UNION Markedsrapport Q2

isk profil 2010

Markedsrapport Vür 2012 Porteføljene spisses

1

Et komplett eiendomshus UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 45 mrd, og de tre siste årene har vi leid ut 230 000 m . På vegne av investorer, forvalter vi næringseiendom for NOK 9 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet.

UNION Gruppen CEO Øystein A. Landvik 100 % eid av fem partnere – Totalt 50 ansatte Analyse

UNION Norsk Næringsmegling Trond Aslaksen

Transaksjon

Utleie

UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen/Lars Even Moe

Kapitalforvaltning

Eiendomsforvaltning

Investorservice

UNION Corporate Terje Nesbakken/Hroar Nilsen

Corporate Finance

Equity Sales

22

Innhold 1. Konklusjoner

Side 4

2. Leder

Side 5

3. Makro

Side 6

4. Transaksjonsmarkedet

Side 10

5. Avkastning på investeringer i næringseiendom

Side 12

6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum

Side 14

7. Bergen, Trondheim og Stavanger

Side 28

8. Handel, hotell, logistikk og bolig

Side 31

9. Ansatte i UNION Gruppen

Side 35 33

Konklusjoner – mai 2012 Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Så langt i år har transaksjonsmarkedet vært preget av flere milliardtransaksjoner, mer selektive kjøpere og mange investorer med kjøpslyst som har hatt utfordringer med å finne objekter med de riktige karakteristika – herunder eiendommer med lange og sikre leiekontrakter (se mer om etterspørselsmønstrene på side 11).

Vi har registrert 35 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år for til sammen ca. NOK 17 mrd. og ytterligere drøye NOK 2 mrd. i DD. Volumet målt i verdi er over dobbelt så høyt som per medio mai i fjor, men antall omsetninger er på linje med fjoråret.

Vi vurderer nivået for prime yield til å være stabilt og i intervallet 5,25 til 5,50 % (se side 10).

Gjennom høsten i fjor ble det generelt en økende yield-spread mellom antatt spesielt trygge objekter og ordinær eiendom. Både bankene og investorene vurderer risiko generelt, og særlig beliggenhet, hakket strengere enn for ett år siden.

Gjennomsnittstransaksjonen har det siste halvåret hatt en nettoyield på 6,7 % (flere lav-yield omsetninger), et brutto yield-gap på 3,6 % og et yield-gap etter bankmargin på 1,45 %.

Renteutviklingen fortsetter å ”trosse” bankenes prognoser, sentralbanken venter uendret styringsrente gjennom 2012 og 10-års swaprente er per 16. mai på rekordlave 3,32 %.

Lavt rentenivå og høy kostnad for å bryte fastrenteavtalene gjør at flere ”naturlige salgsobjekter” ikke blir omsatt.

Selskapsobligasjoner har i stigende grad blitt en konkurrent til investeringer i næringseiendom. Det er likevel fortsatt generelt god interesse, og vi har registrert hele 100 ulike kjøpere de siste 12 mnd.

Totalavkastningen på næringseiendom ble i fjor på 7,4 % i følge IPD. Makroutviklingen, kombinert med leieprisvekst i bl.a. kontorsegmentet, sannsynliggjør at totalavkastningen blir høyere i år.

Utleiemarkedet kontor – Oslo, Asker & Bærum Netto arealabsorbsjon har hatt en stigende kurve de siste to årene.

Nivået i fjor ble på 110.000 m og 12-mnd. tendensen per april er på ca. 135.000 m .

Fra inngangen til 2012 har antall ledige lokaler blitt redusert fra 745 til 729 per april. Litt større areal i de ledige lokalene gjør at kontorledigheten likevel har økt fra 6,9 % til 7,0 %.

Tross god etterspørsel venter vi at kontorledigheten stiger til snaue 8 % ved utgangen av året som følge av ekstraordinært høyt volum ferdigstilte nybygg i år. Lokalene som fraflyttes er i høy grad lagt ut i markedet allerede. Vi venter svakt synkende ledighet fra 2013.

Næringslivet er generelt preget av positivitet og det ventes raskere sysselsettingsvekst i Oslo. Leiekontraktene som signeres nå har et signifikant høyere snittareal enn i 2009 da usikkerheten var høy.

Leieprisene i nye kontrakter steg med 5 % i snitt i fjor til kr. 1.633 pr. m /år ekskl. mva. og felleskostnader. Nivået fremkommer av UNION Gruppens beregninger på data fra Eiendomsverdi Næring som igjen er basert på hele 789 kontrakter fra 2011. Tendensen per første kvartal i år var fortsatt stigende.

Vi venter 4-5 % årlig vekst i leienivåene, klart mer enn KPI. Sentrale forhold som bidrar til høyere kvadratmeterpriser omfatter flytting til mer arealeffektive eiendommer, at leietagerne tenderer til å prioritere attraktiv standard og beliggenhet fremfor lavest mulig pris, at leiekontraktene som løper ut i snitt har et stigende nivå og at det er et begrenset utvalg av større eiendommer. Over tid vil økende byggekostnader fremtvinge høyere nivåer i potensielle nybygg.

Leieprisveksten har særlig vært synlig i sentrumsområdene inkl. CBD hvor ledigheten er under 5 %. Mange eiendommer er fortsatt ”tunge” ut fra beliggenhet, men vi legger til grunn at den generelle leiepristendensen ”svak vekst” nå er i ferd med å spre seg til hele Oslo.

44

Leder Porteføljene spisses Flere av eiendomstransaksjonene i dagens marked reflekterer et ønske om å spisse porteføljene. Vi er i ferd med å få mer rendyrkede aktører som konsentrerer seg om utvalgte satsningsområder hvor man søker å bygge styrke og grunnlag for langsiktig verdiskapning.

Under oppgangsårene 2004 til 2007 ble det etablert en lang rekke eiendomsfond, syndikater og eiendomsselskap. Etterspørselen etter eiendomsinvesteringer var høy og likeså viljen til å ekspandere. Mange hadde et åpent sinn i forhold til vide strategier, og investeringer i land og markeder hvor man ikke hadde erfaring. I et oppadgående marked, med lav arealledighet, gikk utleiearbeidet ofte enkelt og mer fokus ble skjøvet over på det finansielle på bekostning av tradisjonell eiendomsdrift.

På 70- og 80-tallet var det populært i næringslivet i Norge og internasjonalt å bygge opp konglomerater for å spre risiko. Utover på 90-tallet ble denne strategien forlatt til fordel for mer konsentrasjon om høyere volum i færre virksomhetsområder. Erkjennelsen bestod i at man ikke kan være best på alt, og dessuten nødvendigheten av å skape konkurransefordeler gjennom skala og dybdekompetanse. Denne tankegangen er i ferd med å slå mer rot innen næringseiendom. Mange eiendomsinvesteringer fikk som kjent en ”uheldig utvikling” i kjølevannet av finanskrisen og mange aktører har vært gjennom strategiprosesser. Man har forsøkt å identifisere kjernekompetanse, og ikke minst hvordan man skal skape konkurransefortrinn og økt lønnsomhet. Som regel har resultatet vært at man har valgt en form for snevrere investeringsfokus, og i flere tilfeller økt vekt på en organisasjon som kan drifte og utvikle eiendommene.

Enkelte selskaper har for eksempel som UNION Gruppen valgt å bygge opp en egen organisasjon for teknisk forvaltning, i stedet for å ha denne funksjonen outsourcet. Flere aktører som tidligere har hatt et utpreget finansielt tilsnitt går nå i retning av å i større grad identifisere seg som tradisjonelle eiendomsselskap.

Verdier skal skapes gjennom langsiktig arbeid med porteføljene.

I transaksjonsmarkedet finner det nå sted mange transaksjoner som reflekterer at aktørene spisser eiendomsporteføljene. Man avhender eiendom i de segmentene og byene som er utenfor strategien, og kjøper seg opp i definerte satsningsområder der man kan skape ”stordriftsfordeler” og utnytte læringskurven og lokalkunnskapen. En form for konsentrasjon er at man kjøper flere eiendommer i umiddelbar nærhet for å kunne ”sjonglere” leietagerne mellom eiendommene i området i takt med deres endrede arealbehov. Som i andre bransjer er det billigere å beholde kundene enn å skaffe nye. En slik konsentrasjon gir også større muligheter for å styre utviklingen i området og skape fordeler gjennom en mer helhetlig utvikling, og forhåpentligvis også mer effektiv eiendomsdrift.

Andre former for konsentrasjon omfatter aktører som selger ut handelseiendom for å konsentrere seg om kontor, andre etablerer selskap som kun skal drive med mellomstore kjøpesentre, videre selskap som spesialiserer seg på utvikling av lagerbygg, aktører som kun kjøper eiendommer med lange og sikre leiekontrakter på trygge beliggenheter, nisjeaktører innen eiendom for barnehage, parkering etc.

Listen over spesialiserte eiendomsselskap og eksempler på aktører som konsentrerer aktivitetene er lang, og vi venter at spesialiseringstendensene innen eiendomsindustrien bare vil forsterke seg fremover. Aktørene vil være opptatt av å skaffe skalafordeler, troverdighet og dybdekompetanse gjennom konsentrasjon.

Dette vil resultere i enda flere transaksjoner for å spisse porteføljene. Logikken i disse transaksjonene gjør det lettere for kjøper og selger å bli enige om pris enn i mange tradisjonelle salgsprosesser hvor selger helst skal ha spesielt godt betalt, og kjøper aller helst skal gjøre et kupp.

Konklusjonsmessig er vi i ferd med å få mer spesialiserte gårdeiere, og utviklingen vil komme leietagerne til gode gjennom mer effektive, fleksible og kompetente tilbydere.

55

Makro Makro Norsk Norsk økonomi økonomi --- utsikter utsikter for for 2012 2012 --- 2015 2015 Norsk økonomi utsikter for 2012 2015 Svak Svak konjunkturoppgang konjunkturoppgang iii Norge Norge Svak konjunkturoppgang Norge l l

l l

l l

l l

Vekstanslagene Vekstanslagene for for verdensøkonomien verdensøkonomien er er fortsatt fortsatt så så gode gode at at de de tilsier tilsier Vekstanslagene for verdensøkonomien er fortsatt så gode at de tilsier vedvarende høye oljepriser.

Imidlertid er anslagene for handelspartnerne vedvarende høye oljepriser.

Imidlertid er anslagene for handelspartnerne vedvarende høye oljepriser. Imidlertid er anslagene for handelspartnerne så så lave lave at at det det ventes ventes nedgang nedgang iii fastlandseksporten fastlandseksporten iii år, år, før før den den snur snur opp opp så lave at det ventes nedgang fastlandseksporten år, før den snur opp neste år. neste år. neste år.

DNB DNB Markets Markets venter venter at at konsumprisindeksen konsumprisindeksen (KPI) (KPI) stiger stiger med med kun kun 1,1 1,1 %% % iii år, år, DNB Markets venter at konsumprisindeksen (KPI) stiger med kun 1,1 år, 1,8 1,8 %% % iii 2013, 2013, 2,0 2,0 %% % iii 2014 2014 og og 2,3 2,3 %% % iii 2015.

2015.

1,8 2013, 2,0 2014 og 2,3 2015.

Sett Sett opp opp mot mot en en trendvekst trendvekst for for Norge Norge på på 2,9 2,9 %% % innebærer innebærer prognosene prognosene kort kort Sett opp mot en trendvekst for Norge på 2,9 innebærer prognosene kort fortalt at Norge får en svak konjunkturoppgang de nærmeste årene. fortalt at at Norge Norge får får en en svak svak konjunkturoppgang konjunkturoppgang de de nærmeste nærmeste årene. årene. fortalt God God utvikling utvikling iii privat privat forbruk forbruk og og høye høye oljeinvesteringer oljeinvesteringer bidrar bidrar spesielt spesielt til til God utvikling privat forbruk og høye oljeinvesteringer bidrar spesielt til veksten de nærmeste årene. veksten de nærmeste årene. veksten de nærmeste årene.

Totalt Totalt sett sett gode gode rammevilkår rammevilkår for for næringseiendom næringseiendom Totalt sett gode rammevilkår for næringseiendom Veksten Veksten iii norsk norsk økonomi økonomi er er moderat, moderat, men men likevel likevel god god iii forhold forhold til til andre andre land land iii Veksten norsk økonomi er moderat, men likevel god forhold til andre land ”Vesten”.

Norge utgjør således en trygg havn.

Generelt utgjør de nordiske ”Vesten”.

Norge utgjør således en trygg havn.

Generelt utgjør de nordiske ”Vesten”. Norge utgjør således en trygg havn. Generelt utgjør de nordiske økonomiene økonomiene en en trygg trygg havn havn med med sunne sunne statsfinanser, statsfinanser, omstillingsevne omstillingsevne og og positiv positiv økonomiene en trygg havn med sunne statsfinanser, omstillingsevne og positiv vekst.

Et eksempel på styrken ii norsk økonomi er at Nordea sine prognoser fra vekst.

Et eksempel på styrken norsk økonomi er at Nordea sine prognoser fra vekst. Et eksempel på styrken i norsk økonomi er at Nordea sine prognoser fra mars innebærer at overskuddet på statsbudsjettet i år vil tilsvare 100.000 kr. mars innebærer at overskuddet på statsbudsjettet i år vil tilsvare 100.000 kr. mars innebærer at overskuddet på statsbudsjettet i år vil tilsvare 100.000 kr. per per innbygger. innbygger. III en en internasjonal internasjonal sammenligning sammenligning er er ikke ikke dette dette bare bare sterkt, sterkt, men men per innbygger. en internasjonal sammenligning er ikke dette bare sterkt, men helt ekstremt.

For øvrig ventes lave renter lenge og stigende sysselsetting. helt ekstremt.

For øvrig ventes lave renter lenge og stigende sysselsetting. helt ekstremt. For øvrig ventes lave renter lenge og stigende sysselsetting.

Befolkningsveksten Befolkningsveksten iii Norge Norge ligger ligger over over 111 %% % per per år år og og på på ca. ca. 222 %% % iii Oslo-området.

Oslo-området.

Befolkningsveksten Norge ligger over per år og på ca.

Oslo-området.

DN’s DN’s konjunkturbarometer konjunkturbarometer for for første første kvartal kvartal viser viser tiltagende tiltagende optimisme optimisme iii DN’s konjunkturbarometer for første kvartal viser tiltagende optimisme næringslivet. næringslivet. Det Det er er en en klar klar og og stigende stigende overvekt overvekt av av bedriftene bedriftene som som venter venter økt økt næringslivet.

Det er en klar og stigende overvekt av bedriftene som venter økt omsetning (netto 64 %), lønnsomhet (netto 51 %) og bemanning (netto 32 %). omsetning (netto (netto 64 64 %), %), lønnsomhet lønnsomhet (netto (netto 51 51 %) %) og og bemanning bemanning (netto (netto 32 32 %). %). omsetning

God God vekst vekst iii verden, verden, ok ok iii USA USA men men dårlig dårlig iii Eurosonen Eurosonen God vekst verden, ok USA men dårlig Eurosonen BNPBNP- vekst, vekst, årlige årlige endringer endringer BNPvekst, årlige endringer USA USA USA Japan Japan Japan Kina Kina Kina

Eurosonen Eurosonen Eurosonen UK UK UK

Norge Norge (fastlandet) (fastlandet) Norge (fastlandet) Sverige Sverige Sverige Norges Norges handelspartnere* handelspartnere* Norges handelspartnere*

2011 2011 2011 1,7 1,7 1,7

2012E 2012E 2012E 2,0 2,0 2,0

2013E 2013E 2013E 2,2 2,2 2,2

1,5 1,5 1,5 0,9 0,9 0,9

(0,4) (0,4) (0,4) 0,8 0,8 0,8

1,0 1,0 1,0 1,8 1,8 1,8

2,5 2,5 2,5

1,0 1,0 1,0

(0,7) (0,7) (0,7) 9,3 9,3 9,3

2,6 2,6 2,6 3,9 3,9 3,9

2,0 2,0 2,0 8,0 8,0 8,0

1,5 1,5 1,5 8,3 8,3 8,3

2,6 2,6 2,6 (0,3) (0,3) (0,3)

3,0 3,0 3,0 1,8 1,8 1,8 2,0 2,0 2,0

KKilde: ilde: NNoordea, rdea, 2 23 3 m mars ars. . **NNoorges rges B Bank, ank, PPPPRR m mars ars

Norge ––– Hovedtall Arbeidsmarkedet Norge Hovedtall (årlige (årlige prosentuelle prosentuelle endringer) endringer) Arbeidsmarkedet Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Arbeidsmarkedet Årlige prosentuelle endringer Årlige Årlige prosentuelle prosentuelle endringer endringer BNP --Fastlandet BNP Fastlandet BNP - Fastlandet

2011 2011 2011 2,6 2,6 2,6

2012E 2012E 2012E 2,7 2,7 2,7

2013E 2013E 2013E 2,7 2,7 2,7

2014E 2014E 2014E 2,8 2,8 2,8

2015E 2015E 2015E 2,9 2,9 2,9

BNP BNP BNP KPI KPI KPI

1,6 1,6 1,6 0,8 0,8 0,8

2,2 2,2 2,2 1,1 1,1 1,1

2,1 2,1 2,1 1,8 1,8 1,8

2,3 2,3 2,3 2,0 2,0 2,0

2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3

Privat Privat forbruk forbruk Privat forbruk Offentlig Offentlig forbruk forbruk Offentlig forbruk

2,2 2,2 2,2 1,5 1,5 1,5

3,0 3,0 3,0 1,8 1,8 1,8

3,0 3,0 3,0 2,4 2,4 2,4

3,2 3,2 3,2 2,3 2,3 2,3

3,1 3,1 3,1 2,1 2,1 2,1

11,4 11,4 11,4 (0,6) (0,6) (0,6)

18,3 18,3 18,3 (2,1) (2,1) (2,1)

7,3 7,3 7,3 3,8 3,8 3,8

5,0 5,0 5,0 4,1 4,1 4,1

5,0 5,0 5,0 4,5 4,5 4,5

1,4 1,4 1,4 3,3 3,3 3,3

0,8 0,8 0,8 3,4 3,4 3,4

0,7 0,7 0,7 3,6 3,6 3,6

1,0 1,0 1,0 3,6 3,6 3,6

0,9 0,9 0,9 3,6 3,6 3,6

Oljeinvesteringer Oljeinvesteringer Oljeinvesteringer Tradisjonell Tradisjonelleksport eksport Tradisjonell eksport Sysselsetting Sysselsetting Sysselsetting Arbeidsledige ArbeidsledigeAKU AKU(nivå) (nivå) Arbeidsledige AKU (nivå) KKilde: ilde: DDNNBB M Markets arkets A April pril 22012 012

66

66

Makro Arbeidsmarkedet – Norge / Oslo 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo

Sterkere sysselsettingsvekst i Oslo enn i Norge Konsensus tilsier at sysselsettingen i Norge stiger med ca. 1 % og 30.000 personer per år.

3 000 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200

Q2-rapporten til Manpower viser at overvekten av bedrifter som venter å øke bemanningen steg fra netto 6 % i Q1 til 8 % i Q2 . I Stor-Oslo er netto overvekt på 11 %, mot 14 % i Q1-rapporten.

NAV Oslo sine prognoser fra ultimo november for sysselsettingen i hovedstaden, innebærer en vekst på 1,7 % for 2012, tilsvarende 7.210 personer.

For de kontorintensive sektorene ventes en vekst på 1,9 % i 2012.

Tendensen for antall ledige stillinger innen kontoryrkene stiger fortsatt måned for måned. Per april er tendensen opp 11 % sammenlignet med april 2011, og opp 6 % i forhold til november i fjor.

Kilde: FINN

Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år 2010

2011

2012E

2013E

2014E

DNB - april 2012

(0,1)

1,4

0,8

0,7

1,0

Norges Bank - mars 2012

(0,1)

1,4

1,5

1,3

1,3

SSB - februar 2012

(0,1)

1,4

1,1

1,4

1,3

Konsensus

(0,1)

1,4

1,1

1,1

1,2

(2 616)

36 587

30 033

29 927

32 068

Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +7.210 i år 15 672

17 000

12 000

Ant. sysselsatte

Endr.ant.sysselsatte

13 270 9 371

7 210

6 259

7 000

2 880

4 236

2 000 -77

(3 000)

(8 000)

-3 950

-11 796

-4 658

-11 202

(13 000) 2001 2002 2003

2004

2005

2006

2007 2008

2009

2010 2011E 2012E

Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo

77

Makro Renter Nordea sine renteprognoser – per 12. april

Svakt stigende, men lave renter på ett års sikt 10-årig statsobligasjonsrente ligger per 10. mai på ca. 2,02 % og KPI ventes å bli ca. 2 % per år fremover. Realavkastningen bli dermed nær null.

Nordea - 12. apr. 2012

Nordea sine anslag per 12. april innebærer at 10-års swaprente vil synke gjennom våren, for så å gradvis stige til ca. 4 % til sommeren neste år. DNB Markets venter tilsvarende at 10-års swaprente stiger til 4,25 % i april 2013.

Styringsrenten

1,50

1,50

1,50

2,00

2,50

Spread

0,82

0,73

0,53

0,55

0,43

10 års swap

3,53

3,53

3,69

4,09

4,49

10 års stat

2,31

2,28

2,54

3,04

3,44

Spread

1,22

1,25

1,15

1,05

1,05

Spreaden mellom 10-års swaprente og 3 mnd. Nibor (pengemarkedsrenten) har de siste månedene steget. Fordelen ved å ”ligge flytende” er per 16. mai 1,01 % mot 10-års swaprente og 0,63 % mot 5-års swaprente.

3 mnd NIBOR

Spot

3M

des. 12

jun.13

des. 13

2,32

2,23

2,03

2,55

2,93

UNION Bankundersøkelse fra april viser at bankene har evne og vilje til å yte nye lån til næringseiendom. Snittmarginen i nye utlån ligger på 217 punkter.

Swap- og pengemarkedsrenter –- PS! Se 1 år vs. 3 år

Spread – 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon

%

12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter

5,0 4,0 3,0

%

5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1 å swap

3,45 1,41

0,74

2,05 0,51

2,04

1,66

1,54

1,97 0,14 1,83

NOK

SEK

EUR

USD

2,0 1,0

2,40

0 3 å swap NOK

Kilde: DNB Markets 09.05.12

5 å swap SEK

EUR

7 å swap USD

10 å swap

Kilde: DNB Markets 09.05.12

88

Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom

SVELVIKVEIEN 59

UNION Norsk Næringsmegling håndterer salget av Svelvikveien 59 i Drammen, totalt 18 350 m2, på vegne av Tavistock Europe.

99

Transaksjonsmarkedet Flere stortransaksjoner skaper forventinger om vekst i transaksjonsvolumet Rentene holder seg lave og bankmarginene flater ut Stabil utvikling i prime yield

Prime yield og 10-års swaprente tom. 9.mai 2012

Antall transaksjoner etter yield-nivå for de siste 12 mnd., og transaksjonene etter segment hittil i år.

8

7 6

%

Vi vurderer totalt sett prime yield til å ligge stabilt i forhold til Q1. Lave renter, utflating i bankmarginene og selektive investorer bidrar til at prime eiendom holder seg godt i pris. Litt avhengig av den eksakte eiendommen vurderer vi prime yield til å være i intervallet 5,25 til 5,50 % per mai.

Markedsobservasjonene, inkludert salg av eiendommer med antatt risikopåslag, tyder på at nivået er nærmere 5,25 %. Rente og marginnivåene endrer seg løpende, men vi legger til grunn at man til kjøp av en prime eiendom kan få en lånerente på ca. 4,7 % (5 års swaprente på 2,94 % per 16. mai + bankmargin på 1,75 % til denne type kjøp). Vi benytter 5-års swaprente ettersom det typiske utlånet har en varighet på ca. fem år. Ønsker en å legge til grunn 10-års swaprente (3,32 % per 16. mai) er ”yield-gapet” på ca. 2 % før bankmargin.

5 4 3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

10 års swap-rente

Prime yield

Kilde: UNION / Reuters EcoWin

Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd.

.

6 % eller lavere netto-yield: 20 %

115 transaksjoner med yield-data

Fra 7 til 8 % netto-yield: 35 %

Mellom 6 og 7 % netto-yield: 29 %

Segment

Antall NOK mrd.

Kontor

12

9,2

Hotell

3

0,9

Butikk/Handel

7

3,6

Logistikk/Ind.

4

0,5

Annet

9

2,6

35

16,8

Sum Kilde: UNION Gruppen

NOK mrd.

8 % eller høyere netto-yield: 16 %

80 70 60 50 40 30 20 10 0

Kun transaksjoner fra MNOK 50

68 53 44

39 28

15

2003

22

2004

45 36

15

2005

2006

2007

2008

Kilde: UNION Gruppen fra år 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

2009

2010

2011 2012E 10 10

Oppsummering av transaksjonsmarkedet hittil i 2012 PS! Transaksjonsoppsummeringer for hvert av markedene Bergen, Trondheim, Stavanger, handel, hotell, logistikk og bolig på deres respektive sider (28-34) Eiendom med ”riktige karakteristika” er mangelvare Antall omsetninger hittil i år er på linje med hva vi hadde registrert på samme tidspunkt i fjor. Transaksjonsmarkedet så langt i år har imidlertid vært preget av flere storsalg. For eksempel utgjør 8 salg fra MNOK 500 og oppover hele 71 % av volumet målt i verdi, noe som blant annet bidrar til at kontor fremstår med en spesielt høy andel. Ca. 2/3 av salgsvolumet har vært på Sørøstlandet inkludert Oslo/Akershus. Vi har så langt registrert 11 transaksjoner i Oslo for NOK 8,2 mrd. og salg i totalt 17 ulike kommuner.

Tabellen viser at eiendomsselskapene har vært største netto selger av næringseiendom målt i verdi hittil i år. Ser vi imidlertid bort fra OSU sitt salg av det nye DNB-hovedkontoret, og Oslo Areal sitt salg av kjøpesenterporteføljen, har eiendomsselskapene vært nettokjøper for NOK 2,1 mrd.

Eiendomsselskapene har gjennomført totalt 19 kjøp og 19 salg så langt i år.

Markedet har ikke endret seg dramatisk de siste månedene men investorene er enda mer selektive. Generelt skal det mindre ulemper til ved en eiendom for at investorene takker nei. Etterspørselen dreier seg særlig mot kontor-eiendommer med trygg beliggenhet, bolig, konvertering/utvikling/ tomt og velfungerende handelseiendommer. Prosjektene med riktige karakteristika omsettes raskt og oppnår gode lånebetingelser og salgspriser.

Investorene har altså et snevrere fokus, og flere gir uttrykk for at det er lite relevant for salg. Flere aktører leter derfor mer aktivt etter eiendom og en høyere andel av salgene går ”off market”. ”Lang og sikker” er fortsatt veldig etterspurt, men utgjør en mangelvare for blant annet syndikeringsaktørene. Hittil i år har vi kun registrert 7 omsetninger hvor det er 10 år eller mer igjen på leiekontraktene, og snittet er så langt under 7 år. Syndikerings-aktørene erfarer dessuten sterkere konkurranse fra obligasjonsmarkedet, men de venter likevel å ”close” et betydelig volum før ferien.

Salgsvolumet i 2012 fordelt på geografi og segment Porteføljer/ Annet 15 % Midt- og Nord-Norge 10 % Sør- og Vestlandet 8%

Annet 15 % Logistikk 3%

2012 NOK 16,8 mrd

2012 NOK 16,8 mrd.

Butikk/ Handel 22 %

Oslo/ Akershus 62 %

Øvrige Sørøstlandet 5%

Kontor 55 %

Hotell 5%

Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd.

Aktør

Kjøp

Salg

Netto kjøp

Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

42 %

67 %

-4,2

7,1

11,3

Norske fond

0%

6%

-1,1

0,0

1,1

Syndikeringsaktører

4%

0%

0,7

0,7

0,0

Utlendinger inkl. fond

9%

7%

0,4

1,5

1,2

inkl. egne fond

38 %

6%

5,4

6,4

1,0

Private investorer

4%

4%

-0,1

0,6

0,7

Liv- og pensjonsselskap

Bruker av eiendommen

0%

8%

-1,4

0,0

1,4

Andre eller konfidensielt

3%

1%

0,2

0,4

0,2

100 %

100 %

0,0

16,8

16,8

Sum

11 11

Avkastning Avkastning på 1,3 % for eiendomsfondene i Q1 2012 Den typiske avkastningen var ca. 6 % i fjor

Hovedindeks, Eiendomsindeks og UNIONs fondsindeks

UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderingene.

Eiendomsfondenes oppstartstidspunkt varierer.

225

Justert for et fond som avskrev aktiverte transaksjonskostnader i Q4 steg fondsindeksen med ca. 6 % i fjor. I Q1 steg indeksen med 1,3 %. Nivået er nå 2 % under utgangspunktet i Q4 2005, 41 % over bunnen og 35 % under toppen.

100

I fjor sank Eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20,1 %, og har per 4. mai lagt på seg 16,3 % hittil i år. Tilsvarende sank hovedindeksen netto med 12,5 % gjennom 2011 og er hittil i år opp med 7,2 % per 4. mai.

Totalavkastning på 7,4 % i 2011, vi venter stigende kurve

UNIONs fondsindeks

150 125 75 50 25

-

Kilde: UNION Eiendomskapital / Oslo Børs

Totalavkastning – Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) 20 %

For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor på 8,4 % mot et årlig nivå på 6,8 % siste tre år og 8,1 % siste ti år.

10 %

Dataene for avkastning i 2011 er basert på verdivurderinger for 569 eiendommer i Norge med en samlet verdi på NOK 125 mrd. Et utdrag av nøkkeltall finnes gratis tilgjengelig på www.ipd.com/norway

OSE4040 Real Estate

175

IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 7,4 % i fjor. Til sammenligning har det årlige nivået vært på 6,7 % siste tre år og 9,0 % siste ti år.

Vi i UNION Gruppen legger til grunn at verdivurderingene så langt i år, leieprisvekst i bl.a. kontorsegmentet og den generelle makrosituasjonen sannsynliggjør et høyere nivå i år, med mindre vi får uventet sterk rentevekst.

OSEBX

200

15 %

5% 0% IPD Norsk Eiendomsindeks

-5 %

IPD Norsk Kontor

-10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 12 12

Kilde: IPD Norden AB

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum

HASLE LINJE

UNION Norsk Næringsmegling bistår med utleie av 100 000 m2 på Hasle Linje, på vegne av Höegh Eiendom. Aller Media flytter til ett nybygg på 11 200 m på Hasle Linje

13 13

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Høy nybygging og god etterspørsel.

Konvertering bidrar til svakt synkende ledighet fra neste år, økt nedsiderisiko Stigende fra 2013etterspørselstendens Netto arealabsorbsjon (endring i utleid areal) snudde fra minus 63.000 m i 2009 til +80.000 m i 2010. I fjor steg nivået videre til 110.000 m .

Våre beregninger på data for nybygging, konvertering og endring i ledig areal viser at 12-mnd. veksten for netto arealabsorbsjon er på 135.000 m per april.

Fra 2010 har flyttestrømmen primært gått mot sentrumsområdene inkludert CBD. Fra november har antall annonserte ledige lokaler i sentrum/CBD blitt redusert med ytterligere 35 til 206.

Stigende optimisme i næringslivet, økt antall ledige kontorstillinger og en økende tendens i volumet signerte kontrakter (både antall kontrakter og snittarealet i kontraktene) tilsier en positiv utvikling. Våre prognoser innebærer en netto arealabsorbsjon på 505.000 m i perioden 2012 - 2014.

Nybygging tilsvarende 30.000 kontorarbeidsplasser Vi forventer en nybyggtilførsel av kontor på ca. 600.000 m for perioden 2012 – 2014 i Oslo, Asker og Bærum. Av dette er 510.000 m signert.

Prognosene etter 2014 må sies å være mer usikre enn sikre. Vi venter imidlertid fortsatt et betydelig byggevolum ettersom Oslo er inne i en periode med høy grad av byutvikling og fordi mange av de store leietagerne tenderer til å velge nybygg ved flytting. Kombinasjonen av høy nybygging i 2012/2013 og stigende byggekostnader taler likevel for en noe synkende kurve.

Beregnet netto arealabsorbsjon i 1.000 m per år 300 250

200 150

100 50 0

-50 -100 -150

-200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m per år 300

250

Prognose Oslo, Asker og Bærum

Asker & Bærum 200

Oslo

150 100

Nybyggingen er spredt ut over de fleste kontorområdene, og vi har registrert ferdigstillelse av hele 31 sikre prosjekter i perioden 2012 - 2014.

50

Nybyggingen gjør flere beliggenheter mer utfordrende. Vi venter 20 til 30.000 m konvertering fra kontor til annen bruk per år, inkl. småprosjekt.

0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

14 14

Kontorleiemarkedet Kontorleiemarkedet ii Oslo Oslo –– lang lang sikt sikt –– overordnet overordnet utvikling utvikling Stigende leiepristendens for det som leies ut, men todelt marked.

Stigende leiepristendens for det som leies ut, men todelt marked.

12,0 % 12,0 % 10,0 % 10,0 %

8,0 % 8,0 %

6,0 % 6,0 % 4,0 % 4,0 % 2,0 % 2,0 % 0,0 % 0,0 %

-2,0 % -2,0 %

"### 2000

"##( 2001

"##" 2002

"##) 2003

"##% 2004

"##* 2005

"##& 2006

"##+ 2007

"##' 2008

"##, 2009

Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i Figuren illustrerer våre forventninger til dende overordnede utviklingen kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum nærmeste årene.

Vi hari tatt kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: Norsk økonomi l Norsk økonomi Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut l Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging l Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon l Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon Arealledighet l Arealledighet Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, Det er i hvordan disse faktorene utvikler seg, men vi naturligvis presentererstor herusikkerhet hva vi mener er denalle mest sannsynlige utviklingen gitt men vi presenterer her hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. ”Finanskrisen” utløste i 2008 frykt for en tilgjengelig informasjon i dag. ”Finanskrisen” utløste i 2008 fryktsteg for en større konkursbølge og høy arealledighet.

Volum ledige kontorer hurtig større konkursbølge og høy arealledighet.

Volum ledige kontorer steg gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte hurtig for å gjennom 2008 lokaler. og inn i Leieprisene 2009. Mangesank gårdeiere kom leietagerne i møte unngå tomme gjennomgående ca. 10-15 % frafor å unngå tomme Leieprisene sank gjennomgående ca. 2010 10-15hadde % fra midtveis i 2008lokaler. til bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennom midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010.

Gjennom 2010 hadde leieprisene hovedsakelig en relativt flat utvikling, men nivåene har de siste leieprisene hovedsakelig en relativt flat utvikling, men nivåene har de siste

"#(# 2010

"#(( 2011

"#(" 2012

"#() 2013

"#(% 2014

"#(* 2015

"#(& 2016

"$"##$ 2 200 "$###$ 2 000 ($'##$ 1 800 ($&##$ 1 600 ($%##$ 1 400 ($"##$ 1 200 ($###$ 1 000 '##$ 800 &##$ 600 %##$ 400 "##$ 200 !

-­‐

BNP-Fastlandet BNP-Fastlandet Prognose for BNP Prognose for BNP fastlandet fastlandet Arealledighet Arealledighet Prognose for Prognose for arealledighet arealledighet Leiepris i nom. kr Leiepris i nom. kr

Prognose for leiepris i Prognose nom. kr. for leiepris i nom. kr.

Leiepris i 2011-kr.

Leiepris i 2011-kr.

to årene vært stigende, særlig i sentrum og CBD. Oppgangen er nå i ferd med å spre to årene særlig i sentrum og CBD. Oppgangen er nå i ferd å spre seg til de vært flestestigende, andre områdene.

Særlig arealeffektive eiendommer med med høy standard seg til de fleste andre områdene. Særlig arealeffektive eiendommer med høy standard har fått stigende nivåer, og dessuten gir de fleste reforhandlinger et økt leienivå. har fått stigende nivåer, og dessuten gir de fleste reforhandlinger et økt leienivå.

Vi har ikke gjort vesentlige endringer i vårt scenario siden sist, men oppdaterte Vi har ikke gjort vesentlige endringer vårt scenario siden menlavere oppdaterte makroanslag innebærer hakket høyerei vekst på kort sikt ogsist, hakket vekst på makroanslag innebærer hakket høyere vekst på kort sikt og hakket lavere vekst på lengre sikt. Videre registrerer vi tendenser til hurtigere leieprisoppgang enn tidligere lengre sikt. Videre registrerer vi tendenser til hurtigere leieprisoppgang enn tidligere lagt til grunn. Etterspørselen er stigende og kontorledigheten har vært relativt stabil lagt til grunn. Etterspørselen er stigende og kontorledigheten har vært relativt stabil de siste månedene. Vi venter likevel at kontorledigheten stiger fra 7,0 % per april til de siste Vi venter likevel at kontorledigheten fra 7,0 % per april til snaue 8 %månedene. ved utgangen av året som følge av spesielt høytstiger nybyggingsvolum. snaue 8 % ved utgangen av året som følge av spesielt høyt nybyggingsvolum.

Ledigheten oppstår ikke i nybyggene, men eiendommene som fraflyttes. Fra 2013 vil Ledigheten oppstår ikke i nybyggene, men eiendommene som fraflyttes. Fra 2013 vil stigende arealetterspørsel og synkende volum ferdigstilte nybygg, samt diverse stigende arealetterspørsel ogtil synkende volum ferdigstilte nybygg, samt diverse konverteringsprosjekt, bidra gradvis synkende arealledighet.

Våre anslag innebærer konverteringsprosjekt, bidra til gradvis synkende arealledighet. Våre anslag innebærer at ledigheten synker ned mot 5,3 % ved utgangen av 2016. For innværende år venter at ledigheten synker ned mot 5,3 % ved utgangen av 2016. For innværende år venter vi en generell leieprisvekst i størrelsesorden 5 %, med høyere vekst i vi en generell leieprisvekst i størrelsesorden 5 %, med høyereDet vekst sentrumsområdene og Skøyen og tregere vekst i randsonene. er isvært ulik respons sentrumsområdene og Skøyen og tregere vekst i randsonene.

Det erretning, svært ulik på forskjellige eiendommer, og selv om hovedtendensen går i riktig er respons det på forskjellige eiendommer, og selv om hovedtendensen går i riktig retning, er det 15 15 mange eiendommer som det er svært utfordrende å finne leietagere til.

15 mange eiendommer som det er svært utfordrende å finne leietagere til.

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Stabil ledighet så langt, vi venter likevel svak vekst i år Arealledigheten har steget fra 6,9 % ved inngangen til året til 7,0 % nå. I Oslo er kontorledigheten på 7,2 % og i Asker/Bærum er nivået per april 6,0 %. Volum ledige kontorarealer har gått opp med ca. 12.000 m gjennom vinteren til 656.000 m . Den lille økningen skyldes økt snittareal i de ledige kontorlokalene.

Det er sesongvariasjoner i hvor oppdatert og komplett annonseringen av ledige lokaler er. For å korrigere for dette ser vi på 12-mnd. trenden (12 mnd. glidende gjennomsnitt). Denne trenden har gjennomgående vært marginalt synkende fra februar 2011.

Arealledigheten i Øvrige Sentrum er nå 4,4 %. I randsonene Ytre syd, Indre øst og Ytre nord og øst er kontorledigheten i intervallet 10 til 14,5 %.

Synkende tendens for antall ledige lokaler Fra inngangen til 2012 har antall ledige lokaler sunket fra 745 til 729. Av disse ligger 605 i Oslo og 124 i Asker/Bærum inkl. Lysaker og Fornebu.

Antall ledige lokaler har blitt redusert med 7 % det siste året (april – april).

Ledig areal (Oslo, Asker & Bærum) tom. april 2012 800 000

750 000

12-mnd trend

700 000

650 000 600 000

550 000 500 000

Kilde: Union Gruppen / Finn.no

Antall annonserte lokaler tom. april 2012 800

Antall annonser

12-mnd trend

750

Trenden for 12-mnd. glidende gjennomsnitt tyder på at antall ledige lokaler har toppet ut, men at nedgangen er svært moderat.

700

Mange smålokaler står ledig i sentrumsområdene. I kontorklynger som Skøyen, Lysaker, Nydalen og Bryn/Helsfyr er ledigheten konsentrert til færre, men større lokaler.

650

Kun 10 annonserte eksisterende bygg kan tilby 10.000 m kontor eller mer innen utgangen av mai 2013. Flere større lokaler på Aker Brygge og i Sentrum vil imidlertid være klare for innflytting fra andre halvår 2013.

Ledige arealer

600

Kilde: Union Gruppen / Finn.no

16 16

Leiemarkedet – Kontor – Kort sikt Oslo, Asker og Bærum Primær leiepristendens på kort sikt: ”svak vekst”

Leieprissoner

Våre beregninger på leieprisdata fra Eiendomsverdi Næring AS innebærer en vekst på ca. 5 % i fjor og hele 8 % for de siste 12 månedene. Med det siste kvartalets økning er snittnivået i Oslo på 1.683 kr. pr. m /år ekskl. mva. og felleskostnader. Første kvartal i år var det åttende kvartal på rad med stigende tendens for 12-mnd. trenden. Leieprisveksten kan langt på vei forklares ut fra tre forhold: Leietagerne tenderer til å velge arealeffektive eiendommer og kan dermed betale en høy leie per kvadratmeter uten at kostnaden øker vesentlig.

Videre flytter leietagerne i gjennomsnitt til dyrere områder og høyere standard. I sentrumsområdene er ledigheten nå under 5 % og dette bidrar til økende nivåer. For det tredje gir reforhandlinger gjennomgående et mindre påslag i leien, tilsvarende KPI + noen prosenter for mindre tilpasninger.

Leiepriser og ledighet i Oslo & Asker / Bærum Snitt kontorleiepriser i Oslo per år fra 1999. I rødt vises 12-mnd. trenden per kvartal fra Q1 2010 til Q1 2012 1 800

CBD-priser for topp standard og beliggenhet – 1998 – vår 2012

5 000

1 600

NOK / m2

NOK / m2

Over 1 000 m 21 %

4 000

1 400 1 200

1 000 800 600

3 000 Under 1 000 m 79 %

2 000

400 200 0 2000 2003 2006 2009 Q3 10 Q2 11 Q1 12 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS

Ca. 21 % av arealene som tilbys er over 1.000 m2

1 000 1998 Kilde: UNION Gruppen

2001

2004

2007

2010 Kilde: UNION Gruppen– basert blant annet på annonser på www.finn.no

17 17

STRANDVEIEN 4-8

UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av 18 000 000 m m22 i Strandveien 4-8, på vegne av Aberdeen Asset Management.

Management.

18 18 18

UNION Gruppens leieprisanslag for våren 2012 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader

Nybygg - høy standard og

Topp standard og

best beliggenhet beliggenhet eksisterende

og parkering

i sonen

bygg

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo Vest inkl. Majorstua Indre Nord inkl. Ullevaal stadion Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Lysaker Fornebu Nydalen Bryn / Helsfyr Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad Økern - Hasle - Løren Ytre Nord og øst inkl. Furuset Ytre syd inkl. Ryen Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

4 100 3 100 2 300 1 850 1 750 3 000 2 300 1 950 2 100 1 900 1 800 1 900 1 700 1 700 1 950

3 900 2 900 2 250 1 800 1 700 2 700 2 000 1 800 2 000 1 800 1 750 1 650 1 550 1 600 1 850

Normalt Høy standard

god standard

typisk nivå typisk nivå

3 150 2 400 1 950 1 600 1 500 2 200 1 750 1 600 1 750 1 650 1 550 1 450 1 350 1 350 1 500

2 500 1 700 1 500 1 200 1 000 1 800 1 550 1 350 1 450 1 200 1 250 1 200 1 150 1 150 1 200

Areal-

Antall annonserte

ledighet

lokaler

4,8 % 4,4 % 5,4 % 7,8 % 14,9 % 7,9 % 8,7%*

60 115 59 67 27 35 44*

6,7 % 6,6 % 4,5 %

22 38 22

11,1%** 14,5 % 5,4 %

126** 25 89

* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu ** Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern – Hasle – Løren.

Grønn farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling og rød farge synkende leiepristendens.

Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra 3.100 kr. på det høyeste i Bjørvika til ned mot 1.800 kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen ”inkl. lokaliseringen”. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet.

19 19

Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Begrenset tilbud og høy popularitet gir leieprisvekst CBD har hatt en svært positiv utvikling det siste året med sterk arealabsorbsjon og en håndfull leiekontrakter på pluss/minus 4.000 kr. pr. m /år. Tross nybyggtilførsel av ca. 11.000 m kontor har ledigheten blitt redusert med 24.000 m fra april i fjor til april i år. Det er nå 60 ledige lokaler og en kontorledighet på 4,8 %. Plusser vi på arealene til Norwegian Property, som er innflyttingsklare om et drøyt år, er imidlertid ledigheten på ca. 10 %.

Leieprisene har steget de siste to årene og topp-nivåene er opp ca. 30 % fra bunnen. Vi vurderer leieprisintervallet fra normalt god standard til nybygg av topp standard, til å være fra 2.500 til 4.100 kr. pr. m / år. Tilbudssituasjonen tilsier at de fleste kontrakter over 500 m vil bli signert over 3.000 kr. pr. m / år. Også reforhandlinger vil bidra til at veksttendensen videreføres.

Leiepristendens: vekst 5 4 4 3 3 2 2 1 1

000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 -

1Q 09

Fortsatt høy etterspørsel og stigende priser i sentrum Sentrum har vært den største vinneren om leietagerne de siste to årene. Ca. 40 % av søkene det siste halvåret har hatt sentrum som et av de aktuelle områdene. Fra inngangen til 2012 til april har antall ledige lokaler blitt redusert fra 132 til 115 og kontorledigheten holder seg godt under 5 %. I dette store området er det kun 15 lokaler som tilbyr over 2.000 m , og flere av disse er ikke innflyttingsklare de nærmeste 12 månedene. Byutviklingen i Bjørvika inkl. Schweigaards gate innebærer at området tilføres nybygg tilsvarende ca.

125.000 m i 2012/2013. Nybyggene er allerede utleid og vår vurdering er helt klart at ledigheten er så lav at nivået tilsier videre leieprisvekst. Det er et relativt stort utvalg av ledige ”smålokaler”, og i denne gruppen vil det fortsatt være rimelige alternativer. Totalt sett venter vi videre leieprisvekst.

Leiepristendens: vekst 4 3 3 2 2 1 1

Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

1Q 08

Øvrige sentrum

1Q 10

1Q 11

1Q 12

000 500 000 500 000 500 000 500 -

Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12 201

Leiemarkedet - Kontor Indre nord inkl. Ullevaal stadion

Oslo vest inkl. Majorstua 59 ledige lokaler og ca. 5 % kontorledighet

Kontorledigheten har blitt halvert de to siste årene

Vi registrerer relativt mange søk hvor Oslo vest inngår, men ledigheten målt i areal har de siste månedene holdt seg stabil på ca. 5 % av kontormassen.

Gjennom vinteren har dessuten antall ledige lokaler steget fra 50 til 59. Ca. to av tre ledige lokaler tilbyr mindre enn 500 m og det er 10 lokaler med mer enn 1.000 m ledig. Politiets Data- og Materialtjeneste (PDMT) har for øvrig signert en kontrakt på snaue 10.000 m i Fridtjof Nansens vei 14 på Majorstua.

Vi antar at de positive tendensene i CBD, Sentrum og Skøyen i noen grad smitter over på Oslo vest. Anslagene innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.500 til 1.950 kr. pr. m /år.

Videre går skalaen opp til 2.250 kr. for eksisterende bygg med topp standard og beliggenhet (svært få bygg), til 2.300 kr. for nybygg med topp standard.

Leiepristendens: svak vekst

Indre Nord har de siste to årene hatt en positiv arealabsorbsjon, men fra inngangen til året har kontorledigheten økt fra 5,8 % til 7,8 %. Antall ledige lokaler har steget fra 59 til 67, men er likevel lavere enn for et år siden da nivået var 76. Snaue 60 % av det ledige arealet relaterer seg til de fem eiendommene som tilbyr mer enn 2.500 m . Statistisk Sentralbyrå er blant aktørene som har signert større leiekontrakter i området (Akersveien 24-26), og også andre større offentlige brukere viser interesse for Indre Nord. I Forskningsparken ferdigstilles ca. 5.000 m kontor i år. Våre leieprisanslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.200 til 1.600 kr. pr. m /år. Videre anslår vi 1.800 kr. for topp standard & best beliggenhet, samt ca. 1.850 kr. for nybygg.

Leiepristendens: svak vekst

3 000

2 500

2 500

2 000

2 000

1 500

1 500

1 000

1 000 Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500 1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500 1Q 12

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12 212

Leiemarkedet - Kontor Skøyen

Indre øst inkl. Kværnerbyen Bjørvika har skapt økt interesse for Indre øst

Nybygg gir opp til 3.000 kr. pr. m /år

Ser vi bort fra potensielle nybygg i Kværnerbyen, er arealledigheten på snaue 8 % i Indre øst i eksisterende bygg og sikre nybygg. Per april var det annonsert totalt 27 kontorlokaler. Nivået har vært stabilt de siste månedene, men er opp fra 22 i april i fjor. Det siste halvåret har vi registrert 5 søk for til sammen ca.

30.000 m , hvor Indre øst er en av de aktuelle lokaliseringene. Enkelte av disse søkene hadde vide nedslagsfelt. Vi har bistått OBOS Forretningsbygg med utleie av ca. 6.000 m til ISS i Kværnerbyen hvor de første 15.000 m med næring ferdigstilles i år. Som nevnt i vinter-rapporten slår Bjørvika-utbyggingen positivt ut i områdene rundt og interessen for nærområdene synes stadig å være økende. Vi anslår at aktuelt nivå for normalt god standard nå er ca. 1.000 kr. og ca. 1.750 kr. for nybygg, med høyere nivåer nær Oslo S.

Skøyen var blant vinnerområdene om leietagerne i fjor, og 12-måneders trenden per april viser en positiv arealabsorbsjon på ca. 25.000 m . Fra april i fjor har kontorledigheten blitt redusert fra 10,5 % til 7,9 %. Kontorsøkene og kontraktssigneringer viser at Skøyen stadig er blant de mest populære områdene blant leietagerne, som nå kan velge mellom 35 kontorlokaler der.

Gjennom vinteren har tilbudet økt som følge av at blant annet Karenlyst Allé 20 har blitt lagt ut i markedet (innflyttingsklart 2014). Det har blitt signert enkelte leiekontrakter i nybygg/totalrehabiliterte bygg i intervallet 2.700 – 3.000 kr., som for øvrig utgjør toppen i våre leieprisanslag for området.

Generelt venter vi stigende leiepristendens og at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.800 til 2.200 kr. pr. m /år.

Leiepristendens: Svak vekst

Leiepristendens: vekst

2 500

3 500 3 000

2 000

2 500

1 500

2 000

1 000

1 500 1 000

Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500

Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500 -

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12 223

Leiemarkedet - Kontor Fornebu

Lysaker Populært område, men likevel sterk konkurranse

Betydelig potensial for nybygg

For det samlede området Lysaker-Fornebu har kontorledigheten steget marginalt de siste månedene til 8,7 % og antall annonserte lokaler holder seg stabilt på +/- 45. Sikre nybyggprosjekter som ferdigstilles på Lysaker/Fornebu i 2012/2013 utgjør 130.000 m , og potensielle nybygg utgjør over 100.000 m .

Lysaker er blant områdene som oftest tas med i søk, og det var vekst i utleid areal fjor. Enkelte større leietagere med utløp på leiekontraktene i år har imidlertid bestemt seg for å flytte og det er generelt sterk konkurranse om leietagerne. Vårt inntrykk er at reforhandlinger gjennomgående gir økt leienivå og at gårdeierne strekker seg langt for å få inn nye leietagere. Våre anslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.550 til 1.750 kr. Topp standard og nybygg går opp til 2.300 kr.

Vi kjenner kun til et fåtall kontraktssigneringer for Fornebu det siste halvåret, men signeringen med EDB Ergogroup i fjor bidro til en positiv arealabsorbsjon for Fornebu. I år ferdigstilles kontorbygg på Fornebu for både Statoil på ca.

63.000 m , og for Aker Solutions på ca. 30.000 m . Disse leietagerne kan, som Telenor, antas å kunne tiltrekke seg flere underleverandører over tid. I likhet med Lysaker er det et stort potensial for nybygg på Fornebu.

Våre leieprisanslag for Fornebu innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.350 til 1.600 kr. pr. m /år, og det er i dette intervallet tyngden av kontrakter antas å bli signert. Topp standard og beliggenhet kan nå opp til 1.800 kr., og skreddersydde nybygg med best beliggenhet og topp standard opp til 1.900 kr. pr. m /år anslår vi.

Leiepristendens: Svak vekst

Leiepristendens: svak vekst

3 000

2 500

2 500

2 000

2 000

1 500

1 500

1 000

1 000 Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500

Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500 -

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12 234

Leiemarkedet - Kontor Bryn/Helsfyr

Nydalen Leiepristendensen er i ferd med å snu svakt opp

Ca. 40.000 m ledig i 38 lokaler

Det siste året har antall ledige kontorlokaler i Nydalen ligget i intervallet 19 til 29 og per april var nivået 22. Kontorledigheten ligger nå på 6,7 %, svakt opp fra inngangen til 2012. Fem eiendommer står nå for ca. 70 % av det ledige arealet.

Egmont flytter inn i nybygg på 13.000 m i år og Statnett flytter til sitt nybygg på ca. 22.000 m i 2013.

Vi legger til grunn at den generelle leiepristendensen er i ferd med å endre seg fra ”flat” til ”svak vekst”. Stigende leienivå i kontraktene som løper ut i år tyder på at reforhandlingene gjennomgående vil bidra til økende nivåer. Våre anslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.450 til 1.750 kr. pr. m /år. For topp standard og nybygg går skalaen opp til 2.100 kr.

De siste månedene har antall ledige lokaler på Bryn/Helsfyr steget fra 30 til 38, men ledighetsgraden er kun marginalt opp til 6,6 % per april. Ca. 25 % av de ledige arealene er konsentrert til fire eiendommer. Bryn-Helsfyr alliansen melder at Helsfyr Panorama nå er helt utleid etter at Nexans forlenget sin kontrakt på 6.900 m . NCC vil flytte fra samme eiendom i overgangen 2013/2014 i forbindelse med ferdigstillelsen av sitt nybygg på 14.000 m i Østensjøveien 27. Videre ferdigstiller også Søylen Eiendom ca. 13.000 m i Ole Deviks vei 6. Leieprisene på Bryn/Helsfyr synes å være mer stabile (til dels motsykliske) enn de fleste andre områder. Våre anslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.200 til 1.650 kr. For topp standard og nybygg går skalaen opp til 1.800 - 1.900 kr.

Leiepristendens: Svak vekst

Leiepristendens: Svak vekst

3 000

2 500

2 500

2 000

2 000

1 500

1 500

1 000

1 000 Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500

Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500

-

-

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12 245

Leiemarkedet - Kontor Ytre nord og øst inkl. Furuset

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad Færre ledige lokaler – ett større nybygg annonseres Per april var det annonsert 22 ledige lokaler mot 31 ved inngangen til 2012 og 19 per april 2011. Arealledigheten er nå i størrelsesorden 5 % (begrenset kontormasse gjør at ledighetsprosenten kan variere ganske mye). I 2013 ferdigstilles ca. 18.000 m i Ullern Panorama (Silurveien) og ca. halvparten av de annonserte kvadratmeterne knytter seg til denne eiendommen. Ytterligere tre eiendommer kan tilby mer enn 1.000 m .

Vi anslår at leiepristendensen følger markedet generelt og er i ferd med å endres fra ”flat” til ”svak vekst”. Våre leieprisanslag innebærer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard – typisk nivå” går fra 1.250 til 1.550 kr. pr. m /år. For topp standard og nybygg går skalaen opp til 1.750 1.800 kr.

Leiepristendens: Svak vekst

Oppjustert anslag for ”normalt god standard” I Ytre nord og øst har arealledigheten blitt redusert fra snaue 13 % ved inngangen til 2012 til ca. 11 % per april. Nedgangen skyldes primært redusert ledig areal i eiendommene som tilbyr mer enn 1.000 m . Antall ledige lokaler er 126, og nivået er stabilt både i forhold til november og april i fjor. Som beskrevet i tidligere utgaver er det store utbyggingsplaner for Økern-HasleLøren. UNION har bistått Höegh Eiendom med å få Aller Media til det første nybygget i området (Hasle). Nybygget på drøye 11.000 ferdigstilles i desember 2014, og Aller Media kjøper eiendommen fra Höegh Eiendom. Vi vurderer at intervallet for ”normalt god standard” til ”høy standard” går fra 1.150 kr. til 1.350 kr. pr. m /år. Økern-Hasle-Løren ligger hundrelappen over, og topp standard/nybygg kan her gå helt opp til 1.900 kr. med best beliggenhet.

Leiepristendens: Svak vekst

2 500

2 500

2 000

2 000

1 500

1 500

1 000

1 000 Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500

Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500 -

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12 256

Leiemarkedet - Kontor Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

Ytre syd inkl. Ryen Sikre og potensielle nybygg tilsvarende 24.000 m

Positiv etterspørsel og svakt stigende leiepriser

Per april var det 25 annonserte kontorlokaler i Ytre syd, og antallet har det siste året holdt seg relativt stabilt. Ledighetsandelen er opp til 14,5 %, men eksklusive potensielle nybygg er ledigheten på ca. 10 %. Tre nybygg-prosjekt på Ryen utgjør ca. 60 % av de annonserte arealene. Ett av prosjektene er sikkert, ett er delvis sikkert og ett er usikkert. Vi har siden forrige rapport oppjustert anslaget for normalt god standard til 1.150 kr., men vi registrerer store forskjeller i hva som oppnås for normalt god standard. Høy standard vurderer vi til 1.350 kr., og skalaen går videre til 1.600 kr. for topp standard og 1.700 kr. for tilpassede nybyggarealer på Ryen. Vi vurderer leiepristendensen til ”svak vekst”. Det gjelder i større grad for eiendommer med høy standard enn for mer ordinær standard hvor det er mulig å få lokaler til 1.000 kr. pr m /år.

Antall ledige kontorlokaler i Asker/Bærum utenom Lysaker/Fornebu er redusert fra 111 i november 2010 til 89 nå. Kontorledigheten er på drøye 5 % og området hadde positiv arealabsorbsjon i fjor. Siden sist har det kommet til ytterligere et nybyggprosjekt, slik at det totalt ferdigstilles ca. 40.000 m nye kontorer i tre prosjekter i Asker i år og neste år. Alle leietagerne er innen offshore/ engineering. Vi vurderer utviklingen som positiv i området, har oppjustert leieprisanslagene og venter svak vekst fremover. Tyngden av kontrakter er i intervallet 1.200 til 1.500 kr. pr. m /år, samtidig som det også er eksempler på ca. 1.000 kr. pr. m /år. På oppsiden går skalaen videre opp til 1.850 kr. for topp standard/beliggenhet og ca. 2.000 kr. for nybygg i Sandvika. Vi kjenner til enkelte arealer hvor man søker å oppnå enda høyere nivåer.

Leiepristendens: Svak vekst

Leiepristendens: Svak vekst

2 500

2 500

2 000

2 000

1 500

1 500

1 000

1 000 Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500

Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg Snittpriser

500

-

-

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12

1Q 08

1Q 09

1Q 10

1Q 11

1Q 12 267

Andre Markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger - Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig

ASLAKVEIEN 20

Aslakveien 20 er solgt av UNION Eiendomsinvest Norge AS til et syndikat med OBOS Nye Hjem AS som 50 % eier.

27 27

Bergen Kontorleiemarkedet i Bergen, og oppsummering av transaksjonsmarkedet i Bergensområdet siste 12 mnd.

Forventninger om stabile leiepriser*

Leiepriser (i kr. per m2/år) - per halvår fra 2005

DN nov. 2011: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1.475 kr. per m /år.

Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader

Leieprisene i sentrum ligger i intervallet 1.400 – 2.200 kr. I øvrige områder signeres tyngden av kontrakter i prisintervallet fra 1.000 til 1.650 kr. per m /år*.

NOK / m2

Det siste året har antall ledige kontorlokaler annonsert på Finn.no holdt seg stabilt i intervallet 105 til 130. Per april 2012 var nivået 121.

Arealledigheten ligger nå på 6,7 %* og er ventet å stige de nærmeste årene.

* Kyte Næringsmegling april 2012

Fra mai i fjor har Bergen hatt 6 % av salgsvolumet

1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nov)

Kilde: Dagens Næringsliv

Transaksjoner over MNOK 50, fra mai 2011

Hittil i år har vi registrert 4 transaksjoner over MNOK 50 for til sammen ca.

MNOK 750. Det har også vært flere mindre transaksjoner.

Lager/ Kombi 15 %

Nyetablerte Scala Retail Partners sitt kjøp av kjøpesentrene Gullgruven og Laksevåg for ca. MNOK 500 er den største omsetningen hittil i år.

Vi vurderer prime yield til ca. 6 %, med en spread mot Oslo på 70 punkter.

NOK 2,9 mrd.

Fra 2011 har vi registrert yield i 9 transaksjoner. Snittet var på 7,4 %, høyeste på snaue 9 % og laveste ned mot 6,0 %.

Fra januar 2010 har vi registrert 27 transaksjoner over MNOK 50 med 24 ulike kjøpere, hvorav 7 er basert utenfor Bergens-regionen. UNION Gruppen har vært involvert i to større kjøp i Bergen det siste året.

Eiendomsselskap og private investorer står bak 9 av de 13 siste kjøpene.

Annet 5%

Kilde: UNION Gruppen

Butikk/ Handel 44 %

Kontor 36 %

28 28

Trondheim Kontorleiemarkedet i Trondheim, og oppsummering av transaksjonsmarkedet i Trondheimsregionen siste 12 mnd.

Større variasjoner i leienivåene fremover

Leiepriser (i kr. per m2/år) - per halvår fra 2005

DN nov. 2011: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger på 1.650 kr. per m /år.

NOK / m2

Vi legger til grunn at tyngden av kontrakter signeres i intervallet 1.200 til 1.600 kr. pr. m /år, og at bl.a. nybygg bidrar til en mer todelt leieprisutvikling fremover mellom attraktivt og ukurant.

Antall annonserte kontorlokaler på Finn.no var per april 93, mot 92 i nov. 2011 og 92 i april 2011.

Volum ledig kontorareal i eksisterende bygg er per april på 75.000 m . Sikre og potensielle nybygg utgjør ytterligere 73.000 m .

*Kilde: Union / Finn.no

Fra mai i fjor har Trondheim hatt 7 % av salgsvolumet

Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0

1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv

Transaksjoner over MNOK 50, fra mai 2011

NIAM solgte i vinter Pirsenteret til E. C. Dahl Eiendom. Kontoreiendommen er på hele 63.500 m . I tillegg har deler av Britannia Hotell blitt solgt i år og dessuten en kontoreiendom. Hver av de tre transaksjonene har vært over MNOK 200, og det siste halvannet året har det vært 7 salg fra MNOK 200.

Lager/ Kombi 9%

Butikk/ Handel 18 %

Vi vurderer prime yield til ca. 6 % med en spread mot Oslo på 70 punkter.

Yieldene vi har registrert det siste året har hatt et gjennomsnitt på 6,80 %.

Kun to av salgene det siste året har hatt kvadratmeterpriser over 25.000 kr.

Hotell 7%

Eiendommene som har blitt omsatt fra mai i fjor har i gjennomsnitt hatt 8 år igjen på leiekontraktene. Videre har 6 av eiendommene har hatt 9 år eller mer igjen på leiekontraktene.

Minst tre av kjøperne det siste året er basert utenfor regionen.

Kilde: UNION Gruppen

Annet 4%

NOK 3,2 mrd.

Kontor 62 %

29 29

Stavanger Kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus, og oppsummering av transaksjonsmarkedet i Stavangerregionen siste 12 mnd.

Lav og synkende ledighet, men høyt nybyggpotensial

Leiepriser (i kr. per m2/år) - per halvår fra 2005

DN nov. 2011: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til 1.650 kr. per m /år, stabilt mot juni og opp 50 kr. fra des. 2010.

Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader

NOK / m2

De beste lokalene i Stavanger sentrum oppnår i dag en leie på mellom 2.000 og 2.400 kr. pr. m /år*.

På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet 1.400-1.800 kr. pr. m /år *.

Kontorledigheten var på kun 4,4 %* i fjor høst og har per mai sunket ytterligere. Det ventes lav nybygging i år, men potensialet for nye kontorbygg er stort i randsonene inkl. Forus.

*Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom febr. og mai 2012

Fra mai i fjor har Rogaland hatt 4 % av salgsvolumet

1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nov)

Kilde: Dagens Næringsliv

Transaksjoner over MNOK 50, fra mai 2011

Kjøpesenteret Stadionparken (ca. 11.000 m ) i Stavanger inngikk i porteføljen som Oslo Areal solgte til Niam i vinter. Vi har kategorisert salget under ”geografisk spredte porteføljer” og ikke under Stavangerregionen.

Ytterligere salg over MNOK 50 i år omfatter et hotell, en tomt, en kombinasjonseiendom og en kontoreiendom for totalt ca. MNOK 700.

NOK 1,9 mrd.

Vi vurderer prime yield til snaue 6 % med en spread mot Oslo på 50 punkter.

Butikk/ Handel 18 %

Fra 2011 har vi registrert yield i 9 transaksjoner. Snittet var på 6,8 %. To av yield-beregningene er det knyttet stor usikkerhet til og eksklusive disse var snittet på 6,6 %. Syv av de ni yieldene var i intervallet 6,2 til 7,1 %.

Over halvparten av salgsvolumet målt i verdi det siste året er knyttet til eiendommer med 10 år eller mer igjen på leiekontraktene.

Kontor 24 %

Annet 26 %

Hotell 38 % Kilde: UNION Gruppen

30 30

Andre segmenter Handel Forventningene tilsier raskere leieprisvekst enn KPI Konsensus av årets prognoser fra SSB, Norges Bank, NHO, Nordea og DNB Markets tilsier at privat konsum stiger med 3,0 % i år og 3,5 % i 2013.

Hovedorganisasjonen Virke venter at handelsomsetningen stiger med 4,0 % i år. Forventningene per mars er nedjustert fra 5 % sist høst.

Omsetningen i kjøpesentrene steg med 5,9 % i Q1 mot samme periode i fjor i følge Kvarud Analyse. Korrigert for endringer i areal og handledager var veksten på 2,4 %.

Konsensus tilsier at KPI kun stiger med 1,1 % i år. I sum tilsier prognosene for handelen at velfungerende handelseiendommer med omsetningsbasert leie får en raskere leieprisvekst enn KPI. Videre er spareraten blant husholdningene høy og innebærer et oppsidepotensial for privat konsum.

God etterspørsel etter handelseiendom Generelt er interessen for handelseiendom svært god. Handelseiendom har gitt god avkastning og utsiktene på både kort og lang sikt er gode. Fra januar i fjor har vi registret hele 32 ulike kjøpere av handelseiendom. Nyetablerte Scala Retail Property er blant aktørene som ventes å kjøpe flere mellomstore kjøpesentre. Selskapet eier nå et kjøpesenter i Tista, samt Gullgruven og Laksevåg i Bergen som ble kjøpt i vinter. Vi har registrert 8 transaksjoner innen handelseiendom for til sammen NOK 3,8 mrd. hittil i år. Det er usikkerhet knyttet til enkelte av salgssummene. NIAM sitt kjøp av kjøpesenterporteføljen til Oslo Areal, med en antatt salgssum på ca. NOK 1,5 mrd., er den største. Videre har ICA solgt 9 eiendommer på til sammen 65.000 m . Snitt-yielden har det siste året vært 6,9 % (basert på 25 omsetninger) og variert fra rett under 5 % til drøye 8 %.

Det har være mange sale lease-back transaksjoner, og i snitt har de omsatte eiendommene hatt ca. 10 år igjen på leiekontraktene.

Virke venter 4 % omsetningsvekst i handelen i 2012 Årlig vekst i omsetning (%)

2007

2008

2009

2010

2011E

2012E

Dagligvarer

6,1

7,6

5,6

2,2

3,4

4,0

Klær

8,4

0,7

4,0

1,2

0,8

3,0

Sko

6,8

1,8

1,0

3,7

1,9

3,0

Møbler

8,0

(0,6)

(1,3)

4,1

4,2

5,0

Elektronikk

7,3

(3,1)

(1,3)

3,1

(1,5)

4,0

Byggevarer

11,4

1,4

(3,9)

4,4

4,7

7,0

Sportsutstyr

12,2

4,9

10,8

6,3

(2,0)

4,0

8,2

3,8

3,2

2,7

2,8

4,0

Totalt - Handel

Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, mars 2012

Kjøps-/salgsandeler – siden mai 2011 – NOK mrd Aktør

Kjøp

Salg

Netto kjøp

Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

60 %

51 %

0,8

5,8

5,0

Norske fond

2%

0%

0,2

0,2

0,0

Syndikeringsaktører

6%

8%

-0,1

0,6

0,7

Utlendinger inkl. fond

15 %

0%

1,5

1,5

0,0

Liv- og pensjonsselskap

7%

13 %

-0,6

0,7

1,3

Private investorer

4%

6%

-0,2

0,4

0,6

Bruker av eiendommen

0%

21 %

-2,0

0,0

2,0

Andre eller konfidensielt

6%

1%

0,4

0,5

0,1

9,7

9,7

Sum

31 31

Andre segmenter Hotell Svakt stigende lønnsomhet i hotellbransjen

Hovedtall – Norge / Oslo – januar – februar Januar - februar

RevPar steg med 6 % i årets to første måneder mot samme periode i 2011.

Nivået på NOK 420 er opp med 12 % siden 2010. For Oslo sank RevPar med 4 % til NOK 549 i årets to første måneder. Denne nedgangen kan nok relateres til ski-VM i Holmenkollen i fjor.

Horwath Consulting sitt ”Sentiment Study” fra februar viser at forventingene til hotelldirektørene er om lag uendret fra august i fjor. Fremtidstro-indeksen er på +20 og indikerer en svakt positiv utvikling for bransjen. Null betyr ingen endring. Særlig fra næringslivet ventes økt etterspørsel.

2012

Endr. ÅoÅ

Norge

374

398

420

6%

Oslo

520

574

549

(4%)

1 416

1 554

1 725

11 %

286

333

344

3%

Norge

857

873

891

2%

Oslo

889

918

899

(2%)

Omsetning (MNOK) Norge Oslo Pris per rom (YTD)

Hotellene brukte i gjennomsnitt 24,6 % av inntekten på husleie i fjor i følge Horwath Consulting. For hotellene med mindre enn 60 rom var nivået 15,0 % og for hotellene med over 100 rom var nivået 25,4 %.

Kapasitetsutnyttelse av antall rom i jan. – feb. per år Januar –februar 1995 – 2012 – Norge / Oslo

75 70

65 %

Siden nyttår har Botten-familien solgt 60 % i Britannia Hotell i Trondheim til Øyvind Antinsen og Francis Hay for MNOK 222. Videre har Anker-stiftelsen kjøpt både driftselskapet og eiendommen First Hotel Ambassadeur i Drammen med 241 rom fra Host Hotelleiendom Norge for i størrelsesorden MNOK 250. KLP Eiendom har kjøpt hotellet Quality Airport Hotel nær Stavanger Lufthavn for MNOK 388. Hotellet har 273 rom og 19 møterom. Legger vi til fjorårets to omsetninger har det blitt solgt 5 hotell for NOK 1,5 mrd. de siste 12 måneder.

Der vi kjenner gjenværende leieperiode har det vært et snitt på 15 år.

2011

RevPar YTD (NOK)

Driftsmarginen i hotellbransjen steg fra 3,9 % gjennomsnitt i 2010 til 4,1 % i 2011 i følge Horwath Consulting. Litt spissformulert gikk driften i fjor tilfredsstillende i de større byhotellene (4,4 %), svakt i (de mindre) distriktshotellene (0,5 %) og best for flyplasshotellene (10,4 %).

Salg av hotell i Trondheim, Drammen og Stavanger

2010

60 55

50 45 40 1995 Kilde: SSB

1997

1999

2001

2003 Norge

2005 Oslo

2007

2009

2011

32 32

Andre segmenter Logistikk - Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri Begrenset transaksjonsvolum hittil i år Vi registrerte hele 51 transaksjoner over MNOK 50 i dette segmentet i fjor for til sammen NOK 7,6 mrd. Hittil i år har vi imidlertid kun registrert fire omsetninger for til sammen MNOK 560. Fra januar i fjor har vi registrert 33 ulike kjøpere.

Tabellen viser at syndikeringsaktørene har vært største nettokjøper i dette segmentet de siste 12 månedene. De tenderer til å kjøpe eiendommer med lange leiekontrakter (drøye 12 år i snitt), mer nybygg/ skreddersøm med høyere snittleie (1.170 kr. i snitt i fjor) og høyere verdi (MNOK 168 i snitt i fjor). I transaksjonene de siste 12 månedene har snitt-yielden vært 7,6 %. I dette datagrunnlaget hadde 11 av 35 omsetninger netto-yield på 7 % eller lavere, og 6 av 35 omsetninger hadde netto-yield på 8,5 % eller høyere. Prisingen i dette segmentet er svært følsom overfor gjenværende lengde på leiekontraktene.

Ledigheten netto ned 9 % siden toppen i sept. 2010 Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 – 1.000 kr. per m / år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. Figuren til høyre viser i den røde grafen antall ledige lokaler innen lager/kombinasjon i Oslo/Akershus per måned. Per april var det 161 annonserte lokaler mot 224 november. På grunn av sesongvariasjoner i dataene har vi lagt ved de blå stolpene som viser 12 mnd. rullerende gjennomsnitt. Denne sesongjusterte tendensen viser at nivået det siste året hele tiden har vært innenfor intervallet 185 til 193 annonserte lokaler. Nivået har med andre ord vært relativt stabilt det siste året, men er netto ned 9 % siden september 2010. Prognosesenterets anslag per april antyder at det blir ferdigstilt ca. 130.000 m lagerbygg i Oslo/ Akershus i år og ytterligere 140.000 m i 2013.

Kjøps-/salgsandeler maim2011 - NOK mrd.

Volum ledige lokaler–i fra 1.000 i Oslo/Akershus Aktør

Kjøp

Salg

Netto kjøp

Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

32 %

40 %

-0,6

2,2

2,8

Norske fond

2%

12 %

-0,7

0,2

0,8

Syndikeringsaktører

36 %

15 %

1,6

2,6

1,0

Utlendinger inkl. fond

0%

0%

0,0

0,0

0,0

Liv- og pensjonsselskap

8%

0%

0,6

0,6

0,0

Private investorer

12 %

15 %

-0,3

0,8

1,1

Bruker av eiendommen

2%

18 %

-1,0

0,1

1,2

Andre eller konfidensielt

7%

0%

0,4

0,4

0,0

6,9

6,9

Sum

Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus Kilde: UNION / Finn.no

240 220

Tolvmånedtrend

Antall annonser

200 180 160 140

120 100

33 33

Andre segmenter Bolig Utflating i leieprisene i Oslo i Q4

Per mars var prisveksten for boliger generelt i Norge på 6,8 % mot mars 2011.

For eneboliger var årsveksten på 3,9 % og for ”delte boliger” 5,7 %.

*2005 - 2012 mars. Kilde: EFF/NEF/Econ/Finn.no

43 38

NOK 1,000

Snittpris per kvadratmeter for solgte leiligheter i Oslo var 43.894 kr. i mars 2012. Snittnivået stiger måned for måned og er opp med 10 % fra mars 2011.

Når en sammenligner med samme måned året før, har årsveksten det siste året hele tiden vært i intervallet 9 til 11 %.

Boligpriser fra 2005 til mars. 2012 i 1.000 kr. per m

33 28 23

Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 11.180 kr. per mnd. i Q4 2011.

Leieprisene sank med 0,2 % sammenlignet med Q3 2011, og var ved inngangen til 2012 drøye 4 % høyere enn ett år tidligere.

18 09.05 05.06 01.07 09.07 05.08 01.09 09.09 05.10 01.11 09.11

3.637 enheter var annonsert for utleie i Oslo i Q4 2011, ned 2 % fra Q4 2010.

Miksen av et sterkt utleiemarked, stigende boligpriser, utsikter til vekst i befolkning og kjøpekraft, samt mange suksesshistorier har gjort at interessen for boligrelatert eiendom har vært veldig god de siste årene. Private investorer kjøper gjerne leilighetsporteføljer og entreprenører, boligbyggelag & andre utviklere har vist stor interesse for tomter og næringseiendom som kan konverteres til bolig. Utviklingen har bidratt til økte tomtepriser og at flere ”tunge” næringseiendommer er mest attraktive som potensielle leilighetsbygg.

Markedet synes så langt å være i stand til å absorbere økende byggekostnader ettersom boligprisene fortsatt stiger. Flere av eiendommene som konverteres til bolig har uansett en så gunstig beliggenhet, ut fra et boligperspektiv, at prosjektene kan bli svært lønnsomme selv med en svak utvikling i boligprisene.

Stavanger

Bergen

Trondheim

Norge

Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q4 11 11 500 NOK / month

God etterspørsel etter boligrelatert eiendom

Oslo

10 500 9 500

8 500 7 500 6 500 Q1 02 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11

Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune

34 34

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling

Trond Aslaksen Daglig leder UNNM Partner UNNM aslaksen@union.no

Trond Aslaksen er daglig leder og partner i UNION Norsk Næringsmegling , med ansvar for Transaksjon og Utleie.

Han startet i selskapet i 2007 som leder av Utleie. Før dette jobbet han fem år med strategisk analyse og rådgivning i kundeobservasjonsselskapet Seeyou AS. Sammenlagt har Aslaksen syv års erfaring fra IT-bransjen, herunder Merkantildata. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika.

Robert Knudsen knudsen@union.no

Robert Knudsen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor han har vært ansatt siden 2007. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnB NOR og Ica Norge, og som aksjemegler i Handelsbanken Investment Banking. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI.

Øystein Nergård nergaard@union.no

Øystein Nergård jobber på transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling. Han har bred eiendomserfaring fra styreverv, corporate finance og transaksjonsvirksomhet, og har også jobbet som aksjeanalytiker hos Alfred Berg ABN AMRO. Nergård har en MSc in Financial Economics fra Handelshøyskolen BI, har gått Hærens Krigsskole og gjennomfører AFAstudiet ved NHH.

Verdivurdering Preben Klausen Leder verdivurdering klausen@union.no

Preben Klausen jobber med eiendomstransaksjoner og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden 2004. Tidligere jobbet han med salg av produkter til næringseiendomsbransjen.

Klausen har en MBA i Finans fra Queensland University of Technology, og en Bachelor-grad i Økonomi & Administrasjon fra Central Queensland University i Australia.

Alexander Gundersen gundersen@union.no

Alexander Gundersen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling. Gundersen har tidligere jobbet med kapitalforvaltning hos Orkla Finans, med Corporate Finance Eiendom hos Pareto Private Equity, og har vært med å lede rådgivningsavdelingen til Vaagen Investering i Oslo. Gundersen har en Bachelor of Business Administration og Master of Applied Finance, fra Macquaire University i Sydney.

Are Stray

Erlend Aagesen

Are Stray jobber på transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling. Han har bred erfaring fra norske industriselskaper innen salg, forretningsutvikling og finans. Han har tidligere jobbet i Weibull AS og Pareto Securities AS, hvor han jobbet med corporate finance. Stray er utdannet siviløkonom fra NHH.

Erlend Aagesen jobber i transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling. Aagesen har bred erfaring fra M&A og Management Consulting hos Steinvender og Innovation (nå Quartz+Co) og har også jobbet med revisjon hos Ernst & Young. Erlend er utdannet Siviløkonom fra Siviløkonomutdanningen i Bodø og Cand. Jur. fra Universitetet i Oslo.

ares@union.no

Utleie Frithjof Foss foss@union.no

Frithjof Foss jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling. Foss har 11 års erfaring fra eiendomsbransjen, herunder tre år som markedssjef i Höegh Eiendom, hvor han blant annet hadde ansvar for den kommersielle utviklingen av handel og næring på Arcus-tomten på Hasle. Før dette jobbet han åtte år i Pareto Eiendom med kjøp, salg og utleie av næringseiendom. Fra tidligere av har Foss erfaring fra shipping bransjen som megler og befrakter. Foss er utdannet handelsøkonom fra Handelshøyskolen BI i Oslo.

Stine B. Sørgen

Axel F. Meyer

Stine B. Sørgen er Eiendomsmegler MNEF og jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor hun har vært ansatt siden 2008. Sørgen har 18 års erfaring fra eiendomsmarkedet, herunder som eiendomsmegler og oppgjørsansvarlig i OBOS, og 10 år som faglig leder i DnB NOR Eiendom. Sørgen er utdannet eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993, og fikk Eiendomsmeglerbrevet i 1996.

Axel F. Meyer jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling. Meyer har tidligere jobbet innen megling i ulike bransjer de siste 11 år. Fra megling av kunst gikk han over til eiendomsmegling hos advokat Torbjørn Ek AS, hvor han var advokatfullmektig og partner de siste 3 år. Meyer er utdannet Cand. Jur. fra Universitetet i Oslo og har senere gjennomført prosjektlederutdannelse gjennom Metier.

sorgen@union.no

Transaksjoner

meyer@union.no

aagesen@union.no

Gaute Dammen Tyssebotn tyssebotn@union.no

Gaute Dammen Tyssebotn jobber med utleie av næringseiendom og er fagansvarlig for UNION Norsk Næringsmegling. Han er utdannet Cand. Jur. fra Universitet i Bergen med fordypning i eiendomsrett.

Dammen Tyssebotn har tidligere erfaring som megler og jurist innenfor eiendomsmegling, og som advokatfullmektig innen fast eiendom med fullmektigbevilgning siden 2005, hos advokatfellesskapet Tetzschner & Co.

Torbjørn Hatløy hatloy@union.no

Torbjørn Hatløy jobber deltid i utleieavdelingen til UNION Norsk Næringsmegling. Hans hovedansvar er oppdatering av UNIONs omfattende leietakerdatabase, samt videreutvikling av denne.

Fra tidligere har Hatløy erfaring fra salgsstillinger i ulike bransjer. Hatløy fullførte bachelorstudiet i Økonomi og Administrasjon ved Handelshøyskolen BI våren 2011.

35 35

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen Daglig leder UEK Partner UNION Gruppen henningsen@union.no

Bjørn Henningsen er daglig leder i UNION Eiendomskapital , som han var med å etablere i 2005. Han er partner i UNION Gruppen. Utover rollen som daglig leder er hans hovedfokusområder kjøp/salg av eiendom, finansiering og skape verdier på eiendommene som UEK forvalter.

Henningsen har 24 års erfaring fra eiendomsmarkedet i Norge, herunder 12 års erfaring fra bank med hovedfokus på finansiering av næringseiendom og deretter 12 års erfaring med eiendomsinvestering og eiendomsutvikling. Henningsen er Siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland.

Lars Even Moe

Partner UNION Gruppen moe@union.no Lars Even Moe er partner i UNION Gruppen med hovedansvar for gruppens strukturerte eiendomsprodukter, herunder Storebrand Eiendomsfond og UNION Eiendomsinvest Norge AS. Før etableringen av UNION Eiendomskapital var han ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors. Moe har tidligere jobbet med investeringsanalyser i Linstow AS, og tilsyn av forsikringsselskaper og verdipapirforetak i Kredittilsynet.

Moe er siviløkonom fra BI.

Tor Pedersen pedersen@union.no

Tor Pedersen jobber som fund manager for Storebrand Eiendomsfond, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2007. Som fund manager er Pedersen involvert i alle aspekter rundt fondet med fokus på å skape best mulig avkastning for fondets aksjonærer. Pedersen har tidligere erfaring fra AEW Europe / Curzon Global Partners i London, hvor han jobbet med asset management av deres europeiske eiendomsportefølje. Pedersen har en MSc innen real estate finance fra CASS Business School i London.

Cato S. Hauge

Are Duus Carlsen carlsen@union.no

Glenn Tore Stray

hauge@union.no

Cato Hauge jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje, gjennom aktiv forvaltning og utvikling av eiendommene. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Hauge har vært ansatt i selskapet siden 2007, og har 13 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og kjøpesentereiendommer. Hauge er utdannet sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole.

Are Duus Carlsen jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie, herunder restrukturering og reforhandling av leieavtaler, og eiendomsutvikling. Duus Carlsen har jobbet i selskapet siden 2009, og har 12 års erfaring som eiendomsbesitter, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer. Han er utdannet industriell økonom fra Høgskolen i Agder og Norske Shipping Akademi.

Glenn Tore Stray jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje.

Hovedfokus er aktiv leietakerpleie, restrukturering og reforhandling av leieavtaler, identifisering av potensielle utviklingsscenarioer, og utvikling av eiendom. Stray har jobbet i selskapet siden 2007, og har åtte års erfaring som eiendomsutvikler og -forvalter. Han har tidligere jobbet som næringsmegler i MeglerCompagniet AS i Oslo. Stray er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI.

Frode Johansen

Håkon Sundbye

johansen@union.no

Frode Johansen jobber med kjøp av eiendommer/ eiendomsselskaper for ulike eiendomsmandater, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden våren 2006. Han var involvert i de aller fleste eiendomskjøpene til Storebrand Eiendomsfond frem til 2008. Han har tidligere erfaring fra DnB NOR hvor han jobbet med finansiering av eiendommer for noen av de største norske eiendomsaktørene fra 1994 til 2006.

Johansen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika.

sundbye@union.no

Håkon Sundbye jobber med eiendomstransaksjoner med særlig fokus på utviklingseiendom, samt oppfølging av mandater og prosjekter. Han har jobbet i UNION Gruppen siden høsten 2006. Ved siden av erfaring fra forvaltning av eiendomskapital, har Sundbye bl.a. bistått i etableringen av UNION Corporate AS. Tidligere jobbet han i OBOS med investeringsanalyse, prosjektoppfølging og prosjektfinansiering. Sundbye er utdannet Msc Real Estate Investments fra CASS Business School i London.

stray@union.no

Kristin Madsen madsen@union.no

Kristin Madsen jobber med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater og eiendomsselskaper.

Hovedoppgaver er kontraktsforvaltning, oppfølging av leietakere og eiendomsforvaltning, samt controllerfunksjon for eksterne forvaltere. Hun har tidligere jobbet i eiendomsselskapet Coronado AS, og kommer fra stillingen som teamleder for kontraktsforvaltning i ForvaltningsCompagniet AS. Madsen har til sammen 16 års erfaring innen kontrakts- og eiendomsforvaltning.

Jannecke Vinjum

Katrine Duns

Torgeir Røstberg

vinjum@union.no

duns@union.no

rostberg@union.no

Jannecke Vinjum jobber som konsernregnskapssjef i UNION Gruppen, hvor hun har ansvar for konsolidering og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og UNION Gruppen. Hun har vært ansatt i konsernet siden 2009.

Vinjum har mer enn 12 års erfaring fra revisjon, herav de siste 10 årene som ansatt i KPMG. Vinjum har også erfaring med forretningsførsel for private investorer og eiendomsselskaper. Vinjum er utdannet revisor fra Handelshøyskolen BI og har tatt høyere revisorstudiet ved NHH.

Katrine Duns jobber i hovedsak med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater.

Hovedoppgaver er eiendomsforvaltning, oppfølging og rapportering til selskapenes investorer. Katrine Duns ble ansatt i UNION Eiendomskapital i begynnelsen av 2006. Hun har tidligere erfaring som eiendomsforvalter hos Basale Gruppen AS. Katrine Duns er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI.

Torgeir Røstberg jobber som controller i UNION Eiendomskapital, hvor han har vært ansatt siden 2006.

Hovedoppgaver er økonomisk forvaltning og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og enkeltstående syndikater. Røstberg har tidligere erfaring med revisjon fra Ernst & Young AS. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Bodø.

36 36

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital og UNION Management Investorservice Marius Alfredsen

Anette Rafteseth

Kristin Vollan

UNION Eiendomskapital rafteseth@union.no

Daglig leder UNION Investorservice vollan@union.no

Marius Alfredsen har ansvar for konsolidering og rapportering av eiendomsfondet UNION Eiendomsinvest Norge ASA og enkeltstående eiendomssyndikater.

Alfredsen har mer enn 9 års erfaring fra revisjon hos Deloitte og egen praksis. Han har også erfaring med forretningsførsel for ulike selskapsstrukturer innenfor finans og eiendom. Alfredsen er utdannet siviløkonom og statsautorisert revisor fra Norges Handelshøyskole.

Anette Rafteseth er Investment Management Trainee i UNION Eiendomskapital og bistår ledelsen med etablering av nye eiendomsprodukter, samt ved oppfølging av den eksisterende forvaltningen i selskapet. Anette har en bachelor i Økonomi og Ledelse fra Handelshøyskolen BI, og en master i Business Analysis and Consulting fra University of Strathclyde i Glasgow, Skottland.

Kristin Vollan har hovedansvaret for UNION Investorservice som leverer regnskapsrapporter for UNIONs syndikater og investeringer. Hun har vært ansatt i UNION Eiendomskapital AS siden mars 2010. Vollan har 20 års erfaring med økonomistyring, regnskaps – og skatterapportering av private selskaper og investeringsselskaper. Tidligere jobbet hun hos Ness, Risan og Partners AS med rapportering av selskapets shipping- og eiendomsfond. Kristin er utdannet ved Handelshøyskolen BI, og har regnskapsførerautorisasjon fra Finanstilsynet.

UNION Eiendomskapital alfredsen@union.no

Management Pål Bolstad

Daglig leder UNION Management Partner UM bolstad@union.no Pål Bolstad er partner og daglig leder i UNION Management – en totalleverandør av tekniske tjenester innen næringseiendom. Herunder eiendomsutvikling, teknisk rådgivning, prosjektledelse, teknisk drift for eier og leietakere.

Bolstad har over 20 års erfaring innen teknisk drift av næringseiendommer. Han har tidligere jobbet som daglig leder i DriftsCompagniet AS med teknisk ansvar for ca. 1,4 mill. m2 og 12 ansatte, og har erfaring fra mer enn 50 teknisk due diligence samt store og små utviklingsprosjekter.

Thor Hornburg UNION Management hornburg@union.no

Tor Hornburg jobber som teknisk forvalter i UNION Management med ansvar for teknisk drift, eiendomsutvikling og prosjektledelse. Hornburg har 28 års erfaring innen eiendomsforvaltning, herunder eiendomssjef for Telenor Arena, tidligere partner i ForvaltningsCompagniet, Senior Manager i ISS Facility Services’ divisjon eiendom, og deltok i utviklingen av Aker Brygge fra skipsverft til et nytt bydelsområde. Hornburg er utdannet bedriftsøkonom fra Handelshøyskolen BI.

Jan Sørlie

UNION Management sorlie@union.no Jan Sørlie jobber som teknisk forvalter i UNION Management, med hovedansvar for den daglig tekniske driften av eiendommene. Herunder etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010.

Sørlie har tidligere jobbet med tilsvarende oppgaver i DriftsCompagniet AS fra 2005, Marius Mangement AS fra 2001 og Saga Petrolium AS fra 1997. Sørlie har 25 års erfaring som elektriker og bas på større byggeprosjekter. Han er utdannet som Driftsøkonom.

Ingar Rognås

UNION Management rognas@union.no Ingar Rognås jobber som teknisk forvalter i UNION Management, med ansvar for teknisk drift, prosjektledelse og rådgiving ved teknisk due diligence. Rognås har vært ansatt i UNION Management siden selskapets oppstart i januar 2010. Han har tidligere jobbet syv år i DriftsCompagniet, vært driftssjef i Aberdeen Property Investors, og arbeidet i Ingeniørbygg. Rognås har mer enn 15 års erfaring innen drift og vedlikehold av næringseiendommer.

37 37

ANSATTE I UNION GRUPPEN – UNION Corporate

Corporate Finance Terje Nesbakken Daglig leder UCOR Partner UNION Gruppen nesbakken@union.no

Terje Nesbakken er daglig leder i UNION Corporate og Partner i UNION Gruppen. Han har ansvaret for finansiell og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av offentlige og private emisjoner.

UNION Corporate fokuserer på eiendomsrelaterte prosjekter, men utfører også tjenester innen andre bransjer. Nesbakken er utdannet Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og har 15 års erfaring med finansiell rådgivning og corporate finance. Nesbakken kom fra stillingen som leder for eiendomsavdelingen i First Securities AS før han begynte i UNION Gruppen i februar 2010.

Jørgen Arnesen arnesen@union.no

Jørgen Arnesen jobber i UNION Corporate med finansiell- og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av eiendomsselskaper og -emisjoner.

Arnesen har tidligere hatt internship-stillinger i North Bridge (London og Oslo), samt deltid som researcher/ analytiker i Kapital over flere år. Arnesen har studert økonomi og ledelse ved University of St Andrews i Skottland og innehar en MA (Honours) Management.

William Wittusen

Johan Hamre

William W. Wittusen jobber som rådgiver i UNION Corporate med fokus på M&A og tilrettelegging av eiendomsprosjekter. Han har vært ansatt i konsernet siden 2005, hvorav de fem første årene i UNION Eiendomskapital der han jobbet med produktutvikling, eiendomstransaksjoner og fondsforvaltning. Tidligere jobbet han med forretningsutvikling i eiendomsselskapet Mapeley i London. Wittusen har en Bachelor-grad i finans og økonomi fra University of Denver i USA.

Johan Hamre jobber i UNION Corporate med finansiellog strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av eiendomsselskaper og -emisjoner. Hamre har tidligere jobbet tre år deltid som analyseassistent/junior analytiker i UNION Gruppen, men er nå fulltidsansatt i UNION Corporate. Hamre har gjennomført siviløkonomstudiet ved Handelshøyskolen BI, samt studert Real Estate Finance ved University of Amsterdam.

wittusen@union.no

Private Equity Hroar Nilsen

Leder Equity Sales Partner UNION Gruppen nilsen@union.no Hroar Nilsen er leder i Equity Sales i UNION Corporate og partner i UNION Gruppen. Nilsen har mange års erfaring innen salg og markedsføring fra ulike stillinger hos Rank Xerox og Nokia. Han har blant annet vært direktør i Christiania Markets, samt arbeidet til sammen ni år i First Securites som direktør i Corporate Finance. De siste syv årene har Nilsen vært partner og Head of Sales i Sector Asset Management.

Pål Strømskroken

Erik Dagslett

Pål Strømskroken jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION Corporate siden januar 2011. Strømskroken har flere års erfaring med salg av kapitalforvaltning og har tidligere jobbet bla. som aksjemegler hos Danske Markets / Fokus Bank.

Han er utdannet med en Bachelor of Arts In Business & Management fra Heriot–Watt University i Skottland og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund.

Erik Dagslett jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION Corporate siden januar 2010. Han har mer enn 12 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter og har tidligere jobbet bla. i Orkla Finans. Dagslett er utdannet fra BI og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund.

stromskroken@union.no

dagslett@union.no

hamre@union.no

Helge Kjenner Mathisen mathisen@union.no

Helge Kjenner Mathisen jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION Corporate siden januar 2011. Han har 6 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter med hovedfokus på eiendomsprosjekter. Har tidligere jobbet bla. i Verdispar Securities ASA og Storebrand Kapitalforvaltning. Han er utdannet fra University of Louisville, KY. og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund.

Einar Futsæther esf@union.no

Einar Futsæther jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting i UNION Corporate. Han har fem års erfaring med salg av kapitalforvaltning, og har tidligere jobbet med salg av diskresjonær forvaltning i Sigmafondene AS og som megler av eiendoms- og shippingprosjekter i Pareto Project Finance AS. Futsæther har en BSc grad i Samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen, og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund.

38 38

ANSATTE I UNION GRUPPEN

Øystein A. Landvik

Siv Blanca Børge-Ask

Marianne Meyer Morris

Øystein A. Landvik er administrerende direktør og partner i UNION Gruppen med tilhørende datterselskaper. Landvik har hovedfokus på utvikling av gruppens produkter og kunderelasjoner. Han har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, som partner eller eier av de selskapene han har arbeidet i.

Landvik var med å etablere UNION Gruppen i 2002, og med å bygge opp Norsk Nærings Megling AS (NNM) siden 1985. Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCIM.

Siv Blanca Børge-Ask er advokat og juridisk direktør i UNION Gruppen med datterselskaper. Børge-Ask er ansvarlig for den juridiske rådgivningen innenfor konsernets ulike virksomheter, herunder verdipapirkonsesjonsmessige forhold og Corporate Governance. Børge-Ask har juridisk embetseksamen fra Universitet i Oslo og har tidligere erfaring som advokat og dommerfullmektig. De siste 13 årene har hun arbeidet som advokat i Storebrands konsernjuridiske avdeling, hvor hun var juridisk direktør de tre siste årene.

Marianne Meyer Morris er regnskapssjef i UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper, hvor hun har vært ansatt siden 2006. Morris har mer en 30 års arbeidserfaring med økonomi, regnskap og administrasjon. Herunder 20 år som financial manager i Opticom ASA og tilhørende morselskaper. Morris er utdannet ved Handlesskolen i Trondheim og ved Handelshøyskolen BI.

Isabella M. S. Staubo

Nina Molstad

CEO/Partner UNION Gruppen landvik@union.no

Markedssjef staubo@union.no

Isabella Staubo er markedssjef for UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper. Hun har tre års erfaring som markedssjef i boligmarkedet for franchisekjedene Aktiv Eiendomsmegling og Terra Eiendomsmegling, og fire års salgserfaring fra Aftenposten. Staubo er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, og har en Cand.Mag. grad i kunsthistorie fra Universitetet i Oslo.

Juridisk direktør sba@union.no

Leder sekretariat

molstad@union.no Nina Molstad er leder for sekretariatet i UNION Gruppen med hovedansvar for sentralbord, resepsjon og hele sekretariatsfunksjonen. Hun har vært ansatt siden 2001. Molstad har tidligere jobbet flere år som butikkselger innen interiør med innkjøpsansvar. Hun har treårig videregående utdannelse ved Handels- og kontorlinjen.

Regnskapssjef morris@union.no

Annbjørg Osnes Sekretær osnes@union.no

Annbjørg Osnes har jobbet som sekretær og resepsjonist i UNION Gruppen siden 2007.

Osnes er salgs- og markedsføringsutdannet, med flere års erfaring fra eiendomssalg og selvstendig næringsdrivende.

Analyse Julie Meldgaard Ranvig

Gunnar Selbyg Leder analyse selbyg@union.no

Robert Nystad

Sekretær ranvig@union.no

Julie Ranvig jobber som sekretær og resepsjonist i UNION Gruppen siden 2010. Hun har tidligere jobber to år deltid som regnskapsmedarbeider i Hydro Design ANS.

Gunnar Selbyg er ansvarlig for løpende overvåking av eiendomsmarkedet og arbeider med analyse- og informasjonsrelaterte oppgaver for kunder og medarbeidere i UNION Gruppen. Selbyg er utdannet siviløkonom og har vært ansatt i UNION Gruppen siden mai 2008. Han har tidligere arbeidet ni år som henholdsvis analysesjef og KAM i Prognosesenteret AS.

Robert Nystad arbeider deltid som analyseassistent i UNION Gruppen med hovedansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner. Han har tidligere arbeidet for First Securities AS. Nystad holder på å ta MSc in Business and Economics ved Handelshøyskolen BI.

Analyseassistent nystad@union.no

39 39

UNION GrUppeN

Gr a f

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no

40