Markedsrapport 2 / 2014 • Kinesiske drag over norsk økonomi • Vårløsning i transaksjonsmarkedet • Leiemarkedet aktivt igjen
Markedsrapport 2 / 2014
Kinesiske drag over norsk økonomi Ok, vi spiser potet, der de slurper nudler, og ja, Norge er langt mindre og rikere enn Kina, men det er også likhetstrekk mellom Kina og Norge. Noen av utfordringene er de samme. Utfordringer som spesielt angår de av oss som investerer i eiendom. Kina må bevege seg fra en æra med skyhøy, investeringsdrevet økonomisk vekst, til en æra med lav vekst, hvor konsum prioriteres. Klokere økonomisk vekst, om du vil. Også de senere års norske investeringsboom er på vei til å stilne av. Dette kan være dårlig nytt for aktiviteten i norsk økonomi, med mindre konsumet også her tar seg markert opp. En ønsket konsumvekst som kan bidra til høyere aktivitet i kongerikets utallige næringsbygg. Tabell 1 Prognoser for norsk økonomi
BNP Fastlands-Norge Arbeidsledighet KPI-vekst Årslønn
2014
2015
2016
2017
2
2,2
3,1
3,1
3,6
3,8
3,8
3,6
2
1,7
1,7
2,2
3,6
3,5
3,7
3,8
3 mnd NIBOR
1,7
1,7
2,1
2,6
Boligprisvekst
-0,9
2,7
2,8
2,5
Investeringer i FL-Norge
0,9
2,5
4,3
4,4
Investeringer i Oljeutvinning og rørtransport
2,5
-0,7
0,7
-2
SSB juni2014
Tabell 1 viser duggferske BNP-anslag fra Statistisk Sentralbyrå (SSB). Estimatene peker i retning av moderat økonomisk vekst i mange år fremover. 2015-anslagene er trolig for høye, fordi SSBs satser på at vi får et klart omslag i boliginvesteringene. Midtveis i året burde vi ha imidlertid ha sett klarere bedring enn det er mulig å få øye på, om 2015-anslagene skal kunne berges. Svakest ser Rogaland og Agderfylkene ut til å være, men det har også samlet seg opp usolgte ferdigstilte boliger i andre deler av kongeriket. Dessuten var årets første telling av oljeinvesteringene i 2015 noe svakere enn SSB la til grunn i sine estimater. De gode nyhetene er at skuffende økonomisk vekst gir vedvarende lave renter. Denne gang uten noen økning av bankenes marginer. Bankene trenger ikke øke sin inntjening, da de er i rute til å møte myndighetenes nye, og strengere, kapitalkrav. Uavhengig av 2015 anslagene, vil trolig investeringene i norsk økonomi falle noe tilbake fra rekordhøye nivåer i årene som kommer. Oljeinvesteringene, som i år passerer 230 mrd kroner vil forbli høye, men komme noe ned. Den store hotell- og kjøpesenterboomen vi har sett i senere år vil ebbe ut. Logistikkanlegg som kan understøtte Norges eksploderende internetthandel, vil fortsette å utvide. Investorer må være seg bevisst at kjøpe sentrenes rolle endres, med fare for overkapasitet etter hvert som nettbutikkene vinner frem. Kommunesammenslåinger kan bli et hett tema i årene som kommer, men en skal ikke vente store endringer. Lite gjøres for å oppmuntre kommuneansatte til å kaste seg ut i det som
er enorme forandringer i deres hverdag. Du får neppe store endringer i kommunekartet uten at de ansatte er motiverte. Inflasjonen ventes å bli lav i flere år fremover, preget av det globale konkurransepresset mot vårt høye pris- og kostnadsnivå. Et press som trykker også på arbeidskraften i skjermede næringer. Restauranter og hotelleiere foretrekker svensker fremfor nordmenn. I bygg og anlegg får øst-europeere mye skryt. Netto har utlendinger stått for hele sysselsettingsveksten i Norge siden finanskrisen. En litt ubehagelig trend for vår ungdom, og for de som har tenkt å selge boliger og hytter til den oppvoksende slekt. 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
.0 30
5 års Swap NOK
1.0
9
.0 30
1.1
0
.0 30
1.1
1
.0 30
1 .1
2
.0 30
1.1
3
.0 30
1.1
4
Norge, som Kina, modnes. Kineserne prøver å lande en høyt flyvende økonomi ved å vri den økonomiske aktiviteten fra investeringsrater tilpasset u-land, til et mer moderat tempo, liknende på det vi finner i de fleste modne økonomier. Norges utfordring er å mestre overgangen fra en æra hvor veksten i oljeinvesteringene ga store deler av norsk næringsliv sterk medvind, til en tid hvor oljeselskapene strammer til. En tid hvor også andre investeringsaktiviteter i næringslivet flater ut. Lavere økonomisk vekst ser ut til å bli begge lands skjebne. Hvor lav den blir avhenger av hvor mye landene klarer å få til av organisk konsum- og eksportdrevet vekst.
Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen
Nøkkeltall makro pr. juni 2014
Norges banks styringsrente
1,5 %
KPI – inflasjon siste 12 mnd
1,8 %
Byggekostnadsindeks siste 12 mnd
3,6 %
Boligprisindeks
2,1 %
Arbeidsledighet
3,3 %
Privat konsum – estimat 2014
2,1 %
BNP – estimat 2014
2,1% 2
Transaksjonsmarkedet Vårløsningen kom Omsetningen så langt i 2014 viser en markant stigning i aktiviteten utover våren etter en noe treg start på året. Markedet kom sent i gang i 1. kvartal, - og det virket som mange var opptatt av å fullføre prosesser som hadde ligget over fra 2013. Volumet er noe etter fjoråret hittil i 1. halvår, men utsiktene er gode av flere årsaker. Ikke minst det faktum at bankene opererer med økt låneutmåling og reduserte marginer – dette gir en god driv inn mot halvårsskiftet. Så vel bankrentene som obligasjoner med eiendom som sikkerhet har falt med 30-40 punkter siden tidlig på året. Mange muligheter åpner seg for eiendomskjøpere, og vi forventer innslag av også nye aktører. Et sunt leiemarked i balanse gir investormarkedet gode impulser i tillegg til de øvrige rammebetingelsene. I 2014 blir syndikater og utlendinger sannsynligvis netto kjøpere. Netto selgere antas å være private investorer og norske fond. Det er fortsatt «lack of products» i Oslos CBD og i de andre tradisjonelt mest attraktive områdene. Mange rapporterer om store prosesser som pågår – det er sikkert mange av disse som finner sin løsning i de hektiske dagene før sommerferien. Vi i NAI FirstPartners har fått på plass
Markedsrapport 2 / 2014
flere transaksjoner i det siste (noen er nevnt på side 6), og vi har også flere prosesser som vil materialisere seg i Q3. Vi estimerer «prime yield» fortsatt til nivå 5,25%, men det er ikke utenkelig at vi vil oppleve en skarpere prising på enkelte objekter i nær fremtid. Utenlandske investorer Utenlandske investorer er mer enn tidligere på søk etter investeringsobjekter i Norge, med særlig fokus på kontorbygg i Oslo og evt. de tre andre større byene. Handelssegmentet er også interessant for utlendingene. Likevel vil nok ikke den relativt større andel av eiendomskjøpene som tallene indikerte i Q1 fortsette idet vi så utenlandske investorer ta en høy %-andel i Q1 på lavt volum. I Q1 + Q2 samlet med normalisert volum utgjør utlendingers andel av investeringene ca. 12-13%, omtrent som i 2013.
Transaksjoner i den senere tid Oslo-området
Ca kvm
Kakkelovnskroken 1
3.700
Sporveisgaten 20
4.700
Storgata 8
2.900
Kontorbygg
50% av utviklingsprosjekt Hasle
55.000
Tomt/utviklingsprosjekt
Akersbakken 27
14.800
Utviklingsprosjekt bolig
2.300
Utvikling
Stor-Oslo Eiendom
Oslo Eiendomssenter
n.a
14.000
Kontorbygg
Fellesforbundet
Entra Eiendom
~300
Enebakkveien 135 Lilletorget 1 Colosseum Park Nord, Essendropsgate 7
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum NOK mill.
Kombibygg
Christ Eiendom
Munkenes Næringseiendom
n.a
7
Kontorbygg
Munkenes Næringseiendom
Merkantilbygg Holding
n.a
6,5
Storgaten 8 DA
Eiendomsspar
n.a
6,4
Höegh Eiendom
AF Gruppen
300
Oslo Sanitetsforening
Olav Thon Gruppen
270
5.124
Handel
Salto Eiendom
Pembroke Real Estate
185
16.383
Industri
OBOS Forretningsbygg / Aspelin Ramm Eiendom
Bauda
273,5
Hoffsveien 70 c
6.500
Kontorbygg
Nordea Liv
NRP Finans
171,3
Hoffsveien 70 b
8.450
Kontorbygg
Nordea Liv
NRP Finans
220,9
Handel
Braathen Eiendom
Ragde Eiendom
215
Hotell
Aker Solutions
Pareto Prosjekt Finans
473
Tomt boligutvikling
Lier Eiendom
OBOS Nye Hjem
n.a
Kjøper
Kjøpesum NOK mill.
Kabelgaten 6
Porteføljesalg Snarøyveien 20 / Quality Hotel Expo Frysjavn. 50 / Kjelsåsvn.172
Landet forøvrig
Ca kvm
Type
Selger
Kaigaten 4/8, Bergen
8.000
Kontorbygg
Sparebanken Vest
MNG Holding
n.a
Nedre Korskirkealmenning, Bergen
6.000
Kontorbygg
Sparebanken Vest
AB Eiendommer
n.a
Liamyrane 8, Bergen
11.200
Handel
Union Eiendomsinvest
n.a
147,2
Ulsmågvegen 6,7,8 mv., Bergen
13.000
Kombi / utvikling
Stortorget Midttun AS
Midgard Gruppen
100
50% av joint-venture UP Entra AS, Hamar
Kontorbygg
Entra Eiendom
Utstillingsplassen Eiendom
400
26.000
Handel
Olrudgruppen
Salto Eiendom
~400
Maskinveien 9, Forus-Stavanger
5.636
Industri
Sand Eiendom og Viking Eiendom
NRP Finans
98,3
Olrud Handelspark, Hamar
Skippergaten 1- 7, Tromsø
4.500
Kontor / handel
Gefa Eiendom
Fire selskaper m/ 25% hver
61
Arken Langnes, Alkeveien 1, Tromsø
8.425
Handel
Togo Holding
R. Kjeldsberg og E.A. Smith
~70
Brevika nord, Stakkevoldvn., Tromsø
17,7 daa
Tomt for ind. og plasskrevende handel
Tromsø havn
n.a
30
Spannaveien 148, Haugesund
Yield
6,5
Yield
7
7,7
8.400
Handel
Solist Investor
Roald Holding
157,3
7
Håndverksveien 11, Langhus
20.000
Kombi
Anthon B. Nilsen Eiendom
Pareto Securities
355,2
6,8
Røykenveien 142 C, Asker
21.000
Handel
Røykenveien 142 AS
NorgesGruppen
100
3
Markedsrapport 2 / 2014
Leiemarkedet Markedet har tatt seg opp Leiemarkedet fikk en litt treg start i 2014. I Q1 var aktiviteten noe under forventning og signeringene ble strukket ut i tid. Dette kan gjerne sees i sammenheng med at det var noe svakere vekst i norsk økonomi og at leietakerne har gått en ekstra runde. Først i Q2 virker det som at det for alvor har løsnet og at signeringene har kommet – og det kommer flere nå på tampen av 1. halvår. Vi erfarer en meget god aktivitet nå. Dette kan til en viss grad skyldes et etterslep fra Q1, men primært at det reelt er nye behov som skal dekkes. Undersøkelser viser at det er optimisme blant bedriftslederne vedr. utviklingen i egen virksomhet i tiden som kommer – dette innebærer heller øket bemanning enn nedbemanning. Makrotallene for sysselsettingsveksten fortsetter å øke, dog i noe mindre grad enn tidligere. Dette meldes omtrent samtidig med at vi ser en betydelig svakere vekst både i olje investeringer og boliginvesteringer. Spørsmålet blir hvor mye dette bremser oppgangen generelt i norsk økonomi.
Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone 3500
Kilde: Arealstatistikk AS
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
Q1
Q2
Q3
Q4
2012
Q1
Q2
Q3
Q4
2013
Q1 2014
Vika - Aker Brygge
Indre by
Lysaker
Bryn-Helsfyr
Indre by sentrum
Skøyen
Nydalen
Oslo totalt
Leiemarkedet i Oslo er i balanse. Leietakernes etterspørsel og krav Vi har flere ganger i den senere tid omtalt leietakernes høye krav og forventninger til lokalenes beliggenhet, standard og fleksibilitet. Dette har stadig blitt viktigere, og vi registrerer at leietakernes betalingsvilje også har økt i takt med denne utviklingen de siste årene. De større leietakerne vil ha nybygg eller full rehabiliterte bygg. Etterspørselen etter sentrale kontoreiendommer av høy standard og nærhet til knutepunkter er derved fortsatt like aktuelt, - og det er fremdeles et begrenset tilbud i markedet på kort sikt. Gjennomsnittsarealet i nye kontorleiekontrakter har økt og vi nærmer oss opp mot 1.000 kvm pr. bruker. Samtidig ser vi at løpetiden har økt fra 4,4 år til 5,3 år. Dette skyldes naturligvis dels utleiers ønske om å sikre bedre avkastning på de investeringer og tilpasninger leietakers krav har medført og dels potensielt større fleksibilitet i lokalene.
Vekst i leienivåene Toppleienivåene i CBD har passert kr. 4.500 pr/kvm år, gjennomsnittsnivået er ca. kr. 3.250 pr/kvm år. I de relativt nye byggene i Bjørvika og i sentrum for øvrig (med god standard) er markedsleienivåene fra kr. 2.500 pr/ kvm år til kr. 2.900 pr/kvm år. Nybygg i disse områdene antas å oppnå toppleier fra kr. 3.300 pr/kvm år – avhengig av beliggenhet, tilpasninger og løpetid. I sentrum for øvrig (med god standard) er markedsleienivåene rundt kr. 2.600 pr/kvm år. Leieprisene ligger totalt sett nå på godt over toppnivået i 2008, og har siden bunnen i andre halvår 2009 steget med ca. 22%. Vi forventer som tidligere rapportert en årlig jevn økning på 5-8% i 2014 i disse leienivåene. 4
Markedsrapport 2 / 2014
I Kvadraturen og indre by for øvrig der nybygg og de store formater er mangelvare vil vi se at kun eiendommer som gjennomgår full rehabilitering og oppgradering vil være etterspurt. Det finnes eksempler på leienivåer rundt kr. 2.500 pr/kvm år, men markedsnivået ligger generelt betydelig lavere. Utenfor CBD / sentrum er fortsatt Skøyen-området ansett som det beste området. Leieprisene avspeiler det. Kontrakter skrives på leienivåer over kr. 3.000 pr/kvm år. Også i randsonen rundt Oslo er det bra etterspørsel, gjerne fra større bedrifter. Kontrakter inngått i den senere tid er på nivå kr. 2.000 - 2.300 pr/kvm år. Det vil i nær fremtid komme mange nye tilbud på nybygg i kontorsegmentet rundt knutepunkt-områdene i randsonen, og leietakere på søk vil finne flere valgmuligheter. Utviklingen i Bjørvika og på innsiden av jernbanesporene har bidratt til at Oslo indre øst vil bli et område som flere vil vurdere – og derved vil utbyggere ta initiativ. Det har vist seg at det i Oslo-området hvert år er 7- 12 leietakere på søk med behov ~10.000 kvm kontor. Så langt i 2014 har det ikke vært flere enn 3-5 leietakere på søk i denne størrelsen, og vi antar at det vil være flere ute i markedet neste år på bakgrunn av forestående kontraktsutløp. Ledighet Kontorledigheten for Stor-Oslo er fortsatt stabil og ligger rundt 7%. Vi forventer at ledigheten kan synke noe videre inn i 2014. Dette skyldes i hovedsak den begrensede tilførsel av nye kontorlokaler, en middels til lav arealledighet og god etterspørsel. Tilførsel av arealer Det var et høyt nivå på tilførsel av nybygg i kontorsegmentet i Oslo både i 2012 og i 2013 (hhv. ca. 292.000 kvm og ca. 216.000 kvm). Gjennomsnittet i de senere år har ligget på ca. 125.000 kvm. For 2014 ser det ut til at ferdigstilte arealer vil utgjøre kun i overkant av 60.000 kvm – et meget lavt nivå sett i et i historisk perspektiv. I 2015 estimeres det ferdigstillelse av nybygg på et samlet areal nærmere 160.000 kvm.
Oslo Kontor
10 % høyeste
10% laveste
CBD
4.500
2.500
Bjørvika
3.500
2.700
Sentrum
2.900
1.800
Kvadraturen
2.600
1.400
Skøyen
3.100
1.900
Lysaker
2.300
1.400
Nydalen
2.500
1.500
Helsfyr/Bryn
2.000
1.300
Økern
1.900
1.200
Lager
10 % høyeste
10% laveste
1.200
800
10 % høyeste
10% laveste
25.000
7.000
Kontor
10 % høyeste
10% laveste
Tromsø
2.100
1.450
Lager - Kategori A Handel Oslo - Kategori A
Forventet utvikling
Forventet utvikling
Forventet utvikling
Tromsø
Definisjon: 10% høyeste: 10% laveste: Lager kategori A: Handel kategori A:
Forventet utvikling
Kontorlokaler av høy standard/nybygg og prime beliggenhet i det definerte området. Kontorlokaler med behov for oppgradering. Høy standard/nybygg innenfor 30 kvm radius fra Oslo sentrum. Prime beliggenhet i Oslo sentrum – Bogstadveien, Karl Johans gate.
Leiekontrakter i den senere tid Adresse Karenslyst Allé 9C
Type
Utleier
Leietaker
Antall kvm
Kontor
FRAM Realinvest
Scatec
631
Sommerogaten 13-15, Oslo
Kontor
Fortin
Geelmuyden - Kiese
1.600
Thiis-gården, Oslo
Kontor
Haakon VIIs gate 1 ANS
HitecVision og Blystad Group
2.000
Hvamveien 6, Oslo
Lager
Rimfelt Eiendom
DHL Supply Chain (Norway)
7.000
Nedre Kallbakkvei 88, Oslo
Kontor
Mallin Eiendom
Premium Pet Products Norge
532
Hasle Linje
Kontor
Höegh Eiendom
Cowi
11.000
Langkaia 1
Kontor
Entra Eiendom
Eniro
5.000
Strandveien 18
Kontor
DNB Næringseiendom
SG Finans
4.500
Bryggegata 1 / Støperigata 2
Kontor
Norwegian Property
Protector Forsikring
2.900
Rolf Wickstrøms vei 15
Kontor
Aberdeen Eiendomsfond Norge I
Digitale medier 1881
1.677
Karenslyst Allé 20
Kontor
Sparebanken1
Ipsos MMI
2.200 5
Markedsrapport 2 / 2014
Nyheter siden sist Nye medarbeidere i NAI FirstPartners
--
NAI FirstPartners har ansatt tre nye medarbeidere.
--
Jon W. Bergenhus kommer fra OPAK AS der han har arbeidet med verdi- og leieberegning av næringseiendom og tomter. Jon har lisens fra Norges Takseringsforbund for verditaksering av næringseiendom og boliger, og har erfaring i utarbeidelse av bl.a. verditakster, tilstandsanalyser og boligsalgsrapporter. Jon har utdannelse innen eiendomsutvikling fra UmB (Ås) og bedriftsøkonom og Eiendomsmegler MNEF fra BI Oslo. Jon starter opp etter sommerferien og vil i tillegg til å jobbe med utleie være rådgiver i utviklingsprosjekter.
--
Til utleie-teamet har vi også ansatt en senior eiendomsråd giver som siden 2009 hovedsakelig har arbeidet med utleie og annen rådgivning innen næringseiendom. Navn vil bli offentliggjort når han starter opp etter sommerferien. Stine Marie Olaussen er ansatt som markedskoordinator. Hun har Bachelor i eiendomsmegling (BI) og Master i Internasjonal ledelse (BI). Hun vil få ansvar for markedsføring og diverse administrative funksjoner i selskapet og også en utvidet prosjektkoordinator-rolle. Stine er allerede godt i gang i stillingen.
Løsninger vi har skapt i det siste – et lite utvalg Vi har i det siste skapt løsninger for et bredt utvalg av selskaper – vi nevner her noen få eksempler Utleie ----
Karenslyst Allé 9, Oslo: (FRAM Realinvest) ca. 630 kvm kontor til Scatec. Holterveien 4, Drøbak: (Slåke Invest) – ca. 1.650 kvm til Europris. Skjærvaveien 44, Lørenskog: (Løvenskiold Handel) – ca. 1.250 kvm lager til 3P Logistikk.
Søk / leietakerrådgivning ---
For Halliburton (olje og gassutvikling) har vi bistått i søk etter to produksjons- og lagerfasiliteter i Stavanger-området – til sammen ca. 5.300 kvm. For Waterlogic Norge – ca. 1.700 kvm kombilokaler fordelt på to lokasjoner i Oslo.
Transaksjoner --
Kakkelovnskroken 1, Oslo: ca. 3.700 kombibygg, solgt til Munkenes Næringseiendom.
--
--
Sporveisgaten 20, Oslo: ca. 4.700 kvm kontor- og skolebygg, solgt til Merkantilbygg Holding. Storgaten 8, Oslo: ca. 2.900 kvm. kontor- og butikkeiendom, solgt til Eiendomsspar. Skippergt. 1-7, Tromsø: ca. 4.500 kvm kontor- og butikkeiendom. Grønnegaten 64, Tromsø: ca. 2.500 kvm forretning for ICA Eiendom. Brevika nord og Stakkevoldvn. 299: hhv. ca. 17,7 daa og ca. 8 daa tomter sentralt i Tromsø for Tromsø Havn.
Nye mandater – et lite utvalg av det vi arbeider med Utleie ---
Nytt kombibygg på Kløfta under utvikling – arealer opp til 13.000 kvm eksponert mot E6 kan bygges. Se for øvrig mer prosjektinformasjon i vårt utleiemagasin «Ledige Lokaler» og andre lokaler for utleie på www.nai.no.
Søk / leietakerrådgivning -------
For Halliburton - vi ivaretar selskapets behov også i andre landsdeler i Norge. For BDO – søk etter nye kontorlokaler på Romerike (hhv. Lillestrøm og Gardermoen) – ca. 1.250 kvm. For Jysk – flere butikklokasjoner hver på ca. 1.500 kvm i Oslo-området. For SATS – treningslokaler ca. 1.500 kvm. For Andvord Grafisk – produksjons-, lager og kontorlokaler ca. 8.000 kvm Oslo nord. For Visma – nytt hovedkontor / nybygg Fredrikstad ca. 2.500 kvm.
Transaksjoner Våre oppdrag og mandater innen kjøp og salg skal oftest ikke omtales i media når de er i prosess. Kontakt oss direkte for dialog om hvilke oppdrag / mandater vi arbeider med. Vi avklarer hva vi kan tilby av muligheter og hva vi kan gjøre for dere. Et av de prosjektene vi kan omtale er Herøya Industripark – der vi skal selge den del av eiendomsmassen som ble benyttet av REC Wafer Norway AS. NAI FirstPartners skal på vegne av konkursboet selge ca. 63.000 kvm industri-, lager og kontor areal fordelt på flere bygninger. Bygningsmassen er moderne og godt teknisk utstyrt, med god lokal beliggenhet og nærhet til egen havn, nye E18 etc. For mer informasjon se www.nai.no. 6
Markedsrapport 2 / 2014
NAI FirstPartners er et megler- og rådgivningsselskap innen næringseiendom etablert i 2000. Selskapet er uavhengig og partnereiet. For tiden er vi 16 meglere og rådgivere. Vi skaper løsninger og gjennomfører eiendomsprosjekter for klienter over hele landet. Vi leverer tjenester innen transaksjon, utleie og søk etter eiendom, - samt analyse, rådgivning og verdivurdering. Vår styrke er merverdi for våre kunder gjennom • • • • •
Kompetanse Erfaring Et godt utviklet kontaktnett Løsningsorientert og innovativt engasjement Pålitelighet
Det er vår målsetting å være en preferert leverandør for våre kunder – i et tillitsfullt, langsiktig og mangfoldig samarbeide.
NAI FirstPartners Næringsmegling Dronning Mauds gate 10 Postboks 1540 Vika 0117 Oslo Tlf: 2301 1400 Epost: post@nai.no www.nai.no