NæringsEiendom-12-2014-Oslo by Blake and Friends

Stavanger: Statoils nye hovedkontor i fare

Momssjokk for «hobby utviklere»

Høyhus kan endre Skøyen

Den store

PROSJEKT UTGAVEN 2015 Her er nybyggene og rehabiliteringene

No 12 Desember 2014 25. årgang

Oslo sentrum: Nei, nei og nei!

Finn ledige lokaler i bladet

Foto: lPo arkitekter

Foto: LPO arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

En annen standard braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

NE 12 2014

INNHOLD

Innhold O SLO :

STAVANG ER:

34 Store planer på vent

64 Statoil-bygg i fare?

Det foreligger et par gigantiske utviklingsplaner for Bryn-Helsfyr-området. Men de ligger langt frem i tid

Lav oljepris og kutt i investeringsbudsjettene kan utsette Statoils planer om et nytt hovedkontor på Forus

40 Høyhus kan endre Skøyen

82 Kjøper Stavanger-eiendommer for milliarder

Plan- og bygningsetaten er redd for signaleffekten av Orklas planlagte høyhus på Skøyen

Investorene lar seg ikke skremme av oljefrykt og kjøper næringseiendom i Stavanger for milliardbeløp

54 Røkke og Kjos bygger på Fornebu

88 – Sandnes er up and coming

Kjell Inge Røkke og Bjørn Kjos er blant utbyggerne av kontorbygg på Fornebu

120 Høydegalskap på 60- og 70-tallet Arkitektene ville ha skyskrapere på Karl Johan og Grünerløkka

Dag Soppeland i Areal Eiendom AS er ikke i tvil om at Sandnes har potensial fremover. Byens fortrinn: Befolkningsveksten

100 Mer forsiktige utbyggere Utbyggerne er forsiktige med å sette opp nye kontorbygg i 2015 og 2016

76 Satser 2 milliarder på ny bydel

126 En gigantisk transformasjon

SKAL BYGGEINDUSTRIEN BLI LEAN SNART?

Bygget i dag

Kunden ønsket

Arkitekten tegnet

Rådgiverne beskrev

Andre entreprenører priset

Kundens egentlige behov

Du skal vite nøyaktig hva du skal forholde deg til,

VELG RETT FRA START

derfor hjelper vi deg med å kartlegge behovet tidlig i prosjektet. FORNY jobber med rådgivning, prosjektering og utførelse av rehabiliteringsprosjekter. Vi kaller det FORNYING.

www.forny.no Magnus Aune Hvam 920 30 196 magnus.hvam@forny.no -- Et Etselskap selskap i BackeGruppen i BackeGruppen

NE 12 2014

INNHOLD

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no

Innhold P R O SJ E K T ER: 72 Vil bygge 38 000 kvadratmeter Hodne-familien ønsker å bygge kontorbygg på Forus med et samlet areal på inntil 38 000 kvadratmeter

106 Nå kommer boligene Klart for fase 2 i Nydalen

110 Nei, nei, nei! Entra Eiendom og Schage Eiendom sliter med sine planer i Oslo Sentrum

136 Kan bygge ut 900 000 m2 i Lillestrøm Lillestrøm kan tåle en utbygging på 700 000–900 000 kvadratmeter i sentrumsnære områder i årene som kommer

Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Forsidefoto: DARK Arkitekter Forsidefoto Stavanger Ramp AS Økonomi Thomas Berg Opplag/distribusjon – 20 000 Bladet sender adressert til nærings drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Sola, Randaberg, Stavanger og Sandnes Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå

FAST E SI D E R: 10 Leder Utbyggerne glemte den kanskje viktigste komponenten for å skape en livskraftig bydel: Boliger

16 Guide for leietakere Flyttetips Flytteplan

Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave 29. januar

22 Leiepriser 20 prosent vekst Lavere ledighet i CBD

Bekreftet opplag 20 457

144 Juss Momssjokk for «hobbyutviklerne»

684

2014 ble et fantastisk år. Vi ser fram til flere utviklingsprosjekter i 2015 ROM Eiendom har omkring 100 prosjekter under utvikling, de fleste i nærheten av kollektivknutepunkter.

M62 Nytt kontorbygg på 6.250 kvadratmeter i Munkedamsveien på Filipstad med unik beliggenhet ved den historiske generaldirektørboligen og den omkringliggende parken. Bygget får BREEAM-NOR «Excellent»-klassifisering. RS Platou flytter inn i M62 når det står ferdig 2. kvartal 2015.

Schweigaards gate 33: 20.800 kvadratmeter kontorer med planlagt byggestart ultimo 2015. S33 er neste skritt i transformasjonen av området rundt Oslo S. Ambisjon om BREEAM-NOR «Excellent»-klassifisering.

Les mer på romeiendom.no

Bergen stasjon: 16.000 kvm kontorbygg ved Bergen stasjon. Bygget får energiklasse A/Passivhus og BREEAM-NOR «Very Good». KLP og Konkurransetilsynet flytter inn 2. kvartal 2016.

Østbanehallen: Omfattende oppussings- og fornyelsesarbeider gir Ø sin opprinnelige storhet tilbake. Et moderne torg i et klassisk bygg med mange spennende spisesteder. Åpner januar 2015.

Akrobaten – Oslo S: Ny nedgang til spor 3 og 4 reduserer gangtiden for de reisende på Oslo S.

Trapphuset Trondheim S: 4.500 kvm kontorer og handel over sporene på stasjonen. Ferdigstilles 1. kvartal 2016.

SØT BISMAK “Hei, jeg heter Mikkel og blir å finne på taket av Monier som husets egen birøkter. Selv om bier normalt ikke assosieres med byer, trives faktisk honningbier svært godt i urbane miljøer. Varmen fra asfalt og hustak gjør sommeren lenger og innhøstingen større, og de mange ulike blomstene i parker og bed gjør at honning fra urbane bier blir mer sammensatt og får mer spennende smak enn klassisk birøkting på landet. Faktisk er det sånn at jeg kommer til å høste honning fra bikubene på Monier koninuerlig gjennom hele sesongen slik kan du som gjest i Moniers kjøkkenhage får servert sesonghonning fra plantene i nærområdet som blomstrer akkurat nå. Det er kortreist mat det!” Mikkel Dagestad, Monier-byggets birøkter

Byens grønneste bygg - midt på Skøyen Adresse: Verkstedveien 1

Energiklasse A - passiv hus

Ledig areal: 500 — 13.000 m2

Innflytting fra: Q2 2015

Arbeidsplasser: 50 — 900

Trafikknutepunkt: Trikk, buss, tog og Flytoget i umiddelbar nærhet

Les mer på: www.monierskøyen.no

Velsmakende innsats for en grønn fremtid Sammen med andre insekter bidrar biene med bestøvning av opptil en tredel av våre matvekster. Uten bier blir det ingen jordbær, bringebær, sjokolade, marsipan eller kaffe. I Norge har det forsvunnet 12 biearter og flere av landets 200 arter er truet. Gjennom å etablere bikuber på taket av Monier-bygget bidrar vi til å sikre fremtidens matmangfold.

KONTAKT: Akershus Eiendom v/Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 • oci@akershuseiendom.no Norwegian Property v/Morten Warberg Tlf: 415 52 354 • mwa@npro.no

NE 12 2014

LEDER

Tenk boliger, utviklere!

Det er blitt gjort mange feil blant byplanleggere og eiendomsutviklere opp gjennom årene. En av de største er at hele bydeler er blitt bygd uten en eneste tanke på boliger. I Oslo har utviklingen av Helsfyr vært et stjerneeksempel på at man glemte den kanskje viktigste komponenten i det å skape en livskraftig bydel hvor det skjer noe etter normal arbeidstid: Boliger. Kontorbygg etter kontorbygg er blitt satt opp, men uten boliger rundt har det vært dårlig grunnlag for et akseptabelt service- og kulturtilbud. I Stavanger har man gjort mye av den samme feilen på Forus. Det bygges en asfaltert kontorjungel, og det er først nå man begynner å tenke på boliger og servicetilbud i området rundt. Problemet er at når man først begynner med mange hundre tusen kvadratmeter næringsareal, så er det så å si umulig å «reparere bydelen» ved å sette opp noen boligbygg etter at en stor del av kontorbyen er blitt utviklet. Både Skøyen og Nydalen var i samme situasjon i begynnelsen av utviklingen der. Og på Skøyen har tatt snart ti år med ut-

vikling av boliger, handel og service for å få en mer levende bydel. Og det er først nå man begynner å se resultater av dette arbeidet. I Nydalen jobbes det nå med et storstilt boligutvikling, og hvis man klarer å doble antall boliger er sannsynligheten stor for at man kan få til en levende bydel. Men det er fortsatt slik at Nydalen er et kjedelig sted om kvelden, med lite liv og få steder folk kan møtes. Det er positivt at byplanleggerne vil ha mer boliger i nye bydeler. Og eiendomsselskapene må gjerne presses litt ekstra for å få inn boliger i prosjektene. For det blir en drepende kjedelig bydel og byutvikling hvis man nøyer seg med å sette opp noen næringsbygg. Levende bydeler trenger boliger! Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

«Utbyggerne glemte den kanskje viktigste komponenten for å skape en livskraftig bydel: Boliger»

til leie

HAUSMANNSGATE 6 845

U KVM

TLEI

1.116 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. • Vi har nå leid ut hele 9. etasje og har igjen 1.116 kvm bestående av hele 8. etasje. • Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og materialvalg. • For øvrig kjennetegnes arealene av meget godt lys, fantastisk utsikt og sentral beliggenhet i Oslo sentrum. • Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. • Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 52752541

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP

FRA CA. 35 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med ﬂeksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer. Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til oﬀentlig kommunikasjon som buss og T bane.

NE nummer: 37076 Finnkode: 50763628

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie NYDALEN – KONTORLOKALER

200 KVM GUNNAR SCHJELDERUPS VEI 9 Vi har for utleie moderne kontorseksjon på 200 kvm beliggende i 1. etasje i Gunnar Schjelderupsvei 9 Lokalene er inndelt med kontorlandskap, garderobe, møterom og kjøkken, samt toalett/dusj/lite lager. Kontorene har utsikt mot vest og er lyse og trivelige. Lokalet er ledig for ny leietaker januar 2015. Finnkode: 51157823 og Ne nr. 40192

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER

396 KVM

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER Vi har for utleie 1 kontorseksjon beliggende i 2. etasje i Sandviksveien 26. Arelet er på 396 kvm og kan deles. Mye vindusﬂater gir lyse og trivelige lokaler med god standard. Planløsningen er dels cellekontorer og dels åpne arealer. Eiendommen har felles kantine i 1. etasje, trimrom, badstue og garderobe i underetasjen. For øvrig er det tilgjengelig p plasser for leie i eiendommens parkeringsanlegg. Kort vei til bussholdeplass og på/avkjøring til E 18. NE nummer: 42032 og Finnkode: 50764057

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER

CA. 180 KVM LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til oﬀentlig kommunikasjon og tog/ﬂytog. Følgende arealer blir ledig: 5. etasje: 185 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014. 3. etasje: Ca. 172 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledigpr. d.d. 1. etasje: lager kun Ca. 50 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser. NE nummer: 42088 og Finnkode: 50763717 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

KONTORLOKALER LILLEAKERVEIEN 23

- 180 KVM.

LILLEAKERVEIEN 23 Vi har for utleie 180 kvm kontorlokaler beliggende i 3. etasje. Arealet er hjørnelokale med gjennomgående belysning og utsikt mot vest. Lokalet er innredet med dels cellekontorer og dels åpne arealer. Arealets utforming egner seg meget godt til showroom, kontorlandskap etc. Planløsningen kan endres etter behov. Utvendig parkering er tilgjengelig til leie umiddelbart uten for hovedinngangen. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon for trikk og buss eller Lysaker for buss tog / ﬂytog. Lokalet er ledig for ny leietaker.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTOR / SHOWROOM AKERSBAKKEN 10

403 KVM

AKERSBAKKEN 10 I Akersbakken 10 har vi for utleie en seksjon bestående av 403 kvm kontorlokaler. Eiendommen ligger sentralt til vis a vis arkitekthøyskolen og i gangavstand fra Vulcan området. Lokalene er i stor grad åpne arealer og passer godt for kontorlandskap kombinert med f. eks. showroom o.l. Arealet ligger i 3. etasje og har gjennomgående belysning med store gode vindusﬂater. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og omkringliggende fasiliteter. Lokalene ledigstilles ca. januar 2015. Finnkode: 53350877 og NE nummer: 43313

KONTORFELLESKAP – LYSAKER TORG

35 -450 KVM LYSAKER TORG 12 I 5. etasje etablerer vi i disse dager hyggelig kontorfellesskap med stor arealﬂeksibilitet. Vi tilbyr lyse og trivelige kontorer av forskjellige størrelser. Leie pr. mnd. som inkluderer: • Tilgang til felles møterom. • Tilgang til kantine. • Internett • Kopimaskin • Renhold Lokalene er klare for innﬂytning. Finnkode: 52756468 og Ne nummer: 42015 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

71 – 119 KVM KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler dels med utsikt over Bankplassen. Følgende arealer er ledig: 3. etasje: 119 kvm åpent kontorlandskap, ledig pr. d.d. 4. etasje: 71 kvm kontorseksjon, Ledig januar 2015. Arealene er ledig pr. d.d. NE nummer: 39751 og Finnkode: 52752612

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER

191 KVM LILLEAKERVEIEN 31 Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved «Lilleaker Torg». Til torget er det etablert ﬂere hyggelig butikker som gir et trivelig miljø i nærområdet. I 3. etasje får vi for utleie en kontorseksjon på 191 kvm bestående av dels åpent landskap, og dels cellekontorer. Lokalet har god standard og er lyse og trivelige. God utsikt fra hele lokalet. Lokalene blir ledig for ny leietaker januar 2015. Finnkode: 53390876 og NE nummer: 43317 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

NE 12 2014

GUIDE

Flyttetips Bytte av kontorlokaler dreier seg ikke bare om å finne et nytt lokale og å hyre inn et flyttebyrå. Det er mange detaljer som skal huskes i forbindelse med flytteprosessen. Her får du tipsene. Aller først må bedriften bestemme seg for at «nå flytter vi». Evnen til å ta beslutninger er viktig gjennom prosessen. For en middels stor bedrift opp mot 50 ansatte kan det fort gå tre måneder fra beslutningen er tatt, til man er installert i nye lokaler. • Definer behovet • Sonder markedet • Gå gjennom kontraktene • Sjekk hva du betaler for

• • • •

Overtakelsesbefaring Lag en flytteplan Foreta selve flyttingen Sikkerhet

Sjekkliste ved leie av nye lokaler • Sjekk oppsigelsestiden • Mulighet til fremleie • Arealbehov • Enkeltmannskontorer • Antall arbeidsplasser • Antall kvadratmeter per kontor • Antall kvadratmeter totalt • Kontorlandskap • Undervisningslokaler • Møterom

• • • • • • • • • • •

Kantine Toaletter Garderobe Lager Produksjonslokaler Parkeringsplasser Tilgjengelighet Naboforhold, miljø Profilering Innemiljø Adgang og sikkerhet

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

LO K A L E R T I L L E I E

SKJÆRVAVEIEN 24 SKEDSMO

CARL BERNER NÆRINGS PARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

Ca. 1000 m2 BTA

Ca. 175 m2 BTA

L AG E R

KO N TO R LO K A L E

•

1000 m2 lager hvorav ca ½-delen er høylager

•

2 store kjøreporter til innendørsramper

•

Leies ut under ett eller kan også deles

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/ møte samt kjøkken og toaletter.

•

Stort uteareal, også med mulighet for parkering

•

Bygget ligger omtrent midt i Skjærvaveien som strekker seg fra Strømmen mot Lillestrøm, langsmed Nitelva

Individuell tilpasning er mulig Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

3600 PANORAMAUTSIKT OVER OSLO HAGEGATA 22 OG 23 – TØYEN H22: totalt 3345 kvm H23: totalt 2481 kvm

Kontakt eiendomssjef Frank Randel Helgesen T: 402 11 981 | E: frh@entra.no entra.no

Hagegata 22 og 23 ligger på en høyde og får av den grunn en fantastisk utsikt over Oslo med Oslofjorden og Bjørvika mot syd, Holmenkollen i vest, Grefsen mot nord og Ekebergåsen i øst. Samtlige T-banelinjer stopper på Tøyen og det tar tre minutter til Oslo S med Flytoget lett tilgjengelig. I forbindelse med Lambda vedtaket vil tilsammen 250 millioner kroner bli brukt på en områdesatsning på Tøyen de neste fem årene, blant annet totalrenovering av Tøyen torg.

MIDT MELLOM FINANS OG KULTUR MER SENTRALT BLIR DET IKKE LANGKAIA 1 - HAVNELAGERET 980 kvm ledig areal i 10.etasje inkl. to tårn

LOSSEBALKONGEN 1. og 2. etasje totalt ca. 1400 kvm

Kontakt utleiesjef Henrik Melder T: 905 71 445 | E: henrik.melder@entra.no entra.no

Børsen på den ene siden. Operaen på den andre. Oslos nye ansikt mot fjorden begynner å ta form, og nå har din bedrift mulighet til å bli en del av dette. Lossebalkongen rehabiliteres og leietaker kan selv påvirke den endelige ferdigstillelsen av lokalene. Lokalene har store vindusflater mot Havnepromenaden og Operaen med absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud i umiddelbar nærhet. Er det her din bedrift skal vokse og ta fatt på neste steg i utviklingen?

NE 12 2014

GUIDE

Flytteansvarlig må lage en flytteplan.

Flytteplan I vår liste over flyttetips ga vi en oversikt over hva som bør gjøres i flytteprosessen og en sjekkliste for leie av de nye lokalene. For at selve flyttingen skal gå så knirkefritt som mulig å ikke spise unødvendig store ressurser, er det viktig å lage en flytteplan.

Flytteplanen bør inneholde: • Budsjett over kostnader

• Tidsbudsjett (hvor mye intern tid kan brukes på selve flyttingen – husk at hver dag med produktivt bortfall for de ansatte koster dyrt) • Behandling av intern tidsbruk som en ekstern kostnad • Detaljert tidsplan for når de ulike tingene skal gjøres (når tas elektriske installasjoner ned, når flyttes hva fysisk osv.)

• Grupper med klare ansvarsområder for flytteprosjektet (IT-sjef får ansvar for håndtering av serverpark osv) • Sikkerhetsrutiner (unngå tyverier når det er uoversiktlig i lokalene)

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SHUTTERSTOCK

GlasMagasinet Kontor

05554

« If you want to seed a place with activity, put out food. Food attracts people who attract more people» [William H. Whyte] Vi er stolte og ydmyke over å få prege byen gjennom områder som Vulkan og Tjuvholmen. Men jobben er ikke gjort selv om byggingen tar slutt. Steder i byen formes ved at mange ulike krefter får sette sine spor. La oss sammen fortsette å gjøre Oslo til en mer attraktiv by.

Våre sanser skjerpes av områder i forvandling

NE 12 2014

LEIEPRISER

20 prosent vekst Eiendomshuset Malling & Co anslår de signerte volumene i Oslo-regionen i år til ca. 550 000 kvadratmeter, som er nede på nivået fra 2009. Samtidig viser tall fra Arealstatistikk at akkumulert netto absorpsjon fra 2009 til 2014 er marginale 8000 kvadratmeter. 2011 trekker veldig ned her, med 100 000 kvadratmeter i minus. Paradokset er at i denne perioden er det bygget 132 000 kvadratmeter i året, samtidig som leieprisveksten har vært høy.

– Det har vært en 20 prosent vekst i reelle leiepriser siden bunnen ble nådd i 2010. Det må sies å være veldig bra, og det er en betydelig høyere leieprisvekst enn i Europa, sa Ødegaard. Han fremhevet at det er særlig i Oslo sentrum at markedet er stabilt. Sentrum dekker 82 prosent av all etterspørsel fra leie takerne, men bare 35 prosent havner der. - Leietakerne velger randsonene på grunn av prisen, sa analysesjefen. Og tilbudet i randsonene har steget jevnt og trutt, det reelle tilbudet er ifølge

Malling & Co antakelig høyere enn det som fremkommer. Malling & Co regner med rundt 160 000 kvadratmeter med nybygg i Oslo-regionen neste år, etter beskjedne volumer i 2014. Volumene vil imidlertid klart bli redusert i 2016 og 2017. Foreløpige anslag ligger på drøyt 60 000 kvadratmeter for 2016 og i underkant av 50 000 kvadratmeter for 2017. – Det er ikke nok arealabsorpsjon til å ta imot større volumer, konstaterte Ødegaard.

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3600

4200

2800

3350

2350

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (oktober 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Kontakt: Stian Løken Blom | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

Ønsker du å jobbe med noen av landets mest prestisjefulle prosjekter som rådgivende ingeniør og i tillegg har lite til overs for tunge interne byråkratiske prosesser, kanskje Hjellnes Consult er stedet for deg.

Sjekk oss ut; www.hjellnesconsult.no

TVETEN PARK TVETEN PARK er en innovativ kontorpark med totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på 3 bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. • Ledige lokaler i Ole Deviks vei 2 og 4, hhv 125–2.700 kvm og 260–1.000 kvm • Leies til fornuftig pris og oppgradert god standard. • Felles kantine i nabobygget med fantastisk takterrasse, møterom, inn/ute sykkelparkering og med dusjfasiliteter og garderobe. • Rehabilitert bygg utvendig, nyoppusset inngangsparti. • Parkering. Næringsparken ligger nær Bryn/Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 907 84 299 vf@newsec.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Ledig fra juni 2014. • • • • • •

Lokaler fra 258 – 4.200 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

LILLEÅSEN 2 Flott nytt miljøbygg i Lilleåsen 2 på Billingstad/ Slependen, med flotte terrasser og god profilering mot Slependeveien. Topp standard med mulighet for skreddersøm av lokalene. • Nybygget kan forventes ferdig ca. 16 måneder etter signert leiekontrakt • Areal fra ca. 580–3.100 kvm kontor, hvorav 1. etg kan være plasskrevende varehandel • Moderne og tidløst bygg med store vindusflater • God parkeringsdekning (70 stk.) og sykkelparkering • Energikarakter A og oppvarmingskarakter Grønn • Bygget får egen brønnpark for geotermisk energi og solcellepanel på taket • Salg kan vurderes

Lilleåsen 2 ligger meget sentralt til på Billingstad, rett ved avkjørselen til E18. God adkomst uten kø og bompenger! Busstopp rett utenfor og med Billingstad og Sandvika som nærliggende togstasjoner. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

INGENIØRENES HUS Fantastiske lokaler i Kronprinsens gate 17 med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fleksible lokaler som møter dagens krav. • 4. etasje: 743 kvm, 5. etasje: 729 kvm, totalt: 1.472 kvm (mulighet for interntrapp) • Høy standard og med universell utforming • Etg. kan leies samlet eller hver for seg • Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter • Felles takterrasse med utsikt over byen • Gode parkeringsmuligheter i området Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken. Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon. Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Daniel Bjørn +47 92 69 50 90 db@newsec.no

NE 12 2014

LEIEPRISER

Lavere ledighet i CBD Leieprisene i CBD har steget mye de siste årene, drevet av høye krav til standard hos de mest betalingsvillige leietakerne. De vil ha sentral beliggenhet, nærhet til offentlig kommunikasjon, servicetilbud og bymiljø. CBD vest har dessuten god tilgang til parkeringsplasser.

DNB skriver i sin siste halvårsrapport at i CBD-området er ledigheten det seneste halve året sunket fra 77 000 kvadratmeter til 66 000 kvadratmeter. Flere eiendom mer i CBD vil bli ledigstilt når leietakere fraflytter lokaler i Vika til fordel for Aker Brygge.

I indre sentrum øker ledigheten med DNBs tall fra 127 000 kvadratmeter til 169 000 kvadratmeter. Dette området har nærhet til offentlig kommunikasjon og et attraktivt bymiljø. Samtidig er prisnivået fortsatt vesentlig lavere enn i CBD.

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

< 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 %

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 %

Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

Lysaker

< 5,0 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2014). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

v v

Workbays Developed by Vitra in Switzerland Design: Ronan & Erwan Bouroullec Vitra Scandinavia AS Stortingsgaten 30 â&#x2C6;&#x2122; 10161 Oslo â&#x2C6;&#x2122; T. +47 23 11 58 70

www.vitra.com/workbays

NE 12 2014

NYHETER

Blant transaksjonene som det jobbes med er Lysaker Polaris.

– Selges for 1,3 mrd. Coops sentrallager på Gardermoen selges ifølge Malling & Co for rundt 1,3 milliarder kroner, og tre andre store transaksjoner er på gang. NE nyheter skrev for snart to uker siden at Coop er i ferd med å selge sitt gigant lager i Gardermoen Næringspark. Lageret er på hele 52 000 kvadratmeter, slik at det er snakk om et salg til mer enn 1 milliard kroner. Coop har vært i kontrakt med et fåtall potensielle budgivere, og etter det NE nyheter erfarer, er man nå i eksklusive samtaler med en av dem. Ett rykte er at det er DNB Markets som er

den potensielle kjøperen, det vil si, et syndikat satt opp av dem.

1,3 milliarder Under den halvårlige markedspresenta sjonen til Eiendomshuset Malling & Co, kom det ytterligere bekreftelser på at transaksjonen snart er i havn. Analytiker Lars Lund viste en foil der prisen ble antatt å være 1,3 milliarder kroner, yielden – direkteavkastningen – rett under 6 prosent. – Kjøperen er et syndikat som for tiden er ute og skal hente penger i markedet, sa Lund på presentasjonen. Transaksjonen kan være klar før nyttår. NE nyheter har fra et annet hold hørt en salgspris på 23 000 kroner kvadrat meteren. Det tilsvarer i så fall en pris på 1,2 milliarder kroner, men uansett ligger det an til godt over milliarden.

Lysaker Polaris i Philip Pedersens vei kloss inntil E18. Lysaker Polaris. Hele eiendommen er nå leid ut. Malling & Co antyder her en pris på i overkant av 750 millioner kroner og en yield på ca. 6 prosent. Hele Lysaker Polaris skal bestå av to kontorbygg på til sammen 34 000 kvadratmeter. En kontoreiendom i Oslo med en prisantydning på 700 millioner er også i ferd med å bli solgt. Malling & Co tror det skjer noe her før jul. Det skal være et syndikat som er kjøperen. Den tredje store eiendommen som er i spill, er Landbruskvartalet – Schweigaards gate 34E. Det har lenge vært kjent at eieren Norges Bondelag søker en partner til utvikling av eien dommen. Malling & Co anslår at dette vil være et salg til over 500 millioner kroner.

Lysaker Polaris Det er mer på gang. NCC Property Development er i ferd med å selge

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

TIL LEIE

KOMBINASJONSBYGG/LOKALER

Nordstrand

11.000 M2 KONGEVEIEN 47, SOFIEMYR, OPPEGÅRD

Mastemyr

Kolbotn

•S vært god tilgjengelighet og synlighet •S tor tomt med gode manøvreringsforhold

Oslo 10 min.

2 min.

• Ca. 4.000 m2 terminal Gjersjøen

• Ca. 4.000 m lager 2

Sofiemyr

• Ca. 3.000 m2 kontor • Lokalene kan leies ut i separate enheter

Oppegård

• Lokalene ledigstilles februar 2015

For prospekt og visning, kontakt: Amund Medbø | 909 80 342 | am@60grader.no 60grader.no

– skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

LEDIGE LOKALER RING 3

ULVEN

Tøyen

Valle Hovin

Botanisk hage og museum

m trø

BRYN / HELSFYR E6

RIN

Østre gravlund

HELSFYR

KAMPEN Kjølberggata

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

E6 ENSJØVEIEN 23 B

155 m2 i 3. etasje og 107 m² i 4.etasje, i nytt påbygg

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL

ei • Vis-á-vis Ensjø T-Bane msv Strø • Nybyggstandard • Fra 3 til 12 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken VÅLERENGA BRYN • Parkering på eiendommen • Takterrasse

HAAVARD MARTINSENS VEI 19 Kombinasjonslokale: Lager: ca. 3.600 m2, kontor: ca. 1.900 m2

KONTAKT

• God takhøyde • Sentralt på Grorud • Arealene kan deles • God parkeringsdekning

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

BRYNSVEIEN 16–18 Meget pen kontorenhet fra 40 – 2.000 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

Sandia Megling as Ve

• Velholdt kontorbygg • Kantine

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A

ULVEN

RING 3

HELSFYR PANORAMA Kontorer fra 155 – 3.500 m2 17. etasje: UTLEID

Valle Hovin

• Signalbygg på Helsfyr rett ved E6 St

øm

• Moderne og tidsriktig kontorbygg • Fleksible kontorløsninger • Lokalene holder en høy standard

• Svært god profilering mot E6/Strømsveien G3

HELSFYR

RIN

Østre gravlund

• ”Alt i eget hus”. Høykvalitets kantine, betjent resepsjon, treningsstudio • Utendørs og innendørs parkering

BRYN

OLE DEVIKS VEI 16 A

TVETENVEIEN 32

Kontorer: 10 – 375 m

168 – 2.100 m2 kontor/ showroom/lager

• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

• Moderne, attraktivt bygg • Lokalene kan tilpasses leietaker • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis med rampe • God parkeringsdekning

GLADENGVEIEN 14

TRYGVE LIES PLASS 1

Kontorer 200 – 500 m i 3. etg.

Kontorer 1. etg. - ca. 412 m2

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

• Lokalene ligger i tilknytning til Furuset Senter • Stort utvalg av butikker, offentlige tjenester og postkontor • Svømmehall og treningssenter • Egen inngang til kontorene

l do

NE 12 2014

BRYN-HELSFYR

Forlenger i Helsfyr Panorama Kraft- og telekabel leverandøren Nexans Norway forlenger leieavtalen i Helsfyr Panorama med 2,5 år og utvider samtidig arealene. NE nyheter skrev for snaue tre år siden at Nexans vurderte å flytte fra Helsfyr, men selskapet valgte å bli værende. Selskapet er den største leietakeren i bygget. Nå opplyses det i en melding at selskapet har utvidet sitt areal i bygget

med 1059 kvadratmeter, som tilsvarer en hel etasje. Nexans leier dermed ca. 8500 kvadratmeter og forlenger samtidig leieavtalen med 2,5 år, gjeldende fra 2019. Lokalene i Helsfyr Panorama er selskapets hovedkontor i Norge. Andre leietakere i bygget er Gresvig, Ecolab, Bademiljø og Bombardier. Ifølge meldingen er det i øyeblikket totalt ca. 3300 kvadratmeter med ledige arealer i Helsfyr Panorama. Eiendommen på 18 000 kvadratmeter ble kjøpt av tyske Catella Real Estate i 2008 og forvaltes av OBOS Basale.

– Råeste utsikter – Vi er veldig glade for den tilliten Nexans har vist gjennom utvidelse og forlengelse av eksisterende leieforhold, samtidig som vi ser frem til å ønske våre nye leietakere

Vakuumsuger for urbant og idustrielt avfall

www.glutton.com

velkommen til en av de råeste utsiktene i Oslo, uttaler Alf Martin Brasøygård i meldingen. Brasøygård er leder for for valtning og marked utland i OBOS Basale. Han sier de jobber med å fylle opp de siste etasjene i bygget,

Mindre avtaler Det er i tillegg inngått to mindre leie avtaler i Helsfyr Panorama med Communicate Norge og Gupex, på henholdsvis 527 kvadratmeter og 155 kvadratmeter i toppetasjen. Communicate Norge AS arbeider med IT-integrasjon. Som nærmeste nabo får de ventilasjons entreprenørselskapet Gupex AS, som dermed fyller opp resten av etasjen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Ekstremt kraftig Veldig enkel å håndtere Stillegående Ekstra lang arbeidskapasitet Miljøvennlig

leb

nge n s vi erg

Lil

bergveie

g ve

ien

Botanisk hage og museum

l Li

åls

Tøyen

ø rS

es r li

eie

ate

LEDIGE LOKALER Ø

n eie nv er

v vin

e ie

Ve i

S o fienberggata

J ord

fH Od

Strø

ta alg a

msv

eien

er Vål

eng

gat

ETTERSTAD

Vi Vike takker våre forretningsforbindelser VÅLERENGA for samarbeidet i 2014, og ønsker alle en riktig god jul og godt nytt år! ata andg pp l

ate

Ga rds l va

k eba En kv e

erg

e rg v

a eie en o n o91 s32 Christian Egge:KM: n w G 41 90 / E: ce@sandia.no

Svingen

E i r ik

Ryen Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no b

vei

n te

Ra udes Vei

Sandia Megling as fa er

t re

B irkebe i n

KONTAKT

Vei

vek

ien

O s l o Gate

t.h

ps G

ngt

Aru

Rol

gat a at

Kjølberggata

n ø la

a ta

dm a

al s

KALBAKKEN

No r mannsg ata

FURUSETrggata

Bø gata

dga ta

Sm e Ga

g Jarle

r ds

allé

• Beliggende i et populært og etablert næringsområde v/Østre Aker vei • Kan fungere som kombi-lokale • God parkeringsdekning • Off. komm. i umiddelbar nærhet

eig

Kontorer 2. etg.: 300 - 955 m²

STÅLFJÆRA 12

rks

H Sc

tik k

KAMPEN

Ca. 200 m² BRA kontor • Nyoppussede flotte kontorer i Furuset Næringspark • Plass til å sette containere utenfor • 5 parkeringsplasser • Kort vei til E6 og Østre Aker vei

veie n

v e ien

M a l e r haug

er g

Ga os m f o

PROFESSOR BIRKELANDSVEI 24C

veie sj ø En

• Veletablert næringsområde v/E6 • Lager med kontorer i dir. tilknytning • Stor, bred port og direkte innkjøring • P-plasser med god plass for trailere

gen vin

Åk

Høytlager: 260 m² Kontorer: 235 m²

rks

• Fra 200 m² til 1200 m² Telema • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

G rønvo ll A llé

Fy r s

Kontorer i Oslo sentrum

SOFIEMYRVEIEN 12 v/E6

SOFIEMYR

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

OSLO

ata rlig Sø

a ng

B rinken

e øy

Rin ggata

NE 12 2014

BRYN-HELSFYR

Pecunias Petter Neslein

Store planer på vent Det foreligger et par gigantiske utviklingsplaner for Bryn-Helsfyr-området. Men de ligger langt frem i tid. Et av de største byutviklingsprosjektene i Oslo-området er NCCs planer om å utvikle Valle Hovin. I tillegg til en ny stadion for Vålerenga, vil NCC bygge store bolig- og næringsarealer. I tilknytning til fotball arenaen er det snakk om 80 000 kvadrat meter areal for stadion, skolebygg og skøytearena. I tillegg vil NCC utvikle rundt 90 000 kvadratmeter næring og bolig. Men prosjektet går ikke på skinner. Plan- og bygningsetaten har vært negativ til utbyggingsplanene, blant annet på grunn av for høy utnyttelse av arealene og at en utbygging går på bekostning av friområdene. Også bydelene Grünerløkka og Gamle Oslo, samt Statens Vegvesen og flere naboer har uttalt seg negativt til planene.

Vålerenga har ambisjoner om å spille på den nye stadion fra skolestart 2017, men sliter med finansieringsutfordringer. Fotballklubben fikk tomten for 1 krone mot krav om å bygge skole og barnehage. Nye Valle Hovin Stadion skulle finansieres ved å selge tomtearealer til NCC for utvikling av næring og bolig. Rett utenfor Valle Hovin har Knut Bunde i Bundebygg planer om en større utbygging, Han kjøpte nylig Grenseveien 80, som i dag huser en bensinstasjon. Han eier også Grenseveien 82 og ønsker å utvikle de to eiendommene i sammenheng. Den sydlige delen av Grenseveien 80 skal rives og erstattes med et næringsbygg med handel i første etasje. Eksisterende bebyggelse i Grenseveien 82 skal samtidig påbygges med fire til åtte etasjer. Prosjektet er på til sammen 20 000 kvadratmeter. Plan- og bygningsetaten er imidlertid skeptisk til prosjektet og vil ha en reduksjon av høyden for Grenseveien 82 med en etasje, samt redusere parkeringen noe.

15 års mareritt Pecunia er mest kjent som eier av flere høykvalitets kontorbygg i Vika i Oslo.

Men eiendomsselskapet har også holdt på med store utviklingsplaner på Bryn. Selskapet har brukt utrolige 15 år på å få regulert en utvikling av adressene Østensjøveien 44-52 og Nils Hansens vei 23-27. Uten å få andre resultater enn en samlet regning på 8,3 millioner kroner i reguleringskostnader. – Reguleringssaken har de to seneste årene ligget i Rådhuset. Vi håper dette marerittet snart er over, men etter 15 år tør vi ikke ta noen ting for gitt, sa Petter Neslein til NE nyheter tidligere i år. Han ønsker å sette opp rene kontorbygg, men tør ikke prosjektere nevne verdig før han ser at reguleringen faller på plass. Det er nærhet til befolkningssterke Groruddalen og ett av Oslos beste kollektivknutepunkt som sammen med nærhet til Ring 3 som gjør at Neslein ikke har gitt opp hele prosjektet. Pecunia er ikke alene om reguleringsarbeidet. Også Cema AS og Norsk Dental Depot er med på reguleringsforslaget for kvartalet Østensjøveien, Brynsengveien, Brynsalleén og Nils Hansens vei. Til sammen ser utbyggerne en mulig utbygging på inntil 105 000 kvadratmeter i området. Pecunia opplyser på sine

Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00

NE 12 2014

BRYN-HELSFYR

Fyrstikkalleén 1-3 vil ha 32 000 kvadratmeter kontor areal når bygget står ferdig. (Ill.: Kristin Jarmund Arkitekter)

hjemmesider at selskapet sammen med partnere har 50 000 kvadratmeter under regulering sentralt på Bryn. Ifølge Eiendomsspars Oslostudiet 2014 kan Nordberg Eiendom komme til å bygge ut 80 000 kvadratmeter i området Østensjøveien/Brynsalleén. Men prosjektet står kategorisert som «usikre prosjekter etter 2016» og kan fort bli flyttet over i kategorien «usikre prosjekter etter 2017/18» ved senere Oslostudier.

Oslo Areal sentral Helsfyr Oslo Areal har den seneste tiden arbeidet med flere rehabiliteringsprosjekter i Bryn-Helsfyr-området. Selskapet kjøpte Fyrstikkalleén 1-3 i januar 2013. Der er

planen å sette sammen tre bygninger som knuttes sammen med broer. I dag er det rundt 10 000 kvadratmeter i Fyrstikkalleén 1. Men når Oslo Areal er ferdig med prosjektet, vil det stå ferdig 32 000 kvadratmeter kontorareal. Oslo Areal mener et effektivt nybygg vil være i tråd med Oslo kommunes kommuneplan, der det heter at byutviklingen tilrettelegges for «et konsentrert og knutebasert utbyggingsmønster innenfor eksisterende byggesone». De tre byggene skal ha fra 7 til 10 etasjer. I år har Oslo Areal akkurat gjort ferdig rehabiliteringen av Grensesvingen 7. Miljødirektoratet flyttet nylig inn i 12 000 kvadratmeter i bygget, mens

Undevisningsbygg flyttet inn i 5 300 kvadratmeter.

Bryn Eiendom Bryn-Helsfyr-spesialisten Bryn Eiendom arbeider nå med regulering av eien dommene Brynsveien 17-19, Østensjø veien 20-30 og 32-34 og Tveten veien 12-16. De to feltene i prosjektet har et utbyggingspotensial på henholdsvis 51 060 og 31 590 kvadratmeter, men det er tidlig å si hva som kommer ut av planene.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Bryn-Helsfyr

Adresse

Ferdig prosjekt

Utbygger

Kvadratmeter

Kommentar

Grenseveien 80/82

Bunde

20 000

Rives og bygges nytt

Fyrstikkalleen 1

Oslo Areal

32 000

Tre bygg

Valle Hovin Brynsveien 17-19, Østensjøveien 20-30

Langt frem i tid

NCC

80 000+90 000

Ny stadion for VIF, næringslokaler og boliger

Bryn Eiendom

80 000

Jobbes med regulering for området. Arealet er utbyggingspotensial

Pecunia med partnere

50 000

Entra Eiendom

13 000

og 32-34 og Tvetenveien 12-16 Østensjøveien, Brynsengveien, Brynsalleén og Nils Hansens vei. Brynsengfaret 6

2 minutter til T-banen M oder ne kont orer t il leie p책 Br y n Br y nsv eien 3, 12 og 11-13

Kontakt: Kristian Eriksen | Tlf: 930 21 401 Epost: kristian.eriksen@helleli.no

brynsengeiendom.no

RETT VED SINSENKRYSSET TRONDHEIMSVEIEN 184

• Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. • God eksponering. • Bygget har to heiser og garasjekjeller. 144 kvm kontor m/møterom 183 kvm kontor m/møterom 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer godt som kafé 430 kvm fordelt på 3 større rom, passer godt til undervisning 210 kvm kontor, kan deles

SENTRALT PÅ HELSFYR GRENSESVINGEN 9

• Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter. • Kort vei til off. komm. 475 kvm kontor som er tidsmessig oppusset 320 kvm kontor m/konferanserom og kjøkken

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.AS

LUFTIG TIL PÅ TROLLÅSEN TROLLÅSVEIEN 4

• God beliggenhet i Oppegård. • God parkeringsdekning • Kantine og treningssenter i bygget. • Kort vei til off. komm. 122 kvm kontor m/eget inngangsparti, felles spisekjøkken 303 kvm kontor m/4-5 kontorer og stort konferanserom, egen inngang og kjøkkenløsning 122 kvm kontor m/egen inngangsparti felles spisekjøkken

LEI AV KØ? KOM TIL OSS! OLAV BRUNBORGS VEI 4/6

• Sentralt beliggende på Billingstad. • Lyse og hyggelige kontorer som kan tilpasses leietakers ønsker og behov. • God parkeringsdekning (330 p-plasser) • Kantine i bygget. • Kort vei til off. komm. 200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm

WWW.AURIS.AS

NE 12 2014

SKØYEN & OSLO VEST

Høyhus kan endre Skøyen Plan- og bygnings etaten er redd for signaleffekten av Orklas planlagte høyhus på 21 etasjer på Skøyen. Selv om Skøyen ligger rett ved siden av ett av Norges største kollektivknutepunkt, er det ingen store høyhus med svært effektiv utnyttelse av arealene der. Det vil Orkla gjøre noe med. Selskapet ønsker å samle sin virksomhet i et nybygg på Skøyen. Orkla kjøpte Drammensveien 149/151 av Norwegian Property for 695 millioner kroner i februar 2013. Målet var innflytting i løpet av 2016, men det er noen utfordringer i forhold til Plan- og bygningsetaten. Orkla vil nemlig bygge et

høyhus på 21 etasjer på 16 300 kvadrat meter på den gamle bensinstasjons tomten rett utenfor bomringen på Skøyen. Selskapet vil også beholde 8 800 kvadratmeter i eksisterende bebyggelse, slik at de totale arealene blir på over 25 000 kvadratmeter eksklusiv parkering, lager og tekniske rom under bakken. Dersom Orkla flytter inn i bygget, vil selskapet oppnå en arealeffektivisering. I dag sitter Orkla på over 30 000 kvadratmeter fordelt på fire bygg.

Nei fra Plan- og bygg Plan- og bygningsetaten er svært negative til Orklas planer og sier klart nei til høyhus på 21 etasjer på Skøyen. Etaten mener forslaget er i strid med gjeldende Kommuneplan 9 for Skøyen fra 1994, som tilsier maksimalt 6 etasjer. Det foreslåtte nybygget anses heller ikke å være i tråd med formspråket i området. Plan- og bygningsetaten opplever prosjektets utforming og størrelse som altfor dominant

overfor den omkringliggende bebyggelsen. Etaten mener hovedalternativet vil gi en enorm signaleffekt i et område der det nå jobbes med å lage en helhetlig plan for utbygging og utnyttelse. Samtidig med at det ventes på en helhetlig plan for området, er andre eiendomsaktører i full gang med rehabiliteringer, ombygginger og nybygg i området.

Norwegian Property Norwegian Property har de to seneste årene arbeidet med totalrehabiliteringen av Drammensveien 134. Eiendommen, som er på rundt 30 000 kvadratmeter, har nå skiftet adresse til Verkstedveien 1. Prosjektet vil stå ferdig og klart for innflytting i løpet av andre kvartal til neste år. Norwegian Property har nylig tegnet en leieavtale i Verkstedveien 1 med Sektor Gruppen på 1840 kvadratmeter. Innflytting er første september 2015.

MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: BYGG F2, 2 ETG:106 KVM BTA

Kontor

Gang

F2/F4 • • • •

Bygg F2: 106 kvm BTA Bygg F4: 150-380 kvm BTA Enkel adkomst fra ring 2 Sentralt beliggende nær oﬀ. komm. • God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

BYGG F4, 3 ETG: 150-380 KVM BTA

Vi ønsker

God Jul og Godt Nytt år

til alle våre tnere samarbeidspar

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

Kontorbygg til leie sentralt på Skøyen Nedre Skøyen vei 11 15 m² - 1050 m² Unikt og sentralt kontorbygg med verksted på Skøyen - leies ut i samlet eller i mindre enheter. Lokalene består av 21 kontorer, hvorav tre med plass til møtebord i tillegg til kontorplass. Bygget har resepsjon, kantine og kjøkken, møterom, verksted (234 m2) med kjøreport, lagerrom samt råloft med lagringsplass. Deler av kontormassen ble oppgradert i 2012

Finnkode: 53742236

Gunstig leie Mulighet for korttidsleie Parkering på eiendommen

Kontakt

Are Arntsen TLF: 915 42 005 E-post: aar@fuglesangs.no

NE 12 2014

SKØYEN & OSLO VEST

Møllergruppen Eiendom har store planer for Harbitz Torg. (Ill.: LPO Arkitekter)

Tidligere har Statens pensjonskasse valgt eiendommen, som har fått navnet Monier av Norwegian Property. Det er ca. 14 000 kvadratmeter ledig areal i Verksted veien 1. Klaveness Eiendomsinvest eier Drammensveien 133, et bygg på 5100 kvadratmeter som leies ut til Evry, Bygganalyse og Kvik. Gårdeieren har nå besluttet å oppgradere fasaden i hvit marmor og granitt, samt oppgradere inngangspartiet.

Orkla drømmer om høyhus på Skøyen. (Ill.: Arkitektfirmaet Narud Stokke Wiig)

byggene vil Schage Eiendom etablere et åpent torg i Plan 3. Det er meningen at de ansatte kan ha lunsj ute i torget eller de kan bruke det som en uformell møteplass. Skanska ønsker å sette opp et nytt kontorbygg på ca. 10 000 kvadratmeter i Tingstuveien 31. Men prosjektet ligger litt frem i tid. – Vi venter på at det skal bli vedtatt en T-bane til Fornebu. Men vi planlegger å gjenoppta reguleringsarbeidet snart, sier markedsdirektør Lise Bergflødt i Skanska til NæringsEiendom.

Nybygg På Skøyen arbeider Schage Eiendom med nybygget Skøyen Atrium 3. Det tredje byggetrinnet i Skøyen Atrium får kontorareal på 23 000 kvadratmeter, og det er meningen at byggingen vil starte i løpet av neste år. Mellom de tre Atrium-

Fram med flere planer Fram er den klart største eiendoms aktøren på Skøyen, med en rekke store og nye kontorbygg. Selskapet har fått regulert inn et nytt kontorbygg på ca. 5000 kvadratmeter i Hoffsveien 17. Det er

meningen at det gamle bygget på tomten skal rives og erstattes av det planlagte nybygget. I første etasje ser Fram for seg handel på 1400 kvadratmeter. Over handelsarealene vil det bli 3500 kvadrat meter kontor. Fram har også planer om å rive og bygge nytt i Drammensveien 126. Drammensveien 126 har i dag et kontor areal på 6500 kvadratmeter. Planen er å rive eksisterende bygningsmasse og å føre opp et kontorbygg i ni etasjer. Foruten kontorarealene kan deler av første og annen etasje i det nye bygget benyttes til forretning og bevertning, altså publikumsrettet virksomhet. Det nye bygget skal deles i fire, der den første delen er i to etasjer. Andre og tredje delen er på henholdsvis fem og syv etasjer og forholder ifølge planforslaget

Fokus på din bedrift

VI TILPASSER OSS DIN VIRKSOMHET

NÅ ER DET DIN TUR

FLEKSIBLE KONTORER

På Skullerud har bedrifter som Tandberg og Norsk Data skapt historie. Nå er det din tur – og vi er her for å hjelpe deg å nå dine mål.

Hos oss får du fleksible lokaler og fleksible avtaler tilpasset din virksomhet. Ta med deg PC-en og flytt rett inn!

RIKTIG STED TIL RIKTIG TID Bare 5 min. fra E6 og 10 min. fra Oslo sentrum. Samtidig har du hele Østmarka rett utenfor kontorvinduet.

Kontakt: 22 74 88 50 post@snp | www.snp.no

NE 12 2014

SKØYEN & OSLO VEST

Skøyen / Oslo vest

Adresse

Ferdig prosjekt

Utbygger

Verkstedveien 1

Q2 2015

Norwegian Property

Drammensveien 133 Harbitzalleén 1-3 (Harbitz Torg)

Kvadratmeter 30 000

Klaveness Eiendomsinvest 2018

Kommentar Tidligere Drammensveien 134 Fasade og inngang oppgraderes

Møllergruppen Eiendom

27 000

Kontorbygg på ti etasjer

Schage Eiendom

23 000

Tredje del av Skøyen Atrium

Skanska

10 000

Venter på en t-bane til Fornebu, planlegger å gjenoppta reguleringsarbeidet

Drammensveien 149/151

Orkla

25 700

Hoffsveien 17

Fram

5 000

Drammensveien 145-147 (Skøyen Atrium 3) Tingstuveien 31

Drammensveien 126 Ullernchaussen 56/60 (Oslo Cancer

Fram aug.15

Oslo Cancer Cluster Inno-

Cluster)

9 000

2015

Fridtjof Nansens vei 14 AS

Sørkedalsveien 8

Sommeren 2017

Stor Oslo Eiendom

Drammensveien 230

Byggestart 2017

Vækerø Eiendom

seg til høyde på nærliggende nabo bebyggelser i nærmiljøet. Den fjerde delen er et markeringsbygg. Totalt BRA over terrenget vil bli 9000 kvadratmeter, i tillegg kommer 2000 kvadratmeter under terrenget. All parkering legges i en parkeringskjeller under terrenget.

10 000 m2 skole og felles, 12 000 m2 parkering if 16 000 kontor

13 500

8000 m2 kontor, 5000 m2 parkering

20 000

27 000 kvadratmeter fordelt på ti etasjer ved siden av boligene. I første etasje skal det være personal restaurant kombinert med auditorium og møteromsfasiliteter. Atriet skal omkranses av tre bygningskropper, og det blir etasje flater på hele 3400 kvadratmeter.

Oslo Vest Møllergruppen Eiendom I 2012 kjøpte Møllergruppen Eiendom tomten Harbitzalleén 1-3 for rundt 400 millionet kroner. Nå er selskapet i full gang med utviklingen av tomten. Sammen med Bjørn Rune Gjelsten skal selskapet bygge 350 leiligheter ved Harbitz Torg. Selv vil Møllergruppen Eiendom bygge et nytt kontorbygg på

Vil rive og bygge nytt

36 000

vasjonspark

Fridtjof Nansens vei 16

Inkl 3000 under bakken parkering osv Vil rive eksisterende og bygge nytt

Ved Ullernchaussen 56/60 arbeider Oslo Cancer Cluster med utviklingen av sin innovasjonspark. Der er det i ferd med å bygges 10 000 kvadratmeter skole og felles arealer, 12 000 kvadratmeter parkerings areal og 16 000 kvadratmeter kontor. Prosjektet skal stå ferdig i august 2015. I 2015 skal også det nye bygget som huser Politidirektoratet på Majorstua

12200 m2 kontor, 7300 m2 boliger

stå ferdig. Bygget på 8000 kvadratmeter kontorareal og 5000 kvadratmeter parkering sette opp i Fridtjof Nansens vei 16. I Sørkedalsveien 8 arbeider Stor-Oslo Eiendom med et større rehabiliterings- og byggeprosjekt i lokalene som Statoil Fuel and Retail sitter i nå. Det skal investeres 500 millioner kroner i eiendommen, og den ene halvdelen av bygget blir boliger. Den andre halvdelen skal gi 12 200 kvadratmeter med kontorlokaler. Konsulentselskapet Bouwet har allerede tegnet en leiekontrakt for 5400 kvadrat meter i bygget. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

LOKALER TIL LEIE

FLOTTE KONTORLOKALER I 5. ETASJE MED FLOTT UTSIKT • 1.084 kvm i 5. etasje ledig • Flott utsikt • Lokalene har gjennomgående meget god standard og var nyinnredet i 2008 • Meget sentralt beliggende på Lysakerlokket tett ved Lysaker stasjon

• Eiendommer har eget p-anlegg sammen med naboeiendommen. Det er også tilgjengelige p-plasser for kort tidsparking (gjester) og ansatte for leie • Felles kantine i bygget • Lokalene kan tilpasses ny leietaker

KONTAKT: JØRN SKOVLY T: 900 33 874 E: jorn.skovly@dnb.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Roald Amundsens gate 6 Ledig areal: FRA 650 – 3484 KVM ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Meget sentral beliggenhet rett ved Rådhuset Moderne og representative kontorlokaler Garderobe og sykkelparkering Felles kantine Gangavstand til Nationaltheatret stasjon

Kontakt: Jørn Skovli, mob 900 33 874, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

Brugata 19, Oslo sentrum Ledig areal: 222 – 3972 KVM ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Eiendommen ble nyrehabilitert i 2014 Moderne og representative kontorlokaler Felles kantine, resepsjon/kaffebar og møterom Garderobe dusj og sykkelparkering 50 meter fra off. kommunikasjon og T-bane

Kontakt: Ole-Jacob Leirskar, mob 934 07 161, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

Østre Aker vei 95 Ledig areal: KONTOR: 178 OG 210 KVM LAGER: 728 , 1104 OG 1248 KVM ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Sentralt og eksponert beliggenhet Enkel adkomst fra Østre Aker vei Kombinasjon av terminal/lagerareal og kontorer Lager: Takhøyde ca. 4 meter God parkeringsdekning

Kontakt: Ole-Jacob Leirskar, mob 934 07 161, Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

Leif Tronstads plass 6 og 7, Sandvika Ledig areal: 62 – 627 KVM ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Meget sentral beliggenhet i Sandvika Umiddelbar nærhet til Sandvika stasjon med tog, buss flytog og taxi Godt utvalg av forretninger, kafeer og spesialforretninger i gåavstand Parkeringsplasser i parkeringshus Sykkelparkering og dusjmuligheter

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149 eller utleie@dnb.no

Sjølystparken Drammensveien 167 Ledig areal: 287 – 1330 KVM ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

Flere muligheter for kontorlokaler på 330 kvm Felles møterom og kantine Sykkelparkering og garderobe/dusj Parkeringsplasser i garasjekjeller Kort vei til offentlig kommunikasjon

Drammensveien 169/171 Ledig areal: 621 – 2235 KVM ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

1 og 2 etg, sammen eller hver for seg Bygget er representativt med gode kvaliteter Ny rehabilitert kantine, møteromssenter, og inngangsparti Sykkelparkering, garderobe/dusj God Parkeringsdekning Kort vei til offentlig kommunikasjon

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149, Jørgen Andrup, mob 975 39 125 eller utleie@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,35 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer; www.leietakerdnb.no

NE 12 2014

LYSAKER

Byutvikling for Granfos

Slik ser Lund Hagem for seg Granfos-området. (Ill.: Lund Hagem Arkitekter)

Mustad Eiendom tenker byutvikling når de på nyåret går i gang med omreguleringen av Granfos Næringspark. Eiendomsselskapet kjøpte våren 2013 næringsparken, med adresse Vollsveien 9-21, av DNB for om lag 900 millioner kroner. Parken ligger midt i kjerneområdet til Mustad Eiendom. Granfos

Næringspark på Bærum-siden av Lysaker elva er på 60 000 kvadratmeter totalt. – 86 prosent av arealene i parken er utleid, regnet av den totale bygnings massen. Reelt sett er imidlertid utleie graden 90 prosent hvis vi tar hensyn til uegnede lokaler, forteller adm. direktør Halvard Øye i Mustad Eiendom til NæringsEiendom. – Hvordan synes du parken fungerer i dag? – Vi mener næringsparken fungerer greit, men vi ønsker å konvertere Granfos over tid fra ensidig næringsområde til et moderne og attraktivt byområde, med kontorer, forretninger og boliger i sam

svar med vår visjon for alle våre eiendommer på begge sider av Lysakerelva, svarer Øye. Mustad Eiendom utlyste i august i år en arkitektkonkurranse med fem kandidater som skulle komme med forslag til utformingen av Granfos Næringspark. Her står det nå gjen to kandidater, Niels Torp Arkitekter og Lund Hagem Arkitekter. Avgjørelsen faller på nyåret, men uansett blir det endringer i forhold til hva den forrige eieren DNB la opp til.

Komplettere tilbudet – DNB Livsforsikring utarbeidet i 2011 en reguleringsplan, der hele området var

FORVALTNINGSCOMPAGNIET regulert for næring. Under salgsprosessen i 2013, ble det åpnet for å konvertere betydelige deler av området til boligformål. Vi vil beholde en vesentlig del av Granfos som næringsområde, men vi åpner for å bygge et antall boliger på Bærumsiden, på tilsvarende måte som på Oslosiden, sier Øye. Mustad Eiendom ønsker også å legge til rette for sentrumsfunksjoner, kulturformål og gjerne kafeer, som det eksempelvis er på Skøyen. I Niels Torps forslag inngår et større hotell, men Olav Thon har også planlagt et hotell, rett ved siden av Lysaker stasjon. – Det er uaktuelt for oss å bygge et hotell hvis Thon bygger. Dette anlegget kan like godt utvikles som et hovedkontor i størrelsesorden 20 000-25 000 kvadratmeter, sier Øye. Torp foreslår i tillegg et betydelig antall boliger i blokker på inntil ti etasjer i de lavereliggende områdene ut mot Lysakerelva. Han vil ha en ny kjørbar bro over elva, i tillegg til flere gangbroer. – Hvilke næringsarealer kan være aktuelle å beholde, hvilke skal rives? – Dette er en del av diskusjonen i forbindelse med arkitektkonkurransen, vi må først bli enige om hvilke byplangrep vi skal gå for, svarer Øye. De mindre leietakerne i enkelte av byggene er klar over at det kan ende opp med at de må ut om noen år. – Ja, vi er åpen for å sanere, men vi tilbyr gjerne nye lokaler for de som fortsatt ønsker å drive virksomhet i Lysakerbyen, sier Øye.

TIL LEIE PROFILERT BUTIKKLOKALE 2. ETG. TIL LEIE 400 – 1.300 KVM OSLO SENTRUM: Grensen 3 butikkenheter ved Stortorvet i en av • Eksklusive Oslos travleste handlegater etasje: 1.300 kvm, kan deles inn i enheter på • 2.minimum 400 kvm Adkomst via fellesinngang med rulletrapp • Godt opplegg for varelevering og logistikk • Kollektivtransport • servicefunksjoner og alt av nødvendige

Ytterligere 25 000 m2 Dagens arealer i Granfos Næringspark er altså på 60 000 kvadratmeter, men Øye sier de har muligheter for å bygge ytterligere 25 000 kvadratmeter. Det gjelder både næringsarealer og boliger. – Det er viktig for oss å skape aktivitet i området etter kl. 17.00, og flere boliger i området vil tilføre mer aktivitet på kveldstid. Vi ønsker som sagt å utvikle en aktiv bydel med alt det den inneholder, sier Øye. Mustad Eiendom forutsetter å kunne bygge i størrelsesorden 1000 boliger innenfor hele området de eier på Oslosiden og Bærumsiden av Lysakerelva, hvorav 300 boliger i dagens Granfos Næringpark. Det ligger an til stort sett 20 000 kvadratmeter totalt med stort sett 2-3-romsleiligheter. Øye sier det foreløpig er for tidlig å si noe om hvor stor boligandel Mustad Eiendom vil gå for på Granfos og hvilke investeringsrammer som legges til grunn for prosjektene. Dette avhenger blant annet av resultatet av arkitektkonkurransen, som forutsettes å være klart i februar neste år. – Vi håper så å kunne igangsette reguleringsarbeidene omgående, og at reguleringsplanen er ferdig godkjent i løpet av 2016, sier Øye. Byggearbeidene skal gjennomføres i flere bygge trinn i årene som kommer. Granfos er altså området vest for Lysakerelva, følgelig må Mustad Eiendom forholde seg til planmyndighetene i Bærum for

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155

NE 12 2014

LYSAKER

Slik ser Niels Torp for seg Granfos-området. (Ill.: Niels Torp Arkitekter) å få godkjent sine regulerings- og byggeplaner. – Så langt er vi tatt godt imot av kommunen, som er positiv til våre planer om en bymessig utvikling av Granfos. Den aksepterer at det bygges høyere rundt knutepunktene, som på Lysaker. Vi kan bygge tettere og høyere ned mot Lysaker stasjon, sier Øye.

Uavhengig av metro – Hvordan påvirker fremdriften av en metro til Fornebu prosjektet? – Vi ønsker Fornebubanen velkommen, men det påvirker ikke våre utviklings

planer for Granfos, vi arbeider uavhengig av disse planene. Når det gjelder dagens næringsarealer, tegnet Mustad Eiendom for ett år siden en leiekontrakt på 2500 kvadratmeter med engineeringselskapet Moss Maritime i Vollsveien 17. Denne eiendommen er nå fullt utleid. I februar i år fikk Mustad inn sportsklærprodusenten Norrøna til Vollsveien 13H. De skal fra første kvartal 2015 leie rundt 3500 kvadratmeter i ti år fremover og ha hovedkontor og salgslokaler, showrom og systue i den gamle papirfabrikken på Granfos. Hele

Vollsveien 13H er på 10 000 kvadratmeter og er dermed tilnærmet fullt utleid. – Denne eiendommen er ikke egnet for boliger, til det er det for store og dype lokale, sier Øye. Den gamle papir fabrikken Vollsveien 13H, med Granfos konferansesenter og Fossekallen restaurant, blir ifølge Øye rehabilitert og oppgradert til «god standard og gammel prakt». Mustad Eiendom oppnår med oppgraderingen leiepriser opp mot 2000 kroner kvadratmeteren. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Britanniatorget Helsehus, Storgata, Drøbak søker nye leietakere

4 lokaler 30 - 280m²

Lyse og sentrale lokaler i Drøbak sentrum Vi har ledig 4 lokaler, fra 30 -280 m2 Lokalene egner seg godt til helserelatert virksomhet Lokalene kan tilpasser leietakers ønsker og behov Lokalene tilbys til utleie/alternativt salg

Ta kontakt med megler: Hans Jacob Haraldson Mail: hjh@fcnm.no Tlf: 93441541

LOKALER TIL LEIE RIMELIGE, MODERNE OG EFFEKTIVE KONTORER PÅ LØREN • Store etasjeflater med gode lysforhold • Meget gunstige betingelser • Mulighet for fleksibel korttidsleie opp til 3 år • Flott trimrom og garderobeanlegg i bygget

• Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. • Umiddelbar nærhet til nye Løren T-banestasjon (2016) • 50-100 p-plasser på egen tomt • Lager 1.428 kvm BTA i eget bygg

• Svært god adkomst med bil fra Ring 3

600-2.500 KVM

KONTAKT: STEINAR FRØLAND SIRI JORDFALD T: 982 69 111 T: 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

NE 12 2014

LYSAKER

Kan bygge ut 150 000 m2 Mustad Eiendom kan utvikle inntil 150 000 kvadratmeter i kjerneområdet på Lysaker og Lilleaker. Eiendomsselskapet er den klart største eiendomsutvikleren i nærområdet og i realiteten den eneste utbyggeren som sitter med utviklingspotensial av betydning. Det lille unntaket er kanskje Olav Thon, som altså eier en tomt rett ved siden av Lysaker stasjon, der det kan bli et hotell. I januar neste år åpner Møller Gruppen sitt store bilanlegg på totalt 26 000 kvadratmeter på Mustad Nord, rett ved siden av kjøpesenteret CC Vest. Prosjektet er et samarbeid mellom M ustad Eiendom og MøllerGruppen Eiendom. MøllerGruppen flytter fra Skøyen Atrium,

og deres nye anlegg består av salgslokaler, kontorer, verksted og parkeringskjellere. Når det gjelder boliger, fikk Mustad Eiendom for snart tre år siden godkjent en reguleringsplan for Mustad Nord. Plan området på Lilleaker er på 81,5 dekar og ligger ved Lilleaker stasjon, øst for Lysaker elva. Tillatt bruksareal for boliger utgjør 32 760 kvadratmeter BRA, fordelt på ca. 300 nye boliger. I planområdet ligger imidlertid ca. 200 meter av Ring 3 Gran fosslinjen åpen mellom dagens to t unneler, så denne strekningen må overbygges.

Begynner neste år – Vi har nå inngått avtale med Statens vegvesen om igangsetting av byggearbeidene for betongtunnel i Mustad-krysset i 2015, og vi regner med en byggetid for tunnelene på 2,5 år, sier Halvard Øye. – Hvilke andre planer har dere for nærområdet fremover? – Vi kan bygge ut 100 000-140 000 kvadratmeter på Oslo-siden, inklusive

oliger, og på Bærum-siden kan vi bygge b 25 000-30 000 kvadratmeter. Vi jobber også for å åpne opp området og ser på muligheten for en kjørevei mellom Lille akerveien og Vollsveien. Her har vi fore løpig fått positive signaler, svarer Øye. Han sier kontorbyggene de eier på Oslo-siden, er nesten fullt utleid. Det omfatter blant annet 9300 kvadrat meterstore Lilleakerveien 4A, som Mustad Eiendom kjøpte tidligere i høst for 200 millioner kroner, og som de overtar fra 1. januar 2015. Det gamle hovedkvarteret, 7200 kvadratmeterstore Mustad vei 1, er også leid ut, blant annet til JM Norge og Standard Norge. – Vi eier nå totalt 270 000 kvadrat meter etter oppkjøpene, hvorav Granfos utgjør 60 000 kvadratmeter, mens vi har 210 000 kvadratmeter på Oslo-siden, sier Øye. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Mer enn bare kontor

Hos oss trenger du bare å konsentrere deg om jobben din, vi gjør absolutt alt det andre. Alt fra renhold til møterom, skifting av toner til kantine. Frihet til gjøre det du er best på.

www.technopolis.no 67 82 70 00 Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu

NE 12 2014

FORNEBU & LYSAKER

Røkke og Kjos bygger på Fornebu Kjell Inge Røkke og Bjørn Kjos er blant utbyggerne av kontorbygg på Fornebu. Det er gjennom det Aker ASA-eide selskapet Fornebuporten at Kjell Inge Røkke har lagt store penger på bordet for å være med på en storstilt eiendoms utvikling. Fornebuporten utvikler boliger sammen med Bjørn Rune Gjelstens Profier og kontoreiendom på egen hånd. Fornebuporten skal utvikle til sammen 50 000 kvadratmeter kontorareal fordelt på to bygg. I tillegg kommer kjellerareal på 30 000 kvadratmeter. Fornebuporten har tegnet flere leie avtaler med selskaper som Aker Solutions, Kværner, Eureka Pumps. NorgesGruppen (Kiwi butikk) og Compass Group. Nå

gjenstår det 5000 kvadratmeter areal i de to byggene.

Kjos vil bygge Norwegians storeier Bjørn Kjos kjøpte gjennom sitt selskap HBK Invest den gamle SAS-eiendommen på Fornebu av Norwegian Property for 175 millioner kroner i 2010. Nå har han hyret inn Stein Halvorsen Arkitekter AS til å utarbeide detaljregulering for eiendommen Oksenøy veien 3. Målet er å sette opp et nybygg som skal huse Norwegian og Bank Norwegian. Planene er veldig foreløpige, og det antydes rundt 8000 kvadratmeter. Ambisjonen er at en T-banestasjon kan integreres inn i bebyggelsen. Det er ventet en eventuell godkjenning i årsskiftet 2015/2016, slik at man kan begynne byggingen sommeren 2016. Koksa Eiendom (utviklingsdelen til tidligere IT Fornebu Eiendom) har en svært attraktiv tomt på Koksa på Fornebu.

Der kan selskapet utvikle over 60 000 kvadratmeter kontorareal. Men inntil videre avventer Koksa Eiendom en T-baneløsning til Fornebu. KLP Eiendom arbeider også med et stort kontorprosjekt på Fornebu. Fornebu Technoport skal utvikle 36 500 kvadratmeter fordelt på fem bygg. Det kan stå innflyttingsklart to år etter kontrakts inngåelse.

Lysaker I Fornebuveien 7–13 har Sweco flyttet ut, og eiendommen totalrehabiliteres nå for å klargjøre for nye leietakere fra andre kvartal i 2015. Bygningsmassen er på rundt 15 000 kvadratmeter, og prosjektet har fått navnet Lysakerbuen. Det BackeGruppen-eide selskapet Forny er hyret inn som prosjektleder, og Dark Arkitekter, Lefdal Installasjon, GK og CM Mathiesen & Co er også med i rehabiliteringen.

Bjørn Kjos vil bygge nytt på Fornebu for sine selskaper Norwegian og Bank Norwegian. (Foto: Norwegian/Creative Commons)

Kjell Inge Røkke og hans Aker er sentral i utviklingen av Fornebu. (Foto: Scanpix)

Fornebuporten. (Ill.: Dark Arkitekter)

NE 12 2014

FORNEBU & LYSAKER

Adresse

Ferdig prosjekt

Utbygger

Fornebuveien 7–13 (Lysakerbuen)

Q2 2015

Pareto Project Finance

12 000

Pareto Project Finance

7 200/10 000

Magnus Poulssons vei 7–9

Kvadratmeter

Kommentar Totalrehabilitering Rehab eller påbygg

Philip Pedersens vei 7 (Lysaker Polaris)

Juli 2015

NCC Property Development

19 200

Nybygg som er utleid

Strandveien 4/8

Sommeren 2015

Ferd Eiendom

18 000

Rehabiliterer for Lundin, toppetasjen fortsatt ledig

Strandveien 33-39

Momentus

30 000

Nybygg på 19 500 m2, hvorav 11 500 er kontor. Skal integreres i eksisterende bygg på 10 450 m2

Lysakerbyen

Mustad Eiendom

150 000

Mustad Eiendom kan bygge 150 000 m2 i Lysakerbyen. Se egen sak.

Fornebuporten AS

50 000

50000 m2 kontor fordelt på to bygg pluss 30 000 kjeller

Koksatorget Fornebu

Koksa Eiendom

60 000

Avventer Fornebubanen

Oksenøyveien 3

KBK Invest (Bjørn Kjos)

Oksenøyveien 80

Aspelin Ramm Eiendom og OBOS

Oksenøyveien 80

Aspelin Ramm Eiendom og OBOS

Widerøveien 5 (Fornebuporten)

Fornebu Technoport

Sommeren 2015

To år etter kontrakter

Det er et Pareto Project Finance-syndikat som eier bygget etter å ha kjøpt det for 190 millioner kroner høsten 2013. Pareto planlegger også en utvikling av Magnus Poulssons vei 7–9 på Lysaker. Den eiendommen er i dag på 7200 kvadrat meter. Leiekontrakten til Norwegian Claims Link AS og Norwegian Broker løper til 30. Juni 2015, og deres fremleie taker Eureka Pumps har allerede signert leiekontrakt for rundt 100 ansatte på Fornebuporten.

Rehabilitering Ferd Eiendom kjøpte sommeren 2013 Strandveien 4/8 av ett av Aberdeens eiendomsfond. Oljeselskapet Lundin har leid rundt 14 000 kvadratmeter og vil flytte inn i et totalrehabilitert bygg sommeren 2015. Det er Seltor som har fått oppdraget med å rehabilitere Strandveien 4/8. Total entreprisen er på 128 millioner kroner.

KLP Eiendom

Eiendommen er på 18 000 kvadratmeter. Ifølge Ferd Eiendom er toppetasjen fortsatt ledig. Det for mange ukjente selskapet Momentus har de seneste årene blitt en av de virkelig store næringseiendoms aktørene på Lysaker. Selskapet har kjøpt jevnt og trutt, og sitter nå på mellom 60 000 og 70 000 kvadratmeter på sjø siden av Lysaker. Momentus eier Strandveien 13–15, 30, 33, 35, 37, 39 og 55, og næringsseksjonene på Lysaker Brygge (Lysaker Brygge 21–41). Det er Geir Bergheim som eier Momentus. Kommunestyret i Bærum har enstemmig vedtatt et forslag til regulerings plan for Strandveien 33-39 på Lysaker. Momentus vil sette opp et nytt bygg på 19 500 kvadratmeter, hvorav 11 500 kvadratmeter er kontor, mens 6400 kvadratmeter er parkeringsareal. I tillegg vil de integrere eksisterende kontorbygg

Nybygg som skal huse Norwegian og Bank Norwegian 7 500

Fase 1 Fase 2 - veldig tidlig prosjekt, med uklar fremdrift

36 500

Fordelt på fem bygg

på 10 450 kvadratmeter inn i det nye anlegget. Det er Arkitektkontoret Brodtkorp som arbeider med utviklingsplanene sammen med Momentus. Momentus kjøpte Strandveien 13/15 fra DNB Livsforsikring i sommer. Der skal entreprenøren PEAB leie 2000 kvadratmeter fordelt på tre plan. Disse lokalene skal PEAB selv rehabilitere til moderne og effektive kontorlokaler. Innflytting er i desember 2014. Strandveien 13/15 er på til sammen 27 600 kvadratmeter. NCC Property Development er snart ferdig med sitt signalbygg Lysaker Polaris i Philip Pedersens vei 7. I juli flytter oljeserviceselskapet Technip inn i det 19 200 kvadratmeter store bygget som ligger rett ved Cisco og Storebrands lokaler. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Mustad Eiendom

VI UTVIKLER LYSAKERBYEN Mustad Eiendom er en ledende eiendomsutvikler i Lysakerbyen – sentrum for Oslo Vest og Østre Bærum. Vår visjon er å utvikle Lysakerbyen til et åpent og attraktivt byområde med kontorer, boliger og et bredt handels- og servicetilbud. Våre eiendommer er sentralt beliggende i forhold til Lysaker stasjon og andre offentlige kommunikasjonsforbindelser.

www.mustadeiendom.no Tlf. 22 73 63 00

NE 12 2014

ASKER

Oxer arbeider med et nytt stort prosjekt i Asker.

Kamp om leietakerne i Asker Eiendomsaktørene i Asker legger opp til knallhard kamp om de store leietakerne i kommunen. Mens Oxer skal bygge 18 000 kvadratmeter, vil Ferd bygge 14 000 kvadratmeter.

2014 har vært et år med svært få store søkere etter kontorlokaler i Oslo-området. Det har knapt vært bedrifter på jakt etter mer enn 10 000 kvadratmeter i år, og det ligger an til få store søkere på markedet til neste år også. Men det hindrer ikke at to av de store eiendomsaktørene, som allerede har satt opp store kontorbygg i Asker, vil bygge mer.

800 til 1000 arbeidsplasser Oxer Gruppen ferdigstilte sitt Asker Panorama høsten 2013. Prosjektet på ca. 32 000 kvadratmeter inklusive felles arealer og parkering, hadde en kontor

del på 18 000 kvadratmeter. Bygget huser leietakere som Telecomputing og Kongsberg Gruppen og fikk nylig Asker kommunes byggeskikkpris. Suksessen med Asker Panorama har fått Oxer Gruppen til å jobbe med et nytt kontorprosjekt, denne gangen på nabotomten. Selskapet vil sette opp et nybygg på rundt 18 000 kvadratmeter med kontor areal for mellom 800 og 1000 arbeidsplasser. Dersom Oxer og deres megler Newsec får leid ut 60 prosent av lokalene, vil de kunne starte byggingen våren 2016. Utleiesjef Jan W. Roll i Newsec uttalte nylig til NE nyheter at byggets design,

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny vinbodega på Bølgen & Moi, Briskeby. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.

NE 12 2014

ASKER

Asker har store arealer, men flere av leietakerne vil være i nærheten av togstasjonen. (Foto: Scanpix)

funksjoner og kvaliteter vil tiltrekke seg spennende leietakere innenfor næringer som offshore, IT og typiske kunnskaps bedrifter.

Ferd med tredje byggetrinn Ferd Eiendom har allerede bygd to trinn i Kraglund kontorpark før de solgte eien dommen med adressen Hagaløkkveien 28 til Oslo Pensjonsforsikring våren 2013. Der har oljeserviceselskapet Aibel leid hele prosjektet på 21 000 kvadratmeter kontor og lager og 8000 kvadratmeter parkering. Nå vil Ferd Eiendom føre opp et nytt bygg i Kraglund kontorpark. Denne gangen et bygg med ca. 14 000 kvadratmeter kontorareal til 800 arbeidsplasser og 200 parkeringsplasser. Selskapet ser for seg syv etasjer og to garasjeplan. – Aibel-bygget i Asker ble et vellykket prosjekt i regi av Ferd Eiendom. Nå vil vi tilby flere leietakere muligheten til å flytte inn i tilsvarende gode og moderne kontorer,

like godt plassert ved Asker stasjon og E18, sier direktør Carl Brynjulfsen for Ferd Eiendom til Ferd-magasinet. Asker-TEK er den foreløpige arbeids tittelen for bygget, og nå begynner jakten på leietakere. Den jakten skjer ikke uten konkurranse om byttet. Ikke nok med at Ferd Eiendom konkurrerer med Oxer Gruppen om store leietakere i attraktive bransjer som vil være i Asker, de konkurrerer også med sitt gamle bygg som leies av Aibel. Oljeserviceselskapet skal nemlig fremleie inntil 7500 kvadrat meter i Kraglund kontorpark. Et så stort fremleieareal ut i markedet kan skape utfordringer i forhold til å opprettholde høye leiepriser. VarnerGruppen bygger et nytt hoved kontor på nesten 20 000 kvadratmeter rett ved E18 på Nesøyveien 4. Bygget vil stå ferdig høsten 2015.

næring og bolig i samme prosjekt. På Landås i Asker arbeider Conseptor Eiendom med reguleringen av et gigantisk prosjekt med investeringer i milliardklassen. Potensialet for næring er på hele 120 000 kvadratmeter, mens det kan utvikles 30 000 kvadratmeter boliger. Boligprosjektet gjøres sammen med Høn Gård og det er inngått en langsiktig avtale med Selvaag Bolig om utvikling av 300400 boenheter. Eiffel Eiendom har spenstige planer for Nesbru senter. Selskapet vil øke senterets areal fra 12 800 til 51 500 kvadratmeter. Av disse skal boliger utgjøre 27 000 kvadratmeter fordelt på 300 boliger. Det er også planer om å sette opp et nytt kontorbygg og utvidelse av handels senteret på Fekjan 7-15.

Stedutvikling

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

I Asker er det også flere større stedsutviklingsprosjekter med både

E-post DAG@NE.NO Foto SCANPIX

18 000 m2 BRA Asker

- Et unikt signatur bygg skal bygges i Asker Kontor • Planlagt byggestart våren 2016 • Byggetid er beregnet til ca. 2 år • Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling • Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000 • Parkeringskjeller i 2 plan • Unike sol og utsiktsforhold • Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner • Unike profileringsmuligheter mot E18 • Breeam sertifisering • Adressen er Drengsrudbekken vis a vis Asker Panorama Kontakt megler:

Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no www.oxer.no

Megler

Gårdeier

4.024 KVM KONTORER 1.ETG: 529 KVM 5.ETG: 1.103 KVM 6.ETG: 877 KVM 7.-9.ETG: 505 KVM Bygget rehabiliteres og lokalene skreddersys ny leietaker Lyse og arealeffektive lokaler med flott utsikt

OSLO SENTRUM Sentralt og flott beliggende ved Slottsparken Ca. 400 meter gangavstand til Nationaltheatret

Rune Arvesen SeniorrĂ&#x2026;dgiver 915 35 567 rA@Akershuseiendom.no

NE 12 2014

STAVANGER

Statoil-bygg i fare?

Lav oljepris og kutt i investeringsbudsjettene kan utsette Statoils planer om et nytt hovedkontor på Forus.

vil fremdriftsplan utsettes i 12 måneder i forhold til det som var prosjektets opprinnelige plan, sa prosjektleder Hans Birger Thomseth. Da var oljeprisen nesten 110 dollar per fat, og selskapet hadde hatt en kapitalmarkedsdag som ga kutt i investeringsbudsjettet til 20 milliarder i 2014.

somme, og Statoils manglende vilje til å investere i dem illustrerer hvor forsiktig selskapet er med sine investeringer. I begynnelsen av 2015 vil Statoil presentere nye offisielle investerings budsjetter, og mye tyder på at de er kraftig redusert. Det kan gi ytterligere utsettelse av byggingen av Statoils hovedkontor.

Flere investeringskutt Allerede i april i år, da Statoil valgte en vinner av arkitektkonkurransen for sitt nye hovedkvarter på Forus, uttalte Statoil at prosjektet var utsatt med ett år. – Når selskapet reduserer investeringskostnadene for 2014-2016 i henhold til tidligere planer berører dette også kontorbyggprosjektet. Derfor

Nå er oljeprisen i fritt fall, og den har snust på 60-tallet. Det har fått Statoil til å planlegge ytterligere kutt i invester ingene. Ifølge oljeavisen Upstream har Statoil lagt flere av de nye prosjektene på norsk sokkel på is og samtidig satt «tie-back»-prosjekter på hold. Tie-back-prosjektene er normalt lønn-

Vurderer til sommeren Selv om Statoil nå tar ned investeringene, holder selskapet kortene tett til brystet når det gjelder det nye hovedkontoret. – Beslutning om å starte forprosjekt og prosjektering er planlagt til sommeren 2015. Ved dette beslutningspunktet vil prosjektet og fremdriftsplanen vurderes

Statoil tar beslutningen om sitt nye hovedkontor til sommeren. (Ill.: Wingårdhs)

opp mot mange forhold. Våre vurderinger og konklusjoner er dermed ikke klare før til sommeren, sier mediekontakt Ørjan Heradstveit til NæringsEiendom.

3500 ansatte Det nye hovedkontoret på Forus skulle få plass til 3500 ansatte i første byggetrinn. Selskapet har ikke offentliggjort noen budsjetter for nybygget, men det er blitt sagt at byggeform og kontorløsning er «svært arealeffektiv». Hvis vi legger til grunn at de ansatte bare får 20 kvadratmeter hver å boltre seg på og byggekostnadene er 22 500 kroner per kvadratmeter, snakker vi om en investering på rundt 1,6 milliarder kroner. Med neste byggetrinn, som skal gi plass til ytterligere

2000 ansatte, vil investeringene til sammen bli på over 2,5 milliarder kroner. Statoil har sagt opp leieavtalen i to store kontorbygg, noe som skaper økt kontorledighet i Stavanger. Dersom selskapet bygger sitt nye kontorbygg som planlagt, vil det komme et ytterligere tilbud av kontorlokaler i markedet, trolig rundt 80 000 kvadratmeter i 2018. Det kan skape en ubalanse i markedet som får konsekvenser for leieprisene. For eierne av kontorbygg kan en utsettelse av Statoils nye kontorbygg derfor være en velsignelse for deres muligheter til å leie ut. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Statoil har sagt opp leieavtalen i to store kontorbygg, noe som skaper økt kontorledighet i Stavanger.

NE 12 2014

STAVANGER

Aibel på jakt etter nytt hovedkontor Aibel ser seg om etter et nytt hovedkontor i Stavanger og jakter inntil 17 000 kvadrat meter. Det er vesentlig mindre areal enn det de nå leier i Vestre Svanholmen 14. Oljeserviceselskapet holder i dag til i Vestre Svanholmen 14 på Forus, der det ifølge hjemmesidene til selskapet arbeider 840 ansatte. Dette er hoved kontoret til Aibel og huser blant annet konsernfunksjonene. Vestre Svanholmen 14 var det første store prosjektet til Seabrokers på tomte områet Vestre Svanholmen. Bygget er fra 2006, og arealet er på 25 000 kvadrat meter. Men nå har Moment Eiendom fått i oppdrag med å finne nye kontorer for Aibel, og det geografiske nedslagsfeltet

er Stavanger-regionen. Aibel ber om mellom 15 000-17 000 kvadratmeter som kan romme om lag 900 arbeidsplasser. Da snakker vi om en tetthet på 17-19 kvadrat meter per ansatt og et kraftig redusert arealbehov. Den nye løsningen må være en kombi nasjon av cellekontorer og teamkontorer, og ønsket innflytting er tredje kvartal 2016. Det er en ganske kort tid til å være et så stort søk, på den annen side burde det komme nok av tilbud.

Stort tilbud Da British Petroleum i begynnelsen av 2014 gikk ut med sitt store søk på 15 000 kvadratmeter, var visstnok «shortlist» på rundt 30 aktuelle tilbud. Utleiesituasjonen for Aibel er litt forskjellig. I sitt nybygg på Kokstad uten for Bergen vil selskapet fremleie 5000 kvadratmeter. Planen her var at bygget skulle ta imot rundt 1000 Aibel-ansatte, dette behovet er nå redusert til 550-600. I Asker leier Aibel 21 000 kvadrat meter i Kraglund kontorpark. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Aibel holder i dag til på Vestre Svanholmen 14. Foto: Scanpix

CREUNA

UNIKE NÆRINGSLOKALER TIL LEIE LIKE VED STAVANGER SENTRUM Omgivelser gir inspirasjon, inspirasjon gir prestasjon. Det er noe alle vet, en evig HR-sannhet, at suksess i arbeidslivet krever, at man både arbeider og lever

www.byfjordparken.no

Har du spørsmål vennligst kontakt: DNB Næringsmegling Tonje Østrem Hadland / Eiendomsmegler MNEF tonje.hadland@dnb.no / 950 57 288 GMC Eiendom AS Lars Stangeland / Daglig leder lars.stangeland@gmc.no / 913 40 190

895–2 370 kvm

FORUS

895–2 370 KVM

MASKINVEIEN 15

Kontor til leie langs E-39, meget gode profileringsmuligheter. Nærhet til flyplass og buss. Bygget leveres med design og tekniske løsninger av beste kvalitet. Lokalene fremstår idag som en kontorfløy med åpent landskap. Bygget er meget fleksibelt så det vil også være mulighet til å få skreddersydde lokaler. KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no

290– 3 685 kvm

STAVANGER

SKOGSTØSTRAEN 37

290– 3 685 KVM

Flott beliggenhet rett ved Byfjorden, ca. 3 km fra sentrum. Fleksible lokaler som kan tilpasse leietakers ønsker. Standarden er hovedsakelig gjennomgående god. Flere av lokalene har flott utsikt. God parkeringsdekning på eiendommen. Området har gode kollektivforbindelser med busstrasse like ved. KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no

vegen 2

200–2 445 kvm

FORUS VEST

KOPPHOLEN 20

200–2 445 KVM

Kombinasjonslokaler til leie. Kontor: 1 825 kvm, lager/verksted med rulleport: 620 kvm. Moderne og fleksibelt bygg, delt opp i 2 fløyer med kantine og resepsjon. Profilert bygg med meteoritt som utsmykking i fasaden. Beliggende i Forus Vest, et moderne og attraktivt næringsområde bestående av oljerelaterte selskap og finans. KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no

Fra 3 000–13 000 kvm

TANANGER

ENERGIVEGEN 2 fra 3 000–13 000 KVM Prosjektert kontor/kombinasjonsbygg i Risavika. Eiendommen har en sentral beliggenhet med god profilering. Bygget er planlagt som et kontorbygg på 5 etasjer med atriums løsning. Det kan også bygges som et kombinasjonsbygg. Energivegen 2 er basert på et moderne akse system som gir en stor fleksibilitet både til arealbehov og planløsninger. KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no

Nabovarsel 16.05.13

Perspektiv fra Energiveien

Tegn.nr:

Engelsminnegt. 16a, 4008 Stavanger

Tlf: + 47 51 91 11 00

dato: 24.05.13

Målestokk: Faks: + 47 51 91 11 01

Epost: post@bda.no

www.bda.no

500 kvm

STAVANGER

500 KVM

TASTAGATA 54

Til salgs/leie: Næringsseksjon under oppføring ved Bjergsted, ca 1,2 km til sentrum Lokalet vil bli tilpasset leietakers ønsker og behov, og egner seg fint til alt fra kontor til treningssenter og servering. Sentral beliggenhet med kort avstand til sentrum, enten til fots, med bil, sykkel eller kollektiv transport. Forventet ferdigstillelse/innflytting er satt til ca. Q4- 2015. KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no

250–900 kvm

SENTRUM

250–900 KVM

KLUBBGATA 2

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i en av Stavanger sentrums viktigste handlegate. Meget gode profileringsmuligheter med store vindusflater ut mot byens mest trafikkerte bussholdeplasser. Lokalet har blitt totalrenovert og holder en gjennomgående god standard. Lokalene egner seg godt til både butikk/handel og kontor KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no

6 000–20 000 KVM + LEDIGE KONTORLOKALER

BRYNE

INDUSTRIVEGEN 1 6 000–20 000 KVM ▪▪ Næringslokaler til leie på Håland Industriområde. ▪▪ Lager med traverskraner og 9 meters takhøyde. Produksjonsareal, samt uteareal med mulighet for utvikling. ▪▪ Attraktiv beliggenhet i et sentralt næringsområde i Time kommune. ▪▪ Enkel adkomst fra riksvei 44. ▪▪ Deler av bygget har pallereoler. KONTAKT MEGLER: TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288 tonje.hadland@dnb.no

NE 12 2014

STAVANGER

Vil bygge 2 38 000 m Hodne-familien ønsker å bygge kontorbygg på Forus med et samlet areal på inntil 38 000 kvadratmeter. Den formelle utbyggeren er Forushuset Holding AS, som er eid med en tredjedel hver av Per Arne Hodne-Larsen, Eli Hodne-Knudsen og Rolf Hodne. Så langt er det etablert to single purpose- selskaper, Forushuset I og II AS. Hodne-familien har fra tidligere vært involvert i boligutvikling i regionen, nå kaster de seg inn i nærings markedet. Det nye prosjektet heter Forushuset og vil få tilholdssted i Maskinveien på Forus, som går parallelt med E39, på vestsiden av motorveien. – Det foreligger en bebyggelsesplan for en rekke med sammenkoblede kontorbygg og et samlet areal på 35 000 kvadratmeter, etter en dialog med kommunen. Vi ser for oss en trinnvis utbygging av seks

bygg på inntil 6000 kvadratmeter hver, forteller Rolf Hodne til NæringsEiendom. Selv jobber han til daglig som prosjekt utvikler i Frøiland Bygg, en entreprenør med 270 millioner kroner i omsetning.

Prinsippskisse – Hvor langt er dere kommet i prosessen? – Det er utarbeidet en prinsippskisse, og detaljreguleringen er i stor grad på plass. Vi er likevel fleksible og kan tilpasse lokalene med hensyn til mulige leietakere, svarer Hodne. Han tror likevel på byggestart for det første bygget i 2016. De nye byggene skal bli «moderne og energieffektive lokaler i tidsriktig drakt». Det betyr blant annet aircondition, bredbåndstilknytning, en fellesresepsjon, heis og kantine, i tillegg til garasje. Den såkalte Bussvei 2020, et stort kommende bussveinett, får stoppested bare noen hundre meter fra hoved inngangen. Bussvei 2020 blir en kollektiv trasé mellom Tananger i vest, via Stavanger sentrum, Forus og etter hvert ned til Sandnes. Samlet trasélengde er i første omgang 40 kilometer, og det blir satt inn 55 busser langs ruten. Meningen er at Bussvei 2020 skal står ferdig i 2021. I tillegg vil sykkelstamveien innen kort tid bli

anlagt langs eiendommen til Forushuset, med egen avkjøringsrampe til tomten.

250 prosent Hodne sier de har en god dialog med kommunen og forstår at det skal være mulig å øke utnyttelsen videre. – Grunnen til at kommunen er positiv til en høy utnyttelse, er at byggene blir liggende tett opp til kollektivtraseen og langs motorveien. I forslaget til ny kommuneplan for Stavanger legges det til opp til en utnyttelse langs kollektivtraseer på 250-260 prosent. Det åpner for en ut bygging på 60 000 kvadratmeter, sier Hodne. Så langt er ikke investeringsrammen klar, men i utgangspunktet tilsvarer 38 000 kvadratmeter med nye kontorbygg entreprisekostnader på 600-700 millioner kroner. – Hvilke typer leietakere ser dere for dere? – Det blir relativt store leietakere som leier minimum 3000 kvadratmeter, svarer Hodne. Enkelte av byggene kan dermed bli hovedkontorbygg. – Prosjektet er nylig lagt ut, så vi har foreløpig ingen konkret fremdriftsplan. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Forushuset. (Ill.: Plank Arkitekter)

Forushuset skal kunne leies ut til bedrifter som leier minimum 3000 kvadratmeetr (Ill.: Plank Arkitekter)

WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

BADEHUSGATA 37 MØTEPLASSEN FOR FREMTIDENS STAVANGER GRASHOLMEN

er -

ang Stav

Tau

Norsk Oljemuseum BADEHUSGATA 37 Vågen

509

STAVANGER

Byparken

509

Sentralstasjonen

509

Parkering

Felles betjent resepsjon

Sjøutsikt

Meget god ventilasjon

509

E39

Høy arealeffektivitet 44

Eget kundesenter 400 – 11.800 m2

Moderne kantine

KONTAKT:

Tonje ØsTrem Hadland Megler, DNB Næringsmegling Tel. 950 57 288 • tonje.hadland@dnb.no

roar ØGlÆnd

Tel. 906 93 731 • stavanger@npro.no

NE 12 2014

STAVANGER

Satser 2 milliarder p책 ny bydel

NORWEGIAN PROPERTY STOR PÅ NÆRINGSEIENDOM I

STAVANGER VÅRE EIENDOMMER I STAVANGER

BADEHUSGATA 33-37

FORUSBEEN 35

SVANHOLMEN 2

GRENSEVEIEN 19

GRENSEVEIEN 21

MASKINVEIEN 32

STRANDSVINGEN 10

GMC Eiendom skal investere 2 milliarder kroner i Byfjord parken, rett ved Torget i Stavanger.

WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

NE 12 2014

STAVANGER

Byfjordparken.

Det er ved den gamle industrikaien i Kalhammeavigå at GMC Eiendom har store planer for bolig- og næringsutvikling. Svært sentral beliggenhet skal sammen med idyllisk sjøutsikt friste bedrifter og familier til å slå seg ned der. Allerede nå opplever GMC Eiendom stor interesse for prosjektet, som har fått navnet Byfjordparken. Totale investeringer anslås til 2 milliarder kroner. – Sentrale næringseiendommer over en viss størrelse har lenge vært mangelvare i vestlandsbyen, derfor er det stor interessen for prosjektet. Det som trigger etterspørselen, er en fantastisk beliggenhet. Både boliger og nærings

bygg vil ha utsikt ut over Byfjorden, med fjellene i Ryfylke i bakgrunnen. Samtidig ligger vi sentralt til, med butikker og restauranter i umiddelbar nærhet sier adm. direktør Lars Stangeland i GMC Eiendom. Han legger til at det også kommer en promenade langs fjordkanten. Dermed åpnes det gamle industriområdet for hele befolkningen i Stavanger på samme måte som i Bjørvika og Fjordbyen i Oslo.

Forhåpentlig kan byggingen starte i andre halvdel av 2015, sier Stangeland. Kontordelen i prosjektet er på til sammen 56 000 kvadratmeter, fordelt på flere bygg. Det første byggetrinnet består av et bygg på 9000 kvadratmeter og et på 7100 kvadratmeter. Fleksibiliteten er stor. – Vi har mulighet for å tilpasse byggene etter leietakerne. Vi kan ha en leietaker til flere bygg eller vi kan ha flerbrukerbygg, sier Stangeland.

Bygger i 2015

Attraktivt boligprosjekt

– Vi er i ferd med å signere kontrakter med entreprenørene, samtidig som vi jobber med å få tak i leietakere.

I Byfjordparken er det også omfattende planer om boligutvikling. Det skal bygges 240 nye leiligheter til det som kommer til

STAVANGER BADEHUSGATA 37

MØTEPLASSEN FOR FREMTIDENS STAVANGER

Vi er i ferd med å signere kontrakter med entreprenørene, samtidig som vi jobber med å få tak i leietakere.

å karakteriseres som friske priser.Salgsstart på leilighetene er i begynnelsen av oktober. Boligene er fra 40 til 140 kvadratmeter. – Vi har faktisk hatt veldig stor pågang etter leilighetene allerede før vi har startet salget, Folk tar kontakt og vil ha informasjon om prosjektet. Det er nesten så vi må klype oss litt i armen, sier Lars Stangeland.

Parkering

Felles betjent resepsjon

Sjøutsikt

Meget god ventilasjon

Høy arealeffektivitet

Eget kundesenter

Moderne kantine

400 – 11.800 m2

KONTAKT:

TONjE ØSTREM HADLAND Megler, DNB Næringsmegling Tel. 950 57 288 • tonje.hadland@dnb.no ROAR ØGLÆND Tel. 906 93 731 • stavanger@npro.no

Miljøstandard Prosjektet er planlagt med klar miljøprofil og alle bygg er passiv hus, og bygges etter BREEAM-standard. ENOVA støtter bygging av egen energisentral, med en av regionens beste fornybar energiandel. Næringsbyggene skal ha grønne, levende tak. – Vi bygger for fremtiden, sier Stangeland. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjon: RAMP AS

WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

NE 12 2014

STAVANGER

Økt ledighet på Forus Det seneste året har arealledigheten på Forus økt med 30 000 kvadratmeter til 130 000 kvadrat meter. Det er i EiendomsMegler 1 Nærings eiendoms seneste utgave av Markeds undersøkelsen, fra november, at anslaget om økt ledighet på Forus kommer frem. I rapporten skriver næringsmegleren at det er særlig på Forus det er mange ledige lokaler i Stavanger-området. Det anslås en ledighet der på 130 000 kvadratmeter, som er en økning på over 30 000 kvadratmeter siden høsten 2013. «Utviklingen skyldes både at Forus har hatt klart mest nybyggingsaktivitet de seneste årene, men også at større leietakere har sagt opp sitt leieforhold», skriver Eiendoms Megler 1 Næringseiendom i rapporten. Kontorledigheten på Forus har økt fra 6,8 prosent i mai i år til 10,8 prosent nå.

Mer ubalanse Det økte tilbudet av kontorlokaler på Forus har bidratt til at kontorområdet i

Stavanger nå har en ledighet på rundt 8 prosent, noe som ifølge NæringsMegler 1 Næringseiendom tyder på at det begynner å bli ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. «Vi tror ledigheten kommer til å øke noe fremover, særlig kontorledigheten. Det er sannsynlig at flere eldre, større kontorbygg blir ledige dersom eksisterende leiekontrakter ikke forlenges eller at eiendommene blir leid ut på nye kontrakter. Ledigheten fremover vil selvsagt også påvirkes av utviklingen i sysselsettingen», skriver næringsmegleren i markedsrapporten.

Stabilt ellers i Stavanger Selv om det nå jobbes med innsparinger innenfor olje- og oljeservicebransjen, har det ennå ikke gitt store utslag i kontorledigheten i det øvrige Stavanger- området. I Stavanger sentrum har arealledig heten innenfor kontorsegmentet falt fra 5,5 til 4,8 prosent fra mai til november, mens ledigheten i Stavangers randsone er ned fra 7,8 til 6,3 prosent. I Sandnes er ledigheten på lave 2,2 prosent, en nedgang fra 2,7 prosent i mai. På Sola, Tananger og Randaberg er utviklingen flatt, med en ledighet på 10 prosent. Det er opp fra 9,9 prosent i mai.

Billig på Forus EiendomsMegler 1 Næringseiendom melder om et leiemarked som har stabilisert seg, etter at det var en liten økning i leieprisene i første halvdel av 2013. De høyeste kontorleieprisene finner man i Stavanger sentrum, men der er det relativt få bygg med høy standard å velge mellom. Leieprisen for kontorbygg med høy standard i sentrum ligger på mellom 1800 og 2650 kroner per kvadratmeter, mens man må betale 1200 til 1800 kroner per kvadratmeter for lokaler i sentrum med god standard. I randsonen er prisene fra 1400 til 1900 kroner per kvadratmeter for kontor lokaler med høy standard. Vanlig god standard går for fra 800 til 1400 kroner per kvadratmeter. Det høye tilbudet av næringslokaler på Forus har gjort at det nå er mulig å få kontorlokaler med høy standard på Forus for ned mot 1500 kroner per kvadrat meter. I Sandnes må leietakere ut med 1200 til 1800 kroner per kvadratmeter med lokaler av høy standard, mens leieprisene i Hinna Park er mellom 1800 og 2300 kroner per kvadratmeter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

STAVANGER SVANHOLMEN 2

Moderne kontorlokaler sentralt på Forus

Stort tilbud av lokaler på Forus har gitt økt ledighet og press på leieprisene. Trallfa Tvillinggården på 10 000 kvadratmeter er imidlertid fullt utleid.

Leiepriser Stavanger

Eget kundesenter

Meget god ventilasjon

20 - 27 arbeidsplasser

Høy arealeffektivitet

550 m2

Treningssenter i bygget

Ledig fra: Nå

KONTAKT:

Kontor høy standard kr 1 800–2 650 kr 1 400–1 900 kr 1 500–1 900 kr 1 200–1 800 kr 1 800–2 300

Kontor god standard kr 1 200–1 800 kr 800–1 400 kr 1 000–1 500 kr 800–1 200

Øvrig areal

Lager høy standard kr 800–1 100

Lager god standard kr 600–800

Øvrig areal

Lager/verksted høy standard kr 1 100–1 350

Lager/verksted god standard kr 800–1 100

Stavanger sentrum Stavanger randsone Forus Sandnes Hinna Park

Parkering

TONjE ØSTREM HADLAND Megler, DNB Næringsmegling Tel. 950 57 288 • tonje.hadland@dnb.no ROAR ØGLÆND Tel. 906 93 731 • stavanger@npro.no

Kommentar: Når det gjelder leiepriser, er disse angitt i intervaller. Innenfor hvert intervall gjenspeiles forskjeller i arealenes effektivitet, standard, m.v. Vi kjenner til at det er inngått avtaler over de angitte nivåene. Her kan det ligge spesielle forhold bak, som for eksempel spesialtilpasninger gjort for leietaker. Kilde: EiendomsMegler 1 Næringsmegling

WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

NE 12 2014

STAVANGER

Kjøper Stavanger- eiendommer for milliarder Investorene lar seg ikke skremme av oljefrykt og kjøper næringseiendom i Stavanger for milliardbeløp. Mens Norge skjelver i frykt for lav oljepris og oppsigelser i olje- og offshorebransjen, har eiendomsinvestorene kastet seg over næringseiendom i Stavanger. Det seneste året er det blitt omsatt næringslokaler for mange milliarder kroner i oljehovedstaden. Og det er både internasjonale fond og syndikater som er på kjøpersiden. Men markedet er selektivt. På Forus er til gangen på tomter svært stor, noe som har gitt liten kjøpsinteresse. Store enbrukerbygg med lange leiekontrakter er det derimot rift om blant eiendomskjøperne.

Aker-byggene Den seneste store transaksjonen i kontor markedet i Stavanger er Jåttåvågveien 10-12 på Hinna sør i Stavanger. De to byggene på til sammen 66 000 kvadratmeter er leid ut til Aker Solutions og Akastor i ti år fremover. Kjøperen av eiendommen er det svenske eiendomsfondet Niam. Niam har kjøpt aksjene i Hinna Park Invest AS, som er selskapet som eier Jåttåvågveien 10-12. Fondet betaler rundt 1,5 milliarder kroner (eiendomsverdi) for eiendommene. Selger er et syndikat bestående av blant annet Solist, Akastor og Kjell Inge Røkkes TRG Group. – Dette er en fin, solid og svær eiendom, en av de beste eiendommene jeg noen gang har kjøpt, og den er bygd i 2012. Vi ser på dette som en god invest ering, og Hinna er et område i Stavanger vi har tro på fremover, sier Kjell Sagstad i Niam.

det norske næringseiendomsmarkedet. I februar i år gjorde selskapet sitt første kjøp i Norge, da de bladde opp 520 millioner kroner for Siemens’s hovedkontor i Østre Aker vei 90 i Oslo. I sommer fulgte de opp med å betale 733 millioner kroner for Norwegian Propertys eiendom Finnestadveien 44 i Stavanger. Eiendommen er leid ut til det franske oljeselskapet Total E&P Norge frem til 2031. W.P. Carey stoppet ikke der. Selskapet har brukt høsten på å kjøpe ytterligere en eiendom i Stavanger. I begynnelsen av november bladde W.P. Carey opp rundt 100 millioner dollar (nesten 700 millioner kroner) for hovedkvarteret til oljeserviceselskapet Apply AS på Moseidsletta 122 på Forus Nord. Bygget på rundt 25 000 kvadratmeter sto ferdig i januar i år, og har en leiekontrakt på 14 år (barehouse) med Apply AS. Selger er private equity- selskapet Hitecvision.

Amerikansk storkjøper

Eiendomssalg i sentrum

Det amerikanske børsnoterte eiendomsselskapet W.P. Carey har kastet seg over

Det gjennomføres også flere eiendomssalg i Stavanger sentrum. DNB Livsforsikring

STAVANGER SVANHOLMEN 2

Det svenske fondet NIAM kjøpte Aker Solutions hovedkontor.

har arbeidet en stund med å selge den såkalte Mediegården i Verksgata 1A i Stavanger sentrum. Ifølge NE nyheter er eiendommen nå solgt. Prisen ble 240 millioner kroner. Kjøper av eiendommen er et syndikat forvaltet av UNION Eiendoms kapital AS. – Mediegården er en attraktiv kontor- og handelseiendom midt i Stavanger sentrum. Eiendommen er allerede effektivt i drift og har en fleksibel bygningsmasse som enkelt kan tilpasses endrede behov. For våre kunder er eiendommen et attraktivt investeringsobjekt, uttalte Frode Johansen i UNION Eiendoms kapital da transaksjonen ble kjent. Også Olav Vs gate 11 har vært til salgs en god stund, trolig til en pris på rundt 100 millioner kroner. Denne eiendommen eies blant annet av Watrium Eiendom (Anders C.G. Wilhelmsen) og en rekke andre aksjonærer. Men nå har selgerne trukket salget på grunn av for lave prisindikasjoner hos potensielle kjøpere. – Ja, eiendommen er trukket fra markedet. Vi fikk inn bud, men de var ikke gode nok. Med dagens rentemarked vurderer styret eiendommen som et langsiktig godt utbyttecase, sa styreleder Knut Holte i eierselskapet Olav Vs gate 11 AS til NE nyheter for en drøy måned siden.

Kontorfellesskap sentralt på Forus

Parkering

Eget kundesenter

Meget god ventilasjon

1 - 12 arbeidsplasser

Høy arealeffektivitet

20 - 195 m2

Treningssenter i bygget

Ledig fra: Nå

KONTAKT:

TONjE ØSTREM HADLAND Megler, DNB Næringsmegling Tel. 950 57 288 • tonje.hadland@dnb.no ROAR ØGLÆND Tel. 906 93 731 • stavanger@npro.no

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

NETTET FOR ALLE Kontakt oss for en gjennomgang av din løsning - vi hjelper deg gjerne med universell utforming!

Nye og lovpålagte krav til universell utforming skal gjøre nettsider enklere å bruke og mer tilgjengelige for alle. Resultatet er bedre nettsider hvor du kommuniserer tydelig og effektivt med hele målgruppen din! post@ne.no nebyra.no

UTLEIE

HINNA PARK LABERGET 28

KONTORLOKALER 670 KVM BTA

Vi kan nå tilby ca 670m² godt eksponerte kontorlokaler i et meget attraktivt bygg i Hinna Park. Gode kollektivmuligheter med tog og buss. Lokalene ligger i 1. etg med meget enkel adkomst. Kontorene er i dag innredet som åpent landskap med flere stillerom, kjøkkenkrok og møterom. Lokalene kan gjøres om til cellekontorer om ønskelig. Fin kantine, garderober og god parkeringsdekning for bil og sykkel. Andre leietakere i bygget: Wintershall, EMAS, Acona, Kluge m.m. Overtakelse: Q1 2015 Parkering: God dekning

Er du på jakt etter nye næringslokaler? Snakk med oss. Vi kan markedet. Tlf: 02070

Kontakt: Pål A. H. Beck Telefon: 928 06 292

nering@em1.no Ref. nr.: 11140083

STAVANGER SENTRUM

Moderne og lyse kontorlokaler i indre sentrumskjerne

Utleie

Adresse Nykirkebakken 2 BTA 300-3000 Kontakt Jarle Holmen Email jarle.holmen@em1.no Telefon 481 36 377 Ref. nr. 11140066 Overtakelse Etter avtale. Parkering Etter avtale.

Lokaler med alle fasiliteter – Arealer fra 300-3000 kvm “Alle” kjenner til Aftenblad-bygget i sentrum. Det er ikke gitt at alle kjenner til byggets fantastiske kvaliteter? Kort fortalt er det lokaler med svært høy standard, som kan tilpasses bedrifter med mellom 10 og 150 ansatte. Innbydende og lyse arealer – høy teknisk kvalitet på alle anlegg. Her er det all grunn til å bruke begrepet “personalrestaurant”, snarere enn kantine. Beliggende i et av de mest “pulserende” områdene i sentrum, med spennende shopping og herlige kulinariske fristelser i kjekke kaféer og restauranter – alt i umiddelbar nærhet. Lokaler som har “det lille ekstra”. Ta kontakt for utfyllende informasjon eller visning. Velkommen!

NÆRINGSEIENDOM

NE 12 2014

STAVANGER

Kjempekontrakter for Ipark Ipark Eiendom har inngått leiekontrakter på til sammen 14 300 kvadratmeter i det nye Arkivenes Hus på universitetsområdet i Stavanger.

i underkant av 400 millioner kroner i prosjektet, og eiendomsselskapet har nå inngått leiekontrakter med Statsarkivet i Stavanger, Byarkivet og Interkommunalt Arkiv (IKA) på til sammen 14 300 kvadratmeter. Det regionale arkivsenteret på Ullandhaug skal bli et sentralt kulturog forskningssenter i Rogaland og vil inneholde det viktigste historiske kildematerialet for Rogaland.

10-25 års kontrakter Området ligger på Ullandhaug, 4 kilometer sørvest for Stavanger sentrum, ikke langt fra Madla. Ipark Eiendom investerer

Leiekontraktene som er inngått, varierer ifølge daglig leder Cecilie W. Melbye i Ipark Eiendom fra 10 til 25 år og gjelder

fra innflytting. Denne er estimert til juni 2017. Bygget vil i tillegg ha plass til ytterligere aktører innenfor humanistiske fag. Statsarkivet i Stavanger, Stavanger kommune, IKA og Rogaland fylkes kommune blir de største leietakerne i det nye bygget. Melbye opplyser at i tillegg vil en rekke mindre institusjoner som blant andre Utvandrersenteret, Misjonsarkivet være leietakere i bygget. Samlet arealbehov er ca. 10 700 kvadratmeter, hvorav ca. 6200 kvadratmeter er magasiner under bakkenivå, mens 4500 kvadratmeter er kontorer, fellesfunksjoner og utstillingsarealer. Arkivenes Hus bygges imidlertid med en

Ipark Eiendom investerer rundt 400 millioner kroner i prosjektet.

overkapasitet på kontorarealer tilsvarende ca. 3600 kvadratmeter. Byggets totale areal blir derfor på ca. 14 300 kvadratmeter. Bygget skal BREEAM-sertifiseres, der målet er å oppnå «Excellent». Lund+Slåtto arkitekter har tegnet prosjektet, mens Kruse Smith er hovedentreprenør. Statsarkivet i Stavanger holder for øvrig til i dag til i Bergelandsgata 30 i Stavanger, rett øst for Byparken, sammen med IKA. Eiendommen er eid av Bergland Eiendom, som igjen er eid av Indremisjons kirken. Byarkivet leier i Lars Hertervigs gate 2, sentralt i Stavanger sentrum, rett vest for innerst i Vågen.

Flytting er mer enn bare esker og pulter En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

Relokator har stor kompetanse innen de ulike fagområdene som inngår i relokaliseringsprosesser: • Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer • Budsjettering av større relokaliseringer • Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler • Lagring og mellomlagring • Gjennomføring av møbelmontasje • Gjennomføring av fysisk kontorflytting • Avvikling av eksisterende kontor Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen. Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring. I løpet av 2013 relokaliserte vi ca 17.000 arbeidsplasser i Norge, hvorav ca 3.500 på vestlandet. STAVANGER: Flyplassveien 186 | 4050 Sola OSLO: Sandakerveien 138 | 0484 Oslo T: 404 90 300 | E: post@relokator.no | W: relokator.no

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.

Kan bygge mer Ipark (Innovasjonspark Stavanger) er et større senter for forskning og innovasjon, med 150 bedrifter og rundt 1200 ansatte. Ipark Eiendom er et eiendomsselskap som eier et tomteområde på 120 mål og åtte bygg på til sammen 40 000 kvadratmeter. Det er samtidig satt i gang planarbeid for bygging av over 50 000 kvadratmeter. Ipark Eiendom er eid av Smedvig Eiendom og Forus Næringspark. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon Lund+Slåtto arkitekter

NE 12 2014

SANDNES

I Sandnes får kontorbedriftene lokaler til en rimeligere leiekostnad enn i Stavanger. (Foto: Wikimedia)

– Up and coming Dag Soppeland i Areal Eiendom AS er ikke i tvil om at Sandnes har potensial fremover. Byens fortrinn er den store befolkningsveksten. – Det ser ut som befolkningsveksten fortsetter, selv om det er en liten dupp i år. Befolkningsveksten i Sandnes har

vært større enn i noen annen norsk by, fremhever Soppeland overfor NæringsEiendom. Han er styreformann og partner i det frittstående eiendomsmeglerselskapet som holder til i S tavanger, men som har hele Sør- Rogaland med Ryfylke som nedslagsfelt. – Sandnes som by er up and coming. Det er naturlig at med den befolknings veksten byen har hatt, at det er attraktivt å drive næring her. Har du folkene, er du attraktiv, sier Soppeland, som tror på vekst fremover. Han sier utviklingen av Sandnes de seneste 10-15 årene har vært en naturlig byutvikling, en transformasjon fra en

industriby til å inneholde mer kontorer, handel og service. – Jeg tror fortsatt det vil bli befolkningsvekst fremover. Muligens vil det ta ta litt tid før utbyggingen tar seg opp. Det kan godt hende vi går inn i en rolig periode fremover, og det tar ett år før det begynnes å bygge igjen. For utbyggerne av næringsarealer gjelder det å få et salg, så vil aktivitetsnivået ta seg opp, sier næringsmegleren.

Stabilt bra – Markedet i Sandnes i dag er stabilt bra, det er litt avhengig av hva man sammenlikner med. I likhet med Stavanger har vi

STAVANGER GRENSEVEIEN 19

Funksjonelt midt på Forus

Befolkningsveksten i Sandnes har vært større enn i noen annen norsk by.

CAT-6 INSTALLERT I HELE BYGGET

sett en liten nedgang i etterspørselen etter lokaler. For vår del har vi hatt en nedgang i aktivitetsnivået i år på 10-20 prosent, sier Soppeland, og tilføyer at de jobber ikke så mye med nybygg. – Nei, her har utbyggerne egne folk. Soppeland mener det er lenge siden Sandnes var en industriby. – Byen fremstår langt mer attraktiv enn den gjorde for en del år siden. Det er spennende det som har skjedd på sjøfronten på sør- og østsiden av havnen, og det er ingen tvil om at byen er blitt mer turistvennlig. Gamle og nedslitte bygg er revet, sier han. Et område som Ruten, rett på vestsiden av indre havn, har ifølge næringsmegleren fått et veldig løft. – Dette var et tvilsomt sted for 20 år siden, men sammen med kjøpesenteret som er utvidet og modernisert en rekke ganger, er bygget som Stavanger Aftenblad leier på Ruten blitt

Parkering

Eget kundesenter

Meget god ventilasjon

Ca. 260 arbeidsplasser

Høy arealeffektivitet

5.500 m2

Kantine

Ledig fra Q1 2015

KONTAKT:

ROAR ØGLÆND Tel. 906 93 731 • stavanger@npro.no

WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

NE 12 2014

SANDNES

– Byen fremstår langt mer attraktiv enn den gjorde for en del år s iden. Det er spennende det som har skjedd på sjøfronten på sør og østsiden av havnen, og det er ingen tvil om at byen er blitt mer turistvennlig.

en perle. Bussterminalen er moderne og velfungerende. Det som står igjen i sentrum, er å gjøre noe med handelen i Langgata, få den til å bli spennende fremover. Sandnes ble hardere rammet av utbyggingen av Kvadrat kjøpesenter nord for byen for 25 år siden enn det Stavanger ble. Det har vært tøft for sentrums handelen i Sandnes, sier Soppeland. En av planene har vært å bygge tak over handlegaten i byen.

Ifølge Soppeland ligger kontor leieprisene i Sandnes rundt 10 prosent lavere enn på Forus. Nybyggene som har sjøtomter, kan få opp mot 2000 kroner kvadratmeteren, mens 1500 kroner er en typisk leiepris for eksisterende bygg. Toppnivåene i Stavanger sentrum og i Hinna park sør for Stavanger ligger til sammenlikning på godt over 2000 kroner kvadratmeteren,

Tilhørighet Flere store bygg Soppeland mener Sandnes har god plass til nyetableringer på kontorsiden. – Ja, det planlegges flere store bygg ved havna og i havneområdet. Rom Eiendom har store arealer ved siden av jernbanestasjonen. Det er både rom og arealer til en videre utvikling, men Sandnes lider litt under Forus-effekten, spesielt oljenæringen som har etablert seg på Forus, sier Soppeland. – Når kommer den store utbyggingen? – Mitt inntrykk er at det bygges jevnt og trutt i Sandnes. Det kan godt hende det tar to år før det tar av, og vi har jo lavere oljepriser og oppsigelser i oljebransjen, det smitter over på tiltaks lysten. – Hvilke typer bedrifter er aktuelle for å etablere seg i Sandnes? – Det er et bredt spekter. Vi har jo ikke så mye oljerelatert virksomhet i Sandnes, men jeg tror på tjenesteytende næringer fremover, som regnskap og finans. Dessuten, i Stavanger sentrum er de større tomtene utbygd, de kan ikke bygge høyhus i byen. Det er også en trend at både myndighetene og folk ønsker arbeidsplasser der de bor, og vi har hatt flinke utbyggere i Sandnes til å planlegge boliger.

– Vil bedrifter etablere seg i Sandnes fordi det er for dyrt i Stavanger og i Hinna Park? – Det handler ikke så mye om prisen, men mer om tilhørigheten til Sandnes. En del bedrifter vil bli værende i Sandnes, de får ikke den store effekten av å flytte til Forus eller til Stavanger, svarer Soppeland. Han trekker også frem at boligprisene i Stavanger er blant de høyeste i landet. – Et lærerpar har ikke råd til å kjøpe bolig i Stavanger sentrum uten å få støtte fra familien. Det gjør at folk i større grad bosetter seg på steder som Klepp og Bryne. Det er som sagt attraktivt å drive med næring der det er befolkningsvekst, og det er enormt med folk som ønsker å jobbe i nærheten av der de bor. Mange bor i Sandnes og sørover, men arbeider på Forus eller i Stavanger, slik at det blir mye pendling og lang reisetid til og fra jobb. – Vi har en kaotisk trafikksituasjon i regionen. Folk som bor sør for Sandnes, kan risikere å bruke 45 minutter med bil til Forus, mens det bare tar 10 minutter utenom rushtrafikken, sier Dag Soppeland. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

STAVANGER

SENTRUM

- FREMTIDENS ARBEIDSSTED!

4 5

Her tilbyr Øgreid Eiendom attraktive næringsarealer med førsteklasses beliggenhet til små og store virksomheter. Alle byens kvaliteter får du med på kjøpet. Kan du ønske mer?

Busines

2. Strandk

3. Kongsg

4. Haakon

5. Ankerkv 1. Business Center Stavanger

KONTAKT

Markedskonsulent Merethe Svensen Markedssjef Thomas J. Middelthon

2. Strandkaien 2

3. Kongsgårdbakken 3

4. Haakon VII’s gate 7

ms@ogreid.no 948 88 908 tjm@ogreid.no 901 34 575

6. Straens

5. Haakon VII’s gate 9

OGREID.NO

51 85 40 00

FLEKSIBLE NÆRINGSTOMTER FOR SALG E39

STAVANGER SENTRUM

Byggeklare tomter for industri-, service- og lagerbedrifter like sør for Ålgård. 509

RISAVIKA HAVN 509

E39

FORUS

AD. MOMENT

STAVANGER LUFTHAVN, SOLA

SANDNES GANDDAL E39 GODSTERMINAL

E39

KLEPP GJESDAL NÆRINGSPARK BRYNE

ETABLER DIN BEDRIFT LIKE VED E39 – STORE LOGISTIKKFORDELER! I Gjesdal Næringspark på Skurve er det flere gode og fleksible tomter i ulike størrelser for salg til særdeles konkurransedyktige priser. Området er dimensjonert for tungtrafikk og alle tomtene kan tilpasses kjøpers behov. André Andreassen, Gjesdal kommune – 959 35 246 – andre.andreassen@gjesdal.kommune.no Ole Bjelland, Bjelland AS – 992 80 600 – ole@bjelland-as.no Ronny Kennedy, Masiv Eiendom AS – 934 48 407 – ronny@masiv.no

GJESDALNAERINGSPARK.NO

E39

BJERKREIM OG EGERSUND

NE 12 2014

SANDNES

Investeringer for mange mrd. Det skal de nærmeste årene investeres for fire milliarder kroner bare i Havneparken alene i Sandnes. Utbygger av Havneparken er Sandnes Indre Havn Kf. Havneparken er regulert

med 150 000 kvadratmeter bruksareal, fordelt på et 56 000 kvadratmeter stort byggeområde. Området skal ellers preges av grønne allmenninger og små parker, torg, havnepromenade og brygger, folkebad og bybadestrand. Godkjent utnyttelse er ca. 200 boliger i sør på til sammen 20 000 kvadratmeter, om lag 150 boliger i nord på ca. 15 000 kvadratmeter, handel/ service/kultur på til sammen 20 000

kvadratmeter, kontor- og næringsarealer på ca. 76 000 kvadratmeter, et hotell på 12 000 kvadratmeter, samt et folkebad på 7000 kvadratmeter. Et sentralt bygg i Havneparken blir Havnespeilet, som blant annet skal inneholde restaurant, kantine, uteservering, kontorer, atrium, og det skal ligge like ved havnepromenaden. Sandnes Sparebank skal ha sine nye lokaler i Havnespeilet, et bygg som ferdigstilles i 2016.

STAVANGER FORUSBEEN 35

Totalrehabilitering av Telenor-bygget

Havnespeilet i Sandnes. (Ill.: Plank Arkitekter)

Parkering

Eget kundesenter

Meget god ventilasjon

Ca. 1.100 arbeidsplasser

Høy arealeffektivitet

17.000 m2

Moderne kantine

Ledig etter avtale

KONTAKT:

ROAR ØGLÆND Tel. 906 93 731 • stavanger@npro.no

Bankbygg Bygget blir totalt på 6000 kvadratmeter, hvorav Sandnes Sparebank skal leie rundt 4000 kvadratmeter. Antatt byggestart er tredje kvartal 2014, med ferdigstillelse i tredje kvartal 2016. I slutten av forrige uke gikk startskuddet for den nye Havneparken. – Sandnes kommune har jobbet aktivt mot dette i mange år. Havneområdet skal transformeres fra en aktiv industrihavn til en ny sentrumsbydel, sa prosjektleder Erik Tjemsland i Havneparken til Sandnesposten i februar 2013. Totalt skal det altså investeres for fire milliarder kroner i Havneparken. I tillegg kommer cirka 300 millioner kroner til infrastruktur. WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

NE 12 2014

SANDNES

Det planlegges mange boliger i Sandnes, bl.a. Aase Gaard Start. (Ill.: Sjo Fasting Arkitekter)

Selvaag Bolig skal sammen med AVA Eiendomspartner (Vanebo) og Varner Kapital utvikle et område i Sandnes sentrum. Tomten ligger innerst i Vågen, der Jonas Øglænd fabrikker holdt til tidligere. For det børsnoterte eiendomsselskapet er Sandnes et viktig område. – Vi er godt fornøyd med denne trans aksjonen. Tomteområdet ligger i Sandnes sentrum som er et av våre viktigste geografiske satsningsområder. Avtalen er i tråd med vår strategi om kontinuerlig kjøp av nye tomter i og rundt Stor-Oslo, Stavanger og Bergen, uttalte adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig våren 2013. Deler av tomten skal skilles ut og legges i et eget selskap, hvor Selvaag Bolig får 80 prosent av aksjene. Denne tomten kan i tillegg til boligene gi 20 000 kvadratmeter med næringsarealer. Bare tomtekostnadene alene kan ha en verdi på 400-500 millioner kroner, og normalt utgjør tomtekostnadene 20 prosent av boligenes salgspris.

2-2,5 mrd. Den totale boligdelen kan dermed ha en utsalgsverdi på 2-2,5 milliarder kroner, uttalte Schumann til nettstedet NE nyheter i september 2012. I tillegg til bygging av 600-700 boliger skal det utvikles 60 000 kvadratmeter med næringseiendom.

– Vi ser for oss en kombinasjon av handel/shopping, hotell, kontorer, kort sagt, litt av det som hører til i sentrum, sa Schumann. Mangel på boligareal i Stavanger og for dårlig kollektivtilbud til Forus, gjør at Sandnes sentrum ser ut til å bli det nye vekstsenteret på Nord-Jæren. Kommunen planlegger blant annet en stor utbygging i Indre Vågen. Det kommer 700 nye boliger og 10 000 kvadratmeter med næringseiendommer langs “indre fileten i Sandnes”. Sandnes kommune har ifølge lokale eksperter ikke innsett eget potensial før nå. – De siste 30 årene har det vært liten utvikling i Sandnes sentrum. En av årsakene er jo Forus-området, der det i løpet av de siste 30 årene er blitt skapt nærmere 35 000 arbeidsplasser, uttalte Sveinung Hestnes i SR-Næringseiendom til NRK i mars 2012. Hestnes er som de andre inne på at Sandnes i motsetning til Stavanger kan tilby kortreiste arbeidsplasser. – I Sandnes vil du kunne bo, arbeide og leve, sa han.

får hele 30 000 kvadratmeter med nye butikklokaler de kommende årene. Skanska skal på vegne av et selskap der Bjørn Rune Gjelsten-eide Profier eier 54 prosent bygge et nytt stort kjøpesenter i på 18 000 kvadratmeter, i tillegg til 9 000 kvadratmeter med boliger, fordelt på 131 leiligheter. Senteret vil ligge helt inne i Sandnes sentrum. I tillegg kommer Øglænds-kvartalet i Langgata i Sandnes sentrum, med rundt 10 000 kvadratmeter med nye butikk lokaler. Dette kvartalet er tidligere omtalt som selve “indrefileten” i byen, blant annet med distriktets første varemagasin. Utviklingssjef Ådne Berge i Sandnes Sentrum AS var i 2012 optimistisk på vegne av handelsstanden i byen – Med tanke på at kjøpesenteret Maxi også nylig har utvidet, så utgjør dette ganske mye nytt salgsareal. Så dette tror vi vil løfte Sandnes som handelssted. Det vil jo legge press på eksisterende butikker at det kommer så mye nytt på så kort tid, men totalt sett så er vi positive til denne utviklingen, sa Berge for snart tre år siden.

30 000 m2 med handel Som nevnt i saken med Areal Eiendom AS, har sentrumshandelen i Sandnes slitt, men det ligger an til at Sandnes sentrum

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

KONTORLOKALER TIL LEIE I ARKIVENES HUS Det regionale arkivsenteret i Stavanger skal bli et sentralt kulturog forskningssenter i Rogaland og vil inneholde det viktigste historiske kildematerialet for Rogaland.

✚✚

Statsarkivet i Stavanger, Stavanger kommune, IKA og Rogaland fylkeskommune blir de største leietakerne i det nye bygget.

✚✚

Byggets totale areal blir på ca. 14 300 kvadratmeter og forventes ferdigstilt sommeren 2017.

✚✚

Bygget vil inneholde fellesfasiliteter som møterom, resepsjon, kantine og garderober. Det er god parkeringskapasitet for biler og sykler.

✚✚

Bygget skal BREEAM-sertifiseres, der målet er å oppnå «Excellent».

✚✚

Lund+Slåtto arkitekter har tegnet prosjektet.

✚✚

Ipark - innovasjonspark Stavanger er et internasjonalt senter for innovasjon, forskning og næringsutvikling med 130 bedrifter og ca. 900 ansatte.

✚✚

Ipark Eiendom AS er et lokalt eiendomsselskap som eier et attraktivt tomteområde på ca. 120 mål med med 8 bygg på til sammen ca. 40.000 m2 bygg på Ullandhaug.

✚ Ipark Eiendom AS ✚ www.ipark.no Professor Olav Hanssensvei 7A, 4068 Stavanger ✚ Tlf. 51874000

NE 12 2014

SANDNES

Bygger 2 23 000 m

Base Property vil føre opp boliger, kontorer og et konferansehotell på til sammen 23 000 kvadratmeter langs Sandnes indre havn. Selskapet ble etablert i Stavanger i 2007 av Coil Investment Group (Alfred Ydstebø med familie) og tre partnere. Ydstebø er hovedaksjonær med nærmere 79 prosent av aksjene. Nå skal Base P roperty sammen med Ineo Eiendom (Ivar Isdal) føre opp boliger, næring og hotell på to tomter som ligger på vestsiden av Sandnes indre havn. Det er i dag industrilokaler på eien dommen, som ligger til Strandgata.

– Totalt skal vi bygge 23 000 kvadrat meter, pluss kjellerarealer. Jeg regner med at vi vil investere drøyt 600 millioner kroner, forteller managing partner Kjetil Andersen i Base Property til Nærings Eiendom. Andersen sier de nå starter opp med detaljreguleringen av eiendommen, og han regner med at denne reguleringen tar ett år. I tillegg er det leiekontrakter som går ut med Havnevesenet, som må klareres.

Stort hotell – Hva ligger det an til av de ulike delene? – Det blir 43 leiligheter, ca. 6500 kvadratmeter med næringslokaler, men resten blir hotell. Vi ser for oss et konferansehotell med 250 rom og en konferansesal med 3000 kvadratmeter, og vi er i dialog med mulige operatører, svarer Andersen. Base Property hadde

i slutten av november planstart, og Andersen håper på byggestart i midten av 2016. – Hvorfor vil dere bygge i Sandnes, hva er attraktivt med byen? – Jeg har selv vokst opp i Sandnes og fulgt med byen i alle år. Sandnes er underdimensjonert med tanke på befolkningsveksten, og det har ikke vært tilrettelagt for næringsvirksomhet i byen. Vi er tidlig ute i en stor by med 65 000 innbyggere hvor det skjer enormt mye, svarer Andersen. – Vi har kjøpt to tomter i Strandgata med en unik beliggenhet. Det tar bare fem minutter å gå bort til h andlegaten Langgata, og eiendommen ligger i umiddelbar nærhet av bussleiet og bare fire minutter fra jernbanestasjonen, fort setter han. Andersen sier det er bra for dem at de kan jobbe parallelt med utleiearbeidet

Havneparken i Sandnes.

og regulering, slik at de slipper unødige kostnader. – Jeg regner med at vi har landet mange kontrakter til andre kvartal 2016, da er vi klare med salgsstart for boligene, sier Andersen. Han tror på en ferdig stillelse i 2018-2019 for de 23 000 kvadrat meterne.

Tilrettelagt Kjetil Andersen trekker frem at Sandnes kommune har tilrettelagt tidligere industriarealer for næring, og at byen har vokst enormt på boligsiden. – Neste fase er utvikling av nærings arealer i Sandnes. Ved havneområdet kan det utvikles totalt rundt 60 000 kvadrat meter. Det foreligger også planer for den gamle Pioner-fabrikken til Øglænd, der Vanebo og Selvaag er utbyggere, sier han. – Hvilke bedrifter vil søke seg til Sandnes fremover?

– Vi tror store aktører som har vært på Forus og i Stavanger er aktuelle. Fordelen ved å være i Sandnes, er at de ansatte slipper bilkøer. Byen har dessuten like store fasiliteter som på Hinna Park, sier Andersen. Han håper også på litt «CBD» i Sandnes, litt prestisjeområde i form av finans og advokater. – Det er heller ingen hovedkontor i dag i Sandnes, det finnes faktisk ingen store aktører. Den største leietakeren i byen i dag er NAV. Men vi har allerede fått henvendelser fra små og store aktører, og jeg ser ingen grunn til at ikke en bedrift med hundre ansatte skulle etablere seg i Sandnes, sier Andersen. Dagens leiepriser i Sandnes ligger omtrent som på Forus, det vil si opp mot 2000 kroner kvadratmeteren for gode nybygg og 1500-1700 kroner for eksister ende bygg av god standard.

Rimeligere boliger En viktig faktor som gjør Sandnes attraktiv i forhold til Stavanger, er bolig prisene. Andersen sier at et rekkehus i Sandnes typisk koster 4 millioner kroner, mens tilsvarende i rekkehus i Stavanger sentrum og på Hinna koster 6 millioner. Lange køer inn og ut av Stavanger sen trum i rushtiden taler også til Sandnes´ fordel. – Det arbeider mange ingeniører i Stavanger som bor i Sandnes eller enda lenger sør. Mange bedrifter vil antakelig finne ut at de har flere ansatte med postnummer i Sandnes eller sør for byen. Sandnes har også vært flinkere enn Stavanger til å bygge ut nye boligfelt, fremhever Andersen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon SPACE GROUP/TEGMARK

NE 12 2014

STAVANGER

Ut med de gamle byggene Leienivåer for Stavanger (NOK per kvm)

Høy standard

God standard

3000 2500 2000 1500

Stort tilbud og lavere etterspørsel kan tvinge flere av de gamle kontorbyggene ut av markedet.

1000 500 Stavanger Sentrum

Hinna Park

Stavanger randsone

Forus

Sandnes

Lager

Kilde: DNB Næringsmegling

DNB Næringsmegling ser ingen tegn til endring i leieprisene i Stavanger sentrum. (Foto: Shutterstock)

DNB Næringsmegling skriver i sin markedsrapport for andre halvår i år at der ligger an til at en del eldre og urasjonelle kontorbygg blir tatt ut av markedet. Det er mye eiendom i regionen som kan saneres og konverteres og DNB-megler Tomas Hegre venter en økning i den aktiviteten fremfor nybyggvirksomhet. «Som vi har nevnt tidligere, forventer vi stabilitet på nye og nyere kontorlokaler og en priskorreksjon på lokaler med dårligere standard. Mye av grunnen til dette er at større ledighet i kontormarkedet minsker presset på prisene. Vi forventer økt konkurranse i leiemarkedet, da spesielt på Forus», skriver Hegre. Ifølge Hegre er både store og små aktører på jakt etter nye lokaler. «Så det kan potensielt bli en stor andel fraflyttede eldre kontorfasiliteter. Leietakere som ønsker nybygg med innflytting om to-tre år har fortsatt mye å velge mellom», skriver DNB Næringsmegling. Forventninger om priskorreksjon i segmentet av eldre og mindre effektive

NORWEGIAN PROPERTY STOR PÅ NÆRINGSEIENDOM I 99

STAVANGER

NOEN AV DINE FORDELER SOM KUNDE:

SERVICE 24/7

• Eget kundesenter som er ditt kontaktpunkt for alle henvendelser • Leietakerne i Norwegian Property er blant de mest fornøyde i landet (3. plass i Norsk Leietakerindeks 2014)

kontorlokaler bidrar sammen med et godt tilbud av prosjekterte nybygg til at gårdeiere trolig vil øke saneringen og konverteringen av kontorbyggene.

Sterkt i sentrum og på Hinna Ifølge Thomas Hegre i DNB Næringsmegling har Stavanger sentrum og Hinna Park etablert seg med høye husleier. I disse områdene ser ikke DNB Næringsmegling noen tegn til endring i tiden fremover. Lokaler med høy standard i Hinna Park leies ut for opptil 2500 kroner per kvadratmeter, mens leieprisen for kontorlokaler med høy standard i Stavanger sentrum går for mellom 1800 og 2500 kroner per kvadratmeter. Vanlige lokaler med god standard i Hinna Park leies ut for 1700 til 1800 kroner per kvadratmeter. Kontorareal med tilsvarende standard i Stavanger sentrum har ifølge DNB-meglerne en pris på 1400 til 1750 kroner per kvadratmeter. «Når det gjelder kombinasjonsbygg og tomter opplever vi fortsatt god aktivitet og etterspørsel, noe vi mener er et godt tegn på at regionen fortsatt har god vekst», skriver DNB-megleren i halvårsrapporten. Innenfor kombinasjonsbygg og handelsarealer er areal ledigheten svært lav, mens den er vesentlig høyere i kontormarkedet.

FLEKSIBILITET

Norwegian Property har en stor eiendomsportefølje som sikrer deg god fleksibilitet ved endrede behov

GLOCAL

MILjØ

Tiltak for et mer bærekraftig miljø • Installering av sjøvannspumper • Energiklasse A bygg der det er mulig - minimum B-bygg • Bygging av miljøvennlige materialer • Kildesortering av avfall • Løsninger som reduserer energibruk • Tiltak for redusert vannforbruk

Vanskeligere på Forus Ifølge DNB Næringsmegling er den høyeste kontorledigheten på Forus. Det gjør at leieprisene er langt lavere der enn i Stavanger sentrum og på Hinna Park. Leieprisene for kontorlokaler med høy standard på Forus ligger mellom 1500 til 2000 kroner per kvadratmeter. For vanlig god standard kan leietakerne få leid lokaler for fra 1200 til 1500 kroner per kvadratmeter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

100

NE 12 2014

STAVANGER

Mer forsiktige utbyggere Det er store utbyggingsmuligheter i Hinna Park. Men det ligger et stykke frem i tid.

Leietakerne har mye nytt å velge mellom i Stavanger, men utbyggerne er mer forsiktige med å sette opp nye kontorbygg i 2015 og 2016 Ifølge EiendomsMegler 1 Nærings eiendom har eiendomsutviklerne i Stavanger-regionen dempet viljen til å sette opp nye kontorbygg i tiden frem over. Det er vesentlig færre kontorbygg under oppføring nå sammenlignet med

perioden fra 2012 til i dag. Nærings megleren anslår at bare rundt 50 000 kvadratmeter kontorbygg vil bli tilført markedet i 2014 og 2015. «For 2016 er det mer usikkert, men foreløpig ser det ikke ut til at veksten vil bli særlig høy», skriver EiendomsMegler 1 Næringseiendom i sin siste markedsoppdatering. Det er særlig i Stavangers randsone at det vil komme mest nytt kontorareal. Eiendomsmegler 1 Næringseiendom anslår nybygg på 36 500 kvadratmeter kontor det neste året. I Stavanger sentrum skal det bygges 10 000 kvadrat meter kontorareal, mens det på Forus blir bygd 17 000 kvadratmeter kontorareal. I Sandnes er planene for neste år enda mer beskjedne, med bare 6500 kvadratmeter ferdigstilt kontorareal i 2015.

Eiendomsmegler 1 Næringsmegling har også registrert mer enn 400 000 kvadratmeter kontorareal som er ferdig prosjektert.

Mye hotellutvikling Ifølge Eiendomsmegler 1 Nærings eiendom er det primært andre typer bygg som blir satt opp i Stavanger-regionen nå. Det er blant annet en betydelig hotell utbygging som har satt det lokale hotell markedet litt ut av balanse. I Stavangers randsone blir det bygd 22 000 kvadrat meter hotell. I Stavanger sentrum bygges det over 35 000 kvadratmeter hotell, mens det på Sola, Tananger og Randaberg bygges 22 000 kvadratmeter hotell. På Forus bygges det 6500 kvadratmeter hotell.

SYNLIGHET I det øyeblikket vi er på jakt etter konkret informasjon – finner vi det? En tydelig og gjennomført skilting er viktig for at dine besøkende enkelt kan finne deg – både utenfor bygget og innenfor. Informasjonsskilting skal være tydelig og skape en god “flyt”. Vi designer kvalitetsskilt med solide konstruksjoner for å unngå slitasje, og sørger for at det er enkelt å bytte innhold og tekst. Se våre skilt på www.profilforum.no Vi gjør deg synligere!

Foto: LPO arkitekter

PROFILFORUM AS - 22 70 08 80 - OLE DEVIKS VEI 2 − 0666 OSLO - PROFILFORUM.NO

STØTTE TIL UTVIKLING AV EKSISTERENDE EIENDOM OG NYE BYGG Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft. Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

102

NE 12 2014

STAVANGER

Øgreid Eiendom vil utvikle Ankerkvartalet. (Ill.: Diiz) På Forus og i Sola-området bygges det også kombinasjonsbygg på henholdsvis 50 000 og 23 000 kvadratmeter. I Sandnes bygges det 15 000 kvadratmeter kombinasjonsbygg.

Stort potensial Til tross for at utbyggerne i Stavangerområdet er blitt mer forsiktige, er det et betydelig utbyggingspotensial. Det er fortsatt svært mange tomter tilgjengelig på Forus, men mange av den vil nok bli liggende brakk en stund inntil det blir bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel på Forus. I Jåttåvågvegen sør for Stavanger sentrum har Hinna Park tre tomter med et utviklingspotensial på 46 000 kvadratmeter. På lengre sikt kan fase to gi ytter ligere 200 000 kvadratmeter næringsareal. Hinna Park AS er eid av Entra Eiendom og brødrene John Arild og Ole Ertvaag. Også Smedvig har utviklingsplaner i Jåttåvågen. Selskapet planlegger et nytt

og fleksibelt kontorbygg som ferdigstilles i første halvår 2016. Øgreid vil utvikle 25 000 kvadrat meter kontor og 15 000 kvadratmeter bolig i Jåttåvågen. Entra Eiendom er også involvert i samarbeidsprosjektet Urban Sjøfront i Stavanger øst. Andre aktører i Urban Sjøfront er Norwegian Property, JM, Kruse Smith, OBOS og Sparebank 1 SR Bank. Det arbeides nå med en samlet utvikling av området. Ved Forus Øst arbeies det med en områdeplan som kan gi plass til minst 3000 boliger. I tillegg er det tomter til mange nye næringsbygg på Forus.

Paradis Ved Paradis har Rom Eiendom store utbyggingsplaner på et område på til sammen 120 mål. Potensialet er 200 000 kvadratmeter, og Rom Eiendom ønsker å utvikle en urban bydel, med alt det innebærer.

Ett av byggene som Rom Eiendom planlegger er et kontorbygg på 19 000 kvadratmeter fordelt på to bygg. Byggingen kan ifølge megleren EiendomsMegler 1 Næringseiendom starte opp straks etter kontraktens under tegnelse.

Sentrum og Forus I Stavanger sentrum vil Øgreid Eiendom utvikle 20 000 kvadratmeter over og under bakken. Det dreier seg om 5000 kvadratmeter parkering, 5000 kvadratmeter handel og et kontorbygg på 10 000 kvadratmeter. Øgreid har også planer utenfor Stavanger sentrum. Selskapet vil utvikle 18 500 kvadratmeter på Forus Vest i Vassbotnen 19. På Forus Øst, i Gamle Forus vei 1, vil Øgreid sette opp et kontorbygg på 4500 kvadratmeter. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Din

innReDninGs leveRanDøR fra a til Å

KommUnenes HUs

PERSONLIG MOTE

aKUstisKe oG BRannKlassiFiseRte veGGPaneleR, taKPaneleR oG sPileR

GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER GRilstaD maRina

KommUnenes HUs

FollestaD næRinGsPaRK

Besøk vår nettside modulvegger.no eller kontakt oss på modulvegger@modulvegger.no

FOLLESTAD NÆRINGSPARKGlassveGGeR VÆRNES KontoRsKilleveGGeR LUFTHAVN

CENTRAL ATRIUM HimlinGeR

Besøk vår nettside modulvegger.no eller kontakt oss på mvo@modulvegger.no

104

NE 12 2014

NYHETER

Tilbake til start Brødrene Jensen og Stor-Oslo Management er tilbake til start for utvikling av Ensjøveien 16-22.

På den vestre delen av planområdet ville de opprettholde den eksisterende næringsbebyggelsen. Næringsbygget i nummer 16 skulle påbygges med 2 etasjer, næringsbygget i nummer 18 med 1 etasje.

For høy utnyttelse

NE nyheter omtalte i august 2012 planene for eiendommen, planer som Plan- og bygningsetaten mente var altfor omfattende. Forslagsstilleren for to år siden var Brødrene Jensen AS, som er en av grunneierne på Ensjø. Brødrene Jensen AS ville i 2012 ha ny bebyggelse på til sammen 14 000 kvadratmeter i Ensjøveien 16, 18 og 22, samt en parkeringskjeller i to etasjer under jorden i Ensjøveien 16-20. I tillegg skulle eksisterende bebyggelse på 14 910 kvadratmeter i Ensjøveien 16-22 opprettholdes. Det gir en utnyttelsesgrad på hele 315 prosent.

Plan- og bygningsetaten (PBE) anbefalte imidlertid ikke planforslaget, blant annet fordi en utnyttelsesgrad på 315 prosent er altfor høy. Etaten utarbeidet derfor et eget alternativ som ikke inkluderer Ensjø veien 22. I dette forslaget er maksimal utnyttelsesgrad på 200 prosent, som er i tråd med planleggingsprogrammet for Ensjø. Men nå er det eierendringer og en erfaren prosjektutvikler med. Adm. direktør og partner Fredrik Torgersen i Stor-Oslo Management sier til NE nyheter at de har kjøpt seg inn med 20 prosent i et nytt holdingselskap, Ensjøveien Utvikling AS. Brødrene Jensen har de resterende 80 prosentene av dette selskapet.

Prøver igjen Eiendommene Ensjøveien 16, 18, 20 og 22, som tidligere var eid av flere av selskapene i «Jensen systemet», er nå kjøpt av det nye holding-selskapet. Det er derfor snakk om en intern restrukturering. – Vi starter på null igjen og har utlyst en parallellskissekonkurranse, sier Torgersen om prosessen. Tanken er restarte en regulering av eiendommene og utvikle disse i ett system. Det har for øvrig vært mye frem og tilbake om utvikling av eiendommen. Plan- og bygningsetaten avsluttet saken høsten 2011, ettersom etaten mente at forslagsstiller ikke overholdt fremdriften for innsendelse av planforslag. Det første planforslaget ble mottatt 07.10.2010, men sendt i retur 18.10.2010 uten realitets behandling, ettersom forslaget var «svært mangelfullt». Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Hasle Linje Frontbygget Ko n to r L e d i g a r e a l: 6.0 0 0 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 2.0 0 0 k v m L e d i g fr a : S o m m e r/ h ø s t 201 5 Passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent” De ledige lokalene er i toppetasjene (5.-7. etg) Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Svært god eksponering mot Ring 3 Nærhet til nye Økern sentrum “Et sted for alt” mange mulighetene for store brukere Ko n t a k t Ole Christian Iversen Mobil: 920 46 033 E-post: oci@akershuseiendom.no

Jonas Myhre 998 69 900 jm@akershuseiendom.no

106

NE 12 2014

NYDALEN

Flere torg og møteplasser er ett av målene i den neste utviklingen av Nydalen. (Ill. MAD Arkitekter/Cobe/Luxigon)

NÅ KOMMER BOLIGENE Fase to av Nydalen- utviklingen innebærer en storstilt utvikling av boliger. Nydalen har vært gjennom en voldsom transformasjon siden Avantor kjøpte eiendomsporteføljen til Nydalens Compagnie i 1996. I løpet av de seneste 25 årene ble gamle og utrangerte lagerog produksjonslokaler revet og erstattet

med nye kontorbygg. Nydalen er nå blitt en bydel med rundt 4000 innbyggere og 20 000 som jobber og studerer der. Men Nydalen og området ned til Storo er langt fra ferdig utviklet. Det er fortsatt for få mennesker som bor der til at området blir et levende bysentrum hele døgnet. Det ønsker flere av eiendoms utviklerne å gjøre noe med. Sammen med MAD Arkitekter arbeider Avantor nå med Nydalen+, et stort byutviklingsprosjekt med store ambisjoner. Masterplanen har et voldsomt ambisjonsnivå.

Flere torg og åpne plasser Avantor fortalte på Oslo Urban Arena i fjor sommer om planene om å utvikle 500 000 kvadratmeter i Nydalen, hvorav halvparten kan utvikles til boliger. I dag er det rundt 3000 boliger i Nydalen. Avantor mener det kan bygges ytterligere 3000 boliger. Selv om Nydalen trekkes frem som en vellykket bydelstransformasjon, ble det gjort mange feil på midten av 90-tallet. Flere av næringsbyggene er bygd full stendig uten utadrettet virksomhet. Det ønsker MAD og Avantor å «rette opp».

Vi takker for samarbeidet i året som gikk!

Foto: Finn Ståle Felberg

Vi utviklet vår eiendom på Vulkan til både trening og kunst. Mulig Maridalsveien denne kombinasjonen17 har C, preget oss … – også kalt «Nye Brov Vulkan

Maridalsveien 17 C, Vulkan – også kalt «Nye Broverkstedet» www.abne.no

FERSKVANN FERSKVANN

Maridalsveien 17 C, Vulkan – også kalt «Nye Broverkstedet» www.abne.no

FERSKVANN

www.abne.no

abne.no

108

NE 12 2014

NYDALEN

Det vil bli bygd langt flere boliger i Nydalen i årene fremover. (Ill. MAD Arkitekter/Cobe/Luxigon)

I dag er Gullhaug Torg det eneste levende torget i Nydalen. Målet er å bygge ut flere plasser og torg i området. Et annet mål er å knytte Storo og Nydalen mer sammen og fjerne barrieren som ligger mellom de to områdene.

Flere utviklere Avantor er ikke alene om å ville bygge boliger i Nydalen. Veidekke kjøpte nylig Nycoveien 2 i Nydalen av GE Healthcare. Eiendommen, som i dag brukes til hovedkontor, FoU og produksjonsvirksomhet, er på 8500 kvadratmeter næringsareal. Nå vil Veidekke Eiendom omregulere tomten til boligformål. Selvaag Bolig er også sentral i Nydalen og tilbyr 250 nye selveierleiligheter på Lillohøyden. Andre boligaktører i Nydalen-området er OBOS, Ticon Eiendom og Solon Eiendom.

Vil bygge kontor på Storo I Vitaminveien 4 på Storo, rett overfor Storo Storsenter, ønsker Skanska å bygge et nytt kontorbygg på inntil 24 000 kvadratmeter. Nå pågår regulerings arbeidet, og selskapet har ambisjoner om å ha et ferdig nybygg innflyttingsklart i 2018. Hovedalternativet til Skanska er et bygg med fasade og hovedinngang mot Vitaminveien og et bruksareal på inntil 24 000 kvadratmeter med nybygg (se fotomontasje). Denne utnyttelsen tilsvarer 395 prosent BRA. Forretnings arealet skal ikke overstige 1000 kvadratmeter, og forretningen skal ligge i første etasje, mot Vitaminveien. Målet er å utvikle et nytt kontor- og næringsprosjekt som er ledende innenfor miljø og energi, og som er en naturlig utvidelse av Storo sentrum. I kvartalet mellom Grefsenveien, Vitaminveien,

Nycoveien og Birch-Reichenwalds gate skal det sikres en ny bydelspark på minst 5000 kvadratmeter med samlet areal. Planforslaget for Vitaminveien 4 skal tilrettelegge ca. en tredjedel av dette parkarealet. Men Plan- og bygningsetaten vil i stedet ha boligbebyggelse på bekostning av kontorvirksomhet. Etaten mener maksimal utnyttelse bør være 16 500 kvadratmeter, som tilsvarer en utnyttelse på 280 prosent BRA. Det bør settes av minst 5000 kvadratmeter til boligformål, det vil si minimum 30 prosent. Ifølge Plan- og bygningsetaten er det positivt med en stor andel med boliger og arbeidsintensiv virksomhet så nærme et kollektivknutepunkt. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

nai.no 2301 1400

I vår bransje gjelder det å tenke langsiktig for å realisere drømmer. Med fokus på kompetanse, lang erfaring, gode relasjoner og et velutviklet kontaktnett, velges vi som rådgiver og støttespiller av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

NAI FirstPartners utleie-team: Sabine Jennica Bartler Leder Utleie / Næringsmegler MNEF 9321 0062 | sb@nai.no

Jon W. Bergenhus Næringsmegler MNEF / Takstmann Næring NTF 4802 6908 | jb@nai.no

Michael Færden Senior Eiendomsrådgiver 9222 4777 | mf@nai.no

110

NE 12 2014

OSLO SENTRUM

Entra får nei gang på gang for sine planer om utvikling av Tullinkvartalet. (Ill.: MAD Arkitekter/MIR)

Nei, nei, nei! Plan- og bygnings etaten sier nei til mange av utbyggings planene i Oslo sentrum.

kvadratmeter i Tullinkvartalet, Universitets gaten 7-9. Men byantikvaren likte dårlig planene, og ville bevare flere bygg. I mai i fjor var selskapet klar for å revidere planene, men Byantikvaren var fortsatt kritisk.

Kritisk Plan- og bygg Mens «alle» snakker om å bygge høyt og tett i nærheten av kollektivknutepunkt, opplever flere av de store utbyggerne at det i praksis ikke er like lett å få bygd høyt og tett. Det har særlig Entra Eiendom fått erfare når de gang på gang kommer med forslag om å bygge ut Tullin-kvartalet midt i Oslo sentrum. Allerede i januar 2012 lanserte Entra det første forslaget om å utvikle 70 000

Nå har Entra forsøkt seg igjen, og denne gangen er pillen sukret med at flere bygg blir bevart, blant annet det såkalte Alfheim-komplekset, Hotel Savoy, Arbeidsgiverforeningen, Treiders frontbygning og Kristian Augusts gate 11. Svaret fra Plan- og bygningsetaten er nedslående for Entra: Det forslåtte nybygget på rundt 60 000 kvadratmeter er altfor høyt og bredt.

Dersom forslaget blir gjennomført, vil Tullinløkka fremstå som en forplass til det nye monumentalbygget i Kristian Augusts gate. Da endres oppfattelsen av plassen radikalt. Byggehøyder på 42 meter tett inntil bevaringsverdige deler av kvartalet, får ifølge etaten enkeltbygg som i dag har en viss monumentalitet, til å fremstå som «restelementer av det opprinnelige kvartalet». Plan- og bygningsetaten foreslår maksimalt 30 meter byggehøyder i kvartalet, i tillegg inntil 4 meter opp bygg for heis og trappehus. Det mener de gir en utvikling som i betydelig større grad tar hensyn til kulturminner i og rundt kvartalet, og til omgivelsene generelt.

111

Stortorvet 7 Entra er ikke alene om å slite med utbyggingsplanene i Oslo sentrum. Schage Eiendom vil utvikle Stortorvet 7 til et attraktivt bykvartal med blandet formål. Schage Eiendom og arkitekten DARK Arkitekter vil fylle ut hjørnene, slik at Stortorvet 7 «følger bygningslivet til de øvrige byggene i kvartalet». Schage Eiendom vil totalrehabilitere kvartalet innvendig. Dekkene i Grensen 2 og Grensen 4 skal rives og erstattes med nye. Bygget skal ifølge planene fortsatt være et kontorbygg, med fellesfunksjoner i 3. etasje for kontorene. Men Schage ønsker forretningsarealer i de lavere etasjene, samt i første underetasje, og de vil også se på mulighetene for å utvide

forretningspotensialet i flere etasjer mot Karl Johan. Ifølge NE nyheter er Plan- og bygningsetaten positiv til intensjonen om å revitalisere og åpne Stortorvet 7. De kan likevel ikke anbefale planforslaget, som blant annet skyldes at kvartalet må anses som tilnærmet fullt utnyttet. Det er ifølge etaten ikke ønskelig å bygge ned offentlige gater eller plassrom, heller ikke å øke byggehøydene. Byantikvaren er også negativ til forslaget, da en påbygging ikke er forenlig med verneverdiene til Stortorvet 7 og en påbygging får negative konsekvenser for byrommet.

Det er ifølge etaten ikke ønskelig å bygge ned offentlige gater eller plassrom, heller ikke å øke byggehøydene.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

TIL LEIE

Flotte lokaler på gateplan Perfekt for butikk, galleri, showroom etc.

1. etasje 1. etasje 2. etasje

221 m2 245 m2 638 m2 Kan deles

Kontor

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikkog kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. • Innkjøring til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate. • Tre personheiser, samt vareheis. • Rimelig husleie

Kontakt: Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom Mobil: 952 72 522 | knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

112

NE 12 2014

OSLO SENTRUM

Vil bygge 25 000 m

Oslo S Utvikling har begynt jakten på leietakere til sitt nye store prestisjeprosjekt, 25 000 kvadratmeterstore «Eufemia». Mens Entra og Schage Eiendom sliter med sine utbyggingsplaner i sentrum, har Oslo S Utvikling fått godkjent regulerings planen for sitt nybygg i Bjørvika. Eufemia er foreløpig arbeidsnavnet, men ifølge

adm. direktør Rolf Thorsen i Oslo S Utvikling blir det trolig også det endelige navnet. Eiendomsselskapet mener selv at Eufemia blir den naturlige hjørnesteinen for det nye prestisjeområdet i Bjørvika. Bygget, som blir liggende tvers overfor DNB-byggene i Barcode-rekken, får både eksponering mot Dronning Eufemias gate og tverrgaten Haakon Vs gate. Sistnevnte gate er det sør-nordgående gateløpet som tidligere ble kalt Sørenga eller Sørenggata og en del av Ring 1. Akershus Eiendom har fått i oppdrag å finne leietakere til bygget, der minimum leieareal er 5000 kvadratmeter.

– Bygget blir et enbrukerbygg eller et bygg for et fåtall leietakere. Vi ser for oss et hovedkontor for et større selskap og er allerede i dialog med noen aktuelle slike, forteller Thorsen. Eufemia får miljøsertifiseringen BREEAM Excellent og skal ellers bli et «kvalitetsbygg». Kostnadene for prosjektet er foreløpig uvisst. Eufemia vil dermed konkurrere med Hav Eiendom og Olav Thon Gruppens planlagte nybygg Diagonale. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Moderne kontorlokaler øverst i Kvadraturen TOLLBUGATA 32 - SENTRUM - 590 KVM Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med kort avstand til Stortinget og Vika / Aker Brygge. De ledige lokalene ligger i byggets 7. etg. og ligger ﬂott til med tanke på lys og utsyn. Ny leietaker gis en unik mulighet til å være med på å skreddersy lokalets planløsning etter sitt behov, og vil tas med på valg av farger, kvaliteter, m.m. LOKALENE: • Skreddersydde lokaler – åpen planløsning eller kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap • Effektive kontorlokaler • Meget sentral beliggenhet • Kort avstand til Stortinget t-bane stasjon og annen offentlig kommunikasjon

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no

• Innflyttningsklart nybygg. Innflyttningsklart nybygg. • • Høy standard med sterkt miljøfokus. • Høy standard med sterkt miljøfokus. • Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje • (som også er toppetasjen). Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen). • Energiklasse A / Passivhus-standard • Energiklasse A / Passivhus-standard • BREEAM Excellent • BREEAM Excellent • • Personalrestaurant og møteromssenter Personalrestaurant og møteromssenter • • Innendørs og utendørs parkering Innendørs og utendørs parkering • • Sykkelparkering Sykkelparkering • • Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Vol.Vol. 1 1

by Linstow by Linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Design: lemon.no

Kontorer fra 600 kvm og Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. Sandstuveien 68 på Ryen.

Design: lemon.no

Vær Værsmart smart --tenk tenknytt! nytt!

114

NE 12 2014

OSLO SENTRUM

Dyrt, rått og flott Etter ombyggings kostnader i nybygg klassen, kan utbygger Norwegian Property snart se frem til inn flytting fra leietakerne i noen av Oslos råeste og flotteste kontor lokaler.

II løpet av mars er kontorleietakerne på plass på nye Aker Brygge i de tre hovedbygningene Stranden 1 (Terminalbygget), Stranden 3 (Verkstedhallene) og Stranden 5 (Kaibygg 1), bygninger på til sammen over 80 000 kvadratmeter. Topp standard, takterrasser og egne kantiner er noe av det som venter innflytterne. NæringsEiendom ble vist rundt i nybyggene en torsdag formiddag i november iført hjelm, markørdrakt og egnede sko. For en utenforstående virker det så å si uforståelig at alt skal være klart innen tre måneder, det er en hektisk aktivitet i uferdige lokaler.

- Ja, det er tre måneder igjen, med forbefaring nå i desember. For Stranden 5 er det tett, her kan det bli noe forsinkelser, medgir adm. direktør Olav Line i N orwegian Property, som guider rundt sammen med prosjekt leder Lene Ekorness. BundeBygg har ansvaret for å komme i mål med Stranden 5 innen mars, Vedal har ansvaret for Stranden 3, AF Gruppen for Stranden 1. Skjønt, Stranden 1 skal heretter hete Dokkveien 1, Verkstedhallen og Maskinhallen i Stranden 3 blir til henholdsvis Grundingen 7-9 og Bryggegata 3-7, mens Stranden 5 blir hetende Bryggegata 8-14.

Trimrom eller treningssenter

Vi hjelper deg med utforming, finansiering og levering av treningsutstyr samt service og oppfølging.

Eksempel 1: 60m2 trimrom Tredemølle, 2 stk. Spinningsykler, Multistasjon med nedtrekk/roing, leg ext/curl og bryst/ skulderpress, Benkpress/knebøypakke og Håndmanualer 7,5-30kg med stativ:

Pris: 99 700,- +mva

EXER Fitness AS er totalleverandør av profesjonelt treningsutstyr til treningssenter og trimrom. EXER Fitness AS har salgskontor både i Oslo og Trondheim og vi dekker hele landet med vårt serviceapprat.

Leasing kr. 1994,- +mva/mnd*

Eksempel 2: 120m2 trimrom Som avbildet 2 stk. Tredemøller, 2 stk. Spinningsykler, Romaskin, Ellipsemaskin, Functional Trainer, 5 stk. Dual Function Styrkeapprat, Knebøypakke, Benkpresspakke, Håndmanualer 7,5-30kg med stativ, div. Benker, Gymmatter og Ribbevegger.

Pris: 299 700,- +mva Leasing kr. 5994- +mva/mnd*

EXER Fitness AS Telefon: 4000 1885 e-post: mail@exer.no internett: www.exer.no

*) Leasing forutsetter kredittgodkjening hos leasingleverandør. Leasingprisen er basert på 5 års nedbetaling med dagens rentenivå.

ENTREPRENØRTJENESTER

Consto er godt etablert på Østlandet. Vi tilbyr totalentrepriser og prosjektutvikling gjennom lokalisering i Oslo – for hele Consto er godt etablert påvår Østlandet. Vi tilbyr totalentreØstlandsområdet – fra idé til ferdigstillelse. priser og prosjektutvikling gjennom vår lokalisering i Oslo – for hele Østlandsområdet – fra idé til ferdigstillelse

Vi holder det vi lover

– VI HOLDER DET VI LOVER –

Consto Øst AS, Oscars gate 52, 0258 Oslo Consto Øst AS, Oscars gate 52, 0258 Oslo, www.consto.no www.consto.no

116

NE 12 2014

OSLO SENTRUM

«Felleskostnadene i Terminalbygget var på 700 kroner kvadratmeteren. Nå blir de på 370-380 kroner, inklusive oppvarming»

Komplisert Det har vært en til dels komplisert og dyr ombygging av Aker Brygge, der Norwegian Property våren 2013 blant annet måtte ta nedskrivninger på Stranden 5. Dette er en eiendom som egentlig består av fire bygg, og der Danske Bank har flyttet inn i ett av byggene etter tidligere leietaker DNB. Nedskrivningene ble fulgt opp med ytterligere 115 millioner i nå i vår på Stranden 3 og Stranden 5. Ombyggingen av 30 000 kvadratmeterstore Verkstedhallene viste seg vanskeligere enn antatt. - Verkstedhallene er et veldig komp lisert prosjekt, det er et bygg som er bevaringsverdig. Det var ikke mulig å få en totalentreprise til Verkstedhallene, sa Olav Line kvartalspresentasjonen i mai. - Vi ligger i området 17 000-18 000 kroner til 20 000 kroner kvadratmeteren i ombyggingskostnader. Det er 20-25 år siden sist det ble gjort noe med byggene. På Lysaker Torg pusset vi opp for 4500 kroner kvadratmeteren, her bruker vi 3,5-4 ganger så mye, forteller Line til NæringsEiendom på «visittrunden».

Ettersom Norwegian Property har lagt seg i det øverste sjiktet i de tre byggene, blir kravene fra leietakerne og standarden deretter, med dyre leietakertilpasninger. - Ja, det er relativt høye tall. Om byggingen av Terminalbygget er på nybyggnivå, og nivået er ikke langt unna i Kaibygg 1. Men det er den samme erfaringen vi gjorde på Skøyen og Drammensveien 134 (Verkstedveien 1, red.anm.), radikale ombygginger koster like mye som å bygge nytt, sukker Line.

Særegne utsikter Standarden blir imidlertid svært bra, det samme blir utsikten når man beveger seg oppover i etasjene. - Alle har sin særegenhet med tanke på utsikt, konstaterer Line. Det står igjen å leie ut 2000 kvadrat meter i Stranden 1, som får leietakere som Kistefos, Wiersholm, og DNO International. Kistefos skal leie de dyreste prestisjelokalene i Terminalbygget, 1200 kvadratmeter i toppetasjen i 8. etasje, med takterrasse både mot sørøst og vest, det vil si: Den siste er felles. Det er

overlevering av lokalene rundt midten av januar. Prisnivået for herligheten ligger rundt 5000 kroner kvadratmeteren, et desidert toppnivå i Oslo. - Det blir mye kunst i lokalene til Kistefos, og de skal også ha et eget kunst verk i atriet i midten av Terminalbygget, et kunstverk som kan sees av allmennheten, forteller Line, i det vi kikker åtte etasjer ned mot den nye store handle gaten gjennom «Brygga». De gamle lokalene på Aker Brygge, var langt fra energieffektive, men nå blir eksempelvis Terminalbygget et Klasse A-bygg og miljøsertifiseres med «BREEAM Very good». - Da advokatfirmaet BA-HR satt i Terminalbygget, lå felleskostnadene i bygget på 700 kroner kvadratmeteren. Nå blir de på 370-380 kroner, inklusive oppvarming, sier en stolt Line, mens vi rusler rundt i de fremtidige lokalene til Advokatfirmaet Wiersholm. De skal leie hele 11 000 kvadratmeter i 3.-6. etasje i Terminalbygget, dog ikke hele 3. etasje eller 6. etasje. - Det blir mest cellekontorer og noe åpent landskap. Mellbye Arkitekter har

2014 - Norges ledende nĂŚringsmegler Det er stor aktivitet i transaksjonsmarkedet. Akershus Eiendom har solgt 30 eiendommer verdt 7,5 milliarder kroner hittil i ĂĽr. Vi har fortsatt interessante eiendommer tilgjengelig. Ta gjerne kontakt for oversendelse av prospekt.

22 41 48 00

akershuseiendom.no

118

NE 12 2014

OSLO SENTRUM

Terminalbygget på Aker Brygge.

også designet sikksakk-vegger for ikke å gi inntrykk av lange ganger, sier Line, mens vi går bortover de litt krokete gangene.

Høyt under taket – Ellers er det sjenerøse takhøyder i Terminalbygget, sier Norwegian Propertysjefen, noe NæringsEiendom kan bevitne, opp mot 4 meter på det høyeste. Det er for øvrig nedsenkede himlinger i de nye lokalene, og ikke datagulv. Hver leietaker i Terminalbygget og i Verkstedhallene får også egen kantine – eller personalrestaurant - om man vil. Det blir kun felles personalrestaurant i Stranden 5, den er til gjengjeld på over 1000 kvadratmeter. Hele Kaibygg 1 er på 30 000 kvadratmeter totalt i utleibare arealer, i nklusive handelsarealene, hvorav 23 000-24 000 kvadratmeter med kontorlokaler. Veggene i bygget kles i kobber, og i Stranden 5 skal blant annet advokatfirmaet DLA Piper

leie 5000 kvadratmeter. De får egen tak terrasse mot øst og sørøst. - I Stranden 5 flytter de første leie takerne inn til jul. Med unntak av Google, er alle på plass innen mars, sier Line. Han sier at i gjennomsnitt har Norwegian Property oppnådd 38004200 kroner kvadratmeteren for de nye leiekontraktene i Stranden 1, 3 og 5. - Høyest leie har vi oppnådd i Terminalbygget. Eiendomsselskapet skiller ikke på hva som er brukt av investeringer på om bygging og oppgradering av kontorlokalene i forhold til handelsarealer og uteområder.

2,25 mrd. - Men alt i alt skal vi investere for 2250 millioner, som gir en faktisk økning i leieinntektene med 170 millioner kroner, sier Line. Brutto skulle det tilsi en direkte avkastning for det gigantiske ombyggingsprosjektet på 7,6 prosent.

Ikke alt er leid ut ennå, men det står igjen under 10 prosent av arealene å finne leietakere til. - Risikoen er liten, sier Norwegian Property-sjefen. Norwegian Property eier også andre eiendommer på Aker Brygge som ikke i like stor grad er berørt av den store ombyggingen, blant annet det såkalte Fondbygget, Bryggetorget 1. - I Fondbygget er vi i ferd med å konvertere fellesarealer til handels arealer, og det blir også noe konvertering til handel der Vinmonopolet skal inn, forteller Line. «Polet» flytter på nyåret sitt utsalg i Vika til Bryggegata i den nord vestre delen av Aker Brygge. Når det gjelder handel, stod 70 prosent av arealene ferdig nå i oktober. Alt innenfor handel skal være ferdig til våren. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Salg / utleie

REC´S EIENDOMMER

Moderne lokaler selges eller leies ut. Totalt ca. 63.000 kvm nyere produksjons lokaler, lager og kontor beliggende i Herøya Industripark med strategisk beliggenhet og svært god infrastruktur • Bygg I og II: ca. 23.300 kvm fra 2003/04 • Bygg III og IV: ca. 39.000 kvm fra 2008/09 • Bygg V: ca. 850 kvm (renseanlegg) Takhøyde i produksjons- og lagerdel ca. 8 – 10 meter Eiendommene er en del av Herøya Industripark (HIP) i Porsgrunn kommune, en av de største og ledende industriparkene i Norge med bred industriell og forskningsmessig kompetanse • Totalt ca. 90 bedrifter i HIP med ca. 2.500 medarbeidere, herav ca. 400 innen FoU • Stort mangfold av bransjer og kompetanse, bl.a. Yara, Hydro, Statoil, Bilfinger, RHI Normag, Evry osv. KONTAKT Eiliv Christensen / 4130 9999 / ec@nai.no Tor Bergan / 9078 0452 / tb@nai.no

NAI FirstPartners Næringsmegling. Dronning Mauds gate 10, Pb. 1540 Vika, N-0117 Oslo,

2301 1400,

post@nai.no. www.nai.no

120

NE 12 2014

NYHETER

121

Karl Johan og Grünerløkka kunne vært fylt med høyhus! De opererte i funk sjonalismens ytter grense, arkitektene og planleggerne som planla høyhus på Karl Johan og Grüner løkka. Modernismens yppersteprester kunne ha snudd opp-ned på disse viktige by strøkene.

rekka nedover langs Karl Johan bort. Det var også snakk om at gaten måtte bli en firefelts vei.

Vi skal se på hva som kunne ha skjedd om krigsgenerasjonen hadde fått viljen sin.

«Råtne tenner bevarer man ikke»

Mini-Manhattan på Karl Johan Omkring 1960 ville grunneiere på Karl Johan gjerne modernisere gatestrøket fra Grand Hotel til Universitetsgata. Særlig Det Norske Teateret hadde store planer for sitt nye teaterbygg. De ivret for høyhus som kunne leies ut til kontorvirksomhet, og på den måten være med på å finansiere utbyggingen. Resultatet ble at Oslo bystyre vedtok at fasaden skulle rives og at det skulle bygges høyhus i kvartalet. Ikke bare skulle hele bygnings-

Hard strid om planene I 1962 utlyste grunneierne en arkitektkonkurranse for området fra Rosenkrantz gate til Slottsparken. Arkitekt Håkon Mjelva, en toneangvende modernist, ble engasjert av Det Norske Teatret til å tegne ny teaterbygning i form av to høyhus på 20 og 16 etasjer mellom de gamle fasadene i Karl Johan. Nei, sa byplankontoret og bygningsrådet i 1967. Men deler av pressen støttet forslaget. Riksantikvar Tschudi-Madsen anklaget VG og andre «modernister» for å falle «selvutslettende» for «visse ville planer» og ofre Karl Johan på mammons alter.

Ingen vant førsteprisen i arkitektkonkurransen. Andrepremiene skulle danne grunnlaget for utbyggingen. Det var foreslått både skyskrapere og sirkelbygg, torv med glasskuppel og innvendig markedsplass. Arkitekt Håkon Mjelvas forslag var det som skapte mest strid. – Råtne tenner bevarer man ikke, sa Mjelva. Han foreslo et teater i et høyhus på 25 etasjer. Men da satte kvartalets nest største grunneier foten ned. Han var ikke enig i høyhusplanen og engasjerte sin egen arkitekt. En tredje grunneier, Ing.

Thor Furuholmen, storentreprenøren, var derimot helt med på Mjelvas planer. Disse to jobbet frem et konkret forslag til høyhus og tilhørende riving av de gamle gårdene. Mjelva og andre modernister hevdet at Oslo langt fra ville bli noen moderne by uten høyhus. Mange mente dessuten det var vakkert. Andre mente det motsatte. 20 000 underskrifter vitnet om bred motstand mot den foreslåtte utbyggingen. I innspurten kom rapporten fra ingeniør Thor Furuholmen, som hadde hovedkontor i en av gårdene, som fortalte at gårdene var i elendig forfatning. Det var ikke noe å spare på. I Bygningsrådet ble høyhusene godkjent, men det stoppet ikke der. Saken ble anket i alle instanser. Politikerne var på glid. I 1969 var det bare én stemmes overvekt for forslaget i bystyret. I 1971 sa både bygningsrådet og bystyret ja til modererte planer — ett høyhus på 16 etasjer — mot byplankontorets anbefaling. 70 meter høy ville teaterbygningen bli. Men mindretallet i bystyret anket til Miljøverndepartementet, og i 1973 satte statsråden, Helga Gitmark fra Senter partiet, en stopper for planene. Byhistoriker Edgeir Benum mener at det var nei-et i EF-avstemningen i 1972 som «reddet» Karl Johan fra høyhus, fordi Bratteliregjeringen måtte gå. Inn kom Korvaldregjeringen, satt sammen av statsråder fra Senterpartiet, Venstre og Kr.F. Helga

122

NE 12 2014

NYHETER

Arkitekt Sverre Fehns forslag til arkitektkonkurransen i 1962. Foto: Teigen Fotoatelier / Dextra / oslobilder.no

Gitmark burde kanskje få en egen byste i Studenterlunden? Håkon Mjelva ble satt på sidelinjen. Ing. Thor Furuholmen kom på banen og var med på å utarbeide et nytt og moderat forslag basert på å bevare fasaderekken på Karl Johan. Det var i denne perioden Postgiro bygget, også kalt «Vorten i byens ansikt» og «Norges største geitost» ble oppført.

Olav Selvaag på sitt verste I 1971 kom boligbygger Olav Selvaag med forslag om å bygge terrasseblokker med hengende hager i øverst på Karl Johan ved Universitetet. Han ville erstatte husrekken midt mot Studenterlunden med et mer eksotisk preg, nemlig terrassehus, «en hustype som etter hvert har fått en stadig mer utbredelse her i landet som bolighus», som han sa til VG. – Med dertil hengende hager vil gatebildet blitt atskillig mer sjarmerende.

Fasaden skulle gradvis trekkes tilbake for hver etasje. Med blomsterkasser og slyngplanter skulle Oslo få et parti som VG kalte våre egne babylonske hengehager. Oljekrisen i 1972 var også med på å redde miljøet og den bevaringsverdige bebyggelsen. På 60-tallet så man ingen ende på utviklingen, den gikk til himmels. Men utover 70-tallet innså man at byutviklingen gikk i gal retning, og at bevaring faktisk hadde noe for seg. Da byfornyelsen tidlig på 80-tallet kom i gang med tung kommunal styring og støtte, reflekterte dette den nye tankegangen om å bevare bymiljøene. Det fikk Grünerløkka nye godt av.

Grünerløkka — ny drabantby i science fiction-stil I 1961 lanserte Oslo Byes Vel ideen om en «ny drabantby» på Grünerløkka i en arkitektkonkurranse med fire arkitektgrupper. De ville belyse sanerings mulighetene i eldre bydeler og hvordan

høyblokker med lys og luft mellom, kunne erstatte leiegårdene, mens hoved trafikken skulle holdes utenfor området. Ingen hensyn ble tatt til eksisterende miljø.

Høyblokk på 36 etasjer Det mest radikale forslaget sto arkitektene Nils Haugstveit, Kjell Lund og Nils Slaatto for. De foreslo blant annet boligblokker på hele 36 etasjer! Så høye bygg hadde ikke vært bygget i Norge. Arkitektene Mari og Gullik Kollandsrud la opp til høyblokker hvor takene var utnyttet til parkmessige takterrasser. På toppen av blokkene skulle også Grünerløkkas barnehager plasseres.  På basis av disse idéene gjorde Finansrådmannen en teknisk-økonomisk vurdering. 1962 helte han kaldt vann i blodet på arkitektene og frarådet totalsanering som en kommunal oppgave fordi det ville kreve «betydelige uttellinger» og var heller ikke påkrevd av

Vi ønsker alle våre samarbeidspartnere en riktig god jul! Malling & Co Markets har i 2014 utført flere komplekse kjøp- og salgsoppdrag, meglet ca. 250 leiekontrakter og utført leietakerrådgivning for ca. 55 000 m2. Malling & Co Forvaltning har i 2014 fått ytterligere ca. 270 000 m2 næringslokaler til forvaltning.

malling & co corporate real estate SALG AV LILLETORGET 1

SALG AV POSTHUSKVARTALET

SALG AV LILLEAKERVEIEN 4

› Oppdragsgiver: Fellesforbundet › Areal: 15 000 m² › Objekt: Kontor i Oslo sentrum

› Oppdragsgiver: Søylen Eiendom AS › Areal: 12 000 m² › Objekt: Kontor i Oslo sentrum

› Oppdragsgiver: Investorfellesskap › Areal: 9 000 m² › Objekt: Kontor på Lysaker

KJØP AV SOLBRÅVEIEN 11-23

KJØP AV ROALD AMUNDSENS VEI 1

KJØP AV HØGSLUNDVEIEN 49

› Oppdragsgiver: Club Deal › Størrelse: 11 000 m² › Objekt: Kontoreiendom i Asker

› Oppdragsgiver: Oslo Pensjonsforsikring AS › Størrelse: 60 600 m² › Objekt: SAS teknisk base på Gardermoen

› Oppdragsgiver: Internasjonal investor › Størrelse: 26 000 m² › Objekt: Logistikkeiendom på Berger

SØK ETTER NYE KONTORLOKALER

› Oppdragsgiver: Bayer AS › Adresse: Drammensveien 288 › Område: Lysaker

› Oppdragsgiver: Lindorff AS › Adresse: Hoffsveien 70 B › Område: Smestad

› Oppdragsgiver: JM Norge AS › Adresse: Mustads vei 1 › Område: Lilleaker

UTLEIE AV KONGENS GATE 6

UTLEIE AV LYSAKER TORG 5-25

UTLEIE AV HVAMVEIEN 6

› Oppdragsgiver: Eckbos Legater › Areal: 5 000 m2 › Område: Oslo sentrum

› Oppdragsgiver: Storebrand Eiendom AS › Areal: 5 500 m2 › Område: Lysaker

› Oppdragsgiver: Rimfeldt Eiendom AS › Areal: 7 200 m2 › Område: Hvam/Skedsmo

FORVALTNING AV BARCODE 89

FORVALTNING AV BRYNSVEIEN 3, 12 OG 11-13

FORVALTNING AV EIENDOMSPORTEFØLJE

› Oppdragsgiver: Barcode 89 Eiereksjonssameie, DNB Næringseiendom AS og Oslo S Utvikling AS › Størrelse: 22 500 m² › Område: Bjørvika

› Oppdragsgiver: Brynseng Eiendom AS › Størrelse: 30 000 m² › Område: Bryn/Helsfyr

› Oppdragsgiver: Ferd Eiendom AS › Størrelse: 90 000 m² › Område: Stor-Oslo

malling & co eiendomskapital

malling & co leietakerrådgivning

malling & co næringsmegling

malling & co forvaltning

Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende aktører innen næringseiendom. Våre to divisjoner, Markets og Forvaltning, har til sammen over 120 ansatte. Vi tilbyr tjenester innen forvaltning, utleie, transaksjoner, verdivurderinger, analyse, rådgivning, leiesøk og prosjektledelse.

124

NE 12 2014

NYHETER

Alle høyhusplanene ble forkastet, med unntak av det gamle Postgirobygget. (Foto: Entra Eiendom)

bolighygieniske grunner. I 1960 påpekte Byplankontoret at delvis sanering var billigere enn totalsanering, og at også det kunne gi tidsmessige leiligheter. I 1962 utarbeidet derfor kontoret et idéforslag til sanering av Grünerløkka basert på rehabilitering av området (istand settelse, modernisering og utkjerning av gårdsromsbebyggelse.) Men bystyret ba 31.01.1963 likevel om et program for plan legging av Grünerløkka med «etappevis sanering i rasjonelle enheter».

Sanering i sør, byfornyelse i nord   I mai samme år behandlet bystyret sanering av Bjølsen, Sagene og Grüner løkka. Et enstemmig bystyre vedtok at det skulle settes i gang saneringssak for Søndre Grünerløkka. Nordre Grüner løkka skulle bearbeides videre med sikte på å tilrettelegge en hensiktsmessig byfornyelsesplan. I februar 1971 vedtok bystyret en reguleringsplan som innebar totalsanering av kvartalet Markveien, Nordre gate, Fossveien og Sofienberggata, det såkalte Grünerbygg-kvartalet.

Beboerne satte seg på bakbeina Planene satte fart i lokalbefolkningen som i desember 1971 gikk sammen og startet Grünerløkka Leieboerforening. De ville arbeide for å oppheve sanerings planene til fordel for gradvis byfornyelse

og modernisering av eksisterende boligmasse og gikk også mot planene om motorvei. I desember 1973 vedtok bystyret mot én stemme sanering av Søndre Grünerløkka - hele Ny York samt et par kvartaler bort til Thv. Meyers gate. Én bygning var unntatt fra saneringsvedtaket. Senere skulle det avgjøres i hvilken grad fornyelsen burde ta form av rehab ilitering. Leieboerne fikk orientering om at kommunen ville søke å ta hensyn til deres interesser. Men lite konkret ble lovet, annet enn at man regnet med de ville få fortrinnsrett til de nye leilighetene. Det kom en flom av protester Vedtaket ble stadfesta av Kommunaldepartementet i 1976, men departementet henstilte til kommunen å ta hensyn til Riksantikvarens uttalelse om å bevare forretningsmiljøet i Markveien.

Byfornyelsesprogram  Først i 1977 ble et byfornyelsesprogram vedtatt med rehabilitering og nybygging. Da hadde riveplanene ligget der i flere tiår og ført til et betydelig forfall og økte rehabiliteringskostnader. Kilder TOBIAS (BYARKIVETS FAGTIDSSKRIFT), BYARKIVETS HJEMMESIDE, WIKIPEDIA, OSLO BYLEKSIKON Illustrasjon JAN-ANDRÉ GRANHEIM, NE BYRÅ

VÅRE EIENDOMMER LYSAKER TORG 6-12: 450-3.181 KVM LEDIG

SANDVIKSVEIEN 26: 185-581 KVM LEDIG

KARL JOHANS GATE 8

TORDENSKIOLDS GATE 7

DRONNINGENS GT. 25

KRISTIAN IVs GATE 13

KRISTIAN AUGUSTS GATE 7B

KRISTIAN IVs GATE 15

KONTAKT

bjorn@scandinaviegaarden.no Bjørn Hansen Mob: 488 51 990

126

NE 12 2014

LØREN & HOVINBYEN

EN GIGANTISK TRANSFORMASJON

127

Utbyggingen av Hovinbyen blir den største transformasjonen i Oslo de nærmeste 20–30 årene, der det kan utvikles hele 2,5 millioner kvadratmeter med næringsarealer Ett av områdene som primært blir et boligområde, er Lørenbyen. Selvaag Bolig er den store utbyggeren her. Området kjennetegnes allerede av boliger, mens næringsarealene til dels er tidligere industri- og logistikklokaler. – Vi legger kommunedelplanen for Økern til grunn. Det vil si næringsarealer ut mot de trafikkerte veiene, mens boligene vil ligge i de indre områdene. Lørenbyen innebærer både offentlig infrastruktur og flerfunksjonalitet, som boliger, næring, handel og servicetilbud. Den overordnede visjonen for Lørenbyen er en utvidelse av indre by, sier etatssjef Ellen de Vibe i Plan- og bygningsetaten til NæringsEiendom. Det foreligger hele 21 reguleringsplaner for Lørenbyen, hvorav tolv av dem allerede er vedtatt. Fire av planene er for tiden ute til offentlig ettersyn. – Det er opp til tiltakshaver når de vil sette i gang med utbyggingen. I løpet av 10-15 år bør ganske mye stå ferdig, sier Ellen de Vibe.

Offentlige rom – Hva kan du si om høydebegrensningene i området? – Vi legger til grunn opp mot ni etasjer, uten at det skal være det overalt. Ellers har vi lagt særlig vekt på det offentlige rom i Lørenbyen, med syv torg som skal fungere som møteplasser og flere parkområder. Vi vil også ha åpne fasader med aktiviteter bak, sier de Vibe. Hun vil ikke si hvor mye næringsarealer det totalt blir i Lørenbyen, detaljene her er ennå ikke klare. I dag er det om lag 2000 boliger i Lørenbyen, men reguleringen åpner for 7000 boliger totalt, med en utnyttelse på 170–200 prosent BRA. Med eksempelvis 80 kvadratmeter i gjennomsnittsstørrelse, snakker vi altså om 560 000 kvadratmeter med boliger. – Hvordan blir infrastrukturen i nye Lørenbyen? – Det er i dag mange små blindveier i området, og vi ønsker å knytte disse veiene til en sammenhengende gate- og byromsstruktur, svarer de Vibe. Et helt sentralt knutepunkt blir Løren T-banestasjon, som skal stå ferdig i 2016 og blir stasjonen mellom Økern og Sinsen. Stasjonsområdet blir liggende på det som i dag

128

NE 12 2014

LØREN & HOVINBYEN

Lørenfaret 1-3.

har adressen Lørenveien 39. Lørenveien er den sentrale veien gjennom området, og her blir det publikumsrettet virksomhet ut mot gaten, som handel og service. Lørenbyen er en vesentlig del av Hovinbyen. Hovinbyen er pekt ut som ett av de viktigste satsingsområdene i Oslo. Det er et svært område som strekker seg fra Bjerke i nord til Bryn i sør, fra Løren i vest til Breivoll i øst.

Stort og krevende – Geografisk snakker vi om et område som er på størrelse med indre by innenfor Ring 2. Dette er et stort utviklings område, samtidig er det et krevende område på grunn av transportsituasjonen, som Trondheimsveien og Østre Aker vei. Men området ligger flott til og har et stort potensial, sier de Vibe. Utviklingen av Hovinbyen er ett av tre sentrale elementer i den store kommuneplanen, de to andre er Fjordbyen 2

vestover mot Lysaker og Gjersrud/Stensrud i sørøst. – Hovinbyen og Fjordbyen 2 gir en god balanse, som forsterker transformasjonen både i vest og nordøst. Men det tar nok 20-30 å før alt er ferdig i Hovinbyen, sier etatssjefen. Hovinbyen var sentral ved et eventuelt Vinter-OL til Oslo i 2024. Dette blir det som kjent ingenting av. – Det endrer nok tempoet, utbyggingen tar litt lengre tid, selv om Byrådet ønsker å fremskynde transformasjonen, kommenterer de Vibe. 6. oktober lanserte Oslo kommune en idékonkurranse for planog arkitekt miljøer i hele Norden, der deltakerne skal lage en helhetlig byplan for hele Hovinbyen. Konkurransen skal brukes videre i arbeidet med å følge opp forslaget til ny kommuneplan. - Vi vil følge opp konkurransen med å avholde en internasjonal konferanse til våren. Det skal utarbeides en master-

plan for Hovinbyen, og vi skal ferdigstille veiledende plan for offentlig rom (Vpor, red.anm.), sier de Vibe. Hun sier det er også for tidlig her å snakke om detaljene næringsdelen, fordelingen må skje i sam arbeid med utbyggerne.

Over 100 000? I dag bor det nesten 40 000 innbyggere innenfor Hovinbyen, men det kan bli over 100 000. Hovinbyen er Oslos største utviklingsområde, med potensial for 2,5 millioner kvadratmeter med nærings arealer og hele 27 000 nye boliger. Nærheten til sentrum gjør at Hovinbyen vil være en forlengelse av den tette byen. Området har ifølge Plan- og bygnings etaten et potensial i å binde sammen indre by og Groruddalen. Innen 2022 planlegges det også en jernbanestasjon på Breivoll i den østlige delen av området, i tillegg får alle hovedveier i Hovinbyen et kollektivfelt. Hovinbyen skal også være selvforsynt med butikker, serverings

Mens du venter på at prosjektet ditt skal bli ferdig, har vi ærlige og rimeligere lokaler for deg!

Fordi du synes den nederste fungerer like godt, er du kommet til rett plass!

Topp funksjonalitet, god standard og sentral beliggenhet til lav leiepris.

Det er det du får i Ensjøveien

16-22.

Vis-à-vis T-banestasjonen på Ensjø har vi ledig 250-6000 m2 som passer utmerket til undervisning, kontor, showroom og lager. Eiendommene har meget gode profileringsmuligheter. Lokasjonen er meget sentral med bil, T-bane og Flybussen.

Sabine Jennica Bartler Næringsmegler MNEF 9321 0062 | sb@nai.no

Michael Færden Senior Eiendomsrådgiver 9222 4777 | mf@nai.no

nai.no 2301 1400

130

NE 12 2014

LØREN & HOVINBYEN

Plan- og bygningsetatens leder Ellen de Vibe.

steder og servicetilbud og fungere som et byområde i seg selv. Økern er det største enkeltområdet i Hovinbyen, med potensial for nærmere 900 000 kvadratmeter med nye nærings arealer. – Hva vil du si om utbyggingen av Økern og Ensjø? – På Økern Senter har vi fått til all menn tilgjengelighet gjennom prosjektet, som jeg synes er en god løsning. På Ensjø synes jeg vi har fått til gode løsninger med de private utbyggerne. Deler av prosjekter er godt med tanke på fellesskapets arealer, så Ensjø blir et godt område å bo i, der T-banestasjonen er helt sentral, sier de Vibe.

1400 mål Hele området Hasle Løren/Økern er på ca. 1700 mål. I området rundt Økern-senteret, som er på 138 mål, er det vedtatt totalt 163 000 kvadratmeter BRA, hvorav 55 000 kvadratmeter med forretninger. Et område som også skal transformeres, er området rett nord for Økern senter, langs Økern Torgvei. – Dette området egner seg godt for boliger, kommenterer de Vibe. I området vest for Økern-krysset er transformasjon av området med hoved vekt på boliger allerede godt i gang. En omlegging av veisystemet med Ring 3 gjør ifølge Plan- og bygningsetaten området godt egnet til boligutvikling. Reguleringsprosesser som er på gang, tyder ifølge etaten på at området øst for Økern-krysset transformeres mot en større grad av arbeidsplassintensive

næringer enn hva som ble forutsatt i kom munedelplanen for Økern.

Store planer Oslo Pensjonsforsikring er en av aktørene som har store planer for sin eiendom Lørenfaret 1-3. Målet er å omregulere eiendommen og rive bebyggelsen i Lørenfaret 1 og oppføre ny bebyggelse i 4-10 etasjer med blandet formål: forretning, tjenesteyting, kontor, bevertning. Bebyggelsen i Lørenfaret 3 består av 10 etasjer og 2 underetasjer. Dette bygget kan beholdes og benyttes til bolig eller hotell, forretning, tjenesteyting, kontor, eller rives med tilsvarende nybygg. Foreslått total utnyttelse er 58 000 kvadratmeter bruksareal. Prosjektets hovedhensikt er å legge til rette for «ny og attraktiv bebyggelse med tidsmessige løsninger tilpasset planområdets urbane omgivelser». Oslo Pensjonsforsikring har tre scenarier for utbyggingen. I alle scenar iene er det lagt til grunn en kontordel på 40 000 kvadratmeter. På nedsiden av Økern har Høegh Eiendom startet et omfattende utviklings arbeid på Hasle. Til sammen skal det byg ges ut 140 000 kvadratmeter næringsareal og en rekke boliger. Blant leietakere til nye bygg på Hasle er Aller Gruppen, Bymiljøetaten og Cowi. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon DARK ARKITEKTER

«Dette er et stort utviklingsområde, samtidig er det et krevende område på grunn av transportsituasjonen, som Trondheimsveien og Østre Aker vei. Men det har et stort potensial.»

Kontorsenter for små og mellomstore bedrifter

Kontorsenter for små og mellomstore bedrifter Ulvenveien 75 VALLE HOVIN ULVENSPLITTE

ULV RI

IEN

All Inclusive Office Center 10-3000 kvm kontor i ny oppussede lokaler på Økern

ULVENVEIEN

VEIEN

ULVEN

UL VE

Flotte lokaler fra 10 kvm og oppover med tilgang til felles møterom, kjøkken, lounge mm.

4 min gange

Fast pris per måned som inkluderer: ØS

Leiepris Fellesutgifter herunder vaktmester Strøm Varme Vask av fellesarealer Nytt kjøkken med nye hvitevarer “Multi” kaffe/te maskin Fiber - trådløst Internett

ØKERN STASJON

STEEN & STRØM

ØKERN ST.

RING 3

• • • • • • • •

Du/dere velger størrelsen på kontoret ditt/deres og du/dere leier lokalene så lenge du/dere ønsker (3 mnd. minimum).

ULVENVEIEN 75 - ØKERN Priseksempler: 1-2 personer “Singel Window with the view” NOK 4000 pr mnd inkludert “ALT” 2-4 personer “Double Window with the view” NOK 6000 pr mnd inkludert “ALT” www.u75.no Finnkode: 53780611

Kontaktperson

ØYSTEIN T: 977 27 272 E: ovk@mondrian.no

Denne eiendommen eies og forvaltes av Daimyo

132

NE 12 2014

OSLO NORD

Flere konverteringer Konvertering er stikkordet for utviklingen i Løren- og Økernområdet. Området består av en rekke tidligere industri- og logistikkeiendommer, samt noen gamle kontorbygg, som nå får en ny anvendelse. Som saken med Ellen de

Vibe viser, er stikkordet næringsarealer ut mot de trafikkerte veiene, mens bolig arealene legges i de indre områdene. Næringsarealene på vestsiden av Østre Aker vei vil skjerme bakenforliggende boligarealer, mens østsiden av Østre Aker vei i hovedsak ikke er egen for boliger. Oslo Pensjonsforsikring vil rive bebyggelsen i Lørenfaret 1 og oppføre ny bebyggelse i 4-10 etasjer med blandet formål, forretning, tjenesteyting, kontor,

bevertning. Bebyggelsen i Lørenfaret 3 består av 10 etasjer og 2 underetasjer. Dette bygget kan beholdes og benyttes til bolig eller hotell, forretning, tjeneste yting, kontor, eller rives med tilsvarende nybygg. Foreslått total utnyttelse er 58 000 kvadratmeter bruksareal. Prosjektets hovedhensikt er å legge til rette for «ny og attraktiv bebyggelse med tidsmessige løsninger tilpasset planområdets urbane omgivelser».

133

Hovedstaden Utvikling vil bygge kontor- og logistikkbygg på til sammen ca. 40 000 kvadratmeter i Østre Aker Vei 60. (Ill.: A-Lab arkitekter)

400 leiligheter BAMAs store grossistlager i Økern Torgvei 30 blir historie og omdannes til et stort leilighetsprosjekt. Planområdet er på ca. 30 mål og benyttes i dag til grossistvirksomhet for BAMA Gruppen. Selvaag Bolig har kjøpt tomten for 195 millioner kroner. De politiske myndighetene godtok i vår at planområdet hovedsakelig reguleres til boliger en 6-avdelings barnehage mot

VELKOMMEN TIL TVETEN PARK! Tveten Park er en innovativ kontorpark, totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på tre bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. Næringsparken ligger nær Bryn / Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport. Tveten Park tilbyr arealeffektive og fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfasiliteter som felles kantine med fantastisk takterrasse, inn/ute sykkelparkering med dusjfasiliteter og garderobe. Nybygg - Ole Deviks vei 6 • Ledig areal: kontor ca. 400–2 600 m2 • Både landskap og cellekontor • Store og gode vindusflater

Malling: Øyvind O. Meisingset +47 907 54 597 | om@malling.no

SPG: Nina Sillibakken +47 454 53 762 | nina@spgroup.no

et friområde i nordvest. Det blir videre noe arealer til næring og tjenesteyting. Maksimal BRA er satt til 35 000 kvadratmeter over terrenget, hvorav 33 000 kvadratmeter til boliger, minimum 1050 kvadratmeter til barnehage og maksimalt 700 kvadratmeter til næring og bevertning. Selvaag har underskrevet en avtale med Betonmast for oppføring av ca. 400 leiligheter på tomten til en verdi av 920 millioner kroner. Adm. direktør Baard

134

NE 12 2014

OSLO NORD

Schumann i Selvaag Bolig regnet i vinter med at byggestart vil skje i andre kvartal 2015. Skanska vil konvertere den gamle industrieiendommen Peter Møllers vei 15 til boliger. Området består i dag av nærings bebyggelse i 2-3 etasjer. Planområdet er totalt på i overkant av 8 mål. Skanska Bolig vil nå føre opp 15 000 kvadratmeter med boliger og 5230 kvadratmeter under terrenget til 128 parkeringsplasser. Den nye reguleringsplanen av Peter Møllers vei 15 skal danne grunnlaget for utbygging av tre boligblokker med drøyt 170 leilig heter og underjordisk parkeringskjeller.

Seks boligblokker Fazenda vil gjøre om eksisterende kontorbebyggelse i Sinsenveien 45-49 til seks boligblokker med til sammen ca. 385 leiligheter, en barnehage, samt næringsog servicearealer på inntil 1400 kvadratmeter BRA. Maksimal utnyttelse er 34 000 kvadratmeter BRA, i tillegg kommer 14 750 kvadratmeter med arealer under bakken. Bygningshøydene blir ifølge planforslaget mellom fire og ni etasjer. Planog bygningsetaten har imidlertid ikke anbefalt planforslaget og fremmet et eget alternativ, der maksimal utnyttelse er på 31 500 kvadratmeter BRA. Disse arealene skal fordeles på syv boligblokker med maksimalt åtte etasjer. Etaten vil i tillegg plassere nærings- og servicearealene mot Sinsenveien. Ellers pågår det en rekke prosjekter i tilknytning til Østre Aker vei. Winta

Eiendom og FG Eiendom solgte i februar hovedkontoret til Siemens i Østre Aker vei 90 til amerikanske W.P. Carey for 520 millioner kroner. Men fortsatt gjenstår det mye utvikling i den såkalte Oslo Business Park. Parken består av ti bygg fordelt på tre felt, der det kan utvikles om lag 75 000 kvadratmeter. Utviklingen vil skje over flere år fremover. Litt lengre ned mot Økern, i Østre Aker vei 60, vil Hovedstaden Utvikling bygge kontor- og logistikkbygg på til sammen ca. 40 000 kvadratmeter. I dag fungerer eiendommen som sentralverksted for tekniske etater og bygningsm assen brukes i hovedsak av Oslo Vei. Den foreslåtte bebyggelsen forventes å skjerme boligene i området fra støy og noe forurensing fra Østre Aker vei.

meter i Østre Aker vei 24C, fordelt på 25 000 kvadratmeter over bakken og 10 000 kvadratmeter under bakken. Eiendommen ligger tvers overfor Hotel 33 og ikke langt fra Økern Senter. Avhengig av størrelsen på første leietaker, starter utbyggingen av Østre Aker vei 24 C i ett, to eller tre byggetrinn. Det blir egne bygg/enheter i størrelsen 6000 kvadratmeter. I Persveien 28, ikke langt fra Ulvensplitten, er planene til Fabritius Gruppen et nytt kontorbygg på 4430 kvadratmeter og et lagerbygg på 4100 kvadratmeter. Persveien 28 er et prosjekt som kombinerer en total rehabilitering av et eksisterende kontorbygg og et nybygget lager som knyttes sammen med et felles inngangs parti.

Brobekkveien 80 35 000 m2 Fabritius Gruppens store prosjekt sammen med Storebrand Livsforsikring er en transformering av Ulven-området, en utbygging som vil foregå i 10-20 år. Områdets tomteareal er på totalt 150 mål, og utnyttelsesgraden vil bli 200–250 prosent. Hele 300 000 kvadratmeter vil bli utviklet til næring, der 20 000 kvadratmeter utvikles til plasskrevende storhandel og ca. 10 000 kvadratmeter til nærservice, eksempelvis dagligvareforretning, bakeri, frisør, tannlege osv. Prosjektet omfatter også 600–1200 boliger. Datterselskapet Ulven AS ønsker å føre opp til sammen 35 000 kvadrat

Fabritius er også involvert i utviklingen av Brobekkveien 80, som består av flere bygg opp, blant annet et kombinasjonsbygg på 6700 kvadratmeter – B18. Union Eiendomskapital kjøpte tidligere i år Bygg B16 for 108 millioner kroner. Lengre frem i tid har vi Oxer Gruppens utvikling av Kabelgata 1-39, som har et utviklingspotensial på 55 000 kvadratmeter. Eiendommen ligger i Økern Næringspark, på østsiden av Østre Aker vei. Her foreligger det innsendelse av nye regulering, som for tiden er under vurdering. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

E I E L L I T R E G A L 2 M 0 6 6 . IE E L 2 S GTID K

LA / T OR

Lager med tilhørende kontor til leie sentralt på Kalbakken Peter Henrik Svarstad Telefon: 93 22 35 55 Epost: phs@lundgruppen.no

• Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/ Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold. • Stort lager med god takhøyde (ca. 2.500 m2), samt kontordel på 160 m2 som holder god standard. • Lager har 3 stk. justerbare lasteramper. • Ca 2.500 m2 lager på et plan. ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for “tørr” og låst lasting/lossing. • Rikelig med parkering for ansatte og besøkende. • Eiendommen har potensial for betydelig utbygging av ytterligere kontor dersom leietaker har behov for dette i tillegg til gjeldende kontor/sosiale rom. • Attraktivt næringsområde med blant annet Vin huset, IKEAs hentelager, DHL, Camfill, Norges gruppen, Tine m.fl. i nabolaget. Betydelige logistikkfunksjoner i umiddelbar nærhet i Grorud dalen. • Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.

136

NE 12 2014

LILLESTRØM

Kan bygge ut 2 900 000 m Lillestrøm kan tåle en utbygging på 700 000–900 000 kvadratmeter i sentrumsnære områder i årene som kommer. Den gamle industribyen står foran en omfattende transformasjon. NæringsEiendom har tatt turen til Lillestrøm for å høre om utbyggings planene og visjonene Skedsmo kom mune har for byen fremover. Lillestrøm er topografisk flat og ganske åpen, preget av småhusbebyggelse, et nokså lite sentrum og industriarealer som til

dels står tomme og som nå skal utvikles. Lillestrøm er kjent for gigantiske Norges Varemesse, litt sør for sentrum ved fylkesvei 159 østover, men det er først og fremst i Lillestrøm sentrum at tingene skjer. Først ute er kvartalene øst for Storgata. Som for andre byer handler det i stor grad om en knutepunktutbygging rundt togstasjonen. – Vi anslår utbyggingspotensialet til totalt 700 000-900 000 kvadrat meter, hvorav halvparten av dette vil være i gangavstand fra stasjonen, det vil si 700 meter. Det blir en blanding av boliger, kontorer og handel, sier planog næringssjef Andres Bjørnnes i Skedsmo kommune til NæringsEiendom. Kommunen har for tiden en kom muneplan ute på høring, som skal gjelde for planperioden 2015–2026. Planen spikres nå på nyåret.

Politisk enighet – Det er en bred politisk enighet om områdereguleringsplanen for Lillestrøm

øst, selv om man diskuterer høyder. Men allerede neste år kan man starte ut byggingen av Jernbanetomta (se under sak, red.anm.), sier Bjørnnes. Langs den sentrale Storgata viser kommuneplanen en bred transformasjons korridor opp mot Kjeller. Ved en frem tidig utvikling av Kjeller flyplass er det ifølge planog næringssjefen et samlet utbyggingspotensial på 1500 mål. Kjeller er en sentral del av Lillestrøm, med ca. 5000 ansatte innenfor forskning, utvikling og undervisning. – Høgskolen i Oslo og Akershus på Kjeller vurderer en mulig flytting inn til Lillestrøm sentrum. Vi har også plass til et eget hovedkontor i sentrum, og Høgskolen kan være aktuell for ett av kvartalene som er under regulering. Det er en betydelig knoppskyting fra insti tuttene på Kjeller, som er landets mest suksessfulle inkubator, og vi håper at flest mulig av de mindre bedriftene på Kjeller vil finne det attraktivt å etablere seg i Lillestrøm sentrum, sier Bjørnnes.

137

Kvartal 8. (Ill.: Snøhetta arkitekter)

En overordnet føring for utviklingen i regionen, er det store plansamarbeidet mellom Oslo og Akershus. Skedsmo kommune har også et samarbeid med syv kommuner på Nedre Romerike gjennom Samarbeidsrådet for Nedre Romerike. Det er et politisk/strategisk samarbeidsorgan for kommunene, samt Akershus fylkeskommune. Sentralt i utviklingen er at kommunene og fylkes kommunen prioriterer utvikling av Lillestrøm, Strømmen, Kjeller (LSK...) som et bysentralt område.

Stor byutvikling – Ja, det blir en stor byutvikling i dette området. Vi prioriterer Lillestrøm sentrum, Strømmen og Kjeller i kom muneplanen og som nevnt i første rekke arealer i gangavstand fra stasjonen. En del av arealene i Lillestrøm er regulert, mens mye er under regulering eller vil bli regulert de nærmeste årene, sier Bjørnnes. – Hvilke typer virksomhet ønsker dere primært å tiltrekke dere?

– Vi skal ha kunnskapsbaserte næringer. På Kjeller har vi mange teknologibedrifter, og vi har tre videre gående skoler i Lillestrøm, Høgskolen i Oslo og Akershus er her, i tillegg en avdeling i kombinasjon av Universitetet i Oslo og NTNU der man kan ta en ph.d. Det har flyttet inn mange yngre fra Oslo de seneste årene, slik at det har vært en nedgang i gjennomsnittlig alder i Lillestrøm. Vi har også økt sysselsettingen innenfor handel og service, og jo mer næringsvirksomhet vi kan få, desto bedre, svarer plansjef Torild Fagerbekk. – Vi skal vokse innenfra og ut og prioriterer næringsutvikling, og vi vil legge til rette for kontorer i sentrum, der vi transformerer industriarealer til næringsarealer. Lillestrøm sentrum har arealer som skal rives og transformeres. Det blir en bred korridor opp mot Kjeller som skal åpnes opp for transformasjon, men vi får også en transformasjon vest for Rådhuset her i Jonas Lies gate. I tillegg må det være bygninger rundt næringene

som etablerer seg her som skaper liv, som butikker og restauranter, fortsetter hun.

Ny bydel Både Weber Leca og Dynea har hatt virksomhet ved Fylkesvei 159, rett sør for sentrum bortenfor Norges Varemesse. Dette er tidligere industriområder som står foran en transformasjon, begge sel skapene skal avvikle virksomheten. Leca leter etter en ny bruk av tomten, mens Dynea-tomten er eid av Aspelin Ramm, og her går det mot en større utvikling. – Vi fleiper med at Aspelin Ramm skal bygge et nytt Tjuvholmen, men de vil ut vikle en bydel på lengre sikt med boliger og servicetilbud, sier Fagerbekk. Med etablering av Gardermobanen er Lillestrøm stasjon ifølge Bjørnnes blitt den tredje mest trafikkerte togstasjonen i Norge etter Oslo S og Nationaltheatret. – Lillestrøm stasjon har fire-fem spor, og det er flere spor enn det er på Skøyen. Det er et trykk på Lillestrøm for å utnytte dette nasjonale anlegget mer, og vi har en

138

NE 12 2014

LILLESTRØM

Jernbanetomten. (Ill.: LPO Arkitekter)

fantastisk infrastruktur her i forbindelse med Gardermoen. I tillegg har Lillestrøm en svært travel bussterminal, og veldig mange av de jobbreisende benytter kollektivtransport, sier Bjørnnes. – Hvordan er kravene om parkerings dekning i sentrum? – Det er en norm om krav til maksimal parkeringsdekning ut fra næringsarealet, og vi har en trafikkutfordring i Lillestrøm sentrum, erkjenner Bjørnnes. – Vi ønsker derfor en firefelts vei fra øst til vest mellom Nittedal og Fetsund og fra Kjeller helt frem til Olavsgaard. Målet er å sluse gjennomgangstrafikken rundt sentrum. Dessuten ønsker vi en sterk kollektiv korridor langs bybåndet Kjeller, Lillestrøm, Strømmen og Ahus, helst en bane som kan gi et eksklusivt tilbud rettet mot de som jobber langs strekningen.

I støpeskjeen Torild Fagerbekk sier at når det gjelder infrastrukturbidrag, forholder kom munen seg til de enkelte tilfellene. – Ja, det er litt individuelt, vi er i støpeskjeen her, men vi har benyttet oss

av utbyggingsavtaler. Vi ser imidlertid at på Kjeller må kommunen sterkere inn, sier hun. Reguleringsprosessen av eien dommer i Lillestrøm sentrum, tar ifølge plansjefen noe avhengig av prosjektet ca. halvannet år. OBOS og COOP utfordrer altså som undersaken viser høydebestemmelsene ved utvikling av Jernbanetomta. – Men vi har løst opp på høyde bestemmelsene. Høydene i Lillestrøm har tradisjonelt vært fire til seks etasjer, men vi må bygge tettere og høyere. Vi skal imidlertid ha kvalitet på bakkeplan, sier Fagerbekk. Mange i Lillestrøm handler naturlig nok på Strømmen Storsenter, 5–10 minutter unna med bil, men de senere årene er det kommet mer handel og en del restauranter og kafeer i sentrum av Lillestrøm. – Vi skal utvikle møteplasser i sentrum og skape aktiviteter utover arbeidstid, få det mer urbant, det er det vi ser etter, sier Bjørnnes, og trekker også frem kulturog kinotilbudet i den sammenheng. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Skedsmo kommune Skedsmo kommune har i dag 51 000 inn byggere og en arbeidsstyrke på 30 000 personer. Daglig pendler det ut snaue 17 000 arbeidstakere fra kommunen, hvorav 10 000 til Oslo, mens innpendlingen ligger på 18 400. Antall arbeidsplasser i kommunen har ifølge Bjørnnes økt med 30 prosent siden 2000. Befolkningsveksten i kommunen de seneste årene har på 2 prosent, noe kom munen også legger til grunn i kommune planen frem til 2026. – Vi opplever både økt innflytting og innpendling fra Oslo, sier Andres Bjørnnes. Lillestrøm har i dag om lag 20 000 innbyggere, hvorav 14 000 i selve byen. Store bedrifter i Lillestrøm er Norges Varemesse, Dynea Industrier, Leca, Roma Mineralvann, LillestrømBanken og TNT Norge AS. Industrien er i tilbakegang, og industritomter sentralt i byen står ifølge Bjørnnes overfor en transformasjon til boliger og kontorer.

Deloitte

har eiendomsadvokater

i mer enn 50 land – som ledes fra Norge Thorvald Nyquist Head of Global Legal Real Estate Ranked in Chambers & Partners | Legal500 | Who’sWhoLegal www.deloitteadvokatfirma.no

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.no for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. © 2014 Deloitte AS

140

NE 12 2014

LILLESTRØM

Flere store prosjekter Flere store prosjekter er i ferd med å realiseres i Lillestrøm sentrum. For det største prosjektet er det etter all sannsynlighet byggestart neste år. Det er utvikling av den såkalte Jernbanetomten, som ligger sør for jernbanestasjonen. Tomten har i lengre tid stått ubebygd og er benyttet som parkeringsplass. Eiendommen var eid av Coop Norge Eiendom AS, som nå deler eierskapet av selskapet Jernbanegata Lillestrøm AS med OBOS Forretningsbygg AS. Eiendommen er i dag regulert til forretninger, kontor og bolig. I kommune planen til Skedsmo kommune er området avsatt for tjenesteyting, kontor, bevert ning og forretning. Totalt areal innenfor planområdet er ca. 17 mål. OBOS Forret ningsbygg skriver i rapporten for tredje kvartal at reguleringsplanen området ble godkjent i juni. Prosjektet med boliger, kontor, hotell, forretninger og garasje er på til sammen 45 000 kvadratmeter og kan altså få byggestart i 2015. Tomtens beliggenhet er ifølge arkitekten LPO «godt egnet for hotell og bymessige funksjoner som utnytter nærheten til togstasjonen». I henhold til kommuneplanen bryter bygget

de generelle høydebestemmelsene i Lillestrøm sentrum, men LPO hevder at beliggenhet og eksponering kan forsvare bebyggelse med høyder og tidstypisk arkitektur som kan betegnes signalbygg.

Kvartal 8 Eiendomsutvikleren Lillestrøm Delta er sentral i det som nå skjer i Lillestrøm sentrum. Lillestrøm Delta vil blant annet bygge ut Kvartal 8 i sammen med samarbeidspartnere. Bak Lillestrøm Delta, står Lillestrømbanken, Romerike Utvikling og Øie Eiendomsutvikling (Per Berg). Torvet skal bli byens mest sentrale punkt, både kulturelt og kommersielt. Prosjektet vil bestå av næringsbygg, hotell og boliger. Kvartalet er ment å skape 500–600 arbeidsplasser i Lillestrøm og tiltrekke nye bedrifter til stasjonsbyen. Forventet byggestart er andre. Halvår 2015, og byggeprosessen antas å ta fra 18–24 måneder. I hele kvartalets tre første etasjer skal kjøpesenteret Lillestrøm Torv inn. Steen & Strøm har allerede en inten sjonsavtale med utbygger. Kontordelen blir på 8000 kvadrat meter og ender i et ti etasjes tårn mot rundkjøringen i Solheimsgata. I tillegg vil utbyggingen omfatte 70 leiligheter, som i hovedsak vil vende seg mot Storgata og Vollgata. – Dette prosjektet tror vi kan gi Lillestrøm et nytt innhold, samtidig er det tuftet på de kvalitetene vi har sett byen

har, sier arkitekt Eli Synnevåg i Snøhetta til Romerikes Blad.

Nytt hovedkontor Felleskjøpet flytter sitt hovedkontor fra Schweigaards gate 34 og får et nytt hoved kontor på 6000 kvadratmeter i Depot gata 22, som ligger mellom Nitelva og Jonas Lies gate, ikke langt fra Lillestrøm Torv. Bygget føres opp av eiendoms utvikleren Lillestrøm Delta AS, et selskap som er heleid av Lillestrøm Sparebank AS. Ett av hovedmålene med det nye hovedkontoret er å øke effektiviteten og redusere kostnadene. Snøhetta er arkitekten bak det nye hovedkontoret. Tanken er å synliggjøre Felleskjøpets verdier i utformingen, og bygnings volumet skal utformes på en slik måte at det skal brytes opp i vinkler, som gjør at det forandrer seg når man beveger seg rundt det. Det gjelder både på avstand og på nært hold. Plantax AS ønsker å bygge et nytt kontorbygg i sentrum av Lillestrøm. Selskapet eier tomter i Lillestrøm og på Skedsmokorset. Nå vil Plantax føre opp et kontorbygg i Solheimsgata 21 ved siden av Lillestrøm torv. Bygget ferdigstilles vinteren 2015 og blir på 13 780 kvadrat meter BTA, fordelt på syv etasjer, i tillegg til parkering i underetasjen. Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

OBOS BYGGER STORT

PORTALEN - LILLESTRØM Jernbanegata

Areal: 240 m² - 16 000 m² Vi bygger et flott kontorbygg på en av Lillestrøms mest attraktive tomter like ved jernbanestasjonen. Kontorbygget blir på hele 10 etasjer og får et særpreget uttrykk. Det bygges kontoretasjer fra ca. 740 til 2100 kvm. Bygget får et moderne uttrykk og vil bli et signalbygg med lyse effektive arealer. Parkeringskjeller for biler og sykler. Sammen med kontorbygget blir det oppført 2 boligblokker, et hotell samt en stor dagligvareforretning.

LPO Arkitekter har lagt vekt på løsninger som muliggjør båre cellekontorer og åpne kontorlandskaper. Kun 11 min. med tog til Oslo, 22 min. til Gardermoen. Innflytting i 2017.

RYEN - PROFILERT KONTORBYGG Byggveien 8 Areal: 8 000 m² Meget profilert kontorbygg på totalt 8.000 kvm moderne kontorlokaler av høy standard. Eiendommen får en dynamisk form med et moderne uttrykk. Det er lagt stor vekt på miljøskapende løsninger. Vi kan tilby parkering og lager i byggets kjelleretasjer. Nær Ring 3 og en unik eksponeringsmulighet. Det er 2 min. å gå til T-bane og bussholdeplass. Det tar deg 6 min. å kjøre til Oslo S. Buss til Gardermoen på under en halv time. Planlagt byggestart i 2015.

Kontakt: Hans Petter Hauge epost: hans.petter.hauge@obos.no telefon: 22 86 55 06 / 909 12 267

OBOS Forretningsbygg AS – Hammersborg torg 1 – Tlf: 22 86 59 00 – www.ofb.no

S G N NÆRI OMMER EIEND utg. 12 2014

Nord – Oslo e ik r e Rom

lder et inneho ommer tgaven d u n e ie n e n De av våre r utleie. utvalg fo variert lg og lokaler for sa

GATA IBERG

RDEN”

RUDGÅ

2 “TÆ

TIL LE

EIM

JESSH M

K CA 240 R KONTO

oldet leieforh følger lasser i  3 p-p e ietak re lerte le heim veletab t i Jess re id le m F  e mmen ggend  Beli eiendo g m arkerin sentru kaler lo gjestep e lig e m g dt ed yg o h G g  o et lyse nds7  Meg åpne la wc, r: 1410 dragsn g, ontorer,  Opp av div. k /egen balkon r tå s e B m  øterom kap, m mm kjøkken

K KONTA

stad d Sme Gunhil 7 6 3 908 76 real.no d@ gunhil

VINGE

HVAMS

TIL LE

KONTA llejon, ce reseps iv. sosiale d e m m, d ndelt Aursøy Eivind g  In ntorer, møtero ed stor spise åkjørin m o 300 k /p n 9 e v3 k a k mm 900 kjø rett ved soner, lles toaletter real.no er ggende m eivind@ 5 p-plass , fe rd 1  Beli s a l s d ti la n n va p a in H å av od st ie m g le g va r o H til E6 p fo v å het sentati inalen p  Mulig et repre l ssterm  Meg på innti vei til bu  Kort 8 okaler 1 l.no 1 rl 4 to 1 n r: o A ww.rea  K dragsn l.no - w kvm BT  Opp på hhv st@rea ca. 636 arealer rmapo 2 fi l : ti il a s E-m dele kvm  Kan 7651 | og 216 x: 6791 ca. 420 50 - Fa

HVAM/ MO SKEDMS 636 KV R KONTO

, P.b

ien 112

lheimve

AS, So

91 76

: 67 g | Tlf

rensko

71 Lø 322, 14

REAL Næringsmegling AS ønsker alle forretningsforbindelser en God Jul og et Godt Nytt År

Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss! Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

Fra 01.01.2015 ønsker vi velkommen til våre nye lokaler på kontorsenteret til Olavsgaard Hotel på Hvam. Adresse: Hvamstubben 17, 2013 Skjetten.

144

NE 12 2014

JUSS UTVIKLING

Momssjokk for «eplehageutviklere»

«Amatører» som blir med på utviklingsprosjekter og tar en aktiv rolle for å lære, risikerer en betydelig momssmell. Det er de såkalte uttaksreglene ved opp føring av bygg i egen regi som kan koste dyrt for typiske eplehageutviklere og investorer i utviklingsprosjekter på fjellet. Partner og advokat Marianne Brockmann Bugge i Advokatfirmaet Harboe & Co forteller at en konsekvens av disse reglene er at en person som i utgangspunktet er ukyndig innenfor eiendomsfaget og

som tar permisjon for å være med på et utviklingsprosjekt, risikerer momssmell dersom han tar en aktiv rolle i prosjektet. Dette gjelder selv om han bare er med for å følge prosjektet og lære underveis. – Jeg og min kollega Ida Johanne Holm Espenes var nylig på et frokost seminar hos Skatt Øst. Der tok de tak i uttaksreglene for merverdiavgift ved opp føring og utvikling av bygg i såkalt egen regi. Dette er, og har vært et satsnings område for Skatt øst det seneste året og vil være det også i 2015. De aktuelle ut taksbestemmelsene går ut på at virksom heter som driver med utviklingsprosjekter innenfor næringseiendom og boliger for salg eller utleie, skal uttaksberegne, det vil si beregne merverdiavgift av, egen og ansattes innsats i virksomheten. At det betales skatt og arbeidsgiveravgift av lønnen, er med andre ord ikke nok,

bedriften må også beregne merverdiavgift av den innsatsen som legges ned i tilknytning til utviklingsprosjektene selskapet eier, sier Brockmann Bugge til NE nyheter. Hun forklarer at utgangspunktet er at salg og utleie av fast eiendom etter merverdiavgiftslovens paragraf 3–11 er unntatt merverdiavgift. – Dette betyr at selger eller utleier ikke skal beregne utgående merverdi avgift på salgsvederlag eller husleie, og at selger/utleier ikke har fradragsrett for inngående merverdiavgift på kostnadene knyttet til salget eller utleievirksomheten, sier Brockmann Bugge. Men et unntak i merverdiavgiftslovens paragraf 3–26 kan skape problemer. Der står det at «Det skal beregnes merverdiavgift når næringsdrivende tar i bruk varer og tjenester i virksomhet med oppføring, oppussing, modernisering mv. av bygg

FAGLIG TYNGDE Ida Johanne Holm Espenes i Advokatfirmaet Harboe & Co.

HØY SERVICEGRAD

Ro Sommernes ble i 2014 rangert av de anerkjente internasjonale rankingbyråene Legal 500 og Chambers som et av de beste advokatbyråene i Norge, særlig innenfor eiendom og restrukturering/insolvens. Ro Sommernes er et advokatﬁrma i vekst med ca. 40 medarbeidere. Våre mer enn 25 dyktige advokater bistår jevnlig mange av aktørene i norsk næringsliv. Marianne Brockmann Bugge i Advokatfirmaet Harboe & Co.

Firmaet er et spesialisert nisjeﬁrma med særlig kompetanse innenfor • Selskapsrett • Transaksjoner • Fast eiendom • Entreprise

• Insolvens og restrukturering • Tvisteløsninger • Arv- og skifte

Ro Sommernes holder til i moderne lokaler rett ved Rådhuset.

Fridtjof Nansens plass 7, Oslo, Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-post: mail@rosom.no www.rosom.no

146

NE 12 2014

JUSS UTVIKLING

Uttaksreglene for merverdiavgift ved oppføring og utvikling av bygg i såkalt egen regi er, og har vært et satsningsområde for Skatt øst det seneste året og vil være det også i 2015.

eller anlegg for salg eller utleie, herunder byggeledelse, byggeadministrasjon og annen administrasjon av slike arbeider, og det drives slik virksomhet bare for egen regning.» Denne bestemmelsen gjelder nærings drivende som kun omsetter eller leier ut fast eiendom i egenregi, det vil si som ikke er registrert i MVA-registeret for bygge- eller entreprenørvirksomhet. Næringsdrivende får en registrerings plikt for uttaket og rett til fradrag for inngående moms på anskaffelser som er uttakspliktig (egne arbeider). Det foreligger dessuten en tilnærmet lik uttaksregel for momsregistrerte byggevirksomheter som i tillegg omsetter bygg i egen regi (typisk entreprenører) i merverdiavgiftslovens paragraf 3–22 annet ledd. – Begrunnelsen for reglene er at man ikke skal favorisere oppføring av bygg i egen regi for salg og utleie i forhold til andre som må kjøpe byggetjenester som inneholder merverdiavgift, sier advokat Ida Johanne Holm Espenes. Det skal ifølge Harboe-advokatene beregnes uttaks-moms på fysiske tjenester som den næringsdrivende selv eller dens

egne ansatte utfører på bygget, som for eksempel taktekking, maling og muring. Det skal også beregnes uttaksmoms på byggeledelse og byggeadministrasjon, eksempelvis arbeid med å skaffe tomter, planlegging, regulering, prosjektering, innhenting av anbud osv. Det er her den såkalte «hobbyutvikleren» kan gå på en smell. Selv om han ikke har særlig kompetanse innenfor byggeledelse og byggeadministrasjon, risikerer han at det blir uttaksmoms hvis han er med på sentrale møter for å følge med på prosessen eller lære av den. – Et tomtesalg alene omfattes imidler tid ikke av bestemmelsen. Dette gjelder også «ferdig utviklede» tomter, forutsatt at tomten selges før det utføres fysiske byggearbeider. I den forbindelse kan det være verdt å ta med seg at avgiftsmyndig hetene har akseptert at eiendomsutviklings prosjekter splittes i to selskap, hvor det ene driver med tomteutvikling og det andre med byggearbeider. Selskapet som kun driver med tomteutvikling, vil dermed unngå uttaksplikt for arbeider med utvikling av tomten, sier Holm E spenes. – Plikten til å beregne merverdiavgift på uttak ved nærmest enhver innsats i

bygge- og utviklingsprosjekter, er det veldig mange som ikke er klar over. Det er Skatt øst sin erfaring, og en erfaring vi deler fra konkrete saker vi har hatt. Enkelt sagt tenker mange klienter at de kun jobber med salg av fast eiendom som er utenfor momsområdet, og er ikke kjent med de aktuelle uttaksbestemmelsene. Videre tror mange som kjenner noe til regelverket, at den kun gjelder fysiske byggearbeider og ikke annen deltakelse i prosjektet som for eksempel ren admin istrasjon og/eller byggeledelse. Slik er det imidlertid ikke, sier Brockmann Bugge. En aktiv eier som tar ut lønn, vil automatisk omfattes av uttaksplikten. Men dersom vedkommende ikke tar ut lønn er det mer uklart om arbeidet er omfattet av bestemmelsen. – Vi mener det er et vilkår at vedkom mende tar ut lønn, men det er risiko for gjennomskjæring eller for at avgifts myndighetene foretar en utvidende fortolkning av ordlyden, slik at arbeid utført av aktiv eier omfattes av bestem melsen, sier Holm Espenes. Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

På tide med nye, smarte og sultne advokater?

Vi har styrket staben med 7 nye advokater spesialisert på eiendom og sultne på nye oppdrag innen transaksjoner, utleie, utvikling og entreprise. Kontakt oss, så finner vi ut hvordan vi best kan hjelpe deg med å skape verdier.

www.raeder.no

Advokatfirma Ræder DA • Henrik Ibsens gate 100 • 0230 Oslo • post@raeder.no

IKKE ALLE VÅRE 5.000 EIENDOMMER HAR EGEN KAFFEBAR Les mer om en av norges mest spennende eiendomsaktører på telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created