NæringsEiendom 03 2015 by Blake and Friends

2015

Asker og Bærum er bedre enn sitt rykte

Klart for nybygg

Generasjon Y revolusjonerer arbeidslivet

Dyrt å spre byen

Leiemarkedet 2015 • Fortsatt høye priser i sentrum • Prisfall i vest

Finn ledige lokaler i bladet

Foto: LPO arkitekter

NYHET: KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse. Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene. Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energiog klimateknologi.

Det har blitt ordentlig by. På bygulvet er det liv og røre, smaker, lukter og stemmer. I høyden jobber 10 000 mennesker i bedrifter som PwC, Cermaq, DnB, KLP og Deloitte. Vaaghals har åpnet. Kulturtilbudene er her. Det er i gang. Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG16) unikt i Barcode. 17 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø. 10. og 11. etasje står ledig for umiddelbar innflytting, her kan du leie inntil 2 500 kvm.

En sjelden mulighet til å bli en del av DEG16-miljøet. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager. Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

BåL Mining reklamebyrå - Foto: Jarle Nyttingnes

Barcode har fått puls

NE 03 2015

NYHETER

Kjøpte Colosseum Kino - Jeg er glad i å gå på kino ..., b egrunner Edgar Haugen jr. kjøpet av Colosseum kino Med et lite smil om munnen. Under to år etter at et syndikat tilrettelagt av DNB Markets kjøpte den karakteristiske kinoeiendommen på Majorstuen, har eiendommen igjen byttet eier. Kjøper er altså Ragde Eiendom. – Vi har fått en 19-årig leieavtale med en god aktør, som står for innvendig og utvendig vedlikehold av eiendommen. Dette er en hundre prosent barehouse- avtale, sier Haugen jr. til NE nyheter. Med andre ord er eierkostnadene minimale.

Overtakelse av kinoeiendommen er 1. april. Det er selskaper som er kjøpt. Colosseum Kino Eiendom AS er hovedselskapet og er eid av Colosseum Eiendomsinvest AS, som igjen er eid av syv aksjonærer. Colosseum Eiendomsinvest eier ifølge årsberetningen for 2013 også Colosseum Mediasenter AS, som per 1. januar ble fusjonert med Essendrops gate 8 AS.

240-260 mill. Edgar Haugen jr. sier partene er enige om ikke å gå ut med noen pris. I mai 2013 var kjøpesummen 220 millioner kroner og d irekteavkastningen – yielden – 6,5 prosent. NE nyheter vet at yielden er lavere denne gangen, det er derfor syndikatet har solgt. En yield ned mot 6 prosent tilsvarer en pris på nærmere 240 millioner kroner, en yield ned mot 5,5 prosent indikerer 260 millioner kroner.

Driften av kinoen besørger Nordisk Film Kino, etter at Egmont Nordisk Film i april 2013 tok over Oslo kino for 600 millioner kroner. På Colosseum kino vises de største og mest spektakulære filmene i Oslo. Kinoen har fire saler i ulike størrelser, hvorav den største – Colosseum 1 – har 978 sitteplasser.

Storkjøper Ragde Eiendom har de seneste to årene kjøpt eiendommer for flere milliarder kroner, som Ringnes Park. Litt fl eipete sa Newsec i fjor på sin store høst presentasjon at glem hva utlendingene kjøper i Norge, Ragde Eiendom står for en like stor andel, 10 prosent. – Det blir noe liknende i år, sier Haugen jr. om volumene ... Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser, forutsigbarhet og konkurransedyktige vilkår, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov.

VELG EN SPSIALIST PÅ FINANSIERING AV NÆRINGSEIENDOM

Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med Jørn Aleksandersen i Oslo på telefon 922 36 847 eller Harald Kierulf i Trondheim på telefon 922 63 460. BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00

NE 03 2015

INNHOLD

Innhold NYHETER:

B e rg e n

16 Fire vinnerforslag

Utbyggerne av Bergen Business Park skal utvikle i 20 år.

Konkurranse om Hovinbyen

20 Er du klar for Generasjon Y

78 20 år med utvikling

84 Alt handler om om bybanen

Områdene langs bybanen står foran leieprisvekst.

De yngste medarbeiderne har helt andre krav.

28 Rådyrt å spre byen Det koster å bygge bredt og lite tett.

32 Ned, men med variasjoner Leieprisene faller i år og til neste år.

66 Ikke bekymret Oljefallet bekymrer ikke utbygger i Engineering Valley.

88 Bygger næringspark på 70 000 kvadratmeter Bara Eiendom transformerer gammelt industriområde.

94 Hard konkurranse om leietakerne Leietakerne kan juble.

96 Store planer i Bergen

Mange store utbyggingsprosjekter.

74 Bedre enn sitt rykte Malling om Asker og Bærum.

Trondhe i m

St ava n g e r

Se bildene fra fremtidens strømprodusent.

42 – Det er grusomt

Olav Line frustrert over selskapet situasjon i Stavanger.

46 Nei, ikke så dramatisk

DNB Næringsmegling nyanserer synet på leiemarkedet.

48 Vil styrke Stavanger sentrum Ny sentrumsplan i Stavanger

58 Mistet eiendommen etter at selger gikk konkurs Lokale investorer gikk på kjempesmell

62 Jobber for urbane Forus Vil urbanisere asfaltjungel

102 Prosjekt Powerhouse

104 Vil fortette og urbanisere midtbyen Arkitekt med brannfakkel.

108 Midtbyen skriker etter volum

EC Dahls Eiendom vil ha mer liv i sentrum.

114 Leietakeren er vinneren Mye å velge mellom for leietaker,

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Økonomi Thomas Berg

32 Leieprisene ned, men med variasjoner

Opplag/distribusjon – 23 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Sola, Randaberg, Stavanger, Sandnes, Bergen, Askøy, Os, Fjell, Osterøy, Trondheim, Stjørdal, Klæbu, Melhus og Malvik. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, John Håkon Balstad, Synnøve Haug Løvlie og Robert Andersen Forsidefoto: Oslo: Space Group/Luxigon Stavanger: Shutterstock Bergen: A-LAB Trondheim: Shutterstock Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no

66 Ikke bekymret

www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 30. april Bekreftet opplag 20 457

684

78 20 år med utvikling

NE 03 2015

LEDER

Bygg byen innenfra

Byutvikling og urbanisering har for alvor kommet på dags orden her i Norge, noe som er på høy tid. I alle de store byene diskuteres det hvordan man enten skal redde et døende sentrum eller skape et livskraftig sentrum. Det store problemet er imidlertid at man nå forsøker å rydde opp etter alle feilene som er blitt gjort i tidligere tiår, og det gjøres i et lavt tempo. Sentrum i norske byer ble ikke det stedet hvor folk skulle bo eller handle. I stedet ble infrastruktur bygd opp i forstedene, og folk bare dro inn til sentrum for å jobbe. Deretter dro de hjem igjen, og på veien hjem kjørte de innom et kjøpesenter. Boliger i bysentrum var ikke prioritert, og man hadde ofte arealkrevende industrivirksomhet på de beste tomtene nær sentrum ved sjøen. Men den seneste tiden har noe skjedd. Ola og Kari Nord mann har reist til byer som København og Barcelona og funnet ut at livet faktisk er ganske fantastisk i byer som er mange ganger tettere bebygd enn de norske byene. Folks aksept for fortetting og sentrumsutvikling har økt kraftig og politikerne er med på notene. Men utviklingen går altfor sakte. De norske byene er noen sinker når det gjelder å jobbe for sentrum. Midtbyen i Trondheim opplever at områdene utenfor sentrum stikker av med

veksten og etableringene. I Oslo går det sørgelig sakte med utvikling av boliger i Kvadraturen, selv om kommunen er på glid i andre områder og har gjennomført noe fortetting. NæringsEiendom har tidligere tatt til orde for at man skal bygge høyt og tett i nærheten av store kollektivknutepunkt. Det er en overlegen miljøpolitikk som har mye større effekt enn noen øres økninger i bensinavgifter eller noen ekstra bom pengeringer. Folk som jobber i nærheten av gode kollektivtilbud vil ofte la bilen stå og bruke buss, bane eller tog til og fra jobben. Ser man ett skritt lenger frem, bør det også være mange boliger og handelsmuligheter i slike sentrumsområder. Og etter hvert som indre sentrum blir tett og levende, må utbyggingen fortsette som ringer i vannet ut av sentrum. Arealintensiv virksomhet må bort og det må bygges boliger, næring og handel. I et betydelig omfang. Noen av byene tviholder imidlertid på den motsatte utviklingen, med liten aktivitet og utbygging i sentrum og store arealplaner i områdene rundt byen. Det er 1970-tallets store feilgrep om igjen, Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

LEDIGE KONTORLOKALER MIDT I OSLO SENTRUM

LEDIGE KONTORLOKALER

AKERSGATA 34-36 FRA 854 - 988 KVM

Akersgata 34-36 består av et eksisterende bygg som rehabiliteres og et nybygg som knyttes sammen med åpne etasjeplaner og felles heiser. Bygget får stor kantine og sykkelparkering.

KONTAKT EIENDOMSSJEF: Siv Lena Rishaug | 481 32 811 | slr@entra.no Les mer om eiendommen på entra.no

Det er ledige kontorlokaler i 4. etasje for inntil 55 arbeidsplasser med innflytting i oktober 2015. Største leietaker er Amedia.

til leie SENTRUM - KONTORLOKALER

CA. 450 – 1.116 KVM

HAUSMANNSGATE 6 Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Vi har nå leid ut hele 9. etasje og har igjen 1.116 kvm bestående av hele 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og materialvalg med arealstørrelse fra ca. 450 kvm – 1.116 kvm. For øvrig kjennetegnes arealene av meget godt lys, fantastisk utsikt og sentral beliggenhet i Oslo sentrum. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsﬁlm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 52752541

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP

FRA CA. 35 - 1400 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fleksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer. I tillegg har vi en flott seksjon på 628 kvm i 3. etasje. Seksjonen inneholder kontorer av forskjellig størrelse, kontorlandskap, møterom etc. Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til offentlig kommunikasjon som buss og T bane.

Finnkode: 56020848 NE kode: 37076

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER

CA. 180 KVM LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til oﬀentlig kommunikasjon og tog/ﬂytog. Følgende arealer blir ledig: 5. etasje: 185 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014. 3. etasje: Ca. 172 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledigpr. d.d. 1. etasje: lager kun Ca. 50 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser. NE nummer: 42088 og Finnkode: 56021179 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

71 – 155 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler dels med utsikt over Bankplassen. Følgende arealer er ledig: 1. etasje 155 kvm galleri/kontor/butikk. Fasade mot Bankplassen. 3. etasje: 119 kvm åpent kontorlandskap, ledig pr. d.d. 4. etasje: 71 kvm kontorseksjon, Ledig januar 2015. Arealene er ledig pr. d.d. NE nummer: 39751 og Finnkode: 52752612 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER

191 KVM LILLEAKERVEIEN 31 Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved «Lilleaker Torg». Til torget er det etablert ﬂere hyggelig butikker som gir et trivelig miljø i nærområdet. I 3. etasje får vi for utleie en kontorseksjon på 191 kvm bestående av dels åpent landskap, og dels cellekontorer. Lokalet har god standard og er lyse og trivelige. God utsikt fra hele lokalet. Lokalene blir ledig for ny leietaker januar 2015. Finnkode: 53390876 og NE nummer: 43317 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

KONTORLOKALER LILLEAKERVEIEN 23

180 KVM.

LILLEAKERVEIEN 23 - VIS A VIS CC VEST Vi har for utleie 180 kvm kontorlokaler beliggende i 3. etasje. Arealet er hjørnelokale med gjennomgående belysning og utsikt mot vest. Lokalet er innredet med dels cellekontorer og dels åpne arealer. Arealets utforming egner seg meget godt til showroom, kontorlandskap etc. Planløsningen kan endres etter behov. Utvendig parkering er tilgjengelig til leie umiddelbart uten for hovedinngangen. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon for trikk og buss eller Lysaker for buss tog / ﬂytog. Lokalet er ledig for ny leietaker. Finnkode: 54107082 Nenummer: 43513

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

AKERSBAKKEN 10 – VIS A VIS ARKITEKTHØYSKOLEN / VULCAN

150 - 553 KVM

AKERSBAKKEN 10 I Akersbakken 10, 3. etasje har vi for utleie 2 seksjoner bestående av hhv. 150 kvm kontor og 403 kvm konto/showroom, etc. Lokalene er i stor grad åpne landskap og passer meget godt til kontorlandsskap, showroom, etc. Arealene har gjennomgående belysning og store gode vindusﬂater. Det er kort vei til Vulcan og omkringliggende områder med butikker og cafeliv. Oﬀentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

Finnkode: 53350877 NE nummer: 43313

KONTORFELLESKAP – LYSAKER TORG

35 - 450 KVM

LYSAKER TORG 12 I 5. etasje etablerer vi i disse dager hyggelig kontorfellesskap med stor arealﬂeksibilitet. Vi tilbyr lyse og trivelige kontorer av forskjellige størrelser. Leie pr. mnd. som inkluderer: • Tilgang til felles møterom. • Tilgang til kantine. • Internett • Kopimaskin • Renhold Lokalene er klare for innﬂytning. Finnkode: 52756468 Ne nummer: 42015

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

NE 03 2015

NYHETER

Store leietakere vil flytte Minimum 14 større leietakere i Oslo er ute og jakter nye lokaler. Flere aktører har påpekt de lave signeringsvolumene av kontorlokaler i Oslo-regionen i fjor. Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom skriver i den seneste utgaven av «Utleiemagasinet» at samlet sett ble det i fjor signert 16 prosent færre kvadratmeter med kontorlokaler i Oslo-regionen enn i 2013. Nedgangen er på hele 38 prosent fra 2012. Akershus Eiendom har imidlertid tro på at volumet vil gå opp med 10–30 prosent i 2015. En av hoved grunnene til optimismen, er kjennskapen næringsmegleren har om pågående søkeprosesser. Per februar kjenner Akershus Eiendom til 14 svært store leietakere som har et arealbehov på mellom 10 000 og 30 000 kvadratmeter, og som har aktive søk i markedet.

Mye offentlig Med unntak av to er dette kjente søk fra ett år tilbake, og søkerne planlegger

ifølge Eggen å flytte i tidsrommet fra januar 2016 til midten av 2000. Analyse sjefen skriver at den største gruppen er offentlige aktører, men det er også flere store private bedrifter innenfor IT, medie- og byggebransjen. En faktor er viktig, skal bedriftene velge sentrum eller randsonen? Forskjellen er fort et valg mellom å leie til 2000 kroner kvadratmeteren eller 3000 kroner, og et valg mellom nærhet til tog og T-bane, eller bare T-bane. Skøyen har ikke T-bane, men er prismessig på høyde med Oslo sentrum, særlig når det gjelder nybygg. Lysaker, Nydalen, Økern-Hasle og Bryn-Helsfyr er de sterkeste områdene i randsonen, og de konkurrerer ganske jevnt om mange leietakere. Eggen skriver at det er vanskelig å konkludere om leietakernes lokalisering på bakgrunn av kontrakter de seneste årene. Kostnadsfokuserte private selskaper som Eniro valgte å flytte fra Skullerud til Havnelageret, til tross for «50-100 prosent» høyere leiekostnader. Dagbladet har hele tiden vært i sentrum, men må nå til Hasle. Større offentlige aktører har valgt både randsonene (Stat-

nett i Nydalen, Bymiljøetaten på Hasle), mens Riksrevisjonen valgte Olav Thon Gruppens nybygg i Storgata 14–18.

Mer lønnsomt Eggen skriver videre at den lave direkte avkastningen for bygg med lange kontrakter, gjør prosjektregnestykkene mer lønnsomme for mange utbyggere. Dette kan være med på å presse leienivåene nedover, fordi utbyggerne tåler lavere leier i konkurransen om å sikre seg en attraktiv leietaker. Men dette er bare et problem når det er mange tilbydere av tomter med omtrent like bra beliggenhet. Slik er det i randsonene, men ikke i sentrum. Forskjellene i leienivået kan derfor bli større, men ifølge Eggen kanskje ikke nok til å trekke flere leietakere ut av sentrum. Akershus Eiendom tror uansett at vi i løpet av året vil se flere kontrakter i nybygg, både i sentrum og i randsonene. Det baserer de på kunnskapen de har om b ransjer og preferanser for de store leietakerne som aktivt er ute og søker arealer. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Kontakt: Stian Løken Blom | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

CRE Norway

Foss & Co NĂŚringsmegling AS endrer navn til Commercial Real Estate Norway AS (GVA CRE Norway), og inngĂĽr med dette en tettere strategisk allianse med meglergiganten GVA Worldwide AS.

NE 03 2015

NYHETER

Hovinbyen fra A til Å er ett av forslagene som kjemper i arkitektkonkurransen om (Ill.: Topic Architecture & Design)

Fire vinnerforslag for Hovinbyen Plan- og bygnings etaten går videre med fire vinnerforslag for Hovinbyen. Etaten har startet arbeidet med en strategisk plan for Hovinbyen. Det er store utbyggingsvolumer det er snakk om de nærmeste 20 årene. I forslaget til kommuneplanen går det frem at Hovinbyen har et potensial for 27 000 boliger og hele 2,5 millioner

kvadratmeter med næringsarealer. Det største enkeltområdet er Økern, med bortimot 900 000 kvadratmeter med næringsarealer.

21 forslag Plan- og bygningstaten har i vinter arrangert en arkitektkonkurranse, gjennomført som en åpen plan- og idékonkurranse. 21 forslag kom inn, og en jury har nå plukket ut de fire vinnerforslagene. Forslagene viser ifølge juryen et stort faglig og idémessig spenn. Juryen har enstemmig valgt å utpeke fire forslag til

likestilte «vinnere» av konkurransen. De fire vinnerne er: • Hovinbyen fra A til Å - Topic Architecture & Design • Hovinbyerne – Punkt, korridor & hjerte - SLETH A/S • Hovinbynatur - JAJA Architects ApS • PLUSSBY2050 - Rambøll Oslo/ Rambøll Energi /To romturister AS Juryen mener de fire forslagene grovt sett kan deles inn i de strategiske forslagene og byformforslagene. De to strategiske forslagene Hovinbyerne

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

LO K A L E R T I L L E I E

SKJÆRVAVEIEN 24 SKEDSMO

CARL BERNER NÆRINGS PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

Ca. 1000 m2 BTA

Ca. 175 m2 BTA

L AG E R

KO N TO R LO K A L E

•

1000 m2 lager hvorav ca ½-delen er høylager

•

2 store kjøreporter til innendørsramper

•

Leies ut under ett eller kan også deles

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

•

Stort uteareal, også med mulighet for parkering

•

Bygget ligger omtrent midt i Skjærvaveien som strekker seg fra Strømmen mot Lillestrøm, langsmed Nitelva

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

NE 03 2015

NYHETER

Hovingbynatur kjemper i arkitekt konkurransen. (Ill.: JAJA Architects ApS)

og PLUSSBY 2050 har ifølge juryen begge en svært god analyse av området, inkludert en forståelse av drivkrefter og prosesser.

Klassisk tenkning De to byformforslagene, Hovinbyen fra A til Å og Hovinbynatur, er forankret i en klassisk byplantenkning. Juryen mener disse forlagene bruker analysen av området til å underbygge konkrete forslag til en fysisk utforming. Trafikksituasjonen står helt sentralt i fremtidig utforming av Hovinbyen. «En viktig forutsetning for å få til en fremtidsrettet by er en opprydning i for-

tidens trafikkløsning», skriver juryen i sin anbefaling til Plan- og bygningsetaten. Juryen foreslår blant annet å stramme inn Alnabruterminalen. Terminalfunks jonene på Alnabruterminalen må fortettes, og logistikkbedriftene lokaliseres. Det må også ryddes opp i veisystemet.

Må strupes Biltrafikken må strupes, blant annet ved å fjerne Ulvensplitten. Noen steder må utvikles med høyere tetthet. Her peker Økern seg ut som et bydelssentrum i Hovinbyen. Tyngdepunktene, det vil si bydelssentrene, kan ha lande-

merker som bidrar til å øke områdets attraktivitet. Nå skal Plan- og bygningsetaten jobbe videre med vinnerforslagene. Plan forslaget legges ut til offentlig ettersyn etter sommerferien. - Arkitektene har gitt oss et spekter av mulige løsninger. Materialet fra disse fire vinnerne gir oss grunnlag til å gå videre med de prinsipielle valgene for Hovinbyen, sier byplansjef Ellen de Vibe til Osloby. Hun regner med å ferdigstille en strategisk plan for Hovinbyen i løpet av høsten. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

NE 03 2015

NYHETER

Er du klar for Generasjon Y? Unge arbeidstakere i dag har til dels helt andre forventninger til arbeidslivet, som får konsekvenser for både arbeidsgivere og utleiere. Camilla Tepfers er en av partnerne og gründerne i selskapet inFuture, som blant annet har spesialisert seg på trend analyser, trendevaluering og fremtids bilder. Selskapet jobber primært mot private bedrifter, men også noe inn mot det offentlige. Tepfers har vært i stillingen i syv år, før det ledet hun avdelingen DNB NOR Innovasjon i daværende DNB NOR. Hun og kollegaene i inFuture har blant annet studert unges forventninger til arbeidslivet, populært omtalt som Generasjon Y (se faktasak), og som er født i perioden 1981-95. Dette er altså en

generasjon som til dels er i arbeidslivet eller som snart skal ut. – Dette er de nettinnfødte, sier Tepfers om hva som først og fremst kjennetegner generasjonen. – En undersøkelse fra Cisco viser at 70 prosent av dem forventer at det er helt unødig å møte opp på kontoret til faste tider. 60 prosent mener det er deres rett å kunne jobbe virtuelt, og hele 50 prosent er villige til å gå ned 10 prosent i lønn mot å få velge sted, tid og «dings» de vil jobbe med. De ønsker å kunne ta med sin egen dings på jobben. Selv i en bedrift som DNB, ser de nå på om de skal tillate dette, forteller Tepfers.

1,3 milliarder Generasjon Y har klare forventninger til å jobbe mer hjemmefra, fleksibilitet er derfor nøkkelordet i en flora av trender. – Ja, det er helt klart en forutsetning. Det estimeres at det i dag arbeider 1,3 milliarder mennesker i verden i distanse til arbeidsplassen, sier Tepfers. Internasjonalt har man derfor tatt over seg at kommunikasjon er den

viktigste faktoren i arbeidslivet. Tepfers forteller at i Sør-Korea bygges nå byen Songdo helt fra grunnen, der man etablerer 10 000 nye leiligheter med eget video konferansesystem i HD-format i leilig heten. Med andre ord kan arbeidstakere jobbe hjemmefra og være tilknyttet systemer som man ellers forbinder med avanserte arbeidsplasser. Spørsmålet blir da om hvorfor i det hele tatt ha et kontorbygg. – I gamle dager var kontorbygget et sted der man samlet maskiner og utstyr. 80 prosent av hensikten med et bygg var å kunne oppbevare utstyret. En bieffekt av kontoret var at man måtte møtes, et sted der man skapte en felles bedriftskultur. Når vi kan ta med maskinen vår hjem, bortfaller den egentlige grunnen til at vi har kontorbygg. Når vi står igjen med bieffekten som hovedmotivasjon, da bør kontorbyggene utformes med nettopp det for øye, sier Tepfers. – Hvorfor og hvordan skal folk møtes, når man klarer seg nesten like godt hjemmefra? Hva skal bygget gjøre for oss nå? Jeg mener svaret er å skape et

KVÆRNERBYEN

Freserveien 1

Freserveien 1 planlegges i disse dager. Her kommer et kontorkompleks på over 30 000 kvm. Lyse moderne kontorer med gode gjennomtenkte løsninger som gir svært mange kombinasjonsmuligheter. Sentral beliggenhet, kun 4 min fra Oslo S! God parkeringsdekning. Kontakt oss for ytterligere opplysninger. www.freserveien1.no

Kontaktinfo: Eiendomssjef Terje Arnesen Mobil: 918 27 182 Epost: terje.arnesen@obos.no

Markedssjef Hans Petter Hauge Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no

Forretningsbygg AS

Moderne kontorlokaler øverst i Kvadraturen TOLLBUGATA 32 - SENTRUM - 590 KVM Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med kort avstand til Stortinget og Vika/Aker Brygge. De ledige lokalene er plassert i byggets 7. etg. og ligger ﬂott til med tanke på lys og utsyn. Ny leietaker gis en unik mulighet til å være med på å skreddersy lokalets planløsning etter sitt behov, og vil tas med på valg av farger, kvaliteter, m.m. LOKALENE: • Skreddersydde lokaler – åpen planløsning eller kombinasjon av cellekontorer og teamlandskap • Effektive kontorlokaler • Meget sentral beliggenhet • Kort avstand til Stortinget T-banestasjon og annen offentlig kommunikasjon

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no

NE 03 2015

NYHETER

Å ta med laptopen til en café for å gjøre siste finish på et prosjekt er helt naturlig for den seneste generasjonens arbeidstakere. (Foto: Shutterstock)

opplevd og faktisk fellesskap, et sted å utveksle ideer, fortsetter hun.

UFO-oppgaver Kontoret er fortsatt en viktig møteplass for de kreative oppgavene, populært kalt UFO-oppgavene, de udefinerte og flytende oppgavene. – Stadig flere arbeidstakere omfattes av UFO-oppgaver: Hva er meningen med oppgaven, hvordan skal resultatet se ut, hvor lang tid skal vi bruke. Disse opp gavene stiller krav til kreativ problem løsning, kanskje aller helst i team, sier Tepfers, og spår mer UFO-oppgaver fremover, spesielt ved større prosjekter. I gamle dager var det til dels status å ha et eget kontor. Glem det for Generasjon Y. – Hvis du har lurt deg til et kontor, vil du nok ikke gi det fra deg, men vi har ingen funn som tyder på at eget cellekontor er viktig. De unge innstilt på å jobbe åpent. – Hva er statussymboler på arbeids plassen for yngre arbeidstakere?

– I kunnskapsbedrifter handler det veldig mye om arbeidsoppgaver. For unge er det viktig å kunne samarbeide og sitte ved siden av erfarne medarbeidere. Dette er like viktig som en profesjonell videreutdanning, som eksempelvis store konsulentselskaper er opptatt av. De unge er opptatt av å jobbe i team, lære av hverandre og å ha en digital, sosial atferd. Tilgjengelighet er et annet nøkkelord, som også rammer offentlig sektor. Et eksempel er at politiet ikke er på jobben når det meste av kriminaliteten foregår. – Tilgjengelighet er en bølge som treffer mange sektorer, og det er en stor åpenhet blant de unge for tilgjengelighet. De er mer fleksible her, unge arbeidstakere svarer at jeg vil jobbe mye de nærmeste to ukene, i bytte mot å kunne dra på tur med venner etterpå, sier Tepfers.

Motstøy Den kanskje største innvendingen mot de store, åpne kontorlandskapene er

«Unge arbeidstakere svarer gjerne at jeg vil jobbe mye de nærmeste to ukene, i bytte mot å kunne dra på tur med venner etterpå»

Etter å ha tråkket opp løyper i over femti år, setter vi fremdeles nye spor etter oss

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 2014 var det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 120 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

NE 03 2015

NYHETER

Camilla Tepfers, partner og gründer i selskapet inFuture, forteller at generasjon Y har klare forventninger om å jobbe hjemmefra.

støyen i lokalene. Bakgrunnsstøyen gjør det vanskelig for de ansatte å konsentrere seg. Løsningen kan ifølge Tepfers bli «rosa støy». Dette er sensorer som umiddelbart plukker opp lyder i lokalet og som lager motstøy, som dermed bryter ned den uønskede støyen. Utleiere er opptatt av å tilby gode kantinemuligheter til sine leietakere, men også gode dusj- og garderobefasiliteter. – Mange unge snakker om mat, og de må få god mat på jobben, men arbeidsopp gavene «knuser» en faktor som kantine. Unge mennesker er imidlertid opptatt av å være en del av byens puls og dermed jobbe i nærheten av kollektivknutepunkter og i sentrum. Selv om ikke servicetilbudene finnes i bygget, må de være i nærheten av arbeidsplassen, sier Tepfers.

– Hva med grønne bygg, er de unge opptatt av det? – Generelt vil jeg si at svarene er litt skuffende her. De unge er nok definitivt interessert i grønne verdier, men bare så lenge det ikke koster noe, svarer Tepfers.

Studerer renessansen En annen trend er mer interessant. Tepfers sier at forskerne har begynt å å interessere seg for renessansen, som oppsto i Italia på 1350-tallet. Renessansen innebar et brudd med tankegangen og tradisjonene som preget resten av middelalderens Europa. I denne perioden ble det gjort store fremskritt innenfor vitenskap, kunst og kultur. Spørsmålet blir om bedriftene og utle-

ierne kan lære noe av en av de viktigste epokene i verdenshistorien. – Renessansen kjennetegnes av små og trange byer med torg, felles møte plasser der mennesker traff hverandre ofte, såkalte «happy accidents». Bedrifter prøver nå å etterlikne renessansens Italia, sier Tepfers. Hun trekker frem et eksempel på bygget GRid70 i Michigan USA med 2600 kvadratmeter med lokaler, delt av fire bedrifter som ikke er konkurrenter, og der det er «free seating». – Av dette er 1000 kvadratmeter felles arealer, og det er fellesarealene som først fylles opp når de ansatte skal velge plass om morgenen, sier hun. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KLP Eiendom søker: UTLEIESJEF/UTLEIEMEGLER KLP Eiendom ønsker en aktiv og positiv bidragsyter i et profesjonelt eiendomsmiljø i sterk vekst. Du bør ha et utpreget salgstalent, og være en dyktig relasjonsbygger med god oversikt over markedet. Kan dette være noe for deg? Se nærmere på klpeiendom.no og ta kontakt med Forvaltningsdirektør Ellen Langeggen på tlf: 907 53 022.

KLP Eiendom AS er et heleid datterselskap av KLP og forvalter eiendommer med en markedsverdi på ca 43 mrd kroner. Selskapet er et av Norges største innen forvaltning, utvikling og drift av eiendom. Eiendomsporteføljen består av kjøpesentre, hotell og kontorbygg i tillegg til tomter og prosjekter. Vi er ca 120 ansatte og har virksomhet i Oslo, Trondheim, Stockholm og København.

KONTOR LYSAKER TORG 6-12 250-3.000 KVM

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysakerlokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap, der leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget. • 250-3.000 kvm i 2., 4. og 5. etg • Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet • Lokalene kan leies «as is» eller oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom

Lysaker Torg ligger svært sentralt, rett ved Lysaker stasjon som er et knutepunkt for all offentlig kommunikasjon med buss i flere retninger, tog, flytog og taxiholdeplass. Enkel adkomst til E18.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Annonse

Vinn 2 timers gratis konsultasjon med interiørarkitekt! Mer info på thoneiendom.no/vinn

HVORDAN KAN INTERIØR BRUKES FOR Å LAGE FORSKJELLIGE ARBEIDSMILJØER OG UTTRYKK? EKSKLUSIVT Lys parkett i kombinasjon med mørke farger på møbler og himling. Gule puffer og sebramønstret teppe gir en eksklusiv og mørk stil.

HARMONI Ton i ton i blå og turkis gir en rolig og behagelig stemning i kontorlokalet. Det er valgt et fargerikt gulvbelegg og mønster i teppe for å skape kontraster.

LEKENT Et mer lekent og fargerikt uttrykk. Innslag av behagelig rosa og et mønstret teppe. Naturtapet på søyler skaper dybde. Gulv i grå og grønn linoleum.

(Bilde over)

(Bilde til høyre)

(Bilde lengst til høyre)

Annonse

SAMMEN FINNER VI DE RIKTIGE LØSNINGENE Utformingen av kontorlokalene har mye å si for arbeidsmiljøet, og de ansattes trivsel er viktig for en bedrift som vil lykkes. Thon Eiendom har lang erfaring med å forstå behov og ønsker fra ulike bransjer. Illustrasjoner: Ramsøskar Interiørarkitekter

Et godt samarbeid mellom utleier og leietaker er viktig for å utnytte mulighetene i et lokale. Mange års utleieerfaring med behov og ønsker fra ulike bransjer, har gitt Thon Eiendom et trent øye i å se løsninger. Vi har apparatet som trengs for å lage det optimale kontoret både ved innflytting og etter hvert som behovene endrer seg. Mange lokaler kan tilpasses, noen med enkle grep mens andre kan være mer krevende.

Vi tilbyr uansett alle våre leietakere å se på muligheter og planløsninger i fellesskap med vår DAK-tegner. Vi samarbeider også med interiørarkitekt for å skape gode arbeidsmiljøer ved hjelp av tekstur, farge og lys. I Thon Eiendom er vi opptatt av at leietakere er fornøyde, og vi strekker oss langt for å løse dine ønsker og behov. Sammen finner vi de riktige løsningene.

NE 03 2015

NYHETER

Det er kostbart å spre byene utover, slik som for eksempel i Los Angeles. (Foto: Shutterstock)

Rådyrt å spre byen De årlige kostnadene per husholdning er over dobbelt så høye når man sprer byen over et bredt og stort område. Det viser en undersøkelse som Sustainable Prosperity har gjort for Halifax Regional Municipality. Ifølge undersøkelsen er de årlige kostnadene per husholdning hele 3462 kanadiske dollar med såkalt suburban bosetting, det vil si når byens befolkning er spredt utover forstedene. Men med mer urban bosetting blir de årlige kostnadene per husholdning 1416 kanadiske dollar.

Store forskjeller Analysen fra Sustainable Prosperity har tatt for seg ulike offentlige oppgaver

og tallfestet forskjellen i kostnader når bosettingen er spredt over et stort område og når den er konsentrert i urbane boområder. Utgiftene til politiet er nesten dobbelt så høye ved spredt bosetting, mens kostnadene til brann vesenet er 130 prosent høyere enn ved urban bosetting. Kostnader til skolebuss er over seks ganger så høye med spredt bosetting enn i urbane områder, mens kostnadene til kloakken er over fire ganger så høye ved spredt bosetting enn ved urban bosetting. Kostnadene det er snakk om er offen tlige kostnader, men en stor del av dem blir overført til befolkningen i form av avgifter ved for eksempel vann og kloakk.

Lite miljøvennlig Det er også store miljøulemper ved å spre bosettingen over et stort geografisk område. Ifølge Sustainable Prosperity viser en studie fra Toronto folk som bor i

forstedene bruker bilen tre ganger så mye som folk som bor i sentrum. Dette stemmer også med under søkelser Transportøkonomisk Institutt (TØI) har gjort. TØI har sett nærmere på konsekvensene av en utbygging rundt de store knutepunktene og fant at ved å etablere 12 500 arbeidsplasser i Bjørvika ved Oslo S i stedet for å fordele dem rundt i Oslo, spares det 6250 bilturer og 110 000 kjøretøykilometer. Dette gir ifølge TØI blant annet 15 tonn mindre CO2-utslipp, 23 kilo mindre nitrogenoksid og 8 kilo mindre nitrogendioksid, samt energibesparelser på 25 MWt per døgn. På årsbasis summerer besparel sene seg til 1,4 millioner bilturer og 25 millioner kjøretøykilometer, 5 GWh energi til transport, 3500 tonn klimagas sutslipp, 5 tonn NOX og 1,8 tonn NO2. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

VÅRE EIENDOMMER LYSAKER TORG 6-12: 200-3.488 KVM LEDIG

SANDVIKSVEIEN 26: 200-396 KVM LEDIG

KARL JOHANS GATE 8

TORDENSKIOLDS GATE 7

DRONNINGENS GT. 25

KRISTIAN IVs GATE 13

KRISTIAN AUGUSTS GATE 7B

KRISTIAN IVs GATE 15

KONTAKT

bjorn@scandinaviegaarden.no Bjørn Hansen Mob: 488 51 990

RING 3

LEDIGE LOKALER

BRYN / HELSFYR E6

RIN G3

Kjølberggata

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

E6 OLE DEVIKS VEI 16 A

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL

Kontorer: 10 – 375 m2 • 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

ENSJØVEIEN 23 B

155 m2 i 3. etasje og 107 m² i 4.etasje, i nytt påbygg

KONTAKT

• Vis-á-vis Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 12 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen • Takterrasse

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no Tone Mjølnerød: M: 90 62 38 34 / E: tone@sandia.no

BRYNSVEIEN 16–18 Meget pen kontorenhet fra 40 – 2.000 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

Sandia Megling as Ve

• Velholdt kontorbygg • Kantine

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A

RING 3

HAAVARD MARTINSENS VEI 19 Kombinasjonslokale: Lager: ca. 3.600 m2, kontor: ca. 1.900 m2 • God takhøyde • Direkte påkjøring på Østre Aker vei og R4 • Sentralt på Grorud/Rommen • Arealene kan deles • God parkeringsdekning

TVETENVEIEN 152

RIN

TRYGVE LIES PLASS 1 Kontorer 1. etg. - ca. 412 m

Kombinasjonslokaler: 495 – 865 m2

• Lokalene ligger i tilknytning til Furuset Senter • Stort utvalg av butikker, offentlige tjenester og postkontor • Svømmehall og treningssenter • Egen inngang til kontorene

• Lager: ca. 495 m² BTA, med direkte innkjøring, god takhøyde • Kontor: ca. 370 m² BTA, lyse og pent oppussede lokaler som kan tilpasses ny leietaker

GRENSESVINGEN 7

Kontor/showroom: Ca. 200 m2

Kontorer 200 – 500 m2 i 3. etg.

• Nyrehabilitert til nybyggstandard

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

• Lokalene er på gateplan • Store vinduer • God eksponering mot Helsfyr

TVETENVEIEN 32 168 – 2.100 m2 kontor/ showroom/lager

Kontorer i Oslo sentrum • Fra 220 m² til 550 m² • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

VERPETVEIEN 20

Høytlager: 260 m² Kontorer: 235 m²

Kontor, lager/logistikk

i Ve

• Veletablert næringsområde v/E6 • Lager med kontorer i dir. tilknytning • Stor, bred port og direkte innkjøring • P-plasser med god plass for trailere

VESTBY

SOFIEMYRVEIEN 12 v/E6

OSLO

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

SOFIEMYR

GLADENGVEIEN 14

l do

• 1.157 m2 høytlager • Søylefritt • Direkte innkjøring • 191 m2 kontorlokaler i direkte tilknytning til lagerlokalene • Nær Vestby sentrum

NE 03 2015

NYHETER

Leieprisene vil fortsatt være høye i CBD-området i Oslo. (Foto: Shutterstock)

Ned, men med s tore variasjoner Generelt vil kontor leieprisene i Oslo- regionen falle i år og neste år, men med store variasjoner mellom de ulike områdene. Det er essensen i den seneste markeds rapporten fra Union Gruppen, som i forrige uke kom med ferske anslag. Union skriver i rapporten at tallene indikerer

at vi fikk en avmatning i leieprisene i fjerde kvartal i fjor. Næringsmegleren tror derfor at leieprisveksten har toppet ut i denne omgang, og at vi står overfor en svak nedgang på 1,5 prosent i 2015, fulgt av en ytterligere nedgang på 1,0 prosent i 2016. Ett område som har hatt en nokså sterk økning de seneste årene, er prestisje området CBD, altså Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Union tror at leiepris veksten i CBD-området flater ut i 2015, fordi en svakere utvikling for kontor markedet i Oslo legger en demper på veksten. Næringsmegleren regner 4700 kroner kvadratmeteren som et typisk toppnivå for nybygg i prestisjeområdet.

3400 kroner er et typisk nivå for lokaler av normalt høy standard, mens leietakere som nøyer seg med moderat standard, slipper unna med om lag 2500 kroner kvadratmeteren.

Fem år er nok Oslo sentrum har vært den største vin neren fra 2010 fremover, sett fra gård eiernes side. Union tror nå at leieprisvek sten i sentrum flater ut etter fem år med stigende priser. Begrunnelsen er at en svakere utvikling i norsk økonomi og sti gende kontorledighet i Oslo bremser vek sten. Men samtidig venter Union at om rådet står seg sterkt sammenliknet med andre områder. Det skyldes at Oslo sen

trum har lav kontorledighet, lav tilførsel av nybygg, lav eksponering mot olje bransjen, og sentrum er fortsatt attraktivt i et leiemarked som i stadig større grad et terspør god tilgang til kollektivtransport. Anslaget for toppnivåene i Oslo sentrum nå er 3300 kroner kvadratmeteren, og da typisk i Bjørvika. Leietakere kan belage seg på 2650 kroner kvadratmeteren for lokaler av høy standard og 1750 kroner for lokaler av normalt god standard i sentrum. På Skøyen er det nesten like høye leiepriser som i Oslo sentrum, men Union spår at markedsleien er synker svakt det kommende året. Skøyen har et relativt stort tilbud av kontorarealer, og om rådet er også til en viss grad eksponert mot oljebransjen. Dermed blir området

påvirket av den svake utviklingen på Lysaker og Fornebu. Skal man leie lokaler av topp standard på Skøyen i dag, snakker vi ifølge Union typisk om 3100 kroner per kvadratmeteren, 2500 kroner for lokaler av høy standard og 1850 kroner kvadrat meteren for moderat standard.

Ned på Lysaker Leietakere som jakter billigere lokaler, bør rette blikket mot Lysaker. Her er det tilbudsoverskudd, av lokaler, en høy eksponering mot oljebransjen og økt fremleieaktivitet. Union tror derfor at Lysaker får en svakere utvikling enn resten av Oslo de neste par årene, i 2015 kan leieprisene falle med om lag 5–7 prosent. I dag må leietakere belage seg på 2300 kroner kvadratmeteren for de beste

lokalene på Lysaker, 1750 kroner for høy standard og 1300 kroner kvadratmeteren for moderat standard. Leieprisene på Fornebu ligger generelt 200–300 kroner kvadratmeteren under nivået på Lysaker. I Oslo ytre vest er det lav areal ledighet, under 4 prosent, men heller ikke dette området unngår å bli påvirket negativt av et generelt svakt kontor marked i vestkorridoren. Leienivået i ytre vest er i motsetning til boligprisene ikke høye, de beste lokalene kan leies for 1900 k roner kvadratmeteren, lokaler av normal standard for under 1500 kroner. I likhet med Lysaker er Asker og Bærum trukket frem som området der leieprisene kan falle mest. Union tror på en lavere etterspørsel etter kontorarealer

UTBYGGINGSOMRÅDE UTBYGGINGSOMRÅDE FOR FOR NÆRING NÆRING CA 21CA MÅL 21 MÅL UTBYGGINGSOMRÅDE FOR NÆRING CA 21 MÅL

• Skytta•Næringspark Skytta Næringspark ligger ved ligger ved Hagan og Hagan Gjelleråsen, og Gjelleråsen, lengst sør lengst i Nittedal. sør i Nittedal. Det er kort Detvei er kort til RV4, vei E6 til RV4, og tilE6 og til • Skytta ligger ved Oslo. Næringspark Oslo. Hagan og Gjelleråsen, lengst•sør Nittedal. • Regulert Regulert tili industri, til industri, lager, service lager, service Det er kort til Foreligger RV4, E6Foreligger ogplan til med U-grad medvei U-grad 0,5. 0,5. plan Oslo. forslag, forslag, som forventes som forventes vedtatt vedtatt før før sommeren sommeren om å øke om utnyttelsen å øke utnyttelsen • Regulert industri, service til BYA=70%, tiltilBYA=70%, som girlager, som et potensial gir et potensial med U-grad 0,5. plan m2. for utbygging for utbygging av Foreligger 15-18.000 av 15-18.000 m2. forslag, som forventes vedtatt før sommeren økefritt utnyttelsen • Tomten • Tomten kanom frittåkan besiktiges. besiktiges. til BYA=70%, som gir et potensial for utbygging av m2. • Prisantydning: • Prisantydning: Kr.15-18.000 24.000.000,Kr. 24.000.000,Tomten kan frittcabesiktiges. • Omkostninger: • Omkostninger: 2,5 %ca av2,5 salgssum % av salgssum Prisantydning: Kr. 24.000.000,• Ta kontakt • Ta kontakt for ytterligere for ytterligere info. info. • Omkostninger: ca 2,5 % av salgssum • Ta kontakt ytterligere Megler: Megler: Tinafor Ulseth TinaMyrvang, Ulsethinfo. Myrvang, Tlf. 97951331, Tlf. 97951331, Mail. tina.ulseth.myrvang@dnbeienMail. tina.ulseth.myrvang@dnbeiendom.no dom.no Megler: Tina Ulseth Myrvang, Tlf. 97951331, Mail. tina.ulseth.myrvang@dnbeienKONTAKTPERSON KONTAKTPERSON dom.no Tina Ulseth Myrvang Tina Ulseth Myrvang Fellesutgifter Fellesutgifter Tomt Tomt 21200 kvm Eiendomstype Eiendomstype Annet

Fellesutgifter Tomt Eiendomstype

Tlf: 979 51 331 Tlf: 979 51 331 tina.ulseth.myrvang@dnbeiendom.no tina.ulseth.myrvang@dnbeiendom.no 21200 kvm Avdeling Nittedal Avdeling Nittedal Annet Tlf: 974 96 000Tlf: 974 96 000 dnbeiendom.no dnbeiendom.no KONTAKTPERSON Tina Ulseth Myrvang Mobilprospekt: Mobilprospekt: Send Bolig 30914161 SendtilBolig 30914161 til Tlf: 979 51 331 09999 09999 tina.ulseth.myrvang@dnbeiendom.no

21200 kvm Annet

Avdeling Nittedal Tlf: 974 96 000

dnbeiendom.no

Mobilprospekt: Send Bolig 30914161 til 09999

NE 03 2015

NYHETER

Skøyen står foran svakt synkende leiepriser til neste år. (Foto: Nyebilder.no)

i regionen og økt fremleieaktivitet fra oljebransjen. Samtidig tiltar konkur ransen fra Lysaker og Fornebu, hvor ledigheten har steget mye. Markedsleien i Asker og Bærum kan synke med i størrelsesorden 5–7 prosent i år, altså på høyde med nedgangen for Lysaker. Toppnivået i Asker og Bærum, representert ved henholdsvis Asker sentrum og Sandvika, ligger ved begyn nelsen av året på 2000 kroner kvadratme

teren, mens lokaler av normal standard kan leies for under 1500 kroner kvadrat meteren.

Tøffere i Nydalen Beveger vi oss østover i Oslo til Nydalen, preges dette kontorområdet ifølge Union av stigende kontorledighet i Oslo, i kombinasjon med stadig hardere konkur ranse fra Økern. Økern har tiltrukket seg flere store leietakere de siste par årene, som gjør at Union spår en svak nedgang i

markedsleien i Nydalen i 2015. I dag ligger toppnivåene i området som på Lysaker, det vil si 2300 kroner kvadratmeteren. For lokaler av normalt god standard, må leietakerne typisk ut med 1750 kroner. Bryn og Helsfyr har også fått sterk konkurranse fra andre områder. Nydalen er en etablert konkurrent, mens også Bryn-Helsfyr merker at konkurransen fra Økern-området blir stadig hardere. Union skriver i rapporten at at økende kontorledighet og sterk konkurranse fra

KVÆRNERBYEN

Kværnerhallen

Nye lokaler med et spennende design, litt annerledes enn hva du er vant med. Kværnerhallen er luftig, moderne og effektivt. Eiendommen har god parkeringsdekning og en flott kantine! Sentral beliggenhet, kun 4 min fra Oslo S! Kværnerhallen er et godt valg som du må se. Vi har ledig opp til ca 2500 kvm. Ring for avtale om visning! www.kvaernerhallen.no

Kontaktinfo: Eiendomssjef Terje Arnesen Mobil: 918 27 182 Epost: terje.arnesen@obos.no

Markedssjef Hans Petter Hauge Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no

Forretningsbygg AS

TIL LEIE: Kongens gate 15/Nedre Slottsgate 4

Flotte lokaler på gateplan

1. etasje

221 m2

2. etasje

638 m2

Perfekt for butikk, galleri, showroom etc.

Kan deles

Kontor

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. • Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slottsgate. • Tre personheiser, samt vareheis. • Rimelig husleie

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

NE 03 2015

NYHETER

Leieprisene kan komme til å falle i Oslo vest. (Foto: Nyebilder.no)

Vest er verst

på markedsleien i området. Nybyggene i det øverste sjiktet leies i dag ut for 2100 kroner kvadratmeteren, mens et typisk nivå for lokaler av normal standard er 1700 kroner. De rimeligste kontorlokalene i Oslo finner vi generelt lengst nord, øst og syd i byen. Ifølge Union vil tilbudsoverskudd og hard konkurranse fra konkurrenter som Bryn/Helsfyr og Nydalen legge press på markedsleien lengst nord og øst. Et stort tilbud i konkurrerende områder som Økern, Bryn/Helsfyr og nord/øst, vil også bidra til en moderat nedgang i markeds leien i ytre syd. I randsonene i nord, øst og syd kan de beste l okalene leies for 1700 kroner kvadratmeteren, mens lokaler av en normalt høy standard går for 1350 kroner.

Merverdi med FDVU

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

system på web!

Smart teknologi for optimalisering av FDVU prosessene C6 M100 Y89 K1 C20 M100 Y98 K11 C91 M80 Y42 K37 C89 M80 Y53 K70 #de1f31 #b32125 – #263350 strukturert#0e1427 og A Eiendomsdata standardisert (NS) A Byggeprosjekter direkte til standardiserte driftsoppgaver A Styring av ressurser, kompetanse, årsplaner og budsjett/regnskap A

Oppsummert ser det dermed verst ut i vest, eller om man vil, for leietakere er det først og fremst her de kan håpe på en prisnedgang. Det er ifølge Union tre grunner til at det blir en svakere utvikling i den såkalte vestkorridoren: Kontorle digheten er allerede høy på Lysaker og Fornebu, over 10 prosent, nesten halvparten av det kjente nybyggvolumet de nærmeste tre årene kommer vestover og eksponeringen mot oljebransjen er høy. Union har beregnet at 25 prosent av alle kontorsysselsatte i Asker og Bærum kan relateres til oljebransjen, mens til svarende tall i Oslo bare er 4 prosent. Næringsmegleren har allerede sett flere eksempler på oljeaktører som ønsker å fremleie kontorarealer, og fremleie bidrar

til å legge press på leieprisene, til glede for leietakerne. Kontorledigheten i Oslo har det seneste året med Unions måte å telle på, økt med 0,7 prosentpoeng til 7,6 prosent, tilsvarende 70 000 kvadratmeter. Økningen har vært størst fra Skøyen og vestover, hvor ledigheten har steget med til sammen 50 000 kvadratmeter. Unions er at kontorledigheten i Oslo-regionen stiger med totalt 80 000 kvadratmeter i løpet av det kommende året, før den topper ut på 8,4 prosent i 2016. Fra 2017 venter næringsmegleren en svak reduksjon i ledigheten, i takt med at etterspørselen kommer tilbake.

App – driftsoppgaver, avviksmelding og tilstandsregistrering

GIS, BIM og aktive tegninger – arealstyring / plassforvaltning A Rapporter og resultatmålinger (KPI) med grafiske oversikter A Energiledelse – Miljø – Renhold – Universell utforming - HMS A

MainManager Norge AS Prinsens gate 21 N-0157 Oslo www.mainmanager.no

VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6! Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og sosiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 butikker, treningsmuligheter via leietaker i bygget.

[ ODV6 ] > God parkeringsdekning > Sykkelparkering inne/ute > Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 > Buss og T-bane rett ved

> Felles kantine > Stor takterrasse med utsikt > Nybygg > Mulighet for lager

> Arealeffektive arbeidsplasser > Både landskap og cellekontor > Store og gode vindusflater > Ca. 400 m til 3 100 m 2

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762

TRONDHEIMSVEIEN 184

RETT VED SINSENKRYSSET

• Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. • God eksponering. • Bygget har to heiser og garasjekjeller. 144 kvm kontor m/møterom 183 kvm kontor m/møterom 95 kvm kontor med egen inngang 430 kvm fordelt på 3 større rom, passer godt til undervisning 210 kvm, 5 kontorer kan leies enkeltvis

TROLLÅSVEIEN 4

LUFTIG TIL PÅ TROLLÅSEN

• God beliggenhet i Oppegård. • God parkeringsdekning • Kantine og treningssenter i bygget. • Kort vei til off. komm. 303 kvm kontor m/4-5 kontorer, stort konferanserom, egen inngang og kjøkkenløsning 122 kvm kontor m/egen inngangsparti felles spisekjøkken 30 kvm cellekontor inkl felles konferanserom

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR

• Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter. • Kort vei til off. komm. 475 kvm kontor som er tidsmessig oppusset 320 kvm kontor m/konferanserom og kjøkken

OLAV BRUNBORGS VEI 4/6

LEI AV KØ? KOM TIL OSS!

• Sentralt beliggende på Billingstad. • Lyse og hyggelige kontorer som kan tilpasses leietakers ønsker og behov. • God parkeringsdekning (330 p-plasser) • Kantine i bygget. • Kort vei til off. komm. 200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.AS

WWW.AURIS.AS

Innhol d

Stavanger 40 Kjempet om eiendomsbransjens Oscar

56 Tror på Paradis

Men vannkanten kom til kort.

Eiendomskjøper tror på Stavanger

42 – Det er grusomt

58 Mistet eiendommen etter at selger gikk konkurs

Olav Line frustrert over selskapet situasjon i Stavanger.

46 Nei, ikke så dramatisk

DNB Næringsmegling nyanserer synet på leiemarkedet.

48 Vil styrke Stavanger sentrum Ny sentrumsplan i Stavanger

Lokale investorer gikk på kjempesmell

62 Jobber for urbane Forus Vil urbanisere asfaltjungel

64 Massive utbygginger ved sjøen Flere store utbyggingsprosjekter ved sjøen

52 Dropper 40 tilbud

BP hadde mye å velge mellom

48 Vil styrke Stavanger sentrum

42 Det er grusomt

NE 03 2015

STAVANGER

Kjempet om eiendomsbransjens Oscar Vannkanten var nominert til MIPIM Awards 2015, men nådde ikke helt opp. Mipim Awards er arrangert siden 1991. Mipim trekker om lag 20 000 fra den internasjonale eiendomsbransjen til det som er blitt bransjens største konferanse. Årets arrangement foregikk i Cannes fra 10. mars til 13. mars. Til sammen 40 kandidater fra 22 land er nominert til Mipim Awards 2015

av en jury bestående av profesjonelle eiendomsfolk. Vinnerne avgjøres av en kombinasjon av juryen og Mipim- delegatene, som teller 50 prosent hver i avstemningen.

Beste boligprosjekt Vannkanten i Stavanger, som Kruse Smith står bak, ble nominert i klassen over de beste boligutviklingsprosjektene. Prosjektet er ett av de største bolig prosjektene (19 500 kvadratmeter) i Europa der materialene utelukkende er av tre. Boligprosjektet på Siriskjæret nordøst i Stavanger sentrum består av 128 selv eierleiligheter fra 44 til 225 kvadratmeter.

Den første fasen av prosjektet stod ferdig i juli 2014, mens byggetrinn to ferdig stilles i år. Det er AART Architects som har tegnet Vannkanten, som ligger ytterst på Stavangers havnefront. Vannkanten har forsøkt å implementere prinsippene fra byens rekker av sjøhus. Det er også lagt opp til å få til flere møtesteder langs en sjøpromenade, slik at det skal kunne være en vandring med forskjellige opp levelser og kvaliteter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjoner og foto AART ARCHITECTS

Sten på sten Sten på sten Sten på sten Sten på sten Sten Sten påpå sten sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene.

Fortjeneste kommer ikke av seg selv.selv. DetDet handler om å Fortjeneste kommer seg handler Fortjeneste kommer ikke avikke segav selv. Det handler om å om å Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på bygge sten på på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de de sten sten. Gjøre de grepene. Treffe byggebygge sten på sten. Gjøre riktige grepene. Treffe de om hjemmebane. Her harikke vi bygd sten påriktige sten, over flere Fortjeneste Fortjeneste kommer kommer av de seg ikke selv. av Det seg handler selv. Det om handler åtiår. å riktige valgene. riktige valgene. riktige valgene. Bygd en av landets avdelinger for fastgrepene. eiendom og bygge sten bygge på sten. stenstørste Gjøre på sten. de riktige Gjøre de grepene. riktige Treffe de Treffe de entreprise. Som i dag til rommer nesten 60 advokater. riktige valgene. riktige valgene. Når det kommer eiendomsrelatert jus, er Kluge på på Når det kommer til eiendomsrelatert er Kluge Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er jus, Kluge på hjemmebane. HerHer har vi bygd stensten på sten, overover flereflere tiår. hjemmebane. visten bygd på sten, hjemmebane. Her har vi har bygd på sten, over flere tiår.på tiår. Legal500: Når det kommer Når det til kommer eiendomsrelatert til eiendomsrelatert jus, er Kluge jus, på er Kluge Bygd en en av landets største avdelinger for fast eiendom og og Bygd avhar landets største avdelinger for fast eiendom Bygd en avand landets største avdelinger for60 fast eiendom og Real estate construction: hjemmebane. hjemmebane. Her vi Her bygd har sten vi bygd på sten, sten over påadvokater. sten, flere over tiår. flere tiår. entreprise. Som i dag rommer nesten entreprise. Som i dag rommer nesten 60 Kluge Advokatfirma DA is aavdelinger first tier avdelinger firm. entreprise. Som dag rommer nesten 60fast advokater. Bygd en av Bygd landets en iav største landets største for eiendom foradvokater. fast og eiendom og entreprise. entreprise. Som i dagSom rommer i dagnesten rommer 60nesten advokater. 60 advokater. Legal500: Legal500: ”One of the main players for construction law, Kluge Legal500: Real estate andand construction: Real estate construction: Advokatfirma DA, provides professional Legal500: Legal500: RealKluge estate and construction: Advokatfirma DAaistop a first tier firm.service in Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. transaction disputes.” Real estate Real and estate construction: and Kluge Advokatfirma DA construction: is a first tier firm. Kluge”One Advokatfirma Kluge DAplayers is a first DA isconstruction a firm. first tier firm. of theAdvokatfirma main fortier law, Kluge ”One of the main players for construction law, Kluge Vi”One kan markedet. ViDA, kjenner aktørene. Vi kan law, spillereglene. of the main players for construction Kluge Advokatfirma provides a top professional service in Advokatfirma DA, provides a top professional service Vi vettransaction rett ogmain slett hva som skal til for åconstruction oppnå målsetningen. ”One of the ”One of the players main for players law, Kluge law, Kluge in Advokatfirma DA, provides aconstruction top professional service in and disputes.” transaction and disputes.” Enten det er tale å få det maksimale utprofessional av service en plan-inservice in Advokatfirma Advokatfirma DA,om provides DA, aprovides top professional a top transaction and disputes.” prosess. Håndtere enand byggeprosess. Inngå Vi enkan leieavtale. transaction transaction and disputes.” disputes.” Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. spillereglene. Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane. Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Vi vet ogkjenner slett hva somtilskal forspillereglene. å oppnå målsetningen. ViVikan markedet. Vi kan markedet. Vi aktørene. kjenner aktørene. Vi åtil kan kan spillereglene. vet rett ogrett slett hva skal for oppnå målsetningen. Enten det er tale omsom åVifå det maksimale utVi av en planEnten det er tale om å få det maksimale ut av en planViEnten vetprosess. rett Viog vet slett retthva og åsom slett skal hvamaksimale til som forskal å oppnå tilutfor åen oppnå det er tale om fåbyggeprosess. det avmålsetningen. en plan-målsetningen. Håndtere en Inngå leieavtale. prosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå Enten det Enten er taledet omer å tale få det ommaksimale å få det maksimale ut en planuten avleieavtale. en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi erav på hjemmebane. prosess. Håndtere prosess. Håndtere en byggeprosess. enhjemmebane. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre enen transaksjon. Vi erleieavtale. på hjemmebane. Eller gjennomføre enbyggeprosess. transaksjon. ViInngå er på Eller gjennomføre Eller gjennomføre en transaksjon. en transaksjon. Vi er på hjemmebane. Vi er på hjemmebane.

Fortjene bygge st riktige v

Når det hjemme Bygd en entrepri

Legal50 Real est Kluge Ad

”One of Advokat transact

Vi kan m Vi vet re Enten de prosess. Eller gje

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremg mer enn 100 advokater har tung faglig kompet er i første rekke store og mellomstore private

Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre Kluge er av Norges mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer Stavanger,etater Oslo på og en Bergen. er et i første rekke ledende store og og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vii offentlige rekke Våre oppdrag. mer enn 100 advokater harledende tung faglig kompetanse innenfor de forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter Kluge er et100 av Norges Kluge er ledende et av Norges og faglig mest fremgangsrike og mest advokatfirmaer fremgangsrike og advokatfirmaer harsentrale kontorer iog Stavanger, har kontorer Osloi og Stavanger, Bergen. Våre og Bergen. Våre mer enn advokater har tung kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. KlugesOslo klienter er i mer første rekke store og kompetanse mellomstore private næringslivsbedrifter. I tilleggforretningsområdene bistår vi offentligeKluges etater på en rekke oppdrag. mer enn 100 advokater enn har 100 tung advokater faglig har tung faglig innenfor kompetanse de sentrale innenfor forretningsområdene de sentrale i næringslivet. i næringslivet. klienter Kluges klienter er i første rekke store og 29 mellomstore private næringslivsbedrifter. tillegg bistår vi offentlige rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00I 00 oslo@kluge.no Bergen:etater 55 21på98en00 bergen@kluge.no er i første rekke er store i første og mellomstore rekke store private og mellomstore næringslivsbedrifter. private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi Ioffentlige tillegg bistår etater vi offentlige på en rekke etater oppdrag. på en rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no Stavanger: 51 82 Stavanger: 29 00 stavanger@kluge.no 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 Oslo: oslo@kluge.no 23 11 00 00Bergen: oslo@kluge.no 55 21 98 Bergen: 00 bergen@kluge.no 55 21 98 00 bergen@kluge.no

NE 03 2015

STAVANGER

Norwegian Property har flere bygg i Stavanger med svĂŚrt hĂ¸y ledighet og har et krevende utleiearbeid.

Olav Line, Norwegian Property.

– Det er grusomt Olav Line i Norwegian Property beskriver kontormarkedet i Stavanger som «grusomt». Det betyr at det er tilsvarende behagelig å være leietaker i regionen.

– Det er definitivt flott for selskaper å være i leiemarkedet i Stavanger. Selskapene søker mot nybygg, der noen tilbyr bygg ned mot 1600 kroner kvadratmeteren på Forus. Det er helt ødeleggende for markedet, sier han til NæringsEiendom. Line har kritisert utbyggere i Stavanger-regionen, spesielt på Forus, for ikke å regne hjem tomtekostnadene når de bygger nye kontorbygg. Spørsmålet er da hvor mye han mener et alminnelig godt nytt kontorbygg burde koste å leie.

Over 2000 kroner Det børsnoterte eiendomsselskapet sliter for tiden med en arealledighet på over 50 prosent i Stavanger-området, etter at store leiekontrakter nylig er utløpt. Kontorleietakere i regionen på jakt etter lokaler kan velge og vrake, BP Norge mottok som undersaken viser over 40 tilbud da de søkte etter 13 000 kvadratmeter. Enden på visa var at de kuttet ut leiesøket og valgte å bli værende i de nåværende lokalene på Forus. Olav Line liker som en stor utleier ikke situasjonen han opplever i Stavanger-markedet. Leieprisene i nye bygg er lave, til glede for leietakerne.

– Vi burde ha sett over 2000 kroner kvadratmeteren på Forus. Det bygger jeg på at vårt krav til totalavkastning er 8-9 prosent, og at vi regner rene entreprisekostnader opp mot 20 000 kroner kvadratmeteren. I tillegg kommer et påslag på 30-40 prosent i administrasjons- og finanskostnader. Snakker du med meglere, påstår de at det er billig å bygge, mens de flest utbyggere jeg snakker med mener nok at bærekraftige nybygg koster mer, sier Line. Han mener problemet med de lave leieprisene i første rekke skyldes utviklere som skal selge eiendommen videre. På

grunn av det høye gapet mellom markedsrentene og direkteavkastningen, vil krone gevinsten bli betydelig, selv om avkastningen ikke er så imponerende. Bare man får en lang leiekontrakt, kan man ifølge Line regne hjem det meste i dag. - Markedet minner meg om den situa sjonen jeg opplevde i min forrige jobb i Steen & Strøm i 2006 og 2007. Da lurte vi på om vi brukte en annen kalkulator enn andre, sier han. Line mener vi nå er nær en topp i eiendomsmarkedet nå, som gjør at man skal være forsiktig med å kjøpe. – Vi kan velge å kjøpe i dette markedet, men da bør det for oss være utviklingmuligheter. Det er sjelden man gjør en god deal på toppen av et marked, all erfaring er at de beste dealene gjøres i bunnen av syklus, sier Line, i erkjennelsen av at eiendomsmarkedet er, og forblir syklisk.

Peker seg ut – Tilbake til leiemarkedet, er det som utleier Forus som er verst i Stavanger- regionen? – Ja, Forus peker seg ut som det området som er verst. Aktivitetene på Forus fremstår som lite koordinert.

NE 03 2015

STAVANGER

Olav Line mener det også er positive trekk i Stavangerregionen, fortrinnsvis i sentrum (Foto: shutterstock).

– Hvor ille er situasjonen generelt i Stavanger? – Den er grusom, fordi det er frem deles mange som er villige til å bygge nytt i regionen, selv om det står mye ledig. Som sagt kan du kan leie nybygg på Forus til 1600-1700 kroner kvadratmeteren, og da har tomten nesten ikke verdi. Jeg tror at vi bare har sett toppen av isfjellet i Stavanger, og at man systematisk har undervurdert ledigheten. Vår ledighet alene utgjør 50 000-60 000 kvadratmeter, svarer Line. – Ja, hvor ille er situasjonen for Norwegian Property i Stavanger? – Situasjonen er ikke alvorlig for selskapet, fordi verdiene i Stavanger utgjør bare 7 prosent av totalen. Selv om disse eiendommene hadde vært nedskrevet til null, ville det ikke ha vært alvorlig for oss, men vi ønsker jo å få verdiene tilbake, svarer Line. Et eksempel er at Grenseveien 19-21 (se under) er nå bokført til lave 10 000 kroner kvadratmeteren, ettersom Statoil har flyttet ut av eiendommen.

Syv eiendommer Norwegian Property eier i dag syv eiendommer i Stavanger-regionen, hvorav tre store: Forusbeen 35 på 21 400 kvadrat meter, Badehusgaten 33-39 nordøst i Stavanger sentrum på 21 500 kvadrat meter og altså Grenseveien 19 og 21 på Forus, på til sammen over 33 000 kvadratmeter. Statoil vurderer et nytt storbygg ved siden av det nåværende hoved kontoret på Forus, som ligger rett ved Norwegian Propertys bygg i Grenseveien. Men lav oljepris og kutt i investerings budsjettene kan utsette planene til oljegiganten. – Statoil og andre påvirker markedet negativt. Man kan finne positive trekk i regionen, det er ikke så høy ledighet i Stavanger sentrum, men som i Oslo kan man få en smitteeffekt. Hvis du i vestkorridoren kan leie til 1600 kroner kvadratmeteren på Fornebu, vil det kunne påvirke leieprisene på Lysaker, som igjen påvirker nivået på Skøyen. Statoil leier i dag på Forus til 1250 kroner per kvadratmeteren, sier Line.

Norwegian Property har ulik strategi for hva de vil gjøre med byggene i Stavanger. Line mener Forusbeen 35 kan egne seg for boligkonvertering, men kanskje ikke hele eiendommen. – Vi kan se for oss både næring og bolig her, men ikke i samme bygg. Det kan bli snakk om 20 000 kvadratmeter med boliger. Boligmarkedet i Stavanger er også blitt veldig utsatt, men det avgjørende er hvordan dette markedet vil se ut i 2018-2019. Det arbeider i dag 40 000 ansatte på Forus, og det er veldig få boliger i området, sier Line, og fortsetter:

Lar seg løse – Badehusgaten 33-39 fyller vi opp gradvis, dette lar seg løse. For Grenseveien 19-21 har vi laget en idé om et kompleks med plass til 4500 ansatte og vil med det vise at vi er et alternativ til et nytt hovedkontor for Statoil. Vi skal matche dem på et nybygg med energiklasse A og miljøsertifiseringen «BREEAM Excellent», men dette prosjektet realiserer vi bare hvis Statoil sier ja.

TIL LEIE PÅ FORUS 45

Lokaler med rimelig leie

«Det er definitivt flott for selskaper å være i leiemarkedet i Stavanger.»

Flere alternativer: 112-456 kvm kontorlokaler FA B R I K K V E I E N 2

Eiendommen Fabrikkveien 2 består av to næringsbygg på Forus i nærheten av Tvedt-senteret. Tomten som er på omlag 8 dekar har en veldig bra beliggenhet i et område som også er regulert for storhandel. Bygningene leies i dag ut til en rekke mindre leietakere på til dels korte kontrakter. Som følge av et godt leiemarked er størsteparten av arealene per i dag utleid.

– Hvilke leietakere og målgrupper går dere generelt etter? – Vi satser på markedet for små- og mellomstore bedrifter, hovedsakelig 1500-2000 kvadratmeter. – Hvordan arbeider dere for å leie ut byggene? – Kjernen i arbeidet er at vi er til stede lokalt, og vi jobber med en systematisk kartlegging av størrelsen på bedriftene i regionen og utløpet av leiekontrakter. – Burde ikke det være næringsmeglernes jobb? – Jo, det burde det. Både Malling & Co, DNB Nærings megling og til en viss grad SR-Bank er til stede, men ingen av dem har tatt seg bryet. Det bør være fryktelig lett for en megler å tilnærme seg markedet ved å gjøre slike analyser, men m arkedet i Stavanger er ikke drevet av meglere. De står kanskje for 20 prosent av omsetningen, derfor er det viktig for oss å være til stede i markedet, fordi det meste skjer en til en. Jeg synes det er veldig rart at meglere ikke har tatt en sterkere posisjon, sier Line.

Tveegget sverd Norwegian Property har sagt at de vil selge seg ut av Stavanger, men dette skjer ikke over natten, og i hvert fall ikke i dagens marked. – Å si at vi skal ut, er alltid et tveegget sverd, fordi noen har lett for å tro at vi skal selge for enhver pris. Men vi satser på Stor-Oslo, sier Line om kjerneområdene til selskapet fremover.

Illustrasjonsfoto

Randaberg Tasta

STAVANGER Madlamark

Hillevåg

Tananger

Hinna

Sande

Forus

Stavanger lufthavn Sola Sandnes

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Kontakt: Newsec Asset Management v/Bendik S. Skaslien • bss@newsecam.no Mobil: 920 24 602 • www.newsecam.no

NE 03 2015

STAVANGER

Nei, ikke så dramatisk Leienivåer for Stavanger (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

3000 2500 2000 1500 1000 500 Stavanger Sentrum

Hinna Park

Stavanger randsone

Forus

Sandnes

Lager

Kilde: DNB Næringsmegling

DNB Nærings megling opplever situasjonen i leie markedet i Stavanger som vesentlig mindre d ramatisk enn mediene gir inntrykk av. Mens Norwegian Property-sjef Olav Line sliter tungt med sine Stavanger- eiendommer og gir uttrykk for et beksvart syn på Stavanger-markedet (se egen sak), har analytikerne i DNB Næringsmegling et langt mer nyansert syn på utviklingen. I sin ferske halvårs rapport skriver næringsmegleren at regionen selvsagt er preget av den siste periodens kraftige fall i oljeprisen, med varslede og igangsatte nedbemanninger innenfor oljesektoren. «Men vi opplever

situasjonen som langt mindre dramatisk enn det som presenteres i riksdekkende media», skriver DNB Næringsmegling.

Lavere leiepriser Siden den siste markedsrapporten i fjor høst, har DNB Næringsmegling registrert en generell nedadgående trend i leie prisene. «Dette har hovedsakelig bakgrunn i økt usikkerhet og økende tilbud i markedet. Prispresset er spesielt merkbart i Forus-området og innenfor kontorsegmentet, men med noen nyanser innenfor de ulike delene av området», skriver DNB Næringsmegling i sin siste halvårsrapport. DNB venter lav aktivitet knyttet til større aktører på utleiesiden, noe som gir større fokus og konkurranse om de små og mellomstore leietakerne. Samtidig forteller DNB Næringsmegling om en økt vilje til å la leietaker prute på prisene dersom de er villige til å inngå lengre leiekontrakter.

Fremleiespøkelset DNB Næringsmegling mener den økte usikkerheten i markedet, lavere

i nvesteringsvilje og økt kostnadsfokus hos selskapene gir lavere aktivitet og vilje til å binde seg på utleiesiden. Samtidig preges markedet i større grad av fremleie. «Særlig den siste perioden ser vi at leietakere i slike situasjoner er villige til å strekke seg svært langt hva angår pris sammenlignet med andre tilbydere. Dette kan, dersom det vedvarer over lengre tid, bidra til hva vi mener er unaturlig lave priser og noe økt ledighet», skriver DNB Næringsmegling i rapporten. Den samlede arealledigheten i Stavanger-regionen er på rundt 4,5 prosent. Det er en økning på ca. 0,5 prosentpoeng i forhold til i fjor. Innenfor kontorsegmentet er ledigheten på i overkant av 8 prosent, noe som tilsvarer en økning på rundt 1 prosentpoeng i forhold til foregående år. For forretningslokaler er det en ledighet på lave 2 prosent, hovedsakelig knyttet til kjøpesenter. Mindre arealer tilknyttet bykjernene er samtidig mer utfordrende å fylle opp med leietakere. Ledigheten innenfor kombinasjonsbygg og industri/lager er også lav, på rundt 3 prosent. Etterspørselen etter den type eiendommer

TIL LEIE PÅ FORUS 47

DNB Næringsmegling mener at situasjonen i Stavanger ikke er så ille som mediene skal ha det til, og i sentrum spås det noenlunde stabile leiepriser. (Foto: Shutterstock)

Spennende lokaler like ved Statoil, BP, Archer og Sparebank 1 SR-bank.

3. etasje: 339 kvm kontorlokaler T R AV B A N E V E I E N 1

Flotte, lyse lokaler sentralt plassert på Forus. Høy standard i flotte, lyse lokaler som ble renovert så sent som 2008 med flott stavparket, eksklusive flushline kontorfronter i glass, moderne kjøkkensone med integrerte hvitevarer etc. Kontorene fremstår som representative. For øvrig vil det være mulig med ytterligere tilpasninger ihht leietakers preferanser, etter nærmere avtale. Visning kan arrangeres på kort varsel.

er ifølge DNB Næringsmegling forholdsvis jevnt, men det er utfordrende å fylle k ontordelen av kombinasjonsbyggene. DNB-analytikerne venter en fortsatt svak utvikling i kontor ledigheten i tiden fremover, og da spesielt for de eldre eiendommene i Forus-området. Tilbudet av lokaler innenfor handel, industri/lager og kombinasjonsbygg vil være stabilt, mens det vil bli videre prispress innenfor kontorsegmentet. Presset på leieprisene blir størst i Forus-områdene. For kontorlokaler med såkalt «normal» og «høy standard» i Stavanger sentrum, tror DNB Næringsmegling på noenlunde stabile leiepriser.

Leieprisene De beste kontorlokalene i Stavanger sentrum oppnår ifølge DNB Næringsmegling leiepriser på mellom 1800 og 2500 kroner per kvadratmeter, med inngåtte toppnivåer på over 2700 kroner per kvadratmeter. Mer normale lokaler, med vanlig god standard, koster mellom 1450 og 1750 kroner per kvadratmeter. På Hinna Park koster det mellom 1750 og 2250 kroner per kvadratmeter å leie kontorlokaler med høy standard, mens man får god standard for mellom 1700 og 1900 kroner per kvadratmeter. På Forus blir leieprisene vesentlig lavere. Der går lokaler med høy standard for mellom 1100 og 1700 kroner per kvadratmeter, mens gode lokaler har en leiepris for fra 1000 til 1200 kroner per kvadratmeter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Kontakt: Newsec Asset Management v/Bendik S. Skaslien • bss@newsecam.no Mobil: 920 24 602 • www.newsecam.no

NE 03 2015

STAVANGER

Vil styrke Stavanger sentrum En ny kommunedelplan for Stavanger sentrum skal styrke området som regionens viktigste senter. Planen er nå ute på høring, der intensjonen er at Stavanger sentrum skal forsterkes som det viktigste senteret for handel, offentlig og privat tjenesteyting, kultur, uteliv, opplevelser og dermed være regionens ledende arbeidsplassområde. Samtidig skal sentrums historiske identitet som sjøfartsby, industriby og trehusby ivaretas. Kommunedelplanen er

en direkte oppfølging av Regionalplan for Jæren 2013-2040. Forslaget til planens arealdel bygger på et hovedgrep om en mest mulig kompakt sentrumsutvikling. Ny aktivitet bør komme tettest mulig opp mot den eksisterende bebyggelsen for å utnytte gjensidige ringvirkninger mellom ny og gammel bebyggelse. Det er også ifølge planen et betydelig utbyggingspotensial innenfor, og tett opp mot dagens sentrumsgrense.

13 plangrep I alt legger sentrumsplanen opp til 13 plangrep. Et viktig grep er å tilrettelegge for betydelig byomforming på Holmen, området omkring Skansen, Øvre og Nedre Holmegate i sentrum av Stavanger, og øst for Vågen. Holmen er ifølge sentrumsplanen i dag preget av lav

ktivitet. Et sentralt grep er utfylling av a sjøen, som forslagstillerne mener kan tilføre sentrum et attraktivt område for et bygningsvolum, med flere typer funksjoner. I planforslaget foreslås det videre en rekke grep som samlet skal bidra til en bymessig innlemmelse av østre havn som sentrumsområde, og også være én av forbindelsene til Stavanger øst. Planmyndighetene og politikerne vil videre tilrettelegge for fortetting langs innfartsårene Madlaveien, Lagårdsveien og Dusavikveien/Løkkeveien nord og Tanke Svilands gate. Planen foreslår en mer bymessig utforming og innhold, i form av mulighet for ny utnyttelse av eiendommene langs disse gatene. Sentrumsplanen har som ambisjon å styrke sentrale gater i randsonen av Stavanger sentrum, som Løkkeveien,

TIL LEIE PÅ FORUS 49

Utsøkte lokaler like ved Statoil, BP, Archer og Sparebank 1 SR-bank Forslaget til sentrumsplan for Stavanger legger opp til en kompakt sentrums utvikling. (Foto: Øgreid Eiendom)

4. etasje: 850 kvm kontorlokaler PETROLEUMSVEIEN 8

Utsøkte materialvalg og flotte detaljer preger hele etasjen. Fremstår som representative kontorer. Spennende kontraster mellom heltre gulv og epoxygulv. Flushline glassfronter. Himlingsdetaljer som ivaretar god akustikk. Bygget ble opprustet 2007/2008, blant annet med ny fasade. Det er mulig å få tilpasset seksjon ihht leietakers ønsker/behov etter nærmere avtale. God kollektivdekning i området, og kort vei til busstopp. God parkeringsdekning. Beliggende like ved Statoils hovedkontor, SpareBank 1 SR-Bank, Scandics konferansehotell m.v. Visning kan arrangeres på kort varsel.

Kontakt: Areal Eiendom • Tore H. Idland - 922 77 888 • Håkon Langseth - 922 88 114

NE 03 2015

STAVANGER

Stavanger må balansere bevaring av byens kvaliteter med fortetting og utvikling. (Foto: Shutterstock)

«Forslaget til planens arealdel b ygger på et hovedgrep om en mest mulig kompakt sentrumsutvikling.»

Bergelandsgata, Pedersgata og Klubb gata. Dette har vært typiske bygater med handel og service, men har gradvis mistet noe av sin styrke og attraksjon. Gatene skal nå revitaliseres med mulighet for ny utnyttelse av utvalgte eiendommer.

Betydelig byomforming Et annet plangrep er å tilrettelegge for betydelig byomforming i området Stavanger stasjon og Kannik, som ligger litt sørvest for sentrum. Jernbaneverket er i dag midt i et omfattende utredningsarbeid som har som mål å avklare fremtidig stasjons løsning i sentrum. I tillegg skal det etableres nye byrom, og de eksisterende rommene skal styrkes. Det største nye byrommet foreslås

plassert på Holmen, og det nest største i Vestre havn/Strandkaien. Den nye sentrumsplanen har også som ambisjon å redusere personbiltrafikken til og gjennom sentrum. Det tas sikte på en helhetlig parkeringsplan som ser på det samlede parkeringstilbudet i hele sentrum. Planen legger til rette for en u tvidelse av parkeringstilbudet i tilknytning til nye eller økte bygningsvolumer. Kommunedelplanen er ute til høring i to omganger: En høring av foreløpig forslag med vekt på mulige hovedgrep, og en høring av endelig forslag til plan i andre kvartal i 2015. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Slå et “hole-in-one” når du velger nye lokaler til din bedrift! Et lite slag fra golfbanen og nær det aller meste kan din bedrift nå flytte inn i distriktets kanskje mest moderne næringsbygg. Golf Tower er klar for innflytting 1.mai og leietakere som Siemens og

Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Større eller mindre? Golf Tower gir deg en unik fleksibilitet og ikke minst meget gode leiebetingelser! Det koster ikke noe å ta kontakt - og det kan virkelig lønne seg!

Aveva er på vei inn. Kontorbygget holder svært høy standard, har energiklasse A og ligger perfekt til på Forus, med absolutt alt din bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nærhet.

ENSIGN

Starbucks corner café

Sentralt på Forus

Utsikt mot golfbanen

Takterrasse fra kantine

Kantine fra Wilberg

5 min. fra Tvedtsenteret

Sykkel p-plass og verksted

Innendørs putting-green

Buss-stopp ved bygget

100% p-dekning

Høy standard

Ta kontakt for visning - når det måtte passe dere! Næringsmegler Kristian Ur, 971 11 162 [kristian.ur@em1.no] eller utbygger Arild Egeland, 951 16 309

Energiklasse A

NE 03 2015

STAVANGER

BP valgte å bli i de eksisterende lokalene. (Foto: BP)

Droppet 40 tilbud BP Norge droppet mer enn 40 tilbud om nye lokaler og valgte heller å bli værende i de nåværende.

Oppgraderinger

Oljeselskapet gikk vinteren 2014 ut med et leiesøk på inntil 15 000 kvadratmeter på Forus eller i nærområdene. BP Norge holder i dag til i Godesetdalen 8 på Forus, en eiendom som ligger rett på østsiden av E39 og rett inntil Forusbeen. Leiekostnadene i dagens bygg er svært moderate. Ved årsskiftet valgte BP Norge å avblåse leiesøket. – Det er flere grunner til at vi valgte å fortsette i Godesetdalen 8, men først vil jeg si at vi ønsket seriøst å vurdere andre muligheter og var i utgangspunktet innstilt på flytting. Vi mottok over førti for-

Geirmo sier at BP Norge har et bygg som med visse små oppgraderinger i dag passer selskapets størrelse og i de nærmeste årene. BP Norge har allerede investert mye i bygget gjennom moderniseringer, nye datatekniske løsninger, kontrollrom på land ol. I tillegg var alternative leie muligheter betydelig dyrere, en flytting blir kostbart og forstyrrende, og dagens bygg har «gode kvaliteter». – Leieavtalen er forlenget frem til 2021, og noen få deler av bygget moderniseres, sier Geirmo. – Beslutningen om å bli værende, ble den tatt av den lokale ledelsen i BP Norge, eller fra hovedkontoret?

skjellige tilbud og endte opp med å evaluere fire alternativer til slutt: Godesetdalen 8, samt to andre eksisterende bygg og ett som skal oppføres, alle på Forus-området, sier Jan Erik Geirmo i Communication & External Affairs til NæringsEiendom

– Beslutningen ble tatt lokalt, men krever godkjennelse fra London. – Den fallende oljeprisen og usikre utsikter, hvor avgjørende var det for avgjørelsen om å bli? – Det er vel kjent at kostnadene i oljevirksomheten har økt, og at vi må tilpasse vår virksomhet til et mer krevende marked på linje med resten av industrien. Vi må ta grep for å ivareta vår konkurransekraft på en bærekraftig måte. Leiepris, kostnader til flytting og forstyrrelsene det medførte, er alle viktige årsaker til avgjørelsen om å bli. – Må dere nå nedbemanne virksomheten? – Det kan ikke kobles til våre kontor plasser, det ligger til grunn helt andre vurderinger knyttet til reduksjon i aktiviteter og fasing av prosjekter, svarer Geirmo. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

NORGES VIKTIGSTE NÆRINGSOMRÅDE

Motoren i Stavanger-regionen En femtedel av Norges verdiskapning 3000 virksomheter – 45000 ansatte Internasjonal smeltedigel av innovasjon og kompetanse I rivende utvikling, modernisering og transformasjon

www.forus.no www.facebook.com/forusforyou

Stavanger - Ærverdig eiendom med stor tomt til salgs. Eiendommen er opprinnelig et bolighus som i senere tid har vært utleid til Norsk Telemuseum. Beligggende i starten av Løkkeveien og har meget god eksponering. Eiendommen går over 3 plan og har et total areal på 464 kvm. Innhold:. Stort sett av åpne arealer i 1 etg og 2 etg. Kjeller etasje består av diverse boder, toaletter og teknisk rom. Stor tomt som er asfaltert og beplantet. Brukes til parkering. Eldre eiendom som trenger oppgradering, men med store muligheter. Tomteareal: 1225 kvm

Kontakt Tor Arne Birkeland Mob: 982 44 960 E-post: tor.arne@kaph.no

tudie

etss uligh

Til leie: Stangeland Næringspark –Tomt tilrettelagt for kombinasjonsbygg. Stangeland Næringspark i Sandnes er blant de mest sentrale næringstomtene på Nord -Jæren. Omkranset av hovedfartsårene E39, Rv.44 og Fv. 509 blir Stangeland Næringspark et viktig og lett tilgjengelig knutepunkt i regionen, og særs velegnet for bedrifter avhengig av god logistikk. Vi har for utleie et tomteområde på totalt ca. 12 000 kvm som ligger i den nordre del av Stangeland Næringspark. Nordre del har et total tomteareal på ca 44 000 kvm. På samme området bygger utleier nytt kombinasjonsbygg på tilsammen 18 300 kvm for Archer som skal ferdigstilles i januar 2016. Interessenter vil kunne få skreddersydd sitt eget kontor/lager/ verksted bygg etter. Tomten kan enkelt bebygges samlet eller deles opp i flere bygg. Utbygger legger opp til moderne, areal effektive bygg med god standard, og ønsker å vektlegge energi effektiviserings- og miljøtiltak. God parkering. Kontakt Tor Arne Birkeland Mob: 982 44 960 E-post: tor.arne@kaph.no

Ta kontakt for en samtale om hva vi kan tilby av tjenester.

kaph Næringsmegling AS tilbyr alle tjenester innenfor næringsmegling og bistår våre kunder innen alle faser av oppdraget.

Frode Krohn-Pettersen Mob: 900 84 404 E-post: frode@kaph.no Partner – Daglig leder

Cathrine Silgjerd Leiros Mob: 975 87 199 E-post: cathrine@kaph.no Partner – Utleiemegler (er for tiden i permisjon)

Arne Tårup Mob: 959 89 231 E-post: arne@kaph.no Partner – Næringsmegling

Tor Arne Birkeland Mob: 982 44 960 E-post: tor.arne@kaph.no Partner – Næringsmegling

Våre tjenester er: • • • • •

Transaksjoner: Eiendom og AS Salgs- og kjøpsrådgivning Utleie Leietaker rådgivning, søk og reforhandlinger Verdivurderinger av alle typer næringseiendom; salgs – utleieverdi • Utvikling og generell rådgivning • Verdiskapning ved investering, rådgivning og utvikling • Verdiskapning ved investering, rådgivning og utvikling www.kaph.no

Forus – Kontorlokaler og lager. Meget god profilering. • • • • • • • • •

Vi har for leie svært attraktive kontorlokaler i nyere kontorbygg på Forus. Mulighet for lager og god parkeringsdekning. Fra enkeltkontorer i kontorfellesskap til større areal opp til 1.000 kvm. Kan tilpasses eksklusivt den enkelte leietaker. Sentralt beliggende på Forus med kort avstand til FV 44 og RV 39. Eiendommen har svært gode profileringsmuligheter med fasade mot Forusbeen hvor det passerer 10 000 biler i døgnet. Flott, betjent kantine i byggets 2. etasje. Moderne innredning med høy kvalitet og gode materialvalg. Teppefliser i kontorareal, glass- og systemvegger, flisebelagt gulv i resepsjon, garderober, inngangsparti, trapperom og kantine. Ventilasjon med kjøling.

Kontakt: Arne Tårup | Mob: 959 89 231 | E-post: arne@kaph.no

Orstad - Nyere kombinasjonsbygg til salgs. God utelagringskapasitet. Kombinasjonsbygg oppført i 2011.Ligger sentralt på Orstad. Orstad næringsområde kommer til å seile opp som en betydelig næringsklynge på Nord-Jæren. Med kort vei til blant annet Godsterminal, og planlagt forbindelse til E39 ved Bråstein har området en ypperlig beliggenhet. Total areal bygg: 936 kvm fordelt over 2 etasjer hvorav lager og messanin utgjør 568 kvm og kontor 253 kvm. Tomteareal: 3415 kvm. Eiendommen fremstår som godt vedlikeholdt. Gode parkeringsmuligheter. Prisantydning Kr. 19.500.000.

Kontakt Tor Arne Birkeland Mob: 982 44 960 E-post: tor.arne@kaph.no

NE 03 2015

STAVANGER

Kort vei til Paradis stasjon er grunnen til at Castelar Investment Management bladde opp for et kontorbygg på 19 000 kvadratmeter. (Foto: Njål Svingheim, Jernbaneverket)

Tror på Paradis Castelar Investment Management har kjøpt et kontorbygg på 19 000 kvadratmeter på Paradis utenfor Stavanger. Castelar Investment Management har bladd opp et betydelig beløp for Lagårds veien 78-80 ved Paradis. Investerings selskapet trosser dermed den negative publisiteten som Stavangers eiendoms marked har fått den seneste tiden som følge av oljeprisfallet. – Hvorfor går dere litt mot strømmen og satser på Stavanger? – Vi mener vi har fått en veldig god eiendom med lang kontantstrøm som gir oss god tid til å gjennomføre

eiendomsutviklingen. Eiendommen har kontorplan på 1500 kvadratmeter som er mangelvare sentralt i Stavanger. Vi tror kontorbyggene i fremtiden skal ligge ved kollektivknutepunktene, og det å være bilbasert blir mindre viktig. Bedrifter må holde til i nærheten av kollektivtransporten. Denne eiendommen ligger på Paradis jernbanestasjon i gåavstand fra Stavanger Domkirke, og det er bussholdeplass rett ved siden av den. Man får nesten ikke bedre offentlig kommunikasjon i Stavanger, svarer Geir Stoutland, en av eierne i Castelar Investment Management.

Første til Statoil Eiendommen var det første kontorbygget som ble benyttet av Statoil i Stavanger. Selger er en lokal Stavanger-familie, mens kjøperen er Castelar Investment Manage ment og et par industrielle investorer. Eiendommen har ifølge Stoutland et betydelig utviklingspotensial.

– Vi ønsker å bygge et nytt høyhus på tomten. Der kan vi sette opp mellom 7000 og 10 000 kvadratmeter fordelt på opptil 15 etasjer og bygge på opp til 4 etasjer på det eksisterende høyhuset. Vi skal også rehabilitere ca. 9000 kvadratmeter som Statens vegvesen flytter fra i 2016. Det planlegges å reetablere handel i eiendom men ved å utvikle et nærkjøpesenter på ca. 4000 kvadratmeter, samt leie ut ca. 5000 kvadratmeter kontorareal rehabilitert til meget høy standard sier Stoutland.

250 millioner kroner? Eiendommen har årlige leieinntekter på rundt 21 millioner kroner. Dersom vi legger til grunn netto leieinntekter på mellom 19 og 20 millioner og en yield på 7,5 prosent, får vi en pris på drøye 250 millioner kroner. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

CREUNA

UNIKE NÆRINGSLOKALER TIL LEIE LIKE VED STAVANGER SENTRUM Omgivelser gir inspirasjon, inspirasjon gir prestasjon. Det er noe alle vet, en evig HR-sannhet, at suksess i arbeidslivet krever, at man både arbeider og lever

Har du spørsmål vennligst kontakt: DNB Næringsmegling Tonje Østrem Hadland / Eiendomsmegler MNEF tonje.hadland@dnb.no / 950 57 288 GMC Eiendom AS Lars Stangeland / Daglig leder lars.stangeland@gmc.no / 913 40 190 Sigbjørn Førre / Eiendomsforvalter sigbjorn.forre@gmc.no / 905 34 744

www.byfjordparken.no

NE 03 2015

STAVANGER

Mistet eiendom etter at selger gikk konkurs Det kan koste dyrt å ikke tinglyse eiendommer som blir kjøpt hvis tidligere eier går konkurs. Lokale Stavanger-investorer bladde opp 75 millioner kroner for en næringseiendom i 2003, men sørget ikke for å tinglyse kjøpet. I 2012, elleve år senere, gikk en tidligere eier av eiendommen konkurs. I en dom av januar i år har Stavanger tingrett fastslått at eiendommen går inn i konkursboet til den tidligere eieren. Dommen er blitt anket. Det er store verdier som står på spill når konkursboet til Sønnichsen AS skal møte kjøperne av eiendommen i en ankesak for Gulating lagmannsrett. Det antas at eiendommen i dag er verd flere hundre millioner kroner. Tingrettens dom innebærer at også merverdiene utover kjøpesummen på 75 millioner kroner, tilfaller boet.

Kjøpte i 2003 Bakgrunnen for saken er at Fredrikstad-bedriften Sønnichsen AS hadde et valseverk på Forus i Stavanger som ble lagt ned. I 2003 ble eiendommen solgt for

75 millioner kroner til lokale eiendomsinvestorer – Forusstranda Næringspark, som eies av Aton og Tjelta Eiendom. Kjøper valgte å ikke tinglyse kjøpet. Det fremgår av tingrettens dom at den manglende tinglysingen skyldtes at kjøper ville spare dokumentavgift (2,5 % av salgs verdien). I stedet fikk kjøper tinglyst en urådighetserklæring («tinglysingssperre») på eiendommen. Det virker som kjøper dermed trodde man var beskyttet mot en eventuell konkurs. Stavanger tingrett fastslår imidlertid i dommen at en slik urådighetserklæring ikke gir noen beskyttelse mot konkurs hos tidligere eier. Da konkursen ble åpnet hos Sønnichsen AS i november 2012, sto dette selskapet fortsatt som hjemmelshaver til eiendommen på Forus. Men eiendommen var altså blitt solgt elleve år tidligere og ingen var uenige om at det nå var Forusstranda Næringspark som var reell eier av eiendommen. – Det tok nok ikke bostyrer mange minuttene å finne ut at Sønnichsen AS fortsatt var hjemmelshaver til denne eiendommen, sier advokat og assosiert partner Reidar Myhre i Thommessen til NæringsEiendom. Å sjekke i grunnboken om konkursskyldner har hjemmel til noen eiendommer, er en enkel øvelse som gjøres helt rutinemessig av konkursboer straks konkursen er åpnet.

Myhre har tidligere advart mot en «blåmandag» for eiendomskjøpere som dropper tinglysning for å spare dokumentavgift. – Når det kjøpes en eiendom får man rettsvern mot selgers kreditorer først når man tinglyser kjøpet. Hvis tidligere eier går konkurs, må tinglysing ha skjedd senest dagen før konkursåpningen. Ved salg av næringseiendommer har det imidlertid utviklet seg en viss praksis med å benytte hjemmelselskaper hvor kjøper ikke tinglyser eiendomskjøpet. Hvis selger går konkurs ser vi en klar risiko for at boet kan kreve å få eiendommen tilbakeført til konkursboet, sa Myhre til NæringsEiendom allerede i 2008.

Manglende rettsvern Da bostyret kort tid etter konkursåpningen varslet Forusstranda Næringspark om det manglende rettsvernet for eiendommen, ble det straks klart at saken måtte opp for domstolene. Kjøper av eiendommen viste til urådighetserklæringen, noe boet ikke aksepterte. Kjøper viste også til at det forut for kjøpet i 2003 hadde skjedd enkelte fusjoner og fisjoner i Sønnichsen-systemet, og kjøper mente da at det ikke var nødvendig å tinglyse kjøpet for å være beskyttet mot konkursboet til hjemmelshaver. Kjøper ble ikke hørt med noen av disse innsigelsene i Stavanger tin-

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å

Din

LEVE RANDØR fra A til Å

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER

MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

Reidar Myhre, Thommessen (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven).

grett. Dommen falt den 25. januar i år, med et begredelig resultat for kjøper. Dommen slår fast at eiendommen i sin helhet inngår i beslaget til Sønnichsens konkursbo, og Forus Næringspark må i tillegg betale 623 350 kroner i saksomkostninger til konkursboet. Retten tar ikke hensyn til at Forus stranda Næringspark kan ha vært i den rettsvillfarelse at urådighetsklausuler gir kjøper vern mot selgers kreditorer. Retten mener at de tidligere fusjonene og fisjonene heller ikke har noen betydning for tinglysingsspørsmålet. «Retten er etter dette kommet til at Forusstranda Næringspark mangler rettsvern for erverv av samtlige av de eiendommer som omfattes av boets krav, og at det med grunnlag i dekningsloven § 2-2 jfr tinglysningsloven § 23 må gis dom i samsvar med boets påstand», skriver retten.

Reidar Myhre mener at dommen ikke er overraskende. – Disse rettsvernsreglene hører klart til den mest «hardkokte» delen av jussen. Enten har du tinglyst, eller så har du ikke tinglyst når konkursen inntrer. Domstolene har i en rekke tidligere saker understreket at rettsvernsreglene er og må være firkantede, og at det derfor ikke er rom for å vurdere konkret om reglene virker rimelige i den enkelte sak, sier Myhre. Det ser fortsatt ut til å være mye uvitenhet om dette blant aktører i næringseiendomsbransjen. I ettertid – når konkursen har inntrådt – fremstår det å betale dokumentavgift på 2,5 % som en billig «forsikringspremie» for kjøper. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Vi bygger nytt hovedkontor for Applus RDT i Dusavik - Bygger vi for deg neste gang?

FOR MER INFORMASJON Sjur Christian Monsen 足足906 25 177 www.smedvig.no

NE 03 2015

STAVANGER

Aktørene på Forus vil legge til rette for at folk kan sykle og gå for å få det de trenger på Forus. (Foto: Shutterstock)

Jobber for urbane Forus På Forus jobbes det nå på for å få til en økt urbanisering av det gigantiske kontor området. Mens flere eiendomsaktører klager over at det er altfor mange tomter tilgjengelig på Forus og at det bygges for stor kapasitet der, arbeides det nå hardt for å få til en økt byutvikling og urbanisering av Forus. Adm. direktør Stein Racin Grødem i Forus Næringspark forteller at Forus, som har vært et tradisjonelt industriområde, er i forandring. – Forus vil i fremtiden gå fra å være en industripark til et kunnskapssentrum. Da

må vil tilpasse og legge til rette for dem som ønsker å være i et kunnskapsområde, sier Racin Grødem. Han har derfor ambisjoner om å lage 10-minuttersbyen på Forus. – Det betyr at man skal kunne jobbe, bo og få dekt alle de daglige behovene i en radius på ti minutters gangavstand eller sykkel, sier Racin Grødem.

Flere boliger En av nøklene til en vellykket transforme ring av Forus ligger på boligsiden. – Vi må introdusere flere boliger til Forus. Det er mange boliger i randsonen, men jeg tror vi kan trekke boligbyggingen lenger inn i området. Så må vi også ta en vurdering på om vi skal ha boliger inne i selve Forus-området, sier Racin Grødem. Han er like fullt klar over at det sentrale Forus-området ikke er optimalt for alle typer husstander.

– Tradisjonelle familieboliger må vi nok ha i utkanten av Forus. Men det er flere typer boligeiere. Vi kan ha enpersonsboliger inne i Forus, sier Racin Grødem, I Stavanger-området arbeider det mange ukependlere. De kan være en aktuell målgruppe for boliger på Forus. – Det er mange som jobber en periode, men bor en annen plass, enten på hotell eller i utleieleiligheter. De er spredt rundt på hele Nord-Jæren. Det vil være mer effektivt å bosette en del av dem på Forus, sier Stein Racin Grødem. Det er også ønskelig med mer såkalt sosial infrastruktur på Forus, med barnehager og skoler, samt et mye bedre kollektivtilbud. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Forus har en lang vei å gå før det kan bli en urban bydel. (Foto: Forus Næringspark)

NE 03 2015

STAVANGER

Massive utbygginger ved sjøen Det er flere store utbyggingsprosjekter ved sjøen i Stavanger.

Flytting er mer enn bare esker og pulter Det har vært en voldsom utbygging av kontorlokaler i Stavanger de seneste årene, og særlig på Forus har god tomtetilgang gitt mange nye næringsbygg. I tiden fremover vil det også bli gjort omfattende utbygginger langs Stavangers og Sandnes’ sjøside. Her er noen av de mange prosjektene:

En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

1. Havnespeilet i Sandnes Regulert for 150 000 kvadratmeter bruksareal, med 350 boliger, 20 000 kvadratmeter handel, kultur og service, kontor og nærings arealer på 76 000 kvadratmeter og hotell på 7000 kvadratmeter.

Vi leverer blant annet følgende produkter og tjenester: •

2. Havneparken i Sandnes Base Property skal bygge 23 000 kvadratmeter i Havneparken i Sandnes. 43 leiligheter, 6500 kvadratmeter næringslokaler og hotell.

3. Byfjordparken Kontordelen av Byfjordparken, rett ved Torget i Stavanger, er på 56 000 kvadratmeter fordelt på flere bygg. Det skal også bygges 240 nye leiligheter.

• • • • • • •

Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer Budsjettering av større relokaliseringer Prosjektledelse og rådgivning Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler Lagring og mellomlagring Gjennomføring av møbelmontasje Gjennomføring av kontor-, lager- og verkstedflytting Avvikling av eksisterende lokaler

Hinna Park Hinna Park har tre tomter med et utbyggingspotensial på 46 000 kvadratmeter. På litt lengre sikt kan fase to gi ytterligere 200 000 kvadratmeter næringsareal. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjon PLANK ARKITEKTER, SPACE GROUP/TEGMARK OG RAMP AS

Oslo: Sandakerveien 138, 0484 Oslo Stavanger: Flyplassveien 186, 4050 Sola Bergen: Kjerreidvika 4, 5141 Fyllingsdalen T: 404 90 300 | E: post@relokator.no | W: relokator.no

NE 03 2015

NYHETER

– Ikke bekymret Mens hele Norge ser ut til å være bekymret for det kraftige oljeprisfallet, tar eiendomsutvikleren Oxer det langt mer med ro. Med hovedsete i Asker Panorama langs det som omtales som «Engineering valley», har Oxer førstehåndskunnskap om eiendomsmarkedet for olje- og offshorenæringen. Flere markedseksperter har pekt ut strekningen fra Lysaker til Asker som det området som vil slite mest i leiemarkedet fremover. Det skyldes både et redusert bemanningsbehov i olje- og offshorenæringen og flere nybygg langs den såkalte vestkorridoren. Signaler om tilsynelatende store nedbemanninger i næringen skremmer imidlertid ikke adm. direktør Erling Langeland i Oxer Eiendom. – Nei, omstillingsevnen til norske bedrifter er fremragende. Offshorenæringen er utsatt, og her i Asker jobber mange med prosjektarbeid. Hvis det ikke kommer nye ordre, er disse mest utsatt for nedskjæringer, men næringen og norske bedrifter er ekstremt omstillingsdyktige. Vi så jo nylig at det kom en ny stor

ordre til Aibel på Johan Sverdrup-feltet, sier Langeland til NæringsEiendom. Han og markedssjef Anniken Haug tar imot NæringsEiendom i Asker Panorama, et bygg som stod ferdig i desember 2013.

Trekvart år – Vi er ikke bekymret, men ved nybygg tar det tid fra man begynner å arbeide med leietakerne, det går fort trekvart år. Dessuten skal ordførerne i Asker og Bærum over på en stor oljemesse i Houston for å promotere Engineering valley, og det er viktig drahjelp for oss. Det er en stor politisk vilje for å få næringsetablering her, det er veldig godt å etablere seg i Asker, forsikrer Langeland, som våren 2013 tok over som adm. direktør i eiendomsselskapet. – Så det er ikke et tilbudsoverskudd slik kontormarkedet i Asker er i dag? – Nei, ikke ennå, vi leier ut lokaler og har null ledighet i dette bygget. Det var stor etterspørsel etter de siste 700 kvadratmeterne som ble leid ut i fjor høst. Vi eier også nabobygget Drammensveien 915, og her er det helt fullt, svarer Langeland. Oxers portefølje teller totalt 220 000 kvadratmeter, fordelt på 150 leieforhold. Ledigheten i porteføljen ligger ifølge Haug på marginale 1,8 prosent. – Ingen kontrakter løper ut i 2015. Det er nesten så vi har litt for lite ledighet, og

det skaper utfordringer, sier hun. Asker Panorama har foruten Oxer Eiendom store leietakere som Kongsberg Gruppen, Telecomputing, Compass Group, Avis/ Budget og RAC Group. Sistnevnte flyttet inn i fjor høst. Leietakerne er kommet fra Kjørbo i Sandvika, fra Lysaker, Nesbru og fra Billingstad. – Alle har inngått lange leiekontrakter, sier Haug.

Midt i hjertet – Hvorfor søker bedriftene seg til Asker? – Vel, tar vi en bedrift som Kongsberg Gruppen, så ligger Asker midt i hjertet av deres virksomhet. 20 prosent av de ansatte bor i Asker, 40 prosent kommer fra Oslo, 40 prosent fra Drammen. Asker er minste motstands vei. I tillegg har vi bedrifter i området som Schlumberger og Western Geco, og olje- og offshore bedriftene liker å jobbe sammen. Men trafikkavviklingen gjennom Asker skaper problemer, med til dels lange køer i rushtiden. På de verste dagene starter køene inn til Oslo ved Asker. – Trafikken gjennom Asker er en utfordring. Lokalveinettet er overbelastet, men bilene står ikke mer enn 15 minutter i kø. Fra Drammen-siden slipper de å stå i kø, og vi har en skyttelbuss på huset som går kontinuerlig i perioden 7–9 om morgenen og 15–17 om ettermiddagen. Denne brukes mer og mer, men parkering kommer alltid høyt på listen over kriterier

OffshorenĂŚringen i Asker er utsatt, men Oxer er sĂĽ langt ikke bekymret.

NE 03 2015

NYHETER

bedriftene etterspør. I Asker Panorama er det en parkeringsplass per 60 kvadrat meter, så vi har drøyt 390 plasser. Bil, skyttelbuss og sykkel er de tre fremkomstmidlene de ansatte bruker, sier Langeland. Det tar opp mot 15 minutter å gå fra Asker Panorama til togstasjonen. I tillegg er det ca. 150 sykkelparkeringer i bygget.

Kvalitetsbevisste – Hva slags lokaler etterspør bedriftene? – De er blitt mer kvalitetsbevisste, men vil likevel ha en nøktern standard. Det skal være ordentlige bygg som er arealeffektive. Arealeffektiviteten i Asker Panorama er under 20 kvadratmeter per ansatt, svarer Haug. Bedriftene har valgt forskjellige lokal løsninger i Asker Panorama – Kongsberg Gruppen driver mye med prosjektarbeid, så de sitter åpent. Totalt sitter 60 prosent åpent i bygget og 40 prosent i cellekontorer. Utgangspunktet var 70-30, forteller Haug. Compass Group har fullservice drift av Asker Panorama. – Vi har en restaurant i bygget og ikke kantine. De ansatte er i hovedsak opptatt av god mat når de svarer på hva som er viktig for dem. Det er et treningsstudio i underetasjen med spinning to ganger i uken, som er veldig populært. I tillegg har

vi et samarbeid med Avis om bilpool for elbiler. Et godt servicetilbud er definitivt viktig, sier markedssjefen. Leieprisene i Asker Panorama ligger rundt 2000 kroner kvadratmeteren, som er toppnivået i Asker. – Ellers ligger leienivået i Asker fra 850 kroner kvadratmeteren til 1500 kroner, supplerer Haug. Ferd Eiendom har satset stort på Kraglund kontorpark, rett sør for Asker sentrum, gjennom to større byggetrinn. Ferd holder har nå begynt jakten på leietakere til det tredje byggetrinnet, som har fått det foreløpige navnet Asker-TEK. Spørsmålet er så hvor ødeleggende denne utbyggingen er for planene til Oxer (se undersak).

Ikke redd – Vi er ikke redd for konkurransen, vi gjør hverandre tvert imot gode, parerer Langeland. Det første prosjektet som Oxer ferdig stiller, er Skandinavias største vaskeri på Lierstranda på 10 000 kvadratmeter. Vaskeriet åpner 1. mai. – Det er det eneste prosjektet vi har i produksjon i år, opplyser Langeland. – Hvilke andre planer jobber dere med for de kommende årene?

Oxer Eiendom Oxer eier, utvikler og forvalter cirka 230 000 kvadratmeter eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen. I tillegg har selskapet 190 000 kvadratmeter med bolig- og næringseiendommer under utvikling. Oxer Eiendom eies av entreprenøren Ole K. Karlsens datter, Ellen Raaholt, med familie. Selskapet omsatte i 2013 for 200 millioner kroner.

– Vi begynner på et boligprosjekt her på Drengsrud med 180 leiligheter, og på Økern starter vi reguleringen av Kabelgaten 1–39, som er en 500 meter lang tomt. Her kan vi bygge 90 000 kvadratmeter, hvorav 25 prosent boliger, men dette er et prosjekt som ligger fem til ti år frem i tid. Leiemarkedet på Økern i dag forsvarer ikke en igangsetting, svarer Langeland. I tillegg begynner Oxer også på et kontorprosjekt på 3500 kvadratmeter i Nedre Storgate 19 i Drammen og også to store boligprosjekter i byen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto OXER GRUPPEN

ABEL EIENDOMSFORVALTNING AS Markedsbistand Rådgivning Utvikling ●

●

Abel Eiendomsforvaltning. P.b. 2459 - Solli, 0201 Oslo. Tlf. 67 11 57 11 - Fax 67 11 57 12. post@abeleiendom.no

«Det skal være ordentlige bygg som er arealeffektive. Arealeffektiviteten i Asker Panorama er under 20 kvadratmeter per ansatt»

328 KVM

STABEKK I BÆRUM Kontorlokaler med mulighet for lager

- Anniken Haug

• Flotte kontorlokaler i Ringsveien 3, med god parkering. areal ca. 328 kvm. Kontorlokaler m/mulighet for lite arkiv/ • Ledig lager. Lokalet er delt opp i større og mindre kontorer, møterom, og

minikjøkken/spiserom. Utleier kan tilby p-plasser på eiendommen. Bygget er tidsmessig med balansert ventilasjon og kjøling. Fiber etablert i bygget

er beliggende i et parkmessig område i nær • Eiendommen tilknytning til forretningsområde på Stabekk. offentlig kommunikasjon med 200 meter til bussholderplass • God og gåavstand til Stabekk togstasjon. Nærmeste dagligvarebutikk ligger ca. 150 meter fra eiendommen.

KONTAKT: Cato Ender: 90 68 71 47 eller Jarle Alværn: 92 20 66 62.

313 KVM

NESBRU I ASKER Innflytningsklare kontorlokaler

• Flotte kontorer med god eksponering. kvm BRT kontorlokaler med 12-14 kontorplasser som • 313 er meget presentable og har god standard. Kontorer, arbeidsstasjoner, data og kabling er på plass og ferdig til bruk.

opp til lokaler i 4. etg. 12 stk kontorceller, 2 møterom og • Heis eget spiserom med kjøkkenløsning. Mulighet for resepsjonsområde ved inngang. Data/serverrom med kjøling.

i aktivt handelsområde med Rema1000, Apotek, • Beliggenhet frisør, treningssenter m.m. Lokalene har vindusfasade både mot Fekjan/Holmenskjær og E-18. God offentlig kommuniksajon.

KONTAKT: Cato Ender: 90 68 71 47 eller Jarle Alværn: 92 20 66 62.

NE 03 2015

NYHETER

Asker Dynamo.

Klare for nybygg Oxer Eiendom vil føre opp et like stort bygg som Asker Panorama på nabotomten. Det betyr inntil 18 000 kvadratmeter med utleibare kontorarealer. Foreløpig prosjektnavn er «Asker Dynamo», og nybygget er ment å inneholde 800-1000 arbeidsplasser. – Vi eier nabotomtene ut mot E18 og river byggene her. Bygget blir derfor liggende på tomten mellom Asker Panorama og E18 og får en god profilering mot E18. Det blir et fullservice-konsept og samme standard som Asker Panorama, sier Anniken Haug.

– Vi er klare til å bygge når vi har fått forhåndsutleid 60 prosent og har kontrakt med en eller to større leietakere. Det er en del leietakere ute på søk etter 50007000 kvadratmeter. Området er regulert, men vi jobber for å få et sammensatt bygg i seks til åtte etasjer, og ikke tre bygg som reguleringen legger opp til nå. Bygget får 17 meter bredde, men er veldig fleksibelt og kan skaleres opp og ned fra 13 000 til 18 000 kvadratmeter, tilføyer Langeland.

Ferdig i 2018? Han sier de kan ha én bruker på ett etasjeplan på 2400 kvadratmeter. Antatt byggetid er 24 måneder, og tidligste igangsettelse er tredje kvartal 2016. Asker Panorama har miljøsertifiseringen «BREEAM Excellent», mens nybygget får enten denne sertifiseringen eller

« BREEAM Very Good» og bygges etter energiklasse B og TEK 10. Oxer samarbeider med Newsec om utleiearbeidet. – Det er samme målgruppe for dette bygget som for Asker Panorama, det vil si kunnskapsbedrifter. Vi er nå ute og presenterer prosjektet for ulike interessenter. Aktuelle bedrifter er de som i dag holder til på strekningen fra Skøyen, Lysaker og til Drammen, men også internasjonale aktører som vil til Norge. Det er attraktivt for å offshoremarkedet å etablere seg i Asker. Vi ser derfor lyst på fremtiden og har akkurat begynt å jobbe med bygget, sier Anniken Haug. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto Nordic Office of Architecture AS

KONTORLOKALER SENTRALT PÅ FORNEBU 100 - 5.100 KVM

God beliggenhet og nærhet til kommunikasjonsknutepunktet Lysaker. Som et av Skandinavias raskest v oksende næringsområder utvikles nå Fornebu til å bli et senter for landets aller beste kunnskapsbedrifter. Bygget har gode servicefasiliteter og god beliggenhet sentralt på Fornebulandet. WIDERØEVEIEN 1: 4. etasje: To arealer, ett på 450 kvm og ett på 100 kvm 5., 6. og 7. etasje: Til sammen 5.100 kvm. Kan deles opp

Prospekt kan lastes ned fra ne.no

Kontakt: Telenor Arena (Fornebu Eiendom Holding AS) Gullik Jensen | M: 930 19 430 | E: gullik.jensen@telenorarena.no

NE 03 2015

NYHETER

Den rette profilen Image er det bedriftene selv oppgir som den viktigste grunnen når de velger lokaler. Det viser undersøkelser, ifølge Malling & Co. Leienivået spiller selvfølgelig inn, men da særlig for de små leietakerne. – Det minste segmentet på 100 kvadratmeter og oppover er prissensitivt. For dem som derimot jakter 5000 kvadratmeter, er det viktigst at lokalene er et bra sted å være for de ansatte. De store bedriftene ser på helt andre kriterier, det handler heller om hvor mye areal bedriften trenger, pris er ikke det viktigste, sier Dag Tønder. Men leienivåene er og blir en faktor som vurderes. Som den ene tabellen viser, er Lysaker fortsatt det dyreste kontor området vest for Oslo, med toppleier

rundt 2300-2350 kroner kvadratmeteren. Normalnivået her ligger ifølge Malling & Co på 1600-1800 kroner kvadratmeteren. For de dyreste lokalene i Sandvika må leietakerne ut med 2250 kroner kvadrat meteren, i Asker 2100 kroner. Et typisk nivå for leie av kontorlokaler av almin nelig god standard i Asker og Bærum er som det fremgår av tabellen på 1500-1800 kroner kvadratmeteren i året.

Kvalitetsbevisste – Det er ikke så mange kontrakter i regionen som signeres hvert år som gjør at man kan trekke bastante konklusjoner. Men kundene i Asker og Bærum er fortsatt villige til å betale for kvalitet, og leieprisene har steget i regionen, til tross for at ledigheten har gått noe opp, konstaterer analysesjef Haakon Ødegaard i Malling & Co Markets. Ødegaard sier at ledigheten i vest korridoren har vært lett stigende, men det er ingen dramatisk økning. – For et område som Lysaker er imidlertid markedet variabelt, Lysaker

opplever konkurranse både fra Skøyen og fra Asker, sier han. Det har det seneste året vært noen store leiesøk i den såkalte vestkorridoren blant annet har General Electric vært ute etter nye lokaler. I tillegg har det vært søk fra FMC Technologies Norge, Skatt Øst, som skal leie 3000 kvadratmeter i nye Sandvika Business Center i Elias Smiths vei 14-26, og fra Moteforum, som jakter 10 000 kvadratmeter fra Skøyen og vestover. Schlumberger var ute med et søk på opprinnelig 10 000 kvadratmeter, som ble redusert til 6000 kvadratmeter, for så å bli trukket. De flytter om noen måneder fra Aslakveien 14 på Røa og inn til datterselskapet WesternGeco, som holder til i Gamle Borgen vei 3 utenfor Asker sentrum.

Mismatch Som den andre tabellen viser, er det er en god del større tilbud i markedet, men det betyr ikke alltid match for bedrifter på søk. – En kvadratmeter er ikke en kvadrat meter, det er ikke sikkert at de ledige

Vi søker kombinasjonseiendom for leie Kontorleiepriser (per m2) Asker & Bærum Område

Toppleie

Normalleie

Utsikter

Asker

2100

1600-1800

Flatt

Billingstad

1700

1250-1500

Flatt

Sandvika

2250

1500-1800

Flatt

Fornebu

2150

1500-1700

Fallende

Lysaker

2350

1600-1800

Fallende

Kilde: Malling & Co

Adresse

Område

Areal (m2)

Fornebu Technoport

Fornebu

36000

Elias Smiths vei 14-26

Sandvika

20000

Fornebu

15000

Billingstadsletta 91

Billingstad

9700

Olav Brunborgs vei 4-6

Billingstad

9000

Fornebuveien 7-13

Lysaker

8000

Professor Kohts vei 9

Lysaker

7240

Fornebuveien 38-40 Bergerveien 12

Lysaker

6977

Billingstad

6600

Drammensveien 288

Lysaker

5700

Philip Pedersens vei 7

Lysaker

5156

Widerøeveien 5

Fornebu

5000

Widerøeveien 1E

Fornebu

5000

Strandveien 15 Hamangskogen 60

Beliggenhet

Aksen – Bærum – Asker - Lierbyen med nærhet av E-18 – God profilering i Big box område

Ledige arealer per 15.02.2015

Snarøyveien 30

Bærum – asker – lierbyen

Lysaker

5000

Sandvika

4000

Type

KONTOR: Bta 100-150 kvm + LAGER: Bta 1200-1400 kvm for enkel produksjon med ca. 5 meter takhøyde. Det er ønskelig med 2 lasteramper, 1 er et minimum. Store biler må kunne levere og hente varer.

Parkering

Minimum 6 plasser

Leie

I utgangspunktet : 5 år + 5 år men diskutabelt.

Overtagelse

Oppdragsgiver ønsker leiestart 3. KVARTAL 2015.

Kilde: Malling & Co

Vennligst send informasjon/prospekt om aktuelle lokaler på mail til undertegnede snarest mulig.

arealene passer. Utbudet av lokaler på Finn.no ikke nødven digvis representativt for hva som etterspørres i markedet, sier Ødegaard. De store brukerne er ifølge Malling ute i ett til tre år i forvei en når de vurderer ny lokalisering. For de mindre bedriftene er behovet som regel mye mer akutt. – De fleste som vi jobber med, skal ha lokaler «i neste uke», sier Tønder.

KONTAKT Nochve Wåler jr | 930 69 397 | nw@naringsmegler1.no Oppdragsgiver dekker vårt honorar

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

www.naringsmegler1.no

NE 03 2015

NYHETER

Bedre enn sitt rykte Malling & Co kjenner seg ikke igjen i avis overskriftene om kontormarkedet i Asker og Bærum. Markedet klarer seg faktisk ganske bra. Leietakere som håper på et kraftig prisfall vest for Oslo, som følge av en nedtur i olje- og offshorenæringen, kan dermed bli skuffet. Som den øverste tabellen på forrige side viser, ligger det ifølge Malling & Co an til fallende leiepriser bare på Fornebu og Lysaker. Dette er også kontorområdene og klyngene vest for Oslo som sliter med den høyeste areal ledigheten, følgelig er det flere ledige arealer å velge mellom for bedrifter på søk. I den nederste tabellen på forrige side er det gjengitt ledige arealer vest for Oslo per 15. februar over 4000 kvadratmeter. Det er en del å velge mellom, inklusive prosjekter på gang, men noe helsvart bilde er det langt fra for markedet utover mot Asker. – Avisoverskriftene er preget av opp slag om olje- og offshorenæringen, og det virker som det er «helt natta» for denne næringen. Men de oppdragene vi har i utleiemarkedet i området, går veldig bra, vi får bra respons. Vårt hovedpoeng er at det er ikke olje- og offshorenæringen som styrer leiemarkedet i Asker & Bærum.

Utleiemarkedet i Asker og Bærum har klart seg veldig bra, og det klarte seg også bra etter finanskrisen, Volum-markedet fungerer godt, sier partner Dag Tønder i Malling & Co Næringsmegling til NæringsEiendom.

Offentlig sektor – Hvor oljeavhengig er egentlig strekningen fra Lysaker til Asker? – Det er et høyt utdanningsnivå i Asker og Bærum, og det er viktig for bedriftene å få de riktige hodene, selv i nedgangtider. Det er ikke helt tilfeldig at området ut mot Asker kalles «Engineering Valley», men i tillegg til olje- og oljerelaterte bedrifter, er det et stort innslag av service bedrifter og offentlig sektor. Asker og Bærum er blant de største kommunene i landet, og vi finner offentlig administrasjon både på kommune-, fylkeskommune- og statlig nivå, sier Tønder. Han minner om at Asker og Bærum også har hatt en voldsom tilflytting og faktisk en stor boligutbygging, til tross for at mediebildet tyder på noe annet. – Regionen kjennetegnes av et godt voksent publikum som er vant til å ha det bra med et høyt servicenivå. Vi opplever et stort «trøkk» fra servicebedrifter som vil levere tjenester til innbyggerne, og handelstilbudet i Asker og Bærum er generelt bra. Bildet er derfor litt mer sammensatt enn det overskriftene indikerer. – I hvilke områder er det mest «trøkk»? – De mest populære områdene er de store stedene som er knutepunktene, det vil si Asker sentrum, Sandvika og

Lysaker. Internasjonale bedrifter vil ligge nær Flytoget. Et område som Bekkestua er ut som område for kontorbedrifter, men desto mer attraktivt for servicebedrifter. Veldig mye kontorarealer er tatt ut av markedet i de mindre sentrale strøkene, og det har ført til en betydelig prisoppgang på Slependen og Hvalstad, svarer Tønder.

Boligkonvertering – For områder som Slependen og Holmen, er det jobbet veldig lenge med en ny kommunedelplan. Vi får ikke til kontor lokaler på Bellevue og Fekjan ved Nesbru, her legges det til rette for volumhandel og boligkonvertering, fortsetter han. Billingstadsletta er et annet område som kan oppfattes som noe usentralt, men Møller Bil er i ferd med å etablere seg på enden av sletta. I sørenden i Bergerveien 5 holder Varner Gruppen til, men de skal flytte til Nesbru. Eiendommen er lagt ut for salg, så langt uten hell. Det kan gå mot en boligkonvertering for Varner-bygget, området rett sør for Billingstadsletta egner seg for det. Blant annet skal JM bygge 600 boliger ved siden av det såkalte ABB-bygget i Bergerveien 12. – Det kan bli 1500-2000 nye boliger i området, det er kort vei opp til Billingstad stasjon, sier Tønder om kollektivtilbudet i området. I tillegg går det busser inn til Oslo, det tar 17 minutter inn til Vika. Antall leiesøk i Asker og Bærum etter store arealer er imidlertid begrenset, men Tønder sier det generelt er bra etterspørsel, og flere bedrifter søker etter 3000-4000 kvadratmeter.

NE 03 2015

NYHETER

Ting endrer seg dessuten raskt i olje bransjen. Aibel i Kraglund Kontorpark rett sør for Asker sentrum skulle fremleie inntil 7500 kvadratmeter, nå trenger de kanskje ikke å fremleie likevel, etter å ha fått et stort oppdrag i forbindelse med Johan Sverdrup-utbyggingen i Nordsjøen.

Søker seg til Asker – Hvordan vil du sammenlikne Asker med Sandvika. – Vi deler Oxers oppfatning om at mange vil være i Asker. Vi som jobber med Asker, fokuserer på ting som Flytoget, servicetilbudene i området til de ansatte, samt reiseveien. Asker er lett tilgjengelig, det er mange bedrifter som etablerer seg i Asker som har ansatte som

bor i Vestfold og Buskerud. Disse slipper køene inn til Oslo. Sandvika har en del større utfordringer enn Asker, fordi i Sandvika er det mange gårdeiere som hittil ikke har trukket sammen. Men vi har den seneste tiden gjort mange utleieprosjekter i Sandvika, og de har åpnet gågata i sentrum. Det har bedret omsetningen betydelig for butikkene, sier Tønder. En kommende utbygging i Asker er idrettsplassen Føyka i Asker sentrum. Asker Skiklubb flytter til Borgen, så på Føyka skal det bygges mange boliger, noe næringsarealer og en ny stadion. Flaskehalsen er trafikken gjennom Asker. – Man er ennå ikke blitt enig om et nytt trasevalg for E18, og for noen uker siden dukket igjen det gamle alternativet

opp om å legge den nye traseen under jernbanelinjen, sukker Tønder.

Betaler for nærhet – Så hvilke råd vil du gi kontorleietakere som vil etablere seg vest for Oslo? – Det er mange bra lokaler på Skøyen og Lysaker, og som dermed har nærhet til knutepunkter. Så lenge lokalene er i nærheten av knutepunktene, må leietakerne ut med en relativt god pris. Er man ikke avhengig av det, faller prisene ganske klart. Høvik er et eksempel på et område med mange bra bygg, men med lave priser, sier Dag Tønder. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

TOTALENTREPRENØR Consto er godt etablert på Østlandet. Vi tilbyr totalentrepriser og prosjektutvikling gjennom vår lokalisering i Oslo – for hele Østlandsområdet – fra idé til ferdigstillelse.

– VI HOLDER DET VI LOVER –

TLF: 77 75 27 00 Consto Øst AS

Oscars gate 52, 0258 Oslo, www.consto.no - firmapost@ne.no

Innhol d

Bergen 78 20 år med utvikling

Utbyggerne av Bergen Business Park skal utvikle i 20 år.

84 Alt handler om om bybanen

Områdene langs bybanen står foran leieprisvekst.

88 Bygger næringspark på 70 000 kvadratmeter Bara Eiendom transformerer gammelt industriområde.

94 Hard konkurranse om leietakerne Leietakerne kan juble.

96 Store planer i Bergen

Mange store utbyggingsprosjekter.

78 20 år med utvikling

88 Bygger næringspark på 70 000 kvadratmeter

NE 03 2015

BERGEN

20 år med utvikling Linstow Eiendom og Flesland Holding har nå startet arbeidet med å utvikle en næringspark på Flesland på over 200 000 kvadrat meter. 20 år med utvikling venter utbyggerne. – Bergen Business Park (se undersak, red. anm.) blir en komplett bebyggelse, et urbant bymiljø med noe servicetilbud, men ikke en bydel. Det blir ikke boliger, eller handelsområde, maksimal størrelse for handel er satt til 1500 kvadratmeter. Næringsparken blir et nytt tungt grep for Linstow i Bergen, hvor vi har vært tunge tidligere, forteller prosjektdirektør Tore Bjørke i Linstow til NæringsEiendom. Sammen med markedssjef Bård Løvaas tar han imot NæringsEiendom i hovedkontoret på Tjuvholmen for å fortelle om de gigantiske utbyggingsplanene rett ved siden av flyplassen.

Tomteområdet er totalt på 133 mål, med at klart atskilt grøntområde imellom parken og annen bebyggelse.

40 000 nye kontorplasser – Hvilket omfang snakker vi om i totalt utbygde arealer? – Reguleringsplanen tilsier 186 500 kvadratmeter. I tillegg har vi en tomt der vi kan bygge 30 000 kvadratmeter, som ennå ikke er regulert. Det vesentligste av utbyggingen er kontorarealer. Bergen trenger 40 000 nye kontorarbeidsplasser de kommende 20 årene, og det er denne tidshorisonten vi jobber innenfor, svarer Løvaas. Utbyggingen tilsvarer omtrent arealene i Barcode-rekken i Bjørvika. To faktorer står helt sentrale for den nye næringsparken: En ny terminal på Flesland Lufthavn, som vil øke kapasiteten vesentlig, samt en forlengelse av Bybanen i Bergen til flyplassen. I dag stopper banen ved det Olav Thon-eide store kjøpesenteret Lagunen. Den forlengede Bybanen skal stå ferdig i 2017, sammen med den nye terminalen. Bjørke sier denne banen får høy en frekvens, med avganger ned mot hvert 5. minutt. – Det blir en utvikling langs knutepunktene og kollektivaksen, med fortetting langs Bybanen. Områder som Sandsli og Kokstad har i dag bybane, men ikke Flesland, sier han. Nybyggene vil

ligge 150 meter fra den nye terminalen på Flesland. Det blir altså ikke boligutvikling til det er det for mye støy, men ny kommuneplan for Ytrebygda ikke langt fra Flesland, legger opp til flere boliger. Det er ifølge Løvaas flere boligområder sør for Bergen mot Flesland, slik at mange kan få en kort vei til jobben. Med bil tar det 20 minutter fra Flesland inn til Bergen utenom rushtrafikken, fremkomstmidlene ellers er sykkel, buss og altså den forlengede Bybanen.

Gode møteplasser Visjonen for utbyggerne er å bygge en næringsklynge, å få leietakerne til å vinne kampen om de beste hodene. – Vi ønsker å skape gode møteplasser for våre leietakerne, der vi legger vekt på å ha et veldig godt samarbeid med Avinor, sier Bjørke Byggene vil ifølge prosjekt direktøren få en stor grad av fleksibilitet og også sertifiseres etter «BREEAM Community». – Næringsparken blir et pilotprosjekt for den norske standarden her, mens enkeltbyggene skal minimum ha «BREEAM Very good», forteller Bjørke. Forutsetter vi 200 000 kvadratmeter med utbygde arealer og rundt 20 000 kroner kvadratmeteren i entreprisekostnader, snakker vi om en utbygging til opp mot

NE 03 2015

BERGEN

Det er store dimensjoner på Bergen Business Park.

4 milliarder kroner i dagens verdier. Halvparten av dette skjer over Linstows balanse. – Hvordan skal dere finansiere utbyggingen for deres del? – Bankfinansiering og egenkapitalen er den modellen vi hittil har brukt, svarer Bjørke. Utbyggerne velger å begynne med et hotell på 10 000 kvadratmeter over bakken og 5000 kvadratmeter under bakken. Det er tegnet en 15-årig leieavtale med Nordic Choice Hotels. – Med denne tomtens beliggenhet vil det være å vanskjøtte tomten ved ikke å bygge et hotell. Gjestene kan gå tørrskodd fra hotellet til terminalen. Det blir et Bed & breakfast-hotell, men vi må styrke møteromskapasiteten vesentlig. Clarion Bergen Airport melder om at møterommene deres er sprengt. Flyplassen er stadig mer brukt som møteplass, sier Bjørke. Det nye hotellet vil få 300 rom og er ment å stå ferdig 28. februar 2017. Linstow og Flesland Holding har også påbegynt arbeidet med opp mot 20 000

kvadratmeter med kontorarealer i første byggetrinn, fordelt på tre bygg.

Tidlig 2016 – Ja, vi er i gang med reguleringsarbeidet, og i beste fall kan vi starte byggingen tidlig i 2016. Vi ser for oss kontorbygg gjennomgående i seks til åtte etasjer, men vi har fleksibilitet både i bredde og høyde, og byggene kan kobles sammen. Vi har ennå ikke bestemt antall bygg, det bestemmes av markedet, og vi bør ha en viss grad av forhåndsutleie før vi starter, sier Løvaas, som ikke vil konkretisere denne utleiegraden. Målet er å signere de første leiekontraktene i løpet av året. Det kan blir tre bygg eller to pluss ett bygg, som kan sammenføyes over eller under bakken. Tomten til hotellet og de første kontorbyggene er imidlertid ikke den letteste å bearbeide. – Det er 180 000 kvadratmeter med stein som skal sprenges bort, og vi er i gang med sprengningsarbeidet for hotellet. Det er store høydeforskjeller på

tomten, blant annet må vi sprenge bort en 30 meter høy kolle, forteller Bjørke. – Hva kan dere si om målgruppen for kontorbrukerne i næringsparken? – Olje- og offshorenæringen er naturlige brukere, ettersom kunnskapsrelaterte bedrifter innenfor olje- og offshorenæringen i dag holder til på Sandsli og Kokstad. Men vi ser også for oss maritim og marin virksomhet, og Telenor på vei til Flesland. Generelt er det selskaper som kan fungere sammen, enten innenfor samme bransje, eller at de er tjenesteleverandører. Det kan være konkurrenter som fungerer sammen og som har nytte av hverandre, svarer markedssjef Løvaas.

5000-7000 m2 Det er imidlertid ikke mange aktuelle enbrukere i Bergen til et stort kontorbygg på 10 000 kvadratmeter. – Nei, 10 000 kvadratmeter er en stor bruker i Bergen, men vi jobber sammen med DNB Næringsmegling i Oslo og Bergen om utleiearbeidet, sier han.

ÂŤDet er 180 000 kvadratmeter med stein som skal sprenges bortÂť

Fra gateplan.

NE 03 2015

BERGEN

Bergen Business Park Bergen Business Park er eid av Linstow og Flesland Holding AS med 50 prosent hver i utviklingsselskapet Bergen Lufthavn Utvikling AS. Flesland Holding er eid av Flesland Property AS, som igjen er eid av fem selskaper. Tre av disse til hører henholdsvis Rune, Trond Narve og Rolf Otto Skarveland. Flesland Property eier grunnen i området. – Vi kjører samme modell som vi gjorde i Bjørvika. Rom Eiendom eide området der, mens vi etablerte et felles selskap i Oslo S Utvikling. Vi vil stå for den daglige driften i næringsparken, sier Tore Bjørke. I motsetning til i Bjørvika, etableres det ikke et eget infrastruktur selskap, og det skyldes at Bergen kom mune benytter seg av utbyggingsavtaler. Visjonen for Bergen Business Park er å være en næringslivsmotor ved Vest landets største trafikknutepunkt. Det skal bygges hotell og kongressenter, kontorer, bevertningssteder og forretninger. Reg uleringsplanen tillater en samlet utbyg ging på hele 215 000 kvadratmeter.

Parallelt Et enbrukerbygg på 5000-7000 kvadratmeter er derimot realistisk, med etasjeplan på 1000 kvadratmeter i det første bygget og over 2000 kvadratmeter på de neste byggene. Parkeringsnormen i området er inntil seks parkeringsplasser med kontorarbeidsplasser og minimum syv sykkelparkeringer per 1000 kvadratmeter kontorarealer. Når det gjelder leieprisene for kontorbygg i området, ligger de i dag på ca. 2000 kroner kvadratmeteren for nybygg av høy standard. Dette er derfor et realistisk nivå for nybyggene. Linstow vil ikke ut med noen konkrete forhåpninger for rombelegget på hotellet. Gjennom snittlig rombelegg i Bergensregionen i 2013 og 2014 har vært temmelig nøyaktig 70 prosent. – Vi har basert våre anslag på ganske nøkterne anslag. Det skjer store ting på turistfronten i Bergen, som en ny cruisehavn. Bergen har et godt turistmarked og er ikke så avhengig som Stavanger av kurs og konferanser, sier Løvaas.

Kontraktene viktigst – Fremdriftsplanene, hva skjer i år og neste år? – Fysisk er det å bygge hotellet, men det viktigste er å få de første kontraktene på kontorsiden. I 2016 blir det bygging av hotellet, og forhåpentlig også byggestart på kontorsiden. Vi har en robust plan, der vi kan bygge fra utsiden og inn, eller fra sydsiden, men først og fremst er det markedet som bestemmer her, sier Bjørke. Gitt at vi snakker om en utbygging som strekker seg minimum 20 år frem over, har Linstow et langsiktig perspektiv på eierskapet i næringsparken. – Men vi vil ha solgt en del bygg før vi setter i gang utbyggingen av de siste byggene, og utviklingen er lagt i et eget selskap der vi eier 50 prosent. Vi kan i løpet av disse årene få en ny partner, eller at utbyggingen organiseres gjennom andre selskapsstrukturer, sier Bjørke. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon A-LAB

Utviklingen av Bergen Business Park skal skje parallelt med Avinors utbygging av ny terminal på Flesland og en videre føring av bybanen til Flesland. Bergen Business Park vil ligge i gangavstand til den nye terminalen og bybanestasjonen. Første del av prosjektet er et nytt stort konferansehotell like ved den nye terminalen. Et flertall av politikerne i Bergen sa i november ja til utbyggingen, men det forelå en innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland til deler av planene. Denne innsigelsen var knyttet til omfanget på nytt areal med formål kontor. Fylkes mannen mener at omfanget av kontor arbeidsplasser er i strid med de statlige retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging. – Alt er klarert for det første byggetrinnet, og vi er nå i gang med rammesøknad for hotellet. For det neste byggetrinnet har Fylkesmannen lagt altså inn en innsigelse, men denne innsigelsen vil eventuelt bli anket til Miljøverndeparte mentet, kommenterer Bjørke. Bergen Business Park vil ved full utbygging over lengre tid ha kapasitet til nærmere 7000 arbeidsplasser.

Det viktigste er det du ikke kan se

Neste generasjon gulvavretting - med flere fordeler enn noen gang Her er vår seneste nyvinning: En mer miljøvennlig, pumpbar gulvavretting med EPD-sertifisering (Environmental Product Declaration). De nye produktene gir hurtigere utlegging, lavere materialforbruk og kortere tørketid. Det betyr bedre fremdrift, bedre økonomi og mindre fuktproblemer i bygget. I tillegg er CO2–avtrykket for hele produktserien redusert. I Weber er vi opptatt av å ta miljøhensyn i all vår produktutvikling, slik at du kan konsentrere deg om det du kan best: Å bygge. Les mer på webergulv.no

NE 03 2015

BERGEN

Bybanen er sentral i utviklingen av kontorÂ omrĂĽdene i Bergen. (Foto: Vegvesen.no)

Alt handler om Bybanen

Det er langs Bybanen det skjer i Bergen, områdene langs banen står foran en leieprisvekst. – Ja, kontormarkedet i Bergen er fra sentrum og sørover. Det er her det bygges nytt, fordi det er ikke ledige tomter i sentrum. Det er et bra marked i sentrum, men det er langs Bybanen og knutepunktene det skjer, sier nærings megler Thor Torgersen i Fana Sparebank Næringsmegling til NæringsEiendom. Og denne Bybanen skal altså i 2017 forlenges til Flesland, i dag er endestasjonen ved det store kjøpesenteret Lagunen. – Bybanen er synonymt med kontor bygg i Bergen, og områdene her vil få høyere leiepriser fremover. Torgersen spår at det først og fremst er uhensiktsmessige bygg som vil henge etter fremover, han vil ikke peke ut noen spesielle «taperområder». – Taperne blir de eldre byggene, disse kan fort bli for dyre å rehabilitere. Men jeg tror det er en tidsbegrenset varighet på den nedgangen vi ser nå.

Spent – Ja, hvordan vil du beskrive markedet generelt i Bergen? – Markedet er spent på utviklingen som kommer. Da nedgangen startet for oljeprisen og oljenæringen i fjor høst, så vi en markert lavere etterspørsel i markedet etter lokaler. Vi lever av «turnoveren» i markedet og skulle tro det ble mer fremleie med nedturen i oljenæringen. Men det ble ikke det heller. Næringen forventer bedre tider. Fyllingsdalen var finanssenteret i Bergen, men mange arbeidsplasser her forsvant til Oslo. Vi tror imidlertid at Fyllingsdalen er et om råde som kan stå foran en revitalisering. Neste byggetrinn for Bybanen er ut dit, svarer Torgersen.

Han er en av totalt tre i Fana Spare bank Næringsmegling som jobber med salg og utleie av næringseiendom, og de har har Stor-Bergen som markedsom råde. – Vi har også gjort noe på Voss og samarbeidet med Hordaland fylkes kommune, vi sier ikke nei til et oppdrag i nabokommunene, sier næringsmegleren, som har merket et omslag i markedet siden i august i fjor. I Oslo er det for tiden så å si dødt i leie markedet for de store lokalene, Bergen er i enda mindre grad preget av store arealer. – I antall lokaler er leiemarkedet i Bergen typisk fra 500-2000 kvadratmeter. 5000 kvadratmeter tilsvarer 200-250 ansatte, og det er ikke så mange bedrifter i Bergen med mer enn 250 ansatte. 5000 kvadratmeter er derfor mye, og 10 000 kvadratmeter er veldig sjelden, sier Torgersen om leiemarkedet.

God standard – Hva er leietakerne opptatt av? – At kontorbyggene har en god standard, og at de er godt tilrettelagt. Oljebransjen og ingeniører er opptatt av forhold som gode garderobe-, dusj- og sykkelfasiliteter, det er mange i Bergen som sykler til jobben. Gode lokaler er god personalpolitikk, fastslår Torgersen. – Er det noe grønn betalingsvilje i markedet? – Vel, hvem kan si at det ikke er det? Vi ser at dette har oppmerksomhet hos de større leietakerne, og grønne bygg blir et «must» i fremtiden. Torgersen sier leieprisene i Bergen har steget jevnt, særlig for de beste byggene er det en bedre betalingsvilje enn tidligere. – Toppleiene inne i sentrum ligger på 2600-2700 kroner kvadratmeteren, mens toppnivåene på Sandsli og Kokstad er opp mot 2000-tallet. Mens Stavanger preger av stor over kapasitet og en fortsatt vilje til å bygge nytt, er ikke Torgersen like bekymret for utviklingen i Bergen. De nye byggene er gjennomgående fullt utleid.

Lite spekulasjon – Det er flere prosjekter på gang, men nybyggaktivitetene står i stil med etter spørselen, det bygges lite på spekulasjon. På Sotra har Lie Gruppen mye spenn ende, og det er også spennende med en ny firefelts motorvei til Os. Det blir da samme avstand inn til byen som fra Sandsli og Kokstad, bare 10 minutter med bil., sier Torgersen, som anslår kontor ledigheten i Bergen til 6-7 prosent. Boligkonvertering er et økende tema i Oslo, men konverteringen har hengt etter i Bergen. – Det kommer mer og mer, ikke minst for de eldre byggene, sier Torgersen. Et normalt transaksjonsmarked i Bergen betyr omsetning av næringseien dom over 50 millioner kroner for rundt 3 milliarder i året. 2014 var et normalår i

NE 03 2015

BERGEN

Thor Torgersen, Fana Sparebank.

«Nedturen i olje sektoren har gjort det behagelig å være leietaker i året som kommer.»

så måte, men det er ikke alle som finner markedet like lett. – Det er mange aktive investorer i Bergen og også nasjonale og internasjonale investorer til stede, men de er ikke til stede i samme grad som i Oslo. Markedet i Bergen har et rykte på seg for å være litt lukket, og i noen tilfeller har de et poeng der. Noen eiendomsbesittere hevder de får bedre pris hvis det er færre som vet at du skal selge. Det høres ut som en logisk brist, men det kan stemme hvis du finner den rette kjøperen, sier Torgersen.

Forutsigbart Finansieringen av næringseiendom er ifølge næringsmegleren «rimelig forutsig bart», i motsetning til for noen år siden. Bergensinvestorene får låne til under 4 prosent. Nivåene for direkteavkastningen – yielden – er høyere i Bergen enn i Oslo, men omtrent på nivå med de andre to storbyene Stavanger og Trondheim.

– Ja det er jo også helt andre leiepriser her enn i Oslo. Vi kan splitte nivåene i Bergen sentrum og resten av regionen, men jeg vil si at yieldene ligger fra 6-7,5 prosent og kanskje rett under 6 prosent for de beste objektene, sier Torgersen. – Hva tror dere om markedet i 2015? – Nedturen i oljesektoren har gjort det behagelig å være leietaker i året som kommer, leietakerne bør få mange beilere fremover. Kombinasjonseiendommer burde bli mer spennende, også i investor markedet. Hvis nedgangen i oljenæringen varer over tid, blir det vanskelig også for disse eiendommene, men vi er ikke der ennå. Det bør bli stor etterspørsel etter boligtomter, spår Torgersen. Han tror på et spennende transaksjonsmarked i et marked preget av stort gap mellom renten og direkte. Det vil i sin tur kunne gi en svært god avkastning på egenkapitalen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Fullt møblert prosjektkontor – fleksibel leietid – ledig fra 01.04.2015 ToTalrenoverTe TOTALRENOVER TE arealer AREALER

KonTorloKaler KON TORLO KALERmed MED 100 % % sKreddersøm 100 KREDDERSØM S

mulig å leie lager MULIG Å LEIE LAGER

KanTine servering KAN TINEmed MED SERVERING av froKosT og lunsj AV FRO KOST OG LUNSJ

gymsal ogOG nye garderober GYMSAL NYE GARDEROBER med MEDdusj DUSJ

egeTTbybanesTopp 2016, EGE BYBANES TOPPfra FRA 2016, 150 meTer inngangen 150 ME TERfra FRA INNGANGEN

god / el-bilGODparKering PAR KERING / EL-BILog OGsyKKelparKering SY KKELPAR KERING

12,7 KM Km fra senTrum 12,7 FRA SEN TRUMogOG 3,1 KM Km fra flesland 3,1 FRA FLESLAND

Kokstadveien 23, Bergen www.k23.no Kontaktperson Stephane B. Trotta

Asset Manager

M: +47 415 06 816 E: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

NE 03 2015

BERGEN

Bygger næringspark på 70 000 kvadratmeter Bara Eiendom er i f ull gang med å transformere det gamle industri området Kronstadparken til kontorog næringsarealer. Området ligger langs venstre side av den sterkt trafikkerte hoved innfartsåren Fjøsangerveien rett før man kommer inn til selve sentrum av Bergen. Kronstadparken er som nevnt et tidligere industriområde og har for NæringsEiendoms utsendte ved turene til Bergen fremstått som et mellområde, der det skjer lite. I store deler av nærområdet er det imidlertid etablerte boligom råder, med skoler og et visst servicetilbud. Men nå er utbyggeren Bara Eiendom (se undersak) i full gang med en transformering av området på østsiden av Fjøsangerveien, rett ved Danmarks plass, for de lokalkjente. Den nye Høgskolen i Bergen og Haukelandshallen ligger heller ikke langt unna. Eksisterende bygningsmasse i Kronstadparken utgjør ca. 23 000 kvadratmeter, og 27 000 nye kvadratmeter skal bygges i løpet av de neste to årene. Ferdig utviklet vil området romme om lag 70 000 kvadratmeter med kontorog næringsarealer. Eiendomssjef Ingse Galtung Døsvig har stor tro på Kronstad parken fremover.

Som Skøyen – Vi kjøpte et gammelt industriområde, som kan minne litt om Skøyen i Oslo. Hele området på ca. 50 mål er regulert ferdig, og vi holder på med å ferdigstille tredje byggetrinn og er samtidig i gang med grunnarbeidene på det fjerde trinnet. Kronstadparken består av en næringsdel og boligdel, fordi vi mente det ville gi vesentlige synergieffekter. Vi ønsket derfor begge deler, men boligdelen solgte vi til OBOS og Brødrene Ulveseth, som skal bygge rundt 650 boliger, mens vi bygger

NE 03 2015

BERGEN

Slik blir parken sett fra gårdsrommet.

næringsdelen, sier eiendomssjefen til NæringsEiendom. I Kronstadparken skal det legges til rette for om lag 3500 arbeidsplasser, butikker, bevertning og annen nærings virksomhet. Både bybane og buss stopper umid delbart i nærheten av næringsparken, langs Fjøsangerveien passerer det mer enn 60 000 biler i døgnet. – All parkering skal over tid flyttes til parkeringshus eller parkeringsk jellere. Vi skal opparbeide flere nye gatenett, infrastruktur, parker, torg og utvikle et helhetlig konsept, det er vik tig. Området skal utvikles til en fullver dig bydel, sier Galtung Døsvig, som ser

for seg servicefunksjoner som renseri, frisør, dagligvare, trening og bevertning i tillegg til det eksisterende tilbudet. Fra parken tar det bare 2 minutter til stoppestedet på Bybanen, og det går flere busser forbi. I tillegg er det en stor ladestasjon for elbiler i regi av kom munen rett på nordsiden av parken.

Åtte år Utbyggingen av Kronstadparken skjer gradvis, Bara Eiendom har som mål å holde kontinuiteten oppe ved hele tiden å ha pågående byggeaktiviteter. – Det kan fort ta åtte år før alt er ferdig her, sier Galtung Døsvig. I parken har Bara Eiendom i de to første bygget

rinnene bygget mindre kontorbygg på 3000-3500 kvadratmeter, bygg som delvis er hektet på de gamle byggene. Alle de eksisterende byggene på det tidligere industriområdet er rehabilitert. Nå står to større bygg for tur. Fab rikkgaten 6 blir et parkeringshus i seks etasjer, med tillegg av to kontoretasjer på toppen. De to kontoretasjene på til sam men drøyt 3300 kvadratmeter kommer derfor i 7. og 8. etasje, der leietakerne i 7. etasje får utgang til sydvendt terrasse. Ei endommen utstyres i tillegg med innven dig sykkelparkering i første etasje, samt garderobefasiliteter. Det andre nybygget er det såkalte Vinkelbygget, som totalt blir på nesten

«Det kan fort ta åtte år før alt er ferdig her»

10 000 kvadratmeter med leiearealer. Vinkelbygget får egen parkeringskjeller i to etasjer, innendørs sykkelparkering med tilhørende garderobefasiliteter, samt en fullservicekantine. Bygget skal oppføres med en gjennomgående høy standard og energiklasse B, der antatt energiforbruk er 115 kWh per kvadratmeter. Bara Eiendom ser for seg tre til fire leietakere per bygg i de nye byggene som

kommer, eiendomsselskapet ønsker seg primært flerbrukerbygg.

Bevisste – Ja, hvem er målgruppen for nybyg gene? – Vi er i motsetning til andre ikke så opptatt av å lage en bransjerelatert næringsklynge, men i stedet skape en mangfoldig næringsklynge der leietak

erne kan dra nytte av hverandre. Vi er bevisste med tanke på leietakermiksen, og vi ønsker oss leietakere som tjener konseptet og bidrar til et attraktivt miljø. Det er vanskelig å si noe om størrelsen, vi har i dag leietakere i alle størrelser og ser for oss at dette vil fortsette, svarer Galtung Døsvig. Fabrikkgaten 6 skal stå ferdig i november 2015, Vinkelbygget i januar

NYE, MODERNE KONTORLOKALER I SENTRUM - CA. 75 % UTLEID ZANDER KAAESGATE 7

3.800 KVM

Unik mulighet til å etablere seg i nytt kontorbygg, ved Bergen Jernbanestasjon og med Bystasjonen og Bybanen i umiddelbar nærhet. Moderne og spennende arkitektur med vekt på energiog miljøvennlige løsninger. Prosjekteres etter energiklasse A med passivhusstandard. Fortsatt mulighet til å påvirke endelig utforming slik at lokalene spesialtilpasses leietakers ønsker/ behov. Byggearbeidene er kommet godt i gang og er i rute til innflytting sommeren 2016. KONTAKT MEGLER: MARIANN FOSSMARK | 934 07 436 MARIANN.FOSSMARK@DNB.NO

NE 03 2015

BERGEN

Bara Eiendom

Vinkelbygget.

2017. Parkeringsbygget blir i realiteten bygget på spekulasjon. – Vi oppnår en leie på 16 000 kroner i året per parkeringsplass. Betalingsvil ligheten er økende for parkering i Bergen sentrum, kundene er mest opptatt av at de får parkert, sier Galtung Døsvig. To andre bygg i parken er delvis pros jektert. – Totalt skal vi føre opp åtte nye bygg, forteller Galtung Døsvig, som regner med 18 måneders byggetid for Vinkelbygget. Foreløpig har de ikke inngått noen leie kontrakter. Markedskoordinator Kristin Steinsland sier at ledigheten i dag i parken er på ca. 5,5 prosent. – Hvilke leiepriser håper dere å oppnå? – Vi ser at markedet er villig til å betale en del mer for nye bygg og regner med å passere 2000 kroner kvadratme

teren. Utleiearbeidet gjør vi primært selv, svarer Steinsland.

Veldig spesielt Steinsland og kollegaene må også arbeide med det såkalte Telegrafbygget i Bergen sentrum, som har adressen Starvhusgaten 4. Bygget er opprinnelig fra 1927, men ble totalrehabilitert i 2000/2001. Telegraf bygget ble fredet for et drøyt år siden og mottok tilbake i 2002 en pris for fasaden. I dag er første etasje ombygget til kjøpesenteret «Telegrafen», mens de tre øverste etasjene inneholder kontorer, hvert plan på 1440 kvadratmeter, og med leietakeres som Konkurransetilsynet og advokatfirmaet Simonsen Vogt & Wiik AS. – Telegrafbygget er et veldig spesielt bygg, sier Galtung Døsvig. – Hva er hovedprioriteringene fremover?

Bara Eiendom er et familieeid selskap som høsten 2014 feiret hundreårs jubileum. Selskapet har opp gjennom årene drevet i ulike bransjer, men har de seneste 40 årene vært et rendyrket eiendomsselskap. Eiendomsmassen i dag består av ca. 60 000 kvadratmeter. Geografisk har selskapet konsentrert seg om to områder: Bergen sentrum og Kronstadparken sør for sentrum. – Hvilket tidsperspektiv har dere på det dere gjør? – Vi utvikler for å beholde, vi er vel litt som Olav Thon og forvalter verdiene vi har skapt, svarer Ingse Galtung Døsvig. – Vi er overhodet ikke spekulanter, men bygger sten på sten og ett bygg av gangen i takt med markedet. – Utvikler dere sammen med andre? – Nei, vi har ikke behov for samarbeids partnere, fordi vi er solide og likvide, svarer hun. Bara Eiendom AS hadde i 2013 driftsinntekter på 108 millioner kroner og en bokført totalbalanse på 789 millioner. De reelle verdiene er høyere, ettersom eiendommene ikke føres til antatt markedsverdi.

– Vi skal fullføre Fabrikkgaten 16 og starte utleiearbeidet for Vinkelbygget, det er de to byggene vi har i produksjon. Konkurransetilsynet flytter sommeren 2016 fra Telegrafbygget, og da blir det ledig nærmere 3000 kvadratmeter med kontorarealer. Vi mener imidlertid at bygget er veldig attraktivt og areal effektivt og oppnår leiepriser på 2400 kroner kvadratmeteren. Her vil vi plukke leietakere og ikke gå etter et bredt spekter, svarer eiendomssjefen. – Hvordan vurderer dere eiendoms markedet i Bergen generelt? – Det er mange små bygg i Bergen, og det er ikke ofte det leies ut store bygg. Leiemarkedet er blitt mer utfordrende, konstaterer Galtung Døsvig. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon BARA EIENDOM

Sten Stenpå påsten sten Fortjeneste Fortjeneste kommer kommer ikke avikke seg av selv. seg Det selv. handler Det handler om å bygge om å sten bygge påsten sten. på sten. Gjøre de Gjøre riktige de riktige grepene. grepene. Treffe de Treffe riktige de riktige valgene. valgene. Når detNår kommer det kommer til eiendomsrelatert til eiendomsrelatert jus, er Kluge jus, erpå Kluge hjemmebane. på hjemmebane. På landsbasis På landsbasis har vi ethar avvideetstørste av de største fagmiljøene fagmiljøene innenfor innenfor fast eiendom fast eiendom og og bygg ogbygg entreprise, og entreprise, bygd sten bygd påsten sten,påover sten, flere over tiår. flere I Bergen tiår. I Bergen har vi siden har vi siden etableringen etableringen i 1994 tilbudt i 1994 denne tilbudt kompetansen. denne kompetansen. Vi er etViaverdeetfirmaene av de firmaene som som har størst har omsetning størst omsetning i byen når i byen detnår gjelder det gjelder eiendomstransaksjoner eiendomstransaksjoner i 2013, ivi2013, vi behersker behersker plan- og planbygningsrett, og bygningsrett, og vi erog ledende vi er ledende innenfor innenfor bygg- og byggentreprise. og entreprise. Legal500: Legal500: Real estate Real estate and construction: and construction: Kluge Advokatfirma Kluge Advokatfirma DA is aDA first is tier a first firm. tier firm. ”One of”One the main of theplayers main players for construction for construction law, Kluge law,Advokatfirma Kluge Advokatfirma DA, DA, provides provides a top professional a top professional serviceservice in transaction in transaction and disputes.” and disputes.” I Bergen I Bergen kan vi markedet. kan vi markedet. Vi kjenner Vi kjenner aktørene. aktørene. Vi kan spillereglene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett Vi vet rett og slettoghva slett som hva skal som til skal for åtiloppnå for å målsetningen. oppnå målsetningen. Enten det Enten er tale det er omtale å fåom å få det maksimale det maksimale ut av en utplanprosess. av en planprosess. Håndtere Håndtere en byggeprosess. en byggeprosess. Inngå en Inngå leie-en leieavtale. avtale. Eller gjennomføre Eller gjennomføre en transaksjon. en transaksjon. Vi er påVihjemmebane. er på hjemmebane.

Steinulf Tungesvik Steinulf Tungesvik Harald S. Harald Kobbe S. Kobbe Inger Hygen Inger Hygen Grethe Gullhaug Grethe Gullhaug Ass. partner, Ass.Bergen, partner, Bergen, Partner, Bergen, Partner, Bergen, Partner, Bergen, Partner, Bergen, Partner, Stavanger, Partner, Stavanger, Bygg og Entreprise Bygg og Entreprise Bygg og Entreprise Bygg og Entreprise Fast eiendom Fast eiendom Bygg og Entreprise Bygg og Entreprise Mobil: +47Mobil: 91 80+47 56 20 91 80 56 20 Mobil: +47Mobil: 90 94+47 21 78 90 94 21 78 Mobil: +47Mobil: 92 80+47 22 62 92 80 22 62 Mobil: +47Mobil: 95 22+47 86 26 95 22 86 26 E-post: harald.kobbe@kluge.no E-post: harald.kobbe@kluge.no E-post: inger.hygen@kluge.no E-post: inger.hygen@kluge.no E-post: grethe.gullhaug@kluge.no E-post: grethe.gullhaug@kluge.no E-post: steinulf.tungesvik@kluge.no E-post: steinulf.tungesvik@kluge.no

Kluge er etKluge av Norges er et av ledende Norges ogledende mest fremgangsrike og mest fremgangsrike advokatfirmaer advokatfirmaer og har kontorer og hari Stavanger, kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Oslo og Våre Bergen. mer Våre mer enn 100 advokater enn 100 har advokater tung faglig har tung kompetanse faglig kompetanse innenfor deinnenfor sentralede forretningsområdene sentrale forretningsområdene i næringslivet. i næringslivet. Kluges klienter Kluges er iklienter er i første rekke første storerekke og mellomstore store og mellomstore private næringslivsbedrifter. private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår I tillegg vi offentlige bistår vietater offentlige på en etater rekkepåoppdrag. en rekke oppdrag. Stavanger:Stavanger: 51 82 29 00 51stavanger@kluge.no 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11Oslo: 00 0023oslo@kluge.no 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55Bergen: 21 98 00 55bergen@kluge.no 21 98 00 bergen@kluge.no

NE 03 2015

BERGEN

Hard konkurranse om leietakerne Leietakere i Bergen kan glede seg over hard konkurranse om leietakerne og mye å velge mellom. Det er i den seneste halvårsrapporten at DNB Næringsmegling forteller om et stadig mer leietakervennlig kontormarked i Bergen. Næringsmegleren har anslått at kontorledigheten har økt fra 7,5 til 8 prosent. Det betyr at det er rundt 168 000 kvadratmeter med ledige lokaler i Bergen-området i løpet av de neste 12 månedene.

Ledigheten øker Samtidig er eiendomsaktørene i full gang med å sette opp flere nybygg (se egen sak). DNB Næringsmegling anslår at det ligger an til en netto økning på ca. 100 000 kvadratmeter nye kontor prosjekter i Bergen i 2015/2016. «Vår prognose tilsier at kontor ledigheten vil fortsette å øke når de store prosjektene som for eksempel Jonsvollkvartalet og Bergen Media City

blir ferdigstilt, og nåværende lokasjoner blir ledig for nye leietakere eller for konvertering. Vi vil anslå at dette vil være merkbart i løpet av de to til tre nærmeste årene», skriver DNB Næringsmegling i halvårsrapporten.

Aldri høyere kontorledighet Direktør Rossy Addington i DNB Næringsmegling uttalte nylig at kontorledigheten aldri har vært høyere. – Vi har spådd denne utviklingen og nå begynner det å eskalere, sa han nylig på et seminar om markedet. Han mener det er nødvendig at det tas kontorareal ut av markedet. – Sandsli er blitt litt spøkelsesaktig og verre blir det. Mitt budskap til politikere og beslutningstakere, er at de må få i gang reguleringer som kan gjøre næring om til beboelse i dette området, sa han ifølge NE nyheter. Leiemarkedet i Bergen for kontoreiendommer begynner å få en skarp todeling mellom nye bygg med høy standard og eldre og mer slitne eiendommer som har lav areal effektivitet. I de nye byggene er fortsatt leieprisutviklingen positiv, mens en del gårdeiere vil slite tungt med å leie

ut de eldre byggene som ikke er blitt totalrehabilitert.

Leieprisene DNB Næringsmegling melder om stabile leiepriser i stort sett samtlige markeds områder. Men det er en klar pris differensiering i markedet avhengig av geografi, standard og mikrobeliggenhet. «Lokaler med utidsmessig standard kan få en svak prisnedgang. For lokaler med alminnelig god standard ligger de fleste leieprisene i området 1400 til 1700 kroner per kvadratmeter», skriver DNB Næringsmegling. I det øverste segmentet har det vært en økning i leieprisene. Leieprisen for nybygg ligger rundt 2500 kroner per kvadratmeter, mens brukte lokaler med bra standard koster rundt 1700-1800 kroner per kvadratmeter. «Ledighetsøkning og sterk konkurranse om leietakerne vil trolig ikke gi noen vesentlig økning i leienivåene for ordinær kontorstandard. Vi registrerer fortsatt god betalingsvillighet for de beste lokalene», skriver næringsmegleren i rapporten. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Leienivåer for Stavanger (NOK per kvm) Høy standard

Toppnivå

2800 2400 2000 1600 1200 800 Åsane/ Bergen Nord

Sandviken

Sentrum

Nærings korridoren

Sandsil

Kokstad

Fyllingsdalen

Laksevåg

Kilde: DNB Næringsmegling

Rossy Addington vil ha flere konverteringer fra næringsbygg til bolig i Bergen.

I Bergen sentrum koster det fort over 2000 kroner meteren for kontorlokaler med høy standard. (Foto: Shutterstock)

NE 03 2015

BERGEN

Store planer i Bergen Det er mange store utbyggingsprosjekter i Bergen. I Bergen og områdene rundt har det vært et høyt tempo på nybyggaktiviteten innenfor kontormarkedet de seneste årene. I fjor høst flyttet Statoil inn i et ny bygg på 55 000 kvadratmeter på Sandsli, hvorav kontordelen utgjorde 40 000 kvadratmeter og i årene fremover skal det ferdigstilles arealer over hele byen.

2015 og 2016 Eiendomsutviklerne har mange store prosjekter på tegnebordet som vil stå ferdig for leietakere i 2015 og 2016. Jonsvollskvartalet AS, eid av Sparebanken Vest, utvikler rundt 20 000 kvadratmeter i nettopp Jonsvolls kvartalet. Der skal Sparebanken Vest selv leie lokaler som står ferdig nå i år. Rom Eiendom har et stort prosjekt ved jernbanestasjonen i Bergen. Der skal

det NSB-eide eiendomsselskapet sette opp et bygg på rundt 15 000 kvadrat meter kontorareal. Det er allerede tegnet leieavtaler med KLP og Konkurranse tilsynet og mer enn halvparten av bygget er utleid. Bygget får tre fløyer på to på fire etasjer og en på syv etasjer. Det er innflyt tingsklart i 2016. Ved Bryggen arbeider Grieg Gruppen med en utvidelse av Grieg Gaarden på 4500 kvadratmeter. Etter utvidelsen, som er ferdig i 2016, vil eiendommen ha et samlet areal på 12 500 kvadratmeter. Odfjell Eiendom bygger 14 000 kvadratmeter for Statens Vegvesen i Nygårdsgaten 112, mens G.C. Rieber Eiendom utvikler 5000 kvadratmeter på Marieholmen. En del prosjekter tar vesentlig lengre tid. Ved Mindemyren arbeider Rom Eien dom med planene for transformasjon av et terminalområde til et næringsområde med handel kontor og bolig. Planområdet er på til sammen 500 dekar, og Rom Eiendoms tomt er på 16 dekar. Rom ønsker å bygge et kontorbygg på 12 000

kvadratmeter. Men eiendommen kan ikke bebygges før Jernbaneverket avvikler terminaldriften. Bystyret har vedtatt en plan for Mindemyren som gir et potensial for 22 000 arbeidsplasser og 1400 boliger i området. Utviklingen av området vil gå over en periode på 25 år, og planforslaget forutsetter at industri, lager og terminaler over tid flytter.

Viktige Bybanen Som Thor Torgersen i Fana Sparebank uttaler (se egen sak), har Bybanen en stor påvirkning på utviklingen av næringseiendomsmarkedet i Bergen. Ved Kokstadflaten, som ligger mellom Sandsli og Bergen Lufthavn, arbeider Kokstad Holding AS (eid av Odfjell-familien) med en større utbygging. Første byggetrinn på 25 000 kvadratmeter er allerede igangsatt for Kokstadflaten 35, med 20 000 kvadrat meter kontorareal og 5000 kvadratmeter parkering og tekniske rom. Bygget vil stå innflyttingsklart i første kvartal 2016. Det er tegnet leiekontrakter for rundt

Rom Eiendom skal bygge ved jernbanestasjonen. (Ill: Lund + Slaatto Arkitekter)

NE 03 2015

BERGEN

Ved Kokstadflaten prosjekteres flere nybygg.

80 prosent av bygget, blant annet med Odfjell Drilling. Utbyggeren på Kokstadflaten prosjek terer flere bygg på tomten. Ytterligere tre tomter kan begygges. I Kokstadvegen 23 utvikler Ferd et bygg på 15 000 kvadratmeter som skal huse Aibel.

Sotra Kystby Utenfor Bergen arbeider Liegruppen med Bildetangen, et stort prosjekt som skal bli inngangsporten til Sotra Kystby. Forbildet er transformasjonen som Hinna Park har gjennomført i Jåttå vågen utenfor Stavanger, fra et industri område til et levende byrom hvor folk jobber, bor og handler. Bildetangen kan gi rom for 200 000 kvadratmeter med næringsareal, samt en omfattende boligutbygging.

Smålungeren og Nygårdstangen Det arbeides også med store byutvik lingsgrep i Bergen. Et planprosjekt for

Smålungeren kan gi store forandringer for Festplassen og Rådhuskvartalet. Det var mot slutten av fjoråret at den rådgivende ingeniørbedriften Sweco, sammen med Arkitektgruppen Cubus og Sivilingeniør Helge Hopen, vant opp draget om å lage områdereguleringsplan for Smålungeren i Bergen. Nå arbeides det med planer som innebærer at By garasjen kan bli rivd og erstattet av et nytt parkeringsanlegg. Hvordan Smålungeren skal utvikles har nærmest vært en evig diskusjon. Allerede i 1960 foreslo Esso at det skulle bli bygd et parkeringsanlegg under Smålungeren. På midten av 1970-tallet var det Bergen Parkeringsselskap som ville bygge et parkeringshus med plass til over 2000 biler under Smålungeren. Det ble imidlertid ikke noe av de planene, i stedet ble Bygarasjen bygd. Drømmen om et underjordisk parkeringsanlegg ble ikke skrinlagt og var oppe både i 1979 og flere ganger gjennom 80-tallet. Bergen kommune åpnet også for et anlegg

under Smålungeren i 2012, og nå er man nærmere enn en rivning av Bygarasjen og et underjordisk parkeringsanlegg enn noen gang. I mellomtiden er Nygårdstangen blitt et trafikkmonster, med 90 000 biler som passerer det gigantiske krysset hver eneste dag. Det rådgivende ingeniørfirmaet Sweco mener det kan bli plass til en betydelig byutvikling i området dersom det såkalte spagettikrysset og Bygarasjen rives. Sweco ser for seg rundt 3000 boliger og 12 000 arbeidsplasser i det som blir en levende bydel sentralt i Bergen. Men for å få til det, må en god del av bilene kjøre i et nytt ringveisystem. En kobling av Fløyfjellstunnelen med Nygårdstunnelen gjennom en ny tunnel under Storelungeren kan også ta unna mye trafikk. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

MODERNE OG FLEKSIBLE LOKALER TIL LEIE I BERGEN Folke Bernadottes vei 40, Fyllingsdalen Ledig areal: Fra 1 000 til 14 500 m2 ▪ Flott eiendom med sentral beliggenhet ▪ Totalrehabiliteres etter 2015 standard ▪ Lavenergibygg ▪ Breeam Nor – Very good

▪ Stor fleksibilitet og arealeffektivitet ▪ Flotte fellesområder med kantine ▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering ▪ Meget god parkeringsdekning ▪ Ferdigstilles 4. kvartal 2015

Kontakt: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

Sandslimarka 55, Sandsli Ledig areal: Fra 700 til 12 300 m2 ▪ Meget sentral beliggende kontoreiendom på Sandsli ▪ Kun få min. fra flyplassen ▪ Bygget totalrehabiliteres

▪ Nyoppusset og spennende kantine ▪ Meget god parkeringsdekning med ca. 300 plasser

▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering

Kontakt: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

Strandgaten 17, Attraktive kontor og butikklokaler Ledig areal: 1200 M2 KONTOR OG 1700 M2 BUTIKKLOKALE. Attraktiv beliggenhet med flott utsikt over Vågen og Fjellsiden Kontor 3. etg. blir fullstendig rehabilitert Butikklokale Meget attraktivt butikklokale i

▪ Begge lokalene kan bygges om i samarbeid med leietaker ▪ Kort avstand til parkeringshus i City Park eller Klostergarasjen ▪ Kun 5 min. gange til Bybanen og flybussen

mezzanine og 2. etg blir rehabilitert

Kontakt: Bente Sørensen, tlf. 934 07 182, bente.sorensen@dnb.no DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,3 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer: www.leietakerdnb.no

110

NE 03 2015

NYHETER

EC Dahls eiendommer er konsentrert til området innenfor Nidelven. (Foto: Wikimedia Commons)

Alt innenfor elva EC Dahls Eiendoms forretningsfilosofi er «Alt innenfor elva», det vil si at alt de skal ta i er innenfor sentrum som omkranses av Nidelven. Reitan Eiendoms heleide selskap EC Dahls Eiendom er blitt en gigant i Trondheim sentrum. Selskapet har

ierskap på i overkant av 300 000 e kvadratmeter eiendom og forvalter rundt 250 000 kvadratmeter. – Vår filosofi og visjon er «Alt innenfor elva». Vårt mandat er å forvalte og utvikle Midtbyen i Trondheim, og det er det vi brenner for, sier EC Dahls-sjef Svein Erik Nordbotten til NæringsEiendom (se egen sak om Midtbyen).

Kjøpte Pirsenteret I 2012 kjøpte EC Dahls Eiendom Pir senteret fra fondet NIAM for rundt 1 milliard kroner. Men nå når Aberdeens Solsiden er til salgs, er ikke EC Dahls Eiendom en aktuell budgiver. – Det er ikke innenfor elva, sier Nordbotten.

Men EC Dahls Eiendom har l ikevel nok å henge fingrene i. I tillegg til Pirsenteret på 65 000 kvadratmeter, eier selskapet 50 prosent av Clarion Hotel & Congress, 34 prosent av Scandic Nidelva, 50 prosent av Britannia og 100 prosent av P Hotels Midtbyen. EC Dahls Eiendom har også de to kjøpesentrene Byhaven og Mercursenteret. – Vi har rundt 60 eiendommer i Midt byen, hvorav mye er i Nordre gate og Thomas Angells gate. Det er handlegater med butikker i første etasje. Vi satser på gårder i byen med handelsareal, men har også rundt 150 boliger, sier Nordbotten. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

101

Innhol d

Trondheim 102 Prosjekt Powerhouse

112 Travle dager for byplansjefen

104 Vil fortette og urbanisere midtbyen

114 Leietakeren er vinneren

108 Midtbyen skriker etter volum

118 Flere prosjekter ved sjøen

Se bildene fra fremtidens strømprodusent.

Arkitekt med brannfakkel.

EC Dahls Eiendom vil ha mer liv i sentrum.

110 Alt innenfor elva Enkel forretningsfilosofi.

102 Prosjekt Powerhouse

114 Leietakeren er vinneren

Det skjer mye i Trondheim.

Mye å velge mellom for leietaker.

Det bygges ved sjøen.

120 Omfattende utbygging på Nyhavna

Det planlegges omfattende utbygging på Nyhavna.

102

NE 03 2015

TRONDHEIM

Prosjekt Powerhouse Slik blir det nye Entra-bygget på Brattørkaia som vil produsere i stedet for å forbruke strøm. Formen på bygget er ifølge Entra optimalisert for å fange sol og produsere mest mulig energi. Dermed skal bygget gå i pluss i det totale energiregnskapet, inkludert energien til produksjon av byggevarer, transport, oppføring og drift.

Det er utnyttelse av sol og sjøvann til oppvarming og kjøling, samt et ekstremt lavt energiforbruk, som gjør at bygningen vil produsere mer energi enn bygningen vil bruke. Entra og partnerne i Powerhouse har allerede satt opp et Powerhouse plusshus på Kjørbo i Sandvika. Nå er ambisjonene å bruke den kunnskapen de har tilegnet seg og oppnå ytterligere forbedringer når byggingen starter opp. Det er et mål at Powerhouse på Brattørkaia skal oppnå den høyeste klassifiseringen i miljøsertifiserings systemet, som er «BREEAM Outstanding».

– Powerhouse Brattørkaia ligger nærmere kommende energikrav for 2030 enn for 2020. Derfor mener vi at dette er et virkelig bærekraftig prosjekt som viser vei inn i fremtiden, sier Marius Holm i samarbeidspartneren ZERO. Samarbeidet Powerhouse består foruten Entra av arkitektene Snøhetta, miljøorganisasjonen ZERO, aluminium selskapet Hydro, entreprenøren Skanska, rådgivningsselskapet Asplan Viak. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjoner MIR

103

Den avlange formen skal gi plass til solceller og skape energi.

Inne i Powerhouse.

Det er grĂ¸nt fokus i Powerhouse.

104

NE 03 2015

TRONDHEIM

– Vil fortette og urbanisere Midtbyen Arkitekt Svein Skibnes mener Midtbyen i Trondheim har masse plass for urban bosetting. Han vil bygge boliger på takene i sentrum. Hva slags by ser Trondheim ut til å bli, rent arkitektonisk? Tar vi et overblikk over Trondheim og prøver å finne trender i den nye bebyggelsen, er det naturlig

å spørre arkitekt Svein Skibnes, som har drevet arkitektkontor i Trondheim siden 1984 og tegnet boliger, kulturbygg, næringsbygg, kjøpesentra, skoler og barnehager. Midtbyen har vært arbeids sted og arena. Her har Skibnes bodd siden 1970. – Er Trondheim sentrum inne i en god byutvikling? – Ja, det synes jeg. Midtbyplanen fra 1981 er en veldig robust plan med næring og bolig, den låste fast kvartalsstrukturen og har en overordnet strategi basert på fortetting med kvalitet, noe som er bra. Før planen ble vedtatt, fantes det ingen overordnet plan for Midtbyen. Det er trangt i Midtbyen, det er ikke mye rom

for nye bygg. Planen tillater flere boliger og at kontorer kan gjøres om til bolig.

Bygg på takene! I Midtbyen har Skibnes & Co. gjort mange ombyggingsprosjekter som han mener har gjort Midtbyen større. Nylig foreslo han å bygge på takene i Midtbyen. – Det er en stor tomtereserve. Her kan det komme kontorbygg, og de øverste etasjene kan bli gjort om til boliger. Midtbyen har masse plass for urban bosetting. Vi må strekke nakken og se opp for å få øye på byggeplassen. Å bygge på byens tak – bokstavelig talt – vil dekke behovet for noen nye Midtbybeboere, men ikke for så mange som trengs for å

105

Dokkhuset i Nedre Elvehavn, tegnet av Skibnes Arkitekter, ferdigstilt i 2006, var et tidligere pumpehus, som ble bygd om til et kulturhus (Foto: Visualis)

106

NE 03 2015

TRONDHEIM

Skibnes Arkitekter intensjon med yhaven, ferdigstilt i 2000, var å B trekke livet i byen ned mot Kanalen og lage et visuelt behagelig innslag i Midtbyen, på oppdrag fra EBO Eiendom (Foto: Visualis)

gjøre Midtbyen til en bydel der folk også bor, og ikke bare jobber, går på skole eller kjører buss. I kombinasjon med nye tanker om bryggene og endret bruk av kontorarbeidsplasser, kan hus på tak bidra til å gjøre Midtbyen til et attraktivt boligområde. Skal det bli fart i Midt byen, må flere bosette seg i Trondheim sentrum. Jeg er optimist når det gjelder trehusbyens fremtid. Det viktigste nå er å jobbe med brannsikring. – Har den nye arkitekturen i sentrum noe særpreg? – Nei, jeg synes ikke det. Arkitekturen går i trender, hovedtrekkene er preget av en modernistisk struktur. Innfillprosjek tene synes jeg er litt mer særpreget, vi skal ha like stor respekt for det som har vært som det nye.

Bygg om på bryggene! Skibnes kan tenke seg å bygge om mange av de gamle bygningene på bryggene til boliger og kontorer. – Man må tenke nytt om bryggene. Det hjelper ikke å rope på vern og statlige penger, hvis bryggene ikke har en bruk

som samfunnet er villig til å betale for. I Kjøpmannsgata er noen brygger bygd om til kontorer, noe som ble vellykket og kan gjøres med flere av dem. Det verste for bryg gene og for byen er å ikke gjøre noen ting.

Om 30-50 år: Byen blir tettere – Hvordan tror du Trondheim ser ut om 30-50 år? – Da tror jeg vi fortsatt ser de gode kvalitetene som ligger der, som også fanger opp hundreårene fra før Cicignons byplan fra 1681. Vi vil fortsatt føle at det er by som er tatt vare på og utvikler seg. Vi ser for oss en fortetting og sen tralisering, vi vil at folk skal bo i byen. Trondheim er også en universitetsby. Studentene gjør byen levende. Mange vil ha en campus i den sentrale byen, som dermed kan bli veldig preget av at NTNU integreres i byen. Det kan bli en båndby i retning Stjørdal med natur ned til fjorden. Kanskje blir det dobbelt så mange innbyggere. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

107

«Det på tide å tenke nytt om bryggene. Det hjelper ikke å rope på vern og statlige penger, hvis bryggene ikke har en bruk som samfunnet er villig til å betale for.»

108

NE 03 2015

TRONDHEIM

Svein Erik Nordbotten, EC Dahls Eiendom.

– Midtbyen skriker etter volum EC Dahls Eiendoms adm. direktør Svein Erik Nordbotten mener Trondheim sentrum trenger vesentlig økt volum, både når det gjelder arbeidsplasser og boliger.

Nordbottens mareritt er at all vekst i Trondheim skjer i byens randsoner, mens Midtbyen forvitrer sakte, men sikkert. – Vi har et ønske om å utvikle Midtbyen, og vårt fokus er å drive byutvikling fremfor eiendomsutvikling. Det er klart at noen ganger koster det oss mer, og det gjør noe med avkastningen på kort sikt. Men EC Dahls Eiendom har lange penger plassert, og hvis vi lykkes med en byutvikling som gjør Trondheim sentrum til en vital midtby, så vil det gi oss økte verdier, sier Nordbotten. Hans ambisjon er at mange vil bo og jobbe i Trondheim sentrum, og at handelen blomstrer.

– Vi må ikke nedprioritere sentrum og dyrke stedene utenfor sentrum, sier sjefen for Reitan Gruppens eiendomsselskap i Trondheim sentrum.

Sårbar by Siden Trondheim er en liten by, er man ekstra sårbar for store feilgrep innenfor byutviklingen. – Oslo er stor nok til å tåle store sentrum rundt byen. Det tåler Trondheim dårligere, sier Nordbotten. Den midtnorske hovedstaden har hatt stort fokus på å bygge rundt byen, både boliger og arbeidsplasser. Det har ikke vært fokus på å balansere dette mot

109

utviklingen i sentrum. Det mener Nordbotten er feil. – Sentrum har slåss mot alle etableringene på utsiden. Resultatet av utviklingen med bompenger og fjerning av parkeringsplasser har gitt mer trafikk utenfor sentrum, men mindre i sentrum. Den dagen man nekter parkeringsplasser i sentrum og får færre bilister, åpner man slusene for enda større andel etablering utenfor byen vår. Da ender folk opp med å kjøre mellom jobb og hjem i randsonen, for så å kjøre til et senter utenfor byen for å handle, sier Nordbotten. Han mener dette er en utvikling som det nå jobbes mot. Det er lite miljøvennlig og fremtidsrettet. – Vi må etablere større kontorarealer i Midtbyen, skape mer handel og få en økonomisk levende by. Og når det gjelder

miljøet, hva er vel bedre enn at man får flere arbeidsplasser og boliger i sentrum, hvor det er gode kollektivmuligheter og mulighet for en mer rasjonell kollektivsatsning?

Vedtak om liv i sentrum Svein Erik Nordbotten savner sammenheng mellom hva politikerne sier og Midtbyen om et levende sentrum og hva de faktisk gjør. – Det var et vedtak i bystyret som slo fast at man skulle få til en omsetningsvekst i Midtbyen på 25 prosent over fem år. Nå har vi hatt ett år med nullvekst, og så er det bare fire år igjen for å nå målet. Vi vil ha tiltak på bordet. Alle administrastive fremlegg og politiske vedtak som berører Midtbyen, skulle hatt med en vurdering om det hemmer eller frem-

mer omsetningsmålet for Midtbyen, sier Nordbotten. Han mener det ikke går an bare å vedta vekst, man må også legge en plan for veksten, gjerne sammen med næringslivet i sentrum, og sette i verk konkrete tiltak. – Vi vil utvikle byen. For å få til det må vi få flere bedrifter til å etablere seg i sentrum og flere folk til å bo her. Det bor nå bare 4200 innenfor sentrum, og for en by som skal vokse til 230 000 innbyggere, blir det altfor lite. Midtbyen risikerer å fortsatt tape terreng om det politisk og administrativt ikke vises vilje og evne til å gjøre noe med dette, sier Nordbotten. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto ENOVA

Din Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å LEVE RANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER MV-Panorama Eksklusiv Kontakt oss: 73 82 40 10 eller mvtrondheim@modulvegger.no Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

110

NE 03 2015

NYHETER

EC Dahls eiendommer er konsentrert til området innenfor Nidelven.

ierskap på i overkant av 300 000 kvadrat e meter eiendom og forvalter rundt 250 000 kvadratmeter. – Vår filosofi og visjon er «Alt innenfor elva». Vårt mandat er å forvalte og utvikle Midtbyen i Trondheim, og det er det vi brenner for, sier EC Dahls-sjef Svein Erik Nordbotten til NæringsEiendom (se egen sak om Midtbyen).

Men EC Dahls Eiendom har likevel nok å henge fingrene i innenfor elva. I tillegg til Pirsenteret på 65 000 kvadratmeter, eier selskapet 50 prosent av Clarion Hotel & Congress, 34 prosent av Scandic Nidelva, 50 prosent av Britannia og P Hotels Midt byen. EC Dahls Eiendom har også de to kjøpesentrene Byhaven og Mercursenteret. – Vi har rundt 60 eiendommer i Midt byen, hvorav mye er i Nordre gate og Thomas Angells gate. Det er handlegater med butikker i første etasje. Vi satser på gårder i byen med handelsareal, men har også rundt 150 boliger, sier Nordbotten. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto WIKIMEDIA COMMONS

Noen av våre utleieoppdrag:

Eier av næringseiendom? Leie næringslokaler?

Brattørkaia 16

Norion Næringsmegling hjelper deg med: • • • • • •

Klæbuveien 118

Salg Utleie Leiesøk Analyse Verdivurderinger Rådgivning

Vestre Rosten 79

Ta kontakt for en prat om markedet. Håvard Stenberg T: 954 95 592 E: havard.stenberg@norion.no Strandvegen 43

www.norion.no

112

NE 03 2015

TRONDHEIM

Travle dager for byplansjefen

– Byplansjefens viktigste oppgave er å legge til rette for god fortetting og byomforming og opprettholde infrastruktur. Det svarer byplansjef Hilde Bøkestad da hun får spørsmål om hvordan hoved staden i Midt-Norge skal møte den store veksten i folketallet de neste 20-30 årene. – Noe av det viktigste er å sikre en god fortetting og byomforming samtidig som man ruster opp infrastrukturen. Det er rimeligere og mer miljøvennlig å bygge ut en skole, og forbedre en vei enn å utvide byen med nye veger, skoler og r ørsystem som krever drift og vedlikehold. I en voksende by er det en

utfordring at etter hvert som utviklere bygger ut, må også det offentlige øke sin aktivitet med tekniske tjenester og offentlig tjenestetilbud. En av de største utfordringene for de store byene er å balansere begrenset kommuneøkonomi opp mot behovet som oppstår etter hvert som byen vokser. I Trondheim jobber vi med å avgrense byens vekst i utkanten gjennom å se på etablering av en grønn strek som forhindrer ytterligere nedbygging av m atjord, sier Bøkestad.

Store områder i endring Hilde Bøkestad har travle dager, for byen er inne i en rivende utvikling. Store områder av byen er i endring, og det foregår planarbeid i store byområder, bl.a. Nyhavna, Lade, Tempe og Sluppen. Flere av disse områdene er tidligere nærings– og industriområder som i årene fremover vil bli erstattet med boliger og mer arbeidsintensive virksomheter.

Bøkestad passer på at reguleringsplanene er i samsvar med lovverk, kommune planens arealdel og andre overordnede styringsverktøy. – Det er spennende at det foregår transformasjon av sentrumsnære områder som har god kollektiv tilgjengelighet. Det er et godt utgangs punkt for bærekraftig byutvikling og bidrar til å styrke Midtbyen som sentrumsområde. På S luppen bygges det kontorfasiliteter for høyteknologibedrifter, og på Lade etableres det mange nye boliger. På Tempe er vi snart ferdige med en områderegulering som også åpner for noen høyhus. På Elgseterområdet utreder staten etablering av byintegrert campus, og kommunen er spent på hva utfallet vil bli. I tillegg er ny kommunedelplan for Nyhavna lagt ut på høring. Her vil havnevirksomheten etter hvert erstattet av bykvartaler med plass til 2-3000 nye boliger og mange nye arbeidsplasser.

113

Transformasjon av sentrumsnære områder bidrar til å styrke Midtbyen som sentrumsområde, sier byplansjef Hilde Bøkestad i Trondheim.

Lade blir by På Lade er bytransformasjonen i full gang parallelt med at kommunen gjør ferdig den nye kommunedelplanen. Området er fremdeles et viktig stor handelsområde, men fordi pågangen på å tilrettelegge for boliger ble så stor, ble en større del av området planlagt som en egen områderegulering. Den er ferdigstilt, og gjennom 2014 har mange av boligprosjektene fått vedtatt sine detaljreguleringer og leiligheter er lagt ut for salg. På Lilleby, som ligger på Lade, ble områdeplanen vedtatt høsten 2013. Det nedlagte smelteverket ble revet i høst, og området markedsføres nå som en grønn bydel. Her er det også satt av areal til offentlig formål for skole, idrett og barnehage. Jernbanelinja passerer Lade, og jernbaneverket planlegger etablering av en ny stasjon på Leangen. Her har kom munen lagt til rette for etablering av

et nytt lokalsenter. Det ligger rett nord for Sirkus – det nye kjøpesenteret som åpnet i høsten 2012. Her jobbes det med boligutvikling, noe er ferdig planlagt, det er stort trykk der, sier Bøkestad. Her kommer det velferdsbygninger, skoler og barnehager. Det er en del storhandel her, og det skal k omme et lokalsenter ved den nye stasjonen Leangen. – Bystyret har behandlet ny kommunedelplan for Tiller og jernbane verkets forslag om plassering av ny logistikkterminal på Torgård. Tollpost Globe og Posten planlegger å flytte dit. – Hvilke verktøy har du som plansjef i forhold til utbyggere og arkitekter?

Verktøy for god byutvikling – Kommuneplanens arealdel er det mest overordnede verktøyet i plan hierarkiet, og et viktig redskap for å gi en forutsigbar byutvikling både for utviklere, offentlige institusjoner og

byens befolkning. I Trondheim har vi Miljøpakken, og det skal forhandles om bymiljøavtaler som har som målsetting å redusere klimautslipp gjennom nullvekst i biltrafikken og økt bruk av miljøvennlig transport med buss, sykkel og gange. Energi- og klimahandlingsplanen er også viktig. Andre viktige verktøy som for eksempel Veileder for byform og arkitektur, har vi også. Vi prøver å løfte fokuset på kvalitet. Byutvikling handler ikke bare om å få byen til å være funk sjonell, men også at den skal være et godt sted å være. En attraktiv by er en god by, og en god by tiltrekker seg aktive og samfunnsengasjerte innbyggere og skaper grunnlag for næringsutvikling og innovasjon. – Hvordan skal Trondheim møte den store veksten i folketall de neste 20-30 årene? Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJON@NE.NO Foto TRONDHEIM KOMMUNE

114

NE 03 2015

TRONDHEIM

â&#x20AC;&#x201C; Leietakeren er vinneren

Det er gode tider for leietakerne i Trondheim, med mye ĂĽ velge mellom. (Foto: Shutterstock)

115

DNB Næringsmegling forteller om et godt leiemarked i Trond heim, men med en klar vinner: Leie takeren. – 2014 var et veldig godt år i utleie markedet i Trondheim, hvor mye areal ble leid ut. Det var mange store aktører i markedet samtidig som skulle leie lokaler, noe som er uvanlig i forhold til normalen. Vi hadde både store reforhandlinger, flere leiesøk og flyttinger. Det flyttet store aktører til alle delene av Trondheim, sier senior rådgiver Hans Kr. Norderud i DNB Næringsmegling Midt-Norge når Nærings Eiendom er på besøk.

Leietakers marked Men til tross for at det har vært mange på søk etter lokaler, er det leietakers marked i Trondheim. – Det er en enormt stor konkurranse blant prosjektutviklere og tilbydere av store lokaler. De store som er på søk får gjerne over ti alternative leietilbud. Da snakker vi om lokaler på fra 3000-5000 kvadratmeter og oppover. De største selskapene som flyttet i fjor leide i overkant av 10 000 kvadratmeter. Samtidig har flere tegnet kontrakter i nybygg som skal ferdigstilles. – En del utleiere får nå lokaler som blir ledige, sier Norderud. – Vi har logget utleie av 130 000 kvadratmeter i 2014 samlet på alle eien domssegmentene. Det er ikke unikt mye, men mer enn i 2013 og på høyde med de gode årene vi har hatt tidligere, sier Norderud. En stor del av arealene blir leid ut i randsonene utenfor sentrum, noe som bekymrer Nordbotten i EC Dahls Eiendom (se egen sak). Statistikken sier at Trøndelag-området er mindre eksponert for oljemarkedet,

men vi merker det her også. Oljeprisfallet fikk konsekvenser for leiemarkedet med en gang, både Aker Solutions, Reinert sen og Aibel skal fremleie lokaler, sier Norderud.

Korte avstander John Edvin Arnstad leder DNB Nærings meglings Midt-Norge-kontor. Han for teller om et leiemarked som er delt opp i Midtbyen i sentrum og flere kontorom råder i randsonen rundt sentrum. Det er svært korte avstander, hvor det tar kun 20 minutter fra det ene ytterpunktet til det andre. Fra sentrum til Grilstad Marina tar det bare 7 til 10 minutter. – Leietakerne er privilegert her i Trondheim i forhold til geografien og tilbudet i alle byens kontorsoner. Det er stor konkurranse, med en vinner: Leie takeren, sier Arnstad. Men sentrum har tapt litt terreng som følge av at det ikke har vært nok tilgjengelig areal der for flere av de største leietakerne. – Det var ikke store nok arealer ledig i sentrum i 2014 til at de store selskapene har kunnet etablere seg der. Men man kan tilføre sentrum nye og moderne arealer, sier Arnstad.

Overraskende rolige leietakere – Leietakerne har nok snudd seg litt etter den utvikleren som har noe innflyttings klart i det korte bildet, sier Norderud. – Jeg er litt skremt over hvor rolige leietakerne er med hensyn til refor handlinger og flyttinger. De kan fort bli for sent ute hvis de ønsker å flytte inn i et nybygg, sier Arnstad. Arnstad mener et viktig poeng for leie takerne er timing av utløpet av leiekon trakten og når nybygg står innflyttingsklart. – Det å time kontraktsutløpet er et stadig tilbakevendende tema. Den biten hjelper vi til med for å løse det optimalt. Vi har mye bedre oversikt over prosjektene, sier Arnstad. Flere av de store eiendomsaktørene profilerer seg som miljøbevisste aktører som legger til rette for bygg med lavere

«Det var ikke store nok arealer ledig i sentrum i 2014 til at de store selskapene har kunnet etablere seg der. Men man kan tilføre sentrum nye og moderne arealer»

116

NE 03 2015

TRONDHEIM

John Edvin Arnstad, DNB Næringsmegling.

energibruk, mer bruk av resirkulerte materialer og en mulighet for leietakere som vil ha et positivt miljøimage. Men blant leietakerne er det ofte forskjell på ord og handling. – Alle de store aktørene har miljø på listen over kriterier når de skal leie lokaler. Men vår oppfatning er at den biten ikke veier tyngst. Man må vise leietakerne besparelsene som driften gir, først da vil leietakerne prioritere miljøbygg enda høyere, sier Norderud. Trondheim har vært tidlig ute med miljøbygg i forhold til de andre store byene i Norge. KLP Eiendom satte opp et miljøbygg allerede i 2008, med blant annet Enova som leietaker. Nå jobber de med et nytt miljøprosjekt. Entra skal også bygge Powerhouse Brattørkaia i Trondheim, et bygg som gjennom byggets levetid vil produsere mer energi enn det vil forbruke (se egen sak).

Større forskjeller Når det gjelder leiemarkedet i Trondheim i 2015, ser DNB Næringsmegling MidtNorge en deling av markedet. – Vi ser at de rapporterte leieprisene stiger samtidig som ledigheten stiger. Det

Hans Kristian Norderud, DNB Næringsmegling.

skyldes at en større andel av arealene leies ut i nye bygg og gode bygg som oppnår høyere priser. Ledigheten innenfor kontor areal øker og konkurransesituasjonen er tøff, sier Norderud. DNB Næringsmegling ser et toppnivå på leieprisene i Trondheim sentrum på rett over 2000 kroner per kvadratmeter. – Konkurransesituasjonen blant utleiere sier at man kan leie nye kontor bygg for mellom 1750 og 1900 kroner per kvadratmeter, sier Arnstad. Byggekostnadene i Trondheim er vesentlig lavere enn i Oslo-området. En grunn er at det er knalltøff konkurranse blant entreprenørene. – Nybyggene her har et mindre totalvolum. Det gjør at både store og mindre entreprenører kan konkurrere om prosjektene, og vi får god kapasitet på utbyggingssiden. Samtidig er noen store utbygginger for Høgskolen og St. Olavs Hospital ferdige, som har gitt mer utbyg gingskapasitet tilgjengelig, sier Arnstad. Samtidig er det ting som tyder på at gårdeierne kan komme til å bremse kapasitetsveksten. – Utleieprisene for nybygg har ikke steget like mye som de burde ha gjort.

Vi tror at ledigheten vil bidra til at noen planlagte bygg ikke blir realisert, sier Arnstad.

Transaksjonsmarkedet Trondheim hadde et aktivt transaksjons marked i 2014. Ifølge Arnstad ble det gjennomført et 50-tall transaksjoner innenfor næringseiendom i fjor med et samlet volum på 3,6 milliarder kroner. 16 av handlene var på over 50 millioner kroner. – På kjøpersiden så vi KLP Eiendom og EC Dahls Eiendom. De var preget av store transaksjoner. Det var stort sett lokale kjøpere som tok rene kontoreien dommer eller utviklingsprosjekter. Det ble også omsatt noen tomter til egen brukere, sier Arnstad. Mens det var få nasjonale aktører på kjøpersiden i Trondheim i 2014, kom det flere på banen i november og desember. – Nå i første kvartal ser vi en vesentlig økning av nasjonale eiendomsaktører som ønsker å se på Trondheim. De ser at det begynner å bli dyrt i Oslo, sier Arnstad. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Den årlige skatteog avgiftsdagen 2015

6. mai i PWC-bygget, Bjørvika For niende gang har NE kunnskap og PwC ved partner Lars Helge Aasen og partner Trond Ingebrigtsen gleden av å invitere aktørene i eiendomsbransjen til Den årlige skatteog avgiftsdagen.

Gunnar Pedersen kommer for å belyse utfordringer og muligheter ved en endring i det norske skattesystemet • Petter Haas Brubakk fra NHO gir oss sin ønskeliste for et velfungerende skattesystem • Du får årets nyheter og aktualiteter innenfor skatt og avgift for eiendom

Lars Helge Aasen

Påmelding: W: nekunnskap.no

Trond Ingebrigtsen

E: post@nekunnskap.no

Jon Gunnar Pedersen

Petter Haas Brubakk

Pris: 3900 kr eks. mva. Faktura sendes.

Frist: 3. mai 2015

Foto: Rune Kongsro (Jon Gunnar Pedersen), Caroline Roka (Petter Haas Brubakk), PwC (Lars Helge Aasen og Trond Ingebrigtsen)

• På skatteområdet blir det særlig fokus på Scheel-utvalgets innstilling og betydningen dette kan få for eiendomsbransjen • Statssekretær Jon

118

NE 03 2015

TRONDHEIM

Trapphuset skal snart ferdigstilles og danner et tak for togstasjonen.

Flere prosjekter ved sjøen Havneområdene i Trondheim er i transformasjon. Hva skjer i Trondheim by? Blir deler av den gamle litt knudrete trebyen og om rådet omkring langsomt omformet til en glatt kontorby med firkantede og kjølige bygg som krangler med den gamle be byggelsen? Mye tyder på at Midtbyen blir vil bli preget av nennsomme innfills, som

gir strøkene nye farger, fasader og innhold. I havneområdet bygges det mye nytt, og mer vil bygges i de nærmeste årene.

Det historiske gulvet i Trondheim Gatenettet i Trondheim sentrum skriver seg fra general Cicignons regulerings plan etter en brann som nesten ødela hele trebyen i 1681. Gatenettet og kvartalsstrukturen er derfor i seg selv et betydningsfullt kulturminne, og et sett historiske spor som gir stor tidsdybde til byen som helhet. I 1981 stadfestet Midt

byplanen at den 300 år gamle gate- og kvartalsstrukturen fortsatt skal gjelde for sentrum. Midtbyen består ikke bare av trehus, her ligger det også en del murhus fra tiden rundt 1900.

«Docklands» vokser frem Havneområdene er på vei fra gammel industri og havn til moderne «docklands» med rockemuseum, Powerbygg, nærings bygg og oppgraderte utearealer som inkluderer en havnepromenade.

Vi kan næringseiendom! 119

Vi forstår hvem du snakker til og hvor og hvordan du kan nå dem. Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

Leietakerne i Trapphuset får kort vei til toget. Havnevesenet eier det meste av arealene og er aktivt med på omforming av Brattørkaia, Nyhavna og områdene rundt sentralstasjonen. Uterommet rundt Brattørbassenget og Trondheim Sentral stasjon skal omformes og bli en mer integrert del av Trondheim sentrum. I Plan- og designkonkurransen for området tar vinner forslaget ”Himmelspeil” sikte på å gjøre Brattørkaia til Trondheims blå bydel, gjennom grep som store vannflater, reflekterende materialer og kunstige regnbuer.

Nytt næringsbygg over togstasjonen I 2012 bygde ROM et hotell på stasjonsområdet. Det var første skritt mot en omfattende fornyelse av området. Daglig ferdes rundt 10 000 tog- og busspassasjerer over Trondheim S. Man regner med at passasjertallet vil stige vesentlig når hele Trondheim S er ferdig bygget. Da vil tog, buss, taxi og hurtigbåttrafikken om kranses av store næringsareal og servicefasiliteter i Midt-Norges viktigste knutepunkt. I disse dager bygger ROM Eiendom næringsbygget «Trapp huset» over togstasjonen, tegnet av PIR 2. Det skal stå ferdig i løpet av april-mai. I hovedsak er det et kontorbygg, men det skal også inn en restaurant og kiosk. Huset danner et tak over plattformen som ikke har vært der. På andre siden av Sjøgangen, mot politihuset, er det planlagt et nytt stasjonsbygg, «Trondheim stasjonssenter», over dagens bussterminal, i samarbeid med Trondheim kommune og bussterminalen. Prosjektet er i planfasen og vil inneholde handel, kontor og kanskje boliger og parkering. Prosjektleder Dag Haugdal regner med byggestart om to-tre år.

Wergelandsveien 7 for Akershus Eiendom

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJON@NE.NO Illustrasjon PIR II/BRICK VISUAL

nebyra.no

121

Trondheim Havn flytter inn i Trondheim Maritime senter pĂĽ BrattĂ¸rkaia.

122

NE 03 2015

TRONDHEIM

Ivar Koteng er blant Trondheims større eiendomsutviklere og har store byggeprosjekter både i Midtbyen og på Nyhavna.

Bygger på Nyhavna og i Midtbyen Ivar Koteng har flere prosjekter i Trondheim. Ivar Koteng er blant Trondheims største eiendomsutviklere og har store bygge prosjekter i det sentrale Trondheim, både i Midtbyen og på Nyhavna. Ved Peter Egges plass i Midtbyen skal de bygge et næringsbygg på 4000 kvadratmeter med publikumsrettede tilbud på gateplan. Planen er å starte neste vår. På Nyhavna holder Koteng på med et større nærings bygg, tegnet av arkitektfirmaet PIR 2. – Vi bygger energiøkonomiske bygg og bruker ulike arkitekter i våre utbygginger.

Vi bruker mye energi på det arkitektoniske uttrykket i dialog med arkitektene. Vi holder oss unna totalentrepriser, for da mister vi noe av styringen med detaljene. Næringsbygg krever større og større flater, og det blir stadig vanskeligere å finne nødvendige rom i Midtbyen. Men vi utnytter gjerne de små hullene i Midtbyen, rehabiliterer og lager innfills.

Kjøper travbanen Travbanen utenfor bykjernen er ned lagt og skal selges. Den har et areal som kan romme 100-140 000 kvadratmeter bygningsmasse. Koteng har prosjekter på Grilstad Marina, nær Travbanen, som Koteng ønsker å kjøpe og som sannsynlig vis blir solgt til ham og en partner.

– Er Trondheim inne i en god by utvikling? – Ja, jeg synes vi er inne i et bra spor. Nybyggene i Trondheim har en fin arkitektur, og de som bygger holder bra kvalitet. Men det er litt for lite tomter til næring, det meste går til boliger. Problemet er at politikerne bare varer i fire år og tenker kortsiktig, mens vi ønsker å være mer langsiktige. Vi vil ha 50-års planer. Om 30 år tror jeg byen har mellom 60 000 og 100 000 flere innbyggere. CO2-avtrykket må derfor bli mindre, og vi må kunne planlegge ut fra det, transportmessig og miljømessig. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJON@NE.NO

For deg som skaper stedene vi Âjobber, stedene vi mĂ¸tes, og stedene vi Âhusker.

For deg som skaper byen

nehjem.no

Postadresse: OBOS Basale AS • Postboks 5666 • 7484 Trondheim • Tel: 06760

Fax: + 47 73 80 66 50 • E-mail: post@basale.no • www.basale.no

ET SELSKAP I OBOS-KONSERNET