05
Mai 2013
24. årgang
Leses av 40 000 ledere 05 Mai 2013 24. årgang Kr. 48,– www.NE.no • www.NEnyheter.no
Stor juss-utgave Mye å spare på moms
Fornebuporten:
Røkkes nye eiendomsimperium
Byens vanskeligste bygg Vekstkorridoren Oslo-Gardermoen Det lysner i Nydalen Enorme prisforskjeller på møbler Leiepriser
Finn ledige lokaler i bladet
newmarketing
har du et godt prosjekt? da har vi penger. Er du god til å se muligheter? Da trenger du en bank som stiller de rette spørsmålene og kommer raskt tilbake med en gjennomtenkt løsning. Pareto Bank er en kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som utvikler skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger finansieringsløsningersomerskreddersyddforhvertenkeltprosjekt. Vitilbyrfinansieringtilprofesjonelleaktøreriforbindelsemedkjøpogutviklingaveiendom. For mer informasjon ta kontakt med: Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: sven.erik.klepp@paretobank.no Se også www.paretobank.no
BåL reklamebyrå
En annen standard.
Deloitte-huset blir vårt tredje profilbygg i Bjørvika og en naturlig forlengelse av strategien om å eie og drive få sentrale eiendommer godt. Etablert 1952
Les mer på braatheneiendom.no
23 12 23 12
0513 Røkkes nye eiendoms imperium s56
Innhold Mai Nyheter
Innhold
4
34 Enorme prisforskjeller på møbler Feil kjøp av identiske møbler kan koste millioner. 38 Sliter med beliggenheten Flere større kontorbygg i Oslo har stått ledig over lengre tid. 44 Oslo-Gardermoen. Næringskorridor i vekst Næringskorridoren Oslo–Gardermoen tetter seg til. 62 Comeback i eiendom Kjell Inge Røkke har vært tungt inne i eiendom før. 64 Næringsbygg under jorden Spenstige planer i Mexico - tvilsomt i Norge. 72 Halvering av ledighet Det lysner i Nydalen.
84 Juss Vårens advokatkåringer. Mer fokus på felleskostnader. Haster med radonmålinger. Spar penger på dokumentasjonen.
Faste sider
Materiellfrist: 31. mai. Neste utg.: tlf. 23 11 56 00
26 Fikk nok av Fornebu Sony Norge fikk nok av trafikksituasjonen.
74 Solid løft i Nydalen Leieprisene mot nye toppnivåer.
Portrettet: Arne Baumann adm. direktør i OBOS Forretningsbygg s98
10 Kulturrede ved Akerselva Mye vil skje i Brenneriveien ved Akerselva.
12 Guide for leietakere Beliggenhet Sikkerhet 18 Leiepriser Fortsatt ikke på toppen Forlenger i Grenseveien Null, null og atter null 83 Markedsoversikt
FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer 23 01 21 21 www.fazenda.no
Spesialist på finansiering av næringseiendom
Ole Hyvik ohy@bnbank.no
Hans Christian Grøner hcg@bnbank.no
Jørgen Bue Solli jbs@bnbank.no
Derfor velger du BN Bank! Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 22 82 56 00 eller 73 89 20 00.
BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00
Foto: Kolonihaven
skreddersøm og konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for
fLyttekLar? Vi har Ledige LokaLer tiL din bedrift!
heLsfyr/bryn: kontakt eiendomssjef gaute dammen tyssebotn | t: 930 22 033 | e: gdt@entra.no
sandVika: kontakt eiendomssjef halvor helliesen | t: 905 35 616 | e: hh@entra.no
> fredrik selmers vei 4, helsfyr 7500 kVm > grenseveien 92, helsfyr 989 - 2106 kVm > brynsengfaret 6, bryn 1324 kVm > Ă˜vre torv, sandvika 2400 kVm
statoil fuel & retail
media City bergen
skattedirektoratet
powerhouse asplan Viak
Vi gLeder oss tiL mange spennende prosjekter med dyktige samarbeidspartnere!
Les mer p책 entra.no
Leder Av Dag-Jørgen Saltnes
8
Ansvarlig redaktør: Dag-Jørgen Saltnes E-mail: dag@ne.no Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem Forsidefoto: Scanpix Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen
Drømmen om Stor-Oslo
Allerede på midten av 1990-tallet begynte Fred. Olsen og Norsk Investorforum å fronte ideen om å etablere et IT- og kunnskapssenter på Fornebu. I 1996 vedtok Bærum kommune Kommunedelplan 1 for Fornebu. Der het det at ”Området skal kunne romme et kunnskapsorientert senter for høyteknologisk næringsvirksomhet på nasjonalt og internasjonalt nivå.” 17 år senere har bedrifter som Telenor, Statoil, Aker Solutions og en mengde andre IT- og oljerelaterte selskaper etablert seg på Fornebu. Etter en del omveier ser det dermed ut til at visjonen om Fornebu som et kunnskapssenter er i ferd med å slå til. Men det er et kjempeproblem som blir større for hvert år som går: Trafikken. I denne utgaven av NæringsEiendom forteller vi om Sony, som ble lei av kø og flyttet til Billingstad. Gårdeiere og leietakere etterlyser bane, men den kommer tidligst på plass 2021. Og i mellomtiden vil det bli langt flere boliger og et stort kjøpesenter på Fornebu. Det er åpenbart at det ikke er blitt gjort en veldig god jobb med planleggingen av trafikksitua sjonen på Fornebu i de 17 årene som har gått s iden Bærum vedtok den første planen for Fornebu.
Det er åpenbart at Oslo og Bærums motstridende interesser, har vært med på å sinke utviklingen. Oslo-området har hatt en voldsom befolknings vekst den seneste tiden, og det er ventet at den fortsetter i årene fremover. Ifølge Oslo kommunes anslag på folketallet kan antall innbyggere i Oslo komme opp i over 800 000 innbyggere i 2030. Det vil også bli en betydelig vekst i kommunene utenfor Oslo. Vi mener Oslo og kommunene rundt må ta grep og se by- og nærings utvikling i mye større sammenheng. Resultatet blir helt feil hvis alle konkurrerer med hverandre for å få etablert næringsvirksomhet i sine kommuner. Det beste hadde vært om Oslo og mange av nabokommunene slo seg sammen og dannet et Stor-Oslo. Da kan man få en helhetlig lokal samferdsels- og næringspolitikk, stordriftsfordeler og en større stemme i den nasjonale politikken. Inntil så skjer, bør i alle fall kommunene samarbeide mer. Nå er det på tide at det gjøres noe. Ellers kan vi sitte om 20 år med enorme trafikale problemer, luftforurensning, dårlige kollektivløsninger og lure på hva som skjedde (rettere sagt hva som ikke skjedde) i 2013 og årene utover.
Opplag/distribusjon: 19 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.
Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling: Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab.: kr 550,– Årsabn. i Norden: kr 700,– Utgiver: NæringsEiendom AS Besøksadresse: Arbinsgate 11 Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 E-mail: redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Sats/repro: Trykk:
NæringsEiendom AS AllerTrykk / MerkurTrykk
Copyright: NæringsEiendom AS ISSN: 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse på faks: 23 11 56 01. Neste utgave: Bekreftet opplag:
14. juni 20 457
684
kombinasjonslokaler.no
Til leie
ForvaltningsCompagniet
Kontor
skøyen
Thunes vei 2 kontorbygg med kantine i Atriumsområde • Moderne Flott åpen kontenhet på 293 kvm • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark og dusjmulighet • Meget gode offentlige kommunikasjoner • Tilpasses leietakers ønsker •
KontorKontorer Flotte
skøyen næringspark lysaker
Thunes vei 2 2 E-F Lilleakerveien
310 ogmed 430 kvm Moderne kontorbygg kantine i Atriumsområde. • Kontorenheter nabo til Lysaker togstasjon Flotte kontorenhter 170 kvm, 254 kvm og 570 kvm + evt. • Nærmeste 110 kvm seperat og spennende møte/undervisningsdel. lokaler som passer både som • Særpregede Kantine med møterom. og kontorceller • kontorlandskap Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. God standard med ventilasjon med kjøling • Parkeringskjeller. Meget gode offentlige kommunikasjoner. Parkering inne/ute • Tilpasses leietakers ønsker. • • Sykkelparkering med dusjmuligheter • Muligheter for kantine
BUTIKK – ATTRAKTIVE ENHETER FRA CA. 160 – 660 KVM
Oslo sentrum
Øvre Slottsgate 8
160, 200, 300 kvm, evt samlet • ENHETER: lager i u.etg inntil 500 kvm som evt. • Ledige Kan integreres med 1 etg. Sentralt vis a vis Sten og Strøm, kun 50 meter fra • inngangen til Stortinget T-bane Lokalene tilpasses leietaker •
Attraktive BUTIKKLOKALER Kontor Til leie 1.500 – 1.800 KVM skøyen
Oslo sentrum Thunes vei 2 Grensen 3 Moderne kontorbygg med kantine i Atriumsområde.
• HJØRNELOKALE kontorenhter 170 kvm, 254 kvmEKSPONERING og 570 kvm + evt. MED MEGET GOD • Flotte 110 seperatpåmøte/undervisningsdel. Midtkvm i sentrum, hjørnet Grensen og Grubbegaten. • • Kantine med møterom. og alt av nødvendige servicefunksjoner • • Kollektivtransport Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. i umiddelbar nærhet gode offentlige kommunikasjoner. • • Meget Lokalene er over treønsker. plan Tilpasses leietakers Lokalene egner seg som en brandstore • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov • Kontakt: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no
forvaltningscompagniet Smeltedigelen 1, 0195 Oslo • Telefon 815 55 155 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no
Henrik Holm Mobil: 947 89 192 E-post: holm@fcas.no
Anne Carine Pedersen Mobil: 915 51 112 E-post: pedersen@fcas.no
MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.
Nyheter
10
Kulturrede ved Akerselva
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Mye vil skje i Brenneriveien ved Akerselva fremover. Anthon B. Nilsen er i gang med å omskape nr. 5, et slitent kontorbygg, til en kulturfabrikk. I dag ligger Brenneriveien 5 litt bortgjemt klemt inne mellom andre bygg ved Akerselva, mellom Vulkan og Hausmannsgata. Bygningen blir nå en del av kulturaksen langs Akerselva som strekker seg fra DogA og Vulkan og opp over. Her finner vi et spenn av kulturaktiviteter fra rebellene i Hausmania til Kunsthøgskolen på Grünerløkka. I dette spennet samarbeider Anthon B. Nilsen med Aspelin Ramm om å forvalte eiendommene best mulig, opplyser Knut Halvor Hansen, d irektør i Anthon B. Nilsen.
Foreldle uten å forfine – Vi prøver å utvikle en helhetlig plan for området for å ta vare og legge til rette for et bredt tilbud av kulturaktiviteter. Vi må sikre at de som allerede er i området, kan fort sette å være der. For å få dette til, har eiendoms utviklerne etablert ”Foreningen kulturmarked Brenneriveien”, hvor også folk fra Hausmania og gårdeiere i området sitter i styret. Ca 15 millio ner kroner er satt av til ombyggingen av Brenneriveien 5. – Foreningens hovedformål er å foredle uten å forfine. Området må
Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Foto Aleksander Svingen
ikke miste sjelen sin. Brenneriveien 5 skal vi fortsette å modernisere. I første etasje er vi i ferd med å etablere et kreativt kulturhotell i samarbeid med Oslo kommune. Snart åpner vi en kaffebar der. En kulturnæringsbedrift som utvikler innredninger er allerede på plass. Noen såkalte ”mørke” lokaler leier vi ut billig som øvingslokaler til band. Tre av etasjene skal leies ut til kulturnæring etter at de er renovert. Bygningen har flatt tak, og der kan vi få til en takterrasse. Vi starter ombyggingen til sommeren og regner med å bli ferdig i løpet av året, sier Hansen.
FREMTIDENS KONTOR TIL LEIE PÅ AKER BRYGGE En storstilt ombygging og modernisering skal nå styrke Aker Brygges posisjon som Oslos mest attraktive kontorområde. Stranden 1, 3 og 5 klar for innflytting fra høsten 2013. • Helt nye og topp moderne kontorlokaler • Egne dedikerte kontorinnganger over to etasjer • Enkel adkomst for besøkende og ansatte • Arbeidsplassene utformes i samarbeid med leietaker • Lyse og arealeffektive lokaler • Unik utsikt til sjøen og Aker Brygges byliv
kontakt MEGLER: Akershus Eiendom v/Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 :: oci@akershuseiendom.no
EIER: Norwegian Property v/Silje Kragstad, utleiesjef Tlf: 402 02 800 :: sk@npro.no
• Kontorarealer ca. 500 - 16.000 m2 BTA • Rikelig med parkering • Sjøvannspumpe reduserer CO2-utslippet med 75 % • Ferdigstillelse fra Q3 2013 til Q2 2015 • Les mer på www.bydelakerbrygge.no
for leietakere
Guide
12
Beliggenhet God og sentral beliggenhet kan gi leietakere fortrinn når det gjelder å få tak i dyktig arbeidskraft. – Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Det er svaret du får hvis du spør kjente eiendomsinvestorer om hva som er viktig for en næringseiendom. Dersom eiendommen ligger i gang avstand til servicetilbud i nærheten, regnes den som svært attraktiv blant leietakere, og leiepris blir gjennom gående høyere enn hvis beliggen heten er langt unna servicetilbudene. Beliggenhet har alltid vært viktig for leietakere, men de seneste årene har forskjellen på eiendommer med såkalt god og sentral beliggenhet og dårlig beliggenhet økt kraftig. Gårdeiere som sitter med bygg med dårlig beliggenhet sliter med å få leid ut lokalene, og det er kamp om
kontorbyggene som ligger i nærheten av kollektivknutepunkt og andre servicetilbud. For deg som skal leie kontor lokaler bør du ha et bevisst forhold til beliggenhet og hva du ønsker å oppnå med lokaliseringen. • Vil beliggenheten, dersom du flytter, totalt sett forlenge eller forkorte reisevei og -tid for de ansatte? Har man for eksempel mange ansatte på Romerike og i nordre deler av Oslo, er det særdeles dumt å flytte fra Alnabru eller Østre Aker Vei til Skøyen. • Vil beliggenheten gjøre det mer attraktivt å arbeide i din
edrift? Blir det lettere eller mer b vanskelig å rekruttere flinke hoder? • Hvordan vil beliggenhet påvirke bedriftens image? • Vil beliggenheten gjøre det lettere eller vanskeligere å ha tett kontakt med kunder og samarbeidspartnere? Det er for eksempel bedre for ITkonsulenter som leverer til Telenor å holde til på Fornebu eller Lysaker enn på Økern. Noe av det første man bør gjøre dersom man skal flytte, er å ta stilling til spørsmålene over og finne ut i hvilket område man skal leie lokaler.
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto Shutterstock
Se våre ledige lokaler på www.klpeiendom.no Tlf. 22 03 35 00
Nye, spennende muligheter på Spikerverket i Nydalen
Unik arkitektur 2 minutter fra T-banen På Spikerverkstomta planlegger Avantor ytterligere nybygg med samme unike fasadeuttrykk som du finner på det nye Egmont-bygget. Her vil vi tilby arealeffektive lokaler på inntil 11.500 kvm, tilpasset leietakers behov. Vil du vite mer om prosjektet? Kontakt Janne Herstad på jhe@avantor.no / 481 07 278.
Avantor AS Nydalen Allé 37 45 48 54 00 avantor.no
til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM
305–773 KVM
TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E 6 med god offentlig kommunikasjon i gangavstand fra eiendommen. Kjøretid til Oslo sentrum / Gardermone er hhv. 10min og 20 min. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv. 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er godt egnet for kontor, showroom og eventuelt plukklager etc. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. NE nummer: 37076 og Finnkode: 36994971
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
GAMLE ASOLA SJOKOLADEFABRIKK – KONTOR/SHOWROOM /LAGER
290 KVM
AKERSBAKKEN 10 I Akersbakken 10 får vi for utleie en seksjon beliggende i 1. etasje. Lokalet egner seg til forskjellige type bruk og passer godt for et kreativt miljø som f. eks. arkitekter, grafiske designere, e.l. Seksjonen er pr. i dag et stort åpent areal med direkte tilgang til eiendommens lasterampe. Kort vei til offentlig kommunikasjon og omkringliggende fasiliteter som f.eks. Vulcan området, Alexander Kiellands plass etc. Lokalet ledigstilles mars/april.
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
GRORUD – KOMBINASJONSLOKALER/BUTIKK
573 KVM
ØSTRE AKER VEI 215 Vi har for utleie en attraktiv seksjon bestående av butikk/lager med kontor, møterom/spiserom. Lokalet ligger i 1. etasje og kjennetegnes med gode åpne og lyse arealer. Tak og veggflater er malt i lyse farger, gulvene er dels malt og dels belagt med belegg. Forøvrig god teknisk standard med bl. annet ventilasjon/ kjøling (balansert luft). Eiendommen ligger på høyere side av Østre Aker vei når man kjører nordover, god av og påkjøring og rikelig med p plasser umiddelbart utenfor lokalet. Det er ca. 500 meter til Nyland togstasjon. NE nummer: 40290 og Finnkode: 38612949 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. • Lokalene ledigstilles ca. desember 2013.
KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no
Vi tilbyr:
FORVALTNING UTLEIE SALG SØK
Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
for leietakere
Guide
16
Sikkerhet NE 0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Stadig flere bedrifter må bruke ressurser på å sikre lokalene sine. Sikkerhet er kanskje ikke det som står høyest på huskelisten når bedrifter flytter. Det er like fullt viktig å ta stilling til hva slags sikkerhetsnivå man ønsker i sine nye lokaler. Noen flytter inn i et stort bygg med et opplegg fra gårdeier (alle besøkende må skrive seg inn i resepsjonen som er bemannet), og da er det lite behov for et eget sikkerhetsopplegg. Men mange må sørge for sikkerheten selv. Dette er enkle og viktige grep som sikrer lokalene:
• Adgangskort – dette kontrollerer ferdsel i lokalene hele døgnet og gir rask adgang til lokalene for de som skal ha denne adgangen • Alarmsystemer – alarm som er koblet til en bemannet alarmsentral er med på å ivareta b edriftens verdier og sørger for rask utrykning når uvedkommende er i lokalene på tidspunkter hvor de skal være tomme
• Kameraovervåkning – er det store verdier involvert, kan det være aktuelt med alarm. Mulighetene er mange, blant annet videoalarm som reagerer på bevegelse i kamerabildet, driftsovervåkning og tilfeldige videorunder • Bevissthet hos ansatte om hvem som slipper inn i lokalene.
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto Shutterstock
Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca.325 m2 kombinasjonslokale • •
Innredet pr. dd med ca. 2/3 kontordel og 1/3 verksted, men mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/produksjon/lager. Lyse og praktiske arealer beliggenhet i 4. etg. med egen vareatkomst fra lager/produksjon til rampe med 2 store vareheiser.
Lokalet har egen kontor atkomst fra Sinsenveien og vareatkomst med to store vareheiser direkte fra lager/produksjonsdel til rampe på gårdsplass m/ innkjøring fra Hasleveien.
Ca. 90 m2 bta kontorlokale • •
3 stk. kontorer/celler med forværelse/møterom og arkiv-/kopirom. Lokalene er i 1. etg. og i god stand.
Mulighet for fast parkering. Også mulighet for leie av mindre tilleggslager. Ta kontakt
• Forvaltning • Utleie • Eiendomsmegling • Rådgivning m.m. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no
Leiepriser
18
Fortsatt ikke på toppen Oslo rikker seg ikke av flekken i leiemarkedssyklusen for de beste kontoreiendommene. Den seneste ”Office Property Clock” fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL) viser at Oslos beste kontoreiendommer i realiteten har stått på stedet hvil i lang tid i syklusen. Sommeren 2011 lå Oslo lengst fremme blant de europeiske stor byene i dette prestisjesegmentet, leieprisene nærmet seg toppen. Men så har det i realiteten skjedd lite, leieprisene har mer eller mindre stoppet opp nær toppen.
Oslo sakker akterut i forhold til flere europeiske storbyer, som er godt nytt for våre hjemlige utleierne, ettersom leieprisene nå begynner å falle i flere storbyer, ifølge JLL. JLL (norsk premissgiver Akershus Eiendom) mener Oslo fort satt befinner seg rundt klokken 11 i leiemarkedssyklusen. Her befinner vi oss sammen med Stockholm og Stuttgart. Rett foran oss er Helsinki,
mens London City og London West er tilbake i fasen med akselererende leieprisvekst. JLL (Akershus Eiendom) mener det typiske leienivået i toppseg mentet i Oslo ved utgangen av første kvartal var 534 euro. Med valuta kursene ved månedsskiftet tilsvarer det 4000 kroner kvadratmeteren. Leieprisveksten på toppen var flat i fjerde kvartal i fjor, mens på års basis var den 2,6 prosent.
Tekst NEnyheter.no
Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest
Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven Økern
Indre Oslo nord
Majorstua
Indre Oslo vest Skøyen
CBD
Leiepris/NOK/m2
Helsfyr-Bryn
Indre Oslo øst
Lysaker
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu
3500
4000
2900
3500
2400
3100
1700
2300
1550
2000
1300
1800
1000
1650
Kartet viser leiepriser på kon torer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt
Kilde: Akershus Eiendom
Din
INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å
MODULVEGGER www.modulvegger.no
Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no
MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no
k89
Karihaugveien 89
rs15
Robsrudskogen 15
Spennende og attraktiv kontorbygg til leie, enheter fra 40-550 m2 BTA.
Flotte lokaler i profilert kombinasjonsbygg på Lørenskog.
• • • • • •
• • • •
Kantine Aircondition / Ventilasjon Service senter Alarm Utendørs parkering Kontor Hotell
Kontor: fra 40 m2 til 550 m2 Total ledighet kontor ca. 1000 m2 Ledig lager: 10 – 100m2
• • • • • •
Lager Bredbåndstilknytning Heis / Vareheis Trimrom Møterom / Auditorium Datarom
Høytlager Lavtlager Aircondition / Ventilasjon Skreddersys leietakers behov
• • • •
Kontor Garasje / P-plass Heis Bredbånd
Kontorlokaler: fra ca 300 m2 til 1350 m2 Delbart høytlager m/lasterampe: 200 m2 til 600 m2 Delbart lager: fra ca 400 m2 til 700 m2
K89.no Kontakt: Newsec Asset Management v/Morten Buøen mb@newsecam.no • Mobil: 900 59 720 • www.newsec.no
Leiepriser
20
Forlenger i Grenseveien Datametrix har forlenget og utvidet leieavtalen i Grenseveien 95. Nå leier bedriften 10 500 m2. Selskapet har holdt til i eiendommen i en årrekke, og nå har gårdeier DNB NæringsEiendom fått på plass en ny og større leieavtale som løper i syv år fra november 2013. Datametrix skal leie 10 500 kvadratmeter i Grenseveien 95, og tar dermed hele eiendommen. DNB NæringsEiendom skal foreta en større tilpasning av eiendommen, slik at den blir tilpasset et enbrukerbygg. I 2013 har eiendomsaktørene som er med i Bryn-Helsfyr-prosjektet vært svært aktive på utleiefronten. I midten av februar ble det meldt om ti nye,
utvidede eller reforhandlede avtaler på rundt 6000 kvadratmeter i kontorområdet. Siden midten av februar er det blitt tegnet 11 nye eller reforhandlede leieavtaler i B ryn-Helsfy-området på til sammen 14 500 kvadratmeter. I tillegg til Datametrix har Network Norway utvidet sitt leie areal i Helsfyr Atrium med rundt 1000 kvadratmeter i andre etasje til 4300 k vadratmeter. Leieavtalen gjør at Schage Eiendoms utleieareal i eiendommen nå er fullt utleid.
Tekst NEnyheter.no
Ledighet for kontor i Oslo Oslo ytre øst
Nydalen Oslo ytre vest
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Alna-Ulven Økern Majorstua
Indre Oslo nord
Indre Oslo vest Skøyen
CBD
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Lysaker
Helsfyr-Bryn
Indre Oslo øst
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu Kilde: Akershus Eiendom
Leiepris/NOK/m2 Ledighet kontor i Oslo < 17,5 %
< 7,5 %
< 15,0 %
< 5,0 %
Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2013).
< 12,5 %
< 2,5 %
CBD: Sentrale business distrikt
< 10,0 %
TRONDHEIMSVEIEN 184
sinsen Eiendommen ligger sentralt til med kort vei ring 3. Offentlig kommunikasjon ligger i umiddelbar nærhet med blant annet buss og trikk. Gang avstand til T-bane /Sinsen stasjon. Torshovdalen med sine grøntarealer ligger i umiddelbar nærhet. Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget.
Ledig areal: 1. etasje: ca. 392 kvm butikklokale med gode profileringsfasader 1. etasje: ca. 194 kvm kontorlokale, 6 cellekontorer og konferanserom 3. etasje: ca. 410 kvm kontorlokale, luftig og tidmessig innredet, inndelt med cellekontorer, og konferanserom 5. etasje: ca. 197 kvm lyse cellekontorer.
Grensesvingen 9
helsfyr Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunika sjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Kantine og resepsjon i bygget. Gode parkeringsmuligheter. 360–500 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 500 kvm - Tidmessig oppusset
Olav Brunborgs vei 6
Inntil 16 000 kvm kontorlokaler Arealene som kan frigjøres fra 1. januar 2014 er fra 450 kvm til 12 000 kvm. Lokalene er godt egent for større organisasjoner/bedrifter. Arealene fremstår i dag som lyse og tiltalende. Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as
www.auris.as
og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Eiendommen kan utvikles med 4 000 kvm slik at samlet leieareal vil bli 16 000 kvm med cellekontorer / åpent kontorlandskap, møterom, kantine, treningsrom, resepsjon, lagerrom m.m.
www.OBV6.no
Leiepriser
22
Null, null og atter null I praksis har Eiendomsspar bare én næringseiendom i Oslo sentrum med arealledighet. Årsrapporten til Eiendomsspar at av de 25 eiendommene i porteføljen i Oslo sentrum, er hele 23 eiendommer oppført med 2 prosent ledighet eller lavere. Faktisk hadde hele 19 prosent av eiendommene ved
årsskiftet ingen ledige lokaler i det hele tatt. Den desiderte verstingen er Parkveien 64, mellom Henrik Ibsens gate og Cort Adelers gate, som er en kombinert bolig- og kontoreiendom.
Eiendomsspar oppgir ledighets prosentene til hele 93, men her skal det selges leiligheter. I det tidligere kontorbygget på 15 900 kvadratmeter blir det over 200 leiligheter i form av et «urbant og moderne konsept».
Tekst NEnyheter.no
Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000
Kilde: Dnb Næringsmegling
Lysaker
Skøyen
CBD
Indre sentrum
Ytre sentrum
Nydalen
Helsfyr-Bryn
Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1750 1400 2300 1700 2800 2200 1950 1550 1600 1200 1600 1300 1600 1200 Høy 2100 1750 2800 2300 3500 2800 2600 1950 2000 1600 1900 1600 1900 1600 Range 350 350 500 600 700 600 650 400 400 400 300 300 300 400 Topp 2320 3000 4100 3300 2400 1900 2050
Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.
Se vår hovedannonse på side 5.
Design: lemon.no 02/13-2083
premium office space Ca 3400 kvm med store luftige kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen • • • • • • • •
Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Toppetasjen er ledig Sykkelparkering med garderobe Gode parkeringsmuligheter Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 7.000 kvm allerede utleid
Vol. 1
by linstow
Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no
ENSJØVEIEN 10-12 – ENSJØ ÅPENT OG LYST KONTORLOKALE TIL LEIE: 324 KVM
• • • •
Lyst og åpent kontorlokale i 3. etasje. Kort vei til offentlig transport (buss/t-bane). Lokalene fremstår som lyse med god standard. Åpent lokale med profileringsmuligheter ut mot Ensjøveien.
KONTAKT Monica Ottesen Telefon 951 57 754, monica.ottesen@basale.no WWW.BASALE.NO
MARITIM / SKØYEN DRAMMENSVN. 211-213 – TIL LEIE Fra 100 til opptil 11 000 kvm • Flott signalbygg på Martim, Skøyen til leie • Lyse lokaler med fjordutsikt • Godt egnet til både celle og åpent landskap • Etasjeflater på ca 1 600 kvm (kan deles opp) • Resepsjon, kantine, garderobe/trimrom, møteromssenter • Opptil 170 parkeringsplasser (ink el bil) + innendørs sykkelparkering • Bussholdeplass utenfor hovedinngang • Kun 9-10 minutters gange til Skøyen togstasjon • Lokalene tilpasses leietakers ønsker • Kan leies med inventar om ønskelig • Cat 6 / fiber
FLOTT SIGNALBYGG MED FJORDUTSIKT - TIL LEIE
Kontakt Jan W. Roll jr@newsec.no
Tlf: 905 33 369 newsec.no
SinSen/løren
SinSen/løren – Til leie Areal fra ca 200 – 4.200 kvm BTA Sinsenveien 47A/49 er meget sentralt beliggende på Sinsen, mellom Økern og Sinsenkrysset. Eiendommen er lett tilgjengelig fra så vel Ring 3 og Trondheimsveien, som E6. Alle former for offentlig kommunikasjon, som T-bane, buss, flybuss og taxiholdeplass er i kort gangavstand fra eiendommen. Stort utvalg av butikker og service i umiddelbar nærhet. Lokalene er meget lyse og gjennomgående og er i dag inndelt i hovedsakelig cellekontorer. Dette kan lett tilpasses åpent landskap, etter evt ønske fra leietaker. God arealutnyttelse av lokalene. Det er heis til alle etasjer og hver etasje har minikjøkken. Muligheter for leie av parkeringsplasser samt lagerplass i kjeller. Lokalene kan leies samlet eller delt.
Kontakt oss Tlf: +47 23 00 31 00 newsec.no
STRANDVEGEN 32
TOPP MODERNE Miljøbygg – sentralt beliggende i Tromsø • • • • • • • • • • •
Passivhus (energimerking B) BREEAM-sertifisering som Very good Topp lysforhold og tekniske løsninger Etasjeflater inntil 1600 m2, ialt 9000 m2 Effektive, fleksible planløsninger Felles resepsjon og mulighet for kaffebar, bespisning og møteromssenter Midt i Tromsø sentrum Kun 10 min med bil til flyplassen Spennende nabolag, med bl.a. internasjonalt olje-/gass-/forskningsmiljø Planlagt i seks etasjer med takterrasse, samt garasje i kjeller for biler og sykler. Innflytting andre kvartal 2015.
Utleier:
Jan W. Roll Daniel Bjørn 90 53 33 69 92 69 50 90 jr@newsec.no db@newsec.no
Utbygger:
HOFFSVEIEN 21–23
Hoffsveien 21–23 har ledige lokaler fra 270–1 850 m2 fordelt på fire etasjer. Bygget har høy bygningsmessig kvalitet og gode ventilasjonsforhold. Lokalene har effektive planløsninger med tiltalende fellesarealer. Utformingen er spesielt godt egnet for både cellekontorer og landskap. Ønsket planløsning kan skreddersys til leietakers behov. Klimavennlig og energieffektiv oppvarming basert på fjernvarme. Bygget har god ventilering, og automatisk solavskjerming på alle vindusflater. Eiendommene ligger sentralt på Hoff ved Skøyen, rett ved Møllhausen Torg kjøpesenter. Eiendommen disponerer både innendørs og utendørs parkering med tilsammen 104 parkeringsplasser.
TIDSRIKTIGE KVALITETSLOKALER TIL EN FORNUFTIG PRIS
Kontakt Jan W. Roll: Tlf. : +47 905 33 369 newsec.no
Nyheter
26
Fikk
nok av
Fornebu Sony rømte fra kø på Fornebu. (Foto: Scanpix)
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Sony Norge fikk nok av trafikksituasjonen på Fornebu og flyttet nylig til Billingstad. Den manglende fremkommeligheten er den direkte årsaken til at selskapet i slutten av april forlot kontorene i Martin Linges vei 17 på Fornebu til fordel for Billingstad. – Vi flyttet til Billingstad nå i slutten av april. Etter at Sony kjøpte ut Ericson, slår vi oss også fysisk sammen med Sony Mobile. Valget var enten at de flyttet ut til oss på Fornebu, eller at vi flyttet ut til Billingstad. Begge områder er attraktive for vår bedrift, sier Dag Henning Kleven, som er ansvarlig for Sonys salgsaktiviteter i Norge. – Hvorfor falt valget på Billingstad? – På Billingstad er det et stort handelssentrum, det er mange kunnskapsbedrifter, og det er enkelt å få tak i dyktige mennesker for en bedrift som ligger på Billingstad, men også på Fornebu. Valget på Billingstad ble tatt på mye på grunnlag av trafikksituasjonen som ikke kommer til å bli bedre på mange år, svarer Kleven.
Belastende Han sier det skal stadig ut nye bedrifter til Fornebu, og signaler de har fått indikerer at det kommer ytterligere 2000 arbeidsplasser i år. I tillegg kommer det som flytter dit av privatpersoner. – Alt vil være med å belaste trafikksituasjonen. For de fleste av oss vil det være raskere å kjøre tur/retur Billingstad fra Lysaker enn tur/retur IT Fornebu. Konklusjonen er at trafikksituasjonen er avgjørende for valget vårt, siden det kommersielle etter vår mening er like bra med en plassering på strekningen Sandvika–Billingstad. Her fant vi også et lokale der gårdeier var villig til å pusse opp mye, slik at det fremstår som nytt, sier Dag Henning Kleven. Statoil innviet sitt nye Oslo-kontor på Fornebu i fjor høst og har nå fått noen måneders erfaring med trafikksituasjonen og køene. Den statlige oljegiganten har ikke et like negativt inntrykk.
– Det har gått bedre enn fryktet når det gjelder kødannelse og parkering, men det er ikke problemfritt, oppsummerer plass-sjef Erling Vågnes i Statoil erfaringene overfor NæringsEiendom. Selv bor han bor på Vinderen og bruker en halv time til Fornebu med kollektive transportmidler de dagene han ikke sykler. – Jeg har ikke så stor personlig erfaring med trafikkproblemene, sier han. Om lag en tredjedel av de 2300 Statoil-ansatte på Fornebu bor i Bærum, to tredjedeler i Oslo og østover. Verst om ettermiddagen Erling Vågnes sier at dagens trafikksituasjon ikke skaper store problemer for de Statoil-ansatte som har arbeidsplassen ute på Fornebu. – Flere gode tiltak ble satt i gang i forbindelse med at vi flyttet hit. Ruter forbedret kollektivtilbudet, og Statoil satte opp matebusser fra Lysaker. I tillegg er det lagt godt til rette for sykling. Noe kø kan det
27
SKØYEN ATRIUM
– Vi har allerede lagt inn 10 millioner ekstra for å legge til rette for en T-banestasjon i atriet mellom byggene våre, sier Torstein Storækre i Fornebuporten. (Foto: Arash Nejad/Nyebilder.no)
likevel bli, særlig om ettermiddagen. Da har det i noen tilfeller stått kø helt ned i Statoil-garasjen og også ned til det offentlige parkeringshuset her ute som har samme utkjørsel år, sier Vågnes. Han sier det er lite trolig at dagens midlertidige løsninger vil tåle større trafikkøkninger uten betydelige kødannelser om ettermiddagen. – Frykter dere at det blir verre før det blir bedre? – Det er mye byggeaktiviteter her ute, så en trafikk økning er å vente. Bærum kommunes prosjekt med et nytt utgående kollektivfelt er derfor velkomment. Mest effektivt – Mener Statoil at en metro ut til Fornebu det beste alternativet? – Ifølge de utredningene jeg er kjent med, vil en metro i alle fall være den mest effektive løsningen, særlig for de to tredjedelene av våre ansatte som bor i Oslo, svarer plass-sjefen. Han tilføyer at Statoil også er svært interessert i andre kollektivløsninger, eksempelvis en båt fra Oslo sentrum og ut til Fornebu. – Er Statoil innstilt på å bidra til finansiering av en bane? – Dette er et samferdselspolitisk spørsmål, og det er vår største eier som prioriterer samferdselsmidler i Norge. Dette er ikke et ”business-case” for oss, ettersom vi ikke eier bygget, men leier av IT Fornebu. Vi vil dermed ikke få glede av en eventuell verdiøkning. For vår del er derfor ikke
DRAMMENSVEIEN 145/147 – KONTORER I LANDEMERKE PÅ SKØYEN • 2. etasje: 460 m2 kontor • 4. etasje: 260 m2 kontor • 4. etasje: 500 – 1060 m2 kontor • 5. etasje: 400 m2 kontor • 5. etasje: 670 m2 kontor • Moderne og arealeffektiv eiendom. Gode fellesfasiliteter som parkering, kantine, auditorium og møterom. • Skøyen stasjon med holdeplass for flytoget er beliggende vis a vis eiendommen. • Lokalene fremstår som lyse og moderne i en kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap. Lokalene inneholder bl.a. flere møterom, stillerom, kjøkken og pauseområder. • Butikksenter, treningsstudio, postkontor, banker, restauranter og en rekke andre servicetilbud befinner seg i eiendommens nærmeste område. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no
Eier/utvikler
Tlf. 22 12 98 30 / www.epn.no
Nyheter
28
Etter at Statoil flyttet til Fornebu, har trafikksituasjonen der blitt verre. (Foto: Trond Jølson)
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
finansiering en a ktuell problemstilling, sier Erling Vågnes, og tillegger at trafikksituasjonen ikke er bedre for andre Statoil-ansatte. Ved hovedkontoret på Forus kjemper de ansatte også med køer. Feilaktig bilde Daglig leder Torstein Storækre i Aker-eide Fornebuporten AS vil langt fra svartmale trafikksituasjonen på Fornebu og mener det gis et til dels feilaktig bilde av køer og kaos. – Mediene fokuserer på det verste. Det kan være litt kø hit om morgenen, men ikke mer enn andre steder i byen. På vanlige dager er dette en helt håndterlig situasjon. Det er nok likevel verre om ettermiddagen for dem som skal hjem fra lengre ut på Fornebu-landet, sier Storækre, og tenker blant annet på de Telenor- og Statoil-ansatte. Med en beliggenhet rett ved siden av Telenor Arena slipper Storækre og de fremtidige leietakerne på Fornebuporten unna en del rundkjøringer og lyskryss. Meningen er at de fremtidige innkjørslene til området skjer fra Oksenøyveien og ikke Snarøyveien, som er hovedveien utover. – Trafikksituasjonen blir vesentlig lettere ved en inn kjøring via Oksenøyveien. Krysset Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no
ksenøyveien-Snarøyveien blir et O lyskryss, som er gunstig for oss, sier Storækre. Ved en rundkjøring ville de om ettermiddagen ha fått vikeplikt for trafikken fra sør.
får komme til oss hvis vi skal bidra til en løsning. Vi har allerede lagt inn 10 millioner ekstra for å legge til rette for en T-banestasjon i atriet mellom byggene våre.
Den berømte prikken – Men satsingen Aker gjør på Fornebu, er den helt og holdent betinget av en fremtidig metro? – Nei, det er den ikke, og i dag går det 30 bussavganger i rushtiden. Vi har dessuten nærheten til Lysaker. En metro hadde imidlertid vært prikken over i´en, og det er litt skuffende at det i Nasjonal Transportplan ikke var øremerkede midler til en T-bane. Men vi jobber med myndighetene om en løsning og trekker i lag med den. En metro til Fornebu inngår i Oslopakke 3, og Bærum kommune vil i løpet av året ha regulert inn alle stasjonsområdene, sier Torstein Storækre, som dermed er optimistisk til en fremtidig T-bane. – Vi legger Ruters analyse til grunn om en realisering 20182020, sier han. – Er Aker som grunneier villig til å bidra med finansiering? – Vi har hele veien sagt at dette er en offentlig oppgave og vil ikke ta stilling til en eventuell OPS-modell. De
Usikre – Men trafikksituasjonen fremover, blir den verre før den blir bedre? – Det er kun én stor aktivitet igjen her ute som vil påvirke trafikksituasjonen i rushtiden, og det er vårt prosjekt. Vi er usikre på virkningene av det nye kjøpesenteret til KLP, men vi tror ikke det, eller de nye boligene på Fornebu vil påvirke rushtrafikken negativt, ettersom boligeierne har et annet trafikkmønster enn de som jobber på kontorene, svarer Storækre. Han sier de for deres del kan leve godt med dagens løsninger, men en metro gjør at de kan ta imot store menneskemengder på en rolig måte. – Både Bærum kommune og Fornebu vil få mer ut av området med en metro hit. En metro til Fornebu gjør at vi kan knytte oss opp mot hele arbeidsmarkedet i Oslo og sikre våre leietakere bedre tilgang på arbeidskraft også fra de østlige delene av byen. Det er viktig, fordi det er knapphet på hoder, sier Torstein Storækre om kampen om ingeniører og annen kvalifisert arbeidskraft.
29
– Skuffende Tre av de største grunneierne på Fornebu er skuffet over den manglende prioriteringen av en bane til Fornebu.
vi har lokaler for alle bransjer
Både OBOS, KLP Eiendom og IT Fornebu er alle tungt engasjerte i utbyggingen av Fornebu og utgjør den såkalte Fornebu-alliansen. For en måned siden la regjeringen frem sitt forslag til Nasjonal Transportplan (NTP). De tre store grunneierne kom da med en felles uttalelse der de mener at forslaget ikke inneholder en klar statlig forpliktelse til finansiering av en bane til Fornebu. Fornebubanen må dermed konkurrere om midlene med en rekke andre kollektivprosjekter i Norge. Fornebu-alliansen savner en tydelig ambisjon hos Regjeringen for Fornebu og utviklingen i Oslo-regionen. – Dersom dette blir stående, vil det skape stor usikkerhet om fremdriften for Fornebubanen. Vi håper Stortinget og politikerne i Bærum kommune nå kan være tydeligere på at Fornebubanen må realiseres snarest mulig, i kombinasjon med vilje til økt utnyttelse både på bolig og næringssiden, uttalte blant annet alliansen. Minst 50 prosent – Regjeringspartiene har tidligere i skarpe ordelag kritisert Bærum kommune for ikke å legge til rette for økt boligbygging på Fornebu, og vi forventet derfor at de samme partiene skulle legge inn minst 50 prosent statlig finansiering av Fornebubanen i NTP kombinert med bompengemidler og private bidrag, sa konsernsjef Martin Mæland i OBOS i forrige måned. Fornebubanealliansen håper nå at lokale og statlige myndigheter tar ansvar. – Staten og kommunen har tidligere vært en drivkraft for næringsutviklingen på Fornebu, og området har utviklet seg til et teknologicluster i verdensklasse innenfor blant annet olje, subsea og telekommunikasjon. Med en moderne banebetjening ville det på Fornebu kunne skapes enda flere arbeidsplasser som bidrar til å styrke Norges og Bærums internasjonale konkurransekraft, sier adm.direktør Kjell Kalland i IT Fornebu og utviklingsdirektør Eskild Rolstad i KLP Eiendom. Fornebubanealliansen står imidlertid sammen med andre grunneiere på Fornebu klare til å se på et vesentlig privat grunneierbidrag og også andre tiltak som kan få på plass en bane så snart som mulig.
norges største private utleier
olavthon.no
a
Telavågga ta
e s e n s Gat e
Ledige lokaler en vei rn ke
ga
rS
ør
i
ve
i en
il
L
bergveie
n
åls
s An
Ve
vin
Nj
Tøyen
s l ie
Ho
le
ate
en
Ve
nge n s vi erg
Valle Hovin
Ka rl S
Lil
i
leb
ULVEN
RING 3
'G
ok
Ei
ien s ve eim
dh on
Tr
Ein a r s V e i
H e lg
Ø
rs
r ek
rs Vei na
S o fienberggata
Sa
sl Ha
Tr o
ms
Fi
øg
ei
s nn
rh
au
gv
e ie
gat a
a
hø gd Br
n
al s
a at
Od
Etterstad kr o k
eien
Vål
e re
ngg
en
ETTERSTAD
ata
O pp
g land
ata
d
Bryns
B rinken
Kjølberggata
ien
ve ien
Rol
fH
No r mannsg ata
Bø gata
ga ta
rg
Bo
e
dga ta
sV
Sm e
ol t
te
Fag
k eba En
erl i a
eien ruv Fu
kv e
ien
e rg vei en
f
e al
to
ak
Em
TRYGVE LIES PLASS 1 il
Ben vei e n
508 kvm kontor
os
• Hovedsakelig cellekontrer • Kan tilpasses ny bruker • Bydel Furuset og helserelatert virksomhet i bygget for øvrig • Ligger sentralt i Furuset senter • T-bane og buss
i
ns
Furuset
ei
v e ie n
i en
m
sV
ien
ng
rve
rs
n
ok
lve
Ly
Vå
Ko
e ie
Sime
ien av
je l
142
En
nf
• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 kvm. • Prisant kr 4 100 000 + omk.
ve
ne
Stamh
usv eie Næringsseksjon til salgs n
l Fio
Li n
Høymyrveien 2
Tr
ien
i
n s b råtve
Ve
ve
• Arealer fra 750 til 1530 kvm g an • Rett ved E 6 M • God parkeringsdekning • Gunstig leie
ien ve
rt s
an Br
ASKER
Sv
eveien
Eik
Rø h
Lyse, effektive kontorlokaler ien
en
er
B
ei
en
rv
kt
eie allv n
i ts
Svart d a l s v e i e n
Svingen U
V stre V s Ø ei
ETTERSTADSLETTA 3 et ar
d
ws
E
da l Ki l
ru
Ryen b
t Ga
n
en
le
Ko n o
Plogveie n
en
unds Vei G ab b i L
vei
l
erg
ei
ei gv
es Vei irik Ra ud
ag
eb
e
Ek
St
r bo
ei
Sandia Megling as
a
Dy Kontakt Gjert vek Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no Besøksadresse:es Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 Vei t E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no B irkebe i n g a
Valh
S
dB
a
O s l o Gate
un
enve
n
sl e t t
msv
ate
Ga rds
v e ie
ta d
va
Strø
ata
VÅLERENGA
ngt
t.
l ha
ps G
nsjø
ers
Vike
Aru
sg
a ta alg J ord
Tvet
Et t
g Jarle
te
en
Ga
allé
r ds
m
tik k
aa
dm a ta
eig
Øste
ga
hw
an
E6
HELSFYR
rks
H øl
en
Østre gravlund
veie n
He
Sc
M a l e r haug
KAMPEN
v e ien
te
n
er g
veie sj ø En
eb
gen vin
Åk
Ga os m of
s
Grense vei e n
Fy r s
Bryn / helsfyr Telema
rks
ata rlig Sø
I nn
r
t offv ei e
ta
n p u rt e
ei
S u rs
ga en
St
G rønvo ll A llé
sv
Ag
te
y Tø
le
Rin ggata
Ma
øm
Bryns
Gl
n
ad
en
g ve
ien
Botanisk hage og museum
V ei
A
l do
fH
ed
Ulvensp
Ul v e n v e i e n
N
lit t e n
rø St
m
sv
ei
367 kvm kontor + 196 kvm lager r S t o rm
C a sp a
• Kontorene tilpasses leietaker • Praktisk lager rett inn fra rampe • Kantine, trimrom i bygget • Morderne ventilasjon med kjøling
s Ve i
i ff s V e s V ei
sV
dH
a
al
st
ar
o Pr
Brynsveien 16–18
a lv
ng
ll i n
H
ie
507/534/494 kvm kontor/lager
H
m Ri
ve
Sandia Megling as Alna
en
ei
en
kro Sol k
ors
Sta a
BRYNSVEIEN 5
en
Te
• Praktiske kontorer: 507 og 534 kvm • Lager og kontor: 494 kvm • Pent kontorbygg med kantine
ei
en
v ei oll
alv
RIN
a
l
n s Ve i
v ei
en
ie n
• Lyse arealer • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gode priser
ba rn
Je
gesons Ve Thy i
48–288 kvm kontor D a m far e t
Nordre Skøyen hovedgård
BRYN n Høy e
Tvetenveien 32
Baneveien
E6
ve hall ien
Høyenhallsvin g
Østensjøveien 43 eien Be k k
ien
en
ive
ev
ml
Låveveien
Hje
• Arealene tilpasses leietaker • Lager kan leies sammen med arealene
Skøyen
en
455 kvm kontor og 400 kvm kontor/showroom • Adkomst fra bakkeplan • Kombinasjon kontor, lager, showroom
Te
as
se
vei
Søndre Skøyen
Toftdah l
ei s V
Fu
rr
Grenseveien 107
Østensjøveien 18
917 kvm moderne kontorer
346 kvm kombinasjonslokaler
el
iv ei • Ligger i 6. etasje en • Moderne løsninger • Populær kantine Øs • Nær t-bane, buss og E6 t
en
sj
øv
ei
en
SMALVOLLVEIEN 61
Østensjøveien 18
• Kontor og lager, 745 kvm • Fordelt på to etasjer • Lager med direkte innkjøring • Kontorer med ventilasjon og kjøling • Flott eksponering, ved SmartClub
317 kvm kontor
og ne
Ve
i
Grønli b
R
vei
en
alna
R
ug
MANGLERUD
• Kontor, showrom og lager • Arealene kan tilpasses leietaker
akken
dveien ru
gl
Wetlesens Vei
s
ns e
ne
ve
Ha
Kontorer 169–678 kvm
Sigri dU nd s Simon Darr ets es
Ni
ng
Gladengveien 14
i Ve i Ve
G3
y
ei
TEISEN
s
e ns
V
Sm
n
tr u
vn
K r i s ti n s
eie
O l e D e v i ks V ei
nv i se
Sp e k m
• Kontorlokaler med gode lysforhold • Cellekontorer, kjøkken med spiseplass og 2 møterom
Lokaler til leie 2.175 – 10.000 kvm
Lørenvangen 22
22
Moderne og effektivt kontorbygg på Løren • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014
Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225
Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO
Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no
Aberdeen Asset Management Region Nord – Trondheim Beddingen 8 7014 Trondheim
Aberdeen Asset Management Region Vest – Bergen Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis
Lokaler til leie 4.989 kvm
Storgata 5–7
Totalrenoverte lokaler midt i Oslo sentrum • Ledig areal: 4.989 kvm • Minimum utleieareal: 248 kvm • To minutters gange til Oslo S • Nye tekniske anlegg med moderne styresystemer • Oppgraderte fellesarealer med bl.a. nye heiser, kantine og sykkelparkering • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov
Kontakt: Anders Heffermehl Telefon: 950 63 693 E-post: ah@akershus-eiendom.no
334 kvm
Munkedamsveien 53B
LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA ved aker brygge • Klassisk og pent oppusset kontoreiendom • 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger • Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge • Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende • 5 min gange til Nationaltheatret stasjon
Kontakt: Joakim Kaspersen Mobil 481 95 150 joakim.kaspersen@colliers.com Kontakt: Christian Prebe Mobil 958 71 039 christian.prebe@colliers.com
Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO
Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no
Aberdeen Asset Management Region Nord – Trondheim Beddingen 8 7014 Trondheim
Aberdeen Asset Management Region Vest – Bergen Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis
Interiør
34
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Enorme prisforskjeller
Det koster ofte mye penger ĂĽ ha en lekker innredning.
35
OSLO SENTRUM
Prisene på så å si identiske møbler kan for kundene variere med flere hundre prosent. Leietaker og gårdeier risikerer unødige millionutgifter hvis de velger feil.
Grensen 3
ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER
TIL LEIE 1.5001.800 KVM
Tomas Falkenberg i Confidon (se også undersak) vet hva møbler og interiør handler om. Som tidligere salgssjef hos kontormøbelprodusenten Kinnarps og med 20 års bransjeerfaring har han sittet på den andre siden og solgt møbler til bedriftene. Nå rådgir han leietakere i hvordan de kan spare mest mulig ved å gjøre de riktige møbel- og interiørvalgene. – Det er normalt 350 produsenter av møbler som brukes i Norge, og det er 30 forhandlere i Oslo. I mellom disse finner vi agentene, sier Falkenberg til NæringsEiendom om jungelen som finnes der ute. – Det handler om å skape trygghet og sørge for at kundene ikke gjør noe galt. Gjennom flere år har vi utviklet en database og spisskompetanse, der vi kan finne beste netto snittpris for leietakeren, og så lande prosjektet på budsjett. Alle bedrifter og deres prosjekter er ulike, så forhandlere og produsenter faller naturlig fra gjennom prosessen fortsetter han. Engasjerte – Hvor bevisste er leietakere ved innkjøp av møbler og interiør? – De er veldig engasjert i valg som angår deres egen arbeidsplass. Det er et stort engasjement rundt møbler, men kundene er ikke så opptatt av detaljene før de står der med prøvemøblene. De er imidlertid opptatt av holdbarhet og kvalitet og betaler gjerne mer penger for å få kvalitetsprodukter. Jeg mener møbler til et bygg absolutt skal holde i ti år og dermed gjennom en lengre leiekontrakt. Men kundene får egentlig ikke det de betaler for, prisene kan variere 300 prosent for ”dønn like produkter”. Det er utrolig store forskjeller på pris og kvalitet i bransjen, svarer Tomas Falkenberg. Spørsmålet er så hva en leietaker bør regne med av utgifter til møbler, gardiner, dekorbelysning ol. Forutsetningen er en normalt god standard. Falkenberg tar i sine regnestykker utgangspunkt i en bedrift med 200 brukere som sitter effektivt og har 3000 kvadratmeter til rådighet. Leiekostnadene utgjør 2000 kroner kvadratmeteren, til sammen 6 millioner kroner. – Da vil jeg si at kontormøbler av et normalt godt nivå koster 6 millioner, tilsvarende ett års husleie. Noen
HJØRNELOKALE MED MEGET GOD EKSPONERING i sentrum, på hjørnet Grensen og Grubbegaten. • Midt Kollektivtransport og alt av nødvendige servicefunksjoner • i umiddelbar nærhet er over tre plan • Lokalene egner seg som en brandstore • Lokalene Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov •
KONTAKT:
Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no
FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo • Telefon 815 55 155 www.fcas.no
Interiør
36
Tomas Falkenberg forteller at det lønner seg å kjøpe inn møblene samlet i stedet for ved delinnkjøp. (Foto:
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
bedrifter tenker da ”Wow, koster det virkelig så mye”. Det er selvfølgelig mulig å halvere dette beløpet, men også å doble det, sier Falkenberg, – Gardiner og solskjerming til en slik bedrift koster anslagsvis 300 000 kroner, dekorbelysning fra 100 000–400 000 kroner, moderne utsmykking med foto kunst 150 000–250 000 kroner, og audiovisuelt utstyr gjerne et halvt års leiekostnader. To års husleie – Har du tommelfingerregler for hva kundene må ut med totalt for møbler og kompletterende ting? – Jeg bruker pris per med arbeider for et totalt møblert bygg. Summen av løse møbler, kompletterende interiør og audiovisuelt utstyr ligger som regel rundt to års husleie, svarer Falkenberg. Holder vi oss til eksemplet med 6 millioner kroner i leiekostnader for 3000 kvadratmeter, snakker vi derfor om 12 millioner. Falkenberg gir oss også et anslag for løse møbler til fellesarealer, som gårdeier selv normalt kjøper inn. Som eksempel forutsetter han 200 brukere, ti møterom, en kantine med 200 sitteplasser og tilhørende loungeområder – En normalt god leietakerstandard her bør tilsvare en pris på 1,5 millioner kroner. Jeg ser ofte lokaler hvor det kun er brukt et minimum som tilsvarer et møbelkjøp rundt en halv million,
men det finnes også prestisjeprosjekter hvor samme pakke har kostet opp mot 4 millioner, sier han. – I tillegg til løse møbler tilkommer det ofte en del halvfaste møbler og løsninger som skaper ytterligere kreativitet og identitet. Disse tegnes av interiørarkitekten og spesialproduseres hos egnede produsenter. Totalkostnaden for slike halvfaste møbler varierer veldig etter ønske fra leietaker, og litt humøret og innstillingen til gårdeier. Prøveoppstillinger – Hva er hovedrådet du gir når leie takerne skal velge løsninger? – Jeg kjører alltid prøveopp stillinger, slik at kundene ikke velger før møblene står oppstilt ved siden av hverandre. Det er ikke ”kult” å være innkjøpssjef og kjøpe inn riktige møbler til mange ansatte, og det gjelder å finne nivået og uttrykket i lokalene. Confidon jobber svært ofte sammen med interiørarkitektene, de er kreative og dyktige på materialer, farger, stil og uttrykk, som resulterer i flotte lokaler med identitet. Confidon er mindre opptatt av produsent og produsentmiks, ettersom ulike premissgivere hos våre kunder er opptatt av helt andre utvelgelses kriterier, sier Falkenberg. Møbel- og interiørbudsjettet kan også endres underveis, ved at det Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no
dukker opp andre uforutsette ting som koster penger. Tomas Falkenberg mener at det med nøytral markedsekspertise er betydelige forskjeller på å kjøpe inn samlet, kontra delinnkjøp. – Som oftest blir det langt rimeligere å fordele et stort innkjøp på et par-tre tilbydere. Dette blir nok også mer vanlig fremover, ettersom forhandlerstrukturen endres i en retning hvor produsenter og agenter blir tydeligere på sine A-forhandlere, sier han. Nokså likt – Hva betyr lengden kunden har inngått på leiekontrakten for valg av løsninger og kostnader? – Den gjennomsnittlige leie kontrakten i Oslo-området ligger på vel frem år. Om kontrakten er på fem eller ti år, spiller ikke så stor rolle. Man kan også lease møbler over fem år, men ved kortere kontrakter på to til tre år, blir det andre løsninger. – Er det stor forskjell å innrede og kjøpe inn til åpent landskap sammenliknet med cellekontorer? – Fellesnevneren er uansett arbeidsbordet, kontorstolen og personlig oppbevaring. Fleksibilitet er i dag viktig for møblene som kjøpes for de neste ti årene, derfor mener jeg det er så godt som likt, sier Tomas Falkenberg.
MV-PaNoraMa
Nyhet!
GuStafS PaNel SySteMer
Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.
Din
innreDnings leverAnDør fra A til Å
GlaSSVeGGer KoNtorSKilleVeGGer HiMliNGer
Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no
annonse190x127-gustafs-2013apr.indd 1
217 kvm f orret ning sl oka l er til leie Kinove ie n 12, S andv ika • L okale ne har i tilleg g 4 2 kv m lag e rareal, s om og s å kan be ny ttes s om for retning s areal • Flott utsikt mot elve n o g omkr ing lig g e nde områdene • Kan br ukes s om s e r ve r ing / restaurant • Meg et god parke r ing s dekning i P- hu s
kon ta k t joha nne cath. b rustad +47 995 11 447 • jc b @ on lin e .n o • w w w.jc b c on su lt i n g . n o
23.04.13 10.11
Nyheter
38
Husebybakken 28B
RING 3
Hovfaret 11
MAJORSTUEN
ULLERN SKØYEN RING 2 E18
FROGNER
Lilleakerveien 2C
LYSAKER
Drammensveien 111
V Drammensveien 264
STABEKK
E18
Lysaker Torg 15
E18
AKER BRY
BYGDØY Oksenøyveien 80
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
FORNEBU
Sliter med
beliggenheten
Flere større kontorbygg i Oslo har stått ledig over lengre tid. En fellesnevner for byggene er lav kontortetthet og langt til kollektivknutepunkter.
39 Gullhaug Torg 3
GREFSEN
RING 3
N
4
RING 3
Sven Oftedals vei 10
STORO 4
ULLEVÅL
4
SINSEN
SAGENE
163
Sinsenveien 47A
RING 2 4
ØKERN Lørenfaret 3 163
Pilestredet 75C
VIKA
RING 2
Ulvenveien 83
Akersbakken 27
HASLE
GRÜNERLØKKA
E6 E6
ULVEN
Persveien 28
Hjalmar Brantings vei 8 RING 1
OSLO
Kolstadgata 1
Grenseveien 92 E6
Prinsens gate 2 Økernveien 11 RING 1
RING 2
YGGE VÅLERENGA
Dronningens gate 8B Kongens gate 11A
RING 3 E6
GAMLEBYEN Smeltedigelen 4
MANGLERUD
E18
E6
E6
Olav Helsets vei 5
Nyheter
40
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
husebybakken 28B Statnetts gamle hovedkontor kan bli boliger. (Scanpix)
Kontrastene i Oslos kontormarked er til dels store. I forrige utgave av NæringsEiendom kåret bladet, med hjelp av DTZ Realkapital, de mest attraktive kontorlokalene i Oslo. Kriteriene var standard, leienivå og ikke minst beliggenhet, for ikke å si mikrobeliggenhet. Et områ de kan være attraktivt, men den interne beliggenheten i området betyr mye. Kortest mulig avstand til kollektivknutepunkter er særdeles viktig for attraktiviteten, og vinnerne lå alle sentralt. Næringsmegleren Akershus Eiendom har nettopp avsluttet sin ledighetstelling for Oslos kontor marked for april og sett på de større kontorbyggene som står ledige. I apriloversikten er hele 10 av de 25
største lokalene (se oversikt) nye på listen siden siste måling. – Det tyder først og fremst på en høy signeringsaktivitet, ettersom arealledigheten i Oslo bare har gått marginalt opp, fra 6,5 prosent til 7 prosent, og enda mindre om vi ikke runder av. De aller fleste av de nye store ledige byggene har vært kjent i markedet i lengre tid, men det er først nå de er tilgjengelige innenfor tre måneder, som er betingelsen for å bli med i vår ledighetstelling, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til NæringsEiendom. Fra 1 til 5 Næringsmegleren har i sin data base gitt alle kontorbygg i Oslo to «objektive» beliggenhetskarakterer,
begge fra 1 til 5, der 1 er best. Karakterene er direkte generert av følgende faktorer: • Hvor mange naboer bygget har, målt i kvadratmeter med kontor innenfor en viss radius. • Hvor nært bygget ligger til et kollektivknutepunkt med en viss kvalitet, målt i antall ruter/baner. For begge karakterene er byggene delt inn i ca. fem like store grupper for å gi en jevn karakterfordeling. – Vi ser at hele elleve av de 25 største ledige lokalene har stått ledig i ett år eller mer. Disse lokalene har den relativt sett minst attraktive beliggenheten, både med hensyn til kontortetthet og kollektivknute punkter. Dette, sammen med de
Ledige lokaler NE 40748 og NE 40749
Stanseveien 13 Attraktive kontor- og lagerlokaler på Kalbakken Kontorer: 4. etasje: 237 m2 5. etasje: 322 m2
BTA. 237-322 m2
Lager: 1. etasje: 250 m2
BTA. 250 m2
• Velholdt kontor og industribygg over 5. etasjer. • Lokalene holder god standard og fremstår som lyse og
pene. • Mulighet for leie av parkeringsplasser.
Beliggenhet • Eiendommen ligger i et populært kontor- og industriområde på nedre Kalbakken rett ved Østre Aker vei. • Kort vei til Kalbakken sentrum med butikker og postkontor. • Ca. 10-15 minutter med bil fra Oslo sentrum. • Enkel adkomst fra både E6 og Trondheimsveien. • Nyland Togstasjon ligger ca. 5 minutter unna og har linjer mellom Oslo S og Lillestrøm. Lokalene/innhold • Kontor 5. etasje: inngangsparti med liten resepsjon, møterom, stort hjørnekontor, 3 kontorceller, teamrom med glassvegger, stort åpent landskap fordelt på 2 soner, kjøkken med spiseplass, toalett samt HC-toalett. - Det vil også være mulig å bruke åpent landskap som showroom / kursrom. - Lokalene kan enkelt tilpasses leietaker. - Passer for 15 - 25 personer. • Kontor 4. etasje syd: 8 store kontorceller, møterom, fullt innredet kjøkken og toaletter. - Passer for ca. 10-15 personer. • Lager 1. etasje: Høytlager med ca. 5 meter takhøyde. - Varelevering via lasterampe
Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42
Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no
Nyheter
42
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
oxenøyveien 80 Det gamle hovedkvarteret til Norske Skog har en utfordrednde beliggenhet. (Scanpix)
ø vrige tallene, viser klart at det gir større utfordringer å leie ut bygg med beliggenhet som verken er gode for kollektivtransport eller som ligger tett ved mange andre bygg. Vår oppfatning er at kollektivtrafikk betyr mer nå enn for fem eller ti år siden, sier Eggen om byggene på listen. Kun tre av eiendommene har beliggenhet i Oslo sentrum, og da i Kvadraturen, ellers er de spredt fra Fornebu til sørøstlige delene av Oslo. Boligkonvertering? Som listen viser er Husebybakken 28B i Ullernåsen den største eiendommen på ”ledighetslisten” til Akershus Eiendom. Statnett må i utgangspunktet fylle opp 20 000 kvadratmeter med lokaler etter at Statnett nylig har flyttet til Nydalen.
Oslo Pensjonsforsikring må finne nye leietakere til over 15 000 kvadratmeter i Lørenfaret 3 på Løren etter at DNB nå samler aktivitetene i Bjørvika. Ragnar Eggen mener noen av eiendommene på «topplisten» for april fremstår som helt klare kandi dater for boligkonvertering. – Her peker Statnetts gamle hovedkontor i Husebybakken 28 samt Akersbakken 27 seg ut som muligheter for en utvikler i bolig bransjen, sier Eggen. Akersbakken 27 er opprinnelig sykehuslokaler og ligger rett ved Gamle Aker kirke. Det er Oslo Sanitetsforening Eiendom som eier bygget, og sanitets foreningen har på 2000-tallet brukt godt over 200 millioner kroner på oppgrade ringer av eiendommen.
– Det er ikke uaktuelt å vurdere inn spill på en boligregulering eller å følge skolesporet, uttalte Eiliv Christensen i NAI FirstPartners til nettstedet NEnyheter i juni 2011 om eiendommen. Ragnar Eggen sier andre eien dommer fremstår mer usikre med tanke på en konvertering, mest fordi noen beliggenheter også er middels til dårlig egnet for boligformål. Trafikkert kryss – Dette kan sies å gjelde Kolstadgata 1, en eiendom i et trafikkert kryss på Tøyen, og Lørenfaret 3, som ligger med stor eksponering mot trafikken på Ring 3. For noen slike bygg har man sett at den «rette» leietakeren plutselig dukker opp, men det kan ta tid, forteller analysesjefen.
43
Eggen mener man bør merke seg at de ledige byggene er ganske jevnt fordelt rundt om i byen. Sentrum har som nevnt over en liten andel, som sammenfaller bra med leie utviklingen i området. Oslo sentrum har vært vinneren i leiemarkedet de seneste to årene. – Det er lite å velge i for leie takere som ønsker en plassering innenfor Ring 1, kommenterer Eggen. Når det gjelder de tre eiendom mene i Kvadraturen, har de blant de beste karakterene i Akershus Eiendoms «objektive» beliggenhets- skala, altså karakter 1. – Dette kan ses i sammenheng med områdets noe lave leienivåer i forhold til resten av sentrum, og det illustrerer at de «objektive» måle parametere ikke dekker alt som ligger
i en beliggenhet. På den andre siden har ikke eiendommene stått ledig lenge, og det er overveiende sannsyn lig at de ikke vil ligge lenge på listen. Vi har i det siste sett en del kontrakter i området, også for bygg som ikke blir ledige på en stund, sier Ragnar Eggen. Trakk salget Onarheim Eiendom la i fjor høst ut Dronningens gate 8B for salg ”as is”, altså som den er. Dette salget ble imidlertid trukket for noen m åneder siden. – Når det gjelder Dronningens gate 8, har Onarheim Eiendom bestemt seg for å fokusere på utvikling og utleie av denne gården, ettersom det for tiden er større påtrykk etter leie enn kjøp, uttalte Erik Onarheim i Onarheim Utvikling i januar i år til NEnyheter.
Et bygg som sliter med beliggen heten, er 11 000 kvadratmeterstore Drammensveien 211 på Maritim. Eiendommen ligger riktig nok helt inntil E18, men midt imellom Skøyen og Lysaker og dermed langt fra kol lektivknutepunkter. NVE flyttet ut av bygget forsommeren 2011, etter å ha brukt eiendommen som midlertidige lokaler i påvente av oppgraderingen av hovedkontoret på Majorstuen. – Det er flere interessenter som har vært og sett på bygget, men vi tar det vi får. Det er ingen interessenter til hele bygget, sa gårdeier Egil Stenshagen til NEnyheter i februar 2011. Så langt har altså ingen bitt på, og bygget har nå stått ledig i 23 måneder. Tekst Jan Revfem e-post jan@ne.no
Ledighet, 25 største april 2013 Alt ledig nå eller innenfor 3 mnd, Oslos kontormarked inklusiv Lysaker og Fornebu. (Kilde: Akershus Eiendom) Adresse / ID
Areal ledig
Postnr
Område
Antall mnd ledig
Karakter, kontortetthet
Karakter, kollektivtransport
Husebybakken 28B
20 000
379
Oslo ytre vest
1
5
4
Lørenfaret 3
15 558
580
Økern
1
4
5
Drammensveien 264
11 200
283
Lysaker
1
4
4
Drammensveien 211
11 000
281
Skøyen
23
5
5
Akersbakken 27
10 000
172
Indre by Nord
23
5
5
Fornebu
Oxsenøyveien 80
6 611
1366
41
5
5
Olaf Helsets vei 5
6 000
694
Oslo ytre sør
8
5
4
Sven Oftedals vei 10
5 553
950
Oslo ytre øst
1
5
5
Kongens gate 11A
5 532
153
Sentrum Kvadraturen
1
1
2
Hjalmar Brantings vei 8
5 500
581
Økern
1
4
5
Prinsens gate 2
5 500
152
Sentrum Kvadraturen
Kolstadgata 1
5 479
652
Indre by øst
Hovfaret 11
5 400
275
Gullhaug Torg 3
5 000
484
Rosenholmveien 25
5 000
1252
Persveien 28
4 695
581
Alna-Ulven
Dronningens gate 8b
4 516
152
Lysaker Torg 15
4 431
1366
Grenseveien 92
4 300
663
Lilleakerveien 2c
4 240
8
1
1
35
5
3
Skøyen
1
3
2
Nydalen
1
3
3
14
5
5
8
5
5
Sentrum Kvadraturen
14
1
2
Lysaker
26
2
3
Helsfyr-Bryn
17
3
3
283
Lysaker
14
2
3
Oslo ytre sør
Sinsenveien 47a
4 210
585
Sinsen/ Storo/ Grefsen/ Kjelsås
20
5
5
Pilestredet 75c
4 146
354
Indre by Nord
23
5
4
Ulvenveien 83
4 000
581
Økern
1
4
5
Økernveien 11
3 817
653
Indre by øst
1
5
3
Smeltedigelen 4
3 800
195
Indre by øst
8
5
5
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Oslo – Gardermoen
44
Oslo – Gardermoen
Næringskorridor i vekst
Berger i Skedsmo er ferskvare, Mogreina i Ullensaker er lagervare og Gardermoen vokser. Næringskorridoren Oslo– Gardermoen tetter seg til. Etter at Gardermoen ble hoved flyplass har næringsbygg, særlig innenfor lager og logistikk, grodd opp langs E6 mellom Oslo og Gardermoen. De beste delene av denne ”stripa” er bygd ut med Gardermoen som det nordlige tyngde punkt og Groruddalen som det sør lige, som om den har en trakt i hver ende. Potensialet er fortsatt stort.
Eiendomsutviklere satser videre på en tettere næringspark og nye bygg langs E6. Store utbyggere som Bergmoen AS, Thon Gruppen, Coop Eiendom, Fabritius Eiendom, Sisa Invest (Bjørn Dæhlie), Ferd Eiendom og Veidekke Eiendom, er i sving, på Gardermoen. Utbyggingen startet i Groruddalen sent på 1990-tallet. Nye lager- og
logistikkbygg, men også handelsbygg og kontorbygg, fylte etter hvert deler av Økern, Alna- og Furuset-området langs E6. Samtidig vokste det frem en næringspark like ved flyplassen. Så åpnet Lørenskog kommune for næringsbygg ved Robsrud, og Skedsmo la til rette for utbygging på Berger og Bøler, hvor det snart ikke er ledige tomter til større nærings bygg. I L illestrøm er det fortsatt plass til flere næringsbygg, og flere store byggeprosjekter er i gang med tunge aktører som Coop Eiendom, OBOS, Felleskjøpet og Lillestrøm Delta. Videre nordover, på Kløfta tett ved E6, ligger Ullensaker Næringspark. Her har utbyggingen roet seg ned.
45
Endelig! Enklere for håndverkere og næringsdrivende å handle byggevarer hos Coop Med Coop Bedriftskort får du et nytt og enkelt system for handel og suppleringskjøp i alle Coops byggevarekjeder og dagligvarebutikker.
Coop Bedriftskort – full kontroll på alle innkjøp Slik foreslår Bergmoen Eiendom at næringsparken kan se ut når den er ferdig bygd ut. (Foto: Niels Torp Arkitekter)
• Kvitteringsfritt
– brukerne trenger ikke å ta vare på kvitteringer
• Enkelt og oversiktlig
– egen nettside viser nøyaktig hva som er kjøpt – kjøp kan belastes ulike prosjektkonti
Aktive kommuner Planmyndighetene er i utgangspunktet positivt innstilt til at det bygges langs E6 og ved flyplassen. Fylkesmannen i Akershus passer på jordvernet. Mange av områdene langs E6 er landbruksjord, og slik vil det være i overskuelig fremtid. Mye av eiendomsutviklingen langs E6 er drevet av kommunene Ullensaker, Sørum og Skedsmo. Ved å slippe utbyggerne til, har de bidratt til å gjøre Romerike til et stort vekstområde. Optimismen er stor blant investo rene her. Samfunnsforskere mener Romerike i lang tid vil være en av de beste regionene for næringsutvikling med sin beliggenhet nær både Oslo og Gardermoen. Befolkningsveksten vil bare fortsette. Kommuneplanen i Ullensaker skal revideres i løpet av neste år, og den blir avgjørende for hvilke nye områder som reguleres for næring. Men mellom Gardermobanen og E6 ligger det også områder som ikke egner seg til
• Flere kort pr konto • Opptil 300 000 kr i kreditt
• Inntil 58 dagers rentefri kreditt
SØK I DAG! www.coop.no/bedrift
Du kan lese mer og søke om Coop Bedriftskort på coop.no/bedrift
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Oslo – Gardermoen
46
utbygging på grunn av regler om byggesoner. Skedsmo kommune er mer restriktive på hva slags bygg de vil ha eksponert mot E6. De har en policy på at varehandel ikke skal ligge langs E6, i tråd med nasjonale retningslinjer, men det gjøres unntak for bygg med plasskrevende varer. De ser på arealene langs E6 som verdifulle, som bør utnyttes til mer presentable bygg enn lager- og logistikkbygg. Kontorbygg faller ikke i smak hos overordnede myndigheter, for de genererer mye biltrafikk, og det er ikke området helt modent for ennå. Hvam-området kan være attraktivt til noe annet enn lager- og logistikk, for dette er innfallsporten til Lillestrøm, sier sjefarkitekt Rolf Jansen i Skedsmo kommune. En bit av E6 går gjennom Sørum kommune, som ønsker næring med mange arbeidsplasser, særlig innen for kontor og lager, men ikke handel. Både Fjellbo vest for E6 og Bjerke ved Lindeberg lenger nord har en del næringsvirksomhet. Det skal bygges mer her, men det er problemer med gode avkjøringsforhold på grunn av boliger i nærheten. På Bjerke er det satt av et nytt område til næring i kommuneplanen, men det vil ta tid å regulere dette ferdig. De som er
interessert i å etablere seg på Fjellbo og Bjerke, vil helst bygge lager og logistikkbygg. Fabritius og Bjørn Dæhlie på hugget Fabritius Eiendom er blant de offensive investorene akkurat nå. Gjennom en opsjonsavtale skaffet Fabritius og Bjørn Dæhlies selskap Sisa Invest seg i fjor høst kontroll over 1200 mål i skogområdene mellom nye og gamle E6, ikke langt fra Mogreina kirke, på høyde med nordenden av flyplassen. – Vi satser på lager og logistikk. Det begynner å bli knapphet på arealer langs E6 for store virksom heter, the big boxes, som det kalles på engelsk. Den beste beliggenheten for lager- og logistikkbygg er nær store veikryss langs E6. Vi legger stor vekt på veistrukturen, sier adm. direktør Asgeir Solheim i Fabritius Gruppen. I april kjøpte Fabritius og Sisa Invest Nordea Livs aksjer i Gardermoen Næringspark. Det gir tilgang til flere tomter, sier Solheim. – Det som skjer nå er at mange flytter hovedkontorene til nord aksen, fordi flere og flere mennesker bosetter seg der etter hvert. Det er mange nyetableringer i denne regionen.
Ved Berger i Skedsmo kommune har Fabritius Eiendom 200 mål hvor de kan sette i gang umiddelbart. Tomten de eier er regulert for næring og gir muligheter for å bygge ut 42 000 kvadratmeter lager og kontor areal etter behov. – Vi er i dialog om flere prosjekter. Vi har bygd Wittusen og Jensens hovedlager her, et godt eksempel på at arealkrevende virksomheter legges til nærings korridoren. – Opplever du Skedsmo som en restriktiv kommune? – Ikke spesielt. Vi har et godt samarbeid. I likhet med oss vil også de ha god kvalitet på fasade uttrykket. I Berger-området ligger virksom heter som DHL, Bring Logistics, Eek Transport, Onninen, DSV Solution, Ruukki, Sharifs Dekksenter, Statoil bensinstasjon og Mc Donald’s pluss det gamle kommunale vannverket og renseanlegget. Kommunen har solgt vannverkstomten til Rimfeldt Eiendom. Den er regulert til både handel, kontor, lager og industri. Potensialet er 30 000 kvadratmeter. De er klare til å bygge, men vil vente til de har nok leiekontrakter. Byggestart kan derfor ta noen år. Men interessen er stor, sier Karl Erik Rimfeldt. Selskapet eier to
Estate Media. Illustrasjonsbilde. Foto: Hunter Douglas Chile’s plant offices in Santiago de Chile.
VI UTVIKLER NORGES VIKTIGSTE BUSINESS PARK Oslo Lufthavn Gardermoen vokser i raskt tempo, og det gjør også området rundt. Her vil det bli moderne bygg i grønne omgivelser tilpasset alle typer næring. De første bedriftene har allerede etablert seg, og vi har store tomtearealer ledig for DIN bransje.
www.gardermoenbusinesspark.no
Oslo – Gardermoen
48
Gardermoen Business Park (Niels Torp Arkitekter)
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
handelsbygg ved Hvam-krysset som er leid ut til Maxbo og Plantasjen. Mesta eier naboeiendommen og planlegger å omregulere den for å selge den til en eiendomsutvikler. Plass til store bygg Ved flyplassen har Gardermoen Business Park grodd frem. Området er regulert til næring med et potensial for 800 000 kvadratmeter næringsbygg. De som skal utvikle eiendom i dette området, må betale en del av infrastrukturen i området, som veier, grøntanlegg, vann og avløp o.l. Her er Coop Norge Handel i gang med å bygge sitt 52 000 kvadratmeter store hovedlager for Østlandet. Investeringsrammen er halvannen milliard kroner. Lageret, som blir blant Europas mest moderne, ventes ferdigstilt neste vår. Nær lagerhallen er det plass til en leverandørpark. Her kan leverandører etter behov bygge sine lagerbygg, slik at friske matvarer får kortest mulig vei fra leverandør til Coop. Wenaasgruppen, som ikke er med i Gardermoen Business Park, er i gang med sin 13 000 kvadratmeter store kongresshall, like ved Comfort Hotel Runway på vestsiden av rullebanen. Olav Thon Gruppen skal i gang med en 4500 kvadratmeter stor kongresshall i tilknytning til en
utvidelse av Thon hotell. Byggestart er planlagt i år. Thon Gruppen, som også står utenfor Gardermoen Business Park, har ytterligere to bygg under utvikling på Gardermoen, en 4000 kvadratmeter stor utvidelse av anlegget til Marine Harvest, som får oppstart ganske snart, og et kontorbygg som kan settes i gang på kort varsel, men som ikke er ferdig utleid ennå. – Vi bygger ikke kontorbygg på ”spekk” på Gardermoen, sier eiendomsdirektør Tron Harald Bjerke. Thon Gruppen har også eiendommer på Jessheim. Optimistiske grunneiere Bare en tiendedel av Gardermoen Business Park er bygd ut. Næringsparken er på 5000 mål og ligger på østsiden av flyplassen mot E6. Grunneierne, blant dem Ferd Eiendom, som eier 150 mål, ønsker å utvikle området til å bli Norges ledende møteplass for alle typer næringer. Ferdig utbygd vil næringsparken kunne romme fra 30 000 til 50 000 arbeidsplasser, og det kan ta fra 30 til 40 år, opplyser Rolf Hansteen, som er sjef i Bergmoen Eiendom, den største grunneieren og en pådriver for
utviklingen i dette området. De eier 1000 mål. Selskapet vil gjerne utvikle 800 000 kvadratmeter næringsbygg, blant annet bilbyen Autotown. – Businessparken skal være åpen for alle typer næringer, og det som gjør denne utbyggingen spesiell, er at den forutsetter at folk reiser til og fra kollektivt. Gardermoen-området kommer til å få en svært god kollektiv dekning. Den blir avgjørende for at en slik utbygging skal være bærekraftig. Men først må to nye veikryss ved E6 finansieres. Det største, som skal erstatte dagens veikryss ved E6, er statsgarantert. Det andre krysset, som leder trafikken mot businessparken, blir finansiert ved at Ullensaker kommune og Akershus fylke forskutterer utbyggings kostnadene og senere krever et gebyr av utbyggerne for det enkelte byggeprosjekt. – Vi ser nå en utvikling der bedrifter i Groruddalen som vil vokse, bli mer moderne og ha med seg medarbeiderne sine, søker seg nordover for å få bedre plass og komme nærmere steder der folk bor, sier Rolf Hansteen. Tekst Ivar Sekne
MYRENS VERKSTED
MARCUS THRANESGATE 4 LEDIG AREAL: 170–1110 KVM BTA
Areal 1: Ca. 600 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50 Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/produksjon Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • Meget god teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900
WWW.MYRENEIENDOM.NO
Lokaler til leie - Ryen SANDSTUVEIEN 70 - RYEN Eiendommen ligger sentralt plassert på Ryen med direkte av- og påkjøring til Ring 3/ E6. Det er kort avstand til offentlig kommunikasjon så som buss og t-bane, og det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen. LOKALENE: • Nye kontorlokaler: 250 m², 800 m² og 1 560 m² • Kontorer med enkel standard: 276 m² • Lagerarealer: 150 m² • Felles kantine med møteromsfasiliteter • Sykkelparkering m/garderobe
For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no
Nytt om navn
50
Larsen tar over i DNB Ola Larsen tar inntil videre over som leder av DNB Næringsmegling.
i
leb
Ve
ei
en
kro Sol k
sV
ll i ei
en
rh
r
dH
al ar
Sigri dU nd s Simon Darr ets es en
Je
Sandia ble etablert i 1993 og har en svært sterk posisjon i sitt marked. Gruppens øvrige E6 selskapers oppgaver er eiendomsforvaltning, utleie av bolig, prosjektering og levering av automatiske parkeringsløsninger samt eiendomsutvikling.
v ei
v
ne
ng
ba
se
rn
yn Br
BRYN
Op
n Høy e
en ei
ien
i ve
da l Ki l
Skøyen
V stre V s Ø ei
Sandia Megling as eien
ml
ive
ev
Hje
kv e
ei
rg
Nordre Skøyen hovedgård
en
k eba En
St
o nb
ve hall ien
gesons Ve Thy i
Høyenhallsvin g
Kontakt Per Kr. Lundquist: Mob 9019 9016 / E-post pkl@sandia.no erl i a Fag Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 eien ruv E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no Fu
E
H
a
hø gd
Bryns
ve ien Bryns
n
t offv ei e S u rs
fH
l
Rol
Sandia Megling as er en del av Sandia Gruppen og driver næringsmegling. Vi arbeider med s Ha ns e utleie og salg av alle typer næringseiendom n s Ve i hovedsakelig i området Bryn-Helsfyr og Oslo nord og øst.eien Ni
a
gat a
ien
• Utdannet eiendomsmegler eller advokat som vil inneha vår autorisasjon fra Finanstilsynet.
es Vei irik Ra ud
i Ve i Ve
G3
sl e t t
al s
RIN
ta d
Od
n
tr u
TEISEN
ei
enve
ETTERSTAD • Være en utadvendt relasjonsbygger.
ata
OM SANDIA sV
ers
• Du må være sulten og være idérik på selskapets og våre oppdragsgiveres vegne.
ta
ngg
vn
ol t
Et t
ga
e re
a
dB
en
rks Vål
un
allé
veie n
Tvet
• Være kreativ og ha evne til å skape resultaterEtterstadkr ok en og kunne avslutte avtaler.
n
m
m
tik k
M a l e r haug
n
dm a
Ag
Grense vei e n
Fy r s
Østre gravlund
HELSFYR
Da selskapets nåværende leder skal gå av med Øste pensjon søker vi etter ny daglig leder. Vi søker nsjø etter en person som har sterk kremmersjel og veien lyst til å drive sin «egen butikk» med støtte fra øvrige fag innen gruppen.
veie sj ø En
He
st
eie
E6
NÆRINGSMEGLER
Daglig leder
Sp e k
te n sp u r
o Pr
nv i se
St
G rønvo ll A llé
n
O l e D e v i ks V ei
sv
ie
H
n gv
e ie
Gl
au
øm
ve
Te
le
I nn
te
a lv
ng
ien
g ve en
ad
m Ri
STILLING LEDIG: Ma
Ga os m of
s V ei
V
ls
Lil
Ul v e n v e i e n
RING 3
le
i
Fi
s Ve
i
i en
t i ng
Ve
ve
an
es
vin
en
Br
r li
Ho
ok
ar
ei
lm
sl Ha
r ek
Eiendomsmeglerskole. Larsen var i perioden 1998-2001 regiondirektør i Gjensidige NOR Eiendom og adm. direktør i Gjensidige eien NOR NæringsP ersv megling fra 2001 til 2004. Fra 2004 har Larsen vært regiondirektør i DNB Næringsmegling. Ulvensp lit t e n ”Jeg kommer til å pendle mellom Skien og Oslo. Jeg har jobbet i konsernet siden 1998. I tillegg til det som en ei sv m står på CV-en, har jeg værttrøkonstituS ert adm. direktør i DNB Næringsmegling ca. et halvt år i 2007, såCajeg ero rms Vei sp a r S t ikke ukjent med oppgaven”, skriver Larsen i en epost til NEnyheter. en
ja
s nn
”Vi planlegger ikke noen offisiell melding om dette, vi kommer heller tilbake når vi har ansatt ny leder. Inntil videre er PerOla sveienLarsen konstituert som administrerende direktør. Ola er til vanlig leder for selskapets virksomhet i Vestfold og Telemark”. Virksomheten til DNB Næringsmegling i Vestfold består av et kontor i Tønsberg med seks ansatte, samt et Skien-kontor i Telemark, der Ola ULVEN Larsen er eneste ansatt. Ola Larsen er født i 1965. Han er utdannet bedriftsøkonom fra Vei a a ff s r l StNorges BI og har også studertKapå
ors
H
Det ble nylig kjent at både Knut Efskin og Rune Husby har sagt opp sine stillinger i DNB Næringsmegling. Efskin har ledet selskapet siden sommeren 2009, mens Rune Husby har vært leder av virksomheten i Midt-Norge. De to planlegger oppstart av ny virksomhet 1. august og er imellomtiden ute i en karantene. Foreløpig har DNB vært tause om avgangene, men ved en forespørsel bergveie n l i fra NEnyheter om hva som nå skjer, L svarer styreformann Anders Lægreid nge n s vi Valle Hovin erg i DNB Næringsmegling følgende:
ien
Be k k
Søndre Skøyen
til leie 500 – 920 m²
Per Krohgs vei 4 2
4,6 m
lager og kontor Sentralt
Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no
Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.
karIHaUgen
beskrivelse Meget sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples.
865 kvm moderne kontor med showroom/lett produksjon: Både cellekontor, møterom samt en del større, åpne rom. Fleksible lokaler med et bredt spekter av bruksområder.
lokalene/innhold
500 kvm moderne kontor med showroom/lett produksjon: Meget pene lokaler. Mye vindusareal. Både cellekontor samt flere større, åpne rom.
555 – 920 kvm lager/kombinasjonslokale: Lager på 555 kvm med takhøyde ifra ca. 2,7 – 5 m. Adkomst via lasterampe med takoverbygg og 2 porter. 2 stk cellekontor.
til leie 280 – 1.340 m²
industriveien 14 2
6,0 m
Skytta
Høytlager/kontor beskrivelse Kombinasjonslokaler, lager og kontor i flere størrelser til leie i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kun 5 km til E6 ved Olavsgård. lokalene/innhold 1.340 kvm lager: Inneholder lager med ca 825 kvm gulvflate + to mesaniner på tilsammen ca 515 kvm. Takhøyde 6 m, under mesanin ca 3,8 m. 4 m høy kjøreport med innkjøring direkte inn i lageret for lastebil etc.
595 kvm lager: Gode lagerlokaler med ca. 4 meter takhøyde. Lasterampe med lastebrygge. Kjørerampe til bakkeplan for truck. 280–910 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC. Kan deles i flere størrelser, etter leietakers behov.
For mer inFormasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no
4
sjon:
on: amt
14
de. r
ntor, n
til leie 600 – 1.115 m²
trondheiMsveien 266–268 1
råHolt
3,0 m
sentrum
kontor/forretnIng/lager beskrivelse Fleksible lokaler med mange bruksområder til leie sentralt i Råholt. Andre store leietakere på eiendommen er Expert, Europris, Gjenbruksbutikken, Orbit Arena og Ringo Leker. lokalene/innhold 600 – 1.115 kvm bta lager/forretning/kontor: Består av 300 – 415 kvm lager med kjøreport i 1 etg samt 300 – 700 kvm lager/kontor i 2 etg. Hjørnelokale med mye vindu. Fleksible arealstørrelser/inndeling, men minimum leieareal er 600 kvm.
700 kvm bta lager/kontor: Ligger i byggets 2 etg. Pr idag brukt som lager, men kan bygges om til kontor eller andre bruksområder. Adkomst via trapp og heis. beliggenhet Råholt sentrum, direkte ved siden av Eidsvoll Verk stasjonen på Gardermobanen. Dette er stasjonen nord for Gardermoen.
til leie 310 – 2.400 m²
MolinnA 2 4
gran
5,0 m
meget rimelig!
Høytlager/fjernlager beskrivelse Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Næringspark på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Sinsen-krysset langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser.
380 kvm lager: Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m.
lokalene/innhold 310–800 kvm høytlager: Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt
beliggenhet Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.
285 kvm kontor: Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg.
500–1.150 kvm høytlager: Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5-6 m. Sølyefritt.
For mer inFormasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no
leDIge lokaler l til leie 235 – 1.115 m²
industriveien 20A 2
t
5,0 m
SkeDSMokorSet
f
Høytlager beskrivelse Gode høytlager og kombinasjonslokaler til leie sentralt på Skedsmokorset. Ca. 5 m takhøyde og lasteramper.
235 kvm lager: Inneholder lager med søylefri og åpen planløsning. Takhøyde ca 5 meter. Ligger i byggets u. etg. med adkomst via nedkjøringsrampe og kjøreport.
lokalene/innhold 1.115 kvm høytlager: Inneholder lager, to lagerkontor og spiserom. 2 stk lasteramper. Takhøyde ca. 5 m.
be For bru kon
Sen Elk
til leie 265 – 275 m²
strøMsveien 80
t
StrøMMen sentrum
kontor- og forretnIngSlokaler beskrivelse Fleksible og sentrale lokaler på hhv ca 265 kvm og 275 kvm til leie i Strømmen sentrum. Sentralt beliggende langs hovedgaten, kun ca 450 meter ifra Strømmen Storsenter.
H Ca. 275 kvm bta forretning: Hjørnelokale på byggets bakside, kundeparkering rett utenfor døren. Lokalet har flere bruksområder, f.eks. forretningslokale, undervisningslokale eller kontor.
lokale ld 265 kvm bta kontor: Ligger i 2 etg med fasade mot Strømsveien. Både åpen løsning og enkelte cellekontor.
lo 1.1 kun og
600 rull vin
For mer inFormasjon kontakt:
For
Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no
Knut Mort
www.totalplan.no Tlf: 2213 3232
leDIge lokaler til leie 550 m²
industriveien 6
beskrivelse Forretningslokale på totalt ca 550 kvm BTA til leie. Mange bruksområder, f. eks. proffbutikk, forretning eller lager og kontor for eget bruk. Sentralt beliggende på Karihaugen/Skårer, ca 650 meter ifra Elkjøp Megastore og Jula.
lokalene/innhold 550 kvm bta forretning/lager og kontor: Inneholder forretningslokale, lager med kjøreport, diverse cellekontor, verksted og spiserom. Gode parkeringsforhold på egen gårdsplass rett utenfor lokalet. Meget god eksponering mot Industriveien. Enkelt å finne for kunder/besøkende.
til leie 560 – 2.670 m²
strøMsveien 323A 3
fUrUSet
3,5 m
v/iKeA
Høytlager/kontor lokalene/innhold 1.120 kvm lager: Inneholder lager, plukklager, serviceverksted og kundemottak/utsalg. Totalt 3 porter hvorav 2 stk med lasterampe og 1 stk med kjøreport. Takhøyde ca 3,5 m.
950 kvm kontor, 4 etg.: Inneholder både cellekontor og åpent landskap, resepsjon, div store møterom og toaletter. Ventilasjon med moderne kjøling.
600 kvm kontor, 2 etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, rullearkiv og toaletter. Ventilasjon med moderne kjøling. Mye vindusareal, lyse lokaler. Inngang fra bakkeplan.
For mer inFormasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no
www.totalplan.no Tlf: 2213 3232
Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no
forretnIngSlokale/lager/kontor
Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.
karIHaUgen
LOKALER TIL LEIE DETTE FINNER DU I INNSTIKKET: Per Krohgs vei 4
500 – 920 m2
LAGER OG KONTOR
IndustrIveIen 14
280 – 1.340 m2
KOMBINASJONSLOKALER OG LAGER
MolInnA 2
310 – 2.400 m2
HØYTLAGER
Industriveien 20A
235 – 1.115 m2
HØYTLAGER
Trondheimsveien 266–268
600 – 1.115 m
LAGER, KONTOR OG FORRETNING
Strømsveien 323A
560 – 2.670 m
HØYTLAGER OG KONTOR
Strømsveien 80
265 – 275 m²
kontor- og forretningslokaler
Industriveien 6
550 m²
forretningslokale og kontor
2 2
Totalplan AS er rådgivende eiendommegler av næringseiendom i Oslo-området. Vårt spesialfelt er langsiktig arbeid med større eiendomsprosjekter. Se alle våre eindommer på totalplan.no
LAGER HØYTLAGER
For mer informasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no
Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no
www.totalplan.no Tlf: 2213 3232
KOntor
Nyheter
56
Fornebuportens næringsdel vil bestå av to bygg på 25 000 kvadratmeter hver. (Ill.: Dark Arkitekter/Luxigon)
Storsatsingen skjer gjennom det nye tomteområdet Fornebuporten, som ligger på nordsiden av Telenor Arena. Om tre-fire år vil to større næringsbygg og over 400 leiligheter stå klare i det som fremover blir en av Oslo-områdets desidert største byggeplasser. – Vi skal være det ledende kunnskapsområdet innenfor segmentene subsea og olje, dette blir et ingeniørtungt område. Visjonen er å gjøre noe
annerledes, vi føler konkurrentene er mer 8 til 17, symboliserer daglig leder Torstein Storækre i Aker-eide Fornebuporten AS, mens han tar imot NæringsEiendom og skuer utover det fremtidige storprosjektet. Grunnarbeidene i det 90 mål store tomteområdet har begynt, svimlende 15 000 billaster med fyllmasse skal kjøres bort. Høsten 2013 starter støpearbeidene og fundamenteringen.
Sentrumsnært – Hvorfor akkurat Fornebu for Akers eiendomsstasing? – Ettersom det er en prekær mangel på ansatte i olje- og offshore bransjen, måtte vi ligge sentrums nært for å fremstå attraktiv for arbeidsgivere som ønsker å tiltrekke seg de beste folkene. Fornebuporten var det siste gjenværende området av den størrelsen vi ønsket oss, og også det området på Fornebu som er best
57
Røkkes nye
eiendomsimperium Kjell Inge Røkke blir kongen av Fornebu når Aker skal investere 5 milliarder kroner i boliger og næringsbygg de neste tre årene.
når det gjelder offentlig kommunika sjon. Det er nær tilgang til E18 via det gamle Tandberg-bygget, bare 3–4 minutter å gå, og 12–15 minutter å gå til Lysker, sier Storækre. Aker tok over tomten 1. desember 2011, og området var ferdig regulert på under ett år. – Vi er veldig godt fornøyd med planmyndighetene, sier Torstein Storækre om kommunens velvillighet.
I alt 1000-1200 mennesker vil ifølge Storækre være involvert i det gigantiske prosjektet i løpet av byggeperioden. Næringsarealene på drøyt 50 000 kvadratmeter kommer mot øst mot Snarøyveien, mens boligene naturlig nok legges mot vestsiden. – Næringsbyggene har en regulering på syv etasjer, mens boligene har en regulering på ni etasjer. Her ønsket vi å bygge tolv etasjer, sier Storækre.
Stor Kiwi-butikk – Det blir et samlende atrium mellom næringsbyggene, med trapper opp til begge byggene. I underetasjen i ett av næringsbyggene blir det en stor Kiwi-butikk med drøyt 2000 kvadratmeter butikkflate, den blir en av landets største Kiwi-butikker. Butikken er beregnet på de som jobber her ute og vil dermed tilby lette dagligvarer som man kan ta med seg hjem, og ikke tunge ferskvarer. De
Nyheter
58
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Torstein Storækre har fått ansvaret for Røkkes nye eiendomssatsing på Fornebu. (Foto: Arash Nejad/Nyebilder.no)
ansatte skal handle enkle ting der de jobber. I tillegg til Kiwi-butikken får vi inn en blomsterhandel og en frisør. Vi vil utvikle servicefunksjoner for de ansatte, forklarer Storækre. Selve næringsarealene blir svært arealeffektive, 20 kvadratmeter per ansatt. – Men vi vil være rause med fellesarealene i første etasje, her blir det hele 5,5 meter under taket. De ansatte skal kunne spise i en sushibar eller grillrestaurant. Om kvelden ser vi for oss en fotballpub, der man eksempelvis kan se VM-matcher. Det gjelder å ha andre tilbud som gjør at de ansatte liker å være her. Vi vil at det skal være livlig her fra mandag til fredag og ser for oss at det kommer over ansatte fra Statoil og Telenor for å spise og drikke. Vi føler vi har et annet
Torstein Storækre i Fornebuporten har hentet inspirasjon fra San Fransisco når det gjelder servicetilbud i næringsbyggene. (Foto: Arash Nejad/Nyebilder.no)
konsept enn konkurrentene, sier Storækre. Inspirasjonen til konseptet har Aker fått etter en studietur til San Fransisco. Næringsbyggene får for øvrig energiklasse B og BREEAM- standarden ”very good”, med en antatt fordeling 20-80 mellom cellekontorer og åpent landskap. – Men det blir også opp til leietakerne å bestemme, kommenterer Storækre. 5 milliarder – Hva er den total investerings rammen for Fornebuporten? – Med bolig- og næringsdelen snakker vi om lag 5 milliarder kroner. Tomten kostet nesten 800 millioner, mens kontrakten med HENT for næringsbyggene er på vel 2 milliarder kroner. Boligdelen utgjør dermed
resten, sier Storækre. 45 000 kvadratmeter med boliger vil dermed koste rundt 2 milliarder kroner å bygge ut, rundt 45 000 kroner kvadratmeteren. Noen lønnsomhetsmål for prosjektet vil ikke Storækre oppgi på vegne av eieren Aker. – Vi skal tjene penger, er alt han vil si. Det skal settes opp to næringsbygg på rundt 25 000 kvadratmeter, med et atrium i midten. Disse byggene vil stå ferdig i løpet av 2015/2016. En tredjedel av de totalt 400 leilighetene som skal bygges, vil være klare for innflytting i 2015. – Det vil skje en betydelig boligutvikling i 2016-2017. Med en realise ring av den planlagte kunnskaps parken, vil alt kunne stå ferdig frem mot 2020, forteller Torstein Storækre. – Hvilket tidsperspektiv har Aker på eiendomssatsingen på Fornebu?
DRAMMENSVEIEN
507 Nyoppusset 1-roms leiligheter Høvik /Bærum Leie pr måned: 6000 Primærrom: 23 m² Nyoppusset 1-roms leiligheter til leie i Drammensveien 507, Høvik. Leilighetene ligger sentralt plassert 10 min fra Oslo sentrum med bil, 400 m til buss, 800 m fra Blommenholm togstasjon og gangavstand til Høvikodden, ett unikt rekrasjonsområde med flotte strender. Inneholder: Bad/wc m. varmekabler, åpen stue/kjøkken løsning, fellesvaskeri, trådløst internett og kabel-tv. Kan leies møblert og umøblert. Søknad kan fylles ut og sendes via våre nettsider. Ta kontakt for spørsmål eller visning.
www.ragde.no Linn Hege Aas Mob: 452 24 330 Mail: linn@ragde.no
Ragde Eiendom Gladengveien 3b 0661 Oslo
Mail: post@ragde.no tlf: 22 62 62 20 Fax: 22 62 62 21
Nyheter
60
Fornebuporten Fornebuporten AS ble stiftet i 2011. Selskapet er et heleid datterselskap av Aker ASA og har hoved kontoret i Bilia-bygget i Widerøeveien 5 på Fornebu. Fornebuporten AS kjøpte i desember 2011 et tomteområde på 90 mål av Fornebu Utvikling for 780 millioner kroner. Området ligger ved inngangen til Fornebu, på nordsiden av Telenor Arena og avgrenset mellom Snarøyveien og Oksenøyveien, og omtales altså som Fornebuporten. Tomtearealet er i dag regulert for nærmere 100 000 kvadratmeter og inklu derer både fremtidige boligarealer, handelsarealer og næringsaktivitet.
Kjell Inge Røkke satser stort på Fornebu. (Foto: Scanpix)
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
– Vi er en langsiktig eiendomsutvikler av Fornebu og ser et stort potensial her ute med tanke på beliggenheten. Det ligger i hjertet av ”subsea valley” og vil tiltrekke seg mange bedrifter, sier en optimistisk Storækre. Fikk inn Kværner Når det gjelder leietakere til næringsdelen, tegnet Kværner nylig en leiekontrakt med Fornebuporten AS på 8000 kvadratmeter i tolv år, med muligheter for for lengelse i fem pluss fem år. Innflytting vil skje i løpet av andre kvartal 2015. Kværner har i dag hovedkontoret i Drammensveien 264 på Vækerø. Torstein Storækre vil ikke si noe om leienivået, men det ligger trolig over 2000 kroner kvadratmeteren. – Kværner er på plass, og så er vi i dialog med to–tre aktører, som vi håper å lande om ikke altfor lenge. Den ene bedriften er en ingeniørbedrift, mens den andre driver innenfor subsea, sier Storækre. – Hva kan du si om leilighetene og prisnivået her? – De selges for over 60 000 kroner kvadratmeteren, og vi føler våre boliger utfyller de andre områdene her ute. Vi har fått en veldig god respons. Målgruppene er typisk Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no
Tidenes største enkeltkontrakt I november 2012 inngikk Fornebuporten med HENT AS tidenes største enkeltentreprise i Norge på i overkant av 2,15 milliarder kroner, inklusive moms. Kontrakten skal gjennomføres som en totalentreprise og omfatter 80 000 kvadratmeter. Utbyggingen er fordelt på to kontorbygg på til sammen 50 000 kvadratmeter og 30 000 kvadrat meter kjellerarealer, hvorav 3000 kvadratmeter skal tilrettelegges for dagligvare og handel. Utbyggingen av Fornebuporten vil foregå i to faser, og første byggetrinn vil etter planen være ferdig 1. mai 2015. Siste byggetrinn skal være avsluttet sommeren 2016. Ferdig utbygget vil det jobbe rundt 2500 ansatte i næringsbyggene i Fornebuporten. Tvers over Snarøyveien finner vi Aker Solutions nybygg fra våren 2012, som huser 1250 ansatte. Fornebulandet ventes totalt utbygget å romme 20 000 arbeidsplasser og 40 000 boende. Torstein Storækre anslår at det allerede i dag arbeider 17 000 på Fornebu.
førstegangskjøpende, men også investorer som ser på dette som spennende utleieleiligheter for pendlerne her ute. Jeg vil si at den typiske kjøperen er en norsk og uten landsk ingeniør i aldersgruppen 30-35 år som jobber på Fornebu, sier Storækre. I første omgang skal det bygges mest 2-romsleiligheter. – Vi bygger 290 boliger i første trinn av totalt rundt 400 og har solgt 250, forteller Storækre. Noen utbyggingsplaner andre steder på Fornebu fore ligger ikke for Aker. – Nei, vi er veldig fornøyd med det vi har nå, men vi har en tilleggsregulering på 10 000 kvadratmeter med nærings arealer hvis metroen kommer, sier Torstein Storækre.
VI SNUR OPP NED PÅ BYGGEBRANSJEN VI HAR SIGNERT VÅR FØRSTE KONTRAKT!
En helt ny måte å jobbe med rehabilitering på, er blitt en realitet. Åpenhet og involvering av alle underleverandører fra dag én, er stikkord for en ny prosjektmodell som Forny AS setter ut i livet. Vi er i gang med å FORNYE kontorlokalet Grønvold Gård i Grenseveien 95 etter den nye prosjektmodellen.
www.forny.no Magnus Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no
-- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen
Nyheter
62
Comeback i eiendom
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Eiendom har tidligere vært en viktig grunnsten i Kjell Inge Røkkes forretningsvirksomhet. Eiendom er ikke et nytt satsingsom råde for Kjell Inge Røkke. Allerede i 1984 begynte Røkke med eiendom i Seattle. Han utviklet boliger, enten gjennom partnerskap eller ved et eierskap på 100 prosent, og solgte ut med fortjeneste. I 1989 kjøpte Røkke boligutviklingsområdet Grand Harbor i Florida og i 1996 etablerte Røkke og Bjørn Rune Gjelstens selskap RGI det amerikanske selskapet Legend Properties. Utviklingen ble etter hvert krevende og i 2004 solgte Aker RGI selskapet. Skapte bydel Omtrent samtidig med at Røkke utviklet eiendom i USA, b egynte Røkke og Gjelsten å satse på eien dom i Norge. Selskapet Gjelsten & Røkke Eiendom, som var ledet av Jan Petter Storetvedt, bygde om
deler av Bolsønes Verft i Molde til en moderne kontorbydel. I 1992 så Røkke og Gjelsten muligheter i det slitne og relativt tomme industriområdet Nydalen. De to partnerne kjøpte Elkem eiendom på et tidspunkt da eiendomsbransjen slet kraftig og Elkem var i økonomis ke problemer. For 220 millioner kro ner fikk Røkke og Gjelsten tilslaget. Timingen var perfekt, med fallende renter i tiden etterpå og stigende eiendomsverdier. I 1994 fusjonerte Elkem Eiendom med Avantor, og senere kjøpte Avantor Nydalen Park fra Nydalens Compagnie. Dermed hadde Kjell Inge Røkke sikret seg store deler av eiendomsmasse og tomter i Nydalen. Da startet for alvor forvandlingen
til Nydalen til et topp moderne kontorområde med leietakere i flere bransjer. Exit Nydalen Professor Ola Bettum mener Nydalen har vært en av de største byomdan nelser i Norge i privat regi. Han har tidligere uttalt til NæringsEiendom at det er særlig to grep har løftet by delen: Å få T-baneringen til Nydalen og å få Handelshøyskolen BI til å flytte til Nydalen. I 2003 solgte Røkke og andre aksjonærer sine Avantor-aksjer til Rasmussengruppen. Dermed var Røkke ute av de store eiendomspro sjektene. Inntil han nå gjennom Aker har kommet på banen igjen med Fornebuporten.
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no
Holtet 45
FORNUFT OG følelser
Lysaker – KONTOR 1.000–10.000 m² • Mulighet for leiefritak • Nye, moderne og skreddersydde kontorlokaler • Felles resepsjon, kantine, fitnessavdeling, konferansesenter • Opp til 3.000 m2 på én etasje • Over 260 parkeringsplasser ute og inne • Sykkelparkering • Fantastisk eksponering mot E-18 • Grønt bygg med miljøvennlig profil • Mulighet for leie av El-biler
• FINN- kode: 40991531
KONTAKT Holtet 45 A/S Cathrine Hammer 909 27 703 / cathrine@cityfinans.no Solveig Lund 924 44 195 / solveig.lund@sjold.no
Nyheter
64
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Tvilsomt med næringsbygg under jorden Norske eiendomsaktører og arkitekter har liten tro på næringsbygg under jorden i Norge.
Se det for deg: Du skal på kontoret, eller på et kjøpesenter og går inn i et bygg du ikke ser! Fra en fin, åpen plass, kanskje en park, eller et torg med masse liv, tar du trappa eller heisen ned dit du skal. Tenkelig i Norge? Både ja og nei, sier sentrale byutviklingsaktører. Eiendomsutviklerne er mest skeptisk.
Arkitektene og planleggerne er mest åpne for tanken. Finnes allerede I Canada, Kina, Tyrkia og Sveits finnes det underjordiske bygg. Illustrert Vitenskap forteller om slike bygg i en større artikkel. I Montreal er det utviklet et stort underjordisk
kjøpesenter knyttet til en T-banestasjon og tunneler. Etter hvert har dette utviklet seg til en liten by. I Beijing ble det anlagt et gigantisk underjordisk bunkeranlegg med plass til 300 000 mennesker på 1970-tallet, først og fremst for å beskytte innbyggerne mot bombeangrep. I Kappadokia i Tyrkia finnes det et
65
I Mexico City har arkitektfirmaet prosjektert en ”earthscraper” på den sentrale Konstitusjonsplassen, en omvendt pyramide (Ill.: BNKR Arquitectura)
I New York har en nedlagt trikkestasjon stått tom siden 1948. En gruppe innbyggere har foreslått å omskape denne til en underjordisk park. Langt mer håndfast er luksushotellet i Shanghai. Det skal stå ferdig neste år og er innpasset i et tidligere steinbrudd slik at gjestene får utsikt til en kunstig anlagt innsjø. Men det er strengt tatt ikke bygd under bakken.
underjordisk byanlegg, trolig anlagt i år 700 f. Kr, hvor innbyggerne kunne bo hvis de måtte verge seg mot fiender. Langt mer moderne er jordhulene i Sveits, anlagt etter 1978. De er arkitekttegnet og gravd ned i et arkitektonisk samspill med naturen. I Montreal, hvor temperaturene kan svinge mellom minus 30
grader og pluss 30, er ”byen” blitt så populær at den besøkes av ca. en halv million mennesker daglig. En av de store fordelene ved slike under jordiske anlegg, er stabil og behagelig temperatur. Behovet for energi blir mindre. Anlegget er også beskyttet mot vær, vind og jordskjelv. Støy er det lite av.
På tegnebrettet i Mexico City Storslåtte, på grensen til galskap kanskje, er planene om å grave en omvendt pyramide 300 meter ned i bakken midt i Mexico City. Den blir som en underjordisk by med boliger, kontorer, kjøpesentra, T-banestasjon og eget vannverk. ”Jordskraperen” er fortsatt på tegnebrettet, men en gruppe arkitekter mener de har noe som kan bygges nå. Prosjektet følger bymyndighetenes strenge bygge regler, som ikke tillater bygg over åtte etasjer. Over bakken. Nå er det opp til den mexicanske regjeringen å gi grønt lys for pyramiden, som i så fall vil bli anlagt under Konstitusjonsplassen. Grunnforholdene i Mexico City er ganske spesielle, byen ligger nemlig på bunnen av en gammel innsjø. Mexicanerne er ikke alene om slike planer. Plassmangelen i mange storbyer er så stor at det tenkes i nye baner. I Tokyo arbeider et stort entreprenør
Nyheter
66
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
EARTHSCRAPER by
BNKR Arquitectura viser dimensjonene for det underjordiske bygget. HEIGHT DIAGRAM (Ill.: BNKR Arquitectura)
selskap med planer om å anlegge en hel by under bakken. Glasskupler i bakken knyttet sammen med T-banestasjoner skal føre sollys via optiske fibre nedover i et system av ganger, plasser, butikker, hoteller, kontorer og offentlige bad. ”Byen” kan også fungere som tilfluktsrom i farefulle situasjoner. En av arkitektene bak ”jord skraperen” i Mexico, Esteban Suarez, har føttene godt plantet på jorda. Han tror ikke bygging nedover nødvendigvis vil bli noe utbredt fenomen. Slik bygging er både vanskelig og dyrt. Det passer best i historiske bysentra der det praktisk talt er forbudt å bygge. Helt avgjørende er det å sørge for nok naturlig lys i slike bygg. De kan være dødsfeller i tilfelle brann, samtidig som det også må være ekstra god ventilasjon. Dyrt blir det uansett Men i Oslo? Er det realistisk? Er grunnforholdene egnet og tomte mangelen stor nok? Er noen villige til å investere? Hva mener arkitekter, utbyggere og myndigheter? Byutviklingsbyråden: Spennende å utnytte vertikalsnittet Byråd Bård Folke Fredriksen (H) holder mulighetene for næringsbygg
under jorden åpne, men understreker at det må ligge til rette for det rent geoteknisk. – Det høres spennende ut å utnytte vertikalsnittet i Oslo. Vi gjør jo dette allerede, men i liten skala. Behovet for mer areal øker i byen vår, og man må kunne gå dypere. – Prosjekter under jorda må utføres med kvalitet og ha en egnet virksomhet. Men jeg tror ikke slike underjordiske bygg er aktuelle i Oslo nå. Vi har fortsatt god plass til å bygge over jorda, både til boliger og næring. Byplansjefen: Ikke utenkelig Byplansjef Ellen de Vibe mener derimot at det ikke er utenkelig å bygge nedover i Oslo. – I prinsippet er dette mulig. Det har skjedd flere steder i Oslo. Planog bygningsetaten starter et prosjekt hvor vi ser på Oslos undergrunn, blant annet for å avklare den juridiske situasjonen for anlegg under bakken, slik de har gjort i Helsinki, forteller hun. – DNBs nybygg i Bjørvika har flere etasjer under bakken. Vi satte grenser for hvor høyt det kunne bli. Derfor la de en publikumsetasje
nder bakken. Generelt er det u naturlig å tenke seg at økonomifunksjoner og parkering kan legges under bakken. Undergrunnen er et viktig areal for infrastruktur. Potensialet er der. I København bygde de klasserom under bakken da de restaurerte en gammel skole Lødøen: Munchmuseum under Frognerparken? Noe mer betenkt er sjefen i Oslo S Utvikling, Paul E. Lødøen, selv om hans synes det er en morsom tanke. Han vil ikke si blankt nei. – Teknisk sett er det fullt mulig, vi har gjort det her i Operakvartalet, med totalt sett syv dekar areal under bakken. Hvis dette skal være arealer for opphold, må det være et godt inneklima og ikke minst bra lys. Men i Oslo er det ikke aktuelt å bygge næringsbygg helt under bakken. Vi har plass nok til å la være. Det kan bli ganske dyrt også. Men for spesielle formål, som for eksempel kultur, kan man leke med tanken. Det er for eksempel fullt teknisk mulig å legge hele Munchmuseet under Frogerparken! En litt absurd tanke, men likevel!
GRØNVOLD GÅRD i GRENSEVEIEN 95 SKAL FORNYES!
En helt ny måte å jobbe med rehabiliter ing på, er blitt en realitet. Åpenhet og involvering av alle underleverandører fra dag én, er stikkord for en ny prosjek tmodell som Forny AS setter ut i livet. Vi er i gang med å FORNYE kontor lokalet Grønvold Gård i Grenseveien 95 etter den nye prosjektmodellen.
www.forny.no Magnus Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no
-- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Nyheter
68
OSU-sjef Paul Lødøen mener det ikke er aktuelt å bygge næringsbygg helt under bakken.
Arne Baumann i OBOS Forretningsbygg er skeptisk: – Du ska ha en veldig billig tomt for å få det til!
Skeptisk er også Peter Groth i Aspelin Ramm: – Jeg synes ikke dette er noen spennende tanke.
Baumann: Avhengig av kostnadsnivået Arne Baumann, sjefen i OBOS Forretningsbygg, er skeptisk til bygg under jorda. – Slike prosjekter er avhengig av kostnadsnivå og grunnforhold. Så har vi innsatsfaktorene. Er det samme krav til deponi av masse i Mexico City som vi har i Oslo? Du skal ha en veldig billig tomt for å få det til. Han minner om hva DNB har gjort i Bjørvika. Publikumsarealene under bakken med overlys, synes jeg er en kjempeløsning, sier han.
Han tror ikke det er noen god idé å bygge nedover i bakken i en by som Oslo. – Jeg har sett artikkelen i Illustrert Vitenskap og synes ikke det ser noe hyggelig ut. Oslo har ikke noe behov for slike bygg. Vi har mye plass å gå på. Befolkningen bor ikke tett nok, vi er ikke i nærheten av tilstanden i storbyene i Europa. Peter Groth, adm. dir. i Aspelin Ramm, kommer ikke til å bruke noe tid på en slik idé. Han minner om at vi er fem millioner her i landet og har god plass. – Jeg synes ikke dette er noen spennende tanke og har ikke noen sans for å bygge under bakken på den måten. Jeg tviler også på at grunnforholdene egner seg. Oslo skal være bra å være i, med mye gateliv. Men i Louvre i Paris har inngangen fra en liten glasspyramide, og det er spennende! Men la oss få mer liv og hygge i gatene før vi graver oss ned.
– Å bygge under jorda er fullt ulig. Spørsmålet er hvordan vi m henter inn lyset. I Ryiadh bruker vi overflaterefleksjon og henter inn naturlig lys. Skal det være mulig å bygge under jorda i Oslo, må grunnfor holdene ligge til rette, og det må være lønnsomt. Hvis man til og med kan bygge oppå det nedgravde bygget, får man en enda større utnyttelse.
Skeptisk Sandmæl, Krefting og Groth Arkitekt Finn Sandmæl, som er kjent for spektakulære høybygg og like spektakulære ideer om en omvendt pyramide i indre Oslofjord, tror ikke slike bygg er realistisk i Oslo. – Det er mye alunskifer i Oslo. Grunnvann kan komme opp, og det vil generelt bli altfor dyrt med slike prosjekter. De eneste stedene som kan være aktuelle, er steinbrudd. Men da er det mer snakk om å grave ned bygget. Mexico City ligger på en gammel innsjø og har helt andre grunnforhold enn Oslo. I samme baner tenker adm. dir. Carl Erik Krefting i Søylen Eiendom.
Positive arkitekter Arkitekt Kjetil Thorsen i Snøhetta forteller at de utvikler en metro stasjon i Ryiadh i Saudi-Arabia. Han er ikke fremmed for å bygge under bakken.
Haaversen i Alab: - Billige fasader a-lab-sjefen Geir Haaversen, som har vært med på å planlegge det delvis underjordiske DNB-bygget i B jørvika, mener det er fullt mulig å bygge næringsbygg under bakken i Oslo, avhengig av byggets funksjon. – I Norge er det godt med plass, men når det begynner å minke med plass, kan bygging under jorda bli aktuelt. I Bjørvika har vi puttet tre ningssentra under bakken, og dette kan gjøres i større skala. Og tenk hvor billige fasader vi får! Vi kan legge næringsarealer under t-banen og bygge boliger oppå. I kjøpesentra kan vi montere store speil og sende lyset datastyrt ned på gulvet. Det er en spennende tanke, for da får vi en opplevelse av intenst sollys. Man kan spare energi på den måten.
Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no
' ch
ve
ns
vei
i
i ve og Pl
en
do A
lf
e
ve Byggets utforming bidrar til at svært lite os sm plass går bort i fellesarealer og gjør at hver r Emil Ko etasje kan romme et høyt antall arbeids plasser. Vi kan tilby godt med parkering og lager i byggets kjelleretasjer.
H ed i
irs
•
rv
uf Ol
Vå
bb s tu en Ry
s m
gd hø lls
u ns O
a
Det fremstår som et vakkert kontorbygg på totalt 8.000 kvm moderne kontorlokaler av høy standard. Arkitektonisk får eiendommen en dynamisk form med et moderne uttrykk. Det er lagt stor vekt på miljøskapende løs ninger. ie ve als td
uf
lf j e So
Ol
ar Sv
•
Tr ak to r
Joha nH
ve ie n
Her kommer Ryens flotteste kontorbygg
um
en
s On
ei
ei sv
E6
k ak
eb En g3
en
i ve
Rin
BYGGVEIEN 8
veien
E6
S ymreveien
OBOS Forretningsbygg AS
By gg
g Lyn
vei en
n
Ryenkrysset
Ha vre ve ie
n
KONTAKTINFO: Hans P. Hauge. Telefon: 22 86 55 06 / 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no
Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.
Tre personheiser, samt vareheis. Rimelig husleie
n
Ak er s gat a
To rg
ga te
sen
Ka rl Jo han s
sg ate
gat
ge n
Øv re
Slo tts ga
Pri n
Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom
sg ate
te
Vo llg ate
Vo llg at e
Ne dre
Øv re
Kontakt:
ga ta
nse
Dro nnin
sg ate keg ata
vie
rs t
red et
Gla c
Ski
pp e
Kir
Re
ta
rga ta
Rå dh usg a
en
Ne dre
Slo
tts gat e
Tol lb
Ko ng
2
Gr e
e1
ge bry g hus
en
hus bryg g
n
nd ra St
hus
e
Råd
n
t ga
ge in nd ru
s
G
e
bry gge 3
hus pla sse n
m ol H
ga te
skio
en Rå d
3. etg. – Kontor – ca. 393 kvm bto 7. etg. – Kontor – ca. D 60 kvm bto UTLEI
n
Tor d
2. etg. – Kontor – ca. D 135 kvm bto UTLEI 4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto
Na
n s p la ss
un M
2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto
jo f
lds
n ie sv E ng am a d ke
Ro se nk ra nt z'
kk
dt
ø sel
se
1. etg. – Butikk – ca. D70 kvm bto UTLEI
Ru
F ri
Ledige lokaler:
L i l le
n ie ve
Råd
• •
Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.
Råd
•
Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.
e
•
Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.
ug ata
e
Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no
Vekter veien
ge vin Ryens
TIL LEIE
•
e ei gv Ru
Nær Ring 3 og en unik eksponeringsmulighet. Det er 2 min å gå til Tbane og bussholdeplass. Det tar deg 6 minutter å kjøre til Oslo S. Buss til Gardermoen på under en halv time.
Gras
NÆRINGSEIENDOMMER utg. 05 2013
Romerike – O slo Nord
TIL SALGS
ISAKVEIEN 2
LILLESTRØM
Salg av Isakveie n 2 AS, org.nr: 995 35 9 537 Bygg : Ca. 4.274 (byggeår 2012 kvm ) Tom t: Ca. 5.839 kv m Utlei d til Europris og Møbelringen
4.274 KVM
FULLT UTLEID AVKASTNING SE
IENDOM
TIL SALGS
KONTAKT Gunhild Smes tad 67 91 76 52 gunhild@real.n o
-20
826 KVM
FULLT UTLEID AVKASTNING SE
IENDOM
smegling AS,
Brutto årlig m ini leie: Kr 4.725.22 mums6, Utløp leiekontrakter: 2027 Utvik lingspotens Ca. 2.600 kvm ial: BTA Op pdragsnr: 1303 8
ISAKVEIEN 18
LILLESTRØM
REAL Eiendom
Denne utgave n inneholder et variert utvalg av våre eiendom mer for salg og lok aler for utleie.
Solheimveien
112, P.b 322,
Salg av Isakveie n 18-20 AS, org.nr: 99 0 306 753 Bygg : Ca. 826 kvm (byggeår 2011 ) Tom t: Ca. 5.110 kv m Utlei d til: Loe Rørprodu kter AS
1471 Lørensk og | Tlf: 6791 7650
Årlig leieinntek t: Ca. Kr 1.600.00 0, Leiet id: 15 år. Til “bare-house” nærmet avtale Vid ere utviklings potensial Op pdragsnr: 1304 1
- Fax: 6791 76
51 | E-mail: firma
KONTAKT Gunhild Smes tad 67 91 76 52 gunhild@real.n o
post@real.no
- www.real.no
Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss! real eiendomsmegling as er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.
Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t
Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no
Nydalen
72
Halvering av ledigheten Olav Line forteller om hard konkurranse i Nydalen.
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Norwegian Property har det seneste året halvert ledigheten i Nydalen. Adm. direktør Olav Line i Norwegi an Property var høsten 2010 mest bekymret for Nydalen blant de områdene det børsnoterte eiendoms selskapet har eiendommer i. I begyn nelsen av 2012 hadde Norwegian Property en arealledighet i Nydalen på skyhøye 18,5 prosent. Men som følge av betydelig innsats gjennom fjoråret klarte selskapet å få ned ledighets prosenten i området til 12,5 prosent. I januar inngikk Norwegian Property en kontrakt med Konica Minolta på om lag 2000 kvadrat meter i Maridalsveien 323. Dette er en eiendom som har slitt med stor ledighet, høsten 2011 var ledigheten i bygget hele 37 prosent. I vinter var ledighetsnivået i Norwegian Propertys Nydalen-portefølje redusert til 9,6 prosent. Det er likevel som hovedsaken viser godt over nivået til Avantor. Akershus Eiendom oppga i sin markedsrapport fra mars den totale arealledigheten i Nydalen til mellom 7,5 og 10 prosent, men med høy risiko for økt ledighet fremover. Newsec opererte i mars med et ledig hetsanslag for området på 7,3 prosent.
Underbyr Olav Line uttalte på førstekvartals presentasjonen for snaue to uker siden at konkurransesituasjonen i Nydalen er tøff. Norwegian Property har sammen med Avantor og Storebrand Eiendom de fleste kontor eiendommene i området. – Det største problemet i Nydalen er at man får ikke de husleiene man burde oppnå. Hver gang det kommer en leietaker, underbyr de tre eierne hverandre. Jeg mener det burde vært én eier av eiendommene i Nydalen, sa Line på resultatpresentasjonen. NæringsEiendom har forelagt ut talelsen for Owe Tunby i Avantor for en kommentar, men han avslår å si noe. Union Gruppen oppga i sin markedsrapport fra i vinter topp leie nivåer for nybygg i Nydalen til 2150 kroner kvadratmeteren, men Avantor mener altså at nivået ligger høyere enn det. Ifølge Union kunne eksis terende bygg av topp standard leies ut for 2000 kroner kvadratmeteren. Et typisk nivå for bygg av høy standard lå på 1750 kroner kvadrat meteren, mens bygg av normalt god
standard kunne leies ut for 1500 kroner per kvadratmeteren. Selger 70 000 m2 Storebrand Eiendom er i markedet for å selge en portefølje på 70 000 kvadratmeter i Nydalen. Olav Line har gjort det klart at N orwegian Property ikke er en aktuell kjøper. De seks eiendommene som skal selges, er Gullhaugveien 7, Gullhaug Torg 4, Gullhaugveien 1–3, Gjerdrums vei 21, Gjerdrums vei 3 B og Nydalsveien 27. Porteføljen har samlede brutto leieinntekter på 166 millioner kroner, som tilsvarer en kvadratmeterpris på godt over 2000 kroner. Det er noen korttidskontrakter, her, men i utgangspunktet tilsvarer slike leieinntekter en salgssum på over 2 milliarder. Adm. direktør Anders Berggren i Storebrand Eiendom vil ikke kommentere markedssituasjonen i Nydalen, med begrunnelse om at de skal selge ut de seks eiendom mene. Tekst Jan Revfem e-post jan@ne.no
HOVFARET 4 SKØYEN
lokalene
bygget
Bygg A
Heis i begge bygg.
2. etg: 333 kvm – pene og rasjonelle kontorlokaler.
Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.
3. etg: 6 74 kvm – kontorer. Nesten en hel etasje. Tilpasses for ny leietaker.
Rikelig med parkering, inne og ute.
4. etg: 474 kvm – kontorer. Totalrehabiliteres. Takrerrasse.
Bygg B
Alle lokaler er ledige for overtakelse.
kontakt
1. etg: 336 kvm – kontor, showroom, eller annen publikumsrettet virksomhet. Stor takhøyde.
Geir Baastad M: 90 11 53 15 T: 23 11 38 30 E: geir@aker-eiendom.no
4. etg: 212 kvm – effektive kontorer. Hel etasje, med lys fra alle kanter. Tilpasses ny leietaker.
www.aker-eiendom.no
Nydalen
74
Solid løft i Nydalen
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Statnetts nybygg i Nydalen. (Foto: Erik Burås)
I fjor pekte næringsmeglere ut Nydalen som ett av områdene i Oslo med h øyest kontorledighet, men nå ser alt så mye lysere ut, og leieprisene når nyetoppnivåer. Skjønt, Nydalens største eiendoms besitter – Avantor – har aldri villet være med på elendighetsbeskrivelsen fra næringsmeglerne om Nydalen. – Den største utfordringen å få med seg innenfor markedsrelatert informasjon er at Nydalen ikke er Nydalen. Vi definerer Nydalen til området like nord for Ring 3 og
videre avgrenset av Maridalsveien og Kristoffer Aamots gate. Kall det ”Avantor-land”. Området syd for dette, ned mot Sandaker, har ikke vi noe forhold til, sier en lettere oppgitt salgs- og markedsdirektør Owe Tunby i Avantor, som sammen med nytilsatt adm. direktør Øystein Thorup tar imot NæringsEiendom
i Avantors ”nye” hovedkontor i Nydalen allé 37. Fullt – Her er alt leid ut, forsikrer Tunby om det 22 000 kvadratmeterstore bygget, som også huser leietakere som TVNorge og treningskjeden S.A.T.S. Han vil ikke være med
75
LEDIGE KONTORLOKALER
LYSAKER TORG 12 135 kvm • Eiendommen ligger sentralt plassert på Lysaker Torg. • Arealet består av 6 cellekontorer i 4. etasje. • Representabelt inngangsparti, med heis. • Umiddelbar nærhet til E18, Lysaker Stasjon samt en rekke bussforbindelser. • Postkontor, kantine, squash, frisør, blomsterforretning m.m. i bygget.
HØVIK, SANDVIKSVEIEN 26 174 kvm på at det har vært et markert fall i ledigheten i det seneste året, som ulike markedsrapporter kan tyde på. Selv har Avantor nylig ferdigstilt to store prosjekter i Nydalen på vegne av Statnett og Egmont, på til sammen rundt 35 000 kvadratmeter. – I tillegg har vi rehabilitert to store bygg i Gjerdrums vei 4 og Gjerdrums vei 10 A. – Hvordan vil du generelt beskrive markedet i Nydalen nå? – Det er preget av lav ledighet og stigende priser. Det er ikke mye lokaler å velge mellom og få større lokaler å oppdrive. 97 prosent av våre leietakere ønsker å fort sette leieforholdet i Nydalen, svarer Tunby. – Hva anslår du arealledigheten til å ligge på i Nydalen? – Siste opptelling for vår del viste 2,6 prosent kontraktuell ledighet.
• God beliggenhet ved Høvik kontorsenter, kort vei fra E18. • Arealet består av 7 cellekontorer, med minikjøkken i byggets 2. etasje. Lokalene har egen inngang. • Flott utsikt mot grøntareal. • Felles kantine. • Fri bruk av treningsrom, badstu og dusj i fellesanlegg i kjeller. • Nærhet til offentlig kommunikasjon.
KONTAKT
eivind@scandinaviegaarden.no Eivind Andersen Mob: 95147279
Nydalen
76
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Avantor har akkurat ferdigstilt det nye hovedkontoret til Egmont. (Foto: Jiri Havran)
Justisdepartementets flytting til Gullhaug Torg 4 førte ifølge Tunby til betydelig intern flytting i området. Blant annet har Hjemmet Mortensen flyttet fra Gullhaug Torg 1-3 til det nye Egmont-huset i Nydalsveien 12. Leieprisene i Nydalen stanget lenge i taket på 1600–1800 kroner kvadratmeteren for lokaler av alminnelig god standard, og opp mot 2000 kroner kvadratmeteren for nybygg. Her har det skjedd noe. Toppnivåene er nå på høyde med nivåene på Lysaker og ligger noe over Helsfyr–Bryn-området, som er en klar konkurrent til lokalisering.
Godt over 2000 kroner – Det er tre typer prisnivåer i Nydalen. Du har toppnivåene her i sentrum, og så har du en differanse mot prisene i nord og til områder som defineres til Nydalen, men som ikke er det. Syd er som nevnt ikke vårt område, her har jeg ikke oversikten. Men sentrale nybygg i Nydalen kan leies ut for 2300–2400 kroner kvadratmeteren, og vi har også brutt 2000-kronersgrensen for rehabiliteringsprosjekter. I nord i Nydalen leies det ut fra høyt oppe på 1400-tallet til 1800–1900 kroner kvadratmeteren, avhengig av graden
av tilpasninger, sier Tunby. Han regner en aksjonsradius på 500–600 meter fra Nydalen T-banestasjon som grensen for ”sentralt”. Avantor står i det alt vesentligste for utbyggingen i Nydalen. Selskapet har de seneste 20 årene utviklet ca. 550 000 kvadratmeter og eier i dag rundt 200 000 kvadratmeter i området. I tillegg forvalter Avantor 120 000 kvadratmeter for Storebrand, som imidlertid er i ferd med å selge en portefølje på 70 000 kvadratmeter i Nydalen (se undersak). – Hva har dere av utbyggings planer for de nærmeste to årene?
ØKT FOKUS PÅ NÆRINGSEIENDOM Advokatfirma Ræder har 80 ansatte, er i sterk vekst, og ser på seg selv som et “up and coming” firma. Ræder har et team dedikerte eiendomsadvokater som dekker det komplette spekter av juridiske tjenester innenfor kjøp, salg, utvikling og forvaltning av næringseiendom. Området er omfattende, og spenner fra den rene eiendomsjuss via finansering, strukturering og oppfølgning av eiendomstransaksjoner til spiss skatteog avgiftsrett. For at eiendomsaktørenes totalbehov skal bli forstått og ivaretatt på en fullgod måte, kombinerer vi juridisk spisskompetanse med oversikt og god kommersiell forståelse. Som ledd i satsningen på næringseiendom ønsker Advokatfirma Ræder velkommen fire nye partnere: AUDUN LUDVIG BOLLERUD har lang og bred erfaring fra spørsmål knyttet til fast eiendom, herunder eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner. Faggruppen næringseiendom ledes av Audun.
ANDERS UTNE har lang erfaring med transaksjoner og utleie av næringseiendom. Han har inngående kjennskap til de kommersielle aspektene ved eiendomsinvesteringer og hva som er verdidriverne for næringseiendom.
ERIK SALBU AASLAND har bred erfaring innen børs, verdipapir- og selskapsrett. Han har ledet og bidratt i en rekke større fusjoner, oppkjøp, virksomhetsoverdragelser og andre egenkapitaltransaksjoner, herunder store eiendomstransaksjoner.
JAN KOLBJØRNSEN arbeider hovedsakelig med avgiftsspørsmål og dekker dette feltet på bred basis. Det faktum at det ofte er snakk om betydelige beløp og at rettsregleneer uoversiktlige med mange fallgruver, innebærer at avgift vedrørende fast eiendom etterhvert er blitt et hovedarbeidsområde.
Advokatfirma Ræder har 80 ansatte, hvorav 55 advokater med bred innsikt og solid kompetanse innen alle forretningsjuridiske fagfelt. Vi holder til i Indekshuset på Solli plass.
ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo Telefon: 23 27 27 00 Epost: post@raeder.no www.raeder.no
Nydalen
78
–M en det er attraktivt for nye, spennende bransjer her. Området er urbant og har samtidig god natur.
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
– Vi har under utvikling 17 000 kvadratmeter på Spigerverktomten, fordelt på to næringsbygg og 100 leiligheter. Vi kan bygge ut drøyt 100 000 kvadratmeter til i Nydalen, blant annet har vi en mulighet for 50 000 kvadratmeter syd for Schibsted-tomten. På lengre sikt blir det en kombinasjon av næring og bolig, svarer Owe Tunby. Solgt ut Han sier at det siste boligprosjektet til Avantor nesten er solgt ut. Kvadratmeterprisene ligger fra 55 000–60 000 kroner. – Halvparten av leilighetene er over 80 kvadratmeter, vi har solgt et relativt stort innslag av større leiligheter. Nydalen er for folk flest, slår Owe Tunby fast. Nydalen har et stort innslag av offentlig virksomhet, som ble forsterket ved at Justisdepartementet nå leier 13 000 kvadratmeter etter bombeeksplosjonen 22. juli. Telekom, mediebedrifter og kulturbedrifter er andre større innslag, men også IT-bedriften Opera Software flyttet for noen måneder siden til Nydalen. – Det eneste segmentet du ikke finner her, er finans. Ellers opplever vi hele Oslo som en konkurrent, sier Owe Tunby. – Men det er attraktivt for nye, spennende bransjer her. Området er urbant og har samtidig god natur. Det spiller en stor rolle å ha bygg i et område der det er attraktivt å arbeide. Nydalen har hatt en bærekraftig utvikling og knutepunkts utbygging gjennom etableringen av BI og T-banen. Nydalen T-banestasjon er den sjette mest trafikkerte T-banestasjonen i Oslo, skryter Tunby.
Parkeringsdekningen i området anslår han til under 10 prosent, men Tunby tror på enda bedre kommunikasjon fremover, når nye Lørensvingen T-banestasjon står klar i 2015. Direkte trafikk – Det åpner for direkte trafikk fra Oslo nord, og vi bør se at enda flere bruker offentlig kommunikasjon. Om lag to tredjedeler av dem som arbeider i Nydalen reiser kollektivt, og vi vet fra Ruters under søkelser at tre fjerdedeler av disse er godt, eller svært godt fornøyde med kollektivtilbudet. Egmonts argumentasjon for å etablere seg her var den gode infrastrukturen, det var en plattform for å komme hit. Nydalen har en X-faktor i form av både urbanitet og stille arealer, hevder Owe Tunby. – Det skal også etableres en rund kjøring ned mot Kristoffer Aamots gate, tilføyer han. Avantor har i lang tid lagt vekt på at Nydalen skal utvikles til en liten bydel i seg selv, med et tilnærmet fullverdig service tilbud i området. Skoletilbudet er en faktor her. – Nydalen videregående skole er blitt den mest omsøkte videregående skolen i Oslo. Vi planlegger for ytterligere utbygging av service tilbudet i Nydalen. I dag bor og arbeider det ca. 23 000 mennesker i Nydalen, fordelt på 4000 som bor her og 19 000 som arbeider her. Vi venter at det totale antallet øker opp mot 30 000 frem mot 2020, hvorav en boligøkning på 50–75 prosent. Med den veksten er vi rimelig sikre
på at vi opplever et endret behov i servicenivået, sier Owe Tunby. Noe stort handelsområde skal ikke utvikles, naboen Storo Storsenter tar seg av shoppingen. Impulssalg – Nei, mesteparten av handelen her er impulssalg, og det er mer service enn handel i området. Vi blir ingen konkurrent til Storo Storsenter, men folk må ha et sted å sette seg ned og noe å putte i seg, sier Tunby. Det kan derfor gå mot en ytterligere økning i restauranttilbudet. – Vi ønsker å sørge for at man er her lengre hver dag og i helgene. Hemmeligheten bak Nydalen er at vi drifter veier og plasser, og vi vet at våre leietakere er opptatt av trygghet og trivsel. En knutepunktutvikling forutsetter at det er liv mellom husene, sier Tunby. Olav Thon planlegger en kino i Nydalen, og både Rikskonsertene og Riksteateret er til stede i Nydalen, som har kultur som ett av sine fire satsingsområder. – Så hvordan vurderer Avantor fremtidsutsiktene for Nydalen fremover? – Vi har lite reforhandlinger og kontraktsutløp frem til 2017, det blir derfor liten omskiftelighet ip erioden. Når det gjelder nybygg, må ha på plass én leietaker av en viss s tørrelse før vi setter i gang. Men det er en god optimisme i Norge, og vi er komfortable med nivået på ledigheten og planlegger for ytter ligere vekst, sier Owe Tunby. Tekst Jan Revfem e-post jan@ne.no
Lysaker Fra 300 til 4.000 m2 Fleksible og moderne lokaler LYSAKER TORG 5 Kontor: 691 m2 (2. etg.) 752 m2 (3. etg.) LYSAKER TORG 15 Kontor: 1.454 m2 (3. etg.) 1.144 m2 (4. etg) 1.255 m2 (5. etg.) 576 m2 (6. etg.) LYSAKER TORG 25 Kontor: 491 m2 (2. etg) 796 m2 (3. etg) Butikk: 303 m2 (1. etg) LYSAKER PARK Kontor: 1.842 m2
• Umiddelbar nærhet til E18 •2 minutter gange til Lysaker stasjon, Norges tredje største kollektivknutepunkt! • Moderne lokaler med meget god standard • Felles kantine, møtesenter, dusj/garderobe og sykkelparkering • Meget god parkeringsdekning • Maritimt miljø med nærhet til sjøen og LysakerBrygge •E n rekke servicetilbud på stedet med bl.a. postkontor, restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare m.m. • Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest KONTAKT Ole-Jacob Damsund M: 970 20 644 E: ojd@malling.no
Fredrik Sommerfeldt M: 916 09 161 E: fs@malling.no
– mer enn eiendom
www.storebrand.no/eiendom
Ingen selskap er helt like. Du er ikke som konkurrentene dine. Vi hjelper deg ĂĽ fortelle hvordan du skiller deg ut!
www.nebyra.no br osjy r e r
ne kunnskap
br os j y r e
anthon b nilsen eiendom
ka m pan j e
dnb nĂŚringseiendom
pr os pekt
dnb nĂŚringsmegling
w eb
anthon b nilsen eiendom
pr os pe k t
thon eiendom
KONTORLOKALET til leie
BILLINGSTADSLETTA
19
200 - 400 kvm innredet med cellekontor i 4. etasje
Tilpasses etter leietakers behov Kjøkken, møterom og dusj Mulighet for å leie lager/arkiv Midt mellom Sandvika og Asker sentrum (5 min.) Lave fellesutgifter Egen garasjeparkering 5 minutter til tog Finnkode 40934932 For å avtale visning eller få mer informasjon: Eiendomssjef Joakim Hereng M: 99 57 28 78 E: joakim@lilleberg-eiendom.no
www.lilleberg-eiendom.no/
83
Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom Adresse
Kvm Side
SALG ASKER OG BÆRUM KONTORLOKALER Høymyrveien 2
343
30
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Høymyrveien 2
343
30
INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Høymyrveien 2
343
30
SHOWROOM Høymyrveien 2
343
30
4 274 826
70 70
NEDRE ROMERIKE BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Isakveien 2 Isakveien 18-20
LEIE OSLO SENTRUM KONTORLOKALER Grev Wedels Plass 9 Grev Wedels Plass 9 Grev Wedels Plass 9 Grev Wedels Plass 9 Grev Wedels Plass 9 Stranden 1, 3 og 5 Stranden 1, 3 og 5 Stranden 1, 3 og 5 Kongens gate 15/Nedre Slottsgate 4 Kongens gate 15/Nedre Slottsgate 4 Kongens gate 15/Nedre Slottsgate 4 Bjørvika Storgata 5-7 Storgata 5-7 Munkedamsveien 53B Hausmannsgate 6 Hausmannsgate 6 Hausmannsgate 6 Hausmannsgate 6
136 219 791 fra 136-1 146 1 146 ca 500-16 000 ca 500 16 000 ca 638 ca 393 ca 239 12 400 4 989 248 334 ca 1 000-2 000 ca 1 000 2 000 opptil 2 100
103 103 103 103 103 11 11 11 69 69 69 104 33 33 33 15 15 15 15
inntil 500
9
1 500-1 800 1 500 1 800 fra ca 160-660 160 660 200 800 1 500-1 800 1 500 1 800
27 27 27 9 9 9 9 9 9 9 9
fra 270-1 850 270 1 850 fra 100-opptil 11000 100 11 000 ca 1 600 460 260 500-1 060 500 1 060 400 670 293 333 674 474 336 212
25 25 25 24 24 24 24 27 27 27 27 27 27 27 9 73 73 73 73 73
LAGERLOKALER Øvre Slottsgate 8 BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Grensen 3 Grensen 3 Grensen 3 Øvre Slottsgate 8 Øvre Slottsgate 8 Øvre Slottsgate 8 Øvre Slottsgate 8 Øvre Slottsgate 8 Grensen 3 Grensen 3 Grensen 3
OSLO VEST KONTORLOKALER Hoffsveien 21-23 Hoffsveien 21-23 Hoffsveien 21-23 Drammensveien 211-213 Drammensveien 211-213 Drammensveien 211-213 Drammensveien 211-213 Drammensveien 145/147 Drammensveien 145/147 Drammensveien 145/147 Drammensveien 145/147 Drammensveien 145/147 Drammensveien 145/147 Drammensveien 145/147 Thunes vei 2 Hovfaret 4 Hovfaret 4 Hovfaret 4 Hovfaret 4 Hovfaret 4
LAGERLOKALER Myrens Verksted, Marcus Thranesgate 4 Myrens Verksted, Marcus Thranesgate 4
ca 600 ca 240
49 49
ca 170 170-1 110 1 110
49 49 49
ca 240
49
SHOWROOM Hovfaret 4
336
73
ANNET Hovfaret 4
336
73
7 500
6
KOMBINASJONSLOKALER Myrens Verksted, Marcus Thranesgate 4 Myrens Verksted, Marcus Thranesgate 4 Myrens Verksted, Marcus Thranesgate 4 INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Myrens Verksted, Marcus Thranesgate 4
OSLO ØST KONTORLOKALER Fredrik Selmers vei 4
Adresse Grenseveien 92 Grenseveien 92 Grenseveien 92 Brynsengfaret 6 Øvre Torv Carl Berner Næringspark Ensjøveien 10-12 Etterstadsletta 3 Etterstadsletta 3 Etterstadsletta 3 Grenseveien 107 Brynsveien 5 Brynsveien 16-18 Brynsveien 16-18 Gladengveien 14 Gladengveien 14 Gladengveien 14 Tvetenveien 31 Tvetenveien 31 Tvetenveien 31 Østensjøveien 43 Østensjøveien 43 Østensjøveien 18 Grensesvingen 9 Grensesvingen 9 Grensesvingen 9 Akersbakken 10 LAGERLOKALER Brynsveien 5 Akersbakken 10 KOMBINASJONSLOKALER Carl Berner Næringspark Brynsveien 16-18 Østensjøveien 18 SHOWROOM Østensjøveien 43 Akersbakken 10
Kvm Side 989-2 106 989 2 106 1 324 2 400 ca 90 324 fra 750-1 530 750 1 530 917 367 507 534 169-678 169 678 48-288 48 288 455 400 317 360-500 360 500 290
6 6 6 6 6 17 23 30 30 30 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 21 21 21 14
196 290
31 14
ca 325 494 346
17 31 31
400 290
31 14
OSLO SØR KONTORLOKALER Byggveien 8 Sandstuveien 70 Sandstuveien 70 Sandstuveien 70 Sandstuveien 70 Sandstuveien 68 LAGERLOKALER Sandstuveien 70
8 000 250 800 1 560 276 ca 3 400
69 49 49 49 49 23
150
49
fra 40-550 40 550 ca. 1 000 fra ca 200-4 200 ca 200 4 200 508 237 322 237-322 865 500 600 950 2 175-10 000 2 175 10 000 ca 194 ca 410 ca 197 305-773 305 468 773
19 19 19 19 24 24 24 30 41 41 41 51 51 54 54 32 32 32 21 21 21 14 14 14 14
10-100 10 100 250 555-920 555 920 1 120 1 560
19 19 19 41 51 51 51 54 32
500-920 500 920 600-1 115 600 1 115 745 555-920 555 920 865
55 55 55 55 55 55 31 51 51 51 51
OSLO NORD KONTORLOKALER Karihaugenveien 89 Karihaugenveien 89 Karihaugenveien 89 Karihaugenveien 89 Sinsenveien 47A/49 Sinsenveien 47A/49 Sinsenveien 47A/49 Trygve Lies Plass 1 Stanseveien 13 Stanseveien 13 Stanseveien 13 Per Kroghs vei 4 Per Kroghs vei 4 Strømsveien 323A Strømsveien 323A Lørenvangen 22 Lørenvangen 22 Lørenvangen 22 Trondheimsveien 184 Trondheimsveien 184 Trondheimsveien 184 Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8 LAGERLOKALER Karihaugenveien 89 Karihaugenveien 89 Karihaugenveien 89 Stanseveien 13 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Strømsveien 323A Lørenvangen 22 KOMBINASJONSLOKALER Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Smalvollveien 61 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Kroghs vei 4
Adresse
Kvm side
Per Kroghs vei 4 Østre Aker vei 215
500 573
51 14
550 ca 392 573
54 21 14
865 500
51 51
865 500 305-773 305 773
51 51 14 14 14
KONTORLOKALER Holtet 45 Holtet 45 Holtet 45 Holtet 45 Lilleakerveien 2 E-F Lilleakerveien 2 E-F Lysaker Torg 12 Sandiksveien 26 Olav Brunborgs vei 6 Olav Brunborgs vei 6 Olav Brunborgs vei 6 Olav Brunborgs vei 6
1 000-10 000 1 000 10 000 opptil 3 000 310 430 135 174 inntil 16 000 fra 450-12 000 450 12 000
63 63 63 63 9 9 6 6 21 21 21 21
LEILIGHETER Drammensveien 507
23
59
far ca 300-1 350 ca 300 1 350 280-910 280 910 265
19 19 19 51 51 51 53
200-600 200 600 fra ca 400-700 ca 400 700 235-1 115 235 1 115 1 340 595 235-1 115 1 115 235
19 19 19 19 19 19 55 55 55 51 51 53 53 53
280-1 340 280 1 340 560-2 670 560 2 670 265-275 265 275 550
55 55 55 55 55 55 55 55 55 55
ca 275
53
KONTORLOKALER Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268
600-1 115 600 1 115 700
52 52 52 52
LAGERLOKALER Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268
600-1 115 600 1 115 300-415 300 415 700
52 52 52 52 52 52 52
300-700 300 700
52 52 52
600-1 115 600 1 115
52 52 52
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Industriveien 6 Trondheimsveien 184 Østre Aker vei 215 INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Per Kroghs vei 4 Per Kroghs vei 4 SHOWROOM Per Kroghs vei 4 Per Kroghs vei 4 Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8
ASKER OG BÆRUM
NEDRE ROMERIKE KONTORLOKALER Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Strømsveien 80 LAGERLOKALER Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 20A KOMBINASJONSLOKALER Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Strømsveien 323A Strømsveien 323A Strømsveien 323A Strømsveien 80 Strømsveien 80 Strømsveien 80 Industriveien 6 BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Strømsveien 80
ØVRE ROMERIKE
KOMBINASJONSLOKALER Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268 Trondheimsveien 266-268
ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.
Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg
Juss
84
Vårens
1. Line Ravlo-Losvik, Wikborg Rein (Foto: Erik Burås/StudioB13) 2. Håvard Skogvoll, Haavind 3. Stig Bech, BA-HR (Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven) 4. A nne Sofie Bjørkholt, BA-HR (Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven) 5. G eir Sand, Schjødt 6. C hristian Müller, Thommessen (Foto: Kenneth S. Myklebust/Kolonihaven) 7. Mikkel Vislie, Selmer
1
2
3
4
5
6
7
advokatkåringer
85
Legal 500 og Chambers and Partners har nylig kommet med sine å rlige advokatrangeringer. Hvert år gjennomfører de to internasjonale firmaene Legal 500 og Chambers and Partners en rangering av de beste advokatene innefor ulike bransjer. Først ute denne våren i begynnelsen av april var Legal 500, som fant plass til BA-HR, Føyen, Haavind, Kluge, Schjødt, Selmer, Thommessen, Wiersholm, Wikborg Rein og Torkildsen, Tennøe & co i gruppen med de aller beste eiendomsadvokatene. BA-HR Nummer én i det norske eiendomsmarkedet er ifølge Legal 500 BA-HR, som har ekspertise innenfor både planlegging og utvikling, samt porteføljehåndtering og strukturelle transaksjoner. BA-HR-teamet ledes av velkjente og topprangerte Stig Bech, som ifølge Legal 500 nylig hjalp Aberdeen med et salg av en kontorbygning på Tjuvholmen. Den «utmerkede» Anne Sofie Bjørkholt var rådgiver for DNB da de i januar i fjor kjøpte hovedkontoret i Bjørvika for 4,8 milliarder kroner. I BA-HR-teamet roses også den ”svært kunnskapsrike” Sam Harris og den ”akademisk skolerte” Jan Einar Barbo. ”Vanskelige å slå når det gjelder verdier og effektivitet”, er omtalen Føyen får. De forstår ifølge Legal 500 de praktiske problemstillingene knyttet til eiendomsutvikling og utbygging. Føyen-advokat Karl Marthinussen beskrives som ”svært flink”, med brede kunnskaper om utbyggingsspørsmål, mens Johan Henrik Vister ”reagerer raskt” og er ”klar og pragmatisk”. Kommersiell Advokatfirmaet Haavind har en ”energisk og kommersiell tilnærming” til saker som omhandler eiendom og entreprise”. Kluge beskrives som ett av de viktigste advokatfirmaene innenfor entrepriserett, mens Schjødt får skryt for ”kundeorientert rådgivning». Schjødt-advokat Geir Sand var for øvrig Oslo S Utviklings rådgiver i den store DNB-transaksjonen i Bjørvika. Legal 500 mener videre at Wikborg er ”ett av de beste og mest kompetente advokatselskapene innenfor eiendom i Norge, der de har konsertert seg om transaksjoner og finansiering. Team-leder Line Ravlo-Losvik omtales som ”svært imponerende”, ”skarp” og ”energisk”. Wiersholm trekkes frem som rådgiver ved større fusjoner og oppkjøp. Blant annet er Tom Rune Lian ifølge Legal 500 bredt anerkjent som en av de beste transaksjonsadvokatene innenfor fast eiendom. W iersholm har etter hvert også utviklet ekspertise om fondsinvesteringer i eiendom. Selmer har ifølge Legal 500 ”førsteklasses kunnskap”, og Selmer-toppen Mikkel Vislie omtales som ”topp dedikert”. Vislie er som tabellen viser blant de seks best rangerte eiendomsadvokatene.
Chambers and Partners I månedsskiftet april/mai kom Chambers and Partners med sin advokatrangering for 2013. Innenfor området eiendom er det fem selskaper som har fått plass i gruppen Band 1, som er de aller beste advokatfirmaene. I alfabetisk rekkefølge lister Chambers and Partners opp BA-HR, Haavind, Schjødt, Selmer og Thommessen i gruppen Band 1. Om BA-HR skriver Chambers and Partners at advokat firmaet jevnlig er med på de største transaksjonene, samt flere av transaksjoner som omhandler de store konverteringsprosjektene fra næring til bolig. Stig Bech og Anne Sofie Bjørkholt trekkes frem som dyktige nøkkelpersoner i BA-HR. Stor kapasitet Haavind har ifølge Chambers and Partners kapasitet til å håndtere de mest krevende jobbene og er jevnlig med i store transaksjoner og finansieringer. I tillegg er Haavind god til å håndtere tradisjonelle eiendomsspørsmål, og har et dedikert team for utviklingsprosjekter. Blant advokatene som trekkes frem på individnivå er Håvard Skogvoll, Christian Bjørn-Hansen og Erling Timm. Advokatfirmaet Schjødt har store ressurser og beholder sin posisjon blant de fremste eiendomsadvokatene som følge av et dyktig transaksjonsteam, gode prosjektadvokater og en sterk posisjon innenfor husleierett.. Geir Sand og Hallgeir Østrem trekkes frem av Chambers and Partners som svært dyktige eiendomsadvokater. Store transaksjoner Selmer har vært med på mange av de store transaksjonene og komplekse utviklingsprosjekter. Chambers and Partners skriver at kilder omtaler Selmer-advokatene som ”svært smarte, med glitrende teknisk kunnskap”. Flere av Selmers advokater trekkes frem som dyktige. Andreas Rørvik er populær hos både klienter og andre advokater og ”er veldig kommersiell og har et godt øye for detaljer”. Mikkel Vislie er ”fantastisk når det gjelder å finne den beste løsninger og få avtalen gjort”. Even Berg er ”veldig grundig og løsningsorientert”. Thommessens advokatteam får beskrivelsen ”ett av de beste i landet”, og velges som advokat i flere av de store transaksjonene. Thommessen dekker hele bredden av eiendomsrådgivning, blant annet utvikling, ekspropiering, leieavtaler og byggerett. Chambers and Partners skryter av Christian Müller, Christopher Borch og Gerhard Holm. Tekst Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem E-post dag@ne.no og jan@ne.no
Juss
86
Mer
fokus på felleskostnader Både gårdeiere og leietakere er blitt mer opptatt av felleskostnader. Det forteller senioradvokat Christoffer Nicolaisen i Deloitte Advokatfirma. Sammen med sine kolleger representerer han en voksende gruppe med utleiere og leietakere som blir mer opptatt av å ha et profesjonelt leieforhold. – På leietakersiden finnes alt fra de som ønsker at felleskostnadene skal være inkludert i leien til de som ennå ikke har et bevisst forhold til dette. Det er også noen som ønsker en bedre presisering av felleskostnadsbudsjetter og -regnskaper, sier Nicolaisen til NæringsEiendom.
På utleiersiden opplever han også økt etterspørsel etter bedre regulering av felleskostnads bestemmelsene. – Gårdeiere etterspør blant annet vår nye forvaltningsstandard. Den regulerer felleskostnadene langt mer uttrykkelig enn gjeldende meglerstandard, sier Nicolaisen. Eierkostnader vs felleskostnader Kostnadene i et leieforhold kan deles i tre: Eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader. Nicolaisen mener at praksis har vist at det ofte
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Christoffer Nicolaisen, Deloitte Advokatfirma.
Dette er som regel med i felleskostbegrepet: • Felles energi • Snøbrøyting • Felles renhold • Vaktmester • Vakthold
• Renovasjon • Kommunale avgifter • Utomhusanlegg • Alarm • Ventilasjon
• Sanitær • Andre tekniske anlegg • Elektriske installasjoner • Låssystem • Heis
• Brannvern • Skadedyr • Diverse vedlikehold • Diverse rekvisita • Kantine (drift og vedlikehold)
Merk, dette er ingen endelig liste over hva som skal være med i felleskostnader. Det er eksempler på hva som skal være med i felleskostnadene. Det er kostnadens art som er avgjørende for hvor den hører inn under. Kilde OPAK
87
er uklart hva som skal fordeles på eierkostnadssiden og hva som regnes som felleskostnader. – En klassisk problemstilling er grensegangen mellom vedlikehold (felleskostnader), og utskiftning (eier kostnader). Her heter det normalt at eier plikter å skifte ut når innretningen ikke lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte. I praksis byr dette på spesielle problemstillinger, for eksempel hvis hver del av et ventilasjonsanlegg er verdt 5 prosent. Kan man da nøye seg med å skifte ut enkeltvise deler og kalle det vedlikehold? Eller må man på et tidspunkt innse at anlegget faktisk er skiftet ut og således må henføres kostnadene tilknyttet dette til eierkostnadssiden, spør Deloitte-advokaten.
Han mener rettskildebildet er spredt og gir liten veiledning. – Jeg har funnet én eller to veiledende lagmannsrettsdommer på dette i løpet av de årene vi har holdt på med felleskostnader, sier Nicolaisen. Meglerstandarden Christoffer Nicolaisen mener meglerstandarden er uklar og går i favør av gårdeiere. I meglerstandarden står det at ”I tillegg til leien betaler leietaker en forholdsmessig andel av eiendommens felleskostnader, jf. Bilag 4... Leietaker kan kreve fremlagt budsjett for felleskost nader… Felleskostnadene fordeles etter eiendommens fordelingsnøkkel. Utleier dekker kostnadene for ledige lokaler.”
– Vi lurer her blant annet på hvordan beregnes fordelingsnøkkelen? Hva er dette leieobjektets andel henført til av utgifter? Hvordan endres fordelingsnøkkelen? Kan utleier fritt endre felleskostnadselementene? I enkelte tilfeller har leietakere oppdaget at gårdeiere dytter kostnader som skal være eierkostnader over på leietakerne som felleskostnader. Nicolaisen tror at deler av gårdeiermiljøet tror eierkostnader er lavere enn de egentlig er. – En annen raritet er at transaksjonsmiljøene opererer med en fast sats for eierkostnader som er mye lavere enn reelle eierkostnader. Det er bare å se på Basale-rapporten som viser dette, sier Nicolaisen.
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no
Haavind_annonse(190x127mm)_ORIG:Layout 1 08.05.13 10.16 Side 1
jobbe for vs
jobbe med Transaksjoner. Tingsrett. Entreprise. Finansielle strukturer. Eiendom er et omfattende juridisk fagområde med vidt forskjellige problemstillinger. Advokatfirmaet Haavind har omfattende praksis innen eiendomsutvikling og transaksjoner. Våre 43 advokater innen fagområdet er anerkjent som ledende ved norske og utenlandske rangeringer, gjentatte ganger. På Chambers Europe nylige ranking ble Haavind rangert på topp innen eiendom og entreprise. Vi har fokus på å løse alle oppdrag raskt og effektivt, og de beste løsningene finner vi når kunden er en del av teamet.
Løsninger finnes
www.haavind.no
Juss
88 Mislighold hos byggherrer kan være kompliserte saker. (Foto: Shutterstock)
Når byggherren misligholder
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Byggherrer som misligholder sine betalingsforpliktelser, risikere søksmål mot seg, men kan kreve erstatning av entreprenøren hvis han har vurdert feil om betalingsevnen. Advokatene Lars Christian Skjelvan og Johnny Johansen i Haavind har i et nyhetsbrev fra advokatfirmaet sett på når en byggherre misligholder sine forpliktelser overfor entrepre nører. De to advokatene skriver at i en entreprisekontrakt vil byggherrens hovedforpliktelse normalt være å betale avtalt vederlag til entreprenø ren. Denne betalingen skjer vanligvis gjennom avdrag etter hvert som entreprenøren leverer ytelsene. Men normalt gjenstår et endelig oppgjør etter overtakelse, kjent som sluttopp gjøret. Måten å betale på medfører som regel at entreprenøren har levert større verdier enn han har fått betalt for av byggherren. Med andre ord gir entreprenøren gir en kreditt til bygg herren. Denne kreditten bør sikres hvis byggherren går konkurs eller på andre måter ikke har vilje eller evne til å betale det han skylder.
Faktureringsplan Skjelvan og Johansen skriver at med mindre partene avtaler noe annet, følger det av NS 8407 punkt 27.2.1 at kontraktssummen skal utbetales på bakgrunn av en faktureringsplan. En slik plan bør utarbeides allerede ved avtaleinngåelsen etter en avtalt fremdriftsplan. For entreprenøren vil det ifølge advokatene være fornuftig å legge inn sikkerhets marginer, slik at det ikke oppstår for stort misforhold mellom det som er levert og det som er betalt av byggherren. Ifølge NS 8407 punkt 28.1 plikter byggherren å betale fakturaen 28 dager etter mottak. Haavind-advokatene mener at totalentreprenøren i realiteten gir byggherren en kreditt på opp mot to måneder. I tillegg kommer kreditten som følger av standardens punkt 27.2.2. Det innebærer at 7,5 prosent
av avdragsgrunnlaget først kan faktureres i sluttfakturaen. Totalentreprenørene bør derfor vurdere om de er tjent med et betalingsregime etter standarden, eller om det skal avtales en annen ordning. En mulighet er å opprette en ”buffer” i form av forskudds betaling, et annet alternativ er å avtale hyppigere fakturering eller kortere betalingsfrister. Dermed blir gapet mellom det utførte og det betalte arbeidet mindre. 17,5 prosent sikkerhet Etter NS 8407 punkt 7, skal bygg herren stille en sikkerhet på 17,5 prosent av kontraktssummen for opp fyllelse av forpliktelsene etter avtalen. Denne sikkerheten dekker krav som entreprenøren setter frem mot bygg herren senest ved oversendelsen av
VI STYRKER VÅRT EIENDOMSTEAM
ADVOKATFIRMA RÆDER har 80 ansatte, er i sterk vekst, og ser på seg selv som et “up and coming” firma. Advokatfirma Ræders 20 eiendomsadvokater dekker det komplette spekter av juridiske tjenester innenfor kjøp, salg, utvikling og forvaltning av næringseiendom. Vårt eiendomsteam er styrket og skal styrkes ytterligere. Vi søker derfor etter flere advokatfullmektiger/advokater som vil være med på å videreutvikle dette feltet sammen med oss. Vi ønsker kandidater med 1-3 års erfaring, men også nyutdannede er velkomne til å søke. Advokatfirma Ræder ønsker å ansette de beste, ikke de fleste. En sterk faglig bakgrunn og kommersiell forståelse er derfor en forutsetning for å bli tatt i betraktning. Vi tilbyr et dynamisk, hyggelig og uformelt arbeidsmiljø. Det vil bli lagt til rette for personlig videreutvikling i samarbeid med kompetente kollegaer og spennende kunder. Send din søknad med CV til daglig leder Arve Line på epost ali@raeder.no. Spørsmål om stillingen kan rettes til leder av Ræders faggruppe for næringseiendom, Audun Ludvig Bollerud på tlf. 23 23 27 00 eller pr epost alb@raeder.no.
Advokatfirma Ræder har 80 ansatte, hvorav 55 advokater med bred innsikt og solid kompetanse innen alle forretningsjuridiske fagfelt. Vi holder til i Indekshuset på Solli plass.
ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo Telefon: 23 27 27 00 Epost: post@raeder.no www.raeder.no
www.pwc.no
Fisjon, fusjon eller salg av eiendom - tenk MVA og skatt
Har du gjort påkostning på fast eiendom eller kjøpt varige driftsmidler og må dokumentere latente justeringsforpliktelser eller rettigheter? Dette må håndteres i forbindelse med omorganiseringen. Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS hjelper deg med nødvendig dokumentasjon og justeringsavtaler ved omorganiseringen samt håndtering av skatt. I tillegg til MVA-rådgivning, formidler vi CS Justeringsmodul – et verktøy som hjelper deg med det løpende dokumentasjonsbehovet. For mer informasjon kontakt: Trond Ingebrigtsen, Tlf: 952 60 810
© 2013 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS og PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited.
Juss
90
sluttfaktura. I tillegg dekker sikker heten krav som etter standardens punkt 39.1 fremsettes senere. Sikkerheten skal stilles som selv skyldnerkausjon fra bank, forsikrings selskap eller annen finansinstitusjon. Gjennom en selvskyldnerkausjon har totalentreprenøren rett til å trekke på garantien dersom kravet ikke betales ved forfall. Et alternativ som gir enda
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Lars Christian Skjelvan, Haavind
bedre sikkerhet, er at partene avtaler at byggherren skal stille en såkalt on demand-garanti, eller påkravs garanti. Ved rene påkravsgarantier er det ifølge Skjelvan og Johansen tilstrekkelig at totalentreprenøren gjør krav gjeldende under garantien. Garantisten er da i utgangspunktet forpliktet til å betale. Han kan ikke, slik det er ved selvskyldnerkausjon og simpel kausjon, nekte å betale med henvisning til at byggherren er uenig i kravet eller at byggherren har motkrav. Haavind-advokatene skriver at uavhengig av garantiform, er det viktig at totalentreprenøren følger opp at avtalt sikkerhet faktisk stilles innenfor de avtalte fristene. Det er også viktig at entreprenøren varsler
garantisten ved betalingsmislighold fra byggherrens side. Totalentre prenøren har etter NS 8407 punkt 29.2 rett til å stanse arbeidet hvis byggherren ikke betaler, men enhver forsinkelse i betalingen, berettiger ikke stansing. Vesentlig mislighold Denne stansingsretten er ifølge
at betalingsmisligholdet ikke bare er midlertidig, kan han vurdere å heve avtalen med byggherren. Dette fremgår av NS 8407 punkt 46. Etter dette punktet kan kontrakten også heves dersom byggherren går konkurs eller beviselig blir insolvent. E ntreprenøren bærer imidlertid risikoen for vurderingen om både å holde tilbake ytelser og
Johnny Johansen, Haavind
S kjelvan og Johansen betinget av at den manglende betalingen representerer et vesentlig mislighold, eller at et slikt mislighold kommer til å skje. Hva som regnes som vesentlig, er en konkret vurdering. Haavind- advokatene skriver at det blant annet skal legges vekt på hvor stort beløp som byggherren skylder, om betal ingen er uteblitt flere ganger, om det har gått lang tid siden forfall, og hvor store konsekvenser manglende betaling vil få for totalentreprenøren. Entreprenøren kan gå til arbeids stans, som er et alvorlig skritt, men som advokatene påpeker, en svært effektiv sanksjon. Stansing skal varsles minst 24 timer på forhånd. Hvis totalentreprenøren har tilstrekkelig grunnlag til å tro
å heve avtalen. Viser vurderingen i ettertid å ha vært feil, vil bygg herren kunne kreve erstatning fra totalentreprenøren for tapet som kontraktsbruddet medfører. Går entreprenøren til søksmål, er det gjerne for å fremtvinge en betaling eller sikre seg et tvangs grunnlag. Kravet mot byggherren dekkes dermed med namsmyndig hetenes hjelp. Men et søksmål er et vidtgående skritt, og Skjelvan og Johansen minner om at de fleste entreprisekontrakter har søksmåls frister. Dersom søksmål ikke tas ut innen fristene, taper entreprenøren sitt krav. Tekst Jan Revfem e-post jan@ne.no
Kontakt oss i dag for
VEDLIKEHOLD AV SOLSKJERMING
design TLF 815 00 570
konstruksjon POST@VENTAL.NO
t r i vs e l WWW.VENTAL.NO
Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS
Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller p책 mail til bt@eiendomsfag.no Senter for eiendomsfag Postboks 2435 Solli 0201 Oslo
Pris 499 + 79 por ,togebyr 226 side r
Juss
92
Haster med
radonmålinger Advokat Siri Johanne Krafft,, Thommessen. (Foto: Kolonihaven)
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Overgangsregler for radonkrav nærmer seg slutten og ved årsskiftet må alle utleieboliger dokumentere radonnivåene. Helserisiko ved radoneksponering har bidratt til at myndighetene har innført nye og strengere regler. Ifølge TEK 10 skal alle nye bygg beregnet for varig opphold blant annet ha radonsperre mot grunnen, og det stil les eksplisitte krav til radonnivået. Det samme gjelder ved totalreha bilitering av bygg. Også utleiere av boliger har fått nye og strenge krav til radonmåling gjennom strålevern forskriften § 6 fra januar 2011. – Alle utleieboliger skal ha så lave radonnivåer som det er praktisk mulig å få til, og årsmiddelverdien skal være under 200 Bq per kubikkmeter. I tillegg skal tiltak for å redusere radon nivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq per kvadratmeter, sier advokat Siri Johanne Krafft i Thommessen til NæringsEiendom.
Hun presiserer at kravene til må ling gjelder alle typer utleieboliger. – Dette gjelder både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, også leiligheter og hybler som er knyttet til egen bolig, sier Krafft. Overgangsregler Radonkravene har en overgangs periode på tre år. Det betyr at alle utleieboliger må oppfylle kravene innen januar 2014. Det begynner dermed å haste for dem som ikke har foretatt radonundersøkelsene. – Skal man undersøke radon nivået i utleieboligen, må man måle over minst to måneder i vinterhalv året, det vil si i perioden fra midten av oktober til midten av april, sier Krafft. Hun forklarer det med at vinterhalv året er fyringsseson, og at det er i
denne perioden at radonkonsentra sjonen er mest stabil. – Den enkleste og rimeligste måten å få målt radon på, er ved hjelp av sporfilmer. Når man bruker sporfilmer som sendes inn til et laboratorium for analyse, får man en rapport som fungerer som dokumen tasjon på målingen. Det er ikke krav om at målingene må tas av uav hengig tredjepart, men det kan på sikt komme nærmere retningslinker til hvordan utleier skal dokumentere, sier Thommessen-advokaten. Næringsbygg Det finnes ikke tilsvarende grense verdier for utleie av næringsbygg, men det betyr ikke at gårdeierne som driver med næringseiendom kan stille seg likegyldige til radonnivåene.
93
– Plikten til å redusere radon nivået kan følge av mer generelle offentligrettslige krav om at innekli maet i lokaler hvor det oppholder seg mennesker skal være helsemessig til fredsstillende. Utleier kan med andre ord risikere pålegg med henvisning til denne type offentligrettslige krav dersom det måles høye radonverdier, sier Siri Johanne Krafft. Også ved standardkontraktene for næringsutleie legges det opp til at ut leier er ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med offentligrettslige krav som gjelder ved avtalens inngåelse. Leietakerne skal på sin side ta kost nadene ved forhøyet teknisk standard for leieobjektet i leieperioden. – Etter min oppfatning må det i tillegg innfortolkes et krav i standard
kontraktene om at dersom leielokalene viser seg å ha skadelige egenskaper, passer de heller ikke til sitt formål. Dersom det måles høye radonverdier, for eksempel over de anbefalte grenseverdiene til Statens strålevern, vil forholdet raskt utgjøre en såkalt rettslig mangel som leietaker kan gjøre gjeldende, sier Krafft. Hva risikerer utleier? Thommessen-advokaten mener et viktig spørsmål når det gjelder radon stråling er hva utleier risikerer når det måles for høye verdier. – For utleiebolig gjelder at der som man ikke har målt og gjort tiltak innen 2013 og radonnivået er for høyt, vil det være en mangel ved leie boligen. Leietaker kan i ytterste kon
sekvens kreve retting eller heving av leieforholdet. Dersom leietaker finner at radonnivåene i boligen er høyere enn grenseverdiene, og man som utleier ikke har gjort tiltak, kan leietaker i prinsippet igangsette tiltak på egenhånd dersom utleier ikke retter feilen innen rimelig tid, samt kreve erstatning for utgiftene, sier Krafft. Hun mener at der kan lønne seg for utleier å være proaktiv og gjøre målinger ved mistanke om radon i lokalene. – Man bør ta nødvendige grep og ikke vente på tilsyn fra Statens strålevern. Tekst Dag-Jørgen Saltnes e-post dag@ne.no
Interessert i høyere leie for bygget ditt? Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energikostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere. Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.
www.energimerking.no
Juss
94
Lars Helge Aasen, PwC.
Spar penger på dokumentasjonen
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Skillet mellom hva som er påkostninger og vedlikehold kan være ekstremt saksavhengig. Med god dokumentasjon er det lettere å få skattemyndighetene på din side. I utgangspunktet ønsker utbyggere og leietakere å få utgiftsført mest mulig. Den nedre beløpsgrensen for automatisk utgiftsføring er 15 000 kroner, en grense som kan synes moden for revisjon. Man får umiddelbart skattefradrag for vedlikehold, mens påkostninger aktiveres og avskrives i henhold til hvilken saldogruppe de tilhører. Hvis et tiltak skal anses som påkostning, må det tilføre bygget varige økonomiske verdier. Dagens forskriftsmessige standard er å anse som vedlikehold. Vedlikehold i bunn er ofte klart definert, det samme gjelder rene påkostninger. Diskusjonene oppstår om nivåene i mellom: «økt alminnelig standard». Rekkefølgen i slike saker er først et bokettersyn, dernest et vedtak fra skattekontoret, en eventuell klage til skatteklagenemnda, for så å havne i tingretten ved fortsatt uenighet. – Det løser seg som regel før det kommer så langt, sier partner Lars Helge Aasen i PwC til NæringsEiendom – Hva støtter ligningsfunksjonærene seg på?
– De bruker Lignings-ABC som oppslagsverk, og under den er det masse bruk av skjønn. Dette varierer veldig fra sak til sak, sier Aasen, og trekker frem noen eksempler. Dagens standard Bytter man ut 1-lagsvinduer fra 1948 til moderne vinduer 3-lagsvinduer, regnes dette ikke som en påkostning. Å bytte tepper er definert som vedlikehold, derimot er en utskifting av tepper til parkett normalt å anse som en påkostning. Lars Helge Aasen mener en varehandelsbedrift som monterer tekniske installasjoner som tilfører bygget en verdi også etter utløpet av leieperioden, vil havne i grenseland. Gjøres det endrings-arbeider der man eksempelvis lager nye inngangspartier, monterer heis og bygger lasteramper, vil dette kunne være skattepliktig for utleier. Hvis man i et kjøpesenter tar ned vegger ved sammenslåing av lokaler – såkalte endringsarbeider - vil dette ifølge skattemyndighetenes praksis ikke være fradragsberettiget, men må aktiveres.
– Kan utleier bli skattepliktig for leietakers arbeid på bygget? – Det er lite aktuelt for løpende vedlikehold, men vi har sett forespørsler fra skattemyndighetene i det siste, der problemstillingen er tatt opp. Leiekontrakten tilsier at leietaker skal betale 2000 kroner kvadratmeteren, men han betaler i stedet 1000 kroner mot å pusse opp taket. Utleier vil her utvilsomt være skattepliktig. Tilfører leietaker bygget noe som gårdeier vil kapitalisere på ved neste leiekontrakt, kan grensen være overskredet. Å sette tilbake lokalene i opprinnelig stand, utløser derimot ingen skatteplikt, sier Lars Helge Aasen. Aasen sier det bør vurderes konkret om vedlikeholdsløft er en skattepliktig fordel for utleier. Leiet aker får kanskje et slitt lokale og må foreta betydelige arbeider for å kunne disponere disse. Bygget får en verdiøkning som kan ses som en fordel for utleier. Et annet eksempel er at leietaker får fine og moderne lokaler til disposisjon. Lokalene slites ned i leietakers
95
Din strategiske partner i alle faser Grette bistår i alle faser av eiendomsutvikling og ved kjøp/salg av eiendomsselskaper. Vi tilbyr: • en helhetlig forståelse av eiendomsutvikling • sterk faglig kompetanse i en kommersiell ramme • konkrete merverdier i transaksjoner Kontakt Dag Henden Torsteinsen, partner og advokat, dato@grette.no
Filipstad Brygge 2, Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo | tlf: 22 34 00 00 | e-post: firmapost@grette.no | www.grette.no
leietid, uten et kontraktspålagt vedlikehold. – Dette er ikke å anse som verdiøkning i forhold til opprinnelig standard, sier PwC-advokaten. Alminnelige regler Det er ikke etablert egne regler for utleier ved leietakertilpasninger, altså endringsarbeider ved skifte av leietakere. Aasen sier praksis her må basere seg på alminnelige regler og en vurdering om det er vedlikehold eller standardfordring/ endringsarbeid. De kreves enten aktivert eller kan utgiftsføres som vedlikehold. – Hva hvis leietaker tar kostnaden? – Leietaker kan avskrive påkostninger fordelt over leieperioden. Vanlig vedlikehold i leieperioden kan normalt kostnadsføres, svarer Aasen. En annen avgrensning som må gjøres ved kjøp av eiendom direkte, er allokering av kjøpesummen til tomt. Det er alltid nødvendig å allokere en del av kjøpesummen til tomte-
verdien. Fordelingen skjer gjennom takst eller et begrunnet skjønn. Kostprisen for tomt gir ikke fradragsrett og kan heller ikke avskrives. Et kjøp av eiendom der bygget rives umiddelbart eller kort tid etter kjøpet, kan bli ansett for å utgjøre et kjøp av tomt. – Anskaffelser skal dekomponeres i en byggedel og en tomtedel. Dette skjer altså skjønnsmessig, eksempelvis 85/15, men er helt avhengig av hvor tomten er. Her i Bjørvika gjelder nok andre brøker, eksemplifiserer Aasen. Tredeling Det er en tredeling av dokumentasjon som ligger til grunn i slike saker, med vedleggene i selvangivelsen på toppen og fakturaene i bunn. I mellom disse bør du ha en sluttrapport per prosjekt, som viser fordelingen mellom påkostning og vedlikehold, samt allokeringen til saldogruppene. Slike rapporter bør utarbeides. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no
Entreprenøren bør om praktisk mulig spesifisere på fakturaer om arbeidet gjelder vedlikehold eller en standardheving. – Skattemyndighetene blidgjøres ved at utbygger har tatt seg bryet med å lage dokumentasjon. Be også entreprenørene om å sende fakturaer på forhåndsdefinerte prosjekter. Be entreprenøren være så spesifikk som mulig: Hvilke områder er berørt av arbeidene, hvilke type kostnader er det snakk om, sier Aasen. – Så hva er hovedrådet til dem som er i tvil? – Gjør dokumentasjon før, underveis og rett etter prosjektet, slik at du alltid kan ønske bokettersynsrevisoren velkommen. Det gjelder å gjøre et godt inntrykk, at skattemyndighetene stoler på deg. Du må påregne bokettersyn ved store prosjekter. Er prosjektene over 100 millioner kroner, vil hovedregelen være at du får bokettersyn, sier Lars Helge Aasen.
Juss
96
Vedlikehold eller påkostning? Hovedregelen om fradragsrett finner vi i skattelovens § 6-1: ”Det gis fradrag for kostnad som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt”. Bestemmelsen har dermed to vilkår, et tilknytningskriterium (”for å…”), som forutsetter at kostnaden må dekkes av riktig selskap, og et oppofrelseskriterium (”er pådratt”). Ombytting av formuesverdier er ingen oppofrelse. – Det underliggende spørsmålet er: Skal den nominelle investeringen koste deg 100 eller 72? oppsummerer Lars Helge Aasen problemstillingen. Verdien av kostnaden ved direkte fradrag er nemlig 28 prosent, mens verdien av aktivert påkostning avhenger av de ulike saldogruppene. PwC beregner disse verdiene fra 7-8 prosent i til opp mot 19 prosent, som også avhenger av internrenten som benyttes (5-6 prosent). – Arbeider som utelukkende består i endring av en fast eiendom, er etter skattemyndighetenes praksis ikke vedlikehold. Dette gjelder selv om endringen ikke innebærer noen standardforbedring eller verdiøkning. Endring som går ut på å bringe gjenstanden tilbake i sin opprinnelige form og stand, anses heller ikke som
vedlikehold. Bakgrunnen er at vedlikeholdet normalt må knyttes til slit eller elde, sier Aasen. Tilbake til 1975 Fradraget kan ikke overstige de faktiske kostnadene til forbedringen/endringen og må begrenses til vedlikeholdskostnader innenfor samme standard som tidligere (lav, middels, høy). Det er som hovedsaken viser lite rettspraksis innenfor området. Man legger fortatt til grunn en uttalelse fra Finansdepartementet fra 1975 om at man skal være fleksibel ved vurderingen av om en standardforbedring har funnet sted: ”Departementet er enig i at i de tilfelle hvor et hus blir reparert med bedre og dyrere materialer enn det som opprinnelig ble brukt, bør fradraget for utgifter til vedlikehold som utgangspunkt begrenses til hva det ville ha kostet å reparere med samme materialer som tidligere var benyttet. Ved avgjørelsen av om det er skjedd en standardforbedring, må det imidlertid etter departementets mening tas et visst hensyn til den utvikling som finner sted innen bygningsbransjen”.
NE0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Nyanskaffelser Arbeidet på en fast eiendom kan bli så omfattende at resultatet må anses som en ny gjenstand. Da må det vurderes hvor mye som er igjen av den opprinnelige gjenstanden. Ved vurderingen legges det vekt på både fysiske, funksjonelle og økonomiske betraktninger. Et eksempel: Et mindre forretningsbygg i Stavanger ble kjøpt i 1992. Arbeidet på bygget startet forholdsvis kort tid etter. Kjøpesummen var 525 000 kroner, mens det var planlagt rehabilitering for 400 000 kroner. Totale rehabiliteringskostnader endte imidlertid på 1 650 000 kroner, etter at det ble avdekket betydelige råteskader og andre svakheter underveis. Tidligere var bygget kun benyttet til forretningsdrift, men nå var det også innredet en leilighet i øverste etasje. Spørsmålet er så om arbeidene var så omfattende, at det reelt sett var oppføring av et nytt bygg? Grunnmuren var stort sett intakt, mens det var beholdt et trappehus med trapp fra første til tredje etasje og ca. 80
prosent av ytterpanelet. Vinduer var flyttet, og sanitærutstyr gjeninnsatt. Streng dom Rettens flertall kom etter en helhetsvurdering til at det var oppført en ny bygning. Det avgjørende var hvorvidt det gamle bare er en mindre vesentlig del av den ferdige gjenstanden. Retten vektla ytre preg og funksjoner, hvor mye av den gamle bygningen som var i behold, at økonomisk verdi på beholdte deler var liten i forhold til helheten, rehabiliteringens/arbeidenes omfang, samt at arbeidene var konsentrert over et relativt kort tidsrom. – Dommen er blitt kritisert som for streng, men man må forholde seg til den, kommenterer Lars Helge Aasen, og minner også om at merverdisynspunktet ikke gjelder ved nyanskaffelser.
FAST EIENDOM/ entrepriser Ro Sommernes advokatfirma DA har betydelig kompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold, entrepriser og prosedyre. Dette gjelder saker knyttet til kjøp, salg, leie, bygg/ entreprise, nabotvister, veiretter, servitutter eller mangels saker knyttet til både bolig- og næringseiendom. Vi ser frem til å kunne bistå både nye og eksisterende klienter og legger vekt på individuell oppfølging, effektiv håndtering og konkret rådgivning knyttet til klientens behov.
Ro Sommernes er et advokatfirma i vekst med til sammen 35 medarbeidere, hvorav 24 dyktige advokater, som bistår mange av aktørene i norsk næringsliv. Firmaet er et nisjefirma med særlig kompetanse innenfor fusjoner og oppkjøp, fast eiendom og entreprise, insolvens, prosedyre og tvisteløsning, selskapsrett, transaksjoner, verdipapirhandel samt arv- og skifte.
RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6, N-0161 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no
KONTAKT Advokat Håkon Ustaheim Tlf. (47) 23 00 34 40 E-mail: hu@rosom.no
Portrettet
98
Portrettet: Arne Baumann, adm. direktør i OBOS Forretningsbygg
På sporet av gull i eiendom I den turkise høyblokka på Hammersborg sitter sjefen i OBOS Forretningsbygg, Arne Baumann, og planlegger stadig flere lønnsomme forretningsbygg for OBOS.
NE 0513 www.ne.no www.nenyheter.no
Tekst Ivar Sekne • E-post redaksjon@ne.no • Foto Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no
Med knivskarp press i buksene og dirrende av virketrang tar han i mot oss. Vel plassert i stolen på kontoret sitt senker roen seg over ham. Det kan han koste på seg. I den ferske årsrapporten for 2012, hans første år som sjef, ble resultatet 251 millioner kroner, en økning fra 2011 på 9 millioner kroner. I elleve år har 51-åringen jobbet i det som en gang for lenge siden var selve lokomotivet i den sosiale bolig byggingen og som bygde de første kjøpesentrene i Oslo. I snart halvannet år har han vært sjef i OBOS Forretningsbygg, eid av bolig- og sparelaget OBOS, som forlengst er blitt et kommersielt og svært lønnsomt boligselskap. OBOS-sjefen Martin Mæland er styreleder i OBOS Forretningsbygg, og ingen viktige avgjørelser tas uten at han er med på dem. Arne Baumann lever godt med det. Men veien hans inn i OBOS var litt kronglete. Arnes familie sto et godt stykke unna boligsamvirket. Hans korrekte og behagelige oppførsel og uklanderlige antrekk tyder på at han kommer fra et møblert hjem. Først var det en kaserne på Elverum, senere flyttet familien hit og dit. Faren var offiser. I ungdommen drev Arne mye med langrenn og seiling på konkurranse nivå. Han studerte økonomi på BI, og som siviløkonom toppet han utdannelsen med en MBA i USA. Neste stopp:
Elektrisk Bureau og deretter Asea Brown Bovery. Etter 14 år fikk han lyst til å prøve noe annet. En hodejeger anbefalte ham OBOS. Men Baumann var skeptisk. Måtte overtales til å begynne i OBOS – Hvorfor så skeptisk? – Bestefar jobbet som byggeleder der i mange år. Gjennom ham hadde jeg et forhold til OBOS. Mor og far var mye på reise da jeg var barn, så jeg var ofte sammen med mine besteforeldre på Nesøya. Bestefar lærte meg å snekre. Mens jeg jobbet i ABB-systemet, fortalte bestefar meg om sin hverdag i OBOS, og OBOS og ABB sto for meg som to helt ulike verdener. Da jeg var på utkikk etter noe nytt og ble spurt om jeg kunne tenke meg å begynne i OBOS, var jeg usikker på om jeg passet inn der. Til slutt ble han overbevist av OBOS-sjefen, Martin Mæland. Etter å ha jobbet med strategi og forretnings utvikling, ble Baumann sjef for OBOS Nye Hjem i 2005. Det ble hektiske år med store boligprosjekter og gode priser. Norge gikk på skinner. Handlingsrom og Mælands styrende hånd – Hva kan styreleder Mæland si nei til?
99
Portrettet
100
– Vi selger ikke bare for å selge. Da må det være for å finne på noe nytt.
NE 0513 www.ne.no www.nenyheter.no
–Vi får ikke gjort noe uten at han er med oss. Vi har en dialog med ham, og det forretningsmessige perspektivet er helt åpent. Foreslår vi noe som ligger i randsonen av hva vi skal holde på med, tar vi den diskusjonen. – Hvor mye armslag gir han dere? – Mæland er detaljorientert og en fantastisk leder å jobbe for. Vi henter ut mye erfaring fra ham. Han er langt inne i det vi gjør. Men vi er helt formelle på beslutningsstrukturen vår. Vi har fullmakter innenfor det styret har bestemt. Strever med lang saksbehandlingstid – Er det morsomt å være boligbygger og eiendomsutvikler? – Ja, men du må være tålmodig. I beste fall tar det gjerne tre år fra man starter et prosjekt til det er sluttført, ofte tar det to eller tre ganger så lang tid. – Er Oslo en vanskelig by å bygge i? – Saksbehandlingstiden er ofte svært lang i Plan- og bygningsetaten. De første årene jeg jobbet i OBOS var krevende for en mann som ikke har vokst opp i bygge bransjen og har et underutviklet tålmodighetsgen. Jeg måtte holde meg litt fast. Jeg følte at når OBOS kom med sine planer, ble vi til tider mistenkeliggjort. Om vi, i et tenkt tilfelle, ikke hadde hatt Plan- og bygningsetaten og hadde fått bygge det vi ville, hadde nok boligprosjektene våre passet vel så godt inn i bybildet. Vi hadde fått bygd mye mer og kommet i gang mye tidligere. Han stopper litt. Som om han lurer på om han kan si noe sånt. – Men en Plan- og bygningsetat må enhver storby ha. Og etaten tar nå mer hensyn til at det er for få byggeklare tomter. Like kommersielle som de andre i bransjen – Hva skiller OBOS Forretningsbygg fra andre nærings eiendomsselskaper?
– Egentlig ingenting. Skal jeg trekke frem noe, må det være den solide økonomiske ryggraden vi har, en veldig trygg balanse. Vi selger ikke bare for å selge. Da må det være for å finne på noe nytt. – Hvor går grensene for selskapets ekspansjon? – Vi kan bygge utenfor landegrensene og har gjort det i Sverige. Vi kan etablere kjøpesentra der det er en OBOS-struktur og hvor vi har et ankerfeste, altså i OBOSregionene og i byer som Trondheim, Bergen og Stavanger. Men vi må ha noen til å dra prosjektene lokalt, en samarbeidspartner. Det var på den måten vi ekspanderte innen boligbyggingen. – Spennende planer nå? – Vi er alltid på utkikk etter noe som passer for oss. I Trondheim har vi en stor tomt nede på Nyhavna. Får vi en stor leietaker, blir det mer i Trondheim. Vi har bygd et kontorbygg på 10 000 kvadratmeter i Strandveien like inntil jernbanen, mot Lade, på Brattørasiden. Her er det rom for ytterligere 18 000 kvadratmeter. En del av ledigheten i bygningsmassen vår er i deler av det kontorbygget. Koselige kjøpesentra? En faglig debatt om kjøpesenterarkitektur, satt i gang av Norsk Form, har skummet over bransjen. Kritikken mot kasseaktige bygg som bryter med stilen i småbyer med mye trehusbebyggelse har vært sterk. Men den har ikke rammet OBOS i særlig grad. OBOS-senteret på Lambertseter er av Norsk Form blitt nevnt som et eksempel på et ganske vellykket senter, til tross for sin enkle kasseform. – Er det mulig å bygge koselige kjøpesentra? – Ja, hva definerer vi som koselig? Det har med arkitektur å gjøre. I Stavanger har vi bygd Tasta senter, som er et industrielt byggeri. Jeg synes det er blitt flott, med sitt lyse interiør og med overlys i taket ned
101
i senteret. Det er et senter jeg er stolt av. Vis a vis Lambertseter senter foreslår vi å bygge boliger med næring på gateplan. På den måten prøver vi å bringe mer liv i dette strekket mellom kjøpesenteret og Karlsrud. Der, langs C ecilie Thoresens vei, er det noen transformasjons områder som vi kan se nærmere på. – Antyder du riving av noen av næringsbyggene fra 60-tallet? – Kanskje vi gjør noe av det samme vi har gjort i Kværnerbyen? Der har vi revet noe og renovert noe. Det blir som vi alle vet ikke laget mer land i Oslo, og skal du bo og fornye noe på slike steder, må vi jobbe med det vi har. – Dere renoverte kontorbygget til Alcatel på Økern og gjorde det til Hotell 33. Hvordan går hotellet? – Økonomisk sett har ikke hotelldriften utviklet seg slik vi hadde sett for oss. Vi kunne ha ønsket oss et høyere belegg. Det er bare å bestille! Det blir nok ikke bedre før Økern-utbyggingen blir ferdig. I dag må man ha bil for å komme til hotellet. Når Økern-området blir ferdig, vil det bli starten på noe fint i Groruddalen. Han brenner for vinter-OL i Oslo i 2022. – Det vil styrke denne delen av byen betydelig. Dette kan være nøkkelen til å komme i gang på Furuset, for eksempel. Vi må ha en ny T-baneløsning i Groruddalen. Og den må planlegges nå. Liker best å jobbe med mennesker Han overlater til ingeniørene å styre byggeprosessene. Det er mennesker han liker best å jobbe med, sier han. – Jeg er ikke ingeniør, så jeg er avhengig av å samle kompetansen og være hands on hele tiden. Jobben min er å få mennesker til å jobbe sammen og dra i én retning. Da når vi målet. – Hvem setter målene?
– Medarbeiderne er med på det, og jeg sørger for at vi formulerer og setter dem. Jeg er målfokusert og vil gjerne korrigere avvik hele tiden. Ambisjonene må være realistiske, ellers får vi ingen drahjelp fra dem. – Hvis du ser for deg OBOS Forretningsbygg om ti år, hva ser du? – Jeg ser et selskap som er større enn dagens. Jeg tror vi har litt av de samme produktområdene og er veldig tett knyttet til boligsiden. Vi jobber fortsatt med å utvikle bydelssentra, men jeg tror ikke at vi jobber med store kjøpesentra langt utenfor byen. Skal vi gjøre noe nytt, må det være i kombinasjon med det vi kan. Analytisk og direkte Hverdagene er fylt med møter. Han bruker mye tid på å sikre at byggene våre har leietakere. – Jeg har finger’n ganske langt inn i paien. Som person er jeg ganske direkte. Du kan bare spørre de som jobber her. Jeg liker ikke overraskelser. Jeg kan leve med de positive, men de negative må jeg vite om med en gang. Jeg skal bare ha dem opp i dagen og løse problemene der og da. Det er en leveregel her. Døren inn til kontoret mitt er normalt helt åpen. Mobilen er online 24 timer i døgnet. Kolleger beskriver ham som en ordholden ledertype og en man kan dra på hyttetur med. Han ler lett, men er ingen pusekatt. Da det buttet under finanskrisen, var han kreativ og fant løsninger. – Jeg er veldig analytisk i tankegangen. Tenkningen gjør jeg når det er tid, ofte på kveldstid. Bakkemannskap for alpindøtre Det kan godt være hjemme, som er ganske nær Voksen stasjon, på terskelen til Nordmarka. Herfra kan han jogge og sykle. Men til jobben bruker han bilen.
Portrettet
102
NE 0513 www.ne.no www.nenyheter.no
– Når Økernområdet blir ferdig, vil det bli starten på noe fint i Groruddalen.
– Du holder deg i god form? – Jeg er dårlig på å sitte stille. Det ligger i blodet at jeg må ut. Jeg var aktiv langrennsløper fram til jeg var 19 år. Da nådde jeg 3. plassen i det som var Norgescupen for juniorer. Jeg er et konkurransemenneske, men de store turlangrennene går jeg ikke. Jeg synes det er flott å bare gå på tur med termos og matpakke og stoppe når jeg vil. Aller hyggeligst er det å gå sammen med Torill. Som bakkemannskap for sine to aktive alpindøtre, kan han påtreffes Norge rundt sammen med kona Torill, med tilhengeren full av utstyr. Skisport ligger i blodet. Faren var ikke bare offiser, han var også skipresident. Om sommeren er Baumann ofte å finne i båt. Som yngre var han en aktiv seiler. Nå går det i kajakk, seilbrett, vannski og motorbåt. – De siste fire årene har jeg stått på brett med jentene mine, og det har vært fantastisk. Jeg er veldig glad i familien min. – Bruker du mye tid på teater og kinobesøk? – For å si det sånn: Jeg blir med, hvis jeg inviteres. Det er som oftest kona som inviterer. Hun er kulturinteressert og sørger for at jeg får mine påfyll. Hun er tannlege og passer også på tennene mine. Et kledelig, plettfritt smil bryter frem. Liker best naturens lyder Han leser ikke mye skjønnlitteratur. Det går mest dokumenter, og av og til en biografi om ledere. I ferien går det mest i krim. – Når du hører på musikk, hva går det i?
Aktuelle prosjekter i OBOS Forretningsbygg • Samarbeid med Coop om et næringsbygg på 40 000 kvadratmeter i Lillestrøm. Oppstart for ny regulering. • Partner i Oslo Cancer Cluster Invest, som bygger Ullern videregående skole og et forskningssenter knyttet til Radiumhospitalet. Bygging er i gang. • Et storhotell i Bergen som Rica-kjeden skal drive, er under bygging Planlagt ferdig våren 2014. • Helsebygg for Oslo Universitetssykehus på Mortensrud er snart under bygging. • Det gamle kjøpesenteret på Lambertseter er snart renovert. Elixia har åpnet sine lokaler. • Nytt kontorbygg på 2000 kvadratmeter for blant annet bank og helseserevice på Manglerud er under bygging. • Bogerud og Haugenstua senter moderniseres.
Jeg deler den inn i bra eller ikke bra. Jeg følger ikke særlig godt med, men i fjor sommer var jeg på Bruce Springsteen-konsert i Bergen sammen med kona og den eldste datteren vår. Det var en fantastisk opplevelse.
kvadraturen/ Bjørvika Ho lte ga ta
es
Aker n kke ba ers Ak
et tred Piles
Grev Wedels Plass 9 Kontor: 136 m2 (1. etg.) 219 m2 (2. etg.) 791 m2 (2. etg.)
M aridalsvei en
fin se Jo
te ga
Gamle
ate Sofies g
Fra 136 til 1.146 m2 Kontorlokaler med god standard
Ur a
ni
b en
g or
Br en ne riv n
Nedre gt
Akersveien
ve ie n
DET KONGELIGE SLOTT
Kr ist ia
nI v'S
ga te
n Henrik Ibse s gate
øl le rg at a
Nationaltheatret
M
Co rt A
Gr en se n
de
le rs
ga te
VIKA
Alle foto: Erik Burås, Kolonihaven.no
Kart
Ka rl
Slo tts
gat e
ate sg en
BRYGGE
• Felles kantine i atrium/glassgård med egen uteplass.
ans
OSLO S
Ko ng
AKER • Representativt inngangsparti med felles resepsjonstjeneste.
Øv re
•E iendommen fremstår som et moderne og velholdt kontorbygg.
Joh
KVADRATUREN
gat e
•E iendommen ligger sentralt mellom Kvadraturen og Bjørvika nær nye havnepromenaden. Rådhuset
Tol lb
uga ta
• Leietakertilpasninger er mulig
BJØRVIKA
•D et er ledige p-plasser i eiendommens garasjeanlegg. Det finnes også en rekke offentlig p-hus i nærheten. • Det er garderobe og dusj i underetasjen.
Ny la
nd
Gre vW ede
ls P
ad
las
en
s
m ro ep
n
av
H
KONTAKT Jon Fredrik Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no
Allé
en
Operaen
Grev Wedels Plass 9
Offentlig kommunikasjon – mer enn eiendom
www.storebrand.no/eiendom
Meget sentralt beliggende i Oslo sentrum med kort vei til offentlig kommunikasjon som bl.a Nyland allé, som blir Bjørvikas hovedkollektiv trasé med en rekke
buss og trikkelinjer. Fem min. gange til Oslo S s knutepunkt for T-bane, nærtog, regiontog og fl m.m. Rampe til/fra festningstunnelen.
F
F
I
C
Illustrations: Lund Hagem og Atelier Oslo
O
E
WWW.DIAGONALE.NO
Spektakulært kontorbygg på SjøSiden i bjørvika prestisjebygget diagonale blir liggende langs akerselva, meget sentralt i bjørvikas nye paradegate, på sjøsiden av dronning eufemias gate. nær nabo til operaen og det nye deichmanske bibliotek, med kort vei til oslo Sentralstasjon. bygget blir på 9 etasjer og inneholder 12 400 m2 high-end kontorarealer, med handel og bevertning på gateplan. diagonale er ledig for innflytting i 2016, og blir et fremtidsrettet fullservice bygg med unik arkitektur tegnet av lund Hagem arkitekter og atelier oslo. bjørvika er området for mangfold, og utvikles i dag til å bli oslos nye Cbd. For mer informasjon, vennligst kontakt: eiendomshuset Malling & Co diagonale@malling.no / (+47) 24 02 80 00
HAV Eiendom AS er et heleid datterselskap av Oslo Havn KF og har som formål å tilrettelegge for byutvikling i Bjørvika gjennom utvikling, forvaltning, utleie, kjøp og salg av fast eiendom.