NæringsEiendom nr 11-2013 by Blake and Friends

November 2013

24. årgang

Tema:

Leses av 37 000 ledere 11

• O S LO SENTRUM

November 2013

• J U SS

24. årgang Kr. 48,– www.NE.no • www.NEnyheter.no

Oslo sentrum:

Enorme prisforskjeller FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Alt om kontor for de små

Fortsatt vanskelige banker

Stavanger: Oljen styrer leiemarkedet

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner! Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

INNHOLD

11 2013

Neste utg.: 13. desember Materiellfrist: 29. november

1. Store forskjeller i leiepris s. 56 // 2. Kontorhotell – ideell løsning s. 46 // 3. Oljen styrer alt s. 82

NYHETER

TEMA

12 Bruker åtte år på å lage en park

58 Sted: Oslo Sentrum Gode lokaler under 3000 kroner meteren Dyrest i CBD

16 KPI-sjokk for leietakere 18 Fremtidens bank 22 KLP Størst 24 Konverterer i Nydalen 34 Åpent eller i celle? Resultatene spriker 40 Kontormuligheter for de små 92 Fortsatt vanskelige banker

80 Tema: Stavanger Kjempeportefølje til salgs Vekstmaskinen Forus 94 Juss: Fisjonsansvar en tikkende bombe Utleier får mer ansvar Massiv bevegelse i markedet for klassifisering Når leietaker får økonomiske problemer

FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer

23 01 21 21 www.fazenda.no

Spesialist på finansiering av næringseiendom

Johnny Almenning joa@bnbank.no

Ole Hyvik ohy@bnbank.no

Jørgen Bue Solli jbs@bnbank.no

Derfor velger du BN Bank! Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 22 82 56 00 eller 73 89 20 00.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00

Foto: Kolonihaven

skreddersøm og konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for

Etter å ha opplevd mange store øyeblikk, ser vi stadig nye utsikter åpne seg

I 1964 startet Peter T. Malling og Henrik B. Tschudi en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag er Malling & Co etablert som eiendomshuset på toppen i Norge, og tilbyr tjenester innen forvaltning, kjøps- og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse.

Historien forplikter

LEDER DAG-JØRGEN SALTNES

11 2013

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no

A-laget og B-laget Eiendomsmarkedet er i løpet av de seneste årene blitt et mer klassedelt «samfunn», med stadig større forskjeller mellom A-laget og B-laget. Utviklingen har skjedd parallelt med at leietakerne er blitt mer krevende og bevisst på hvilke behov de har. A-laget er eiendomsaktørene som sitter på kapital, kunnskap og tilgang på gode driftsmiljøer, enten internt eller ved gode samarbeidspartnere. De har midler og ressurser til å vedlikeholde eiendommene, og kan foreta store oppussinger for å tiltrekke seg attrative leietakere. B-laget er ofte mindre eiendomsaktører, med knapphet på kapital og manglende evne til å foreta den oppussing som en bevisst leietaker krever før en kontrakt undertegnes. A-laget investerer og får gode leietakere og økt husleie for sin innsats. B-laget investerer mindre og får leietakere som ikke har råd til å betale premium husleie. Nye miljøkrav og andre reguleringer er en byrde for både A- og B-laget, men siden A-laget allerede har en fordel i konkurransen, vil de nye reguleringene bare forsterke forskjellene. Det er en av grunnene til at livselskaper og andre store eiendomsaktører ofte hilser strengere miljøkrav velkommen. De øker sin konkurransekraft i forhold til de svakeste selskapene. Vi tror ikke fremtiden blir noe enklere for de svakeste eiendoms selskapene. Leietakerne vil kreve mer, myndighetene vil kreve mer og til og med bankene vil kreve mer av dem som oppfattes å ha lavere kvalitet i sine porteføljer. Det gir mindre kapital tilgjengelig og det blir enda mer krevende å rykke opp til A-laget. Eiendomsaktørene som henger etter må rett og slett vedlikeholde sine bygg bedre, investere mer i oppussing når leietakere flytter ut og generelt sørge for bedre drift. Ellers blir det magre tider i årene fremover.

JOURNALISTER Ivar Sekne og Jan Revfem FORSIDEFOTO Frederick Kihle/NE kunnskap ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen OPPLAG/DISTRIBUSJON – 20 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, E nebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, N edre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg, Stavanger, Sandnes, Sola, Randaberg Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings takere i privat, kommunal og statlig virksomhet. ANNONSEAVDELING Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN kr 550,–/kr 700,– UTGIVER NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no SATS/REPRO NæringsEiendom AS TRYKK AllerTrykk/MerkurTrykk COPYRIGHT NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 13. desember Bekreftet opplag 20 457

684

kombinasjonslokaler.no

TIL LEIE

KONTOR

SKØYEN

Thunes vei 2 kontorbygg med kantine • Moderne i Atriumsområde • Flott åpen kontorenhet på 280 kvm • Kantine med møterom Innendørs sykkel• Parkeringskjeller. park og dusjmulighet • Meget god offentlig kommunikasjon • Tilpasses leietakers ønsker Vestre Montebello Gravlund

VOLL Borgen Bjørnsletta Jar Jar

Skøyen

ULLERN SKØYEN

Ullern

Øraker

Bestum

Lilleaker

Hoff

Skøyen

THUNES VEI 2

FROGNER

Furulund

LILLEAKERVEIEN 2 E-F

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

Vækerø

Lysaker Myra

Skarpsno

Bygdøy sjøbad

LYSAKER Killingen

FLOTTE KONTORER

LYSAKER NÆRINGSPARK Lilleakerveien 2 E-F

282, 301, 418 og • Kontorenheter: 436 kvm • Nærmeste nabo til Lysaker togstasjon og spennende • Særpregede lokaler som passer både som kontor-

• • • •

landskap og kontorceller God standard med ventilasjon med kjøling Parkering inne/ute Sykkelparkering med dusjmuligheter Muligheter for kantine

KONTAKT:

Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

Robin Kreile Mobil: 97 64 65 90 E-post: robin.kreile@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155

Hengsenga Oscarshall Bygdøy Kongsgard

Kongen

AKER BRYGGE BUSINESS VILL AGE - FREMTIDENS GASELLEBEDRIFTER FLYTTER INN I DESEMBER

Business Village er et helt nytt kontorfellesskap, spesialdesignet for små bedrifter med store ambisjoner. I desember kan fremtidens gasellebedrifter flytte rett inn i de totalrenoverte og ferdig innredede lokalene midt på nye Aker Brygge. Et høyreist inngangsparti, betjent resepsjon, lekre designmøbler og topp moderne møterom er bare noen av de mange fasilitetene som er inkludert i den meget konkurransedyktige prisen. Velkommen til Business Village. OPPLEV MER PÅ NPRO.NO/BUSINESSVILLAGE. UTVIKLET OG DRIFTET AV NORWEGIAN PROPERTY

NYHETER

11 2013

Tegningen viser en park som skal senke farten i området og få folk til å lande litt. (ill. Eiendomsspar)

Åtte års ventetid på park Dersom alt går på skinner, vil det ha tatt hele å tte år før en ny bypark ved Akerselva står ferdig. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Kommunen, som eier det 10 dekar store parkområdet rundt Nedre Foss Gård på Grünerløkka, har sagt at den vil oppgradere området i etapper. Men ting tar tid. Første etappe har pågått i fem år, uten at man har kommet noe særlig nærmere en ny park. I mellomtiden har Aspelin Ramm og Anthon B Nilsen Eiendom utviklet Vulkan. I desember skal bystyret bestemme hvor mye som skal brukes på oppgraderinger av parken til neste år. Da vil byråd Bård Folke Fredriksen komme i gang. Åtte år Nedre Foss-parken kan oppgraderes gradvis, opplyser direktør i Bymiljøetaten, Hans Edvardsen, som tar forbehold for at bystyret bevilger pengene. En prosjektkalkyle

beregner oppgraderingen til å koste 40 millioner kroner. Om alt går som planlagt, kan det gå ytterligere to-tre år før parken står klar. Da vil det i så fall ha gått hele åtte år fra det ble gjennomført en internasjonal konkurranse høsten 2008 om utforming av ny bypark på Nedre Foss. I desember samme år fikk Norconsult andreplass med forslaget «FLYT». Det ble ikke kåret noen vinner. Sammen med Friluftsetaten videreutviklet Norconsult planen frem til våren 2010. Området ligger rundt Nedre Foss Gård, som nå skal moderniseres og få et påbygg. Dermed blir området et tilskudd til Vulkan, som blir nærmere knyttet til parken. Turvei B10 langs Akerselva vil bli lagt under gateplan ved Grünerbrua.

Trenger din bedrift mer areal? Vi har ledige lokaler! For mer informasjon kontakt oss på tlf.: 22 03 35 00 eller les mer på www.klpeiendom.no

til leie

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov. • I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. • Lokalene ledigstilles ca. desember 2013. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

MODERNE KONTORLOKALER TIL LEIE

310 KVM

INDUSTRIGATEN 36 Vi har for utleie en moderne kontorseksjon beliggende i 5. etasje i Industrigaten 36. Eiendommen ligger kun et steinkast fra Bogstadveiens mange muligheter for handel og cafeliv. Kort vei til bank, post og offentlig kommunikasjon. Arealet er innredet med store åpne landskap og 2 møterom / kontorer. Hyggelig inngangsparti, teknisk rom, arkivrom og møte/kjøkkenavdeling Store vinduer med gjennomgående belysning gir lyse og trivelige arealer. Eiendommen har for øvrig god teknisk standard. Lokalet passer godt for kreative miljøer med behov for åpent kontorlandskap etc. NE nummer: 41513 Finnkode: 44526978

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E 6 med god offentlig kommunikasjon i gangavstand fra eiendommen. Kjøretid til Oslo sentrum/Gardermone er hhv. 10min og 20 min. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv. 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er godt egnet for kontor, showroom og eventuelt plukklager etc. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. NE nummer: 37076 og Finnkode: 40034876

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SJARMERENDE LOKALER I SCHOUSKVARTALET

460 KVM

TRONDHEIMSVEIEN 2 I den ærverdige Direksjonsbygningen i Schouskvartalet/ Trondheimsveien 2 har vi nå for utleie 460 kvm gode kontorlokaler. Lokalene har inngang fra Thorvald Meyersgate og ligger i toppetasjen i bygget. Arealene består av dels et stort åpent kontorlandskap og 4 enkelt kontorer av forskjellig størrelse. I tillegg 2 gode møterom, kjøkken, arkiv, datarom, toalett og dusj fasiliteter. Lokalene har god standard med ventilasjon. Arealet ledigstilles fra ca. 1. november 2013. I tilknytning til leiearealet kan det leies 2 p plasser, hvorav en er beregnet for el- bil. NE nummer: 41328Finnkode: 43617548 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

83 – 119 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler med utsikt over Bankplassen. Følgende arealer er ledig: 1. etasje : 85 kvm lager med egen innkjøring. 3. etasje: 119 kvm åpent kontorlandskap 4. etasje: 83 kvm hjørnekontor 4. etasje: 109 kvm kontorseksjon. Arealene er ledig pr. d.d. NE nummer: 39751 og Finnkode: 44517747 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

NYHETER

11 2013

Det er særlig økte strømpriser som sender KPI-veksten oppover. (Shutterstock)

KPI-sjokk for leietakere En økning i inflasjonen gir økte leiekostnader fra neste år. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

For bedrifter som leier lokaler er det vanlig at husleien blir justert hvert år i takt med endringen i konsumprisindeksen. For mange av kontraktene vil neste års husleie avhenge av KPI-endringen siste 12 måneder fra den 15. november, men det er også leiekontrakter som opererer med andre tidspunkt. De seneste månedene har inflasjonen i Norge gjort et hopp som vil svi for nesten alle bedrifter som leier lokaler. Ifølge den siste oppdateringen fra Statistisk Sentralbyrå, som ble publisert den 10. oktober, var 12-månedersveksten fra september 2012 til september 2013 på hele 2,8 prosent. Fra 1 prosent til over 2 I fjor fikk leietakerne en beskjeden leieøkning som følge av lav prisvekst. Fra november 2011 til november

2012 økte KPI med bare 1,1 prosent. Fra oktober 2011 til oktober 2012 var økningen også 1,1 prosent. I år blir KPI-økningen vesentlig høyere, blant annet på grunn av økte priser på strøm, klær og møbler. NæringsEiendom er imidlertid gått i trykken når inflasjonstallene for oktober er klare. Store utslag De seneste årene har leietakere kunnet nyte godt av at svært lav vekst i konsumprisene gir lave husleiejusteringer ved årsskiftet. Men med KPI-vekst på 2-tallet må bedrifter som leier større areal budsjettere med betydelige kostnadsøkninger for leie av lokaler. En bedrift som leier 6000 kvadratmeter med en leiepris på 2500 kroner meteren, får en kostnadsøkning på 150 000 kroner for hver prosent KPI stiger.

Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 130 m2 BTA kontorlokale • Lyse og pene arealer. Innredet pr. d.d. med 3 stk. kontor/ møterom, åpent landskap samt kjøkken og bad. • Beliggenhet i 3.etg med heis adkomst. God kontorstandard. • Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass. • Ledig fra ca. 01.04.2014

• FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

NYHETER

11 2013

Fra pengeuttak til rådgivningshus Fremtidens banklokaler er blitt showroom for s pare- og rådgivningstjenester. Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Lokalene til store banker som DNB, Nordea, Sparebank1, Handelsbanken og Den Danske Bank har endret seg kraftig de seneste årene i takt med endret adferd hos kundene. Nå er det rådgivning og seminarer, med nye teknologiske løsninger, som gjelder. Tidligere eide bankene normalt byggene sine. Nå leier de lokalene. Noen banker beholder hovedkontorene, slik DNB gjør i Bjørvika. Her utføres det også vanlige banktjenester. – Den langsiktige trenden er at kundene endrer adferd, og vi følger opp med å finne andre plattformer,

være der kundene er og tilby de tjenestene de vil ha. Etter at kundene har begynt å ordne banktjenestene sine selv på mobilen, iPaden eller foran PC-en, nedlegger vi filialer kontinuerlig. Trafikken på mobilbanken har tredoblet seg hvert år siden den ble lansert. Vi er på 2500 steder hvis vi tar med Bank i Post og Bank i Butikk. Banken er også en viktig arena for rådgivning og samtale rundt egen økonomi, særlig ved viktige hendelser i livet, som å flytte for seg selv, får barn eller planlegge pensjonisttilværelsen.

LOKALER TIL LEIE: Drammensveien 39

Kontorvilla ved Solli Plass • B eliggende mellom Solli Plass og

Skillebekk • Kort vei til Nationaltheateret stasjon • 185 – 970 kvm kontor • Mulighet for P-plasser Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

Sørkedalsveien 90 A

Mulighet for kontor i Smestad Helsenter kontorfellesskap

• Beliggende rett ved Smestadkrysset • Umiddelbar nærhet til T-bane • Elipseklinikken, tannleger, naprapater m.m er etablert i bygget • Kontorlokaler 20-100 kvm

Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

Trygve Lies Plass 1

Skippergata 23

• Beliggende midt på Furuset • Senteret ligger rett ved T-banen • 35–358 kvm butikk/handelslokaler

• S entralt beliggende kontorlokaler med

Furuset Senter

Sentralt Oslo sentrum umiddelbar nærhet til Karl Johans gate • God offentlig kommunikasjon • Lokalet inneholder stort møte/konferanserom, åpne arealer, 3 kontorer, kjøkken, m.m. • 23–326 kvm kontor i 3. etg.

Morten Klerck-Nilssen / 900 34 973 / mkn@soylen.no

Thomas Madsen / 926 59 113 / tm@soylen.no

Niels Juelsgate 40

Dronningensgate 26

Sjarmerende butikklokale på Frogner • Beliggende sentralt på Frogner

• Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • 86 kvm butikk m/ lager / kontor Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

Urbane lokaler i Kvadraturen • M idt i sentrum med alle servicetilbud i

gangavstand • God offentlig kommunikasjon • 308 kvm lyse og funksjonelle kontorlokaler i 2. etg • Store åpne arealer, kjøkken, møterom m.m Thomas Madsen / 926 59 113 / tm@soylen.no

Ole Deviks Vei 2 - 4 Bryn/Alnabru

• Fra 100 – 4.500 kvm kontorlokaler • Fleksible arbeidsplasser • God parkeringsdekning • Mange alternativer

Nina Sillibakken / 454 53 762 / ns@soylen.no

NYHETER

Det sier informasjonsdirektør Even Westerveld i DNB, som gjerne snakker om DNBs nye flaggskip i de største byene, nyinnredede lokaler hvor kundene kan få de tjenestene de trenger. DNB har etablert to store såkalte flaggskip-kontorer i Oslo, som skal være et utstillingsvindu for banken. I Grandgården på Karl Johan leier DNB 3200 kvadrat meter over tre plan, mens det leies 2000 kvadratmeter over tre plan i Vinkelgården på Majorstuen. Også Nordea leier banklokalene sine. De siste årene har de lagt ned og slått sammen en del kontorer. Fremover vil nok ikke dette gå like fort - i hvert fall ikke for Nordea, sier Johannes Stenwig, assisterende informasjonssjef i Nordea Norge. Satser hardt på rådgivning Danske Bank (tidligere Fokus Bank) leier kontorer 33 steder i Norge, fra Kristiansand i sør til Finnsnes i nord. Hovedkontoret ligger i Trondheim. Antall lokale kontorer synker i takt med kundenes behov for å oppsøke banken, sier kommunikasjonssjef Stian Arnesen. – Kundene våre ønsker i stigende grad å ta hånd om enkle dagligbanktjenester på egen hånd via våre digitale løsninger som Mobilbank og Brettbank. Vi satser derfor tungt på rådgivning og sterke kompetansemiljøer, noe som krever en annen fysisk setup i våre lokaler. Fra 2008 til 2012 sank antall kundebesøk med 40 prosent ved de fire største kontorene (Trondheim, Oslo, Bergen og Stavanger). I samme periode har vi hatt en eksplosiv vekst i bruken av digitale løsninger - særlig på mobil, opplyser Arnesen. Ferske undersøkelser forteller at tilliten til bankenes rådgivning har økt de siste årene, etter at bankene selv har strammet inn på rådgivningskompetansen. Handelsbanken: Klassisk og motstrøms I motsetning til andre banker åpner Norges tredje største bank, Handelsbanken, stadig nye lokale ekspedisjons- og rådgivningskontorer, forteller innkjøpssjef Jan Magne Henriksen. Lokalene ligger alltid over gateplanet, og her får kundene både de klassiske bank tjenestene og rådgivningstjenester. – Vi kjører den gode, gamle klassiske stilen. Kundene våre liker at banklokalene ligger i annen etasje eller lenger opp, for der er det roligere, romsligere og ikke minst sikrere. Banken har 50 avdelingskontorer som de leier lokaler til. – Vi synes det er lettere å leie enn å eie. Vi slipper eierkostnader og administrasjon av lokalene. Handels-

11 2013

banken er i liten grad sentralstyrt. De lokale kontorene er selvstendige enheter med den nødvendige kompetansen. Vi har stor tro på lokal tilstedeværelse. Banksjef Harald Søreide på Handelsbankens Oslo-kontor bekrefter at kundene får de samme tjenestene som for ti år siden. – Jeg ser at det går mot kontantfrie banklokaler. Men ikke hos oss. Her skal kundene få de kontantene de har behov for, både i norsk og utenlandsk valuta. Etter at rutinetjenestene ble overtatt av minibanker og ”Bank i butikk”, bruker vi mer tid rådgivning og gjør flere forretninger pr. ansatt. Det gjelder særlig på feltene pengeplassering og sparing. Sparebank1: Nye filialer opprettes Motstrøms går også Sparebank1, som oppretter nye filialer med fokus på rådgivning. Banken leier lokalene til sine 17 filialer, bortsett fra i hovedkontoret på Youngs torget, som Oslo og Akershus-avdelingen eier, opplyser kommunikasjonsrådgiver Anne Kristin Ek. – Vi har nå bare to steder hvor kundene ta ut kontanter. Vi prøver ut et nytt kundesenterkonsept, Arena, som er et stort kundeareal hvor man møter en person bak en disk. Her er det sofagrupper og kaffemaskiner. Herfra kan man orientere seg innover og møte sin råd giver som henter kunden inn i neste sone. Sparebank1 har et døgnåpent kundesenter i Stavanger, og der er pågangen økende, forteller Ek. Stadig færre ekspedisjonssteder og bankbesøk I Norge har antall ekspedisjonssteder i forretningsbanker og sparebanker gått ned fra 1457 til 1127 siden 2000. Utviklingen skjøt fart etter 2008. Det viser en oversikt fra Finans Norge, tidligere Den norske bankforening. Det er særlig forretningsbankene som har rasjonalisert. Nedgangen i filialbesøk er sterkest i gruppen ”hyppige besøk” (hver 14. dag eller oftere), mens tallet på de som aldri besøker en bank, har steget fra fem prosent av besøkene i 2002 til 21 prosent i år. Denne utviklingen ser ut til å flate ut. Tallet på de som besøker banken hvert halvår har økt fra 44 av alle bankbesøk i 2002 til 61 prosent i år. Dette indikerer at det særlig er behovet for rådgivningstjenester som øker. Den norske befolkning er i verdenstoppen i bruk av internett når de skal betale regninger eller overføre penger. Norge har den mest kostnadseffektive betalingsformidlingen i Europa, hevder Finans Norge. Fra 1990 til 2011 økte produktiviteten i finansnæringen med 168 prosent. I de øvrige fastlandsnæringer i Norge er tilsvarende tall 45 prosent.

- Uten Avantor hadde ikke TVNorge vært like underholdende. Svein Tore Bergestuen, kommunikasjonsdirektør.

VI SKAPER PLASS FOR TRIVSEL. Arbeidsplass og arbeidsglede henger nøye sammen. Derfor er våre kontorlokaler tenkt og tegnet med utgangspunkt i menneskelige trivselsfaktorer. Deretter er de bygget med tanke på miljøet. Kanskje det er derfor Avantor-byggene er fylt opp av mennesker som trives i jobben sin?

Avantor AS Nydalen Allé 37 Tlf 45 48 54 00 avantor.no

NYHETER

11 2013

KLP Eiendom er blitt større enn konkurrentene etter å ha kjøpt mye eiendom.

KLP størst KLP er nå livselskapet i Norge med de største eiendomsverdiene. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KLP Eiendom med Gunnar Gjørtz i spissen har de seneste årene kjøpt og vektet seg opp, mens konkurrentene DNB Livsforsikring og Storebrand Livsforsikring har redusert eiendomseksponeringen. Investeringseiendommene i KLP-konsernet var ved utgangen av tredje kvartal verdsatt til 34,5 milliarder kroner, opp fra 32,3 milliarder ved årsskiftet. Den totale eiendomsmassen i KLP er nå bokført til 35,6 milliarder kroner, opp fra 32,1 milliarder i september 2012. Hver sin verden KLP er derfor større enn DNB Livsforsikring innenfor eiendom, som netto har solgt seg ned med over 7 milliarder kroner. DNBs livselskap har ved utgangen av tredje kvartal eiendomsverdier for 32,5 milliarder, mens Storebrand Livsforsikring er nede på rundt 25 milliarder. KLP har som målsetting å øke eiendomseksponeringen. Totalt har KLP kjøpt eiendom i år for 3 milliarder kroner. Det største kjøpet er Torsplan i Hagastaden i Stockholm for 1,5 milliarder norske kroner. Hvaltorvet kjøpesenter i Sandefjord ble i sommer kjøpt for 588 millioner kroner. I notene til KLPs regnskap for tredje kvartal oppgis netto eiendomstilgang i år til 1171 millioner kroner, ned fra 2202 millioner per 30. september 2012. Utleiegraden i porteføljen ved kvartalsskiftet var er 97 prosent.

Skrev opp KLP opplyser i en presentasjon at det fortsatt er stabile verdier, men at eiendomsmassen er skrevet opp med 318 millioner kroner i tredje kvartal. Det tilsvarer 0,9 prosent av eiendomsverdiene. Hittil i år utgjør verdijusteringene på 1,2 prosent. KLP skriver i kvartalsrapporten at det gjennomfører en grundig verdivurdering av sin eiendomsmasse hvert kvartal, og prisingen av sentrale eiendommer med lange kontrakter har vært stabil hittil i år. Totalavkastningen fra eiendom i årets ni første måneder er 5,2 prosent, mot 6,5 prosent for hele 2012. I kollektivporteføljen er avkastningen ved utgangen av tredje kvartal 5,3 prosent. Eiendom utgjorde ved utgangen av september 11,2 prosent av kollektivporteføljen. Leieinntektene faller KLP oppnådde netto leieinntekter på 428 millioner kroner i tredje kvartal, en nedgang fra 434 millioner i samme kvartal året før. Men oppskrivningene på 318 millioner kroner er en klar bedring fra nedskrivninger på 82 millioner i tredje kvartal 2012. Valutaomregning med utenlandske datterselskaper trekker ned inntektene med 246 millioner kroner, mot en nedgang på 54 millioner i tredje kvartal 2012. Etter tre kvartaler er inntektene ned fra 1683 millioner kroner til 1622 millioner.

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt! Arealer fra 370 kvm og opp til totalt 3400 kvm kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • • • • • • • • •

Nybygg av høy standard med sterkt miljøfokus, innflyttningsklart 1 kv. 2014 Ledige lokaler i hhv 4. 5. 6. og 7. etasje (som også er toppetasjen). Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Eget sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderober for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

by linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Her kommer Ryens ﬂotteste kontorbygg vei

ve ie

to r Tr ak

' ch

irs

En ak e kv

Rin

BYGGVEIEN 8 gv

By g

n gveie Ly n

Symreveien

OBOS Forretningsbygg AS

eie n

Ryenkrysset

Ha v re ve

i en

KONTAKTINFO: Hans P. Hauge. Telefon: 22 86 55 06 / 909 12 267 E--post: hans.petter.hauge@obos.no

e ei gv

ei sv

o Pl

m su

Vi kan tilby godt med parkering og lager i i byggets kjelleretasjer. Nær Ring 3 og en unik os ve m s r eksponeringsmulighet. Det er 2 min. å gå Emitil l Ko T-bane og bussholdeplass. Det tar deg 6 min. å kjøre til Oslo S. Buss til Gardermoen på under en halv time. b ben

uf Ol

Vå

s tu en Ry

s m

g hø lls

u ns O

•

Det fremstår som et vakkert kontorbygg på totalt 8.000 kvm moderne kontorlokaler av høy standard. Eiendommen får en dynamisk form med et moderne uttrykk. Det er lagt stor vekt på miljøskapende løsninger. ie ve a ls td

l fj e So

ar Sv

•

Joha nH

NYHETER

11 2013

Illustrasjon: Dark arkitekter

Konverterer i Nydalen Nydalsveien 28 gjøres om til kontor og boliger. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Avantor kjøpte i mai Nydalsveien 28 fra Storebrand Livsforsikring, som en del av sistnevntes porteføljesalg i Nydalen. Bygget er på 22 000 kvadratmeter BTA og var opprinnelig Elkems hovedkontor i Nydalen. Nå skal bygningsmassen ifølge en pressemelding få en gjennomgripende fornyelse med blanding av kontorer og boliger. - Den eksisterende bygningsmassen har en fantastisk beliggenhet. Det er derfor svært gledelig at juryen har valgt vårt forslag om å foreta noen store fornyelsesgrep for skape en robust, fremtidsrettet eiendom, sier prosjektleder Caroline Stokkebokjær Hjelseth i DARK Arkitekter i pressmeldingen. DARK Arkitekter har hatt et samarbeid med sitt søsterselskap på interiørsiden Zinc om revitaliseringen, og forslaget er ifølge dem selv mye mer enn en ansikts

løftning. Vinnerforslaget innebærer blant annet at høy blokken strippes tilbake til tilnærmet sin opprinnelige form. Ved å fjerne et atrium samt et bygg fra 1940, skal det skapes et åpent torgareal ut mot omgivelsene og byen. Forslaget innebærer også at høyblokken benyttes til boliger. Påbygg og tilbygg på kontorbyggene for øvrig skal ifølge meldingen skape attraktive kontorlokaler for utleie. Forslaget forenkler også bygningsstrukturen. - Avantor er en eiendomsutvikler med høye ambi sjoner. Det blir spennende å samarbeide med selskapet om å videreutvikle dette spennende og krevende prosjektet, sier Caroline Stokkebokjær Hjelseth. Evry holder i dag til i Nydalsveien 28, men de skal til Fornebu.

LEDIGE LOKALER

LYSAKER TORG 10 131 kvm • Blomsterbutikk

Lysaker Torg.

/ forretningslokale sentralt på

• Parkeringsmuligheter i byggets garasje. • Postkontor, kantine, squash, frisør og jaktforretning i bygget. • Nærhet til et stort kontorområde på Lysaker. • Sentralt plassert på Lysaker Torg. • Umiddelbar nærhet til E 18, Lysaker stasjon og en rekke bussforbindelser. • Togturen til Oslo S tar ca. 10 minutter.

HØVIK, SANDVIKSVEIEN 26 185 kvm • Kontorseksjon

kontorsenter.

i 2. etasje ved Høvik

• Ca. 7 cellekontorer av noe varierende størrelse, minikjøkken i kjernen samt noe “lagerareal”. • Lokalene ligger ved et hjørne av bygget og har ﬁn utsikt mot bakenforliggende grøntareal. • Tilgang til byggets trivelige kantine. • Eiendommen ligger like ved Høvik Kirke. • Kort vei til buss, tog og E 18

KONTAKT

eivind@scandinaviegaarden.no | Eivind Andersen | Mob: 95147279

KABELGATEN 22 Originalt og flott kontorbygg over 5 etasjer med fantastisk takterrasse. Bygget består av tre bygningskropper hvor de ledige arealene er i Bygg 1. · Ledig areal fra ca 500-3500 kvm · Lokalene kan skreddersys for ny leietaker · Ferdigstilles 1. halvår 2014 · God parkeringsdekning i tilknytning til eiendommen Kabelgaten 22 er sentralt plassert på Økern, lett tilgjengelig via E6, Ring 3 og Trondheimsveien. Det er kort avstand til kollektivtilbud.

UTLEIE newsec.no

Daniel Bjørn +47 23 00 31 00 db@newsec.no

LEIEPRISER

11 2013

Jakter 200 000 m

Kontorbrukere i Oslo-regionen på flyttefot jakter nærmere 200 000 kvadratmeter arealer. Tekst NEnyheter.no

Det fremkommer av den seneste store halvårlige markedsrapporten til Akershus Eiendom. Under søkelsen viser at i gjennomsnitt trenger disse leie takerne 6,5 prosent større lokaler enn de nåværende. Dette er på nivå med 2010 og indikerer ifølge Akershus Eiendom at det er en nokså solid etter spørsel etter kontorlokaler, samt vekst blant typiske

ontorleietakere. De store årene med vekstambisjoner k var 2006 og 2007. Drøyt 50 prosent av flyttekandidatene har ekspandert, eller har planer om å vokse fra dagens arealer. Det er en økning fra i overkant av 45 prosent i fjorårets undersøkelse. 31 prosent svarer at de vil redusere areal bruken, mot 37 prosent i 2012-undersøkelsen.

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

veritasparken

Det er kanskje ikke vitenskapelig bevist, men folk som jobber i strandsonen blir mer harmoniske, kreative, konsentrerte og initiativrike! Nå nærmer det seg byggestart i Veritasparken på Høvik. Her skal det bygges topp moderne kontorer med sjøutsikt og nærhet til sandstrand, park, brygge, naturstier og kulturtilbud. Bygget skal underbygge Det Norske Veritas’ profil innen miljø, energi og bærekraftig utvikling. Mulighet for skreddersøm. Ta kontakt i dag for mer informasjon.

5000 - 16000 kvm til leie i nybygg i idylliske Veritasparken på Høvik

Nærmere sjøen kommer du ikke. THOMAS BAGN Daglig leder / Partner Tlf: +47 23 23 89 30 Mob: +47 975 975 61 Mail: tb@fcnm.no

REIDAR KJØLBERG Næringsmegler Utleie Tlf: +47 23 23 89 25 Mob: +47 952 826 60 Mail: rk@fcnm.no

LEIEPRISER

11 2013

Jakter 200 000 m

Kontorbrukere i Oslo-regionen på flyttefot jakter nærmere 200 000 kvadratmeter arealer. Tekst NEnyheter.no

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

t i ng

Pe rsv

eien

s Ve

P ersv

eien

i Ulve n s p

C a sp a

Valle Hovin

ta a Ka rl S

r S t o rm

i ff s V e s V ei ors

a lv

ll i

eie

t Sp e k

Grense vei e n

t sp u r Sandia Megling slår seg I nn E6 sammen med Eiendomsplan Næringsmegling (EPN), som dermed flytter sammen i Sandia Gruppens lokaler. Østre

v ei

oll

alv

G rønvo ll A llé

rø

o Pr

O l e D e v i ks V ei

nv i se

ol t

TEISEN RIN

gravlund

i Ve i Ve

HELSFYR

ien Per Kristian Lundquist fortsetter som styreleder, mens Axel enve Tvet Øste Eide blir daglig leder og partner, i Sandia Megling. Christian nsjø v e ie n Egge vil bli megler/partner.

ns e

n s Ve i

ve ien

v ei

Østre Ve

eien

Hje

ive

ien

Be k k

Søndre Skøyen

Vei

For ytterligere informasjon, kontakt:

dveien ru en

ei rv to ak

unds Vei G ab b i L

og ne

ei s V

en vei

Wetlesens Vei

Axel Eide, daglig leder Telefon: 90 82 82 25 E-post: eide@sandia.no

Toftdah l

t re

Christian Egge blir megler og partner.

fa er

Per Kristian Lundquist, styreformann Telefon: 90 19 90 16 E-post: lundquist@sandia.no Svart d a l s v e i e n

e St

e gv

n ie

Høyenhallsvin g en

- Sandia Megling og EPN har allerede i en årrekke samarbeidet rl i a age om prosjekter på mer uformellFbasis og denne sammenslåingen ien u ve r vil gjøre oss til en vesentlig mer slagkraftig enhet. Fu

Baneveien

S u rs

sl e t t

Bryns

ta d

t offv ei e

ers

- Vi har mange likhetstrekk, samtidig som vi utfyller hverandre veien ng godt. Sammen får vi større portefølje og nettverk, styrket rynse B kompetanse og et bredere nedslagsfelt, sier Axel Eide. Han Axel Eide blir daglig leder og partner mens Per Kristian Lundquist har inntil nå vært daglig leder og partner i EPN, og har bred E6 fortsetter som styreleder i Sandia Megling. gesons Ve tterstad erfaring fra utleie, utvikling, Esalg og Thy i kr o kforvaltning av nærings en eiendom siden 1990. - EPN tilfører oss relevant og verdifull erfaring og kompetanse, og har en interessant portefølje både i og utenfor Bryn-HelsfyrNordre området. Sammenslåingen gir oss økt kapasitet, og gjør at vi Skøyen hovedgård kan påta oss større og mer kompliserte oppdrag innen både BRYN llveien utleie og kjøp/salg av næringseiendom, sier styreformann Per n ha Høy e Kristian Lundquist i Sandia Megling.

vei

Et t

Bryns

hø gd

Sigri dU nd s Simon Darr ets es

e ie

m Ri

Alna

kro Sol k

i ve

s Ve i

nge n s vi erg

øm

Lil

leb

Ul v e n v e i e n

bergveie

RING 3

ULVEN

ANNONSE lit t e n

www.sandia.no

Øs

jø

Telavågga ta

e s e n s Gat e

LEDIGE LOKALER en vei rn ke

ør

i en

bergveie

åls

s An

vin

Tøyen

s l ie

ate

nge n s vi erg

Valle Hovin

Ka rl S

Lil

leb

ULVEN

RING 3

ien s ve eim

dh on

Ein a r s V e i

H e lg

r ek

rs Vei na

S o fienberggata

sl Ha

Tr o

øg

s nn

e ie

gat a

hø gd Br

al s

a at

Od msv

VÅLERENGA

Etterstad kr o k

eien

Vål

e re

ngg

ETTERSTAD

ata

O pp

g land

ata

Bryns

B rinken

Kjølberggata

ien

ve ien

Rol

No r mannsg ata

Bø gata

ga ta

dga ta

Sm e

ol t

Fag

k eba En

erl i a

eien ruv Fu

kv e

ei rv

ALNABRU ien

ien

ØSTENSJØVEIEN 32

v e ie n

Sandia Megling as Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

i en

515 kvm effektive, representative kontorer

e ie

rve

ien

lve

je l

Vå

n s b råtve

eien

• 1. etasje: lagerlokale 1.296v m2, g takhøyde 7 m. 2 ramper, an liten mesanin (80 m2M). • 2. etasje: kontorlokale 249 m2 • Sentralt beliggende på Alnabru

142

l Fio

Li n

an Br

Lager og kontorlokaler

ien ve

e al

eveien

Ve rt s Gjert Skjelbred Rø h M: 916 63 207 Stamh usv E: skjelbred@sandia.no eie

Eik

Sime

eie allv n

Christian Egge U M: 91 32 41 90 E: ce@sandia.no

Axel Eide: M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no

i ts

Østre Ve

BROBEKKVEIEN 100E et ar

Svart d a l s v e i e n

Svingen

Ra udes Vei

e rg vei en

KONTAKT

ei gv

Ryen b

E i r ik

r bo

a ws G

Plogveie n

Ko n o

unds Vei G ab b i L

Ben vei e n

vei

B irkebe i n

erg

Vei

vek

ien

Valh

O s l o Gate

enve

sl e t t

Strø

ata

ate

Ga rds

v e ie

ta d

nsjø

ers

alg J ord ngt

l ha

ps G

a ta

Vike

Aru

Tvet

Et t

g Jarle

allé

r ds

tik k

dm a ta

eig

Øste

HELSFYR

rks

H øl

Østre gravlund

veie n

M a l e r haug

KAMPEN

v e ien

er g

veie sj ø En

gen vin

Åk

Ga os m of

Grense vei e n

Fy r s

BRYN / HELSFYR Telema

rks

ata rlig Sø

I nn

t offv ei e

n p u rt e

S u rs

ga en

G rønvo ll A llé

y Tø

Rin ggata

øm

Bryns

g ve

ien

Botanisk hage og museum

V ei

• Sentralt på Bryn • Meget velholdt bygg • Kantine, møtesenter, treningssenter • Meget god parkeringsdekning

l do

Ulvensp

Ul v e n v e i e n

lit t e n

rø St

BRYNSVEIEN 5

r S t o rm

340 kvm lokaler til kontor, showroom, lager / 367 kvm kontor, samt 196 kvm lager / 213 kvm kontor

C a sp a

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Effektiv ventilasjon med kjøling

i ff s V e s V ei

o Pr

BRYNSVEIEN 16–18

a lv

ll i n

Meget pen kontorenhet 187 kvm / Kontorer 507 og 534 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 kvm – leies sammen med kontor

m Ri

Sandia Megling as Alna

kro Sol k

ors

Sta a

s Ve i

v ei oll

alv

RIN

ns e

n s Ve i

v ei

ie n

• Lyse arealer • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gode priser

Kontorer 169–678 kvm

Sigri dU nd s Simon Darr ets es

GLADENGVEIEN 14

TVETENVEIEN 32

Baneveien

gesons Ve Thy i

48 – 455 kvm kontor D a m far e t

Nordre Skøyen hovedgård

n Høy e

Høyenhallsvin g

ØSTENSJØVEIEN 43 eien

400 kvm kontor/showroom

Be k k

ien

ive

• Sentralt plassert på Bryn • Adkomst fra bakkeplan • Kontor og s howroom • Mulighet for leie av p-plasser

Låveveien

Hje

• Arealene tilpasses leietaker • Lager kan leies sammen med arealene

BRYN

ve hall ien

NILS HANSENS VEI 18 ei s V

1100 kvm tomt på Bryn e

vei

TVEITA

jø

TVETENVEIEN 157 Kontor/lager • 1.etg: 450 m2 kontor • U.etg: 100 m2 lager • Direkte innkjøring til lager • Nærhet til Tveita senter • Meget god parkeringsdekning

TVETENVEIEN 152

OLAF HELSETSVEI 5

509 kvm høytlager 326 kvm kontor • Sentralt beliggende på Tveita Industriområde • God adkomst med stor bil • Ledig for overtagelse

akken

og ne

MANGLERUD

Grønli b

dveien ru

l iv • Flatt, inngjerdet område ei en • Sentralt beliggende • Enkel adkomst med bil • Mulighet Øs for snarlig overtagelse

HELLERUD

Toftdah l

SKULLERUD

vei

Søndre Skøyen

Wetlesens Vei

i Ve i Ve

• Velholdt kontorbygg • Kantine

TEISEN

e ns

tr u

K r i s ti n s

eie

O l e D e v i ks V ei

nv i se

Sp e k m

Kontor: 625–2500 m2 • Moderne kontorer i toppetasje. • Frisk luft og samtidig nærhet til E6! • Arealeffektive og trivelige lokaler • T-bane og buss i umiddelbar nærhet.

LEIEPRISER

11 2013

Sweco til Vækerø Sweco flytter til Vækerø Tekst NEnyheter.no

Rådgivingsselskapet Sweco flytter til Drammensveien 260, som eies av Hydros pensjonskasse. Drammensveien 260 består av tre større kontorbygg, der Statoil fraflyttet det største av dem til fordel for Fornebu. Skadeselskapet If flyttet inn i hovedbygget i vår, og Torvald Klaveness Group flyttet for et snaut år siden fra Harbitzalléen til bygget Sweco nå skal inn i.

- Vi har opsjon på å være på Lysaker i enda ett år, men planen er å flytte ut sommeren 2014. Vi er i vekst. I utgangspunktet søkte vi etter lokaler på strekningen Sandvika til Oslo sentrum, i praksis Skøyen. Her vi er nå tar det åtte minutter å gå til Lysaker stasjon, fra Vækerø er det ni minutter., sier administrerende direktør Tron Kjølhamar i Sweco til NEnyheter.

Leienivå 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1800 1400 2400 1800 2800 2300 2100 1600 1700 1300 1600 1300 1600 1200 Høy 2200 1800 2900 2400 3700 2800 2700 2100 2100 1700 1950 1600 1900 1600 Range 400 400 500 600 900 450 600 500 400 400 350 300 300 400 Topp 2300 2900 4300 3300 2400 2290 2100

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

l Li

ga ta

ien

g ve en

fH Rol

gat a al s Strø

msv

eien

• 300 m lager, 100 m kontor • Effektive og praktiske lokaler • Godt egnet til kontor, lager og showroom og med 3,9 m. takhøyde 2

gata land

O pp

NESODDEN

Lager- og kontorlokaler

er Vål

eng

gat

• Kontor: 495 m2 • Lager: 1.309 m2 • Nær Vestby sentrum, ca 30 min. med bil fra Oslo. • Prisant. kr 10 500 000,- + omk.

ETTERSTAD

LILLERUDVEIEN 147 Unik landbrukseiendom • Landbrukseiendom på 218,7 dekar • Totalt 228,4 dekar er skog og resten annet areal. • Sentralt plassert på Fagerstrand • Prisant. kr 11 750 000,- + omk.

k eba En

SKULLERUD

JOHAN SCHARFFENBERGSVEI 95

te s Ga ard

kv e

Axela Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no t ing B irkebeChristian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no • 2. og 4. etasje er nå ledige for utleie. Ra udes Vei Gjert Skjelbred: M: 916 63 207 / E: skjelbred@sandia.no • To personheiserRy E i r ik en b e rg • Midtt i sentrum vei Ko n G a av off. komm. i umiddelbar e n nærhet o w s• Alt • Utsikt mot Storgt. og ”Stjerneplassen” a

Kontor: 343 m² – 686 m².

Sandia Megling as

Svingen

n te

fa er

t re

vei

KONTAKT

STORGATEN 10

erg

Vei

vek

ien

OSLO

O s l o Gate

t.h

v al

ate

VERPETVEIEN 20 Kontor, lager/logistikk

VÅLERENGA

ngt

ps G

dm a

Kjølberggata

TÅSEN

VESTBY

rg Bo

SKØYEN AKSER

• 400 – 4 700 m2 kontor i energivennlig nybygg • Innflyttingsklart første halvår ta 2015 alg a • God parkeringsdekning J ord • Felles Vike kantine, treningsfasiliteter

Aru

ad Gl

ASKER

No r mannsg ata

Bø gata

dga ta

Sm e

H Kontorer i attraktiv næringspark Jar

allé

r ds

tik k

Fy r s

n ø la

a leg a t

• Meget velholdt eiendom fra 1818 • Ca. 1.000 m² kontorer • Parkering til 16-18 biler på egen tomt. • Off. komm. 200 m fra eiendommen • Kursrom i underetasje med egen inng.

eig

Herskapelige kontorer

TÅSENVEIEN 71

rks

NYE VAKÅSVEI 64 Sc

veie n

KAMPEN

• 4. etasje: 1.100 m2 kontorer • Moderne og arealeffektiv eiendom • Parkering, kantine, auditorium og møterom • Skøyen stasjon er beliggende vis-à-vis eiendommen

Kontorer i landemerke

Ga os m f o

M a l e r haug

DRAMMENSVN. 145/147

v e ien

G rønvo ll A llé

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 kvm. • Prisant kr 4 100 000 + omk. veie sj ø En

er g

Næringsseksjon til salgs

gen vin

HØYMYRVEIEN 2

rks

Åk

Kontorlokaler i Oslo sentrum

• 328 m2 BTA i 2. etasje • Særpreget eiendom m/ unik fasade Telema • Flotte lokaler, god teknisk standard • Ligger vis-à-vis Stortinget, v/Karl Johans gt. og Egertorget • Kort vei til off. kommunikasjon

ata rlig Sø

AKERSGATEN 20

B rinken

Rin ggata

TIL SALGS

OSLO

a ng

nge n s vi erg

Lil

e øy

leb

Botanisk hage og museum

TIL LEIE

bergveie

åls

ate

Tøyen

ø rS

es r li

eie

LEDIGE LOKALER Ø

n eie nv er

v vin

e ie

Ve i

S o fienberggata

NYHETER

11 2013

Resultatene spriker Åpent landskap eller cellekontorer, hva er best for produktiviteten? Resultatene spriker, og forskningen er stort sett gjort i simulerte miljøer. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Seniorforsker Arne L. Bygdås ved Arbeidsforsknings instituttet (AFI) var på et seminar i regi av Total reform invitert til å snakke om hva forskningen sier om sammenhengen mellom arbeidsplassutforming og verdiskaping. Og konklusjonene her er langt fra entydige.

– Det er store utfordringer å finne en sammenheng mellom utforming av kontorlokaler og produktivitet, slo AFI-forskeren fast overfor de fremmøtte. Ifølge forskeren er det veldig vanskelig å måle produktivitet i bygg. Andre faktorer som ledelse og miljø spiller også inn.

ABEL EIENDOMSFORVALTNING AS Markedsbistand Rådgivning Utvikling ●

670 KVM - KONTOR – LAGER - SHOWROOM

●

1.070 KVM FLOTT HØYTLAGER BJØRNERUDVEIEN 13, 1266 OSLO Bjørnerud næringspark, Oslo (SYD)

Lundliveien 11, (Økern) 0584 Oslo

• Moderne kontorer i godt vedlikeholdt eiendom

Showrom / møterom og lager

• • Varemottak med direkte innkjøring • Balansert ventilasjon LOKALENE

• innkjøring i varemottak med leddportheis. Kontor, • Direkte showrom / møterom / spiserom, dame og herre toalett og Ca. 670 m2 med kontorer, showrom og lager.

kjøkken / kaffebar.

• Lokalene er godt vedlikehold med balansert ventilasjon. OFFENTLIG KOMMUNIKASJON

vei til off. kommunikasjon med bla. buss-stopp umiddelbart • Kort utenfor eiendommen i Lundliveien. • Ca. 5 min. til Økern senteret.

• • • • •

Søylefritt høytlager Direkte innkjøring via kjøreport / rampe God adkomst for store kjøretøy Moderne kontor, møterom m/kjøling Kantine / proff kjøkken.

1. ETASJE

• meter takhøyde og søyle• 6fritt. Direkte innkjøring via Ca. 800 m2 lager.

leddheisport på gateplan eller leddheisport via rampe.

tilrettelagt for store • Godt kjøretøy, og tilgang til plassering av opptil 15 stk. 20 fots containere.

• Lagerkontor/varemottak – 2 møterom hvorav det ene

2. ETASJE

• Ca. 270 m . kan • Kontorlandskap, omgjøres til cellekontorer. • Kaffebar og kundemottak. stort kontor med plass til • Etmøtevirksomhet. møterom i tilknytning • Stort til proffkjøkken – kan også 2

brukes som kantine.

med kjøkken og kan brukes til bespisning.

• Garderobe m/dusj og toaletter. • God ventilasjon og varme. OFFENTLIG KOMMUNIKASJON

• Ca. 3 minutters gange fra bussholdeplassen. ADKOMST

ADKOMST

plassert i byen. Beliggenheten er meget praktisk og • Sentralt effektiv i forhold til adkomst med bil.

• Fra Oslo S via E-18 (mosseveien). Følg E-18 ca. 6 km til Ljan • Fra Bryn via E-6 (Europaveien)

KONTAKT

JARLE ALVÆRN

CATO ENDER

JARLE ALVÆRN

CATO ENDER

E-post: jarle@abeleiendom.no

E-post: cato@abeleiendom.no

E-post: jarle@abeleiendom.no

E-post: cato@abeleiendom.no

Tlf: 67 11 57 11 / Mob: 92 20 66 62

Tlf: 67 11 57 11 / Mob: 90 68 71 47

Tlf: 67 11 57 11 / Mob: 92 20 66 62

Tlf: 67 11 57 11 / Mob: 90 68 71 47

Abel Eiendomsforvaltning. P.b. 2459 - Solli, 0201 Oslo. Tlf. 67 11 57 11 - Fax 67 11 57 12. post@abeleiendom.no

NYHETER

11 2013

– Vi må eksperimentere mer her, det er ingen entydig forskning. Det er også begrensninger ved at forskningen ikke er gjort i en reell arbeidssituasjon, men i konstruerte laboratoriemiljøer, sa Bygdås på seminaret.

sadministrasjon, færrest innenfor olje og energi, skal vi tro Bygdås. Tiden leger nesten alle flyttesår. – Andelen som vil flytte tilbake til cellekontorer går ned over tid, men åpent landskap gir den største belastningen både fysisk og psykisk, sa han i foredraget.

Uklare og sprikende – I 1980 begynte man å se på åpent landskap kontra cellekontorer. Resultatene er ikke tydelige, og de må fortolkes inn i dagens situasjon. Det er uklare og sprikende forslag om hva som fungerer best, fortalte Bygdås. I dag bygges det nesten bare åpent landskap, der variajonene er små mellom de ulike løsningene. Det er ikke gunstig. – Alle løsningene er like og tar ikke høyde for ulike bransjer. Det er et problem, og jeg undres over hvorfor det er blitt slik, sa Bygdås. Han mener debatten om cellekontorer versus åpent landskap gjerne blir sort/hvitt og spissformulert. – Det er alltid motstand i flytteprosesser mot å flytte fra cellekontorer til åpent landskap, sa AFIforskeren. Men forskning viser at 50-80 prosent av de ansatte er fornøyde med å flytte fra cellekontorer til åpent landskap. Flest fornøyde finner vi innenfor forskning-

Rommet signaliserer Selve rommet er viktig på arbeidsplassen. Bygdås pekte på at rommet bringer de rette folkene sammen, det støtter produksjon og deling av kunnskap og kommunikasjon og koordinering, og det legger til rette for kreativitet og læring. Videre muliggjør rommet konsentrasjon og konfidensialitet, det skaper mening, identitet og kultur, og ikke minst: verdier. – Det viktige er hva rommet gjør, ikke hva det er. Rom signaliserer verdier, som er viktig ved nye bygg, sa Arne L. Bygdås. En sentral faktor i dagens arbeidsliv er samhandling og kommunikasjon. Arne L. Bygdås fortalte at hvis det er mer enn 20 meter i avstand mellom de ansatte, betyr det i praksis lite kommunikasjon medarbeiderne imellom gjennom en arbeidsdag. Er avstanden mer enn 50 meter, er kommunikasjonen tilfeldig. – Sitter man i to fløyer i samme etasje, reduseres sannsynligheten for kommunikasjon med 75 prosent, sa Bygdås.

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom! 13

November 20

Ledige lokaler

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no - www.naiglobal.com

2301 1400 post@nai.no

NYHETER

Medarbeidere som sitter i ulike etasjer, kunne like gjerne sittet hvor som helst i samme bygg. Kommuni kasjonen blir i praksis fraværende. Noen trender er det likevel å spore i utformingen av kontorarbeidsplasser fremover. – Fremtidens kontor tar i større grad utgangspunkt i det sosiale. I neste omgang går man på det individuelle og hvor man skal plassere medarbeiderne. Det blir en litt motsatt måte å gjøre tingene på, sa Bygdås, som konstaterte at det kollektive, sosiale fellesskapet er blitt veldig viktig for møteplasser. Nei til slavehav Jonas Hurtigh Grabe i Veldhoen Company er en varm forsvarer av den aktivitetsbaserte arbeidsplassen. Det betyr at hvor du jobber, avhenger av hva du skal gjøre. Det gammeldagse skrivebordet er «ut», folk møtes og utfører arbeidsoppgaver i lobbyen, i kantinen, på møterom eller andre felles møtesteder. Om noen år vil 75 prosent av arbeidet skje i samhandling med andre, 25 prosent på individuell basis, spår Hurtigh Grabe.

11 2013

– I den aktivitetsbaserte arbeidsplassen tar den enkelte ansatte ansvar for eget arbeid og jobber når man vil, hvor man vil, med hva man vil og med hvem man vil. Det blir mye morsommere å arbeide, lovet konsulenten. Jonas Hurtigh Grabe har blant tidligere omtalt store, åpne kontorlandskap som et «slavehav». – Vår arbeidsmåte forandres radikalt, det er snakk om et paradigmeskifte. Samhandling er det viktigste. De store kontorlandskapene fungerer ikke lenger, de er foreldet, de forferdelige kontorlandskapene spiser energi, slaktet Hurtigh Grabe de store, åpne løsningene. Han sa videre at Veldhoen Company etter hvert har utviklet en database med 15 000 respondenter basert på prosjektene de er involvert i. Denne databasen viser blant annet at 65 prosent av skrivebordene til enhver tid står tomme, og her er det ingen forskjeller mellom Norge og Sverige. Så mange som 47 prosent av de ansatte kjenner seg ikke produktive på jobben i dag, men denne manglende produktivitetsfølelsen kan ha flere årsaker.

K89 Morgendagens arbeidsplass Gjennom det treårige innovasjonsprosjektet “K2 Morgen dagens Arbeidsplass” skal Mellomrom og SINTEF kartlegge hva som skal til for å skape morgendagens arbeidsplass. Mellomrom er et selskap som spesialiserer seg på å tilby arkitekttjenester til utforming av det de omtaler som “verdiskapende arbeidsplasser”. Arkitekt selskapet har rollen som formell eier av prosjektet og styrer det med SINTEF som hovedleverandør. Prosjektet har en tidshorisont på 3,5-4 år og en verdi på 30 millioner kroner. Midlene er tildelt av Norges Forskningsråd. K2 Morgendagens Arbeidsplass skal gjennomføres sammen med partnerbedriftene Smartworks, Foraform, Modulvegger og Totalreform. Odfjell Drilling og Spare bank1 SR-Bank er med som “prøvekaniner” gjennom samtidig utvikling av disse selskapenes nye hovedkontor i henholdsvis Bergen og Stavanger. Forskningsprosjektet skal se på sammenhengen mel lom arkitektur, ny teknologi og avansert samhandling, som organisering og nye arbeidsformer, IKT og digitale rammebetingelser, samt nye kontorløsninger og fysiske rammebetingelser. Den overordnede ideen er å utvikle en prototyp av fremtidens kontor. Ifølge Mellomrom er det få som i dag tør å snakke om fremtidens kontor, særlig hvis man ser ti og tyve år frem i tid. Selskapet fremhever at i organisasjons sammenheng er noen tiår en altfor lang horisont til å kunne vite noe som helst. De fleste av dagens kontor bygg vil derimot overleve slike tidsperspektiver rent bygningsmessig. Gjennom prosjektet vil det ifølge Mellomrom kontinuerlig komme frem ny forskning som skal kommersialiseres til tjenester og produkter. Disse skal anvendes av Mellomrom, og det inkluderer blant annet brukerprosess og brukerinvolvering, produktivi tetsmålinger og fysiske prototyper på arbeidsplass- og møteromsløsninger.

Kontor: fra 40 m2 til 610 m2 Ledig lager: 20 – 300 m2 Karihaugveien 89

Spennende og attraktiv kontorbygg til leie, enheter fra 40-610 m2 BTA – Oslo Nord. • • • • • •

Kantine Aircondition / Ventilasjon Service senter Alarm Utendørs parkering Kontor Hotell

• • • • • •

Lager Bredbåndstilknytning Heis / Vareheis Trimrom Møterom / Auditorium Datarom

K89.no Kontakt: Newsec Asset Management v/Morten Buøen E-post: mb@newsecam.no Mobil: 900 59 720 Kontakt: Newsec v/Daniel Bjørn E-post: daniel.bjorn@newsec.no Mobil: 926 95 090 www.newsec.no

NYHETER

11 2013

Satser stort på enslige Tilbudet øker til enslige leietakere og små miljøer som ikke trenger mer enn en kontorarbeidsplass og vil unngå omfattende og lange leiekontrakter. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Den klart største tilbyderen i Norge av små kontorlokaler er Regus. – Å tilby slike kontorer er kjerneideen vår, du kan nesten si at det er dette vi gjør. Vi ser en økende interesse for denne typen konsepter. Flere er villige til å betale litt mer for å få mer tid til å drive business, og så ordner vi alt det andre praktiske, sier Alf Astrup, som er landansvarlig for Regus i Norge. – Hvilke typer leietakere søker seg til disse kontorene? – Vi mener vårt tilbud passer for alle, enten det er norske avdelingskontorer eller norske representasjons kontorer, vi har mange internasjonale kunder. Regus har leietakere innenfor IT, rekruttering, journalister og også

flere advokater. Det er også i tiden at gründere starter opp eget selskap og vil ha noe enkelt, svarer Astrup. Hadde ingen konkurrenter Forretningsideen til Regus er derfor å tilby kontorarealer til en til fire leietakere. – Da vi startet opp i 1990, var det ingen andre som tilbød dette, forteller han. Siden har det kommet flere aktører. I Oslo har House of Business rettet seg inn mot mye av det samme segmentet som Regus opererer i, med kontorhotell på Tjuvholmen og i Bjørvika. Evolve tilbyr arbeidsplasser på Myren i Oslo og hos IT Fornebu i Bærum.

Sentralt & ærverdig

Til leie

Parkveien 53 B Ledige arealer: Kontor: 2. etasje, 530 kvm Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

NYHETER

11 2013

Kontorhotellene tilbyr et større miljø rundt leietakere som har bare en ansatt. (Foto: Shutterstock)

Alf Astrup sier Regus i Norge nå har opp mot 1000 arbeidsplasser totalt til enslige og små kontor miljøer, hvorav fem lokasjoner i Oslo: Nydalen, Akers Brygge, ved Tinghuset, i Cort Adelers gate i Vika og på Skøyen. – Det er om lag 100 arbeidsplasser i sentrums lokasjonene, mens i Nydalen tilbyr vi 260 arbeidsplasser i fire etasjer på Gullhaug Torg. Her er det kontorfelles skap, mens det er mer cellekontorer på eksempelvis Aker Brygge, sier Astrup. I tillegg kan Regus tilby lokaler i Bergen og Stavanger, og de starter neste år opp i Trondheim. Internasjonalt har Regus 1700 lokasjoner i 600 byer og har ifølge Astrup åpnet 440 lokasjoner bare i år. – Tilbudet er nokså standardisert på tvers av lande grensene, men med lokale tilpasninger. Vi ser det er et voksende marked, og vi vil i større grad være til stede der folk er på farten, som på flyplasser, bensinstasjoner og togstasjoner for å tilby effektivitet gjennom dagen, forteller Astrup. – Hva med prisnivåene her i Norge? – De varierer, men ligger gjerne fra 4000–5000 kroner i måneden for et eget cellekontor med gode løsninger. I kontorfellesskap ligger nivåene på det halve, men det er de samme tjenestene som inngår, svarer Astrup. Ferdig møblert Kontorene er ferdig møblert, og inkludert i leieprisen tilbyr Regus renhold med vask av kontoret hver dag, strøm, internett-tilgang, printer, sentralbordfunksjon og resepsjonstjeneste som tar seg av post og besøk og som også kan trykke opp presentasjoner og bistå med over settelser. Noen av lokasjonene har egen kantine, mens i andre er det minikjøkken med blant annet kaffemaskin

og oppvaskmaskin. I cellekontorene får leietakerne egen nøkkel, og kontorene er tilgjengelige 24 timer i døgnet. – Cellekontorene er på 10 kvadratmeter, mens i kontorfellesskapene er arealene fra 5–10 kvadratmeter, sier den landansvarlige. Astrup sier konseptet er basert på mange langsiktige kontrakter, men Regus har også kortsiktige kontrakter for dem som driver med tremåneders prosjekter. – Flere og flere ønsker å gå bort fra lange leie kontrakter og ønsker større fleksibilitet. Leietakere kan kjøpe et klippekort et kontor på fem dager i måneden, og vi tilbyr korttidskontrakter for businesslounger. Folk kan arbeide hvor og når de vil, og det er ikke alle som ønsker å sitte hjemme og jobbe, men vil skille hjemmet og kontoret. Det er også et sosialt aspekt ved disse kon torene, så vi har jevnlig nettverksarrangementer og ser at det gjøres forretninger på tvers av kontorene, sier Astrup. Enkle standardkontrakter Leieavtaler er gjerne lange og omfattende å sette seg inn i for små miljøer som ikke er vel bevandret i akkurat denne delen av forretningslivet. – Vi benytter oss av enkle standardkontrakter som ligger tilgjengelig på nettet, det skal være enkelt. Kontraktslengden er som nevnt opp til kunden å bestemme, i teorien kan den være ned til en dag. Vi ser at brukerne ofte begynner med tremåneders kontrakter for så å gå over til lengre kontrakter, sier Alf Astrup. I tillegg til månedlige leiekostnader må brukerne ut med to måneders leie i depositum. Aspelin Ramms tilbud til “enslige leietakere” er hoved sakelig på Rosenholm Campus i Oppegård kommune, der selskapet tilbyr 30 slike kontorer. I tillegg er det ti kontorer på Oxenøen, på Fornebu.

POSISJONÉR DEG I OSLOs HOTSPOT FOR FREMTIDEN

LOKALER TIL LEIE 2.175 – 10.000 kvm

LØRENVANGEN 22

MODERNE OG EFFEKTIVT KONTORBYGG PÅ LØREN • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014

Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

NYHETER

– På Oxenøen har vi et frittstående hus. Her tilbyr vi leietakerne eget kontor med internett-tilgang, printer og scanner, et møterom og et lite kjøkken. Vi har nesten det samme tilbudet på Rosenholm, men her får også leietakerne tilgang til byggets øvre fellesfasiliteter, som kantine og post- og varemottak, forteller markedssjef Pål Bøe i Aspelin Ramm Eiendom til NæringsEiendom. – Konseptet på Rosenholm er mest standardisert, med et standard cellekontor på 10 kvadratmeter, der hver leietaker disponerer nøkkel til eget rom og har tilgang på fellesarealer og møterom. Det er åpent 24 timer i døgnet, sier Bøe. Ettårige avtaler Ettersom arealene er små og leietakerne ofte mangler erfaring med å inngå leieavtaler, har Aspelin Ramm utarbeidet enkle kontrakter å forholde seg til i forhold til de mer omfattende leieavtalene for større arealer. – Kontraktene inngås for ett år, deretter er det tre måneder gjensidig oppsigelse. I tillegg har vi droppet depositum, og vi har puttet alt inn i én månedlig faktura. Fakturabeløpet inkluderer også rengjøring av felles arealer og strøm. Det er en enklere struktur, fordi det er mye administrasjon per kvadratmeter. Derfor er det viktig med standardiserte kontrakter og et standardisert produkt, sier Bøe.

11 2013

Aspelin Ramm har slike enmannskontorer for også å kunne gi et tilbud til denne delen av markedet. – Vi ser at det er et behov i markedet, og det er ikke mange utleiere i dette segmentet, blant annet fordi det er stor administrasjon. Derfor må konseptet til små leietakere være standardisert, det er lite hensiktsmessig å dele opp så små lokaler. Noen av disse kundene vokser og har etter hvert behov for større lokaler, og vi er interessert i et langsiktig kundeforhold, sier Bøe. Han sier de er relativt fleksible hvis to ønsker å dele et kontor i fellesskap. – En av dem er kanskje ute av gangen. Vi tar samme arealleie, men noe høyere kantinekostnader. 5000–9000 kroner – Og hva kan du si om prisene dere tar? – På Rosenholm tar vi 5500 kroner i måneden, i tillegg kommer parkering og kantine. Når det gjelder Oxenøen, er det litt variasjoner basert på kontor størrelse, men fra 5000–9000 kroner i måneden. Pål Bøe sier at de i gjennomsnitt har ett til tre ledige enmannskontorer. – Ja, det er aldri helt fullt. Noen flytter på seg, og noen vokser ut av lokalene, men vi har et jevnt tilsig av nye leietakere, sier markedssjefen.

TIL LEIE SILOVEGEN 20

SKARNES/SØR-ODAL

CA. 540 KVM LAGER/FORRETNING/ KONTOR

KONTAKT 



Sentralt beliggende i sentrum syd på Skarnes

 

Ca. 400 kvm lager/ forretning Ca. 141 kvm kontor



Fri kundeparkering Andre leietakere i bygget: Rema1000, Europris og Normet Norway AS Oppdragsnr: 12090

Gunhild Smestad 67 91 76 52 gunhild@real.no

Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. Det er ferdigstilt ca 1150 boliger og det er ca 100 boliger som ferdigstilles i 2013.

www.lørenhandel.no

FORRETNING PÅ LØREN

KOMMERSIELT KOMMERSIELT

ca.ca. 104m² 104m² 104 kvm

KONTOR KONTOR

DISK DISK

WC WC

Livsstilsbutikk åpnet DISK DISK

åpnet AVFALLSROM AVFALLSROM

AVFALLSROM AVFALLSROM

KONTOR KONTOR

LEDIG BUTIKK BUTIKK BUTIKK 160m² ca.ca. 160m²

BUTIKK BUTIKK

ca.ca. 139m² 139m² «HOUZ»

KONTOR KONTOR

WC WC

KONTOR KONTOR

160 kvm

DISK DISK WC

ca.ca. 119m² 119m² 119 kvm

KONTOR KONTOR

åpnet

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 72m² 72m² UMAI SUSHI

EPLEMOTTAKET åpnet KOMMERSIEL KOMMERSIELT T KONTOR KONTOR ca.ca. 72m² 72m²

LEDIG BUTIKK KOMMERSIEL KOMMERSIELT T

DISK DISK

KONTOR KONTOR BEDRIFTSca.ca. 142m² 142m² BØRSEN

SAFEWAY BUTIKK BUTIKK ca. ca. 150m² 150m² FRUKT åpnet

KONTOR KONTOR

WC WC

Tegningen Tegningen viser viser et forslag et forslag til oppdeling til oppdeling ogog bruk bruk av av lokalene. lokalene. Utleier Utleier er fleksibel er fleksibel i forhold i forhold til åtiltilpasse å tilpasse arealstørrelse arealstørrelse ogog tilrettelegge tilrettelegge lokalene lokalene etter etter enen eventuell eventuell leietakers leietakers ønsker ønsker ogog behov. behov. WC

Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettete kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

Lørenhagen

LEDIG REST RESTAURANT AURANT RESTAURANT 250m² ca.ca. 250m²

KJØKKEN KJØKKEN

250 kvm

Lokalene kan være ferdig tilrettelagt i 1. kvartal 2014.

LØREN TIDSLINJE Meny, Zaga Hårstudio, Notabene, Boots, Nille, Toro Toro og Fusion, Megasun, Florama Blomster & Hage

Peppes Pizza

2006 Lørenparken 200 leiligheter

2007

2008

Lørenplatået 244 leiligheter

2009 Lørenkvartalet 124 leiligheter Løren Torg 108 leiligheter

Avancia

2010 Lørenlunden 159 leiligheter

Umai Sushi, Safeway frukt, Løren klinikken, Bedriftsbørsen Ring 3 åpner under bakken ProBike åpnet

2011

2012

2013

Løren hageby 100 boliger Lørenvangen 200 boliger

Ta kontakt med Bjørn Bratt Aanensen i Selvaag Eiendom hvis du er interessert. Telefon: 959 18 400, mail: baa@selvaag.no, sentralbord: 23 13 70 00 www.selvaag.no

2014

Løren Start ca. 100 boliger

Lørensvingen T-bane

2015

2016

ca. 200 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet)

FERDIGSTILLT

2017

2018

ca. 100 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet) FORBEHOLD OM ENDRINGER I FRAMDRIFT

NYHETER

11 2013

Flere små leietakere har fått plass i kontorhotellet til Rosenholm Campus.

– Ideell løsning For Private Barnehagers Landsforbund (PBL) var kontorhotellet på Rosenholm Campus en ideell løsning for ett av utekontorene. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

PBL er en landsomfattende interesse- og arbeidsgiver organisasjon for de private barnehagene. Forbundet har 2300 private barnehager som medlemmer, som sysselsetter 30 000 ansatte. På Rosenholm Campus på Kolbotn sitter bedriftshelsetjenesten. – Ja, vi har en fysioterapeut og en yrkeshygieniker der, de sitter vegg i vegg i cellekontorer. Kontorhoteller er en ideell løsning for oss, ettersom vi er i en vekstfase og har muligheter til å få inn tre til fire ansatte, forteller personalsjef Siw Sandvik i PBL til NæringsEiendom.

PBL etablerte sitt seneste satellittkontor på Kolbotn i august og har fra tidligere kontorer i Stavanger, Bergen og Skien. Utenfor pressområdene – Det er viktig for oss å ligge utenfor pressområdene og Oslo, med tanke på infrastruktur og tilgjengeligheten ut til våre medlemmer. Fasilitetene på Rosenholm er svært gode, det er en god kantineløsning, parkeringsmuligheter og et godt sosialt miljø. Vi har i dag 115

MYRENS VERKSTED

F4 SANDAKERVEIEN 24D LEDIG AREAL: 168 – 200 KVM BTA

• Areal fra 168 - 200 kvm. BTA • Bygg F4 • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • Meget god teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

ansatte på hovedkontoret i Bodø og til sammen åtte ansatte på utekontorene. Det er en utfordring å være på utekontorene, derfor er vi opptatt av gode kontorfasiliteter som gir trivsel og et godt arbeidsmiljø, sier Sandvik. PBL har tegnet en tremåneders kontrakt på Rosenholm Campus. – Rosenholm Campus har lagt godt til rette for oss. Det er en lett ankomst hit, og det er gode kurs- og konferansefasiliteter og god tilgang på møterom, ting som var viktig for oss, sier personalsjefen. Frode Tangen i Bollfilter Nordic er også en av dem som har valgt å benytte seg av tilbudet til Aspelin Ramm Eiendom ute på Rosenholm Campus. Bollfilter Nordic er et hundre prosent eid datterselskap av den tyske filterprodusenten BOLL&KIRCH, som leverer væskefilter til blant annet offshore, marine og vannverk. – Jeg har vært alene her siden mai 2008, men økende ordreinngang førte til at vi ville ansette en ny medarbeider. 1. august fikk jeg en ny kollega som flyttet inn i kontoret ved siden av, sier Tangen. Drøyt 10 000 kroner Han leier nå to kontorer, hvor leien er i overkant av 10 000 kroner i måneden, i tillegg kommer parkering og et kantinebidrag. Frode Tangen sier han har en løpende

leiekontrakt med Aspelin Ramm som kan sies opp omgående. – Hvorfor valgte du denne løsningen? – Det var først og fremst beliggenheten. Frem til september har jeg bodd på Kolbotn, og kort reisevei til jobb var naturligvis viktig. Det er også kort vei til togstasjonen og greit med kollektivløsninger, dessuten er infrastrukturen veldig god. Jeg har tilgang til post- tjenester, internett, kantine, kafeer og treningssenter sier Tangen. Frode Tangen sier Bollfilter Nordic har kontor i Danmark også, og han anslår at han er ute og reiser ca. halvparten av tiden. Selv har han flyttet til Frogner, men kjører mot rushtrafikken og bruker ikke mer enn 20 minutter med bil. Den nye kollegaen bor i Son og slipper også unna køene. – Det kan hende vi blir én til, vi vurderer en kontormedarbeider til avlastning sier Tangen. Kontor hotellet på Rosenholm Campus vil fortsatt være et naturlig valg for Bollfilter Nordic. – Og du er fornøyd med tilbudet,? – Ja, jeg er veldig fornøyd. Det er kjempefine lokaler her ute, og selv om det kanskje finnes billigere alternativer, falt valget på Rosenholm Campus. Etter at de pusset opp, er det blitt “fresht”. Når det gjelder den sosiale biten, blir det mest å «være på hils» med nabofirmaene, men man er jo på jobben for å jobbe, svarer Tangen.

SER DU ETTER LEILIGHET?

LEDIGE LEILIGHETER OMGÅENDE

Drammensveien 507 Høvik /Bærum Leie pr måned: kr 6700 inkl strøm og internett Primærrom: 23 m² Nyoppusset 1-roms leiligheter til leie. Leilighetene ligger sentralt plassert 10 min fra Oslo sentrum med bil, 400 m til buss, 800 m fra Blommenholm togstasjon og gang avstand til Høvikodden, ett unikt rekrasjonsområde med flotte strender. Inneholder: Bad/wc m. varmekabler, åpen stue/kjøkken løsning, fellesvaskeri, trådløst internett og kabel-tv. Kan leies møblert og umøblert. Søknad kan fylles ut og sendes via våre nettsider: www.ragde.no/soknad-om-bolig Ta kontakt for spørsmål eller visning.

www.ragde.no

Linn Hege Aas Mob: 452 24 330 Mail: linn@ragde.no

Ragde Eiendom Gladengveien 3B 0661 Oslo

Mail: post@ragde.no tlf: 22 62 62 20 Fax: 22 62 62 21

WALDEMAR THRANES GATE 84-86 98 Kontorlokaler rett ved Alexander Kiellands Plass kontor: 331 m2 kontor + lager: 60

m2 + 260 m2

LEDIGE LOKALER 2. etasje: 331 m 2 kontor Kan tilpasses leietakers Ă¸nsker. 3. etasje: 60 m 2 kontor Underetasje: 260 m 2 lager Tilgang fra garasje samt egen inngang med vareheis.

BELIGGENHET Kiellands plass er trafikknutepunkt med bussruter i fire retninger med hyppige avganger. Servicetilbudet er konsentrert rundt Kiellands plass og preget av ung befolkning med mange spisesteder, de fleste med uteservering.

Felles Mulighet for leie av parkeringsplasser

Harald Thoresen Mob: 930 67 770 Mail: harald@ragde.no

Ragde Eiendom Gladengveien 3B 0661 Oslo

Mail: post@ragde.no tlf: 22 62 62 20 Fax: 22 62 62 21

www.ragde.no

LOKALER TIL LEIE DETTE FINNER DU I INNSTIKKET: PER KROHGS VEI 4

1.115 KVM

INDUSTRIVEIEN 14

825– 1.340 KVM

PER KROHGS VEI 4

350 – 850 KVM

MOLINNA 2 INDUSTRIVEIEN 20A

310 – 2.400 KVM 800 – 930 KVM

LAGER/LOGISTIKK, KOMBINASJONSLOKALER HØYTLAGER/KONTOR KONTOR HØYTLAGER/FJERNLAGER HØYTLAGER/KOMBINASJONSLOKALER

STRØMSVEIEN 80

450 KVM

FORRETNINGSLOKALER

INDUSTRIVEIEN 6

550 KVM

FORRETNINGSLOKALE/LAGER/KONTOR

INDUSTRIVEIEN 14

595 – 865 KVM

LAGER/KOMBINASJONSLOKALE

TOTALPLAN AS er rådgivende eiendommegler av næringseiendom i Oslo-området. Vårt spesialfelt er langsiktig arbeid med større eiendomsprosjekter. Se alle våre eindommer på totalplan.no

LAGER HØYTLAGER

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

KONTOR

TIL LEIE 1.115 kvm

PER KROHGS VEI 4 4,6 m

LAGER/KOMBINASJONSLOKALER BESKRIVELSE Moderne lager/kombinasjonslokale til leie meget sentralt på Karihaugen. Lasterampe. Kan leies med eller uten kontor. God beliggenhet i forhold til E6 og aksen OsloGardermoen.

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

KARIHAUGEN

LOKALENE/INNHOLD Ca. 1.115 kvm BTA kombinasjonslokale/lager: Lager med takhøyde ca. 4,6 m. Få søyler. Egen lasterampe med løftebord kun for dette lokalet. 3 stk cellekontor + spiserom. WC. Kontorlokaler i flere størrelser kan også leies andre steder i bygget.

BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples. Parkering og adkomst: Gode laste-/losseforhold for semi/vogntog. Godt med parkeringsplasser for leietakere/ besøkende.

TIL LEIE 825 – 1.340 kvm

INDUSTRIVEIEN 14 1

6,0 m

SKYTTA

HØYTLAGER/KONTOR BESKRIVELSE Høytlager og kontor til leie i Skytta Næringspark. Ligger ved Gjelleråsentoppen/RV-4. Kun 5 km til E6-krysset v/Olavsgård Hotell og aksen Oslo – Gardermoen. LOKALENE/INNHOLD 825 –1.340 kvm lager: Inneholder lager med ca. 825 kvm gulvflate + to mesaniner på tilsammen ca. 515 kvm. Totalt ca. 1.340 kvm BTA. Takhøyde lager ca 6 m, under mesanin ca. 3,8 m. 4,1 m høy kjøreport med innkjøring direkte inn i lageret for lastebil etc. Eget WC. Alarm. Effektivt lokale velegnet for

lagring av store volum. Kontorlokaler i forskjellige størrelser kan også leies. BELIGGENHET Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo sentrum (ca. 15 km), Lillestrøm (ca. 10 km), Skedsmokorset (ca. 10 km) og Gardermoen (ca. 35 km). Nærmeste kollektivpunkt er Gjelleråsentoppen og Hagan.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

0 m

et iv-

TIL LEIE 350 – 850 kvm

PER KROHGS VEI 4

KARIHAUGEN

KONTOR BESKRIVELSE Fleksible kontorlokaler med et bredt spekter av bruksområder til leie i kombinasjonsbygg sentralt på Karihaugen. Størrelse ifra ca. 350 - 850 kvm. Planløsning og oppussing kan tilpasses leietakers behov. LOKALENE/INNHOLD Ca. 350 – 850 kvm BTA kontor/lett produksjon: Lokalene er inndelt med cellekontor, møterom samt en del større, åpne rom som kan brukes til vanlig kontorvirksomhet. Egne

garderober og WC. Lokalene ligger i byggets 2. etg. Tilgang til vareheis. BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples. Parkering og adkomst: Gode parkeringsforhold både utvendig og i P-hus. Inkludert i husleien.

TIL LEIE 310 – 2.400 kvm

MOLINNA 2 4

GRAN

5,0 m

MEGET RIMELIG!

HØYTLAGER/FJERNLAGER BESKRIVELSE Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Næringspark på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Sinsen-krysset langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser. LOKALENE/INNHOLD 310–800 kvm høytlager: Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt

500–1.150 kvm høytlager: Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5–6 m. Sølyefritt. 380 kvm lager: Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m. 285 kvm kontor: Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg. BELIGGENHET Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

LEDIGE LOKALER L TIL LEIE 800 – 930 kvm

INDUSTRIVEIEN 20A

TIL

5,0 m

SKEDSMOKORSET

HØYTLAGER/KOMBINASJONSLOKALER BESKRIVELSE Høytlager med kontormuligheter til leie sentralt på Skedsmokorset. Ca. 5 m takhøyde og lasteramper. LOKALENE/INNHOLD 800 –930 kvm høytlager med kontor: Høytlager på ca. 800 kvm med lagerkontor. Takhøyde ca. 5 meter, søylefritt og lasteramper. Lyse lokaler med mye vindu. Pallereoler kan medfølge.

Inntilliggende kontorlokale på ca. 130 kvm kan også leies hvis ønskelig. BELIGGENHET Avkjøring ifra E6 på Skedsmo ved Shell-stasjonene. Kjør deretter til Industriområde Vest, eiendommen ligger på høyre side rett etter Sundolitt.

TIL LEIE 450 kvm

STRØMSVEIEN 80

BESK Forretn brukso kontor

LOKA 550 kv forretn

TIL

STRØMMEN SENTRUM

LA FORRETNINGSLOKALER BESKRIVELSE Attraktivte forretningslokaler på 450 kvm til leie i Strømmen sentrum. Tidligere lokaler til Hyttebutikken/Varmefag. Sentralt beliggende langs hovedgaten, kun ca. 450 meter ifra Strømmen Storsenter.

LOKALENE/INNHOLD Ca. 450 kvm BTA forretning: Moderne lokaler tilpasset forretningsdrift. Ligger på gateplan, inngang direkte ifra fortau. Hovedsaklig åpen planløsning. Lang fasade med meget god eksponering mot Strømsveien.

BESK Lager/ Næring til E6 v

LOKA 595 kv Laster

FOR MER INFORMASJON KONTAKT:

FOR M

Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

Knut Ma Morten

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

LEDIGE LOKALER TIL LEIE 550 kvm

INDUSTRIVEIEN 6

FORRETNINGSLOKALE/LAGER/KONTOR BESKRIVELSE Forretningslokale på totalt ca. 550 kvm BTA til leie. Mange bruksområder, f. eks. proffbutikk, forretning eller lager og kontor for eget bruk. LOKALENE/INNHOLD 550 kvm BTA forretning/lager og kontor: Inneholder forretningslokale, lager med kjøreport og diverse cellekontor.

Gode parkeringsforhold på egen gårdsplass rett utenfor lokalet. Meget god eksponering mot Industriveien. Enkelt å finne for kunder/besøkende. BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen/Skårer, ca. 650 meter ifra Elkjøp Megastore og Jula.

TIL LEIE 595 – 865 KVM

INDUSTRIVEIEN 14 4,0 m

SKYTTA

LAGER/KOMBINASJONSLOKALE BESKRIVELSE Lager/kombinasjonslokale i attraktiv størrelse til leie i Skytta Næringspark. Ligger ved Gjelleråsentoppen/RV-4. Kun 5 km til E6 ved Olavsgård Hotell og aksen Oslo-Gardermoen.

270 – 910 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC.

LOKALENE/INNHOLD 595 kvm lager: Lagerlokale med ca. 4 meter takhøyde. Lasterampe med lastebrygge. Ligger i byggets 1. etg. Gode

BELIGGENHET Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo sentrum (ca 15 km), Lillestrøm (ca. 10 km).

adkomstforhold. Rikelig med parkeringsplasser.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

KARIHAUGEN/ SKÅRER

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

3,0 m

Fordypningskurs 3.-4. desember Ekebergrestauranten

Mezzaninlån for eiendom NICK LAIRD, Ambolt PETER HERMANRUD, Swedbank First Securities

KRISTIAN BERG, Arctic Securities

EINAR SKJERVEN, Skjerven Group

THOMAS DUE, Nordea

RAGNAR EGGEN, Akershus Eiendom

LINE RAVLO-LOSVIK, Wikborg Rein

Finansiering av næringseiendom har aldri vært mer aktuelt enn nå. Hva og hvor skal man kjøpe? Hvordan skal det finansieres? Finnes det noen gode alternativer til bank finansiering? Spørsmålene er mange. Noen av de viktigste og beste svarene får du 3. og 4. desember på Ekebergrestauranten. Vi har samlet et topplag av analytikere, investorer, rådgivere og strateger for å gi en både en teoretisk innføring i ulike finansieringsmodeller for næringseiendom, samt praktiske eksempler på hvordan de ulike modellene har blitt benyttet. Det er begrenset antall plasser, så vi anbefaler å være rask med påmeldingen.

MAGNUS MELAND RØED, DNB

PÅMELDING: W: nekunnskap.no E: tonelise@ne.no T: 479 33 054 Deltakeravgift: kr 9500,-

MAJORSTUEN OSLO SENTRUM

11 2013

Enorme leiepris forskjeller i sentrum En endring i beliggenheten på bare noen hundre meter kan gi store utslag i hva du må ut med i husleie.

DET KONGELIGE SLOTT Solli plass 2000–2300 Kr/m2

NATIONALTHEATRET STASJON VIKA

CBD 2300–2800 Kr/m2

AKER BRYGGE

ST HANSHAUGEN 57

Gamle Aker GRÜNERLØKKA

Regjeringskvartalet 2200–2400 Kr/m2

Storgata 1700–2000 Kr/m2

Karl Johans gate 2400–2500 Kr/m2

STORTINGET

Kar l Jo

Kvadraturen 1800–2100 Kr/m2

KVADRATUREN

han s ga te

GRØNLAND

Schweigaards gate 2200–2400 Kr/m2

OSLO SENTRALSTASJON Bjørvika 2400–2600 Kr/m2

Kilde: Malling & Co Markets

OSLO SENTRUM

11 2013

Under 3000 kroner Du kan få leie gode kontorlokaler i Oslo sentrum for under 3000 kroner kvadratmeteren. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NæringsEiendom har bedt ulike aktører angi leieprisene for lokaler i Oslo sentrum av henholdsvis topp standard og normalt god standard, forutsatt at leietaker er momspliktig. For info omprestisjeområdet Vika/ Aker Brygge/Tjuvholmen - som gjerne betegnes som CBD (Central Business District), se side 64 og 65. Dette området er gjerne forbeholdt bransjer og aktører med svært god betalingsevne og ikke et område som “vanlige” leietakere vil søke til. Som det fremkommer lengre ned i artikkelen og i saken med Entra Eiendom, leies de

dyreste lokalene ut her for rundt 4000 kroner kvadratmeteren i året. I tabellen har vi gjengitt anslag fra Malling & Co for andre områder i sentrum. Oslo sentrum er da avgrenset opp til Solli plass, langs St. Olavs gate og Hausmanns gate/ Storgata, Schweigaards gate og Bjørvika og Kvadraturen. Bjørvika på topp Som tabellen viser har Malling & Co plassert nybyggene i Bjørvika på toppen, med leienivåer opp mot 3400

Grensen 13 | Oslo Sentrum

414 – 1.800 kvm

Stortorvet – Grensen 13 – knutepunkt i sentrum • Buss/trikk/T-bane rett til kontoret • Rett ved byens travleste handlegater KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Eirik Knudsen, 97 03 90 99, eirik@wahl-eiendom.no

Midt mellom finans og kultur. Mer sentralt blir det ikke. Langkaia 1 - Havnelageret. Ledige kontorlokaler der byen møter havet. Børsen på den ene siden. Operaen på den andre. Oslos nye ansikt mot havet begynner å ta form, og nå har din bedrift mulighet til å være med å oppleve dette. Lokalene i tradisjonsrike Havnelageret totalrehabliteres og fremstår som nye. Store vindusflater mot Havnepromenaden og Operaen, absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud i umiddelbar nærhet. Er det her din bedrift skal blomstre og ta fatt på neste steg i historien?

Ledig areal fra 495 - 6150 kvm Kontakt eiendomssjef Siv Lena Rishaug 481 32 811 | SLR@entra.no FINN-kode: 43885525

entra.no

OSLO SENTRUM

11 2013

Malling & Co og analysesjef Lars Lund har sett nærmere på leieprisene i Oslo sentrum. (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven.no)

kroner kvadratmeteren. Nybyggene i Bjørvika har høy standard, og de ligger sentralt ved Oslo S i et område som er ventet å vokse. Det noe spesielle for området er at det er flere store leiekontrakter, og disse kontrak tene ligger til dels i toppsjiktet i området, som det DNB skal ut med (3200–3300 kroner kvadratmeteren). Det har også sammenheng med høye byggekostnader og spesialinnredning. Malling & Co anslår “normalnivået i Bjørvika til rundt 2500 kroner kvadratmeteren. Det nest dyreste nivået med vår sentrumsdefinisjon er Solli plass, og da særlig Indekshuset. Toppnivået her oppover i etasjene er på over 3000 kroner kvadrat meteren, men man kan ifølge Malling & Co leie bra kontorer i området for rett over 2000 kroner. Karl Johans gate har de klart høyeste butikkleie prisene i Oslo, og en gang lå prestisjelokalene på kontorsiden også her. Toppnivået anslås nå til under 3000 kroner. Det er imidlertid ikke så stor forskjell på topp og normalt, som kan ha sammenheng med at byggene begynner å bli gamle, det er ingen nybygg av

topp kvalitet langs Oslos paradegate. Men beliggenheten trekker naturligvis opp. Regjeringskvartalet Området rundt Regjeringskvartalet ligger ifølge Malling & Co omtrent på samme leieprisnivå som i Karl Johans gate, men der prisforskjellene er noe større. Området scorer bra på god beliggenhet, og noen av byggene er av litt nyere dato. DNB Næringsmegling omtaler gjerne Regjeringskvartalet som et tredje CBD, de to andre prestisjeområdene er Vika-området og Bjørvika (CBD vest og CBD øst). Schweigaards gate er på vei oppover, med nye aktører inn som Gjensidige og NSB og etter hvert også Statoil Fuel & Retail. Innflyttingen skjer i nye og energi vennlige bygg. Et tidligere slitent område nærmer seg 3000 kroner kvadratmeteren i toppnivåer og en del over 2000 kroner for lokaler av normalt god standard. Utleierne oppnår også over 2500 kroner i Storgata og Kvadraturen, men her varierer prisene mer mellom

Oscarsgate 53-55 | Oslo Sentrum

170 – 600 kvm

Representativ kontorvilla med egen parkering • Buss, trikk og T-bane i umiddelbar nærhet

KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Stian Odden. 41 66 16 00, stian@wahl-eiendom.no

Tullinsgate 2 Ledig areal: FRA 660 KVM - 3113 KVM, 2.,6.-8. ETG Beliggende på Holbergs plass vis a vis Radisson Blu Scandinavia Hotel. Etasjene har kombinasjon av noen cellekontorer og åpen løsning. Kort vei til alle service funksjoner. Trikkeholdeplass rett utenfor eiendommen. Kort avstand til Nationaltheateret stasjon. Mulighet for å leie parkeringsplasser i Holberg parkeringshus. Lokalene blir ledige fra 2. kvartal 2015.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 ,Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Tollbugata 32 Ledig areal: 592 KVM, 7. ETG Beliggende øverst i kvadraturen nær Stortinget med fasade mot Tollbugaten, Akersgaten og Nedre Vollgate. Lokalet er i dag inndelt i cellekontorer – men kan tilpasses. Nærhet til offentlig kommunikasjon.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 ,Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no

Stortingsgata 22 Ledig areal: 785 KVM I BYGGETS TOPPETASJER Beliggende rett ved Nationaltheatret, Stortinget, og Rådhuset. Lokalet er i dag inndelt i cellekontorer og åpen kontorløsning - kan tilpasses. Offentlig kommunikasjon rett utenfor bygget. Meget representativt bygg. Sykkelparkering.

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 ,Stian Korneliussen, mob 979 67 450 eller utleie@dnb.no DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,35 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no

OSLO SENTRUM

11 2013

Leiepriser Oslo sentrum: Område

Topp standard

Normalt nivå

Bjørvika

3300–3400

2400–2600

Solli Plass

3000–3100

2000–2300

Karl Johans gate

2750–2850

2400–2500

Regjeringskvartalet

2700–2900

2200–2400

Schweigaards gate

2600–2800

2200–2400

Storgata

2500–2700

1700–2000

Kvadraturen

2500–2600

1800–2100 Kilde: Malling & Co Markets

topp og “middels”. Disse to områdene er de eneste i sentrum der man normalt kan slippe unna med under 2000 kroner kvadratmeteren for lokaler av en grei kvalitet. Gårdene varierer stort i standard og energi effektivitet, og ikke alt er rehabilitert. Litt hagle Eiendoms- og utviklingsdirektør Sigurd Stray i Eiendomsspar sier til NæringsEiendom at å gi noen slike anslag, blir litt som å skyte med hagle. For oppussede, fine lokaler vil Stray likevel anslå intervallene som følger: •C BD – fra 2700 kroner og opp til 4000 kroner kvadratmeteren. • Området opp mot Solli plass, her er Stray noe usikker, men på Solli plass oppnår nok priser på vel 3000 kroner for de beste lokalene.

• St. Olavs gate, en “vanskelig gate”, priser fra 1800 til 2500 kroner per kvadratmeter. • Regjeringskvartalet, mellom 2000 og 2800 kroner. • Storgata bort til Hausmanns gate, her anslår Stray leienivåer fra 1600 til 2500 kroner. • Kvadraturen, fra 1400 kroner og oppover. – Dette er anslag der det kan være «utliggere» som kan være både under og over, alt ettersom mikroforhold påvirker leieobjektet, sier Stray. Og disse såkalte mikroforholdene er eiendomsspesi fikke forhold, kontraktslengde, påkostninger, nærhet til knutepunkter og parkeringsmuligheter, som er med på å avgjøre den endelige leieprisen. Oppsummert kan leietakere i Oslo sentrum belage seg fra rundt 1500 til 3500 kroner kvadratmeteren for lokaler av alminnelig bra standard til topp lokaler.

Tollbugata 7 | Oslo Sentrum

700 – 2.100 kvm

Trivelige lokaler ledig nær Oslo S og Bjørvika • Alle service og kommunikasjonstilbud rett utenfor døren • Mulighet for p-plasser KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Eirik Knudsen, 97 03 90 99, eirik@wahl-eiendom.no

TORGGATA 16, OSLO SENTRUM

TRENINGSLOKALER

TRENINGSLOKALER OSLO SENTRUM

605 m2 • To store treningssaler • To garderober med dusjanlegg • Resepsjon, WC, kontor, mingleareal, etc. • Takterrasse • God ventilasjon Beliggenhet/adkomst Gamle Torggata Bad ligger ved Arbeidersamfunnets plass, et kvartal fra Youngstorget. Samme bygg som Rockefeller.

Kontakt Geir Baastad Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

STORGATA 33 Til leie - BTA 213 kvm Butikk og handelslokale i et moderne bygg på gateplan. Attraktivt hjørnelokale i Oslo sentrum i en pulserende og travel handlegate. Meget publikumsrettet vis a vis Gunerius og knutepunkt for trikk og buss. Kontorbygning over 8 etasjer med butikker i 1. etasje. Meget gode salgslokaler med store vindusflater og egen inngang med rundell. Gårdeier/utleier vil i samarbeid med ny leietaker levere ferdig skall for lokalet. Mulighet for å leie en fast p-plass i byggets garasjekjeller.

Kontakt N. Wåler | 930 69 397 nw@naringsmegler1.no

OSLO SENTRUM

11 2013

Opp mot 4000 kroner meteren CBD-området i Oslo har de høyeste husleiene med priser opp mot 4000 kroner per kvadratmeter for de råeste lokalene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

LOKALER TIL LEIE

DRONNINGENS GATE 6 KVADRATUREN, OSLO

Mens man kan leie normalt gode kontorlokaler for så lite som 1800 kroner per kvadratmeter i Kvadraturen, skal man ikke gå langt før leieprisene er på helt andre nivåer. I det såkalte CBD-området (det sentrale business-distriktet, som innbefatter Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) er leieprisen for kontorbygg med normal god standard fra 2300 til 2800 kroner per kvadratmeteren. Og hvis kvalitetskravene tilsier høy standard, må leietakerne finne seg i kvadratmeterpriser på mellom 2800 og 3700 kroner. Toppleien som er notert det siste halve året er 4300 kroner per kvadratmeter. Tallene kommer frem fra DNB Næringsmeglings siste halvårsrapport. Stiger og faller mest CBD-segmentet er det som er mest følsomt for endringer i eiendomsmarkedet. I oppgangstidene i økonomien stiger leieprisene mest i CBD, mens de faller mest i nedgangstidene. I tiden etter finanskrisen har leiemarkedet i Oslo strammet seg til, og da har CBD-eiendommene fått heftige leieprisøkninger etter hvert som det er blitt stadig færre ledige kontorlokaler. Ifølge DNB Næringsmegling har kontorledigheten i prestisjeområdet CBD falt fra 70 000 kvadratmeter i første halvår i år til 56 000 kvadratmeter nå. Aker Brygge har blant annet signert avtaler med blant annet Carnegie og Arkwright. Videre prisøkning Næringsmegleren skriver i sin halvårsrapport at flere og flere leietakere søker sentrale lokaler med høy standard. «Betalingsvilligheten er relativt høy, noe som har vært med på å drive prisene i CBD oppover. Flere totalrehabiliterte kontorbygg skal fylles på Aker Brygge fremover, dermed tror vi fortsatt at prisene skal øke mest i dette området», skriver DNB Næringsmegling. Også Akershus Eiendom spår økning i husleien i CBD-området i tiden fremover. Næringsmegleren venter en leievekst på 5 til 10 prosent i CBD i løpet av de neste 12 månedene. «Dette er på grunn av et begrenset tilbud av nytt kontorareal, medium til lav ledighet og en fortsatt positiv, men fallende, vekst i sysselsettingen.

KONTORLOKALER I REPRESENTATIVT BYGG

BELIGGENHET Eiendommen ligger sentralt i Kvadraturen i aksen mellom Bjørvika og Aker Brygge. Det er kort vei til Oslo S med alt av offentlig kommunikasjon og alle sentrumsfunksjoner i umiddelbar nærhet. LOKALENE Lokalene ligger i 2. og 5. etasje og har god standard. • LOKALE 1 (BTA 340 m2) ligger i 2. etasje og består av inngangsparti og midtgang med glassvegger, 8 kontorer i ulike størrelser, møterom, kjøkken og 2 toaletter • LOKALE 2 (BTA 340 m2) ligger i 5. etasje og består av inngangsparti, 9 kontorer, stort kontor / møterom, kjøkken og 2 toaletter. Begge etasje passer for ca. 12-17 arbeidsplasser. KONTAKT Olav Engebret Thon – 22 91 07 73 41 52 24 70 – oet@hathon.no

DRONNINGENS GATE 6, 0152 OSLO TLF: 22 91 06 25 - FAX: 22 91 06 22 www.hathon.no

OSLO SENTRUM

11 2013

Syv prisnivåer i sentrum

Entra Eiendom har delt inn kontorleieprisene i Oslo sentrum i syv nivåer. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon JAN ANDRE GRANHEIM, NE byrå

Generelt er det vanskelig å få tak i gode og større kontorlokaler i Oslo sentrum. Arealledigheten i sentrum vurderes av næringsmeglere til rundt 4 prosent, som knapt nok er likevektsledighet. Entra Eiendom har en enda lavere ledighet i sin sentrumsportefølje. – Ja, ledigheten er veldig lav, under 4 prosent. I sentrum er det derfor enda viktigere å være tidlig ute hvis man trenger store arealer, jeg vil si man må være aktive fem år i forkant, sier analysesjef Hans Petter Skogstad i Entra til NæringsEiendom. Den lave ledigheten og et leiemarked i vekst gir høyere leiepriser, ettersom tilbudet er nokså konstant.

OSLO SENTRUM

Kraftig prisvekst – Vi opplever at vi i reforhandlinger for enkelte eiendom mer får 30–40 prosent høyere leier sammenliknet med eksisterende nivåer, sier regiondirektør Sonja Horn, som har ansvaret for Entras sentrumsportefølje på 420 000 kvadratmeter (se undersak). Entra opererer altså med syv nivåer når de skal beskrive kontorleieprisene i de ulike delene av Oslo sentrum. Denne sentrumsdefinisjonen er noe videre enn næringsmeglernes inndelinger. Nivå 1 er prestisjeområdet Vika/Aker Brygge og Tjuv holmen, der leiekontraktene med høy standard signeres for over 4000 kroner kvadratmeteren. Toppnivået her nærmer ifølge Entra seg 5000 kroner kvadratmeteren, men Entra har ingen eiendommer i dette prissjiktet. Som nivå 2 har Entra Eiendom området rundt Rådhuset, der man ifølge Skogstad kan belage seg på 3500 kroner kvadratmeteren for høy standard. Det tredje øverste nivået til Entra er Bjørvika, her mener Skogstad at nivået for høy standard ligger på 3000 kroner kvadrat meteren, toppnivået i området på vel 3500 kroner. Entras egen storstue Posthuset (Biskop Gunnerus gate 14) ligger i dette området – Vi kan nå leie ut bra lokaler i bygget for 3000 kroner kvadratmeteren, sier analysesjefen. Snittet i Posthuset er ikke så høyt som 3000 kroner, men Skogstad tror toppnivået i bygget etter hvert kan komme opp i 4000 kroner kvadratmeteren. Nivå 4 i Entras verden er området Akersgata/ Apotekergata, med leienivåer rundt 2800 kroner kvadrat meteren for høy standard. Ifølge Hans Petter Skogstad kan også disse leieprisene oppnås rundt Stortinget og i de beste delene av Kvadraturen. Nivå 5 er Langkaia (Havnelageret) og området innenfor mot Kvadraturen. Gjennomsnitt 2500 kroner – Gjennomsnittet her for de bedre lokalene ligger på 2500 kroner kvadratmeteren, toppnivåene opp mot 2800 kroner, sier Skogstad. Han inkluderer også

11 2013

Tullinløkka og Pilestredet til nivå 5, med 2600–2800 kroner for lokaler av høy standard og faktisk topp nivåer opp mot 3000 kroner kvadratmeteren. Nivå 6 er rundt Oslo domkirke og sydenden av Storgata. Der ligger snittkontrakten i det øverste segmentet på 2500 kroner. På samme nivå ligger ifølge Entra området rundt Hausmanns gate og bortre del av Storgata. Lokaler med høyere standard her kan leies ut for ca. 2500 kroner kvadratmeteren. Det laveste nivået – nivå 7 - er Tøyen og området rundt Akerselva ved Grünerløkka, og da er vi altså i utkanten av sentrum. Lokaler med høy standard her leies ut for ca. 2000 kroner kvadratmeteren. – Noen virksomheter vil gjerne være der og i visse områder av byen, kommenterer Skogstad. – Hvilke områder i sentrum har dere mest tro på fremover? – Leieprisene i sentrum holder seg, og vi venter leieprisvekst sydover og østover fra her vi sitter i Posthuset. Mikrobeliggenheten er viktig, det å være tett på kollektivknutepunkter, men i Oslo sentrum er det ganske korte avstander, svarer Skogstad. – Vi har virkelig tro på Schweigaards gate og Vaterland i et langsiktig perspektiv, supplerer Sonja Horn. Fem sentrumsprosjekter Entra har utbyggingsplaner og utvidelsesplaner fremover for særlig fem eiendommer i Oslo sentrum. Schweigaards gate 16, som blir det nye hovedkontoret til Statoil Fuel & Retail, blir totalt på over 15 000 kvadratmeter og er planlagt ferdig i løpet av andre kvartal 2015. Statoil Fuel & Retail skal ikke ha hele nybygget, Sonja Horn sier det står igjen to litt mindre etasjer på toppen å leie ut, samt 2. etasje. Entra har til tross for motbør fra antikvarmyndig hetene ikke gitt opp sitt store prosjekt i Tullin- kvartalet. Selskapet la i mai i år frem nye planer, der de vil utvikle Tullin-kvartalet med undervisning, kunnskap og kultur med tilhørende miljøskapende

Fleksibel hjørnegård med mange muligheter!

Kort vei til alt Havnepromenaden

Offentlig kommunikasjon

Parkering

POSISJONÉR DEG I OSLOs HOTSPOT FOR FREMTIDEN 1.etg: 850 m2

Showroom/undervisning/kurs/ butikk/serveringslokale/

2.–6.etg: 450–3.500 m 2

Kontor

Erik Onarheim: 21 08 09 99 / 920 86 356 / erik@onarheimutvikling.no Finn-kode: 42464673

OSLO SENTRUM

byaktiviteter på gateplan. Universitetet i Oslo er en stor påtenkt leietaker. – Det er positivt for Oslo som by å ha et universitets miljø i sentrum, sentrum ble i sin tid bygget rundt Slottet og Universitetet, minner Hans Petter Skogstad om. Entra skal totalrehabilitere Langkaia 1 på gateplan, blant annet ved å flytte inngangspartiet til sjøsiden. Her blir de to øverste etasjene ledige etter NAV International. Sonja Horn trekker også frem planene Entra har for Sundt-kvartalet i Lakkegata, i østkanten av sentrum. Entra tok tidligere i år over 15 300 kvadratmeterstore Vahls gate 1-3 fra Aberdeen Eiendomsfond Norge II, en eiendom som ligger rett over veien. - Sundt-kvartalet og Vahls gate kommer til å bli en klynge. Det er dessuten lite tilgang på store flater i Oslo sentrum, og vi forventer å kunne tilby plan på 5000 kvadratmeter i Sundt-kvartalet, sier Horn. Et stykke frem Posthuset var Norges bidrag i den nylige avholdte Nordic Built Challenge, som har som mål å avdekke gode ideer

11 2013

for hvordan bygninger kan renoveres på en bærekraftig, innovativ og kostnadseffektiv måte. Vinnerutkastet ble “Urban Mountain”, spørsmålet er hva som skjer med Posthuset fremover nå. – Vi er veldig fornøyde, vi fikk 26 innspill totalt og gikk videre med fire av dem, der altså vinneren ble Urban Mountain. Får vi realisert prosjektet, kan energi forbruket i Posthuset bli redusert med inntil 70 prosent, sier Sonja Horn. Forrige store oppgradering av det daværende Post girobygget kom i 2003, men en eventuell rehabilitering av gigantbygget nå ligger et stykke frem i tid. Horn sier først må diskutere med Plan- og bygningsetaten om en ny reguleringsplan for Posthuset, Biskop Gunnerus gate 14. En rehabilitering av et så stort bygg vil nødvendigvis måtte gå over flere år, men målet i vinnerutkastet er at store deler av leietakermassen kan være i bygget under rehabiliteringen. I Posthuset fraflytter for øvrig Aftenposten fire etasjer og 15 000 kvadratmeter, men Schibsted skal leie 4000 kvadratmeter fra februar 2014. – Vi har mulighet til å tilby 8000 kvadratmeter med sammenhengende arealer, som er unikt.

OM ENTRA 420 000 M2 Entra Eiendom er en stor eiendomsbesitter i Oslo sentrum med en kontorportefølje på rundt 420 000 kvadratmeter. De største eiendommene er Posthuset på ca. 50 000 kvadratmeter og Langkaia 1 (Havnelageret) på ca. 40 000 kvadratmeter. Schweigaards gate 15, inklusive det såkalte Oslo Z-bygget med den prisbelønte restauranten «Maaemo», er til sammen på nesten 37 000 kvadratmeter, mens Universitetsgata 2 er i underkant av 27 000 kvadratmeter. Rundt Regjeringskvartalet er Akersgata 51/Apotekergata 6 den største eiendommen i sentrumsporteføljen med snaue 18 000 kvadratmeter. Entra har de senere årene bevisst satset på klynger i sentrum, som Bjørvika/Vaterland, Akersgata mot Tullinløkka, og østover mot Tøyen.

– Å ha mange eiendommer i samme område gir god fleksibi litet når man skal flytte leietakere rundt. Det er også markeds messig effektivt å kjenne de leietakerne som er der. Vi har de senere årene jobbet systematisk med å selge unna mindre, ikke-strategiske eiendommer og gått for større eiendommer og større volumer. Du kan si vi har rendyrket porteføljen, sier Sonja Horn om satsingen. 80 prosent av Entra-porteføljen består av offentlige leietakere. – Vi har nok en litt lavere andel offentlige leietakere i Oslo sentrum enn i resten av porteføljen, våre største private leietakere leier i sentrum. Offentlige leietakere er likevel de kundene vi kan best, sier Horn.

ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER TIL LEIE 1.500 – 1.800 KVM

OSLO SENTRUM

GRENSEN 3

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

HJØRNELOKALE MED MEGET GOD EKSPONERING i sentrum, på hjørnet Grensen og Grubbegaten. • Midt Kollektivtransport og alt av nødvendige servicefunksjoner • i umiddelbar nærhet er over tre plan • Lokalene egner seg som en brandstore • Lokalene Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov •

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon 815 55 155 www.fcas.no

Kirkegaten 1–3 KONTOR / BUTIKK • Sentralt i kvadraturen • Offentlig kommunikasjon og forretninger i umiddelbar nærhet • 50 kvm ledig i 1. etasje og 436 kvm ledig i 3. etasje • Lyse og fleksible lokaler med god standard • Mulighet for å leie p-plasser i garasje • Tiltalende fellesarealer, hyggelig miljø og god forvaltning

Bygdøy Allé 5 KONTOR • Sentralt rett ved Solli Plass • Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Godt tilbud med cafeer og forretninger • Fine lokaler i ærverdig kontoreiendom • Fra 120 – 530 kvm

Engebretsvei 3, Pb. 105 Skøyen, 0212 Oslo Tlf: +47 22 51 12 80 / Faks: +47 22 51 13 01 www.holmeiendom.no

KONTAKT Tim H. Holm | 922 22 542

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

Ak er s gat a

To rg

ga te

sen

Ka rl Jo han s sg ate

gat

sg ate

te Slo tts ga

Pri n

ge n

Øv re

Vo llg at e

Vo llg ate

ga te

Øv re

Kontakt:

ga ta

nse

Dro nnin sg ate

vie

rs t

red et

Ski

Kir keg ata Gl

pp e rga ta

Rå dh usg a

Ne dre

Slo

tts gat e

Tol lb

Ko ng

Gr e

ge hus bry g

hus bryg g

e nd ra St

Råd

usb ryg ge 3

t ga

Råd

Råd h

ge in nd ru

m ol H

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto

hus pla sse n

Ne dre

Rå d

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto

4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm bto

Tor d

Ledige lokaler:

3. etg. – Kontor – ca. 393 kvm bto

skio

un M

jo f

lds

n ie sv E ng am a d ke

Ro se nk ra nt z'

sel

n s p la ss

Rimelig husleie

Tre personheiser, samt vareheis.

L i l le

en ei kv øk

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

•

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

F ri

•

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

•

i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

ug ata

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

VIS-À-VIS STORTINGET Aker

ve ie n

n kke ba ers Ak

et tred Piles

Ur a ni

b en g or

Akersveien

ve ie n

Br en ne riv n

Ho lte ga ta

et tred Piles

M aridalsvei en

Gamle g or

e fin se Jo

te ga

b en

1.000 – 3.000 m

te ga 2

e fin se Jo

Ur a

ate Sofies g

Akersgata 35/39

Ho lte ga ta

Representativt bygg med fasade mot Karl Johans gate

DET KONGELIGE SLOTT n Henrik Ibse s gate

DET KONGELIGE SLOTT

Kr ist ia

nI v'S

Co rt A

ga te

Nationa de

le rs

n Henrik Ibse s gate

Kart

•F lotte kontorer i hjertet av Oslo sentrum, med kanskje Karl Johans beste beliggenhet. Co rt A

VIKA

ga te

Akersgata 35/39

• Muligheter for god profilering av byggets leietakere de

• Lokalet kanrs tilpasses for leietaker. ga

AKER BRYGGE

• Felles kantine i 2. etasje, treningsrom og garderobe/dusj i kjeller.

ate

Rådhuset

ans

gat e

en sg

Øv

ate

OSLO S

Ko ng

KONTAKT

AKER BRYGGE

Joh

KVADRATUREN

re S

• Alt av servicefasiliteter i umiddelbar nærhet

Kar l

lot ts g

•S tortinget T-banestasjon ligger like ved, få minutters gange til alt av buss-, trikk- og tog forbindelser. Flytoget fra Nationaltheateret og Oslo S.

Tol lb

uga ta

Jon Fredrik Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no

BJØRVIKA Ny la

Gre vW ede

ls P

– mer enn eiendom

www.storebrand.no/eiendom

las

Offent

m ro ep

Meget sentr vei til offent som blir Bjø

Operaen

KVADRATUREN/ BJØRVIKA Fossveien

M aridalsvei en

ate Sofies g

Aker n kke ba ers Ak

He lge sen sg

Kontorlokaler med god standard

Gamle

ate

Grev Wedels Plass 9 Kontor: 219 m2 – 791 m2 (2. etg.)

Sofienberggata

Markveien

th Ra

Br en ne riv n

Øvre gt

Nedre gt

Akersveien

Nordregate

sg ke

erd Sv

ate

s rup

te ga

im he nd Tro

sve

ien

Botanisk hage og museum

nI v'S

ga te

Gr en se n

altheatret

øl le rg at a

Kr ist ia

Alle foto: Erik Burås, Kolonihaven.no Ka rl

ans

gat e

KVADRATUREN

• Eiendommen ligger sentralt mellom Kvadraturen og Bjørvika nær nye havnepromenaden.

gat e

• Eiendommen fremstår som et moderne og velholdt kontorbygg. OSLO S

• Representativt inngangsparti med felles resepsjonstjeneste. Sc egen uteplass. • Felles kantine i atrium/glassgård med hw

Ko ng

Øv

ate

re S

lot ts

Rådhuset

Joh

• Lokalet kan tilpasses for leietaker.

Tol lb

uga ta

Ny la

ls P

las

m ro ep

Allé

• Kun et par minutters gange til Norges største kollektivknutepunkt Oslo S. • Det er garderobe og dusj i underetasjen.

Operaen

Grev Wedels Plass 9

tlig kommunikasjon

ralt beliggende i Oslo sentrum med kort tlig kommunikasjon som bl.a Nyland allé, ørvikas hovedkollektiv trasé med en rekke

www.storebrand.no/eiendom buss og trikkelinjer. Fem min. gange til Oslo S som er knutepunkt for T-bane, nærtog, regiontog og flytoget m.m. Rampe til/fra festningstunnelen. – mer enn eiendom

sg ate

• Det er ledige p-plasser i eiendommens garasjeanlegg. Det finnes også en rekke offentlig p-hus i nærheten.

BJØRVIKA Gre vW ede

eig aa rd

KONTAKT Jon Fredrik Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no

OSLO SENSENTRUM

11 2013

Bjørvika tiltrekker seg flere leietakere. (Shutterstock)

Flytter til Bjørvika HR Prosjekt flytter hovedkontoret fra Fornebu til Bjørvika.

HR Prosjekt AS er i dag landsdekkende innenfor prosjektledelse, der kjernekompetansen skal være innenfor bygg, anlegg og samferdsel. Selskapet er ifølge dem selv i rask vekst og er i dag over 130 ansatte. Foruten kontoret på Fornebu er de blant annet til stede i Stavanger, Bergen og Trondheim.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Fremleie Adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom, som eier Visma-bygget, opplyser imidlertid til NEnyheter at de ikke kjenner ikke til flyttingen, men det er mulig det er snakk om et fremleieforhold som ikke er forelagt gårdeier. Alt av kontorer i Visma-bygget er ifølge Røsnes utleid. Ledig lager- og handelsarealer utgjør rundt 1300 kvadratmeter, mens 23 600 kvadratmeter er leid ut i det 25 000 kvadratmeterstore bygget. Aker kjøpte for øvrig i mars 2012 Widerøeveien 5 (Bilia- bygget) for 185 millioner kroner. Eiendommen ligger rett ved siden av Akers nye store prosjekt, Fornebuporten

Selskapet opplyser på hjemmesidene at de flytter hovedkontoret fra Widerøeveien 5 på Fornebu til Dronning Eufemias gate 16 i Bjørvika nå 1. desember. Det opplyses ikke om kontraktslengde. Det nye hovedkontoret skal ligge i 6. etasje i Visma-bygget. HR Prosjekt oppgir sentral beliggenhet og kort avstand til viktige samarbeidspartnere som årsaker til flyttingen. «Nytt hovedkontor i begivenhetenes kjerne er et spennende nytt steg og en naturlig del av vår videre satsing», heter det i begrunnelsen.

BUTIKK – ATTRAKTIVE ENHETER VIS A VIS STEEN & STRØM

OSLO SENTRUM

NEDRE SLOTTSGATE 9 / PRINSENS GATE 180 kvm, 300 kvm • ENHETER: Ledige lager i u.etg inntil 500 kvm som evt. • Kan integreres med 1 etg. vis a vis Steen og Strøm, kun 50 meter fra • Sentralt inngangen til Stortinget T-bane • Lokalene tilpasses leietaker

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon 815 55 155 www.fcas.no

Tak F or v a l tn i n g

• Skade på bygning og inventar For mer informasjon se www.takforvaltning.no eller ring oss på tlf.: 08241

• O

IN G

• Store omkostninger, budsjettoverskridelser

• Driftstans, misfornøyde leietagere

• Sopp og muggdannelser, dårlig inneklima

•

• Nedsatt isolasjonsevne, høyere strømregning

TA K F

Lekkasje i taket vil medføre:

OTAN PR R V A LT

NE.no

På jakt etter kontor, lager eller butikklokaler? Start søket på NE.no Din markedsplass på nett

ne.no | nenyheter.no | nebyra.no | nemeet.com

NÅR DET GJELDER NÆRINGSEIENDOM PÅ ROMERIKE OG OSLO NORD – KONTAKT OSS! REAL EIENDOMSMEGLING AS er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 11 2013

Romerike – Os lo Nord TIL LEIE

GAMLEVEIEN

LØRENSKOG

116 KVM

TIL SALGS

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

NÆRINGSTO

smegling AS,

Beliggende i vele tablert industrifelt Kort vei til av-/ påkjøring E6 ved krysset Karihaugen/ Lørenskog  Nyo ppussede kont orer med god standard 

1. etg, ca. 26 kvm: Møterom 2. etg, ca. 67 kvm: 6 stk kontorer Felles toalette r og kantine  God t med p-plasse r  Opp drags nr: 131 06 



KONTAKT Knut Olderkjæ r 922 47 734 knut@real.no

PRESTMOEN

KLØFTA/ ULLENSAKER CA. 13.585 KV M

REAL Eiendom



KONTOR

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre for salg og loka eiendommer ler for utleie.

Solheimveien

Meget god synl ighe eksponering mot t og E6 Kort vei til av-/ påkjøring E6  Nær meste naboer: Shell, Ahlsell og Scan ia  Egn er seg godt til bla. plasskrevende vare r,lager og logis tikk 



112, P.b 322,

1471 Lørensko

Utbyggingspotens ial: ca. 5.434 kvm Salg av: Kløfta Tomt AS, org.nr: 912 212 KONTAKT 033 Selskapets hove daktivum: gnr. bnr. 683 og gnr. 29, Gunhild Smestad 29, bnr. 117, fnr. 67 91 76 52 2  Pris antydning: Kr gunhild@real.no 11.500.000, Opp drags nr: 130 14 



g | Tlf: 6791 7650

- Fax: 6791 7651

| E-mail: firm apost@real.no - www.real.no

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

Næringseiendommer

Kontor

CBD / SENTRUM Roald Amundsens gt. 6

824 – 1.053 kvm Kontor

SOLLI PLASS Inkognitogaten 33 A

475 kvm

Kontor

Ledige lokaler Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

CBD / VIKA Dronning Mauds gt. 10

100 – 300 kvm

Kontor

ENSJØ Ensjøveien 20

2.000 – 4.000 kvm

Butikk

KVADRATUREN Rådhusgaten 26

90 - 400 kvm

Kontor

NYDALEN Nydalsveien 15

700 kvm NAI FirstPartners Næringsmegling 2301 1400 | post@nai.no | www.nai.no

Kontor

KVADRATUREN

NYDALEN

Rådhusgaten 26

Gullhaug torg 1

250 – 1.550 kvm

600 kvm

Kontor

NYDALEN

Nydalsveien 15

Sandakerveien 116

250 kvm

700 – 4.500 kvm

Logistikk / industri + plasskrevende handel

Kombinasjonslokaler

JESSHEIM

STANGE

Industriveien 15

Uthuskrysset

3.064 kvm

2.000 – 30.000 kvm Kontor

Lager

ENSJØ

ALNABRU

Ensjøveien 16-18

Strømsveien 314

460 kvm

1.084 kvm

Kontor

KVADRATUREN

ENSJØ Ensjøveien 22

Dronningens gate 8

400 - 800 kvm

193 - 582 kvm

Kontor

Butikk

SKØYEN

NYDALEN

Karenslyst Allé 49

Sandakerveien 116

849 kvm

340 kvm

STAVANGER

11 2013

Vil selge for milliarder En portefølje til nærmere 3 milliarder kroner kan snart være klar for salg i Stavanger Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Det får NæringsEiendom og NEnyheter bekreftet fra flere uavhengige kilder. Totalt snakkes det om seks eiendommer som skal selges, og ifølge NEnyheters kilder er det flere seglere. NEnyheter har fra ett hold hørt at salgene egentlig skulle ha vært gjennomført i løpet av september, men manglende finansiering stoppet salgene. En annen kilde bekrefter utsettelsen og sier at salgene har tatt lengre tid enn antatt. Både fond, syndikater og utlendinger skal være involvert på kjøpersiden. Verdianslagene spriker, men godt over 2 milliarder kroner skal være realistisk, kanskje bortimot 3 milliarder, hvorav et par “skikkelig store” objekter. 100 000 m2? Forutsetter vi verdier for drøye 2,5 milliarder kroner om lag bortimot 100 000 kvadratmeter som skal selges. Så langt i år er det ifølge DNB Næringsmegling solgt næringseiendom i Stavanger-regionen for bare 1 milliard kroner. DNB Næringsmegling skriver i den seneste markedsrapporten at en netto direkteavkastning langt ned på 6-tallet er realistisk for byggene i regionen med de beste beliggenhetene, og som har lange kontrakter. De største, nyeste og mest verdifulle eiendommene i Stavanger- regionen ligger gjennomgående ikke i Stavanger sentrum, men ute på Forus og i Hinna Park. Selger én Det har ikke lykkes NEnyheter å få bekrefte hvilke eiendommer som skal selges, men Base Property (eid av Coli Investment Group - Alfred Ydstebø) bekrefter at de er en av selgerne. Base vil imidlertid ikke offentliggjøre salgsobjektet, ettersom leietakerne i bygget ennå ikke er informert. Base Property sitter med en rekke eiendommer på Forus, men også 22 000 kvadratmeterstore Sola Airport Arena. Kruse-Smith pekes ut som en mulig selger, de eier blant annet Kanalsletta 4 på Forus på 15 000 kvadratmeter. Adm. direktør Sigve Hebnes i Kruse-Smith

Eiendom AS vil imidlertid ikke bekrefte noe overfor NEnyheter. – Nei, jeg kan ikke noe å si i den sammenheng, sier Hebnes på telefon fra Spania. Daglig leder Arild Egeland i Høgevoll vil heller ikke si noe om de skal selge, mens både Seabrokers og Norwegian Property har avkreftet salg overfor NEnyheter. Selger nybygg? En mulig selger er derimot HitecVision, som primært investerer i den internasjonale olje- og gassindustrien, men også i eiendom. Datterselskapene Camar AS og Eføy AS kjøpte i 2010 aksjene i Hinna Park AS for 287 millioner kroner. Her er det utviklet - og skal utvikles - en rekke store eiendommer. Konsernsjef Ole Ertvaag i HitecVision har ikke besvart NEnyheters gjentatte telefonhenvendelser gjennom helgen.

En rekke store eiendommer er til salgs i Stavanger-området.

(Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

Styr

låsen med en app I 2012 lanserte vi Yale Doorman – den elektroniske boliglåsen. Borte var den gammeldagse nøkkelen. Åpning kunne skje med kode, brikke eller fjernkontroll. Nå gir vi deg en ny funksjon, som gjør at du kan styre boliglåsen din fra mobilen! I tillegg kan låsen integreres med boligalarm fra Verisure. Fordelene med den nye løsningen er mange: • • • • •

Åpne boligen for besøkende fra mobilen, uansett hvor du selv er – aldri mer venting på håndverker eller vaskehjelp. Mobilen gir signal når barna kommer hjem. Se hvem som låser seg inn og ut – og til hvilken tid. Lås opp døren og slå av alarmen i én og samme operasjon. Få beskjed på mobilen om hvem som har befunnet seg i boligen til enhver tid. Sjekk at ytterdøren er låst, kun ved et blikk på telefonen når du har lagt deg.

Styring av låsen via en app krever kjøp av V-modul og V-box mini i tillegg til selve låsen. Snakk med din lokale låsesmed. App’en er gratis og kan lastes ned fra nettet på vanlig måte. Les mer på www.yaledoorman.no eller www.verisure.no

En smartere boliglås

™

STAVANGER

11 2013

Oljen styrer alt Det kommer kanskje ikke som noen stor overraskelse, men oljen styrer så å si alt i markedet for næringseiendom i Stavanger-regionen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

De seneste årene har det betydd store investeringer og vekstambisjoner for mange selskaper, som til dels sliter med å finne både kompetent arbeidskraft og egnede lokaler. – På utleiesiden er det derfor en bra aktivitet i regionen, med god etterspørsel etter lokaler. Det gjelder spesielt innen for kombisegmentet, som er særpreget for regionen, men kombinasjonseiendommene her har en stor andel av kontorlokaler, sier Øyvind Mikalsen, leder DNB Næringsmeglings av Stavanger-kontor. Derimot er det ifølge Mikalsen veldig få lager- og logistikklokaler i regionen. – Hvor er pressområdene, hvor er det mindre press? – Jeg vil si at for tiden er det største pressområdet i Risavika, det er her de største oljeserviceselskapene holder til. Det er få tomter, og selskapene sliter med å få tak i store nok lokaler. Det er riktig nok få nye leietakere, men oljeserviceselskapene vokser ut av arealene. De som arbeider på avdelingskontorene, vil dessuten ha like god standard som de ansatte på hoved kontoret. Avdelingskontorene må derfor rustes opp, svarer Mikalsen. Forus sliter På Forus (se egen sak, red.anm.) er det derimot ifølge Mikalsen flere lokaler å få tak i. Han mener det imidler-

tid er få gode lokaler på Forus, som sliter med økende ledighet innenfor eldre kontorbygg. Transporten er, som den andre saken viser, den store utfordringen for området. Myndighetene vil strupe parkeringsmulighetene i et område som er basert på bilbruk, uten at det foreløpig foreligger gode kollektiverstatninger. Øyvind Mikalsen anslår kontorledigheten i Stavangerregionen til 5-6 prosent, mens ledigheten for kombinasjonseiendommer er nede i 1,5-2 prosent. Og hva ligger så leienivået på? Mikalsen sier at Stavanger sentrum er dyrest, å leie topp bygg i sentrale strøk koster opp mot 2500 kroner kvadratmeteren. – Det er bygget veldig få nybygg i sentrum de seneste årene, og det er ikke så store arealer. I sentrum er det litt gamle familieprosjektselskaper og bankbygg, derimot har vi lite shipping i Stavanger. – På Forus ligger nivået fra 1600–2000 kroner kvadratmeteren, mens eldre bygg på Forus leies ut for 1200-1500 kroner kvadratmeteren. For kombi byggene kommer utearealene i tillegg, 300–350 kroner kvadratmeteren. Det er et relativt lite skille mellom leieprisene for kontorbygg og kombibygg. Hvis vi sier at et kombibygg med 50 prosent kontorarealer kan leies ut for 1300–1500 kroner kvadratmeteren, tilsvarer det

B AT e S U n i T e d F o t o : i s i

PCB fra ett vindu kan gjøre 70 tomter uegnet til boligformål PCB brytes sakte ned i naturen og kan føre til fosterskader og nedsatt forplantningsevne hos dyr. Det kan også være kreftfremkallende for både dyr og mennesker. Skal du skifte ut isolerglassvinduer fra perioden 1965-75, må du sørge for at de leveres som farlig avfall til et avfallsmottak. Giften sitter i forseglingslimet, og giften fra ett vindu er nok til å gjøre 70 normale tomter uegnet til boligformål. Isolerglassvinduer fra perioden 1965-75 kan inneholde miljøgiften PCB og skal behandles som farlig avfall når de kasseres. Se ruteretur.no

STAVANGER

11 2013

I Stavanger sentrum er det dyrest å leie kontorlokaer. (Shutterstock)

1600–1800 kroner for et kontorbygg i samme område, sier DNB-megleren. I Hinna Park ligger leienivået ifølge Mikalsen på 1800–2400 kroner kvadratmeteren. Siemens flytter Den seneste store leiekontrakten i Stavanger inngikk Høgevoll AS med Siemens på 10 000 kvadratmeter i et nybygg på Kanalsletta sør på Forus, i det såkalte Forus Golf Tower. National Oilwell Varco skal leie 6300 kvadratmeter i NCCs Stavanger Business Park på Forus. – For nybygg inngås det tiårige leiekontrakter, ellers er kontraktene gjerne på tre til fem år i påvente av hva selskapene gjør med hovedkontoret. Lengden på kontraktene innenfor oljeservice har mye å gjøre med prosjektene, prosjektstyringen påvirker leielengden, sier Øyvind Mikalsen. Det er foruten utbyggingen på Forus flere større utbyggingsprosjekter på gang i regionen. Mikalsen sier at det på Hinna park noen kilometer sør for Stavanger sentrum er planlagt 55 000 kvadratmeter med nye bygg. GMC Eiendom har 50 000 kvadratmeter under plan legging i Byfjordparken rett nord for sentrum. – Byfjordparken er det nærmeste du kommer sentrum, og du får en «bryggeeffekt» her, fordi området ligger nær sjøen, forteller Mikalsen. – Hva anslår du byggekostnadene til for et alminnelig godt kontorbygg? – Jeg vil si at entreprenørkostnadene ligger på 16 000–18 000 kroner kvadratmeteren, eksklusive moms. Historisk har tomter i regionen vært priset ut fra en kvadratmeterpris per tomteareal, og tomteprisene nå ligger typisk på 3000–5000 kroner per BRA. Jeg vet at Forus Næringspark tar 3600 kroner kvadratmeteren. Beskjedne volumer Transaksjonsmarkedet i Stavanger i år har derimot vært heller beskjedent, med tanke på regionens omfang og antall næringsbygg. Øyvind Mikalsen anslår volumene ved utgangen av september til opp mot 1 milliard kroner. – Ja, det har vært ekstremt lite omsetning her de seneste halvannet årene. Det skyldes et gap i kjøpers og selgers avkastningsforventninger. Det er også mye

østlandspenger i markedet, men hvis du kan få kjøpt en eiendom til 7 prosent avkastning som ligger nærmere deg selv, hopper du ikke til et marked du ikke har kontroll over, sier Mikalsen. Han venter likevel å få solgt et par-tre bygg ut året. – I min verden er Stavanger minst like attraktiv som Trondheim. Det finnes mange gode leietakere her, men det er en skepsis til Forus blant nasjonale aktører. Dessuten er utviklingseiendommer vanskelig å få tak i for de nasjonale aktørene, det er lettere for dem å få kjøpt kontantstrømeiendommer, sier Mikalsen om transaksjonsmarkedet. DNB-megleren sier det nesten ikke er solgt prestisje bygg i Stavanger sentrum de seneste fem årene. Det er derfor få referansepunkter for å vurdere direkteav kastningskravet (yielden) til de beste eiendommene. – Men yielden bør ned mot 6 prosent for et bygg som DNB Livsforsikring nå skal selge. For normaleiendommer vil jeg si at yielden ligger på pluss/minus 7 prosent, eksempelvis for en eiendom på Fours med syv til ti års leiekontrakter. Oljen driver alt – Hva tror dere om markedet til neste år, hva vil være drivkreftene? – De neste fem årene vil det være oljen som driver utviklingen, og disse årene blir bra. Selv om investeringsveksten i Nordsjøen går ned fra 15 til 7 prosent, er det selve veksttakten vi snakker om. Det er rekordhøye investeringer hvert år. Letebudsjettene vokser, og oljefeltene er besluttet utbygd, selv om oljeprisen skulle falle til 70 dollar. Vi snakker om 200 milliarder kroner i årlige investeringer i Nordsjøen svarer Mikalsen. – Vi tror at vi får stabile priser, eller kanskje et lite fall i leieprisene for eldre kontorbygg fremover. Ledigheten vil øke i disse byggene. For nye kontorbygg tror vi ikke på en nedgang i leieprisene, og vi tror det blir en leieprisvekst for kombibyggene. Det er bygget få kombibygg på spekulasjon, de er bygget mot kontrakter. Og så håper vi det skjer mer på transaksjonssiden i løpet av året, det er som sagt mange gode og solide leietakere og objekter her borte.

INVESTERE I ET BYGG SOM SKAL TOTALFORNYES? BUDSJETTPRISEN ER HELLIG OG SKAL IKKE OVERSKRIDES

FORNY kan tidlig engasjeres og utarbeide en leveransebeskrivelse og budsjett, slik at du nøyaktig vet hva du skal forholde deg til. FORNY involverer spesialister allerede i prosjekteringsfasen. På denne måten blir det trygghet i kostnadsbildet og prosjektet.

www.forny.no Magnus Aune Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no

-- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen

STAVANGER

11 2013

Vekstmaskin med utfordringer Forus Næringspark er en av Norges største vekst maskiner, men trafikkutfordringer og manglende kollektivdekning kan true veksten. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NæringsEiendom har tatt turen over til et regnfyl Stavanger og Forus. Administrerende direktør Stein Racin Grødem tar imot i hovedkvarteret i Maskinveien 24, i det som kan fortone seg en labyrint av veier inne på det 6,5 kvadratkilometerstore området. Det har allerede vært en massiv utbygging, men dagens reguleringsplaner tilsier et potensial på inntil 4 millioner kvadratmeter. – Ja, her på vestsiden av motorveien – Forus vest – er det plass til 94 000 arbeidsplasser, mens vi i dag har 20 000 plasser, sier Grødem. På østsiden av Forus er det primært et stort potensial for boliger i et gammelt industriområde. – Til nå har vi bygd ut 1,2 millioner kvadratmeter på Forus. I løpet av 2012 passerte vi 40 000 arbeidsplasser totalt i området, og vi regner med en årlig verdiskapning på Forus på 40 milliarder kroner, sier Grødem om omfanget av utbyggingen. Olje og oljeservice – Hvilke bedrifter har etablert seg på Forus? – Om lag halvparten av bedriftene her ute er operatørselskaper og oljeservice. Videre har vi en stor

andel bygg- og anleggsbedrifter og også en stor andel av handel gjennom kjøpesentrene Kvadrat og Tvedtsenteret. I tillegg har vi en god del IKT-bedrifter. – Hvilke områder er det Forus konkurrerer med? – Egentlig ingen. Det er her du finner de attraktive jobbene, og her jobber de kompetente medarbeiderne med høy lønn. I Risavika i Tananger er det tyngre industribedrifter, og i Hinna Park er det bare en tung næringsaktør, hevder Racin Grødem. – Da oljeserviceselskapet Oceaneering skulle relokalisere, hadde de tre alternativer på Forus og ett alternativ i Risavika. Det de var mest bekymret for i flytteprosessen, var tilgangen på medarbeidere, og ikke tilgangen på arealer. – Hva vil du si om myndighetenes holdning til utbyggingen på Forus? – Tja, hvis store bedrifter vil etablere seg her ute, gjør myndighetene det de kan for å få til det. Men evnen og viljen til å tenke infrastruktur og boliger er fraværende, de må tenke mer langsiktig, svarer han. Bilen og privatbilismen la grunnlaget for suksessen på Forus på begynnelsen av 70-tallet,

Base Propertys planlagte nybygg.

Oversiktsillustrasjon Forus. (Ill.: Juul/Frost Arkitekter)

STAVANGER

11 2013

NCC Property Development utvikler Stavanger Business Park. (Ill.: Oxivisuals)

som den gangen var et dristig prosjekt “langt ute på landet”. Privatbilismen er nå en begrensende faktor. – Fylkeskommunens seneste reiseundersøkelse viser at de ansatte her ute kommer fra «overalt», i en stjerneform. Det er det som er den store utfordringen, det har vært en utbygging helt uten kontroll på kollektivtransport, sukker Grødem. – Offentlig transport hit er altfor dårlig, medgir han. Kollektivfelt – Det er blitt en bedring med ekstra busser fra de store bydelene, busser som kjører direkte og setter av folk på tre-fire plasser her ute. Men vi ønsker å koble opp en kollektivtrasé øst-vest mot dobbeltsporet nord-sør, få et eget kollektivfelt på, eller langs motorveien fra Stavanger til Forus. Vi vil også gjenåpne gamle Forus stasjon og koble denne stasjonen opp mot kollektivtraseen østvest. Transportmiddelet her ute nå er buss, og det er ikke så effektivt, men kanskje får vi bybane på lang sikt, håper Forus-direktøren. Den nye statsministeren pratet før valget varmt for en bybane i Stavanger.

Ifølge Grødem tar det 40 minutter i rushtiden å kjøre til Forus, fra deler av Stavanger og fra Sandnes. – Vi fikk en bedring med Solasplitten, sier han om det planfrie krysset rett nord for Forus som skiller veiene til Sandnes og flyplassen. En egen sykkeltrasé kan avhjelpe trafikkproblemene. – Det er et stort potensial for sykkel, 80 prosent av dem som arbeider her bor innenfor en avstand på 1,5 mil. Alle de nye byggene har veldig gode sykkelfasiliteter og også garderobefasiliteter, sier Racin Grødem. Men inntil videre er mange avhengig av bil for å komme på jobb. Parkeringsdekningen er et problem, som trolig blir større. Dekningen i dag er 3,5 plasser per 100 kvadratmeter, hvorav 2,2 parkeringsplasser per hundre kvadratmeter i konvertible bygg. Et nytt forslag tar sikte på å redusere parkeringsdekningen til 1,2 parkeringsplasser per 100 kvadrat meter kontorarealer, hvorav 0,8 plasser skal være frikjøpte i offentlige parkeringsbygg. Da blir det igjen bare 0,4 parkeringsplasser per 100 kvadratmeter i egne bygg, rundt regnet en plass per ti ansatte.

VISSTE DU...? at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? at Bank2 har både privat- og bedriftskunder? at Bank2 tilbyr prosjektfinansiering? at Bank2 tilbyr mellomfinansiering? at Bank2 tilbyr byggelån?

bank2.no - tlf: 24 13 20 60

Søk støtte – få mer fornøyde leietakere

Et energismart bygg er ikke bare mer energieffektivt, det er også bedre å oppholde seg i. Oppgraderinger som påvirker lys-, luft- og temperaturforhold øker både trivsel og effektivitet. Det gjør bygget mer attraktivt for leietakere. Gjennom vårt tilbud «Støtte til eksisterende bygg» gir Enova støtte til en rekke små og store tiltak. Se hvilke på enova.no, eller ring Enova Svarer på 08049.

Enova gir støtte til energi- og klimatiltak.

STAVANGER

Advarer Forus Næringspark har vært med på å fremme det nye forslaget, men Racin Grødem sier det kommer for tidlig. – Man kan ikke legge restriksjoner på parkering før kollektivtilbudet er på plass, sier han. Ragnvald Albretsen i Seabrokers Eiendom har ifølge NRK Rogaland nylig skrevet et brev til ordførerne i eierkommunene, der han advarer mot at “etterlevelse av avtalen er egnet til å svekke konkurransekraften i regionen med dramatiske ringvirkninger. Stein Racin Grødem sier det i dag ikke går busser fra Forus til Sola flyplass, som har estimerte 4,7 millioner passasjerer i år, hvorav 60 prosent av passasjerene er forretningsreisende. Stein Racin Grødem anslår at rundt 30 prosent av Sola-passasjerene er reisende til Forus, om lag 1,4 millioner passasjerer. Statoil kjører egne busser til flyplassen. – Vi har et utbyggerbidrag her ute på 340 kroner per kvadratmeter. Et tilsvarende bidrag kunne kanskje ha vært brukt til en kollektivutbygging? foreslår Stein

11 2013

Racin Grødem. Veksten fortsetter nemlig i nærmest ufortrøden takt. – Om lag 200 000 kvadratmeter skal ferdigstilles innen utgangen av 2015. I tillegg har vi Oceaneering, som flytter fra Jåttåvågen til Vestre Svanholmen 24, og de skal ha 40 000 kvadratmeter, sier han. Tar vi med utbyggingen i 2012 og 2013, snakker vi om en utbygging i løpet av tre år på om lag 300 000 kvadratmeter. Opp mot 2000 kroner – Hva kan du si om leienivåene her ute? – Jeg vil si mellom 1900 og 2000 kroner kvadrat meter for topp nybygg. Gamle bygg kan leies ut for ned mot 1000 kroner kvadratmeteren, men et typisk leienivå er 1400 kroner kvadratmeteren. Vi har bygg her ute både fra 70- og 80-tallet. – Og byggene, hvor store er de? – Det er en god del eiendommer her på pluss/minus 10 000 kvadratmeter. Så er det noen få store bygg på

Stavanger Business Park. (Ill.: Oxivisuals)

FORUS NÆRINGSPARK Forus Næringspark AS er eid av Stavanger og Sandnes kommune med 49 prosent hver og av Sola kommune med 2 prosent. Selskapet ble opprettet i 1968, mens utviklingen på Forus startet i 1972. – Oppgaven vår er å utvikle næringsarealer på Forus, og Forus Næringspark eier kun ubebygde arealer. Visjonen er å utvikle Forus fra en næringspark til en kunnskapspark, sier Stein Racin Grødem. Den utfyllende visjonen er mer presist en forvandling fra et nærings- og industriområde til et attraktivt og urbant byområde der folk kan bo, leve, jobbe og handle. Forus skal på lengre sikt gå fra å være landets viktigste næringsområde til å bli Europas mest attraktive lokaliseringssted for energi- og teknologibedrifter. Forus/Lura-området er totalt på 6500 dekar, 6,5 kvadrat kilometer. I dag rommer området mer enn 1,2 millioner kvadratmeter næringseiendom, over 3000 virksomheter og vel 40 000 ansatte. Den langsiktige visjonen er 60 000 flere arbeidsplasser og 20 000–30 000 nye innbyggere. Hittil har næringsparken utviklet 900 mål med næringsarealer i Stavanger kommune, 637 mål i Sola og 525 mål i Sandnes. Tjelta, Høgevoll, Kanalsletta Utvikling, Seabrokers, NCC Property Development og Base Property er blant deltakerne i Forus-samarbeidet som skal drive langsiktig merkevare bygging av området som et «regionalt, nasjonalt og inter nasjonalt verdiskapningssenter».

20 000 kvadratmeter og mange små bygg på rundt 2000 kvadratmeter. Gjennomgående er byggene på fem etasjer, med en byggehøyde på 20 meter, svarer Grødem. SR-Bank hadde planer om et høyhus 24 etasjer på Forus, men de planene er skrinlagt. Grødem bekrefter at de for tiden tar 3600 kroner per kvadratmeter i tomtekostnader. Da snakker vi om kombinasjonseiendom med en tomteutnyttelse på 150 prosent. – Kombinasjonseiendommer er regulert til etter industriformål, men har mulighet for inntil 50 prosent kontorer. De fleste bygger 50 prosent med kontor arealer. For rene kontorarealer med en tomteutnyttelse på 200 prosent ligger tomtebelastningen på 4000-4500 kroner kvadratmeteren, sier Grødem. I tillegg kommer 1000 kroner kvadratmeteren til peiling, man må grave 30-40 meter ned på grunn av gammel sjøvannbunn.

80 mrd.? Forus Næringspark vil som undersaken viser ferdig utbygget ha et potensial på hele 4 millioner kvadratmeter bygningsmasse. Forutsetter vi i snitt 20 000 kroner kvadratmeteren i dagens verdier, snakker vi altså om eiendomsverdier for 80 milliarder kroner. Det er også potensial for å bygge ut på Sola golfbane, på vestsiden av Forus Næringspark. – Men her er det inngått en festeavtale med gjenværende løpetid på 35 år, så denne utbyggingen ligger langt fremme i tid, sier Racin Grødem. Forus Travbane ønsker å flytte til Øksnevadporten i Klepp, en flytting som i så fall kan åpne et større trans formasjonsområde md plass til 20 000 arbeidsplasser eller 4000 boliger på den 220 mål store tomten. Her er det imidlertid politisk uenighet om erstatningsarealer, fordi man på Klepp må ta av landbruksarealer.

GJESTEKOMMENTAR

11 2013

Christopher Krohnstad, Analytiker Newsec

Fortsatt vanskelige banker Bankmarginene er på vei ned, men mange banker sier nei til å låne ut til gode prosjekter. Med høyere egenkapitalandel, kan man få langt billigere lån i obligasjonsmarkedet. Tekst ANALYTIKER CHRISTOPHER KRONSTAD, NEWSEC

I lengre tid har bankene vært tilbakeholdne til utlån til næringseiendom. Hovedårsaken til dette har vært nye kapitalkrav som kommer i forbindelse med innføringen av det globale Basel III-regelverket, som er det gjeldede soliditetsregelverket for banker, finansieringsselskaper og verdipapirforetak. Norske myndigheter indikerte at de planla å innføre dette reglementet og de ulike nye kravene vil kunne medføre behov for endringer i bankenes likviditetsbuffere. Ikke bare ville de innføre reglementet på lik linje med andre vest-europeiske land, men mye tydet på at Norge skulle være best i klassen og ha strengere krav enn land vi liker å sammenlikne oss med. Dette førte til at utlån til næringseiendom stoppet delvis opp. Flere av de største bankene innførte såkalte IRB-modeller for å lette på kapitalkravene. Det er fortsatt usikkert hvor mye kapitalkravene til bankene ville øke. Det ble diskutert i diverse medier om obligasjonsmarkedet skulle ta over mye av finansieringsvirksomheten som tradisjonelt hadde ligget hos bankene. Newsec har gjort en analyse av obligasjonslån sammenlignet med bankfinansiering og registrerer at obligasjonsfinansiering er blitt betydelig rimeligere enn bankfinansiering gjennom det siste året.

Marginene på vei ned Nå er det kommet indikasjoner på hvor strenge kapitalkravene blir og bankene har senket skuldrene noe. Marginene som steg mellom 2006 og 2012 er endelig på vei ned igjen for de beste kundene, men dette betyr ikke at bankfinansieringsmarkedet av næringseiendom fungerer som det skal. Newsec har den siste tiden vært kjøpsrådgiver for et utenlandsk investeringsfond i forbindelse med kjøp av en sentral eiendom i Oslo. Under prosessen har mulighetene for bankfinansiering blitt sondert og ti banker har blitt kontaktet. Kort oppsummert var finansieringssøknaden til bankene: bunnsolid debitor, 20 års leieavtale med solid leietaker, sentralt beliggende eiendom i Oslo, og best av alt, kun 50 % belåning. Bankene var positive ved første øyekast. Ni av ti sa nei Dette er engasjementer som ville passet godt inn i de fleste utlånsporteføljer og ville redusert totalrisikoen til bankene. Etter interne runder kom imidlertid ni av ti banker tilbake og sa at de ikke hadde mulighet til å være med videre på grunn av retningslinjer fra høyere hold. De kundeansvarlige i bankene hadde da gått til

sine respektive kredittsjefer og fått beskjed om at de dessverre kun kunne låne ut penger til eksisterende kunder, eller i noen tilfeller til kunder, der de så at det var mulighet for et langvarig kundeforhold. Dette på tross av at de blir straffet risikomessig av å ha for høye konsoliderte engasjementer liggende hos enkeltaktører. Den siste banken kom med et indikativt tilbud på markedsvilkår. Dette eksempelet kan tyde på at bankene fortsatt er restriktive på utlån til næringseiendom. Bankmarkedet burde se på finansiering av næringseiendom fra case til case for best å diversifisere porteføljene sine. Billigere obligasjonslån Det ble også testet muligheten for et obligasjonslån. Tilretteleggerne var i utgangspunktet skeptiske pga. det lave lånevolumet, men det viste seg raskt at investorene var interessert. Tradisjonelt sett har markedskonsensus til finansiering av næringseiendom vært at dersom det er mulig å finansiere i bank, så er dette alltid billigst. Marginene i obligasjonsmarkedet har tradisjonelt ligget langt over marginene i bankmarkedet, men dette har

endret seg. Olav Thon Eiendomsselskap utstedte eksempelvis en obligasjon for kort tid siden på NOK 1,1 mrd, halvparten fikk en fast rente på 3,9 % med fem års løpetid og andre halvparten til 120 basispunkter (bps) over 3M NIBOR. Dette er meget billig finansiering. NPRO er en annen aktør som nylig har vist at bankmarkedet ikke er konkurransedyktig for tiden. I tidligere nevnte tilfelle lå marginene på obligasjonen kun ca. 25-50 bps over tilbudet fra banken. Banklånet kunne kun gis med en løpetid på 5 år, mens en obligasjon ville kunne tilrettelegges hele perioden på ti år. Det mellom-europeiske fondet kunne i prinsippet kjøpe hele eiendommen med egenkapital, men var opptatt av forutsigbarhet på kostnadssiden samt hedging av valutarisiko. Banken kunne kun gi en flytende margin over 5års SWAP, mens obligasjonen kunne tegnes med en fast rente basert på noe tilsvarende som margin over 10års SWAP. Det er synd at bankene tenker på denne måten, det er ikke slik et bankmarked skal eller burde fungere. Obligasjonsalternativet er nok kommet for å bli, men da må investorene belage seg på lavere belåningsgrader og høyere marginer enn de har vært vant med fra tidligere.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

JUSS

11 2013

En tikkende bombe Fisjonsansvaret kan være en tikkende bombe ved eiendomstransaksjoner, lenge etter at transaksjonen er gjennomført. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

De aller fleste transaksjoner vil særlig av skattemessige grunner bli gjennomført som salg av selskaper. Som oftest er det salg av aksjeselskaper. Utgangspunktet i slike transaksjoner vil normalt være at kjøper overtar risikoen for skjulte forhold vedrørende både eiendom og selskap. Kjøper har før overtakelse gjennomført en såkalt due diligence. Det vil si en mer eller mindre grundig gjennomgåelse av kjøpsobjektet for å avdekke mulige risikofaktorer av økonomisk, juridisk og teknisk karakter. Et spørsmål blir da om risiko faktisk avdekkes og håndteres gjennom disse prosessene. – Mye blir vel avdekket og håndtert. Men det er ett forhold vi i transaksjonssammenheng synes vi stadig oftere ser en overraskende mangel på kjennskap til og oppmerksomhet rundt, også hos presumtivt profesjonelle aktører. Dét er en grunnleggende regel i aksjeretten, nemlig reglene om fisjonsansvar, sier partner og leder av gruppe for fast eiendom i Schjødt, advokat Geir Sand. Etter fisjonen – Hva går disse reglene ut på? – Kort og litt forenklet innebærer reglene at de forpliktelser som påhvilte det opprinnelige selskapet før fisjonen, fortsatt kan påberopes overfor det, eller de utfisjonerte selskapene etter gjennomført fisjon, svarer Sand, Mange tror at fordelingen av selskapets aktiva og passiva fordeles og avgjøres endelig i fisjonsprosessen.

– Det er nettopp her den vanlige misforståelsen ligger. Ja, det skjer en fordeling gjennom den fisjonsplanen som blir vedtatt og lagt til grunn for fisjonen. Partene vil også normalt forholde seg til dette. Problemet er imidlertid at dersom selskapet som har overtatt la oss si en gjeldsforpliktelse i henhold til fisjonsplanen går konkurs og ikke kan gjøre opp for seg, vil den som har kravet, eksempelvis banken, kunne holde seg til det eller de utfisjonerte forpliktelsene for hele kravet. De utfisjonerte selskapene er solidarisk ansvarlige for slike forpliktelser etter aksjelovens § 14-11, 3.ledd, sier Geir Sand. En begrensning som følger direkte av loven, er at det enkelte utfisjonerte selskaps ansvar for forpliktelser et annet selskap skal hefte for etter fisjonsplanen, er begrenset til nettoverdien selskapet ble tildelt gjennom fisjonen. Denne begrensningen vil ifølge Sand ofte ha mindre betydning ved utfisjonering av eiendomsselskaper. Det skyldes at den eneste balanseposten av betydning normalt nettopp vil være eiendommen, uten særlig gjeld. For øvrig må selvfølgelig kravet være i behold overfor det selskapet som er ansvarlig for kravet i henhold til fisjonsbalansen. Røde flagg – Hva er den praktiske betydningen av dette i den aktuelle eiendomstransaksjonen?

Geir Sand, partner og leder av gruppe for fast eiendom i Schjødt.

– Tidligere fisjoner i selskapets historikk som avdekkes, bør normalt være “røde flagg” i due diligence-prosessen. All dokumentasjon tilknyttet slike fisjoner, inklusive fisjonsbalansen, må etterspørres og gjennomgås, eller i det minste lede til grundigere undersøkelser. Forpliktelser av betydning må indentifiseres, og risiko håndteres. Gjelder det et lån, kan man innhente bekreftelse fra långiver om at det gis avkall på rett til å fremme krav mot det aktuelle utfisjonerte selskapet, sier Sand. Han sier at kjente forpliktelser normalt ikke vil være det største problemet. Ofte vil de alminnelige reglene i bakgrunnsretten og standardbetingelsene i de vanligst brukte kontraktene komme kjøper til unnsetning. Dessuten bør partenes advokater klare å innarbeide garantier i kontrakten som dekker slike forhold. Forpliktelser ingen av partene har kjennskap til, kan derimot representere en større risiko. – Dette kan være tilfellet dersom opprinnelig selskap har drevet industrivirksomhet, har hatt mange ansatte osv., sier Sand. I de fleste eiendomstransaksjoner blir det avtalt “as-is” betingelser – som selskapet/eiendommen er - med relativt korte reklamasjonsfrister og relativt stramme beløpsmessige ansvarsbegrensninger. Fisjonsansvaret kan likevel bli gjort gjeldende mot selskapet etter at muligheten for å gå på selger har løpt ut, eller ansvaret kan gjelde krav som langt overskrider beløpsgrensene i kontrakten.

Også ukjente forhold Aksjelovens § 14-11, 2. ledd har en regel om at selskaper som har deltatt i fisjonen, hefter solidarisk for forpliktelser det ikke lar seg gjøre å plassere utfra fisjonsplanen. Dette vil typisk gjelde ukjente forpliktelser som stammer fra tiden før fisjonen ble gjennomført. – Kan man ikke gardere seg mot dette? – Plassering av ansvaret for alle ukjente forpliktelser i fisjonsbalansen der det er mulig, vil som nevnt begrense ansvaret til nettoverdien som er mottatt ved fisjonen. Man vil også ofte kunne være godt hjulpet av særskilte garantier fra selger og utvidet reklamasjonsfrist. Det er ikke like enkelt hvis selger er et eiendomsfond eller et annet selskap med kort tidshorisont, svarer Sand. Noen ganger etableres derfor kontantdepot eller bankgarantier for å avhjelpe i slike situasjoner, men det lar seg også gjøre å håndtere problemstillingene på en annen måte. – I Schjødt har vi utviklet teknikker for å “vaske” selskaper, slik at et potensielt fisjonsansvar minimaliseres. Dette kan gjøres på selgersiden, blant annet ved at en eksisterende portefølje av eiendomsselskaper klargjøres for salg, og på kjøpersiden i forbindelse med, eller etter gjennomført transaksjon, sier Geir Sand.

JUSS

Utleier bør sikre seg bedre så de ikke ender opp med ansvaret for manglende brannvarslere. (Shutterstock)

11 2013

Utleier får mer ansvar Leietaker som gjør feil kan i noen tilfeller gå fri og overlate ansvaret til utleier. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Det er konsekvensene dersom Kommunal- og regionaldepartementets forslag til endringer i husleieloven blir gjennomført. Ifølge et høringsnotat som ble sendt ut tidligere i år er det snakk om tre endringer, og en tilføyelse i lovens paragraf 2-2 kan få alvorlige konsekvenser for utleier. Ifølge advokatene Roar R. Lillebergen og Haakon Løvaas Haaland i Føyen Advokatfirma klargjør tilføyelsen at brudd på offentligrettslige kvalitetskrav kan representere en mangel ved utleieobjektet.

Ufravikelig Den foreslåtte regelen om et nytt tredje ledd i husleie loven § 2-2 lyder ifølge Føyen-advokatene som følger: «Brudd på offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov av hensyn til liv og helse, skal alltid anses som mangel ved husrommet». Det er snakk om en ufravikelig bestemmelse. «Departementet uttaler i høringsnotatet at den foreslåtte regelen ikke er ment å innebære noen utvidelse av mangelsbegrepet i den forstand at leietaker

Grettes eiendomsavdeling preges av juridisk spisskompetanse og kommersiell forståelse. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Vi er i sterk vekst, og skal styrke teamet med dyktige advokatfullmektiger/ advokater. Vi ser etter deg som har minst 2-3 års erfaring med eiendomstransaksjoner og som ønsker en sentral posisjon i et sterkt fagmiljø, hvor hoveddelen av arbeidet vil dreie seg om eiendomstransaksjoner og utviklingsprosjekter. Vi tilbyr konkurransedyktig lønn og et hektisk, uformelt og trivelig arbeidsmiljø. Søknader behandles fortløpende og sendes per epost til Dag Henden Torsteinsen, dato@grette.no

Er du flink?

Ta kontakt for mer informasjon eller les om oss på www.grette.no

kan påberope seg mangler i større grad enn tilfellet er i dag. Tilføyelsen av et nytt tredje ledd i husleieloven § 2-2 omtales av departementet som en koblingsregel. Regelen er utelukkende begrunnet i rene pedagogiske hensyn ved at den skal skjerpe avtalepartenes opp merksomhet på forhold av betydning for liv og helse», skriver Føyen-advokatene i en artikkel i sitt siste Nytt fra Føyen-magasin. De mener imidlertid at den manglende materielle virkningen av bestemmelsen og signaleffekten av en slik regel kan diskuteres. Hvem holdes ansvarlig? Blant de offentligrettslige kravene er oppfyllelse av plan- og bygningsloven. Denne loven legger opp til at leietaker kan holdes ansvarlig for brudd på regler som er gitt i plan- og bygningsloven. «Den fremsatte lovendringen innebærer imidlertid at brudd på offentligrettslige krav er utleiers ansvar i avtaleforholdet mellom partene. Det kan dermed tenkes tilfeller hvor leietaker kan påberope seg misligholdsbeføyelser overfor utleier, til tross for at

ulovligheten har oppstått på grunn av handlinger eller unnlatelser som leietaker hefter for. For eksempel kan man risikere at leietaker påberoper seg manglende brannvarslere som en mangel, selv om det fremgår av avtalen at leietaker selv skal besørge dette», skriver Føyen-advokatene. De mener at disse grunnene gjør at det ikke kan utelukkes at forslaget om nye regler fra Kommunal- og regionaldepartementet kan få større betydning i avtaleforholdet mellom partene enn det departementet har lagt til grunn. «I situasjoner hvor leietaker er nærmest til å bære ansvaret for det ulovlige forholdet vil lovforslaget gi en uheldig signaleffekt», skriver Lillebergen og Løvaas Haaland. De mener utleierne alltid bør huske å gjøre unntak fra den nye bestemmelsen i leieavtalen dersom ansvaret for offentligrettslige krav helt eller delvis skal ligge hos leietaker. «Standardkontraktene for leie av lokale bør også endres slik at § 2.2 tredje ledd ikke kommer til anvendelse», avslutter advokatene fra Føyen.

JUSS

11 2013

Stig Bech i BA-HR (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven.no)

Miljøklassifisering:

– Massiv bevegelse i markedet Partner Stig Bech i BA-HR forteller om en massiv bevegelse i markedet, og at kjøperne av bygg krever at bygget er miljøklassifisert. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Det fortalte BA-HR-advokaten nylig under den årlige kjøpesenterkonferansen til Nordic Council of Shopping Centers i Trondheim. Bech, som også er styremedlem i Norwegian Green Building Council (NGBC), mener norske eiendomsaktører allerede har kommet langt. – Norge er ett av landene i Nord-Europa som har kommet lengst i det å lage et godt miljøsertifiseringsprodukt, sier Bech. Han mener det er en sterk prestasjon, et resultat av en bransjedugnad som har brakt Norge fra en setrifiseringssinke til foregangsland.

– Genialt Det han sikter til er klassifiseringsverktøyet BREEAM NOR, som gir mulighet for sertifisering av norske bygninger, som eies av NGBC. Stig Bech mener noe av det som gjør BREEAM NOR-klassifiseringen genial, er at den dekker alt av regelverk innenfor miljø. – Hvis man oppfyller hele BREEAM NOR, så opp fyller man samtidig alle miljøregler og forskrifter. En eiendomsutvikler kan velge mellom å oppdatere seg på og følge den øvrige skogen av regler, systemer og standarder eller man kan følge BREEAM NOR, som favner alt, sier Bech.

Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT.

Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT. Thommessen er det sikre valget. 150 års erfaring. 300 medarbeidere.

KONTAKT OSLO

KONTAKT BERGEN

Advokat Christian Müller cmu@thommessen.no

Advokat Vidar Havsgård vha@thommessen.no

Advokatfirmaet Thommessen AS

www.thommessen.no

Thommessen er det sikre valget. 150 års erfaring. 300 medarbeidere.

Nesten alle med krav BA-HR-advokaten har jobbet med mange store transaksjoner. Nå ser han det han karakteriserer som en «massiv bevegelse» i markedet. – Store norske og internasjonale investorer krever nå miljøsertifiserte bygg når de skal kjøpe eiendom. Allerede for et par år siden bestemte Entra Eiendom og DNB Næringseiendom seg for at de ikke vil kjøpe eiendommer som ikke er sertifisert. Stig Bech ser også hvordan fokus i due dilligenceprosessene har endret seg og trekker frem følgende eksempler fra en utenlandsk kjøpers krav i DD: •2 009: Miljøklassifiseringer. Hvis ja, hvilke klassifiseringer gjelder? •2 011: Hvilke miljøklassifiseringer er tilgjengelig og på hvilke nivåer? – I dag legger flere kjøpere til grunn at det er en klassifisering av bygget. Vi har også sett situasjoner der mulige kjøpere avbryter prosesser fordi eiendommen ikke er klassifisert, sier Bech.

Konkurransefortrinn BA-HR-partneren og advokaten mener de aktører som miljøsertifiserer sine eiendommer får et konkurransefortrinn i forhold til de som ikke gjør det. Både når det gjelder finansiering, verdsettelse og i jakten på attraktive leietakere. – Bankene vil ha lavrisikoprosjekter, og gode miljøbygg gir bedre sikkerhet enn bygg som ikke er miljøvennlige. Videre forventes en positiv yield-effekt for sertifiserte bygg, blant annet ut fra signaler gitt av Jørn Høistad i DTZ og Ragnar Eggen i Akershus Eiendom. Også blant et stadig større antall leietakere er det viktig å konstatere at sertifiseringen er på plass. Det er nå et absolutt krav fra mange av de store internasjonale selskapene at bygget de skal leie lokaler i har miljøklassifisering, for eksempel Google og Coca Cola Company. Nå er det også etablert en såkalt BREEAM In Use. Dette er ifølge Stig Bech en driftsutgave av BREEAM NOR. – BREEAM In Use er rettet mot forvaltning og bruk og drift og vedlikehold, sier Bech.

100

JUSS

Jørgen Aas Eide er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

11 2013

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam

Når leietaker får økonomiske problemer Hva skal utleier gjøre når leietaker får ø konomiske problemer? Tekst: PARTNER LEIF PETTER MADSEN OG ADVOKATFULLMEKTIG JØRGEN AAS EIDE

101

www.pwc.no

Fisjon, fusjon eller salg av eiendom - tenk MVA og skatt

Har du gjort påkostning på fast eiendom eller kjøpt varige driftsmidler og må dokumentere latente justeringsforpliktelser eller rettigheter? Dette må håndteres i forbindelse med omorganiseringen. Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS hjelper deg med nødvendig dokumentasjon og justeringsavtaler ved omorganiseringen samt håndtering av skatt. I tillegg til MVA-rådgivning, formidler vi CS Justeringsmodul – et verktøy som hjelper deg med det løpende dokumentasjonsbehovet. For mer informasjon kontakt: Trond Ingebrigtsen, Tlf: 952 60 810

© 2013 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS som er en separat juridisk enhet, og et uavhengig medlemsfirma i PricewaterhouseCoopers International Limited.

Mange utleiere opplever på et eller annet tidspunkt at en leietaker sliter økonomisk og ber om redusert leie eller førtidig avslutning av leieforholdet. Før man som utleier inngår avtaler med leietaker om førtidig avslutning av leieforholdet, er det svært viktig å vurdere holdbarheten av avtalen i fall leietaker går konkurs. Dersom utleier gjør de nødvendige vurderinger og fremforhandler en riktig avtale kan han begrense det tap han ellers ville hatt ved leietakers konkurs. Problemstilling En leietaker som sliter økonomisk forsøker ofte å avvikle driften fremfor å begjære oppbud. Kreditorene blir da gjerne tilbudt en sum som fullt og endelig opp gjør for sine krav. Leietaker lykkes imidlertid ikke alltid med å komme til enighet med alle sine kreditorer, noe som kan resultere i at leietaker selv melder oppbud eller at en av kreditorene begjærer leietaker konkurs. Kreditorene som allerede har inngått avtaler med leietaker før konkursåpningen, risikerer i enkelte tilfeller at bostyrer i konkursboet omgjør (omstøter) avtalen med den konsekvens at kreditoren må tilbakebetale even tuelle mottatte beløp. Kreditoren må da melde kravet i konkursboet, og blir som regel sittende igjen med et betydelig lavere beløp enn sitt opprinnelige krav.

Som utleier bør man vurdere hvilke alternativer man har til å inngå slike avtaler, og i alle tilfeller vurdere risikoen for at avtalen blir omstøtt. Spørsmålet er om utleier kan sitte igjen med en oppside om han inngår avtalen fremfor å la leietaker gå konkurs. Omstøtelse Bostyrers mulighet til å omstøte konkursskyldnerens avtaler skal bidra til at ingen kreditorer blir forfordelt. Det finnes flere grunnlag for omstøtelse, men den vanligste typen betaling som omstøtes, er såkalt “ekstraordinær betaling” etter dekningsloven § 5-5. Konkursskyldnerens betaling av gjeld de tre siste månedene før konkursåpningen som er gjort med used vanlige betalingsmidler, før normal betalingstid eller med beløp som betydelig forringer hans betalingsevne kan omstøtes etter denne bestemmelsen. En forutsetning for slik omstøtelse er ellers at betalingen likevel etter forholdene ikke fremstod som ordinær. Det er for øvrig verdt å merke seg at det ikke stilles noe krav til kunnskap eller skyld hos betalingsmottakeren for at omstøtelse kan skje. Dersom betalingsmottakeren imidlertid er klar over at hans betaling forfordeler de øvrige kreditorene, kan det bli aktuelt med omstøtelse på andre grunnlag, noe vi ikke skal gå nærmere inn på i denne artikkelen.

102

JUSS

Leietakers tilbud om førtidig avslutning av leieforholdet Leietakers vanlige betaling av leie rammes normalt ikke av dekningsloven § 5-5. Dersom leietaker derimot tilbyr seg å betale fremtidig leie i større eller mindre grad i tillegg til forfalt leie for å kunne avslutte leieforholdet førtidig, er risikoen stor for at betalingen er omstøtelig. Betaling av ikke forfalt leie vil utgjøre betaling før normal betalingstid, i tillegg til at betalingen neppe kan anses som ordinær ettersom den skjer som ledd i å avslutte leieforholdet. Utleier bør i tilfeller som nevnt ovenfor normalt kun akseptere betaling av forfalt leie og deretter kreve inn husleie etter leiekontraktens bestemmelser. Det skal som nevnt mye til før alminnelige leiebetalinger blir gjenstand for omstøtelse, og utleier vil derfor være tjent med å få betalt vanlige leieterminer fremfor å akseptere avslutning av leieforholdet mot en engangsbetaling som han uansett mister ved en konkurs. Størrelsen på forfalt leie Selv om utleier, i forbindelse med en avtale om førtidig avslutning av leieforholdet, kun får betaling for forfalt leie, er det likevel en risiko for at denne betalingen omstøtes dersom betalingen betydelig forringer leie takers betalingsevne. Hva som ligger i dette begrepet må vurderes konkret, men det har blitt antydet at en belastning på mellom 10 – 25 % av leietakers likvide midler vil oppfylle vilkåret. Utleier bør derfor be leietaker fremlegge doku mentasjon på leietakers økonomiske situasjon slik at risikoen for omstøtelse kan vurderes. Betingelse om at leietaker faktisk avvikles og forbud mot betaling til aksjonærer mv. Dersom utleier inngår avtale med leietaker om førtidig avslutning av leieforholdet, bør avtalen gjøres betinget av at leietaker faktisk avvikles. Dersom leietaker “overlever” etter at utleier har akseptert en førtidig avslutning av

11 2013

leieforholdet, skal ikke utleier tape det krav han ellers ville hatt om avtalen aldri var inngått. Dette kan imid lertid også være en kommersiell vurdering for utleier som må avgjøres konkret i hvert enkelt tilfelle, og det kan også tenkes tilfeller der utleier aksepterer førtidig avslutning selv om leietaker ikke skal avvikles. I samme avtale bør det også tas inn en forutsetning om at leietakers midler kun benyttes til å betale kredi torer, og ikke benyttes til å tilbakebetale selskapskapital eller utbytte til leietakers aksjonærer/deltakere/etc. Beløp som er dekket av leietakers sikkerhetssstillelse Dersom leietaker tilbyr seg å frigi midler fra deposi tumskonto eller under garanti stilt for leieforholdet, kan utleier normalt akseptere dette uten å risikere omstøtelse ved leietakers eventuelle konkurs. Dekning av forfalt leie under garantien/depositumet vil utleier uansett kunne få ved leietakers konkurs. I mange tilfeller vil også dekning av krav som ikke gjelder forfalt leie kunne gjøres fra garantien/depositumet, uten at betalingen blir omstøtt ved en eventuell konkurs hos leietaker. I den grad kravet utbetalingen knytter seg til er reelt og noe utleier under konkursen uansett ville kunne få dekket gjennom garantien/depositumet (f. eks. fremtidig leie, vedlikeholdsetterslep, mv.) vil det normalt ikke foreligge grunnlag for omstøtelse.

OM WIKBORG REINS NÆRINGSEIENDOMSTEAM: Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendoms transaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjons volum over lang tid for dominerende aktører.

HAR DU NOE Å FORTELLE

EIENDOMSBRANSJEN? www.NEmeet.com

Søker du en juridisk rådgiver som utfordrer deg til å se saken fra alle sider? I Torkildsen & Co sitter vi ikke bare på din side av bordet og nikker samtykkende. Vi utfordrer etablerte sannheter og jakter løsninger forankret i en helhetlig forretningsforståelse. Derfor skaper vi de beste forretningsjuridiske løsningene både på kort og lang sikt. Vi er din juridiske rådgiver - i bredden og dybden.

-helheten.

Eiendom / Plan og bygg / Entreprise og anskaffelser / Handel og industri / Kraft / Skatt, avgift og generasjonsskifte / Finans og corporate / Transaksjonbistand og M&A / Arbeidsrett / Tvisteløsning. Les mer om vår forretningsforståelse og fagområder på www.torkildsenco.no

voice.as

Forretningsforståelse

Slank organisasjon, store verdier, komplekse utfordringer

I Drammensregionen er Ticon synonymt med eiendom. Utleie av næringsbygg, forvaltning av andres eiendommer, større boligprosjekter. Det er store verdier som forvaltes, med mange og komplekse administrative utfordringer. Likevel har Ticon Gruppen overraskende få ansatte. Store utbyggingsprosjekter, kjøp og salg av eiendom, utleie, forvaltning, investeringer. Til sammen skaper det store utfordringer for budsjettering, likviditetsstyring, rutiner, mva-/skattehåndtering og rapportering.

“Vi valgte PwC Accounting som vår regnskapsfører hovedsakelig på grunn av deres tilleggskompetanse. Dette dreier seg om en evne til å tilføre Ticon en bedriftsøkonomisk kompetanse av en kvalitet og størrelse som man normalt finner kun i større virksomheter.” - Finn Hodt, finansdirektør i Ticon

PwC jobber aller best når våre regnskapsførere, revisorer, rådgivere og advokater kan jobbe sammen for å løse komplekse problemstillinger – nøyaktig slik vi finner dem i Ticon Gruppen.

Finn Hodt, finansdirektør i Ticon og Sigmund Landaas. partner, PwC i Drammen

PwC Accounting gjør regnskapsføring mer effektivt, tilgjengelig og brukervennlig – til en konkurransedyktig pris. Tjenestespekteret til PwC Accounting er tilgjengelig fra PwCs 36 kontorer over hele landet, inkludert Drammen og Kongsberg. Gjennom flere tiår har PwC bygget opp lokalt tilpasset kompetanse innen revisjon, rådgivning og skattejuss. Kombinert med effektiv regnskapsførsel og moderne it-løsninger representerer vår lokale forankring innen rådgivning noe som er helt unikt i dag. Vil du vite mer om hva PwC Accounting kan gjøre for ditt eiendomsselskap - eller en annen type virksomhet med komplekse administrative utfordringer? Kontakt gjerne Bjørn Roland, tlf. 95 26 01 43, e-post bjorn.roland@no.pwc.com eller Kåre Thommessen, tlf. 95 26 28 48, e-post kaare.thommessen@no.pwc.com © 2013 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS, PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS og PricewaterhouseCoopers Services AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited. Foto: Bård Gudim