NæringsEiendom 08-2014 by Blake and Friends

Lave leie priser hindrer nybygg

Tema: Sikkerhet i nærings eiendom

Nye Aker Brygge:

Skal ta shoppingkundene fra sentrum

Finn ledige lokaler i bladet

N o 7/ 8 A u g u s t 2 0 1 4 2 5 . å r g a n g

Stor handels utgave: Handelen må omstille seg

Foto: lPo arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

NE 08 2014

INNHOLD

Innhold NYHETER 12 KPI gir økte husleiekostnader 16 Forlengelse – men til hvilke vilkår? 20 Felleskosnader: utleier skal ikke tjene på felleskostnadene 26 Energi spiser over 40 prosent 28 Riksrevisjonen til Storgata 32 Leier 3900 meter i Posthuset 34 Nå blir det liv i Kvadraturen 38 Vil ikke bygge nytt 44 Inngangsverdien viktigst 54 Kunsternes møteplass 98 Nytt om navn

44 38

Mer enn kontor på IT Fornebu Med våre tjenester kan leietakerne fokusere på kjerneoppgavene sine, så tar vi oss av resten.

Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu, www.technopolis.no, tlf. 67 82 70 00

Vi tilbyr bl.a.: • Fleksible kontorlokaler • Utvidede resepsjonstjenester • Fasilitetsstyring og renholdstjenester • Parkering • Internasjonalt nettverk/Business lounger • Møblering og design • Videokonferanserom • Trimrom og garderobeanlegg • Moderne arkitektur og flott natur

NE 08 2014

INNHOLD

Leses av 37 000 ledere

H A N D EL : 58 Varehandelen kan tape 50 milliarder 60 De kostbare meterne 64 Beholdt gateposisjonen 66 Ga opp etter dobling 70 Nye Aker Brygge: Skal ta shopping-kundene fra sentrum 74 Rådyrt i Karl Johans gate 76 Sentrumshandelen i fritt fall fra 1989 80 Det begynte på 70-tallet 82 Fikk kritikk for suksesskjøp 86 Gina Tricot: Ikke mett i Norge

SI K K E R HET: 92 Sikkerhet i eiendom: Mer teknologi, færre vektere 96 Nye forsikringskrav til sikkerhet i eiendom

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Forsidefoto: Eve Images Økonomi Wenche Kleppe Torkelsen Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg, Notodden, Sola, Randaberg, Stavanger og Sandnes Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no

Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 19. september Bekreftet opplag 20 457

684

Ledige lokaler i Sjølystparken på Skøyen Drammensveien 165-167 Ledig areal: 250 KVM - 1.330 KVM • Flere muligheter og arealer i forskjellige størrelser i 1. etg, 2. etg, 3. etg, og 4. etg • Tekniske fasiliteter holder et godt nivå • Felles møterom, kantine • Sykkelparkering • Garderobe/dusj

Drammensveien 169-171 Ledig areal: 620 KVM - 2.240 KVM • 1. og 2. etasje, sammen eller delt • Bygget er representativt med gode kvaliteter på fasader, inngangsparti og fellesarealer • Mulighet for felles møteromssenter og kantine • Sykkelparkering, garderobe/dusj • God parkeringdekning

Kontakt Kenneth A. Blaaflat | Tlf: +47 918 07 149 | Epost: kenneth.blaaflat@dnb.no www.leietakerdnb.no

NE 08 2014

LEDER

En beretning om en varslet kjøpesenterdød

Norge er det landet i Europa med desidert størst kjøpe sentertetthet. Vi hadde allerede i 2010 langt over dobbelt så mange kvadratmeter kjøpesenterareal som våre naboland, og de seneste årene har flere store sentre bygd ut arealet ytter ligere. Noe av grunnen til at nordmenn setter seg i bilen og kjører til et kjøpesenter kan forklares med kaldt vintervær og lange avstander, men det ikke i nærheten i å forklare forskjel len i kjøpesentertetthet fra naboland som Sverige og Finland. Men det er mørke skyer over de mange kjøpesentrene i Norge. Netthandelen spiser markedsandeler i et lynraskt tempo. Ifølge en undersøkelse fra YouGov for Oslo Handels stands Forening skal åtte av ti handle på nett i løpet av det neste halvåret. Hver fjerde nordmann har handlet på nett opptil ti ganger de seneste tre månedene, og i årets tre første måneder var netthandelen rekordhøy. Og verre skal det bli. Konsulentselskapet Varde Hart mark anslår at norske butikker vil få et omsetningstap på 50 milliarder kroner i året som følge av netthandel og utenlandshandel innen 2020. Dette vil få dramatiske konsekvenser for mange butikker, men det vil trolig bli enda verre for eierne av noen av de mindre attraktive kjøpesentrene. Allerede i dag sliter flere med lite attraktive konsepter og få besøkende. Når butikk

omsetningen i Norge skal falle dramatisk, vil dagens tapere blant kjøpesentrene ende opp som tomme store spøkelsesbygg, uten mennesker, butikker og leieinntekter. Det er bare å se på utviklingen i England, hvor netthandel har har slått bena under mange av de mellomstore og små sentrene. Norge ligger noen år bak England, og den samme situasjonen vil vi få her. Flere av nærsentrene i og utenfor Oslo sliter hardt i konkurransen mot de største sentrene. Allerede nå må kjøpesentrene omstille seg. De må få inn attraktive butikkonsepter, men også servicekonsepter som trekker folk. Sørg for at lokaler blir brukt selv om de ikke har leietakere. Man kan for eksempel bruke lokalene i ulike markedsstunts i samarbeid med organisasjoner og foreninger. Vær kreativ og sørg for liv i lokalene, uansett om det kommer inn leieinntekter eller ei. Det er kjedelig med tomme bygater. Men intet er mer stusselig enn tomme kjøpe sentergater. Kjøpesentrene som ikke lykkes med å snu en negativ utvikling nå, vil lide en varslet kjøpesenterdød. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

«Vær kreativ og sørg for liv i lokalene, uansett om det kommer inn leie inntekter eller ei.»

Esso

SK ØY E

Møller Skøyen

TA S

Ya ra

Ring 2

Dr am

Høegh

Ring 2

Ledig areal: 500 — 16.000 m2

ns ve ie

Ha fs

Antall arbeidsplasser: 25 — 1.000

lun

dv eie

d Ve rk

ste

Energiklasse A - passiv hus

Ring 2

Tes la

Innflytting fra: Q2 2015 Trafikknutepunkt: Ring 2Trikk, buss, tog og Flytoget i umiddelbar nærhet

Ka re

nly st

all

E18

Frogn e

E18

rstran

E18

Norsk Oljemuseum

44 509

Sentralstasjonen

VERKSTEDVEIEN 1 Byens grønneste bygg - midt på Skøyen

FRA EN GARTNER I PARIS TIL SKØYEN I OSLO Monier er ikke bare et topp moderne bygg med solide miljøvennlige kvaliteter. Det har også en historie med grønne aner. I 1854 fant den franske gartneren Joseph Monier ut at blomsterpottene han laget ble langt mer robuste i konstruksjonen ved å benytte armering. Monier ble etter hvert benevnelsen på elementer laget av armert betong, og i 1895 ble Oslo Monier- og Cementvarefabrik etablert på området. På folkemunne ble området omtalt som Monier.

www.monierskøyen.no

Megler: Akershus Eiendom Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 oci@akershuseiendom.no

Eier/forvalter: Norwegian Property Morten Warberg Tlf: 415 52 354 mwa@npro.no

NE 08 2014

NYHETER

KPI gir økte husleiekostnader Dette øker leiekostnadene med Leieareal

Leiepris

KPI-vekst 1%

KPI-vekst 2%

KPI-vekst 2.6%

600 m2

2500 kr/m2

15 000

30 000

39 000

1500 m2

2500 kr/m2

37 500

75 000

97 500

5000 m2

2500 kr/m2

125 000

250 000

325 000

8000 m2

2500 kr/m2

200 000

400 000

520 000

Økt inflasjon i Norge vil gi en økning i leie kostnadene for leie takerne. Men det er 12-månedersveksten mot slutten av året som vil avgjør hvor mye husleien stiger til neste år. Den seneste månedens kraftige økning i konsumprisene overrasket hele den

norske makroøkonomstanden, og avisene har vært fulle av artikler om at man nå kan glemme utsiktene for nye rentekutt. Konsumprisindeksen justert for avgiftsendringer og uten energivarer, steg med 2,6 prosent fra juli i fjor til juli i år. Det var langt høyere enn hva analyti kerne hadde ventet (de så for seg en KPIvekst på mellom 1,9 og 2,1 prosent) og høyere enn Norges Bank egne prognoser.

Leieprisøkning For bedrifter som leier lokaler er KPI-veksten viktig med tanke på de fremtidige leiekostnadene. Meste parten av leiekontraktene blir nemlig justert etter KPI-endringen de siste 12 måneder fra den 15. november.

I november i fjor var årsveksten i konsumprisindeksen fra november 2012 til 2013 på 2,5 prosent. En større kontorbedrift, som leier 5000 kvadrat meter og har en kontraktsfestet leiepris på 2500 kroner per kvadrat meter, opplevde dermed en økning i leiekostnadene på 312 500 kroner fra 2013 til 2014. Dersom den høye veksten i kon sumprisene holder seg utover høsten, blir leietakerne nødt til å budsjettere med en vesentlig økning i leieprisene til neste år, selv om man ikke har noen reforhandling av leieavtalen denne høsten. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

til leie

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678 Finnkode: 47935707

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP

FRA CA. 35 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med ﬂeksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer. Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til oﬀentlig kommunikasjon som buss og T bane.

NE nummer: 37076 Finnkode: 50763628

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie ÆRVERDIGE KONTORLOKALER

290 – 1000 KVM

EILERT SUNDTS GATE 41 Vi har for utleie ærverdige Eilert Sunds gate 41. Eiendommen passer godt som enbrukerbygg, alternativt leies hver etasje ut enkeltvis. Eilert Sunds gate 41 ligger vakkert til i kvartalet mellom Prof. Dahls gate og Uranienborgveien. Området preges av rolige og hyggelige omgivelser. Eiendommen holder en meget høy og kvalitetsmessig god standard. Moderne ventilasjon/kjøling (balansert luft), fjernvarme, calling etc. Eiendommen består av 3 etasjer, samt gode arealer i underetasjen som benyttes delvis til kantine, showroom etc. Hver etasje er inndelt med dels åpne arealer og dels enkeltkontorer/møterom. Det er tilgjengelig ca. 10 p plasser på eiendommen som er til leie for byggets leietakere. NE nummer: 42732 Finnkode: 48801354

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

MODERNE KOMBINASJONSLOKALER

HAUGENSTUA

GARVER YTTERBORGSVEI 83 Vi har for utleie gode kombinasjonslokaler beliggende i Garver Ytterborgsvei 83. Bygget ligger ﬁnt til med proﬁleringsmulighet mot Garver Ytteborgsvei og dels Østre Aker vei. Det er kun få minutters gange til Haugenstua togstasjon med 10 minutters togtur til sentrum eller Lillestrøm. De ledige arealene består av: 389 kvm kontorarealer inneholdene cellekontorer, møterom, showroom, kjøkken, arkiv etc. Kontorene har direkte adkomst til lageret. 1056 kvm lagerlokaler med innlastingsområde via lasterampe. Lageret kan eventuelt deles i mindre enheter og er i dag utstyrt med pallereoler. Lageret er søylefritt og med fri takhøyde i overkant av 6 meter. Det er gode parkeringsmuligheter for leietakere og besøkende samt mulighet for leie av faste p plasser.

til leie LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER

CA. 180 KVM LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til oﬀentlig kommunikasjon og tog/ﬂytog. Følgende arealer blir ledig: 5. etasje: 185 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014. 3. etasje: Ca. 180 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledigpr. d.d. 1. etasje: lager kun Ca. 50 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser. NE nummer: 42088 og Finnkode: 50763717 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

109 – 120 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler med utsikt over Bankplassen. Følgende arealer er ledig: 1. etasje : 65 kvm lager med egen innkjøring. 3. etasje: 120 kvm åpent kontorlandskap 4. etasje: 83 kvm hjørnekontor UTLEID 4. etasje: 109 kvm kontorseksjon. Arealene er ledig pr. d. d. NE nummer: 39751 og Finnkode: 47540933 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

FORVALTNING UTLEIE SALG SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

NE 08 2014

NYHETER

Det er fort gjort å begynne å krangle om uklarheter i leiekontrakten.

Forlengelse – men til hvilke vilkår? Flere leietakere har rett til å forlenge leiekontrakten. Kontraktsteksten avgjør betingelsene.

elsesperioden som i den opprinnelige leiekontrakten (justert for inflasjonen underveis). Hvis man får rett til forleng else til like vilkår i tider hvor leieprisene er lave, kan man som leietaker spare store beløp over neste leieperiode.

Markedsleie

Noen leiekontrakter gir leietakerne rett til forlengelse av leiekontrakten. Men hva innebærer det? Dette er de tre ulike forlengelse- begrepene som hovedsakelig er i leiekontraktene: • Forlengelse til like vilkår. • Forlengelse til markedsleie, for øvrig på like vilkår. • Forlengelse til markedsvilkår. Forlengelse til like vilkår innebærer samme husleie og samme vilkår i forleng

Hvis man har en kontrakt hvor det står Forlengelse til markedsleie, for øvrig på like vilkår, vil alle andre vilkår enn husleien bli videreført. Men husleien blir justert til det som betegnes som markedsleie. For å finne «markedsleie» vil det vanligvis bli hentet inn data fra sammenlignbare leiekontrakter som er tegnet i løpet av den seneste tiden. Forlengelse til markedsvilkår innebærer at det kan skje en justering av alle vilkårene i leiekontrakten. Men denne type kontrakt er blitt mye mindre vanlig de seneste årene.

Klargjør begrepene Dersom man skriver under på en leiekontrakt uten at man helt forstår hva begrepene i kontrakten betyr, risikerer man uenighet med gårdeier og ubehag elige overraskelser. Det er derfor viktig at man klargjør de begrepene som er uklare, og legger inn presiseringer i leiekontrakten som definerer begrep ene. For eksempel hvilke forutsetninger som legges til grunn for fastsettelsen av «markedsleien». I tillegg kan det være klokt å legge inn en tvisteløsningsmekanisme, for eksempel at to uavhengige bransje eksperter skal fastsette husleien dersom gårdeier og leietaker er uenige om hva markedsleien er. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 Ca. 175 m2 BTA

Ca. 100 m2 BTA

Ca. 130 m2 BTA

KO N TO R LO K A L E

KO M B I N A S J O N S LO K A L E R

KO M B I N A S J O N S LO K A L E

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

Liten effektiv kombinasjonsmulighet/ lager og kontor.

Praktisk kombinasjonsløsning, innredet pr dd med 1 kontor og med åpent areal til lager/verksted.

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe. Ledig fra august. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

EI L T U

Beliggende i 3. etasje med tilkomst til rampe ved 2 store vareheiser. Egen kontorinngang med personheis. Ledig fra august. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

3 BLIR 1

SALG OG UTLEIE AV ALLE TYPER NÆRINGSEIENDOM Leiesøk, verdivurdering og tilgrensende rådgivning

3 blir 1 Østlandske Næringsmegling AS, Næringsforum Øst AS og Næringsmeglerne Østfold AS har vært tre erfarne aktører i markedet på østsiden av Oslofjorden i mange år. Selskapene har jobbet utelukkende med næringseiendom, utleie og salg. Hvert selskap har hatt en solid posisjon i markedet. Eiendomsbransjen er i stadig utvikling og modning. Dette stiller nye krav til alle aktører, også til meglere. Vi samler kompetansen, styrker salgsleddet og

Vi samler kompetansen, styrker salgsleddet og etablerer Metra Næringsmegling AS

metra.no

etablerer Metra Næringsmegling AS. Samlet møter vi nå markedet med en robust kompetanse. Ved å samle selskapene har vi nå en enda mer komplett og omfattende kundedatabase med de viktigste eiendomsaktørene i vårt nedslagsfelt. Alle potensielle kjøpere og leietakere «matches» mot de eiendommene vi til enhver tid har i porteføljen. Dette løser oppdragene raskere. Hva oppnår vi? Vi blir en mer robust organisasjon som er mindre sårbare og avhengige av enkeltpersoner. Vi rasjonaliserer og samler de viktige og nødvendige backofficefunksjonene og blir flere som kan jobbe direkte med salg. Vi får brukt ressursene til den enkelte medarbeider på en riktigere måte, og vi får langt større kapasitet til å utvikle produktet vårt, til fordel både for den enkelte medarbeider, og ikke minst, for kundene våre. Hva oppnår du? Du kan trekke veksler på vårt svært omfattende kontaktnett, stor bredde i kompetanse og en betydelig kapasitet til å løse ditt oppdrag, enten du er utleier eller selger, leiesøker eller investor. 12 medarbeidere står klare til å ta seg av ditt oppdrag. Merk deg navnet Metra Næringsmegling AS. Selskapet blir største næringsmegler i regionen Østfold og Søndre Akershus! Våre avdelingskontorer finner du i Moss og Fredrikstad.

SALG SALG Sarpsborg SALG-- Sarpsborg - Sarpsborg

Lager/verksted/kontorlokaler Lager/verksted/kontorlokaler

Bredmyra 10-12, Bredmyra 10-12, 1739 BORGENHAUGEN 1739 BORGENHAUGEN Areal: 7 988 kvm Areal: 988 kvm kvm Tomt: 107 038 Tomt: 10 038 kvm Prisantydning: kr. 30 000 000,Prisantydning: kr. 30 000 000,-

8 km fra Sarpsborg sentrum. 8 km fra Sarpsborg sentrum. Området består i hovedsak av Området består i hovedsak av lager/logistikk, samt lettere industri lager/logistikk, samt lettere industri og håndtverksbedrifter. og håndtverksbedrifter.

Næringsmegling AS, avd GeirMetra Hesselberg • mob: 90Moss 18 24 25 • geir@metra.no

Metra Næringsmegling Moss Geir Hesselberg • mob:AS, 90 avd 18 24 25 Geir Hesselberg • mob: 90 18 24 25 geir@metra.no | metra.no

SALG senturm SALG Fredrikstad senturm SALG-- Fredrikstad - Fredrikstad senturm

Veldrevet Veldrevet marina marina

Kiærs Bruk Marina Kiærs Bruk Marina Hjalmar Bjørgesvei 113 - 115, Hjalmar Bjørgesvei 113 - 115, 1604 FREDRIKSTAD 1604 FREDRIKSTAD Areal: 690 kvm Areal: 690213 kvm Tomt: 39 kvm Tomt: 39 213 kvm

Sentrumsnært, med kort avstand til Sentrumsnært, med kort avstand skjærgården. Eiendommen kan til skjærgården. Eiendommen kan benyttes til andre formål. benyttes til andre formål. Prisantydning: kr. 21 000 000,Prisantydning: kr. 21 000 000,-

Metra Næringsmegling AS, avd Moss

Øivind Slangsvold • mob: 40 46 18 00 • oivind@metra.no Metra Næringsmegling AS, avd Moss Øivind Slangsvold • mob: 40 46 18 00 Øivind Slangsvold • mob: 40 46 18 00 oivind.slangsvold@metra.no | metra.no

oivind.slangsvold@metra.no | metra.no

geir@metra.no | metra.no

SALG sentrum SALG Moss sentrum SALG-- Moss - Moss sentrum

SALG SALG Rakkestad SALG-- Rakkestad - Rakkestad

Gudesgate 12, 1530 MOSS Gudesgate 12, 1530 MOSS Areal: 967 kvm Areal: Tom: 2967 086kvm kvm Tom: 2 086 kvm Langsiktig utleid til Kiwi. Langsiktig utleid Kiwi.000,- pr. år. Leieinntekt pt kr. til 1 282 Leieinntekt pt kr. 1 282 000,- pr. år.

Mysenveien 453 og 455, Mysenveien 453 og 455, 1890 RAKKESTAD 1890 RAKKESTAD Areal: 1 867 kvm Areal: 1 612 867 kvm kvm 8 Tomt: 8 612 kvm Tomt: Prisantydning: kr. 8 500 000,Prisantydning: kr. 8 500 000,-

Handel-/utviklingseiendom Handel-/utviklingseiendom

Eiendommen ligger meget sentralt i Eiendommen ligger meget sentralt sentrum. Omkranset av næring og i sentrum. Omkranset av næringtilog boligbebyggelse. Gangavstand boligbebyggelse. Gangavstand til alle byens fasaliteter. alle byens fasaliteter.

Metra Næringsmegling AS, avd Moss

Næringsmegling avd Moss Kjell Metra R.Kjell Karlsen • •mob: 9156 74 R. Karlsen mob:AS, 91 56 74 34 34 • kjell@metra.no Kjell R. Karlsen • mob: 91| metra.no 56 74 34 kjell@metra.no

Mange Mange bruksområder bruksområder

Kunst- og hånverksenter i solid Kunst- og hånverksenter i solid bygningsmasse som kan søkes bygningsmasse som kan søkes konvertert til f.eks. institusjon, konvertert tilbeboelse, f.eks. institusjon, overnatting, leirsted, overnatting, beboelse, leirsted, kurs/konferanse, kontorer, kurs/konferanse, småindustri mm. kontorer, småindustri mm.

Metra Næringsmegling AS, avd Moss

Øivind • mob: 40 46 18 00 • oivind@metra.no MetraSlangsvold Næringsmegling Moss Øivind Slangsvold • mob:AS, 40 avd 46 18 00 Øivind Slangsvold • mob: 40| metra.no 46 18 00 oivind.slangsvold@metra.no oivind.slangsvold@metra.no | metra.no

kjell@metra.no | metra.no

Næringstomter SALG SALG- Næringstomter - Næringstomter

Våler Næringspark

Næringstomt, Vestby SALG Vestby SALG- Næringstomt, - Næringstomt, Vestby

Våler Næringspark

Forretning/plasskrevende varegrupper Forretning/plasskrevende varegrupper Forretning/plasskrevende varegrupper

Granittveien 10 1592 1592 VÅLER VÅLER II ØSTFOLD ØSTFOLD

Kleverveien 1540 1540 VESTBY VESTBY

Tomt: Tomt:

fra fra 10 10 000 000 kvm kvm

Strategisk Strategisk plassert plassert midt midt i i Østfold, Østfold, med med 10 10 min min kjøring kjøringtiltilbåde bådeE6 E6og og E18. E18. Meget Meget gode gode grunnforhold. grunnforhold.

Tomt: Tomt:

13 13 504 504 kvm kvm

Beliggende Beliggende ved vedsiden sidenav av Bauhaus, Bauhaus, rett rettnord nordfor forVestby Vestby sentrum. sentrum. Fantastisk Fantastiskprofilering profilering mot mot E6 E6 og og Vestbyveien. Vestbyveien.

Prisantydning: Prisantydning: kr. kr. 350,350,- pr. pr. kvm. kvm.

Prisantydning: Prisantydning: kr. kr. 23 23 000 000 000,000,-

Næringsmegling AS, GeirMetra Hesselberg • mob: 90Moss 18 24 25 • geir@metra.no Metra Næringsmegling AS, avd avd Moss

Geir Geir Hesselberg Hesselberg •• mob: mob: 90 90 18 18 24 24 25 25 geir@metra.no geir@metra.no || metra.no metra.no

NE 08 2014

NYHETER

Felleskostnader:

Utleier skal ikke tjene på felleskostnadene

Felleskostnader skal være et nullsumspill som normalt er ment å dekke faktisk påløpte kostnader. Utgangspunktet er ingen fortjeneste for utleier. Det er det viktig å huske på når du som leietaker betaler inn og kanskje synes beløpet er urimelig høyt. Ettersom utleiere ikke skal tjene på hva som belastes av felleskostnader, legges det ofte opp til at forskjellen mellom leietakernes ákonto-innbetalinger og faktiske kostnader avregnes årlig. Under avregningen kan det selvsagt oppstå uenigheter om hva

som er avtalt mellom partene. Det gjelder både hva felleskostnadene skal omfatte og hvordan avregningen skal skje. En praktisk måte å gjøre avregn ingen minst mulig innviklet, er å sørge for at alle leiekontraktene i bygget har samme bestemmelser knyttet til felleskostnader. Generelt kan kostnadene i et leieforhold deles i tre: Eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader.

Ingen rettslig definisjon Partner Gøran Mjelde Aarvik i Wikborg Rein og advokatfullmektig Jørgen Aas Eide i Wikborg gjør et poeng av at i husleiesammenheng eksisterer det ingen rettslig definisjon av hva som er felleskostnader. Dermed blir leiekontraktens definisjon avgjørende for hva som skal inngå i felleskostnadene. Mjelde og Aas Eide anbefaler at leiekontrakten gir en overordnet beskrivelse av hva som skal anses som

eier-, leietaker- og felleskostnader. Det bør også presiseres at en eventuell opplisting av konkrete utgiftsposter ikke kan anses som uttømmende. En utleier risikerer i motsatt fall at utgifts poster som dukker opp, men som ikke er omtalt i leiekontrakten, ikke kan belastes felleskostnadene. Videre anbefaler de to Wikborg-advokatene at leiekontraktene angir hvordan fordelingsnøkkelen mellom byggets leie takere er beregnet. En beregningsmåte her kan være etter leietakers andel av eksklusivt utleiebart areal i bygget. Utleiers administrasjonskostnader belastes gjerne leietakerne gjennom et prosentvis påslag på felleskostnadene. Ifølge de to advokatene tilsier rettspraksis at et slikt sjablongmessig påslag må ha en eksplisitt hjemmel i leiekontrakten.

Kan korrigere Partene unngår tvil hvis det p resiseres i leiekontrakten at utleier kan

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

Tre personheiser, samt vareheis.

n ga ta

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

Ak er s gat a

To rg

ga te

Ka rl Jo han s

sg ate

gat

sg ate

Slo tts ga

sen

ge n

Øv re

Vo llg at e Øv re

Pri n

Dro nnin tts gat e

sg ate

rs t

red et

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

Gla cis

nda

tra huss Akers

Leiekontrakten bør gi en overordnet beskrivelse av hva som skal anses som eier-, leietaker- og felleskostnader.

orrigere avregningen på et senere k tidspunkt. Dette er viktig, ettersom det kan oppstå tilfeller der utleiers leverandører korrigerer sine fakturaer, eller det rett og slett har skjedd feil i utleiers utregninger. Leiekontrakten bør regulere hvem som skal dekke andelen for mulige ledige lokaler i bygget. Det er også hensiktsmessig å regulere hvordan eventuelle besparelser knyttet til ledige lokaler skal fordeles mellom utleier og leietakerne. Mjelde og Aas Eide mener en vanlig regulering er at utleier dekker andelen for ledige lokaler, men først etter at det er gjort fradrag for eventuelle besparelser knyttet til ledigheten. De to advokatenes fraråder normalt en skjevdeling mellom leietakerne etter nytte og forbruk, fordi det kan gjøre avregningen mer innviklet. Dette vurderes konkret ved utarbeidelse av den enkelte leiekontrakt. Som eksempel trekker Mjelde og Aas Eide

Ski

pp e

vie

ug ata

rga ta

Kir

keg ata

Slo

Ne dre

Rå dh usg a

nse

Toll b

Ko ng

Gr e

nd ra St

bry gge

hus

t ga

Råd

7. etg. – Kontor – ca. 103 kvm BTO

Råd

ge in nd ru

m ol H

4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm BTO

bry gge 3

hus pla sse n

Vo llg ate

ga te

skio

Rå d

Ne dre

Tor d

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm BTO

n s p la ss

Ledige lokaler:

jo f

lds

n ie sv E ng am a ed k un M

Ro se nk ra nt z'

k øk

sel

F ri

Rimelig husleie

L i l le

n ie ve

hus bryg g

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

Råd

•

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

hus

•

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

•

gat a

frem at en restaurant eller et treningsstudio ofte har betydelig større forbruk av vann og større mengder avfall enn en kontorleietaker.

Uklart Som nevnt over kan kostnadene i et leieforhold deles i tre. Senioradvokat Christoffer Nicolaisen i Deloitte Advokatfirma har uttalt til NE nyheter at praksis har vist at det ofte er uklart hva som skal fordeles på eierkostnadssiden og hva som regnes som felles kostnader. – På leietakersiden finnes alt fra de som ønsker at felleskostnadene skal være inkludert i leien, til de som ennå ikke har et bevisst forhold til dette. Det er også noen som ønsker en bedre presisering av felleskostnadsbudsjetter og -regnskaper, sier Nicolaisen. En klassisk problemstilling er grensedragningen mellom vedlikehold (felleskostnader) og utskiftning (eier kostnader). Her heter det normalt at

NE 08 2014

NYHETER

Pass på at leiekontrakten definerer klart hva som skal være med i felleskostnadene.

eier plikter å skifte ut når innretningen ikke lar seg vedlikeholde på regnings svarende måte. Det betyr i praksis på spesielle problemstillinger. Nicolaisen trekker frem et teoretisk eksempel der hver del av et ventilasjonsanlegg eller en heis er verdt 5 prosent. Kan man da nøye seg med å skifte ut enkeltvise deler og kalle det vedlikehold? Eller må man på et tidspunkt innse at a nlegget faktisk er skiftet ut og derfor må henføre kostnadene tilknyttet dette til eierkostnadssiden? Hver uenighet mellom gårdeier og leietaker må derfor vurderes og løses konkret. Det mener Nicolaisen fører til for mye ressursbruk enn hva som h adde vært tilfelle dersom bransjen hadde valgt en klarere regulering i kontrakten.

Favør gårdeiere Dessverre for leietakerne går megler standarden som oftest i favør av gårdeierne, skal vi tro Nicolaisen. I enkelte tilfeller har leietakere oppdaget at gårdeiere dytter over eierkostnader på leietakerne som felleskostnader. Nicolaisen tror dette kan skyldes at deler av miljøet – typisk næringsmeglerne - opptrer som om eierkostnader er lavere enn de egentlig er. Basale opererer med 180 kroner kvadratmeteren som typiske eierkostnader i kontorbygg, altså 100 kroner lavere per kvadratmeteren enn felleskostnadene. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Innflyttningsklart nybygg. Høy standard med sterkt miljøfokus. Ledige lokaler i hhv 4. 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkering Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by Linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

Kun 903 kvm igjen.

Asker Panorama vil bli et miljøvennlig bygg med BREEAM-sertifiseringen «Excellent» som et av de første i landet.

EID! L T U LLT U F T IGJEN SNAR M V 3K 0 9 N KU

ASKER PANORAMA er Askers nye signalbygg, selve inngangsportalen fra vest som møter deg når du kommer kjørende på E18 fra Drammen. Bygget utgjør samlet ca. 32 000 kvm og gjenværende ledig areal er kun 903 kvm (2. etg.). Leies ut fortrinnsvis til én leietaker, alternativt kan lokalet deles i to areal på hhv. ca 356 og 547 kvm. Bygget har en harmonisk blanding av åpne miljøer og cellekontorer, møteplasser og møterom, godt med lys og fokus på trivsel. Det er et fullservicebygg med kaffebar, resepsjon, spiseri, treningsrom, shuttlebuss og egen vaktmester.

Kontakt: Jan W. Roll 905 33 369 - jr@newsec.no

Kontakt: Bent Roar Ekse 934 92 055 - be@newsec.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Ledig fra juni 2014. • • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Fantastiske lokaler med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav. • 4. etasje: 743 kvm, 5. etasje: 729 kvm, totalt: 1.472 kvm (mulighet for interntrapp) • Høy standard og med universell utforming • Bygget er totalrenovert • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken. Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

HAMANGSKOGEN 60

Lyse lokaler på Hamang i Sandvika til leie på ca 1.685 kvm. Gjennomført god standard, med gode tekniske løsninger. Rimelig leie. • Klar til innflytting • Areal fra ca 700 - 1.685 kvm • Enkel adkomst med bil fra E18/E16, 10 min gange til Sandvika togstasjon, gode bussforbindelser • Gode eksponeringsmuligheter mot E16 • Godt med parkeringsdekning • Fjernvarme/fjernkjøling, cat 5 • Dagens løsning gir ca 75 arbeidsplasser, kan tilpasses opptil 120

Hamangskogen 60 ligger på et høydedrag med fritt utsyn over Sandvika. Kort vei til offentlig kommunikasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

NE 08 2014

NYHETER

Energi spiser over 40 prosent

Felleskostnadene i et kontorbygg ligger typisk i overkant av 280 kroner per kvadratmeter, der energikostnadene utgjør drøye 40 prosent. Det OBOS-eide selskapet Basale utarbeider hvert år anslag for felles kostnader i kontorbygg. Nøkkeltallene, som er gjengitt i tabellen, er basert på analyse av regnskapene for 2013 i porte føljen til Basale. Det totale u tvalget består av 58 eiendommer med et samlet areal på 352 000 kvadratmeter. Gjennomsnitts bygget er derfor på 6100 kvadratmeter, som er nokså høyt, og mindre bygg kan være uforholdmessige dyre å drifte. Kostnadene i tabellen er fordelt på vektet areal, og det er også gjengitt

nslag for bygg med typiske lave og a høye felleskostnader. Den klart største kostnadsdriveren blant felleskostnader er som tabellen viser energikostnader, som i gjennom snitt utgjør 118 kroner per kvadratmeteren, eller 42 prosent av de totale felleskostnadene. NæringsEiendom har snakket med eiendomsbesittere som regner inn hele 50 prosent her, men det avhenger også av hva som defineres som energikostnader. Basale har i undersøkelsen holdt eiendommer med ekstreme energikostnader i begge retninger utenfor utvalget.

Feilaktig bilde Energikostnadene knyttet til felles arealer holdes dessuten ifølge Basale på et kunstig lavt/høyt nivå og gir etter forvalterens mening et feilaktig bilde av gjennomsnittlige energikostnader. De er derfor ikke sammenliknbare med energikostnader i andre bygg. Basale har videre regnet seg frem til at løpende driftsutgifter står for 15 prosent av felleskostnadene og ligger i gjennomsnitt på drøyt 40

kroner kvadratmeteren. Utgifter til renhold og kommunale utgifter beregnes til henholdsvis 25 kroner og 20 kroner kvadratmeteren, og så følger kostnadene nedover i fallende rekkefølge. Basale skriver i rapporten at kostnader for heis/rulletrapp, kantine, senterledelse, sentermarkedsføring og administrasjonspålegg holdes utenfor analysen. Dette kan være store kostnadsdrivere for enkelte bygg, mens for andre bygg er disse kostnadene ikke aktuelle. Totalt regner altså Basale med typiske felleskostnader på drøyt 280 kroner kvadratmeteren, som stemmer godt med hva NærngsEiendom hører fra utleiere. Kostnadene varierer imidlertid med om lag 100 kroner kvadratmeteren i begge ender. Basale gjør ellers et poeng av i rapporten at det er bare minimale endringer i felleskostnadene for 2013 sammenliknet med 2012. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Tol lbug ata 27

Tabell over felleskostnader.

Gj.snitt per m2

Andel av total

Lav

Høy

El. kraft/olje/fjernvarme/kjøling

118

41,7%

155

Løpende drift

15,2 %

Renhold

8,8 %

Kommunale avgifter

7,1 %

Avfallshåndtering

6,4 %

VVS

4,9 %

Brannvern/internkontroll

4,2 %

Utendørs

3,5 %

3,2 %

Andre tekniske installasjoner Vakthold

1,8 %

Bygningsmessige reparasjoner

1,1 %

Telefon/overføring

0,7 %

Rekvisita/Drifts materiell

0,7 %

Støttefunksjoner

0,7 %

283

100,0 %

Totalt

Kilde: Basale

Kontorlokaler til leie 394kvm

Sentralt beliggende lokaler i Tollbugata 27, like bak Stortinget •

Lokalet på 394 kvm i 2. etasje er inndelt med cellekontor, åpent landskap, møte/showroom og kjøkken

•

Mulighet for individuell tilpasning i lokalene

•

Innbydende inngangsparti med heis til alle etasjene

•

God ventilasjon/aircondition

•

Fiber i bygget

•

Trimrom / dusj / garderober i bygget

•

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

•

Mulighet for garasjeplass Kontakt: Balder Næring AS | Vidar Wergeland | tlf: 970 33 999 e-post: vidar@opulens.no | www.opulens.no

NE 08 2014

LEIEPRISER

Riksrevisjonen til Storgata Riksrevisjonen flytter til nybygget til Olav Thon Gruppen i Storgata 14-18. NE nyheter skrev i desember i fjor at Høgskolen i Oslo og Akershus tar over 13 000 kvadratmeter i Pilestredet 42 etter Riksrevisjonen. Høgskolen fremforhandlet en avtale med gårdeier KLP Eiendom fra 2016 til 2033. Kommunikasjonsrådgiver Anders Bortne i Riksrevisjonen bekreftet i desember at de er blitt sagt opp av KLP Eiendom og er i gang med jakten på

nye lokaler. Det var før jul ukjent hvor Riksrevisjonen havner. Men nå skriver Finansavisen torsdag at det er Olav Thon Gruppen som har kapret Riksrevisjonen til sitt nye bygg i Storgata 14-18 (se illustrasjon), inntil Thon Gruppens hovedkontor i Stenersgata 2. JM Norge skal føre opp nybygget for 194,5 millioner kroner, byggestart er nå i tredje kvartal. Olav Thon Gruppens planer for Storgata 14-18 innebærer at det skal

settes opp et nytt bygg på åtte etasjer og to underetasjer på til sammen 14 000 kvadratmeter. Bygget skal inneholde parkering, kontorer og butikk lokaler. Riksrevisjonen skal leie om lag 13 000 kvadratmeter. Om lag 400 ansatte fra Riksrevisjonen flytter inn i bygget. Ingen av partene vil overfor Finansavisen kommentere leie nivået, som trolig ligger godt oppe på 2000-tallet.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3500

4000

2900

3500

2400

3100

1700

2300

1550

2000

1300

1800

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Vi vet at det ikke alltid biter på første forsøk

Øvelse gjør mester. Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

RING 3

LEDIGE LOKALER

ULVEN Tøyen

Valle Hovin

Botanisk hage og museum

m trø

BRYN / HELSFYR E6

RIN

Østre gravlund

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM KAMPEN MED BIL Kjølberggata

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

HELSFYR

PROFESSOR BIRKELANDSVEI 24C Strø

msv

HAAVARD E6 MARTINSENS VEI 19 Kombinasjonslokale: n veie øms1.900 m2 Lager: ca. 3.600 m2, kontor: Strca.

Ca. 180 m² BRA kontor

eien

• Nyoppussede flotte kontorer v/ Lindeberg –Furuset • Plass til å sette containere utenfor • 5 parkeringsplasser • Kort vei til E 6 og Østre Aker vei

• God takhøyde • Sentralt på Grorud VÅLERENGA • Arealene kan deles • God parkeringsdekning

BRYN

BRYNSVEIEN 16–18

KONTAKT

Meget pen kontorenhet 187 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

• Velholdt kontorbygg • Kantine

Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

BRYNSHØGDA 9 1.340 m2 over 3 plan • Kontor og lager • Lokalene kan deles ned til ca. 250 m2 • Sentralt på Bryn • Nærhet til offentlig kommunikasjon • God parkeringsdekning • Lokalene kan tilpasses ny leietaker

Sandia Megling as i

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A

HELSFYR PANORAMA ULVEN

RING 3

Kontorer fra 155 – 4.500 m2

Valle Hovin

øm

• Signalbygg på Helsfyr rett ved E6 • Moderne og tidsriktig kontorbygg • Fleksible kontorløsninger • Lokalene holder en høy standard • ”Alt i eget hus”. Høykvalitets kantine, betjent resepsjon, treningsstudio • Svært god profilering mot E6/Strømsveien • God parkeringsdekning

RIN

Østre gravlund

HELSFYR

155 M2 I 17./18. TOPPETASJE

BRYNSVEIEN 5

ENSJØVEIEN 23 B 107 m² i nytt påbygg, 155 m2 i 3. etasje

340 m lokaler til kontor, treningssenter, lager / 367 m2 kontor, samt id le 196 m2 lager / 213 m2 kontor Ut 2

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Ventilasjon med kjøling • T-bane stasjon ved siden av bygget

• Vis-á-vis Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 5 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken BRYN • Parkering på eiendommen • Takterrasse

OLE DEVIKS VEI 16 A

TVETENVEIEN 32

Kontorer: 10 – 375 m

100 – 900 m2 kontor/ showroom/lager

• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

GLADENGVEIEN 14

HARALDRUDVEIEN 22

Kontorer 200 – 500 m

325 m2 Showroom/kontor

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

• Showroom/kontor med egen flott inngang fra gateplan • Lokaler over to etasjer med innvendig trapp • Beliggende sentralt på Alna • Meget god parkeringsdekning

l do

NE 08 2014

LEIEPRISER

Leier 3900 meter i Posthuset i bygget. Jernbaneverket er også en betydelig leietaker i Stortorget 7, der kontrakten går ut i 2019. Som vanlig opplyser ikke Entra om kontraktslengde og kontraktsnivå. Avhengig av etasje og momsplikt, vaierer nivåene i Biskop Gunnerus gate 14 fra lavt 2000-tall til godt over 3000 kroner kvadratmeteren. Entra flytter selv fra toppetasjene i sitt eget prestisjebygg og

Jernbaneverket skal leie 3900 kvadratmeter av Entra Eiendom i Posthuset. Det fremkommer av halvårsrapporten til Entra Eiendom. Det eksakte arealet er 3908 kvadratmeter i Biskop Gunnerus gate 14, som er den formelle adressen. Kontrakten presenteres i rapporten som en «ny kontrakt» i andre kvartal, Jernbaneverket skal nå leie flere etasjer

vil trolig få rundt 4000 kroner kvadratmeteren fra en ekstern leietaker for disse lokalene. I juni ble det kjent at Husbanken skal leie 4000 kvadratmeter i Grønland 51 av Entra (60 prosent eier), også kjent som Papirbredden 3, i Drammen. Dette er et nybygg som skal stå ferdig i 2015.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 %

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

Lysaker

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

ien

g ve en

ad Gl

t.h

VÅLERENGA

STÅLFJÆRA 12

fH Rol

Sandia Megling AS

Sandia Eiendomsutvikling AS

Kontorer, 2. etg.: 955 m²

Ga rds l va

gata land

ate

Sandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester. Vi eer elskaper, og arbeider ETTERSTAD iendelt inn i fire atas ngg msv e re næringseiendommer. l Strø kun med å V

O pp

ps G

• Beliggende i et populært og etablert næringsområde v/Østre Aker vei • Kan fungere som kombi-lokale • God parkeringsdekning • Off. komm. i umiddelbar nærhet

Sandia Forvaltning AS

Multiparking Skandinavia AS k eba En

KALBAKKEN

kv e

Vei

B irkebe i n

KONTAKT

E i r ik

erg Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Axel e rg t v eie

vei

Sandia Megling as

no w s en Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

Svingen

Ra udes Vei

n te

fa er

t re

Ryen b

vek

ien

O s l o Gate

• Veletablert næringsområde v/E6 • Lager med kontorer i dir. tilknytning ta lg a orda innkjøring • Stor, bred port og Jdirekte • P-plasser med god plass for trailere Vike

ngt

Aru

a ta

• Høytlager med direkte innkjøring • Lager: 1.309 m2, Kontor: 495 m2 • Nær Vestby sentrum, ca. 30 min. med bil fra Oslo

Høytlager: 260 m² H ø l a n Kontorer: 235 m² g Jarle

VERPETVEIEN 20 v/E6 Kontor, lager/logistikk

gat a a

Kjølberggata

g SOFIEMYRVEIEN 12 sv/E6

SOFIEMYR

r ds

VESTBY NÆRINGSPARK

al s

rg Bo

RYEN

VESTBY

ga ta

No r mannsg ata

Bø gata

dga ta

Sm e

eig

allé

dm a rks

tik k

veie n

KAMPEN

• Sentral beliggenhet ved Ryenkrysset mellom E6 og Ring 3 • Lettproduksjon og kontorer • Direkte adkomst for paller, etc. • Parkering

v e ien

er g

Ga os m f o

veie sj ø En

Kombilokale på ca. 230m²

gen vin

Åk

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 m2. • Prisant kr 4 100 000 + omk.

rks

ENEBAKKVEIEN 127

G rønvo ll A llé

Næringsseksjon til salgs

M a l e r haug

• Fra 200 m² til 1200 m² Telema • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

ata rlig Sø

Fy r s

Kontorer i Oslo sentrum

HØYMYRVEIEN 2

ASKER

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

B rinken

Rin ggata

TIL SALGS

OSLO

a ng

nge n s vi erg

Lil

e øy

leb

Botanisk hage og museum

TIL LEIE

bergveie

l Li

åls

ate

Tøyen

ø rS

es r li

eie

LEDIGE LOKALER Ø

n eie nv er

v vin

e ie

Ve i

S o fienberggata

NE 08 2014

NYHETER

Kvadraturen i Oslo sentrum våkner til liv.

Nå blir det liv i Kvadraturen Byutviklings prosjekter og en ny kino kan skape etterlengtet liv i Kvadraturen. Kvadraturen er ett av Oslos mest sentrale områder, men kombinasjonen av gamle verneverdige bygårder som ikke kan oppgraderes til leietakernes behov, få boliger og et utrivelig gatemiljø har bidratt til at mange leietakere velger bort Kvadraturen. Men nå begynner det å skje positive ting i området. I mars ble det kjent at byrådet gikk inn for kinoplanene til investorene Alf

Ulven, Bjarne Minde og Bente Bøhler i selskapet Festningen Eiendom. Nå er planene for Norges største kino på Akershus Festning blitt vedtatt, og maksimalt BRA er satt til 8150 kvadratmeter, hvorav bare 750 kvadratmeter vil være over bakken.

Åpner opp i Skippergata Samtidig med at det planlegges kino i Kvadraturen, har det Aspelin Ramm-eide selskapet Infill store planer i Skippergata, bare 200 meter fra Oslo S. Infill har spesialisert seg på byfortetting og byreparasjons prosjekter, ved utvikling av urbane boliger på små og vanskelige tomter. Nå har selskapet kjøpt Skippergata 22 og Skippergata 26 i Kvadraturen.

«Vi tror på Kvadraturen! Denne bydelen er en av de mest spennende og vakreste i Oslo», skriver Infill på sine hjemmesider. Selskapet planlegger nå et transformasjonsprosjekt for eiendommene. Infill vil kombinere nytt og gammelt, boliger, arbeidsplasser og serveringssteder. Selskapet vil også åpne opp mellom eiendommer og skape en ny passasje gjennom kvartalet til Jernbanetorget. I dag leies Skippergata 22 ut som et midlertidig kultus til det Infill karakteriserer som en rekke spennende og kreative bedrifter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

Sentralt & moderne

Til leie

Indekshuset Ledige arealer: Kontor: 2. etasje, 970 kvm Nye kontorlokaler i påbygg under oppføring som innredes etter leietakers ønsker, og med moderne tekniske løsninger. Estimert ferdigstillelse medio 2015. Bygget har stor flott kantine, samt egen kaffebar. Mulighet for leie av parkering. Solli Plass er et meget attraktivt og det meste av byens servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no

Utleiesjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

TRONDHEIMSVEIEN 184

SINSEN Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. God eksponering. Bygget har to heiser og garasjekjeller. Ledig areal: 1. etasje: 144 kvm kontor inndelt med 6 celle kontorer og møterom, felles kjøkkenløsning. 1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer gått til bakeri, kafe apotek e.l. 2. etasje: 1.200 kvm. Kombinasjon undervisnings lokaler/kontorer. 9–11 store undervisningslokaler, kontorlokaler, egen kjøkkenløsning og toaletter. Lokalet kan deles i mindre enheter fra 150 kvm. 3. etasje: 210 kvm kontorlokale inndelt med 5 store cellekontorer, lunchareal. Nyoppusset.

GRENSESVINGEN 9

HELSFYR Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunikasjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. Gode parkeringsmuligheter. Ledig areal: 360–475 kvm kontorlokale 3. etasje: 320 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken. - Lokalene tilpasses leietaker. 2. etasje: 475 kvm - Tidmessig oppusset

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

OLAV BRUNBORGS VEI 4 / 6

ASKER LEI AV KØ? Kom til oss! Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Kantine i bygget. Ledig areal: Arealer fra 200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm Åpne kontorer/cellekontorer, møterom, m.m. Lyse og hyggelige kontorlokaler som vil kunne tilpasses den enkelte leietakers ønske og behov. Eiendommen har 330 p-plasser.

TROLLÅSVEIEN 4

OPPEGÅRD Eiendommen ligger luftig til på Trollåsen, god parkeringsdekning, kantine og treningssenter i bygget. Kort vei til offentlig kommunikasjon. Ledig areal: 2. etasje: 93 kvm 3 kontorer og eget inngangsparti, felles spisekjøkken ledig fra 01.01.15 4. etasje: 135 kvm, 3 kontorer og eget inngangsparti felles spisekjøkken ledig omgående.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

NE 08 2014

NYHETER

Vil ikke bygge nytt

Lave leiepriser gjør at det ikke kommer nye kontorbygg til Groruddalen. (Wikimedia/Chell Hill)

Store deler av Groruddalen, sør for Ryen, deler av indre Oslo og ytre vest er i realiteten uinteressante områder for nye kontorbygg. Leieprisene forsvarer ikke kostnadene for utbyggerne.

Det er tomtekostnadene, eller inn gangsverdien, som er den sentrale faktoren her. Blir inngangsverdien for høy, ligger mange områder tynt an. Ifølge den seneste markedsrapporten til Union Norsk Næringsmegling oppnår utleierne under 2000 kroner kvadratmeteren for nybygg av høy standard og best beliggenhet i flere områder av Oslo. Det gjelder de indre, nordre delene av byen, de indre, østlige delene, ytre vest, inklusive Smestad og Ullern, de nordre delene av Grorud dalen, samt sør for Ryen. Nettopp 2000 kroner kvadratmeteren ser ut til å være et minimums leienivå for å oppnå lønnsomhet.

– Mye avhenger av tomtekost nadene, men jeg vil si man trenger leiepriser et godt stykke over 2000 kroner per kvadratmeter. Eksempelvis er et område som Bryn-Helsfyr ikke interessant for oss, sier adm. direktør Olav Line i Norwegian Property til NæringsEiendom.

20 000 kroner Han regner i dagens marked med opp mot 20 000 kroner kvadratmeteren i rene entreprisekostnader for et nytt kontorbygg av alminnelig god standard, for å ha noe å gå på. De dyreste re habiliteringsprosjektene ligger ikke langt unna i ombyggingskostnader.

LOKALER TIL LEIE

MUNKEDAMSVEIEN 53B LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA, VED AKER BRYGGE

KONTAKT: CHRISTIAN PREBE M: 958 71 039 E: christian.prebe@colliers.com

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom

• 5 minutters gange til Nationaltheatret stasjon

• Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge

• 2. etg.: 334 kvm BTA

• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende

208 - 520 KVM

JOAKIM KASPERSEN M: 481 95 150 E: joakim.kaspersen@colliers.com

• 4. etg.: 520 kvm BTA • 6. etg.: 208 kvm BTA

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

NE 08 2014

NYHETER

– Så det er deler av Oslo-regionen som i dag er uinteressante for Norwegian Property? – Det avhenger av hva du betaler for tomten, og vi legger også til grunn en mer normalisert rente i våre prosjekter enn dagens 3 prosent. Rentenivået spiller en stor rolle for lønnsomheten, det samme gjør inngangsverdien, og det koster nesten like mye å rehabilitere et bygg som å bygge nytt. Det er derfor områder vi ikke ser på av ulike grunner, som Bryn/Helsfyr, Økern, men også Majorstuen, som egner seg bedre som boligområde. Det avgjørende er hva som er verdioptimaliserende, vi er på jakt etter hva som kan skape økte verdier. Selv om enkelte bygg kan være interessante i et område, handler det om mer enn det. For vår del er store deler av Groruddalen i dag utelukket, sier Line. Helstatlige Entra er en av Oslos største eiendomsbesittere, med kontor bygg flere områder i byen, men der mange av byggene befinner seg i sentrum. Generelt skal Entras eiendommer ligge tett til kollektivknutepunkter. Offentlige leietakere utgjør hele 72 prosent av leietakermassen. Salgs- og markedsdirektør Anders Solaas i Entra vil ikke svare presist på om det er områder i Oslo-regionen Entra vil holde seg unna de nærmeste årene fordi leienivået er for lavt. – Entra har en klar strategi om å utvikle eiendom i de fire største byene i Norge, og i nærheten av kollektivknutepunkter. Oslo sentrum er svært viktig, og vi har også stor tro på at eks empelvis Tøyen og Helsfyr kommer til å utvikle seg positivt fremover. Sandvika og Drammen er viktige områder i Stor-Oslo, sier, sier Solaas.

Miljøledende Solaas sier Entra skal være miljø ledende og sette strenge miljøkrav til

Norwegian Property vurderer ikke områder som Bryn/Helsfyr, Økern eller Groruddalen.

Olav Line i Norwegian Property krever leiepriser på over 2000 kroner per kvadratmeter for å bygge nye kontorbygg.

Til leie

Inkognitogata 37

Romslig & praktisk

Ledige arealer: Kontor: 1. etasje, 400 kvm Inkognitogata 37 er en ærverdig eiendom beliggende på hjørnet av Henrik Ibsensgate og Inkognitogaten. Lokalet har store rom med rosetter og stukkatur. Ny heis i bygget. Lokalene leies ut slik de står. Mulighet for å knytte seg til kantinen i Sommerrogaten 1 samt mulighet for leie av p-plasser i Henrik Ibsensgate 100. Solli Plass har det meste av servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i umiddelbar nærhet.

Til leie

Parkkvartalet

Sentralt & ærverdig

Ledige kontorarealer: 1. etg., Parkveien 55, 86 kvm BTA 5. etg., Parkveien 55, 279 kvm BTA 2. etg., Parkveien 53B, 530 kvm BTA 4. etg., Parkveien 53B, 435 kvm BTA Kvartalet ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Lokalene kan leies slik de står eller tilpasses leietaker. Tilgang til stor felles kantine, samt tilgang til dusjanlegg. Gratis sykkelparkering og mulighet for leie av p-plass til bil. Solli Plass har det meste av servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i umiddelbar nærhet.

Utleiesjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

NE 08 2014

NYHETER

Anders Solaas i Entra Eiendom mener Bryn-Helsfyr er et interessant område.

Entra Eiendom har en klar strategi om å utvikle eiendom i de fire største byene i Norge.

byggene de eier, som de må avstemme med leietakers forventninger. – Entra er en langsiktig eiendoms besitter som jobber tett sammen med kundene, så det er våre kunder som er med på å sette kriteriene for våre bygg. På spørsmål om hva det laveste Entra kan bygge for i dag, sier prosjekt direktør Kristin Haug Lund at det er helt avhengig av prosjektet – Det laveste nivået ligger godt under 20 000 kroner kvadratmeteren, sier hun. – Og rehabiliteringer, hva koster de dyreste totalrehabiliteringene? – Totalrehabilitering vil i enkelte tilfeller ligge på samme nivå som ny bygg og vil være underlagt de samme lønnsomhetsvurderingene som ved et nybygg. – Ja, innenfor hvor mange år skal totalkostnadene være tjent inn? – Det vil jo gjenspeile seg i leie nivået, jeg vil ikke være for definitiv her. Soliditeten til leietaker og lengden på leiekontraktene spiller også inn. Tidligere var det veldig lange kontrakt er, men nå er det blitt mer krevende å tegne 20-årige kontrakter, svarer Anders Solaas.

Høyest i sentrum Verken Solaas eller Haug Lund vil gå ut med detaljerte kvadratmeterpriser for entreprisekostnadene. – Dette varierer og avhengig blant annet av beliggenheten, tomtens beskaf fenhet og kvalitetskriteriene som er lagt til grunn. Generelt ligger kostnadene noe høyere i Oslo sentrum, og de ligger også noe lavere i Drammen enn i Oslo. Kompleksiteten ved å bygge er større i sentrum. Utfordrende trafikkbilde, ufor utsigbare grunnforhold og tette nabofor hold gjør det fordyrende å rigge og bygge midt i Oslo sentrum, sier Haug Lund. – Hvor mye kommer av indirekte kostnader i tillegg, foruten tomten? – Det varierer også fra prosjekt til prosjekt. Generelt kan vi si at vi gjør nøye vurderinger av alle kostnader i forkant av investeringsbeslutning, og vi ønsker å konkurranseutsette våre entreprise kontrakter og samarbeider derfor med flere entreprenører. Generelt ser vi en utflating i entreprisekostnadene, og at det er god villighet blant entreprenørene til å regne på prosjektene. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

T IL L E IE

SØRKEDALSVEIEN 150

AREAL: 5000 KVM

KO N TAKT: Foss & C o N ær i n gsme gl i n g AS Astr i Va rmo A n d re sen T: 9 09 58 8 91 E : ava@fcn m . no

LEDIG FRA: JANUAR 2015

NE 08 2014

NYHETER

Arne Brovold, Stor-Oslo Prosjekt.

– Inngangsverdien viktigst Å vurdere tomtekostnader og eventuelle ombyggingskostnader riktig, er det viktigste for om et kontorprosjekt i Oslo-regionen blir lønnsomt. Daglig leder og partner Arne Brovold i Stor-Oslo Prosjekt er klar i sin dom.

Han mener disse forholdene har større betydning for lønnsomheten enn selve utviklingen av entreprisekostnadene. Når det er sagt, Brovold mener også entreprenørene har et betydelig effekt iviseringspotensial. Selv arbeider han i et selskap som har ansvaret for prosjektutvikling og prosjektledelse i Stor-Oslo Eiendom. Selskapet er for tiden engasjert i over 30 ulike prosjekter og håndterer en samlet portefølje på ca. 300 000 kvadratmeter i utbyggingspotensial, fordelt på kontor, bolig og logistikk. Brovold og selskapet har lang erfaring med ulike kontorprosjekter og derfor førstehåndskjennskap til utviklings

kostnadene. Disse består av ulike komponenter, der entreprisekostnadene utgjør hoveddelen.

Stabilt – Entreprisekostnadene utvikler seg ganske stabilt, og det er ikke de som ødelegger regnestykkene. Det er for høy inngangsverdi som er ødeleggende, enten ved at tomtekostnadene er for dyre, eller at ombyggingskostnadene er feilvurdert, sier Brovold til Nærings Eiendom. Han sier at hvis de tar utgangspunkt i normale grunnforhold, vil 16 000– 18 000 kroner kvadratmeteren være representativt for entreprisekostnader

for et kontorbygg av alminnelig god standard. Entreprisekostnadene avhenger mye av standarden. – Gjelder disse entreprisekostnadene for hele Oslo-regionen? – Ja, det er stort sett de samme kostnadene overalt, men du har en viss «jålekostnad» når du nærmer deg Oslo sentrum. Det er også litt høyere rigg- og driftskostnader i sentrum, men disse er marginale i det store bildet, svarer Brovold. – Miljøhuset GK på Ryen hadde eksempelvis en entreprisekostnad på under 15 000 kroner kvadrat meteren. For Statoil Fuel & Retails nye hovedkontor i Schweigaards gate, ligger kostnadene på over 20 000 kroner kvadratmeteren. Men dette

er to helt forskjellige prosjekter, med ulik standard og ulike grunnforhold. Korrigerer du for grunnforholdene, er ikke forskjellen 5000 kroner kvadratmeteren, jeg vil si standarden forklarer 3000 kroner. Den største økningen i prosjektkostnadene de senere årene, er imidlertid inngangsverdiene.

Overrasket De økende tomteprisene i Oslo gjør det vanskeligere å regne hjem prosjektene. – Vi har vært overrasket over hvor langt enkelte konkurrenter har vært villige til å strekke seg. Enten regner de galt, eller så er det andre forhold som spiller inn, kommenterer Brovold. Han og Stor-Oslo Eiendom regner normalt med at entreprisekostnadene

MYRENS VERKSTED F2/F4 • Bygg F2: 106 kvm BTA

utgjør 60 prosent av totalkostnadene for et kontorbygg av alminnelig god standard, gitt at inngangsverdien ikke utgjør altfor mye. Typisk svinger «entrepriseandelen» fra 55-65 prosent av totalen, følgelig utgjør andre kostnader i prosjektet fra 35-45 prosent. – Vi ønsker å ha tomtekostnadene ned mot 12-15 prosent av de totale kostnadene. Skal man bygge et miljø bygg, medfører det fort 8 prosent høyere byggekostnader, kanskje 3-4 prosent hvis alle aktørene har vært igjennom prosessen tidligere, sier Brovold om kostnadssammen setningen. – Har Stor-Oslo Eiendom et minimums leienivå som en tommel fingerregel for hvilke prosjekter som er interessante?

SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: BYGG F2, 2 ETG:106 KVM BTA

Kontor

Gang

BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

• Bygg F4: 300-500 kvm BTA • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær oﬀ. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

NE 08 2014

NYHETER

For at Stor-Oslo Prosjekt skal bygge nye kontorbygg i Oslo, bør de oppnå rundt 2000 kroner i husleie per kvadratmeter. (Shutterstock)

– I dagens marked bør vi kunne se 2000-tallet, svarer Brovold.

Veldig bevisst – Så randsonene i Oslo er uinteressante fordi leieprisene ikke forsvarer invest eringene? – Jeg vil ikke si de er uinteressante, men man skal være veldig bevisst. Det avhenger av beliggenheten, profileringen og ikke minst inngangs verdien til prosjektene, og da i første rekke tomtekostnaden. Ryen som område kan være «seigt», men et kontorbygg midt på Ryen med god profilering kan være interessant, gitt

en god inngangsverdi, sier Brovold, og fortsetter: – Oslo Areal fikk inn Miljødirektoratet som leietaker til Grensesvingen 7 på Helsfyr. De konkurrerte i utgangs punktet med prisnivået i området, men fikk inn en bevisst leietaker som fikk dratt opp nivået gjennom en høyere standard og høyere miljøambisjoner. Vi så på et prosjekt på Bryn, der vi måtte oppnå godt over 2000 kroner kvadratmeteren for å få det til å gå rundt. Vi takket nei til dette prosjektet, men NCC har vært flinke med Østensjø veien 27 på Bryn og oppnådd nettopp dette nivået.

Vakuumsuger for urbant og idustrielt avfall

www.glutton.com

– Hva tror dere om byggekostnadene fremover? – For tiden beveger de seg nokså sidelengs. Vi ser at vi får inn flere pristilbud på prosjektene, det er flere entreprenører som er villige til å regne enn tidligere. Mange av prosjektene ligger nå på kostnadsnivåer der vi forventer de skal ligge, svarer Brovold. Han tilføyer at de har en egen kalkulasjonsavdeling som kontrollregner på kostnadene, både før og etter at kjøp av prosjekter er gjennomført. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Ekstremt kraftig Veldig enkel å håndtere Stillegående Ekstra lang arbeidskapasitet Miljøvennlig

LOKALER TIL LEIE RIMELIGE, MODERNE OG EFFEKTIVE KONTORER PÅ LØREN • Store etasjeflater med gode lysforhold • Meget gunstige betingelser • Mulighet for fleksibel korttidsleie opp til 3 år • Flott trimrom og garderobeanlegg i bygget

• Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. • Umiddelbar nærhet til nye Løren T-banestasjon (2016) • 50-100 p-plasser på egen tomt • Lager 1.428 kvm BTA i eget bygg

• Svært god adkomst med bil fra Ring 3

600-2.500 KVM

KONTAKT: STEINAR FRØLAND SIRI JORDFALD T: 982 69 111 T: 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

S G N NÆRI OMMER D N E I E utg. 08 2014

t older e r e n inneh utgave re eiendomm e n n e D vå . alg av r utleie tv u fo r rt e le a vari og lok for salg

N7A

TRIVEIE

rd slo No O – e ik omer

INDUS

TIL LE

TAKT

. KON x b. 4 m r, h. 5 m, reporte ro te ø ide  3 kjø /m Rune E 7 ifelt ntor m c 0 industr kvm ko jøkken og w 00 29 7 no  200 tablert 9 k le , g e n ve b 4 ri i 201 real. telag garbero ggende rune@ usset i sser/u p  Beli p la yo -p n p rd, taker t med standa  God khøyde l 1 leie  God ager, ta mlet ti varmtl s ut sa 074 4 vm 1 k  Leie 0 r: 6 e 7  m . gsnum . ca. 6 m Oppdra zzanin 7 m.  germe VEI 20 e ca. 6 kvm la yd ø AKER h k  155 er, ta ØSTRE aldtlag k vm k  85

A/ SKYTT L A NITTEDLAGER

VM 1.000 K KONTOR M BYGG 200 KV SJONS A

OMBIN HELT K

TIL LE

ONTAK

langs enhet l beligg Sentra er vei ed k aler m Østre A tive lok resenta  Rep rd a og d n c/dusj god sta med w rtårn” to n o “K  n kvm kjøkke ca. 176 tlager  Kald



OSLO

GER VM LA 1.241 K KONTOR M KALER 136 KV ONSLO ASJ

IN KOMB

eimveie

S, Solh

gling A

gssme

ærin REAL N

nskog

1 Løre

7 322, 14 112, P.b

K kvm, ca. 819 tlager 4,69 m. ide  Varm . . a a c c e Rune E 7 in n ezza takhøyd 0 29 70 o roomm a. 4,05 m. 0 w 9 o h s er/ yde c t rune@real.n  Lag , takhø rholde 260 kvm er leiefo r er følg e s s k la ta ie -p l 1 le  10 p mlet ti s ut sa 14067  Leie mmer: eal.no u n s g www.r dra al.no  Opp ost@re 1 7651

7 | Tlf: 6

91 7

ax: 679 650 - F

: firma

il | E-ma

VI FLYTTER: FRA 01.01.2015 VIL REAL NÆRINGSMEGLING AS VÆRE ETABLERT I NYE LOKALER PÅ KONTORSENTERET OLAVSGAARD. NY ADRESSE: HVAMSTUBBEN 17, 2013 SKJETTEN.

Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss! Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 08 2014

Romerike – Oslo Nord

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer for salg og lokaler for utleie.

TIL LEIE

SKYTTA/ NITTEDAL 1.000 KVM LAGER 200 KVM KONTOR HELT KOMBINASJONSBYGG

INDUSTRIVEIEN 7 A



Beliggende i veletablert industrifelt



God standard, nyoppusset i 2014



760 kvm varmtlager, takhøyde ca. 6 m.



Godt med p-plasser/utelagring



155 kvm lagermezzanin.



Leies ut samlet til 1 leietaker



85 kvm kaldtlager, takhøyde ca. 6 m.



Oppdragsnummer: 14074



TIL LEIE

OSLO 1.241 KVM LAGER 136 KVM KONTOR KOMBINASJONSLOKALER

3 kjøreporter, h. 5 x b. 4 m. 200 kvm kontor m/møterom, garberobe, kjøkken og wc

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

ØSTRE AKER VEI 207

Sentral beliggenhet langs Østre Aker vei  Representative lokaler med god standard  “Kontortårn” med wc/dusj og kjøkken  Kaldtlager ca. 176 kvm 

Varmtlager ca. 819 kvm, takhøyde ca. 4,69 m.  Lager/showroommezzanin ca. 260 kvm, takhøyde ca. 4,05 m.  10 p-plasser følger leieforholdet  Leies ut samlet til 1 leietaker  Oppdragsnummer: 14067 

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

REAL Næringssmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

TIL LEIE

NITTEDAL/GJELLERÅSEN

INDUSTRIVEIEN 15

FRA 744 - 3.092 KVM LAGER-/KONTORBYGG Sentral beliggenhet. Kort vei til RV4 og E6  Høytlager med 7,7 meter takhøyde  Lager på ca. 744 kvm med ca. 5 meter takhøyde kan leies separat  

TIL LEIE

Resepsjon, kontorer, garderobe, wc/dusj, arkivrom mm  Flere porter og ramper  Stort uteareal  Oppdragsnr: 14050 

FURUSET / OSLO

KONTAKT Knut Olderkjær 922 47 734 knut@real.no

PROFESSOR BIRKELANDSVEI 36 D

1.111 KVM KONTOR OG LAGER Sentral beliggenhet med nærhet til E6  Ca. 600 m nord for IKEA  1. etg: Lager (mesteparten høytlager) ca. 891 kvm  Takhøyde ca. 6 meter Kjøreport(er) 

TIL LEIE

2. etg: Kontor ca. 220 kvm Mulighet for leie av p-plasser  Lokalene leies ut samlet til 1 leietaker  Kort vei til buss, med overgangsmulighet til tog og t-bane 



LØRENSKOG

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

FJELLHAMARVEIEN 52

869 KVM KONTOR Representative lokaler inndelt med cellekontorer, møterom, atrium og minikjøkken  Felles bemannet kantine, treningsrom, badstue og garderober  Rikelig med p-plasser 

TIL LEIE

Mulighet for leie av 10 stk oppmerkede p-plasser  Tilpasses leietaker etter nærmere avtale  Kort vei til buss og tog  Lokalene er ledig omgående  Oppdragsnr: 14055 

SKEDSMO/HVAM

KONTAKT Knut Olderkjær 922 47 734 knut@real.no

JOGSTADVEIEN 7-9

240 + 467 KVM KONTOR Sentral beliggenhet på Kjeller/Hvam  Representative og moderne lokaler  Fleksibel planløsning  Felles kantine i bygget 

Eiendommen er tilknyttet fjernvarmeanlegg  P-plasser både utendørs og innendørs  Kort vei til buss  Oppdragsnr: 13011 

KONTAKT Gunhild Smestad 908 76 367 gunhild@real.no

TIL LEIE

LØRENSKOG 100 KVM KONTOR/ SHOWROM

HARALDSVEI 6



Sentral beliggenhet på Lørenskog Kort vei til avkjøring fra RV159, hovedfartsåre både mot Oslo, Gardermoen og Lillestrøm Lokale på ca. 100 kvm inkl. lite lager Adgang til toalett og tekjøkken i fellesareal



Lyse og trivelige lokaler, parkett på gulv 2 p-plasser medfølger leieforholdet



Ventilasjonsanlegg



Kort vei til buss



Oppdragsnr: 14058

TIL SALGS

GARDERMOEN/ ULLENSAKER 6.301 KVM NÆRINGSTOMT

KONTAKT Gunhild Smestad 908 76 367 gunhild@real.no

RAVINEVEGEN



 



Gardermoen m/kort vei til terminalen ved Oslo Lufthavn

 

Matrikkel: Gnr. 163, bnr. 106 Nærhet til E6, Scandic Hotel, Gardermoen Airport Hotel mm Ledningsnett for vann og kloakk på tomten



Regulert til lager/industri/kontor Maks. BYA = 30 %, mønehøyde 11,5 m, grunnﬂate 1.000 kvm Gnr. 39, bnr. 33 – regulert til VA-anlegg medfølger i salget



Prisantydning: Kr 6.000.000,-



Oppdragsnr: 14054

KONTAKT Gunhild Smestad 908 76 367 gunhild@real.no

REAL Næringsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

TIL LEIE

GJELLERÅSEN/ NITTEDAL KOMBINASJONSEIENDOM: CA. 3.625 KVM TOMT: CA. 11.682 KVM

BRENNAVEIEN 12



Sentral beliggenhet, få minutter fra Oslogrensen



Kort vei til av-/påkjøring E6 ved Hvam/Olavsgård 1. etg, ca. 2.950 kvm: Lagerhaller med takhøyde 6 meter, 3 lasteramper. Mulighet for korttidsleie!



2. etg, ca. 520 kvm: Resepsjon, kantine, lager, garderober, kontorer, møterom mm Meget velegnet til f.eks logistikkvirksomhet



Rikelig med p-plasser



Oppdragsnr: 14005

TIL SALGS

HVAM/ SKEDSMO 6.000 KVM NÆRINGSTOMT

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

KJELLER VEST

 

Sentral beliggenhet langs E6 Gode eksponerings- og proﬁleringsmuligheter Næringstomt på ca. 6.000 kvm Bebyggelse kan oppføres i maks 4 etasjer. TU=90 %

 

Regulering: Kontor og industri Opparbeidet adkomst til tomtegrense



Prisantydning: Kr 18.000.000,-



Oppdragsnr: 14042

KONTAKT Eivind Aursøy 900 39 300 eivind@real.no

NE 08 2014

HISTORISKE BYGG

Engebret Café på Bankplassen:

Kunstnernes møteplass Hvis Engebret Café i barokkbygningen på Bankplassen 1 kunne snakke, kunne mye vært avslørt om datidens kunstnerliv og drikkevaner. På Engebret Café møttes de «hotteste» kunstnerne, fra bohemer og utagerende skuespillere til musikere og innadvendte forfattere. Fra 1863 frem til et stykke ut på 1900-tallet, diskuterte, drakk, spiste og feiret de egne og andres suksesser. Og druknet sine fiaskoer.

Kom fra Nord-Odal Engebreth Christophersen kom fra Nord-Odal. Den unge gutten ville ut i verden. Han pakket det lille han hadde og dro til Christiania. Raskt fikk han jobb som hjelpegutt på Lars Ihles lille kafé på Stortorvet. Fra 1848 steg han i gradene og ble kelner på «Sumpen», kjeller

restauranten i Gamle Logen, der kunstnere og teaterfolk lesket strupene med billig øl, toddy, punsj og drammer. I 1857 åpnet 29-åringen sin egen café i lokalet Kvæla i Rådhusgaten 11. Neste stopp, i 1863, var Bankplassen 1, en bygård fra 1760. Der bodde enkefrua etter medisinprofessor Sørenssen. Hun solgte gården til restauratøren.

Klassisk barokk og sen-empire. Bygningen ble oppført i stilarten barokk i utmurt bindingsverk i én etasje, slik stilen var i 1760. Fløyen mot Kirkegata ble oppført i 1814, og i 1850-årene ble to etasjer bygd på. Navnet på arkitekten er ukjent. Påbyggene i sen-empire fikk fasader i pusset tegl og tak tekket med røde teglpanner. Etter en brann i 1921 ble fasadene murt opp i pusset tegl, og det høye saltaket ble tekket med røde teglpanner, t-postvinduer og arkoppbygg med smårutede vinduer. I de siste 150 årene har cafeen stort sett beholdt stilen og interiøret. Bygningen er regulert til bevaring, men er ikke fredet.

Kulturelitens torg Bankplassen, oppkalt etter Norges Bank, var Christianias kulturelle og

finansielle torg, avgrenset av Kirkegata, Rådhusgata, Myntgata og Kongens gate. Plassen ble frigjort etter at Festningen ble nedlagt som forsvarsverk i 1815. Det ble skapt et representativt plassanlegg fylt med klassiske, kraftige og pompøse offentlige bygninger som skulle forvalte den nye statens interesser. I 1828 sto bankbygningen ferdig. Det var her Ole Høiland gjorde sitt beryktede innbrudd nyttårsaften 1835. Her lå byens teater, her vanket kultur- og finanseliten. På 1860-tallet var plassen et populært promenadestrøk for byens borgere, og restauranten ble et stamsted for byens kunstnere Etter hvert som byen hadde vokst og var blitt mer kosmopolitisk på slutten av 1700-tallet, økte behovet for serveringssteder. De fleste lå i området rundt Stortorvet og Rådhusgaten, eller ved Jernbanetorget. Kafeene ble formet etter utenlandsk modell, og bød på engelsk, fransk eller sveitsisk mat.

Ibsen og Bjørnson vanket der Engebret startet nesten som onkel Skrue, med to tomme hender og etter hvert diverse «tiøringer». Drikkepenger rant inn i lommene hans, for han var en hyggelig kar. Han

NE 08 2014

HISTORISKE BYGG

En sommerdag på Bankplassen i 1924, med Engebret som fristelse (foto: Anders Wilse/Oslo museum)

sparte pengene og snart kunne han åpne sin egen kafé. Ikke før hadde han åpnet dørene før eventyrsamleren Asbjørnsen, dikterne Ibsen og Bjørnson og skuespilleren Johannes Brun kom for å få seg en tår for tørsten. Ibsen nevner Engebret i flere av sine skrifter, men bruker gjerne formen «Ingebret».

Hemmoroider! Flere Bjørnson-historier har holdt seg helt opp til våre dager. En gang var dikterhøvdingen innom Engebret for å spise middag. Servitøren var svært ung og nokså nervøs. Det ble ikke bedre da dikteren rettet et skarpt blikk mot ham under de buskete øyenbrynene. Servitøren vred seg med servietten på ryggen. – Si meg, har De hemmoroider?, spurte Bjørnson i beste mening. Servi tøren kjente ikke det ordet. – Et øyeblikk så skal jeg undersøke, svarte han og sprang ut på kjøkkenet for å spørre om de hadde det. Der kom latterdøra på vidt gap, og flau lusket han seg tilbake for å ta opp bestillingen. Et par dager etter var Bjørnson på plass ved bordet igjen. – Har De

artisjokker?, spurte han servitøren. – Å nei, mannen min, svarte han. – Den går jeg ikke på en gang til.

Venstre stiftet på Engebret Edvard Grieg var ofte på Engebret. I 1906 hadde han et stort selskap i Festsalen, der det etter hva man har hørt skulle være rikelig med champagne og god mat. Grieg satt oftest i 2. etasje, og gjerne ved vinduet. Engebret var stamstedet til Johan Sverdrup. Stortinget holdt til på Katedralskolen i Dronningens gate, som var i nærheten, før de fikk sin egen bygning i 1866. Det var på Engebret Venstre ble stiftet i januar 1884. Vi kan lukke øynene og se for oss Sverdrup, som etablerte parlamentarismen i Norge samme år, sitte med klubba i hånden, dunke den i bordet og erklære Norges eldste parti for stiftet. Men samme år glemte han å betale en regning pålydende kr 2.90. 21. mai 2008 betalte partileder Lars Sponheim gjelda til restauratør Kay Johnsen, og begge parter er forlikt.

brev i inngangspartiet, der han melder seg ut av Oslo kunstforening etter et nachspiel på Engebret. Munch pleide å sitte sammen med Christian Krohg, Hans Jæger og Oda Lasson i hjørnekammeret. Før kafeen kom, bodde medisin professor Nils Berner Sørenssen i bygget med sin familie. Her vokste justisminister Aimar Sørenssen opp, mannen som beslagla Christian Krohgs roman Albertine og som derfor måtte tåle mye tyn fra radikale kunstnere. Mange angrep ble nok klekket ut på det samme rommet hvor Sørenssen trådte sine barnesko. Da Nationaltheateret sto ferdig i Studenterlunden i 1899 og Christiania Theater ble revet, mistet strøket sitt kulturelle status. Det gikk utover livet på plassen. Og Engebret. Men restauranten var fortsatt et populært møtested for kunstnerne. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto OSLOBILDER/OSLO BYARKIV

Munch, Krohg. Lasson og Jæger Edvard Munch var en flittig gjest på Engebret. Og man kan lese Munch’s

Kilder OSLO BYLEKSIKON, WIKIPEDIA, BYANTIKVAREN, ST. HALLVARD, DIV. PRESSEKLIPP

LAGER MED TILHØRENDE KONTOR TIL LEIE SENTRALT PÅ KALBAKKEN • Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold. • Stort lager med god takhøyde (ca. 2.500 m2), samt kontordel på 160 m2 som holder god standard. • Lager har 3 stk. justerbare lasteramper. • Ca 2.500 m2 lager på et plan. ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for “tørr” og låst lasting/lossing. • Rikelig med parkering for ansatte og besøkende.

• Eiendommen har potensial for betydelig utbygging av ytterligere kontor dersom leietaker har behov for dette i tillegg til gjeldende kontor/sosiale rom. • Attraktivt næringsområde med blant annet Vinhuset, IKEAs hentelager, DHL, Camfill, Norgesgruppen, Tine m.fl. i nabo laget. Betydelige logistikkfunksjoner i umiddelbar nærhet i Groruddalen. • Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.

Peter Henrik Svarstad Telefon: 93 22 35 55 Epost: phs@lundgruppen.no

NE 08 2014

HANDEL

Varehandelen kan tape 50 milliarder Deler av norsk vare handel må gjennom store omstillinger for å overleve konkurransen fra netthandel og grensehandel.

Han mener handelsaktørene må sette seg inn i hva som skjer og se truslene og mulighetene som oppstår i den nye hverdagen. – Mindretallet, og mange av de beste innenfor handelen, har både sett og skjønt hvordan utviklingen vil endre rammene for å drive butikk, og hvilke muligheter dette vil gi. Disse aktørene har også ofte proffe eiere og et godt styre, sier Mueller.

Muligheter også Konsulentfirmaet Varde Hartmark har beregnet de økonomiske konse kvensene av konkurransen fra nett handel og grensehandel for de fysiske butikkene i Norge. Resultatene viser et dramatisk omsetningsfall hvis bransjen ikke omstiller seg. I Varde Hartmarks siste Retailrapport anslås butikk handelen i Norge å redusere omset ningen fra fysiske butikker med 50 milliarder kroner årlig innen 2020.

Ikke forberedt Handelsspesialist og partner Reidar G. Mueller i Varde Hartmark gir råd til handelsbedrifter og er en ofte brukt foredragsholder innenfor temaet. Han mener handelsnæringen ikke er godt nok forberedt på en kommende omsetningsnedgang. – Større deler av handelen virker å være dårlig forberedt og å ha svak realitetsorientering. Mange tror ikke på utviklingen og tallene, men verre er det at de ikke setter seg inn i hva som er i ferd med å skje, hvorfor, hva konse kvensene vil bli, og hva en kan gjøre for å utnytte mulighetene.

Varde Hartmark-konsulenten forteller at det vil bli færre kunder som besøker og handler sine varer i tradisjonelle butikker i fremtiden. Men samtidig vil kundene undersøke mer på nett og være mer opplyste og målbevisste når de kommer i butikken. – Da forventer de noe mer og noe annet enn hva tilfelle er i dag. Men samtidig er kundene i større kjøps modus, noe som gir mange spennende muligheter, sier Reidar G. Mueller. – Hva bør forretningene gjøre for å møte en tøff konkurranse fra nett og utlandet? – Sette seg inn i hva som skjer, hvorfor, mulige konsekvenser og muligheter. Deretter bør de lage en plan for hvordan en skal innrette seg til endrede forbruksvaner og handle mønster. Spørsmålet som en må stille seg er, hvilken posisjon skal butikken ha i fremtiden, hvordan skal vi tiltrekke oss og nå kundene, og på hvilke platt former må vi være for å lykkes? Det vil være sentralt at det etableres gode og inspirerende hjemmesider med produktoversikt, produktinformasjon,

priser og lagersituasjon, dessuten må det etableres en nettbutikk og at en er tilstede med et konkurranse dyktig tilbud og en brukervennlig nettløsning, sier Mueller. I tillegg til inspirerende hjemme sider på nett, mener Mueller at forretningene trenger inspirerende interiør og butikkløsninger og dyktige og motiverte ansatte. – Hvordan butikken bygges opp og hvilke konsepter man tilbyr, er også viktig.

Vinnerne Reidar G. Mueller i Varde Hartmark mener vinnerne blir dem som kommer med tydelige konsepter. – Vi får flere smale og spesialiserte butikker fremover. Folk flest er lei av standardiseringen, selv om mange flere handler i lavprisbutikker med bredt vareutvalg i dag enn tidligere. Mye tyder på at polariseringen mellom de brede og store konseptene med lave priser på den ene siden og de spisse spesialbutikkene på den andre gradvis vil bli større fremover, sier Mueller. Allerede i dag kan det se ut til at det er en viss overetablering i flere handels bransjer. Med et anslått omsetningsfall på 50 milliarder kroner, vil virkningene trolig bli dramatiske. – Det blir færre kunder som går til de fysiske butikkene. Vi venter at det blir behov for færre butikker og mindre kvadratmeter butikkareal, sier Mueller. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

NE 08 2014

HANDEL

De kostbare meterne

Beliggenheten kan være alfa og omega for butikker, men prises skyhøyt i de beste handlegatene i Oslo sentrum. Sentrene er for mange et bedre alternativ enn sidegatene. Å etablere seg i sentrum er fristende på grunn av den potensielt store kundemassen, men kan også bli en dyr fornøyelse. Det vet en av Norges mest erfarne rådgivere innenfor handels etablering, Niels-Andreas Lundheim

i NCM Development. Selskapet har spesialisert seg på å hjelpe investor er av handelseiendommer og andre handelsaktører, og Lundheim svarer slik på hvorfor det av og til går galt med etableringene i «smørøyet»: – Generelt overvurderer butikk eierne konseptet. Enten tror de at de har en bra attraktivitet, og at hvis bare butikkene ligger der folk ferdes, så renner folk inn. Men ofte holder ikke det, du må ha en attraktiv, veldreven og effektiv butikk for å lykkes. En «off- beliggenhet krever et unikt og attrak tivt konsept, og svært ofte er ikke dette tilfelle. Det er tøft å drive en enkelt stående butikk i de beste handlegatene, disse gatene passer for de større kjedene, sier han.

Destinasjonshandel Noen butikker, og ikke minst server ingssteder, er en destinasjon i seg selv.

Disse er i mindre avhengig av beliggen heten. For andre butikker er det helt avgjørende å ligge der trafikkstrømmen går. – Jeg vil si at nye konsepter som Louis Vuitton er destinasjonsbutikker, de trives godt i Akersgata. Det samme gjelder for Hermès, de ligger også litt bort fra Karl Johans gate i Nedre Slottsgate. Deres plassering beror mye på Steen & Strøm, som i seg selv er en destinasjon. Tenker vi restauranter, er Maaemo helt klart en destinasjon, sier Lundheim. – Få kjøper vesker på Louis Vuitton på impuls, men impulsdrevne mote forretninger er helt avhengig av be liggenheten. Både Cubus, Dressmann og Hennes & Mauritz er impulsforret ninger, dette er billigere konsepter som tjener på å ligge langs strømmen. Det samme gjør kaffebarer. En kunsthandel evner derimot ikke å betale leienivåene

Louis Vuitton har stor suksess som destinasjonsbutikk i Akersgata. Det ville ikke Hennes & Mauritz hatt i samme gate. (Foto: Shutterstock).

Kaffeforretninger er avhengig av 책 ligge p책 steder hvor det er stor gjennomgangstrafikk av folk. (Foto: Shutterstock)

NE 08 2014

HANDEL

En «off-beliggenhet krever et unikt og attraktivt konsept, og svært ofte er ikke dette tilfelle. Det er tøft å drive en enkeltstående butikk i de beste handlegatene, disse gatene passer for de større kjedene. som er i Karl Johans gate. Interessen fra publikum er ikke tilstrekkelig til å forsvare en slik plassering, sier han. – Hva med skoforretninger? – Sko har ikke på samme måten klart å utnytte denne impulsfaktoren. De fleste skobutikkene ligger derfor ikke på de beste stedene, disse lokalene innehas av klesbutikker, kosmetikk og «brand stores», svarer Lundheim.

Til sentrene

Niels-Andreas Lundheim, NCM Development.

Det store spørsmålet og regnestykket er hva det betyr for omsetningen å ligge i en sidegate i forhold til de beste handlegatene, vurdert opp mot leie besparelsene. – De profesjonelle foretrekker å ligge i de store handlegatene. De vil ut av dårlige lokaler hvis beliggen heten er for dårlig, og det kan faktisk ende opp med at de flytter ut av Oslo sentrum. Mange kjeder gjør det bedre på sentrene enn i sentrum, kanskje ikke Hennes & Mauritz, men kjeder som Lindex, KappAhl, Cubus og Dressmann. Du ligger feil hvis kundene dine ikke ønsker å handle der, da bør du heller komme deg inn på kjøpe sentrene. Men på sentrene blir det fort et påslag på leien med 2-3 prosent i form av felles markedsføringskostnader og andre kostnader, sier Lundheim. – Hva er en kritisk avstand fra handlegatene før omsetningen stuper? – Det avhenger helt av konseptet. 10 meter kan være for mye, 50 meter altfor langt. En restaurant som Maaemo kan tåle å ligge «feil», men jeg tviler på om McDonald’s kan ligge 50

meter feil. Hennes & Mauritz kunne ikke ha etablert seg i Akersgata med tilsvarende suksess som Louis Vuitton. H&M er et konsept som er utviklet for massemarkedet og forsvarer etablering her, konseptet passer ikke like bra i sidegaten, sier Lundheim, og fort setter: – Nedre Slottsgate mellom Grensen og Akersgata er ikke fantastisk, men er bra mellom Karl Johans gate og Prinsens gate. Akersgata er varierende, men bra mellom Grensen og Prinsens gate. Gårdeierne har lykkes med å få inn luksusbutikker tvers overfor Stortinget, og det har gjort denne delen av Akersgata spennende.

Finansiell styrke Noen tommelfingerregel for beregnet omsetningsnedgang og reduserte leie kostnader er vanskelig å sette opp. – Dette er et spørsmål om konseptet har finansiell styrke nok til stå et løp i hovedgatene. Men jeg ville heller ha valgt sentrene fremfor å ligge litt feil i sidegatene i Oslo sentrum, her betaler man for mye i leie, råder eksperten. En ting er beliggenheten, en annen ting er å finne den riktig størrelsen på lokalet i sentrum. – Det er verre å leie for stort, men Oslo sentrum har en utfordring ved at det er mangel på store lokaler over 1000 kvadratmeter. Få gårder har lokaler av denne størrelsen. Oslo sentrum har en utfordring med mangel på store lokaler som er moderne, i kombinasjonen med manglende moderne infrastruktur inte grert i disse løsningene.

Oslo Handelstands Forening har i mange år vært oppgitt over den reduserte parkeringstilgjengeligheten i sentrum. Det er fjernet mange parker ingsplasser på gateplan. – Jeg mener betydningen av gate parkering er overdrevet i Oslo sentrum, men det må være tilgjengelighet for bil i form av parkeringshus. Vi kan ikke strupe parkeringsmulighetene hvis vi vil ekspandere handelen, sier Lund heim. Han konstaterer i likhet med andre at sentrum har tapt markeds andeler, men bildet er ikke helt svart for sentrumshandelen. – Det er ikke noe sted i Norge som har et tilsvarende tilbud av butikker som det Oslo sentrum har, du finner butik ker her som du ikke finner andre steder

i landet. Sentrum har også en funksjon som nærsenter for mange, det er veldig mange som jobber i området, sier han.

Visjoner Kvadraturen er ett av områdene i Oslo som sliter, blant annet med redusert tilgjengelighet. – Det er områder av byen som ikke er bra for detaljhandel. Her kreves det nye investeringer og en større visjon enn bare å se på enkeltgårder. Det er sterke gårdeiere i Kvadraturen, men på den annen side er det krav til butik kenes fasiliteter og lokaler på 400-800 kvadratmeter, påpeker Lundheim. Han sier at det er ikke sånn at det ikke går an å utvikle nye områder, men det tar lang tid og er tungt.

– De har vel brukt 15-20 år på å ut vikle et område som Skøyen til handel. Lundheim sier det er spennende det som skjer i Torggata, for her er det bevisste valg fra én stor gårdeier (Olav Thon). – Jeg synes Thon har lykkes ganske godt i Torggata. De opererer ut fra en kjøpesentertankegang. På sentrene er det én gårdeier som kan tenke at isolert sett er etableringen ugunstig, men den er bra for senteret samlet. At en stor gårdeier har dominerende eierskap også i en bygate som Torggata, gir mulighet til å ta tilsvarende hensyn på gateplan, og det er en fordel. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Bransjestandardene Hva bør leienivået ligge på som andel av omsetningen, hva tåler man av leiekostnader? Det varierer veldig av hvilken bransje man opererer med, men Niels-Andreas Lundheim indiker er følgende prosentsatser: – Dagligvarebutikker betaler typisk fra 2,75-4 prosent av omsetningen, med supermarkedene på topp. De har større betalingsevne enn lavprisbutikkene. Kleskjedene betaler gjerne 8 prosent i

leiekostnader av omsetningen, der det varierer fra 7-11 prosent, skobutikkene som regel 7-8 prosent. I elektronikk bransjen er det tøft, det er få kjeder som tjener penger, så her vil jeg si 4 prosent. En bokhandel betaler typisk 6-8 prosent, mens serveringssteder ligger høyest med 8-12 prosent, sier Lundheim. – Anbefaler dere generelt butikker å gå inn på omsetningsleie?

– Ja, det bør de absolutt gjøre. Omsetningsleie gir gårdeier anled ning til å være litt mer forsiktig med minimums leienivå. Hvis butikken går bra, vil gårdeier få sin leie, og i neste omgang kan man øke minimumsleien. Gårdeiere er generelt lite villig til å gå ned i leie, og hvis gapet mellom mini mumsleie og omsetningsleie blir for stort, får butikken problemer på tross av alle gode intensjoner.

Kontakt: Stian Løken | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

NE 08 2014

HANDEL

Synsam har tro på gatehandel. Her er adm. direktør Johan Baklund i en av de mange forretningene.

– Beholdt gateposisjonen – De tradisjonelle gatebutikkene innenfor optikk har på tross av endret handlemønster i stor grad beholdt sin posisjon lokalt. Det sier Petter Hagfors, som er direktør for salg og etablering i Synsam, Norges ledende optikerkjede, med 120 butikker rundt omkring i landet. Optikkbransjen har tradisjonelt vært gatebutikker med sentral beliggenhet i tradisjonelle hand lestrøk. Hagfors begrunner den sterke posisjonen med det sterke båndet en faghandel har til sine kunder. Etter hvert som handelsmønsteret har endret seg, har riktig nok optikkbransjen fulgt etter inn på kjøpesentrene. – Men bransjen har ikke opplevd den massive kundeflukten fra gate beliggenhet til kjøpesenter, på lik linje med andre bransjer som har vesentlig innslag av faglig kompetanse og person lig service, sier Hagfors. Etableringssjefen sier at trafikk ikke nødvendigvis er det samme som

omsetning for en optikkbutikk hvis du ikke har noe unikt å tilby.

Konseptutvikling – En tradisjonell optisk butikk bygges over tid med en gradvis vekst i kunde massen. Her gjør Synsam en forskjell ved massivt å satse på konseptutvikling av butikk mot trafikkprodukter som solbriller. I tillegg gir vi en opplevelse av utvalg og kvalitet som du ikke ser hos den tradisjonelle optikeren. Dette gjør at vi i større grad kan dra nytte av den trafikken som et kjøpesenter eller en sentral handlegate skaper. I tillegg er optikk i utgangspunktet en ganske usynlig bransje ute blant folk. – Varemerkekunnskapen er lav, og budsjettene til markedsføring forholds vis små. Dette gjør at det er viktig for oss å vises på viktige handelssteder for å bygge Synsam som varemerke og derigjennom styrke profilen nasjonalt. Synsam gjør derfor ifølge Hagfors tydelige grep i de største byene, spesielt i Oslo, hvor kjeden har vært forholdsvis dårlig representert.

Karl Johans gate, Bogstadveien, Nye Aker Brygge, Storo, og så utvider vi i Lille Grensen. Det samme gjelder også mange av våre andre bybeliggenheter. Ellers så gjør vi de samme vurderinger som alle andre retail-konsepter når det gjelder lokale etableringer og vurderer alltid beliggenheter opp mot hver andre og går alltid etter de beste, sier Hagfors. Synsam flyttet sin butikk på Egertorget til fordel for nedre del av Karl Johans gate. For høyt leienivå var en av årsakene. – Leiekontrakten gikk ut, og vi trengte større lokaler. I tillegg var utleiers forventning til ny kvadrat meterpris i drøyeste laget, kommen terer Hagfors. En gjennomsnittlig Synsam-butikk har 8-10 millioner kroner i omsetning, og lokalene bør være fra 100–150 kvadratmeter. – Når det gjelder snitthusleie og hvor mye butikkene tåler, er det umulig å svare på, ettersom variasjonene er store, sier Hagfors, og trekker blant annet frem forskjellen mellom gate beliggenhet og kjøpesenter.

Merkevare – Her har vi helt bevisst gått etter beliggenheter som bygger opp under den merkevaren vi er, med butikker i

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto SYNSAM

VI HAR FORRETNINGSLOKALER I FØLGENDE HANDELSEIENDOMMER:

• Bogstadveien 1 • Kiellands Hus

• Kapellveien, Nesodden • Byhaven i Drammen Marianne Nielsen Landvik

Eiendomsmegler MNEF Tlf 922 63 130 marianne.landvik@basale.no

Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS, med filialer i Oslo, Trondheim og Tromsø.

NE 08 2014

HANDEL

Gucci er en av de utenlandske merkekjedene som kan betale hĂ¸y husleie. (Shutterstock)

Ga opp etter dobling

Den tradisjons rike klesbutikken Nordseth måtte gi opp i Nedre Slotts gate, da gårdeier Søylen Eiendom ville doble husleien. Nordseth har i dag to forretninger, en herreforretning i Bogstadveien og VIC Nordseth på Storo Storsenter, der de også selger dameklær. Kundegruppen er typisk fra 30-50 år i «mental» alder. Familiebedriften startet i 1974 med en butikk i Bogstadveien og tilbyr både skredderservice og

tilpasset målsøm på dresser, dressjakker og bukser. Helge Nordseth tok over virksomheten etter sin far i 1988 og sier dette om forretningen i Nedre Slottsgate: – Det var ingen drømmeforretning. Den var over to plan, med 70-80 kvadratmeter i første etasje og 100 kvadratmeter i annen etasje. Forretningen var derfor ikke lettdrevet, vi måtte være tre på jobb samtidig, erindrer han. Nettoomsetningen lå på rundt 10 millioner kroner i året, brutto avanse på mellom 40 og 50 prosent.

Tjener ikke penger – Men man sitter ikke igjen med 10 prosent på bunnlinjen som i gamle dager, nå skal man være glad for 5 prosent. Det er få frittstående butikker

som tjener penger i det hele tatt, fordi det er ikke så lett når man ikke har distribusjon, sukker Nordseth. Han sier de hadde noe lager- og kontorarealer i tillegg til butikklokalene i Nedre Slottsgate og anslår de totale leiekostnadene til 1,3 millioner kroner i året. Gårdeier Søylen Eiendom ville imidlertid ha en dobling av leiekostnadene. Helge Nordseth sier det var ingen vits i å regne på den økningen de ble fore speilet. – Vi kunne kanskje ha tålt 25–30 prosent økning, sier han. – Kan en forretning som Nordseth ligge langt bort fra de beste handle gatene? – Nei, vi kan ikke ligge veldig langt unna der det er en naturlig trafikk, da måtte vi i så fall ha satset på bilbasert konsept.

NE 08 2014

HANDEL

Bogstadveien.

Nordseth innser at pengene rår mer og mer, og han forstår Søylen, men synes utviklingen er synd for mangfoldet og de mindre, uavhengige forretningene. – Det er mange som synes Bogstadveien minner mer og mer om CC Vest, i hovedsak er det kjedene som er der, sier han. Forretningen i Bogstadveien er på rundt 200 kvadratmeter, og Nordseth sier leiekostnadene ligger i samme området som de betalte i Nedre Slottsgate. En langvarig utbedring og delvis stenging av Bogstadveien tynger imidlertid omsetningen for de næringsdrivende. – Ja, vi solgte for mer i 2008 enn vi gjør i dag.

reddet den totale inntjeningen i noen av årene. – Hva tenker du om fremtiden og eventuelle nyetableringer? – Vi gir ikke opp, og vi er sånn tålelig i rute og ligger på budsjett. Vi lever godt med to butikker, men det er ikke mye som skal til for at vi går i minus. Det er ønskelig med flere butikker for å spre risikoen. Men det er ikke så moro å holde på lenger, de store internasjonale kjedene er konkurransevridende for oss. Disse kjedene betaler ikke 28 prosent skatt som oss andre, men internfakturerer, slik at de også har råd til høyere leiekostnader. Bransjen vår har pressede marginer, sier Helge Nordseth.

Konkurransevridende

Tekst JAN REVFEM

Nordseth har vært oppe i fem butikker på det meste, der enkelte butikker har

E-post JAN@NE.NO Foto SCANPIX

«Det er mange som synes Bogstadveien minner mer og mer om CC Vest, i hovedsak er det kjedene som er der»

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

I tillegg til å informere er skilt også en dekorasjon. Vi designer skilt som passer både lokalene og firmaprofilen din.

KOMPETANSE Egen skiltproduksjon, lang erfaring og høy faglig kompetanse sørger for at du får full fokus fra første stund - fra idè til ferdig montert skilt. Våre skiltdesignere hjelper deg med valg av materialer, farger, fonter og plassering. Vi er ikke ferdige før skiltet er på plass! Se våre skilt på www.profilforum.no PROFILFORUM AS | 22 70 08 80 | OLE DEVIKS VEI 2 − 0666 OSLO | PROFILFORUM.NO

Vi gjør deg synligere!

NE 08 2014

HANDEL

Nye Aker Brygge: Skal ta shopping-kundene fra sentrum Hverdagshandel, Vinmonopolet og butikker som ikke finnes i nærområdet, skal løfte handelen på Aker Brygge til etterlengtede høyder. NæringsEiendom besøker utbygger Norwegian Property to måneder før 70 prosent av de nye butikkene åpner. Store deler av Aker Brygge ser fortsatt ut som en byggeplass, og Nærings Eiendoms utsendte lurer på hvordan dette skal gå. – Du må huske på at hele ombyggingen ikke er klar før til neste år, parerer adm. direktør Olav Line i Norwegian Property (NPRO). Han leder et selskap som har ansvaret for totale handels- og serveringsarealer på

16 000 kvadratmeter på «Brygga». Med unntak av Narvesen, ICA og Peppes Pizza, tilhører de resterende arealene Norwegian Property. Line sier de så langt har leid ut rundt 85 prosent av deres handelsarealer, og de har også planer om 2500 kvadratmeter med handel i Fondbygget (Støperigata 2). Aker Brygge som handelsområde har vært oppfattet som vanskelig til gjengelig, der konseptet har endret seg siden åpningen mot slutten av 80-tallet. Nå ligger det bevisste valg bak sats ingen.

Alt er undersøkt – Vi gjorde i forkant av ombyggingen en markedsundersøkelse over hvem de potensielle kundene er og hva de pref ererer. Det er ingenting av det vi har gjort i forbindelse med ombyggingen, som ikke er undersøkt på forhånd. Undersøkelsene viser at de som bor i nærområdet, har vært misfornøyde med tilbudet innenfor daglig handel. Når det gjelder de som jobber her, er

handlevanene undersøkt indirekte ved å se på hvilke lag av befolkningen de tilhører, forteller Line. De «fastboende» i nærområdet har vært viktige premissgivere for konsept ene som kommer inn. – Vi ønsker primært å tiltrekke oss de som oppholder seg i Oslo sentrum, det er en veldig viktig målgruppe for oss. I tillegg satser vi på de som bor i nærområdet. Vi får derfor inn butikker som er viktig for det daglige tilbudet, butikker som folk besøker ofte og butikker som i seg selv er en destina sjon. Det skal være en grunn til at disse forretningene ligger på Aker Brygge. Hvis du kan finne de samme butikkene og utvalget i nærområdet, er det ingen grunn til at de skal ligge her. Klær vil nok stå for over 50 prosent av omset ningen, men du vil ikke finne noen kjedekonsepter her, med unntak av COS til Hennes & Mauritz, sier Line. – Hva har ellers filosofien vært med sammensetningen av butikkene på Aker Brygge?

NE 08 2014

HANDEL

Norwegian Property h책per Aker Brygge skal bli mer tilgjengelig.

B책thavnen p책 Aker Brygge.

– Vi har lagt oss på segmentet under Eger og ikke «super brands» som Louis Vuitton. Aldersmessig snaker vi om ikke de aller yngste. Tanken er å tiltrekke seg målgrupper som er interessert i flere typer virk somheter her nede. De spiser på «Deli catessen», handler klær på «Mardou & Dean» og klipper seg på «Bumble and bumble», forteller Line.

Polet inn Han sier det blir noen interiørforret ninger og to eller tre skoforretninger. En stor nyhet er at Vinmonopolet på nyåret åpner et 1200-1300 kvadrat meter stort utsalg. «Polet» flytter sitt utvalg fra House of Oslo i Vika, det samme har interiørbutikken «Milla». Det nederlandske klesmerket «Scotch and Soda» er allerede på Brygga, mens av serveringssteder kommer «Burger Joint», som lager gourmetburgere. Tradisjonsrike «Druen» er tilbake med et nytt konsept og navn på nyåret, men det blir ingen nattklubb på Aker Brygge. – Nei, det er ingen synergieffekter mellom en nattklubb og andre kon septer, men det kommer en ny bar i den andre enden av Terminalbygget, lover Line. En innvending mot Aker Brygge er at det har vært vanskelig å finne frem. Nå lover Line separate innganger for kontor- og handelsarealene. – Ja, en viktig del av ombyggingen har vært å skille handel og kontor. Alle butikker får inngang fra gateplan, men noen butikker er over to plan. Folk skal ikke behøve å «ha med seg GPS» eller lese en masse skilt for å finne frem, sier Line, som selv måtte ha hjelp til å finne kontoret til Norwegian Property første dagen i ny jobb. Den store handlegaten, som ennå ikke har fått noe navn, blir en diagonal gate gjennom området fra Rådhus plassen til Bryggetorget, med butikker på begge sider. Bryggetorget står foran

en kraftig oppgradering fra nyåret, og Line sier de også skal oppgradere Holmens gate til mer handel.

1,4 milliarder «Gamle» Aker Brygge omsatte for en drøy milliard i året. Line sier at målet i løpet av tre år er en omsetning på 1,4 milliarder kroner. Det blir full drift for handelen og serveringen fra og med 2016. – Mine erfaringer fra Steen & Strøm er at det tar tid før ting setter seg, sier Line, som regner med et leienivå fra handelsarealene på 6-7 prosent av omsetningen. Det skulle tilsi 85-100 millioner kroner i leieinntekter i 20172018. NPRO-sjefen anslår at leienivået i snitt vil utgjøre rundt 5000 kroner kvadratmeteren for handels- og server ingsarealene. Bjørvika er også i ferd med å bygges ut, med om lag 10 000 kvadratmeter med handels- og serveringsarealer i OperaKvarteret. – Vil handelen i Bjørvika få noe å si for handelen på Aker Brygge? - Vi skal ikke undervurdere handel en i Bjørvika, men jeg oppfatter at den primære målgruppen der først og fremst er de som bor og jobber i området. Det blir veldig mange boliger i Bjørvika, og det blir langt mellom butikkene, så utviklerne kunne ha hatt et bedre utgangspunkt, svarer Line. De totale investeringene på Aker Brygge i forbindelse med ombyggingen ligger ifølge NPRO-sjefen på ca. 2,2 milliarder kroner, inklusive kontor arealene, utearealene og marinaen. – Det er blitt noe dyrere enn det vi regnet med, spesielt Verkstedhallen (Stranden 3, red.anm.), men vi regner med at ombyggingen vil gi oss 160 mil lioner kroner i årlige økte leieinntek ter. Det tilsvarer en bruttoavkastning på 7,2 prosent, sier Line. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto EVE IMAGES

NE 08 2014

HANDEL

Internasjonale high end-kjeder og større retailkjeder viser stor interesse for de beste butikkstrøkene i Oslo sentrum. (Foto: Scanpix)

Rådyrt i Karl Johans gate De beste hjørne lokalene i Karl Johans gate kan koste 25 000 kroner per kvadratmeter i husleie. Det skriver analytiker Ingrid Elisabeth Moe i DNB Næringsmegling i meglerens seneste halvårsrapport. Internasjonale high end-kjeder og større retailkjeder viser ifølge Moe stor interesse for de beste butikkstrøkene i Oslo sentrum. Det gir friske leiepriser for handels lokaler. «De beste hjørnene i Karl Johans gate kan oppnå opptil 25 000 kroner per kvadratmeter, mens prisene i nedre

del av hovedgaten varierer fra 600010 000 kroner per kvadratmeter og opptil 20 000 kroner per kvadratmeter i de beste kvartalene. Sidegatene fra Akersgata til Nedre Slottsgate er også attraktive», skriver DNB-analytikeren i rapporten.

har Hegdehaugsveien klart å få tilbake mye av sin særegne og til dels eksklusive identitet», skriver DNB Næringsmegling. Moe antar at det blir økte leiepriser i gaten igjen når veiarbeidene blir ferdigstilt.

Priskorreksjon

Svake handelstall

I Bogstadveien og Hegdehaugsveien har det ifølge Ingrid Elisabeth Moe vært en priskorreksjon de seneste årene. «Kraftig leieprisvekst i forkant av finanskrisen resulterte i at de større kjedebutikkene presset de mindre og mer eksklusive og uavhengige aktørene ut av gaten, og den mistet mye av sin identitet. Finanskrisen har, sammen med veiarbeidene, senket leieprisene til mer fornuftige nivåer. Oppgrader ingsarbeidet har også medført et kraftig omsetningsfall hos butikkene. Flere nye konsepter har likevel åpnet, og så langt

Detaljhandelstallene var overraskende svake i fjor, og økonomene har ventet en lav forbruksvekst også i 2014. De seneste månedene har detaljhandelen tatt seg noe opp, noe økonomene karakteriseres som en «retur til normalen». Det er fortsatt langt fra en kjøpefest i handelen, og Ingrid Elisabeth Moe i DNB Næringsmegling venter at forbruksveksten vil holde seg lav gjennom året. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

NETTET FOR ALLE

Nye og lovpålagte krav til universell utforming skal gjøre nettsider enklere å bruke og mer tilgjengelige for alle. Resultatet er bedre nettsider hvor du kommuniserer tydelig og effektivt med hele målgruppen din!

Kontakt oss for en gjennomgang av din løsning - vi hjelper deg gjerne med universell utforming!

post@ne.no

nebyra.no

NE 08 2014

HANDEL

Sentrumshandelen i fritt fall fra 1989 Siden 1989 har butik kene i sentrum måttet tåle en halvering av markedsandelen i Oslo. Pilen har nesten sammenhengende pekt nedover.

kene i Oslo sentrum har også opplevd kundeflukt til bydelene rundt. – Hvis hele Oslos omsetning for 25 år siden var hundre prosent, utgjorde sentrumshandelen 32 prosent. I dag utgjør den 16 prosent, slik at den rela tive andelen er halvert. Volumvarene var de første som tapte, møbelgaten Møllergata forsvant. Det var også flere dagligvareforretninger i sentrum den gangen, men de tapte stort, sier Larssen.

Det er ikke hyggelige tall adm. direktør Gunnar Larssen i Oslo Handelsstands Forening (OHF) viser frem til Nærings Eiendom, når vi ber ham oppsum mere sentrumshandelens utvikling de seneste 25 årene. Sentrum spesielt, men også Oslo generelt, er taperen i kampen om butikk-kundene i Oslo og Akershus. Det har i perioden vært en betydelig handelslekkasje til Akershus, og butik

Begynte etter bankkrisen Oslo sentrum begynte for alvor å tape markedsandeler på begynnelsen av 90-tallet, etter bankkrisen. Årlig måles den såkalte dekningsgraden for Oslo-handelen, der Norge totalt sett har 100. En dekningsgrad over 100 angir handelsinngang, følgelig gir en score under 100 uttrykk for handels lekkasje. I 1989 hadde Oslo sentrum en dekningsgrad på 132, som i 2000 var

nede på 125. Dekningsgraden falt jevnt og trutt på 2000-tallet, men den har snudd litt og er i dag på 116. – Sentrum har lekket både til de omkringliggende sentrene og omegns kommunene, konstaterer Larssen. Mange mener spesialbutikkene er fremtiden for Oslo sentrum, ettersom volumvarer er ut, men så enkelt er det ikke. – Undersøkelser viser at det er spesialbutikkene som dør, fordi det ikke legges til rette for dem. Handelen etablerer seg der forholdene legges til rette for handel, sier Larssen. Handel og parkering hører ugjenkallelig sammen, og parkerings mulighetene i sentrum forverres stadig. En undersøkelse fra foreningen Byfolk i april viser at det i dag står det hele 29 ledige butikklokaler i Kvadrat uren. Ledigheten er hovedsakelig konsentrert til der kommunen har tatt bort gateparkeringen.

Politikerne gjør det ikke lett å drive forretning i sentrum. Her er fra et prøveprosjekt i Thereses gate, som umiddelbart reduserte småbutikkenes omsetning.

LOKALER PÅ GRÜNERLØKKA? KONTAKT OSS www.spabo.no

NE 08 2014

HANDEL

«Undersøkelser viser at det er spesialbutikkene som dør, fordi det ikke legges til rette for dem. »

– God parkeringstilgjengelighet i sentrum er en kjepphest for OHF? – Vi har alltid vært opptatt av dette. Kundene vil kjøre med bil når de skal handle store varer. Parkeringsmulighet ene i sentrum er blitt verre og verre med årene, og det var en del parkeringshus for 25 år siden, erindrer Larssen.

Uklare regler – Hva var kommunens holdning til kjøpesentre i sentrum for 25 år siden? – Det var i perioder kjøpesenter stopp, som gjorde det vanskelig for handelen, fordi reglene ikke var helt klare. Samtidig var Oslo kommune en pådriver i andre sammenhenger. Larssen sier den store endringen de seneste 25 årene, er at Oslo og Norge har fått en kjøpesentergenerasjon. Sentrene er i perioden blitt mer komplette, og folk foretrekker å handle inne når det er regnvær. Det rammer gatehandelen i Oslo. – Historisk dro folk til byen fordi de måtte. I dag drar de inn til sentrum fordi de har lyst. Atferden er endret, sier Larssen. Samtidig har folk flyttet ut av sentrum og sentrumsnære områder. – Det bor i dag kun 900 mennesker i det som regnes som sentrum, men dette antallet skal opp til 18 000 når Bjørvika og andre områder er bygget ut, sier OHF-sjefen. Oslo sentrum har altså i realiteten tapt markedsandeler kontinuerlig de seneste 20 årene. Gunnar Larssen har sine klare tanker om hva som skal til for å snu den negative trenden. – For å styrke sentrums samarbeidet, må vi organisere Oslo sentrum som et senter og ansette en

felles senterleder, med felles koor dinering og markedsføring av alle tiltakene. Det er tre parter her: Gård eierne, som har skjebnefellesskap med butikkene, n æringslivet, som er de handelsdrivende, og så er det Oslo kommune. Da byen Liverpool var på bunn for noen år siden, sa de «clean, green and safe». Sentrum må oppleves som trygt, så vi må fart i belysningsplanen og mer synlig politi i gatene. Vi må også ha et tilbud som trekker barnefamiliene til byen. Det er kun to lekeplasser i Oslo sentrum for barn, i København har de til sammenlikning 18, sier Larssen. Han sier videre at det må legges større vekt på samlet mobilitet i sentrum, der kollektivtransport, biler, syklister og gående ses i en sammen heng og deler på den begrensede plassen gjennom sambruk.

– Igjen, vi har ingen senterleder som tar ansvaret, som på et kjøpe senter. Oslo sentrum må dessuten ha felles åpningstider. Når det gjelder gårdeiere, er det mange som lever av bare å leie ut, men ikke driver forretn ingene selv. Jeg pleier å si at gårdeiere må gjøre seg fortjent til leien, de lever i et skjebnefellesskap med leietakerne. – Så hva tror du fremover om sentrumshandelen? – Jeg opplever at det er en stor interesse for å få til ting. Vi er inne i en god prosess med Oslo kommune. Det er laget en konkret handlingsplan, og jeg er optimist med tanke på å få gjennomført denne planen. Vi har også kommuneplanen frem mot 2030, som er mer helhetlig, og der kvalitets aspektet er lagt inn. I tillegg kommer bydelsutviklingen rundt omkring for å se på hva som er naturlig å få til i nærområdene.

Uklart ansvar Larssen vil også ha ha med mer perifere parter som «Visit Oslo», for å få med turistsatsingen, samt inkludere Bymiljøetaten og politiet. Han vil rydde opp i det han mener er uklare ansvarsforhold når det gjelder rydding og rengjøring i sentrums- gatene. – Vi har organisert dette ansvaret veldig uklart, der kommunen til slutt bøtelegger gårdeierne. Det er aldri noen tvil om hvem som har dette ansvaret på et kjøpesenter, sier han. Den manglende koordineringen i sentrum er en hjertesak for OHF og Larssen. Han peker på det gjøres noe i hver ende av sentrum, som på Aker Brygge og i Bjørvika, men det skjer ikke noe i midten.

Ikke helt svart Bildet er altså ikke helt svart, Larssen trekker frem at det stadig skjer nye ting i sentrum. – På Aker Brygge investeres det 2 milliarder uten at det blir noe mer utleiearealer, så Norwegian Property må ha en veldig tro på utviklingen der. Paleet skal investere 200 millioner, med nye butikker og spisesteder. Søylen har rustet opp rundt Egertorget med Eger og Steen & Strøm. Det er en full oppgradering av Oslo S, og det blir en oppgradering av flere kjøpesentra og butikker, sier Gunnar Larssen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

VERKSTEDHALLEN PÅ AKER BRYGGE

TOPP MODERNE KONTORLOKALER I HISTORISKE OMGIVELSER m2 53 - 1.473 m2 kontor

Tilpasses kundens ønsker og behov

Parkering

Totalrehabiliterte lokaler

Meget god ventilasjon

God offentlig kommunikasjon

Høy arealeffektivitet

Eget kundesenter

Ledig fra: Nå

KONTAKT: Silje Kragstad | tlf. 402 02 800 | e-post: sk@npro.no Anders Heffermehl | tlf. 950 63 693 | e-post: ah@akershuseiendom.no

NE 08 2014

HANDEL

Gunnar Larssen i OHF vil organisere handelen i sentrum som et senter, med en felles «senterleder».

Det begynte på 70-tallet Gunnar Larssen har via ulike stillinger erfaring fra norsk varehandel helt tilbake siden 1967. Larssen forfattet også for mange år siden en håndbok i å drive et senter, som blant annet ble adoptert av Olav Thon. Han har derfor fulgt utvikl ingen i Oslo-handelen nøye i over 40 år, og en utvikling har det definitivt vært. Går vi tilbake til 70-tallet, var OBOS en største eieren av varehandel i Oslo, gjennom å eie nærsentrene ute i drabantbyene. – Nærsentrene den gangen besto stort sett av spesialbutikker innenfor kjøtt, fisk, frukt og grønt og en baker. Så kom supermarkedene, som hadde alt dette integrert i samme butikk, men det hang igjen på sentrene at spesialbutikkene hadde enerett på salg, eksempelvis av brød, minnes Larssen. Sentrene var for 40 år siden veldig individuelt organisert, der hver enkelt

butikk hadde ansvar for sitt. Men på midten av 70-tallet skjedde det noe. Gunnar Larssen stod i spissen for det som likner dagens senterorganisering.

Tenkte felles – Ja, vi begynte å organisere felles aktiviteter, som sikkerhet, renhold, pynt, og åpningstider. Vi så at det var stordriftsfordeler i å ha en felles markedsføring og markedsplan og en felles ekstern og intern kommuni kasjon. På begynnelsen av 80-tallet lanserte vi også smilekurs, inspirert fra SAS, sier han. For 40 år siden var det helt uvanlig med prosentleie av omsetningen, som de fleste sentrene bruker i dag. OBOS kjørte ifølge Larsen konsekvent med fast leie. Olav Thon var den første som begynte med prosentleie på 70-tallet, en vinn-vinn-situasjon for både utleier og leietaker. I Oslo sentrum var daværende Norske Folk (i dag Storebrand) ute med Vikatorget i begynnelsen av 70-årene som det første bysenteret (Steen & Strøm var et varemagasin), men Vika torget var et lite senter. Den nærmest eksplosive økningen i antall kjøpe sentre kom på 80-tallet. Larssen viser

frem en statistikk som forteller om marginale 11 kjøpesentre totalt i Norge i 1960. I 1986 hadde antallet vokst til 398, i 1989 til hele 552. – Kjøpesentrene i Norge omsatte i 1989 for totalt 39 milliarder kroner, sier Larssen, som selv var senter leder på Aker Brygge i 1988, to år etter etableringen.

Pangstart, men ... – Vi fikk en pangstart etter åpningen i 1986, men så kom bankkrisen. Det var mange som besøkte Aker Brygge, men få handlet der. Når vi spurte folk om hvorfor de ikke handlet, svarte de at det var for dyrt. Et par sko kunne eksempelvis koste 1500 kroner. Vi måtte legge om stilen. Til tross for etableringsstopp for H&M i Norge, fikk vi etter hvert etablert Norges største Hennes & Mauritz-butikk på Aker Brygge, og da begynte det å løsne. De andre kjedene kom etter, som REMA, Gullins, Lindex, og det ble mer interessant med spisesteder, forteller Larssen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto OHF

FREMTIDEN TRENGER EN

23.-24. september 2014 Oslo Spektrum

STERK, GRØNN OG SAMLET BYGGENÆRING

Green Arena Scandinavia s kal væ re møteplas s en der byggherrer og leverandører ins pireres til å s kape en grønnere, s martere og mer produktiv byggenæ ring

Gå ikke glipp av: Høstens grønneste konferanse og utstilling! Er du opptatt av grønne og miljøvennlig bygg, energis marte og bærekraftige løs ninger – og en grønnere byggenæring! Merk deg tirsdag 23. september og onsdag 24. september. Vi fyller Os lo Spektrum med 70 uts tillere - grønne leverandører til bygge- og eiendoms næringen, integrert med et toppaktuelt konferans e- og s eminarprogram! Anerkjente foredrags holdere fra inn- og utland. Se programmet på greenarena.no og meld deg på!

NE 08 2014

HANDEL

Fikk kritikk for suksesskjøp

Oslo City har vært en formidabel suksess etter at Vital Eiendom (DNB Livsforsikring) betalte 1,25 milliarder kroner for senteret.

Kjøpesenteret Oslo City har vært en suksess for eieren DNB Livsforsikring, men ikke alle var begeistret for kjøpet for snart 20 år siden. Det var daværende Selmer Sande, som senere ble en del av Skanska, som førte opp Oslo City i 1987 og 1988. Vital (DNB Livsforsikring) kjøpte i 1995 senteret av Skanska, som primært var

opptatt med entreprenørvirksomhet. Kjell Sagstad, som nå er i Niam, kom til Vital i 1992 som investeringsdirektør for eiendom, der han var frem til 2005. Vital var den gangen et nytt livselskap som skulle vekte seg opp i eiendom. – Vi hadde noe eiendom i Bergen, men lite i Oslo. Det første store kjøpet jeg gjorde, var Haakon VIIs gate 2 i Vika (i dag eid av Braathen Eiendom, red.anm.), erindrer Sagstad overfor NæringsEiendom. Kjøpet av Oslo City kom i 1995. Allerede på midten av 90-tallet var det årlig over 10 millioner besøkende til senteret, men omsetningen var en helt annen enn i dag.

– Da Vital kjøpte senteret, lå vel omsetningen på 600-700 millioner kroner. Vi brukte et par-tre år på å nå milliarden. Jeg skjønte at vi måtte opp i omsetning, sier Sagstad, og sier at de gjorde ganske mye med senteret etter overtakelsen. Til sammenligning var omsetningen på Oslo City over 1,73 milliarder kroner i 2013.

Umoden bransje – Kjøpesenterbransjen var ikke fullt så moden den gangen. Vi fikk stoppet ordningen med at butikkeierne styrte senterforeningen, slik at blant annet felles markedsføring ble styrt av eier, og ikke de enkeltstående butikkeierne. Vi tok

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

TIL LEIE ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER TIL LEIE 600 – 1.900 KVM OSLO SENTRUM Grensen 3 ut hamburgerbaren Wimpy og et engelsk supermarked som ikke hadde livets rett på senteret. I en periode hadde vi svært sene åpningtider, uten at butikkene var åpne, som følge av en avtale vi hadde med en pub i kjelleretasjen. Senteret ble derfor en varmestue, men vi fikk ryddet opp i dette. Sagstad og Vital bladde i 1995 opp 1,25 milliarder kroner for Oslo City. Med på kjøpet fikk de et stort fremførbart underskudd i aksjeselskapet de ble eier av. – Du fikk den gangen kritikk for å ha kjøpt for dyrt? – Prisen kan alltid diskuteres, men i ettertid har dette vært en meget god investering for DNB Livsforsikring. Det er nesten en generell erfaring at de investeringene jeg har fått mest kritikk for, er de som i ettertid har vært best. Jeg fikk også kritikk for å kjøpe en stor eiendom på ett sted, istedenfor å spre meg på m indre eiendommer som var mer geografisk spredt. Motargumentet mitt var at Oslo City bestod både av kjøpesenter, parkeringsarealer og kontorarealer, og at det var et område med noe av den største gjennomstrømningen av mennesker i Norge, parerer Sagstad. Området rundt Oslo S og Stenersgata var ikke kjent for å være Oslos beste strøk, med innslag av narkotika, prostitusjon og uteliggere.

eksklusive butikkenheter i en av Oslos travleste • 2handlegater • Flott hjørnelokale over 2 etasjer • Ca. 800 kvm. i u-etg. • Flott løsning med gode eksponeringsmuligheter • Godt opplegg for varelevering og logistikk og alt av nødvendige • Kollektivtransport servicefunksjoner

Kartla utviklingen – Jeg jobbet med å kartlegge utviklingen av området og leste blant annet avisartikler tilbake i tid for å få et bilde av utviklingen. Men jeg liker alltid å kjøpe der det offentlige legger til rette for en god infrastruktur, og Oslo City er ett av de beste stedene i så måte. Vi fikk også ordnet det sånn at en gjennomgang til Oslo S ble mye tryggere å ferdes i.

«Det er nesten en generell erfaring at de investeringene jeg har fått mest kritikk for, er de som i ettertid har vært best.»

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155

NE 08 2014

HANDEL

På 1990-tallet ble direkteavkastningen – yielden – sentral ved kjøp av næringseiendom. Kjell Sagstad sier de var opptatt av yielden og intern renten, men dette var en ren internrente på totalkapitalen, ettersom livselskapene ikke kunne belåne investeringene. – Hvordan priset man kjøpesentre på begynnelsen av 90-tallet? – Vi hadde jo ikke veldig stor erfaring med kjøpesentre den gangen. Man tilnærmet seg vel egentlig dette nesten som å kjøpe kontoreiendommer. Oslo City hadde prosentleie, men minimumsleien lå nær den faste leien, så vi forholdt oss primært til dette, men så en potensiell oppside i økt omsetning i kjøpesenteret, sier Sagstad. – Det var en del kontorledighet i senteret på midten av 90-tallet. Leienivået lå vel på 1050-1100 kroner kvadratmeteren, og vi lurte litt på

utviklingen her. Vi diskuterte også en mulig leiegaranti med Skanska i tre år fremover, men fant ikke ut av det. Det endte med at de ga oss en rabatt i stedet. – Skal jeg være ærlig i ettertid, så hadde senteret en større oppside enn det jeg hadde trodd. Oslo City var bygget veldig bra. Du startet ett sted på senteret, og det sluttet egentlig aldri. Senteret hadde også en relativt god butikkmiks, det var et slags innendørs Bogstadveien. Vi jobbet imidlertid en del med å få folk til å forstå at det var lett å komme til Oslo City med bil.

Eventyrlig reise – Hvilke tanker gjør du deg om Oslo City i dag? – Jeg følger med, det har vært en eventyrlig reise. Utfordringen for senteret er at det ikke kan bygges mer ut. Det som må gjøres, må gjøres innvendig.

– Hvorfor lyktes Oslo City og ikke Galleri Oslo? – Eiendommene lå jo ved siden av hverandre, men den ene lå godt til, den andre lå ikke godt til. Galleri Oslo hadde etter min vurdering i motsetning til Oslo City ikke en profesjonell utforming. Jeg kaller Oslo City en «smult ring». Det er åpent, med god oversikt over senteret og ingen «blindtarmer». Galleri Oslo skulle bli Nord-Europas lengste handlegate, men er uover siktlig og egentlig en lang blindtarm. Eierne håpet også på at passasjerer fra bussterminalen skulle besøke senteret, men slik gikk det ikke. Sånn er det i eiendom. Selv om eiendommer ligger ved siden av hverandre, kan den ene eiendommen bli suksess, den andre ikke. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto NYE BILDER.NO

– En ensom konstruksjon

Oslo City vs. Galleri Oslo

Førsteamanuensis og dekan Erling Dokk Holm ved Markeds høyskolen i Oslo har sine klare tenker om hvorfor Oslo City har klart seg bra, mens Galleri Oslo nesten omgående ble en fiasko. – Oslo City ble en suksess, fordi det var et kjøpesenter på en svært sentral plass i byen, med knutepunkt for tog, trikk og buss. Denne lokaliseringen er også reelt urban. Oslo City ligger i et kryss, sier Dokk Holm. – Galleri Oslo ble en kommersiell fiasko, fordi det lå, og ligger på et absurd sted i byen. Drømmen om at bussterminalen alene skulle gi nok tilførsel av kunder, var dårlig fundert. Galleri Oslo er ikke en del av en urban kontekst, men en ensom konstruksjon. Hadde den vært koblet til Grønland på en mer harmonisk måte, ville den ha kunne fungert. Galleri Oslo måtte altså ha endt et annet sted enn eiendommen gjør i dag. Den aller mest grunnleggende feilen er at Galleri Oslo ikke har et gateplan som fungerer.

Oslo City var da kjøpesenteret stod ferdig i november 1988 Norges største enkeltstående bygning før Telenor-bygget på Fornebu ble bygget. De totale arealene er på bortimot 80 000 kvadratmeter, inklusive fellesarealer og parkeringskjeller. Selve kjøpesenterdelen utgjør 19 500 kvadratmeter. Oslo City ble kåret i 2010 kåret til Nordens beste kjøpesenter og årets kjøpesenter i Norge i både 2003 og 2009. Årlig omsetning ligger nå rundt 1,8 milliarder kroner. Galleri Oslo stod ferdig våren 1989, kun noen måneder etter Oslo City, og inneholder Oslo bussterminal og noe næringsvirksomhet. Hovedkontoret til Akershus fylkeskommune befinner seg blant annet i bygningen. Oslo Areal eier drøyt 40 prosent av de 23 000 kvadratmeterstore arealene. Galleri Oslo var i sin tid Europas lengste innendørs handlegate, men fikk raskt problemer, som førte til store tap for daværende Sparebanken ABC (nå en del av DNB). Bygningen har til tider vært svært utskjelt og endte i 2006 på andre plass i Aftenpostens kåring av Oslos styggeste bygg.

VI HAR 65 000 KVM ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER GATELANGS I OSLO

K VI EIER/FORVALTER 95 KJØPESENTRE I NORGE. TRE AV DE STØRSTE LIGGER I OSLOOMRÅDET.

Strømmen Storsenter

Sandvika Storsenter

Kontakt oss om du ønsker mer informasjon om ledige og mulige lokasjoner for ditt konsept Stenersgata 2, Postboks 489 Sentrum, NO-0105 Oslo +47 23 08 00 00 thoneiendom.no

Storo Storsenter

NE 08 2014

Gina Tricot henvender seg ikke til bestemte aldersgrupper, det er stil som er avgjĂ¸rende.

HANDEL

Ikke mett i Norge Gina Tricot har fortsatt vekstambisjoner i Norge og vil åpne mer enn ti butikker til. Både Oslo og de mellomstore byene er interessante. Etableringssjef Jessica Syrén i Gina Tricot har ansvaret for det norske markedet. Overfor NæringsEiendom teller hun opp 39 butikker i Norge i dag, hvorav åtte i Stor-Oslo. Butikkene ligger stort sett i sentrene, men også kjøpesentre i de mindre byene som ligger langs gågatene, eksempelvis Amfi i Arendal. – Til å begynne med i Sverige var strategien å etablere seg i de mellomstore byene. I utlandet begynte vi i de største byene, som Trondheim, Stavanger og Oslo, men startet også tidlig med en butikk i Moa Amfi utenfor Ålesund, som er et bra handelssted. Med årene har vi vært flinke til å ta de mulig hetene som har budt seg, som i Moss

og Haugesund, sier Syrén til Nærings Eiendom.

Trafikkavhengig – Hvilke krav har Gina Tricot til beliggenheten og omgivelsene? – Vi er veldig avhengige av trafikken og er ikke interessert i å ligge alene. Langs handlegatene skal butikkene ha inngang fra gaten, svarer Syrén. – På gateplan må vi ha mote- og trendbutikker rundt oss, og gjerne kosmetikk og sko. Vi ser helst at kjeder som Hennes & Mauritz, Lindex og Cubus ligger i nærheten, vi kompletterer de andre merkene. På kjøpesentrene er det litt annerledes. Her er beliggenheten avhengig av butikkmiksen på senteret, og vi kan ikke komme med de samme kravene. Men vi ser hvor vi ligger i forhold til andre motebutikker, akkurat som ved gatelokaliseringer, samt andre fasiliteter som eksempelvis parkering og innganger, sier Syrén. I gjennomsnitt er Gina Tricot-lokalene på 400-500 kvadratmeter, med noe større lokaler i de store byene og noe mindre lokaler i de mindre byene. – Vi har noen lokaler over to plan, selv om disse er vanskeligere å drive, på grunn av større personalkostnader.

Dette gjelder i Grensen, men her har det vært en bra utvikling. Vi er dessuten veldig fornøyd med de 900 kvadratmeterne vi har på ett plan Torggata, til gjengjeld blir de lokalene veldig dype. Syrén sier målgruppene til Gina Tricot er alle moteinteresserte kvinner i alderen 15 til 35-40 år, men hun sier de nå ønsker å bredde ut konseptet og satse mer mot modne kvinner.

Stil – Mote i dag handler mer om hvilken stil man har, fremfor alder. I våre forretninger er det ulike avdelinger med stiler som «basic», «classic» og trend». Gina Tricot skal ha en høy motegrad, men der vi henvender oss til brede lag som er moteinteresserte. Kundene våre skal også kunne kjenne seg igjen i butikkene, fargene våre er sort og hvitt, forklarer Syrén. Prismessig ligger Gina Tricot omtrent på linje med Hennes & Mauritz. – Vi kan være litt dyrere på noen ting og litt billigere på andre enn dem. Mottoet er «good value for money», vi skal ha fornuftige priser. Gina Tricot skriver i utgangspunktet leieavtaler for fem år av gangen, som er det samme som avskrivningstiden, men

NE 08 2014

HANDEL

– Vi kan være litt dyrere på noen ting og litt billigere på andre enn dem. Mottoet er «good value for money»

Åpning av Gina Tricot-butikk

etableringssjefen sier at her kan det oppstå ganske interessante diskusjoner fremover med gårdeierne. – Vi ønsker både en fleksibilitet og en statisk holdning, fordi vi ser at de gode handelsplassene blir bedre, mens de dårlige blir dårligere. Leieavtalene er den største statiske kostnaden vi har. Innkjøpene kan vi regulere, det samme kan vi gjøre med personalkostnadene, men leieavtalene gjelder for en viss tid til et fast beløp. Det kan derfor bli interessante diskusjoner med utleierne. Noen steder ønsker vi en lang forlengelse, andre steder vil vi se an utviklingen og bare forlenge med ett år. Vi er derfor avhengig av et bra samarbeid med utleierne, og at vi til sammen har en kommersiell forståelse for ulike situa sjoner, sier Syrén.

Hardere konkurranse Hun peker på at det er en sterk konkurranse i det norske markedet, med sterke kjøpesentre.

– Konkurransen hardner til, derfor ønsker vi større fleksibilitet, med lange avtaler for butikker som ligger på bra steder og kortere avtaler på mindre bra steder. Kjeden har også stengt en butikk i Norge, blant i Skien. – Det skyldes at vi har en butikk i Down Town i Porsgrunn, som ga veldig hard konkurranse for butikken i Skien, sier Syren. Gina Tricot tilbyr i likhet med andre kjeder internetthandel som et supplement til butikkhandelen. – Ja, vi har en multikanalstrategi, og internetthandelen går veldig bra, men E-handelen er også med på å forsterke konkurransen. Det gjør igjen at vi vil ha fleksibilitet i leieavtalene. Syrén sier at i Norge eier Gina Tricot alle butikkene selv, det har vært filosofien utenfor Sverige. – Det finnes noen franchise-butikker i Sverige for de som var med som partnere i begynnelsen.

Ettersom vi ble kjøpt opp tidligere i sommer, skal jeg være litt forsiktig å uttale meg, men slik det er i dag, er det bare aktuelt med egne butikker.

Minimum 50 Gina Tricot har i dag butikker i Oslo i Torggata, Grensen og i Bogstadveien. – Hva er ekspansjonsplanene frem over i det norske markedet? – Vi har sagt at vi skal ha et 50-tall butikker i Norge. Vi har brukt syv år på å komme der vi er i dag, og vi har en god del å gå på. Det skjer mye også i de mellomstore norske byene, kjøpesentre bygges om, og det er omflyttinger. I Oslo er det ingen hemmelighet at vi har sett på de vestlige delene av byen, som det nye kjøpesenteret til KLP på Fornebu. Andre aktuelle steder i Oslo sentrum kan være den nedre delen av Karl Johans gate og Oslo City, svarer Syrén. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NE 08 2014

NYHETER

John Fredriksen handler eiendom over hele verden.

Fredriksen inn i Norwegian Property? En stor investor hamstrer Norwegian Property-aksjer. Mye tyder på at det er John Fredriksen. Det var i sommer at det ukjente selskapet Famaday Trading Inc. dukket opp på aksjonærlisten i Norwegian Property med en eierandel på over 5 prosent. Siden har selskapet fortsatt å

plukke aksjer, og ved siste aksjonær utskrift hadde Famaday Trading Inc. en eierandel på 10,44 prosent. Siden den ble offentliggjort har selskapet kjøpt ytterligere aksjer og eier nå 14,74 prosent. Nå jakter selskapet enda flere aksjer. Famaday Trading sendte tors dag ettermiddag en børsmeling hvor de skriver at de har hyret inn Arctic Securities og DNB Markets for å sjekke ut muligheten til å kjøpe inntil 35 millioner aksjer i Norwegian Property, tilsvarende 6,38 prosent, til kurs 9,50 kroner. Hvis Famaday Trading får

tilslag på alle aksjene de vil, blir eier andelen i Norwegian Property over 21 prosent. Mye tyder på at Famaday Trading er et selskap tilknyttet John Fredriksen systemet. NE nyheter har tidligere hørt at John Fredriksen kjøper eiendom over hele verden, og nå spekulerer aktører i eiendomsbransjen at Fredriksen kjøper Norwegian Property-aksjer via selskapet Famaday Trading. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SCANPIX

Vi gratulerer med ny terminal og takker for tilliten

Oslo E6

20 min

Har du arealbehov?

Berghagan Nord

Potensial nybygg inntil 10.000 m2

Interfrukt Boots

Oslofjordtunnelen

Vi sĂ¸ker naboer!

13 min 30 min E6

Moss

www.abne.no

KONTAKT: Henning SĂ¸rlie Tlf: 913 72 602 E-post: hs@abne.no

NE 08 2014

SIKKERHET

Sikkerhet i eiendom:

Mer teknologi, fĂŚrre vektere

Er vektere på vei ut og flere over våkningskameraer på vei inn i kjøpe sentra og andre næringsbygg? Sikkerhetssjef Ola Stavnsborg i Olav Thon Gruppen er blant dem som kon tinuerlig stiller seg spørsmålet. Sikker hetsteknologi og risikovurderinger er hans hverdag. Gruppen drifter 90 kjøpesentre hvor det er alarmanlegg som genererer mellom 40-150 ut rykninger årlig per kjøpesenter. Det blir fort 2-3 millioner kroner i året bare i utrykninger, opplyser Stavnsborg. Sikkerhetsinvesteringene på årsbasis til drift, vedlikehold og utbedringer på de største sentrene er i snitt 1-1,5 millioner per senter, sier Stavnsborg, som er god kunde hos Stanley Security. De holder ham oppdatert på trender innenfor sikkerhet og overvåking. Ny teknologi med stadig mer avansert kameraovervåking reduserer behovet for vektere, får han høre. Han har sine motforestillinger. – På kjøpesentrene våre vil det alltid være behov for vektere som en service og trygghet for publikum, uavhengig av overvåkningskameraer. Markedssjef Knut Erik Melstrøm i Stanley Security nikker bekreftende: – Jeg setter pris på at det er vektere på kjøpesentrene. De skaper en trygg het.

Kameraer erstatter vektere Olav Thon Gruppen bruker årlig rundt 90 millioner kroner på sikkerhet i sine

over 450 bygg. Selskapet har oppnådd en mer optimal plassering av utstyr med et lavere antall kameraer og blant annet erstattet fysiske vektere med kameraer der dette er mulig. Det har gitt bedre sikkerhet og betydelige kost nadsreduksjoner, forteller Stavnsborg. I tillegg oppnår Olav Thon Gruppen driftsfordeler utover sikkerhet, blant annet for å verifisere skader som vareleverandører forårsaker på bygg. Dette har redusert selskapets kost nader ytterligere. – Vi kan redusere antall kameraer med 10-15 prosent med mer optimal plassering. Vi kan redusere bruken av vektere og likevel få høyere opp klaringsprosent ved skader og innbrudd. Kameraer øker også mulighetene for å få erstatninger fra leverandører som har skadet bygg ved varelevering. Ved Sandvika Storsenter har vi for eksempel nå tilbakebetalinger fra leverandører som ved uhell ødeleg ger for ca. 400 000 kroner i erstatning. Vi får også bedre oversikt over ramper, brannganger og søppelhåndtering.

Fjernadministrasjon av adgangs kontroll Adgangskontroll i næringsbygg blir i dag gjerne administrert av lokale drifts ansvarlige. Resultatet er ofte svekket og tilfeldig kontroll, kort som kommer på avveie, og problemer med oppdatering og vedlikehold av løsningene. Alternativet er å la en profesjonell leverandør administrere adgangs kontroll via egen server. Hver enkelt leietaker kommuniserer direkte med selskapet via en sikker portalløsning. Stanley Security tilbyr en slik ordning. Ordningen omfatter både fellesdører og leietakernes egne dører. Stanley står for innlemming av nye brukere og sletting av gamle.

Kommunikasjonsansvarlig Øyvind Halnes i Stanley er ikke i tvil om at dette er en vinn-vinn-situasjon for begge parter. – Systemet letter arbeidsbyrden for den enkelte leietaker, øker sikkerheten, reduserer muligheten for feil og sikrer en rask 24/7 responstid på henvendels er. Utstyr og systemer oppgraderes og vedlikeholdes kontinuerlig.

Nettbasert elektronisk video overvåking Helautomatisk videoovervåkning i regi av driftsselskap/utleier, via nettbasert server, blir også mer og mer vanlig. Den enkelte leietaker kan få adgang til kameraene i sanntid, eller opptak fra virksomhetens lokaler. Kameraene til knyttes en ekstern server via deres internettilgang. Det gir økt tilgjenge lighet og reduserte kostnadene uten å påvirke kvaliteten. Informasjonen er tilgjengelig 24/7 fra smarttelefon ogeller PC. Dette er særlig aktuelt for sårbare områder som søplerom, heiser og vare mottak. I dag betaler mange eiere mer for å reparere heiser og heisdører enn på sikkerhetsanlegg. Med kontinuerlig kameraovervåking kan man lett spore «synderne». Stanley Security drifter selv via sin sentral denne overvåkingen på fem kjøpesentra. Her henter de ut info fra det som fanges opp på fellesarealene. Både Halnes og Melstrøm har gode erfaringer med denne teknologien. – Den gir lavere investeringsutgifter og lavere månedlige utgifter for kun dene. Data lagres på vår server og på nettet. Tilgang til bildene får kundene både fra PC, iPad eller mobil. Bare ca. 2 prosent av alle alarm utløsninger er reelle. Unødvendige vekterutrykninger betyr mye bilkjøring

NE 08 2014

SIKKERHET

Kommunikasjonsansvarlig Øyvind Halnes og markedssjef Knut Erik Melstrøm i Stanley Security anbefaler eiendoms selskaper kjøpe sikkerhetsløsninger av FG-godkjente leverandører. Det gir lavere premie.

og gir unødige kostnader. E-vakt er designet for elektroniske vekterrunder og kan erstatte helt eller delvis et fysisk vekterapparat. Gjennom denne ordningen er det eksempelvis lett å skille mellom ekte og falske alarmer. Falske alarmer er ikke uvanlig i mange næringsbyggbygg, og kan som nevnt påføre store, ekstra kostander som gjerne belastes leietakere. Disse kostnadene kan enkelt reduseres ved at operatør på alarmsentralen bruker kamera til å verifisere årsaken til alarm en, før en utrykning sendes til stedet. – Vi har begynt å se nærmere på dette nå, for det brukes flere millioner kroner på unødvendige utrykninger, supplerer Stavnsborg, som har tro på dette. – Hver utrykning på grunn av alarm koster oss ca. 1000 kroner, samt mye administrativt arbeid. Med

nettbasert overvåking kan man sjekke hva som utløser alarmen. Leietakerne i sentrene kan ha egne anlegg. IPkameraer blir rimeligere også for leie takerne. Jeg mener dette er fremtiden.

Færre bemannede resepsjoner? Vil det bli stadig flere ubemannede resepsjoner i næringsbyggene? Mange næringsbyggeiere stiller seg det spørsmålet. Mange lander på et nei, mens andre ser en bemannet resepsjon som et nødvendig gode og en service for besøkende. – Det er dyrt å ha en resepsjonist, og mange leietakere kan ikke forsvare kostnaden opp mot nytteverdien av en slik funksjon, sier Halnes. – En av oppgavene til en resep sjonist er ofte å utstede og administrere besøk og adgangskort. Mange løser

adgangskontrollen med låst ytterdør og et porttelefonanlegg med integrert kamera. Den besøkende ringer direkte til den som skal besøkes, før ytterdøren fjernåpnes kan man med kamera sjekke hvem man slipper inn. Videre finnes løsninger der man kan sende en kode til den besøkendes mobiltelefon som igjen kan åpne inngangsdøren. I et bygg uten resepsjonist er det vanlig å ha etablert adgangskontroll på alle dører fra fellesarealene og inn til de forskjel lige leieforholdene. – Jeg ser mange fordeler ved at vi en del steder kan sløyfe resepsjonisten og overlate til andre å ordne kortut stedelser, sier Stavnsborg. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Illustrasjon JAN-ANDRÈ GRANHEIM, NE BYRÅ

Norge by night

-kan være en utfordring Du skal være sikker på at du får et gjennomtenkt og kostnadseffektivt adgangssystem. Dagens teknologi gir mange muligheter; elektroniske løsninger med adgangskort/ elektroniske nøkler eller rene mekaniske systemer. Vi på TrioVing hjelper deg med den optimale løsningen.

NE 08 2014

SIKKERHET

Nye forsikringskrav til sikkerhet i eiendom Tjenesteleveran dører av sikkerhets tjenester får en felles standardisert euro peisk kontroll- og sertifiseringsordning å forholde seg til, trolig fra 2016.

Det er EUs Tjenestedirektiv som har gitt støtet til den nye ordningen. Norge er representert i dette felles europeiske arbeidet ved FG. – Det nye regelverket vil omfatte sertifisering og kontroll av slike foretak og personell, med egen kontroll ordning, rapportering og stikkprøver. Dette gjør vi for å øke kompetansen hos foretakene slik at sluttbrukeren får bedre kvalitet og oppfølging på sitt alarmanlegg.

Lurt å ha godkjent alarmanlegg Et omfattende arbeid med en slik ordning, i regi av EU-kommisjonen, er i gang. Et tilsvarende nasjonalt regelverk som vil erstatte dagens, kan komme allerede fra årsskiftet og gjelde for innbruddsalarmforetak, opplyser Arve Haug i Forsikringsselskapenes God kjennelsesnevnd (FG).

– Betyr det at eiendomsselskaper med kunder som driver butikk må ha install ert alarm? – Nei, det kan ikke påbys, men poenget med forsikring er jo å ikke ta all risiko selv. I enkelte bransjer som for eksempel ”gull og ur”, der risikoen er høy, kan det hende at man må ha godkjent innbruddsalarm, og at butikk

lokalet tåkelegges når alarmen utløses, for å få forsikring. I dag er det mange som kjøper alarmanlegg og ikke aner hvilken kvalitet leverandørene har. Nå vil de få større sikkerhet for kvalitet om de velger FG-godkjente leverandører. Men strengt tatt trenger ikke eiendomsselskapene bry seg så mye om de nye reglene. De gjelder ikke for dem direkte. Det gjelder for installatørene. FG-godkjente installasjonsforetak for brannalarm og innbruddsalarm og sprinkleranlegg finnes listeført på FGs nettside www.fgsikring.no

Bremser useriøse sikkerhetsselskaper – Hva venter FG seg av det nye regel verket? – Vi venter bedre oversikt og kontroll over foretak, utstyr, tjenester og personell, bedre samsvar mellom risiko og forsikringspremier og mer korrekt sikkerhetsnivå på installas-

EUs tjenestedirektiv har gitt støtet til nye og strengere regler for sertifisering og godkjenning av leverandører eiendomsselskapene kjøper sikkerhetsutstyr av. Dette påvirker forsikringsvilkårene.

jonene. Det nye regelverket vil også hindre useriøse sikkerhetsselskaper med liten kjennskap til særnorske forhold fra å komme inn på det norske markedet og hindre dem i å operere her, sier Haug. Systemet blir basert på stikkprøvekontroll. En prosentvis andel av sikkerhetsforetakene kan bli kontrollert innenfor sertifiseringsperioden på tre år. Kontrollen kan skje både hos leverandører og ute hos forsikringskundene.

NETTET FOR ALLE!

Visuell identitet / nettside for Kvarnbacken

Økt risiko – økte premier og egenandeler Det nye regelverket gir forsikringsselskapene en fast ramme for å vurdere sikkerheten. Forsikringskunder som ikke tilfredsstiller kravene, har økt risiko, som igjen gir høyere premier og økte egenandeler. Kunder med høy standard for sikkerhet og brannvern kan få tilsvarende rabatter. – FG har tidligere fungert som både evaluator og godkjenningsorgan. Nå skal FG kun godkjenne på bakgrunn av en gjennomgang fra en nøytral tredjepart, også kalt sertifisering, sier Haug.

Vi hjelper deg med universell utforming

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

post@ne.no

nebyra.no

NE 08 2014

NYHETER

Nytt om navn Michael Færden

Ingvald Berntsen

Lisbeth Salomonsen

Ingvald Berntsen (41) ble i mai ansatt som prosjektsjef på Rom Eiendoms regionskontor i Stavanger. Ingvald er utdannet ved teknisk fagskole i Kristiansand og byggingeniør fra Høy skolen i Stavanger, og har jobbet blant annet åtte år i NCC og fem år Caverion (tidligere YIT). Lisbeth Salomonsen (39) ble i mai ansatt som regnskapsmedarbeider i Rom Eiendom. Lisbeth er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og har mange års erfaring fra eien domsbransjen i blant annet DnB Eiendom og OBOS (Basale).

Pål Bøe

Pål Bøe er blitt ansatt som markeds direktør i MøllerGruppen Eiendom. Der skal han ha hovedansvarsområde innenfor utleie og blant annet jobbe med utleie av storprosjektet Harbitz alléen på Skøyen. – Det nærmer seg nå noe på reguleringssiden og utleiearbeidet er allerede i gang. Ellers er det ikke så veldig mye ledig i porteføljen, men det er flere utviklingsprosjekter som kan igangsettes så snart leietakere er på plass. I tillegg vil jeg også være bidrags yter innenfor kjøp og salg, sier Bøe til NE nyheter.

Michael Færden er ansatt som eien domsrådgiver i NAI First Partners. – Vi er meget fornøyd med å ha bemanningen på plass og ser dette som et viktig ledd i selskapets strategi for å nå våre mål, sier daglig leder Marianne Ellila i NAI FirstPartners. Michael Færden har siden 2009 vært ansatt som Senior Eiendomsråd giver i Krogsveen Næring og har hoved sakelig arbeidet med utleie, fremleie og annen rådgivning innenfor nærings eiendom. Han har studert i London på London School of Foreign Trade, og har tidligere 19 års erfaring fra shipping som senior skipsmegler og befraktnings sjef i Fearnleys AS, Bergesen DY ASA og Lorentzen & Stemoco AS.

Pakketur til Las Palmas finner du på andre markedsplasser

KUN NÆRINGSLOKALER

06:30

EN NY DAG PÅ FORNEBU

UNIKE KONTORMILJØER FRA 500 – 15 000 M2 For mer informasjon: www.snaroyveien30.no

Utleie ved: Malling & Co Næringsmegling Øyvind Oxholm Meisingset

Tore Bakken

907 54 597

900 40 250

om@malling.no

tba@malling.no