I0913 naeringseiendom by Blake and Friends

Leses av 37 000 ledere

September 2013

24. årgang

Område: ASKER & BÆRUM

September 2013 24. årgang Kr. 48,– www.NE.no • www.NEnyheter.no

Pusset opp for over 70 mill.

Stordalens spektakulære storstue FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Juss: All makt til leietaker

Forvandlingen i Kvadraturen

10 tips ved flytting

newmarketing

vi ser forskjell på gode og dårlige prosjekter. Er du god til å se muligheter? Da trenger du en bank som stiller de rette spørsmålene og kommer raskt tilbake med en gjennomtenkt løsning. Pareto Bank er en kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som utvikler skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger finansieringsløsningersomerskreddersyddforhvertenkeltprosjekt. Vitilbyrfinansieringtilprofesjonelleaktøreriforbindelsemedkjøpogutviklingaveiendom. For mer informasjon ta kontakt med: Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: sven.erik.klepp@paretobank.no Se også www.paretobank.no

Vi søker en ambisiøs driftstekniker! Braathen Eiendom ser nå etter en erfaren og dyktig driftstekniker til vår eiendom i Dronning Eufemias gate 16, også kjent som Visma-bygget i Barcode-rekken i Bjørvika. Braathen Eiendom har som leveregel at hver eneste leietaker er viktig og skal følges opp til minste detalj – av oss. Med en eiendomsportefølje bestående av kun fem store profilbygg, deriblant tre av byggene i Barcode i Bjørvika, kan vi tillate oss et fokus på drift og oppfølging av eiendommene våre som få andre eiendomsaktører kan unne seg. Vi kaller dette «En annen standard». I Dronning Eufemias gate 16 (DEG 16) vil du finne moderne arkitektur og design forent med den nyeste bygningsteknologien, alt samlet i en av byens mest rasjonelle og fremtidsrettede bygningskropper, plassert på Oslos kommende paradegate. Her er følgelig også noen av de mest krevende kontorleietakerne i markedet. Vi søker en driftstekniker med et sterkt ønske om å etterleve vår leveregel. Du må være teknisk kompetent og nysgjerrig på ny teknologi, og forstå leietakers behov for effektivitet og fleksibilitet. Det forutsettes selvfølgelig gode referanser fra driftserfaring med moderne næringsbygg. Vel så viktig er at du virkelig forstår god kundebehandling. Vi vil støtte deg med et kompetent driftsteam med fast tilhold i Barcode. Er du vår mann, så ta kontakt med driftssjef Kjell Næss, kn@braatheneiendom.no. Se forøvrig braatheneiendom.no

DEG 16: 25.000 kvm, 17. etg, ca. 1.000 kontorarbeidsplasser fordelt på 14 leietakere. DEG 8

Etablert 1952

DEG 14

23 12 23 12

INNHOLD

9 2013

Materiellfrist: 4. oktober Neste utg.: 18. oktober

1 1 Portrettet: Petter Stordalen s. 84 //

2 Choices hovedkontor s. 68

// 3 DNB Næringsmeglings nye sjef s. 100

NYHETER 10 Leietakere blir i nærområdet

90 EU-direktiv rammer syndiktatene

12 Langer ut mot arkitektene

92 Netthandel skaper husleiekrangel

16 Dropper friområde – bygger nytt ved Akerselva

48 Arbeidskraft gir fortrinn

20 Lover Grünerløkkas storstue

94 All makt til leietaker

24 10 nyttige flytteråd 32 Schibsted forlenget i fem år 34 Solid vekst overalt 38 Bygges om for 120 millioner 40 Sjøfartsbygningen – gjennombrudd for det moderne

OMRÅDE: ASKER OG BÆRUM

44 Forvandlingen

56 Større aktivitet i Asker og Bærum

48 Arbeidskraft gir fortrinn

60 Planlegger nytt i Asker

76 Eiendomsselskap lager en strøm

62 Lite stort i Asker

82 Fanget vinden i flukten

64 65.000 kvm i Sandvika

FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer 23 01 21 21 www.fazenda.no

Per Ivar Egeberg pie@bnbank.no

Tom Skundberg tsb@bnbank.no

Torbjørn Hoel toh@bnbank.no

Derfor velger du BN Bank! Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Telefon: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Telefon: +47 73 89 20 00

Foto: Kolonihaven

skreddersøm og konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for

SMÅNYTT

9 2013

KJØPTE AV STOREBRAND

VINNER KONKURRANSE For temmelig nøyaktig ett år siden ble Entra-eide Posthuset valgt ut til å være Norges bidrag til Nordic Built Challenge. Det er en konkurranse som har som mål å avdekke gode ideer for hvordan bygninger kan renoveres på en bærekraftig, innovativ og kostnadseffektiv måte. En bygning fra hvert av de fem nordiske landene er plukket ut til å delta. Den nordiske totalvinneren offentliggjøres 17. oktober. I april gjensto det fire konkurrerende konsepter for «nye» Posthuset, og nå er vinnerkonseptet kåret. Entra Eiendom opplyser på hjemmesidene at Urban Mountain (se ill.) er det beste forslaget for en mulig rehabilitering av det til tider omstridte bygget i Biskop Gunnerus gate 14.

TAPTE MOT MILLIARDÆR Norwegian Property har tapt en festesak både i tingretten og lagmannsretten mot skipsreder og investor Olav Nils Sunde. Aker Brygge AS, et datterselskap av Norwegian Property, er nåværende eier av Verkstedhallene på Aker Brygge. I 1985 inngikk de daværende eierne Aker Eiendom AS og Vigilius AS en kontrakt med Aker Eiendom AS og Vigilius AS om bortfeste av eiendommen. Etter kontrakten har festerne rett til å overdra feste retten og til å fremfeste deler av ved salg av eierseksjoner. Festeren skal etter kontrakten betale en årlig festeavgift på 28 318 kroner, som tilsvarer 1 krone per brutto kvadrat meter gulvareal, inklusive andel av fellesarealer.

Et syndikat har kjøpt Gullhaug Torg 4 av Storebrand til en eiendomsverdi på 600 millioner kroner. Eiendommen er den største i Storebrand Eiendoms Nydalen-portefølje som skal selges ut. Finansavisen skriver tirsdag at selskapet N ydalen Kontorbygg AS har overtatt Gullhaug Torg 4 for en transaksjonsverdi av 600 millioner kroner. Selskapet ble stiftet i slutten av november i fjor. Kjøperen er et syndikat satt opp av Ness, Risan & Partners. Gullhaug Torg 4 er totalt på 20 800 kroner kvadratmeteren. Regnet av totalarealene har dermed kjøperne betalt 28 800 kroner kvadratmeteren. Selve eiendommen er priset til 600 millioner kroner og en direkteavkastning (yield) på 6,5 prosent. I tillegg er bygget oppgradert for om lag 300 millioner kroner. Denne oppgraderingen skal finansieres med en kapitalleie som leietaker skal nedbetale over elleve år før kontantstrømmen kjøres til null. Yielden på denne delen ble priset til rundt 6,1 prosent. Ness, Risan & Partners venter en årlig netto interntrente på ca. 10 prosent.

GRAND, CONTINENTAL OG THE THIEF TIL TOPPS To hotellklassikere og en nykommer kårer listen over Norges beste hoteller. World Travel Awards, kjent som reiselivsbransjens Oscar, kåret nylig de beste hotellene i Europa og i de enkelte landene. Ingen norske hotell nådde til topps i den europeiske konkurransen. Men, i årets konkurranse ble Hotel Continental i Stortingsgata igjen kåret til Norges ledende hotell. Grand Hotel Oslo stakk av gårde med prisen som det beste forretningshotellet, mens Petter A. Stordalens «The Thief» på Tjuvholmen vant klassen for «butikkhotell».

Trenger din bedrift mer areal? Vi har ledige lokaler! For mer informasjon kontakt oss på tlf.: 22 03 35 00 eller les mer på www.klpeiendom.no

KVADRATUREN/ BJØRVIKA Ho lte ga ta

Aker n kke ba ers Ak

et tred Piles

Grev Wedels Plass 9 Kontor: 136 m2 (1. etg.) 219 m2 (2. etg.) 791 m2 (2. etg.)

M aridalsvei en

fin se Jo

te ga

Gamle

ate Sofies g

Fra 136 til 1.146 m2 Kontorlokaler med god standard

Ur a

b en

g or

Br en ne riv n

Nedre gt

Akersveien

ve ie n

DET KONGELIGE SLOTT

Kr ist ia

nI v'S

ga te

n Henrik Ibse s gate

øl le rg at a

Nationaltheatret

Co rt A

Gr en se n

le rs

ga te

VIKA

Alle foto: Erik Burås, Kolonihaven.no

Kart

Ka rl

Slo tts

gat e

ate sg en

BRYGGE

• Felles kantine i atrium/glassgård med egen uteplass.

ans

OSLO S

Ko ng

AKER • Representativt inngangsparti med felles resepsjonstjeneste.

Øv re

•E iendommen fremstår som et moderne og velholdt kontorbygg.

Joh

KVADRATUREN

gat e

•E iendommen ligger sentralt mellom Kvadraturen og Bjørvika nær nye havnepromenaden. Rådhuset

Tol lb

uga ta

• Lokalet kan tilpasses for leietaker.

BJØRVIKA

•D et er ledige p-plasser i eiendommens garasjeanlegg. Det finnes også en rekke offentlig p-hus i nærheten. • Det er garderobe og dusj i underetasjen.

Ny la

Gre vW ede

ls P

las

m ro ep

KONTAKT Jon Fredrik Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no

Allé

Operaen

Grev Wedels Plass 9

Offentlig kommunikasjon – mer enn eiendom

www.storebrand.no/eiendom

Meget sentralt beliggende i Oslo sentrum med kort vei til offentlig kommunikasjon som bl.a Nyland allé, som blir Bjørvikas hovedkollektiv trasé med en rekke

buss og trikkelinjer. Fem min. gange til Oslo S s knutepunkt for T-bane, nærtog, regiontog og fl m.m. Rampe til/fra festningstunnelen.

LEDER DAG-JØRGEN SALTNES

9 2013

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no

Energi produksjon I denne utgaven av NæringsEiendom forteller vi om de svenske eiendomsselskapene Wallenstam og Balder, som begge produserer elektrisitet til sine bygg og leietakere. Wallenstam har så stor energiproduksjon at de er koblet opp til Nord Pool og kan kjøpe og selge elektrisitet i takt med behov og egenproduksjon. Her i Oslo har eiendomsselskapene i prinsippet adgang til å p rodusere strøm selv og selge til Hafslunds nett. Men problemet er at Hafslund dikterer betingelsene, og da blir det for dyrt og dårlig lønnsomhet for dem som vil forsøke seg. I praksis er det så vanskelig at det ikke blir noe av, og samfunnet mister dermed muligheten til verdifull elektrisitetsproduksjon fra eiendomsaktører. Eiendomsbransjen, representert ved Norsk Eiendom, vil ha på plass et lovverk som gir adgang til å selge egenprodusert strøm til nettet. Det vil bidra til at man får tilført energi tilbake til nettet når man produserer mer enn det som brukes. Det kan også gi en sterk motivasjon for energisparing når man opplever at strømmåleren går feil vei og energikostnaden blir gjort om til en inntekt, noe som er mulig i Danmark. Elektrisitet er et knapt gode, og det har vært et politisk mål å få ned forbruket. Men det har vært lite fokus på å øke tilbudssiden. Flere eiendomsaktører har og kan utvikle egne energisentraler som produserer energi. Ved bruk av varmepumper som henter energi fra grunnen og oppbevaring av overskuddsvarme fra kjøleanlegg, kan en stor del av et område få sin elektrisitetsproduksjon fra et eiendomsselskap. Dersom aktører som Aspelin Ramm (Vulkan), Avantor (Nydalen) og Norwegian Property (Aker Brygge) får mulighet til å selge overskuddselektrisitet inn i strømnettet, vil investeringene øke og det vil bli økt energiproduksjon. Vi tror myndighetene skal fortsette å fokusere på at eiendomsbransjen får ned strømforbruket i byggene. Men neste skritt er å legge til rette for en økning på tilbudssiden. Det er god Miljøpolitikk.

JOURNALISTER Ivar Sekne, Jan Revfem og Morten Valestrand FORSIDEFOTO Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen OPPLAG/DISTRIBUSJON – 20 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings takere i privat, kommunal og statlig virksomhet. ANNONSEAVDELING Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN kr 550,–/kr 700,– UTGIVER NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no SATS/REPRO NæringsEiendom AS TRYKK AllerTrykk/MerkurTrykk COPYRIGHT NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 18. oktober Bekreftet opplag 20 457

684

kombinasjonslokaler.no

TIL LEIE

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

KONTOR

SKØYEN

Thunes vei 2 kontorbygg med kantine i Atriumsområde • Moderne Flott åpen kontenhet på 293 kvm • Kantine med møterom • Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark • og dusjmulighet gode offentlige kommunikasjoner • Meget Tilpasses leietakers ønsker •

KONTORKONTORER FLOTTE

SKØYEN NÆRINGSPARK LYSAKER

Thunes vei 2 2 E-F Lilleakerveien

282, 301, 418 og 436i Atriums kvm område. Moderne kontorbygg med kantine • Kontorenheter: nabo til Lysaker togstasjon Flotte kontorenhter 170 kvm, 254 kvm og 570 kvm + evt. • Nærmeste 110 kvm seperat og spennende møte/undervisningsdel. lokaler som passer både som • Særpregede Kantine med møterom. og kontorceller • kontorlandskap Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. God standard med ventilasjon med kjøling • Parkeringskjeller. Meget gode offentlige kommunikasjoner. Parkering inne/ute • Tilpasses leietakers ønsker. • • Sykkelparkering med dusjmuligheter • Muligheter for kantine

BUTIKK – ATTRAKTIVE ENHETER FRA CA. 160 – 660 KVM

OSLO SENTRUM

Øvre Slottsgate 8

160, 200, 300 kvm, evt samlet • ENHETER: lager i u.etg inntil 500 kvm som evt. • Ledige Kan integreres med 1 etg. vis a vis Sten og Strøm, kun 50 meter fra • Sentralt inngangen til Stortinget T-bane • Lokalene tilpasses leietaker

ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER KONTOR TIL LEIE 1.500 – 1.800 KVM SKØYEN

OSLO SENTRUM Thunes vei 2 Grensen 3 Moderne kontorbygg med kantine i Atriumsområde.

• HJØRNELOKALE kontorenhter 170 kvm, 254 kvmEKSPONERING og 570 kvm + evt. MED MEGET GOD • Flotte 110 seperatpåmøte/undervisningsdel. Midtkvm i sentrum, hjørnet Grensen og Grubbegaten. • • Kantine med møterom. og alt av nødvendige servicefunksjoner • • Kollektivtransport Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. i umiddelbar nærhet gode offentlige kommunikasjoner. • • Meget Lokalene er over treønsker. plan Tilpasses leietakers Lokalene egner seg som en brandstore • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov • KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo • Telefon 815 55 155 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no

Anne Carine Pedersen Mobil: 915 51 112 E-post: pedersen@fcas.no

MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

NYHETER

9 2013

Leietakerne blir i nærområdet Få av leietakerne i Oslo flytter til et annet område når leiekontrakten går ut. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Kontorbrukerne i Oslo har mye å velge mellom når de skal på jakt etter nye lokaler. Men det er de færreste som vurderer å se nærmere på de mange mulighetene som finnes over hele byen. Leietakerne ønsker i stedet å holde seg i de områdene de allerede leier lokaler. Ifølge Akershus Eiendom valgte 66 prosent av leie takerne (målt etter leieareal) i Oslo Vest å bli i dette om rådet da de signerte ny leiekontrakt i 2012. I Oslo Øst var tallene de samme, 66 prosent valgte å bli på østkanten. Av bedriftene som er lokalisert i Oslo sentrum, holdt hele 70 prosent av leietakerne seg i sentrumsområdet. Krysser ikke grensen Tallene som Akershus Eiendom har hentet inn hos 86 kontorbrukere, som leier til sammen 208 800

kvadratmeter, viser at nesten alle som bytter område, gjør det fra vestkanten til sentrum, fra øst kanten til sentrum eller fra sentrum til vest- og øst kanten. Så å si ingen tar turen fra vest til øst eller omvendt. Ifølge undersøkelsen var det bare kontorbrukere med et areal på 1400 kvadratmeter som flytter fra Oslo øst til Oslo vest, mens 5500 kvadratmeter tok veien fra vest til øst. 59 500 kvadratmeter ble på vestkanten, mens 23 000 kvadratmeter holdt seg i Oslo øst. Leietakere som leier 10 000 kvadratmeter flyttet fra øst til sentrum, mens 16 500 tok andre veien. Bedrifter med et areal på 8500 kvadratmeter flytter fra sentrum til vest, mens 25 000 kvadratmeter vil reise fra vestkanten til sentrum. 58 500 kvadratmeter ble i sentrum.

Den effektive fuglefjerner

ECOPIC - Økonomisk - Miljøvennlig - Skader ikke fuglene

- Klar til bruk - Enkel montering - Festes på alle typer underlag

www.svendsen.no

Egil Svendsen AS Pb 38, 2021 Skedsmokorset Besøksadr: Industriveien 25 Tlf.: 67 90 40 95. Fax: 67 92 00 37 E-post: post@svendsen.no

NYE AKER BRYGGE FYLLES OPP

Nye Aker Brygge er i ferd med å fylles opp. Vi ønsker velkommen til blant andre:

Advokatfirmaet Wiersholm AS - Kluge Advokatfirma DA Danske Bank - Kistefos AS - DNO International ASA - Carnegie AS Fazenda AS - Nordic Securities - Druen AS - GjensidigeStiftelsen Arkwright - SJ Arkitekter - P. D. Gram & CO AS Delicatessen - Joe & The Juice - Scotch & Soda - Albert Bistro - Olivia - Druen - Louise Vi har fortsatt noen ledige arealer i Stranden 3/Grundingen 2 - klar for innflytting årsskiftet 2013/2014, og i Stranden 1 og 5 - klar for innflytting årsskiftet 2014/2015.

kontakt MEGLER: Akershus Eiendom v/Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 :: oci@akershuseiendom.no

EIER: Norwegian Property v/Silje Kragstad, utleiesjef Tlf: 402 02 800 :: sk@npro.no

NYHETER

9 2013

Langer ut mot arkitektene Riksantikvar Jørn Holme langer ut mot fancy oversiktsillustrasjoner av byggeprosjekter og manglende kompetanse. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

– Vi er ikke måker – Dilemmaet er at nesten alle reguleringsplaner er utbyggerstyrte, og verken kommunen eller utbyggeren har den nødvendige kompetansen, hevdet Holme. En stor innvending fra riksantikvaren, er at alle utbyggingsplaner blir illustrert med tegninger og foto grafier ovenfra. Det gir et feilaktig inntrykk av siktlinjer og åpninger for folk som befinner seg på gateplan. – Dette fugleperspektivet er en drømmetegning, ingen av oss er der. Ingen av oss er måker eller har helikopter, spissformulerte Jørn Holme.

Riksantikvar Jørn Holme misliker sterkt at alle utbyggingsplaner illustreres fra fugleperspektiv.

Jørn Holme er frittalende og kontroversiell, etter at han i 2009 overtok som Riksantikvar. Den tidligere PST-sjefen og statssekretæren har blant annet enga sjert seg sterkt i Bjørvika-utbyggingen og krevd en mindre utbygging av Kongsbakken, som kompensasjon for Lambda-forliket. Det har fått utbyggeren Oslo S Utvikling til å steile. Tirsdag var Holme invitert til å holde et innlegg om merverdi i eiendomsutvikling under et seminar i regi av HR Prosjekt, Aspelin Ramm og Kluge Advokatfirma. Det tok ikke lang tid før første utspillet kom, riksantikvaren er ikke fornøyd med det han ser i reguleringsplaner.

Misfornøyd med hotell Han har også svært blandede følelser for de store utbyggingsplanene på Filipstad, der grunneierne og Plan- og bygningsetaten krangler om arealutnyttelse og ulike løsninger. – Vi er veldig for Filipstad, det blir veldig bra, men vi er ikke glad i HAV Eiendoms Dubai-hotell på 33 etasjer. Vi er heller ikke glad for at Filipstad skal bli en reservehavn for cruisebåter når Akershuskaia er full. Det blokkerer utsikten, så vi har stoppet denne planen, sa Holme. Videre slaktet Jørn Holme planen som for noen år siden ble lagt frem om Fjordbyen. Det var i Fjordby-planen bare tatt med to setninger om det historiske aspektet i en rapport på 230 sider. Juristen Holme mener det ikke holder mål i det hele tatt. Men planene for et nytt nasjonalmuseum på Vestbanetomten fikk ros. Holme mener utkastet som nå foreligger, respekterer det historiske byrommet. Og transformasjonen av det tidligere industriområdet Papirbredden i Drammen er “genial”.

til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til og med rask adkomst med bil fra Furuset og Karihaugområdet. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Det er god offentlig kommunikasjon som buss og T bane i kort avstand fra eiendommen. Eiendommen er bygget i 1988 og fremstår som et moderne kombinasjonsbygg, bygget i god kvalitet og med gode planløsninger. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er også godt egnet for showroom og utstilling/ eventuelt plukklager for håndverksbedrifter o.l. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. Det vil også være mulig å endre på planløsningene og arealstørrelser i forhold til nye leietakeres behov. Seksjonene er i dag innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, glassfronter til cellekontorer og møterom, kjøkkenfaseliteter, ventilasjon (balansert), stor og god heis etc. I front av eiendommen er det etablert gode parkeringsforhold for leietakere så vel som gjester til eiendommen. Lokalene er ledig pr. d.d. NE nummer: 37076 og Finnkode: 43483136 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SJARMERENDE LOKALER I SCHOUSKVARTALET

460 KVM

TRONDHEIMSVEIEN 2 I den ærverdige Direksjonsbygningen i Schouskvartalet / Trondheimsveien 2 har vi nå for utleie 460 kvm gode kontorlokaler Lokalene har inngang fra Thorvald Meyersgate og ligger i toppetasjen i bygget. Arealene består av dels et stort åpent kontorlandskap og 4 enkelt kontorer av forskjellig størrelse. I tillegg 2 gode møterom, kjøkken, arkiv, datarom, toalett og dusj fasiliteter. Lokalene har god standard med ventilasjon. Arealet ledigstilles fra ca. 1. november 2013. I tilknytning til leiearealet kan det leies 2 p plasser, hvorav en er beregnet for el- bil. NE nummer: 41328 Finnkode: 43617548

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM

• Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov.

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463 lahn@fortuna.no

• I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. • Lokalene ledigstilles ca. desember 2013.

til leie SJARMERENDE TOPPETASJE I HOLTEGATA 28, - NÆR BOGSTADVEIEN

338 KVM

HOLTEGATA 28 Arealet er på 338 kvm brutto leieareal og består av hele toppetasjen i eiendommen. Lokalet er delt inn i dels åpne arealer og dels enkeltkontorer, møterom, showroom, kjøkken og toalett/dusj. Etasjen og fellesarealer fremstår av god kvalitet med tiltalende materialvalg. Ventilasjon med kjøling (balansert luft). Det er tilhørende 2 p plasser til etasjen og mulighet for ytterligere ﬂeksibel parkering. Lokalet ledigstilles etter nærmere avtale. NE nummer: 40796 og Finnkode: 43946183 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

INDUSTRIGATEN 46 –KONTORLOKALER TIL LEIE

306 KVM

INDUSTRIGATEN 46 På hjørnet av Industrigaten og Ole Vigs gate har vi for utleie 306 kvm lyse kontorlokaler i 2. etasje. Lokalene har en god standard med malte tak og veggﬂater, banebelegg /parkett på gulv. Arealet er inndelt i dels åpent landskap og dels enkeltkontorer. Hvert kontor har store vinduer som gir gode og trivelige lysforhold i lokalene. For øvrig er det kjøkken med hvitevarer og toalett / dusj i arealet. Lokalet leies primært ut til en leietaker, men kan alternativt deles i ﬂere leieforhold. I tilknytning til arealet kan det leies opp til 4 p plasser med innkjøring fra Ingelbrecht Knudssønsgate. Arealet er ledig pr. d.d. og vil kunne bli tilpasset/pusset opp i forhold til leietakers ønsker.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Tlf. 22 85 09 70 - www.fortunamegling.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

NYHETER

9 2013

Dropper friområde – bygger nytt ved Akerselva En av de gamle bygningene i Sandakerveien 24 D på Myraløkka kan nå rives og erstattes av et nytt næringsbygg, i regi av Myren Eiendom. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

I august godkjente Oslo bystyre byrådets forslag til omregulering av Sandakerveien 24 D på Myraløkka, mot anbefalingen fra Plan- og bygningsetaten, som ville ha friområde. Etter bystyrevedtaket kan nye, moderne og steds tilpassede bygg føres opp. Friområdet omkring kan styrkes med publikumsrettede aktiviteter, som kafé og galleri. Derlick arkitekter har tegnet det planlagte bygget for Myren Eiendom. Neste skritt er en rammesøknad. Nå skal planene detaljeres og tilpasses den nye reguleringen, opplyser arkitekt Lars Kveen i Derlick. Han legger stor vekt på å tilføre området nye kvaliteter og skape et bygg som i seg selv kan bli en attraksjon. – Vi ønsker at det nye bygget blir en del av parkopp levelsen, slik at parkområdet dras over i planområdet rundt og ned til elva, som i dag ikke er tilgjengelig. Den nye reguleringen forutsetter at det skal bli lettere å komme ned til elva gjennom eiendommen. Derfor vil vi sette det nye bygget på påler, slik at den gamle tinglyste retten til allmenn ferdsel over eiendommen blir reell. Tegl og glass Det 1500 kvadratmeter store bygget skal få fasader dels i tegl som tilpasses tilgrensende bebyggelse, og dels i glass for å gjøre bygget mer transparent og dermed styrke den visuelle kontakten ned til elva. – Det gamle lagerbygget fra 1950-tallet danner fotavtrykket for det nye bygget. Vi må også tilpasse

Foto/illustrasjon DERLICK ARKITEKTER/OLE A. KROGNESS

bygget til den bevaringsverdige bebyggelsen i nord øst. V iktige premisser for bygget vil være elementer fra dette området i form av visuelle gesimshøyder og farger. Når byggingen kan starte, er vanskelig å si, sier eiendomssjef Eva Beate Borge i Myren, som ikke vil sette i gang før minimum to tredjedeler av bygget er utleid. I dag er lokalene utleid til lager og tilhørende kontorer. Vil ta tid Investeringsrammene er ikke fastsatt. Det arbeidet starter vi med nå, sier Borge. Hun understreker at de ikke vil gå i gang med å prosjektere og bygge et så lite og spesielt bygg før de har funnet ut om prosjektet er gjennomførbart og får de rette leietakerne. Prosjektet er dermed i en svært tidlig fase – Vi vil ha leietakere som kan tilføre nærmiljøet noe og regner med at det kan fra tre til fem år før bygget er ferdigstilt. Vi vil bruke den tiden som er nødvendig for å sikre at vi får noe mer igjen for investeringen enn bare leieinntektene, men også merverdi utover det. Strid om reguleringen Det har lenge stått strid om reguleringen av denne eiendommen, som er en del av det gamle Myrens Verksted. Eiendommen utvikles og forvaltes av Myren Eiendom. Både Plan- og bygningsetaten og bydelen ville ha omregulert eiendommen til friområde med

Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 150 m2 BTA kombinasjonslokale • Lyse og representative arealer, innredet pr. dd med to kontorrom, åpent landskap – showrom/lager/ lettproduksjon og arkiv • Beliggende i 4.etg.med vareatkomst via 2 store vareheiser til rampe på gårdsplass. Egen kontoratkomst med tilgang til personheis. • Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass. • Ledig fra 01.10.2013

• FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

NYHETER

Slik ser Derlick arkitekter for seg et nytt næringsbygg i Sandakerveien 24 D, helt nede ved Akerselva, til erstatning for det gamle

9 2013

muligheter for å utvikle en badeplass. Det ville ha krevd at kommunen måtte kjøpe eiendommen. Det kunne fort ha gått både 20 og 25 år før kommunen ville prioritere å bruke penger på å kjøpe denne tomten helt nede ved Akerselvas bredder på Sagene og bruke den til friområde. I mellomtiden ville eksisterende bygning ha stått der fullt utleid. Det biologiske mangfoldet langs elvebredden vil kunne svekkes av en badeplass, hevder arkitekt Lars Kveen i Derlick arkitekter. Siste runde i transformasjonen Siden 1999 har Myren Eiendom utviklet de gamle verkstedsbygningene på Myrens Verksted, i tillegg til å reise nye bygninger. Porteføljen inneholder nå 77 000 kvadratmeter næringseiendom. Dette området av Myrens Verksted er den siste rest av nybyggs muligheter, opplyser adm. direktør Jon-Arne Grøsland i Myren Eiendom. – Er utviklingspotensialet på Myrens Verksted utnyttet fullt ut? – I et kort perspektiv er svaret «ja», men i et lengre perspektiv er det muligheter for ytterligere utvikling. Det kan være å utvikle noen av de store lagerhallene, som blant annet brukes til TV-innspillinger, dersom nåværende virksomhet skulle opphøre. Vi har brukt mye ressurser de siste 5–6 årene på å gi området mer liv, også på kveldstid, og vi er fornøyde med resultatet så langt.

Parkområdet rundt Akerselva ved Sagene. (Foto: Wikimedia/Helge Høifødt)

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

16 OKTOBER MESH, OSLO HVORDAN ØKE VERDISKAPNING I DINE LOKALER? KAN ARKITEKTUR SKAPE KULTUR? HVORDAN KAN FLYTTEPROSESSER SKAPE ØKT PRODUKTIVITET?

Hvordan øke verdiskapning på arbeidsplassen?

Med foredrag fra blant andre:

Oppdrift er en dagskonferanse med fokus på hvordan virksomheter kan ta arbeidsplassen bedre i bruk, skape forandring og “ny giv” i organisasjonen.

Maria Forssell, HR-Manager og prosjektleder, Volvo Cars, Gøteborg

Her vil flere av Nordens ledende ressurser på området dele sin innsikt i hvordan man kan legge til rette for økt verdiskapning i flytte og endringsprosesser. Oppdrift 2013 inngår i det offisielle programmet til Oslo Innovation Week, Europas største møteplass for utveksling og dialog om nyskaping og innovasjon.

Meld deg på i dag: www.oppdrift.net

Jonas Hurtigh Grabe, forretningsutvikler, Veldhoen Company, Amsterdam Øystein Tetlie Berg, partner, inFuture AS Arne Bygdås, seniorforsker, Arbeidsforskningsinstituttet AFI Ingrid Neraas Dahl, siv. ark MNAL og Christoffer Imislund, siv. ark MNAL, prosjektet «Åpne tanker»

+ flere

KUNNSKAP INSPIRASJON INNSIKT

NYHETER

9 2013

Lover Grünerløkkas storstue – På Nedre Foss skal vi skal lage Grünerløkkas nye s torstue, sier en entusiastisk Sigurd Stray i Eiendomsspar. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

– Nedre Foss Gård er en gjemt perle i byen. Her skinner ettermiddagssola! Sigurd Stray er eiendoms- og utviklingsdirektør i Eiendomsspar og har jobbet med prosjektet siden 2010. Nå har han fått Plan-og bygningsetaten med på løsninger han håper vil tilføre området store kvaliteter. Med seg på laget har han den tyrkiske restaurant kongen Nevzat Arikan, som skal leie hele bygningen og fylle den med restauranter, mikrobryggeri, kjøttog fiskeutsalg, kanskje et bakeri og litt annet.

Hovedbygningen fra 1600-tallet skal renoveres i samarbeid med Byantikvaren. Interiøret skal utformes i stil med det gamle uttrykket. Mikrobryggeriet skal plasseres i et nytt tilbygg i stil med hovedbygget, opplyser Stray. Godt synlige øltanker – Dette blir som å føre industrivirksomhet tilbake til området. Leietaker har engasjert industridesignerne Andersen & Voll til å være med å utvikle interiør

Nedre Foss Gård ble oppført sent på 1600-tallet av eieren Fredrik Grüner. En gjemt perle på 2200 kvadratmeter, mener Eiendomsspar eiendommen er. (Foto: Eiendomsspar)

- Uten Avantor hadde ikke TVNorge vært like underholdende. Svein Tore Bergestuen, kommunikasjonsdirektør.

VI SKAPER PLASS FOR TRIVSEL. Arbeidsplass og arbeidsglede henger nøye sammen. Derfor er våre kontorlokaler tenkt og tegnet med utgangspunkt i menneskelige trivselsfaktorer. Deretter er de bygget med tanke på miljøet. Kanskje det er derfor Avantor-byggene er fylt opp av mennesker som trives i jobben sin?

Avantor AS Nydalen Allé 37 Tlf 45 48 54 00 avantor.no

NYHETER

9 2013

1 Uelands gate

m de

n ra h T ar

te ga s e

Helge se

Marid

Ak er sb ak ke n

alsveien

GRÜNERLØKKA

Ka rlst adg ns ata gat e

Vulkan Nedre Foss Gård

Sofien

n ne riv Br en

Korsgata

De i

chm a

ns gt

Akers

r Da m st

Nedre gt

veien

Nordregate

1. Omtrent slik vil Nedre Foss se ut med det påtenkte tilbygget, der et mikrobryggeri skal få plass bak store glassvinduer. (Illustrasjon: Anderssen & Voll) // 2. Inne i gårdsrommet blir det plass til uteservering. Inne blir det flere restauranter i regi av den tyrkiske restaurantkongen Nevzat Arkikan, som skal leie hele bygget. (Illustrasjon: Anderssen & Voll)

løsningene. Arkitekt Trygve Peton Andersen har tegnet tilbygget. Fra turstien like ovenfor skal folk kunne se de store øltankene gjennom et stort glassfelt og kanskje bli litt tørste, smiler Stray. – Dere legger lista høyt? – Vi skal investere ganske mange millioner kroner. Ambisjonene er å utvikle et helt unikt bygg som kan bruke elva som energikilde, slik den ble brukt for 150 år siden. Isolasjonen i veggene er ganske bra til å være så gammel, og vi kommer til å gjøre noen grep her. Vi satser på at elva gir energi til oppvarming. Energimessig kan dette bli et bra bygg! Nå starter arbeidet med detaljpaner og ramme tillatelse. Stray håper den nye Nedre Foss Gård kan stå klar neste år eller i 2015.

Gård nevnt som kvern under Hovedøya kloster. Fra Akerselva til Toftes gate og Sannergata strakk eiendom men seg. Utgravninger har vist at det var bosetning her på 1500-tallet. Fra 1537 til 1672 var eiendommen kron gods under navnet «Kongens mølle». Lasteprammene fra havna kunne gå helt opp til Nedre Foss på den tiden. I 1672 kjøpte Fredrik Grüner eiendommen, og familien eide den i to perioder, først til 1758, så fra 1803 til 1911. Hovedbygningen ble trolig ført opp sent på 1600-tallet. Under utbyggingen av Grünerløkka ble hele eiendommen utparsellert. Bjølsen Vallsemølle overtok driften av mølla i 1927 til den ble nedlagt i 1981 og deretter revet i 1986. Etter at Bellona flyttet ut i 2010, har det meste av Nedre Foss Gård stått tom.

Bosetning fra 1500-tallet I 1217 barket ribbungene og kong Håkon H åkonssons hær sammen her. Kongen seiret i slaget, som kostet ribbungflokkens 70 menn livet. I 1220 ble Nedre Foss

Parken skal oppgraderes Parkarealet rundt hovedbygningen skal oppgraderes og binde Vulkan-området tettere sammen med Grünerløkka. Dette er kommunens areal.

Design: lemon.no 02/13-2083

premium office space Ca 3400 kvm med store luftige kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen • • • • • • • •

Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Toppetasjen er ledig Sykkelparkering med garderobe Gode parkeringsmuligheter Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 7.000 kvm allerede utleid

Vol. 1

by linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

n ga ta

To rg Ak er s gat a

sen

Ka rl Jo han s

sg ate

gat

sg ate

te Slo tts ga

Pri n

ge n

Øv re

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

Dro nnin

sg ate keg ata

vie

rs t

red et

Gla c

Ski

pp e

Kir

rga ta

Rå dh usg a

Ne dre

Slo

tts gat e

Tol lb

Ko ng

nse

ge bry g hus

hus bryg g

nd ra St

Råd

hus

t ga

Råd

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto

Råd

ge in nd ru

3. etg. – Kontor – ca. 393 kvm bto

m ol H

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto

bry gge 3

hus pla sse n

Vo llg at e

Rå d

Gr e

ga te

skio

Tor d

Ledige lokaler:

Vo llg ate

Ne dre

un M

Rimelig husleie

jo f

ga te

n ie sv E ng am a d ke

lds

Ro se nk ra nt z'

ø sel

n s p la ss

Tre personheiser, samt vareheis.

L i l le

n ie ve

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

•

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

F ri

•

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

•

ug ata

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

NYHETER

9 2013

10 nyttige flytteråd NæringsEiendom gir deg ti nyttige råd ved flytteprosesser. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon JAN ANDRÉ GRANHEIM, NE byrå

Og den som kommer med rådene, er Anne Bruun-Olsen, adm. direktør i DTZ Realkapital Eiendomsmegling. Bruun-Olsen har mange års erfaring i å rettlede og bistå leietakere med å finne nye lokaler. Hun har sett eksempler på der det har gått bra og ikke fullt så bra. Vi har altså valgt å inndele rådene innenfor ti områder, fra behov til evaluering i etterkant. Behovsavdekkingen – Ta utgangspunkt i dagens situasjon, hva ønsker man å oppnå med flyttingen, og hvordan kan lokalene bidra til å oppnå bedriftens strategiske mål? Organisasjonen og

bedriften må se på hvordan de jobber sammen i dag og hvordan de skal jobbe videre. Det er viktig for lokalenes utforming, særlig hvis det er snakk om organisasjons endringer og nye måter å jobbe på. Flytting til nye lokaler skal primært støtte opp under organisasjonens mål, det viktigste med en flytting bør ikke være å spare kost nader. Ledelsen må derfor skape forståelse hos de ansatte for endringene som skal gjøres, sier Anne Bruun-Olsen. Involvering – Det er veldig viktig å bevisstgjøre organisasjonen på hva denne unike organisasjonen ønsker å oppnå med

2.550 M² KONTORER TIL LEIE Vegg-i-vegg med Folketeaterpassasjen skrives ny historie. Eiendommen blir nå rehabilitert til gammel, ærverdig stolthet med nytt inngangsparti og en hyggelig bakhage. Samtidig vil eiendommen få et moderne uttrykk med effektive og praktiske kontorløsninger. Beliggende midt i hjertet av Oslo, med umiddelbar nærhet til alt av servicetilbud og kun to minutters gange fra Oslo S. For ytterligere informasjon kontakt Marthe Utmo, tlf.: 920 15 457, mu@cbre.no.

olympiagarden.no

NYHETER

flyttingen, at den skal bidra til å oppnå organisasjonens strategiske mål, særlig hvis det er nye måter å jobbe på. Beslutningen om å flytte må være godt forankret hos ledelsen, og det er viktig at lederne går foran med et godt eksempel, som når en bedrift beslutter å endre arbeidsform og går over fra cellekontorer til åpent landskap. Tidsaspektet – I snitt vil jeg si at man bør starte søket etter nye lokaler halvannet til to år i forkant før leiekontrakten går ut. Er det snakk om lokaler i nybygg, vil jeg anbefale

9 2013

tre år. Bare beslutningsprosessen om valg av lokalene tar gjerne et halvt år. Selv for mindre bedrifter og mindre tilpasninger i enten nye eller eksisterende lokaler krever en tid fra tre til seks måneder, så man bør starte prosessen minimum ett år i forveien.. Lokasjon – Profilen til området, leietakermiksen og leiepris nivået er viktig. De ansattes bosted og reisevei må også kartlegges, og om det er nærhet til offentlig kommunika sjon og til kunder og samarbeidspartnere. Men jeg minner om her at mange lokaler har nærhet til offentlig

FLOTT BYGG MED SJØUTSIKT Strandveien 55 v/Lysaker Brygge • 397 m2 kontor • Cellekontorer og møterom/teamrom • Bygget er nylig totalrenovert og fremstår som meget moderne • Nytt tidsmessig ventilasjon med kjøling • 5 parkeringsplasser • Ny infrastruktur • Lokalene kan overtas på kort varsel

• Henvendelser: Christian Egge, 91 32 41 90 e-post: ce@epn.no

www.epn.no

SKØYEN ATRIUM

UTE ETTER DET SPESIELLE? Søndre Tåsen Gård v/T-bane og Tåsen Senter • • • •

Herskapelige kontorer med direkte utgang til stor hage. Ca. 1.000 m² kontorer, møterom, kursrom og kantine. Parkering til 16-18 biler på egen tomt. T-bane, Flybussekspressen og øvrige bussforbindelser 200 m. fra eiendommen. • Meget velholdt eiendom fra 1818, med spennende historie. • Kursrom i underetasje med egen inngang. • Se flere bilder på www.ne.no/40673.

• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

DRAMMENSVEIEN 145/147 – KONTORER I LANDEMERKE PÅ SKØYEN • 4. etasje: 1.100 m2 kontorer – kan deles. • Moderne og arealeffektiv eiendom. Gode fellesfasiliteter som parkering, kantine, auditorium og møterom. • Skøyen stasjon med holdeplass for flytoget er beliggende vis a vis eiendommen. • Lokalene fremstår som lyse og moderne i en kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap. Lokalene inneholder bl.a. flere møterom, stillerom, kjøkken og pauseområder. • Butikksenter, treningsstudio, postkontor, banker, restauranter og en rekke andre servicetilbud befinner seg i eiendommens nærmeste område. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Eier/utvikler

KONTORLOKALER I STORGATEN 10 - MIDT I SENTRUM • Kontor: 343 m² – 686 m².

• Eiendommen ligger høyt oppe i Storgaten, mot Kirkeristen, Domkirken og Stortorget. • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. • Både 2. etasje og 4. etasje er nå ledige for utleie. Hver av etasjene er på 343 m² brutto leieareal. De kan leies samlet eller hver for seg. • To personheiser går rett til lokalene. • Meget hyggelig utsikt mot Storgaten og den kjente ”Stjerneplassen”. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

SALG - UTLEIE - RÅDGIVNING

EPN Eiendomsplan Næringsmegling AS Thunesvei 2, 0274 Oslo

Din eiendom er verdifull. Velg tjenesteleverandør med erfaring og kompetanse.

Tlf. 22 12 98 30 / www.epn.no

NYHETER

kommunikasjon, men profilen til området og bygget kan være helt forskjellig. De ansatte er også opptatt av om det er nærhet til servicefasiliteter, at det er et trygt område, og at det gså er positivt med grønne omgivelser. Størrelse – Generelt vil jeg si at de fleste bedrifter og organisa sjoner undervurderer arealbehovet. Ledelsen er redde for å flytte til for store lokaler og pådra seg for store kost nader, men det er mye dyrere ikke å kunne ekspandere hvis størrelsen på lokalene setter begrensninger for videre mulig vekst og utvikling. De dyreste lokalene å leie, er de som hindrer en mulig vekst. Det er mange lang siktige leiekontrakter, og da er det viktig med fleksibilitet dersom arealbehovet endres i perioden. Det er også viktig å tilpasse dybden og bredden til lokalene, husk at cellekontorer krever en annen utforming enn åpent kontorlandskap for å kunne jobbe effektivt. Prisen – Det er de totale kostnadene, inklusive felleskostnader og energikostnader, som er det viktige måltallet. Vi snakker om de totale leiekostnadene per arbeidsplass, Og skal lokalene leies som de er – «as is» – eller skal det gjøres til pasninger for utleiers regning og som er inkludert? Det kan få en stor innvirkning på kostnadene. Arealeffektiviteten har like mye å si som prisnivået, men det er klart at uansett hvor effektivt man sitter i prestisjeområdet, kommer man ikke ned på prisnivået i randsonene. Det er viktigere å tenke riktig sted og et prisnivå som reflekterer ønsket profil til bedriften, og det kan være store prisutslag innenfor det samme området. Leiekontrakten – Standardkontraktene er blitt mer balanserte, selv om de fortsatt inneholder noen punkter som er mer til

MYRENS VERKSTED MARCUS THRANESGATE 4 LEDIG AREAL: 170 – 910 KVM BTA

9 2013

passet utleierne. Her anbefaler jeg å drøfte kontrakten med en leietakerrådgiver for å få til en enda bedre tilpasning. Vær også oppmerksom på ansvarsområder i kontrakten, hva som er utleiers og leietakers ansvar og forpliktelser. Felleskostnadene og fordelings nøkkelen under felleskostnadene er også en viktig del av totalkostnadene, det samme er fleksibilitet i leie kontrakten. Beslutningen – Det er viktig ikke å vektlegge og la seg styre av individuelle behov. Den endelige beslutningen må tas ut fra en totalvurdering ut fra utvalgskriterier i henhold til målet, og man kan gjerne vekte disse kriteriene. Beslutningen må derfor være forankret i målsettingene til organisasjonen. Flyttingen – Har man gjort en grundig jobb i prosessen frem til kontraktsinngåelse, går selve flyttingen mye enklere, og det blir mindre jobb i etterkant. Bedriften bør etablere en egen flyttegruppe som har ansvar for de ulike områdene, eksempelvis IT, møblering og selve gjen nomføringen. Min anbefaling er at alle i organisasjonen bør flytte samtidig for å få en samtidig opplevelse. Det er fullt mulig å gjennomføre en flytting i løpet av en helg, selv i større organisasjoner, hvis man har gjort en grundig prosess i forkant. Evaluering – Denne er veldig viktig, at man tidlig kan gjøre tilpasninger av ting som ikke fungerer. Har bedriften hatt en god prosess i forkant, unngår man de store tilpasningene. Derfor er det så viktig å ha satt opp kriterier for å kunne evaluere om målene med flyttingen er nådd, sier Anne Bruun-Olsen.

Areal 1: Ca. 500 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50 Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/produksjon Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • Meget god teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

NORGES MILJØBYGG #1 ARBEIDSMILJØET ER BEST 5 MIN. FRA OSLO SENTRUM

Gardermoen 37 min

OSLO MARIENLYST

RING 3

GRÜNERLØKKA

Majorstuen (20 min)

Skøyen 8 min FROGNER

Lysaker 10 min

Oslo S (14 min)

Aker Brygge 6 min

Fornebu 12 min

HELSFYR

Nationaltheatret (16 min)

Bjørvika 4 min

BYGDØY

R10 RYEN

KONTAKT Marthe Utmo | Senior Rådgiver +47 920 15 457 | mu@cbre.no

•F ra 500 – 2400 kvm i topp moderne bygg på Ryen •T -banen “vegg-i-vegg”. Enkel adkomst fra E6 og ring 3. •F leksibel og effektiv planløsning, skreddersys til leietaker •N ye, energieffektive lokaler med passivhus standard • Felles kantine • Sykkelparkering/garderobe • Elbilparkering/ladestasjoner

www.cbre.no

Telavågga ta

e s e n s Gat e

LEDIGE LOKALER en vei rn ke

ør

i en

bergveie

åls

s An

vin

Tøyen

s l ie

ate

nge n s vi erg

Valle Hovin

Ka rl S

Lil

leb

ULVEN

RING 3

ien s ve eim

dh on

Ein a r s V e i

H e lg

r ek

rs Vei na

S o fienberggata

sl Ha

Tr o

øg

s nn

e ie

gat a

hø gd Br

al s

a at

Etterstad kr o k

eien

Vål

e re

ngg

ETTERSTAD

ata

O pp

g land

ata

Bryns

B rinken

Kjølberggata

ien

ve ien

Rol

No r mannsg ata

Bø gata

ga ta

dga ta

Sm e

ol t

Fag

k eba En

erl i a

eien ruv Fu

kv e

ien

e rg vei en

e al

TRYGVE LIES PLASS 1 il

Ben vei e n

Større og mindre kontorer ledig

• Ring og spør oss! • Bydel Furuset og helserelatert virksomhet i bygget for øvrig • Ligger sentralt i Furuset senter • T-bane og buss

FURUSET

v e ie n

i en

ien

rve

lve

Vå

e ie

Sime

ien av

je l

142

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 kvm. • Prisant kr 4 100 000 + omk.

Stamh

usv eie Næringsseksjon til salgs n

l Fio

Li n

HØYMYRVEIEN 2

ien

n s b råtve

• Arealer fra 750 til 1530 kvm g an • Rett ved E 6 M • God parkeringsdekning • Gunstig leie

ien ve

rt s

an Br

ASKER

eveien

Eik

Rø h

Lyse, effektive kontorlokaler ien

eie allv n

i ts

Svart d a l s v e i e n

Svingen U

V stre V s Ø ei

ETTERSTADSLETTA 3 et ar

da l Ki l

Ryen b

t Ga

Ko n o

Plogveie n

unds Vei G ab b i L

vei

erg

ei gv

es Vei irik Ra ud

r bo

Sandia Megling as

Dy Kontakt Gjert vek Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no Besøksadresse:es Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 Vei t E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no B irkebe i n g a

Valh

O s l o Gate

enve

sl e t t

msv

ate

Ga rds

v e ie

ta d

Strø

ata

VÅLERENGA

ngt

l ha

ps G

nsjø

ers

Vike

Aru

a ta alg J ord

Tvet

Et t

g Jarle

allé

r ds

tik k

dm a ta

eig

Øste

HELSFYR

rks

H øl

Østre gravlund

veie n

M a l e r haug

KAMPEN

v e ien

er g

veie sj ø En

gen vin

Åk

Ga os m of

Grense vei e n

Fy r s

BRYN / HELSFYR Telema

rks

ata rlig Sø

I nn

t offv ei e

n p u rt e

S u rs

ga en

G rønvo ll A llé

y Tø

Rin ggata

øm

Bryns

g ve

ien

Botanisk hage og museum

V ei

l do

Ulvensp

Ul v e n v e i e n

lit t e n

rø St

BRYNSVEIEN 5

r S t o rm

340 kvm lokaler til kontor, showroom, lager / 367 kvm kontor, samt 196 kvm lager / 213 kvm kontor

C a sp a

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Effektiv ventilasjon med kjøling

i ff s V e s V ei

o Pr

BRYNSVEIEN 16–18

a lv

ll i n

Meget pen kontorenhet 187 kvm / Kontorer 507 og 534 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 kvm – leies sammen med kontor

m Ri

Sandia Megling as Alna

kro Sol k

ors

Sta a

s Ve i

v ei oll

alv

RIN

ns e

n s Ve i

v ei

ie n

• Lyse arealer • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gode priser

Kontorer 169–678 kvm

Sigri dU nd s Simon Darr ets es

GLADENGVEIEN 14

gesons Ve Thy i

48 – 455 kvm kontor D a m far e t

Nordre Skøyen hovedgård

BRYN n Høy e

TVETENVEIEN 32

Baneveien

ve hall ien

Høyenhallsvin g

ØSTENSJØVEIEN 43 eien Be k k

ien

ive

Låveveien

Hje

• Arealene tilpasses leietaker • Lager kan leies sammen med arealene

Skøyen

455 kvm kontor og 400 kvm kontor/showroom • Adkomst fra bakkeplan • Kombinasjon kontor, lager, showroom

vei

Søndre Skøyen

Toftdah l

ei s V

GRENSEVEIEN 107

ØSTENSJØVEIEN 18

Moderne kontorer fra iv 342 til 917 kvm. ei en

346 kvm kombinasjonslokaler

• 2. eller 6. etasje • Fleksible løsninger • Populær kantine Øs te ns t-bane, buss og E6 • Nær jø ve

SMALVOLLVEIEN 61

ØSTENSJØVEIEN 18

• Kontor og lager, 745 kvm • Fordelt på to etasjer • Lager med direkte innkjøring • Kontorer med ventilasjon og kjøling • Flott eksponering, ved SmartClub

317 kvm kontor

og ne

Grønli b

vei

ALNA

MANGLERUD

• Kontor, showrom og lager • Arealene kan tilpasses leietaker

akken

dveien ru

Wetlesens Vei

i Ve i Ve

• Velholdt kontorbygg • Kantine

TEISEN

e ns

tr u

K r i s ti n s

eie

O l e D e v i ks V ei

nv i se

Sp e k m

• Kontorlokaler med gode lysforhold • Cellekontorer, kjøkken med spiseplass og 2 møterom

LEIEPRISER

9 2013

Schibsted forlenget i fem år Schibsted har forlenget leiekontrakten i Apotekergata 10 i fem år. Tekst NEnyheter.no

Det fremkommer av halvårsrapporten til de norske Aberdeen-fondene. Schibsted leier 6650 kvadratmeter i Apotekergata 10 av Aberdeen Eiendomsfond Norge I og skal gjøre det til i hvert fall 2018. De årlige reforhandlede leieinn tektene med mediekonsernet utgjør ifølge rapporten 17,1 millioner kroner, som tilsvarer 2575 kroner kvadratmeteren. I april ble det kjent at Schibsted også skal leie 4000 kvadratmeter i Posthuset av Entra Eiendom. Mediekonsernet har behov for ytterligere lokaler etter at de for litt over ett år siden bestemte seg for å sam-

lokalisere virksomheten i Akersgata 55, som ligger et steinkast unna Apotekergata 10. Aberdeen Eiendomsfond Norge I har i første halvår reforhandlet eller leid ut ca. 22 000 kvadratmeter lokaler og 332 garasjeplasser med en samlet årsleie på 43,3 millioner kroner. Foruten Schibsted-kontrakten har de blant annet reforhandlet ca. 8500 kvadratmeter med diverse leie takere i Kanalveien 105 i Bergen (totale arealer 19 800 kvadratmeter).

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

Lysaker Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

3500

4000

2900

3500

2400

3100

1700

2300

1550

2000

1300

1800

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

LØRENVEIEN 51

INNTIL 10.000 KVM KONTORLOKALER • • • • •

1 etg. ca. 450 kvm kontor i åpent kontorlandskap 1 etg. ca. 850 kvm kontor i åpent kontorlandskap 2 etg. ca. 3.500 kvm kontor i åpent kontorlandskap med ca. 30 kontor/konferanserom 3 etg. ca. 3.000 kvm kontor i åpent kontorlandskap med ca. 20 kontor/konferanserom 4 etg. ca. 2.000 kvm kontor i åpent kontorlandskap med ca. 20 kontor/konferanserom

Alle areal ledigstilles fra 1.april 2014 Sentral beliggenhet på Løren i nyetablert kontor/ leilighetsbebyggelse. Kort vei til offentlig kommunikasjon med bl.a T-bane flere busslinjer inkl. Flybuss. Eiendommen fremstår pen med teglsteinsfasade. Bygget har felles kantine og resepsjonsløsning. God adkomst til lite lager med kjøreport for varelevering med bil. Se en 3D-omvisning av lokalene her: http://vimeo.com/74293155

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

LEIEPRISER

9 2013

Solid vekst overalt Kontorutleiere i hele Oslo-regionen kan glede seg over en solid leieprisvekst neste år. Tekst NEnyheter.no

Jones Lang LaSalle (JLL) er ute med sin høstrapport om de nordiske storbyene. Akershus Eiendom er som vanlig premissgiveren for konklusjonene i det norske markedet. I rapporten skriver JLL at leiemarkedet i Oslo-regionen har holdt seg bra, og det er tegnet flere kontrakter de seneste seks månedene på over 10 000 kvadratmeter. Det gjelder blant annet Advokatfirmaet Wiersholm i Stranden 1, Technip i NCC-prosjektet Lysaker Polaris og Lundin i Strandveien 4–8 på Lysaker.

JLL skriver i rapporten at etterspørselen etter sentrale kontorlokaler i Oslo er høy, med en vekst i leieprisene i Oslo sentrum på mer enn 10 prosent de seneste tolv månedene. I utkantstrøkene er veksten bare på 0–5 prosent, som tilskrives en arealledighet fra 6–17 prosent. Men, JLL venter en leieprisvekst både i prestisjestrøket og utkantstrøkene neste år på mellom 5 og 10 prosent. Denne prisveksten kommer som følge av begrenset tilgang på nye lokaler og konvertering av eldre og utdaterte bygninger til boligarealer.

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

Sentralt & ærverdig

Til leie

Parkveien 53 B Ledige arealer: Kontor: 2. etasje, 892 kvm | Kontor: 3. etasje, 288 kvm | Totalt : 1180 kvm Lokalene i 3. etasje er nyoppusset og har tilgang til stor terrasse. Lokalene i 2. etasje kan deles i 3 enheter. Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

Næringseiendommer

Kontor

CBD / SENTRUM Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.024 kvm Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

475 kvm

Kontor

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

CBD / VIKA Dronning Mauds gt. 10

100 – 300 kvm

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

1.000 – 4.000 kvm

Butikk

KVADRATUREN Rådhusgaten 26

90 - 400 kvm

Kontor

NYDALEN Nydalsveien 15

700 kvm NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Kontor

KVADRATUREN

SENTRUM

Rådhusgaten 26

Rosenkrantz gt. 16-18

250 – 2.200 kvm

401 kvm

Kontor

NYDALEN

Nydalsveien 15

Sandakerveien 116

250 kvm

700 – 4.300 kvm

Logistikk / industri + plasskrevende handel

Butikk

STANGE

ROLVSØY / FREDRIKSTAD

Uthuskrysset

Dikeveien 33

2.000 – 30.000 kvm

757 kvm

Kontor

Butikk

ENSJØ Ensjøveien 16-18

GREÅKER / SARPSBORG

460 kvm

Eikveien 14

1.058 kvm Plasskrevende handel

DRØBAK Drøbak Næringspark

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 22

193 - 582 kvm

800 – 2.000 kvm Kontor

Butikk / servering

SKØYEN

CBD

Karenslyst Allé 49

Fridtjof Nansens Pl. 7

900 kvm

300 kvm

LEIEPRISER

9 2013

Bygges om for 120 mill. Fred Olsens gate 11 bygges om til hotell for 120 millioner kroner. Tekst NEnyheter.no

Det er AF Gruppen som har fått oppdraget. Selskapet opp lyser i en børsmelding onsdag morgen at de har inngått kontrakt med Fred Olsens gate 11 AS for å rehabilitere og bygge om Fred Olsens gate 11 (bildet) til hotell. Fred Olsens gate 11 AS er eid av AS Lille Frøens Tomteselskap, som igjen er eid av diverse aksjonærer. Selvaag Forvaltning vurderte i 2010 å gjøre om Fred Olsens gate 11 til et hotell, og nå realiseres altså disse planene. Choice blir leietaker i det nye hotellet.

Bygget har alltid vært kontorlokaler med f orretninger på gateplan, men Skatteetaten flyttet ut i 2009. Da kom hotellplanene for bygget som ligger et drøyt steinkast unna Oslo S , der Choice også skal inn med et hotell. Det nye hotellet skal hete Comfort Hotell Express. Prosjektet består ifølge børsmeldingen av innvendig ombygging til hotellrom, resepsjonsområde og felles arealer, samt utvendige tak- og fasadearbeider.

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 2009

2010

2011

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2100

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

3300

Høy standard CBD

1850

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2200

2350

2550

2650

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2600 2500

2550

2650

2750

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

2250

Høy standard vest

1550

1700

1850

1750

1450

1300

1400

1750

2200

1900

Høy standard øst

1300

1400

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

650

700

800

600

500

600

800

950

900

800

Eldre lokaler

1850

2012

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostna der og parkering

Nybygg – høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Areal ledighet

Endring i arealledighet siste år

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4150

3950

3250

2550

5,7 %

0,1 5

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3300

3000

2500

1750

4,9 %

0,7 %

Oslo Vest inkl. Majorstua

2300

2250

1950

1500

3,8 %

1,2 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1950

1800

1600

1250

7,4 %

1,6 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1800

1750

1500

1150

8,6 %

7,8 %

Skøyen

3000

2800

2400

1850

6,5 %

0,0 %

Lysaker

2350

2150

1900

1550

7,0 %1

1,3 %

Fornebu

1950

1800

1600

1350

Nydalen

2150

2000

1750

1500

5,2 %

0,8 %

Bryn / Helsfyr

2000

1800

1650

1300

5,5 %

0,9 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1800

1750

1550

1350

6,5 %

1,4 %

Økern – Hasle – Løren – Ulven

2000

1750

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1600

1350

1150

13,9 %2

1,0 %

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1200

9,4 %

2,2 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

2000

1850

1500

1250

6,0 %

1,3 %

1 Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu. 2 Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren – Ulven.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

LEDIGE LOKALER NE 41337

Pilestredet 75 D

BTA. 461 m2

• 1. etasje: 461 kvm kontor /showroom • Sentral beliggenhet på Fagerborg, rett ved Bogstadveien. • Lyse og innbydende lokaler med god takhøyde. • Lokalene har i hovedsak åpent landskap med noen

stillerom og møterom. • Eiendommen har god tilgang til offentlig kommunikasjon. • Mulighet for leie av parkering i parkeringsgarasje etter avtale. • Typiske leietakere i bygget er blant annet klesagenturer,

arkitektkontorer, konsulentselskaper, investeringsselskaper, reklamebyråer, filmselskaper, designbyråer m.m. • Godt egnet som showroom for agenter/engrosforhandler. Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

NE 41340

Kongensgate 22

BTA. 535–1.070 m2

• 1. etasje: 535–1.070 kvm butikklokale. • Meget attraktivt butikklokale rett ved Karl Johans gate,

vis-à-vis Steen & Strøm magasin. • Stort åpent lokale på totalt ca. 1.070 kvm inkludert flere

prøverom, varelager, personalrom med kjøkken og toaletter. • Mulighet for å dele i 2 lokaler på hhv. ca. 535 kvm. • Gangavstand til alt av servicetilbud i Kvadraturen. • Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Karihaugveien 102

BTA. 130-1.950 m2

• 730–1.950 kvm lager/produksjon. • 130–450 kvm kontor. • Sentralt på Karihaugen i etablert industriområde. • Stor åpen lager-/produksjonshall på 1.950 kvm som kan

deles i 2 deler på ca. 730 kvm og 1.220 kvm. • Kontorer fra 130 til ca. 450 kvm. Kontorene vil bli pusset

opp til moderne standard. • God takhøyde på ca. 5,2 meter til drager. 2 stk. elektriske

kjøreporter på ca. 5 x 5,5 meter. • Meget god eksponering mot E6 og Rv159.

NE 41377

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

HISTORISKE BYGG

9 2013

Gamle næringsbygg:

Sjøfartsbygningen — gjennombrudd for det moderne Sjøfartsbygningen i Kongens gate 6 regnes for å være en av Oslos første moderne forretningsgårder. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

ABEL EIENDOMSFORVALTNING AS Markedsbistand Rådgivning Utvikling ●

●

Abel Eiendomsforvaltning. P.b. 2459 - Solli, 0201 Oslo. Tlf. 67 11 57 11 - Fax 67 11 57 12. post@abeleiendom.no

1.070 KVM

Sjøfartsbygningen under bygging med drammensgranitt og håndbanket rød teglsten. (Foto: Oslobilder)

BJØRNERUD NÆRINGSPARK, OSLO (SYD)

Bjørnerud næringspark, Oslo (SYD) Den monumentale bygningen ble oppført i 1914–15 i nordisk nybarokk og var et gjennombrudd for det moderne Oslo. Rød håndbanket teglsten ble brukt i de øverste etasjene, mens de store vindusfeltene i første og annen etasje er skilt av en rekke tunge, avrundede og profilerte søyler av rød, grovkornig drammensgranitt. Bygningen er verneverdig og står på Byantikvarens Gule Liste. Fra 1814: Stattholderkontor i Stiftsgården Fra 1814 til 1896 hadde de svensk-norske kongenes stattholdere bolig og kontor på dette stedet. Fra 1873 bodde også Norges statsminister her. Da het bygningen «Stiftsgården i Christiania», og adressen var Rådhusgaten 13. Da den ble revet i 1913, huset den et bananmodneri! Initiativet til Sjøfartsbygningen kom fra g ründeren og advokaten Eivind Eckbo, daglig leder i Norges Rederiforbund fra 1909 til 1915. I flere år hadde han jobbet for å samle rederier og skipsfartsorganisasjoner under ett tak. Fart i planene ble det da konsul Axel Heiberg tilbød to av tomtene sine på hjørnet av Kirkegata og Kongens gate. På denne tiden var Kvadraturen inne i en ny epoke. Flere av de gamle gårdene måtte gi plass til forretningsgårder og business. Denne utviklingen hadde startet før første verdenskrig og fikk et oppsving under jobbetiden.

1. ETASJE

består av i hovedsak lager med 650 palleplasser og • 1.ca.etasje 6 meter takhøyde i front av bygning med inngang lager, samt en kjøreport m/ • Kjøreport rampe på sydveggen av bygning. Lagerkontor, med pakke fasiliteter, garderobe og toaletter. Det er også 2 møterom i denne etasjen

er fullt utstyrt med palereoler, pakkestasjon, truck og • Lager tilbehør som det finnes muligheter for å overta etter avtale. God ventilasjon, 400 volt til lokalet

2. ETASJE

• Kontorlandskap med plass til 8–10 kontorplasser • Et stort kontor, et møterom med tilknytning til kjøkken

OFFENTLIG KOMMUNIKASJON

Byens første paternosterheis Det var arkitekt Ingvar Hiorth som tegnet bygningen etter å ha vunnet arkitektkonkurransen. Tidligere hadde han tegnet det nye Norges Bank, Museet for Samtidskunst og Kunst & Håndverksskolen. De bærende konstruksjonene var stål og betong, tidens nye byggematerialer. Bygningen fikk sentralvarme og et elektrisk drevet ventilasjonsanlegg, noe som ikke var vanlig. Tre personheiser og tre vareheiser kom på plass. Det gjorde også byens første paternosterheis. De tolv heiskupeene rullet og gikk kontinuerlig åpne ut mot etasjene, slik at folk kunne hoppe av og på når den gikk forbi. Her var ingen leiligheter, baktrapper eller bakgård. Mellom veggene var det lyddempende materialer. Papiravfallet ble kastet i en egen sjakt og sendt videre til Frelsesarmeen for videre bruk. Den brannsikre gården hadde brannalarmer i alle korridorene.

• Ca. 3 minutters gange fra bussholdeplassen

ADKOMST

• Fra Oslo S via E-18 (mosseveien). Følg E-18 ca. 6 km til Ljan • Fra Bryn via E-6 (Europaveien)

KONTAKT JARLE ALVÆRN E-post: jarle@abeleiendom.no Telefon: 67 11 57 11 Mobil: 92 20 66 62

HISTORISKE BYGG

9 2013

Estetikken var viktig for arkitekt og byggherre. Dette er et bygg det skulle være litt stas å være i. Alle de fire trapperommene var luftige og ble karakterisert som «heldig utformet». De var dekorert med fargerik mosaikk og mønstrede blyglassruter. Toppetasjen var trukket noe tilbake, noe som ga bedre lysforhold. Det var faktisk første gang dette ble gjort i K ristiania, og begrunnelsen var at alle for tjente luft og lys, også de nede på gateplanet. Her var det sunnhetstanken som slo igjennom. De sanitære forholdene i bygningen ble beskrevet av arkitekt Hans Backer Fürst slik i 1934: «Også rensligheten er der sørget for på en frem ragende måte. Hver etasje har ikke mindre enn 17 vannklosetter, alle utstyrt med fliser. Her er også installert servanter med varmt og koldt vann, og over servantene er opphengt speiler.» I 1923 ble trapperommet dekorert av maleren Thorvald Helliesen. Sjøfartsbygningen ble oppført i 1914–15 som den mest moderne f orretningsgård i Kristiania med de siste tekniske fasiliteter, blant annet sentralvarme og et elektrisk drevet ventilasjonsanlegg (Foto: Anders Beer Wilse, Oslobilder)

Sjøfartsbygningen i dag. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/ Kolonihaven.no)

Populært lunsjsted Her flyttet de inn, både redere, avisen Norges Handels- og sjøfartstidende, Wikborgs Sjøassuranse selskap, Sundts Handelskompani, advokatfirmaet Eckbo og Rygh og Sarpsborgkomfyren. I første etasje lå Sjøfartskafeen og en frisør, et trykkeri og en avisekspedisjon og noen forretninger, alle eksponert med store tidsriktige vindusflater. Bygningen var som en by i byen. Mot slutten av 20-tallet arbeidet arkitekt Arnstein Arneberg med å modernisere bygningen. Da gikk mange av de opprinnelige interiørene tapt. Det meste som minnet om sjøfart forsvant. Frem til 1970-tallet var Sjøfartsbygningen et populært lunsjsted for shipping- og forretningsfolk i strøket. Fra 1973 til 1987 holdt den russiske restauranten Cossack til her, og fra 1987 den spanske restauranten P icasso, senere Joys. I 1993 ble bygningen ominnredet for å ta i mot Statistisk Sentralbyrå, som flyttet inn i 1994. I Arkitekturguiden karakteriserer Ole Daniel Brun bygningen slik: «En imponerende bygning i all sin velde» I dag er det Sjøfartsbygningen Eiendoms- og Investment AS som eier bygningen. I fjor gikk selskapet med 10 millioner kroner i overskudd, en lønnsomhet på 11 prosent. Fortsatt har familien Eckbo eierinteresser i bygningen.

Kilder: Wikipedia, Byantikvaren, Riksantikvaren, Oslo Byleksikon, Byminner

Kort vei til alt Havnepromenaden

Offentlig kommunikasjon

400-4.500 m2

POSISJONÉR DEG I OSLOs HOTSPOT FOR FREMTIDEN Parker ing

Fleksibel hjørnegård med tilpasningsmuligheter Erik Onarheim 21 08 09 99 / 920 86 356 erik@onarheimutvikling.no Finn-kode: 42464673

NYHETER

9 2013

Forvandlingen Området bortenfor Rådhusplassen mot toppen av Rådhusgata så rett og slett ikke ut, med ditto nivå for leieprisene. Så tok gårdeierne grep. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Sentralt i forvandlingen står Anthon B Nilsen Eiendom. De eier i nærområdet det nåværende prestisjebygget Rådhusgata 27 (Anthon B Nilsen-kvartalet, inklusive Øvre Vollgate 7), samt Øvre Vollgate 9. Som den dominerende private gårdeieren, tok de initiativet til en

transformasjon av det daværende slitne nærområdet, en forvandling som har pågått siden midten av 2000-tallet. – Ja, det er en god stund siden vi startet, for åtte–ni år siden. Gjennom en spørreundersøkelse utført av Burson-Marsteller kartla vi hvordan folk oppfattet

Det er blitt tatt grep i det tidligere utslitte området bortenfor Rådhusplassen. (Foto: Chris Nyborg/Wikimedia)

Knut Halvor Hansen, Anthon B. Nilsen Eiendom.

vårt bygg. Vi var misfornøyde med leienivået på rundt 1400 kroner kvadratmeteren, mens nivået lå på tregangeren i Vika, 300 meter unna. Vårt nærområde ble oppfattet som et gammelt horestrøk, nedslitt, og der de grunnleggende kvalitetene manglet. Vi hadde ikke fulgt med i timen, forteller direktør for forretnings utvikling i Anthon B Nilsen Eiendom, Knut Halvor Hansen. Suksesskriterier – Vi satte opp en liste med 10–15 punkter over suksess kriterier og forutsetninger for at vi skulle nå topp leienivåer og kvalifisere som CBD (prestisjestrøk, red. anm.). Deretter avstemte vi om det med bevisste tiltak var mulig å nå målene. Konklusjonen entydig at forutsetningene var til stede, de var til og med bedre enn for Vika og Aker Brygge for flere av kriteriene, blant annet vakker utsikt og sentralitet. Alle områdets 19 gårdeiere sluttet opp om å stifte Strøksforeningen Festningskvartalene,

NYHETER

– Vi startet med oppgradering av gategulv, belysning og beplantning, oppussing av fasadene, inngangspartier og lokaler. Parkering ble tilrettelagt, samt en prosess for etablering av service mot leietakere ut over normal standard, forteller Hansen. Han sier de blant annet oppmuntret gårdeierne i området til å gjøre noe med første etasje. Selv lanserte Anthon B Nilsen Eiendom i samarbeid med Neas konseptet «Frydefull Jobb», som skal tilby en rekke tilleggs tjenester for å tilrettelegge hverdagen for leietakerne og deres ansatte. De ansatte får hjelp til å løse praktiske utfordringer, både ansatte og arbeidsgivere skal bli mer fornøyde og effektive. – Vårt bygg i Rådhusgata 27 ble et prøveprosjekt og har som mål å et fullskala Frydefull Jobb-konsept blant gårdeierne i strøket. Vi fikk også til et kjempespleiselag på gateplan sammen med kommunen (se egen sak) og etter hvert et kraftig løft i leienivået. Gårdeierne har investert mye og belønnes nå med leier fra 2000 kroner og opp mot 3500 kroner kvadratmeteren for de beste lokalene, sier Knut Halvor Hansen. Prosjektet er ikke over, Hansen beskriver det som de fremdeles er på en reise.

– Det er viktig å kommunisere og bevisstgjøre meglerapparatet og sentrale markedsaktører på hva vi har gjort i Festningskvartalene. Det handler om å være troverdig gjennom handling, vise at vi vil gjøre noe for byen som er bra. Vi oppnår stadig bedre anerkjennelse, vårt bygg i Rådhusgata 27 er definert innenfor prestisje området og også kåret til ett av byens mest attraktive kontorbygg. Nye strømmer Byutviklingen i Oslo kan påvirke attraktiviteten og leienivået ytterligere. Med etter hvert nye Bjørvika på plass, blir det interessant å se hvordan bevegelses mønsteret blir mellom Tjuvholmen, Aker Brygge og Bjørvika. Hansen sier aksen Akersgata, Karl Johans gate og ned mot festningen er veldig interessant. – Potensialet som ligger i denne aksen ned mot festningsområdet er «superspennende». Nedre del av Karl Johans gate er en barriere, men vandringen kan skje langs Karl Johans gate og inn i Akersgata, som er en viktig handlegate. Vi tror at det blir en fordeling, der noen velger Karl Johans gate, Akersgata, Rådhusplassen, mens andre velger den «grønne» og vakre aksen fra

Hillestad Skole – Skolebygg i Holmestrand med 26 DA tomt

For Holmestrand kommune skal vi selge Hillestad Skole • Eiendommen ligger i landlige og fredelige omgivelser i hyggelig område 750 m vest for E-18, nær Hillestadvannet • 3 skolebygg samlet ca. 2 500 kvm BTA. Velholdte bygg • Byggene er fra 1980 og 2002 • Store utviklingsmuligheter for bygg og tomt

9 2013

• • • • •

Gunstig pris for det rette konsept! Mange forskjellige utnyttelsesmuligheter Budfrist 10. oktober Adresse: Hvittingfossveien 299B Visning etter avtale med megler

Kontakt Tor Firing på 901 79 681 – tf@vnm.no for nærmere opplysninger og visning

Salg - kjøp - utleie av alle typer næringseiendom i Vestfold

Træleborgodden 2, 3112 Tønsberg - Tlf. 33 31 83 33 - Fax 33 33 39 99 - epost: tf@vnm.no - www.vnm.no

Havnelageret, langs festningsmurene over Bankplassen, Kontraskjæret og Rådhusplassen. Forretningsutvikleren sier de ikke har regnet på hva de har investert i nærområdet, men det er i hvert fall fantastisk mange timer og en «gigantisk egen innsats». – Vi har blant annet investert i en uterestaurant i Rosenkrantz gate, restauranten VAIPANO, og vi arbeider med å leie ut og bygge en unik glasspaviljong med utadrettet virksomhet på 250 kvadratmeter til 5–6 millioner kroner på toppen av trappen opp mot Rådhusgata 27. – Hvor viktig er festningsområdet for Kvadraturen? – Det er en grønn lunge som er kjempeviktig. Festningsområdet er veldig flott, men langs hele festningsområdet og Kvadraturen går det sylskarpe grenser. Øvre del av Kvadraturen er meget bra. Prostituerte og narkomane regjerer fremdeles i deler av området, særlig etter mørkets frembrudd. De prostituerte holder gjerne til i nedre deler av Kvadraturen, mens de narkomane foretrekker områdene mot Karl Johan og Sentralbanestasjonen. Begrenset Investorer med Alf Ulven i spissen har ønsket å bygge Norges største kino under Akershus festning. – Vil Anthon B Nilsen Eiendom investere på selve festningsområdet? – Det er veldig begrenset med muligheter, derimot skulle vi gjerne ha fått tak i noen tomter nede ved Havnelageret. Vi så på kinoen, men vi klarte ikke å få økonomi i et slikt prosjekt. Det var kun en lang leie avtale, ikke noe eierskap, og det ble for komplisert for oss, svarer Hansen. Han håper derimot at Oslo kommune vil fortsette det flotte samarbeidsprosjektet de har hatt i festningsområdet og la det renne videre nedover i Kvadraturen. – Ja, de bør ta én og én gate sammen med gård eierne, som bør organisere seg i små, håndterbare enheter. Så må gårdeierne i området se på første etasje i sine gårder som «markedsføringsbudsjettet». De bør dumpe prisene eller kun basere seg på omsetnings baserte leier i første etasje for å tiltrekke seg nisje butikker og heller få opp leienivået oppover i etasjene. Min oppfordring til gårdeierne for å få aktivitet i området, er derfor første etasje, som er nøkkelen til aktivitet og et trivelig strøk. Og så må vi selvfølgelig få inn boliger i området, men da må byens politi og ledere sikre at området også er trygt om natten, sier Knut Halvor Hansen. Når det gjelder utviklingen av Vippetangen, er han mer usikker på hva som vil skje, og når. – Jeg har ikke satt meg nok inn i det, men det er et fantastisk område, og vi tar gjerne oppgaven…

LOKALER TIL LEIE

DRONNINGENS GATE 6 KVADRATUREN, OSLO

KONTORLOKALER I REPRESENTATIVT BYGG

BELIGGENHET Eiendommen ligger sentralt i Kvadraturen i aksen mellom Bjørvika og Aker Brygge. Det er kort vei til Oslo S med alt av offentlig kommunikasjon og alle sentrumsfunksjoner i umiddelbar nærhet. LOKALENE Lokalene ligger i 2. og 5. etasje og har god standard. • LOKALE 1 (BTA 340 m2) ligger i 2. etasje og består av inngangsparti og midtgang med glassvegger, 8 kontorer i ulike størrelser, møterom, kjøkken og 2 toaletter • LOKALE 2 (BTA 340 m2) ligger i 5. etasje og består av inngangsparti, 9 kontorer, stort kontor / møterom, kjøkken og 2 toaletter. Begge etasje passer for ca. 12-17 arbeidsplasser. KONTAKT Olav Engebret Thon – 22 91 07 73 41 52 24 70 – oet@hathon.no

DRONNINGENS GATE 6, 0152 OSLO TLF: 22 91 06 25 - FAX: 22 91 06 22 www.hathon.no

ASKER OG BÆRUM

9 2013

ARBEIDS-

KRAFT

GIR FOR-

TRINN Stadig flere ingeniører sitter på Østlandet og utvikler løsninger til oljeindustrien. (Shutterstock)

Tilgang på høyt kvalifisert arbeidskraft har gjort Asker og Bærum til et hett område for ingeniørbedrifter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Mange høyt utdannede ingeniører og andre yrkes grupper er bosatt etter hvert i Asker og Bærum. Det har bidratt til at flere såkalte høykompetansebedrifter etablerer seg i de to kommunene. – Det er mange ingeniør-bedrifter som holder til i Asker og Bærum. Vi ser at tilgangen på ingeniører er svært bra i disse områdene, sier analysesjef Gunnar Selbyg i Union Gruppen. Det å ha tilgang på høyt kvalifisert arbeidskraft er blitt en stadig mer viktig faktor for hvor bedrifter

lokaliserer seg. I Oslo velger bedrifter å etablere seg i nærheten av kollektivknutepunkt, slik at det er lett å komme til og fra jobb fra hele området rundt hovedsta den. I Asker og Bærum nyter man nå godt av at mange høyt kvalifiserte IT- og oljeingeniører bosetter seg i området. – Bedrifter som har utfordringer med tilgangen på kvalifisert arbeidskraft i et presset Stavanger-marked, kan finne det lettere i Asker og Bærum. Flere in geniørbedrifter innenfor olje og gass har etablert

Asker v/E18 HOLMEN NÆRINGSPARK

Innﬂytting

sklart

Første halvår 2015

Analysesjef Gunnar Selbyg, Union Gruppen.

NYE VAKÅSVEI 64 400 – 4 700 M2 avdelinger eller hovedkontor i aksen Lysaker/Fornebu og ut til Asker. Man får jo en selvforsterkende effekt av at slike bedrifter tiltrekker seg mennesker som også bosetter seg i områdene, sier Selbyg.

• Eiendommen vil egne seg godt som hovedkontor for en virksomhet som ønsker sitt eget bygg, men den kan også deles mellom ﬂere leietakere • Nytt energivennlig bygg i attraktiv næringspark • Innﬂyttingsklart første halvår 2015 • Unik eksponering mot E-18 • God parkeringsdekning inne og ute

Styrker posisjonen I sin siste markedsrapport skriver Union Gruppen at arealledigheten Asker og Bærum (eks. L ysaker og Forne bu) nå er 5,7 prosent. De høyeste leieprisene finner man i godt plasserte eiendommer i sentrum av Sandvika eller Asker. «Vi forventer at Asker og Sandvika vil styrke sin posisjon som knutepunktområder ytterligere i årene fre mover i tråd med leietagernes preferanser med hensyn til nærhet til offentlig transport», skriver Union Grup pen i rapporten, som anslår toppleier på 2000 kroner kvadratmeteren og leiepriser på1500 kroner meteren for kontor med høy standard..

• Felles kantine • Treningsfasiliteter • For mer informasjon: ne.no/40699

Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Eier/utvikler

Tlf. 22 12 98 30 / www.epn.no

LOKALER TIL LEIE DETTE FINNER DU I INNSTIKKET: PER KROHGS VEI 4

700 – 1.820 KVM

LAGER/LOGISTIKK, KOMBINASJONSLOKALER

INDUSTRIVEIEN 14

825– 1.340 KVM

HØYTLAGER/KONTOR

PER KROHGS VEI 4

350 – 850 KVM

MOLINNA 2

310 – 2.400 KVM

KONTOR HØYTLAGER/FJERNLAGER

INDUSTRIVEIEN 20A

800 – 930 KVM

HØYTLAGER/KOMBINASJONSLOKALER

STRØMSVEIEN 80

265 – 275 KVM

KONTOR- OG FORRETNINGSLOKALER

INDUSTRIVEIEN 6

550 KVM

INDUSTRIVEIEN 14

595 – 865 KVM

FORRETNINGSLOKALE/LAGER/KONTOR LAGER/KOMBINASJONSLOKALE

TOTALPLAN AS er rådgivende eiendommegler av næringseiendom i Oslo-området. Vårt spesialfelt er langsiktig arbeid med større eiendomsprosjekter. Se alle våre eindommer på totalplan.no

LAGER HØYTLAGER

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

KONTOR

TIL LEIE 700 – 1.820 kvm

PER KROHGS VEI 4 4,6 m

LAGER/KOMBINASJONSLOKALER BESKRIVELSE Moderne lager/kombinasjonslokale til leie meget sentralt på Karihaugen. Lasterampe. Kan leies med eller uten kontor. God beliggenhet i forhold til E6 og aksen OsloGardermoen.

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

KARIHAUGEN

LOKALENE/INNHOLD Ca. 700 –1.820 kvm BTA kombinasjonslokale/lager: Lager med takhøyde ca. 4,6 m. Få søyler. Egen lasterampe med løftebord kun for dette lokalet. 3 stk cellekontor + spiserom. WC. Lageret kan deles i størrelser på ca. 700, 1.200 eller

1.820 kvm. Kontorlokaler i flere størrelser kan også leies andre steder i bygget. BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples. Parkering og adkomst: Gode laste-/losseforhold for semi/vogntog. Godt med parkeringsplasser for leietakere/ besøkende.

TIL LEIE 825 – 1.340 kvm

INDUSTRIVEIEN 14 1

6,0 m

SKYTTA

HØYTLAGER/KONTOR BESKRIVELSE Høytlager og kontor til leie i Skytta Næringspark. Ligger ved Gjelleråsentoppen/RV-4. Kun 5 km til E6-krysset v/Olavsgård Hotell og aksen Oslo – Gardermoen. LOKALENE/INNHOLD 825 –1.340 kvm lager: Inneholder lager med ca. 825 kvm gulvflate + to mesaniner på tilsammen ca. 515 kvm. Totalt ca. 1.340 kvm BTA. Takhøyde lager ca 6 m, under mesanin ca. 3,8 m. 4,1 m høy kjøreport med innkjøring direkte inn i lageret for lastebil etc. Eget WC. Alarm. Effektivt lokale velegnet for

lagring av store volum. Kontorlokaler i forskjellige størrelser kan også leies. BELIGGENHET Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo sentrum (ca. 15 km), Lillestrøm (ca. 10 km), Skedsmokorset (ca. 10 km) og Gardermoen (ca. 35 km). Nærmeste kollektivpunkt er Gjelleråsentoppen og Hagan.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

6,0 m

ser

set ktiv-

TIL LEIE 350 – 850 kvm

PER KROHGS VEI 4

KARIHAUGEN

KONTOR BESKRIVELSE Fleksible kontorlokaler med et bredt spekter av bruksområder til leie i kombinasjonsbygg sentralt på Karihaugen. Størrelse ifra ca. 350 - 850 kvm. Planløsning og oppussing kan tilpasses leietakers behov. LOKALENE/INNHOLD Ca. 350 – 850 kvm BTA kontor/lett produksjon: Lokalene er inndelt med cellekontor, møterom samt en del større, åpne rom som kan brukes til vanlig kontorvirksomhet. Egne

garderober og WC. Lokalene ligger i byggets 2. etg. Tilgang til vareheis. BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples. Parkering og adkomst: Gode parkeringsforhold både utvendig og i P-hus. Inkludert i husleien.

TIL LEIE 310 – 2.400 kvm

MOLINNA 2 4

GRAN

5,0 m

MEGET RIMELIG!

HØYTLAGER/FJERNLAGER BESKRIVELSE Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Næringspark på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Sinsen-krysset langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser. LOKALENE/INNHOLD 310–800 kvm høytlager: Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt

500–1.150 kvm høytlager: Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5–6 m. Sølyefritt. 380 kvm lager: Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m. 285 kvm kontor: Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg. BELIGGENHET Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

LEDIGE LOKALER L TIL LEIE 800 – 930 kvm

INDUSTRIVEIEN 20A

5,0 m

SKEDSMOKORSET

HØYTLAGER/KOMBINASJONSLOKALER BESKRIVELSE Høytlager med kontormuligheter til leie sentralt på Skedsmokorset. Ca. 5 m takhøyde og lasteramper. LOKALENE/INNHOLD 800 –930 kvm høytlager med kontor: Høytlager på ca. 800 kvm med lagerkontor. Takhøyde ca. 5 meter, søylefritt og lasteramper. Lyse lokaler med mye vindu. Pallereoler kan medfølge.

Inntilliggende kontorlokale på ca. 130 kvm kan også leies hvis ønskelig. BELIGGENHET Avkjøring ifra E6 på Skedsmo ved Shell-stasjonene. Kjør deretter til Industriområde Vest, eiendommen ligger på høyre side rett etter Sundolitt.

TIL LEIE 265 – 275 kvm

STRØMSVEIEN 80

BESK Forre bruks konto

LOKA 550 k forret

STRØMMEN SENTRUM

KONTOR- OG FORRETNINGSLOKALER BESKRIVELSE Fleksible og sentrale lokaler på hhv ca. 265 kvm og 275 kvm til leie i Strømmen sentrum. Sentralt beliggende langs hovedgaten, kun ca. 450 meter ifra Strømmen Storsenter.

LA Ca. 275 kvm BTA forretning: Hjørnelokale på byggets bakside, kundeparkering rett utenfor døren. Lokalet har flere bruksområder, f.eks. forretningslokale, undervisningslokale eller kontor.

LOKALENE/INNHOLD 265 kvm BTA kontor: Ligger i 2. etg med fasade mot Strømsveien. Både åpen løsning og enkelte cellekontor.

BESK Lage Nærin til E6

LOKA 595 k Laste

FOR MER INFORMASJON KONTAKT:

FOR M

Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

Knut M Morten

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

LEDIGE LOKALER TIL LEIE 550 kvm

INDUSTRIVEIEN 6

BESKRIVELSE Forretningslokale på totalt ca. 550 kvm BTA til leie. Mange bruksområder, f. eks. proffbutikk, forretning eller lager og kontor for eget bruk. LOKALENE/INNHOLD 550 kvm BTA forretning/lager og kontor: Inneholder forretningslokale, lager med kjøreport, diverse cellekontor,

verksted og spiserom. Gode parkeringsforhold på egen gårdsplass rett utenfor lokalet. Meget god eksponering mot Industriveien. Enkelt å finne for kunder/besøkende. BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen/Skårer, ca. 650 meter ifra Elkjøp Megastore og Jula.

TIL LEIE 595 – 865 KVM

INDUSTRIVEIEN 14 3,5 m

SKYTTA

LAGER/KOMBINASJONSLOKALE BESKRIVELSE Lager/kombinasjonslokale i attraktiv størrelse til leie i Skytta Næringspark. Ligger ved Gjelleråsentoppen/RV-4. Kun 5 km til E6 ved Olavsgård Hotell og aksen Oslo-Gardermoen.

adkomstforhold. Rikelig med parkeringsplasser.

LOKALENE/INNHOLD 595 kvm lager: Lagerlokale med ca. 4 meter takhøyde. Lasterampe med lastebrygge. Ligger i byggets 1. etg. Gode

BELIGGENHET Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo sentrum (ca 15 km), Lillestrøm (ca. 10 km).

270 – 910 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

FORRETNINGSLOKALE/LAGER/KONTOR

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

KARIHAUGEN/ SKÅRER

NæringsEiendoms markedsplass på nett

På jakt etter kontor, lager eller butikklokaler? Start jobben på NE.no

ne.no | nenyheter.no | nebyra.no | nemeet.com

ASKER OG BÆRUM

9 2013

Større aktivitet i Asker og Bærum Etter en litt laber start på året, har markedet for næringseiendom i Asker og Bærum tatt seg opp. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

– Ja, jeg synes det er en bra etterspørsel i markedet, og etterspørselen er bedre enn den var tidligere i år. Hvorfor det er slik, er ikke så godt å si, men vi merker at det er mer aktivitet i markedet, sier daglig leder Bjørn Sørum i Krogsveens avdeling for næringseiendom. Hva som er «hot» and «not», er de samme oppleste sannhetene som ellers i Oslo-regionen. Bedrifter etterspør lokaler nær trafikk-knutepunkter, det blir stadig viktigere å ha tilgang til god kollektivdekning. Avstanden til knutepunktene blir dermed helt avgjørende for leienivået. – Hva vil du si kontorleieprisene ligger på i Asker og Bærum? – I Sandvika sentrum kan nye lokaler leies ut for 2000–2200 kroner kvadratmeteren, og du finner det samme leienivået for tilsvarende lokaler i Asker. Lokaler av alminnelig god standard i Sandvika og Asker leies ut for 1600–1700 kroner kvadratmeteren. Prisene faller naturlig nok etter hvert som man kommer utover, i randsonene ligger leieprisene fra 1000 kroner og oppover, svarer Sørum. Ikke Bekkestua Bekkestua er et viktig knutepunkt i Bærum, og Bjørn Rune Gjelsten-eide Profier AS bygger for tiden ut Bekkestua senter. Men noen stor rolle i det regionale kontormarkedet har ikke området. – Bekkestua er mer forretninger og boliger. Kontorene på Bekkestua er knyttet til nærfunksjoner, det er ingen store kontorbygg i området, sier Sørum.

Rud/Hauger øst for E16 preges av mange kombinasjonseiendommer og er et mer tradisjonelt industriområde. Her er det trafikken som skaper de største utfordringene. – Hamangtunnelen er en flaskehals, med køer både morgen og kveld. Alle venter på nye E16, kommenterer Sørum. – Hva kan du si om parkeringsdekningen i Asker og Bærum? – Bærum kommune er blitt flinke til å regulere færre parkeringsplasser, men i Asker sentrum er det overskudd av parkeringsplasser i parkeringshusene. Videre er det spenning knyttet til hvor den nye E18-traseen skal gå mellom Lysaker og Slependen, svarer Sørum. Her foreligger det to hovedalternativer, med ulike tunnelløsninger. Begge kommunene er kjent for å være nærings vennlige og etableringsvennlige. – Både Asker og Bærum kommune har egen næringssjef som tenker offensivt og påvirker det de kan. Kommunene tilrettelegger for bedriftene som er der fra tidligere. Det er ikke mange nye tomter, men det rives mer enn tidligere, sier Sørum. Konvertering Kontormarkedet i Asker og Bærum preges uansett som i Oslo av at det er vanskelig for utleiere å få leid ut eldre og usentrale lokaler. – Det er umulig for disse eiendommene å konkurrere på pris uansett, og dette er nok eiendommer som på

ØSTERÅS, 400 KVM + 150 KVM LAGER

Bjørn Sørum i Krogsveens avdeling for næringseiendom.

lengre sikt vil bli konvertert til boliger. I utbyggings områdene er det nye og moderne bygg, sier Sørum. Han peker imidlertid på at del eiendomsbesittere kvier seg for boligkonvertering, fordi det ligger store bokførte verdier i den eksisterende eiendomsmassen. – Det er også få typer kontoreiendommer som egner seg for en boligkonvertering. Et par unntak har vært Profiers konvertering i Maries vei på Høvik og Asker og Bærum Boligbyggelags konvertering i Kirkeveien på Haslum. Tilstrømningen av bedrifter til Asker og Bærum er ifølge Sørum tradisjonell. I Asker handler det mye om olje og oljeservice, blant annet Aibel og Kongsberg Gruppen. Sistnevnte flytter til Oxer Gruppens nye storprosjekt Asker Panorama ved innkjøringen til Asker. Bærum har tradi sjonelt mange bedrifter innenfor «engineering». – Sandvika tiltrekker seg de store bedriftene. Det spennende nå er hva som skjer i Sandvika Business Park i Elias Smiths vei (prosjekt på 25 000 kvadratmeter, red.anm.). Mye vil falle på plass når de har fått inn én stor leietaker. Johs. Hansen Eiendom eier Finstadgården i Sandvika sentrum og har store planer her. Foruten Sandvika Business Park, er det Johs. Hansen og Entra Eiendom som arbeider med store kontorlokaler i Sandvika, forteller Bjørn Sørum. Presses ut Det er ifølge Sørum også en stor etterspørsel etter effektive lager- og logistikklokaler, men boligkonvertering presser ut disse lokalene til randsonene.

FLOTTE BUTIKKLOKALER TIL LEIE • 400 kvm flotte butikklokaler med god beliggenhet og gode muligheter for eksponering • Lager inntil ca. 150–200 kvm BTA • Bygget fremstår i dag som et lite kjøpesenter med Møbelringen, Kid Interiør, Europris Pluss, evo treningssenter, dyrehospitalet Doktor Dyregod og Mazda bilforretning • I umiddelbar nærhet finner man en rekke andre aktører med publikumsrettet virksomhet, eks. JYSK, Italian House m. fl. • Rikelig med parkeringsplasser både ute og inne • 5 min. kjøretid fra Røa, 8 min. fra Bekkestua, 12–15 min. fra Lysaker og 20 min. fra Oslo Sentrum

KONTAKT Jan G. Breivik, jan@jgbc.no telefon 67 12 24 45, mobil 920 44 171

BMW Bygget AS

ASKER OG BÆRUM

9 2013

Nye lokaler i Sandvika sentrum kan leies ut for 2000 til 2200 kroner per kvadratmeter. (Foto: Scanpix)

– Man selger ut gamle industritomter, og det er for så vidt en naturlig utvikling å gå fra lager- og logistikk lokaler til boliger. Dette gjelder også i områder som Hamang og Industriveien rett nordvest for Sandvika sentrum, sier Sørum. På transaksjonssiden har det i år vært heller stille i Asker og Bærum. En av de få kjente transaksjonene er Storebrand Eiendomsfonds salg av Landøyveien 2 i Asker rett før sommeren til 110 millioner kroner. Den tradisjonsrike Foliefabrikken i Røykenveien 142 et par kilometer sør for Asker sentrum selges nå i høst. Prisen vil trolig ligge rundt 100 millioner kroner,

men blir enda et eksempel på konverteringstrenden i markedet. – Vi er i avsluttende budrunder om salg av Foliefabrikken. Her går det mot boliger og et nærsenter, forteller Bjørn Sørum. – Hva tror du vil prege markedet i Asker og Bærum det nærmeste året? – Vel, man er jo optimistisk til næringslivet g enerelt. Norge går bra, og det er det som betyr noe. Det kan selvfølgelig bli et stort fall i oljeprisen, slik at olje selskapene ikke tjener penger, men det er lite som tyder på det, svarer Sørum.

HAR DU NOE Å FORTELLE

EIENDOMSBRANSJEN? www.NEmeet.com

KUN 2 340 M2 LEDIG

Illustrasjon: MIR

Asker Panorama vil bli et miljøvennlig bygg med Breeam-sertiﬁseringen “Excellent” som et av de første i landet.

I første etasje blir det en hyggelig kaffebar hvor man kan få deilig kaffe og god mat. Perfekt for en hyggelig start på et møte.

På takterrassen får du frisk luft og kan la blikket hvile utover mot Oslofjorden. Et natulig sted for et behagelig avbrekk.

Spiseriet ligger i første etasje. På varme sommerdager utvides spiseriet også utendørs.

Ønsker du å starte dagen med en økt i treningsrommet? Her blir det installert topp moderne apparater.

Få minutters gange fra bygget vil det bli busstopp med hyppige avganger både til og fra Asker, samt shuttlebuss til Asker stasjon hvor også ﬂytoget passerer.

Utenfor vil en bekk renne idyllisk forbi, og det blir en dam med grøntarealer rundt. Et frodig sted som gir et pusterom mellom jobb og fritid.

Oxer Gruppen forvalter og drifter eiendommen selv. Det legges stor vekt på god oppfølging og personlig service.

ASKER PANORAMA er inngangsportalen fra vest som møter deg når du kommer kjørende på E18 fra Drammen. 32 000 kvadratmeter fordelt på to bygg ønsker ca. 1 000 arbeidstakere velkommen fra desember 2013. Bygget vil ha en harmonisk blanding av åpne miljøer og cellekontorer, møteplasser og møterom, godt med lys og fokus på trivsel. Det vil bli et fullservicebygg med kaffebar, resepsjon, spiseri, treningsrom, shuttlebuss og egen vaktmester.

KONTAKT FOR MER INFO: JAN W. ROLL Utleiesjef / Partner 905 33 369 jr@newsec.no

BENT ROAR EKSE Eiendomsrådgiver 934 92 055 be@newsec.no

www.askerpanorama.no

OXER Gruppen, Skysstasjon 11A, Asker

Tlf: + 47 66 98 74 00 - e-post: post@oxer.no - www.oxer.no

ASKER OG BÆRUM

9 2013

Planlegger nytt i Asker Ferd Eiendom vurderer å bygge ut ytterligere 15 000 kvadratmeter kontorlokaler ved Aibel-bygget i Asker. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Ferd Eiendoms utviklingsprosjekt Kraglund Kontorpark er ikke ferdig utviklet, selv om de to første bygge trinnene som huser Aibel er solgt. – Vår plan er å fortsette utviklingen av Kraglund Kontorpark, sier prosjektdirektør Knut M. Tolo i Ferd Eiendom til NæringsEiendom. Kontorparken hadde opprinnelig fem tomter, hvorav to gikk til Aibel-bygget. Nå jobbes det med et nytt kontorbygg på en av tomtene. – Vi vet ikke når vi kan bygge, men vi vil starte planlegging utover vinteren. Vi ser på muligheten for rundt 15 000 kvadratmeter kontorareal i tillegg til parkeringsanlegg, sier Tolo.

Interesse Han forteller at Ferd Eiendom ikke har vært aktive i markedet for å markedsføre prosjektet, men venter god interesse. – Da vi jobbet med Aibel-bygget, hadde vi noen aktører på banen som viste interesse. Ellers har Aibel en opsjon hvis de skulle ha vekstplaner. Da kan de få ytterligere kvadratmeter i et nybygg, sier prosjekt direktøren. Ikke langt fra Aibel-bygget har blant annet Kongsberg Gruppen flyttet inn til Asker Panorama. Det begynner dermed å bli et betydelig ingeniørmiljø i området.

ØSTERÅS, 400–800 KVM

I vinter skal Ferd Eiendom planlegge det tredje byggetrinnet til Kraglund Kontorpark. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

FLOTTE KONTORLOKALER TIL LEIE • 400–800 kvm kontor, både med cellekontorer og åpne araeler • Eget kjøkken, wc og inngang • Kontorlokalene holder meget god standard med bl. a. individuell temperaturstyring og høy kvalitet på utforming

– Vi ser at mange av de som ikke vil til Fornebu, tar turen nedover til Asker, sier Tolo. Solgte for 646 mill. Ferd Eiendom solgte Aibels hovedkontor til Oslo Pensjonsforsikring for en brutto eiendomsverdi på 646 millioner kroner. Eiendommen er på til sammen 29 000 kvadratmeter, hvorav parkering utgjør 8000 kvadrat meter. Eiendommen består av to bygg, hvor den ene bygningen er BREEAM-sertifisert «Very Good» og har energiklasse A. Det andre bygget har energiklasse B. Hagaløkkveien 28 er leid ut til Aibel frem til mai 2024.

• Anledning til å leie lager • Garasjeanlegg med plass til 130 biler og ca. 120 utendørs parkeringsplasser for kunder, gjester og besøkende • Grini er et etablert næringsområde med butikker, kontorer og lager • 5 min. kjøretid fra Røa, 8 min. fra Bekkestua, 12–15 min. fra Lysaker og 20 min. fra Oslo Sentrum KONTAKT Jan G. Breivik, jan@jgbc.no telefon 67 12 24 45, mobil 920 44 171

BMW Bygget AS

ASKER OG BÆRUM

9 2013

Lite stort i Asker Leietakere som er på jakt etter store kontorlokaler i Asker, har lite å velge mellom. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Flere store og mellomstore leverandørselskaper til oljeindustrien har valgt å lokalisere seg i Asker de seneste årene. Blant annet har oljegiganten Aibel flyttet inn i eget bygg i Hagaløkkveien 28, en eien dom som utbygger Ferd Eiendom solgte til Oslo Pensjonsforsikring. Kongsberg Gruppen har tegnet leieavtale med Oxer Gruppen om leie av Asker Panorama, mens National Oilwell Varco har flyttet til Drengsrud. Lite å velge mellom Men leietakere av en viss størrelse som skal ha kontor lokaler i Asker har ikke veldig mye å velge mellom. Et søk på Finn.no viser at det er for tiden til sammen 31

kontorlokaler som markedsføres i Asker. Bare seks av disse lokalene er på over 1000 kvadratmeter, og bare tre av dem igjen er på over 2000 kvadratmeter. Et søk på NæringsEiendoms markedsplass på nett, NE.no, gir et noe bedre utvalg, der er det fem eiendom mer på over 2000 kvadratmeter. Ifølge NE.no er det til sammen 6600 kvadratmeter ledige kontorlokaler i Bergerveien 12 på Billingstad. Samtidig forsøker Eiendomsplan Næringsmegling å leie ut det planlagte nybygget Holmen Næringspark med 4752 kvadratmeter fordelt over fem etasjer. Oxer Gruppen har 2333 kvadratmeter areal i sitt Asker Panorama, mens DNB Næringseiendom har 2432 kvadratmeter i Hagaløkkveien 13.

Til venstre i bildet er DNB Næringseiendoms Hagaløkkveien 13, som har 2432 ledige kvadratmeter. (Scanpix)

TIL LEIE Sentralt Sandvika - Kombinasjonslokaler

Adresse: Industriveien 46 - 48 Areal: 2.779 kvm Tomteareal: 4.800 kvm.

Gjettum/Haslum - Kombinasjonslokaler

Rålokaler tilpasses leietakere

• Umiddelbar nærhet til Sandvika stasjon, E18 og E16 • Veldig god adkomst fra Oslo,Drammen og Hønefoss • Produksjon/verksted/lager/ kontor/showroom • Kjøreporter og ramper

Til leie

Grini Næringspark - Flotte lyse kontorer Til leie

Verksted Utsalgslokaler

• Umiddelbart nærhet til Bærumsveien og Avløs t-banestasjon • 1. etasje: 2.400 kvm hvorav 2.100 kvm høytlager • Ca. 300 kvm kontorlokaler • 40 parkeringsplasser i kjeller og 130 parkeringsplasser ute • Ventilasjon/kjøling

STEIN WALTER NILSEN Advokat Avd. Næringsmegling Tlf: 67 52 95 89/926 08 042

Adresse: Grini Næringspark 12 Areal: 200-450 kvm.

Adresse: Bergerveien 12 Areal: 1.650 - 6.600 kvm Byggeår: 1971

• Flotte lyse kontorer • Rikelig med parkering • Vareheis inn til lokalet • Gode profileringsmuligheter • Enkel adkomst

Billingstad/Asker Til leie

MICHAEL FÆRDEN Senior Eiendomsrådgiver Avd. Næringsmegling Tlf: 67 52 95 77/922 24 777

Rud Næringspark

Adresse: Durudveien 33/35 Areal: 4.700 kvm.

Adresse: Rudssletta 86. Verksted/forretning Total areal: 650 kvm Godkjent verksted Adresse: Løxaveien 5 Forretning/lager Total areal: 469 kvm God takhøyde

FÆRDEN/FINNEID Avd. Næringsmegling Tlf: 922 24 777/900 20 667

www.krogsveen.no/naering

• 15 minutter til Oslo • Gangavstand til tog og buss • Hver etasje på 1.650 kvm (kan deles opp) • Representativ resepsjon med gode muligheter for egen profilering • + mulighet for leie av lager inntil 4.000 kvm STEIN WALTER NILSEN Advokat Avd. Næringsmegling Tlf: 67 52 95 89/926 08 042

Asker - Sentralt kontorbygg Til leie

Adresse: Hagaløkkveien 13 Areal: 400 kvm - 1.790 kvm • Lyse og fleksible kontorer tilpasses leietakers ønsker og behov • Umiddelbar nærhet til alle servicetilbud, offentlig kommunikasjon, flytoget og E18 • Meget god parkeringsdekning • Felles kantine

STEIN WALTER NILSEN Advokat Avd. Næringsmegling Tlf: 67 52 95 89/926 08 042

ASKER OG BÆRUM

Entra Eiendoms Kjørbo-prosjekt i Sandvika. (Foto: Entra Eiendom)

65 000 m i Sandvika 2

Entra Eiendom er en stor aktør i Sandvika, med hele 65 000 kvadratmeter lokaler. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Den statlige eiendomsgiganten har satset tungt på Sandvika de seneste årene. Sandvika-porteføljen er på åtte eiendommer med et samlet areal på 65 000 kvadratmeter. – Det ligger nedfelt i vår strategi at vi skal satse på Sandvika, sier eiendomssjef Halvor Helliesen i Entra Eiendom til NæringsEiendom.

Powerhouse På Kjørbo i Sandvika har Entra Eiendom seks bygg som ligger i en sirkel. Her jobber Entra Eiendom med å rehabili tere Norges første energipositive næringsbygg. Sammen med Skanska, Snøhetta arkitekter og miljøorganisasjonen ZERO Hydro har Entra gått inn i a lliansen Porwerhouse. Målet er å utvikle et bygg som skal produsere mer energi

9 2013

LOKALER TIL LEIE 1 382 kvm

STASJONSKVARTALET

STASJONSKVARTALET I ASKER SENTRUM • 4. etasje: Ca. 232 kvm kontor UTLEID 4. etasje: 875 kvm kontor 5. etasje: 507 kvm kontor • Eiendommen ligger svært sentralt plassert i Asker sentrum “midt på” togstasjonen i umiddelbar nærhet til bussholdeplass og taxisentral • Lokalene fremstår som moderne og v elholdte • Lokalene tilpasses etter leietakers ønsker • Parkeringsplasser kan tilbys Kontakt: Christopher W. Felix, mobil 930 56 181 christopher.felix@aberdeen-asset.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

ASKER OG BÆRUM

Entra Eiendom-sjef Klaus-Anders Nysteen har Sandvika som ett av eiendomsselskapets satsingsområde. (Foto: Kenneth S. Myklebust/Kolonihaven)

i løpet av byggets levetid enn det som til sammen er brukt til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhend ing av bygget. Bygget vil bruke varmepumper, solfangere og ny teknologi for å generere fornybar energi. De to byggene, som er på 2600 kvadratmeter hver, har brukt 250 kWh per kvadratmeter per år. Men etter rehabiliteringen vil de to byggene produsere mer energi enn de bruker. Det totale behovet for energi til oppvarm ing, kjøling, ventilasjon og belysning vil bli på 100 000 kWh som følge av energieffektive tekniske løsninger og helhetlig arkitektur. Samtidig vil de to byggene produsere over 200 000 kWh årlig, bare ved hjelp av solceller.

Øvre Torvvei 1 er på rundt 15 000 kvadratmeter. Eiendommen skal bli et kunnskapssenter, med deler av utdanningsvirksomheten til Høgskolen i Asker og Bærum og deler av Bærum kommunes kurs- og voksen opplæringsvirksomhet. Halvor Helliesen forteller at det er rundt 2600 kvadratmeter ledig areal i Øvre Torvvei 1. – Vi jobber med å få inn en kontorbruker, og det trenger ikke være en som har virksomhet i kunnskapssektoren, sier eiendomssjefen. Eiendommen er planlagt å stå ferdig til studiestart i 2014.

Rehabiliteringer Entra Eiendom har gjort flere større rehabiliteringer i deres eiendommer i Sandvika. Selskapet har gjennom ført en omfattende totalrenovering av Malmskriver veien 4, eiendommen som tidligere huset Asker og Bærum politikammer. Nå arbeides det med en rehabilitering av og bygging av et tilbygg til Øvre Torvvei 1. Når dette arbeidet er ferdig, vil Entra Eiendom ha skapt opp mot 1000 studie plasser midt i Sandvika sentrum.

Entras eiendommer i Sandvika Eiendom

Areal

Kjørbo 1 blokk 1–6

18 236

Kjørbo gård Kjørboveien 15, 30–33 Malmskriverveien 2

1 399 13 336 2 957

Malmskriverveien 4

5 675

Malmskriverveien 18

8 929

Malmskriverveien 20 Øvre Torvvei 1

234 14 413

9 2013

Ev jeb

ak ke

EVJE

n ie n

S y keh u

E v j e ve st

n ie

Meget sentral beliggenhet i Sandvika. m a n g sk a m H a tog, Umiddelbar nærhet til Sandvika stasjon med an gs ko buss, flytog og taxi. ge n Godt utvalg av forretninger, kafeer og spesialBj forretninger i gåavstand. # Parkeringshus i tilstøtende bygg, hvor ønsket antall parkeringsplasser kan leies.

dal

Løkkeåsen

lle

oge

# Pr

tå

ørne g å r d s

Le i fL a

SANDVIKA

s v ei

e s vei

vingen

s hon W a l l e

San

dvi

ksv

eie

Lø

ei e

eie

triv

riv

Indus

In # du st

A nt

L y

Leif Tronstads plass

g ha

eta

Dra amle

M on et s

Jongskollen

S andvik a

ør Kj

e ei

eie

kolle n

veie

lé

m Da

E18

Må

ien

ove

K jø

Kon

lv al

u veie n

ien

Kjørbu

Leif Tronstads plass 6

Leif Tronstads plass 7

Ledig areal: FRA 61 TIL 367 KVM

Ledig areal: FRA 628 TIL 1256 KVM

Lyse og hyggelige kontorlokaler med stort potensiale i samme bygg som DNB Bank. Lokalene pusses opp og tilpasses leietagers behov.

Lokalet ligger på gateplan og er vendt mot Sandvika stasjon. Lokalene kan enten leies “as is” eller pusses opp etter nærmere avtale med utleier. Lokalene består idag av en mix av åpen løsning og cellekontorer. Svært god eksponering mot buss- og togstasjonen.

2. etg.: 61 kvm BTA bestående av 3 kontorer og minikjøkken. 3. etg.: 166 kvm BTA bestående av 6 kontorer, åpen løsning og minikjøkken. 3.etg.: 206 kvm BTA bestående av 3 celler, møterom og åpen løsning samt minikjøkken. 4. etg.: 114 kvm BTA bestående av 2 kontorer, åpen løsning, møterom og minikjøkken. 4. etg.: 367 kvm BTA bestående av helt åpen løsning.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 ,Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,35 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no

INTERIØR

9 2013

Fra traust til sprelsk Med en gæren oppdragsgiver og en nesten like gæren interiørdesigner, ble en tradisjonell skipsredervilla forandret til et langt mer sprelsk hovedkontor for Choice-gruppen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

Fredrik Stangs gate 22–24, som vender ut mot Bygdøy allé, har i noen år vært hovedkontoret til Petter A. Stordalens Nordic Choice Hotels (se undersak). Den eksklusive villaen, som er på Byantikvarens Gule Liste, har etter overtakelsen gjennomgått en fundamental forandring innvendig. Interiørarkitekten som fikk a nsvaret for ominnredningen i 2006, var Anemone Wille Våge. Wille Våge er på ingen måte ukjent for Stordalen, hun var i høy grad med på å utforme hans private hjem på Bygdøy, og ikke minst: Anemone Wille Våge fikk hovedansvaret for interiøret av Stordalens luksushotell «The Thief» på Tjuvholmen.

Interiøret ble stemplet som «vulgært» i Aftenposten, men begeistret utenlandske kritikere. Wille Våge har også stått for innredningen av Pangea Propertys lokaler på Tjuvholmen, regnet som ett av de flotteste kontorlokalene i byen. Her er det valgt en helt annen stil enn i Choice-villaen, nemlig jordfarger i de svært romslige arealene. – Jeg hadde jobbet for Petter med andre prosjekter og vet at han er en person som «tør». På forhånd hadde jeg lest om denne villaen, som er tegnet av Arnstein Arneberg, jeg hadde lest en bok om ham, og sett på to

Det er mye farger i lokalene til Petter Stordalens Choice Hotels.

INTERIØR

9 2013

Man møtes av et spektakulært syn når man kommer inn inngangsdøren.

andre villaer Arneberg har tegnet, forteller Anemone Wille Våge til NæringsEiendom. Sjelfullt – Frederik Stangs gate 22–24 er et sjelfullt hus, der vi måtte starte på ny. Villaen har en festlig forhistorie, med blant annet svømmebasseng i kjelleretasjen fylt med champagne. Besteforeldrene til Vibeke Sæther eide i en periode villaen, og hun ville ikke ta med venninnene hit, fordi det var for spesielt. Men Frederik Stangs gate 22–24 var også en typisk skipsrederbolig med tungt og mørkt interiør. Jeg ville derimot ha kontraster med sterke farger. – Ja, hva var det som slo deg omgående da du så interiøret? – Jeg tenkte vi kunne få bort all respekten som jeg følte lå i veggene. Alt ble derfor revet ut, loftet ble bygget om. Vi måtte velge interiør ut fra bransjen Choice er i, og det skulle ikke være noe vanlig, men noe gøy. Det skulle være hjemmet til Choice, så da ble det ut med tunge vegg-til-vegg-tepper. Jeg ville lage rike farger og teksturer, valg av materialer og farger skulle være moderne og en kontrast til det eksisterende eikepanelet, som vi beholdt. Vi beholdt også den gedigne eikedøren i inngangspartiet, men den ble supplert med skyvedører i oransje glass som en kontrast. Petter ønsket at villaen skulle være gjennomsiktig, at man kunne se igjennom den, sier Wille Våge. – Vi beholdt biblioteket, men beiset eiken mørkere og skiftet til limegrønn tapet og fikk inn moderne lysekroner. Det er også skiftet til lyse møbler, som en kontrast til veggene, og i kantinen, en tidligere salong, er det valgt hvite tulipanstoler i plast, men også lilla barkrakker. Det er hvite himlinger i taket, og ellers er det lagt vekt på at det skal være litt lunt og hjemmekoselig, fortsetter hun.

INTERIØR

9 2013

Kontrastfylt Oppe på mezzaninen over inngangspartiet står det to større sofaer. Wille Våge sier disse er bevisst valgt med høye rygger som en avskjerming. Ellers er det uformelle møte lokaler i bygget, og de ansatte møtes gjerne i kantinen. – Er det noe spesielt du vil trekke frem som kjenne tegner din stil? – Jeg er opptatt av lys, skygge og kontraster, og jeg vil ha dype og rike farger. Som interiørdesigner er jeg glad i å bruke farger og kombinasjoner, som oransje, rosa og lilla. Jeg liker tunge stoffer, som fløyel, og jeg foretrekker gardiner med tyngde, men jeg tilpasser selvfølgelig tekstiler og gardiner til prosjektet, som hos Pangea. Der er det lyst og lett, noe jeg også valgte i den nye konferanseavdelingen hos Hotel Continental. Fargebruken er altså sterk, helt ulikt hvordan det var under tidligere eiere. Det er blant annet en stor, fremtredende sofa midt i lokalet i første etasje, som NæringsEiendoms fotograf omgående forelsket seg i som fotomotiv. Sofaen er mildt sagt oppsiktsvekkende, både når det gjelder farge og utforming. – Modellen heter «And». Den kom i et nummerert eksemplar, og du finner ikke mange eksemplarer av den i verden, smiler interiørdesigneren. Et eget firma stod for selve gjennomføringen av interiørarbeidene, men Wille Våge sier de tok stylingen i etterkant. Stordalen har også påvirket utformingen gjennom å bringe inn egen kunst. – Hvordan var prosessen underveis? – Jeg forholdt meg til Petter, vi var enige om konseptet og staket ut en kurs. Petter visste han ikke skulle ha noe vanlig kontor. Det var bare å strekke seg for meg og å være «litt gæren», akkurat som ham. Det var ikke detaljstyring underveis, svarer hun. Foruten hovedbygget i Fredrik Stangs gate 22–24, er det også sidebygg. Lokalene her bærer derimot preg av effektivt kontorlandskap, med lyse farger på veggene og nye, moderne møbler.

Choice-lokalene ligger i Fredrik Stangs gate 22–24.

Stolt og glad – I ettertid, hvordan synes du det er blitt? – Jeg er både glad og stolt over resultatet og blir i godt humør hver gang jeg besøker lokalene. Det er hyggelig å se at lokalene holder seg så bra, og at de har beholdt interiøret, det virker som de ansatte trives. Det er mange mennesker innom bygget, som gir stor slitasje, og de ansatte er der «døgnet rundt». Interiøret står seg bedre fordi det er spesielt, og ikke basert på en utdatert trend. Jeg husker at trenden i 2006 gikk mye på beige, svarer Wille Våge. – Det er dessuten gøy å gjøre kontorbygg når det er spesielle kontorer. I hotell- og restaurantbransjen skal det være litt teater og opplevelser når man kommer inn i lokalet.

INTERIØR

9 2013

Skipsredervillaen Petter Stordalen kjøpte et bygg med sjel fra Trygve Hegnar. Frederik Stangs gate 22–24 ble oppført i årene 1917–19 for skipsreder Ivar Anton Christensen og ble i sin tid sett på som ett av Oslos flotteste bygg. Arkitektene var Erik Andersen og enda mer velkjente Arnstein Arneberg. Leietakere opp gjennom årene har vært blant annet shippingselskapet Olsen & Ugelstad, Frionor, Røde Kors og Hegnar Media. Trygve Hegnar-selskapet Periscopus AS overtok eiendommen i 1989 for 36 millioner kroner, men Hegnars virksomheter flyttet sommeren 2000 opp til Smestaddammen. Den om lag 4000 kvadrat meterstore eiendommen ble ifølge offentlige registre solgt i 2006 til Nordic Choice Hotels for 77 millioner kroner. Trolig er det pusset opp for et minst like stort beløp. Når NæringsEiendom er på besøk en varm og solfylt augustdag, rigges det i stand til en hagefest for hele 500 personer, det er ikke bare de berømte 16. mai-festene til Stordalen som tar plass her.

Må være litt gæren – Jeg ville ha et bygg med sjel, noe annerledes. Jeg ville ta et Arnestein Arneberg-bygg over i et nytt århundre, sier Petter A. Stordalen om tanken bak innredningen. – Hegnar sa til meg at du må regne med å bruke et «par millioner i oppussing». Men, du må være litt gæren, som at vi har en skateboard-rampe i tredje etasje. Hadde jeg vært like nøktern som Trygve Hegnar, ville jeg sikkert ha vært rikere, sier Stordalen om hva han har gjort etter overtakelsen. – Nordic Choice Hotels kunne ikke ha vært samlet i Bjørvika eller på Aker Brygge. Her er det et pulserende liv, du kan spise frokost ute, og det er mange som sitter og jobber her om ettermiddagen og på kvelden. Bygget rommer nå 120–130 mennesker, men vi kunne kanskje ha vært 150 her, sier kontorvillaeieren. – Hva har du selv påvirket av utformingen? – Det er min kunst som pryder veggene i bygget. Og den kunsten er jeg stolt av.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013juni.indd 1

VISSTE DU...? at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? at Bank2 har både privat- og bedriftskunder? at Bank2 tilbyr prosjektfinansiering? at Bank2 tilbyr mellomfinansiering? at Bank2 tilbyr byggelån?

bank2.no - tlf: 24 13 20 60

26/06/13 11:31

MILJØ

9 2013

Ble lei energimarkedet:

Eiendomsselskap lager egen strøm Det svenske eiendomsselskapet Wallenstam sa opp strømabonnementet for heller å produsere sin egen elektrisitet. I dag er selskapet helt selvforsynt og uavhengig av elmarkedet. Tekst MORTEN VALESTRAND E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Wallenstam er Sveriges første og hittil eneste store eiendomsselskap som er helt selvforsynt med el. I løpet av noen år har man gått fra å være en tradisjonell strømkunde til å bli en profesjonell produsent av fornybar energi. Datterselskapet Wallenstam Naturenergi AB har tatt skrittet fullt ut som energiselskap, med både produk sjon og elhandel. De produserer nå all strøm selv, til både moderselskapet og kundene. Resultatet er en grei gevinst for alle parter. Totalt har satsingen kostet rundt to milliarder svenske kroner. På syv år har det resultert i 49 vindkraftverk og tre vannkraftverk med en total årsproduksjon på 180 000 megawattimer (MWh), eller 180 GWh. Oversatt til norske forhold handler det om mange bekker små. Produksjonsenhetene er å regne som en samling småkraftverk med en total effekt på rundt 100 MW. Lager mer strøm enn forbruket Wallenstam Naturenergi produserer også mer strøm enn det de egne eiendommene og kundene forbruker. Derfor driver man også elhandel i det åpne energimarkedet, og selger strøm via markedsbørsen Nord Pool Spot I Oslo. Slutter det å blåse, må man kjøpe inn el fra andre. – Wallenstam har i dag et eget balanseansvar over for myndighetene, og skal se til at det til enhver tid er tilgang på like mye el som våre kunder forbruker, sier Bo Strandberg, daglig leder i Wallenstam Naturenergi. Vindmøllene har stor geografisk spredning og er plassert i vindkraftparker flere steder i Sør-Sverige. I

takt med at produksjonen har økt har man også blitt mindre følsom for både været og markedsprisen. I dag kan selskapet levere ekstra gunstige vilkår til sine egne leietakere. Wallenstam er et tradisjonsrikt eiendomsselskap, startet i 1944 og med sete i Gøteborg. Fra hovedkontoret på paradegaten Avenyn s erver Wallenstam over 1000 næringsdrivende kunder og nesten 10 000 private husholdninger i over 300 eien dommer i Gøteborg, Stockholm og Helsingborg. Den totale verdien vurderes til 28 milliarder svenske kroner. Forutsigbare kostnader De økonomiske insitamentene for å satse på egen el-produksjon hviler fremst på den langsiktige pris sikringen. – Det gir et godt grunnlag for forutsebare kostnader. Investeringene sikter i hvert fall 25 år inn i fremtiden, sier Bo Strandberg. Wallenstam tar også høyde for den svenske kommende nyproduksjonen av boliger, som ventes å bli omfattende i årene fremover. Wallenstams mål er å ta kontroll over hele energikjeden, fra elproduk sjon og handel til måleverdihåndtering, optimering og effektivisering langt inn i detaljene. Ny smart måler- og distribusjonsteknikk har gjort at veien over i en ny bransje har blitt relativt enkel, mener Bo Strandberg. – Man får skaffe seg kunnskap og gjøre sine valg. Men ting tar tid, sier Strandberg. Det var han som for ti år siden begynte å overbevise konsernsjefen Hans Wallenstam om det langsiktig kloke i en egen fornybar

Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom! 13

September 20

Ledige lokaler

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

MILJØ

9 2013

Vindkraft må ikke være nærprodusert, mener Wallenstam. I Stentjärnåsen i Jämtland har gøteborgsselskapet bygget opp egne vind kraftverk. (Foto: Wallenstam)

ventilasjon og individuell energimåling. Svenske hus er fulle av vannbåret varme, så Wallenstams neste skritt blir å lagre varmen i akkumulatortanker. Begynte med vannkraft Vindkrafteventyret startet imidlertid med at selskapet fikk noen små, avsovnete vannkraftverk med fall rettigheter med på kjøpet i en eiendomsforretning langt fra storbyen. – De ga ikke mange watt, men ballen begynte å rulle, sier Bo Strandberg. I 2004 startet Wallenstam med finansiell elhandel og 2005 begynte selskapet med kjøp og salg av fysisk kraft. I 2006 kom det første vindkraftverket i gang. Selve eierskapet av kraftverkene er fordelt på en lokale produksjonsselskaper eid av Wallenstam Naturenergi. Etter hvert har eiendomsselskapet sprengt flere bransjebarrierer. Wallenstam Naturenergi er blitt del eier i Triventus Consulting, som har vokst fra å være et lite lokalt konsulentselskap innenfor vindkraftteknikk til et konsern som prosjekterer, bygger, eier og drifter vindkraftparker, biogassanlegg og vannkraftverk. – Dermed har vi nær tilgang til all den tekniske kompetanse man kan trenge, konstaterer Strandberg. I tillegg er det lønnsomt. Triventus’ omsetning er på vei mot sin første milliard, i takt med at det svenske vindkraftmarkedet vokser. Nå utvider Wallenstam sitt revir og tar et liknende grep som industriell investor på byggesiden. Tidligere i år gikk selskapet inn med ti mil lioner kroner i solcelleprodusenten Exeger. Wallenstam skal bygge et produksjonsanlegg for sømløse DSC-celler som kan integreres i alle mulige industri- og konsument produkter, for eksempel fasader og vinduer.

energiproduksjon. Wallenstams elproduksjon og enøk finns i dag nedskrevet i konsernets holdbarhetsstrategi (CSR). Energiforbruket skal som mest ligge på 74 kWh per kvadratmeter i nyproduserte bygg, som dermed kan tituleres lavenergihus. I spesielt energisnåle hus kan forbruket komme ned rundt 55–60 kWh. I Wallenstams eiendommer pågår også en stadig energioppgradering på varmesiden, fra fyringsolje til varmepumper, solfangere og varmegjenvinning, i tillegg til ny isolering, smartere

Lange prosesser Vindkraft må derimot ikke produseres på taket av de husene som skal bruke strømmen. Produsentmarkedet er avregulert, så det fritt frem å leie kapasitet i distri busjonsnettet, mener Wallenstam. Selskapets utfordring kan imidlertid være like mye mental som praktisk og økonomisk. – Arbeidsprosessen kan være lang fra idé til ferdig kraftverk, men vi har stor nytte av vår fagkompetanse rundt store byggeprosjekter, sier Bo Strandberg. Et eksempel er etableringen av Bjälebo Vindkraft AB, eid av Wallenstam Naturkraft og Triventus. Planen er å bygge 25 vindkraftverk i Oskarshamn kommune på den svenske østkysten, der en vindmålerpropell har vist god blåst. – Nå sitter vindkraften i ryggmargen, så vi er stadig på leting etter nye plasser for vindkraftproduksjon.

4SERVICE

– DIN TOTALLEVERANDØR

PÅ DRIFT AV FACILITY TJENESTER Flere og flere velger 4SERVICE som sin totalleverandør på drifting av support tjenester. Hos oss finner du tradisjonsrik, hjemmelaget mat på menyen. Retten tilbredes med høy fokus på variasjon, kvalitet og næringsinnhold. Vi vet at måltidene er svært viktig for våre gjester, og dagens høydepunkt krydres derfor med god service og hyggelig atmosfære. Med bred erfaring og et velutviklet system tar vi også ansvar for: • Kantine • Kaffeautomater • Renhold • Frukt • Resepsjon • Vaktmestertjenester

www.4service.no Ta kontakt med sigurdur.gardarsson@4service.no eller 930 51 900

SERVICE4YOU

Dinamo | Foto: Sebastian Ludvigsen/ Tinagent

En opplagt forBEDring. og noEn litt minDrE opplagtE. Å oppgradere arbeidsplassen til et energismart bygg har mange fordeler. Selv om mye ikke synes så godt, vil det merkes på alle som jobber der. Bedre lys, luft- og temperaturforhold gir bedre arbeidsforhold – samtidig som energibruken reduseres. Derfor er energismarte bygg bedre å jobbe i. Enova gir støtte til små og store oppgraderinger. Se hvilke på enova.no, eller ring Enova Svarer på 08049.

Enova gir støtte til energi- og klimatiltak.

MILJØ

9 2013

Fanget vinden i flukten – Dette er ikke noe hurtigfiks for den som vil tjene penger, men totalt sett veier fordelene med egen e lproduksjon over, mener Erik Selin i eiendomsselskapet Balder. Tekst MORTEN VALESTRAND E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto SVEVIND

Balder er et relativt nytt stort eiendomsselskap i det svenske eiendomsmarkedet, og med hovedkontor i Gøteborg. Selskapet ble dannet i 2005, har eid egen vindkraft siden 2009, og regnes som nummer to på eiendomseid elproduksjon i Sverige etter Wallenstam. – Målet er ikke nødvendigvis å bli selvforsørget. Vi er åpne for flere investeringer, men vil ikke låse oss ved et prosentmål, sier Erik Selin, hovedeier og daglig leder i Fastighets AB Balder. Ti vindkraftverk I dag eier Balder ti vindkraftverk i større vindkraftparker utenfor Falkenberg sør for Gøteborg og på øya Øland på østkysten. Møllene genererer 25 GWh el, halvparten av konsernets totale forbruk i sine 430 eiendommer i Gøteborg, Stockholm og Malmø. Balders forretningsfilosofi er litt mer «go with the flow» enn den vi finner hos Wallenstam. Erik Selin sier at vindkraften gjerne «fanges i flukten». – Slike investeringer kommer når de kommer. Dukker det ikke opp mer vindkraft, er det kanskje ikke meningen at det skal skje, smiler han. Ikke kort pengeplassering – Energiproduksjon handler allikevel ikke om å lykkes med kortsiktig pengeplassering. Erik Selin innrømmer at vindkraften hittil ikke har vært særlig «strålende butikk», men vil ikke si noe om røde tall. – Lave strømpriser og store investeringer gir for tiden liten lønnsomhet, men feelingen er god, og dette er en helt godkjent forretning, sier Erik Selin. – Men det betyr like mye å være med tenkingen rundt energi. Nærheten til produksjonen gir konsernet en verdifull gevinst rent kunnskapsmessig.

PORTRETT

9 2013

– Jeg elsker butikk Petter A. Stordalen er kommet hjem. Et liv uten butikk er utenkelig for hotellmannen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

PORTRETT

9 2013

Petter Stordalen var bare en ung «jypling» da han ble senterleder i City Syd i Trondheim.

– Det begynte med en annonse i Kapital i april 1987, mimrer Stordalen. NæringsEiendom sitter med den nye kjøpesenter kronprinsen i en solfylt og varm hage i Choice-villaen i Bygdøy allé (se også interiørsak). – Jeg var fortsatt student da de søkte etter en senterleder til City Syd i Trondheim, og jeg tenkte at dette kunne være noe for meg. Butikkdrift var noe jeg hadde med meg fra barndommen, sier «Petter’n», han er som kjent født inn i en handelsfamilie i Porsgrunn. Allerede som 10-åring ble han satt til å plukke papir, dele kjøtt og betjene kassen i en av familiens fire butikker. Sine første penger tjente han som jordbærselger på torget i Porsgrunn. Etter ett år på Kjøpmannsinstituttet på Rykkinn fikk han jobb som butikksjef i farens butikk, før han i 1987 ble landets yngste senterleder. Eventyrlig – Jeg visste allerede den gang at dette ville være livet mitt fremover, jeg elsket det. City Syd ble en e ventyrlig suksess og har hatt en helt formidabel utvikling. Varner-forretningen på City Syd er fortsatt en av deres tre beste butikker., sier Stordalen. Omsetningen på City Syd vokste raskt under «jyplingens» ledelse, derfor ble han fanget opp av Atle Brynestad, som hadde begynt med kjøpesenter blant annet på Liertoppen. Stordalen fikk ansvaret for eiendoms virksomheten til Brynestad og lanserte City Syds store konkurrent, Trondheim Torg. Deretter ble det Realkreditts (senere DNBs) eiendomsselskap Agora Eiendom AS. – Men den store forandringen i livet kom vinteren 1992 da Steen & Strøm gikk konkurs. Tenk deg, Steen

& Strøm, selve symbolet på varehandel i vår tid, til svarende Harrods i London og NK i Stockholm, sier en engasjert Stordalen. Den daværende bankforbindelsen Kreditkassen hadde satt foten ned for Norges mest tradisjons rike varemagasin. Stordalen og en håndfull andre Agora-ledere fikk med seg investorer og kjøpte konkurs boet for 20 millioner kroner. På tre år lånte de tre milliarder kroner og bygde opp landets største kjøpe senterkjede. – Kreditkassen tapte ikke penger på konkursen. Steen & Strøm hadde en gjeld på 100 millioner kroner, men banken solgte varelageret for vel 20 millioner kroner og hadde pant i eiendommen. De store taperne var familien Steen, sier Choice-sjefen. Cash is king – Den viktigste lærdommen av Steen & Strøm- konkursen, er at du må ha kontanter og kontantstrøm. Senteret hadde forvitret og ikke omstilt seg til et kjøpe senter. Eierne tviholdt på en modell som ikke lenger var bærekraftig i Norge. Hadde de i stedet konvertert senteret til et kjøpesenter, ville senteret ha klart seg og eierne blitt rike, overbeviser Petter Anker Stordalen. Steen & Strøm-tilværelsen under Stein Erik Hagen varte bare i fire år. I juni 1996 ble Stordalen mot sin vilje tvunget til å forlate selskapet, dog noen hundre millioner rikere. – Det var et kjøpesenterliv som jeg elsket og som hadde vart nesten i ti år. Jeg drømte aldri om å bli rik på dette, men så på det som en utrolig morsom jobb og en mulighet for å få til en del, sier han om den ufrivil lige avgangen.

Så går årene, Stordalen etablerer Nordic Choice Hotels, men gamle Steen & Strøm-folk vil ha ham med inn i Sektor Gruppen, som Schage Eiendom i februar 2010 solgte til oppkjøpsfondet Niam. – Det var mange i ledelsen i Sektor som jeg hadde jobbet med i perioden 1992–96. Jeg mener Sektor Gruppen har landets beste kjøpesenterkompetanse. Eirik Thrygg var en del av teamet, det var fantastiske mennesker som fikk til utrolig mye, og jeg tenkte: «Dette er min mulighet til å gjøre et comeback i bransjen.» Jeg så også muligheten til å få med Joh. Johannson og Varner-Gruppen inn på eiersiden, sier Stordalen. Høsten 2012 betalte de nye partnerne drøyt 7 milliarder kroner for Sektor Gruppen, og Sektor Holding kjøpte i løpet av kort tid syv kjøpesentre for 4 milliarder kroner. Raskest i Norge – Det vi har gjort det seneste året, har vært den raskeste oppbyggingen av kjøpesentre i Norge. Parallelt har vi gått inn i selskapet med 2,6 milliarder kroner. Nå har vi fått et velkapitalisert selskap med svært langsiktige aksjonærer og både finansiell stabilitet og soliditet, samtidig som Niam er inne med sin eierandel. Petter A. Stordalen er sammen med partnerne i løpet av det seneste året blitt nummer to i det norske kjøpesentermarkedet. Olav Thon er fortsatt kjøpesenter kongen, og det er langt igjen til toppen. – Thon vil antakelig i uoverskuelig fremtid være nummer én, samtidig som jeg liker utfordrerrollen og det å være i angrepsposisjon, kommenterer Stordalen. Ambisjonene er der, Sektor-porteføljen består i dag av 32 kjøpesentre i Norge, men det kan bli flere oppkjøp.

– Size matters, det må være store sentre med et naturlig nedslagsfelt og potensial for fornyelse og utvikling. Sentrene må gjerne være inne på Topp 50-listen. Det må også være et langsiktig potensial for vekst i området. I 2012 fokuserte vi utelukkende på omsetningsvekst, men målet er å bli enda større innen for forvaltning, drift og eierskap av kjøpesentre, slår Stordalen fast. Noe kompaniskap med andre er definitivt utelukket. – Jeg er gift med Sektor, de er mitt andre ekteskap. – Joh. Johansson og Varner-Gruppen har et lang siktig tidsperspektiv, vi snakker ikke om år, men om generasjoner. Sannsynligheten for at vi har gjort noe riktig i et perspektiv på 20–40 år er ganske stor. Å kunne øke leieprisene med 2–3 prosent i året, høres ikke så mye ut, men det blir riktig bra på lang sikt, sier Stordalen, og fortsetter: – Kjøpesentre har hatt en fantastisk utvikling, og jeg tror utviklingen vil fortsette. Tenker ikke på prisen Stordalen er ikke altfor opptatt av prisen han har vært med på å betale. – Jeg fikk høre at vi burde ha kjøpt til en direkte avkastning som var 0,5 prosentpoeng høyere, men det var nå engang den prisen som lå på bordet. Med et tids perspektiv på 15, 20, 25 år, vil det ikke akkurat være det jeg tenker tilbake på, sier han. – Begynner kjøpesentermarkedet i Norge nå å bli ferdigstrukturert? – Jeg vil si det er et relativt modent marked. I 1999 trådte en midlertidig etableringsstopp i kraft for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og

PORTRETT

tettsteder. En gavepakke til de eksisterende sentrene, skulle man tro. – Vi så tidlig at utbyggingen utarmet investor interessen i byene. Det var grelle eksempler på nye sentre, man bygde ut sentre uten å ta høyde for konse kvensene for byen. Ta det nye Sørlandssenteret som et eksempel, senteret er blitt altfor stort og vil ligge som en klam fot rundt Kvadraturen i Kristiansand de nærmeste 20 årene. Og i ettertid må jeg nok inn rømme at Liertoppen ikke er noe naturlig nærsenter, mens Trondheim Torg derimot har vært med på å ta tilbake byen. – Jeg er fortsatt positiv til etableringsstoppen, men forbudet trenger visse oppmykninger. En del av de etablerte sentrene må få lov til å utvikle seg, de må kunne øke brutto utleieareal med la oss si 25 prosent.

9 2013

Det er viktig at sentrene får utvikle seg for å fornye og ikke å forvitre, sier Stordalen. Ikke skremt Flere har pekt på den økende netthandelen som en trussel for kjøpesentrene. Stordalen er ikke skremt over utviklingen. – Netthandelen er foreløpig relativt marginal. Man begynte allerede i 1992–93 å snakke om netthandel og postordresalg som en trussel. Jeg er ikke engstelig i det hele tatt, kjøpesenter er en sosial greie. En del bransjer har riktig nok hatt en nokså negativ utvikling, som bokhandel og musikk, men nye bransjer er kommet til på sentrene. Jeg tenker på treningssentre, restauranter og servicefunksjoner. Sentrene er blitt en møteplass og får andre funksjoner.

NÅR DET GJELDER NÆRINGSEIENDOM PÅ ROMERIKE OG OSLO NORD – KONTAKT OSS! REAL EIENDOMSMEGLING AS er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 09 2013

Romerike – Os lo Nord TIL SALGS

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre for salg og loka eiendommer ler for utleie.

GOTAASALLÈN 9-1

JESSHEIM

CA. 3.144 KVM

AVKASTNINGS

EIENDOM

TIL SALGS

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

SKOLEGATA 15

NES/ÅRNES

870 KVM

IKKSEKSJON

smegling AS,



Solheimveien

Årlig leieinnte kt: Ca. kr 4.157.00 0,Solide leietaker e Prisantydning: Kr 47.000.000,som grunnlag eien domsverdi  Opp dragsnummer: 13070 



KONTAKT Gunhild Smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

Sentral beligge nhet i Årnes sentrum Lokalene er tidli av avisen Rau gere brukt mnes  Sam eiet består av 2 stk seksjoner  Flek sibel planløsn ing 



KONTOR-/BUT REAL Eiendom

Sentral beligge nhet i Jessheim sent rum Godt proﬁlert bygg  Salg av: Gotaasgården Handel AS, org.nr: 982 578 922  Sels kapets hovedakt ivum: gnr. 135, bnr. 6, snr. 1 

BTA

112, P.b 322,

1471 Lørensko

Godt vedlikeh oldt og god standard Kort vei til buss og tog Rikelig med park eringsplasser  Verd itakst: Kr 5.90 0.000,-

g | Tlf: 6791 7650



- Fax: 6791 7651

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

| E-mail: firm apost@real.no - www.real.no

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

JUSS

9 2013

EU-direktiv rammer syndikatene Et nytt EU-direktiv kan ha stor innvirkning på eiendomssyndikater. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Det er det såkalte AIFM-direktivet som kan skape hode bry for forvaltere og tilretteleggere av syndikater. AIFM- direktivet skal regulere forvaltere av alternative investeringsfond og markedsføringen av disse. – Begrepet «alternative investeringsfond» o mfatter mange fondskonstruksjoner som i dag ikke er underlagt regulering, slik som Private Equity-fond og ulike investeringsselskaper. Ethvert alternativt investeringsfond som omfattes av reglene må utpeke en ekstern eller intern forvalter, sier advokat og partner Tore Mydske i Advokatfirmaet Thommessen til NæringsEiendom. – Avklar virksomheten Forvalterne av alternative investeringsfond får flere nye plikter som følge av direktivet. Mydske mener det derfor er viktig å avklare hva slags virksomhet som omfattes av direktivet. – En arbeidsgruppe nedsatt av Finanstilsynet i 2012 la i sin rapport til grunn at blant annet syndikerte eiendomsfond vil omfattes av de nye reglene, sier Mydske. I høringen uttalte både Norsk Eiendom og Fondsmeglerforbundet seg negative til en slik tolkning

av reglene. Det ble blant annet pekt på at reglene ikke er tilpasset virksomheten til forvaltere av syndikerte eiendomsfond. – Samtidig har også et EU-organ på verdipapir området kommet med en tolkningsuttalelse som kan tyde på at de nye reglene ikke omfatter syndikerte prosjekter. Uttalelsen åpner for unntak for fonds strukturer som driver generell kommersiell eller industriell virksomhet, og det kan hevdes at eiendomssyndikater nettopp driver slik virksomhet og at de derfor bør unntas. Det er imidlertid uavklart og usikkert om F inansdepartementet vil tolke EU-reglene på samme måte, sier Mydske. Konsekvenser Han lister opp flere konsekvenser for syndikerings aktørene dersom de blir omfattet av regelverket. • Forvalteren må ha ansvaret for både portefølje forvaltning og risikostyring i det alternative investeringsfondet. • For å få konsesjon, må forvalter oppfylle krav til ledelsens egnethet og kapitalkrav. I tillegg oppstilles krav til den løpende virksomheten til forvalter. Disse reglene omfatter krav til forsvarlig organisering,

Opplevelsen av prosessen – fra idé til ferdig montert skilt – er avhengig av hvilken skiltleverandør du velger.

KOMPETANSE Med egen skiltproduksjon besitter vi lang erfaring og høy faglig kompetanse, og våre skiltdesignere hjelper deg med valg av materialer, farger, fonter og plassering. Du får fullt fokus fra første stund– fra idé til ferdig montert skilt.

PROFILFORUM AS 22 70 08 80 OLE DEVIKS VEI 14 − 0666 OSLO PROFILFORUM.NO

krav til verdivurdering av fondets andeler og særskilte rapporteringsregler. • Før andeler i fondet kan markedsføres til investorer, må det sendes en melding til Finanstilsynet. Finanstilsynet skal innen 20 dager underrette forvalter om at fondet kan markedsføres i Norge. Markedsføring kan nektes dersom forvalter ikke oppfyller lovens krav. • Forvalter kan, i tillegg til å drive portefølje forvaltning, drive med investeringsrådgivning, aktiv forvaltning og mottak og formidling av ordre. • Det skal utpekes en depotmottaker som skal opp bevare fondets eiendeler og ha en kontrollfunksjon. Tore Mydske mener kravene er lite tilpasset virksomheten i syndikerte eiendomsfond som eier én eiendom. Det skyldes at i tiden etter at kapitalen er hentet inn til eiendommen, er det store forskjeller i driften for syndikatene i forhold til annen finansiell forvaltning. For eksempel er reguleringen av porteføljeforvaltning og risikostyring dårlig tilpasset virksomheten hos syndikeringsaktørene. – I tillegg vil kravet om at Finanstilsynet skal kunne bruke 20 dager på å vurdere om fondet oppfyller lovens

Vi gjør deg synligere!

krav innebære en vesentlig ulempe i en emisjons prosess, sier Thommessen-advokaten. En potensiell fordel med å omfavnes av loven kunne være at man kan markedsføre sine prosjekter overfor profesjonelle investorer i hele EØS-området, men det synes som om flere av syndikatene er for små til å dra fordel av det. Tore Mydske forteller også at det gjelder unntak og særregler for investeringsfond som har under 100 millioner euro i samlet forvaltningskapital. – Hva som skjer videre nå, avklares trolig når Finansdepartementet fremmer et lovforslag om gjennomføringen av AIFM-direktivet i norsk rett. Det er ventet at lovforslaget legges frem for Stortinget i løpet av høsten, men forsinkelser kan oppstå som følge av regjeringsskiftet, sier Mydske. Tore Mydske har tidligere vært avdelingsdirektør i Finansdepartementets Finansmarkedsavdeling, og han understreker at de neste ukene vil være kritiske for aktører som ønsker å påvirke regelverksprosessen i departementet. Avhengig av regjeringsforhandlingene, kan det også oppstå rom for påvirkning i forbindelse med stortingsbehandlingen, påpeker Thommessen- advokaten.

JUSS

9 2013

Netthandel skaper husleiekrangel Gårdeiere og leietakere krangler stadig oftere om netthandel skal være en del av den omsetningsbaserte husleien. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

For butikklokaler har det vært vanlig å ha en omsetnings basert husleie. Advokat og partner Kristoffer Aasebø i Bull & Co Advokatfirma forteller at en slik leiemodell har gitt butikkene en viss fleksibilitet, samtidig som utleierne får en raskere vekst i husleien enn de ellers ville ha hatt. – Men omsetning over internett kan skape utfordringer for de tradisjonelle modellene for bereg ning av omsetningsbasert husleie. Dette gjelder særlig dersom ikke minimumsleien er så høy at den blir hus leien uansett. Dersom den samlede omsetningen over stiger minimumsleien, blir det avgjørende spørsmålet om nettomsetningen skal og bør tas med, sier Aasebø. Må avklare nettomsetningen Nettbutikker kan etableres med forskjellig tilknytning til de fysiske butikklokalene. – Ytterpunktene er fra den lille butikken, som tilbyr varene utstilt i butikken på nett, til den store butikkjeden, som har en helt separat nettbutikk med til dels annet og større vareutvalg og andre og lavere priser, sier Aasebø. Utleier og leietaker må avklare om nettomsetningen er en del av omsetningsbasert husleie. – Det kan være mange grunner til at nettomset ningen burde omfattes av den omsetningsbaserte leien. Det er for eksempel samme varelager for butikk og nettbutikk når varene befinner seg i butikkens lokaler, administrasjonen av nettbutikken kan foregå i butikkens lokaler, og kunder henter varene kjøpt på nettet i butikklokalet. I disse tilfellene er det liten grunn til at nettomsetningen ikke kan omfattes, sier Aasebø.

Han mener det også kan være slik at nettomset ningen ikke håndteres fra butikken, men fra et eget adskilt kontor og et separat eller sentralt lager. – Nettbutikken kan være separert fra butikken med både forskjellig vareutvalg og forskjellige priser. I slike tilfeller burde ikke nettomsetningen omfattes av den omsetningsbaserte husleien, sier Bull & Co-advokaten. Viktige formuleringer Aasebø mener det er viktig at man tar stilling til nett omsetningen når gårdeier og leietaker formulerer leie kontrakten. – Hvis man bruker formuleringer som «leietakers omsetning», kan det bli mange diskusjoner om hva dette egentlig omfatter. Nettbutikken kan også være et senere tilskudd som man ikke hadde tenkt på da kontrakten ble tegnet, og det bidrar til enda mer uklarhet. Naturlig språklig forståelse av omsetning, sett i sammenheng med leie av butikklokale, er varer solgt over disk. Men hvis varelageret til nettbutikken befinner seg i lokalet, stiller dette seg kanskje annerledes, sier Aasebø. Et annet forhold som gjør grensedragningen vanske lig, er hvis nettbutikkens varer reelt sett er skilt fra butikkens varelager og det ikke er en sammenblanding. – Det kan være en flytende overgang mellom varer solgt via nett og over disk. Særlig hvis varene uansett hentes i butikklokalet, sier Aasebø. Han mener utleier risikerer at slike uklarheter misbrukes, slik at man får lavere leieinntekter enn man burde oppnå.

Vi løfter dine transaksjoner! Grette har lang og bred erfaring med kjøp/salg av eiendom og eiendomsselskaper, og bidrar til økt verdiskapning i store og små transaksjoner. Vårt bidrag er: • Høyt faglig nivå kombinert med konkret erfaring og komersiell forståelse • Effektivitet og rask responstid • Reduksjon av risiko og økt verdiskapning for dine transaksjoner Vi vet at markedet krever høyt faglig nivå og raske tilbakemeldinger – vår spesialitet ligger i raske leveranser uten at vi firer på kvalitetskravene! Kontakt Dag Henden Torsteinsen, partner og advokat, dato@grette.no Advokatfirmaet Grette DA | Filipstad Brygge 2, Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo | tlf.: 22 34 00 00 | www.grette.no

– En formulering som «total omsetning» kan tilsi et videre omsetningsbegrep, men det beste er å spesifisere uttrykkelig om omsetningen omfatter nettomsetning eller ikke, sier Bull & Co-advokaten. Advarer kjøpesentrene Gårdeiere vil naturlig nok forsøke å få definert mest mulig av nettomsetningen til leietaker innenfor omsetningsbasert husleie. Kristoffer Aasebø advarer imidlertid kjøpesentrene mot å kreve at all nett omsetning som har tilknytning til butikklokalene skal omfattes i den omsetningsbaserte husleien. – Man kan da risikere å presse nettomsetningen helt ut av kjøpesentrene. Nettomsetning kan leietakere ofte organisere fra andre og langt rimeligere lokaler dersom leietaker må det. Dersom varer som er kjøpt på nett hentes i butikklokalet, kan dette tenkes å danne mer salg for senteret ved at kundene da titter innom også andre butikker. Videre gir det mer fleksible forretnings modeller, ettersom mange bransjer etter hvert er avhengig av å kombinere virksomheten sin med nett og butikk, sier Aasebø. Han legger til at kjøpesentrene heller ikke kan tillate at butikkene blir rene showrooms, og at all omsetning går på nett. – Det kan da være en løsning å gå bort fra omsetningsbasert leie.

Advokat og partner Kristoffer Aasebø i Bull & Co Advokatfirma.

JUSS

9 2013

All makt til leietaker Leietaker sitter med de desidert beste kortene når utleier skal renovere lokalene og må skaffe erstatningslokaler under oppussingsperioden. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Utleiere må fra tid til annen pusse opp lokaler. Under oppussingen må som regel leietaker flytte ut, som krever erstatningslokaler. Det kan bli dyrt for utleier, gitt at leietaker er gjenstridig og standarden og beliggenheten er god. Ifølge Finansavisen skal Norwegian Property ha betalt ut Christen Sveaas-selskapet Kistefos med svimlende 20 millioner kroner for å få dem til å flytte ut fra Stranden 1 på Aker Brygge. Denne eiendommen skal oppgraderes til topp standard, med ditto leiepriser, men leietakerne må midler tidig skaffes noe av tilsvarende standard i nærområdet. Satt på spissen, må utleier betale til dels ganske mye for enten å få leietaker ut for godt, eller få ham tilbake. – Utgangspunktet er at en leietaker sitter veldig trygt. Så lenge han ikke vil flytte ut, har han riktig nok ikke umiddelbart krav på erstatningslokaler. Men han sitter i en forhandlingsposisjon, der kravet om egnede erstatningslokaler kommer opp. Da foreligger det to muligheter. Leietaker kan si «Nei, ikke i det hele tatt», eller «Ja, men vi må diskutere premissene», sier partner Marius E ckbo-Lie og advokat Ulrik Rød Karlsson i Føyen Advokatfirma til NæringsEiendom. Sukre pillen – Det er leietaker som sitter med hele nøkkelen her, og utleier har interesse av å beholde leietaker. Han må

sukre pillen når leietaker sitter så trygt som han gjør, og det kan bli en dyrekjøpt erfaring, sier Eckbo-Lie. Det er nok av eksempler på gårdeiere som har kjøpt litt eldre utviklingseiendommer, som i løpet av de nærmeste tre til fem årene skal utvikles til høyere standard og høyere leier. Eksemplene til tross, det rettslige grunnlaget for krav om erstatningslokaler er derimot heller tynt. Standardkontraktene til Huseiernes Landsforbund inneholder eksempelvis ingen bestemmelser om problem stillingene. Det finnes så å si ingenting av domsavgjørelser om erstatningslokaler. Snodig nok, ettersom man skulle tro at dette har vært et tema opp gjennom årene – Det bør bli større rettslig fokus på temaet frem over og regulert inn som en klausul i kontraktene. Det er mye penger involvert, og utleier ønsker et godt forhold til leietaker. Min erfaring er at det ikke blir noe erstatningssøksmål i slike saker. Utleier er som regel villig til å strekke seg langt og finner en kompensasjon som er stor nok, sier Eckbo-Lie. Det er to muligheter når leietaker havner i erstatningslokaler hos en ny gårdeier: Enten tegner utleier kontrakt på vegne av gårdeier med leietaker, eller leietakeren tegner direkte og etablerer dermed et nytt leieforhold. Men snakker man om erstatningslokaler i sin virkelige form, innebærer det at det er utleier som

Leietaker som må ut har krav på lokaler med tilsvarende standard og i nærområdet. (Foto: Shutterstock)

har pådratt seg ansvar med å skaffe lokalene. Det er utleier som har risikoen overfor gårdeier. – Her kan det imidlertid tenkes mange varianter som et ledd i forhandlingen, eksempelvis der leietaker mottar en eller annen kompensasjon for å inngå kontrakt direkte med ny gårdeier, sier Rød Karlsson. Jo dyrere, jo strengere Hvis leietaker må ut, har han krav på lokaler av en tilsvarende standard og i nærområdet. – Ja, det må være erstatningslokaler i rimelig nærhet. Leier man lokaler i prestisjeområdet i Vika og på Aker Brygge, må de nye lokalene også ligge der, de kan ikke ligge i Bjørvika eller Nydalen. Jo bedre beliggenheten er, desto større krav er det til en tilsvarende beliggenhet. I utkantstrøkene er det nok en videre

definisjon. Leietaker kan ikke uten videre argumentere for at beliggenheten er så viktig her, gitt at han ikke kan dokumentere spesielle forhold. Leietaker skal alltid kompenseres for høyere leie i erstatningslokalene og alle utgifter knyttet til flytting. Lengre avstand til kollektivtransport må også kunne kompenseres. – Hva hvis leien ligger lavere i de nye lokalene? – Man vil kunne hevde at utleier har fått en uberet tiget gevinst, men det finnes ingen regler om dette. I et slikt tilfelle finnes det heller ikke noe økonomisk tap på leietaker, slik at det som et utgangspunkt ikke vil være noe å erstatte, sier Eckbo-Lie. Det er åpenbart at leietakere i butikklokaler kan lide et langt større omsetningstap enn kontorleietakere hvis de må flytte.

JUSS

9 2013

Partner Marius Eckbo-Lie, Advokatfirmaet Føyen.

– For kontorleietakere er midlertidig bytte av lokaler et mer hypotetisk tap, litt søkt. Det er derfor ikke snakk om en ren erstatningskompensasjon, de er ikke like avhengig av beliggenheten som leietakere i butikklokaler. Leietakerne her må være operativ på en helt annen måte. Det finnes ett interessant eksempel på butikksiden om erstatningslokaler. Føyen representerte en leietaker som fikk beskjed om å flytte ut av lokalene i et kjøpesenter i Oslo, som følge av at utleier skulle renovere. Leiekontrakten inneholdt ingen b estemmelser om at utleier kunne kreve midlertidig flytting eller oppsigelse. Leietaker krevde i medhold av kontrakten å bli værende i lokalene. – Etter en runde med forhandlinger måtte utleier krype til korset og dekke både leie og erstatningstap for å få leietaker ut. Resultatet i denne saken viser igjen hvor gode forhandlingskort en leietaker i en slik situa sjon sitter med, sier Eckbo-Lie. Stor forskjell De aller fleste leieavtalene løper med oppsigelse, det vil si at de er tidsbestemte. – Hva hvis leiekontrakten løper uten oppsigelse? – Det gjør naturligvis en stor forskjell. Da kan utleier si opp leietaker så lenge det foreligger en saklig

begrunnelse, og han står fritt til å si opp leietaker ved oppussing, svarer Marius Eckbo-Lie. Utleier og leietaker kan ved uenighet om mangel på egnede lokaler bli enige om en terminering av hele leiekontrakten, at leietaker flytter for godt, mot en kompensasjon. – Men de fleste utleierne ønsker at leietaker skal vende tilbake, sier advokaten. Eckbo-Lie påpeker at det er vanskelig for leietaker å sitte i bygget mens selve arbeidene pågår. Også av den grunn er det viktig at det tas inn en såkalt «renoverings klausul» om at leietaker skal ut ved renovering. – Men kontrakten gir i utgangspunktet ikke noe svar på dette. Leietaker skal imidlertid ikke være nødt til å jobbe hjemmefra, og han må få rimelig tid på å områ seg, det må være en glidende overgang til nye lokaler. – Så hva er rådet til leietakerne i slike saker? – De sitter i en gunstig forhandlingsposisjon og kan vente ut utleier, som ikke har noen hjemmel til å få dem ut. Det er åpenbart at det er leietaker som sitter med de beste kortene. Utleier kan ikke gjøre noe, han er avhengig av leietakers goodwill. Et råd for utleierne er derfor å få inn reguleringer om erstatningslokaler i leiekontrakten. Dermed kan de ta forhandlinger med leietaker før de tegner selve kontrakten.

www.pwc.no

Fisjon, fusjon eller salg av eiendom? ”Tenk mva og skatt”

For mer informasjon kontakt: Trond Ingebrigtsen Tlf: 952 60 810

Har du gjort påkostning på fast eiendom eller kjøpt varige driftsmidler og må dokumentere latente justeringsforpliktelser eller rettigheter? Dette må håndteres i forbindelse med omorganiseringen. Advokatfirmaet PwC hjelper deg med nødvendig dokumentasjon og justeringsavtaler ved omorganiseringen samt håndtering av skatt. I tillegg til MVA-rådgivning, formidler vi CS Justeringsmodul – et verktøy som hjelper deg med det løpende dokumentasjonsbehovet.

© 2013 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS som er en separat juridisk enhet, og et uavhengig medlemsfirma i PricewaterhouseCoopers International Limited.

Bergen, 29. oktober kl. 11:00 – 15:40 Investerings- og finansieringsklimaet i de regionale eiendomsmarkeder står på dagsorden når Norsk Eiendom, NE kunnskap, PwC og Handelsbanken inviterer til Eiendomsbarometeret 2013.

Stavanger, 13. november kl. 11:00 – 15:40 Sted: Hall Toll

Oslo, 20. november kl. 11:00 – 15:40 Sted: Radisson Blu Plaza

Påmelding www.nekunnskap.no Kontakt Tone-Lise Olaisen Markedssjef NE kunnskap, telefon: 479 33 054 • e-post: tonelise@ne.no

100

INSIDE

Anne Helene Mortensen på taket til DNBs nye hovedkontor i Bjørvika. (Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no)

9 2013

101

Ingen skrivebordsbanksjef Anne Helene Mortensen har fått ansvaret for å videreutvikle DNB Næringsmegling. Hun har ikke tenkt å gjemme seg bak skrivebordet i sin nye jobb. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Mortensen er opprinnelig fra Østerdalen, men bor nå i Moss og må dagpendle inn til DNBs hovedkontor i Bjørvika. Av utdannelse har østerdølen en master i Business Administration i finans og internasjonal økonomi fra USA. De seneste årene har hun vært DNBs regionbanksjef i Østfold og jobbet med de tyngste næringslivsengasjementene. Den nye toppsjefen har også bakgrunn fra såkalt corporate finance i ulike selskap, det vil si arbeid i kapitalmarkedene med fusjoner, oppkjøp, salg og børsnoteringer, samt inn henting av egenkapital. 19. august tok hun over sjefsstolen i DNB Næringsmegling etter Knut Efskin, som i vår valgte å starte for seg selv.

Børsnoteringer – Jeg begynte i daværende Karl Johan Fonds på 90-tallet som senere ble kjøpt av Sparebanken NOR. Her jobbet jeg med børsnoteringer, oppkjøp og fusjoner, sier Mortensen til NæringsEiendom, som har tatt turen ned til hennes nye arbeidsplass, for ikke å si byggeplass. Hele nærområdet bærer preg av utbyggingen. Hun er heller ikke ukjent med eiendom, på slutten av 90-tallet arbeidet Mortensen blant annet med å ta eiendoms selskapet Linstow av børs (nå eid av Awilhelmsen AS), senere ble eiendomsselskaper som BWG Homes og Norwegian Property tatt på børs. – Ellers var det jo syndikering av næringseiendom som var det store for noen år siden, forteller hun.

102

INSIDE

I 2008 var det slutt med corporate finance, og neste stopp ble regionbanknettet og DNB Østfold, der hun var frem til nå i august. – Hvorfor fikk du denne jobben, søkte du, eller ble du oppfordret til å ta den? – Det var vel en kombinasjon, jeg hadde jo sittet i styret i DNB Næringsmegling i seks år og kjente markedet. Forgjengeren Knut Efskin valgte i mai i år å si opp stillingen for å drive egen rådgivning og megling i hjembyen Trondheim. – Kom avgangen til Efskin overraskende? – Nei, den gjorde vel ikke det. Han er jo fra Trondheim og pendlet mye frem og tilbake og hadde vel et ønske om egen virksomhet der oppe. Ingen skrivebordsbanksjef – Har du en ledelsesfilosofi som du vil bringe videre inn i selskapet? – Jeg har i hvert fall ikke tenkt å være en skrive bordsbanksjef, snarere være en coach og en sparrings partner for selgerne. De er jo transaksjonsorienterte, men jeg håper å kunne bistå dem med struktur og nytenkning. Jeg vil også si at det finnes utrolig mye kompetanse her og flinke, sultne, folk, svarer Mortensen. – I hvor stor grad vil du påvirke selskapet som administrerende direktør? – Jeg opplever at vi har det veldig fritt i s elskapet, samtidig som DNB legger vekt på å være ett k onsern. Vi har 50 dyktige medarbeidere her, og jeg har altså sittet i styret i flere år. Når du er på innsiden av organisasjonen, ser du imidlertid at det kan være mer å ta tak i. Eksempler på det er forholdet mellom Oslo og regionene, og hvordan vi har skrudd sammen virksomheten. Uansett gjelder det å tilpasse seg og å være i forkant av markedet. Jeg håper jo at jeg vil gjøre en forskjell, og jeg skal som sagt definitivt ikke sitte stille på kontoret. – Hva vil du prioritere de nærmeste ukene og månedene? – Jeg vil være en synlig leder, samtidig som jeg er ydmyk for rollen, men jeg er optimist. Nå er det viktig å bli kjent med folkene i organisasjonen, og at de blir kjent med meg, sier Mortensen. En av de første større eksterne oppgavene blir å bidra på DNB Næringsmeglings halvårlige markeds seminar i Operaen 26. september, en ilddåp der hun skal fronte 250 deltakere. Faktor-konkursen Anne Helene Mortensen har altså vært regionbanksjef og lånt ut penger til eiendom. En av de mindre hygge

9 2013

lige erfaringene var at regionbanken hadde ansvaret for Faktor Eiendom, som høsten 2011 gikk konkurs. Mortensen vil ikke gå inn på dette engasjementet, men sier at bankens porteføljer har et stort innslag av næringseiendom og etter hvert mange boligutviklingsprosjekter. Derfor er ikke næringseiendom ukjent, verken på egenkapital- eller fremmedkapitalsiden. – Jeg helt sikker på at vi skal klare å trekke på organisasjonen, det er mye kompetanse i konsernet. DNB Markets kan strukturer og egenkapitalfinansiering, og banken kan finansiering. Det er imidlertid ingen automatikk i at vi i DNB Næringsmegling får interne oppdrag, det er – og skal være fri konkurranse, så det gjelder å være på hugget. – Vi skal fortsatt være Norges ledende nærings megler og har flere store hyggelige mandater som vi skal jobbe med utover høsten, men vi må kanskje jobbe litt annerledes fremover, sier Mortensen, uten å ville konkretisere. Det er få kvinner innenfor ledende stillinger i eiendomsbransjen, og definitivt få kvinnelige eiendoms besittere. – Hvilke tanker gjør du deg om den skjeve kjønns fordelingen i bransjen? – Jeg er helt enig med det Trygve Hegnar skrev for ikke så lenge siden om kvotering av kvinner i leder posisjoner. Mange kvinner prioriterer annerledes og er litt mer 8–16, det gjenspeiler seg i lederposisjoner og styreverv. Jenter kan fremstå som mer forsiktige og skal være litt flinkere, men det er et tøft marked der ute. Jeg studerte i USA, og den gangen var det mye snakk om glasstaket som kvinner stanger i. Dette ser ut til å leve videre den dag i dag. Liten del To av tre ansatte innenfor området leietakerrådgivning i DNB Næringsmegling har sluttet det seneste året. Styreformann Anders Lægreid uttalte til nettstedet NEnyheter i august at de ikke skulle legge ned dette området. – Hvilke tanker gjør du seg for denne avdelingen? – Den første av de to sluttet for en stund siden. Vi startet opp leietakerrådgivning i 2008 som en del av «paletten», vi er en fullservice næringsmegler. Det er viktig å presisere at området står for en relativt liten del av den totale virksomheten til DNB Næringsmegling. Vi jobber nå med ulike alternativer for veien videre. – Å drive med både ordinær utleiemegling og leietakerrådgivning innenfor samme virksomhet, skaper det konflikter? – Nei, jeg ser ingen betenkeligheter med det, så lenge vi klarer å skille snørr og barter sier Mortensen.

Tak F or v a l tn i n g

• Skade på bygning og inventar For mer informasjon se www.takforvaltning.no eller ring oss på tlf.: 08241

• O

IN G

• Store omkostninger, budsjettoverskridelser

• Driftstans, misfornøyde leietagere

• Sopp og muggdannelser, dårlig inneklima

•

• Nedsatt isolasjonsevne, høyere strømregning

TA K F

Lekkasje i taket vil medføre:

OTAN PR R V A LT

GLIDENDE OVERGANG MELLOM SJØ OG KONTOR LANGKAIA 1, HAVNELAGERET

NÆROMRÅDET Området rundt Havnelageret begynner å ta form. Havnepromenaden ligger rett utenfor og det er flott utsikt mot Sørenga, Oslofjorden og Operaen. Umiddelbar nærhet til absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud. Lokalene totalrehabiliteres og fremstår som nye. 1 og 2. etasje ferdigstilles våren 2014, de øvrige etasjene ved årsskiftet 2014/2015.

LEDIGE KONTORLOKALER I HAVNELAGERET > 496 m2 i 1. etasje syd > 675 m2 i 1. etasje nord > 602 m2 i 2. etasje syd > 622 m2 i 2. etasje nord > 3465 m2 i 9. etasje > 2684 m2 i 10. og 11. etasje

Kontakt eiendomssjef:

Siv Lena Rishaug | Mobil: 481 32 811 | E-post: slr@entra.no www.entra.no