03
Mars 2013
24. årgang
Leses av 40 000 ledere
03 Mars 2013 24. årgang Kr. 48,– www.NE.no • www.NEnyheter.no
Guider for leietakere KLP satser tungt mot øst Millioner å spare på arkitektråd
Thon på feil side av leiekontrakt:
RAser mot
skyhøy husleie
Frykter Oslogater uten liv Leiepriser Hjemmekontor skaper trøbbel Portrettet: Anders Berggren, Storebrand Eiendom
Finn ledige lokaler i bladet
Se den i v책rt nye showroom! Se den i v책rt nye showroom! Physix Developed by Vitra in Switzerland, Design: Alberto Meda Stortingsgaten 30, 0161 Oslo, +47Switzerland, 23 11 58 70 Physix Developed by Phone: Vitra in Design: Alberto Meda
www.vitra.com/physix
Stortingsgaten 30, 0161 Oslo, Phone: +47 23 11 58 70
www.vitra.com/physix
B책L reklamebyr책
En annen standard. braatheneiendom.no
Etablert 1952
23 12 23 12
4
Thon fikk leieprissjokk s87
Innhold Mars Nyheter
0313
34 Millioner å spare Leietakere og byggherrer kan spare på å hyre inn en arkitektrådgiver. 40 Klokkertro på Tøyen Entra Eiendom tror på området øst for Oslo S. 46 Satser tungt mot øst KLP eiendom investerer stort. 50 Slitne t-bane-sentre i stambe Det må tas grep for handelssentrene langs Furusetbanen. 56 Frykter gater uten liv De nye kollektivplanene for Oslo sentrum skal øke fremkommeligheten, men skaper utfordringer. 62 Arkitekt som unngår trendene Archus går for tradisjonelle oppdrag.
79 Tema: Juss Stor interesse for havneutvikling. Nye leiestandarder. DD er den virkelige testen.
Faste sider
Materiellfrist: 8. april Neste utg.: tlf. 23 11 56 00
32 Supereffektive DNB DNB skal inn i supereffektive kontorer i Stockholm .
68 Kjøper handelseiendom for milliarder AKA gründer Åge Thoresen kjøper og beholder eiendommene.
Portrettet: Anders Berggren, Storebrand s74
26 Hjemmekontor skaper hodebry Flere jobber hjemmefra, noe som skaper utfordringer.
8 NE-kommentaren: Proff eller amatør? 10 Guide for leietakere 18 Leiepriser 66 Markedsoversikt 80 Inside Arctic er obligasjonskongene i eiendom.
FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer
23 01 21 21 www.fazenda.no
Spesialist på finansiering av næringseiendom
Ole Hyvik ohy@bnbank.no
Jørn Aleksandersen jal@bnbank.no Hans Christian Grøner hcg@bnbank.no
Derfor velger du BN Bank! Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.
BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00
Foto: Kolonihaven
skreddersøm og konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for
Nytt fra NEnyheter
6
Selger ut i nydalen
Ringnes selger rådyrt
Storebrand Eiendom er ute i markedet for å selge hele porte føljen i Nydalen, ifølge uavhengige kilder. Portefølje i Nydalen er på seks kontoreiendommer. Salgsplanene er bekreftet av Storebrand Eiendoms sjef. Les mer: http://www.nenyheter.no/40360
Christian Ringnes med flere har solgt den tradisjons rike Vinkelgården i Majorstukrysset for over 130 000 kroner kvadratmeteren! DNB blir eneste leietaker i 15 år fremover. Leieutgiftene som DNB skal ut med, er 14 millioner kroner, svimlende 7000 kroner kvadratmeteren. Kjøperen av gården er DNBs konkurrent Nordea. Salgssummen er 265 millioner kroner. Les mer: http://www.nenyheter.no/40361
Kjempekontrakt for Bulk
Spår kraftig oppgang
Sportskjeden XXL har valgt Bulk Eiendom for kjedens nye nordiske sentrallager. Bulk Eiendom har inngått en leiekontrakt på 15 år med XXL, som skal leie ca. 20 500 kvadratmeter. Etableringen vil utgjøre første byggetrinn i XXLs nye gigantlager i Sverige. Arealene kan i løpet av bli opp mot 60 000 kvadratmeter for å sikre sportskjeden kapasitet til sterk vekst. Les mer: http://www.nenyheter.no/40351
Les mer: http://www.nenyheter.no/40359
Joys til Probiz
Vil bygge energilandsby
Rådgivningsselskapet ProBiz har fått inn Christian Joys som ny part ner. Den tidligere Avantor-sjefen har også bakgrunn fra arbeid med byut vikling fra jobben som utbyggingsdirektør i Oslo kommune.
– Sentrale Oslo-eiendommer stiger i verdi i 2013, og de kommer til å stige bratt. Vi er helt sikre på at verdiene ved utgangen av året er høyere enn ved inngangen. Det sa Jon H Dahlberg Årstad i Newsec på en presenta sjon i Oslo.
SINTEF prøver å få med seg aktører på bygge en energilandsby i Trondheim. Mulige partnere er store tomteeiere som KLP Eiendom, Entra Eiendom, Wahl Eiendom, Kjeldsberg Eiendom og RBK Eiendom.
Les mer: http://www.nenyheter.no/40331
Les mer: http://www.nenyheter.no/40363
Selvaag kjøper i Sandnes
Kapret nabotomten
Selvaag Bolig har gjort et strategisk tomtekjøp i Sandnes sentrum. Den børsnoterte eiendomsutvikleren skal sammen med AVA Eiendomspartner og Varner Kapital utvikle et område i Sandnes sentrum. Les mer: http://www.nenyheter.no/40369
Se våre ledige lokaler på www.klpeiendom.no Tlf: 22 03 35 00
BOS og Veidekke har kapret nabo O tomten til Nordeas hovedkontor for å få ut større boligverdier. Selger er Stiansen Eiendom. Kjøpesummen er avtalt til 110 millioner kroner og gjennomføres som et ordinært eiendomssalg. Les mer: http://www.nenyheter.no/40367
Fleksible kontorløsninger til leie
Kort langt eller idslei e
Fra enkeltmannsforetak til større bedrifter - Regus tilbyr løsninger for permanente kontorer for hele bedriften, samt midlertidige lokaler til prosjekter eller i forbindelse med flytting , oppussing el. • Ferdig møblerte enkeltkontorer og kontorfelleskap • Kort eller langtidsleie. Ingen minimumstid! • Ingen investeringer eller store kapitalkostnader
• Verdensledende IT og telefoniløsninger • Bemannet resepsjon • Sentralbord og administrative tjenester tilgjengelig ved behov
Nytt senter åpner snart i Cort Adelersgate
Finn ut mer om våre fleksible løsninger...
regus.no
22 99 60 90
1500 beliggenheter | 600 byer | 100 land
Leder Av Dag-Jørgen Saltnes
8
Proff eller amatør?
Det foregår en stille revolusjon i eiendomsbransjen for tiden. Mens aktørene tidligere hentet tradisjonelle eiendomsfolk fra hverandre da de rekrutterte, kommer det nå inn mye nytt blod med et svært kompetansenivå. NæringsEiendom har vært i kontakt med både meglere og eiendomsbesittere som forteller om mange søknader med svært høy kvalitet til stillingsutlysninger. – Jeg sitter nesten med en følelse av at eiendom er blitt det nye finans, sa en av de som søkte etter en stilling med krav til et høyt formelt kompetansenivå. Med det mener han at eiendomsbransjen er blitt en langt mer attraktiv bransje for arbeidstakere. Han har tidligere fått få og dårlige søknader på tilsvarende stillinger, men kunne nå velge mellom over 100 søknader med svært høy kvalitet. Det er flere grunner til at vi ser en profesjonalisering av eiendomsbransjen. Den kanskje viktigste grunnen er at eiendomsaktørene forvalter enorme verdier, og at det rett og slett er elendig ressursbruk å drifte dårlig. Bransjen har ikke råd til å skusle bort milliardverdier ved amatørmessig drift. Mer krevende leietakere, som ofte bruker profesjonelle rådgivere, bidrar også til at gårdeiere må heve seg for å
vinne frem i konkurransen om leietakere. Og de som leverer til gårdeierne må også gjøre en bedre jobb enn tidligere, det gjelder både meglere, forvaltere og andre tjenesteleverandører. Nye offentlige krav gjør også sitt til at terskelen for å kunne gjøre en god jobb innenfor eiendomsdrift økes. Dessverre er det likevel en altfor stor del av eiendomsbransjen som fortsatt driver amatørmessig. Vi hører om gårdeiere som krever for høye felleskostnader fra uvitende leietakere. Noen gårdeiere aner ikke hvilke behov leietakere har og deres eiendommer har ikke den standarden leietaker kan forvente. Eiendommen driftes dårlig, og de oppfyller ikke myndighetenes krav i ulike retninger. I årene fremover kommer det mange nye bygg ut i markedet i attraktive områder. Det gir leietakere muligheter til å velge og vrake. For eiendomsselskapene som ikke profesjonaliserer seg, vil den harde konkurranse fra nye og rehabiliterte bygg sette deres leiepriser under press. Utviklingen med mer krevende leietakere vil fortsette og gårdeiere som ikke omstiller seg vil tape.
Ansvarlig redaktør: Dag-Jørgen Saltnes E-mail: dag@ne.no Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem Forsidefoto: Scanpix Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen Opplag/distribusjon: 20 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.
Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling: Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab.: kr 550,– Årsabn. i Norden: kr 700,– Utgiver: NæringsEiendom AS Besøksadresse: Arbinsgate 11 Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 E-mail: redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Sats/repro: Trykk:
NæringsEiendom AS AllerTrykk / MerkurTrykk
Copyright: NæringsEiendom AS ISSN: 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse på faks: 23 11 56 01. Neste utgave: Bekreftet opplag:
19. april 20 457
Valget for eiendomsbransjen er enkelt. Proff eller amatør? Leve godt eller dø. 684
kombinasjonslokaler.no
Til leie
ForvaltningsCompagniet
Kontor
skøyen
Thunes vei 2 kontorbygg med kantine i Atriumsområde. • Moderne Flotte kontorenhter 170 kvm og 370 kvm. • Kantine med møterom. • Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. • Meget gode offentlige kommunikasjoner. • Tilpasses leietakers ønsker. •
KontorKontorer Flotte
skøyen næringspark lysaker
Thunes vei 2 2 E-F Lilleakerveien
Moderne kontorbygg på 306,med 310 og kantine 430 kvm i Atriumsområde. • Kontorenheter Flotte kontorenhter 170 kvm, 254 kvm og 570 kvm + evt. Nærmeste nabo til Lysaker togstasjon • 110 kvm seperat møte/undervisningsdel. og spennende lokaler som passer både som • • Særpregede Kantine med møterom. kontorlandskap og kontorceller. Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. • • God standard med ventilasjon med kjøling gode offentlige kommunikasjoner. • • Meget Parkering inne/ute ønsker. leietakers • • Tilpasses Sykkelparkering med dusjmuligheter.
Kontor/Butikk
Oslo sentrum
100 m fra Karl Johans gt/Egertorget Øvre Slottsgate 8 + 150 kvm kontor i 6. etg. • 320 beliggende vis a vis Steen og Strøm, kun 50 • Sentralt meter fra inngang til Stortinget T-banestasjon. lokaler, tilpasses ny leietaker. • Spennende parkeringsanlegg i området. • Flere kvm hjørnebutikk med flott vindusprofilering, 150 kvm • 450 på gateplan og 300 kvm i 2. etg.
Kontor
skøyen Oslo sentrum
Thunes vei Grensen 32
Moderne kvm i 4. kontorbygg etg. med 21med cellekontorer kantine i+Atriums tekjøkken område. og møterom. • 560 Flotte kontorenhter kvm, 254 kvm +ogtekjøkken, 570 kvm + evt. kvm i 7. etg. med170 11 cellekontorer • 370 110 kvm seperat møte/undervisningsdel. møterom og takterrasse. møterom. Attraktivmed eiendom ved Stortorvet • Kantine Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. • • Parkeringskjeller. Umiddelbar nærhet til trikk og buss, lett gangavstand til gode offentlige kommunikasjoner. • Meget Oslo S. Flere parkeringshus i nærområdet. leietakers ønsker. • • Tilpasses Representativt inngangsparti fra Grensen med dobbelt heis. • Lokalene egner seg også godt til kontorlandskap Kontakt: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no
forvaltningscompagniet Smeltedigelen 1, 0195 Oslo • Telefon 815 55 155 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no
Henrik Holm Mobil: 947 89 192 E-post: holm@fcas.no
Anne Carine Pedersen Mobil: 915 51 112 E-post: pedersen@fcas.no
MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.
NE 0313 www.ne.no www.nenyheter.no
for leietakere
Guide
10
Søket etter den rette eiendommen
En bedrift kan sette i gang en prosess med søk etter nye lokaler når det nærmer seg utløpet av leiekontrakten. Da har det gjerne gått flere år siden den forrige leie kontrakten gikk ut, og bedriften kan ha forandret både størrelse og karakter i mellomtiden. Målet med søkeprosessen er først å definere bedriftens behov har når det gjelder lokaler, og deretter identifisere lokalene som er best egnet for å dekke behovene. Dette må du huske på når du skal søke etter nye lokaler: • Start tidlig. Jo tidligere du begynner arbeidet, jo bedre blir resultatet.
• Se etter alternativer, selv om du kanskje ønsker å bli i de nå værende lokalene. • Definer behovet (størrelse, lokalenes art, og hvilke områder som er aktuelle). • Ha flere alternativer. • Søk hjelp hvis du føler deg ukom fortabel med hele prosessen. • Utarbeid et budsjett. • Lag en flytteplan, slik at dere bruker minst mulig tid og kost nader på flytteprosessen. For større virksomheter som skal bruke et større beløp på leie av lokaler, kan det være aktuelt å søke hjelp hos rådgivere. Uavhengige
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto Shutterstock
søkemeglere som DTZ, Realia og Fast Eiendomspartner har spesialisert seg på å gjennomføre slike søkeprosesser. Samtidig tilbyr stadig flere av de tradi sjonelle næringsmeglerne også søk som en del av deres produkter. Noen ganger kan et eiendomssøk ende opp med at leietaker blir i de nåværende lokalene. Men det behøver ikke bety at en omfattende søkepro sess var unødvendig. Ofte finner man ut at man ønsker å organisere sel skapet annerledes (hvordan de ansatte sitter og jobber), og det kan være nød vendig å foreta noen oppussinger i de eksisterende lokalene slik at man får omorganisert til mer effektive lokaler eller en bedre arbeidsflyt.
Kontorer sentralt på Lysaker
Lysaker torg 35 - rett ved Lysaker stasjon 375 - 4.850 m2 kontor :: Moderne bygg med store, lyse kontorarealer :: Kantine og resepsjon :: Møtesenter og auditorium :: Sykkelparkering
:: Stort garderobeanlegg :: Stor parkeringskjeller :: Ledig fra medio 2013 :: Eget kundesenter
Kontorene tilpasses kundens ønsker og behov til både funksjon og estetisk utforming.
Kontakt megler ::
Ole Christian Iversen | Tel +47 920 46 033 e-post: oci@akershuseiendom.no
www.norwegianproperty.no | Tlf: 22 83 40 20
til leie SENTRALT PÅ BEKKELAGSKAIA – KONTORLOKALER
314 KVM
KONGSHAVNVEIEN 28 Lokalene ligger sentralt på Bekkelagskaia ved avkjøringen til Sjursøya. Det er kun få minutter med bil til Oslo sentrum, enten via E 18 / Mosseveien eller langs Kongshavnveien via Sørenga. Kontorseksjonen ligger i 2. etasje med god utsikt over havneområdet og har gjennomgående belysning. Arealet er innredet med dels åpen løsning og noen enkeltkontorer, samt datarom, møterom/spiserom og toalett/dusj. Lokalet har god standard med malte flater, kvalitetsmessig gode gulvbelegg, kabelkanal med nettverk linket til eget patchepanel etc. Det er p plasser på utsiden av bygget som kan leies. NE nummer: 39887 og Finnkode: 37018583 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
NÆR AKERSELVA – MODERNE KONTORLOKALER RINGNES
250–535 KVM
THORVALD MEYERS GATE 2 / RINGNES – 2. ETASJE Vi har for utleie moderne og trivelige kontorlokaler i Thorvald Meyers gate 2. Lokalene ligger idyllisk til inne på området til Ringnes bryggeri, nær Akerselva. Adkomst til lokalene skjer via eiendommens hovedinngang der det er betjent resepsjon. Arealet er beliggende i 2. etasje og består i hovedsak av åpne landskapsløsninger, med enkelte tilhørende cellekontorer og møterom. Moderne god standard med kvalitetsmessig god materialbruk, ventilasjon med kjøling, felles kantine etc. Lokalene kan deles i 2 enheter fra ca. 250 kvm. Det kan tilbys inntil 20 parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. NE nummer: 40175 og Finnkode: 38094832 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
GAMLE ASOLA SJOKOLADEFABRIKK – KONTOR/SHOWROOM /LAGER
290 KVM
AKERSBAKKEN 10 I Akersbakken 10 får vi for utleie en seksjon beliggende i 1. etasje. Lokalet egner seg til forskjellige type bruk og passer godt for et kreativt miljø som f. eks. arkitekter, grafiske designere, e.l. Seksjonen er pr. i dag et stort åpent areal med direkte tilgang til eiendommens lasterampe. Kort vei til offentlig kommunikasjon og omkringliggende fasiliteter som f.eks. Vulcan området, Alexander Kiellands plass etc. Lokalet ledigstilles mars/april.
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM
• Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov.
KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463 lahn@fortuna.no
• I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. • Lokalene ledigstilles ca. desember 2013.
til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM
305–773 KVM
TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til og med rask adkomst med bil fra Furuset og Karihaugområdet. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Det er god offentlig kommunikasjon som buss og T bane i kort avstand fra eiendommen. Eiendommen er bygget i 1988 og fremstår som et moderne kombinasjonsbygg, bygget i god kvalitet og med gode planløsninger. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er også godt egnet for showroom og utstilling/ eventuelt plukklager for håndverksbedrifter o.l. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. Det vil også være mulig å endre på planløsningene og arealstørrelser i forhold til nye leietakeres behov. Seksjonene er i dag innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, glassfronter til cellekontorer og møterom, kjøkkenfaseliteter, ventilasjon (balansert), stor og god heis etc. I front av eiendommen er det etablert gode parkeringsforhold for leietakere så vel som gjester til eiendommen. Lokalene er ledig pr. d.d. NE nummer: 37076 og Finnkode: 36994971 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
LYSAKERLOKKET – SENTRALE KONTORLOKALER
331 KVM
LYSAKER TORG 12 Vi har for utleie en kontorseksjon beliggende sentralt på Lysakerlokket. Arealet er et hjørnelokale og ligger i 2. etasje med fasade mot sydvest. Store vindusflater gir lokalene gode og lyse arbeidsforhold. Seksjonen inneholder dels cellekontorer og dels kontorlandskap, samt gode møterom, kjøkken / spiserom og arkiv. Arealet fremstår som moderne med kvalitetsmessig tiltalende materialvalg. Tilgang til felles kantine. Parkeringsplasser kan leies i tilknytning til arealet. Lokalet vil bli ledigstillet i løpet av mars.
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
til leie KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2
35–265 KVM
KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Kongensgate 2 med utsikt over Bankplassen. Vi har følgende arealer ledig: 2. etasje: 265 kvm nyoppussede kontorer – åpent landskap og lyse gode arbeidsplasser. 4. etasje: 145 kvm, bestående av 4 kontorer. Denne seksjonen kan deles i mindre enheter ned til ca. 35 – 40 kvm. 109 kvm, bestående av åpent landskap og 2 enkelt kontorer/ møterom. (Ledigstilles sommeren 2013). Arealene har ventilasjon med kjøling (balansert luft) og vannboren varme. Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet og mulighet for leie av parkeringsplass i p anlegg i nærområdet. NE nummer: 39751 og Finnkode: 37112348
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
Vi tilbyr:
FORVALTNING UTLEIE SALG SØK
Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
for leietakere
Guide
16
NE 0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Søkemegling & rådgivning Det er blitt stadig mer vanlig for store og mellomstore bedrifter å hente inn profesjonell hjelp når de skal flytte til nye lokaler. Såkalte søkemeglere kan hyres inn når det nærmer seg utløpet av leiekontrakten, og de er med på hele søkeprosessen, fra defi nering av behov, via identifisering av lokalene til bidrag til den praktiske gjennomføringen av flyttingen (se flyttetips her). Det er hovedsakelig to typer råd givere som driver med eiendomssøk.
Man har rendyrkede rådgiverselska per som ikke driver med nærings megling. Og man har rådgivere som er en del av et større eller mindre næringsmeglerfirma. Felles for begge typer, er at de skal gi uhildede råd til beste for leietakeren. Søkemegling faller inn under Lov om Eiendoms megling, og tjenesten kan kun tilbys av selskaper som har bevilling til å drive eiendomsmegling. Bruk av rådgivere i søke prosessen har en kostnad, som leie
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto Shutterstock
taker må betale. En normal betaling er 15 prosent av ett års husleie. Betalingen skjer enten ”up front” direkte til rådgiver fra leietakeren, eller så låner leietaker penger til betalingen fra gårdeier, og betaler tilbake gjennom leieperioden i form av høyere husleie. Det er i all hoved sak ingen forskjell på kostnadene for leietaker om man betaler direkte til søkemegler selv eller om man låner penger fra gårdeier for å betale hono raret over flere år.
Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 335 m2 kombinasjonslokale. • •
Flott kombiareal effektivt inndelt med ca. halvparten innredet som kontor/salgsdel og resterende åpent lager/produksjon. Beliggende i 2. etg. Med atkomst fra lager/ verksted til rampe med 2 store vareheiser.
Ca.325 m2 kombinasjonslokale • •
Innredet pr. dd med ca. 2/3 kontordel og 1/3 verksted, men mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/produksjon/lager. Lyse og praktiske arealer beliggenhet i 4. etg. med egen vareatkomst fra lager/produksjon til rampe med 2 store vareheiser.
Begge lokaler har egen kontor atkomst fra Sinsenveien og vareatkomst med to store vareheiser direkte fra lager/produksjonsdel til rampe på gårds plass m/innkjøring fra Hasleveien.
Ca. 90 m2 bta kontorlokale • •
3 stk. kontorer/celler med forværelse/møterom og arkiv-/kopirom. Lokalene er i 1. etg. og i god stand.
Mulighet for fast parkering.
Tullins gt. 6 ved Holbergsplass Ca. 320 m2 kontorlokaler i 7. etg. (toppetasjen) • • • • •
D I E L T U
Store og effektive lokaler (åpent landskap) med møterom og spiserom. Vent./kjøling og forøvrig god standard. Mulighet for leie av p-plasser i bakgård. Gode parkeringsmuligheter i området. Ledig fra 1.10.2013.
• Forvaltning • Utleie • Eiendomsmegling • Rådgivning m.m. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no
Leiepriser
18
5 prosent prisvekst Leieprisene i Oslo-regionen vil stige med 5 prosent fremover. Kontorledigheten i Oslo-regionen i fjor økte ifølge Union med ca. 40 000 kvadratmeter. Basert på opp daterte tall vurderes arealledigheten per midten av februar i år til å ligge på 6,9 prosent. Union venter at ledighetsprosenten vil synke langsomt de nærmeste årene. For 2012/2013 er ferdigstillelsen av kontorarealer ekstra høy i Osloregionen, med til sammen 500 000 kvadratmeter med nye arealer. Næringsmegleren venter en relativt
høy nybygging også etter 2013, med et gjennomsnittlig årlig nivå på ca. 125 000 kvadratmeter.
leieprisoppgang, ettersom differansen mot alternativene begynner å bli høy. Sentrum har vært den største vinneren om leietakerne de tre seneste årene. Union skriver i rapporten at de omkringliggende områdene nå opplever en stigende etterspørsel og får i større grad ta del i prisoppgangen.
Reforhandlinger gir vekst Union legger videre til grunn en årlig leieprisvekst i regionen på ca. 5 prosent. Reforhandlinger gir gjennomgående gir vekst i leienivået, også i randsonene. Toppleiene har ifølge Union steget med 32 prosent siden bunnen. For det aller øverste segmentet blir det en mer moderat
Tekst NEnyheter.no
Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest
Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven Økern
Indre Oslo nord
Majorstua
Indre Oslo vest Skøyen
CBD
Leiepris/NOK/m2
Helsfyr-Bryn
Indre Oslo øst
Lysaker
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu
3500
4000
2900
3500
2400
3100
1700
2300
1550
2000
1300
1800
1000
1650
Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt
Kilde: Akershus Eiendom
Din
INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å
MODULVEGGER www.modulvegger.no
Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no
MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no
Foto: OSU, E. Horsberg, deisgn lemon.no
DETTE ER VINNEREN AV
OSU takker alle som har vært med å skape OperaKvarteret OperaKvarteret og Oslo S Utvikling AS har vunnet City-prisen for 2013. Juryen fastslår at OperaKvarteret vil bli stående som et monument over det enorme løftet hele fjordbyutviklingen har vært for Oslo som by. Juryen uttaler at selv om mye arbeid gjenstår, kan man allerede nå se hvordan det avtegner seg en bebyggelse og et byplangrep som tilfører Oslo kvaliteter byen aldri før har hatt. Motivet med rekken av bygg i OperaKvarteret signaliserer at Oslo har vokst fra en storby i nasjonal sammenheng til en metropol, som konkurrerer på den internasjonale arenaen om arbeidskraft og kompetanse. Dette understrekes også klart av de ekspressive og fremoverskuende arkitektoniske uttrykkene som er valgt. “Prisen er en tydelig bekreftelse på at vi i nært samarbeid med våre partnere er i ferd med å skape en moderne, fremtidsrettet og levende bydel. Dette er til stor motivasjon for vårt videre arbeide med å utvikle OperaKvarteret til et spennende sted å bo og arbeide. Eller rett og slett bare besøke for å bli inspirert.”
Paul E. Lødøen Adm. direktør
Vil du vite mer gå inn på: www.operakvarteret.no
Leiepriser
20
– Ledighet mot 5 prosent Kontorledigheten i Oslo-regionen kan falle ned mot lave 5 prosent i 2015. Det fremkommer av den seneste nor diske storbyrapporten til Jones Lang LaSalle (JLL). Akershus Eiendom er premissgiveren for de norske tallene og kommer med sin egen halvårs rapport i mars. JLL skriver i den nordiske rap porten at kontorleiemarkedet i Oslo ventes å holde seg robust, som følge av sterk etterspørsel og begrenset med tilførsel av nye lokaler. Ledig heten vil derfor gå ned.
JLL opererer nå med en areal ledighet i prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) på lave 4 prosent for de 3 millioner kvadratmeterne som inngår i om rådet. Ledigheten er på begynnelsen av nyåret 6,5 prosent i resten av Oslo sentrum, 7,5 prosent i Oslo ytre vest og 9,3 prosent i utkant strøkene i nord, syd og øst. Kort siktige ledighetsutsikter er stabile for alle områdene.
JLL regner i rapporten med 156 000 nye kvadratmeter med kon torlokaler i regionen og foreløpig bare med 75 000 kvadratmeter i 2014. Det er ifølge dem selv overrasken de lite, gitt den sterke etterspørselen. Ledigheten ventes derfor å falle fra dagens nivå på 7 prosent til 5 prosent i løpet av de tre kommende årene.
Tekst NæringsEiendom
Ledighet for kontor i Oslo Oslo ytre øst
Nydalen Oslo ytre vest
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Alna-Ulven Økern Majorstua
Indre Oslo nord
Indre Oslo vest Skøyen
CBD
NE 0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Lysaker
Helsfyr-Bryn
Indre Oslo øst
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu Kilde: Akershus Eiendom
Leiepris/NOK/m2 Ledighet kontor i Oslo < 17,5 %
< 7,5 %
< 15,0 %
< 5,0 %
Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2013).
< 12,5 %
< 2,5 %
CBD: Sentrale business distrikt
< 10,0 %
Avantor har god trening i å leie ut kontorer. Det gjør SATS enda sterkere. Svein Erik Nilsen, development manager.
Vi skaper plass for trivsel. Arbeidsplass og arbeidsglede henger nøye sammen. Derfor er våre kontorlokaler tenkt og tegnet med utgangspunkt i menneskelige trivselsfaktorer. Deretter er de bygget med tanke på miljøet. Kanskje det er derfor Avantor-byggene er fylt opp av mennesker som trives i jobben sin?
Avantor AS Nydalen Allé 37 45 48 54 00 avantor.no
Leiepriser
22
Bekrefter toppnivåer Nylig inngåtte leiekontrakter bekrefter nye toppnivåer. Tallene kommer frem i Newsecs seneste halvårsrapport. Aberdeen Eiendomsfond Norge II har refor handlet 4750 kvadratmeter med Microsoft på Lysaker Torg 45 (se foto) ut 2017. Her er leienivået hele 2320 kroner kvadratmeteren, slik at Newsec nå regner 2300 kroner som et representativt toppnivå på Lysaker.
Norwegian Property mottar rundt 2100 kroner for flere leiekontrakter i Lysaker Torg 35, en eiendom som ligger like ved. Norske Skog skal betale 3000 kroner kvadratmeteren i Fram Managements nye storprosjekt Karenslyst allé 49-53 på Skøyen. Konsernet flytter fra Oxenøen og flytter i juni inn til 900 kvadrat-
meter kontorlokaler i 7. etasje og 300 kvadratmeter møtelokaler i 2. etasje i bygget. Leietiden er ”fleksibel”. Gjennomsnittlig leienivå i Karenslyst allé 49–53 ligger ifølge Newsec over 3000 kroner, men næringsmegleren holder likevel på 3000 kroner som representativt toppnivå – ”prime”. Tekst NEnyheter.no
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Topp standard
2200
2500
2600
2800
2800
2100
1950
1950
2100
2700
3900
3750
2700
2850
3100
3300
Høy standard CBD
1850
1900
1900
2200
2100
1800
1500
1550
1700
1900
2300
2300
2200
2350
2550
2650
Nybygg CBD
1500
1700
1800
1900
2100
1900
1750
1700
1900
2000
2600
2600
2500
2550
2650
2750
God standard CBD
1400
1500
1550
1700
1650
1450
1300
1250
1300
1400
1900
1900
1850
1900
2250
2250
Høy standard vest
1550
1700
1700
1850
1750
1450
1300
1300
1400
1750
2200
2200
1900
1900
1900
1900
Høy standard øst
1300
1400
1400
1450
1450
1250
1200
1100
1150
1300
1550
1650
1550
1650
1650
1650
650
700
700
800
800
600
500
500
600
800
950
950
900
900
800
800
Eldre lokaler
Kilde: Akershus Eiendom
NE 0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering
Nybygg – høy standard og best beliggenhet i sonen
Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg
Høy standard typisk nivå
Normalt god standard typisk nivå
Arealledighet
Antall annonserte lokaler
Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen
4150
3950
3250
2550
5,7 %
-0,1 5
Øvrige sentrum inkl. Bjørvika
3300
3000
2500
1750
4,9 %
0,7 %
Oslo Vest inkl. Majorstua
2300
2250
1950
1500
3,8 %
-1,2 %
Indre Nord inkl. Ullevaal stadion
1950
1800
1600
1250
7,4 %
1,6 %
Indre øst inkl. Kværnerbyen
1800
1750
1500
1150
8,6 %
-7,8 %
Skøyen
3000
2800
2400
1850
6,5 %
0,0 %
Lysaker
2350
2150
1900
1550
7,0 %1
-1,3 %
Fornebu
1950
1800
1600
1350
Nydalen
2150
2000
1750
1500
5,2 %
-0,8 %
Bryn / Helsfyr
2000
1800
1650
1300
5,5 %
-0,9 %
Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad
1800
1750
1550
1350
6,5 %
-1,4 %
Økern – Hasle – Løren – Ulven
2000
1750
1450
1200
Ytre Nord og øst inkl. Furuset
1700
1600
1350
1150
13,9 %2
1,0 %
Ytre syd inkl. Ryen
1700
1600
1350
1200
9,4 %
-2,2 %
Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.
2000
1850
1500
1250
6,0 %
1,3 %
1 Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu. 2 Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren – Ulven.
Kilde: Union Norsk Næringsmegling
Oslo Atrium - kontorer til leie DRONNING EUFEMIAS GATE 6 Oslo Atrium har den mest sentrale beliggenheten i Bjørvika, med Oslo S som nærmeste nabo. Dette er en unik sjanse til å skaffe seg kontorlokaler midt i Bjørvika – Norges nye forretningssentrum. Oslo Atrium er tegnet av Niels Torp Arkitekter og fremstår som et moderne, lyst og åpent kontorbygg med fellesfasiliteter av ypperste klasse. De ledige lokalene er plassert i 2. og 4. etg. – arealene kan leies etasjevis eller samlet. LOKALENE: • Totalt 5.325 m2: 755 m² i 2. etg. + 4.570 m² i 4. etg. • Store og effektive lokaler • Felles kantine, resepsjon og egen kaffebar • Eget konferansesenter på bygget med bl.a. stort auditorium og egen restaurant • Mulighet for sykkelparkering med garderobeanlegg • Parkering i umiddelbar nærhet • Ledig fra 1. kvartal 2014
For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus T: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no
KOMBINASJONSLOKALER SENTRALT PÅ BRYN
NILS HANSENS VEI 4 LEDIGE LOKALER Kontor ca 3.300 m² Lager/Logistikk ca 2.000 m² KONTAKT Elin Nygaard Telefon 23 37 98 28 Mobil 95 21 09 65 E-post elin.nygaard@bryneiendom.no
Leiepriser
24
Helt i verdenstoppen Oslo er i verdenstoppen over de dyreste lokalene i prestisjesegmentet. Det fremkommer av den seneste ”Office space across the world” fra eiendomsrådgiveren Cushman & Wakefield (C&W). Malling & Co er premissgiveren for de norske tallene i den årlige undersøkelsen. I fjorårets undersøkelse kom Oslos prestisjeområde på 14. plass, i år er det snakk om 11. plass på verdensrankingen.
Den typiske leiekostnaden i Oslos prestisjeområde (CBD) oppgis i rapporten til 777 euro. Ved utgangen av fjoråret tilsvarer det 5700 kroner kvadratmeteren (kurs 7,34). I et lite avsnitt om Norge oppgis den rene leieprisen til 4250 kroner per kvadratmeter. Ikke nok med det, Oslos prestisjeområde hadde i 2012 blant
den sterkeste leieprisveksten i de europeiske storbyene, med en prisvekst på rundt 12 prosent. Jones Lang LaSalle anslo nylig i sin ferske nordiske rapport en prisøkning i CBD i fjor på 10 prosent.
Tekst NEnyheter.no
Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000
Kilde: Dnb Næringsmegling
Lysaker
Skøyen
CBD
Indre sentrum
Ytre sentrum
Nydalen
Helsfyr-Bryn
Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1750 1400 1950 1550 2500 2200 1850 1400 1600 1200 1600 1300 1500 1200 Høy 2100 1750 2500 1950 3200 2600 2400 1850 2000 1600 1900 1600 1800 1500 Range 350 350 550 400 700 400 550 450 400 400 300 300 300 300 Topp 2300 2900 4250 2800 2300 2150 1925
UTE ETTER DET SPESIELLE? Søndre Tåsen Gård v/T-bane og Tåsen Senter • • • •
Herskapelige kontorer med direkte utgang til stor hage Ca. 1000 m² kontorer, møterom, kursrom og kantine Parkering til 16-18 biler på egen tomt T-bane, Flybussekspressen og øvrige bussforbindelser 200 m fra eiendommen • Meget velholdt eiendom fra 1818, med spennende historie. • Kursrom i underetasje med egen inngang • Se flere bilder på www.ne.no/40673.
• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no
www.epn.no
Skøyen Skøyen atrium
Asker Holmen næringspark
Innflytting
sklart
3. kvarta l 2014
Drammensveien 145/147 – kontorer i landemerke på Skøyen
NYE VAKÅSVEI 64 Asker v/e18 400 – 4 700 m2
• 2. etasje: 460 m2 kontor
• Nytt energivennlig bygg i attraktiv næringspark
• 4. etasje: 250 m2 kontor
• Innflyttingsklart 3. kvartal 2014
• 4. etasje: 700 – 1060 m2 kontor
• Unik eksponering mot E-18
• 5. etasje: 670 m2 kontor
• God parkeringsdekning inne og ute
• Moderne og arealeffektiv eiendom. Gode fellesfasiliteter som parkering, kantine, auditorium og møterom.
• Felles kantine
• Skøyen stasjon med holdeplass for flytoget er beliggende vis a vis eiendommen.
• For mer informasjon: ne.no/40699
• Lokalene fremstår som lyse og moderne i en kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap. Lokalene inneholder blant annet flere møterom, stillerom, kjøkken og pauseområder. • Butikksenter, treningsstudio, postkontor, banker, restauranter og en rekke andre servicetilbud befinner seg i eiendommens nærmeste område. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no
• Treningsfasiliteter
• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no Christian Egge, 91 32 61 90 e-post: ce@epn.no
Eier/utvikler
Salg - Utleie - Rådgivning
EPN Eiendomsplan Næringsmegling AS Thunesvei 2, 0274 Oslo
Din eiendom er verdifull. Velg tjenesteleverandør med erfaring og kompetanse.
Tlf. 22 12 98 30 / www.epn.no
Nyheter
26
Hjemmekontor
skaper hodebry
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Flere unge mennesker jobber mye hjemmefra eller andre steder. Det skaper hodebry både for arbeidsgiver og utleiere. Arealeffektivitet er blitt en nøkkelfaktor for valg av kontorlokaler de seneste årene. Bedrifter ønsker å optimalisere arealbruken og å redusere leie- og kontorkostnadene per ansatt. Åpent landskap er ett virkemiddel, mens mobile arbeidsplasser og underdekning av antall kontorpulter også har gjort sitt inntog i Norge. Telenor var blant de første i Norge som på begynnelsen av 2000-tallet innførte ordningen ute på Fornebu. DNB har tatt etter i sitt nye hovedkontor i Bjørvika, selv om de har måttet justere noe på antall pulter. nye forutsetninger for morgendagens arbeidsplasser.
Flere drivkrefter Det er ifølge JLL tunge drivkrefter som tvinger arbeidsplassen ut av det tradisjonelle kontoret: Den økonomiske usikkerheten i Europa og øvrige deler av verden, balansegangen mellom det konstante kostnadstrykket som bedriftene har og deres vekst ambisjoner, mangelen på nye talenter og den stadig tøffere konkurransen. Men; den sterkeste drivkraften er likevel den yngre generasjonens totalt forskjellige syn på hva en arbeidsplass er. JLL peker på at unge medarbeidere arbeider der de er, uavhengig om det er på kontoret, på kafeen, hjemme, eller mens de er
ute og reiser. Ny teknikk i kombinasjon med mobilt internett gir helt nye forutsetninger for gruppearbeid og diskusjon, læring, og til og med tradisjonelle arbeidsoppgaver. – Når selskapene vi snakker med forteller at 30–40 prosent av den totale arbeidstiden brukes på andre plasser enn ved skrivebordet, er det på høy tid å se over strategien for hvordan lokaler og kontoret skal håndteres i fremtiden, sier Marie Cronström i JLL til selskapets nett sider. Spørsmålene handler om langt mer enn bare en praktisk omstendighet. JLL mener utviklingen og hvor-
27
170– 610 KVM FOR LEIE
OSCARSGATE 53–55
Unge ansatte kan jobbe både hjemmefra eller fra cafeen. (Shutterstock) • Oscarsgate 53 – 55 er i dag en særegen kontorvilla med alle moderne kontorfasiliteter, oppført over tre plan i tillegg til innholdsrik underetasje. dan selskapene håndterer disse spørsmålene påvirker selskapets attraktivitet, image og varemerke, og også forutsetningene for vekst fremover. Fire spørsmål Noen spørsmål man bør stille seg ut fra arealbehovet og ansettelsesbehovet, er ifølge JLL: – Hvordan kan vi møte kravene fra den nye generasjonen? De er i økende grad mobile og ”online 24 timer i døgnet”. – Hvordan kan selskapene tiltrekke seg nye talenter og beholde de eksisterende? – Hvordan kan vi måle produktivitet og effektivitet fra et annet perspektiv enn areal/per ansatt og arbeidsplass/per ansatt? – Måten vi bruker kontoret på har utviklet seg, hvordan kan vi redusere kostnadene på en smart måte?
• Eiendommen er sentralt beliggende i umiddelbar nærhet til Frogner, Solli Plass og Bogstadveien • Få minutters gange til alle former for offentlig kommunikasjon. • Det er god parkeringsdekning på egen tomt rundt bygget.
KONTAKT Julia Jebsen 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Halvor Krafft 90 06 46 21, halvor@wahl-eiendom.no
Nyheter
28
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Med muligheter for fleksible arbeidssteder kan arealbehovet til bedriftene bli mindre. (Shutterstock)
JLL har derfor utarbeidet et konsept de kaller WorkSmart. Det er en global standard som bygger på en integrert måte å forholde seg til arbeidsmiljøer som en helhet. Hensikten er å samle kunnskap om hvordan mennesker, arealer og teknologi virker sammen, hvordan man kan øke produktiviteten gjennom optimale arbeidsplasser og med tilfredse ansatte. WorkSmart pågår kontinuerlig, ikke minst hos JLL selv. Der foregår en løpende testing av å utforme en smartere og mer holdbar arbeidsplass. Virkemidlene er blant annet digitale konferanseverktøy, trådløs teknikk, smartere gjenvinning og en mer effektiv belysning. Det er imidlertid nok av forskningsrapporter som mer eller mindre slår hverandre i hjel når det gjelder lokalutforming og effektivitet. En studie fra Helena Jahncke, til daglig forsker ved Högskolan i Gävle, Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no
viser at å sitte i kontorlandskap svekker prestasjonen til de ansatte og øker trettheten. Rapporten har fått tittelen ”Cognitive Performance and Restoration in Open-Plan Office Noise”. Kognitiv har med fornuft, oppfatning (sansning) og tenkning å gjøre. Jahncke er kommet frem til at de ansatte presterer dårligere ved konsentrasjonskrevende arbeidsoppgaver som følge av normale lyd nivåer i lokalene og bakgrunnsprat. Og dette lydnivået øker når de ansatte sitter tett og effektivt i åpent landskap. Mot strømmen Noen kjente bedrifter går også i en annen retning enn økt bruk av hjemmekontor, som Yahoo under sin nye konsernsjef Marissa Mayer. Tidligere opererte Yahoo med fleksible arbeidsavtaler, som tillot de ansatte å arbeide hjemmefra. Men fra som-
meren må alle ansatte møte opp på kontoret hver arbeidsdag, ifølge nettsteder. Bemanningsselskapet Xtra har også utført en undersøkelse som tyder på at hjemmekontor ikke nødvendigvis er gunstig for arbeidsinnsatsen. Bare 20,5 prosent av de spurte svarer i denne undersøkelsen at de arbeider mest effektivt mens de er hjemme. Hele 67,1 prosent svarer at de jobber mest effektivt på kontoret. Fleksible arbeidstider er likevel viktig: – Tidligere undersøkelser har vist at fleksible arbeidstidsordninger gjør at mange jobber mer enn det de ellers ville ha gjort uten slike ordninger. Det betyr imidlertid ikke at man nødvendigvis er mer effektive når man sitter hjemme og jobber, uttalte administrerende direktør Hanne Zimmermann i Xtra personell Norge i en pressemelding tidligere i vinter.
Histo rien rehabilite res
Ingeniørenes hus
KONTOR 150 – 2 197 m 2
Kronprinsensgate 17 Enestående arkitektur Bygget totalrehabiliteres
AREAL 3. etg UTLEID 4. etg
740 kvm
Konferansefasiliteter
5. etg
740 kvm
Takterrasse i “Tårnet” med fantastisk utsikt
6. etg
567 kvm
Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet
8. etg
Lokalene tilpasses leietaker
TOTALT: 2 197 kvm
KONTAKT Eiendomsspar AS Telefon: 22 33 05 50 rr@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no
Print/ kopi
Tek. rom
Møtepl.
Møtepl./ kaffe
Rek. rom
4. etasj e
A rb. plasse r: 39
740 m 2
7. etg UTLEID 150 kvm
9. etg UTLEID
Sosialsone Resepsjon
Minikjøkken
Tek. rom
Møtepl.
Rek. rom
Møtepl./ kaffe
Sosialsone
Etasjene kan leies samlet eller hver for seg
Minikjøkken
Sosialsone
Leietakere får et bygg i dagens standard, med uvurdelig historie
Resepsjon Team kontor
Print/kopi
Backoffice
Sosialsone
5. etasj e
A rb. plasse r: 48
740 m 2
a
Telavågga ta
e s e n s Gat e
Ledige lokaler en vei rn ke
ga
rS
ør
i
ve
i en
il
L
bergveie
n
åls
s An
Ve
vin
Nj
Tøyen
s l ie
Ho
le
ate
en
Ve
nge n s vi erg
Valle Hovin
Ka rl S
Lil
i
leb
ULVEN
RING 3
'G
ok
Ei
ien s ve eim
dh on
Tr
Ein a r s V e i
H e lg
Ø
rs
r ek
rs Vei na
S o fienberggata
Sa
sl Ha
Tr o
ms
Fi
øg
ei
s nn
rh
au
gv
e ie
gat a
a
hø gd Br
n
al s
a at
Od
Etterstad kr o k
eien
Vål
e re
ngg
en
ETTERSTAD
ata
O pp
g land
ata
d
Bryns
B rinken
Kjølberggata
ien
ve ien
Rol
fH
No r mannsg ata
Bø gata
ga ta
rg
Bo
e
dga ta
sV
Sm e
ol t
te
Fag
erl i a
eien ruv Fu
k eba En kv e
ien
• Tilpasses ny leietakerM
d
ru
le
an
• Kan evt deles i to leieforhold.
ei to
rv
• Ledig for overtagelse
Tr
ak
unds Vei G ab b i L
• Elegant nytt bygg på Helsfyr g
TRYGVE LIES PLASS 1 il
v e ie n
i en
508 m kontor 2
os
• Hovedsakelig cellekontrer • Kan tilpasses ny bruker • Bydel Furuset og helserelatert virksomhet i bygget for øvrig • Ligger sentralt i Furuset senter • T-bane og buss
i
ns
m
n
ng
rve
rs
e ie Ly
Vå
Ko
av
ei
ien
ASKER
en vei
ien
Ben vei e n
eie allv n
V stre V s Ø ei
Em
ve
ne
sV
lve
ok
je l
En
nf
• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 kvm. • Prisant kr 4.100.000 + omk.
l Fio
Li n
an Br
142
Næringsseksjon til salgs
1000 m2 kontor.
ien ve
ei
Høymyrveien 2
Stamh usv eie n
e al
ts V
f
Svart d a l s v e i e n
fra 750 til 1530 m2 Rett ved E 6 God parkeringsdekning Gunstig leie r Rø h
er
B
U Arealer
eveien
Eik
kt
et ar
Sv
• • • •
i ts
da l Ki l
HELSFYR PANORAMA
Lyse,eneffektive kontorlokaler
Svingen
n
en
en
ETTERSTADSLETTA 3 l
ws
E
e rg vei en
Plogveie n
Ryen b
t Ga
ag
Ko n o
Furuset
en
ei
ei gv
es Vei irik Ra ud
ien
vei
n s b råtve
erg
Sime
eb
e
Ek
St
r bo
ei
Sandia Megling as
a
Dy Kontakt Gjert vek Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no Besøksadresse:es Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 Vei t E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no B irkebe i n g a
Valh
S
dB
a
O s l o Gate
un
enve
n
sl e t t
msv
ate
Ga rds
v e ie
ta d
va
Strø
ata
VÅLERENGA
ngt
t.
l ha
ps G
nsjø
ers
Vike
Aru
sg
a ta alg J ord
Tvet
Et t
g Jarle
te
en
Ga
allé
r ds
m
tik k
aa
dm a ta
eig
Øste
ga
hw
an
E6
HELSFYR
rks
H øl
en
Østre gravlund
veie n
He
Sc
M a l e r haug
KAMPEN
v e ien
te
n
er g
veie sj ø En
eb
gen vin
Åk
Ga os m of
s
Grense vei e n
Fy r s
Bryn / helsfyr Telema
rks
ata rlig Sø
I nn
r
t offv ei e
ta
n p u rt e
ei
S u rs
ga en
St
G rønvo ll A llé
sv
Ag
te
y Tø
le
Rin ggata
Ma
øm
Bryns
Gl
n
ad
en
g ve
ien
Botanisk hage og museum
V ei
A
l do
fH
ed
Ulvensp
Ul v e n v e i e n
N
lit t e n
rø St
m
sv
ei
367 m2 kontor + 196 m2 lager r S t o rm
C a sp a
• • • •
s Ve i
i ff s V e s V ei
sV
dH
a
al
st
ar
o Pr
Brynsveien 16–18
a lv
ng
ll i n
H
ie
Sandia Megling as
507/534/494 m2 kontor/lager
H
m Ri
ve
• Praktiske kontorer: 507 og 534 m2
Te
ei
en
v ei oll
alv
RIN
a
l
ns e
n s Ve i
• Lyse arealer • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling
en
ie n
v ei
• Gode priser
Je
rn
ba
ne
ve
Ha
Kontorer 169–678 m2
Sigri dU nd s Simon Darr ets es
Ni
g en
Gladengveien 14
gesons Ve Thy i
48–288 m2 kontor D a m far e t
Nordre Skøyen hovedgård
BRYN Høy e
Tvetenveien 32
Baneveien
E6
llveien n ha
Østensjøveien 43 eien ev
Be k k
ien
• Adkomst fra bakkeplan showroom
Te
as
se
vei
Søndre Skøyen
455 m2 kontor og 400 m2 kontor/showroom • Kombinasjon kontor, lager,
en
ive
Låveveien
ml
• Lager kan leies sammen med arealene
Høyenhallsvin g
Hje
• Arealene tilpasses leietaker
Skøyen
en
Toftdah l
ei s V
Fu
rr
Grenseveien 107
Østensjøveien 18
917 m2 moderne kontorer
346 m2 kombinasjonslokaler
el
iv
ie n • eLigger i 6. etasje • Moderne løsninger • Populær kantine Ø • steNær t-bane, buss og E6 n
sj
øv
ei
en
og ne
i
Ve
ug
vei
en
alna
R
• Arealene kan tilpasses leietaker
SMALVOLLVEIEN 61
Østensjøveien 18
• Kontor og lager, 745 kvm
317 m2 kontor
• Fordelt på to etasjer
• Kontorlokaler med gode
Grønli b
R
MANGLERUD
• Kontor, showrom og lager
akken
dveien ru
gl
Wetlesens Vei
s
ei
i Ve i Ve
G3
s
• Pent kontorbygg med kantine
TEISEN
s
yn
V
Sm
n
tr u
vn
• Lager og kontor: 494 m2
K r i s ti n s
eie
O l e D e v i ks V ei
nv i se
Sp e k m
Kontorene tilpasses leietaker Praktisk lager rett inn fra rampe Kantine, trimrom i bygget Morderne ventilasjon med kjøling
Alna
en
ei
en
kro Sol k
ors
Sta a
BRYNSVEIEN 5
en
• Lager med direkte innkjøring
lysforhold
• Kontorer med ventilasjon og kjøling
• Cellekontorer, kjøkken med
• Flott eksponering, ved SmartClub
spiseplass og 2 møterom
Nyheter
32
Hver ansatt i de nye DNB-kontorene i Stockholm får kun mellom 14 og 17 kvadratmeter å boltre seg på. Her er DNB-sjef Rune Bjerke. (Foto: Stig B. Fiksdal)
Supereffektive DNB
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
DNBs Stockholm-kontor er på flyttefot, og de ansatte kan komme til å sitte svært tett etter flyttingen. Fastighetssverige skriver at Tenant & Partner har fått i oppdrag DNB å finne nye lokaler for Stockholm-kontoret. DNB Stockholm holder i dag til i Kungsgatan 18, mellom Norrmalm og Östermalm, og ikke langt fra den sentrale Birger Jarlsgatan. Totalt har DNB om lag 400 ansatte i Sverige, men den svenske virksomheten omfatter også kontorer i Stockholm og Malmö. DNB leier i dag om lag 8000 kvadratmeter av det 17 200 kvadratmeterstore Kungshuset. Stockholm-kontoret har om lag 350 medarbeidere. Effektivisering DNB vil ha nye lokaler for å effektivisere arealbruken og ønsker
mindre arealer med større fleksi bilitet enn de nåværende lokalene. De nye lokalene skal også ha en sentral plassering i den svenske hovedstaden. – Det stemmer, vi søker mindre lokaler. Men det er ikke noe mål i seg selv å flytte, vi holder åpent for at vi blir værende i Kungsgatan, uttaler DNBs Sverige-sjef Peter H Carlsson til Fastighetssverige. Carlsson sier målet er å finne lokaler på rundt 5000–6000 kvadratmeter. I så fall tilsvarer det arealeffektivitet på svært lave 14–17 kvadratmeter per ansatt. I Norge regnes 20 kvadratmeter per ansatt som norm for effektiv kontorbruk, men internasjonale
undersøkelser viser at vi ligger på Europa-toppen i kvadratmeterbruk per ansatt. Norske kontorlokaler har gjerne en større andel fellesarealer enn i andre land, som er med på å forklare forskjellen. Bankansatte sitter ofte tett, spesielt i meglerrommene. DNB arealeffektiviserte mye gjennom samlingen av aktivitetene i Bjørvika, og her er det også innført mobile arbeidsplasser. Drøyt 4000 med arbeidere har rundt 80 000 kvadratmeter til fordeling.
Tekst Jan Revfem e-post jan@ne.no
TRONDHEIMSVEIEN 184
sinsen Eiendommen ligger sentralt til med kort vei ring 3. Offentlig kommunikasjon ligger i umiddelbar nærhet med blant annet buss og trikk. Gang avstand til T-bane /Sinsen stasjon. Torshovdalen med sine grøntarealer ligger i umiddelbar nærhet. Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget.
Ledig areal: 1. etasje: ca. 350 kvm Unikt beliggende butikklokale! 2. etasje: 1 231 kvm Kontorer, 5 til 7 store møterom/ kursrom, toalettrom, T-kjøkken m.m. Godt egnet til kursvirksomhet. To innganger. 3. etasje: 714 kvm Kontorer / møterom 5. etasje: 197 kvm lyse cellekontorer
Grensesvingen 9
helsfyr Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunika sjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Kantine og resepsjon i bygget. Gode parkeringsmuligheter. 360–500 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 500 kvm - Tidmessig oppusset
Olav Brunborgs vei 6
Inntil 16 000 kvm kontorlokaler Arealene som kan frigjøres fra 1. januar 2014 er fra 450 kvm til 12 000 kvm. Lokalene er godt egent for større organisasjoner/bedrifter. Arealene fremstår i dag som lyse og tiltalende. Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as
www.auris.as
og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Eiendommen kan utvikles med 4 000 kvm slik at samlet leieareal vil bli 16 000 kvm med cellekontorer / åpent kontorlandskap, møterom, kantine, treningsrom, resepsjon, lagerrom m.m. www.OBV6.no
Nyheter
34
Om gode råd er dyre:
Millioner å spare
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Leietakere og byggherrer kan spare millioner av kroner på å engasjere en arkitektrådgiver i den tidlige fasen av byggeprosessen.
– Vi kan spare leietaker for millioner av kroner hvis vi er med som rådgivere fra startfasen i byggeprosessen, sier sivilarkitekt Michael Østgaard i Momentum
– Vi sparte Statoil for store beløp da vi var rådgivere for dem under planleggingen og prosjekteringen av kontorbygget de skulle flytte inn i på Fornebu, forteller sivilarkitekt Michael Østgaard i arkitektfirmaet Momentum. Han har lang erfaring som rådgiver for byggherrer og leietakere. De har mye å hente på å engasjere arkitektrådgivere i den tidlige fasen når nye kontorbygg skal utvikles, sier han. – Vil utbyggerne ha mest mulig billige og enkle løsninger? – Alle vil spare penger. Mange tror det er lett å spare penger på slutt finishen, ved for eksempel å bruke finér i stedet for heltregulv, men det er ikke der den store innsparingen ligger. Den ligger i husets konsept og grunn struktur, i rasjonelle planløsninger. Leie fremfor å eie I økende grad velger store virk somheter som kan fylle hele bygg å
leie fremfor å bygge selv. Eiendoms utviklere tilbyr store selskaper bygg som er spesialtilpasset selskaper på flyttefot. – Leiekontraktene inngås da som regel alltid når prosjektet er på skissestadiet. Dermed skjer det en betydelig utvikling av prosjektet etter at kontrakten er inngått. Leietakerne er opptatt av beliggenhet, leiepris og funksjonalitet. Men mange er for lite opptatt av funksjonalitet. Så lenge leietaker er i tilbudsposisjon, kan de få til mye. Men kravspesifikasjo nene som lages varierer i kvalitet. I det øyeblikk kontrakten er tegnet gjenstår det et stort utviklingsarbeid, og da sitter ofte leietaker langt nede ved bordet. Det er avgjørende for dem å få et bygg i tråd med deres faktiske behov og det som er avtalt. Derfor er det viktig å ha den arkitektfaglige kompetansen på sin side for å sikre at bygget får en fornuftig kvalitet.
35
Momentum var blant annet arkitektrådgiver for Statoils nye kontor på Fornebu. (Foto: Luis Fonseca)
– Hvordan behandler utbyggerne dere når dere kommer med leie takers hatt på hodet. Enda en vi må krangle med? – Neida, alle vil ha en kon struktiv dialog. Vi ser dette som en prosess. Vi kan snakke arkitektenes språk, og det er nyttig for leietaker, som ofte ikke gjør det. Vi tror det er nyttig å bruke prosjekterende arkitekter som kan ha oppmerksom heten mot prosjektet. Det er lurt å klargjøre hvilke roller man har. Vi trenger en bevisstgjøring. Vi vet mye om hvordan moderne virksomheter arbeider. Ethvert byggeprosjekt er et organisasjonsutviklingsprosjekt. Da kan man gjøre noe med virksom heten. Den muligheten må de gripe. Papir på vei ut, samhandlingen vokser – Hva er viktig når det gjelder funk sjonalitet?
– Det handler blant annet om kontordesign, om det å trives i rom mene hvor man kan kjenne på en energi og dynamikk man kan suge kraften av. I den digitale verden tren ger vi snart ikke papir. Kontorstedet er for samhandling og samvirke. Du trenger egentlig ikke hovedkontoret, for man har alt på data. Det er gjen nom samhandling man skaper verdi. Derfor blir kontorstedet viktig for virksomheten. Folk møtes mer enn før, det er flere prosjekter, vi trenger flere møterom som mer og mer ligner på arbeidsrom. Da vi gjorde en jobb for OEC, tre selskaper som satt på ulike steder, flyttet vi dem sammen gjennom en prosess med dem og fant ut hvordan de kunne jobbe bedre. Vi spurte dem hvordan de kunne bli sterkere sammen. Vi laget fellessteder
hvor de møtes. De fikk en puls som er ganske betydelig. Østgaard sitter i Forsvarsbyggs arkitekturråd, som sørger for at Forsvarsbygg er tro mot programmet og forutsetningene i alt fra mann skapsmesser til kontorbygg. – Vi ser hvordan prosjekter kan skeie ut, og jeg tror vi sparer Forsvarsbygg for mange millioner kro ner, fordi vi finner den smale sti. De som bygger bør i større grad burde systema tisere de erfaringene de har gjort. – Er dette en type tjenester som bør bli mer etterspurt? – Ja, synes det er rart at det ikke er mer etterspørsel. Alle mener at de kan noe om hus, men hus er mye van skeligere enn folk flest tror. Vi tilfører leietakaer produktiv energi, styrket identitet og økt verdi.
Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no
3764 KVM PÅ FURUSET – TIL LEIE KOMBINASJONSEIENDOM MED HØYTLAGER/FRYSELAGER Professor Birkelandsvei 30 B 3174 kvm lager/verksted og 591 kvm kontor
• Høytlager med ca 10 m takhøyde i bruk som fryselager pt. men egner seg like godt som verksted eller normalt lagerbruk • 3 kjøreporter • Sentral beliggenhet på Furuset med enkel adkomst fra E6 • Driftskontor/varemottak i 1. etg. • Kontor i 2. etg. på 224 kvm og 3. etg. på 367 kvm • Gårdeier tilpasser lokalene for nye leietakere Kontakt Daniel Bjørn, daniel.bjorn@newsec.no Tlf: 92 69 50 90 newsec.no
828 kvm i CBD/vika Lyse og moDerne kontorLokaLer meD særpreg Klingenberggata 7 Ledig areal: 2. etg. 769 kvm og 8. etg. 59 kvm Lokalet i 2. etg. har mulighet for 2 innganger (7 A og B) og kan enkelt deles i to leieforhold fra ca. 350 kvm. Arealet består av et stort åpent landskap, med tilknyttede kontorer og møterom og har moderne og tidsriktig standard. Arealene fremstår svært lyse og har unikt overlys fra 3 stk. skråtak i glass, som nærmest gir en følelse av å sitte ute.
Fortress Design
Lokalet i 8. etg. inneholder entre, mini kjøkken og 2 kontorer. Eiendommen har en meget sentral og profilert beliggenhet i kjernen av Vika - CBD, et av Oslos mest populære forretnings- og finansmiljø. Bygget har innbydende og representative inngangspartier. Inngang både fra Klingenberggata og Haakon VII´s gate. Lokalene kan tilpasses nye leietakere
Kontakt Daniel Bjørn, daniel.bjorn@newsec.no Tlf: 92 69 50 90 newsec.no
1072 kvm på SinSen – til leie 2 Stk. kombinaSjonSlokaler med rampe og kjøreporter Hans nielsen Hauges gate 50 Leieareal 1, 248 kvm kontor/ 419 kvm lager Leieareal 2, 231 kvm kontor/ 214 kvm lager
• Gårdeier kan tilby leietid ut 2016 til svært gunstige vilkår • Det er takhøyde på opptil 5,7m i lagerdelen. • Sentralt beliggende eiendom med enkel adkomst fra Sinsenkrysset • Kort avstand til offentlig kommunikasjon; Sinsen t-banestasjon ligger rett ved eiendommen. • Lokalene kan leies samlet eller hver for seg og er ledig omgående
Kontakt Daniel Bjørn, daniel.bjorn@newsec.no Tlf: 92 69 50 90 newsec.no
810 Kvm på GrünerløKKa – Til leie KonTorloKaler/showroom med Terrasse oG KjøreporT Thorvald Meyers gaTe 7
Fortress Design
• Lokalene er på 810 kvm og er beliggende i 1. etg. med egen privat inngang • Sentralt beliggende ved Mølleparken og Ringnes Park med svært gode servicetilbud i nærområdet • Påkostede lokaler med moderne og tidsriktig standard • Mulighet for leie av parkering i garasje eller rett utenfor lokalene utendørs • Gårdeier tilpasser lokalene for ny leietaker
Kontakt Daniel Bjørn, daniel.bjorn@newsec.no Tlf: 92 69 50 90 newsec.no
MARITIM / SKØYEN DRAMMENSVN. 211-213 – TIL LEIE Fra 100 til opptil 11 000 kvm • Flott signalbygg på Martim, Skøyen til leie • Lyse lokaler med fjordutsikt • Godt egnet til både celle og åpent landskap • Etasjeflater på ca 1 600 kvm (kan deles opp) • Resepsjon, kantine, garderobe/trimrom, møteromssenter • Opptil 170 parkeringsplasser (ink el bil) + innendørs sykkelparkering • Bussholdeplass utenfor hovedinngang • Kun 9-10 minutters gange til Skøyen togstasjon • Lokalene tilpasses leietakers ønsker • Kan leies med inventar om ønskelig • Cat 6 / fiber
FLOTT SIGNALBYGG MED FJORDUTSIKT - TIL LEIE
Kontakt Jan W. Roll jr@newsec.no
Tlf: 905 33 369 newsec.no
KONTORVILLA–FROGNER Kristinelundveien 6 – en av Frogners flotteste kontorvillaer!
Den vakre villaen i Kristinelundveien 6 stod ferdig i 1914 og er en ev 5 herskaplige villaer i Kristinelundveien. Bygget er utført i nordisk nybarokkstil, og fremstår som meget flott med masse sjarm. I 1954 ble huset ominnredet til kontorer, og har hatt denne funksjonen siden.
Fortress Design
• 2. etasje på ca 200 kvm • 3. etasje på ca 275 kvm • Kan leies samlet eller delt, ideelt for de som vil ha sitt ”eget” bygg • Passer best for åpent landskap, men kan deles i flere kontorer • Opptil 10 p-plasser på egen gårdsplass
Kontakt: Jan W. Roll jr@newsec.no
Tlf: 905 33 369 newsec.no
STRANDVEGEN 32
TOPP MODERNE Miljøbygg – sentralt beliggende i Tromsø • • • • • • • • • • •
Passivhus (energimerking B) BREEAM-sertifisering som Very good Topp lysforhold og tekniske løsninger Etasjeflater inntil 1600 m2, ialt 9000 m2 Effektive, fleksible planløsninger Felles resepsjon og mulighet for kaffebar, bespisning og møteromssenter Midt i Tromsø sentrum Kun 10 min med bil til flyplassen Spennende nabolag, med bl.a. internasjonalt olje-/gass-/forskningsmiljø Planlagt i seks etasjer med takterrasse, samt garasje i kjeller for biler og sykler. Innflytting andre kvartal 2015.
Utleier:
Jan W. Roll Daniel Bjørn 90 53 33 69 92 69 50 90 jr@newsec.no db@newsec.no
Utbygger:
HOFFSVEIEN 21–23
Hoffsveien 21–23 har ledige lokaler fra 270–1 850 m2 fordelt på fire etasjer. Bygget har høy bygningsmessig kvalitet og gode ventilasjonsforhold. Lokalene har effektive planløsninger med tiltalende fellesarealer. Utformingen er spesielt godt egnet for både cellekontorer og landskap. Ønsket planløsning kan skreddersys til leietakers behov. Klimavennlig og energieffektiv oppvarming basert på fjernvarme. Bygget har god ventilering, og automatisk solavskjerming på alle vindusflater. Eiendommene ligger sentralt på Hoff ved Skøyen, rett ved Møllhausen Torg kjøpesenter. Eiendommen disponerer både innendørs og utendørs parkering med tilsammen 104 parkeringsplasser.
TIDSRIKTIGE KVALITETSLOKALER TIL EN FORNUFTIG PRIS
Kontakt Jan W. Roll: Tlf. : +47 905 33 369 newsec.no
Oslo indre øst
40 Entra Eiendom satser på området fra Oslo S og opp mot Tøyen.
grensen 18, oslo
Kontorlokaler med nærhet til alt Eiendommen Grensen 18 ligger midt i Oslo sentrum med kort gangavstand både til Stortinget og Nationaltheatret stasjon. Adkomst til T-bane ligger kun få meter fra eiendommen. Kort avstand til Tinghuset og Karl Johans gate. Forretninger, kafeer og spisesteder i umiddelbar nærhet.
Vi har ledig for overtagelse kontorlokaler i 3. og 4. etasje 2
300-600 m
G
Etasjene kan leies enkeltvis eller samlet. Fleksible løsninger med åpent landskap og noen enkeltkontor / møterom. Kjøkken med stor spiseplass i 4. etasje. Toaletter og garderober i hver etasje. Tilpasninger kan gjøres etter avtale. Heis og ventilasjon.
For mer informasjon kontakt eiendomssjef Annette HofgAArd Tel 23 08 01 15 Mobil 926 97 630 annette.hofgaard@olavthon.no
norges største priVAte utleier
olAVtHon.no
41
Klokkertro
på Tøyen Entra Eiendom tror området opp fra Oslo S mot Tøyen blir ett av de store vekstområdene i Oslo fremover. Dermed er det ikke bare nærområdet rundt Oslo S og Entras mest sentrale bygg - Posthuset – som er et viktig satsingsområde for selskapet. Direktør for kunde og marked i Entra, Anders Solaas, mener som andre at Barcode-rekken markerte starten på et nytt vekstområde. Dette vekstområdet mener Solaas etter hvert vil flytte seg helt opp mot Tøyen-senteret. Han har dermed større tro
på området lengre bort fra Oslo S enn det KLP Eiendom har. – Strekningen fra Oslo S opp mot Tøyen er veldig spennende. På Grønland ser vi det nye, urbane og flerkulturelle Oslo, med nye kafeer, restauranter og andre servicefasiliteter. Det er et ungt miljø i området, og selskaper som NSB og Gjensidige ønsker å tiltrekke seg attraktiv arbeidskraft, og dermed unge mennesker. Det skaper en ny
ROSENKRANTZ’ GATE, OSLO
Attraktive kontorlokaler med kort vei til alt
For mer informasjon kontakt EiENdOmSSjEf EiRiK KiLdAL Tel 23 08 02 67 Mobil 414 36 379 eirik.kildal@olavthon.no
Eiendommen Rosenkrantz’ gate 4 / Kr. IV`s gt. 1 ligger meget sentralt vis a vis Hotel Bristol og kun 250 meter fra Karl Johans gate. Det er få minutters gange til Nationaltheatret stasjon med tog og flytog. Tinghuset ligger i umiddelbar nærhet, så kontorene passer godt for advokater.
Vi har ledig kontorlokaler i 4. etasje
357 m2 Lokalet har god standard med parkett, og består av flere enkeltkontor, møterom og kjøkken med spiseplass.
D
Heis og hyggelig inngangsparti. Ventilasjon.
NORGES STøRSTE pRiVATE uTLEiER
OLAVThON.NO
Oslo indre øst
42
Hans Petter Skogstad, Entra Eiendom
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
dynamikk i Schweigaards gate med de nye menneskene som kommer hit, sier Solaas til NæringsEiendom – Tøyen er veldig spennende og har den T-banestasjonen der flest linjer stopper. Vi ser faktisk for oss et spennende marked helt opp til Helsfyr, fortsetter han. Liv og røre Området bortover Schweigaards gate og oppover mot Tøyen er nå litt gammelt og utdatert, men Anders Solaas trekker frem at byen vokser i den retningen. – Vi går rundt i byen og ser på de ulike eiendommene, og jeg er overrasket over hvor mye nytt som er kommet, som mange nye, små kafeer. Nye prosjekter vil bidra til å skape liv og røre, og vi tror det er mange bedrifter som ønsker å etablere seg i området. Restauranten Maemo var forutseende ved å etablere seg i Schweigaards gate, og jeg tror vi snart også vil se at advokater etablerer seg her. De vil ha nærhet til kundene, resonnerer Solaas. Entra mener derfor at de store endringer i utelivebildet, eksempelvis det som skjer langs Grønlands-
leiret, gjør området til ett av de mest spennende i byen. For noen år siden var markedssituasjonen en helt annen, med langt lavere leiepriser. – I ingen andre deler av byen enn området rundt oss, har leieprisene gått mer i trappetrinn. Da vi beveget oss inn i Posthuset 2003, var det tøft. Området var i manges øyne lugubert. Innad i Aftenposten var det en stor diskusjon om det var riktig å flytte fra Akersgata til Posthuset. Men noen må gå foran og vise vei, det viser også utviklingen fra andre steder, sier senioranalytiker Hans Petter Skogstad i Entra Eiendom. Han peker også på at Tøyen ligger midt imellom Bjørvika og Ensjø, og Ensjøbyen er ett av områdene i Oslo med størst forventet befolkningsvekst fremover. 3000 kr i snitt Entra kjøpte nylig tomten Schweigaards gate 16 for 190 millioner kroner. Her skal de føre opp det nye hovedkontoret til Statoil Fuel & Retail, som i dag holder til på Majorstuen. – Hva kan dere si om dette kjøpet? – Vi er alltid på jakt etter nye og attraktive tomter, og denne tomten
ble lagt ut for salg i en åpen prosess, sier Anders Solaas. Entra Eiendom har mange offentlige leietakere, de utgjør rundt 80 prosent av porteføljen. Anders Solaas sier offentlig sektor er et attraktivt kundesegment for det helstatlige eiendomsselskapet. Området rundt Oslo S er på grunn av nærheten til offentlig kommunikasjon attraktivt for store brukere, som offentlige etater. – Vi har store leietakere i porte føljen, ja, de største leietakerne i Norge. Vi ser etter både enbrukere og flerbrukere til lokalene våre. Bygg med store flater over 2000 kvadratmeter er attraktive for oss, fordi de gir oss fleksibilitet til å gjøre endringer, sier han. – Hva med leienivået på denne siden av togsporene sammenliknet med Barcode-rekken? – Vi tror prisutviklingen i Schweigaards gate og i Barcode bare vil fortsette oppover og oppover. Ut fra markedsrapporter til næringsmeglerne ser vi at de har stor tro på området. Tidligere antok meglerne at man i 2015 vil passere 3000 kroner kvadratmeteren i snitt for området. I det siste har det vært oppjusteringer,
Ledige lokaler NE 40748 og NE 40749
Stanseveien 13
BTA. 160-322 m2
• 1. etasje: 160 kvm kontor + 250 kvm høytlager. • 4. etasje: 237 kvm kontor. • 5. etasje: 322 kvm kontor. • Populært kontor- og industriområde på nedre Kalbakken rett
ved Østre Aker vei. • Kontorene holder god standard og fremstår som lyse og pene. • Kontorene består av modulvegger i glass og kan enkelt tilpasses leietaker. • Lageret har ca. 5 meter takhøyde og levering via lasterampe. Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42
NE 40746
Bernhard Getz gate 3
BTA.189 m2
• 2. etasje: 189 kvm kontor. • Pent og velholdt kontorbygg som har gjennomgått
betydelig modernisering. • Sentral beliggenhet rett ved regjeringskvartalene. • Lyse og trivelige kontorer med god takhøyde. • Totalt 4 store kontorrom og tilgang på kjøkken og toaletter. • Bygget har kantine, HCP toalett og garderobe med dusj. • Mulighet for fibernett.
Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42
Kronprinsens gate 1
BTA. 320-640 m2
• 320 - 640 kvm kontor. • Eiendommen ligger meget sentralt vis-a-vis
Utenriksdepartementet. • 2 minutters gange til Nationaltheatret Stasjon
eller Solli Plass. • Sjarmerende lokaler med en blanding av cellekontorer,
landskap og større teamrom. • Ventilasjon med kjøling.
NE 40754
Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no
Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42
Oslo indre øst
44
175 000 kvadratmeter Anders Solaas, Entra Eiendom
Den klart største eiendommen til Entra i området fra Oslo S og østover er Posthuset i Biskop Gunnerus gate 14. Posthuset har et bruttoareal på drøyt 50 500 kvadratmeter. Bygget er arbeidsplassen til over 2000 arbeidstakere og har Posten og inntil videre Aftenposten som de største leietakerne. Rett ved siden av Posthuset finner vi Biskop Gunnerus gate 6, som Entra eier sammen med KLP. Bygget er i åtte etasjer, og Entra eier tre etasjer på 9300 kvadratmeter. Statsbygg er største leietaker. Ett av de nyeste tilskuddene er det såkalte Oslo Z-bygget i Schweigaards gate 15 B, rett ved sporområdet på Oslo S. Dette bygget stod ferdig i første kvartal 2010, er på 14 500 kvadratmeter, og huser leietakere som Utdanningsdirektoratet og Oslo Politidistrikt. I Schweigaards gate 15 finner vi Toll- og avgifts direktoratets bygg fra 1926, som er på 22 800 kvadratmeter.
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Nytt hovedkontor Som nevnt i hovedsaken kjøpte Entra nylig tomten i Schweigaards gate 16, som blir Statoil Fuel & Retails nye hovedkontor på totalt 15 300 kvadratmeter. Innflytting her skjer trolig i løpet av første halvår 2015. I Hagegata 22–24 på Tøyen har Entra tre eien dommer på til sammen 23 600 kvadratmeter, med blant andre Oslo kommune, NAV, COOP og Skatteetaten som leietakere. I tillegg eier Entra Eiendom halvparten av det såkalte Sundt-kvartalet i Lakkegata 55, der de ønsker å rive eksisterende bygningsmasse og hvor det totalt kan bygges 30 000 kvadratmeter. Eksisterende leie taker protesterer mot rivingen. Er vi også snille og inkluderer Tollbugata 1 (Toll- og avgiftsdirektoratet) på 8500 kvadratmeter, snakker vi totalt om en ferdig utviklet eiendoms masse for Entra i området Oslo S til Tøyen på rundt 175 000 kvadratmeter. I tillegg eier Entra 33 prosent av Oslo S Utvikling (OSU), som fortsatt er en stor utbygger og eier i Bjørvika.
slik at dette nivået kan nås allerede i løpet av året, svarer Hans Petter Skogstad. Må erstatte 20 000 kvadratmeter Posthuset er, som undersaken viser, på vel 50 000 kvadratmeter, men Aftenposten flytter om ett år, slik at Entra må erstatte rundt 15 000 ledige kvadratmeter. I tillegg flytter Verdipapirsentralen (VPS), som i dag legger beslag på to etasjer i gigantbygget og ca. 4000 kvadratmeter.
Stor-Oslo Gruppen flytter også snart, de leier rundt 1000 kvadratmeter. Om lag 20 000 kvadratmeter blir derfor ledige i Posthuset i løpet av det nærmeste året. – Vi jobber med flere alternativer etter Aftenposten. For Posthuset er det veldig god etterspørsel, dette er Norges mest attraktive kontorbygg. Sentrale bygg i Oslo er et knapphetsgode, kommenterer Anders Solaas. Som saken med KLP Eiendom viser, har det vært
lange diskusjoner om hvor den nye Bussterminalen skal ligge. Entra Eiendom er ikke like involvert i denne prosessen som KLP Eiendom og ROM Eiendom, men Anders Solaas sier terminalen er et viktig element for området. – Og jo nærmere terminalen kommer Posthuset, desto bedre for busskundene og oss, sier han. Tekst Jan Revfem e-post jan@ne.no
karenslyst Allé
• Karenslyst Allé 2 er et prestisjebygg med de fasiliteter og kvaliteter dette innebærer. P-plasser tilgjengelig. • Eiendommen ligger rett ved den yrende handlegaten Karenslyst Allé, og i nærhet av alt av servicefasiliteter. • Kort vei til all offentlig kommunikasjon. Kenneth Bye
928 62 302
6. etasje: ca. 1.300 m2 7. etasje: ca. 2.000 m2 kenneth.bye@fram.no
www.fram.no
Oslo indre øst
46
KLP Eiendoms planer ved Oslo S. (Ill.: MIR/Kristin Jarmund Arkitekter og CF Møller)
Satser tungt
mot øst
NE0313 www.ne.no
Nærområdet øst for Oslo S er ett av de tyngste satsingsområdene til KLP Eiendom. KLP utvikler verdier for mange milliarder i området.
Med hovedkontoret i Barcoderekken har livselskapet øyekontakt med området som ligger på den andre siden av sporskinnene på Oslo S. – Vi satser i området Bjørvika og Oslo øst og har eiendom for ganske mange milliarder i området. Tar du med GlasMagasinet og Byporten, snakker vi om 8 milliarder kroner i antatt sluttverdi for eiendommer
og prosjekter, inklusive biskop Gunnerus gate 14B (se lengre ned, red.anm.), sier utviklingsdirektør Eskild Rolstad i KLP Eiendom til NæringsEiendom. Kommer man et stykke borten for Oslo S, har dette området vært «slitent», med gamle bygg og lave leienivåer. Men i løpet av året er Gjensidige og NSB på plass i Schweigaards gate, mens Statoil
Fuel & Retail om noen år flytter sitt hovedkontor til Schweigaards gate 16 (se også saken med Entra). – Flere eiendomsutviklere planlegger en oppgradering av området. Jeg er veldig optimist til utviklingen fremover. De nye byggene hever kvaliteten i strøket, og vi tror folk etter hvert vil se på dette området med andre øyne, sier en entusiastisk Rolstad.
47
Nytt prestisjeområde – Hvor viktig har utviklingen av Barcode vært for det som nå skjer på den andre siden av togsporene? – Barcode har vært viktig for å flytte oppmerksomheten til denne delen av byen, det er blitt et slags nytt type CBD (prestisjeområde, red. anm.), svarer Rolstad. Ut fra markedsrapporter til næringsmeglerne ser leienivået i
Barcode-rekken ut til å ligge rundt 500 kroner kvadratmeteren høyere enn for nybyggene i Schweigaards gate. Eskild Rolstad anslår et typisk leienivå i Schweigaards gate nå til 2000–2500 kroner kvadratmeteren, men foreløpig er det ikke leid ut så mye i de nyere byggene som kommer. – Vil prisoppgangen smitte over på eiendommene opp mot Tøyen?
– Vel, det finnes en grense. Det som skjer i Barcode, smitter over på Biskop Gunnerus gate, men på den andre siden på Grønlandsleiret vil det ta lang tid før det skjer noe. Du skal ikke mange hundre meterne bortover før prisene begynner å falle, sier Rolstad. Han og KLP tror derfor det er i Biskop Gunnerus gate og den vestre delen av Schweigaards gate det skjer fremover.
Oslo indre øst
48
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
– Biskop Gunnerus gate ligger mer sentralt enn Barcode, ettersom det er nærmere til T-banestasjonene. Fra DNB-bygget er det nesten 10 minutter å gå til nærmeste T-bane stasjon, mens vi i Biskop Gunnerus gate så å si ligger oppå Oslo S, på peker Eskild Rolstad. 90 000 kvadratmeter Våren 2011 lanserte KLP fire alternativer for Biskop Gunnerus gate 14B, bygningen ved siden av Posthuset. Hovedalternativet er en bygning på 100 meter. Byrådet i Oslo ga våren 2011 full støtte til både KLP Eiendoms og også ROM Eiendoms høyhusplaner i området. – Vi leverte høsten 2011 inn et planprogram og venter fortsatt på en behandling av dette programmet fra Plan- og bygningsetaten. Vi har fått positive tilbakemeldinger på prosjektet og har ikke fått så mange innsigelser til den foreslåtte høyden, hevder Eskild Rolstad. KLP Eiendom vil bygge nesten 90 000 kvadrat meter totalt i Biskop Gunnerus gate 14B, hvorav 70 000 kvadratmeter over bakken. – Vi håper å komme i gang med byggingen i slutten av 2014 eller begynnelsen av 2015, sier Rolstad, som ser for seg leienivåer minst på høyde med nivåene i Posthuset. Her oppnår Entra Eiendom over 3000 kroner for de beste lokalene oppover i etasjene. – Vårt bygg blir et energi A-bygg, og dermed et lavenergibygg og av helt annen kvalitet enn Posthuset. Bygget får mye lavere driftskostnader, sier utviklingsdirektøren. – Hvilke leietakere søker seg til området? – Vårt bygg i Barcode er fylt opp med konsulentvirksomhet, og vi ser nå virksomheter som bank, finans, forsikring og også konsulentselskaper etablerer seg, svarer Rolstad. I tillegg er statlige etater som Jernbaneverket og Skatt øst på plass i Schweigaards gate.
Foreløpig avventer KLP utleie arbeidet i Biskop Gunnerus gate 14B, men Eskild Rolstad regner med å sette i gang til høsten hvis en godkjent reguleringsplan foreligger før sommeren. Omstridt terminal Med unntak av ROM Eiendom, har ingen større utbyggere ledige tomter igjen i området. Men den nye, planlagte bussterminalen kan frigjøre tomteareal, avhengig av plasseringen. Så langt har det vært uenighet om plasseringen av den omstridte terminalen. Byrådet ønsket i sin områdeplan fra 2011 å flytte buss terminalen fra Vaterland/Galleri Oslo
over buttsporene ved Oslo S, slik at overgangen buss/tog blir mer smidig. Den fremtidige plasseringen av terminalen vil kunne få stor betydning for enkelteiendommer i det umiddelbare nærområdet. Det skal foreligge en konseptutredningsrapport i løpet av februar/begynnelsen av mars, som kan bli premissgivende for plasseringen av terminalen. – Det er ikke mye som tyder på en annen plassering enn at den h avner over sporområdet på Oslo S. Et lokk over Oslo S vil kunne frigjøre to hele etasjer og muliggjøre handelsarealer ut mot Schweigaards gate, sier Eskild Rolstad.
Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no
STøTTE Til uTVikling aV EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Tenk langsiktig dersom du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Din virksomhet kan spare betydelige mengder energi ved å ta de riktige grepene. Vurder Enovas støtteprogrammer: «Investeringsstøtte eksisterende bygg og anlegg» «Investeringsstøtte til passivhus og lavenergibygg» Enova gir deg og din virksomhet råd og økonomisk støtte til å velge grønne, fremtidsrettede energiløsninger. Jo høyere ambisjonsnivå, jo større støtte fra Enova. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring 08049 Husk å søke før dere begynner!
Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.
Få all eiendomsinformasjon på ett sted!
Egen portefølje Kunder og prosjekt Andre fagsystem Eiendomsinfo Demografi Virksomhetsinfo Samferdselinfo Andre offentlige data
fra nordeca
Se mer om mulighetene på www.nordeca.com og ring Paul på tlf. 900 61885 eller send en epost: paul.bogen@nordeca.com
fra kunde
Med hurtig og fleksibel tilgang til offentlige data
Eiere, bygg, boliger, eiendommer, eiendomsverdi, reguleringsplaner, heftelser, matrikkelen, grunnboken, leietagere, virksomheter, demografi, forurensning, grunnforhold, vernede objekt, trafikk, egne prosjekter, data fra CRM/ERP ++
Design: lemon.no 02/13-2083
Ca 3400 kvm med store luftige kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen • • • • • • • •
Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Toppetasjen er ledig Sykkelparkering med garderobe Gode parkeringsmuligheter Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 7.000 kvm allerede utleid
Vol. 1
by linstow
Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no
Nyheter
50
Alna bydel: Slitne T-banesentre
i stampe
Lindeberg senter eies av Norgesgruppen, som planlegger en oppgradering og utvidelse. Slik kan fasaden mot T-banenedgangen bli (Ill.: Norgesgruppen)
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Slitne og dels gått ut på dato, det er situasjonen for handlesentrene langs stasjonene på Furuset-banen. Men på Furuset tas det grep. Nøkternheten fra 70-tallet, da sentrene ble bygd, griner mot oss. Skal sentrene ha en fremtid i et urbanisert Alna, må de fornyes. Planer finnes, men gjennomføring er stort sett i det blå. Et forslag til områdeplan for Furuset fra Plan- og bygningsetaten gir håp om et fornyet Furuset senter. Planen har ambisiøse vyer om fortetting, ikke minst for senteret, som kan bli en urban sone. Furuset senter utvides Eierne av senteret, som har vært Furusets bankende hjerte siden å pningen i 1979, har allerede tatt grep. Det skal utvides, og det kommunale biblioteket skal utvikles. Adm. dir. Carl Erik Krefting i Søylen Eiendom, som eier Furuset
senters 26 butikklokaler, tror Groruddalen blir et viktig område for Oslos byvekst. – Vi vil beholde Furuset senter som et mindre bydelssenter. Vi har nettopp bygd om REMA 1000 og jobber med å forbedre parkeringshuset, som har over 200 plasser. Nye leietakere er på plass og på vei. Vi har fått en bokhandel, det kommer en ny skobutikk og klesbutikk. Leie prisene ligger på et rimelig nivå. Det skal ikke selges dyre varer i dette senteret. Kontorlokalene på senteret eies av Etatbygg, en privat investor gruppe, og leies i hovedsak av Alna bydel. Den videre utvikling av senteret avhenger av område planen som PBE nettopp har lagt ut til høring.
– På ledige tomter nær senteret, særlig parkeringsplassen, kan det bygges næringsbygg med publikumsrettet virksomhet på gateplanet, i kombinasjon med boliger. Etatbygg kan sette i gang når planprosessen har ført frem til ferdig regulering, sier prosjektleder Erling Ekerholt Sæveraas i Plan- og bygningsetaten. Lindeberg Senter skal fornyes og utvides Lindeberg Senter ble bygd sent på 70-tallet, er utdatert, dårlig besøkt og har et stort behov for revitalisering og modernisering. Her finner vi en Kiwi-butikk, et mindre lege- og helsesenter, tannklinikk, apotek, en hud- og kroppspleiesalong, kiosk, blomsterbutikk, fruktbutikk og en
51
Slik vil bygaten i et mer urbant og friskere Furuset senter kunne bli, slik Plan- og bygningsetaten ser det for seg. (Illustrasjon: Plan- og bygningsetaten)
pizzarestaurant. Senteret har vært bygd ned på grunn av problemer med adkomst, man kan ikke kjøre gjennom, og de som bor der drar heller til andre sentre. Eieren, NorgesGruppen Eiendom, satt i gang om regulering av eiendommen, med planer om fornying og utvidelser, dels som en følge av NorgesGruppens løpende oppgradering og vedlikehold av eiendomsmassen, og dels som følge av Oslo kommunes initiativ gjennom Groruddalssatsningen. NorgesGruppen vil utvide senteret, rive eksisterende T-banebygg, bygge dette sammen med senteret, fornye torget og etablere møteplasser. Arkitektkontoret Narud-Stokke-Wig har utarbeidet et forslag som skal ligge til grunn for moderniseringen. NorgesGruppen håper å kunne starte arbeidene neste sommer. Trosterud bremses av høyspentmaster Stasjonen nedenfor, Trosterud, har også et senter som fungerer dårlig. Det eies av OBOS Forretningsbygg og oser av gamle Øst-Europa. Men det er mye folk der, sier utviklingsdirektør Nils Bøhler i OBOS Forretningsbygg, som har jobbet med planer om å fornye senteret. – Vi ser at senteret begynner å bli nedslitt, og vi jobber med en fornyelesplan. Vi har ikke noe konkret å legge frem ennå. Utfordringen er de store høyspent mastene som går rett over området. Med dagens for
VI VET HVORDAN DU FÅR MEST UT AV DIN EIENDOM! SNAKK MED OSS OM OPTIMALISERING Vi gir deg like god service og oppfølging uavhengig av kvadratmeter. Vi er totalleverandør innen eiendomsforvaltning og prosjekt med profesjonell oppfølgning. Våre kunder står i fokus.
www.onarheimutvikling.no
Nyheter
52
Furuset torg med et fornyet bibliotek skal gjøre Furuset (Illustrasjon: Arkitekturlaboratoriet)
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
skrifter er det vanskelig få til ny utbygging i området. De vi primært ønsker er å fortette rundt T-banestasjonen med boliger. Uansett tror vi senteret bare vil være et handlesenter for de som tar T-banen. Vi har ingen planer om å endre butikkmiksen. Det skal fortsatt være et nærservicesenter med småbutikker. Haugerud: Fysisk forfall, uryddig og utflytende Uanselig og slitent, men alle lokaler er utleid. Det er dagens Haugerudsenter. Her finner vi blant annet to frisører, en kinarestaurant, Rimi, et apotek og et helsesenter med legekontorer og massasjeinstitutt. Mye er også leid ut til kontorer. I et saksdokument fra 2008 skriver bydel Alna at senteret har ”hatt en negativ utvikling preget av fysisk forfall og redusert aktivitet. Senteret fremstår i dag som et uryddig, utflytende og lite attraktivt senter område. Det er preget av nedslitte fellesarealer og store asfalterte flater. Materialene som er brukt har
dårlig kvalitet og er dårlig vedlikeholdt.” Men i dag står det ikke så dårlig til. Etter at Enøk Consult overtok senteret er det blitt bygd om innvendig og utvendig. For to år siden hadde eier et fellesprosjekt med kommunen om å utvikle det offentlige rommet blant annet med en ”sittemur” og en miljøgate med belysning, opplyser Øystein Finvold i Enøk Consult. Et stort treningssenter er på vei. Det foreligger også godkjente planer for 2000 kvadratmeter leiligheter. – Vi vil videreutvikle senteret i forhold til planene kommunen har for området, sier Finvold, som mener det også bør bygges en stor idrettshall på Haugerud. Eiendoms- og byfornyelsesetaten samordner kommunens interesser og skal gjennomføre en regulerings prosess for et område på 150–200 dekar, opplyser arkitekt Lars Hestnes Olsen i Eby. – Vi legger opp til sambruk uavhengig av eiendomsgrenser. Vi er
Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no
i dialog med eier, og målet er å utarbeide en overordnet plan som også ivaretar sentereiers interesser. I kjølvannet av Europan, arkitektkonkurransen som omfattet Haugerud, legger kommunen opp til å utvide planområdet og utrede potensialet i ulike utviklingsstrategier. Mulighetsstudier for et utvidet planområde er også gjennomført. Tveita senter: Vinneren Tveita senter ved neste stasjon er det største av sentrene langs Furusetbanen og fremstår som vinneren. Det eies av OBOS Forretningsbygg og fungerer bra etter en omfattende renovering for noen år siden. Men vi tenker likevel fornyelse, sier Nils Bøhler i OBOS Forretningsbygg – Tveita senter har jevn vekst og bedre parkeringsmuligheter. Vi ser på mulighetene i et l engre perspektiv, det gjelder også bygningsmassen. En mulighets studie vil komme i løpet av noen tid, opplyser Bøhler.
Lokaler til leie 2 850 kvm
LYSAKER TORG 45 PÅ «LYSAKER – LOKKET»
kontorlokaler ved Lysaker stasjon • Moderne bygg og lokaler med høy standard. • Personalrestaurant, møtesenter og kaffebar. • Parkeringsplasser tilgjengelig i eget p-anlegg.
Kontakt: DNB Næringsmegling Jørn Skovly Telefon 900 33 874 E-post: jorn.skovly@dnb.no
Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO
Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no
Aberdeen Asset Management Region Nord – Trondheim Beddingen 8 7014 Trondheim
Aberdeen Asset Management Region Vest – Bergen Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis
Nyheter
54
Alna skal bli mer by
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Det er store planer for eiendomsutvikling i Alna bydel. I Alna bydel, hjertekammeret for næringsutviklingen i Groruddalen, er en storstilt byreparasjon i gang. På begge sider av Alnaelva vil det skje store endringer i de nærmeste 10–15 årene. Ulven og Økern står foran store endringer og fortetting. Breivollbyen skal etableres og utvikles. Litt lenger ut i løypa ligger Kjelsrud like ved IKEA, og enda lenger ut i tid ligger Stubberudmyra. Det kan bli lokk over E6 og en tverrgående T-banelinje i Groruddalen. Investorer med langsiktig perspektiv bør posisjonere seg nå. Etter at områdeplanen for Furuset ble lagt ut til høring 25. februar, vil Plan- og bygningsetaten bearbeide høringsuttalelser og eventuelle innsigelser med sikte på å fremme et revidert forslag som kan gå til politisk behandling kanskje allerede til høsten. Nærings- og boligby på Sundvall ved IKEA Eiendommmen Sundvall på 305 mål vis a vis IKEA på Kjelsrud skal utvikles og reguleres til et ”bærekraftig nærings- og boområde”. En høyspentledning som krysser området i nord, må legges i bakken hvis området skal utvikles, sier Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Trondheimsfirmaet NHP Eiendom, som eier Sundvall, har
Ved siden av IKEA skal det utvikles både boliger og næringsbygg (Scanpix)
ambisjoner om å utvikle området til et bymessig kombinert bolig- kontor og handelsområde, innenfor vedtatt planprogram. – Vi er i sluttfasen på arbeidet med veiledende plan. Parallelt jobber vi med detaljregulering av området og har et fint samarbeid med Plan- og bygningsetaten, sier Arild.Holten, markedsdirektør i NHP Eiendom, som planlegger egne byggeprosjekter. Så snart detaljreguleringen er på plass, vil byggearbeidene starte, opplyser Holten. OL-satsing gir spinn-off Store offentlige investeringer er på vei: Både det nye Beredskapssenteret og Politihøgskolen skal begge passeres på Alnabru. Områdeplanen for Furuset vil legge grunnlaget urbanisering, gjennom fortetting av boliger og en utvikling av senteret. En ytterligere fortetting langs trafikkknutepunktene er ventet i de næmeste årene. – Drabantbyene bør urbaniseres, slik at de kan ta i mot nye generasjoner som vil ha mer byfølelse der de bor, også i Groruddalen. Derfor vil vi gjøre vårt for å gjøre bydelen vår mer tiltrekkende for folk som vil investere i næringsbygg, sier direktør i Alna bydel, Tore Olsen Pran.
Han håper på vinter-OL i 2022. – OL kan gi nye arenaer i Groruddalen. Vi trenger dem uansett. OL kan gi en deltakerlandsby som kan konverteres til boliger, OL kan gi grunnlag for en ny T-banering. Uten OL vil slike investeringer sitte lengre inne. Særlig Kjelsrudområdet langs E6 vil kunne få effekt av OL. Stubberudmyra venter på veiavklaring For Stubberudmyra nær IKEA har det vært planer om å etablere et utviklingsselskap med kommunal og privat deltagelse. Lite har skjedd. Eiendoms- og byfornyelsesetaten, som har det operative ansvaret for å utvikle eiendommen, venter på at veivesenet skal bestemme seg for om de vil legge en avkjøringsvei over Stubberudmyra fra E6 til Alnabruterminalen. Vegvesenet har ikke planer om å bygge noen slik avkjøringsvei foreløpig. Det arbeides med et alternativ om å bruke Nedre Kalbakkvei til å koble Østre Aker vei med E6, og dette vil kunne av klares i løpet av mars.
Tekst Ivar Sekne e-post redaksjon@ne.no
MYRENS VERKSTED
MARCUS THRANESGATE 4 LEDIG AREAL: 170–1110 KVM BTA
Areal 1: Ca. 600 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50 Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/produksjon Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • Meget god teknisk standard
ke!
• God parkeringsdekning
ås dP
• I midten av en pulserende næringspark
Go
MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900
WWW.MYRENEIENDOM.NO
KOMBINASJONSLOKALER PÅ SKULLERUD TIL LEIE 1600 KVM KOMBINASJONSLOKALER OVER 2 ETASJER. KAN EGNE SEG SOM KONTOR, LAGER, LETTPRODUKSJON, HELSE OG VELVÆRE OL. • 1.ETG: 800 kvm. Kontorer, lager og lokaler til lettproduksjon/ verksted. Innkjøring direkte med rampe og kjøreport. • 2.ETG: 800 kvm. Kontorer, lager, lettproduksjon. Stor vareheis fra 1. etg. • Ett minutts gange til T banestasjon og bussentral. 5 minutter med bil til Ryen/Bryn. Ligger innenfor Oslos bomring ca 10 min. til Oslo sentrum. • Rikelig med parkering.
LEIES UT VED:
Henning Hauger Tlf: 906 88 588 post@advokat-htd.no
Nyheter
56
Frykter
gater uten liv
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Olav Thon Gruppen er sterkt kritisk til de nye kollektivplanene for Oslo sentrum og frykter at mange gater blir helt uten liv. Som undersaken viser, fremla Ruter og Bymiljøetaten tidligere i vinter hundre tiltak som skal bedre fremkommeligheten for kollektivtrafikken i Oslo sentrum og redusere bilbruken ytterligere. Deler av handelen i Oslo sentrum sliter allerede, med redusert fremkommelighet og færre parke ringsplasser. NæringsEiendom har tidligere skrevet om den negative ut viklingen i Kvadraturen, der fjerning av parkeringsplasser i Kirkegata har ført til et kraftig omsetningsfall for butikkene og butikkdød. En tommel fingerregel er at en parkeringsplass på gateplan genererer en million i omsetning for butikkene. – Dette føyer seg vel inn i hva vi oppfatter som en i realiteten næringsfiendtlig politikk, sier eiendomsdirektør Tron Harald Bjerke i Olav Thon Gruppen, når
NæringsEiendom konfronterer ham med hovedkonklusjonene i rapporten. Forståelse, men… – Vi har forståelse for at frem kommeligheten for kollektivtrafikken inn til sentrum bør bli bedre. Men skal vi få en levende by, må kollek tivtransporten i sentrum ha mange holdeplasser. Det må være viktigere enn at transporten gjennom sentrum skal gå hurtigere. Transportørenes idé om at kollektivtransporten skal frem i sentrum med færrest stopp, i egne traseer og med stor fart, med fører mindre tilgjengelighet for nød vendig varelevering, gateparkering og enda flere gater uten liv, sier en oppgitt Bjerke. Thon Gruppens mektige eiendoms direktør sier at gårdeiere og handels standen i Oslo har forsøkt å påpeke
dette i diskusjonene om kollektiv løsningene i Kvadraturen. – Nå ser vi at dette sprer seg til andre deler av sentrum, sier Bjerke. Han påpeker at livsviktige gatepar keringsplasser jevnlig tas ut av ”alle ver dens grunner”, fra bilfrie gater og torg og sykkeltraseer, og nå altså på grunn av kollektivtrafikkens tilgjengelighet. – Politikerne har lovet at parkeringsplasser på gateplan skal erstattes av ny sentrumsnære plas ser i parkeringshus. Men dette er bare prat foreløpig, og alle konkrete planer stoppes med bygge- og dele forbud, som på Youngstorget, sier Tron Harald Bjerke. Tragisk Sjefen selv – Olav Thon – sier til NæringsEiendom at Bjerkes uttalel ser stemmer godt med hans egen oppfatning.
57
Endelig! Enklere for håndverkere og næringsdrivende å handle byggevarer hos Coop Trikken skal frem fortere i sentrum. Løsningen er færre biler, færre parkeringsplasser og færre holdeplasser for trikk og buss. (Foto: Wikimedia/Trond Strandsberg)
Med Coop Bedriftskort får du et nytt og enkelt system for handel og suppleringskjøp i alle Coops byggevarekjeder og dagligvarebutikker.
Coop Bedriftskort – full kontroll på alle innkjøp • Kvitteringsfritt
– brukerne trenger ikke å ta vare på kvitteringer
– Det høres nokså tragisk ut, sier Thon om de fore slåtte tiltakene. – Varehandelen i Oslo sentrum sliter allerede. Det er håpløst å kjøre bil i sentrum, og det er ganske mange bransjer som blir rammet. Olav Thon Gruppen har selv flere gårder i Storgata og nærområdet rundt. Storgata lanseres som en mulig kollektivgate. – Hva tenker du om at Storgata i praksis kan bli gågate? – En gågate er ikke så negativt i og for seg, men å forby bruk av bil i indre sone er helt håpløst. Sentrale gater i Oslo vil få drastisk redusert til gjengelighet for bil om Ruter og Bymiljøetaten får det som de vil, svarer Thon. Christian Ringnes advarte i fjor høst politikerne mot å fjerne flere parkeringsplasser i Oslo sentrum. Ringnes mener resultatet kan bli et dødt sentrum. Oslo sentrum har gjennomgående vært en taper i handelskrigen, blant annet som følge av redusert fremkommelighet for biler og færre parkeringsplasser.
• Enkelt og oversiktlig
– egen nettside viser nøyaktig hva som er kjøpt – kjøp kan belastes ulike prosjektkonti
• Flere kort pr konto • Opptil 300 000 kr i kreditt
• Inntil 58 dagers rentefri kreditt
SØK I DAG! www.coop.no/bedrift
Du kan lese mer og søke om Coop Bedriftskort på coop.no/bedrift
Nyheter
58
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
– Det høres nokså tragisk ut, sier Olav Thon om forslagene som tar sikte på å øke fremkommeligheten for kollektivtrafikken i sentrum. (Foto: Ida Børsand, Kolonihaven)
Konkursras En annen gårdeier i Oslo sentrum, Carl Erik Krefting i Søylen Eiendom, har også vært oppgitt over manglende fremkommelighet for bil i sentrum, samt at det har vært en eksplosiv økning av antall narkomane i Kvadraturen. – Politikerne har redusert antall parkeringsplasser lenge og har vedtatt Gatebruksplanen som vil gjøre det nærmest umulig å kjøre privatbil i Kvadraturen. Det vil gjøre et allerede belastet område dødt, uttalte Krefting høsten 2011 under et seminar i regi av Oslo Handelsstands Forening, og henviste til narko mane og tiggere i området. Carl Erik Krefting spådde derfor et konkursras i området de nærmeste månedene og fikk delvis rett. Oslo Handelsstands Forening (OHF) har også ønsket en omkamp om Gatebruksplanen for Oslo sentrum, som blant annet vil halvere antall parkeringsplasser i sentrum. OHF mener man ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til varelevering eller bilparke ring. OHF har dokumentert tall som viser at sentrumshandelen svekkes på bekostning av bilbaserte sentre i randsonen av Oslo, fordi politikerne har spurt om dette. Tekst Jan Revfem e-post jan@ne.no
Hundre tiltak Ruter og Bymiljøetaten la i januar frem rapporten ”Kraftfulle fremkommelighetstiltak”. Rapporten er utarbeidet av selskapet Plan Urban, som har erfaring fra prosjektarbeid. I rapporten lanseres det hundre tiltak som skal øke reisehastigheten til buss og trikk i Oslo. Utgangspunktet er at trikkene og bussene i Oslo stadig er for sinket på grunn av tett trafikk, anleggs arbeid og feilparkeringer. Å redusere biltrafikken og antall parkeringsplasser i sentrum er derfor ett av målene. I rapporten pekes det på at gater kan prioriteres for andre formål enn bil. Kollektiv-, sykkel- og gågater gir god fremkommelighet for disse trafikantgruppene på bekostning av personbil. Dette kan gi redusert frem kommelighet og kapasitet for person bil, som igjen gir en generell reduk sjon i biltrafikken. Et mer ambisiøst tiltak er å stenge av et større område for all biltrafikk (les hele indre by). Kollektivgater Mer realistisk er å innføre kollektiv gater. Foreslåtte kollektivgater (strekninger) er blant annet Storgata, Prinsens gate, Tollbugata,
Bogstadveien, Hegdehaugsveien, Josefines gate, Thv. Meyers gate, Vogts gate og Trondheimsveien. På disse strekningene blir det altså ikke adgang for personbiler. Å begrense bruk av taxi er et annet virkemiddel. Det kan bli aktuelt å forby taxi i de mest belastede kollektivgatene. De mest aktuelle stedene vil være Stortingsgata over Nationaltheatret holdeplass, Storgata og Stortorvet. Det er allerede i dag forbudt for taxi å kjøre over Jernbanetorget. Butikkene er naturlig nok helt avhengig av varelevering, men i rapporten foreslås det tidsbegrenset varelevering i kollektivtraseer, slik at rushtidene med mye trafikk kan gå uten hindringer. Mer restriktive tidsbegrensinger er også mulig. Andre tiltak er en god tilrette legging for varelevering i egne og brede nok lommer, fjerne varelevering fra kollektivtraseer og tilrettelegge for varelevering i sidegatene, samt strengere håndheving av overtredelser i forbindelse med varelevering.
TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. n
Ak er s gat a
ga te
sen
Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom
Ka rl Jo han s
sg ate
gat
e
sg ate
te Slo tts ga
Pri n
ge n
Øv re
Vo llg at e Øv re
Kontakt:
To rgg ata
nse
Dro nnin
keg ata
Slo
vie
rs t
red et
Ski
Gla cis
ug ata
Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no
ta
pp e
Kir
Re
rga ta
Rå dh usg a
en
Ne dre
sg ate
tts gat e
Tol lb
Ko ng
2
Gr e
e1
ge bry g hus Råd
en
hus bryg g
n
nd ra St
Råd
e
hus
t ga
Råd
n
s
ge in nd ru
e
G
m ol H
bry gge 3
hus pla sse n
Vo llg ate
skio
en Rå d
Ne dre
n ga te
Na
lds
jo f
F ri
dt
n ie sv m Eng a da e k un M
Tor d
• Rimelig husleie Ledige lokaler: 1. etg. – Butikk – ca. 70 kvm bto 2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto 3. etg. – Kontor – ca. 393 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto 7. etg. – Kontor – ca. 60 kvm bto
k øk
e
sel
n s p la ss
Ru
se
• Tre personheiser, samt vareheis.
L i l le
n ie ve
Ro se nk ra nt z'
• Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.
NYBYGG
nda
tra huss Akers
gat a
Prosjektmegling fra A-Å Vi bistår utbyggere under hele prosessen!
Våre prosjektmeglere har høy kompetanse og mange års erfaring innen salg av nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Våre meglere følger gjerne prosjektet helt fra planleggingsfasen, og tar rollen som konsulent, rådgiver og selger med nøyaktighet og stort engasjement.
Planlegger du et utbyggingsprosjekt gir vi deg de riktige rådene!
Se vår nye hjemmeside for mer informasjon om våre prosjekter: www.eie-prosjekt.no Våre dyktige prosjektmeglere
Wenche Margrethe S. Galtung
Eileen Vammervold Dreyer
Helle Thorsdalen
EiendomsmeglerMNEF / Fagansvarlig / Partner
Medhjelper
mobil: e-post:
mobil: e-post:
mobil: e-post:
mobil: e-post:
Markedskoordinator / Back office
4049 1745 wmsg@eie.no
Daglig leder / Partner / Megler MNEF
4528 2444 ee@eie.no
4563 1592 ht@eie.no
Thomas Borg Rasmussen
4860 3366 tr@eie.no
Tomas Norgård Gabrielsen
Megler MNEF / Partner
mobil: e-post:
9057 6700 tng@eie.no
In-Vest Prosjekt Vækerøveien 26, 0282 OSLO
næringseiendommer utg. 03 2013
Romerike – O slo Nord TIL LEIE
Denne utgave n inneholder et variert utvalg av våre eiendom mer for salg og lok aler for utleie.
PROST STABEL
S VEI 22
SKEDSMOKOR SET LAGER CA. 2.8 9
0 KVM KONTOR CA. 2.260 KVM
KOMBINASJO N
SLOKALER
TIL SALGS
KONTAKT
eivind Aursøy 67 91 76 55 eivind@real.n o Knut olderkjæ r 922 47 734 knut@real.no
EGEN 5
KLØFTA
KSJONER solheimveien
Beliggende i “O dingården” Selges helst sa sentralt på Kl mlet øfta Øn Næ skelig med sn rhet til av- og arlig salg GI påkjøring E6 BUD De Op fleste seksjon pdragsnr: 1212 ene 1 er utleid
NÆRINGSSE
smegling As,
Felles kantine Ramper, kjørep ort og eget ekspedisjonso mråde Rike lig med p-pla sser Op pdragsnr: 1302 1
GJERDRUMSV
SEKSJONER TOTALT 3.330 KVM FELLES TOM T 3.357 KVM
reAL eiendom
Nær av- og på kjøring til E6 ved Hvamkr ysset Tota lt ca. 5.150 kv m Mo derne og attra ktive lokaler
112, P.b 322,
1471 Lørensk og | Tlf: 6791 7650
- Fax: 6791 76
51 | e-mail: firma
KONTAKT
Knut olderkjæ r 922 47 734 knut@real.no rune eide 900 29 707 rune@real.no
post@real.no
- www.real.no
Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss! real eiendomsmegling as er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.
Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t
Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no
Nyheter
62
Arkitekt som unngår trendene
Denne løsningen for Statoil Fuel and Retails nye bygg i Schweigaards gate 16 i Vaterland vant ikke Archus frem med, men har de tenkt seg amfiløsningen mot Teaterplassen.
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
– Vi hiver oss ikke på alle trendene, de ser bare ut til å vare i 3-4 år, sier Ketil Kiran i Archus arkitekter. Det har gitt få prestisjeprosjekter for arkitektfirmaet. I stedet tegner Archus-arkitektene bensinstasjoner, skolebygg, flyplasser, McDonaldsrestauranter og kontorbygg på Bryn. Reguleringssaker er også en viktig virksomhet i selskapet, som med sine 12 ansatte har kontor ved Bislet. Kiran nevner gjerne kontorbygninger på Bryn, sammen med flere bygninger på flyplasser rundt omkring og det noe eldre Besøks senteret på Folkemuseet, når vi ber ham toppe skrytelisten. – De viser oss som et kvalitetsbevisst, vederheftig og solid selskap som leverer arkitektonisk kvalitet, sier daglig leder og medeier Ketil Kiran i Archus arkitekter.
Men Archus har også tegnet kjedelige lager- og logistikkbygg, innrømmer Kiran. Men hvilke arkitekter tegner stilige og elegante lagerbygg, spør han retorisk. – Vi kan ikke tegne noe som byggherren ikke vil ha. De fleste lager- og logistikkbygg gir ingenting tilbake til byen. Men det trenger ikke å være sånn. Det samme gjelder i stor grad kjøpesentre, som utenfra kan se ut som containere, men som innvendig fungerer bra som møteplass og urban sone. Jeg ser jo at de er fine å oppholde seg i når det er kaldt eller dårlig vær ellers. Han sier det med en viss tyngde, for han satt i juryen for konkurransen Steen & Strøm gjennomførte om
Økernsenteret, et prosjekt som ble en politisk nøtt, der Miljøverndepartementet kom med innsigelser.. Unngår helst trendene God arkitektur vil alle ha. Men mange byggherrer velger likevel enkle løsninger, for de mener det blir billigst. Det er en utfordring for arkitektene, sier Kiran, som er midt oppe i det. – Vi vil ikke hive oss på alle trendene, for de ser bare ut til å vare i 3-4 år. For oss er det viktig å formgi byginger slik at de fremstår som tidløse og ikke er så lette å plassere stilmessig. Vi er heller ikke primært ute etter å utfordre, men vil gjerne tilføre området vi tegner i, noe nytt.
Lokaler til leie
SKØYEN - SJØLYST PLASS 4
Kontorlokaler sentralt beliggende i pulserende miljø på Skøyen
• Nærhet til alt av offentlig transport • Eksponering direkte mot E18 • Kontorlokaler 361 kvm – 1953 kvm • Parkering i kjeller • Lokalene kan tilpasses leietaker • Meget sentralt beliggende på Skøyen Kontakt Eiendomssjef Gro Wøien Sparebank 1 Eiendom. - Tlf: 900 99 889. gro.woien@sparebank1.no
Kapitalforvaltning - Eiendom
Nyheter
64
Fornuftig og rasjonell kontorbebyggelse i Østensjøveien på Bryn, designet av Archus i perioden 1994-2000. På Bryn har de tegnet flere kontorbygninger for Bryn Eiendom.
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Nye og strenge energi- og miljøkrav kommer også inn og bidrar til å forme bygningene. I dag kan i utgangspunktet bare 20 prosent av fasadene i nye bygg være av glass, og når så mange bygninger i dag får høye og smale vinduer, er det fordi det gir mest mulig dagslys med et begrenset vindusareal. Glass i fasadene må planlegges med omhu. Glass er jo et fantastisk materiale, og det får stadig bedre isolasjonsverdi. Men de beste glassene er kostbare, og derfor er det svært viktig å planlegge hvordan man bruker et begrenset areal for å få best mulig effekt. Engasjert av Bryn Eiendom Sammen med to andre studiekamerater begynte Kiran hos arkitekt Geir Grung midt på 1970-tallet. De drømte om å starte sin egen virksomhet. I 1980 fikk to av dem muligheten til å etablere et kontorfellesskap. Kiran kom med i 1982, og etter at de fikk oppdrag fra AS Idenas, forløperen til Bryn Eiendom, ble det mer fart på sakene. På den tiden var Bryn-Helsfyr ganske nedslitt og preget av mange lagerbygg og industri. Bryn Eiendom eide en del tomter og ville bygge nytt, forteller Kiran. – Bestillingen for kontorbygningen i Brynsengveien 2 lød vel ikke akkurat på et prestisjebygg, men heller på et rasjonelt og fornuftig bygg. Men det var første generasjon av flere kontorbygninger som har vært med på å heve kvaliteten i og
anseelsen til Brynområdet. I dag er de estetiske kravene skjerpet, og Archus jobber både med å endre fasadene på bygningen i Brynsengveien 2, og med et nytt kontor prosjekt som skal gjøre deler av Bryn mer urbant, med torg og møteplasser. Avtale med Statoil Et nytt løft fikk firmaet da Statoil ville ha dem til å tegne bensinstasjoner. Rammeavtalen gjelder fortsatt og gir trygghet. Det samme gjør rammeavtalen de fikk i 2001 med restaurant kjeden McDonalds. De tegnet den første McDonaldsrestauranten i landet, den som ligger i Storgata nær Youngstorget. Avtalene gir en jevn strøm av oppdrag. I tillegg fikk de en rammeavtale med det kommunale Undervisningsbygg, en avtale som reddet firmaet i de vanskelige årene omkring 2003-2004. Da kunne eierne senke skuldrene og ikke på død og liv delta i alle mulige arkitektkonkurranser. Men noen har de vært med på, og en del har de vunnet. Men Statoilavtalen gir ingen strak vei til Statoiloppdrag. Archus ville gjerne tegne den nye kontorbygningen i Schweigaards gate ved Teaterplassen og leverte et forslag i en begrenset konkurranse, et bygg som samtidig kunne fungere som et amfi på plassen. Grønne tak er bra for miljøet I forslaget til Statoilbygget foreslo Archus et såkalt sedumtak, et tak med
planter som tar opp mye fuktighet. Mye av ledningsnettet i Oslo er over belastet og samtidig utdatert. Derfor må vannet som renner fra takene forsinkes, og grønne tak suger opp nedbør og forsinker vannets videre ferd ned i grunnen, forteller Kiran. – Med grønne tak tar vi også vare på det biologiske mangfoldet i byen, som ellers ville vært truet. Grønne tak gir også bedre isolasjon og temeperaturregulering. Sikkerhetskrav genererer oppdrag Rammeavtalene gir kontinuitet og stabilitet og er som smør og brød for Archus. Etter terrorangrepet på World Trade Center i New York i 2001, skjerpet EU sikkerhetskravene på flyplassene, og kravene førte til ombygginger som har generert en mengde oppdrag til arkitektkontorer, blant dem Archus. – Avinor utlyste en konkurranse om dette som vi vant. Da raste det inn med jobber med knappe frister. Etter hvert fikk vi en rammeavtale med Avinor. Akkurat nå holder vi på med flere utvidelser på Sola Lufthavn, og vi skal også tegne ny utenlandsterminal på Kjevik. Og så er det nye kontrolltårn, flere terminalutvidelser og parkerings hus. Tekst Ivar Sekne E-post ivar@ne.no Foto Archus arkitekter
BUTIKKLOKALER I Kiellands hus Til leie: 150 – 650 kvm
Kiellands Hus • Kiellands Hus er et trivelig nærsenter og omfatter i dag en god miks av leietakere som bl.a. Vinmonopolet, ICA, Anton Sport, Narvesen, ARK Bokhandel, Hair & There Frisør m.fl. • Vi kan tilby moderne, trivelige og lyse lokaler – for både mindre og større butikker • Alle butikker har god eksponering på begge fasader som vender ut mot Alexander Kiellandsplass • God parkeringsdekking – 150 p. plasser • Vi har ledige lokaler ved siden av Vinmonopolet
Sabine Bartler, NAI FirstPartners Næringsmegler MNEF Mobil: 9321 0062 / Direkte: 2301 1417 E-post: sb@nai.no / www.nai.no Marianne N. Landvik Eiendomsmegler MNEF Næring Mobil: 9226 3130 / Direkte: 2286 8302 E-post: marianne.landvik@basale.no www.basale.no
66
Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom Adresse
Kvm Side
SALG OSLO ØST KONTORLOKALER Høymyrveien 2
343
30
343
30
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Høymyrveien 2
INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER
Adresse
Kvm Side
Adresse
Kvm side
Kongensgate 2 - Kvadraturen
35
15
Marcus Thranesgate 4
Kongensgate 2 - Kvadraturen
265
15
Drammensveien 211-213
fra 100-11 000
ca. 170
55 38
Kongensgate 2 - Kvadraturen
145
15
Drammensveien 211-213
100
38 38
Kongensgate 2 - Kvadraturen
40
15
Drammensveien 211-213
11 000
Kongensgate 2 - Kvadraturen
109
15
Drammensveien 211-213
ca. 1 600
38
5 325
49
Kristinelundveien 6
ca. 200
39
Dronning Eufemias gate 6
755
49
Kristinelundveien 6
ca. 275
39
Dronning Eufemias gate 6
4 570
49
Elisenbergveien 37B
160
100
200
100
Dronning Eufemias gate 6
Kongens gate 15/Nedre Slottsgate 4
ca. 638
59
Elisenbergveien 37B
343
30
Kongens gate 15/Nedre Slottsgate 4
ca. 393
59
LAGERLOKALER
Kongens gate 15/Nedre Slottsgate 4
ca. 239
59
Marcus Thranesgate 4
ca. 600
55
343
30
Kongens gate 15/Nedre Slottsgate 4
ca. 60
59
Marcus Thranesgate 4
ca. 240
55
Bernhard Getz gate 3
189
43
Marcus Thranesgate 4
ca. 170
55
ØVRE ROMERIKE
Kronprinsens gate 1
320
43
INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER
Kronprinsens gate 1
640
43
Marcus Thranesgate 4
ca. 240
55
KONTORLOKALER
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER
Marcus Thranesgate 4
ca. 170
55
Høymyrveien 2 SHOWROOM Høymyrveien 2
Gjerdrumsvegen 5
3 330
60
Kongens gate 15/Nedre Slottsgate 4
ca. 70
59
OSLO ØST
OSLO VEST
LEIE
KONTORLOKALER Thorvald Meyers gate 7
KONTORLOKALER
810
37
ca. 3 330
23
OSLO SENTRUM
Thunes vei 2
KONTORLOKALER
Thunes vei 2
370
9
Thorvald Meyers gate 2
250-535
12
Øvre Slottsgate 8
9
Oscarsgate 53-55
170-610
27
Thorvald Meyers gate 2
50
12
9
Oscarsgate 53-55
170
27
Thorvald Meyers gate 2
535
12
9
Oscarsgate 53-55
610
27
Akersbakken 10
290
12
9
Hoffsveien 21-23
fra 270-1 850
39
Carl Berner Næringspark
357
40
Hoffsveien 21-23
270
39
300-600
41
Hoffsveien 21-23
1 850
41
Karenlyst Allé 2-4
3 300
41
Karenlyst Allé 2-4
1 300
36
Karenlyst Allé 2-4
Øvre Slottsgate 8 Grensen 3 Grensen 3 Rosenkrantz gate 4 Grensen 18 Grensen 18 Grensen 18 Klingenberggata 7
320 150 560 370
300 600 828
170
9
Nils Hansens vei 4
ca. 90
17
Grensesvingen 9
360-500
33
39
Grensesvingen 9
360
33
45
Grensesvingen 9
500
33
45
Etterstadsletta 3
fra 750-1 530
30
2 000
45
Etterstadsletta 3
750
30
ca. 1 000
24
Etterstadsletta 3
1 530
30
Klingenberggata 7
769
36
Søndre Tåsen Gård
Klingenberggata 7
59
36
Drammensveien 147
460
25
Helsfyr Panorama
1 000
30
36
Drammensveien 147
250
25
Trygve Lies Plass 1
508
30
13
Drammensveien 147
700-1 060
25
Brynsveien 5
367
31
13
Drammensveien 147
700
25
Brynsveien 16-18
507
31
13
Drammensveien 147
1 060
25
Brynsveien 16-18
534
31
15
Drammensveien 147
670
25
Gladengveien 14
169-678
31
Klingenberggata 7 Hausmannsgate 6 Hausmannsgate 6 Hausmannsgate 6 Kongensgate 2 - Kvadraturen
fra ca. 350 ca. 1 000-2 000 1 000 2 000 35-265
Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.
Se vår hovedannonse på side 5.
67
ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt
Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg
Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.
Adresse
Kvm side
Adresse
Kvm side
Adresse
Gladengveien 14
169
31
Trygve Nilsensvei 8
305
14
Olav Brunborgs vei 6
Gladengveien 14
678
31
Trygve Nilsensvei 8
773
14
Lysaker torg 45
Kvm side
inntil 16 000
33
2 850
53
Tvetenveien 31
48-288
31
Trondheimsveien 184
1 231
33
Tvetenveien 31
48
31
Trondheimsveien 184
714
33
Tvetenveien 31
288
31
Trondheimsveien 184
197
33
NEDRE ROMERIKE
Østensjøveien 43
455
31
Stanseveien 13
160
43
KONTORLOKALER
Østensjøveien 43
400
31
Stanseveien 13
237
43
Prost Stabels vei 22
Grenseveien 107
917
31
Stanseveien 13
322
43
LAGERLOKALER
ca. 2 000
23
Stanseveien 13
250
43
LAGERLOKALER Nils Hansens vei 4
Prost Stabels vei 22
LAGERLOKALER
60
ca. 2 890
60
ca. 5 150
60
KOMBINASJONSLOKALER Prost Stabels vei 22
Akersbakken 10
290
12
KOMBINASJONSLOKALER
Brynsveien 5
196
31
Professor Birkelandsvei 30B
3 764
36
Brynsveien 16-18
494
31
Hans Nielsen Hauges gate 50
1 072
37
Hans Nielsen Hauges gate 50
667
37
TROMS
KOMBINASJONSLOKALER
ca. 2 260
Carl Berner Næringspark
ca. 335
17
Hans Nielsen Hauges gate 50
445
37
KONTORLOKALER
Carl Berner Næringspark
ca. 325
17
Smalvollveien 61
745
31
Strandvegen 32
inntil 1 600
39
Strandvegen 32
9 000
39
SHOWROOM
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER
Thorvald Meyers gate 7
810
37
Trondheimsveien 184
Akersbakken 10
290
12
SHOWROOM
Østensjøveien 43
400
31
Trygve Nilsensvei 8
305-773
14
Trygve Nilsensvei 8
305
14
Trygve Nilsensvei 8
773
14
9
OSLO SØR KONTORLOKALER
ca. 350
ca. 3 400
23
ASKER OG BÆRUM
Kongshavnveien 28
314
12
KONTORLOKALER
Skullerud
800 55
Sandstuveien 68
LAGERLOKALER Skullerud
800 55
KOMBINASJONSLOKALER Skullerud
310
9
Lilleakerveien 2 E-F
430
9
Lysaker Torg 12
331
14
400-4 700
25
Nye Vakåsei 64
400
25
800 55
Nye Vakåsei 64
4 700
25
Lysaker torg 35
375-4 850
11
800 55
Lysaker torg 35
375
11
Lysaker torg 35
4 850
11 33
OSLO NORD KONTORLOKALER Trygve Nilsensvei 8
306
Nye Vakåsei 64
VERKSTED Skullerud
Lilleakerveien 2 E-F Lilleakerveien 2 E-F
55
1 600
INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Skullerud
33
305-773
14
Olav Brunborgs vei 6
fra 450-12 000
Olav Brunborgs vei 6
450
33
Olav Brunborgs vei 6
12 000
33
Handel
68
Lille-thon fra Hønefoss
I løpet av 2011–2013 vil AKA sannsynligvis ha kjøpt handelseiendommer for 3 milliarder. AKA-gründer Aage Thoresen er litt som Olav Thon: Han kjøper, beholder, men selger ikke.
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Aage Thoresen, AKA. (Foto: Frode Johansen/Ringerikes Blad)
Thoresen tar imot NæringsEiendoms utsendte fra Oslo en mandag formiddag i hovedkontoret i Hvervenmoen næringspark, rett ved E16 og innkjørselen til H ønefoss. Området er siden 1960-tallet blitt gradvis utviklet til et forretningsområde, men her ligger også Ringerike sykehus og Statens kartverk. De seneste årene er det bygget en rekke nye større kontorbygg på sydsiden av E16, samt et nytt, mindre boligfelt på nord siden.
Aage Thoresen er AKA himself, han er eier av, og leder av et familie selskap, og et familieselskap skal det fortsatt være. Thoresen har tre barn, hvorav to har gått inn i selskapet, datteren som administrasjonssjef, sønnen som forvalter. Lokalpatriot Aage Thoresen innrømmer at han er lokalpatriot. Denne patriotismen ligger til grunn for satsingen i Hvervenmoen næringspark og
engasjementet for tippeligaklubben Hønefoss Ballklubb. AKA har spyttet inn 80 millioner kroner i hjemmebanen AKA Arena, har store sponsorengasjement med fotballklubben, og Aage Thoresen er også med i et spillerinvest som skaffer spillere. – Vi er nødt til å engasjere oss i en generasjon fremover når vi først har gått inn, sier Thoresen om fotballsatsingen.
69
– Hvordan ser du på Hønefoss som vekstområde fremover? – Det avhenger helt av transportsystemet fra Oslo og Sandvika, og det gjelder både vei og jernbane. Vi venter på den nye jernbanetraseen. Men her i næringsparken får vi leid ut til gode priser, fra 1500 kroner og oppover for kontorlokalene, svarer han. I utgangspunktet er kun handels eiendommer og handelsparker aktuelle investeringsobjekter for AKA. Hvervenmoen næringspark er i så måte et unntak, med innslag av kontoreiendommer. AKA kjøpte den første tomten i området i 1991, mens det første bygget stod ferdig i 2007. – Vi har 110 mål i næringsparken som fortsatt kan utvikles. Hele utbyggingspotensialet er på ytterligere 70 000–80 000 kvadratmeter, med halvparten fordelt mellom faghandel og bil, samt kontorarealer. Det blir ikke kjøpesenter eller dagligvare butikker her. I totale investeringer snakker vi om 1–1,3 milliarder kroner, sier Thoresen, som kan fortelle om stor lokal positivitet til planene. Langsiktig perspektiv – Ja, vi håper at områdeplanen kan bli ferdig i løpet av inneværende år. Vi kan sette i gang bygging så fort som mulig, og jeg håper vi er i gang med første eiendom i 2014. Men vi har et perspektiv på utbyggingen på ”en generasjon” fremover, i 20 år, sier Thoresen, som understreker selskapets langsiktige perspektiv på det de holder på med. Kortsiktige gevinster er uaktuelt. Endelig detaljutforming for næringsparken vil avhenge av det nye veisystemet i området. Statens veg vesen står igjen med to mulige traseer for en ny, firefelts europavei fra
Hververmoen, Hønefoss. (Illustrasjoner fra Halvorsen & Reine og Rambøll)
Skaret til Hønefoss. Dagens vei over Hvervenmoen er uaktuell. I stedet foreslås ny E16 rett syd for moen, like bak Statens kartverk, HV Plast og Hønefoss Fjernvarme. Det mener AKA er en god løsning. AKA investerte som undersaken viser 1,3 milliarder kroner i 2012 og 1 milliard året i forveien. – Hvor mye regner dere med å kjøpe for i år? – Vi har sagt mellom 500 til 700 millioner kroner, men vi har økonomi til å ta noe mer hvis mulighetene skulle by seg, svarer Thoresen. Dermed kan de totale investeringene i løpet av tre år komme opp i rundt 3 milliarder kroner. – Er du som Olav Thon, kjøper, men aldri selger eiendommer? – He-he, jeg har eid AKA siden 1. februar 1977. I løpet av disse 36 årene
har vi solgt én eiendom, og det var et kjøpesenter som ikke passet inn i vår filosofi. Ikke kjøpesentre Det er heller ikke aktuelt for eiendomsmilliardæren å satse på kjøpesentre fremover. – Nei, det er en helt annen form for drift. – Kan dere gå inn sammen med andre i prosjektene? – Ja, vi har aldri hatt problemer med å investere sammen med andre eiere, men vi vil ikke kjøpe andeler i andre selskap. Vi har gjort en del sammen med Joh. Johansson, og 15 av de 94 eiendommene i porteføljen eies i fellesskap med en medinvestor. Vi har gjort en del felles innenfor vårt forretningsområde, men vi vil ikke investere i kontoreiendom-
Handel
70
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
AKA har store planer for Hververmoen. (Ill.: Halvorsen & Reine og Rambøll)
mer sammen med andre, sier Aage Thoresen, og fortsetter: – Her i næringsparken ønsker vi at de som blir med, skal eie sine egne seksjoner. De som er kunder her, har stort sett kjøpt selv. For egen del eier vi noen seksjoner, samt lokalene til Statens kartverk, sier han. AKA kjøpte i juni i fjor Kallerud Handelspark på Gjøvik for 230 millioner kroner og rett før jul Handelspark Langeland på Kongsvinger for 250 millioner. Til sammen utgjorde kjøpene 30 000 kvadratmeter. – Hvorfor akkurat disse to handelsparkene? – For å ta Gjøvik først, her har selgeren ansvar for noen
ledige lokaler i handelsparken. Vi følte dette var et godt prosjekt med en god beliggenhet. De som solgte, prøver i tillegg å utvikle området videre, som vi vil nyte godt av. Handelspark Langeland er en stor og interessant eiendom, med seks faghandelskjeder. Vi hadde ikke noen eiendommer i dette området fra tidligere og er nå kommet i dialog med store, nye leietakere. Jakter dagligvare Thoresen innrømmer at de fikk inn litt større risiko i porteføljen med det økte innslaget av faghandel fra de to nye handelsparkene. AKA ønsker nå litt mer dagligvare inn
i porteføljen og er på jakt etter 35 000–40 000 kvadratmeter. Finansiering er et hett tema i dagens eiendomsmarked, finans krisen har ført til helt andre betingelser for eiendomsutviklerne enn i 2006 og 2007. – Ja, finansieringsmarkedet er blitt tøffere med krav til egen kapital. Alt vi kjøper, har 20 prosent egenkapital og 80 prosent belåning, der vi binder halvparten av låne finansieringen i ti år, sier Aage Thoresen.
Tekst Jan Revfem e-post jan@ne.no
Lysaker Fra 300 til 4.000 m2 Fleksible og moderne lokaler LYSAKER TORG 5 Kontor: 691 m2 (2. etg.) 752 m2 (3. etg.) LYSAKER TORG 15 Kontor: 1.454 m2 (3. etg.) 1.144 m2 (4. etg) 1.255 m2 (5. etg.) LYSAKER TORG 25 Kontor: 491 m2 (2. etg) 796 m2 (3. etg) Butikk: 303 m2 (1. etg) LYSAKER PARK Kontor: 1.845 m2
• Umiddelbar nærhet til E18 •2 minutter gange til Lysaker stasjon, Norges tredje største kollektivknutepunkt! • Moderne lokaler med meget god standard • Felles kantine, møtesenter, dusj/garderobe og sykkelparkering • Meget god parkeringsdekning • Maritimt miljø med nærhet til sjøen og LysakerBrygge •E n rekke servicetilbud på stedet med bl.a. postkontor, restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare m.m. • Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest KONTAKT Ole-Jacob Damsund M: 970 20 644 E: ojd@malling.no
Fredrik Sommerfeldt M: 916 09 161 E: fs@malling.no
– mer enn eiendom
www.storebrand.no/eiendom
Ingen selskap er helt like. Du er ikke som konkurrentene dine. Vi hjelper deg ĂĽ fortelle hvordan du skiller deg ut!
www.nebyra.no br osjy r e r
ne kunnskap
annons ekampanje forny
br os j y r e
anthon b nilsen eiendom
ka m pan j e
dnb nĂŚringseiendom
pr os pe kt
dnb nĂŚringsmegling
pr os pe k t
n a i f i r s t pa rt n e r s
f ol der p s : h ot e l l
w eb
anthon b nilsen eiendom
Portrettet
74
Anders Berggren, adm. direktør i Storebrand Eiendom
Styrer 30 milliarder i eiendom Som en av eiendomsfinansens grå eminenser har han flyttet milliarder og høstet store gevinster. Som finans analytiker, aksjeforvalter og investeringsdirektør.
NE 0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Tekst Ivar Sekne • E-post redaksjon@ne.no • Foto Kenneth Myklebust/Kolonihaven
I fjor vår ble Anders Berggren sjef i Storebrand Eiendom. Tidligere har han vært i Orkla og SEB. Golfbanen på Bogstad var lekegrinden hans i barndommen og ungdommen. Røa-gutten ble så god at han spilte på guttelandslaget. I dag handler det heller om å finne hullene hvor pengene kan gro best. Med ansvar for rundt 30 milliarder kroner og 30 ansatte, har siviløkonomen morsomme og spennende dager på jobben på Lysaker. I et nøkternt møterom står en lunsj som han skal prøve å få i seg under intervjuet. Vi nøyer oss med vann i første omgang. 2012 ikke noe å rope hurra for Porteføljens avkastning i 2012 ble preget av nedskriv ninger, og dermed klart svakere enn i 2010 og 2011, forteller han. – Vi har kvalitetssikret våre egne vurderinger gjennom at tilnærmet hele porteføljen også er verdsatt eksternt. De beste eiendommene våre var stabile i verdiutviklingen, men noen eiendommer som er mer problematiske, har hatt yieldøkning. Konsolideringen gir et bedre grunnlag for verdiøkning i år, mener Berggren, som understreker at eiendom
har vært en fantastisk aktivaklasse for Storebrand Livsforsikring over tid. Storebrand Kapitalforvaltning forvalter i dag totalt ca. 450 milliarder kroner. Bare ca. syv prosent er investert i eiendom. – I livselskapets balanse, som omfatter de garanterte ordningene og innskuddspensjon, ca. 200 milliarder, er andelen eiendom ca. 13 prosent. Blåruss Anders Berggren var rett mann på rett plass, med sine evner og erfaringer innen finans, analyse og eiendom. Han vokste opp i en helt vanlig familie og fikk en veldig trygg fin barndom og ungdom, forteller han. – Selvfølgelig har jeg hatt det bedre enn gjennomsnittet. Jeg tok handelsgymnaset. Det sto mellom jus og økonomi. Etter to år i det militære, begynte han på Handelshøyskolen i Bergen i 1986 og hadde ”en fantastisk tid”. – Det er vanskelig å komme inn, men ikke særlig vanskelig å studere der, det er en veldig god og ekstremt sosial høyskole, veldig gøy å gå der.
75
– Jeg vil gjerne å prøve å skape noe nytt, ikke bare vende bunken.
Portrettet
76
– Jeg kunne være bedre strukturert og bedre til å planlegge.
NE 0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Investorkarriere i Orkla Han fikk jobb i Orkla, etter hvert som investerings direktør med ansvar for Investeringsområdet. Det innebar det operative ansvaret for Orklas aksjeportefølje, samtidig var han styreformann i datterselskapet Borregaard Skoger med over en million mål skog, og også styreformann i Orkla Finans og i Orkla Eiendom. – Det var fantastisk å få jobbe i Orkla. Jeg begynte der etter at jeg var ferdig på Handelshøyskolen i 1990, hadde meget dyktige ledere og lærte veldig mye. Orkla i 1990 var et helt annet og mye mindre selskap enn det er i dag. Jens P. Heyerdahl d.y. var en stor verdiskaper og bygde en meget sterk bedriftskultur. Etter å ha tjent Orkla i 16 år, tok Berggren seg litt fri. Samme år begynte han i SEB for å bygge opp et nordisk hedgefond. Det gikk greit en god stund, men i 2008 slo finanskrisens bølger inn over fondet. Forvaltnings kapitalen ble ganske erodert som følge av innløsninger, og businessen forsvant, forteller han. Slått ut av finanskrisen – Jeg mener å huske at fondet ble lukket den dagen Oslo Børs nådde bunnen. Jeg var vel en av de få i Norge som ble rammet av finanskrisen. Han knegger lett og heller i seg litt vann. Året etter sluttet han i SEB, og en sommerdag ringte Hans Aasnæs, sjefen i Storebrand Kapitalforvaltning. – Han ville gjerne at jeg skulle ta ansvaret for real investeringene og prøve å utvikle nye realaktiva. Jeg fikk ansvaret for å drive forretningsutvikling i dette området. Vi driver Storebrand Eiendom opp ved å få tak i mer midler til forvaltning ved å henvende oss til eksterne investorer. Derfor etablerte vi Storebrand Eiendomsfond Norge KS for to år siden for å gjøre eiendom tilgjengelig for pensjonskasser, stiftelser og legater. Vi kjøpte og la inn
ubelånte eiendommer med lange kontantstrømmer. Dette selskapet har i dag verdier for nesten fem milliarder. Ikke lurt å selge nå – Er det lurt å selge eiendom nå? – Nei, ikke i utgangspunktet, men vi har noen salgsprosesser gående, dels fordi livselskapet ønsker å ta ned allokeringen til eiendom noe. Det skyldes at de presses av et europeisk regelverk, som gjør det mer kostbart for selskapet å investere i aksjer og eiendom, fordi det binder mer egenkapital enn høyt ratede obligasjoner. Dette sammen med at vi har en del potensielle utviklings prosjekter, gjør at vi må øke vår finansielle kapasitet til å gjennomføre dem. Berggren har tro på eiendom som aktivaklasse fremover. – Ledigheten kommer til å krype nedover. Vi vet hvilke prosjekter som kommer og hvor leietakerne beveger seg. Vi får befolkningsvekst og sysselsettingsvekst og et ledighetsnivå med trolig mer knapphet på lokaler. Det er også viktig å være klar over at det aldri har vært billigere å leie kontor enn i dag, relativt sett, særlig i forhold til lønnsveksten og større arealeffektivitet. –- Er det lurt å kjøpe eiendom nå? – Ja, men vi er ikke kraftig på kjøper’n, fordi vi altså skal selge oss noe ned. Sammenligner du næringseiendom med bolig, har prisingen av disse sektorene skilt kraftig lag de siste ti årene, selv om det korrigeres for at det er litt dyrere å bygge boliger enn næringseiendom. Når næringseiendom relativt sett er så mye billigere, er det fordi du ikke priser inn tomteverdien. Risikoen ved å kjøpe næringseiendom nå er utrolig mye lavere enn for boligeiendom. Og dette blir forsterket av at bankene svært villige til å yte lån til boliger til over 60 000 kroner kvadratmeteren, men kommer det noen og skal låne pen-
77
ger til næringseiendom til prising under det halve, så er det plutselig veldig vanskelig. Får man lån, skjer det med lavere låneutmåling og høyere margin. Men, det ser nå ut til at det løsner litt her. Mer utviklingsorientert Storebrand Eiendom kommer til å bli mer utviklings orienterte, sier Berggren. – Veldig mye av verdiskapningen i eiendom skjer ved å gjøre større og mindre utviklingsprosjekter. Det er en dårlig strategi å selge eiendommer når de er kommet til det punktet hvor de er nødt til å utvikles for å komme videre. – Hvor ligger det største utviklingspotensialet? – Innenfor kontor. Vår strategi er bare å eie kontorbygg i Oslo, helst langs jernbanen, altså nær de offentlige kommunikasjonsknutepunktene. Derfor eier vi på Lysaker, Skøyen, i Vika/Aker Brygge-området og i Nydalen. – Hvorfor bare i Oslo? – Fordi der er det beste og mest likvide markedet, her tror vi det blir det størst leievekst, færre tilgjengelige tomter og dermed minst ledighetsrisiko. Oslo som by vil vokse betydelig frem mot 2030. – Hvorfor eier dere ikke noe i Bjørvika? – Bjørvika er klart innenfor vår investeringsstrategi. Dukker det opp en interessant mulighet i Bjørvika, vil vi vurdere det. Det er ingen tvil om at Bjørvika og hele Fjordbyen blir et veldig flott område. Omfattende renovering Storebrand Eiendom jobber intenst med å fornye eiendommer i Vika. De skal renovere og utvide kontorlokaler i Ruseløkkveien 26, i House of Oslo-bygningen. De har nettopp hatt en betydelig renovering av kontorene i Schjødt-bygget i Ruseløkkveien 14. Nå skal de gå løs på de nedre etasjene der Oslo kino skal inn. Det er også utviklingsmuligheter i eiendommene Storebrand Eiendom eier i Hoffsveien på Skøyen, sier Berggren. Løfter vi blikket videre nordøstover, til Ulven, har Storebrand Eiendom store planer i samarbeid med Fabritius Eiendom, som har den operative rollen. Her blir det en ny bydel med kontorbygg, noe publikumsrettet virksomhet og boliger, ikke langt unna det kommende Økernsenteret, hvor Storebrand Eiendom eier halvparten sammen med Steen & Strøm. Har stor tro på Groruddalen – Ulvenprosjektet er et gigantisk utviklingsprosjekt på 340 000 kvadratmeter, med lange løp, opp mot 15 år. Vi har en grunnleggende tro på Groruddalen som et utviklingsområde. Det bor veldig mange mennesker der, det er fire kilometer. fra Økern ned til Rådhuset, egentlig er det midt i Oslo by. Vi tror at Groruddalen kommer til å gjennomgå en forskjønnelse og en utvikling som gjør at området helt annerledes ut om 20–25 år.
– Er det på Ulven, Økern og i Vika vi kan finne Storebrands fotavtrykk i Oslos byutvikling? – Ja, det er Oslo vi kommer til å ha i fokus og har mest tro på, men vi skal ikke utelukke at du etter hvert kan finne oss i Stavanger. Med kjøpesentre er det anner ledes, hvor vi eier sentre fra Trondheim og sydover. Der er strategien å eie helst nummer én-, men også nummer to-sentre i naturlige, større handelsområder. Vi eier også noe logistikkeiendom, men bare langs E6aksen mellom Gardermoen og Moss.
– Groruddalen kommer til å gjennomgå en forskjønnelse og en utvikling som gjør at området helt annerledes ut om 20-25 år.
Store på kjøpesenter Porteføljen er drøyt halvparten kontor, knappe 40 prosent kjøpesenter og drøyt 10 prosent logistikk. Noen av kjøpesentrene Storebrand eier, foreligger det utviklingsplaner for, først og fremst City Syd/Tiller i Trondheim. Holmensenteret i Asker rett ved E18, Buskerud Storsenter i Nedre Eiker nær Drammen, Down Town i Porsgrunn og Kvadrat i Stavanger har også utviklingsmuligheter med regulerte prosjekter, sier Berggren. – Kjøpesenter er mer levende eiendom enn kontor, som har lengre kontrakter. I handel er det vanlig med 3–4 års-kontrakter, fordi da er det lettere å gjøre endringer i butikkmiksen. Motiveres av å skape noe nytt – Hva motiveres du av? – Av å prøve å skape noe nytt, ikke bare vende bunken, av å gjøre en forskjell, drive forretnings utvikling. Jeg vil gjerne være i bevegelse, finne på nye ting. Nå trigges jeg veldig av å bli en eiendomsforvalter som ikke bare for livselskapets allokering til eiendom, men også gjøre eiendom til en bedre aktivaklasse og investeringsaktivum og prøve å lage gode forvalt ningsprodukter og løsninger som andre er interessert i å investere i. Vi burde også kunne syndikere eiendom. Kanskje vi har gjort noe med det om et år. Vi lurer også på om vi skal lage et skogselskap, som folk kan investere i, et forvaltningsprodukt som ingen har i dag. – Hva mener du er dine sterkeste sider? – Jeg tror jeg flink til å skape en entusiasme rundt meg og er opptatt av å gi folk interessante oppgaver. Jeg delegerer mye. Det er ikke grenser for hva folk får til, bare de blir gitt mulighetene. Jeg tror mange ledere holder kortene for tett til brystet. Du må tenke på deg
Portrettet
78
NE 0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Jeg blir opprørt hvis folk ikke gjør sitt beste, at de slurver
selv som lagleder og få laget til å levere et bra resultat. Da må du la folk løpe litt fritt. – Hva er det tøffeste du har opplevd som leder? – I Orkla hadde vi noen krevende prosesser. Vi ble revet med av dot.com-bølgen, som sprakk tidlig på 2000-tallet. Det ble en del opprydning der med tøffe prosesser. Som leder må jeg gripe fatt i det som er problematisk, og det er tøft, det jeg bruker veldig mye tid og energi på. – Mange søvnløse netter? – Nei, jeg sover godt om natten, og hadde jeg ikke gjort det, ville jeg blitt bekymret. – Din dårligste egenskap? – Jeg kunne være bedre strukturert og bedre til å planlegge. Så tar han en slurk vann. Smørbrødene har han ennå ikke rørt. – Jeg venter kanskje litt for lenge med å ta beslut ninger. Skyver dem kanskje litt foran meg. I Orkla pleide vi å si at ”vi tvilte oss frem til beslutninger”. Det er kanskje en egenskap jeg har tatt med meg. Mer fritid – Hvis du kunne gjøre hva du ville, hva ville du gjort? – Hvis jeg kunne gjøre hva jeg ville!?! Han humrer. – Jeg kunne godt tenkt meg å ha litt mer fritid. Et problem med kommunikasjonssamfunnet er at vi er blitt så utrolig tilgjengelig, uansett kveld, helg eller ferie. Derfor er det en luksus å være et sted folk ikke får tak deg, slik det var før. Jeg kunne tenkt meg å ha sommerferie i fire uker uten mobiltelefon. – Hva er det folk ikke vet om deg?
– Sikkert en hel del. Jeg var halvgod i golf som yngre. Var på guttelandslaget. Også er jeg glad i, og relativt god til, å lage god mat og drikke god vin, men det får vel neppe folk bakoversveis av. Humrer når blodet spruter – Siste kulturopplevelse? Han ler igjen. – Jeg så en helt fantastisk Tarantino-film sist søndag, ”Django”, en westernfilm fra tiden før borgerkrigen i USA., en helt rå film. Du ser vold hvor blodet spruter, og du sitter og humrer, fordi det er så overdrevet. – Hva leser du daglig? – Jeg leser altfor lite, men jeg har lest stort sett alt Lars Saabye Christensen har skrevet. En fantastisk forfatter. Og Per Petterson. Jeg har den siste boka hans på nattbordet, men jeg har ikke åpnet den ennå. Jeg er så trøtt når jeg legger meg. – Dine lydspor? – Jeg hører på mye av det jeg hørte på for 25 år siden, som U2, Dire Straits, Manfred Man og slike ting. Men jeg hører også mye musikk på radio, som P5. Jeg begynner å bli gammal, så jeg hører mye på NRK Alltid nyheter, særlig når jeg sitter i bilen. Han smiler bredt, og smilerynkene tar mye plass. Gjør det samme om ti år – Hva gjør du om ti år? Han tenker mens han kaster et blikk på smørbrødene. – Det kan være at jeg fortsatt sitter her og jobber med realinvesteringer. Hvis de vil ha meg. Hvis jeg ikke gjør det, tror jeg du finner meg i et annet investormiljø. Det er det jeg kan.
Lokaler til leie 2.175 – 10.000 kvm
Lørenvangen 22
22
Moderne og effektivt kontorbygg på Løren • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014
Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225
Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO
Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no
Aberdeen Asset Management Region Nord – Trondheim Beddingen 8 7014 Trondheim
Aberdeen Asset Management Region Vest – Bergen Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis
INSIDE
80
Mads Syversen og Kristian Berg har hatt en finger med i flesteparten av eiendomsobligasjonene i 2012. Foto: nyebilder.no /Thomas Bjørnflaten
Kongene av
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
obligasjonslån
I løpet av to år er Arctic Securities blitt den suverent største tilretteleggeren av pantesikrede obligasjonslån i eiendomsmarkedet. Meglerhuset er med på så å si alle større utstedelser.
Arctic Securities har siden starten i 2007 rukket å etablere seg som ett av de største norske meglerhusene, med en rekke profilerte navn på lønningslisten. Arctic er dominerende både på aksje- og obligasjonssiden. De to seneste årene har obligasjons markedet tatt av også innenfor eiendom, og Arctic Securities tilrettelegger obligasjonslån for store eiendomsbesittere og skaffer både norske og internasjonale investorer til lånene. – Noen av oss kom til Arctic Securities fra Enskilda Securities, og der var eiendom et absolutt satsingsområde. Vi sier vel at de seneste halvannet til to årene har vi tråkket litt ekstra på gasspedalen, sier Mads Syversen om satsingen. Syversen var med å etablere Arctic Securities og har vært et ledende navn i det norske
meglermiljøet i mange år, blant annet som rådgiver for Kjell Inge Røkke i flere store transaksjoner. Viktig samspill I alt 16 av Arctics 135 ansatte arbeider nå med eiendom, inkludert de som jobber med fusjoner og oppkjøp og børsnoteringer (corporate), salg og distribusjon, og altså obligasjonsfinansiering. Samspillet mellom egenkapital- og fremmedkapitalsiden i meglerhuset er viktig. Inkluderer man både egenkapital og obligasjoner, var Arctic i 2012 med på 15–20 transaksjoner innenfor eiendomsfinansiering. Det seneste året har Arctic vært med på å tilrettelegge fem av de seks største transaksjonene i det norske eiendomsmarkedet, blant annet såkalte club deals, der flere investorer går inn
81
sammen. Salget av Statoils kontor på Fornebu rett før jul var et eksempel på en slik club deal. – Aktørene vi jobber med må ha en kombinasjon av finansiell og industriell kompetanse og en sterk finansiell løfteevne, forteller Syversen, som ikke rent lite stolt anslår at de har 60 prosent av markedet innenfor pantesikrede obligasjons utstedelser til eiendom. – Det er en del som kommer til oss, som ikke har lykkes andre steder, konstaterer han. – Enkelte låntakere og investorer synes det er en fordel at vi ikke er eid av en bank, men er uavhengig. Vi har gjort mye med eksisterende kunder, men også fått noen nye kunder. I fjor gjorde vi obligasjonslån med pant i eiendom for 6,2 milliarder
kroner og var med på 18 milliarder av transaksjonsomsetningen i eiendomsmarkedet på 50 milliarder. Vi driver lite med prosjektfinansiering. De 6,2 milliardene var tatt ut av bankenes balanse, sier Syversen om virksomheten. Lukkede strukturer Arctic er ikke i markedet for de korte og standardiserte børsnoterte obligasjonslånene, som til Olav Thon Eiendomsselskap. Her er det gjerne 20–30 investorer med på lasset. – Vi tar de ikke-børsnoterte lånene og de mer lukkede strukturene, med løpetider opp mot 10–15 år. Det er et helt annet case. I våre obligasjonslån er det som regel få investorer, sier Kristian Berg, som er en nøkkelperson hos Arctic
S ecurities innenfor alle de store obligasjonslånene. Obligasjonsmarkedet for pantesikrede lån er ikke for de mindre låntakerne. Selv har Arctic Securities definert 200 millioner kroner som nedre grense for hva som er interessant for deres kunder å jobbe med. – Hva med belåningsgraden? – Vi har gjort opp mot 80 prosent belåning, men det er vanlig med 60–70 prosent, svarer Kristian Berg. Signaler fra andre markeds aktører tyder på at mange av de nye eiendomslånene fremover vil havne i høyrisiko-kategorien – high yield – med kredittmarginer over 3 prosentpoeng. Det vil ikke Arctic Securities være med på.
Inside
82
Fortsatt attraktivt
Arctic Secutities har få profesjonelle investorer i sine obligasjonslån. Foto: nyebilder.no /Thomas Bjørnflaten
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
– Vi har aldri gjort noe high yield innenfor eiendom, fastslår Mads Syversen kontant. Konkurrerer med bank – De obligasjonene vi har lagt ut, konkurrerer absolutt med bank finansiering. Her må vi skille mellom obligasjonslån med og uten pant. Lån uten pantesikkerhet gir en helt annen prising. Jeg har aldri vært med på et lån med over 3 prosentpoeng i lånemargin. Når det gjelder bank finansiering, vil jeg si at en tommel fingerregel for et alminnelig godt prosjekt nå er 2,1–2,2 prosentpoeng. Vi er nærmere 2 prosentpoeng enn 2,5 prosentpoeng, der vi var før jul, supplerer Kristian Berg, og fortsetter: – Det norske eiendomsmarkedet har høykvalitetsobligasjoner. Vi arbeider for å finne de beste eiendommene, fordi vi jobber med profesjonelle investorer. De er primært interessert i kvaliteten på eiendommen, men også strukturen i lånene. Etter Statoil-transaksjonen opplevde vi en stor interesse fra internasjonale investorer. De er blant annet opptatt av prosessene i det norske obligasjonsmarkedet, om de er lukkede eller åpne. Bankene meldte seg litt ut av markedet i fjor og begrenset eiendomsutlånene. Flere banker slanket balansen ut fra nye kapitaldeknings regler og likviditetskrav. Det er imidlertid signaler om at bankene
er mer på banen i år når det gjelder eiendomsfinansiering. – Ja, ut fra starten på året kan det se ut sånn. Vi mener det er bare positivt, pantesikrede obligasjonslån er et supplement til bankene, og ikke en konkurrent. Det er nok å ta av der ute for begge parter. Vi har et utmerket forhold til bankene, og i 2012 oppfordret de oss til å legge ut lån, forteller Berg. Store volumer I fjor ble det utstedt pantesikrede eiendomslån i obligasjonsmarkedet for over 10 milliarder kroner. – Hva tror dere om obligasjons volumene i 2013? – Vi tror det blir store volumer også i år og håper trenden fra i fjor fortsetter. Det er gunstig for vår forretningsmodell at bankene er blitt mer vanskelige, men vi ønsker dem mer foroverlente, det er nok å ta av. Norge utgjør heller ingen begrensninger for oss, vi kan gjøre lån både i det svenske og det danske obligasjonsmarkedet. Det er mye å gjøre, aktiviteten hos oss er stor, sier Syversen. – Vi opplevde for vår del et svært godt år på eiendomssiden i 2012, mens også året i forveien var godt. Så får vi gjøre opp status for 2013 når året er omme og se hva vi sier da.
Tekst Jan Revfem e-post jan@ne.no
2012 ble et godt år i det norske transaksjonsmarkedet, med omsetning av næringseiendom for over 50 milliarder kroner. Arctic Securities spår minst like høye omsetningsvolumer i år. – Vi venter de samme volumene som i fjor, pluss, pluss. Det ligger an til i overkant av 50 milliarder kroner i år også. Men prosessene tar lengre tid, det hører vi også fra vår samarbeidspartner i Sverige om det svenske markedet, særlig ved refinansieringer, sier Mads Syversen. – Vi har likevel fått en bedre start i obligasjons markedet i år sammenliknet med i fjor, sier Kristian Berg. Han har tro på eiendoms markedet fremover, ikke minst målt mot andre investerings alternativer. – Den amerikanske Standard & Poor´s-indeksen er på sitt høyeste nivå noensinne, noe som kanskje ikke er det beste kjøpssignalet. I tillegg er rentenivået på rekordlave nivåer. Eiendom er svært attraktivt hvis man som investor tåler å sitte gjennom syklusene. Om du kjøper eiendom i 2013 med et langsiktig perspektiv, må du kanskje tåle en eventuelt svak periode uten å måtte bli tvunget til å selge. Vi mener eiendomsinvesteringer er attraktivt for både livselskaper, institusjonelle investorer og formuende privatpersoner, sier Berg.
00 5 r e Ov ser te i r o t au re e k k e takt undt! tr e d n a l
Finn DIN lokale takte k k er www. prot antak
.no
NORGES STØRSTE TAKENTREPRENØR
Juss
84
Stor
interesse for havneutvikling NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Bjørvika-utbyggingen er Norges største transformasjon av havn til bo og næring. (Shutterstock)
Store og små byer transformerer gamle havneområder til bo- og næringsområder. Mens mulighetene er store, er fallgruvene mange. I Oslo er havnevirksomhet i Bjørvika blitt erstattet med næringsbygg og boliger. Nå står en tilsvarende transformasjon i Filipstad for tur. I byer som Kristiansand og Grimstad arbeides det med tilsvarende planer i mindre skala.
Det er flere grunner til at det nå er en oppblomstring av eiendoms utvikling i tidligere havneområder. Advokat og partner Andreas Iversen i Torkildsen, Tennøe & Co. forteller at geografisk meget sentrale byom råder gjennomgående vurderes som
attraktive utviklingsområder for både bolig og næring. – Bakgrunnen for at dette er mulig, er dels at havnevirksomheten makromessig er endret ved at man ønsker at store deler av havnevirk somheten flytter ut av sentrum.
85
Unntaket er innenfor passasjer trafikk og cruise. I tillegg er det også på det rene at svært mange kom muner ser på slik transformering som byutviklingsmessig interessant og ønskelig, sier Iversen, og trekker frem Bjørvika som et eksempel på det siste. Flere utfordringer Det er mange utfordringer ved utvik ling av tidligere havneområder, både praktiske og juridiske. – For det første er det utfordrende planprosesser som må forberedes og gjennomføres. Dette er jo stort sett kommunale planer, initiert av kommunen, og derfor også ofte krevende. Det er mange interesser som skal håndteres, og hvor også havnevirksomheten, som gjerne er etablert som et kommunalt foretak, forvalter disse interessene, sier Iversen.
Han mener særlig den spesielle ordningen om at havnevirksom hetens tomter tilhører den såkalte havnekassen gjør det mer krevende. – Havnevirksomhetens tomter kan ikke uten statens samtykke disponeres til andre formål enn havnens. Kommunen får derfor ikke tilgang til den betydelige økonomiske reserven som kan ligge i disse om rådene. I Oslo er jo dette snakk om verdier for flere milliarder. Her går økonomien til å finansiere utbyggin gen utbyggingen av sydhavna i om rådet Sjursøya-Ormsund, sier Iversen. Store kostnader En annen utfordring er knyttet til de store kostnadene som må brukes på etablering av infrastruktur. Andreas Iversen forteller at det kan være vanskelig å få dette organisert på en rettferdig og god måte når det er flere utbyggerinteresser.
– I Bjørvika er dette håndtert ved etablering av et eget infrastruktur selskap som forestår bygging av all generell infrastruktur, bortsett fra kommunal og statlig vei. De enkelte ut byggerinteressene betaler da en avgift per innregulert kvadratmeter for sitt område, sier Iversen. Ved eiendomsutvikling av tidligere havneområder er det viktig å ikke undervurdere miljøproblemer og kostnader. I tillegg er mange av de gamle havneområdene bygd ut ved utfylling i sjø eller på gamle skipsverftsområder. – Her kan det være store utfor dringer vedrørende grunnforhold og fundamenteringer. For å få til en vellykket utbygging er det ofte også behov for å skape nytt land i form av utfylling i sjø, noe som gir betydelige kostnader og mye komplisert juss på plansiden, sier Iversen.
MV-PaNoraMa
Nyhet!
GuStafS PaNel SySteMer
Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.
Din
innreDnings leverAnDør fra A til Å
GlaSSVeGGer KoNtorSKilleVeGGer HiMliNGer
MODULVEGGER www.modulvegger.no
annonse190x127-gustafs-3.indd 2
Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no
MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no
05.11.12 23.48
Juss
86
Flere prosjekter Torkildsen, Tennøe & Co jobber for tiden med havneprosjekter i Bjørvika i Oslo, Kristiansand og Grimstad. Det er store forskjeller i størrelse på de tre prosjektene, men Iversen mener at utfordringene er mange av de samme, selv om kompleksiteten er varierende. Iversen trekker frem de ulike pro sjektene: • I Oslo er det mange utbyg gere med til dels motstridende interesser. Det er også flere offentlige og andre interesser som har synspunkter på utbyg gingsplaner. • I Kristiansand er det ett prosjekt som omfattes av en regulerings
plan for det som heter Silokaia, sentralt på vestsiden av Odderøya ved Kvadraturen. Området er på 70 000 kvadrat meter bolig og næring. Kanalbyen Utvikling har gått i markedet for å etablere et partnerskap med en tung part ner for utbygging av området. • I Grimstad er det ikke tatt noen avgjørelse, men det er en vedtatt områdeplan som legger til rette for utbygging av havne områdene. Godt samarbeid – Hvordan fungerer samarbeidet mellom ulike offentlige enheter og de private i slike havnetransformasjoner?
– Vår erfaring er at samarbeidet stort sett går bra. Dette henger gjerne sammen med at planprosessene ofte er initiert av kommunen, eller i felleskap med aktørene, og slik at premissene for utviklingen allerede er lagt, sier Iversen. Han trekker frem en utfordring i at en plan som er utarbeidet og vedtatt uten innspill fra markedet kan bli endret når private utbyg gere kommer inn på eiersiden. – Dette henger sammen med at politiske planprosesser ikke nød vendigvis ender opp med et resul tat som er optimalt for utbyggings interessene. Dette bør kommunene ta med i betraktning før nye planer vedtas.
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no
Flere havneutviklinger på gang NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Flere byer langs kysten kan utvikle attraktive bo- og kontorområder i de gamle havneområdene. Advokat og partner Andreas Iversen i Torkildsen, Tennøe & Co. venter at flere kystbyer og -kommuner vil utvikle de tradisjonelle havneog industriområdene til bolig- og næringsområder. Slike utbyggings prosjekter er mest aktuelt for de større kystbyene med kommersiell havnevirksomhet av betydning. – Men også mindre byer kan ha potensial. Flere sørlandsbyer vurderer å utnytte eller foredle sine havneområder, selv om dette
naturlig nok blir i mindre skala, sier Iversen. Nye havnebehov driver utviklingen Det er endrede behov for havne virksomhet som ligger til grunn for de nye mulighetene. Iversen viser til de mange siloanleggene som ligger sentralt til i flere mindre byer. Silo virksomheten er etter hvert blitt lagt ned som følge av endrede transportog markedsbehov. – Disse anleggene legger beslag på verdifulle tomter for utvikling.
Her ligger det stort potensial, selv om enkelte av disse anleggene er vernet, sier Iversen. Trenden går mot flytting av havneanlegg til utenfor sentrum av byene, blant annet på grunn av trafikkbelastning og miljø. – Potensialet for eiendomsutvik ling i havneområder varierer i de for skjellige distriktene. Enkelte områder har fortsatt en betydelig og generell havnetrafikk, noe som gjør utvikling vanskelig, sier Iversen.
Juss
87
Leserbrev fra
Olav Thon Fritt frem for gårdeiere
Foto: Ida Børsand/Kolonihaven
Husleielovens § 4-3 sålydende:
Hittil har ovenstående lovparagraf vært oppfattet som et risikomoment idet domstolene gjerne ser på leieboeren som den svake part mens gårdeiere ses på som en grådig gruppe. Etter en omgang i retten har gårdeieren vært den som føler seg mest skuffet. Men ved en dom avsagt i Gulating lagmannsrett 26. november er saken nu snudd fullstendig på hodet. En leieboer sitter med et mindre kjellerlokale på 100 kvadratmeter uten direkte adgang til noen sentrumsgater, har av lagmannsretten fått fastsatt en husleie på kroner 55 000 per måned. Det vil tilsi en husleie på 6600 kroner per kvadratmeter per år. Kjellerlokalet, som ligger i indre gård i Stavanger med elendig dagtrafikk bedømmes således til å betinge en gjengs leiestrøm høyere enn hva retts vesenet har fastsatt som leienivåer i Oslos hovedgater, så som Karl Johan, Grensen eller Torggaten. Leienivået gårdeiere i disse gater kan heve leienivået til må nærme seg astronomiske høyder. Leieboere med langsiktige leiekontrakter hvor gårdeier har anledning til forhøyelse av husleien hvert femte år bør med myndighetens hjelp finne den snareste veien til Skifteretten. Olav Thon Direktør
NE 0313 www.ne.no www.nenyheter.no
”Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.”
Juss
88
Thon
raser mot
skyhøy
husleie
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Olav Thon har havnet på feil side av en leie kontrakt i Stavanger. En dom slår fast at eiendomskongen må ut med 6600 kroner per kvadratmeter for et lite kjellerlokale.
– Leieboere med langsiktige leiekon trakter, hvor gårdeier har anledning til forhøyelse av husleien hvert femte år, bør med myndighetens hjelp finne den snareste veien til Skifteretten. Slik avslutter Olav Thon et leser brev til NæringsEiendom (se forrige side) etter at han har endt opp som misfornøyd leietaker i Stavanger. Olav Thon Gruppens selskap Vats AS leier et kjellerlokale i Strandgaten i
Stavanger til det han mener er en urime lig høy husleie. Gulating lagmannsrett har fastslått at Vats AS må betale 55 000 kroner per måned i husleie for lokalet på 100 kvadratmeter. Olav Thon mener konsekvensene av dommen er at gård eiere kan heve leienivåene til astrono miske høyder, da leienivået er høyere enn i attraktive handlegater i Oslo sentrum selv om lokalene ligger i indre gård hvor det er elendig dagtrafikk.
I Tingretten vant Thon frem med sine argumenter og husleien ble satt til 27 000 kroner i måneden for leieperioden fra første oktober 2010 til første oktober 2015. Gårdeieren Nedre Strandgate 13 AS anket dom men til lagmannsretten, som kom med sin avgjørelse i november i fjor. Den nye dommen innebærer at Thon må betale en månedsleie på 55 000 kroner for lokalene.
89
Olav Thon er ikke fornøyd med dommen som gir høy leiepris i Stavanger. (Scanpix)
Avgrensningsproblemer Kjernen i Olav Thons strid med gårdeier Nedre Strandgate 13 AS er tolkningen av Husleielovens § 4-3, med spørsmålet om hva som define res som ”gjengs leie” for ”liknende husrom på liknende avtalevilkår”. Ifølge leieavtalen skal Thon betale ”markedsleie for kafélokaler i dette strøket, med justering hvert femte år. Ved disse justeringene skal
på tilsvarende måte markedsleien for tilsvarende kafélokaler i strøket legges til grunn”. Nedre Strandgate 13 AS mener referanserammen for markedsprisen er definert ut fra lokalet, beliggenhet og lokalets art. Gårdeieren mener den geografiske referansen er ”i dette strøket”. Faktisk referanse er ”tilsvarende kafélokaler”. Men det er ikke snakk om hvilke som helst
kafélokaler, ifølge Nedre Strandgate 13 AS, som anfører at det var en felles forståelse mellom gårdeier og utleier i leiekontrakten at ”kafé lokaler” refererte til skjenkesteder som selger alkohol. Det vises også til fremleieavtalen Thon har inngått med et utested som slår fast at det i fremtiden skal drives skjenkested i lokalene. Dermed mener Nedre Strandgate 13 AS at husleien skal være til svarende markedsleie for skjenke steder i Stavanger sentrum, som fast settes ved en større eller mindre grad av omsetningsbasert leie. De krevde 70 000 kroner i husleie per måned og hevder at Thon fremleide lokalene til mellom 90 000 og 120 000 kroner i måneden i 2010 nettopp basert på omsetningsbasert leie. Kafélokaler, ikke pub Olav Thons selskap Vats AS m ener at referansepunktet for leien som skal fastsettes ifølge avtalen er ”kafélokaler i dette strøket”, og mener det ikke er grunnlag for en utvidende fortolkning av begrepet ”kafélokaler”. ”Etter alminnelige regler er utgangspunktet en naturlig forståelse av ordlyden. Prinsippet om objektiv fortolkning har særlig styrke i forhold mellom næringsdrivende jfr. Rt-1994-581 og senere rettspraksis”, anfører Thon, og slår fast at det ikke er grunnlag for å hevde at partene med begrepet ”cafélokaler” mente pub eller skjenkested. Thon viser også til at skjenkebevillingen gis bare for fire år av gangen, og at det dermed blir ubalansert å tolke ”café lokaler” som pub og skjenkested. Når det gjelder kravet om husleie på 55 000 kroner i måne den og motpartens anførsel om hva Thon fremleier lokalene for, mener Thons selskap at husleien som mottas for de to eiendommene Nedre Strandgate 13 og 15 er lavere enn oppgitt, fordi Thon Gruppen gir bidrag til driften. Thon mener også at den markedsbaserte husleien bør være et snitt av de tre kategoriene skjenkesteder pub, restaurant og kafédrift.
Juss
90
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Skjenkestedene i Vågen i Stavanger er populære, noe Olav Thon må betale dyrt for. (Scanpix)
Ser bort fra avtaletekst Retten velger ikke å ta teksten i avtalen mellom Olav Thons selskap og Nedre Strandgate 13 bokstavelig. I leieavtalen står det (i tillegg til at lokalet kan nyttes etter leietakers ønsker): ”..Deretter betales markeds leie for kafélokaler i dette strøket med justering hvert femte år. Ved disse justeringene skal på tilsvarende måte markedsleien for tilsvarende kafélokaler i strøket legges til grunn”. I stedet legger retten til grunn at ”lokalenes beliggenhet, størrelse og muligheter for utforming gjør drift av serveringssted i form av pub å være mest nærliggende, og gir refe ranse for beregningen av markeds basert leie”. Retten har også sett på hvilken husleie Olav Thons selskap Vats AS fremleier lokalene for til puben Nåløyet, selv om Thon mener at denne leieavtalen ikke er relevant
for avgrensningen av ordet ”café drift” i avtalen mellom Vats og Nedre Strandgate 13. Vern av leietakere Husleielovens kapittel 4 tar for seg vern av leietaker mot urimelige leieprisøkninger. § 4-2 sier at hver av partene i leieforholdet kan kreve leien endret med følgende begrens ninger: • endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumpris indeksen i tiden etter siste leiefast setting, • endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefast setting ble satt i verk, og • den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk. Ifølge § 4-3 er det imidlertid adgang til å tilpasse leieprisen til ”gjengs leie”.
”Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.” Olav Thon mener retten gjør en fundamental feilvurdering når den ser bort fra avtaleteksten i leiekon trakten om ”cafélokaler” og i stedet tolker avtalen utvidet på en måte som bryter med vernet av leietakere i kapittel 4 i leieavtalen. – Nu er saken snudd fullstendig på hodet, skriver Thon i leserbrevet til NæringsEiendom.
Tekst Dag-Jørgen Saltnes e-post dag@ne.no
www.pwc.no
Bindingstid for MVA påkostninger
For mer informasjon kontakt: Trond Ingebrigtsen Tlf: 952 60 810
Hvordan innrette deg optimalt i henhold til justeringsreglene for MVA og fast eiendom? PwC hjelper deg med tilpasninger som også ivaretar skatte- og regnskapsmessige forhold. Advokatfirmaet i PwC har over 40 personer med spesialkompetanse innen MVA. Vi har særlig kompetanse innen spørsmål knyttet til eiendom, bygg og anlegg. Vårt fagmiljø har gjennom en årrekke utviklet spesialkompetanse i å finne optimale løsninger for våre klienter, og fokuserer på et godt samarbeid med avgiftsmyndighetene og andre sentrale aktører.
© 2013 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS og PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited.
Juss
92
Ståle O. Meleng, Wiersholm.
Nye
leiestandarder
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Det vil komme nye standard leiekontrakter i løpet av kort tid. De viktigste endringene handler om fordelingen av ansvaret for hvem som skal oppfylle bygningstekniske krav.
Norsk Eiendom, Huseiernes Landsforbund og Forum for Næringsmeglere/ Norges Eiendomsmeglerforbund vil snart ha nye standard leiekontrakter klar til lansering. Ifølge ansvarlig advokat Ståle O. Meleng i Wiersholm tar den viktigste endringen i de nye standardene for seg fordelingen av ansvaret for oppfyllelse av offentligrettslige bygningstekniske krav. – I de nye standardene innføres det et klarere skille mellom hvem som har ansvar for oppfyllelsen av offentligrettslige bygningstekniske krav ved overtakelsen av leieobjektet. For leie av brukte lokaler legges det opp til at partene skal kunne velge om det er utleier eller leietaker som får ansvaret for at leieobjektet oppfyller slike krav ved overtakelsen. Det er ikke tilsvarende valgfrihet for nye lokaler, og som
hovedregel er det da utleier som har ansvaret for at kravene overholdes, sier Meleng. Han mener at partene samtidig må ha et bevisst forhold til at valget av hvem som har ansvaret for de bygningstekniske forholdene ved overtakelsen også vil ha direkte betydning for ansvarsfordelingen videre i leieperioden. Ansvarsfordeling i leieperioden Ifølge Ståle O. Meleng avhenger hvem av partene som har ansvaret videre i leieperioden av hvordan ansvaret ble fordelt ved overtakelsen. – Noe spissformulert kan man si at dersom utleier skal ha ansvaret ved overtakelsen, vil utleier også i leieperioden ha ansvaret for oppfyllelsen av nye generelle bygningstekniske krav, mens leietaker har
ansvaret for oppfyllelsen av nye virksomhetsrelaterte bygningstekniske krav, sier Meleng. Er det leietaker som skal ha ansvaret ved overtakelsen, vil leietaker også få ansvaret i leieperioden. Det er viktig å merke seg at bestemmelsene som regulerer ansvarsfordelingen for oppfyllelsen av offentligrettslige bygningstekniske krav i leieperioden kan være uklare. – Her vil det, som under dagens standard leiekontrakter, i en del tilfeller kunne oppstå tvilsspørsmål om hvem av partene som har ansvaret for kravene, sier Meleng, som råder partene til å ta i bruk særlige reguleringer der det er nødvendig. Tekst Dag-Jørgen Saltnes e-post dag@ne.no
93
Utleiervennlige endringer •U tleiers adgang til å gjøre endringer av leieobjektet er blitt betydelig utvidet ved at nødvendighets- og forsvarlighetskriteriene som tidligere begrenset muligheten til endringer, nå er fjernet. – Disse begrensningene var uklare og konfliktskapende, slik at det synes hensiktsmessig at begrensningene nå er fjernet. Men det gjør at partene må være mer bevisst på å presisere de tilhørende bestemmelsene som fastsetter hvilke ulemper en leietaker må finne seg i ved utleiers endringer, slik at man oppnår en praktisk tilnærming til problemstillingen og en god balanse i kontraktsforholdet, sier Ståle O. Meleng. • Innføring av et absolutt røykeforbud i leieobjektet. •N å slås det eksplisitt fast at utleier har krav på kompensasjon for mangler som måtte være ved leieobjektet ved leietakers utflytting uavhengig av om disse utbedres av utleier eller ikke ved utflyttingen. – Reguleringen kan ha sine fordeler ved at den øker mulighetene for at leietaker oppfyller sine vedlikeholdsplikter i leietiden, og ved at man nå har fått en klarere regulering av et tilfelle som ofte skaper diskusjoner. Men i enkelte tilfeller vil reguleringen klart gi utleier en urimelig fordel, sier Meleng. Leietakervennlige endringer •D et legges begrensninger på utleiers adgang til å endre selve utformingen av fellesarealene. •B eløpsbegrensningen for utleiers erstatningsansvar er økt fra 6 til 12 måneders leie. • L eietakers mulighet til å fremleie lokalene er utvidet ved at utleier ikke kan motsette seg fremleie til ikkeavgiftspliktig leietaker dersom leietaker vil forplikte seg til å dekke utleiers økonomiske ulemper ved dette, samt stiller betryggende sikkerhet for det mulige ansvaret. •B estemmelsen om at leietakers forsikring alltid skulle benyttes før utleiers forsikringer (noe som forutsatte dekning av en skade under begges forsikringer), er nå fjernet. – Konsekvensen av dette vil bli at den av partenes som egentlig hadde forsikringsplikten, trolig må ta skaden under sin forsikring i tilfeller hvor det foreligger dobbeltdekning, sier Meleng. • Leietaker er gitt en utvidet adgang til å gjøre selskapsmessig endringer (typisk fisjoner), så lenge det ikke forringer leietakers evne til å oppfylle kontraktsforpliktelsene. – Endringene som er gjort i leietakernes favør bidrar generelt til å gjøre en bra standardkontrakt mer balansert. I noen tilfeller går nok likevel disse endringene noe for langt, mens i andre tilfeller kan det nok være på sin plass trekke disse bestemmelsene enda mer i leietakers favør. Dette må vurderes konkret i det enkelte leieforhold, avslutter Meleng.
Utvikling av eiendomsprosjekter
Mandag
Bjørvika konferansesenter, Oslo PÅMELDING:
22. APRIL 3900 kr. Faktura ettersendes. www.nekunnskap.no eller tonelise@ne.no Frist: 18. april 2013
Juss
94
Siri Johanne Kraftt er advokat i Advokatfirmaet Thommessen.
Merker
mer miljøfokus
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Thommessen-advokat Siri Johanne Kraftt forteller at det blir stadig mer fokus på miljøkrav og energieffektivisering i eiendomsbransjen. – Selv om tendensen i det norske markedet fortsatt er at leietakere har beliggenhet som hovedkriterium ved valg eller søk av nye lokaler, trekkes miljøegenskapene ved et bygg stadig oftere frem som bestemmende når leie taker har flere valgmuligheter. Særlig de store eiendomsaktørene ser ut til å vurdere den positive effekten av å investere i miljøbygg som større enn den merinvesteringen dette krever. Det sier advokat Siri Johanne Kraftt i Thommessen. Hun har merket seg at tendensen i nyhetene om næringseiendom har gått fra at det var vanskelig å få tak i leietakere til miljøbygg (2009) til at eiendoms aktørene nå kappes om å bygge, drifte og leie miljøbygg.
– Det fremheves at de som satser på miljø vil vinne kampen om de beste leietakerne og at miljøbygg vil innebære store kostnadsbesparelser, sier Kraftt til NæringsEiendom. BREEAM og Grønt bilag Men det er ikke bare skriverier i eiendomspublikasjoner som NæringsEiendom og NEnyheter som viser at interessen for de grønne byggene øker. Ifølge Thommessen- advokaten tar stadig flere i bruk miljøklassifiseringsverktøyet BREEAM, både i nybygg og ved større rehabiliteringer. – BREEAM er ikke offentligretts lige regler, som for eksempel energi merkeforskriften, men en frivillig
ordning som bygg- og eiendoms næringen ser ut til å ha samlet seg om, sier Kraftt. Hun advarer samtidig mot at den kontraktsmessige reguleringen av BREEAM i leieforholdet kan by på utfordringer. – For eksempel, hvem har risikoen for at bygget ikke oppnår kategorien Excellent, hvis dette er forutsatt i avtalen? Andre nyheter som Siri Johanne Kraftt trekker frem er Grønt bilag til standardkontraktene. – Min erfaring er at eiendoms aktørene foreløpig ikke etterspør Grønt Bilag. Dette skyldes antagelig at det er utfordringer knyttet til å få leietaker med på laget for å gjøre
95
investeringer i eiendommen, samtidig som eier vegrer seg for å gjøre store investeringer som i hovedsak kommer leietaker til gode gjennom for eksem pel lavere strømbruk. Jeg tror likevel at Grønt bilag vil bli mer aktuelt i tiden som kommer, kanskje spesielt for enbruker-bygg, sier Kraftt. Et strengere miljøregelverk fører også til at flere må ta større hensyn til energibruken i bygg. Ansvar for miljøbrudd? Kraftt mener at utleiere bør stille følgende spørsmål ved inngåelse av leiekontrakten: – Hvem skal ha ansvaret dersom det blir påvist et forhold som er i strid med et miljøkrav, eksempelvis for høye radonverdier i lokalene? Dersom det fremgår av kontrakten at dette er utleiers ansvar, hvilke beføyelser skal leietaker i en slik situasjon kunne gjøre gjeldende?
Vil retting være en mulighet for utleier eller skal leietaker i en slik situasjon kunne heve? Skal leie taker ha rett til å fraflytte lokalene mens utbedringen pågår for utleiers kostnad? Hun mener standardkontrak tene fra Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Huseiernes lands forbund ikke er presise nok når det gjelder partenes ansvar for offentlig rettslige krav som miljøkrav. – Det er for eksempel ikke åpenbart hvem som skal dekke utbedringskostnader som følge av offentligrettslige krav som kommer i leieperioden. Dommer om forurensning Høyesterett har gjennom to dommer slått fast at forurensningsansvaret favner vidt. – Det ser ut til at H øyesterett har valgt å følge Klima- og forurensnings
direktoratets ”dynamiske” syn på ansvarssubjekter. Verken avtale messig eller selskapsmessig ansvars plassering binder forurensnings myndighetene. Både ved inngåelse av kjøpekontrakter og leiekontrakter bør derfor partene i større grad ha fokus på forurensningsansvaret ved potensielt forurenset grunn. Jeg opp lever stadig at mange profesjonelle eiendomsaktører ikke er klar over at forurensningsmyndighetene er ubun det av den avtalemessige ansvars plasseringen. En enkel forurensnings klausul vil ofte kunne s pare partene for en tvist om hvem som i siste instans skal bære kostnadene når forurensningsmyndighetene pålegger en av partene å rydde opp i foruren set grunn, sier Kraftt.
Tekst Dag-Jørgen Saltnes e-post dag@ne.no
Interessert i høyere leie for bygget ditt? Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energikostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere. Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.
www.energimerking.no
Juss
96
Den virkelige testen
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Ved å foreta en due diligence av eiendommen, får man den virkelige testen på om den er som beskrevet. Due diligence (se faktasak) er blitt svært vanlig ved større eiendomstransaksjoner de seneste årene, men slike gjennomgåelser skjer også ved transaksjoner til noen titalls millioner kroner. Det foreligger ifølge partner Erling Høyte i Arntzen de Besche Advokatfirma i hovedsak to due diligence-varianter. Den ene varianten er at partene blir enige om å foreta en due diligence først. Den andre varianten - som er mer vanlig - er at det er inngått tilbud og aksept, med forbehold om godkjent due diligence. – Da er ikke kjøper rettslig bundet, men får under full konfidensialitet en delvis eller hel eksklusivitetsavtale til kjøp og samtidig en såkalt walk away-avtale, sier Høyte til NæringsEiendom. Tilbud og aksept med påfølgende due diligence er vanlig ved de store transaksjonene. Due diligence foretas
alltid ved større transaksjoner, men også ved middels transaksjoner. – Transaksjoner over 80–100 millioner kroner regner jeg som stor transaksjon, sier Erling Høyte. Kjøpers initiativ Bestemmelser om due diligence følger obligasjonsrettslige prinsipper, det er ikke tatt inn egne bestemmelser om dette i aksjeloven. Avhendings loven har derimot regler for under søkelsesplikt ved kjøp av fast eiendom. – Veldig ofte er det kjøper som initierer due diligence, som en del av undersøkelsesplikten. Kjøper kan ikke i etterkant påberope seg mangler ved eiendommen etter å ha besiktiget den og som ble, eller burde ha vært oppdaget, med mindre det er tilbakeholdt vesentlig informasjon, sier Erling Høyte. I større transaksjoner kan man likevel oppleve en vendor due dili-
gence, det vil si at selgeren har laget en juridisk, økonomisk og teknisk due diligence-rapport. – Selger ønsker på denne måten å begrense tiden og ressursene kjøper må bruke på en due diligence, forklarer Erling Høyte. De fleste eiendomsoverdragelsene i dag skjer gjennom selskaps overdragelser, blant annet for å unngå dokumentavgiften på 2,5 prosent og for å slippe gevinstbeskatning på 28 prosent. Ofte er det opprettet et eget selskap, hvis eneste formål er å eie og drive eiendommen (single purpose-selskaper). Ettersom næringseiendom i dag i hovedsak erverves gjennom kjøp av aksjer eller andeler i selskap som eier eiendommen, er omfanget av due diligence betydelig utvidet. – Kjøpes en eiendom direkte, slipper man å gjennomgå de selskapsrettslige forholdene. Overtar man
97 Ved eiendomstransaksjoner er det mest vanlig med tilbud og aksept med forbehold om due dilligence. (Illustrasjonsfoto Shutterstock)
derimot et selskap, må man se på tidligere disponeringer og selskapsrettslige og skatterettslige forhold. Jeg var borti et tilfelle der selskapet var involvert i en fusjon for flere år siden, men som ikke var i tråd med aksjelovens bestemmelser og dermed kunne generere et skatteansvar for selskapet, forteller Erling Høyte. Timebasert Due diligence-oppdrag betales vanligvis etter antall timer, eventuelt begrenset oppad til et definert beløp. – Noen oppdragsgivere sier at det holder med en gjennomgåelse av 80 prosent, og at det ikke skal brukes tid på de siste 20 prosentene. Andre ønsker kun en avviksrapport om det som ikke er OK, de trenger ikke tilbakerapportering på alle punktene. Men kostnadene kan beløpe seg til flere millioner ved svært store transaksjoner, sier Høyte.
Due diligence Når en bedrift eller en større eiendom selges, gjennomføres som regel en «due diligence», som er en strukturert gjennomgåelse av selskapet. Formålet med gjennomgåelsen er å avdekke eventuelle skjulte verdireduserende faktorer og begrense risikoen for negative overraskelser etter at virksomheten eller eiendommen er overdratt. I en due diligence gis kjøper tilgang til ytterligere dokumentasjon enn det som fremkommer av prospekt eller annen offentlig informasjon. Kjøperen kan dermed gjøre seg kjent med enkeltheter. Hva som skal fremlegges av informasjon, beror på hva partene avtaler. Tre fagområder Ved eiendomsoverdragelser involveres tre fagområder for å gjennomgå juridiske, tekniske og økonomiske
forhold ved eiendommen eller eien domsselskapet. Følgelig omfatter due diligence-prosesser tre yrkesgrupper: advokater, ingeniører og gjerne et revisjonsselskap. En økonomisk due diligence innebærer blant annet en gjennomgåelse av budsjetter og regnskaper, samt skatterettslige forhold. En juridisk due diligence har som formål å gi en oversikt over juridiske sider ved virksomheten, og særlig eiendommen, som selskapsrettslige forhold. En teknisk due diligence er hensiktsmessig der det er behov for å få en vurdering av virksom hetens driftsmidler. – Hvor tett arbeider de ulike ekspertene sammen i slike prosesser? – De jobber ofte litt hver for seg, men det er grenseflater her,
som mellom juristene og revisorene. En teknisk due diligence må si noe om vedlikeholdsansvaret og planene, som også er av juridisk interesse. Mitt hovedinntrykk er likevel at de involverer arbeider relativt separat, sier Erling Høyte. En due diligence-rapport forplikter de involverte partene tungt. – Du skal vite hva du skal se etter, og det følger med stort ansvar å foreta due diligence. Det tas veldig alvorlig av dem som utfører analysen. De som foretar due diligence har et ansvar for at det de har verdsatt og vurdert er slik som det er beskrevet i rapporten, sier Høyte.
Juss
98
NE0313 www.ne.no www.nenyheter.no
Så hva kan man finne av forhold som ikke er tilfredsstillende? Erling Høyte skiller mellom tre ulike investeringsobjekter. – Hvis man kjøper en kontantstrømeiendom, altså en finansiell investering, er kjøper opptatt av leietakernes soliditet, gjenværende løpetid av leiekontraktene og hva som er de reelle eierkostnadene, herunder byggets kvalitet. Kjøper man derimot en eiendom som skal rives for å bygge nytt, er man ikke opptatt av dette i det hele tatt. Da må man se på reguleringsplanen, eiendommen ytre grenser, dispensasjoner, komplikasjoner i nabolaget, om det er forurensning i grunnen og eventuelle, arkeologiske funn, sier Høyte, og fortsetter: Uforberedte selgere – For utviklingseiendommer der det handler om sanering og oppussing, er man opptatt av leietakerne, gjenværende leietid og om det ligger begrensninger i leiekontraktene, i tillegg til byggets standard. Det er ulik fokus på de ulike eiendoms objektene. Generelt er min erfaring at selger ofte er litt uforberedt på due diligence. Selgerne bør sette seg inn i kjøperens situasjon, ta på seg kjøpernes briller: Hva ville du som kjøper være opptatt av, hva er salgspoenget for eiendommen? Er det noe i eiendommens eller selskapets historie som kan skape komplikasjoner, er det tidligere tvister som selger ikke er observante på? utdyper eiendomsadvokaten. Prisavslag er ikke en uvanlig løsning hvis det oppdages forhold av negativ art. Dette avslaget kan ifølge Høyte variere mye, men selger vil som regel heller droppe transaksjonen enn å gi et betydelig prisavslag. – I andre tilfeller blir kjøper og selger enige om å dele på risikoen og å begrense kostnadene oppover, tilføyer Høyte. Forurensning i grunnen kan utgjøre et stort problem for selgeren. Alle potensielle kjøpere vil se det Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no
Erling Høyte, Arntzen de Besche Advokatfirma.
samme problemet. Nyere kontorbygg kan også være rammet av forurenset grunn, forurensnings problematikken gjelder ikke bare gamle industritomter. – For noen år siden var jeg borti et kontorbygg i utkanten av Oslo med attraktive utbyggingsmuligheter. Under tomten viste det seg å ha vært en gammel søppelfylling fra 30-tallet. Grunnen var forseglet ordentlig, men man kunne ikke bryte forseglingen uten betydelige kostnader. Det ville ikke bli lønnsomhet i prosjektet med de investeringene som kjøper måtte gjøre, forteller Høyte. Hva er viktig? – Hvor lang tid kan en due diligenceprosess ta? – Jeg vil si at ved mindre transaksjoner snakker vi om en til to uker, ved store transaksjoner tar prosessene gjerne fire til seks uker.
– Hva er dine beste råd til partene når det gjelder due diligence? – For kjøper gjelder det å se på hva som er viktig for dem ved kjøpet, og da er det naturlig med en gjennomgåelse av disse forholdene. Generelt er kjøper svært opptatt av juridiske spørsmål og den tekniske standarden til eiendommen. Som kjøper er du låst, hvis du har signert på kontrakten uten nødvendige forbehold. Selger har kanskje eid en eiendom i tre generasjoner og aldri solgt eiendom tidligere. Sitter man på en bygård til 100-150 millioner kroner, er man nødt til å gå til en erfaren advokat og søke råd, svarer Erling Høyte, og minner potensielle selgere om følgende: – Kjøper er etter min erfaring alltid profesjonell, spesielt ved større transaksjoner. En uerfaren selger må ta dette inn over seg og søke råd og veiledning hos erfarne rådgivere.
Hvilken innvirkning har den digitale tidsalder pĂĽ hvordan vi innreder kontorlokalene vĂĽre? Future Office 2013 handler om hva som skal til for ĂĽ tilpasse fremtidens kontor til den moderne arbeider.
en tankevekkende og inspirerende dag om utvikling av fremtidens kontormiljøer.
20. mars 2013 fra klokken 09:00 til 15:35
Posthallen
www.nekunnskap.no eller tonelise@ne.no
Kontorlokaler til leie
Fleksible kontorlokaler med ettertraktet beliggenhet i Elisenbergveien 37B på beste Frogner. Vi kan tilby lyse og trivelige arealer på hhv 160 & 200 m2, som om kort tid står ledig for nye leietakere. Lokalene ligger i høy 1. etasje, holder enkel standard og kan egne seg for kontorfellesskap/showroom etc. Gangavstand til alle fasiliteter, samt offentlig kommunikasjon. Parkering i bakgård tilbys etter avtale. For mer informasjon og visning, kontakt:
Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no
Finn kode: 40029954 www.telenoreiendom.no