NæringsEiendom 02 by Blake and Friends

Muligheter for leie-kupp på vestkanten

Ni år, ingen fremdrift på Filipstad

Advokatfusjoner i sikte

Område: Ryen, Bryn-Helsfyr Fokus: Juss

2015

Finn ledige, grønne lokaler i bladet

The Green Issue • Plusshusene kommer!

• Enorm økning av miljøbygg

• Fremtidens grønne bygg

Foto: LPO arkitekter

NYHET: KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse. Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene. Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energiog klimateknologi.

Det har blitt ordentlig by. På bygulvet er det liv og røre, smaker, lukter og stemmer. I høyden jobber 10 000 mennesker i bedrifter som PwC, Cermaq, DnB, KLP og Deloitte. Vaaghals har åpnet. Kulturtilbudene er her. Det er i gang. Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG16) unikt i Barcode. 17 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø. 10. og 11. etasje står ledig for umiddelbar innflytting, her kan du leie inntil 3 740 kvm.

En sjelden mulighet til å bli en del av DEG16-miljøet. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager. Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

BåL Mining reklamebyrå - Foto: Jarle Nyttingnes

Barcode har fått puls

NE 02 2015

NYHETER

Selvaags adm. direktør Baard Schumann hamstrer boligtomter i Oslo. (Foto: nyebilder.no)

Kjøper boligtomter Selvaag Bolig blar opp 550 millioner for tre tomter som kan gi 750 boliger.

veien på Ullern. Dagens arealer er på 10 000 kvadratmeter. Eiendommen egner seg for en konvertering. Selvaag Bolig har også kjøpt en stor tomt innenfor Ring 3 som kan gi om lag 350 boliger.

550 millioner Selvaag Bolig skal bygge nye boliger og har kjøpt tre tomter sentralt i Oslo. De vil til sammen gi om lag 750 boliger. Ett av kjøpene er Sinsenveien 45–49 i samarbeid med Veidekke Eiendom. Denne eiendommen er ICAs t idligere hovedkontor og skal utvikles til 350–400 boliger. I tillegg har Selvaag Bolig kjøpt Lørenvangen 22, som kan gi om lag 200 boliger. Dette er en eiendom som stod tom ved årsskiftet, ettersom det er det tidligere hovedkontoret til Selvaag, som nå har flyttet til Silur-

Universitetsgata 8

Prisen for tomtene samlet er om lag 550 millioner kroner. Fratrukket Veidekkes andel i Sinsenveien 45–49, skal Selvaag til sammen bygge rundt 750 boliger. NE nyheter har grunn til å tro at selskapet betaler bortimot 10 000 kroner kvadratmeteren i tomtekostnader. Forutsetter vi 750 enheter av snaue 80 kvadratmeter, gir det i underkant av 60 000 kvadratmeter med boligarealer. Med en samlet pris på 550 millioner kroner snakker vi da om 9200–9500 kroner per bebygd kvadratmeter. Samlet salgsverdi

for boligene som skal bygges, vil ifølge Selvaag være om lag 3,5 m illiarder kroner, om lag 4,7 millioner kroner per enhet.

Fjerde kvartal 2015 De første boligene vil være klare for salg allerede i fjerde kvartal 2015. – Vi har sterk tro på Oslo-området fremover. Boligmarkedet er svært godt nå og alt ligger til rette for at det vil fortsette. Det er et stort behov for nye boliger som er drevet av høy befolkningsvekst og urbanisering, samt at det er bygget for lite over tid. I løpet av de siste to månedene har vi derfor styrket tomtebanken vår med store tomter som alle kan klar gjøres for boligsalg på kort tid, sier adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig i en pressemelding torsdag. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

“Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser, forutsigbarhet og konkurransedyktige vilkår, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.”

Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har til-passet deres behov. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med Jørn Aleksandersen i Oslo på telefon 922 36 847 eller Harald Kierulf i Trondheim på telefon 922 63 460.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00

NE 02 2015

LEDER

En revolusjon

Det er bare litt over fem år siden NæringsEiendoms forside hadde overskriften «Leietakerne skyr miljøbygg». Eiendoms aktører, som hadde prosjektert miljøbygg, slet med elendig respons i markedet. Leietakere hevdet de var opptatt av å leie energieffektive bygg, men da de satt igjen med noen få alternativ, ble miljøbyggene valgt bort. Det har endret seg kraftig den seneste tiden. Nå er energi effektive bygg i vinden som aldri før, og det skyldes slett ikke formaninger fra staten eller lover og regler. Det skyldes tvert om at markedsaktørene selv har tvunget det fremover. På leietakersiden har et ønske om grønt image blant store private bedrifter og retningslinjer fra internasjonale hovedkontor om hva slags bygg som skal leies, bidratt til etterspørselen. Det har også enkelte av de offentlige leietakerne, for eksempel Bymiljøetaten og Miljødirektoratet, gjort. På tilbudssiden har de store eiendomsselskapene drevet frem en utvikling med fokus på miljø. Aspelin Ramm, KLP Eiendom, Entra, Avantor, Oslo Areal og andre har bidratt til at miljøutviklingen innenfor næringseiendom i stor grad har vært tilbudsstyrt. Vi har faktisk den noe uvanlige situasjonen at aktørene i bransjen klager på myndighetene for at det ikke stilles strenge nok krav til bransjen om hvordan de skal bygge miljøriktig.

Vi tror imidlertid ikke at svaret for å nå målene om kutt i energibruken fra norske bygg kommer gjennom reguleringer. Det er de klassiske markedsløsningene som vil være drivkraften her også. Når leietakere får lavere bokostnader i form av lavere felles kostnader, vil de velge grønne bygg. Og da blir de minst energi effektive eiendommene (som ofte også er minst arealeffektive, da de er bygd i en tid da cellekontor ble foretrukket) mindre konkurransedyktige. Det staten kan bidra med, er på etterspørselssiden. Statlige virksomheter kan og bør stille krav om at byggets miljøbelast ning er så lav som mulig. Dersom det skjer, vil neste skritt i miljørevolusjonen innenfor næringseiendom fortsette. Men dropp krav som ikke kan etterfølges. Vi har allerede krav om energimerking, noe som er en kjempefiasko. Det finnes ingen midler til å håndheve reglene og det har ingen konsekvenser at de ikke håndheves. Løsningene ligger i markedet. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

FOtO: tERjE BORUd

Utvikling av gode miljøløsninger er en del av vår hverdag grØnn Forvaltning Grønne leiekontrakter inngått på 35 % av utleid areal av porteføljen på 720 000 kvadratmeter. BREEAM-IN-Use pilot-prosjekt igangsatt på NSB Kompetansesenter på Sundland.

grØnn utvikling Ambisjon for nye bygg: BREEAM-NOR «Excellent» og/eller energiklasse A. ROMs prosjekter i blant annet Schweigaards gate, i Munkedamsveien 62 og ved Bergen stasjon oppfyller denne.

Munkedamsveien 62, Oslo. Ferdigstilles i mars 2015

Forvalter og ut vikler eiendommer på og rundt knutepunkt | romeiendom.no

NE 02 2015

INNHOLD

Innhold NYHETER:

NYHETER:

10 Tips til leietaker

64 Enorm utvikling på fem år

Søk etter lokaler. Fremleie. Flytteplan.

Utviklingen innenfor miljøbygg har vært enorm.

20 Solen går ned i vest Leietakere kan gjør kupp i området fra Skøyen til Asker.

28 Leiepriser Her er ledigheten størst.

66 Jakter de enkle tiltak Små tiltak, store besparelser.

68 Vil gi støtte til flere Enova vil ha flere søknader om støtte.

72 Lykkes med grønne avtaler Entra har fått oppslutning for sine avtaler.

32 Tunnelsyn på Filipstad Ni år etter regulering er man fortsatt ikke nær utbygging.

74 Heier på EU Bellona håper EU løfter miljøfokuset.

40 Miljøbydelen Bryn-Helsfyr Bryn-Helsfyr og Ryen er blitt byens miljøområde.

44 En bevisst profil For Oslo Areal er miljø en kjerneverdi.

48 Under 2000 kroner meteren

78 Plusshusene kommer Passivhus snart ut, nå er det plusshus som gjelder.

82 Mytene om plusshus gravlegges Verken dårlig inneklima eller vanskelige temperatur.

Leieprisene på Bryn-Helsfyr.

94 Juss

58 Fremtidens grønne bygg

Nå kommer forsikringene av garantiansvar. Ingen kjære mor når du vil fremleie. Advokatfusjoner i sikte.

Grønne tak og individuelle behov.

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00

32 Tunnelsyn på Filipstad.

Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, John Håkon Balstad, Synnøve Haug Løvlie og Robert Andersen Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk

40 Miljøbydelen.

Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 26. mars Bekreftet opplag 20 457

684

82 Mytene om plusshus gravlegges.

NE 01 2015

INNHOLD

Innhold NYHETER:

NYHETER:

10 Tips til leietaker

64 Enorm utvikling på fem år

Søk etter lokaler. Fremleie. Flytteplan.

Utviklingen innenfor miljøbygg har vært enorm.

20 Solen går ned i vest Leietakere kan gjør kupp i området fra Skøyen til Asker.

28 Leiepriser Her er ledigheten størst.

66 Jakter de enkle tiltak Små tiltak, store besparelser.

68 Vil gi støtte til flere Enova vil ha flere søknader om støtte.

72 Lykkes med grønne avtaler Entra har fått oppslutning for sine avtaler.

32 Tunnelsyn på Filipstad Ni år etter regulering er man fortsatt ikke nær utbygging.

74 Heier på EU Bellona håper EU løfter miljøfokuset.

40 Miljøbydelen Bryn-Helsfyr Bryn-Helsfyr og Ryen er blitt byens miljøområde.

44 En bevisst profil For Oslo Areal er miljø en kjerneverdi.

48 Under 2000 kroner meteren

78 Plusshusene kommer Passivhus snart ut, nå er det plusshus som gjelder.

82 Mytene om plusshus gravlegges Verken dårlig inneklima eller vanskelige temperatur.

Leieprisene på Bryn-Helsfyr.

94 Juss

58 Fremtidens grønne bygg

Nå kommer forsikringene av garantiansvar. Ingen kjære mor når du vil fremleie. Advokatfusjoner i sikte.

Grønne tak og individuelle behov.

32 Tunnelsyn på Filipstad.

40 Miljøbydelen.

684

82 Mytene om plusshus gravlegges.

NE 02 2015

NYHETER

Søk etter lokaler Her er tipsene for deg som er på jakt etter lokaler En bedrift kan sette i gang en prosess med søk etter nye lokaler når det nærmer seg utløpet av leiekontrakten. Da har det gjerne gått flere år siden den forrige leiekontrakten gikk ut, og bedriften kan ha forandret både størrelse og karakter i mellomtiden. Målet med søkeprosessen er først å definere bedriftens behov har når det gjelder lokaler, og deretter identifisere lokalene som er best egnet for å dekke behovene.

Tipsene Dette må du huske på når du skal søke etter nye lokaler: • Start tidlig. Jo tidligere du begynner arbeidet, jo bedre blir resultatet. • Se etter alternativer, selv om du kanskje ønsker å bli i de nåværende lokalene. • Definer behovet (størrelse, lokalenes art, og hvilke områder som er aktuelle). • Ha flere alternativer.

• Søk hjelp hvis du føler deg ukomfortabel med hele prosessen. • Utarbeid et budsjett. • Lag en flytteplan, slik at dere bruker minst mulig tid og kostnader på flytteprosessen.

Å bli i lokalene man leier i dag trenger ikke være noen nedtur.

For større virksomheter som skal bruke et større beløp på leie av lokaler, kan det være aktuelt å søke hjelp hos rådgivere. Uavhengige søkemeglere. Samtidig tilbyr stadig flere av de tradisjonelle næringsmeglerne også søk som en del av deres produkter.

Ingen nedtur å bli Noen ganger kan et eiendomssøk ende opp med at leietaker blir i de nåværende lokalene. Men det behøver ikke bety at en omfattende søkeprosess var unødvendig. Ofte finner man ut at man ønsker å organisere selskapet annerledes (hvordan de ansatte sitter og jobber), og det kan være nødvendig å foreta noen oppussinger i de eksisterende lokalene slik at man får omorganisert til mer e ffektive lokaler eller en bedre arbeidsflyt. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto: SHUTTERSTOCK

Kontakt: Stian Løken Blom | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

VI FØLGER MARKEDET MED ET ØRNEBLIKK Og markedet følger oss. Gjennom OsloStudiet* kartlegger E iendomss par hvert år t ilbuds- og etterspørselssiden i kontormarkedet.

* Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden 1991, og resultatene fra undersøkelsen presenteres i rapporten OsloStudiet i februar hvert år. Vår nyeste rapport «OsloStudiet 2015» kan lastes ned på www.eiendomsspar.no.

til leie SENTRUM - KONTORLOKALER

CA. 450 – 1.116 KVM

HAUSMANNSGATE 6 Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Vi har nå leid ut hele 9. etasje og har igjen 1.116 kvm bestående av hele 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og materialvalg med arealstørrelse fra ca. 450 kvm – 1.116 kvm. For øvrig kjennetegnes arealene av meget godt lys, fantastisk utsikt og sentral beliggenhet i Oslo sentrum. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsﬁlm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 52752541

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP

FRA CA. 35 - 1400 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fleksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer. I tillegg har vi en flott seksjon på 628 kvm i 3. etasje. Seksjonen inneholder kontorer av forskjellig størrelse, kontorlandskap, møterom etc. Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til offentlig kommunikasjon som buss og T bane.

Finnkode: 56020848 NE kode: 37076

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

71 – 119 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler dels med utsikt over Bankplassen. Følgende arealer er ledig: 1. etasje 167 kvm galleri/kontor/butikk. Fasade mot Bankplassen. 3. etasje: 119 kvm åpent kontorlandskap, ledig pr. d.d. 4. etasje: 71 kvm kontorseksjon, Ledig januar 2015. Arealene er ledig pr. d.d. NE nummer: 39751 og Finnkode: 52752612 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORFELLESKAP – LYSAKER TORG

35 - 450 KVM LYSAKER TORG 12 I 5. etasje etablerer vi i disse dager hyggelig kontorfellesskap med stor arealﬂeksibilitet. Vi tilbyr lyse og trivelige kontorer av forskjellige størrelser. Leie pr. mnd. som inkluderer: • Tilgang til felles møterom. • Tilgang til kantine. • Internett • Kopimaskin • Renhold Lokalene er klare for innﬂytning. Finnkode: 52756468 og Ne nummer: 42015 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER

191 KVM LILLEAKERVEIEN 31 Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved «Lilleaker Torg». Til torget er det etablert ﬂere hyggelig butikker som gir et trivelig miljø i nærområdet. I 3. etasje får vi for utleie en kontorseksjon på 191 kvm bestående av dels åpent landskap, og dels cellekontorer. Lokalet har god standard og er lyse og trivelige. God utsikt fra hele lokalet. Lokalene blir ledig for ny leietaker januar 2015. Finnkode: 53390876 og NE nummer: 43317 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

KONTORLOKALER LILLEAKERVEIEN 23

180 KVM.

LILLEAKERVEIEN 23 Vi har for utleie 180 kvm kontorlokaler beliggende i 3. etasje. Arealet er hjørnelokale med gjennomgående belysning og utsikt mot vest. Lokalet er innredet med dels cellekontorer og dels åpne arealer. Arealets utforming egner seg meget godt til showroom, kontorlandskap etc. Planløsningen kan endres etter behov. Utvendig parkering er tilgjengelig til leie umiddelbart uten for hovedinngangen. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon for trikk og buss eller Lysaker for buss tog / ﬂytog. Lokalet er ledig for ny leietaker. Finnkode: 54107082 Nenummer: 43513

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTOR / SHOWROOM AKERSBAKKEN 10

403 KVM

AKERSBAKKEN 10 I Akersbakken 10 har vi for utleie en seksjon bestående av 403 kvm kontorlokaler. Eiendommen ligger sentralt til vis a vis arkitekthøyskolen og i gangavstand fra Vulcan området. Lokalene er i stor grad åpne arealer og passer godt for kontorlandskap kombinert med f. eks. showroom o.l. Arealet ligger i 3. etasje og har gjennomgående belysning med store gode vindusﬂater. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og omkringliggende fasiliteter. Lokalene ledigstilles medio mars 2015. Finnkode: 53350877 NE nummer: 43313

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER

150 – 396 KVM

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER Vi har for utleie 1 kontorseksjon beliggende i 2. etasje i Sandviksveien 26. Arelet er på 396 kvm og kan deles. Mye vindusﬂater gir lyse og trivelige lokaler med god standard. Planløsningen er dels cellekontorer og dels åpne arealer. Eiendommen har felles kantine i 1. etasje, trimrom, badstue og garderobe i underetasjen. For øvrig er det tilgjengelig p plasser for leie i eiendommens parkeringsanlegg. Kort vei til bussholdeplass og på/avkjøring til E 18. NE nummer: 42032 og Finnkode: 56021419

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

AKERSBAKKEN 10 – VIS A VIS ARKITEKTHØYSKOLEN

150 KVM

AKERSBAKKEN 10 Vi får en egen kontorseksjon på ca. 150 kvm ledig i løpet av mai 2015 Lokalet ligger i 3. etasje med adkomst fra indre gård. Arealet består i hovedsak av et åpent stort rom med integrert kjøkkenløsning. Seksjonen egner seg meget godt som arkitektkontor, showroom etc.

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

FORVALTNING UTLEIE SALG SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

NE 02 2015

NYHETER

Fremleie Hvis man leier for stor plass, bør man fremleie lokalene.

Leietakere bør f orsøke å få adgang til å frem leie lokalene hvis det skulle bli behov for det Fremleie er når leietaker videreleier ut gårdeiers arealer til en tredjepart. Fremleie gjøres ofte når bedrifter blir sittende på større lokaler enn de har bruk for, og fikk særlig under IT-boblen skylden for et skarpt fall i leieprisene. Når en leietaker fremleier lokaler får den både inn husleie for arealene som blir fremleid, samt

slipper felleskostnader for de samme arealene. Enkelte gårdeiere kan ha regulert inn begrensninger for fremleie i leiekontraktene. Det er svært viktig for en leietaker å forhandle frem muligheten for å kunne videreleie lokaler man ikke har bruk for. Kostnadene ved å sitte på altfor stort kontorareal er store. Hvis man for eksempel har 400 kvadratmeter for mye, leieprisen er 1700 kroner per kvadratmeter og felleskostnadene er 2 50 kroner kvadrat meteren, kan man s pare 780 000 kroner i året i den resterende leieperioden dersom man lykkes i å fremleie arealene.

Det er to måter å fremleie lokaler på: • Mindre arealer kan man leie ut selv, da sparer man meglerkostnader, men må samtidig foreta alt det praktiske selv. • Bruk en profesjonell megler. • Men det er ikke sikkert at gårdeier vil la deg fremleie lokalene. Se mer om fremleie på side 96. • Sikkerhetsrutiner (unngå tyverier når det er uoversiktlig i lokalene). Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

LO K A L E R T I L L E I E

SKJÆRVAVEIEN 24 SKEDSMO

CARL BERNER NÆRINGS PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

Ca. 1000 m2 BTA

Ca. 175 m2 BTA

L AG E R

KO N TO R LO K A L E

•

1000 m2 lager hvorav ca ½-delen er høylager

•

2 store kjøreporter til innendørsramper

•

Leies ut under ett eller kan også deles

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

•

Stort uteareal, også med mulighet for parkering

•

Bygget ligger omtrent midt i Skjærvaveien som strekker seg fra Strømmen mot Lillestrøm, langsmed Nitelva

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

NE 02 2015

NYHETER

Lag en flytteplan Når du skal flytte, bør du ha en flytteplan. For at selve flyttingen til nye lokaler skal gå så knirkefritt som mulig å ikke spise unødvendig store ressurser, er det viktig å lage en flytteplan.

Flytteplanen bør inneholde: • Budsjett over kostnader. • Tidsbudsjett (hvor mye intern tid kan brukes på selve flyttingen – husk at hver dag med produktivt bortfall for de ansatte koster dyrt). • Behandling av intern tidsbruk som en ekstern kostnad. • Detaljert tidsplan for når de ulike tingene skal gjøres (når tas elektriske installasjoner ned, når flyttes hva fysisk osv). • Grupper med klare ansvarsområder for flytteprosjektet (IT-sjef får ansvar for håndtering av serverpark osv). • Sikkerhetsrutiner (unngå tyverier når det er uoversiktlig i lokalene). Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

For at selve flyttingen skal gå knirkefritt, bør den planlegges.

E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

LEDIGE KONTORLOKALER MIDT I OSLO SENTRUM

AKERSGATA 32

AKERSGATA 34-36

Akersgata 32 er bygget i 1934 og er tidstypisk med sitt funksjonalistiske særpreg. Bygget ble rehabilitert i 2006 og fremstår nå som et moderne bygg.

Akersgata 34-36 består av et eksisterende bygg som rehabiliteres og et nybygg som knyttes sammen med åpne etasjeplaner og felles heiser. Bygget får stor kantine og sykkelparkering.

FRA 436 - 1412 KVM

Alle servicetilbud og kollektivtransport ligger i umiddelbar nærhet. Stort parkeringshus fem min. gange unna. De ledige kontorlokalene ligger i 5., 6. og 7. etasje.

KONTAKT EIENDOMSSJEF: Siv Lena Rishaug | 481 32 811 | slr@entra.no Les mer om eiendommene på entra.no

4. ETASJE - 55 ARBEIDSPLASSER

Det er ledige kontorlokaler i 4. etasje for inntil 55 arbeidsplasser med innflytting i oktober 2015. Største leietaker er Amedia.

NE 02 2015

NYHETER

Solen går ned i vest Leietakere som håper på prisfall fremover, bør vurdere lokaler på vestsiden av Oslo. Vest kan fort bli best for leietakerne og ditto dårlig for utleierne. Det er den kraftige nedgangen i oljeprisen siden i fjor sommer og nedbemanningen i oljenæringen som nå presser prisene vest

BERGHAGAN 5, LANGHUS / SKI

for Oslo. Her finner vi det klart største innslaget av slike bedrifter. Samtidig har det vært økt nybygging i den såkalte vestkorridoren, drevet av optimismen i oljenæringen de seneste årene. Den økende ubalansen er nødt til å slå ut på leieprisene. – Det kommer til å bli et synlig fall. Jeg tror det blir på over ti prosent. Vi ser allerede nå at fra Lysaker til Asker er en god del arealer lagt ut for fremleie, og fremleie medfører ofte rimeligere priser, fordi man ønsker å unngå at arealene skal stå tomme. Det vil presse prisene i de områdene. Spørsmålet er om dette får ringvirkninger for kontormarkedet

i Oslo sentrum, sa Christian Ringnes i Eiendomsspar til Dagens Næringsliv for to uker siden. Ringnes frykter altså over 10 prosent leieprisfall i de mest utsatte områdene.

Flatt ellers Olav Line i Norwegian Property fulgte opp i forbindelse med fremleggelsen av kvartalsrapporten til selskapet. Line sa at markedet i Oslo-regionen ikke ser så verst ut, med unntak av strekningen fra Lysaker til Asker. – Tilbudssiden er ikke så stor, det er relativt begrenset med nye eiendommer, kanskje bortsett fra vestkorridoren, som

KONTOR Kontorer

Beliggenhet/adkomst

• Fra 50–300 m i 2. og 3. etasje 2

• Pene og ﬂeksible kontorlokaler i representativt bygg. • Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

Kontakt Geir Baastad Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

• Beliggende på Berghagan i Ski kommune. • Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum. • Enkel adkomst med bil. • Rikelig med parkering. • Nærhet til buss og tog (Vevelstad). • Også lagerlokaler på samme eiendom.

Etter å ha tråkket opp løyper i over femti år, setter vi fremdeles nye spor etter oss

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 2014 var det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 120 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

NE 02 2015

NYHETER

CBRE Atriums analytiker Igor Petkovic forteller om et enormt tilbud av lokaler i området fra Skøyen til Asker.

er det segmentet som påvirkes mest av en lavere oljepris. Vi kan se et fall i leieprisene fra Lysaker og vestover, ellers forventer vi et flatt leiemarked. Det er en stabil tilbudsside i Oslo, men ikke en sterk etterspørselsvekst, sa Line. CBRE Atrium og analytiker Igor Petkovic deler mye av synet til Ringnes og Line. CBRE venter en utflating i leieprisene fremover, men at markeder med mange leietakere innenfor olje- og gass-sektoren vil oppleve lavere press på leieprisene som følge av høyere fremleie aktivitet. – Derfor venter vi at blant andre Lysaker og Fornebu, samt markeder lenger vest som Asker og Sandvika,

BERGHAGAN 5, LANGHUS / SKI

kommer til å oppleve fallende leiepriser og økende ledighet på kort sikt. Det er vanskelig å spå hvor mye prisene vil falle, men vi tror ikke på et dramatisk fall, sier Petkovic til NæringsEiendom. Fallet kan likevel fort på litt lenger sikt vise seg å være pluss/minus 10 prosent. – Hvor lavt fremleierne er villig til å gå for å dekke sine kostnader, vil avgjøre hvor mye prisene kan falle. Sånn sett er det de som er prisdrivende i disse områdene fremover, sier han.

Enormt tilbud Det er nok å velge imellom for leietakerne. Petkovic sier at de ved et nylig søk

etter 5500 kvadratmeter, fikk inn tilbud for ca. 250 000 kvadratmeter i aksen Skøyen-Asker, inklusive Fornebu. – Dette er betydelig og forteller noe om mulighetene for gode dealer for leietakere, kanskje særlig for de som vurderer Lysaker/Fornebu, sier han. – Går Oslo sentrum klar av ned gangen, fordi sentrum i liten grad er eksponert mot oljenæringen? – Vi regner ikke med at leieprisene i sentrum faller, ettersom etterspørselen etter lokaler i sentrale områder med nær tilknytning til kollektiv transportnett vil holde seg. Samtidig vil høyere ledighet og fallende leiepriser i enkelte områder bidra til å bremse leieprisveksten i

VERKSTED Verksted

Beliggenhet/adkomst

• Inntil 350 m ledig. 2

• 6 m. netto takhøyde. • Kjøreporter.

• Beliggende på Berghagan næringsområde. • Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum. • Enkel adkomst med bil. • Nærhet til buss og tog (Vevelstad). • Rikelig med parkering.

Kontakt Geir Baastad Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

• Store utearealer.

DET ER NOK AV PLASS

På Billingstad får du mer rom 30–50% lavere leiekostnader enn i Oslo sentrum

Olav Brunborgs Vei 6 – mer tid, mer rom.

For mer info kontakt Frode G. Waaler M: 406 03 907 E: fgw@auris.as

obv6.no

NE 02 2015

NYHETER

Leietakere som skal gjøre gode dealer bør fokusere på vestkantområdene, blant annet Lysaker. (Foto: Nyebilder.no)

sentrum, svarer Petkovic, som nyanserer med å si at «sentrum vil ikke gå helt klar». - Og olje- og gass-industrien er en syklisk industri, der situasjonen fort kan snu igjen, slik tilfellet var sist vi opplevde stort fall i oljeprisen under finanskrisen. Det tror vi også er tilfellet denne gangen. På lengre sikt er vi derimot positive til leieprisutviklingen i Oslo-regionen, på bakgrunn av at vi tror veksten vil komme raskt tilbake. I tillegg er det for lite nybygging, en solid befolkningsvekst og sysselsetting i årene som kommer. Internasjonale selskaper har over en lengre periode i motsetning til norske

selskaper, signalisert nedbemanning og redusert arealbehov som følge av situasjonen i andre internasjonale markeder. Det har ifølge Petkovic vært resultat av et globalt initiativ, og ikke lokalt.

Ikke påvirket – Men dette har ikke påvirket leieprisene i særlig stor grad slik vi ser det, sier han. I de aller fleste tilfellene er imidlertid retningslinjene for utenlandske selskaper i Norge nedskalering. Det gjelder fortrinnsvis innenfor eksisterende lokaler for å unngå flyttekostnader. Mange uten-

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

landske selskaper har strenge regler rundt IT, sikkerhet og helse og miljø, som gir høye kostnader ved flytting. – Selskaper med virksomhet knyttet til oljesektoren har vært unntaket, og her har det i enkelte tilfeller også vært vekst. Nå er også denne sektoren r ammet, og nedskalering gjelder også for disse selskapene agendaen, konstaterer analytikeren. I tillegg er en overordnet strategi ved fornyelser eller flytting å konvertere fra cellekontorer til mer åpne løsninger, gjerne også ispedd «free seating». Også dette er i stor grad drevet av behovet for besparelser.

SANDVIKA SENTRUM I Rådmann Halmrasts vei 14, midt i Sandvikas gågate, har vi for utleie lokaler i 3. og 4. etg. Gjennomgående lyse lokaler med hyggelig utsyn. Lokalene er ledig fra Q1 2015. • Lokaler på totalt ca 860 kvm med interntrapp • Lokalene kan leies samlet eller separat • 3. etg: ca 491 kvm – 4. etg: ca 369 kvm • Totalrehabilitert utvendig og innvendig i 2009/2010 • Sandvika tog/bussstasjon rett utenfor døren • God parkeringsdekning • Meget representativt inngangsparti Enkel adkomst av og på E18/E16 med bil. Tog-, flytog- og bussforbindelser rett utenfor. Handel- og servicetilbud i gågaten og på Sandvika Storsenter. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 907 84 299 vf@newsec.no

I Tolllbugata 27 har vi lyse og åpne lokaler på ca 394 kvm for utleie. Lokalene er fleksible med tanke på utforming, og passer både for cellekontor og åpent landskap. • Ca 394 kvm – 2. etasje med heis. • Meget pent og representativt inngangsparti. • Sykkelparkering. • Mulighet for leie av garasjeplass i kjeller. • Trimrom/dusj/garderobe i bygget. • Kort vei til Karl Johans gate med alt av servicetilbud. • Ledig fra 1. kvartal 2015

Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget. T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet. Enkel adkomst av og på E18 med bil.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

NE 02 2015

NYHETER

– Hvilke områder mener CBRE det er attraktivt å etablere seg i fremover? – Bryn-Helsfyr ser veldig attraktivt ut, med tanke på at man kan få nybygg til rundt 2000 kroner kvadratmeteren og kontorer med høy standard til ca 1800 kroner. I tillegg er kollektivdekningen meget god. Vi er også positive til Skøyen, som i senere tid har utviklet seg til å bli et område med stort utvalg av handel, serverings- og spisesteder. Kollektiv tilbudet er veldig bra, med trikk, buss, lokaltog og flytoget.

er det viktig å se på netto tilførsel. En god del bygg som fraflyttes, blir konvertert til boliger. Utslaget av nybyggingen er ikke nødvendigvis så høyt som det i noen tilfeller kan virke som, sier han. Et konkret eksempel er Sørkedals veien 8 på Majorstuen, som Statoil Fuel & Retail fraflytter i løpet av året. – Selv om bygget skal utvides, konverteres halvparten av arealene til bolig. Et annet eksempel er kontorbygget til General Electric i Nydalen på ca. 24 000 kvadratmeter. Dette bygget jevnes med jorden for å gjøres om til boliger, sier CBRE-analytikeren. – Det er også veldig få nybygg som settes opp før utvikler har en eller flere leietakere på plass, det bygges veldig lite på spekulasjon. Vi ser for oss at dette også vil være hovedtrenden fremover, derfor tror vi at økende ledighet og fremleieaktivitet kan føre til at den lave nybyggaktiviteten holder seg.

Lavere etterspørsel Kontormarkedet i Oslo i 2013 var preget av lave signerte kontraktsvolumer, 500 000 kvadratmeter, som klart er under historisk gjennomsnitt. Om leiemarkedet i år, sier Petkovic: – Utløpsprofilen for 2015 viser at det er ca. 570 000 kvadratmeter som løper ut i løpet av året. Dette er en nedgang på rundt 20 prosent sammenliknet med 2014. Derfor ser vi ikke for oss at arealabsorpsjonen skal opp noe særlig i 2015. Når det gjelder tilførselen av nye arealer,

«Vi hadde nylig et søk etter 5500 kvadratmeter, da fikk vi inn tilbud for ca. 250 000 kvadratmeter i aksen SkøyenAsker.»

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

• • • •

SANDAKERVEIEN 24C/D - LEDIG AREAL: BYGG A1, 4 ETG: 213 KVM BTA BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

Bygg A1: 213 kvm BTA Bygg F4: 300-500 kvm BTA Enkel adkomst fra ring 2 Sentralt beliggende nær oﬀ. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

HOVFARET 4 SKØYEN

skøyen – kontorer

208 – 330 kvm til leie Heis i begge bygg. Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon. Rikelig med parkering, inne og ute.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å

Din

LEVE RANDØR fra A til Å

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER

MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

NE 01 2015

LEIEPRISER

Svakeste på mange år Malling & Co Markets er ute med sin seneste markedsoppdatering for februar, den seneste oppdateringen kom i desember. Ett tema i denne rapporten er kontraktsvolumene, NE nyheter har i flere artikler påpekt de lave signerte volumene i Oslo-markedet i 2014. Totalt signerte kontorkontrakter i Oslo-regionen i 2014 utgjorde ifølge markedsoppdateringen bare 510 000 kvadratmeter. Det er ned hele 200 000 kvadratmeter fra 2013 og de laveste volumene primærkilden Arealstatistikk har registrert siden de begynte å telle kontrakter i 2008. Malling & Co opererer ikke med en normal ledighet, men tilbudsprosent.

Tilbudsprosenten av ledige kontor lokaler i kontorklyngene i regionen falt ifølge Malling & Co fra 12 prosent i desember til 11,6 prosent i januar. 28 prosent av dette tilbudet finnes i nye kontorprosjektet. Av nye leiesøk er utdanningsinstitusjonen Campus Kristiania på jakt etter mellom 3500 og 4000 kvadratmeter og ønsker ifølge Malling & Co å flytte på seg allerede i år. Campus Kristiania holder i dag til i Prinsens gate 7-9. Synnøve Finden ser etter en ny logistikkeiendom langs E6, der ønsket areal er mellom 2500 og 3000 kvadrat meter. Her er flyttebehovet før oktober, så tiden begynner å bli knapp.

Malling & Co ligger høyt i anslaget for leieprisene i det øverste segmentet, de mener 4800 kroner er representativt for den såkalte prime rent. Det er en økning fra februar 2014 med 300 kroner. Normalnivåene i prestisjeområdet ligger i intervallet 2800-3300 kroner kvadratmeteren. Topp kontorlokaler ellers i Oslo sentrum kan leies ut for inntil 3500 kroner kvadratmeteren, tilsvarende lokaler på Skøyen for 3300 kroner. Også de to sistnevnte områdene har det seneste året hatt en økning med 300 kroner kvadratmeteren på toppen. Andre områder i Oslo med klar økning er Bryn-Helsfyr og Økern, mens i Nydalen har det ifølge Malling stått stille på 2200 kroner kvadratmeteren.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 17,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

TIL LEIE

Flotte lokaler på gateplan

1. etasje

221 m2

2. etasje

638 m2

Perfekt for butikk, galleri, showroom etc.

Kan deles

Kontor

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. • Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate. • Tre personheiser, samt vareheis. • Rimelig husleie

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

LOKALER TIL LEIE OSLO SYD: HOLMLIA SENTERVEI 1B

450 – 2.650 KVM LEDIG FRA HØSTEN 2015 Søndre Nordstrands mest sentrale bygg med togstasjon, bussterminal og kjøpesenter som nærmeste nabo. Innfartskorridoren syd til Oslo før køstart til sentrum. Fleksible lokaler som tilpasses leietaker. Utmerker seg til bruk som helserelatert bydelssenter, sport, underholdning, bevertning, utvikling og ordinær kontorvirksomhet.

1. ETG. 2. ETG. 3. ETG. 4. ETG.

1.000 600 600 450

KVM KVM KVM KVM

kontakt HENNING A. HAUGER M: 906 88 588 E: hah@tresseiendom.no

THOR N. RIISE M: 971 63 898 E: tnr@tresseiendom.no

TRESS ASSET MANAGEMENT

Byens grønneste bygg - midt på Skøyen Adresse: Verkstedveien 1

Energiklasse A - passiv hus

Ledig areal: 500 — 13.000 m2

Innflytting fra: Q2 2015

Arbeidsplasser: 50 — 900

Trafikknutepunkt: Trikk, buss, tog og Flytoget i umiddelbar nærhet

Les mer på: www.monierskøyen.no

Velsmakende innsats for en grønn fremtid Sammen med andre insekter bidrar biene med bestøvning av opptil en tredel av våre matvekster. Uten bier blir det ingen jordbær, bringebær, sjokolade, marsipan eller kaffe. I Norge har det forsvunnet 12 biearter og flere av landets 200 arter er truet. Gjennom å etablere bikuber på taket av Monier-bygget bidrar vi til å sikre fremtidens matmangfold.

KONTAKT: Akershus Eiendom v/Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 • oci@akershuseiendom.no Norwegian Property v/Morten Warberg Tlf: 415 52 354 • mwa@npro.no

NE 02 2015

NYHETER

Tunnelsyn på Filipstad – ingen utbygging etter ni år

Oslo Havn KFs forslag til ut bygging gir byens befolkning flere grønne byrom og oppholdssteder.

En 400 meter lang tunnel på Filipstad er fortsatt det s tore stridstemaet for en utbygging av området. Ni år etter reguleringsplanen var klar, er vi fortsatt ikke nærmere noen utbygging.

Brannskjærparken ytterst på F ilipstad vil gi byens befolkning et stort og attraktivt møtested året rundt, men særlig sommersesongen, om Oslo Havn får planer blir gjennomført på Filipstad.

Eller? Det er en langvarig diskusjon om utbyggingen av Filipstad som har pågått, der Oslos politikere skal ta stilling til to alternative planforslag til område regulering, som ble oversendt for behandling i 2013. - Planforslagene bygger hovedsakelig på grunneiernes forslag til utvikling på for Filipstad helt tilbake fra 2006, forteller direktør for byutvikling i Oslo Havn KF, Kathrin Pedersen, til NæringsEiendom. Opprinnelig hadde planmyndighetene utarbeidet hele fire alternative forslag, som nå er tatt ned til halvannet forslag. Det partene er mest uenige om, er altså en tunnel på 400 meter. Alternativet

fra Plan- og bygningsetaten omfatter E18-tunnel og toskipsløsning, det vil si en løsning for plass til to cruiseskip i tillegg til Color line, for byutvikling på Filipstad. Etaten mener at deres hoved alternativ «svarer helhetlig og best på de byplanfaglige målsettingene kommunen har for Filipstad-området». Plan- og bygningsetaten ønsker en tunnel på E18 på nordsiden av Filipstad-området, slik at det kan bygges mer boliger opp mot veien.

– Helt urealistisk – En lang tunnel koster veldig mye penger og er helt avhengig av statlig finansiering.

NE 02 2015

NYHETER

Kathrin Pedersen, direktør for byutvikling i Oslo Havn.

Man må flytte på eksisterende tunnel, og en lang tunnel vil ødelegge båtmiljøet i Frognerkilen. Vi kan under visse forut setninger være med på å bekoste offentlig infrastruktur innenfor planområdet, det vil si på sørsiden av E18. Men at vi skal være med på å finansiere en tunnel og ny E18 til et ukjent antall milliarder som staten legger opp til, er helt urealistisk, avfeide prosjektdirektør Anne Siiri Øyasæter i Rom Eiendom i bladet NæringsEiendom i mars 2012. - Politikerne må forholde seg til dagens E18, som er den store jokeren med tanke på prosessen, og ikke minst når det gjelder økonomi, sier Kathrin Pedersen. - Mange tror at bilene blir borte med en tunnel, men Ring 1 vil fortsatt gå i dagen. De som skal inn til Oslo, vil frem deles kjøre oppå tunnelen på bakkeplan, det er kun de som skal gjennom Oslo som vil kjøre i tunnel, hevder hun.

Statens vegvesen har startet detalj reguleringen av E18, men denne er ennå ikke ferdig utarbeidet. Saken ligger nå til behandling i Rådhuset. En tunnel på 400 meter var opprinnelig kostnadsberegnet til 1,4 milliarder, nå kan det ifølge Pedersen bli snakk om hele 2,5 milliarder. Et forslag i Oslopakke 3 er at grunn eierne tar halvparten av regningen, mens resten tas over bomfinansiering. Det erimidlertid bare avsatt 700 millioner kroner i Oslopakke 3. - Å punge ut med resten, det vil si 1,25 milliarder, er uaktuelt for grunneierne, sier Pedersen.

Ingen planer - Vi er veldig tydelig på at vi ikke har noen planer om å finansiere veien. 2,5 m illiarder kroner er veldig mye penger, og vi må stille oss spørsmålet hvem som skal betale det. Men vi har andre gode planer og vil heller bruke penger på park og infrastrukturtiltak,

sier Pedersen. Hun tilføyer at de har utredet mye om støyproblematikken og foreslår en næringsskjerm for å dempe støyen fra E18. - Hvordan er dialogen med Vegvesenet og de andre partene? - Statens vegvesen har i sitt arbeid hatt dialog med grunneierne og plan myndighetene, vi har fått status for hva arbeidene vil koste. Vegvesenet har skrevet et brev til planmyndighetene der det står at en utbygging er fullt mulig uten en tunnel, hevder Pedersen. Oslo Havn har ifølge Aftenposten søkt om å få bruke havnekassens penger til byutvikling på Filipstad, men har fått avslag fra Samferdselsdepartementet. Det betyr at Oslo Havn ikke kan utvikle eiendommene på Filipstad som tilhører havnekapitalen, til bolig- og næringsbebyggelse. - I praksis betyr avslaget at departementet har sagt nei til byutvikling på Filipstad, sa Oslos havnedirektør Anne Sigrid Hamran til Aftenposten før jul.

Det er til syvende og sist Oslo-politikerne som må ta stilling og forholde seg til E18-problematikken og en endelig utforming.

Til påske - De har fått innspill fra Statens vegvesen, som er blitt pålagt å detaljregulere en tunnel, og denne utredningen vil trolig være ferdig rundt påske. Det har i den forbindelse også vært viktig for oss å få levert våre planer til politikerne, og de er godt kjent med vårt forslag uten tunnel. Vi mener at Filipstad fullt ut kan utvikles med gode nærings-. Bolig- og rekreasjonsområder til glede for befolkningen, uten at det er nødvendig å legge E18 under bakken, sier Pedersen. Hun sier at reguleringsplanen for Filipstad fra 2006 var en komplett plan, og at de innsendte alternative planforslagene i hovedsak bygger på 2006-forslaget. - I praksis er vi ikke kommet lenger enn vi var i 2006. Det er et paradoks at det tok ti år å realisere Tjuvholmen, inklusive reguleringsperioden. I dag er Tjuvholmen ferdig utbygget, konstaterer Pedersen. Hun tilføyer at Oslo Havn KF ønsker å være en ansvarlig grunneier, og at en byutvikling må settes i gang nå, uavhengig av om, og når E18 legges under bakken. - Byen trenger boliger nå. Og vi har utarbeidet en svært god plan som kan gjennomføres nå, sier Pedersen. I Plan- og bygningsetatens alternativ er maksimalt BRA satt til 441 000 kvadratmeter, mens grunneierne vil øke dette arealet til 470 000 kvadratmeter, hvorav 15 000 kvadratmeter med høy hus. Grunneierne ønsker generelt en noe høyere utnyttelsesgrad og høyere byggehøyder. Noen endelig fordeling mellom bolig- og næringsarealer kommer uansett ikke på mange år.

470 000 m2 - Vi har foreslått 470 000 kvadratmeter totalt, der bolig utgjør om lag 200 000 kvadratmeter. Men dette er et veldig stort område, og Filipstad er ikke bygd ut på to år. Det kommer mange detaljreguleringer fremover med et spill mellom bolig og næring, ting kan endre seg underveis. Men vi har i vårt alternativ satt av mer arealer til boliger i enn det Plan- og bygningsetaten har, sier Pedersen. En forstyrrende faktor i prosessen fremover, er at det er kommunevalg til høsten. - Når tror du at en utbygging kan starte? - Det er signaler om at detaljreguleringsplanen skulle behandles i samme bystyremøte som områdeplanen, men vi har fått et varsel om at det ikke kommer til å skje. Alt må være regulert før vi som grunneiere kan gjøre noe på tomtene, sier Pedersen, og fortsetter: - Det er naturlig å starte med utbyggingen av Hans Jægers kvartal, som ligger nærmest byen. Her ligger infrastrukturen klar. Om vi hadde fått et bystyrevedtak i juni, kan det bli bygge start i 2017. Vi har en realistisk plan uten E18, og vi er klare til å begynne i morgen. Vær så god, sier Kathrin Pedersen.

I neste utgave når du alle* i hele landet * Neste utgave av NæringsEiendom sendes til leietakerne i Oslo, Trondheim, Stavanger og Bergen.

Storbyutgave

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjoner LINK LANDSKAP OG BRICK VISUALS

Kontakt: Mette Nordtvedt Salgssjef Tlf: 952 57 015 mette@ne.no

NE 02 2015

NYHETER

Vegdirektoratet avgjør Vegdirektoratet sitter med nøkkelen til en løsning på tunnel floken på Filipstad, der sikkerhetskrav for tunneler står sentralt. I 2012 beregnet Oslo kommune at en forlengelse av Operatunnelen gjennom Filipstad ville koste 1,4 milliarder kroner. Men Statens vegvesen kostnadsberegnet i fjor høst tunnelen til hele 2,5 milliarder. En stor del av økningen skyldes at i 2013 ble det innført moms på statlige veianlegg. Tunnelprosjektet er dessuten utvidet med Ring 1 for biler og en trikkeløsning på toppen. – Ja, kostnadsanslaget på 2,5 mil liarder kroner er med fjordtrikk, mens anslaget uten trikk er på 2,2 milliarder. Vårt utgangspunkt er et lokk på 400 meter, som vi har prosjektert mellom Hjortnes-krysset og Operatunnelen, sier prosjektleder Ingun Risnes i Statens Vegvesen til NæringsEiendom. Det har vært vurdert om en utbygging av Filipstad er mulig uten en tunnel.

Byråd for byutvikling i Oslo, Bård Folke Fredriksen (H) har imidlertid avist dette forslaget. Han mener det vil innebære en meget høy og sammenhengende bebyg gelse som skal fungere som «støyskjerm» langs hele E18. Fredriksen har sagt til Aftenposten at han er redd en slik støy skjerm vil være et betydelig hinder hvis E18 skal gå i dagen. Skjermen gjør det vanskeligere å åpne fjorden for byen.

godkjenne hele Operatunnelen på nytt, i tillegg til den delen som skal gå gjennom Filipstad. Vegvesenet er derfor blitt enige med Oslo kommune om at de skal utrede en kort tunnel fra Operatunnelens utløp og bort til rundkjøringen på Hjortnes. – Det planforslaget vi har utarbeidet, legger opp til en tunnel som starter ved Hjortnes-krysset i vest. Samtidig f orlenges Ring 1 vestover der avkjøringen til Hjort neskaia er i dag, sier prosjektlederen.

Annet plangrep – Statens vegvesen mener det er mulig også å bygge ut uten tunnel, en åpen løsning mot Filipstad, men det krever et helt annet plangrep. Ettersom veien ligger lavere enn planområdet, krever det en tung næringsbebyggelse mot E18. Det blir i så fall et annet plangrep hvor det ikke kan bli så mange boliger, sier Risnes. Men det er enda flere skjær i sjøen, for ikke å si i veien. Vegdirektoratet har nemlig satt en grense på 4 kilometer for nye høytrafikkerte tunneler. Den eksisterende Operatunnelen gjennom Oslo sentrum er nesten 6 kilometer lang. Å forlenge tunnelen med 400 meter gjennom Filipstad, kan sette en stopper for hele tunnelprosjektet som følge av sikkerhetskrav for tunneler. Vegdirektoratet må nå sikkerhets

Februar/mars – Når vil et planforslag fra dere til plan myndighetene være klar? – Vi venter på svar fra Vegdirektoratet på vår søknad. Reguleringsforslaget vårt er snart klar for innsending til Plan- og bygningsetaten, men det er Vegdirektoratet som har myndighet til å godkjenne prosjektet. Fra vår side er vi i løpet av februar klar til å sende over planforslaget til Plan- og bygningsetaten. Forslaget skal så ut på offentlig ettersyn. Vi venter til Vegdirektoratet har gitt sitt syn før vi sender over til Oslo kommune, og jeg forskutterer ingenting før Vegdirektoratet har sagt sitt, sier Ingun Risnes. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

2.600 KVM KONTORER Bygget rehabiliteres og lokalene skreddersys ny leietaker Lyse og arealeffektive lokaler med flott utsikt

OSLO SENTRUM Sentralt og flott beliggende ved Slottsparken Ca. 400 meter gangavstand til Nationaltheatret

Rune Arvesen SeniorrĂ&#x2026;dgiver 915 35 567 rA@Akershuseiendom.no

RING 3

LEDIGE LOKALER

BRYN / HELSFYR E6

RIN

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL Kjølberggata

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

TRYGVE LIES PLASS 1

E6 OLE DEVIKS VEI 16 A

Kontorer 1. etg. - ca. 412 m2

Kontorer: 10 – 375 m2

• Lokalene ligger i tilknytning til Furuset Senter • Stort utvalg av butikker, offentlige tjenester og postkontor • Svømmehall og treningssenter • Egen inngang til kontorene

• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

ENSJØVEIEN 23 B

155 m2 i 3. etasje og 107 m² i 4.etasje, i nytt påbygg

KONTAKT

• Vis-á-vis Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 12 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen • Takterrasse

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

BRYNSVEIEN 16–18 Meget pen kontorenhet fra 40 – 2.000 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

Sandia Megling as Ve

• Velholdt kontorbygg • Kantine

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A

RING 3

HAAVARD MARTINSENS VEI 19 Kombinasjonslokale: Lager: ca. 3.600 m2, kontor: ca. 1.900 m2

• God takhøyde • Direkte påkjøring på Østre Aker vei og R4 • Sentralt på Grorud/Rommen • Arealene kan deles GRORUD • God parkeringsdekning

STOVNER

R4 RIN G3

R163

Haav ard M

artin

sens

vei

Østre A

ker vei

GRENSESVINGEN 7

GLADENGVEIEN 14

Kontor/showroom: Ca. 200 m2

Kontorer 200 – 500 m2 i 3. etg.

• Nyrehabilitert til nybyggstandard

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

R163• Lokalene

er på gateplan

• Store vinduer • God eksponering mot Helsfyr

HØYBRÅTEN

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

TVETENVEIEN 32 168 – 2.100 m2 kontor/ showroom/lager

Kontorer i Oslo sentrum

FURUSET

• Fra 220 m² til 550 m² • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

VERPETVEIEN 20

Høytlager: 260 m² Kontorer: 235 m²

Kontor, lager/logistikk

i Ve

• Veletablert næringsområde v/E6 • Lager med kontorer i dir. tilknytning • Stor, bred port og direkte innkjøring • P-plasser med god plass for trailere

VESTBY

SOFIEMYRVEIEN 12 v/E6

SOFIEMYR

OSLO

ALNA

l do

• 1.157 m2 høytlager • Søylefritt • Direkte innkjøring • 191 m2 kontorlokaler i direkte tilknytning til lagerlokalene • Nær Vestby sentrum

NE 02 2015

BRYN HELSFYR RYEN

Miljøbydelen

Bryn-Helsfyr er blitt et miljøområde med ombygging av gamle, utdaterte energisløsende bygg og nybygg som ligger helt i forkant av utviklingen. Området er tradisjonelt kjent som en «steinørken», i hvert fall Helsfyr, med store, ruvende bygg fra 80-tallet, der ikke akkurat miljøkrav var det viktigste. Men noe har skjedd de senere årene, og det begynte egentlig med det nye hovedkontoret i Østensjøveien 27 til NCC på 16 500 kvadratmeter. Under en konferanse i Rio i 2012 ble bygget kåret til ett av verdens hundre beste blant

bærekraftige løsninger av den globale m iljøorganis asjonen Sustainia100. Velkjente Arnold Schwarzenegger er honorær styreleder i Sustania100, og han var en av dem som lot seg imponere for tre år siden. Østensjøveien 27 er bygd etter passivhusstandard, der det er lagt vekt på CO2-vennlige bygningsmaterialer, god parkeringsdekning for sykler og vært god tilgjengelighet for offentlig transport. Disse tiltakene bidrar til en samlet reduksjon i CO2- utslippene på 50 prosent i forhold til standardene i 2012. Også i «nabobydelen» Ryen er det flere miljøbygg. Schneider Electric har flyttet inn i sitt eget energieffektive hovedkontor på Ryen i Sandstuveien 70. Bygget er ett av Norges mest energieffektive, med energi merke A og klassifisert som passivhus og BREEAM NOR. Gårdeier er Linstow Eiendom. Også GK har fått sitt eget miljøbygg på Ryen, Miljøhuset GK. Der er det blitt spart

rundt 2 millioner kroner i løpet av to år som følge av at energieffektive og smarte løsninger drar ned energikostnadene.

Totalrehabilitert Entra eier Fredrik Selmers vei 4 på Helsfyr, et utdatert bygg fra 1981 på 32 500 kvadratmeter. Bygget hadde smale lameller, var lite arealeffektivt og funksjonelt og bestod utelukkende av cellekontorer. Entra bestemte seg i 2010 for å totalrehabilitere bygget og tegnet våren for snart fem år siden en 15-årig avtale med daværende Skattedirektoratet på 25 000 kvadratmeter. På spørsmål om hva som er de viktigste grepene som er gjort med eiendommen, svarer region direktør Mona Aarebrot i Entra enkelt og greit: – Totalrehabiliteringen til et miljøbygg. – Vi har tettet fasadene og oppgradert eiendommen til energiklasse A og «BREEAM Very Good». Eiendommen er

Østensjøveien 27 var det første store miljøprosjektet på Helsfyr.

«Det viktige fremover er å få til god drift og se om vi kan få ned energiforbruket ytterligere.»

NE 02 2015

BRYN HELSFYR RYEN

Bryn-Helsfyr-området har hatt flere store rehabiliteringer. Her er Entra Eiendoms Fredrik Selmers vei 4.

totalrehabilitert til passivhus og energi klasse A, sier Aarebrot. Under totalrehabiliteringen økte E ntra arealene med nærmere 6000 kvadratmeter. De satte inn nye lavenergivinduer, og fasaden ble kledd i resirkulert aluminium. Energibehovet dekkes ved fjernvarme og gjenvinning av overskuddsvarme.

Bestod syretesten Skatteetaten flyttet høsten 2013 inn i de rehabiliterte lokalene. – Etter flyttingen har vi fornøyde leietakere. Syretesten var den varme sommeren i fjor, men vi har fått til et godt inneklima der det er gjort justeringer hele tiden. I tillegg har vi gode driftsfolk som er tett på leietaker, sier Aarebrot. Det brukes nå kun kjølt ventilasjonsluft og kun lokal kjøling på møterom, dessuten har Fredrik Selmers vei 4 fått utvendig solavskjerming. Varmegjenvinneren i ventilasjonsanlegget har en virkningsgrad på 85 prosent. Byggets komfortkjøling henter energi fra returvann fra kjøling av datahall. Som følge av et godt isolert

bygg, er inneklimaet mindre påvirket av utetemperatur. For Entra er det viktig å være et miljø ledende eiendomsselskap, og miljø var en viktig faktor for å få Skatteetaten som leietaker. – Ja, Skatteetaten er en stor og viktig kunde for oss, og de var ute med et søk i markedet og hadde krav om et miljøbygg. Valget av Fredrik Selmers vei 4 var en totalvurdering av økonomi, beliggenhet og miljø, sier Aarebrot. En annen endring er at om lag 70 prosent av de ansatte sitter åpent etter ombyggingen.

Resirkulert – Var det noen banebrytende løsninger i prosjektet? – Det er en veldig stor grad av resirkulert materialer, blant annet er fasaden av resirkulerbar aluminium. Dessuten er Fredrik Selmers vei 4 det første rehabiliterte kontorbygget i Norge til passivhus-standard, svarer region direktøren, og tilføyer at bygget er et prestisjebygg for Entra.

Aarebrot vil derimot ikke ut med hva rehabiliteringen har kostet og hva de har oppnådd i leiepriser som følge av den økte standarden. – Hva er erfaringene med bygget så langt? – Vi har et godt samspill med Skatte etaten og en profesjonell eiendoms avdeling som har hyppige driftsmøter. Vi ser nå på andre tiltak som kildesortering, fordi vi ønsker å øke denne graden i samarbeid med Skatteetaten. I tillegg ser vi på temperaturstyringen. Det viktige fremover er å få til god drift og se om vi kan få energiforbruket ytterligere ned gjennom enda mer finjustering. Vi har som ambisjon om å få ned forbruket til under 85 kWh per kvadratmeter, sier Mona Aarebrot. Energiforbruket ble like før jul målt til 89 kWh per kvadrat meter. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto KOLONIHAVEN/NCC PROPERTY DEVELOPMENT) OG ENTRA EIENDOM

ANNONSE

Byens beste tilgjengelighet! • • • • • •

Avganger med T-bane, buss eller tog hvert minutt Veinettet knytter nord til syd og øst til vest 5 minutter med bil til Oslo sentrum, 25 minutter til Gardermoen Flybussen stopper i området hvert 20. minutt Flere lokale taxiholdeplasser Gode parkeringsmuligheter Mer på www.bryn-helsfyr.no

NE 02 2015

BRYN HELSFYR RYEN

En bevisst profil For Oslo Areal er det viktig å ha en miljøbevisst profil som en kjerneverdi i selskapet.

Det Gjensidige-eide selskapet Oslo Areal har to store eiendommer i Bryn-Helsfyr-området som får, eller har fått en tydelig miljøprofil. Adm. direktør Mona Ingebrigtsen sier at en klar miljøprofil er en av kjerneverdiene for selskapet. – Vi ønsker å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere. En stor leietaker som Miljødirektoratet pusher utviklingen i riktig retning, mens de minste leietakerne alene ikke kan gjøre en miljøombygging lønnsomt. De er dagens leietakere, mens Miljødirektoratet er morgendagens leietaker, sier hun til NæringsEiendom. – Ta eksempelvis oss her vi sitter på Skøyen. Hvis vi som sitter i en etasje i et gammelt bygg skulle flytte, må gårdeier løfte hele bygget. Du kan som utbygger kun gjøre mindre tiltak innvendig for de små, men ikke løfte et helt bygg til «BREEAM Excellent», fastslår Ingebrigtsen. Hun sier fasaden til bygget står helt sentralt når man skal bygge om eksisterende bygg til å få en høy miljøprofil: – Ja, det er to ting som er helt avgjørende i slike ombygginger: Fasaden, inkludert taket, og tekniske installasjoner, som ventilasjonsstyring, blant annet solavskjerming for å hindre at varme kommer inn i bygget.

Bransjen driver

Grensesvingen 7 hadde offisiell åpning i begynnelsen av februar.

– Hvem driver utviklingen, er det aktører som dere, eller er det miljøbevisste leietakere? – Med hederlige unntak som Miljødirektoratet (se nedenfor, red.anm.), er det bransjen selv. Det offentlige gikk foran med energimerking, og vi prøver å løfte byggene fra en energiklasse og oppover. Men i BREEAM NOR-sertifiseringen er energi bare ett av ti momenter, BREEAM tar med så mye annet, svarer Ingebrigtsen. – Stortingsrepresentant Nikolai Astrup (H) har sagt at offentlige leietakere må stille større krav til miljø, og det har leietakere som Miljødirektoratet og NSB gjort. Det offentlige er nødt til å ha miljø som ett av kravene når de velger lokaler. Kommunen er viktig som miljøutbygger når de bygger nye skoler, barnehager og sykehus, da skaffer de seg mye kompetanse. Oslo kommune er en foregangskommune her. – Men er det en grønn betalingsvillighet? – Ja og nei, svarer Ingebrigtsen, og trekker frem at miljøbygg ikke behøver å koste så mye mer. Hun viser til at i Schweigaards gate 21-23, som Rom Eiendom nylig solgte til KLP, lå den totale entreprisekostnaden ifølge selskapet på 650-700 millioner kroner. – Rom Eiendom anslår merkostnadene ved byggingen til 6-7 millioner kroner, hvorav 2 millioner av dette er utgifter til dokumentasjon og konsulenter. Vi snakker om 1 prosent av de totale kostnadene, det er ingenting, sier hun.

Totalrehabilitert I begynnelsen av februar hadde Oslo Areal offisiell åpning av Grensesvingen 7 på Helsfyr, der Miljødirektoratet er største leietaker. Eiendomsselskapet har brukt 240 millioner på totalrehabilitering av 16 400 kvadratmeter med kontorarealer. Bygget har fått energiklasse A og er blitt et FutureBuilt-prosjekt. Grensesvingen 7 var det første rehabiliterte bygget i Norge med «BREEAM Excellent». 14 500 kvadratmeter per kvadratmeteren

NE 02 2015

BRYN HELSFYR RYEN

Mona Ingebrigtsen, Oslo Areal.

i rehabiliteringskostnader høres likevel mye ut for å være blant de flinkeste i klassen. – I realiteten snakker vi om 12 000 kroner kvadratmeteren, fordi hele eiendommen er på 20 000 kvadratmeter. Vi har ikke regnet på tilbakebetalingstiden, men vi har brukt om lag 10 millioner kroner i merkostnader for miljøbygget, hvorav 2 millioner på konsulenter. Da står vi igjen med 7-8 millioner kroner, men vi har fått Enova-støtte på 6 millioner kroner, sier Ingebrigtsen om regnestykket. – Vi har stillet de kritiske spørsmålene til leietakerne, fordi vi må få med disse: Hvor skal vi plassere cellekontorer uten at det ødelegger for ombyggingen, hvor kan vi ha åpent landskap? Vi bestemte veldig tydelig at dette skal være et miljøbygg, slik at vi allerede i planleggingsfasen kunne hensynta riktige løsninger.

River og bygger nytt Oslo Areal kjøpte i januar 2013 to eiendommer fra Fearnley Finans i Fyr stikkalleen 1-3 på Helsfyr. Det ene bygget, Fyrstikkalleen 1, er et eldre bygg på ca. 8000 kvadratmeter som nå skal erstattes med inntil 32 000 kvadratmeter, fordelt

på tre bygg i 7-10 etasjer. Disse skal sammenføyes underjordisk, og det blir felles nedkjørsel til to av nybyggene. – Byggene sertifiseres med «BREEAM Very Good», med opsjon på «Excellent». Vi har allerede nå engasjert konsulenter som ser på løsningene og er også opptatt av å få til et godt inneklima, sier Ingebrigtsen. Antatt energiforbruk for nybyggene i Fyrstikkalleen blir 80-90 kWh per kvadratmeter. – Hvilke leietakere ser dere for dere her? – Det er nok ikke realistisk med én stor bruker, men offentlige virksomheter og store virksomheter som er opptatt av miljø og beliggenhet, og som ikke er villige til å betale hva det koster nede i Bjørvika. Fyrstikkalleen 1 ligger nær offentlig kommunikasjon, og leietakerne får også en veldig god profilering ut mot E6, svarer Ingebrigtsen. Hun sier at hvis de setter i gang med å bygge to bygg på 20 000 kvadratmeter, bør de ha leid ut 60 prosent før de starter. – Det ideelle hadde vært å få inn en stor leietaker á la Miljødirektoratet. Ved store brukere er det lettere å gjennomføre tiltak som en felles kantine og møteromssenter i ett av byggene, men det kan bli

separate kantiner hvis leietakerne ønsker det, sier hun.

Omforent Oslo Areal har sendt inn et reguleringsforslag for Fyrstikkalleen 1 som er omforent med Plan- og bygningsetaten. Ingebrigtsen regner med et avklaringsmøte med kommunen i mars og håper på en innsendelse fra Plan- og bygningsetaten til byutviklingsbyråden til sommeren og politisk behandling før jul. – Tidligste forventede byggestart er høsten 2016, det avhenger av utleien av bygget. Forventet byggetid er på tre til fem år for hele prosjektet, sier hun. Mona Ingebrigtsen har ennå ikke det totale kostnadsoverslaget klart, men sier de nok må regne med 16 000-20 000 kroner kvadratmeteren i entreprisekostnader. – Vi kan jo håpe på lavere byggekostnader. Skulle leieprisene gå ned, går byggekostnaden ned, da blir det større konkurranse.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

2 minutter til T-banen M oder ne kont orer t il leie p책 Br y n Br y nsv eien 3, 12 og 11-13

Kontakt: Kristian Eriksen | Tlf: 930 21 401 Epost: kristian.eriksen@helleli.no

brynsengeiendom.no

NE 02 2015

BRYN HELSFYR RYEN

Under 2000 kroner meteren

Leienivå

Høy standard

God standard

2000

1500

Facts om Bryn-Helsfyr: •

570 000 kvadratmeter kontorareal

•

52 000 kvadratmeter ledige lokaler

•

Bygd 100 000 kvadratmeter de seneste ti årene

1000

Leietakere som flytter til BrynHelsfyr-området får kontorlokaler med høy standard for mellom 1600 og 2000 kroner per kvadratmeter. Ifølge DNB Næringsmeglings siste halvårsrapport fra oktober har leietakere som jakter på lokaler i Bryn-Helsfyr- området mye å velge mellom. I fjor

høst var det 52 000 kvadratmeter ledig kontorareal på Bryn-Helsfyr, noe som var uendret i forhold til sist vår. DNB- analytikerne anslår ledighetsutviklingen i området som stabil. Næringsmegleren skriver i rapporten at området er i konkurranse med mange av de andre kontorclusterne rundt, og det ventes en flat prisutvikling fremover i tid.

1600–2000 per meter Leieprisene på Bryn-Helsfyr er lavere enn det konkurrerende og sammenlignbare kontorområdet Nydalen. I Nydalen er leieprisene ifølge DNB Næringsmegling mellom 1700 og 2200 kroner per kvadratmeter kontorlokaler med høy standard. Til sammenligning er leieprisene for lokaler med høy standard på Bryn-Helsfyr

mellom 1600 kroner per kvadratmeter og rett under 2000 kroner meteren. Hvis man er litt mer beskjeden i kravene og nøyer seg med god standard, kan man leie lokaler i området for mellom 1250 kroner og 1600 kroner per kvadratmeter. Mens leieprisene i Bryn-Helsfyr- området har hatt flat utvikling, har husleiene i Oslo sentrum steget kraftig de seneste årene. Ifølge DNB Næringsmegling er leieprisene for lokaler med høy kvalitet i indre sentrum mellom 2400 kroner og 3000 kroner per kvadratmeter. I det sentrale businessdistriktet (CBD) er forskjellene enda høyere. Der koster det opp mot 4000 kroner meteren å leie topp kontorlokaler. En uvanlig stor forskjell i leiepriser i Oslo sentrum og på Bryn-Helsfyr

Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00

NE 02 2015

BRYN HELSFYR RYEN

Bryn-Helsfyr har over 570 000 kvadratmeter kontorareal.

kan ifølge næringsmegleren Akershus Eiendom føre til at bedrifter flytter fra særlig CBD-området til kontorområder som Bryn-Helsfyr. Men oljeprisfallet og økt økonomisk usikkerhet bidrar til at næringsmegleren ikke venter noen stigende leiepriser i Bryn-Helsfyr-området.

Flere leieavtaler Det er blitt tegnet flere leieavtaler i Bryn-Helsfyr-området den seneste tiden. Bare siden nyttår er det blitt tegnet

avtaler for til sammen 8500 kvadratmeter på Bryn-Helsfyr. Den største er det Entra som har sikret seg da Legemiddelverket nylig signerte en kontrakt på 6500 kvadrat meter i Strømsveien 96. Leieavtalen er på 15 år. Direktør Audun Hågå i Legemiddelverket uttalte i forbindelse med kontrakten at de ønsket å komme nærmere et kommunikasjons knutepunkt og samarbeidspartnerne. Statens Legemiddelverk flytter fra Sven Oftedals vei 6 på Kalbakken nord

for Oslo og inntar lokalene på Helsfyr i desember 2016. I Grenseveien 92 skal Skala Prosessteknikk og Uniflex Bemanning leie henholdsvis 1500 og 300 kvadratmeter. Skala Prosessteknikk skal leie lokaler av Entra. Totalt er det 570 000 kvadratmeter kontorareal i Bryn-Helsfyr-området. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto NYEBILDER.NO

avonE :edisrof otoF 5102 raunaJ

ggyb etramsigrenE .ggyb evitkartta re

Søk støtte til bedre energiløsninger .avonE arf refra gfra nEnova. inEnova. søligrene erdeb lit ettøts køS Søk støtte til bedre energiløsninger

.avonE arf regninsøligrene erdeb lit ettøts køS

Søk støtte – få et te åf – ettøts køS mer attraktivt byggggyb tvitkartta rem

Husk å søke før oppstart av prosjektet. .tetkejsorp va tratsppo røf ekøs å ksuH Les mer på enova.no, ,on.avone åp rem seL kontakt våre .94 rådgivere 080 åp redirekte, ravS avoeller nE gring nir rEnova elle ,etSvarer kerid erpå evi08049. gdår eråv tkatnok

Januar 2015 Foto forside: Enova

Energismarte ggbygg ybygg b etramsigrenE Energismarte attraktive.bygg. gbygg. gyb evitkartta re ererattraktive

Energismarte Energismarte bygg bygg er attraktive er attraktive bygg bygg Å oppgradere Å oppgradere energismart energismart i forbindelse i forbindelse med rehabilitering med rehabilitering av eksisterende av eksisterende bygg erbygg en investering er en investering som girsom godgir avkastning god avkastning – i dag–og i dag på lang og påsikt. lang Våre sikt. støtte-ordninger Våre støtte-ordninger betyr en betyr risikoavlastning en risikoavlastning for for merkostnader merkostnader i ditt prosjekt. i ditt prosjekt. Har duHar et høyt du etambisjonsnivå, høyt ambisjonsnivå, påvirker påvirker det støtteandelen det støtteandelen i positiv i positiv retning. retning. Gjennom Gjennom investeringsstøtte investeringsstøtte og rådgivning og rådgivning vil vi sammen vil vi sammen med deg med synliggjøre deg synliggjøre merverdien merverdien av å investere av å investere i i fremtidens fremtidens energiløsninger energiløsninger allerede allerede nå. nå.

Hvorfor Hvorfor investere investere i energismarte i energismarte løsninger? løsninger? Sikker,Sikker, langsiktig langsiktig investering investering Oppfyller Oppfyller fremtidens fremtidens krav krav Forutsigbare Forutsigbare driftsutgifter driftsutgifter Økt verdi Økt verdi ved salg ved salg

HuskHusk å søke å søke før oppstart før oppstart av prosjektet av prosjektet

Økt produktivitet Økt produktivitet og trivsel og trivsel

Enovas Enovas rådgivere rådgivere jobber jobber for deg for deg og med og med deg:deg: CHRISTIAN CHRISTIAN HEMMINGSEN HEMMINGSEN Markedssjef Markedssjef yrkesbygg yrkesbygg Tlf. 908Tlf. 26908 98926 989 christian.hemmingsen@enova.no christian.hemmingsen@enova.no FRODEFRODE OLAV GJERSTAD OLAV GJERSTAD Seniorrådgiver Seniorrådgiver Tlf. 992Tlf. 12992 76512 765 frode.olav.gjerstad@enova.no frode.olav.gjerstad@enova.no MAGNIMAGNI FOSSBAKKEN FOSSBAKKEN Seniorrådgiver Seniorrådgiver Tlf. 920Tlf. 46920 40246 402 magni.fossbakken@enova.no magni.fossbakken@enova.no JAN PETER JAN AMUNDAL PETER AMUNDAL Seniorrådgiver Seniorrådgiver Tlf. 928Tlf. 59928 50959 509 jan.peter.amundal@enova.no jan.peter.amundal@enova.no ANDERS ANDERS SOLEMSOLEM Seniorrådgiver Seniorrådgiver Tlf. 479Tlf. 01479 10901 109 anders.solem@enova.no anders.solem@enova.no OLE AKSEL OLE AKSEL SIVERTSEN SIVERTSEN Rådgiver Rådgiver Tlf. 976Tlf. 61976 24 61 24 ole.aksel.sivertsen@enova.no ole.aksel.sivertsen@enova.no ANDERS ANDERS ALSETHALSETH Rådgiver Rådgiver Tlf. 904Tlf. 09904 66809 668 anders.alseth@enova.no anders.alseth@enova.no

VåreVåre støtteprogrammer støtteprogrammer Kartleggingsstøtte Kartleggingsstøtte til eksisterende til eksisterende bygg bygg Enova tilbyr Enovaeiere tilbyrog eiere leietakere og leietakere av yrkesbygg av yrkesbygg støtte til støtte kartlegging til kartlegging av energitiltak av energitiltak i egen bygningsmasse. i egen bygningsmasse. Målet med Måletstøtteprogrammet med støtteprogrammet er å gi er byggeiere å gi byggeiere og leietakere og leietakere en bedre en oversikt bedre oversikt over mulige over mulige energitiltak. energitiltak. Tilbudet Tilbudet er åpent er for åpent kartlegging for kartlegging av eiendomsporteføljer av eiendomsporteføljer på 50.000 på 50.000 kvadratmeter kvadratmeter eller mer. eller Det mer. gisDet gis maksimalt maksimalt 1 krone1 ikrone støttei per støtte kvadratmeter per kvadratmeter oppvarmet oppvarmet bruksareal bruksareal som kartlegges, som kartlegges, med enmed øvreen grense øvre grense på 500på 000 500 kroner 000 kroner pr. søknad. pr. søknad. Kartleggingen Kartleggingen kan enkelt kan enkelt brukesbrukes til å søke til åom søke støtte om til støtte investeringer til investeringer gjennom gjennom programmet programmet Støtte Støtte til eksisterende til eksisterende bygg. bygg. Eksisterende Eksisterende bygg bygg Enova tilbyr Enovastøtte tilbyr til støtte energitiltak til energitiltak i yrkesbygg i yrkesbygg og større og boligbygg. større boligbygg. StøttenStøtten gis både gistilbåde fysiske til fysiske tiltak som tiltak som reduserer reduserer energibruken energibruken - og omlegging - og omlegging til fornybare til fornybare energikilder. energikilder. Oppgradering Oppgradering av eksisterende av eksisterende bygg tilbygg til passivhuspassivhuseller lavenergistandard eller lavenergistandard er inkludert er inkludert i dette istøtteprogrammet. dette støtteprogrammet. En søknad En søknad kan omfatte kan omfatte ett eller ett eller flere bygg. flere bygg. Energieffektive Energieffektive nybyggnybygg Programmet Programmet skal bidra skaltil bidra forbildeprosjekter til forbildeprosjekter for energieffektive for energieffektive nybygg. nybygg. Det retter Det seg retter mot seg aktører mot aktører som ønsker som ønsker å gå foran å gåog foran investere og investere i innovasjon, i innovasjon, og somog samtidig som samtidig kan synliggjøre kan synliggjøre et markedsmessig et markedsmessig spredningspotensial. spredningspotensial. Målgruppen Målgruppen er utbyggere, er utbyggere, entreprenører entreprenører og byggherrer og byggherrer som bygger som bygger for segfor selv seg selv eller andre. eller andre. Ny teknologi Ny teknologi for fremtidens for fremtidens bygg bygg Dette programmet Dette programmet støtterstøtter markedsintroduksjon markedsintroduksjon av innovativ av innovativ energiteknologi energiteknologi i bygg. iDu bygg. kanDu få kan støtte få til støtte å dekke til å deler dekkeav deler merkostnaden av merkostnaden til demonstrasjonsprosjekt til demonstrasjonsprosjekt i fullskala i fullskala størrelse størrelse under reelle underdriftsforhold. reelle driftsforhold. Varmesentraler Varmesentraler Våre program Våre program for varmesentraler for varmesentraler er ment eråment utvikle å utvikle markedet markedet for de mindre for de mindre energisentralene. energisentralene. Vi tilbyrVi tilbyr investeringsstøtte investeringsstøtte til varmesentraler til varmesentraler basert basert på fornybare på fornybare energikilder energikilder slik som slik flis, som briketter, flis, briketter, pellets,pellets, varmepumpe varmepumpe luft-vann luft-vann og varmepumpe og varmepumpe væske-vann. væske-vann.

Foto: LPO arkitekter

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energiog klimateknologi.

NE 02 2015

KRONIKK

Kronikk:

Byggenæringen må ta energigrep Tekst: Petter Eiken og Sverre Tiltnes

Om vi skal klare å redusere energiforbruket i norske bygg, må alle de som skal bidra forstå hva de skal gjøre og hvorfor, og de må ha noe igjen for å gjøre det. I sin nyttårstale bestilte Erna Solberg mer energivennlige boliger. For byggsektoren er en slik oppmerksomhet viktig. Vi er sikre på at statsministeren også setter krav til energieffektive offentlige yrkes bygg, enten disse brukes som sykehus, skole eller kontor. Men når verken myndighetene eller næringens autoriteter klarer å gjøre dette forståelig, må vi dempe optimismen.

Bygg21 både skal og vil samordne regler og målinger på en måte som understøtter målet om energieffektivisering, uten at energimålet skal overdøve viktige funksjonskrav. Det må bli enkelt og forståelig hvordan statsministerens bestilling skal innfris. Bygg21 er bygg og eiendoms næringens eget samarbeidsprogram for økt produktivitet og bedre bygg og b ygningsmiljøer, tilrettelagt av regjeringen og forvaltet innenfor Kommunal og moderniseringsdepar tementets mandat. Energieffektive bygg er kjennetegnet av et lavt behov for tilført (kjøpt) energi til oppvarming, varmtvann og kjøling. For statsministeren er denne tilnærmingen meningsfull med tanke på storsam funnets energiproduksjon og leveranser. Investeringer i nye teknologier som henter energi fra sol eller lokale energi brønner belaster verken infrastruktur eller klima. «Levert energi» er også en tilnærming som inspirerer til energi

positive løsninger. En mulighet som skal og må utvikles. Da må vi måle energi effektive bygg slik Energimerket og BREEAM-NOR gjør. En tilnærming som er offensiv og forståelig for alle. Skal vi få noe til å skje, er det viktig at vi forenes rundt enkle måleog klassifiseringsmetoder. Det å klassifisere byggenes miljøegenskaper på en enhetlig måte som gjør at ulike bygg kan sammenlignes er i seg selv en drivkraft i utviklingen. En god måte å dokumentere byggets egenskaper på vil gi insentiver til å utvikle gode bygg – fordi verdien av bygget blir høyere. I den forbindelse er det viktig at statlige institusjoner og offentlige satsninger ikke skaper et unødvendig mangfold som kompliserer og fremmedgjør. At teknisk forskrift, pliktig energimerke og vilkår for tilskudd fra Enova alle er ulike i sin måte å definere energieffektivisering er kun forvirrende. At satsninger som Framtidens byer og FuturBuilt krydrer det hele med egenutviklete kriterier

Sverre Tiltnes Programdirektør Bygg21

Petter Eiken Styreleder Bygg21 Adm.dir ROM Eiendom

er velment, men bidrar til uklarhet og forvirring. Næringens autoriteter må på samme måte slutte å rote det til med uforståelige og ofte dysfunksjonelle råd og normer. At normer og standarder for passive og lavenergi bygg har et mangfold av detaljkrav er i hemmende for å finne gode totalløsninger. Når enkelte standarder forutsetter energibidrag fra brukernes utstyr som ikke har rot i praktisk virkelighet, står vi i fare å lage direkte dårlige bygg. Igjen står en ansvarlig næring i villrede og handlingslammelse. Energieffektivitet skal ikke stå i veien for høy utnyttelse av bygningsmassen. Høy utnyttelse og arealeffektive boliger er isol ert sett det mest miljøeffektive vi kan gjøre. Og selvsagt skal våre boliger og yrkesbygg være gode for oss alle i hverdagen. Byggene våre skal være lyse, vennlige og lune mot den kulda som rammer oss her nord. Da blir det for dumt at beregnings grunnlaget for energiprestasjonene blir virkelighetsfjerne. Vi vil forbeholde oss retten til å ha på pc´ene våre, og ikke la

oss tyrannisere av en virkelighetsfjern passivhus-norm. Ekstra ille er det når vi deler ut lavenergipriser til skoler som tilbyr undervisning i rom som ikke har dagslys fordi energieffektiviseringen ble altoverskyggende. Vi er sikre på at statsministeren bestiller energieffektive bygg med bibehold av god totalkvalitet. Enova er sterke på at energieffektive bygg også er gode bygg. Det er ikke alltid det er opplevelsen. De næringsaktørene som fortsatt ikke greier denne helhetsten kningen må skjerpe seg. Om Erna Solberg setter en ramme for sin bestilling av energieffektive bygg hvor fossile energiformer blir forbudt til opp varming, og at salg av overskuddsenergi blir rettighetsbasert, så er vi sikre på at næringen vil leve godt med slike ramme betingelser. Vi ser med spenning fram til den energimeldingen som nå er under utarbeidelse. Vårt anliggende er at næringens og myndighetenes autoriteter må gjøre

statsministerens ønske forståelig og mulig å innfri. De som definerer ambisjonen om gode, bruksintensive bygg med lavt behov for tilført energi må vite hva de gjør. Bygg21 vil ønske å samordne næringen og myndighetene slik at statsministeren får levert som bestilt. Halvering av behovet for levert energi til norske bygg er mulig med de rette virkemidlene. Frigitt energi, i hovedsak ren vannkraft, kan tilbys andre som i dag bruker mer forurensende energiformer. Vi vil love å være en pådriver for at dette skjer, innenfor landets akutte behov for å få ned bygge kostnadene. Greier vi å samles om gode regler og måleindikatorer, vil vi få en mulighet for å spare energi i et omfang som gjør enhver månelanding blekner i sammenligning.

Kronikken er skrevet før de nye energikravene om TEK 10 kom.

NE 02 2015

NYHETER

GrĂ¸nne tak og fasader er blitt mer og mer vanlig rundt i Europa (Foto: Shutterstock)

Fremtidens grønne bygg Grønne tak og individuelle behov, det er noen av stikkordene for fremtidens grønne bygg. Kim Skaara er faglig leder i Skaara Arkitekter og siden 2012 også president i Norske arkitekters landsforbund (NAL). Skaara er som arkitekt og som øverste tillitsvalgt for arkitektene opptatt av den grønne bølgen i byggebransjen som gradvis kommer, men lar seg ikke helt vippe av pinnen når NæringsEiendom spør om hvem han mener er de flinkeste guttene eller jentene i miljøklassen. – Nei, utviklingen drives av flere aktører, blant annet organisasjoner som NAL, bransjeorganisasjonen Arkitekt bedriftene, FutureBuilt og Grønn Byggallianse. Jeg synes ikke det er riktig å trekke frem enkeltnavn, men blant de som er med i Grønn Byggallianse, finner vi offensive utbyggere og entreprenører, sier Skaara.

Ikke alle er like offensive, en del opp dragsgivere er ifølge arkitekten skeptiske til nye løsninger som ikke er godt dokumentert. Noen er usikre, mens for andre MÅ det ikke være prøvd ut ting før de selv tar i bruk de nye løsningene.

Tenker langsiktig – Det er ikke bare initialkostnader som må vurderes, men også løpende drifts kostnader. Initialkostnadene er en terskel som er høy for mange, men det er heldigvis en del utbyggere som tenker langsiktig, og disse er lettere å få med på nye løsninger enn de som bare tenker kortsiktig lønnsomhet, sier Skaara. – Hva vil du si er de viktigste trendene i dag innenfor grønne næringsbygg? – Det er veldig fokus på å bygge rundt kollektivknutepunktene, det er vanskelig å lage gode forbildebygg hvis de ikke ligger i nærheten av sentrale steder. – Opplever dere som arkitekter at det er en grønn betalingsvilje fra leietakerne? – Det er et godt spørsmål, og det er forskjell på bolig og næring. Jeg er ikke så sikker på om betalingsviljen står helt i tråd med ambisjonene, til syvende og sist er det lommeboken som teller mest.

Men for noen er det viktig med profil, eller branding om du vil, disse leietakerne betaler litt mer for å bo i et forbildebygg. En relativt liten gruppe i dag bruker byggene til profilering i kraft av virksom heten de bedriver, men det gjelder nok ikke alle hverdagsbedriftene. Det er ikke alltid samfunnsansvaret når helt inn i styrerommene, innser arkitekten. Et spørsmål er om de nye miljøbyggene påvirker leietakernes oppfatning av bygget og måten å jobbe på. – Ja, det vil gjenspeiles ved miljø sertifisering, og særlig der bedriften blir et miljøfyrtårn. Da stilles det krav til blant annet kildesortering, energi sparing og kollektivbruk, og det kan være med på holdningsskapende arbeid i hele organisasjonen.

Ovenfra og nedenfra Nettstedet NE nyheter har i februar kjørt en fast miljøserie, der ett av spørsmålene er om myndighetene en sterk nok pådriver gjennom de kravene de setter i tekniske forskrifter ol. Svarene på dette spørsmålet er blandet, men Skaara er tilfreds med det som kommer fra toppen.

NE 02 2015

NYHETER

Kim Skaara, faglig leder i Skaara Arkitekter og president i Norske arkitekters landsforbund. (Foto: NAL/Lone Kjersheim)

– Ja, jeg synes myndighetene er flinke til å sette miljøkrav, presset kommer både ovenfra og nedenfra. Det er mange eiendomsutviklere og byggherrer som ser at det er lønnsomt å bygge miljøvennlig, de tenker som sagt mer langsiktig, og vi har fått flere forbildeprosjekter. Felles nevneren her er at listen legges litt høyere for hver gang. Med alle forbildeprosjektene følger det kompetanse, slik at antall feil i byggebransjen reduseres. Større mangler i pilotprosjektene blir oppdaget i større grad enn tidligere, sier Skaara. – Hvor sterk pådriver er arkitektene, hvor høyt står miljøvennlige bygg på deres agenda? – Vi er veldig klar over vår rolle og vår innflytelse som prosjekterende arkitekter, men vi er avhengig av at oppdragsgiveren er interessert. Ellers møter vi veggen. I tillegg har vi en egen fagavdeling i NAL som jobber for å få til gode prosesser og utreder viktige faglige spørsmål. – Må dere som arkitekter tenke anner ledes enn dere gjorde for noen år siden? – Til en viss grad må vi nok det, selv om måten å jobbe på i prinsippet ikke er så annerledes. Men vi må kurse oss på

miljøsertifiseringsprogrammene for å holde oss á jour, og det setter større krav til hele profesjonen.

Gode erfaringer BREEAM-sertifisering går igjen i de fleste nye kontorbygg. Det er nesten ikke et nybygg som i dag ikke sertifiseres etter den internasjonale miljøstandarden, som har fått sin norske «avlegger» gjennom «BREEAM NOR». – BREEAM er en internasjonalt kjent standard, og vi har gode erfaringer med BREEAM, selv om det tar litt tid å bli kjent med nye systemer og ny teknologi, og det blir ganske mye mer papirarbeid av det. BREEAM stiller økende krav til oss som prosjekterende arkitekter, men vi lærer oss etter hvert systemene, og det blir litt lettere for hver gang, sier Skaara. – Den neste store grønne bølgen innenfor byggebransjen, hva blir det? – Taket er en ressurs, flere er opptatt av grønne tak. Det gjelder også grønne fasader, det er et boligprosjekt i Milano der de har plantet 900 trær på tak og terrasser. I et annet prosjekt i Freiburg i Tyskland klatrer plantene frodig opp

langs veggene, og det kun ett år etter at bygget stod ferdig. Disse lianene fungerer gradvis som solavskjerming, ved at de gror til om sommeren, svarer Skaara. – Plusshus tror jeg kommer ganske fort, men det er begrensninger her med tanke på rasjonalitet og størrelse. I flere tyske stater kommer så mye som 30 prosent av energitilskuddet fra solenergi og annen alternativ energi. Flere bygg produserer mer energi enn det de behøver, fortsetter han.

Lufte selv Skaara ser også problematikken med at dagens bygg i veldig stor grad er basert på automatiserte styringssystemer, blant annet ventilasjon, der det ikke legges opp til at ansatte kan påvirke automatikken. – Fremtidens kontor- og næringsbygg må i større grad hensynta de individuelle behovene hos medarbeidere. Det er en utfordring at medarbeidere selv ikke kan lufte uten at det saboterer balansegangen i ventilasjonsanlegget. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

• Innflyttningsklart nybygg. Innflyttningsklart nybygg. • • Høy standard med sterkt miljøfokus. • Høy standard med sterkt miljøfokus. • Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje • (som også er toppetasjen). Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). • Energiklasse A / Passivhus-standard • Energiklasse A / Passivhus-standard • BREEAM Excellent • BREEAM Excellent • • Personalrestaurant og møteromssenter Personalrestaurant og møteromssenter • • Innendørs og utendørs parkering Innendørs og utendørs parkering • • Sykkelparkering Sykkelparkering • • Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Vol.Vol. 1 1

by Linstow by Linstow

Linstow AS står for utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no Linstow AS står for utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Kontorer fra 600 kvm og Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. Sandstuveien 68 på Ryen.

Design: lemon.no

Vær Værsmart smart --tenk tenknytt! nytt!

CASE STORY MILJØSTIFTELSEN ZERO

“For ZERO passet det godt at Kinnarps har kortreiste møbler og et bevisst forhold til miljøspørsmål.”

ANNONSE

VÅR MÅTE Å JOBBE PÅ ER I FERD MED Å ENDRE SEG

Vi tar forbehold om mulige trykkfeil.

VI KALLER DET NEXT OFFICETM

Nullpunktet. Fra analyse til levende lokaler. Da miljøstiftelsen ZERO skulle flytte inn i nye lokaler var det viktig å skape et funksjonelt arbeidsmiljø med gode romløsninger og møblering som passet deres arbeidsform med mye prosjektarbeid og stor møtevirksomhet. For ZERO passet det også godt at Kinnarps har kortreiste møbler og et bevisst forhold til miljøspørsmål. Kinnarps gjennomførte først sin arbeidsmønsteranalyse for å kartlegge arbeidsdagen til alle de som skulle bruke lokalene. Felles for nesten alle ansatte var arbeidsdager preget av mye samarbeid samt intern og ekstern møtevirksom-

het. Kinnarps sammenstilte alle de individuelle behovene og brukte analysen i plantegningen.

To soner Dette resulterte i at ZERO fikk et delvis åpent kontorlandskap som er delt inn i to store soner: En aktiv sone for oppgaver som ikke krever høy konsentrasjon, men som kanskje krever samhandling. Den andre, og største sonen er en stille sone for når man har behov for høy konsentrasjon. Her skal det være helt stille.

Rom for møter Det store møterommet har plass til femti personer dekker alle behov, og kan enkelt deles i to funksjonelle møterom ved behov. Og når møterommet ikke er i bruk har man en lounge-krok hvis man har

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and effective workspace solutions to help your organisation prosper.

behov for å slappe av. Det formelle møterommet har plass til tolv og er førstevalget for eksterne møter. Det beste tekniske utstyret finnes i prosjektrommet som først og fremst er et internt møterom. Brukes hyppig til presentasjoner og Skype-møter. Kjøkkenet har også blitt et viktig sosialt samlingspunkt for alle ansatte, og fungerer som et ekstra arbeidsrom når man ikke trenger høy konsentrasjon.

Lekent og funksjonelt - Vi har fått en del artige møbler, for eksempel en lydisolert telefonboks og en flott lydisolert sofa som fungerer som et minimøterom, forteller markedssjef Hege Horsberg. Og med mange lange og sene arbeidsdager er det praktisk med mange sofaer så man kan ta seg en liten hvil når man trenger det.

Making life better at work

NE 02 2015

NYHETER

Enorm utvikling på fem år Utviklingen innenfor miljøbygg og etterspørselen har vært enorm de seneste fem-seks årene. «Leietakerne skyr miljøbygg» var forsiden til NæringsEiendom i august 2009. Bakgrunnen var et stort paradoks, hvor nesten en tredjedel av norske bedrifter i en undersøkelse gjennomført av Miljøverndepartementet svarte at klimautfordringene var meget viktige i sin forretningsstrategi, samtidig som utleierne opplevde tilnærmet null interesse for de mest miljøvennlige byggene.

Avantor gav opp Avantor hadde lenge prosjektert et nytt miljøbygg i Nydalen. Bygget, som ble kalt Nydalspynten, var forventet å ha et energiforbruk på 85 kWh per kvadrat meter. Men det var ikke lett å få alle bedriftene som mente klimautfordringer var viktig i sin forretningsstrategi til å leie lokaler med lavt energiforbruk. Selskapet var skuffet over den lave interessen for prosjektet. – Vi gikk helt i kjelleren på Nydals pynten for å få realisert det og tapte

l ikevel. Det er rett og slett ikke vilje til å flytte inn i et sånt bygg. Det hadde ikke noe med leiepris å gjøre. Vi strakk oss så langt at det ikke ville blitt noen fortjeneste uttalte prosjektlederen i Avantor, Geir Vaagan, til NæringsEiendom i 2009. Deretter ble prosjektet gitt opp. – Vi var nok for tidlige ute i markedet med miljøbygg, sier Roy Frivoll i Avantor til NæringsEiendom nå. De første miljøbyggene ble fylt opp av spesielt interesserte leietakere. Bellona flyttet inn i Aspelin Ramms miljøbygg på Vulkan i Oslo, mens Enova flyttet til KLP Eiendoms miljøbygg i Trondheim.

De store leder an Nå, nesten seks år senere, er markedet mer modent for miljøbygg. Internasjonale selskaper kan ha det som et absolutt krav at de skal leie i et energieffektivt eller sertifisert bygg. Store leietakere, både offentlige og private som vil ha et miljøimage, har det i sin kravspek når de søker lokaler at bygget må ha en minste energiklassifisering for at de skal kunne bli vurdert. Og utbyggerne får leid ut sine energieffektive eiendommer. Mens statlige virksomheter, som sa de var opptatt av sitt miljøavtrykk for fem-seks år siden likevel valgte bort miljøbyggene, ender de ofte inn i de mest energieffektive byggene nå. Miljø direktoratet flyttet nylig inn i Oslo Areals

Grensesvingen 7 på Helsfyr, et bygg som tilfredsstiller kravene til energiklasse A og har blitt et Futurebuilt-prosjekt. – Det var ingen tvil hos oss da vi skulle skaffe oss nye lokaler, at dette måtte være et veldig miljøvennlig bygg. Miljøkravene var veldig tydelig i vår kravspesifikasjon, miljø var det tilbyderne konkurrerte om på slutten, sa Ellen Hambro til Nærings Eiendom på den offisielle åpningen av det rehabiliterte bygget. Også Undervisningsbygg har tegnet en leiekontrakt i miljøbygget Grensesvingen 7. Bymiljøetaten i Oslo har tegnet leiekontrakt med Hasle Utvikling for et bygg på Hasle som får Energimerke A+/passivhus og miljøklassifiseres som BREEAM NOR Excellent. Også Gjensidige og NSB flyttet inn i BREEAM NOR Excellent-bygg i Schweigaards gate.

De små henger etter Men det er fortsatt noen leietakere som slett ikke bryr seg om miljøbygg. Og det er de små bedriftene som skal leie fra 200 kvadratmeter og oppover mot 2000 kvadratmeter. Dersom de forespeiles noe høyere husleie eller bokostnader i et såkalt miljøbygg, så velger de som regel noe annet. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto ENTRA

Nå flytter store leietakere inn i eiendommer som Powerhouse p å Kjørbo.

Nr. 08

Leses av 44.000 ledere

Nr. 08

august 2009

20. årgang

august 2009 20. årgang

RIMELIGE LOKALER I ASKER OG BÆRUM

Kr. 48, – www.ne.no

www.neNyheter.no

ALT OM FELLESKOSTNADER

Kr. 48, – www.ne.no • www.neNyheter.no

PORTRETTET: Vitals eiendomsdronning - Gro Boge

JUSS: Dette må med i leiekontrakten Eiendomsskolen

LEIEPRISER

Leietakerne

SKYR MILJØBYGG Erling Dokk Holm: Kan noen få ut fingeren?

Interiør: Kunst på jobben Erling Dokk Holm: Ny sak

Finn ledige lokaler i bladet

Forsiden fra NæringsEiendom i august 2009: Leietakerne skyr miljøbygg.

NE 02 2015

NYHETER

Jakter de enkle tiltakene Enkle tiltak kan spare leietakere i næringsbygg for millionbeløp i energikostnader. Hvert år arrangerer Grønn Byggallianse «Fang Energityven», hvor eiendomsaktører i nettverket inspiserer eiendommene om kvelden for å finne energityvene. Rett før midnatt avdekkes overraskende mye energisløsing, og tiltakene som settes i verk etterpå gir mer penger i lomma på leietakerne.

Store besparelser I 2014 gikk Fang Energityven-deltakerne gjennom 98 bygg, og det ble lagd r apporter i etterkant fra 53 av dem. Det ble dokumentert 216 tiltak som krevde liten eller ingen investering for å forbedre energibruken. – Vi fant at 1,79 GWh sløses bort hvert år. Det er betydelige besparelser å hente med enkle midler, sa Katharina Bramslev i Grønn Byggallianse på et foredrag på Enovakonferansen 2015. Ifølge Bramslev vil 36 prosent av besparelsene komme fra tiltak fra leie taker, mens 64 prosent kommer fra fellesarealene. De to soleklart viktigste energityvene hos leietakerne var unødvendig belysning

(54 prosent) og ventilasjon (43 prosent). Varmeanlegget utgjorde bare 2 prosent. I fellesanleggene utgjorde unødvendig belysning en enda større andel.

162 millioner Katharina Bramslev mener Fang Energityven bidrar til at man setter fokus på unødvendig energibruk, noe som i seg selv kan bidra til å redusere forbruket. Og det er store summer å spare for leietakere ved at man tar tak i energisløsningen. – Hvis vi legger til grunn bygnings massen til Grønn Byggallianses medlemmer, så vil årets besparelser for deres eiendommer være 162 millioner kroner i året ved enkle tiltak, sier Bramslev. På nettsidene til Grønn Byggallianse trekkes blant annet frem et kontorbygg i Stavanger som hadde på lys om natten i fire trapperom. Innsparing i felleskostnadene der for leietakerne er på 16 380 kroner i året ved å kutte dette lyset. I en klesbutikk i et kjøpesenter i Tromsø ble det avdekket at butikken kunne spare 7020 kroner i året på å slå av utstillings lyset om natten. Blant tiltakene for å holde energiforbruket nede når det ikke er folk i lokalene, er for eksempel å installere bevegelsessensorer eller bruke tidsstyring. Tekst DAG-JØRGEN SALTNE E-post DAG@NE.NO

Katharina Bramslev, Grønn Byggallianse.

Hvilke bygg blir det lettest å leie ut i fremtiden?

Fasit feb 2015 er over 2,4 millioner spart!

Krystallkule er unødvendig De beste utleieobjektene blir byggene med den smarteste energihåndteringen. Det vil si at de beste salgsargumentene er usynlige helt til strømregningen kommer. Jo flere energiriktige bygg som etter hvert kommer på markedet, jo vanskeligere blir det for bygg med gammeldags teknologi og tilsvarende dårlig energistyring.

Strømmåleren er nemlig som et omvendt utleiebarometer. Våre tekniske løsninger gir både en drastisk reduksjon av energi og et produktivitetsøkende inneklima. Så enkelt er det.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer på www.gk.no/lett_aa_leie_ut

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energiog miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

NE 02 2015

NYHETER

Enovas Ole Aksel Sivertsen vil ha flere søknader om støtte til miljøtiltak og vil bidra med å dekke deler av kostnadene ved å kartlegge de ulike tiltakene.

Vil gi støtte til flere Nå skal byggeiere som vil kartlegge aktuelle energitiltak få støtte fra Enova. Det var på årets Enovakonferanse at Enova presenterte nye støttetiltak til eiere av næringsbygg og boligselskap. Den statlige organisasjonen vil ha flere inn i sine støtte ordninger, og det viktigste tiltaket for å få til det er å gi en kartleggingsstøtte til byggeiere. – Gjennom en slik kartlegging vil byggeiere og leietakere få en bedre

oversikt over hva som er aktuelle energi tiltak i egen bygningsmasse, og hvor lønnsomt det vil være å gjennomføre ulike tiltak. Dermed er de bedre rustet til å ta en investeringsbeslutning. Vi har stor tro på at kunnskapen vil føre til både flere energioppgraderinger og større oppgraderinger, sier fungerende markedssjef Ole Aksel Sivertsen.

Minst 50 000 meter Alle boligselskap med minst ti boenheter har anledning til å søke om kartleggings støtte. For yrkesbygg er støtten for beholdt kartlegging av eiendomsporte føljer på over 50 000 kvadratmeter.

– Vi vil gjerne ha en økning i s øknader om Enova-støtte fra dem som har store porteføljer. Men det er kostnader forbundet med søknader til en stor portefølje. De mellomstore og store porteføljene trenger en liten ekstra hjelp, og det skal de få, sier Sivertsen. Ett av målene er å redusere usikker heten for eiendomsaktører og dermed senke terskelen for å gå i gang med en søknadsprosess. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto ENOVA

Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom! Nr. 1 - 2015

Ledige lokaler

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

NE 02 2015

NYHETER

De grønne avtalene fungerer ikke.

Vil revidere de grønne leieavtalene De grønne leieavtalene er ikke blitt brukt like mye som forventet. Nå skal de revideres. Bransjens konsept «Grønne leieavtaler» er ikke blitt brukt i et omfang som forventet. Det er leietakerne som særlig har skrubbet. For å øke bruken av slike avtaler, revideres og forenkles avtalekonseptet. Målet er å legge frem en revidert avtale til påske, opplyser prosjektleder Carl Henrik Borchsenius i Norsk Eiendom. Det var i 2011 at «Grønne leieavtaler» ble lansert som en nøkkel til grønnere eiendomsmasse. Avtalene skulle legge til rette for at leietaker og utleier i fellesskap skulle bidra til lavere energiforbruk og

mer miljøbevisst bruk av lokalene. Hovedprinsippet ved grønne leieavtaler er at den som har størst nytte av miljøtiltaket, tar på seg den største delen av regningen. I tillegg vil lengden på leieforholdet være avgjørende for kostnadsfordelingen. Kostnadene dekkes normalt gjennom økt husleie. Samtidig vil felleskostnadene i mange tilfeller reduseres. Leietaker må også, i et rimelig omfang, ta den praktiske kostnaden ved at lokalene han leier kan få visse begrensninger i bruken i ombyggingsfasen. Blir ulempen vesentlig, må partene bli enige om en økonomisk kompensasjon. Her er noen av investeringene og tiltakene som kan reguleres i en grønn leieavtale: • Gjøre bygget tett. • Skifte lyskilder.

• Varmepumper. • Energisentral. • Styringssystemer: Sonebelysning, regulering av nattemperatur, behovsstyrt ventilasjon.

Et lettere alternativ: Grønn bruksavtale Bedrifter som ønsker en lettere leieavtale, men med noe miljøfokus, kan tegne en vanlig standard leieavtale med en grønn bruksavtale. Utleier, som tar kostnadene ved miljøinvesteringer selv, kan foreta miljøforbedringer i bygget i løpet av leieavtalen. Den grønne bruksavtalen stiller konkrete krav til hvordan bruken av lokalene skal bli mest mulig energi effektiv og miljøvennlig. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

1,7 15,5

Alnabruterminalen

NE 02 2015

NYHETER

Lykkes med grønne fordelsavtaler Entra lagde sine egne grønne fordels avtaler og har fått stor oppslutning hos leietakerne, som får lavere energi kostnader. Mens eiendomsaktørene sliter med å få leietakerne med på de standardiserte grønne leieavtalene, har Entra hatt stor suksess med sine grønne fordelsavtaler. Bare i 2014 etablerte selskapet 27 grønne fordelsavtaler og tiltaksavtaler. – Basert på grønne avtaler gjennom førte vi i fjor energitiltak som vil gi våre leietakere en energireduksjon på 6 giga watt. Dette tilsvarer hele forbruket i tre middels store næringseiendommer eller 240 eneboliger, sier regiondirektør for Oslo sentrum Sonja Horn i Entra ASA.

Forpliktende samarbeid Hun mener de grønne fordelsavtalene til Entra har lykkes fordi man får til et forpliktende samarbeid med leietakeren. Hun forteller at avtalen gjøres i en totrinnsrakett. – Vi lager en fordelsavtale hvor kunden bekrefter at han er med. Da identifiserer vi tiltakene og beregner og presenterer dem med besparelsene i energibruk for

leietaker, som også får vite tilbakebetalings lengde, sier Horn. Fordelsavtalene er lagt opp slik at det leietakeren sparer i energi, bidrar han med i investeringene frem til tilbakebetalingen er gjort. Siden får de hele besparelsen i form av lavere felleskostnader. – Vi har mange lange leieavtaler. Hvis vi har en avtale på syv år, og vi identifiserer tiltak med tilbakebetaling på tre år, betaler de den vanlige leieprisen og felleskostnader i tre år. Deretter får leietakeren besparelsen i de neste fire årene, sier Horn. Regiondirektøren i Entra mener en av grunnene til at de grønne fordelsavtalene går bra, er at de har nesten bare oppside for kunden. De foretar ingen investeringer og får energibesparelsene etter at investeringen er tilbakebetalt. Leietakeren må likevel bruke noe ressurser på oppfølgingen. Mens Entra kartlegger miljømulighetene i bygget, beregner innsparinger og finansierer tiltakene, må leietakeren prioritere miljøaspektet, ha den miljømessige belastningen med i vurderingen for sin bruk av lokalene og gjennomgå miljøstatus sammen med Entra.

Enkle tiltak Blant de typiske tiltakene som Entra gjør sammen med sine leietakere, er flere såkalte lavthengende frukter. Mindre investeringer med rask payback er det som er mest attraktivt for leietakerne. – Vi gjør blant annet tiltake for å optimalisere lysanlegg, ventilasjons

anlegg og kjøleanlegg. Vi gjør alt fra små prosjekter som koster veldig lite til større prosjekter, sier Horn. Selv om tiltakene som gjøres med grønne fordelsavtaler isolert sett gir leietakeren besparelsene, er det også lønnsomt for eiendomsselskapene å gjennomføre dem. – I Entra ser vi det som en fordel å redusere energiforbruket og bidra som den samfunnsaktøren som vi er. Men det gir oss også et mer konkurranse dyktig produkt. Hvis leietakeren flytter, så skal jo lokalene leies ut på nytt med lavere energikostnader. Da blir våre bygg mer konkurransedyktige, sier Horn.

Resultater Regionsjefen i Entra forteller om store fremskritt når det gjelder reduksjon av energibruken i det børsnoterte eiendoms selskapets eiendommer. – Fra 2006 til 2013 har energibruken i våre bygg gått ned med 46 kWh per kvadratmeter. Det er en reduksjon på over 20 prosent. Det har skjedd gjennom grønne tiltak og generell energiledelse, hvor vi har lært opp driftsansatte til å bli bedre på å følge det opp. Vi har også tatt i bruk energioppfølgingssystemer fortsetter det målrettede arbeidet med grønne fordelsavtaler, sier Horn. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto ENTRA

Regionsjef Sonja Horn i Entra tegner grĂ¸nne fordelsavtaler med leietakere i hĂ¸yt tempo.

NE 02 2015

NYHETER

Bellona heier på EU Bellona har store forventninger til at EU vil løfte miljøfokuset for næringsbyggene. Miljøorganisasjonen Bellona skal være en pådriver når det gjelder energiog miljø krav til bygg. Bellona bruker sin energi særlig på myndigheter og bransjeforeninger for å sikre at vedtatte miljøkrav blir fulgt opp, og at det utvikles nye. Store deler av

bygge- og eiendomsbransjen ligger foran myndighetene, men EU ligger fremst, sier byggrådgiver Lena Elizabeth Hodge. Bellonahuset på Vulkan, oppført av Aspelin Ramm, har energimerke A, og var det mest energieffektive i Norge da Bellona flyttet inn i 2011. – Med Bellonahuset viste vi at det er mulig å ta i bruk kjent teknologi for å nå ambisjoner innenfor energi og miljø. Det er bra at regjeringen følger opp målsetningene i Klimaforliket gjennom nye tekniske forskrifter, som TEK15 eller passivhusnivå. Markedet etterspør jo alle-

rede næringsbygg som strekker seg lenger enn passivhus. Klimaforliket stadfester også at nybygg skal være nesten-null energinivå fra 2020, og Bellona mener at Energimeldingen, som skal legges frem våren 2016, bør ha en definisjon av hva nesten-nullenergibygg er. Bellona er ikke fornøyd med at Norge ligger bakpå i vurderingen av EU-direktiver som er viktige for bransjen, sier Hodge. – Målsetninger og virkemidler må treffe hele byggsektoren og dermed utløse det fulle potensialet for energieffektivisering i både nye og eksisterende bygg.

Byggrådgiver Lena Elizabeth Hodge i Bellona.

«Bellona er ikke fornøyd med at Norge ligger bakpå i vurderingen av EU-direktiver som er viktige for bransjen»

EU-direktivene viser at EU ligger i front Bellona heier på en ambisiøs klima politikk. Allerede i 1996 åpnet Bellona Europa sitt kontor i Brussel. Siden har Bellona Europa spilt en viktig og k onstruktiv rolle i utformingen av EUs miljø- og klima politikk og bruker mye tid på å gjøre EU-direktivene relevante for Norge som EØS-nasjon. Bellona heier på EU. - Når det gjelder energieffektivisering ligger EU i front fordi medlemslandene innførte revidert bygningsenergidirektiv i 2010 og energieffektiviseringsdirektivet i 2012. Begge påvirker bygge- og eiendomsbransjen i medlemslandene. Ikke bare er målsetningene mer ambisiøse enn Norge har i dag, bygge- og eiendomsbransjen får bedre muligheter til å posisjonere seg i et voksende marked gjennom tydelig virkemiddelbruk. Norge vurderer fortsatt EØS-relevansen av disse direktivene. - Hvorfor bør direktivene bli en del av norsk lovgivning? - Vi mener de vil kunne supplere og

styrke våre eksisterende virkemidler. Energieffektiviseringsdirektivet representerer en enorm mulighet til både å sette tydelige mål for bygg- og eiendomssektoren og følge opp med treffsikre virkemidler som kommer bransjen, miljøet og lønnsomheten til gode. - Er kravene til gjenvinning av bygningsavfall strenge nok?   - Det vil alltid være et mål å øke graden av materialgjenvinning. Bransjen har vist ambisjoner når de selv har som mål å nå 70 prosent materialgjenvinning i løpet av 2016 og ikke 2020, som er myndighetenes mål. God sortering på byggeplassen er viktig for graden av materialgjennvinning. Dersom dette suppleres med maskinell ettersortering hos avfallsmottaker, øker kvaliteten og g raden av utsortering. For noen f raksjoner som gips og mineralull trengs industrielle løsninger. Det vil faktisk innebære at det blir lønnsomt å finne løsninger.

Forutsetter passivhus Selv om kravene til nybygg skjerpes, ligger det største potensialet fortsatt i e ksisterende bygningsmasse. En barriere for å iverksette tiltak i næringsbygg er at utleier må investere, mens leietaker oppnår gevinsten. Ved omfattende rehabilitering gjelder forskriften TEK10, som stiller krav til bygningskroppens tetthet og energi bruk, krav som gir passivhus. For å imøtegå denne barrieren og legge til rette for tiltak i eksisterende næringsbygg, har sama rbeider Bellona med Norsk Eiendom og Grønn Byggallianse om å videreu tvikle Grønne leieavtaler og for å få eksisterende bygnings masse mest mulig energieffektiv og miljøvennlig gjennom omfattende rehabilitering. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJON@NE.NO Foto BELLONA

18 000 m2 BRA Asker

- Et unikt signatur bygg skal bygges i Asker Kontor • Planlagt byggestart våren 2016 • Byggetid er beregnet til ca. 2 år • Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling • Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000 • Parkeringskjeller i 2 plan • Unike sol og utsiktsforhold • Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner • Unike profileringsmuligheter mot E18 • Breeam sertifisering • Adressen er Drengsrudbekken vis a vis Asker Panorama Kontakt megler:

Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no www.oxer.no

Megler

Gårdeier

Asker Panorama

OXER Eiendom Fokus på miljø Vi finner de beste løsninger for lavt energiforbruk og lave utslipp i samarbeid med Enova og Grønn Byggallianse. Våre løsninger tilfredsstiller fremtidens krav. Vi vil at våre bygg skal være tilgjengelig for alle og være et verdifullt innslag i landskapet og bybildet. For å oppnå våre mål, forserer vi hindere der andre går rundt.

Kabelgaten 2

Våre erfaringer med BREEAM-sertifiseringen av Asker Panorama gjør at vi nå BREAAM-sertifiserer alle våre nye næringsprosjekter. I tillegg ser vi på BREEAM for vår eksisterende portefølje. Norwegian Green Building Council (NGBC) har lansert et nytt verktøy i BREEAM-porteføljen: BREEAM-NOR In-Use. Denne lanseringen bidrar til å systematisere arbeidet med energiog miljøkvaliteter på eksisteredne yrkesbygg. I 2015 gjennomfører vi 2 pilotprosjekter i vår portefølje med BREEAM-NOR In-Use; Kabelgaten 2 på Økern og Marienlyst Stadion i Drammen. Eiendommene er relativt nye og moderne bygg. Våre amisjoner er å reduere driftskostnader, energiforbruk og miljøbelastninger. BREEAM-NOR In-Use er et godt evalueringsverktøy for å nå våre miljømål, i tillegg til å tilfredsstille våre leietakers ønsker og krav i fremtiden.

Marienlyst Stadion

www.oxer.no

NE 02 2015

NYHETER

Plusshusene kommer! Fortsetter du å planlegge passivhus? De er snart «gammel dagse». Nå er det plusshus som gjelder, om du skal bygge nytt. Staten har de seneste årene skjerpet miljø kravene til nybygg, og EUs direktiver dytter på videre. En annen pådriver er Zero, stiftelsen som jobber bredt med klimamålene, gjennom rådgivning og policymaking, både mot politikere, myndigheter og bransjer. Byggebransjen står for 40 prosent av all energibruk i Norge og møter de nye miljøkravene gjennom de tekniske forskriftene. Daglig leder Marius Holm i Zero og rådgiver på bygg, Guro Nereng, er begge optimister for mulighetene til å nå ved takene i klimaforliket fra 2012 når det gjelder byggeforskriftene for passivhus i år og «nesten-nullenergi-hus» i 2020. Mange i byggebransjen har skjønt at det bare er å koste på.

Nye krav skaper nye markeder De som bygger de mest miljøvennlige byggene har en konkurransefordel, påpeker Nereng. – Vinduene har forandret seg mye i miljøvennlig retning siden kravene ble skjerpet. Nå isolerer de bedre. Skjerpede krav skaper et marked for nye produkter, og markedskreftene er sterke. Hvis politikerne vil spille på lag med dem, kan vi oppnå mye. Bare se hvordan solcelle industrien har endret seg og leverer mye billigere og bedre produkter nå enn bare for noen år siden. Det hadde ikke skjedd uten krav og subsidier, særlig i Tyskland.

Fortsatt mye å gå på – I de siste årene har utslippene fra byg ninger gått markert ned, men fortsatt kan det kuttes mer, sier Marius Holm. – Av det totale forbruket av energi på 325 TWh bruker bygningene i dag 80 TWh, og halvparten kan kuttes på lang sikt, 10 TWh på kort sikt. Det er særlig i bygninger mye energi går til spille. Derfor er energieffektivisering nesten alltid lønnsomt. Selv om kravene gjør nybygg dyrere i en periode å bygge enn før, går noen utbyggere lenger enn forskriftene

påbyr. Det er gjerne de største og de som vil ha de mest attraktive leietakerne, som ofte stiller store krav om moderne bygg og lokaler. – Er plusshus i ferd med å utkonkurrere passivhus? – Plusshus og powerhus kommer ster kere og sterkere. Passivhus har allerede mistet nyhetens interesse. På Kjørbo i Sandvika er vi med i et powerhusprosjekt, et eldre næringsbygg som er rehabilitert, blant annet med solcellepaneler. Huset produserer energi allerede og er også blitt penere etter ombyggingen, sier Holm. – Bør plusshus snart påbys for nybygg? – Nei, vi må være fleksible. Men pluss hus kommer til å bli mer og mer utbredt, og skal vi nå klimamålet for forskriftskrav for 2020, er ikke passivhus nok.

Mest miljøvennlig i verden Å produsere og anskaffe bygningsmate rialer krever mye energi. Dette er et felt Zero er opptatt av. Powerhuset på Kjørbo er et skritt i riktig retning, sier Holm. I energiregnskapet er all energibruk tatt med. Etter det vi vet i dag er dette det mest miljøvennlige rehabiliterte kontor bygget i verden.

Daglig leder Marius Holm og byggrådgiver Guro Nereng i miljø organisasjonen Zero følger nøye med på klimamålene og oppføgingen av klimaforliket fra 2012 og mener byggebransjen er på rett vei.

– Vi ligger godt an med solstrøm produksjon, sier Holm, som venter på en evaluering om et par måneder. Kontroll og oppfølging av miljø kravene er først og fremst bransjens eget ansvar, men myndighetene har også sine kontrollrutiner. Zero har ikke selv kapa sitet til å påse at kravene blir fulgt, men

skulle gjerne hatt ressurser til å følge opp virkemidler på overleveringer av nybygg. Ikke bare byggeprosessene, men også reguleringsplaner er viktige verktøy i å bygge mer miljøvennlig, sier Holm og Nereng. Hvordan gatene og veiene legges, hvordan bygninger plasseres i terrenget og i forhold til hverandre, er viktig for

å få et lavest mulig energiforbruk, sier Nereng. – Dette er ikke nødvendigvis bakt inn i lokale reguleringer ennå, men må bli det neste skrittet i arbeidet med å bygge mest mulig miljøvennlig. En viktig spinnoff av strenge krav kan bli bedre opplæring og mindre

NE 02 2015

NYHETER

« Av det totale forbruket av energi på 325 TWh, bruker b ygningene i dag 80 TWh, og halvparten kan kuttes på lang sikt. » Marius Holm

riminalitet i bygningsbransjen på felter k som svart arbeid, sosial dumping og hvitvasking, særlig der kravene er lett målbare, sier Holm.

Tror på EU – Hva slags påtrykk øver EU gjennom sine direktiver? – Påtrykket er preget av at vurdering av EØS-relevans og innlemmelse i norsk lov, går langsomt. Men EU er strengere enn Norge. Når det gjelder kravene til energieffektivisering, er vi nå blitt tatt igjen av EU. Så vi heier på EU, smiler Nereng. – Er kravene til gjenvinning av bygningsavfall strenge nok? – Kravet er at mest mulig skal gjen brukes. Powerhouse etter vår definisjon gjør dette mer attraktivt. På Kjørbo brukes for eksempel gamle vinduer i mellomvegger. Byggereglene sier at 60 prosent av avfallet skal sorteres, og her er markedet sin egen kontrollør, for bygg herrene vet at om ikke avfallet er sortert bra nok, vil gjenvinningsselskapene ta ekstra betalt for sorteringen. – Hva er lettest å kontrollere når det gjelder utslipp og energibruk? – Graden av tetthet i bygningene kan måles, og oppvarmingskildene skal være utslippsfrie. Det betyr at oljefyrene skal fases ut også i eksisterende bygg. De strengeste kravene om fornybarandel av energiforsyning gjelder for hus over 500 kvadratmeter, men Zero mener fossilfri oppvarming bør gjelde alle hus i de nye energireglene. For eksisterende nærings bygg har Enova gjort det enklere å få støtte til en pakke med enkelttiltak, særlig

for mindre byggherrer. Vi får se hvordan dette virker. Nybygg-passivhusprosjekter får ikke lenger støtte, bare nyskapende prosjekter, sier Nereng. – Hvilke incentiver må til for å få mer fart på utfasingen av fossil oppvarming? – Jeg tror mer oppmerksomhet rundt de nye støttesystemene må til, for eksem pel at man får støtte til å kutte ut parafin brennere. Vi må også få bedre låne- og støtteordninger for utvikling av energi sentraler i næringsbygg og mer bruk av fjernvarme og vannbåren varme. Men det må også brukes pisk. Det er ofte mer effektivt enn gulrot. Fyringsavgiftene må opp, slik de gjør det i Sverige. Det er også mye kunnskapsmangel på dette feltet.

Hva er Plusshus og Powerhouse? Powerhouse-samarbeidet har definert et powerhouse som følger: Et bygg som produserer mer ren og fornybar energi enn det forbruker over livsløpet på 60 år. Da medregnes all energi som går med til drift av bygget, men også til produksjon av byggevarer, transport og avhending av bygget. Energibruk til heiser, datautstyr, kaffemaskiner og annet brukerutstyr er ikke inkludert. Leietagerne oppfordres til selv å definere og følge opp ambisiøse målsetninger for denne energibruken. Plusshus: Det finnes ingen standardisert definisjon av plusshus, men vanligvis refereres det til bygg som går i pluss over et år. Altså at energiproduksjon minus energibruk i løpet av et års drift går i pluss.

Statsbygg har hovedansvaret for at staten går foran når det gjelder energi effektivitet og mest mulig utslippsfrie bygg, og Marius Holm har forventninger: – Statsbygg har sagt at de forbereder seg på at fra 2018 skal alle nybygg i deres regi ha et energiforbruk i «nesten»-null. Det skal bli spennende å se om det nye regjeringskvartalet bygges etter den stan darden, eller helst pluss. Vi vet at Statsbygg vurderer pluss husstandard på enkelte av sine bygge prosjekter. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto BELLONA

Grønn bygning  Powerhouse Kjørbo i Sandvika er en av fire nominerte i klassen «Beste innovative grønne bygning». Her skal de kjempe mot det finske prosjektet «Kastelli», som er et livssyklus-prosjekt, australske «One Central Park» og nederlandske «The Edge». Entra Eiendom har gått sammen med Skanska, Snøhetta, Hydro, Asplan Viak, SAPA og miljøorganisasjonen Zero om det såkalte Powerhouse-prosjektet på Kjørbo i Sandvika. I alt er det snakk om 5200 kvadratmeter med rehabiliterte lokaler. Entra har oppnådd BREEAM NOR-sertifiseringen «Outstanding» for Powerhouse Kjørbo, og bygget er markedsført som verdens første rehabiliterte plusshus. For er drøyt år siden kunne Powerhouse også smykke seg med hedersbetegnelsen «verdens mest miljøvennlige kontorbygg».

GRØNN BILFORRETNING

Mustad Eiendom har i samarbeid med Møller Gruppen Eiendom overlevert et av Norges største og grønneste bilanlegg til Møller Bil Oslo Vest. Bilanlegget er oppført over Riksvei 150 (Ring 3) på Lilleaker i Oslo, og består av to komplette bilforretninger for Audi og Volkswagen. Bilanlegget er bygget for fremtiden, og er et A-bygg. Anlegget har grønne tak med solcellepaneler. Kravene til fasader, glass og lufttetthet tilfredsstiller strenge krav. Ventilasjonsaggregatene er desentralisert og energieffektive.

www.mustadeiendom.no Tlf. 22 73 63 00

NE 02 2015

NYHETER

Powerhouse Brattørkaia er neste plusshus for Entra

Mytene om plusshus gravlegges Mytene om dårlig inneklima og vanske lige temperaturer i miljøbyggene bør gravlegges. Det mener prosjektsjef Siri Steinbakk i Entra. Hun holdt foredrag om selskapets satsing på Powerhouse-konseptet på årets Enova-konferanse i slutten av januar. Der tok hun et oppgjør med den gjengse oppfatningen at miljøbyggene sliter med innetemperaturer og dårlig inneklima. – Det er en del myter som går om plusshusene. Faktisk er Powerhouse

på Kjørbo blitt så bra at det har bedre komfort enn vanlige kontorbygg. Det er mindre trekk og bedre lyd. Vi fikk den store testen under sommerens hetebølge, men det gikk kjempebra, sa Steinbakk på Enovakonferansen.

Produserer energi Entra Eiendom har sammen med Skanska, ZERO, Snøhetta, Asplan Viak, Hydro og Sapa utviklet Powerhouse på Kjørbo, en eiendom som produserer mer energi enn det forbruker gjennom byggets levetid. Prosjektsjef Siri Steinbakk i Entra innrømmer at det har vært en utfordrende læringskurve å bygge plusshus. Men man har hele tiden lært og fått på plass bedre og bedre løsninger. Det neste Powerhouse

vil dermed få lavere oppføringskostnader enn det første prosjektet på Kjørbo i Sandvika.

Nytt prosjekt i Trondheim Entra og partnerne i Powerhouse er nå i full gang med planleggingen av et Powerhouse-prosjekt i Trondheim. Bystyret i Trondheim sa nylig ja til planene om et miljøbygg på Brattørkaia. Bygget blir et signalbygg på inntil 43 meter. Det er meningen at Powerhouse Brattørkaia blir ti etasjer på det høyeste og fire på det laveste. Formen på bygget skal være optimalisert for å fange sol, og produsere energi. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

For deg som skaper stedene vi Âjobber, stedene vi mĂ¸tes, og stedene vi Âhusker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

NE 02 2015

NYHETER

Nå begynner eiendomsaktørene å sertifisere den eksisterende byggemassen.

BREAM In-Use – den neste miljøhypen Miljøsertifiseringen BREEAM NOR brukes i flere nye kontorbygg. Men det som virkelig vil sette fart på miljøarbeidet i bygg, er BREEAM NOR In-Use. Selv om det gjøres mye godt miljøarbeid i nye kontorbygg som settes opp, er det ikke der de store effektene av miljøtiltak kommer. Nybyggene utgjør en svært liten andel av bygningsmassen, og det blir dermed den eksisterende bygningsmassen som vil drive utviklingen i energiforbruk og miljøarbeid.

BREEAM NOR Klassifiseringsverktøyet BREEAM er blitt mer og mer brukt i Norge de seneste årene. Ved å klassifisere byggene innenfor BREEAM NOR, vil gårdeierne sikre en bærekraftig prosjektgjennom-

føring for bygging av næringseiendom. Miljøklassifiseringssystemet bruker klassifiseringene «Outstanding», «Excellent», «Very Good», «Good» og «Pass». Tidligere i februar lanserte Norwegian Green Building Council (NGBC) sitt seneste verktøy i BREEAM-porteføljen, BREEAM Nor In-Use, et klassifiseringssystem for eksisterende bygg. Fem eiendomsselskaper er allerede i gang og har fått BREEAM NOR In-Use pilotsertifikat for fem eiendommer. Sektor Gruppen har fått på plass det første In-Use-sertifikatet for et kjøpesenter i Norge for Kremmertorget på Elverum. Multiconsult har fått for Nedre Skøyenvei 22, DNB Nærings eiendom for Myrdalsveien 22 i Bergen, Entra Eiendom for Brynsengfaret 6, mens Avantor har fått for Nydalen Allé 37. Til sammen har NGBC registert 45 pilotprosjekter fordelt på ti eiendoms selskaper, hvorav Sektor Gruppen står for hele 30 av sine kjøpesentre.

alle tar for seg miljø. Alle næringsbygg over 1000 kvadratmeter skal energimerkes, og energimerkingen vil gi et svar på hvor mye energi bygget bruker. Karakterene går fra A (beste karakter) til G (svakest). I attesten skal det opplyses om hvor mye energi bygget bruker. BREEAM-sertifiseringen dreier seg om mer enn bare levert energibruk i bygget. BREEAM tar for seg alle utslipp som er knyttet til byggene, og kan enkelt karakteriseres som en bære kraftig prosjektutvikling satt i et system. BREEAM inneholder blant annet krav til prosess, materialer og beliggenhet, og blir en kvalitetssikring for en helhetlig miljøløsning. BREEAM NOR blir sertifisert av en ekstern rådgiver, og resultatet av arbeidet med sertifiseringen skal gi lavere miljøbelastning. En rekke miljøstandarder og referanser blir samlet i BREEAM NOR.

Energimerking vs BREEAM

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

Leietakere som skal leie grønne lokaler treffer på flere begreper og konsepter som

E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER! ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg. I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management. Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk. Resultatet er store besparelser for deg som eier. Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst. Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155

NE 02 2015

NYHETER

Eiendomsbransjen om BREEAM NOR

Anne Bruun-Olsen DTZ Realkapital

Halvard Øye Mustad Eiendom:

Petter Eiken Rom Eiendom:

«BREEAM-sertifisering gir en kvalitetssikkerhet for en helhetlig og god miljøløsning. Kravet til energieffektivisering ivaretas også som ett av de ni områdene. Mange leietakere har vært usikre på om bygg med u telukkende strenge krav til energiklasse er gode bygg for brukerne. BREEAM NOR-sertifiserte bygg gir denne tryggheten, i tillegg til at de sikrer leveranse utover myndighetskravene.»

«Det viktigste er at det oppføres bygg med gode miljøkvaliteter. BREEAM og energimerkeordningen er nyttige verktøy, men BREEAM har en mer helhetlig miljøtilnærming enn energimerket.»

«BREEAM inneholder mye mer enn energi alene, som krav til prosess, materialer og beliggenhet. I tillegg gir BREEAM et godt internasjonalt anerkjent kvalitetsstempel for et bygg. BREEAM-prosessen bidrar til risikoreduksjon, og i byggefasen medfører BREEAM en lavere prosessrisiko, som følge av orden og systemer.»

«Det viktigste er at det oppføres bygg med gode miljøkvaliteter.»

Jon Viking Thunes Sjef for bærekraft i Sweco Norge

Mona Ingebrigtsen Oslo Areal

Øystein Thorup Avantor

Det aller viktigste med BREEAM, er prosedyre- og dokumentasjonskravene som i seg selv påvirker hele prosjektet og setter i gang en rekke positive holdningsendringer og p rosesser i prosjektene. Dette bidrar til et generelt løft i kvalitetsnivået i hele byggeprosessen.

BREEAM-sertifiseringen for nybygg og større rehabiliteringer er mer viktig enn energimerking, ettersom den omhandler mye mer enn bare energibrukvurderinger.

BREEAM tar for seg totaliteten av miljøbelastningen inklusive energi. Avantor velger å fokusere mot BREEAM, med dette tar vi også de rette valgene vedrørende energi.

NE 02 2015

NYHETER

Kutter forbruket med 25 prosent Ved det tradisjonelle SAS-hotellet på Holbergs plass i Oslo er det gjennomført tiltak som skal redusere energiforbruket med 25 prosent. Rådgivningsselskapet COWI har gjen nomført total energianalyse, kvalitets sikring av eksterne analyser, innhentet tilbud på entrepriser og fungert som byggeleder for prosjektet på det som nå heter Radisson Blu Scandinavia Hotel. Rådgivningsselskapet har også fulgt opp med kursing i energiledelse for teknisk og administrativ ledelse. – Siemens har en avtale med Rezidor-kjeden, som drifter alle R adisson Blu-hotellene, og Siemens er totalentreprenør for hele prosjektet. Rezidor ønsker å ta ned energiforbruket i de norske hotellene, og prosjektet på Radisson Blu Scandinavia Hotel startet høsten 2013 og er en del av Rezidors program «Think Planet» (se under sak). Målet er å spare 25 prosent i energi over fem år, sier byggeleder Kjell Hoftvedt i COWI, som har ledet prosjektet.

Gjort lite – Hva var utgangspunktet for hotellet? – SAS-hotellet er ført opp i 1975 og er på totalt 37 500 kvadratmeter, med nærmere 500 rom. Det årlige totale energiforbruket ligger på nesten 10 gWh, altså 10 millioner kWh, og det har ikke vært gjort så veldig mye siden starten i 1975, svarer Hoftvedt. En energibesparelse på 25 prosent over en 5-årsperiode vil si et årlig forbruk ned mot 7,5 gWh. Hoftvedt sier COWI gjennomførte en analyse, der hotellet fikk forelagt ulike alternativer. – Det endte opp med nytt behovstyrt ventilasjonsanlegg, ny varmegjenvinner og tiltak for å spare vann. Hotell bruker veldig mye vann. Videre har hotellet fått et nytt web-basert energioppfølgings system og flere energimålere, sier han. Når det gjelder ventilasjonssystemet, er det installert VAV - Variable Air Volume - som omfatter alle ventilasjonssystemer hvor luftmengdene kan variere. Behov styrt ventilasjon regulerer ventilasjons luftmengden automatisk ut fra målt behov på romnivå.

Fjernvarme Radisson Blu Scandinavia Hotel er tradisjonelt varmet opp gjennom elektriske kjeler, men får nå tilført fjernvarme. – Ja, dette er den første vinteren med fjernvarme, sier Hoftvedt.

I det internasjonale Think Planet programmet inngår LED-belysning som ett av tiltakene. - Vi har ikke sett på lys, dette er et eget prosjekt. Det kan også komme en ny bølge der man ser på fasader og vinduer. Alt i alt vil jeg si at dette har vært et fint prosjekt, med et bra samarbeid mellom COWI, Siemens og Rezidor. Det er positivt at man tenker på miljø, sier prosjektlederen. Det er hotellet som har tatt kostnadene ved å investere i de nye energibesparende tiltakene. Hoftvedt har ikke nøyaktig oversikt over hvor store investeringer som er gjort, men hotellet er kommet inn under støtteprogrammet til Enova. Uansett, prosjektlederen regner med at investeringene er tilbakebetalt over fire-fem år. – Vi venter at årlige besparelser vil ligge på 2 millioner kWh og regner i prosjektet med 65 øre per kWh. Det gir årlige besparelser på 1,3 millioner kroner, sier han.

Tilført spisskompetanse – Hvor viktig er det med et oppegående driftspersonell for å få et energieffektivt bygg? – Vi har jobbet aktivt med dem. De kan hotell, mens vi kan energi, så vi har tilført COWIs spisskompetanse innen for energi og gitt dem litt nye tanker om drifting. Vi har vært der nede i drøyt halv annet år og holdt på mens det har vært

Radisson Blu Scandinavia Hotel på Holbergs plass får årlige besparelser på 1,3 millioner kroner etter de energibesparende tiltakene.

full drift på hotellet, det har vært stor aktivitet, svarer Hoftvedt. Det sistnevnte kan by på utfordringer. – Mange byggherrer ønsker å beholde leieinntektene og driften av hotellet mens de holder på med slike tiltak, de vil sørge for at det fortsatt er drift i hotellet mens arbeidene pågår. Det er også viktig å gjøre slike energibesparende tiltak før du må begynne på hele rehabiliteringen av bygget og må ned på betongen, sier han. Hoftvedt sier de har hatt to drifts møter, der COWI viser driftspersonellet

hvordan de skal drifte energioppfølgings systemet. – Hva skjer fremover nå? – Det blir fortsatt samarbeid om tiltak, dette er jo egentlig hjelp til selvhjelp til driftspersonellet. De har også mye annet å styre med, så det er bra at det er noen som «pusher» dem på energi. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto NYEBILDER.NO

Think Planet «Think Planet» er altså navnet på energisparingsprogrammet som er et felles prosjekt mellom byggedivisjonen i Siemens og Rezidor-kjeden og som ble lansert i 2012. Målet er at alle Rezidorhotellene i Europa skal kutte energiforbruket med 25 prosent i løpet av en femårsperiode. Et pilotprosjekt ved Radisson Blu Hotel Amsterdam har som mål å spare 30 prosent, der investeringene skal være tilbakebetalt i løpet av fire år.

NE 02 2015

NYHETER

Tvenge vant Cityprisen

Det var Tvenge- familiens Fram Eiendom som stakk av med Cityprisen 2015 for utviklingen av Karenslyst Allé 49 til 53. I midten av februar ble Cityprisen 2015 delt ut på Citykonferansen. De nominerte var KLP Eiendoms Paleet i Oslo, Fritzøe Brygge/Hammerdalen og Fram Eiendoms Kareenslyst Allé 49–53. Men det var Kareenslyst Allé 49–53 som vant Cityprisen 2015. Juryen skriver følgende om vinneren: « Årets vinner har

lang fartstid i eiendomsutviklerbransjen, og har på mange måter vært med siden starten i norsk sammenheng. Vinnerprosjektet er da også resultat av erfaring, langsiktig tenking og troen på kontinuitet og forpliktende tilstedeværelse i de områdene man utvikler.» Juryen trekker frem at Fram Eiendom har «vist investeringsvilje, tatt risiko og er langt på vei ansvarlig for at en hel bydel i Oslo gradvis har endret karakter fra trist transittområde til en urban destinasjon».

Æren for Skøyen-utviklingen Torstein Tvenge og Fram Eiendom får en stor del av æren for at Skøyen har utviklet seg til en urbant og levende bydel. Fram har utviklet eiendom på Skøyen i mange år og har en betydelig eiendomsportefølje der. «Vinneren har vist investeringsvilje, tatt risiko og er langt på vei ansvarlig for

at en hel bydel i Oslo gradvis har endret karakter fra trist transittområde til en urban destinasjon», skriver juryen om Fram Eiendom.

Død bydel Marianne Tvenge i Fram Eiendom mottok prisen sammen med Hans Petter Styrevik. – Dette er en stor ære for Fram Eiendom. Vi kjøpte flere tomter på Skøyen for ca. ti år siden, og da var vestre del av Kareenslyst Allé en død bydel, sier Styrevik. – Vi har vært opptatt av å skape et milø og en levende gate, sier Marianne Tvenge, som vil takke Arcasa Arkitekter og Grindaker landskapsarkitekter og entreprenøren Skanska. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto NYEBILDER.NO

Fram Eiendom får Cityprisenfor forvandlingen av Skøyen fra trist kontorbydel til en levende bydel.

l a Re t t y n

2015 Nr. 01.

g r salg o rike o f r e m Eiendom utleie p책 Rome for lokaler o Nord. og i Osl

bilde Forside

ce dic Offi Ill.: Nor

itecture of Arch

Når det gjelder nærings eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

NE 02 2015

JUSS

Nå kommer forsikringene av garantiansvar Forsikring av garanti ansvar for eiendoms transaksjoner har gått fra å være dyrt og lite tilgjengelig til å bli svært interessant for selger og kjøper av næringseiendom. Advokat og partner Andreas Frislid i Advokatfirma Ræder DA forteller at det blir stadig mer vanlig med forsikring av garantiansvar i forbindelse med eiendomstransaksjoner. Tradisjonelt har

forsikring av garantiansvar kostet ufor holdsmessig mye, og tegningsprosessen har vært omfattende og tungvint. Det har endret seg, ifølge Ræder-advokaten. – Vårt inntrykk er at det har skjedd en omfattende utvikling på dette området. Produktet tilbys nå av flere forsikrings selskaper, hvilket innebærer at produktet og prisen er blitt bedre. Forsikringene kan i stor grad skreddersys til den enkelte transaksjon, og den kan også omfatte kjent risiko, for eksempel skatterisiko, miljøforhold og flere andre forhold, sier Frislid. Han mener det er først i den senere tid at det norske næringseiendoms markedet er blitt bevisst på såkalte transaksjonsforsikringer. – Forsikringene av garantiansvar har i lengre tid vært kjent i tradisjonell M&A,

men har i senere tid også blitt aktuelt ved eiendomstransaksjoner. Vi antar at denne tendensen vil øke, ettersom ut lendingene tar en stadig større andel av det norske næringseiendomsmarkedet, sier Frislid.

Langvarige forhandlinger Noe av det som kan være krevende ved eiendomstransaksjoner, er langvarige forhandlinger om den såkalte garanti katalogen og ansvarsbegrensninger knyttet til denne. – Det er snakk om betydelige verdier, og partene vil gjennom forhandlinger forsøke å begrense den økonomiske eksponeringen. Kjøper vil naturligvis ha sterkt fokus på å begrense risikoen for økonomiske tap ved å sikre seg diverse garantier. Med få eller begrensede

– Vi har stor tro på at transaksjonsforsikringer vil bli mer vanlig ved eiendomstransaksjoner i tiden som kommer, sier Ræder-advokat og partner Andreas Frislid.

garantier og kort reklamasjonsperiode, vil en eiendomsinvestering allerede i startfasen kunne tape mye av sin verdi. Selger gir ofte flere garantier knyttet til eiendommen, men garantiene kan være begrenset i henhold til alminnelige standardkontrakter. Kjøper vil på sin side ha en utvidet garantikatalog og garantier som ikke er avhengig av selgers kunnskap. Vi opplever at det ofte blir omfattende forhandlinger vedrørende disse temaene, sier Frislid. Forsikring av garantiansvar kan dermed være med på å gjøre det enklere å få gjennomført transaksjonen.

Flere fordeler Kjøpere av næringseiendom kan opp nå flere fordeler ved å kjøpe en slik forsikring. Frislid trekker frem at kjøper

ved bud og forhandlinger kan stille færre krav relatert til garantiene når han har en forsikring i ryggen. – Kjøperen kan også akseptere en lavere «cap» når det gjelder selgers erstatningsansvar, og dermed bli mer attraktiv sammenlignet med andre budgivere, sier Frislid. Han legger til at forsikringen også kan være nyttig i de tilfellene hvor en kjøper er bekymret for selgerens evne til å oppfylle sitt ansvar innenfor garantiene. Også for nye aktører som ikke kjenner det norske markedet særlig godt, kan en forsikring være en god idé. – En utenlandsk kjøper, som går inn i en ny jurisdiksjon med ukjent farvann, vil trolig også vurdere å begrense denne usikkerheten via forsikring, sier Frislid.

Trygghet for kjøpesum For selgere er det også fordeler ved en forsikring av garantiansvaret. – Forsikringen innebærer at selger med større trygghet kan disponere over kjøpesummen, uten å måtte sette av til eventuelle fremtidige utbetalinger av garantier. Selger kan oppnå større aksept for ansvarsbegrensninger, eksempelvis lav «cap» og kortere reklamasjons periode, ved at kjøper kan oppnå trygghet for at disse forholdene er ivaretatt gjennom forsikringen. En forsikring vil kunne avhjelpe usikkerhet for selgersiden der det er flere selgere og det er aktuelt å avgi solidaransvar. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto ADVOKATFIRMA RÆDER DA

NE 01 2015

NYHETER

Kristoffer Aasebø, partner i Bull & Co Advokatfirma

Ingen kjære mor Utleiere påberoper seg mange grunner for å nekte fremleieforhold, det er ikke SÅ enkelt å få leid ut lokalene videre.

Fremleie er de seneste månedene dukket opp som et viktig tema i leiemarkedet, blant annet fordi petroleumsnæringen skal nedbemanne etter en periode med sterk vekst og nybygg. Internasjonale selskaper er også blitt mer tilbakeholdne med arealbruken, slik at flere leietakere sitter med for stor kapasitet, opp til mange tusen kvadratmeter. En løsning på det kan være å fremleie ledige arealer,

men selv om det er adgang til fremleie etter husleieloven (se faktasak), er det langt fra fritt frem. – Husleieloven åpner for fremleie med godkjenning fra utleier. Hvis utleier nekter leietaker adgang til fremleie, skal avslaget være saklig begrunnet. Adgangen til å fremleie kan imidlertid være mer begrenset i den enkelte leiekontrakt, og det er ikke alle leietakere som har

nledning til å fremleie. Det er ikke alltid så lett å få utleiers sama tykke, selv om leietaker har rett til fremleie etter leieavtalen. Vi ser at anledningen til å nekte fremleie ofte bare er en avledning eller unnskyldning som utleier benytter seg av, sier partner Kristoffer Aasebø i Bull & Co Advokatfirma til NæringsEiendom.

Ikke testet – Og hva kan være saklige grunner til å nekte fremleie? – Prisen kan være ett forhold, ettersom utleier kan frykte at fremleietaker vil dumpe leieprisen. Det er ikke nødvendigvis en saklig grunn alene, dette er ikke testet ordentlig rettslig. Utleier skal derfor være forsiktig med å bruke pris som eneste grunn, men det er nok eksempler på at det er gjort, svarer Aasebø. Saklig grunn til å nekte fremleie vil typisk være at utleier vet at fremleieren har dårlig økonomi, eller at fremleieren tidligere har misligholdt en leiekontrakt med utleieren. Et potensielt konfliktområde vil være om fremleietaker må ha samme type virksomhet som opprinnelig leietaker for å kunne være i lokalene. – Ja, dette går på saklighetskriteriet og på hva utleier aksepterer eller ikke. Hvis virksomheten ikke er helt den samme, skaper dette komplikasjoner. Men bruken av kontorlokaler er nokså lik, og noen ganger er bruken spesifisert i kontrakten. Problemene dukker spesielt opp ved utleie til forretning, lager og produksjon. Her kan en annen bruk gi saklig grunn til å nekte fremleie, sier Aasebø, og fortsetter: – En annen side ved dette er bestemmelsene i Plan- og bygningsloven, ettersom annen virksomhet i lokalene kan kreve byggemelding.

Momskompensasjon Det kan være vanskelig nok ved ett fremleieforhold, en annen ting er hvis de ledige arealene må deles opp i flere fremleieforhold. – I seg selv kan det gi utleier en saklig grunn til å nekte fremleie. Dette har også en momsrettslig side, leietaker har ansvaret for å passe på at fremleier driver momspliktig virksomhet. Ellers kan utleier tape penger, som han normalt kan kreve erstattet av leietaker, sier Aasebø. Et poeng som går igjen i flere markedsrapporter, er at fremleienviået ofte er lavere enn i det ordinære leieforholdet. Leietaker er ikke like profesjonell som opprinnelig utleier og har kanskje ikke de samme kravene som profesjonelle utleiere. – I næringsmarkedet er et stort innslag av fremleie ikke positivt for leieprisene, konstaterer konserndirektør Tron Harald Bjerke i Olav Thon Gruppen i den seneste utgaven av NæringsEiendom. – Det er vanskelig å si noe generelt om hvor stor «hit» du kan akseptere. Ofte setter du deg ned og blør, men det er bedre å få inn 1 krone enn 0 kroner. Det er også lettere å få leid ut et mindre, moderne og sentrale kontorlokaler enn de som ligger i mer

RO SOMMERNES ble i 2014 rangert av ROanerkjente SOMMERNES ble i 2014 rangert av de internasjonale rankingbyråene RO ble i 2014 rangert deSOMMERNES anerkjente internasjonale Legal 500 og Chambers som etrankingbyråen av de beste avadvokatfirmaene de anerkjente rankingLegal 500 og internasjonale Chambers som et av de bes i Norge, særlig innenfor byråene Legal ogi Norge, Chambers advokatfirmaene særlig innenfor eiendom og 500 restrukturering/ insolvens. som et av de beste advokatfi rmaene eiendom og restrukturering/ insolvens. i Norge, særlig innenfro eiendom og Vi har også betydelig erfaring og yter restrukturerings/ insolvens. erfaring og yter Vi har også betydelig utstrakt rådgivning innen: utstrakt rådgivning innen: • transaksjoner • entrepriserett

transaksjoner entrepriserett kontraktsrett • •arbeidsrett Vi••har også betydelig erfaring og yter utstrakt rådgivning innen: kontraktsrett arbeidsrett ••selskapsrett • •prosedyre selskapsrett • entrepriserett • prosedyre verdipapirrett • ••Transaksjoner verdipapirrett • arbeidsrett • •kontraktsrett • selskapsrett • prosedyre • verdipapirrett RO SOMMERNES består av 37 hvorav 26av jurister, ROmedarbeidere, SOMMERNES består og til i moderne kontorlokaler 37holder medarbeidere, hvorav 26 jurister, RO SOMMERNES består av midt i Oslo sentrum. og holder til i moderne kontorlokaler 37 medarbeidere, hvorav 26 jurister, midt i Oslo sentrum. og holder til i moderne kontorlokaler midt i Oslo sentrum.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

NE 01 2015

NYHETER

utilgjengelige geografiske områder, kommenterer Aasebø. – Men utleier vil kunne se på at fremleie blir å konkurrere mot seg selv, og han er heller interessert i å fylle opp de andrelokalene i porteføljen fremfor å måtte akseptere fremleie. Utleiere er smarte, de klarer alltid å finne på noe og har en stor organisasjon og ressurser til å ta seg av dette. Fremutleier er ikke like profesjonell her og driver ikke med slik virksomhet. Den viktigste erfaringen jeg har gjort, er at dette ikke er enkelt for leietaker, sier advokaten.

Forutsetning – Trer fremleier automatisk inn i leietakers forpliktelser? – Ja, det er en forutsetning for utleier at ny leietaker går inn på de samme betingelsene. Rent formelt er leietaker i mellom, da er han en garantist hvis fremleie taker ikke betaler og kan bli trukket inn i andre diskusjoner med utleier. Det kan være mange forhold som løper og som

ender opp med at leietaker må betale til utleier, fordi fremleier ikke gjør opp for seg. Noen ganger ser vi likevel at utleier aksepterer en ren transport av leiekontrakten. Når det gjelder den faktiske betalingen, ender det nok i praksis opp med at fremleier betaler direkte til utleier, men leietakeren sitter imellom og er ansvarlig etter kontrakten. Et klassisk konfliktforhold i leiemarkedet er plikten leietaker har til å sette lokalene tilbake i opprinnelig stand, med fradrag for naturlig slit og elde. Problemstillingen blir ikke noe lettere når det i tillegg er snakk om fremleie. – Hvis det er personskifte, har fremleier ansvaret for de arealene han leier. Men dette er et komplisert trepartsforhold hvis leietaker er i mellom, og spørsmålet reiser seg om hvem som har ansvaret for vedlikeholdsetterslep. Det viktige her er om man trenger en ny kontrakt eller om det nye leieforholdet er å anse som en forlengelse av den gamle kontrakten. Ved en ny kontrakt regnes vedlikeholdsetter-

slepet fra den nye kontrakten begynner å løpe. Utleier må passe på dette nøye, ellers er det mulighet for leietaker til å komme unna.

Vanskelig – Hvor oppstår de vanligste tvistene ved fremleie? – Det går på selve godkjennelsen av fremleieforholdet, det er det som er «cluet», at utleier av saklig grunn ikke ser seg tjent med at leietaker fremutleier. Mitt generelle inntrykk er at utleiere er vanskelige her, ved at de heller vil fylle opp de andre lokalene de har lar leie takerne blø. Sannsynligvis burde leietaker prøve seg mer, men i praksis er det vanskelig å nå frem. Det er noen utleiere som er litt mer langsiktige her, men dette er ingen kjære mor for leietakerne, slår Bull & Co-advokaten fast. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto BULL & CO ADVOKATFIRMA

Her er regelverket om fremleie Bestemmelsene om fremleie i husleieloven finner vi i kapittel 7.

ikke utleier svarer på en søknad fra leie taker innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som god kjenning, altså passivt samtykke.

Fortsatt ansvarlig Det generelle utgangspunktet er ordlyden i husleielovens paragraf 7-4. Her fremgår det at leietaker har adgang til å fremleie en tidsbestemt leieavtale med samtykke fra utleier. Utleier kan bare godkjenne nekting av et fremleieforhold dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Hvis

Ved fremleie består det opprinnelige leieforholdet mellom utleieren og hovedleieren, og hovedleieren er fortsatt ansvarlig ovenfor utleieren etter leie kontrakten. Mellom hovedleieren og fremleieren oppstår det et nytt kontraktsforhold med rettigheter og forpliktelser.

Fremleie er derimot noe annet enn å overføre leieretten til en tredjeperson. Når hovedleieren overfører leieretten, trer han helt ut av kontrakten med utleieren. Ved fremleie blir hovedleieren part i to avtaler, en med utleieren og en annen med fremleieren. Mellom fremleieren og utleieren finnes det ikke noe kontraktsforhold. Ved oppsigelige leiekontrakter må leietaker akseptere at utleiere ikke ønsker fremleie. Leietaker vil da være forpliktet til å betale leie ut oppsigelsestiden.

A genuine opportunity to debate urban solutions in the fastest growing region in Europe.

WHEN? 23. - 24. September 2015

WHO? Leading urban experts from all over the world, sharing their knowledge and ideas for cities of the future.

WHERE? Folketeateret, Oslo Norway

Oslo Urban Arena is dedicated to identify urban solutions connected to a variety of urban topics, amongst them entrepreneurship, smart cities, retail, resilient cities, music/fashion, functional regions, shared economy, multiculturalism, infrastructure and participatory democracy. By connecting and re-arranging these topics, Oslo Urban Arena creates an array where complexity are handled in order to give life to different stratas of new urban solutions. Cities are not the problem, they are the solutions.

CONFIRMED SPEAKERS SO FAR:

Brent Toderian Urban Designer TODERIAN UrbanWORKS

Martin Boisen Urban geographer Phonixpanel

Kjell A. Nordström Author and economist

The first Oslo Urban Arena was held downtown Oslo in June 2014. It was our beta test. In September 2015 Oslo Urban Arena will grow to a 1000 person event. In addition to a extended conference with world class speakers, public debates, and a large exhibition area, Oslo Urban Arena is all about connecting people. There will be designed different meeting places where you can hook up with other professionals and experts in every thinkable field of urban interest.

LIKE US ON

oslourbanarena.com

100

NE 02 2015

JUSS

Advokatfusjoner i sikte Det har vært flere advokatfusjoner de seneste årene, og mye tyder på at det er flere på gang. Advokatbransjen er i endring. Mens det for ti år siden var svært uvanlig at dyktige senioradvokater flyttet på seg, har flere fått ny arbeidsgiver og ny partnertittel de seneste årene. Samtidig kan det se ut til at en ny fusjons- og oppkjøpsbølge innenfor advokatbransjen er på trappene. En av grunnene til at flere advokatfirmaer snakker sammen om fusjoner, er at mange blir for små for å kunne levere et bredt spekter av advokattjenester til stadig større klienter.

Ble for små Eiendomsadvokatfirmaet Torkildsen har vært involvert i to fusjonssonderinger, en

som det ikke ble noe av, og en som nå er gjennomført. Torkildsen var i samtaler med DLA Piper om en fusjon, men de førte ikke frem. I etterkant av det havarerte fusjonsforsøket sluttet flere sentrale Torkildsen-medarbeidere for å begynne hos nettopp DLA Piper. Da ble veien kort til nye fusjonssamtaler, denne gangen med Føyen. Fusjonen mellom Torkildsen og Føyen ble kjent i begynnelsen av januar i år og trådte i kraft fra årsskiftet. Målet med fusjonen var ifølge selskapene å «videreutvikle posisjonen som det f remste juridiske spesialistfirma innenfor eiendom og entreprise, IKT Media og arbeidsliv». Både Torkildsen og Føyen har erkjent at de hver for seg ble for små for de største eiendomsaktørene. – Den største forskjellen er at vi får styrket et fagmiljø innenfor eiendom. De senere årene har vi hatt for liten kapasitet til de eller største oppdragene, sa Ottar Egset til Dagens Næringsliv. Han blir styreformann i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen, mens Erik Ødegaard fra Torkildsen & Co skal lede det sammenslåtte selskapet.

Fra januar 2013 gikk de to advokat firmaene Vogt & Wiig og Simonsen sam men. Begrunnelsen for fusjonen var et ønske om å styrke det faglige tilbudet til klientene i både dybde og bredde. «Det nye firmaet vil ha den nødvendige eksper tise og kapasitet til å løse de mest krevende problemstillinger og de største oppdragene», skrev selskapene i en pressemelding.

Gigantselskap? Blant eiendomsadvokatene snakkes det om at også to av de virkelig store advokat firmaene har vært i samtaler om fusjon. «Verdens minst hemmelige hemmelig het», omtales de påståtte samtalene mellom Wiersholm og Thommessen som, selv om Wiersholms sjef har vært ute og dementert dem. Det var Finansavisen som sommeren 2013 skrev om at både styret og ledelsen i de to selskapene ønsket en storfusjon. Men planene ble stemt ned av partnerne i Wiersholm. Blant eiendomsadvokatene snakkes det også om selskaper som kan ta en

101

Ottar Egset i Føyen og Erik Ødegård i Torkildsen har gått sammen for å kunne serve de store eiendomsaktørene. (Foto: Føyen og Jan Indrehus)

posisjon i advokatmarkedet ved å kjøpe opp noen av de mellomstore eller store aktørene. Deloitte blir særlig trukket frem som en aktuell oppkjøper, da selskapet har tilgang på svært store ressurser gjennom Deloitte-systemet.

90-tallet Men den forventede bølgen av advokatfusjoner er ikke noen ny øvelse i bransjen.

Både Wiersholm og Thommessen er selv resultater av en rekke sammenslåinger av advokatfirmaer på begynnelsen av 90-tallet. Thommessen & Krefting ble etablert i 1990 etter fusjonen mellom Thommessen Karlsen, Heyerdahl & Brunsvig og Krefting & Løchen. Året etter gikk det fusjonerte selskapet sammen med Bergen-firmaet Greve, Greve, Greve & Lorentzen. Noen år

senere fikk de med seg deler av advokatfirmaet Lund & Co. I 1990 slo de tre advokatfirmaene «Wiersholm, Bachke og Helliesen», «Mellbye, Schjoldager, Seiersted og Tenden» og «Bech, Hirsch & Co» og fikk navnet Wiersholm, Mellbye og Bech. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

102

NE 02 2015

NYHETER

Miljøsertifisering (BREEAM) For den som skal utvikle næringsbygg kan det lønne seg å være oppmerksom på muligheten for miljøsertifisering av b ygget. Miljøsertifisering av næringsbygg er en voksende trend i næringseiendoms markedet. Det antas at slik sertifisering i fremtiden vil bli viktig både på eier- og leietakersiden. En rekke større aktører innenfor eiendomsutvikling i Norge har i senere tid satt som mål at nye prosjekter skal miljøsertifiseres. Det er generelt antatt at miljøsertifiserte bygg vil være mer attraktive på markedet, især for de større leietakerne. BREEAM er per i dag den ledende miljøklassifiseringsstandarden i Europa. I Norge har Norwegian Green Building C ouncil («NGBC») lisensen for sertifisering i henhold til BREEAM standarden, og har i den f orbindelse utarbeidet en egen BREEM-NOR standard. BREEAM-NOR inne holder den samme faktiske input som den i nternasjonale, men har en noe annerledes vekting av kriteriene.

ved større rehabiliteringer, herunder knytter en stor del av kriteriene knytter seg til byggeprosessen. Det er imidlertid også utviklet en BREEAM-NOR IN- USE standard. Denne kan benyttes til å sertifisere et eksisterende bygg med leietakere, uten at det er krav om større byggetiltak. En BREEAM-NOR sertifisering gir bygget en karakter på enten «pass», «good», «very good», «excellent» eller «outstanding». Det er grunn til å anta at utbyggere i fremtiden vil bli mer «taktiske» med hensyn til byggets egen skaper og byggeprosessen for å kunne oppnå en høyere score på miljøsertifi seringen samtidig som kostnadsnivået holdes nede. Klassifiseringen bygger på dokumentasjon, slik at det er viktig å sørge for å dokumentere alle faktiske forhold som inngår i BREEAM-NOR standarden underveis i byggeprosessen. Vurderingen skal foretas av en autorisert BREEAM-NOR revisor, som er utdannet, godkjent og lisensiert av NGBC. Selve klassifiseringsbeviset kan bestilles, men dette har en kostnad. Vi antar derfor at det i praksis er slik at bygget blir sertifisert, men at beviset ikke hentes ut før noen ber om det, for eksempel i forbindelse med en transaksjon eller inngåelse av leiekontrakt.

Ulike karakterer

Økte prosjekteringskostnader

BREEAM-NOR sertifisering av nærings bygg foretas normalt av nybygg eller

Når det gjelder kostnadene til BREEAM-NOR sertifisering, vil det

ariere alt etter hvor godt utbygger v kjenner prosessen og dokumentasjons kravene. De anslag vi har sett baserer seg på en økning i prosjekteringskostnadene med 5-10 %. I tillegg kommer kostander til den formelle sertifiseringsprosessen, heriblant til revisor og sertifikat mv. Når det gjelder byggekostnader gir NGBC selv uttrykk for at det vil være mulig å oppnå karakteren «very good» uten merkostnad. Under optimale forhold bør det også være mulig å oppnå ka rakteren «excellent» uten høyere byg gekostnad. I hvilken grad sertifisering medfører økning i byggekostnadene vil imidlertid i stor grad bero på prosjektets forutsetninger og rammebetingelser, om BREEAM sertifiseringen medfører at utbygger velger løsninger som el lers ikke ville blitt valgt, samt hvilket ambisjonsnivå det er for prosjektet. Tekst LEIF PETTER MADSEN OG USMAN IVAR SHAKAR

Om forfatterne Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Usman Ivar Shakar er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

SKAL BYGGEINDUSTRIEN BLI LEAN SNART?

Bygget i dag

Kunden ønsket

Arkitekten tegnet

Rådgiverne beskrev

Andre entreprenører priset

Kundens egentlige behov

Du skal vite nøyaktig hva du skal forholde deg til,

VELG RETT FRA START

derfor hjelper vi deg med å kartlegge behovet tidlig i prosjektet. FORNY jobber med rådgivning, prosjektering og utførelse av rehabiliteringsprosjekter. Vi kaller det FORNYING.

www.forny.no Magnus Aune Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no -- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen

Muliggjøring

Illustrasjon: AMB Arkitekter

Multiconsult har muliggjort Fornebu S. Selskapet har Norges største samlede BREEAM-kompetanse og deltar aktivt i utviklingen av BREEAM i Norge. Multiconsults hovedkontor er naturligvis sertifisert etter BREEAM In-Use.

Les mer på www.multiconsult.no