NæringsEiendom 09 2016

2016

Til kamp for Kvadraturen

Dette gir trivsel på jobben

Boligboomen presser kontor­ markedet

Kutt energi­ forbruket med 20 prosent

Finn ledige lokaler i bladet

Kupp i Kvadraturen Sentrum vokser ­østover Mangel på store bygg

Det nærmer seg fulle hus på Skullerud Ny kantine, hyggelige fellesarealer med kaffebarer, spillrom og sittegrupper, blomstrende utemiljøer, renoverte fasader samt oppgraderte kontorer, møtelokaler og treningsrom. Listen er lang over hva Opsahlgruppen har utrettet på Skullerud Park i det siste. Og leietakerne jubler.

– Mange blir overrasket når de kommer hit, forteller utleieansvarlig Linn Hege Aas. Gamle minner av et utdatert næringsområde sitter igjen, etter tiden med Tandberg, Norsk Data og Primus. Derfor er det ekstra gøy å ta de med på en visningsrunde og presentere alt det nye. Vi har en fin og informativ hjemmeside, men skal du oppleve stemning, miljø og atmosfære kommer du ikke utenom et besøk.

– Etter stor pågang i sommer, nærmer vi oss nå fulle hus. Det betyr rundt 150 bedrifter som spenner fra gründere, til godt etablerte selskaper. I Radiofabrikken, hvor vi samler virksomheter innen sport, helse og velvære, ønsker vi oss dessuten flere innen tannhelse, fysioterapi og legevirksomhet. Parken sysselsetter rundt 2000 mennesker, så det skulle være kundegrunnlag nok bare her, forteller Aas.

Folk blir positivt overrasket over hvor godt tilrettelagt alt er, forteller Linn Hege Aas.

– I et større perspektiv handler det om å skape trivsel og tilrettelegge for effektive arbeidsdager.

Derfor skreddersyr vi kontorløsninger som passer den enkelte bedrift. I tillegg inngår en pakke med fasiliteter de ansatte fritt kan benytte seg av som f.eks. trimrom med styrke- og kondisjonsapparater, badstuer, terrengsykler, putting-green, spillrom, kaffebarer og hyggelige fellesarealer. Østmarka ligger dessuten rett ved med sine flotte turløyper og innsjøer. Vi tror på en helhet og at alle disse “komponentene” stimulerer til økt trivsel og arbeidsinnsats blant bedriftene her i parken.

ANNONSE – Samarbeid og kunnskapsutveksling mellom bedriftene er et viktig område for oss, og det finnes en god miks av kompetanse i parken innen IT, kommunikasjon, teknologi, helse, service og handel. Selskaper som Keystep, Semway, Oracle og Cappa er blant mange som har sett fordelene ved samarbeid. Vi lanserer nå en løsning som skal gjøre det enklere å finne hverandre, avslutter Linn Hege Aas. PS: Fra 1.1.2018 har vi ledig et samlet kontorareal på inntil 5000 m2. Ta kontakt for visning og pristilbud.

Skullerud er supert for team building og aktiviteter

TELL Reklamebyrå

Grethe Strand, Keystep

Skreddersydde lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd K E Y S – Kreativitet, entusiasme, ydmykhet og samarbeid er verdier vi i Keystep setter høyt. At eierne av parken tenker i de samme baner, ser vi på som svært positivt.

Om Skullerud Park • Etablert næringspark Oslo syd • Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen • 85 000 m2 – flere forretningsbygg • Kun 10 min med bil fra Oslo S • Skullerud T-bane rett ved • Østmarka like inntil parken • Fri parkering for ansatte • En rekke fasiliteter inkludert • Mange aktivitetstilbud Se snp.no for mer info.

Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, linn@snp.no

PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud inngår i leiekontrakten.

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velvære Tandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre og skaper vekst. Bli med på laget du også!

Se vĂĽrt bilag med Ledige Lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom!

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6–12 FRA 345–1.200 KVM Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud.

Hva får du: • 2. etasje: 345 kvm BTA / 4. etasje: 435 kvm BTA / 5. etasje: 415-1.200 kvm BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • Godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Gangavstand Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet • Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

BI-By et

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SANDAKERVEIEN 116 613 + 739 KVM Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser. Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter.

Hva får du: • 4.etg. 613 kvm BTA • 5.etg. 739 kvm BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Oslos beste beliggenhet

INGENIØRENES HUS / KRONPRINSENS GATE 17 205 - 556 KVM

I Kronprinsens gate 17 får man topp lokaler med tilgang til unik takterrasse! Eiendommen er et sjeldent og bevaringsverdig bygg, og et monument for sin tid. De arkitektoniske særpregene kan sees både på husets fasade og ikke minst i byggets interiør.

Hva får du: • 3. etasje: 205 kvm BTA • 6. etasje: 556 kvm BTA • Rennoverte og nyoppussede lokaler • Mulighet for tilpasninger til leietakers ønsker og behov • Fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfunksjoner • Felles takterasse i 10. etasje, med 360-graders utsikt over hele byen • All offentlig kommunikasjon, utallige kaféer, restauranter og butikker i gåavstand • Kort vei til/fra påkjørsel til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

8

NE 09 2016

LEDER

Boliger for alle penga Mange av bydelene i de største norske byene har hatt en håpløs oppbygging. Da byene var små, var det både boliger og arbeids­ plasser i eller nær sentrum. Men etter hvert som byene vokste, begynte man med byspredning, hvor det ble bygd boligområder i satellitter rundt sentrum. Samtidig vokste det frem nye kontor­ områder fullstendig uten boliger og handel og kjøpesentre, som ble liggende på veien mellom boligområdene og arbeids­plassene.

Kort og godt: Det motsatte av urbanisme. Trafikk­problemer, økte miljøutslipp og sentrumsdød var ett av resultatene.

Men de seneste årene virker det som om k ­ ommunale myndigheter, politikere, eiendomsutviklere og andre ­premissgivere har endret oppfatning av byene. Nå vil man ha flere boliger og ulike handels- og tjenestetilbud inn i store ­utviklingsprosjekter.

Først var det sterke personligheter som Plan- og bygning­ etatens leder i Oslo Ellen de Vibe som presset på for å få utbyggerne til å få mer blandet drops inn i sine større utviklings­ prosjekter. «Flere boliger og mer utadrettet virksomhet på gateplan», var budskapet fra planmyndighetene. Og etter hvert

som det er blitt gjort flere steder, er det nå blitt selve fasiten på god byutvikling.

Nå er det nærmest et krav om at nye større utviklings­ prosjekter skal gjøre byen til et bedre sted å være. Det holder ikke lenger å bare sette opp et kontorbygg, man må få til en god miks av boliger, handel, service og kontor. Folk skal i teorien kunne gå hjemmefra til jobb og få gjort unna sine ærender på under et kvarter.

Samtidig så begynner markedskreftene å spille inn slik at denne utviklingen blir sterkere. Høye boligpriser gjør at ­utbyggere nå ser mer verdi i å også utvikle boliger, handel og service i de nye byggene.

Flerbrukerbygg får på mange måter en ny definisjon. For nå skal bomiljøene også bygges ut der hvor det settes opp nye ­kontorbygg.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

Foto: BERRE

Øivind Gård, miljøsjef i Mustad Eiendom AS, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

10

NE 09 2016

NYHETER

Innhold NYHETER 10 Leder Boliger for alle penga.

1 6 Leiepriser 26 De viktige fellearealene Fellesarealer bidrar mest til trivsel på jobben.

30 Kutt energiforbruket med 20 prosent Tips fra Enova som gir besparelser.

74 Blir Multum Næringspark

Malling & Co blir Multum Næringspark.

78 Tar opp kampen om de største Base Property jakter leietakere.

84 Flere store prosjekter

Alfred Ydstebø har mye på gang.

90 Jobber med neste Hinna Park

Kommen skal snart avgjøre formen på nye Hinna Park.

94 Starter byggingen

Øgreid Eiendom rebrander Straensenteret.

34 60 større lokaler ....men få virkelig store bygg i Oslo sentrum.

40 Anbefaler Kvadraturen

BERGEN 102 Det er rundt Flesland det skjer

Leietakere kan gjøre kupp.

Ny terminal styrer utviklingen i Bergen.

46 Økte leiepriser i sentrum

106 Vil ha flere boliger i sentrum

Leieprisene har steget det seneste året.

48 Til kamp for Kvadraturen Vil ha mindre vern og flere boliger.

Viktig for utviklingen av sentrum.

108 Konverteringer kan kutte ledigheten

Høy kontorledighet i Bergen, men boligmarkedet kan bidra til å kutte ledigheten.

110 Stor prosjektskuff i Bergen

STAVA N G E R 58 Første utvikling på Paradis

Kontorbygget på Paradis som huset Statoil skal rehabiliteres.

60 «Alle» vil til sentrum

Vil til sentrum, mangler lokaler.

66 - God plass

Det kan utvikles mye i Stavanger sentrum.

70 Sentrum på vei opp

Bevegelser i kontormarkedet.

Når markedet snur, er utbyggerne klare.

112 Bergens største for Thon Blar opp for Åsane Storsenter.

113 Selger utviklingseiendom Vil ha 120 mill for Minde-eiendom.

114 Kjøper kjempetomt

Posten skal utvikle på Kokstad.

11

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem Forsidefoto: Oslo og Bergen: Shutterstock Stavanger: Scanpix Økonomi Leysyan Amland

26 Viktige fellesarealer.

Opplag/distribusjon – 16 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, ­Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Sola, Randaberg, Stavanger, Sandnes, Bergen, Askøy, Os, Fjell, Osterøy.

Bladet sendes også til ca. 3000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, Jens Martinsen og Michelle Csango Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS

30 Kutt energiforbruket med 20 prosent.

ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også ­elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 21. oktober Opplag: 16 000

8, 48 og 106 Flere boliger i sentrum.

684

12

NE 09 2016

NYHETER

Vil ha byutviklingsfond En eiendomsskatt i Oslo bør brukes til finansiering av et byutviklingsfond, mener OHF. Oslo Handelsstands Forening (OHF) hadde nylig et seminar hvor finans­ byråd Robert Steen (Ap) snakket om den kommende eiendomsskatten i Oslo.

OHF mener det er totaliteten i skatte- og avgiftsnivået som er avgjørende, men en innføring av eiendomsskatt virker isolert negativt på sysselsetting og aktivitet for de berørte partene.

OHF har imidlertid sansen for BID – Business Improvement District (BID).

Det er et virkemiddel som er brukt ­internasjonalt for å styrke verdi­skapingen i ønskede områder. Normalt er det ­næringslivet selv som initierer, organiserer og finansierer det berørte nærings­livet.

Halv milliard I et diskusjonsnotat fra NyAnalyse AS i august – på oppdrag fra OHF - tas det til orde for å opprette et nærings- og byutviklingsfond I Oslo. Fondet skal

finansieres av eiendomsskatten på næringseiendom, og altså ikke eiendoms­ skatt for privatboliger. Eiendomsskatt på næringseiendom i Oslo er anslått å bringe inn rundt en halv milliard kroner i året.

Ifølge notatet skal fondet forvaltes av et styre som består av representanter fra politikk, næringsliv, og det som omtales som «relevant administrativt ansatte i kommunen og andre utpekte for å sikre ønsket faglig kompetanse.

NyAnalyse anbefaler at styret i fondet står fritt til å finansiere de nærings- og utviklingsprosjektene som styret ønsker.

Dette kan omfatte egeninitierte prosjek­ ter eller prosjekter som eksterne søker om. Vellykkede BID-ordninger gjør det mulig med en innsats som ellers vanske­ lig lar seg realisere, og det gjelder både ­næringsutvikling og by- og områdeutvikling.

To alternativer I diskusjonsnotatet skisseres to alter­native oppsett av et skattefinansiert fond. Det ene alternativet er at alt som inn­betales til fondet, benyttes samme år til nærings- og byutviklingstiltak. I ­alternativ to ­benyttes kun deler av de tilførte ­midlene til ­nærings- og byutviklings­tiltak det enkelte året. Det vil gi et varig utviklingsfond, som over tid også vil få inntekter fra forvaltning av oppsparte midler.

Eiendomsbesitterne i Oslo kan glede seg over at vellykkede BID-prosjekter ­isolert sett fører til at eiendomsprisene øker. Det kan gi seg utslag i økte leie­ priser. Leietakere som nå frykter at eiendomsskatten veltes over på dem, kan dermed oppleve en dobbelt smekk.

På den andre siden, en eiendomsskatt virker normalt dempende på verdien av næringseiendom. Det veier mot at ­vellykkede BID-prosjekter kan bidra til å øke eiendomsprisene. En nettoeffekt er dermed uklar og vil variere. Når BID er etablert etter gjeldende gjelder, er det dessuten få muligheter for korreksjon i avtaletiden.

Omfordeling BID-ordninger kan ifølge notatet over tid også føre til omfordeling og omstilling av typer næringsvirksomhet. Men, det kan stilles spørsmål om en BID-ordning løser problemet det var ment å løse, eller om det bare flyttes til et annet område.

BID-ordninger kan også stå overfor utfordringer. NyAnalyse skriver i notatet at det er verdt å merke seg at flere av dis­ se utfordringer løses eller reduseres når det finansieres ved eiendomsskatt.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Lok aler til leie H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 75672772

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

NE nummer: 37076 Finnkode: 74160615

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

I N G . R Y B E R G S G AT E 98 - DRAMMEN 2558 kvm salgslokaler / verkstedslokaler Ing. Rybergsgate 98 ligger i et etablert handelsområde langs Rosenkrantzgata på Åssiden i Drammen med gode parkeringsforhold og bussforbindelser.

Lokalene er på totalt 2 558 kvm og består av; • 711 kvm verkstedslokaler med 3 kjøreporter

2558 KVM

•

459 kvm høytlager med kontorer etc.

•

167 kvm garderobe, dusj etc.

•

673 kvm salgslokaer i 1. etasje.

•

548 kvm slagslokaler i 2. etasje.

Direkte innkjøring i begge salgsarealer

Lokalene blir ledige i perioden 1.1.2017 til 1.5.2017.

NE nummer: 45903, Finnkode: 74526726

BJØRNERUDVEIEN 8

Kontorlokaler Bjørnerudveien 8 ligger sentralt til i Bjørnerud Næringspark.

I eiendommen får vi ledig toppetasjen bestående av 322 kvm brutto leieareal.

Etasjen ledigstilles 31.12.2016. Eventuell tidligere overtagelse kan være mulig.

322 KVM

Lokalet inneholder i dag dels cellekontorer og dels åpne arealer, kjøkken, arkiv / teknisk rom etc.

Arealene har gjennomgående belysning og fantastisk flott utsikt mot Oslo sentrum, Holmenkollen etc.

Nåværende planløsning vil kunne tilpasses ønsker fra ny leietaker, og arealet vil også gjennomgå en kosmetisk oppussing før ny leietaker flytter inn.

NE nummer: 45666, Finnkode: 81799364

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

NE nummer: 43313 Finnkode: 73638490

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager I Kongensgate 2 kan vi tilby følgende kontorlokaler til leie: • • • •

95-194 KVM

71 kvm lagerlokale i underetasje 194 kvm i 3. etasje fra 1. mars 2016.

119 kvm i 5. etasje indre gård fra 1. juli 2016 95 kvm 7. etasje indre gård fra 1.5.2016

Lokalene har forskjellig planløsninger med god standard. Ventilasjon/kjøling, fjernvarme og fiber innlagt i eiendommen.

NE nummer: 44616, Finnkode: 77124009

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 09 2016

LEIEPRISER

Fyller opp etter Manpower MESH tar over lokalene etter Manpower i Tordenskiolds gate 2. Manpower leier i dag hele bygget, men skal fra februar 2017 opp til det nye Sundt-kvartalet til Entra og Skanska.

Leder av eiendomsavdelingen i SpareBank 1 Eiendom, André Møller, bekrefter overfor NE nyheter at MESH skal leie 5800 kvadratmeter fra mars 2017.

Tordenskiolds gate 2 er totalt på snaue 6200 kvadratmeter og består av åtte etasjer med kontorlokaler.

- De skal leie hele bygget, bortsett fra parkeringsplassene, sier Møller.

MESH holder i dag til i Tordenskiolds gate 3.

- MESH beholder begge lokalene og så vidt vi forstår har kantine og kurslokaler i Tordenskiolds gate 3, forteller Møller.

MESH er ifølge dem selv det første coworking-konseptet som ble etablert i Oslo og som satset på nettverksbygging.

Selskapet tilbyr blant annet sosiale arrangementer til medlemmene og har også en bar i dagens lokaler der medlemmene kan spise og drikke.

Tordenskiolds gate 2 stod ferdig i 2007.

Lokalene i bygget er i hovedsak åpne kontorløsninger som omkranser en lysgård med trapp og heis. Kontorbygget rommer ca 250 arbeidsplasser, samt en resepsjon og mange mindre og store møterom.

- Hva skal gjøres med lokalene før MESH flytter inn?

- Veldig lite, som er positivt for oss, det var en slik leietaker vi var ute etter, svarer Møller.

MESH har tegnet en leiekontrakt på fem pluss fem år. Møller vil ikke si noe om leienivået, annet enn at SpareBank 1 er «fornøyd».

NE nyheter skrev i mai at ­coworking-konseptet Spaces etablerer seg i Tollbugata 8 i et 6200 kvadrat­ meterstort bygg.

Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Leiepriser kontor i Oslo Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3200

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2100

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

DET KREVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT TERRENG

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 150 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

18

NE 09 2016

LEIEPRISER

Tar over etter Skanska NE nyheter skrev i fjor at bydelen jakter 10 000 kvadratmeter, ettersom de må flytte ut av Sommerrogata 1 på Solli plass, en eiendom som skal konverteres til andre formål.

Norwegian Property opplyser ikke om leienivået for de nye avtalene. Drammensveien 60 ble oppført for Rikstrygdeverket i 1960 og fullstendig rehabilitert i 2004/2005. Arbeidet med oppgradering og tilpasninger starter umiddelbart etter at Skanska flytter ut. Bydel Frogner og

Skanska og Entra er i ferd med å ferdigstille det nye Sundt-kvartalet, som blir Skanskas nye hovedkontor fra sommeren 2017. Skanska holder i dag til i Drammensveien 60, som dermed blir tomt.

Men nå oppgir huseier Norwegian Property i en børsmelding onsdag at de har fremforhandlet en leieavtale med Bydel Frogner og NAV Stat for eiendommen. Avtalene omfatter hele bygget på ca.

11 000 kvadratmeter.

NAV Stat vil flytte til Drammensveien 60 inn i løpet av siste halvår 2018.

Bystyret i Oslo må godkjenne leieavtalen for Bydel Frogner, en avtale som skal opp for politisk behandling i høst.

Tilsvarende vil avtalen med NAV Stat måtte godkjennes i respektive direktorat og departement Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Leienivåer for Oslo (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Toppnivå

5 000

4 500

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 000

1 000 Asker/ Bærum

Lysaker

Skøyen

Kilde: DNB Næringsmegling

CBD Vest

CBD Øst

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Økern/ Ulven

Kontorlokaler til leie i en av Askers flotteste eiendommer Vertskap for bevisste leietakere

Moderne og fleksible lokaler i grønne omgivelser rett ved Asker Stasjon

• • •

300 - 7070 kvm BTA

•

Personalrestaurant med stor felles terrasse Flott konferanseavdeling med egen lounge Treningsfasiliteter som gymsal, vektrom, svømmebasseng og garderobe Innen- og utendørs parkering samt sykkelparkering

Oslo sentrum- moderne kontorlokaler i en flott og tradisjonsrik eiendom

Meget sentral beliggenhet ved Karl Johans gate og Stortorvet utenfor 300 - 1800 kvm BTA

• • • •

Fleksible og effektive lokaler som tilpasses leietaker Ny flott kantine, dusj/garderobe i kjeller Innendørs parkering og sykkelparkering Lyse lokaler med hyggelig utsyn mot Stortorvet

Kontakt Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597/oom@klp.no

20

NE 09 2016

LEIEPRISER

Jakter 7000-9000 meter Energiselskapet Hafslund er ute med et bredt søk for kontorlokaler på fra 7000 til 9000 kvadratmeter. DTZ Realkapital er hyret inn som rådgiver i forbindelse med søket, som både gjelder eksisterende bygg og et potensielt nybygg. I søket ber Hafslund og DTZ om prospekter fra Lysaker/Lilleaker, Skøyen, Oslo sentrum, Sentrum Øst, Helsfyr og Hasle og Økern.

Lokalene bør samtidig ha nærhet til god offentlig kommunikasjon.

– Vi har allerede fått inn mange alternativer, og er trygge på at det blir mye å velge mellom når søket er såpass bredt, sier Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital til NE nyheter.

Hafslund ber om fremtidsrettede løsninger for ca. 350 arbeidsplasser. Det vurderes løsning både med og uten driftssentral på 1500 kvadratmeter. Lokalene skal tilfredsstille høye sikkerhetskrav, og det er ønskelig med miljøeffektive

løsninger. Hafslund vil ha moderne, funksjonelle og fleksible lokaler med «­solide kvaliteter og godt inneklima».

Innflytting kan være tidligst høsten 2018 og senest høsten 2020. Hafslund har i dag hovedkontor i KLP Eiendoms Drammensveien 144. Eiendommen er på ca. 10 000 kvadratmeter.

Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Ledighet kontor i Oslo Ledighet forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 20,0 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

Les utleiemagasinet vĂĽrt i denne utgaven av NĂŚringseiendom

22

NE 09 2016

NYHETER

Rådyrt å leie kontor i ­Stockholm Det koster over 7000 kroner meteren å leie de beste kontor­ lokalene i Stockholm.

Bransjenettstedet NE nyheter skrev rett før jul i fjor at de dyreste kontorlokalene i den svenske hovedstaden kan leies ut for nærmere 7000 svenske kroner per kvadrat­meter. Det er fullt i prestisje­ området CBD i Stockholm og nesten ingen ledige lokaler igjen for å møte den stigende etterspørselen. Det gir rekord­ høye leier.

Og nå melder det store s­ venske børsnoterte eiendomsselskapet Vasakronan at de har inngått flere leiekontrakter i Stockholm på over 7000 kroner kvadratmeteren. Det er altså drøyt 2000 kroner mer enn det

de aller dyreste kontor­lokalene i Vika, på Aker Brygge og på Tjuvholmen kan leies ut for.

Høyere leieinntekter - Etterspørselen etter kontorlokaler er større enn tilbudet i de sentrale delene av Stockholm, og der har vi tegnet flere leiekontrakter på over 7000 kroner per kvadratmeter. Det sterke leie­markedet gir ­høyere leieinntekter, men også ­stigende ­eiendomsverdier, uttaler adm. direktør Fredrik Wirdenius i Vasakronan i en pressemelding.

Det er formidable tall vi snakker om. Bare i første halvår utgjorde verdi­ endringene 6186 millioner svenske kroner for Vasakronan, mot oppskrivninger på 5079 millioner i første halvdel av 2015.

Verdiendringene så langt i år tilsvarer hele 6,0 prosent. Bare i andre kvartal utgjorde verdiøkningen 4,1 ­prosent for Vasakronan.

26 på rad Faktisk er verdiene i Vasakronan ­skrevet opp i hele 26 kvartaler på rad, altså snart syv år. Vasakronan er et betydelig større eiendomselskap enn de norske ­selskapene, verdiene er ved halvårsskiftet kommet opp i hele 109 milliarder svenske kroner for Sveriges største eiendoms­ selskap. Det er eksempelvis det dobbelte av det KLP sitter med.

Halvårstallene viser at leieinntektene til Vasakronan utgjorde 2058 millioner svenske kroner, opp fra 3003 millioner i første halvår i fjor. Driftsnetto viste en forbedring i perioden fra 2095 millioner kroner til 2176 millioner Utleiegraden i porteføljen er derimot ikke så imponerende, selv om den har steget det seneste året fra 92,5 prosent til 93,6 prosent.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Modulvegger

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger av komplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-100 Standard og MV-DørenAlu MV-Panorama

Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 modulvegger.no mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag Toma Gruppen er den eneste norskeide totalleverandøren av Facility Management tjenester i Norge.

Vi lever av gode kundeopplevelser og våre 3000 dyktige servicemedarbeidere leverer hver dag tjenester i form av en totalleveranse eller enkelttjenester innenfor områdene renhold, kantine, kontorstøtte, vakthold og eiendomsdrift.

Har du eller noen du kjenner behov for våre tjenester – ta kontakt med oss og vi skal hjelpe deg.

Les mer om oss på www.toma.no

MV-Trespiler MV-Trespiler

24

NE 09 2016

NYHETER

Boligboomen ­presser kontor­markedet Den voldsomme etterspørselen etter boliger i Oslo vil gi lavere tilbud av kontorlokaler og høyere leiepriser.

Malling & Co skriver i sin markeds­ oppdatering fra august at boomen i boligmarkedet i Oslo er med på å støtte opp om leievekst i kontormarkedet.

Malling-analytikerne forklarer det ved at stadig flere mennesker i hovedstaden etter hvert har ført til et underskudd på boligenheter, og at det vil ta lang tid med nybygging før man får balanse.

«Vi tror at dette på et tidspunkt vil øke presset på tilgjengelige tomter og ut­ nyttelsen av nye prosjekter, som igjen vil kunne påvirke husleiene for kontor. Vi ser allerede nå at mange kontor­prosjekter, som er passende for boliger, blir ­konvertert og store utviklings­prosjekter har mer boligareal og mindre nærings­

areal», skriver Malling, som legger til at en underliggende befolkningsvekst også har en positiv effekt på markedet.

av eiendommen en helt annen kurve, som de seneste årene er blitt mye brattere.

Nye verdihopp Boligmarkedet gir verdiøkning Også Akershus Eiendom tar opp bolig­ markedets effekt på kontormarkedet i Oslo. I en gjesteartikkel i Kapital og på Akershus Eiendoms blogg s­ kriver analyse­sjef Ragnar Eggen at noen nærings­ eiendommer får en i­ ndirekte verdi­effekt fra utviklingen i bolig­markedet.

Det vil for noen næringsbygg på et visst prisnivå lønne seg å rive bygget hvis det kan bygges boliger i stedet.

Akershus Eiendom ser tendenser til at prisforskjellen presser frem om­bygging eller rivning av flere næringsbygg, bygg som har en helt grei beliggenhet og ­kvalitet. Og denne effekten er sterkest i Oslo, som har de høyeste boligprisene, men det er en smitteeffekt på flere byer.

Flere investorer får dermed en «over­ raskende verdistigning på sine nærings­ eiendommer». Eggen skriver at hvis verdi­ en som boligtomt overstiger utleieverdien av et næringsbygg, følger plutselig verdien

I tillegg er det en økende politisk vilje til fortetting og blanding av bolig- og næringsbygg, samt økte byggehøyder.

Det kan gi nye verdihopp. En litt mer langsiktig effekt kan gi en prisvekst for alle næringsbygg. Den inntreffer hvis rivning, ombygging og ikke minst omregulering av eksisterende nærings­ bygg og tomter gir en mangel på gode kontorlokaler og presser leienivåene oppover.

Analysesjefen skriver at de tror ikke dette skjer i løpet av det nærmeste tiåret, men i noen segmenter og områder merkes dette tydelig. De lave rentene har også gjort investering i boligeiendom for utleie langt mer attraktivt enn før, og de som har kjøpt for utleie de siste årene, har fått en enorm avkastning på grunn av prisøkningen.

Tekst JAN REVFEM & DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

BDO kan bransjen Eiendom - Bygg - Anlegg

BDO bistår bistår eiendomsbransjen eiendomsbransjen med BDO meddagens dagensog og fremtidens utfordringer.

Vi er en aktiv partner utfordringer. Vi er en aktiv partner nne de løsningene forfor ditt som bidrar til tilååfifinne debeste beste løsningene ditt behov.

BDO er et kompetansehus.

BDO etav avlandets landetsledende ledende kompetansehus. kontorer over helehele Med over over1350 1350ansatte, ansatte,ogog kontorer over landet, sikrer både lokalkunnskap og nasjonal landet, sikrervivi både lokalkunnskap og nasjonal kompetansekraft. kompetansekraft.

Kontakt oss samtale: Kontakt ossfor foren enuforpliktende uforpliktende samtale.

Revisjon Skatt ogog avgift Rådgivning Regnskap Revisjon Skatt avgift | Rådgivning | Regnskap Revisjon |||Skatt og avgift || Rådgivning || Regnskap bdo.no/eiendom bdo.no/eiendom bdo.no/eiendom

REVISJON REVISJON Rolf Magnus Mæland - 916 04- 906 014 51 940 steinar.andersen@bdo.no rolf.magnus.maeland@bdo.no

SKATT OG AVGIFT

Stein Rhoar Juul - 404 03 005 knut.andreassen@bdo.no - 982 06 260 stein.rhoar.juul@bdo.no

RÅDGIVNING

REGNSKAP jarle.nilsen@bdo.no Anne Merete Vorpenes- -979 90887 66 965 658 sigbjorn.selvik@bdo.no 906 anne.merete.vorpenes@bdo.no 64 030

REGNSKAPOG BEREDSKAP SIKKERHET andreas.vik@bdo.no 917 86 525 Dagfinn Buset - 938 87-477 dagfinn.buset@bdo.no

26

NE 09 2016

NYHETER

De viktige f­ ellesarealene Fellesarealer som kantine og sosiale soner er det i lokale­ ne som bidrar mest til trivsel på arbeids­ plassen.

Det viser en undersøkelse utført for OBOS (se undersak). Interiørarkitekt MNIL Benedicte Arentz i Lund + Slaatto Arkitekter AS sier til NæringsEiendom at det er gjort begrenset med forskning på hva som skaper trivsel på arbeids­ plassen.

– For oss interiørarkitekter baserer vi utforming av kontorarbeidsplasser på lang erfaring med varierte prosjekter, samt gjennomføring av brukerprosesser med ulike organisasjoner. Vi gjør analyser av bedrifter og deres arbeidsprosesser for å finne frem til riktig utforming av arbeidsplassene, sier hun.

– Men trivsel er noe dere er opptatt av?

– Selvfølgelig. En godt tilrettelagt ­arbeidsplass er avgjørende for trivsel. Men trivsel påvirkes også av omkring­liggende faktorer, eksempelvis nærområdene og tilbudene som finnes der, svarer Arentz.

Inngangspartiet Bedrifter er opptatt av inngangspartiet, hva som møter de ansatte og ­besøkende.

Det er det viktige førsteinntrykket ­bedriftene gir.

– Et inngangsparti bør være ­inviterende og gi uttrykk for hvilken bedrift man har kommet til. Når vi utformer lokaler, tar vi som oftest utgangspunkt i bedriftens profil og identitet. Hvordan bedriften ønsker å fremstå, danner fundamentet for konsept og løsning og gir grunnlag for videre prosjektering, sier Arentz.

Hun har tidligere uttalt at «Vi vil at fellesarealene og de sosiale sonene skal invitere til samhandling, kommunikasjon og uformelle møter.» Svaret gir derfor nærmest seg selv når Nærings­Eiendom

spør hva hun mener interiørmessig er de viktigste faktorene for å skape trivsel på en arbeidsplass.

– Det er å tilrettelegge for gode ­sosiale soner og møteplasser som er skjermet fra arbeidsplassen, der man føler at man ikke forstyrrer andre kollegaer.

Arentz sier kaffebaren og de sosiale sonene gjerne kan ligge ved inngangs­ partier, men også ved andre naturlige knutepunkt i bygget.

– Det er viktig at fellesarealene og de sosiale sonene får en annen karakter enn kontorlandskapene. Den største ­trivselen og hyggen på en arbeidsplass skapes gjerne i fellesrommene, og her har det skjedd en endring de seneste årene, sier hun.

Restaurant og hotell – Vi ser at flere kontorbygg i dag har lobbyareal og kantiner som er utformet noe tilsvarende restauranter, cafeer og hoteller. En fremtredende trend er at de sosiale sonene fremstår lunere og mer tiltalende. Grepene som må gjøres for å

LO K A L E R TIL LEIE

27

CARL BERNER NÆRINGS PARK

HASLEVEIEN 28 C A 9 0 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E

oppnå dette, kan være lounge-innredning med sofagrupper og hyggelig belysning.

Arentz sier de tegner færre cellekontorløsninger i dag enn før, men det er fortsatt noen bedrifter som har behov for det.

Fortsatt velger de fleste bedriftene å ha faste arbeidsplasser til sine ansatte, selv om store bedrifter som Telenor, Gjensidige og DNB har valgt «free seating» og underdekning.

– Uavhengig av free seating kontra fast plass, er det klokt å tilrettelegge for nok stillerom. Der skal de ansatte ­kunne u ­ tføre konsentrasjonsarbeid eller ta telefonsamtaler. Like ­viktig er det å ha tilstrekkelig med rom og soner for ­sam­handling og møter.

Disse sonene skal være skjermet fra arbeids­plassene i åpent landskap.

Det er ofte de kreative bransjene som utfordrer ­tradisjonelle løsninger på utforming av arbeidsplasser. I slike prosjekter sier Arentz at de ser løsninger med «spennende fargebruk, ­materialitet og arealbruk».

– Slike bedrifter er gjerne også de som først tar i bruk nye løsninger. De er modigere i sine valg,og opplever at dette er noe de ansatte responderer positivt på.

•

Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer

•

Resepsjon/mottak, arkiv mm

•

Grei standard

•

Mulighet for parkering

•

Ledig fra 01.07.16

HASLEVEIEN 28 C A 1 3 0 M 2 B TA KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E

•

Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden

•

Beliggende i 3.etg med atkomst til personheis samt to stk. vareheiser til lasterampe

•

I dag et «åpent» areal, kan tilpasses etter behov

•

Mulighet for leie av parkeringsplass

•

Ledig fra 01.09.16

Veldig individuelt – Hva kan du si om fargevalg, inneklima og trivsel?

– Hvilke farger vi liker er veldig individuelt, men som oftest bygger vi på byggets materialitet i våre prosjekter. Det betyr farger og materialer som danner en helhet med bygget

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

28

NE 09 2016

NYHETER

Interiørarkitekt MNIL Benedicte Arentz i Lund + Slaatto Arkitekter er opptatt av at det tilrettelegges for stillesoner skjermet fra arbeidsplassene.

i sammenheng med bedriftens profil. Et interiørkonsept i åpent landskap har ­likevel ofte lyse farger. Dette gjør vi for å få størst utnyttelse av lysforholdene, ­svarer interiørarkitekten. Hun sier de jobber med mange virkemidler for å oppnå et godt inneklima som folk trives i.

– Vi benytter gjerne lyddempende himlingsplater i tak og tepper på gulv i åpent landskap på grunn av de akustiske forholdene. Det er et stort og godt utvalg av tepper på markedet i dag som er godt egnet med hensyn til innemiljø. Bruk av planter og grønt bidrar også til trivsel og godt inneklima, sier Arentz.

Det stilles også krav til lys, både dags­ lys og minimumskrav til lux (lysstyrke) på arbeidsplassene. Rom for varig opphold skal etter Plan- og bygningsloven ha et vindu som gir tilfredsstillende tilgang på

dagslys. Arentz mener lyskvaliteten er minst like viktig som selve lys­styrken, som man oppnår med variasjon av ­direkte og indirekte belysning.

– Ved kun å oppfylle krav til lysstyrke, ser vi flere prosjekter med uheldig og flat belysning.

Funksjon og estetikk Det viktige er imidlertid at utformingen og innredningen av lokalene er funksjons­ basert, ettersom ulik aktivitet ­foregår i ulike soner.

– Det stilles dessuten krav til ­universell utforming, som gir en del ­føringer for oss interiørarkitekter. Men vår jobb er jo å integrere disse ­kravene i en ­h elhetlig løsning i samspill av ­arkitektur og ­interiør, forklarer Arentz.

For mange bedrifter er bærekraft svært viktig for utformingen og i valget av

produkter og materialer. Arentz peker på at bærekraftige løsninger ofte gir ansatte økt stolthet over egen bedrift som igjen skaper økt trivsel.

– Som en del av dette er personal­ garderober og gode fasiliteter for trening og sykkelparkering noe vi ser de ansatte setter stor pris på.

– Hva med kravet til arealeffektivitet og trivsel?

– Vi blir utfordret av bedrifter på arealeffektivitet, men Arbeidstil­synet har retningslinjer som ivaretar de ­ansattes behov, og det må vi forholde oss til. Det viktige er å opprettholde gode arbeidsforhold, og det er god økonomi å ha ansatte som trives, fastslår ­interiørarkitekten.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

29

59.91190º N, 10.73657º Ø

SENTRALT BELIGGENDE KONTORLOKALER TIL LEIE Rosenkrantzgate 20 2. - 4. etasje Fra 457 - 1.371 m2

• Kontorene ligger meget sentralt i Oslo sentrum mellom Rådhusplassen og Karl Johans gate med kort avstand til alt • Offentlig kommunikasjon med buss, trikk, T-bane, tog/ flytog, taxi holdeplass i umiddelbar nærhet, samt båt v/Aker Brygge • Lokalene er fordelt over 3 etasjer og egner seg svært godt til åpne kontorløsninger. Arealene leveres i henhold til leietakers behov innenfor byggets leverings standard • Det kan tilbys felles kantineløsning, sykkelparkering og dusj

Kantine viktigst En undersøkelse utført på oppdrag fra OBOS, der man spurte 750 personer om hva som er viktigst for dem på arbeids­ plassen, viste følgende svar: • • • • •

Kantinen har høy kvalitet på maten, er stor og luftig og har et ekstra stort utvalg Lokalene i bygget er store med god plass, har store vindusflater og fin utsikt Bygget har gode fellesarealer Det er Wifi i hele bygget Det finnes matbutikker og lunsjrestauranter i nærområdet

Én av tre var ifølge denne undersøkelsen villige til 15 minutter lengre reisevei hvis lokalene og kantinen er bra, og kantinen scorer høyest i alle aldersgrupper. Benedicte Arentz tror veldig mange av oss bruker kantinen om vi har tilgang på én.

At mange i undersøkelsen sier de er opptatt av å ha lunsj­ restauranter i nærheten av arbeidsplassen, stiller hun derimot et spørsmålstegn ved.

For prospekt og visning, kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 | ava@60grader.no 60grader.no

30

NE 09 2016

NYHETER

Kutt forbruket 20 prosent Enkle tiltak kan redusere energiforbruket med 20 prosent.

På spørsmålet om hvor det er det mest å hente av energibesparelser for leietaker, svarer markedssjef for yrkesbygg i Enova, Ole Aksel Sivertsen: – Å jobbe med ventilasjonen i bygget har vist seg å ha stor effekt, spesielt hvis vi snakker om gamle bygg. Vi har erfaring med at en god varmegjenvinner er ett av de mest lønnsomme tiltakene, varme­ gjenvinnere av en normalt god standard har en gjenvinningseffekt på 80 prosent.

Å sette inn en ny gjenvinner må gjøres etter en dialog med gårdeier.

– Hva er det beste energirådet du kan gi leietakerne?

– Det må være måling og styring. Få til måling av all energibruk og styring av lys, luft og varme. Utfordringen i dag er at gårdeier eier mesteparten av det som er inne i lokalene og den som må gjøre investeringene. Etter standard leie­avtaler tilfaller gevinsten av energitiltak ofte leietakerne, og gårdeierne er derfor ikke interessert i å investere, svarer Sivertsen.

Fasader Bransjeforeningen Norsk Eiendom slår fast at det finnes et betydelig potensial

for energieffektivisering i norske bygg.

Hvis hvert femte næringsbygg i Norge inngår en miljøavtale (se nedenfor) og i gjennomsnitt sparer 15–20 prosent av s­ trømforbruket, vil dette utgjøre ­opptil 1 TWh i årlige besparelser. Det er ­eksempelvis nok til å kjøre over 300 000 elbiler hvert år.

– Hvis man samarbeider med ­gårdeier, bør man ved enkle tiltak få ned forbruket med 20 prosent. Dette handler mye om styring og ventilasjon hvis det er gjort lite her fra tidligere.

For gamle bygg kan det også lønne seg å gjøre noe med fasadene hvis det er dårlig inne­klima i bygget. Tenker man mer ­langsiktig, kan gårdeier være ­interessert

31

BERGHAGAN 7, LANGHUS / SKI

KONTOR

Beliggenhet/adkomst

Kontorer • Fra 50–500 m i 2. og 3. etasje • Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

• Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

2

• Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

• Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

• Rikelig med parkering.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Også lagerlokaler på samme eiendom.

• Enkel adkomst med bil.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

i å oppgradere bygget og dermed ­investere i ­energibesparende tiltak. Men dette er ikke så enkelt hvis det er mange ­leietakere og kontrakter å forholde seg til, sier Sivertsen.

Rent konkret, i et kontor fra la oss si 1985 vil det å investere i de enkleste ­tiltakene som varmegjenvinner, samt ­sentral styring og måling av ­energi, ­inklusive lysstyring og varier­ende ­lufttilførsel (VAV), koste omtrent 400–500 kroner per kvadratmeteren.

Usikkerhet – Dette vil veldig grovt regnet kunne redusere energibruken med opp mot 20 prosent. Her er det imidlertid ­mange

usikkerhetsmomenter, som hva som er gjort av tiltak før, hvordan det ligger til rette for å gjøre endringer i ­tekniske rom og i leide lokaler og hvordan ­lokalene brukes osv., sier Sivertsen.

Disse tiltakene vil ifølge markeds­ sjefen ha god tilbakebetalingstid, men vi snakker ikke om 2-3 år, så her bør man eksempelvis inn med en ­Miljøavtale.

– Jeg kan også legge til at ­Enovas ­støtte i det tenkte eksempelet ­typisk ville ha vært ca. 20 prosent av ­kostnadene i støtte til eksisterende bygg, det vil si 80–90 kroner kvadratmeteren, sier ­Sivertsen.

Norsk Eiendom har ­utarbeidet en revidert versjon av Grønne

l­ eieavtaler, kalt Miljøavtalen, som er et viktig ­verktøy for en grønnere ­eiendomsmasse. ­Miljøavtalen legger til rette for ­miljømessig ­oppgradering av ­eksisterende bygningsmasse. Det er en avtale ­mellom utleier og ­leietaker for å oppnå ­miljømessig ­forbedring av bygget/­ lokalene i løpet av ­leieperioden.

Inneklima – En del av avtalen går på energi, men den omfatter også inneklima, ­atkomstmuligheter og universell ­utforming, kommenterer Sivertsen.

På egen hånd kan ikke leietaker ­oppnå så mye av energibesparelser, ­utenom eget utstyr i lokalene.

32

NE 09 2016

NYHETER

Ole Aksel Siversen, Enova.

– Ja, de enkleste rådene begrenset til utstyr man eier selv er utstyr som PC-er og printere. Det er mulig å få til noe, som å bytte til bedre og mer energi­effektive PC-er, men kan ikke skifte ut alt over natten. Jeg vil råde leietakerne til å ­inngå miljøavtaler, sier Sivertsen.

Norsk Eiendom, Grønn Bygg­allianse og Enova lanserte nylig en ny standard krav­ spesifikasjon for utleie av ­kontor­lokaler. ­Denne krav­spesifikasjonen skal bidra til at tilfredsstillende kvalitets­nivå og miljø­ hensyn blir ivaretatt. Krav­spesifikasjonen ­gjelder både for nye og total­rehabiliterte kontorlokaler, samt for tilpassede lokaler.

– Den er helt ny, og vi håper den kan hjelpe leietakere med å stille krav når de

skal inn i nye lokaler. Med denne avtalen i hånden kan leietaker kreve at tiltak blir gjort dersom bygget ikke svarer til de for­ ventningene man hadde ­innledningsvis og som er beskrevet i ­spesifikasjon, sier markedssjef ­Sivertsen.

To støtteformer – Hva har Enova av incentivprogrammer i dag?

– Vi har to former for støtte, til ­henholdsvis kartlegging og ­investeringer.

For leietakere i eksisterende bygg er investeringsstøtte relevant. Og større ­leietakere kan tenke mer langsiktig, ­spesielt gjelder dette offentlige leie­takere, sier Sivertsen.

Det er verdt å merke seg at Enova ikke gir støtte ved kort tilbakebetaling av energi­effektiviserende tiltak, ettersom støtten kan utløse tiltak som ellers ikke ville ha blitt gjort.

– Fremover, hva vil Enova komme med av tiltak?

– Vi ser på nye byområder og h ­ vordan disse skal utvikles: Hvordan får man ­områdene til å belaste energisystemet så lite som mulig, og hvordan inkluderer vi de eksisterende byggene i området, svarer Sivertsen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto ENOVA

Nye kontorlokaler

Muligheter og kontraster Attraktive Portalen-Lillestrøm er et prosjekt uten side­stykke på ­Lillestrøm. Her har man både nærhet til by så vel som ­rekreasjonsområder ved elv og skog.

Vi tilbyr vår leietaker innovative løsninger for å løse fremtidens behov. Sammen med ­konsulenter kan vi skape en helt ny arbeidsplass som gir ­effektive arealer samtidig som det tas hensyn til den enkelte medarbeider. Godt arbeidsmiljø ­tiltrekker seg de gode medarbeiderne.

Portalen er kun et stenkast unna ­Lillestrøm ­togstasjon med over 18 avganger i timen, og reise­tiden er på kun 10 min. til Oslo sentrum.

Les mer om oss på portalen-lillestrøm.no Kontakt Hans Petter Hauge M: 909 12 267 E: hans.petter.hauge@obos.no Carl ­Magnus Hegde Næss M: 93 43 19 38 E: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

34

NE 09 2016

OSLO SENTRUM

60 større lokaler

35

Østre deler av sentrum blir mer og mer attraktivt. (Foto: Shutterstock)

Store leietakere kan i dagens marked ­velge mellom 60 ­større kontor­lokaler i Oslo sentrum, men ­markedet i sentrum er svært differensiert og­ sammensatt.

En evigvarende diskusjon er hva som skal defineres til Oslo sentrum, men NæringsEiendom har satt grensene ved Solli plass i vest til Barcode-rekken og Schweigaards gate i øst. Vi snakker om et område som er noe større enn innenfor Ring 1.

– Sentrum vokser mot øst, konstaterer Tor Svein Brattvåg, som leder leietakerrådgivning i DTZ Realkapital.

– Er det i dag et etterspørsels- eller tilbudsoverskudd i Oslo sentrum for større lokaler?

– En god temperatur på balansen i markedet er prisbildet, som har vært relativt flatt en stund. Det indikerer at etterspørselen ikke overstiger tilbudet, svarer Brattvåg.

36

NE 09 2016

OSLO SENTRUM

Sentrum vokser mot øst.

Han deler tilbudssiden inn i et spotmarked, altså hva som er ledig nå, og et prosjektmarked, hva som skal bygges og bli tilgjengelig i løpet av noen år.

– I sportmarkedet er det bra tilbud, med blant annet noe fremleielokaler, som speiler en bra balanse. Prosjektmarkedet har et lengre tidsperspektiv, men det kommer noen store nybygg i Bjørvika, blant annet «Eufemia» på 25 000 kvadratmeter, «TV2-bygget», og vi har Sundt-kvartalet samt det nye Landbrukskvartalet i Schweigaards gate. ­Videre er det interessant hva som skjer rundt Regjeringskvartalet, så det finnes på lang sikt en del gode prosjekt­ muligheter, sier Brattvåg.

Få enbrukerbygg Det er få virkelige store enbrukerbygg i Oslo sentrum og prestisjeområdet, altså Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Men DTZ anslår at det i dagens marked er om lag 60 lokaler over 1000 kvadratmeter i

sentrumsnære områder som står ledige.

Generelt er det vanskeligere å få tak i større lokaler, det er naturlig nok mer å velge mellom i området 1000-3000 ­kvadratmeter enn over 8000-10 000 ­kvadratmeter.

– Det er imidlertid store kvalitetsforskjeller og forskjeller i fleksibilitet mellom lokalene, selv om det er gode ­alternativer innenfor de fleste ­segmentene, sier Brattvåg.

– Hvor vil de store leietakerne i ­sentrum?

– Markedet i sentrum er mye mer sammensatt enn andre områder, slik at mikrobeliggenheten til eiendommen har mye å si. Jeg synes Kirkegata og Kongens gate er blitt gode gater. Kvadraturen har riktig nok en del bygg fra 1890-årene, men de kan antakelig også fungere ved helt åpne løsninger. Det er i tillegg viktig at lokalene ikke blir for spesielle, svarer Brattvåg.

– Leietakerne vil nærmest mulig offentlig kommunikasjon, det vil si

T-bane og Oslo S. De vil ha et godt servicetilbud i nærområdet og ­legger vekt på sikkerhet og trygghet når de ­ansatte skal hjem etter arbeidstid.

Større leietakere i dag vil også ha store plan for å få til en effektiv og god samhandling, supplerer Anne Bruun-Olsen, som er adm. ­direktør i DTZ ­Realkapital ­Eiendomsmegling AS.

En selvfølge – Hva betaler leietakerne for i dag, hva er kravene?

– At det er teknisk, gode og ­funksjonelle lokaler, er nærmest en selvfølge, dette er et «must» for store leie­ takere. Beliggenheten er som alltid viktig, og ikke minst byggets identitet. Flere er opptatt av at bygg og lokaler skal gjenspeile ønsket profil og være et strategisk verktøy for å å selskapets mål, svarer Bruun-Olsen.

– Et område det ikke er fokusert så mye på, er hvor fleksibel er utformingen

OSLO SENTRUM

Tollbu­­gata 32 oslo sentrum kontor Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen

Kontakt:

/

TOLLBUGATA 32

/

720 - 1.440 KVM

• Opptil 1.440 kvm kontorlokaler med nær beliggenhet til Stortinget.

• Ny og moderne kontorstandard til­ passet leietakers behov mht. plan­ løsning og valg av kvaliteter • Lokalene ligger i byggets 5. og 6. etasje og ligger flott til med tanke på lys og utsyn • Alt av off. kommunikasjon og service­ fasiliteter i umiddelbar nærhet

Jørgen Anker-Rasch

M: 975 20 547

E: jar@akershuseiendom.no

Ole-Jacob Leirskar

M: 934 07 161

E: ojl@akershuseiendom.no

/

WWW.TOLLBUGATA32.NO

38

NE 09 2016

OSLO SENTRUM

Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital forteller at leietakere i sentrum er opptatt av et godt servicetilbud i nærområdet.

av lokalene, hvor kan vi sette veggene. Da må det gjøres gode analyser av hva som er mulig å få til med lokalene, supplerer Brattvåg.

Bruun-Olsen sier det legges større vekt på sosiale møteplasser og samhandlingsarenaer der man ikke forstyrrer de andre ansatte. En trend er at leietakerne er mye mer opptatt av inspirerende og gode fellesfasiliteter, eksempelvis ­kantinen. Kantinen og andre sosiale rom skal kunne brukes utenfor kantine­ perioden og fungere som gode møte­ plasser for interne møter og mer ufor­ melle eksterne møter.

– Disse møteplassene skal være inspirerende og fleksible med servering.

En oppgradering av fellesfasiliteter har derfor mye å si, samt tilgang til sykkelparkering og dusjfasiliteter. De største leietakerne krever store oppgraderinger og tilpasninger, men det er en trend at leiekontraktene blir kortere. Store leie­ takere vil ha fleksibilitet til å kunne si opp

Tor Svein Brattvåg, leder av leietakerrådgivningsdelen i DTZ ­Realkapital.

deler av lokalene dersom leiekontrakten blir lang, sier Bruun-Olsen.

Veldig differensiert Brattvåg sier det er viktig å understreke at Oslo sentrum er et differensiert marked. Han vil derfor ikke generelt si om det er noen områder av sentrum som er underpriset ut fra beliggenhet og kvalitet.

– Prisene kan variere med 200 kroner kvadratmeteren for lokaler som bare ligger et steinkast fra hverandre. Fordelen til Kvadraturen er at området ligger nær Oslo S og byen. I området rundt det nye Sundt-kvartalet til Entra og Skanska ser det bedre ut. Noe av det viktigste for eiendomsutvikling er det som skjer på gateplan. Se på utviklingen av Vulkan. Får du til liv på gateplan, som de har fått til på Vulkan, reduserer det utryggheten. Det er også fint for Barcode at TV2 flytter til Bjørvika, det er spennende og tiltrekker seg andre typer virksomheter. I løpet av

tre år er dessuten de nye offentlige byggene på plass i Bjørvika, sier han.

– Men leietakere som havner i «feil» lokaler, hva har de gjort galt?

– De som bommer, har ikke gjort en god nok prosess på forhånd. De har startet for sent og ikke gjort en god nok analyse av hvem de er, hvilket mål de har med prosessen og hvilke krav det setter til kontorlokalene, svarer Brattvåg.

– Og så tror vi at byggene og lokalenes lokalisering og kvaliteter fremover blir viktigere for å tiltrekke seg og å holde på ansatte, i tillegg til å skape dynamikk og kompetanseutvikling. Kontorlokalene er det mest synlige du skiller deg ut fra andre arbeidsgivere gjennom profilen og identiteten til byggene. Det krever en prosess og bevisstgjøring, supplerer Bruun-Olsen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Stillesitting på jobb er et økende helseproblem. Vi sitter for mye og for lenge av gangen. Og vi sitter feil. Ja, vi sitter oss rett og slett syke. Vi trenger å reise oss opp, strekke på kroppen og gå litt rundt slik at hjertet får litt ekstra fart på blodomløpet.

Men hva med det arbeidet som faktisk krever både fokus og stillesitting? Svaret er enkelt: Ikke sitt stille på stolen. Sørg for at du har en stol som er ergonomisk utformet for å følge alle dine bevegelser. Og ikke minst, varier sittestilling ofte og på så mange ulike måter du klarer. Bevegelse er viktig. Ikke minst når du sitter stille.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no

Foto: Catharina Caprino

Som barn lærte du å sitte stille på stolen.

Slutt med det.

40

NE 09 2016

OSLO SENTRUM

Anbefaler Kvadraturen

Leietakere som vil til Oslo sentrum, kan få mye for pengene hvis de godtar den nedre delen av Kvadraturen.

Daglig leder og partner Marius Nissen-Lie i Fast Eiendomspartner er en erfaren leie­ takerrådgiver som har jobbet mye med å finne egnede lokaler for leietakere, også i Oslo sentrum. På spørsmål om hvilke områder av sentrum som peker seg ut på ulike måter, svarer han: – Prestisjeområdet i Vika, på Aker ­Brygge og Tjuvholmen holder seg høyt priset, men det er en del leiekontrakter her

som er inngått med momskompensasjon.

Solli plass er også et område som har holdt seg hyggelig i pris. Jeg er veldig tilhenger av Kvadraturen, men ser vi bort fra området rundt Grev Wedels plass, er det få som vil til Skippergata og de nedre delene av Kvadraturen. Selv om leie­ takerne kan gjøre gode «dealer» i dette området, sier de nei. Den øvre delen av Kvadraturen til Kongens gate er derimot bra, og det er mange flotte lokaler i området, sier rådgiveren. Nissen-Lie mener den nedre delen av Kvadraturen gir god verdi for pengene, selv om det altså ikke er mange leietakere som vil dit.

Kult i sentrum – Men det er mange fine bygg der som er fint pusset opp, og mange gårdeiere har gjort noe med ventilasjonsanlegget i

bygget, installert nye vinduer og ny heis, sier han.

Oslo sentrum er blitt attraktivt for leietakere som tradisjonelt har søkt seg til andre områder av byen.

– Plutselig skulle reklamebyrået ­Kitchen ha noen «kule« lokaler i Oslo sentrum, de skal leie 900 kvadrat­meter i Nedre Slottsgate av Promenaden ­Property. Kitchen ville ha mer puls rundt seg. Men en stor utfordring i Oslo sentrum er at det er mange gamle gårder med små rom som ikke kan åpnes opp.

Byggene har gjennomgående små etasjeflater, og det er ikke mange unike lokaler for bedrifter som søker seg til sentrum, sier Nissen-Lie. Et fenomen som har gjort seg ­gjeldende de seneste årene, er synet på parkering og kollektivbruk i sentrum.

41

LEDIGE LOKALER I 1. ETASJE

RÅDHUSGATA 6 Butikk-/serveringslokale-/showroom-/kontor

Enkel adkomst og god profilering

Arealer til leie: 500 - 890 kvm

Marius Nissen-Lie, Fast Eiendomspartner.

Erik Onarheim – Avstanden til T-banen er i dag helt avgjørende, selv i Oslo sentrum. Det er en trend at før spurte bedrifter som jaktet lokaler i sentrum hvor vi kan parkere, hvor lang avstand er det til parkeringshusene osv. Nå er spørsmålet hvor langt det er til ­nærmeste T-banestasjon. Det har vært et skifte, bedriftene trenger ikke lenger parkering, og det var tilfelle for Kitchen da de flyttet inn fra Skøyen, sier leietakerrådgiveren.

En vanlig oppfatning er at det er dyrt å leie i Oslo sentrum.

Det er til dels riktig, men Nissen-Lie mener inntrykket som gis av leienivået ikke er helt dekkende.

Leiefritak – Nei, bildet er mer nyansert enn det som sies av meglere og gårdeiere. Som oftest skal disse prate markedet opp. Det er ­viktig for gårdeierne å få en høy kvadratmeterpris på papiret hvis de skal selge eiendommen, men det sies lite om perioder med leiefritak og dyre leie­takertilpasninger som må gjøres.

Leietakerne ønsker ifølge rådgiveren korte kontrakter, helst fem år, og maksimalt syv år. Gårdeierne på sin side ønsker gjerne tiårige kontrakter.

T | 920 86 356 E | erik@onarheimutvikling.no

Jonas Jevanord T | 48 400 123 E | jonas@onarheimutvikling.no

42

NE 09 2016

OSLO SENTRUM

Kvadraturen er blitt et mer attraktivt område. (Foto: Shutterstock)

– Dette er litt avhengig av den enkelte bedriften, men ti år er lang tid å binde seg for leietakerne. For flere er det usikkerhet om markedet.

Et tema som går igjen i mange markedsrapporter, er at leietakerne de seneste årene er blitt mer kravstore. Det kan Nissen-Lie underskrive på.

– De skal ha alt, «full pakke», sier han.

– Kontorlokalene skal være helt supre, det skal være nye t­ epper, glass i skille­vegger, inngangspartiet skal være ­inn­bydende, bygget skal generelt se bra ut. De fleste forlanger dusj, garderober og sykkelparkering, ofte med egen vaskehall for ­sykkelen. Når det gjelder kantine, er dette enten eller, noen vil ha en egen ­kantine, men det er ikke noe absolutt krav.

En trend vi ser, er at kantinene i dag ikke bare er kantiner med hvite, ­harde stoler og respatex, men de er gjerne inndelt i små ­sofagrupper med «soft» b ­ elysning. Det skal også være god mat. De nye l­ okalene

i Wergelandsveien 7 til Höegh Eiendom og i Dronning Eufemias gate 42 til Wahl ­Eiendom er gode e ­ ksempler på det.

Bruk tid – Hva vil dere råde mindre leietakere til når de skal finne nye lokaler?

– At de bruker tid og starter prosessen tidlig, gjerne mer enn ett år i forkant av flyttingen, svarer Nissen-Lie. – Det er ikke så mange som velger lokaler ut fra første­inntrykket, men det er alltid «magen» som bestemmer til slutt. Man henger seg opp i det som er skikkelig bra. Det er store prisvariasjoner for bygg som bare ligger noen meter fra hverandre. Dette handler om «­feelingen» ­leietakerne får når de ser bygget, ­eksempelvis at ­inngangspartiet ikke er trangt og mørkt.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

LEDIGE LOKALE R

DEG 42 - En del av Barcode 470 - 4.250 KVM Med sitt spesielle arkitektoniske ­uttrykk og ­unike

beliggenhet, er DEG 42 et symbol for den urbane by­utviklingen Oslo befinner seg i.

Lokalene er lyse og luftige med kvalitetsløsninger

og fleksible a­ lternativer. Hver bedrift får mulighet til å påvirke interiøret og skape sin egen identitet.

Bygget har en meget sentral beliggenhet rett ved Oslo sentralstajon.

WWW.DEG42.NO

KONTAKT Christopher W. Felix M: 930 56 181 E: christopher@wahl-eiendom.no

Jonas Myhre M: 998 69 900 E: jm@akershuseiendom.no

BRYNSALLÉEN 4

ekre og arealeffektive lokaler L Inntil 2.050 kvm i hver etasje

lott kantine, dusj/garde­robe, F sykkelparkering

ll offentlig kommunikasjon i A ­umiddelbar nærhet

n meget pen terrassehage i E eiendommens 3. etg Høy parkeringsdekning

S entral beliggenhet

www.sandia.no

550–11.892 kvm

KONTAKT AXEL EIDE DAGLIG LEDER

M: 90 82 82 25 E: EIDE@SANDIA.NO

Kabelgaten 2 5 0 0 M 2 LYSE OG EFFEKTI VE ­A R E A L E R I M ODERN E BY GG PÅ Ø KERN

• Ca. 500 m2 moderne kontorlokaler i egen fløy i 2. etg • Sentral beliggenhet på Økern • Eget kjøkken med alt av fasiliteter • 2 møterom er tilknyttet lokalet • Åpent landskap, noen celle­kontorer • Ca. 3 min gange til alt av kollektivtrafikk: T-bane, buss og Flybussen • Parkeringsplass på området

Brynsveien 16–18 1 5 0 – 3 60 M 2 KO N T O R - O G L AGERLOKA L ER I V A R I E R E N DE S TØRREL S ER

• Kombilokaler fra ca. 360 m2 • Kontorer fra ca. 150 m2 til 300 m2 • Gangavstand til Brynseng T-bane • Parkering • Kantine • Meget pent vedlikeholdt eiendom • Høy teknisk standard

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no / E: sandia@sandia.no / W: www.sandia.no

46

NE 09 2016

OSLO SENTRUM

Økte leiepriser i ­sentrum Leieprisene for kontor­lokaler i Oslo sentrum utenom CBD og Bjørvika har steget det seneste året.

anslaget nå oppjustert til mellom 2100 kroner per kvadratmeter og 2600 kroner meteren. Såkalt prime husleie (toppleie), som ifølge Malling er definert som den høyest oppnåelige husleien i et område (ikke nødvendigvis den høyeste oppnådde husleien), er uendret på 3500 kroner per kvadratmeter i sentrum.

Uendret Det kommer frem i Eiendomshuset Malling & Cos markedsoppdatering fra august. Mens næringsmegleren ­opererte med leiepriser i Oslo sentrum (eks ­Bjørvika og CBD) på mellom 2000 og 2500 kvadratmeter i august i fjor, er

I CBD-området (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) anslår Malling-analytikerne at man kan leie lokaler med såkalt normal standard for 2800 til 3200 kroner per kvadratmeter. Det er uendret i forhold til samme tid i fjor. Prime husleie anslås til

4800 kroner per kvadratmeter, også det uendret fra i fjor.

I Bjørvika er leieprisanslaget også uendret, på fra 2700 kroner per kvadratmeter til 3000 kroner per kvadratmeter.

Malling & Co ser økt aktivitet i leiemarkedet for kontor i Oslo, hovedsakelig som følge av at stadig flere store leie­ takere er på flyttefot. Det ventes at flere av leietakerne, som har kontrakter som går ut frem mot 2020, vil gi flere store leiekontrakter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

Bygård i Oslo sentrum til leie – under rehabilitering

Kristian IVs gate 15 160 - 610 m2 kontor U ETASJE: Leieforhold: BTA 270 m2 lager -utleid 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 serveringslokale -utleid 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 kontor -utleid 2. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor -utleid 3. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor, kan deles i to ­leieforhold. 1) BTA 196 m2 2) BTA 160 m2 4. ETASJE: Leieforhold: BTA 260 m2 kontor Bygården består av kontorlokaler fra 150 m2 oppover. Her er det mulighet til å leie alt fra et kontor­lokal til hele bygget på 1530 m2.

Bygården skal totalrehabiliteres i 2016 og det er derfor mulighet til

å påvirke prosessen for å forme ­lokalene til hva man ønsker.

Lokalene er 300 meter fra National­ theatret som er et knutepunkt for buss, trikk, t-bane og tog med blant annet flytoget.

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

48

NE 09 2016

OSLO SENTRUM

Kamp om Kvadraturen Eiendomsaktørene tar til orde for mindre vern og flere boliger for å få fart på utviklingen i Kvadraturen i Oslo sentrum.

Adm. direktør Gunnar Bøyum i ­Aspelin Ramm tok nylig et oppgjør med ­vernemyndighetenes hånd­tering av ­Kvadraturen i Oslo sentrum. I Dags­avisen skriver Bøyum en kronikk hvor han slår fast at Kvartaturen er k ­ anskje Oslos fineste urbane miljø, «der rette gater skjærer mellom tettbygde ­kvartaler, plasser og parker. ­Festningen og fjorden er fornemme naboer, og bydelen er

full av fine og viktige ­institusjoner som Norges Bank, Børsen og Museet for Samtidskunst».

Ingen har lyktes Likevel mener Bøyum at ingen har lyktes med å blåse liv i bydelen.

«Og når ingen har lykkes, tror jeg ikke det er fordi grepet som kreves er spesielt vanskelig å komme frem til. Men byanti-

49

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170 Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm har en klar oppfatning om hva som bør gjøres i Kvadraturen.

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte • Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

kvarens konservative verneideologi ligger dessverre under hver gang det er snakk om nye muligheter. Signalene har vært doble og tvetydige, og lagt en stor demper på initiativ og nye planer», skriver Bøyum i kronikken.

Han mener at nøkkelen til å få Kvadraturen til å fungere godt, er å få flere mennesker inn i bydelen.

«Det er første bud. Mye mer folk. Noe som krever at ­eksisterende bygninger kan transformeres til bolig, og at enkelte hus byttes ut med nye», fortsetter Aspelin Ramm-sjefen i Dags­avisen-kronikken.

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

50

NE 09 2016

OSLO SENTRUM

En bydel som verken er autentisk eller i aktiv bruk, er ikke noe som skal bevares akkurat som den er.

Budskapet fra Aspelin Ramm, som har utviklet Vulkan og Tjuvholmen i Oslo, er at beboere gir bydeler liv døgnet rundt.

Bøyum mener folk som eier boliger bryr seg mer om nærmiljøet enn de som jobber der, og de vil også være brukere av butikker, kafeer og det lokale service­ tilbudet.

– Ferdig bygget Bøyum reagerer på at Byantikvarens ­representant under Byutviklings­ komiteens fagdag høsten 2015 betegnet Kvadraturen som «ferdig bygget».

«Utsagnet krever en skikkelig avklaring. En bydel som verken er autentisk eller i aktiv bruk, er ikke noe som skal bevares akkurat som den er», skriver Aspelin Ramm-sjefen.

Han er oppgitt over bevarings­ myndighetene, som ikke vil la Aspelin Ramm restaurere Skippergata 22 og rive Skippergata 26 for å bygge nye boliger «i god blanding med andre formål». Han mener deres prosjekt er å legge til rette for en god by.

«Vi har derfor betydelig egeninteresse når jeg argumenterer som jeg gjør. Og ja, vi driver ikke veldedighet, og tjener altså penger på å endre byen», innrømmer han, før han slår fast at selskapet likevel ikke har gått for de lettvinte løsningene hvor de velger minste motstands vei.

«Bevaring skjer best gjennom bruk.

Dette er en verne- og utviklingsstrategi som kjennetegner attraktive bymiljøer både hjemme og ute», fortsetter Bøyum.

Han ser et håp i hvordan Byantikvaren har håndtert Sentralen, hvor interiør som ikke er verdt å ta vare på er kastet, mens de viktige tingene er blitt tilbakeført til sin fordums prakt.

«Vi synes dette er et strålende ­prosjekt. Og mener at tiden er over­ moden for å overføre denne logikken fra husene og over på selve byen. Ganske enkelt det er den eneste fremgangsmåten hvis vi sammen skal få Kvadraturen til å blomstre», avslutter Bøyum kronikken.

– Under press Hos Byantikvaren er man imidlertid mest bekymret for at verneverdier har kommet under sterkere press.

– Hvorfor legge så godt til rette for utbyggernes interesser?, spør byantikvar Janne Wilberg i et intervju med Arkitektnytt.

Hun mener dagens situasjon i Oslo minner om situasjonen på 1960- og 70-tallet da flere strøk ble sanert.

– Selv om det denne gangen ikke er snakk om direkte sanering av store områder i indre by, vil summen av mange endringer over tid føre til betydelig strøks­ transformasjon, også av historisk viktige områder, sier Wilberg til Arkitektnytt.

Hun ber også politikerne og inn­ byggerne huske at byutvikling er mer enn eiendomsutvikling.

Samtidig understreker Byantik­varen at de er pragmatiske i vernet av kulturminner, og at dagens regime ikke praktiserer gul liste like strengt som tidligere.

Hun åpner også for noe av Aspelin Ramms ønsker i intervjuet. E ­ nkelte av byggene i kvadraturen kan med fordel rives, og man kan ifølge ­Wilberg sette opp gode boligbygg. Mange av kontor­ byggene som ble bygd på 1930- og 1950-tallet egner seg dessuten godt for transformasjon til boliger, mener ­Byantikvaren.

– Vi må skape den gode byen, og den får vi ikke hvis det bare er bemidlede som har råd til å bo i byens historiske ­områder. Det blir en by vi egentlig ikke ønsker oss. Mange av bygårdene var også opprinnelig bygget for ­differensiert bruk, med utadrettet forretnings­virksomhet i første etajse, kontorer i andre og ­boliger i resten av etasjene. Å ta tilbake denne bruken i bygårdene i sentrum vil skape nytt liv, og bringe tilbake både bruken av bygningene og en mer ­differensiert ­beboermasse, sier Wilberg til ­Arkitektnytt.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Bane NOR SF søker sentralt beliggende kontoreiendom på strekningen:

Sandvika

Oslo

Lillestrøm

I forbindelse med Bane NORs etablering ønskes tilbud på fremtidig leie av sentralt beliggende og arealeffektive kontorer i Osloregionen. Lokalene skal sikre gode arbeidsplasser for Bane NORs medarbeidere, og det stilles høye krav til universell utforming og energieffektivitet.

Beliggenhet Langs jernbanestrekningen Lillestrøm – Oslo – Sandvika i nær tilknytning til ­jernbanestasjoner.

Arealbehov Totalt ca. 35 000 m², primært samlet løsning, men kan alternativt fordeles på frittstående bygningskropper med nær innbyrdes gangavstand.

Funksjonelle krav Landskapsløsning, meget god møte- og stilleromskapasitet, felles kantineløsning, høy kvalitet på IKTnett, sykkelparkering, dusj og garderobeløsninger. Klar fokus på ­energiøkonomisering. Parkering for tjenestebiler.

Overtakelse Lokalene må være klare for innflytting ­senest

den 1.6.2019. Midlertidig leieløsning kan ­v­urderes frem mot permanent lokalisering.

Tilbudsfrist Tilbud må innleveres senest innen 5.10.2016.

Ytterligere detaljering og konseptuelle krav til utforming av kontormiljøene vil bli gitt på forespørsel i forbindelse med den fortløpende vurdering og forberedelse av leietilbud.

Kontakt Muntlige henvendelser i sakens anledning bes rettet til Jernabaneverket v/Senior­ rådgiver adv. MNA Henning Michaelsen, tlf. 48 95 49 10 / 05280, e-post: michen@jbv.no.

Skriftlige henvendelser bes sendt til Bane NOR SF v/Jernbaneverket, P.b. 4350, 2308 Hamar, merket Henning Michaelsen

52

NE 09 2016

OSLO SENTRUM

Aspelin Ramm vil utvikle boliger, kontor, servering og annen utadrettet virksomhet i Skippergata.

(Foto: Finn Ståle Felberg)

Går for 4500 m

2

Infill har moderert utbyggingen for ­Skippergata 22–26.

Bransjenettstedet NE nyheter om­talte den kommende transformeringen i ­desember i fjor. Planene da var inntil 5500 kvadratmeter BRA for eiendommen, med en fordeling på 50 prosent ­boliger, 30 prosent kontorer, samt servering og utadrettet virksomhet (20 prosent).

Plan- og bygningsetaten anbefalte i desember en utvikling av planområdet.

Forutsetningene var at det blir minimum 50 prosent av boliger, og at «gode bokvaliteter og bevaringshensyn ivaretas på en god måte».

riving av bebyggelsen som er regulert til hensynssone bevaring.

Bakgårdsbygningen i Skippergata 22 skal delvis ombygges/rives for å skape hensiktsmessige arealer, mens Skipper­ gata 26 skal rives for en ny og mer hensikts­messig bebyggelse.

Infill har moderert seg til å bygge inntil 4500 kvadratmeter BRA, fordelt på 45 prosent boliger, kontorer og ­servering­/ utadrettet virksomhet. Utbyggingen dekker størsteparten av fotavtrykket på eiendommen. Infill vil ha et nybygg over 7 etasjer, pluss takterrasse, der ute­arealene plasseres på taket. Det skal tillates tak­ oppløft og takterrasser/balkonger for å muliggjøre loftsleiligheter.

Verneområde Delvis riving Nå foreligger detaljreguleringen for planområdet øst i Kvadraturen, som består av de to eiendommene Skippergata 22 og Skippergata 26 (Skippergata 24 eksisterer ikke). Planforslaget medfører en delvis

Politikerne har ambisjoner om for­ tetting og etablering av flere boliger i ­sentrum og Kvadraturen, men samtidig er ­Kvadraturen definert som verneområde.

Det gir ulike muligheter og utfordringer ved en utvikling.

Planforslaget vil øke utnyttelsen og byggehøyden av eiendommene og altså medføre riving og ombygging av deler av bebyggelsen. Det er ikke mulig innenfor dagens regulering og utløser dermed planbehovet.

Plan- og bygningsetaten mener de positive konsekvensene av planfor­slaget, boliger og utadrettet virksomhet på gateplan, veier opp for ulempene. Disse er riving av deler av den eksisterende bevaringsverdige bebyggelsen og en noe høy bebyggelse.

Forbehold Etaten anbefaler planforslaget med forbehold om at bestemmelsene bearbeides for bedre å sikre delene av bakbygningen til Skippergata 22, som skal bevares. Planmyndighetene tar også forbehold om at bokvaliteten spesielt for de mindre leilighetene sikres bedre i ­bestemmelsene.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

SKREDDERSYDDE KONTORER I NYE H ­ EGDEHAUGSVEIEN 31 PÅ 610 KVM!

Hegdehaugsveien 31 har gjennomgått store ­oppgraderinger de siste årene. Nytt for 2017 er at butikkmixen i 1. etg blir NY, og at det etableres NY dusj- og garderobe i underetasjen. Hvis din bedrift er på utkikk etter NYE kontorer sentralt i Oslo, se hvilke muligheter dette bygget har.

•

Ca. 35 arbeidsplasser med 20 % cellekontor

•

Ca. 45 arbeidsplasser i kun åpent landskap!

Kun 13,5 kvm. per ansatt

•

Vinduer på begge sider av lokalet – arealeffektive og lyse lokaler

•

Ca. 10 parkeringsplasser kan leies i garasjekjeller

•

Offentlig transport rett utenfor døren, 8-12 minutters gange til N ­ asjonalteatret Finnkode: 78274172

Megler:

Jørgen Anker-Rasch, Akershus Eiendom M: 975 20 547, E: jar@akershuseiendom.no

På vegne av gårdeier:

Elise Bratt Aanensen, VIKA Eiendomsforvaltning AS M: 930 90 959, E:elise@vika-eiendom.no

Se vårt nye eiendoms­magasin Real-nytt i neste utgave av NæringsEiendom.

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Når det gjelder nærings­­eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

56

NE 09 2016

STAVANGER

78 Tar opp kampen om de største

94 Starter byggingen

90 Jobber med neste Hinna Park

57

Innhol d

Stavanger 58 Første utvikling på Paradis

Kontorbygget på Paradis som huset Statoil skal rehabiliteres.

60 «Alle» vil til sentrum

Vil til sentrum, mangler lokaler.

66 - God plass

Det kan utvikles mye i Stavanger sentrum.

70 Sentrum på vei opp

Bevegelser i kontormarkedet.

74 Blir Multum Næringspark

Malling & Co blir Multum Næringspark.

78 Tar opp kampen om de største Base Property jakter leietakere.

84 Flere store prosjekter

Alfred Ydstebø har mye på gang.

90 Jobber med neste Hinna Park

Kommen skal snart avgjøre formen på nye Hinna Park.

94 Starter byggingen

Øgreid Eiendom rebrander Straensenteret.

58

NE 09 2016

STAVANGER

Første utvikling på Paradis Kontorbygget på ­Paradis som huset Statoil og Statens Hus skal rehabiliteres.

– Vi har stor tro på kompetansen og fremtiden i regionen og satser i et tungt ­marked. Sentrum i Stavanger er mye sunnere enn mange tror. Det er ekstra ­interessant å se at markedet er tredelt, sentrum fungerer som normalt, mens Hinna Park har noen av de høyeste ­leieprisene, men sliter med ledighet. På Forus gis det nesten bort arealer for å få dekket f­ elleskostnadene. Det skaper en ­uvanlig dynamikk, sier Peter A. Jacobsen iC ­ astelar Investment Management.

Første på Paradis Castelar kjøpte kontorbygget på 19 000 kvadratmeter i fjor, og nå vil selskapet gå i gang med den første utviklingen på Paradis. Lagårdsveien 78–80, som ligger på Paradis Stasjon, har huset Statoil, Statens Hus og Statens Vegvesen. Nå skal bygget rehabiliteres og utvikles til et moderne flerbruksbygg.

– På Paradis er det forsinkelser i de fleste planer på grunn av markeds­ situasjonen. Det er ikke tilfelle hos oss.

Vår bygg får store flater i et sentrum hvor det er mange mindre og ukurante bygg, sier Jacobsen og slår fast at det blir ­arealeffektive lokaler.

Castelar Investment Management har utformet byutviklingskonseptet New ­Energy Stavanger, hvor såkalt «smart office» og energieffektive løsninger er i fokus.

– Det satses på Bream Very Good standard, og det planlegges bl.a. ­solcellepaneler på det 1500 m2 store taket og arealeffektive kontorer, sier Jacobsen.

Samtidig skal gateplanet konverteres til nærsenter med butikker som baker, apotek, servering, kaffebar og frisør, samt dagligvare i underetasjen. Det bygges også noen etasjer med boliger på tårn­

bygget med det Jacobsen kaller Stavangers beste utsikt.

900 arbeidsplasser New Energy Stavanger skal få plass til opp­ til 900 arbeidsplasser, og det ­jobbes nå med utleie av fra 1000 til 9000 kvadrat­meter.

Kontorflatene er på opptil 1500 kvadrat­ meter.

– Vi har sterk tro på regionens u ­ tvikling og «New Energy Stavanger» vil bidra til god infrastruktur for ­byens ­fremtidige vekst.

Eiendommen har m ­ ulighet for ytterligere utbygging med opptil 9000 kvm for leie­ takere med ­vekstbehov, sier Jacobsen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

2. november 2016 Stavanger, Hotel Energy NE KUNNSKAP HAR I SAMARBEID MED SMEDVIG EIENDOM, SPAREBANK 1 SR-BANK, EIENDOMSMEGLER 1 NÆRINGSEIENDOM OG ØGREID EIENDOM GLEDEN AV Å INVITERE DEG TIL EIENDOMSBRANSJENS STØRSTE SAMLINGSPUNKT I ROGALAND.

Til fagkonferansen vil vi samle noen av landets beste foredragsholdere, presentere spennende caser innen byutvikling, energi og transport, samt oppfordre til relasjonsbygging på tvers av nettverk. Vi vil også ta en titt på fremtidens leietaker i regionen.

www.nekunnskap.no

post@nekunnskap.no

Hvilke bransjer er i fremmarsj og hva kan vi som eiendomsaktører gjøre for å tiltrekke oss de som leietakere. Etter fagprogrammet inviterer vi til bransjeaften med god mat og drikke samt utdeling av årets Citypris for Rogaland.

Pris: 3.500,- eks. mva.

Pris: Vorspiel & Bankettmiddag: 950,- eks. mva.

60

NE 09 2016

STAVANGER

«Alle» vil til ­sentrum En stor andel av bedriftene i Stavanger­-regionen ønsker å flytte til sentrum.

Problemet er mange­ len på lokaler som kan ta imot store virksomheter.

Den store interessen for sentrum baserer seg ikke på kvalifisert synsing og gjetting.

For første gang er arbeidsplassene og areal­ omfanget i Stavanger kartlagt i detalj (se også undersak og tabeller). Konsulent­ firmaet ECON har sammen med de lokale eiendomsbesitterne Smedvig Eiendom, Base Property og det nystartede samarbeids­

organet CID Stavanger sentrum utarbeidet et helt nytt sett av faktaopplysninger om Stavanger sentrum og om bedriftene som er der. ECON har ledet og koordinert pro­ sjektet og bygget opp eiendomsdatabasen.

– Vårt engasjement er å bygge en data­base, og vi startet dette ­arbeidet våren 2015. Vi har hatt en dialog med ­kommersielle aktører om en slik data­base, en idé som kom frem i for­ bindelse med den nye sentrumsplanen for S ­ tavanger. Dette handler ikke om ­politikk, vi må klare å finne arenaer der vi ­diskuterer byutvikling uten å ha en ­konkret bygge­sak på bordet eller vite utfallet av regulerings­planen, sier senior­ partner Thomas Lidsheim (t.v. på bildet) i ECON til ­NæringsEiendom.

Samme faktagrunnlag – Vi måtte ha en diskusjon der partene flyttet diskusjonen fra kjepphester som vern, høyhus osv. og over til hva har vi,

61

Thomas Lidsheim og Rune Svindland i ECON har analysert Stavanger-markedet.

(Foto: ECON)

62

NE 09 2016

STAVANGER

hva trenger vi. Det var et mål at alle som arbeider med utviklingen av Stavanger sentrum hadde det samme faktagrunn­ laget, sier Lidsheim, som gir Stavanger kommunen skryt for prosessen.

– Vi har alle et felles ønske om å utvikle Stavanger sentrum, men måtte ha et faktagrunnlag for å få til en sunn diskusjon om hva vi trenger. Det ble utformet et mandat som vi ble omforent om, der partene i samarbeidet deltar med kompetanse, datamateriale og finansie­ ring, forteller Lidsheim. Tallmaterialet ble bearbeidet gjennom sommeren, og undersøkelsen og konklusjonene var ferdig i slutten av august. Det er verdt å

understreke at Stavanger sentrum i denne sammenheng omfatter mer enn selve by­ kjernen. ECON og samarbeids­partnerne har benyttet den nye definisjonen til Stavanger kommune av sentrum, det vil si fem områder i en stjerneformasjon som i fremtiden kan defineres som «sentrum».

Utgangspunktet for den store kartlegg­ ingen av eiendomsmassen var eksisterende matrikkelinformasjon, men ECON fant snart ut at faktagrunnlaget ikke var godt nok.

– Ja, det var et mangelfullt datagrunn­ lag, vi fant et avvik på 9 prosent sammen­ liknet med offentlige registre. Dette avviket er trolig opp mot 30–40 prosent i Oslo, på grunn av gammel bygnings­masse

og manglende matrikkelinformasjon, estimerer Lidsheim.

Kombinasjon Eiendomsinformasjonen ble så «parret» med informasjon om hva som foregår i næringslivet i byen, hvilke bedrifter er i sentrum og dermed industrisammen­ setningen, og hvor mye bedriftene tjener.

I tillegg har ECON supplert med data om pendlermarkedet, hvem kommer til sentrum for å jobbe, hvem drar ut, antall parkeringsplasser, hvordan byen brukes.

Kommunen etablerte tellepunkter flere steder i sentrum for å se på bevegelses­ mønsteret til de som ferdes der.

63

– Nærmere 2,5 ­ganger flere ­bedrifter enn de som i dag har sin virksomhet i ­Stavanger sentrum, ga tilbake­melding om at ­sentrum er foretrukket ­beliggenhet.

ECON gjorde i desember i fjor en omfattende leietakerundersøkelse. Målet var å kartlegge bedriftenes, det vil si leietakernes preferanser med hensyn til kontraktsforhold, tilfredshet, lokalise­ ring, servicetilbud og flyttemønster. I tillegg ønsket ECON å «ta tempen» på markedet og spurte om forventninger til omsetning/lønnsomhet, utvikling i antall ansatte og fremtidig arealbehov.

– Hvor vil bedriftene etablere seg i Stavanger-regionen, hva viser kart­ leggingen?

– Vår etterspørselsanalyse om hvor bedriftene ville ha vært hvis de skulle velge, viser at det er en kraftig over­

representasjon av bedrifter som vil til Stavanger sentrum. Bedriftene ønsker seg en sentrumsnær lokasjon. Når det gjelder handel, vil internasjonale aktører – brands - til handlegater i sentrum, som her i Kirkegata, svarer Lidsheim.

Nyttig – Ca. 620 næringslivsledere i store og små selskaper på Nord-Jæren på tvers av alle bransjer ga oss nyttige tilbakemeldinger.

Ett av hovedfunnene er at Stavanger sen­ trum fremstår som attraktivt for de som allerede er lokalisert i sentrum. I tillegg er sentrum en preferert lokalisering for flere selskaper som vurderer å flytte sin virk­

somhet, supplerer seniorpartner Rune Svindland (t.h. på bildet) i ECON. – Nærmere 2,5 ganger flere bedrifter enn de som i dag har sin virksomhet i Stavanger sentrum, ga tilbakemelding om at sentrum er foretrukket ­beliggenhet.

Andre områder som scorer høyt, er Ullandhaug, Jåttåvågen og Forus Øst, sier han. ECON antar at nærhet til gode kollektivløsninger i større grad påvirker preferansene enn tidligere.

Analysen viser at 96 prosent av dagens bedrifter i sentrum vil fortsette å være der. Andre områder som scorer bra på lojalitet og attraktivitet, er nevnte Ullandhaug, Jåttåvågen og Forus Øst.

64

NE 09 2016

STAVANGER

Stavanger sentrums markedsandel for kontorlokaler har falt kraftig de seneste årene i takt med store utbygginger på Forus og Hinna Park.

Lidsheim konstaterer at det er en stor interesse for å etablere seg i Stavanger sentrum, både fra nasjonale bedrifter og internasjonale virksomheter. Vi snakker ikke bare om oljerelaterte virksomheter.

Store bygg – Men er det plass til flere store bygg i sentrum i årene som kommer?

– Ja, kommuneplanen legger opp til et betydelig utbyggingspotensial. ­Holmen er i dag et område med mye luft og mye parkering, og her er det betydelige ut­ byggingsmuligheter. Rom Eiendom plan­ legger et høyhus over jernbane­stasjonen med 2000 arbeidsplasser, SpareBank 1 SR-Bank bygger et nytt hovedkontor på 23 000 kvadratmeter for 1000 ansatte på Bjergsted. Ut fra prosjekter og planer er det ambisjoner om ytterligere 350 000 til 400 000 kvadratmeter i sentrum, i det ­vesentligste kontorarealer, svarer Lidsheim.

Byggehøydene er som vanlig et hett tema, jfr. det planlagte høyhuset til Base Property, og det er til dels sterke verne­ interesser involvert. En moderne utbyg­

ging i områder som inneholder den gamle trehusbebyggelsen i Stavanger er uaktuelt.

– Den høyeste tillatte byggehøyden i dag er 16 etasjer. Men det er en diskusjon om å bygge høyere der det er høyt fra tidligere. For Holmen pågår det en dis­ kusjon om hva som er høyt der, ingen av dagens bygg høyere enn ni etasjer. Det går an å bygge høyt rundt jernbanestasjonen.

Skagen Fondene ville bygge på sitt bygg i Skagen 3 med 1–2 etasjer, men ble hindret av at på strekningen mellom tårnet i domkirken og Valbergtårnet skal ingen bygg være høyere enn disse tårnene, sier Lidsheim.

Dramatisk fall – Hvilken utvikling spår dere for ­Stavanger sentrum?

– Det har vært en rivende utvikling utenfor Stavanger sentrum. Markeds­ andelen for kontorarealer i sentrum har det seneste århundret falt fra 50 prosent til 14 prosent. Sentrum har riktig nok utviklet seg jevnt, men har tapt rela­ tivt. Den generelle oppfatningen er at

s­ entrum minst må ta sin andel av veksten fremover, svarer Lidsheim. En utfordring er imidlertid å få opp kollektivandelen i den tradisjonelt bilbaserte regionen.

Her har spesielt Forus en utfordring når det gjelder kollektivtilbudet, og tilbudet på Forus er dårligere vest for motorveien enn i øst. Lidsheim peker på at fremtidens ­ansatte bør bo langs de nye kollektivaksene, altså dobbeltsporet mellom Stavanger og Sandnes og en ny bussvei. Beliggenheten til Stavanger sentrum og Sandnes ­sentrum har gjort det attraktivt for folk som bor langs denne aksen å jobbe langs aksen.

ECON vil for øvrig utvide under­ søkelsen til de andre norske storbyene.

– Vi har nå bygget databaser for Stavanger og Nord-Jæren og er i full gang med arbeidet i Trondheim. I løpet av vinteren er planen å gå i gang med Bergen og Oslo, forteller Lidsheim.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto ECON / SHUTTERSTOCK

SEABROKERSBYGGENE GJØR FORSKJELLEN Seabrokers er en av regionens største eiendomsbesittere.

Det gir muligheter for nye og gamle leietakere!

Ta kontakt på 51 80 00 00

www.seabrokers.no

66

NE 09 2016

STAVANGER

– God plass

Det er god plass for utvikling av nytt ­nærings- og ­boareal i Stavanger ­sentrum.

Det mener seniorpartner Rune Svindland i ECON. Han peker på at i tillegg er det selvsagt store rom for konvertering av eksisterende eiendomsmasse.

– Ser vi på kjente nærings­ eiendomsprosjekter og konverterbare eiendommer, det vil si fra idéstadiet

til regulerte og igangsatte prosjekter, har vi ­identifisert flere konkrete større prosjekter. Samlet har disse prosjektene ­potensial for utbygging av i overkant av 400 000 kvadratmeter med nærings­ arealer, fordelt på handel og kontor.

Dette utgjør en ­økning på ca. 60 prosent fra dagens nivåer av samlede handels- og kontorarealer i Stavanger på ca. 635 000 kvadratmeter, sier Svindland.

I hovedtabellen er det spesifisert bygningsmassen i sentrum fordelt på ulike størrelser. ECON har altså kommet frem til at det i dag er 28 bygg over 4000 kvadratmeter i Stavanger sentrum. Det

67

68

NE 09 2016

STAVANGER

Næringsbygg Stavanger sentrum 1) Størrelse

Handel Antall

Kontor M

2

Antall

Totalt 2

M

Antall

M2

100-200 m2

69

9691

18

2708

87

12399

201-500 m2

110

36636

57

18459

167

55105

501-1000 m2

44

30528

35

23611

79

54139

1001-2000 m2

27

36047

9

11421

36

47468

2001-4000 m2

11

31473

23

64318

34

95791

4001-6000 m

9

45106

6

29800

15

74906

3

19630

8

55220

11

74850

5

44445

5

44445

5

64096

8

101271

3

55547

3

55547

1

20782

1

20782

170

390417

446

636703

2

6001-8000 m

2

8001- 10 000 m

2

10 001–15 000 m

2

15 001- 20 000 m

3

37175

2

Over 20 000 m2 Totalt

276

246286

Sum næringsarealer

872170

Kilde: ECON Næringseiendomsanalyse Eksisterende bygningsmasse, operative bygg større enn 100 m2 1

Regionfordeling aug. 2016 Region

Areal

Andel (%)

Nord-Jæren

6 283 747 m

Forus

2 076 838 m2

33,05

1 614 382 m2

25,69

872 170 m2

13,88

Stavanger randsone Stavanger sentrum

2

Kilde: ECON Næringseiendomsanalyse

er bare en håndfull virkelig store bygg i sentrum, hvorav ett bygg over 20 000 kvadratmeter. Konklusjonen er at det er få store eksisterende kontorbygg for selskaper med mer enn 200 ansatte.

Taper mot Forus – Utviklingen av næringsareal i Stavanger sentrum har vær lav, og sentrum har tapt terreng, særlig mot Forus, konstaterer Svindland. Som den lille tabellen viser, er det over dobbelt så mye næringsarealer på Forus som i Stavanger sentrum.

ECON fant videre i sin kartlegging at det er 26 380 arbeidsplasser i sentrum, fordelt på 2835 bedrifter, slik at den typiske bedriften har rundt 10 ansatte.

Av totalt 872 000 kvadratmeter med­ ­næringsbygg utgjør kontorandelen 390 000 kvadratmeter. Den typiske kontor­ arbeidsplassen har 20 kvadratmeter per ansatt, som huser 19 370 kontoransatte.

Men det er flere prosjekter på gang, hvis vi inkluderer prosjekter fra idé­ stadiet til ferdigregulert. I sentrum­ skjernen finner vi Øgreid Eiendoms nye prosjekter Ankerkvartalet og Straen­ senteret. Rom Eiendom Eiendom har altså store planer for Stavanger stasjon og vil også sammen med K2 Eiendom bygge ut Paradis ­stasjon. Herfo Finans ønsker å bygge ut stort på Holmen. Smedvig Eien­ dom har planer i Lagårdsveien i sentrum sør. I sentrum nord starter SpareBank

1 SR-Bank snart byggingen av sitt nye hovedkontor på 23 000 kvadratmeter i Bjergsted, og like ved finner vi «hullet» i Tanke Svilands gate. I tillegg har GMC Eiendom store planer for utbygging av Byfjordparken, som riktig nok ligger like nord for planområdet og definisjonen av Stavanger sentrum.

I sentrum vest har altså Base Property planer om høyhuset Stavanger Sky (se egen sak), og i sentrum øst kjenner ECON til at Hermes Marine Services jobber med å utvikle gamle Stavanger Havnelager.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto ØGREID EIENDOM

S TA V A N G E R Lagårdsveien 78-80 Energiklasse B

Grønn Energi

BREEAM Very Good

Paradis er under sterk utvikling og blir sentrums nye bydel

BUTIKKLOKALER TIL LEIE Paradis’ eget nærsenter: 3000 kvm moderne, lett tilgjengelige og funksjonelle handelslokaler forankret med 1500 kvm dagligvarebutikk i U1

KONTORLOKALER TIL LEIE 1000-9000 kvm lyse frittliggende lokaler med frisk luft og ­sjø­utsikt gir ny giv og harmoni i arbeidsdagen

WWW.NEWENERGYSTAVANGER.NO

Kontakt:

Arne Tårup | Kaph Næringsmegling | T: 959 89 231 | E: arne@kaph.no

70

NE 09 2016

STAVANGER

Smedvigkvartalet er blant sentrums­eiendommene som har tegnet mange leiekontrakter det seneste üret.

71

Sentrum på vei opp Kontormarkedet i Stavanger sentrum er på vei opp igjen.

Markedsdirektør Sjur Christian ­Monsen i Smedvig Eiendom forteller om et leie­ marked i sentrum som er i ferd med å nå bunnen.

– Vi hadde et veldig rolig marked i 2015, hvor leietakerne bare avventet. Nå opplever vi at selskapene tror de har sett bunnen i markedet, og de tør ta en del større avgjørelser. Vi har hatt det travelt gjennom hele våren, sier Monsen til ­NæringsEiendom.

Smedvig Eiendom har tegnet flere leie­kontrakter det seneste året og har oppnådd stor interesse for Smedvig­ kvartalet, som ligger i Stavangers ­prestisjeområde i sentrum. Leieprisene har også vært oppsiktsvekkende høye.

– Vi ser også et tidlig positivt signal om at en del selskaper ansetter folk for å møte økt etterspørsel igjen. Og SR

Banks konjunkturbarometer viser en mer ­positiv utvikling, sier Monsen.

Røyland i EiendomsMegler 1 Nærings­ eiendom.

Økt aktivitet

Lavere ledighet

EiendomsMegler 1 Næringseiendom har ikke hatt en ny ledighetsmåling siden den forrige rapporten før sommeren. Da var status at ledigheten hadde stabilisert seg, og innenfor kontor var det noe lavere ledighet.

– Utviklingen frem mot sommeren og etter sommeren, er at det er mer aktivitet i leiemarkedet nå enn 2015 og i første halvdel av 2016. Dette er en aktivitetsøkning fra et lavt nivå, men vi opplever at flere tegner kontrakt nå.

Leieprisene holder seg lave i områder med høy ledighet, og da særlig Forus. Vi tror det vil være et press på leieprisene inntil vi ser at mye av arealet som er på fremleie er leid ut. I sentrum er det større balanse mellom tilbud og etter­ spørsel etter kontorarealer og leiepriser og ledighet holder seg godt. På Forus er det fortsatt mye k ­ ontorledighet og stort press på leieprisene, sier leder Jan Inge

I juni i år foretok ECON en telling av de ledige næringslokalene i ­regionen.

Tallene viser at på Nord-Jæren, det vil si ­Stavanger, Sandnes, Sola og Randaberg, står 5,8 prosent av totale nærings­arealer ledige. Det er opp fra 5,6 prosent i ­oktober 2015. Kontor­ ledigheten i ­regionen har i perioden økt fra 10,0 ­prosent til 10,2 ­prosent, handels­ ledigheten fra 2,9 ­prosent til 3,1 prosent.

I Stavanger sentrum, geografisk definert ved sentrumsplanen, stod i juni 5,2 prosent av de totale næringsarealene ledige, og det er faktisk en nedgang fra 5,5 prosent i oktober 2015.

– Vi ser en positiv trend med nedgang totalt, så vel som for kontor- og handels­ bygninger, kommenterer ­Svindland.

Kontor­ledigheten har ifølge ECON falt fra 9,3 prosent i oktober i fjor til 9,1 prosent i juni, handelsledigheten fra 4,2 prosent til 3,4 prosent.

72

NE 09 2016

STAVANGER

På Forus er det nedgang i total l­ edighet fra 9,8 prosent til 8,9 prosent, men kontorledigheten er stabil på et høyt nivå på 15,1 prosent sammenliknet med i fjor høst. Planlagte prosjekter inngår ikke i dette tallmaterialet.

Noe økt ledighet

Sjur Christian Monsen i Smedvig ­Eiendom opplever at leietakerne igjen kommer på banen etter å ha sittet stille gjennom fjoråret.

(Foto: Elisabeth Tønnessen)

DNB Næringsmegling har talt opp en kontorledighet på rundt 12,4 prosent, noe som er en liten økning fra 11,3 prosent ved utgangen av 2015. Innenfor kombinasjons­segmentet er ledigheten 4,7 prosent, mens den ligger på 2,8 prosent innenfor lager og industri.

– Økningen i kontorledighet har vært størst på Forus og i Jåttåvågen/Hinna Park. Det som kanskje er mer interessant å se på enn prosentmessig ledighet, er hva ledigheten representerer i antall kvadrat­ meter, og hvordan dette fordeler seg i regionen mellom de ulike områdene. Her ser vi at rundt 63 prosent av ledige arealer er innenfor området vi har definert som Forus og Lura, mens ”bare” 11 prosent er i Jåttåvågen/Hinna Park, sier direktør Frode ­Gyland i DNB Næringsmegling i ­Stavanger.

Han mener disse tallene nyanserer bildet noe.

– Som vi har påpekt flere ganger ­tidligere, forklarer dette i stor grad de store forskjellene vi opplever i ­markedet mellom for eksempel Forus og Stavanger sentrum, for å sammenligne ­ytterpunktene, sier Gyland.

– Generelt opplever vi at markedet i 2016 så langt har fortsatt i samme trend som vi opplevde i andre halvår i fjor. ­Aktivitetsnivået tilknyttet leie­markedet har vært tiltagende, og det er flere kon­ trakter som sluttes i 2016 sammenlignet med fjoråret. Men snittstørrelsen per kontraktsslutning har gått ned, og vi ser høyest aktivitet i segmentet 300 til 800 kvadratmeter, sier ­Gyland.

Snur 2017/2018 Ifølge DNB Næringsmegling har det vært noe begrenset omfang av nye fremleie­ avtaler, men Frode Gyland opplever at det ligger noe skjult ledighet i fremleie­ tallene.

– Basert på våre prognoser, forventer vi noe økende kontorledighet inn i 2017 til mellom 13 og 14 prosent, totalt sett for regionen, men at trenden vil snu i løpet av 2017/18. Utviklingen i leiepriser gjen­ nom fjoråret og så langt i 2016 r­ eflekterer overnevnte forhold, der vi opplever forholdsvis stabile nivåer i Stavanger ­sentrum og delvis Jåttåvågen/Hinna Park, og mer press i randsone­områdene og på Forus. Generelt har vi sett en økende bruk av kontraktstilpasninger i form av periodevis leiefritak, utkjøp av eksisterende leiekontrakt, trappetrinns modeller og lignende, men da gjerne med kortere løpetid, sier Gyland.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Slå et “hole-inone” på Forus Et lite slag fra golfbanen, med nærhet til det aller meste, kan din bedrift nå flytte inn i distriktets kanskje aller mest moderne næringsbygning.

Man kan nyte godt av å ha Sola golfklubb som nærmeste nabo

Golf Tower er klart, og leietakere som Siemens og Aveva har allerede flyttet inn. Bygningen holder svært høy standard, og har som første på Forus energiklasse A og ligger perfekt til midt i smørøyet, med alt det din bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nærhet.

Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Golf Tower gir deg en unik fleksibilitet, og ikke minst meget konkurransedyktige leiebetingelser!

Ta kontakt for visning – når som helst!

Kristian Ur, Eiendommegler MNEF T: 971 11 162 | E: kristian.ur@em1.no Rogalands flotteste kantine?

Kollektivtrasé like utenfor

74

NE 09 2016

STAVANGER

Blir Multum Næringsmegling

Daglig leder Toril Skrettingland, Multum Næringsmegling.

Malling & Co ­Stavanger blir ­Multum Nærings­megling ­etter at ­Malling & Co ­trekker seg ut av nærings­meglingen i Stavanger.

Det var i en melding fra 1. september at Eiendomshuset Malling & Co, etter en tid som minoritetsaksjonær, valgte å tre ut av samarbeidet med Malling & Co ­Stavanger AS. Malling & Co er engasjert i to ­selskaper i Stavanger: Malling & Co Stavanger AS, som driver med megling, og Malling & Co Vågen AS, som driver med forvaltning. I Malling & Co Stavanger

AS eier Eiendomshuset Malling & Co 33 prosent, mens i Malling & Co Vågen AS er eierandelen 51 prosent, Eiendomhuset har gjennom endringen avsluttet samarbeidet med Malling & Co Stavanger AS, men det har ikke skjedd noen endringer når det gjelder Malling & Co Vågen AS.

Blir Multum Næringsmegling Malling & Co i Stavanger skifter navn til Multum Næringsmegling AS. Selskapet har ifølge meldingen siden 1999 vært en betydelig aktør i å formidle nærings­ eiendommer i Stavangerregionen. Det arbeider fire meglere i Multum Nærings­ megling AS. Selskapets navn var for øvrig i opp­ starten Mork & Partners AS, som deretter gikk over til å bli Malling & Co Stavanger AS. Multum bistår ifølge hjemmesidene både med utleie og salg, leietakersøk, rådgivning, samt verdivurderinger og

leieprisvurderinger av alle typer nærings­ eiendommer.

Ville ha kontroll Daglig leder Toril Skrettingland i M ­ ultum opplyser i en epost til NE nyheter at i hovedtrekk er historien at Malling trekker seg ut av Malling & Co Stavanger AS, så lenge de ikke fikk større eierandel av ­selskapet og derved styring. Eiendoms­ huset har ifølge Skrettingland ingen ­andre selskap hvor de ikke er majoritetseier.

Hun bekrefter også at Mallings ­forvaltningstjenester i Stavanger ­fortsetter via Malling & Co Vågen AS Multums ambisjoner er ifølge ­Skrettingland å være en av distriktets ­ledende næringsmeglere, og hun viser til at de har bred erfaring og solid kompe­ tanse fra mange år i bransjen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

DESTINO

VELKOMMEN TIL

BUSINESS CENTER 8.000 m 2 / SHOPPING 12.000 m 2

“Herbarium markerer starten på sentrumstransformasjonen” Kjetil Thulin / Daglig leder Øgreid Eiendom Sentrum

Vi bygger for fremtiden. For å bevare for ettertiden.

Et nytt Stavanger Sentrum skal ta form. Med Herbarium tar Øgreid Eiendom Sentrum ansvaret for det største byutviklingsprosjektet i Stavanger sentrum på over 50 år.

Herbarium kommer midt i Stavangers CBD (Central Business District) og skal markere seg som et unikt sted for næringsvirksomhet. Det tidligere Straensenteret innerst i vågen har også en svært sentral beliggenhet, rett ved kommunikasjonsknutepunktet for buss, tog, båt og flybuss.

Bypark på taket

Business Center / kontorlokaler: 8.000 m2 • Shopping 12.000 m2

Er din bedrift interessert i å vite hvilke muligheter dere har Herbarium? Kontakt Øgreid Eiendom Sentrum for presentasjon: Kjetil Thulin / Daglig leder / tlf. 975 24 211 / kt@ogreid.no • Jon Brakstad / Eiendomssjef / tlf. 905 17 432 / jb@ogreid.no

Les mer

herbarium.no

FANTASTISK BELIGGENHET HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible ­løsninger, kantine og god parkeringsdekning. ­Kontorene består av celler og åpent landskap.

FRA 500–8.000 KVM KONTORLOKALER

Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektiv­tilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

BELIGGENDE I HINNA PARK ENKEL ADKOMST MED BIL, BUSS OG TOG

KONTAKT

Karl Andre Strandborg Megler, Eiendomsmegler 1

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

WWW.OSLOAREAL.NO

78

NE 09 2016

STAVANGER

Tar opp kampen om de største

79

Alfred Ydstebø har store ambisjoner for Stavanger sentrum. (Foto: Scanpix)

Alfred Ydstebø og Base Property nekter å la Hinna Park og ­Forus stikke av med alle de største ­bedriftene og leietakerne.

En travelt opptatt Ydstebø har satt av en time til Nærings­ Eiendom, som avla Base-sjefen et besøk mens den store ONS-messen i oljebyen pågikk i slutten av august. Base ­Property var representert på messen, selskapet ser det er potensielle ­leietakere her de gjerne vil ha inn til sentrum av byen.

– Den største utfordringen til Stavanger sentrum for å til­trekke seg bedrifter, er at det ikke er store nok bygg i dag, sier Ydstebø til NæringsEiendom. Han svarer «absolutt» på ­spørsmålet om det er plass til store kontorbygg i sentrum og er like klar på hvem som stikker av med de store leietakerne.

– De store bedriftene havner i Jåttåvågen, det vil si Hinna Park, og på Forus, konstaterer han.

– Et konkret eksempel, energiselskapet Wintershall ­Norge vokser, og de skulle i 2014 ha nye kontorer og ønsket seg til ­sentrum. Men her var det ikke plass, og de havnet i stedet i ­Hinna Park, sier Ydstebø. Wintershall skal inntil videre leie 14 000 kvadratmeter, men ved ytterligere vekst kan selskapet leie hele det nye kontorbygget på 18 000 kvadratmeter. Det er i dagens marked umulig i Stavanger sentrum.

Sky is the limit Så da må det bygges stort for å nå frem i konkurransen. Det klart mest spektakulære - og omstridte - prosjektet til Base Property er Stavanger Sky. Base Property og Borderholm ­Aksjeselskap planlegger Stavangers høyeste kontorbygg i hele 26 etasjer i Knud Holms gate 8, rett ved siden av dagens ­kontorer til ­selskapet. Går planene igjennom, vil dette bli Stavangers klart høyeste hus på hele 116 meter, omtrent så høyt som Radisson

80

NE 09 2016

STAVANGER

Vinnerutkastet.

(Illustrasjon: Schmidt Hammer)

Blu Plaza Hotel i Oslo. Scandic Forum er i dag Stavangers høyeste bygg med sine 80 m ­ eter, og bebyggelsen i nærområdet ligger på 14-16 etasjer.

– Mindre prosjekter på 3000–5000 kvadratmeter er det flere av, men de vil ofte bare føre til at lokale ­bedrifter ­flytter på seg. Vår ambisjon er å ­tiltrekke oss en ny type selskap og nye ­arbeidsplasser Tilbakemeldingene vi får i markedet er at mange selskaper har Stavanger sentrum som sin første prioritet, at de trenger et fremtidsrettet forretningsbygg, men at det ikke finnes plass i sentrum, har ­Ydstebø uttalt til Stavanger Aftenblad.

De to nederste etasjene i høyhuset skal ifølge Ydstebø brukes til ­utadrettede aktiviteter, men ikke nødvendigvis ­handel. Kulturformål er høyaktuelt. ­Toppetasjen i det planlagte høyhuset kommer til å være åpen for publikum, med et planlagt serveringssted på toppen

med 360 graders panoramautsikt over sentrum og innover Ryfylke.

– Vi ønsker å gi noe tilbake til byen i form av publikumsrettet virksomhet på gateplan og et spektakulært utsiktspunkt i 26. etasje som er åpent for publikum, sier han.

21 000 kvadratmeter I sommer har det vært arrangert en ­internasjonal arkitektkonkurranse for høyhuset, og vinneren ble kåret for en drøy uke siden. Vinnerforslaget ble ­danske Schmidt Hammer Lassen ­Architects’ forslag Breiavatnet Lanterna, som ifølge juryen har et «enkelt, trans­ parent og moderne formspråk i glass og metall». Vinnerforslaget fremstår som elegant og tydelig i et område som ellers har et nokså visuelt komplekst ­bygningsmiljø.

– Hva kan du si om dette ­høyhusprosjektet?

– Det er et prosjekt til rundt en halv milliard kroner og 21 000 kvadratmeter, fordelt på etasjeplan på ca. 700 kvadrat­ meter. Vi vil bygge så høyt, fordi vi ønsker nye arbeidsplasser til byen og få mer liv i sentrum og som er viktig for byen. Når vi gjør noe for byen, må vi få noe tilbake, det er en av grunnene til at vi bygger så høyt. Det er et problem at Stavanger ikke er attraktiv nok hvis vi ikke kan tiltrekke oss bedrifter med 300–400 arbeids­ plasser. Vi ønsker også at det nye høy­ huset skal symbolisere at folk har noe å se opp til i sentrum, og at vi gjør dette ordentlig. Derfor utlyste vi en arkitekt­ konkurranse med tre norske arkitekt­ kontorer og to internasjonale. Dette skal bli et landemerke folk i Stavanger skal se på de neste hundre årene, frem­ hever Ydstebø.

Det nye høyhuset bygges for øvrig med null parkeringsplasser, Stavangers største parkeringshus ligger rett ved

81

Base Property Base Property AS ble etablert i Stavanger i 2007 av Base Gruppen AS og ­partnere. Selskapet eies nå 100 prosent av Alfred Ydstebø gjennom Base Gruppen. ­Bakgrunnen for etableringen var et behov for å være en annerledes eiendomsutvikler. Base ville våge å tenke utradisjonelt i måten å initiere, strukturere og fullføre ­eiendomsprosjekter.

Selskapet ønsker å vokse fremover gjennom det de kaller for en «dedikert fokusering på næringseiendom i store byer og industriområder, samt bolig, med en fornuftig blanding av korte og langsiktige prosjekter».

Base Property har de seneste årene omsatt for mellom 6 og 47 millioner kroner og oppnådd et resultat før skatt fra -6 millioner kroner i 2015 til et overskudd på 28 ­millioner i 2014. Eiendelene var ved utgangen av 2015 bokført til 66,7 millioner kroner, mens egenkapitalen utgjorde 31,1 millioner.

Her er noen av prosjektene i ­ rkitektkonkurransen til Base a Propertys storprosjekt i sentrum.

(Illustrasjoner: Eder Biesel, Snøhetta, Dark, UN Studio)

82

NE 09 2016

STAVANGER

– Det er mange bedrifter på ­Forus og andre steder i dag som vil til sentrum hvis de kunne, og da må vi bygge så høyt for å tiltrekke oss disse bedriftene, sier Alfred Ydstebø.

siden av. Det samme gjør byens buss- og ­jernbanestasjon.

1000 ansatte – Og dere er nødt til å bygge så høyt og stort?

– Det er mange bedrifter på Forus og andre steder i dag som vil til sentrum hvis de kunne, og da må vi bygge så høyt for å tiltrekke oss disse bedriftene. Vi har lovet 1000 ansatte inn i Stavanger Sky, og vi bør få inn én stor leietaker, gjerne med 500–600 ansatte, – Hvordan oppfatter du den politiske stemningen for prosjektet?

– Flere politikere har uttalt seg ­positivt, og med god argumentasjon håper vi gjennom høsten å få flertallet på vår side. Helst ønsker vi et større enn 51 prosent, og så langt mener vi har gjort en god jobb med kommunikasjonen rundt prosjektet, svarer Ydstebø.

– Byplankontoret har satt ­høydebegrensningene i sentrum til 16 etasjer, men vi pratet med dem om ­utvelgelsen av arkitekter og tror de blir mer medgjørlige.

Med et så stort og kostbar p ­ rosjekt ønsker Ydstebø seg minimum ­tiårige ­leiekontrakter. Han sier tidligste ­byggestart er i 2018, men mer realistisk er nok en oppstart i 2019 eller 2020.

– Den nye sentrumsplanen skal vedtas, og arkitektene vi benytter skal i gang med detaljreguleringen, kommenterer han.

– Hvordan er det å jobbe mot ­politikere og planmyndigheter i Stavanger?

– Jeg synes det går greit. Vi legger vekt på å ha en god dialog underveis, og vi har jo gjort en del prosjekter som har gått veldig bra. Base Property har alltid levert kvalitet.

Veldig engasjert Ydstebø brenner for utviklingen i ­hjembyen.

– Vi er veldig engasjert og stiller opp for Stavanger sentrum for å trekke ny virksomhet hit. Det er i dag få hoved­ kontorer til stede i sentrum, men 5000 arbeidsplasser i private kontorbygg i ­sentrum. Får vi realisert dette prosjektet, vil det øke kapasiteten i bykjernen med 20 prosent innenfor dette segmentet. Vi

må jobbe hardt for å få leietakere hit og for å kunne ta imot 400 arbeidstakere, som de gjør ute på Forus. Vi kjører på selv om det er litt nedgangstider, sier Ydstebø.

De mange store kontorbyggene og ­næringsvirksomhetene utenfor sentrum gir seg dessuten utslag i bilkøer som ikke er som i andre storbyer.

– Trafikksituasjonen i dag er slik at klokken 8 om morgenen er det kø ut av Stavanger sentrum, mens klokken 16 er det kø inn til byen. Situasjonen er den motsatte av Oslo, sier Ydstebø.

– Så hva er hovedprioriteringene det nærmeste året?

– Det er foruten høyhuset ­påbegynnelse av Nordsjø kontorpark i Haugesund, et leilighetsprosjekt på Bjergsted og utbyggingen av Havne­ parken i Sandnes. I tillegg håper vi på byggestart neste vår på et nytt hotell i Halmstad i Sverige. Jeg håper vi kan komme i gang med fire-fem prosjekter, sier Ydstebø.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KONTORLOKALER TIL LEIE

GAMLE FORUSVEI 1 Kontorlokaler 300 - 5.000 kvm

• • • • • • •

Sentral beliggenhet på Forus God eksponering Enkelt adkomst via kollektivtransport Mulighet for felles kantine Treningssenter i byggets første etasje.

Svært god parkeringsdekning Lokalene kan tilpasses leietakers behov

TRAVBANEVEIEN 3 Kontorlokaler 300 - 5.541 kvm

• • • • • • •

Sentral beliggenhet på Forus Høy standard Lokalene ble pusset opp i 2009 Tilgang til kantine og møterom Lokalene kan tilpasses leietakers behov God parkeringsdekning Kjøkken i hver etasje

Kontakt Tore H. Idland M: +47 922 77 888 E: tore@arealeiendom.no arealeiendom.no

Håkon Langseth M: +47 922 88 114 E: hakon@arealeiendom.no arealeiendom.no

FORUS

84

NE 09 2016

STAVANGER

Flere store

Foruten høyhus­ prosjektet i ­Stavanger sentrum har Base Property en rekke større prosjekter på gang.

Blant næringsprosjektene kan ­nevnes Boganesveien 48 på Hinna, der ­meningen er å føre opp to kontorbygg på til sammen 10 000 kvadratmeter. ­Prosjektet utvikles i samarbeid med Sektor Eiendom.

Base Property AS og Ineo Eiendom kjøpte i 2014 to kvartaler i Sandnes ­sentrum, hvor de skal oppføre 100 eksklusive leiligheter, kombinert med et kontorbygg. De planlegger også et

nytt konferansehotell på inntil 10 000 ­kvadratmeter. Totalt skal de bygge 21 000 kvadratmeter, hvorav kontor­arealene vil utgjøre om lag 4500 kvadratmeter, og partnerne vil investere til sammen for drøyt 600 millioner kroner.

Nordsjø Kontorpark i Haugesund blir det som omtales som en rendyrket og moderne kontorpark, med 15 000 ­kvadratmeter kontorlokaler og nærmere 700 kontorplasser.

85

prosjekter

Skisse over Bjergsted Hotell.

Første byggetrinn – Vi er i gang med første byggetrinn her, som blir på 6000 kvadratmeter og tar 14-15 måneder å ferdigstille. Prosjektet består av tre bygg som henger sammen. Dette ­prosjektet har vi sammen med ­Kruse Smith, som også blir leietaker sammen med Atea (IT infrastruktur, red.anm.). Vi håper å tiltrekke oss teknologibedrifter, og ikke bare olje- og offshorebedrifter, sier Ydstebø.

– Det blir den første kontorparken i Haugesund på mange år, og vi oppnår gode priser i byen, fortsetter han.

Base Property overtok i vår det gamle hermetikklaboratoriet i Niels Juels gate 50, samt hermetikkfagskolen i A ­ lexander Kiellands gate 2, rett ved Eiganes ­gravlund. Kjøpesummen ble moderate 63 ­millioner kroner, godt under v ­ erditaksten. ­Lokalene består av et tidligere hermetikk­ laboratorium og h ­ ermetikkfagskole.

Base Property startet i sommer ­ rbeidet med å rehabilitere hermetikk­ a laboratoriet på Eiganes. De to b ­ ygningene har til sammen 6700 kvadratmeter gulvflate, og eiendommen har et samlet ­tomteareal på nesten 10 mål. I første ­omgang er det laboratoriet på 2500 ­kvadratmeter som skal rehabiliteres. ­Bygningenes fasader, ­inngangspartier, vinduer og trappeløsninger er ­vernet, slik at bygningene står foran en total­

86

NE 09 2016

STAVANGER

Alfred Ydstebø har mange prosjekter på gang. renovasjon i tett samarbeid med ­byantikvaren. De ombygde lokalene skal brukes til kontor, næring og bolig.

Selskapene i Base Gruppen flytter selv inn neste år.

– Det er et fantastisk flott område vi har fått muligheten til å utvikle, kanskje byens beste. Parken på baksiden skal bli finere enn noen gang, med ­uteservering tilknyttet et 250 kvadratmeter stort ­serveringslokale inne, sier Ydstebø.

To med Stordalen Når det gjelder hoteller, har Base P ­ roperty sammen med Petter ­Stordalens selskap Home Invest bygget et f­ orretningshotell på Forus med ca 190 rom, hvor Nordic Choice er leietaker. Hotellbygget er på ca. 6500 kvadratmeter og ble åpnet i april i år.

– Her har vi signalisert at vi skal s­ itte med hotellet lenge, sier Ydstebø om ­tidsperspektivet.

Base Property og Stordalen har også gått sammen om å bygge et nytt konferanse­hotell i Bjergsted, nær konserthuset i Stavanger.

Investeringen her er anslått til 400 millioner kroner. Hotellet vil få 250 til 300 rom, og planlagt åpning er i 2020.

På boligsiden kan nevnes at Base Property i samarbeid med Skanska Bolig i

skal utvikle 260 boenheter på Kulimport i Paradis, som ligger i den sørøstre delen av Stavanger sentrum og helt i sjøkanten. Foreløpig er prosjektet i idéfasen, der det jobbes med utforming, antall boenheter, arkitektur og konsept.

– Dette prosjektet ligger nok litt ­lenger frem, tidligste salgsstart blir høsten 2017. På boligsiden ser vi på ­prosjekter fra Tromsø i nord til Østlandet, ­kommenterer Ydstebø.

Base Property har spredt seg til ­Bergen og overleverte i januar i år et kombinasjonsbygg for Solberg ­Andersen i Åsane, som de med en 50 prosent ­eierandel utviklet sammen med Espen Galtung Døsvig. I tillegg kan nevnes to planlagte hotellprosjekter i Sverige, i henholdsvis Halmstad og Kiruna, for å illustrere den geografiske spredningen.

Liten organisasjon Base Property er altså til stede i ­kontorsegmentet, hoteller, handel og boliger. Det som er litt nytt, er at det ­geografiske nedslagsfeltet er spredt.

– Historisk har vi vært til stede i Stavanger, men vi har begynt å se på ­Bergen. Vi er imidlertid en liten ­organisasjon med fem ansatte og har ikke

planer om å bli så mange flere. Vi kjøper inn tjenester, sier Ydstebø.

– Hvilke samarbeidspartnere har dere?

– BackeGruppen har bygget tre-­ fire prosjekter for oss, og vi har en tett ­relasjon med Skanska og Kruse Smith. Vi har også startet prosjekter i dårlige tider, som nå.

Generelt ønsker Base Property å ­bygge flerbrukerbygg, men Ydstebø sier de har en pragmatisk holdning her.

Det har de også til tidsperspektivet for ­eierskapet, men den nye hermetikk­ laboratoriet, som Base Property flytter til, har et perspektiv til «evig tid».

– Hva kan du si om tomtepriser og entreprisekostnader i Stavanger?

– Tomteprisene i Stavanger ­sentrum havner fort over 10 000 kroner per kvadratmeter bebygd BRA. For ­områder utenfor bykjernen snakker vi om 4000-7000 kvadratmeteren. Når det gjelder ­entreprisekostnader, fører vi nå opp ­boliger til under 30 000 kroner ­kvadratmeteren. Vi fikk inn fem anbud ved det seneste prosjektet, sier Ydstebø om konkurransesituasjonen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Skal du flytte?

Hva gjør du med IT?

Vi løser det for deg!

NETTVERK - FIBER - SKYTJENESTER - PC'ER OG SERVERE

SYMETRA.NO POST@SYMETRA.NO 67 41 50 00

ÅSEN – Din nye arbeidsplass?

FOR MER INFORMASJON Sjur Christian Monsen ­­906 25 177 www.smedvig.no

Ditt neste kontor?

NE(S)T er et ­nyetablert kontorfellesskap i ­Ipark ­innovasjonspark ­S­tavanger for deg som ønsker en ­fleksibel ­kontorplass i et ­spennende og innovativt miljø.

Prisgunstig, gjennomdesignet og med alle fasiliteter inkludert: Møte- og stillerom, sosiale soner, kaffe, wifi, trimrom og kantine.

VIL DU VITE MER? | POST@IPARK-EIENDOM.NO | TLF: 51 87 40 00 | IPARKNEST.NO

90

NE 09 2016

STAVANGER

Jobber med neste ­ Hinna Park Stavanger ­k­ommune har dannet et nytt tomteselskap og vil i løpet av høsten ta ­stilling til hvordan de vil jobbe med den neste fasen av Hinna Park.

Hinna Parks første fase er snart ­ferdig, og nå legges planene for Hinna Park Nord, et område som kan gi en ­utbygging på 200 000 kvadratmeter. John ­Peter Hernes har fått jobben med å lede Stavangers ­nystartede ­kommunale tomteselskap, som sitter på kommunens tomter på ­Hinna Park Nord.

– Vi jobber nå med strategien for ­Hinna Park Nord. Tomtene der er en veldig viktig del av porteføljen vår, sier Hernes til NæringsEiendom.

Han forteller at de ser på ulike ­ lternativ, blant annet å selge tomter a eller å skille ut tomter i frittstående joint ­ventures, hvor de driver dem videre sammen med eiendomsaktører.

– Dersom vi går for joint ventures, vil vi øke risikoen ved å ikke bare selge oss ut av tomtene, men det kan også gi ­inntekter, sier Hernes.

Han forteller at det nystartede tomteselskapet ikke ansetter en rekke nye folk i organisasjonen.

91

Slik ser Hinna Park Eiendom for seg deler Hinna Park Nord.

(Ill.: Destino/Brick)

– Vi har bare bemannet med de som er i kommunen og har ikke noe mål om å ha en stor stab. Vi vil også samarbeide med andre miljøer som har kompetansen vi trenger, sier Hernes.

Skryter av Hinna Park – Det er ingen tvil om at Hinna Park ­Eiendom er profesjonelle og at de har ­solide eiere- Det er en stor grad av enighet om at de har gjort en god jobb på Hinna Park, sier Hernes.

Han vil likevel presisere at det er flere aktører som kan være med på utviklingen dersom kommunen skulle velge en joint venture-løsning.

– De er en av flere profesjonelle og dyktige aktører som er interessert i å være med på å utvikle Hinna Park Nord, sier Hernes.

Utviklingen av Hinna Park Nord vil trolig ta lang tid. Stavanger kommune har imidlertid ambisjoner om å ­lansere ­modellen for utviklingen i løpet av ­høsten.

– Vi er langsiktige, men har også en stor grad av fleksibilitet med hensyn på tiden. Jeg tror vi oppretter vårt tomte­ selskap i en gunstig periode, sier Hernes.

Ambisjoner Hinna Park Eiendom, som eies av ­Entra og Camar Eiendom, har hatt ­enerett på utviklingen av den første fasen til Hinna Park. Nå er selskapet lysten på å være med på den neste f­ asen. De lanserte derfor sitt ­kandidatur allerede i ­januar med den hårete målsettingen om å ­bygge Nordens beste bydel.

– Vår visjon er å skape Nordens beste bydel. For å få dette til ønsker vi å jobbe videre sammen med ­Stavanger

­ ommune for å fylle bydelen med ­innhold k og ­aktivitet. Det skal bli et sted hvor ­regionen samles og hvor ­mennesker skal ha møtesteder både dag og kveld. Vi ønsker å skape et sted hvor man har lyst å være, sa daglig leder Tore Andre Eide i Hinna Park.

– Vår visjon ble veldig godt mottatt da vi presenterte den. Vi håper og tror at kommunen ønsker å ha oss med ­videre på hele eller deler av Hinna Park Nord, sier salgs- og ­markedssjef Kjetil Andre Haver til Nærings­Eiendom.

24-timers bydel Hinna Park vil ha en såkalt 24-timers ­bydel, hvor man kan bo, jobbe og t­ ilbringe tid på attraktive steder. Haver tror­imidler­ tid en utbygging av den neste fasen av Hinna Park ligger litt frem i tid.

– Det vanskelige markedet nå er en gyllen anledning til å bremse litt og ­bruke litt tid. Vi har lært mye av å ha bygget ut et fantastisk område på H ­ inna Park, sier Haver.

Sammen med Stavanger ­kommune vant Hinna Parks byområde ­Cityprisen Rogaland høsten 2015. Cityprisen er ifølge statuttene en ­utmerkelse som deles ut til ­byggherrer som ­strekker seg lengre med sine ­nybygg eller rehabiliterings­ prosjekter for å bidra til bedre bygg, byer og ­tettsteder. ­Prosjektet skal gi området og ­allmennheten en verdi og det ska være miljø- og klimaeffektivt. Juryen slo fast at prosjektet har oppnådd store kvaliteter i funksjonssammensetning og byrom. ­Hinna Parks Jåttåvågen fikk også skryt for sin langsiktige og ­ambisiøse strategi for å bygge en ny urban bydel.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Markedssjef Kjetil Andre Haver, Hinna Park Eiendom.

BUILDING THE FUTURE w w w. ba s e p ro p e r ty. no

Base Property AS er et eiendomsutviklingsselskap lokalisert i Stavanger. Selskapet er et heleid datterselskap av Base Gruppen AS. Siden etableringen i 2007 har selskapet gjort seg bemerket som en profesjonell og innovativ eiendomsutvikler innen handel, næring, industri, hotell og boliger i Norge. Base Property har utviklet nærmere 100.000 m2 eiendom og har cirka 100.000 m2 under utvikling i tidlig prosjektfase.

Base Property har gjennomført arkitektkonkurranse for et mulig nytt høyhus i Knud Holms gate 8 i Stavanger.

Vinnerutkastet ble Breiavatnet Lanterna av arkitektfirmaet Schmidt Hammer Lassen.

Base Property opplever for tiden høy aktivitet og har mange spennende eiendomsprosjekter under oppstart.

Hermetikklaboratoriet Status: Sted: Type: Areal:

Under rehabilitering Stavanger Kontor BTA 2.715 m2

Nordsjø Kontorpark Status: Sted: Type: Areal: Partner:

Byggetrinn 1 er under bygging Haugesund Kontor BTA 5000 / 15.000 m2 Grønhaug Eiendom AS

Bjergsted Trio Status: Sted: Type: Antall: Nettside:

Salgsstart Stavanger Bolig 31 enheter www.bjergstedtrio.no

A6 Havneparken Status: Sted: Type: Antall: Partner:

Detaljregulering ute for høring Sandnes Bolig / kontor / næring 70 enheter / 4.500 m2 næring Ineo Eiendom AS

Kulimport Bolig Status: Sted: Type: Antall: Partner:

Detaljregulering Stavanger Bolig 200 enheter Skanska Bolig AS

94

NE 09 2016

STAVANGER

95

Oversiktsbilde av Straensenteret, som nå får navnet Herbarium.

(Ill.: Snøhetta)

Starter byggingen Øgreid ­Eiendom ­rebrander Straen­ senteret til Herbarium og vil snart starte byggingen av det nye senteret.

Thulin i Øgreid Eiendom til Nærings­ Eiendom.

Han forteller at mange av leietakerne i Straensenteret vil bli med videre i det nye senteret.

– Vi er ca. 80 prosent utleid på ­kjøpesentersiden. Vi har ennå ikke tegnet noe på kontordelen ennå, men vi jobber med flere aktører, sier Thulin.

Tester sentrum Øgreid Eiendom er nå i full gang med å planlegge byggingen av det nye Straen­ senteret, som har fått navnet Herba­ rium. Handelsdelen skal bli på 12 000 ­kvadratmeter, mens det skal utvikles 8000 kvadratmeter med kontorarealer.

– Det er et sentrumsprosjekt som vi har brukt seks år på å få godkjent, og nå er vi klare. Vi vil starte byggingen i første kvartal til neste år, sier daglig leder Kjetil

Stavanger sentrum har hatt et problem med å tiltrekke seg store leietakere på grunn av mangel på store arealer. Med de nye kontorarealene i Herbarium (tidligere kalt Straensenteret), ser Øgreid Eiendom en fin anledning til å teste etterspørselen etter store kontorlokaler i sentrum.

– Det er et røft marked i regionen vår, men det ser ut som om vinneren i ­kampen om leietakere er Stavanger

96

NE 09 2016

STAVANGER

Kjetil Thulin i Øgreid Eiendom.

sentrum. Vi står klare til å bygge nå og få testet ut om de store selskapene vil til sentrum. Vi har arealene, sier Thulin.

Han forteller at Herbarium blir et ­lavenergibygg som er tegnet av ­Snøhetta.

– Det er et bygg for fremtiden som vi skal bevare for ettertiden, sier Thulin.

Ankerkvartalet Øgreid Eiendom arbeider også med utviklingen av Ankerkvartalet, som ligger midt i Stavanger sentrums CBD (­sentrale business-distrikt), rett ved siden av Straensenteret/Herbarium). Utviklingen av nye Ankerkvartalet ligger litt lenger frem i tid, og Øgreid Eiendom jobber med å bearbeide prosjektet. I mellom­

tiden tegnes det leiekontrakter for det ­eksisterende Ankerkvartalet.

– Vi har signert leieavtaler i Anker­ kvartalet i hele år, sier Thulin.

Blant annet har serveringskonseptet BAR tatt 800 kvadratmeter i Anker­ kvartalet. Nylig ble det også signert en leieavtale for forsikringsmegleren Willis Watson Towers for 430 kvadratmeter i kvartalet.

I Ankerkvartalet vil Øgreid Eiendom bygge ut ca. 8500 kvadratmeter handels­ lokaler og mellom 7000 og 8000 kvadrat­ meter kontorlokaler.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

EIENDOMMEN SOM HAR ALT DU BEHØVER Kanalsletta 3 på Forus i Stavanger har alle fasiliteter du forventer å finne i et moderne kontorbygg, pluss litt til.

Frukthagen 4. etg.

Eiendommen byr på arealeffektive kontorlokaler i Norges viktigste næringspark. Her finner du en rekke sosiale soner, med blant annet kaffebar, en solrik og stor takterrasse, eget treningsrom, samt et eget Vaffelhus hvor kantinepersonell disker opp med rykende ferske vafler. I tillegg har bygget en egen frukthage med fersk frukt.

Kaf febar 2. etg.

Vi har fleksible arealer for bedrifter mellom 50 og 800 ansatte.

F

U OR

ST S -

N AVA

GE

R

J a rle Holme n ( M ) 4 81 36 37 7 ( E ) ja rle .holme n@e m1.no

Vaf felhuset 3. etg.

Treningsrom 1. etg.

Visuell profil, film, markedsmateriell og nettside for Hjellnes Consult www.hjellnesconsult.no

Vi kan nærings­eiendom Vi forstår hvem du snakker til, hvor og ­hvordan du kan nå dem Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye ­kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

nebyra.no

100

NE 09 2016

BERGEN

114 Posten kjøper kjempetomt

106 Vil ha flere boliger i sentrum

102 Det er rundt Flesland det skjer

101

Innhol d

Bergen 102 Det er rundt Flesland det skjer Ny terminal styrer utviklingen i Bergen.

106 Vil ha flere boliger i sentrum Viktig for utviklingen av sentrum.

108 Konverteringer kan kutte ledigheten

Høy kontorledighet i Bergen, men boligmarkedet kan bidra til å kutte ledigheten.

110 Stor prosjektskuff i Bergen

Når markedet snur, er utbyggerne klare.

112 Bergens største for Thon Blar opp for Åsane Storsenter.

113 Selger utviklingseiendom Vil ha 120 mill for Minde-eiendom.

114 Kjøper kjempetomt

Posten skal utvikle på Kokstad.

102

NE 09 2016

NYHETER

Den nye terminalen pĂĽ Flesland.

(Ill.: Nordic - Office of Architecture)

103

Det er rundt ­Flesland det skjer Den nye terminalen på Flesland og forlengelse av bybanen styrer utviklingen i Bergen.

til Flesland og er på 7 kilometer, og totalt er strekningen Flesland–Bergen sentrum ca. 20 kilometer. Byggetrinn 3 omfatter i tillegg et administrasjonsbygg, et mo­ derne verksted og en vognhall som er dimensjonert for en fremtidig utbygging av Bybanen til Fyllingsdalen og Åsane.

Bybanen får sin endestasjon i undereta­ sjen i terminalbygget.

En kraftig utvidelse av Flesland har fått fart på planene om utbygging sør for sentrum. 2017 blir et m ­ erkeår for ­Bergen, da åpner den nye store ­terminalen (T3) på Flesland Lufthavn Bergen. Dagens terminal på Flesland er på 22 000 ­kvadratmeter, mens den nye terminalen blir på hele 63 000 kvadrat­ meter, slik at totalt terminalareal etter utvidelsen blir på 85 000 kvadratmeter. ­Kostnadsrammen for prosjektet er på 3,6 milliarder, eksklusive finansiering og moms. Den nye terminalen er planlagt å åpne i august 2017.

Sentralt for utbyggingsplanene står også en forlengelse av Bybanen til ­Flesland. Strekningen mellom Lagunen og Birkelandsskiftet åpnet 15. august i år.

Byggetrinn 3 for Bybanen er fra Lagunen

Flesland Business Park Og dette har trigget utbyggere. Den ­virkelige store utbyggingen rundt Flesland er Flesland Business Park, der Linstow AS og Flesland Holding AS skal stå for utviklingen. Flesland Holding er eid av Flesland Property AS, som igjen er eid av fem selskaper.

Konseptet Bergen Business Park skal utformes som en tett og bymessig ­bebyggelse for det som beskrives som et «levende bymiljø og byrom med urbane kvaliteter». Ambisjonen er å skape en moderne næringspark av ­internasjonalt format. De to utbyggerne vil skape et knutepunkt for lokalt og regionalt ­næringsliv, og en næringslivsmotor for hele Vestlandet. Bedriftene i nærings­ parken skal deler funksjoner som konfe­

ransesenter, ­utvendige torg og en rekke ­servicetilbud.

Ser vi på potensielle leietakere og bransjer, ser de to utviklerne for seg ­spisskompetente miljøer fra ulike bransjer- Næringsparken får en fleksibel struktur som skal gjøre den tilpasnings­ dyktig og bærekraftig over tid. Det er også høye miljøambisjoner for ­prosjektet, ­Bergen Business Park planlegges og utvikles i henhold til prosessverktøyet BREEAM COMMUNITIES.

Flere faser Bygningsmassen er samlet i ulike enheter, og prosjektet skal bygges ut gjennom flere faser. Den første fasen består av et hotell og tre kontorbygg som etableres nærmest flyplassen. Her snakker vi om en total utbygging på ca. 35 000 kvadratmeter.

Første del av prosjektet er et nytt stort konferansehotell like ved den nye terminalen. Hotellet vil bli på ca. 16 000 kvadrat­meter. Nordic Choice stakk i 2015 av med seieren om å bygge Comfort H ­ otel Bergen Airport, et hotell som skal stå ferdig 28. februar 2017, noen måneder før ferdigstillelsen av den nye terminalbyg­ ningen. Dette hotellet skal r­ epresentere

104

NE 09 2016

NYHETER

et enklere møte- og overnattings­ alternativ og bygges i nærheten av det mer tradisjonelle fullservice konferanse­ hotellet ­Clarion Hotel Bergen Airport, som åpnet i 2007. Tanken er at Comfort Hotel ­Bergen Airport blir et naturlig møtepunkt mellom Bergen og tilreisende fra hele l­ andet. Beliggenheten blir 150 meter fra den nye terminalbygningen, og hotellet får 300 rom, restaurant, lobbybar, møtefasiliteter osv. og er både beregnet på forretningsreisende og privatmarkedet.

Hotellet får imidlertid konkur­ranse av et nytt konferansehotell like ved den nye hovedterminalen. Betonmast bygger for tiden for Scandic et hotell på 23 650 ­kvadratmeter og 300 rom. Der­ med blir hotellet Scandics nest største

­ onferansehotell i Norge. Det nye hotellet k får to konferansesaler med plass til henholdsvis 900 og 400 personer, samt 25 møterom. Bygget blir på 6 etasjer, inkludert parkeringskjeller, og skal etter planene stå ferdig i april 2017.

7000 arbeidsplasser I tillegg til hotell skal det bygges kontor­ bygg og forretninger i Bergen Business Park. Det tillates ikke detaljhandel utover 1500 kvadratmeter, men næringsparken har kapasitet til nærmere 7000 arbeids­ plasser ved full utbygging over lengre tid.

Det såkalte Expobygget vil være innfalls­ porten til Bergen Business Park for gående fra flyplassen. Torget er ment å fungere som en felles møteplass med ­omkringliggende

s­ ervicefasiliteter som kafè, restaurant, ­møtesenter, ­treningsfasiliteter osv.

Expobygget vil etter planene ha drøyt 4500 kvadratmeter med kontorarealer.

Midt-bygget skal bli et effektivt en­brukerbygg som er tilpasset større leietakere som søker det utbyggerne omtaler som «identitetsskapende arealer med gode løsninger for økt samhandling».

Midt-bygget er ment å få fem kontor­ etasjer med etasjeplan på 1000-1100 kvadratmeter, totalt snaue 5500 kvadrat­ meter. Bygget er knyttet sammen med en åpen trapp fra lobby til alle etasjer og b ­ inder på den måten alle de ansatte sammen som en større enhet.

De videre fasene i utbyggingen av næringsparken er fleksible med hensyn

105

til rekkefølge, størrelse og plassering. Ut­ byggingen vil koble seg på et fungerende system med tanke på kommunikasjon og fellesfunksjoner. Kontorområdet vil ligge i gangavstand til den nye terminalen og bybanestasjonen.

Parallelt Utviklingen av Flesland Business Park skal etter planen skje parallelt med ­byggingen av den nye terminalen på ­Flesland og en videreføring av bybanen.

Men det er flere store utbygginger i området. Posten Norge opplyste i slutten av august at de hadde kjøpt en tomt på hele 427 mål på Kokstad, nær Rådal. Her skal konsernet bygge et felles post- og logistikk­ senter. 226 mål av tomten er regulert som

næringsareal, og Posten vil benytte deler av disse arealene til egen virksomhet.

Det ­øvrige arealet skal videreutvikles i samarbeid med andre aktører. ­Konsernet anser området ved Flesland som det mest attraktive logistikknutepunktet for fremtiden. Kjøpet på Kokstad er en av de siste tomtene for å ferdigstille Postens nye­ ­terminalstruktur.

En varestrømsanalyse utført av NHO Logistikk og transport viser at markeds­ tyngdepunktet for godsstrømmene er Bergen sentrum og sydvestover. Dette har vært utslagsgivende for lokaliseringen av et nytt post- og logistikksenter på Kokstad.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Endestasjonen for Bybanen.

(Ill.: Nordic - Office of Architecture)

106

NE 09 2016

BERGEN

Det er plass til flere som bor i Bergen sentrum.

(Foto: Shutterstock)

107

Vil ha flere boliger i sentrum Flere boliger ­trekkes frem som noe av det viktigste ved ­utviklingen av Bergen sentrum.

Steinar Kristoffersen er daglig leder av Bergens offisielle sentrumsselskap Ber­ gen Sentrum AS. Virksomheten jobber med å skape samarbeid mellom de ulike ­aktørene i sentrum og sikre ramme­ betingelsene for næringsdrift i sentrum.

Han er krystallklar når NæringsEiendom spør om hva som er viktig for den videre utviklingen av Bergen sentrum.

– De to viktigste tingene er at vi må bygge langt flere boliger i sentrum, og så må det sørges for god tilgjengelighet.

Både med kollektivtrafikk, biltrafikk og for gående og syklende, sier Kristoffersen.

Han er en sterk motstander av såkalt byspredning, og vil ha fortetting og ­utbygging i sentrum. Dersom man ikke

får inn flere mennesker som bor og j­obber i sentrum, frykter han at trenden med fallende markedsandeler innenfor handel vil fortsette.

10 000 nye boliger Kristoffersen får støtte fra flere som ­jobber for Bergen Sentrum. Bergen Næringsråd har tatt til orde for at det skal bygges 10 000 boliger i sentrum de neste ti årene. Næringsrådet vil ha mindre ­detaljerte og mer overordnede planer, hvor både politikere, plan- og bygge­ administrasjon og utbyggere får tillit.

Nancy Jøssang, som er daglig leder i Opus Bergen AS, er også leder i Ressurs­ gruppe Byutvikling i Bergen Næringsråd.

– Hele Bergensregionen ønsker og ser verdien av fortetting med 10 000 nye boliger i Bergen sentrum de neste 10 årene, forkortet til «10 på 10». Ingen i Bergens­regionen er tjent med at all vekst hovedsakelig skjer i suburbia og ­omegnskommunene. Vi er nødt til å ­styrke sentrum for å styrke regionen og maktbalansen øst-vest mellom Oslo og Bergen. Ved fortetting av byen blir byrommene, som er Bergens stolthet,

enda viktigere, sa Jøssang da hun ble leder i Ressursgruppe Byutvikling.

Siden har hun markert seg med flere utspill om å få fart på boligbyggingen i Bergen sentrum. Hun gir ifølge Bergens Tidende følgende råd for boligstrategien de kommende 15 årene: • Alle boliger kan ikke bygges i de syv definerte byutviklingsområdene. Tilnær­ mingen må være mer fleksibel.

• Sentral boligbygging må slippe alle rekkefølgekrav utenfor eget planområ­ de i motsetning til boligbygging utenfor fortettingsområdene.

• Boligplanlegging sentralt må gis ekspressbehandling sammenlignet med reguleringsplaner utenfor fortettings­ områdene. Den må slippe å vente på offentlig regulering.

• Hensynet til et ønske om høy ­utnyttelse skal alltid vektlegges av fag­ etaten; andre hensyn må vektes lavere enn det som ville vært tilfelle utenfor forretningsområdene.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

108

NE 09 2016

NYHETER

­Konverteringer kan kutte ­ledigheten Konverteringer av næringsbygg på Sandsli kan ta ned kontorledigheten i Bergen med rundt 50 000 kvadratmeter.

Da næringsmeglerne talte opp ­ledige kontorareal i Bergen i våres, kom de frem til en svært høy ledighet.

Kyte Næringsmegling slo fast at det sto ca. 220 000 ­kvadratmeter ledige ­kontorlokaler i Bergen, tilsvarende en ledighets­prosent på 10,5. Det har aldri vært høyere a ­ realledighet i byen. DNB ­Næringsmegling talte også opp rekordhøy kontorledighet på 207 000 kvadratmeter.

Trenden fortsetter Nå er DNB Næringsmegling i full gang med analysearbeidet for denne høstens

markedsrapport. Og selv om tellingen av ledig areal ikke er helt ferdig, kan ­direktør Rossy Addington i DNB ­Næringsmegling i Bergen fortelle at trenden fra i vår ­fortsetter.

– Ledigheten er fremdeles svært høy i Bergen. Men vi ser nå at det er en del større kontorbygg som skal ­konverteres.

Det kommer til å ta bort en del av ­tilbudet. På Sandsli kan det dreie seg om rundt 50 000 kvadratmeter, sier ­Addington til NæringsEiendom.

Han mener Bybanen har ­bidratt til at Sandsli er blitt et mer ­attraktivt sted å bo. Kombinasjonen av eldre ­kontorbygg, som uansett må ­rehabiliteres dersom de skal få inn nye leietakere, og et bedre lokalt bolig­marked, gir ­muligheter for ­konverteringer.

Hvis det er ett område Addington skal trekke frem som spennende, så er det ­området rundt Flesland.

– Det blir byens beste kontor­område, sier Addington om stedet som blant a ­ ­nnet vil huse Flesland Business Park.

Leieprisene Leiemarkedet i Bergen er ikke like preget av oljenedgangen som Stavanger og Sør-­Norge. Men det har likevel vært en todeling i ­markedet, hvor områdene som har mange oljerelaterte bedrifter har høy ledighet og fallende leiepriser. Samtidig er det etter forholdene god etterspørsel etter lokaler i sentrum.

Leieprisene holder seg forholdsvis stabile. DNB Næringsmegling har ennå ikke kommet med oppdaterte tall, men i forrige markedsrapport ble leieprisene for kontorlokaler med høy standard i sentrum anslått til å være mellom 1400 kroner og 2100 kroner per kvadrat­meter, med toppnivåer på 2600 kroner ­meteren.

Både Kokstad og Sandsli hadde noe lavere leiepriser, med ­toppnivåer på 1800-1900 kroner meteren og et p ­ risbånd på fra 1200 til 1600-1700 kroner per kvadratmeter for kontorlokaler med høy standard.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

109

Statoil-bygget på Sandsli kan bli konvertert.

Rossy Addington, DNB Næringsmegling.

110

NE 09 2016

BERGEN

Stor prosjektskuff i Bergen

Eiendoms­utviklerne i Bergen har m ­ ange prosjekter ­klare i skuffen til når ­markedet bedre og leie­takerne slår til.

En betydelig utbygging av nye kontorlokaler i Bergen-området har bidratt til

at kontorledigheten har steget fra drøye 90 000 kvadratmeter i 2009 til godt over 220 000 kvadratmeter. I tillegg til store prosjekter utenfor sentrum, har også ­Bergen sentrum fått tilført nye arealer.

Flere nye bygg Blant annet har ROM Eiendom bygd et stort bygg på rundt 15 000 kvadratmeter ved jernbanestasjonen, og ved ­Bryggen har Grieg Gruppen utvidet Grieg G ­ aarden med 4500 kvadratmeter. ­Sparebanken Vest har utviklet 20 000 kvadratmeter i

Jonsvollkvartalet, mens Odfjell har bygd 14 000 kvadratmeter i Nygårdsgaten 112.

G.C. Rieber Eiendom har også utviklet på Marieholmen. Det pågår også bygging av flere nye kontorbygg. Ett av de største og mest kjente er Media City Bergen, som vil huse NRK, TV2, Bergens ­Tidende, Bergens­avisen, Vizrt, Universitetet i Bergen og andre virksomheter innenfor medier og tv-produksjon.

Utenfor Bergen arbeider Lie ­Gruppen ned Bildetangen, et prosjekt som skal bli inngangsposten til Sotra Kystby.

111

Det kan bygges mange nye kontorbygg i Bergen dersom leietakere kommer på plass. (Ill.foto: Shutterstock)

Bilde­tangen kan gi rom for 200 000 kvadratmeter med næringsareal i tillegg til mange boliger. Ved Kokstadflaten, mellom Sandsli og Bergen Lufthavn, Odfjell-­familiens Kokstad Holding satt opp et bygg og det er tomter til ytterligere kontorbygg.

Nye sentrale bygg Kanalveien 51 ligger sentralt plassert på Minde, og er på ca. 20 000 kvadrat­ meter. I tilknytning til Kanalveien 51/53 har Mowinckel Management planlagt

et påbygg på rundt 6300 kvadratmeter kontor­lokaler. Rammetillatelsen er på plass, men ­Mowinckel ­Management vil ikke sette i gang ­bygg­ingen før de har leietakere på plass for en stor del av bygget.

I Kanalveien 7 bygger Rasmussen Eiendom, som er en del av Strømberg Gruppen, et nytt kontorbygg på knappe 10 000 kvadratmeter. LAB Entreprenør er i full gang med byggingen av det fem etasjer høye bygget, og det er planlagt ferdigstillelse i mai 2017. Det er Siemens som skal leie lokalene i Kanalveien 7.

I Damgårdsveien 134 planlegger ­Frydenbø Group et nytt kontorbygg på 9890 kvadrarmeter med kontor og parkering, og i Kronstadparken vil Bara Eiendom sette opp et bygg med navnet Vinkelbygget på 10 000 kvadratmeter.

I Laksevåg skal det settes opp et nytt bygg på 6400 kvadratmeter i på den gamle verftstomten. Utbygger er Marin Eiendomsutvikling.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

112

NE 09 2016

BERGEN

Bergens største for Thon Bergens største ­enkelttransaksjon er snart en realitet.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har inngått intensjonsavtaler med Nordea Liv Norge AS og Steen & Strøm AS om kjøp av Åsane Storsenter DA. Selskapet eier Åsane Storsenter på ca. 50 000 kvadrat­ meter i Åsane, rundt 13 kilometer nord for Bergen sentrum.

40 000 per m2 Ifølge en børsmelding baseres ­transaksjonen på en samlet eiendoms­ verdi på rundt 2 milliarder kroner, det vil si om lag 40 000 kroner kvadrat­meteren.

Partene tar sikte på å gjennomføre ­transaksjonen innen en måneds tid.

Pangea Property Partners har vært rådgiver for selgerne i transaksjonen.

Nordea Liv og Steen & Strøm eier Åsane Storsenter DA med 50 prosent hver.

Bransjenettstedet NE nyheter skrev i juli 2015 at Nordea likevel kunne selge

senteret sammen med Steen & Strøm, etter at de hadde stanset salget og heller ville utvikle det selv. Høsten 2014 det ble kjent at Nordea vurderte et salg, men de skal ikke ha fått inn tilfredsstillende bud, og det skal ha vært uenigheter mellom Nordea og Steen & Strøm.

Ble bønnhørt Ifølge nettstedet Vest24 vil Nordea Liv den gangen ha hele en milliard kroner for sin halvdel (50,1 prosent) av Åsane ­Storsenter, men ingen kjøpere meldte seg. Nå har altså Olav Thon vært villig til å bla opp dette beløpet. Åsane Storsenter har slitt med ­fallende omsetning etter at det nye ­senteret på Horisont så dagens lys. ­Storsenteret hadde i fjor en butikk­ omsetning på om lag 1,5 milliarder kroner. Åsane Storsenter DA hadde for øvrig i 2015 driftsinntekter på 117 millioner kroner. Fast eiendom var i balansen ved utgangen av fjoråret bokført til 1369 ­millioner kroner. Forutsetter vi ­eksempelvis netto leieinntekter på 107 millioner kroner, tilsvarer det en netto

direkteavkastning – yield – på 5,3–5,4 ­prosent. Et avvik i disse netto leie­ inntektene på 1 million slår ca. 0,05 prosentpoeng på yielden.

Kommer tilbake Konserndirektør Arne B. Sperre i Olav Thon Eiendom vil ikke gå i detalj på transaksjonen ennå, med henvisning til at det så langt er inngått en intensjons­avtale.

Sperre lover imidlertid at de kommer ­tilbake med mer utfyllende ­informasjon når transaksjonen forhåpentlig er gått i boks. Transaksjonen er dessuten ­betinget av at konkurransemyndighetene ­godkjenner kjøpet.

En kjøpesum på 2 milliarder kroner er altså den høyeste ­transaksjonsprisen noensinne i Bergen. Den forrige r­ ekorden ble satt i fjor høst, da Storebrand ­Eiendomsfond Norge KS ble den nye ­eieren av DNB-bygget i Bergen. Prisen her var i underkant av 1,5 milliarder kroner.

Salget på imidlertid godkjennes av Konkurransetilsynet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

113

Selger ­utviklings­eiendom En utviklings­eiendom på Minde sør for ­Bergen sentrum er til salgs for 120 ­millioner kroner.

Eiendommen det er snakk om, er ­Kanalveien 107, som består av 5 eier­ seksjoner. Kanalveien 107 ligger ikke langt unna prosjektet Kronstadparken til Bara Eiendom. Her skal Bara føre opp 50 000 kvadratmeter med nye kontor­lokaler og og rundt 400 nye boliger.

Kanalveien 107 Eiendom AS eier ­seksjonene 1–3, mens Fjøsangerveien 122 KS eier seksjonene 4–5. Det er 100 ­prosent av aksjene i Kanalveien 107 ­Eiendom AS og Fjøsangerveien 122 KS som selges. I tillegg inkluderer det 100 prosent av aksjene i Kanalveien 107 Eiendom II AS og Kanalveien 107

KS. ­Hovedaksjonær i Kanalveien 107 ­Eiendom AS er Knut Karlsen.

Kontorbygg Salgsobjektet er et kontorbygg fra 1957 i 6 etasjer, det vil si bygget er en blanding av kontor og butikk. Arealene er på 7242 kvadratmeter, mens tomtearealet er på 1970 kvadratmeter. Innvendig standard varierer mellom de enkelte l­ eiearealene, og det skyldes at lokalene over tid har vært tilpasset en rekke forskjellige l­ eietakere.

Leietakertilpasninger må d ­ erfor påregnes.

En kjøper må forholde seg til en del ukjente faktorer. Grunnforholdene er ukjente, og fundamenteringen er ukjent, men denne er antatt å være betong på fjell/utskiftete masser. Det foreligger i dag ingen energiattest for bygget, men denne attesten skal være klar innen overtakelse.

Lite parkering Elektrisk anlegg er ifølge en annonse ­tilpasset dagens bruk, og det er ­flere ­ventilasjonsanlegg i bygget. Det er

i­ midlertid i dag få parkeringsplasser på egen grunn, og dagens parkeringsbehov dekkes ­gjennom parkering på nabo­ eiendommen. I annonsen fremkommer det at i ­verdsettelsen er det lagt til grunn at eiendommen disponerer et område på ca. 3600 kvadratmeter for parkering.

Når et eventuelt nybygg er ferdig i Kanalveien 103, vil den nye eieren av Kanalveien 107 kunne inngå en avtale for leie av 80 plasser i dette nybygget. Denne avtalen får en varighet på 10+10 år fra innflyttingstidspunktet.

Eiendommen beskrives ellers som et utviklingsobjekt, som hører inn under en plan under arbeid, men det er en endelig vedtatt arealplan. Planen legger føringer for en mulig utbygging av eiendommen.

Leieinntekter og gjenværende leietid av kontraktene fremkommer ikke av annonsen, men eiendomsverdien er altså satt til 120 millioner kroner.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

114

NE 09 2016

BERGEN

Kjøper kjempetomt Posten Norge har ambisjoner for området som kan bli lokaliseringen for ny jernbaneterminal i Bergen. (Foto: Søren Nielsen/Posten)

Posten Norge har kjøpt en tomt på hele 427 mål på ­Kokstad sør for Bergen ­sentrum.

Her skal konsernet bygge et felles post- og logistikksenter, som ifølge en presse­ melding blir det største i regionen.

Selgerne av tomten er Forsvarsbygg og Skifte Eiendom. 226 mål av tomten er regulert som næringsareal, og ­Posten vil benytte deler av disse arealene til egen virksomhet. Det øvrige arealet skal v ­ idereutvikles i samarbeid med andre aktører.

Noen kjøpesum for tomten oppgis ikke. Posten skal totalt investere over 4 milliarder kroner til bygg, tomter, eiendomsutvikling og infrastruktur i det landsdekkende logistikknettverket.

Flesland attraktivt knutepunkt Posten skriver i pressemeldingen at de har gjort grundige vurderinger før ­tomtekjøpet. Konsernet anser området ved Flesland som det mest attraktive ­logistikknutepunktet for fremtiden. K ­ jøpet på Kokstad er en av de siste ­tomtene for å ferdigstille Postens nye terminalstruktur.

En varestrømsanalyse utført av NHO Logistikk og transport viser at markeds­ tyngdepunktet for godsstrømmene er Bergen sentrum og sydvestover. Dette har vært utslagsgivende for lokaliseringen av nytt post- og logistikksenter på Kokstad.

Ny jernbaneterminal Den nye tomten ligger nær Rådal, som er ett av de mest aktuelle alternativene som er lagt frem for ny j­ ernbaneterminal i Bergen. Dessuten mener Posten at ­samlokaliseringen av terminaler i nye ­logistikksentra styrker ­konkurransekraften i et stadig mer internasjonalt marked.

– Posten og Bring er Norges l­ edende post- og logistikkaktør og spydspiss innen miljøvennlige transportløsninger.

En samlokalisering av virksomhetene i Bergen til Kokstad vil gi effektiv logistikk for post, pakker og gods enten det skal fraktes på vei, bane, fly eller sjø, sier konsernsjef Dag Mejdell i Posten Norge i meldingen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Bergen 20. april 2017 Citykonferansen kommer til Bergen i 2017!

Citykonferansen Oslo har vært gjennomført i 30 år og er den største i sitt slag for eiendomsbransjen. Konferansen er en sentral nettverksarena og samler bransjens ledere til faglig påfyll, bankett og utdeling av den regionale Cityprisen.

Vi gleder oss nå til å invitere bransjen i Bergen til årlig samlingspunkt med våre samarbeidspartnere.

Velkommen alle, vi gleder oss til å se deg!

Følg med for løpende oppdateringer: www.nekunnskap.no

28.-29. september 2016 Folketeatret URBAN SOLUTIONS Oslo Urban Arena knytter sammen en rekke urbane temaer som gjør dette til en møteplass for alle sektorer som driver med byutvikling.

Med verdensledende foredrags­holdere innenfor sitt felt og gode møte­fasiliteringer blir ­dette to dager du ikke kan gå glipp av!

Vi byr på 11 keynotes, 5 ekskursjoner, og over 85 foredragsholdere som alle står klare for å møte deg på folketeatret og kulturhuset 28.-29. september. Velkommen!

Se hele fagprogrammet og meld deg på: www.oslourbanarena.com

Arrangører

URBANISTENE

Maria Vassilakou

Karolin Forsling

Sepehr Mousavi

Rikke Gram-Hansen

Saskia Sassen

Susan Crawford

City councilor for urban development, transport, environment and citizen ­participation in Vienna Smart solutions in Vienna

CEO at FORSLINGUNITED Urban Escape

Sustainability Strategist, Plantagon Companization High Rise Urban Farming

Special adviser Copenhagen Solution Lab Street LAB, Human Smart City

Robert S. Lynd Professor of Sociology Columbia University Who owns the City?

Professor at Harvard Law School / Co-director of the Berkman Center for Internet & Society The responsive city

Anita Krohn Traaseth

Sasha Hasselmeyer

Sonja Miokovic

Anders Vestergaard Jensen

CEO, Innovasjon Norge The City 2.0

CEO, CITYMART Tear down the silos.

Innovative cities

Bransjen samarbeider med oss

Expert on youth and cities and co-founder & Global Director YouthfulCities Youthful Cities

Senior Analyst, Mandag Morgen International Sustainable Urban Mobility and Development

Hila Oren CEO at The Tel Aviv Foundation Branding Tel Aviv

118

NE 09 2016

BRANSJEGUIDE

BRANSJEGUIDE AKTØRER INNEN EIENDOMSBRANSJEN

BELYSNING

ADVOKAT

Det fremste juridiske spesialistfirmaet innen Eiendom, IKT Media, Arbeidsliv og Corporate

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

T: 21 93 10 00 | E: post@foyentorkildsen.no | W: foyentorkildsen.no

T: 48 09 02 70 | E: info@mk-illumination.no | W: www.mk-illumination.no

C.J. HAMBROS PLASS 2D, 0164 OSLO

GRENSEVEIEN 91, 0662 OSLO

BELYSNING

ADVOKAT

Grette leverer effektive juridiske råd og tjenester av høyeste kvalitet. I samarbeid med våre oppdragsgivere bidrar vi til definert strategisk måloppnåelse

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 22 34 00 00 | E: firmapost@grette.no | W: www.grette.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

FILIPSTAD BRYGGE 2, 0114 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

BRANNRÅDGIVER

ADVOKAT

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 22 81 45 00 | E: post@steenstrup.no | W: www.steenstrup.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

AREAL- OG REGULERINGSRÅDGIVER

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

CATERINGTJENESTER

Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

T: 23 89 79 00 | E: kine.kolgrov.fossen@fazer.com | W: www.fazer.no

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

FILIPSTAD BRYGGE 1 , 0252 OSLO

119

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSBESITTER

En annen standard

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere

T: 24/7 23 12 23 12 | E: post@braatheneiendom.no | W: www.braatheneiendom.no

www.osloareal.no

HAAKON VIIS GT. 2, VIKA, 0161 OSLO

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSBESITTER

Største utleier på Bryn

Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen

T: 23 37 98 00 | E: firmapost@bryneiendom.no | W: www.bryneiendom.no

T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no

NILS HANSENSVEI 2, 0667 OSLO

DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSBESITTER

En aktiv eiendomseier og eiendomsutvikler med fokus på leietakere

Thon Eiendom har kontoret, forretningslokalet, boligen eller lageret som passer deg best. Vi gir deg forutsigbarhet, trygghet og personlig oppfølging

T: 23 17 24 50 | E: post@fabritius.no | W: www.fabritius.no

T: 23 08 00 00 | E: post@thoneiendom.no | W: www.thoneiendom.no

RUSELØKKVEIEN 14, 0251 OSLO

STENERSGATA 2, 0105 OSLO

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSFORVALTER

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom.

Vertskap for bevisste leietakere

Din suksess er vår suksess

T: 05554 | W: www.klpeiendom.no

T: 815 44 100 | E: leiekontor@dnb.no | W: www.leietakerdnb.no

DRONNING EUFEMIAS GATE 10, 0191 OSLO

DRONNING EUFEMIAS GATE 30, 0191 OSLO

120

NE 09 2016

BRANSJEGUIDE

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVER

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 22 73 63 00 | E: firmapost@mustadeiendom.no | W: www.mustadeiendom.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

EIENDOMSMEGLER

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMS

SERVICE

Norges ledende næringsmelger

Et selskap i OBOS-konsernet. Miljøfyrtårnsertifisert og allsidig 24 timers vaktservice

T: 22 41 48 00 | E: post@akershuseiendom.no | W: akershuseiendom.no

T: 23 17 85 00 | E: firmapost@gaardpass.no | W: www.gaardpass.no

HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO

ØSTRE AKER VEI 206A, 0975 OSLO

EIENDOMSMEGLER

post@stillasbygging.no

EIENDOMSSERVICE

OSLO STILLAS & FASADE AS

Som en eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen næringseiendom

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

T: 22 06 62 80 | E: post@colliers.no | W: www.colliers.no

T: 22 35 35 95 | E: post@stillasbygging.no | W: www.stillas-fasade.no

WERGELANDSVEIEN 7, 0167 OSLO

SMALVOLVEIEN 44, 0677 OSLO

EIENDOMSMEGLER

EIENDOMSUTVIKLER

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

Ferd Eiendom besitter solid kompetanse innenfor eiendomsutvikling, marked og forvaltning

T: 900 24 448 | E: info@totalplan.no | W: www.totalplan.no

T: 67 10 80 00 | E: post@ferd.no | W: ferd.no

SANDAKERVEIEN 24D, 0473 OSLO

STRANDVEIEN 50, 1366 LYSAKER

121

EIENDOMSUTVIKLER

IT-LØSNINGER

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen - en ledende bransjeaktør siden 1933

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

T: 91 19 16 69 | E: post@loeutvikling.no | W: www.loeutvikling.no

T: 67 57 15 00 | E: post@nois.no | W: www.isy.no

SJØLYST PLASS 4, 0278 OSLO

KJØRBOVEIEN 29, 1337 SANDVIKA

EIENDOMSUTVIKLER

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker

KANTINETJENESTER

Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov

T: 22 73 63 00 | E: firmapost@mustadeiendom.no | W: www.mustadeiendom.no

T: 23 89 79 00 | E: kine.kolgrov.fossen@fazer.com | W: www.fazer.no

MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO

FILIPSTAD BRYGGE 1 , 0252 OSLO

EIENDOMSUTVIKLER

KOMMUNIKASJON OG MARKEDSFØRING

Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen.

Vi kan næringseiendom

T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no

T: 938 63 125 | E: bjorn@ne.no | W: nebyra.no

DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER

MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO

FORNYBAR ENERGI

KOMMUNIKASJON OG MARKEDSFØRING

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

Markedsplass for ledige lokaler

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

T: 23 11 56 00 | E: post@ne.no | W: ne.no

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO

122

NE 09 2016

BRANSJEGUIDE

MYNDIGHETSKONTAKT

KURS OG KONFERANSE

Eiendomsbransjens konferansespesialist

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 95 85 36 35 | E: post@nekunnskap.no | W: www.nekunnskap.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

3D VISUALISERING

SAMARBEIDSPLATFORM

Vi lager fotorealistiske 3D løsninger for alle typer næringsbygg.

Møbleringsplaner, 3D interiør, 3D fasade, 3D animasjoner og dronefilmer

Samarbeidsplatform på nett for alle som jobber med næringseiendom.

T: 41 91 69 83 | E: kal@facilius.no | W: www.facilius.no

T: 907 65 221 | E: mo@ne.no | W: nemeet.no

MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO

MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO

Ønsker du å være med i Bransjeguiden?

TA KONTAKT MED METTE NORDTVEDT, METTE@NE.NO

For deg som skaper byen Stedene vi jobber, stedene vi møtes og stedene vi husker

Nyheter / Design / Kommunikasjon / Rüdgivning Konferanse / Analyse / Markedsføring

naringseiendom.no

W H Y O S LO

En annen standard