Her vil de beste hodene jobbe
Milliardær kamp bra for Entra
Hvor langt er du villig til å gå? Alle vil jobbe i gangavstand til kollektivtransport 4 min
8 min
12 min
Stavanger: Mye ledig for de store
No 9 September 2014 25. årgang
Ruinert av unormalt høye felles kostnader
Finn ledige lokaler i bladet
STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner! Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.
BåL Mining - Foto: Tommy Normann
Muligheter har åpnet seg i 10. og 11. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg. Les mer på braatheneiendom.no
Megler: Akershus Eiendom v/Seniorrådgiver Rune Arvesen - ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Eier: Braathen Eiendom v/Adm. direktør Leif Arne Røsnes - lar@braatheneiendom.no / 916 94 007
4
NE 09 2014
INNHOLD
Innhold NYHETER 10 Leder: Med Oslo Børs som en mellomstasjon 16 NæringsEiendoms flyttetips 18 – Bare sentrum godt nok for de beste hodene 22 Braathen satset på «de rette» områdene 28 Leiepriser 34 Skyhøye felleskostnader 64 Prestisjebygg som perler på en snor 76 Mye å velge i på Skøyen 80 Samler næringsbyggene på ti minutter på Lysaker 86 Brødrene som satser milliarder
62 Hvor langt er du villig til å gå?
86 Brødrene som satser milliarder
OBOS BYGGER STORT RYEN - PROFILERT KONTORBYGG Byggveien 8 Areal: 8 000 m² Meget profilert kontorbygg på totalt 8.000 kvm moderne kontorlokaler av høy standard. Eiendommen får en dynamisk form med et moderne uttrykk. Det er lagt stor vekt på miljøskapende løsninger. Vi kan tilby parkering og lager i byggets kjelleretasjer. Nær Ring 3 og en unik eksponeringsmulighet. Det er 2 min. å gå til T-bane og bussholdeplass. Det tar deg 6 min. å kjøre til Oslo S. Buss til Gardermoen på under en halv time. Planlagt byggestart i 2015.
PORTALEN - LILLESTRØM Jernbanegata
Areal: 240 m² - 16 000 m² Vi bygger et flott kontorbygg på en av Lillestrøms mest attraktive tomter like ved jernbanestasjonen. Kontorbygget blir på hele 10 etasjer og får et særpreget uttrykk. Kontorbygget er planlagt med kontoretasjer fra ca 740 til 2100 kvm. Bygget får et moderne uttrykk og vil bli et signalbygg med mye lyse arealer. Det blir parkeringskjeller for biler og sykler. Sammen med kontorbygget blir det oppført 2 boligblokker, et hotell samt en stor dagligvareforretning. LPO Arkitekter har lagt vekt på løsninger som muliggjør båre cellekontorer og åpne kontorlandskaper. Planlagt byggestart i 2014.
Lodalen A3
KVÆRNERBYEN Filerveien 1
Areal: 30 000 m² Vi prosjekterer et stort kontorbygg på brutto ca 40 000 kvm. Hele 30 000 kvm med lyse arealer. Det skal oppføres tre bygningskropper som sammenføyes. Dette gjøre det hele meget fleksibelt. Her vil det være plass til mellom 1500 og 2000 medarbeidere. Det legges opp til en god parkeringsdekning. Kun 5 min. til Oslo S med buss eller bil.
Vest
Lodalen A3
Perspektiv Vest
1 av 23 21/03/2013
Kontakt: Hans Petter Hauge epost: hans.petter.hauge@obos.no telefon: 22 86 55 06 / 909 12 267
OBOS Forretningsbygg AS – Hammersborg torg 1 – Tlf: 22 86 59 00 – www.ofb.no
6
NE 09 2014
INNHOLD
Innhold
Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Forsidefoto: Illustrasjon NE byrå Forsidefoto Stavanger Øgreid Eiendom
STAVA N GER: 42 Fantastiske muligheter for store leietakere 46 Stavanger jakter nasjonale investorer 50 – Boliger mest attraktivt 66 Norske starchitects
J U SS O G FINANS: 92 Sikkerhet i eiendom: Mer teknologi, færre vektere 96 Nye forsikringskrav til sikkerhet i eiendom 98 Låner til superbetingelser
Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg, Notodden, Sola, Randaberg, Stavanger og Sandnes Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no
66 Norske starchitects
Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 17. oktober Bekreftet opplag 20 457
98 Låner til superbetingelser
684
NorgesGruppen er landets største handelshus. Vår kjerne virksomhet er detalj- og engrosvirksomhet innenfor daglige forbruksvarer. Gjennom våre dagligvarekjeder representerer konsernet en markedsandel på 39,3 prosent innen dagligvarehandelen. NorgesGruppen har tilstedeværelse i 367 av 430 kommuner og er den dagligvaregrupperingen med flest distriktsbutikker. Detalj virksomheten er organisert innenfor tre profilhus på dagligvare handel og ett innenfor servicehandel. NorgesGruppen har over 1 700 dagligvarebutikker, rundt 500 k iosker og rundt 30 000 medarbeidere tilknyttet seg. Engrosvirksomheten er organisert i 14 ASKO-selskaper spredt over hele landet.
8 000 – 11 000 KVM KONTORLOKALER ØNSKES LEID FOR NORGESGRUPPEN Områder
Parkering
Området mellom Skøyen, Nydalen og Bjørvika, med nærhet til god offentlig kommunikasjon.
Det er ønskelig med høy parkeringsdekning. Vennligst oppgi hvor mange plasser som kan tilbys i bygget og i nærområdet.
Kvaliteter Moderne, fleksible og effektive kontorlokaler, med gode tekniske løsninger og godt inneklima. Store e tasjeplan og god internkommunikasjon er ønskelig.
Ønsket innflytning Innen oktober 2018, men er fleksibel for å tilpasse seg det best egnede alternativet.
Type bygg Både eksisterende bygg, nybygg og tomter med kapasitet for etablering av 400 – 450 arbeidsplasser i åpne løsninger og cellekontor.
Kontakt ANNE BRUUN-OLSEN Mobil: 917 86 515 | E-post: anne.bruun.olsen@dtz.no ANNE G. KOLSTAD SKOGHEIM Mobil: 908 71 351 | E-post: anne.skogheim@dtz.no
Munkedamsveien 35, postboks 1921, Vika, 0125 Oslo | www.dtz.no
Vennligst spesifiser hvilke fellesfasiliteter som tilbys i bygget og reguleringsstatus for tomter og nybygg. Vi imøteser informasjon og bilder i elektronisk format (pdf) av alternativer per e-post eller post senest innen tirsdag 7. oktober 2014
SØT BISMAK “Hei, jeg heter Mikkel og blir å finne på taket av Monier som husets egen birøkter. Selv om bier normalt ikke assosieres med byer, trives faktisk honningbier svært godt i urbane miljøer. Varmen fra asfalt og hustak gjør sommeren lenger og innhøstingen større, og de mange ulike blomstene i parker og bed gjør at honning fra urbane bier blir mer sammensatt og får mer spennende smak enn klassisk birøkting på landet. Faktisk er det sånn at jeg kommer til å høste honning fra bikubene på Monier koninuerlig gjennom hele sesongen slik kan du som gjest i Moniers kjøkkenhage får servert sesonghonning fra plantene i nærområdet som blomstrer akkurat nå. Det er kortreist mat det!” Mikkel Dagestad, Monier-byggets birøkter
Byens grønneste bygg - midt på Skøyen Adresse: Verkstedveien 1
Energiklasse A - passiv hus
Ledig areal: 500 — 16.000 m2
Innflytting fra: Q2 2015
Arbeidsplasser: 50 — 1.000
Trafikknutepunkt: Trikk, buss, tog og Flytoget i umiddelbar nærhet
Les mer på: www.monierskøyen.no
Velsmakende innsats for en grønn fremtid Sammen med andre insekter bidrar biene med bestøvning av opptil en tredel av våre matvekster. Uten bier blir det ingen jordbær, bringebær, sjokolade, marsipan eller kaffe. I Norge har det forsvunnet 12 biearter og flere av landets 200 arter er truet. Gjennom å etablere bikuber på taket av Monier-bygget bidrar vi til å sikre fremtidens matmangfold.
KONTAKT: Akershus Eiendom v/Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 • oci@akershuseiendom.no Norwegian Property v/Morten Warberg Tlf: 415 52 354 • mwa@npro.no
10
NE 09 2014
LEDER
Med Oslo Børs som en mellomstasjon
Det er helt stille for tiden fra regjeringen og Entra Eiendom om hva som skjer med den planlagte privatiseringen av sel skapet. Men mye tyder på at det statlige eiendomsselskapet er i full gang med arbeidet for en børsnotering. Det er på høy tid med en privatisering av Entra Eiendom. Det er helt meningsløst at staten skal eie et eiendomsselskap som konkurrerer med private aktører om attraktive leietakere innenfor både privat, kommunal og statlig sektor. Det er for å si det med høyresidens språk «ikke statens kjerne oppgave å leie ut kontorbygg til Aftenposten, NVE eller Asplan Viak». Entra Eiendom har siden opprettelsen utviklet seg til et profesjonelt og veldrevet selskap, men det er ikke som følge av at staten har vært en god eier. Staten har tvert i mot vært en dårlig passiv eier som har rotet det til med ansettelsen av den forrige sjefen, noe som skapte fryktelig mye støy rundt selskapet. Men selv om også den rødgrønne regjeringen ville privatisere Entra Eiendom, kan vi nesten garantere at en privatisering vil skape støy i det offentlige rom. Tabloidaviser vil skrive negativt hvis aksjen plasseres med rabatt på Oslo Børs i forhold til underliggende verdier (slik norske eiendoms selskaper historisk har vært priset på børsen). Og dersom
noen av våre rikeste investorer kjøper andeler utenom børs gjennom et større syndikat, vil det helt sikkert bli stilt spørsmål om salgene er blitt gjort til fair pris. Det vil bli bråk. Særlig hvis Stein Erik Hagen, som har støttet Høyre økonomisk, ender opp som en av eierne av Entra Eiendom til en kurs under NAV (Net Asset Value). Og det er grunn til å tro at et Entra Eiendom vil bli handlet til en rabatt på Oslo Børs. Dette selv om rabatten i Norwegian Property nå er blitt kraftig redusert som følge av at John Fredriksen og Stein Erik Hagen kjemper om makten i selskapet. Oslo Børs kan fort bli en mellomstasjon for Entra Eiendom. Dersom selskapet prises under underliggende verdier, kan det bli et fristende bytte for en milliardær som forbereder et arveoppgjør og vil ha sikre kontantstrømmer i bunnen av porteføljen med lav risiko. Vi gleder oss til neste milliardærkamp om eiendom på Oslo Børs. Forhåpentligvis med Entra Eiendom i hovedrollen. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND
LEDER
«Det vil bli bråk. Særlig dersom Stein Erik Hagen ender opp som en av eierne.»
11
til leie
HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678 Finnkode: 47935707
KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no
KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP
FRA CA. 35 KVM
TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fleksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer. Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til offentlig kommunikasjon som buss og T bane.
NE nummer: 37076 Finnkode: 50763628
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
til leie MODERNE KOMBINASJONSLOKALER
HAUGENSTUA
GARVER YTTERBORGSVEI 83 Vi har for utleie gode kombinasjonslokaler beliggende i Garver Ytterborgsvei 83. Bygget ligger fint til med profileringsmulighet mot Garver Ytteborgsvei og dels Østre Aker vei. Det er kun få minutters gange til Haugenstua togstasjon med 10 minutters togtur til sentrum eller Lillestrøm. De ledige arealene består av: 389 kvm kontorarealer inneholdene cellekontorer, møterom, showroom, kjøkken, arkiv etc. Kontorene har direkte adkomst til lageret. 971 kvm lagerlokaler med innlastingsområde via lasterampe. Lageret kan eventuelt deles i mindre enheter og er i dag utstyrt med pallereoler. Lageret er søylefritt og med fri takhøyde i overkant av 6 meter. Det er gode parkeringsmuligheter for leietakere og besøkende samt mulighet for leie av faste p plasser. NE nummer: 43021 og finnkode: 51310942 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
KONTOR NYDALEN
258 KVM
SANDAKERVEIEN 138 Vi har for utleie en moderne kontorseksjon i Sandakerveien 138, i Nydalen. Arealene inneholder dels kontorer (4 stk av forskjellige størrelse) og dels åpent kontorlandskap. I tillegg egne toaletter og internkjøkken. Lokalet egner seg også meget godt til kursvirksomhet, showroom etc. Lokalene er av meget god standard med moderne tekniske løsninger hva gjelder ventilasjon etc. Arealet ligger i umiddelbar nærhet til eiendommens hyggelige felleskantine, og med kort avstand til hovedinngangen. Offentlig kommunikasjon som buss, t-bane og tog i umiddelbar nærhet.
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
til leie ÆRVERDIGE KONTORLOKALER
290 – 1000 KVM EILERT SUNDTS GATE 41 Vi har for utleie ærverdige Eilert Sunds gate 41. Eiendommen passer godt som enbrukerbygg, alternativt leies hver etasje ut enkeltvis. Eilert Sunds gate 41 ligger vakkert til i kvartalet mellom Prof. Dahls gate og Uranienborgveien. Området preges av rolige og hyggelige omgivelser. Eiendommen holder en meget høy og kvalitetsmessig god standard. Moderne ventilasjon/kjøling (balansert luft), fjernvarme, calling etc. Eiendommen består av 3 etasjer, samt gode arealer i underetasjen som benyttes delvis til kantine, showroom etc. Hver etasje er inndelt med dels åpne arealer og dels enkeltkontorer/møterom. Det er tilgjengelig ca. 10 p plasser på eiendommen som er til leie for byggets leietakere. NE nummer: 42732 Finnkode: 48801354 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER
CA. 180 KVM LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog. Følgende arealer blir ledig: 5. etasje: 185 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014. 3. etasje: Ca. 180 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledigpr. d.d. 1. etasje: lager kun Ca. 50 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser. NE nummer: 42088 og Finnkode: 50763717 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
Vi tilbyr:
FORVALTNING UTLEIE SALG SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
TVETENVEIEN 160
TIL SALGS
450 KVM
KOMBINASJONSLOKALE SELGES
TIL SALGS Beliggende i 1. etasje med direkte adkomst. I tillegg tilgang til lasterampe. 7 p-plasser. Ledig for kjøper pr. d.d.
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
16
NE 09 2014
NYHETER
Man trenger ikke tips fra alle og enhver. Det holder med NæringsEiendoms flyttetips. (Shutterstock)
NæringsEiendoms flyttetips Bytte av kontorlokaler dreier seg ikke bare om å finne et nytt lokale og å hyre inn et flyttebyrå. Det er mange detaljer som skal huskes i forbindelse med flytteprosessen. Her får du tipsene. Aller først må bedriften bestemme seg for at «nå flytter vi». Evnen til å ta beslutninger er viktig gjennom prosessen. For en middels stor bedrift opp mot 50 ansatte kan det fort gå tre måneder fra beslutningen er tatt, til man er installert i nye lokaler.
• • • • • • • •
Definer behovet Sonder markedet Gå gjennom kontraktene Sjekk hva du betaler for Overtakelsesbefaring Lag en flytteplan Foreta selve flyttingen Sikkerhet
Sjekkliste ved leie av nye lokaler • • • • • •
Sjekk oppsigelsestiden Mulighet til fremleie Arealbehov Enkeltmannskontorer Antall arbeidsplasser Antall kvadratmeter per kontor
• • • • • • • • • • • • • • •
Antall kvadratmeter totalt Kontorlandskap Undervisningslokaler Møterom Kantine Toaletter Garderobe Lager Produksjonslokaler Parkeringsplasser Tilgjengelighet Naboforhold, miljø Profilering Innemiljø Adgang og sikkerhet
GlasMagasinet Kontor
05554
LO K A L E R T I L L E I E
CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 Ca. 175 m2 BTA
Ca. 100 m2 BTA
KO N TO R LO K A L E
KO M B I N A S J O N S LO K A L E R
Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.
Liten effektiv kombinasjonsmulighet/ lager og kontor.
Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.
I E L UT
D
Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe. Ledig fra august. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.
FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.
Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no
18
NE 09 2014
NYHETER
Managing partner Monika Goli Dypeng i Hermes Headhunting.
Bare sentrum er godt nok Skal du tiltrekke deg de beste hodene innenfor finans, shipping og eiendom, må du ha lokaler i Oslo sentrum og helst i prestisje strøket.
Managing partner Monika Goli Dypeng i Hermes Headhunting (se faktasak) jobber med å rekruttere de beste hodene til kapitaltunge bransjer. Dette er arbeidskraft som ofte kan velge og vrake i jobber, og premissene for en ansettelse blir deretter. – Det som kjennetegner våre kandidater, er at de er målbevisste og kan vise til gode resultater i løpet av kort tid. De har fått til ting og har også ekstremt gode karakterer, sier headhunteren til NæringsEiendom.
Dypeng sier det egentlig er ganske lite som skiller bransjene. – Fellesnevneren for disse menneskene er at de har en høy økonomisk utdanning i bunn, og det er litt tilfeldig i hvilken bransje de havner, sier hun.
Beliggenhet – Hva er denne arbeidskraften mest opptatt av når de velger arbeidsgiver? – Det er arbeidsoppgaver, utviklingsmuligheter, størrelsen på selskapet, men også beliggenheten.
LAGER MED TILHØRENDE KONTOR TIL LEIE SENTRALT PÅ KALBAKKEN • Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold. • Stort lager med god takhøyde (ca. 2.500 m2), samt kontordel på 160 m2 som holder god standard. • Lager har 3 stk. justerbare lasteramper. • Ca 2.500 m2 lager på et plan. ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for “tørr” og låst lasting/lossing. • Rikelig med parkering for ansatte og besøkende.
• Eiendommen har potensial for betydelig utbygging av ytterligere kontor dersom leietaker har behov for dette i tillegg til gjeldende kontor/sosiale rom. • Attraktivt næringsområde med blant annet Vinhuset, IKEAs hentelager, DHL, Camfill, Norgesgruppen, Tine m.fl. i nabo laget. Betydelige logistikkfunksjoner i umiddelbar nærhet i Groruddalen. • Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.
Peter Henrik Svarstad Telefon: 93 22 35 55 Epost: phs@lundgruppen.no
20
NE 09 2014
NYHETER
De beste hodene vil jobbe i prestisjeområdene. (Shutterstock)
Det er en fordel at bedriften ligger i prestisjeområdet, eller i hvert fall i Oslo sentrum, svarer Dypeng. Litt fleipete omtaler man gjerne finans, shipping og eiendommer som «bestkantbransjer». Det er vanskelig å se for seg at disse selskapene ville slå seg ned på Oslo øst eller i et usentralt strøk. – Ja, det er det. Vi har flere sel skaper vi jobber med som ligger på Lysaker, og det er greit. Men vi hadde en kjempespennende partnerstil ling innenfor private equity, og slike
MYRENS VERKSTED F2/F4 SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: BYGG F2, 2 ETG:106 KVM BTA BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA
muligheter dukker nesten aldri opp. Stillingen var imidlertid i Nord-Norge, og det viste seg umulig å få Oslo-folk dit. Det er vanskelig når slike stillinger dukker opp utenfor Oslo, erkjenner Dypeng. Alle snakker i dag om betyd ningen av at bedriftene ligger nær kollektivknutepunkter for å være attraktive. – Som sagt er det definitivt en for del at bedriftene ligger i Oslo sentrum. Bjørvika er et bra trafikk-knutepunkt, problemet der foreløpig er infrastruk
turen rundt. Området mangler kafeer, restauranter og handelsbedrifter, du må dra et annet sted hvis du skal ha med deg kunden ut, sier Dypeng, og slår fast: – De aller mest attraktive selskapene har den beste beliggenheten. Vi jobber nesten utelukkende med selskaper som har en veldig spennende beliggenhet og profil.
Fascinert Mange nyansatte blir ifølge Dypeng fascinert av lokalene de kommer inn i.
• Bygg F2: 106 kvm BTA • Bygg F4: 300-500 kvm BTA • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900
WWW.MYRENEIENDOM.NO
VI BYGGER STÅLBYGG MED 75 ÅRS ERFARING
Montér Lillestrøm. Nytt handelssenter i Lillestrøm. Totalt 4500 m2 med stålbygg levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.
Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Stålbygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Her tar vi ansvar for hele byggeprosessen og jobber oss gjennom alt fra arkitektur til energisystemer med våre egne arkitekter og ingeniører. Tidligfasen av et prosjekt ser vi på som svært viktig. Dette for å skape rasjonelle bygg av høy kvalitet til riktig pris. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.
TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO
Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.
22
NE 09 2014
NYHETER
Hermes Headhunting Monica Goli Dypeng startet for seks år siden opp Hermes Headhunting, som er spesialister på primært «executive search». De jobber imidlertid ikke bare med topplederkandidater, men også spesialiststillinger innenfor kapital tunge bransjer. En fellesnevner er at stillingene ikke er utlyst offentlig. – Vi jobber mye med eiendom, shipping, private equity, finans og advokater og veldig mye i Oslo, men også i Stockholm og London, sier Dypeng.
– Jeg har et eksempel der jeg ringte en kandidat og spurte hvordan det hadde gått på et intervju. Vedkom mende hadde ikke tort å sette seg ned før intervjuet, han var ikke sikker på om det var kunst eller en stol. En annen klient av oss har vanvittige flotte lokaler med dyr kunstutsmykning. De ansatte er stolte av å jobbe der og synes det er kult å være der. Lokalene kan være en utløsende faktor, sier Dypeng. – Det er en fordel at det er egen kantine i bygget, at det er kaffebar og gode treningsfasiliteter. Før kjøpte disse menneskene champagne på «Barock», nå går de «Birken». Det er slutt med tiden med høy partyfaktor, nå handler det om trening og å vise seg frem her. Noen er også opptatt av grønne ver dier, selv om dette ikke er avgjørende. – Men jeg har en klient der jeg har fått tilbakemeldinger fra kandidatene om at dette er veldig spennende, sier Dypeng. De yngre og velutdannede er der imot ikke opptatt av eget flott kontor, som den eldre generasjonen var. Kvinner og menn skiller ifølge Dypeng seg ikke ut når det gjelder beliggenheten. Har de ansatte små barn, må det være greit å hente barna, med kort tid til T-bane, buss og jernbane.
– Og bilparkering er viktig for våre kandidater, slik at kundene også kom mer lett til, understreker hun.
– Et poeng Et spørsmål er om ferske kandidater til disse bransjene er blitt for blaserte. Jens Ulltveit-Moe har kritisert vestkant ungdom for både å være dekadente og dovne. Han fikk mye «pepper» for ut spillet, men Dypeng mener investoren har et poeng. – Jeg har en klient som sier at han ikke vil ha kandidater fra Oslo vest, fra Oslo 2, 3 eller 7. Han vil ha folk som er vant til å jobbe og som kommer fra ingenting, sier headhunteren. – Fremover hva krever yngre, attraktive arbeidstakere av bedriftene? – Det er en kombinasjon av utvik ling, miljøet, kollegaer og fasiliteter for at folk skal bli værende i bedriften. Ellers var det en periode før finans krisen da det var jobb til alle, og alle i fi nansbransjen ville ansette. BI-studenter kom nærmest rett fra skolebenken og spurte hva skal jeg være sjef for. Den mentaliteten endret seg med finanskrisen, sier Dypeng. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Den effektive fuglefjerner
ECOPIC - Økonomisk - Miljøvennlig - Skader ikke fuglene
- Klar til bruk - Enkel montering - Festes på alle typer underlag
www.svendsen.no
Egil Svendsen AS Pb 38, 2021 Skedsmokorset Besøksadr: Industriveien 25 Tlf.: 67 90 40 95. Fax: 67 92 00 37 E-post: post@svendsen.no
Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •
Innflyttningsklart nybygg. Høy standard med sterkt miljøfokus. Ledige lokaler i hhv 4. 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A / Passivhus-standard BREEAM Excellent Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Sykkelparkering Enkel adkomst fra E6 og Ring 3
Vol. 1
by Linstow
Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no
Design: lemon.no
Vær smart - tenk nytt!
24
NE 09 2014
NYHETER
Leif Arne Røsnes, Braathen Eiendom. (Foto: Kenneth Sortland Myklebyst/ kolonihagen.no/ cinead.net)
De riktige områdene Bedrifter som ikke ligger i de «riktige» områdene, taper kampen om de attraktive arbeids takerne. En eiendomsbesitter som er opptatt av denne problemstillingen, er Braathen Eiendom. Eiendomsselskapet har de seneste årene ryddet opp i porteføljen og konsentrert seg om en håndfull store
kontorbygg i Vika og i Bjørvika. Dette er områder av Oslo hvor det jobber mange høyt utdannede mennesker i typiske kunnskapsbedrifter. – Jeg opplever i samtaler med beslutningstaker hos leietakerne, at flere ting skal stemme enn tidligere ved valg av lokaler. Nå må alt stemme. Området og profilen til bygget er tillagt mye mer vekt enn tidligere, og vi har en oppfatning om at de aller beste hodene i fremtiden vil i hovedsak være på Tjuvholmen, Aker Brygge i Vika og Bjørvika, sier adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom til NæringsEiendom.
– I Norge er det i motsetning til andre land hard kamp om høyt utdannet arbeidskraft. Maktbalansen er flyttet fra arbeidsgiver til arbeids taker. Norge er også en del av miljøbølgen, så bedriftene kommer tidlig opp med en miljømessig profil for bygget. Dette er gjerne bedrifter med høyt utdannede mennesker som jobber med samfunnsa nsvar. Yngre personer er opptatt av miljøprofilen, sier Røsnes.
To trender Han sier det er to ulike trender for konsepter for et bygg.
Fantastiske lokaler i Kronprinsens gate 17 med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav. • 4. etasje: 743 kvm, 5. etasje: 729 kvm, totalt: 1.472 kvm (mulighet for interntrapp) • Høy standard og med universell utforming • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken. Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no
Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no
I Tolllbugata 27 har vi lyse og åpne lokaler på ca 394 kvm for utleie. Lokalene er fleksible med tanke på utforming, og passer både for cellekontor og åpent landskap. • Ca 394 kvm – 2. etasje med heis. • Meget pent og representativt inngangsparti. • Sykkelparkering. • Mulighet for leie av garasjeplass i kjeller. • Trimrom/dusj/garderobe i bygget. • Kort vei til Karl Johans gate med alt av servicetilbud. • Ledig fra 1. kvartal 2015
Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget. T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet. Enkel adkomst av og på E18 med bil.
UTLEIE newsec.no
Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no
Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no
26
NE 09 2014
NYHETER
Braathen Eiendom har tatt en sterk posisjon i Bjørvika. (Foto: Shutterstock)
– Den ene trenden er et fullservicebygg, med egen resepsjon, møterom, kantine, takterrasse, der vi håndterer alt i egen regi på vegne av leietakerne. Visma-bygget i Bjørvika er et slikt eksempel. I Haakon VIIs gate 2 i Vika, har alle de 15 leietakerne hvert sitt fullservicekonsept, med blant annet egen resepsjon der de ivaretar fellesfunksjonene. Vi opplever at bedriftene tillegger fellesfunksjoner stor vekt i kampen om de beste hodene. – Men er lokalenes standard og utforming viktigere enn selve beliggenheten? – Poenget er at hvis du ikke har den riktige beliggenheten, kommer du ikke i posisjon til å diskutere standarden eller bygget med leietaker. Uansett hvor flott bygget er, hjelper det ikke hvis bygget ikke ligger i det riktige området. De ansatte vil ikke være
der. Bygget må ligge i et område som bedriftene ønsker å identifisere seg med. Dette har merkevarebygging å gjøre og nærhet til offentlig kommunikasjon. Miljø spiller som nevnt i større grad inn enn t idligere, vi snakker om grønn beliggenhet. Derfor har vi valgt Vika og Bjørvika. Når det er sagt, er det blitt mye mer krevende enn tidligere å arbeide med leietakertilpasninger for høyt utdannede ansatte. Røsnes sier han ikke har kunnskap om hva som til slutt er styrkefaktoren for om de ansatte velger å jobbe på eksempelvis Ryen eller i Bjørvika.
Må, ikke bør – Det jeg ser, er de kravspesifikasjonene leietakerne kommer med. Det er en MÅ-liste og ikke en BØR-liste. Hvis du som gårdeier ikke tilfredsstiller MÅ-listen, er du ikke aktuell. Daglig
leder er veldig bevisst opptatt av hvor beliggenheten er. Store bedrifter som PwC og Deloitte har flyttet til B jørvika, enda det nesten ikke er parkerings plasser her. Store kontorbrukere etterspør i liten grad parkeringsplasser i Bjørvika, dette må bety at det er attraktivt for de ansatte å reise kollektivt. Det er morsomt å se hva disse bedriftene har gjort de seneste ti årene, de har sam lokalisert og flyttet nær knutepunkter. – Fremover, hvor går utviklingen? – Kunnskapsbedrifter må ligge i nærheten av kollektivknutepunkter, ikke alle ansatte kan bo i Oslo. Bedriftene må rekruttere fra større geografiske områder, og da må de ligge i nærheten av offentlig kommunikasjon, fastslår Leif Arne Røsnes. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
TELENOR ARENA
LEDIGE LOKALER Plan 4: 107 - 386 m² Plan 5: 1 058 m² Plan 6 / 7: 390 - 843 m² Plan 6 / 7: 419 - 872 m² Plan 6 / 7: 1 590 m² Prospekt kan lastes ned fra ne.no og finn.no Kontakt: Telenor Arena (Fornebu Eiendom Holding AS) Gullik Jensen M: 930 19 430 E: gullik.jensen@telenorarena.no
Som et av Skandinavias raskest voksende næringsområder utvikles nå Fornebu til å bli et senter for landets aller beste kunnskapsbedrifter. Bygget har gode servicefasiliteter og god beliggenhet midt på Fornebulandet. Det er gangavstand til kommunikasjonsknutepunktet Lysaker. Lokalitetene er lyse, og passer godt for miljøer som vil være «tett på der det skjer».
28
NE 09 2014
LEIEPRISER
Lysaker Polaris utleid I mai i fjor ble det kjent at olje serviceselskapet Technip Norge flyttet fra Entra Eiendoms Kjørbo parken i Sandvika til NCC Property Developments eiendom Lysaker Polaris. Technip skulle leie 11 000 kvadratmeter, men hadde opsjon på ytterligere 7000 kvadratmeter i fem år etter innflytting. Nå melder NCC Property Development at Technip har signert en tilleggskontrakt for Lysaker Polaris. Oljeserviceselskapet vil nå leie hele bygget på rundt 18 500 kvadratmeter. Selskapet vil flytte inn i juni 2015.
– For oss har fleksibilitet og gode planløsninger i bygget vært viktig ved valg av nytt hovedkontor. Vi ser frem til å flytte inn i moderne og fremtidsrette de lokaler, sier administrerende direk tør i Technip Norge AS, Odd Strømsnes. NCC Property Development har utviklet over 100 000 kvadratmeter i Lysaker-området, men vil ikke gi seg med det. Selskapet har flere prosjekter under utvikling i området. – Vi ser at Lysaker er attraktivt og har stor tro på området. Det er svært gledelig at Technip Norge velger å utvide sin leiekontrakt. Gjennom
vårt gode samarbeid med Technip utvikler vi sammen effektive og fremtidsrettede løsninger. Vi erfarer at kontoret blir et stadig viktigere verktøy for å rekruttere og beholde de beste medarbeiderne, sier Manne Aronsson, administrerende direktør i NCC Property Development AS. Det er Arcasa Arkitekter som har tegnet Lysaker Polaris, et signalbygg langs E18. Eiendommen er planlagt miljøsertifisert til BREEAM Very Good, noe som innebærer økt fokus på inneklima, økologi, livssyklus, avfall og energi- og vannforbruk.
Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2
Nydalen Oslo ytre vest
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Oslo ytre øst
Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven
Økern Indre Oslo nord
Majorstua
Indre Oslo vest Skøyen
Lysaker
4000
2900
3500
2400
3100
1700
2300
1550
2000
1300
1800
1000
1650
Helsfyr-Bryn
CBD
Indre Oslo øst
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu
3500
Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2014). CBD: Sentrale business distrikt
Kilde: Akershus Eiendom
ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.
Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg
Vi vet at det ikke alltid biter på første forsøk
Øvelse gjør mester. Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no
Historien forplikter
RING 3
LEDIGE LOKALER
ULVEN Tøyen
Valle Hovin
Botanisk hage og museum
S
m trø
sv
ei
en
BRYN / HELSFYR E6
RIN
Østre gravlund
S
sv trøm
eien
10
MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL
KAMPEN Kjølberggata
7
MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE
G3
HELSFYR
HAAVARD E6 MARTINSENS VEI 19 Kombinasjonslokale: n veie øms1.900 m2 Lager: ca. 3.600 m2, kontor: Strca. • God takhøyde • Sentralt på Grorud VÅLERENGA • Arealene kan deles • God parkeringsdekning
GA
BRYN
BRYNSVEIEN 16–18
KONTAKT
Meget pen kontorenhet 187 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor
Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no
• Velholdt kontorbygg • Kantine
Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no
BRYNSHØGDA 9 1.340 m2 over 3 plan • Kontor og lager • Lokalene kan deles ned til ca. 250 m2 • Sentralt på Bryn • Nærhet til offentlig kommunikasjon • God parkeringsdekning • Lokalene kan tilpasses ny leietaker
Ve
i
Sandia Megling as i
ns
H
ed
lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A
HELSFYR PANORAMA ULVEN
RING 3
Kontorer fra 155 – 4.500 m2
Valle Hovin
St
r
øm
sv
ei
en
E6
• Signalbygg på Helsfyr rett ved E6 • Moderne og tidsriktig kontorbygg • Fleksible kontorløsninger • Lokalene holder en høy standard • ”Alt i eget hus”. Høykvalitets kantine, betjent resepsjon, treningsstudio • Svært god profilering mot E6/Strømsveien • God parkeringsdekning
RIN
Østre gravlund
G3
HELSFYR
155 M2 I 17./18. TOPPETASJE
PROFESSOR BIRKELANDSVEI 24C
E6
ENSJØVEIEN 23 B 107 m² i nytt påbygg, 155 m2 i 3. etasje
Ca. 180 m² BRA kontor • Nyoppussede flotte kontorer v/ Lindeberg –Furuset • Plass til å sette containere utenfor • 5 parkeringsplasser • Kort vei til E 6 og Østre Aker vei
• Vis-á-vis Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 5 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken BRYN • Parkering på eiendommen • Takterrasse
OLE DEVIKS VEI 16 A
TVETENVEIEN 32
Kontorer: 10 – 375 m
100 – 900 m2 kontor/ showroom/lager
2
• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling
• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning
GLADENGVEIEN 14
TRYGVE LIES PLASS 1
Kontorer 200 – 500 m
Kontorer 1. etg. - ca. 412 m2
• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U
• Lokalene ligger i Furuset Senter • Stort utvalg av butikker, offentlige tjenester og postkontor • Svømmehall og treningssenter • Egen inngang til kontorene Ve
i
2
i
ns
A
l do
fH
ed
32
NE 09 2014
LEIEPRISER
Har fylt opp på Tøyen Enata Eiendom har nå fylt opp Kolstadgata 1 på Tøyen, etter å ha endret strategi.Selskapet vurderte for to år siden en omregulering av eiendommen til hotell og har også kranglet med Byantikvaren om bevaring. Bystyret lot imidlertid i november 2013 Enata Eiendom pusse opp Kolstadgata 1 og gjøre de nødvendige endringene, men
omfattende rehabiliteringsplaner er nå gitt opp. - Eiendommen er leid ut til frivillige organisasjoner og Oslo kommune. Totalt er det snakk om seks leietakere. Alle kontraktene har begynt å løpe, bortsett fra en etasje, der det blir innflytting ved årsskiftet, sier Jon Storli i Enata Eiendom til NE nyheter. Det
er totalt åtte etasjer i Kolstadgata 1, inklusive en underetasje, som Oslo kommune leier. Lengden på leiekontraktene er ifølge Storlien stort sett ti år, bortsett fra én etasje, som leies ut i fem år. Med den nye reguleringen har Byantikvaren bortfalt kravet om å beholde inventaret og for så vidt også fasaden.
Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2
Nydalen Oslo ytre vest
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Oslo ytre øst
Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven
Økern Majorstua
Lysaker
< 15,0 %
Indre Oslo nord
< 12,5 %
Indre Oslo vest Skøyen
Helsfyr-Bryn
CBD
< 10,0 % < 7,5 %
Indre Oslo øst
< 5,0 % < 2,5 %
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu
< 17,5 %
Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2014). CBD: Sentrale business distrikt
Kilde: Akershus Eiendom
Kontakt: Stian Løken Blom | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no
sg
a
l Li
a
d
a ta
ate
Str
ien
g ve
VÅLERENGA
STÅLFJÆRA 12
te
ien
n
rh
Sandia aMegling AS er Vål
eng
ETTERSTAD
gat
Sandia Eiendomsutvikling AS Sandia Forvaltning AS
Multiparking Skandinavia AS
Kontorer, 2. etg.: 955 m²
Ga rds l va
au
gv
ve øms
O pp
ps G
• Veletablert næringsområde v/E6 • Lager med kontorer i dir. tilknytning ta lg a orda innkjøring • Stor, bred port og Jdirekte • P-plasser med god plass for trailere Vike
gata land
g Jarle
te
• Beliggende i et populært og etablert næringsområde v/Østre Aker vei • Kan fungere som kombi-lokale • God parkeringsdekning • Off. komm. i umiddelbar nærhet
k eba En
KALBAKKEN
kv e
Vei
B irkebe i n
KONTAKT
E i r ik
erg Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Axel e rg t v eie
n
Ko
Ga
vei
Sandia Megling as
no w s en Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no
Svingen
ts
Ra udes Vei
ik
n te
fa er
t re
B
ei
Ryen b
ga
l
eb
t
a
es
ag
Ek
vek
ien
Dy
e
O s l o Gate
S
t.h
Høytlager: 260 m² H ø l a n Kontorer: 235 m²
ngt
Aru
Od
at
Ga
en
gat a
al s
a
Kjølberggata
g SOFIEMYRVEIEN 12 sv/E6
SOFIEMYR
r ds
ad fH
rg Bo
RYEN
Rol
ga ta
No r mannsg ata
Bø gata
dga ta
Sm e
aa
en
Sandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester. Vi er delt inn i fire s elskaper, og arbeider kun med næringseiendommer. ta
eig
dm a ga
hw
allé
He
rks
Sc
Gl
tik k
KAMPEN
• Sentral beliggenhet ved Ryenkrysset mellom E6 og Ring 3 • Lettproduksjon og kontorer • Direkte adkomst for paller, etc. • Parkering
v e ien
veie n
Kombilokale på ca. 230m²
te
n
er g
Ga os m f o
veie sj ø En
ENEBAKKVEIEN 127
gen vin
eb
• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 m2. • Prisant kr 4 100 000 + omk.
rks
Åk
Næringsseksjon til salgs
M a l e r haug
• Fra 200 m² til 1200 m² Telema • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard
ata rlig Sø
G rønvo ll A llé
Fy r s
Kontorer i Oslo sentrum
le
Ma
HØYMYRVEIEN 2
ASKER
«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET
B rinken
te
Rin ggata
TIL SALGS
OSLO
a ng
nge n s vi erg
Lil
i
Ga
T
e øy
ta
n
leb
Ve
Botanisk hage og museum
TIL LEIE
bergveie
åls
An
V
n
le
ate
'G
rs
Sa
Tøyen
ø rS
es r li
Ho
ei
eie
Nj
LEDIGE LOKALER Ø
k
n eie nv er
v vin
e ie
Tr
on
Ve i
S o fienberggata
34
NE 09 2014
NYHETER
Skyhøye felleskostnader Leietakere i Mathallen i Bergen betaler over 8000 kroner meteren i felleskostnader. I 2012 åpnet Mathallen på Torget i Bergen. Sammen med Fisketorget utgjør Mathallen nå det berømte Torget i Bergen. Men det koster dyrt å leie lokaler i den bergenske Mathallen. Ifølge Bergensavisen nekter noen av leietakerne der å betale felleskost nadene før de får en dokumentasjon på hva pengene går til. Både Lyngbø Blom ster, som har måttet pakke sammen, og fiskehandler Tom Rørnes betaler
over 8000 kroner per kvadratmeter i felleskostnader. – Nå betaler vi ikke før vi får dokumentert hva pengene våre har gått til, slik vi etter loven har krav på, sier Rørnes til Bergensavisen. Han betaler 300 000 kroner i felles utgifter for sine 34 kvadratmeter med lokaler. Det utgjør utrolige 8823 kroner per kvadratmeter. I tillegg kommer husleien.
Avviser manglende info Det er driftsselskapet Totalreform som krever inn husleie og fellesutgifter fra leietakerne på Fisketorget og Mathallen i Bergen. Direktør Hans Petter Reed Skagen avviser at torghandlerne ikke har fått
en oversikt over hva felleskostnadene går til. – Senest i juni ble det avholdt møter med blant annet alle leietakerne i Mathallen hvor felleskostavregningen for 2013 ble gjennomgått, og de fikk full anledning til å stille spørsmål om konkrete tall og poster, sier han til Bergensavisen.
Kjøpesenter Leietakerne i kjøpesentra har gjennom gående langt høyere felleskostnader enn kontorbrukere og butikker på gateplan i et vanlig kontorbygg. Kjøpesentrene har store arealer som ikke kan knyttes direkte til de enkelte butikkene, og kostnaden per kvadratmeter blir dermed høye.
Din
INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å
MODULVEGGER www.modulvegger.no
Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no
MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no
Sentralt & ærverdig
Til leie
Parkkvartalet Ledige kontorarealer: 1. etg., Parkveien 55, 86 kvm BTA 5. etg., Parkveien 55, 279 kvm BTA Kvartalet ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Lokalene kan leies slik de står eller tilpasses leietaker. Tilgang til stor felles kantine, samt tilgang til dusjanlegg.
2. etg., Parkveien 53B, 530 kvm BTA 4. etg., Parkveien 53B, 435 kvm BTA Gratis sykkelparkering og mulighet for leie av p-plass til bil. Solli Plass har det meste av servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no
36
NE 09 2014
NYHETER
I Bergen måtte Lyngbø Blomster gi opp virksomheten i Mathallen på Torget som følge av høye felleskostnader.
Men det er likevel langt opp til de felleskostnadene som leietakerne i Mathallen betaler. NæringsEiendom har tidligere skrevet om typiske leiekostnader i kjøpesentre. Der kommer det frem at felleskostnadene fort kan komme opp i 600 til 800 kroner per kvadratmeter. I Oslo driver Vulkan Eiendom, eid av Aspelin Ramm, Mathallen. Der er felleskostnadene langt mer beskjedne enn hos «navnebroren» i Bergen. – Vi har 740 kroner per kvadrat meter i felleskostnader i Mathallen. Dette er faktisk ganske høyt, men det
skyldes at lokalene er krevende og dyre i for energi og rengjøring. Vi har blant annet en rekke kjøkken på Mathallen, sier markedssjef Frode Rønne Malmo i Aspelin Ramm til NæringsEiendom.
Hva er med? Felleskostnader kan skape hodebry for leietakere, da det ikke finnes en rettslig definisjon på hva som skal innbefattes av felleskostnadene. Felleskostnader er den delen av eiendommens driftskost nader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier (OPAKs definisjon).
Blant det som inngår i felleskost nader, er energi for fellesarealer, renhold av fellesarealer, vaktmester, renovasjon, snøbrøyting. Den klart vik tigste komponenten i felleskostnadene er energi. Dersom en del av bygget står ledig, er felleskostnadene for de ledige lokalene en kostnad som gårdeier må ta. Disse kostnadene kan ikke dyttes over på de øvrige leietakerne. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK
LOKALER TIL LEIE RIMELIGE, MODERNE OG EFFEKTIVE KONTORER PÅ LØREN • Store etasjeflater med gode lysforhold • Meget gunstige betingelser • Mulighet for fleksibel korttidsleie opp til 3 år • Flott trimrom og garderobeanlegg i bygget
• Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. • Umiddelbar nærhet til nye Løren T-banestasjon (2016) • 50-100 p-plasser på egen tomt • Lager 1.428 kvm BTA i eget bygg
• Svært god adkomst med bil fra Ring 3
600-2.500 KVM
KONTAKT: STEINAR FRØLAND SIRI JORDFALD T: 982 69 111 T: 918 89 225
ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO
Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no
RETT VED SINSENKRYSSET TRONDHEIMSVEIEN 184
• Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. • God eksponering. • Bygget har to heiser og garasjekjeller. 144 kvm kontor m/møterom 183 kvm kontor m/møterom 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer godt som kafé 1.200 kvm undervisnings lokaler/kontorer 210 kvm kontor, kan deles
SENTRALT PÅ HELSFYR GRENSESVINGEN 9
• Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter. • Kort vei til off. komm. 475 kvm kontor som er tidsmessig oppusset 320 kvm kontor m/konferanserom og kjøkken
KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.AS
LUFTIG TIL PÅ TROLLÅSEN TROLLÅSVEIEN 4
• God beliggenhet i Oppegård. • God parkeringsdekning • Kantine og treningssenter i bygget. • Kort vei til off. komm. 93 kvm kontor m/eget inn gangsparti, felles spisekjøkken ledig fra 01.01.15 135 kvm kontor m/eget inn gangsparti felles spisekjøkken, ledig omgående
LEI AV KØ? KOM TIL OSS! OLAV BRUNBORGS VEI 4/6
• Sentralt beliggende på Billingstad. • Lyse og hyggelige kontorer som kan tilpasses leietakers ønsker og behov. • God parkeringsdekning (330 p-plasser) • Kantine i bygget. • Kort vei til off. komm. 200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm
WWW.AURIS.AS
GRINI
Næringseiendommer
Grini Næringspark 10-12 250 – 4.329 m2 Kombinasjons lokaler
SKØYEN Karenslyst Allé 9
Ledige lokaler
993 m2 Kontor
SOLLI PLASS Henrik Ibsens Gate 100 266 m2
Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie
Kontor
SOLLI PLASS Inkognitogata 33a 250 m2 Kontor
SKØYEN Skøyen 1.600 m2 Kontor
KVADRATUREN Rådhusgaten 26 350 – 900 m2 Kontor
NAI FirstPartners Næringsmegling. Dronning Mauds gate 10, Pb. 1540 Vika, N-0117 Oslo,
2301 1400,
post@nai.no. www.nai.no
SKØYEN
FOSSUM
Drammensveien 130
Ankerveien 209
250 m2
80 – 370 m2
Kontor
Kontor
SKØYEN
ALNABRU
Karenslyst Allé 9
Smalvollveien 65
640 m2
4.000 m2 kontor 4.300 m2 lager
Kontor
NYDALEN
ULLENSAKER
Gullhaug Torg 1
Ullensaker Næringspark
250 – 600 m2 Kontor
3.000 – 13.000 m2 Kombinasjonslokaler
LILLESTRØM
STANGE
Kirkegata 18
Stange Næringspark
695 m2 Butikk/kontor
2.000 – 30.000 m2 Handel/lager/ industri/kontor
LILLESTRØM
KVADRATUREN
Nordahl Bruns Gate 10
Dronningens gate 8
556 – 1.126 m2
400 – 800 m2
Showroom/kontor
Kontor
FORNEBU
STRØMMEN
Solgangsbrisen 5
Skjærvaveien 44
295 m2
4.792 m2
Butikk/servering
Butikk/lager
42
NE 09 2014
STAVANGER
Store bedrifter kan trolig få tilbud om lokaler tilsvarende hele 400 000 kvadratmeter i Stavanger. (Foto: Øgreid Eiendom)
Fantastiske muligheter for store leietakere i Stavanger De store bedriftene i Stavanger kan juble over tidenes tilbud av kontorbygg i tiden fremover. Mange ferdigstilte nybygg, lavere aktivitet i oljeservicenæringen og Statoils planer om å samle virksomheter i et
nytt stort signalbygg gir bølger i markedet for kontoreiendommer i Stavanger. Prisene holder seg fortsatt godt, men tilbudet av lokaler for de aller største leietakerne er svært høyt for tiden. – Bedrifter som i dag søker 10 000 kvadratmeter med arealer i regionen, ville trolig ha fått tilbud tilsvarende 400 000 kvadratmeter, sier managing partner Kjetil Andersen i Base Property til NæringsEiendom. Det store tilbudet av kontorareal over hele Stavanger gir dermed de
store leietakerne i Stavanger mange valgmuligheter. Bedriftene kan være kresne når det gjelder standard og velge nyoppussede eller nye bygg. Det kan dermed ligge an til at en del av de mindre rasjonelle kontoreiendommene blir faset ut av markedet. I enkelte områder er det naturlig med konvertering til boligeiendommer.
Statoil gir ledige lokaler Statoil har planer om å bygge et nytt hovedkontor på Forus i Stavanger.
til leie Statoil skal flytte ut fra 8.000 kvm kontorareal
Dersom planene blir realisert vil det få store konsekvenser for markedet for kontorlokaler i byen. Dette fordi selskapet vil flytte ut fra rundt 80 000 kvadratmeter kontorareal. I tillegg til Statoils planer om nytt hovedkontor, er det mange andre utbyggingsprosjekter i Stavanger. På Forus har 2020park ambisiøse planer for å bygge nye kontorbygg. 2020-01 har allerede fått på plass flere leietakere og neste bygg, 2020-02 er nå under planlegging. På Forus utvikles også Golf Tower, et prosjekt på til sammen 17 800 kvadratmeter. Men man trenger ikke reise ut til Forus for å flytte inn i nybygg. Ved den gamle industrikaia på Kalhammervigå skal GMC Eiendom investere 2 milliarder kroner i boliger og kontorbygg. Prosjektet, som har fått navnet Byfjorparken, ligger rett ved Torget i Stavanger. I tillegg til 240 leiligheter, skal det bygges 56 000 kvadratmeter kontorlokaler fordelt på flere bygg. Det er stor interesse for prosjektet, som kan anta leiepriser på mellom 2000 og 2600 kroner per kvadratmeter.
Utvikler Statlige Entra Eiendom har kjøpt seg inn i utviklingen av Hinna Park, som nå har 28 000 kvadratmeter fordelt på tre bygg. Men det kan utvikles ytterligere 46 000 kvadratmeter kontorareal i første omgang. Deretter kan det bygges 200 000 kvadratmeter med bolig, kontor og handel. Risavika Havn i Tananger har betydelig utviklingspotensial. Samtidig har Rom Eiendom planer for Paradis med et totalt utbyggingspotensial på 200 000 kvadratmeter.
MODERNE KONTOR- OG FORRETNINGSLOKALER I GAUSELSENTERET • 100-550 kvm, kontor- og forretningslokaler i Gauselsenteret, Gullspennetunet 2, i Stavanger. • Lokalene fremstår som moderne og i god teknisk stand, og kan i stor grad kan tilpasses leietakers ønsker og behov. • Lokalene ligger i et godt etablert handelsområde, i 2. etg. over en populær ICA Supermarked. • Bygget har god eksponering og enkel adkomst fra Gauselveien, en av hovedfartsårene mellom Stavanger og Sandnes. • Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. Kontakt: Andreas Hellstrøm 917 57 916 andreas.hellstrom@ica.no
Kontakt: Håkon Langseth, Areal Eiendom 922 88 114 hakon@arealeiendom.no
Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto ØGREID EIENDOM www.icaeiendom.no
895–2 370 kvm
FORUS
MASKINVEIEN 15 ▪▪
895–2 370 KVM
Kontor til leie langs E-39, meget gode profileringsmuligheter. ▪▪ Nærhet til flyplass og buss ▪▪ Bygget leveres med design og tekniske løsninger av beste kvalitet. ▪▪ Lokalene fremstår idag som en kontorfløy med åpent landskap. Bygget er meget fleksibelt så det vil også være mulighet til å få skreddersydde lokaler. KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no
300 – 3 850 kvm
FORUS
LURAMYRVEIEN 65
300 – 3 850 KVM
▪▪ Lokalene tilpasses leietakers ønsker ▪▪ Meget god parkeringsdekning, 125 p-plasser ▪▪ Kort avstand til både Stavanger (ca. 13 min.), Stavanger Lufthavn Sola (ca. 12 min.) og Sandnes (ca. 7 min.) ▪▪ Kort vei til flere påkjørsler til E-39 ▪▪ God eksponering mot Luramyrveien KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no
gen 2
200–2 445 kvm
FORUS VEST
KOPPHOLEN 20
200–2 445 KVM
▪▪ Kombinasjonslokaler til leie. ▪▪ Kontor: 1 825 kvm, lager/verksted med rulleport: 620 kvm. ▪▪ Moderne og fleksibelt bygg, delt opp i 2 fløyer med kantine og resepsjon. ▪▪ Profilert bygg med meteoritt som utsmykking i fasaden. ▪▪ Beliggende i Forus Vest, et moderne og attraktivt næringsområde bestående av oljerelaterte selskap og finans. KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no
Fra 3 000–13 000 kvm
TANANGER
ENERGIVEGEN 2 fra 3 000–13 000 KVM ▪▪ Prosjektert kontor/kombinasjonsbygg i Risavika. ▪▪ Eiendommen har en sentral beliggenhet med god profilering. ▪▪ Bygget er planlagt som et kontorbygg på 5 etasjer med atriums løsning. Det kan også bygges som et kombinasjonsbygg. ▪▪ Energivegen 2 er basert på et moderne akse system som gir en stor fleksibilitet både til arealbehov og planløsninger. KONTAKT MEGLER: TONJE ØSTREM HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no
Nabovarsel 16.05.13
Perspektiv fra Energiveien
Tegn.nr:
Engelsminnegt. 16a, 4008 Stavanger
Tlf: + 47 51 91 11 00
.1
dato: 24.05.13
Målestokk: Faks: + 47 51 91 11 01
Epost: post@bda.no
www.bda.no
46
NE 09 2014
STAVANGER
47
På jakt etter investorer Kontoreiendommene på Forus er godt kjent for nasjonale investorer, men de har vanskeligheter med å forstå markedet for kombinasjonseiendommer. NæringsEiendom har tatt turen over til Stavanger og Forus en solfylt tirsdag i august under den store oljemessen. Stavanger koker, med antatte 75 000 besøkende i løpet av messen. Jan Inge Røyland i Eiendoms megler 1 Næringseiendom arbeider selv på Forus, rett ved siden av Statoils gigantiske hovedkontor i Forusbeen. Røyland kjører velvillig Nærings Eiendoms utsendte rundt på området for å vise omfanget. Det som slår en, er de enorme arealene på Forus og de svært ulikt utformede byggene. Vakkert
kan Forus ikke kalles, selv om det er kommet noen store flotte kontorbygg på Vestre Svanholmen og Kanalsletta. Vi svinger også innom hurtig voksende Sandnes, som kanskje står foran en stor transformering de neste 10–20 årene fra en søvnig verfts- og industriby til mer boliger og handel. Nå er det heller dødt her, men investorer som Bjørn Rune Gjelsten har begynt å få øynene opp for «sovebyen».
Ikke som langs E6 På Forus er omtrent halvparten av næringsbyggene kombinasjonsbygg, bygg med verksted, produksjon, lager og salgsarealer, i tillegg til kontorarealer. – Det gjenspeiler virksomheten til de bedriftene som er her ute, det er en stor etterspørsel etter kombinasjonsbygg, sier Røyland. Men byggene er anner ledes fra de kombinasjonsbyggene som ligger langs E6 nord og sør for Oslo, der lagerarealene dominerer, og kontor andelen utgjør 5–10 prosent. – Vi har ikke så stort lagertillegg, kombinasjonsbyggene på Forus er ikke lagerbygg med bittesmå kontorlokaler
i tillegg. Det er ikke investorene i Oslo tilstrekkelig klar over, derfor forstår de ikke helt markedet. Vi har en utfordring å gjøre byggene mer spise lige, og om ti år tror vi kombinasjons bygg fremdeles er veldig attraktive, sier Røyland, som fremhever områdets betydning. – Det er viktig å være der det skjer, og det er på Forus det skjer. Når du kommer fra utlandet og etablerer deg, er det ikke så dumt at Statoil ligger i nærheten, sier han,og tilføyer at også Hinna Park har tiltrukket seg attraktive leietakere. – Generelt vil jeg si det er ganske god aktivitet i markedet her borte og på høyde med fjoråret. Vi ser blant annet en økende interesse fra uten landske aktører som vil etablere seg her, sier Røyland om aktivitetsnivået i Stavanger-regionen.
Todeling – Ja, hva karakteriserer leiemarkedet i regionen? – Det er nok en større todeling mellom gamle og nye bygg. Her ute på
48
NE 09 2014
STAVANGER
«Byggeboomen er over i Stavanger»
Forus begynner det å bli en del eldre bygningsmasse, de eldste byggene er fra 80-tallet, og det der ikke mange av disse byggene som har vært gjennom store rehabiliteringsprosesser, svarer Røyland. Det pågår for tiden mange reguleringsprosesser i området, med noe konvertering til boliger i utkanten av Forus, men ikke minst konvertering til næringsbygg med en mer m oderne standard. Nybyggene bør ifølge Røyland ha energiklasse A eller B og være BREEAM-sertifisert. – Og hva må leietakerne ut med for å leie gode nybygg? – Vi opererer med opp mot 2000 kroner kvadratmeteren på Forus og regner 1950 kroner for de beste kontor byggene. Bygg av god standard på Forus leies typisk for 1600–1800 kroner kvadratmeteren, sier Røyland, som mener pris kan bli et virkemiddel for å få leietakere til de eldre byggene med en lavere standard. – Det er en sammensatt leietaker masse på Forus. 45 000 jobber her ute. Bedriftene reagerer ulikt, ikke alle har like store behov som BP, konstaterer næringsmegleren. Oljeselskapet jakter 13 000–15 000 kvadratmeter og er rent ned av potensielle utleiere. På Hinna Park ligger leienivået ifølge Røyland opp mot 2300 kroner kvadratmeteren, i Stavanger sentrum hele 2650 kroner. – Da må byggene ha den rette beliggenheten og i tillegg være nye og moderne. For nivåene i randsonene
av sentrum antar vi 1800–1900 kroner kvadratmeteren, sier Røyland.
og antakelig like mange kjente leie takere her som i Oslo.
Som i fjor
Byggeboomen over
Næringsmegleren er litt usikre på transaksjonsmarkedet og volumene hittil i år, men han mener det er en god aktivitet i markedet, med mange prosesser på gang. – Ved årets slutt tror jeg vi har hatt et like bra transaksjonsår i regionen som i fjor, da det ble omsatt for rundt 2 milliarder kroner. Vi har noen store enkelttransaksjoner som påvirker volumene, sier han. Direkteavkastningskravet for gode eiendommer på Forus ligger rundt 7 prosent, mens i Stavanger sentrum snakker vi om midten av 6-tallet. Enkelte har beskrevet Stavangermarkedet som ganske lukket marked for nasjonale investorer. Det er ikke Jan Inge Røyland enig i. – Nei, jeg oppfatter Stavangermarkedet som veldig åpent. Bortsett fra noen lokale lange eiendomspenger fra shipping og offshore, er markedet her veldig fragmentert, sier Røyland, og fortsetter: – Utenlandske aktører begynner å se på Stavanger. Norwegian Property solgte i sommer Finnestadveien 44 i Risavika til amerikanske W.P. Carey. Utlendingene ser mer på hvem som er leietaker, leiekontrakten og bygget, enn på selve beliggenheten. Det er mange kjente navn blant internasjonale oljeselskap i Stavanger
Røyland sier at utbyggerne i liten grad bygger på spekulasjon i regionen, men det er et nybyggmarked som definitivt er i endring. – Den store byggeboomen var i 2012/2013. I 2013 talte jeg 17–18 bygge kraner her ute på Forus, i år talte jeg to. Vi har over 400 000 kvadratme ter ferdigstilte næringsarealer de tre seneste årene. Det er lite ferdigstillelser i 2015, men en del bygg som avsluttes i disse dager, sier Røyland, som venter 70 000–80 000 kvadratmeter med nye næringsbygg i regionen i år og neste år. Næringsmeglerens opptelling i mai viste en kontorledighet på Forus på 7 prosent og 3,2 prosent ledighet for kombinasjonseiendommer, mens kontorledigheten i Stavanger sentrum ble anslått til 5,5 prosent. – Så hva tror dere om markeds utsiktene? – Det er som sagt en god akti vitet, men kostnadsbesparelsene i olje- og gassnæringen kan få større konsekvenser enn vi tror. Vi tror ledigheten i eldre bygg vil øke noe, et tersom det er en del sentrale store bygg som ledigstilles. Dette kan skape press på leieprisene for de eldre kontor byggene, sier Jan Inge Røyland. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
KOLON
KONTORER MIDT I BYEN! Øgreid Eiendom er en ledende aktør innenfor utvikling og utleie av næringseiendom i vår region, og en av de største eiendomsbesitterne i Stavanger sentrum. Kontakt oss, så skal vi fortelle deg mer om mulighetene!
OGREID.NO
Flytting er mer enn bare esker og pulter En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.
Relokator har stor kompetanse innen de ulike fagområdene som inngår i relokaliseringsprosesser: • Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer • Budsjettering av større relokaliseringer • Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler • Lagring og mellomlagring • Gjennomføring av møbelmontasje • Gjennomføring av fysisk kontorflytting • Avvikling av eksisterende kontor Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen. Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring. I løpet av 2013 relokaliserte vi ca 17.000 arbeidsplasser i Norge, hvorav ca 3.500 på vestlandet. STAVANGER: Flyplassveien 186 | 4050 Sola OSLO: Strandveien 35 | 1366 Lysaker T: 404 90 300 | E: post@relokator.no | W: relokator.no
Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.
51 85 40 00
50
NE 09 2014
STAVANGER
– Boliger mest attraktivt i Stavanger For Base Property fremstår bolig markedet i Stavanger- regionen i dag som det mest attraktive seg mentet i regionen. Eiendomsutvikleren (se faktasak) har primært Stor-Stavanger som satsings område. Selskapet har blant annet et stort byutviklingsprosjekt i Sandnes indre havn på 22 000 kvadratmeter, som skal detaljreguleres i disse dager. Managing partner Kjetil Andersen sier de også jobber i Bergen med et nytt kombinasjonsbygg sammen med Galtung Døsvig-familien, og de
vil fremover vurdere å kjøpe i Oslo- markedet. – Men da må det bli utviklings eiendommer, sier Andersen. – Boligprosjekter i Stavanger er kanskje det mest spennende for tiden, med gode boligpriser, og der politikerne har gjort gode og nødvendige grep for tilrettelegging. Det bygges boliger i alle bydeler, og selv holder vi for tiden på med et prosjekt på 70 enheter. Stavanger må fortette i den østre bydelen, og det ser ut som det er en større vilje til å bo i blokk, konstaterer Andersen om boligmarkedet i oljebyen. Han sier utfordringen er at det for tiden er et stort tilbud av prosjekter, så det gjelder å finne de attraktive beliggenhetene og utnytte grepene i utbyggingen av infrastrukturen. – Stavanger er tradisjonelt et villamarked, og dette må trolig endres hvis
vi skal få en velfungerende kollektivsatsing. Folk må bo tettere, og det må bygges høyere i sonene hvor en kan tilrettelegge for buss- og togstopp, sier Andersen.
Rikelig med tilbud Forus er også satsingsområde for Andersen og kollegaene, men store leie takere har nok av tilbud å velge mellom (se egen sak side 42-43). – Ja, men markedet består imidlertid av både store selskap som skal ha høy standard og gründerbedrifter som tar til takke med eldre bygg til rimeligere leie. De gamle byggene begynner å bli utdaterte, men det skjer mye i regionen, og det har vært bygget mye nytt, sier han om utviklingen. De viktigste kriteriene Base Property har for å gå inn i et nytt prosjekt, er ikke overraskende
51
UTLEIE
HINNA PARK LABERGET 28
KONTORLOKALER 670 KVM BTA
Vi kan nå tilby ca 670m² godt eksponerte kontorlokaler i et meget attraktivt bygg i Hinna Park. Gode kollektivmuligheter med tog og buss. Lokalene ligger i 1. etg med meget enkel adkomst. Kontorene er i dag innredet som åpent landskap med flere stillerom, kjøkkenkrok og møterom. Lokalene kan gjøres om til cellekontorer om ønskelig. Fin kantine, garderober og god parkeringsdekning for bil og sykkel. Andre leietakere i bygget: Wintershall, EMAS, Acona, Kluge m.m. Overtakelse: Q1 2015 Parkering: God dekning
Kontakt: Pål A. H. Beck Telefon: 928 06 292
nering@em1.no Ref. nr.: 11140083
Er du på jakt etter nye næringslokaler? Snakk med oss. Vi kan markedet. Tlf: 02070
eliggenhet og en vurdering av etterb spørselen i forkant. – Vi kan gjøre noe spontant på prosjekter som umiddelbart ser bra ut, men det ligger også mye analyse bak når vi går inn. Vi styrer prosjektene selv, forteller Andersen. Tre stykker i selskapet jobber med prosjekter, i tillegg til Alfred Ydstebø. – Hvordan er valget av samarbeids partnere? – Vi gjør mye sammen med faste partnere på arkitektsiden og entreprenørsiden, og vi gjør også en del prosjekter på 50/50-basis på eier siden, sier han. Et eksempel er at Base sammen med Petter A. Stordalen bygger et hotell på Forus Vest, som skal stå klart i 2015.
Lav risiko Andersen understreker at de tar lav risiko. – Ved boligprosjekter bør vi ha solgt 70 prosent på forhånd før vi setter i gang, og vi bygger aldri næringsbygg på
spekulasjon. Men vi er litt annerledes enn andre utbyggere her, vi sitter ikke på svære tomtebanker. Vi bygger det kunden vil ha og der kunden ønsker å være. – Hva med finansiering? – Vi finansierer med tradisjonell bankfinansiering, med god støtte fra bankene i distriktet, sier Andersen. Base Property bruker DNB, Handelsbanken og SR-Bank. – Vi tilbyr god kontantstrøm, bra bygg og solide leietakere. Tidsperspektivet vårt er fra to til fem år, noe avhengig av prosjektet. Historisk har vi hatt en veldig bra egenkapitalavkastning.
Spesialtilpasset Et evig spørsmål for utleiere og utbyggere er om de skal satse på mer rasjonelt driftede enbrukerbygg, men som også er mer sårbare for utflyttinger, kontra de noe dyrere flerbrukerbyggene som har en større risikospredning.
– Vi går for enbrukerbygg som er spesialtilpasset, og der vi utformer bygget sammen med leietaker. Hvor er leietaker om fem år og om ti år? Med de leietakerne som vi jobber med fra start til mål, treffer vi veldig godt med resultatet, sier Andersen, som sier de ønsker lange leiekontrakter. – Ja, vi ønsker minimum tiårige leiekontrakter for slike investeringer, noen ganger også 15 år. – Hvordan er prisingen på Forus? – Tomter begynner etter hvert å prises etter bruksarealet, typisk 3000-5000 per kvadratmeteren. En utfordring med kombinasjonsbyggene, er at en ikke oppnår regulert utnyttelse av tomten ut fra leietakers behov. Kontorbygg kan utnyttes med 200 prosent av tomtearealet. De dyreste kontorbyggene på Forus kan leies ut for opp mot 2000 kroner kvadratmeteren, sier Andersen. Flere har gjort et poeng av utsiktene for oljeindustrien og offshorenæringen
52
NE 09 2014
STAVANGER
ikke lenger er like lyse. Oljeprisen har falt, og noen av de tunge aktørene har varslet bemanningsreduksjoner. Kjetil Andersen er ikke altfor pes simistisk.
Ser bra ut – Det er helt klart at regionen svinger med oljeprisen, men vi regner med at de ti nærmeste årene ser veldig bra ut, med utvinning av nye store oljefelt. Dessuten er det slik i vår region, at når et selskap mister et oppdrag og må
kutte i bemanningen, betyr det at et annet selskap på Forus får oppdraget og trenger flere folk, sier han. – Hvordan vurderer dere leiemarkedet ellers i regionen? – Det er bra, bortsett fra på kontor siden. Vi merker et prispress spesielt på eldre kontorbygg, ellers ser markedet veldig bra ut. Men leietakerne er blitt mer selektive, både med hensyn til standard og utviklingspotensial. De ønsker å tilrettelegge for vekst og fleksibilitet i lokalene, og det er blitt et
mer profesjonelt miljø når de skal ha nye lokaler, svarer Andersen. Han sier transaksjonsmarkedet har kommet seg veldig, men som vanlig er det lite til salgs i Stavanger sentrum. Det skyldes en kombinasjon av at det er få eiendommer i sentrum med nok volum og mange familieeide eiendommer som går igjen i generasjoner. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Base Property Base Property AS ble etablert i Stavanger i 2007 av Coil Investment Group og tre partnere. Coil er et aktivt investeringsselskap eid av Alfred Ydstebø. Selskapet satser på bank, finans og eiendom, og der Alfred Ydstebø er største aksjonær i Base Property. Veksten skal skje ved å satse på utviklingseiendom i store byer og industriområder. Segmentene er oljeservice-eiendommer, boliger, hotell, handel, kontor- og kombinasjonseiendommer.
– Vi er primært en eiendomsutvikler og investorer, ikke en langsiktig eiendomsbesitter. Siden 2009 har vi utviklet ca. 100 000 kvadratmeter og bygget for 2 milliarder kroner, og vi har solgt brorparten av alt vi har utviklet. Inntektene er derfor primært finansinntekter og ikke leieinntekter. Historisk har vi solgt bygg som genererer 10-30 millioner kroner i årlig kontantstrøm, sier Andersen.
Resultatene svinger, fra 39 millioner i omsetning i 2012 og 28 millioner kroner i resultat før skatt, til 7,6 millioner i omsetning i 2013 og et underskudd på 3 millioner. – I år har vi ferdigstilt to prosjekter på til sammen 15 000 kvadratmeter og har nye 20 000 kvadratmeter under bygging. Disse prosjektene er fullt utleid med årlige leieinntekter på om lag 30 millioner kroner, forteller Andersen.
Innovasjonsparken ligger entralt plassert i Stavanger s på universitetsområdet. Våre moderne kontorlokaler passer for både bedrifter, offentlige aktører og forskningsog undervisningsmiljø. tte bygg fordelt på ca. 40 000 m2 Å gir fleksibilitet og mulighet for å vokse i innovasjonsparken.
BEDRIFTER I IPARK ANBEFALER ANDRE Å LEIE LOKALER HER.
www.ipark.no
mrådet er regulert for ytterligere O 55 000 m2 næringseiendom. et er allerede 130 aktører i D innovasjonsparken som utgjør et spennende naboskap.
51 87 40 00
54
NE 09 2014
STAVANGER
Helen & Hard
– norske starchitects
I 1994 gikk Siv Helene Stangeland og Reinhard Kropf omkring i Stavanger som ferske arkitekter med en drøm om å starte eget firma. I 2012 kåret nettstedet World Architecture News dette firmaet til å være blant de 21 viktigste arkitektkontorer i verden i vårt århundre.
I 1994 hadde de oddsene mot seg. I byggebransjen var det fortsatt krise, mange arkitektkontorer lå nede eller levde av offentlige oppdrag. Konjunk turene hadde nådd sitt laveste punkt. Men en svak lysning i horisonten ga håp. Dette var tiden for å starte for seg selv! – Det var det naturlig å starte i den byen jeg kjenner. Det har vist seg å være smart! Det var dårlige tider, men vi fikk noen små oppdrag. Året etter etablerte vi Helen og Hard, forteller Siv Stangeland. I 1996 ble arkitektkontoret Helen & Hard registrert i Brønnøysund. Drømmen var blitt til virkelighet. Oljebyen hadde stabil vekst og behov for arkitekttjenester. Helen & Hard fikk oppdrag og var i gang. Nå, 18 år etter, er selskapet i den internasjonale eliten med oppdrag i mange land, og med arkitekturpriser i glass og ramme på veggen. Hjemme siden deres har en lekker design med
en internasjonal schwung, og teksten er på engelsk.
Inspirert av mellomnavn Firmanavnet er lett å huske, med utspring i partnernes mellomnavn, Helen(e) og Reinhard. – Vi ville det skulle være litt anonymt, litt annerledes og ikke knyttes tett til gründerne, litt anner ledes forklarer Siv Stangeland. – I starten var vi opposisjon, unge og naive som vi var, men også bren nende opptatt av arkitektur og med en vilje til å skape vårt eget ståsted innenfor et norsk arkitekturlandskap. Vi hadde en trang til å definere dette ståstedet, et autentisk og bærekraftig ståsted. Intensjonene var å utvikle et eget fagspråk som ikke bare skulle være kjent i Norge, men også utenfor. Reinhard er fra Østerrike og er selvsagt knyttet til Østerrike. – Hvordan har firmaet endret seg i disse 18 åra?
55
TIL LEIE
Stavanger sentrum Kontorer med god plassering Løkkeveien 10 • 375 kvm + fellesarealer • Bygget har god markedsmessig plassering • 4. etasje er ledig for leie • Adkomst fra trappegang eller heis • Det er 2 stk. innganger til lokalene • Flotte kontorer med fleksible løsninger • Parkering i lukket anlegg
Cathrine Silgjerd Leiros 975 87 199 cathrine@kaph.no kaph.no
Holistisk og bærekraftig – Vi har vokst sprangvis, vi er blitt pro fesjonalisert, vi har spesialisert oss og blitt internasjonalt kjente. Faglig har vi vokst gjennom å forholde oss til større og mer komplekse prosjekter. Stjernen Helen & Hard navigerer etter er en holistisk bærekraftig modell. Vårt brennende ønske er å bygge for kunder som ønsker god design og sunne, miljøvennlige hus, sier Stangeland. – Vi mener det ligger et kvalitetsmål i dette, og det kan skje på forskjellige måter, men valgene må bygge på en helhet. – Har du noen forbilder? – Det må være Askeladden, som blir mer og mer kreativ jo tøffere utfordringene blir og med de res sursene som finnes.
Juvelen i kronen: Vennesla bibliotek Vennesla bibliotek er et godt eksempel på hvordan helheten kan uttrykkes,
mener Stangeland. World Architecture News likte bygget så godt at de premi erte det, særlig på grunn av bruken av treverk. – Her virker alle elementene sam men, og du går inn i et bygg som løfter deg. De tre boligtårnene for utbyggeren Kruse Smith er designet på grunnlag av den samme strategien: En helhet som skal gå opp. Kruse Smith har vært aktivt med i designprosessen. De tre tårnene er en totalentreprise hvor økonomien og dialogen er like viktig for å få en best mulig løsning som til slutt går opp. Vi vil ikke gjøre noe halv veis. I stedet for å inngå kompromisser, er det like greit å begynne på nytt.
Spesialitet: Trearkitektur Helen & Hard mener de er spesielt gode innenfor trearkitektur, som de begynte med for ti år siden. Det har blitt mange prosjekter i massivt tre, og det er blitt mer brukt nå, for eksempel i prosjektet Prekestolen.
– Det vi har en særlig kompetanse på, er større konstruksjoner hvor de bærende elementene er i tre. Vi forsker på ulike typer prefabrikerte treelementer som blir stadig mer brukt nå. Den metoden har vi brukt både i offentlige bygg og i boliger, blant annet fire studenthjem, som er under utvikling nå.
«Relational design» I boka «Relational design» bretter Helen & Hard ut sin arkitekturfilosofi. Hva dette litt luftige begrepet betyr, snakker Siv Stangeland gjerne om. – Vi vil fortelle omverdenen at design oppstår i et samspill, at det utvikles gjennom relasjoner og utveksling, både når det gjelder samspill med omgivelser og menneskene som er engasjert, også som brukere. Samspillet omfatter og materialene vi bruker. Vi føler ofte vi er i en skapende dialog med materialene for å finne de beste løsningene. Denne dynamikken skaper en arkitektur som både eret organisk og estetisk.
56
NE 09 2014
STAVANGER
– Dere er blitt en slags trendsettere, og mange følger med på hva dere gjør og prøver å jobbe etter de samme prinsippene. Er det irriterende at andre arkitekter prøver å kopiere dere? Hun ler avvæpnende. – Arkitekter er opptatt av å tegne noe som ligger i tiden. Det prøver vi også, og noen ganger er vi i forkant. Vi tok tidlig fatt i dette med gjenbruk som et potensial for en bærekraftig arkitek tur. Vi synes det er inspirerende og gøy at vi inspirere andre!
Egne prosjekter
- Nye offentlige miljøkrav må følges opp med rkitektoniske krav. Her vil vi gjerne vise vei, a sier Siv Helene Stangeland, gründer og leder av Helen & Hard, her stående sammen med noen av sine medarbeidere. (Foto: Emile Ashley) Vennesla Bibliotek og Kultursenter fra 2011 ble et internasjonalt gjennombrudd for Helen & Hard, hvor bruken av trekonstruksjoner i kombinasjon med de tekniske installasjonene vakte oppsikt. (Foto: Emile Ashley)
De stiller ikke sine lys under en s kjeppe. Som prisbelønte og internasjonalt anerkjente har Siv Stangeland & Co. feid vekk janteloven for lenge siden: – Vi er også veldig sterke på det å lage prosjektkonsepter, og noe av det vi er mest kjent for, er å definere egne prosjekter og så finne samarbeidspart nere. Her i Stavanger har vi blant annet tegnet en park for ungdom hvor vi har brukt avfall og ressurser fra oljeindus trien, sånn som rør, installasjoner og antenner til å utstyre parken, som har et landskapskonsept. Det har vært gøy å se at prosjektet nesten har drevet seg selv. Helen & Hards internasjonale profil og kompetanse er blitt mer og mer synlig. Stadig flere oppdrag blir utført i utlandet. Har prosjektene i
VI SERVERER DEG DET LILLE EKSTRA AUTOPAY – FREMTIDENS PARKERING
Med vårt nye, automatiske betalingssystem AUTOPAY, kan ONEPARK hjelpe deg med å servere det lille ekstra til dine leietakere og kunder. Bekymringsfri parkering - uten risiko for kontrollavgift
Ring meg for en uformell prat Christian Poulsson Salgssjef M: + 47 908 67 133 • cp@onepark.no
Oransje parkering - litt mer ålreit www.onepark.no
58
NE 09 2014
STAVANGER
Den prisbelønte Preikestolen Fjellstue ved Lysefjorden fra 2008. Også her dominerer trekonstruksjonene og strenge økologiske krav til bygningen. (Foto: Shutterstock) utlandet en annen og mer internasjonal design enn byggverkene i Norge? Og i så fall: Hvordan skaper de en internasjonal stil, og hva kjennetegner den? Siv Stangeland sender denne problemstillingen på dynga: – Vi leter ikke eksplisitt etter en slik stil, vi jobber ut fra de lokale forut setningene. Arkitektur oppstår ikke i et vakuum. For oss er det særegne viktigst. Men vi har internasjonale team, samarbeidspartnere, kunder og konsepter, og vi er opptatt av de globale utfordringene. – Dere har arkitekter fra åtte land. Hvordan påvirker det løsningene dere leverer? – Det har nok kanskje en kulturell betydning og gir en bredde som gjør at vi får et mangfoldig perspektiv på det vi skaper. Med så ulike kulturer i samme hus, er det viktig å ha en tydelig og inkluderende leder som kan håndtere komplekse relasjoner og krevende samarbeid Stangeland har spisset lederkompetansen sin gjennom lederutdanning som blant annet omfat ter psykosyntese og gestaltteori. I Helen & Hard jobbes det i team, både internt og i tverrfaglige kompe tansemiljøer. – De nye ideene utvikles ofte i de mindre kjerneteamene hos oss. – Står vi ved et tidsskille innenfor ny arkitektur? – Ja, på en måte gjør vi det, både på grunn av de nye offentlige kravene til lavere miljøbelastning og den nye
interessen og bevisstheten rundt helse og sunne hus. Vi må følge opp med nye arkitektoniske løsninger som også gir opplevelseskvalitet. Her vil vi gjerne vise vei.
Moderne bokollektiv Akkurat nå er det flere store prosjekter som fyller ordrebøkene og skaper en hektisk hverdag på arkitektkontoret i Vindmøllebakken nede ved havna. Flekkefjord kulturhus har byggestart. På vinnerprosjektet for SR-banks nye hovedkvarter har prosjekteringen akkurat startet. Tre store boligkvartaler i Stavanger er under utvikling, ett av dem har Helen & Hard investert i, et helt spesielt boligprosjekt hvor ideen er å bygge et moderne kollektiv hvor flere går sammen om å dele rom og tjenester. – Vi ser også muligheten for å real isere et forsøksprosjekt på Brekstad i Trøndelag. Tanken er å legge opp til at beboerne bor på et mindre areal enn om de hadde bodd hver for seg. Dette må selvfølgelig forankres hos brukerne, de må ha et slags eierskap til dette. Frihetsgraden bør være slik at man kan velge å bo med sitt eget. Vi ser en opp løsning av familiestrukturene og over mot andre typer fellesskap.
Filial i Oslo Stavanger er et særegent marked i den forstand at oljenæringen gjør at det er stabilt, sier Stangeland. – I starten var det en fordel. De næringsdrivende har en frisk investor
innstilling, de tør å satse på unge arkitekter. Men markedet her har også sin begrensning. Derfor har vi startet et kontor i Oslo. Nå har Oslo-kontoret kommet bra i gang. I Christian Krohgs gate 60, helt nede ved Akerselva, totalrenoverer vi et kombinert bolig- og næringsbygg for Beauty Eiendom. Bygningen er fra 1836, så her møter vi Byantikvaren med alle følehornene våre. Samarbeidet er fint, vi har god dialog med myndig hetene. – Dere jobber ofte med stramme økonomiske rammer? – Ja, det har vi vennet oss til, og vi kan bli veldig kreative for å finne gode løsninger innenfor strenge rammer.
Mer konkurranse fra utenlandske firmaer – Hvordan opplever dere markedet i dag, og hvordan ser det ut fremover? – Vi merker at det er tøffere, fordi flere internasjonale firmaer etablerer seg i Norge. Utbyggere tilbys tjenester rundt omkring i verden hvor lønnin gene er lavere. Skal vi konkurrere inter nasjonalt, blir det tøffere. Men samtidig øker kravene til og behovet for sunne og miljøvennlige hus. Her ligger vi langt fremme, og det er mye nybrottsarbeid som skal gjøres. Dette blir det mer og mer av. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto HELEN & HARD
HAR FLYT TET INN !
BADEHUSGATA 37 NYOPPUSSET SIGNALBYGG I STAVANGER GRASHOLMEN
ger
n Stava
u
- Ta
Norsk Oljemuseum
BADEHUSGATA 3 Vågen
509
STAVANGER
Byparken
509
Sentralstasjonen
509
Parkering 44
Sjøutsikt
509
509
Høy arealeffektivitet 44
E39
Kantine
44
Meget god ventilasjon Eget kundesenter 500 – 14.000 M2
KONTAKT
Tonje ØsTrem Hadland
Megler, DNB Næringsmegling Tel. +47 950 57 288 • tonje.hadland@dnb.no
morTen Warberg
DIN LOGO HER? WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO
Utleiesjef, Norwegian Property Tel. +47 415 52 354 • mwa@npro.no
S G N ÆRI MMER IENDO utg. 9 2014
lder et inneho ommer tgaven d u n e ie n e n De av våre r utleie. utvalg fo variert lg og lokaler for sa
Nord – Oslo e ik r e m
1 NS VEG IVERSE S” JØTH- BY SYKEHU H C S S LD ”STEN INGJA
LGS
TIL SA
E/ MERIK O R E R ØV SUND MINNE .000 KVM
CA. 10 00 KVM BYGG .0 CA. 67 OM TOMT EIEND
T
K KONTA
n og ermoe m til Gard 30 km l Oslo sentru Ca. m ti t større r a. 70 k e e c v p a ty r tå l flere re bygg en bes gnet ti er ndomm g og flere eld Vele Eie mråd sbyg brukso 00,sykehu arakter tte 2.000.0 k r til flo st: Kr 3 av ulik Tak grense 069 m 4 o 1 s t r: r e n t tom drags områd Fla Opp frilufts E6 tur- og jøring vk a l ti veg Kort
stad d Sme Gunhil 7 6 3 6 7 8 90 no d@real. gunhil
LINGS
OBINS
FFER R
O KRIST
VEI 13
UTVIK
LGS
TIL SA
KT
OSLO8 KVM
h.) KONTA (3 m t. eksjon rs e g r a L 11: lderkjæ Snr. vm Knut O 4 . 426 k s 3 r a g 7 e c n s 7 s 4 la t la e 922 p-p ikk liggenh al.no t med g og tr God tral be knut@re uss, to Sen ker vei vei til b 00,ntorer .0 o rt 0 k o 0 e K .0 d Østre A Kr 21 ppusse itakst: tte og o ngs Verd Flo 4076 rofileri gsnr: 1 l.no gode p ra t d e p g p e O ww.rea M n r jo s te k l.no - w e rse st@rea muligh e konto rmapo rn fi e : d il a o 4: M | E-m Snr. 1 7651 52 kvm ax: 679 ca. 1.4 650 - F
7 CA. 1.8
R- OG KONTO KSJONER SE R E G LA
91 7
ien
lheimve
AS, So
322, 112, P.b
lf: 67 og | T ørensk
1471 L
VI FLYTTER: FRA 01.01.2015 VIL REAL NÆRINGSMEGLING AS VÆRE ETABLERT I NYE LOKALER PÅ KONTORSENTERET OLAVSGAARD. NY ADRESSE: HVAMSTUBBEN 17, 2013 SKJETTEN.
Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss! Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no
62
NE 09 2014
NYHETER
Hvor langt er det å gå til jobben?
NæringsEiendom har tatt beina fatt og sjekket hvor langt de ulike byggene i Oslo sentrum, Skøyen og Lysaker ligger fra jernbanestasjonen. Vi har målt tiden det tar å gå i vanlig gangfart fra utenfor togstasjonene til utgangsdøren til de ulike byggene. Det er altså mulig å gå fortere, men dette er en representativ fart, og avstandene på Skøyen og på Lysaker ble eksempelvis målt en søndag med pent vær og uten forstyrrende trafikk.
FORVENTNINGEN I TAKET
Taket setter rammene for opplevelsen av et rom. Det er forskjell på et auditorium, et klasserom og et møterom. Det handler om riktig akustikk og lys, og om effektivt vedlikehold. Det handler kort og godt om å velge riktig himlingssystem. GLAVA® har produktene og kompetansen, uansett forventninger.
64
NE 09 2014
NATIONALTHEATRET
Nationaltheatret
Det Kongelige Slott
R책dhuset Aker Brygge
0-4 min
4-8 min
8-12 min
65
66
NE 09 2014
NATIONALTHEATRET
Som perler på snor Bare noen minut ters gange fra Nationaltheatret jernbanestasjon ligger de store prestisjebyggene i Vika som perler på en snor. 15 sekunder var alt det tok å gå fra utgangen ved jernbanestasjonen i Vika før vi nådde det første kontorbygget: Kommuenens Sentralforbunds lokaler i Haakon VIIs gate 9. Eiendommen, som er på 15 000 kvadratmeter fordelt på åtte etasjer, har kanskje Oslos korteste avstand til tog og flytog. Og man skal ikke gå langt før man kommer til neste prestisjebygg. Går man nedover Haakon VIIs gate, kommer man straks
til Haakon VIIs gate 5, eller Hemsengården som den også kalles. Her har kvalitetsgårdeieren Pecunia leid ut lokaler til en gjennomsnittlig husleie på over 4400 kroner per kvadratmeter til leietakere som Akershus Eiendom, Arctic Securities, Steensstrup Stordrange og Private Equity-fondet Hercules Capital. Videre nedover gaten er Arne Blystads Thiis-gården i Haakon VIIs gate 1, en eiendom som i sin tid ble solgt for 820 millioner kroner til en rekordlav yield på 3,8. På andre siden av veien, nærmest Nationaltheatret, har Storebrand sitt prestisjebygg Haakon VIIs gate 10. Eiendommen på 30 000 kvadrat meter huser selskaper som RS Platou og Thommessen. Og på veien nedover Haakon VIIs gate, finner vi Kim Erlas Haakon VIIs gate 6, en eiendom som satte leieprisrekord i Oslo da Arctic Securities signerte leiekontrakt på 4850 kroner per kvadratmeter for en ekstra etasje høsten 2007. Siden flyttet Arctic
over til den andre siden av gaten til Haakon VIIs gate 5. Braathen Eiendom har sin prestisjeeiendom i Haakon VIIs gate 2, og Pecunias Wilhelmsen-gården i Olav Vs gate 5 ble i sin tid kåret til Oslos flotteste bygg av NæringsEiendom. Det tar bare fire minutter å gå strekningen fra KS-bygget øverst i Haakon VIIs gate til man kommer ned til Olav Vs gate 5. Og derfra tar det et par minutter til Anthon B Nilsens prestisjebygg Anthon B Nilsen-kvartalet, som består av Rådhusgata 27 og Øvre Vollgate 7.
Tre minutter til tvillingtårnene Hvis man tar veien langs Ruseløkke veien fra utgangen av jernbanestasjonen på Nationaltheatret, tar det ikke lang tid før det lyser Schjødt på et relativt nylig rehabilitert kontorbygg rett ved konserthuset. Storebrand Eiendom eier Ruseløkkeveien 14, en eiendom som ligger bare to minutter fra utgangen til togstasjonen. Og går man ett drøyt minutt til, kommer Oslos «tvillingtårn»
LOKALER TIL LEIE
MUNKEDAMSVEIEN 53B LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA, VED AKER BRYGGE
KONTAKT: CHRISTIAN PREBE M: 958 71 039 E: christian.prebe@colliers.com
• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom
• 5 minutters gange til Nationaltheatret stasjon
• Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge
• 2. etg.: 334 kvm BTA
• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende
208 - 520 KVM
JOAKIM KASPERSEN M: 481 95 150 E: joakim.kaspersen@colliers.com
• 4. etg.: 520 kvm BTA • 6. etg.: 208 kvm BTA
ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO
Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no
68
NE 09 2014
NATIONALTHEATRET
på hver sin side av Løkkeveien i Vika. Der holder finansforetak som Odin Forvaltning og eiendomsmeglere som Malling, CBRE Atrium og NAI First Partners til. Rett ved siden av tvillingtårnene eier Storebrand Eiendom Ruseløkke veien 26, med kjøpesenteret House of Oslo i de første etasjene og kontor fra fjerde etasje og oppover. Etter fem minutter kommer vi til Munkedamsveien 35, som eies av Aberdeen Property Investors. Ett minutt senere passerer vi Olav Thons Vika Atrium. Fra utgangen av Nationaltheatret stasjon ved Parkveien tar det bare tre minutter å gå til Höegh Eiendoms signalbygg Indekshuset.
Brygga og Tjuvholmen Det er ikke nødvendigvis slik at de byggene som ligger nærmest jernbane
stasjonen vil oppnå de høyeste leie prisene. Andre forhold, som kvaliteten på bygget og områdets image spiller også inn. Når man har fått gått seg litt varm, er man på Aker Brygge i løpet av rundt 6-7 minutter fra utgangen ved jernbanestasjonen på National theateret. Og der er leieprisene blant de friskeste i byen, med over 4000 kroner per kvadratmeter for nyoppussede kontorlokaler. Det er Norwegian Property som eier mesteparten av Aker Brygge. Kontor lokalene er leid ut til selskaper som Wiersholm, Kluge Advokatfirma, DLA Piper, Danske Bank og Grieg Gruppen. Fra den ene enden av Aker Brygge til den andre, tar det rundt to minutter å gå i hurtig tempo. Etter å ha krysset broen fra Aker Brygge, kommer man til Tjuvholmen og Storebrands Filipstad Brygge 1-eiendom 9 minutter fra Nationaltheateret stasjon. Gjennom
Tjuvholmen er det en rekke nye kontor bygg, som huser Union Gruppen, Selmer. Pangea Property Partners og andre selskaper i såkalte prestisjebransjer. Helt ytterst på Tjuvholmen finner man Petter Stordalens luksushotell The Thief, og BA-HR-bygget. Da har man brukt 12 minutter på å gå fra utgangen av Nationaltheateret jernbanestasjon.
Regjeringskvartalet Hvis man går ut fra t-banestasjonen på Nationaltheatret foran National theatret, bruker man to og et halvt minutt på å gå til KLP Eiendoms Paleet og fire minutter til Grand Hotell. Det tar under fem minutter å gå til Stortinget og mellom åtte og ni minutter til regjeringskvartalet, hvor Akersgata 47/49 og 51 er på veien. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
Din
INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER
Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no
ann190x127-2013nov.indd 1
05/11/13 10:38
SYNLIGHET
Et godt samarbeid kan gi lysende resultater!
I det øyeblikket vi er på jakt etter konkret informasjon – finner vi det? En tydelig og gjennomført skilting gjør det enkelt for dine besøkende å finne deg – både utenfor bygget og innenfor. En frittstående bauta skal fungere som et monument, for å lede deg inn og ønske deg velkommen. Dette må kombineres med merking av bygninger og henvisning til den enkelte leietaker. Se våre skilt på www.profilforum.no PROFILFORUM AS | 22 70 08 80 | OLE DEVIKS VEI 2 − 0666 OSLO | PROFILFORUM.NO
Vi gjør deg synligere!
70
NE 09 2014
OSLO S
Oslo S
Storgata 51 7 min
Akersgata 55 8 min
Kar lJ
oha
ns G
ate
Schw eiga
ards
Gate
Gjensidige 7 min
Havnelageret 6 min
0-4 min
4-8 min
DNB Bjørvika 7 min
8-12 min
71
Følger læreboka De store kontorbyggene rundt Oslo S ligger alle i en gangavstand av ca. 10 minutter. Etter å ha gått både sørover, nord over, østover og nordvestover fra Norges mest sentrale knutepunkt, kan NæringsEiendom bekrefte at eiendoms besitterne følger læreboka for hva som er en akseptabel gangavstand. Avstandene fra Oslo S er målt opp fra ventehallen, der nedgangene til de ulike sporene starter. Det er også noe å gå bortover perrongene, litt avhengig av hvor man befinner seg, så 1 minutt kan man fort legge på. Ett spesielt forhold i sentrum, er at tiden kan variere nokså mye, avhengig hvor heldig/uheldig man er med trafikken og røde og grønne lys. Våre oppmålte tider
forutsetter at man oppfører seg som en aktsom fotgjenger.
Kloss inntil For å begynne på sørsiden av Oslo S, er de første byggene man kommer til Olav Thons Hotel Opera, med minimale 2 minutter å gå. Det er 3 minutter til inngangen i nabobygget Oslo Atrium i Dronning Eufemias gate 6, et bygg som eies av Anders Wilhelmsen. Disse byggene hører ikke med til Barcode-rekken. Det gjør derimot PwC-bygget til Braathen Eiendom, som er det nærmeste bygget i Barcode-rekken, og som har en gangavstand på 4-4,5 minutter langs Trelastgata ved siden av sporområ dene. Så ligger byggene der på rekke og rad, KLP-bygget, Deloitte-huset, Visma-bygget, med en gangavstand på 5-6 minutter. Bortest finner vi hoved kontoret til DNB, som er en spasertur på vel 7 minutter unna ventehallen. Hele Barcode-rekken har derfor fra topp til bra beliggenhet med tanke på
knutepunktet Oslo S. Normalt regner man ett minutt på å gå 80 meter. Sør for Oslo S mot sjøsiden finner vi landemerket Havnelageret til Entra Eiendom, der omgivelsene for tiden er et eneste stort byggeområde. Vi målte rundt 6 minutter bort til hovedinn gangen på baksiden av Havnelageret, men her kommer det et nytt trafikk- og gangmønster når Dronning Eufemias gate står klar. Et drøyt minutt til vestover og kryssing av Skippergata, og vi er ved Grev Wedels plass 9 og på vei inn i sørøstre del av Kvadraturen. Dette var det tidligere bygget til Dagens Næringsliv, med Astrup Fearnley Museet ved siden av. Museet befinner seg som kjent nå på Tjuvholmen. Til Norges Banks bygg, kan man regne 9 minutter.
Sentralt for Thon Går vi nordvestover fra Oslo S, bygger Olav Thon Gruppen Storgata 14-18 for Riksrevisjonen. Hit tar det 4 minutter å gå og bare 3 minutter til Thons hoved kvarter i nabobygningen Stenersgata
72
NE 09 2014
OSLO S
Postgirobygget
2. Bort til SpareBank 1s hovedkontor i Henrik Ibsens gate 12 (inngang Storgata), tvers overfor kjøpesenteret Gunerius, tar det også 4 minutter. En gangavstand på 7-8 minutter bringer deg til bortest i Storgata, til Storgata 51 ved hjørnet mot Hausmanns gate. Dette er en eien dom Oslo Areal overtok fra Eiendoms spar, og der Oslo kommune skal leie. Bortenfor dette hjørnet er vi for alvor i Oslo indre øst, og langt unna Oslo S. Den bortre delen av Storgata har aldri vært regnet for å være attraktiv, området preges av rusmisbrukere og til dels tigging og lommetyverier rundt Gunerius-krysset. Litt lenger mot nordøst finner vi Plan- og bygningsetatens kontor i Vahls gate 1-3 og tvers over gaten har de begynt på Entras og Skanskas kjempe prosjekt i Sundt-kvartalet på over 30 000 kvadratmeter. Dette blir blant annet Skanskas nye hovedkontor. Hit tar det 9-10 minutter å gå bort til vente hallen på Oslo S. Det er i grenseland, og området preges av mye trafikk og er ikke spesielt koselig. Et par minutter mindre tar det å gå til 13 000 kvadrat meterstore Norbygata 1, der Tine og YS har flyttet inn. 6 minutter unna Oslo S finner vi Akerselva Atrium i Christian Kroghs gate 16, som blant annet huser Dagens Næringsliv.
Slitent På vei bortover Christian Kroghs gate har Entra nylig kjøpt «slitne» Lilletorget 1 for nærmere 290 milli oner kroner, men 4 minutter bort til perrongene er bra. Strekningen fra Oslo S gjennom Vaterlandsparken og bortover Christian Kroghs gate er ikke spesielt innbydende etter mørkets frembrudd. Østover mot Schweigaards gate kommer vi først til Posthuset i Biskop Gunnerus gate 14, som nærmest ligger oppå Oslo S, med bare 2 minutter å gå til hovedinngangen i det gedigne bygget til Entra. Det tar 6 minutter å gå
Akersgata 32
Bjørvika Oslo Atrium / Dr. Eufemias g t. 6 Ko n to r L e d i g a r e a l: 5.385 k v m 3.76 0 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 78 0 k v m L e d i g fr a : Et te r a v t a l e Meget sentral beliggenhet, rett ved Oslo S Eget konferansesenter med auditorium Kantine, restaurant og moderne kaffebar Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Parkering, sykkelparkering, garderobeanlegg Ko n t a k t Ole-Jacob Leirskar Mobil: 934 07 161 E-post: ojl@akershuseiendom.no
74
NE 09 2014
OSLO S
Havnelageret
til Schweigaards gate 17 og Skatt Øst, det samme gjør det til Schweigaards gate 16 over gaten, som blir det nye hovedkontoret til Statoil Fuel & Retail. Rom Eiendom er i ferd med å selge Schweigaards gate 21-23, som huser Gjensidige og NSB, og gangavstanden er fra ventehallen er 7-7,5 minutter. Det siste større kontorbygget i Schweigaards gate østover er utdaterte Landbrukets Hus i nummer 34, der det foreligger moderniseringsplaner. Da er vi i ytterkant av det akseptable, med en gangavstand på 9 minutter. Denne delen av Schweigaards gate på vei bortover mot Oslo gate/Grønlandsreiret, er preget av manglende utbygging og står kanskje foran et løft fremover. Grensen mellom gammelt og nytt går nå ved nummer 21-23. Mot regjeringskvartalet ligger Stortorget og GlasMagasinet 5 minutter unna nedgangen til togsporene, og det tar 6 minutter bort til Kreditkassens gamle
hovedkontor i Stortorvet 7-kvartalet, en eiendom som Schage Eiendom kjøpte fra DNB Livsforsikring i 2012, og der blant andre Jernbaneverket holder til.
Regjeringskvartalet Via litt sikksakk-gåing over Torggata, Møllergata og Grubbegata er vi borte ved VG-huset til KLP Eiendom i Akersgata 55, som Aftenposten har flyttet inn i. Da er vi 8 minutter unna Oslo S. Et par minutter til nordvestover, og vi er på C.J. Hambros plass, et kvartal der blant annet advokatfirmaer som FØYEN holder til. Her er det like greit, om ikke raskere, å gå til National theatret stasjon. Går vi oppover Akersgata forbi Trefoldighetskirken, har vi på venstre side Akersgata 73 til Höegh Eiendom, der mediehuset Modern Times Group har sitt hovedkvarter. Höegh Eiendom solgte derimot i mars 2012 Akersgata 64-68 tvers over gaten til KLP E iendom.
Arbeidsdepartementet og Departementenes Servicesenter leier fra i høst hele bygget på totalt 20 500 kvadratmeter. En gangavstand på 11 minutter er i lengste laget, men det tar ikke mange minuttene ned til Egertorget og Stortinget T-banestasjon. Disse to eiendommene markerer ytterkanten av kontoreiendommer langs Akersgata. Oppover mot St. Hanshaugen er det «ingenting», bortsett fra det nye hovedkontoret til Statistisk sentral byrå i Akersveien 26. Dette er langt fra «prime» beliggenhet». Konklusjonen må bli at så å si alle de større kontorbyggene i nærheten av Oslo S befinner seg i en gangavstand av 10 minutter fra Oslo S. T-banenettet gjør det lett å komme til flere av byggene. Parkeringsdekningen er derimot svært begrenset. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Asker / Nesbru
Kontorer + Butikklokaler til leie Adresse: Fekjan 13, 1394 Nesbru
• butikklokale: bta 400 kvm + lager bta 157 kvm
Flott beliggenhet med mye hverdagstrafikk til området og kort vei til offentlige kommunikasjon. Flott kontoreiendom med de fleste fasiliteter.
• butikklokale: bta 128 kvm - meget god eksponering ved rema
Meget god parkeringsdekning. Stor handelsvirksomhet i området.
• kontor: bta 313 kvm - 4. etasje
Riktig leietaker kan være med å påvirke lokalenes utforming. Alle lokalene er innredet med god standard og moderne tekniske løsninger.
• kontor: bta 250 kvm - 5. etasje - nye loftslokaler
• kontor: bta 337 kvm - 2. etasje - nye lokaler
Kontakt: N. Wåler jr | 930 69 397 | nw@nm1.no
Markedsvurdering | Utleie - Kjøp/Salg - Rådgivning | Reforhandlinger av leiekontrakter
TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.
Tre personheiser, samt vareheis.
n
Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom
Ak er s gat a
To rg
ga te
sen
Ka rl Jo han s
sg ate
gat
ge n
Øv re
Slo tts ga
Pri n
sg ate
te
Vo llg ate
Vo llg at e
Ne dre
Øv re
Kontakt:
ga ta
nse
Dro nnin
sg ate keg ata
vie
rs t
red et
Gla c
Ski
pp e
Kir
Re
ta
rga ta
Rå dh usg a
en
Ne dre
Slo
tts gat e
Tol lb
Ko ng
2
Gr e
e1
ge bry g
en
hus
n
nd ra St
hus
e
Råd
n
t ga
ge in nd ru
s
G
e
bry gge 3
hus pla sse n
m ol H
ga te
skio
en Rå d
4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm BTO
7. etg. – Kontor – ca. 103 kvm BTO
n
Tor d
2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO
4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm BTO
Na
n s p la ss
un M
Ledige lokaler:
jo f
lds
n ie sv E ng am a d ke
Ro se nk ra nt z'
kk
dt
ø sel
se
Ru
F ri
Rimelig husleie
L i l le
n ie ve
hus bryg g
• •
Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.
Råd
•
Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.
Råd
•
Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.
e
•
ug ata
e
Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no
76
NE 09 2014
SKØYEN
Skøyen – mye å velge i
Hoffsveien 4 5 min Drammensveien 134 4 min Skøyen Næringspark 4 min Drammensveien 211 12,5 min
Orkla (Karenslyst Allé) 6 min
0-4 min 4-8 min 8-12 min
Leietakerne har mange bygg å velge mellom bare noen få minutters gange fra Skøyen togstasjon.
Rett nord for Skøyen stasjon finner vi Nedre Skøyen vei 2, marginale 1 minutt fra stasjonsbygningen. Her holder Multiconsult til, og nærmere et knutepunkt går det ikke an å komme. Litt lengre inn i området leier Evry i Nedre Skøyen vei 24-26 av Norwegian Property. 4-5 minutter er fullt ut
godkjent, men selve bygningsmassen er fra 80-tallet og i ferd med å bli utdatert. Evry skal for øvrig ut til Fornebu og Telenor-komplekset.
Rett ved Bortover Hoffsveien, nordvest for stasjonsområdet, finner vi flere store
Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom! Nr. 3
Ledige lokaler
Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no
2301 1400 post@nai.no
78
NE 09 2014
SKØYEN
Karenslyst Allé
selskaper innenfor komplekset Hoffs veien 1 A-E til Storebrand og bare 2 minutter å gå fra stasjonen. Det tar 3 minutter bort til Harbitzalleen 2A på andre siden av veien, en eiendom som eies av Klavenes Eiendom, og 4-5 min utter til Hoffsveien 4 til Eiendomsspar. Begge disse byggene ligger «oppå» Hoff stasjon på Lilleakerveien, på hver sin side av trikkeskinnene. Hoffsveien 15 på skrå over veien er rundt 5 minutter fra Skøyen stasjon og er det siste store kontorbygget i denne retningen. Går vi nordøstover fra stasjonen langs Drammensveien mot bomringen, finner vi i dag på venstre side av veien BW Offshore i Drammensveien 149. Det er her det nye hovedkontoret til Orkla skal ligge, bare 2 minutter fra Skøyen stasjon. Orkla-bygget får altså topp beliggenhet med tanke på avstand til kollektivknutepunkt. Legger vi på ett minutt og er på andre siden av veien, kommer vi til Hafslunds hovedkontor i Drammensveien 144 og til shipping selskapet Høegh. På motsatt side har vi sentrale Skøyen Atrium til Schage Eiendom, 3-4 minutter unna stasjo
Hoffsveien 4
nen. Norwegian Property er i ferd med å føre opp Drammensveien 134 for blant annet Statens pensjonskasse på høyre side av Drammensveien sett fra stasjonen, og 4-5 minutter er absolutt godkjent. Det samme er det for Yaras nye hovedkontor i Drammensveien 131. Faktisk tar det ikke mer enn 7 minutter bort til Drammensveien 126 som er i ytterkanten ytterkanten av Thune- området. Her vil Fram rive eksisterende bygg og sette opp et nytt bygg på totalt 11 000 kvadratmeter. Bortenfor dette bygget er det ingen store bygg mot Olav Kyrres plass og krysset Bygdøy allé/ Drammensveien.
Greit overalt I Karenslyst allé har det vært en stor transformering fra 90-tallet. Det nær meste bygget er i praksis bare 1 minutt unna Skøyen stasjon. Torstein Tvenge førte for noen år siden opp Karenslyst allé 49-53 på spekulasjon, men bygget har en «prime» beliggenhet med bare 2-3 minutter å gå til toget. Faktisk får alle byggene i området godkjent, det tar ikke mer enn 6-7 minutter å gå bort til
det borteste bygget. Det er Karenslyst allé 2, der blant annet Tvenge selv og Fram holder til. Til Karenslyst allé 6, som Orkla er i ferd med å fraflytte, snakker vi om 5-6 minutter. Sørvest for Skøyen stasjon kommer vi til Sjølystparken, som er eid av DNB, og her tar det bare 2 minutter til det nærmeste bygget. Elkem flyttet for ikke lenge siden hit, fra usentrale lokaler i Hoffsveien på Smestad og til 3 minutter fra togstasjonen på Skøyen. Rundt 4 minutter, og du er i den borteste enden av Sjølystparken. Ett bygg som sliter med ledighet og avstander, er Drammensveien 211. NæringsEiendom målte opp 12-13 minutter begge veier ved å gå langs Bestumkilen og så krysse broen ved Maritim. Spaserturen er for så vidt grei i fint vær om sommeren, men ingen hyggelig opplevelse i mørke og slaps om vinteren. Bygget har kun et busstopp på begge sider av E18 som kollektiv forbindelse. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
kontorer: HovfaRET 4 – skøyen
2. etasje: 808 kvm inkl. fellesareal
3. etasje: 300 kvm inkl. fellesareal
5. etasje: 208 kvm inkl. fellesareal
BYGGET Garderobe/dusjanlegg Tidsmessig ventilasjon med kjøling Parkering inne og ute Kort avstand til tog, buss og trikk
208 – 808 kvm
Hele etasjen F erdige cellekontorer, med hele glassvegger Høy standard L okalene tilpasses leietakers ønsker og behov L edig 01.01.15 L okaler med mange muligheter Arealeffektive lokaler L okalene er forberedt for totalrehabilitering L edig nå
Toppetasje med buet tak og runde vinduer Åpent lokale som kan deles i soner L edig 01.03.15
kontakt Geir Baastad M: 90 11 53 15 | T: 23 11 38 30 E: geir@aker-eiendom.no www.aker-eiendom.no
80
NE 09 2014
LYSAKER
Lysaker
Mustads vei 7 min
VÌkerø Park 10 min
Lysaker Polaris 12 min
0-4 min
Godthaab 9 min
4-8 min
8-12 min
81
Samler næringsbyggene på ti minutter På Lysaker kommer man til de aller fleste kontorbyggene med en ti minutters gåtur. I dag arbeider det nå rundt 30 000 mennesker i området, og så å si alle de store kontorbyggene er innenfor en gangavstand av ti minutter. På Lysaker lokket, i Vollsveien 2-6, tar det bare 2-3 minutter, så eiendommene her og på Lysaker Torg har topp beliggenhet. Det samme har de nærmeste byggene i Strandveien. 2-3 minutter unna stasjonen finner vi blant annet Wilhelmsen-bygget og det som blir det nye hovedkontoret til Lundin i Strand veien 4-8, som er under oppussing. Ett
minutt til, og man er fremme ved SGS i Strandveien 18. I Strandveien 15 har blant andre Handelsbanken slått seg til, og da er vi 5 minutter unna Lysaker. stasjon. Når vi har gått i 7 minutter, har vi nådd Strandveien 33-35, og etter 9 minutter er vi fremme ved Godthaab – Strandveien 50. Da har det tatt 9 minutter å gå fra Lysaker stasjon. På Godthaab holder blant annet Ferd til i en avstand som er i ytterkant av hva som er akseptabelt. Godthaab markerer også ytterkanten av kontor bygg sørøst for Lysaker stasjon, mot sjøen. Går vi forbi Lysakerlokket og langs østsiden av E18, kommer vi til Oracle etter 4-5 minutter, og det tar 5-6 minutter til Fornebuveien 1-3 til Fram Eiendom. På utsiden av dette bygget kjøpte Pareto Project Finance i fjor Fornebuveien 7-9 og 11-13 av DNB. Eiendommen er det tidligere hoved
kontoret til Sweco og skal nå pusses opp for 80 millioner kroner. Gang avstanden er akseptabel, 6-7 minutter fra Lysaker stasjon. På andre siden av E18 holder Storebrand til i Lysaker Park, og det tar bare 4-5 minutter fra stasjonen og bort til personalinngangen. Så blir det verre, utenfor Lysaker Park er det et mellomstykke uten noen bygg, før vi er borte i Philip Pedersens vei. Via en litt utilgjengelig og tildekket bro er det 10 minutter å gå til Philip Pedersens vei 1, der Cisco holder til. Vi målte opp hele 14 minutter å gå til Philip Pedersens vei 20, der Cisco også leier lokaler. Midt imellom her, med 12 minutter å gå bort til Lysaker stasjon, kommer det nye storprosjektet Lysaker Polaris til NCC Property Development. Oljeselskapet Technip skal fra juni 2015 leie hele bygget på 18 500 kvadratmeter, men noen «prime» beliggenhet er det ikke.
82
NE 09 2014
LYSAKER
Lysaker Polaris
Med den etter lengtede metroen til Fornebu, vil særlig Lysaker bli et enda mer attraktivt område.
Lilleakerveien 2A
Langt til Hydro Går vi nordøstover langs E18 på høyre siden av motorveien, kommer vi etter 5 minutter til Drammensveien 288 på Sollerud. Bygget er det tidligere hovedkontoret til Gjensidige, som nå er blitt hovedkontoret til Forskningsrådet. 5 minutter er det ikke noe å si på, verre er det for det store komplekset Drammensveien 260-264, der bedrifter som Hydro og Kværner holder til. Her tar det litt avhengig av hvor man skal på området, 10-12 minutter å gå bort til stasjonsbygningen. Nordvest for Lysaker stasjon, der Mustad Eiendom er den dominerende eieren, ligger de nye hovedkontorene til PGS og Statnett bare 2-3 minutter fra Lysaker stasjon. Til Lilleakerveien 2A og 4 A, med blant andre Aker Solutions tar det bare 4 minutter å gå. Øverst i
området, ved siden av kjøpesenteret CC Vest, finner vi klassiske Mustad vei 1, som JM Norge skal flytte til. Er vi litt snille, tar det 7 minutter hit fra stasjonen, men veien er litt kronglete gjennom området. Mustad Eiendom kjøpte også Granfos Næringspark fra DNB, der gangavstanden er 4-5 minutter. Uansett, konklusjonen er at mange av de store kontorbyggene på Lysaker ligger innenfor en akseptabel gang avstand. Med den etterlengtede metroen til Fornebu, vil Lysaker bli et enda mer attraktivt område, men en metro kan etter planene tidligst være klar høsten 2021. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
LYSAKER STASJON LYSAKER STASJON
15 25
25 303 - 2 187 303M-2 2 187 M2 LYSAKER LYSAKER 303 - 2 187 M2 LYSAKER
303 - 2 187 M2 LYSAKER
LYSAKER STASJON LYSAKER STASJON LYSAKER STASJON
5
5 5 15
15 15 25
25
25
LYSAKERLYSAKER TORG 5-15-25 TORG 5-15-25 LYSAKER TORG 5-15-25 FLEKSIBLE FLEKSIBLE OG MODERNE OG MODERNE LOKALER LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET PÅ LYSAKERLOKKET LYSAKEROG TORG 5-15-25 FLEKSIBLE MODERNE LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET LYSAKER TORG 5 LYSAKER TORG 5LYSAKER TORG 25 LYSAKER TORG 25 Lysaker Brygge Lysaker Brygge › Vi har lokaler › i Vi alle har størrelser lokaler i alle størrelser LYSAKER TORG 5 LYSAKER TORG 25 FLEKSIBLE OG MODERNE LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET Lysaker Brygge 1. ETASJE 1. ETASJE 490 M² 1. ETASJE 490 M² 1. ETASJE 303 M² 303 M²› Vi har lokaler i alle størrelser › Vi har lokaler i alle størrelser fra 303 m2 - 2 187 m2 - 2fra 187 mTORG 187 mLYSAKER TORG› En › En rekkepå servicetilbud stedet medpå bl.a. stedet med bl.a. 303 m - 2215 LYSAKER303 TORG 25rekke servicetilbud 1. ETASJE 490 M² 1. ETASJE M² fra5303 mLYSAKER 2 › En rekke servicetilbud på stedet bl.a. 2 2. ETASJE 303 M² 2. ETASJE 303 M² 2. 502 ETASJE M² 502 M² fra 303 m - 2 187 m 2 med › Umiddelbar nærhet › Umiddelbar til E18,nærhet 225minutter til gange 2 minutter gange restauranter, postkontor,kafeèr, restauranter, treningssenter, kafeèr, treningssenter, 2. ETASJE 303 M² 5 2. ETASJE 502 M² LYSAKER TORG LYSAKER TORG 15 LYSAKER TORG 1.2.1ETG 512 M² 3. ETG 1 790 M² 1. E18, ETG 303postkontor, M² postkontor, restauranter, kafeèr, treningssenter, 2. ETASJE 676 M² 2. ETASJE 676 M² 383 ETASJE M² 1 383 M²› Umiddelbar nærhet til E18, 2 minutter gange til Lysaker stasjon dagligvare dagligvare 2. ETASJE 676 M² 2. ETASJE 1 383 M² til Lysaker stasjon Lysaker 1.ETASJE M²M² 3. ETG 1 790 M²M² til 1. ETG stasjon 303 M² 2. ETG 3. ETASJE 3. 1ETG 798 M² 3.512 ETASJE 1 798 ETASJE M² 2.3. 804 303804 499 M² dagligvare › Lokalene leietakers vil tilpasses behov leietakers og behov › og Gangavstand › til Gangavstand kjøpesenteret til kjøpesenteret CC Vest CC Vest 3. ETASJE 1 798 M² 3. ETASJE 804 M²› Lokalene vil tilpasses 2
2. ETASJE 2. ETASJE
2. ETGTORG 15303 M² LYSAKER TORG 15 LYSAKER LYSAKER TORG 15 2. ETASJE 2. 1ETG 821 M² 1 821 M² 2.ETASJE 664 2. ETASJE 1 821 M² M² 3. ETG
1 764 M²
2. ETG 3. ETG
2
2
2
KONTAKT MEGLER KONTAKT MEGLER KONTAKT MEGLER
Ole-Jacob Damsund Ole-Jacob › › ViUmiddelbar har lokalernærhet i alle ›størrelser m tiltil - 2Lysaker 187 2mminutter Umiddelbar nærhet E18, til E18, 2 fra min.303 gange stasjon gange til KONTAKT MEGLERDamsund Ole-Jacob Damsund M: 970 20 644 M:Ole-Jacob — 970 E: 20 ojd@malling.no 644 Damsund — E: ojd@malling.no Lokalene vilnærhet tilpasses behov oggange ønskertil › › Umiddelbar tilleietakers E18, 2stasjon minutter Lysaker M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no › behov Meget parkeringsdekning M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no › Lokalene vil tilpasses leietakers oggod › Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest stasjon KONTA 2. ETG 664ønsker M² ETG 1 375 M² › Lokalene vil tilpasses leietakers behov og ønsker Fredrik Sommerfeldt Fredrik Sommerfeldt ønsker 499 M² 2.Lysaker Fredrik Sommerfeldt ønsker › Maritimt miljø med nærhet til sjøen og Lysaker Brygge KONTAKT MEGLER › Lokalene vil tilpasses leietakers behov og ønsker Ole-Ja › Meget god parkeringsdekning › Meget god › god Meget god parkeringsdekning M: 916 09 09 161161 M: — 916 E: fs@malling.no 09 161 — E: fs@malling.no 2. parkeringsdekning ETG 1 375 M² 3. ETG 1 764 M² › Meget 799 M² M: 916 — E: fs@malling.no parkeringsdekning En rekke på stedet medmed bl.a.nærhet postkontor, Sommerfeldt › Maritimt miljø › Maritimt med nærhet miljøtilmed sjøen nærhet og og www.malling.no www.malling.no Ole-Jacob Damsund › › Meget godservicetilbud parkeringsdekning M: 970 20 644 — E: o › Maritimt miljø til sjøen og Lysaker BryggeFredrik www.malling.no › Maritimt sjøen til ogsjøen 3. ETGmiljø med 799nærhet M² til restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare M: 916 09 161 — E: fs@malling.no M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no › Maritimt miljø med› En nærhet sjøen og Lysaker Brygge rekketilservicetilbud på stedet med bl.a. postkontor, › Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest www.malling.no › En rekke servicetilbud på stedet med bl.a. postkontor, dagligvare Fredrik restauranter, kafeèr, treningssenter, FredrikM: Sommerfeldt restauranter, kafeèr,› Gangavstand treningssenter, 916 09 161 — E: til dagligvare kjøpesenteret CC Vest M: 916 09 161 — E: fs@malling.no › Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest 2
500 280 2M 500 - -5- 75400 500 -M 52400 M2 500 400M LYSAKER LYSAKER LYSAKER LYSAKER
LYSAKER LYSAKER PARK LYSAKER LYSAKER PARKPARK PARK PROFILBYGG I HJERTET AV LYSAKER PROFILBYGG HJERTET AV PROFILBYGG PROFILBYGG I HJERTET II HJERTET AV LYSAKER AV LYSAKER LYSAKER KONTOR
KONTOR KONTOR
› Utleie av inntil 5 400 m , kan deles i mindre enheter › Meget god parkeringsdekning 2 2 500 - 5 400› Utleie M² avav inntil › Utleie 5 400 minntil , kan 400 mindre , kani deles enheter i mindre › Meget enheter god parkeringsdekning › › Meget parkeringsdekning kan im deles mindre enheter Godegod profileringsmuligheter inntil 5 av 400 m52,deles 500 - 5 400 M² 500› - Utleie 5 400 M² 2
mot E18 › Topp moderne og effektive kontorlokaler sentralt på › Gode profileringsmuligheter mot E18 › Topp › Topp og eff moderne ektive kontorlokaler og effektive sentralt kontorlokaler på sentralt › Gode på profileringsmuligheter › › Gode profibedrift leringsmuligheter motrestaurant, E18 mot E18 › Toppmoderne moderne Felles Lysaker og effektive kontorlokaler sentralt på Lysaker › Felles bedrift restaurant, dusj / garderobe, dusj/garderobe, sykkelLysaker › Felles bedrift›restaurant, Felles bedrift dusj restaurant, / garderobe, dusjsykkel/ garderobe,i sykkel› Lysaker Bygget innehar svært høy sykkelparkering samt parkering › Bygget innehar svært høystandard standard, energimerke B parkering samt parkering i byggets underetasje › Bygget innehar › Bygget svært innehar høy standard, svært høy energimerke standard,Benergimerke parkering B samtparkering parkeringsamt i byggets parkering underetasje i byggets underetasje › Umiddelbar › Mulighet for deltagelse i møterom/auditorium › Energimerke B nærhet til E18, 2 min gange til Lysaker byggets underetasje › Umiddelbar nærhet › Umiddelbar til E18,nærhet 2 min gange til E18,til2 Lysaker min gange til› Lysaker Mulighet for ›deltagelse Mulighet for i møterom/auditorium deltagelse i møterom/auditorium stasjon nærhet til E18, 2 min gange til Lysaker stasjon og sportssenter › stasjon Umiddelbar › for deltagelse i møterom/ stasjon og sportssenter ogMulighet sportssenter › Meget god parkeringsdekning auditorium og sportssenter
Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom Malling innen & CoMalling Markets &tilbyr Cokjøpsrådgivning, Markets komplette tilbyr rådgivningskomplette rådgivningsog meglertjenester og meglertjenester for næringseiendom for næringseiendom utleie, salg, syndikering, leietakerrådgivning og analyse. innen utleie, innen salg, kjøpsrådgivning, utleie, salg, kjøpsrådgivning, syndikering, syndikering, leietakerrådgivning leietakerrådgivning og analyse. og analyse.
KONTAKT MEGLER KONTAKT MEGLER KONTAKT KONTAKT MEGLERMEGLER Fredrik Sommerfeldt Fredrik Sommerfeldt Fredrik Sommerfeldt Fredrik M: 916 09 161 — E: Sommerfeldt fs@malling.no 916 09 09 161 ——916 E:E:fs@malling.no 09 161 — E: fs@malling.no M:M:916 161M: fs@malling.no Ole-Jacob Damsund Ole-Jacob Damsund Ole-Jacob Damsund M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no M: 970 20 644 M:Ole-Jacob —970 E: ojd@malling.no 20 644Damsund — E: ojd@malling.no www.malling.no M: 970 20 644 —www.malling.no E: ojd@malling.no www.malling.no
www.malling.no
3.000 KVM KONTORER Bygget rehabiliteres og lokalene skreddersys ny leietaker Lyse og arealeffektive lokaler med flott utsikt
OSLO SENTRUM Sentralt og flott beliggende ved Slottsparken Ca. 400 meter gangavstand til Nationaltheatret
Rune Arvesen SeniorrĂ&#x2026;dgiver 915 35 567 rA@Akershuseiendom.no
86
NE 09 2014
NYHETER
Kjøper eiendom for milliarder For 30 år siden underviste brødrene Adolfsen i touch- metoden på skrivemaskin. I dag styrer de to brødrene et milliardimperium innenfor eiendom, barnehager og omsorgstjenester.
Historien om brødrene Adolfsen, er historien om to brødre fra Andenes lengst nord i Vesterålen, som på midten av 80-tallet studerte til siviløkonomer på Handelshøyskolen BI. Eldstemann Kristian (53) var ferdig i 1986, yngste mann Roger (50) i 1987. – Mens vi studerte på BI, begynte vi å jobbe som lærere i Friundervisningen, der vi underviste i touch-metoden på skrivemaskin og i data. PC-ene var på den tiden veldig dyre, så vi hadde egentlig ikke råd til egne PC-er. For å kunne finansiere kjøp av egne PC-er, startet vi derfor et regnskapsbyrå. Da vi skulle begynne å føre regnskap på data,
plagde vi en del, og vi utarbeidet derfor et kompendium for hvordan bedrifter kan føre regnskap på data. Det skulle bli enklere for andre å ta i bruk PC til dette formålet, sier forteller eldstebror Kristian til NæringsEiendom. Bladet har avlagt de to brødrene en visitt i hovedkontoret i Rådhusgata 23, med solutsikt over Oslo havn.
Tekstbehandling – Vi foreslo for ledelsen i Friundervisningen at de burde kjøpe inn et klassesett med PC-er, så vi kunne undervise i tekstbehandling og regnskapsføring med PC.
87
«Vi skal vokse videre innenfor hvert enkelt område og jobber i det stille. Vi driver ikke aktiv profilering i mediene.»
De tente på ideen, og vi satte i gang. kom vi imidlertid stadig med mange forslag overfor Friundervisningen, men det var etter hvert vanskelig å få gjennomslag, så vi sluttet der og startet i 1987 fagskolen Merkantilt Institutt sammen med vår kamerat Per Omar Johnsen, sier Kristian. Mot slutten av 80-årene rakk brødrene å ta hver sin mastergrad i USA. I 1990 var tiden inne for å starte et eget selskap som skulle syndikere penger til shipping og til datidens populære kommandittselskaper. – Men timingen var dårlig for shipping, med Iraks invasjon i Kuwait, så vi bestemte oss for å satse på eiendom i stedet. Det første vi gjorde, var å syndikere ut et hotell på hjemstedet som et kommandittselskap, og det ble en suksess. Vi fulgte samme oppskrift for flere hoteller, og i 1993 hadde vi syndikert ut seks-syv kommanditt selskaper. Samtidig solgte vi Merkantilt Institutt til NKS med god gevinst. Det gjorde at vi kunne kjøpe ut de fleste av de andre kommandittistene. I 1995 inn førte vi Norlandia som en hotellkjede for hotellene vi hadde, men de var ikke under noe felles konsern før 1996. Norlandia Care så dagens lys i 1997 som en knoppskyting fra hotellvirksomheten, sier Kristian.
God bredde – I dag har vi god bredde, med tre virksomhetsområder. Vi så mens vi studerte i USA at eldreomsorg hadde blitt «big business». Eldreomsorg har det til felles med hotell, at det handler om å sove, spise, ha aktiviteter og å gi god service. Så har vi tatt steg for steg til der vi er i dag, fortsetter han.
– To brødre som arbeider så tett med hverandre, går det bra? – Vi utfyller hverandre, men vi er også like. Den siste gangen vi kranglet som f..., var i 1983, og den krangelen handlet om lån av fatterns bil, bedyrer Kristian. Begge brødrene understreker at de er langsiktige. – Det hender innimellom at vi selger, men vi kjøper mer enn vi selger, sier Roger. – I første halvår har vi vel kjøpt for 3 milliarder kroner sammen med våre partnere, sier han, og regner i gjennom snitt 55–60 prosent eierandel på brødrene. Det skulle indikere kjøp på «egen bok» for 1,7–1,8 milliarder kroner. – I mange av våre selskaper har vi med andre aksjonærer. Vi liker å jobbe i partnerskap, finne frem til ressurs personer som utfyller oss, og vi har god erfaring med flinke ressurspersoner på laget, sier Kristian. Mange av anleggene driftes av egne selskaper, og det gjelder både hoteller og barnehager, mens andre driftes eksternt.
på Karl Johan, som ligger i Karl Johans gate 33 som Eiendomsspar nylig kjøpte. Adolfsen-brødrene solgte for noen år siden naboeiendommen Rosenkrantz gate 11, og som også inngår i kjøpet til Eiendomsspar. – I Norge er ikke Best Western så kjent, men i Sverige er Best Western en kjempesterk merkevare. De nye hotellprosjektene vi går inn i, bør ha over 100 rom og god beliggenhet, ellers har vi ingen spesielle krav. Vi er helt uavhengig av beliggenhet og segment når det gjelder drifting, og vi finner det merket som passer de ulike hotellene. Et hotell med lave priser kan bli et Thon Budget-hotell, mens et hotell med høye priser kan være noe for internasjonale kjeder som Radisson, forteller Roger. I det kjente svenske vintersport stedet Stöten i Sälen, ikke langt fra Trysil, har brødrene sin største eiendom, på hele 6500 mål. – Ja, vi eier «halve fjellet» der. Mange av skianleggene i Norge er på festede tomter, men i Sälen eier vi alt, sier Kristian.
Opportunister – Vi gjør få impulskjøp, men vi er også opportunister. – Bygger dere på spekulasjon? – Ja, til en viss grad, men vi tar ingen kjempesjanser. Det er gjerne felt som skal bygges ut med boliger eller hytter. Men vi betalte150 millioner kroner i infrastrukturbidrag på Voss før vi begynte å selge ut tomter, sier Kristian. Et stort satsingsområde er altså reiseliv og hoteller. Roger sier de drifter 25-30 hotelleiendommer. Ett av hotellene i porteføljen, er Best Western
Heisann, Montebello Kjøpene dominerer virksomheten, og et stort kjøp i år er Statnetts tidligere hovedkontor på Husebyplatået på Montebello. Vi snakker om Oslos beste vestkant for boliger, men ikke for kontorbygg. Sammen med JM Norge har Adolfsen-selskapet Miliarium betalt 800 millioner kroner for eiendommen, som nå skal konverteres til minimum 600 boliger. Det vil si, kjøpesummen avhenger av den endelige utnyttelsen av eiendommen, som består
88
NE 09 2014
NYHETER
Adolfsen-gruppen av fire næringsbygg på til sammen ca. 23 000 kvadratmeter. – Noen bygg skal rives, noen skal bestå. Det står et ledig bygg nå på 13 000 kvadratmeter som vi prøver å få leid ut, sier Roger, som ikke vil kommentere NæringsEiendoms anslag på 70 000–80 000 kroner kvadratmeteren for de kommende boligene. – Vi håper vi får en god pris, er alt han vil si. Videre har brødrene vært med på et nytt kjøpesenter i Bodø på 10 000 kvadratmeter og det som omtales som ett av Bodøs flotteste kontorbygg. De har også kjøpt en stor tomt langs E18 mellom Askim og Mysen, som er regulert for logistikk, hotell og storhandel. Så er det satsingen på barnehager. I august ble det kjent at Adolfsen-selskapet Pioneer Public Properties III AS hadde bladd opp hele 1,3 milliarder for selskapet Service Property AS. Med på kjøpet fikk brødrene 45 barnehager rundt omkring i vde største norske byene. Adolfsen-brødrene har som mål å bli blant de ledende i Norden innenfor helse/omsorg og barnehager. – Både barnehager og helsetjenester er plasskrevende virksomhet, som kan gi større verdier i form av redusert avkastningskrav, dersom vi kan inngå lange leiekontrakter med våre driftsselskaper. Hvis det en gang i fremtiden ikke blir behov for barnehager på noen av stedene vi har eiendommer, kan eiendommen bygges ut med noe annet, kommenterer Roger. – Fremover, hva er ambisjonene om fem år? – Vi har våre tanker, men vi vil ikke kommunisere dem ut, svarer Kristian med et lite smil. – Men vi skal vokse videre innenfor hvert enkelt område og jobber i det stille. Vi driver ikke aktiv profilering i mediene, sier eldstemann Adolfsen.
Adolfsen-gruppen er en merke vareoverbygging og navnet på en gruppe selskaper der brødrene Kristian og Roger Adolfsen har et betydelig eierskap. Selv eier brødrene 50 prosent hver av virksomheten, som er delt inn i tre hovedområder: reiseliv (hoteller), helse/omsorg og eiendom. Satsingen skjer primært i Norge og Sverige, men også i Finland og Nederland, samt noe i Danmark. Det største området er helse/ omsorg, gjennom de tre selskapene Norlandia Care Group, Aberia og Agito. Nylig kjøpte brødrene rekrutterings- og bemanningsselskapet Personalhuset, og Roger Adolfsen anslår at etter dette kjøpet, kommer over 3 milliarder i omsetning fra helse, omsorg og bemanning. Omsetningen for alle virksomhetsområdene ligger rundt 5,5-6 milliarder kroner.
Tekst JAN REVFEM
Selvstendige konsern
E-post JAN@NE.NO
– Men vi fører ikke et konsernregnskap. Totalt er
Foto NYEBILDER.NO
Brødrene Adolfsen satser på hotell, helse og barnehager. det tolv selvstendige konsern, med uavhengig virksomhet. Med kjøpet av Personalhuset, sysselsetter virksomhetene vi er involverte i mer enn 10 000 ansatte, sier Roger Adolfsen. – Vi er veldig langsiktige og har solgt veldig lite siden vi startet opp i 1990. Stort sett kjøper vi utviklingseiendommer. Vi har i denne perioden bygget mye, både boliger og næringseiendommer, og vi er både en eiendomsutvikler og en eiendomsbesitter, fortsetter han. – Hva anslår dere total verdijustert egenkapital til? – Det har vi ikke regnet på, men vi har jo kjøpt siden 1990. Forhåpentlig er de reelle verdiene mye høyere enn de bokførte verdiene, det er jo vært avskrivninger i perioden, svarer yngstemann Adolfsen. Årlige leieinntekter fra eiendommene ligger i området 350-400 millioner kroner. Ut fra avkastningsbetraktninger indi kerer det brutto eiendomsverdier for rundt 5,5 milliarder kroner.
STØRSTE UTLEIER AV KONTORLOKALER PÅ BRYN Se våre ledige lokaler på www.bryneiendom.no eller ring oss på 23 37 98 00
E6
JOGSTADVEIEN 25
OLAVSGÅRD HOTELL
600 m² - 4.500 m²
Moderne næringsmiddel-, lagerog distribusjonslokaler på Hvam BESKRIVELSE: Moderne næringsmiddelanlegg med kjølte arealer for både håndtering, bearbeiding og distribusjon, i tillegg til separat fryselager. Kan tilpasses. Totalt 10 lasteposisjoner. Oppvarmet uteområde ved lastesoner. Egen vaktmester er tilknyttet eiendommen.
E6
BELIGGENHET: Sentral beliggenhet ved E6. Ca. 15 min. bilkjøring til Oslo og ca. 20 min. til Gardermoen. LOKALENE: Lokalene er forberedt for flere ulike funksjoner (bearbeiding/ distribusjon) med både rene og urene soner. Kontorer og garderober.
Kontakt: TOM BØHLER Telefon: Mobil: E-post:
23112674 90661187 tobo@platou.com
www.platou.com
90
NE 09 2014
JUSS OG FINANS
Husleiegaranti:
Velg depositum Leietakere som har tilstrekkelig likviditet, bør velge depositum fremfor en husleiegaranti. Det er ulike typer bankgarantier og andre garantier som stilles i Norge ved sikkerhet for husleieforpliktelser. En viktig forskjell er når man tidligst kan fremme krav. En simpel kausjon, eller vanlig ordinær garanti, stilles normalt ikke av banker. Her blir garantistens ansvar først aktuelt etter at utleier nærmest forgjeves har forsøkt å kreve leietaker. En ordlyd i garantidokumentet som «jeg garanterer» eller «innestår for», tolkes som en simpel garanti. For banker og andre kredittinstitu sjoner er det normalt å stille en selvskyldnerkausjon eller en «on demand» -garanti. Dette må fremkomme klart av dokumentet. Krav under en selvskyldnerkausjon kan fremmes så snart det foreligger mislighold hos leietaker. Utleier vil ofte foretrekke selv skyldnerkausjon, som er en norsk variant og reguleres av norsk rettspraksis. Ved en on demand-garanti kan garantisten avkreves nærmest uansett om det er påvist mislighold eller ikke.
Inntrer raskt – Slike kausjoner og garantier der for fallstidspunktet for inndrivelse inntrer raskt, gjør at utleier kan gå på banken
eller garantisten med en gang hvis leietaker ikke betaler ved forfall, sier partner Johan Henrik Vister i FØYEN Advokatfirma DA til NæringsEiendom. Banken har imidlertid ved en selv skyldnerkausjon anledning til å gjøre en selvstendig vurdering av om det faktisk foreligger et mislighold. Ved en on demand-garanti vil banken normalt være forpliktet til å utbetale ved første påkrav. Det er bestemmelser i Husleieloven som er det rettslige utgangspunktet for garantier og leiedepositum. Depositum er en alternativ sikkerhetsform for utleier. Disse reglene gjelder både for forbrukere og næring. I næringsforhold står partene fritt til å avtale noe annet enn de rammene loven angir. Paragraf 3-5 i husleieloven omhandler deposi tum, mens paragraf 3-6 omhandler garantier. – Husleieloven bruker begrepene «garanti» og «sikkerhet», men det står ikke noe om hvilken type garanti som skal anvendes. Dette blir overlatt til partene å definere nærmere i avtalen. Veldig mange næringsmeglere og advokater bruker standard leiekon trakter, men kan ha flikket litt på standarden, som også kan ha kryss muligheter. Standardene har ofte kryssmuligheter for valg av sikkerhets type, forteller Vister. Husleiegarantier bør være tids bestemte og ikke kunne sies opp i leietiden. Løper leiekontrakten i ti år, bør garantien løpe like lenge. I tillegg til selve leiebeløpet, dekker garantiene gjerne andel av fellesutgifter og skader som leietaker har påført lokalene.
Seks måneder vanlig Vister sier garanti tilsvarende seks måneders husleie er mest vanlig i næringsforhold, men han ser også opp til tolv måneders leie. Garantibeløpet kan imidlertid sammen med deposi tum etter paragraf 3-5 ikke overstige summen av seks måneders leie. Etter paragraf 1-2 kan dette fravikes ved leie av «lokaler» (næring). Ved momspliktig leie må man være klar over at garantien skal dekke leie, inklusive moms. – Hvis momsen økes, gjelder den nye satsen, og utleier kan kreve forhøyet garanti, Ved langvarige leiefor hold er det også vanlig at husleien øker i takt med konsumprisindeksen. Ofte blir ikke dette fulgt opp av partene, og banken vil normalt forholde seg til beløpet de har garantert for. Min erfaring er at utleiere ikke er flinke til å følge med her. Utleiere må kreve at leietaker regulerer sine garantier, sier Vister. – Hva defineres som mislighold av husleieforpliktelser, er det en klar praksis? – Ja, en dag over tiden med betaling av leie er definert som mislighold. Rettspraksis er klar her, det er ikke noe skjønn. Ved selvskyldnerkausjoner kan derfor utleier gå på banken dagen etter at mislighold er konstatert, svarer Vister. Et generelt råd er derfor å varsle utleier skriftlig hvis leietaker vet han blir for sent ute med å betale leien, slik at han kan få aksept for utsettelse og unngår at utleier fremmer krav mot garantisten for tidlig. Det skal altså svært lite til for at mislighold av husleieforpliktelser
TRE GODE GRUNNER
KONTAKTPERSONER:
Christian Bjørn-Hansen c.bjorn-hansen@haavind.no
Erling Marcussen Timm e.timm@haavind.no
Jørgen Lindboe j.lindboe@haavind.no
TIL Å VELGE HAAVIND • Haavind har ett av landets største eiendomsmiljøer. Du får tilgang til topp ekspertise og nødvendig kapasitet når du trenger det. Vi er alltid tilgjengelig for deg med våre spesialister innen eiendomstransaksjon. • Teamet har en dyp forståelse av komplekse eiendomstransaksjoner. Vår erfaring og kompetanse dekker omfattende og internasjonale transaksjoner, så vel som enklere eiendomsoverdragelser. Vi er en samarbeidspartner som dekker din transaksjon ende-til-ende uansett størrelse og kompleksitet. • Vi tenker team – vi er der for deg hele veien. Vi er et offensivt team med en innstilling og et tempo som gir deg en konkurransefordel i et tøft marked, og sammen med deg utvikler gode løsninger.
Løsninger finnes
haavind.no
92
NE 09 2014
JUSS OG FINANS
i nntreffer, men veien til en eventuell utkastelse av leietaker er betydelig lengre.
Ikke på dagen – En leietaker kan ikke kastes ut på dagen et leiemislighold inntreffer. Først må man gjennom en prosess med rettslig begjæring om fravikelse via namsmannen. En fysisk utkastelse er derfor noe helt annet enn mislighold, som gir utleier rett til å kreve betaling under en garanti, understreker advokaten. Bruk av depositum er et vanlig alternativ til en husleiegaranti, særlig ved leie av boliger. Det vil si et beløp satt inn på en sperret konto i en bank, som banken administrerer i henhold til reglene i husleieloven. – Har leietaker kontanter nok, er mitt råd å glemme bankgaranti og heller velge depositum, sier Vister. Det er utleier som skal dekke gebyret ved opprettelse av depositum, og leietaker slipper den løpende garantiprovisjonen til banken. Leietaker får rentene fra kontoen og blir også oppgitt som eier av midlene ved innberetning til skattemyndighetene. Vister sier at de ser ved rettstvister om husleiegarantier at bankene er veldig formelle. - Bankene saumfarer dokumenter og ser om det er grunn til å nekte utbetaling. Banken kan gjøre seg litt vanskelig og prøver seg med forlik for deler av beløpet. Det er tilfeller
der banken har holdt tilbake garanti beløpet i mange måneder og år. Mange utleiere gir derfor etter og aksepterer en minnelig løsning, særlig hvis de har dårlig likviditet, sier han, og fortsetter:
Krangling – Det er ofte krangling om fakta i slike saker. Leietakere smører kanskje litt på overfor banken og argumenterer for at det ikke er mislighold. De vil unngå at banken betaler ut. Banken har regresskrav mot leietaker når de utbetaler et garantibeløp, og leietaker får derfor regningen til slutt, sier han. Både utleier og leietaker må også være observante ved salg av eiendommen, slik at garantien er stilt overfor ny utleier. – Husleiegarantier forholder seg til utleier, en navngitt garantikreditor, og ikke til bygget som sådan. Særlig utleier må passe på at garantien ikke er stilt til en tidligere gårdeier, advarer advokaten. Flere norske selskaper har et internasjonalt morselskap i ryggen. Vister sier at en såkalt morselskapsgaranti gjerne brukes når eier av leietakerselskapet fremstår som solid. – Men utleier kan legge inn klausuler i kontrakten om at hvis økonomien i morselskapet går under et viss nivå, skal det stilles en bankgaranti. Et problem ved slike konserngarantier fra utenlandske selskap, er at man ved tvist om garantien ofte må forfølge saken i utlandet, sier Vister.
Partner Johan Henrik Vister i FØYEN Advokatfirma.
– Hva er de beste rådene til en leietaker? – Vi anbefaler bruk av depositum hvis leietaker likevel må sette inn et tilsvarende beløp på konto i bank som sikkerhet for regresskravet. Depositum er rimelig i forhold til en bankgaranti. Ellers er det mulig å avtale kombinasjonsalternativer i form av eksempelvis et depositum for tre måneders leie og en selvskyldnerkausjon for det resterende beløpet. Et tips til utleier er å kreve at løpetiden på garantien settes til litt over utløpet av leietiden. Man bør sette av tid til befaring av lokalene i etterkant av kontrakts perioden, selv om vi anbefaler at dette bør skje før leiekontrakten løper ut. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
– Lang risiko – Å stille en bankgaranti er en del av våre vanlige vurderinger av et kundeforhold, og garantien må gjennom en årlig fornyelse på linje med de andre engasjementene kunden har med banken. Bankgarantier innebærer en lang risiko for banken, fordi det kan være garantier som løper i ti år fremover. Selv om leieavtalen løper i fem år, er det gjerne opsjon på forlengelse, sier Thomas Due i Nordea Norge, som leder den sentrale enheten for næringseiendom i banken. – Hvilke sikkerheter forlanger dere av kundene for garantier som stilles?
– Det vanlige er realsikkerheter, kontantdepot eller kau sjoner fra nøkkelpersoner i bedriften. – Hva med bruk av depositum? – Ja, jeg tror slike garantier ofte løses ved bruk av deposi tum for dem som har råd. Har leietakerne penger, velger de ofte kontantdepot, sier Due, som tilføyer at en typisk garantiprovisjon for bedriftskunder i Nordea ligger på mellom 1 og 2 prosent i året. Due sier han ikke har hørt om mange tvister ved garanti stillelser. – Nei, jeg tror dette fungerer greit, sier han.
nai.no 2301 1400
I vår bransje gjelder det å tenke langsiktig for å realisere drømmer. Med fokus på kompetanse, lang erfaring, gode relasjoner og et velutviklet kontaktnett, velges vi som rådgiver og støttespiller av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.
NAI FirstPartners utleie-team: Sabine Jennica Bartler Næringsmegler MNEF 9321 0062 | sb@nai.no
Jon W. Bergenhus Næringsmegler MNEF / Takstmann Næring NTF 4802 6908 | jb@nai.no
Michael Færden Senior Eiendomsrådgiver 9222 4777 | mf@nai.no
94
NE 09 2014
JUSS OG FINANS
John Fredriksen kan gjøre det lettere for Entra Eiendom å gå på børs. (Foto: Scanpix)
Milliardærkamp bra for Entra Milliardærene Stein Erik Hagen og John Fredriksens kamp om Norwegian Property kan gi Entra Eiendom en vellykket børsnotering.
Group, Serendex Pharmaceuticals og African Petroleum, har alle falt etter børsnotering. Markedet er selektivt og tar bare godt imot det investorene karakteriserer som kvalitetsselskaper. Samtidig forbereder statseide Entra Eiendom en mulig børsnotering. Selskapet har ennå ikke søkt om notering, men stortingsflertallet er klare for en privatisering av Entra Eiendom, hvor en av mulighetene er et helt eller delvis aksjesalg og notering på Oslo Børs.
Markedet for børsintroduksjoner i Norge har vært knalltøft det siste året. Selskaper som Havyard Group, Next Biometrics Group, Vardia Insurance
Utlendinger og milliardærer Den seneste tiden har utviklingen innenfor næringseiendom vært positiv for et Entra Eiendom på vei mot Oslo
Børs. Utenlandske investorer har for alvor handlet norsk eiendom det siste året, både innenfor segmentene handel, lager og kontor. Transaksjonsmeglere som Næringseiendom har snakket med, forteller om en betydelig interesse for norsk eiendom fra internasjonale investorer, og det ventes at denne utvik lingen vil fortsette i tiden fremover. I tillegg har det siden i sommer blitt spilt en milliardærkamp om det børsnoterte eiendomsselskapet Norwegian Property. Stein Erik Hagens familieselskap Canica var lenge den største eieren i Norwegian Property, men i sommer dukket John Fredriksen opp på eiersiden der. Siden har begge
FOTO: Ilja Hendel
75 tips til eiendomsbransjen Wikborg Rein og Næringseiendom har nå publisert over 75 praktiske tips til eiendomsbransjen. De ukentlige juss-tipsene har vært en stor suksess. Få med deg ukens tips på wr.no eller nenyheter.no du også.
UKENS TIPS
Ukens Tips: Leiekontraktens betydning for verdsettelse Verdsettelsen av en eiendom bygger som regel på eiendommens kontantstrøm kombinert med dens utviklingsmuligheter. Les mer
Faksimile fra nenyheter.no 10. mars 2014
Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av nærmere 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, eiendomsutvikling, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.
96
NE 09 2014
JUSS OG FINANS
Klaus-Anders Nysteen opplever et bedre klima for å ta Entra Eiendom på børs.
konkurrert om å kjøpe aksjer, og Fredriksen eier nå 26,19 prosent av aksjene gjennom selskapet Geveran Trading. Canica har 13,13 prosent av aksjene.
Lavere rabatt Partner Håvard A. Nustad i Pangea Property Partners mener timingen kan være god for en børsnotering av Entra Eiendom. – Det er ikke noe dårlig klima for Entra Eiendom å børsnotere seg i. Det er for tiden stor interesse interna sjonalt for eiendom i Norge. Og her hjemme bidrar Fredriksen og Hagens kjøp av aksjer i Norwegian Property til at aksjen ikke lenger handles med rabatt i forhold til NAV (Net Asset Value, red. anm.), sier Nustad. Historisk har norske eiendoms aksjer vært en trist affære. Investorene har skydd unna selskapene, som dermed er blitt handlet med rabatt i forhold til underliggende verdier. Norwegian Property ble for eksempel
handlet med en rabatt i forhold til underliggende verdier (verdivurderinger) på mellom 20 og 25 prosent for bare ett år siden. Men kampen om Norwegian Property-aksjer har sendt aksjen opp med rundt 20 prosent siden sommerferien, da Fredriksen begynte sine kjøp. På kurs 9,85 kroner handles aksjen nå med en rabatt i forhold til NAV på bare 4,8 prosent. Lav rabatt på Norwegian Property kan indikere at også et børsnotert Entra Eiendom vil kunne unngå de store rabattene som eiendomsselskaper ofte har slitt med på Oslo Børs.
Look to Sweden I Sverige er børsnoterte eiendomssel skaper priset langt mer aggressivt enn her i Norge. Ifølge Pangea Property Partners handles 19 svenske eiendoms aksjer i gjennomsnitt til 18 prosent over NAV. Store kjente selskaper som Balder, Castellum og Klövern handles henholds vis 38, 20 og 20 prosent over NAV.
Hemfosa Fastigheter debuterte på Stockholm-børsen i mars i år. Da var kursen 97,50 kroner. Nå handles Hemfosa-aksjen til 112 kroner, noe som gir en premie på 15 prosent i forhold til NAV. Hufvudstaden har en noe mer beskjeden prising, med en børskurs 10 prosent over NAV, mens Kungsleden, som har endret strategi, har hatt en rabatt på 12 prosent i forhold til NAV.
Kjøpere kan gå sammen En børsnotering er ikke det eneste alternativet når regjeringen skal privat isere selskapet. Et alternativ kan være å selge hele selskapet samlet. Flere investormiljøer kan gå sammen om å kjøpe Entra Eiendom. En slik modell vil trolig være en drøm for tilretteleggingsaktører som Arctic Securities, Pareto og andre finans foretak. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
som ikke bare sitter på din side av bordet og nikker samtykkende, men som utfordrer deg til å se saken fra alle sider? Torkildsen & Co ser helhetsbildet. Derfor kan vi søke løsninger og utfordre ”sannheter” for å skape det beste resultatet for våre kunder.
-helheten.
www.torkildsenco.no
voice.as
Søker du en juridisk rådgiver
98
NE 09 2014
JUSS OG FINANS
Olav Thon er blant eiendomsaktørene som låner penger med svært lav rentemargin.
Låner penger med superbetingelser De store eiendomsselskapene får superbetingelser i obligasjonsmarkedet. Fremmedkapitalmarkedet har for alvor løsnet for eiendomsaktørene. Det er igjen konkurranse blant bankene om å låne ut penger og i obligasjonsmarkedet får de store eiendomsselskapene superbetingelser. I juni meldte Olav Thon Eiendomsselskap at det har fått låne 1,2 milliarder
kroner i obligasjonsmarkedet. Renten på det fem år lange lånet var på bare 3-måneders NIBOR pluss 0,67 prosentpoeng marginpåslag. Det gir en rente på bare 2,5 prosent. Til sammenligning er netto direkte avkastningskrav (yield) i eiendoms porteføljen på 6,1 prosent. I august meldte Entra Eiendom om et obligasjonslån på 500 millioner kroner. Lånet løper i fem år, og margin påslaget til 3-måneders NIBOR var på bare 61 rentepunkter. Med en NIBOR som var nede på 1,7 prosent, ble renten på lånet bare 2,31 prosent.
Strekker lånegraden Med et godt obligasjonsmarked og banker som konkurrerer om kundene, kan eiendomskjøpere gjøre svært gode investeringer for tiden. Det er også grunnen til at transaksjonsmarkedet har tatt seg kraftig opp etter sommeren. Det meldes om lånebetingelser hvor gjelden kan utgjøre 75 prosent av kjøpesummen. I noen tilfeller har bankene strukket seg til 80 prosent lånegrad. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto MARTE GJÆRDE
Mer enn kontor på IT Fornebu Medvåre våre tjenester tjenester kan kan leietakerne leietakerne fokusere Med påkjerneoppgavene kjerneoppgavene sine, sine, så så tar vi oss av resten. på
MartinLinges Lingesvei vei25, 25,1364 1364Fornebu, Fornebu, www.technopolis.no, www.technopolis.no, tlf. tlf. 67 67 82 82 70 70 00 Martin 00
Vi Vi tilbyr tilbyr bl.a.: bl.a.: •• Fleksible Fleksible kontorlokaler kontorlokaler •• Utvidede Utvidede resepsjonstjenester resepsjonstjenester •• Fasilitetsstyring Fasilitetsstyringog ogrenholdstjenester renholdstjenester •• Parkering Parkering •• Internasjonalt Internasjonaltnettverk/Business nettverk/Businesslounger lounger •• Møblering og design Møblering og design •• Videokonferanserom Videokonferanserom •• Trimrom Trimrom og oggarderobeanlegg garderobeanlegg •• Moderne Moderne arkitektur arkitekturog ogflott flottnatur natur
Akersgata 32
Biskop Gunnerus gate 14
5. etasje: 488 kvm BTA
3., 10. og 12. etasje: hver på ca. 2000 kvm BTA
Eiendomssjef Siv Lena Rishaug 481 32 811 slr@entra.no
Eiendomssjef Kari Kristensen 905 35 900 kk@entra.no
Langkaia 1, Havnelageret
Schweigaardsgate 16
1. og 2. etasje: totalt 2300 kvm BTA 10. og 11. etasje: totalt 1000 kvm BTA
Kontorlokaler: 2. etasje 1827 kvm, 7. etasje 1056 kvm, 8. etasje 370 kvm BTA Forretningslokale: 307 kvm BTA over to etasjer
Eiendomssjef Frank Randel Helgesen 402 11 981 frh@entra.no
Eiendomssjef Kari Kristensen 905 35 900 kk@entra.no
Kjørbo Kontorpark, Sandvika
Papirbredden 3, Drammen
Blokk 1: 3287 kvm BTA Blokk 2: 3894 kvm BTA
1. - 4. etasje: ca. 1300 - 1800 kvm BTA per plan
Eiendomssjef Halvor Helliesen 905 35 616 hh@entra.no
Les mer om våre ledige lokaler: entra.no
Eiendomssjef Kirsten Heggelund 900 56 349 kihe@entra.no