomas Berg

66 De beste eiendomsprosjektene.

Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, John Håkon Balstad, Synnøve Haug Løvlie og Robert Andersen Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå

6 Svenske Vasakronan i en egen klasse.

Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 26. februar Bekreftet opplag 20 457

684

94 OBOS’ kronprins Daniel Kjørberg Siraj.

NE 12 2014

LEDER

So what?

NHO og flere økonomer har den seneste tiden tatt til orde for at det er blitt investert for mye i eiendom i Norge. Og det er skattesystemet som har fått skylden. Kritikerne til dagens system mener at dersom formuesgrunnlaget for eiendom hadde vært høyere og man ikke fikk fullt fradrag for rentekostnadene, ville det ikke blitt investert så mye i boliger og næringseiendom. Om det er investert for mye i boliger og kontorbygg i Norge, er et spørsmål vi ikke skal ta en klar stilling til. Men vi er tilbøyelige til å sympatisere med dem som spør om hvor alle de tomme byggene er. For det er vel som regel slik at overinvestering gir tomme leiligheter, hus og kontorbygg og fallende priser. Men hva om det norske folk har investert for mye i boligene sine? Hva om norske eiendomsinvestorer har brukt for mye penger på sine kontorbygg? Hva så? Hvilken skade gjør det at vi har et folk som stort sett eier boligene sine selv og pusser opp bad, kjøkken og stuer altfor ofte? Det er ikke kapitalmangel i Norge og gode ideer får som regel finansiert prosjektene sine. Hvis det skulle vært et argument at næringslivet trenger deler av kapitalen som er bundet opp i boliger og næringseiendom rundt omkring i Norge, kan man heller

begynne på jakten på bankinnskuddene til folk flest (en jakt man strengt tatt allerede har begynt på siden man har 100 prosent formuesgrunnlag på innskuddene). Er det ønskelig at kapitalen som bindes opp i boliger skal brukes opp? Eller vil NHO at nordmenn flest investerer kapitalen sin på børsen, selv om vi indirekte gjennom den norske stats plasseringer i Oljefondet allerede er overeksponert i aksjemarkedet? Økonomien går i sykluser og vi er på ingen måte tjent med at store deler av vårt lands sparekapital svinger kraftig i takt med konjunkturene og jobbmarkedet. Vi tror heller ikke på argumentene om at våre investeringer i boliger skaper et altfor stort prispress på boligmarkedet. Hvis det er noen som skal få skylden for galopperende boligpriser, så må det være at tilgangen på billig kreditt er for stor. Så neste gang noen slår fast at vi har investert for mye i eiendom, svarer vi enkelt og greit: So what? Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

18 000 m2 BRA Asker

- Et unikt signatur bygg skal bygges i Asker Kontor • Planlagt byggestart våren 2016 • Byggetid er beregnet til ca. 2 år • Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling • Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000 • Parkeringskjeller i 2 plan • Unike sol og utsiktsforhold • Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner • Unike profileringsmuligheter mot E18 • Breeam sertifisering • Adressen er Drengsrudbekken vis a vis Asker Panorama Kontakt megler:

Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no www.oxer.no

Megler

Gårdeier

NE 01 2015

NYHETER

Det kan koste deg dyrt hvis du ikke har vedlikeholdt lokalene. Foto: Shutterstock

Du kan bli flådd når du flytter ut Leietakere risikerer store regninger når de flytter ut av lokalene. Ifølge standard leiekontrakter plikter leietaker å stå for det innvendige vedlike holdet av lokalene under leieforholdet. Det er en plikt som ofte blir neglisjert av leietaker, og brukt av gårdeier for å få ut noen ekstra kroner når leieforholdet avsluttes.

Betaler for utbedringer Tilbakelevering av lokalene skal i det aller vesentligste skje i samme tilstand som da man flyttet inn, men det kan tas høyde for «alminnelig slit og elde». Dersom man ikke leverer i god nok stand, ender man ofte med en konflikt ved tilbakeleveringen, hvor gårdeier

rever at leietaker betaler for utbedrin k gene som må til før en ny leietaker er på plass. Dette kan bli både tidkrevende og dyrt. Det er derfor viktig at leietaker: • Vet hvilken stand lokalene var i ved innflytting (dokumenter gjerne med bilder) • Vet hva som forventes av vedlikehold • Lager en vedlikeholdsplan • Gjennomfører planen Husk at vedlikeholdsplikten er løpende. Det holder ikke å vente med utbedringer til rett før leiekontrakten utløper. Man må ta reparasjonene straks behovet oppstår. Leietaker plikter også å foreta forebyggende vedlikehold (sliping av gulv osv). Dersom leieobjektet ble overtatt ved eikegulv, vil leietaker måtte betale erstatning hvis man leverer tilbake med

laminatgulv (da må utleier kompenseres for verditapet).

Dette er manglene Ifølge eiendomsforvalteren Basales halvårlige rapport, Basalerapporten, er disse forholdene gjengangere i saker om manglende vedlikehold: • Slitt gulvbelegg, parkett eller dørterskler (mye av slitasjen er under kontorstoler eller i andre trafikkerte arealer) • Hull eller malingsskader på vegger (leie takere henger opp hyller eller bilder) • Endringer i lokalene som verken gjør lokalene mer effektive eller hever lokalenes stand (kostnadene kommer ved å tilbakeføre lokalene til sin opprinnelige stand). Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

SKAL BYGGEINDUSTRIEN BLI LEAN SNART?

Bygget i dag

Kunden ønsket

Arkitekten tegnet

Rådgiverne beskrev

Andre entreprenører priset

Kundens egentlige behov

Du skal vite nøyaktig hva du skal forholde deg til,

VELG RETT FRA START

derfor hjelper vi deg med å kartlegge behovet tidlig i prosjektet. FORNY jobber med rådgivning, prosjektering og utførelse av rehabiliteringsprosjekter. Vi kaller det FORNYING.

www.forny.no Magnus Aune Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no -- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen

NE 01 2015

NYHETER

Ikke kom til kort i korte leiekontrakter Hva gjør du når du av ulike grunner trenger lokaler i en kortere periode?

•

• Mange leietakere føler seg hjelpeløse i en slik situasjon, og blir ofte prisgitt gård eiers betingelser. Her er huskelisten som gjør deg bedre forberedt når du skal tegne korte kontrakter: •

Vær oppmerksom på at jo kortere leiekontrakter, jo mindre tilpasset blir

•

lokalene. Leietaker må som regel ta lokalene «as is». Vær oppmerksom på lokalenes stand ved innflytting og fraflytting, vedlike hold og fleksibiliteten med hensyn på leietidens lengde. Dokumenter lokalenes stand ved overtakelse. Ved god ventilasjon, oppvarming og kjøling, er farene mindre ved male slitte overflater og lignende enkelt arbeid. Tunge tekniske installasjoner, dataka bling eller annet som gårdeier kan ha glede av etter det korte leieforholdet, bør ikke gjøres eller bekostes av leie taker uten en kompenasjon fra gårdeier. Ved «as is»-overtakelse bør leietakers vedlikeholdsplikt tilpasses dette. Den

•

kan ofte ekskluderes i korte leie forhold. Forsøk å få muligheten til korte forlengelsesperioder dersom du skal inn i et nybygg senere, for å sikre seg et sted å være om bygging skulle drøye ut i tid. Hvis du må inn i midlertidige lokaler som følge av rehabilitering av lokalene dine, bør du forsøke å gjøre behovet for en kort kontrakt til gårdeierens problem, Vær bevisst på fordelingen av eventuelle kostnadspåslag i midlertidige lokaler.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Kontakt: Stian Løken Blom | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

til leie

HAUSMANNSGATE 6 845

U KVM

TLEI

1.116 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. • Vi har nå leid ut hele 9. etasje og har igjen 1.116 kvm bestående av hele 8. etasje. • Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og materialvalg. • For øvrig kjennetegnes arealene av meget godt lys, fantastisk utsikt og sentral beliggenhet i Oslo sentrum. • Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. • Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 52752541

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP

FRA CA. 35 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med ﬂeksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer. Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til oﬀentlig kommunikasjon som buss og T bane.

NE nummer: 37076 Finnkode: 50763628

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER

150 – 396 KVM

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER Vi har for utleie 1 kontorseksjon beliggende i 2. etasje i Sandviksveien 26. Arelet er på 396 kvm og kan deles. Mye vindusﬂater gir lyse og trivelige lokaler med god standard. Planløsningen er dels cellekontorer og dels åpne arealer. Eiendommen har felles kantine i 1. etasje, trimrom, badstue og garderobe i underetasjen. For øvrig er det tilgjengelig p plasser for leie i eiendommens parkeringsanlegg. Kort vei til bussholdeplass og på/avkjøring til E 18. NE nummer: 42032 og Finnkode: 50764057

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER

CA. 180 KVM LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til oﬀentlig kommunikasjon og tog/ﬂytog. Følgende arealer blir ledig: 5. etasje: 185 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014. 3. etasje: Ca. 172 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledigpr. d.d. 1. etasje: lager kun Ca. 50 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser. NE nummer: 42088 og Finnkode: 50763717 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORFELLESKAP – LYSAKER TORG

35 -450 KVM LYSAKER TORG 12 I 5. etasje etablerer vi i disse dager hyggelig kontorfellesskap med stor arealﬂeksibilitet. Vi tilbyr lyse og trivelige kontorer av forskjellige størrelser. Leie pr. mnd. som inkluderer: • Tilgang til felles møterom. • Tilgang til kantine. • Internett • Kopimaskin • Renhold Lokalene er klare for innﬂytning. Finnkode: 52756468 og Ne nummer: 42015 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

KONTORLOKALER LILLEAKERVEIEN 23

- 180 KVM. LILLEAKERVEIEN 23 Vi har for utleie 180 kvm kontorlokaler beliggende i 3. etasje. Arealet er hjørnelokale med gjennomgående belysning og utsikt mot vest. Lokalet er innredet med dels cellekontorer og dels åpne arealer. Arealets utforming egner seg meget godt til showroom, kontorlandskap etc. Planløsningen kan endres etter behov. Utvendig parkering er tilgjengelig til leie umiddelbart uten for hovedinngangen. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon for trikk og buss eller Lysaker for buss tog / ﬂytog. Lokalet er ledig for ny leietaker.

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER

191 KVM LILLEAKERVEIEN 31 Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved «Lilleaker Torg». Til torget er det etablert ﬂere hyggelig butikker som gir et trivelig miljø i nærområdet. I 3. etasje får vi for utleie en kontorseksjon på 191 kvm bestående av dels åpent landskap, og dels cellekontorer. Lokalet har god standard og er lyse og trivelige. God utsikt fra hele lokalet. Lokalene blir ledig for ny leietaker januar 2015. Finnkode: 53390876 og NE nummer: 43317 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTOR / SHOWROOM AKERSBAKKEN 10

403 KVM

AKERSBAKKEN 10 I Akersbakken 10 har vi for utleie en seksjon bestående av 403 kvm kontorlokaler. Eiendommen ligger sentralt til vis a vis arkitekthøyskolen og i gangavstand fra Vulcan området. Lokalene er i stor grad åpne arealer og passer godt for kontorlandskap kombinert med f. eks. showroom o.l. Arealet ligger i 3. etasje og har gjennomgående belysning med store gode vindusﬂater. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og omkringliggende fasiliteter. Lokalene ledigstilles ca. januar 2015. Finnkode: 53350877 og NE nummer: 43313 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

NE 01 2015

NYHETER

Det er dyrt å sitte på tomme lokaler som ikke brukes. (Foto: Shutterstock)

Skaff deg fleksibilitet Fleksibilitet er noe av det viktigste en leietaker bør se etter når han skal tegne leiekontrakt. Særlig gjelder det muligheten for fremleie.

vil sannsynligvis være et annet enn i dag. Det blir derfor svært viktig at man som leietaker sikrer seg fleksibilitet når man underskriver leiekontrakten.

Fremleie

Er det en ting som er sikkert, så er det at din bedrift vil være annerledes om fem år. Det vil enten være flere eller færre ansatte som jobber der i forhold til i dag. Arbeidsformen vil foregå på en annen måte, og behovet for teknologi

Noe av det som er mest vanlig å få med i leiekontrakten, er en adgang til å fremleie lokalene dersom man skulle leie et areal som er større enn det er behov for. Dersom din bedrift har lagt opp til vekst, og tatt høyde for det i arealene som leies, er det en økonomisk katastrofe hvis det viser seg at man må nedbemanne. Det er ille nok at en nedbemanning koster penger og skjer som følge av at det går dårlig. På toppen av dette skal bedriften betale husleie og felleskostnader for store arealer som ikke brukes. Ved frem-

leie av overskuddsareal, vil man kunne spare store beløp i både leie- og felleskostnader.

Opsjon Man bør også sikre seg muligheten til å leie større arealer i en periode. Ved å få en opsjon på et større areal, slipper man at de ansatte sitter trangere og trangere etter hvert som bedriften vokser. Sørg for at leiekontrakten gir adgang til å gjøre noe med lokalene, for eksempel i form av at innredningen kan tilpasses nye arbeidsformer. Dersom beliggenheten er god, kan det være smart å få en opsjon på forlengelse av leiekontrakten. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

LO K A L E R T I L L E I E

SKJÆRVAVEIEN 24 SKEDSMO

CARL BERNER NÆRINGS PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

Ca. 1000 m2 BTA

Ca. 175 m2 BTA

L AG E R

KO N TO R LO K A L E

•

1000 m2 lager hvorav ca ½-delen er høylager

•

2 store kjøreporter til innendørsramper

•

Leies ut under ett eller kan også deles

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

•

Stort uteareal, også med mulighet for parkering

•

Bygget ligger omtrent midt i Skjærvaveien som strekker seg fra Strømmen mot Lillestrøm, langsmed Nitelva

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

NE 01 2015

NYHETER

Det kan koste leietakere dyrt hvis de ikke har lternativer til den eksisterende leieavtalen og a starter reforhandlingen for sent. (Foto: Shutterstock)

De dyre tabbene l eietaker gjør Her er de kostbare feilene som leie takerne gjør når de reforhandler leie avtaler eller skal flytte. Bedrifter med noen titalls ansatte betaler i løpet av en leieperiode fort et million beløp i husleie og felleskostnader. Da er det viktig at en søkeprosess eller reforhandling av leiekontrakten gjøres

grundig, slik at ikke kostnadene blir høyere enn de trenger å være.

Dette bør du passe på: • Kom i gang med forberedelsene så raskt som mulig før leiekontrakten går ut. Dersom leietaker kommer i gang for sent, risikerer man at leietaker ikke har nok alternativer på plass, og man blir prisgitt sin nåværende gårdeiers betingelser. • Ikke reforhandle leiekontrakten uten å ha alternativer på hånden. Gårdeier vil merke hvis du ikke har gode ferdigfor handlede leieavtaler som et alternativ og utnytte det.

• N år leiekontrakten nærmer seg utløpet, bør leietaker foreta en vurdering av hvor dan bedriften skal se ut i fremtiden. Hvilke behov for lokaler vil bedriften ha om noen år og hvordan skal de ansatte jobbe? • Sørg for å få flere valgmuligheter i leie kontrakten (opsjoner, rett til fremleie osv). Se mer info på side 16. • Pass på at du dokumenterer lokalenes stand når du flytter inn, så du slipper å komme i konflikt med utleier om tilbakestilling av lokalene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

Fokus på din bedrift

VI TILPASSER OSS DIN VIRKSOMHET

NÅ ER DET DIN TUR

FLEKSIBLE KONTORER

På Skullerud har bedrifter som Tandberg og Norsk Data skapt historie. Nå er det din tur – og vi er her for å hjelpe deg å nå dine mål.

Hos oss får du fleksible lokaler og fleksible avtaler tilpasset din virksomhet. Ta med deg PC-en og flytt rett inn!

RIKTIG STED TIL RIKTIG TID Bare 5 min. fra E6 og 10 min. fra Oslo sentrum. Samtidig har du hele Østmarka rett utenfor kontorvinduet.

Kontakt: 22 74 88 50 post@snp | www.snp.no

NE 01 2015

NYHETER

Leif Petter Madsen og Trude Gran gir eksempler på hva som kan hindre fremleie av lokalene. (Foto: Erik Burås/StudioB13)

Du kan nektes fremleie Hva gir utleier s aklig grunn til å nekte fremleie av lokalene? Det er viktig for en leietaker å sikre seg fleksibilitet i en leiekontrakt (se artikkel side 16), blant annet rett til fremleie (videreutleie av lokalene. Men i noen tilfeller kan utleier nekte denne retten. Ifølge Husleieloven og standard husleieavtaler forutsettes det at frem utleier henter inn samtykke fra utleier før et fremleieforhold etableres. Samtidig er det som regel et krav om at nekting av samtykke krever en saklig grunn.

Bruk av lokalene I en artikkel Wikborg Rein-advokatene Leif Petter Madsen og Trude Gran nylig

skrev i spalten Ukens Tips på NE nyheter, gis det eksempler på hva som kan gi grunnlag for å nekte fremleie av lokalene. «Det er først og fremst framleietakers planlagte bruk av eiendommen som kan gi utleier saklig nektingsgrunn. Framleietaker kan i utgangspunktet ikke benytte eiendommen til annen virksomhet enn det hovedleiekontrakten tillater. Det er ikke saklig grunn at fram leietakers virksomhet kan svekke eiendommens renommé, eller at virksomheten ikke passer inn i strøket, dersom framutleier selv kunne etablert slik virksomhet på eiendommen», skriver Wikborg Rein-advokatene. For leietaker kan grensen bli trukket opp i et møte med utleier i forbindelse med tegning av leiekontrakt.

Frykt for bråk Wikborg Rein skriver videre at utleier har saklig grunn til å nekte fremleie der dette «begrunnes i framleietakers kvali fikasjoner som leietaker, for eksempel dersom fremleietakers historikk gir grunn til å frykte bråk, ordensforstyrrelse eller skadeverk på eiendommen». Men fremleietakers eventuelle dårlige økonomi gir ikke nødvendigvis saklig grunn til å stanse fremleieforholdet. Det skyldes at utleier uansett skal f orholde seg til hovedleietaker for dekning av husleien. «Dette stiller seg annerledes hvis framleietaker er insolvent slik at det er fare for konkurs, da en konkurs kan svekke eiendommens renommé», skriver Madsen og Gran. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Etter å ha tråkket opp løyper i over femti år, setter vi fremdeles nye spor etter oss

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 2014 var det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 120 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

NE 01 2015

NYHETER

Legemiddelverket til Strømsveien

Entra fyller opp i Strømsveien 96 på Helsfyr. Eiendomsselskapet opplyser at det har inngått en 15–årig leiekontrakt med Statens legemiddelverk på totalt 6500 kvadratmeter. Legemiddelverket holder i dag til i Sven Oftedals vei 6 på Kalbakken nord i Oslo. Det opplyses ikke om leienivået i den nye kontrakten, men attraktive lokal er i området leies ut for opp mot 2000 kroner kvadratmeteren. Normalnivået ligger rundt 1600–1700 kroner.

Strømsveien 96 er totalt på 18 112 kvadratmeter, hvorav 12 445 kvadrat meter med kontorlokaler, og ble oppført i 1987. Eiendommen ble fraflyttet nå 1. januar, Strømsveien 96 er bygget som nå værende Miljødirektoratet har flyttet fra til fordel for Oslo Areal og Grensesvingen 7.

Rehabiliteres Entra er nå i gang med planlegging av rehabilitering av eiendommen. Statens legemiddelverk skal etter planen flytte inn i desember 2016. Eiendommen er på totalt 18 112 kvadratmeter hvorav 12 445 kvadratmeter er kontorlokaler. – Vi er glade for å ønske Statens legemiddelverk velkommen som ny

kunde i Strømsveien 96. I et leiemarked preget av sterk konkurranse er vi stolte av å ha signert en leiekontrakt som omfatter 41 prosent av kontorarealet i Strømsveien 96, sier administrerende direktør Klaus-Anders Nysteen i Entra i pressemeldingen Direktør Audun Hågå i Legemiddel verket sier at Strømsveien 96 har et «godt fotavtrykk» som legger til rette for god samhandling. Samtidig ønsker de å komme nærmere et kommunikasjons knutepunkt og samarbeidspartnerne.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

SE VÅRT EIENDOMSBILAG I DENNE UTGAVEN AV NÆRINGSEIENDOM Et utvalg av våre eiendommer fra Oslo- og Drammensområdet

SALG, UTLEIE OG FREMLEIE AV NÆRINGSEIENDOM • Q1 • 2015

Oslo: 22 99 47 70

Drammen: 32 25 40 50

e-post: post@realist.no

LILLEÅSEN 2 Flott nytt miljøbygg i Lilleåsen 2 på Billingstad/ Slependen, med flotte terrasser og god profilering mot Slependveien. Topp standard med mulighet for skreddersøm av lokalene. • Nybygget kan forventes ferdig ca. 16 måneder etter signert leiekontrakt • Areal fra ca. 580–3.100 kvm kontor, hvorav 1. etg kan være plasskrevende varehandel • Moderne og tidløst bygg med store vindusflater • God parkeringsdekning (70 stk.) og sykkelparkering • Energikarakter A og oppvarmingskarakter Grønn • Bygget får egen brønnpark for geotermisk energi og solcellepanel på taket • Salg kan vurderes Lilleåsen 2 ligger meget sentralt til på Billingstad, rett ved avkjørselen til E18. God adkomst uten kø og bompenger! Busstopp rett utenfor. Nærmeste togstasjon er Slependen Stasjon, ca. 600 m å gå. Avstand til Sandvika Storsenter er ca. 900 m , eller 2–3 min. med bil. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Lokalene er ledig for innflytting fra Q1 2015 • • • • • •

Lokaler fra 258 – 3.950 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

SANDAKERVEIEN 116 Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen. • • • • • • •

4.etg. 614 kvm og 793 kvm BTA 5.etg. 793 kvm BTA 6.etg. ca. 1000 kvm BTA Takterrasse og felles kantine Lokalene holder høy teknisk standard Kort vei til all offentlig kommunikasjon Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Eiendommen har beliggenhet ”midt i smørøyet” av Nydalen, i nærheten av Gullhaug Torg og Nydalen T-bane stasjon, med inngang fra Sandakerveien. Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

KABELGATEN 39 C Flott og meget profilert eiendom med sentral beliggenhet på Økern Næringspark. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler. • 4. etasje 718 kvm • Lokalet kan deles opp i f.eks to enheter på ca 350 kvm hver • Kontorlokalene er lyse, moderne og effektivt utnyttet, og innehar ventilasjon m/kjøling, bredbåndstilknytning og heis • Lokalene vil enkelt kunne tilpasses leietakers ønsker og behov • Eiendommen ligger kun 500 meter fra det nye Økern Senter, hvor knutepunktet for offentlig kommunikasjon kommer • God parkeringsdekning Eiendommen ligger sentralt på Økern Næringspark, med enkel adkomst både fra nordgående og sørgående retning. Daniel Bjørn +47 926 95 090 db@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

NE 01 2015

LEIEPRISER

Et kresent marked NRP Finans er ute med sin halvårlige markedsrapport. Som vanlig gir Newsec en markedskommentar i disse rapportene. I den seneste rapporten skriver Newsec at aktivitetene i leiemarkedet ser mye bedre ut nå enn ved starten av 2014. De registrerer at prisene på signerte kontrakter i tredje kvartal fortsetter å stige, og gjennomsnittlig nivå for leiekontrakter i Oslo-området er opp 3 prosent fra foregående kvartal. Nivået har steget til 2050 kroner per kvadratmeteren. Men de signerte volumene er svært lave, og det er ifølge Newsec bare én gang

tidligere målt tilsvarende lave volumer. Det skjedde i tredje kvartal 2009. Totalt ble det i foregående kvartal signert 143 kontrakter på til sammen 109 750 kvadratmeter, som er en nedgang fra 235 740 kvadratmeter i andre kvartal. Nedgangen skyldes at det har vært en relativt stille periode for de store leiekontraktene over 10 000 kvadratmeter. Det henger sammen med få utløp av store kontrakter i 2014 og 2015. Newsec opplever generelt et kresent leiemarked, men eiendomsbesitterne med en helhetlig plan for vedlikehold og oppgraderinger, er vinnerne. Disse

utleierne løser raskest de ledige arealene. Næringsmegleren ser også et større fokus hos leietakerne for gode og fremtids rettede miljøløsninger. Betalingsviljen for miljøbygg er ifølge Newsec sterkere nå enn tidligere. Newsec skriver at den største gledelige nyheten i leiemarkedet, er at beslutningsprosessene etter sommer ferien er blitt kortere. Beslutningsevnen er betraktelig bedre. I tillegg stiger leieprisene jevnt over i alle områdene. Prisene er det seneste året opp med 5 prosent i snitt for hele Oslo, som er over det dobbelte av konsumprisindeksen.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3600

4200

2800

3350

2350

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (oktober 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

DET ER NOK AV PLASS

På Billingstad får du mer rom 30–50% lavere leiekostnader enn i Oslo sentrum

Olav Brunborgs Vei 6 – mer tid, mer rom.

For mer info kontakt Frode G. Waaler M: 406 03 907 E: fgw@auris.as

obv6.no

NE 01 2015

LEIEPRISER

Kutter arealbehovet Bydel Nordstrand har gått kraftig ned i arealbehov når de jakter lokaler. De nye lokalene ønskes fra begynnelsen av 2016, altså om et drøyt år. Bydel Nordstrand holder i dag til i bydelshuset i Ekebergveien 243, men søker nå nye lokaler mellom 2300 og 3000 kvadratmeter. Parkeringsarealer er ikke medregnet i dette arealbehovet. NE nyheter skrev i april 2013 at bydelsadministrasjonen ønsket inntil

7000 kvadratmeter med nye lokaler, men dette søket er tydeligvis forkastet. Ønsket innflytting den gangen som nå er i begynnelsen av 2016. Bydel Nordstrand er en av bydelene i Oslo med færrest store kontorbygninger, slik at det antakelig ikke er mange alternativer å velge mellom. Bydelen strekker seg fra Gamlebyen og Ekebergparken i nord til Manglerud i nordøst og Ljan i sør.

De nye lokalene må ifølge en annonse ha moderne og arealeffektive løsninger, i tillegg må de har muligheter for fleksible bruksområder. Kontorlokalene må også ligge sentralt i bydelen og ha gode kommunikasjons- og parkeringsmuligheter. Ekebergveien er en sentral vei gjennom bydelen fra nord til sør, der trikkelinje 18 og 19 går til Ljabru. I de østlige delene av bydelen går T-banen ned til Bergkrystallen.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 %

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

TRONDHEIMSVEIEN 184

RETT VED SINSENKRYSSET • Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. • God eksponering. • Bygget har to heiser og garasjekjeller. 144 kvm kontor m/møterom 183 kvm kontor m/møterom 75 kvm kontor med egen inngang 430 kvm fordelt på 3 større rom, passer godt til undervisning 210 kvm kontor, kan deles

TROLLÅSVEIEN 4

LUFTIG TIL PÅ TROLLÅSEN • God beliggenhet i Oppegård. • God parkeringsdekning • Kantine og treningssenter i bygget. • Kort vei til off. komm. 303 kvm kontor m/4-5 kontorer, stort konferanserom, egen inngang og kjøkkenløsning 122 kvm kontor m/egen inngangs parti felles spisekjøkken 30 kvm cellekontor inkl felles konferanserom

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter. • Kort vei til off. komm. 475 kvm kontor som er tidsmessig oppusset 320 kvm kontor m/konferanserom og kjøkken

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.AS

WWW.AURIS.AS

LEDIGE LOKALER RING 3

ULVEN

Tøyen

Valle Hovin

Botanisk hage og museum

m trø

BRYN / HELSFYR E6

RIN

Østre gravlund

HELSFYR

KAMPEN Kjølberggata

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

E6 OLE DEVIKS VEI 16 A

Kontorer: 10 – 375 m2

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL

• 2. etasje: nyoppussede og flotte eien msv kontorlokaler Strø • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen VÅLERENGA BRYN • Parkering • Ventilasjon med kjøling

ENSJØVEIEN 23 B

155 m2 i 3. etasje og 107 m² i 4.etasje, i nytt påbygg

KONTAKT

• Vis-á-vis Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 12 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen • Takterrasse

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

BRYNSVEIEN 16–18 Meget pen kontorenhet fra 40 – 2.000 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

Sandia Megling as Ve

• Velholdt kontorbygg • Kantine

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A

HAAVARD MARTINSENS VEI 19

RING 3

ULVEN

Valle Hovin

Kombinasjonslokale: Lager: ca. 3.600 m2, kontor: ca. 1.900 m2 • God takhøyde • Direkte påkjøring på Østre Aker vei og R4 en ei sv m rø • Sentralt på Grorud/Rommen St • Arealene kan deles GRORUD • God parkeringsdekning

STOVNER

RIN

Østre gravlund

HELSFYR

R163

Haav ard M

artin

sens

vei

Østre A

ker vei

GRENSESVINGEN 7

GLADENGVEIEN 14

Kontor/showroom: Ca. 200 m2

Kontorer 200 – 500 m2 i 3. etg.

• Nyrehabilitert til nybyggstandard

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling BRYN • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

R163• Lokalene

er på gateplan

• Store vinduer • God eksponering mot Helsfyr

HØYBRÅTEN

OSLO

ALNA

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

TVETENVEIEN 32 168 – 2.100 m2 kontor/ showroom/lager

Kontorer i Oslo sentrum

FURUSET

• Fra 200 m² til 1200 m² • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

TRYGVE LIES PLASS 1

Høytlager: 260 m² Kontorer: 235 m²

Kontorer 1. etg. - ca. 412 m2

• Veletablert næringsområde v/E6 • Lager med kontorer i dir. tilknytning • Stor, bred port og direkte innkjøring • P-plasser med god plass for trailere i

SOFIEMYR

SOFIEMYRVEIEN 12 v/E6

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

l do

• Lokalene ligger i tilknytning til Furuset Senter • Stort utvalg av butikker, offentlige tjenester og postkontor • Svømmehall og treningssenter • Egen inngang til kontorene

NE 01 2015

OSLO SENTRUM

Kontor ut, handel inn

Dobler leieinntektene AVA Eiendomspartner har kjøpt Karl Johans gate 14 og Kirkegata 23-25. Nå skal kontorbrukere ut til fordel for handel. Eiendomsselskapet betalte 755 millioner kroner for eiendommen, en sum som tilsvarer en yield på rundt 5 prosent. Men AVA har store planer for eiendommen. – Vi har lett etter eiendommer i Oslo sentrum i flere år og vært i budrunder, men ikke nådd frem. Så fikk vi dette tilbudet, og det passet perfekt for oss. Dette er en

drøm for oss i sentrum, Karl Johans gate 14 er det eneste bygget i gaten som ikke har handelsarealer, sier adm. direktør Arne Vannebo i AVA Eiendom til NE nyheter.

14 000-15 000 kroner kvadratmeteren, snakker vi om årlige brutto leieinntekter på 47,5-52,5 millioner kroner bare for disse lokalene alene.

TV2 ut, mer penger inn Dyreste handelsstrøket Området rundt Karl Johans gate 14 regnes av Malling & Co som det nest dyreste strøket for butikklokaler i Oslo, med leiepriser opp mot 18 000 kroner kvadratmeteren. Arne Vannebo sier det er leid ut mindre butikklokaler rett i nærheten for henholdsvis 18 000 kroner og 20 000 kroner per kvadratmeter. Han anslår handelspotensialet i Karl Johans gate 14 til 3500 kvadratmeter, fordelt over tre plan. Hvis AVA skulle klare å leie ut disse lokalene til anslagsvis

Leietakeren TV2 vurderer å flytte ut av Karl Johans gate 14 i 2017. Disse lokalene kan frigjøres som handelsarealer som oppnår langt høyere husleie enn kontor. En differanse mellom eksempelvis 2500 kroner og 15 000 kroner kvadratmeteren, tilsvarer årlige merinntekter på 43,75 millioner kroner, gitt 3500 kvadratmeter med handelsarealer. Netto snakker vi om rundt 40 millioner. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Ledige lokaler med utsikt over Akershus Festning og Oslo Havn.

RÅDHUS GATEN 23B

1. etasje: BTA 194 kvm 1. messaninetasje: BTA 176 kvm 3. etasje: BTA 178 kvm Kontakt Henrik Holm Tlf.: 9478 9192 Mail: henrik@realia.no

LEDIGE KONTORLOKALER MIDT I OSLO SENTRUM

AKERSGATA 32

AKERSGATA 34-36

Akersgata 32 er bygget i 1934 og er tidstypisk med sitt funksjonalistiske særpreg. Bygget ble rehabilitert i 2006 og fremstår nå som et moderne bygg.

Akersgata 34-36 består av et eksisterende bygg som rehabiliteres og et nybygg som knyttes sammen med åpne etasjeplaner og felles heiser. Bygget får stor kantine og sykkelparkering.

FRA 436 - 1412 KVM

Alle servicetilbud og kollektivtransport ligger i umiddelbar nærhet. Stort parkeringshus fem min. gange unna. De ledige kontorlokalene ligger i 5., 6. og 7. etasje.

KONTAKT EIENDOMSSJEF: Siv Lena Rishaug | 481 32 811 | slr@entra.no Les mer om eiendommene på entra.no

4. ETASJE - 55 ARBEIDSPLASSER

Det er ledige kontorlokaler i 4. etasje for inntil 55 arbeidsplasser med innflytting i oktober 2015. Største leietaker er Amedia.

NE 01 2015

OSLO SENTRUM

Kamp om leietakerne i sentrum Leietakere som vil være i indre sentrum i Oslo, har fått flere gode alternativer de seneste månedene. Ifølge DNB Næringsmegling har areal ledigheten innenfor kontorsegmentet i indre sentrum i Oslo økt fra 127 000 kvadratmeter i første halvår i fjor til

169 000 kvadratmeter. «Mange nye arealer er kommet på markedet, og felles for disse er at de er attraktive arealer med gode kvaliteter», skriver næringsmegleren i sin siste halvårsrapport.

Flere store bygg Blant de attraktive arealene som DNB Næringsmegling trekker frem, er Fram Eiendoms snart ferdig oppgraderte Henrik Ibsens gate 60 (Handelsbygningen). Der er det rundt 9500 kvadratmeter ledig areal for leietakere. Eiendommen ble høsten 2011 kjøpt av Fram Eiendom

for 350 millioner kroner. Siden har Torstein Tvenges selskap investert rundt 170 millioner kroner i en omfattende rehabilitering. I Bygdøy Allé 2 flyttet Yara til sitt eget bygg på Skøyen, noe som ga 8400 kvadratmeter ledige lokaler i en eiendom som ble bygd for Norsk Hydro i 1960. Akershus Eiendom arbeider nå for å få tak i leietakere. I Kongens gate 5 flyttet Statistisk sentralbyrå ut, og der er det ledig rundt 5000 kvadratmeter fra andre kvartal 2015. Eiendommen er i ferd med å bli total

vi har vi har lokaler lokaler for alle for alle bransjer bransjer

Handelsbygningen er ett av de attraktive byggene med et betydelig ledig areal.

rehabilitert, og det er Union Næringsmegling som har utleie oppdraget.

Attraktivt område DNB Næringsmegling skriver at Oslo indre sentrum er et attraktivt område, med «tilgjengelighet til alt hva leietakerne måtte ønske av offentlig kommunikasjon og bymiljø». Videre er prisnivået vesentlig lavere enn i prestisjeområdet. Ifølge næringsmegleren er leieprisen for attraktive arealer i indre sentrum rundt 2600 til 2700 kroner per kvadratmeter, med eksempler på både over- og undersiden av dette. «Mange av de store arealene som er ledige i området vil kunne oppnå gode leier. Samtidig er etterspørselen fra det offentlige høy i sentrum, og vi tror derfor på en videre positiv leieutvikling i dette området», skriver DNB Næringsmegling. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

norges største største norges private utleier private utleier

thoneiendom.no thoneiendom.no

NE 01 2015

OSLO SENTRUM

Økende forskjeller mellom leieprisen i Oslos CBD-distrikt og andre områder, kan gi bevegelse hos leietakerne.

Økende leieprisforskjeller Forskjellene i leiepris mellom prestisjeområdet og andre deler av Oslo er blitt så store at de kan påvirke selskapenes flyttemønstre. De seneste to årene har leieprisene i det såkalte CBD-området (sentrale business distriktet - Vika, Tjuvholmen og Aker

Brygge) steget kraftig. Lokaler med vanlig god standard i CBD-området har ifølge Akershus Eiendom steget fra 3000 kroner per kvadratmeter til 3600 kroner per kvadratmeter. Leieprisen for lokaler med høy kvalitet oppe på 4200 kroner per kvadratmeter. Samtidig har leieprisveksten i andre deler av Oslo vært mer beskjeden. På Lysaker har leieprisene for gode lokaler steget fra 1600 til 1800 kroner meteren. I Bryn-Helsfyr-området har økningen i leiepriser i dette segmentet vært fra 1400 til 1600 kroner per kvadratmeter, mens leieprisene for kontorlokaler i Nydalen (med god standard) har ligget stabilt på

rundt 1600 kroner per kvadratmeter de seneste to årene. Leieprisene i CBD- området har med andre ord steget langt mer enn i andre deler av Oslo.

Økt forskjell kan gi flytting Ifølge Akershus Eiendom er det nå en mulighet for at leieprisforskjellene mellom CBD og øvrige områder av Oslo er blitt så store at bedrifter kan komme til å flytte fra CBD-området til de andre områdene. Normalt skulle det gitt økende leiepriser i Lysaker, Nydalen, Økern og Bryn-Helsfyr, men økt økonomisk usikkerhet bidrar til at Akershus Eiendom anslår flate leiepriser i disse områdene.

Leieprisene i CBD-området har med andre ord steget langt mer enn i andre deler av Oslo.

Kværnerhallen: 3 000 kvm

I 2010 var situasjonen motsatt. Da hadde leiemarkedet i CBD-området fått hard medfart etter finanskrisen. Det var fullt mulig å tegne leiekontrakter for tilpassede lokaler i CBD-området for 2500 per kvadratmeter. Forskjellen i leiepriser mellom CBD og sentrum og randsonen var lav, som motiverte bedrifter i andre bransjer enn finans og juss til å flytte til CBD. Det var også flytting innenfor CBD-området. Bedrifter som Grette og Handelsbanken holdt begge til like ved Rådhuset. De tegnet leieavtaler for mer kostbare lokaler på henholdsvis Filipstad Brygge og Tjuvholmen.

noe som gjør at næringsmegleren mener at det er mer sannsynlig med fortsatt stigende leiepriser i dette området enn leieprisfall. Det tegnes for tiden få nye leiekon trakter, hovedsakelig på grunn av at det går ut få leiekontrakter i 2015 og 2016. Blant de seneste leiekontraktene som er tegnet i CBD-området er Google, som skal leie 2500 kvadratmeter i Bryggegata 8 på Aker Brygge. I sin seneste halvårsrapport skriver Akershus Eiendom at rundt 375 selskaper søker etter til sammen 775 000 kvadrat meter kontorareal i Oslo.

Ledighet under 5 prosent

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

Akershus Eiendom anslår at kontor ledigheten i CBD nå er under 5 prosent,

E-post DAG@NE.NO

KVÆRNERBYEN

Foto SHUTTERSTOCK

Freserveien 1: 30 000 kvm

urbant og sentralt kun 4 min fra Oslo S OBOS Forretningsbygg AS Hammersborg torg 1 T: 22 86 59 00 www.ofb.no

Terje Arnesen M: 918 27 182 T: 22 86 59 72 Hans Petter Hauge M: 909 12 267 T:22 86 55 06

NE 01 2015

OSLO SENTRUM

Så mye er «bokostnaden» per ansatt i Oslo sentrum NæringsEiendom har oversikten over hvor mye leietakerne betaler i husleie per ansatt i Oslo sentrum. Glem leiepris per kvadratmeter når du skal leie kontorlokaler. Se heller på hva den årlige totale «bokostnaden» er per ansatt. Det kan ofte være bedre å sitte i dobbelt så arealeffektive lokaler og betale

30 prosent høyere husleie enn å sitte lite effektivt med det som tilsynelatende ser ut som lav husleie.

kostnader knyttet til leieforholdet på 250 kroner per kvadratmeter (ifølge OPAK kan driftskostnadene variere fra 160 til drøye 300 kroner per kvadratmeter).

Husleie, felles og drift De totale kostnadene ved leie av lokaler kan deles inn i den faktiske leiekostnaden til gårdeier, felleskostnader og direkte driftskostnader (hvor energi, renhold og vedlikehold utgjør mesteparten). Felleskostnader varierer fra bygg til bygg, men ifølge Basalerapporten utgjør de i gjennomsnitt drøye 280 kroner per kvadratmeter. I våre beregninger har vi lagt til grunn felleskostnader på 280 kro ner per kvadratmeter og direkte drifts

Nesten 100 000 per ansatt Lokaler med topp standard i CBD-om rådet i Oslo (Aker Brygge, Tjuvholmen og Vika) leies ifølge Akershus Eiendom ut for rundt 4200 kroner per kvadratme ter. En bedrift som sitter i arealeffektive lokaler (20 kvadratmeter per ansatt), med gjennomsnittlige felleskostnader og driftskostnader knyttet til lokalene, må da ut med 94 600 kroner per ansatt. Men dersom den samme bedrifter «sløser»

Hvor mye koster det å leie per ansatt? Topp CBD-lokaler Leiepris per m2

Topp lokaler indre sentrum

Topp lokaler ytre sentrum

Helt ok sentrumslokaler

4200

2800

2300

2000

Fellskostnader per m2

280

Driftskostnader per m2

250

4730

3330

2830

2530

94 600

66 600

56 600

50 600

Sum kost per m2 Kvadratmeter per ansatt Pris per ansatt

Topp CBD-lokaler Leiepris per m2 Fellskostnader per m2 Driftskostnader per m2 Sum kost per m2 Kvadratmeter per ansatt Pris per ansatt

Topp lokaler indre sentrum

Topp lokaler ytre sentrum

Helt ok sentrumslokaler

4200

2800

2300

1800

280

250

4730

3330

2830

2330

141 900

99 900

84 900

69 900

kontorLokaler til leie 264â&#x20AC;&#x201C;3.377 m2

Illustrasjon

Forslag til nytt inngangsparti

Tormod Syvertsen

Siri Jordfald

M: 901 01 880 E: tormod.syvertsen@osloareal.no

M: 918 89 225 E: siri.jordfald@dnb.no

NE 01 2015

OSLO SENTRUM

Kostnadene per ansatt ved å leie i det beste området i Oslo CBD er på rundt 100 000 kroner per kvadratmeter.

med arealet (bruker 30 kvadratmeter per ansatt), blir bokostnaden per ansatt hele 141 900 kroner. Bedrifter som sitter med lite rasjo nelle lokaler kan oppleve at de totale leiekostnadene faller dersom de flytter til tilsynelatende dyrere nyoppussede lokaler. NæringsEiendoms regneeksempler viser at de totale kostnadene per ansatt er omtrent de samme ved å flytte fra lokaler hvor man bruker 30 kvadratmeter per ansatt og betaler 2800 kroner per kvadrat meter i husleie, til lokaler med leiepris på 4200 per k vadratmeter og hver ansatt bare bruker 20 kvadratmeter.

50 000 per ansatt Leieprisen for vanlig gode kontorlokaler i sentrum er rundt 2000 kroner per

kvadratmeter. Med gjennomsnittlige felleskostnader og driftskostnader per kvadratmeter, vil en bedrift som bruker 20 kvadratmeter per ansatt betale 50 600 kroner per ansatt i tilknytning til lokalene. Dersom de sitter i eldre og mindre effektive lokaler og bruker 30 kvadratmeter per ansatt, stiger bokost nadene per ansatt til 75 900 kroner.

Indre sentrum I Oslo indre sentrum er leieprisen for topp moderne lokaler rundt 2800 kroner per kvadratmeter. I slike bygg kan man ofte sitte effektivt uten at det går ut over de ansattes trivsel. Med et arealbruk på 20 kvadratmeter per ansatt og gjennom snittlige felleskostnader og drifts kostnader knyttet til leieforholdet, blir de

totale kostnadene 66 600 kvadratmeter per ansatt. Dersom man leier mer eldre og mindre effektive lokaler i indre sentrum, er leieprisene vesentlig lavere. Men da brukes det ofte også flere kvadratmeter per ansatt. Hvis leieprisen er 1800 kroner per kvadratmeter og man bruker 30 kvadratmeter per ansatt, ender man opp med nesten 70 000 kroner per ansatt i bokostnader. Da kan det være interessant å flytte til topp lokaler hvor leieprisen er høyere, men man kan sitte mer effektivt. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

Kontorlokaler | Grensen 13 | Oslo Sentrum

450 m 2

Grensen 13 Knutepunkt i sentrum • Buss/trikk/T-bane rett til kontoret • Søk «G13» på Finn.no KONTAKT Eirik Knudsen, 97 03 90 99, eirik@wahl-eiendom.no

Franzefoss AS med datterselskapene Franzefoss Gjenvinning AS, Franzefoss Pukk AS, Franzefoss Utvikling AS og Franzefossbyen AS har 450 ansatte og besitter en stor eiendomsmasse i form av bygg, anlegg og tomter på 34 anlegg i Norge. Det er et stort og uutnyttet potensial for utvikling av eiendomsmassen til selskapet i årene fremover. Dette gjelder i forhold til både egne bygg og anlegg, samt bolig- og næringseiendom i de ulike regionene hvor Franzefoss er etablert med anlegg. Franzefoss har som visjon er å være ”Samfunnets beste valg” og er sertifisert og driver i henhold til ISO 9001 og ISO 14001. Morselskapet Franzefoss AS har konsernovergripende funksjoner og holder til på Rud i Bærum. Se www.franzefoss.no

Franzefoss AS er i vekst – et spennende satsningsområde

Prosjektutvikler bygg og anlegg For ytterligere informasjon om stillingen se www.franzefoss.no eller www.visindi.no/ stillinger. Spørsmål om stillingen kan rettes til Visindi ved Sissel Espe tlf. 920 58 817 eller Jenny Homme tlf. 916 56 102. Søknad med CV sendes snarest til www.visindi.no.

– kloke ledervalg

Tett på

www.franzefoss.no

Moderne kontorlokaler øverst i Kvadraturen TOLLBUGATA 32 - SENTRUM - 590 KVM Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med kort avstand til Stortinget og Vika / Aker Brygge. De ledige lokalene er lokalisert i byggets 7. etg. og ligger ﬂott til med tanke på lys og utsyn. Ny leietaker gis en unik mulighet til å være med på å skreddersy lokalets planløsning etter sitt behov, og vil tas med på valg av farger, kvaliteter, m.m. LOKALENE: • Skreddersydde lokaler – åpen planløsning eller kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap • Effektive kontorlokaler • Meget sentral beliggenhet • Kort avstand til Stortinget t-bane stasjon og annen offentlig kommunikasjon

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no

NE 01 2015

OSLO SENTRUM

Store prosjekter i sentrum Det arbeides med flere store utbyggingsog rehabiliterings prosjekter i O slo sentrum.

er nå inne i «den neste fasen» og på andre siden av Rådhuset arbeides det med store utbyggingsplaner på Filipstad. Der skal det bygges en ny bydel som skal huse mange hundre tusen kvadratmeter med kontor, bolig og handel. Det pågår også store rehabiliteringer av eiendommene i Oslo sentrum.

Mye på gang i Vika Selv om Oslo sentrum har stor tetthet av bygg, pågår det mye planlagt bygge aktivitet i området. Bjørvika-utbyggingen

Storebrand har enorme planer for sine eiendommer i Oslo sentrum. Kjøpesenteret House of Oslo i

Ruseløkkveien 26 er ifølge forsikrings giganten i dårlig teknisk stand og det er behov for omfattende rehabilitering. I tillegg er arealutnyttelsen dårlig. Storebrand har vurdert en rehabilitering, men har funnet ut at det er bedre økonomi i å sette opp et nybygg på eien dommen. Det vil i så fall bli det største nybyggprosjektet i CBD-området siden Barcode ble bygs i Bjørvika. Ruseløkkveien 26 har i dag 26 000 kvadratmeter kontorlokaler og 16 000 kvadratmeter handel. I tillegg kommer

Kontorlokaler | Tollbugata 7 | Oslo Sentrum 450 m – Sentralbanestasjonen

700 – 1.400 m2

750 m – Barcode

650 m – Operaen

Kontorlokaler nær Oslo S og Bjørvika • Alle servicetilbud i nærheten • All offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • P-plasser i bakgård KONTAKT Eirik Knudsen, 97 03 90 99 eirik@wahl-eiendom.no

store parkeringsarealer. Planene til Storebrand, som er i dialog med Plan- og bygningseateten, innebærer et bygg som er større enn dagens bygg og med en mer effektiv arealutnyttelse.

Rehabilitering Storebrand er også i gang med en omfattende rehabilitering av Vika Terrassen. Næringslokalene og det omkringliggende gateløpet og parkeringshuset skal oppgraderes til et nytt sosialt byrom i Vika. Hele gateløpet i Ruseløkkveien skal etter planen stå ferdig høsten 2016. Storebrand kan også komme til å rehabilitere Haakon VIIs gate 10, et bygg på rundt 30 000 kvadratmeter som ble kåret til årets kontorbygg i 2005. Mellom Ruseløkkveien og House of Oslo står de såkalte portalbyggene på hver side av Dronning Mauds gate. Eien dommene som har adressenummeret 10 og 11 skal bygges på i høyden, og rehabiliteres. Dronning Mauds gate 11 markedsføres nå av Eiendomshuset Malling. Eiendommen skal totalrenoveres og det er ledig 10 000 kvadratmeter fra 2016.

Brygga og Filipstad På Aker Brygge er Norwegian Property snart i mål med en om fattende totalrehabilitering av kontor- og handelseiendommene. Mesteparten av kontorlokalene er allerede leid ut, og adm. direktør Olav Line kunne fornøyd skryte av at han hanket inn Google på 2500 kvadratmeter. På Filipstad arbeider Rom Eiendom og Oslo Havn med plan er om å utvikle over 150 000 kvadratmeter kontorlokaler. Det samlede utbyggingspotensialet er over 450 000 kvadratmeter.

Akersgaten 1 KONTOR, BUTIKK/HANDEL • Næringslokale på totalt 467 m2 med særdeles god eksponering mot Akersgaten. • Kan deles i to enheter. • Lokalet ble renovert i 2012-2013 og fremstår i meget god stand. • God parkeringsdekning: 18 p-plasser innendørs 13 p-plasser ute i bakgården • De fleste servicetilbud er tilgjengelig i umiddelbar nærhet. • Kort avstand til Stortinget, Karl Johans gate, Oslo Rådhus og Vika. • Offentlig kommunikasjon lett tilgjengelig.

KONTAKT Tim H. Holm | 922 22 542 Hagbarth Schjøtt | 930 34 352

Engebretsvei 3, Pb. 105 Skøyen, 0212 Oslo Tlf: +47 22 51 12 80 / Faks: +47 22 51 13 01 www.holmeiendom.no

NE 01 2015

OSLO SENTRUM

Entras Sundtkvartalet.

Det første trinnet i utbyggingen er Munkedamsveien 62, et nytt kontorbygg prosjekt som ble solgt etter at RS Platou tegnet leieavtale, Bygget er på 5000 kvadratmeter.

Nye bygg i Bjørvika I Bjørvika er aktørene nå inne i neste fase av utbyggingen. Hav Eiendom og Olav Thon Gruppen skal bygge ut det såkalte Diagonale-bygget for 1 milliard kroner. Prosjektet består av to bygg, ett med 15 000 kvadratmeter studentboliger og ett med rundt 13 000 kvadratmeter kontor areal og 4000-5000 kvadratmeter handel. Oslo S Utvikling sto bak utviklingen av Operakvarteret i Bjørvika (tidligere Barcode). Nå har selskapet gått i gang

med sitt nyeste prosjekt, Eufemia. Det planlagte bygget vil ligge tvers overfor DNB-byggene, med eksponering mot Dronning Eufemias gate og Haakon Vs gate. Prosjektet er på inntil 30 000 kvadratmeter, og næringsmegleren Akershus Eiendom har fått oppdraget med å finne enten en leietaker som tar hele bygget eller noen få store leietakere som hver tar minst 6000 kvadratmeter.

Entra bygger og rehabiliterer Entra Eiendom har store utbyggings planer i Oslo sentrum. Sammen med Skanska vil Entra bygge ut Sundtkvartalet. Eiendommen ligger mellom Lakkegata og Vahls gate i Oslo. Prosjektet inneholder et kontorbygg på

30 000 kvadratmeter, og det skal også ha service tilbud og en flerbrukerhall for skole- og barneidrett. Entra sliter mer med utbyggings planene for Tullin-kvartalet midt i sentrum. Både byantikvar og Plan- og bygningsetaten liker dårlig planene om et nybygg på 60 000 kvadratmeter. Samme problem sliter Schage Eiendom med for Stortorvet 7, der selskapet vil utvikle eiendommen til et «attraktivt bykvartal med blandet formål». Entra Eiendom jobber også med en større rehabilitering av Posthuset. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjon PLACEBO EFFECTS

FORANDRING FRYDER

Med spennende prosjekter og ny drakt ser vi i Vika Eiendomsforvaltning nye muligheter i 2015.

Frode Karlsen Administrerende direktør

Elise Bratt Aanensen

Jan Karlsen Eiendomssjef

Markedssjef

Thomas William Lind Driftsleder

VÅRE STØRSTE PROSJEKTER:

KIRKEGATA 15 - KVADRATUREN 10.000 kvm kontor totalrehabiliteres. Ledig NÅ – innflytting 2016. www.vika-eiendom.no

DRONNING MAUDS GT. 11. - VIKA 10.500 kvm kontor totalrehabiliteres. Ledig NÅ – innflytting 2016.

Forvalter av eiendom i sentrale Oslo

NE 01 2015

NYHETER

Skjeller ut Bjørvika-arkitektur Arkitektene Kristin Jarmund og Peter Butenschøn skjeller ut Operakvarteret som dataprodusert arkitektur. Kristin Jarmund advarer mot en slik arkitektur hun synes er veldig kommersialisert. Hun får støtte av Peter Butenschøn: – Det ligger inne i d atamaskinen, vet du, det er bare å trykke, sier Butenschøn. – Ja, det er en ny type arkitektur som er for enkelt tenkt i forhold til hvordan faget vårt egentlig burde dekke opp ulike behov. Det er behov for arkitekter som trenger den tiden det tar for å modne et ordentlig stykke kvalitetsarkitektur.

Skyter mot Bjørvika og Aker Brygge Butenschøn mener Barcode-konseptet i Bjørvika er et eksempel som illustrerer den problemstillingen. – Det virker veldig dataprodusert og veldig produsert av arkitekter som ikke har tenkt seg hvordan dette faktisk fungerer på veldig nært hold, sier Butenschøn. – Det nye terminalbygget på Aker Brygge ser ut til å være et rent datauttrykk. Vi kommer vi til å bli mer og mer glad for at vi har bygg som Havnelageret og andre bygg som representerer en historiefortelling i denne byen, sier J armund. Peter Butenschøn mener vi trenger kvalitet i fellesrommet. – Jo mer fritid og penger vi har, og jo lenger vi er pensjonister og studenter, jo større behov har vi for å være ute i det offentlige rom. – Jeg tror funksjonsmiks, tilgjengelighet og historisk forankring er det viktigste for å skape en vellykket bydel. Derfor er det

viktig å ta vare på de sosiale byarenaer som ikke har de samme parkeringsmulighetene som de store kjøpesentrene har.

Mange nybygg Kristin Jarmund er overrasket over alle nybyggene i Oslo. – Mye bygningsmasse står og for slummer, flere steder. Jeg tenker særlig på de tidligere kulturinstitusjonene som tømmes for innhold og fraflyttes, og ikke fylles med ny mening. Det er en merkelig politikk at alle kunst- og kultur institusjonene skal ligge ved havna og bygges innenfor det samme tidsrommet på seks år. – Ja, og at det er nye hus, i stedet for at vi kunne bygge om og bygge på. Det er jo ingen andre land i Europa som gjør slik som oss, istemmer Butenschøn. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

TIL LEIE

Flotte lokaler på gateplan Perfekt for butikk, galleri, showroom etc.

1. etasje 1. etasje 2. etasje

221 m2 245 m2 638 m2 Kan deles

Kontor

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. • Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate. • Tre personheiser, samt vareheis. • Rimelig husleie

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

VELKOMMEN TIL TVETEN PARK! Tveten Park er en innovativ kontorpark, totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på tre bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. Næringsparken ligger nær Bryn / Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport. Tveten Park tilbyr arealeffektive og fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfasiliteter som felles kantine med fantastisk takterrasse, inn/ute sykkelparkering med dusjfasiliteter og garderobe. Nybygg - Ole Deviks vei 6 • Ledig areal: kontor ca. 400–2 600 m2 • Både landskap og cellekontor • Store og gode vindusflater

Malling: Øyvind O. Meisingset +47 907 54 597 | om@malling.no

SPG: Nina Sillibakken +47 454 53 762 | nina@spgroup.no

NE 01 2015

NYHETER

Peter Butenschøn og Kristin Jarmund om byutviklingen:

Mektige krefter former Oslo To av landets skarpeste arkitekter, Peter Butenschøn og Kristin Jarmund, har vært med på å forme noen av Oslos bydeler de siste 25 årene. Jarmund står midt i en hektisk arbeidsdag som utøvende arkitekt med mye Oslo- erfaring. Butenschøn, arkitekturskribent, byplanlegger og stedsrådgiver, har med sin siste bok «Oslo – steder i byen», satt Oslos nyere historie inn i et helhetsperspektiv. De fysiske endringene foregår rett foran øynene deres. Hva ser de?

De-industrialisering og havneutvikling – Hva er de store linjene i transformasjonen av industribydelene de siste 25-30 årene? – De overordnede strømningene har gått parallelt, og de-industrialiser ingen har vært vesentlig, særlig langs havnefronten. I de seneste årene har også knutepunktpolitikken kommet med utbyggingen av de store kollektive nettene, og det har gitt dynamisk effekt, sier Jarmund. – Særlig to sterke endringer har slått inn etter 1980. Den ene er utviklingen på havnen, hvor transport, industri, havne-

virksomhet og produksjon og reparasjon av skip er flyttet ut. Fritidslivet og opplevelsene har overtatt. Folket flytter seg ned til kaikantene. Den andre er at vi har fått et samspill mellom offentlig og privat vi ikke hadde før. Før 1980-åra drev Oslo kommune sin planlegging og bygging for seg, mens næringslivet bygget ut sine tomter, der de fikk lov, inne i sentrum. Det nye samspillet har gjort det mulig å utvikle store områder, som for eksempel Bjørvika, gjennom offentlig- og privat finansierte infrastrukturprosjekter. En god by kan bare skapes gjennom offentlig-privat samspill, sier Butenschøn. – Hva slags nye urbane strukturer finner vi, og i hvilke transformerte by deler finner vi dem? – Da folk fikk fritid og penger mellom hendene, dro de til Barcelona og italienske og greske landsbyer der de opplevde de urbane gledene, hyggen ved å sitte på et torg og drikke hvitvin om kvelden. De tok med seg en helt ny urban kultur til Oslo og ønsket å oppleve den også her. Grünerløkka og Aker Brygge er eksempler på det sier Butenschøn.

Den ene var Vaterlandmodellen, som var amerikanskinspirert og besto i å legge store bygninger i et åpent landskap, og så blir det noen litt tilfeldige restarealer i mellom, i en slags senmodernistisk Corbusier-stil. Den andre var Aker Brygge-modellen, med Niels Torp som en viktig ideolog. Den var mer tradisjonell europeisk. Utgangspunktet var at byen ikke består av hus, men av fasader med bygningsvolumer bak. Det er mellomrommene mellom dem, gatene og torgene, som er formgivende. De offentlige rommene er byens viktigste kjennetegn. Byen oppleves av folk flest fra null til tre meter over bakken og i fem km i timen, sier Butenschøn. – Ikke minst prøvde Torp å bryte ned målestokk og skala til hus som så ut som de var tegnet av femti forskjellige arkitekter. Ytterligheten ble enda mer utviklet på Tjuvholmen. Jeg var blant dem som skulle tegne hus der, og vi fikk ikke anledning til å se hva naboarkitekten tegnet, nettopp fordi utbyggerne var så opptatt av variasjon og rikdom i uttrykket. Men jeg synes at det har blitt for mye av det gode der, sier Jarmund.

Motsatte modeller – Strukturene er fortsatt i utvikling. Aker Brygge er bygget om for 1,3 milliarder, fordi strukturen de valgte på 80-tallet viste seg å være mindre egnet. Endringen forteller at man har lært, sier Jarmund. – Det var to modeller som sloss om oppmerksomheten sent på 80-tallet.

Sviende Bjørvika-kritikk Peter Butenschøn ser med lengsel mot by arkitekturen våre naboer i Stockholm har. – Vi har aldri hatt den jevne byarkitekturen som de for eksempel har iS tockholms Gamla Stan og Vasastan, hvor det er en grammatikk som arkitektene holder seg innenfor. På Tjuvholmen

LEDIGE LOKALER Rosenborggaten 19

NE 43577

BTA. 220 m2

• BTA. 220 m2 åpent kontorlandskap. • Eiendommen ble totalrehabilitert i 2009/2010 og fremstår i ny

og moderne utforming. • Sentralt beliggende helt øverst i Norabakken på Fagerborg,

mellom Oslo sentrum og Majorstua. • Offentlig kommunikasjon med hyppige trikk- og bussavganger

fra Bislett, Bogstadveien og Kirkeveien. • Mulighet for leie av parkering i parkeringsgarasje. • Ladestasjon for el-bil.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Enebakkveien 302 B

NE 42107

BTA. 550 m2

• Kombinasjonslokaler: BTA. 550 m2 (Ca. 300 m2 kontor og

250 m2 lager på ett plan.) • Sentral beliggenhet på Abildsø/Skullerud, rett syd for Ryen. • Fasade med god eksponering mot E6. • 5 minutters gange fra bussforbindelse, og 10 minutter

fra T-banen. • Lokalene har god standard med ventilasjon og fjernvarme. • God parkeringsdekning.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Grenseveien 80

NE 43030

BTA. 400-700 m2

• Kombinasjonsbygg over 3 etasjer med lager/showroom på • • • • • •

bakkeplan og kontorer i etasjene over. 2. etasje: ca. 200 - 300 m2, 3. etasje: 350 m2, 4. etasje: 50 m2 Meget sentral beliggenhet på Ensjø rett ved Helsfyr. Kun 5 minutters gange til Helsfyr Stasjon. Lyse og pene kontorer med god standard. Mulighet for god profilering på fasade. Mulighet for å leie av parkeringsplasser inne/ute.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no

NE 01 2015

NYHETER

Kristin Jarmund mener Tjuvholmen er for velregissert.

var det ikke noen slik grammatikk. Vi mangler et felles arkitektonisk språk, og det ser man i Bjørvika, med sin ekstra vagante grafiske arkitektur. Fasadene ser rare, flotte og spennende på 500 meters avstand, men det fungerer ikke så godt på gatenivå, der blir fasadene glatte og harde, og det skjer ingenting der, folk har knapt adgang, det er bare overvåknings kameraer og vestibyleinnganger til amerikanske revisjonsfirmaer og banker. Det er en måte å bygge by på som fungerer best på avstand. Arkitektene har ikke sett at det er forskjell på 12. etasje og 1. etasje, sier Butenschøn. – Jeg ser at oppgavene der har blitt forsøkt løst så ordentlig som mulig innenfor de rammene som er gitt, men jeg savnet veldig, den gang det store grepet ble lagt for Bjørvika, at man i større grad skjelte til det Oslo-typiske. Det er akkurat som om vi føler oss som leilendinger. Hvorfor skal vi på liv og død lage fragmenter av byen som like gjerne kunne ha ligget i Hong Kong, Singapore eller Rotterdam? Det er mye i Oslo man kunne ha foredlet og jobbet videre med byplanmessig. Vi stoler ikke nok på egen karakter, sier Jarmund – Hvordan kunne barcode ha blitt? Det var jo ikke noe der fra før. – Jo, bunnløs gjørme og trafikkarealer, sier Butenschøn. – Det ble gjort et forsøk på å skape en debatt gjennom prosjekter basert på klassiske byplanmønstre med kvartals dannelser og vannrom. Men det var vanskelig å matche kravene til utnyttelse. Man måtte tenke kommersielt for å kunne finansiere en vanskelig infrastruktur, og

det har styrt utbyggingen og utnyttelses graden, sier Jarmund. – Ja, premissene for utbyggingen har vært krevende. Det offentlige har forutsatt at det private skal betale infrastrukturkostnadene, og dermed har vi fått kvadratmeterpriser i Bjørvika som er umulig å matche hvis du er en grønn sakhandler eller driver en kafé. Dermed blir Bjørvika et rendyrket finansstrøk. Det har storbyen kanskje behov for. Proble met er markedsføringen, at man later som at dette skal bli en frodig bydel.

Oslo S og Vaterland — landets mest sentrale område – På andre siden av jernbanesporene ligger Vaterland. Hva vil dere si om de løsningene som trer fram der nå? – Det vi ser langs Schweigaards gate er ikke spesielt nytt og spennende. Det er fortsatt en belastet og krevende gate, sier Butenschøn. – Schweigaards gate er ikke bare en gate, men en veldig viktig forbindelses linje mellom øst og vest, og den avsluttes på Oslo S, som er det mest sentrale tomteområdet i hele landet. Her skal man bygge høyt og tett. Det er både sunt og fornuftig, sier Jarmund.

Nydalen, Skøyen og Vulkan – La oss se på de tre gamle industri arealene, Nydalen og Vulkan, som fortsatt er i utvikling. Har disse områdene noen fellestrekk som skiller seg ut ved måten de har blitt endret på sammenlignet med Bjørvika og Vaterland? – Ja, blant annet ved at de har hatt noen meget dyktige og kvalitetsbevisste

eiendomsutviklere, med Aspelin Ramm, Avantor og Anthon B. Nilsen som de beste, sier Butenschøn. – Nydalen og Vulkan har en fantastisk ressurs i Akerselva. Nydalen har utviklet seg veldig langsomt i disse 25 årene. Og enda er det ikke ferdig utviklet. Avantor har vært i stand til å justere kursen etter hvert som de har sett nye behov oppstå. Vulkan er også et mester stykke, det var en helt ufremkommelig grop nedi der, og hvor det har vært tenkt kloke tanker rundt synergien langs Akerselva. Her har sikkert også byplankontoret spilt med, og Akerselva Miljøpark funker i praksis, sier Jarmund.

Tjuvholmen for velregissert – Hvordan vil Tjuvholmen utvikle seg? – Jeg skal være litt forsiktig, for jeg har tegnet et bygg der, men jeg synes det er en for velregissert bydel, med kameraer og et kontrollert og forfinet byliv. Det som mangler er den gammeldagse byfriks jonen hvor spellemannen står på hjørnet uten å risikere å bli kasta ut av en vekter. Tjuvholmen er sømløs og lekker og dandert, sier Jarmund. – Jeg er kanskje litt i nhabil jeg også, men jeg opplever ikke Tjuvholmen som kontrollert og overvåket. Men den skal sette seg litt. Det er ikke noe gammelt der, så det er vanskelig å lage et fullskala byliv. Men utgangspunktet der er særdeles lovende, sier Butenschøn. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJON@NE.NO Foto SCANPIX

Vinterbro / Ski - Nær E18/E6 Lager og kontorlokaler til leie God eksponering Representativt bygg. Gode fleksible næringslokaler ved Nygårdskrysset, i kort avstand fra Vinterbro Næringspark og Vinterbrokrysset - knutepunkt der E6 og E18 møtes. I området er det et betydelig antall virksomheter innen handel, importører, forhandlere, lager, verksted, produksjon, etc. Gode adkomst og parkeringsforhold. Off. kommunikasjon / bussholdeplass like ved. Inneholder ca 1.063 m² lagerhall med 6,7 m takhøyde. 2 kjøreporter med ramper. Ca 1.525 m² administrasjonsdel med bl.a. forr. lokale, kontorer, landskapsrom, showroom, kantine, sosiale rom, m.m. Normal god standard. Eventuell oppdeling kan vurderes. Adresse: Eien.type: Byggeår: BTA: Finnkode:

Nygårdsveien 67 Næringsbygg 1983 Tilsammen 2 588 m² 47139971

Oppdragsansvarlig: Truls Langaard T: 90 66 44 24 E: tla@aktiv.no Aktiv Follo/Estator Eiendomsmegling

LOKALER TIL LEIE OSLO SYD: HOLMLIA SENTERVEI 1B

450 – 2.650 KVM LEDIG FRA HØSTEN 2015 Søndre Nordstrands mest sentrale bygg med togstasjon, bussterminal og kjøpesenter som nærmeste nabo. Innfartskorridoren syd til Oslo før køstart til sentrum. Fleksible lokaler som tilpasses leietaker. Utmerker seg til bruk som helserelatert bydelssenter, sport, underholdning, bevertning, utvikling og ordinær kontorvirksomhet.

1. ETG. 2. ETG. 3. ETG. 4. ETG.

1.000 600 600 450

KVM KVM KVM KVM

kontakt HENNING A. HAUGER M: 906 88 588 E: hah@tresseiendom.no

THOR N. RIISE M: 971 63 898 E: tnr@tresseiendom.no

TRESS ASSET MANAGEMENT

NE 01 2015

NYHETER

Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank vil skattlegge eiendom og ha et stort bunnfrarag.

Bransjen uenig med NHO Bransjen krangler med NHO og økonomene om det er overinvesteringer i eiendom. I Eiendomsbransjen rister man på hodet over NHOs påstander om overinvestering i eiendom. – Definisjonen på om det er overinvestert må være at det står ledige lokaler rundt omkring, sier Christian Ringnes (se egen sak side 56-57). Samtidig sier NHO at det er høye eiendomsinvesteringer (se sak side 54-55) og at det er skatteregimet som har skylden.

Vil ha bort rentefradrag Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank er en som ofte snakker om at det er overinvestert i eiendom i Norge. Andreassen mener skattesystemet er hovedårsaken til overinvesteringene, særlig investeringer i egen bolig. Sjeføkonomen moderer imidlertid synet på overinvesteringer noe når NæringsEiendom konfronterer ham med påstanden. – Overinvesteringer gjelder ikke all næringseiendom, det er neppe generelt

overinvestert i næringseiendom i det sentrale Østlandsområdet, selv om arealledigheten har begynt å stige litt. Men det er trolig bygget mer enn nok på deler av Vestlandet, som i Stavanger, sier Andreassen. – Det står ikke mange ledige boliger eller næringsbygg rundt omkring? – Nei, når det gjelder næringsbygg, gjelder dette bare deler av landet.

Lavere veksttakt Men vi har investert mye i boliger er i Norge, fordi vi har fått det bedre. Andreassen mener vi ikke har noen boligmangel, også i lys av at tilbudet av utleieleiligheter har økt i de store byene. Husleiene har ikke steget særlig raskere enn inflasjonen, selv i Oslo. – Det er ikke behov for den samme veksten i boligkapitalen, veksten har vært større enn den vi trenger, sier han, og peker på lavere befolkningsvekst og innvandring fremover. Sjeføkonomen advarer også mot veksten i handelseiendommer, blant annet fordi Swedbank tror på en lavere vekst i realdisponibel inntekt for husholdningene. – Denne veksten har de senere årene vært på 2,5-3 prosent, men kan fremover bli 0-0,5 prosent, som følge av kombinasjonen av lavere produktivitetsvekst enn tidligere, en svekkelse av bytteforholdet

mot utlandet, også uten olje og gass, og selvsagt også nedgangen i oljeinvesteringene. Veksttakten vi har hatt i varehandelen, kan ikke fortsette, advarer sjef økonomen.

Stimulerte til eiendomsinvesteringer – Går eiendomsinvesteringene ut over kapitaltilgangen til bedriftene? – Et godt spørsmål, jeg mener at skattesystemet over tid oppmuntrer over tid til for store investeringer i eiendom, både næring og bolig, i forhold til andre investeringer. Investeringer i næringseiendom gir en bedre avkastning etter skatt, på grunn av ulike behandling av formuesverdsettelsen. For egen bolig er det enda verre, boliger favoriseres fortsatt ved beregning av formuesskatten. Og enda viktigere, de som bor i egen bolig beskattes ikke for fordelen av den, mens man får fradrag for renteutgiftene og sparer skatt på rentene på innskutt egenkapital. Jeg mener dette er feil, sier Andreassen, og fortsetter: – Skattesystemet har derfor stimulert til investeringer i eiendom på bekostning av andre mer lønnsomme investeringer. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto CF-WESENBERG/KOLONIHAVEN.NO

Kontorsenter for små og mellomstore bedrifter Kontorsenter for små og mellomstore bedrifter VALLE HOVIN N

ULVENVEIEN

IE VE EN ULV

All Inclusive Office Center 10-3000 kvm kontor i ny oppussede lokaler på Økern

ULVENSPLITTE

VEIEN

ULVEN

UL VE

Flotte lokaler fra 10 kvm og oppover med tilgang til felles møterom, kjøkken, lounge mm.

4 min gange

Fast pris per måned som inkluderer: Leiepris Fellesutgifter herunder vaktmester Strøm Varme Vask av fellesarealer Nytt kjøkken med nye hvitevarer “Multi” kaffe/te maskin Fiber - trådløst Internet

ØS

ØKERN STASJON

STEEN & STRØM

ØKERN ST.

RING 3

• • • • • • • •

Priseksempler: 1-2 personer “Singel Window with the view” NOK 4000 pr mnd inkludert “ALT” 2-4 personer “Double Window with the view” NOK 6000 pr mnd inkludert “ALT” www.u75.no Finnkode: 53780611 Ulvenveien 75, 0581 Oslo

Du/dere velger størrelsen på kontoret ditt/deres og du/dere leier lokalene så lenge du/dere ønsker (3 mnd. minimum).

ULVENVEIEN 75 - ØKERN

Kontaktperson

ØYSTEIN T: 977 27 272 E: ovk@mondrian.no

Denne eiendommen eies og forvaltes av Daimyo

NE 01 2015

NYHETER

Skylder på skattesystemet Skattesystemet må ta mye av skylden for de høye eiendoms investeringene, mener NHO. Foreningen har flere ganger fremhevet at det er overinvestert i eiendom i Norge, på bekostning av andre investeringer. – Ja, vi mener nok det. Vi investerer mer i eiendom enn i produktiv virksomhet enn det vi burde ha gjort. Det skyldes primært flere forhold i skatte systemet, sier avdelingsdirektør for samfunnsøkonomi i NHO, Dag Aarnes, til NæringsEiendom. Samtidig har NHO-direktør Kristin Skogen Lund uttalt at boligbyggingen må øke kraftig fremover, vi «må bygge hele Fredrikstad hvert år» for å dekke etterspørselen. Skogen Lund vil ha opp boligbyggingen til 36 000 enheter i året, mot dagens 28 000. Uttalelsen kan virke selvmotsigende hvis det samtidig er overinvesteringer.

Fyrer opp – Den viktigste utfordringen er at det bygges for få boliger i sentrale strøk, der det er høy etterspørsel. Det bidrar til å fyre opp boligmarkedet, som i Oslo. Samlet sett i makrobildet er det kanskje høye nok boliginvesteringer, men mye av dette er rettet mot markedet for fritids boliger. Det er ikke sikkert at det samlet sett skal brukes mer ressurser mot bolig markedet, sier Aarnes. Han mener det er to måter å se på om det er overinvesteringer. Den ene måten er at etterspørselen etter realaktiva er høy, men det er likevel problemer med å dekket etterspørselen. Da får vi et tilbudssideproblem, som bare resulterer i en prisoppgang. Den andre måten er overinvesteringer i realøkonomisk forstand, slik vi har sett det i Spania, Irland og delvis i Danmark. – Men det står ikke mange ledige boliger og næringsbygg rundt omkring som i Spania? – Når det gjelder næringsbygg, er det riktig, her har det ikke vært en like høy investeringsaktivitet. Vi har ikke betydelige problemer i næringsmarkedet, dette er et marked som fungerer noe bedre. Men

oligmarkedet fungerer i dag svært b dårlig. Realetterspørselen blir ikke til realproduksjon, den forsvinner bare i prisstigning, svarer Aarnes.

For høye kostnader – Bygger vi for dyrt og for flott i Norge? – Ja, det bygges for dyrt. Hele beslutningsprosessen rundt boligbygging belastes med for høye kostnader samlet sett. Det er for mange tilleggskrav fra kommunene, og de som setter de tekniske kravene, kan ikke ha kostnadsfokus i det hele tatt, svarer Aarnes. Aarnes peker også på at arbeids markedet i Norge de seneste årene er preget av arbeidsinnvandring som gir press på lønningene nedover. Mange havner i lavtlønnsyrker. – Det er blitt en større avstand m ellom boligprisene og inntektene for unge mennesker og arbeidsinnvandrerne, sier han. – Er kapitaltilgangen til norske bedrifter et problem på grunn av for store eiendomsinvesteringer? – Når Finanstilsynet av og til strammer inn mot banksektoren, har vi inntrykk av at kapitaltilgangen til bedriftene rammes. Det virker som ban

ATTRAKTIVE OG FLEKSIBLE KONTORLOKALER 55

Avdelingsdirektør for samfunnsøkonomi i NHO, Dag Aarnes, mener det bygges for dyrt og flott i Norge.

100 – 5.100 kvm SENTRALT PÅ FORNEBU

kene prioriterer lån til boliger og tar innstrammingene i bedrifts markedet. I boligmarkedet er det lave tap og lave administra sjonskostnader. Boliglånskundene er derfor en pengemaskin for bankene, så det er ekstremt viktig for dem å være i dette markedet. Investeringene de seneste årene i Fastlands-Norge har derimot vært lave, og det er et spørsmål om bankene har kapital nok til å få et oppsving i disse investeringene.

Statlig eiendomsskatt Scheel-utvalget la før jul frem sin innstilling til endringer i skattesystemet, blant annet en mer nøytral verdsettelse av ulike formuesobjekter. Det betyr skjerpet beskatning av eiendom. Utvalget går derimot ikke inn for å fjerne formuesskatten, en gammel kjepphest for NHO. – Ja, vi vil ha fjernet hele formuesskatten. En fornuftig utformet eiendomsskatt kan være en god erstatning for formuesskatten, vi trenger noe nytt. I dag har vi en kommunal eiendomsskatt, som er innført i 75 prosent av landets kommuner, men denne skatten er gammeldags og ikke fornuftig utformet. Vi vil erstatte dagens kom munale skatt med en statlig eiendomsskatt og med et kommunalt tillegg. I tillegg vil vi ha en lavere skattesats og et bunnfradrag for primærboligen, sier Aarnes. – Men dere har tatt til orde for en «kakseskatt» på boliger, hva vil dere oppnå med denne skatten? – Dette er det nest beste forslag, ut fra de problemene formuesskatten skaper for småbedriftene og gründerbedrifter. Formuesskatt er svært skadelig for disse bedriftene. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto Scanpix

WIDERØEVEIEN 1: 4 etasje: To arealer, ett på 450 kvm og ett på 100 kvm 5, 6 og 7 etasje: Til sammen 5.100 kvm. Kan deles opp Som et av Skandinavias raskest voksende næringsområder utvikles nå Fornebu til å bli et senter for landets aller beste kunnskapsbedrifter. Bygget har gode servicefasiliteter og god beliggenhet sentralt på Fornebulandet. Det er gangavstand til kommunikasjonsknutepunktet Lysaker.

Prospekt kan lastes ned fra ne.no Kontakt: Telenor Arena (Fornebu Eiendom Holding AS) Gullik Jensen | M: 930 19 430 | E: gullik.jensen@telenorarena.no

NE 01 2015

NYHETER

Nei, sier Ringnes

Christian Ringnes i Eiendomsspar mener kanskje ikke så overraskende at det ikke er overinvestert i næringseiendom i Norge. Selv har Eiendomspar en portefølje med lav ledighet, og selskapet er heller ikke kjent for å bygge mye på spekulasjon. – Det står ikke mange ledige lokaler rundt omkring, det er en etterspørsel etter lokalene. Det må være den første definisjonen på om det er overinvestert.

Neste definisjon på overinvesteringer er om vi bruker mer lokaler enn vi burde i Norge. Ja, kanskje gjør vi det i forhold til andre steder i verden, men dette har også noe med vår rikdom og klima å gjøre. Generelt er det ikke så stor forskjell på Norge og andre land når det gjelder næringsbygg, sier Eiendomsspar-sjefen til NæringsEiendom. Ringnes sier det finnes områder i Norge der det er investert for mye i eiendom, men da snakker vi primært om utkant-Norge.

Fraflytting – Og det skyldes, enten det er i K abelvåg eller på Sørlandet, at folk flytter derfra. Det er for tiden overinvestert i Stavanger, men det er et syklisk problem. Generelt mener jeg at det ikke

bygges for mye, men det er en fare for at det kommer til å skje, med den lave avkastningen som for tiden oppnås for bankinnskudd. Og jeg har nylig vært i Kina, der står det svære byer ledige. De har solgt leilighetene, men det er ingen som bor der, da kan du snakke om overinvesteringer, sier Ringnes. Han sier de i Oslo regner regner med en generell balanse i kontormarkedet ved 6 prosent ledighet. Det er ikke så langt unna den reelle ledigheten, og i Oslo sentrum er kontorledigheten 4–5 prosent. – 6 prosent ledighet er nødvendig for at det skal være flyt i markedet. Dessuten har kravene fra leietakerne har økt, du er ikke konkurransedyktig med gamle lokale r, sier Ringnes, og mener med det at det til enhver tid vil være ledige lokaler som må pusses opp.

Christian Ringnes mener en del overinvesteringer rundt om i Norge skyldes fraflytting. Generelt avviser han at det er overinvestert i eiendom i Norge.

– Når det gjelder handelsarealer, har vi ikke så mye mer kvadratmeter per inn bygger enn i andre land. Men i perioder er det bygget for mye eiendom her i landet, sier Ringnes. I det norske eiendomsmarkedet setter bankene gjerne krav om forhåndsutleie eller forhåndssalg, i hvert fall for mindre utbyggere. Men bankenes utlånspraksis har endret seg mye de seneste ti årene, den går i sykluser, og utlånsvillige banker kan føre til at det bygges for mye.

Slakket opp – Bankene er viktige for at det ikke bygges for mye, men jeg må jo si at vi merker en annen holdning fra dem nå. Det er blitt en annen stemning, bankene har slakket opp på kravene og er blitt mer utlåns villige. Vi har fått mer og billigere kreditt.

Med fri finans til mange enkeltprosjekter, ville bankene ha tatt mye av risikoen, poengterer Ringnes. – Bygger Eiendomsspar på spekulasjon? – Ja, innimellom gjør vi det, men vi har forholdsvis lite prosjekter på egen bok, de utgjør kanskje 5 prosent av totalbalansen. Vi tar forholdsvis lite risiko, selv om vi setter i gang noen bolig- og næringsprosjekter uten at vi har leietakere på forhånd. For en liten utbygger kan ett prosjekt på spekulasjon være kjempedramatisk, og vi ville aldri ha bygd spekulativt i østre randsone av Oslo. Da kunne vi ha risikert et bygg med ti år uten leietakere. Det er noe helt annet å bygge på Filipstad, her får du alltid leid ut, sier Ringnes. Den evige sannheten, beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet ... Både Scheel-utvalget og regjeringen vil justere opp ligningsverdiene for

næringseiendommer til 80 prosent av antatt markedsverdi.

Forhandlingspunkt – Hva tror du konsekvensene av det blir for leietakerne? – Formuesverdsettelsen er det vi som eiere som må ta, dette kan vi ikke belaste videre på leietakerne. Direkte skatter som kommunale eiendomsskatter, kan vi deri mot i stor grad velte videre. Dette er et forhandlingspunkt i den enkelte kontrakt og en kostnad som næringslivet må betale. Vi får se hva Oslo lander på, Arbeiderpartiet har sagt at de vil innføre en slik skatt, mens byrådet i Oslo har sagt nei, sier Ringnes. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE

NE 01 2015

NYHETER

Unngår forslumming Adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig er absolutt tilhenger av at folk skal eie sin egen bolig. På spørsmål om det er overinvestert i eiendom i Norge, svarer han: – Det kommer an på om man snakker om næring eller bolig, men på boligsiden er det ikke det. Når mange eier

egen bolig, unngår man problemer som for eksempel forslumming og store vedlikeholdsetterslep. Folk tar bedre vare på det de eier selv. – Bør alle eie sin egen bolig? – Ja, jeg mener det, det gir en trygghet. Vel, om ikke alle, i Norge i dag ligger vi på noen-og-åtti prosent i eierandel, og det er greit. Et standardargument er at nordmenn har for mye av formuen plassert i boliger. – Jeg mener at de ikke har det, selv om det hadde vært bra om nordmenn også hadde spart mer i aksjer. Det er imidlertid en utfordring at det er dyrt i

de fleste byene, slik at mye av pengene går til boliger. Men boligprisene i Oslo er eksempelvis billigere enn i Stockholm, både når det gjelder absolutte priser, og ikke minst i forhold til andel av inntekten, sier Schumann.

Lite spekulasjon Schumann poengterer at det bygges mye mindre på spekulasjon i Norge enn i mange andre land. Det gjør at langt færre boliger står tomme og hindrer overinvesteringer. – Amerikanske boligbyggere tar en helt annen risiko enn det vi gjør, men så

Baard Schumann mener det burde vært regulert mange flere boligtomter i Oslo.

har de da også en fortjeneste på 20-25 prosent. Vi er fornøyde hvis vi kan sitte igjen med 12-13 prosent. Avkastningen på boliger er lavere enn i andre land, fordi vi tar ikke den samme risikoen, sier Schumann. – Hos oss bør 60 prosent av nye boliger være forhåndssolgt før vi setter i gang. Vi kommer derfor aldri til å få den samme boligkrisen i Norge, fordi vi bygger ikke på spekulasjon som i Spania og USA. Skulle vi ha bygd like mange boliger i året som i Spania på det verste, måtte vi i Norge ha bygd 120 000 boliger i året. Vi bygger 25 000, mens behovet er 35 000. Selvaag er tradisjonelt kjent for å bygge i den rimeligere delen av markedet. Typiske entreprisekostnader for en Selvaagbolig i dag ligger ifølge Schumann på 31 000-32 000 kroner kvadratmeteren. Men boligbyggeren regner tomtekostnader langs Ring 3 til rundt 10 000 kroner kvadratmeteren. Schumann

Flytting er mer enn bare esker og pulter

Oslo: Sandakerveien 138, 0484 Oslo Stavanger: Flyplassveien 186, 4050 Sola Bergen: Kjerreidvika 4, 5141 Fyllingsdalen T: 404 90 300 | E: post@relokator.no | W: relokator.no

NE 01 2015

NYHETER

Baard Schumann avviser overinvesteringer i boliger i Norge. – Skulle vi ha bygd like mange boliger i året som i Spania på det verste, måtte vi i Norge ha bygd 120 000 boliger i året. Vi bygger 25 000, mens behovet er 35 000, sier han om boligbyggingen. (Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no)

sier at hvis vi legger på finanskostnader og andre administrative kostnader i tillegg, betyr det utsalgspriser på 55 000 kroner kvadratmeteren for at selskapet skal oppnå den ønskede fortjenesten. Nye dyre boliger i Oslo selges for langt over det.

For dyre prosjekter – Bygges det for stort og flott i Oslo? – Ja, jeg mener det. Vår gjennoms nittsbolig ligger på 68 kvadratmeter og koster mellom 2 og 4 millioner kroner. Vi bygger for folk flest, men det er en utfordring at de seneste årene har det vært mange dyre boligprosjekter, som iB jørvika, der utsalgsprisene ligger på 70 000 og 80 000 kroner kvadrat meteren. Med flere tusen boliger i dette området, tror jeg det blir et tungt løft. Til sammenlikning er våre boliger på Tjuvholmen bare et lite high

end-p rosjekt, Bjørvika er mange ganger større, h evder Schumann. – Har vi en boligkrise i Oslo? – Nei, ikke en krise, men vi har en utfordring i Oslo, fordi boligprisene vil fortette å stige. Oslo trenger en årlig takt på 6000 nye boliger, og i fjor ble det bygget 2000 boliger. Det er grunnen til at prisene stiger. – Og hva må til for at det skal bygges flere boliger? – Den ene faktoren er mangelen på regulerte boligtomter. Det burde ha vært regulert tomter for 60 000 boliger over hele Oslo, fordi vi klarer ikke å bygge ut mange boliger på ett område på en gang. Den andre faktoren er at det offentlige må eie flere tomter som reguleres trinn vis, og at det bygges infrastruktur før tomtene selges til boligbyggerne. Slik gjør de det i Sverige. Om vi skal sitte på en stor tomtebank over mange år,

ødelegger det avkastningen for oss, sier Selvaag-direktøren.

Bør fjernes Det er fra ulike hold opp gjennom årene også reist kritikk mot rentefradraget for boliglån, og at dette bør fjernes for å unngå subsidiering av boligeierne. Schumann er ikke uenig. – Prinsipielt er jeg ikke negativ til at rentefradraget fjernes, men det må skje over tid. Folk har lagt opp ø konomien sin etter dette fradraget, og det ville ha vært en katastrofe om en fjerning skjedde over natten. Fradraget bør justeres nedover, men da må det omfatte all gjeld til privatpersoner, også den fradrags berettigede gjelden andeleiere har i boretts lag, og ikke bare boliggjeld, sier han. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

LAGER TIL LEIE Lager med tilhørende kontor til leie sentralt på Kalbakken 2.660 M2 KORTTIDSLEIE

• Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold.

• Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.

• Stort lager (ca. 2.500 m2) med god takhøyde • Rikelig med parkeringsplasser for selskapets ansatte og besøkende. på 6,3 m, samt kontordel på 160 m2 som holder god stand. • Eiendommen har potensial for betydelig • Ca 2.500 m2 lager på et plan, med palle reoler. Ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. utbygging av ytterligere kontor dersom Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for leietaker har behov for dette i tillegg til “tørr” og låst lasting/lossing. gjeldende kontor-/sosiale rom.

For prospekt og visning, kontakt: Amund Medbø | 909 80 342 | am@60grader.no 60grader.no

Peter Henrik Svarstad Telefon: 93 22 35 55 Epost: phs@lundgruppen.no

NE 01 2015

NYHETER

Thon etter omorganiseringen

Tilbake til normalen Olav Thon Gruppen oppnår rekord resultater og har lagt et år med rekordstore investeringer bak seg. Nå venter et normal år på investerings siden, men Sverige lokker fortsatt. NæringsEiendom har avlagt Thon Gruppen et besøkt for å høre om planene til Norges mest kjente eiendomsselskap. Konsernsjef Olav Thon (91) er fortsatt aktiv og trekker i trådene, men det har skjedd endringer i konsernstrukturen (se egen sak). – Hvis vi ser på status finansielt og resultatmessig, har de økonomiske resultatene per tredje kvartal aldri vært bedre. Vi håper derfor også at hele året 2014 vil vise rekordtall. Det skyldes

hovedsakelig investeringer og ferdigstillelse av nye prosjekter, men også jevnt god løpende drift, sier konserndirektør Tron Harald Bjerke. I gjennomsnitt har investeringene i Thon Gruppen de seneste fem til syv årene ligget på 3 milliarder kroner i året, i fjor var de vesentlig større. – Ja, vi investerte vel i fjor for 6 milliarder, men det var et ekstraordinært år, med halvparten av investeringene i Sverige. Her hjemme kjøpte vi blant annet Akersbakken 28 for 215 mill. kroner, sier konserndirektør Ole- Christian Hallerud. Han har ansvaret for utviklings- og byggevirksomheten i konsernet, inklusive Amfi Eiendom.

Vesentlig lavere – Våre investeringer blir vesentlig lavere i 2015 enn i 2014, men det er en viss treghet her, vi fullfører det vi driver med. Jeg tror ikke fordelingen av investering ene vil endre seg i stor grad, det vesentligste er knyttet til handelseiendommer. Men vi har også store kontorprosjekter som Storgata 14-18 og «Diagonale» i Bjørvika, sier Hallerud. Dette er to prosjekter

til mange hundre millioner kroner, Diagonale i samarbeid med HAV Eiendom. – Er det fristende å utnytte det lave rentenivået nå ved å investere tungt? – Det er litt tilfeldig hva som dukker opp. For ett år siden hadde vi ingen planer om å kjøpe sentre i Sverige for over 3 milliarder kroner, så dukket den muligheten opp. Vi tror 2015 blir et noe roligere år, og at vi vil være mer forsiktige, svarer Bjerke. – Er det satt noen mål for årlig veksttakt? – Nei, vi bruker ikke mye tid på å budsjettere, men vurderer prosjektene fra case til case. Vi har dessuten fleksibilitet med tanke på finansiering, sier Bjerke – Kan dere bli enda mer dominerende i det norske markedet, går det en smertegrense? – Olav Thon signaliserte på generalforsamlingen i fjor kjøp i Sverige, og de kom jo rett etterpå. Vi begynner nok å nærme oss en grense i Norge og ser en ende på utviklingen. Det er ikke behov for å bli større for å opprettholde en god markedskontakt, og det er nok å gjøre med de eksisterende sentrene, svarer Bjerke.

Ole-Christian Hallerud, Olav Thon Gruppen. (Foto: Thon Gruppen)

Kritisk masse Thon Gruppen satser derfor i Sverige, her er det vekstambisjoner. På forsommeren i fjor kjøpte selskapet fem kjøpesentre av Steen & Strøm i Sverige for til sammen 3,25 milliarder svenske kroner. Porteføljen har et totalt areal på 123 000 kvadratmeter og ligger spredt over fem svenske byer. – Det er en annen struktur i Sverige enn i Norge. Ingen enkeltaktører eier mer enn 12–15 sentre, men vi må ha en viss kritisk masse og komme opp i et volum for å få den ønskede organisasjon en i Sverige. Vi begynner å nærme oss dette volumet og har i dag 10 sentre som omsetter for 13 milliarder svenske kroner. Tidligere kjøpte vi bare sentre rett over grensen, nå vurderer vi sentre i alle svenske byer av en viss størrelse. Våre sentre er derfor spredt fra Sollentuna utenfor Stockholm til Malmö i sør. Det er naturlig å ha et hovedkontor i Stockholm, ettersom det er der de fleste svenske kjedene har sine kontorer. Men med tanke på hvor sentrene ligger, kunne hovedkontoret ha ligget hvor som helst i Sør-Sverige, sier Hallerud.

Tron Harald Bjerke, Olav Thon Gruppen. (Foto: Anja Basma)

– Vi ser etter sentre som kan bli nummer 1 eller 2 og har potensial og vil nok ikke vurdere sentre som er noe særlig under 20 000 kvadratmeter, med mindre vi eier noe i området fra tidligere, fortsetter han. Thon Gruppen gjorde et unntak da de nå ved årsskiftet tok over et mindre s enter i Trollhättan, nordøst for G öteborg. – Men det lå i en handelspark der vi eide fra før, påpeker Hallerud.

Ikke redd Thon Gruppen har ingen tradisjon for å sette i gang prosjekter uten en stor grad av forhåndsleie. – Nei, i prinsippet bygger vi ikke på spekulasjon, selv om det nye nabobygget Storgata 14–18 på beslutningspunktet var det. Nå rett etter byggestart er det 95 prosent utleid. Vi er heller ikke redde for å bygge på spekulasjon. Det kan være en fordel innenfor handel, så vi slipper å måtte endre planene tett opp til innflytting, sier Bjerke. For tiden holder Thon Gruppen blant annet med på en stor reguleringsplan for gigantsenteret Lagunen Storsenter uten-

for Bergen. Sartor Storsenter på Sotra er for tiden under utbygging og ferdigstilles i 2016. Utleie til handel utgjorde i 2013 78 prosent av leieinntektene til børsnoterte Olav Thon Eiendomsselskap og 64 prosent til hele konsernet. – Som sagt blir det nok primært investeringer i handelseiendommer i år, men også i boliger. Investeringene i boliger ligger nå på et historisk høyt nivå, men da som byggeprosjekter, og ikke kjøp. Når vi begynner å bygge, avhenger av hvor mange vi har solgt, svarer Hallerud. Normalt bør rundt halvparten av leilighetene være solgt før Thon Gruppen setter i gang. Olav Thon-selskapene har for tiden 600-700 utbyggbare boliger i Stor-Oslo og i overkant av 100 boliger i Tromsø, i hovedsak for salg, men også noen for ut leie. Totalt har Thon-selskapene 1000– 1200 utleieboliger. – Vi har for tiden to boligprosjekter under bygging, der vi har besluttet å leie ut boligene i Hausmanns gate 31 her i sentrum og i Chr. Michelsens gate. Totalt utgjør disse prosjektene ca. 90 leiligheter. Vi har tro på boligmarkedet i Oslo frem

NE 01 2015

NYHETER

Olav Thon har gitt aksjene sine til en stiftelse, men virksomheten vil bli drevet som fĂ¸r. (Foto: Marte GjĂŚrde)

over og venter stigende priser, derfor velger vi å leie ut disse boligene, sier utviklingsdirektøren.

Satser østover – Hvordan ser dere på å kjøpe i Oslo sentrum? – Da må det i så fall være eiendommer som kan utvikles, vi kjøper ikke rene kontantstrømeiendommer. Og du vet jo at tradisjonelt har ikke vi solgt så mye, sier Bjerke megetsigende. Med unntak av Vika Atrium, eier Thon Gruppen ingen større kontor eiendommer vestover i Oslo. – Nei, det er her byen ligger, sier Bjerke, og peker på området fra Torggata/ Storgata og østover. Rett etter årsskiftet ble det kjent at Olav Thon Gruppen har store planer for Gunerius-kvartalet og Brugata, et område der selskapet eier mange eiendommer og som ligger «vegg i vegg» med det store

kjøpesenteret Oslo City (DNB). Planene er ikke helt nye, våren 2013 mente Bjerke at Gunerius-senteret på 9500 kvadratmeter var overmodent for en ombygging. Det er imidlertid ennå litt tidlig å si hva planene munner ut i. – Vi har avholdt en miniarkitektkon kurranse med tre arkitektfirmaer, der fristen var 20. januar, og der arkitektene skal komme med forslag. Jeg regner med at vi tar en beslutning i løpet av februar, deretter kan vi starte på en reguleringsprosess. Vi må nok regne med minimum halvannet år i regulering for et så stort prosjekt, det er også avhengig av hvordan responsen er hos planmyndighetene, sier Hallerud.

Bystruktur Det som er klart, er at området får en tradisjonell bystruktur, med et stort element av handel i de tre nederste etasjene og bebyggelse oppover i etasjene. – Kan det også bli boliger?

– Vi skal ikke se bort fra et element av boliger. Dette blir en diskusjon med planmyndighetene, og vi har ikke lagt noen føringer i arkitektkonkurransen. Vi vil ha en viss fleksibilitet i reguleringsplanen, og kan også ha boliger, svarer Hallerud. Bjerke supplerer med at fotavtrykket de legger igjen på de 15 eiendommene de eier i området, er like stort som Oslo City. – Vi ønsker publikumsrettet virksomhet nederst, men vi skal ikke bli noen kopi av Oslo City. Oppover i etasjene kan det kanskje bli et stort hotell eller kanskje et nytt hovedkontor for på 30 000 kvadratmeter for et stort selskap? spekulerer Bjerke. – Det finnes ikke mange slike eien dommer med et slikt potensial i så kort avstand fra byens største kollektiv knutepunkt. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Driver som tidligere Den nye stiftelsen og en større organisasjon har gitt endringer i Olav Thon Gruppen.

– Det er mange av de samme personene som går igjen i styrene i både stiftelsen og i Olav Thon Gruppen. Olav Thon kunne ha valgt å ta med flere eksterne medlemmer, men de interne medlemmene sikrer at vi driver på samme måten som tidligere, sier Bjerke.

Det var i desember 2013 at Olav Thon etablerte Olav Thon Stiftelsen ved å gi bort selskaper og aksjer til en verdi av 25,4 milliarder kroner. Stiftelsens formål er å utøve et stabilt og langsiktig eierskap i Olav Thon Gruppen AS og under liggende virksomheter. Olav Thon er styreleder i den nye stiftelsen, mens Tron Harald Bjerke er nestleder. De fleste styremedlemmene har tilknytning til Thon-selskapene.

Sentralisert Mot slutten av fjoråret omorganiserte Thon Gruppen virksomheten. De ledende stillingene i Thon-systemet har i realiteten vært uavhengig av de ulike selskapene i Thon-systemet. Alle på hovedkontoret er eksempelvis ansatt i Thon Holding AS, som igjen er eid av stiftelsen. Gjennom endringene som nå er gjort, er Olav Thon konsernsjef med fem konserndirektører under seg. Tron

Harald Bjerke er blitt konserndirektør for eiendom, mens Ole-Christian Hallerud har fått ansvaret for all eiendomsutvikling i konsernet. – Tidligere var byggevirksomheten i konsernet samlet flere steder, blant annet i Amfi, nå er alt samlet i konsernområdet for eiendomsutvikling, hvor Hallerud er konserndirektør. Markedsaktivitetene var også fordelt på alle steder, nå er de samlet i ett sted. Vi har brukt en del tid på omorganiseringen, og endringene er et resultat av at organisasjonen er blitt større. Thon Gruppen er blitt store og har derfor hatt behov for å strømlinjeforme organisasjonen. Det er ingen dramatikk i dette, vi lever videre som før. En gründerbedrift som Olav Thon Gruppen endrer seg ikke, fastslår Bjerke.

NE 01 2015

KANDIDATENE TIL CITYPRISEN

Første for Tvenge?

For første gang kan Fram Management og Torstein Tvenge vinne Cityprisen. Da må han slå Fritzøe Brygge/Hammerdalen i Larvik (se side 68-69) og kjøpesenteret Paleet i Oslo (se side 70-71), som også er årets kandidater som juryen har nominert. Avgjørelsen får vi 12. februar under den årlige store Citykonferansen i Radisson Blu Plaza. Juryen skriver at få andre hadde tro på Skøyen da Tvenge i 1993 kjøpte sine første eiendommer på Skøyen. I januar 2010 bestemte Tvenge seg for å føre opp 20 000 kvadratmeterstore Karenslyst Allé 49-53 på spekulasjon og dro nytte

av gunstige entreprisekostnader. Det har gått bra, bygget er fullt utleid til noe over 3000 kroner kvadratmeteren inklusive handelsarealene, som ville ha gitt en kjempegevinst ved salg av eiendommen i dag. Torstein Tvenge har ifølge juryen klare, troverdige målsetninger om å bringe inn områdekvaliteter på Skøyen i form av butikker og kultur. Karenslyst Allè 49-53 kan «sees som den siste, avgjørende puslespillbiten i den urbane veven på Skøyen». Samtidig mener juryen at Arcasa arkitekter har tegnet et stilrent og pent kontorbygg. Det er likevel behandlingen av gateplanet som gjør at prosjektet utmerker seg. Butikkarealene på gateplan, og da særlig den nye mathallen, gir noe tilbake til nærområdet og bidrar til å løfte bydelen.

Nybygget rammer ifølge juryen inn området mot togskinnene på Skøyen og revitaliserer området mot togstasjonen. Det gjøres i form av rause uteområder med gode kvaliteter, kunst og ute servering. Juryen mener videre at Tvenge- familien gjort et modig og prisverdig grep for å øke kvaliteten på Skøyen som mulig destinasjon. Karenslyst Allé er ifølge juryen et prosjekt som går foran. Det viser hvordan en mathall ikke behøver å være direkte inntektsgivende i seg selv, men snarere sees som en investering og en driver for å skape områdekvaliteter. Det vil på lengre sikt bidra til økt urban verdiskapning. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Om Cityprisen Cityprisen er den norske eiendoms bransjens svar på Oscar-utdelingen og deles ut til årets beste eiendomsprosjekt på den årlige Citykonferansen. I statuttene for Cityprisen står det blant annet at prosjektet skal i sin utforming og gjennom sitt innhold vise at det har tilført området og allmenheten en verdi. Det skal vise at den menneskelige dimensjonen er ivaretatt og at det på en positiv måte fremstår som en del av et større hele både funksjonelt og estetisk. Prosjektet skal også være miljø- og klimaeffektivt og det skal premieres der det kan sannsynlig gjøres at reelt energiforbruket er i samsvar med beregnet energiforbruk. Prosjektet skal ogsp kunne vise til en sunn økonomi for eier. I 2014 vant Tjuvholmen den gjeve prisen, mens i 2013 stakk OperaKvarteret i Bjørvika av med seieren.

Fram Management har lyktes med å skape et attraktiv område på gateplan. (Foto: Thomas Bjørnflaten/ Nyebilder.no)

NE 01 2015

KANDIDATENE TIL CITYPRISEN

Larvik-prosjekt utfordrer Oslo Larvik-prosjektet Fritzøe Brygge/ Hammerdalen ut fordrer Osloprosjektene i kampen om Cityprisen. Konkurrentene i Oslo er kjøpesenteret Paleet til KLP Eiendom i Karl Johans gate (se side 70-71) og Fram Managements store kontorbygg i Karenslyst Alle 49-53 på Skøyen (se side 66-67). Utfordreren fra Larvik er Fritzøe Brygge/Hammerdalen, som er eid av Fritzøe Eiendom AS, et heleid datterselskap av Treschow-Fritzøe AS. Hammerdalen ligger ved utløpet av Farris-elva mellom Farris Bad og E18, på veien opp mot Farrisvannet. Området er et tidligere industri område i Larvik, og Hammerdalen har

vært gjenstand for en omfattende transformasjon. Fritzøe Eiendom har satset på kultur og videreutvikling av industri historiske og verneverdige bygninger. Denne utviklingen har løpt hånd i hånd med etablering av hotell og handelsvirksomhet.

«Lyser av fremtidstro» Prosjektet består i dag av fire nybygg og elleve rehabiliteringsprosjekter. Sammen danner de en ny helhet, der historiske kvaliteter er bragt videre. Nye sammenhenger og kvaliteter er lagt til. Hammer dalen er ifølge juryen blitt et møte mellom fortid og fremtid, mellom ulike aktører og interesser i et stort prosjekt. Dette prosjektet «lyser av fremtidstro, vitalitet og intelligent urban tenkning». Juryen mener at i lille Larvik må utviklingen av Hammerdalen sies å være et sensasjonelt løft, både målt i omfang og innovasjon. Med sin plassering ligger utviklingen tett på det tradisjonelle Larvik sentrum, og Hammerdalen utgjør ifølge juryen en berikelse og utvidelse av den eksisterende urbane situasjonen.

Små miljøer samarbeider Juryen er imponert av hvordan en rekke ulike aktører trekker i samme retning i Hammerdalen for å få til et prosjekt som både styrker og beriker lokal identitet. Hammerdalen er et lysende eksempel på hva små miljøer kan utrette gjennom samarbeid og inkluderende prosesser. Prosjektet sørger også for arkitektoniske og urbane løsninger av høyeste kvalitet og skal være økonomisk bærekraftig. Hjertet i prosjektet er ideen om hvordan historisk viktige bygninger vernes best gjennom ny bruk. Prosjektet er langsiktig med en god overordnet styring. Relasjonen til Larvik sentrum med gang- og sykkelforbindelser er også forbilledlig. I tillegg har Hammer dalen krevd nytenkning og samarbeidsvilje hos antikvariske myndigheter, det offentlige, private aktører, museer og frivillige organisasjoner. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

I «lille Larvik» får Fritzøe Brygge/Hammerdalen betegnelsen et «sensasjonelt løft».

NE 01 2015

KANDIDATENE TIL CITYPRISEN

Setter standarden for kjøpesenter Paleet på Karl Johan setter ifølge juryen til Cityprisen standarden for hva et kjøpesenter kan være. Den tredje kandidaten til Cityprien, som blir delt ut på Citykonferansen den 12. februar i Radisson Blu Plaza, er kjøpesenteret Paleet i Karl Johans gate. Paleet gjenåpnet i september i fjor etter en ombyggingsperiode på 16 måneder. Ombyggingen kostet KLP nesten 200 millioner kroner.

Kvalitetsbevisste Arkitektene for ombyggingen har vært Jarmund Vigsnæs Arkitekter. RISS har vært interiørarkitekter, mens Lysstoff har jobbet med lysdesign, Radius Design har

jobbet med restaurantene mens Neue esign Studio har stått for identitet og skiltD ing med mere. Målet er at Paleet skal bidra til at Karl Johans gate igjen blir sentrum for kvalitetsbevisste nordmenn. Senteret var det første såkalte high end-senteret i Norge da det åpnet dørene i 1990. Juryen skriver i sin begrunnelse at med sin beliggenhet langs Karl Johan, er Paleet et klassisk handelssted, men der tiden h adde løpt fra senteret. Derfor foretok KLP en omfattende renovasjon av lokalene. Juryen mener oppgraderingen er estetisk, der nye kvaliteter er løftet frem. Dette har skjedd gjennom et gateløp med uteservering, nydefinerte inngangs partier og først og fremst interiøret. Ifølge juryen er Paleet ikke en konkurrent til sentre som Eger og Steen og Strøm, men derimot et supplerende tilbud til sentrumshandelen i hovedstaden. Paleet setter også en standard for hva et kjøpesenter kan være med sin definert utadvendte profil.

Dristig Når det gjelder arkitektur, har KLP ifølge juryen valgt en svært dristig og ekspressiv profil. Stilen har dyprød, mørkebrun og kobber som fargepalett, og oppgraderingen er også underlagt en helhetlig og tydelig profil. Interiøret i Paleet kunne tidligere oppleves som en labyrint. Nå er infra strukturen åpnet opp og gjort ryddig. Det bedrer flyten og sirkulasjonen, og det sørger for at ingen av butikkene lenger føles bortgjemt. KLP har derfor ifølge juryen sørget for nytt liv og udiskutabel kvalitet til det juryen omtaler som ett av Oslos mest klassiske og historisk viktige byområder. KLP har skapt et «unorsk handelssted som ikke bare lukker inn, men åpner seg mot byen og gir noe tilbake». Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto Einar Aslaksen og Nils Petter Dale

Paleet er blant kandidatene til 책 vinne Cityprisen.

NE 01 2015

HELSEBYGG

Ser store muligheter i helse Stadig flere aktører i eiendomsbransjen ser store muligheter i utleie av lokaler til helsevirksomheter. Med en aldrende og kravstor befolkning med god råd, og en stat som har lommene fulle av penger, synes det klart at etterspørselen etter helsetjenester vil øke kraftig i årene fremover. Det har skapt

muligheter for eiendomsbransjen. De som posisjonerer seg riktig, vil kunne sikre seg lange leiekontrakter med svært betalingsdyktige institusjoner.

Vil bygge sykehus Den seneste tiden har flere av de kjente eiendomsaktørene involvert seg i såkalte helsebygg. Aspelin Ramm, den tidligere toppalpinisten Ole Christian Furuseth, og hans bror Paal Mogens Furuseth skal bygge 30 000 kvadratmeter sykehus for Landsforeningen for hjerte- og lungesyke (LHL) ved Gardermoen. Planen er å samlokalisere dagens hjerteklinikk i Eidsvoll,

Feiringklinikken, og lungeklinikken i Nittedal, Glittreklinikken. Aspelin Ramm og Furuseth-brødrene skal eie sykehuset, mens LHL skal leie lokalene for å drifte tilbudene. Sykehuset blir på 31 000 kvadratmeter og skal inneholde 13 operasjonssaler og andre spesial rom, 35 poliklinikkrom, 116 kontorer og 237 ordinære sengeplasser.

Kjøpte sykehus En annen som satser på helsebygg, er Tore Borthen. Han er grunnlegger og stor aksjonær i Norske Helesehus AS, et eiendomsselskap som har spesialisert seg på

FLOTTE LOKALER TRENGER DIN KLINIKK!

LHLs nye superklinikk ved Gardermoen skal eies av Aspelin Ramm og brødrene Furuseth. (Ill.: Nordic)

utvikling og utleie av eiendom til helsesektoren. Selskapet eies av Betonmast, Tore Borthens investeringsselskap Fambo og Øst Bygg. Norske Helsehus’ datterselskap Veum Smart City kjøpte i januar i år det gamle Veum Sykehus utenfor Fredrikstad for 45 millioner kroner. Der vil han utvikle et regionalt tilbud innenfor forebyggende helse, rehabilitering og behandling av livsstilsykdommer. Noe av det som vurderes, er å bygge ut en del av eiendommen til en demenslandsby. Tidligere kjøpte Norsk Helsehus også to boligområder i Halden for rundt 100 millioner.

KVÆRNERBYEN 75-100 kvm

OBOS søker allmennpraktiserende lege, fysioterapeut, psykolog og spesialister innen helsetjenester til moderne og lyse lokaler i Kværnerbyen.

Mulighet i markedet Borthen forteller om hvordan ideen ble til da hans mor ble enke. – Da lette jeg etter et sted hvor hun kunne bo, med sosialt

OBOS Forretningsbygg AS Hammersborg torg 1 T: 22 86 59 00 www.ofb.no

Terje Arnesen M: 918 27 182 T: 22 86 59 72 Hans Petter Hauge M: 909 12 267 T:22 86 55 06

NE 01 2015

HELSEBYGG

Norske Helsehus kjøpte det gamle Veum sykehus og har store planer for eiendommen.

felleskap og hjelp hvis hun trengte det. Men jeg fant ikke noen gode alternativer til å bo hjemme til hun endte på sykehjem. Det var da jeg tenkte at en gründer og eiendomsutvikler som meg kan gjøre noe med dette. Samtidig uttalte daværende statsminister Jens Stoltenberg at nå skal alle gode krefter slippe til for å bygge 12.000 nye heldøgns omsorgsplasser innen 2015, sier han. At private aktører nå kan slippe inn på et område hvor det offentlige omtrent var alene, har også gjort at Borthen ser muligheter for private eiendomsutviklere innenfor dette området. – Det er et økende behov for å ta seg av en aldrende befolkning, og vi ser nå en trend om at private oftere bygger for det offentlige, sier Borthen. Men eiendomssatsing rettet mot helsehus og helsebygg er ikke noe for kortsiktige investorer. Borthen forteller at hans prosjekter er veldig langsiktige og

krever en lang saksbehandlingstid i det offentlige før beslutning foreligger.

Bladde opp 571 mill. Også Linstow har sett mulighetene innenfor helsebygg. Selskapet betalte våren 2011 571 millioner kroner for det tidligere Acta- eide Romerike Helsebygg. – Det er mange offentlige leietakere i bygget, og vi har tro på at behovet for helsetjenester vil vokse. I tillegg er det sterk utvikling i folketallet i regionen, sa konsernsjef Per Mortensen om kjøpet.

Megatrend. Utviklingen i samfunnet, med fokus på helse og sunnhet, gir også muligheter for eiendomsaktører som ikke har valgt å satse på leietakere innenfor helseområdet. Svært mange ansatte i bedrifter er opptatt av trening, og for gårdeiere kan tilrettelegging for dem vise seg å bli et konkurransefortrinn.

Gårdeiere kan tilby dusjfasiliteter og sykkelparkering for leietakere. Noen kan også tilby mindre treningsrom for å tiltrekke seg attraktive leietakere. Ole Petter Lystad i Exer Fitness arbeider med salg av treningsutstyr og treningsrom til bedrifter. Han forteller om stor intetesse blant bedriftene. – Vi merker økt helsefokus og at bedrifter absolutt ser verdiene i å investere litt i eget treningsutstyr og treningsfasiliteter for egne medarbeidere. Mye kan vinnes i økt trivsel, bedret samhold og arbeidsmiljø, ikke minst kombinert med redusert sykefravær som kan gi store økonomiske besparelser. Vi ser at helse er i ferd med å bli en viktig parameter å tilby sine ansatte, litt på samme måte som god kantinedrift har vært det en stund, sier Lystad. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SCANPIX

Trimrom eller treningssenter

Vi hjelper deg med utforming, finansiering og levering av treningsutstyr samt service og oppfølging.

Eksempel 1: 60m2 trimrom Tredemølle, 2 stk. Spinningsykler, Multistasjon med nedtrekk/roing, leg ext/curl og bryst/ skulderpress, Benkpress/knebøypakke og Håndmanualer 7,5-30kg med stativ:

Pris: 99 700,- +mva

EXER Fitness AS er totalleverandør av profesjonelt treningsutstyr til treningssenter og trimrom. EXER Fitness AS har salgskontor både i Oslo og Trondheim og vi dekker hele landet med vårt serviceapprat.

Leasing kr. 1994,- +mva/mnd*

Eksempel 2: 120m2 trimrom Som avbildet 2 stk. Tredemøller, 2 stk. Spinningsykler, Romaskin, Ellipsemaskin, Functional Trainer, 5 stk. Dual Function Styrkeapprat, Knebøypakke, Benkpresspakke, Håndmanualer 7,5-30kg med stativ, div. Benker, Gymmatter og Ribbevegger.

Pris: 299 700,- +mva Leasing kr. 5994- +mva/mnd*

EXER Fitness AS Telefon: 4000 1885 e-post: mail@exer.no internett: www.exer.no

*) Leasing forutsetter kredittgodkjening hos leasingleverandør. Leasingprisen er basert på 5 års nedbetaling med dagens rentenivå.

MYRENS VERKSTED A1/F4 • • • •

Bygg A1: 213 kvm BTA Bygg F4: 300-500 kvm BTA Enkel adkomst fra ring 2 Sentralt beliggende nær oﬀ. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

SANDAKERVEIEN 24C/D - LEDIG AREAL: BYGG A1, 4 ETG: 213 KVM BTA

Kontor

Gang

BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

NE 01 2015

HELSEBYGG

Moms for private leverandører av helsetjenester – et konkurransevridende system Private leverandører av kommunale helse tjenester får økte leie kostnader som følge av at de ikke får kom pensert for inngående mva ved for eksempel oppføringskostnader i et nytt bygg. Befolkningen i Norge lever stadig lengre og behovene for formålsbygg knyttet til helse øker. Det er mangel på «varme hender», dvs. arbeidskraft i helsesektoren. For å løse utfordringene i årene fremover, er man avhengig av at helsebyggene fungerer effektivt, slik at mer pleie og omsorg kan leveres av færre. Det krever oppføring av innovative nybygg.

Gjennom Samhandlingsreformen og den nye Helse- og omsorgstjenesteloven har kommunene ansvaret for å sørge for innbyggernes behov for helsetjenester, uavhengig av om tjenestene skal leveres av kommunal omsorgstjeneste eller av statlige sykehus. Kommunen kan utføre tjenestene selv eller kjøpe dem inn fra andre offentlige eller private tjenesteytere. Samarbeidserklær ingen har målfestet fritt behandlings valg. Man ser en fremvekst av private helsetilbud, herunder private sykehus. Mange av disse har avtaler med de regionale helseforetakene om behandling av pasienter til offentlige satser. De private helsetilbudene utgjør et viktig supplement og en avlastning for det offentlige helsevesenet.

statlige og kommunale helseinstitusjoner, som yter mva-unntatte helsetjenester. Den manglende fradragsretten innebærer at merverdiavgiften blir en endelig kostnad for disse institusjonene. Ved innkjøp av for eksempel renholdstjenester fra eksterne tjenesteytere blir dermed renholdstjenestene dyrere enn de ville blitt dersom helseinstitusjonene hadde fradragsrett eller hadde produ sert tjenestene ved egne ansatte. Dette innebærer en konkurranseulempe for private aktører ved at merverdiavgiften blir et økonomisk motiv til egenproduksjon fremfor kjøp av tjenester, noe som kan hindre en effektiv ressursbruk i de offentlige institusjonene.

Mva behandling av helsesektoren

For kommunal og fylkeskommunal sektor har man tatt konsekvensene av dette og innført en kompensasjonsordning for merverdiavgift. Gjennom denne ordningen får de kommunale og fylkeskommunale

Kommunale og statlige virksomheter, som ikke er mva-pliktig, har ikke rett til fradrag for inngående mva på sine anskaffelser. Dette gjelder blant annet

Kompensasjonsordningen for kommuner og fylkeskommuner

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å

Din

LEVE RANDØR fra A til Å

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER

MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

institusjonene, herunder helseinstitusjoner, tilbake den merverdiavgiften de betaler på kjøp av stort sett alle varer og tjenester fra eksterne. Dette gjelder også kostnader til oppføring og drift av fast eiendom. Kompensasjonsordningen omfatter også private institusjoner som utfører visse oppgaver som kommuner/fylkeskommuner er lovpålagt å utføre, herunder visse lovpålagte helsetjenester, slik at disse likestilles med de offentlige institusjonene. Gjennom kompensasjons ordningen reduseres dermed konkurranseulempen for private aktører. Ordningen omfatter ikke privatpraktise rende allmennleger. I tillegg til at kommunale institusjoner får kompensert mva på sine anskaffelser, er det åpnet for at utleiere som leier ut fast eiendom (formålsbygg) til slike institusjoner kan registrere seg frivillig for utleien. En slik frivillig registrering medfører at utleier får fradragsrett for mva på sine anskaffelser i forbindelse med utleien, for eksempel oppførings

05/11/13 10:38

kostnadene for bygget. De kommunale institusjonene kan dermed oppnå en lavere leie enn de hadde gjort dersom utleier måtte kalkulere inn merverdiavgiften på oppføringskostnadene som en kostnad ved beregningen av leien. Utleier må legge på utgående mva på leien, men også denne merverdiavgiften får kommunen kompensasjon for. Kommuner kan dermed leie av private aktører uten å komme vesentlig dårligere ut enn de ville gjort ved å eie eiendommen selv.

Forskjellsbehandling med konsekvenser En betydelig svakhet ved systemet er at retten til frivillig registrering ikke omfatter utleie til private aktører som utfører lovpålagte kommunale oppgaver, selv om tjenestene er omfattet av kompensasjonsordningen. Utleie til en privat leverandør av helsetjenester, eksempelvis privat legevakt eller helsestasjon, kan ikke registreres frivillig. For private leverandører av lovpålagte kommunale tjenester blir det derfor vesentlig dyrere

Partner og advokat Anne Sofie Bjørkholt, BA-HR. (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven)

NE 01 2015

HELSEBYGG

å leie eiendom enn å eie selv, noe som kan virke konkurransevridende og hindre en effektiv utnyttelse av ressursene. Jo nyere bygget er, jo dyrere blir det for den private aktøren å være leietaker, ettersom mva på oppføringskostnadene vil utgjøre et betydelig kostnadselement i nye bygg. Ettersom nye bygg oftest er bedre tilrettelagt for moderne helsedrift, innebærer denne manglende nøytraliteten en klar ulempe for de private aktørene i forhold til de kommunale. For fullt ut å oppnå formålet med kompensasjonsordningen, bør adgangen til frivillig registrering utvides til også å omfatte utleie av fast eiendom til slike private aktører. Dette vil være et viktig bidrag til å oppnå målene som er satt i Samhandlingsreformen, ved at kommunene får et større spillerom for hvorledes de vil løse sine oppgaver mest mulig kostnadseffektivt. Så lenge private leverandører må binde betydelig kapital ved selv å eie sine formålsbygg dersom de skal unngå en vesentlig merbelastning form av mva (som tilsvarende kommunal leverandør ikke får), vil det være vanskeligere for private aktører å være reelt konkurransedyktige.

ikke slik at noen utleiere har tillatelse eller lignende til å leie ut lokaler til kun private eller offentlige skoler, den ulike kostnadsstrukturen for utleie til private (høyere leie for å kompensere for mva) og offentlige (leie + mva) er ikke i seg selv en ulempe for utleiere fordi disse kan dekke sine utgifter gjennom økt leie til private skoler. Selv om det ikke foreligger ulovlig statstøtte, er effekten av forskjellsbehand lingen utvilsomt at private og offentlige leverandører av samme tjeneste har høyst ulike økonomiske vilkår. Det er vanskelig å se noen rasjonell begrunnelse for dette, gitt at man ønsker en fremvekst av private leverandører som kan supplere kommunens egen produskjon av helsetjenester. Dette ønsker den sittende regjering, og derfor bør den snarest endre reglene. Problemstillingen blir stadig mer aktuell. Nylig la regjeringen frem forslag til ny friskolelov, hvor formålet er å tilrettelegge for et større mangfold av private skoler som kan drive med offentlig tilskudd. De nye private skolene bør få samme driftsvilkår som de offentlige, også når det gjelder leiekostnader for sine lokaler.

Ingen kompensasjonsordning Ikke ulovlig statsstøtte De konkurransevridende reglene var tema i ESAs vedtak 160/13/COL i en sak vedrørende private skoler. ESA fant ikke at det forelå ulovlig statsstøtte hverken til de kommunale skolene eller til utleiere. Begrunnelsen var som følger: • ESA var ikke uenig i at offentlige skoler får en fordel som private skoler ikke får, men så lenge skoler som sådan ikke driver økonomisk aktivitet så rammes ikke denne forskjellsbehandlingen av statsstøttereglene. • Utleiere driver økonomisk aktivitet, men anses ikke å få en økonomisk fordel ved frivillig registrering av utleie til kommunal virksomhet. Begrunnelsen er i hovedtrekk at utleiere som utgangspunkt kan ta den leien de ønsker, de kan velge hvem de vil leie ut til, det er

Det finnes per i dag ingen tilsvarende ordning som man har for kommunesektoren for statlige institusjoner, herunder statlige helseforetak. Merverdiavgift på anskaffelser som slike institusjoner kjøper inn fra eksterne blir dermed en endelig kostnad, noe som stimulerer til egenproduksjon av tjenester. Utleiere av fast eiendom kan heller ikke registreres frivillig for utleie til statlige institusjoner. Som en del av årets statsbudsjett ble det det innført en ordning med netto føring av merverdiavgift i ordinære statlige forvaltningsorgan fra 1. januar 2015. Ordningen innebærer kun en endring i statlig budsjettering og vil ikke medføre rett til frivillig registrering og utvidet fradragsrett for aktører som leier ut lokaler til staten. Utleiersiden får med andre ord ingen fordel av denne endringen.

Ettersom helseforetakene ikke fører sine kostnader direkte i statsregnskapet kan mva-nøytralitet ikke oppnås ved nettoføring. Helseforetakene er derfor ikke inkludert i ordningen som foreslås innført fra 1. januar 2015. Mva-nøytralitet for helseforetakene kan imidlertid oppnås ved en utvidelse av kompensa sjonsordningen for kommunene. I 2005 ble det foreslått en slik utvidelse, som også skulle gjelde for enkelte private aktører innen spesialhelsetjenesten. Forslaget strandet blant annet fordi det var ønskelig å inkludere investeringer. Investeringsnivået var på den tiden høyt og ordningen ville bli svært kostbar. I statsbudsjettet varsler regjeringen at de nå vil arbeide videre med en ordning for helseforetakene, med sikte på innføring fra 1. januar 2016. Dersom ordningen blir tilsvarende dagens kompensasjons ordning for kommunene, vil den også komme utleiersiden til gode gjennom retten til frivillig registrering. Som nevnt omfatter dagens kompensasjonsordning for kommunene også privat virksomhet som leverer visse tjen ester som kommuner/fylkeskommuner er lovpålagt å utføre. Imidlertid har ikke utleiere til slik «privat kompensasjons berettiget» virksomhet rett til frivillig registrering. Dette er en forskjells behandling som virker urimelig og konkurransevridende, ettersom de private kompensasjonsberettigede må eie sine lokaler for å nyte godt av mvakompensasjon, mens kommunale aktører kan velge å være leietaker. Det gjenstår å se om denne forskjellsbehandlingen vil bli videreført dersom private aktører innen spesialhelsetjenesten inkluderes i en kompensasjonsordning for helseforetakene fra 2016. Etter vår oppfatning bør denne forskjellsbehandlingen opphøre, også med virkning for dagens kommunale ordning Tekst ANNE SOFIE BJØRKHOLT & CAMILLA HAMMER SOLHEIM ADVOKATFIRMAET BA-HR

NE 01 2015

HELSEBYGG

Gjennom Samhandlingsreformen og den nye Helse- og omsorgstjenesteloven har kommunene ansvaret for å sørge for innbyggernes behov for helsetjenester, uavhengig av om tjenestene skal leveres av kommunal omsorgstjeneste eller av statlige sykehus. Kommunen kan utføre tjenestene selv eller kjøpe dem inn fra andre offentlige eller private tjenesteytere. Samarbeidserklæringen har målfestet fritt behandlingsvalg. Man ser en fremvekst av private helsetilbud, herunder private sykehus. Mange av disse har avtaler med de regionale helseforetakene om behandling av pasienter til offentlige satser. De private helsetilbudene utgjør et viktig supplement og en avlastning for det offentlige helsevesenet.

Mva behandling av helsesektoren Kommunale og statlige virksomheter, som ikke er mva-pliktig, har ikke rett til fradrag for inngående mva på sine anskaffelser. Dette gjelder blant annet statlige

og kommunale helseinstitusjoner, som yter mva-unntatte helsetjenester. Den manglende fradragsretten innebærer at merverdiavgiften blir en endelig kostnad for disse institusjonene. Ved innkjøp av for eksempel renholdstjenester fra eksterne tjenesteytere blir dermed renholdstjenestene dyrere enn de ville blitt dersom helseinstitusjonene hadde fradragsrett eller hadde produ sert tjenestene ved egne ansatte. Dette innebærer en konkurranseulempe for private aktører ved at merverdiavgiften blir et økonomisk motiv til egenproduksjon fremfor kjøp av tjenester, noe som kan hindre en effektiv ressursbruk i de offentlige institusjonene.

Kompensasjonsordningen for kommuner og fylkeskommuner For kommunal og fylkeskommunal sektor har man tatt konsekvensene av dette og innført en kompensasjonsordning for merverdiavgift. Gjennom denne ordningen får de kommunale og fylkeskommunale

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å

Din

LEVE RANDØR fra A til Å

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER

MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

Partner og advokat Anne Sofie Bjørkholt, BA-HR. (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven)

NE 01 2015

HELSEBYGG

For deg som skaper stedene vi Âjobber, stedene vi mĂ¸tes, og stedene vi Âhusker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

NE 01 2015

NYHETER

Godt forarbeid sikrer mot leietakerne fra helvete En grundig leie kontrakt og tett opp følging underveis kan redusere utleiers skader når de får leie takeren fra helvete inn i eiendommene. Med jevne mellomrom dukker det opp avsløringer i mediene om næringsdrivende og privatpersoner som driver langt utenfor lovens grenser. Det kan være en fersk dagligvarekjede som driver alvorlig organisert kriminalitet, med ulovlige innvandrere ansatt på slavekontrakter, unndragelse av moms og skatter og det som verre er. Eller det kan være et produksjonslokale hvor deler av lokalene er blitt et livsfarlig husvære for 12-15 utenlandske arbeidere, eller et telemarketingselskap som blir kjent som svindlere som har fått tusenvis av klager hos Forbrukerrådet. Slike leietakere er gårdeiers mareritt og koster både tid og penger. Men en grundig jobb ved kontraktinngåelsen kan bidra til at man slipper leietakeren eller i det minste redusere skadene.

Viktig forarbeid Senioradvokat Trude Gran i Wikborg Rein mener forarbeidet før leiekontrakten

ndertegnes er helt avgjørende for gård u eiere som vil unngå useriøse leietakere. – Man må foreta grundige undersøkelser av hvem man skal tegne leiekontrakter med. Hva har de gjort før? Hvem står bak selskapene? Utleier bør også sjekke regnskaper i Brønnøysund og om mulig foreta kredittsjekk. Det er samtidig viktig å ha en god leiekontrakt som gir utleier kontroll underveis i leie forholdet, sier Gran. Leiekontrakten bør gi utleier fri adgang til å nekte leietaker å overdra leiekontrakten. Dette bør også gjelde ved overdragelse av bestemmende innflytelse i leietakers selskap, såkalt «change of control».

Formål og bruk Wikborg Rein-advokaten forteller at utleier bør ha en formålsbestemmelse i leiekontrakten, hvor det bestemmes at lokalene skal brukes til et bestemt formål, samt en bestemmelse som pålegger leietaker å følge de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav knyttet til leieobjektet og leietakers virksomhet. Dersom formålet er for eksempel bil vaskeri og leietaker helt eller delvis bruker leieobjektet til beboelse, er dette mislighold av leiekontrakten. – Dette viser at det underveis er viktig at utleier inspiserer og undersøker lokalene jevnlig, slik at han vet at de brukes til det formålet som er oppgitt, sier Gran. – Videre har Meglerstandarden en del generelle bestemmelser om leie takers aktsomhet i behandling og bruk av

l okalene. Utleier kan for eksempel gripe inn når bruken av eiendommen forringer eiendommens omdømme. Da kan utleier få anledning til å påberope mislighold, sier Gran.

Mislighold Hvordan går man så frem dersom man har vært så uheldig å få inn en leietaker som bryter lover og regler? Ifølge Trude Gran må utleier vurdere om leietaker har brutt leiekontrakten, for eksempel ved brudd på gjeldende offentligrettslige krav. – Dersom det er snakk om et vesentlig mislighold, kan utleier heve leieforholdet. Dette innebærer at leieforholdet avsluttes med umiddelbar virkning. Leietaker må i prinsippet flytte på dagen. Dersom misligholdet ikke er vesentlig, bør utleier først og fremst gi leietaker en s kriftlig advarsel med frist for å rette misligholdet. Et mislighold som isolert sett ikke kan anses som vesentlig, kan bli vesentlig dersom det vedvarer eller gjentas. Hever utleier kontrakten og leietaker ikke flytter frivillig, må utleier gå veien om tvangsfravikelse via namsmyndig hetene. I graverende tilfeller hvor det haster å få leietakeren ut, kan det også være rom for midlertidig forføyning via domstolene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto ERIK BURÅS/STUDIOB13

Flytting er mer enn bare esker og pulter En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

Vi leverer blant annet følgende produkter og tjenester: • • • • • • • •

Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer Budsjettering av større relokaliseringer Prosjektledelse og rådgivning Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler Lagring og mellomlagring Gjennomføring av møbelmontasje Gjennomføring av kontor-, lager- og verkstedflytting Avvikling av eksisterende lokaler

Senioradvokat Trude Gran, Wikborg Rein

Oslo: Sandakerveien 138, 0484 Oslo Stavanger: Flyplassveien 186, 4050 Sola Bergen: Kjerreidvika 4, 5141 Fyllingsdalen T: 404 90 300 | E: post@relokator.no | W: relokator.no

NE 01 2015

NYHETER

Fremleie verst for Thon For Olav Thon Gruppen er ukontrollert fremleie det de frykter mest. Med mange tusen inngåtte leiekontrakter, er det mye å passe på for eiendomsgiganten Olav Thon Gruppen. – Vi skal orienteres om alle fremleie forhold, og fremleie er ikke noe stort problem for oss. Men vi er livredde for fremleie i boligeiendommer, at det er uønsket virksomhet i leiligheten, og at det er for mange som bor der. I nærings markedet er et stort innslag av fremleie ikke positivt for leieprisene. Det blir ikke de samme leieprisene, og de som leier ut videre, har ikke de samme kravene som profesjonelle utleiere, sier konsern direktør Tron Harald Bjerke i Olav Thon Gruppen AS. Thon Gruppen har som en stor aktør i restaurantmarkedet opplevd litt av hvert i serveringsbransjen. – Vi har hatt restauranter som ikke betaler moms og skatt, det jeg vil kalle for useriøse aktører. Det har også hendt at kommunen eller politiet har sagt til oss, at de ønsker at vi ikke leier ut til visse typer virksomhet, sier Bjerke. Han peker på omsetning av

stoff og annen kriminell virksomhet som mulige problemområder.

Standardkontrakter Bjerke sier at i kontormarkedet bruker Thon Gruppen standardkontraktene som næringsmeglerne har utarbeidet. I kjøpe sentrene bruker Thon-selskapene egne standardkontrakter. – Det er veldig sjelden at vi som ut leier havner i retten på grunn av tvister om leieforholdet. Jeg vil karakterisere standardkontraktene som nokså balanserte, sier konserndirektøren. Et område som kan skape problemer, er fordeling av felleskostnader. Bjerke sier at felleskostnadene i et kjøpesenter som Sandvika Storsenter beløper seg til 20–30 millioner kroner i året. Det hender det kommer leietakere som har synspunkter på disse kostnadene, som Thon Gruppen må gå gjennom. – Vi beregner felleskostnadene etter hvor stort areal leietakerne leier, og det hender at noen reagerer på dette. Det kan være leietakere som holder til i første etasje i senteret som ikke vil betale for andelen av utgifter til heiser eller rulle trapper. Da sier vi at vi kan ansette en til to personer som regner helt matematisk riktig på fordelingen, men at kostnadene til disse personene gjør at vinningen

fort går opp i spinningen. Utgiftene til felleskostnadene i våre sentre har steget lavere enn konsumprisindeksen, og over tid kommer måten vi regner på leie takerne til gode, hevder Bjerke.

Kan fravikes – Hvordan vurderer Olav Thon Gruppen nye leietakere? – Vi har 20–25 eiendomssjefer som har instruks om å gjøre kredittvurderinger av leietakerne. Styret har også satt som krav at det skal stilles husleiegarantier, svarer konserndirektøren. – Men i kjøpesentrene ønsker vi å teste ut nye konsepter, og for en kortere periode kan vi fravike prinsippet om en bankgaranti. Den nye stiftelsen har som formål å dele ut til allmennyttige formål, som til gründere, og Olav Thon er jo selv en gründer. Han vet at det som nystartet selskap ikke er så lett å få en bankgaranti, sier Bjerke. Olav Thon Gruppen har om lag 4,5 milliarder i årlig leieinntektsnivå. Bjerke sier at tap på fordringer utgjør godt under 1 prosent av leieinntektene, så noe stort problem er det ikke. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

Se vårt nye Real Nytt i neste utgave!

Vi har flyttet. Nå er vi etablert i nye lokaler 2. etasje i Hvamstubben 17, 2013 Skjetten.

Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

Hvamstubben 17 - 2013 Skjetten - Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 - E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

NE 01 2015

NYHETER

Leietaker må holde ord Christian Ringnes forteller at det normalt er få problemer med vanlige leietakere av en viss størrelse.

Christian Ringnes er mest opptatt av at leietakere skal holde ord. – Ja, som for andre områder her i livet, de menneskene som gjør det de sier, er ikke noe problem. De verste leietakerne er de som ikke holder ord, leietakere som bruker deg som bank og spekulerer i det. Men dette er ikke veldig vanlig og noe stort problem for oss, sier Ringnes om «verstingene». – Andre verstinger er de som ikke klarer å bestemme seg, du får ikke noen beslutning. Et raskt nei eller ja er greit. Ringnes sier det er godt kjent at det offentlige bruker lengre tid på å ta avgjørelser om leieforhold. – De har sine egne prosesser, men det er greit så lenge du vet hvordan det ender. Med internasjonale bedrifter vet du ingenting før hovedkontoret har sagt

ja. Jeg har vært ute for lokale filialsjefer i Norge som tror de bestemmer, men som ikke gjør det likevel. – Hvordan håndterer dere kranglete leietakere? – Det er som hvis du skal gifte deg, du kan alltid velge en annen dame. Erfaringene er vel at man håper i det lengste. Det er en del forhold der du ikke har lyst til å gi opp før konflikten er løst, og det gjør kanskje at man må strekke seg lenger enn man burde. Men i Norge er det generelt godt å drive, jeg synes ikke norske gårdeiere har noen grunn til å klage, svarer Ringnes.

Krevende advokater Eiendomsspar-sjefen vil ikke si at det er spesielle bransjer som peker seg ut, kanskje med et lite unntak. – Nei, dette handler ikke om spesielle typer leietakere, men er mer knyttet til enkeltpersoner, selv om kanskje advokater er overrepresentert. De kjenner jo sine rettigheter. Ellers de som holder tilbake penger eller beslutninger for å få det bedre, de verste å forholde seg til, men

dette er personrelatert. Igjen, generelt er Norge et bra land å drive i. Ringnes sier Eiendomsspar selvfølgelig tar kredittvurderinger av alle nye leietakere. – Om vi innhenter referanser, er litt avhengig av størrelsen på bedriften. Det er normalt få problemer med vanlige kontorleietakere av en viss størrelse. Om du har oppført deg bra eller dårlig fra tidligere, vil i stor grad fortsette å prege oppførselen din. Men ved utleieforhold til små butikker og restauranter, kan det å innhente referanser være ekstremt viktig, sier Ringnes. Han gleder seg imidlertid over nye restaurantkonsepter som går bra. – Pascal i Henrik Ibsens gate har vært veldig morsomt, og det er en fornøyelse å arbeide med Bjørn Tore Furset, som blant annet driver Ekebergrestauranten og Grilleriet for oss. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE

Pålitelig prosjektgjennomføring

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt! Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

NE 01 2015

NYHETER

Hvert ĂĽr besĂ¸ker 10 000 interesserte Vasakronans lokaler.

Svenske Vasakronan i en annen liga

Vasakronan er i en helt annen liga enn de norske eiendoms selskapene. NæringsEiendom har en førjulstirsdag tatt turen til Stockholm sentrum til Sveriges største eiendomsselskap (se fakta ramme). Nysgjerrigheten på selskapet ble vekket under et foredrag i fjor høst, her var det et eiendomsselskap som virkelig skilte seg ut fra de store norske selskapene, og da snakker vi ikke bare om størrelse. Kommunikasjonssjef Peter Östman, som også er ansvarlig for IT i Vasakronan, viser den utsendte rundt i lokalene, som er basert på prinsippet om det aktivitets baserte kontoret: Folk møtes og utfører arbeidsoppgaver i lobbyen, kantinen, møterom eller andre felles møtesteder.

I Vasakronans lokaler kan de ansatte både leke og sove om nødvendig, arbeide i stillerom, i en lobby, i kantinen, ja hvor som helst. Vi skrev at ingen norske eiendomsselskaper arbeider slik, i rett ferdighetens navn vurderer nå Entra noe liknende når de flytter innad i Posthuset, etter inspirasjon fra blant andre Vasakronan.

Ikke min plass – Tankegangen bak utformingen av våre lokaler er at dette er ikke min arbeids plass, derimot har vi gitt våre ansatte til gang til 2500 kvadratmeter med lokaler. Lokalene er i seg selv ingen løsning, loka lene skal hjelpe deg med de oppgavene du skal utføre, sier Östman, som er opptatt av forskjellen mellom det industri- og kunnskapsbaserte samfunnet: – Industritankegangen tilsier at 1+1+1=3, hos oss er 1+1= 3. Med industri tankegangen er de ansatte delt inn i ansvarsområder, der de satt i egne rom og jobbet med sine mål. I Vasakronan står

oppgaven i midten, med ulik kompetanse rundt som skal løse oppgaven. Vi har ingen stillingsinstrukser, men de ansatte jobber med visjoner og målbilder, og der ledelsen setter mål, sier Östman, og fortsetter: – For tre år siden satte vi oss ned i ledergruppen og spurte oss selv hvordan bør fremtiden være: Hvordan kan vi redusere usikkerheten, hvordan kan vi inspirere våre medarbeidere til å gjøre jobben? Vi tolv i ledergruppen finnes til for medarbeiderne. Östman sier at i Sverige sitter 40 prosent av de kontoransatte i celle kontorer, 55 prosent i åpent landskap og 5 prosent i det aktivitetsbaserte kontoret. Han tror på store endringer i denne sammensetningen fremover, og da i retning mot det aktivitetsbaserte kontoret. Nøkkelen er at kontoransatte i dag utfører mesteparten av arbeidet i team, og ikke alene som for noen år siden.

NE 01 2015

NYHETER

Møte i Vasakronans Veksthuset.

Dramatisk – Det er en ganske dramatisk endring i måten å arbeide på, men endringene får kanskje ikke så stor virkning for bedrifter med 15 ansatte. Den store trenden er likevel at vi beveger oss fra en industriell tenkning til et kunnskapsbasert miljø, vi får flere kunnskapsbaserte bedrifter. Alle må bevege seg fra industri til kunnskap, men alle må ikke sitte i det aktivitetsbaserte kontoret. Det handler likevel om endringsledelse og å gi fra seg makt og, og vi er på vei, sier kommunikasjonssjefen. Östman sier de ser den største endrings viljen i konsulent- og rådgivningsbransjen, blant IT-bedrifter og arkitekter, men det er også en del her som sitter på gjerdet. Alderen til de ansatte spiller derimot klart inn for holdningene til lokalenes utforming og måten å jobbe på. – For de nye unge som kommer ut i arbeidslivet, er dette en selvfølge. De tror alle kontorer ser ut som dette, de unge er ikke preget av papirer. De ansatte hos oss har heller ingen PC-er under pulten, kun skjermer og en kommunikasjons

løsning. Vi har nå papirløst regnskap og elektronisk fakturering. Om det i fremtiden kommer papirløse leiekontrakter, vil være opp til rettsvesenet å godta, sier Östman. NæringsEiendom registrerer også at det finnes ingen personlige eiendeler fremme på pultene, disse må puttes i egne skap. Mobiltelefoner er en selvfølge, fasttelefoni ble kuttet ut for flere år siden. Måten Vasakronan tenker på og arbeider, har resultert i 10 000 besøkende i året til lokalene og uendelige mange informasjons møter. Folk påvirkes av det de ser og hører.

Gradvis endring – Etter en time forstår alle at dette er noe de må ta tak i. De kan være litt skeptiske de første 15 minuttene av foredraget, men så skjer det en gradvis endring. Jeg har avholdt 250 møter og aldri opplevd at det er noen som ikke tenker over hva som skal til for å forbedre seg. Det gjelder imidlertid ikke å ta for store steg, men så store steg som man klarer. Man kan ikke forandre hele verden, erkjenner Östman. Overgangen til det aktivitets

baserte kontoret var slett ikke enkel for de ansatte i Vasakronan. – Vi satt hver for oss, men arbeidet i team, som gjorde det vanskelig å sitte på sin plass. Vi ønsket en utforming av lokalene som støttet måten vi arbeidet på og å få til økt samhandling. Men da vi innførte dette konseptet for tre år siden, trodde andre at vi var gale, og vi forstår at dette ville bli en stor omstilling. Våre ansatte hadde det tøft ett års tid, forteller Östman. Han sier sykefraværet hele tiden har lig get på 2-3 prosent, det endret seg ikke etter overgangen til det aktivitetsbaserte kontoret. – Slik dere arbeider og tenker, får det konsekvenser for rekrutteringen til selskapet? – Trygghetssøkende medarbeidere vil få problemer hos oss. Vi liker at det skjer ting hele tiden, vi har en innovativ bedriftskultur, men håndterer hver enkelt medarbeider individuelt. Poenget er å få de ansatte til å vite hvorfor, svarer Östman.

Større krav Östman sier ledergruppen hele tiden vurderes av de ansatte om de skaper verdier.

Det er anledning til å slappe av med litt spill i lokalene til Vasakronan.

– Vi prøver å finne personer som er nysgjerrige, her er det ingen som forteller deg hva du skal gjøre. Du må ha gjennom føringsevne, fordi vi setter større krav til de ansatte. Det er likevel litt magefølelse om medarbeidere passer inn her, og det er noen få som har sluttet hos oss, men de fleste tiltrekkes av lokalene og måten vi arbeider på. Vasakronan har altså selv gått i bresjen, og kundene følger etter. Det gir resultater. – Vi går alltid foran og prøver ting selv, men vi er ikke profesjonelle ledelses konsulenter, selv om vi kjører work shops med ledergruppen og hjelper dem med støttefunksjoner, eksempelvis IT. – Er dere gode på det kundene er opptatt av? – Poenget er at kundene vet ikke hva de skal ha, hvordan skal de vite det? spør Östman retorisk. – Men vi får en evaluering om leie takerne vil sitte hos oss eller hos andre, og tilbakemeldingene nå er at «vi vil sitte hos dere». Slik var det ikke tidligere, konstaterer han.

Östman sier at en totalopplevelse for kundene er viktigst. – Vi skal hjelpe leietakerne med å tilføre dem verdier. Tilfredsheten kommer av det vi leverer, og vi er den eneste eiendomsbesitteren som arbeider slik i Sverige. Lokalene skal ikke bare være et sted å være.

og ligger i Stockholm sentrum. Målet til Vasakronan er å skape minst ti slike kontorer, og nummer to lanseres nå på nyåret. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto VASAKRONAN

Nytt konsept I november i fjor lanserte Vasakronan konseptet «Smart & klart», et konsept som henvender seg til bedrifter som søker et nøkkelferdig konsept ved rask innflytting. Bakgrunnen for det nye konseptet, er at flere kunder ønsker enkelhet og lite arbeid med å flytte. Mange har ikke mulighet til å avsette nødvendig tid for å skape det optimale kontoret. I et Smart & klart-kontor kan leietakerne i prinsippet flytte inn samme dag som leieavtalen signeres. Det de trenger av møbler, audiovisuelt utstyr og annen innredning, er allerede på plass. Det første Smart & klart-kontoret på 226 kvadratmeter stod nylig klart

Vasakronan Vasakronan er Sveriges største eiendomsselskap med en eiendomsmasse til en verdi av 90 milliarder svenske kroner, fordelt på 188 eiendommer og om lag 2,5 millioner kvadratmeter. Selskapet har primært kontoreiendommer (79 prosent), men også handelseiendommer (17 prosent) og noe boliger i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala og Lund. Vasakronan er eid av fire store svenske pensjonsfond (AP Fonderna), etter en sammenslåing i 2008 med AP Fastigheter.

NE 01 2015

NYHETER

Peter Östman

Kortere leiekontrakter i Sverige I Sverige er det vanlig med leiekontrakter på tre år for kontor eiendommer. I kontormarkedet i Oslo ønsker utleiere lange leiekontrakter, gjerne opp mot ti år, og det er vanlig med full konsumprisregulering. Markedet er annerledes i Stockholm og i Sverige. – Ja, hos oss er det vanlig med tre år, gjennomsnittskontrakten i vår portefølje er på 4,4 år. Vi får ikke indeksregulert kontrak tene hvis de er korte, og full indeksregulering er et forhandlingspunkt i den enkelte kon trakt, sier Peter Östman i Vasakronan.

delen av markedet. Vi tror leieprisene skal videre opp, det er etterspørsel etter de eiendommene vi eier i det høyere sjiktet, sier Peter Östman om fremtids utsiktene. Optimismen begrunner han blant annet med lite nybyggaktiviteter i Stockholm i forhold til etterspørselen. Selv har Vasakronan for tiden 6–7 mil liarder kroner i prosjekter. Å bygge kontor bygg av høy kvalitet i Stockholm koster ifølge om lag Östman 30 000 svenske kroner per kvadratmeteren, men i Stockholm sentrum er det ikke plass til mange nybygg. – De nye store volumene kommer blant annet i Solna, Sundbyberg og Kista nord for sentrum, men leienivåene der er helt annerledes enn i Stockholm sentrum, forteller Östman.

anslår yielden for de beste kontor eiendommene i Stockholm til 4,5–5,5 prosent. Topp leienivåer ligger opp mot 5500–5700 svenske kroner kvadrat meteren. – Det er dyrest rundt Sergels Torg og i Hamngatan. Her i Mäster Samuels gatan er det dyrt, men ikke toppnivåer, sier kommunikasjonssjefen. – Hvordan er finansieringen i det svenske eiendomsmarkedet? – Vasakronan har lån for 45 mil liarder svenske kroner og er en av Sverige største låntakere. Vi betaler en gjennomsnittlig rente på våre lån på 2,6-3 prosent. For vår del er ikke finan siering noe tema med de eierne vi har i ryggen, sier Östman.

Yield 4,5–5 prosent – Leieprisene skal opp – 70 prosent av porteføljen vår er i kontorer i Stockholm og i den høyere

Avkastningskravet for de beste kontor eiendommene i Oslo – prime yield – er nå kommet under 5 prosent. Peter Östman

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto VASAKRONAN

Neue Design Studio Foto: Kristine Jakobsen

paleet.no

Karl Johans gate 37-43, Oslo

Vår mote For oss handler mote om karakter, egenart og personlighet.

Daglig jobber over 400 fagfolk hos oss med å finne nyheter, retter, tjenester og varer av beste kvalitet – og å skape gode opplevelser når du presenteres for disse. Vi kaller det «håndplukket».

Paleet består av 40 restauranter, kafeer, bakeri, motekonsepter og faghandelsbutikker.

NE 01 2015

NYHETER

Over 80 i score

Vasakronan har skyhøy ansattetilfredshet.

Vasakronan har som mål å ligge over 80 på alle delscorene innenfor kundetilfredshet. 80 poeng er det GC Rieber Eiendom klarte i leietakertilfredshet i fjorårsundersøkelsen til Norsk Leietakerindeks. Det er den høyeste scoren som noensinne er registrert i denne målingen. Vasakronan oppnådde i den seneste svenske målingen en score på 75 i total kundetilfredshet. Peter Östman er imidlertid ikke så opptatt av hvordan de gjør det i felles målinger med konkurrentene. – Nei, vi er mer opptatt av om vi beveger oss mot rett hold, sier han. Det er ikke uventet en nær sammen heng mellom ansattetilfredshet og kunde tilfredshet, og ansattetilfredsheten i Vasakronan er skyhøy. – Vår ansattetilfredshet ligger på 97, så vi har sluttet å måle dette. De ansatte er fornøyde. Vi måler tydelighet og

ngasjement, som skal ende ut i entusiasme. e Målet er at minimum 50 prosent av våre medarbeidere skal være entusiastiske, nå ligger andelen på 46 prosent, sier kommunikasjonssjefen. Vasakronan har siden starten målt kundetilfredshet en gang i året, der de spør alle 2300 kundene hva de synes om Vasakronan, hvor bra kontorlokalene er, hvordan gjennomføringen er, og hvor fort tiltakene gjennomføres.

Hater standarder – Det er ikke spørsmål om lokalene fungerer i detalj, løsningen må fungere, ellers har vi ikke gjort jobben, sier Östman. Han trekker igjen frem utviklingen fra den industri elle, ansvardelte organisasjonen til den kunnskapsbaserte hverdagen. – ISO-standarder og liknende verktøy er vår verste fiende, disse standardene baserer seg på en industriell tenkning. Våre med arbeidere er i kontakt med kundene 200 000 ganger i året, utfordringen er å få de 200 000 møtene til å bli bedre. Det skjer mye i kundenes verden, derfor blir lokalene viktigere.

Vasakronan har for øvrig siden 2004 undersøkt de svenske kontorvanene gjennom et kontorbarometer. I den seneste undersøkelsen fra desember i fjor ble drøyt 2000 personer mellom 18 og 65 år spurt om sin kontorhverdag. Svarene viser blant annet at nesten halvparten av de kontoransatte i Sverige er stresset i sin nåværende jobb. De fremste stressmomentene er arbeids mengden, forstyrrende kollegaer ved skrive bordet og upålitelig teknisk utstyr. Kontoret får ikke være kjedelig og uinspirert utformet. En av fire arbeidstakere mellom 18 og 30 år opplever at en trist kontorinnredning er stressende. Blant ledere med personalansvar svarer bare 14 prosent det samme. Kontoransatte i åpent landskap blir mer stresset av det allmenne lydnivået i lokalene enn av selve arbeidsmengden. De som sitter i cellekontorer, blir derimot mer stresset av at det er vanskelig å få tak i kollegaer på kontoret. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto VASAKRONAN

NR. 1 i BERGEN NR. 1 i NORGE gcriebereiendom.no

I henhold til Norsk leietakerindeks og Eiendomsbarometeret så har GC Rieber Eiendom både Norges mest fornøyde leietakere og den beste merkevaren av alle norske eiendomsselskaper. I vårt nyeste bygg i Solheimsviken har DNB hovedkontor.

NE 01 2015

PORTRETTET

DANIEL KJØRBERG SIRAJ

OBOS’ nye stjerne Daniel Kjørberg Siraj er den nye stjernen i OBOS-systemet. Selv vil ikke 39-åringen spekulere i om han er arvtakeren etter legenden Martin Mæland.

NE 01 2015

PORTRETTET

Visekonsernsjefen tar i mot Nærings Eiendom i den karakteristiske OBOS- høyblokken på H ammersborg i Oslo sentrum, et steinkast fra Deichmanske bibliotek og Regjeringskvartalet. Stilen og tonen er uformell for juristen fra Moi, en drøy mil nord for Flekkefjord. Han begynte yrkeskarrieren som politisk rådgiver i KrF og var byrådsekretær under det forrige trepartibyrådet i Oslo på begynnelsen av 2000-tallet. – Da jobbet jeg i hovedsak med næringsutvikling og eiendom, men også med plansaker. I denne stillingen ble jeg kjent med mange i byggebransjen, blant annet Martin Mæland. Jeg pleier å si at jeg bokstavelig talt ble shanghaiet i Shanghai i forbindelse med et seminar der nede. Mæland oppfordret meg til å søke jobb i OBOS når jeg var ferdig i politikken, og jeg startet i selskapet i 2004, sier 39-åringen, som begynte som konsernjurist i OBOS.

Valgte business – Jeg har vært med på utallige general forsamlinger i OBOS-borettslag og ble på den måten kjent med grasrota i OBOS, smiler han. – Men etter hvert ble jeg utfordret på om jeg ville fortsette med jus eller gå over til den mer kommersielle siden. Jeg valgte det siste og har så tatt steg for steg. – Ser du deg selv som en arvtager i konsernet etter Martin Mæland? – Jeg har den jobben jeg har og skal som visekonsernsjef avlaste Martin. Jeg er konserndirektør for boliger i OBOS, inkludert BWG Homes. Ved siden av JM er vi nå blitt Nordens største bolig utvikler. Jeg kan ikke bruke tid på sånne spekulasjoner, det får være opp til andre å vurdere. – Du har en politisk karriere i KrF bak deg og er født i «bibelbeltet», hva tenker du om det? – Jeg bruker den omtalen selv og har med meg mange gode verdier derfra. Men jeg kommer også fra en bygd med en sterk bonde- og arbeiderkultur. Min mor var lærer, og min far var fabrikkarbeidere

og er jordnære mennesker. De bryr seg ikke om hvilken stilling du har, men om du gjør noe og står på. Jeg har fortsatt de samme vennene som da jeg vokste opp. Som bildene viser, har visekonsern sjefen i OBOS en noe mørkere hudfarge enn «nordmenn flest». Etternavnet tilsier også en utenlandsk opprinnelse. – Jeg har en far fra Pakistan og en norsk mor. Det er paradoks at det ikke er mange i bransjen med min hudfarge, men jeg har nå engang den bakgrunnen jeg har, sier Kjørberg Siraj.

Store sprang – Hvor mener du står OBOS i dag? – OBOS har de seneste årene gjort store sprang. Kulturen i selskapet er at vi aldri er fornøyd, vi må alltid utvikle oss videre. Vi har en god drift i bunn, med forvaltningsinntekter på 100-150 millioner kroner i året, næringseiendom med løpende inntekter og en solid bankvirksomhet, uavhengig av finans kriser og uro i markedet. OBOS forvalter nå 190 000 boliger. I fjor hadde vi en organisk vekst på 5000 nye boliger under forvaltning, i tillegg til 15 000 nye boliger gjennom en fusjon med StorBergen Boligbyggelag, svarer han. OBOS har til enhver tid drevet med boligbygging, boligforvaltning, nærings eiendom og lån og sparing. – Når det gjelder bankvirksomheten, kan vi tilby blant Norges gunstigste betingelser ved siden av Husbanken. Vi gir lån til OBOS-medlemmer som kjøper boliger av oss til 2,75 prosent ved 85 prosent belåning, fordi vi ønsker å gi kjøpere av nye boliger gunstige vilkår, sier Kjørberg Siraj. Med en anslått verdijustert egen kapital i konsernet på 15-16 milliarder kroner, er ikke finansieringen noe problem. OBOS har til enhver tid boliger i produksjon som har en listepris på 10 mil liarder kroner. Kjørberg Siraj sier bolig byggeren for tiden har usolgte boliger for ca. 4 milliarder kroner under produksjon,

men det er uproblematisk med den egen kapitalen selskapet har. – Vi har gunstig finansiering og gode økonomiske resultater. I 2014 fikk vi dessuten en stor gevinst ved salg av utleieboliger til Oslo kommune for 1,3 milliarder kroner.

Tøft i Groruddalen Boligbygging er et hett og årelangt tema i hovedstaden. Til tross for rekordhøye boligpriser i Oslo, er boligbyggingen lavere enn ønsket, med tanke på den store befolkningsveksten. – Er det områder av Oslo hvor det ikke er regningssvarende for dere å bygge boliger? – I deler av Groruddalen, som på Furuset, og i deler av Oslo sør skal det svært mye for å få til lønnsomme prosjekter med dagens boligpriser og tradisjonelt byggeri. Men vi har ført opp miljøboliger på Mortensrud i high end-markedet. Disse boligene ligger i pris 30 prosent over bruktboligprisene i området. Vi selger småhus på Mortensrud for litt over 5 milli oner kroner, mens andre småhus i området selges for 3,5 millioner. Det er et unikt konsept, men vi tjener ikke så mye penger. – Om vi skal bygge nytt ut fra bruktprisene i området, er en konkret vurdering vi gjør hver gang, men vi ser at avstanden i pris mellom nye og boliger krymper. Det viktigste for oss er å treffe riktig markedsmessig med boligene vi bygger. Vel så viktig som å se på kvadrat meterprisen, er enhetsprisen per bolig. Det nytter ikke med gunstige kvadrat meterpriser hvis du må ha 5 millioner kroner i utsalgspris, mens markedet bare er villig til å betale 4,5 millioner. Da er det ikke riktig prosjekt, og du må lage noe billigere

Minimum 40 000 kroner – Hva regner dere med av entreprisekost nader for en OBOS-bolig av normalt god standard? – Selv om vi bygger i modul, men med fire etasjer med parkering, snakker vi

«Jeg kan ikke b ruke tid på sånne spekulasjoner, det får være opp til andre å vurdere. »

om 25 000 kroner kvadratmeteren. Med tomtekostnader og finanskostnader, vil ikke utsalgsprisene for slike leiligheter være under 40 000 kroner kvadrat meteren. For vanlige boliger bygd med tradisjo nelle byggemetoder og en tomtebelastning på 8000 kroner kvadratmeteren, kan OBOS med en normal fortjeneste i dag ikke selge boliger til under 50 000 kroner kvadratmeteren. Snittprisen for nye boliger i Oslo i fjor var 53 000 kroner kvadratmeteren, i OBOS 51 000 kroner. – En typisk 2–romsleilighet i OBOS koster 2,7–3 millioner kroner i utsalgspris. På Fornebu var i fjor gjennomsnittsprisen vår 65 000-66 000 kroner per kvadrat meteren og snittprisen 6,5 millioner. OBOS-snittet på landsbasis var 3,7 millioner kroner, sier han. Et dyrt boligprosjekt er kjøpet av Nordeas hovedkontor på Majorstuen i Middelthuns gate 17 sammen med Veidekke Eiendom. Her skal det nå utvikles boliger. – Prisene i Middelthuns gate 17 avhen ger av arealutnyttelsen, men det kan fort

bli over 80 000 kroner kvadratmeteren, sier Kjørberg Siraj.

Når ikke målet På landsbasis sitter OBOS med en tomte bank på ca. 30 000 boliger, hvorav om lag 7000 boliger i Stor-Oslo. – Vi har en strategisk ambisjon i konsernet om å bygge 1000 boliger i Oslo i året og 300–500 boliger på Fornebu. I landet for øvrig skal vi bygge ca. 1500 boliger, inklusive det Block Watne bygger. Målsettingen for konsernet er å bygge 3000 boliger per år, men i fjor igangsatte vi 1700 enheter. Vi når ikke målet om å bygge 3000 boliger i år, men ferdigstiller 40 prosent færre boliger enn i 2014. Det stoppet litt opp høsten 2013, så vi har et etterslep. I fjor solgte vi for øvrig boliger til en brutto verdi av 9 milliarder kroner på konsernbasis, netto for i underkant av 8 milliarder, sier visekonsernsjefen. Til tross for at Groruddalen generelt er vanskelig for nye boligprosjekter, sier Kjørberg Siraj at det er lommer der som egner seg for nybygg, og trekker frem Ammerud. Vollebekk og Økern/Bjerke.

– Det er områder langs T-banenettet ved butikksentre som vi eier, eksempelvis Lambertseter og Oppsal, som er attrak tive. Frysja er et annet spennende område i Oslo, her kjøpte vi i fjor en stor tomt. Vi har også kjøpt en tomt i Gjersrud- Stensrud-området i sørøst, og dette er et langsiktig prosjekt. OBOS har prosjekter over hele byen, vi er til stede over alt. Vår kapitalbase og kompetanse tilsier at vi kan være med på de store løpene. Man må huske på at det også er høy kapital binding i de mindre prosjektene. Vi har et lite prosjekt med 17 leiligheter, som har hele 35 millioner i tomtebelastning. Da sier det seg selv at det må bli et nisje produkt.

I takt – Hvordan vil du karakterisere bolig politikken i Oslo, hva er galt? – Administrasjonen i kommunen må gå i takt med ambisjonene til politikerne, og da kan man ikke planlegge seg ihjel. Kommuneplanen som nå er ute til høring, har vi omtalt som en ren katastrofe, fordi den legger opp til så mange premisser og

NE 01 2015

PORTRETTET

Daniel Kjørberg Siraj mener planmyndighetene kaster bort tiden med egne forslag fremfor å ta stilling til om det som er innsendt er bra nok.

så mange prosesser, der alt skal henge sammen med alt. Den forutsettes en felles planlegging rundt knutepunktene, at alle grunneierne skal bli enige først, og så skal det skje en fordeling av tomtearealene i etterkant. Det kommer til å gi full brems i boligbyggingen i flere steder i byen. Kommunen trekker frem utbyggingen på Ensjø som vellykket. Vel, jeg vet ikke, drøyt 1500 boliger i løpet ti år er kanskje ikke SÅ imponerende, sier Kjørberg Siraj. Konsernsjef Martin Mæland i OBOS har uttalt at begreper som «område utnyttelse» skaper usikkerhet om hvor dan utbyggere kan utnytte tomtene sine. Det øker ifølge Mæland risikoen ved å kjøpe tomter, fordi det blir fullstendig uforutsigbart hva som kan bygges på den enkelte tomt. – Ja, med forslaget til ny kommune plan vil det å kjøpe en tomt være nesten hundre prosent uforutsigbart, ettersom både utnyttelse på egen tomt, fremdrift og tomtepris vil avhenge av hva felles skapet av naboer ønsker å få til. Flere av det jeg vil kalle for uprofesjonelle grunn eiere, sitter og tegner hver for seg, gjerne sammen med arkitekter uten spesiell gjennomføringsforståelse. Tegningene kan da bli helt håpløse når de kommer

til endelig utbygging, og så må den som skal bygge ut til slutt begynne om igjen. Kommuneplanen nå innebærer å ta to steg tilbake, og jeg håper byrådet uansett farge tør å stå imot administrasjonens forslag.

Glem boliger OBOS har også uttalt seg kritisk til at Plan- og bygningsetaten i Oslo bruker tid på å utarbeide egne alternativer. – Planmyndighetene må ikke kaste bort tiden med egne forslag, men ta stilling til om det som er innsendt er bra nok eller ikke. Vi ønsker en høyblokk i Middelthuns gate 17, mens planmyndighetene bare vil tillate ni etasjer i sitt a lternative forslag. Da kan de glemme boliger. Det er ikke økonomi i et slikt prosjekt, da blir det kontorbygg i stedet, sier visekonsernsje fen bestemt. – Har vi en boligkrise i Oslo? – Nei, jeg vil ikke si boligkrise for folk flest, og vi har få som bor på gata. Men det er klart det er jo litt krise for dem som ikke når opp i budkampene, og som ønsker seg noe større og bedre for seg og sin familie. – Er det noe som taler for fallende boligpriser fremover? – Det avhenger jo noe av makro bildet. Men ser vi på den underliggende

markedssituasjonen i dag, med tilveksten i Oslo, lav arbeidsledighet og lave renter, folk kan låne på 2-tallet, så er det ikke det. Det er også en underliggende etterspørsel etter utleieboliger, fordi mange i Oslo til enhver tid er her i kortere tid, eksempelvis den utenlandske arbeidskraften. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE

Daniel Kjørberg Siraj (39) Født 23.07.1975 Visekonsernsjef i OBOS siden november 2014. Før det ansvarlig for bolig- og salgsseksjonen i OBOS fra januar 2012 og også ansvarlig for utviklingen av Fornebulandet, etter å ha vært direktør for strategi og forretningsutvikling i OBOS fra september 2010 til desember 2011. Fra februar 2004 til september 2010 var Kjørberg Siraj konsernjurist forretningsutvikler i OBOS. Er også tidligere politisk rådgiver i KrF, varamedlem til Stortinget i 2001-2005. Er siden desember 2014 styreformann i datterselskapene OBOS Nye Hjem, BWG Homes og Block Watne.

12. februar 2015 Radisson Blu Plaza Hotell, Oslo Program Norsk Eiendom og NE kunnskap har gleden av å invitere deg til eiendomsbransjens største møteplass i Norge – Citykonferansen 2015!

Thor Olaf Askjer, Administrerende direktør - Norsk Eiendom Ansvarlig steds- og byutvikling. En krystallklar morgenrefleksjon fra sjefen i Norsk Eiendom Kjersti Haugland, Seniorøkonom - DNB Markets Rikets tilstand Derek O. Jacobson, Managing Director - Madison International Realty Norsk eiendom som investeringsobjekt Carsten Beck, Director of Research - Copenhagen Institute for Futures Studies Hvordan vil megatrendene påvirke eiendomsbransjen fremover? Sonja Horn, Regiondirektør Oslo Sentrum- Entra Hvordan lykkes med kontoreiendom i fremtiden? Grete Kristoffersen, Utviklingssjef - Bodø kommune Utvikling av en helt ny og smart by Morten Olaisen, Daglig leder - NE Meet Leietakertilfredshet Christian Ringnes, Administrerende direktør - Eiendomsspar Slik blir 2015

Gallamiddag Peter Groth Mine refleksjoner over eiendomsbransjen; før, nå og fremover Utdeling av Cityprisen 2015 • Fritzøe Brygge / Hammerdalen • Karenslyst Allé 49-53 • Paleet

Påmelding w: www.nekunnskap.no E: post@nekunnskap.no. Fagkonferanse: kr. 3 900,- eks. mva. per deltaker Gallamiddag: kr. 1 850,- per deltaker

Besøk vår stand på Citykonferansen!

MED OVER 5 000 EIENDOMMER ER VI MED PÅ Å FORME MER ENN INFRASTRUKTUR Med flere attraktive eiendommer i sentrale strøk er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører. Les mer på telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created