2016
Mer enn IT og olje på Fornebu
Her får du gründer hjelp
Leietakerne får eiendoms skatten
Effektivitet for statlige leietakere
Finn ledige lokaler i bladet
Leiekupp utenfor sentrum
Fornebu
Bryn-Helsfyr
50 nye selskaper signert i 2016! Vi kan se tilbake på et utrolig spennende år, forteller Anders Opsahl, og vi har klart å fylle opp nærmest alt ledig areal med nye selskaper. Men slike resultater kommer ikke uten hard og målrettet jobbing, for situasjonen så ganske annerledes ut for bare et år siden. Tekst: Karl-Erik Diskerud
– Da besluttet nemlig en av våre største leietakere, Eniro Norge, å nedskalere virksomheten og flytte ut av parken. Brått stod vi med drøyt 25 000 m2 ledig kontorareal – en betydelig andel av parkens totalt 85 000 m2. Men vi så på det som en mulighet, og satte i gang en omfattende prosess med oppgraderinger av bygningsmasse og uteområder, forteller Opsahl. I løpet av året er det pusset opp og modernisert kontorer, resepsjoner, kantineområder, fellesarealer, trimrom og toaletter. Ute er grøntområder og parkanlegg oppgradert, fasader renovert og 40 nye ladeplasser for elbil etablert. Og slikt blir lagt merke til. Det kan utleieansvarlig Linn Hege Aas bekrefte. – Etterspørselen etter visninger har økt, og vi har i snitt hatt to til tre besøk i uken. At rundt 50 nye bedrifter har signert leiekontrakt, vitner om at vi har blitt en attraktiv lokasjon. Av de 25 000 m2 som stod tomme, er nå drøyt 20 000 av disse bygget om og leid ut til nye spennende leietagere – en jobb vi er stolte av å ha gjort med våre egne folk. Å være 100 % ”hands on” er viktig for kvaliteten, forteller Opsahl. – I tillegg til Skullerud Park, har vi totalrenovert flere andre utleieobjekter i Oslo-området, sist Kirkegata 4 som vi kjøpte av Coop. Når Link Arkitektur flytter inn sommeren 2017, er alle disse objektene utleid.
Til venstre: Anders Opsahl ser nå resultater av målrettet arbeid og retter stor takk til sine dyktige medarbeidere og flotte leietagere.
Økt samarbeid i fokus
ANNONSE
Torsdag 27. oktober var det duket for EXPO Skullerud Park, hvor over 40 ulike firmaer og 200 deltagere var på plass. Formålet med arrangementet var å stimulere til mer samarbeid mellom bedriftene i parken, for på den måten å kunne bidra til vekst og økt lønnsomhet. Alle besøkende ble vartet opp med morgenkaffe og gratis frokost, og det var senere både foredrag og omvisning på det nye klatresenteret. Basert på responsen fra deltakerne, taler mye for at arrangementet blir en årlig tradisjon.
“Kjempeflott arrangement! Dette blir vi med på neste år også.”
TELL Reklamebyrå
Deltaker på Expo
Skreddersydde lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative Deltakerne fikk god anledning til å presentere virksomheten sin, og bli kjent med de andre bedriftene i parken.
Om Skullerud Park • Etablert næringspark Oslo syd • Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen • 85 000 m2 – flere forretningsbygg • Kun 10 min med bil fra Oslo S • Skullerud T-bane rett ved • Østmarka like inntil parken • Fri parkering for ansatte • En rekke fasiliteter inkludert • Mange aktivitetstilbud Se snp.no for mer info. Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, linn@snp.no
Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.
VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud inngår i leiekontrakten.
RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velvære Tandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre og skaper vekst. Bli med på laget du også!
Ledige eiendommer
Billingstadsletta 19 Sandvika
Ole Deviks vei 18 Helsfyr
150 - 3000 kvm
389 - 1245 kvm
Jongsåsveien 3 Sandvika
Vestre Bærum Næringspark
141 - 369 kvm
135 - 800 kvm
Kontakt Joakim Hereng Mobil: 99 57 28 78 E-post : joakim@lilleberg-eiendom.no
Les mer på
lilleberg-eiendom.no
Vi leverer! Gode lokaler i gode bygg med et høyt servicenivü
Velkommen til et enklere leieforhold
SP SP
sjølyst plass sjølyst plass
Nå utvikles Sjølyst plass, det nye samlingspunktet på Skøyen. Nå utvikles Sjølyst plass, det nye samlings På Sjølyst plass vil du finne punktet på Skøyen. På Sjølyst plass vil du finne 2000 - 7000 m2 med topp 600 - 7000 m2 med topp moderne kontorarealer. modernekafeer, kontorarealer Nye Nye restauranter, og service- tilbud vil gjøre kafeer, dette tilrestauranter, en inspirerende plassog for bedriften din. service-tilbud vil gjøre dette til en inspirerende plass Ta del i utviklingen på Skøyen. Bli for med å skape bedriften din. muligheter på Sjølyst plass nå! Ta del i utviklingen på Skøyen. Bli medKontakt å skapemegler: muligheter på Sjølyst plass nå! Christian Høgebøl 90 77 52 77 chh@cbre.no Kontakt megler: Høgebøl VELKOMMEN Christian TIL BYENS NYE MØTEPLASS! 90 77 52 77
www.sjolyst-plass.no chh@cbre.no
VELKOMMEN TIL BYENS NYE MØTEPLASS!
8
NE 11 2016
LEDER
Nye sentrum utenfor sentrum Det sies at i eiendomsbransjen er det tre ting som teller: Beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Og i de store byene er det sentrum som er den aller beste beliggenheten. Leietakerne og deres ansatte vil være nær gode kommunikasjonsknutepunkt, slik at man kommer seg raskest mulig til og fra jobben over en så stor del av døgnet som mulig. De ansatte vil ha et «nabolag» med muligheter for handel, ta en matbit utenfor kontoret og ha tilgang på ulike servicefasiliteter. Men fordi det er begrenset med plass i sentrum, og politikerne og byplanmyndighetene gjerne har hatt en motvilje mot at det bygges høyt og tett der, blir sentrum det området hvor leieprisene er høyest. Nye store kontorbydeler er blitt utviklet utenfor sentrum, områder som ofte har hatt et dominerende innslag av kontorbygg eller kombinasjonsbygg, områder som dør helt ut når arbeids tiden er over. Der er leieprisene vesentlig lavere enn i sentrum, og bedrifter har strømmet til Helsfyr, Nydalen, Lysaker, Kokstad og Forus og lignende steder. Da sparer de store penger på husleien og de får samtidig nye og topp moderne kontorfasiliteter.
Men døde bydeler om kvelden har sjelden vært det som tiltrekker seg de unge dyktige talentene når det skal rekrutteres. For leietakerne utenfor sentrum er det derfor en kjærkommen utvikling at «alle» nå streber etter de urbane bykvalitetene. Nydalen er kanskje det området som har kommet lengst med miksen mellom næring, bolig og handel/service, men i de fleste andre kontorbydeler har man nå ambisjoner om å bygge en by i bydelen. Det kommer til å ta lang tid før man kommer i mål. Man må sannsynligvis øke innslaget av boliger kraftig, og det må skapes et trafikkgrunnlag for både serveringssteder og handel. Men det vil bli skapt nye sentrum utenfor sentrum. Og da vil det som var kjedelige og døde kontorbydeler bli fantastiske lokaliseringer for leietakerne. Med stigende leiepriser som en av konsekvensene. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND
VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft. Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no
Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.
Foto: BERRE
Kristin Haug Lund, direktør prosjekt og teknisk, Entra ASA, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.
10
NE 11 2016
INNHOLD
Innhold NYHETER
82 Flere store prosjekter Det skjer mye i Bryn-Helsfyr-området.
16 Leietakerne får eiendomsskatten Entra med ny policy.
18 Leiepriser 22 Trenger ikke økte arealer Aldri vært færre som trenger større arealer ved flytting.
26 – Et miljørettet nybygg Storebrands nye storprosjekt i Vika.
32 Satser på statlig effektivitet Dette kan statlige leietakere vente seg.
48 Jakten på de gode ideene Innovasjon Norge kan hjelpe gründerne.
56 Kupp på Fornebu og Lysaker Leietakere kan spare stort på å flytte fra sentrum.
60 Mer enn IT og olje Det gamle Telenor-bygget er mer enn et flerbrukerbygg for IT- og oljeselskaper.
66 Vil bygge bysentrum på Fornbu Nye Fornebu sentrum.
70 Synes synd på fondene som kjøper dyrt Aspelin Ramm-sjefen med brannfakkel.
72 Mange gode tilbud på Bryn-Helsfyr Mye å velge i for leietakerne.
STAVA N G E R 90 Forus’ store lyspunkt Seabrokers med nesten ingen ledighet.
96 Får øynene opp for sentrum Leietakere jakter sentrumskvaliteter.
104 Den store vekstkampen Forus vs sentrum.
108 Anbefaler Forus-satsing COWI anbefaler at Forus blir lokomotivet i regionen.
114 Bråstopp for nybygg Det bygges ikke nye lokaler.
120 Tidenes høyeste ledighet Aldri har det vært mer ledige lokaler.
BERGEN 130 Mediehuset for alle Media City Bergen jakter de små og innovative.
136 Sentrum holder seg, Kokstad sliter Men Kyte Næringsmegling tror på Kokstad-comeback.
138 219 000 m2 ledig areal DNB Næringsmeglings seneste telling.
11
Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem Forsidefoto Oslo: Thomas Bjørnflaten, Nyebilder Bergen: Mad arkitekter Stavanger: Shutterstock Økonomi Leysyan Amland
56 Kupp på Fornebu og Lysaker.
Opplag/distribusjon – 16 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Sola, Randaberg, Stavanger, Sandnes, Bergen, Askøy, Os, Fjell og Osterøy. Bladet sendes også til ca. 3000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, Jens Martinsen og Michelle Csango Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS
90 Forus’ store lyspunkt.
ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 15. desember Opplag: 16 000
130 Mediehuset for alle.
H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.
600 KVM
Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 85819357
TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.
628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID
Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. Ledige arealer:
Kontor/Lager
• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet. Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje. NE nummer: 37076 Finnkode: 84153745
Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o
Lok a ler til leie LILLEAKERVEIEN 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Vi får 6. etasje i Lilleakerveien 31 ledig fra 1.1.2017. Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære.
417 kvm
Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc. Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen. Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet.
LILLEAKERVEIEN 23 Kontor / showroom et steinkast fra CC-vest, toppetasje. Lokalet er nyoppusset og ligger i 3. etasje med utsikt mot øst, nord og vest. Lokalet er inndelt med dels cellekontorer og dels åpent landskap. Planløsningen kan endres etter behov. Toalettløsning med mulighet for dusj. Eiendommen har felles takterrasse til fri benyttelse. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon / Lysaker stasjon med tog/ flytog, trikk og bussforbindelser.
180 – 368 KVM
Det er mulig å leie utvendige p plasser i tilknytning til arealene. Parkeringsplassene ligger umiddelbart på utsiden av inngangspartiet. Godt tilrettelagt for funksjonshemmede. Finnkode: 81800718
Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o
I N G . R Y B E R G S G AT E 98 - DRAMMEN 2558 kvm salgslokaler / verkstedslokaler Ing. Rybergsgate 98 ligger i et etablert handelsområde langs Rosenkrantzgata på Åssiden i Drammen med gode parkeringsforhold og bussforbindelser. Lokalene er på totalt 2 558 kvm og består av; • 711 kvm verkstedslokaler med 3 kjøreporter
2558 KVM
•
459 kvm høytlager med kontorer etc.
•
167 kvm garderobe, dusj etc.
•
548 kvm salgslokaer i 1. etasje.
•
673 kvm slagslokaler i 2. etasje. Direkte innkjøring i begge salgsarealer
Lokalene blir ledige i perioden 1.1.2017 til 1.5.2017. NE nummer: 45903, Finnkode: 85000119
AKERSBAKKEN 10 Kombinasjonslokaler nær Vulcan Vi har for utleie ca. 730 kvm gode kombinasjonslokaler beliggende et stenkast fra Vulcan. Ledigstilles ca. 15. 1 2017. Lokalet består av ca. 380 kvm lager med direkte adkomst fra rampe, samt tilhørende kontorer /showroom på ca. 350 kvm.
730 -832 KVM
Arealet egner seg meget godt til en kombinasjon av showroom, lager, kontor, resepsjon , møterom etc. Nåværende planløsning kan endres etter leietakers ønsker og behov. Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. NE nummer: 43313 Finnkode: 84021951
Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o
Lok a ler til leie LY S A K E R T O R G 8 O G 1 2 Kontorfellsskap For Scandinaviegaarden AS har vi for utleie kontorfellesskap beliggende i hhv. 3. etasje og 5. etasje.
KONTORFELLESSKAP
Leie pr. mnd. som inkluderer: •
Tilgang til flere felles møterom i hver etasje og kantine
•
Internett, renhold og kopimaskin
•
Mulighet for parkering
Finnkode: 84154775
BJØRNERUDVEIEN 8 Kontorlokaler Bjørnerudveien 8 ligger sentralt til i Bjørnerud Næringspark.
322 KVM
I eiendommen får vi ledig toppetasjen bestående av 322 kvm brutto leieareal. Etasjen ledigstilles 31.12.2016. Eventuell tidligere overtagelse kan være mulig. Fantastisk flott utsikt mot Oslo sentrum, Holmenkollen etc. NE nummer: 45666, Finnkode: 81799364
LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.
315 KVM
Følgende areal blir ledig: 4. etasje 315 kvm kontorlokaler. Arealet har gjennomgående lys og god utsikt. NE nummer: 42088 Finnkode: 85845452
Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o
16
NE 11 2016
NYHETER
Arve Regland og Entra har definert eiendomsskatten som felleskostnader for alle nye kontrakter i Oslo fra 2016.
Leietakerne får eiendomsskatten Entra velter den nye eiendomsskatten i Oslo over på leie takerne.
det er et omfattende takseringsarbeid som må gjøres. Byrådet tør i sitt budsjettforslag for neste år ennå ikke regne med disse inntektene. Men om skatten innføres i 2017 eller 2018, leietakere i Oslo kan bare belage seg på at det er de som må dekke denne kostnaden fremover.
Det rødgrønne byrådet i Oslo har som kjent vedtatt en innføring av eiendomsskatt på næringseiendom, en skattesats som finansbyråd Robert Steen (Ap) har garantert ikke vil overstige 3 promille ut 2019. Skatten på næringseiendom skulle gjelde fra og med 2017 (2 promille), men
Markedsstandard – Eiendomsskatt er revidert som markedsstandard. Skatten er definert som felleskostnader for alle våre nye kontrakter i Oslo fra 2016 og betales av leietaker, sa adm. direktør Arve Regland i Entra da selskapet presenterte resultater for tredje kvartal.
– Markedsleiene i Oslo har hatt en flat utvikling i 2016. I dette klimaet har vi greid å føre over eierkostnader til felleskostnader, sa Regland om eiendomsskatten. Og ikke nok med det, i tillegg til å slippe eiendomsskatt, kan Entra og andre utleiere trolig håpe på høyere leiepriser fremover. – Det er vedvarende bedre utsikter for Oslo-markedet, vi venter høyere leienivåer for 2017 som vil fortsette inn i 2018. Markedet blir sterkere kvartal for kvartal, og vi regner med å se det i leienivåene for neste år, sa Regland på presentasjonen.
LO K A L E R TIL LEIE CARL BERNER NÆRINGS PARK
HASLEVEIEN 28 C A 9 0 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E
•
Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer
•
Resepsjon/mottak, arkiv mm
•
Grei standard
•
Mulighet for parkering
HASLEVEIEN 28 C A 8 0 M 2 B TA KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E
3,5 prosent? Entra og andre utleiere får også hjelp av en høyere prisstigning. De fleste av Entras kontrakter justeres med utgangspunkt i konsumprisindeksen per november, og verdivurdererne legger ifølge Regland til grunn at denne årstakten kommer inn på 3,4–3,5 prosent. En høyere prisstigning bidrar til en oppjustering av eiendoms verdiene til Entra på 374 millioner kroner i tredje kvartal. Utsikter til høyere leieinntekter og en svært lav arealledighet i porte føljen hjelper også godt, ledigheten er nå under 4 prosent. – 96,1 prosent i utleiegrad er den høyeste vi har hatt på mange år, fortalte Entra-sjefen.
•
Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden
•
Beliggende i 3.etg med atkomst til personheis samt to stk. vareheiser til lasterampe
•
I dag et «åpent» areal, kan tilpasses etter behov
•
Mulighet for leie av parkeringsplass
Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto HANS FREDRIK ASBJØRNSEN
FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no
18
NE 11 2016
LEIEPRISER
Jakter 5000 m
2
Statsbygg er ute med en rekke store søk i markedet på vegne av statlige etater og virksomheter. NE nyheter skrev i mai at 80 000 kvadratmeter er i spill. Nå er et nytt søk på gang, om enn ikke like stort som noen av dem som ble kjent i vår. Barne-, ungdoms- og familieetaten (Bufetat) er organisert i fem regioner og har ansvaret for det statlige barne- og familie vernet. Bufetat består av fem regioner, blant annet Region øst, som dekker fylkene Akershus, Østfold, Oppland og Hedmark. Regionkontoret ligger i Oslo, som i dag
holder til i Pilestredet 27 (foto), på hjørnet av St. Olavs gate 22/24. Statsbygg søker nå på vegne av Bufetat ca. 3600-4100 kvadratmeter BTA med kontorarealer i Oslo for Bufetat, region øst. Bufetat ønsker lokaler i Oslo- området som har lett tilgang til offentlig kommunikasjon. Kravene for øvrig er «fleksible lokaler med nøktern, moderne standard». Det er videre ønskelig med en god areal utnyttelse, og det stilles krav til energi effektivitet og universell utforming.
Bufetat håper å kunne flytte inn i sine nye lokaler i november 2017 Statsbygg søker også ca. 550-650 kvadratmeter BTA med kontorarealer i Sandvika på vegne av Bufetat Region øst, familievernkontoret i Asker og Bærum. Kravene til beliggenhet og standard er de samme som nevnt over. Beregnet overtakelse i Sandvika er desember 2017. Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO
Leiepriser kontor i Oslo Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2
Nydalen Oslo ytre vest
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Oslo ytre øst
Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven
Økern Majorstua
Indre Oslo nord
Helsfyr-Bryn
Indre Oslo vest Skøyen
Lysaker
CBD
Indre Oslo øst
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu
3200
4200
2700
3350
2250
2800
1800
2400
1600
2100
1400
1950
1000
1650
Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2016). CBD: Sentrale business distrikt
Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom
Universitetsgata 8 SENTRAL BLIGGENHET RETT VED TINGHUSET OG PILESTREDET
Lysaker Torg 45
Sentralt beliggende i område under utvikling
CA. 360 - 1970 KVM BTA
LYSAKERS BESTE BELIGGENHET Moderne lokaler på toppen av Lysakerlokket CA. 3073 KVM BTA — — — — — —
Direkte nedgang til Flytoget og Lysaker stasjon “Green building” klassifisert kontorbygg Lyse og effektive lokaler som tilpasses ny leietaker Moderne konferanseavdeling Personalrestaurant God parkeringsdekning
KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no
Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no
— — — — — — — —
Meget sentral plassering, 3 min til Tinghuset Kun 7 min til Nationaltheateret stasjon Fleksible og effektive lokaler Trimrom, dusj og garderobe Innendørs sykkelparkering Restuaranter og cafeer i umiddelbar nærhet Lokalene blir nyoppusset og tilpasset leietaker Modernisering av fasade med spennende nytt cafekonsept i første etg.
KLP EIENDOM
20
NE 11 2016
LEIEPRISER
Kraftig nedgang i volumene NAI FirstPartners er ute med sin seneste markedsrapport, der de har tatt for seg transaksjonsmarkedet og leiemarkedet. Leiemarkedet i Oslo-regionen har ikke hatt noe kanonår, selv om flere store signeringer er på gang. NAI skriver i rapporten at tall fra Arealstatistikk viser at det ble signert 6,4 prosent færre leiekontrakter i tredje kvartal 2016 enn i samme periode i fjor. Samtidig har vi NAI tallmateriale som viser en enda større nedgang i signert kvadratmetervolum. Hvis man sammenlikner tredje kvartal 2016 med samme periode i
2015, er det registrert en nedgang i signert kvadratmetervolumet på hele 43,4 prosent. Det er et helt annet signal enn det eksempelvis Union Gruppen ga i juni. NAI skriver at leietakerne blir stadig mer bevisste når det gjelder beliggenhet og standard. Kontorbygg med mer usentral beliggenhet, og da gjerne i nærheten av etablerte boligstrøk, er fortsatt vanskelige å leie ut. Disse byggene anses til gjengjeld av mange investorer som attraktive konverteringsobjekter. De galopperende boligprisene i store deler av Oslo gjør at gapet m ellom
kvadratmeterprisen for boliger og næringsbygg større enn noen gang. Det gjør at det for stadig flere områder i byen er mulig å regne hjem konverterings prosjekter, og slike utleieobjekter tas da ut av leiemarkedet. NAI FirstPartners skriver videre i rapporten at de venter null i netto tilførsel av nye kontorarealer i Oslo-regionen i perioden 2016-2018. Brutto nybygging anslås å tilsvare det samlede arealet som tas ut av markedet i form av boligkonvertering. Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO
Ledighet kontor i Oslo Ledighet forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2
Nydalen Oslo ytre vest
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Oslo ytre øst
Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven
Økern Majorstua
Lysaker
< 12,5 %
Indre Oslo nord
< 10,0 %
Indre Oslo vest Skøyen
Helsfyr-Bryn
CBD
< 7,5 % < 5,0 %
Indre Oslo øst
< 2,5 % < 2,5 %
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu
< 17,5 %
Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2016). CBD: Sentrale business distrikt
Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom
Lensmannslia 4 EN AV ASKERS FLOTTESTE EIENDOMMER
Dronning Eufemiasgate 10
Lett tilgjengelig fra E18 og Asker stasjon
CA. 295 - 6000 KVM BTA
UNIK MULIGHET I BARCODE — — — — — — — —
Panoramautsikt over Oslofjorden og Oslo S CA. 420 KVM BTA — — — — — —
Kun 3 min. til Oslo S med tog, buss, trikk og taxi Lyse, attraktive lokaler med fantastisk utsikt Byens mest spennende område under utvikling Mulighet for å leie ekstra møterom Sykkelparkering og dusj/garderobe Personalrestaurant
KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no
Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no
Kun 5 min gangavstand til Asker stasjon Moderne og fleksibelt bygg Flott kantine med takterrasse Trimrom, gymsal, dusj/garderobe Innendørs sykkelparkering Konferanseavdeling med lounge Meget god parkeringsdekning Grønne omgivelser
KLP EIENDOM
22
NE 11 2016
NYHETER
Trenger ikke økte arealer Andelen leietakere som trenger økte arealer ved flytting, er på et rekordlavt nivå. Akershus Eiendom utførte i august sin 13. årlige undersøkelse av flyttemønstre blant kontorleietakerne i Oslo. Leietakerne har enten signert en kontrakt i år eller er i ferd med å flytte. Undersøkelsen skal vise etterspørselssiden i kontormarkedet. Årets undersøkelse viser ifølge den seneste markedsrapporten til Akershus Eiendom at 59 leietakere er i ferd med å flytte til 312 000 kvadratmeter med nye kontorlokaler. Det representerer anslagsvis 40-50 prosent av de totale flyttearealene i kontormarkedet i Oslo i år.
Mindre arealer Undersøkelsen fra august viser at leietakerne i snitt trenger 10 prosent mindre arealer enn det de flytter fra. Tre offentlige leietakere står imidlertid for rundt to tredjedeler av denne reduksjonen. Holder vi disse leietakerne utenfor, utgjør den reduserte areal bruken 3,5 prosent. I 2015 var det hele 45 prosent av leietakerne som ville redusere arealene, i årets undersøkelse er denne andelen falt til 37 prosent. Men, i 2016 er det bare 19 prosent av de undersøkte leietakerne som vil øke arealbruken, og det er den laveste andelen som er registrert opp gjennom årene. Til sammenlikning lå denne andelen på 60-70 prosent i årene 2005-2008.
vorfor det skal nedskaleres. Blant leieh takerne med redusert arealbehov, svarer 56 prosent at de vil redusere antall kvadratmeter per ansatt, men ikke kutte i bemanningen. Totalt 16 prosent svarer at de vil redusere bemanningen, som er en økning sammenliknet med de tre foregående årene og den høyeste andelen som er registrert siden 2011. Akershus Eiendom tolker funnene som en kombinasjon av behov for mer effektive arealer, samt noe økt usikkerhet om fremtiden. Næringsmegleren mener trenden med økt arealeffektivitet fortsatt er til stede i markedet, og det driver etterspørselen etter nye og mer effektive lokaler fremover. 44 prosent av de spurte oppgir for øvrig at de har et uendret arealbehov.
Arealeffektivitet Ifølge markedsrapporten er økt areal effektivitet den viktigste årsaken til
Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT
Brynsengveien 10
Ledige arealer i kjente GlasMagasinet med egen kontorinngang
EFFEKTIVE LOKALER VED BRYNSENG T-BANE BELIGGENDE VED RINGVEI 3, ENKEL ADKOMST CA. 430 - 1630 KVM BTA — — — — — —
Representativt bygg Lyse og effektive lokaler Personalrestaurant God parkeringsdekning Sykkelparkering og dusj/garderobe Busstopp 100 meter unna
KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no
Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no
CA. 300 – 1860 KVM BTA — — — — — — — —
Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss 2 minutter til Stortovet t-banestasjon Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Kantine, sykkelparkering, dusj/garderobe Unike og moderne kontorlokaler Bygget har sjel og lang historie GlasMagasinet kjøpesenter fornyes i disse dager
KLP EIENDOM
12 min.
10 min.
Oslo sentrum og Oslo Lufthavn Det skal godt gjøres å finne en mer sentral og praktisk beliggenhet enn Portalen Lillestrøm. Portalen er kun et stenkast unna Lillestrøm togstasjon med alt av ekspress-, lokal-, region- og flytog. Det er over 18 avganger i timen, og reisetiden er på kun 10 min. til Oslo sentrum og 12 min. til Oslo Lufthavn Gardermoen.
Les mer om oss på portalen-lillestrøm.no
Kontakt Hans Petter Hauge M: 909 12 267 E: hans.petter.hauge@obos.no Carl Magnus Hegde Næss M: 93 43 19 38 E: carl.magnus.hegde.naess@obos.no
26
NE 11 2016
NYHETER
– Et fremtidsrettet miljøbygg Storebrand står klar til å rive Ruseløkk veien 26. Byrådet i Oslo sier nå ja til nærmere 60 000 kvadratmeter og 59,5 meter i nye Ruseløkkveien 26. I en pressemelding fra Storebrand skriver selskapet at byrådet har avgitt en reguleringssak for eiendommen. Storebrand får altså anledning til å rive den eksisterende bygningsmassen og erstatte den med et nytt og større kontor- og forretningsbygg. Samtidig blir det et mindre handelsområde enn i dag. Nybygget vil bestå av drøye 40 000 kvadratmeter kontorarealer og om lag 14 000 kvadratmeter handelsarealer, samt et garasjeanlegg.
Største siden Barcode Det nye bygget skal åpnes opp, der det blir to diagonale passasjer og et offentlig tilgjengelig torg i midten. – Dette blir trolig det største nybyggingsprosjektet i CBD-området i Oslo siden Barcode i Bjørvika. I tillegg til at nybygget vil bli noe større enn dagens,
med en mer effektiv arealutnyttelse, er vi også veldig opptatt av at det skal bli et grønt bygg med helhetlig miljøfokus, sier Truls Nergaard, som nylig har tatt over som leder leder i Storebrand Eiendom. Byutviklingsbyråd Hanna E. Marcussen (MDG) sier i meldingen at det er gledelig å se hvordan Storebrand her går foran i å skape nye møterom og økt byliv for byens befolkning.
Ruseløkkveien 26 skal ifølge eldingen bli et fremtidsrettet miljøbygg m med høy kvalitet, som betyr moderne konstruksjoner, grønne tak, store vindusflater, solceller og energibrønner i fjellgrunnen. Gateparkeringen på vestsiden av kjørebanen i Ruseløkkveien skal nå fjernes til fordel for å utvide Ruseløkka skoles utearealer med 2,5 meter i bredden.
Høyere og tettere
Halve energibruken
– Med et slikt prosjekt, som tilfører så mye til byen, er vi også villige til å tillate noe mer høyder, sier Marcussen i meldingen. Planmyndighetene innstilte i sitt forslag på 51,5 meter, men by rådet tillater altså et høyere bygg, som var helt nødvendig for realiseringen av nybygget. – Det er hyggelig at byråd for byutvikling står ved uttalte a mbisjoner og muliggjør en bærekraftig by reparasjon i Oslo. Nettopp det å bygge høyere og tettere må til for å møte befolkningsvekst og arealpress i hovedstaden. Vårt fokus på gode byrom og arkitektur, samt grønne og sunne bygg, tillater høyere og tettere utvikling, sier Nergaard.
Prosjektet vil også åpne kvartalet for fotgjengere og legge til rette for byliv, handel og bevertning på gateplan. – Nybygget vil kun ha halvparten av energibruken i forhold til dagens bygg. Et nybygg vil også gi bedre økonomi på lang sikt for Storebrands pensjonskunder, som eier bygget, sier Nergaard. Går alt etter planen, kan arbeidene starte om ett års tid, og det nye bygget stå ferdig i 2021. Formelt skal saken behandles i byrådet 30. november, også prosjektet skal også styrebehandles i Storebrand Livsforsikring og forutsetter en godkjenning her. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
MUNKEDAMSVEIEN 53B KONTOR - VIKA/AKER BRYGGE
Munkedamsveien 53b - vis-à-vis Aker Brygge Lekre, nyoppussede lokaler i 4. etasje
Beskrivelse
Fasiliteter
Kontor 4.etg: Ca 545 kvm BTA Moderne og nyoppussede lokaler med en blanding av team-løsninger og cellekontorer. Minikjøkken med flott spiseplass. Flere større og mindre møterom.
• • • • •
Munkedamsveien 53B ligger meget sentralt med nærhet til Aker Brygge og Tjuvholmen Attraktivt område med kort vei til alt av servicefasiliteter Bussholdeplassen Vika Atrium ligger rett utenfor bygget Det er 8 min å gå til Nationaltheateret stasjon Parkeringshus vis a vis
Marianne Nielsen Landvik Tlf 922 63 130
Næringsmegler | Eiendomsmegler MNEF marianne.landvik@basale.no
Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS
28
NE 11 2016
NYHETER
Fullt gjennomslag for Entra Entra får det stort sett som de vil for nye Tullin-kvartalet. I praksis har byrådet i Oslo lagt seg på samme linje som de gjorde for Ruseløkkveien 26, de godtar høydene og utnyttelsen, men tar med noen justeringer fra Plan- og bygningsetaten og fremmer et eget alternativ 3. Saken om den massive utbyggingen av Tullin-kvartalet var oppe i byrådet onsdag. Målet med planen til Entra er å legge til rette for ytterligere utnyttelse av kvartalet, blant annet med nye lokaler for Det juridisk fakultet ved Universitetet i Oslo (UiO).
46,5 meter Entra går inn for å bevare eksisterende arealer på 27 330 kvadratmeter, mens øvrig bebyggelse kan rives og bygges opp til 46,5 meter høyde, inkludert takoppbygg. Med 64 600 kvadratmeter nybygg blir den samlede bebyggelsen i kvartalet 91 900 kvadratmeter.
Retningslinjene til kommuneplanen tilsier høyder opp til 42 meter i plan området, langs Ring 1. For øvrig vurderes gesimshøyde tillatt inntil 30 eter i indre by, og dette gjelder også for fasader vendt mot Kristian Augusts gate, som er tilfellet for Tullin-kvartalet. Det blir en gesimshøyde ut mot Kristian Augusts gate på 30 meter, altså vesentlig lavere høyde enn inne i kvartalet. Ny bebyggelse innenfor kvartalet utformes slik at det dannes et hierarki i bebyggelsen, der det nye bygget til UiO mot Kristian Augusts gate er høyest og tydeligst markert.
Kun 34 meter Ny bebyggelse imot Universitetsgata/ Pilestredet kan oppføres med bebyggelse opptil 43,5 meter høyde, mens andre felt kan ha inntil 40,5 meter høyde. I planmyndighetenes forslag var det satt av 58 700 kvadratmeter med ny bebyggelse, som gir et totalt areal på ca. 86 030 kvadratmeter. Men Plan- og bygningsetaten ville bare ha inntil 34 meter byggehøyde. Byrådet har kommet til en annen konklusjon enn Plan- og b ygningsetaten
og fremmer altså et alternativ 3. Det er en kombinasjon av de foreslåtte høydene fra Entra, men har med plan myndighetenes forslag om ikke å overbygge et gatetun og felt. Byrådets alternativ inneholder dessuten også to rekkefølgebestemmelser knyttet til tiltak utenfor planområdet.
Fornøyd med hovedlinjene Byrådet er fornøyd med at hovedlinjene i forslaget fra Entra, som legger opp til å opprettholde byggehøyder langs f asadene mot Kristian Augusts gate. Høyere bebyggelse og større volumer plasseres lengre inn i kvartalet. Byrådet slutter seg også til Plan- og bygningsetatens vurdering av at de foreslåtte dimensjoner mot Kristian Augusts gate, bygger opp om Tullinløkka som et nasjonalt viktig område. Nybyggets plassering vil ligge symmetrisk i forhold til Tullinløkka. Aksen gjennom universitetsbygningen, utgjør et «sterkt formalt grep». Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Modulvegger
–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger av komplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-100 Standard og MV-DørenAlu MV-Panorama
Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 modulvegger.no mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.
Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag Toma Gruppen er den eneste norskeide totalleverandøren av Facility Management tjenester i Norge. Vi lever av gode kundeopplevelser og våre 3000 dyktige servicemedarbeidere leverer hver dag tjenester i form av en totalleveranse eller enkelttjenester innenfor områdene renhold, kantine, kontorstøtte, vakthold og eiendomsdrift. Har du eller noen du kjenner behov for våre tjenester – ta kontakt med oss og vi skal hjelpe deg. Les mer om oss på www.toma.no
MV-Trespiler MV-Trespiler
30
NE 11 2016
NYHETER
De ansatte i staten frykter at de må sitte trangt i tiden fremover, men Kommunalog moderniseringsdepartementet lover at trivsel skal være en viktig faktor. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock)
Satser på statlig effektivitet Statlige ansatte skal sitte mer effektivt fremover, areal effektivitet og funk sjonalitet skal vekt legges mer. Det har i privat sektor vært en til dels betydelig arealeffektivisering de seneste årene, og det er i dag ikke uvanlig med under 20 kvadratmeter per kontoransatt. Statlige virksomheter har hengt mer etter her, men nå blir det endring, selv om lokalenes utforming er vel så viktig. Seniorrådgiver Sissel Mossing i Kommunalog moderniseringsdepartementet (KMD) svarer på vegne av departementet at det overordnede prinsippet for arealeffektivitet for statlige leietakere ikke omhandler arealeffektivitet. Dette er også viktig, men lokalenes funksjonalitet teller vel så mye. – Det vil si hvilket behov lokalene skal dekke og kostnadene, sier Mossing til NæringsEiendom.
Regjeringen kom imidlertid i februar i år med en melding om at «Staten skal være en krevende kunde». Solberg- regjeringen vil ha mer oppmerksomhet rundt arealeffektivitet og har bestemt at «kontorer i fremtidige statlige bygge prosjekter ikke skal overstige 23 kvadrat meter bruttoareal per ansatt». Med andre ord er ikke kravet langt unna de 20 kvadratmeterne som typisk regnes som arealeffektive lokaler i privat sektor.
Det viktigste – Arealeffektivitet er den viktigste parameteren for å holde prosjektkostnader nede og å spare energi, både i form av mindre materialbruk og lavere energibruk til varme og ventilasjon. I tillegg reduseres driftskostnadene over investeringens levetid, og leietakeren får lavere husleie. Arealnormen gjelder for kontorlokaler i nye bygg, og normen er satt ut fra erfaringstall fra en rekke nye byggeprosjekter, forteller Mossing. Men en ting er arealeffektiviteten, en annen ting er arealutformingen. Her er det selvfølgelig en sammenheng, men det har vært motstand blant
Totalleverandør av glass og systeminnredning med fokus på kvalitet og design Med høy kvalitet og innovasjon i fokus kan våre kunder alltid være trygge på å motta produkter som tilfredsstiller europeiske krav.
www.indunor.no
32
NE 11 2016
NYHETER
Jan Tore Sanner vil ha mer effektive kontorlokaler for statlige virksomheter. (Foto: Torbjørn Tandberg)
s tatlige leietakere til det å sitte i åpne og aktivitetsbaserte løsninger. Blant annet har fagforeningene i Mattilsynet nektet dette plent og vil tviholde på celle kontorer. For de som jobber i staten, betyr imidlertid den nye regelen at ingen av de nye kontorbyggene som skal huse statlige virksomheter kan ha celle kontorer. Arealbruken i cellekontorer er vesentlig høyere enn når man jobber i åpne landskap. Mossing sier det viktige er at man skaper gode arbeidsplasser for den virksomheten som skal være der. – Trivsel betyr mye for effektiviteten. Det er ikke slik at én løsning passer for alle. Flere departementer og etater sitter nå i åpne eller aktivitetsbaserte løsninger. Vi har ikke registrert at det er motstand mot løsningene for arbeidsplassene i disse virksomhetene, men selvsagt må kontorløsningene være gjennomtenkte og godt tilpasset de funksjonene som skal utføres. Det gjelder særlig aktivitets baserte løsninger med flere valgmuligheter for medarbeiderne, og som har vist seg å være godt egnet til avansert kunnskapsarbeid, sier hun.
DET KREVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT TERRENG
Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 150 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. Historien forplikter
www.malling.no
34
NE 11 2016
NYHETER
«Trivsel betyr mye for effektiviteten.»
Overordnede føringer
Rådgivning
– Men hvem har styringsretten og endelig beslutningsmyndighet for valg av arbeidsplassløsninger i statlige virksomheter? – I hovedsak er dette opp til det enkelte fagdepartementet og den enkelte virksomheten. Men regjeringen legger noen overordnede føringer i «Instruks om bygge- og leiesaker i statlig sivil sektor» og supplerende retningslinjer og rundskriv. Arealbruk og kostnader henger sammen, men her er dataene mangelfulle. Adm. direktør Harald Vaagaasar Nikolaisen i Statsbygg uttalte tidligere i år at staten ikke har oversikt over hva statlige virksomheter betaler i husleie til private aktører. – Hvordan skal dere få kontroll på dette? – Det er det enkelte fagdepartementet som har ansvaret for de leiekontraktene som inngås av underlagte etater innenfor sitt område. Det arbeides nå med å utvikle en database med informasjon om de lokaler som staten leier i markedet. Denne basen vil også inneholde en oversikt over hva alle statlige virksomheter betaler i husleie, og databasen er planlagt ferdig i 2018, svarer Mossing.
– Hva er de viktigste tiltakene for at staten blir en mer profesjonell aktør i det private markedet? – Gjennom Statsbygg kan KMD bidra med rådgivning til statlige virksom heter som skal leie lokaler. Rådgivningen gjelder bistand i kontraktsforhandlinger og bistand til å gjennomgå og se leie forholdene under ett, som en portefølje. Dette har gitt store besparelser for flere statlige virksomheter og er en tjeneste som blir benyttet av stadig flere statlige virksomheter. – Er signalene til de private ut leierne at staten blir en tøffere motpart i forhandlingene? – I alle anskaffelser er kostnad et viktig kriterium, og slik vil det fortsatt være. Vi har satt krav om at man skal gå ut i markedet for å innhente flere tilbud før kontraktsinngåelse. Signalet er at staten skal opptre profesjonelt i leie markedet og oppnå så gode betingelser som mulig. Staten må også evne å se sine leide lokaler i et porteføljeperspektiv. Det innebærer å styrke koordineringen og oversikten, sier seniorrådgiveren. Mossing sier at det ikke er satt mål for kostnadsbesparelser for statlige virksom-
heter når det gjelder utgifter til husleie og felleskostnader. – Men erfaringer fra andre land viser at potensialet er betydelig, sier hun.
Ny utredning – Så hva er prioriteringene og prosjektene fra departementet det nærmeste året når det gjelder arealeffektivisering og statlig arealbehov? – Det er oppdragsgiver, eksempelvis et departement, som skal vurdere behovet for nye lokaler. I den forbindelse gjøres det en utredning der det fremgår hvilke krav som må stilles til lokalene. Det gjelder funksjon, størrelse, beliggenhet og kvalitet for at virksomheten skal kunne ivareta sine oppgaver, svarer Mossing. – Utredningen skal ivareta hensynet til effektiv ressursbruk, og det må inngå en vurdering av dette i analysen. Utredningen legges til grunn i det videre arbeidet i prosjektet. Når KMD har en samlet informasjon om statens eide og leide bygg, kan det bli aktuelt å justere kravene i Instruks om håndtering av bygge- og leiesaker i statlig sivil sektor. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Bygård i Oslo sentrum til leie – under rehabilitering
Fougsta ds
Fo ss '
yrsveien
Geit m
ag v
eie n
Vøye nsvin gen
e Val l
ata Stensg Ther eses gate V i da r s gat e
agen s gate
Lyder S
Eu
s
ga
rn le ys Fe a
ate es g
BISLETT STADION
gt
e
ate
es g
S ch i v
ST. HANSHAUGEN
Henrik Ibsens gate
NATIONALTHEATRET Ad el er sg at e
VIKA
IVs
ga te
YOUNGSTORGET Ka rl
Jo
ha
Gr en
ns
ga te
se n
at org St
STORTINGET
nk e
da ms Kontakt: ve i e n
Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no
ian
RÅDHUSET
a
gat e
Co rt
KRISTIAN IVs GATE 15
ist
Ko nge ns
Fr am ne sv n
Mu
SOLLI PLASS
Kr
ata
Balder s
Nie ls J ue ls g
ate
ls g a te
DET KONGELIGE SLOTT
t de
Lokalene er 300 meter fra National By theatret som er et knutepunkt for gd ns øy Tho all rbuss, trikk, é t-bane og tog med blant sen sg ate annet flytoget.
st
re
ate es g nløv
å påvirke prosessen for å forme lokalene til hva man ønsker.
Bygården består av kontorlokaler fra 150 m2 oppover. Her er det mulighet FROGNER til å leie alt fra et kontorlokal tilKIRKE hele 2 bygget på 1530 m .
W er ge lan ds ve ie n
URANIENBORG
rsi tet sg
ld e Gy
4. ETASJE: Leieforhold: BTA 260 m kontor 2
Pil e
Un ive
at
e
Pa rk ve ien
ga te
m an ds
Ti de
en vei by ke is
g
Maridalsve n ie
Ec ke rs be rg s
ga
t
m el Hj
3. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m hele etasjen, kontor, kan deles i to leieforhold. 1) BTA 190 m2 2) BTA 160 m2
Gabe
He rm an
ie
Ki rk ev e
at e
es bo
ate
te ga
lm Ho
is Lou
te ga
D ar res g
ris
te
S
Kingos gate
s ie
ate
n ge
sg Ueland
ga te
a sp Ca
No rd ra ak sg
ga
Br
s in Od
2
Bygården skal totalrehabiliteres i 2016 og det er derfor mulighet til
Pa
Kristian IVs gate 15
Mo ge
s gate
n eie uv
n eie dv
t rs
ata
ls '
ta gs Bo
jo
Fu gl eh
ve
ta
Sofie
a at
Ma
MAJORSTUEN
160 - 610 m2 kontor
eie av
te ga
g rie
FAGERBORG
sg at e
au gg
Ås
s ad rst
ky
n
ILA
n
me
l Va
M id de lth un
Brag evei en
lsveie
ansen s vei
Wolff s gat e
Ullevå
n
borggata
ei e
m Ha
Fr id tjo fN
ked als v
Fage r
Sø r
AKER BRYGGE
KVADRATUREN
OSLO SENTRALBANESTASJON
36
NE 11 2016
NYHETER
Harald Vaagaasar Nikolaisen
- De glade amatører Adm. direktør Harald Vaagaasar Nikolaisen i Statsbygg var før sommeren i NæringsEiendom nådeløst ærlig da han beskrev de statlige aktørenes kompetanse i det private leiemarkedet i dag. – Den er svært varierende, de er de glade amatører, men på den annen side er det meningsløst at de skal ha en profesjonell kompetanse her. Å forhandle om leieavtaler er noe v irksomhetene kanskje gjør en gang hvert 10–20. år, og det er utenfor deres kjernekompetanse, sa han til juniutgaven av bladet. Den manglende p rofesjonaliteten bunner i at det handler om noe som ikke noe som står øverst på agendaen til virksomhetene, men gjerne o verlatt til en HR-direktør eller en administrasjonssjef. Statsbygg-
sjefen uttalte dessuten på et seminar i mai i år at noen av de statlige virksom hetene blir rundjult i det private leie markedet.
Amatører – For stort gap slik det er i dag. Staten er en amatør i et profesjonelt marked, konstaterte Statsbygg-direktøren før sommeren. Statsbygg-sjefen hevdet også på det samme seminaret i mai at ingen har oversikt over hva statlige leietakere betaler i leie til private aktører. Anslagene spriker mellom 10 og 20 milliarder kroner i året. – Ja, dette er veldig usikkert, vi vet ikke dette før det kommer en ny database. Men jeg vil si at et innsparingspotensial på 1–2 milliarder kroner er reelt og helt
oppnåelig. Erfaringer viser at vi drar inn 10 prosent, det ligger omtrent der, sa han, og siktet til Statsbyggs rådgivnings tjeneste. Som hovedsaken viser, inn føres det i løpet av 2018 et nytt statlig register, der det blir tilgjengelig informasjon om de statlige leie takernes arealbruk og leiekostnader. Registeret vil inneholde opplysninger om hvilke arealer de leier, hvor mye de leier, hvor mange kvadratmeter bruker de per ansatt, og hva kvadratmeterleien er. Dette registeret blir «naming and b laming», som det er i Storbritannia. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
ANNONSEBILAG
Ledige Lokaler Q4 / 2016
ANNONSEBILAG
GODE OBJEKTER SØKER NY LEIETAKER EILIV CHRISTENSEN CEO / PARTNER
Den siste tiden har vi registrert økt etterspørsel etter kontorlokaler og høy aktivitet for å få på plass løsninger før årsskiftet. Det er i flere områder innen Stor-Oslo mange gode tilgjengelige løsninger som kan tilbys leietakere, mens det i visse områder er høyere etterspørsel enn tilbud. Vi registrer at bedrifter starter søkeprosessen etter nye lokaler tidligere enn foregående år, og innhenter gjerne leietilbud fra flere aktuelle tilbydere enn tidligere.
For mer informasjon om NAI FirstPartners se: www.nai.no
TRENDER FOR KONTORLEIEMARKEDET: • Netto tilførsel av nye arealer forv entes å bli null i perioden 2016–2018, da brutto nybygging anslås å tilsvare samlet areal som tas ut av markedet i form av bolig konvertering. • Som et resultat av flere store kontraktsutløp og generelt økt forventet økonomisk optimisme er det nærliggende å tro på økt ny byggingsaktivitet og positiv netto tilførsel av arealer i 2019. • Med galopperende boligpriser i store deler av Oslo, er gapet mel lom kvadratmeterprisen for bolig og næring større enn noen gang.
Dette medfører at det for stadig flere områder i byen vil være mulig å regne hjem konverteringsprosjekter. • Selv med et til dels krevende makroøkonomisk bilde, lav syssel settingsvekst i kontornæringen, samt økt fokus på arealeffektivitet, er vår prognose at kontorledigheten i Oslo-området på sikt skal ned. Med like mye arealer som tilføres og tas ut av markedet og moderat økning i etterspørselen etter kontorlokaler anslår at ledigheten skal falle ned mot 7,5 % innen utgangen av 2017. Ledigheten er p.t. estimert til 8,0 %. • Vår prognose er at leienivåene er på vei oppover på sikt. Til tross for dette skal det nevnes at de siste tallene fra Arealstatistikk viser at gjennom snittlige nominelle leiepriser i Oslo sett under ett har hatt en marginal nedgang (3,14 %) målt mot samme periode i 2015. Vår utleieavdeling kommer til å få en hektisk og utfordrende avslutning på året, noe vi ser frem til. Vi har gjennom 2016 bidratt til at flere løsninger er kommet på plass, og har samtidig flere spennende prosesser på gang.
ANNONSEBILAG
236 – 2.637 m2 flotte kontorlokaler med god parkeringsdekning
HELSFYR GRENSEVEIEN 107 • • • • • •
236 - 2.637 m2 kontorlokaler Meget sentral beliggenhet på Helsfyr med gode profileringsmuligheter Kun få meter til Helsfyr buss- og t-banestasjon Meget god parkeringsdekning på byggets tomt og i garasjekjeller Kantine og mulighet for å leie stort møterom Lokalene holder god standard
KONTAKT
Son André Hval | T: 2301 1417 | M: 4008 0789 | E: sah@nai.no Petter Bjørge | T: 2301 1415 | M: 4811 2972 | E: pb@nai.no
ANNONSEBILAG
301 – 3.900 m2 kontor / showroom og lager
HELSFYR GRENSEVEIEN 99 • •
• • • • •
Beliggenhet midt på Helsfyr med profilering mot hovedvei Ledige lokaler: Lager u.etg: 764 m2 Kontor 3.etg: 346 m2 Kontor 1.etg: 1.426 m2 Kontor 4.etg: 595 m2 Kontor 2.etg: 301 m2 Kontor 5.etg: 529 m2 Gjennomgående god standard Kan tilpasses leietakers ønsker og behov Rikelig med garasje/parkeringsplasser inne og ute Gangavstand til Helsfyr t-banestasjon – ca. 8 min. med t-banen til Oslo sentrum Kjøreport og rampe
KONTAKT
Son André Hval | T: 2301 1417 | M: 4008 0789 | E: sah@nai.no Michael Færden | T: 2301 1413 | M: 9222 4777 | E: mf@nai.no
ANNONSEBILAG
179 – 1.400 m2 moderne nyoppussede kontorer med mulighet for noe lager
ALNA OLE DEVIKS VEI 44 • • • • • • • • •
Meget god standard til en fornuftig leiepris Rikelig med parkering Velutstyrt treningsrom med garderober Felles møterom som alle leietakere kan benytte Kantine med takterrasse Mulighet for leie av noe lager med kjøreport på ca. 180 m2 Offentlig kommunikasjon rett ved eiendommen, bussavgang hvert 8. min. (rute nr. 66 og 401) Enkel og direkte adkomst fra E6 Fleksible løsninger, lokalene kan deles opp
KONTAKT
Michael Færden | T: 2301 1413 | M: 9222 4777 | E: mf@nai.no
ANNONSEBILAG
408 – 2.000 m² moderne kontorlokaler i Kvadraturen
KVADRATUREN DRONNINGENS GATE 8 A • 408 – 2.000 m2 moderne kontorlokaler av god til meget høy standard nederst i Kvadraturen ved Norges Bank og like ved Oslo Strandpromenade • Meget representativt bygg med moderne glassfasade og god eksponering • Lokalene tilpasses leietakers behov • Meget god servicedekning i nærområdet • Svært rask kjøretøyforbindelse av og på Bjørvikatunnelen • Nærhet til alle typer offentlig kommunikasjon, også Oslo S • God sykkelparkering og garasje i bygget KONTAKT
Michael Færden | T: 2301 1413 | M: 9222 4777 | E: mf@nai.no Son André Hval | T: 2301 1417 | M: 4008 0789 | E: sah@nai.no
ANNONSEBILAG
312 m2 moderne kontorlokaler med høy standard midt på Egertorget
EGERTORGET KARL JOHANS GATE 18 C - HORNGÅRDEN • Ledige lokaler i byggets 4. etasje • Stortinget t-banestasjon i umiddelbar nærhet • Lokalene har svært gode lysforhold som sikrer gode arbeidsforhold • Lokalene kan tilpasses ny leietaker • Kort avstand til byens servicetilbud • Heis
KONTAKT
Son André Hval | T: 2301 1417 | M: 4008 0789 | E: sah@nai.no Michael Færden | T: 2301 1413 | M: 9222 4777 | E: mf@nai.no
ANNONSEBILAG
250 – 1.100 m2 kombinasjonslokaler / kontor / showroom / produksjon / lager
ØSTERÅS
• • • •
KONTAKT
• •
GRINI NÆRINGSPARK 10
Michael Færden | T: 2301 1413 | M: 9222 4777 | E: mf@nai.no
Lokalene kan skreddersys for nye leietakere Kjøreramper, kjøreporter og vareheis på eiendommen Meget god parkeringsdekning Etablert næringsområde, med attraktiv beliggenhet, med butikker, kontorer og lager Fleksible løsninger Kombinasjonslokaler
50 – 274 m2 kontor / lager / showroom / kombinasjon
ØSTERÅS
GRINI NÆRINGSPARK 15
KONTAKT
Michael Færden | T: 2301 1413 | M: 9222 4777 | E: mf@nai.no
• 274 m2 ledig kontor / lager / showroom / kombinasjon • Lokalene kan deles fra ca. 50 m2 BTA • Lokalene er nyoppussede, lyse og fine og kan tilpasses leietakers ønsker og behov • Det er rikelig med parkering på eiendommen både for ansatte og besøkende • Vareheis inn til lokalet
ANNONSEBILAG
150 – 1.800 m2 kombinasjonslokaler: kontor / showroom / lager / produksjon
RØA
• •
KONTAKT
• • • • •
ASLAKVEIEN 14
Michael Færden | T: 2301 1413 | M: 9222 4777 | E: mf@nai.no Petter Bjørge | T: 2301 1415 | M: 4811 2972 | E: pb@nai.no
Sentral beliggenhet på Røa i Oslo Vest Aslakveien 14 ligger mellom Røa sentrum og Huseby Gardeleir Rikelig med parkering og enkel adkomst Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Vareheis og kjøreporter - enkel varelevering Fleksible lokaler med mange muligheter Lokalene tilpasses etter leietakers ønsker og behov
279 – 420 m2 kontor / showroom
SLEPENDEN
SLEPENDVEIEN 48
KONTAKT
Michael Færden | T: 2301 1413 | M: 9222 4777 | E: mf@nai.no
• Ledige lokaler: Kontor: 1.etg: 420 m2 3.etg: 279 m2 • Moderne, lyse og nyoppussede kontorer i godt vedlikeholdt bygg • Fleksible løsninger • Rikelig med parkering og offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Gode eksponeringsmuligheter ut mot Slependveien
Les vĂĽr nyeste Markedsrapport www.nai.no/rapportQ3
Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no
2301 1400 post@nai.no
48
NE 11 2016
NYHETER
Jakten på de gode idéene
Å starte egen bedrift byr på mange utfordringer, men Innovasjon Norge kan bidra med finansiering, nettverk og kompetanse.
Innovasjon Norge er med på å finansiere oppstarten for gründere, i første rekke innovative oppstartsbedrifter. De tilbyr også kompetanse mot bedrifter som sikter seg inn mot internasjonale markeder og har eget nettverk for unge gründere i alderen 18 til 26 år. – Utgangspunktet er å skape noe som ikke er gjort tidligere, og vi har fokus på vekst og å skape arbeidsplasser i Norge. Vi er på jakt etter de mest ambisiøse gründerne og de mest
vekstkraftige etableringene i Norge. Innovasjon Norge kan tilby innovative oppstartbedrifter delfinansiering til gjennomføring av markedsavklaringsog kommersialiseringsprosjekter, sier Rannveig Fadum til NæringsEiendom. Fadum er ansvarlig i Innovasjon Norge for finansieringstjenester til gründere. Men hele to av tre prosjekter som søker finansiering, oppfyller ikke kriteriene som Innovasjon Norge har satt for å få tilskudd. De vanligste grunnene
OSLO SENTRUM
Tollbugata 32 oslo sentrum kontor Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen
Kontakt:
/
TOLLBUGATA 32
/
720 - 1.440 KVM
• Opptil 1.440 kvm kontorlokaler med nær beliggenhet til Stortinget. • Ny og moderne kontorstandard til passet leietakers behov mht. plan løsning og valg av kvaliteter • Lokalene ligger i byggets 5. og 6. etasje og ligger flott til med tanke på lys og utsyn • Alt av off. kommunikasjon og service fasiliteter i umiddelbar nærhet
Jørgen Anker-Rasch
M: 975 20 547
E: jar@akershuseiendom.no
Ole-Jacob Leirskar
M: 934 07 161
E: ojl@akershuseiendom.no
/
WWW.TOLLBUGATA32.NO
50
NE 11 2016
NYHETER
To av tre som søker finansiering hos Innovasjon Norge oppfyller ikke kriteriene for tilskudd. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock) til avslag er lav nyhetsverdi, beskjedent markedspotensial og/eller en lite skaler bar forretningsmodell.
Likviditet og kompetanse Den store inngangsdøren for gründere er å delta på seminaret «Fra idé til marked», som gjennomføres regelmessig i alle regioner. Derfra kjører I nnovasjon Norge forskjellige løp, avhengig av kundenes ambisjoner og muligheter, og om de ser at det er en vekstkraftig forretningsmodell. – Hva er det gründere typisk har behov for? – Tilgang til likviditet er det aller viktigste, men de er også avhengig av et næringsrettet nettverk og tilgang til ulike former for kompetanse. Blant annet trenger gründere kompetanse på
å utvikle sin forretningsmodell, svarer Fadum. Å starte egen bedrift er økonomisk utfordrende, med minimale inntekter i begynnelsen og faste kostnader fra dag 1. Innovasjon Norge har to finansierings tjenester for nystartede innovative selskaper som de mener har et antatt betydelig verdiskapingspotensial og høye vekstambisjoner. Den ene tjenesten er et såkornfond, som er et aktivt eierfond. Fondet går inn med egenkapital i nyskapende små bedrifter som befinner seg i en tidlig utviklingsfase og er under fem år. Målsetningen med såkornfondet er å støtte etablering av innovative, internasjonalt konkurransedyktige vekst foretak i en tidlig fase og over hele landet. Såkornfondene er private investerings selskaper og forvaltes kommersielt.
1,8 milliarder Fondene skal være en aktiv eier og bidra med bred kompetanse, erfaring og stort nettverk. Innovasjon Norge har så langt bidratt med totalt 1,8 milliarder kroner til såkornfond, mens private investorer har bidratt med 1,5 milliarder. Den andre finansieringstjenesten er såkalt Pre-såkornkapital, som går gjen nom mellomledd som velger ut hvilke oppstartbedrifter det skal investeres i. Pre-såkornkapitalen skal så matches med et minimum like stort beløp fra private investorer, fortrinnsvis fra det som betegnes som «forretningsengler». Oppstartbedriftene skal tilføres både kapital og kompetansen de trenger for å forberede seg for vekst. – For bedrifter som har potensial til internasjonal vekst, kan de få opp i
NEDRE VOLLGATE 3
MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen. • Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014. • Gangavstand til hele Oslo sentrum. • Aker Brygge, Rådhuset og offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. • Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov. 310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter
GRENSESVINGEN 9
SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter, innendørs p-plasser kan leies separat. • Kort vei til off. komm. 460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontorfellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)
TRONDHEIMSVEIEN 184
RETT VED SINSENKRYSSET • Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. • God eksponering. • Bygget har to heiser og garasjekjeller. Totalt 819 kvm passer godt til undervisning Oppdelt i dag i 8 undervisningsrom, resepsjon, kontorer og åpen sone Lokalet kan deles i mindre enheter 2 store cellekontorer med felles spiserom og kjøkken
KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO
WWW.AURIS.AS
52
NE 11 2016
NYHETER
700 000 kroner i tilskudd. Vi ser at vår finansiering utløser betydelig med privat kapital. Det kommer ofte inn mer enn kravet om en andel på minimum 50 prosent, og med 100 millioner kroner i pre-såkornrammen fra Innovasjon Norge, blir det et betydelig beløp. I tillegg stiller vi garantier til banker som gir lån, sier Fadum om finansieringsmulighetene.
Nettverk – Har Innovasjon Norge samarbeids partnere for å tilby gründere egne lokaler? – Vi samarbeider med organisasjoner og bedrifter som inkubatorer coworkingplasser og har ute i disse miljøene. Her får gründere tilgang til nettverk og sparringspartnere. Coworking er kommet som et skudd i markedet de seneste årene, med en rekke tilbud til blant andre gründere og små oppstartsbedrifter. Å finne egnede og rimelige lokaler kan være vanskelig for disse, spørsmålet er så om Innovasjon Norge har egne støtteordninger her. – Vi er veldig opptatt av økosystemet rundt gründeren, som coworking. Vi samarbeider også med coworking-selskaper om arrangementer, sier Fadum. Hun tror det er viktig med tilbud om kontorfellesskap, at gründere har
lett tilgang til fleksible lokaler, tilpasset gründernes behov.
Enkle kontorplasser – Det er bra når det ikke er en høy terskel for å teste ut ting, gründere kan ha behov for en enkel og rimeligere kontorplass. For gründere er det også viktig at de har tilgang til et godt nettverk rundt seg, samt tilgang til ressurser når det gjelder alt fra å føre regnskap til mer bransjerettede ting. Det er mange detaljer rundt en oppstart, og da har nettverk og folk med erfaring stor verdi. Fadum viser som et eksempel til at Aspelin Ramm Eiendom samarbeider med OHOI i Skippergata 22, som disponerer 4500 kvadratmeter dedikert for investorer og oppstartsbedrifter. – Aspelin Ramm har vært en svært viktig samarbeidspartner for OHOI, påpeker Fadum. – Fremover, hva skal dere prioritere? – Innovasjon Norge vil vri finansieringen mer fra tilskudd til lån og tenke mer langsiktig for dem som har større vekstpotensial. Samtidig skal vi ha et breddetilbud i tidlige faser, sier Fadum. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Rannveig Fadum, Innovasjon Norge.
Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.
Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter
Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner
Verdsettelser og finansiell rådgivning
Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner
Eiendomsadvokater i mer enn 50 land
% Blant Norges ledende eiendomsadvokater
En av verdens største leverandør av profesjonelle tjenester. 244 400 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate.
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www. deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2016 Deloitte Advokatfirma AS
MED DESIGN I FOKUS Ledige lokaler: 3. etasje: 1.125 kvm BTA 5. etasje: 580 kvm BTA Kontoret er ikke bare et sted å jobbe, men et sted å møtes som rommer mangfoldet. Kontoret skal fremme god kommunikasjon, nettverksbygging og kompetansedeling. Sammen med våre rådgivere, arkitekter og designere ønsker vi å skape et produktivitetsfremmende og effektivt miljø for våre leietakere.
I EN KLASSE FOR DEG
Les mer på www.wergelandsveien7.no
Hans Olav Johannessen Utleiesjef, HĂśegh Eiendom M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no
Rune Arvesen SeniorrĂĽdgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567 E: ra@akershuseiendom.no
56
NE 11 2016
FORNEBU
Kupp på Fornebu og Lysaker Leietakere som f lytter fra sentrum eller Skøyen til Lysaker og Fornebu kan spare store summer. Mens mange av leietakerne som vil være i Oslo sentrum sliter med høye leiepriser, kan de som velger bydelene utenfor sentrum gjøre noen skikkelige leiekupp. I Bryn-Helsfyr-området er det både mye å velge mellom og leiepriser som er langt under det man får tilbud om i sentrum
(se egen sak). Og reiser man sørvest for sentrum, er det også gode muligheter for å finne rimelige lokaler i gode kontor områder.
Lave leiepriser Lysaker og Fornebu har vært to områder som har slitt med skyhøy kontorledighet de seneste årene etter at oljeprisen klappet sammen. På Lysaker anslår Akershus Eiendom kontorledigheten til å ligge mellom 12,5 og 17,5 prosent. På Fornebu er situasjonen noe bedre, med en kontorledighet på mellom 7,5 og 10 prosent. Begge områdene har leiepriser som er svært overkommelig for kontorbedriftene
som ikke trenger å være i sentrum eller på Skøyen. Ifølge Akershus Eiendom er leieprisene for kontorbygg på Lysaker med generelt høy standard anslått til 1600 kroner per kvadratmeter. Kontorlokaler med topp standard og nye kontorlokaler koster rundt 2100 kroner kvadratmeteren på Lysaker. På Fornebu er leieprisene enda lavere. Ifølge Akershus Eiendom koster det 1400 kroner per kvadratmeter for kontorlokaler med generelt høy standard i det kontorområdet. De som vil inn i n ybygg eller lokaler med topp standard må ut med 1950 kroner per kvadratmeter.
57
Bedrifter som vil være i nærheten av Statoil på Fornebu, kan leie gode lokaler for priser fra 1400 til rett under 2000 kroner per kvadratmeter.
Det er vesentlig lavere leiepriser enn man må ut med for tilsvarende eien dommer på Skøyen og i Oslo sentrum.
Leieprisprognosene for de neste 12 månedene tilsier en leieprisvekst på mellom 0 og 5 prosent for både Lysaker og Fornebu.
Leiebunnen nådd
Lavt signeringsvolum
Ifølge DNB Næringsmegling har både Lysaker og Fornebu hatt leiepris nedgang på inntil 5 prosent de seneste 12 månedene. Næringsmegleren anslår at leieprisene for lokaler med høy standard er mellom 1800 og 2150 k roner per kvadratmeter på Lysaker, mens prisen på Fornebu er mellom 1500 og 1850 kroner per kvadratmeter. Men nå tror analytikerne i DNB Næringsmegling at leieprisbunnen er nådd i de to konkurrerende kontorområdene.
UNION Gruppen skriver i sin seneste markedsrapport om Lysaker at det har vært et lavt signeringsvolum på de seneste kvartalene, men at leieprisene som oppnås for gode objekter er bedre enn det utleierne kunne frykte. «Vi erfarer likevel at leieprisene mer generelt er under press i området. Svak etter spørsel og høy ledighet bidrar til at markedet vil forbli tøft også fremover», skriver UNION Gruppen i sin halvårs rapport for høsten om Lysaker.
På Fornebu ser UNION Gruppen fortsatt svak etterspørsel etter nye arealer, og det kan også være en del skjult ledighet blant de oljerelaterte leietakerne. «Vi forventer derfor at det vil forbli høy ledighet på Fornebu i flere år fremover», skriver UNION Gruppen om området. Fornebu er også et område som passer for konvertering av gamle lokaler. Aberdeen Eiendomsfond Norge 1 a rbeider ifølge UNION Gruppen med å konvertere Fornebuveien 38–40 til b oliger. Bygget er på 13 000 kvadratmeter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK
SNARØYVEIEN 36 - FLOTTE LOKALER PÅ FORNEBU
Snarøyveien 36 har flotte kvaliteter og store vinduer som gir mye lys inn i de moderne lokalene, der alle opplever den samme gode følelsen av en attraktiv arbeidsplass. Bygget ligger i naturskjønne og luftige omgivelser nær sjøen, men med kort vei til offentlig transport. Egen hage. Kantine, møtesenter og treningsfasiliteter i bygget.
40 000 m 2 LYSE AREALER - OPPFØRT I 2007 TEGNET AV ARKITEKT NILS TORP
Ellen Kobro, utleiesjef
Morten Buøen, megler
NORWEGIAN PROPERTY
AKERSHUS EIENDOM
952 92 478 | ek@npro.no norwegianproperty.no
900 59 720 mb@akershuseiendom.no
60
NE 11 2016
FORNEBU
Mer enn IT og olje Når Norwegian Fashion Center flytter til Fornebu, får Snar øyveien 30 vist seg frem enda tydeligere som et flerbrukerbygg for flere bransjer enn IT og olje. Det var da Moteforum var ute med ett av Oslo-områdets største søk høsten 2014, at Telenor Eiendom satte i gang arbeidet med å få inn den store leietakeren. Ett år senere var det klart at et flertall av leietakerne i Norsk Moteforum ble med i den nye foreningen Norwegian Fashion
Center til Telenors eiendom Snarøyveien 30. De resterende medlemmene i Norsk Moteforum ble værende i eksisterende lokaler på Skøyen. – Vi hadde som mange andre en ledighet i eiendommen vår. Da søket til det som blir hetende Norwegian Fashion Center kom ut, jobbet vi målbevisst. Det var et veldig spennende søk. Det er en samlet forening med over 110 leietakere som jobber mot et felles mål. De skal ha showroom, hvor de ulike medlemmene skal vise frem sine varer og få inn sine kunder, sier forvaltningssjef Mads Valen-Sendstad i Telenor Eiendom til NæringsEiendom.
Andre bransjer Etableringen av Telenor i Snarøyveien 30 på Fornebu bidro sammen med det såkalte IT Fornebu-prosjektet til at Fornebu ble kjent som det store IT-
clusteret i Norge. Siden har etableringen av Statoils internasjonale virksomhet og Aker Solutions flytting til Fornebu gjort o mrådet til sted hvor også olje- og ingeniørbedrifter er sterkt representert. Nå kan Norwegian Fashion Center være med på å vise et større mangfold på Fornebu. – Norwegian Fashion Center vil være med på å endre litt av synet på at det er «bare» IT eller ingeniørbedrifter som holder til på Fornebu. Vi har nå fått inn en helt annen bransje til Snarøyveien 30 som befester eiendommen som et flerbrukerbygg. Vi tror også at den nye leietakeren vil lage liv i bygget. Det er en annen type leietaker som vil bruke bygget også utenfor den vanlige kontortiden, sier Valen-Sendstad.
Fashion Week Han mener den nye leietakeren vil bli en god test av byggets fleksibilitet.
61
TYDELIGE RÅD FRA BUDGIVNING TIL CLOSING Vi får eiendomstransaksjonene i mål. Uten omveier. Uten snarveier.
KONTAKT OSLO Advokat Christian Müller | cmu@thommessen.no KONTAKT BERGEN Advokat Vidar Havsgård | vha@thommessen.no Advokatfirmaet Thommessen AS | www.thommessen.no
Profilannonse NæringsEiendom halvside 11-16.indd 1
– Fra en gårdeiers synspunkt er dette veldig spennende. Det gir forvalter apparatet vårt en mulighet til å prøve seg på nye ting. Det er et potensial for at de bruker bygget på en annen måte det vi har brukt det til. Vi synes dette er veldig spennende for oss som gårdeier, sier Valen-Sendstad. Norwegian Fashion Center flytter til Fornebu i januar i 2017. Der skal de arrangere Norwegian Fashion Week i begynnelsen av februar. Da vil de kunne ta i bruk noen av de andre arealene som Telenor Eiendom har på eiendommen på Fornebu. – Fashion Week betyr flere typer bruk av eksisterende bygg og kvaliteter, sier Valen-Sendstad. Eksempelvis skal eiendommens nyrenoverte møte/konferansesenter «The Hub» også huse standplasser under Norwegian Fashion Week.
08.11.2016 12:26:33
Norwegian Fashion Center skal leie godt over 10 000 kvadratmeter i såkalte Telenor-bygget på Fornebu. De har til sammen over 110 medlemmer, og det kommer stadig vekk nye medlemmer som skal inn i bygget.
Mer for pengene Ragnar Hole i Norwegian Fashion C enter forteller at de fikk 30 h envendelser da de gikk ut med søket til gamle Moteforum. – Vi gikk ut med et søk for å se etter alternativer til stedet vi har vært. Til slutt sto vi igjen med to valg, enten å bli på Skøyen eller å etablere oss på Fornebu, sier Hole. Noen av medlemmene ble værende i Norsk Moteforum på Skøyen, men flesteparten ble med til Fornebu. Ifølge Hole var en av begrunnelsene for å flytte at man ville ha en ny start, og at
man på Fornebu har muligheter til å få flere inn i foreningen. – Telenor Eiendom var veldig imøtekommende. Vi fikk også rimeligere husleie og mer value for pengene, sier Hole. Han gleder seg nå til Norwegian Fashion Week og mener det bli selve ilddåpen på hvordan bygget fungerer. – Vi har jobbet beinhardt for å legge forholdene til rette for det a rrangementet, og jeg tror det vil fungere veldig bra, sier Hole. Telenor Eiendom kan tilby Norwegian Fashion Center muligheter for å utvide lokalene, noe som ifølge Hole er svært viktig. – Vi har stander på Fashion Week, og det tok ikke lang tid før vi hadde leid ut alle standplassene. Da snudde Telenor seg rundt og ga tilgang til ekstra arealer. De har stått på som noen helter for å få dette til, sier Hole.
62
NE 11 2016
FORNEBU
200 000 kvadratmeter Snarøyveien 30 på Fornebu ble innviet i 2002 og har siden vært hovedkontor for Telenor. Etter kort tid ble det klart at Telenor ikke trengte hele eiendommen selv, og Snarøyveien 30 er derfor blitt utviklet til et flerbrukerbygg. Blant leietakerne er Telenor selv, EVRY, Huawei og nå også Norwegian Fashion Center. Bygget har et totalt areal på ca. 200 000 kvadratmeter, hvorav ca. 140 000 kvadratmeter er kontorareal. Det er over 1700 parkeringsplasser i et parkerings anlegg på drøye 45 000 kvadratmeter under bakken. Eiendommen har 204 arbeidssoner, hver med plass til mellom 30
og 50 arbeidsplasser, og er totalt bygget for en kapasitet på rundt 8000 ansatte. Det er 220 møterom, fire personalrestauranter, en ala carte restaurant, seks kaffebarer, møte og konferansesenter, samt en rekke servicetjenester i tillegg til noe handel. Eiendommen består av en nordlig og sørlig del som buer rundt et stort torg i midten. Hver av de to hoveddelene består av fire bygg med lyse atrier. Det har vært et mål at det skal være så mange møteplasser som mulig i den gigantiske eiendommen, både gjennom avtalte former og tilfeldig. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
Norwegian Fashion Center kan gi mer liv og røre i Snarøyveien 30.
Mer enn bare kontor
Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov. • Resepsjonstjenester • Møteromssenter • Renholdstjenester • Parkering
www.portalbygget.no
• Sykkelparkering • Møblering og design • IT-tjenester • Videokonferanserom
• Fasilitetsstyring • Trimrom • Garderobeanlegg • Business lounger
2.800 m2 på Fornebu
FLOTTE KONTORLOKALER/ SHOWROOM PÅ FORNEBU
Nå kan vi tilby flere mulige kontorstørrelser i Widerøeveien 5. Et moderne, effektivt og fleksibelt kontorbygg, med FORNEBUPORTEN som nærmeste nabo. Hva får du: • 340 m2 – 2.800 m2 • Tilbud om servicetjenester i FORNEBUPORTEN • Sentralt plassert på Fornebu like ved Telenor Arena • Gode eksponeringsmuligheter mot Snarøyveien • Gode lysforhold • Enkel og direkte adkomst med bil fra E-18 • Kort vei fra f. eks. Oslo, Lysaker, Skøyen og Sandvika
Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no
Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
Lysakerlokket
LYSAKER TORG 6–12 FRA 345–1.200 M2
Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Hva får du: • 2. etasje: 345 m2 BTA • 3. etasje: 546 m2 BTA • 4. etasje: 435 m2 BTA • 5. etasje: 415–1.200 m2 BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m. • Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no
Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
66
NE 11 2016
FORNEBU
Det planlegges for bysentrum på Fornebu. (Ill.: LINK arkitektur)
Vil bygge bysentrum på Fornebu På tomteområdet Fornebu sentrum kan det bli bygd et skikkelig bysentrum på Fornebu. Det er Koksa Eiendom og KLP Eiendom som eier den store tomten som skal bli Fornebu sentrum, beliggende tvers overfor kjøpesenteret Fornebu S. På dette området er planen å utvikle 2000 til 2500 boliger og mellom 5000 og 7000 arbeidsplasser. Målet er å utvikle området som en nærhetsby. Fornebu og Snarøya mangler i dag et sentrum, men når Fornebubanen bygges, vil endestasjonen bli liggende midt i Fornebu sentrum.
tasjonen skal omkranses av boliger, S næring og servicetilbud. Koksa Eiendom er nå ute i markedet for å selge sin tomt i området. Begrunnelsen er at deres tomt primært skal bebygges med boliger, mens Koksas eiere hovedsakelig fokuserer på nærings eiendom. Koksa Eiendom eier 75 mål som det kan bygges 1500 leiligheter på. På tomten kan det også utvikles noen tusen kvadratmeter med næring.
Bygger tettere Bærum har i mange år fått kritikk for å ikke tillate tett nok bebyggelse, og onde tunger har sagt at politikerne i Bærum kun vil ha villaer innenfor sine kommunegrenser. Men tidligere i år reviderte kommunestyret i Bærum kommunedelplanen for å øke utnyttelsen på Fornebu. Revideringen legger opp til
at antallet boliger kan økes til mellom 9000 og 11 000 boliger. Gjeldende ramme for antall boliger var bare 6300. Endelig utbygging avgjøres våren 2017. Koksa Eiendoms tomt på Fornebu sentrum har en foreslått utbyttelse for boligfeltet på 170–200 prosent BRA, noe som innebærer 124 000 til 146 000 kvadratmeter med boliger. Det betyr investeringer på mange milliarder kroner bare på Koksa-tomten. En kjøper av tomten må også ut med et betydelig infrastrukturbidrag. Det er ventet at en utbygging av Fornebu sentrum vil ta svært lang tid, og at hovedtyngden av investeringene på Koksa-tomten vil komme i perioden 2016 til 2029. En T-bane til Fornebu står tidligst ferdig i 2024. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
FORNEBUVEIEN 31 og 37 KONTOR - FORNEBU/LYSAKER
Fornebuveien 31 og 37 - Moderne kontorlokaler Nyoppussede kontorlokaler på bakkeplan - grøntområder
Beskrivelse
Fasiliteter
Nr. 31
Moderne og lyse kontorer som ble nyoppusset i 2014. Lokalet består av åpent landskap, møterom, stillerom, lounge, kjøkken og garderobe. Areal 295 kvm netto
Nr. 37
Lokalet på bakkeplan med direkte varelevering om ø nskelig. Kan deles i mindre enheter. Ca. 320 kvm netto
• • • • • • •
Sentral beliggenhet på Teleplan- lokket på Fornebu Parkeringsplasser utendørs og innendørs i P-hus Felles driftstjenester inkludert vaktmestertjenester Felles kantine med flotte utearealer Sykkelparkering dusj og garderober 2 min gange til Lilløyveien bussholdeplass Kort vei til tog, flytog og taxiholdeplass
Marianne Nielsen Landvik Tlf 922 63 130
Næringsmegler | Eiendomsmegler MNEF marianne.landvik@basale.no
Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS
70
NE 11 2016
NYHETER
Gunnar Bøyum synes synd på de internasjonale fondene som tror 10-årige leiekontrakter varer evig. (Foto: Finn Ståle Felberg)
Synes synd på fondene som kjøper dyrt Gunnar Bøyum er skeptisk til de internasjonale fondenes kjøp i Norge. Bøyum var tidligere i høst invitert av DNB Næringsmegling til å holde et innlegg om trender i eiendomsbransjen under næringsmeglerens store halvårs presentasjon. Bøyum ga til dels et skrå blikk på utviklingen, med både humor og snert. – Den største endringen, som jeg ikke tror er noe kortsiktig blaff, er urbanise ringen. Det henger sammen med abeids situasjonen, folk ønsker å jobbe, bo og gå ut i det samme området, sa Bøyum til de fremmøtte.
Glemt målgruppe Aspelin Ramm har tidligere vært opptatt av «walkability» i Oslo, hovedstaden er
i høyeste grad en by for gående til jobb, uten at det ser ut til å vektlegges for mye. – En glemt målgruppe er de gående, de utgjør 28 prosent, mens syklistene utgjør bare 8 prosent. De har imidlertid sterkere talspersoner. Og så er det ingen tvil om at det er blitt vanskeligere å komme frem i byen med bil, sa Bøyum. – En annen trend som er kommet for å bli, er eiendomsskatten. Jeg tror ikke denne vil tas bort ved et byrådsskifte, med tanke på gjelds- og pensjonsforpliktelsene til Oslo kommune i årene som kommer, spådde Aspelin Ramm-sjefen.
Lagerbygninger Han har derimot ingen stor tro på nummer 2 og 3-kjøpesentrene fremover. – De kan ende opp som lager bygninger eller «pick up points». Men så var det dette med fondene. Gunnar Bøyum pekte blant annet i augustutgaven av bladet Nærings Eiendom på at leietakerne ønsker kortere og mer fleksible leiekontrakter, og at det
blir mer coworking. Det er ikke sikkert at alle utenlandske investorer har tatt inn over seg det. – Jeg synes innmari synd på de inter nasjonale fondene som kjøper en 10-årig kontrakt og tror denne varer til evig tid, advarte Bøyum.
Ingen vekst Selv har Aspelin Ramm etablert flere tilbud innenfor coworking beregnet på nyetablerte bedrifter og mindre kompetansemiljøer. – Det kommer ikke noe vekst i så store enbrukerbygg fremover, fortsatte Bøyum, med bilde av Statoils store kontor på Fornebu på skjermen. Presentasjonen fant sted i DNBs hovedkontor i Bjørvika. – Jeg hadde lyst til å bruke bilde av bygget vi er i nå, men av naturlige årsaker valgte jeg bort det, sa Bøyum med glimt i øyet. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Sørkedalsveien 150
FREMTIDSRETTET HELSEPARK Vi ønsker å samle så mange fag- og ehandlingsområder som mulig, for å b skape faglige synergier og mer slagkraftige kommersielle enheter. Denne helseparken skal tilby fremtidsrettede anlegg og løsninger, der både offentlige og private helsetjenester er samlet.
KONTAKT Tellef Raustøl TRR, Rådgiver | M: 91 30 29 95 | E: tellef@raustol.no
Eiendommen ligger i et område som tilbyr både arbeid og rekreasjon. Svært god parkeringsdekning på området. Det er flotte turområder og god adkomst med bil, buss, T-bane og sykkel. Ta kontakt for mer informasjon!
72
NE 11 2016
BRYN-HELSFYR
73
Østensjøveien 16 er ett av byggene hvor man jakter på leietakere. (Ill.: SJ Arkitekter)
Mange gode tilbud på Bryn-Helsfyr Leietakere som vil til Bryn/Helsfyr, har mange gode og nye prosjekter å velge i, det er et leietakers marked. DNB Næringsmegling konstaterer i sin seneste store markedsrapport at kontorledigheten i Oslo-regionen øker både i øst og i vest, men mest i øst. Det skyldes primært en økt tilbudsside, med mange større nybygg. DNB definerer arealledighet inntil 12 måneder frem i tid og er for det sentrale kontorområdet Bryn/Helsfyr kommet frem til en ledighet på 13,4 prosent. For Økern/Ulven-
området er anslaget hele 16,3 prosent. Bryn/Helsfyr er faktisk det området i Oslo-regionen med den største økningen i ledigheten siden DNB hadde sin seneste telling i vinter. Direktør for utleie i DNB Næringsmegling, Jørn Skovly, nyanserer likevel denne økningen noe. – Utviklingen i ledigheten er veldig preget av ledigheten i enkeltbygg, det slår mye når store enkeltleie takere flytter på seg, det er i den store sammenhengen relativt små volumer vi snakker om. Endringen i ledigheten på Bryn-Helsfyr siden forrige måling skyldes at det blir ledig 21 000 kvadrat meter i Brynsalléen 4 til Aberdeen Eiendomsfond Norge I. Og så er det fortsatt en del tusen kvadratmeter igjen å løse i Strømsveien 96 og flere av byggene i Grenseveien, sier Skovly til NæringsEiendom.
74
NE 11 2016
BRYN-HELSFYR
Bryn-Helsfyr-området konkurrerer med Hasle, Løren, Storo, Nydalen og Økern om leietakere. (Foto: Nyebilder.no)
Få store søk – Hvordan vil du generelt beskrive leiemarkedet på Bryn/Helsfyr? – Det er relativt flatt, og det er få store søk blant leietakerne som spesifiserer
Bryn-Helsfyr som et ønsket område. Området kjemper mot Hasle, Løren, Storo, Nydalen og Økern i samme slengen. Storo og Nydalen har Storo Senter i nærområdet og et mer utviklet
miljø og servicefunksjoner. Helsfyr generelt skriker etter en oppgradering av Fyrstikktorget, selv om det skjer enkelte positive lyspunkter i form av nyetableringer, svarer Skovly.
400 – 4 553 kvm ledig
STRØMSVEIEN 102
4 minutter, Tøyen 6 minutter, Oslo S 9 minutter, Nationaltheatret
HELSFYRS BESTE BELIGGENHET Strømsveien 102 ligger på trafikknutepunktet Helsfyr, med T-bane kun 10 meter fra bygget og gangavstand til buss og flybussen.
KONTAKT MEGLER: Hans Jacob Haraldson hjh@60grader.no +47 934 41 541
Håkon Tanberg ht@60grader.no +47 901 02 808
• Et meget godt alternativ til sentrumslokaler – du får mer for pengene • Effektivt, fleksibelt og moderne. Kan spesialtilpasses den enkelte leietakers ønsker og behov • Alt på en flate - etasjeplan med inntil 2000 kvm. Kan økes til 3000 kvm med interntrapp mellom to etasjer • Felles resepsjonsløsning, kantine, kaffebar, parkering, garderobe/dusj/sykkelparkering, arkiv og dagligvare i byggets 1. etg. • Fantastisk utsikt over Oslo by fra de øverste etasjene • Unik eksponering og enkel adkomst
76
NE 11 2016
BRYN-HELSFYR
Jørn Skovly, direktør for utleie i DNB Næringsmegling. (Foto: DNB)
– Så Økern og Ulven er et reelt alternativ til Bryn/Helsfyr? – Ja, definitivt, Bryn-Helsfyr konkurrerer langs strekningen Ring 3 fra Storo/Nydalen til Bryn Helsfyr. Når leietakerne først skal ut av sentrum, er hele dette området aktuelt. Alle disse områdene ligger langs T-banen, og det er det aller viktigste. Ifølge markedsrapporten til DNB Næringsmegling utgjør leiesøkene til Bryn/Helsfyr og Økern/Ulven i o mrådet 7-8 prosent av de totale søkene, og det har faktisk vært en liten nedgang fra 2013–2014 til 2015–2016. Skovly sier at det seneste året er det inngått få store leiekontrakter over 1000 kvadrat meter på Bryn/Helsfyr. Den siste store
yttingen var Statens legemiddelverk fl som flytter ned fra Kalbakken i Groruddalen til Strømsveien 96 (se lenger ned).
Offentlige – Hvilke leietakere søker seg til Bryn-Helsfyr? – Det er i stor grad offentlige leie takere, samt de som flytter internt, som fra Ole Deviks vei på Bryn. I tillegg k ommer noen fra den nedre delen av Grorud dalen. Bryn-Helsfyr ble i sin tid utbygget for å dekke behovet til statlige leietakere som det ikke var plass til i sentrum, men man har nok opplevd de seneste årene at så ikke er tilfelle. Det er imidlertid ikke alle som har råd til å sitte i dyre lokaler i sentrum, svarer utleiedirektøren.
Det er til dels betydelige prosjekter som er på gang i Bryn-Helsfyr-området. I forbindelse med utbyggingen av Valle Hovin kommer det hele 60 000 kvadratmeter her med nye kontorlokaler. Entra har tilgjengelig lokaler i Strømsveien 96 for nye leietakere fra januar 2017, hele bygget blir på drøyt 18 000 kvadratmeter. Her har blant annet Legemiddelverket tegnet en 15-årig kontrakt på 6500 kvadratmeter. Skanska har store planer for Grenseveien 90, som de kjøpte i fjor høst. Opprinnelig var meningen fra tidligere eier å føre opp et høyhus i hele 29 etasjer, men så mye blir det nok ikke. Oslo Areal har fått godkjent 32 000 kvadratmeter for en fullstendig om bygging av Fyrstikkalleen 1, hvor det er
BRYNSALLÉEN 4
I nntil 2.050 kvm i hver etasje Lekre og arealeffektive lokale
lott kantine, dusj/garderobe, F sykkelparkering
ll offentlig kommunikasjon i A gangavstand
n meget pen terrassehage i E eiendommens 3. etg Høy parkeringsdekning
S entral beliggenhet
www.sandia.no
550–12.000 kvm
KONTAKT AXEL EIDE DAGLIG LEDER
M: 90 82 82 25 E: EIDE@SANDIA.NO
78
NE 11 2016
BRYN-HELSFYR
Torgbygget.
satt av inntil 20 000 kvadratmeter med undervisningsformål. Ferd Eiendom kjøpte tidligere i år Østensjøveien 16, der de skal føre opp et nybygg.
Mye bra I sitt seneste magasin over nærings eiendommer til leie, annonserer DNB for 4000–11 233 kvadratmeter med ledige lokaler i Østensjøveien 16. Med andre ord er det ønskelig med én stor eller noen større leietakere. Dette blir et kontor bygg med opptil 700 arbeidsplasser og i 6 etasjer med etasjeplan på ca. 2200 kvadratmeter. I Fredrik Selmers vei 2 er det ledig inntil 3440 kvadratmeter, mens
Innspurten 15 – Helsfyr Atrium - kan tilby inntil 6000 kvadratmeter. Går vi litt lenger nordøst, finner vi det såkalte Torgbygget i Ulvenveien 90 C, som er et igangsatt nybygg i 6 etasjer, og som ferdigstilles i april 2017. Hvert plan blir på 1450 kvadratmeter, i tillegg kommer 1150 kvadratmeter med butikklokaler i 1. etasje. Det er derfor få gamle og «slitne» bygg på Bryn/Helsfyr. – Ja, det er enten nybygg eller bygg som er totalrehabilitert. Disse nybyggene kan teoretisk være ute i markedet i løpet av to–tre år, men jeg kjenner ikke til noen utbyggere som setter i gang å bygge før de har leietakere på plass, sier Skovly.
Ryensvingen 5–7 27 4 M 2 , 45 8 M 2 OG 510 M 2 N YT T KO N T O R BY GG M ED UN I K E KSPO N E R I N G M OT E6
• Ledige lokaler: 3. etasje: 510m²,5. etasje: 458m², 6 etasje: 274m² • Moderne og unik arkitektur • Belliggenhet ved trafikknutepunkt • Enkel adkomst fra Ring 3 og E6 • Gangavstand til alt av offentlig kommunikasjon • Parkering, takterrasse og trenings senter i bygget
Brynsveien 16–18 1 5 0 – 3 60 M 2 KO N T O R - O G L AGERLOKA L ER I V A R I E R E N DE S TØRREL S ER
• Kombilokaler fra ca. 360 m2 • Kontorer fra ca. 150 m2 til 300 m2 • Gangavstand til Brynseng T-bane • Parkering • Kantine • Meget pent vedlikeholdt eiendom • Høy teknisk standard
Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no / E: sandia@sandia.no / W: www.sandia.no
80
NE 11 2016
BRYN-HELSFYR
– Alle v enter på at det nye Økern-senteret skal komme i gang. Økern trenger å utvikle et større miljø, som det Nydalen opplever nå.
Når det gjelder leienivåene i området, sier utleiedirektøren at for nybygg må man regne med 2100–2200 kroner kvadratmeteren. – Men for de eksisterende byggene på Bryn-Helsfyr oppnår ikke utleierne over 2000 kroner kvadratmeteren. Lokaler av alminnelig god standard kan leies til 1500–1700 kroner kvadratmeteren, og leietakerne får mye for pengene, sier Skovly.
Ivaretas Det bekreftes ytterligere av den svært høye ledigheten i området, det er et leietakers marked.
– Ja, definitivt, også for de mindre leietakerne, men da er nok Bryn mer aktuelt, og gårdeierne her er blitt flinke til å ta vare på leietakerne. – Dere har en enda høyere ledighet for Økern/Ulven enn for Bryn/Helsfyr, hvorfor det? – Torgbygget blir som nevnt tilgjengelig i markedet, det samme blir ett av de nye byggene i Lørenfaret 1–3 til Oslo Areal. Men det er ikke mange p rosjekter i dette området, alle venter på at det nye Økern-senteret skal komme i gang. Økern trenger å utvikle et større miljø, som det N ydalen opplever nå. Når det nye senteret på
Økern er på plass, blir området mer attraktivt, sier Skovly. – Fremover, hva tror du om pris utviklingen for Bryn-Helsfyr? – Vi venter en relativt flat utvikling, kanskje en svak økning. Når vi ser på pris utviklingen for de 25 prosent beste eien dommene, vil ikke prisene stige så mye, som følge av de mange nybyggprosjektene. Det blir kostprisen som vil styre nivåene her, og utbyggerne må fort ha 2200 kroner kvadratmeteren for at det skal lønne seg å bygge nytt, sier Skovly Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
Flotte moderne lokaler på Helsfyr
E6
Helsfyr Panorama er et landemerke på Helsfyr som gjennom sin spektakulære høyde og arkitektur gir lokaler med uvanlige kvaliteter.
Helsfyr Ring 3
Kontakt: Kristian Eriksen | Tlf: 930 21 401 Epost: kristian.eriksen@helleli.no
helsfyrpanorama.no
brynsengeiendom.no
Bryn
82
NE 11 2016
BRYN-HELSFYR
NCC skal utvikle stort på Valle. (Ill.: Lund + Slaatto arkitekter)
Flere store prosjekter Det er en rekke nye utviklingsprosjekter i Bryn-Helsfyr- området. Det største, og kanskje mest omtalte, nye prosjektet i Bryn-Helsfyr-området er storprosjektet ved Valle Hovin. I tillegg til at Vålerengas nye stadionanlegg kommer med en ny videregående skole, skal det også utvikles både boliger og nærings areal der. NCC Property Development skal sette opp inntil 60 000 kvadratmeter med kontorarealer, handelsareal og lokaler for annet publikumsrettet tilbud.
Entra rehabiliterer Entra har store planer for Strømsveien 96 ved Helsfyr T-banestasjon.
iendommen skal totalrehabiliteres med E nybyggstandard og høy miljøstandard. Bygget er planlagt for BREEAM NOR Very Good-sertifisering og Energiklasse B. Det totale arealet blir 18 000 kvadrat meter, hvorav kontorarealet utgjør 12 500 kvadratmeter. Prosjektet skal stå ferdig ved årsskiftet 2016/17, med Statens legemiddelverk som en av leietakerne. Entra vil bidra til at bygget får noen urbane kvaliteter, blant annet ved et åpent ute areal som skal gi liv i gatene og utadrettet virksomhet i første etasje.
Flere planer I Grenseveien arbeider Bunde Eiendom med et prosjekt på til sammen 20 000 kvadratmeter. Det skal settes opp et nybygg i Grenseveien 80 på syv etasjer med 7760 kvadratmeter. Bunde Eiendom vurderer også å koble sammen Grenseveien 80 og 82 med et felles resepsjons-
antine- og møteromsområde. I den siste k fasen kan byggene utvikles videre, med full utnyttelse av potensialet for e iendommen. Ferd Eiendom utvikler et kontorbygg i Østensjøveien 16 på inntil 10 500 kvadratmeter, mens Pecunia bygger nytt kontorbygg for Kripos på Bryn. Oslo Areal har planer for Fyrstikkalleen 1 på til sammen 32 000 kvadratmeter.
Mer enn bare kontor Det jobbes nå med mer enn bare kontor prosjekter i Bryn-Helsfyr-området. Scandinavian Development utvikler boligprosjektet Grenselunden rett ved Fyrstikktorget. Ved Brynseng skal det bygges en ny skole for 840 elever, og ved Valle skal Selvaag Bolig skal sette opp nesten 400 boliger. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
Østensjøveien 39/41
Svært attraktiv og meget sentral beliggenhet på Brynseng T-banestasjon A R E A L: 200 - 2.880 KV M KO N TO R LO KA L E R • Buss, T-bane og tog i umiddelbar nærhet • God parkeringsdekning • Kort vei til rekreasjonsområder
KONTAKT Bodil Ragner, tlf. 93 22 13 75/ br@realist.no Pål Magnus Nygård, tlf. 40 21 09 00/ pm@realist.no
• Garderober, dusj og sykkelparkering og kantine
Bryn Byport øst SAJA Eiendom AS er en engasjert eiendomsbesitter og utleier av kontor på Brynseng. Vi har spennende tanker og ideer for fremtiden på Bryn. Ta gjerne kontakt.
www.saja.no post@saja.no tel 23 37 55 33
84
NE 11 2016
BRYN-HELSFYR
Bryn regnes som et stadig mer attraktivt sted å etablere seg. (Foto: Nyebilder.no)
Jakter eiendom på Bryn-Helsfyr IK Gruppen har kjøpt Tvetenveien 6 og 8 på Bryn og er på jakt etter flere eiendommer i området. Tvetenveien 6 er et næringsbygg på 2000 kvadratmeter, mens Tvetenveien 8 er en ubebygget tomt på ca. 2 mål, hvor det skal utvikles et nytt næringsbygg på mellom 200 og 3000 kvadratmeter. Kjøpet gjør at IK Gruppen, som eier Maya Eiendom og forvaltningen gjennom Øni Eiendom, øker sin Bryn-Helsfyr-portefølje til totalt syv eiendommer.
– Topp beliggenhet og tilgjengelighet blir stadig viktigere, og vi har sterk fremtidstro på Bryn-Helsfyr. I tillegg til å utvide og videreutvikle porteføljen vår i området, ønsker vi på sikt å etablere virksomheten i et eget nybygg her, sier Bjørn-Erik Indahl i Maya Eiendom.
Vil ha mer Ifølge en pressemelding vil IK Gruppen kjøpe mer eiendom i Bryn-Helsfyr- området. Selskapet har lenge eid og forvaltet Østensjøveien 9 og Østensjøveien 15d. Porteføljen er det seneste året blitt utvidet til også å omfatte naboeiendommene Østensjøveien 19, 17 og 15c. Øni har siden 2011 vært blant deltakerne i Bryn-Helsfyr-samarbeidet, der eiendomsaktørene driver omdømme
bygging av området som Oslos best tilgjengelige knutepunkt for nærings virksomhet. Øni har til sammen 33 ansatte og en årlig omsetning på 280 millioner kroner. Bryn er en del av kontorområdet som kalles Bryn-Helsfyr. Totalt er det over 575 000 kvadratmeter med kontorarealer i Bryn-Helsfyr-området, noe som gjør det til ett av Oslos største og viktigste kontorområder. Ett av fortrinnene til Bryn-Helsfyr er god tilgjengelighet via kollektivtransport, sykkel og vei, samt nærhet til sentrum. En god del av bygningsmassen er også oppgradert til høy standard uten at leieprisene er blitt avskrkkende høye. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
2 minutter til T-banen M oder ne kont orer t il leie pĂĽ Br y n Br y nsv eien 3, 12 og 11-13
Kontakt: Kristian Eriksen | Tlf: 930 21 401 Epost: kristian.eriksen@helleli.no
brynsengeiendom.no
86
NE 11 2016
NYHETER
Kjøpte Hotell 33 Transaksjonskongen Edgar Haugen jr. har slått til igjen. Denne gangen er kjøpet Quality Hotell 33 på Økern, som er tegnet av den kjente arkitekten Erling Viksjø. Han tegnet også i sin tid Regjeringskvartalet. Hotellbygget ble opprinnelig oppført i 1968 som hoved kontor for daværende Standard Telefon og Kabelfabrikk, s enere Alcatel. I 2007 sto bygget ferdig som hotell etter en større ombygging til rundt 200 millioner kroner. Hotellet har i dag 242 rom, med konferansekapasitet til totalt 980 gjester. Det er videre en stor hoved restaurant med plass til inntil 300 gjester, samt restaurant og bar i toppetasjen.
50 prosent av OBOS Forretningsbygg AS, 40 prosent av Aspelin Ramm Eiendom AS og 10 prosent av Ringkjøb Invest AS (Peter Groth med familie). I kvartalsrapporten til OBOS Forretningsbygg fremkommer det at Ho tell 33 AS den 1.oktober ble solgt til Ragde Eiendom AS for 312,8 millioner kroner. «Jeg liker hotellet og ser på det som en langsiktig investering», b egrunner Haugen jr. kjøpet i en epost til NE n yheter. Konserndirektør Nils Bøhler i OBOS sier at salget er en porteføljetilpasning, ettersom de fra tidligere eier mange eiendommer i området og ved årsskiftet kjøpte Ulven-området. – Vi så nå muligheten til å ta en gevinst og bruke pengene til å se på andre eiendommer vi kan utvikle, sier Bøhler til NE nyheter tirsdag kveld.
OBOS og Aspelin Ramm
Designhotell
Det formelle kjøpsobjektet er Hotell 33 AS. Dette er et selskap som var eid med
Leietaker i hotellet er Choice otels, altså Petter A. Stordalen. På H
jemmesidene beskrives Quality h Hotel 33 som et «prisvinnende design hotell med mye særpreg og historie i veggene.» Hotellet var en kandidat til Cityprisen i 2009. Hotell 33 AS hadde i 2015 leie inntekter på 17,1 millioner kroner, opp fra 16,3 millioner i 2014. Men Haugen jr. opplyser at leie inntektene nå utgjør 19,6 millioner kroner. Forutsetter vi snaue 19 millioner i netto leieinntekter, indikerer det en netto direkteavkastning – yield – i området 6 prosent. Hotellet har altså 242 rom. Det betyr at Ragde Eiendom har betalt drøyt 1,29 millioner kroner per rom. Eiendoms massen utgjør 12 000 kvadratmeter, som tilsvarer en kvadratmeterpris på litt over 26 000 kroner. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
PAROC STEINULL BESKYTTER MOT FUKTIGHET ®
Vet du at kvaliteten på byggematerialet er viktig for å kunne skap bærekraftige, energieffektive og sikre bygninger? Ved å velge riktige materialer, kan du få store forskjeller i både konstruksjoner og installasjoner. PAROC Steinull er en naturlig bærekraftig isolasjon som overholder meget strenge krav. Produktet er enkelt å installere, og det beholder varmen i huset samtidig som det beskytter mot brann, fuktighet og kulde.
Paroc er ledende produsent av energieffektive isoleringsløsninger i Østersjøområdet. Vi tilbyr produkter for byggisolasjon, teknisk isolasjon, skipsisolasjon, isolasjon for sandwichelementer og lydprodukter. Se PAROC.NO for mer informasjon.
Se våre eiendommer i Real-nytt som vedlegges i neste utgave av NæringsEiendom.
REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no
Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!
90
NE 11 2016
STAVANGER
Forus’ store lyspunkt I et område med rekordhøy arealledighet kan Seabrokers Eiendom skilte med en ledighetsprosent som selv Olav Thon kan misunne. Og sammenlikningen med Thon er ikke helt tilfeldig, som undersaken viser er forvaltningsstrategien til Seabrokers mye av den samme som hos Norges ubestridte eiendomskonge. Men Thon bygger for tiden nytt, og det gjør ikke Seabrokers
Eiendom. NæringsEiendom har tatt turen ut til hovedkontoret på Forus, og det er ikke mye byggeaktivitet å spore i det om lag 10 kvadratkilometerstore nærings området. – Vi har for tiden ingen bygg under graving eller bygging, men vi har en tomt ved siden av kontoret vårt i Forusbeen 78 der vi kan sette opp et 25 000 kvadrat meterstort kontorbygg. I tillegg har vi tre ledige tomter her på Forus vest, der vi til sammen kan bygge 60 000 kvadratmeter, sier konserndirektør Frode Albretsen i Seabrokers om aktivitetsnivået. Albretsen har ansvaret for eiendomsvirksomheten i det familieeide konsernet. Han sier at nybygget til Oceaneering (se under) var det siste bygget de førte opp. Det stod ferdig i april 2015 og er totalt på 42 000 kvadratmeter, hvorav
kontordelen utgjør 10 000 kvadratmeter. I tillegg består komplekset av lager, produksjon og til sammen åtte haller.
1,6 prosent! Forus sliter med en total ledighet på 9,9 prosent og en kontorledighet på hele 15,6 prosent, ifølge Eiendomsmegler 1. Det er helt andre ledighetsnivåer i porteføljen til Seabrokers, nivåer de fleste bare kan drømme om. – Seabrokers Eiendom har en porte følje på ca 185 000 kvadratmeter med bygg som er eid hundre prosent og en ledighet på kun 1,6 prosent. I tillegg er Seabrokers Eiendom hovedeier i et bygg på rundt 25 000 kvadratmeter, sier A lbretsen. Han tror moderne bygg og en profesjonell driftsorganisasjon er noe av årsaken til at leietakerne trives i Seabrokers byggene.
91
Oceaneering-bygget.
Eiendomsmegler 1 har, som den ene saken viser, pekt på at det nesten ikke er ferdigstillelser i regionen de nærmeste årene. – Hvordan er det å sette i gang med nye bygg nå? – Det er mange faktorer som spiller inn, og det er mye ledighet i gamle bygg på Forus. Men vi er klare hvis markedet snur og kan levere dersom både store og små aktører innenfor oljebransjen eller andre bransjer trenger nybygg. Olje selskapene vil ha effektive og mindre nybygg. Vi har imidlertid ikke noe helt konkret på gang, men peker pilene opp over, kan vi bygge 25 000 kvadratmeter og begynne hvis vi får en ankerleietaker som la oss si tegner seg for 10 000 kvadratmeter. – Og da må dere ha lange leie kontrakter?
– Ja, vi tegner ikke 5-årige kontrakter ved nybygg, da må vi ha 10-årige kontrakter, svarer Albretsen.
Tåler 1500 kroner Men leieprisene på Forus har altså falt klart, rundt 25 prosent fra toppen. Ifølge Eiendomsmegler 1 kan kontorlokaler av høy standard i området nå leies ut for lave 1500 kroner kvadratmeteren. – Er det aktuelt å bygge til så lave leienivåer? – Med den riktige leietakeren, er det store muligheter for at vi kan sette i gang et nybygg til 1500 kroner kvadratmeteren, er det klare svaret. Forus preges av mange store enbrukerbygg, som gjør byggene svært sårbare for de nedskjæringene man har sett de seneste to årene. Albretsen har
imidlertid ingen bastante holdninger til hva slags type bygg som er best. – Vi har i vår portefølje en variasjon av enbrukerbygg og flerbrukerbygg. Ingen ting er bedre hvis vi kunne sikret oss en 10–20-årig kontrakt med et stort olje selskap. Får vi velge, velger vi langsiktighet og forutsigbarhet. Dessuten kan alle våre enbrukerbygg gjøres om til flerbrukerbygg, og vi har bygget alt fra 1500 kvadrat meter og opp til 42 000 kvadratmeter for Oceaneering, sier han om spekteret i porteføljen. Oceaneering forlenget for øvrig sin leieavtale til hele 20 år. Nøkkelen til suksess og fornøyde leie takere er ifølge Albretsen fleksibilitet. – Vi har en profesjonell organisasjon som drifter byggene, og våre bygg er fl eksible. For 99,9 prosent av våre leietakere klarer vi å imøtekomme deres behov for ekspansjon.
92
1.
NE 11 2016
STAVANGER
2.
Følger oljesyklusen Albretsen er opptatt av at Forus har et fortrinn i forhold til andre nærings områder i regionen. Forus er Norges viktigste næringsklynge, og for en ny kommer er det enormt viktig og attraktivt å kunne holde til i samme områder som eksempelvis Statoil, Aibel, Eni Norge, Oceaneering osv. – Nye leietakere på Forus kan knytte bånd til disse leietakerne, sier han. – Men hvordan ser dere på markedet på Forus, skal det bli enda verre før det blir bedre? – Markedet her ute følger syklusen i oljebransjen, og det skal ikke så mange nye prosjekter til i den bransjen før ting
snur. Det er ingen tvil om den høye areal ledigheten på kontorsiden på Forus, men på den annen side kan det fort bli behov to nye store bygg. Vi er optimister og tror at oljeprisen skal opp igjen, som vil medføre økt aktivitet, men det kan ta litt tid, sier Albretsen. – Internt i oljebransjen har det vært en voldsom konsolidering, og bedriftene har redusert antall ansatte og søker nye og mindre arealer. Vi er dessuten på den moderne siden av Forus, vi eier ingenting på Forus øst. Når det er sagt, er det ikke øst eller vest på Forus som er avgjørende, men selve produktet. Bygget må se bra ut, være effektivt og ha høy kvalitet, fortsetter han.
93
«Vi er optimister og tror at oljeprisen skal opp igjen...»
3.
1. Frode Albretsen, Seabrokers 2. Vestre Svanholmen 4 3. Vestre Svanholmen 12 og 14
– Hva med energieffektivitet, er det viktig? – Ja, klart det er viktig, og det blir BREEAM-sertifisering heretter for våre nye bygg.
Fortsatt viktigst Som saken med Forus Næringspark viser, pågår det nå en diskusjon om hvor satsingen i Stavanger-regionen skal komme. Den store debatten går mellom sentrumsområdene og Forus. Albretsen vil ikke ha for bestemte meninger om det som skal skje i resten av regionen. – Men vi er naturligvis opptatt av regionen vår, og det er spennende hva som skjer med reguleringsprosesser
10–20 år frem i tid. Politikerne vil at leietakerne skal inn mot sentrum, men det er m arkedet som bestemmer. Forus er Norges viktigste næringsområde og vil være det i mange år fremover. Det skjer uavhengig om det blir olje som fortsatt dominerer, eller hva det blir. Stavanger og Sandnes er avhengig av vekst på F orus, det som er bra for Forus, er bra for Stavanger og Sandnes, slår han fast. Stavanger-regionen og Rogaland er blitt hardt rammet av oljenedturen, etter en til dels vært stor optimisme i regionen for noen år siden. Det preget også eiendomsbransjen, med en massiv utbygging på Forus. Nå er det ingen
byggekraner å skue i det enorme Forus -området, omslaget kom sommeren og høsten 2014. – Hvordan tenker dere nå i disse mer urolige tidene i forhold til oppgangs tidene? – Vi var nok noe mer fremoverlente for noen år siden. Blant annet satte vi i gang ett bygg på spekulasjon på 32 000 kvadratmeter, Vestre Svanholmen 1. Det gikk bra, bygget ble hundre prosent utleid til Statoil, men vi gjør ikke noe sånt i dag, sier Albretsen ettertenksomt.
Nærområdet Eiendomsmassen til Seabrokers er altså svært konsentrert rundt Forus, spørs
94
NE 11 2016
STAVANGER
målet blir så om selskapet er klar til å kaste seg over nye områder og segmenter. – Vi vurderer både andre segmenter, og vi ser også på andre byer i Norge, men har foreløpig fokusert på nærområdet. Et unn tak fra eierskap på Forus er et prosjekt man eier sammen med Bertelsen og Garpestad, som er et stort tomteområde på 300 mål i Egersund langs E39. Her kan vi utvikle lager og logistikk. Dette er et langsiktig utviklingsprosjekt. Det er mye vi kan gjøre frem i tid, men det avhenger av trender og markedet. Dessuten ligger forvaltnings avdelingen vår i Stavanger og hoved kontoret her er helt på grensen til S andnes
og Sola, du kan se kommunegrensen der borte, sier Albretsen, og peker ut av vinduet. – I Sandnes sentrum har vi én eiendom, og der blir det kanskje boliger, men vi har ikke fokus på det. Vi har også bygget ett hotell, som vi solgte, sier han om segmentene. Det er nok mye som tyder på at Seabrokers også i fremtiden vil ha størst fokus på å utvikle næringsbygg. Det er det vi er best på, og vi har en tomtebank som er klar for nye leietakere, sier Albretsen. – Fremover, hva skal dere prioritere?
– Vi har alltid prioritert leietakerne og har litt tilpasninger i porteføljen. Nå må vi gjøre en del tilpasninger for IT-selskapene Cegal og Tieto, som fra nyttår til sammen skal leie ca 6100 kvadratmeter i Vestre Svanholmen 4. For tiden har vi altså ingen konkrete reguleringsplaner til behandling, men hittil i år har vi signert leiekontrakter for til sammen 31 000 kvadratmeter, fordelt på fornyelser og nysigneringer, sier Albretsen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto SEABROKERS
Seabrokers Group Seabrokers AS startet opp i 1982 med skipsmegling, noe selskapet også driver med i dag. I tillegg har konsernet g jennom egne utviklingsselskap satset på et kran- og transportselskap, radarbasert havovervåkning, samt entreprenør virksomhet (fundamentering), eiendom og eiendomsforvaltning. Hovedkontoret til konsernet er det såkalte Seabrokers House i Forusbeen 78, der alle de norske selskapene administreres fra, unntatt Sea Surveillance (havover våkning), som har sitt kontor i Bergen. Meglerkontorene befinner seg i Stavanger, Aberdeen og Rio de Janeiro og Singapore. Samlet omtales alle selskaper som Seabrokers Group og er hundre prosent
eid av familien Albretsen. Selskapene hadde i 2015 en samlet omsetning på 648 millioner kroner. Frode Albretsen sier at det er tre ansatte i administrasjonen i eiendoms selskapet og 25 innenfor eiendoms forvaltning. Totalt eier Seabrokers 210 000 kvadratmeter med eiendoms masse, og eiendomsselskapet omsatte i fjor for 363 millioner kroner.
Som Thon Dette er familiepenger, sier Albretsen om strategien. Porteføljen består derfor av kontantstrømeiendommer. Seabrokers har hovedsakelig kontorbygg, samt tre kombinasjonsbygg.
– Vi er veldig Forus-dominert, men har også ett bygg i Aberdeen. Det første bygget kjøpte vi på 90-tallet, og hovedkontoret vårt her på Forus er fra 1996. Eiendomssatsingen startet for alvor i 2004, da vi kjøpte en 210 mål stor tomt, sier han om utviklingen. – Hva med lønnsomhetsmål og avkastning? – Vi satser på langsiktighet og forutsigbarhet, men har en strategi om 15 prosent avkastning på egenkapitalen, svarer Albretsen. Seabrokers Eiendom er ikke spesielt opptatt av belåningsgrader i porteføljen, LTV, men ifølge Albretsen ligger belåningen i dag på porteføljenivå på under 50 prosent.
EIENDOMMEN SOM HAR ALT DU BEHØVER Kanalsletta 3 på Forus i Stavanger har alle fasiliteter du forventer å finne i et moderne kontorbygg, pluss litt til.
Frukthagen 4. etg.
Eiendommen byr på arealeffektive kontorlokaler i Norges viktigste næringspark. Her finner du en rekke sosiale soner, med blant annet kaffebar, en solrik og stor takterrasse, eget treningsrom, samt et eget Vaffelhus hvor kantinepersonell disker opp med rykende ferske vafler. I tillegg har bygget en egen frukthage med fersk frukt.
Kaf febar 2. etg.
Vi har fleksible arealer for bedrifter mellom 50 og 800 ansatte.
F
U OR
ST S -
N AVA
GE
R
J a rle Holme n ( M ) 4 81 36 37 7 ( E ) ja rle .holme n@e m1.no
Vaf felhuset 3. etg.
Treningsrom 1. etg.
96
NE 11 2016
STAVANGER
Får øynene opp for sentrum
Flere leietakere får øynene opp for sentrumskvalitetene i Stavanger. DNB Næringsmegling forteller om et leiemarked i Stavanger sentrum
som preges av lav ledighet og et mer stabilt prisbilde enn i andre om råder i regionen. Næringsmegleren anslår leiep risene for kontorlokaler i Stavanger sentrum med høy kvalitet til å ligge mellom 1800 og 2300 kroner per kvadratm eter, med en toppleie på rundt 2600–2700 kroner meteren. – Vi har gjennom fjoråret og h ittil i år observert at både Hinna Park,
og spesielt Stavanger sentrum, har vært betydelig mer stabilt enn Forus og randsoneområdene, sier direktør Frode Gyland i DNB Næringsmegling i Stavanger. En av grunnene til at sentrum holder seg bra, er ifølge Gyland at det er en begrenset tilbudsside i sentrum. Næringsmegleren anslår ledigheten i s entrum til å ligge på rundt 4 prosent.
KONTORLOKALER TIL LEIE
GAMLE FORUSVEI 1 Kontorlokaler 300 - 5.000 kvm
• • • • • • •
Sentral beliggenhet på Forus God eksponering Enkelt adkomst via kollektivtransport Mulighet for felles kantine Treningssenter i byggets første etasje. Svært god parkeringsdekning Lokalene kan tilpasses leietakers behov
TRAVBANEVEIEN 3 Kontorlokaler 300 - 5.541 kvm
• • • • • • •
Sentral beliggenhet på Forus Høy standard Lokalene ble pusset opp i 2009 Tilgang til kantine og møterom Lokalene kan tilpasses leietakers behov God parkeringsdekning Kjøkken i hver etasje
Kontakt Tore H. Idland M: +47 922 77 888 E: tore@arealeiendom.no arealeiendom.no
Håkon Langseth M: +47 922 88 114 E: hakon@arealeiendom.no arealeiendom.no
FORUS
98
NE 11 2016
STAVANGER
– Det har også vært svært begrenset tilførsel av nye arealer i sentrum i den senere tid, med unntak av Smedvig- kvartalet, sier Gyland.
Kvaliteter DNB Næringsmegling opplever også at flere leietakere vil være i sentrum. – Vi opplever at flere aktører har fått øynene opp for sentrum med en forventing om at prisene også her har vært sterkt fallende. Det er riktig nok ikke en realitet, men med økt fokus på sentrum, blir også aktørene mer bevisste på sentrumskvaliteter som god tilgang til handel, service-, og tjenestetilbud. Fokus på tilgang og adkomst med offentlig transport er også viktig, som igjen bidrar til mer konkret interesse for sentrum, sier Gyland. Den seneste tiden har også Smedvigkvartalet og planene om ny utvikling av Straensenteret og Ankerkvartalet gitt flere muligheter for de som vil ha lokaler i Stavanger sentrum. En av utfordringene for sentrum har vært at det ikke er stort nok areal tilgjengelig for de større bedriftene i regionen. Det har derfor vært naturlig å ta veien til Hinna Park eller Forus.
Begrenset aktivitet Selv om DNB Næringsmegling opplever en økende aktivitet blant leietakerne, tegnes det fortsatt ikke veldig mange nye leie kontrakter i Stavanger-regionen – Hovedaktiviteten på kontraktsiden har også gjennom fjoråret og inneværende år vært på mindre arealer enn tidligere, med størst aktivitet i segmentet fra 300 til 800 kvadratmeter, der sentrum har hatt gode alternativer tilgjengelig. Vi opp lever generelt at det fortsatt er begrenset antall aktører i bevegelse, men har i inneværende år vært involvert i sammen med våre oppdragsgivere i leiekontrakter på rundt 8000 kvadratmeter, fordelt på 16 leieforhold. Enkelt oppsummert tilsier dette et snitt på 500 kvadratmeter per kontrakt, med en g jennomsnittlig leiepris på rett i underkant av 1800 kroner meteren. Dette har vært kontrakter fordelt rundt om i regionen, men det er verdt å nevnte at vi hovedsakelig har våre utleieoppdrag i Stavanger sentrum, Hinna Park og S andnes sentrum, sier Gyland om aktiviteten. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK
PÅ TIDE Å SE SEG OM ETTER RIMELIGERE LOKALER?
Har dine lokaler blitt umoderne, for store og for dyre? Hos 2020park tilbyr vi effektive lokaler til en rimelig pris enten du er liten eller stor. Vi er nær buss, nær tog, nær fly, nær Stavanger og nær Sandnes. Kontakt oss i dag for en uforpliktende visning inkl. lunsj!
EFFEKTIVE LOKALER => LAVE KOSTNADER Kontakt oss på 99 73 77 58 / jee@ruinvest.no 2020park.no
Til leie
Forusbeen 15, Forus Kontorer og lager med meget god beliggenhet Lager 480 kvm. Takhøyde i lager 7,5 m i størstedelen av lager. 3,5 meter takhøyde ved port. Størrelse på port er bredde 2,2 meter og høyde 2,5meter. •
Enkel adkomst fra hovedvei
•
Svært god eksponering på vei
•
Kort vei til bedrifter som Coop OBS bygg, Kiwi, Fagmøbler, Skeidar, Scandic hotell m.v. ligger rett over gaten. IKEA, 2020park, SpareBank 1, SR-Bank, Statoil m.v like ved
•
Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet
•
Enkel men funksjonell standard
Kontakt: Cathrine Silgjerd Leiros | 9758 7199 | cathrine@kaph.no
Til salgs
Arne Garborgs vei 17, Bryne Spennende næringseiendom med kontantstrøm •
Arne Garborgs veg 17, 4344 Bryne. Gnr. 1, bnr. 104, snr. 1 Time Kommune
•
Spennende næringseiendom med utviklingspotensial
•
Store utbyggingsplaner i området
•
Bruttoareal på cirka 3.100 kvm
•
Solide leietakere i Apotek1 Norge AS, Domstol administrasjonen og Rogaland Politidistrikt, Time
•
Samlet kontantstrøm for 2016, cirka NOK 2.500.000,-
•
Eiendommen har tinglyst 38 parkeringsplasser
•
Regulert for sentrumsformål
•
Prisantydning: NOK 31.000.000,-
Kontakt: Arne Tårup | 9598 9231 | arne@kaph.no
Til salgs
Jærvegen 154
•
Jærvegen 154 m.fl. 4344 Bryne
Utviklingseiendom på Bryne til salgs
•
19 140 kvm tomt
•
2 700 kvm nybygg (2009)
•
3 300 kvm eldre bygg
•
Regulert til Industriformål
•
Leieinntekter: NOK 3 800 000,-
•
Beliggende like sør for Bryne sentrum
•
God profilering mot fv-44
Kontakt: Frode Krohn-Pettersen | 9008 4404 | frode@kaph.no
www.kaph.no
Til salgs
Hamrasletta 6, Sola KOMBINASJONSEIENDOM I RISAVIKA TIL SALGS •
Hamrasletta 6, gnr. 10, bnr. 129 i Sola Kommune
•
Eiendommen ligger sentralt i industriområdet R isavika, like ved RV 509 og kort avstand til Risavika Havn
•
Solid leietaker - Iron Mountain er verdensledende innen informasjonsforvaltning og datalagring. Etablert i 1951 og børsnotert på New York-børsen
•
Samlet leieinntekt for 2016 NOK 4.700.000,-
•
Bruttoareal: 6.282 kvm - Tomteareal: 7.978 kvm
•
Kombinasjon/logistikk-eiendom, oppført i 1986/87 og gjennom årene trinnvis bygget ut, oppgradert og tilpasset leietaker. Påbygget i 2004 og 2005
•
Eiendommen er fleksibel og vil kunne tilpasses/ konverteres annen type virksomhet og behov Lagerhaller med takhøyde på 9 meter
•
Prisantydning - NOK 56.000.000,-.
Kontakt: Arne Tårup | 9598 9231 | arne@kaph.no
Til salgs/utleie
Varabergmyra 4-8, Sola Stor kombinasjonseiendom til salgs eller utleie •
Sentralt beliggende midt mellom Sola og Forus
•
Kort avstand bl.a. til RV 39 og Risavika Havn.
•
Tomt: Cirka 17 mål
•
Bygningsmasse: Cirka 6,500 kvm (utleieareal)
•
Kontor, butikk, lager
•
Leieinntekter for 2016, NOK 2,150.000
•
Ledige areal: Cirka 3.500 kvm. lager, 560 kvm. kontor og 5,8 mål uteareal
•
Prisantydning ved salg, eiendomsverid: NOK 58.000.000,-
Kontakt: Arne Tårup | 9598 9231 | arne@kaph.no
kaph Næringsmegling AS tilbyr alle tjenester innenfor nærings megling og bistår våre kunder innen alle faser av oppdraget.
Frode Krohn-Pettersen Mob: 900 84 404 E-post: frode@kaph.no Partner – Daglig leder
Cathrine Silgjerd Leiros Mob: 975 87 199 E-post: cathrine@kaph.no Partner – Utleiemegler (er for tiden i permisjon)
Arne Tårup Mob: 959 89 231 E-post: arne@kaph.no Partner – Næringsmegling
Ta kontakt for en samtale om hva vi kan tilby av tjenester.
www.kaph.no
104
NE 11 2016
STAVANGER
Den store ekstkampen v Det pågår nå en kamp om hvor veksten i Stavanger-regionen primært skal komme i årene fremover. Hovedslaget står mellom Forus og de store bysentrene. Talsperson for Forus-samarbeidet, adm. direktør Stein Racin Grødem i Forus Næringspark AS holdt under Citykonferansen Stavanger i begynnelsen av november et engasjert innlegg om Forus. Her var han særlig opptatt av den høye verdiskapningen i det store næringsområdet. – Virksomheten på Forus gir syv ganger så høy verdiskapning som i resten av området, ifølge Cowi (se egen sak, red. anm.), sa Grødem på konferansen. – Å satse på Forus gir en v esentlig høyere vekst enn andre områder.
rsaken til det er agglomerasjon, høy Å tetthet av bedrifter gir høy verdiskapning, fortsatte han. Grødem viste også til IKDP for Forus (se egen sak), der sysselsettingseffekten er beregnet til 6000–12 000 arbeidsplasser. Det vil si 270–545 nye arbeidsplasser i året i 22 år fremover. Gjennomsnittet fra 2001–2013 er 1500 nye arbeidsplasser i året. – Hovedutfordringen for vår region er å opprettholde høy vekst og høy verdiskaping. Rapporten fra Cowi konkluderer med at en satsing på Forus vil gi størst effektivitet på produktivitet og verdi skaping, sier Grødem til NæringsEiendom.
Avpasse utbyggingstakten – Mener du at politiske signaler nå tilsier at man bevisst skal prioritere sentrumsområdene fremover på bekostning av Forus? – I et høringsdokument som rådmennene har sendt ut, er det et hovedfokus på å «avpasse utbyggingstakten og balansere veksten på Forus med andre næringsområder og særlig kommune sentrene». For å få dette til ønsker rådmennene å «bruke virkemidler for å avgjøre hvilke deler av planområdet som
105
106
NE 11 2016
STAVANGER
Stein Racin Grødem, Forus Næringspark AS (Foto: NE kunnskap).
skal prioriteres for utbygging», svarer Grødem. Han viser til at hva som menes med virkemidler, ble beskrevet på følgende måte i et utkast til høringsdokument: «I planen må kommunene bruke virkemidler for å håndtere avviket mellom utbyggingsbehov og det store utbyggingspotensialet. Tilgjengelige virkemidler vil bli benyttet liknende som i kommuneplanene, der for eksempel utnyttingsgrad styres av tilgjengelighet. Andre eksempler på virkemidler er rekkefølge i utbygging og endring av arealformål fra næring til bolig- eller grøntformål der det er aktuelt». Grødem viser videre til at fylkes kommunen i sin høringsuttalelse har sagt følgende om det anbefalte plan prinsippet:«En forutsetning for at planprinsippet lar seg realisere synes derfor å være at nødvendigheten av å ta i bruk upopulære og tunge styringsverktøy er godt forankret hos beslutningstakerne».
Ikke synkronisert – Ordførerne i de tre kommunene har i ulike sammenhenger gitt uttrykk for at planen ikke skal legge begrensninger på Forus. Det kan se ut som om den a dministrative delen av plan samarbeidet ikke er synkronisert med den politiske delen av plansamarbeidet, sier Grødem.
Spørsmålet blir så hva Forus- samarbeidet krever fremover av plan prosesser og prioriteringer. – Godtar dere en nøytral vekststrategi uavhengig av lokalisering i regionen, eller bør man prioritere Forus fremfor andre områder på grunn av den høyere verdiskapningen i området? – Virksomhetene på Forus forventer at planprosessen er åpen og inkluderende, og at administrativt og politisk nivå blir enige om hvorvidt man har tenkt å «ta i bruk upopulære og tunge styrings verktøy». Dette må formidles videre til aktørene i området, svarer Grødem. Han sier at de forutsetter videre at planprosessen er basert på fakta og kunnskap om hvordan næringslivet i regionen fungerer og om hvordan de ulike områdene utfyller hverandre. – Den kunnskapen vi har i dag, tilsier at man skal satse på Forus dersom man ønsker å opprettholde en høy vekst og en høy verdiskaping, sier Grødem. Hovedformålet med planarbeidet er å «legge til rette for at Forus kan videreutvikle og styrke sin rolle som nasjonalt viktig næringsområde». Et underformål er å «avklare Forus´ framtidige rolle og funksjoner i en regional kontekst». – Det kan se ut som om rådmennene ønsker å la underformålet bli hoved formålet. Dette må avklares i den videre planprosessen.
90 prosent Grødem var derfor på Citykonferansen opptatt av at Forus får sin del av veksten fremover, men fryktet at bruk av Planog bygningsloven gir en konkurranse vridning. – Forus har de seneste 15 årene stått for 90 prosent av veksten i regionen. I dag er derfor 40 prosent av arbeidsplassene på Forus. Med det som utgangspunkt mener rådmennene at veksten på Forus frem til 2040 skal begrenses til 40 prosent av veksten i regionen. Det vil si en halvering av veksten. Dersom dette bare hadde vært en lek med tall, ville jeg ikke ha vært bekymret, sier Grødem. – Men det som gjør meg bekymret, er at rådmennene som nevnt vil bruke virkemidler for å sørge for at veksten ikke blir mer enn de nevnte 40 prosentene. Grødem mener bakgrunnen for rådmennenes forslag trolig er at Forus de seneste 10–15 årene har utkonkurrert sentrumsområdene. Rådmennene synes også å tro at ved å legge begrensninger på Forus, vil veksten i stedet skje i sentrumsområdene. – Kunnskapsgrunnlaget og disse vurderingene synes begrenset, og en redegjørelse for årsakssammenhengene som leges til grunn foreligger ikke fra rådmennene, sier han, Det rettslige problemet her er at rådmennene ønsker å bruke Plan- og
107
S TA V A N G E R
TIL LEIE: Paradis’ eget NÆRSENTER med 3000 kvm butikklokaler i Lagårdsveien 78-80 1000-9000 kvm KONTORER med sjøutsikt ved kommunikasjonsknutepunkt
www.newenergystavanger.no Kontakt: Arne Tårup | Kaph Næringsmegling | T: 959 89 231 | E: arne@kaph.no
bygningsloven for å styre konkurransen mellom Forus og sentrumsområdene.
I strid – Min vurdering er at en slik bruk av loven er i strid med formålet til Plan- og bygningsloven. Etter min oppfatning er det ikke noen særlig konkurranse mellom Forus og sentrumsområdene. Vi ser ikke i dag en strøm av leietakere fra sentrum til Forus, til tross for at leienivåene på Forus er halvparten av nivåene i tilsvarende arealer i Stavanger sentrum. Det rådmennene legger opp til, er et gigantisk eksperiment med verdiskapningen i regionen. Dersom dette e ksperimentet gjennomføres, risikerer vi at hele regionen blir mindre attraktiv og mister konkurransekraft, advarer Grødem. Han peker på at et annet forhold ved å pålegge restriksjoner på noen områder, er at det kan gi svakere incentiver for de områdene som skal beskyttes eller
stimuleres til å styrke sin attraktivitet gjennom ulike tiltak. En mulig effekt er at sentrumsområder som skal beskyttes mot konkurransen fra Forus, lar være å effektivisere og gjøre den nødvendige nyskapningen i tjenestetilbud og regule ringer som kan styrke konkurranse kraften. – Kort sagt, gir du sentrumsområdene krykker, risikerer du at de ikke lærer å gå skikkelig, symboliserer Grødem.
Urbane kvaliteter Grødem sa videre på konferansen at endring av arealformål på Forus fra næring til bolig er greit. – Men å endre næringsformål til grøntområde, der sliter vi litt mer, sa han til forsamlingen. – Hvilken transformasjon på Forus er akseptabel for Forus Næringspark? – Forus er et næringsområde og skal i fremtiden fortsette å være et nærings-
område. Imidlertid ser vi at området i dag har en høy verdiskaping som følge av en høy andel bedrifter og arbeidsplasser innenfor olje- og gassnæringen. Dersom regionen skal opprettholde den høye verdiskapingen, er vi avhengige av å erstatte bedriftene og arbeidsplassene innenfor olje og gass med nye kunnskapsbaserte arbeidsplasser, svarer Grødem. Han sier at hvis Forus skal bli et attraktivt lokaliseringssted for kunnskapsbaserte bedrifter, må området få flere urbane kvaliteter. Det må legges til rette for mer detaljhandel, blant annet for å betjene lokale behov, og det må etableres boliger i området eller i rand sonen, samt et offentlig tjenestetilbud. – Graden av urbane kvaliteter må avpasses til det de bedriftene i området har behov for til enhver tid, sier Grødem. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
108
NE 11 2016
STAVANGER
Anbefalte orus-satsing F COWI kom i 2014 med en klar a nbefaling på å videreutvikle Forus som lokomotivet i Stavanger-regionen.
r egionen. Det første scenariet var av lastning av storbyområdet og hva som skjer dersom man ikke gjør spesielle valg i næringsarealpolitikken, men lar utviklingen gå av seg selv. Det vil innebære stor spredning av økonomisk aktivitet og gjøre det vanskeligere å holde produktivitetsveksten i regionen på et høyt nivå.
Rådgivningselskapet ble i februar 2014 engasjert av Greater Stavanger Economic Development for å utrede en næringsarealstrategi for analyse området i S tavangerregionen. COWI antok i sin utredning at antallet syssel satte i regionen vil øke med om lag 70 000 frem til 2040, en økning på 40 prosent i forhold til dagens nivåer. Forus alene har beregnet at de kan øke antall arbeids plasser fra om lag 40 000 i 2014 til 60 000 i 2020 og over 100 000 i fremtiden. Det vil ifølge utredningen særlig være behov for nye næringsarealer som kan gjøre transformasjon av næringsarealene i de sentrale områdene smidigere. COWI skisserte i 2014 tre mulige scenarier for en videre utvikling i
Gangavstand Scenario 2 var en sentrumsutvikling med Jærbanen som ryggrad, som bygger på å bruke kollektivinfrastrukturen best mulig. I dette scenarioet plasseres nye kontorarbeidsplasser i størst mulig grad innenfor gangavstand fra stasjonene i Stavanger og Sandnes. Det blir en sterkere konsentrasjon av arbeidsplasser og økonomisk aktivitet i Stavanger og Sandnes sentrum. Scenariet innebærer høyere gjennomsnittlig produktivitet og et bedre grunnlag for et vellykket kompetansebasert nærings liv i r egionen. Næringslivet får i langt større grad utnytte gevinstene knyttet til samlokalisering med andre bedrifter, og arbeidstakerne vil nyte godt av et effektivt
togtilbud med høy kapasitet, kort reisetid og stabilitet som minimerer reisetid Det tredje scenariet legger opp til maksimal utnyttelse av gevinstene ved samlokalisering av næringsvirksomhet. Man støtter aktivt at bedrifter etablerer seg i Forus-området og videreutvikler dette som et økonomisk lokomotiv for regionen, tilsvarende Fornebus rolle i regionen vest for Oslo. Forus er på mange måter et geografisk tyngdepunkt i storbyområdet, men mangler også mange av de kvaliteter et sentrum ofte har, som boliger, servicetilbud, skoler, transport tilbud osv. Forus-scenarioet vil ifølge COWI gi næringslivet i regionen best forutsetninger for å lykkes i den g lobale konkurransen, men den store u tfordringen også i dette scenarioet er trafikken.
Agglomerasjon COWI peker også på at høy produktivitet og inntekt i områder med høy grad av økonomisk tetthet er godt dokumentert og akseptert, såkalt agglomerasjon. Anbefalingen til kommunene i regionen er derfor å satse på Forus, i tråd med
109
Med store lokomotiver pĂĽ plass i omrĂĽdet, har Forus gode forutsetningen for ĂĽ bli lokomotivet i regionen. (Foto: Ivar Langvik)
110
NE 11 2016
STAVANGER
Det er store muligheter på Forus. Her fra DNB Næringseiendoms Petroleumsveien 6.
scenario 3. Forutsetningen er at de som jobber der i svært liten grad kan kjøre bil til jobb. Slik er det ikke i dag. Rådmennene i Sola, Stavanger og Sandnes ga i august i år anbefalinger for utviklingsretning i «Interkommunal kommunedelplan» for Forus (IKDP Forus). Anbefalingene baserte seg på kartlegging og analyse av de tre alternative utviklingsretningene fra COWI. R ådmennene skriver i kommu nedelplanen at morgendagens utvikling av Forus vil være transformasjon og fortetting, men at en vellykket trans formasjon og fortetting trenger andre og sterkere virkemidler. Utbyggings potensialet på Forus er ifølge råd mennene så stort at området alene kan betjene hele byområdet med arbeids plasser i mange generasjoner framover. Men, for å styrke Forus-området og sentrumsområdene parallelt, a nbefaler rådmennene at bolig- og nærings
utvikling på Forus harmoniseres med veksten i sentrumsområdene i større grad enn tidligere. Dersom man forutsetter at Forus beholder samme andel av regionens totale arbeidsplasstall som i 2013, indikerer det en sysselsettingsvekst for Forus på 6000–12 000 arbeidsplasser frem mot 2040.
Alle kategorier Rådmennene vil at Forus fortsatt skal tilby arealer til alle næringskategoriene for å være en drivkraft. På Forus øst skal d elområder utvikles med «gode b okvaliteter og buffer soner» mot t ilgrensende næringsområder. Ser man frem i tid, vil en tett byutvikling vokse sammen langs nord-sør aksen og over kommunegrensen mellom Stavanger og Sandnes. Rådmennene ser for seg at Forus vest bygges ut med høy utnyttelse i utvalgte delfelt rundt ett eller to busstopp. Det innebærer også innendørs og utendørs
møteplasser og andre felles funksjoner for næringslivet. Når det gjelder hovedretningen øst for E39, bør denne planlegges for en blandet bebyggelse med bymessige kvaliteter, som nye innslag av boliger, men med en fortsatt hovedvekt på næringsformål. Planen bør ha en høy arealutnyttelse rundt 1-2 holdeplasser, der det blir blandet bebyggelse for næring, bolig og tilhørende servicefunksjoner. Råd mennene skriver at intensjonen er å oppnå en etappevis utbygging med høy utnyttelse. Denne utbyggingen starter i områder med god kollektivtilgjengelighet, eksisterende sosial infrastruktur og gode bokvaliteter. En sone på 200 meter til hver side langs E39 bør beholdes som rene næringsområder. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto DNB NÆRINGSEIENDOM
SEABROKERSBYGGENE GJØR FORSKJELLEN Seabrokers er en av regionens største eiendomsbesittere. Det gir muligheter for nye og gamle leietakere! Ta kontakt på 51 80 00 00
www.seabrokers.no
STAVANGER SENTRUM STAVANGER SENTRUM
UNIVERISTETET I STAVANGER UNIVERISTETET I STAVANGER
IRIS IRIS
ULLRIGG ULLRIGG
IPARK – INNOVASJONSPARK STAVANGER IPARK – INNOVASJONSPARK STAVANGER
Ipark – Innovasjonspark Stavanger: Ipark – Innovasjonspark Stavanger:
FANTASTISKE KONTORLOKALER. FANTASTISKE KONTORLOKALER. MIDT I INNOVASJONSMILJØET MIDT I INNOVASJONSMILJØET PÅ ULLANDHAUG PÅ ULLANDHAUG Bli en del av et spennende miljø i vekst og endring! Et område preget av innovasjon, forskning og næring, med Universitetet som nærmeste nabo og et fremtidig sykehus. Byggingen er i gang Bli del av et 2017 spennende vekstSpennende og endring! Et område preget og av innovasjon, forskning ogen sommeren kan dumiljø flyttei inn. arkitektur, fleksibelt moderne – bygget vil og næring, med Universitetet som nærmeste nabo og et fremtidig sykehus. Byggingen er av i gang gi flotte rammer rundt din virksomhet. I tillegg til å ha kontorlokaler, vil bygget huse flere de og sommeren 2017i Rogaland. kan du flytte inn. Spennende arkitektur, fleksibelt og moderne – bygget vil sentrale arkivene gi flotte rammer rundt din virksomhet. I tillegg til å ha kontorlokaler, vil bygget huse flere av de sentrale arkivene i Rogaland.
FOR MER INFORMASJON: TLF 51 87 40 00 / IPARK.NO FOR MER INFORMASJON: TLF 51 87 40 00 / IPARK.NO
• • ••
FLYTT INN SOMMEREN 2017 PLASS TIL CA 350 ARBEIDSPLASSER FLEKSIBLE KONTORER 2017 SOM PASSER FLYTT INN SOMMEREN BÅDE TIL SMÅCA OG STORE BEDRIFTER • PLASS 350 ARBEIDSPLASSER BREEAM SERTIFISERES •• FLEKSIBLE KONTORER SOM PASSER BÅDE SMÅ OG STORE BEDRIFTER • BREEAM SERTIFISERES
ÅSEN – Din nye arbeidsplass?
FOR MER INFORMASJON Sjur Christian Monsen 906 25 177 www.smedvig.no
114
NE 11 2016
STAVANGER
Bråstopp for nybygg
Aktivitetene i kontormarkedet har stoppet helt opp i Stavanger-regionen, kontrastene er slående fra noen år tilbake. Syklusen i oljebransjen er avg jørende for byggeaktivitetene i regionen, og s vingningene her har vært s tore. En oversikt fra Eiendomsmegler 1 illustrerer hvordan det påvirker
eiendomsm arkedet. Nybyggvolumene på Nord-Jæren tok for alvor av i 2007 med rundt 125 000 kvadratmeter med igangsatte kontora realer. Volumene økte til hele 160 000 kvadratmeter i 2008, og etter en dupp i finanskriseåret 2009, var vi i 2010 oppe på nærmere 140 000 kvadratmeter med nye kontor arealer. Så har det gått nedover, og det temmelig dramatisk. I 2015 var volumene for nye kontorbygg under 20 000 kvadratmeter, i år snakker vi om mikroskopiske 300 kvadratmeter. Volumene er lave i årene som kommer, i 2017 er det snakk om ett nytt kontorbygg på Ullandhaug.
– I 2018 står det ingen nye store kontorbygg ferdig, og i 2019 har vi ferdigstillelsen av det nye hovedkontoret til SR-Bank, sa Jan Inge Røyland i Eiendomsmegler 1 på Citykonferansen Stavanger i begynnelsen av november. Med rekordhøy kontorledighet er det ikke rart at volumene faller, Eiendomsmegler 1 ledigheten på Forus til hele 15,6 prosent.
Ingen tvil – Det er ingen tvil om at det fortsetter å øke med ledige arealer i regionen, og det har ikke vært så mye ledige arealer så lenge vi har målt, verken i kvadratmeter og prosent. Dette gjelder først
115
Det bygges ikke mye i Stavanger-omrĂĽdet. (Foto: Shutterstock).
116
NE 11 2016
STAVANGER
og fremst kontoreiendommer. Ledigheten vil fortsette å øke noe, men ikke dramatisk i forhold til i dag, sa Røyland på konferansen. – Men det er for mange ansatte i bedriftene, som må gjøre tilpasninger, bedriftene sitter med for mye arealer. Mange reforhandlinger stopper opp, og det er ikke så enkelt bare å se på sysselsettingsveksten i regionen. Nybyggene i dag er mye mer arealeffektive, ned mot 15-20 kvadratmeter per ansatt, det er ikke 28 kvadratmeter, 30 kvadratmeter og 32 kvadratmeter som tidligere. Røyland konstaterte at det er overraskende mye ledighet i nye bygg, spesielt gjelder dette Forus vest, men det er også der det er signert de fleste kontraktene. En viktig endring er at leietakerne ønsker kortere kontrakter, og det gjelder for tiden også utleierne,
slik at de kan få resignert på for ventet høyere leienivåer om noen år. Rekordhøy ledighet gir kraftig fall i leie prisene, det har ifølge Eiendomsmegler 1 vært en prisnedgang fra toppen for kontorbygg med høyere standard på hele 25 prosent. Og ledigheten kan bli enda høyere, total kontorledighet for Nord-Jæren ventes å stige til 12 prosent innen utgangen av 2017.
To usikre Det er spesielt knyttet usikkerhet til to store bygg. 21 400 kvadratmeter Forusbeen 35 til Norwegian Property har vært leid ut til asylmottak, det blir det en stopp på. BP Norge flytter fra Forus til Hinna Park. – Hvis disse to byggene legges ut i markedet, vil arealledigheten øke med disse kvadratmeterne. Det står betydelig
med ledige arealer i Hinna Park, som er en del av Stavanger randsone. Det er store bygg, men også noen mindre bygg som drar opp ledigheten. I Hinna Park er det vanskelig å få over 1900 kroner per kvadratmeter, sa Røyland på konferansen. Det ser derimot lysere ut i Stavanger sentrum, med en estimert kontorledighet på 5,6 prosent. – En balansert ledighet i markedet regnes som 5–6 prosent. I sentrum må man ut med 2000–2700 kroner kvadratmeteren for «premium» kontorbygg. Sentrum har historisk en egen posisjon. Det må bli en vedvarende høy ledighet på Forus før sentrum tappes for bedrifter. Men, det er en kjensgjerning at det er mye trehusbebyggelse i sentrum, med grunnflater på 200 kvadratmeter og få store kontorbygg, sa Røyland på City konferansen.
117
Det blir ferdigstilt minimalt med nye store kontorbygg i Stavanger de neste tre årene. Et unntak SR Banks nye hovedkontor. (Ill.: Helen & Hard arkitekter.)
Og nettopp de få store byggene i sentrum har Thomas Lidsheim i ECON vært opptatt av. Stavanger sentrum kan i dag bare tilby ett kontorbygg over 20 000 kvadratmeter og tre bygg mellom 15 000 og 20 000 kvadratmeter. Som saken med Forus Næringspark viser, pågår det nå en diskusjon om den fremtidige veksten i regionen og hvor det skal satses. Striden står primært mellom sentrumsområdene og Forus. – Stavanger sentrum har vært den store taperen, med tap av markedsandel fra 50 prosent til 13 prosent. Det skyldes en kombinasjon av etterspørsel og tilbud, men mest av alt har ikke Stavanger sentrum hatt store kontorbygg å tilby, sa Lidsheim på konferansen. Han var opptatt av den nærmest eksplosive veksten i nybygg de seneste årene, primært på Forus, men også i Hinna Park.
For bratt – I årene 2010–2015 kom det 1,4 millioner kvadratmeter med nye næringsbygg på Nord-Jæren. Det er lov å stille spørsmål om «hockeysticken» på slutten ble litt for bratt, sa Lidsheim. Til sammenlikning ble det i regionen utviklet 1,8 m illioner kvadratmeter med bygg i perioden 1900–1985. Lidsheim var også opptatt av at det de seneste årene er bygget mange store enbrukerbygg i regionen, som har vært sårbare nå i nedgangstidene. Han mener oppmerksomheten fremover vil være mot nyskaping og kunnskap, der det blir fortetting langs kollektivaksene og konvertering fra enbrukerbygg til flerbrukerbygg. – Jeg tror det blir utrolig viktig med konvertering av bygg fremover, og vi får en klyngeorientering. Nye forretningsmodeller vil kreve en ny og annen type
bygningsmasse. Vi nærmer oss også et prestisjeområde i Stavanger med tilgang til internasjonal kapital, sa Lidsheim. En vesentlig endring i ramme betingelsene for hele regionen er nye E39 Rogfast, som innebærer kryssing av Boknafjorden og Kvitsøyfjorden nord for Stavanger med en undersjøisk tunnel. Tunnelen blir på hele 26,7 kilometer. Planlagt oppstart er i 2017, med forventet ferdigstillelse i 2024. – Rogfast gjør at det om ti år blir ett bolig- og arbeidsmarked i regionen. Nord-Jæren og Haugalandet blir ett distrikt med totalt 440 000 mennesker, det vil skje noe med regionen, sa Lidsheim til de fremmøtte.
Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
I info
TOG
KANALPIREN
500 – 8.000 KVM KONTORLOKALER MED FANTASTISK B ELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning. Kontorene består av celler og åpent landskap. Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.
Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger
BUSS 1, 2, 3, og 4 samt flere ekspress busser.
BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering
SHOPPING
KONTAKT Karl Andre Strandborg Megler, Eiendomsmegler 1
2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.
E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935
SYKKEL
WWW.OSLOAREAL.NO
Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.
nebyra.no
E39
STAVANGER SENTRUM
509
44
510
HINNA PARK
FORUS STAVANGER LUFTHAVN SOLA
SANDNES
120
NE 11 2016
STAVANGER
Tidenes høyeste ledighet Det har aldri vært mer å velge mellom for leietakerne i Stavanger-regionen. Den seneste markedsundersøkelsen til EiendomsMegler 1 Næringseiendom (EM1) viser at den totale ledigheten i Stavanger-regionen er økt fra 5,3 prosent i vår til 6,0 prosent i høst. Det har vært en jevn økning i ledigheten siden den var på lave 2,8 prosent i 2012. Verst er det på Forus, med en total ledighet på
9,9 prosent, mens i Stavanger sentrum er ledigheten nede på 3,2 prosent. Stavanger-regionen har et stort innslag av kombinasjonseiendommer, og EM1 har nå målt ledigheten for dette segmentet til 4,0 prosent. Det er en økning fra 3,6 prosent i vår og fra 2,7 prosent i 2015. For handelseiendommer har derimot ledigheten siden i vår falt fra 2,2 prosent til lave 1,3 prosent, så her er det et lyspunkt. Men kontormarkedet trekker den totale ledigheten opp, og det kraftig. For 2015 opererte EM1 med en kontorledighet i regionen på 10,1 prosent. Ledigheten falt til 9,2 prosent i vår, men har så steget til
11,2 prosent i høst og til svært høye 15,6 prosent på Forus. Det er en økning fra 14,8 prosent for et halvt år siden, og i alt står det nå 150 000 kvadratmeter med tomme kontorlokaler på Forus.
Eldre sliter mest Går man Forus-ledigheten nærmere i sømmene, er EM1 kommet til 70 000 kvadratmeter med tomme lokaler øst for motorveien. Hele 77 prosent av denne ledigheten er i eldre bygg, som illustrerer disse byggenes utfordring. Vest for motorveien er situasjonen derimot annerledes, som også har sammenheng med at det er mange nyere bygg her.
121
Leietakerne i Stavanger-regionen har mange valgmuligheter.
Ifølge EM1 kan 45 prosent av de 80 000 kvadratmeterne med tomme lokaler vest for motorveien tilskrives nyere bygg. 47 prosent av ledigheten er i «medio» bygg, mens kun 8 prosent av arealene i eldre kontorbygg vest for motorveien skriker etter nye leietakere. EM1 mener totalt 48 prosent av byggene før 1999 på Forus trenger en rehabilitering for å oppnå «dagens standard». Disse byggene har en samlet ledighet på 56 000 kvadratmeter, og lyspunktet er at det er en nedgang fra 68 000 kvadratmeter fra ett år siden. 25 prosent av byggene etter 2012 tilfredsstiller kriteriet dagens standard.
Blandet bilde
Bra på toppen
I Stavanger sentrum er situasjonen lysere, kontorledigheten her er marginalt opp til 5,6 prosent, mens den er stabilt lav på 2,2 prosent i Sandnes. Randsonene i Stavanger sliter derimot med 10,9 prosent tomme lokaler. Når det gjelder leieprisene, mener EM1 at kontorbygg på Forus av høy s tandard typisk kan leies ut for 1500 kroner kvadratmeteren. Her har det vært en jevn nedgang i nivået siden 1900 kroner i 2014. Leieprisene for bygg med lavere standard har i perioden falt fra 1600 kroner kvadratmeteren til 1100 kroner, slik at vi snakker om et nokså dramatisk fall.
I Stavanger sentrum har derimot topp nivåene holdt seg bra, med kun et lite fall til 2600 kroner kvadratmeteren. Fallet er en god del større for bygg som er heller middels attraktive, med en nedgang fra 1800 kroner kvadratmeteren i 2014 til 1500 kroner nå i høst. Fremover spår EM 1 at kontor ledigheten i Stavanger-regionen vil nå høye 12 prosent i 2016 og den totale ledigheten til om lag 6,5 prosent. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK
122
NE 11 2016
STAVANGER
Vant Cityprisen Rogaland
Bystasjonen Sandnes har bidratt til å samle og forbedre en liten sammenhengende bystuktur i området.
123
Bystasjonen Sandnes vant Cityprisen Rogaland. Under Citykonferansen Stavanger den 2. november ble Cityprisen Rogaland delt ut for andre gang. Årets nominerte var Oransjeriet i Stavanger, 5 grader øst i Stavanger og Bystasjonen i Sandnes. I fjor var det Hinna Parks byområdeprosjekt Jåttåvågen som stakk av med seieren i kampen om Cityprisen Rogaland 2015.
Prosjektets rike funksjonsmiks har en høy overføringsverdi, da det er med å skape nye, og ikke minst forsterker eksisterende verdier i byen, sier juryens leder Per Fretheim. Han er styreleder i Stavanger arkitekt forening og har jobbet i PLANK og er nå kontorleder for MAD arkitekter Stavanger. Komitéen for Cityprisen Rogaland består, i tillegg til Per Fretheim, av avdelingsleder i Eiendomsmegler 1 Næringseiendom Jan Inge Røyland, teknisk sjef i Smedvig Eiendom Rune Augenstein og næringspolitisk rådgiver i Norsk Eiendom Carl Henrik Borchsenius
Vinneren
Gjelsten-eid utvikler
– Vinneren av årets Citypris inneholder en miks av funksjoner. Prosjektet er med å løfte en sentral del av byen, i et slitent område. Bygget inneholder over hundre leiligheter, kontor, helse og velvære, butikker og en rekke spise- og service steder som forholder seg mot gateplan. Vinneren av Cityprisen Rogaland 2016 tildeles Bystasjonen i Sandnes. Prosjektet bidrar til å samle og forbedre en lite sammenhengende bystruktur med å tilføre området en god miks av arbeidsplasser, handel, service, serveringssteder, oppholdsareal og boliger. Ved å opp arbeide en ny gågate har prosjektet klart å skape en rekke urbane kvaliteter som aktive fasader, gode adkomstsituasjoner og nye byrom som knytter seg opp mot både eksisterende og fremtidig kontekst.
Cityprisen er en utmerkelse som deles ut til byggherrer som strekker seg lenger med sine nybygg eller rehabiliterings prosjekter for å bidra til bedre bygg, byer og tettsteder. Prosjektet skal gi området og allmennheten en verdi og det ska være miljø- og klimaeffektivt. Det er det Bjørn Rune Gjelsten-eide utviklingsselskapet Profier som har utviklet Bystasjonen Sandnes midt i Sandnes sentrum. Prosjektet er på 45 000 kvadratmeter med kjøpesenter, kontor, bolig, parkering og spisesteder. Brandsberg Dahls Arkitekter har vært arkitekt for prosjektet. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto PROFIER
124
NE 11 2016
STAVANGER
Nasjonale k jøpere hamstrer Stavanger-eiendom Nasjonale kjøpere står for nesten 80 prosent av volumene i Stavanger-regionen. EiendomsMegler 1 Næringse iendom (EM1) er ute med sin halvårlige markedsrapport om markedet i S tavanger og omegn, der både leie markedet og transaksjonsmarkedet omtales. Hovedkonklusjonene for transaksjonsmarkedet er at inter nasjonale aktører fortsatt er interessert i regionen, men de er bevisst på hvilke objekter de vil ha. EM1 konstaterer i likhet med andre at eiendomsinvesteringer fremstår som attraktivt i forhold til andre investerings klasser, men olje- og gass-segmentet vurderes til å ha en høy risiko, kanskje ikke så overraskende.
2,3 mrd. Så langt i år har EM1 talt opp trans aksjoner i regionen for 2,3 milliarder kroner, og det er forventninger om flere
transaksjoner i fjerde kvartal. Det største salget i år er da Statens hus i februar skiftet hender fra et Pareto-syndikat til et syndikat satt opp av NRP for 700 millioner kroner. Ser vi på aktørene i Stavanger- markedet, er hele 79 prosent av kjøperne nasjonale aktører, bare 8 prosent lokale aktører. 13 prosent av kjøpene i år kan ifølge EM1 tilskrives internasjonale aktører. På selgersiden er 52 prosent av volumene kommet fra eiendoms selskap, 41 prosent fra syndikater, mens 7 prosent av selgerne har vært brukere av eiendommene. EM1 konstaterer at det har vært en sterk vekst av syndikater på salgssiden.
Topper ut? Med Union Gruppens seneste bank undersøkelse som kilde, registrerer EM1 at bankmarginen har økt, men er i ferd med å toppe ut rundt det seneste snittet på 2,33 prosent(poeng). Bankene blir imidlertid stadig strengere, med krav til egenkapital på 35 prosent, noe Olav T. Løvstad i DNB nylig var inne på, men det er fortsatt en
samlet attraktiv finansieringskostnad for investorene. Det er an lav direkteavkastning – yield – på gode e iendommer. EM1 skriver i markedskommentaren gode eiendommer med solide leiekontrakter fortsatt er attraktive og omsettes til høye verdier. Det er mindre aktivitet for de øvrige eiendommene, og verdiene som oppnås her, er langt lavere.
5 prosent Næringsmegleren legger til grunn at de beste eiendommene i regionen kan selges til en yield i området rundt 5 prosent, mens normalyielden ligger på 8 prosent. Kjøperne har generelt en god interesse for næringseiendommer. Men, hvis eiendommene ikke har gode kontrakter, er det «avvik mellom selgers og kjøpers oppfatning av verdi på eiendom». EM1 mener dette er grunnen til at det ikke gjennomføres enda flere transaksjoner i Stavangerregionen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
125
Statens Hus ble solgt til et NRP-syndikat.
S TA V A N G E R
TIL LEIE: Paradis’ eget NÆRSENTER med 3000 kvm butikklokaler i Lagårdsveien 78-80 1000-9000 kvm KONTORER med sjøutsikt ved kommunikasjonsknutepunkt
www.newenergystavanger.no Kontakt: Arne Tårup | Kaph Næringsmegling | T: 959 89 231 | E: arne@kaph.no
126
NE 11 2016
STAVANGER
Olav Vs gate 11.
Stavanger-eiendom solgt Scandinavian Property Group har solgt Olav Vs gate 11 i Stavanger sentrum til en lokal eiendoms investor. Det er det Arild Egeland-eide selskapet Havnegården Holding som har kjøpt Olav Vs gate 11 av et Scandinavian Property Group (SPG)-syndikat. Eiendommen er på ca. 3300 kvadratmeter og har leieavtaler med Nordea Bank, Norsk Medisinaldepot, Memira og Forusakutten. Overtakelse var den 1. november i år.
– Investeringen har gitt aksjonærene en god avkastning i eierperioden og Havnegården Holding, med deres lokale tilstedeværelse, blir en god eier og forvalter av eiendommen i fremtiden, sier daglig leder Knut Holte i SPG. SPG sier ikke noe om salgssummen, men eiendommen eierselskap Olav Vs gate 11 AS hadde i fjor leieinntekter på 6,82 millioner kroner. Legger man til grunn neste års anslåtte leieinntekter (årets leieinntekter justert for inflasjon), eierkostnader på 10 prosent og en yield på 5,5 prosent, får man over 115 millioner kroner i eiendomsverdi. En halv prosent endring i yield i begge retninger gir 10 millioner i endret eiendomsverdi. Ved en kvadratmeterpris på 30–35 000 kroner, blir prisen mellom 100 og 115 mill.
50 milliarder SPG er et eiendomsselskap som fokuserer på de skandinaviske eiendomsmarkedet. De tre hovedområdene er innenfor helse- og omsorgsbygg, boligutvikling og prosjektutvikling innenfor kontor og handel. Etter at SPG kjøpte Olav Vs gate 11 i 2011, har selskapet i løpet av de seneste årene gjennomført en fullstendig rehabilitering av bygget, med nye vinduer og f asade, samt oppgradering av tekniske anlegg. SPG har siden etableringen i 2004 gjennomført eiendomstransaksjoner for over 50 milliarder kroner. Virksomheten har i dag en eiendomsportefølje på ca. 10 milliarder kroner under forvaltning/utvikling. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
127
Selger eiendom for 71 mill. Scana Property har solgt eiendommer til MT Eiendom for 71 millioner kroner. Eiendommene er på Jørpeland i Strand kommune, og er leid ut til NOMAC AS og Aquamarine Subsea AS. De ligger på området hvor stålverket på Jørpeland ligger. Salget gir 71 millioner kroner inn i kassen og vil ifølge en børsmelding bidra til å redusere gjeld, styrke likviditeten og gi eieren Incus Investor økt finansiell handlefrihet.
Det er MT Eiendom som kjøper eiendommene. MT Eiendom eies av de lokale entreprenørene Magnar og Terje Ur. « De kjenner området godt og har et langsiktig perspektiv på å forvalte denne eiendommen, som har spilt en sentral rolle i Jørpelands historie», skriver Incus i meldingen. Salget gir selskapet en resultateffekt på 48 millioner kroner.
Viktig transaksjon – Dette er en viktig transaksjon både for Scana Property og Incus Investor. Dette salget gir oss økt likviditet og øker handlefriheten vår til å forfølge strategien til Incus Investor; å være et industrielt investeringsselskap med en aktivt forvaltet portefølje av
investeringer som skaper verdier for våre aksjonærer, sier Bjørn Torkildsen (bildet), administrerende direktør i Incus Investor. – Vi beholder fortsatt betydelige arealer i Strand kommune, blant annet 70 mål eiendom med strandlinje i Jørpeland med store utviklingsmuligheter. Her ligger også boligprosjektet Fjordbris som vi mener har betydelig verdipotensial blant annet på grunn av Ryfast-utbyggingen. Når denne er ferdigstilt om få år, tror vi dette vil få stor positiv betydning for utviklingen av eiendomsmarkedet i Strand kommune. Vi holder stø kurs i arbeidet med å utvikle verdiene disse eiendommene r epresenterer, sier Raymond Gabrielsen, administrerende direktør i Scana Property AS.
Entra selger til Ertvaag og Runestad Eiendommen er på 6400 kvadratmeter og har vært ledig siden Statens kartverk flyttet til Entras eiendom i Professor Olav Hansens vei i 2015. Kjøperen er et selskap som er kontrollert av Camar Eiendom og Runestad Investering. Camar Eiendom
eies av John Arild Ertvaag, mens Runestad Investering eies av Rune Runestad. Eiendommen er verdsatt tett opp mot bokført verdi, og overtakelsen finner sted den 30. november. Adm. direktør Arve Regland Entra i skriver i en børsmelding
at salget er i tråd med selskapets strategi om å fokusere på en portefølje med store og fleksible kontorbygg nær offentlig transportknutepunkt og selge unna mindre eiendommer som ikke er innenfor selskapets kjerneområde.
Visuell profil, film, markedsmateriell og nettside for Hjellnes Consult www.hjellnesconsult.no
Vi kan næringseiendom Vi forstår hvem du snakker til, hvor og hvordan du kan nå dem Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.
nebyra.no
130
NE 11 2016
BERGEN
131
Mediehuset for alle Media City Bergen satser p책 책 f책 inn det som er av stort og sm책tt til sitt nye Media City Bergen.
132
NE 11 2016
BERGEN
Entra og Oslo Pensjonsforsikring (OPF) slo på stortromma da de lanserte sine planer om Media City Bergen med leie takere som NRK, TV2, medieutdanningen ved Universitetet i Bergen, Bergens Tidende, Bergensavisen og grafikk selskapet Vizrt. Målet har vært å samle de toneangivende mediehusene, utdanningsog forskningsmiljøene innenfor medier og andre tilknyttede virksomheter. – Media City Bergen skal bli det mest fremtidsrettede stedet for å drive medie produksjon, sa daværende Entra-sjef Klaus-Anders Nysteen om planene.
Jakter på de små Men Media City Bergen skal være noe mer enn bare et stort hus for medie gigantene. Markedssjef Anders Solaas i Entra forteller at det er viktig for miljøet å få inn mange av de små gründer aktørene til det nye medieclusteret. Det jobbes derfor for å legge til rette for små leietakere på fra en til tre-fire ansatte til Media City Bergen. – Vi vil etablere et kontorhotell som blir en viktig del av Media City Bergen. Vi ser på ulike modeller for gjennom føringen og har ikke bestemt oss for om vi skal gjøre det selv eller sammen med andre, sier Solaas til NæringsEiendom. Han forteller om stor interesse fra enkeltpersoner og små virksomheter som jobber innenfor målgruppen. – Vi har en lang liste med virksom heter fra en til tre–fire personer som vil inn i et kontorhotell i Media City Bergen, sier Solaas. Entra er i diskusjoner med flere mulige partnere for kontorhotellet, men vurderer også i hvor stor grad selskapet selv skal stå for konseptet.
– Attraktivt produkt De seneste leiekontraktene som Media City Bergen har inngått er med Innovasjon Norge og Greenhouse. – Dette skal bli et sted hvor man har alt fra de etablerte store medieaktørene til de ferske gründerne, sier Solaas. Når det gjelder leiepriser, holder Entra en lav profil utad. – Nei, det har vi som policy å ikke si noe om. Men det er et nybygg og et topp moderne bygg i Bergen. Det er et attraktivt produkt, så jeg ser ingen grunn til at det skal få lavere leiepriser enn det man får i gode bygg i Oslo, sier Solaas. Entra har også ansatt en egen eiendomssjef for Media City Bergen. Svein Ove Søreide kommer fra TV2 og har ifølge Anders Solaas et spesielt godt grunnlag for å jobbe med nettopp Media City Bergen.
Inspirasjon fra UK Det er britiske Mediacity UK som er inspirasjonen til Media City Bergen. I 2003 vurderte BBC å flytte deler av sin virksomhet ut av London, noe som ga muligheten for et Media City-konsept. Med 2300 ansatte dro BBC til Sa lford i Manchester, og de fikk med seg Universitetet i Salford som la sin m edieutdanning til nye Mediacity UK. Også ITV Granada, Satelite Information Services og en rekke relaterte virksomheter og underleverandører til mediebransjen leier lokaler i Mediacity UK. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illu. MAD
133
Også små aktører som passer inn i medie-clusteret er velkommen til Media City Bergen.
134
NE 11 2016
BERGEN
OBOS har kjøpt Fantoftvegen 38.
OBOS-kjøp kan bli b oligprosjekt OBOS Forretningsbygg har kjøpt Fantoftvegen 38. På sikt kan eiendommen bli boliger. Bransjenettstedet NE nyheter skrev i april 2015 at en større kontor- og kombinasjonseiendom sør for Bergen sentrum var til salgs. Eiendommen – Fantoftvegen 38 - er på 12 440 kvadratmeter og ligger på Fantoft mellom Nesttun og Kronstad, 6–7 kilometer sør for Bergen sentrum, ikke langt fra E39. Fantoftvegen 38 har gjennom årene vært best kjent som «Christian Michelsens Institutt» eller CMI. Eien dommen er nå fullt utleid til Christian Michelsens Research AS, Bergen Energi
AS og Wärtsila Norway AS, det vil si, Wärtsila har fraflyttet lokalene på grunn av endret arealbehov og søkte frem leietaker for sine arealer. 70 prosent av arealene i eiendommen er kontorlokaler.
Kan bli boliger Nå bekrefter OBOS Forretningsbygg i rapporten for tredje kvartal at de 1. o ktober inngikk avtale om kjøp av Fanteria AS. Konserndirektør Nils Bøhler i OBOS, som leder OBOS Forretningsbygg AS, sier til NE nyheter at eiendommen er en nærings eiendom leid ut på lange kontrakter. – Vi har primært kjøpt eiendommen som en næringseiendom fremover, men skulle muligheten by seg på sikt, kan den bli gjort om til boliger, sier han.
Noe under 185 mill. Transaksjonsformen er salg av aksjer. Hjemmelshaver til eiendommen er Fanteria AS, et selskap som ifølge års
beretningen for 2015 var eid med 45 prosent av Bill Schjelderup AS, 33,8 prosent av Ebc AS, 11,2 prosent av Heidi Hjellstad AS og 10,0 prosent av Cacady AS. Fanteria AS overtok eiendommen i 2007. Ifølge et prospekt fra Kyte Næringsmegling i fjor vår var prisantydningen satt til 185 millioner. – Vi har betalt noe i underkant av denne, sier Bøhler. De samlede leieinntektene, inklusive parkeringsinntekter, til Fanteria AS i fjor var på 14,6 millioner kroner, opp fra 14,2 millioner i 2014. Forutsetter vi brutto leieinntekter i år på 15 millioner, netto inntekter på 13,5 millioner og en kjøpesum i størrelsesorden 175–180 millioner kroner, indikerer det en netto yield i området 7,5–7,7 prosent. Prisen tilsvarer også drøyt 14 000 kroner kvadratmeteren. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO
NÆRINGSEIENDOMMER TIL LEIE I BERGEN FRA 700-2.500 KVM KONTORLOKALER TIL LEIE
Kontakt: Bente Sørensen
ROSENKRANTZGATEN 3
934 07 182 | leiekontor@dnb.no
FRA 450-4.330 KVM BUTIKK- OG KONTORLOKALER TIL LEIE SENTRALT I BERGEN
STRANDGATEN 17
Kontakt: Bente Sørensen 934 07 182 | leiekontor@dnb.no
FRA 450-12.300 KVM LOKALER TIL LEIE
SANDSLIMARKA 55
Kontakt: Terje Hjertås 934 07 175 | leiekontor@dnb.no
400-650 KVM KONTORLOKALER TIL LEIE
MARKEVEIEN 1B
Kontakt: Bente Sørensen 934 07 182 | leiekontor@dnb.no
500-5.700 KVM KONTORBYGG TIL LEIE
FOLKE BERNADOTTESVEI 40
Kontakt: Terje Hjertås 934 07 175 | leiekontor@dnb.no
DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter 905 000 kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no
136
NE 11 2016
BERGEN
Sentrum holder seg, Kokstad sliter Kyte Næringsmegling forteller om et delt leiemarked i Bergen. Men Trond Syversen er sikker på comeback for Kokstad. Kyte Næringsmegling anslår at det er rundt 220 000 kvadratmeter ledig kontor areal i Bergen. Det gir en ledighet på 10,5 prosent, og er det høyeste ledighets tallet Kyte Næringsmegling har observert siden de begynte målingene i 2001. Anslagene er også kraftig oppjustert fra våren 2015, da ledigheten var anslått til
190 000 kvadratmeter. Det har vært en økning i ledigheten hvert år siden 2010. Ifølge Kyte Næringsmegling har den økte ledigheten den seneste tiden kommet som følge av fall i oljevirksomheten og flere utbyggingsprosjekter som ferdig stilles. Næringsmegleren tror den høye ledigheten vil vedvare i flere år fremover.
Bergen sentrum, noe som ifølge Kyte vil være med på å opprettholde prisbildet i sentrum. Det er en jevn etterspørsel etter gode lokaler i s entrum, og da spesielt større arealer som er en mangelvare i dag. Kyte ser fortsatt noe økning i ledigheten i B ergen og en økning i fremleie.
Flere vil være i sentrum
Leieprisene
I Bergen er det nå mange offentlige leietakere som er på jakt etter l okaler. Kyte Næringsmegling lister opp Mat tilsynet (2000 kvadratmeter), SIU (2500 kvadratmeter), Pasientskadenemda (2500 kvadratmeter) og Bjørgvin Familierådgivning (1000 kvadratmeter). Også Deloitte er ute med et søk på 2500 kvadratmeter. Søkerne ser etter lokaler i
Ifølge Kyte Næringsmegling er leieprisene for vanlige eksisterende bygg i Bergen sentrum mellom 1200 og 2100 kroner per kvadratmeter. Totalrehabiliterte bygg og nybygg har en husleie på mellom 2100 og 2600 kroner per kvadratmeter. På Sandsli er leieprisene mellom 1200 og 1500 kroner per kvadratmeter for eksisterende bygg, mens Kokstad har
137
Trond Lehmann Syversen mener den gode infrastrukturen i Kokstad-området vil sørge for et comeback for det oljetunge næringsområdet.
leiepriser opp til 1400 kroner meteren for eksisterende bygg. – Vi ser en mer deling av leiemarkedet på kontor, hvor Kokstad og Sandsli er ett område. Aksen fra Bergen sentrum til Næringskorridor Sør (fra S olheimsviken til Kristianborg) er også ett område, og leieprisene her har holdt seg relativt stabile, sier Trond Lehmann Syversen i Kyte Næringsmegling til Nærings Eiendom.
Tøft for oljeområdet Kokstad og Sandsli har opplevd stigende ledighet og press nedover på leieprisene. – I 2013 var kontorledigheten redusert betraktelig på Kokstad, og det var til nærmet ingen ledighet i gode kontorbygg der. Veisystemet med ringvei Vest med
Knappetunnelen fungerer nå meget bra, og er korteste vei til Bergen sentrum fra Kokstad og Bergen Lufthavn. Bybanen åpnet til Birkelandskrysset i august i år, og videreføres til Flesland vår 2017. Det vil si at infrastrukturen til Kokstad har aldri vært bedre. Kokstad Næringsområde er dog brutalt blitt rammet av nedgangen i oljeog gassektoren. I tillegg har det parallelt vært flere store utbyggingsprosjekter og flytteprosesser i området, blant annet Statoil, Odfjell Drilling og Aibel som igjen har medført at ledigheten i området bare siste året har økt med ca. 20.000 kvadrat meter, sier Lehmann Syversen.
softleie, utsatt regulering, overtakelse av leieforpliktelser, flyttebidrag og mer. Akkurat nå er det vanskelig å definere leienivået på Kokstad, på grunn av få inn gåtte leiekontrakter siste 3 til 6 måneder og hvor leiearealene har vært små, sier Kyte-rådgiveren. Han mener det vil ta noe tid før den høye ledigheten på Kokstad blir redusert. – På sikt vil Kokstad klart komme positivt tilbake, på grunn av den gode infrastrukturen i området, nærhet til Bergen lufthavn, samt en storstilt bolig utbygging i Fana som også vil komme Kokstad Næringsområde til gode, sier Lehmann Syversen.
Mange rabatter – På Kokstad ser vi at hele rabattkatalogen er tatt i bruk. Det vil si leiefritaksperiode,
Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO
138
NE 11 2016
BERGEN
219 000 m ledig kontorareal 2
Det står 219 000 kvadratmeter ledig kontorareal i Bergen.
med arealabsorpsjon de kommende årene», skriver DNB N æringsmegling i sin seneste halvårsrapport. Analytikerne i DNB har regnet seg frem til at ledigheten i Bergen vil flate ut i 2017/18.
DNB Næringsmegling har talt opp til sammen 219 000 kvadratmeter med ledig kontorareal i Bergen. Det gir en kontor ledighet på i overkant av 10 prosent med et grunnlag på totalt areal på ca. 2,1 millioner kvadratmeter. Ifølge næringsmegleren har ned skaleringen i olje- og offshorerelaterte selskaper i Bergen syd gitt økt ledighet og press på leieprisene. Nesten halvparten av ledigheten i Bergen er i de områdene. «Vi har få indikasjoner på at vi får en ve sentlig og rask endring av kontorledigheten på kort sikt. På mellomlang sikt vil færre planlagte nye kontorbygg og økt fokus på konvertering til bolig, hotell og handel bidra
Stabile priser Når det gjelder leiemarkedet i Bergen, registrerer DNB Næringsmegling relativt stabile kontorleiepriser i de fleste markedsområder. «Derimot ser vi økte forskjeller i leieprisene mellom enkelte områder. I sentrum ser vi en moderat leieprisøkning grunner større tilgang på høykvalitetslokaler i nybygg, og i områder hvor arealledigheten er høy, som på Kokstad og Sandsli, ser vi en reduksjon i leieprisene», skriver DNB Nærings megling i rapporten for andre halvår. Næringsmegleren mener det kan være grunn til å tro at reduksjonen i leiepriser kan være større enn deres tabell skulle
tilsi, blant annet fordi leiefritak ikke omfattes av undersøkelsene.
Leieprisene DNB Næringsmegling anslår leieprisen for kontorlokaler med høy standard til å være mellom 1400 kroner per kvadrat meter og 2100 kroner per kvadratmeter. I den såkalte Næringskorridoren er prisene fra rett rundt 1300 kroner per kvadrat meter til 1800 kroner meteren. Både Kokstad og Sandsli har lavere leiepriser. Toppnivåene der var på rundt 1900 kroner meteren, mens prisbåndet var fra 1100 til 1700 kroner per kvadratmeter for kontor lokaler med høy standard på Sandsli og fra 1000 til 1650 kroner kvadratmeteren for tilsvarende lokaler på Kokstad. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK
139
Leienivåer i Bergen (NOK per kvm.) Høy standard
Toppnivå
3 000
2 500
2 000
1 500
åg
n
ks La
Næ
rin
gs
Fy
llin
Ko
gs
ks
da
ev
le
ta d
lsi Sa
do ko
rri
Se
Sa
nd
re
n
ru m nt
vik nd
Ås
an
e
en
1 000
Kilde: DNB Næringsmegling
Kontorledigheten i Bergen (kvm, %) Ledigheten i kvm (v.a.)
Ledighet % (h.a.)
250 000
12 % 10,3%
200 000
10 % 8%
150 000
6% 100 000 4% 50 000
2%
Kilde: DNB Næringsmegling
16 20
15 20
4 20 1
13 20
20
12
1 20 1
10 20
09 20
08 20
07 20
20
20
06
0% 05
0
R Ă&#x2026; 0
3
16. februar 2017 Radisson Blu Plaza Hotel Oslo
NE KUNNSKAP HAR GLEDEN AV Å INVITERE DEG TIL JUBILEUMSFEIRING AV EIENDOMSBRANSJENS STØRSTE MØTEPLASS . CITYKONFERANSEN 2017 - VI FYLLER 30 ÅR! Årskonferansen til Norsk Eiendom er en sentral nettverksarena som samler bransjens ledere og beslutningstakere til faglig påfyll gjennom årets spennende konferanse, bankettmiddag med underholdning, samt utdeling av årets Citypris. I 2017 arrangeres Citykonferansen for 30. gang og vi inviterer alle til storslagen feiring av vårt jubileum!
WWW.NEKUNNSKAP.NO
Monica Mæland Christian Ringnes Næringsminister i Administrerende Nærings- og direktør, Eiendomspar. fiskeridepartementet.
www.nekunnskap.no
Stig Bech Partner, BA-HR
post@nekunnskap.no
Daniel Wikström Head of business area, Stronghold Realtech.
Aina Tjosås Kommunalsjef samfunnsutvikling, Os kommune.
Øystein Thøgersen Professor ved Norges Handelshøyskole (NHH).
Pris: 4.500,- eks. mva. Pris Vorspiel & Bankettmiddag: 1.950,- eks. mva.
142
NE 11 2016
BRANSJEGUIDE
BRANSJEGUIDE AKTØRER INNEN EIENDOMSBRANSJEN
AREAL- OG REGULERINGSRÅDGIVER
ADVOKAT
Det fremste juridiske spesialistfirmaet innen Eiendom, IKT Media, Arbeidsliv og Corporate
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
T: 21 93 10 00 | E: post@foyentorkildsen.no | W: foyentorkildsen.no
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
C.J. HAMBROS PLASS 2D, 0164 OSLO
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
BELYSNING
ADVOKAT
Grette leverer effektive juridiske råd og tjenester av høyeste kvalitet. I samarbeid med våre oppdragsgivere bidrar vi til definert strategisk måloppnåelse
Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom. Se referanseprosjekter på hjemmeside
T: 22 34 00 00 | E: firmapost@grette.no | W: www.grette.no
T: 48 09 02 70 | E: info@mk-illumination.no | W: www.mk-illumination.no
FILIPSTAD BRYGGE 2, 0114 OSLO
GRENSEVEIEN 91, 0662 OSLO
BELYSNING
ADVOKAT
Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA er et bransjeorientert advokatfirma innenfor eiendom, entreprise og kontrakt.
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
T: 22 94 40 00 | E: post@hammervollpind.no | W: www.hammervollpind.no
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
WERGELANDSVEIEN 7, 0167 OSLO
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
ADVOKAT
BRANNRÅDGIVER
Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
T: 22 81 45 00 | E: post@steenstrup.no | W: www.steenstrup.no
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
143
CATERINGTJENESTER
Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov
EIENDOMSBESITTER
En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere
T: 23 89 79 00 | E: kine.kolgrov.fossen@fazer.com | W: www.fazer.no
T: 05554 | W: www.klpeiendom.no
FILIPSTAD BRYGGE 1 , 0252 OSLO
DRONNING EUFEMIAS GATE 10, 0191 OSLO
EIENDOMSBESITTER
EIENDOMSBESITTER
En annen standard
Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere
T: 24/7 23 12 23 12 | E: post@braatheneiendom.no | W: www.braatheneiendom.no
www.osloareal.no
HAAKON VIIS GT. 2, VIKA, 0161 OSLO
EIENDOMSBESITTER
EIENDOMSBESITTER
Største utleier på Bryn
Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen
T: 23 37 98 00 | E: firmapost@bryneiendom.no | W: www.bryneiendom.no
T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no
NILS HANSENSVEI 2, 0667 OSLO
DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER
EIENDOMSBESITTER
EIENDOMSBESITTER
En aktiv eiendomseier og eiendomsutvikler med fokus på leietakere
Thon Eiendom har kontoret, forretningslokalet, boligen eller lageret som passer deg best. Vi gir deg forutsigbarhet, trygghet og personlig oppfølging
T: 23 17 24 50 | E: post@fabritius.no | W: www.fabritius.no
T: 23 08 00 00 | E: post@thoneiendom.no | W: www.thoneiendom.no
RUSELØKKVEIEN 14, 0251 OSLO
STENERSGATA 2, 0105 OSLO
144
NE 11 2016
BRANSJEGUIDE
EIENDOMSFORVALTER
EIENDOMSMEGLER
Din suksess er vår suksess
Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike
T: 815 44 100 | E: leiekontor@dnb.no | W: www.leietakerdnb.no
T: 900 24 448 | E: info@totalplan.no | W: www.totalplan.no
DRONNING EUFEMIAS GATE 30, 0191 OSLO
SANDAKERVEIEN 24D, 0473 OSLO
EIENDOMSFORVALTER
Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker
EIENDOMSRÅDGIVER
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
T: 22 73 63 00 | E: post@mustadeiendom.no | W: mustadeiendom.no
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
EIENDOMSMEGLER
EIENDOMSSERVICE
EIENDOMS
SERVICE
Norges ledende næringsmelger
Et selskap i OBOS-konsernet. Miljøfyrtårnsertifisert og allsidig 24 timers vaktservice
T: 22 41 48 00 | E: post@akershuseiendom.no | W: akershuseiendom.no
T: 23 17 85 00 | E: firmapost@gaardpass.no | W: www.gaardpass.no
HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO
ØSTRE AKER VEI 206A, 0975 OSLO
EIENDOMSMEGLER
post@stillasbygging.no
EIENDOMSSERVICE
OSLO STILLAS & FASADE AS
Som en eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen næringseiendom
Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo
T: 22 06 62 80 | E: post@colliers.no | W: www.colliers.no
T: 22 35 35 95 | E: post@stillasbygging.no | W: www.stillas-fasade.no
WERGELANDSVEIEN 7, 0167 OSLO
SMALVOLVEIEN 44, 0677 OSLO
145
EIENDOMSUTVIKLER
EIENDOMSUTVIKLER
Ferd Eiendom besitter solid kompetanse innenfor eiendomsutvikling, marked og forvaltning
Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen
T: 67 10 80 00 | E: post@ferd.no | W: ferd.no
T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no
STRANDVEIEN 50, 1366 LYSAKER
DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER
EIENDOMSUTVIKLER
FORNYBAR ENERGI
Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
T: 23 17 15 15 | E: eiendom@jotne.com | W: jotneeiendom.no
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
GRENSEVEIEN 107, 0663 OSLO
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
EIENDOMSUTVIKLER
IT-LØSNINGER
Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen - en ledende bransjeaktør siden 1933
Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom
T: 91 19 16 69 | E: post@loeutvikling.no | W: www.loeutvikling.no
T: 67 57 15 00 | E: post@nois.no | W: www.isy.no
SJØLYST PLASS 4, 0278 OSLO
KJØRBOVEIEN 29, 1337 SANDVIKA
EIENDOMSUTVIKLER
KANTINETJENESTER
Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker
Gi et godt førsteinntrykk! Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen
T: 22 73 63 00 | E: post@mustadeiendom.no | W: mustadeiendom.no
T: 22 51 10 10 | E: kaffeknappen@no.nestle.com | W: www.kaffeknappen.no
MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO
HOFFSVEIEN 1A, 0275 OSLO
146
NE 11 2016
BRANSJEGUIDE
MYNDIGHETSKONTAKT
KANTINETJENESTER
Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov
Tverrfaglige rådgivende ingeniører
T: 23 89 79 00 | E: kine.kolgrov.fossen@fazer.com | W: www.fazer.no
T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no
FILIPSTAD BRYGGE 1 , 0252 OSLO
PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO
KURS OG KONFERANSE
3D VISUALISERING
Eiendomsbransjens konferansespesialist
Vi lager fotorealistiske 3D løsninger for alle typer næringsbygg. Møbleringsplaner, 3D interiør, 3D fasade, 3D animasjoner og dronefilmer
T: 95 85 36 35 | E: post@nekunnskap.no | W: www.nekunnskap.no
T: 41 91 69 83 | E: kal@facilius.no | W: www.facilius.no
MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO
MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO
Ønsker du å være med i Bransjeguiden? TA KONTAKT MED METTE NORDTVEDT, METTE@NE.NO
Vi blir ett Âmediehus!
LEDIGE LOKALE R
DEG 42 - En del av Barcode 470 - 4.250 KVM Med sitt spesielle arkitektoniske uttrykk og unike
beliggenhet, er DEG 42 et symbol for den urbane byutviklingen Oslo befinner seg i.
Lokalene er lyse og luftige med kvalitetsløsninger
og fleksible a lternativer. Hver bedrift får mulighet til å påvirke interiøret og skape sin egen identitet. Bygget har en meget sentral beliggenhet rett ved Oslo sentralstajon.
WWW.DEG42.NO
KONTAKT Christopher W. Felix M: 930 56 181 E: christopher@wahl-eiendom.no
Jonas Myhre M: 998 69 900 E: jm@akershuseiendom.no