NæringsEiendom nr 11-2014 by Blake and Friends

Område: Asker og Drammen

Trondheim: Ivar Koteng mener bransjen er kortsiktig

Stor Juss & Finansseksjon

No 11 November 2014 25. årgang

Oslo: Motorveiplanen fra helvete

Finn ledige lokaler i bladet

Alle kjøper eiendom, men Fredriksen kjøper mest

Foto: lPo arkitekter

Foto: LPO arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Det har blitt ordentlig by. På bygulvet er det liv og røre, smaker, lukter og stemmer. I høyden jobber 10 000 mennesker i bedrifter som PwC, Cermaq, DnB, KLP og Deloitte. Restaurantene har åpnet. Kulturtilbudene er her. Det er i gang. Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG 16) unikt i Barcode. 17 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø. 10. og 11. etasje er ledig, her kan du leie inntil 3 740 kvm. En sjelden mulighet til å bli et nytt tilskudd i DEG 16s miljø. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager. Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567

Dronning Eufemias gate 16 eies og driftes av Braathen Eiendom. I tillegg eier og drifter Braathen Eiendom også DEG 8 (PwC) og DEG 14 (Deloitte).

BåL Mining - Foto: Tommy Normann

Barcode har fått puls

NE 11 2014

INNHOLD

Innhold NYHETER 20 – Vær tidlig nok ute når du søker lokaler 32 Sosiale soner: Gir tilbake til de ansatte 68 Oljen ikke neglisjerbar 80 Da Oslo sentrum skulle bli motorvei 88 Alle investerer inæringseiendom, men John Fredriksen kjøper mest

TRONDHEIM 40 Ivar Koteng: – Tenker for kortsiktig 44 Mer å velge mellom for leietakere 48 Trondheim er Oslo uten jålefaktor

36 Store miljøprosjekter i Trondheim

26 Myker opp hverdagen

KVADRATUREN/ BJØRVIKA Aker n kke ba ers Ak

He lge sen sg

Fossveien

M aridalsvei en

ate Sofies g

Gamle

ate

Representative lokaler med sjøutsikt Sofienberggata

Grev Wedels Plass 9 Kontor: 791 m2 (2. etg.)

Markveien

th Ra

Br en ne riv n

Øvre gt

Nedre gt

Akersveien

Nordregate

sg ke

ate

s rup erd Sv

te ga

im he nd Tro

sve

ien

Botanisk hage og museum

nI v'S

ga te

Gr en se n

tionaltheatret

øl le rg at a

Kr ist ia

Alle foto: Erik Burås, Kolonihaven.no

Ka rl

ans

gat e

KVADRATUREN

• Eiendommen ligger sentralt mellom Kvadraturen og Bjørvika nær nye havnepromenaden.

gat e

• Eiendommen fremstår som et moderne og velholdt kontorbygg. OSLO S

• Representativt inngangsparti med felles resepsjonstjeneste. S

ch wegen • Felles kantine i atrium/glassgård med uteplass. ei

Ko ng

Øv

ate

re S

lot ts

Rådhuset

Joh

Tol lb

• Lokalet kan tilpasses for leietaker.

uga ta

Ny la

ls P

Allé

n de

las

m ro ep

n av

• Kun et par minutters gange til Norges største kollektivknutepunkt Oslo S. • Det er garderobe og dusj i underetasjen.

Operaen

KONTAKT Jon Fredrik Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no

Grev Wedels Plass 9

entlig kommunikasjon

sentralt beliggende i Oslo sentrum med kort offentlig kommunikasjon som bl.a Nyland allé, lir Bjørvikas hovedkollektiv trasé med en rekke

– mer enn eiendom

sg ate

• Det er ledige p-plasser i eiendommens garasjeanlegg. Det finnes også en rekke offentlig p-hus i nærheten.

BJØRVIKA Gre vW ede

ga ard

www.storebrand.no/eiendom

buss og trikkelinjer. Fem min. gange til Oslo S som er knutepunkt for T-bane, nærtog, regiontog og flytoget m.m. Rampe til/fra festningstunnelen.

NE 11 2014

INNHOLD

Innhold

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Forsidefoto: Henry Bourne Forsidefoto Trondheim: Shutterstock

ASKER OG DRAMMEN: 52 Oxer bygger mer i Asker 60 Lønnsomt Drammen-prosjekt 62 Bygger nytt i Drammen 64 Ingen oljeuro i Drammen

J U SS & F I NANS: 92 Jobb med felleskostnadene

Økonomi: Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Trondheim, Stjørdal, Klæbu, Melhus, Malvik. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no

98 Nye meglerstandarder

Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 12. desember Bekreftet opplag 20 457

54 – Har plass nok i Asker

684

kontorer: HovfaRET 4 – skøyen

2. etasje: 638 kvm inkl. fellesareal

3. etasje: 290 kvm inkl. fellesareal

5. etasje: 208 kvm inkl. fellesareal

BYGGET Garderobe/dusjanlegg Tidsmessig ventilasjon med kjøling Parkering inne og ute Kort avstand til tog, buss og trikk

208 – 638 kvm

Kan deles: 308 + 330 m2 H øy standard. Rehabilitert i 2008 F erdige cellekontorer, med hele glassvegger L okalene tilpasses leietakers ønsker L edig 01.01.15 G od ventilasjon med kjøling

Arealeffektive lokaler L okalene skal totalrehabiliteres L edig nå. Ferdig rehabilitert etter tre måneder Innredes etter leietakers ønsker.

Toppetasje med buet tak og runde vinduer Åpent lokale som kan deles i soner M eget god ventilasjon med kjøling L edig 01.03.15

kontakt Geir Baastad M: 90 11 53 15 | T: 23 11 38 30 E: geir@aker-eiendom.no www.aker-eiendom.no

NE 11 2014

LEDER

Denne gangen er det annerledes

Med rekordlave renter og mye kapital som skal plasseres, er næringseiendom igjen i vinden hos investorene. Direkteavkastningen på eiendommer er i fritt fall, noe som gir stigende eiendomsverdier. Entra ASA fikk rundt 6000 nye aksjonærer da selskapet ble notert på Oslo Børs og pengesterke investorer som John Fredriksen og Stein Erik Hagen hamstrer eiendomsaksjer. Syndikeringsaktørene henter inn store midler som skal plasseres i eiendom med en forventet yield på 6-7 prosent. Når man samtidig får lånt penger med en rente helt nede på 3-tallet, gir yieldgapet (forskjellen på avkastning på eiendommen og finansieringskostnaden) særdeles god økonomi i prosjektene. Investorer som har kjøpt næringseiendom det seneste året har gjort god butikk. Men det er likevel grunn til å være litt forsiktig og ikke kaste seg ukritisk inn i eiendom, enten gjennom prosjektselskaper eller ved å kjøpe børsnoterte eiendomsaksjer.

Det er ganske klare paralleller mellom dagens utvikling i direkteavkastningen på eiendommene og lange renter og den utviklingen vi så i 2006/2007. Noen vil kanskje si: Men denne gangen er det annerledes. Da vil vi minne om at det sannsynligvis er verdens dyreste setning. Yieldgapet, som er det som gir eiendomskjøperne avkastning, kan allerede være på vei til å bli redusert etter hvert som stadig mer kapital skal inn i næringseiendom. Og det er ikke sikkert at det er smart å kjøpe eiendom når yielden er rekordlav, renten er rekordlav og utsiktene i oljebransjen er mørkere enn på lenge. Det er fullt mulig at man tjener gode penger på næringseiendom en god stund til. Men det er ikke annerledes denne gangen heller. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

LOKALER TIL LEIE RIMELIGE, MODERNE OG EFFEKTIVE KONTORER PÅ LØREN • Store etasjeflater med gode lysforhold • Meget gunstige betingelser • Mulighet for fleksibel korttidsleie opp til 3 år • Flott trimrom og garderobeanlegg i bygget

• Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. • Umiddelbar nærhet til nye Løren T-banestasjon (2016) • 50-100 p-plasser på egen tomt • Lager 1.428 kvm BTA i eget bygg

• Svært god adkomst med bil fra Ring 3

600-2.500 KVM

KONTAKT: STEINAR FRØLAND SIRI JORDFALD T: 982 69 111 T: 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

BADEHUSGATA 37 NYOPPUSSET SIGNALBYGG I STAVANGER GRASHOLMEN

nger

Stava

- Ta

Norsk Oljemuseum BADEHUSGATA 37 Vågen

509

STAVANGER

Byparken

509

Sentralstasjonen

509 44 509

509 44

Parkering E39

Sjøutsikt

Høy arealeffektivitet Kantine Meget god ventilasjon Eget kundesenter 400 – 11.800 M2

KONTAKT

Tonje ØsTrem Hadland

Megler, DNB Næringsmegling Tel. +47 950 57 288 • tonje.hadland@dnb.no

morTen Warberg

DIN LOGO HER? WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

Utleiesjef, Norwegian Property Tel. +47 415 52 354 • mwa@npro.no

VERKSTEDHALLEN PÅ AKER BRYGGE

TOPP MODERNE KONTORLOKALER I HISTORISKE OMGIVELSER m2 433 - 785 m2 kontor

Tilpasses kundens ønsker og behov

Parkering

Totalrehabiliterte lokaler

Meget god ventilasjon

God offentlig kommunikasjon

Høy arealeffektivitet

Eget kundesenter

Ledig fra: Nå

KONTAKT: Silje Kragstad | tlf. 402 02 800 | e-post: sk@npro.no Anders Heffermehl | tlf. 950 63 693 | e-post: ah@akershuseiendom.no

NE 11 2014

NYHETER

Fabritius Gruppen har lyktes med utleiearbeidet på Trollåsveien 8.

Lynrask utleie for Fabritius Fabritius Gruppen har leid ut nesten hele Trollåsveien 8, som ble kjøpt for et drøyt år siden og overtatt i februar i år. Det var i fjor høst at Fabritius Gruppen kjøpte Trollåsveien 8 for drøye 100 millioner kroner fra Skanlog, som brukte eiendommen selv. Da var det rundt 10 000 kvadratmeter ledig lager- og kontorareal. Siden har Fabritius Gruppen oppgradert eiendommen for millionbeløp og arbeidet hardt med utleie av lokalene. Markedssjef Tommy Hagen forteller til NE nyheter at det nå bare gjenstår noen små arealer igjen, blant annet 850 kvadratmeter kontor fordelt på to lokaler. – Vi har fått inn en stor leietaker, Jacsped, som flytter fra ett av nabobyggene og over til oss. De har også tatt med

seg andre leietakere til bygget vårt, sier Hagen.

Kjente leietakere Jacsped driver med tredjeparts logistikktjenester, inkludert kjøle- og fryse tjenester og har tegnet kontrakt på til sammen 8600 kvadratmeter. 8200 kvadratmeter er lager, mens de leier 400 kvadratmeter kontorareal. Fabritius Gruppen har også fått inn den lokale iskremprodusenten Kulinaris til sine lokaler i Trollåsveien 8. – Vi har fått inn en del leietakere som kjenner oss fra før. Vi har også reforhandlet gamle leiekontrakter. Alle leiekontraktene vi har tegnet er på mellom 5 og 10 år. Vi må ha såpass lange kontrakter når vi investerer ganske mye i den, sier Tommy Hagen.

– Bra eiendom Adm. direktør Asgeir Solheim mener Fabritius har vist at de er en gårdeier som bryr seg. De har pusset opp bygget og ryddet opp området som var ganske nedslitt. – Eiendommen er bra. Det er store takhøyder og et flott bygg. Vi har invest

ert en del millioner i den nå, og det er en eiendom vi har tenkt å beholde, sier Solheim. Asgeir Solheim i Fabritius Gruppen forteller at selskapet har ambisjoner om å eie mer næringseiendom i tiden fremover. – Vi vil sitte på mer eiendom enn vi tradisjonelt har gjort. Vi vil ha kontantstrømeiendommer. Vi ser at det er blitt skapt mye verdier i det vi har gjort og vi har et godt forvaltningsapparat med lav ledighet, sier Solheim. Han vil utnytte den kunnskapen og være med på hele verdiskapningen i eiendommen. Ikke bare utviklingsdelen. – Vi skal være en industriell eier av eiendom. Men Ulven skal fortsatt være en utviklingsaktør, sier Solheim. Verken Solheim eller Hagen vil si noe om hvilke konkrete leiepriser de har oppnådd for eiendommen, men de venter et snitt på rundt 1000-lappen per kvadratmeter. – Det er leiepriser som vi kjenner i Groruddalen, sier Solheim. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

til leie

HAUSMANNSGATE 6 845

U KVM

TLEI

1.116 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. • Vi har nå leid ut hele 9. etasje og har igjen 1.116 kvm bestående av hele 8. etasje. • Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og materialvalg. • For øvrig kjennetegnes arealene av meget godt lys, fantastisk utsikt og sentral beliggenhet i Oslo sentrum. • Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. • Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 52752541

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP

FRA CA. 35 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med ﬂeksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer. Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til oﬀentlig kommunikasjon som buss og T bane.

NE nummer: 37076 Finnkode: 50763628

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER

CA. 180 KVM LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til oﬀentlig kommunikasjon og tog/ﬂytog. Følgende arealer blir ledig: 5. etasje: 185 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014. 3. etasje: Ca. 172 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledigpr. d.d. 1. etasje: lager kun Ca. 50 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser. NE nummer: 42088 og Finnkode: 50763717 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER

191 KVM LILLEAKERVEIEN 31 Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved «Lilleaker Torg». Til torget er det etablert ﬂere hyggelig butikker som gir et trivelig miljø i nærområdet. I 3. etasje får vi for utleie en kontorseksjon på 191 kvm bestående av dels åpent landskap, og dels cellekontorer. Lokalet har god standard og er lyse og trivelige. God utsikt fra hele lokalet. Lokalene blir ledig for ny leietaker januar 2015.

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER

185 – 581 KVM

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER Vi har for utleie 2 kontorseksjoner beliggende i 2. etasje i Sandviksveien 26. Seksjonene er på hhv. 185 kvm og 396 kvm. Begge arealer er hjørnelokaler. Mye vindusﬂater gir lyse og trivelige lokaler med god standard. Planløsningen er dels cellekontorer og dels åpne arealer. Eiendommen har felles kantine i 1. etasje, trimrom, badstue og garderobe i underetasjen. For øvrig er det tilgjengelig p plasser for leie i eiendommens parkeringsanlegg. Kort vei til bussholdeplass og på/avkjøring til E 18. NE nummer: 42032 og Finnkode: 50764057

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

KONTORFELLESKAP – LYSAKER TORG

35 -450 KVM

LYSAKER TORG 12 I 5. etasje etablerer vi i disse dager hyggelig kontorfellesskap med stor arealﬂeksibilitet. Vi tilbyr lyse og trivelige kontorer av forskjellige størrelser. Leie pr. mnd. som inkluderer: • • • • •

Tilgang til felles møterom. Tilgang til kantine. Internett Kopimaskin Renhold

Lokalene er klare for innﬂytning medio november 2014. . Finnkode: 52756468 og Ne nr: 42015

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTOR / SHOWROOM AKERSBAKKEN 10

403 KVM

AKERSBAKKEN 10 I Akersbakken 10 har vi for utleie en seksjon bestående av 403 kvm kontorlokaler. Eiendommen ligger sentralt til vis a vis arkitekthøyskolen og i gangavstand fra Vulcan området. Lokalene er i stor grad åpne arealer og passer godt for kontorlandskap kombinert med f. eks. showroom o.l. Arealet ligger i 3. etasje og har gjennomgående belysning med store gode vindusﬂater. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og omkringliggende fasiliteter. Lokalene ledigstilles ca. januar 2015.

NE 11 2014

LEIEPRISER

Dagbladet til Hasle NE nyheter omtalte for en måned siden den bitre konflikten. Aller Media, som i ett år har eid Dagbladet, ønsker å sam ordne virksomheten i et nybygg på Hasle. Det innebærer at de ansatte i Dagbladet må flytte fra dagens lokaler i Havnelageret. Det liker de ansatte svært dårlig. Så mange som 60 prosent av journalistene har ifølge Kampanje sagt at de enten vil slutte, eller vil vurdere å slutte dersom Dagbladet gjør alvor av flytteplanene. Og flytting blir det. Kampanje skriver at styret i Berner Media Holding, der den danske

Aller-familien er tungt representert, tors dag ettermiddag fikk trumfet gjennom at Dagbladet skal flytte til Hasle. – Styret har vedtatt en flytting og sam lokalisering med Aller Media på Hasle, og i sum ser vi positivt på det. Vi tror det skal kunne medføre at vi får lavere kost nader, og at vi får muligheten til å skape nye vekstinitiativ, sier administrerende direktør Tore Stangebye i Dagbladet til Kampanje. Stangebye kan overfor NE nyheter ikke si noe om hvor store lokaler

agbladet skal ha eller når i nnflytting D skjer, men det blir en gang i l øpet av 2015. Stangebye viser til adm. direktør Roger Hansen i Aller Media for videre kommentarer, men Hansen besvarte ikke torsdag NE nyheters gjentatte henvendelser For Dagbladet er det store summer å spare på å flytte fra Havnelageret, som eies av Entra Eiendom. Avisen har slitt med et sterkt fall i opplaget og fallende inntekter, og en samlokalisering med Aller Media vil bidra til å effektivisere driften.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3600

4200

2800

3350

2350

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (oktober 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

LO K A L E R T I L L E I E

SKJÆRVAVEIEN 24 SKEDSMO

CARL BERNER NÆRINGS PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

Ca. 1000 m2 BTA

Ca. 175 m2 BTA

L AG E R

KO N TO R LO K A L E

•

1000 m2 lager hvorav ca ½-delen er høylager

•

2 store kjøreporter til innendørsramper

•

Leies ut under ett eller kan også deles

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

•

Stort uteareal, også med mulighet for parkering

•

Bygget ligger omtrent midt i Skjærvaveien som strekker seg fra Strømmen mot Lillestrøm, langsmed Nitelva

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

NE 11 2014

LEIEPRISER

Google til Aker Brygge Google flytter til 2500 kvadratmeter nyoppussede lokaler på Aker Brygge. Norwegian Property har jobbet knall hardt for å få tak i den attraktive leietakeren, og nå er endelig en leieavtale med Google på plass. Google har u ndertegnet en leie kontrakt på hele 2500 kvadratmeter i Kai

bygning 1, eiendommen som tidligere het Stranden 5. Det internasjonale selskapet flytter inn i månedsskiftet mars/april 2015. I en børsmelding skriver Norwegian Property at «leieprisen er til markedsvilkår og reflekterer både attraktiviteten til Aker Brygge og standarden på k ontorlokalene».

Etter leiekontrakten med Google har Norwegian Property leid ut 91 prosent av arealet i Kaibygning 1, som har et totalt areal på 30 800 kvadratmeter. Det som gjenstår av utleien nå er rundt 600 kvadratmeter kontorareal og noe mindre handels- og lagerareal.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

< 17,5 %

Økern Majorstua

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 10,0 %

Helsfyr-Bryn

CBD

< 7,5 % Indre Oslo øst

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2014).

Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

GlasMagasinet Kontor

05554

ANNONSE

Byens beste tilgjengelighet! • • • • • •

Avganger med T-bane, buss eller tog hvert minutt Veinettet knytter nord til syd og øst til vest 5 minutter med bil til Oslo sentrum, 25 minutter til Gardermoen Flybussen stopper i området hvert 20. minutt Flere lokale taxiholdeplasser Gode parkeringsmuligheter Mer på www.bryn-helsfyr.no

NE 11 2014

NYHETER

– Vær tidlig nok ute Bedrifter som skal inn i nybyggprosjekter, bør være ute i leiemarkedet minimum tre år i forveien. Malling & Co har med hjelp fra tall fra Arealstatistikk sett på hvor lang tid det tar fra en bedrift signerer en leiekontrakt til faktisk innflytting skjer. Det sier noe om når kontrakter signeres med tanke på ledigstillelse og utløp. Tallene gjelder kontormarkedet i Oslo-regionen fra 2010 og frem til starten av 2014. Som tabellen viser (se neste side), skjer 50 prosent av signeringene (volum) under 1000 kvadratmeter innenfor samme kvartal. 36 prosent av de signerte volumene foregår i løpet av neste kvartal. Går vi opp til signerte leiekontrakter over 2500 kvadratmeter, faller andelen av signerte volumer innenfor samme kvartal til 26,4 prosent. Det er tilsvarende

ndelen for kontrakter der innflytting a skjer over ett år etter at kontrakten er signert (26,2 prosent).

Ett år ikke nok – De aller fleste leiekontraktene i eiendommer som vi forvalter, løper med en 12-måneders varslingsfrist før utløp av kontrakt. Det er derfor naturlig at mange reforhandlinger skjer rundt ett år før kontrakten løper ut. Men trenger man mye areal og skal ha mange valgmulig heter for nye kontorer, inkludert nybygg, er det altfor sent å begynne prosessen ett år før utløp. Når leietaker får dårlig tid, får gårdeier fort overtaket i prosessen. Vi anbefaler minimum to år, eventuelt tre år dersom man vil ha med nybygg på listen, sier analysesjef Haakon Ødegaard i Eiendomshuset Malling & Co. De minste leietakerne er som regel de minst profesjonelle og undervurderer ofte hvor lang tid de har på seg ved flytteprosesser. Det er altså ifølge tallene fra Areal statistikk en klar sammenheng mellom hvor tidlig man er ute ved flytteprosesser og størrelsen på de ønskede lokalene.

Standarden på de nye lokalene kan også være ett moment. – Flere mindre leietakere godtar de nye lokalene som de er, eller med mindre tilpasninger. Jo kortere tid før innflytting, desto mindre får man gjort med eien dommen, konstaterer Ødegaard. Fra 2013 og hittil i 2014 utgjør, etter Mallings logging av søk, innflytting innen samme år 21 prosent av de totale signerte volumene. 41 prosent av arealene er innenfor to år før innflytting, 27 prosent innenfor tre år, men kun 4 prosent er innenfor fire år fra man begynner å søke til ønsket innflytting. Ettersom det er arealer som måles og ikke antallet kontrakter, vil disse andelene påvirkes av de store søkene.

Færre bedrifter ute – Har tidspunktene for start av søk endret seg de senere årene? – Ja, det er blitt færre bedrifter som er ute i markedet tre-fire år før de skal flytte, men dette er også en konsekvens av at det er færre store søk i markedet. Ikke overraskende er det en sterk sammenheng

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

Vi vet at fuglene ikke faller ned helt av seg selv

Øvelse gjør mester. Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

NE 11 2014

NYHETER

Signerte kontrakter etter 2010

Antall kv. før innflytting

< 1000 m2

1000-2500 m2

> 2500 m2

Totalt

Samme kvartal

50,0%

33,4%

26,4%

46,4%

1. kvartal

36,2%

29,7%

19,3%

34,3%

2. kvartal

8,0%

17,4%

9,6%

9,2%

3.-4. kvartal

4,2%

12,0%

18,7%

6,1%

> 4. kvartal

1,6%

7,4%

26,2%

3,9%

100,0%

Totalt

Kilde: Arealstatistikk/Malling & Co

mellom størrelsen på søket og tids perspektivet. I 2013 var det veldig få store søk i markedet, og det er da naturlig at lengden på søkeprosessen går ned. – Er det noen geografiske forskjeller å snakke om her? – Vi har sett at bedrifter som søker lokaler i Bjørvika, kun søker seg til andre steder i Oslo sentrum og prestisjeom rådet CBD. Generelt er de som søker seg til sentrum fast bestemt på at det er dit de skal. Bedrifter som søker seg til rand sonene, er mindre opptatt av dette. De har et videre nedslagsfelt og søker seg til flere områder. De årlige søkevolumene i kontor markedet Oslo og Asker og Bærum har de seneste årene variert mellom 118 000 kva dratmeter i 2013 til 345 000 kvadratmeter i 2010. Hittil i år er søkevolumene ifølge Malling & Co allerede oppe på helårs nivåene fra i fjor. I 2012 utgjorde for øvrig søkevolumene 165 000 kvadratmeter, i 2011 volumene 279 000 kvadratmeter. Haakon Ødegaard sier prosessen med å finne nye lokaler som et utgangspunkt alltid bør tilpasses den enkelte kundes

behov. Ettersom behovene og målsetn ingene for prosessen vil variere fra kunde til kunde, er det viktig å skreddersy prosessen for et godt resultat.

Katalysator – For mange leietakere handler prosessen om mye mer enn kun å skaffe seg nye lokaler. Flytteprosesser er en sterk kata lysator for endringer i en organisasjon. Mange leietakere benytter derfor pros essen også til å endre interne arbeids prosesser og arbeidsmåter, i tillegg til organisering. Dermed inneholder relo kaliseringsprosesser ofte elementer av endringsledelse, sier Ødegaard. Prosesser med elementer av endr ingsledelse har ifølge analysesjefen det til felles, at de påvirker tidsplanen i et prosjekt. – Det vil for disse leietakerne være særlig viktig å starte prosessen tidlig nok, slik at prosjektet ikke kommer under tidspress med tanke på kontraktsutløpet. Mange større leietakere ønsker å vurdere nybygg i sine prosesser. Med en normal byggetid på 24 måneder bør disse leie

takerne ikke starte sine prosesser senere enn 36 måneder før de har kontraktsut løp, anbefaler Ødegaard. Prosessen for leietakere inneholder stort sett de samme stegene, men arbeids mengden og dermed tidsbruken varierer med leietakerens behov og målsetninger. – De mest kritiske fasene er nok typisk behovsanalysen, utvikling av kravspesi fikasjonen og til slutt forhandlingsfasen, sier Ødegaard. Søkeprosessen varer ifølge Malling & Co fra tre til tolv måneder, avhengig av størrelsen på arealene og målsetningene med prosessen hos leietaker. Prosjekt ledelsesfasen, det vil si fasen fra kontrakt signering frem til innflytting i nye lokaler, pågår typisk fra fire til tolv måneder. Det avhenger av størrelsen på arealene og omfanget på leietakertilpasningene. Nybyggprosjektene varer gjerne i 24 måneder.

Halvveis i mål Etter at leiekontrakten er signert, er prosjektet kommet «halvveis til mål». Når kontrakten er signert, er beslutningen

• Innflyttningsklart nybygg. Innflyttningsklart nybygg. • • Høy standard med sterkt miljøfokus. • Høy standard med sterkt miljøfokus. • Ledige lokaler i hhv 4. 5. og 7. etasje • Ledige lokaler i hhv 4. 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). (som også er toppetasjen). • Energiklasse A / Passivhus-standard • Energiklasse A / Passivhus-standard • BREEAM Excellent • BREEAM Excellent • • Personalrestaurant og møteromssenter Personalrestaurant og møteromssenter • • Innendørs og utendørs parkering Innendørs og utendørs parkering • • Sykkelparkering Sykkelparkering • • Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Vol.Vol. 1 1

by Linstow by Linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Kontorer fra 600 kvm og Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. Sandstuveien 68 på Ryen.

Design: lemon.no

Vær Værsmart smart --tenk tenknytt! nytt!

NE 11 2014

NYHETER

Analysesjef Haakon Ødegaard i Eiendomshuset Malling & Co.

fattet om hvilket bygg man skal sitte i og når man skal flytte inn i lokalene. – Lengden på prosessen mellom kontraktssignering og innflyttingstidspunktet varierer. Den vil også være en funksjon av hvor omfattende rehabiliteringsarbeid som er avtalt med gårdeier, eller om det er snakk om et nybygg prosjekt det er avtalt innflytting i. Uansett er det en rekke valg som leietaker skal fatte. Det er derfor viktig for leietaker å organisere et godt prosjekt rundt den siste og viktige fasen av prosjektet, råder Ødegaard. Fristene for disse beslutningene er ofte i stor grad styrt av beslutningsplanen for gårdeiers byggeprosjekt. Denne planen utarbeides gjerne av gårdeiers entreprenør. Leietaker skal også beslutte

endelig layout. Tegningene følger som regel som et vedlegg til leiekontrakten og er kun foreløpige skisser som krever videre bearbeidelse fra leietaker. Ødegaard sier at i Norge fungerer markedet slik at det er gårdeier som rehabiliterer og setter i stand lokalene for leietakeren som skal inn i nye lokaler. Dette gjøres normalt basert på leietakers kravspesifikasjon.

24 mnd. for nybygg – Hvor lang tid som medgår til dette arbeidet, vil variere med hvor omfattende ombygnings- eller rehabiliteringsarbeid som skal gjennomføres. Men generelt skal byggearbeidene som regel prosjekteres, anbud skal innhentes, og det er leverings-

tider på ulike type materialer. Det går dermed typisk med 4-12 måneder til rehabiliteringer og rundt 24 måneder for nybygg, sier Ødegaard. – Så hva er de beste rådene til leie takere som jakter nye lokaler? – Det beste rådet leietaker kan ta med seg, er å skaffe en leietakerrådgiver og å være ute med prosessen sin i god tid. Dersom prosessen startes for sent, blir leietaker stående litt med «ryggen mot veggen». Er leietaker derimot ute med prosessen sin i god tid, sikrer dette at prosessen kan legges opp strukturert, sier Haakon Ødegaard. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Kontakt: Stian Løken Blom | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

TVETEN PARK TVETEN PARK er en innovativ kontorpark med totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på 3 bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. • Ledige lokaler i Ole Deviks vei 2 og 4, hhv 125–2.700 kvm og 260–1.000 kvm • Leies til fornuftig pris og oppgradert god standard. • Felles kantine i nabobygget med fantastisk takterrasse, møterom, inn/ute sykkelparkering og med dusjfasiliteter og garderobe. • Rehabilitert bygg utvendig, nyoppusset inngangsparti. • Parkering inne eller i p-kjeller. Næringsparken ligger nær Bryn/Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 907 84 299 vf@newsec.no

Vinterbro / Ski - Nær E18/E6 Lager og kontorlokaler til leie God eksponering Representativt bygg. Gode fleksible næringslokaler ved Nygårdskrysset, i kort avstand fra Vinterbro Næringspark og Vinterbrokrysset - knutepunkt der E6 og E18 møtes. I området er det et betydelig antall virksomheter innen handel, importører, forhandlere, lager, verksted, produksjon, etc. Gode adkomst og parkeringsforhold. Off. kommunikasjon / bussholdeplass like ved. Inneholder ca 1.063 m² lagerhall med 6,7 m takhøyde. 2 kjøreporter med ramper. Ca 1.525 m² administrasjonsdel med bl.a. forr. lokale, kontorer, landskapsrom, showroom, kantine, sosiale rom, m.m. Normal god standard. Eventuell oppdeling kan vurderes. Adresse: Eien.type: Byggeår: BTA: Finnkode:

Nygårdsveien 67 Næringsbygg 1983 Tilsammen 2 588 m² 47139971

Oppdragsansvarlig: Truls Langaard T: 90 66 44 24 E: tla@aktiv.no Aktiv Follo/Estator Eiendomsmegling

NE 11 2014

NYHETER

Myker opp hverdagen Sosiale soner er blitt nødvendig for å skape trivsel og bedre intern kommunikasjon. Kravet om gode sosiale soner går nå igjen i leiesøkene. Advokatbransjen har lange arbeidsdager og har behov for mykere arealer ved siden av cellekontorene, som er vanlig for advokater. DLA Piper Norway leier i dag drøyer 4000 kvadratmeter fordelt på fem etasjer i Olav Vs gate 4 i Vika i etasjene over Klingenberg kino. Utleier er Omsorgsbygg og Oslo KF. Første kvartal 2015 flytter advokatfirmaet til toppetasjene i nyoppussede Stranden 5 på Aker Brygge. Her skal de leie 5000 kvadratmeter av Norwegian Property i ti år fremover. – Vi er selvsagt svært fornøyd med nå å ha sikret oss det vi anser for å være de mest attraktive lokalene på Aker Brygge, uttalte managing partner Hans Christian

Brodtkorp i DLA Piper Norway til nettstedet NE nyheter for et snaut år siden.

Øke samhandlingen Partner og styremedlem Magnus Løvlien Lutnæs i DLA Piper, som til daglig jobber i avdelingen for fast eiendom i advokat firmaet, sier til NæringsEiendom at i dagens lokaler har de ingen egen interntrapp mellom de fem etasjene. – Det har derfor vært viktig for oss å finne lokaler som kan øke samhandlingen i de nye lokalene, og de nye lokalene er over to plan med interntrapp. Vi har vært i de nåværende lokalene i ti år, og de ble pusset opp for oss den gangen, men nå tar vi et steg opp når det gjelder tilpasning og kvalitet, sier Lutnæs. De drøyt hundre ansatte i advokatfirmaet får god plass i de nye lokalene, men partneren forteller at de både har vekstambisjoner og er opptatt av frem tidig fleksibilitet, arealeffektivitet og kostnader. – Var sosiale soner med i kravspesifikasjonen da dere søkte etter nye lokaler? – Vi hadde med krav om oppgraderte arealer og la ekstra vekt på de sosiale sonene, der det var ekstremt viktig for

oss å få til nye og gode arealer. I dag har vi egen kantine, mens i de nye lokalene deler vi en personalrestaurant med andre. Derfor var det viktig med egne sosiale soner og skape egne møteplasser for våre ansatte, svarer Lutnæs. Han sier de i dag sitter mer avdelingsvis og oppdelt enn de vil gjøre i de nye lokalene.

Sentral interntrapp – Der får vi en sentral interntrapp mellom de to etasjene. Det blir en stor og fleksibel sosial sone i den øverste etasjen og bibliotek i etasjen under, forteller Lutnæs. – Advokatbransjen er en nokså konservativ bransje, kontorene og møteroms avdelingene kan bli ganske stramme. Vi sitter stort sett i cellekontorer og trenger noen mer hyggelige og myke soner. I den store, sentrale sonen er det et kjøkken og flere ulike sittegrupper, med projektor og muligheter for eksterne foredrag og kurs, fortsetter han. DLA-partneren sier de er i en bransje som jobber mye, med lange dager, der de krever mye av de ansatte. – Det er derfor nødvendig å ha disse sonene som supplerer arbeidsplassen,

Fokus på din bedrift

VI TILPASSER OSS DIN VIRKSOMHET

NÅ ER DET DIN TUR

FLEKSIBLE KONTORER

På Skullerud har bedrifter som Tandberg og Norsk Data skapt historie. Nå er det din tur – og vi er her for å hjelpe deg å nå dine mål.

Hos oss får du fleksible lokaler og fleksible avtaler tilpasset din virksomhet. Ta med deg PC-en og flytt rett inn!

RIKTIG STED TIL RIKTIG TID Bare 5 min. fra E6 og 10 min. fra Oslo sentrum. Samtidig har du hele Østmarka rett utenfor kontorvinduet.

Kontakt: 22 74 88 50 post@snp | www.snp.no

NE 11 2014

NYHETER

Sosiale soner hos Aon. Foto: Nyebilder.no

vi må gi de ansatte noe tilbake. Gode og representative lokaler er også viktig ved rekruttering av nye medarbeidere, sier Lutnæs, som også peker på mulig hetene de interne møteplassene gir for forretningsutvikling og å se nye kunde muligheter.

Egen erfaring En som ser betydningen av gode sosiale soner for de ansatte, er adm. direktør Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling. – Vi i DTZ har i alle år vært opptatt av dette og har nå med våre nye loka ler i Munkedamsveien 35 selv erfart hvilken stor betydning gjennomtenkte og gode sosiale soner har for både trivsel

og inspirasjon, informasjonsflyt og kompetansedeling, sier Bruun-Olsen til NæringsEiendom. – Da vi evaluerte og oppsummerte flytteprosessen, var effekten av den store sosiale sonen det som ble trukket frem av de ansatte som det viktigste ved flytt ingen og som hadde gitt positiv effekt for organisasjonen. Vi er som nevnt svært fornøyd med vår løsning og har merket stor forskjell i organisasjonen når det gjelder trivsel, informasjonsutveksling, kompetansedeling, sier hun. Bruun-Olsen tilføyer at et fremtredende trekk i ut viklingen er at det går mot færre og større sosiale soner på arbeidsplassene. Aon Norway flyttet nylig sitt hovedkontor til nyoppussede lokaler i

Stortingsgata 6 (se bilder over) i Oslo sentrum. Også her ble de sosiale sonene tillagt stor vekt. – Vi ønsker å skape gode arenaer for kollegaer og kunder å møte og har derfor konstruert to hovedområder hvor det er anledning til å møtes uformelt over en kopp kaffe. Det er et internt område og et eksternt, hvor man og kan ta med kunder. Ettersom vi er spredd over to etasjer, har vi valgt å konsentrere kaffemaskiner og kjøleskap i ett område, så alle får anled ning til å treffe sin kollegaer i løpet av dagen, sier IT- og driftsdirektør Jo Hetland i Aon Norway til NæringsEiendom. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

LEDIGE LOKALER Smalvollveien 58

NE 43080

BTA. 100–1.000 m2

• Kontorer i moderne kompetansemiljø for Byggebransjen. • BTA 110 - 500 m2 kontor. • BTA 30 - 300 m2 lager. • Vi søker nå aktivt etter blant annet: VVS – Rørlegger,

Elektrofag,VVS – Ventilasjon, Flislegger, Murer, Tømrer, Maler, Arkitekter, Ingeniører RIB/RIE/RIV, Statiker • Stort, felles møterom med plass til 30 personer. • Vi tilbyr også lager i samme etasje med tilgang via

kjøreport og vareheis. Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

NE 42107

Enebakkveien 302 B

BTA. 550 m2

• Kombinasjonslokaler: 550 m2 BTA. (Ca. 300 m2 kontor og

250 m2 lager på ett plan.) • Sentral beliggenhet på Abildsø/Skullerud, rett syd for Ryen. • Fasade med god eksponering mot E6. • 5 minutters gange fra bussforbindelse, og 10 minutter

fra T-banen. • Lokalene har god standard med ventilasjon og fjernvarme. • God parkeringsdekning.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Stanseveien 16

BTA. 300-900 m2

• Kontor/showroom tilpasses leietaker. • Areal fra 300 – 900 m2 med 3,7 meter takhøyde. • Skreddersøm for nye leietakere. • Lyse arealer med store vinduer. • Ny ventilasjon. • Det blir stort felles møterom/sosial sone. • Sentral beliggenhet med kort vei til E6, Trondheimsveien

og RV163. Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no

LEDIGE LOKALER RING 3

ULVEN

Tøyen

Valle Hovin

Botanisk hage og museum

m trø

BRYN / HELSFYR E6

RIN

Østre gravlund

HELSFYR

KAMPEN Kjølberggata

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

E6 ENSJØVEIEN 23 B

155 m2 i 3. etasje og 107 m² i 4.etasje, i nytt påbygg

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL

ei • Vis-á-vis Ensjø T-Bane msv Strø • Nybyggstandard • Fra 3 til 12 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken VÅLERENGA BRYN • Parkering på eiendommen • Takterrasse

HAAVARD MARTINSENS VEI 19 Kombinasjonslokale: Lager: ca. 3.600 m2, kontor: ca. 1.900 m2

KONTAKT

• God takhøyde • Sentralt på Grorud • Arealene kan deles • God parkeringsdekning

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

BRYNSVEIEN 16–18 Meget pen kontorenhet fra 40 – 2.000 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

Sandia Megling as Ve

• Velholdt kontorbygg • Kantine

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A

ULVEN

RING 3

HELSFYR PANORAMA Kontorer fra 155 – 3.500 m2 17. etasje: UTLEID

Valle Hovin

• Signalbygg på Helsfyr rett ved E6 St

øm

• Moderne og tidsriktig kontorbygg • Fleksible kontorløsninger • Lokalene holder en høy standard

• Svært god profilering mot E6/Strømsveien G3

HELSFYR

RIN

Østre gravlund

• ”Alt i eget hus”. Høykvalitets kantine, betjent resepsjon, treningsstudio • Utendørs og innendørs parkering

BRYN 155 M2 I 17./18. TOPPETASJE

OLE DEVIKS VEI 16 A

TVETENVEIEN 32

Kontorer: 10 – 375 m

168 – 2.100 m2 kontor/ showroom/lager

• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

GLADENGVEIEN 14

TRYGVE LIES PLASS 1

Kontorer 200 – 500 m i 3. etg.

Kontorer 1. etg. - ca. 412 m2

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

• Lokalene ligger i tilknytning til Furuset Senter • Stort utvalg av butikker, offentlige tjenester og postkontor • Svømmehall og treningssenter • Egen inngang til kontorene

l do

NE 11 2014

NYHETER

Gir tilbake til de ansatte

Advokatfirmaet Kluge er allerede på Aker Brygge, men flytter i begynnelsen av 2015 hundre meter til nyoppussede Stranden 5, der de skal leie nesten 3600 kvadratmeter i tolv år fremover. – Kluge har vokst kraftig de seneste årene, og klientene gir oss stadig mer komplekse oppgaver. Derfor er det avgjørende med lokaler som muliggjør samhandling, kompetansedeling og effektivitet. De nye lokalene i Stranden 5 vil også gjøre Kluge enda mer attraktiv som arbeidsgiver, samtidig som vi er sikret fleksibilitet i vår videre vekststrategi. Slik begrunnet Bosse Langaas, som leder strategi, forretningsutvikling og drift i Kluge, sommeren 2013 flyttingen til de nye lokalene. Langaas sier advokatfirmaet i dag har 90 ansatte ved sitt Oslo-kontor, men de nye lokalene er dimensjonert for 105. – Vi sitter nå over to plan forbundet med en interntrapp og totalt fire steder for å hente kaffe. Advokatene sitter i

cellekontorer, med kaffebarene tett på kontorene, slik at de nesten havner inne i kontorene når de prater sammen, sier Langaas til NæringsEiendom.

kontorer. Alle kontorene er for øvrig av lik størrelse og likt utformet. De nye lokalene i Stranden 5 får én stor sosial sone og en kaffelounge, atskilt fra biblioteket.

Sjenerende støy Kluge har i dagens lokaler i Støperigata et bibliotek, som er en nødvendig funksjon når advokatene prater fag sammen og skal finne relevant litteratur. – En utfordring er at biblioteket ligger i sammenheng med den sosiale sonen, og det fungerer ikke særlig godt, med mye støy fra kaffebaren. Det er ikke ønskelig å ha høy sosial aktivitet ved siden av biblioteket, som også er en arbeidsplass. Vi hadde interesse av færre steder å hente kaffe, og ideelt sett skulle alle ansatte være på ett plan. Det får vi til i Stranden 5, sier Langaas. – Var krav om bedre sosiale soner med da dere søkte etter nye lokaler? – Ja, det var en del av kravspesifika sjonen. Med tanke på grunnverdiene i Kluge, ønsket vi å gi noe tilbake til de ansatte. Som sagt sitter vi ganske tradi sjonelt, alle de ansatte har egne cellekontorer, bortsett fra utvalgte admini strative funksjoner. I de nye lokalene er det enkelte områder som har en utrolig flott utsikt mot sjøen. Dette området har vi valgt å bruke til en større sosial sone, hvor vi også kan ha kveldsarrangementer, svarer han. Langaas mener signaleffekten av dette har vært vesentlig, fremfor å bruke denne delen til noen oppgraderte

Fra fem til to – Vi går nå til to sosiale soner på totalt 3600 kvadratmeter, fra i dag drøyt 3000 kvadratmeter og fem soner. Den nye sonen kan vi bruke til sosiale arrangementer, og innredningen er utformet slik at den også gir tilgang til større arealer. Det er helt avgjørende ved større arrangementer med studenter og når vi har foredrag og faglig oppdatering rettet mot våre klienter, sier Langaas, og tilføyer at den nye sosiale sonen også har et industrikjøkken. – Hva håper dere å få ut av sonen? – Et bedre sosialt miljø. Vi er ganske mange unge mennesker i Kluge, hele 62 prosent av de ansatte er under 35 år. Snittalderen i firmaet er 37 år, mens den er 47 år for partnerne, svarer han. Det er for øvrig femte gangen Langaas flytter for bedriftene han har jobbet i. Han har blant annet vært ansvarlig for flyttingen av Swedbank First Securities til Filipstad Brygge 1 og en del av å flytte for Helly-Hansen fra Moss til Oslo. – Man kan få mye ut av flytting, eller det kan gå veldig galt, erkjenner Bosse Langaas. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

leb

nge n s vi erg

Lil

bergveie

g ve

ien

Botanisk hage og museum

l Li

åls

Tøyen

ø rS

es r li

eie

ate

LEDIGE LOKALER Ø

n eie nv er

v vin

e ie

Ve i

S o fienberggata

fH Rol

ate

VÅLERENGA

STÅLFJÆRA 12

Kontorer 2. etg.: 300 - 955 m²

te s Ga ard

ata andg pp l

ps G

gat a

ASKER

Kjølberggata

• Veletablert næringsområde v/E6 ien sve • Lager med kontorerai tdir. a tilknytning Strøm g daldirekte • Stor, bred port innkjøring J orog Vike • P-plasser med god plass for trailere

ETTERSTAD

ata ngg e re l å VSandia Gruppen

er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester. Vi er delt inn i fire selskaper, og arbeider kun med næringseiendommer. Sandia Megling AS Sandia Eiendomsutvikling AS Sandia Forvaltning AS Multiparking Skandinavia AS k eba En

• Beliggende i et populært og etablert næringsområde v/Østre Aker vei • Kan fungere som kombi-lokale • God parkeringsdekning • Off. komm. i umiddelbar nærhet

kv e

erg

e rg v

a eie en o n o91 s32 Christian Egge:KM: n w G 41 90 / E: ce@sandia.no

Svingen

E i r ik

Ryen Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no b

vei

n te

Ra udes Vei

Sandia Megling as fa er

t re

B irkebe i n

KONTAKT

Vei

vek

ien

O s l o Gate

t.h

a ta

ngt

Aru

g Jarle

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 m2. • Prisant kr 4 100 000 + omk.

al s

Bo Ga

SOFIEMYR

r ds

KALBAKKEN

n la Høytlager: 260 H øm² Kontorer: 235 m²

Næringsseksjon til salgs

No r mannsg ata

Bø gata

FURUSETrggata

Sm e

dga ta

SOFIEMYRVEIENsg 12 v/E6

HØYMYRVEIEN 2

dm a ta

eig

allé

KAMPEN

Ca. 200 m² BRA kontor • Nyoppussede flotte kontorer i Furuset Næringspark • Plass til å sette containere utenfor • 5 parkeringsplasser • Kort vei til E6 og Østre Aker vei

rks

veie n

v e ien

M a l e r haug

er g

Ga os m f o

PROFESSOR BIRKELANDSVEI 24C

veie sj ø En

• Lyse, pene lokaler i velholdt bygg • Lokale 1: 189 m2 BTA kontorer, møterom, showroom • Lokale 2: 218 m2 BTA kontorer, møterom • Kantine, god parkeringsdekning

gen vin

Åk

Kontorer: 189 – 400 m2 i 3. etg. tik k

rks

• Fra 200 m² til 1200 m² Telema • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

G rønvo ll A llé

Fy r s

Kontorer i Oslo sentrum

NORDÅSVEIEN 5

HOLMLIA

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

OSLO

ata rlig Sø

a ng

B rinken

e øy

Rin ggata

RETT VED SINSENKRYSSET TRONDHEIMSVEIEN 184

• Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. • God eksponering. • Bygget har to heiser og garasjekjeller. 144 kvm kontor m/møterom 183 kvm kontor m/møterom 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer godt som kafé 430 kvm fordelt på 3 større rom, passer godt til undervisning 210 kvm kontor, kan deles

SENTRALT PÅ HELSFYR GRENSESVINGEN 9

• Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter. • Kort vei til off. komm. 475 kvm kontor som er tidsmessig oppusset 320 kvm kontor m/konferanserom og kjøkken

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.AS

LUFTIG TIL PÅ TROLLÅSEN TROLLÅSVEIEN 4

• God beliggenhet i Oppegård. • God parkeringsdekning • Kantine og treningssenter i bygget. • Kort vei til off. komm. 122 kvm kontor m/eget inngangsparti, felles spisekjøkken 303 kvm kontor m/4-5 kontorer og stort konferanserom, egen inngang og kjøkkenløsning 122 kvm kontor m/egen inngangsparti felles spisekjøkken

LEI AV KØ? KOM TIL OSS! OLAV BRUNBORGS VEI 4/6

• Sentralt beliggende på Billingstad. • Lyse og hyggelige kontorer som kan tilpasses leietakers ønsker og behov. • God parkeringsdekning (330 p-plasser) • Kantine i bygget. • Kort vei til off. komm. 200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm

WWW.AURIS.AS

NE 11 2014

TRONDHEIM

Store miljøprosjekter i Trondheim Eiendomsgiganter som Entra ASA og KLP Eiendom vil bygge store miljøbygg i Trondheim. Det børsnoterte eiendomsselskapet Entra ASA har gjennom sin satsing på Powerhouse store miljøambisjoner. Selskapet har allerede gjort ferdig et Powerhouseprosjekt på Kjørbo i Sandvika. Der ble et totalrehabilitert bygg til Powerhouse Kjørbo, et plusshus som sprengte grenser for miljøarbeidet i et bygg.

Vil bygge i Trondheim Nå drømmer Entra om et nytt P owerhouseprosjekt på Brattørkaia i Trondheim.

Sammen med entreprenøren Skanska, miljøstiftelsen ZERO, arkitektkontoret Snøhetta, rådgiverne i Asplan Viak og Hydro og Sapa ønsker de å sette opp et kontorbygg som produserer mer fornybar energi enn det bruker. Powerhouse Brattørkaia skal dermed bli Norges første nybygde plusshus, godt hjulpet av optimal utnyttelse av sol og annen fornybar energi. I tillegg skal bygget ha et ekstremt lavt energiforbruk. Opprinnelig ville Entra og Powerhousepartnerne ha et bygg som var vesentlig høyere enn Trondheims grenser for høyhus. Men etter å ha fått motstand, har Entra foreslått å redusere høyden fra 12 til 10 etasjer på det høyeste og 4 etasjer på det laveste. Bygget på 13 000 kvadratmeter skal ha plass til 500 arbeidsplasser. Det er ifølge Powerhouse et miljøpoeng å få bygd i høyden for å få kunne ta i bruk sol som

energikilde, og flere politikere har uttrykt positivitet for planene.

KLP Eiendom KLP Eiendom har også planer om å bygge miljøvennlig i Trondheim. Livselskapet vil bygge 14 000 kvadratmeter kontorlokaler i Teknobyen. Med prosjektnavnet Abels hus skal byggetrinn 4 i teknobyen oppnå minst energiklasse B og miljøsertifiseringen Very Good innenfor BREEAM-NOR. Bygget skal ha oppvarming basert på vannbåren varme fra varmepumpe og fjernvarme. Også materialbruk, fasade utforming, effektive energimålesystemer og en høy andel resirkulerte og miljøvennlige materialer skal bidra til at bygget er miljøvennlig. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjon ENTRA ASA

Se vĂĽrt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom! Nr. 4 - 2014

Ledige lokaler

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

DNB NæriNgsmegliNg As DNB Næringsmegling AS er landets største rådgiver og megler innen næringseiendom, og er et heleid datterselskap av DNB. Vi er et fullservicehus innenfor næringseiendom og håndterer kjøp/salg, utleie, analyse, verdivurdering og har spesialkompetanse innen kontor, lager, kjøpesenter, handelseiendom og hotell. Vår utleieavdeling er regionens største og har lang erfaring i å bistå våre kunder med utleie av lokaler, reforhandlinger og rådgivning omkring ulike spørsmål i forbindelse med inngåelse av leiekontrakter. For oss er det viktigste å sørge for langsiktig verdiutvikling for kunden gjennom gode prosesser, og at oppdragsgiver og leietaker sammen finner løsninger som gir stabilitet og lønnsomhet både i det korte og lange perspektiv. Ta gjerne kontakt med en av våre utleiemeglere. Hans Norderud, mobil 916 61 528 E-post: hans.norderud@dnb.no Martin Udbye, mobil 916 61 524 E-post: martin.udbye@dnb.no Siw Ramstad, mobil 916 61 565 E-post: siw.ramstad@dnb.no Pål Støvne-Bjørnsen, mobil 474 63 180 E-post: pal.stovne-bjornsen@dnb.no E-post: naringsmegling@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling Sentralbord: 480 50 111

Nytt eiendomsbilag for midt- Norge kommer ultimo november.

DNB Næringsmegling AS har i løpet av 2014 leid ut 100% av arealene i kontorbygget Bassengbakken 4 - Solsiden. Ca 7 000 kvm - innflytting primo 2015.

eksklusive kontorlokaler i Portalen - meget god beliggenhet på solsiden

trondheim sentrum

dyre halsesgate 1 a

410 - 1 160 KVm

▪ Kontorlokaler i moderne kontorbygg, oppført i 2010. ▪ Attraktiv beliggenhet på Nedre Elvehavn med umiddelbar nærhet til Solsiden kjøpesenter, hoteller, restauranter, sentrum og Brattøra. ▪ Leiearealet er i 4. etg og består av en kombinasjon av cellekontorer og åpne kontorlandskap, møterom, kjøkken og garderobe med dusj. ▪ Direkte adkomst fra lokalet til stor parkmessig opparbeidet takhage. ▪ God tilgjengelighet til egen parkeringskjeller. KONTAKT megler: HANS K. NOrDEruD | MOBiL: 916 61 528

ledige kontorlokaler i Teknologibygget ved Omkjøringsveien / e6 på Tunga

trondheim øst

ingvald ystgårds vei 3 a

370 - 2 200 KVm

▪ Attraktive kontorlokaler med sentral beliggenhet ved E6/Omkjøringsveien. ▪ Kontorlokalene er fleksible og kan tilpasses leietakers behov. ▪ Kantine og møterom i 1. etasje. Nye garderober og dusjanlegg i sokkel. ▪ Meget gode parkeringsmuligheter på eiendommens parkeringsområde. ▪ Leietakerne får gode profileringsmuligheter mot E6. ▪ Kort vei til bussholdeplasser.

KONTAKT megler: HANS K. NOrDEruD | MOBiL: 916 61 528

Nybygg - tøffe kontorer på leangen

trondheim øst

Falkenborgveien 28

600 - 8 000 KVm

▪ Ny kontoreiendom på Leangen – planlagt ferdigstilt ultimo 2016. ▪ Særdeles god beliggenhet med tanke på tilgjengelighet for gående, buss, flybuss, sykkel og kjørende ved det nye Strindheimkrysset og Sirkus Shopping. ▪ Bygget vil bli meget godt synlig i knutepunktet mellom Lade og Leangen ▪ Sirkus Shopping som nærmeste nabo kan tilby alle servicefunksjoner. ▪ Bygget vil få 6 etasjer. Totalt ca 8 000 kvm. + egen parkeringskjeller. ▪ Hvert plan vil ha størrelser fra ca 600 - ca 1 750 kvm. ▪ Lokalene vil få høy fleksibilitet og kan tilpasses leietakers behov. KONTAKT megler: MArTiN uDByE | MOBiL: 916 61 524

NE 11 2014

TRONDHEIM

– Tenker for kortsiktig Ivar Koteng skjønner ikke ut byggernes fokus på de første leie kontraktene når byggene skal stå der i mange tiår. Selv holder Koteng (se undersak) til i Verftsgata 4 i Trondheim, et gammelt industriområde ved Solsiden og restau rantene på Nedre Elvehavn. Sistnevnte omtales gjerne som Trondheims svar på Aker Brygge. 3000 kvadratmeterstore Verftsgata 4 var i sin tid lokalene til Ørens

Mekaniske Verksted. Koteng tok over eiendommen i 1996 og rehabiliterte den fra produksjonslokaler til kontorlokaler. Langsiktighet preger tenkningen til «eien domsprinsen» i Trondheim. – Vi må huske på at byggene vi bygger skal stå i hvert fall i 60 år. Utbyggere må tenke mer på makrobildet, ikke bare den første leiekontakten. Det gjelder også industrielle investorer, de tenker også finansielt. Yielden de første årene er uinteressant, sier Koteng til Nærings Eiendom, som medgir at han er opptatt av yield – direkteavkastningen. – På egne prosjekter bør yielden vår ligge på 8,5-10 prosent. Ett prosentpoeng på yielden gjør svært mye. Men vi er altså ikke så opptatt av nivået på de første kontraktene, men hva de vil ligge på om 20 år, overbeviser han.

På «spekk» I Trondheim bygges det generelt lite på spekulasjon. Unntaket er Koteng. Det fører fra tid til annen ledighet i nybyggene, men eneeieren er ikke så bekymret. – Ja, vi bygger mye på spekulasjon, selv om det har en negativ klang. Men det er i prinsippet det samme om det står 10 000 kvadratmeter ledig med brukte arealer enn om det står 10 000 kvadrat meter ledig med nye arealer. For meg er ikke ledige nye arealer verre enn brukte arealer. Vi stopper dessuten bygget ved råbygg hvis vi ikke har leietakere, sier Koteng. Råbyggkostnadene utgjør normalt ifølge Koteng 40-45 prosent av de totale entreprisekostnadene. – Det er dessuten bare 2 prosent forskjell i kostnader om vi bygger «fint» eller om vi bygger «stygt og dårlig». Vi

Ivar Koteng. (Foto: Ned Alley/Scanpix)

bygger rasjonelle bygg, og da kommer leietakerne. De fleste entreprenørene er imidlertid rigget for totalentrepriser, men det er ikke noe for oss. Vi inngår ingen totalentrepriser og bygger mye delt, og det er et problem å få med entre prenørene med på delentrepriser, medgir Koteng. Han har også en annen kjepphest, det han mener er for høye byggekostnader. – Det bygges 30 prosent dyrere enn nødvendig, og det skyldes for dårlig organisering og dårlig ledelse. Entre prenørene bommer på organiseringen. Vi bruker mye tid på planlegging og har etablert en egen byggadministrasjon i selskapet. Entreprenørene oppgir 32 00035 000 kroner kvadratmeteren i entre prisekostnader for boliger, men vi bygger boliger for 30 000 kroner kvadratmeteren

og næringsbygg til 13 000-14 000 kroner kvadratmeteren, sier Koteng.

Fleksibilitet – Hva er leietakerne opptatt av? – Det er fleksibilitet, og det passer oss godt, fordi vi er ikke så opptatt av lange kontrakter. Vi ser også at parkering er viktig, fordi selskapene gjerne rekrutterer ingeniører i alderen 27-37 år, der mange er småbarnsforeldre. Leietakerne vil også ha bra standard, som gode garderobefasi liteter og sykkelparkering. 20 000 i Trond heim sykler til jobben hver dag. I tillegg bygger vi mye mer åpent enn tidligere. Årlig bygger eiendomsselskapet for en halv milliard kroner. Et stort prosjekt er Grilstad Marina på Ranheim, sammen med partnerne Sparebank 1 Midt-Norge og Jenssen Holding (brødrene Anton og

Erling Jenssen). Her er planene 110 000 kvadratmeter med næringsarealer og 1000 boliger. – Prosjektet har gått fort, boligene kan stå ferdig i 2020, mens næringsutbyggingen er vel ferdig 15 år frem i tid. Hittil er det signert for 40 000 kvadratmeter, sier Koteng. Han har blant annet 6000 ledige kvadrat meter i det såkalte Visma-bygget på Grilstad, som totalt er på 12 500 kvadratmeter. I Skippergata på Nyhavna bygger Koteng drøyt 9000 kvadratmeter, Trondheim Maritime Senter, som han eier blant annet sammen med Trondheim Havn. Her er det så langt leid ut 1500 kvadratmeter. I tillegg holder selskapet på med tre små boligprosjekter på til sammen 100 enheter. Koteng gjør mye i samarbeid med Reitan, og med SpareBank 1 Midt-Norge

NE 11 2014

TRONDHEIM

Koteng startet med gamle fabrikkbygninger som vi konverterte, men markedet endret seg etter finanskrisen, så vi begynte i 2008 med nybygg og med boliger i 2010. Handel har vi derimot holdt oss unna. Det ble planlagt veldig mye handel i Trondheim i årene 2004-2005, så det utviklet seg voldsomme handelsom råder, sier Ivar Koteng. Han har nå 30 års erfaring fra opprinnelig byggebransjen og etter hvert eiendomsbransjen. I tillegg er han styreleder i Rosenborg Fotballklubb.

Ivar Koteng Porteføljen til Koteng består i dag av drøyt 181 000 kvadratmeter med næringsarealer i tillegg til store bolig arealer. Eiendomsselskapet Koteng har ifølge Ivar Koteng 160 millioner kroner i årlige leieinntekter. Inklusive eien dommene som forvaltes med eierandeler på 25-75 prosent, utgjør inntektene 280 millioner. – Vi eier næringseiendommer over hele Trondheim, samt i Estland, og vi går etter langsiktige kontantstrømmer.

og Jenssen Holding, blant annet på nevnte Grilstad Marina. Partnerne er også i ferd med å kjøpte Leangen Trav bane for minimum 600 millioner kroner, der planene er over 100 000 kvadratme ter med boligarealer og antakelig også noe næring. 1. desember overtar Koteng eiendommen Haakon VIIs gate 14 på Lade, en tomt på 37 mål. Her holdt tidlig ere Forsvarets logistikklager til. Området er i utgangspunktet regulert til næring, men det jobbes med en ny kommuned elplan for Lade/Leangen. Leangen er ett av de store utbyggingsområdene i Trond heim når det gjelder boliger. – Planen er 25 000 kvadratmeter med boliger og 10 000 kvadratmeter med næringsarealer. Vi håper å komme i gang om to til tre år, sier Koteng.

De store vokser – Hva preger kontormarkedet i Trondheim? – Vi ser at bransjene rådgivning og olje og engineering har økt. Oljeservice har vært den ene driveren i markedet.

STORT KONSERN Ivar Koteng eier privat egne eiendommer og er i tillegg eneeier av holdingselskapet, som har en rekke datterselskaper og flere titall eiendommer. Flere av disse eiendommene er i partnerskap med andre eiere. Koteng Holding AS hadde i 2013 totale inntekter på 177,9 millioner kroner, finans inntekter på 64 millioner og et overskudd før skatt på 115,3 millioner. Totalbalansen i holdingselskapet var ved fjorårets slutt på 2,1 milliarder kroner, hvorav fast eiendom hadde en bokført verdi på 1717 millioner kroner. Egenkapitalen i selskapet var 864 millioner kroner, men den reelle egenkapi talen er høyere, ettersom eiendomsmassen ikke føres til reelle markedsverdier.

Når det er sagt, så har ikke Trondheim noe særlig oljevirksomhet. Vi ser også at veksten skjer i de større bedriftene. I likhet med andre storbyer, er det få nybygg i sentrum av Trondheim. – Vi mener det er potensial for 700 000 til 1 million kvadratmeter in nenfor Trondheim, men det er ikke vilje til nybygg i spekulasjonsøyemend, sier Koteng. Ifølge Norion Næringsmegling (se egen sak) ligger topp leienivåer i Trond heims kontormarked på drøyt 2000 kroner kvadratmeteren. Koteng er ikke helt der. – Vi oppnår maksimalt 1800 kroner kvadratmeteren for våre bygg, det er vanskelig å få over 2000 kroner i Trondheim, sier han. Når det gjelder tomtebelastning, er det ifølge Koteng vanlig å betale 2500-3000 kroner kvadrat meteren. Etter det NæringsEiendom kjenner til har det imidlertid vært eksempler på 5000 kroner kvadratmeteren i tomte belastning, langt under nivåene i Oslo.

– Det er ingen jålefaktor og CBD-til stander i vårt marked. Men det reduserer også risikoen, det blir ikke de store sving ningene, kommenterer Koteng. – Hvilke områder i Trondheim tror du blir vinnerne fremover? – Vi mener Nyhavna nedenfor Nedre Elvehavn er et bra område, samt aksen fra sentrum og østover. Brattøra kan bli kontorklynge, og vi håper Grilstad blir det. Det er også bra å jobbe på Sluppen syd for byen, det går greit, vi har korte avstander i Trondheim.

Låner kun flytende – Hvordan er tilgangen til finansiering? – Ved bygging av egne boliger finansierer vi 50 prosent av boligen frem til salg. Koteng bruker ellers bare bank finansiering og bare lån med flytende rente. Belåningen av næringsprosjekter varierer, men på balansen bør den ligge på 65-70 prosent for at vi skal ha en tilfredsstillende egenkapitalavkastning. Vi stiller balansen som sikkerhet, men

Nytt næringsbygg på Trondheim S

Nye lokaler for kontor, service og handel

Til leie

Illustrasjon

Nye lokaler for utleie i Trapphuset - på nye Trondheim S - kontor, service, handel. • Byggestart ultimo 2014, med planlagt ferdigstillelse første kvartal i 2016 • Ledige næringslokaler fra 200 m2 til - 3000 m2 • Leietakere gis mulighet for å tilpasse lokalene for sin egen virksomhet, i samråd med utleier Rom Eiendom AS og arkitekt • Meget god mulighet for proﬁlering på byggets fasade, gir god eksponering • Unik beliggenhet over jernbanesporet på nye Trondheim S - Midt Norges viktigste knutepunkt • Det anslås at opptil 6 millioner personer besøker området i dag • Trapphuset bygges med en kombinasjon av handel, servering og kontorlokaler. Dette vil gi byggets leietakere, de reisende og de som ferdes i området gode servicetilbud • Arealene får tilgang både via inngang i 1. etasje, og direkte fra det nye jernbanetorget oppe på Sjøgangen em1ne.no

Trondheim S

Kontakt Mobil Epost Sentralbord

Kristian Hogstad Lund 958 06 354 kristian.lund@em1mn.no 05250

NÆRINGSEIENDOM

bankene kjenner meg. Det er ikke problemer å få finansiering i dagens marked, hevder Koteng. Han har etter 30 år i bygge- og eien domsbransjen blitt milliardær, men det er ikke pengene som driver 55-åringen. – Nei, penger er ikke viktig for meg. Derimot er det veldig artig å gå på arbeid, sier han, og tillegger at han ikke jobber «for mye». Som eiendomsbesitter blir han rammet av regjeringens forslag om å øke ligningsverdiene fra 60-80 prosent ved verdsettelsen av næringseiendommer, uten at det bekymrer nevneverdig. – Det betyr kanskje 2-3 millioner kroner i året for oss. Jeg irriterer meg mer over formuesskatten, sier Koteng, som i første rekke tenker på konkurranseulempen norske selskaper har i forhold til utenlandske konkur renter. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Adresse

Grilstad Marina.

NE 11 2014

TRONDHEIM

Mer å velge mellom Leietakerne i Trondheim har fått mer å velge mellom den seneste tiden. I Oslo har leiemarkedet for kontorlokaler vært svært stille i første halvår, blant annet fordi det har vært få store leietakere på søk etter lokaler. Men i Trondheim har leiemarkedet hatt høy aktivitet, nettopp fordi det har vært flere store leietakere som søker lokaler. Daglig leder John Edvin Arnstad i DNB Næringsmegling Midt-Norge forteller at mange av disse leietakerne fortsatt er i markedet for å finne lokaler. «Vi vil i løpet av andre halvår 2014 se hvor mange av disse aktørene som flytter på seg, og hvem som reforhandler sine leiekontrakter i eksisterende bygg. Resultatet vil påvirke hvilke nybyggprosjekter som lar seg realisere igangsatt i 2015.», skriver Arnstad i næringsmeglerens markedsrapport for andre halvår.

Mange alternativer Og leietakerne som er på jakt etter nye lokaler, har nå et betydelig utvalg å velge mellom. DNB Næringsmegling trekker frem hele aksen fra Grilstad, via Nedre Elvhavn og Brattøra til Sluppen. «Det er ledig areal både i Verftsgata 2, Brattør kaia 15, Sluppenveien 17 og på Grilstad Marina», skriver Arnstad i sin markeds oppdatering, og ser et stadig mer selektivt leiemarked. «Eldre og urasjonelle bygg blir ikke lenger vurdert, uavhengig av om leienivået er lavt», slår lederen for DNB Næringsmegling Midt-Norge fast. Uttalelsen illustreres ved at det ikke ble leid ut kontorareal av betydning i gater som Kjøpmannsgaten, Munkegaten og Prinsensgate i første halvår i år. Dette er sentrale gater som har bygg som er gamle og langt mindre effektive enn nybygg eller rehabiliterte eiendommer.

Ledigheten opp Eindomsanaltytikerne i DNB har telt opp et totalt ledig areal av forretningslokaler i Trondheim til 156 755 kvadratmeter. Det er en kraftig økning av arealet i forhold

til ved tellingen i fjor høst, da ledigheten var 113 000 kvadratmeter. 57 prosent av arealet som er ledig er innenfor kontor segmentet, mens lager- og produksjons lokaler utgjør 30 prosent. Handel- og butikklokaler er rundt 11 prosent. Den samlede ledigheten av nærings lokaler i Trondheim er nå på det samme nivået som det var i 2011. Ifølge DNB Næringsmegling MidtNorge er det blitt rapportert inn 121 leiekontrakter for første halvår. Nærings megleren forteller om størst aktivitet i randsonen. Det er også blitt leid ut mer areal innfor lagersegmentet i år sammenlignet med i fjor. Telenor har reforhandlet og forlenget sitt leieforhold i Otto Nilsens vei 12. «Telenor valgte denne løsningen etter å ha gjennomført et søk i markedet og vurdert flere leiealternativer», skriver DNB i sin halvårsrapport. Blant bedrifter som har flyttet på seg, trekker Arnstad frem BDO og Norconsult som begge har flyttet til Lerkendal. Visma har flyttet til Grilstad Marina, mens Multiconsult har flyttet inn i et rehabilitert

John Edvin Arnstad, leder av DNB Næringsmegling Midt-Norge.

Leienivåer i Trondheim (NOK per kvm) Høy standard

God standard

Topp nivå

2500 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 Kontor sentrum Kilde: DNB Næringsmegling

Kontor randsone

Nybygg

NE 11 2014

TRONDHEIM

Trondheims leietakere har fått mer å velge mellom den seneste tiden. (Foto: Shutterstock)

og delvis nytt bygg i Sluppenveien 15. «Innen handel har Trondheims største bilanlegg åpnet i nytt bygg på Østre Rosten 8. Her er blant andre MotorTrade, Prøven Bil og Kia leietakere», skriver DNB Næringsmegling Midt-Norge i rapporten.

Leieprisene DNB Næringsmegling Midt-Norge opererer med en gjennomsnittlig leiepris for kontorlokaler i Trondheim sentrum på 1712 kroner per kvadratmeter. Det er en økning på 5,6 prosent siden forrige måling ved årsskiftet. – Prisøkningen skyldes at det er leid ut areal i de mest attraktive områdene, Nedre Elvehavn, Pirsenteret, Brattøra og Nordre gate. Der oppnår kontorlokaler med høy standard høye priser, sier Arnstad. Toppleien for de beste lokalene i

Trondheim sentrum har vært rett under 2300 kroner per kvadratmeter (se tabell), mens leieprisene stort sett har ligget mellom 1400 og 1950 kroner per kvadratmeter. Lokaler med såkalt god standard i Trondheim sentrum har gått for mellom 1200 og 1400 kroner per kvadratmeter. Reiser man litt utenfor sentrum, til randsonen, har toppleien vært 1750 kroner. Leieprisene for høy standard der har vært fra 1300 til 1600 kroner per kvadratmeter. Hvis man kan leve med litt lavere standard, blir leieprisen fra 1000 til 1300 kroner per kvadratmeter. I nybygg ligger leieprisene mellom 1750 og 2000 kroner per kvadratmeter.

Transaksjonsmarkedet DNB Næringsmegling har registrert transaksjoner for 1,6 milliarder kroner i første halvår 2014. Det er lavere enn året

før, da det ble solgt eiendom for 2,2 milliarder. aktiviteten har vært høyere, men gjennomsnittsvolumet på en trans aksjon har vært lavere. I første halvår ble det omsatt f lere utviklingseiendommer, både innenfor bolig- og næringsutvikling. DNB- analytikerne venter at god tilgjengelig het på bankfinansiering vil gi et positivt transaksjonsmarked mot slutten av 2014. – Vi har tro på at det vil bli høy aktivitet i transaksjonsmarkedet, både i det høyere prissjiktet og de mer normale eiendommene i prisintervallet fra 20 til 70 millioner kroner. Ved at flere aktører signaliserer vilje til å investere i eiendom, tilsier dette at vi kan få et godt trans aksjonsår i 2014, sier Arnstad. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

til leie FORRETNINGSLOKALE SENTRALT PLASSERT I STJØRDAL SENTRUM •

Ca. 949 kvm BTA forretningslokale med særdeles godt profilert beliggenhet i Stokmovegen 7, Stjørdal sentrum

•

Eiendommen er et kombinasjonsbygg bestående av næringslokaler og leiligheter.

•

De ledige lokalene ligger i byggets 1. etasje og er velegnet som forretningslokale, treningssenter, showroom m.m.

•

Lokalene kan tilpasses nye brukere etter eget ønske og behov.

•

Rikelig med parkering.

•

Overtagelse: 01.01.2015. Kan evt. ledigstilles tidligere om ønskelig. Kontakt: Håvard Stenberg / 954 95 592 / havard.stenberg@norion.no

RIMELIGE KONTORER RETT VED SIRKUS KJØPESENTER I TRONDHEIM •

Falkenborgvegen 37/Thoning Owesensgate 37, Trondheim.

•

Meget sentral beliggenhet på Leangen i umiddelbar nærhet til Hank Sport, 3 T og Sirkus kjøpesenter.

•

Lokalene ligger i 3. etg. og er på 222 kvm BTA.

•

Lokalene består av kontorer, møterom, lite kontorlandskap, kjøkken/spiserom og arkiv.

•

Leies ut for en gunstig pris. Kr 850,- eks mva. + andel fellesutgifter.

Kontakt: Linn Braathen / 950 57 901 / linn-helene.braathen@ica.no Illustrasjonsfoto

www.icaeiendom.no

NE 11 2014

25 ÅR

TRONDHEIM

Oslo uten jålefaktor Trondheim er k anskje det markedet i Norge som likner mest på Oslo, men jåle faktoren mangler i trønderhovedstaden. Det smitter over på leieprisene. NæringsEiendom fortsetter sitt søkelys mot de store regionbyene, og turen er kommet til Trondheim, med besøk en solfylt og mild mandag i slutten av oktober. Partner Knut Efskin i Norion Næringsmegling peker på likheten med Oslo når det gjelder næringsstruktur i de to byene. Trondheim kan derimot ikke sammenliknes med Bergen og Stavanger, særlig sistnevntes oljeavhengighet. – Vi har mye offentlig virksomhet og forskning og utvikling i Trondheim. Fisk er ikke veldig stort på kontorsiden i byen, ettersom anleggene ligger ute på kysten.

Innenfor offshore har Statoil sitt forskningssenter på Rotvoll, mens Statoils driftsorganisasjon for oljefeltene utenfor Midt-Norge ligger i Stjørdal. Aker Solutions har også et kontor i Trondheim, sier Efskin til NæringsEiendom fra sitt kontor i Søndre gate i det «gamle» sentrum av Trondheim. – Ellers vil jeg si at markedet i Trondheim skiller seg fra markedet i Bergen, ved at det er mer åpent her. Markedet er mer transparent, og det er ikke så mange direktehandler i markedet. Vi ser også at «gamle» penger samarbeider med «nye» penger, fortsetter han.

Reitan dominerende Den store aktøren i eiendomsmarkedet i Trondheim er E.C. Dahl Eiendom som eies av Reitan Gruppen. Koteng (se egen sak) er blitt større de senere årene og bygd seg opp, men de har også satset mye på boliger. Syndikatene er derimot ikke så synlige i Trondheim-markedet som tidligere, skal vi tro Efskin. – I hvilke områder i Trondheim er det for tiden mest trykk? – På Brattøra er det en rekke prosjekter på gang. Pirsenteret (E.C. Dahls

iendom, red.anm.) har 65 000 kvadratE meter og mange gode leietakere. Her i Søndre gate er det mye finans, Danske Bank er store, og vi har Sparebank 1 MidtNorge her. DNB leier 20 000 kvadrat meter på Nedre Elvehavn., svarer Efskin. Et nytt hett område i Trondheim er Brattøra ut mot fjorden, Trondheims svar på Barcode i Oslo, men området har ikke den samme infrastrukturen. Nedre Elvehavn er Trondheims svar på Aker Brygge, med shopping (Solsiden), restauranter og boliger ut mot Nidelva. Utenfor sentrum er det i syd og øst for byen det skjer. – Oslo Pensjonsforsikring kjøpte i fjor syv industrieiendommer syd for byen på Heimdal, på østsiden av E6. Her er det store «bokser» og mye handel. Vestsiden av E6, Hegstadmoen, er et gammelt industriområde og har i dag en meget lav utnyttelsesgrad. Her er det et stort potensial for fortetting, forteller Efskin.

Rundt omkring – Hvor søker bedriftene seg, er det til visse områder? – Nei, det er ingen systematikk her, og det er tilbud overalt. For de fleste er ikke beliggenheten avgjørende, de kan

NE 11 2014

25 ÅR

TRONDHEIM

«På Brattøra er det en rekke prosjekter på gang.»

enten havne i sentrum eller randsonene i øst og syd, svarer Efskin. Trondheim har ingen utpregede kontorklynger eller noe spesielt prestisjeområde (CBD). – Det er i ferd med å bli en klynge på Grilstad, etter at blant annet Kongsberg Maritime har bestemt seg for å flytte dit. Ellers er det ikke noe system, bedriftene har etablert seg rundt hele byen. Rundt NTNU, langs Elgeseter gate og ved Lerkendal, satser KLP og Entra tungt, sier Efskin. Kongsberg Maritime har hatt det største leiesøket i regionen. De flytter fra Lade i november 2016 til Grilstad Marina på Ranheim 8 kilometer øst for sentrum og skal leie til sammen 9000 kvadratmeter. Enova har nettopp for lenget 2200 kvadratmeter i Teknobyen til KLP, mens vindkraftselskapet Sarepta endte opp med 1000 kvadratmeter på Brattørkaia. Industriselskapet Trotan skal ha 3000 kvadratmeter med kontor- og produksjonslokaler, men har ennå ikke bestemt seg. – Det er ingen søk over 10 000 kvadratmeter. De fleste søkene er i området 1000-2000 kvadratmeter. Ellers er ikke kravene ulikt det vi ser i Oslo

når man bygger kontorbygg. Det er et allment krav om energieffektive bygg, og BREEAM miljøsertifisering. Men det begrenser seg litt med betalingsvilje for ekstravaganse, det er en lav jålefaktor i Trondheim, konstaterer Efskin. Blant nye kontorprosjekter i byen er Verftsgata 2 på 14 000 kvadratmeter ved Bakke bro, et bygg som står ferdig sommeren 2015. Her skal blant andre Adresseavisen og Polaris Media inn, men det er fortsatt 3200 kvadratmeter med ledige arealer. I Bassengbakken 2 på Nedre Elvehavn står 7000 kvadrat meter klart nå i januar, mens i det såkalte Visma-bygget til Koteng på Grilstad Marina er det ledig 6000 kvadratmeter. På Sluppen syd for byen skal Evry leie mesteparten av et bygg på 13 000 kvadratmeter. Efskin sier det er bygget lite på spekulasjon, med unntak av nettopp Koteng (se egen sak).

Drøyt 2000 kroner – Hva kan du si om kontorleieprisene i Trondheim? – Det er inngått få kontrakter over 2000 kroner kvadratmeteren, men det er inngått noen kontrakter i sjiktet 2000-

2300 kroner, svarer Efskin. Toppnivåene er inngått på Nedre Elvehavn/Solsiden, med rundt 2100 kroner kvadratmeteren, og det er ifølge Efskin også oppnådd gode priser på Pirsenteret og Brattøra, opp mot 2100 kroner kvadratmeteren. – For eksisterende bygg av høy kvalitet ligger volumene typisk på nivåer mellom 1750 og 1900 kroner kvadratmeteren. Jeg vil si at eldre kontorbygg i sentrum kan leies ut for 1500-1600 kroner kvadratmeteren. Prisene på Sluppen og på Grilstad er på samme nivå. Randsone er randsone i Trondheim, fastslår Efskin. Han spår at Trondheim i likhet med andre byer vil oppleve et større skille fremover i leiemarkedet mellom topp eiendommene og de mer middelmådige. – Ja, vi tror det blir en større todeling i markedet. Eldre, utdaterte kontorbygg må enten saneres eller konverteres til boliger, sier han. Det er imidlertid ikke boligmangel i Trondheim. – Nei, på boligsiden har kommunen vært flinke til å tilrettelegge. Det er et årlig behov i Trondheim på ca. 1300-1400 boliger. I fjor ble det bygget drøyt 2000 boliger, inklusive 650 studenthybler. På østsiden av byen er Leangen Travbane,

Knut Efskin, Norion Næringsmegling

Rotvoll Øvre og Overvik avsatt til boligområder i kommuneplanen. Disse områdene representerer kjempestore boligarealer, sier Efskin. Norion kom i april til en arealledighet i Trondheim på ca. 6 prosent, hvorav 70 000 kvadratmeter med kontorlokaler og 150 000 kvadratmeter med nærings arealer totalt. – Vi venter en nokså flat utvikling i ledigheten fremover, sier Efskin.

5 mrd.? Normalt utgjør transaksjonsvolumene i Trondheim ca. 10 prosent av totalmarkedet. Forventede totalvolumer i år på landsbasis ligger i området 50-55 milliarder kroner. – Det kan bli opp mot 5 milliarder kroner i år. Markedet i Trondheim er normalt litt større enn i Stavanger og Bergen, sier Efskin, som sammen med kollegaene har talt opp ca. 3 milliarder i volumer per oktober. Efskin sier yielden for de aller beste eiendommene – prime – ligger om lag 0,75 prosentpoeng over de tilsvarende nivåene i Oslo. – Da prime yield i Oslo var 5,25 prosent, lå den tilsvarende yielden i

Trondheim på 6 prosent. Vi har sett eksempler på yielder på 5,9-6 prosent. Jeg vil si at prime yield i Trondheim i dag er på 5,75-6 prosent, mens normalyielden ligger på 7,25-8,25 prosent, sier Norionpartneren. Og den beste beliggenheten i Trondheim er Nedre Elvehavn og Brattør kaia, ytterst mot fjorden. I Oslo foretrekker kjøperne lengre leiekontrakter, mens det gjennomgående er kortere leiekontrakter i Trondheim. – 10 år er en lang leiekontrakt i Trondheim, men vi ser tendenser til lengre kontrakter også her. Det er en trend nå at kjøperne vil ha kortere kontrakter og heller gjøre en jobb med eiendommen selv i form av utvikling og reforhandlin ger, sier Efskin. Når det gjelder de andre segmentene i Trondheim, kjøpte Olav Thon og Reitan tidligere i høst ærverdige Britannia Hotel fra lokale eiere for om lag 420 millioner kroner. Efskin sier det er stabilt i logistikkmarkedet, mens innenfor handel åpnet nylig kjøpesenteret City Lade etter byggetrinn 2. – City Lade er en fantastisk maskin, med Coop! og Obs! og likner etter hvert mye på City Syd, spår Efskin.

Generelt optimist – Hvor optimistiske er dere til eiendomsmarkedet fremover? – Det er jo kommet et varsel om at oljeinvesteringene kan falle, men vi tror eiendomsmarkedet vil holde seg. Det er mye kapital i markedet som vil inn, også utenlandsk kapital, det har vi sett på flere henvendelser vi har fått. Dessuten er det et press på prisene i Oslo, som kan føre til mer allokeringer til regionbyer som Trondheim, svarer Efskin. Norion Næringsmegling startet for øvrig opp i fjor ved at Knut Efskin, som ledet DNB Næringsmegling, og Rune Husby, som ledet Trondheim-kontoret, sa opp sine stillinger. I dag teller Norion seks ansatte, og en ny analytiker er på vei inn. – Vi håper på opp mot 20 millioner i omsetning i 2014, der 90 prosent av inntektene kommer fra transaksjoner. En utleiemegler startet 1. september, og vi er nå seks som jobber med transaksjoner og utleie. Vi ser betydningen av å ha en god analysedekning, sier Knut Efskin. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NE 11 2014

ASKER OG DRAMMEN

Oxer vil bygge med ved siden av Asker Panorama.

Oxer bygger mer i Asker Oxer Eiendom skal bygge ytterligere 18 000 kvadratmeter i Asker. Eiendomsutviklerens planer innebærer et nytt kontorbygg på nabotomten til Asker Panorama i Drengsrudbekken. Arkitekt firmaet Nordic – Office of Architecture stakk av med seieren i en arkitektkonkur ranse for det nye bygget. – De kriteriene vi la til grunn, var arkitektur, samspill med Asker Panorama på nabotomten, byggets størrelse og volum, plassering, profilering på fasade,

fleksibilitet med tanke på flere brukere og fellesfunksjoner og –arealer, sier Erling Langeland, administrerende direktør i Oxer.

IT, ingeniører og typiske kunnskaps bedrifter. Med dette bygget forsterker Oxer sin posisjon som en nyskapende og seriøs eiendomsaktør, sier Jan W. Roll, utleiesjef i meglerhuset Newsec.

18 000 kvadratmeter Det planlagte nybygget får et areal på rundt 18 000 kvadratmeter, med plass til mellom 800 og 1000 arbeidsplasser. Byggestart er våren 2016, gitt at 60 pro sent av lokalene er utleid. Det er nærings megleren Newsec som har fått arbeidet med å leie ut eiendommen. – Bygget tilpasser seg omgivelsene og eksisterende bygningsmasse på en meget god måte, og vi tror byggets design, funksjoner og kvaliteter vil tiltrekke seg spennende leietakere innenfor offshore,

Store leietakere Oxer har allerede fylt opp store deler av naboeiendommen Asker Panorama med leietakere som Telecomputing, Kongsberg Gruppen, Rac Norway (som eier og drifter Avis & Budget Bilutleie i Norden) og Oxer Eiendom.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Ill. OXER EIENDOM

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

TIL LEIE – Sem Bruk Byggevareforretning Sems veien 155, 1384 Asker • Uteareal fra 4800 kvm til 8000 kvm • Forretning/Trelast/ Lager/Kontor BTA 2200 til 3000 kvm • Stor attraktiv eiendom 2 km fra Asker sentrum • Topp moderne anlegg med utvidelsesmuligheter • Velegnet som hovedkontor/sentrallager • Kan deles opp i mindre enheter • For øvrig består eiendommen av – 11 store leietakere innen bygg & anlegg, fordelt over flere bygg. 28 måls tomt Kontakt N. Wåler – mob 930 69 397 Mail: nw@naringsmegler1.no

Markedsvurdering | Utleie - Kjøp/Salg - Rådgivning | Reforhandlinger av leiekontrakter

NE 11 2014

ASKER OG DRAMMEN

– Har plass nok i Asker Asker har mer enn plass nok til nye bedrifter, men kommunen sliter med en stor utfordring: En overbelastet E18. Ordfører Lene Conradi (H) har vært ordfører siden 2007, er selv vokst opp i kommunen og bor i dag på Nesbru. Hun tar imot NæringsEiendom fra toppen av rådhuset med god utsikt over Asker sentrum og med det store kjøpesenteret «Trekanten» som nærmeste nabo. Conradi er ikke overraskende enig i hovedkonklusjonen i strategiplanen (se egen sak) for de kommende tolv årene. – Ja, Askers største utfordring er infrastruktur og samferdselssituasjonen. E18 er veldig viktig for oss, men vei systemet i kommunen er fortsatt slik det var på slutten av 70-tallet, til tross for den økte trafikken. Veisystemet er i dag underdimensjonert, fastslår ordføreren. Hun sier at de seneste årene har det vært en enorm økning i kollektiv trafikken, bare busstrafikken har økt med 70 prosent. Det går tog inn til Oslo hvert tiende minutt om dagen, og det tar bare

19 minutter med toget inn til sentrum. Biltrafikken har bare vokst med 2 prosent de seneste årene. Men i tillegg til den overbelastede E18, skaper de viktige tverrforbindelsene Slemmestadveien og Røykenveien problemer.

Krøttervei – Trafikken her stagnerer i rushtrafikken på morgenen, og på E18 står det køer inn til Oslo fra utenfor Asker sentrum. Slemmestadveien er oppgradert med kollektivfelt, men kapasiteten på veien har ellers ikke økt. Røykenveien sørover mot Heggedal er en sentral gjennomfarts vei hos oss, men er en «krøttervei» der det passerer 20 000 biler i døgnet inn mot Asker sentrum, sukker en oppgitt Conradi. – En planlagt ny E18 gjennom kom munen vil løse mange av problemene og gi et nytt kjøremønster. Deler av den nye veien vil være i tunnel, som gjør at den gamle veien kan brukes mer lokalt. Målet er at fremtidig trafikkvekst skal være kollektivbasert. Men Asker er en bilbasert kommune, og vi må ha en viss parkerings dekning for å tilrettelegge for nærings virksomhet. Parkeringsdekningen er strengest i Asker sentrum, sier ordføreren. Kommunen har også en del pendler parkering, som har vært gratis i tilknytning til Asker togstasjon. Det gjør at 50 prosent av disse bilene kommer langveis fra.

– Parkeringen er egentlig Jernbane verkets og fylkets ansvar, men vi har fått dette ansvaret og må gjøre noe med prispolitikken. Bilene kan ikke kjøre langs jernbanelinjen inn til Asker, sier Conradi. Den etterlengtede metroen ut til Fornebu vil også bra være for kommunen. – Det er egne busslinjer til Fornebu, mange fra Asker jobber der, sier hun.

Kunnskapsbedrifter Asker kommune tar gjerne mot nye bed rifter og har plass til dem som vil etablere seg der. – Hvilke bransjer håper kommunen å tiltrekke seg? – Primært kunnskapsbedrifter. Kom munen ønsker lokal arbeidskraft og kortreiste arbeidsplasser, med den høyt utdannede befolkningen som finnes i Asker. Vi spisser oss på kunnskapsbaserte næringsetableringer, men er også åpen for annen type næringer, som lavtlønns yrker, svarer Conradi. Asker og Bærum ble på 70-tallet kjent som «engineering valley». Mange nye bedrifter innenfor oljerelatert virksomhet etablerte seg langs E18. Nå har oljebransjen varslet ned skjæringer, som Aibel i Kraglund kontor park. – Hvor bekymret er du for utviklingen til olje- og oljeservicebedriftene?

NE 11 2014

ASKER OG DRAMMEN

Dark Arkitekter og ADEPT AS vant en arkitektkonkurranse for Føyka-Elvely i Asker Sentrum.

– Dette er en næring som alltid har vært konjunkturavhengig, det er ikke noe nytt. Jeg mener næringen er robust og fortsatt er en fremtidsrettet næring. Det er altså en klynge i Asker og Bærum av olje- og gassbedrifter, men IT-bransjen glimrer heller med sitt fravær i Asker. – Vi har miljøteknologibedrifter som Tomra, og de vokser. Jeg ser i fremtiden en samling mellom olje og gass og miljø teknologi, gjennom de mange ingeniørene som jobber i disse bedriftene. Vi har ikke så mye offentlig virksomhet i kommunen og ikke høyere utdanningsinstitusjoner. Men vi har Campus Asker i regi av Asker Næringsråd, ved siden av Kunnskaps senteret på Drengsrud. Her foregår det virtuell undervisning.

Rundt knutepunktene – Hvor i kommunen er det ledige arealer, hvor er vekstområdene? – Det er Asker sentrum og HolmenSlependen som har det største potensialet for videre næringsutvikling, særlig rundt Asker sentrum. Med nærhet til gode togforbindelser, forventer vi den største veksten. Vi venter også på lengre sikt en

arbeidsplassvekst i Heggedal på 500 nye arbeidsplasser, primært innenfor handel og lokal service, men også noen kontor arbeidsplasser. I kommunen er det store tomtereserver til næringsvirksomhet som ikke er utnyttet i dag, så det er et stort potensial for en mer effektiv utnyttelse av arealene. Vi må bygge tettere og høyere i Asker sentrum og i satellittområdene, rundt knutepunktene. Asker vil fremdeles være en offensiv eiendomsbesitter og kan vokse mer enn målet i strategiplanen om 1,5 prosent, svarer Conradi. – Billingstadsletta er spennende og har i årevis vært det tyngste nærings området i kommunen. Her er det også muligheter for konvertering til boliger hvis utbyggerne ønsker det, fortsetter hun. Når det gjelder handel, er Asker sentrum hovedsenteret, med område sentre i Holmen, Vollen, Heggedal og etter hvert Dikemark. Som i andre kommuner er det rekkefølgebestemmelser ved utbygging, utbyggerne må blant annet bidra til at veisystemene oppgraderes. – Ja, det skjedde da Asker og Bærum Boligbyggelag bygget 200 boliger, de måtte ruste opp det tilhørende veisystemet.

Strategisk arbeid – Hvordan arbeider planmyndighetene i Asker? – Vi arbeider veldig bevisst her, dette har vært et strategisk arbeid gjennom mange år. Det gjør at bedriftene som vi vil tiltrekke oss, sier vi er attraktiv for næringsetablering, som olje- og gassnæringen, svarer ordføreren. Conradi sier planmyndighetene frem met et eget forslag ved utarbeidelsen av Kraglund kontorpark rett sør for Asker sentrum. Her har oljeserviceselskapet Aibel etablert seg, og utbygger Ferd Eiendom vil føre opp et tredje større kontorbygg. – Da Statoil skulle ha nye lokaler (endte på Fornebu, red.anm.), synliggjorde kom munen dette området for andre aktører. Vi vil nok også ta initiativ for bygging av rimelige boliger fremover, sier Conradi. Asker er en kommune med press på boliger og boligpriser. Den seneste stati stikken viser en gjennomsnittspris i kom munen på 40 000 kroner kvadratmeteren for leiligheter. Boligmassen i Asker består i dag av 80 prosent rekkehus og eneboliger. – Vi må snu på denne utviklingen. Det blir ingen felt med nye eneboliger

MYRENS VERKSTED F2/F4 • Bygg F2: 106 kvm BTA

SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: BYGG F2, 2 ETG:106 KVM BTA

Kontor

Gang

BYGG F4, 3 ETG: 150-380 KVM BTA

• Bygg F4: 150-380 kvm BTA • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær oﬀ. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

Søk støtte – få sikrere leieinntekter

Mange eksisterende bygg blir mer attraktive og lønnsomme gjennom oppgraderinger. Enova støtter tiltak som gir lavere energibruk og høyere komfort. Oppgraderinger gjør bygget mer attraktivt, både for utleiere og de som jobber der. Gjennom vårt tilbud «Støtte til eksisterende bygg» gir Enova støtte til en rekke små og store tiltak. Se hvilke på enova.no, eller ring Enova Svarer på 08049.

Enova gir støtte til energi- og klimatiltak.

NE 11 2014

ASKER OG DRAMMEN

fremover, vi må bygge flere leiligheter for førstegangsetablerere og småbarns familier. På Holmen ser vi for oss en mer terrassert bebyggelse, men det blir ikke høyblokker. Kommunen har også for pliktet seg til å bygge 50 rimelige boliger i året, sier Conradi.

Attraktivt område – Antakelig må vi bruke regulering for å sikre billige boliger, men vi tror ikke vi kan regulere oss bort fra at Asker er et attraktivt område. Derfor har vi relativt sett dyrere boliger enn andre deler av landet. Vi vil likevel

se på de virkemidlene vi har for å påvirke hva slags type boliger som blir oppført, og hvordan det kan påvirke prisnivået. I tillegg skal vi også tiltrekke oss arbeidskraft i lavtlønnsyrker som handel og helse- og omsorgsyrkene. Vi har en utfordring i å skaffe nok arbeidskraft til sistnevnte sektor, medgir Asker-ord føreren. – Fremover, hva er satsingsområdene? – Det er kunnskapsbasert næringsstruktur. Vi skal sørge for en god tilrettelegging for n æringsvirksomhet, vi har plass nok, men ikke til lager og logistikk. Asker skal ikke ha volum

krevende virksomhet i sentrumsnære områder. De handelsbedriftene vi har i dag, skal ha gode rammebetingelser, vi ønsker eksempelvis ikke en lang handle gate langs Billingstadsletta. Eiendomsskatt trenger ikke inves torene å frykte i den Høyredominerte kommunen. – Nei, selv Arbeiderpartiet går ikke inn for eiendomsskatt i Asker kommune, fastslår Lene Conradi. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Ill.: DARK ARKITEKTER

15 000 nye arbeidsplasser I kommuneplanen til Asker er det avsatt områder som kan gi hele 15 000 nye arbeidsplasser frem mot 2026. I strategiplanen for 2014-2026, som nå er ute på høring, står det at Asker har som mål å være en attraktiv næringskommune. Satsingsområdene er blant annet kunnskapsbedrifter, lokale næringer, næringsarealer i kommuneplanen og infrastruk tur. Om lag halvparten av bedriftene i Asker defineres som en kunnskapsbedrift, der olje- og gass-sektoren sysselsetter ca. 4000 ansatte. Det tilsvarer 15 prosent av arbeidsplassene i kommunen. Målet er at antall kunnskapsbedrifter innen fem år skal øke med 26 prosent til 1500 bedrifter. Kommunen håper i denne perioden på 15 prosent økning i antall ansatte i disse bedriftene, det vil si totalt 17 000 sysselsatte.

Kollektivknutepunktene Nye næringsområder skal lokaliseres i tilknytning til kollektivknutepunktene, primært i og rundt Asker sentrum og i Holmen-Slependen-området. Når det gjelder handel, har Asker kommune ett sentralt kjøpesenter; Trekanten til Sektor Gruppen. Videre er det lokalsentre i Heggedal, Holmen,

Vollen og etter hvert på Dikemark, samt 17 mindre nærsentre. Handelen vil primært øke i Asker sentrum og de fire lokal sentrene. På boligsiden venter Asker kommune en årlig bygging av 350 enheter de nærmeste tolv årene. Men; i den strategiske næringsplanen står det også klart og tydelig at den største svakheten i Asker og Bærum er util strekkelig infrastruktur. Det gir høye transaksjonskostnader for bedriftene i regionen og kan medføre fraflytting. Kun 38 prosent av de sysselsatte i kommunen er kortreist, det vil si de bor innenfor kommunegrensen. Køene gjennom kommunen koster dyrt. En analyse fra 2013 anslår at næringslivet hadde mer enn 1 milliarder kroner i årlige merkostnader som følge av den manglende kapasiteten på E18 gjennom Asker og Bærum.

1 million Asker kommune har for øvrig totalt 1 million kvadratmeter med næringsarealer (gulvarealer). 400 000 kvadratmeter av dette er kontorarealer, 225 000 kvadratmeter er handelsarealer, mens de resterende 325 000 kvadratmeterne er til hotell, servering, lager og produksjon. Kommunen har om lag 400 000 nye kvadratmeter som kan brukes eller reguleres til næringsformål. I kommuneplanen er målet å legge til rette for at næringsarealene i Asker sentrum innen fem år netto skal øke med minimum 40 000 kvadratmeter. For området Billingstad-Slependen er det tilsvarende målet minimum 20 000 kvadratmeter.

18 000 m2 BRA Asker

- Nok et signatur bygg skal bygges i Asker Kontor • Planlagt byggestart våren 2016 • Byggetid er beregnet til ca. 2 år • Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling • Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000 • Parkeringskjeller i 2 plan • Huset vil blir et kontorbygg med fellesfasiliteter som kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, trening, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner • Unike profileringsmuligheter mot E18 • Breeam sertifisering • Adressen er Drengsrudbekken 5, 9 og 11 vis a vis Asker Panorama Kontakt megler:

Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no www.oxer.no

Megler

Gårdeier

NE 11 2014

ASKER OG DRAMMEN

Drøye 1900 kroner per kvadratmeter er leieprisen for Papirbredden 3.

Lønnsomt Drammen-prosjekt Papirbredden 3 i Drammen er ett av Entra Eiendoms mest lønnsomme utviklingsprosjekter, selv om leieprisen «bare» er rundt 1900 kroner kvadratmeteren Det kan man lese ut av Entra ASAs resultatrapport for tredje kvartal. Entra eier 60 prosent av Papirbredden 3, som vil stå ferdig i fjerde kvartal 2014. Utviklingsprosjektet har et samlet areal

på 11 015 kvadratmeter og er nå 62,5 prosent utleid. Husbanken har skrevet leie kontrakt for deler av arealene i nybygget.

har en yield på 6,7 prosent. Gullfaks-pro sjektet til det delvis Entra-eide Hinna Park har en yield på 6,7 prosent.

8 prosent leieavkastning

1930 kroner meteren

Ifølge Entra ASA er de forventede totale prosjektkostnadene for Papirbredden 3 på 266 millioner kroner. Selskapet opp lyser om en direkteavkastning (yield) på investeringen (leieinntekter dividert på prosjektkostnad) på 8 prosent. Det er det nest beste utviklings prosjektet Entra Eiendom har i sin portefølje. Kun Langkaia 1 har bedre lønnsomhet, med en anslått yield på 12,8 prosent. Schweigaards gate 16 har til sammen likning en anslått yield på 6,3 prosent, mens Akersgata 34-36 har en yield på 6,8 prosent. Joint venturen Sundtkvartalet

Med utgangspunkt i Entras opplyste yield for Papirbredden, kan man regne seg tilbake og komme frem til at leieprisen for Papirbredden 3 er 1930 kroner per kvadratmeter. Til sammenligning kommer man frem til leiepriser, gitt samme regneøvelse, på 2505 kroner per kvadratmeter for Lang kaia 1, 2381 kroner per kvadratmeter for Schweigaards gate 34-36 (Statoil Fuel and Retail) og 2627 kroner per kvadratmeter for Akersgata 34-36. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

LOKALER TIL LEIE I HYDROPARKEN I NOTODDEN VIL DU VÆRE MED Å SKAPE FREMTIDENS H ISTORIE? HER BLE INDUSTRI EVENTYRET NORSK HYDRO STARTET I 1905 AV SAM EYDE OG KRISTIAN BIRKELAND. NÆRINGS PARKEN BESTÅR I DAG AV EN BYGNINGSMASSE PÅ C A. 40 000 M2 FORDELT PÅ 35 BYGG. NÆRMERE 80 LEIETAKERE ER ETABLERT I PARKEN.

Vi har kontorer fra 25 m2 - 1000 m2, showroom og lager/ kombinasjonslokaler. Utleier kan tilpasse lokalene etter leietakers behov og har meget god parkeringsdekning på eiendommen. Vi tilbyr flott arkitektur i historiske omgivelser!

Kontakt: Eiendomsforvalter | Trine Lise Myrengen T: 93 28 40 35 | E: tlm@bryneiendom.no | W: hydroparken.no Illustrasjon

NE 11 2014

ASKER OG DRAMMEN

Ticon Eiendom bygger nytt i Drammen.

Bygger nytt i Drammen

Ticon Eiendom vil bygge et nytt kontor bygg på 9000 kvadratmeter i Drammen. Det er på Bangeløkka at den lokale eiendomsutvikleren Ticon Eiendom har storstilte planer om et nybygg på 9000 kvadratmeter over tre plan. Direktør Asgeir K. Svendsen karakteriserer de kommende lokalene som med «fantastisk beliggenhet, adkomst og eksponering». Det nye

bygget skal integreres i eksisterende bygg på eiendommen, hvor blant annet Get og Nordialog leier lokaler av Ticon. – Lokalene er meget lett tilgjengelig fra både E18, E134 og Bjørnstjerne Bjørnsons gate. Dette er hovedknutepunkt for adkomst til Drammen fra både sør, sør-øst og vest, og det passerer 40 000 til 50 000 biler i området i døgnet, sier Svendsen til NæringsEiendom.

Mye handel Området rundt Bangeløkka har i løpet av de seneste årene utviklet seg til et handelsområde, med Kid Interiør, Elkjøp, Fliekompagniet, Expert og Fresh Fitnes etablert i store lokaler. Svendsen forteller

samtidig om flere andre aktører som har kommet til området. – Hovedsenteret til Tesla Norge ligger vis à vis eiendommen vår. For øvrig har industriautomatiseringsbedriften OEM sitt hovedkontor her og Block Watne Homes sitt regionskontor. Drammen-bedriften Ticon har en rekke bolig- og næringsprosjekter i Drammen-området. Selskapet eier blant annet det såkalte Ticon-bygget på S trømsø Torg 9. Ticon utvikler også Bragernes Atrium, et boligprosjekt beliggende midt i Drammen sentrum. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

SALG, UTLEIE, FORVALTNING – NÆRINGSEIENDOM Eiendomssenteret AS er en av Drammens distriktets største næringsmegler og eiendomsforvalter, med mer enn 32 års erfaring. Vi tilbyr alt innen rådgivnings- og meglertjenester av næringseiendom; herunder utleie, salg, kjøp og verdivurderinger, samt eiendomsforvaltning med bred kunnskap og kompetanse av drift, vedlikehold og økonomistyring av eiendommer.

ore Se vårt st v vutvalg a mer! ndom næringseie

Jan Erik Viholmen Daglig leder / Autorisert regnskapsfører MNA

Aina Kristiansen Avdelingsleder regnskap / forvaltning

Marian Staubo Regnskapsmedarbeider / forvaltning

Anne Evans Sentralbord og administrasjon

Rolf Langeland Megler MNEF / Takstmann NITO

Miriam Våraker Høstmælingen Eiendomsmegler MNEF

Anne Berit Terum Stensrud Eiendomsmegler MNEF / Fagansvarlig

Knut Holter Eiendomsmegler MNEF

Ta kontakt om du trenger bistand: Eiendomssenteret AS – et heleid datterselskap av Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS Tlf. 32 21 33 00 firmapost@eiendomssenter.no, Nedre Storgt. 15/17, 3. etg., 3015 Drammen

DISTRIKTETS STØRSTE EIENDOMSFORVALTER www.eiendomssenter.no

NE 11 2014

ASKER OG DRAMMEN

Ingen oljeuro i Drammen Leiemarkedet i Drammen har vært upåvirket av uroen og nedbemanning hos oljeselskapene. Det forteller daglig leder Fredrik A. Haaning i Buskerud Næringsmegling. – Vi har ikke merket noe til olje uroen. Snarere tvert imot, vi har tegnet leiekontrakter med oljerelaterte virksomheter, sier Haaning til Nærings Eiendom Mens Stavanger skjelver og økonomene frykter at lave oljepriser skal ramme både oljerelaterte virksomheter og norsk økonomi, har de oljeservice-selskapene i Drammen-området ikke gitt noen negative signaler.

Under 10 prosent ledighet Ifølge Buskerud Næringsmeglings siste markedskommentar er det for tiden ingen stor arealledighet i noen segmenter i Drammen. «Vi antar at ledigheten ligger

under 10 prosent, men en del lokaler blir stående tomme lenger enn gjennomsnittet», skriver næringsmegleren. Blant mulige årsaker, trekker Buskerud Næringsmegling frem at gårdeier kan ha for høye forventninger til husleien, noen av eiendommene har vanskelig tilgjengelighet eller dårlig profilering, byggene kan ha lav teknisk standard eller en kombinasjon av flere faktorer. – Vi har likevel hatt et veldig bra leiemarked i Drammen i år. Det er blitt tegnet mange kontrakter, men markedet er smått, så det er mye med et areal fra 100 til 1000 kvadratmeter, sier Haaning.

Vekst i leiemarkedet Ifølge Buskerud Næringsmegling leies attraktive lokaler med rett pris ut relativt raskt. «Men utleie er til dels sesongavhengig og tilfeldig. De fleste leietakere sitter i leieavtaler som må avsluttes før ny avtale kan inngås. Det blir dermed en rullering av løpetid. God markedsføring av utleieobjekter er av vesentlig betydning for å finne frem til gode, stabile leietakere», skriver Buskerud Næringsmegling videre, før det fastslås at leiemarkedet i regionen

er i vekst, både når det gjelder antall kvadratmeter og størrelse på de enkelte lokalene.

Bra lokaler til 1800 kroner Buskerud Næringsmegling opererer med ulike standarder og områder i sin leie prisoversikt (se tabell). Kontorlokaler med høy standard sentralt i Drammen leies ut til 1800 kroner per kvadrat meteren. Reiser man ut i randsonen, faller leieprisen til 1000 kroner kvadrat meteren, mens usentrale lokaler med høy standard koster 800 kroner per kvadrat meter i husleie. Leietakere som aksepterer middels standard kan imidlertid få kontorlokaler til drøye 1200 kroner kvadratmeteren. Og hvis det er greit med middels standard i randsonen eller usentralt, kan leieprisene bli så lave som henholdsvis 800 og 600 kroner per kvadratmeter. Kontorlokaler med lav standard leies ut enda billigere, rundt 750 kroner per kvadratmeter sentralt i Drammen.

Lager og butikk Drammen har god beliggenhet for lagerbrukere. Men leieprisene er en god

400 - 5 500 M2 DRAMMEN

VINJES GATE 1 NYPROSJEKTERT KONTORBYGG - BRAGERNES I DRAMMEN › Utleie av inntil 5 500 m2, kan deles i mindre enheter › Topp moderne og effektive kontorlokaler › Bygget vil få en svært høy standard, et synlig landemerke › Gangavstand til Bragernes og Strømsø torg

› Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet › Leiearealene tilpasses til leietagers ønsker og behov › Parkeringskjeller, sykkelparkering, ladestasjon for El-bil, garderobe/dusj, kurs- og konferansesenter, kantine m.m.

KONTAKT MEGLER Marius Vilhelmshaugen M: 982 39 620 — E: mv@malling.no Petter Warloff Berger M: 934 81 725 — E: pwb@malling.no www.malling.no

400 - 8 300 M2 DRAMMEN

BB 110 FREMTIDSRETTET KONTORPROSJEKT - MIDTPUNKT I SUBSEA VALLEY › Totalt 8 300 m2, kan deles i mindre enheter

› Opptil 220 P-plasser for bil og flere for sykkel

› Kun få minutter til Drammen sentrum og elvepromenaden › Unik eksponering mot Bjørnstjerne Bjørnsonsgate › Kantine, møtesenter, treningsstudio, takterrasser, og mot rundkjøring med tilførsel fra og påkjøring hage, m.m. til E18 og E134 › Etasjeplan fra 2 400 m2 BTA til 3 400 m2 BTA

› Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

KONTAKT MEGLER Marius Vilhelmshaugen M: 982 39 620 — E: mv@malling.no www.malling.no

NE 11 2014

ASKER OG DRAMMEN

Fredrik A. Haaning, Buskerud Næringsmegling.

del lavere enn i Oslo nord. Lagerlokaler med høy standard og sentral beliggenhet leies ut til 950 kroner per kvadratmeter. I Randsonen er leieprisen for de beste lagrene 750 kroner kvadratmeteren, mens man kan finne usentrale lager til 550 kroner meteren. Går man ned på standarden, blir det enda lavere leiepriser. I Drammen sentrum er leieprisene for handelslokaler rundt 2000 kroner per kvadratmeter (høy standard). I rand sonen koster gode handelslokaler 1300 kroner per kvadratmeter, mens prisen er rundt 850 kroner meteren for usentrale handelslokaler.

Leiepriser pr. kvm. pr. år (kr) ex. mva og driftsutg.

Høy standard

Kontorer

Lager

Butikklokaler

Sentralt

1 800,–

1 000,–

2 000,–

Randsone

1 000,–

800,–

1 300,–

Usentralt

800,–

600,–

850,–

Kontorer

Lager

Butikklokaler

1 200,–

800,–

1 500,–

Randsone

800,–

600,–

1 000,–

Usentralt

600,–

500,–

700,–

Kontorer

Lager

Butikklokaler

Sentralt

750,–

500,–

1 000,–

Randsone

600,–

400,–

750,–

Usentralt

400,–

300,–

600,–

Middels standard Sentralt

Full fart i transaksjoner Innenfor transaksjoner forteller Fredrik A. Haaning om et friskt marked. – Vi har gjort ganske mange transak sjoner her i Drammen den seneste tiden. Det er snakk om både en del egenbrukere av eiendommen, hovedsakelig lager og logistikk, og en del utviklingsprosjekter, sier Haaning. Han forteller om en yield på mellom 6,5 og 9 prosent, avhengig av objektene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Lav standard

Kilde: Buskerud Næringsmegling

300 - 4 900 M2 DRAMMEN

G1 ATTRAKTIVE KONTORER VED STRØMSØ TORG

› › › › › › ›

Utleie av inntil 4 900 m2, kan deles i mindre enheter Moderne kontorbygg i Drammen sentrum Bygget har svært god profilering mot Konnerudgata Ledigstilles høst 2015, med mulighet for skreddersøm Direkte tilgang til Strømsø torg Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Parkeringskjeller, felles møterom, kantine, treningsrom, garderobe/dusj m.m.

KONTAKT MEGLER Marius Vilhelmshaugen M: 982 39 620 — E: mv@malling.no Stian Espedal M: 936 01 910 — E: stes@malling.no www.malling.no

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

Tre personheiser, samt vareheis. n

ga ta

Ak er s gat a

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

sen

Ka rl Jo han s

sg ate

gat

sg ate

Slo tts ga

Pri n

ge n

Øv re

Kontakt:

To rg

ga te

Dro nnin tts gat e

vie

rs t

red et

Gla c

Ski

pp e

rga ta

keg ata Kir

Slo

sg ate

Rå dh usg a

Ne dre

nse

Tol lb

Ko ng

Gr e

nd ra St

usb ryg

t ga

hus

Råd

ge in nd ru

m ol H

Kontor 638 m2 i 2. etg.

bry gge 3

hus pla sse n

Vo llg at e

Råd

Vo llg ate

skio

Tor d

Butikk 245 m2 i 1. etg. (gateplan)

Ne dre

ga te

n s p la ss

un M

Butikk 221 m2 i 1. etg. (gateplan)

jo f

lds

n ie sv E ng am a d ke

Ro se nk ra nt z'

ø sel

Ledige lokaler:

L i l le

n ie ve

F ri

Rimelig husleie

hus bryg g

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

Råd

•

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

Råd h

•

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

•

ug ata

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

NE 11 2014

NYHETER

- IKKE NEGLISJERBART

De lavere oljeinvesteringene vil påvirke etterspørselen etter kontorlokaler, men ikke gi en betydelig nedgang. Stavangerregionen blir etter alt å dømme hardest rammet. DNBs anslag tilsier oljeinvesteringer i år for om lag 230 milliarder kroner, i så fall en nedgang på marginale 0,2 prosent fra i fjor. For 2015 er prognosene mer dramatiske, DNB spår et fall i investeringene på hele 15 prosent fra i år. – Historisk har oljeinvesteringene de 20 seneste årene ligget på 7 prosent av Fastlands-BNP. I år vil denne andelen utgjøre snaue 9 prosent, som vi tror vil falle til 6 prosent i 2017. Det er en betydelig nedgang, sier sjeføkonom Øystein Dørum i DNB Markets til NæringsEiendom. DNB

tror på en lavere oljepris de nærmeste årene, rundt 80 dollar fatet. – Hva er et kritisk nivå for oljeprisen når det gjelder investeringer i norsk sektor? – Når våre aksjeanalytikere spør selskapene, svarer de 80 dollar per fat. Når Norges Bank gjør sine undersøkelser mot leverandørindustrien, ligger svarene i området 70-80 dollar fatet. Med våre prognoser på 80 dollar befinner vi oss i det kritiske området, men vi er ikke under kritisk nivå, svarer Dørum. Han sier det er to vesentlige momenter for oljeinvesteringene frem over. Det første er det sykliske momentet.

Syklisk og strukturelt – Vi tror oljeprisfallet er midlertidig og tar seg opp til 95 dollar fatet i 2020. Det gir dermed ikke så stor syklisk effekt. Det andre momentet er mer alvorlig, den langsiktige strukturelle effekten. Lønnsomheten i Nordsjøen er under press. Vi mener oljeprisene har nådd toppen, og prisene på alternativ energi er blitt mye rimeligere. Eksempelvis har kostnadskurven for å produsere solenergi stupt. Det er derfor vanskelig å se en vekst i oljeinvest

eringene fremover, også med tanke på de klimautfordringene vi står overfor. Essensen er, det blir en svakere vekst i oljeinvesteringene fremover, slik at oljen vil bremse norsk økonomi. Lavere oljeinvesteringene vil slå inn på industri produksjonen. – De sektorene i Norge som har gått bra de seneste årene, er særlig verfts industrien og verkstedsindustrien (engineering, red.anm.), sier Dørum. Sektorene har doblet produksjonen, og fallende oljeinvesteringer kan treffe disse bedriftene. Det arbeider i drag drøyt 75 000 personer i norsk oljebransje og relaterte næringer. Under halvparten av dette er kontorarbeidsplasser. – Vil de fallende investeringene få en vesentlig betydning på etterspørselen etter kontorlokaler? – Totalt kan det bli 6000-7000 færre ansatte i oljenæringen. Det er ikke neglisjerbart, men vår vurdering er at det ikke vil få en vesentlig betydning.

Verst for Stavanger Dørum trekker i likhet med andre frem spesielt Stavanger-området som kan få

Johan Sverdrup-feltet kan redde norske oljeinvesteringer og gi 51 000 책rsverk knyttet til norske leveranser.

NE 11 2014

NYHETER

Sjeføkonom Øystein Dørum i DNB Markets.

merke konsekvensene av de fallende oljeinvesteringene, og delvis også Bergen. – Det som skjer, er at investeringene utsettes eller skrinlegges. Det er en del som sitter og regner på disse prosjektene, og det blir færre av dem, sier sjeføkonomen. Oljebransjen og oljeservice har imidlertid en del innleid, utenlandsk arbeidskraft. – Det norske arbeidsmarkedet er fleksibelt, og det kan hende at en del av disse drar hjem, eller at tilbudet av ny utenlandsk arbeidskraft blir lavere, kommenterer Dørum. En fersk gladnyhet for oljebransjen er Statoils utbygging av det såkalte Johan Sverdrup-feltet i Nordsjøen. Det kan gi hele 51 000 årsverk knyttet til norske

leveranser og svimlende 1350 milliarder kroner i totale inntekter. – Johan Sverdrup-feltet ligger inne i våre anslag for 2015, det betyr bare noen få milliarder kroner i investeringene for neste år, men mer fra 2016 og fremover. Johan Sverdrup-feltet er et modent felt med ferdig infrastruktur, så feltet kan tåle en oljepris ned mot 30-35 d ollar fatet. Da er det verre for det store Johan Castberg- feltet i Barentshavet, sier Dørum.

– Ja, i disse bransjene blir det færre ansatte, men det blir ikke færre ansatte totalt i Norge. Vi får fortsatt en vekst i norsk økonomi og i antall sysselsatte. Veksten vil i all hovedsak komme i de tjenesteytende næringene, sier Dørum. Men reallønnsveksten blir markant lavere enn hva den har vært. – På 2000-tallet har den årlige reallønnsveksten vært på 2,5 prosent, og den blir trolig halvert fremover. Det vil påvirke både inntektene og det private forbruket, advarer sjeføkonomen.

Vekst totalt, men... Han tror alt i alt at eiendomsbesittere i Norge må innstille seg på at det blir færre ansatte i olje- og oljeservicebransjen i årene som kommer.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto STIG B. FIKSDAL Illustrasjon STATOIL ASA

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

TIL LEIE PROFILERT BUTIKKLOKALE 2. ETG. TIL LEIE 400  1.300 KVM OSLO SENTRUM: Grensen 3

– Usikkert farvann

butikkenheter ved Stortorvet i en av • Eksklusive Oslos travleste handlegater etasje: 1.300 kvm, kan deles inn i enheter på • 2.minimum 400 kvm Adkomst via fellesinngang med rulletrapp • Godt opplegg for varelevering og logistikk • Kollektivtransport • servicefunksjoner og alt av nødvendige

- Vi befinner oss akkurat nå i noe usikkert farvann i olje- og gassindustrien. Det sier informasjonssjef Eli Ane Nedreskår i bransjeforen ingen Norsk olje & gass til NæringsEiendom. Informasjonssjefen sier at de seneste par månedene har mange av bedriftene i bransjen sett seg nødt til å si opp deler av bemanningen. Det skyldes økt kostnadsfokus og utsettelse av prosjekter, spesielt innenfor vedlikehold og modifikasjon. - Men vi har ikke tall på hvor mange som har mistet jobbene sine, og selvsagt heller ikke tall på hvor mange som vil bli sagt opp i ukene som kommer, sier Nedreskår. - Vi vet derimot at svært mange nye er blitt ansatt de siste årene, og at det er de innleide konsulentene som må gå først i nedbemanningssituasjoner.

Normalisering Norsk olje & gass mener likevel at det ikke er grunn til panikk eller krigsrop, det vi ser, handler mer om en normalisering av aktivitetsnivået. I 2007 var investeringene i olje- og gassindustrien «nede» på 97 milliarder kroner, for så å stige til forventede 225-230 milliarder i år. En prognose på 185 milliarder kroner i 2015 er 12 milliarder over investeringsnivået i 2012. - Vi har ikke noe tall på kommende bemanningsbehov, men vi kan vise til Statistisk sentralbyrås prognoser, som viser at investeringsnivået går ned med om lag 15 prosent til neste år. Vi vil likevel oppleve det tredje høyeste investeringene vi noen gang har hatt på norsk sokkel, sier informasjonssjefen.

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155

NE 11 2014

NYHETER

En helt annen stemning Akershus Eiendom forteller om en ny stemning blant leie takere i olje- og off shoresektoren. Akershus Eiendom har i den seneste kvartalsrapporten til eiendomsfondet Pareto Eiendomsinvest Nordic en tema artikkel om oljeinvesteringene. Næringsmegleren skriver i artikkelen at i begynnelsen av 2013 var oljebransjen den største, og nær sagt eneste sektoren som hadde solid vekst i antall ansatte. Bransjen bestilte derfor stadig mer kontorarealer. I 2013 var derfor Oslo-markedet for kontor utleie inne i en god vekstperiode. Det var imidlertid hovedsakelig de sentrumsnære og vestlige kontorområdene som nøt godt av dette, aktørene i oljebransjen holder tradisjonelt til i disse områdene. Det førte til en solid takt i nybyggingen i om råder som Skøyen, Lysaker og Fornebu. Stavanger-markedet var imidlertid enda sterkere, med flere nybygg og store

ekspansjonsplaner hos alle aktørene i oljebransjen.

Revidert planene Men i dag er stemningen en helt annen. I Stavanger har derfor boligprisene gått ned, og kontorleieprisene og prisene på Forus-området har begynt å følge etter. Akershus Eiendom skriver at i Oslo og de øvrige byene er det tydelig at oljeselskapene har revidert sine vekstplaner. Det har riktig nok ikke den samme effekten, ettersom bransjen utgjør en langt mindre andel av etterspørselssiden i kontor markedet. Men med unntak av kanskje Stavanger og Sandnes, har det ifølge nærings megleren ikke rukket å opparbeide seg noen ubalanse i form av for mye byggevolum i forhold til veksten i etter spørselen i det generelle kontormarkedet. Markedet er ganske robust, med lite tilførsel av nye kontorarealer i Stor-Oslo i 2014. For øvrige norske byer er bildet mer blandet. Det er en økende nybygging i kontormarkedet i Bergen og Trondheim, mens i Stavanger er den kraftige veksten i nye kvadratmeter på vei nedover.

Oljehovedstaden har hatt flere år med byggevolumer på 100 000-150 000 kvadratmeter med kontorarealer i året. Akershus Eiendom skriver at for alle byene er det et fellestrekk at i de nye byggene har leietakerne allerede i stor grad signert. På den andre siden betyr det at en hel del bygg vil bli fraflyttet i årene som kommer.

Roligere Næringsmegleren konkluderer med at det blir litt roligere i utleiemarkedet det nærmeste året, med færre signeringer av nye kontrakter. Øvrig norsk næringsliv går imidlertid relativt bra, så det vil fort satt være stabilt behov for kontorlokaler. Det blir fortsatt vekst i sysselsettingen, selv om den blir noe lavere i 2015 enn de seneste fire årene. Med unntak av Stavanger-markedet, venter derfor Akershus Eiendom nesten ikke nedgang i leienivåene i noen av de større byene, selv om utviklingen skulle bli noe svakere enn hva dagens prognoser tyder på. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Moderne kontorlokaler øverst i Kvadraturen TOLLBUGATA 32 - SENTRUM - 590 KVM Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med kort avstand til Stortinget og Vika / Aker Brygge. De ledige lokalene ligger i byggets 7. etg. og ligger ﬂott til med tanke på lys og utsyn. Ny leietaker gis en unik mulighet til å være med på å skreddersy lokalets planløsning etter sitt behov, og vil tas med på valg av farger, kvaliteter, m.m. LOKALENE: • Skreddersydde lokaler – åpen planløsning eller kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap • Effektive kontorlokaler • Meget sentral beliggenhet • Kort avstand til Stortinget t-bane stasjon og annen offentlig kommunikasjon

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no

NETTET FOR ALLE Kontakt oss for en gjennomgang av din løsning - vi hjelper deg gjerne med universell utforming!

Nye og lovpålagte krav til universell utforming skal gjøre nettsider enklere å bruke og mer tilgjengelige for alle. Resultatet er bedre nettsider hvor du kommuniserer tydelig og effektivt med hele målgruppen din! post@ne.no nebyra.no

4.861 KVM KONTORER Bygget rehabiliteres og lokalene skreddersys ny leietaker Lyse og arealeffektive lokaler med flott utsikt

OSLO SENTRUM Sentralt og flott beliggende ved Slottsparken Ca. 400 meter gangavstand til Nationaltheatret

Rune Arvesen SeniorrĂ&#x2026;dgiver 915 35 567 rA@Akershuseiendom.no

NE 11 2014

NYHETER

Aspelin utsetter byggestart

Byggestart for det nye LHLsykehuset er utsatt. (Ill. Aspelin Ramm Eiendom)

Aspelin Ramm utsetter byggestarten av det nye LHL-sykehuset ved Gardermoen. I juni 2013 ble det kjent at Aspelin Ramm sammen med Ole Kristian Furuseth skal bygge et 30 000 kvadratmeter stort sykehus for Landsforeningen for hjerte- og lungesyke (LHL) ved Gardermoen. Planen er å samlokalisere dagens hjerteklinikk i Eidsvoll, Feiringklinikken,

og lungeklinikken i Nittedal, Glittreklinikken. Tomten som er valgt, ligger i området Jessheim Nord i Ullensaker kommune, 5,5 kilometer fra Oslo Lufthavn, Gardermoen.

Venter på reguleringsplan Men Aspelin Ramm har nå ifølge Romerikes Blad valgt å utsette en undertegning av leieavtalen for sykehuset frem til reguleringsplanen for Jessheim Nord er vedtatt i desember. – Statens vegvesen vil ikke gi igang settelsestillatelse før det er etablert samferdselstiltak, sier kommunikasjonssjef i LHL, Tommy Skar. – Det er vi som utbygger som nå tar dialogen videre med både kommune og

veimyndighetene, supplerer markeds direktør Sverre Landmark i Aspelin Ramm. Samferdselstiltakene gjelder to kryss, samt veitilknytninger på begge sider langs E6 i. Finansieringen er heller ikke på plass. Veimyndighetene kan ifølge Romerikes Blad gi dispensasjon, men ikke før reguleringsplanen foreligger. – Derfor avventer vi nå til den er klar i desember, sier Skar. Ifølge LHL vil utsettelsen ikke føre til endringer på tidspunkt for innflytting. Åpningen er fastsatt til september 2017. Første spadetak skulle ha vært i februar 2015, men det er for tidlig å si noe om hvor mye forsinket byggestart blir. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Sentralt & ærverdig

Til leie

Parkkvartalet Ledige kontorarealer: 1. etg., Parkveien 55, 86 kvm BTA 5. etg., Parkveien 55, 279 kvm BTA Kvartalet ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Lokalene kan leies slik de står eller tilpasses leietaker. Tilgang til stor felles kantine, samt tilgang til dusjanlegg.

2. etg., Parkveien 53B, 530 kvm BTA 4. etg., Parkveien 53B, 435 kvm BTA Gratis sykkelparkering og mulighet for leie av p-plass til bil. Solli Plass har det meste av servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

FORNEBU

Næringseiendommer

Widerøeveien 1 239 – 5.000 m2 Kontor

FORNEBU Solgangsbrisen 5

Ledige lokaler

295 m2 Butikk/serverings lokaler

BÆRUM Ankerveien 209, Fossum 80 – 370 m2

Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

Kontor

GRINI Grini Næringspark 250 – 4.329 m2 Kombinasjonslokaler

SLEPENDEN Slependveien 48 179 m2 Kontor/showroom

SOLLI Henrik Ibsens gate 100 266 m2 Kontor

NAI FirstPartners Næringsmegling. Dronning Mauds gate 10, Pb. 1540 Vika, N-0117 Oslo,

2301 1400,

post@nai.no. www.nai.no

KVADRATUREN

JESSHEIM

Rådhusgaten 26

Industriveien 15

550 – 900 m2

3.064 m2

Kontor/Showroom

Kombinasjonsbygg

SKØYEN

ULLENSAKER

Karenslyst Allé 9A

Ullensaker Næringspark

595 – 1.627 m2 Kontor

3.000 – 13.000 m2 Kombinasjonslokaler

SKØYEN

VESTBY

Karenslyst Allé 9C

Delitoppen 3

640 – 1.633 m2

6.000 m2

Kontor

Høytlager med kontor

ENSJØ

SOLLI

Ensjøveien 16-22

Inkognitogata 33A

200 – 6.700 m2

250 m2

Kontor/showroom/ undervisningslokaler

Kontor

ALNABRU

GRINI

Smalvollveien 65

Grini Næringspark

3.150 m2 kontor 1.000 m2 lager

680 m2

LILLESTRØM

ALNABRU

Nordahl Bruns Gate 10

Smalvollveien 65

600 – 1.200 m

Kontor/showroom

Forretningslokale for storhandel

3.150 m2 Kontor

NE 11 2014

NYHETER

Motorveiplanene fra helvete

Da Oslo sentrum skulle bli motorvei

NE 11 2014

NYHETER

Motorvei overalt var selve hjertet av det som var tankegangen blant en del by- og veiplanleggere og bypolitikere omkring 1960. Bilen skulle frem, gjerne gjennom 16 felt i tunnel under Slottsparken! Bilen var sivilisasjonens glidemiddel og menneskets beste venn. I dag virker de gamle motorvei planene for Oslo sentrum både eksotiske og perverse. Men noen biter av dem ble gjennomført. Det gamle Bispelokket og dagens Nylandsvei er spor av bymotor veien. Hva var det som red planleggere og politikere den gang? Vi røper det allerede nå: En klippetro på modernistisk byplanlegging og effektiv håndtering av den voksende biltrafikken. Strømlinjeformet skulle det være. Riv det gamle ruklet som står i veien! Det var like før det skjedde.

Karl Johan som motorvei I 1960 vedtok Bystyret å legge ned trik ken. I 1965 foreslo arkitektene Sommer schild og Kollandsrud å bygge om Karl Johan til en gedigen motorvei. «Karl Johan 72 meter bred - hovedtrafikk åren øst - vest gjennom Oslo», skrev Dagbladet. Oslo skulle bli Europas «mest moderne by preget av moderne prinsipp både praktisk og estetisk.» Forslaget var et resultat av en arkitektkonkurranse. Hele gata trengte opprustning og en løsning på trafikkproblemene, mente grunneiere, oslopolitikere og planleggere. Jernbane, forstadsbane og bilveier skulle samles i en åre som skulle gå i rett linje fra ruinparken i Gamlebyen til Slottet. På strekningen Akerselva

-N ationaltheateret ble åren foreslått bygget i tre plan. Nederst gikk bil og bane, midten skulle være et nivå for parkering og passering av lokal trafikk. På toppen skulle fotgjengerne spasere. Stortingets første etasje skulle ligge på dette nivået. Planene innebar at Studenterlunden ved Nationaltheateret måtte vekk. Her skulle trafikken fortsette i tunnel under Victoria terrasse. Kvartalene mellom Stortinget og Jernbanetorget måtte rives og erstattes med høyhus i sør. Det ble fremholdt som fordelaktig at folk kunne få kort gangvei til arbeids plassen fra trafikkåren, og at dette ville gi muligheter for store hastigheter på en moderne vei. – Ingen tvil om at dette vil løse trafikk problemet, slo Dagbladet fast. Byplansjef Erik Rolfsen og general plansjef Helene Kobbe advarte mot disse forslagene, men ønsket likevel motorveier gjennom sentrum.

Fritt bilsalg! Vi spoler tilbake til en pressekonferanse i oktober 1959. Bak mikrofonen sitter statsminister Einar Gerhardsen. Han forteller at rasjoneringen på importerte biler vil bli opphevet i 1960. De vil vinne valget i 1961. Velgerne vil ha fritt salg av biler og flere og bedre veier. I både Sverige og Danmark har mange vanlige arbeidere bil. I Norge er grusveiene det normale. De fleste bilene holder til i Oslo og omegn, og i de mest trafikkerte sentrumsgatene er køene i rushtiden allerede i ferd med å lage kaos. Kjøre hastigheten er 20 kilometer i timen. I Rådhusgata fem kilometer i timen. Inn på banen kom nestformannen i Arbeiderpartiet, Trygve Bratteli. Han ble samferdselsminister og fikk fart på planleggingen av flere og bedre veier. Denne selvlærte mannen tilhørte den modernistiske fløyen i Arbeiderparti et. Lavmælt, men med en fast hånd og jernvilje, styrte han den nye veiplan leggingen smidd for et moderne Norge. Hans nabo i Ullevålsveien 58 og par tikollega Erik Brofoss, sjefen i Norges Bank, hadde fortalt ham at 90 prosent av

all veitrafikk i Norge ble avviklet på 10 prosent av veinettet. Brofoss foreslo et bompengeselskap som kunne låne penger og bygge motorvei fra Oslo til Eidsvoll! Regjeringens politikk ble å prioritere inn fartsveier til de største byene. Forbildene her var Tyskland, England og Sverige. Utover på 60-tallet økte folketallet i Oslo kraftig. Enda kraftigere økte tallet på biler. Fra 15.500 til 82.700 i perioden 1950 til 1965. Norge var i fremgang. Folk fikk bedre råd. Mange av utbyggings planene for Oslo hadde amerikanske byer som forbilde. Området ved Oslo City og Byporten er et godt eksempel på hvordan resten av byen ville ha sett ut om planene hadde blitt gjennomført.

Transportanalysen Si ordet «transportanalysen» til en gammel byplanlegger, og han smiler skjevt og blir tankefull. Det var nettopp Byplankontorets transportanalyse for Oslo-området fra 1965 som ga grunnlaget for de gigantiske motorveiprosjektene. Folk bodde i drabantbyene, men jobbet helt andre steder. Stadig flere kjørte bil til og fra jobben. Forbruket økte, folketallet økte. Folk ville bevege seg mest mulig fritt. Tegnene i tiden var klare. Derfor dro byplankontoret på studietur til USA i 1965 for å lære om vei. De kom hjem med planer om å lage en 16-felts motorvei tvers gjennom byen. Ett av forslagene var å legge motorveien i tunnel under Slottet og Slottsparken. Motorveier i New York og Miami Beach var lagt med som illustrasjoner i rapportene.

Shades of grey Men analytikerne og planleggerne tenkte ikke så svart-hvitt som det kan se ut, for teller byplanhistoriker Rolf Jensen, som deltok i motorveiplanlegging på 60-tallet, først og fremst i Vestfold. Troikaen bak Transportanalysen var delvis utdannet i USA, og Jensen selv hadde transport utdanning fra Berkely. – Tanken var at nå skulle Norge endelig høste fordelene av bilen. Vi skulle øke folks frihet, ikke minst til å bo hvor de ville, gjerne utenfor byen, uavhengig

NE 11 2014

NYHETER

av arbeidsplassen. Det som var viktig for oss, var å minimalisere transportarbeidet, det var grunnlaget for Transportanalysen. Vi brukte matematiske modeller for å finne ut hvilke kombinasjoner av areal bruksmønster og veinett som kom best ut. Samtidig måtte vi tenke kapasitet: Systemet måtte være tilgjengelig for menneskene. Vi hoppet over viktige motforestillinger som kom fra den engelske byplanguruen Colin Buchanan, som viste hvordan de historiske engelske byene krevde helt andre trafikkløsninger. Der var det umulig å planlegge slik man tenkte i USA. Men hans motforestillinger gjorde sin virkning over tid. Den siste USA-influerte transportanalysen ble laget for Trondheim i 1970. Vi tenkte også på miljø, men på en annen måte. Vi ville først og fremst begrense trafikkstøyen, og i Vestfold ville også unngå å legge veien over den beste matjorda.

Motorvei gjennom Frognerparken Bymotorveien skulle gå fra Hoff til Etterstad tvers gjennom byen i flere veletablerte strøk, blant annet deler av Frognerparken og Vålerenga. Bystyret bestemte seg til slutt for en trasé gjennom Frognerparken, i tunnel gjennom St. Hanshaugen før den delte seg i et veikryss på Olaf Ryes plass. Rodeløkka skulle amputeres. En 12-felts motorvei opp over Strømsveien ville ha fjernet hele Vålerenga. I 1967 vedtok bystyret å jobbe videre med et alternativ som betydde tunnel under Slottsparken, med avog påkjøringsramper. Forbildet var amerikanske storbyer som Miami og

New York. Men noe av hensikten med Transportanalysen var også å vise konsekvensene av massebilismen og nødvendigheten av å planlegge for økt kollektivtrafikk. Det var viktig å skjerme boligområdene i indre sone mot gjennomgangstrafikk.

Ingen stor motstand Bernt H. Lund (Ap) satt i bystyret fra 1955 til 1967 og var finansrådmann fra 1970. 90-åringen sier til Næringseiendom at han ikke kan huske at motorveiplanene vakte noen stor motstand i de tone angivende politiske kretser den gangen. – De som jobbet med veiplanlegging var engasjert i disse sakene, og det var formannskapet også, vi andre lot våre kolleger som var opptatt av veiplan legging, stelle med det. Vi var nok opptatt av byplanlegging i store trekk, og etter hvert ble folk mer opptatt av å få en bedre kollektivtransport. Vi kommune politikere ville helst ikke påta oss for mye ansvar for store motorveiplaner, for de kostet mye penger. Dette måtte staten ta ansvar for.

Osloborgere våknet Men nå våknet mange osloborgere, særlig de yngre, og ganske særlig en del unge og kritiske arkitekter. Også ressurssterke folk på Frogner, Skillebekk og Ruseløkka skjønte at bomiljøet deres ville bli truet og rasert. Bilismen ble satt under debatt. Hva slags byer ville vi få om bilen var konge? Motorveiplanene hadde rett og slett feil timing. De kom for sent. Året var 1970, og miljøspørsmålene ble satt på dagsordenen. Aksjonsgrupper som

argumenterte på nye og for politikerne uvante måter, kom på banen. «Josefines gate er et helvete» skrev en beboer forening i Homansbyen. Transportanalysen ble dermed stort sett et slag i luften. Det ble ikke noe New York-motorveier i Oslo. Ifølge Oslo- historiker Edgeir Benum kom planene for sent i gang til å få gjennomslag. Utover på 70-tallet økte interessen for miljø spørsmål så sterkt sammen med ønsket om å bevare det gamle, at veidebatten skiftet karakter.

Politikerne snudde I 1971 snudde politikerne og byplan myndighetene. De ga opp Bymotorveien og alt dens vesen. I stedet utarbeidet de en gatebruksplan for indre by som forut satte at boligområdene skulle beskyttes mot den sterke gjennomgangstrafikken og at trikker, busser og baner måtte frakte folk flest. Den gang var det ikke mange som syklet til jobben. Skrinleggingen av bymotorveien ble sett på som et prestisjetap, særlig i Arbeiderpartiet, selv om det fantes motsetninger innad i partiet. Den nye Soneplanen for indre by fra 1973 sto på skuldrene til Gatebruksplanen og skulle beskytte boligområdene mot biltrafikken. Grünerløkka var reddet, selv om bebyg gelsen fortsatte å forfalle. Men det er en annen historie.

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto SCANPIX Illustrasjon JAN-ANDRÉ GRANHEIM , NE BYRÅ

VÅRE EIENDOMMER LYSAKER TORG 6-12: 450-3.181 KVM LEDIG

SANDVIKSVEIEN 26: 185-581 KVM LEDIG

KARL JOHANS GATE 8

TORDENSKIOLDS GATE 7

DRONNINGENS GT. 25

KRISTIAN IVs GATE 13

KRISTIAN AUGUSTS GATE 7B

KRISTIAN IVs GATE 15

KONTAKT

bjorn@scandinaviegaarden.no Bjørn Hansen Mob: 488 51 990

S G N I NÆR OMMER D N E I E utg. 11 2014

er et nehold aven in iendommer tg u e e Denn av våre r utleie. utvalg fo variert lg og lokaler a s for

ord Oslo N – e k i r Rome

IEN 4

UMSVE

R GJERD

LGS

TIL SA

A KLØFTVM BTA 0 CA. 80

SJON GSSEK NÆRIN S LG TIL SA

i gende er belig sjonen ns 1. etg.  Sek e m m lass eiendo eringsp ert park r asfalt S A  Sto a ic til Sport t utleid ter)  Full gssen .2017 (trenin t: 30.09 ontrak p leiek  Utlø

00,r 570.0 tekt: K leieinn ner jo s  Årlig k se står 18 eiet be  Sam N) (17B/1 06 800/19 eiebrøk  Sam 3 0 1 4 1 r: dragsn  Opp

K KONTA

stad d Sme Gunhil 7 6 3 6 7 908 no d@real. gunhil

ATA 26 STORG

TIL LE

AKT

RØM

T LILLES R KONTO M

200 KV

KONT kvm a. 200 ler på c a r k o rl to rd lderkjæ  Kon standa Knut O 4 ed god 3 øm 0 kvm 7 0 tr m 1 s 7 . 4 le a il 2 c 92 s fra nhet i L al.no oppdele beligge knut@re  Kan  God m heis r r a te h e sentru t it ge sil  Byg lt av fa 4100 vei til a gsnr: 1 øm  Kort Lillestr tog/ﬂytog)  Oppdra l ti eal.no d n ta s, www.r vs s a u g (b n l a a al.no  G ost@re vtermin firmap : il kollekti a . E-m i 2. etg 7651 | ggende x: 6791  Beli 50 - Fa

mveien

nskog

3 112, P.b

1 Løre 22, 147

91 76

7 | Tlf: 6

VI FLYTTER: FRA 01.01.2015 VIL REAL NÆRINGSMEGLING AS VÆRE ETABLERT I NYE LOKALER PÅ KONTORSENTERET OLAVSGAARD. NY ADRESSE: HVAMSTUBBEN 17, 2013 SKJETTEN.

Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss! Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

NE 11 2014

JUSS & FINANS

Alle investerer i næringseiendom, men John Fredriksen kjøper mest

John Fredriksen er kongen av kjøperne av norsk nærings eiendom. Men i kjøl vannet av hans kjøp eiendomsaksjer, satser tusener av nordmenn på Norwegian Property og Entra ASA.

Lave renter og god avkastning har gjort sitt til at næringseiendom er i ferd med å bli en av de mest spennende aktiva klassene for norske investorer. Og når noen av de mest suksessrike norske investorene samtidig satser milliarder på norsk næringseiendom, da kaster Ola og Kari Nordmann seg inn i næringseiendom igjen. Mens sist eiendomsboom var i eien domsfond i 2006 og 2007, er det eiendom på Oslo Børs som gjelder denne gangen.

Kongen av næringseiendom John Fredriksen troner ifølge tidsskriftet Kapital på toppen av listen over Norges rikeste, med en formue på over 100 milliarder kroner. I løpet av det seneste

tiåret har Fredriksen skapt ett av verdens største tankrederier, ett av verdens største riggselskaper, verdens største selskap innenfor lakseoppdrett og globale giganter innenfor LNG-ship og tørrbulk. Han har også cashet inn tosifret milliard beløp på salg av aksjer i Aktiv Kapital og reiselivgiganten TUI Travel. Men i en alder av 70 år har Fredriksen begynt å forberede et generasjonsskifte, hvor døtrene Kathrine og Cecilie Astrup skal ta over imperiet. Og da plasseres en del av kontantene i det som regnes som trygge eiendomsplasseringer. Det var i sommer at det da helt ukjente Kypros-baserte investerings selskapet Famaday Trading dukket opp

John Fredriksen er blitt kongen av norsk nĂŚringseiendom. (Foto: Henry Bourne)

NE 11 2014

JUSS & FINANS

Entra-sjef Klaus-Anders Nysteen har fått John Fredriksen som sin største aksjonær. (Foto: Kenneth S. Myklebust/Kolonihaven.no)

på aksjonærlisten i Norwegian Property. Senere fortsatte kjøpene, og da det ble klart at det var et John Fredriksen-tilknyttet sel skap, hadde eierandelen passert 20 prosent. Aksjene er nå flyttet over til Fredriksens investeringsselskap Geveran Trading, og eierandelen har nå passert 32,87 prosent.

Tok 10 prosent av Entra Men John Fredriksens appetitt på eien dom stopper ikke med Norwegian Property. Da staten skulle børsnotere Entra Eien dom, var Geveran Trading igjen klar med sjekkheftet. Geveran Trading bladde opp 1,20 milliarder kroner og tok dermed en eierandel på 10 prosent i statens nedsalg og Entra ASAs emisjon. Og samme dagen som Entra-aksjen debuterte på Oslo Børs, var Espen Westeren, som følger opp Fredriksens private investeringer, ute og snakket om at Entra ASA har altfor høye administrasjonskostnader. Ved utgangen av tredje kvartal hadde Norwegian Property eiendom verdsatt til 15,23 milliarder kroner. Entra Eiendom

hadde eiendom for 27,75 milliarder kroner. Gjennom sine eierandeler kontrollerer John Fredriksen dermed næringseien dom for hele 7,8 milliarder kroner.

Kamp med Hagen Stein Erik Hagen har lenge vært en av de største aksjonærene i Norwegian Property gjennom familieselskapet Canica. Ved ut gangen av fjoråret kontrollerte Stein Erik Hagen 10,80 prosent av aksjene i Norwegian Property. Men etter at John Fredriksen begynte å kjøpe seg opp i selskapet, har også Hagen hamstret NPRO-aksjer. Nå sitter Canica på 15,03 prosent av aksjene i selskapet som eier blant annet Aker Brygge. Men Norwegian Property er ikke den eneste eiendomssatsingen som Stein Erik Hagen er med på. Canica har blant annet en eierandel i et gigantisk utviklings prosjekt på Gullaug i Lier. Der kan det bli bygd inntil 4000 boliger i tillegg til noe næringsareal. Hagen har investert i prosjektet sammen med Erik Bøhler. De har også hatt andre

investeringer i bolig- og næringseiendoms prosjekter. Stein Erik Hagen har også investert i kombinasjonseiendommer i Vestfold og har gjennom sin eierandel i Orkla en indirekte eksponering mot blant annet Orklas nye hovedkontor. Hagen har også eid kjøpesenterkjeden Steen & Strøm før den ble solgt til franske Klépierre.

6000 Entra-aksjonærer Børsnoteringen av Entra ASA var en formidabel suksess, både når det gjelder etterspørsel etter aksjer og kursutviklingen etter noteringen. Ifølge Nærings- og fiskeridepartementet fikk Entra ASA rundt 6000 aksjonærer i forbindelse med børsnoteringen. Etter at John Fredriksen kjøpte seg tungt inn i Norwegian Property har også mindre norske småsparere fulgt etter. Selskapet har nå 1710 aksjonærer, en økning på over 10 prosent i forhold til før det ble kjent at Fredriksen gikk inn i selskapet.

FAGLIG TYNGDE HØY SERVICEGRAD I en alder av 70 år har Fredriksen begynt å forberede et generasjonsskifte. Da plasseres en del av kontantene i eiendom.

Ro Sommernes ble i 2014 rangert av de anerkjente internasjonale rankingbyråene Legal 500 og Chambers som et av de beste advokatbyråene i Norge, særlig innenfor eiendom og restrukturering/insolvens. Ro Sommernes er et advokatﬁrma i vekst med ca. 40 medarbeidere. Våre mer enn 25 dyktige advokater bistår jevnlig mange av aktørene i norsk næringsliv.

Samtidig leverer prosjektselskaper som Pareto Project Finance, NRP Finans og Arctic Capital om stor interesse fra velstående nordmenn til å investere i næringseiendom. Syndikatene hare handlet eiendom for milliarder, og er en av grunnene til at transaksjonsmarkedet for næringseiendom er brennhett.

Skatt Tidligere har skatteverdiene på næringseiendom sett i forhold til skatteverdiene på børsnoterte aksjer vært et problem for eien domsaksjene. Mens formuegrunnlaget for børsnoterte aksjer er 100 prosent av markedsverdien, har formuegrunnlaget for investeringer i næringseiendom, enten direkte eller via egne unoterte prosjekt selskaper, vært 60 prosent. Man har dermed spart formueskatt ved å investere i syndikater og unoterte eiendomsselskaper i forhold til å investere i børsnoterte eiendomsaksjer. Denne fordelen blir nå mindre og mindre. I sitt forslag til siste statsbudsjett vil Solberg-regjeringen øke formuesverdien for næringseiendom til 80 prosent. Det er elementer som vil gjøre det mindre gunstig å eie næringseiendom unotert, og kan gi økte investeringer i børsnoterte eiendomsselskaper. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Firmaet er et spesialisert nisjeﬁrma med særlig kompetanse innenfor • Selskapsrett • Transaksjoner • Fast eiendom • Entreprise

• Insolvens og restrukturering • Tvisteløsninger • Arv- og skifte

Ro Sommernes holder til i moderne lokaler rett ved Rådhuset.

Fridtjof Nansens plass 7, Oslo, Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-post: mail@rosom.no www.rosom.no

NE 11 2014

JUSS & FINANS

– Jobb med felleskostnadene Senioradvokat Christoffer Nicolaisen i Deloitte Advokat firma mener gård eiere og leietakere bør ha bedre avtaler som regulerer felleskost nader. Fordelingen og avregningen av felleskost nader er ofte et vanskelig tema som kan skape uenighet mellom gårdeier og leietaker. En av grunnene er at det ikke finnes noen rettslig definisjon av hva som skal være med i felleskostnadene. Noen gårdeiere tror enkelte eierkostnader skal dekkes av leietakeren, andre har utfor dringer med rett fordeling. Senioradvokat Christoffer Nicolaisen i Deloitte Advokatfirma forteller til NæringsEiendom at felleskostnader er

et stadig tilbakevendende tema, ofte fordi både utleier og leietaker «glemmer» viktigheten av denne delen av leietakers kostnader ved å leie et lokale.

Uklare avtaler Nicolaisen mener at tidligere standard avtaler har vært for uklare når det gjelder prinsippene for fastsettelse og avgrens ninger av hva felleskostnadene skal defi neres som og faktisk skal omfatte. – Vi har vært på banen og foreslått at man i stedet bruker et standardisert avkrysningsskjema som allokerer dette riktig, sier Nicolaisen. Han mener også at standardene har vært uklare når det gjelder prinsippene for fordeling av felleskostnader. – Mulighet til etterprøving og doku mentasjon er fremdeles noe vi må «krangle oss til», og som ikke har direkte hjemmel i kontrakten, sier Nicolaisen.

Fordelingsnøkkel I tillegg til at det kan være uklart hva som er med i felleskostnadene som leietaker skal betale, kan det oppstå uenighet om

hvordan felleskostnadene i et bygg skal fordeles på leietakerne. Når felleskostnadene skal fordeles, tar man utgangspunkt i en fordelingsnøkkel for eiendommen. Det kan være at man betaler 10 prosent av felleskostnadene i et bygg når man leier 10 prosent av arealet i bygget. Eller at det er basert på omset ningen i en handelseiendom eller antall ansatte eller brukere i bygget. Man kan også avtale seg frem til en skjevdeling. Dette gjelder særlig når det er forskjellige type leietakere i et bygg, for eksempel en kombinasjons eiendom som både huser showroom, lager, samt kontorbrukere i ett og samme bygg. – Det kan være snakk om ulike krav til ventilasjon, ulik takhøyde og ulike krav til oppvarming. Andre ting som spiller inn kan være kantinen, heis og ulik tilgang til fellesareal. Det er viktig at gårdeier har tilstrekkelig fleksibilitet for dette i leiekontrakten, sier Nicolaisen. Han erfarer også at det ofte blir krangel om et tiltak skal regnes som ved likehold, som skal dekkes over felleskost

Senioradvokat Christoffer Nicolaisen i Deloitte Advokatfirma.

nadene, eller utskiftning, som skal gjøres for utleiers regning. - Dette skjer typisk når tekniske installasjoner som heis og ventilasjons anlegg begynner å bli av eldre dato, forteller Nicolaisen. Grensen mellom vedlikehold og utskiftning må i tilfelle avgjøres ut fra tekniske levetidsbetraktninger, om tiltaket omfatter bytte av hovedkompo nenter, og om kostnaden i tiltaket blir høyere enn normale vedlikeholdskost nader. Nicolaisen oppfordrer også her til å tenke fremover allerede når kontrakten inngås.

Dårlige incitament I og med at felleskostnadene betales av leietaker, kan det gi dårlige incitament for gårdeier til å investere for å holde disse kostnadene nede. I tillegg trekker Nicolaisen frem et annet problem. – Felleskostnadsreguleringen kan fun gere som et perverst incentivregime for utleiere, da de normalt gjennom administrasjonspåslaget får bedre inn tekter på leieobjektet jo høyere felleskost

nader. Det kan være snakk om opptil 15 prosent administrasjonspåslag hos de mest aggressive utleierne og forvalterne. Det oppstår ofte mistillit når utleier presenterer en regning langt utover hva som estimeres i kontrakten, sier Nicolaisen. Han mener utleier og leietaker kan jobbe sammen for å holde felleskost nadene nede. – Vi mener både utleier og leietaker har godt av å i fellesskap tenke både effektivitet og et bedre kontraktsregime rundt felleskostnadssiden. Dersom utleier får senket felleskostnaden for leietaker og leietakers betalingsvilje er konstant, kan man jo få en betydelig verdiøkning på eiendommen hvis deler av denne betalingsviljen kan overføres til leieprisen. En effektivisering og reduksjon av felleskostnader kan både gi leietaker lavere bokostnader og gårdeier økte inntekter og eiendomsverdier, sier Nicolaisen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Dette er som regel med i felleskostnadsbegrepet: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Felles energi Snøbrøyting Felles renhold Vaktmester Vakthold Renovasjon Kommunale avgifter Utomhusanlegg Alarm Ventilasjon Sanitær Andre tekniske anlegg Elektriske installasjoner Låssystem Heis Brannvern Skadedyr Diverse vedlikehold Diverse rekvisita Kantine (drift og vedlikehold)

Merk, dette er ingen endelig liste over hva som skal være med i felleskostnader. Det er eksempler på hva som skal være med i felleskostnadene. Det er kostnadens art som er avgjørende for hvor den hører inn under.

NE 11 2014

JUSS & FINANS

Rekordbillig å låne De lange rentene i det norske pengemarkedet har aldri i «moderne tid» vært så lave, og eiendomsselskapene kan nå låne til under 4 prosent. Det er kanskje den viktigste forklar ingen til den høye omsetningen i trans aksjonsmarkedet i år, og at avkastnings kravet – yielden – har falt, i hvert fall for de beste eiendommene. Lavere rente kostnader betyr økte eiendomsverdier og «dyrere» eiendommer for dem som vil kjøpe eiendom.

Union Gruppen gjennomfører jevnlig en utlånsundersøkelse mot åtte banker, der de spør om hva de vil gi i rente til et standard godt kontorprosjekt med fem års løpetid og 70 prosent belåning. Unions bankundersøkelse for tredje kvartal i år viser for første gang en samlet snittrente med full rentesikring som er under 4 prosent (3,99 prosent). Både bankenes marginer i nye lån og de lange rentene har sunket. Det seneste året har rentekostnaden falt med 116 basispunkter, hvorav 55 punkter skyldes lavere bankmarginer, 61 punkter lavere renter.

Økt gap Det betyr at investorene i dagens trans aksjoner sitter igjen med mer etter låne finansieringsrenten i forhold til hva de gjorde for ett år siden. Differansen mel

lom yielden – direkteavkastningen – og samlet lånefinansieringsrente, inkludert bankmargin, har økt. Det såkalte yield gapet er dermed blitt større, som gjør at kjøperne kan regne hjem eiendoms prosjekter på høyere verdier. De er rett og slett villige til å betale mer. Unions analyser viser at netto yieldgap etter samlet finansierings rente i gjennomsnittstransaksjonen har steget fra snaue 1,4 prosent i begynn elsen av 2013 til snaue 2,4 prosent nå i høst. Det er først og fremst eiendom mer med lav risiko som opplever høy etterspørsel. – Det er et etterspørselsoverskudd og betalingsvillighet etter lavrisiko produkter, konstaterte advokat Stig Bech i BA-HR på et seminar i oktober om finansiering av næringseiendom i regi av NE Kunnskap.

VELKOMMEN TIL TVETEN PARK! Tveten Park er en innovativ kontorpark, totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på tre bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. Næringsparken ligger nær Bryn / Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport. Tveten Park tilbyr arealeffektive og fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfasiliteter som felles kantine med fantastisk takterrasse, inn/ute sykkelparkering med dusjfasiliteter og garderobe. Nybygg - Ole Deviks vei 6 • Ledig areal: kontor ca. 400–2 600 m2 • Både landskap og cellekontor • Store og gode vindusflater

Malling: Øyvind O. Meisingset +47 907 54 597 | om@malling.no

Mange vil hevde at lave renter er bra for eiendomsmarkedet, i og med at både avkastningskravet og lånekostnadene faller. Så enkelt er det ikke, lave renter kan som en temperaturmåler på øko nomien også være tegn på nedgangstider. – Det er norsk økonomi som avgjør eiendomsavkastningen, avkastningen på kontoreiendommer bestemmes av den økonomiske veksten. I en norsk økonomi med nullvekst er det ingen fest å sitte med norske kontoreiendommer. Går det bra med norsk økonomi, går det bra med norsk kontoreiendom, sa sjefstrateg Peter Hermanrud i Swedbank First Securities på det samme finansieringsseminaret.

Vanskelig – Det er vanskelig å finne sammenhengen mellom rentenedgang og avkastning på norsk kontoreiendom. Renten faller

SPG: Nina Sillibakken +47 454 53 762 | nina@spgroup.no

når det går dårlig med norsk økonomi. Man bør være ordentlig redd for en så svak økonomi at renten faller, så jeg vil heller være bekymret for lavere rente enn høyere rente, fortsatte sjefstrategen. Men Hermanrud og Swedbank tror på en grei norsk økonomi og stigende renter fremover. Bankene er heller ikke ubekymret for det lave rentenivået, selv om dette normalt betyr lavere utlånstap. – En total finansieringskostnad mel lom 3 og 4 prosent er historisk lavt. Det skumle for bankene nå er høy belåning sammen med lav yield. Vi må tenke nedsiderisiko, det er der den virke lige risikoen ligger, sa banksjef Olav T. Løvstad i DNB på det samme seminaret. Løvstad er ansvarlig for konsernets utlån til næringseiendom og bygg og anlegg. Han regner med en utlånsvekst til

kommersiell næringseiendom for DNBs vedkommende fremover på 3-4 prosent i året. I 2012 nærmest eksploderte markedet for obligasjonsfinansiering av eiendom. Det hang i stor grad sammen med at bankene måtte holde igjen som følge av skjerpede kapitalkrav. Ifølge Kai T. Olsen i Handelsbanken er det for tiden 38 mil liarder kroner i utestående lån til eien domsselskapene i obligasjonsmarkedet. De største eiendomsselskapene som Olav Thon Gruppen, Norwegian Property, Entra, Steen & Strøm og OBOS, har ifølge Handelsbanken 27 milliarder av disse volumene.

11-12 mrd. I både 2012 og 2013 ble det med Handels bankens anslag utstedt nye eiendomslån for drøyt 11 milliarder kroner. Ved midten

NE 11 2014

JUSS & FINANS

Peter Hermanrud i Swedbank First Securities

av oktober var disse volumene 5,4 mil liarder, eksklusive Veidekke. Nedgangen i år skyldes dels at bankene er kommet mer på offensiven igjen, og dels fordi livselskapene har fokus på lange faste renter. Disse er rekordlave, og dermed er det mindre attraktivt for livselskapene å plassere penger i obliga sjoner. Livselskapene er også ifølge Olsen relativt selektive, de ønsker sentralt beliggende eiendommer med lange leie kontrakter. Mange av obligasjonslånene til eien domsselskaper ble altså utstedt i 2012 og 2013, men da til helt andre marginer enn i dag. Utgangspunktet for prisingen av obligasjonslån er de såkalte byttelåns rentene – swaprentene – i markedet. Det normale er jo lengre løpetid, desto høyere swaprenter, en stigende rente kurve. Bankene gir normalt lån til eiendomsselskaper med inntil fem års

Olav T. Løvstad i DNB

løpetid, som også er utgangspunktet for Unions bankundersøkelser. De treårige swaprentene er i dag helt nede på 1,75 prosent, femårige swaprenter ligger på 1,95 prosent, tiårige renter under 2,50 prosent. Fallende innlånsrenter for banke ne har gitt fallende utlånsrenter til eiendomskundene. Kai G. Olsen sa på finansieringsseminaret at en indikativ prising for Norwegian Property i dag er 70 punkter margin over swaprentene for et treårig lån, 101 punkter for lån med løpetid fem år og 129 punkter for ti år.

Første gang Det skal her sies at Norwegian Property nylig utstedte et femårig lån på 350 millioner kroner til en margin på 98 rentepunkter over de femårige swap rentene. Det er første gang selskapet

etter finanskrisen har lån til et så lavt marginpåslag og under de «magiske» 100 punktene. I fjor høst lå de tilsvarende marginene om lag et halvt prosentpoeng høyere. Belåningen er stort sett lik, 6568 prosent. Marginene er likevel ikke i nærheten av hva selskapet fikk i 2007, da de var ned mot 40 punkter. Bankene har uttalt at de tidene aldri kommer tilbake. For delprivatiserte Entra Eiendom er marginene ifølge Kai T. Olsen på 44 rentepunkter (0,44 prosentpoeng) for et treårig obligasjonslån, 62 punkter for femårig lån og 91 punkter for et lån med løpetid i ti år. Entras marginpåslag har ifølge Olsen falt med 100 basispunkter i løpet av snaue to år.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

100 næringseiendomstips

Tilgjengelig i bokformat fra 1. desember 2014. Vil du sikre deg et eksemplar? Send en e-post til eiendomstips@wr.no

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendomsteamet består av over 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, eiendomsutvikling, skatt og avgift, selskapsrett, entreprise, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

NE 11 2014

JUSS & FINANS

Nye meglerstandarder Det kommer nye Meglerstandarder for kjøp og salg av næringseiendom. Forum for Næringsmeglere, Norges Eiendomsmeglerforbund og BA-HR utgir meglerstandardene, og nå forteller BA-HR-advokat Stig Bech om endring ene. – Det jobbes med et helt oppdatert sett med maler som nærmer seg ferdigstillelse. Før de styrebehandles i organi sasjonene senere i høst, har vi valgt å være litt åpne med flere av de konkrete forslagene, i tillegg til at vi prøver ut deler av reguleringen i konkrete pågående transaksjoner. Det kan fortsatt bli flere endringer, sier Bech, som samtidig vil ha innspill fra aktørene i bransjen. De viktigste endringene tar ifølge Bech mer tak i fusjon- og oppkjøps inspirerte avtaler. – Vi ser at dagens markedsstandarder har med seg mye tankegods fra tidligere praksis med direkte salg av eiendom. Markedet har nå modne, og preges av generell M&A-inspirert tenkning, det vil si klassiske selskap- og virksomhetskjøp. Dette skyldes ikke minst det økende antall internasjonale aktører i det norske markedet. Men jeg understreker likevel at malenes identitet og hovedinnhold opprettholdes, ikke minst når det gjelder å balansere ut partenes rettigheter og

f orpliktelser på en fornuftig måte, sier Bech. Han forteller at den internasjonale tilnærmingen består i en noe endret disposisjon, hvor man splitter opp i: • Garantier • Forpliktelser • Skadesløshet • Betingelser for overtakelse • Mer utviklede mekanismer for ansvarsbegrensning

Gevinst- og tapskonto

Det foreslås også en høyere presisjonsgrad for skattepostene. • Selger godskrives resultat, skattemessig underskudd og avskrivninger frem til kl. 24:00 på overtakelses dagen. • Man gjør en nøyaktig beregning av skatten, ikke bare 12-deler. •M an justerer avskrivningene «til ordnet» selger i salgsåret mot basis for beregning av skatteulempefradraget.

Estimert balanse

– Justering for tap/gevinst på G/T-konto foreslås flyttet til en fotnote, siden vår erfaring er at det som hovedregel ikke justeres for dette, sier Bech.

Midlertidige forskjeller – I praksis gjøres det ikke tillegg eller fradrag i kjøpesummen for midlertidige forskjeller i balansen. Reguleringen av dette er derfor foreslått strøket, sier Bech.

– Om estimert balanse. Her er språket forbedret. Samtidig foreslås det presisert at selger skal godskrives resultatet frem til og med dagen for overtakelse, noe som vil klargjøre et punkt som har blitt diskutert fra tid til annen. Dessuten fra faller selgeren alle konserninterne krav som er uteglemt i Revidert Balanse, sier Bech.

Overtakelse – Når det gjelder eiendeler, skulle kjøper tidligere betale for alle eiendeler i balansen, samtidig som det ble gitt en garanti for at selskapet ikke fikk nye eien deler i revidert balanse etter avleggelsen av estimert balanse. Nå foreslås det i utkastene at selger eksplisitt må angi de eiendeler han skal ha betalt for, sier Bech. Andre konkrete endringer er:

–Punkt 3 om overtakelse og oppgjør foreslås flyttet frem i avtalen. Samtidig foreslås det presisert at Kjøper fra kl. 12:00 på dagen for overtakelse overtar risikoen for skade på Eiendommen og for at det inntrer omstendigheter som utgjør brudd på garantiene som gis per Overtakelse, sier Bech.

Betingelser Latent justeringsrett og justeringsplikt – Kjøpesummen påvirkes i praksis ikke av justeringsretter- eller plikter dersom de ikke er utløst. Derfor er strekpunktene om dette foreslått strøket, sier Bech.

– Punkt 4 regulerer selgers og kjøpers betingelser. Betingelsene var tidligere delvis regulert i punkt 11 om forbehold for styregodkjenning og due diligence, men foreslås nå flyttet frem der beting

Stig Bech, BA-HR.

elsene hører bedre hjemme. Reguler ingen i et eget punkt gjør det lettere å supplere med nye betingelser om f.eks. videreføring av eksisterende lån, forteller BA-HR-partneren.

bestemmelser her. I en note inntas tekst som kan benyttes til å snevre inn kretsen av personer som selgeren identifiseres med, sier BA-HR-advokaten.

Balansegaranti Covenants kontra warranties – Punkt 5 om selgers forpliktelser før overtakelse var tidligere regulert i garantikapittelet, noe flere, særlig utlendinger (som gjerne skiller mellom covenants og warranties) stusset over. Nå foreslås «covenants’ene» med et eget punkt som de fortjener, som for øvrig gjør det lettere å supplere med flere covenants, som å innhente ferdig attest, utbedre mangler med videre, sier Bech.

– I punkt 8 gis det først garantier om selskapet og dernest garantier om eiendommen. Forslaget til ny balansegaranti er langt mer presis enn den gamle balanse garantien, der selger i prinsippet heftet for alle «økonomiske forpliktelser», kjente og ukjente, betingede og ubetingede. I praksis hadde dette en altomfattende og uforutsigbar rekkevidde. Videre er garantien om pålegg gjort objektiv, noe vi finner rimelig.

Mangelsansvar

Offentlige tillatelser

– Punkt 8 om mangelsansvar inneholdt tidligere veldig mange ord og er nå for enklet vesentlig uten at innholdet er endret. Henvisningene til avhendings loven foreslås nå strøket, da avhendings loven og kjøpsloven har likelydende

– Det gamle punkt 8 om offentlige tillatelser foreslås strøket. Det gjelder ingen konsesjonskrav ved salg av aksjer, og de nye terskelverdiene er så høye, at punktet om melding til tilsynet foreslås flyttet til en fotnote.

Oppgjørsavtale – I vedlegg 11 foreslås inntatt en stand ard oppgjørsavtale som er vesentlig forenklet og forkortet. Sikringsobligasjon tinglyses ikke. Dessuten foreslås det tatt inn: «Aksjene er overtatt av Kjøper idet Estimert Kjøpesum er disponibelt på Kjøpers konto. Hvis Estimert Kjøpesum av en eller annen grunn ikke blir disponi belt på Kjøpers konto, skal eventuell aksjeeierbok og melding om aksjeerverv som bekrefter at Kjøper har blitt eier av Aksjene, ikke anses utstedt.» Denne bestemmelsen vil medføre at rekkefølgen for de ulike closinghandlingene blir av mindre betydning. Stig Bech mener at endringene blir veldig bra. – Man oppnår forenkling, økt presi sjon og en passe dose internasjonalisering – alt i en revisjon, avsluttet Bech sitt innlegg. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto NYEBILDER.NO

VI STREKKER OSS LITT LENGER ENN VÅRE KONKURRENTER

Det blir satt pris på. Eiendomsspar har i henhold til Brandbarometeret* 2014, som i 2013, den beste merkevaren av alle eiendomsselskaper i Oslo og omegn.

* Kåret av Eiendomsbarometeret, en merkevarerangering av landets ledende besittere, forvaltere, utviklere og meglere. Barometeret gjennomføres av NE meet i samarbeid med NE kunnskap og Norsk Eiendom. Rangeringen er gjort på bakgrunn av en bred spørre undersøkelse med 1.905 deltakere som jobber i eller nær næringseiendomsbransjen.