Oslos forvandling på 25 år
Slik blir fremtidens Stavanger
Finn ledige lokaler i bladet
No 6 | Juni 2014 | 25. årgang
Stayerne i næringseiendom
No 6 Juni 2014 25. årgang
Tabbene som koster leietaker dyrt
Stort jubileumsnummer: 148 sider
Foto: lPo arkitekter
Foto: LPO arkitekter
STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!
Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.
B책L Mining reklamebyr책
En annen standard. braatheneiendom.no
Etablert 1952
23 12 23 12
NE 06 2014
25 ÅR
INNHOLD
Innhold NYHETER 12 Vil bygge bak Oslo S 16 Vil utvikle 150 000 m2 20 Tipsene til leietaker 22 Selger bymisjonen-boliger 26 Mer bevisste leietakere 32 Vil konvertere til boliger 34 Lavere tilbud enn på mange år 36 Leiepriser 42 Tilbakelevering av lokalene kan koste dyrt 46 Lag en vedlikeholdsplan 46 Tabbene du må unngå
140
130
Enebakk kommune
Enebakk er en grønn kommune med unike naturmuligheter, både på land og til vanns. Kommunen ligger bynært i Akershus, fire mil øst for Oslo sentrum, mot køen og har ca. 10 500 innbyggere. Enebakk kommune er en spennende og framtidsrettet organisasjon, der det satses på nettbaserte tjenester, offentlig servicetorg og kvalitetssikring av tjenester. Enebakk kommune har ca. 500 årsverk.
Enhet for eiendom og kommunalteknikk
FAGSJEF EIENDOM OG UTBYGGING Ved enhet for eiendom og kommunalteknikk er stillingen som Fagsjef Eiendom og utbygging ledig. Fagsjefen vil ha ansvar for forvaltning av kommunens eiendommer og tomtearealer, samt kjøp, salg, utleie og utbyggingsavtaler. Kommunen har mange spennende utbyggingsprosjekter fremover og det arbeides med en rekke reguleringsplaner hvor utbyggingsavtaler er en meget viktig del. For nærmere opplysninger om stillingen kontakt enhetsleder for eiendom og kommunalteknikk Tommy Ellingsen, tlf. 64 99 20 00 / 974 68 204. Fullstendig stillingsutlysning finner du på: www.enebakk.kommune.no Søknadsfrist: 19. juni 2014 Mer om kommunen finner du på: www.enebakk.kommune.no
frantz.no
4
Mer enn kontor på IT Fornebu Med våre tjenester kan leietakerne fokusere på kjerneoppgavene sine, så tar vi oss av resten.
Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu, www.technopolis.no, tlf. 67 82 70 00
Vi tilbyr bl.a.: • Fleksible kontorlokaler • Utvidede resepsjonstjenester • Fasilitetsstyring og renholdstjenester • Parkering • Internasjonalt nettverk/Business lounger • Møblering og design • Videokonferanserom • Trimrom og garderobeanlegg • Moderne arkitektur og flott natur
6
NE 06 2014
25 ÅR
INNHOLD
Leses av 37 000 ledere STAVA N GER: 48 Investerer for generasjoner 56 Store utbyggingsplaner på Forus 60 Det bygges utenfor sentrum 62 Vil løfte Stavanger sentrum 66 Flere visninger 70 Lite ledig i setrum
N Æ R I N G SE I E N DOM 2 5 ÅR: 76 Bydeler som har endret karakter 86 Malling: Megler by accident 94 Petter Groth: Tro mot seg selv 111 Fra megler til kompleks rådgiver 122 Reddes av rentefallet 126 Nytt om navn 130 Intervju med Olav Thon 140 Christian Ringnes: Har alltid fulgt lærebøkene
Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Forsidefoto: Stavanger: Wingårdhs Oslo: Marthe Gjerde Økonomi Wenche Kleppe Torkelsen Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, L ørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg, Notodden, Sola, Randaberg, Stavanger og Sandnes Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Sats/repro NæringsEiendom AS Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av N æringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 22. august Bekreftet opplag 20 457
56
684
Rom EiEndom byggER moRgEndagEns aRbEidsplassER Utbygging av arbeidsplasser tett på kollektivknutepunkter gir store fordeler, både for miljøet og de som skal jobbe der. Rom Eiendom har flere prosjekter i de største byene – tett på kollektivknutepunktene. Vi sparer miljøet for støy, bilkøer og CO2-utslipp, og de som skal på jobb kan nyte en rolig kollektivreise.
FOTO: Terje Borud
Schweigaards gate 21 og 23: Første to kontorbygg i landet med utmerkelsen BREEAM-NOR «Excellent». Ferdigstilt i 2013. Cirka 1.300 arbeidsplasser er fordelt på drøyt 30.000 kvadratmeter. Nærhet til kollektivtransport og innendørs sykkelparkering legger til rette for redusert bilbruk.
ILLUSTRASJON: LINK arkitektur AS
To kontorbygg på Paradis stasjon, Stavanger: 700 arbeidsplasser i gangavstand fra Stavanger sentrum og i umiddelbar nærhet til togstasjonen. Prosjektet omfatter totalt 18.500 kvadratmeter og skal ha fremtidsrettede og energieffektive løsninger. Planlagt ferdigstilt i 2016.
ILLUSTRASJON: LPO Arkitekter
M62, Oslo: Nytt kontorbygg i historiske og parklignende omgivelser i Munkedamsveien 62 i Vika. Bygget omfatter 6.250 kvadratmeter fordelt på fem plan og vil bli klassifisert BREEAM-NOR «Excellent». Byggingen er i gang og M62 vil stå ferdig 1. kvartal 2015.
ILLUSTRASJON: Lund+Slaatto Arkitekter AS
Kontorbygg ved Bergen stasjon: Nytt kontorbygg ved Bergen stasjon med umiddelbar nærhet til tog, buss og bybane. 600 nye kontorplasser fordelt på 15.000 kvadratmeter. Passivhus med energiklasse A. Byggingen er igangsatt og forventes ferdigstilt sommeren 2016.
ILLUSTRASJON: Pir II
ILLUSTRASJON: LPO Arkitekter
Trapphuset på Trondheim S: Næringsbygg som blir bygd over eksisterende spor på Trondheim S. Trapphuset tilbyr cirka 3.000 kvadratmeter kontorer og omlag 1.600 kvadratmeter til handel og service. Umiddelbar nærhet til tog, buss og båt. Byggestart høsten 2014 og forventet ferdigstillelse årsskiftet 2015/2016.
Schweigaards gate 33, Oslo: I Schweigaards gate 33 er Rom i ferd med å utvikle et kontorbygg på cirka 20.000 kvadratmeter. Bygget vil bli klassifisert som BREEAM-NOR «Excellent», og ha fokus på varige og miljømessige høye kvaliteter.
8
NE 06 2014
25 ÅR
LEDER
Fremtidens byer
Siden NæringsEiendom startet opp for 25 år siden, har det vært en rivende utvikling i norske byer. Nær sagt alle de store byene har vokst, og mange steder rives gamle industribygg for å gjøre plass til kontor, bolig, handel og servering. Store byområder trans formeres til både upersonlige kontorområder uten liv utenom arbeidstid og til gode byrom hvor folk ferdes store deler av døgnet. Svært mange byer, som har hatt store innslag av mekanisk industri ved sjøen, omregulerer de gamle industriarealene til bolig og næring. Den ene byen etter den andre skal utvikle sin egen Fjordbyen, som skal tiltrekke seg en ressurs og pengesterk befolk ning til de mest attraktive boligene. Bedrifter får også tilgang på nye attraktive kontorbygg, og det planlegges gode rekreasjonsområder. Det har skjedd noe dramatisk i Norge de seneste årene. Folk er blitt oppmerksom på hva som skal til for at et byrom skal fungere. Folk har reist til København og Barcelona og oppdaget at det slett ikke er farlig med en by som er flere ganger tettere enn Oslo. Faktisk regnes det som sjarmerende med tette byer hvor det er liv og røre på gateplan. Når man planlegger utviklingen i byer som Oslo og Stavanger, bør byplanleggerne sørge for at næringsbyggene ikke skal settes opp uten at det settes i sammenheng med hva som skjer i gatene rundt. Byene og kontorområdene må ha noe mer å tilby enn bare en kontorarbeidsplass. Det må utvikles handel på gateplan, parker, benker, restauranter og caféer. Man må få bort
gjennomgangstrafikk, men samtidig ha parkeringsplasser til de som bare skal innom skredderen i gaten. Det må legges til rette for sykkel, men samtidig på en måte som ikke jager bilkjøringen (som ikke er gjennomgangskjøring) bort. Fremtidens byer (i hvert fall de som vinner publikums hjerter) vil ha eiendomsutviklere som har en tanke om byutvikling og som ser noe mer enn bare en eiendom som genererer leieinntekter. Fremtiden har ikke plass til dårlige eiendomsutviklere. Fremtiden har heller ikke plass til dårlige politikere med markeringsbehov uten evne til å se samspillet mellom næringsliv og brukerne av byen. Fremtiden er en tett og pulserende by. Fremtiden er å finne ut hva som trengs for å oppnå dette og så treffe de nødvendige tiltakene. Fremtiden er ikke å bestemme seg for at det ikke skal utvikles boliger i en bydel når man vil ha mer liv i den aktuelle bydelen. Fremtiden er ikke å tro at man får en levende by ved å vedta at alle skal sykle i sentrum. Fremtiden er et samspill mellom byens politikere, innbyggere og næringsliv. Fremtiden er den bydelsplanen Stavanger jobber med (se side 6263). Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND
9
«Fremtiden har ikke plass til dårlige eiendomsutviklere. Fremtiden har heller ikke plass til dårlige politikere med markeringsbehov.»
BUSINESS VILLAGE KONTORFELLESSKAP 200
PRIS FRA KR. 6.500,- PER ARbEIdSPlASS/ MÅNEd INKl. FEllESKoStNAdER
Dette er også InkluDert I prIsen: Betjent felles resepsjon
Alt ferdig møblert
Felles møterom med alle fasiliteter
Meget god ventilasjon
Felles kjøkken
Eget kundesenter
Gratis Wi-Fi
Ledig fra: Nå
KoNtAKt: Ellen Kobro | tlf. 952 92 478 | e-post: ek@npro.no buSINESS VIllAgE, gRuNdINgEN 6 - 3. EtASjE, AKER bRyggE
12
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Rom Eiendom-sjef Petter Eiken fortsetter å bygge rundt Oslo S.
Vil bygge bak Oslo S Rom Eiendom vil b ygge 21 000 kvadratmeter kontorog forretningslokaler i Schweigaards gate 33 Tomten er lokalisert mellom spor områdene og Schweigaards gate, der avstanden til inngangen på Oslo S er ca. 400 meter. Dagens arealer har en utnytt else på 12 000 kvadratmeter og er tilpasset formål for bolig og uteareal for disse. Tomten er i dag delvis bebygget med kontor og administrasjonsbygning, samt en verkstedsbygning.
Byporten
Forslaget legger ikke opp til bolig formål, på grunn av det Rom Eiendom mener er dokumenterte overskridelser av både støy- og luftforurensing på tomten. Planområdet er totalt på 4,4 mål. Den formelle tiltakshaveren Rom Schweigaards gate 33-1 AS vil nå bygge 15 800 kvadratmeter over terrenget, 5000 kvadratmeter under terrenget, totalt 20 800 kvadratmeter BRA. Det legges til rette for kontorformål, ca 50 prosent forretning/bevertning/privatoffentlig tjenesteyting i første etasje, samt to underetasjer med parkering i 2. under etasje. Rom Eiendom ønsker å legge til rette for det de mener er en tidsmessig, miljø vennlig kontorbebyggelse. Det skal være utadrettet virksomhet i første etasje, basert på arkitektkontoret LPOs forslag fra 2012. Planforslaget vil ifølge Rom styrke tverrforbindelsene mot sporområdet
og over til Fjordbyen. Forslaget sørger for at Hollendergata forbindes med Nordenga bro via trapp og gangvei oppå bygget.
Plan og bygg vil ha boliger Plan- og bygningsetaten har imidlertid ønsket boliger på tomten og fremmer et eget alternativ med boliger i de to øverste etasjene. Rom Eiendom mener derimot at utnyttelse av tomten til kontor vil gi en langt høyere konsentrasjon av aktivitet i området enn om den skulle vært benyt tet til boligformål. Aktiviteter i området støtter opp under lokal tjenesteyting og bevertning. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no
til leie
HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678 Finnkode: 47935707
KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no
KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP
FRA CA. 35 KVM
TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fleksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer. Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til offentlig kommunikasjon som buss og T bane.
NE nummer: 37076 Finnkode: 46774928
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
til leie SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER
185 – 581 KVM
SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER Vi har for utleie 2 kontorseksjoner beliggende i 2. etasje i Sandviksveien 26. Seksjonene er på hhv. 185 kvm (ledig pr.d.d) og 396 kvm (ledigstilles vår/høst 2014.). Begge arealer er hjørnelokaler. Mye vindusflater gir lyse og trivelige lokaler med god standard. Planløsningen er dels cellekontorer og dels åpne arealer. Eiendommen har felles kantine i 1. etasje, trimrom, badstue og garderobe i underetasjen. For øvrig er det tilgjengelig p plasser for leie i eiendommens parkeringsanlegg. Kort vei til bussholdeplass og på/avkjøring til E 18. NE nummer: 42032 og Finnkode: 46753101 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER
180 – 486 KVM LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog. Følgende arealer blir ledig: 5. etasje: 486 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014. 3. etasje: Ca 180 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledig sommeren 2014. 1. etasje: lager fra Ca. 30 -126 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser. NE nummer: 42088 og Finnkode: 46761644 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2
109 – 120 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler med utsikt over Bankplassen. Følgende arealer er ledig: 1. etasje : 65 kvm lager med egen innkjøring. 3. etasje: 120 kvm åpent kontorlandskap 4. etasje: 83 kvm hjørnekontor UTLEID 4. etasje: 109 kvm kontorseksjon. Arealene er ledig pr. d.d. NE nummer: 39751 og Finnkode: 47540933
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
til leie ÆRVERDIGE KONTORLOKALER
290 – 1000 KVM
EILERT SUNDTS GATE 41 Vi har for utleie ærverdige Eilert Sunds gate 41. Eiendommen passer godt som enbrukerbygg, alternativt leies hver etasje ut enkeltvis. Eilert Sunds gate 41 ligger vakkert til i kvartalet mellom Prof. Dahls gate og Uranienborgveien. Området preges av rolige og hyggelige omgivelser. Eiendommen holder en meget høy og kvalitetsmessig god standard. Moderne ventilasjon/kjøling (balansert luft), fjernvarme, calling etc. Eiendommen består av 3 etasjer, samt gode arealer i underetasjen som benyttes delvis til kantine, showroom etc. Hver etasje er inndelt med dels åpne arealer og dels enkeltkontorer/møterom. Det er tilgjengelig ca. 10 p plasser på eiendommen som er til leie for byggets leietakere. NE nummer: 42732 Finnkode: 48801354
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
KONTORFELLESSKAP
FLEKSIBLE AREALER LYSAKER TORG 6 – 8 Vi har for utleie gode kontorlokaler i kontorfellesskap beliggende i eiendommens 3. etasje. Kontorfellesskapet kan tilby arealstørrelser fra et kontor til større planløsninger. (Avhengig av tilgjengelige ledige kontorer). Det er tilgjengelig felles møterom, mingleområde og internkjøkken i etasjen. I tillegg har eiendommen stor felles kantine i 1. etasje. Lokalene og eiendommen for øvrig er av god standard med ventilasjon, kjøling, vannboren varme etc. Leieavtaler tilbys med fleksible leietider avhengig av leieareal etc. NE nummer: 42015 og Finnkode: 47738431
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Tlf. 22 85 09 70 - www.fortunamegling.no
Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
16
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Vil utvikle 150 000 m
2
Bergmoen og Prologis vil bygge til sammen 150 000 kvadrat meter med lager arealer i Gardermoen Business Park. Samarbeidet skal markedsføres under navnet Prologis Gardermoen Logistics Park. Bergmoen kontrollerer i dag et tomteareal på 900 000 kvadratmeter i Gardermoen Business Park. Næringsparken har et samlet areal på ca. 5000 mål og består hovedsakelig av hoteller med konferansefasiliteter samt lager- og logistikkbedrifter. Ifølge en pressemelding er foreløpig ti prosent av det totale arealet utviklet i Gardermoen Business Park.
Ledende møteplass Prologis Gardermoen Logistics Park har altså som mål å utvikle 150 000 kvadratmeter med lager- og distribusjonsbygg. Bergmoen har ambisjoner om at Gardermoen Business Park skal bli en ledende møteplass for alle typer næringer. Prologis samarbeider med Oljefondet om blant annet logistikkeiendommer i USA.
Allan Lavén i Prologis Nordic sier at med utgangspunkt i eiendommens beliggenhet, vareflyten i området samt kundens behov for effektivisering i alle ledd, anser de Gardermoen Business Park for å ha det riktige utgangspunktet for utvikling av effektive logistikk- og distribusjonsanlegg.
– Unik mulighet – Avtalen med Bergmoen gir oss samtidig en unik mulighet til å etablere en logi stikkpark i et allerede etablert næringsområde, nær Oslo Lufthavn Gardermoen, sier Lavén. Administrerende direktør Rolf Hansteen i Bergmoen AS sier samarbeid et med Prologis vil bidra til å styrke dem ytterligere i videreutviklingen av Gardermoen Business Park. Bergmoen AS er den største grunneieren i området. – Etableringen av Prologis Garder moen Logistics Park vil være en viktig faktor i den videre utviklingen av næringsparken. Kompetansen Prologis bringer inn i samarbeidet gjør at vi kan møte kundens krav til høyteknologiske og effektive logistikkbygg, god infrastruktur og beliggenhet til andre virksomheter og tjenester, sier Hansteen i presse meldingen.
Allan Lavén (t.v.) i Prologis finner sammen med Rolf Hansteens Bergmoen.
Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Din
INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å
MODULVEGGER www.modulvegger.no
Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no
MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no
LO K A L E R T I L L E I E
CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 Ca. 175 m2 BTA
Ca. 100 m2 BTA
Ca. 130 m2 BTA
KO N TO R LO K A L E
KO M B I N A S J O N S LO K A L E R
KO M B I N A S J O N S LO K A L E
Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.
Liten effektiv kombinasjonsmulighet/ lager og kontor.
Praktisk kombinasjonsløsning, innredet pr dd med 1 kontor og med åpent areal til lager/verksted.
Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.
Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe. Ledig fra august. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.
Beliggende i 3. etasje med tilkomst til rampe ved 2 store vareheiser. Egen kontorinngang med personheis. Ledig fra august. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.
FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no
hUb
helSFyr Urban baSe - et KnUtepUnKt For din bedriFt StrøMSveien 96, helSFyr ledig areal fra 3675 - 12 185 kvm
Fra januar 2015 blir Strømsveien 96 tilgjengelig for nye leietakere. bygget i seg selv byr på mange spennende muligheter og beliggenheten er en av helsfyrs beste. entra vil foreta flere grep for å tilrettelegge eiendommen for nye brukere i tett dialog med interessenter. rett utenfor hovedinngangen ligger helsfyr t-banestasjon og innen kort gangavstand også holdeplass for buss, flybuss og tog. Felles kantine, resepsjon, møteromsenter, treningsfasiliteter og meget god parkeringsdekning tilbys.
Kontakt eiendomssjef Gaute dammen tyssebotn t: 930 22 033 | e: gdt@entra.no Finn-kode: 47585514
SMarte valG beGynner her Kjørbo KontorparK, SandviKa ledig areal fra 835 - 7181 kvm
Kontakt DnB Næringsmegling AS Siri jordfald t: 918 89 225 | e: siri.jordfald@dnb.no jørn Skovly t: 900 33 874 | e: jorn.skovly@dnb.no Finn-kode: 46319619
Gjør som våre mest solide leietakere og etabler din bedrift i Kjørbo Kontorpark, en usjenert perle ved sjøen i Sandvika. Med parken på den ene siden og Sandvika på den andre, får du en herlig miks av landlig idyll og alt av servicefasiliteter i gangavstand. Kjørbo Kontorpark ligger lett tilgjengelig for syklister, bilister og kollektivreisende. Sandvika stasjon med Flytog, lokaltog og buss rett i nærheten. Gode parkeringsmuligheter både innendørs og utendørs.
20
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Når leiekontrakten går ut:
Tipsene til leietaker Her er rådene til bedrifter som skal reforhandle leie kontraktene.
at man bør sitte i helt like lokaler med samme arbeidsstasjoner i dag som for ti år siden.
• Ha alltid mer enn ett alternativ når dere er i en prosess. • Sett av god tid til en flytteprosess. Det tar ofte lenger tid enn man tror.
Pass på følgende
Det er fort gjort å komme «bakpå» når det nærmer seg utløpet av leiekontrakten. I et hektisk arbeidsliv går tiden fortere enn man hadde tenkt, og hvis man somler med reforhandlingen og alternative lokaler, er det ofte mest behagelig å ende opp med å tegne ny leiekontrakt der man er. Men næringslivet og bedrifters behov endres etter hvert som tiden går. Det betyr at også bedriftens behov for lokaler endres. Det er liten sannsynlighet for
• Ikke gå ene og alene inn i en refor handling med gårdeier uten å ha sjekket markedet ordentlig og hentet inn tilbud fra andre. • Bruk anledningen til å optimalisere beliggenhet og type lokaler. Områder og type lokaler som ikke var innen rekkevidde, kan nå være det. Det kan også være at bedriften har endret så mye karakter at lokalene bør være helt annerledes. • Forhandle deg frem til fleksible leiekon trakter som er bedre tilpasset fremtidig behov.
Viktige avtaler Det er flere ting i leiekontrakten som leietaker må være oppmerksom på. Blant annet hva som skal være en del av felles kostnadene (se faktaramme), men også i hvilken forfatning lokalene skal være i når de tilbakeleveres (se egen sak side 42). Dersom leietaker slurver her, risikerer man en saftig regning fra gårdeieren. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK
ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.
Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg
FORVALTNINGSCOMPAGNIET
TIL LEIE ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER TIL LEIE 800 – 1.900 KVM OSLO SENTRUM Grensen 3 eksklusive butikkenheter i en av Oslos travleste • 2handlegater • Flott hjørnelokale over 2 etasjer • Ca. 800 kvm. i u-etg. • Flott løsning med gode eksponeringsmuligheter • Godt opplegg for varelevering og logistikk og alt av nødvendige • Kollektivtransport servicefunksjoner
Det er viktig å gjøre en grundig jobb med leiekontrakten.
Dette er som regel med i felleskostnadene • • • • • • • • • • •
Felles energi Snøbrøyting Felles renhold Vaktmester Vakthold Renovasjon Kommunale avgifter Utomhusanlegg Alarm Ventilasjon Sanitær
• • • • • • • • •
Andre tekniske anlegg Elektriske installasjoner Låssystem Heis Brannvern Skadedyr Diverse vedlikehold Diverse rekvisita Kantine (drift og vedlikehold) KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no
FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155
22
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Selger bymisjonenboliger
Klaus-Anders Nysteen klargjør for børsnotering ved å selge eiendommer utenfor kjerneområdet.
Entra har solgt Pilestredet 30, som ble leid ut til Kirkens bymisjon. Entra Eiendom har de to seneste årene rendyrket porteføljen og solgt unna mindre, ikke-strategiske eiendommer. Den seneste eiendommen i rekken i så måte, er Pilestredet 30 A og 30 B, nabogårdene til Blitz-huset. Entra skriver på hjemmesidene at det er inngått avtale om salg av Pilestredet 30 til Pilestredet 30 A og B AS, som er et sel-
skap eiet av Tago AS. Tago er eid av Geir Rodney Nilsen med 60 prosent og Tone Robberstad med 40 prosent og omsatte i 2012 for snaue 18 millioner kroner.
16 leiligheter Eiendommen består hovedsakelig av 16 leiligheter som er leid ut langsiktig til Kirkens Bymisjon. Salget gjennomføres som en del av Entras strategi om å rendyrke og fokusere eiendomsporteføljen. Eiendommen er på 1377 kvadratmeter, slik at salgssummen trolig er en del under 50 millioner kroner. Transaksjonen ventes gjennomført når alle forbehold er avklart i september/oktober 2014. Pilestredet 30 A og B ble overtatt av
Entra i 2005 som en del av en avtale med Oslo kommune, der Entra påtok seg å rehabilitere Pilestredet 30 A, B og C. I 2009 rehabiliterte Entra gårdene til omsorgsleiligheter. Etter oppussingen ble det etablert boliger i A- og B-delen. Entra Eiendom eier også naboeiendommen Pilestredet 28, der Helsedirektoratet leier. Pilestredet 30 er kjent som et kunstnerhjem, ettersom maleren Edvard Munch bodde der i sin barndom. Huset ble bygget så langt tilbake som i 1868. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto KENNETH S. MYKLEBUST/KOLONIHAVEN
Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •
Innflyttningsklart nybygg. Høy standard med sterkt miljøfokus. Ledige lokaler i hhv 4. 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkering Enkel adkomst fra E6 og Ring 3
Vol. 1
by Linstow
Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no
Design: lemon.no
Vær smart - tenk nytt!
FORNEBUVEIEN 1-3
Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Ledig fra juni 2014. • • • • • •
Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning
Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.
UTLEIE newsec.no
Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no
Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no
HOFFSVEIEN 21-23
Hoffsveien 21–23 har ledige lokaler fra ca. 182–894 m2. Bygget har høy bygningsmessig kvalitet og gode ventilasjonsforhold. • Lokalene har effektive planløsninger med tiltalende fellesarealer • Utformingen er spesielt godt egnet for både cellekontorer og landskap • I bygget finnes flott oppgradert kantine med utesitteplass, samt dusj/garderobe • Bussholdeplass rett utenfor. Kort vei til trikk og Skøyen stasjon • Her får leietaker høy kvalitet til fornuftig pris!
Eiendommen ligger sentralt på Hoff ved Skøyen, rett ved Møllhausen Torg kjøpesenter. Eiendommen disponerer både innendørs og utendørs parkering med tilsammen 104 parkeringsplasser. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no
BYGDØY ALLÉ 5
Lyse og trivelige kontorlokaler i representativ og ærverdig kontoreiendom fra 1890 tallet. • Ledige lokaler i byggets 4. etasje ca. 289 kvm • Sjarmerende bygg med klassiske detaljer • Sentralt plassert på Solli m/godt utvalg av off. kommunikasjon • Store grøntarealer rett utenfor (Hydroparken) • Bredt tilbud av cafeer, treningssenter og andre servicetilbud i nærheten • Parkeringshus rett over gaten • Lokalet tilpasses leietakers behov
Meget sentralt beliggende på Solli plass med alt av offentlig kommunikasjon i nærheten (trikk, buss, taxiholdeplass, nedgang til Nationaltheatret stasjon t-bane og flytog) Vibecke Falster +47 907 84 299 vf@newsec.no
Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no
HAMANGSKOGEN 60
Lyse lokaler på Hamang i Sandvika til leie på ca 1.685 kvm. Gjennomført god standard, med gode tekniske løsninger. Rimelig leie. • Klar til innflytting • Areal fra ca 700 - 1.685 kvm • Enkel adkomst med bil fra E18/E16, 10 min gange til Sandvika togstasjon, gode bussforbindelser • Gode eksponeringsmuligheter mot E16 • Godt med parkeringsdekning • Fjernvarme/fjernkjøling, cat 5 • Dagens løsning gir ca 75 arbeidsplasser, kan tilpasses opptil 120
Hamangskogen 60 ligger på et høydedrag med fritt utsyn over Sandvika. Kort vei til offentlig kommunikasjon.
UTLEIE newsec.no
Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no
Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no
26
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Mer bevisste leietakere Det kan se ut som om kontorleietakere er blitt mye mer kravstore til standarden i lokalene, men daglig leder Marianne Ellila i NAI FirstPartners går ikke like langt i ordbruken. Olav Thon sier i et stort intervju et annet sted i bladet at kravene til moderne gårder og moderne kontorer er blitt mye sterkere enn det han forutså. Thon kunne nesten ikke tenke seg at nordmenn skulle bli så bortskjemte. Christian Ringnes sier det største problemet i dag er at det er dyrt å rehabilitere eldre kontoreiendom mer. – Kravstore er kanskje ikke det rette ordet, mer bevisste vil jeg heller si, svarer Ellila på spørsmålet. Hun leder et selskap
som både driver med ordinær utleie megling og leietakerrådgivning. – Når en ser informasjonen som leie takere mottar både igjennom bransje blader, nettsider, aviser og ikke minst ved oftere bruk av profesjonelle rådgivere, vet leietakeren hva han kan forvente seg av standard og hva som er gjeldende norm i markedet.
Advokatene leder an – Innenfor hvilke bransjer er utviklingen tydeligst? – Høytlønnsyrkene, som advokater, konsulenter, revisorer, men også mer kreative bransjer som arkitekter og reklame/medier. Disse bransjene har høy oppmerksomhet på standard og lokalenes utforming for øvrig, svarer Ellila. – Velger leietakere bort lav standard, selv om beliggenheten ellers er god? – Beliggenhet er og blir det viktigste for de aller fleste leietakerne. Vår oppfatning er at en kan tolerere enklere standard om lokalene har rett beliggenhet når det gjelder nærhet til offentlig kom munikasjon og tilgjengelighet for kunder og ansatte. Er standarden meget dårlig, blir objektet ikke valgt, men da tvinger
det seg sannsynligvis frem en plan for oppgraderingen. I de rimelige segmentene stilles det naturligvis ikke like høye krav fra leietakers side. Ellila ser eksempler på at noen lokaler overtas som de er - «as is» - eller kun med mindre tilpasninger. For kontorlokaler er ikke disse arealene særlig store. Leieprisene for nye kontrakter ser ut til å ha økt ganske klart i Oslo-regionen. Et spørsmål blir da om høyere krav fra leietakerne er hovedforklaringen til denne økningen. Marianne Ellila tror generelt det ikke er slik og mener at det aktuelle forholdet mellom tilbud og etterspørsel er viktigst. Mange faktorer spiller inn.
Rett beliggenhet – Leietaker er villig til å betale for rett beliggenhet, i tillegg til nærhet til offentlig kommunikasjon, og det må selvfølgelig være bra standard. Utleierne og eien domsutviklerne følger med i timen og vil gjerne gjøre lokalene best mulig tilpasset leietakerens behov. Av og til er det spesielle krav som medfører økt leie, sier hun. I boligmarkedet har det i mange år vært viktig at lokalene ser innbydende ut
Tol lbug a ta 27 Marianne Ellila, NAI First Partners.
på visning, så også i næringsmarkedet. Ellila sier å presentere et produkt på den beste måten og skape en god atmosfære er en selvfølge. Det er absolutt en fordel for utleier å få frem mulighetene som lokalet gir. – Vi bistår leietaker til å se mulighetene og hvordan lokaler kan foredles til leietakers beste. I dag finnes det så mange måter å illustrere potensialet i et lokale på, at leietakeren kan tenke seg hvordan dette lokalet kan tilpasses til deres behov, sier leietaker rådgiveren. I kontorverdenen tilpasses ofte lokalene hver gang det skiftes bruker. Selskapene må blant annet avgjøre om de ønsker celle kontor eller åpent landskap. Ofte «strippes» kontoret ned og skreddersys behovene til ny leietaker, som til gjengjeld må tegne lengre leiekontrakter. – Denne trenden ser vi også på statistikken. I første kvartal 2012 var gjennomsnittslengden på en leiekontrakt 4,1 år, i første kvartal 2013 var den 4,7 år, og i første kvartal i år var gjennomsnitts lengden 5,2 år, forteller Ellila.
Kontorlokaler til leie 394kvm
Sentralt beliggende lokaler i Tollbugata 27, like bak Stortinget •
Lokalet på 394 kvm i 2. etasje er inndelt med cellekontor, åpent landskap, møte/showroom og kjøkken
•
Mulighet for individuell tilpasning i lokalene
•
Innbydende inngangsparti med heis til alle etasjene
•
God ventilasjon/aircondition
•
Fiber i bygget
Ventilasjon
•
Trimrom / dusj / garderober i bygget
– Er det noen absolutte krav til standard som går igjen i dagens leiesøk? – Bortsett fra at lokalet bør være «fresht» og nymalt, er det en større oppmerksomhet rundt hvilken standard ventilasjons anlegget i bygget har, og om anlegget tilfredsstiller standard kravene. Inneklimaet på jobben er det vi ser leietakerne er mest bevisste på, og det er nok kanskje et resultat av at leietakerne får bistand av profesjonell rådgiver. Da får de tilgang på gode kravspesifikasjoner som i tabells form viser hva lufthastighet
•
Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet
•
Mulighet for garasjeplass Kontakt: Balder Næring AS | Vidar Wergeland | tlf: 970 33 999 e-post: vidar@opulens.no | www.opulens.no
28
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
«Vi tror at det vil bli en enda større bevisstgjøring rundt miljøtenkning. Dette gjennomsyrer hele bransjen. Markedet er i kontinuerlig utvikling, og ny teknologi og nye løsninger vil komme hele tiden. »
Leietakerne vil ha freshe lokaler. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock)
og frisk luftmengde bør ligge på, og hva minimum- og maksimumstemperaturene bør være. Et godt inneklima gir gjerne mer produktive og friske arbeidstakere, sier rådgiveren. Ellila sier i hovedtrekk er de fleste leietakerne blitt mer bevisste i både privat og offentlig sektor. I noen tilfeller fører offentlig sektor an i utviklingen, i andre tilfeller er det aktører i privat sektor som fremmer nye krav. – Men leietakere i offentlig sektor har vel et spesielt krav om å ivareta samfunnsansvar og et ønske om å være miljøledende. De skal tenke byutvikling, HMS, arbeidsforhold og etikk. Når det gjelder standard i de konkrete byggene, er det fokus på energibruken generelt i bygget, om det er varmegjenvinning, kildesortering, sykkelparkering, garderobeløsning osv., sier hun. – Er miljøkravene blitt større, og er det en grønn betalingsvillighet?
– Ja, det vil jeg si. Vi merker en større bevissthet blant leietakerne rundt miljøtenkning. Jo større selskap, jo større bevissthet. Flere ønsker å ta et samfunnsmessig ansvar med tanke på miljø i arbeidshverdagen. I tillegg ser vi at yngre arbeidstakere i noen tilfeller prioriterer selskaper som tar et miljøansvar og som holder til i bygg hvor miljø er satt i fokus. Mange eiendoms selskaper er de senere årene blitt meget flinke til å ta et miljøansvar, og de har lykkes i å få inn leietakere som ønsker å være i et miljøbygg.
Bevisstgjøring – Fremover, hvordan tror du utviklingen blir, kommer det andre og nye krav? – Vi tror at det vil bli en enda større bevisstgjøring rundt miljøtenkning. Dette gjennomsyrer hele bransjen. Markedet er i kontinuerlig utvikling, og ny teknologi og nye løsninger vil komme hele tiden.
Det settes fortløpende nye normer i markedet, og etter hvert formuleres nye ønsker og krav, svarer Ellila. Hun sier de ser at noen av de store arkitektkontorene er bevisste i valg av produktene de velger for nybygg. – Arkitektene velger produkter hvor det er minst miljøutslipp ved produksjon, fremfor produkter som koster mye å produsere miljømessig og som ikke kommer fra materialer som er gjen vunnet. Vi har for Entra Eiendoms nybygg på Brattørkaia i Trondheim sett at arkitekter lar formen på bygget dels avgjøres av matematiske beregninger for sollys og energigjenvinning i form av solcelleplater og mest effektiv plassering. Dette er eksempler på hva som kan bli en ny trend, spår Marianne Ellila. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto CF-WESENBERG/KOLONIHAVEN
TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.
Tre personheiser, samt vareheis.
n
Kontakt:
To rgg ata Ak er s gat a
te
Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom
Ka rl Jo han s
sg ate
gat
e
sg ate
sen
ge n
Øv re
Slo tts ga
Ne dre
Øv re
Pri n
Dro nnin
tts gat e
Tol lb sg ate
vie
rs t
red et
www.eiendomssenteret.no
ta
rga ta
Re
ug ata
Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no
pp e
SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: Gla cis
Ski
D GO ER! MM SO
keg ata
en Ko ng
Ne dre
nda
tra huss Akers
MYRENS VERKSTED
Rå dh usg a
Kir
2
nse
e1
Slo
en
ge
n
nd ra St
bry g
e
Råd
t ga
hus
s
Råd
n
e
ge in nd ru
7. etg. – Kontor – ca. 103 kvm BTO
m ol H
bry gge 3
hus pla sse n
G
4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm BTO
Vo llg at e
Rå d
4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm BTO
Vo llg ate
skio
en Tor d
2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO
Gr e
ga te
n ga te
Na
n s p la ss
Ledige lokaler:
jo f
Ro se nk ra nt z'
n ie sv E ng am a ed k un M
lds
k øk
dt
sel
se
Ru
F ri
Rimelig husleie
L i l le
n ie ve
hus bryg g
• •
Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.
Råd
•
Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.
hus
•
Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.
e
•
gat a
AREAL 1: 217 KVM BTA
Kontor
F3 AREAL 2: 170 KVM BTA
• Areal 1: 217 kvm BTA • Areal 2: 170 kvm BTA • Bygg F3 • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark
MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900
WWW.MYRENEIENDOM.NO
LEDIGE LOKALER RING 3
ULVEN
Tøyen
Valle Hovin
Botanisk hage og museum
S
m trø
sv
ei
en
BRYN / HELSFYR E6
RIN
Østre gravlund
7
G3
HELSFYR
KAMPEN
10
Kjølberggata
MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE
E6 HAAVARD MARTINSENS VEI 19
MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL
Kombinasjonslokale: Lager: ca. 3.600 m2, kontor: ca. 1.900 m2
Strø
msv
• God takhøyde • Sentralt på Grorud VÅLERENGA • Arealene kan delesBRYN • God parkeringsdekning
BRYNSVEIEN 16–18
KONTAKT
Meget pen kontorenhet 187 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor
Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no
• Velholdt kontorbygg • Kantine
Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no
BRYNSHØGDA 9 1.340 m2 over 3 plan
Ve
i
Sandia Megling as
• Kontor og lager • Lokalene kan deles ned til ca. 250 m2 • Sentralt på Bryn • Nærhet til offentlig kommunikasjon • God parkeringsdekning • Lokalene kan tilpasses ny leietaker
i
ns
H
ed
lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A
eien
HELSFYR PANORAMA ULVEN
RING 3
Kontorer fra 155 – 4.500 m2
Valle Hovin
St
r
øm
sv
ei
en
E6
• Signalbygg på Helsfyr rett ved E6 • Moderne og tidsriktig kontorbygg • Fleksible kontorløsninger • Lokalene holder en høy standard • ”Alt i eget hus”. Høykvalitets kantine, betjent resepsjon, treningsstudio • Svært god profilering mot E6/Strømsveien • God parkeringsdekning
RIN
Østre gravlund
G3
HELSFYR
155 M2 I 17./18. TOPPETASJE
BRYNSVEIEN 5
E6
ENSJØVEIEN 23 B 107m² i nytt påbygg
340 m lokaler til kontor, treningssenter, lager / 367 m2 kontor, samt id le 196 m2 lager / 213 m2 kontor Ut 2
• Like ved Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 5 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen BRYN • Takterrasse
• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Ventilasjon med kjøling • T-bane stasjon ved siden av bygget
OLE DEVIKS VEI 16 A
TVETENVEIEN 32
Kontorer: 10 – 375 m
100 – 900 m2 kontor/ showroom/lager
2
• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling
• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning
GLADENGVEIEN 14
HARALDRUDVEIEN 22
Kontorer 200 – 500 m
325 m2 Showroom/kontor
• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U
• Showroom/kontor med egen flott inngang fra gateplan • Lokaler over to etasjer med innvendig trapp • Beliggende sentralt på Alna • Meget god parkeringsdekning
Ve
i
2
i
ns
A
l do
fH
ed
32
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Den sikre butikkdød En fersk opptelling viser at det står hele 29 tomme butikklokaler i Kvadraturen. Fellesnevneren er mangel på gateparkering. Det er lovet en revitalisering av Kvadraturen. Men parkeringsplasser er fjernet i flere av gatene, til tross fra advarsler fra flere hold. Og advarslene var berettiget. Byfolk, en interesseforening for gårdeiere med eiendommer i Oslo sen trum, har nylig talt opp ledige lokaler i Kvadraturen. De har altså kommet frem til 29 fraflyttede lokaler. Konklusjonen er entydig:
Null hull Akersgata, Øvre Vollgate, Nedre Voll gate, Øvre Slottsgate og Nedre Slottsgate har ingen fraflyttede lokaler. I disse gatene er det blandet trafikk, og gatene har gateparkering, det vil si: Øvre og Nedre Slottsgate er i praksis gågater mellom Grensen og Prinsens gate. Men dette er blant de beste handlestrøkene i Oslo sentrum I både Kongens gate og Dronningens gate er ifølge Byfolk det tre fraflyttede butikklokaler, men ingen har flyttet lokaler der det er gateparkering. Rådhus gata og Kirkegata har sykkeltrasé, men ingen gateparkering. Her har respektive fire og seks butikkeiere valgt å gi opp virksomheten.
Verst i Skippergata I Skippergata har syv butikkeiere lagt ned. Også denne gaten har sykkeltrasé, men kommunen har fjernet gateparker ingen på den ene siden. I hjørnet av Prinsens gate og Skippergata står nå fire lokaler tomme, mens to lokaler er fra flyttet mellom sykkelgatene og Kirkegata og Skippergata. Derimot har ingen flyttet fra lokaler med beliggenhet utenfor sykkelprosjektet. – Ledigheten bekrefter at sykkelveier som går tvers gjennom et butikkområde, utarmer butikkenes økonomiske bære kraft. Når kommunen ikke tilrettelegger for stans, opphold og bruk for trafikant grupper, står man igjen med gater som fremstår som transportetapper. Det vil si at slike gater har trafikk gjennom og forbi, men uten stans og muligheter for handel, sier Glenn Eikbråten i foreningen Byfolk til NE nyheter. Han mener slike trafikale bybilder ikke gir «penger i kassa» for butikkene. Dermed er omsetningsnedgangen et faktum. – Det mest skremmende og betegnende med opptellingen, er at i krysset mellom sykkelgaten Skippergata og Prinsens gate er alle hjørnelokalene fraflyttet og ligger øde, sier Eikbråten.
Direkte tilknytning Fraflyttingen har i hovedsak direkte tilknytning til sykkelveiene i Kirkegata og Skippergata, samt i Prinsens gate mellom disse sykkelveiene. Bare langs disse strek ningene finner vi 23 av 29 ledige butikk lokaler i Kvadraturen. – Byfolk har også fått utført en omsetningsanalyse av butikker i Kirkegata. Her fremkommer det at
byggingen av sykkelveiene ga umiddel bar omsetningsnedgang for de berørte butikkene. Kun få uker etter byggingen av sykkelveiene, ønsket alle leietakere i området å komme ut av leiekontraktene. Det hele har krystallisert seg ved at butikkene startet opphørssalg. Vi opp levde konkurser, og fraflyttingen ble et faktum, konstaterer Eikbråten. Han mener det er ingen andre forhold enn selve byggingen av sykkelveiene som kan forklare den plutselige omsetnings nedgangen. Alle andre markedsfaktorer har ifølge Eikbråten vært konstante.
Bydød – Kommunens politikk med «Ny giv i Kvadraturen» er i stedet blitt «Bydød i Kvadraturen». I ettertid er det hele blitt forsterket med statens utplasser ing av «betonggriser», som forsterker barriereeffekten og forslummingen av området. Eikbråten synes det verste her er at begge tiltakene er å anse som ulovlige. Dette gjelder både kommunens sykkel veier og statens «betonggriser», som er satt utenfor departementene i kjølvannet av 22. juli. – Slike tiltak er søknadspliktige etter Plan og bygningsloven. Verken kommunen eller staten har søkt om tiltakene eller sendt ut tilstrekkelig nabo varsel til berørte gårdeiere og næringsliv. Kommunen tror at tilrettelegging for sykkelveier fører til økt byliv. De fra flyttede lokalene viser bylivets sanne ansikt. Kvadraturen opplever nå en stille bydød, sier en oppgitt Eikbråten. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
a
«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET
ga ta
No r mannsg ata
Bø gata
dga ta
rg Bo
a ta
te
ien
g ve en
gv
au
rh
Od
gata land
O pp
Sandia Eiendomsutvikling AS
te
Sandia Forvaltning AS k eba En
Multiparking Skandinavia AS
kv e
KONTAKT eb
erg
vei
Ryen b
Axel Eide: M: 90 82 82 25 e rg t / E: eide@sandia.no
en
Ko
Ga
vei
en o w91 s 32 41 90 / E: ce@sandia.no Christian Egge: nM:
Svingen
ts
ik
n te
ga
t
E i r ik
Ra udes Vei
Sandia Megling as fa er
t re
B
ei
B irkebe i n
l
Vei
a
es
ag
Ek
vek
ien
Dy
e
O s l o Gate
S
a
ate
Ga rds l va
ETTERSTAD
Sandia Megling AS VÅLERENGA
ngt
t.h
ps G
ad gat a
Vike
Aru
VERPETVEIEN 20 Kontor, lager/logistikk
al s
a
Kjølberggata
at
Ga
g Jarle
sg
Sandia Gruppen er en fullservice an H øl tilbyder av eiendomstjenester. ta ien Vi er delt inn i fire selskaper, og arbeider sve gga ren røm a t t e l S a å V alg med næringseiendommer. kun J ord d
r ds
Gl
ASKER olf H
RYEN
VESTBY R
Sm e
aa
en
ta
eig
VESTBY NÆRINGSPARK • Kontor: 495 m2, Lager: 1.309 m2 • Nær Vestby sentrum, ca. 30 min. med bil fra Oslo • Prisant. kr 10 500 000,- + omk.
dm a ga
hw
He
allé
KAMPEN
• Sentral beliggenhet ved Ryenkrysset mellom E6 og Ring 3 • Lettproduksjon og kontorer • Direkte adkomst for paller, etc. • Parkering
rks
Sc
tik k
v e ien
te
n
er g
Kombilokale på ca. 230m²
Ga os m f o
veie n
ENEBAKKVEIEN 127
veie sj ø En
eb
• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 m2. • Prisant kr 4 100 000 + omk.
gen vin
Åk
G rønvo ll A llé
Næringsseksjon til salgs
M a l e r haug
• Fra 200 m² til 1200 m² i «Mediehus» Telema • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard
le
Fy r s
Kontorer i Oslo sentrum rks
ata rlig Sø
Ma
HØYMYRVEIEN 2
B rinken
te
Rin ggata
TIL SALGS
OSLO
a ng
nge n s vi erg
Lil
i
Ga
T
e øy
ta
n
leb
Ve
Botanisk hage og museum
TIL LEIE
bergveie
n
rs
Sa
sg
l Li
åls
An
V
n
Nj
Tøyen
ø rS
es r li
Ho
ei
eie
le
'G
ate
LEDIGE LOKALER Ø
k
n eie nv er
v vin
e ie
Tr
on
Ve i
S o fienberggata
H
34
NE 06 2014
25 ÅR
LAGER
Lavere tilbud enn på mange år Leienivå lager
A-kvalitet (> 6 m. takhøyde)
B-kvalitet (4–6 m- takhøyde)
B-beliggenhet Industriområder med god adkomst til E6 og E18
C-beliggenhet Utenfor typiske industriområder og trafikkårer
1400 1200 1000 800 600 400 Ketil Ervik, DNB Næringsmegling. A-beliggenhet Sentral, god adkomst, eks. Alnabru, Ulven, Økern
Leietakere i Osloområdet har færre store lagerlokaler å velge mellom enn på mange år. Det skriver seniormegler og jurist Ketil Ervik i DNB Næringsmegling i eiendomsmeglerens markedsrapport for første halvår. «Siste års kontraktsigneringer gjør at tilbudssiden på eksisterende lager og nybygg som kan iverksettes raskt i Oslo nå er lavere enn på flere år», skriver Ervik i halvårsrapporten. Han viser til DNB Næringsmeglings oppdrag i Sven Oftedals vei 10, hvor lagerdelen nå er fullt utleid etter ca. ett års utleiearbeid.
«Den største eksisterende eiendommen i markedet er Coops tidligere hovedlager på Grorud, hvor det fra sommeren 2014 fristilles ca. 40 000 kvadratmeter lager», skriver Ervik i rapporten.
God etterspørsel DNB Næringsmegling meldes om en etterspørsel etter lager- og logistikklokaler som fortsatt er god. Det gir leiepriser på 1000-lappen per kvadratmeter for de gode lagerlokalene. «For eksisterende lagerbygg ligger prissjiktet på rundt 800 kroner per kvadratmeter og rett over 1000 kroner meteren for mer tilpassede bygg, herunder nybygg. For bygg med god standard i de mest etterspurte områdene av Groruddalen, ser vi fortsatt priser i nivå 1200 kroner per kvadratmeter», skriver Ervik. Dersom leietakerne tar til takke med dårligere beliggenhet, blir leieprisene vesentlig lavere. For såkalt C-beliggenhet,
utenfor typiske industriområder, koster det mellom 550 og 750 kroner per kvadratmeter for lokaler med over seks meters takhøyde. I de samme områdene er prisene fra 450 til 650 kroner meteren for lagerlokaler med fra fire til seks meter takhøyde.
Leiekontrakter Når det gjelder leiekontrakter som ble tegnet i andre halvår i fjor, trekker Ketil Ervik blant annet frem Foodtech, som har inngått leiekontrakt på rundt 1300 kvadratmeter kontor og 2900 kvadratmeter lager i Sven Oftedals vei 10. Ellers har Plannja signert en leiekontrakt på 3000 kvadratmeter i Østre Aker vei 219 og 20:20 Mobile har flyttet fra Stanse veien 25 til rundt 3300 kvadratmeter på Alnabru. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
LAGER MED TILHØRENDE KONTOR TIL LEIE SENTRALT PÅ KALBAKKEN • Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold. • Stort lager med god takhøyde (ca. 2.500 m2), samt kontordel på 160 m2 som holder god standard. • Lager har 3 stk. justerbare lasteramper. • Ca 2.500 m2 lager på et plan. ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for “tørr” og låst lasting/lossing. • Rikelig med parkering for ansatte og besøkende.
• Eiendommen har potensial for betydelig utbygging av ytterligere kontor dersom leietaker har behov for dette i tillegg til gjeldende kontor/sosiale rom. • Attraktivt næringsområde med blant annet Vinhuset, IKEAs hentelager, DHL, Camfill, Norgesgruppen, Tine m.fl. i nabo laget. Betydelige logistikkfunksjoner i umiddelbar nærhet i Groruddalen. • Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.
Peter Henrik Svarstad Telefon: 93 22 35 55 Epost: phs@lundgruppen.no
36
NE 06 2014
25 ÅR
LEIEPRISER
Pust i bakken i leiemarkedet Akershus Eiendom er ute med «Utleiemagasinet». Daglig leder Per Kumle i Akershus Eiendom skriver i en leder i leiemagasinet at det er relativt mange store leietakere som jobber aktivt med søk i markedet. Kumle tror mange av disse kontraktene landes, når man tar i betraktning forfallstidspunktet for de eksisterende kontraktene. I perioden 2008-2013 var det et stort innslag av oljeselskap og oljeserviceselskap, banker og advokatfirmaer som var på flyttefot. Nå er det offentlig sektor, IT/ kommunikasjon og bygg og anlegg som dominerer søkene. Det er ifølge Kumle
ikke noe som tyder på at det er færre antall store leietakere på flyttefot enn tidligere. Gjennomsnittet de fem seneste årene viser mellom syv og elleve signerte kontrakter i året på mer enn 10 000 kvadratmeter. Akershus Eiendom er kommet frem til at 13 store leietakere jakter nye lokaler, etter at mange av disse gikk aktivt ut i markedet i siste halvdel av 2013. Tall fra Akershus Eiendom viser at de store leietakerne i gjennomsnitt er på søk i markedet i halvannet år før de bestemmer seg. Fra beslutningstidspunktet tar det om lag to år før den faktiske innflyttingen skjer.
Forfallsstrukturen tilsier at en del av leietakere på søk nå tvinges til å forlenge de eksisterende kontraktene i påvente av innflytting i nybygg. Fire til seks leietakere må ifølge Akershus Eiendom signere i løpet av 2014 hvis de skal flytte inn som planlagt i nye lokaler. De største leietakerne er naturlig nok attraktive for utleierne. Samtidig må det jobbes mye med prosessene for denne gruppen. Utleiere som ikke når opp til slutt, kan bruke mye ressurser forgjeves. De mindre leietakerne har kortere og mindre omfattende flytteprosesser.
Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2
Nydalen Oslo ytre vest
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Oslo ytre øst
Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven
Økern Majorstua
Indre Oslo nord
Indre Oslo vest Skøyen
Lysaker
Helsfyr-Bryn
CBD
Indre Oslo øst
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu
3500
4000
2900
3500
2400
3100
1700
2300
1550
2000
1300
1800
1000
1650
Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2014). CBD: Sentrale business distrikt
Kilde: Akershus Eiendom
LEDIGE LOKALER Frysjaveien 33 D
NE 42422
BTA. 306–356 m2
• 3. etasje: 306 m2 kontor • Underetasje: 50 m2 lager • Næringsbygg med representativt inngangsparti. • Lokalene er nylig pusset opp og holder god standard. • Lokalene ligger i øverste etasje med god gjennomlysning
og flott utsikt. • Eiendommen ligger i etablert næringsområde på Frysja
med kort vei til byen. Enkel adkomst til eiendommen med bil og kollektivt. Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42
NE 42107
Enebakkveien 302 B
BTA. 550 m2
• Kombinasjonslokaler: 550 m2 BTA. (Ca. 300 m2 kontor og
250 m2 lager på ett plan.) • Eiendommen består av 2 bygg over hhv. 3 etasjer med en
kombinasjon av lager og kontor. • Sentral beliggenhet på Abildsø/Skullerud, rett syd for Ryen. • Fasade med god eksponering mot E6. • 5 minutters gange fra bussforbindelse, og 10 minutter
fra T-banen. • Lokalene har god standard og fremstår som lyse og pene.
Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42
NE 41656
Grenseveien 65
BTA. 297-600 m2
• Eiendommen ligger sentralt på Ensjø med kort vei •
• • •
til T-bane og Hasle Torg. Lokale 1: 303 m2 Kombinasjon av åpent landskap og kontorer. Passer utmerket som kontor/showroom for ca. 15–20 personer. Lokale 2: 297 m2 5 cellekontorer, åpent landskap, møterom, og kjøkken. Lokalene ligger vegg-i-vegg og kan leies samlet eller hver for seg. Lokalene holder god standard og kan tilpasses leietaker.
Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42
Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no
3.000 KVM KONTORER Bygget rehabiliteres og lokalene skreddersys ny leietaker Lyse og arealeffektive lokaler med flott utsikt
OSLO SENTRUM Sentralt og flott beliggende ved Slottsparken Ca. 400 meter gangavstand til Nationaltheatret
Rune Arvesen SeniorrĂ…dgiver 915 35 567 rA@Akershuseiendom.no
40
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Bystyret har sagt ja til at biler kan kjøre inn i Petter Andreas Poppes parkeringsanlegg fra Bogstadveien. Ill.foto: Shutterstock
Vant frem i parkeringsstrid Kjendismegler Petter Andreas Poppe fikk til slutt gjennomslag for utvidet tilgang og bruk av parkeringsanlegget i Bogstadveien 1. NE nyheter skrev i september 2012 at Plan- og bygningsetaten ikke likte planene som Poppe hadde for Bogstadveien 1. Reguleringen omfatter et ca. 50 meter langt parti av Underhaugsveien nærmest Hegdehaugsveien/ Bogstadveien. Poppe hadde gjennom sitt heleide selskap Bogstadveien 1 Garasjer AS søkt om å øke tilgjengeligheten i parkeringshuset i Bogstadveien. Dette skal skje ved
å etablere innkjøring til parkeringshuset direkte fra Bogstadveien/Hegdehaugsveien.
I strid Plan- og bygningsetaten mente i 2012 at en tilrettelegging for innkjøring over regulert fortau fra Hegdehaugsveien/ Bogstadveien er i strid med overordnede planer. Planforslaget kunne dessuten medføre ulemper for kollektivtrafikken og de myke trafikantene som ferdes langs de to veiene. Etaten er fortsatt motstander av planene og hevder de vil gi negative konsekvenser for omgivelsene. Forslaget kan føre til økt trafikkbelastning i Underhaugsveien, som er blindvei og boliggate, og allerede overbelastet med biltrafikk. Plan- og bygningsetaten mener videre at forslaget også kan føre til økt trafikk belastning i rundkjøringen ved Bislet og gi negative konsekvenser for kollektiv trafikkens fremkommelighet her.
Bør veie tyngre Etaten skriver i planforslaget at hensyn til fellesinteresser, bomiljø, sikkerhet for myke trafikkanter og til kollektivtrafikkavvikling, bør veie tyngre enn hensynet til utvidet bruk av parkeringshuset i Bogstadveien 1. Men nå har et flertall i bystyret sagt ja til planene fra Poppe, og det er vedtatt å tillate innkjøring til parkeringsanlegget fra Bogstadveien. Flertallet åpner også for allmenn korttidsparkering i anlegget. Parkeringshuset har totalt 164 parkeringsplasser i fire plan, som er 90 plasser mer enn kravet til eiendommens brukere. Poppe har oppgitt at det skal være 70 parkeringsplasser til langtidsleie/månedsleie for beboere og andre. Antall parkeringsplasser som skal tilrettelegges for korttidsparkering, er tilsvarende, altså om lag ca. 70 parkeringsplasser. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Skap din Skap Skap din din
EGEN HISTORIE! EGEN EGEN HISTORIE! HISTORIE!
Skullerud ligger bare 5 minutter fra E6 og 15 minutter fra Oslo Sentrum. Samtidig har du hele idylliske Østmarka rett utenfor kontorvinduet. Her har virksomheter som Tandberg Radiofabrikk og Norsk Data skapt historie med avansert teknologi og produkter i den absolutte verdensklasse. Nå er det din tur til å skape historie. Og vi vil gjerne hjelpe deg å oppfylle drømmen!
Akkurat nå har vi tilgjengelige kontorlokaler: Ledige fleksible kontorlokaler i Pionerbygget.
Ledig lokale for handel/kontor/lager i Primusgården.
Ledig plass fra 1. oktober i kontorfellesskap i Vekstsenteret.
Ta kontakt på telefon 22 74 88 50 om du har behov for lokaler på 300 kvm eller mer. Les mer på snp.no.
post@snp | www.snp.no
Helside_NE_220x290_3.indd 1
04.06.14 15:51
42
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Tilbakelevering av lokalene kan koste dyrt
Leietakere som ikke leverer tilbake lokalene i god nok stand, risikerer store regninger. Leietaker plikter å levere tilbake lokalene i tilnærmet samme tilstand som ved innflytting (tar hensyn til «alminnelig slit og elde»). Dersom leietakers vedlikeholds plikt (se faktaramme) ikke tas alvorlig, risikerer leietaker å måtte ut med store erstatningsbeløp når de flytter til andre lokaler. Det kan være smart å utarbeide en vedlikeholdsplan for å sikre at lokalene er i god nok stand da de leveres tilbake. For både leietaker og utleier er det viktig å sørge for at det ved eventuelle uenigheter om tilbakeleveringen fore ligger klare bevis for leieobjektets tilstand og hvilke intensjoner avtalepartene har hatt. Den beste måten å løse bevis
spørsmålene på er ved å ha gode over takelsesprotokoller. Hva må med i en overtakelses protokoll? • Info om leieobjektets stand (her får man med alt som er relevant, fra info om gulv til varmtvannstanken) • Inventarliste (hvis lokalene leies ut med inventar) • Informasjon om nøkler (hvor mange leietaker disponerer) • Måleravlesninger (strøm, vann, gass osv.) • Signatur Man bør ta bilder og dokumentere leieobjektets stand når leietaker flytter inn. Det vil kunne hindre konflikter ved en tilbakelevering etter fem eller ti år, hvor alminnelig slit og elde har virket inn. Hvis man ikke har dokumentert før-situasjonen med bilder, kan det være vanskelig å definere hva som er alminnelig slit og elde. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
Leietakers vedlikeholdsplikt Ifølge leiekontrakten (standard leie kontrakt, som mange utleiere bruker) plikter leietaker å stå for det innvendige vedlikeholdet av lokalene. Tilbakelevering av lokalene skal skje i det aller vesentligste i samme tilstand som da man flyttet inn, men det kan tas høyde for «alminnelig slit og elde». Vedlikeholdsplikten er løpende. Det holder ikke å vente med utbedringer til rett før leiekontrakten utløper. Man må ta reparasjonene straks behovet oppstår. Leietaker plikter også å foreta forebyggende vedlikehold (sliping av gulv osv). Dersom leieobjektet ble overtatt ved eikegulv, vil leietaker måtte betale erstatning hvis man leverer tilbake med laminatgulv (da må utleier kompenseres for verditapet).
KOM M E R T IL L E IE
SØRKEDALSVEIEN 150
AREAL: 5000 KVM
KO N TAKT: Foss & C o N ær i n gsme gl i n g AS Astr i Va rmo A n d re sen T: 9 09 58 8 91 E : ava@fcn m . no
LEDIG FRA: JANUAR 2015
TRONDHEIMSVEIEN 184
SINSEN Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. God eksponering. Bygget har to heiser og garasjekjeller. Ledig areal: 1. etasje: 144 kvm kontor inndelt med 6 celle kontorer og møterom, felles kjøkkenløsning. 1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer gått til bakeri, kafe apotek e.l. 2. etasje: 700 kvm. Kombinasjon undervisnings lokaler/kontorer. 5–7 store undervisningslokaler, kontorlokaler, egen kjøkkenløsning og toaletter. Lokalet kan deles i mindre enheter fra 150 kvm. 3. etasje: 130–210 kvm kontorlokale inndelt med 5 store cellekontorer, lunchareal. Nyoppusset.
GRENSESVINGEN 9
HELSFYR Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunikasjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. Gode parkeringsmuligheter. Ledig areal: 360–475 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 475 kvm - Tidmessig oppusset
For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as
WWW.AURIS.AS
OLAV BRUNBORGS VEI 4 / 6
ASKER Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Kantine i bygget. Ledig areal: Arealer fra 200–7.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm Åpne kontorer/cellekontorer, møterom, m.m. Lyse og hyggelige kontorlokaler som vil kunne tilpasses den enkelte leietakers ønske og behov. Eiendommen har 330 p-plasser.
TROLLÅSVEIEN 4
OPPEGÅRD Eiendommen ligger luftig til på Trollåsen, god parkeringsdekning, kantine og treningssenter i bygget. Kort vei til offentlig kommunikasjon. Ledig areal: 4. etasje: Cellekontorer: 1 stk. 15 kvm, 1 stk. 38 kvm, Cellekontorene har felles konferanserom og kjøkken 163 kvm lyse pene kontorer inneholdene 3 store kontorer, lite kjøkken, teknisk og lagerrom, felles stort konferanserom.
For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as
WWW.AURIS.AS
46
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Lag en vedlikeholdsplan En vedlikeholdsplan kan hjelpe til å unngå kostbare feil i forbindelse med tilbakelevering av lokalene.
Ved tilbakelevering av lokalene og leie takers vedlikeholdsplikt kan det være smart at leietaker i samråd med gårdeier utvikler en vedlikeholdsplan for lokalene. Vedlikeholdsplanen skal sikre at vedlikeholdet er tilfredsstillende og hindrer at det dukker opp erstatningskrav når lokalene leveres tilbake til gårdeier. Det viser seg at det i mange tilfeller blir strid mellom utleier og leietaker om vedlikeholdet er tilstrekkelig, og en vedlikeholdsplan kan hindre at leietakere kommer i en vanskelig og kostbar situasjon ved utløpet av leiekontrakten. Det er eksempler på leietakere som har måttet
betale millionbeløp i erstatning som følge av manglende vedlikehold Vedlikeholdsplanen bør inneholde: • Definisjon på hva som inngår i vedlike holdsplikten • Et tak på hva vedlikeholdet skal koste • Budsjett • Tidsplan for det forebyggende vedlikeholdet • Plan for dokumentasjon av alt vedlikehold Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
Tabbene du må unngå Her er tabbene som leietakerne gjør før de skal levere tilbake lokalene.
Leietaker plikter å levere tilbake lokalene i tilnærmet samme tilstand som ved innflytting. Gårdeier tar hensyn til «alminnelig slitasje og elde», men det er ofte at leietakerne ender opp med en stor regning for manglende vedlikehold. Ifølge eiendomsforvalteren Basales halvårlige rapport, Basalerapporten, er disse forholdene gjengangere i saker om manglende vedlikehold: • Slitt gulvbelegg, parkett eller dørterskler (mye av slitasjen er under kontorstoler eller i andre trafikkerte arealer)
• Hull eller malingsskader på vegger (leietakere henger opp hyller eller bilder) • Endringer i lokalene som verken gjør lokalene mer effektive eller hever lokalenes stand (kostnadene kommer ved å tilbakeføre lokalene til sin opprinnelige stand) Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
kontorer: HovfaRET 4 – skøyen
2. etasje: 808 kvm inkl. fellesareal
3. etasje: 300 kvm inkl. fellesareal
4. etasje: 439 kvm inkl. fellesareal
BYGGET arderobe/dusjanlegg G Tidsmessig ventilasjon med kjøling Parkering inne og ute Kort avstand til tog, buss og trikk
300 – 808 kvm
Hele etasjen Ferdige cellekontorer, med hele glassvegger Høy standard Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov
okalene med mange muligheter L Arealeffektive lokaler Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov
okalene er forberedt for totalrehabilitering L Toppetasje Sydvendt terrasse Arealeffektive lokaler
kontakt Geir Baastad M: 90 11 53 15 | T: 23 11 38 30 E: geir@aker-eiendom.no www.aker-eiendom.no
48
NE 06 2014
25 ÅR
STAVANGER
Investerer for generasjoner Når Smedvig-familien tenker tidshorisont, tenker de svært langsiktig. Selskapet er rigget for å overleve i generasjoner. NæringsEiendom har tatt turen over til Stavanger, til Smedvigs norske hoved kvarter noen minutters spasertur nord for Stavanger sentrum. Peter T. Smedvig har flyttet til London og opererer derfra, men på vestsiden av Vågen og med panoramautsikt østover, ser vi flere mil i omkrets fra hovedkontoret i Løkkeveien 103. Smedvig har etablert seg i et høyde drag over Stavangers mest idylliske og klassiske boligstrøk, turistfavoritten Øvre Strandgate. Ved siden av hovedkontoret har det på 2000-tallet utviklet seg en liten kontorklynge, der Smedvig Eiendom eier to av nabobyggene, det såkalte Smedvigkvartalet, og Øvre Strandgate 24. Her har Petoro sitt hovedkvarter. – Det begynte med at Peter S medvigs far gikk på land og bygde et kontor i
Dusavika nord for Stavanger. Smedvig vokste innenfor offshore og hadde behov for egne bygg. Eiendomssatsingen begynte egentlig tilfeldig, men vi hadde bygd hovedkon toret til daværende Elf, nå Total. – Vi begynte å rendyrke eiendoms satsingen fra midten på 90-tallet, forteller eiendomsdirektør Jostein Kalsheim til NæringsEiendom om utviklingen.
Motsyklisk Eiendommene økte i verdi utover på 70-tallet, som var en nyttig erfaring da nedgangstidene i shipping satte inn. – Vi fant ut at eiendom er motsyklisk og ikke så ekstremt syklisk som shipping. På 90-tallet utviklet altså eiendomsvirksom heten seg for alvor. Den første store tran saksjonen vi gjorde, var kjøpet av Moelven i 1994. Med dette oppkjøpet fikk vi fotfeste i Lillehammer og Hamar, sier Kalsheim. – Hva tar dere med dere fra shipping og inn i eiendom? – Det handler om å legge sten på sten. Vi er ikke finansielt orienterte, men «hands on» på prosjektene vi er inne i. Dette er en formue som skal vare, vi har et multigenerasjonsperspektiv på det vi gjør, svarer Kalsheim.
– Hvor mye penger er kanalisert til eiendomsvirksomheten? – Smedvig Eiendom har en egenkapital på 2,6 milliarder kroner, og vi sitter på totale eiendomsverdier for ca. 4,8 mil liarder kroner. Eiendom skal utgjøre ca. 20 prosent av investeringene i konsernet, men i dag er andelen en del mer enn det. Vi har vært heldige, samt at at det har vært verdivekst i Stavanger. Det nærmest evigvarende tidspers pektivet gjør seg utslag i soliditet og krav til lønnsomhet. I tillegg er cash, cash, cash stikkordet.
Enkel strategi – Vi har en enkel strategi for våre eien domsinvesteringer. Vi skal ha 11 prosent avkastning på egenkapitalen og minimum 40 prosent verdijustert egenkapital. I dag er denne andelen på ca. 50 prosent. I enkelte tilfeller kan vi strekke oss til 70-75 prosent belåning, men vi skal kunne berge oss og må skjønne det vi driver med, sier Kalsheim. I Stavanger-regionen har altså Smedvig historisk hatt eiendommer i Dusavika. Tyngdepunktet av porteføljen er ut viklingseiendommer i regionen, men også
TIL LEIE PÅ FORUS Spennende lokaler like ved Statoil, BP, Archer og Sparebank 1 SR-bank.
T1
3. etasje: 339 kvm kontorlokaler T R AV B A N E V E I E N 1
Flotte, lyse lokaler sentralt plassert på Forus. Høy standard i flotte, lyse lokaler som ble renovert så sent som 2008 med flott stavparket, eksklusive flushline kontorfronter i glass, moderne kjøkkensone med integrerte hvitevarer etc. Kontorene fremstår som representative. For øvrig vil det være mulig med ytterligere tilpasninger ihht leietakers preferanser, etter nærmere avtale. Visning kan arrangeres på kort varsel.
Lagårdsveien 27.
kjerneeiendommer som de holder på lang sikt, samt investeringer i internasjonale eiendomsfond. – Bolig gjør vi kun hvis det er en del av næringsutviklingen, eller hvis det er noe helt spesielt. Næringsporteføljen består av kontor- og kombinasjonslokaler, sier Kalsheim. Smedvig Eiendom har tunge såkalte due diligence-prosesser før de går inn i et prosjekt. – Ja, vi bruker mye ressurser på å forstå kvaliteten på an legget når vi setter i gang, og vi er veldig teknisk orienterte. Vi bruker derfor lang tid på beslutningene. Vi kan ta risiko, men tenker relativt konservativt. Den endelige investeringsbeslutningen tas av styret i Smedvig Eiendom, som består av tre interne styremedlemmer og to eksterne.
Helst flerbrukerbygg – Hvilken holdning har dere til enbrukerbygg kontra flerbruker bygg? – Vi er ikke veldig glade i enbrukerbygg og vil derfor ha fler brukerbygg. Nybyggene skal være BREEAM-sertifiserte, vi skal være miljøbevisste, svarer Kalsheim. Smedvig Eiendom budsjetterer med leieinntekter fra næringseiendom i 2014 for 220 millioner kroner. Utviklingseien dommene utgjør om lag 50 prosent av eiendomsporteføljen. – Vi har veldig mange operatørselskap som leietakere, der de største kontraktene er opp mot 7000 kvadratmeter, forteller eiendomsdirektøren. Gjennomgående er kontraktene i p orteføljen på ti år. I Lillehammer dominerer stat og kommune på leietakersiden. – Hva gjør dere alene, hva gjøres i samarbeid med andre?
Kontakt: Newsec Asset Management v/Morten Buøen • mb@newsecam.no Mobil: 900 59 720 • www.newsecam.no
50
NE 06 2014
25 ÅR
STAVANGER
Parkportalen.
– Vi har en enkel filosofi her: «Joint ventures ends in tears». Smedvig er et familieselskap som opererer veldig langsiktig og har som regel ikke sammen fallende tidshorisont med andre aktører, sier eiendomsdirektøren. Men ingen regel uten unntak. Smedvig eier 54,5 prosent av Ipark Eiendom AS, en innovasjonspark sør for Stavanger. Parken har et tomteområde på 120 mål og åtte bygg på til sammen 40 000 kvadratmeter. De resterende 45,5 prosentene av Ipark Eiendom er eid av Forus Nærings park.
Minimum 7 prosent Kjerneeiendommene til Smedvig Eiendom er hovedsakelig kontantstrømeiendommer, der avkastningsmålet er minimum 7 prosent. For utviklingseiendommer er målet en avkastning fra 7,5-13 prosent. – Vi må være til stede under hele ut viklingen og komme inn tidlig i prosjekt ene for å greie denne avkastningen, sier Kalsheim om utviklingseiendommene. Avkastningen fra de internasjonale
eiendomsfondene bør helst ligge over 13 prosent. Smedvig Eiendom har prosjekter fremover for hele 5-5,5 milliarder kroner. – Vi prosjekterer før vi bygger, og kravet til forhåndsutleie varierer, fra 30-40 prosent til 50 prosent. Utbyggingen vil stort sett skje i Stavanger sentrum og sør for sentrum, forteller Kalsheim. Næringsprosjektene omfatter blant annet en utbygging av Parkportalen i Jåttåvågen, et 9000 kvadratmeterstort kontorbygg i Lagårdsveien 27, rett sør for Stavanger sentrum, flere eiendommer på Åsen, på vei mot Forus, og inntil 45 000 kvadratmeter med kontor-, undervisningsog laboratoriebygg i Ipark. I tillegg skal Smedvig Eiendom ferdig stille datasenteret Green Mountain på Rjukan og i Rennesøy, der Smedvig Eiendom har en direkte eierandel på 90 prosent. Her blir det store investeringer de kommende årene. Smedvig Eiendom utvikler også bolig prosjektet Holmegenes, som består av
5800 kvadratmeter med boliger i Stavangers mest etablerte villastrøk, Eiganes, rett sørvest for sentrum.
Ikke bekymret Flere markedsrapporter har pekt på en stor tilbudsside for kontorlokaler i Stavanger de nærmeste årene. Adm. direktør Olav Line i Norwegian Property har sagt at Stavanger er regionen som bekymrer ham mest. – Hvordan ser dere på markedet i Stavanger-regionen fremover? – Markedet er tøffere enn for ett år siden, men det er en del som flytter på seg. Det er en veldig god etterspørsel etter kombinasjonsbygg med typisk 4-5 mål tomt, 1000 kvadratmeter industrilokaler og 700 kvadratmeter kontorlokaler. Selv om det er en del eldre kontorbygg som sliter, er vi ganske rolig til situasjonen. Vi mener vi eier de rette byggene, sier Jostein Kalsheim. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
SVANHOLMEN 2 FORUS - MIDT MELLOM SOLA FLYPLASS OG STAVANGER SENTRUM Parkering og egen sykkelparkering Høy arealeffektivitet Treningssenter i bygget God ventilasjon Eget kundesenter 120 – 1.180 M2
KONTAKT
Tonje ØsTrem Hadland
Megler, DNB Næringsmegling AS Tel. +47 950 57 288 • tonje.hadland@dnb.no
morTen Warberg
WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO
Utleiesjef, Norwegian Property Tel. +47 415 52 354 • mwa@npro.no
500 – 3 850 kvm
FORUS
500 – 3 850 KVM
LURAMYRVEIEN 65
▪▪ Lokalene tilpasses leietakers ønsker ▪▪ Meget god parkeringsdekning, 125 p-plasser ▪▪ Kort avstand til både Stavanger (ca. 13 min.), Stavanger Lufthavn Sola (ca. 12 min.) og Sandnes (ca. 7 min.) ▪▪ Kort vei til flere påkjørsler til E-39 ▪▪ God eksponering mot Luramyrveien KONTAKT MEGLER: TOMAS HEGRE | MOB: 971 98 222 tomas.hegre@dnb.no
1 000–40 000 kvm
FORUS
FORUSBEEN 248
1 000–40 000 KVM
▪▪ Bærheim Næringspark - Sentralt og fleksibelt på Forus ▪▪ Det er planlagt 23 000 kvm kombinasjonsbygg og 17 000 kvm kontorbygg i fire etasjer ▪▪ Kort avstand fra E-39, Stavanger Lufthavn Sola og Risavika ▪▪ Byggene vil bli tilpasset leietakers ønsker ▪▪God parkeringsdekning ▪▪Felles kantine og treningsfasiliteter KONTAKT MEGLER: TOMAS HEGRE | MOB: 971 98 222 tomas.hegre@dnb.no
vegen 2
Fra 3 000–13 000 kvm
TANANGER
ENERGIVEIEN 2
fra 3 000–13 000 KVM
▪▪ Fleksibelt kontor/kombinasjonsbygg til leie. ▪▪ Eiendommen har en sentral beliggenhet med svært god
profilering ned mot Risavika Havn. ▪▪ Bygget er planlagt som et kontorbygg på 5 etasjer
med atriums løsning. Det kan også bygges som et kombinasjonsbygg. ▪▪ Det er mulig for leietaker å være med på å forme bygget (cellekontor/åpent landskap). KONTAKT MEGLER: TONJE ØSTREM HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no
Nabovarsel 16.05.13
300–5700 kvm
STAVANGER
Perspektiv fra Energiveien
Tegn.nr:
Engelsminnegt. 16a, 4008 Stavanger
Tlf: + 47 51 91 11 00
.1
dato: 24.05.13
Målestokk: Faks: + 47 51 91 11 01
Epost: post@bda.no
MULTIBYGGET
www.bda.no
300–5 700 KVM
▪▪ Multibygget er et fleksibelt kontorbygg. Det kan tilpasses seksjoner helt ned i ca 300 kvm. ▪▪ Bygget vil ha flott beliggenhet like ved DNB Arena og Madlaveien. ▪▪Området har meget gode bussforbindelser. ▪▪ Lokalene vil innredes i samspill med hver leietaker.
KONTAKT MEGLER: TONJE ØSTREM HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no
895–2 370 kvm
FORUS
MASKINVEIEN 15
895–2 370 KVM
▪▪ Kontor til leie langs E-39, meget gode profileringsmuligheter. ▪▪ Nærhet til flyplass, jernbane og buss ▪▪ Bygget leveres med design og tekniske løsninger av beste kvalitet. ▪▪ Lokalene fremstår idag som en kontorfløy med åpent landskap. Bygget er meget fleksibelt så det vil også være mulighet til å få skreddersydde lokaler. KONTAKT MEGLER: TOMAS HEGRE | MOB: 971 98 222 tomas.hegre@dnb.no
TIL SALGS
EIGERSUND
SVANAVÅGVEIEN 14
ca. 3 010 KVM
▪▪ Kombinasjonseiendom til salgs. ▪▪ Mulighet for godkjenning for håndtering av farlig avfall. ▪▪ Eiendommen har en fantastisk beliggenhet med kailinje på Eigerøy i Eigersund Kommune. Den gode loka-
sjonen gir flott eksponering mot Egersund Havn. ▪▪ Tomten som er fordelt på flere eiendommer er ca. 24 000 kvm. Delvis utleid på korte kontrakter. ▪▪ Prisant.: Kr 13 000 000,- + omk. KONTAKT MEGLER: TOMAS HEGRE | MOB: 971 98 222 tomas.hegre@dnb.no
FLYT TER INN I JU NI!
BADEHUSGATA 37 NYOPPUSSET SIGNALBYGG I STAVANGER GRASHOLMEN
ger
n Stava
u
- Ta
Norsk Oljemuseum
Vågen
509
STAVANGER
Byparken
509
Sentralstasjonen
509 44
Parkering
509
509
Sjøutsikt E39
44
Høy arealeffektivitet 44
Kantine Meget god ventilasjon Eget kundesenter Ca. 1.000 – 14.000 M2
KONTAKT
Tonje ØsTrem Hadland
Megler, DNB Næringsmegling AS Tel. +47 950 57 288 • tonje.hadland@dnb.no
DIN LOGO HER?
morTen Warberg
WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO
Utleiesjef, Norwegian Property Tel. +47 415 52 354 • mwa@npro.no
56
NE 06 2014
25 ÅR
STAVANGER
Store utbyggings planer på Forus
57
Illustrasjon: Wingårdhs
Statoils nye lande merke, nytt hotell og et nytt idrettsanlegg og leilighetshotell er bare noen av ny byggene som skal settes opp på Forus.
Det kanskje mest spektakulære prosjektet på Forus er Statoils planlagte nybygg på inntil 138 000 kvadratmeter. E iendommen, som ligger ved siden av Statoils hoved kontor, skal utvikles i tre byggetrinn, hvorav første får plass til hele 3500 arbeids plasser. Bygget blir et spektakulært landemerke med en elliptisk planform som skråner fra sjette etasje mot nord og til første etasje i sør. Det svenske arkitekt firmaet Wingårdhs har tegnet bygget, og COWI har nå startet arbeidet med pros jekteringen for nybygget. Dersom alt går
etter planen, vil byggearbeidene begynne i 2013. Statoils nye bygg vil samle alle de ansatte i Stavanger-området, noe som får konsekvenser for leiemarkedet. En rekke eiendommer vil bli stående ledig når Statoil samler virksomhetene sine. Det gir flere valgmuligheter for leietakerne i regionen.
Mange prosjekter på Forus Forus er ett av Norges største og raskest voksende næringsområder.
58
NE 06 2014
25 ÅR
STAVANGER
Slik blir Base Propertys nye hotell på Forus.
13 eiendomsaktører har gått sammen i Forus-samarbeidet, for å profilere området som et regionalt, nasjonalt og internasjonalt verdiskapningssenter. Til sammen har de et planlagt og eksisterende areal på rundt 1,2 millioner kvadratmeter på Forus. I tredje kvartal i år står Seabrokers Eiendoms nybygg for Oceaneering ferdig på Forus. Oceaneering leier verkstedhall, lager og kontorlokaler med plass til 400 arbeidsplasser. I disse dager ferdigstilles det tredje og siste byggetrinnet i det første bygget til storprosjektet 2020park på Forus. Bygget på 22 000 kvadratmeter skal huse leietakere som Prosafe, IBM, BP, Sweco og Skanska.
Forus’ høyeste
Hotell og handel
Et annet prosjekt som nå bygges, er Golf Tower ved Sola golfbane på Forus vest. Åtte etasjer gir til sammen 17 800 kvadratmeter kontorlokaler til det som blir Forus’ høyeste kontorbygg. Blant leietakerne som skal inn i Golf Tower er Siemens, som skal leie 10 000 kvadrat meter. Det er ca. 8000 kvadratmeter ledig kontorareal på eiendommen, som utvikles av Høgevoll. Høgevoll jobber også med et stort prosjekt på Forus vest. Det planlegges et nytt idrettsanlegg for bedriftsidretten og et nytt leilighetshotell. Idrettshallen blir på totalt 16 000 kvadratmeter, og den bygges for Rogaland bedriftsidrettskrets. Anlegget skal også inneholde et nytt leilighetshotell.
Base Property starter straks byggingen av et nytt hotell på Forus vest. Eiendoms utvikleren har allerede tegnet leieavtale med Petter Stordalens Nordic Choice og deres Quality-kjede for et hotell på 8000 kvadratmeter og 185 rom. Det er meningen at hotellet står ferdig i første kvartal 2016. Tvedtsenteret ble bygd allerede i 1982 som den første virksomheten på Forus. Nå har Tvedt Eiendom lagd fremtids skisser for en stor utbygging av et bygg på opptil 16 etasjer. I planene ligger handel, kontor og boliger, og det tas sikte på å gi Forus et mer urbanisert miljø. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
PARKPORTALEN JÅTTÅVÅGEN Nytt fleksibelt kontorbygg med sentral beliggenhet i Stavanger Eiendommen planlegges ferdigstilt i løpet av første halvdel 2016. I planlegging av bygningsmassen legges det opp til å bygge et svært fleksibelt kontorbygg som vil gi rom for leietakere i ulike størrelser. Jåttåvågen stasjon kun to minutters gange unna, og busstoppet like ved bygget. Hinna Park har de seneste 15 årene vokst kraftig og fremstår i dag som et av regionens mest attraktive områder – både som boligområde og arbeidsplass. Kontakt: Sjur Christian Monsen 906 25 177 scm@smedvig.no
60
NE 06 2014
25 ÅR
STAVANGER
Det bygges utenfor sentrum
Mange av utbyggingsprosjektene i Stavangerområdet skjer utenfor sentrum. Mens Stavanger kommune nå arbeider for å få flere utbygginger og økt liv i Stavanger sentrum (se egen sak side 62 og 63), jobbes det med mange prosjekter utenfor Stavanger. – Det er vedtatt en interkommunal kommunedelplan for bybåndet sør gjennom Stavanger, Sandnes og Jæren. Det blir en slags nord-sør-akse som er motivert ut fra jernbanen og «buswayen»,
sier Harald Martin Gjøvaag i Alliance Arkitekter. Der planlegges det en storstilt bolig utbygging, hvor man skal bygge tett i nærheten av kollektivknutepunkter. Men det er ikke alltid like lett å få til et samarbeid med alle interessenter i slike utbygginger. – Ved Paradis har Jernbaneverket lagt hindringer i veien, sier Gjøvaag. Her planlegger Rom Eiendom en omfattende byutvikling ved den nye Paradis stasjon på dobbeltsporet mot Sandnes. Området som skal bygges ut, er på 120 mål. Utbyggingspotensialet er 200 000 kvadratmeter. Målet er å utvikle det gamle terminalområdet til en attraktiv og livlig ny bydel.
På Forus (se egen sak side 56) er det ikke bare blitt et stort kontorområde. Ved Forus Øst jobbes det med en områdeplan som gir rom for minst 3000 boliger.
Hinna Park I Jåttavågen, sør for Stavanger sentrum, jobber Entra Eiendom og brødrene John Arild og Ole Ertvaag med Hinna Park. Der er det 28 000 kvadratmeter kontor areal er fordelt på tre bygg. Men p artnerne har store planer om å bygge mer. Hinna Park har tre tomter hvor det er et utviklingspotensial på ca 46 000 kvadratmeter. I Hinna Park kan det også komme en fase to i utviklingen. Det er da snakk om ytterligere 200 000 kvadratmeter, som inkluderer kontorer, bolig og handel.
61
Flytting er mer enn bare esker og pulter En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.
Relokator har stor kompetanse innen de ulike fagområdene som inngår i relokaliseringsprosesser: • Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer • Budsjettering av større relokaliseringer • Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler • Lagring og mellomlagring • Gjennomføring av møbelmontasje • Gjennomføring av fysisk kontorflytting • Avvikling av eksisterende kontor Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen. Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring. I løpet av 2013 relokaliserte vi ca 17.000 arbeidsplasser i Norge, hvorav ca 3.500 på vestlandet. STAVANGER: Flyplassveien 186 | 4050 Sola OSLO: Strandveien 35 | 1366 Lysaker T: 404 90 300 | E: post@relokator.no | W: relokator.no
Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.
Det er utenfor sentrum at de store utbyggingene i Stavanger skjer. I Tananger utenfor Stavanger ligger Risavika, et område som er blitt et logistikk-knutepunkt for olje- og oljeservice- industrien. Risavika Havn AS har store utviklingsplaner for sine næringstomter. Selskapet har rundt 500 000 kvadratmeter som skal utvikles, hvorav tre fjerdedeler er blitt utviklet. Havneområdet skal bli Norges største sammenhengende havn når det er ferdig utviklet. Ved Madla Revheim arbeides det med en områdeplan. Målet er å tilrettelegge for et mangfoldig bymiljø med en storstilt boligutvikling.
Planer i sentrum – Dessverre skjer det ikke så mye i Stavanger sentrum, sier Gjøvaag.
Han mener verneinteresser gjør at en del utvikling blir vanskelig i sentrum. Men på Bjergsted og nord for Bjergsted foreligger det planer. Blant annet vil SR Bank bygge nytt hovedkontor på Bjergsted. I Stavanger øst jobbes det med utviklingen av det såkalte Urban Sjøfront. Det er et tidligere industriområde på 600 dekar. Utgangspunktet for Urban sjøfront var at området ble sett på som byens bakgård på slutten av 1990-tallet. Det fantes ingen konsensus om hvilken retning området skulle utvikles i, og området hadde heller ingen rolle i kommunens byutviklingsstrategien. Men i 2002 ble selskapet Urban sjøfront AS stiftet etter at det var blitt formalisert som et offentlig-
privat samarbeidsprosjekt. 21 grunneiere og aktører i området eier selskapet, som er et privat non profit-selskap. Selskapet, som skal ivareta en kollektiv byutviklingsstrategi, har også to kommunale styrerepresentanter. – Urban sjøfront har spennende og gjennomførbare transformasjonsplaner for byen, og det er store nasjonale aktører som står bak, sier Gjøvaag. Blant aktørene i Urban sjøfront finner vi selskaper som Entra Eiendom, Norwegian Property, JM, Kruse Smith, Sparebank 1 SR Bank og OBOS. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto ØGREID EIENDOM
62
NE 06 2014
25 ÅR
STAVANGER
Vil løfte Stavanger sentrum Mens Forus og Hinna Park har tiltrukket seg store bedrifter, har Stavanger sentrum hatt null vekst i antall arbeids plasser. Det vil Kristin Gustavsen gjøre noe med. Hun leder arbeidet med kommunedel planen for Stavanger og mener det må legges til rette for flere arbeidsplasser i sentrum. – Utfordringen er at vi har hatt null vekst i sentrum i en region som har hatt sterk vekst. Vi ser nå på hva som skal til
for å øke sentrums attraktivitet. Vi vil styrke tiltrekningskraften til sentrum, både ved at brukere vil dit, men også den økonomiske bærekraften til butikkene og i prosjektrealisering, sier Gustavsen til NæringsEiendom. Hun har tidligere uttalt at man trenger minst 12 000 nye arbeidsplasser i sentrum de neste 15 årene om sentrum skal klare å holde tritt med utviklingen ellers i regionen. Samtidig som Stavanger sentrum har stagnert, har det vært en voldsom utvikling i naboområder som Forus og Hinna Park. I tillegg har andre områder omfattende utbyggingsplaner. – Vi må gjøre noe med kapasiteten i sentrum. Ledigheten av kontorlokaler er relativt lav, men den er synlig og veldig eksponert. Det er også en dårlig match mellom det som er ledig og det bedrifter etterspør. Det er mange små lokaler som ikke passer for kontorbedrifter, men
samtidig er byggene veldig verdifulle for Stavanger. Det er viktig å tilføre areal til arbeidsplassintensiv virksomhet og boliger. Vi må også få inn handelsareal som til fredsstiller kravene til dagens og frem tidens konsepter. Den kritiske massen i sentrum må opp, og det er ikke snakk om enkelttiltak, men om å planlegge ting i sammenheng og legge til rette for det, sier Gustavsen.
Jobbe med innholdet Det neste Kristin Gustavsen mener må til for å få et levedyktig sentrum, er innholdet i sentrum. – Sentrum må ta lærdom av kjøpe sentrene. For en ny aktør er det enkelt å få kontakt med senterne, svarene om leiemuligheter kommer raskt, forut setningene er klare og butikkmiksen er bevist sammensatt og plassert. Det er mer utfordrende i sentrum, hvor det er mange forskjellige gårdeiere, men det er
63
mulig gjennom tettere samarbeid. Byene må være gode til å benytte det som er særgent for byen. Stavanger sentrum har klare fortrinn i den eksisterende middel alderstrukturen. Med økt publikums tilstrømning vil denne bygningsmassen kunne huse konsepter som gjør byen enda mer unik og attraktiv. Vi er en inngangsport til landskap og naturopplevelser, og vi har sjøen, sier Gustavsen. Det kan ligge et betydelig potensial i det at byen er en inngangsport til natur opplevelsene i regionen. Riktig miks av handel og restauranter kan dermed skape et mer levende sentrum.
Tilgjengelighet – Stavanger sentrum må jobbe med tilgjengeligheten. Da snakker vi om bil, sykkel, parkering og kollektivtrafikk. Men det handler også om åpningstider og
hvordan man markedsfører og kommu niserer slike ting. Handelsstanden har kanskje vært den fremste eksponenten for å markedsføre at det er få parkerings plasser i sentrum, selv om det alltid finnes parkeringsplasser, sier Gustavsen. Mens de fleste kommunedelplaner rundt i Norge handler om de tekniske tingene og hva som kan reguleres hvor, jobber Stavanger med en annerledes og mer omfattende plan. – Vi skriver en kommunedelplan som forsøker å ta tak i alle disse områdene som handler om hva som skal gi vekst i sentrum. Vi vil ha en bevissthet i at det er en god del ting som må gjøres for å få det til. Her må vi også tydeliggjøre nærings livets rolle og samarbeide med dem. Man kan ikke bare vedta et levende sentrum, men vi kan legge en felles strategi og følge den tett opp sier Gustavsen.
Mye å lære Gustavsen får støtte fra Jan Inge Røyland, leder i megling i Eiendomsmegler 1 Næring i Stavanger. – Vi har mye å lære av Oslo når det gjelder det å satse på sentrum. Der har flere ledende virksomheter valgt å slå seg ned i Oslo sentrum, nærmere bestemt Barcode-området og Bjørvika. Det er mest tilgjengelige både for de som jobber der og for brukerne. Målet med en ny sentrumsplan i Stavanger bør være den klare visjonen, viljen og evnen til å ta i bruk sentrum, uttalte han i forbindelse med at næringsmegleren la frem sin siste markedsundersøkelse for næringseiendom i Stavanger-regionen. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SIRI WICHNE PEDERSEN
Sensitivt materiale på avveie kan få konsekvenser Hvordan håndteres sensitiv informasjon i din bedrift? Norsk Gjenvinning tilbyr markedets beste og sikreste løsninger for makulering og destruksjon. Som vår samarbeidspartner kan du føle deg trygg på at sensitiv informasjon er godt beskyttet og blir håndtert på en ansvarsfull måte. Vi makulerer og destruerer: • Dokumenter • Permer og arkivopprydding • Optiske og elektroniske lagringsmedier • Klær, sko, våpen m.m.
Ta kontakt med oss på telefon
09710
09710@norskgjenvinning.no Har du et kundenummer hos oss kan du enkelt bestille tømming via vår nye app. Last den ned gratis!
www.norskgjenvinning.no
64
NE 06 2014
25 ÅR
STAVANGER
Store bygg ledige igjen om to år Leienivåer for Stavanger (NOK per kvm)
Høy standard
God standard
3000 2500 2000 1500 1000 500 Stavanger Sentrum
Etter et stramt marked, kan de største leietakerne i Stavanger glede seg over gode valgmuligheter om et par år. Tidligere har de aller største leietakerne i Stavanger slitt tungt med at det har vært få tilgjengelige bygg for deres størrelse. Men i tiden fremover vil det dukke opp flere valgmuligheter. «Leietakere som ønsker nybygg med innflytting om to år, har fortsatt gode valgmuligheter», skriver daglig leder ved DNBs Stavanger-kontor Øyvind Mikalsen.
Selektivt marked Samtidig skriver DNB Næringsmegling i sin seneste halvårsrapport at leiemarkedet i Stavanger har stabilisert
Hinna Park
Stavanger randsone
Forus
seg etter flere kvartaler med vekst, og at det forventes stabile leienivåer i 2014. Det vil bli et enda mer selektivt leiemarked. «Vi vil se større forskjeller mellom kontorer med god standard i tidsriktige bygg og eldre kontorlokaler. Sistnevnte har spesielt på Forus opplevd økt ledighet og aktørene tilbyr denne type lokaler til lave priser», skriver Mikalsen. Han viser til at det er tegnet flere leiekontrakter i nybygg som er basert på forventninger om en vekst i antall ansatte. Men denne veksten har uteblitt for noen av aktørene. Det har gitt økt ledighet av kontorlokaler med høy standard, noe som har bidratt til at eldre og mer «slitne» bygg får det vanskeligere med å få inn leietakere. «Økt ledighet innenfor kontormarkedet, kombinert med at større arealer fraflyttes til fordel for nye hovedkontor, gjør at vi er noe usikre på utviklingen i de langsiktige leienivåene», skriver DNB Nærings megling.
Sandnes
Lager
Leieprisene De høyeste leieprisene for kontorlokaler finner man i Stavanger sentrum og på Hinna Park. Ifølge DNB Næringsmegling er nøyer man seg med «god standard», er leieprisen fra 1450 til 1800 kroner per kvadratmeter. I Hinna Park er prisen for kontorbygg med høy standard fra 1900 til 2500 kroner per kvadratmeter. Reiser man litt ut av Stavanger, til rand sonen, faller leieprisen betraktelig. Der får man lokaler med høy standard for 1300 til 1750 kroner per kvadratmeter. God standard koster fra 950 til 1300 kroner meteren. På Forus er det også klare forskjeller fra leieprisen på høy kvalitet og god kvalitet. Lokaler med høy kvalitet går fra 1500 til 2000 kroner per kvadratmeter. Leietakere som tar turen til Stavangers naboby Sandnes, slipper unna med langt lavere husleie. De beste kontorlokalene i Sandnes koster fra 1200 til 1600 kroner per kvadratmeter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
SMALVOLLVEIEN
65
Ca. 4.000 m2 kontor og opptil 4.300 m2 lager TIL LEIE • • • • •
• •
Sentral og god beliggenhet på Alnabru Kontor fra 550 - 4.000 kvm. Lager fra 900 - 4.300 kvm. God eksponering og enkel adkomst til og fra E6. Alnabru har blitt et populært knutepunkt for handel, næring og servicetilbud. En rekke kjente bedrifter har etablert seg i nærområdet. Det er gangavstand til offentlig kommunikasjon. Parkering rett utenfor eiendommen.
KONTAKT
KOLON
Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / sb@nai.no
BUSINESS CENTER STAVANGER
BYENS BESTE KONTORER Vårt Business Center har høy standard og fleksible løsninger. Enten du trenger ett eller flere kontor – vi har alle fasilitetene. Et inspirerende kontorfellesskap – sentralt i Stavanger.
Visit us at
25. - 28. august. Stand O -1350/19 Se flere eiendommer på
OGREID.NO 51 85 40 00
66
NE 06 2014
25 ÅR
STAVANGER
Flere visninger Kanalsletta er blant næringsprosjektene til Kruse Smith Eiendom.
Kruse Smith Eiendom har hatt en oppgang i både antall visninger og tilbud i år i forhold til samme periode i fjor. Leiemarkedet i Stavanger drives i stor grad av aktivitetsnivået i oljesektoren. Investeringstakten peker ifølge rapporter nedover, men Kruse Smith Eiendom er ikke så bekymret for det.
– Nei, vi oppfatter ikke oljeinvester ingene som fallende, men heller stabile. Vi har jo i den senere tid registrert at selskaper som blant annet Aibel og Statoil har redusert, eller kommer til å redusere arbeidsstokken. Vi tror imidlertid ikke at dette alene på sikt vil redusere etterspørselen etter lokaler i regionen, sier Torill Sevild, som er markedssjef for næring i Kruse Smith Eiendom. Kruse Smith oppfatter derfor leie markedet i Stavanger-regionen som aktivt for øyeblikket. Det begrunner de med både etterspørsel fra selskaper som skal etablere seg i regionen, samt etterspørsel fra leietakere som allerede er etablert der.
Flere visninger – Om dette skyldes reforhandlinger av gjeldende avtaler for å sondere markeds priser, eller om det skyldes reelle ønsker og behov for å relokalisere seg, er for øyeblikket ikke godt å si. Men vi har faktisk hatt flere visninger og gitt flere tilbud våren 2014 enn vi hadde våren og sommeren 2013, sier Sevild. Ifølge markedssjefen er leieprisene for nybygg i regionen stabile, men man må nok regne med noe reduksjon i leienivået, spesielt for eldre bygg. Eiendomsmegler 1 Næring advarte i en markedsrapport i mai nettopp mot at eldre bygg i regionen som ikke oppgraderes, risikerer lavere leiepriser fremover.
B AT e S U n i T e d F o t o : i s i d o r
B AT e S U n i T e d F o t o : i s i d o
PCB fra ett vindu kan gjøre 70 tomter uegnet til boligformål PCB PCBfra ett vindu kan gjøre brytes sakte ned i naturen og kan føre til fosterskader og nedsatt forplantningsevne hos dyr. Det kan også være uegnet kreftfremkallende for både dyr og boligformål mennesker. Skal du skifte ut isolerglassvinduer 70 tomter til
fra perioden 1965-75, må du sørge for at de leveres som farlig avfall til et avfallsmottak. Giften sitter i forseglingslimet, og giften fra ett er nok til åoggjøre 70 forplantningsevne normale tomter uegnet til boligformål. PCB brytes sakte ned i naturen og kan førevindu til fosterskader nedsatt hos dyr. Det kan også være kreftfremkallende for både dyr og mennesker. Skal du skifte ut isolerglassvinduer fra perioden 1965-75, må du sørge fra for atperioden de leveres som farlig avfall et avfallsmottak. Giften sitter PCB Isolerglassvinduer 1965-75 kan tilinneholde miljøgiften i forseglingslimet, og giften fra ett vindu er nok til å gjøre 70 normale tomter uegnet til boligformål. og skal behandles som farlig avfall når de kasseres. Se ruteretur.no Isolerglassvinduer fra perioden 1965-75 kan inneholde miljøgiften PCB og skal behandles som farlig avfall når de kasseres. Se ruteretur.no
NE 06 2014
68
25 ÅR
STAVANGER
Torill Sevild
kvadratmeter, så noen store «fisker» finnes det for tiden også ute i markedet. Det er ifølge Sevild også en viss etter spørsel etter handels- og servicearealer. Kruse Smith er for tiden ikke inne i kombinasjonsmarkedet, det vil si kontor/ lager/produksjon, som ellers er et stort marked i Stavanger-regionen.
Kruse Smith Eiendom Kruse Smith Eiendom er et datterselskap i Kruse Smith-konsernet, på lik linje med Kruse Smith Entreprenør. Selskapet utvikler områder både som eneste utbygger, men også sammen med andre. Skaarlia i Sandnes er prosjektert av Kruse Smith Eiendom, mens Myklebust i Sola kommune er et samarbeid mellom fem lokale utbyggere. Porteføljen består i dag av ca. 150 000 kvadratmeter med næringsarealer. Av dette er om lag 25 000 kvadratmeter ferdigstilt, mens de resterende arealene er under utvikling/bygging. Arealene består av både kontor, handel, service o.l. I Stavanger har Kruse Smith eiendom på Forus, i Urban sjøfront (Stavanger sentrum) og det Torill Sevild omtaler som spennende eiendommer for utvikl ing i Sandnes sentrum. Kruse Smith har også næringsbygg for utvikling både i Oslo og i Kristiansand.
– En viss oppgradering må påregnes i eldre bygg, for å kunne være aktuelle i leiemarkedet. Jeg tenker da spesielt på elementer knyttet til miljø og inneklima, kommenterer Sevild. – Er leietakerne blitt mer krav store de seneste årene med hensyn til standard? – Dette er faktisk litt både óg. Vi har hatt diskusjoner med leietakere som ikke ønsker for eksklusive lokaler, for å signaliserer overfor de ansatte at sel skapet har et kostnadsfokus. Men, ja, du finner definitivt også de leietakerne som vet hva de skal ha, nær sagt koste hva det koste vil, men de er det ikke mange av i dagens marked.
Todelt Flere markedsaktører, blant annet Olav Line i Norwegian Property, har pekt på et tomteoverskudd i Stavanger de nærmeste årene, som kan sette press på markedet. Torill Sevild ser en todeling i markedet her.
Godt vær
– Tomter av en viss størrelse til kombinasjonsformål, er det knapphet på, spesielt med sentral beliggenhet i kommunene Stavanger, Sandnes og Sola. Markedet for tomter regulert til rene kontorformål, er det et relativt godt ut bud av, både på Forus, Paradis, Hillevåg, Hinna Park og Sandnes, sier hun. – Tør dere bygge på spekulasjon? – Nei, Kruse Smith Eiendom bygger ikke rene næringseiendommer på speku lasjon. Dette er et strategisk valg selskapet har tatt. For vår del skal ca. 70 prosent av prosjektets totale areal være utleid før byggingen kan starte, svarer Sevild. Når det gjelder eiendommer med bolig arealer og næringsarealer i kombinasjon, er det boligsalget som er avgjørende for om man starter bygging. Sevild sier for øyeblikket er det lokaler i størrelsen pluss/minus 500 kvadratmeter som etterspørres, og da mest på kontorsiden. – Men det har vært tre store søk i kontormarkedet i regionen på totalt 25 000
– Hvordan ser du generelt på markeds utsiktene? – Vi har tro på en stabil etterspørsel de neste årene! svarer Sevild. – Næringslivet i regionen melder om «godt vær» fremover, og arbeidsledig heten er svært lav. Det er relativt sett liten byggeaktivitet i år av nye nærings bygg i forhold til tidligere år, så vi venter at mye av det som i dag er ledig, på sikt vil fylles opp, sier markedssjefen. – Hvilke prosjekter har dere på gang fremover? – Nå i sommer ferdigstilles det vi mener er fantastiske næringsarealer ved Siriskjær i Stavanger øst, gjennom et prosjekt kalt «Vannkanten». Disse arealene egner seg godt til kontor, servering og servicetilbud for området. Urban Sjøfront (Storhaug bydel, red.anm.) er et utrolig spennende område, med stor utbygging og en rivende utvikling, også når det gjelder næringsetableringer, sier Sevild. Hun sier de ellers jobber aktivt i markedet for å skaffe leietakere til prosjektene under utvikling på Forus. Rundt 15 000 kvadratmeter her er ferdigs tilt og innflyttet. – Men det mest spennende utviklings området fremover er uten tvil Sandnes. Det er en kommune Kruse Smith Eiendom ønsker å være aktiv i fremover, og som vi har stor tro på. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
FREMTIDEN TRENGER EN
23.-24. september 2014 Oslo Spektrum
STERK, GRØNN OG SAMLET BYGGENÆRING
Green Arena Scandinavia skal være møteplassen der byggherrer og leverandører inspireres til å skape en grønnere, smartere og mer produktiv byggenæring
Gå ikke glipp av: Høstens grønneste konferanse og utstilling! Er du opptatt av grønne og miljøvennlig bygg, energismarte og bærekraftige løsninger – og en grønnere byggenæring! Merk deg tirsdag 23. september og onsdag 24. september. Vi fyller Oslo Spektrum med 70 utstillere - grønne leverandører til bygge- og eiendomsnæringen, integrert med et toppaktuelt konferanse- og seminarprogram! Anerkjente foredragsholdere fra inn- og utland. Se programmet på greenarena.no og meld deg på!
70
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Vil konvertere til boliger Enda en industrieien dom på Løren foreslås konvertert til boliger. Skanska Bolig ønsker å konvertere en gammel industrieiendom på Løren til 15 000 kvadratmeter med boliger. Adressen er Peter Møllers vei 15. Planområdet ligger vest for Økern Senter og innenfor Miljøby Løren. Det er fra eiendommen 900 meter til Økern T-banestasjon, 1000 meter til Løren Skole og 1000 meter til nærmeste barnehage.
Tre blokker, 170 leiligheter Området består i dag av næringsbebyggelse i 2-3 etasjer. Eiendommen leies og
brukes av KDV Norge, som driver med auksjonssalg av biler. Planområdet er totalt på i overkant av 8 mål. Skanska Bolig vil nå føre opp 15 000 kvadratmeter med boliger og 5230 kvadratmeter under terrenget til 128 parkeringsplasser. Den nye reguleringsplanen av Peter Møllers vei 15 skal danne grunnlaget for utbygging av tre boligblokker med drøyt 170 leiligheter og underjordisk parkeringskjeller.
Boligområde Skanska Bolig skriver i et innsendt planforslag at de har som mål å utvikle Peter Møllers vei 15 til et attraktivt boligområde med gode utearealer og variert leilighetssammensetning i nær beliggenhet til knutepunktene Økern og Løren.
Boligprosjektet legger opp til en foreslått utnyttelsesgrad på BRA = 222 prosent. Kommunedelplanen for Økern/ KDP 15 angir maksimalt 150 prosent, men Skanska mener den høyere utnyttelsen kan forsvares ut fra ulike forhold. Skanska foreslår tre boligblokker i en åpen karréstruktur rundt felles gårdsrom. Blokkene blir fra 5-8 etasjer. Antatt antall leiligheter er 173. Mot hjørnet av Dag Hammarskjølds vei og Peter Møllers vei skal det etableres et torg på bakkeplan og næringsarealer i første etasje i bygningen. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget med forbehold. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
15 mrd. i OBOS Den reelle egenkapital en i OBOSkonsernet er over 15 milliarder kroner. Det kom frem i boligselskapets siste regnskapsrapport. OBOS-konsernet hadde en totalbalanse ved utgangen av første kvartal i år på 29 745 millioner kroner, opp fra 28 479 millioner for ett år siden. En egenkapital på 7414 millioner kroner gir en bokført egenkapitalandel på 25 prosent.
Men, verdijustert egenkapital er ved periodens slutt vurdert til 15,41 milliarder kroner og verdijustert totalbalanse til 38,17 milliarder. Det gir en verdijustert egenkapitalprosent på 41,5 prosent. Merverdi av eiendommene anslås til 5,17 milliarder kroner, mens merverdien av de finansielle investeringene vurderes til 3,25 milliarder.
steg imidlertid fra 33 millioner kroner til 37,1 millioner. Inntektsnedgangen skyldes ifølge kvartalsrapporten salg av eiendommer i 2013 og tilhørende bortfall av leieinntekter i år. Ledigheten i OBOS´ næringsportefølje er nå på 5,5 prosent. Det er de store kontorbyggene som står for mesteparten av ledigheten.
Næringseiendom
Tekst JAN REVFEM
OBOS Næringseiendom hadde i første kvartal 192,7 millioner kroner i driftsinntekter, som er ned fra 214,3 millioner i første kvartal i fjor. Resultatet før skatt
E-post JAN@NE.NO
NESTEN SOM HJEMME NARVERUD APARTMENT HOTEL – HØVIK / BÆRUM Bad/wc m. varmekabler, åpen stue/ kjøkken løsning, fellesvaskeri, trådløst internett og kabel-tv. Kan leies møblert og umøblert. Primærrom: 23 m² Leie pr måned: kr 6.900,Nyoppusset 1-roms leiligheter til leie. Leilighetene ligger sentralt plassert, 10 min fra Oslo sentrum med bil. Kort vei til tog og buss, som har 4 avganger i timen. Gangavstand til Høvikodden, ett unikt rekrasjonsområde med flotte strender.
Ta kontakt for spørsmål eller visning: post@narverud.no tlf: 22 55 51 58
72
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
REC-eiendommene er på til sammen 63 000 kvadratmeter.
Skal selge REC-eiendommene Eiendommene som huset REC Wafer Norway på Herøya ved Porsgrunn er lagt ut for salg.
Ifølge NAI First Partners er REC-byggene alle solide og utstyrt med gode tekniske installasjoner. I et prospekt skriver de at det er«god bæreevne i gulvdekket, meget gode ventilasjonsanlegg med kjøling, ekstra god strømtilførsel etc. Lokalene har mange kjøreporter, traverskraner og diverse annet utstyr.»
Industriområde Det er NAI First Partners som har fått oppdraget med å selge eiendommene på vegne av konkursboet. Det totale arealet på 63 000 kvadratmeter består av produksjonslokaler, lager og kontorer, fordelt på flere bygninger. Lokalene står tomme, og det kan være aktuelt å tilby utleie av lokaler også.
Herøya er ett av Norges mest kjente industriområder, med selskaper som Hydro og Yara. Der er det petrokjemisk virksomhet, gjødselproduksjon og magnesiumproduksjon. Det er Tor Bergan i NAI FirstPartners som har megleroppdraget for konkurs-
boet til REC Wafer Norway. Han melder om dialog med flere interessenter, både norske og utenlandske.
Think brukte flere år Det er ikke alltid like lett å få ny virksomhet til gamle industrilokaler. De tidligere produksjonslokalene til Think sto tomme i flere år etter at elbilprodusenten ga opp produksjonen i Aurskog. Men høsten 2012 ble det tegnet en leiekontrakt på 15 år med Telemark Kildevann om leie av lokalene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
GRORUD
STOVNER
R4
GRORUD
R163
Haav ard M artin
sens
vei
R4
Østre A
ker vei
HAAVARD MARTINSENS VEI 19
Kombinasjonslokale
• Fleksible kontor- og lalgerlokale med god indre takhøyde inntil 6 m. • Sentralt påR163 Grorud/Rommen • Direkte påkjøring på Østre Aker vei og R4 • God parkeringsdekning
Lager:
KONTAKT: Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no / sandia.no
ALNA
ca. 3.600 m2
Kontor: ca. 1.900 m2 (Arealene kan deles)
HØYBRÅTEN Sandia Megling as
Ledige lokaler Sentrum/Kvadraturen
Pilestredet/Sentrum
Rådhusgata 9, 0151 Oslo
Pilestredet Park 7, 0176 Oslo
Kontorlokaler 212 kvm
Kontor-/behandlingslokaler Fra 47 kvm til 750 kvm
Sentralt beliggenhet. Godt vedlikeholdt gård. Heis og fiber i gården.
Lokaler for helserelatert virksomhet. Etablert Helse og forskningssenter. Meget representativ eiendom.
Megler: Silje Bolstad | tlf.: 920 54 222
Megler: Silje Bolstad | tlf.: 920 54 222
Brobekk/Bjerke
Sentrum
Brobekkveien 40, 0598 Oslo
Universitetsgata 18, 0164 Oslo
Lagerlokaler 780 kvm og 1825 kvm
Kontorlokaler 130 kvm
Pent oppusset lagerlokaler. Sentralt beliggende på Bjerk/Brobekk. Tilgjengelig fra alle hovedfartsårer i Oslo nord/øst.
God beliggenhet. Representative lokaler.
Megler: Silje Bolstad | tlf.: 920 54 222
Megler: Silje Bolstad | tlf.: 920 54 222
Sentrum/Homansbyen
Alexander Kiellands Plass
Linstowsgate 5, 0166 Oslo
Maridalsveien 33 P, 0175 Oslo
Kontor-/undervisningsarealer Fra ca. 18 til 204 kvm
Butikk/Servering/Kontor 389 kvm
Meget sentralt plassert rett ved Slottsparken. Sykkelparkering i bakgården. Felles kantine. Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.
Hjørnelokale på gateplan. Topp moderne totalrehabilitert lokale med god takhøyde og høy standard. God profilering.
Megler: Reidar Kjølberg | tlf.: 952 82 660
Megler: Reidar Kjølberg | tlf.: 952 82 660
Bryn
Nydalen
Nils Hansens Vei 13, 0667 Oslo
Gjerdrums vei 5, 0484 Oslo
Kontorlokaler 334 kvm og 464 kvm
Proff-shop / Lager-kontor 675 kvm
Godt vedlikeholdt bygg og fellesarealer. Vareheis.
Kombinasjonslokale med mange muligheter. Lokale på gateplan med egen kjøreport/ rampe, god takhøyde (4,2 m) og sentral beliggenhet. Mange parkeringsplasser.
Megler: Silje Bolstad | tlf.: 920 54 222
Megler: Reidar Kjølberg | tlf.: 952 82 660
Kontakt: ArealPartner | Tlf.: 21 00 76 66 | E-post: post@arealpartner.no | www.arealpartner.no
Ledige lokaler Grønland
Oppegård Næringspark
Grønlandsleiret 31-35, 0190 Oslo
Trollåsveien 34-36, 1414 Trollåsen
Kontorlokaler Fra 100 til 300 kvm
Grønland Grønland Grønland
Grønlandsleiret Grønlandsleiret Grønlandsleiret 31-35, 31-35, 31-35, 0190 0190 0190 Oslo Oslo Oslo Godt vedlikeholdt bygg og fellesarealer. Kontorlokaler Kontorlokaler Kontorlokaler Heis. Sentralt beliggende. Fra Fra Fra 100 100 100 tiltil 300 til 300 300 kvm kvm kvm Parkeringsmulighet. Megler: Silje Bolstad og Reidar Kjølberg Godt Godt Godt vedlikeholdt vedlikeholdt vedlikeholdt bygg bygg og fellesarealer. og fellesarealer. fellesarealer. tlf.: 21bygg 00og 76 66 Heis. Heis. Heis. Sentralt Sentralt Sentralt beliggende. beliggende. beliggende. Parkeringsmulighet. Parkeringsmulighet. Parkeringsmulighet.
Megler: Megler: Megler: Silje Silje Silje Bolstad Bolstad Bolstad ogog Reidar og Reidar Reidar Kjølberg Kjølberg Kjølberg tlf.: tlf.: 21 tlf.: 21 00 21 00 76 00 76 66 76 6666 Lilleaker
Lilleakerveien 4, 0216 Oslo
Lilleaker Lilleaker Lilleaker Kontorlokaler Lilleakerveien Lilleakerveien Lilleakerveien 4, 4, 0216 4, 0216 0216 Oslo Oslo Oslo Fra 87 til 197 kvm Kontorlokaler Kontorlokaler Kontorlokaler Hyggelig kontorfellesskap. Fra Fra Fra 8787 til 87 til 197 til 197 197 kvm kvm kvm 2 fellesmøterom. Ny oppusset. Garasje. Hyggelig Hyggelig Hyggelig kontorfellesskap. kontorfellesskap. kontorfellesskap. Megler: Bolstad | tlf.: 920 54 222 2 fellesmøterom. 2Silje fellesmøterom. 2 fellesmøterom. NyNy oppusset. Ny oppusset. oppusset. Garasje. Garasje. Garasje. Megler: Megler: Megler: Silje Silje Silje Bolstad Bolstad Bolstad | tlf.: | tlf.: | 920 tlf.: 920 920 5454 222 54 222 222
Kontorlokaler BTA 20 Næringspark - 1800 kvm Oppegård Oppegård Oppegård Næringspark Næringspark Trollåsveien Trollåsveien Trollåsveien 34-36, 34-36, 34-36, 1414 1414 1414 Trollåsen Trollåsen Trollåsen
Lyse, flotte kontorlokaler kun 15 minutters Kontorlokaler Kontorlokaler Kontorlokaler kjøring fra Oslo Sentrum. Felles kantine. BTA BTA BTA 2020 -20 1800 - 1800 - 1800 kvm kvm kvm Rikelig med parkering. Mulighet for å leie lager. Megler: Reidar Kjølberg | tlf.: 952 82 660 kjøring kjøring kjøring frafra Oslo fra Oslo Oslo Sentrum. Sentrum. Sentrum. Felles Felles Felles kantine. kantine. kantine. Rikelig Rikelig Rikelig med med med parkering. parkering. parkering. Mulighet Mulighet Mulighet forfor åfor leie å leie å leie lager. lager. lager.
Megler: Megler: Megler: Reidar Reidar Reidar Kjølberg Kjølberg Kjølberg | tlf.: | tlf.: | 952 tlf.: 952 952 8282 660 82 660 660 Ryen
Enebakkvn. 119, 0680 Oslo
Ryen Ryen Ryen Kombinasjonslokaler Enebakkvn. Enebakkvn. Enebakkvn. 119, 119, 119, 0680 0680 0680 Oslo Oslo Oslo Ca. 1500 kvm Kombinasjonslokaler Kombinasjonslokaler Kombinasjonslokaler Kontor og lagerlokaler leies ut samlet eller Ca. Ca. Ca. 1500 1500 1500 kvm kvm kvm oppdelt. Rikelig med parkering. Mulighet for noe utelagring. Kontor Kontor Kontor ogog lagerlokaler og lagerlokaler lagerlokaler leies leies leies ut ut samlet ut samlet samlet eller eller eller oppdelt. oppdelt. oppdelt. Rikelig Rikelig Rikelig med med med parkering. parkering. parkering. Megler:Mulighet Reidar Kjølberg |utelagring. tlf.: 952 82 660 Mulighet Mulighet forfor noe for noe noe utelagring. utelagring. Megler: Megler: Megler: Reidar Reidar Reidar Kjølberg Kjølberg Kjølberg | tlf.: | tlf.: | 952 tlf.: 952 952 8282 660 82 660 660
Vika
Mastemyr
Ruseløkkveien 26, 0251 Oslo
Trollåsveien 34-36, 1414 Trollåsen
Vika Vika Vika
Ruseløkkveien Ruseløkkveien Ruseløkkveien 26,26, 0251 26, 0251 0251 Oslo Oslo Oslo Kontorlokale 190 kvm Kontorlokale Kontorlokale Kontorlokale 190 190 190 kvm kvm kvm Representativt kontorlokale med meget sentral beliggenhet. Felles kantine, Representativt Representativt Representativt kontorlokale kontorlokale kontorlokale med med med meget meget meget møterom, auditorium, takterrasse. sentral sentral sentral beliggenhet. beliggenhet. beliggenhet. Felles Felles Felles kantine, kantine, kantine, Parkering. møterom, møterom, møterom, auditorium, auditorium, auditorium, takterrasse. takterrasse. takterrasse. Parkering. Parkering. Parkering. Megler: Reidar Kjølberg | tlf.: 952 82 660
Megler: Megler: Megler: Reidar Reidar Reidar Kjølberg Kjølberg Kjølberg | tlf.: | tlf.: | 952 tlf.: 952 952 8282 660 82 660 660
Mastemyr Mastemyr Mastemyr
Trollåsveien Trollåsveien Trollåsveien 34-36, 34-36, 34-36, 1414 1414 1414 Trollåsen Trollåsen Trollåsen Lager/Kombinasjonslokaler Fra 200 til 1800 kvm Lager/Kombinasjonslokaler Lager/Kombinasjonslokaler Lager/Kombinasjonslokaler Fra Fra Fra 200 200 200 tiltil 1800 til 1800 1800 kvm kvm kvm Flotte lagerlokaler med store kjøreporterog 6 m. takhøyde på Flotte Flotte Flotte lagerlokaler lagerlokaler lagerlokaler med med store store kjøreporter kjøreporter kjøreporter grensen mellom med Oslo ogstore Oppegård. ogog 6og m. 6Mulighet m. 6takhøyde m. takhøyde takhøyde på på grensen på grensen grensen mellom mellom for leie av kontor. mellom Oslo Oslo Oslo ogog Oppegård. og Oppegård. Oppegård. Mulighet Mulighet Mulighet forfor leie for leie av leie avav kontor. kontor. kontor. Megler: Reidar Kjølberg | tlf.: 952 82 660
Megler: Megler: Megler: Reidar Reidar Reidar Kjølberg Kjølberg Kjølberg | tlf.: | tlf.: | 952 tlf.: 952 952 8282 660 82 660 660
Gamlebyen Gamlebyen Gamlebyen Gamlebyen
Konows gate 5,0192 0192 Oslo Konows Konows Konows gate gate gate 5, 5, 0192 5, 0192 Oslo Oslo Oslo Kontor/Kombinasjonslokaler Kontor/Kombinasjonslokaler Kontor/Kombinasjonslokaler Kontor/Kombinasjonslokaler Fra 215 til814 814 kvm Fra Fra Fra 215 215 215 til til 814 til 814 kvm kvm kvm Meget sentral beliggenhet Meget Meget Meget sentral sentral sentral beliggenhet beliggenhet beliggenhet ogog enkel og enkel enkel ogadkomst. enkel adkomst. adkomst. adkomst.
Silje Silje Silje Bolstad Bolstad Bolstad Reidar Reidar Reidar Kjølberg Kjølberg Kjølberg Alexander Alexander Alexander Eggum Eggum Eggum Næringsmegler Næringsmegler Næringsmegler MNEF MNEF MNEF Næringsmegler Næringsmegler Næringsmegler MNEF MNEF MNEF Marked Marked Marked Tlf:Tlf: 920 920 54 54 222 222 Tlf:Tlf: 952 Tlf: 952 82 952 82 660 82 660 660 Tlf:Tlf: 905 Tlf: 905 69 905 69 999 69 999 999 Tlf: 920 54 222 Megler: Megler: Megler: Reidar Reidar Reidar Kjølberg Kjølberg Kjølberg | tlf.: | tlf.: | 952 tlf.: 952 952 8282 660 82 660 660 Email: Email: Email: sb@arealpartner.no sb@arealpartner.no sb@arealpartner.no Email: Email: Email: rk@arealpartner.no rk@arealpartner.no rk@arealpartner.no Email: Email: Email: ae@arealpartner.no ae@arealpartner.no ae@arealpartner.no Megler: Reidar Kjølberg | tlf.: 952 82 660
Kontakt: Kontakt: Kontakt: ArealPartner ArealPartner ArealPartner | Tlf.: | |Tlf.: Tlf.: 2121 00 2100 76 0076 66 766666 | E-post: | |E-post: E-post: post@arealpartner.no post@arealpartner.no post@arealpartner.no | www.arealpartner.no | |www.arealpartner.no www.arealpartner.no Kontakt: ArealPartner | Tlf.: 21 00 76 66 | E-post: post@arealpartner.no | www.arealpartner.no
76
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Bydeler som har forandret karakter de siste 25-30 år
Vulkan Vulkan i 1957, et klassisk industriområde tett opp til Akerselva, godt adskilt fra boligområdene ved Grünerløkka i øst og Ila i vest. Vi ser Vulkan Jernstøperi, grunnlagt i 1873 med avleggere, rett ovenfor Grünerbrua. Her ble det blant annet produsert broer. Vulkan var et eksempel på den gryende industrien langs Akerselva som satte fart i Kristianias vekst og moderniserte byen. Jernstøperiet ble nedlagt i 1968. Etter den industrielle forfallet og nedleggingen av Jernstøperiet, ble Vulkan et eiendomsselskap. I 1996 ble eiendommen kjøpt av Statsbygg som ville bruke bygningene til Riksteateret, Riksutstillinger og Rikskonsertene. Det ble ikke noe av. I 2003 kjøpte Aspelin Ramm Eiendom og Anthon B.Nilsen Eiendom området og blinket det ut til totalrenovering og flere
nye bygg, blant annet et hotell, slik vi ser her i 2014. Bare Mathallen vitner om det gamle industristedet.
Nydalen I 1961 var deler av Nydalens tekstilindustri fortsatt i drift, men nedleggelsen lå bare to år unna. Området strekker seg fra Brekke til Lillo, og flere strekninger var lite tilgjengelig for folk på tur langs elva. Mange bygninger hadde forfalt og var ineffektive. Men dalføret, som lenge lå som et eget industrisamfunn utenfor byen, bar på en stolt historie om en by i voldsom vekst og med modernitetens profil. Med sine fossefall var Nydalen industrialismens vugge og dermed kimen til sosialdemokrati og arbeiderbevegelse. Her bodde også en del av de ca. 2000 arbeiderne. I siste del av 1800-tallet var det her den nye industriteknologien viste
sitt ansikt. I 1963 ble Nydalens Compagnie omdannet til et eiendomsselskap og leide ut de gamle lokalene til ulike virksomheter. Christiania Spigerverk sør for Nydalsbrua var et selvstendig selskap og fortsatte sin virksomhet. Sent på 1980-tallet begynte Nydalens tigersprang. Bygningene ble rehabilitert og omdannet til kontorer. Fra 1990 ble flere nybygg reist ovenfor Nydalsbrua i det som het Nydalen Park. I 1996 kjøpte Avantor Nydalen Park av Nydalens Compagnie og fortsatte totalrenoveringen og nybyggingen. De bevarte veveri bygningene på hver side av elva er fra 1864-83 og et eksempel på noe av det beste i norsk industriarkitektur. Sør for Nydalsbrua var Christiania Spigerverk den dominerende bedriften. Etter en ikke spesielt vellykket fusjon med Elkem i 1972, ble Spigerverket trappet
Ledige lokaler i Kjørbo Kontorpark Nydalen, 2014
I vår åpnet vi dørene til verdens mest miljøvennlige kontorbygg i Sandvika. Powerhouse Kjørbo produserer mer energi enn det bruker de neste 60 årene, inkludert produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget. Nå har Entra flere lokaler til leie på Kjørbo: Ledig areal inntil 7 181 kvm fordelt over to blokker. Nydalen, 1961
Blokk 1: 3 287 kvm, Q4 2014. Blokk 2: 3 894 kvm, Q3 2015. Entra utvikler, leier ut og drifter attraktive og miljøledende lokaler. entra.no
Vi gratulerer NæringsEiendom med 25-årsjubileet!
78
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Bryn Helsfyr før (Foto: Oslo Byarkiv)
Stålverket i Nydalen ble lagt ned i 1989, noe som la grunnlag for en ny og spennende bydel.
Bryn-Helsfyr nå. (Foto: Løchenmediaweb/Terje Løchen)
ned og til slutt solgt til Jernverket i Mo i Rana. Stålverket i Nydalen ble lagt ned i 1989, noe som la grunnlag for en ny og spennende bydel. Men spikerproduksjonen fortsatte i flere år. Eieren, Elkem dannet et eiendomsselskap som Kjell Inge Røkke og Bjørn Rune Gjelsten etter hvert kjøpte for 220 millioner kroner. Det skulle vise seg å bli en god investering. Dette område fikk navnet Nydalsbyen. Etter at Nydalen fikk T-bane i 2003, bestemte BI seg for å bygge sitt nye studiesenter i Nydalsbyen, og hele området fikk en tydeligere kulturell og innovativ profil, noe som ble forsterket da Nydalen videregående skole åpnet i 2011. Byggingen av et stort antall boliger de siste 25 årene har gjort Nydalen til en komplett bydel, som i denne perioden også fikk en kraftig oppgradering av områdene langs elva i et vellykket offentlig-privat samarbeid, kalt Nydalen Miljøpark, som er en sammenhengende turvei. I Nydalsbyen ligger de fleste kulturbedriftene, pluss hotell,
spisesteder og en rekke IT-bedrifter. Flere nye bygg har gitt plass til bydelsadmini strasjon og andre offentlige virksomheter. Storosenteret i utkanten av Nydalsbyen er blant Oslo største kjøpesentra.
Bryn-Helsfyr Bryn og Helsfyr har lange tradisjoner og dype røtter som område for næringsvirksomhet, først med teglverk, etter hvert som industri- og verkstedsområde. Så tidlig som på 1800-tallet rommet området industrihistoriske markører som Fyrstikkfabrikken på Helsfyr og Bryn teglverk. At Bryn ble en stasjon på Hovedbanen i 1854 ga området en pangstart, det viktigste næringsområdet i Aker og senere Oslo, men også som boligområde i perioden før Nydalen kom med lange skritt. Beliggenheten ved Brynfossen ga grunnlag for en allsidig industri. Fra slutten av 1980-tallet til i dag har Bryn-Helsfyr gjennomgått kraftige endringer, og kort oppsummert: Fra
607 KVM LEDIG I ØSTENSJØVEIEN 32
STØRSTE UTLEIER AV KONTORLOKALER PÅ BRYN Se våre ledige lokaler på www.bryneiendom.no eller ring oss på 23 37 98 00
Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT.
Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT. Thommessen er det sikre valget. 150 års erfaring. 300 medarbeidere.
KONTAKT OSLO
KONTAKT BERGEN
Advokat Christian Müller cmu@thommessen.no
Advokat Vidar Havsgård vha@thommessen.no
Advokatfirmaet Thommessen AS
www.thommessen.no
Thommessen er det sikre valget.
80
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Bjørvika før.
industri og logistikk til kontor og kunnskap. På 1980-tallet var området, særlig Bryn, dominert mye småindustri, verksteder og lagerbygg i ofte litt slitne bygg. Siden da har det kommet nybygg, mange bygg har blitt totalrenovert, men fortsatt er det mange eldre bygg i bruk. Det har vært gjort investeringer for flere hundretalls millioner kroner. T-banestasjonene og bussforbindelsene gjør sammen med toget Bryn-Helsfyr til et område med kort vei til bykjernen. Bryn-Helsfyr-prosjektet, et samarbeid mellom en rekke eiendomsutviklere og utleiere, markedsfører området som et fremtidens teknologisenter og viktig knutepunkt for næringsvirksomhet i Oslo. Beliggenheten nær Løren, Ensjøbyen og Økern er viktig, men gir også området konkurranse. I de siste 2530 årene har ikke strukturen endret seg vesentlig. Få av bygningene er spektakulære
Bjørvika nå.
og vitner om nye arkitektur. Det er heller solide og litt tradisjonelle løsninger som er valgt.
Skøyen/Sjølyst Skøyenområdet mellom Frognerkilen og Bestumkilen ble industrialisert og bebygd etter at Drammensbanen åpnet i 1872, først med boliger ved stasjonen og så med industri, som Frognerkilens Fabrik /senere NEBB) i 1873, samme år Skabo jernbanevognfabrikk flyttet dit. Senere kom Eureka mek. Verksted i 1898, Thunes mek. Verksted i 1902, senere slått sammen, og en rekke mindre bedrifter utover på 1900-tallet, slik ar det ble et ganske sammenhengende industri- og verkstedsområde. I dag har området skiftet karakter etter at industribebyggelsen forsvant, særlig etter 1988, da NEBB-tomta ble solgt til
eiendomsutviklere. Mange bygg ble revet, mens de største verkstedsbygningene til NEBB og Thune-Eureka ble renovert og innredet til kontorer. Langs Karenslyst Allé på Sjølyst har det kommet opp mange nye bygg som er innredet til kontorer, butikker og spisesteder, slik vi ser på dette bildet.
Bjørvika/Barcode Bjørvika omfatter mer enn dagens Barcode, men knyttes særlig til dette området mellom Grønland, Vaterland og Havna. Her, ved utløpet av Akerselva, var det ikke mye folkeliv da dette bildet ble tatt, i 1971. Skipsverftet Nyland Øst ble nedlagt dette året. Motorveier og jernbanespor tok mye av arealet med Bispelokket som ”kronen” på veiverket. På havna var det havnevirksomhet. På nordsida av motorveien mot Grønland og Vaterland
JUVE
SKﾃ郎EN DESIGNCENTER Drammensveien 130C1, 0277 Oslo, tlf.: 23 28 33 55 w w w. s k o y e n d e s i g n c e n t e r. n o
82
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
ble arealene brukt til parkeringsplasser og den gamle Jernbaneskolen lå der blant annet PWC-bygget ligger nå. Og så — i dag: Bjørvika er ikke til å kjenne igjen! Etter at veitunnelene og Operabygget kom på plass og havnefronten foran Havnelageret er satt i stand, settes nå det nye veisystemet i stand på sørsida av barcode-rekka, som i seg selv har blitt et varemerke for det nye Bjørvika, eller Operakvarteret, som utbygger Oslo S Utvikling kaller det. Her ligger forretningsbyggene på rekke og rad, ispedd en del boliger, som med sine kvadratmeterpriser helst kjøpes av velbeslåtte. På Sørenga er boligene noe billigere. Så får vi se da, om det blir noe gateliv i Dronning Eufemias gate og Haakon V’s gate, Bjørvikas grense mot Gamlebyen, når området får satt seg.
Aker Brygge/Tjuvholmen
Aker Brygge nå.
Det sumpige området Holmen, nederst på vestsiden av Pipervika, ble kjøpt av eierne av Akers mek. Verksted i 1854, slik at de kunne flytte bedriften dit fra Øvre Foss ved Akerselva. Etter en gullalder som glitret spesielt omkring 1950, da dette bildet ble tatt, begynte nedturen i 1973, i kjølvannet av olje- og skipsfartskrisa. I 1982 var det definitivt slutt. Hva ville skje med de verdifulle tomtene? I 1988 var Aker Brygge for det meste en byggeplass. Midt på 80-tallet satte Aker Eiendom i gang med å ta vare på gamle verkstedhaller, rive flere bygg, bygge om og bygge nytt. I de gamle dokkene ble det i 1989 småbåthavn og plass for lektere for konsum av drikkevarer og enkle retter. Nå er det blitt et helhetlig planlagt område for fritid, shopping, gode middager og lunsjer. Det ble arbeidsplasser innen handel, finans, underholdning og kultur! Et mekka for folk som elsker å drive langs bryggene og kjenne sjølukta. Av noen kalt et monument over jappetida. I de siste par årene har eieren Norwegian Property lagt en svær plastduk over deler av området for å ruste det opp og gjøre Aker Brygge enda mer publikumsvennlig. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO
Aker Brygge før. (Foto: Ukjent/Teknisk Museum)
Vi gratulerer NæringsEiendom med 25-årsjubileet og ønsker alle en god sommer!
PS: Anthon B Nilsen kvartalet feirer 100 år!
Vi gratulerer
med ny terminal og takker for tilliten
Oslo 20 min E6 13 min Oslofjordtunnelen
Berghagan Nord Interfrukt Boots 30 min
Moss
www.abne.no
KONTAKT: Henning Sørlie, Tlf: 913 72 602, E-post: hs@abne.no
Har du arealbehov?
Potensial nybygg inntil 10.000 m2 Vi søker naboer!
LOKALER TIL LEIE 800-10.000 KVM
MODERNE OG EFFEKTIVT KONTORBYGG PÅ LØREN • Store etasjeflater med gode lysforhold
• Svært god adkomst med bil fra Ring 3
• Lokalene tilpasses leietakers ønsker
• Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss.
• Leienivå, eksempel: 1.500,- eks mva per kvm/år ferdig oppgradert og tilpasset • Innbydende og moderne felles resepsjon, kantine, trimrom og garderobe i bygget
• Umiddelbar nærhet til nye Løren T-banestasjon (2016)
KONTAKT: STEINAR FRØLAND T: 982 69 111 SIRI JORDFALD T: 918 89 225
• 50-100 p-plasser på egen tomt • Lager 1.428 kvm BTA i eget bygg
ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO
Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no
MUNKEDAMSVEIEN 53B LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA, VED AKER BRYGGE
KONTAKT: CHRISTIAN PREBE M: 958 71 039 E: christian.prebe@colliers.com
• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom
• 5 minutters gange til Nationaltheatret stasjon
• Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge
• 2. etg.: 334 kvm BTA
• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende
208 - 520 KVM
JOAKIM KASPERSEN M: 481 95 150 E: joakim.kaspersen@colliers.com
• 4. etg.: 520 kvm BTA • 6. etg.: 208 kvm BTA
ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, REGION NORD – TRONDHEIM, Beddingen 8, 7014 Trondheim
ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, REGION VEST – BERGEN, Statsminister Michelsens veg 38, 5231 Paradis
86
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
87
Megler by accident Tilfeldigheter gjorde at Peter T. Malling sr. begynte med eiendom. Og tilpasningsevne gjorde at det han tjente penger på i starten, slett ikke var på det han hadde regnet med. Styreformannen og gründeren i Malling forteller om hvordan 50-årsjubilanten Eiendomshuset Malling & Co kom til ved en tilfeldighet. I en alder av 25 år fikk han i 1963 et tilbud om å bli disponent i Papirindustriens Fellesekspedisjon, et selskap som koordinerte papireksporten og var eid av papirprodusentene. – Selskapet hadde en stor lagereiendom på Ulven, og jeg så at det var en betydelig etterspørsel etter lager i Oslo. Jeg skjønte at det var et marked og sluttet i 1964 for å starte
på egen hånd. Sammen med Henrik Tschudi startet vi Tschudi & Malling. Men det tok ikke så lang tid før vi oppdaget at dette ikke var så lett. Tomter var underlagt prisregulering, og det var et veldig trangt nåløye for å få byggeløyve. Det var også vanskelig å få tilgang på kapital, sier Malling. – Hvordan klarte dere å få det til da? – Vel, Oslo hadde fått det for seg at de skulle jage ut industrien, men med utflytting forsvant også skatteintektene, så de skjønte etter hvert at det var en dårlig idé. De utflyttede bedriftene etterlot seg fabrikklokaler som vi leide, og så leide videre ut igjen. Det viste seg å være en særdeles god forretning. Vi trengte ikke så mye kapital, leietaker gjorde stort sett innredningen selv, og vi tegnet leiekontrakter på 10 til 15 år og hadde åtte til ti leietakere på hver eiendom, sier Malling. Etter hvert hadde Tschudi & Malling sikret seg et tosifret antall eiendommer. – Det var det som la grunnlaget for virksomheten vår og var bærebjelken på 60-tallet, sier Malling.
Jypling mot krigshelt Peter T. Malling har bakgrunn som fallskjermjeger i den amerikanske hæren i
en tid da nordmenn kunne ta militærtjenesten i USA og få det godkjent i Norge. Han humrer når han forteller om sitt møte med en av Norges største krigs helter i næringslivet i Oslo. – Da jeg var disponent i Papirindustriens Fellesekspedisjon, hadde Saugbrugs foreningen en husleie på 35 kroner per kvadratmeter. Det var jo fryktelig billig, og ikke nok med det, det var også en evigvarende kontrakt. De leide av oss, og som en ung og fremadstormende «tjommie» bestemte jeg meg for ta opp spørsmålet om dette ikke var en umoralsk god leie kontrakt for Saugbruksforeningen. Da traff jeg en salgsdirektør som het Gunnar Sønsteby. Jeg visste ikke hvem han var akkurat da, men det fant jeg ut senere. Jeg tok opp spørsmålet om leiekontrakten og slo fast at dette nærmest var umoralsk, sier Malling. Sønsteby viste derimot liten forståelse for den unge disponentens syn på saken. – Unge Malling, sa han. Her i Saugbruksforeningen har vi noen gode avtaler og noen dårlige. Hvis vi skal gi slipp på de gode, så blir vi vel sittende igjen med de dårlige, spurte ham. Joda, det er sant det, svarte jeg. Da sier vi takk for i dag,
88
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Malling, og ha en god tur hjem igjen, svarte Sønsteby, og jeg gikk med uforrettet sak, sier Malling. Han legger til at han senere ble god venn med den gamle krigshelten.
Kjøpte eiendom Etter at Malling og Tschudi hadde startet opp Tschudi & Malling, og endret forretningsidéen til å tjene penger på spreaden mellom inn- og utleie-pris, klarte de å få lån i gråmarkedet. Det var ikke noe fungerende bankmarked, så banklån var ikke noe tema. – Vi måtte imidlertid ha en bankgaranti eller en forsikringsgaranti og det fikk vi fra vår gode forsikringsforbindelse Norvegia forsikring. Da kjøpte vi en del eiendom mot slutten av 1960-tallet. Men i 1971 sluttet vi med det, da vi etablerte EiendomsConsult, en ren næringsmegler. Da var det ingen konkurrenter. Noen advokater og boligmeglere gjorde litt venstrehåndsarbeid, men den første ordent-
«Som en ung og fremadstormende tjommie bestemte jeg meg for ta opp spørsmålet med Gunnar Sønsteby om han ikke hadde fått en umoralsk god leiekontrakt»
lige konkurrenten kom i 1983-84. Det var Per Rønne AS, som ble opprinnelsen til Norsk Næringsmegling, som nå er Union. Jeg tror den neste konkurrenten som kom på banen var Akershus Eiendom, sier Malling. Hans selskap kunne dermed ha markedet for seg selv i et par tiår før markedet ble fylt opp av konkurrenter.
Krisen med stor K Men det varte ikke lenge før mørke skyer i norsk økonomi truet livsgrunnlaget til aktørene i næringseiendomsbransjen. – Det var svært mange som falt ut i perioden fra 1988 til 1994. Det var en nedgangsperiode som vi aldri har hatt maken til i næringseiendom. Da forsvant både mange gårdeiere og mange av våre konkurrenter, sier Malling ettertenksomt. Han forteller at de måtte ta grep i de dårlige tidene for å sikre virksomheten. – Vi fisjonerte ut meglerdelen EiendomsConsult og ga den bort til
«Det er mye verre å tape andres penger enn å tape egne midler»
meglerne. Deretter drev vi bare vanlig forvaltning i en periode. Det var en tid hvor det sto fryktelig mange tomme bygg i byen, og i forvaltningsporteføljen var det veldig mange ledige lokaler. Eierne forventet at vi gjorde noe med det, så vi ansatte etter hvert meglere som skulle løse dem. Dermed var vi på en måte i gang igjen. Først jobbet meglerne for å betjene forvaltningsporteføljen, deretter satset vi på eksterne meglertjenester. I 1995-96 var vi i full gang igjen, sier Malling.
Sår og skrammer Det er opp- og nedturer i næringseiendomsbransjen, og Malling har vært inne på den desidert største av dem. Hans selskap overlevde krisen fra 1988 til 1994, men det skjedde ikke uten sår og skrammer. – I forkant av krisen fikk vi en henvendelse fra to brødre som eide en tomt. Da hadde vi allerede etablert Eiendomsgruppen, som drev med syndikater, og vi hadde 120 selskaper og kontakter som var interessert i å investere i våre prosjekter. Vi samlet inn egenkapital fra investorene for å få bygd Ibsengarasjen på tomten til brødrene Platou. Det var snakk om en investering på 400 til 450 millioner kroner, og prosjektet sto klart i begynnelsen av 90-tallet. Basert på det faktum at det var dårlig med parkering i sentrum og at man skulle bygge vei, den såkalte Ibsen-ringen, med 40 000 biler i døgnet, var det et veldig fristende prosjekt. I tillegg skulle det komme opp mange bygg på taket av garasjen, sier Malling. Men så kom det han karakteriserer som den vanvittige krisen, og da ble det ikke noe av byggeplanene oppå parkeringshuset. – Alle de planene forsvant, og dette var et viktig fundament for investeringen. Han husker den dagen de skulle åpne garasjen. Ordfører, byrådsleder og investorer var til stede. – Ordføreren klipte snoren, og vi ventet på de mange bilene som skulle komme forbi. Og vi ventet og ventet, men det kom ikke en eneste bil. Etter 15 minutter kom det en syklist, og han fikk voldsom jubel. Det var mange slukørede investorer som gikk hjem den dagen og lurte på hvordan dette skulle gå, sier Malling. – Hvordan gikk det da? – Det gikk jo dundrende galt. Etter to-tre år var prosjektet konkurs. Det var ikke noe gøy.
Ved leiekontraktens utløp, har du to valg:
Reforhandling eller flytting til nye lokaler. Vi anbefaler deg å se potensialet i begge scenarier og være ute i god tid. Som Norges mest erfarne team av leietakerrådgivere, tar vi din side ved forhandlingsbordet og hjelper deg til en optimal løsning.
Ta kontakt med oss for en uforpliktende prat om din eiendomssituasjon
Anne Bruun-Olsen
Tor Svein Brattvåg
Mobil: 917 86 515 anne.bruun.olsen@dtz.no
Mobil: 915 57 047 tor.svein.brattvag@dtz.no
- Verdiskapende bygg og transaksjoner Munkedamsveien 35, postboks 1921, Vika, 0125 Oslo www.dtz.no
90
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
«Vi skal være landets dyktigste og mest anerkjente eiendomshus.» Slike opplevelser har vært med på å forme virksomheten til Malling. – En ting er sikkert: Det er mye verre å tape andres penger enn å tape egne midler, sier Malling ettertenksomt. Han tror det er en lærdom som gjen nomsyrer kulturen i selskapet. – Vi har vært veldig bevisst på å drive ordentlig. Hvis vi ikke kan være troverdig og gi gode råd, så er det ikke noe vits å holde på med dette, sier Malling. Han sier at Eiendomshuset Malling & Co jobber etter de tre P’ene: positiv, pålitelig og profesjonell.
Skiftet gir Malling & Co er alltid blitt sett på som en litt traust og kjedelig forvalter. Men da det kom tre sønner inn i selskapet, ble det satset tungt. Malling skulle bli Eiendomshuset Malling & Co, og de skulle inn i toppligaen i næringsmegling. Målet om en samlet omsetning på 100 millioner kroner ble sett på som skikkelig hårete. – Jeg begynte jo å bli en voksen mann og var blitt mer risikoavers. Men så kom
det inn tre blad Malling inn i s elskapet, og de hadde den ungdommelige friskheten for å satse. Min sønn Peter jr. var pådriver for at vi skulle kjøpe Mork & Partners, som hadde en partneravtale med Cushman & Wakefield. Den avtalen var svært attraktiv, og selv om vi betalte noen millioner for Mork & Partners, var det verdt det. Cushman & Wakefield er en glitrende partner som vi har hatt mye glede av. Vi ser at når det er noen virkelig store eiendomstransaksjoner som skal gjøres, ser oppdragsgiveren på hvilken plasserings evne som megleren har, og da er Cushman & Wakefield viktig, sier Malling. Samtidig satset Malling tungt på meglingen ved ansettelsen av Tore Bakken og Fredrik Sommerfeldt fra Colliers. – Vi drev med megling og følte at vi ikke var i toppen. Så vi rustet opp og har nå til sammen ni meglere som alle er i første divisjonen, skryter Malling av sine ansatte. Nå omsetter forvaltningen i selskapet 70 millioner, mens meglingsdelen også omsetter for 70 millioner.
– Vi har forvaltningen i bunn. Den gir oss mindre svingninger. Og så forsøker vi å være mer rådgiver enn megler for kundene våre. – Hva vil du si til dine sønner når de skal sikre at Eiendomshuset Malling & Co lever godt i 50 år til? – Da vil jeg si fortsett å styre etter vår nedfelte visjon: Vi skal være landets dyktigste og mest anerkjente eiendomshus. Vi må rett og slett drive ordentlig, og det gjelder både for kunder og ansatte. Ikke kutte hjørner, men opparbeide seg og beholde tilliten vi får. Vi trenger ikke være størst, men vi må være dyktige og ordentlige. Og i motsetning til en rekke bransjer, vil det alltid være behov for god rådgivning i forbindelse med utleie av eiendom. I andre bransjer vil det være endringer i samfunnet som kan ta livet av bransjer, men det vil alltid være behov for våre tjenester, sier Malling. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE
v
Workbays Developed by Vitra in Switzerland, Design: Ronan & Erwan Bouroullec, 2012 Vitra Scandianvia AS, Stortingsgt. 30, tel: 23 11 58 70
www.vitra.com/workbays
NEWSEC
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
ALT PÅ ETT BRETT! NEWSEC – The full service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsrådgiveren i Norden. Selskapet har 600 ansatte og 20 kontorer i Norden og Baltikum.
NEWSEC Norge har 64 ansatte og tilbyr samlet tjenester innen eiendomsforvaltning, transaksjoner, utleie og verdivurderinger. NEWSEC utfører Teknisk Forvaltning og Asset Management og forvalter i dag 1,7 mill. kvm kontor-, logistikk- og kjøpesentereiendommer på vegne av private eiere, eiendomsfond og eiendomsselskaper i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger. Vi gjennomfører 1600 verdivurderinger hvert år. Kontakt oss for å få en vurdering av hva vi kan gjøre for dine eiendommer!
EXCELLENCE INNOVATION INTEGRITY
23 00 31 00 newsec.no
94
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Tro mot seg selv I høst takker Peter Groth av som sjef i Aspelin Ramm etter å ha bygd byer og bydeler i 30 år. Bevarer du troen, får du en slags evig ung dom, heter det seg. Og det er hersker vel liten tvil om Peter Groth er ungdommelig med sine visjoner og gjennomførte eien domsprosjekter. For byutvikleren Peter Groth er tro mot sine tanker, og tro mot seg selv. – Hva kommer først for deg, makt, penger eller prestisje. – Makt. Makt gjør at du kan få gjort de tingene du mener er riktig. Jeg gjør det jeg mener er riktig. Makt som misbrukes, liker jeg dårlig. Penger er ikke viktig. Prestisje, ja hva legger man i det? De er vel noe som kommer av at andre synes noe om deg, eller de ting du gjør. – Du har vært en viktig byutvikler. Likevel har navnet vært lite fremme pressemessig?
– Noen stiller sitt lys under en skjeppe. Andre gjør det motsatte. Jeg er vel en av dem som ikke har vært så opptatt av å være kjendis, eller å kom me i avisen. Enkelte er også flinkere til å håndtere kjendisfaktoren enn andre. Jeg er heller ikke god på «small talk» i store forsamlinger Blir det dessuten for mye lederfokus i en bedrift, blir alle de dyktige medarbeiderne, som også er med på å skape, borte. Jeg har mer tro på en organisasjon hvor suksessen og gleden til å få til noe er noe alle kan dele. Ikke «the winner takes it all».
Beskjeden lønn – Med en bonus på 93 millioner kroner kan det jo se ut som vinneren nettopp ble deg? – Ja, ser den. Poenget er at jeg har hatt en beskjeden lønn og en bonus avtale som ikke var så veldig konkret. Så har det gått ganske bra i butikken, og det har akkumulert seg en del forventninger både hos eierne og meg når det gjelder bonus. De forventingene ble realisert i fjor. – Men ikke alle eiendomsselskaper har hatt suksess?
– Vel, de har vel vært litt for grådige og kjøpt for dyrt. Da er det ikke så lett å snu det. – Er du grådig? – Nei, ikke i det hele tatt. Vi har kjøpt gamle industriområder, og gjort noe med dem. Vi kjøper ”gråstein, og lager gull”. Andre jobber mer i et transaksjons orientert marked, hvor du kjøper noe billig, gjør noe med det, venter på bedre konjunkturer, og selger det dyrt. Olav Thon kjøper stort sett ganske billig, gjør noe med det og har verdens beste tid. Og etter hvert blir det byutvikling rundt ham. Det som er fantastisk med Thon, er denne holdingen til tid. At lønnsomhet er ikke hva du leverer neste kvartal. Olav Thon har verdens beste tid og kan vise resultat om 10, 15, 20 år. Spiller ingen rolle. – Har du mye tid? – Ja, men ikke så god tid.
6 mrd. – Aspelin Ramm har hatt en verdi skapning fra rundt 350 millioner til seks milliarder. Hvordan føles det å skape store verdier for andre enn deg selv? – Sånn er verden. Våre eiere tar risiko med egne penger. Jeg hadde aldri greid å
95
96
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
skaffe så mye penger. Petter (Stordalen, red. anm.) sier jo hver gang jeg treffer ham: Hvorfor har du ikke gjort detta sjæl, a? Mange ville vært villige til å satse penger på deg. Ja, mulig det. Men med den posisjonen jeg har her, samt de midlene jeg har i ryggen, gjør nettopp at jeg har makt til å sette i gang store komplekse ting. Den muligheten ville jeg ikke hatt om jeg hadde drevet for meg selv. Nå har jeg vært med på Tjuvholmen til åtte, ni milliarder, Union i Drammen, Vulkan på Grünerløkka og hoteller i Tromsø og Stockholm. Hadde jeg drevet selvstendig, ville det vært beskjedne, sikkert morsomme, utfordrende prosjek ter, med høy lønnsomhet. Men jeg er gen uint opptatt av byutvikling, og byutvikling gjør du ikke ved å sitte med en liten tomt og sette opp et hus på fire etasjer. Byutvikling er når du ser på helheten, når du er med på å omskape noe i en by og gi noe til byen.
– Gjennom 30 år ser det ut som du er tro. Tro mot dine handlinger og deg selv. – Det er da selvsagt! – Vel, de fleste danser med vinden... – Det er ikke noe særlig beundrings verdig. Ta Thon for eksempel. Han har ikke veket bort fra sin tro, selv om han kanskje har en litt annen oppfatning enn det jeg har som eiendomsmann. Min drivkraft er å lage bra byer. Da må du være opptatt av bevaring, arkitektur, estetikk og livet på gaten mellom husene, gi noe til byen. Det er det som betyr noe. En bygning kan gi gaten liv eller det motsatte. Vi spør hva gir dette til byen, ikke til eierne. Ja, de blir rike, og jeg får lønn og bonus, og brukerne blir happy. Men det skal også gi noe til fellesskapet - de utenfor. Så er miljø viktig, og at vi bygger bygg hvor det spares masse energi. Der var jeg nok tidlig ute.
Andenæs-skolen – Før din tid hos Aspelin Ramm var du entreprenør hos Selmer, og så gikk du over til Andenæs. – NæringsEiendom hadde jo en flott artikkel om Andenæs-skolen. Der lærte vi å forstå dynamikken i eiendom, men vi lærte ikke hvordan vi skulle bygge byer. Om arkitektur, om kvalitet i alle ledd. En god skole og et godt fundament for personlig utvikling. – Det var smart å legge ved et reklame bilag i Aftenposten da konkurransen om Tjuvholmen åpnet. Hvordan forgår en maktkamp mellom så store prosjekter. Med Anders Wilhelmsen DNB og Snøhetta på den ene siden og Selvaag pluss dere på den andre. – Vi fikk en fantastisk flying start, og Ole Kristian Apeland var en god rådgiver. Tjuvholmen var en fantastisk utfordring.
KARENSLYST ALLÉ
9
640-1.633 m2 kontor TIL LEIE • • • • •
Lyse og moderne kontorlokaler midt i Karenslyst Allé Gjennomgående lokaler med mye vindusflater som gir et godt lys i lokalene. Lokalene egner seg godt for organisering i åpent / team landskap, såvel som cellekontorer. God parkeringsdekking. Egen sykkelparkering. Skøyen er Norges nest største trafikknutepunkt for offentlig kommunikasjon.
KONTAKT Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / sb@nai.no
ENSJØVEIEN
1.000-2.000 m2 kontor TIL LEIE • • • •
•
Rett ved Ensjø T-banestasjon Gode kontorlokaler. Ensjø har sentral beliggenhet i Oslo med god adkomst til og fra E6 og kort vei fra Ring 3. Nye Ensjø T-banestasjon ligger rett over gaten. For øvrig gåavstand til bussholdeplass med mange forbindelser til og ut av byen. Parkering rett utenfor eiendomen og / eller i parkeringskjeller.
KONTAKT Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / sb@nai.no
20
98
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Først å komme opp og bli nummer to, og så å bli nummer en. – Hva var oppskriften? – Vi hvilte ikke på våre laurbær. Vi var på andre plass. Til syvende og sist skulle det velges mellom to. Det var ikke sikkert at politikerne og de som skulle ta det endelige valget nødvendigvis var enige med det juryen synes var best. Vi brukte tiden godt, raffinerte og «tunet» prosjek tet, lyttet til et team av gode rådgivere. Her skulle vi ikke bare vinne publikums stemme som nok avisbillaget bidro godt til. Vi startet med Churchills ord: This is not the End, it is even not the beginning of the End, but it is perhaps the End of the Beginning. En enorm inspirasjon for en hel verden og for oss i vår lille verden. – Hvordan tror du det blir for deg når du slutter i september? – Vel, du kan jo gi deg når du er 70 eller 90 år, viktigst er å gi seg mens du fortsatt har noe annet å gjøre. Men jeg
må jo innrømme at jeg ofte tenker på hvordan skal dette bli? Plutselig er du en nobody. Du får ikke en eneste telefon, og ingen hører på deg eller spør deg om noe. – Bortsett fra kona som jamrer om at du har kjøpt lettmelk i stedet for skummet. – Vet du, jeg tenker med skrekk og gru på de mennene som går to meter bak med trillevognen i en dagligvarebutikk. Håpet mitt er jo at det blir like rikt og spennende utenfor som innenfor. Og jeg håper på muligheten til å lære bort og bidra til bransjens beste i styrer osv. – Er det mye uærlighet inne eiendom? – Nei, dette er ikke en lurvete business. Jeg har aldri opplevd korrupte tjeneste menn i det offentlige. Alle de embets mennene eller byråkratene som jeg har vært i kontakt med har aldri forsøkt å få noe kickback. ALDRI! Jeg har sittet i AF i 20 år og kjøpt entreprenørtjenester i 45 år. Det har aldri vært noe som smaker av penger under bordet eller innsidehandel.
Når du er leder i næringslivet, er du jo svært ofte innsider. Det er bånn i bøtta å benytte seg av det!
Glem Oslobanken – Du hadde noen få aksjer i Oslobanken. – Hvordan har du funnet ut dette da? For lengst glemt. Jeg er ikke opptatt av aksjer. Det har noe med fokus å gjøre, og hvordan du anvender tiden din. Man kunne spurt hvorfor har ikke Aspelin Ramm vært mer aktiv i aksjemarkedet og obligasjonsmarkedet? Vi hadde en aksje portefølje da jeg begynte her, men jeg sa «kutt ut». Det kan eierne holde på med. Ikke la meg surre med det. Jeg skal drive med eiendom! Bygge verdiene der. – Men dere tjente 50 millioner på å selge Choice-aksjen til Petter Stordalen, fordi du ikke ville avhende på 26,10 kroner. Fra bassengkanten på Mauritius 29. desember 2005 betalte Petter Stordalen 130 millioner kroner for den siste, store
Pålitelig prosjektgjennomføring
Løsningsorientert prosjektledelse
Kompetent og uavhengig partner
Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling
Ta kontakt! insenti.no
Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter
100
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
aksjeposten i Choice Hotels. Selger var Aspelin Ramm. – Jøss, du har gjort research! Den fighten der var skikkelig morsom. Ikke faen om vi selger på 26,10 sa jeg til ham. Du skal få dem for 40, ikke ei krone under. De var så sure og sa at da ville de tvangsutløse. Ja, gjør det, sa jeg. Det kom mer til å koste dere masse penger! Så ble vi enige, og han gjorde jo en kjempekule. Vi skulle hatt 60. Gøy med Petter, han er råflink! – Er det noen du ikke vil gjøre business med selv om det kan være en god deal? – Ja i høyeste grad er det noen vi ikke kryper til køys med. Livet er for kort til å holde på med drittsekker. Det er noen mennesker som har sitt eget moral kodeks, som går ut på at det som er riktig for meg og mitt og min familie, er helt ok. Det er forstemmende. – Dere har en rekke partnerskap. Hvordan håndterer dere konflikter inn byrdes?
Samme forestillinger – Vi og våre samarbeidspartnere har stort sett de samme forestillingene om hva som er riktig og galt. Med Tjuvholmen var det jo ni milliarder Selvaag og vi har eiet sammen. Da skal du også like hverandre. Vi kan være uenige om ting, men hold ningen må være de samme. – Men hvordan håndterte dere uenigheter? – En ting er hvordan man kommu niserer en konflikt. Utgangspunktet må være at man er enige om at det å være uenig er legitimt. Stopper ting opp, må partene finne et kompromiss som begge kan leve med. Det skjedde med Selvaag og oss på Tjuvholmen. Vi var uenige, men vi klarte alltid å løse det, og vi leverte også på tid. – Bruker dere mye advokater? – Nei, i en slik situasjon helst ikke. Da er løpet kjørt. Da blir det veldig vanskelig å bli enige. Så blir det fryktlig
dyrt. Men vi kan finne en i fellesskap og få hans hjelp. Mikkel Vislie har hjulpet oss over kneikene på Tjuvholmen på en førsteklasses måte! Så deler vi regningen. – Dere eier PS Hotell, der folk med yrkeshemminger jobber. Hvordan kom det i stand? – PS-prosjektet vi dro i gang med Itas AMB AS, har som mål å skape arbeid splasser til folk med yrkeshandicap og er arbeidsledige. Å se dette fungerer er så meningsfylt. Hotellet har 32 rom og en kantine hvor de fleste som jobber på Vulkan spiser lunsj. Der ser vi genuin arbeidsglede. Flere har fått fast jobb etter på. Det er vi stolt over å ha vært med på. Heldig i livet – Hvis du skulle endre på noe, hva skulle det vært? – Ingenting. Jeg har vært heldig i livet med ektefelle, barn og familie forøvrig. – Ja, du er fortsatt gift med samme dame. – Ja, ja. Er du gæren. Er det ikke det vi lover hverandre, da? – Alle skifter jo ut? – Mulig det, men det har også noe med å være hel. Være seg selv. Det som kanskje skjer når de skiftes ut er at mennesker ofte forandres når suksessen kommer. Du blir en annen person. Får andre preferanser. Jeg er den samm, og er veldig glad i min egen familie, bådet Grother og Ringneser. Vi har det morsomt sammen. Det er en god ballast å ha med seg i livet. Så er vi jo så heldig å ha fetter Christian (Ringnes, red.anm) som står for mye av de store familiearrangementene – da krydret med både flasker og skulpturer. – Du virker uredd og i harmoni. – Jo. Jeg føler meg på trygg grunn. Det jeg driver med, mestrer jeg. – Kan man stole på andre? – Det kan man i høyeste grad! Absolutt. – Hva er bedre enn sex? – Oj, å gå i fjellet med bikkja, og kona. – Har du noen store drømmer… – Som å bestige Himalaya eller gå over Grønland? Nei! Om det skulle være
noe må det være at det går bra med dem man er glad i, og at vi overlater et bo i god skikk. Derfor er jeg enormt bekym ret for kloden. Jeg er opptatt av klima. Så en drøm er kanskje at det kommer statsmenn/kvinner som har dimensjoner utover de fire årene. Politikeres pers pektiv synes å handle om å bli gjenvalgt. Det er som å ha en bedrift, hvor neste kvartal er det eneste som teller. Da blir man perspektivløs, og går ikke etter de viktige tingene. De koster så lite å få stoppe galskapen, men ingen tør å ta tak i det. Det er også håpløst å ha en regjering som ikke har guts og baller til å si noe mer diplomatisk; hva dere kinesere mener gir vi faen i. Hvis vi vil ha Dalai Lama på besøk - gjør vi det. Svakt av Høyre. Kun ett parti, SV, som var tro mot seg selv. Her gjorde de en god jobb. Det er jo fantas tisk at et parti som er avlet opp på gamle kommunister var helt klare der. Det gjør meg veldig glad. – Vi kommer hele tiden tilbake til dette med å være tro mot sine indre verdier. – Nettopp! Du er ikke hel lenger når du har ett sett synspunkter før du blir valgt, og så har du andre etter valget. Da er du ikke hel lenger. Da har du mistet deg selv. HA det som overskriften du: Tro mot seg selv. Tekst LENE CATHRINE TANGEVALD-JENSEN E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE
Lene Tangevald-Jensen Siviløkonom/frilansjournalist Arbeidet som portrettjournalist i 14 år for Finansavisen/Kapital. Skrevet portretter til juleboken i =OSLO med bla Erik Myggen Mykland. Har hvert år intervju med en kontroversiell person på Mediadagen (Geir Lippestad og Veronica Orderud) i regi av Mediaforum.
Vi vet at det ikke alltid biter på første forsøk
Øvelse gjør mester. Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no
Historien forplikter
LØRENVANGEN 23
kombINASjoNSLokALE - LØREN
kombinasjonslokale på 270 kvm Rimelige kombinasjonslokaler sentralt beliggende og enkel adkomst. Kontakt: Monica Ottesen
LILLE GRENSEN 5
koNtoR - oSLo SENtRum
Lyse flotte kontorlokaler i umiddelbar nærhet til Stortinget og tinghuset. 270 – 1200 kvm kontorarealer med høy standard, effektiv planløsning og en miks av åpent landskap, kontorer og loungeområder. Terrasse i 7. etasje. Kontakt: Gustav Aas Rye
mØLLERGAtA 8
koNtoR - oSLo SENtRum
Lyse, gjennomgående kontorlokaler meget sentralt i oslo sentrum 308 kvm kontorlokaler beliggende i 2.etasje, nær Stortorget. Nær offentlig kommunikasjon og alle servicetilbud. Lokalene er lyse, gjennomgående og har en praktisk, effektiv planløsning. Kontakt: Gustav Aas Rye
monica ottesen Gustav Aas Rye
Oppdragsforvalter Oppdragsforvalter
Tlf 951 57 754 Tlf 974 24 230
monica.ottesen@basale.no gustav.aas.rye@basale.no
OSLO OSLO
Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS, med filialer i Oslo, Trondheim og Tromsø.
104
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Norsk Eiendom på hugget:
Krever kulturskifte i byggebransjen
– I Norge bygger vi dyrt og dårlig. Sånn kan vi ikke ha det. Direktør i Norsk Eiendom, Thor Olaf Askjer, er alvorlig bekymret for alle slurvefeilene i bygge bransjen og alle verdiene som går tapt i byggeprosessen. – Vi er dårligst i Nord-Europa på produktivitet og kvalitet, hugger han til. Utålmodig og utholdende, det må han være om det skal bli resultater. Nå maner han til skjerping av kvaliteten på bygge arbeidene: – Vi mangler kompetanse på produksjonsplanlegging og prosjektledelse. Den var bra før den store byggekrisen for 25 år siden. Men nedbemanningen førte til at mye av den kompetansen forsvant. Vi må finne en måte å gjenoppbygge den på. I dag er bransjen altfor prosjektorientert og for lite industrialisert.
Askjer håper det statlig initierte prosjektet Bygg 21, satt i gang av den forrige regjeringen, kan få til noe her. Men lite har skjedd til nå. – Bygg 21 kan hjelpe til med å høyne kvaliteten og bygge bro over prosjektene. Forbedringspotensialet er 30 prosent. Vi trenger FoU-prosjekter.
Plass til alle Norsk Eiendom er bransjeforeningen for eiendomsfolket, både de store proffe og de mindre og ikke fullt så proffe. 150 medlemmer gir Askjer mye å gjøre. De fleste medlemmene er blant de store og mest kjente eiendomsselskapene i landet – Det er plass til alle, og vi vil at de skal lære av hverandre og bli bedre. Etableringsterskelen i bransjen er lav, og det bør den være. Men vi vil høyne kvaliteten hos medlemmene gjennom nyhetsbrev, medlemsmøter med ulike tema og andre arenaer for erfaringsut veksling. For å lykkes som utbygger i dag, må man være med her! – Jobben din er også å kreve at myndighetene gir bransjen mer spillerom og bedre betingelser? Nå rister Askjer smilende på hodet.
Dialog i høysetet – Nei, vår strategi er ikke å stille «krav» til myndighetene. Vi vil heller finne ut hva vi kan gjøre sammen for å få til en bedre
utvikling i bransjen og høyne kvaliteten på bygg. Ikke dermed sagt at vi ikke kan protestere mot uklare momsregler og dårlige skatteregler. Vi sitter i en lobby i NHO-huset der Norsk Eiendom holder til. Askjer har ledet foreningen i fem år og har klart å ruske opp i en del litt falmede tilnærminger til myndigheter og bransje aktører. Etter at Foreningen Nærings eiendom skiftet navn til Norsk Eiendom, mener Askjer at foreningen har fått en mer offensiv og spisset profil, smidd for mer dialog og konstruktiv kritikk av myndighetenes utspill. – Vi trengte et frekkere navn, med mer smell i, et navn som favnet riktigere. Våre medlemmer driver ofte med boliger og næring i kombinasjon. Vi ville også varsle et taktskifte. Men det tar tid å bygge et merkenavn. Mest stolt er han over å bidra til å synliggjøre bransjen som en samfunnsaktør, hvor dette særlig er synlig i grensesnittet mellom utbyggere og myndigheter.
Utfordringer i kø Utfordringene står i kø. Bransjen er presset fra flere kanter. Myndighetene legger krevende rammebetingelser for noen områder. Kostnadskarusellen driver aktørene til kostnadskutt som går utover kvaliteten, tekniske forskrifter er ofte stivbente og for detaljerte, rekrutteringen
VELKOMMEN TIL TVETEN PARK! Tveten Park er en innovativ kontorpark, totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på tre bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. Næringsparken ligger nær Bryn / Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport. Tveten Park tilbyr arealeffektive og fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfasiliteter som felles kantine med fantastisk takterrasse, inn/ute sykkelparkering med dusjfasiliteter og garderobe. Dagligvarebutikk på området.
[ ODV6 ] > > > > > >
Nybygg Mulighet for lager Arealeffektive arbeidsplasser Både landskap og cellekontor Store og gode vindusflater Ca. 400 m2 til 2 600 m2
> > > >
[ ODV4 ] Fleksible kontorer Høytlager med direkte innkjøring 30 til 500 m2 kontor 800 m2 høytlager
[ ODV2 ] > > > >
Arealeffektive, lyse kontorer Tilpasses ny leietaker Mulighet for lager Ca. 300 til 2 000 m2
Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762
106
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Norsk Eiendom-sjefen mener byggebransjen bygger for dyrt og dårlig. – Vi mangler kompetanse på produksjonsplanlegging og prosjekt ledelse, sier han.
av gode håndverkere synker, og byggfa gene har ikke den standingen de hadde tidligere. – Byggebransjen i Norge er i liten påvirket av globaliseringen. Byggekost nadene stiger raskere enn konsumpris indeksen. Dette er et kjempeproblem. Når internasjonale konsern synes det er for dyrt å etablere seg i Norge, ekskluderer vi oss selv. Vi prøver å bygge billigere, og det går utover kvaliteten og produktiviteten. – Er det nattsvarte tilstander? – Neida. Det er en spennende og priviligert bransje å være i, den bidrar med så mye viktig for en god samfunns utvikling. Våre medlemmer er med på å skape steds- og byutvikling med boliger og arbeidsplasser får en god miks og med mer liv også mellom husene. Vår oppgave er å lage et godt dansegulv for alle som vil være med og danse.
Gode planprosesser – Hva har dere fått til, konkret? – Et eksempel er et tettere offentligprivat samarbeid. Særlig ser vi dette i samspillet mellom reguleringsmyndig heter, politikere, arkitekter og utbyggere når tomter og arealer skal reguleres. Det er mye mer dialog enn det var for en del
år siden. Vi bruker mye tid på å skape grunnlag for gode planprosesser. Han smiler tilfreds. Arbeidsdagene hans er tett belagt med oppgaver som skal gjøre bymiljøene bedre. Klima, miljø og energieffektive bygg er bærebjelker i Norsk Eiendoms virksomhet.
Bærekraftige tettsteder – Jeg er blant dem som liker ordet bærekraft. Gode tettsteder må ha livets rett, og da må de være bærekraftige, også økonomisk. Det er vår rettesnor når vi engasjerer oss i saker om tekniske forskrifter, miljøforskrifter og energikrav. Vi prøver å få utbyggerne til å bli bevisste på sitt samfunnsansvar. – Dere var med på en kampanje mot byplandirektør Ellen de Vibe for noen år siden. Det var mye misnøye med saksbe handlingstiden i Plan- og bygningsetaten? – Ja, men vi mente at vi måtte slutte med å kaste dritt på hverandre og i stedet sette oss ned sammen og finne måter å bli bedre på. Vi gjorde en analyse som resulterte i prosjektet «Bedre byggesaksbehandling», som førte frem til tiltakspunkter i begge leire. I denne prosessen var vi en katalysator. I etterkant ble det startet et brukerforum med fire møter årlig. Dette sikrer en
løpende styrking av samarbeidet mellom utbygging og kommunen i byggesaker.
Kommunaldepartementet er konge Norsk Eiendom opererer på rikspolitisk nivå og er akkurat nå fornøyd med at den blå-blå regjeringen overførte planmyndig heten fra Miljøverndepartementet til Kommunaldepartementet, som dermed er blitt det viktigste departementet for eiendomsbransjen. – Vi kan be myndighetene om enda strengere regler, særlig når det gjelder miljøkrav. Vi kan sette oss med depar tementet og utforme regler som alle parter har fordel av. Vårt samfunnsansvar innebærer også å passe på at reglene er økonomisk gjennomførbare. Nå kan også eldre bygg bli bygd om til plusshus, det vil si at de har et energioverskudd. Entras 80-tallsbygg i Sandvika ble nettopp det. Men energireglene må ikke være så rigide at de bremser innovasjonen. De nye tekniske forskriftene om energieffektivitet må være så fleksible at de gir rom for å finne flere veier til målet. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto MIKAEL ØVSTEDAL FAKHRI/KOLONIHAVEN.NO
« Det viktigste som skjer i eiendomsbransjen i dag, er det som skjer mellom bygningene» [Peter Groth]
Vi har skapt vårt eget lille bylaboratorium. På Vulkan prøver vi hver dag ut mangfoldig næringseiendom med shared space og bybi-røkt, iblandet nye boligområder. Alt for å se byen med nye øyne. Våre sanser skjerpes av områder i forvandling. www.aspelinramm.no
Basale ønsker deg
GOD SOMMER
.
BASALERAPPORTEN 1. HALVÅR 2014 Tema: Ekstern forvaltning og nøkkeltall Basalerapporten finner du på www.basale.no
OBOS Basale AS • Postboks 5666 Sluppen • 7484 Trondheim • Tel: 06760 Fax: + 47 73 80 66 50 • E-mail: 06760@basale.no • www.basale.no
-helheten.
Eiendomsadvokatene i Torkildsen & Co gratulerer NæringsEiendom med 25-årsjubileet og takker for godt samarbeid i alle disse årene! Eiendom / Plan og bygg / Entreprise og anskaffelser / Skatt, avgift og generasjonsskifte / Finans og corporate / Transaksjonbistand og M&A / Arbeidsrett / Tvisteløsning. Les mer om vår forretningsforståelse og fagområder på www.torkildsenco.no
111
Fra «megler» til kompleks rådgiver
Advokatrollen i næringseiendom har utviklet seg voldsomt de seneste 25 årene. For 25 år siden var advokatenes rolle innenfor næringseiendom en helt annen enn den er i dag. De store advokat firmaene hadde ikke egne eiendoms
avdelinger, og jobben besto mer i å gå gjennom kontrakter og være en kvalitetssikrer. En del advokater sto også for utleie jobben og forvaltningen av eiendommen. Fallgrubene for eiendomsselskapene var mindre og færre, og man hadde ikke det samme behovet man har i dag for å få en rekke eksterne juridiske rådgivere til å gjennomføre due dilligence, vurdere merverdiavgift, forurensningsansvar og skatteposisjoner.
Kompleksitet Men siden den gang har advokatrollen endret seg betraktelig. Fra å ofte være en liten del av forretningsadvokatenes virksomhet, har alle de store advokat firmaene nå egne eiendomsavdelinger med stor bredde i kompetansen og spesialister i fagområder som finansiering, merverdiavgift og skatt. Utviklingen i Thommessen er et godt eksempel på hvordan kom pleksiteten i advokatenes arbeid har
112
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Christopher Borch, Thommessen Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven.no
«En eiendomsinvestor kjøper ikke bare en leiekontrakt og sitter passiv. Han forventes å levere full service. Da må eiendommen enten settes bort til proffe forvaltere eller så må utleieren bygge den industrielle kompetansen som er knyttet til eiendommen selv.»
Christian Müller, Thommessen. Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven.no
utviklet seg. Advokatfirmaet er over 150 år, men det var først rundt år 2000 at de startet opp med en egen rendyrket næringseiendomsavdeling, som i dag består av ca. 20 advokater. – Det har vært en enorm utvikling i bransjen. Vi har sett en profesjonal isering og aktørene stiller helt andre krav til oss som rådgivere, sier advokat og partner Christopher Borch til Nærings Eiendom. Partner Christian Müller slår fast at etter hvert som for eksempel fond og syndikater har kommet på banen og plasserer penger for andre investorer, har det medført strengere krav til due dilligence-prosessen. – Da kan de ikke gjøre feil, sier Müller. Han legger til at også det faktum at transaksjonene nå primært skjer ved salg av aksjer eller andeler gjør det hele mer komplisert enn ved kjøp av selve eien dommen.
Mer og mer finans Thommessen tok nylig opp Even Bratsberg som ny partner. Bratsberg kommer fra Pangea og har også jobbet i SEB Enskilda. Før dette var han partner i Thommessen, og arbeidet særlig med finansiering og M&A. Hans bakgrunn er dermed særlig sterk innenfor selskaps rett, bank, finans og transaksjoner. – En av grunnene til at det er blitt mer komplisert å drive med eiendom og at behovet for en stadig bredere kompe tanse innenfor juss og finans, er at det fra 2000 har kommet mye mer ekstern kapital inn i eiendomsbransjen. Fond og syndikater bruker mer fremmedkapital for å skape høyere avkastning på eien dommen. Banker og andre fremmed- og egenkapitalinvestorer ønsker detaljert oversikt over cash flow og balanse før investeringene gjøres.Alt er blitt skjerpet. Og hvis man jobber for selgersiden når det er internasjonale interessenter, må man
Even Bratsberg, Thommessen
FAST EIENDOM Ro Sommernes ble i 2014 rangert av de anerkjente internasjonale rankingbyråene Legal500 og Chambers som et av de beste forretningsjuridiske advokatfirmaene i Norge, særlig innenfor eiendom og restrukturering/insolvens. Vi har også betydelig erfaring og yter utstrakt rådgivning innenfor følgende områder: tilpasse seg deres krav. Over tid må norske eiendomsaktører tilpasse seg og bidra til et mer transparent marked for utlendinger. God og detaljert oversikt skaper trygghet for eiendomsinvestorene som påvirker avkastningskravet og resulterer i høyere verdsettelse av eiendommene, sier Bratsberg.
• Transaksjoner
• Entrepriserett
• Kontraktsrett
• Arbeidsrett
• Selskapsrett
• Prosedyre
• Verdipapirrett
Mer innleie av eksperter Den økte kompleksiteten gjør at eiendomsaktørene må bruke mer ressurser på virksomheten sin. Det er slutt på tiden hvor man bare kjøpte et bygg og hentet leieinntekter de neste fem eller ti årene. – Leietakerne stiller høye krav til eiendommen. En eiendomsinvestor kjøper ikke bare en leiekontrakt og sitter passiv. Han forventes å levere full service. Da må eiendommen enten settes bort til proffe forvaltere eller så må utleieren bygge den industrielle kompetansen som er knyttet til eiendommen selv, sier Bratsberg. Mange av de mindre eiendomsaktørene sliter med dette, og bruker derfor ofte eksterne eiendomsforvaltere og leier inn eiendomsadvokater til å bistå med dette arbeidet. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
Ro Sommernes består av 37 medarbeidere, hvorav 26 jurister, og holder til i moderne kontorlokaler midt i Oslo sentrum.
RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6, N-0161 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no
114
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
«Alle» har store eiendomsavdelinger
Store eiendomsteam er regelen for advokatfirmaene.
ikke alene om å arbeide med næringseiendom og entrepriserett. Han har med seg over 20 kolleger som har spesialisert seg og jobber i gruppen Næringseiendom og entreprise.
Alle de store byene Thommessen er ikke alene om å ha et stort team med spesialiserte eiendomsadvokater. Alle de store forretningsadvokatfirmaene har bygd opp en betydelig kompetanse innenfor eiendomsjuss og byggerett. Det er ikke uvanlig at et advokatfirma har mellom 10 og 20 jurister som fokuserer på næringseiendom. BA-HRs advokat og partner Stig Bech topper som regel alle kåringer over de beste eiendomsadvokatene. Men Bech er
Noen av advokatfirmaene opererer i flere av de store byene, med eiendomsteam både i Oslo og Bergen eller Oslo og Stavanger. Wikborg Rein har til sammen 20 advokater som jobber med næringseiendom i Bergen og Oslo. Både Arntzen de Besche og Haavind er rangert av Chambers & Partners som blant de beste næringseiendom advokatene. Arntzen de Besche har et team på til sammen 14 advokater i
Eiendomsadvokatenes kompetanse • • • • •
Husleierett Transaksjoner Due dilligence Merverdiavgift Plan- og bygningsrett • Forhandlinger og tvisteløsning
Deloitte
har eiendomsadvokater
i mer enn 50 land – som ledes fra Norge Thorvald Nyquist Head of Global Legal Real Estate Ranked in Chambers & Partners | Legal500 | Who’sWhoLegal www.deloitteadvokatfirma.no
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.no for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. © 2014 Deloitte AS
116
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Utviklingsprosjekter er kompliserte og krever mye input fra advokatene. (Shutterstock)
Eiendomsadvokatenes kompetanse • • • •
Skatt Fusjoner/fisjoner Finans Miljø og foru rensningsansvar • Entrepriserett • Utvikling
gruppen Næringseiendom og entreprise i Oslo og Trondheim, mens Haavind har 14 advokater i gruppen Eiendom og entreprise. Advokatfirma Kluge er aktive i både Stavanger, Oslo og Bergen, med eiendomsspesialister i hver by. Kluge har over 40 medarbeidere som arbeider med fagområdet Fast eiendom.
Spesialister Det finnes også advokatfirmaer som er rene eiendomsspesialister. Torkildsen har valgt å konsentrere sin advokatvirksomhet rundt eiendom og entrepriserett. Også de store revisjons- og konsulentfirmaene har grupper som spesialiserer seg på næringseiendom. PwC, Deloitte og Ernst & Young har egne eksperter som har spesialisert seg på skatt og avgift innenfor næringseiendomsegmentet. Deloitte har også generelle næringseiendomsadvokater.
Områdene Blant kompetanseområdene til eiendomsadvokatene finner vi den tradisjonelle husleieretten, hvor man hjelper med alt fra enkle husleiekontrakter til å løse tvist om tilbakelevering av lokaler. Trans-
aksjoner er et viktig område for eiendomsadvokatene, og det er her kunnskap om forhandlinger, finans og skatt/merverdiavgift kommer godt med. Innenfor skatt og avgift er det svært mange forhold som eiendomsaktørene trenger hjelp til, og selskaper kan ofte bruke egne spesialister som ikke er de «vanlige husadvokatene». Hvis man driver innenfor utvikling, trengs det en bred jusskompetanse, med skatt, avgift, miljø- og forurensningsansvar, plan- og bygningsrett og entrepriserett. De store advokatfirmaene sitter på denne kompetansen.
Standardisering Flere av eiendomsselskapene irriterer seg kraftig over regningene fra advokatene, og det er kombinasjonen av høye timepriser og et høyt brukt timetall som følge av kompliserte regler og prosesser som bidrar til irritasjonen. Men det arbeides nå med mer standardisering, blant annet av leiekontrakter. Det kan få ned timebruken i enkelte områder. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
Du har visjonene Vi har verktøyet
Juss alene er ikke nok. Hvilke argumenter som faktisk når frem i de politiske og administrative prosesser, kan være avgjørende for et godt prosjekt. Ræders eiendomsadvokater har en unik kompetanse på dette området.
Advokatfirma Ræder DA, Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo, post@raeder.no, tlf. 23 27 27 00, www raeder.no
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
se
r
118
An
no
ns
o Ann
n
er
– Det var håpløst å orientere seg NæringsEiendom ble startet opp fordi det var omtrent umulig å orientere seg om leiemarkedet for leie takerne. For 25 år siden ble NæringsEiendom etablert med en forretningsidé om å samle eiendomsannonser og redaksjon elle artikler om eiendomsmarkedet i en egen publikasjon. Gründer John Bergheim hadde dårlige erfaringer med å finne lokaler til sin tidligere virksomhet.
– Markedet var helt håpløst å orien tere seg i. Det fantes ingen oversikt over hva som var av ledige lokaler, og selv ikke lokalenes adresse var tilgjengelig. Vi brukte mye penger i Aftenposten på å søke etter lokaler, men det tok urimelig lang tid, sier Bergheim. Hans sekretær samlet sammen ann onsene, og det var da Bergheim så mulig heten for en egen eiendomspublikasjon. Navnet var Eiendomsbørsen, men det måtte byttes til NæringsEiendom på grunn av at Oslo Børs protesterte mot navnet.
Pris og først på nett Etter flere år med stor suksess, fikk NæringsEiendom Eiendomsprisen på den årlige eiendomskonferansen Catella EiendomsConsult. Ifølge statuttene går
prisen til den eller de som «på en eller annen måte har profilert næringseiendom og som har bedret eiendomsbransjens standard og omdømme». Rett før Eiendomsprisen ble delt ut, ble det også satset på internett. Senere har NæringsEiendom også etablert et eget reklame og kommuni kasjonsbyrå og tatt eierskap i selskaper som driver med videreutdanning for eien domsbransjen og kurs og konferanse virksomhet. I 2003 tok Andreas BorchNielsen over aksjene i NæringsEiendom AS fra John Bergheim. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Ill. JAN-ANDRÉ GRANHEIM/NE BYRÅ
ENTREPRENØRTJENESTER
Consto er godt etablert på Østlandet. Vi tilbyr totalentrepriser og prosjektutvikling gjennom lokalisering i Oslo – for hele Consto er godt etablert påvår Østlandet. Vi tilbyr totalentreØstlandsområdet – fra idé til ferdigstillelse. priser og prosjektutvikling gjennom vår lokalisering i Oslo – for hele Østlandsområdet – fra idé til ferdigstillelse
Vi holder det vi lover
– VI HOLDER DET VI LOVER –
Consto Øst AS, Oscars gate 52, 0258 Oslo Consto Øst AS, Oscars gate 52, 0258 Oslo, www.consto.no www.consto.no
Din
INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER
Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no
ann190x127-2013nov.indd 1
05/11/13 10:38
LUNDEN 8.900 m2 lager- og produksjonsbygg TIL LEIE • • • • •
Bygget er på totalt ca. 12.000 m2, og er et lagerog produksjonsbygg. Ca. 8.900 m² blir ledig for ny bruker i løpet av 2014. Leietid etter nærmere avtale. Lett adkomst fra Østre Akre vei, Brobekkveien og fra Trondheimsveien (V/ Bjerke). Lokalene: 1. etg.: Lager ca. 3.800 m2 – 5 m takhøyde m/ ramper og porter 2. etg.: Kontorer ca. 600 m2 + kantine, garderober etc. ca. 500 Produksjon ca. 1.000 m2 3. etg.: Produksjonslokaler mv. ca. 2.800 m2
KONTAKT Eiliv Christensen / 4130 9999 / ec@nai.no Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / sb@nai.no
25
GULLHAUG TORG 1 400-1000 m2 kontor TIL LEIE • • •
• • •
Sentral beliggenhet i Nydalen – rask og enkel adkomst fra alle retninger. Ledig areal fra 400 m², 600 m² og opptil 1.000 m² Moderne og arealeffektive kontorlokaler i hovedsakelig åpen løsning, noe cellekontorer, spillerom og møterom. Kantine. God offentlig kommunikasjon – Nydalen T-bane med 16 avganger i timen. Parkeringsplasser kan tilbys.
KONTAKT Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / sb@nai.no
• Kompetent • Løsningsorientert • Pålitelig
NAI FirstPartners Næringsmegling, Dronning Mauds gate 10, Pb. 1540 Vika, N-0117 Oslo, 2301 1400, post@nai.no, www.nai.no
122
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Reddes av rentefallet
Leieprisene har hatt vanskelig for å henge med konsumpris utviklingen, men et kraftig rentefall de seneste 25 årene redder langt på vei lønnsomheten. En undersøkelse nettstedet NE nyheter gjorde i 2009 tydet på at kontorleieprisene overhodet ikke hang med i utviklingen til konsumprisene de seneste 20 årene. I perioden 1988 til juni 2008 var det en gjennomgående negativ reell leiepris utvikling i Oslo, gitt tallene som ekspert panelet i Dagens Næringsliv legger til grunn to ganger i året. Det finnes imidlertid ingen god statistikk for eiendomsavkastning så langt tilbake. Jørn Høistad, som leder DTZ Realkapital Verdivurdering, sier at slike tall blir mer synsing og har et anekdotisk preg. – Gjennomsnittsvolumet for omset ning av næringseiendom i Norge ligger årlig på 30-50 milliarder, kroner, fordelt
på drøyt hundre transaksjoner. Tallene omfatter alle mulige segmenter og om råder av landet. Ingen har full oversikt over det som skjer, så du må bestemme verdiene ut fra noe som er usikkert, sier Høistad til NæringsEiendom.
Misvisende – Men det kan se ut som om reelle leie inntekter fra eiendom har utviklet seg negativt de seneste 25 årene? – Hvis starttidspunktet settes til 19871988, mener jeg det er feil å begynne der, fordi utgangspunktet da er en ekstrem høykonjunktur. Datagrunnlaget var også mangelfullt den gangen. Leiepriser langt oppe på 2000-tallet i prestisjeområdet var ikke uttrykk for hva prisene faktisk lå på. Man glemmer også rentefallet i perioden, som gjør at utleier kan klare seg med lavere leienivåer i dag. Det er ikke sikkert at gårdeier må ta tap, fordi avkastningsk ravet har falt, svarer Høistad. Men han trekker selv frem et eksempel på kontorlokaler på Bjerke i Groruddalen, som i 1994 ble leid ut for 1400 kroner kvadratmeteren. I dag kan de samme lokalene leies ut for lave 900 kroner kvadratmeteren. Særlig randsonene i Oslo har fått juling i perioden. – Ja, det er det ingen tvil om. Leie prisene er under 1000 kroner kvadrat
meteren for byggene med lavest kvalitet, sier verdivurdereren. I dagens leiemarked justeres leieprisene med hundre prosent av konsumpris stigningen. Eiendom skal i utgangspunktet gi inflasjonsbeskyttet avkastning, virke ligheten er ikke alltid slik. – Hvis man kjøper en eiendom, skal denne eiendommen kanskje stå i 50 år. Inflasjonsbeskyttelsen gjelder i ti år, ut leiekontraktens lengde. Når leieprisene ikke henger med inflasjonen, skyldes det delvis mange byggeklare tomter, og delvis at avkastningskravet har falt, kommenterer Høistad. Det er en nær sammenheng mellom avkastningskravet – yielden – og rente nivået. Når det gjelder eiendomsverdiene, er ifølge Høistad de tre viktigste faktorene i fallende rekkefølge avkastningskravet, kostnadene og markedsleien. DTZ Real kapital legger også inn inflasjon i sine verdivurderingsmodeller, og inflasjonen er altså langt lavere i dag enn for 25 år siden.
Slår begge veier – Er høy eller lav inflasjon bra for eiendom på lengre sikt? – Høyere inflasjon slår positivt ut på leiene, men kan føre til at rentenivået og avkastningskravet går opp, svarer Høistad. Gitt alle andre faktorer like, vil
vi har vi har lokaler lokaler for alle for alle bransjer bransjer
Jørn Høistad, leder av DTZ Realkapital Verdivurdering.
en eiendom stige i verdi med 14 prosent hvis avkastningskravet faller fra 7 prosent til 6 prosent. En forklaring til at de nominelle leieprisene ikke henger med inflasjonen, kan være et nærmest vedvarende tilbudsoverskudd av tomter og eiendommer i Oslo-regionen. – Ja, det kan være en faktor. Hvis du sammenlikner Oslo med Stockholm og København, så er leieprisene mye høyere i Stock holm enn i København. I Stockholms prestisjeområde er det fastlåst, med mangel på tomter. København har hatt en ekspans jon gjennom utbyggingen i Ørestad, mens Oslo havner noe midt i mellom. Vi har siden slutten av 80-tallet bygd ut i Bjørvika, på Fornebu. På Skøyen og på Lysaker, sier Høistad. Et forhold som taler mot utleierne og til leietakernes fordel, er at kvalitetskravene er helt annerledes i dag enn for 25 år siden. – Man glemmer at en kvadratmeter i dag ikke er det samme som den gangen. I dag er det mye høyere krav til lys, luft, venti lasjon, kantine, treningsfasiliteter osv., sier Høistad.
Ulønnsomme nybygg De høyere kravene gjør at å bygge nybygg i deler av Oslo-regionen kan være ulønnsomt. Med unntak av tomtekostnadene, er byggekostnadene stort sett de samme – La oss ta et eksempel: Du bygger et kontorbygg til 20 000 kroner kvadratmeteren, i tillegg kommer 4000-5000 kroner i byggherrekostnader. Med et avkastningskrav på 7 prosent, må du ha 2100 kroner i netto leieinntekter etter eierkostnader for å forsvare lønnsomheten. I tillegg kommer tomtekostnadene, sier Høistad. 2100 kroner kan man gjennomgående oppnå i hele Oslo sentrum og Skøyen, for topp lokaler på Bryn-Helsfyr, i Nydalen, på Fornebu og Høvik, i Asker sentrum, men ikke i Groruddalen, Oslo syd eller Nittedal.
norges største største norges private utleier private utleier
thoneiendom.no thoneiendom.no
124
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
i eiendomsprosjekter, men glemmer avskrivningene. – Avskrivninger i eiendom er en reell kostnad som det før eller senere må tas høyde for. En eiendom med levetid over 50 år skal avskrives med 2 prosent i året. Man bør trekke fra disse prosentene når man regner på lønnsomheten.
Lavt i fjor Som aktivaklasse ligger eiendom i følge teorien mellom obligasjoner og aksjer, når man ser på forventet risiko og avkastning. Det er da snakk om en ubelånt totalavkast ning for eiendom. Denne avkastningen bør ligge høyere enn renteavkastningen fra obligasjoner, men lavere enn egenkapital avkastningen fra aksjer. 2013 ga en historisk lav direkteavkastning på 5,8 prosent i det norske eiendomsmarkedet, ifølge Invest ment Property Databank.
– Er det noen grunn til å tro at avkast ningshistorikken gjentar seg, eventuelt ikke gjentar seg? – Vel, eiendomsmarkedet har foran dret seg voldsomt de seneste 25 årene og blitt mye mer komplisert. Den gangen var det mange entreprenører i marke det, i dag er markedet mer profesjonelt, med flere og andre aktører. Det er flere arkitekter og ingeniører i dagens marked, mer ressurser og mer kapital inn i eien domsbransjen. Blant annet er livselskap ene blitt mye mer kapitaltunge, svarer Høistad. Et mer gjennomsiktig og gjennom analysert marked kan gi en lavere avkast ning fremover. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK
Foto: LPO arkitekter
– Det er et paradoks at hvis du skal bygge i Nittedal eller Oslo sentrum, og kostnadene de samme, må du ha høyere leie i Nittedal. Det skyldes at restverdien av bygget er lavere i Nittedal, sier verdi vurdereren, som leder et selskap som årlig utfører rundt 1400 verdivurderinger av bygg. Christian Ringnes er i en annen artikkel inne på at å pusse opp eldre kontorbygg er noe av det dyreste man kan gjøre i dag. – Hvis man hvert femte år må pusse opp for 4000-5000 kroner kvadratmeteren og leier ut for 2000 kroner kvadratmeteren, blir det dyrt for gårdeier, sier Høistad. Den siste finishen for leietaker bør dekkes inn, men en totalrehabilitering av eien dommen kan ikke dekkes inn gjennom leieperioden. Jørn Høistad sier det det er en ten dens til at man regner for mye kontants trøm når man ser på lønnsomheten
STØTTE TIL UTVIKLING AV EKSISTERENDE EIENDOM OG NYE BYGG Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!
Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.
NÅR DET GJELDER NÆRINGSEIENDOM PÅ ROMERIKE OG OSLO NORD – KONTAKT OSS! REAL NÆRINGSMEGLING AS er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.
NÆRINGSEIENDOMMER utg. 6 2014
Romerike – Os lo Nord TIL LEIE
Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre for salg og loka eiendommer ler for utleie.
FJELLHAMARV
EIEN 52
LØRENSKOG
869 KVM
Representative lokaler inndelt med cellekont orer, møterom , atrium og min ikjøkken Felles bemanne t rom, badstue og kantine, treningsgarderober Mul ighet for leie av 10 stk oppmerkede p-plasser
KONTOR
Rikelig med p-pl asser Tilpasses leiet aker etter nærmere avta le Kort vei til buss og tog Lok alene er ledig omgående Opp dragsnr: 14055
KONTAKT Knut Olderkjæ r 922 47 734 knut@real.no
TIL SALGS RAVINEVEGEN
Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t
GARDERMOE N/ ULLENSAKER
6.301 KVM
NÆRINGSTOM
T
REAL Nærings
megling AS, Solh
Gardermoen m/k terminalen ved ort vei til Oslo Lufthavn Matrikkel: Gnr. 163, bnr. 106 Nærhet til E6, Scandic Hote l, Gardermoen Airport Hotel mm Led ningsnett for vann og kloakk på tomten
eimveien 112, P.b
322, 1471 Løre
Regulert til lage r/industri/kontor Maks. BYA = 30 %, mønehøyde KONTAKT 11,5 m, grunnfl ate 1.000 kvm Gnr. 39, bnr. 33 – Gunhild Smestad VA-anlegg med regulert til følger i salget Pris 908 76 367 antydning: Kr 6.000.000, Opp gunhild@real.n dragsnr: 14054 o
nskog | Tlf: 6791 7650
- Fax: 6791 7651
| E-mail: firm apost@real.no - www.real.no
Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no
126
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Nytt om navn
Stine Marie Olaussen
Stine Marie Olaussen er ansatt som markedskoordinator i NAI First Partners og har Bachelor i eiendomsmegling (BI) og Master i Internasjonal ledelse (BI). Hun vil få ansvar for markedsføring og diverse administrative funksjoner i selskapet og også en utvidet prosjektkoordinator-rolle. Stine er allerede godt i gang i stillingen. Jon W. Bergenhus er ansatt som eien domsrådgiver i NAI First Partners. Han kommer fra OPAK AS, der han har arbeidet med verdi- og leieberegn ing av næringseiendommer og tomter, samt vurderinger av leietakers vedlikeholdsansvar. Jon har lisens fra Norges
Jon W. Bergenhus
Takseringsforbund for verditaksering av næringseiendom og boliger, og har erfar ing i utarbeidelse av bl.a. verditakster, tilstandsanalyser og boligsalgsrapporter. Jon har utdannelse innen eiendomsutvikling fra UmB (Ås) samt utdannelse som bedriftsøkonom og Eiendomsmegler MNEF fra BI Oslo. Takstmann NTF med teknisk utdannelse fra Høyskolen i Østfold og Eiendomsakademiet. Jon starter opp etter sommerferien og vil i tillegg til å jobbe med utleie være rådgiver i utviklingsprosjekter.
Alf Astrup
har bakgrunn innenfor økonomi og salg og erfaring fra løsningssalg og servicebransjen. Han har tidligere jobbet som country manager i Regus i Norge. Tom Rolstad er ansatt som eiendomssjef i Eiendomsspar. Han kommer fra stilling en som eiendomssjef i Vika Eiendoms forvaltning. Elise Bratt Aanensen er ansatt som markedsdirektør i Vika Eiendomsforvaltning. Hun kommer fra stillingen som salgssjef i Avantor.
Alf Astrup er ansatt som salgs- og markedssjef i Techonopolis IT Fornebu. Han
Kontakt: Stian Løken | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no
DEN VIKTIGSTE BYUTVIKLINGSKONGRESSEN I NORDEN! Folketeateret 18.-19. juni 2014 MELD DEG PÅ: oslourbanarena.com HVORFOR?
KEY NOTE 18/6
Norge og Oslo mangler en arena der alle aktørene innenfor eiendoms-, by- og næringsutvikling kan møtes for å hente inspirasjon og dele kunnskap. Oslo Urban Arena skal bli en årlig happening som skal erobre plassen som det viktigste
• Smart Cities – and the quest for a new urban utopia
nordiske arrangementet for by- og næringsutvikling.
• SHOWCASE: Nydalen by Avantor
• What if we made Oslo around Places? • PlaceMaking as Economic Growth • Most liveable cities
Anthony Townsend
HVA? Inne i teateret får vi to dager med noen av verdens ledende urbanister og planleggere. I Folketeaterpassasjen vil det stilles ut modeller og vises filmer av utbyggingsprosjekter fra hele Osloregionen. Om kvelden skal ordførere og arkitekter konkurrere og krangle så busta fyker. Vi ønsker alle som bor, jobber og lever i Osloregionen velkommen for å ta del i alt
• SHOWCASE: Powerhouse by Entra • Workshop Public Places in Oslo • 100 000 nye boliger. Hvordan? • Handel som byutvikling • Hvordan fortette Osloregionen? • Pecha Kucha – Hvem er den mest attraktive byen i
som skjer i regionen vår de neste 25 årene.
Osloregionen? Ethan Kent
UTFLUKT TIL SØRENGA BRO 19/6 Sørenga Bro - Oslo´s Higline? Arr.: OAT og Norsk Design- og Arkitektursenter.
• Fight Club - BYKAMP!
KEY NOTE 19/6 • How long can Norway dope itself with oilmoney? • Metropolitan Economy • Metropolitan Governance
NE
• Metropolitan events as urban development • SHOWCASE: Bjørvika by HAV Eiendom Tyler Brûlé
Hovedsamarbeidspartnere
I samarbeid med:
• SHOWCASE: Økern by Steen & Strøm • Branding the Oslo Region • Byenes økonomi etter den siste olje • Oslonavet - Infrastruktur • Hvordan skal Oslo bli syklistenes Paradis? • Pecha Kucha - MASTERPLANNERS • Fight Club - MASTERPLANNERS
Camilla Van Deurs
PMS 2995 C 90 M 13 Y 3 B 0
PMS 369 C 68 M 7 Y 98 B 0
• UTFLUKT TIL SØRENGA BRO 19/6
HAV EIENDOM ER HOVEDSAMARBEIDSPARTNER TIL OSLO URBAN ARENA 18.–19. JUNI I FOLKETEATERPASSASJEN
HAV Eiendom bygger energisentral for å levere kjøling og varme til en sentral del av Bjørvika. For å ivareta Bjørvikas rolle som foregangsområde innen miljø, har HAV Eiendom valgt å ta nødvendige grep gjennom å etablere en energisentral på tomten som ligger sør for Operaen. Lær mer om HAV Eiendoms virksomhet i Bjørvika — velkommen til vår stand på Oslo Urban Arena!
Varmesentral: KIMA / Bjørvika: Vianova
VI LANSERER VÅR EGEN BJØRVIKA-APP! KOM INNOM STANDEN FOR Å LÆRE MER!
haveiendom.no
HAV Eiendom AS er Oslo Havn KFs datterselskap og driver eiendomsutvikling i Bjørvika. HAV Eiendom AS har som formål å delta i byutviklingen i Bjørvika-området gjennom utvikling, utleie, forvaltning, kjøp og salg av fast eiendom i området. HAV Eiendom AS skal utvikle ca. 400 000 m2 bolig og næring i Bjørvika.
130
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
«Noen tror at bare man kjøper en eiendom, så blir man millionær. Det er en farlig tendens.» Olav Thon mener at mange av hans konkurrenter som har gått trodde eiendom var mye lettere enn det er. 91-åringen har fortsatt ungdommens kraft, som han uttrykte det på general forsamlingen i Olav Thon Eiendomsselskap i mai. Siden starten i 1950 har Norges eiendomskonge ervervet nesten 500 eiendommer i inn- og utland. Bare i Oslo sentrum er antallet nærmere 175. NæringsEiendoms første spørsmål til Olav Thon er derfor om det er like morsomt å holde på med eiendom i dag som da han var ung. – Ja! kommer det kontant. - Det synes jeg, for meg har dette med eiendommer vært litt av samme følelsen som for folk som samler på kunst, frimerker eller andre samleobjekter. For mitt vedkommende har det vært eiendom.
– Hva fikk deg inn i eiendom? – Vel, et sted skal man begynne. Eiendom ble veldig sentralt i det gamle bondesamfunnet. I Hallingdal var det stort sett slik at de som hadde vært flinke, hadde skaffet seg noen eiendommer og forvaltet dem.
Annet mønster – Men hva har drivkraften vært opp gjennom alle disse årene, har det vært gleden av å kunne utvikle ting? – Ja, det vil jeg si. Jeg har jo kanskje fulgt et annet mønster enn det mange av de andre har gjort. Jeg har i mest mulig grad forsøkt å utvikle og å finne den beste driftsformen for de forskjellige eiendommene vi har overtatt. Da jeg kjøpte min første eiendom rundt 1950, Karl Johans gate 5-7 (Arkaden, red.anm.), var det en del som drev med eiendommer da også, men så å si alle sammen er blitt borte. De hører man ingenting om lenger. – Hva er hovedfilosofien når du kjøper en eiendom, hva legger du vekt på? – Nå har jeg vel sviktet dette noe, men det jeg hadde som et ønske, var å kjøpe eiendommer i sentrale strøk. Jeg
regnet som så at mye kunne gå galt, og trafikkårer kunne forandres, men noen ting ville neppe flytte. Det ene var Slottet, og det andre var det som i dag er Oslo S. Hvis man tar utgangspunkt i de to tingene som definitivt ikke ser ut til å flytte på seg, så var det veldig fristende å kjøpe på Karl Johan, sier Thon. Han har opp gjennom årene fått rykte på seg for «aldri» å selge eiendommer. Thon har ingen problemer med å bekrefte dette ryktet.
Av prinsipp – Jeg kan bekrefte at jeg som prinsipp har veldig vanskelig for å selge. Hvis jeg først har kjøpt en eiendom, så er det å se utviklingsmulighetene i den angjeldende eiendom, eventuelt hvordan utviklingen kommer til å bli de forskjellige stedene. Det er jo dumt hvis man har tatt feil, da bør man kanskje selge. Men mitt prinsipp er at det er muligheter. Hvis man ikke kjøper en fabrikk inne på Finnmarksvidda eller steder hvor ingen vil bo, så har det vært muligheter i de eiendommene jeg har kjøpt. Mye har skjedd siden Thons første eiendomskjøp i etterkrigstidens Norge.
131
132
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
133
Standarden leietakerne vil ha i dag, kan ikke sammenliknes med det Olav Thon opplevde i begynnelsen av karrieren. – Jeg må si at kravene til moderne gårder og moderne kontorer er blitt mye sterkere enn det jeg forutså. Jeg kunne nesten ikke tenke meg at vi skulle bli så bortskjemte. Kjøper du en gård som for eksempel er bygget i 1970, er den faktisk nesten umulig å få leid ut, uten at man prøver å pusse den opp til dagens standard. Der hvor utviklingen er k ommet sterkere enn det jeg faktisk trodde, er forskjellen mellom nybygg og moderne bygg og gamle, praktiske bygg. På toppen av dette har vi fått bestemmelser som sier at bevaringsmyndig hetene får en så sterk posisjon. I Oslo kan man nesten ikke røre en eneste eiendom, selv med de minste forandringer, uten at dette skal godkjennes av Byantikvaren.
Urimelig Thon er kjent for sine utfall mot både plan- og bygningsmyndigheter og nettopp Byantikvaren i Oslo. – Er du en kranglefant i møter med Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren? – Vel, jeg synes jo selvfølgelig at det er veldig urimelig. Vi hadde et tilfelle som er ganske kjent, et forretningslokale med en inngangsdør på 85 centimeter i Bogstadveien som vi ville utvide. I ett år og fem måneder holdt vi på for å få tillatelse til å utvide døren med 70 centimeter. Det er et forferdelig eksempel på hvor galt det kan være når de antikvariske myndigheter lar det gå prestisje i en sak. I dag står dette inngangspartiet i Industrigaten 40 der, og det finnes vel intet menneske som tror at den døren ikke er fra da huset ble bygget. Jeg vet ikke hvem som i tilfelle er kranglefant. Jeg tror det er veldig nyttig at noen tør å påpeke sånne prinsipper som ødelegger for utviklingen. – Men som person, hvordan er du i forretningslivet? – Jeg mener jo selv at jeg både er en snill og hyggelig og elskverdig mann. Jeg får stadig henvendelser fra folk jeg møter på gaten som kommer med kompli menter, så jeg oppfattes nok blant folk
flest som jovial og ikke minst et uttrykk for alminnelig folkevett. – Og nøysom? – Ja, ikke minst det. Det jeg kanskje har vært en eksponent for, er at alt arbeid er interessant, vel og merke hvis man prøver å gjøre det beste ut av en situasjon. Jeg har vært slåttekar, hyppet poteter, og da fikk man litt vondt i ryggen, men det var litt morsomt å få opp potetene. Christian Ringnes fremhever at det var få konkurrenter i markedet på 80-tallet og begynnelsen av 90-tallet. Thon u nderskriver på at markedet er vanskeligere i dag.
Overvurderer – Selvfølgelig, konkurransen er blitt mye, mye større, og det gjør at veldig mange kanskje har en overvurdering av eiendomsmarkedet. Jeg tror likevel at riktige eiendommer med riktig beliggenhet har en verdi som selv med dagens priser sannsynligvis kommer til å øke i verdi f remover. Men, vi har kanskje i den senere tid sett en del konkurser i eiendomsbransjen og eiendomsutvikling. Det skyldes kanskje at noen tror det Thon har gjort og det Ringnes har gjort, viser at bare man kjøper eiendom, så blir man millionær. Det er en veldig farlig tendens. En eiendom er ikke mer verdt enn det den klarer å få av forrentning på lang sikt, advarer Thon. Selv opplevde han at mange aktører prøvde seg i eiendomsbransjen på det glade 80-tallet, men måtte gi opp etter den ville jappetiden. – Det er vel et uttrykk for det jeg sier, at det er ikke så lett å drive med eiendom som kanskje noen er forledet til å tro. Du spurte om det er vanskeligere å drive i dag enn på 50-tallet, og det må jeg vel svare bekreftende på. Det er blitt mange flere i markedet, det var ikke vanlig den gangen at husmødre og alminnelige arbeidsfolk investerte i eiendom. I dag er det nærmest blitt en allmenn oppfatning at man må eie sin egen hytte, sin egen leilighet eller det ene eller det andre. Det gjør at prisene selvfølgelig for visse prosjekter kan gå altfor langt. Det kunne de også gjøre i 1950, men det var ikke det
trykket den gangen fra hver nesten eneste borger som det er i dag. – Hvilke er de største feilene man kan begå i eiendom? – Det må være ikke å passe på kontantstrømmen. Å kjøpe eiendommer som bare har utgiftene, men ikke innt ektene, det er over tid ganske farlig.
10-gangeren – Hva er den viktigste lærdommen du har gjort gjennom disse årene? – Under min oppbyggingstid, hvis jeg kan kalle det for det, så hadde jeg én regel: Kjøpte jeg en eiendom, skulle den innen ett år etter kjøpet gi 10 prosent netto forrentning av kjøpesummen. Renten var en stund oppe i 12 prosent, men jeg holdt stadig vekk på tigangeren. Over tid så tror jeg det var veldig fornuftig. Det ga meg selv en utfordring med 10 prosent, men jeg hadde et fast punkt. Da renten gikk opp en kort tid til 12 prosent, skulle jeg kanskje ha økt avkastningskravet, men jeg holdt på 10 prosent. Hvis jeg kjøpte en eiendom, eksempelvis Storgata 7, hadde jeg presset på meg selv til å få opp avkastningen i 10 prosent. Nå i dag, så har dessverre utviklingen blitt slik at eiendommer selges stort sett for en forrentning som er atskillig lavere, eksempelvis 6-7 prosent. – Hva er det morsomste kjøpet du har gjort? – Jeg gleder meg nesten over alle kjøp, men jeg vil vel si kjøpet av daværende Strømmen Stål i 1977 ( i dag Strømmen Storsenter, red.anm.). Området så så mistrøstig ut etter konkursen. Det var svære haller, knuste vinduer og en elendig tilstand. Jeg ble oppringt av banken som hadde fått denne svære bygningsmassen i fanget. Banksjefen i Andresens Bank (Nordea Norge, red.anm.) ringte meg og sa: «Vi har disse eiendommene her, og vi aner ikke hva vi skal gjøre med dem». Jeg tok da den store sjansen det var å kjøpe Strømmen Stål med alle bygninger og ca. 50 mål tomter for 20 millioner.
Aldri ergret meg – Hva er den dårligste investeringen du har gjort, noe du ergrer deg over?
134
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
«Jeg burde vel aldri ha prøvd å gå inn i shipping. Jeg kjøpte en 220 000 tonn tanker for 35 millioner kroner og tapte vel 50 millioner, så det er ganske godt gjort.»
– Å ergre meg, det har jeg aldri gitt meg tid til. Det er å sløse med tid. Men det er klart at jeg burde vel aldri ha prøvd å gå inn i shipping. Jeg kjøpte en 220 000 tonn tanker for 35 millioner kroner og tapte vel 50 millioner, så det er ganske godt gjort. I eiendom måtte det være at den blir liggende brakk. Jeg kjøpte vel av Oslo kommune en eiendom oppe på Mortensrud, et tomteområde, og det har jeg aldri fått lov til å bebygge. Jeg betalte ganske rikelig for det. Det er en fordel å være en kommune og en stat som kan selge en ting, og så kan de regulere det slik at det ikke er verdt noe, sukker Thon. Christian Ringnes trekker alltid frem Rica Grand Hotel i Karl Johans gate som sitt hjertebarn i porteføljen. Olav Thons favoritt ligger bare et par steinkast unna. – Jeg må si at jeg er ikke fullt så stor som Christian, men når han nevner Grand Hotel, så må vel jeg nevne Hotel
Bristol som jeg kjøpte i 1974. Jeg synes det alltid er spennende å komme innom Bristol. Kjøpesentrene står i dag for hele 78 prosent av leieinntektene i børsnoterte Olav Thon Eiendomsselskap. – Du kunne ha gitt deg som 67-åring i 1990, men mistet mye av kjøpesenterutviklingen. Hva tenker du om det? – Jeg synes det har vært spennende og føler at vi har lykkes. Jeg mener at akkurat innenfor den trenden, den sektoren som kjøpesenter utgjør, der synes jeg vi har vært flinke. Vi har et godt forhold til våre leieboere, og vi har leieboere som sier at vi hører at hvis du kommer med et nytt kjøpesenter, må du være klar over at vi vil gjerne inn. Det kan du ikke si før du vet hvor det kjøpesenteret ligger, svarer jeg. Men de sier vi må jo regne med at når du bygger det, så blir det bra. Det er jo veldig hyggelig å høre. – Men nå mener du mener det er blitt nok kjøpesentre i Norge?
HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT Det blir lagt merke til.
Eiendomsspar ble i Brandbarometeret* for 2013 kåret til den aktøren i Oslo med best Total Brand Score.
* Kåret av Eiendomsbarometeret, en merkevarerangering av landets ledende besittere, forvaltere, utviklere og meglere. Barometeret gjennomføres av NE meet i samarbeid med NE kunnskap og Norsk Eiendom. Rangeringen er gjort på bakgrunn av en bred spørre undersøkelse med 1.263 deltakere som jobber i eller nær næringseiendomsbransjen.
136
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
– Ja, jeg skulle tro vi ligger på verdenstoppen når det gjelder kjøpesenter i forhold til befolkningen.
Nøktern Eiendom svinger som alt annet, og Thon tror man skal være litt nøktern ved ikke å tro at eiendommer hvert eneste år skal stige, sånn som vi har sett de siste åtte-ti årene i boligmarkedet. – Her i Norge er det vel en gjengs oppfatning at det koster nærmere 40 000 kroner kvadratmeteren å bygge en leilighet. I Berlin, for eksempel, som må sies å være hovedstaden i den største maktkonsentrasjonen i Europa, koster en tilsvarende leilighet å få bygget de siste åtte-ti årene rundt 10 000 kroner kvadratmeteren. Man må kunne spørre seg, er det virkelig så attraktivt å bo i Norge? Er det virkelig så lite ledige tomtearealer i Norge, at en må over en byggepris som man kanskje regner på Manhattan? Så jeg ser faresignaler i boligmarkedet, sier eiendomskongen. Når det gjelder forretningslokaler og kontorer, ser Thon et litt annet faresignal. Det ene er den økende netthandelen,
som i en viss grad blir en konkurrent til bestående forretningslokaler. – Vi skal ikke overdrive denne faren, men hvis en netthandel tar 20 prosent av omsetningen etter hvert, så er det tunge 20 prosent. Når det gjelder kontorer, kan man jo virkelig spørre seg, er det virkelig nødvendig å stå i kø i en time om morgenen for å komme inn til Oslo sentrum, og så skal man stå i kø i en time for å komme ut av sentrum? Så går man til sitt kontor hvor man tar frem sin datamaskin og sitter kanskje innelåst før man kommer ut av dette igjen. – Jeg ser kanskje litt for meg at vi om ti eller tyve år får en god del firmaer som kommer til å ha sine kontorer i omgivelser som ikke er så trafikkbelastet som de store byene i dag. Det vil kanskje få innvirkning på leieprisene.
Avslappet Mange mener, og har ment noe om Olav Thon opp gjennom årene. Selv er han ikke så opptatt av ettermælet. – Nei, det er jeg helt avslappet til. Men jeg tror at det jeg har gjort, har skapt veldig mange arbeidsplasser. Jeg kan
nevne at bare et senter som for eksempel Sandvika Storsenter, har rundt 2500 arbeidsplasser. I Olav Thon Gruppen har vi nærmere 50-60 selveide kjøpesentre i Norge og i Sverige. Mange titusener arbeidsplasser er skaffet gjennom det som jeg har bygget, og det får være interessant nok. Hvordan jeg vil bli husket etterpå, om jeg blir betraktet som en einstøing eller sånn... Thon lar svaret ligge i luften. – Har du sett du på deg selv som en samfunnsbygger? – Jeg har vel ikke tenkt på det for så vidt. Man kan være samfunnsbygger ved å forsøke å motvirke at vi ikke drukner i byråkrati. Det har vært en av mine kjepp hester. Jeg er kanskje samfunnsbygger i den grad at jeg synes særlig synd på unge mennesker som ønsker å gjennomføre en idé, og så blir møtt med så mye forma liteter, at de ikke slipper til. Selv har han sluppet til med g anske mye etter hvert. En formue på 26 milliarder kroner vitner om det. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE
Ferskvann
VI SERVERER DEG DET LILLE EKSTRA AUTOPAY – FREMTIDENS PARKERING
Med vårt nye, automatiske betalingssystem AUTOPAY, kan ONEPARK hjelpe deg med å servere det lille ekstra til dine leietakere og kunder. Bekymringsfri parkering - uten risiko for kontrollavgift
Ring meg for en uformell prat Christian Poulsson Salgssjef M: + 47 908 67 133 • cp@onepark.no
Oransje parkering - litt mer ålreit www.onepark.no
- Satser nå også på bolig
@ post@oxer.no t (47) 66 98 74 00 w oxer.no
Oxer Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker
Ny tid Ny drakt Oxer Gruppen blir Oxer Eiendom Oxer Eiendom har i snart 70 år utviklet eiendom med fokus på kvalitet og fleksible løsninger.
Vi har flyttet inn i vårt nye signalbygg, Asker Panorama
140
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
Har alltid fulgt lærebøkene
For 60-årsjubilanten Christian Ringnes er eiendom minst like morsomt som da han startet opp for 30 år siden. Suksessoppskriften har vært å holde seg til lære bøkene.
av en headhunter om jeg kunne tenke meg å bli leder for et eiendomsselskap som var eid av daværende Sparebanken Oslo/Akershus, Bergesen og Arendals Fossekompani. Det var et eiendomsselskap som var konstruert for at Sparebanken Oslo/Akershus skulle frigjøre egenkapital skattefritt ved salg av eiendommer, det var jo mer skattemotiverte ting den gangen. De skulle helst ha en med eiendomserfaring til jobben, en solid og traust type. Jeg kunne ingenting om eiendom, men jeg fikk jobben, mimrer Ringnes overfor NæringsEiendom.
Studerte lærebøkene I 1984 ble bypatrioten og vestkantgutten ansatt som leder av Eiendomsspar og doblet dermed bemanningen i selskapet. Det var imidlertid tilfeldigheter som førte siviløkonomen og det tidligere sanitetsbefalet inn i eiendomsbransjen og til etter hvert til å bli en av Norges største eiendomsinvestorer. – Jeg hadde rettet meg inn mot shipping og begynte å jobbe i konsulentselskapet McKinsey. I forbindelse med et oppdrag innenfor shipping, ble jeg spurt
– Du kunne ingenting om eiendom, sier du, hva gjorde du da? – Jeg gikk til de som burde kunne mest, Harvard og McKinsey, og studerte nøye hva som skal til for å lykkes. Det er ikke høy inflasjon, som mange tror, men beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Det første jeg gjorde, var å begynne å selge unna eiendom, men så begynte vi å vokse etter to år. I 1987 så vi imidlertid krisen komme og solgte unna to tredjedeler av det vi eide, blant annet KNA-hotellet til Scandic, som nå er tilbake igjen hos oss
via kjøpet av Norgani. Vi hadde derfor mye kontanter etter bankkrisen i 1992 og kjøpte blant annet Eiendomsutvikling. Konkurrenter var det få av utover 80-tallet, mange gikk dukken i løpet av noen hektiske jappeår. – Ja, etter tre måneder i jobben ringte Olav Thon meg. Han syntes det var hyggelig med nye folk i bransjen. Det var ikke så mange som var der så lenge, og Thon lurte på om jeg hadde stått bak en disk tidligere. Jeg sa det ikke, men alt jeg kunne skryte på meg var én dag som vikar for min fetter, som prøvde å få draget på en jente... – Hvordan vil du ellers karakterisere eiendomsmarkedet på 80-tallet. – Eiendom den gangen var ikke for akademikere, men for praktikere som byggmestere og handelsfolk. Olav Thon er selve kroneksempelet. Du må forstå det grunnleggende i eiendom, så eksempelvis regneark kan aldri bli mer enn et støtteverktøy, sier Ringnes, og fortsetter: – I 1985 hadde jeg i oppdrag å gi Cityprisen til Olav Thon, og da sa han til meg at det ikke var konkurranse da han begynte etter krigen, men nå var det
141
142
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
blitt tøft. Jeg kan gjenta hans råd på egne vegne i dag, selv om det er nesten 30 år senere. Jeg vil si de 10-15 første årene mine i Eiendomsspar var det nesten ikke konkurrenter.
Mer profesjonalisert – Markedet er også mye mer profesjonalisert i dag? – Ja, det fantes ikke analyser og markedsrapporter den gangen. Vårt Oslostudiet var den første ordentlige analysen i markedet. På 80-tallet var det litt komplisert å selge i vanskelige tider, du var selv avhengig av å finne frem til en kjøper. Så har vi gjennom disse årene importert due diligence fra USA, som innebærer grundige gjennomgåelser og tidkrevende prosesser. Mange eksperter hentes inn, og de bruker lang tid på tekniske detaljer som kanskje betyr 200 000 kroner for verdien. Men du har noen, som Olav Thon, som kjøper på den eldre måten. Thon forstår hva som er viktig og henger seg ikke opp i detaljer, men gjør forhandlinger til en hyggelig ting. Da Ringnes startet opp i Eiendomsspar, var både prisstigning og ikke minst rentenivå godt over 10 prosent. Lave renter er definitivt bra for eiendomsbransjen, men mange har altså trodd at en høy inflasjon også er bra for verdiene. – På lang sikt er inflasjon bra for eiendomsmarkedet, men McKinsey fant
at det på kort sikt er en negativ korrelasjon mellom inflasjon og eiendomspriser. Det er derimot hundre prosent korrelasjon mellom eiendomsverdier og rentenivå, med en tidsforskyvning på ett år. Det er mye lettere å drive med eiendom og bygge i et lavrenteregime, og vi lever godt av kontantstrømmen når rentene er lave. De som fikk problemer på 80-tallet, hadde for liten kontantstrømforståelse. Utviklere baserte seg på 10 prosent inflasjon, men med 7-8 prosent i kontant avkastning og et tosifret rentenivå, kunne ikke det gå. Når verdistigningen uteble, og det ikke var kontanter til å dekke rentene, måtte de selge, og bankene tok over.
Bommet på Youngstorget Men selv de beste kan bomme. Eiendomsspar kjøpte i 2007 Folketeaterbygningen på Youngstorget, som Ringnes betrakter som sin dårligste deal. Istedenfor å tjene forventede 100 millioner kroner, har de tapt mellom 50 millioner og 100 millioner. – Vi bød dobbelt så mye som neste aktør. Olav Thon ringte meg og sa at kjøpet ikke var så dyrt med tanke på kubikk, men det var dyrt når det gjelder inntjeningen. Inntektsstrømmen er det viktigste, og vi bommet på scenen. Normalt skal du tåle én feil, men vi bommet både på inntektene og kjøpte for dyrt. Det vi tjente på Ekeberg-restauranten, som
ble bedre enn ventet, tapte vi på Folketeateret. Ringnes sier at på 80-tallet var var det tigangeren i brutto leieinntekter som gjaldt når man skulle regne hjem prosjekter. Det kan man bare drømme om i 2014. – Tigangeren går ikke i dagens marked, med mindre du er kjempeheldig. I dag får de beste eiendommene en avkastning mellom 5 og 6 prosent. Du får avkastningen opp i 7 prosent hvis du er heldig og be arbeider eiendommen, men det er nok til å tjene bra penger ved et salg. Yieldbegrepet, som i dag er eiendomsbransjens store og upresise mantra, kom inn på begynnelsen av 90-tallet. Begrepet kom opprinnelig fra USA og er kravet til direkteavkastning, etter fradrag for estimerte eierkostnader. – Ja, tidligere var det brutto leiemultiplikator som gjaldt, men yieldbetraktninger kom etter bankkrisen i 1992. Det var særlig svenskene som innførte dette begrepet i Norge. Fordelen med å bruke yield, er at det regnes av netto leieinntekter, mens multiplikator modellen er av brutto leieinntekter, påpeker eiendomsinvestoren.
Ikke yielden – Så Eiendomsspar ser primært på yield når dere vurderer nye bygg? – Nei, ikke yield, det går mer på beliggenhet, kvaliteten på leietakerne, og
143
ÂŤDu trenger mye mer kontanter enn det du trorÂť
144
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
«Det er i de dårlige tidene de gode eiendommene blir solgt»
om vi får leid ut bygget på nytt. Men det største problemet i dag er at det er dyrt å rehabilitere eldre kontoreiendommer, sukker Ringnes. – Ta gamle Bergehus på Drammensveien, som vi kjøpte i 2009 for 400 millioner kroner. Her regnet vi med 4000-5000 kroner kvadratmeteren i oppgraderinger, men det endte på det dobbelte. Folk som kom innom og så kontorene, syntes de var flotte. Det var morsomt med mahogny-parkett og skipsrederstil på vegger og møblement, men de ville ikke ha kontorlokalene sine på den måten, konstaterer han. Det har de senere årene vært langt mellom salgene av de store prestisjeeiendommene i Oslo sentrum. Eiendomsspars kjøp av Tjuvholmen allé 1-5 i 2011 for 875 millioner kroner er kanskje det seneste store prestisjekjøpet i sentrum. – Det virker som kjøperne av sentrumseiendommer i dag i langt
større grad enn tidligere vil beholde eiendommene? – Vel, det er i de dårlige tidene de gode eiendommene blir solgt, da må selskapene lette balansen. Et eksempel her er Storebrand, som etter dotcom-bølgen måtte selge prestisjeeiendommene i Vika til Pecunia og Petter Neslein. Vi vil nok se eksempler på at slike store kjøp vil skje igjen. Eiendomsbransjen er syklisk, og kombinert med renteoppgang, er jeg sikker på at de situasjonene kommer tilbake. Dessuten dukker det opp nye bygg som sikkert kommer til salgs. Men Olav Thon selger nok ikke ...
Farlige regler Regnskapsreglene har endret seg på de 30 årene Ringnes har vært i eiendomsbransjen. Børsnoterte eiendomsselskaper som Norwegian Property fører regnskapet etter IFRS-regler, som blant annet krever at eiendommene skal vurderes til antatt
markedsverdi. Det kan gi store svingninger basert på ulike parametre for verdsettelse, og Eiendomsspar-sjefen er lite begeistret. – Problemet er at IFRS er et resultatbasert regnskap ut fra eiendomsverdier, og ikke kontantstrøm. Hvis man deler ut utbytte basert på verdistigning, kan det gå riktig galt. Verdsettelsesmetodene er kompliserte, og oppdragsgiver har ulike interesser, som enten å få en høy eller lav pris. Det kan føre til at mellommennene strekker seg for langt. Taksering av eiendom er ikke enkelt, og takstmennene ligger ofte på etterskudd i markedet. Jeg mener i all beskjedenhet at vi gjør det riktige ved å vise bokførte verdier, men der vi i tillegg gir et anslag for verdijustert egenkapital. – Hva er den viktigste lærdommen din etter 30 år i bransjen? – Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Det er i alle fall det alle lærebøkene sier, og beliggenhet driver alt det andre. Så må man passe på kontantstrømmen. De fleste
Ingen over. Mange under.
Akershus Eiendom rager øverst på meglertoppen i Brandbarometerets* kåring for 2013. Det er derfor vi kan si vi er …
… Norges ledende næringsmegler * Kåret av Eiendomsbarometeret, en merkevarerangering av landets ledende besittere, forvaltere, utviklere og meglere. Barometeret gjennomføres av NE meet i samarbeid med NE kunnskap og Norsk Eiendom. Rangeringen er gjort på bakgrunn av en bred spørreundersøkelse med 1.263 deltakere som jobber i eller nær næringseiendomsbransjen.
www.akershuseiendom.no
146
NE 06 2014
25 ÅR
NYHETER
«Du må uansett aldri kjøpe noe som går ut over helsen, heller ikke kjøpe idiotiske ting, det må være en kalkulert risiko som ligger bak»
av dem som har bommet opp gjennom årene, har nok bommet her. Du trenger mye mer kontanter enn det du tror. Til slutt er det timing. Det viktigste er at du ikke selger når det er billig, det nest viktigste er at du ikke kjøper når det er for dyrt. Derimot er det ikke så farlig å la være og selge når det er dyrt, oppsummerer Ringnes.
Pass på helsen – Eiendom er ikke hundre prosent trygt hele tiden. Det beste i veldig gode tider er å kjøpe små bygg, da gjør du en liten feil. Du må uansett aldri kjøpe noe som går ut over helsen, heller ikke kjøpe idiotiske ting, det må være en kalkulert risiko som ligger bak, fortsetter han. Mange år med lave renter er farlig på lengre sikt, og Ringnes advarer mot det som kan komme. – Det er absolutt en fare for «asset inflation». Mye kapital løper etter få objekter, og plutselig eksploderer det. Det er helt opplagt av at vi bør frykte konsekvensene av de lave rentene, i tillegg til at det internasjonalt trykkes penger. Rentene steg foran krisene i 1992,
2002 og 2008, men denne gangen er det ikke mulig å sette ned rentene, som ved de tidligere krisene. Vi er sent inne i en lang bølge, og det er stor repetisjon i disse bølgene, advarer investoren. Christian Ringnes’ eiendomsforbilde og Norges ubestridte eiendomskonge – Olav Thon – er 91 år i år. Ringnes har altså 31 år på seg for å komme à jour, etter å ha ledet Eiendomsspar i 30 år. – En syklisk bransje som eiendom er som andre kapitaltunge bransjer egnet for å lede i lang tid. Det er absolutt like gøy i dag som for 20-30 år siden, ja, kanskje enda morsommere. Jeg kjenner mange flere mennesker i dag, og det er litt annerledes med eiendomsverdier for 30 milliarder kroner enn da vi hadde 400 millioner. Jeg har også et apparat rundt meg i dag, sier Ringnes. – Og du etterlater deg mye til Oslo? – Ja, det vil være hyggelig å bli husket for noe. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE
Vi kan eiendom! PMAx – komple løsning
I løpet av to uker går Rom Eiendom gjennom 2 000 kontrakter fordelt på 1 200 bygg og foretar avregning av felleskostnader. Før tok det to måneder. De e er mulig med hjelp av bransjeløsningen PMAx bygget på Microso Dynamics AX. Henning Bodin, IKT-sjef i Rom Eiendom
Advania har over 20 års erfaring med forretningsløsninger for forvaltning av eiendom. Vi har hjulpet mange av Norges ledende eiendomsorvaltere med fleksible og effektive IT–løsninger for å understøtte og automatisere prosessene knyttet til forvaltning av eiendom. PMAx er i dag et av markedets mest komple e ITverktøy for Eiendomsforvaltning – med alt i e og samme system: økonomi, forvaltning, budsje , prosjekt, anleggsregister, CRM, serviceoppfølging, konsolidering m.m. PMAx gir beslutningstagere og brukere det nødvendige grunnlaget for å treffe riktige beslutninger i tillegg til å effektivisere den daglige forvaltningen. Våre kunder forvalter i dag en eiendomsmasse på over 13.000.000 m2 ved hjelp av PMAx.
Har du lyst å vite mer om hva Advania kan tilby og hvordan vi har hjulpet våre kunder, ta kontakt på tlf. 815 58 040 eller advania@advania.no
www.advania.no
06:30
EN NY DAG PÅ FORNEBU
UNIKE KONTORMILJØER FRA 500 – 15 000 M2 For mer informasjon: www.snaroyveien30.no
Utleie ved: Malling & Co Næringsmegling Øyvind Oxholm Meisingset
Tore Bakken
907 54 597
900 40 250
om@malling.no
tba@malling.no