2016
Område: Østfold
Alt om felleskostnader
Sparer mye på å sitte trangt
Tema: Juss & Finans
Finn ledige lokaler i bladet
Leietakerne krever mer
• Kortere leietid
• Dyre tilpasninger • Full fleksibilitet
MED DESIGN I FOKUS Ledige lokaler: 1. etasje: 531 kvm BTA 5. etasje: 580 kvm BTA 7. etasje: 521 kvm BTA Kontoret er ikke bare et sted å jobbe, men et sted å møtes som rommer mangfoldet. Kontoret skal fremme god kommunikasjon, nettverksbygging og kompetansedeling. Sammen med våre rådgivere, arkitekter og designere ønsker vi å skape et produktivitetsfremmende og effektivt miljø for våre leietakere.
I EN KLASSE FOR DEG
Les mer på www.wergelandsveien7.no
Hans Olav Johannessen Utleiesjef, HĂśegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no
Rune Arvesen SeniorrĂĽdgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no
4
NE 08 2016
NYHETER
– Markedet er utslitt Et utslitt marked er en av h ovedårsakene til det kraftige volumfallet i år. CBRE er ute med sin rapport om det nordiske investeringsmarkedet per andre kvartal. Rådgiveren har 15 milliarder i norske volumer for andre kvartal og 26 milliarder for første halvår. Det er en nedgang på hele 50 prosent fra tilsvarende periode i fjor. 26 milliarder i halvårsvolumer harmonerer for øvrig bra med Pangeas anslag på 32 milliarder ved utgangen av juli. CBRE skriver i rapporten at hoved årsakene til den kraftige nedgangen fra i fjor er et utslitt/utmattet marked, som følge av et svært hektisk fjerde kvartal i fjor. Samtidig er det en stor mangel på tilgjengelige produkter i markedet, samt et stort fall i gjennomsnittlig transaksjonsstørrelse.
Mindre fra utlendingene I 2015 var det mye oppmerksomhet mot utlendingenes sterke inntog i det norske eiendomsmarkedet. I Norden stod utlendingene i andre kvartal ifølge CBRE for 15 prosent av volumene, og
det er en nedgang på 22 prosent fra første kvartal. Faktisk utgjorde utenlandsandelen i Sverige i andre kvartal minimale 4 prosent. Men utlendingene er fortsatt nokså aktive i det norske markedet, med 23 prosent av volumene hittil i år, selv om det er ned fra 40 prosent i samme tidsrom i fjor. CBRE konstaterer i likhet med Pangea Property Partners at de nordiske transaksjonsvolumene i første halvår ble rekordhøye. Eiendomsrådgiveren er kommet frem til totale volumer på 10,8 milliarder euro i andre kvartal, tilsvarende 99 milliarder norske kroner med dagens valutakurser.
Høyeste noensinne Det er en økning på 41 prosent fra fore gående kvartal. Halvårsvolumene på 18,6 milliarder euro, tilsvarende 170 milliarder kroner, er de høyeste som noensinne er registrert. De høye volumene er i hoved sak drevet av store porteføljesalg i Sverige og Danmark, salg som i motsetning til i fjor har vært så å si fraværende i Norge. I andre kvartal bidro Sverige med hele 57 prosent av totalvolumene, Danmark med 18 prosent, Norge med 14 prosent (1,5 milliarder euro) og Finland med 11 prosent. Kontortransaksjoner stod i foregående kvartal for 44 prosent av de nordiske volumene. Handelssegmentet
hadde en klar nedgang, og det skiller seg fra utviklingen i resten av Europa. Når de gjelder avkastningskravet for de beste eiendommene – prime yield – har CBRE 4,25 prosent for kontoreien dommer i Norge. Med det er vi høyest blant de nordiske hovedstedene, Stock holm er på bunn med 3,75 prosent.
Stabile yielder For de tilsvarende handelseiendommene mener CBRE at prime yield i Oslo er på 4 prosent og 5,50 prosent for de beste lager- og logistikkeiendommene. De norske yieldene er generelt stabile, etter en nedgang de seneste tolv månedene. De beste kontoreiendommene i prestisjeområdet i Oslo kan ifølge CBRE typisk leies ut for 4250 kroner kvadrat meteren, de beste handelseiendommene for 25 000 kroner. Topp lager- og logistikkeiendommer oppnår 1200 kroner kvadratmeteren. Ser vi fremover, venter CBRE et sterkt investeringsmarked i Norden for resten av 2016. Rådgiveren regner med høy a ktivitet fra både hjemlige og internasjonale aktører. Spådommen for det norske markedet er 65 m illiarder i helårsvolumer, i så fall om lag en h alvering fra 2015. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Foto: BERRE
Lise Kristin Sunsby, direktør teknisk stab, ROM Eiendom AS, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.
VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft. Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no
Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.
l a Re t t y n
016 Nr. 04.2
og for salg erike r e m m Eiendo utleie pĂĽ Rom for lokaler o Nord. og i Osl
, rten 15
Innspu
Bryn /
Helsfyr
Når det gjelder nærings eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!
REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no
8
NE 08 2016
NYHETER
Innhold NYHETER 04 – Markedet er utslitt Få transaksjoner for tiden.
12 Søker 5500 m2 Bydel Alna på jakt etter lokaler.
18 Leiepriser 22 KPI: Økt husleie for leietakerne Skyhøy KPI-vekst vil koste dyrt.
26 Alt om felleskostnader Bevisstgjøring nøkkel til å ikke betale mer enn man må.
34 Nordmenn bruker mest plass Norske kontoransatte boltrer seg på jobben.
36 Mye å spare på å bo trangt Slik kan leietakerne spare store summer.
38 Fremtidens leietakere er gjester
52 Storsatsninger i Indre Østfold Næringsparker satser på å vinne leietakere.
56 Satser i Oppegård Loe Utvikling med store planer.
60 Kjempeprosjekt i Moss Næringspark Skal bygge sentrallager på 60 000 kvadratmeter.
HANDEL 62 Trues av e-handel Små butikker må jobbe med valg av riktig senter.
70 Comeback for sentrum Sentrum vinner handelen igjen.
76 Alt om etablering i kjøpesentre Din guide før du etablerer deg i et kjøpesenter.
79 Kostbart sidesprang
Aspelin Ramm tilpasser seg en ny hverdag.
Da Handysize flyttet til en sidegate i et kjøpesenter, fikk de umiddelbart omsetningsfall.
42 – Alt skal nedskaleres
JUSS & FINANS
Fremtidens leietakere med tøffe forventninger.
84 Endring av garantiordning
Ø ST FO L D/ FO L LO
86 Seier i kompensasjonssak
48 Mange vil til Østfold
90 Eiendomsskatt koster mer enn antatt
I Østfold-byene kan leieprisene for nye kontorbygg komme opp mot 2000 kroner per kvadratmeter.
92 Her er tallene for eiendomsskatten
9
Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem Forsidefoto: Shutterstock Økonomi Leysyan Amland
36 Mye å spare på å bo trangt
Opplag/distribusjon – 14 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker og Nedre Eiker, Moss, Sarpsborg, Fredrikstad, Askim. Bladet sendes også til ca. 3000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, Jens Martinsen og Michelle Csango Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS
38 Fremtidens leietakere er gjester
ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 23. september Opplag: 14 000
48 Mange vil til Østfold
684
10
NE 08 2016
LEDER
Kunden som skal ha alt «Skal ha, skal ha», sang Odd Børretzen i den legendariske visen «Måkene» fra albumet «Noen ganger er det all right». Ser man de seneste årenes utvikling i eiendomsbransjen, er det nok flere gårdeiere som nikker gjenkjennende til tekstlinjen «skal ha, skal ha, skal ha.» Leietakerne begynner nemlig å bli særdeles krevende, noe som kan være vanskelig for en gårdeier som må være sikret enn viss langsiktig husleie for å få finansiert eiendommen. Og mye tyder på at kundene vil bli enda mer krevende i årene fremover. Tidligere har hard konkurranse om leietakerne bidratt til ganske harde økonomiske krav. Leietaker vil betale så lav husleie som mulig, og gårdeier har i en del tilfeller både måttet stå for investeringer i lokalene og stilt opp med leiefritak i en periode. Nå kommer det en del nye krav og forventninger som kanskje koster gårdeier mindre i starten av leieforholdet, men som faktisk er vanskeligere å innfri. Leietakerne vil ha kortere og kortere leiekontrakter, fleksibilitet til å tre ut av leieforholdet, fleksibilitet til å øke og redusere arealet og muligheten til å endre lokalene.
Alle disse forholdene koster kanskje ikke noe i dag å innfri, men de er vanskelige å få til likevel. Dette fordi de som finansierer eiendommene er nødt til å ha en sikkerhet for leieinntektene også om 2, 4 og 8 år, en sikkerhet som blir langt lavere hvis leietaker har en kort leiekontrakt med rett til å redusere arealet dersom det skulle bli behov for det. Det kan med andre ord bli en utfordring for gårdeierne å møte behovet til sine leietakere. Vi tror de aller sterkeste og største gårdeierne vil klare det, men flesteparten har ikke en sjanse til å levere når kravene hoper seg opp. Livet vil bli stadig tøffere for de små gårdeierne som ikke har midlene som trengs for å kunne tilfredsstille kundene som skal ha alt. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND
TA SELFIE PÅ EN TOGSTASJON, DEL PÅ INSTAGRAM OG TAG BILDET #NEDEPÅSTASJONEN Vi mennesker er ulike og har forskjellige behov. ROM Eiendom eier stasjonsbygg og tomter der det går eller har gått tog. Vi tenker alltid på deg som reiser når vi utvikler attraktive og effektive kollektivknutepunkter. Målet vårt er at stadig flere skal reise kollektivt. Les mer på nedepåstasjonen.no
12
NE 08 2016
NYHETER
Søker 5500 m
2
Bydel Alna skal ha nytt bydelshus, i nybygg. Bydelsadministrasjonen holder i dag til i Trygve Lies plass 1 (bildet) på Furuset, nordøst i Groruddalen. Alna er en av 15 bydeler i Oslo og har ca. 50 000 innbyggere. Bydelen utlyser nå en konkurranse for leiekontrakt for bydelshus på Furuset. Bydel Alna ønsker å leie kontorlokaler i nybygg. Og bydelen har gjort grundig forarbeid, der utgangspunktet er et konsept og romprogram for nytt bydelshus på Alna. Målet er et nytt bygg innen utgangen av 2018, som fortrinnsvis skal skje i sammenheng med planlagt områdeutvikling i umiddelbar nærhet til Furuset-senteret.
Samlokalisering Bydel Alna ønsker å samlokalisere administrative funksjoner fra Lindeberg og Haugerud til øvrige funksjoner på Furuset. Bydelsadministrasjonen innser at det stilles stadig større krav til offentlig tjenesteproduksjon. Det gjelder både samhandling, kvalitet, brukerorientering og ressursbruk.
Samtidig er de økonomiske rammene for tjenesteproduksjon i Oslo strammere, som gjør at bydelen må levere tjenester på nye måter. Nye Alna bydelshus skal blant annet bidra til sammenhengende tjenester, samt en raskere og enklere behandling i førstelinjen. Det betyr blant annet ett sted å henvende seg for brukerne, synlighet, oversikt og kontakt mellom enheter og seksjoner. I tillegg er målet et tettere samarbeid mellom bydelens tjenester, private tjenester og frivillighet.
235 ansatte Bydelshuset vil være arbeidsplass for om lag 235 ansatte fra fem ulike resultatenheter. Disse enhetene er i dag lokalisert på forskjellige steder i bydelen. Det er en forutsetning at nye Alna bydelshus bygges på Furuset. Det er altså utarbeidet konsept og romprogram for Alna bydelshus og hvilke krav som bør stilles til areal og fysiske løsninger i et nytt bygg. Det anslåtte rombehovet utgjør brutto 5050 kvadratmeter BRA. Brutto/netto-faktoren ligger på 1,4. De 5050 kvadratmeterne skal fordeles på 3600 kvadratmeter til «back office», 1150 kvadratmeter til møtesoner og 300 kvadratmeter til «front office». Det er
i følge romprogrammet anslått et area lbehov på 21 kvadratmeter per ansatt, som må sies er ganske effektivt. Men, i tillegg har Helseetaten i Oslo kommune signalisert et behov for 500 kvadratmeter BRA til ny tannhelse klinikk. Denne klinikken «kan med fordel ligge i samme bygg». Vi snakker dermed om et nybygg på over 5500 kvadratmeter. Og kontorutformingen blir annerledes enn tidligere.
Kun 44 prosent En undersøkelse fra juni 2015 viser at de ansatte i Bydel Alna i gjennomsnitt tilbringer bare 44 prosent av tiden ved arbeidsplassen. Disponible plasser til de ansatte i bydelsadministrasjonen er i romprogrammet anslått til 216. Antall kontorplasser ved 90 prosent dekning er 212, så det legges opp til en viss underdekning (free seating» og også aktivitetsbaserte arbeidsplasser. I en presentasjon av rom- og funksjons programmet fra oktober i fjor er det gjort nærmere rede for hva aktivitetsbaserte arbeidsformer innebærer, så de bydels ansatte må trolig innstille seg på en ny arbeidshverdag. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Lok aler til leie H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.
600 KVM
Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 75672772
TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.
628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID
Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. Ledige arealer:
Kontor/Lager
• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje. NE nummer: 37076 Finnkode: 74160615
Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o
AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.
200 - 403 KVM
Gjennomgående lys og store gode vindusflater. Tilgang til vareheis og lasterampe. Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv. NE nummer: 43313 Finnkode: 73638490
K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager I Kongensgate 2 kan vi tilby følgende kontorlokaler til leie: • • • •
95-194 KVM
71 kvm lagerlokale i underetasje 194 kvm i 3. etasje fra 1. mars 2016. 119 kvm i 5. etasje indre gård fra 1. juli 2016 95 kvm 7. etasje indre gård fra 1.5.2016
Lokalene har forskjellig planløsninger med god standard. Ventilasjon/kjøling, fjernvarme og fiber innlagt i eiendommen. NE nummer: 44616, Finnkode: 77124009
LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.
176 KVM
Følgende areal er ledig: 5. etasje: 176 kvm. Arealet har gjennomgående lys og god utsikt. NE nummer: 42088 Finnkode: 74159444
Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o
Lok a ler til leie I N G . R Y B E R G S G AT E 98 - DRAMMEN 2558 kvm salgslokaler / verkstedslokaler Ing. Rybergsgate 98 ligger i et etablert handelsområde langs Rosenkrantzgata på Åssiden i Drammen med gode parkeringsforhold og bussforbindelser. Lokalene er på totalt 2 558 kvm og består av; • 711 kvm verkstedslokaler med 3 kjøreporter
2558 KVM
•
459 kvm høytlager med kontorer etc.
•
167 kvm garderobe, dusj etc.
•
673 kvm salgslokaer i 1. etasje.
•
548 kvm slagslokaler i 2. etasje. Direkte innkjøring i begge salgsarealer
Lokalene blir ledige i perioden 1.1.2017 til 1.5.2017. NE nummer: 45903, Finnkode: 74526726
Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk
Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o
Bjørvika/Barcode/Oslo S - Attraktivt kontorlokale med fantastisk utsikt
Vertskap for bevisste leietakere
Panoramautsikt over Oslofjorden og sentrum. Inngang i Trelastgata 3
• •
390 kvm BTA
•
Lokalene er lyse og luftige med mange muligheter Personalrestaurant og flott konferanseavdeling med egen lounge Sykkelparkering og dusj/garderobe
Attraktive kontorlokaler midt på Karl Johan rett ved Stortinget og Slottet
Beliggende i Paleet med Nationaltheatret stasjon i umiddelbar nærhet 300 - 640 kvm BTA
• • • •
Fleksible og effektive lokaler som tilpasses leietaker Kantine, takterrasse, trimrom, dusj/garderobe Innendørs sykkelparkering Moderne møterom med AV-utstyr
Kontakt Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597/oom@klp.no
Kontorlokaler til leie i en av Askers flotteste eiendommer Vertskap for bevisste leietakere
Moderne og fleksible lokaler i grønne omgivelser rett ved Asker Stasjon
• • •
300 - 7070 kvm BTA
•
Personalrestaurant med stor felles terrasse Flott konferanseavdeling med egen lounge Treningsfasiliteter som gymsal, vektrom, svømmebasseng og garderobe Innen- og utendørs parkering samt sykkelparkering
Oslo sentrum- moderne kontorlokaler i en flott og tradisjonsrik eiendom
Lensmannslia 4
Meget sentral beliggenhet ved Karl Johans gate og Stortorvet utenfor 300 - 1800 kvm BTA
• • • •
Fleksible og effektive lokaler som tilpasses leietaker Ny flott kantine, dusj/garderobe i kjeller Innendørs parkering og sykkelparkering Lyse lokaler med hyggelig utsyn mot Stortorvet
Kontakt Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597/oom@klp.no
18
NE 08 2016
LEIEPRISER
Friskere leiemarked Det meldes om høy aktivitet i leiemarkedet i Oslo i andre kvartal og mange aktører på søk etter lokaler. Ifølge Malling & Co har utleid volum i kontormarkedet tatt seg betraktelig opp i andre kvartal. Det ble signert over 25 prosent større areal i kvartalet enn i første kvartal, og volumet endte rett under 200 000 kvadratmeter. «Dette er det klart største volumet som er signert i et kvartal de seneste årene, og er nesten dobbelt så høyt som i andre kvartal 2014, som hadde det laveste volumet signert i perioden», skriver Malling. Fire av leiekontraktene i andre kvartal var på over 9500 kvadratmeter. Ifølge Malling har det vært en sterk økning i bedrifters søk etter lokaler
den seneste tiden. I første halvår talte Mallings analytikere opp søk på rundt 200 000 kvadratmeter, hvorav flere var på over 10 000 kvadratmeter. Malling & Co har uendrede anslag for nybyggvolum i 2016 og 2017, men oppjusterer anslagene for 2018 noe som følge av flere store søk etter lokaler. Samtidig mener DTZ Realkapital leiemarkedet for kontor er sterkere enn ventet, til tross for at få ser for seg en god utvikling i økonomien. I sin ferske rapport Property Times skriver DTZ Realkapital (som er blitt en del av Cushman & Wakefield) at kontormarkedet i Oslo er overraskende sterkt. DTZ-analytikerne estimerer at ledigheten i kontormarkedet er på
9 prosent, og at en av grunnene til lav ledighet er at mange kontorbygg konverteres til boliger og at det bygges lite nytt kontorareal. «DTZ har fulgt søkene etter kontorareal siden 2008, og vi har aldri sett høyere etterspørsel etter kontorareal enn i 2016. Vi har talt opp søk etter 135 000 kvadratmeter i andre kvartal, som gir et totalt søk etter 232 000 kvadratmeter i 2016. Dette er en økning på 114 000 kvadratmeter i sammenlignet med samme periode i 2015», skriver DTZ i sin Property Times. Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO
Leiepriser kontor i Oslo Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2
Nydalen Oslo ytre vest
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Oslo ytre øst
Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven
Økern Majorstua
Indre Oslo nord
Helsfyr-Bryn
Indre Oslo vest Skøyen
Lysaker
CBD
Indre Oslo øst
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu
3200
4200
2700
3350
2250
2800
1800
2400
1600
2100
1400
1950
1000
1650
Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015). CBD: Sentrale business distrikt
Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom
Lokaler til leie i flott eiendom rett ved Slottsparken og Radisson Blu Hotel
Vertskap for bevisste leietakere
Wergelandsveien 1-3 ligger i nærheten av Nationaltheatret stasjon og trikkeholdeplass 1350 - 2750 kvm BTA
• • •
Åpne og fleksbile lokaler med mange muligheter Kantine, takterrasse, møterom, trimrom, sykkelparkering og parkeringskjeller Flotte grøntområder med alt av servicetilbud i umiddelbar nærhet
Holbergs Terrasse - representative kontorlokaler med flotte fellesfasiliteter
I Oslo sentrum rett ved Høgskolen i Oslo og Bislett stadion
• •
300 - 3120 kvm BTA
• •
Effektive og lyse kontorlokaler Kantine, møte- og konferansesenter, trimrom, sykkelgarasje, garderobe- og dusjanlegg God parkeringsdekning i garasjeanlegg i kjeller Rolig område med velholdte og moderne bygg
Kontakt Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597/oom@klp.no
20
NE 08 2016
LEIEPRISER
Klart fallende ledighet gen, vekst i etterspørselen og konvertering til a nnen virksomhet er årsakene til den forventede lavere ledigheten. Konsensus tilsier nå at kontorledigheten i Oslo og Bærum ventes å gå litt ned fra 8,3 prosent i 2015 til 8,0 prosent i år, for så å falle til 7,5 prosent i 2017 og ytterligere ned til 7,1 prosent i 2018. Da er vi i så tilfelle nede på ledighetsnivået i regionen fra 2011. Som nevnt er lavere byggevolumer en av årsakene til den fallende ledigheten, ekspertene tror i gjennomsnitt i år på
Entra er ute med sin seneste konsensusrapport. Eiendomsselskapet skriver at denne rapporten viser mindre endringer fra den forrige konsensusrapporten, som kom i slutten av april. Kontorledigheten er justert litt ned fra forrige rapport, mens kontorleieprisene i Oslo sentrum er tatt litt opp. Men ekspertene tror på en klar nedgang i kontorledigheten fremover og ikke overraskende et klart fall i transaksjonsvolumene sammenliknet med 2015. Fall i nybyggin-
volumer på 97 000 kvadratmeter og 78 000 kvadratmeter neste år. Disse anslagene er tatt ned med respektive 7000 og 4000 kvadratmeter siden rapporten fra april. Når det gjelder leieprisene for kontorer i Oslo sentrum med høy standard, ventes disse å ligge flatt i 2016, for deretter øke med henholdsvis 3,1 prosent i 2017 og 2,4 prosent i 2018. Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO
Leienivåer for Oslo (NOK per kvm) Høy standard
God standard
Toppnivå
5 000
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 000
1 000 Asker/ Bærum
Lysaker
Skøyen
Kilde: DNB Næringsmegling
CBD Vest
CBD Øst
Indre sentrum
Ytre sentrum
Nydalen
Helsfyr-Bryn
Økern/ Ulven
Bygård i Oslo sentrum til leie – under rehabilitering
Kristian IVs gate 15 160 - 610 m2 kontor U ETASJE: Leieforhold: BTA 270 m2 lager -utleid 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 serveringslokale -utleid 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 kontor -utleid 2. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor -utleid 3. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor, kan deles i to leieforhold. 1) BTA 196 m2 2) BTA 160 m2 4. ETASJE: Leieforhold: BTA 260 m2 kontor Bygården består av kontorlokaler fra 150 m2 oppover. Her er det mulighet til å leie alt fra et kontorlokal til hele bygget på 1530 m2. Bygården skal totalrehabiliteres i 2016 og det er derfor mulighet til
å påvirke prosessen for å forme lokalene til hva man ønsker. Lokalene er 300 meter fra National theatret som er et knutepunkt for buss, trikk, t-bane og tog med blant annet flytoget.
Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no
22
NE 08 2016
NYHETER
Konserndirektør Tron Harald Bjerke i Thon Eiendom.
23
Betydelig økning i leien Leietakere må belage seg på betydelige økte husleier neste år hvis konsumprisene fortsetter å stige i samme takt. Julitallene for konsumprisindeksen (KPI) kom inn med en årstakt i kjerne inflasjonen på hele 3,7 prosent, mens ekspertene bare hadde ventet 3,1 prosent. Total KPI i juni ble høye 4,4 prosent, og det er denne prisstigningen som eiendomsbesitterne legger til grunn når de skal regulere husleiene for neste år. 1 million i husleie i 2016 blir til 1,044 millioner i 2017, gitt samme årstakt.
kulle denne høye prisstigningstakten S holde seg, vil konsumprisene i år stige med mer enn lønningene. Det er sjelden kost i Norge de seneste 20-25 årene. Dagens høye KPI-nivåer har vi ikke sett siden finanskrisen høsten 2008. Det vanlige i eiendomsbransjen er å bruke prisstigningstallene per november for neste års regulering. Dette er tall som Statistisk sentralbyrå i utgangspunktet offentliggjør 10. desember (faller på en lørdag i år).
Ikke mer enn KPI Etter bestemmelsene om indeks regulering i paragraf 4-2 i Husleieloven kan hver av partene kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet, med blant annet følgende begrensning: At endringen ikke tilsvarer mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden
etter siste leiefastsetting. Den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk. Det er ikke anledning til å kreve hus leien justert oftere enn én gang i året eller med mer enn KPI i et løpende leiefor hold. Utleier kan ikke skylde på forhold som at de kommunale avgiftene eller strømprisene har økt mer enn antatt. Konserndirektør Tron Harald Bjerke i Thon Eiendom sier Thon-selskapene bruker bransjens standardavtaler for regulering av husleien. I tillegg har Thonsystemet egne avtaler for kjøpesentrene. Det vanlige i eiendomsbransjen er altså å regulere husleiene basert på KPI-tallene per november, men Thon-selskapene tar utgangspunkt i prisstigningen per oktober. – Ja, alle leietakerne på faste leier får en regulering med tallene per 15. oktober,
24
NE 08 2016
NYHETER
slik at vi får sendt ut fakturaene før jul og med virkning fra 1. januar neste år. Ufaktureringen for januar eller første kvartal skjer i slutten av november eller i begynnelsen av desember. I fjor steg vel prisene per oktober med 2,5 prosent, og det er avgjørende nå de nærmeste månedene hva justeringen blir for neste år, sier Bjerke.
Forhandlingspunkt
Analysesjef Øyvind Johan Dahl sier at KPI er eiendoms besitternes beste venn.
– Da blir det fest, og med vedvarende høy inflasjon, vil festen bli enda heftigere, lover Dahl.
– Er det 100 prosent KPI-justering for alle deres leietakere? – Ja, men dette er et forhandlings punkt. I gamle dager med høy inflasjon var det ikke full regulering for mange offentlige leietakere, men nå er det ikke noe fokus på det. Hva leiene skal reguleres med, fremkommer av avtalen, og dette har ikke vært noe stort tema, svarer Bjerke. Thon bruker den totale konsumprisin deksen for å sette opp husleiene, og ikke den som er justert for energi og avgifter, det vil si kjerneinflasjonen (KPI-JAE). I kjøpesentrene som Thon eier, benyttes i hovedsak omsetningsbaserte leier, som ikke er basert på KPI- justering. – For de av våre leietakere i sentrene som ligger over minimumsleien, blir dette litt teoretisk, selv om en del bransjer ikke er på omsetningsbaserte leier, sier Bjerke. – Hvor bra er en høy KPI for en stor eiendomsbesitter som Thon? – Det har vært lite fokus på KPI de seneste årene, fordi den har vært så lav, men det kan bli mer oppmerksomhet nå hvis prisstigningen øker. I utgangs punktet er en høy KPI ikke negativt for eiendomsbransjen, men en høy KPI har en kostnadsside for både eiendoms selskapene og leietakerne. KPI betyr lite for selve leienivået, det meste her avgjøres ved reforhandlinger, og da er det markedsleien som gjelder. Dessuten, med
mange milliarder i gjeld for våre selskaper, betyr rentenivået mer enn KPI, sier Bjerke.
Beste venn En høy KPI har altså en kostnadsside også for utleier, men nettstedet NE nyheter ba nylig analysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec om en kommentar til den sterke prisveksten. Dahl pekte på at Norges Banks mål for rentesettingen er at prisene over tid skal ha en årsvekst på 2,5 prosent. Års takten i juli lå altså godt over dette målet, og en høyere prisstigning gir en hyggelig økning i verdiene. Økt inflasjon vil imidler tid føre til økte renter på sikt for å dempe prisveksten. Da vil avkastningskravet – altså yielden - også øke, og det drar i motsatt retning og demper effekten av økt KPI på eiendomsverdiene. Dahl og Newsec tror prisveksten vil komme ned utover høsten, blant annet som følge av en noe sterkere kroner. Men, om gårdeiere skulle få justert leiene med en inflasjon på 4-tallet i høst (novem bertallene) og avkastningskravet holdes uendret, vil det gi en «kickstart» på salget av næringseiendommer utover høsten, der 2017-leien legges til grunn. – Da blir det fest, og med vedvarende høy inflasjon, vil festen bli enda heftigere, lover Dahl. Ser man eiendom opp mot andre aktiva, er det nettopp i tider med infla sjonssjokk at investorer får god bruk for den inflasjonsbeskyttelsen en årlig KPI regulering gir. – Derfor er det ekstra hyggelig å være investor innenfor næringseiendom i dag. Som vi alltid har sagt, KPI er sannelig eiendomsbesitternes beste venn, sier analysesjefen til NE nyheter. For leietakerne blir det derimot ingen fest, snarere dagen derpå. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
5-stjerners vinterferie Hjertebarnet fortjener det beste. På Tjuvholmen Bilhotell får du langtidsparkering for veteranbilen, sommerbilen, ekstrabilen og de andre bilene du måtte ha i samlingen, i et profesjonelt garasjeanlegg midt i byen. Så slipper du å ta til takke med en sliten låve med dårlig beliggenhet. Sesongpris: 9.990,-
Kontakt Selvaag Eiendom: 484 48 488 | kundeservice@selvaag.no | tjuvholmenbilhotell.no
26
NE 08 2016
NYHETER
Felleskostnader:
Det handler om bevisstgjøring Bevisstgjøring av felleskostnader er nøkkelen for ikke å betale mer enn det man må. En enkel definisjon av felleskostnader er at det er det er kostnader til drift og vedlikehold av fellesarealer og felles tekniske anlegg. Dette er kostnader som gårdeier administrerer på vegne av leietakerfellesskapet og som huseier kan viderefakturere til leietaker. Men som den ene undersaken viser, er det ingen rettslig definisjon av begrepet felleskostnader, disse må være hjemlet i leieavtalen. – Begrepet er imidlertid ganske klart. Bransjen har nettopp kommet med en vei leder (se undersak, red.anm.) for å gi felles retningslinjer og en enhetlig forståelse av hva som er felleskostnader i næringsbygg
og hvordan disse skal eller kan fordeles. Veilederen er ment å gi uttrykk for beste praksis, men det er fortsatt forhandlinger mellom partene, og den endelige avtalen mellom partene angir fordelingen, sier leder av ø konomiforvaltning i OBOS B asale, Wenche Jacobsen, til NæringsEiendom.
På vei inn – Eiendomsskatt har tradisjonelt vært ansett som en eierkostnad. Vi ser likevel at dette er på vei inn i leiekontrakter som en felleskostnad. For at dette skal videre belastes leietaker, må eiendomsskatt være definert eksplisitt som en felleskostnad i den gjeldende leiekontrakten, fortsetter hun. Det er tvilsomt om fordeling av eien domsskatt dekkes av en klausul i avtalen om at fordeling av offentlige skatter og avgifter. – Hvilke faktorer har størst betydning for nivået på felleskostnadene? – Ser vi bort fra energikostnader, er det gjerne service og drift av tekniske anlegg som utgjør en stor del av
t otalkostnaden. Vi snakker om løpende drift, ventilasjon, heis og brannvern. Sistnevnte kostnad styres jo gjerne av lovpålagte krav. Og vil ha et visst nivå uansett størrelsen på eiendommen, svarer Jacobsen. I tillegg kommer leietakers utgifter til renhold, og alt det ovennevnte utgjør om lag to tredje deler av de totale felleskostnadene. Det kan imidlertid være utfordringer ved å sammenlikne nivået mellom de ulike byggene, ut fra servicegraden i byggene. Dersom felleskostnadene inkluderer faktorer som resepsjonstjenester og utleie av felles kontorfasiliteter, vil nok felles kostnadene ligge langt over 300 kroner kvadratmeteren. – Jeg mener at kantine og resepsjon bør trekkes ut av felleskostnadene og viderebelastes leietaker særskilt. Det samme gjelder for energikostnader, der eksempelvis egen energi i mangel av egne målere, fordeles som en del av felles kostnader. Ser man ukritisk på den totale felleskostnaden mer kvadratmeter, når
ABEL EIENDOMSFORVALTNING AS Markedsbistand Rådgivning Utvikling ●
●
Abel Eiendomsforvaltning. P.b. 2459 - Solli, 0201 Oslo. Tlf. 67 11 57 11 - Fax 67 11 57 12. post@abeleiendom.no
457 - 1.371 KVM BTA ROSENKRANTZ GATE 20
Kontorlokaler med høy standard
man sammenlikner bygg, blir det som å sammenlikne epler og pærer, sier hun. Et annet spørsmål er hvordan skal man dele kostnadene til felles kontorfasiliteter som eksempelvis møte rom. Fremtidige næringsbygg vil ha fleksibilitet når det gjelder fellesarealer.
Lavere i nybygg – Er felleskostnader lavere eller høyere i nye bygg? – Ja, felleskostnadene er nok gjerne lavere i nye bygg, fordi de er mye mer energieffektive, og energi utgjør en stor del av felleskostnadene – Men er felleskostnadene høyere jo dyrere leienivået er? – Nei, det kommer helt an på servicenivået. Leienivået i kontorbygg er ofte mer et resultat av beliggenheten, noe felles kostnader ikke er, svarer Jacobsen. Hva så med størrelsen på bygget, påvirker det felleskostnadene, at større arealer gir lavere kostnader per kvadratmeter? Ja, i en viss grad er det riktig, ifølge økonomisjefen. – Du har en del faste kostnader som påløper uansett, som lovpålagte krav til brannvern, IKT og elektro. Disse kostnadene blir nok forholdsvis høyere i de små byggene. En vaktmester skal ut til bygget uansett, og felleskostnadene fordeles per kvadrat meter, så det blir færre kvadratmeter å dele på. – Hva kan leietaker gjøre for å få ned nivået på felles kostnadene?
ligger meget sentralt i Oslo sentrum mellom • Eiendommen Rådhusplassen og Stortinget. Området består hovedsakelig av kontor og forretninger/restauranter/serveringslokaler.
vei til offentlig kommunikasjon med buss, trikk, T-bane, • Kort tog/ flytog, taxi holdeplass, samt båt v/Aker Brygge. De fleste
servicetilbud i umiddelbar nærhet med bl.a. bank, post, butikker, kafeer mm.
er fordelt over 3 etasjer og inndelt i en mix av celle• Lokalene kontorer, møterom og åpen løsning. Lokalene kan tilpasses
leietakers ønsker og behov etter nærmere avtale mellom leier og utleier. Mulighet for parkering i nærområdet.
KONTAKT: Stian Korneliussen | 979 67 450 | stian@abeleiendom.no
28
NE 08 2016
NYHETER
Nye og energieffektive bygg har lavere felleskostnader enn gamle bygg. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock)
– Noen leietakere har et godt forhandlingspunkt når de signerer kontrakten ved å ha et bevisst forhold til hva de betaler for. I gamle bygg er det ofte ikke de samme styringssystemene for lys og energi, så da må man være påpasselig med energiforbruket, skru ned tempera turer på radiatorer, lys, osv. Fellesenergi i gamle bygg er gjerne fordelt ut fra arealene man disponerer, så det gjelder å gjøre seg kjent med bygget for å kunne påvirke hva man betaler for. – Foreligger det noen incentiv systemer fra utleier for at leietakerne kan får lavere felleskostnader? – Jeg er usikker på hvor bevisst utleier er her ved fordeling av kostnadene og eiendomens avregningsdefinisjon. I henhold til bransjens standardavtale for næringslokaler skal dette vedlegges som et bilag til leieavtalen, men det er
sjelden vi ser det i praksis. Her må det være en bevisstgjøring av begge parter for hvordan dette skal håndteres.
Hva er med? – Så hva er ditt beste råd til leietakerne for å minimere felleskostnadene? – Da vil jeg si bevisstgjøring om b ruken og fordelingen av felleskostnader. Når man er i markedet for å sammenlikne de ulike tilbudene, må man vurdere hva som er inklusivt i kostnadene og hva som ikke er det. Den store kostnadsbæreren for felles kostnader er energi, som utgjør 30–40 prosent av totalen. Man må være bevisst på hva man betaler her, hva som er eget energibruk og hva som er felles energi bruk, ellers blir det igjen å sammenlikne epler og pærer, svarer Jacobsen. – Det er også viktig at man som leietaker får kjennskap til budsjett for
fremtidige felleskostnader, og at det gjennomføres møte med huseier hvor felleskostnader er på agendaen. Her kan leietaker være med på å påvirke forhold som er av betydning, og som huseier kanskje ikke er kjent med. Det er derfor viktig for leietaker å ha kjennskap til hva de betaler for i leveransen. Jacobsen anbefaler også leietakerne å ha et bevisst forhold til renovasjon og miljø. – Eksempelvis vil kostnadene til renovasjon bli betraktelig dyrere dersom man ikke forholder seg til retningslinjene for kildesortering. Det kommer også nye miljøkrav, og leietaker må kunne dokumentere innad i konsernet at han følger opp disse kravene, også overfor huseier, og ikke bare til myndighetene. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Kabelgaten 2 5 0 0 M 2 LYSE OG EFFEKTI VE A R E A L E R I M ODERN E BY GG PÅ Ø KERN
• Ca. 500 m2 moderne kontorlokaler i egen fløy i 2. etg • Sentral beliggenhet på Økern • Eget kjøkken med alt av fasiliteter • 2 møterom er tilknyttet lokale • Åpent landskap, noen cellekontorer • Ca. 3 min gange til alt av kollektivtrafikk: T-bane, buss og Flybussen • Parkeringsplass på området
Strømsveien 226 1260 M2 I N DU ST R I O G L AGERBY GG P Å A L NABR U
• Industri- og lagereiendom på ca. 1260 m2, med egen kontordel i 2. etg • Søylefri industrihall med takhøyde på ca. 7 meter • Meget sentral beliggenhet inntil E6, mellom Ulven ogAlnabru • 2 minutters gange til buss • 2 kjøreporter med direkte innkjøring til hall • Rikelig med parkeringsplass på eiendommen utenfor lokalene • Ledig omgående
Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no / E: sandia@sandia.no / W: www.sandia.no
30
NE 08 2016
NYHETER
Årlig undersøkelse OBOS Basale gjennomfører årlig en analyse av felleskostnadene i kontorbygg. Nøkkeltallene for fjoråret er basert på en analyse av regnskapet fra 2015 for 49 kontoreiendommer i Basales eiendoms portefølje. Samlet areal i den undersøkte porteføljen er på 296 000 kvadratmeter. Gjennomsnittlig størrelse per bygg i utvalget er på 6000 kvadratmeter. 75 prosent av eiendommene i utvalget i 2014 er også inkludert i årets data grunnlag. Kantinekostnader er ikke med i analysen, fordi disse kostnadene ofte avregnes med utgangspunkt i antall brukere, og ikke antall kvadratmeter. Gjennomsnittlige kantinekostnader i Basales utvalg for 2015 er for øvrig på 4450 kroner per bruker. Basale fordeler ellers felles kostnadene ut fra vektet areal. Alle nøkkeltallene i tabellen er eksklusiv merverdiavgift.
310 kroner Som tabellen viser, utgjorde gjennom snittlige felleskostnader i Basales utvalg for fjoråret 310 kroner per kvadrat meter. Det er opp fra 291 kroner i 2014 og 282 kroner i 2013. Et påregnelig nivå for felleskostnader i et alminnelig godt kontorbygg ligger typisk på 250–300 kroner kvadratmeteren. 60 prosent av eiendommene i utvalget til Basale for
2015 ligger innenfor intervallet 238–390 kroner per kvadratmeter. En generell konklusjon for årets nøkkeltall er at i forhold til 2014, har de totale felles kostnadene økt. Basale skriver i rapporten at en medvirkende årsak til det, er en g enerell økning i lønns- og prisnivået. Det er også noen andre utvalgsvariabler som forklarer økningen, samt at eiendommer i Oslo-utvalget er økt med 30 prosent sammenliknet med i fjor. Erfarings messig ligger kostnadsnivået til Oslo- eiendommer høyere enn eiendommer i andre deler av Norge.
Nesten 40 prosent Fordelingen av andelen felleskostnader har ellers små eller ingen endringer for kategoriene, bortsett fra elektrisk kraft/ olje/ fjernvarme/fjernkjøling, der andelen er vesentlig redusert. I 2014 utgjorde disse kostnadene 38 prosent av de totale felleskostnadene,110 kroner per kvadrat meter, mens i 2015 er andelen redusert til 33 prosent og 101 kroner kvadratmeteren. Løpende drift stod typisk i 2015 for 18 prosent av felleskostnadene, men her er kostnadene økt fra 47 kroner kvadrat meteren til 55 kroner. Renhold utgjorde i fjor 10 prosent av totalen, 31 kroner per kvadratmeter, avfallshåndtering 7 prosent, kommunale avgifter og VVS
Felleskostnader (kr/m2) Kategori
Gj.snitt
Lav
Høy
El./olje/fjernvarme/kjøling
101
74
126
Løpende drift
55
34
76
Renhold
30
12
45
Avfallshåndtering
21
9
32
VVS
19
5
33
Kommunale avgifter
19
5
31
Brannvern/internkontroll
17
6
30
Andre tekn. installasjoner
10
4
19
Utendørs
10
3
20
Heis/rulletrapp
9
6
14
Vakthold
8
2
20
Bygn. reparasjoner
4
1
10
Diverse
5
4
41
308
165
497
Sum felleskostnader
Kilde: Basale-rapporten 1. halvår 2016
for 6 prosent hver, mens brannvern/ internkontroll utgjorde 5 prosent av felleskostnadene. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
BRYNSALLÉEN 4
ekre og arealeffektive lokaler L Inntil 2.050 kvm i hver etasje
lott kantine, dusj/garderobe, F sykkelparkering
ll offentlig kommunikasjon i A umiddelbar nærhet
n meget pen terrassehage i E eiendommens 3. etg Høy parkeringsdekning
S entral beliggenhet
www.sandia.no
550–11.892 kvm
KONTAKT AXEL EIDE DAGLIG LEDER
M: 90 82 82 25 E: EIDE@SANDIA.NO
32
NE 08 2016
NYHETER
Ny veileder En ny veileder om felleskostnader er nett opp gitt ut. Veilederen utgis «for å gi felles retningslinjer og en enhetlig forståelse for hva som er felleskostnader i nærings bygg og hvordan disse skal fordeles». Veilederen er utarbeidet i samarbeid med Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS og er kun ment som et uforpliktende dokument som skal gi utleier og leietaker tips ved utformingen og praktiseringen av leieavtalen og dens bestemmelser om felleskostnader. Blant de mest sentrale punktene i veilederen ifølge Advokat firmaet Wikborg og Rein er: • Utleier kan som utgangspunkt ikke kreve at leietaker dekker felles kostnader i tillegg til leien med mindre dette er avtalt. • Felleskostnader er ment å gi kostnads dekning og skal ikke inneholde et fortjenesteelement. Dersom utleier skal ha krav på administrasjonspåslag, må dette være avtalt. Dette påslaget er ment å dekke utleiers kostnader til
dministrasjon av felleskostnadene, a ikke av for eksempel eierkostnadene.
Kostnader til fellestjenester • Felleskostnadene bør angis som kostnader til fellestjenester mv. i flerbrukerbygg. Dersom ulike tjenester og utgifter listes opp, bør de angis som eksempler og ikke som en ut tømmende angivelse. Det kan dukke opp nye tjenester og/eller utgifter underveis i leieforholdet, eller poster kan være uteglemt. • Leietaker kan etter leiekontrakten ha krav på at utleier fremlegger budsjett for felleskostnadene. Et slikt budsjett, samt a konto-beløpet leietaker gjerne pålegges å innbetale løpende i leietiden, må fastsettes på en forsvarlig måte. • Det bør fremgå av leiekontrakten hvor dan eiendommens fordelingsnøkkel er fastsatt. Leiekontrakten bør gi utleier en viss fleksibilitet med hensyn til endringer i fordelingsnøkkelen.
• Ved avregningen av f elleskostnadene bør leietaker gis tilstrekkelig informasjon til å foreta en forsvarlig vurdering av kostnadene og utleiers beregninger. Større avvik fra budsjettet bør redegjøres for. Veilederen gir for øvrig eksempler på oversikter for både budsjett og avregning av felleskostnadene.
Ingen rettslig definisjon Det foreligger for øvrig ingen rettslig definisjon av begrepet «felleskostnader», i motsetning til utleiers eierkostnader. Hva som utgjør felleskostnader som utleier viderefakturerer til leietakerne, beror på leiekontraktens ordlyd. Megler standarden inneholder en formulering om at «eksempler på hva som inngår i felleskostnadene, er inntatt i bilag» til leiekontrakten. I det aktuelle bilaget fremkommer det en ikke-uttømmende eksemplifisering av hva som skal anses som felleskostnader, eksempelvis kostnader til oppvarming og belysning av fellesarealer.
NEDRE VOLLGATE 3
MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen. • Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014. • Gangavstand til hele Oslo sentrum. • Aker Brygge, Rådhuset og offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. • Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov. 310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter
GRENSESVINGEN 9
SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter, innendørs p-plasser kan leies separat. • Kort vei til off. komm. 460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontorfellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)
TRONDHEIMSVEIEN 184
RETT VED SINSENKRYSSET • Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. • God eksponering. • Bygget har to heiser og garasjekjeller. Totalt 819 kvm passer godt til undervisning Oppdelt i dag i 8 undervisningsrom, resepsjon, kontorer og åpen sone Lokalet kan deles i mindre enheter 2 store cellekontorer med felles spiserom og kjøkken
KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO
WWW.AURIS.AS
34
NE 08 2016
NYHETER
Bruker mest areal per ansatt Norske arbeids takere er blant de som bruker mest plass på jobben. Men tallene hopper bukk over for skjellige arbeidsmiljø regler og definisjoner i de ulike landene. Næringsmegleren Colliers International har sett nærmere på arealeffektiviteten i ulike land i rapporten «Is flexibility the future?» og funnet store forskjeller mellom landene i Europa. Ifølge rapporten er det bare kontoransatte i Finland som bruker mer plass per ansatt i hele Europa. Finnene topper listen over de som boltrer seg mest på jobben, med
nesten 30 kvadratmeter areal per ansatt. Norge og Luxenburg følger opp med en delt andreplass, med noe over 20 kvadrat meter per ansatt.
Ned mot 10 kvadratmeter Nederland, Danmark og Sveits følger etter med rundt 18 kvadratmeter per ansatt, mens svenske kontorarbeidere bruker rundt 17 kvadratmeter per ansatt. I Storbritannia er kontorarbeiderne nede på 12 kvadratmeter per ansatt, og Colliers antyder at det er fint mulig for de fleste landene å komme ned på 10 kvadratmeter kontorareal per ansatt, et nivå man har i flere østeuropeiske land, samt Portugal. Ifølge Colliers International er mer outsourcing og nye måter å jobbe på, driverne som skal gjøre det mulig å øke arealeffektiviteten betraktelig. En økt fleksibilitet, der ansatte ikke sitter på kontorplassen hver dag, vil bidra til at behovet for kontorplass blir mindre.
Regler og forskjeller De seneste årene har arealeffektiviteten i norske kontorbygg økt betraktelig, og det er fortsatt mer å gå på etter hvert som gamle og lite effektive bygg blir byttet ut med nye bygg eller total rehabilitert. Det er likevel viktig at man ikke stirrer for blindt på forskjellene i arealbruk per ansatt mellom de ulike landene. Det er nemlig store forskjeller i både regler (som påvirker arealbruken) og definisjoner (som avgjør hva som skal telles med).
Arbeidsmiljøloven – Arbeidsmiljøloven i Norge påvirker hvilke arealer godkjennes som arbeids arealer. Det er ofte avstand til dagslys som bestemme hvor effektiv kontor arealene kan være. Du trenger ikke å reise langt før man opplever andre forhold. I Storbritannia er det større grad av landskap på dype arealer med dagslys forhold som ikke hadde blitt godkjent her
35
I Norge kan de ansatte boltre seg med god plass på jobben (foto: Shutterstock).
hjemme. Man sitter nesten på megler bord langt inne i midtsonen uten nærhet til dagslys i det hele tatt. Jeg har til og med vært på besøk på cellekontorer i London uten dagslys i det hele tatt. Det lages kunstig lysfelt i veggene for å ligne dagslys, sier Peter A. Jacobsen i Castelar Investment Management. Han trekker også frem ulik tilnærming til universell utforming. – Man trenger ikke reise lenger enn til København før man finner kontorer uten heis og med gangarealer som ikke tilfredsstiller norske lover og forskrifter når det gjeder bredde og trapper. Her gis det større grad av dispensasjoner for å endre bygg i sentrum, sier Jacobsen.
Arealbegrep og kantinekultur Peter Jacobsen forteller også om for skjellige arealbegreper i de ulike landene. I Sverige viser kontraktene ofte netto arealer i kvadratmeter per arbeidsplass,
noe som kan gi en betydelig økning i effektiviteten. – Kantinekulturen i Norge reduserer også arealeffektiviteten. Det er ikke mange land der man finner felles kantiner som inngår i fellesareal påslaget. Der det unntaksvis finnes kantiner, er disse ofte utleide arealer til en driver og ikke subsidiert som her hjemme. I Sverige har de nesten ikke kantiner. Der de finnes, er de ofte på bakkeplan og kan betjene flere eien dommer, eller være åpne for publikum, sier Jacobsen. Peter Jacobsen mener at norske arbeidstakere kan være bortskjemt med mer areal enn andre, selv når man justerer for særnorske regler. – Dersom vi skal oppnå større areal effektivitet i eksisterende bygg, må vi også akseptere at flere sitter lengre fra vinduer og at offentlige leietakere må jenke på kravet om celler. Alternativet er flere grupperom med større tetthet.
Det bør jobbes med å definere hva som er optimal arealeffektivitet i Norge, gitt norske forhold. Hva kan oppnås innen for fellesarealsbegrepet, felleskantiner, arbeidsmiljølovens krav til dagslys og universalutforming, sier Jacobsen. Han mener arealeffektivitet bør opp lyses basert på leietakerens nettoarealer uten påslaget. – Det viser et mer riktig bilde av hvor effektiv leietakere selv er til å disponere sine eksklusive arealer. Det kan også vise begge tall, både netto og brutto kvadratmeter per arbeidsplass, for å vise forskjellen mellom e ffektiviteten til lokalene og eiendommen, sier Jacobsen. som også kommer med en brannfakkel. – Det er altfor mange med feil fokus når det gjelder leiepriser og kvadratmeter per ansatt. Man må se på kostnader per arbeids plass. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
36
NE 08 2016
NYHETER
Mye å spare på å bo trangt Det er store summer å spare for leie takere som går fra stort arealforbruk per ansatt til mer effektive lokaler. Åpne kontorlandskap eller cellekontor har vært en nærmest evigvarende diskusjon i arbeidslivet, selv om fleste parten av de private virksomhetene nå sverger til åpne landskap. Nå har debatten for alvor også kommet inn i offentlig sektor etter at kommunalog moderniseringsminister Jan Tore Sanner har foreslått at de ansatte i departementene i det nye regjerings kvartalet ikke får kontor eller fast arbeidsplass. De ansatte stritter imot, men staten vil at ingen nye statlige byggeprosjekter skal bruke mer areal
enn 23 kvadratmeter per ansatt, noe som trolig vil innebære at de må sitte i åpne kontorlandskap.
Mye å spare Det er store summer å spare på at virksomheter bruker færre kvadratmeter per ansatt. Arealeffektivitet er noe av det som har størst innflytelse på de totale husleiekostnadene til virksomheter som leier lokaler. For en bedrift med 250 ansatte er det stor forskjell på om hver ansatt bruker 35 kvadratmeter per ansatt eller 20 kvadrat meter per ansatt. Ved en leiepris på 2500 kroner per kvadratmeter i begge eksemplene, vil bedriften spare 9,375 millioner kroner i bare husleie. Samtidig vil man med «normale» felleskostnader på 300 kroner per kvadratmeter spare ytterligere en drøy million kroner når man bruker 20 kvadratmeter per ansatt. De samlede innsparingene på leiepris og felleskostnader blir dermed 10,5 millioner kroner i året for bedriften med 250 ansatte.
I tillegg kommer innsparinger i direkte driftskostnader, blant annet energikostnader som følge av mindre areal og at byggene med høy areal effektivitet ofte er nye og mer energi effektive. Det blir også mindre arealer å vaske.
Flytte til bedre område Alternativt kan arealeffektive lokaler gjøre at bedriften får råd til å bo i et «bedre område» med høyere husleie enn man ellers ville hatt muligheten til. Dersom man betaler 2500 kroner per kvadratmeter pluss 300 kroner i felles kostnader per kvadratmeter, og bruker 20 kvadratmeter per ansatt, har man faktisk lavere totale bokostnader enn om man bruker 30 kvadratmeter per ansatt og betaler henholdsvis 1750 kroner i husleie og 300 kroner i felleskostnader per kvadratmeter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
BERGHAGAN 7, LANGHUS / SKI
KONTOR
Beliggenhet/adkomst
Kontorer • Fra 50–500 m i 2. og 3. etasje • Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg. • Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov. 2
• Beliggende på Berghagan i Ski kommune. • Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.
• Rikelig med parkering. • Nærhet til buss og tog (Vevelstad). • Også lagerlokaler på samme eiendom.
• Enkel adkomst med bil.
Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no
Lysakerlokket
LYSAKER TORG 6–12 FRA 345–1.445 KVM Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Hva får du: • 2. etasje: 500-1.100 kvm BTA • 2. etasje: 345 kvm BTA / 4. etasje: 435 kvm BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • Godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Gangavstand Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet • Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
38
NE 08 2016
NYHETER
Utleiere vil oppleve mer av kortere leiekontrakter og økte krav til service og tjeneste leveranser, som krever en utradisjonell organisering (Foto: Shutterstock).
39
Fremtidens leietakere er gjester Leietakerne stiller større krav til fleksi bilitet og effektivitet og jobber annerledes enn tidligere. Ut leierne må tilpasse seg for å henge med i en ny konkurranse hverdag. Adm. direktør Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm var under en eiendomskonferanse til Dagens Næringsliv i juni invitert for å snakke om trender som endrer eiendomsbransjen mer enn vi tror. Aspelin Ramm-sjefen innledet sitt foredrag med
at bransjen kanskje bør endre synet i omtale av de som leier. – For 20 år siden hadde vi leietakere, i dag har vi kunder. Kanskje sier vi om 20 år at vi har gjester, sa Bøyum til for samlingen. En overordnet endring i rammebetingelsene for hele bransjen er fokus på ressursproduktivitet og miljø og delingsøkonomi frem mot 2020. Det er snakk om det grønne skiftet. Innad i bedriftene handler det mye om samhandling. Bøyum konstaterte på konferansen at hierarkiet er endret, og at mangel på kvalifisert arbeidskraft kan være en ut fordring for en del bedrifter. Utleierne må takle tøffere rammebetingelser fremover. – Det gjelder kravet til fleksibilitet, kortere kontrakter, hyppigere areal endringer og nye tekniske krav. Det skaper utfordringer for bransjen, sa han i sitt foredrag før sommeren.
40
NE 08 2016
NYHETER
Gunnar Bøyum, Aspelin Ramm. (Foto: Finn Ståle Felberg) Når NæringsEiendom ber Bøyum om å utdype resonnementet om utv iklingen fra leietaker til gjester, svarer han:
Et skifte – I Aspelin Ramm erfarer vi et skifte blant kontorleietakere. Mens man tidligere i stor grad hadde bedrifter som løste de fleste oppgaver med egne ansatte og spesialistavdelinger i eget hus, opplever vi i stadig større grad at en bedrifts om verden blir viktigere og viktigere. Vi ser en utvikling der samarbeidsprosjekter på tvers av eierskiller øker. – Der man tidligere brukte egne folk, henter man nå i større grad spesialistkompetanse utenfor egne rekker. Dette medfører at veksten kommer «nedenfra», med etablering av mange og mindre foretak med spesialkompetanse. Lokalisering i nærheten av samarbeidspartnere blir dermed tillagt større vekt, sier Bøyum. Han sier at Aspelin Ramm erfarer at valg av lokaler like mye er et valg av omgivelser. Tilgang til boligområder, offentlig kommunikasjon, service, kafeer/ serveringsteder, trening, barnehager osv. tillegges stadig større vekt. – Dette favoriserer bymiljøer hvor det meste er innenfor gangavstand, og hvor man når sine samarbeidsbedrifter enkelt i tillegg til byens tilbud, sier Bøyum.
Effektivt og fleksibelt Han sa også under sitt foredrag i juni at vi jobber på en annen måte enn tidligere, og det er krav til mer effektive og fleksible lokaler. – Kravet om forandringer kommer fra de yngre. Eiendomsbesitterne må forholde seg til at arbeidsplassene er mye mer spredt, til arbeidstakernes behov, og ønsket om større fleksibilitet, sa Bøyum. Han utdyper overfor Nærings Eiendom resonnementet om at veksten nedenfra har en annen viktig dimensjon. – Dynamikken i arbeidslivet gjør at stadig fler vil etterspørre kortere og mer fleksible leieforhold. Dette gjelder ikke bare små, nyetablerte bedrifter. Vi ser at Statsbygg krever fleksibilitet i sine leieforhold med tanke på endringer i arealbehov ol. Den typiske 10–15-årige leiekontrakten blir nok sjeldnere. Dette kan igjen bety utfordringer for utleiere som ikke er godt kapitalisert. Bankene liker som kjent lange leiekontrakter, sier Aspelin Ramm-sjefen. Kortere leiekontrakter, økt krav til service og tjenesteleveranse krever en annen organisering fra utleierne.
God serviceorganisasjon – Det blir ikke lett å være eiendoms investor uten å ha en god service organisasjon lokalt. Hvordan
i nternasjonale eiendomsfond uten egen lokal organisasjon skal håndtere sine kunder, er det grunn til å spørre om. Kundene krever at problemer løses der og da, som på et hotell eller restaurant. Leietakerne må behandles som gjester. Er de fornøyd og du kan levere den service og fasiliteter de etterspør, blir de lenge, sier Bøyum. For eiendomsbesitterne betyr dette økt risiko, men også «fantastiske mulig heter» for de som forstår å levere mer enn bare kvadratmeter. Bøyum trakk videre frem på konferansen i juni at veksten fremover ikke kommer i form av store enbrukerbygge, eksempelvis Statoils store kontor på Fornebu. Derimot er coworking en trend som utleierne må ta hensyn til. Aspelin Ramm har også hengt seg på denne trenden. – Vi har etablert flere coworking- tilbud beregnet på nyetablerte bedrifter og mindre kompetansemiljøer. Vi tror vi vil se mer av det i fremtiden. Både på Tjuvholmen og Vulkan har vi erfaringer med denne type kontorer, og vi vil i våre nye byutviklingsprosjekter i Landbruks kvartalet, Skippergata og Sommerrogata jobbe med å etablere denne type tilbud, sier Bøyum. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
DET KREVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT TERRENG
Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 150 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no
Historien forplikter
42
NE 08 2016
NYHETER
– Alt skal edskaleres n
Fremtidens leietakere vil nedskalere alt, og det er miljø og klima som er hoveddriveren. Arkitekturpsykolog Oddvar Skjæveland i Mellomrom Arkitekturpsykologi (se faktasak og undersak) er nokså klar på hva som vil kjennetegne fremtidens leietakere. – Det vanlige er å snakke om frem tidens lokaler, men det mener jeg er feil fokus. Lokalene bestemmes av leietaker etter en behovsanalyse. Hovedpoenget er «downsizing», alt downsizes, fra kontor lokalene, leiekontraktene til kontorpultene.
Parkeringsplassene til de ansatte blir mindre og færre. Leiemarkedet blir en del av en megatrend, som er klima og miljø, sier Skjæveland til NæringsEiendom. – Det er vanskeligere for utleierne å oppnå lange leiekontrakter, og det er en opplevelse av verden rundt seg mot mer tilgjengelighet. Fortidens leietakere var opptatt av å være utilgjengelige, men vil nå gjøre seg mer tilgjengelig. Selv om mange fortsatt sitter utilgjengelig, har det vært en langsom utvikling de seneste tyve årene mot mer tilgjengelighet, konstaterer han. Skjæveland mener fremtidens leie takere, i tillegg til downsizing, kjenne tegnes av at de ikke kjører bil. De sam handler, er teknostyrte, mobile, opptatt av verdier, og de tilhører den kreative
klasse. En fellesnevner er det økende kravet om produktivitet.
Produktivitet – Produktivitetskravet henger over oss alle, både i offentlig og privat sektor. Virksom hetene fokuserer hele tiden på å utvikle og forbedre produktiviteten, så de spør etter produktivitetsfremmende lokaler. Utleiere som klarer å kombinere slike lokaler med riktig beliggenhet og detaljer inne i lokalene, vil få økt verdi av eiendommene, sier arkitekturpsykologen. – Det er også en større grad av bruker evaluering i alle deler av samfunnet, snart blir vi alle evaluert og ranket. Det vil over raske meg om utleiere ikke i større grad blir gjenstand for evaluering fremover, der brukerne på forhånd stiller krav, sier han.
43
Skjæveland spår at det er leietaker i form av å være sluttbruker som i større grad vil rangere utleiere og lokaler, og ikke søkemeglerne som det i stor grad er i dag. – Det er også en sterk helsetrend, leietakerne er veldig opptatt av helse. I Mellomrom har vi fått godt gjennom slag i våre løsninger med å plassere inn tredemøller og step-maskiner i lokalene. Mange leietakere har et sunnere kost hold på jobben enn de har privat, med blant annet salatbar i kantinen. De helsemessige faktorene knyttes også til produktivitet. En annen trend som vi ser, er bruken av naturmaterialer og bort fra det minimalistiske. Det er mye planter på jobben og også referanser til naturen i bildene som henger på veggen, sier han.
Megatrend – Hva betyr de nye trendene for fremtidens arkitektur og utforming av arbeidsplassene? – Det betyr at behovet for areal effektivitet tar ganske stor plass, men ikke bare på grunn av kravet om effektive løsninger. Klima og miljø er en megatrend, det får gjennomslag for alle andre områder. Igjen, svaret på dette er «downsizing». Ett av de mest energibesparende tiltakene vi kan gjøre, er å redusere energiforbruket i bygg, få ned CO2-utslippene ved oppføring av bygget og ved transport. Reisemåten til de ansatte blir et konkurransefortrinn, at de reiser miljøvennlig til og fra jobben, svarer Skjæveland. Nye generasjoner kommer ut i arbeids livet, og de har en helt annen digital og mobil bakgrunn enn tidligere generasjoner.
Spørsmålet er så hva de yngre som nå kommer ut i arbeidslivet forventer på kontorarbeidsplassen. – De unge i dag er vokst opp med mobile skjermer og små skjermer gjennom smart-telefoner, de har beveget seg bort fra TV-skjermen. Vi skiller mellom de teknologi-innfødte og teknologi- innvandrerne. Forskere sier dette skillet går ved 35 år, jeg tror aldersgrensen er enda lavere. Men de under 35 år tilpasser seg mye lettere, de har mye lettere for å gjøre seg tilgjengelig for de nye l øsningene, sier han, Ifølge arkitekturpsykologen handler ikke dette bare om alder. – Nei, vi ser også fra andre områder at folk i 20-årene og faktisk de i 50-årene er mest åpne for endringer og nye løsninger. 50-åringene kan ha vært vant til en del
44
NE 08 2016
NYHETER
Arkitekturpsykolog Oddvar Skjæveland i Mellomrom Arkitekturpsykologi.
endringer opp gjennom karrieren, mens de som er i 20-årene, er nysgjerrige til det som skjer. De mest restriktive når det gjelder holdninger til endringer, er de som er rundt 40 år. Jeg tror det generelt kan ha med tidsklemma å gjøre, at de minst innstilt til åpne løsninger er 40-åringer i familieforhold med små barn. Vi ser også at de som er helt i slutten av yrkeskarrieren er som 40-åringene.
MÅ ikke – Hvorfor går vi primært på kontoret i fremtiden? – Dette er et standardspørsmål jeg har stilt til mange hundre brukere. Det kanskje mest overraskende i svarene de gir, er det de ikke sier, at de MÅ gå på kontoret. 80-90 prosent av de spurte sva rer at de kunne ha gjort jobben et annet
sted. Ellers svarer de at de går på kontoret for å møte kollegaer, for å skille arbeid og fritid og å komme i modus for arbeid. Ledere svarer at de MÅ være der. 80 pro sent har sosiale, gruppemessige, psykolo giske behov for å gå på kontoret. Tar du dette opp ett nivå fra individet, handler det om å bygge organisasjonskultur, sier Skjæveland, og fortsetter: – Jeg har også stilt et parallelt spørsmål, hvorfor de må ha meg i lokalene når jeg holder foredrag. Jeg kunne jo ha gjort dette med en video konferanse. Da er det vanskeligere å gi gode svar. Men det går på basale psyko logiske faktorer som øyekontakt, hva som skjer i lokalet, at jeg kan bevege meg fysisk rundt til de som sitter der. Til hørerne får en annen visuell kontroll enn ved videokonferanser, sier han.
Flere har spådd at det aktivitets baserte kontoret blir vinneren frem over når det gjelder kontorutforming. Skjæveland tror aktivitetsbaserte arbeids former vil slå igjennom mer og mer, men selv liker han ikke begrepet. - Nei, det er noe stigma over det, det forbindes med ikke å ha faste plasser og er mer en ideologisk sak som vi ikke vil være knyttet til. Kinnarps o pererer med mangfoldslokaler, og kanskje bruker baserte løsninger er et bedre begrep. Det handler om løsninger som er tilpasset brukerne og som tar hensyn til brukernes behov.
Kortere kontrakter – Hvem blir vinnerne i markedet fremover? – Vinnerne i utleiemarkedet blir de som klarer å tilpasse seg kortere leiekontrakter
LO K A L E R TIL LEIE CARL BERNER NÆRINGS PARK
HASLEVEIEN 28 Mellomrom Arkitekturpsykologi Arkitektfirma som har spesialisert på utvikling av gode arbeidsplasser. Selskapet har bidratt i utformingen av 20 000 arbeidsplasser og har det de omtaler en kunnskapsbasert tilnærming i utformingen av arbeidsplasser. Mellomrom styrer 60 millioner kroner til innovasjon og forskning på nye arbeidsplassløsninger.
C A 9 0 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E
•
Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer
•
Resepsjon/mottak, arkiv mm
•
Grei standard
•
Mulighet for parkering
•
Ledig fra 01.07.16
HASLEVEIEN 28 C A 1 3 0 M 2 B TA
og større fleksibilitet når det gjelder antall ansatte blant leietakerne. De innfører nye leietakermodeller med klynger av leietakere og satser ikke på enkeltleietakere. Blant leietakerne blir vinnerne de som får til fl eksibilitet med hensyn til minske eller øke a ntall ansatte. Selv om lokalkostnader utgjør en liten del sammen liknet med lønnskostnadene, er det faktisk de nest høyeste faste kostnadene i bedriften. Vinnerne blir de som klarer å kombinere arealeffektivitet med produktivitet, svarer Skjæveland, som tror coworking får større gjennomslag i årene fremover. Mellomrom har etablert nettsiden/datterselskapet CoWo, som er en ny modell for leie av kontorlokaler tilpasset små bedrifter med 1–20 ansatte. Gjennom CoWo leier bedriftene kontorplasser i etablerte kontorlokaler sammen med andre bedrifter. Det er fleksible leiekontrakter og alle fasiliteter inkludert. – Vi tror fremtidens leietakere i større grad i fremtiden vil finne sine kontorlokaler gjennom nettsider som denne, sier Skjæveland. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E
•
Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden
•
Beliggende i 3.etg med atkomst til personheis samt to stk. vareheiser til lasterampe
•
I dag et «åpent» areal, kan tilpasses etter behov
•
Mulighet for leie av parkeringsplass
•
Ledig fra 01.09.16
FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no
46
NE 08 2016
NYHETER
Smart og attraktivt Mellomrom har lansert begrepet SMAP, som står for smart, attraktiv og produktiv arbeidsplass. Det er et prosjekt med et budsjett på 30 millioner kroner og med støtte fra Forskningsrådet, og det er beregnet 25 000 arbeidstimer. SMAP skal være et kvalitetsmerke for god arbeids plassarkitektur og flytte fokus fra bygg til leietaker. Et SMAP-miljø kjennetegnes av både universelle, materielle kvaliteter og høy grad av brukertilpasning. Den fysisk ideelle utformingen er ifølge Skjæveland ikke mulig å være helt spesifikk på, ettersom ulike leietakere vil ha svært forskjellige behov. Noen viktige prinsipper er likevel at løsningene er arealeffektive og klimavennlige lokaler som har regulerte siktlinjer, og der det er romslig rundt arbeidsplassen. Lokalene
skal ha mange smårom, god akustikk, vakker estetikk og gjennomarbeidede tekniske kvaliteter. Utviklingen ser ut til å gå i retning av aktivitetsbaserte løsninger, det vil si valg frie arbeidsplasser. Skjæveland sier det ligger mye datasamling bak utformingen av konseptet gjennom et team på åtte forskere, og der eksisterende bygg er rangert. Det er også en doktorgrad knyttet til prosjektet.
Poeng – Vi har hatt en innsamling av all tilgjengelig eksisterende informasjon og såkalt evidensbasert forskning, men også innhentet faglig skjønn fra eksperter. Dette er samlet i ett system som gir bygninger poeng. Man tar hensyn til hva brukerne
sier når man gir bygningen poeng. Vi gir ikke bygget karakter uten sertifisering fra leietakerne, som gir bygget henholdsvis en, to eller tre stjerner. Men det som kan være godt for noen brukere, kan være dårlig for andre. Et eksempel kan være eksponering, som kan være bra for oppstartsbedrifter, men dårlig for PST eller potensielle terrormål, sier Skjæveland. Han tror SMAP i kombinasjon med r asjonelle, nøkterne kontorlokaler som gir høy produktivitet vil være en vinnerformel fremover. Mellomrom er også opptatt av det de kaller tilgjengelighetens arkitektur for å fremme de nye arbeidsmåtene. Det vil si å fremme flyten, det digitale, m obiliteten, den konstante tilgjengeligheten, den gode følelsen av tilhørighet og e nergien gjennom utformingen av l okalene.
Vi pakker møblene våre i tepper i stedet for papp. Og det har vi gjort helt siden 1960. Teppene tar vi med oss tilbake og bruker igjen. Og igjen. Og igjen. Mange ganger. For hver eneste lastebil som forlater fabrikken sparer vi miljøet for 266 kg papp. Det blir til sammen veldig mange tonn, hvert eneste år. Hva er bedre enn å gjenvinne? Å ikke ha noe å gjenvinne. Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.
Foto: Catharina Caprino
Så enkelt er det å spare miljøet for tonnevis av emballasje.
48
NE 08 2016
ØSTFOLD/FOLLO
Mange vil til Østfold Mange bedrifter etablerer seg i Østfold, og i byene kan leie prisene for nye kontorbygg komme opp mot 2000 kroner per kvadratmeter. Østfold- og Follo-spesialisten innenfor megling og rådgivning av nærings eiendom, Metra Næringsmegling, opplever et bra trykk i Østfold-markedet. Næringsmegler og rådgiver Roy Hugo Øren forteller til NæringsEiendom at E6, E18 og kort vei til Oslo gir Østfold et løft. Innenfor lager- og logistikkmarkedet er Østfold blitt et attraktivt område, blant annet som følge av nærheten til E18 og E6 som går til Sverige. – Det er helt klart at kjedene ser på Østfold som et interessant område. Vi merker at det er stor interesse fra private investorer for å etablere seg i fylket. Moss
Næringspark er et stort tomteområde på 220 mål som ligger øst for Mosseporten Senter. Vi i Metra Næringsmegling fikk i oppdrag å selge det til større aktører. Vi trodde vi skulle jobbe med dette prosjektet i en tiårs-periode. Oppdraget fikk vi på slutten av fjoråret og det er nå løst. Europris valgte å flytte fra havna i Fredrikstad til Moss Næringspark for å bygge et stort lager her. Det gir noen signaler som er positivt for regionen. Asko ligger som kjent i Vestby, rett ved Østfold, med ett av Norges største lager for distribusjon av dagligvare, sier Øren.
Leieprisene Metra-rådgiveren forteller om et marked med store variasjoner i leieprisene. – Vi ser en positiv utvikling på leie nivået i de områdene der myndigheter legger ressurser for infrastruktur og s tørre utbygginger som for eksempel sykehuset på Kaldnes i Sarpsborg, sier Øren. Han forteller om leiepriser opp mot 2000 kroner per kvadratmeter i nye kontorbygg i byene og trekker frem som eksempel «Værste» i Fredrikstad, og bygget til Infotjenester i Sarpsborg.
49
Gode bygg i Ă˜stfold-byene har leiepriser opp mot 2000 kroner per kvadratmeter. Her er Infotjenesters kontor i Sarpsborg. (Foto: Hille Melbye Arkitekter)
50
NE 08 2016
ØSTFOLD/FOLLO
Roy Hugo Øren, Metra Næringsmegling.
– Det samme nivået bør man også kunne oppnå i Moss for nye moderne bygg som er kostnadseffektive. Kontorbygg med normal god standard i samme områder vil det nok være større variasjoner på i forhold til beliggenhet. Her er nok spennet fra ca. 1000 kroner per kvadratmeter til 1600 kroner kvadratmeteren, avhengig av standard og beliggenhet, sier Roy Hugo Øren. Noe av det som er drivkraften for etableringer i Østfold er ifølge Øren at byene har en stor boligutbygging som tar opp for det store presset i Oslo. Mange nyetablerte og barnefamilier velger da Askim, Moss, Fredrikstad eller Sarpsborg. – For de som jobber i Oslo, er det nok Moss og Askim som er den ytre randsonen, sier Øren.
– Dette området spiser litt av slo-markedet og Østfold. Det er kort vei O begge veier, og det er et stort marked for bedrifter, siden det er mye tilflytning her. Ski kommune har begrensede muligheter for vekst innfor industri. Her er det noen muligheter i Ski Næringspark, og mellom Ski sentrum og E18. Større lagerog logistikklokaler bør ligge nærmere E18 og E6. Derimot er det muligheter for å etablere flere typiske kontorbrukere som kan ligge helt inntil Ski Stasjon. Det er miljøvennlig og det er kun 12 minutter til Oslo med nye Follobanen, og det er lett forbindelse til Gardermoen og Vestfold. Leienivået i Ski vil ligge på pluss minus 2000 kroner per kvadratmeter for nybygg, sier Øren.
Indre Østfold Spennende i Follo Metra Næringsmegling har også fokus på Follo-området i Akershus. Roy Hugo Øren mener det skjer mye spennende i Follo, særlig i forbindelse med Follobanen.
I indre Østfold er det ikke de samme leieprisene som i byene i Østfold. Ifølge Roy Hugo Øren er det det lokale markedet som gjelder, det er et bra område for industri/ produksjon som er avhengig av lavere kostnader på lokalleie og a rbeidskraft.
– Det er noen bedrifter, spesielt innenfor lager og logistikk, som e tablerer seg langs aksen E18 og E6. I dag er det ikke noe tillegg for frakt fra Askim i forhold til Oslo, sier Øren. Han mener Askim nyter godt av at E18 bygges ut, og det er viktig for regionen. – Det gir en positiv utvikling for denne regionen. Det tidligere H elly Hansen-bygget i Moss, som er på ca 10.000 kvadratmeter på ca 50 mål tomt, heter nå Solgaard Næringspark. Næringsparken har hatt en veldig positiv utvikling. Det meste av kontorene er fylt opp, og mye av lagerlokaler er også leid ut. GK Inneklima flytter inn i november på ca. 1100 kvadratmeter i rehabiliterte lokaler, og ligger da veldig sentralt til for deres virksomhet i Østfold. Eierne Fauna Eiendom ønsker å investere mye for å oppgradere denne næringsparken, sier Metra-megleren. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
Det går mot takeoff - utbyggingen er i gang! Oslos rivende vekst har stor innvirkning på byens omgivelser. Selv om den sivile flytrafikken på Rygge tar en pause, ser andre aktører muligheter. AIM Norway har besluttet å etablere seg her. Sammen med store infrastrukturtiltak vil det gi et betydelig løft for regionen. Rygge Næringspark Østfold består av et tomteareal på 100 daa. Næringsområdet har en meget god tilgjengelighet fra E6 med direkte avkjørsel fra motorveikrysset. Her tilbys tomtearealer for kunnskapsbasert næring (kontor, lager, produksjon), tjenesteytende virksomheter (veiservice, bil, mat, overnatting, etc.), samt flyplassrelatert logistikk.
www.ryggepark.no
52
NE 08 2016
ØSTFOLD/FOLLO
Østfold Næringspark i Askim opplever interesse fra leietakerne.
53
Full fart i Indre Østfold
Det satses hardt på næringsparker og å tiltrekke seg næringsvirksomhet til Indre Østfold. I 2008 tok Höegh Eiendom over Askim Næringpark fra Glava. Næringsparken, som ligger rett ved Askim i Indre Østfold, har en bygningsmasse på til sammen 34 000 kvadratmeter. Nå jobber Höegh
Eiendom for fullt med å synliggjøre mulighetene og potensialet i området, som ligger rett ved der nye E18 går gjennom Østfold. Næringsparken er blitt døpt om til Østfold Næringspark. – Vi har ca. 26 dekar med ubebygd tomt, ferdig regulert til næring og kontor. Gjeldende regulering tillater 60 prosent utnyttelse, inntil 3 etasjer med maks gesimshøyde på 12 meter. Det betyr at vi kan utvikle opptil 30.000 til 40.000 kvadratmeter. Antall bygg og hvor mange kvadratmeter vi kan få til, er avhengig av type bygg og utforming. Hele eiendommen er totalt på ca. 113 dekar og
gir dermed mange muligheter, sier daglig leder for Ski og Askim i Höegh Eiendom Karl Erik Navestad til NæringsEiendom.
Vil ha bedrifter Før sommeren arrangerte Østfold Næringspark markedsdag for sine leietakere. Målet var at leietakerne skulle bli bedre kjent med hverandre og vise seg frem for interesserte. Ordføreren i Askim og næringssjefen kom også på markedsdagen for å fortelle hvordan kommunen satser på næringslivet fremover. Askim markedsfører seg som sentrum i Indre Østfold og som en kommune med
54
NE 08 2016
ØSTFOLD/FOLLO
Holtskogen Næringspark i Hobøl har store investeringsplaner.
t ilgjengelige arealer for både befolkningsvekst og nye bedrifter. Østfold Næringspark ønsker å få sin del av den ventede veksten i virksomheter som etablerer seg i Askim. Ifølge Höegh Eiendom er det flere interessenter i forhandlinger om prosjektene. – Vi opplever bra interesse og har et stabilt leietakerlag som stadig absorberer mer plass, men vi har fortsatt plass til flere. Leien er konkurransedyktig og varierer utfra type lokale og standard. Generelt kan man si at kontor «as is» starter fra 850 kroner per kvadratmeter i året pluss felleskostnad og energi. Lager «as is» starter fra 450 kroner per kvadratmeter pluss felleskostnader og energi. For eventuelle særtilpassede nybygg blir leieprisen en forhandling og en funksjon
av byggekostnader og avkastningskrav. Vi har god parkeringsdekning, cafe/kantine, resepsjon, postlevering og møterom for utleie, sier Navestad.
Gigantprosjekt Østfold Næringspark får konkurranse fra Hobøl-prosjektet Holtskogen Nærings park. Herde Eiendom AS og Holtskogen Utvikling AS står bak utbyggingsplanene. Eiendomsutviklerne Hans Jørgen Herje og Hans Deunk startet opp prosjektet for flere år siden, da de to barndoms kameratene la frem ideen om en næringspark i Holtskogen for Østfold fylkeskommune. Prosjektet er ferdig regulert til næringspark for arealkrevende virksomhet. Tomteområdet er på
hele 532 mål og kan utbygges med mer enn 300 000 kvadratmeter med næringsbygg. Det dreier seg trolig om investeringer for opp mot et par milliarder. Maksimal BYA er på 70 prosent, mens maksimal byggehøyde er satt til 30 meter. Holtskogen Næringspark kan tilby logistikkbygg, kombinasjonsbygg og noe engros proffhandel. Med en transporttid på 30 minutter til Oslo S når nye E18 er ferdig utviklet, vil Holtskogen kunne konkurrere med en rekke av nærings parkene utenfor Oslo. Næringsparken ligger en drøy halvtimes kjøretur unna Ørje ved svenskegrensen. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
Den største næringsmegleren i Østfold og Follo
OSLO
SKI
Som megler kan du ikke sitte et helt annet sted og tro at du kjenner Østfold og Follo. Du må være der! Vite hva som rører seg. Kjenne pulsen og identiteten til de ulike stedene i distriktet. Ha oversikt over utbyggingsplaner, reguleringer og ikke minst preferanser i markedet. Derfor bør det være ditt førstevalg å kontakte en megler som holder til i regionen. Metra Næringsmegling er den største næringsmegleren i området. Vi har årelang erfaring, mye detaljkunnskap og avdelinger både i Moss og Fredrikstad og i Ski. Kontakt oss om du trenger bistand til å leie ut eller selge din næringseiendom.
Avdeling Ski - 69 27 89 00 Avdeling Moss - 69 27 89 00 Avdeling Fredrikstad - 69 30 18 00 post@metra.no | metra.no
ASKIM
MOSS
SARPSBORG
FREDRIKSTAD
HALDEN
56
NE 08 2016
ØSTFOLD / FOLLO
Satser i Oppegård Loe Utvikling kjøpte Fløisbonnveien 2–4 i Oppegård av KLP Eiendom, og har s tore planer for eiendommen. Kombinasjonseiendommen på snaue 20 000 kvadratmeter er en av de eien dommene KLP ikke ønsket å beholde da de for ett år siden kjøpte de resterende
eiendommene i Aberdeen Eiendomsfond Norge II. KLP er ikke i dette segmentet. NE nyheter omtalte i april i år det kommende salget av eiendommen på Oppegård. Newsec hadde fått salgs oppdraget fra KLP for en bygning der deler av Fløisbonnveien 2–4 er oppført i 1960, mens noe er fra 2001. Bygningsarealet er eksakt på 19 500 kvadratmeter, hvorav 14 140 kvadrat meter er lagerarealer, mens kontor arealene utgjør 5395 kvadratmeter. Loe Utvikling kjøpte eiendommen, som er leid ut til Jernia frem til oktober 2017. Tomtearealet er på ca. 32 mål.
Ifølge KLP Eiendom var eiendoms verdien i transaksjonen er 159 millioner kroner.
Eier naboeiendommen Loe Utvikling eier også naboeiendommen Kongeveien 47 på ca. 11 000 kvadrat meter, en eiendom som ble overtatt på kort leiekontrakt, og som etter to år ifølge pressemeldingen er fullt utleid på 10-årige kontrakter. Tomas J. Tenden i Loe Utvikling sier at Fløisbonnveien 2–4 er en attraktiv eiendom som de har ønsket seg lenge. Det er ifølge Tenden stor etterspørsel etter
Solgaard Næringspark | E6 ved Moss Kostnadseffektive lagerløsninger med strategisk beliggenhet
Solgaard Næringspark gir uttallige muligheter for å kombinere lager- og kontorlokaler i ulike størrelser fra 500-6.000 kvm til konkurransedyktig leiepris. Lagerlokalene har god takhøyde og kan tilpasses med kjøreporter og adkomstområder etter behov. For øvrig har vi mindre arealer som kan tilpasses lager og/eller industri/produksjon i kombinasjon med effektive og moderne kontorløsninger. Lokalene er spesielt godt egnet for virksomheter som ønsker seg en strategisk beliggenhet i nærheten av Moss Havn og E6 som er innfarten til Norge fra Europa.
LEDIGE AREALER: - Kontorlokaler fra 100-800 kvm - Lagerlokaler fra 500-6.000 kvm - Lager/verksted/prod. fra 350–1.720 kvm - Butikk/showroom/proffbutikk på 1.720 kvm
Kontakt Roy Hugo Øren roy@metra.no | 928 16 111 Mer informsjon på solgaard.metra.no
58
NE 08 2016
ØSTFOLD / FOLLO
Fløisbonnveien 2–4 i Oppegård huser Jernias lager i noen måneder til.
gode og fleksible lager- og kombinasjons arealer sentralt rundt Oslo, noe Loe Utvikling har erfart gjennom utleie arbeidet av Kongeveien 47. – At vi også eier naboeiendommen, gjør det enklere å finne gode løsninger for fremtidige leietakere. Eiendommene har sammen åpenbare muligheter for fremtidig transformasjon. Mulighetene er store ved konvertering av et tomteareal på over 60 mål, men vårt fokus vil i første omgang være å ønske velkommen til nye leietakere etter Jernia, sier Tenden.
s elskapet står Loe-gruppen, som er Norges s tørste produsent av betongvarer til bygg og a nleggsbransjen. Loe Utvikling har tidligere utviklet et område for volumhandel i Lillestrøm til kjeder som Montér, Europris og Møbelringen. Selskapet har nylig igangsatt utbyggingen av et stort næringsområde på ca. 100 mål ved E6 i Rygge, hvor Circle K akkurat åpnet en ny stor s tasjon. Loe Utvikling kjøpte i februar i år en p ortefølje fra Volvo Norge.
Næringsområde
Tekst JAN REVFEM
Loe Utvikling drives av Tomas J. Tenden og Christian Kulberg. Bak
E-post JAN@NE.NO Foto LOE UTVIKLING)
Ditt nye næringsbygg - rett ved E6, Mosseporten og Europris sitt nye sentrallager
Ved riksvei 120, kun tre minutter fra E6 og Mosseporten, ligger Vanemskogen Næringspark. Her kan vi tilpasse ditt nye bygg akkurat slik du måtte ønske det.
Oslo ↑
Askim - Stockholm →
E6 120
Det kan prosjekteres en bygningsmasse opp mot 40.000 kvm på tomten og det kan også oppføres flere bygg på området. Eiendommens beliggenhet passer perfekt for virksomheter som ønsker seg en strategisk beliggenhet i nærheten av E6 og Moss Havn, som er innfarten til Norge fra Europa. Samtidig er det kort vei både til Oslo sentrum og Gardermoen.
Mosseporten ← Moss
Patterødkrysset
E6 Sarpsborg - Gøteborg ↓
Kontakt Øivind Slangsvold - os@metra.no | 404 61 800
60
NE 08 2016
ØSTFOLD/FOLLO
Storsatsing i Moss Næringspark Fabritius Gruppens storkontrakt med Europris på 60 000 kvadratmeter i et nybygg gir Moss Næringspark et kjempeløft. Europris har brukt lang tid på å vurdere hvor selskapet skal lokalisere sitt nye sentrallager, og har nå landet på Moss Næringspark. Utleier er et heleid datter selskap av Fabritius Gruppen, som nettopp har kjøpt tomten på 125 mål fra Moss Næringspark. Det totale leiearealet er på 60 000 kvadratmeter, fordelt på et 12 meter høyt lager på 46 000 kvadrat meter og et 32 meter høyt lager på 10 000 kvadratmeter og kontorer og service arealer på ca. 3000 kvadratmeter.
– Vi ble forespurt av Europris og har jobbet med dette over en p eriode denne våren. Vi er stolte over å ha blitt valgt som samarbeidspartner i prosjektet, sier adm. direktør Asgeir Solheim i Fabritius Gruppen til NE nyheter.
– Vi er veldig glade for å ha landet på en moderne logistikkløsning for Europris. Det nye sentrallageret vil gi grunnlag for fortsatt kostnadseffektiv vekst fremover. Mye hardt arbeid er foran oss, men med denne beslutningen har vi styrket den langsiktige konkurransedyktigheten, sier Europris-sjef Pål Wibe i en kommentar.
Tar over tomten Han forteller at selskapet samtidig har inngått en avtale om å ta over tomten fra Moss Næringspark. – Tomten er nå en r eguleringssak som skal avklares i løpet av høsten. Vi har fått positive tilbakemeldinger fra kommunen. Det er ikke så mange tomter tilgjengelig for et slikt prosjekt, sier Solheim. Ifølge Solheim er prosjektet i tråd med Fabritius Gruppens strategi om å bygge en større portefølje av langsiktig eiendom i t illegg til selskapets posisjon som eiendomsutvikler og forvalter. I Europris er de godt fornøyd med å ha landet en avtale om sitt nye lager.
Kan bygge 150 000 kvadratmeter Moss Næringspark er et nytt nærings område ved Moss som er regulert for logistikkvirksomhet, industri-, service- og håndverksbedrifter, samt kontor og tjeneste yting. Tomtene for første byggetrinn kan gi rundt 150 000 kvadratmeter bygg. Moss Næringspark tilbyr tomter fra 7 dekar til 100 dekar, og mener beliggenheten tett ved E6 i kort avstand fra Moss Havn med tillatelse til å kjøre med 25 meters vogntog er et viktig konkurransefortrinn. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
PA L RO es C. me NO r p /R å EF AC E
Bli med i konkurranse om 100 000 kroner for renovering med PAROC REFACE! PAROC.NO/REFACE
Innovativ, diffusjonsåpen renoveringselement
Betydelig høyere verdi på eiendommen Moderne fasade på en uke
Høyere energieffektivitet gir reduserte oppvarmingskostnader
Eksisterende vegger beholdes
All virksomhet kan fortsette som vanlig under renoveringen
NYHET! PAROC® REFACE ™
GI EIENDOMMEN DIN EN SMART FACELIFT! PAROC REFACE er en banebrytende innovasjon som gir helt nye muligheter til kostnadseffektiv energirenovering. Et moderne, velisolert renoveringselement festes utenpå eksisterende vegg, og på veldig kort tid får du en helt ny fasade og en bygning som er både mer energieffektiv og mer brannsikker. Les mer på PAROC.NO/REFACE.
62
NE 08 2016
HANDEL
Handel hjemmefra truer kjøpesentrene. (Foto: Shutterstock)
63
Trues av E-handel E-handel og nye aktører på banen kan bli en stor u tfordring for kjøpesentrene frem over. Valg av r iktig senter og innovasjons evne er avgjørende suksessfaktorer for de mindre butikkene.
For de store butikk-kjedene er valget
betingelse for at du skal lykkes, sier
av lokalisering en beslutning som tas
professor Arne Nygaard ved Institutt for
sentralt. Disse kjedene er som regel
Markedsføring ved Høyskolen Kristiania
«dragerne» i kjøpesentrene og får i
til NæringsEiendom.
utgangspunktet de beste plasseringene
– Senteret må i tillegg ha alle
på sentrene og de beste leiebetingelsene.
funksjonaliteter, bekvemmelighet,
Store kjeder har stor forhandlingsmakt.
god tilgang til kollektivløsninger og
Utfordringen ved å velge riktig senter er
parkeringsanlegg. At du får gjort mye på
langt større for de mindre og uavhengige
ett sted, reduserer transaksjonskostnaden
butikkene, som kan havne bakerst i køen.
for kundene. I USA er trygghet viktig for
– De må velge et senter der det er
kundene, at de ikke blir ranet. Trygghet
en konsentrasjon av butikker som gjør
spiller også en viss rolle ifølge en
at kundene drar til senteret. Dette er
bachelor-oppgave fra NTNU på Gjøvik,
nødvendig, men ikke en t ilstrekkelig
der jeg foreleser. Kjøpesentrene må i
64
NE 08 2016
HANDEL
For butikker kan det lønne seg å holde til ved siden av konkurrentene. (Foto: Shutterstock)
tillegg være et samlingssted som gjør at folk føler senteret som et hjemsted og kan
oppleve noe, en e rstatning for bygda og byen, sier han.
Deler kompetanse Nygaard fremhever at et kjøpe senter er en slags klynge av bedrifter som konkurrerer, men også utvikler kompetanse sammen. Butikksjefene kan se konkurrentenes metoder og produkter, som i teknologiklyngen Silicon Valley. – Det fører til entreprenørskap, som gjør at man ønsker å være i senteret. Entreprenørskap i kjeder som Hennes & Mauritz skjer sentralt i systemet, mens de
uavhengige butikkene er mer avhengige av den utviklingen og innovasjonen som skjer på kjøpesenteret. Et viktig aspekt ved valg av riktig kjøpesenter er derfor om det skjer entreprenørskap i senteret, slik at nye ideer spres raskt i nettverket av butikksjefer, sier professoren. Her spiller også senterledelsen en viktig rolle for å organisere, kommunisere og motivere entreprenørskapet for å få til omstilling. – Hva med den interne beliggenheten på senteret? – Det lønner seg å ligge ved siden av konkurrenter, det skaper symbiose, innovasjon og differensiering, sier han. Nygaard er opptatt av kjøpe-
sentre og omgivelser rundt butikken som stimulerer til entreprenør skap, og at butikksjefene følger med på trender. Undersøkelser viser dessuten at butikksjefer som er ansatt og typisk jobber fra 9-17, har en mindre omstillingsevne og lavere entreprenørskap enn franchisetakere. – Det resultatavhengige franchisesystemet spiller en rolle i omstillingen, sier Nygaard. Butikker nyter godt av klynger, såkalt agglomerasjon, det vil si fordelene bedrifter og konsumenter har av å være lokalisert nær hverandre. Det gir både mer omstilling og mer fornøyde kunder. Butikkene er paradoksalt nok
65
Arne Nygaard Arne Nygaard har bakgrunn som siviløkonom og har en Doktorgrad ved NHH, som han forsvarte i 1992. Han har arbeidet som professor blant annet på Handelshøyskolen BI og på Høyskolen Kristiania i Oslo sentrum siden 2014. Nygaard er også professor ved NTNU og foreleser blant annet om distribusjon, entreprenørskap og omstilling, det grønne skiftet og om bærekraftig utvikling. Han har vært gjesteforsker ved Smith School of Business (University of Maryland) og Wharton School (University of Pennsylvania). Nygaard har i tillegg skrevet fem bøker og publisert en rekke fagartikler i internasjonale fagjournaler, blant annet i Journal of Marketing og Journal of Marketing Research.
Blomsterbutikker og andre butikker som utløser impulskjøp bør ligge ved siden av virksomheter som Vinmonopolet. (Shutterstock)
Intern fokus I en rapport fra 2012 bidro Nygaard i den norske delen av et stort internasjonalt prosjekt i regi av den velkjente Harvard-professoren Michael Porter om varehandel. Han ledet forskningsstudien «En kunnskapsbasert varehandel», som er en strategisk analyse av næringen. Nygaard fant blant annet i studien at det var bekymringsfullt at varehandelen retter seg mer inn mot egen virksomhet i sine kurs og kompetansehevende tiltak. Varehandelen har mer fokus på bedriftsinterne kurs og var ikke så opptatt av kunnskapsdeling med andre bransjer. Studien viste også at næringen ikke er spesielt attraktiv for nyutdannede talenter som i mindre grad ønsker seg til varehandelen.
66
NE 08 2016
HANDEL
E-handel vil påvirke kjøpesentrene i Norge. I USA er flere sentre lagt ned og står enkelte steder som spøkelses landsbyer. (Shutterstock)
«fenemies», det vil si både tøffe konkurrenter samtidig som de er gode kollegaer og venner. Nygaard sier det er dette som skaper dynamikk også internt i et senter.
Spontan handel En del butikker er mer avhengig enn andre butikker av spontan handel som utløser impulskjøp. En planlagt handel på Vinmonopolet kan eksempelvis utløse kjøp av blomster til kona, slik at det er gunstig for blomsterbutikken å ligge nær «polet». Før var slike planlagte steder bankfilialene, nå er det gjerne Vinmonopolet. Butikkeiere må derfor vurdere hvilke kjøpesentre som utløser en slik spontan handel. – Hva er de viktigste faktorene når man skal vurdere gatebeliggenhet mot å ligge i et senter?
– Dette har en del med bilpolitikk å gjøre. Vi har sett at butikker med gatebeliggenhet har flyttet ut av sentrum og inn i sentrene. Gjøvik sentrum er utarmet på grunn av dette. I Porsgrunn er sentrumsgata delvis blitt et «cowboy-land». Kjøpesenteret Down Town har tatt mye av handelen i Porsgrunn sentrum. Men, når leie prisene drives mot bunn, kommer ofte entreprenører inn, spesialistbutikker, nye trendy butikker som ser muligheter som ikke de etablerte selskapene har oppdaget. Det kan være gull verdt for disse butikkene å etablere seg i sentrum i denne fasen. Vi snakker om entreprenører som ønsker å leie til lave priser. Ett eksempel her fra Porsgrunn er en El-sykkel-butikken Scushi, som har fin eksponering sentralt i Storgata.
E-handel Et sentralt spørsmål er om sentrene kan fylle en rolle fremover som ikke dekkes av det forbrukerne oppnår gjennom E-handel. Da må kjøpesentrene fylle andre servicefunksjoner som helse og velvære, pleie, treningssenter, kafeer, restauranter og opplevelser som kino, teater, musikk, idrett osv. – Kundene er blant annet misfornøyde med bare å finne et spisetilbud på senteret, kommenterer Nygaard. – Hvilken fase mener du kjøpe sentrene befinner de seg i? – Veksten i kjøpesentrene flater ut, og sentrene er på vei ned i USA. I USA er sentre lagt ned og står der enkelte steder som spøkelseslandsbyer. E-handelen utvider seg raskt, derfor må kjøpe sentrene utvikle andre servicenivåer som
67
Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag Toma Gruppen er den eneste norskeide totalleverandøren av Facility Management tjenester i Norge. Vi lever av gode kundeopplevelser og våre 3000 dyktige servicemedarbeidere leverer hver dag tjenester i form av en totalleveranse eller enkelttjenester innenfor områdene renhold, kantine, kontorstøtte, vakthold og eiendomsdrift. Har du eller noen du kjenner behov for våre tjenester – ta kontakt med oss og vi skal hjelpe deg. Les mer om oss på www.toma.no
gjør at kundene får preferanser for å gå der. Dette er en utvikling man bør ta på alvor i Norge, svarer Nygaard. – Kjøpesentrene utfordres av E-handelen, der vi bare har sett begynnelsen på begynnelsen, med nye globale aktører som utkonkurrerer de etablerte, nasjonale aktørene. E-handel utgjør i dag 3-4 prosent av handelen, og de etablerte aktørene har ofte mye penger. De gjør derfor ikke noe, selv om de er på vei ned i livssyklusen, de føler seg litt som «kongen på haugen». For entreprenørene innenfor E-handel er det ikke så enkelt å bryte g jennom barrierene. Men klarer de å komme seg inn i den rette fasen av livssyklusen av livssyklusen, vil diffusjon (spredning, utbredelse, red.anm.) i markedet skape en egen dynamikk i retning av vekst for entreprenører som
«ruller ut» sine konsepter i markedet. Samtidig oppdager de etablerte aktørene «for sent» at de er fanget i en situasjon de vanskelig kommer ut av, sier han. Nygaard fremhever at mange av entreprenørbedriftene er på den «venstre siden av kurven», altså på vei oppover i den viktige vekstfasen. – For en del kjøpesentre på vei nedover i livssyklusen kan det være fornuftig å gjøre en U-sving og stimulere innovasjoner på den venstre siden. Kjeder som Elkjøp og Expert har sømløs E- handel, men da er de samtidig på vei inn i global konkurranse, sier han.
Nærsynte Porter-prosjektet som Nygaard var bidragsyter til her hjemme (se undersak), viste at varehandelen i mindre grad får med seg
det som skjer i andre bransjer. Nygaard sier bransjen dyrker et ensidig isolert fokus på egne problemer og kompetansebehov. Samtidig skjer det en revolusjon rundt neste g atehjørne når det gjelder t eknologi, E-handel, betalingssystemer, business intelligence, automatisering, delings økonomi, osv. Monopoliseringen særlig i matvaremarkedet er med på å bidra til dette problemet. – Ja, de mister lett det store bildet og blir for nærsynte. Jeg er skeptisk til bare å se på egen virksomhet og bransje. Det nytter ikke bare å ha kunnskap om å bli bedre til å flytte varene inn og ut av egen hylle, sier han. Nygaard peker på at det ikke er tilfeldig at den mest leste artikkelen i Harvard Business Review nettopp handler om hvordan etablerte bedrifter IKKE ser de dramatiske
68
NE 08 2016
HANDEL
endringene før det er for sent. Økonomen og professoren Ted Levitt skriver i denne artikkelen at analyser av alle næringer som har gått utfor stupet, demonstrerer et syklisk selvbedrag, fra heldig ekspansjon til uoppdaget tilbakegang.
Mer uoversiktlig – Fremover, hvilken utvikling ser du for deg for kjøpesentrene? – Isolert sett for butikkene i et senter er det viktig at butikksjefen spiller en rolle i utviklingen og u tviser entreprenørskap ut mot kundene. Det er nye aktører på banen og mer uoversiktlig når det gjelder nye aktører. Da må du ha resultatavhengig lønn for butikksjefene, fordi de da blir belønnet for aktivt å søke tilpasninger basert på kontakt med sitt lokale marked. En
annen viktig utvikling er at produktets livssyklus blir stadig kortere, vi snakker om ned mot tre uker for «fast fashion». Tidligere var denne livssyklusen relativt forutsigbar, langsiktig og oversiktlig, nå er den kortsiktig og uoversiktlig, med stor grad av bransjeglidning. Butikker må derfor ha tilpasningsevne helt ned til kundene i markedet, sier Nygaard. Han tilføyer imidlertid at i store, integrerte internasjonale k jeder som eksempelvis Hennes & Mauritz og Zara skjer denne utviklingen og innovasjonen sentralt i systemet. Der serviceandelen er større, kreves entreprenørskapet helt ned til møtet med konsumenten. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Nord
20. oktober 2016 Scandic Havet Bodø Noen av årets foredragsholdere:
NE KUNNSKAP, NORSK EIENDOM OG SPAREBANK 1 NORD-NORGE HAR GLEDEN AV Å INVITERE DEG TIL EIENDOMSBRANSJENS STØRSTE SAMLINGSPUNKT I NORD-NORGE – CITYKONFERANSEN NORD!
Til fagkonferansen vil vi samle noen av landets beste foredragsholdere, presentere spennende caser innen by – og eiendomsutvikling, samt oppfordre til relasjonsbygging på tvers av nettverk. Jan-Frode Janson
Espen A. Pay
Konsernsjef i SpareBank 1 Nord-Norge
Administrerende direktør i Urbanium
Martin Tjærandsen
Juan A. Alayo
Styreleder, partner Strategic City Planning & Research og fagansvarlig i UNHabitat Nord-Megler
Etter fagprogrammet inviterer vi til bransjeaften med god mat og drikke, musikalsk underholdning, samt utdeling av den regionale Cityprisen for Nord-Norge. Påmelding: www.nekunnskap.no Pris: Fagkonferanse kr. 3.500,- eks. mva. Pris: Bankettmiddag: kr. 950,- eks. mva. Kontakt: post@nekunnskap.no
70
NE 08 2016
HANDEL
71
Comeback for sentrum, Groruddalen sliter Det er stikkordene for utviklingen til Oslo-handelen i 2015.
har klart å demme opp for Bærum og holder stand til tross for økt konkurranse fra sentre som Fornebu S, Rykkinn og Bekkestua, fortsetter han.
På topp Institutt for bransjeanalyser (IBA), med forskningsleder Per Gunnar Rasmussen i spissen, har i mange år studert handels utviklingen i Oslo og Akershus. Når NæringsEiendom spør Rasmussen om hva som var de mest fremtredende trekkene for Oslo-handelen i 2015, svarer han: – Det var et comeback for Oslo sentrum, ikke minst for faghandelen. Bokhandel er spesielt interessant, men jeg har ingen god forklaring på det, fordi bokhandlerne har hatt minustall i flere år. Gull, sølv og optikk hadde en brukbar vekst i fjor gjennom et godt turistsalg, som kan skyldes den svekkede kronen. Turister kjøper ur i Norge, konstaterer Rasmussen. – Groruddalen sliter noe enormt. Alna Senter gjør det ok, men totalt sett er det ikke bra i Bydel Alna, Stovner taper kraftig mot Lørenskog og Strømmen Stor senter. Det går greit i Oslo vest, CC Vest
Oslo har i mange år slitt med en lavere dekningsgrad, altså en relativ nedgang i omsetningen i forhold til hva som er et naturlig gjennomsnitt for resten av landet (100 totalt). Oslo-handelen stoppet imidlertid tilbakegangen i fjor. – Veksten i detaljhandelen i Oslo i 2015 var på topp nasjonalt, men det skyldes mye salg av bil og båt, sier Rasmussen. Dekningsgraden for butikkhandelen i 2015 i Oslo var på 104,9, altså 4,9 prosent over landsgjennomsnittet, og marginalt opp fra 2014. Men dekningsgraden var på 108-109 på begynnelsen av 2000-tallet og opp mot 120 på 90-tallet. Rasmussen sier det er vanskelig å sammenlikne utviklingen til Oslo med utviklingen i andre storbyer, som eksempelvis Stock holm og København. – Men dekningsgraden i Oslo virker for dårlig uansett, ikke minst med tanke på den store turiststrømmen til Oslo,
antallet studenter og en kjøpekraft som sannsynligvis er over gjennomsnittet. Dekningsgraden er lav i Oslo selv om faghandelen er brukbar, med en dekning på 111 prosent. Det er imidlertid store variasjoner, med høy dekningsgrad for bransjer som bokhandel, bekledning, spesialbutikker, mat og drikke, samt gull og optikk, gjentar Rasmussen.
Bra for servering Serveringsbransjen i Oslo hadde et godt år i 2015, spesielt i bydeler som Frogner og Grünerløkka, Sagene og St. Hans haugen, der veksten var langt over 10 prosent. Totalt vokste servering i hoved staden i fjor med 10,5 prosent og med 6 prosent i Oslo sentrum. – For sentrum er det også spennende det som skjer med etableringen av nye internasjonale butikker. Riktig beliggenhet i sentrum er fortsatt viktig, konstaterer Rasmussen. – Ja, hvilke bransjer bør ligge i Oslo sentrum? – Det er lettere varer på grunn av transporten og mat og drikke som du kan ta med deg. En interessant utvikling er at noen kjeder bruker butikkene i sentrum
72
NE 08 2016
HANDEL
som showroom, med utlevering et annet sted, sier Rasmussen. Med andre ord er det sentrum får denne omsetningen. – Og hva med netthandelen? – Det er spennende, det diskuteres tungt mellom ulike aktører, blant annet om mat på nett. Jeg ser et marked i Oslo for matkasser med tilrettelagte måltider, men stiller spørsmål ved lønnsomheten ved dagligvarer brakt på døren eller utlevert på hentesteder. Matnet.no har vel sagt at de må ha 1 milliard i omsetning for å tjene penger.
Sentrumsnære vinnere – Hvem er vinnerne og taperne av by delene i Oslo?
– Vinnere er sentrumsnære bydeler som Frogner og Grünerløkka, og også Gamle Oslo har en stor vekst, men fra lave omsetningsnivåer. Taperne er bydelene i Groruddalen, spesielt Stovner, som sliter med den gamle lekkasjen til Lørenskog og Strømmen. Søndre N ordstrand har en viss vekst, men fra lave nivåer og har veldig dårlig dekning innenfor faghandel. Ullevål stadion i Nordre Aker har Elkjøp, men det er spørsmål om COOP Mega får den samme suksessen som ICA hadde der. Ullern holder stand takket være CC Vest, det er imponerende det de får til. Utbyggingen av Storo S torsenter og etableringen av Lambertseter Senter
har gått ut over handelen på Bryn og Manglerud. – Hva med Akershus, hvem er vinnere og tapere her? – Bærum hadde en brukbar vekst i fjor etter en nedgang i 2014. Veksten skyldes kjøpesentrene, som fikk et kraftig løft i 2015. De sier Slependen Senter har satt seg, men jeg er ikke helt sikker på det. Bærum øst gjør det bedre enn Bærum vest hvis vi tar med Fornebu og Bekkestua, men de har også lykkes med ombyggingen av Rykkinn Senter, sier Rasmussen. Lørenskog og Strømmen hadde ikke den samme veksten i fjor som tidligere, og Lillestrøm hadde faktisk
73
den minste veksten av alle regionene i Akershus. – Ski kommune har hatt en svak omsetningsutvikling de seneste årene, mens Vestby og Ås har hatt god vekst for butikkhandelen. Vi ser at for varegrupper som sport og fritid og klær, tar Vestby markedsandeler. Dette skyldes N orwegian Outlet, samt Outlet One inne på Vestby Stor senter. IKEAs mulige e tablering i Vestby er spennende, og lenger ned er Moss fortsatt på defensiven, først og fremst i konkurranse med Rygge Storsenter, sier forskningslederen.
Nedgang i Rogaland Hva taler så for at utviklingen vil fort sette, eventuelt bli annerledes fremover?
Rasmussen sier at det er interessant hva som skjer med den økonomiske utviklingen. Han peker på at Rogaland var den eneste av fylkene som hadde nedgang i handelen i første termin. Fylket hadde også svakest vekst for detaljhandelen i 2015, som kan tilskrives oljenedturen i fylket. Oslo-området har hittil i begrenset grad fått merke problemene skapt av fallende oljepriser og de virkningene dette kan få for detaljhandels omsetningen. – Og så er utviklingen helt avhengig av hva som bygges ut. Eksempelvis har Steen & Strøm i lang tid annonsert at det kommer et stort kjøpesenter på Økern nederst i Groruddalen. IKEA har vurdert
et stort senter nedenfor dagens senter på Furuset. Dette er planer som er lagt på is, men IKEA ønsker fortsatt å bygge et nytt møbelvarehus på Furuset. I Oslo syd har vi utbyggingen på Holmlia til OBOS Forretningsbygg, men det er ikke snakk om så store volumer. I nord og vest i Oslo er det ikke plass til store sentre, selv om det skjer en viss utbygging på Røa, og senteret på Ullevål stadion har vel ikke helt satt seg, sier Rasmussen. – Jeg tror aldri Sørenga blir stor på handel. Dronning Eufemias gate i Bjørvika er ikke egnet for det. Det er spennende det som skjer i Vika, og den positive utviklingen for handelen i Torg gata er også interessant. Her er det ikke
74
NE 08 2016
HANDEL
Oslo-handelen
Tre vinnere
Konklusjonene for 2015 fra IBA er at det i fjor var en god vekst for butikkhandelen i Oslo og bedre enn landsgjennom snittet, men veksten var noe svakere enn i Akershus. Spesielt faghandelsbutikkene i hovedstaden hadde en god vekst i 2015 med 6 prosent omsetningsøkning, mot en nedgang i 2014. Bekledning, bokhandlere, gullsmeder, urmakere og optikere var omsetningsvinnerne i fjor.
Ser vi på perioden 2009-2015 er områdevinnerne ifølge Rasmussen bydelene Ullern (CC Vest), Sagene (Storo Storsenter) og Nordstrand (Lambertseter Senter). I denne perioden har St. Hanshaugen, Østensjø og Stovner hatt den største svekkelsen. – Det er først og fremst endringer i faghandelsbutikkenes omsetning som har ført til de store endringene mellom butikker i bydelene og byområdene. I sentrum har bokhandlerne, sportsbutikker og spesialbutikker innenfor mat og drikke bidratt sterkest til en svekkelse av konkurransekraften, sier Rasmussen. Etablering av filialer i de store kjøpesentrene er den viktigste forklaringen til det. Tyngre faghandel har for øvrig gjennom lengre tid flyttet ut til bydeler i ytre by, og det er først og fremst innenfor faghandelen at Oslo-butikkene møter konkurranse fra de omkringliggende kommunene.
Blant bydelene gjorde indre by det best, med Oslo sentrum (ikke egen bydel), Frogner, Grünerløkka og Gamle Oslo som vinnere. Butikkhandelen i Oslo sentrum utgjør en sjettedel av byens handel og økte sin konkurransekraft i 2015, mye takket være faghandelsbutikkene, som bekledning.
kjøpesenter, men aktive småbutikker som skaper vekst, fortsetter han. – Hva tror du om det nye kjøpe senteret til KLP ute på Fornebu? – Jeg har ikke tro på at folk drar ut fra Oslo for å handle der. Fornebu Senter må satse på de som bor og jobber der, men for meg virker som det er litt for mye luksusvarer på senteret. Så langt har de ikke lykkes med å få de som jobber i området til å handle på senteret, og senteret har nesten ikke besøk om kvelden. Men på den annen side, det bygges mye på Fornebu, slik at markeds grunnlaget b edres etter hvert, svarer Rasmussen.
Underjordisk parkering Et spenningsmoment fremover for sentrumshandelen er planene om et bil fritt sentrum, med et mulig kjøreforbud innenfor Ring 1.
– Hvis de legger parkeringshusene nærme handlegatene, med underjordisk innkjøring fra Ring 1, vil det ikke utgjøre noe stort problem for sentrumshandelen. Men må man parkere på Skøyen og så bruke trikk eller jernbane for å komme seg videre inn til sentrum, blir dette for komplisert, også for turister. Jeg ser at det vises til eksempler fra utlandet i en del utredninger om bilfritt sentrum, men i mange av eksemplene det vises til, er det en helt annen måte de handlende kan komme seg inn mot sentrum. De kan komme med bil helt inn til handle områdene og ha parkering under bakken, sier han. Da mener Rasmussen at sentrumsområdene kan bli nærmest bilfrie og kan være et fortsatt attraktivt sted for handel og opplevelser. – Hva blir de viktigste ramme betingelsene som påvirker handels utviklingen fremover?
– Det er den generelle veksten i øko nomien. En naturlig vekst i detaljhandelen ligger på rundt 2–3 prosent i året. Detalj handelsindeksen til Statistisk sentralbyrå viste for øvrig en vekst på 3,4 prosent ved utgangen av mai, sier Rasmussen, som også har bitt seg merke i en annen utvikling: – Hvis vi sammenlikner utviklingen i kjøpesentrene med omsetningen utenfor sentrene, finner vi noe interessant. Det er en sterkere vekst for mat og drikke i butikkene utenfor sentrene, som skyldes at aktørene etablerer butikker som selger mat og drikke i en ring utenfor kjøpe sentrene. Jeg vet også at enkelte i daglig varebransjen har vært misfornøyde med leiebetingelsene på sentrene, sier han. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon JAN ANDRÉ GRANHEIM Foto: DINOZZAVER / SHUTTERSTOCK
Stavanger
2. november 2016 Hotel Energy Stavanger NE KUNNSKAP HAR I SAMARBEID MED SMEDVIG EIENDOM, SPAREBANK 1 SR-BANK, EIENDOMSMEGLER 1 NÆRINGSEIENDOM OG ØGREID EIENDOM GLEDEN AV Å INVITERE DEG TIL EIENDOMSBRANSJENS STØRSTE SAMLINGSPUNKT I ROGALAND – CITYKONFERANSEN STAVANGER!
Til fagkonferansen vil vi samle noen av landets beste foredragsholdere, presentere spennende caser innen byutvikling, energi og transport, samt oppfordre til relasjonsbygging på tvers av nettverk. Vi vil også ta en titt på fremtidens leietaker i regionen. Hvilke bransjer er i fremmarsj og hva kan vi som eiendomsaktører gjøre for å tiltrekke oss de som leietakere. Påmelding: www.nekunnskap.no Pris: Fagkonferanse kr. 3.500,- eks. mva. Pris: Bankettmiddag: kr. 950,- eks. mva. Kontakt: post@nekunnskap.no
76
NE 08 2016
HANDEL
Alt om etablering i kjøpes entrene Her er Thon Eiendoms tips til deg som vil etablere deg i et kjøpesenter. Tidligere har det vært lange v entelister for butikker som vil inn i de beste Thon-sentrene, og det var nesten umulig å få plass uten å være tilknyttet en sterk kjede eller ha et helt unikt konsept. Men de seneste årene har Thon jobbet for å få økt bredde i sine sentre, og i NæringsEiendom for ett år siden var oppfordringen til handelsgründere som står utenfor kjedene «Kom til oss!». På sine hjemmesider oppfordrer Thon Eiendom nå gründerbedrifter med s pennende konsepter til å forsøke å komme seg inn på et Thon-senter. En rekke med spørsmål og svar skal gi nye aktører motivasjon til å forsøke å få i nnpass på sentrene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto: SHUTTERSTOCK
77
START HER
Hva kreves av de som vil leie i kjøpesenter? Ifølge Thon Eiendom er de glad i modige nykommere. «Men det vil alltid ligge en faglig vurdering av idé og konsept fra vår side», presiserer selskapet. Noe av det som kan gjøre at butikkeierne kommer til kort med sine konsepter, er at de kan være i en for tidlig fase eller konseptet ikke passer inn på det aktuelle kjøpesenteret. Det er også viktig at leietakerne kan stille bankgaranti for husleien og generelt være «ordentlige og redelige».
Hva koster det å etablere seg i et kjøpesenter? Thon Eiendom: Det er litt avhengig av konseptet. Leietakere tar over lokalene «as is». Kostnadene for å etablere en butikk vil variere, men for et forretningslokale på ca. 100 kvadratmeter, kan dette ligge i området fra 500 000 til 1 million kroner.
Hvordan beregnes husleien på et kjøpesenter? Ifølge Thon Eiendom betaler alle leietakerne en minimumsleie. I tillegg kommer en omsetningsbasert leie når en på forhånd bestemt omsetning nås. Satsene kan ligge mellom 6 og 8 prosent av omsetningen for klær og sko. I de beste sentrene kan det være snakk om noe høyere prosentsatser.
78
NE 08 2016
HANDEL
Er det vanskelig for en såkalt «startup» å komme seg inn på et Thon-senter? «Alle har en mulighet», skriver Thon Eiendom, og forteller at de leter etter opp oppsøker g jerne nye bedrifter. «Gründerbutikker gjør sentrene båre mer spennende, i tillegg gjør de det ofte kommersielt bra. Nye konsepter sørger for dynamikk og er suksessfaktoren for et velfungerende senter», skriver Thon Eiendom videre på sine hjemmsider.
Når du signerer leiekontrakten, hvor lenge løper den? «For nystartede gründerbedrifter løper leiekontraktene som regel fra tre til fem år», skriver Thon Eiendom.
Tre tips fra Thon Eiendom til gründere om leie av lokale:
1
2
3
Lag en detaljert forretningsplan og konseptbeskrivelse sammen med tidligere erfaring.
Fyll ut et skjema fra Thon og vi vil hjelpe deg med å finne det rette lokalet til ditt konsept.
Inviter oss! Vi kommer gjerne innom og ser på eksisterende virksomhet dersom dette finnes.
79
Kostbare sidesprang Å havne i en av side gatene i et kjøpe senter, kan bli en kostbar affære for en butikk som er avhengig av impuls salg og stor gjennom strømming. Det fikk gründerne av Handysize (se faktasak) merke. Med salg av mange små reise-effekter og en stor grad av impulssalg av «on the go»-produkter, er mange forbi passerende helt avgjørende for suksess. Siden etableringen har g ründerne prøvd konseptet på ulike steder, men står i dag tilbake med to butikker.
– Vi hadde en butikk på Sola som gikk bra, men etter at en treårskontrakt utløp, ble vi tilbudt et lokale som lå på siden av passasjerflyten, og da ville vi ikke ha tjent penger. I Farmandstredet i Tønsberg lå vi i en sidegang, og der var det ikke impulssalg, sier daglig leder Charlotte Bjørn Gamst i Handysize Nordic til NæringsEiendom. Plasseringsfeilen i Tønsberg kostet eierne rundt en million kroner. – Vi vurderte Triaden på Lørenskog og bestemte oss for å ha et åpent sinn til et bydelskonsept, men det var ikke liv laga for vårt konsept der. Veske- og koffert butikker i bydelssentre selger kofferter til et høyt snittsalg og greier da ofte å få en god omsetning, men kofferter krever store butikklokaler, sier Gamst. Den første butikken gründerne etablerte i 2006, var i kjøpesenteret Byporten Shopping ved Oslo S, et senter som var førstevalget. Sentre som Oslo
City, Sandvika Storsenter og CC Vest kom på andreplass. – Vi hadde jo ingen erfaring med butikketableringer, men hadde lest oss opp og ville til sentre der det er mye reisende og som hadde et bredt utvalg, sier Gamst om valget. Tilfeldigheter og flaks gjorde at de nærmest fikk en drømmeplassering på første forsøk.
Grundige analyser – Vi hadde gjort grundige analyser på forhånd og telte og målte antall mennesker som gikk forbi i gangene på Byporten. Vårt konsept tilsa at butikken måtte ligge ved et sentralt knutepunkt, og vi var heldige. I lokalene lå en interiørbutikk som hadde en leiekontrakt som gikk ut. Vi fikk derfor den beste gangen på Byporten, med inngang til butikken fra begge sider. Det er riktig nok mange som bare går igjennom butikken for å komme til den andre siden, men du
80
NE 08 2016
HANDEL
Handysize ved Byporten har vært en suksess. (Foto: Scanpix)
oppnår også en «stopp-effekt», sier Gamst om plasseringen. – Det er mye gjennomstrømning på Byporten, med drøyt 10 millioner besøkende i året. Vi har hatt suksess med mange folk som er på farten og som gjør impulskjøp, men også med turister som ser på Handysize som en «nips-butikk». Butikken på Byporten har en ganske jevn omsetning gjennom året, men det er «trøkk» i juni, og vi har også bra salg i juli på grunn av turistene, fortsetter hun. Men Handysize selger mange småvarer med mange salg i løpet av dagen. Snittvaren i butikken på Byporten ligger på 120-150 kroner. Det er ikke plass til store og dyre varer i den om lag 60 kvadratmeterstore butikken.
Mens kundene i Byporten primært kjennetegnes av mange folk på farten som kjøper ting de har glemt, selger Handysize-butikken i Sandvika Storsenter til dels helt andre varer. Her handler langt flere barnefamilier, så det går mer i reise- og ferieprodukter til barn, samt reiseprodukter til folk som skal ut på lange, planlagte reiser. Denne butikken er på ca. 100 kvadratmeter og har derfor flere større varer. Gamst er imidlertid klar på hvilken plassering butikkene deres må ha i et kjøpesenter.
Første etasje – Vi må ligge i første etasje, og der det er mange mennesker som reiser med tog eller buss. Vi har fått mange tilbud om
etableringer, som å ligge i 3. etasje i et kjøpesenter, men det går ikke, fordi vi er «melk og brød». Det er ikke alle utleiere som forstår vårt konsept, vi er ikke en koffertforretning. Men en drøm hadde vært en butikk på torget i Bergen, det hadde vært «gull», med mange turister, sier hun. Gamst vil ikke konkretisere hva de tåler av leienivåer, men sier det handler om hva de tror de klarer å få til av omsetning. Med de lange åpningstidene på sentrene, må hver butikk i hvert fall ha tre ansatte, som er en stor kostnad i små butikker. – Vi må være sikker på å nå over minimumsleien for å tjene penger. Siden vi åpnet den første butikken i 2006, har vi lært en del etter hvert og skaffet oss
81
Handysize hadde en butikk i Kvadrat kjøpesenter, som gikk bra, men da de ble flyttet til et hjørne, ville de ikke tjent penger. (Foto: Scanpix)
erfaring. Vi har vært en del steder og har prøvd og feilet og gått på noen smeller, erkjenner hun. Handysize inngår for øvrig leie kontrakter med tre til fem års varighet og har nettopp inngått en kontrakt for fem nye år for butikken i Byporten.
For dyrt – Hvilke ekspansjonsplaner har dere fremover? – Vi «tente på» å ha en butikk på Gardermoen innenfor sikkerhets kontrollen og forsøkte oss der g jennom et anbud. Det ble imidlertid for dyrt for oss, det ble for høy husleie til at vi kunne drive lønnsomt. Men jeg drømmer om å lage et mye bredere reisekonsept, en
større butikk med blant annet reiseklær, blandet med reiseutstyr for folk på farten. Vi er flinke på on the go- produkter, men i våre butikker i dag er det ikke plass til bredde og store produkter, svarer Gamst. – Et slikt konsept hadde imidlertid vært «superspennende», og her kunne alle de store sentrene i Oslo-regionen vært a ktuelle. Vi er ikke redd for å etablere oss på eksempelvis Oslo City, at en slik etablering ville ødelegge for butikken på Byporten. Oslo City har et litt yngre publikum enn Byporten, sier hun. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Handysize Handysize ble startet i 2005 av gründerne Mette Grimsgaard og Charlotte Bjørn Gamst, som begge hadde erfaring fra finansbransjen. Selskapet tilbyr små, lette, praktiske og hendige produkter til reise, ferie og fritid. Grimsgaard er ute av den daglige driften, men de to gründerne har i dag om lag 50 prosent av aksjene i selskapet, mens investor Ingar Østby har den andre halvparten. I 2012 ble Handysize splittet i to selskaper, der Handysize AS driver butikkdrift på Byporten og Sandvika Storsenter, mens Handysize Nordic AS driver distribusjon. Til sammen omsetter de to selskapene for drøyt 40 millioner kroner i året, hvorav ca. 20 millioner i hvert av selskapene. Vegg i vegg med Handysize-butikken på Byporten ligger forretningen Bags & Tags, som tilbyr merkevarer innenfor kofferter, bagasje, ryggsekker og vesker.
28.-29. september 2016 Folketeatret
City councilor for urban development, transport, environment and citizen participation.
Urban Solutions
Karolin Forsling
Anita Krohn Traaseth CEO Innovasjon Norge
CEO FORSLINGUNITED
Oslo Urban Arena knytter sammen en rekke urbane temaer som gjør dette til en
Sepehr Mousavi Sustainability Strategist Plantagon Companization
møteplass for alle sektorer som driver med byutvikling. Med verdensledende foredragsholdere innenfor sitt felt og gode møtefasiliteringer blir dette to dager du ikke kan gå glipp av!
Følg med for oppdateringer! www.oslourbanarena.com
Susan Crawford Professor at Harvard Law School / Co-director of the Berkman Center for Internet & Society
Hila Oren CEO The Tel Aviv Foundation
Saskia Sassen Robert S. Lynd Professor of Sociology Columbia University
Sonja Miokovic
Medarrangører
Expert on youth and cities and co-founder & Global Director YouthfulCities
Rikke Gram-Hansen Special adviser Copenhagen Solutions Lab
Anders Vestergaard Jensen Senior Analyst Monday Morning International
ÅRETS URBANISTER
Maria Vassilakou
84
NE 08 2016
JUSS & FINANS
Endring av arantiordning g Det har kommet et forslag til endring av garantiordning i bustadoppføringslova og avhendingsloven. Et lovutvalg har vurdert garantireglene i bustadoppføringslova og fremsatte 27. juni forslag til endringer i reglene om plikt til å stille garanti ved oppføring av boliger eller fritidsboliger til forbruke re. Målsettingen med endringene er at man skal få mer effektiv og rimeligere boligutbygging, og endringene vil kunne få stor betydning for boligbyggere og boligbygging i Norge. Utredningen inneholder en evaluering av reglene om entreprenørens plikt til
å stille garanti etter bustadoppførings lova § 12. Reglene ble skjerpet i 2011 for å styrke forbrukerbeskyttelsen. Utvalget har evaluert forbrukerbeskyttelsen som oppnås ved ordningen og sammenholdt dette med kostnadene ordningen med fører for entreprenør. I sine vurderinger går utvalget langt i å konkludere med at kostnadene knyttet til garantiordningen slik den er i dag, er en dempende faktor for boligutvikling i dagens marked.
Bedre konkurranse På denne bakgrunn foreslås det å sup plere garantiordningen med en ordinær skadeforsikringsordning med samme dekningsomfang som garantien. Det er utvalgets oppfatning at dette vil skape bedre konkurranse blant tilbydere av sikkerhetsstillelse som tilfredsstiller kravene i bustadoppføringslova, noe som igjen vil gjøre det enklere og rimeligere
for entreprenører å forholde seg til sikkerhetskravet. Dette vil også komme forbrukeren til gode i form av reduserte priser. Håpet er at flere vil se det som attraktivt å drive med boligutvikling, bl.a for mindre aktører som tidligere ikke har hatt mulighet på grunn av finans institusjonenes krav om kontrasikkerhet eller strenge krav til selskapets økonomi.
Kostnadsreduksjon Videre foreslås det at kravene til sikker hetsstillelsens lengde etter overtakelse reduseres til to år, dvs. tilbake til ordningen før 2011. En reduksjon i garantiens lengde vil kunne gi en ikke ubetydelig kostnadsreduksjon. Garanti ordningen, slik den er i dag, binder opp betydelig likviditet hos entreprenører som må stille kontrasikkerhet for en fem års garanti. I tillegg kommer vederlaget for garantien. Ved å redusere garanti
85
tiden til to år sparer man entreprenøren derfor både for indirekte og direkte kostnader. Samtidig la utvalget til grunn at forbrukerbeskyttelsen ikke antas å bli vesentlig svekket. Utvalgets synspunkt er at de fleste mangler antas å bli oppdaget i f orbindelse med overtakelse, eventuelt kort tid etterpå, og at det dermed vil være tilfeldig om de oppdages etter to år eller etter den absolutte reklamasjonsfristen. Utvalgets flertall gikk samtidig inn for å ikke endre på garantiens størrelse (tre til ti prosent).
Stille sikkerhet Vel så interessant er det at utvalget i sin utredning foreslår å innføre en ny bestemmelse i avhendingslova som pålegger selgere å stille sikkerhet ved salg av nyoppført bolig i tråd med bustadopp føringslova § 12. For å unngå garanti bestemmelsen i bustadoppføringslova,
ser man tilfeller hvor entreprenør velger å ferdigstille boligene før de selges for at salget skal falle innunder avhendings loven og ikke bustadoppføringslova. Bustadoppføringslova gjelder kun boliger under oppføring. Fordi dette medfører en svekkelse av forbrukerens rettigheter ved kjøp av nyoppført bolig, vil tilføyelse av en garantibestemmelse i avhendingsloven for nyoppførte boliger, hindre denne type omgåelser av lov verket. Plikten til å stille sikkerhet er foreslått å gjelde kun ett år etter at boligen er ferdigstilt. Det som da gjenstår å se er om disse forslagene til endring i garantiordningen, om de vedtas, vil medføre økt bolig utbygging. Når lovendringene i så fall vil tre i kraft er fortsatt usikkert. Tekst AASTA HOLM HEIDE OG JACOB SOLHEIM E-post REDAKSJON@NE.NO
Artikkelen er skrevet av Aasta Holm Heide og Jacob Solheim. De er advokater i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS, et spesialistfirma særlig rettet mot eiendomsbransjen.
86
NE 08 2016
JUSS & FINANS
Full seier for konserthuset i ompensasjonssaken k Stavanger konsert hus har vunnet frem i klagen mot Skatte direktoratet og får en reduksjon på hele 85 prosent av det opprinnelige moms kravet. Advokatfirmaet PwC har bistått Stavanger Konserthus i moms kompensasjonssaken som har på gått siden 2008. På bakgrunn av vår klage, har Skattedirektoratet nå fattet vedtak om å minke etterberegningen med 175,6 millioner kroner i tillegg
til allerede godkjent fradrag med 42,3 millioner. Dette innebærer en reduksjon på 85 prosent av det opp rinnelige momskravet på 256,8 millioner kroner. Dette er i realiteten en full seier i saken!
Sakens bakgrunn Kommuner har som hovedregel rett til å få moms-kompensasjon på sine anskaffelser. For ikke å være i strid med reglene om statsstøtte, ble det fra januar 2008 lagt inn begrensninger i retten til kompensasjon når k ommunen har aktivitet i konkurranse med andre som ikke har rett til refusjon av moms. På bakgrunn av ESAs vedtak av 3. mai 2007, vedtok Stortinget en ny bestemmelse i kompensasjonsloven som trådte i kraft med virkning fra 1. januar 2008. Den nye bestemmelsen har følgende ordlyd:
«Det ytes ikke kompensasjon når kommuner, herunder interkommunale selskaper, driver økonomisk aktivitet og denne aktiviteten kan være i konkurranse med virksomheter som ikke er kompen sasjonsberettiget.» På bakgrunn av denne begrensningen fattet Skatt vest vedtak om at Stavanger Konserthus måtte tilbakebetale 256 mil lioner kroner av tidligere utbetalt moms kompensasjon. En vesentlig del av skatte kontorets begrunnelse var Konserthusets egne arrangementer med orgelkonserter, klassiske konserter, arrangementer med pop/rock/vise, ballett/danseforestillinger og gratiskonserter til skoleelever måtte anses som økonomisk aktivitet. Skatt vest konkluderte faktisk med at alle musikkarrangementene som Konsert huset stod for i egen regi ikke ga rett til momskompensasjon. Dette til tross for at Finansdepartementet i sin uttalelse
87
Artikkelforfatteren er advokat Oddgeir Wiig i Advokatfirmaet PWC.
88
NE 08 2016
JUSS & FINANS
i s aken av 10. juni 2013 la til grunn at i hvert fall deler av Konserthusets virksom het var kompenasjonsberettiget.
Økonomisk aktivitet Vi har på vegne av Konserthuset hele tiden anført at vilkåret om økonomisk aktivitet ikke er oppfylt. Formålet med begrensningen i kompensasjonsloven var å bringe loven i overenstemmelse med EØS-avtalen. Innenfor EU/EØS-retten foreligger det flere enkeltuttalelser hvor det er lagt til grunn at støtte innenfor kulturområdet ikke anses som ulovlig statsstøtte. Dette harmonerer også godt med de norske lovforarbeidene hvor det klart fremgår at kommunale aktører som alene ivaretar kulturelle kompensasjoner ikke anses for å drive økonomisk aktivitet. Den 19. mai 2016 avga EU-kom misjonen en veileder om hva som skal anses som lovlig og ikke-lovlig statsstøtte. Kommisjonen la til grunn at bl.a. teater, operahus, konserthus normalt ikke ville bli ansett for å drive økonomisk aktivitet dersom billettinntektene kun dekker en mindre del av produksjonskostnadene («a fraction of the true costs») for de enkelte arrangement. På bakgrunn av uttalelsen fra EUkommisjonen, har Finansdepartementet avgitt en fortolkningsuttalelse hvor det legges til grunn at det vil være nødvendig å vurdere konkret hvordan det enkelte kulturtilbud er finansiert før det kan konkluderes med at det er økonomisk eller ikke-økonomisk. Skattedirektoratet har i sitt vedtak foretatt en sammenstilling mellom pro duksjonskostnadene og inntektene for hver enkelt arrangement for året 2013, som var Konserthusets første ordinære driftsår. Det er viktig å merke seg at i produksjonskostnader inngår ikke bare vanlige driftskostnader, men også årlige avskrivninger av oppføringskostnadene og årlige finansieringskostnader. Andel kostnader som relaterer seg til den ordinære avgiftspliktige omsetningen i Konserthuset ble trukket ut fra beregningen.
Ettersom oppstillingen for 2013 viste at billettinntektene kun dekket en mindre del av kostnadene, ble det lagt til grunn at kritieriet økonomisk aktivitet ikke var oppfylt, og at Konserthuset i det alt vesentligste var berettiget til moms kompensasjon for egne arrangementer.
Unntak for kommersielle arrangementer Departementet har i sin fortolknings uttalelse antatt at kulturhus likevel vil kunne ha aktiviteter som må anses økonomiske, eksempelvis kommersielle konserter som tilbys i et marked. Skatte direktoratet har i sitt vedtak lagt til grunn at arrangement med artister som har et nasjonalt eller internasjonalt nedslagsfelt, vil kunne anses som økonomisk aktivitet.
«Grensedragningen mellom kommersielle og ikke-kommersielle arrangementer vil ofte være skjønnsmessig og vanskelig å trekke opp for enkelte arrangementer.» Ifølge direktoratet vil størrelsen på omsetningen ved disse arrangementene her kunne tjene som en rettesnor. Grensedragningen mellom kommersielle og ikke-kommersielle arrangementer vil ofte være skjønnsmes sig og vanskelig å trekke opp for enkelte arrangementer. Eksempelvis har skatte direktoratet i sitt vedtak lagt til grunn at en konsert med Silje Nergaard er et kommersielt arrangement og således økonomisk aktivitet, mens en konsert med Maria Mena ikke skal anses som økonomisk aktivitet. Man kan jo bare spekulere i hvor dette ender – i hvilken kategori vil f.eks. en konsert med Odd Nordstoga eller Unni Wilhelmsen havne?
Å måtte skille mellom kommersielle og ikke-kommersielle arrangementer, innebærer et betydelig merarbeid for konserthusene. Og ved bokettersyn vil man risikere lange runder med skatte kontoret om klassifiseringen av de en kelte arrangementene. Med eksemplene ovenfor kan det bli en krevende og kostbar eksersis… Regjeringen bør derfor ta fram igjen Kulturmomsutvalgets (NOU 2008:7) forslag om å innføre en breddemodell. Basert på mine erfaringer som rådgiver, ville det vært langt enklere for bransjen om det ble innført moms med lav sats på kulturområdet, hvor kulturområdet generelt gjøres merverdiavgiftspliktig med sats 10 prosent på billettsalget og alminnelig fradrag for inngående merverdiavgift på anskaffelsene – til svarende som vi i dag har for f.eks. kino og museer. På den måten unngår man å påføre kulturhusene merarbeidet med å vurdere hvilke arrangementer som skal anses som kommersielle/ikke- kommersielle, samt at konserthusene slipper å måtte forholde seg til to avgifts regimer; lov om kompensasjon av mer verdiavgift, og lov om merverdiavgift.
Ikke-bruken er kompensasjonsberettiget Det følger av kompensasjonsloven at utleie av lokaler ikke gir rett til moms kompensasjon. Skattedirektoratet uttalte i fellesskriv av 24. mai 2013 at den tiden anlegget leies ut, skal fastsettes som ikke-kompensasjonsberettiget bruk som det forholdsmessig ikke skal innrømmes kompensasjon for. Dersom et anlegg blir leid ut 6 timer av et døgn, så utgjør 6/24 ikke kompensasjonsberettiget bruk. I et etterfølgende fellesskriv av 21. mai 2015 har direktoratet lagt til grunn at tiden hvor lokalene står ubrukt (ikke-bruken) må fordeles på kompensasjonsberettiget egen bruk (1) og ikke kompensasjons-berettiget bruk (2). Tatt på ordet ville direktoratets fellesskriv gitt den konsekvens at en andel av ikke-bruken ville blitt t ilordnet tiden lokalene ble leid ut. Dette ville medført lavere forholdsmessig kompensasjon.
89
Stavanger konserthus.
Vi har under klagesaken hele tiden argumentert med at ikke-bruken skal tilordnes den kompensasjonsberettigede egen bruken, og at det kun er de faktiske timene anleggene leies ut som skal trekkes ut ved fastsettelsen av den forholdsmessige k ompensasjonsrett. Direktoratet har også fulgt opp dette i vedtaket ved at det kun er faktiske timer anleggene er leid ut, samt medgåtte timer for arrangementer som anses ikke- økonomisk aktivitet, som er trukket ut som ikke kompensasjonsberettiget. Direktoratet har sånn sett – i hvert fall slik vi vurderer det – fraveket det som ble sagt i fellesskrivet av 21. mai 2015. For kulturhus og eventuelt flerbrukshaller som har måttet tåle avkortning i kompen sasjonen på bakgrunn av avgiftsmyndig hetenes tidligere praktiseringen ved rørende ikke-bruk, bistår vi gjerne med klage, omgjøringsbegjæring mv.
Omkamp for flere aktører? Finansdepartementets fortolknings uttalelse og Skattedirektoratets ved tak gir også nyttige avklaringer for andre aktører, f.eks. svømmehaller og flerbrukshaller. For eksempel var det nylig en tingrettsdom som nek tet Lustrabadet kompensasjon. Saken gjaldt en svømmeh all/svømmeanlegg som ble nektet kompensasjon for den delen v irksomheten som gjaldt tilbudet til den alminnelige befolk ningen om adgang til svømmehallen mot betaling. Ved v urderingen av om d riften av Lustrabadet utgjør ø konomisk a ktivitet, la retten bl.a. vekt på hvordan tjenesten finansieres. Dersom brukeren kun betaler en b egrenset del av kostnadene relatert til tjenesten, vil dette bidra til å understreke karakteren av ikke-økonomisk aktivitet. Retten sammenholdt b illettinntektene
for 2014 med de totale kostnadene for driften av Lustra-badet for 2014 og kommer til at dette gir et overskudd på 655 000 kroner. Slik jeg leser dommens p remisser, virker det som om ting retten kun har sammenholdt inn tektene med driftskostnadene. Skattedirektoratets vedtak for Konserthuset viser at anleggs investeringene må trekkes inn i s ammenligningsgrunnlaget, det vil si årlige avskrivninger og finansielle kostnader. Dersom dette gir et år lig u nderskudd for Lustrabadet, bør Luster kommune og andre aktører som har tilsvarende erfaringer vurdere å ta en omkamp i denne saken. Tekst ODDGEIR WIIG, ADVOKAT I ADVOKATFIRMAET PWC. E-post REDAKSJON@NE.NO
90
NE 08 2016
JUSS & FINANS
Koster mer enn antatt Eiendomsskatten i Oslo har kostet Entra og Norwegian Property flere hundre millioner mer enn de ventet i fjor høst. De to børsnoterte eiendomsselskapene Entra og Norwegian Property m åtte i fjor bokføre kostnader for den kommende eiendomsskatten i Oslo. Men med de nye retningslinjene for eiendomsskatt som kom nå før sommeren, viser det seg at eiendoms skatten koster mer enn ventet.
180 mill. Entra la frem et sterkt resultat for andre kvartal i år. Selskapet o ppnådde et resultat før skatt på 790 millioner kroner, selv etter å ha tatt tap på eiendomsskatten.
– Etter at Oslo offentliggjorde sine r etningslinjer for eiendomsskatt i Oslo som kommer fra 2017, fant vi at estimatene våre fra desember var for lave. Så vi tok en nedskrivning på verdien av eiendommene som følge av eiendoms skatten på 180 millioner kroner, sa finansdirektør Anders Olstad i Entra på selskapets resultatpresentasjon. Han ga samtidig uttrykk for håp om at nedskrivningen skal ta full høyde for eiendomsskatten, selv om det fortsatt er usikkerhet rundt anslagene.
100 mill. Også Norwegian Property fikk en regnskapsmessig smekk som følge av eiendomsskatten. Selskapet tjente 384,4 millioner kroner før skatt, selv etter tap på eiendomsskatten. – Vi har tatt med effekten av de generelle takseringsreglene for eiendoms skatt på 100 millioner kroner på eiendomsverdiene, sa adm. direktør i Norwegian Property Svein Hov Skjelle på resultatpresentasjonen til selskapet.
Tidligere i år har DTZ Realkapital regnet seg frem til konsekvensene av eiendomsskatten i Oslo. Deres anslag kom før retningslinjene ble kjent, men de viser uansett at det er snakk om store summer i verditap på eiendomsmassen. Analytikerne i DTZ anslo et verditap på 5 til 10 milliarder kroner på nærings eiendommene i Oslo.
Leietakerne må betale? For leietakerne er det sentrale spørsmålet rundt eiendomsskatt om de må betale hele skatten eller deler av den. Entra har uttalt at de i første omgang må ta eiendomsskatten, men at det på sikt er et mål å skyve skatten over på leietakerne. Christian Ringnes i Eiendomsspar har uttalt at i hans selskaper Eiendoms spar og Victoria Eiendom er det vanlig at leietakeren dekker 75 prosent av skatten, mens eiendomsselskapene dekker de resterende 25 prosentene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
91
Christian Ringnes og hans Eiendomsspar tar 25 prosent av eiendomsskatten, resten må leietakerne betale.
Finansdirektør Anders Olstad i Entra måtte sette av mer enn ventet til eiendomsskatten.
Svein Hov Skjelle i Norwegian Property må skrive ned eiendomsverdiene som følge av eiendomsskatten i Oslo.
Modulvegger
–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger av komplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-100 Standard og MV-DørenAlu MV-Panorama
Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 modulvegger.no mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.
MV-Trespiler MV-Trespiler
92
NE 08 2016
JUSS & FINANS
Eiendomsskatt:
Her er tallene Her er forutsetningene for soneprisene som er brukt i r etningslinjene for eiendomsskatt i Oslo. Oslo skal som kjent innføre eiendoms skatt for næringseiendommer fra og med 2017, og retningslinjene for verdsettel sen er nå kjent. Nettstedet NE nyheter har tidligere skrevet om de ulike sone faktorene i de ulike delene av Oslo, som er en områdejustering av verdiene. Dette er de samme sonene for kontoreiendom
som brukes av anerkjente Arealstatistikk når de gjør sine analyser av leiemarkedet. Det er en sakkyndig nemnd oppnevnt av Oslo bystyre, med tidligere OBOSsjef Martin Mæland som leder, som har fastsatt de endelige retningslinjene. Nemndas vurderinger baserer seg på en innstilling fra NAI FirstPartners. NAI fikk et mandat fra Oslo kommune om å utarbeide et utkast til retningslinjer for taksering av alle næringseiendommer i kommunen.
Markedsverdi Verdien skal settes til det beløpet som en må gå ut fra at «eiendommen etter sin innretning, bruksegenskap og beliggenhet kan bli avhendet for ved et fritt salg på
det åpne markedet, i praksis det som blir definert som Markedsverdi», het det i mandatet. – Det var et anbud som vi vant, og der vi startet arbeidet i januar. Vi skulle hjelpe til med å finne sjablongverdier og mekanismer som ikke skulle utløse for mye arbeid for taksørene. Det er 10 000 næringseiendommer i Oslo som skal takseres og en stram tidslinje for taksørene, forteller Gøril Bergh, som er partner og fagansvarlig i NAI. Hun har hatt med seg partner og næringsmegler Tor Bergan, eiendoms rådgiver Petter Bjørge, samt BER Verdi vurdering AS i arbeidet. Det endte i en innstilling til nemnda før sommeren, en innstilling som blant annet er kvalitets
93
SONE
LEIEPRIS
EIERKOST
LEDIGHET
NTO.LEIE
YIELD
PER M 2
FAKTOR
Faktor Vika-Aker B
3050
250
5,00 %
2648
5
52 950
1
Sentrum
2100
250
7,00 %
1703
5,5
30 964
0,58
Indre by
1800
250
9,00 %
1388
6,5
21 354
0,4
Skøyen
1950
250
9,00 %
1525
6
25 408
0,48
Lysaker
1700
250
12,00 %
1246
6,5
19 169
0,36
Nydalen
1650
250
6,00 %
1301
6,25
20 816
0,39
Bryn-Helsfyr
1500
250
10,00 %
1100
6,5
16 923
0,32
Ytre øst
1250
250
12,00 %
850
7,5
11 333
0,21
Ytre syd
1250
250
9,00 %
888
7
12 679
0,24
Ytre vest
1400
250
7,00 %
1052
6,25
16 832
0,32
sikret av tidligere transaksjonssjef Pål Berg i DNB Næringsmegling. Nemnda har kun gjort noen mindre justeringer i utkastet, blant annet rundet av utgangsverdiene i de ulike områdene til nærmeste hele 1000 kroner per kvadrat meteren.
Korreksjonsfaktorer I tillegg har nemnda gjort visse justeringer for de aller beste handelseiendommene («high street») og handel generelt, samt ikke å ta hensyn til sonefaktor ved verd settelse av kjøpesentre. Sonefaktoren er sentral for skatteverdiene, i tillegg til indi viduelle korreksjonsfaktorer for kontor eiendommer som tilstand og vedlikehold, standard og kvalitet, beliggenhet i sonen,
nærhet til parkeringshus og offentlig kommunikasjon osv. – Prinsippet er at ved befaring vurderer taksøren om det er grunn til å justere på den sjablongberegnede verdien. Befaringen er normalt en utvendig befaring, og eier får mulighet til å delta på befaringen om de ønsker, sier Bergh. – Men vi ønsket en modell som lett kan tilpasses endrede forutsetninger. Og skattetaksten baserer seg altså på markedsverdiene, understreker Tor Bergan.
Riktige priser – Sonefaktoren tar utgangspunkt i verdiene for «prime» eiendom og vil
derfor fremstå som høye før man setter seg inn i tallgrunnlaget. Da vil man se at verdiene er noe man kan kjenne seg igjen i. Vi føler oss ganske trygge på at ikke mange vinner frem ved å klage og tror det store flertallet vil tape stort på å gjøre det, sier Bergan. I tabellen over er det gjengitt hvor dan NAI er kommet frem til de ulike soneprisene for kontoreiendommer. Utgangspunktet er vektede n ominelle leieprisene i de ulike områdene, der tallmateriale fra Arealstatistikk danner basis for prisene for kontor eiendommer. For prestisjeområdet Vika/Aker Brygge er altså leieprisene satt til 3050 kroner kvadratmeteren. Estimerte eierkostnader er for alle
94
NE 08 2016
JUSS & FINANS
Gøril Bergh, Petter Bjørge og Tor Bergan har bidratt med å finne sjablongverdier som legges til grunn ved eiendoms skatten i Oslo. (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven)
s onene for enkelhets skyld beregnet til 250 kroner kvadratmeteren. Disse netto leieinntektene (2800 kroner for Vika/Aker Brygge) korrigeres så med antatt ledighet i området, for Vika/Aker Brygge anslås denne til 5 prosent. Da havner vi på en justert nettoleie på ca. 2650 kroner kvadratmeteren.
52 000 per m2 Ved å bruke et netto avkastningskrav – yield - på 5,00 prosent gir det en utgangsverdi i prestisjeområdet på snaue 53 000 kroner kvadratmeteren («per m2»), som nemnda har rundet av til 52 000 kroner. Det er leienivåer i prestisjeområdet som ligger en god del høyere enn 3050 kroner kvadrat meteren, og yielden for de beste eien dommene i området ligger rundt 4 prosent.
– Trolig er det slik at de som havner på «toppen av pyramiden» har minst grunn til å klage, kommenterer Bergan. Men samme metodikk er brukt for alle områdene, der markedsverdiene for Vika/Aker Brygge vektes 1,00, de andre områdene med en prosentsats av dette. – De ulike sonefaktorene er ren matematikk, avledet av anslåtte verdier for toppnivåene, supplerer Petter Bjørge.
Festetomter Det foreligger også et t illeggsdokument ved siden av hoveddokumentet som behandler den særskilte problemstillingen om verdsettelsen av eiendommer på festet grunn. Bjørge anslår at 500 av de 10 000 næringseien dommene i Oslo er festetomter.
Oslo kommune har etter en g jennomgåelse med Kommune advokaten og sakkyndig nemnd kommet frem til at eiendomsskatten for annen næringseiendom på festet grunn, må fordeles mellom bortfester og fester. I tillegg har man da kommet frem til en fordelingsnøkkel for festet tomt og bygg basert på tomtebelastningsmetoden. – I teorien skulle disse festetomtene og byggene til sammen være verdt like mye som ordinære eiendommer. Men praksis viser at man betaler mindre for eiendommer på festet grunn, selv om vi har eksempler på gunstige festeavtaler over lang tid som ikke er regulert, sier Bergan. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
95
BRANSJEGUIDE AKTØRER INNEN EIENDOMSBRANSJEN
BELYSNING
ADVOKAT
Det fremste juridiske spesialistfirmaet innen Eiendom, IKT Media, Arbeidsliv og Corporate.
Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom. Se referanseprosjekter på hjemmeside
T: 21 93 10 00 | E: post@foyentorkildsen.no | W: foyentorkildsen.no
T: 48 09 02 70 | E: info@mk-illumination.no | W: www.mk-illumination.no
C.J. HAMBROS PLASS 2D, 0164 OSLO
GRENSEVEIEN 91, 0662 OSLO
BELYSNING
ADVOKAT
Grette leverer effektive juridiske råd og tjenester av høyeste kvalitet. I samarbeid med våre oppdragsgivere bidrar vi til definert strategisk måloppnåelse
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
T: 22 34 00 00 | E: firmapost@grette.no | W: www.grette.no
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
FILIPSTAD BRYGGE 2, 0114 OSLO
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
BRANNRÅDGIVER
ADVOKAT
Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
T: 22 81 45 00 | E: post@steenstrup.no | W: www.steenstrup.no
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
AREAL- OG REGULERINGSRÅDGIVER
EIENDOMSBESITTER
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
En annen standard
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
T: 24/7 23 12 23 12 | E: post@braatheneiendom.no | W: www.braatheneiendom.no
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
HAAKON VIIS GT. 2, VIKA, 0161 OSLO
96
NE 08 2016
BRANSJEGUIDE
EIENDOMSBESITTER
EIENDOMSBESITTER
Største utleier på Bryn
Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen.
T: 23 37 98 00 | E: firmapost@bryneiendom.no | W: www.bryneiendom.no
T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no
NILS HANSENSVEI 2, 0667 OSLO
DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER
EIENDOMSBESITTER
EIENDOMSBESITTER
En aktiv eiendomseier og eiendomsutvikler med fokus på leietakere
Thon Eiendom har kontoret, forretningslokalet, boligen eller lageret som passer deg best. Vi gir deg forutsigbarhet, trygghet og personlig oppfølging.
T: 23 17 24 50 | E: post@fabritius.no | W: www.fabritius.no
T: 23 08 00 00 | E: post@thoneiendom.no | W: www.thoneiendom.no
RUSELØKKVEIEN 14, 0251 OSLO
STENERSGATA 2, 0105 OSLO
EIENDOMSFORVALTER
EIENDOMSBESITTER
En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere
Din suksess er vår suksess
T: 05554 | W: www.klpeiendom.no
T: 815 44 100 | E: leiekontor@dnb.no | W: www.leietakerdnb.no
DRONNING EUFEMIAS GATE 10, 0191 OSLO
DRONNING EUFEMIAS GATE 30, 0191 OSLO
EIENDOMSFORVALTER
EIENDOMSBESITTER
Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere
Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.
www.osloareal.no
T: 22 73 63 00 | E: firmapost@mustadeiendom.no | W: www.mustadeiendom.no MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO
97
EIENDOMSMEGLER
EIENDOMSSERVICE
EIENDOMS
SERVICE
Norges ledende næringsmelger
Et selskap i OBOS-konsernet. Miljøfyrtårnsertifisert og allsidig 24 timers vaktservice
T: 22 41 48 00 | E: post@akershuseiendom.no | W: akershuseiendom.no
T: 23 17 85 00 | E: firmapost@gaardpass.no | W: www.gaardpass.no
HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO
ØSTRE AKER VEI 206A, 0975 OSLO
EIENDOMSMEGLER
post@stillasbygging.no
EIENDOMSSERVICE
OSLO STILLAS & FASADE AS
Som en eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen næringseiendom
Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo
T: 22 06 62 80 | E: post@colliers.no | W: www.colliers.no
T: 22 35 35 95 | E: post@stillasbygging.no | W: www.stillas-fasade.no
WERGELANDSVEIEN 7, 0167 OSLO
SMALVOLVEIEN 44, 0677 OSLO
EIENDOMSMEGLER
EIENDOMSUTVIKLER
Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike
Ferd Eiendom besitter solid kompetanse innenfor eiendomsutvikling, marked og forvaltning.
T: 900 24 448 | E: info@totalplan.no | W: www.totalplan.no
T: 67 10 80 00 | E: post@ferd.no | W: ferd.no
SANDAKERVEIEN 24D, 0473 OSLO
STRANDVEIEN 50, 1366 LYSAKER
EIENDOMSRÅDGIVER
EIENDOMSUTVIKLER
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen - en ledende bransjeaktør siden 1933.
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
T: 91 19 16 69 | E: post@loeutvikling.no | W: www.loeutvikling.no
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
SJØLYST PLASS 4, 0278 OSLO
98
NE 08 2016
BRANSJEGUIDE
EIENDOMSUTVIKLER
KOMMUNIKASJON OG MARKEDSFØRING
Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.
Markedsplass for ledige lokaler
T: 22 73 63 00 | E: firmapost@mustadeiendom.no | W: www.mustadeiendom.no
T: 23 11 56 00 | E: post@ne.no | W: ne.no
MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO
MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO
KURS OG KONFERANSE
EIENDOMSUTVIKLER
Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen.
Eiendomsbransjens konferansespesialist
T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no
T: 95 85 36 35 | E: post@nekunnskap.no | W: www.nekunnskap.no
DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER
MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO
3D VISUALISERING
KOMMUNIKASJON OG MARKEDSFØRING
Vi kan næringseiendom
Vi lager fotorealistiske 3D løsninger for alle typer næringsbygg. Møbleringsplaner, 3D interiør, 3D fasade, 3D animasjoner og dronefilmer.
T: 938 63 125 | E: bjorn@ne.no | W: nebyra.no
T: 41 91 69 83 | E: kal@facilius.no | W: www.facilius.no
MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO
MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO
Ønsker du å være med i Bransjeguiden? TA KONTAKT MED METTE NORDTVEDT, METTE@NE.NO
Visuell profil, prospekt og nettside for Gystadmarka www.gystadmarka.no
Vi kan næringseiendom Vi forstår hvem du snakker til, hvor og hvordan du kan nå dem Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.
nebyra.no
SNAKK MED OSS OM EIENDOM
Eiendomsutvikling handler først og fremst om helheten – alt fra dialogen med kommunen, til markedsanalyser, reguleringer og planprosesser. Det handler også om entrepriseforhold og forhandlinger rundt avtaler, drift, husleie, og transaksjoner.
DU HAR UTFORDRINGENE, SAMMEN LØSER VI DEM
Føyen Torkildsen kjenner utfordringene i eiendomsmarkedet. Vi har lang erfaring og bred kompetanse innenfor eiendomsjuss. Vi bistår gjennom hele prosessen fra idé og visjon til ferdig bygg. Vår spesialisering og forretningsforståelse sikrer deg best mulig sluttresultat. Vi har alltid fokus på samspillet med våre oppdragsgivere. Les mer på foyentorkildsen.no