NæringsEiendom 06 2016 by Blake and Friends

2016

Stor byutviklings utgave

Leietakere kan spare 20 prosent

Olav H. Selvaag Byutvikler for generasjoner

Alt om bedrifts kantiner

Bruker flere tiår på å bygge by

Finn ledige lokaler i bladet

SPIKERVERKET B/E To moderne og effektive kontorbygg på historisk grunn, bare 2 minutter fra Nydalen T-banestasjon. Ferdigstilles i 2017. Inntil 3000 kvm ledig.

TORGBYGGET Nydalens fineste kontor bygg har T-banestasjon og parkeringshus i underetasjen. Mer sentralt blir det ikke. Inntil 4500 kvm ledig. torgbygget.no

NY 28 Det rehabiliterte bygget i Nydalsveien 28 har et unikt servicenivå og representative lokaler. Inntil 2900 kvm ledig. ny28.no

Nydalen blir bare bedre og bedre. Sikre deg de beste lokalene før det er for sent. Nydalen Untitled layer

Nydalen er i kraftig utvikling, med både boligbygging og utvikling av næringseiendom. I dag bor, jobber og studerer 30.000 mennesker i Oslos grønneste urbane område, og frem mot 2030 vil dette øke til omlag 50.000.

NY28

TORGBYGGET

SPIKERVERKET

Avantor AS Nydalsveien 28 45 48 54 00 avantor.no

Transformasjonen er i gang! Da Anders Opsahl begynte å kjøpe tilbake eiendommene kommunen eksproprierte fra familiegården på 60-tallet, så han to ting. Først et enormt potensiale, deretter en rekke kontorbygg med store oppgraderingsbehov. Nå kan både gamle og nye leietakere i Skullerud Park glede seg over at transformasjonen er i gang. – I dag har vi en god miks av leietakere, forteller Opsahl. Rundt 150 bedrifter fordelt på våre ulike forretningsbygg, som tidligere har huset storheter som Norsk Data, Tandberg og Primus Norge. Etter omfattende oppgraderinger av lokaler og fasiliteter, kan vi endelig gå ut å fortelle omverdenen hvorfor Skullerud Park er verdt et besøk. – Vi ønsker å gi våre leietakere de aller beste forutsetninger for å lykkes med deres virksomheter. Akkurat som det er i idrettsverdenen, hvor et godt støtteapparat er helt avgjørende for utøvernes resultater. Det handler altså om mye mer enn arealer og kvadratemeterpriser. Enhver leietaker skal oppleve vår nærhet og tilstedeværelse i form av tett oppfølging og høy grad av service. I tillegg vil våre fem strategiske satsningsområder styrke vår posisjon, og gjøre Skullerud Park tydelig når det kommer til valg av lokaler. Disse er: Fleksibilitet: Det skal være enkelt å være leietaker – vi tilpasser og finner løsninger i fellesskap. Aktivitet: Stor satsning på aktiviteter, sommer som vinter. For bedre helse, trivsel og økt motivajon. Fokus: En rekke fasiliteter inkludert. Slik at du kan fokusere på din virksomhet og dine mål.

Anders og Linn har mye spennende å vise frem til potensielle leietakere.

Beliggenhet: Utenfor den trafikkerte sentrumskjernen, men likevel med kort reisetid til og fra jobb. Frisk luft og grønne omgivelser. Samarbeid: Skape miljøer og arenaer for samarbeid og kunnskapsutveksling mellom bedrifter.

ANNONSE

Siden 2004 har vi vokst og utvidet fire ganger, helt knirkefritt.

Nyoppussede lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd

Øyvind Robert Thorsen, EcoOnline AS

PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud inngår i leiekontrakten.

“Vi startet med kun to kontorplasser – nå er vi snart 20. Parken har vært fleksible og lydhøre i prosessene rundt våre utvidelser”.

Om Skullerud Park • Etablert næringspark Oslo syd • Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen • 85 000 m2 – flere forretningsbygg • Kun 10 min med bil fra Oslo S • Skullerud T-bane rett ved • Østmarka like inntil parken • Fri parkering for ansatte • En rekke fasiliteter inkludert • Mange aktivitetstilbud

Se snp.no for mer info. Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, linn@snp.no

TELL Reklamebyrå

– Planene fremover er mange og ambisjonene høye, bokstavelig talt. I den tidligere Tandbergfabrikken har vi nemlig startet byggingen av det som skal bli et Europas største klatresentre. I tillegg har vi prosjekter som lysløyper i marka, treningsfasiliteter, kantiner og fellesområder. Vi er med andre ord godt i gang – og bare gleder oss til fortsettelsen.

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velvære Tandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre og skaper vekst. Bli med på laget du også!

w w w. b a s a l e . n o

KALDE HARDE FAKTA Med Basalerapporten ønsker vi å dele litt av vår kunnskap og erfaring fra forvaltningen av over 3 millioner m2 med næringsareal i Skandinavia.

Vi er i godt selskap I år markererI Basale et 25-årsjubileum, men presenterer den soliditet og har dennekun utgaven av rapporten vikvalitet blant vi annet opparbeidet nøkkeltall siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden. Vi har for eier- og felleskostnader sammen med vokst til å bliartikler en av Nordens største uavhengige forvaltere av næringseiendom. som vi tror kan bidra til en mer helhetlig forståelse og

kunnskap om effektiv forvaltning og tilpasninger av eiendom. Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal

Vår omfattende portefølje av eiendommer forvaltning,bak og tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. til Hemmeligheten vår suksess ligger i representasjon, 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere vår brede geografiske gjør at vi trolig innehar og godtmest arbeidsmiljø. markedets relevante base for nøkkeldata for de fleste typer næringseiendom markedsområder. Verdioptimalisering av og eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale

den kunnskapen du trenger, fordelt på over 200 eiendomsDette har er all kalde harde fakta.

eksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi for din investering.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> Basale forvalter over 3 millioner kvadratmeter næringseiendom i Skandinavia. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

NE 06 2016

LEDER

Dype lommer og god tid Byutvikling er i vinden for tiden. Både eiendomsbransjen, byplanmyndigheter, politikere og folk flest er opptatt av at det bygges en by som lever og har kvaliteter som brukes av befolkningen. Dog med noe forskjellig utgangspunkt for hva som er en god by. Noe har man imidlertid klart å enes om, selv om det ofte krangles om høyder og byggeutnyttelse, og det er at det som skjer på gateplan er ekstremt viktig for om utviklingen blir vellykket. Plan- og bygningsetatens leder Ellen de Vibe har nesten til det kjedsommelige mast på utbyggerne om at de må ha utadrettet virksomhet på bakkeplan. Bygget skal gi noe til befolkningen, noe som også har vært mottoet til utviklere som Aspelin Ramm, Selvaag og andre som har hatt ambisjoner om å være noe mer enn en vanlig eiendomsutvikler. Men det er lettere sagt å gjort å få mange mennesker til å bruke byggene rundt omkring. Noen steder har bedre forut setninger enn andre som følge av at de er et knutepunkt for kollektivtransport hvor mange er innom i løpet av dagen. Andre steder har sine fordeler i naturlige parker hvor barn og voksne tilbringer tiden. Og noen steder har nesten ingen ting. Da Anthon B Nilsen Eiendom og Aspelin Ramm startet arbeidet med Vulkan på Grünerløkka, var tomten smal og utilgjengelig, i en skråning mellom Maridalsveien og Akerselva. Akerselva var et fortrinn, men heller ikke den var veldig tilgjengelig på den gamle industritomten som nærmest hadde grodd igjen. Da må utbyggerne legge ekstra innsats for å få folk til eiendommene. Noe av det som har gjort Vulkan til et vellykket byområde er en god miks av boliger, hotell og handel, som sørger for at det

er mennesker der. Og for å toppe det hele, har Mathallen sørget for at området blir en destinasjon hvor folk drar fra hele Oslo og nabokommunene. Isolert sett har Mathallen vært et tapsprosjekt så langt, men trafikken og det imaget den genererer, har gitt Aspelin Ramm langt større inntekter fra sine andre eiendommer på Vulkan. Vulkan viser hvor viktig det er med eiendomsutviklere som både tenker veldig langt frem og jobber med programmeringen av eiendommene. Vi kan garantere at utbyggerne ikke hadde fått leietakere til Vulkan med betalingsvilje dersom det bare ble satt opp noen kontorbygg der og ikke gjort andre grep. Men med en helhetlig byutvikling hvor folk kan jobbe, bo, handle og tilbringe fritiden, ble Vulkan ett av de mest vellykkede prosjektene Oslo har hatt de seneste årene. Nå jobber Selvaag med å bygge by på Løren, Mustad bygger by på Lysaker og OBOS går i gang med Hovinbyen. Det blir spennende å se i hvor stor grad de ulike utviklerne lykkes med å skape en destinasjon som folk flest oppsøker. Et høyt innslag av boliger er én viktig suksessfaktor. Handel og servering er en annen. Men noe av det viktigste er at det er èn aktør som har kontroll på et stort område. Med dype lommer og flere tiårs tidshorisont. Byutvikling er ikke for amatørene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

Foto: BERRE

Lise Kristin Sunsby, direktør teknisk stab, ROM Eiendom AS, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft. Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

NE 06 2016

NYHETER

Innhold NYHETER

54 Arven etter farfar Tredje generasjon Selvaag fører arven som byutvikler videre.

08 Leder Dype lommer og god tid.

18 De seneste leieprisene Her er Malling & Cos oversikt.

22 Men sentrum var ikke død Omsetningsvekst for sentrumshandelen.

24 Leiepriser 30 Kan spare 20 prosent på leiekostnadene ...for leietakere som aksepterer litt lengre gangavstand.

36 –Sentrum er i Bjørvika Kommunikasjonsbyrå sverger til Bjørvika.

38 5000-6000 kroner Hva er vanlig kantinebidrag per ansatt?

40 Den viktige kantinen

60 Gode serveringskonsepter er alfa og omega Suksessfaktor for byutvikling.

62 – Går aldri tom for fortettingsprosjekter Arkitekt mener byen ikke kan bli for tett.

64 10-20 års utvikling Utviklerne i Lysakerbyen ser langt fremover.

68 30 års utvikling Første del av Nydalen-utbyggingen begynte for 30 år siden.

70 Smelter sammen med Nydalen Utvikling på Storo.

74 – Vi er ingen spesialister Enkeltbyggene ikke viktige når Aspelin Ramm utvikler et område.

80 Bygger Ulven fra bunn

Møteplass og treffpunkt.

OBOS i gang med gigantprosjekt.

44 Kvalitet fremfor pris

88 Fjordbyens to verdener

Ikke alle kantineleverandører konkurrerer på pris.

Bjørvika og Filipstad.

48 -Vil ha vår del av gevinsten

94 Veileder om felleskostnader

Staten blir tøffere i husleieforhandlinger.

Norsk Eiendom ute med veileder.

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem Forsidefoto: Marte Gjærde Økonomi Thomas Berg

80 Bygger Ulven fra bunn

Opplag/distribusjon – 14 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker og Nedre Eiker Bladet sendes også til ca. 3000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, Robert Andersen og Michelle Csango Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS

54 Arven etter farfar

ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 26. august

40 Den viktige kantinen

684

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsﬁlm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 75672772

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje. NE nummer: 37076 Finnkode: 74160615

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusﬂater. Tilgang til vareheis og lasterampe. Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv. NE nummer: 43313 Finnkode: 73638490

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager I Kongensgate 2 kan vi tilby følgende kontorlokaler til leie: • • • •

95-194 KVM

71 kvm lagerlokale i underetasje 194 kvm i 3. etasje fra 1. mars 2016. 119 kvm i 5. etasje indre gård fra 1. juli 2016 95 kvm 7. etasje indre gård fra 1.5.2016

Lokalene har forskjellig planløsninger med god standard. Ventilasjon/kjøling, fjernvarme og ﬁber innlagt i eiendommen. NE nummer: 44616, Finnkode: 77124009

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til oﬀentlig kommunikasjon og tog/ﬂytog.

176 KVM

Følgende areal er ledig: 5. etasje: 176 kvm. Arealet har gjennomgående lys og god utsikt. NE nummer: 42088 Finnkode: 74159444

LILLEAKERVEIEN 23 Kontor / showroom et steinkast fra CC-vest, toppetasje. Lokalet er inndelt med dels cellekontorer og dels åpent landskap. Planløsningen kan endres etter behov. Eiendommen har felles takterrasse til fri benyttelse. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon / Lysaker stasjon med tog/ ﬂytog, trikk og bussforbindelser. Parkering i tilknytning til leieforholdet.

180 KVM

Godt tilrettelagt for funksjonshemmede. Finnkode: 70397478

LILLEAKERVEIEN 31 227 kvm moderne kontorlokaler Vi har for utleie en moderne kontorseksjon beliggende i 2. etasje.

227 KVM

Lokalet er meget lyst og trivelige med vinduer mot syd, vest og nord. Arealet inneholder cellekontorer av forskjellig størrelse, data / arkivrom, møterom, spiserom etc. NE nummer: 46063 Finnkode: 76047906

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie S TA N S E V E I E N 2 9 Kombinasjonslokaler Lokalene er av god standard og kan eventuelt tilpasses for ny bruker. Adkomst skjer via Bedriftsveien i syd eller Grorudveien i Nord. Alternativt via ﬂere avkjøringer fra Østre Aker vei. Lokalene: Lagerlokalet er på totalt 636 kvm ﬂate inkludert lagerkontor.

636 + 150 KVM

Tilhørende kontorseksjon er på ca. 150 kvm og beliggende i 2. etasje. Arealet inneholder et åpent kontorlandskap, toaletter, teknisk rom samt møterom / spiserom med kjøkken. Lokalene blir ledige for ny leietaker 1. juli 2016. NE nummer: 46102 Finnkode: 76706513

I N G . R Y B E R G S G AT E 98 - DRAMMEN Verksteds / salgslokaler Ing. Rybergsgate 98 ligger i et etablert handelsområde langs Rosenkrantzgata på Åssiden i Drammen med gode parkeringsforhold og bussforbindelser. Lokalene er totalt på 1337 kvm og inneholder: • 711 kvm verkstedslokaler med god takhøyde, 3. kjøreporter • 459 kvm kontor og høytlager med mesanin og egen kjøreport •

1337 KVM

167 kvm kantine, garderobe, dusj

Lokalene blir ledige fra 1.1.2017 , men kan om ønskelig etter nærmere avtale fristilles på et tidligere tidspunkt, f. eks. sommeren 2016. NE nummer: 45903 Finnkode: 74526726

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Oslos beste beliggenhet

INGENIØRENES HUS KRONPRINSENS GATE 17 205 - 729 KVM

I Kronprinsens gate 17 får man topp lokaler med tilgang til unik takterrasse! Eiendommen er et sjeldent og bevaringsverdig bygg, og et monument for sin tid. De arkitektoniske særpregene kan sees både på husets fasade og ikke minst i byggets interiør. Hva får du: • 3. etasje: 205 kvm BTA • 5. etasje: 729 kvm BTA • Rennoverte og nyoppussede lokaler • Mulighet for tilpasninger til leietakers ønsker og behov • Fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfunksjoner • Felles takterasse i 10. etasje, med 360-graders utsikt over hele byen • All offentlig kommunikasjon, utallige kaféer, restauranter og butikker i gåavstand • Kort vei til/fra påkjørsel til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Oslos sentrum

LOKALER LIKE VED STORTINGET TOLLBUGATA 35 216 - 270 KVM

Meget representable kontorlokaler beliggende mellom Stortinget og Oslo Rådhus - med gangavstand til alt av servicetilbud og serverdigheter. Hva får du: • Ledige arealer: 2. etasje: 270 kvm 6. etasje: 216 kvm • Oppført på begynnelsen av 1900-tallet, men er senere rehabilitert med omfattende tekniske oppgraderinger • Alle former for offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet - buss, trikk, tog, t-bane og båt • Få minutters gange til et mangfold av butikker, restauranter, serveringssteder, hoteller og kulturinstitusjoner • Enkel adkomst fra E18 og flere parkeringshus i nærheten Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

NE 06 2016

NYHETER

De seneste leieprisene Her er de seneste leieprisene i Oslo- regionen.

beste eiendommene i området («prime»), utviklingen i disse nivåene de seneste 12 månedene, typiske normalleier i området, samt fremtidsutsikter for de respektive områdene.

Anslagene i tabellen under er fra den seneste store markedsrapporten til Malling & Co. Deres forrige anslag kom i slutten av november i fjor, som NE nyheter gjenga i begynnelsen av januar. I tabellen er det gjengitt representative leiepriser for henholdsvis de aller

CBD i særklasse Som vanlig ligger prestisjeområdet CBD, det vil si Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, i en særklasse med hele 4800 kroner kvadratmeteren. Det er det høyeste anslaget blant næringmeglerne. 4800 kroner er uendret fra forrige rapport fra Malling og fra ett år siden.

Malling & Co anslår normalleien i CBD til å ligge mellom 2800 og 3200 kroner kvadratmeteren, som er det samme intervallet som før jul. Oslo sentrum og Bjørvika har de nest dyreste lokalene i Oslo-regionen, der det koster opp mot 3500 kroner kvadrat meteren å leie. Malling & Co har økt spennvidden noe i sentrum for normal leiene, mens disse nivåene i Bjørvika nå er tatt ned til 2300-2700 kroner kvadratmeteren. Det er bare nyere bygg i Bjørvika, så noen typiske billige lokaler i området finnes ikke.

VIKA ATRIUM

Fleksible kontorlokaler ved Aker Brygge Vi har ledig arealer i Munkedamsveien 45 som er et fullservice kontor bygg med nyoppussede hotell og konferanselokaler, Pplasser i garasje anlegg, pene treningsfasiliteter med dusj og garderober, lunsjkantine og hyggelig fellesareal med direkte adkomst til kontoretasjene. Det er kort vei til alle servicetilbud på Aker Brygge og Tjuvholmen. Det er kun få minutters gange til knutepunktet Nationaltheatret med tog, flytog og Tbane. Trikkeholdeplasser og drosjeholdeplass i umiddelbar nærhet. Vi har ledig areal fra 300 – 777 m2. Flere av arealene kan tilpasses leietaker. Dette er beliggenhet midt i smørøyet for bedrifter som ønsker moderne og representative lokaler i et hyggelig og veldrevet kontorbygg.

Kontakt ass. eiendomssjef Randi Gåsvær E-post: randi.gaasvaer@thoneiendom.no Tlf. 948 15 454 thoneiendom.no

YOUNGSTORGET Nybygg med kontorutleie

Bli med og planlegg dine nye kontorlokaler Ved å bli med fra starten i byggeprosessen av Youngstorget 3 får du unike muligheter for egne tilpasninger av dine nye kontorer.

Arealer fra 647 - 3.925 m2 Det blir kontor fra 2. til 6. etasje, og servering i 1. etasje. Det er mulig å leie etasjer enkeltvis eller flere etasjer samlet. Areal per etasje er fra 647 - 855 m2. Etasjene vil være fleksible og passer både til landskap og enkeltkontorer. Nybygget blir nabo til Folketeaterpassasjen og får et moderne uttrykk som står godt mot de omkringliggende eiendommene. I underetasjen blir det sykkelparkering i tillegg til dusj og garderober for leietakerne. Youngstorget 3 baserer seg på energigunstige løsninger, og vi har som mål å oppføre bygget iht. Breeam-NOR “Very Good”. Forventet ferdigstillelse er Q2-2018. Kontakt ass. eiendomssjef Randi Gåsvær E-post: randi.gaasvaer@thoneiendom.no Tlf. 948 15 454 thoneiendom.no

NE 06 2016

NYHETER

Kun Majorstuen spås å få lavere leiepriser fremover.

3000 meteren på Skøyen Skøyen holder fortsatt skansen med 3000 kroner kvadratmeteren, det vil si, nivåene er ned 9 prosent fra 3300 kroner kvadrat meteren for ett år siden. Bak Skøyen følger Majorstuen og Kvadraturen med leienivåer opp mot 2800 kroner kvadrat meteren, og Kvadraturen spås å få en fortsatt økning. NE nyheter skrev nylig at det er en ny giv i området. Vi ser ellers at toppnivåene på Lysaker ifølge Malling & Co holder seg bra oppe og er bare ned 4 prosent det seneste året, høy ledighet til tross. På nabo-området Fornebu er nedgangen 7 prosent til 2000 kroner kvadrat meteren. Gårdeiere i områder som Billingstad og Nydalen/Sandaker kan derimot glede seg over en oppgang de seneste tolv månedene. Gjennomgående er leieprisutsiktene flate, men med en forventet økning i sentrum av Oslo. Kun Majorstuen spås å få lavere leiepriser fremover. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Leiepriser Område

Topp

12 mnd.

Normal

Utsikter

CBD

4 800

2800-3200

Flatt

Oslo sentrum

3 500

2100-2600

Opp

Bjørvika

3 500

2300-2700

Flatt

Skøyen

3 000

-9%

2000-2300

Flatt

Majorstuen

2 800

1800-2200

Ned

Kvadraturen

2 800

1800-2300

Opp

Nydalen/Sandaker

2 300

1500-1700

Flatt

Sandvika

2 250

1600-1800

Flatt

Lysaker

2 250

-4%

1700-1900

Flatt

Økerm/Løren

2 200

1000-1500

Flatt

Bryn/Helsfyr

2 200

1550-1750

Flatt

Asker

2 100

1600-1800

Flatt

Fornebu

2000

-7%

1500-1700

Flatt

Billingstad

1 800

1250-1500

Flatt KILDE: MALLING & CO

NE 06 2016

NYHETER

Handelen på Egertorget bidrar til omsetningsveksten for butikkene i sentrum. (Foto: Wikimedia)

Men sentrum var ikke død Butikkene og serveringsstedene i Oslo sentrum hadde en pen omsetningsvekst i 2015.

detaljhandelen i hovedstaden i fjor utgjorde ifølge IBA 70 388 millioner kroner. Totalt omsatte Oslos 3344 butikker i fjor for 51 milliarder kroner, eksklusive moms. Det tilsvarer 78 122 kroner per innbygger i butikkomsetning. Butikkene i sentrum stod i fjor for 16,7 prosent av denne omsetningen.

Trenden snur Instituttet for bransjeanalyser (IBA) pre senterte nylig tallene for handelen i Oslo og Akershus på et medlemsmøte for Oslo Handelsstands Forening (OHF). Dette er en analyse som har pågått siden 1999 og er basert på omsetning i momsregisteret og bransjeinndeling fra Statistisk sentral byrå (SSB). Tallene som presenteres, er eksklusive moms. Tallene for Oslo omfatter 3344 butik ker, 4103 enheter innenfor detaljhandel og også 1485 serveringssteder. Den totale

En gjenganger i disse rapportene har vært at Oslo taper terreng til Akershus, og at Oslo sentrum har gjennom flere år vært en taper i handelen i Oslo og Akershus. De seneste tallene fra IBA viser imidlertid en omsetningsvekst i fjor for sentrums butikkene på 6,3 prosent. Serveringsstedene i sentrum kan vise til en vekst på 6,0 prosent fra 2014. Det er særlig faghandelen i sentrum som går bra, disse butikkene hadde ifølge IBA i fjor en vekst på 7,6 prosent. Bekled

ning er den store enkeltsektoren blant sentrumsbutikkene, med en andel på 35 prosent av den totale sentrumshandelen. Bekledningsbutikkene i sentrum står for hele 44,3 prosent av omsetningen i Oslo innenfor denne sektoren. Gullsmeder og urmakere i sentrum har en tilsvarende «markedsandel» på 41,6 prosent innenfor sin bransje i Oslo, bokhandel 37,4 prosent. Disse er de tre desidert viktigste bransjene som holder til i Oslo sentrum. Analysen til IBA viser eller at i perioden 2009-2015 er det særlig butikker innenfor gull/ur/optikk, multivarer (Eks. Clas Ohlson) og bekledning som har styrket konkurranse kraften i sentrum. Oslo-handelen har derimot generelt hatt en svakere utvikling enn Akershus i perioden 2010-2015. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

kaffetørst JEG ER .............. ..... NEDE PÅ STASJONEN

HVORDAN HAR DU DET PÅ FARTEN I DAG? Vi mennesker er ulike og har forskjellige behov. ROM Eiendom eier stasjonsbygninger, næringsbygg, boliger og tomter der det går eller har gått tog. Vi tenker alltid på deg som reiser når vi utvikler attraktive og effektive kollektivknutepunkter, for vi vil at stadig flere skal velge å reise kollektivt. Les mer på romeiendom.no

VÅRE VIKTIGSTE HUS

NE 06 2016

LEIEPRISER

Spaces tar Tollbugata 8 Spaces har slått seg stort opp på co working innenfor det kreative arbeids miljøet, med sentre i USA, Storbritannia, Australia og Nederland. Nå åpner et Spaces-senter i Tollbugata 8 i Kvadraturen i Oslo sentrum. Virksomheten får rundt 6000 kvadratmeter å boltre seg på i bygget som eies av SPG. – Å etablere seg i Oslo er et spen nende steg for oss og dette følger nylig åpninger i verdensmetropoler som New York, London, Amsterdam, Melbourne og Sydney. I Norge ser vi en økt interesse og etterspørsel etter arbeidsmiljø rettet mot coworking og interaksjon mellom individer, så vi mener at det norske markedet er klare til å motta et konsept som Spaces og det vår merkevare har å tilby. Spaces gir sine medlemmer en unik mulighet til å ta del

av et miljø som dyrker entreprenøren og andre som tar sin karriere i egne hender. Våre eventer og selve lokasjonen akti verer sine medlemmer til å ta del i denne måten å leve på, sier Martijn Roordink, en av grunnleggerne av Spaces. Spaces’ tilbud i Oslo skal omfatte coworking-medlemsskap, store åpne løsninger hvor grupper og enkeltpersoner kan samarbeide, møterom, delte kontor fellesskap og provate kontorer. Det skal også tilbys fleksible betingelser. Spaces vil åpne i august 2017. Coworking er et slags kontorhotell, med fleksible kontorplasser for enkelt personer og småbedrifter. Det legges ekstra til rette for kunnskapsdeling og nettverksbygging. Det er ventet at Co working får stor innvirkning på kontor

markedet i tiden fremover. I USA er det også blitt mer vanlig at større selskaper sender grupper av sine ansatte inn i ulike coworking-miljøer. Stor-Oslo Eiendom slo sammen de to eiendommene Tollbugata 8 og 8B for å oppgradere dem. Men før jul i fjor kjøpte SPG eiendommen. – Eiendommen står nå overfor en stor og spennende rehabilitering, og vi jobber med flere store leiekontrakter, sa managing partner Knut Holte i SPG til NE nyheter. Nå er det altså klart at det blir Coworking-konseptet Spaces som leier Tollbugata 8. Spaces er eid av kontor hotellgiganten Regus. Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Leiepriser kontor i Oslo Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3200

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2100

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

DET KREVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT TERRENG

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 150 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

NE 06 2016

LEIEPRISER

Spår dobling av ledigheten Dagens fremleiekontrakt i Snarøyveien 36 (Aker Hus) til Aker Solutions omfatter brorparten av bygget, men arealet ned justeres når selskapet flytter til Fornebu porten i juni. Aker Solutions beholder ansvaret som fremleier for en del av bygget frem til ultimo 2019. Akershus Eiendom operer med en arealledighet i dag på Fornebu på nær 9 prosent. Næringsmegleren regner imidlertid ledighet tre måneder frem i tid, mens eksempelvis DNB Næringsmegling har en 12-måneders horisont. De skrev i markedsrapporten i mars at på Fornebu er ledigheten økt med 11 200 kvadrat meter til 58 000 kvadratmeter. Da har DNB med at store deler av Aker Hus fraflyttes sommeren 2016, selv

Fornebu kan få en dobling av den reelle kontorledigheten fremover. Det er Budstikka.no som har gjennom gått ledigheten i området sammen med analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom. Eggen har i dag talt opp 38 000 kvadratmeter med ledige kontorlokaler i området. Men, om noen uker forlater Aker Solutions Snarøyveien 36 til fordel for Fornebuporten (byggetrinn 2). NE nyheter skrev i september i fjor at det er en tikkende fremleiebombe i denne eiendommen, som er eid av Norwegian Property. Frontica Business Solutions, et datter selskap av Akastor ASA, har leiekontrak ten og leier ut videre til Aker Solutions.

om leiekontrakten løper til sommeren 2019. Det blir imidlertid en reduksjon av leiearealet med ca. 12 000 kvadratmeter fra sommeren 2017, og arealene vil derfor kunne være tilgjengelig som fremleie. Men gitt ledighetsdefinisjonen til Akershus Eiendom, kan den reelle kontorledigheten på Fornebu uten nye leietakere øke med opptil 40 000 kvadrat meter til 78 000 kvadratmeter. Det utgjør i så fall hele 18 prosent av det samlede kontorarealet på stedet. Det er fak tisk høyere enn på Lysaker, der ledigheten er falt fra over 20 til 17 prosent de siste måned ene, sier Ragnar Eggen til Budstikka.no. Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Leienivåer for Oslo (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

5 000

4 500

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 000

1 000 Asker/ Bærum

Lysaker

Skøyen

Kilde: DNB Næringsmegling

CBD Vest

CBD Øst

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Økern/ Ulven

INDEKSHUSET

KONTORER TIL LEIE PÅ SOLLI PLASS 2. etasje: 340 kvm

1. etasje: 680 kvm

Moderne lokaler med gjennomgående lys og flott utsyn over plassen foran bygget. Adkomst fra lavblokken. Åpen løsning, samt møterom. Kan tilpasses leietakers ønsker

Praktiske, fleksible og lyse lokaler i høy 1. etasje med vindusfasade ut mot Solligata. Lokalene har normalt god standard, og består av resepsjonsområde med møterom og stort sett åpen løsning. Kan tilpasses leietakers ønsker.

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Höegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Christopher Bell M: 452 69 594 E: christopher.bell@colliers.com Morten Kjeldby M: 906 96 677 E: morten.kjeldby@colliers.com

MED DESIGN I FOKUS Ledige lokaler: 1. etasje: 531 kvm BTA 5. etasje: 580 kvm BTA 7. etasje: 521 kvm BTA Kontoret er ikke bare et sted å jobbe, men et sted å møtes som rommer mangfoldet. Kontoret skal fremme god kommunikasjon, nettverksbygging og kompetansedeling. Sammen med våre rådgivere, arkitekter og designere ønsker vi å skape et produktivitetsfremmende og effektivt miljø for våre leietakere.

I EN KLASSE FOR DEG

Les mer på www.wergelandsveien7.no

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, HĂśegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Rune Arvesen SeniorrĂĽdgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no

NE 06 2016

NYHETER

Kan spare 20 prosent på leie kostnadene Leietakere som er villig til å akseptere en litt lengre gang avstand til offentlig kommunikasjon, kan spare 20 prosent i leiekostnader. Ulempen er selvfølgelig at lokalene fremstår som mindre attraktive og til gjengelige, og at det kan skremme unna fremtidig attraktiv arbeidskraft og gjøre at «gode hoder» forsvinner. Nærhet til

ffentlig kommunikasjon er, og blir et o viktig kriterium ved valg av lokaler. – Ja, det har aldri vært så viktig som nå, med så hyppige avganger det er for de offentlige kommunikasjonsmidlene, sier senior eiendomsrådgiver Michael Færden i NAI FirstPartners til NæringsEiendom. – Hvor viktig er det å velge et bestemt område av Oslo-regionen for leietakerne? – Leietakerne er gjerne bevisste her, men det hender at de ender opp med et annet sted, sier Færden Avstanden til kollektivdekning er «åpenbart» viktigere i perifere områder av Oslo-regionen og storbyene, enn betydningen den har i sentrum og sentrumsnære områder. De ulike kontor klyngene i regionen har imidlertid et ulikt

kommunikasjonstilbud, som spiller inn på attraktiviteten.

T-bane viktigst – Langs Ring 3 og i områder som Nydalen, Bryn-Helsfyr, er det viktigere å være nær T-baneforbindelse enn en togstasjon. Enda lenger ut setter de store bedriftene opp skyttelbusser til stasjonene, slik de har gjort inn til Asker stasjon, sier utleierådgiver Petter Bjørge i NAI. Tilbudet av offentlige kommunikasjons midler spiller til dels en stor rolle for leie markedet, og dermed leieprisene. – Markedet på Lysaker har kviknet litt til, mens på Fornebu er markedet fortsatt trått. På Lysaker og ut mot Fornebu opplever utleiere av kontorlokaler et

59.927196º N, 10.675870º Ø

KONTOR TIL LEIE PÅ HOFF/SKØYEN Engebrets vei 7 Fra 300 m2 - 2.000 m2

Jo flere ulike tilbud du har av offentlig kommunikasjon rundt deg, jo mindre betyr avstanden til hvert enkelt tilbud. • Nybygg - Innflytningsklart i 4. kvartal 2016 • Arealeffektive kontorer (cellekontor/åpent landskap) • Høy standard og god luftkvalitet • Energiklasse A • Meget gode profileringsmuligheter • Vaskehall for bil og sykkel • God parkeringsdekning i kjeller • Kort gangavstand til Skøyen stasjon • Godt ivaretatt med gårdeier i nabobygget

t regere marked enn de som leier ut l okaler på Lysakerlokket. Det går for tiden kun b usser til Fornebu, som medfører at lokalene her bør ligge svært nærme sentrale buss-stopp for å oppnå en god pris. Lokalene lenger unna bussstoppene er vanskelig å leie ut. Nærhet til Lysaker er positivt, grunnet mye biltrafikk på Fornebu, sier Færden. Litt nærmere Oslo, på Skøyen, ligger Sjølystparken. – Lokalene i Sjølystparken er b illigere enn lokaler med topp beliggenhet på Skøyen, forutsatt samme standard. På Bryn-Helsfyr er nærhet til T-bane ansett som meget v iktig. Når det gjelder Nyd alen og Storo, «trumfer» nærhet til T-bane og buss tilgangen til Nydalen togstasjon, sier Bjørge. Prestisjeområdet (CBD), det vil si Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, er derimot ikke like prissensitivt når det gjelder gangavstand. – Men skulle man bygget nye kontorlokaler i lokalene til OBOS på Hammerborg Torg, tror jeg det ville ha presset leie nivået, eksemplifiserer Færden.

For prospekt og visning, kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 | ava@60grader.no Hans Jacob Haraldson 934 41 541 | hjh@60grader.no 60grader.no

NE 06 2016

NYHETER

Senior eiendomsrådgiver Michael Færden, NAI FirstPartners.

T-bane viktigst, men... Det er altså ikke likegyldig hvilke knute punkter man ligger i nærheten av og hvilke transportmidler som tilbys. – Nei, jeg vil si at togforbindelser er viktigere ute i periferien. For store bedrifter med mye møte- og reise virksomhet, er Flytoget viktig. Men generelt er T-bane viktigst, deretter kommer toget og Flytoget, så buss, og til sist trikk, sier Bjørge. – Jo flere ulike tilbud du har av offentlig kommunikasjon rundt deg, jo mindre betyr avstanden til hvert enkelt tilbud. Om lokalet kun har ett tilbud i nærheten, er 10 minutter gangavstand for mye. Om det er mange tilbud og alle er rundt 10 minutter unna, er det greit, men 10 minutter til nærmeste bussholdeplass holder ikke, tilføyer Færden. NAI FirstPartners regner 5–7 minutter som «prime» avstand til toget, Flytoget,

Utleierådgiver Petter Bjørge, NAI FirstPartners.

trikk og T-bane. Det betyr at lokaler innenfor denne avstanden ventes å oppnå omtrent de samme leieprisene og er de dyreste å leie, gitt samme standard på lokalene. Nærmeste bussholdeplass bør derimot være under fem minutter unna. – Konklusjonen er at ligger lokalet mer enn 10 minutter fra et godt tilbud av offentlig transport, faller prisene med rundt 20 prosent, forutsatt samme standard, sier Færden. Hva som er offentlig kommunikasjon, forandrer seg. – Snart kommer det ny trikkeholde plass i Dronning Eufemias gate i Bjørvika, påpeker Færden. Dette er et område man tidligere ikke har kunnet ta trikk gjennom.

Løft i Nydalen Et slående eksempel på betydningen av god kollektivdekning for leieprisene, er

da det ble T-baneforbindelse til Nydalen. Denne T-banestasjonen er nå en av Oslos mest trafikkerte. – Nydalen fikk en «boost» da det ble kjent at området skulle få T-bane og en enda større boost etter at stasjonen kom, sier Færden. Gangavstand er imidlertid ikke gangavstand. Kvaliteten på områdene man går igjennom mellom arbeidsplass og holdeplass, er viktig. Det redder et område som Tjuvholmen, der det tar bortimot et kvarter å gå fra helt ytterst på området og inn til Nationaltheatret stasjon. – Å gå fra Tjuvholmen til Nationaltheatret, er greit. Dette er et område med liv, og du møter folk du ønsker å møte. Unntaket i Oslo sentrum er kanskje Tjuvholmen, ellers er sentrum mer eller mindre ett område. Det er også viktig å gå igjennom et område som gir vern for vær og vind, sier Færden.

TIL LEIE – SØRKEDALSVEIEN 150 Ledige lokaler 750–5.000 kvm BTA

Les mer på www.s150.no

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Höegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no

Effektive og fleksible lokaler beliggende i område under utvikling. Eiendommen huser i dag barnehage, skole, bydelsadministrasjon, NAV, tannhelsetjeneste og legesenter. Etablering av helsehus vurderes!

Christopher Bell M: 452 69 594 E: christopher.bell@colliers.com Morten Kjeldby M: 906 96 677 E: morten.kjeldby@colliers.com

NE 06 2016

NYHETER

Nærhet til T-bane er viktig på Helsfyr. Her er Grenseveien 99, som ligger åtte minutters gangavstand til T-banen.

– Det koster like mye å leie på Tjuvholmen, ja faktisk mer enn i Vika og på Aker Brygge, til tross for at Tjuv holmen ligger lenger unna trikk, T-bane og tog, fortsetter han. Det skal her sies at Tjuvholmen gjennomgående har de nyeste kontorlokalene å tilby.

Mikrobeliggenhet En ting er å ha lokaler innenfor et spesielt område av byen, der lokalene prises ulikt, en annen ting er den såkal te mikrobeliggenhetens betydning for

leienivået: Hvordan er utsikten, lysfor holdene, hvordan er naboeiendommene, og selvfølgelig gangavstanden til offentlig kommunikasjon. Denne avstanden kan variere nokså betydelig innenfor det samme området, eksempelvis på Lysaker og Bryn-Helsfyr. – Mikrobeliggenheten kan være helt avgjørende, som om du har sol og sjøutsikt på Aker Brygge, eller ikke har det. Det er også forskjeller i leieprisene avhengig av hvilken side av Munkedams veien du ligger på. Hvilken side av veien

kan være helt avgjørende, sier Bjørge. Vika Atrium til Olav Thon Gruppen i Munkedamsveien oppnår leiepriser som er et stykke under nivået på Aker Brygge, tvers over veien. – Fremover, hva tror dere om gang avstander og prisforskjeller? – Gangavstander blir viktigere, fordi det blir mindre tilgang med bil, svarer Færden. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

FOLLO’S BESTE NÆRINGSPARK Ledige kontor- og lagerlokaler: 25 – 1.000 kvm

Les mer på www.skinaeringspark.no Anolitveien 16

Karl Erik Navestad Daglig leder Ski og Askim M: 920 65 403 E: ken@hoegheiendom.no

Ski Næringspark kan tilby mange muligheter, sentral beliggenhet og er Follo’s beste og fineste næringspark! Vi kan tilby deg alt fra enkeltkontorer i k ontorsenter til store tomteområder for oppføring av ett eller flere bygg. Illustrasjon av utbygningsklare tomter

Lennart Svensson Utleiesjef M: 977 28 850 E: lns@hoegheiendom.no

NE 06 2016

NYHETER

– Sentrum er i Bjørvika Bjørvika er det nye sentrum i Oslo, mener kommunikasjons byrået Apeland. Kommunikasjonsbyrået med sine 23 ansatte har nylig tatt plass i Dronning Eufemias gate 16, det såkalte Visma- bygget i Barcode-rekken i Bjørvika. Eiendommen ligger kun 3-4 minutter fra perrongen på Oslo S. Kommunikasjonsbyrået flyttet tidligere i år fra det såkalte «Slottet» på Høvik i Bærum, en mil utenfor bydelsgrensen i Oslo. Den nye leieavtalen i Bjørvika gjelder i fem år fremover, der Apeland har inngått en fremleiekontrakt med HR Prosjekt. På spørsmål om hva som var hoved begrunnelsen for å flytte, svarer adm. direktør Ole Christian Apeland slik: – Det var ønsket om å være mer sentralt, og vi opplever Bjørvika som et attraktivt område. Det er der det spennende skjer. Vi var i en gammel bygning, slik at det ikke var aktuelt å flytte til en annen gammel bygning. Vi ønsket noe moderne og nytt, og Braathen Eiendom

er en ekstremt profesjonell gårdeier, jeg har aldri vært borti noe liknende, skyter kommunikasjonseksperten om sin nye gårdeier.

Tyngdepunkt – Oslo er dessuten i ferd med å flytte tyngdepunktet på denne siden av byen. For noen år siden hadde det vært helt utenkelig at vi skulle ha et kontor på østkanten, men det er her det innovative og spennende skjer. Oslo sentrum flytter seg til Bjørvika, sier Apeland om lokaliseringen. – Blir Høvik for usentralt? – Nei, men vi hadde vært der i 25 år og fikk lyst til å prøve noe nytt, svarer han. En god del av selskapets kunder holder dessuten til sentralt i Oslo, som i Bjørvika. Apeland sier det måtte være en togstasjon i nærheten av de nye lokalene, ettersom de ansatte i selskapet bor i områder som Asker, Bærum, Ski og Drøbak. – Vi måtte ha et kollektivtilbud til alle. Ønsket om et skikkelig byliv gjorde at Lysaker var lite aktuelt. Valget stod mellom området rundt Nationaltheatret stasjon og Bjørvika, og vi fant fort ut at Bjørvika var det mest spennende områ-

det. Vi vurderte områdene rundt Karl Johans gate, Vika og Aker Brygge som mindre attraktivt, sier han. Om den kritiske gangavstanden, sier Apeland lakonisk: – Man gidder ikke å gå langt.

Mye bilkjøring Apeland sier kundene holder til over hele Oslo, og at de var vant til å kjørte bil for å nå dem, opptil flere ganger om dagen. – Det har hendt at flere av oss kjørte inn og ut av Oslo tre-fire ganger i løpet av en dag. På Høvik hadde alle egen bil, men vi har gått fra 33 til 2 parkeringsplasser, og det fungerer helt fint, sier Apeland om den nye parkeringssituasjonen. Han har imidlertid åpnet opp for å komme tilbake til Bærum og Sandvika – Vi har vært veldig engasjert i næringsrådet i Bærum. Bærum generelt har hårete visjoner, der Sandvika skal bli en ordentlig by med bygg opp mot 19 etasjer. Men foreløpig skjer det ingenting der, utviklingen går altfor sent. Det begynner å haste for Sandvika, konstaterer Apeland. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Salg

Hadeland - Næringseiendom tilpasset produksjon, lager og kontor. Enkel adkomst fra/til riksveg 4.

Hadeland

Mohagalia 1

Prisant. kr 25 000 000

Næringseiendom med svært god beliggenhet langs rv 4 på Jaren. Tidsmessig og funksjonelt bygg med store muligheter, midt i hjertet av Mohagen næringsområde. Den består av et næringsbygg tilpasset produksjon, lager og kontorer på Bra 2 670 kvm. Andre etableringer i området er bl.a. Tess, Meca, Mekonomen, div bilforretninger, eiendomsselskaper og begravelsesbyrå . Avstand Oslo sentrum ca 70 km. Visning etter avtale.

Kontakt Inger Helene Heier Email lene@em1hadeland.no Telefon 930 03 170

Eiendomstype BTA Byggeår Ref. nr Matrikkel Parkering

Næring 2 780 kvm. 2008 1116043 GNR 150, BNR 45 Gode parkeringsforhold i tilknytning til bygget.

NE 06 2016

NYHETER

En god kantine er viktig for de ansatte, men det koster penger. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

5000-6000 kroner 5000–6000 kroner per ansatt i året i kantinebidrag ser ut til å være vanlig i nyere bygg. OBOS Basale har studert kantinekost nader når de kommer med sine årlige rapporter om blant annet felleskostnader i kontorbygg. Disse felleskostnadene holdes imidlertid utenfor OBIS Basales nøkkeltall, ettersom kantinekostnaden ofte avregnes per bruker. Et nøkkeltall per kvadratmeter gir ikke nødvendigvis et godt bilde av de reelle kostnadene. Kantinekostnader er for øvrig ikke

efinert som en felleskostnad i stand d ard leieavtaler for næringslokaler. En fordeling av kantinekostnader krever en spesifikasjon i leieavtalen om dette. – Der er vanlig at man betaler kantine kostnader per bruker, men vi ser at antall adgangskort blir brukt som et grunnlag til fordelingen mellom leietakere. Da fanger man opp ansatte som slutter og nyansatte, sier Wenche Jacobsen, leder av økonomiforvaltning i OBOS Basale, til NæringsEiendom. Løpende kantinebidrag er leietakers kostnad, men Jacobsen sier utleier gjerne tar den opprinnelige investeringen. Brukerne betaler vanligvis for mindre utskiftinger og ting som forsvinner. – Ved store investeringer i kantinen kan driveren ta disse, det avhenger av avtalen de har med utleier, sier Jacobsen

Varierer sterkt – Hva vil du si de typiske kantinekostna dene ligger på per bruker i året? – Det varierer sterkt, avhengig av funksjoner og kvaliteten man setter til leveransen. Men vi ser fra våre under søkelser at i nyere bygg lå disse kost nadene i 2015 på 3500-7500 kroner per bruker, og med et snitt på om lag 6000 kroner per ansatt. I eldre bygg ligger dette noe lavere, på ca. 4500 kroner per ansatt. Kostnadene stiger med varm mat og lengre åpningstider, og flere kantiner har fått egne kokker, svarer Jacobsen. – Men i nyere bygg er en god kantine viktig for tilfredsheten, og det gjelder ikke bare kvaliteten på maten, men også selve logistikken. Folk vil ikke stå i lange køer foran kassen. Da er spørsmålet om man skal ha en eller to kasser, fortsetter hun.

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

Det er trolig stordriftsfordeler og kantinebruk, at enhets kostnaden faller i de store byggene. Enutfordring i særlig eldre bygg oppstår imidlertid ved utskifting av leietakere. – Ny leietaker er kanskje ikke interessert i å være med på kantinedriften, som gir større kostnader til brukerne av kanti nen. Det blir færre hoder å dele kostnadene på, samt mindre attraktivt for driverne av kantinen. Da er det viktig å ha en fleksibel avtale med kantinedriver, slik at avtalen kan justeres. Enkelte eiere vil da gjøre om kantinen til andre formål, fordi de ser at den ikke lenger er kostnadseffektiv og forsvarlig å drive. En tendens de senere årene er at kantinen også er åpen for andre brukere. Da oppstår en ny problematikk: Hvordan avreg nes dette mellom de interne og de eksterne brukerne? – Kantinene utvikler seg mer til å bli restauranter og kafeer, det går i den retningen. Kantinedriverne ser at de kan øke inntjenings potensialet. Utfordringen da er hvordan kostnadene skal fordeles, da må utleier ha andre avtaler med kantinedriveren, sier Jacobsen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte • Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

NE 06 2016

NYHETER

Den viktige kantinen

LO K A L E R TIL LEIE CARL BERNER NÆRINGS PARK

Kantinen blir stadig viktigere som møteplass og treffpunkt for de ansatte. Entra bruker derfor mye ressurser på å utvikle gode kantineløsninger. NæringsEiendom avholder møtet med Entra i den nye store kantinen i Havnelageret, Langkaia 1, en eiendom som nylig er oppgradert. Temaet er altså kantinens betydning for leietakerne. Foruten ordinær bespisning kan leietakerne bruke kantinelokalene i Havnelageret til allmøter og mindre møter. NæringsEiendom vises rundt og ser blant annet at skjermede avlukker med lyddempende gardiner passer for mindre og uformelle møter, men kanskje ikke for de «tyngste» samtalene. En stor kabal skal gå opp, det snaut 40 000 kvadratmeterstore Havnelageret får opp mot 400 eksterne besøk om dagen, i tillegg til 1800 ansatte som vil jobbe i lokalene fra høsten. – Å ha et godt kantinetilbud er veldig viktig for Entra, og noe vi har brukt mye tid på her i Havnelageret. Dette er en av grunnene til at leietakerne vil være her og for å ta del i vårt servicekonsept, slik at de kan konsentrere seg om sin virksomhet, forteller regiondirektør Sonja Horn i Entra til NæringsEiendom.

HASLEVEIEN 28 C A 9 0 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E

•

Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer

•

Resepsjon/mottak, arkiv mm

•

Grei standard

•

Mulighet for parkering

•

Ledig fra 01.07.16

HASLEVEIEN 28 C A 1 3 0 M 2 B TA KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E

•

Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden

•

Beliggende i 3.etg med atkomst til personheis samt to stk. vareheiser til lasterampe

•

I dag et «åpent» areal, kan tilpasses etter behov

•

Mulighet for leie av parkeringsplass

•

Ledig fra 01.09.16

Rabattert I tillegg til god mat, er hyggelige priser ett av virkemidlene. Leietakerne får i snitt 30 prosent rabatt på veiledende priser i kantinen, en rabatt som varierer fra 20-50 prosent. – Kantinebidraget ligger på 2700 kroner per ansatt i året. Det inkluderer gratis kaffe og te i perioden mellom 10.30- 13.00, Horn. – Hvilke innspill fra leietakerne fikk dere om hva de ønsker seg av en god kantine?

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

NE 06 2016

NYHETER

Havnelageret er en av eiendommene hvor det satses på kantinekonseptet.

– I forkant hadde vi en runde med leietakerne og kartla ønskene. Det endte med en miks av langbord, runde bord og barkrakker. Leietakerne ønsket dessuten en større variasjon i menyen, istedenfor den faste ukemenyen. Tilbudet skulle være ferskt, som ferskpressede s moothies. All mat er dessuten allergimerket, og kostholdet skulle være sunt. Vi serverer en vegetarrett hver dag, og de ansatte har flere varme retter å velge imellom, der de kan velge bort ingredienser i de varme rettene, svarer Frank R. Helgesen, som er eiendomssjef på Havnelageret. En salatbar av «høy kvalitet» inngår også i matutvalget, og leietakerne ville ha større variasjon i møtematen. – Det er blitt litt mer eksklusivt, men å ha en bra meny var viktig for leietakerne.

Vi tilbyr også representasjonsmat, som er noe dyrere, men tilbudet fra Compass Group, som driver kantinen, er likevel billigere enn om vi skulle ha satset på catering, forteller Helgesen.

Ikke aktuelt Å drive egen kantine er ikke aktuelt for E ntra, kantinedrift er ingen kjernevirksomhet for eiendomsselskapene. Det er klare stordriftsfordeler knyttet til drifting av kantiner, ikke minst ved innkjøp av mat. Compass Group stiller dessuten med faglærte kokker som står for tilberedningen. – Hvordan velger dere kantineleverandører, hva legger dere vekt på? – Vi har et fullservice-konsept i våre store bygg, det avhenger av størrelsen.

Compass Group drifter 17 av våre bygg i Oslo-området, og det var viktig for oss å se på hele tilbudet, inklusive renhold og resepsjonstjenester. Vi gikk derfor ut med en forespørsel om hele facility management-tilbudet til leverandørene og la vekt på kvalitet og servicenivået. Compass er flinke på innovasjon, svarer Horn. – Hva mener du er nøkkelen til gode kantineløsninger? – Fellesnevneren er å skape gode fellesarealer som brukes gjennom dagen, også til uformelle møter. I det nye Sundt-kvartalet har vi lagt alle slike lokaler til første etasje, slik at man kan møte kunder og andre virksomheter i denne etasjen. I Sundt-kvartalet blir det fellesarealer, lounge, kafé, bespisning

ABEL EIENDOMSFORVALTNING AS Markedsbistand Rådgivning Utvikling ●

og møterom i første etasje. Det gjør at vi kan lage mer effektive arealer oppover i etasjene, og leietakerne får mer kvalitet i de egne arealene.

Innspill og erfaringer – Tilbake til Havnelageret, hva kan dere si om løsningene som er valgt? – De er basert på innspill fra leietakerne og egne erfaringer. Kantinen her var et eget prosjekt, der det er brukt mye ressurser på akustikk og lyddemping. I tillegg er det satset mye på logistikk, slik at flyten blir bra, samt godt lys, svarer Helgesen. Hurtigruten er en av leietakerne som er kommet inn i Havnelageret, og de var ikke vant til denne serviceopplevelsen. – Kantinen og Entras servicekonsept var en av årsakene til at Hurtigruten valgte Havnelageret, det var viktig for dem å kunne bestille det de ønsker, sier Helgesen. – Den første skissen var på 340 sitteplasser, men vi valgte en løsning med 100 færre plasser og basert på tre-fire bordsettinger. Vi antok at 1000-1200 personer ville være innom og spise i løpet av dagen. Det er plass til å dekke på til langbord til 340 personer ved julebord, sommerfester ol., og i juni kommer det en serveringsløsning ute på lossebalkongen med utekjøkken. Ellers er det utviklet en egen «app», der de ansatte her kan bestille mat til møterommene til et visst antall personer og å velge mat fra menyen. Kantinen har til enhver tid oversikt over matbestillingene til alle møterommene, sier Helgesen. – Vi har utviklet et bedre servicekonsept. Kundene ønsker mer kvalitet og ett «stop and shop», at Entra kan hjelpe deg med alt som har med kontortjenester å gjøre, supplerer Horn.

●

Abel Eiendomsforvaltning. P.b. 2459 - Solli, 0201 Oslo. Tlf. 67 11 57 11 - Fax 67 11 57 12. post@abeleiendom.no

457 - 1.371 KVM BTA ROSENKRANTZ GATE 20

Kontorlokaler med høy standard

Sentrum Entra gikk for egen del i fjor over til å arbeide aktivitetsbasert i sine lokaler i Posthuset. Eiendomsselskapet har blant annet fått en stor, sosial kjerne i lokalene der de ansatte kan møtes spontant. Flere av de ansatte inntar også lunsjen der, slik at kjernen nærmest fungerer som en kantine. – Ja, det er sentrum i våre lokaler. Vi har satset på én stor sosial sone og ikke kaffekroker rundt omkring, men det var ikke planlagt at folk skulle sitte og spise der. Folk på tvers av avdelinger og grupper setter seg ned og spiser sammen, det er mange som tar med seg maten opp fra kantinen i første etasje i Posthuset. Kollegaer møtes på tvers av avdelingene, og det er blitt en stor sosial sone med plass til 30-40 stykker, forteller Horn. – Blir kantinen viktigere fremover i kampen om leietakerne? – Å ha et godt servicetilbud er et viktig konkurranseparameter. Kunden ønsker å få løst alt på ett sted for å konsentrere seg om kjerneoppgavene. Det krever løsninger med god kvalitet som gir merverdi for kunden, svarer Horn. Tekst JAN REVFEM

ligger meget sentralt i Oslo sentrum mellom • Eiendommen Rådhusplassen og Stortinget. Området består hovedsakelig av kontor og forretninger/restauranter/serveringslokaler.

vei til offentlig kommunikasjon med buss, trikk, T-bane, • Kort tog/ flytog, taxi holdeplass, samt båt v/Aker Brygge. De fleste

servicetilbud i umiddelbar nærhet med bl.a. bank, post, butikker, kafeer mm.

er fordelt over 3 etasjer og inndelt i en mix av celle• Lokalene kontorer, møterom og åpen løsning. Lokalene kan tilpasses

leietakers ønsker og behov etter nærmere avtale mellom leier og utleier. Mulighet for parkering i nærområdet.

E-post JAN@NE.NO KONTAKT: Stian Korneliussen | 979 67 450 | stian@abeleiendom.no

NE 06 2016

NYHETER

Kvalitet fremfor pris

Ikke alle kantineleverandører konkurrerer på pris, for noen er kvaliteten det viktigste. Og en av disse leverandørene er «Du Godeste», som startet i 1992 etter en

idé av Astrid Roppen. Hun startet den gangen kantinen i NRKs nye Dramasenter i Nydalen. Konseptet var en kantine der all mat ble laget fra bunnen og «som ut vikler seg i takt med tiden og som speiler matglede og faglig stolthet». – Ja, vi er den eneste kantine bedriften i Norge som lager maten hundre prosent fra bunnen. Vi tilbyr et nisje- og kvalitetskonsept og kaller oss

for en «boutique-kantine». Vi vinner ikke på pris, men kvalitet, slår Roppen fast overfor NæringsEiendom. Du Godeste omsatte i 2015 for 38 millioner kroner, fordelt på åtte avdelinger. Den største kunden er Finn.no med 420 ansatte, mens den minste kunden er Geodata med 100 ansatte. Nye kunder de seneste årene er bedrifter som Advokatfirmaet Schjødt,

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

180 – 490 kvm til leie 3 lokaler i hhv. 2., 3., og 4. etg. Lokalene skal totalrehabiliteres og vil fremstå som nye. Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Heis. Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon. Rikelig med parkering inne og ute. Gjesteparkering.

BERGHAGAN 7, LANGHUS / SKI

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

KONTOR

Beliggenhet/adkomst

Kontorer • Fra 50–500 m i 2. og 3. etasje • Pene og ﬂeksible kontorlokaler i representativt bygg. • Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov. 2

• Beliggende på Berghagan i Ski kommune. • Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum. • Enkel adkomst med bil.

• Rikelig med parkering. • Nærhet til buss og tog (Vevelstad). • Også lagerlokaler på samme eiendom.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

NE 06 2016

NYHETER

Du Godeste blir tilkalt til stadig flere arrangementer i bedriftene.

Kripos, Yara International og Clarksons Platou. Du Godeste ble i 2015 en såkalt Gasellebedrift.

Sunt og godt – Hva kan dere tilby kantinegjestene av mat og drikke? – Vi har en buffetkantine, der vi legger vekt på sunn og god mat. Av varm mat tilbyr vi fisk, kjøtt, suppe og pasta. Det er ikke en egen salatbar, fordi vi lager tre forskjellige salater hver dag som vi varierer i løpet av en femukersperiode. Vi leverer alt fra en 3-rettersmeny til matboks og har faglærte kokker på alle våre stasjoner. I 2016 har vi utvidet vårt konsept med en stasjon for friskpresset frukt og grønnsaksjuice, der gjestene lager juicen selv, svarer Roppen. Hun forteller at de også leverer møtemat og mat til arrangementer, som det blir mer og mer av. Du Godeste blir tilkalt til stadig flere arrangementer i bedriftene, men et slikt konsept l igger naturlig nok ikke i det nedre p risintervallet. – Nei, vi ligger i det øverste prissjiktet. Vi selger oss inn på kvalitet og tilstedevæ-

relse og skal ta ansvar for at vi serverer de samme menneskene mat hele året. At de spiser bra mat hos oss, er uhyre viktig. Det starter med at vi velger ut gode leverandører av råvarer. Videre skal det se bra ut i lokalene, vi pynter til høytider som jul og påske, og gjestene får fastelavnsboller, forteller gründeren. Roppen vil ikke ut med prisene de tar, men sier de tilbyr to konsepter til brukerne.

Kasseløsning – Den ene varianten er en modell med kasseløsning, der de ansatte betaler for det de kjøper, kombinert med et driftstilskudd fra bedriften. Den andre modellen er et driftstilskudd der de a nsatte trekkes for et fast beløp i måneden. Bedriften bestemmer selv valg av løsning, sier Roppen. Du Godeste stiller imidlertid ett viktig krav til sine kunder når det gjelder fasiliteter: – Det må være et bra kjøkken med god ventilasjon, sier Roppen. – Kan bedrifter drive kantinen selv, hvordan ser det regnestykket ut?

– For små kantiner kan det lønne seg å ha driften selv, der det er snakk om en halv kantinestilling eller en stilling på 60 prosent. Da blir det for dyrt å bruke våre tjenester, og det er bedre å ha ett menneske i bedriften som tar eierskap til kantinen, slik at det er integrert i bedriften. Men straks det er snakk om et team på to, er det bedre å bruke oss, da blir det et lag i kantinen. Vi bruker mye tid på at de kantineansatte skal trives hos oss. Stort sett er våre ansatte på jobb fra 7-15, og vi er ekstra interessert i personalarbeid og jobber derfor mye med personalet. Personalpolitikken er et satsingsområde. – Hva er målene fremover? – Vi har et mål om å åpne syv nye kantiner i løpet av fem år i Osloområdet. 15 avdelinger er det maksimale antallet vi vil ha. Vi jobber også med produktene våre og satser på mer økologisk mat og bærekraft, svarer Roppen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

MEGET FLEKSIBEL NÆRINGSPARK Kontorbygg A1-A3: fra 30 kvm til 280 kvm I kontorsenteret kan vi tilby alt fra e nkeltkontorer til områder med 10–15 kontorplasser. Vi kan tilby alle typer standard etter leietakers ønsker. 1. etasje 125 kvm 2. etasje 280 kvm

Bygg B: Lager, ca. 500 til 5.000 kvm I bygg B har vi en blanding av effektive lagerlokaler med ramper til kombinasjonslokaler med en del kontor. Lager har kjøreramper, er sprinklet og har god oppvarmingsmulighet. 1. etasje 5.930 kvm

Les mer på: www.ostfoldnaeringspark.no Karl Erik Navestad Daglig leder Ski og Askim M: 920 65 403 E: ken@hoegheiendom.no

Lennart Svensson Utleiesjef M: 977 28 850 E: lns@hoegheiendom.no

NE 06 2016

NYHETER

- Vil ha vår del av gevinsten

Statsbygg blir en tøffere motpart i årene fremover i det kommersielle leiemarkedet på vegne av statlige leietakere. Utleiere må regne med skjerpede krav og press på leiene. Adm. direktør Harald Nikolaisen i Statsbygg er nådeløst ærlig når han skal beskrive de statlige aktørenes kompetanse i det private leiemarkedet i dag. – Den er svært varierende, de er de glade amatører, men på den annen side er

det meningsløst at de skal ha en profesjonell kompetanse her. Å forhandle om leieavtaler er noe virksomhetene kanskje gjør en gang hvert 10-20. år, og det er utenfor deres kjernekompetanse, sier han til NæringsEiendom. Statbygg bistår derfor statlige forvaltningsbedrifter som direktorater og underdirektorater, men også enkelte statlige aksjeselskap, når disse skal forhandle om leiekontrakter. Bistanden omfatter blant annet juridisk kompetanse og å sørge for at det ikke inngås unødvendige dyre kontrakter. – Vi skal sørge for at staten får begrensede kostnader i året og opplever at det er en veldig stor etterspørsel blant virksomhetene etter det vi driver med, sier Nikolaisen. Seks-syv ansatte i rådgivnings tjenesten i Statsbygg bistår leietakere i kontraktsforhandlinger. Rådgivningen

begrenser seg til leiekontrakten og areal disponering, og ikke selve driften.

Selv ansvarlig – Det er den enkelte virksomhet som signerer kontrakten og står ansvarlig for leieforholdet. Vi vil ikke overta ansvaret for leiekontraktene, sier Nikolaisen. Men i et land som Finland er det motsatt. Her er alle slike funksjoner sentralisert, noe han mener har sine fordeler og ulemper. – Vår finske søsterorganisasjon har fått i oppdrag å spare staten for 400 millioner euro over fire år. – Hvordan vil du ellers beskrive dyktigheten til de norske statlige virksomhetene? – De beste virksomhetene er profesjonelle, og noen er som sagt skikkelig amatører, men dette handler ikke nødvendigvis om å være god eller dårlig.

NE 06 2016

NYHETER

I fremtiden vil vi ha vår del av gevinsten av de langsiktige leiekontraktene som inngås med statlige virksomheter.

– Hva bunner den manglende profesjonaliteten i? – Det handler om noe som ikke noe som står øverst på agendaen til virksomhetene, men gjerne overlatt til en HR-direktør eller en administrasjonssjef. Det blir derfor tilfeldig hva man går i markedet med og tilfeldig hvor god plass den enkelte virksomhet har til rådighet. En viktig del av vår rådgivning er hvordan du skal sitte, svarer Nikolaisen. Han uttalte på et seminar i mai at noen av de statlige virksomhetene blir rundjult i det private leiemarkedet

For stort gap – Det er et for stort gap slik det er i dag. Staten er en amatør i et profesjonelt marked, konstaterer Statsbygg-direktøren. Et eksempel på den manglende profesjonaliteten og helhetstenkningen, er at en statlig aktør skal flytte ut av lokaler før kontraktsutløp. En annen aktør er på jakt etter lokaler i det samme markedet uten å vite om utflyttingen, som utløser unødige kostnader. – Hvordan bistår Statsbygg leietakerne i kontraktsforhandlinger? – Det første vi gjør, er å gå inn i behovfasen. Vi undersøker hvor mye arealer de trenger og hvordan de sitter. Dette utløser gjerne et stort engasjement blant de ansatte, men det gir en stor effekt ved å se på dette på porteføljenivå. Det er ikke sikkert det er så lurt for virksomheten å kvitte seg med disse lokalene, eller de kan spare penger ved å flytte til andre lokaler. Vi gjør i tillegg markedsanalyser og bruker også private meglere som rådgivere,

men er ikke i konkurranse med oss selv, sier Nikolaisen. Rådgivningstjenesten har sin misjon, i form av besparelser for skattebetalerne. Nikolaisen anslår at de sparer staten årlig for 400-500 millioner kroner gjennom bistand til statlige leietakere. Gevinsten skyldes både reduserte leiekostnader og mer effektiv arealbruk. Statsbygg har de seneste halvannet årene bistått i 43 leieforhold over hele landet, i en portefølje med 4-5 milliarder kroner i brutto leiekostnader. – Det handler om bevisstgjøring av leietakerne over tid, som vil få en sterk effekt når det gjelder anbud ved nye kontrakter, sier han.

mer ytterligere 150 Statsbygg-ansatte inn i lokalene i Biskop Gunnerus gate 14 ved Oslo S. Selskapet er på vei over til å arbeide aktivitetsbasert, med såkalt «free seating» og en underdekning på 10 prosent. En etasje er satt av til en stor møteromsavdeling med sosiale soner. – Det var skepsis til denne overgangen. De ansatte kom fra cellekontorer, men vi har funnet at under halvparten av pultene var besatt. Mange av våre ansatte er til enhver tid i møter utenfor huset. Nå får vi befaringer her hver uke fra andre statlige etater som vil se hvordan vi sitter, sier Nikolaisen, som selv sitter ute i det åpne landskapet.

Maks. 23 m2 Mangler oversikt Men Statsbygg-sjefen hevdet på seminaret i mai at ingen har oversikt over hva statlige leietakere betaler i leie til private aktører. Anslagene spriker mellom 10 og 20 milliarder kroner i året. – Ja, dette er veldig usikkert, vi vet ikke dette før det kommer en ny database (se under, red.anm.). Men jeg vil si at et innsparingspotensial på 1-2 milliarder kroner er reelt og helt oppnåelig. Erfaringer viser at vi drar inn 10 prosent, det ligger omtrent der, sier Nikolaisen. Han viser også til at man jobber på en annen måte i dag enn tidligere. – Det er et paradoks at alle skal ha ett kontor, og det skal være møterom til alle. Men man kan ikke være på flere steder til samme tid, sier Nikolaisen. Statsbygg er selv et godt eksempel på endringene. I løpet av kort tid kom-

Kravene til statlige leietakere er skjerpet, i form av reduserte arealer per ansatt. – Vi har satt krav i nye bygg om maksimalt 23 kvadratmeter per ansatt, men staten har valgt ikke å komme med det samme kravet i eksisterende leieavtaler. Et sånt krav kunne tenkes å være med på å drive opp leieprisene, og at vi går glipp av billige lokaler med 25 kvadratmeter per ansatt, sier han. I løpet av et par-tre år innføres et nytt statlig register, der det blir tilgjengelig informasjon om de statlige leietakernes arealbruk og leiekostnader. – Ja, registeret vil inneholde opplysninger om hvilke arealer de leier, hvor mye de leier, hvor mange kvadratmeter bruker de per ansatt, og hva kvadrat meterleien er. Vi får en oversikt samlet sett og kan blant annet se hvilke virksomheter som sitter i dyre lokaler og store

Vi ønsker ikke at du skal bruke lang tid på å gå til jobb ...

... derfor er vårt fokus næringseiendom nær kollektivknutepunkter.

Oslo Areal AS er et eiendomsselskap i vekst med fokus på næringseiendommer nær kollektivknutepunkter i Oslo-området. Selskapet eier, utvikler og forvalter en portefølje på ca. 250 000 m2 i en av Europas hurtigst voksende hovedsteder. osloareal.no

NE 06 2016

NYHETER

Statlige leietakere er på jakt etter store kontorlokaler i Oslo. (Foto: Shutterstock)

lokaler. Dette registeret blir «naming and blaming», som det er i Storbritannia, sier Statsbygg-sjefen. – Vi kjører et pilotprosjekt i 2017 i to departementer, Finansdepartementet og Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Meningen at de andre statlige virksomhetene kommer etter i 2017 til 2019. – Hvilke forhåpninger har du til dette registeret? – Vi er ganske sikre på at dette vil gi vesentlige innsparinger og spare staten for hundrevis av millioner i året, men vi må først ha ordentlig informasjon. Mer effektive lokaler vil dessuten gi en bedre effektivitet i organisasjonen.

Dette handler også om organisasjonsutvikling og organisasjonskultur, svarer Nikolaisen. – I Storbritannia hevdes det at 1 prosent besparelse i offentlige facility management-kontrakter tilsvarer en senkning av 4 prosent i personbeskatningen, tilføyer han, uten å ville gå god for regnestykket.

Profesjonelt og kommersielt – Så hvilke signaler vil du gi til de private utleierne? – De kan forvente mer profesjonelle og kommersielle holdninger av en aktør som de forhandler med. Det setter press på leieprisene, men at vi blir mer profe-

sjonelle, innebærer også en oppside for utleierne, mener Nikolaisen. Han har imidlertid merket seg at nye bygg med statlige leietakere og lange leiekontrakter verdsettes av investorene. Disse byggene selges til en lavere direkteavkastning og påfølgende høyere verdier for selgerne. Næringsbygg med statlige leietatere og lange leiekontrakter er det som verdsettes mest i dagnes marked. – I fremtiden vil vi ha vår del av gevinsten av de langsiktige leiekontraktene som inngås med statlige virksomheter, slår Nikolaisen fast. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

God sommer Hilsen oss i Oslo Areal

NE 06 2016

NYHETER

Arven etter farfar Olav Selvaag er synonymt med boligog byutvikling i Oslo. Tredje generasjon fører nå arven videre i nye store prosjekter. NæringsEiendom har avlagt det tradisjons rike selskapet en visitt i det nye hoved kontoret i Silurveien på Ullern for å prate om byutvikling. Eier og styremedlem Olav H. Selvaag, med ansvar for boligog prosjektutvikling i Selvaag Gruppen, er en av to brødre som skal føre arven og familie selskapet videre i tredje generasjon. Arven etter farfaren og pioneren Olav Selvaag (død 2002) sitter dypt forankret i selskapet som Olav eier sammen med sin yngre bror Gunnar Frederik og faren Ole Gunnar. Det er derfor en verdibevisst eier som uttaler seg på vegne av familien, vel vitende om bestefarens holdninger og filosofi.

– Farfar var genuint opptatt av å bygge boliger som folk flest har råd til, men også av samferdsel og infrastruktur. Han hadde forslag til løsninger for områder som Smestad-krysset, Sinsen-krysset og Vannlinja, samt byutvikling langs Frognerstranda og Mosseveien. Farfar var også opptatt av å bygge en by på Tjuvholmen, men det var ikke hans prosjekt som ble vedtatt, sier Olav H. Selvaag til NæringsEiendom. Det er med tydelig stolthet og respekt han omtaler en av etterkrigstidens store boligutviklere og boligfornyere i Norge.

Bolignød – Farfar var opptatt av å bidra til å løse den prekære bolignøden som var i Norge etter andre verdenskrig og gjennom dette hadde han også mange synspunkter på hvordan vi planla og utviklet byen vår. Hans lære setning var «Byen er til for menneskene, og ikke omvendt». Både far og farfar er, og var, engasjert i de store byutviklingsprosjektene. Tredje generasjon konstaterer at i dag er det kommet inn andre problem

stillinger ved boligog byutvikling, som energiforbruk og CO2-utslipp, sterk befolkningsvekst og behovet en tettere by, og ikke minst bygge boliger sammen med ulike nærings- og servicefunksjoner. – Hvilke byutviklingsgrep som du har vært med på, vil du karakterisere som de mest vellykkede? – Av byutviklingsgrep som jeg personlig har jobbet med, vil jeg trekke frem Colosseum Park på Majorstuen, Union Brygge i Drammen, Løren og Tjuvholmen. Disse prosjektene har i særlig grad forandret stedenes karakter. Min far har vært opptatt av arkitekto nisk mangfold i byutvikling og en sterk pådriver i å sørge for det arkitektoniske mangfoldet på Tjuvholmen: At denne nye bydelen fremstår som by, og ikke et prosjekt i dag, svarer Selvaag. – Jeg er veldig stolt over Tjuvholmen. Området var ingenting, og jeg var prosjekt leder der da vi vant idékonkurransen i 2002. Jeg har fulgt med på utviklingen av Tjuvholmen fra A til Å, og du kan gjerne si at det er mitt hjertebarn. En av mange

NE 06 2016

NYHETER

«Byen er til for menneskene, og ikke omvendt»

viktige suksessfaktorer på Tjuvholmen var en veldig forutsigbar gjennomførings plan. Det var en plan som var godt for ankret både hos byens befolkning, plan myndigheter og hos et stort politisk flertall i bystyret. Dette gjorde at regulerings prosessen kunne være meget effektiv og forutsigbar, sier Selvaag.

Store grep – Men jeg er også stolt av Løren. Her har vi virkelig skapt en ny bydel som folk trives i, med et utgangspunkt som på mange måter var langt vanskeligere enn på Tjuvholmen. Etter snart 15 år begynner vi å høste fruktene av det vi har etablert over lang tid, både på boligog næringssiden. Vi er særdeles fornøyde med å ha bidratt til å få T-banen til Løren, og at denne endelig kunne åpnes i mai i år, fortsetter han. De senere årene har Selvaag Gruppen hovedsakelig utviklet større, komplekse byutviklingsprosjekter. Det nye hoved kontoret i Silurveien er som enkeltbygg et lite unntak i så måte for familien. – Hva er nøkkelen for deg når det gjelder god byutvikling? – Det er en kompleks sak, men noen stikkord er i hvert fall helhetstankegang,

variasjon og mangfold. Det handler om å skape variasjon i arkitektur, uterom og funksjoner. Mangfold i brukergrupper og beboere er et viktig suksesskriterium for å sørge for liv på gateplan. Du må skape gode bygg i kombinasjon med en god helhetsplan som kan inneholde enkelt elementer som ikke nødvendigvis er lønnsomme isolert sett, som kultur, gode uterom og gateplan. Det betyr variasjon i uttrykkene i byggene og en riktig blan ding av kontorer, butikker, restauranter, institusjoner og kulturtilbud på gateplan som trekker publikum til forskjellige tider av døgnet og året. – Vår visjon er å «utvikle eiendommer og virksomheter til glede for genera sjoner». Vi tror at fremtidens byutvikling krever sammensatte byutviklingsgrep, der vi også etterlater oss noe vi kan være stolte av. Da må vi kanskje ha innslag av kunst- og kulturinstitusjoner som det vi har gjort på Tjuvholmen og Løren. Dette ligger vårt hjerte nært. Ambisjonen vår på Tjuvholmen var å sette Oslo på det internasjonale kartet for samtidskunst og å bygge opp stedets identitet rundt dette. Vi så også at handelen på Aker Brygge slet noe, og at Tjuvholmen ikke kunne bli en

NE 06 2016

NYHETER

«Tjuvholmen er mitt hjertebarn» (Foto: Shutterstock). handlegate som Karl Johans gate. Men byliv skapes av trivselen på gateplan, at publikum ferdes på gaten til forskjellige tider av døgnet hele året, sier Selvaag. Han registrerer derfor i likhet med andre utbyggere betydningen av publikums rettede funksjoner i første etasje, men det er ikke likegyldig hva man har i de ulike områdene.

Heller servering – Servering fungerer bedre på Tjuvholmen enn tradisjonell handel. Derfor er handelen der primært basisvarer og tilbud for beboerne og de som jobber der. Tjuvholmen skal være et sted for folk fra hele byen, og vi har ønsket at de besøkende skal kunne beveges se helt ut til det ytterste punktet på området i sør. – Hva kan du si om valget av samarbeids partnere i slike prosjekter? – Når det gjelder byutvikling, er vi opptatt av å samarbeider med komple mentære og gode kompetansepartnere, som Aspelin Ramm på Tjuvholmen og Union Brygge. Det samme gjelder det store skihallprosjektet på Lørenskog (se

nedenfor, red.anm.). Vi søker normalt komplementære kompetansepartnere med god finansiell kapasitet og en verdiog risikoprofil som harmonerer godt med vår egen. Men hovedkontor under Ullernåsen til tross, noen typisk vestkantutbygger er Selvaag Gruppen ikke. – Noen av aktørene i markedet konsentrerer seg om Oslo vest. Vi er opp tatt av å bygge boliger som folk har råd til, og da er det vanskelig å finne egnede tom ter i Oslo vest i dag, konstaterer Selvaag. Lange byutviklingsprosjekter er også for utbyggere med en solid kapitalbase og som ikke forventer å få avkastning eller tilbakebetalt denne kapitalen veldig raskt. – Hvor lang tid går det før dere begynner å tjene penger på slike store prosjekter? – Vi kjøpte Løren leir, en tidligere militærleir, rundt århundreskiftet. I dag har Løren-området satt seg. Det tar fort ti år før du kapitaliserer på et slikt prosjekt. Løren startet som boligområde, men vi har hele veien tjent penger på bolig utviklingen. Næringsarealene har derimot

hatt en nærmest svak lønnsomhet frem til i dag, svarer Selvaag. Selskapet oppnår nå boligpriser på Løren opp mot 65 000 kroner kvadratmeteren, mot 55 000 kroner for kort tid siden.

Under 30 000 kroner – Da vi startet utbyggingen på Løren, lå kvadratmeterprisene på 28 000 kroner. Det sier noe om prisutviklingen i Oslo generelt, men også at Løren er blitt et godt sted å bo. Her er det etablert en skulpturpark, Kanonhallen, en kultur scene, og ypperlige uterom for ballspill og lek. I tillegg er det et variert tilbud av handel, service og servering. Da vi kjøpte Løren leir, hadde kun hundre mennesker bostedsadresse der. Ingen hadde et for hold til området den gangen, folk trodde vi snakket om Lørenskog, ikke Løren, da vi satte i gang. Men nå har vi bygget 1600 boliger på Løren og skal bygge ytterligere 1000 boliger gjennom Selvaag Bolig, sier en entusiastisk styreleder. Utbyggingen og ferdigstillelsen på Tjuvholmen har vært mindre i areal og tatt noe kortere tid, etter at Selvaag Gruppen

og Aspelin Ramm i 2002 vant idé konkurransen for utviklingen av området. – På Tjuvholmen fikk vi mye blest i mediene og blant publikum om p rosjektet, minnes Selvaag. Tjuvholmen ble en for lengelse av Aker Brygge, men den tidligere prosjektlederen er opptatt av samspillet mellom de to naboområdene, ikke den innbyrdes konkurransen. – Selv om folk på Aker Brygge ikke lenger har den samme utsikten, mener jeg Aker Brygge totalt sett ble bedre etter at Tjuvholmen ble utbygget. Vi vektet opp boligandelen på Tjuvholmen til 65 prosent av arealene og 35 prosent fordelt på kontor, kultur, hotell og servering. På Aker Brygge var fordelingen 70 prosent kontorer og 30 prosent boliger. Dermed var det faktisk få som bodde der før Tjuvholmen ble etablert. Aker Brygge og Tjuvholmen er blitt bedre av hverandre, og Tjuvholmen ville ikke ha vært det samme uten Aker Brygge, slår han fast. – Vi er opptatt av å utvikle områder som folk trives i, og som det samtidig er et marked for. På Tjuvholmen ser vi i dag at ting fungerer. Jeg synes det er utrolig

hyggelig å set at folk på Løren i dag bruker uteområdene, kafeene og handelstilbudene

Dropper utlandet – Fremover, hva vil du si om den fremtidige byutviklingsrollen til selskapet? – Selvaag Eiendom trapper ned sine engasjement i utlandet, i Baltikum, Polen og USA i løpet av 2016 og 2017 for å konsentrere seg om Oslo-området. Selvaag Bolig satser fortsatt i Stor-Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Stock holm. Satsingsområdet til Selvaag frem over vil derfor være konsentrert rundt bolig, næring og byutvikling i Stor-Oslo. Det neste store prosjektet er rundt Lørenskog stasjon (også kjent som Sesam stasjon...), som i likhet med Lysaker i vest er den ytterste stasjonen for takstsone 1 i Oslo-regionen. En T-bane til A-hus, bør, og kan ifølge Selvaag bli realisert i løpet av det kommende tiåret. Han frem hever at Lørenskog er sentrumsnært, det tar anslagsvis ti minutter ned til Oslo sentrum med bil når det ikke er kø. – Her skal vi bygge en destinasjon på 150 000 kvadratmeter, som i tillegg

til selve skihallen vil inneholde hotell, boliger, kontorer, servering, handel, trenings- og aktivitetstilbud og under visning. Selvaag Bolig bygger også rundt området 1500 boliger, der ca. 400 av dem allerede er ferdigstilt og innflyttet. Oppstart for skihallen skjer i 2016, mens hotellet antakelig kommer noe senere. Vi skal bygge opp et nytt, attraktivt by- og destinasjonsområde i Oslo, og vi tror området rundt Lørenskog stasjon blir ett av de mest attraktive knutepunktene i Oslo-regionen de nærmeste 10–15 årene, sier Selvaag. – Vi jobber også kontinuerlig med andre store boligog byutviklings områder gjennom Selvaag Bolig, som på Ensjø (samarbeid med Ferd Eiendom, red.anm.) Valle Hovin, Løren og Økern. Groruddalen har et kjempepotensial, vi tror Groruddalen vil gjennomgå en spennende forandring de neste 30 årene, men da må man nok bygge rundt T-banestrukturen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE

NE 06 2016

NYHETER

Gode serverings konsepter er alfa og omega Herman Dyrø, Selvaag Eiendom.

Selvaag Eiendom mener gode serveringskonsepter på bakkeplan er alfa og omega for god områdeog byutvikling. Direktør for Merkevare og Kommunikasjon i Selvaag Eiendom, Herman Dyrø, for teller til NæringsEiendom at det er blitt mer fokus på å profesjonalisere også den delen av næringseiendom som handler om lokalene på bakkeplan. Det er ikke bare å få inn en hvilken som helst leie taker som kan betale husleien til første etasje i et bygg som er blitt fylt opp med kontorbrukere. Stadig flere gårdeiere vil ha en utadrettet leietaker som kan løfte både nabolag og bygg i første etasje. – Ingenting er mer synlig enn det som er på bakken. Vi merker at det å jobbe med gode konsepter på bakkeplan blir viktig for leietakerne som skal inn i bygget, sier Dyrø.

Selvaag Eiendom Selvaag Eiendom har sammen med Aspelin Ramm stått bak utviklingen av

Tjuvholmen. Selskapet har også utviklet Colosseum Park og står for en stor del av utviklingen av Løren. På Tjuvholmen har utvikleren lyktes med å få inn flere konsepter som scorer høyt på mat- og restaurantrangeringer. Da Aftenpostens lesere skulle kåre de beste restauran tene i Oslo i ulike kategorier, var flere av de nominerte Selvaags leietakere på Tjuvholmen og Colosseum Park: Døgnvill Tjuvholmen, Olivia Tjuvholmen, Hanami og Alex Sushi Tjuvholmen, Tjuvholmen Sjømagasin, Noodee og Mr. Bay i kate gorier som «beste burger», «beste pizza», «beste sushi», «beste sjømat» og «beste thairestaurant».

Tett dialog – Det å legge til rette for utviklingen av gode serveringskonsepter, krever spesielt tett og god kundedialog og ikke minst kontinuerlig oppfølging. Man må jobbe i tospann med konseptene. Vi har blant annet workshop med en av våre kunder for å videreutvikle konsepter, sier H erman Dyrø. Han mener at man på et generelt grunnlag kan si at de serveringsstedene med tydelige konsepter peker seg ut posi tivt i forhold til vanlige serveringssteder. – Det som også er helt tydelig, er at der konseptuell tydelighet tidligere var

et solid konkurransefortrinn, er det nå blitt en ren hygienefaktor. Har man ikke en tydelig konseptuell tilnærming, faller man ut av vurderingssettet hos kunder og anmeldere. Det er også noe vi som utvikler og utleier er veldig bevisste på, sier Dyrø.

Lokalt på Løren Selvaag Eiendom har 17 ulike konsepter i sin portefølje med serveringssteder på Løren, Colosseum Park og Tjuvholmen. I alle områdene har selskapet også hatt boliger. Herman Dyrø sier at gode konsepter som kompletterer hverandre i området er et sterkt og effektivt virke middel for å øke attraktiviteten av tillig gende kontorer og boliger. Løren er det nyeste området som fortsatt har en del utvikling foran seg. Der vil Selvaag Eien dom fokusere på konsepter som tiltrek ker seg de som bor og jobber i området. – Løren er ikke en destinasjon, det er i mye større grad et lokalt område som ligger fantastisk til på en høyde utenfor sentrum. Konseptene der skal være gode bydelskonsepter hvor man får en lokal atmosfære. Det handler om å skape sin egen identitet, sier Dyrø. Tekst: DAG-JØRGEN SALTNES E-post: DAG@NE.NO

facebook.com/AkershusEiendom twitter.com/akershuseiendom blogg.akershuseiendom.no linkedin.com/company/akershus-eiendom-as

Oslo sentrum H e g d e h a u g sÂv e i e n 31 Ko n to r L e d i g a r e a l: 61 0 k v m L e d i g fr a : Et te r a v t a l e Sentral beliggenhet i attraktivt omrĂĽde Skreddersydde lokaler Attraktive og fleksible kontorlokaler Kort vei til alt av offentlig kommunikasjon SvĂŚrt god parkeringsdekning Ko n t a k t Ole-Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E-post: ojl@akershuseiendom.no

Elise Bratt Aanensen 930 90 959 elise@vika-eiendom.no

NE 06 2016

NYHETER

– Går aldri tom for fortettingsprosjekter Håvard Haukeland, Urban Link.

Håvard Haukeland i Urban LINK mener attraktive byer aldri går tom for fortettingsprosjekter. Å bygge høyt og tett er nærmest blitt mantraet i byutviklingen i Oslo de seneste årene. Men selv om «alle» er enige om at byen må fortettes, har hovedstaden fortsatt mye å gå på i forhold byer som København, Barcelona og Lisboa. Arkitekt Håvard Haukeland i Link Arkitekturs byfortettingssatsing Urban Link mener Oslo er langt unna en tetthet som går ut over kvaliteten for de som bruker byen. – I et bysentrum er ikke tetthet i seg selv en trussel for de som bruker byen. Tvert imot, tetthet betyr en høy konsentrasjon av mennesker, som igjen er grunnlaget for et godt byliv. Ved å blande boliger, arbeidsplasser, handel- kultur- og tjenestetilbud fordeler man menneskene som bruker byen gjennom hele

døgnet, noe som igjen gir en sambruk av offentlige arealer. Det er bærekraftig arealbruk og samtidig god byutvikling, sier Haukeland.

Neste: Blindern til Majorstuen I Oslo sentrum har det de seneste årene vært flere fortettingsprosjekter, men Haukeland mener sentrum på ingen måte er tett nok, – Attraktive byer i vekst går aldri tomme for fortettingsprosjekter. Det står heisekraner på Manhattan fremdeles. Vi flytter gradvis referanserammen for hva en tett by er, og øker heldigvis erfaringsgrunnlaget og kompetansen underveis. Nye generasjoner etter oss vil dessuten ha andre tanker om hvordan byen skal være, sier LINK-arkitekten. Han mener det ligger et stort potensiale i å videreutvikle, transformere og fortette området fra Blindern til Majorstua. – I store byutviklingsprosjekter drømmer man gjerne om å få studenter og studieinstitusjoner inn i området fordi de skaper balansert demografi, liv på dag- og kveldstid, kulturliv, handelsgrunnlag, arbeidsplasser osv. På Blindern

har man studentene på plass, men så sender man dem til andre deler av byen når forelesningene er slutt. NRK-bygget bør være starten på en ny bydel. Det er ingen grunn til at digre institusjoner skal ligge som enorme barrierer i byen. De hører hjemme i byen, men de må kobles til omkringliggende områder og blandes tett med andre funksjoner.

Bygulvet viktig – Hvilke grep gjør man for å få til en god og urban byutvikling? – Man må bygge byen nedenfra og opp. Hvis man får bygulvet til å fungere, spiller det mindre rolle om bygningene er fem eller ti etasjer eller hva fasadene er kledd med. En bærekraftig byutvikling krever dessuten at man må jobbe tverrfaglig fra første tanke. I Urban LINK er vi så heldige å ha et komplett fagmiljø i ryggen, med samfunnsfagene i Analyse & Strategi og ingeniørfagene i M ulticonsult, i tillegg til LINK arkitekturs egne landskapsarkitekter, arealplanleggere og arkitekter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Mustad Eiendom

BROBYGGER MELLOM OSLO OG BÃ&#x2020;RUM

www.mustadeiendom.no Tlf. 22 73 63 00

NE 06 2016

NYHETER

10-20 års utvikling Utvikling av by på Lysaker vil ta tid. Det snakkes om 10-20 år før Lysakerbyen er ferdig utviklet. Mustad Eiendom har arbeidet lenge med planene om å bygge et urbant byområ de på Lysaker og Lilleaker. I 2013 kjøpte eiendomsselskapet Granfos Næringspark av DNB, og det var meningen at den gamle kontorparken på 60 000 kvadratmeter skulle gjøres om til boliger. Parken huser i dag rundt 70 leietakere i bransjer som finans, forsikring, IT, legemiddel og energi.

Mustad Eiendom har tidligere uttalt at næringsparken fungerer greit i dag, men at de vil konvertere Granfos over tid fra et ensidig næringsområde til et moderne og attraktivt byområde. Der skal det være kontorer, handel og boliger på begge sidene av Lysakerelva. Mustad Eiendom vil også ha sentrumsfunksjoner, kafeer og ulike kulturformål, slik at det blir et levende område også etter at arbeidstiden er over i kontorbyggene.

Boligsatsing Etter lengre tids planlegging, er det nå klart at det skal bygges 700 til 800 boliger i den såkalte Lysakerbyen. Nye nærings bygg skal beholdes, mens gamle og mindre moderne industri- og lagerbygg vil bli revet.

I fjor høst valgte Mustad Eiendom Bjørn Rune Gjelstens boligutviklings selskap Profier som sin partner for deler av boligbyggingen i Lysakerbyen. Profier ble partner og medeier for 200 av 300 leiligheter som skal utvikles og selges på Lilleaker. Mustad Eiendom mener det nye lokket mellom granfosstunellene åpner opp for en ny grønn bydel langs Lysaker elven. I tillegg til boliger skal det også utvikles en stor park over den nye tunel len, som ligger rett ved siden av bilforret ningene til Møller-Gruppen. – Vi har ønsket oss en partner for å sikre høy kvalitet og sikker gjennom føring av bolig- prosjektet på Lilleaker. Profiers kjennskap til lokalmarkedet og flotte gjennomførte leilighetsprosjekter i området, var gode grunner til å velge

LETT Å TRIVES I ANTHON B NILSEN KVARTALET

abne.no

Etter en omfattende rehabilitering er Anthon B Nilsen kvartalet ubestridelig et av Oslos mest moderne og attraktive kontorbygg. De nærmeste årene vil kvartalet fortsette å utvikles med 3.000 kvm i naboeiendommen og med en ny glasspaviljong. Kvartalet ligger sentralt og med fantastisk utsikt over Rådhusplassen og Oslofjorden. Nærmeste pub med uteservering ligger 30 sekunder unna, hvor vi legger opp til at fredagspilsen kan nytes i hyggelige omgivelser.

NE 06 2016

NYHETER

Lysaker Tower kan bli et signalbygg i Lysakerbyen. (Ill.: Ferd)

rofier, sa administrerende direktør Halvard P Øye i Mustad Eiendom da Profier ble valgt.

Beste fall 10-15 år Totalt kan Mustad Eiendom utvikle ca. 140 000 kvadratmeter i Lysakerbyen i henhold til gjeldende regulering. Det kan bygges både kontor, bolig og forretning. Men bygging av en by tar lang tid. Halvard Øye har tidligere uttalt at hele området i beste fall kan være ferdig i løpet av 10-15 år. Selv om CC Vest ligger i gangavstand fra området, planlegger Mustad Eiendom et utvidet handelstilbud i den nye byen på Lysaker. Det legges opp til gater i kvartaler og flere åpne rom og parker. Dette er noe utvikleren ser på som en forutsetning for å lykkes med å bygge et levende byområde.

Mustad Eiendom vurderer også å bygge et hotell på Lysaker. Olav Thon har forsøkt å bygge hotell ved siden av jernbanestasjonen i mange år, men har fått nei fra Jernbaneverket. Mustad Eiendom vurderer å bygge noe lenger unna stasjonen langs elven.

Høyhus Også Ferd Eiendom ser store muligheter Lysakerbyen. Ifølge NE nyheter har Bærum og Oslo kommune invitert grunneierne på Lysaker til å komme med innspill til veiledende plan om offentlige rom i Lysakerbyen. Ferd Eiendoms svar på dette er et innspill om høyhus for å få til det selskapet mener er gode gang- og sykkelveier på sjøsiden av Lysaker. Ferd Eiendom

vurderer derfor et høyhus – Lysaker Tårn - i Strandveien 4-8. Eiendomsutvikleren mener et slikt høyhus gir mer areal til flere arbeidsplasser på eiendommen enn i dag. Dermed kan det bli en enda bedre utnyttelse av alle de offentlige kommunikasjonsmidlene som finnes på Lysaker. Ferd Eiendom mener også at fremtidens Lysakerby trenger et signalbygg som kan skape variasjon i bylandskapet og samtidig frigjøre areal på bakken. Et høyhus vil også kunne gi mer åpenhet og plass på gateplanet til fotgjengere og syklende som ferdes på sjøsiden. Ferd foreslår riving av deler av det eksisterende bygget. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

FOTO: Jens-Petter Salvesen / https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/

Fra Middelalderparken til Tøyen Det er ikke bare artister som må til for å skape en god festival. Siden 2011 har vi hjulpet Øyafestivalen med å bli en av de mest velfungerende festivaler i Europa. Enten det dreier seg om lydnivåer, sikkerhet, toaletter eller miljøvennlige løsninger så har vi bistått og levert. Vår lidenskap får det til å skje.

hjellnesconsult.no

NE 06 2016

NYHETER

30 års utvikling Det har tatt 30 år å transformere Nydalen fra et lite tilgjengelig og slitent industri- og lagerområde til en moderne bydel. Det neste tiåret skal Avantor bruke på den neste fasen i utbyggingen. På 1980-tallet hadde Nydalen svært lite av det som skal til for å bygge en levende kontor- og boligbydel. Ringveien var sliten og med mye kø, det var få bussruter til området, og det var i alle fall ingen T-bane i sikte. Tekstilindustrien,

som hadde dominert Nydalen på midten av 1900-tallet, tok slutt i 1967, og de gamle eiendommene ble fylt med annen virksomhet, leid ut «as is» til lave priser. Ulike trykkerier og annen lett industri flyttet inn i området, som også huset Spikerverket og Elkems skrapjernbaserte stålproduksjon. Leieprisen var 200–300 kroner per kvadratmeter i de slitne industrilokalene i Nydalen, men noe var på gang.

Åpnet Akerselva Oslo kommune hadde startet arbeidet med å åpne Akerselva for folket. Kloakken forsvant, det ble anlagt fisketrapper, sykklel- og gangveier langs elven. Peter Groth ble sjef i eiendomsselskapet Nydalens Compagnie og gikk i gang med rehabilitering av gamle fabrikkbygninger og nybygging. En ny bussrute gjorde området mer tilgjengelig, og i 1989 var

begynte byggingen av Océ-bygget som ble leid ut til Océ på en 15 års leiekontrakt. Elkem Eiendom måtte få inn nye leietakere til sine bygg som ble forlatt av Elkem-virksomheter, og Kjell Inge Røkke og Bjørn Rune Gjelsten kjøpte etter hvert Elkem Eiendom og senere Avantor i 1994. To år senere tok Røkke og Gjelstens eiendomsvirksomhet, som nå hadde tatt navnet Avantor, over Nydalens Compagnie og i 1997 ble Christian Joys sjef for Avantor. Utbyggingen av en ny og levende bydel hadde for alvor begynt.

Bedre veier og t-bane Gjennom 1990-tallet ble gamle bygg rehabilitert, og det ble bygd nytt. Nydalen var likevel fortsatt litt «utenfor allfarvei». Men siden Avantor hadde fått kontroll på så store deler av eiendomsmassen i N ydalen at de kunne styre en helhetlig utvikling selv, begynte arbeidet med å forbedre infrastruktur. Og

nøkkelen lå i å få T-banen innom Nydalen. Avantor og Christian Joys argumenterte for at en T-baneløsning var et grep som ville sikre vekst og satsing i Oslo hos større bedrifter. Da politikerne gikk for t-baneringen innom Nydalen, ble mye av grunnlaget lagt for den neste store utviklingen i Nydalen: Boliger. Kjell Inge Røkkes vellykkede kamp om å få Handelshøyskolen BI til Nydalen var også et grep som banet vei for en større boligsatsing i Nydalen. For å lykkes med utviklingen av en fullverdig bydel, som også hadde mennesker og liv etter arbeidstidens slutt, måtte det bygges mange boliger i Nydalen. De seneste årene er det blitt bygd mange boliger, og nå jobber Avantor, Veidekke, OBOS og andre aktører med nye boligprosjekter for området. Avantor-sjef Øystein Thorup har tidligere fortalt NæringsEiendom om sine visjoner for den neste fasen i utviklingen av Nydalen. Målet er å bygge en mer

komplett bydel, hvor bydelen ikke lenger oppfattes som et område fra klokken 8 til 16. Servicetilbudet i Nydalen skal bli utvidet og bedre, samtidig som man vil ha bedre kommunikasjon mellom Nydalen og Storo-krysset. Avantor er også opptatt av å aktivere byrommene i Nydalen. Avantor har tegnet flere leiekontrakter i Nydalen den seneste tiden, blant annet med Elkjøp, som tar 7000 kvadratmeter i Nydalsveien 18. Avantor har også flere prosjekter på gang i Nydalen. Selskapet skal blant annet sette opp et miljøbygg på Gullhaug Torg. Det er et Futurebuilt- samarbeid med blant annet Snøhetta og Skanska. Videre skal selskapet bygge studentboliger i Gjerdrums vei 10 og ha en arkitektkonkurranse for Nydalsveien 33, det såkalte Fiskarsbygget. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Nydalsveien 28. (Foto: Avantor)

NE 06 2016

NYHETER

Smelter sammen med Nydalen Storo er i ferd med å smelte sammen med Nydalen og store utviklingsprosjekter vil forsere utviklingen. Skanska Commercial Development er i full gang med å jakte leietakere til sitt stor prosjekt Workplace Oo i Vitaminveien 4 på Storo. Der skal det bygges 24 000 kvadrat meter kontorlokaler i tillegg til noe handel og servering i første etasje. – Vi ser for oss å igangsette en bygge prosess i 2016 og kan forhåpentlig levere ferdig bygg i løpet av andre halvår 2018. Vi har ennå ikke leietakere på plass, men opp lever stor interesse for prosjektet, sier utleie sjef Sabine Bartler i Skanska Commercial Development til NæringsEiendom.

Knutepunkt Mens leietakere har flokket til nye og rehabiliterte kontorbygg i Nydalen, har Storo-området slitt med å tiltrekke seg leietakere. Det har vært få nye og moderne bygg tilgjengelig, og folk har sett på området som en trafikkmaskin. Sabine

Bartler forteller at leietakernes holdning til Storo er i endring. – Vi opplever at det er stadig mer fokus på Storo som et knutepunkt. Storo er blitt ett av de største kollektivknute punktene i Oslo, med trikk, tog, buss, T-bane og flybuss. Det skjer også mye utvikling i området, noe som er i tråd med politikernes ønsker om å bygge nær knutepunktene, sier Bartler. Hun forteller at det fortsatt er mange som etterspør parkering. – Det må vi være med på å påvirke og sette fokus på hvilket fotavtrykk leie takerne skal sette når det gjelder miljø. Skanska Commercial Development er opptatt av å skape bærekraftig leiefor hold. Våre bygg har en sterk miljøprofil, som blant annet sikres gjennom bære dyktige tiltak innenfor områdene energi, inneklima, vann, materialer, avfall, trans port og sikkerhet, sier Bartler. Skanska ser for seg at Nydalen og Storo vil smelte mer og mer sammen og bli sett på som ett område etter hvert som flere prosjekter blir ferdig utbygd.

Viktig gateplan Utleiesjefen er opptatt av at man får til en vellykket utvikling av gateplanet i det nye bygget.

Jernbaneverket søker nytt sentrallager i Osloregionen Jernbaneverket ønsker snarlig tilbud på langsiktig leie av lagerlokaler i forbindelse med etableringen av en ny sentrallagerfunksjon i Osloregionen Beliggenhet

Langs hovedvei med god adkomst for tyngre kjøretøyer; E6-fra Grorud til Dal, alternativt langs E18 mot Ski.

Ønsket areal

Ca. 5000 m² temperert / varmt pallelager, fri høyde minimum 6 m.

Uteareal til lagring

Minimum 2000 m², god adkomst for lasting og lossing, parkering.

Kontor, møterom

250 m2

Garderobe, dusj

60 m²

Leietid

10 + 5 + 5 år

Innflytting

Etter avtale, avhengig av utleieobjektets bygningsmessige tilstand og klargjøringsbehov

Tilbudsfrist

1. september 2016

Ytterligere detaljering og tekniske kvalitetskrav for sentrallageret vil bli gitt av Jernbaneverket i forbindelse med fortløpende vurdering av innspill fra utleiersiden.

Skanskas storprosjekt i Vitaminveien 4. (Ill.: RIFT)

Kontakt

Henning Michaelsen michen@jbv.no tlf. 489 54 910

Bjørnar Fuglerud fugbjo@jbv.no tlf. 477 72 380

Skriftlige henvendelser bes sendt til Jernbaneverket, P.B. 4350, 2308 Hamar, Trafikk og Marked Eiendom Stab v/ Henning Michaelsen.

NE 06 2016

NYHETER

Utleiesjef Sabine Bartler.

– Vi jobber for å lage et «work, stay and play»-bygg, hvor bygget brukes hele tiden. Vi skal bygge deler av en større park på sydsiden av bygget, og vi skal legge til rette for å etablere nye sykkel veier som går videre ned til Akerselva. Vi vil også ha et treningsstudio i bygget med direkte utgang til parken, samt at vi i parken ser for oss å etablere trenings apparater som alle kan bruke. Parken er tenkt som en grønn oase som skal åpne opp dagens barrierer mellom de ulike eiendommene. Vi tenker mye på hva vi kan gjøre for nærmiljøet og for at folk skal komme til Vitaminveien 4, sier Bartler.

Fleksibilitet Mens de gamle byggene på Storo og rundt har vært lite fleksible, vil nybyggene ha stor fleksibilitet. Sabine Bartler forteller om store etasjeflater i det åtte etasjer sto re bygget i Vitaminveien 4, hvor de største flatene blir på 3400 kvadratmeter. – Og de kan deles opp i flere lokaler, skulle det være behov for det. Vi har tilrettelagt for fleksibel og effektiv plan løsning som enkelt kan passe for 100 pro sent åpne løsninger eller 50/50 l øsning. Det er viktig at det tenkes langsiktig i

Thons storprosjekt i Vitaminveien 11. (Ill.: Hille Melbye Arkitekter)

valg av kontorløsninger og utforming. Det handler om hvordan skal vi jobbe, hvor skal vi jobbe og når skal vi jobbe. Det gjelder å skape fleksibilitet, smarte arbeidsplasser som tar i bruk ny tekno logi, samt h umane arbeidsplasser. Vi skal trives i lokalene vi arbeider i og må lokke mennesker dit. Det er fortsatt behov for å treffe andre mennesker, og vår opp gave blir å utvikle gode møteplasser i fremtidens kontorbygg, sier Bartler. Bygget skal bygges etter BREEAM – standard og blir energi- og klimavennlig med utgangspunkt i Deep Green Cooling (DGC). DGC er Skanskas patenterte klimakonsept som skal implementeres i det nye byggeprosjektet. Det er første gang at dette Skanska-konseptet skal benyttes i et norsk bygg.

Thons kjempeplaner Olav Thon Eiendomsselskap har store planer på Storo. Selskapet vil utvikle til sammen 60 000 kvadratmeter i Vitaminveien 11, rett ved siden av Storo Storsenter. Der vil det børsnoterte eiendomsselskapet bygge 150 leiligheter, hotell med 325 rom, Norges største kinosenter med 14 saler og handels- og

kontorarealer. Det skal også bygges et parkeringsanlegg på 9000 kvadratmeter. – Det er et stort prosjekt, hvor vi begynner å bygge i den ene enden og med ferdigstilling som går over år, sier utviklingssjef Jørgen Sollie i Olav Thon Eiendomsselskap. Han forteller at både kinoen og konferansehotellet vil ha behov for et godt tilbud av restauranter og mat. Det vil kunne være med på å sikre deler av den publikumsrettede virksomheten på gateplan. – Vi vil ha ganske mye bespisning. Vi vil skape noe som er interessant for de som bor i området Oslo nord langs hele Ring 3-feltet. Vi vil ha spisekonsepter som trekker folk til Storo, sier Sollie. Utviklingssjefen er imponert over hva Avantor har fått til i Nydalen og gleder seg til at Avantor og andre utviklere bygger mer på Storo. – Det begynner å bli en betydelig andel beboere på Storo nå. Det er viktig for denne bydelen at sentrale tomter utvikles, sier Sollie. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Vi kan hjelpe deg å kutte kostnader og samtidig få mer fornøyde medarbeidere Test deg selv på kinnarps.no: Hvilket arbeidsmiljø passer for deg?

Et moderne arbeidsmiljø ser bra ut på bunnlinja også. Kinnarps Insight er den digitale versjonen av Next Office, vårt verktøy som sørger for at din nye kontorløsning blir et reelt forandringsprosjekt, ikke bare et innredningsprosjekt. Gjennom å samle og systematisere kunnskap fra hele bedriften oppnår vi den relevante innsikten som trengs for å skape en kontorløsning som faktisk dekker bedriftens reelle behov i dag og i morgen. Resultatet kan bli lavere kostnader, større fleksibilitet, mer kreative og effektive medarbeidere og lavere sykefravær. Test deg selv i dag på kinnarps.no

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and effective workspace solutions to help your organisation prosper.

Making life better at work

NE 06 2016

NYHETER

– Vi er ingen spesialister Arven etter legendariske Peter Groth preger Aspelin Ramm. Enkeltbyggene er aldri det viktigste når selskapet skal utvikle et område. NæringsEiendom har besøkt Aspelin Ramm på Vulkan-området i utkanten av Grünerløkka for å snakke om byutvik-

ling. Området er av mange fremhevet som en svært vellykket transformasjon av et tidligere utdatert industriområde til boliger, hotell, kultur og undervisning, og ikke minst det nye samlestedet Mathallen. Aspelin Ramm har stått i spissen for en rekke byutviklingsgrep, sterkt påvirket av selskapets mangeårig leder, Peter Groth. – Vi som er vokst opp med Peter Groth, er innlært at et bygg ikke får lov til å være seg selv nok. I Aspelin Ramm er vi verken bolig- eller kontorspesialister, og Oslo er en by som vokser. Da må man ta grep for massetransformasjon, sier adm. direktør Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm

til NæringsEiendom. Bøyum ledet selv i mange år transformasjonsprosjektet Tjuvholmen.

Logistikk og shipping – Tjuvholmen har utviklet seg fra å være et logistikkområde til boliger, kontorer, service og kultur. Aker Brygge har gått fra shipping til det samme, mens på Grønland (Union Brygge m.m., red.anm.) i Drammen var det tidligere papirindustri. Det handler om å tilpasse de ulike prosjektene innenfor rammene som er der. Vi er opptatt av programmering og å se på muligheten for flere funksjoner. Jeg vil si at da vi hadde utviklet Tjuvholmen, var

NE 06 2016

NYHETER

– På Tjuvholmen brukte vi to år til planlegging og ti år med gjennomføring, sier Gunnar Bøyum.

da vi kunne si at vi driver med byutvikling, sier Bøyum. – Hvor bevisst har dere vært på denne rollen når dere har utviklet nye prosjekter? – Vi bygger en by slik de gjorde i gamle dager, der stikkordet er programmering. Det nye Landbrukskvartalet i Schweigaards gate vil bestå av kontorer, boliger, forretninger og kultur. Vulkan er også bygget slik. Det handler om å finne andre tjenester som passer sammen, som å få inn et hotell her på Vulkan. Det gir en helt annen dynamikk. Og så er vi opptatt av hva vi gir tilbake til byen. – Hva mener du er nøkkelfaktorene i en god byutvikling? – Helhetstankegangen er veldig viktig, det er den viktigste erfaringen vi har gjort fra tidligere prosjekter. Det er også viktig at vi har kontroll på hele prosessen, slik at vi kan sette premissene. Vi er helt sikre på at det er slutt på tidene der du satt opp

et kontorbygg her, et boligbygg der og en kiosk på hjørnet. Du må kunne spise lunsj og middag i området, handle nødvendige varer, og vi tror at kultur er viktig. Du må tenke 24 timer og ulike grupper. I Landbrukskvartalet investerer vi i ulike typer virksomheter og aktiviteter som passer sammen og gir friksjon, svarer Bøyum.

Gåby Markedsdirektør Sverre Landmark i Aspelin Ramm påpeker at Oslo er en gåby, og «nye» Torggata er et godt eksempel på det. – 90 prosent vil svare ja på om de vil ha et sammenhengende gågatesystem i Oslo sentrum, men 90 prosent svarer nei om de vil ha forbud mot biler i sentrum. Oslo er imidlertid en gåby, og gågatesystemene fungerer. 29 prosent av oss går, mens 7 prosent av oss sykler. Det er 75 000 mennesker fra St. Hanshaugen og

Grünerløkka som sogner til Vulkan-området. Det er derfor viktig at området ikke bare skal være for dem som bor eller jobber der, men det må også gi noe til de mange andre besøkende. Nøkkelen er hva som skal til for å skape et nytt sted. Jeg mener at god byutvikling gir folk stolthet, så du skal kunne si: Jeg bor der, sier Landmark. – Ja, Oslo er en god by å gå i. Det tar 15 minutter å gå fra Vulkan til Stortinget stasjon, og det tar det samme fra ytterst på Tjuvholmen til Nationaltheatret stasjon, men du går igjennom byområder, påpeker Bøyum. Det er tidkrevende prosjekter Aspelin Ramm har begitt seg inn i. Bøyum sier en områdeutvikling fort tar 10-15 år.

Bratt hengekøye – På Tjuvholmen brukte vi to år til planlegging og ti år med gjennomføring. Det

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

samme var tilfellet med Union Brygge. Her på Vulkan har vi vel brukt syv-åtte år, men vi har kunnet sette premissene og få inn funksjoner som et hotell. Vi har kunnet tenke 24 timer i døgnet, sier han. Byutvikling er derfor ikke for alle, snarere tvert imot for de få og store. Ettersom utviklingen kan pågå over flere tiår, som transformasjonen av Nydalen, stiller det store krav til løpende inn tjening fra andre prosjekter. – Ja, byutvikling er en veldig bratt hengekøye å ligge i, og det er en bratt hengekøye for alle, der du ikke tjener penger før til slutt. Det er bare å se på det OBOS har gjort i Kværnerbyen. Enten må du tjene penger fra prosjektet eller ha kontantstrøm fra andre områder. Den politiske risikoen er også stor, konstaterer Bøyum. Og et politisk spenningsmoment er valget av fremtidige offentlige kommuni-

kasjonslinjer, som en ny T-bane gjennom indre Oslo by. - Det er spennende med de nye kollektivknutepunktene og linjene og det nye trasévalget gjennom Oslo. Det kan komme via Bislett. Det er naturlig at det skjer en utvikling østover i byen, som har god offentlig kommunikasjon, og det er mange som bor der. «Østkanten» tiltrekker seg nå folk fra alle kanter, Manpower flytter til Sundt-kvartalet, og reklame byrået Dinamo flytter til Schweigaards gate, sier Landmark.

Vulkan, men... – Hvilket område er dere mest fornøyd med når det gjelder byutviklingsgrepene som er gjort? – Hjertet mitt sier Vulkan, men jeg mener Tjuvholmen er svært vellykket og underkommunisert som byprosjekt, svarer Landmark

– Vulkan har veldig mange av elementene i en god byutvikling. Det tok oss tre år å få Mathallen til «opp og stå», men har totalt sett vært lønnsom, ved at den trekker til seg andre besøkende. Funksjonsblandingen på det lille området er unik. Når det gjelder Tjuvholmen, er pågangen fra internasjonal presse stor, men det er ikke den samme oppmerksomheten her i Norge. Vi aksepterer ikke her hjemme at noen strøk er dyrere og finere enn andre, men i utlandet finner man finner hele paletten fra en fin by til en «shabby» by. Ja, Tjuvholmen er et dyrt område, men det er alltid noen områder som er finere enn andre. Det kommer folk fra alle kanter av landet og hele verden og besøker Tjuvholmen, også byutviklere, arkitekter og ordførere fra andre land. Reaksjonene fra disse er svært positive. Tjuvholmen har stempel som dyrt, men livet langs kaikantene

NE 06 2016

NYHETER

en sommerdag er alltid folkelig, sier Landmark. Aspelin Ramm står også bak Union Brygge i Drammen sammen med Union Eiendomsutvikling. – Union har satt Drammen på kartet, med en blandet bruk av kontorer, boliger, kultur og forretninger. Her har det vært en industriell transformasjon, ved at industrien er flyttet ut av Drammen. Og bandet A-ha startet en Norgesturné på Union Scene, sier Bøyum. Han fremhever også Skøyen som et annet område med gode byutviklingsgrep, men der Aspelin Ramm ikke har stått i førersetet. – Karenslyst Allé var den første bygaten i Oslo på lang tid, påpeker Bøyum.

Kikkert – Hvilke tanker gjør du deg om byutvikling fremover? – For noen av de store prosjektene er det ikke nok å ta på seg de lange brille-

ne, man må ta på seg kikkert, illustrerer Bøyum tidshorisonten. – Men vi er ikke et børsnotert s elskap, så vi slipper å tenke på kvartalsrapporter. Vi har eksempelvis kjøpt Dynea-tomten ved Nitelva på Lillestrøm. Dette er en industritomt, men jeg tror ikke det er industri der om 25 år, så her har vi tatt på oss 20-årige briller. Ellers vil jeg si at trikk og T-bane skaper volumer av reisende, så det er bra, også busser. Vi tror som sagt på «walkability», med kort gangavstand til offentlig kommunikasjon, og selvsagt også sykling. Bilen blir mindre viktig og bilbruken mer begrenset. Og så tror jeg at veldig mange av våre tanker fremover er slik politikerne tenker byutvikling, en kompakt by. Den politiske ledelsen i byen har også fokus på miljø og offentlig kommunikasjon, sier Bøyum. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

– Union har satt Drammen på kartet, sier Gunnar Bøyum.

PA L RO es C. me NO r p /R å EF AC E

Bli med i konkurranse om 100 000 kroner for renovering med PAROC REFACE! PAROC.NO/REFACE

Innovativ, diffusjonsåpen renoveringselement

Betydelig høyere verdi på eiendommen Moderne fasade på en uke

Høyere energieffektivitet gir reduserte oppvarmingskostnader

Eksisterende vegger beholdes

All virksomhet kan fortsette som vanlig under renoveringen

NYHET! PAROC® REFACE ™

GI EIENDOMMEN DIN EN SMART FACELIFT! PAROC REFACE er en banebrytende innovasjon som gir helt nye muligheter til kostnadseffektiv energirenovering. Et moderne, velisolert renoveringselement festes utenpå eksisterende vegg, og på veldig kort tid får du en helt ny fasade og en bygning som er både mer energieffektiv og mer brannsikker. Les mer på PAROC.NO/REFACE.

NE 06 2016

NYHETER

Bygger Ulven fra bunn Ulven-prosjektet nederst i Groruddalen er det neste store byutviklingsprosjektet til OBOS. I praksis må det tidligere industriområdet bygges opp fra bunn. I november i fjor kom meldingen om at OBOS hadde kjøpt ut Fabritius og Storebrand av Ulven AS, trolig for rundt 3 milliarder kroner. Det lå i kortene at

boligutviklingspotensialet var svært interessant for OBOS, som de tidligere eierne la mindre vekt på. OBOS opp lyste i en pressemelding i november at de planlegger bygging av inntil 3000 boliger og næringsarealer for inntil 5000 arbeids plasser på Ulven. Konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS uttalte i presse meldingen at visjonen og målet med kjøpet er å etablere en helt ny og attraktiv bydel i området. – Vi skal bygge gode boliger for OBOS-medlemmene og utvikle moderne og funksjonelle næringsarealer. Etter hvert vil det komme skole og barnehager, og også en ny T-banestasjon. I den nye by delen skal folk kunne bo, jobbe, møtes og drive handel, ja rett og slett leve et godt liv, sa konsernsjefen.

220 000 m2 Tomteområdet på Ulven er på 280 mål, med 220 000 kvadratmeter utbyggbare eiendommer. – Vi har som ambisjon å være med på å forme byen og ser det som en del av vår samfunnsrolle å ta ansvaret for store byutviklingsprosjekter. Dette er en del av Hovinbyen, som er et prioritert utbyggingsområde i kommuneplanen som bystyret i Oslo vedtok i høst. På Ulven kan det bli plass til flere tusen boliger og mange attraktive arbeidsplasser, sa konsernsjefen den gangen. Kjørberg Siraj sier nå til Nærings Eiendom at OBOS ser et potensial på mer enn 3000 boliger i området. – Det er en sentrumsnær regulering, som gir en stor grad av fleksibilitet. Både

Vi håper vi kan begynne å selge boliger allerede fra neste år og få byggestart i 2017.

OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj drømmer om å få NRK til Ulven. (Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen)

NE 06 2016

NYHETER

OBOS har gjort mange erfaringer i Kværnerbyen, blant annet at det må skapes liv i første etasje (Ill.: OBOS). politikerne og Plan- og bygningsetaten ønsker mer boliger, fremhever OBOS- sjefen, som tar imot NæringsEiendom på det gamle kontoret til forgjengeren Martin Mæland. Etterfølgeren har tunge sko å fylle som en byutvikler. – Vi vil ta tak i byutvikling av området, og det blir en kombinasjonen av bolig og næring som skal gi en symbiose. OBOS skal være en langsiktig verdiskaper, lover den nye OBOS-sjefen – Vi trenger ikke tenke utvikling fra kvartal til kvartal.

Langsiktighet og kvalitet – Hva mener du er nøkkelfaktorene for en god- by- og områdeutvikling?

– Langsiktighet og kvalitet fra dag 1, og så må du ha en klar visjon om hva dette skal bli, svarer Kjørberg Siraj. – Du må heller ikke være redd for å endre planene underveis, som vi gjorde med en vanskelig skråning i Kværnerbyen (se under, red.anm.), selv om det gjorde prosjektet dyrere. Vi jobber med kvalitet og satte av en hel dag for å diskutere hvilke kvaliteter Ulven-prosjektet skal ha. – Hvor bevisst er dere rollen som byutvikler? – Vi har vært igjennom en omfattende strategiprosess i OBOS og er opptatt av at vi har vært en samfunnsaktør i mange år. Det skal vi fortsatt være i mange år fremover. Byutvikling er langsiktig, så det

er ikke mange som kan drive med det. Vi ønsker å etterlate oss steder som er gode å bo i og å oppholde seg, svarer OBOS- sjefen. Han trekker frem Lambertseter som et fantastisk sted i så måte. – Ja, det gjelder både historisk og de grepene OBOS har gjort der etter hvert. Først bygde vi boliger, men tok så et helhetlig grep og beslutningen om å inves tere tungt i et kjøpesenter. Lambertseter har mange kvaliteter. – Suksessfaktoren for meg og det jeg måles på, er ikke om vi har skapt så og så mye egenkapital, men hva vi har skapt for pengene. Penger har ingen verdi i seg selv, understreker Kjørberg Siraj.

Skal vi nå målet om nok boliger i Oslo, må vi bort fra denne voldsomme detaljfokuseringen til Plan- og bygningsetaten, da kaster vi bort mye tid.

NRK? – Hva ser du ellers for deg av utbygging på Ulven? – Det må vi finne ut av, men det skal ikke drepes av det som kommer på nye Økern Senter til Steen & Strøm, når dette senteret måtte komme. Jeg mener området er en utmerket tomt for NRK, Ulven er både sentrumsnært og har god kollektivdekning. Vi har plass til NRK, med en regulering på 85 000 kvadratmeter og har en visjon om en medielandsby. Det er plass langs Persveien til både boliger og n æringsarealer – Hvordan er det å opparbeide et nytt område helt fra bunn?

– Det er ikke noe hokus pokus, selv om det er mange baller som skal landes. Vi har sett oss selv i speilet på de erfaringene vi gjorde i Kværnerbyen og lærte her at vi må skape liv i første etasje, men at det er krevende. På Ulven må vi tenke nytt, og det blir handel og servering, men ikke overalt. Vi må se på hva vi skal ha ut mot Ulvenveien og andre strøks gater, og vi må skape attraksjoner, noe som gir en egen attraktivitet. Derfor må vi få på plass noen «dragere», så vi jobber med noen ulike ideer og utlyser nå en konkurranse. Det skal også være grønt og miljøvennlig, men på vår måte.

– Hva tenker du om infrastruktur og de fremtidige kommunikasjonene til Ulven? – Ulven er som sagt sentrumsnært, med god kommunikasjon. Det tar syv minutter å gå bort til Økern T-bane stasjon og tolv minutter ned til Oslo S. Men det er viktig at Oslopakke 3 landes, det er viktig for hele byen. Vi må få løst en metro ut til Fornebu, og det bør k omme en T-bane til Breivoll og en ny tverrgående T-baneforbindelse under byen. Prosjektet på Ulven l ykkes uavhengig av dette, men da kan vi gjøre mer, slik at suksessfaktoren øker. Tverrgående forbindelser gir andre trafikale k nutepunkter, slik at det er

NE 06 2016

NYHETER

OBOS starter ikke fra null når de nå skal bygge en ny bydel på Ulven. Det er allerede leietakere på plass til Torgbygget på Ulven. (Ill.:Oxivisuals ) viktig å komme inn i Oslopakke 3, sier Kjørberg Siraj.

20 år Konsernsjefen tror hele Ulven-utbyg gingen tar ca. 20 år og dermed er ferdig rundt 2040, hvis vi tar med all utbyggin gen langs Østre Aker vei og Persveien. Men det skjer noe ganske snart. – Vi håper vi kan begynne å selge bo liger allerede fra neste år og få byggestart i 2017. Området er regulert, og vi ser nå på detaljreguleringen og rammene for de første delfeltene, sier han. Ulven skal altså mer eller mindre bygges opp fra bunn, som OBOS gjorde i Kværner byen. Her startet de reguleringsarbeidet i 2005, og hele utbyggingen er trolig klar i 2020. Kjørberg Siraj har vist at lønnsomhe ten i sistnevnte prosjekt var som en bratt hengekøye, noe Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm også er inne på (se egen sak). – Vi har en kontantstrøm her på Ulven, så hengekøya er ikke så bratt som

i Kværnerbyen. På Ulven er det over 100 millioner kroner i løpende leieinntekter i året. Vi ferdigstiller en del enkeltbygg, sier Kjørberg Siraj. OBOS har som følge av prosjektet blant annet tatt over en leiekontrakt med Bydel Bjerke i Ulvenveien 88 for mini mum ti år fremover, der bydelen har en opsjon på fem pluss fem år og skal leie 8500–9000 kvadratmeter.

Gode og dårlige tider Men OBOS får kritikk for ikke lenger å være en sosial boligbygger. – Sosial boligbygging stoppet da staten sluttet å gi OBOS rimelige tomter. Sosial boligbygging for meg er at vi kan bygge boliger i gode og dårlige tider, og den rol len er ikke borte, avfeier Kjørberg Siraj. – Planmyndighetene er ikke så imponert over kvaliteten på det dere bygger? – Må det alltid være perfekt, eller holder det at det ser OK ut? svarer Kjørberg Siraj retorisk.

– Skal vi nå målet om nok boliger i Oslo, må vi bort fra denne voldsomme detaljfokuseringen til Plan- og bygningsetaten, da kaster vi bort mye tid, sier en lettere irritert OBOS-sjef. Men nå handler det om merke varebygging på Ulven og å gi området en tydelig profil, og hvem OBOS skal tiltrekke seg. – Ulven blir ikke for «fiffen», men heller unge mennesker i etablerings fasen. Vi skal ned i utbyggingskostnader og ser på ulike alternativer. Trolig må vi under 60 000 kroner kvadratmeteren i dagens utsalgspriser, så vi får se om vi får til billigere løsninger. Dessuten jobber vi kontinuerlig med tomtekjøp, det stopper ikke med dette. Vi har flere store transaksjoner på gang, lover OBOS-sjefen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Bygård i Oslo sentrum til leie – under rehabilitering

Kristian IVs gate 15 160 - 610 m2 kontor U ETASJE: Leieforhold: BTA 270 m2 lager

ID E 1. ETASJE: Leieforhold:LBTA 150 m kontor UT BTA 350 m hele etasjen, kontor 2. ETASJE: Leieforhold: 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 serveringslokale 2

3. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor, kan deles i to leieforhold. 1) BTA 196 m2 2) BTA 160 m2 4. ETASJE: Leieforhold: BTA 260 m2 kontor Bygården består av kontorlokaler fra 150 m2 oppover. Her er det mulighet til å leie alt fra et kontorlokal til hele bygget på 1530 m2. Bygården skal totalrehabiliteres i 2016 og det er derfor mulighet til

å påvirke prosessen for å forme lokalene til hva man ønsker. Lokalene er 300 meter fra National theatret som er et knutepunkt for buss, trikk, t-bane og tog med blant annet flytoget.

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

l a Re t t y n

2016 Nr. 03.

og for salg erike r e m m Eiendo utleie på Rom for lokaler o Nord. og i Osl

llestrø

jøpet Li Fellesk

Når det gjelder nærings eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

NE 06 2016

NYHETER

HAV Eiendoms sjef Eva Hagen har flere store prosjekter på gang i Bjørvika.

Fjordbyens to forskjellige verdener Mens utbyggingen i Bjørvika har gått fort og fortsetter for fullt, har det gått ti år uten at noe har skjedd med Filipstad-utviklingen.

Selv om Barcode er mer eller mindre ferdig, folk har flyttet inn i leiligheter på Sørenga og man ser konturene av det nye Munch-museet, er man langt fra ferdig med utbyggingen av Bjørvika og Fjord byen. I tiden fremover vil utviklerne i området bygge kontorprosjektene Diagonale og Eufemia, samt en rekke boligprosjekter. Oslo S Utvikling kjøpte i fjor høst det de omtalte som «indre

fileten i Bjørvika», to tomter som skal gi 340 boliger i tillegg til 3000 kvadratmeter butikker, serveringssteder og kulturtilbud på gateplan. Oslo S Utvikling eier tomtene rundt og får nå full kontroll over fremdriften i boligutviklingen i Bispevika. Totalt skal Oslo S Utvikling bygge og ca. 1500 boliger i Bispevika. I tillegg har selskapet prosjektert 380 boliger i Barcode.

God sommer! God sommer! Hilsen alle oss i Oxer Eiendom Hilsen alle oss i

På jakt etter næringslokaler på Økern i Oslo, Asker eller Drammen? Ta kontak med oss! www.oxer.no

Anniken Haug

Christine K. Raaholt

MARKEDSSJEF

UTLEIESJEF

t 970 33 777 @ ah@oxer.no

t 971 86 845 @ ckr@oxer.no

NE 06 2016

NYHETER

Oslo Havns Anne Sigrid Hamran sliter med å få gjennom sine ønsker for Filipstad-utbyggingen.

Mange prosjekter Hav Eiendom har en rekke prosjekter i Bjørvika. Sammen med Olav Thon har det Oslo Havn-eide selskapet fått inn TV2 som leietaker til Diagonale-prosjektet. TV2 skal leie 6000 kvadratmeter i nybygget som bygges samtidig med studentboliger, som er en del av samme prosjekt. I Kvadraturen har HAV Eiendom to tomter hvor det kan bygges henholdsvis 6800 og 10 500 kvadratmeter. Den ene tomten skal huse et kontorbygg, som skal «rydd opp mellom Havnelageret, riksveiramper og Kvadraturen». Beveger man seg nedover mot Grønli kaia, ligger det HAV Eiendom omtaler som Bjørvikas største utviklingspotensial. Der kan det bygges 38 500 kvadratmeter, og målet er boliger som vendes mot vest. Antall etasjer er anslått til mellom 6 og 12. Innerst i Lohavn kan det settes opp et kontorbygg på til ti etasjer med

f orretning, kontor, servering og allmenn nyttige formål. Den maksimale tillatte utnyttelsen er 46 600 kvadratmeter. Hav Eiendoms adm. direktør Eva Hagen holdt på Dagens Næringslivs bransjeseminar Næringseiendom et foredrag om u tviklingen av bydelen Bjørvika. Å grave ut en helt ny bydel i en gammel havn med vanskelige grunnforhold og med en kjeller som er under vannflaten koster mye penger. Men forventningene til estetikk og området bidrar til høye kostnader også etter utviklingen. – Det er heller ikke grisebillig etterpå, sa Hagen ifølge Dagens Næringsliv.

Krangel på Filipstad På Filipstad er utbyggingen enda lenger unna. I ti år har grunneierne Oslo Havn KF, ROM Eiendom og byplanmyndighetene kranglet om utviklingen av området som ligger rett ved Aker Brygge og Tjuvholmen. Uten at det har gitt noen fremdrift i prosjektet. Som om det ikke er nok at

ommunen og utbyggerne ikke blir enige, så k er det også et lokalt initiativ som forsøker å fremme sitt eget forslag for utbyggingen. Byutviklingsbyråd Hanna E. Marcussen har overfor NE nyheter hevdet at selv om de har bedt Plan- og bygningsetaten om å gjøre en g rundigere vurdering av det lokale intiativet, skal ikke det gi noen forsinkelse av utbyggingen. Men utbyggingen står i fare som følge av at grunneierne krangler med Plan- og bygningsetaten om en tunell og finansieringen av den. Og selv om all uenigheter plutselig skulle settes til side, så vil en eventuell utbygging av hele Filipstad ta opptil 30 år. De totale planene for Filipstad er på over 450 000 kvadratmeter, og en utbygging vil trolig koste over 10 milliarder kroner. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

SNAKK MED OSS OM EIENDOM

Eiendomsutvikling handler først og fremst om helheten – alt fra dialogen med kommunen, til markedsanalyser, reguleringer og planprosesser. Det handler også om entrepriseforhold og forhandlinger rundt avtaler, drift, husleie, og transaksjoner.

DU HAR UTFORDRINGENE, SAMMEN LØSER VI DEM

Føyen Torkildsen kjenner utfordringene i eiendomsmarkedet. Vi har lang erfaring og bred kompetanse innenfor eiendomsjuss. Vi bistår gjennom hele prosessen fra idé og visjon til ferdig bygg. Vår spesialisering og forretningsforståelse sikrer deg best mulig sluttresultat. Vi har alltid fokus på samspillet med våre oppdragsgivere. Les mer på foyentorkildsen.no

For deg som skaper byen Stedene vi jobber, stedene vi mĂ¸tes og stedene vi husker

Nyheter / Design / Kommunikasjon / RĂĽdgivning Konferanse / Analyse / MarkedsfĂ¸ring

naringseiendom.no

NE 06 2016

JUSS

Veileder om felleskostnader Norsk Eiendom har utarbeidet en veileder om felleskostnader.

vil dermed få en mest mulig komplett oversikt over de praktiske og økonomiske konsekvensene som følger av leieforholdet. Veilederen er utarbeidet i samarbeid med Advokatfirmaet Føyen Torkildsen.

Bransjeforeningen skriver på hjemme sidene at de har erfart at det er en lite ensartet praksis for hvordan felleskost nader håndteres. Det er lite oversiktlig, og for leietaker er det en vanskelig tilgjengelig håndtering fra utleiers side. I ytterste konsekvens vil dette ifølge Norsk Eiendom utfordre bransjens omdømme. Derfor er det utarbeidet en veileder for å gi felles retningslinjer og en en hetlig forståelse av hva som er felles kostnader i næringsbygg og hvordan disse kostnadene skal fordeles. Partene

Ikke rettslig definert I veilederen står det blant annet at det finnes ingen rettslig definisjon av begrepet felleskostnader. Det er opp til partene å bli enige om hva som skal anses som felleskostnader. Som en klar hovedregel vil man bli bundet av det som avtales i leiekontrakten. Uklarheter om felles kostnader kan komme som en ubehagelig overraskelse for partene. Uten hjemmel i leiekontrakten kan utleier ikke kreve at leietaker betaler noe utover selve leien. Men felleskostnader er

kostnader som kommer i tillegg til leien, og leietakerkostnadene som leietaker dekker direkte for egen regning. Det er derfor viktig å skille felleskostnader fra eierkostnader. Felleskostnader defineres som kostnader forbundet med den generelle driften av eiendommen. Disse kostnadene belastes leietakerne i tillegg til husleie etter faktisk bruk, de såkalte brukeravhengige drifts kostnadene.

Fordelingsnøkkel Felleskostnader må være felles for leie takerne, og i leieavtalens punkt 8 (6) er det lagt opp til at felleskostnader skal fordeles etter eiendommens fordelings nøkkel. Det er utleier som fastsetter denne fordelingsnøkkelen.

Jacob Solheim og Ottar Egset i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen har vært sentrale i utviklingen av veilederen for felleskostnader.

Leiekontraktens punkt 12 (2) angir det utleier plikter å besørge, men som belastes leietakerne som felleskostnad. Eksempelvis er utskiftninger i utgangs punktet utleiers ansvar, mens utskiftning av deler og komponenter belastes normalt felleskostnadene. Denne grensen må vurderes konkret, men en utskiftning av en komponent som utgjør 40-50 prosent av hele det tekniske anlegget anses normalt som en eierkostnad.

Budsjett Leietakers betalinger av felleskostna der skal være basert på et budsjett. Er det i kalenderåret sannsynlig at det vil bli betydelige avvik mellom faktiske og budsjetterte kostnader, skal leietakerne

varsles uten ugrunnet opphold og om bakgrunnen for avviket. Det er utleier som administrer tje nestene som inngår i felleskostnadene på vegne av leietakerne. Normal praksis er at utleier tar et administrasjons honorar for dette arbeidet, men han må ha uttrykkelig hjemmel i leiekon trakten for å kreve at leietaker betaler administrasjonspåslag. OBOS Basale er kommet frem til at typiske felleskostnader i et kontorbygg ligger på snaue 300 kroner kvadrat meteren, der energi/oppvarming er den dominerende enkeltkomponenten med 110 kroner kvadratmeteren. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Det er utleier som administrer tjenestene som inngår i felleskostnadene på vegne av leietakerne.

NE 06 2016

BRANSJEGUIDE

BRANSJEGUIDE AKTØRER INNEN EIENDOMSBRANSJEN

ADVOKAT

EIENDOMSBESITTER

Det fremste juridiske spesialistﬁrmaet innen Eiendom, IKT Media, Arbeidsliv og Corporate.

En annen standard

T: 21 93 10 00 | E: post@foyentorkildsen.no | W: foyentorkildsen.no

T: 24/7 23 12 23 12 | E: post@braatheneiendom.no | W: www.braatheneiendom.no

C.J. HAMBROS PLASS 2D, 0164 OSLO

HAAKON VIIS GT. 2, VIKA, 0161 OSLO

ADVOKAT

EIENDOMSBESITTER

Grette leverer eﬀektive juridiske råd og tjenester av høyeste kvalitet. I samarbeid med våre oppdragsgivere bidrar vi til deﬁnert strategisk måloppnåelse

Største utleier på Bryn

T: 22 34 00 00 | E: ﬁrmapost@grette.no | W: www.grette.no

T: 23 37 98 00 | E: ﬁrmapost@bryneiendom.no | W: www.bryneiendom.no

FILIPSTAD BRYGGE 2, 0114 OSLO

NILS HANSENSVEI 2, 0667 OSLO

ADVOKAT

EIENDOMSBESITTER

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet

En aktiv eiendomseier og eiendomsutvikler med fokus på leietakere

T: 22 81 45 00 | E: post@steenstrup.no | W: www.steenstrup.no

T: 23 17 24 50 | E: post@fabritius.no | W: www.fabritius.no

HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO

RUSELØKKVEIEN 14, 0251 OSLO

BELYSNING

EIENDOMSBESITTER

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det oﬀentlige rom. Se referanseprosjekter på hjemmeside

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

T: 48 09 02 70 | E: info@mk-illumination.no | W: www.mk-illumination.no

T: 05554 | W: www.klpeiendom.no

GRENSEVEIEN 91, 0662 OSLO

DRONNING EUFEMIAS GATE 10, 0191 OSLO

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSFORVALTER

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

www.osloareal.no

T: 22 73 63 00 | E: ﬁrmapost@mustadeiendom.no | W: www.mustadeiendom.no MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSMEGLER

Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen.

Norges ledende næringsmelger

T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no

T: 22 41 48 00 | E: post@akershuseiendom.no | W: akershuseiendom.no

DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER

HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSMEGLER

Thon Eiendom har kontoret, forretningslokalet, boligen eller lageret som passer deg best. Vi gir deg forutsigbarhet, trygghet og personlig oppfølging.

Som en eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen næringseiendom

T: 23 08 00 00 | E: post@thoneiendom.no | W: www.thoneiendom.no

T: 22 06 62 80 | E: post@colliers.no | W: www.colliers.no

STENERSGATA 2, 0105 OSLO

WERGELANDSVEIEN 7, 0167 OSLO

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSMEGLER

Din suksess er vår suksess

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

T: 48 03 01 11 | E: leiekontor@dnb.no | W: www.leietakerdnb.no

T: 900 24 448 | E: info@totalplan.no | W: www.totalplan.no

DRONNING EUFEMIAS GATE 30, 0191 OSLO

SANDAKERVEIEN 24D, 0473 OSLO

NE 06 2016

BRANSJEGUIDE

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSUTVIKLER

EIENDOMS

SERVICE

Et selskap i OBOS-konsernet. Miljøfyrtårnsertiﬁsert og allsidig 24 timers vaktservice

Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen.

T: 23 17 85 00 | E: ﬁrmapost@gaardpass.no | W: www.gaardpass.no

T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no

ØSTRE AKER VEI 206A, 0975 OSLO

DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER

EIENDOMSUTVIKLER

KURS OG KONFERANSE

Ferd Eiendom besitter solid kompetanse innenfor eiendomsutvikling, marked og forvaltning.

Eiendomsbransjens konferansespesialist

T: 67 10 80 00 | E: post@ferd.no | W: ferd.no

T: 95 85 36 35 | E: post@nekunnskap.no | W: www.nekunnskap.no

STRANDVEIEN 50, 1366 LYSAKER

MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO

EIENDOMSUTVIKLER

3D VISUALISERING

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen - en ledende bransjeaktør siden 1933.

Vi lager fotorealistiske 3D løsninger for alle typer næringsbygg. Møbleringsplaner, 3D interiør, 3D fasade, 3D animasjoner og droneﬁlmer.

T: 91 19 16 69 | E: post@loeutvikling.no | W: www.loeutvikling.no

T: 41 91 69 83 | E: kal@facilius.no | W: www.facilius.no

SJØLYST PLASS 4, 0278 OSLO

MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO

EIENDOMSUTVIKLER

Ønsker du å være med i Bransjeguiden? Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker. T: 22 73 63 00 | E: ﬁrmapost@mustadeiendom.no | W: www.mustadeiendom.no MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO

TA KONTAKT MED METTE NORDTVEDT, METTE@NE.NO

28.-29. september 2016 Folketeatret

Fra scenekanten under Oslo Urban Arena 2015 kom utsagnet som vil forme årets konferanse: «Norways success requires that Oslo real estate industry becomes a fully active part of the innovation economy. There is no other choice available»

NOEN AV ÅRETS URBANISTER

Maria Vassilakou

Karolin Forsling

Sepehr Mousavi

City councilor for urban development, transport, environment and citizen participation in Vienna

Creator Urban Escape Stockholm and Chief Development Officer at AMF Fastigheter

Sustainability Strategist Plantagon Companization

Susan Crawford Professor at Harvard Law School/ Co-director of the Berkman Center for Internet & Society

Anita Krohn Tråseth

Rikke Gram-Hansen

Hila Oren

CEO Innovasjon Norge

Special adviser Copenhagen Solutions Lab

CEO at The Tel Aviv Foundation

www.oslourbanarena.com

Oslo Urban Arena knytter sammen en rekke urbane temaer som gjør dette til en møteplass for alle sektorer som driver med byutvikling. Med verdensledende foredragsholdere innenfor sitt felt og gode møtefasiliteringer blir dette to dager du ikke kan gå glipp av!

Med en lang historie og mange attraktive eiendommer er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktĂ¸rer. Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Hotell JelĂ¸y Radio

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created