Markedsrapport 3 / 2014 • Norge etter oljeæraen • Transaksjonsmarkedet i galopp i Q4 • Lave volumer i leiemarkedet • Tyskland boomer!
Markedsrapport 3 / 2014
Norge etter oljeæraen 5 års Swap NOK
Norsk økonomi har lenge klart å vokse sterkere enn våre naboland, takket være særnorske vekstimpulser som olje investeringer, en systematisk vekst i våre fiskerier, og en raus innvandringspolitikk som har hjulpet bygge-, anleggsog eiendomsbransjene til god aktivitet.
5 4,5 4
Denne æra ser ut til å være forbi. Oljeinvesteringene ventes å falle, oljeprisen er på vei til å normaliseres, og gradvis vil vi trolig se lavere befolkningsvekst. Norsk økonomi hjelpes imidlertid av høy investeringsaktivitet i skjermede næringer. Årets statsbudsjett har de rauseste satsingene på samferdsel noensinne. En satsing som vil holde seg over flere år. Sterke statsfinanser muliggjør moderate skattekutt til en husholdningssektor som i makro har nær rekordhøy sparing.
3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5
BNP Fastlands-Norge Privat konsum
2,1
2,1
2,7
Investeringer i Oljeutvinning og rørtransport
17,1
0
-8
Investeringer i bedrifter i FL-Norge
0,2
0,1
1,2
Arbeidsledighet
3,5
3,4
3,5
KPI-vekst
2,1
2,1
2,1
Årslønn
3,9
3,3
3,3
3-mnd NIBOR
1,8
1,7
1,7
639
656
650
0,2
0,7
0,5
Råoljepris, NOK per fat Finanspolitikkens innretning målt ved endring av det oljekorrigerte strukturelle underskuddet, i pst av trend-BNP for FL-Norge
14 9. .0 30
30
.0
9.
13
12 9.
9.
11
.0
2,2
28
2015
2,2
.0
2014
2
30
2013
30
Prognoser for norsk økonomi
.0
9.
10
0
Hvis oljeprisen blir liggende på dagens nivå, er det trolig duket for nye nedjusteringer i prognosene for veksten i norsk økonomi. Finanspolitikkens ekspansive innretning, tilsier at den neste runde stimuli bør komme via pengepolitikken. De som ønsker seg uendrete signalrenter, vil imidlertid kunne henvise til at høstens fall i markedsrentene, bør gir betydelig stimuli til innenlandsk etterspørsel i tiden fremover. Eiendomsmarkedene vil trolig fortsatt preges av tvekampen mellom de negative makroutsiktene på den ene side, og den positive effekt lavere lånerenter har på verdsetting av alle typer eiendommer.
Nasjonalbudsjettet
Det foreslåtte statsbudsjett er ekspansivt med en stimulans på om lag et halvt prosentpoeng av BNP i 2015. Den samlede BNP-veksten ventes av Finansdepartementet likevel å forbli noe svakere enn trend. Sysselsettingen ventes fortsatt å øke, men ikke nok til å hindre en gradvis oppgang i arbeidsledigheten. Lavere renter til de fleste formål vil også bidra til å stimulere konsum og eiendomspriser, men neppe nok til å gi økonomien en ny opptur. Fallende oljeinvesteringer er den tyngste negative impuls. Departementets anslag på 8 pst nedgang fra 2014 til 2015 synes optimistisk. I skrivende stund er oljeprisen drøye 10 pst lavere enn den pris budsjettet forutsetter for 2015. Stor usikkerhet knytter det seg til både hvor mye oljeinvesteringene vil falle, og til dets ringvirkningene for bedrifter, husholdninger og eiendomsmarkeder i regioner hvor oljenæringene dominerer det lokale arbeidsmarked.
Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen
Nøkkeltall makro pr. september 2014
Norges banks styringsrente
1,5 %
KPI – inflasjon siste 12 mnd
2,1 %
Byggekostnadsindeks siste 12 mnd
3,4 %
Boligprisindeks, siste 12 mnd, hele landet
1,4 %
Arbeidsledighet
3,4 %
SSB september 2014
2
Markedsrapport 3 / 2014
Transaksjonsmarkedet I galopp Aktiviteten i transaksjonsmarkedet i første halvår tok seg meget bra opp før sommerferien. Etter sommeren har markedet blitt enda mer hektisk. Det har i Q3 vært stor aktivitet i alle segmenter, og dette vil – sesongbestemt – fortsette å øke nå i Q4. Det er egenkapital tilgjengelig, og bankene strekker seg lengre enn i 2013. Rentene er på et historisk lavt nivå og marginene presses ned. Bankene opplever skarp konkurranse om kundene. Det er grunn til å forvente ytterligere reduserte marginer fra bankenes side. 3 mnd Nibor og 10 års swap rente er i skrivende stund på hhv. 1,65 % og 2,47 %. Transaksjonsmarkedet drives primært av disse faktorer, men også av at utviklingen i byene og tettstedene er markant. Folk flytter mot byer og tettsteder. Leiemarkedet er sunt og forventningen til utviklingen i den kommende tid er positiv selv om makrobildet ikke er entydig positivt. Vi meldte i forrige rapport om «lack of products» i Oslos CBD og i de andre tradisjonelt mest attraktive områdene. Den sterke etterspørsel etter objekter i disse områdene vil nok medføre at noen av de som «sitter godt» og ikke hadde tenkt å selge vil bli invitert il nivåer de ikke kan si nei til. Både vi og mange andre aktører kan melde om prosesser med større objekter som pågår og som skal på plass i år. Det ser ut til at det blir et marked i galopp de neste månedene. Netto selgere er private investorer og norske fond. Vi estimerer «prime yield» i Q3 til å være i nivå 5 %, - ned fra 5,25 ved forrige rapport. Men vi er ganske sikre på at det vil «bikke» under 5 % i løpet av året. Alle er spente på hvordan Rom Eiendoms salg av Schweigaards gate 21 og 23 vil ende opp. Entra på Børs Entra Eiendom går fredag 17. oktober 2014 på børs. I henhold til "indicative price range" på NOK 61 – 72 pr aksje vil Entra få en verdi ved børsnotering på mellom NOK 11,4 milliarder og 12,9 milliarder. Det vil være fri flyt av mellom 43 % og 67 % av aksjene. Staten vil fortsatt eie de resterende aksjer, og disse vil ikke være i fri flyt de første 180 dager (lock out). Entra har parallelt en emisjon opp til NOK 2,7 milliarder til samme kurs.
Verdien ved børsnoteringen kommer på toppen av det transaksjonsvolum de fleste aktører estimerer til å bli rundt NOK 50 milliarder i 2014. Utenlandske investorer Aktiviteten til utenlandske investorer i Norge er større enn noen gang. De aller fleste er meget opptatt av trygghet, forutsigbarhet og naturligvis en akseptabel avkastning. Derfor er de på jakt etter sentrale eiendommer med god beliggenhet og solide leietakere. Det er Oslo-markedet som er mest interessant. Viktigste drivere er forventning om enn høyere yield enn i andre markeder, at norsk økonomi er solid og stabil og at det er vekst i befolkning, i sysselsetning og i kjøpekraft. Interessen er i sin natur knyttet til større prosjekter, og skal tilfredsstille spesielle krav og forventninger. Men for mange er det viktig at de også kan være «stolte» av eiendommene de kjøper, og en del er derfor på jakt etter trofé-eiendommer. Eiendommer med under NOK 100 millioner kroner er ikke interessante. Når det er sagt så kan unntaksvis eiendommer til en lavere verdi aksepteres dersom de passer godt inn i selskapets porteføljestrategi. Kontor- og handelseiendommer har vært øverst på ønskelisten, men vi ser at også lager- og logistikkeiendommer blir kjøpt. Normalt søkes objekter med lange leiekontrakter – helst over 10 år. Det er ingen ulempe med kjente norske eller internasjonale selskaper som leietakere. Men noen vil også akseptere kortere leiekontrakter hvis objektets beliggenhet er bra og løpende leie vurderes å være under markeds leie. Da kjøpes det på et potensial i "cash flow"-stigning og dermed også økende eiendomsverdier. Noen utlendinger vil helst gå inn i "joint ventures" deleierskap med norske aktører, og det investeres indirekte i fonds og syndikater. Disse investeringene er ikke alltid så synlige i markedet. Vår erfaring med et tysk fond nå nylig er at man ikke nødvendigvis lar seg rive med på den prising som selger forventer. Dessuten tynger merkostnadene ved hedging (valutasikring) mer i det norske markedet enn i andre nordiske land - i mange tilfeller utgjør sikringen over 100 basispunkter. Å gå inn i «secondary markets» kan derfor være like aktuelt. Men at 2014 blir året da utenlandske investorer for alvor setter spor synes det lite tvil om. 3
Markedsrapport 3 / 2014
Transaksjoner i den senere tid Oslo-området
Ca kvm
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum NOK mill.
Yield
Karl Johans gate 33 / Rosenkrantz gate 11
11.000
Handel / Hotell / Kontor
Fam. Lund / Heiberg
Eiendomsspar
460
<4
Munkedamsveien 62
5.000
Kontor
RS Platou Property Mgmt
Ragde Eiendom
426
5,60
19.700
Kontor
Norwegian Property
Syndikat v / NRP
345
6,6
301 rom
Hotell
Aker Solutions
Pareto
480
6,30
Ragde Eiendom
147
Maridalsveien 323 Snarøyveien 20 Grensen 20
96 rom
Hotell
Strandveien 13-15
27.600
Industri
DNB Livsforsikring
Momentus
Grensen 5-7
14.400
Kontor
Genesta Property Nordic
Pareto
Maridalsveien 323
14.246
Kontor
Norwegian Property
Ness Risan & Partners
350
Martin Linges vei 33
65.768
Kontor
IT Fornebu
Madison International Realty
1.013
Hamang terrasse 55
6.009
Kontor
Aberdeen Asset Mgmt
17.000
Kontor
Nordisk Areal I
2.900
Kontor
Storgaten 8 DA
Eiendomsspar
69
Husebybakken 28 B
22.000
Kontor
Statnett
JM AB JV Millarium
688
Brynsveien 3
30.000
Kontor
Steen & Strøm Magasin
33.000
Handel
Schage Eiendom AS
Madison International Realty
750
Handel
Syndikat
Ragde Eiendom
335 680
Mariboes gate 13 Storgata 8
Ringnes Park
Klaveness Marine Real Estate
65.000
Kontor
Koksa Eiendom / investorer
Madison International Realty
Kristoffer Aamots vei 9, Nydalen
30.000
Kontor
Syndikat
City Finansiering
Landet forøvrig
Beddingen 1, Trondheim
28.500
Kontor
Aberdeen Norge I / DNB Liv
Oslo Areal
Ca kvm
Type
Selger
Kjøper
Kjøpesum NOK mill.
155 rom + 1.500 handel
Hotell
NIAM
Byggteknikk Prosjekt AS
170
Fredrik Langesgate 20, Tromsø
Kontor
Fam. Meland
Sparebanken Nord-Norge
121 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
136
Kjøpmannsgata 20, Stjørdal
115 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
129
Apotekergata 1, Ålesund
105 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
118
Smedasundet 93, Haugesund
102 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
114
Tollbugata 43, Drammen
127 rom
Hotell
DNB Livsforsikring
Petter Stordalen
142
Sjøgata 35-37, Tromsø
Moseidveien 19, Stavanger
6.900
Industri
Base Property
DNB
Hvamveien 1, Skedsmo
16.600
Industri
Aberdeen Eiendomsfond Norge
Pareto
Fugleåsen 9, Langhus
12.528
Industri
Bulk Eiendom
PostNord
6.009
Kontor
Aberdeen Asset Mgmt
Bøhmergaten 42-44, Bergen
11.500
Kontor
Finnestadveien 44, Stavanger
22.000
Kontor
Norwegian Property
Hamang terrasse 55, Bærum
Gamle Fetvei 13, Lillestrøm Gamle Ringeriksvei 34, Bekkestua Dråpen 19, Drammen
6,40
Bryn Eiendom AS
Statoil-bygget
Pilestredet 33 / Tullins gate 2
6,90
Yield
6,50
Tom Rune Pedersen
112
8
WP Carey (REIT)
604
6,13
4.000
Handel
Rosenborg Eiendom
Ragde Eiendom
589
12.400
Handel
Profier
Deka Immobilien
433 28
2.400
Handel
Lund Eiendom
RS Platou Property Mgmt
Dronningens gate 5, Trondheim
20.000
Hotell
Private investorer
Reitan Eiendom / Olav Thon Gruppen
Utviklingsprosjekt, Stavanger
70.000
Industri
Bjørn Risa
Bjørn Maaseide
160
Nykirkebakken 2, Stavanger
12.000
Kontor
Schibsted
Union
378
6
4
Markedsrapport 3 / 2014
Leiemarkedet Høy aktivitet tross lave volumer Det er en generell oppfatning at leiemarkedet fikk en treg start i 2014, og at første halvår har fortonet seg relativt roligere enn hva som er normalt. Aktiviteten har imidlertid tatt seg opp i Q3, og vi forventer at denne vil holde seg frem mot årsskiftet. Arealstatistikk kan i sin siste Leieprisoversikt melde om at det i Q3 ble signert 162 kontrakter, og med i overkant av 118.000 kvadratmeter, ser vi at volumene i 2014 fortsatt er lave. Dog erfarer vi at aktiviteten er høy tross at det er lave volumer (kvm) som signeres. Dette ser vi i sammenheng med at det i år er færre store leietakere som er på søk etter nye lokaler enn det som har vært tilfellet i de foregående år, og at aktiviteten i stor grad er i den øvrige delen av leiemarkedet. Gjennomsnittsarealet i nye leiekontrakter for kontor har økt og vi nærmer oss opp mot 1.050 kvm pr. leietaker. Samtidig tror vi også at bedrifter i økende grad vil ta innover seg at den høye veksttakten i norsk økonomi ikke vil fortsette i overskuelig fremtid, og kanskje derav bli noe mer forsiktig hva gjelder flytting til nye, større og dyrere kontorlokaler. Vi mener også at ytterligere fokus på effektivisering og arbeidsorganisering i åpne og fleksible løsninger også vil bidra til at arealbehovet kan bli mindre i tiden fremover.
Leienivåer Arealstatistikk melder i sin siste leieprisoversikt om at leieprisene fortsetter oppturen, og signerte snittleier er nå opp over 20 % fra forrige topp i 2008. Gjennomsnittsleie for signerte kontrakter i Q3 er nå på kr. 2.050,- pr. kvm. Selv om leieprisene fortsetter oppturen mener vi at dette gjelder for toppsegmentet av lokaler i CBD. Vi forventer at leieprisene vil utvikle seg sideveis både i Oslo sentrum og i randsonen. Grunnen til dette er bl.a. økt tilbud / ledighet og at vi har hatt en god leieprisvekst i de siste par årene - spesielt for A-kategoriserte kontorlokaler i Oslo sentrum og Skøyen, mens områdene i randsonen har tilbakelagt en mer stabil utvikling. De høye leieprisene skyldes i stor grad leietakernes stadig økende krav til opp gradering og høy standard. Vi registrerer at løpetiden på leiekontraktene også har økt fra 4,4 år til 5,3 år. Dette skyldes naturligvis dels utleiers ønske om å sikre bedre avkastning på de investeringer og tilpasninger leietakers høye krav har medført. Dog gir ikke de høye leieprisene eller 0,9 års lengre leieperiode stor jubel hos utleierne. Deres inntjening har ikke økt i samme grad da tilpasningskostnadene er blitt så høye at mye av gevinsten blir spist opp.
En av årets største leiekontrakter er Politiets utlendings enhet som skal leie ca. 12.500 kvadratmeter i Økernveien 11-13 på Tøyen. Vi er også kjent med ytterligere en stor offentlig leiekontrakt, på nærmere 9.000 kvm i Oslo nordøst. Denne leiekontrakt antas å bli offentliggjort en gang i Q4. Dette korrelerer godt med våre tidligere antakelser om at det i 2014 vil bli et større innslag av det offentlige i årets kontraktsvolum.
Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone
Ledighet
1500
Kontorledigheten i Oslo området har over lang tid ligget stabilt på +/- 7 %. Vi kan nå registrere en økning i ledigheten til ca. 7,5 %. Økningen kan virke overraskende tatt i betrakting av at det er lave volumer av arealtilførsel i år på ca. 65.000 kvm kontorareal. Vi mener at dette skyldes i hovedsak en historisk høy nybyggaktivitet og arealtilførsel i 2012 og 2013 (hhv. ca. 292.000 kvm og ca. 216.000 kvm), og at det i realiteten derfor er hull i markedet (fraflyttede eiendommer) som foreløpig ikke er tettet. I perioden 2015-2016 er det forventet hhv. 180.000 kvm og ca. 160.000 kvm med kontorarealtilførsel i form av nybygg. Da arealtilførsel av kontorarealer forventes å være for lav i forhold til etterspørsel i perioden, mener vi at ledighets oppgangen ansees å være av kortvarig art og vi forventer at ledigheten kan synke og stabilisere seg i 2015.
3500 3000 2500 2000
1000 500 0
Q3 Q4 2012
Q1
Q2 Q3 2013
Q4
Q1
Q2 2014
Q3
Vika - Aker Brygge
Indre by
Lysaker
Bryn-Helsfyr
Indre by sentrum
Skøyen
Nydalen
Oslo totalt
Kilde: Arealstatistikk AS
5
Markedsrapport 3 / 2014
Lokaler i nybygg- og toppsegmentet (10 % høyeste) kr. 2.100, mens gjennomsnittsnivået for lokaler med høy standard og sentral beliggenhet ligger i intervallet 1.9001.925,- pr. kvm. Utviklingen på leieprisene har flatet noe ut etter en jevn og fin økning de siste årene.
Forskjellene i markedet er altså økende. Vi gjentar gjerne at, vinnerne er de moderne, miljøriktige og arealeffektive kontorbyggene med en sentral beliggenhet nær et kommunikasjonsknutepunkt. Taperne er de eldre og udaterte byggene som bl.a. har etterslep på generelt vedlikehold og ikke tilfredsstiller leietakernes høye krav til standard og sentral beliggenhet. Trendene i kontormarkedet
Leienivåer Oslo-området
Trendene i kontormarkedet er for tiden mange, noen mer tiltagende enn andre. Det er etterspørsel som innebærer overvekt både på cellekontorer og på landskapsløsninger. Vi kan si at de valgte løsninger er mer virksomhetstilpassede og gjennomtenkte - herunder også et ønske om fleksibilitet for fremtidige endringer.
Kontor Område
Bedrifter med suksess søker beliggenhet med andre som har en god posisjon. Sentrumsbeliggenhet eller lokasjon ved et av de tydelige knutepunktene i randsonen av Oslo vil være mest attraktivt. Akkurat som at kompetente arbeids tagere søker bedrifter og miljøer som allerede er kompetente. Uavhengig av trendene i kontormarkedet ser vi at de beste utleierne, lytter til leietakerne, setter seg inn i de forskjellige bedriftenes arbeidsmønster og kultur og oppnår et samspill på veien til «den gode løsning».
10 % høyeste
10% laveste
CBD
4.500
2.500
Bjørvika
3.500
2.700
Sentrum
2.900
1.800
Kvadraturen
2.600
1.500
Skøyen
3.100
1.900
Lysaker
2.400
1.500
Nydalen
2.400
1.500
Bryn / Helsfyr
2.100
1.400
Hasle / Økern
2.100
1.400
10 % høyeste
10% laveste
1.200
800
10 % høyeste
10% laveste
25.000
7.000
10 % høyeste
10% laveste
2.100
1.450
Forventet utvikling
Lager
Leiemarkedet Tromsø
Type
Tromsø er en by i forandring. Det er ingen tvil om at Tromsø er i fokus for nye aktører, så vel som for de etablerte i leiemarkedet. Flere betydelige leietakere er ute i markedet på søk etter egnede kontorer. Aker Solutions er én av flere store aktørene som har valgt Tromsø og sørlige sentrum som lokalisering for sin ingeniørvirksomhet i Nord-Norge. Intensjonen er å bygge i to byggetrinn, etablere en Teaterallmenning i forlengelse av Teaterplassen til Strandvegen, samt videreføre Jens Olsens gate gjennom området. Ny virksomhet skal i denne omgang legge til rette for 300 arbeidsplasser.
Lager - Kategori A
Forventet utvikling
Handel Type Oslo - Kategori A
Forventet utvikling
Leienivåer Tromsø Kontor Område Tromsø
Forventet utvikling
Leiekontrakter i den senere tid Adresse
Type
Leietaker
Antall kvm
Kontor
Riksrevisjonen
13.000
Brynsveien 5
Kontor
Alfsen & Gunderson
1.800
Kongens gate 6
Kontor
Centric Norway
1.800
Storgata 14-18 / Stenersgata 2-4
Haakon VIIs gate 2
Kontor
Vardia Forsikring
1.125
Økernveien 11-13
Kontor
Politiets Utlendningsenhet
12.500
Lysaker Polaris
Kontor
Technip
7.000
Strandveien 15
Kontor
Peab
2.000
Drengsrudbekken 1-15
Kontor
Eurest / Compass Group
1.440 6
Markedsrapport 3 / 2014
Nytt fra NAI FirstPartners Medarbeidere Oslo Michael Færden startet medio august 2014 som senior eiendomsrådgiver på utleie-teamet. Michael kom fra Krogsveen Næring hvor han fra 2009 var ansatt som Senior Eiendomsrådgiver og han har hovedsakelig arbeidet med utleie, fremleie og annen rådgivning innen nærings eiendom. Michael har studert i London på London School of Foreign Trade. Han har tidligere 19 års erfaring fra shipping som senior skipsmegler og befraktningssjef i Fearnleys AS, Bergesen DY ASA og Lorentzen & Stemoco AS. Sabine Jennica Bartler er ny leder for utleieavdelingen. Sabine er utdannet eiendomsmegler MNEF, og har 15 års erfaring fra salg og utleie av både bolig- og nærings eiendom. Sabine har vært i selskapet siden 2011. Som leder for utleieavdelingen har hun bl.a. ansvar for å innhente nye oppdrag til selskapet, forvalte utleieporteføljen gjennom å skape gode langsiktige løsninger for kundene våre. Ansvar for all markedsføring i fm. utleie av nærings eiendom samt utarbeidelse av NAI FirstPartners utleiebilag «Ledige Lokaler». Hun bistår i tillegg i forbindelse med aksje- og eiendomstransaksjoner. Sabine har også diverse styreverv bl.a. i Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmegler og i Oslo & Akershus Eiendomsmeglerforening.
Nye mandater – prosjekter i prosess Vi arbeider med mange nye prosjekter. Vi nevner noen eksempler her. Utleie -----
Utleie av Grini Næringspark 10, kombinasjonslokaler på ca. 4.400 kvm. med mulighet for påbygg / nybygg opptil 3.500 kvm. Karenslyst Alle 9a, ca. 1.500 kvm. kontor Revitalisering av eiendommene i Ensjøveien 16-22 ifm. endret eiersituasjon, ca. 4.000 kvm. Mange gode ledige lokaler i vår portefølje - se vårt magasin «Ledige Lokaler» på nai.no
Søk / leietakerrådgivning ------
For BDO – tre lokaler i Akershus/Hedmark, totalt ca. 2.650 kvm. For Ramirent – tre lokaler (lager og kontor) på Østlandet, totalt 2.700 kvm. For Aggreko, Oslo, kombibygg 950 kvm. /tomt 4-6.000 kvm. For Lagkagehuset, Oslo, produksjonslokale 1.500 kvm., butikk 250 kvm. For Skintific AS, Oslo, lager 1.000 kvm.
Tromsø Finn Steffen Steffensen er ansatt som rådgiver nærings eiendom ved Tromsøkontoret. Han er siviløkonom fra Norges Handelshøyskole. Erfaring fra en rekke private virksomheter innen bl.a handel og eiendomsutvikling og offentlig virksomhet som plan- og næringssjef i Storfjord kommune fra 1993. Fra 2000 til 2009 direktør for Tromsø Symfoniorkester. Daglig leder i Arctic Innovation fra 2009 med kurs- og rådgivning i etablering, ledelse og innovasjon. Hovedinstruktør for Mesterfagskolen FU-Nord i etablering og ledelse siden 2010. Tromsø-kontoret arrangerte også i år det tradisjonelle næringseiendomsseminar ultimo august. Programmet var variert og innholdsrikt med foredragsholdere fra lokale eiendomsaktører og lokale myndigheter, fra Oslo-advokatkontoret BAHR og fra Nordea. Tilstede var til sammen rundt 80 deltagere fra det lokale og til dels regionale næringsliv.
Rådgivningsoppdrag For Ullensaker kommune – rådgivning ifm. vurdering av tomter og kommunenes fremtidige strategier vedrørende utvikling av disse. Transaksjoner Vi arbeider med mange interessante transaksjonsprosjekter - i ulike størrelser og i flere landsdeler. Det er en meget hektisk tid. Salgsoppdragene omfatter både kontoreiendom, lager- og logistikk og handelseiendom, - samt tomter og utviklingsprosjekter. Vi har også ulike kjøpsmandater, både fra norske og internasjonale aktører. Våre oppdrag og mandater innen kjøp og salg skal oftest ikke omtales i media når de er i prosess. Vi presenterer gjerne det vi kan tilby av prosjekter og nye muligheter - og evt. hva vi kan gjøre for dere.
7
Markedsrapport 3 / 2014
Frankfurt
Impulser utenfra
previous year. The strongest growth was again recorded in 3500
Nytt fra USA
volume of transactions according to deal size H1 2014
Er det befolkningsvekst som driver eiendomsutviklingen i USA? Les om dette og mer om hvordan eiendomsmarkedet 5.0% 9.0% vil utvikle seg i USA i årene som kommer. Her er siste rapport >500 m fra NAI Global’s sjefsøkonom Dr. Peter Linneman. 14.7%
Some of the most significant 50<100 m factors examined in a recent study of population growth by Linneman Associates, include: 17.0% 25<50 m innovation markets with higher educated workforces drawing employers, previous growth trends that increase 10<25 m interest in the region, proximity to key industries, particularly the ongoing growth of<10 them US energy market, demographic 16.8% changes and an aging population. The future outlook for commercial property on a US national level is still veryvolume exciting. US populations are to expected to H1 2014 of transactions according investor origin climb through 2020 and 2030, Linneman Associates says, 8.7% fueling real estate development, including residential, but 1.5% 2.0% also office, retail, industrial, hotel, institutional and infraGermany 1.4% structure. 2.1% USA UK
2.0%
According to Linneman, future growth will be driven by France 7.2% a community’s openness to change and a competitive Austria political environment. Those areas that have grown over Swiss the past 20 years are likely to continue to grow because 6.9%of Malaysia the openness to growth. Assuming the US economy will Canada continue to grow, Linneman sees increased commercial Ireland real estate demand for retail, industrial, office, lodging and15.8% Other self-storage.
0
Q1 deals Q2in particular Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Portfolio contributed to the Q3 very good 41.4% 2013share in2014 performance of2012 the investment market. Their 11.3% creased from 25.1 % in the first half of 2013 to 35.7 %, with 37.5%EUR 6.1 bn (+88.2 %) being invested in portfolios.
100<500 m
12 volume of transactions according to deal structure H1 2014 11.4
10
10.3
10.0
08 7,1
06 5.2 52.3% 04
5,9
5.3
7.1
35.7%
6.1
4.3 64.3%
02 00
Q1
Q2
Q3
2012
Markedet boomer i Tyskland
29.3%
Investment Market for Commercial Property
Investment volume in billion
Looking ahead
the warehouse / logistics property segment. With a volume of EUR 1.9 bn, this segment increased its share to 11.3 %, 2500 which represents a 67.9 % rise compared to the first half of 2013. Thus within only the first six months of this year this 2000 segment has already surpassed the annual average volume 1500 volume of EUR transactions to asset H1 2014 of 1.4 bnaccording for the last five type years. This therefore opens up 1000 the prospect of a new record year. Property categorised under ‘other uses’ accounted for around EUR 3.0 bn or 18.0 500 18.0% %, of which almost half was generated by hotel properties. 3000
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2013
"( ") "* "! $#
Q1
Q2
2014
volume of transactions according to type of investor H1 2014
Investment volume of app. EUR 17.1 bn in the first half OF 2014 Growth on the German investment market for commercial property continued unabated in the second quarter of 2014. Due to a transaction volume of around EUR 7.1 bn in the14,7% period from April to June, the total result for the first half of the year amounts to EUR 17.1 bn. This means that 32.3 % more capital was invested in commercial property compared to the first half of 2013.
5%
17,0%
The office asset class accounted for a 41.4 % share of the total volume in the first half of the year, equating to EUR 7.1 bn, which was 21.6 % higher year-on-year (H1 2013: EUR 16,8% 5.8 bn). Transactions involving the second most popular asset class, retail, registered investments of EUR 5.0 bn (29.3 %), representing an increase of 15.7 % compared to the
1,5% 2,0%
8,7%
9,0%
Volume of transactions according to asset 18,0% type H1 2014 Open-Ended R.E. Funds / Special Funds Office Retail 37,5% Warehouse/Logistics
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds 41,4% Listed Real Estate Companies / REIT`s 11,3%
Corporates
Other*
Developers *Other hotels, develop, sites, praking etc.
29,3%
Private Investors / Family Offi Insurances / Pension Funds
Asset Manager/ Funds Manager
8
Real Estate Companies
volume origin H1H1 2014 volumeof oftransactions transactionsaccording accordingto toinvestor type of investor 2014
1.5% 2.0% 1.4% 2.1% 2.0%
Germany USA
9,0%
UK France
7.2%
Austria Swiss
29.3%
volume of transactions according to deal structure H1 2014
8.7%
3 / 2014 35.7%
18,0%
Ireland
41,4%
64.3% "( ") "* "! $#
15.8%
3000 Other 2500
%
! "# "" "$ "% "& "'
52.3%
11,3%
Canada 37,5% 3500
volume of
Markedsrapport
6.9%
Malaysia
Source: NAI apoll
"* "! $#
16.8%
2000
29,3%
1500
volume of transactions according to type of investor H1 2014
1000
München
500 0 transactions Volume of Q3 according toQ1 deal Q2 structure H1 2014 2012
Single deal 52,3% Portfolio deal
Q4
Q1
Q2 5%
Q3 9,0% 2013
14,7% 35,7%
Q4
Q1 2014
18,0%
Domestic investors dominate 41,4% 11,3%
37,5% 64,3%
17,0%
German investors are the most active players on the commercial property investment market, accounting for 52.3 % of purchases and 54.8 % of sales. At the same time, the volume invested by domestic investors was almost unchanged at EUR29,3% 9.0 bn (H1 2013: EUR 8.8 bn). The United States is in second place in terms of investor origin, with EUR 2.7 bn or 15.8 % of the invested capital originating from here. British investors carried out investments with a volume of EUR 1.2 bn. French investors were named as the biggest net investors (around EUR 685 m), in part because of the purchase of the hotel portfolio by Accor. Because of the portfolio deals and sales of large properties, deals that fell into the ‘EUR 100 m - EUR 500 m’ category accounted 35,7% for a volume of EUR 6.4 bn (37.5 %). This category was therefore 37.4 % higher in absolute terms than in 2013. The even larger deals (>EUR 500 m) accounted for a share of 9.0 % or a volume of EUR 1.5 bn.64,3%
12 16,8%
10 Investment volume in billion
Volume of transactions according to investor 08 origin H1 2014
10.3
02 00
5.3
8,7%
7.1 6.1
4.3 7,2%
France
52,3%
Austria
6,9%
Swiss Malaysia Q1 Canada
10.0
1,5% 7,1 2,0% 1,4% 5,9 2,1% 2,0%
06 Germany USA5.2 04 UK
11.4
Q2
Q3
Q4
Q1
2012
Q2 Q3 15,8% 2013
Q4
Q1
Q2
2014
Ireland Other
Volume of transactions according to type of investor H1 2014 Open-Ended R.E. Funds / Special Funds Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds Listed Real Estate Companies / REIT`s Corporates Developers Private Investors / Family Office Insurances / Pension Funds Asset Manager/ Funds Manager Real Estate Companies Sovereign Wealth Funds Closed-End Funds Bank Public Administration / Communities 40 -40%
30 -30%
20 -20%
10 -10%
Seller volume in % 0 0%
10 10%
20 20%
Purchaser volume in % 30 30%
40 40%
Source: NAI apollo group
%
<10 m
9
100<500 m
41.4% 11.3%
50<100 m
37.5%
17.0%
25<50 m
Markedsrapport
<10 m
3 / 201429.3%
16.8%
volume of transactions according to investor origin H1 2014
Source: NAI apollo group
10<25 m
volume of transactions according to deal structure H1 2014
volume
"Private investors / family offices" are 8.7% biggest 1.5% 2.0% net buyers Germany 1.4% 2.1% are responsible for the ‘OpenUSA ended funds / special funds’ 2.0%
highest UK share of transactions after they increased their purchases by 47.2 % compared to last year to a total of EUR France 7.2% 4.8 bn. ‘Private equity funds / opportunity funds’ represent Austria the second-strongest investor group, with a share of 16.4 %52.3% Swiss 6.9% more than douor EUR 2.8 bn. These investors therefore Malaysia bled their invested capital compared to last year. Besides Canada the ‘Open Ireland ended funds / special funds’, ‘project developers 15.8% / building Other contractors’ were active on the seller side and sold properties for EUR 2.9 bn (17.0 % share). On balance, ‘private investors / family offices’ also account for the biggest group of net buyers with around EUR 910 m.
Volume of transactions according to deal size H1 2014
5%
18,0%
>500 m € 100<500 m €
37,5%
17,0%
25<50 m € 10<25 m € <10 m €
Cities
16,8%
8,7% 1,5% 2,0% Prime office1,4%Prime retail 2,1% yields yields 2,0%
Berlin
4.65 %
Dusseldorf
4.70 %
Frankfurt a. M.
4.65 % 6,9%
Hamburg Munich Average
Prime logi stics yields
4.35 %
6.85 %
4.20 %
6.70 % 52,3%
4.20 %
6.40 %
4.55 %
4.15 %
6.60 %
4.30 %
3.95 % 15,8%
6.40 %
Ø = 4.60 %
Ø = 4.20 %
Ø = 6.60 %
Property
7,2%
Investments of EUR 40 bn in sight
! "# "" "$ property, "% yields"& "'
On the German investment market for commercial strong demand caused a further drop in the prime 64.3% for the office asset class across "( all top 5 markets in the last three months. Apart from") Frankfurt am Main, where the yield declined by 5 basis "* points to 4.65 %, all markets "! registered a decline compression of 10 basis points (Berlin: $# 4.65 %; Dusseldorf: 4.70 %; Hamburg: 4.55 %; Munich: 4.30 %). In the retail segment, the yield declined by 5 basis volume of transactions according to type investor H1 2014 points inofFrankfurt and Dusseldorf to 4.20 % respectively, as well as in Berlin to 4.35 % (Hamburg: 4.15 %; Munich: 3.95 %). Berlin and Munich registered a reduction in the prime yield for logistics properties to 6.85 % and 6.40 % respectively (Frankfurt: 6.40 %; Dusseldorf: 6.70 %; 9,0% Hamburg: 6.60 %).
14,7%
50<100 m €
35.7%
Throughout the rest of this year, demand is expected to remain high from ‘Open ended funds / special funds’ and ‘private equity funds / opportunity funds’ that intend to 41,4% invest the11,3% acquired capital promptly. In addition, because of the sustain long-term period of low interest rates on the bond market ‘insurers / pension funds’ will also invest more in property either directly or indirectly through special fund vehicles in order to achieve their target returns. Overall, the investment market29,3% is showing clear evidence of a stronger move towards secondary locations on one hand and coreplus properties on the other hand. The robust development of the German economy with projected GDP growth of 2.0 % in 2014 and 2.5 % in 2015 (IfW Kiel), combined with the decision by the European Central Bank to reduce the base interest rate to 0.15 %, further encourage the demand for property investments in Germany. 35,7% Thus another increase in investment activity is very likely to take place in the second half of the year. For the year as a whole a transaction volume of up to EUR 40 bn is expected. 64,3%
Purchaser
Purchase Price (approx.)
Asset type
PATRIZIA Immobilien AG
1 000 000 000 €
Office
Unibail-Rodamco
535 000 000 €
Retail
Accor
430 000 000 €
Hotel
Morgan Stanley
400 000 000 €
Retail
Portigon-Portfolio
Blackstone
350 000 000 €
Office
Portfolios CCP III u. EPISO (dt. Anteil)
SEGRO plc
303 000 000 €
Logistics
Apollo Global Management
297 000 000 €
Office / Retail / Logistics Office / Retail
LEO I Portfolio 50% "Centro", Oberhausen Hotel-Portfolio Christie-Portfolio
TAG-commercial-Portfolio Kö-Galerie, Düsseldorf Two Supermarket-Portfolios Logistics-Portfolio GELF
Allianz Real Estate
290 000 000 €
Pramerica Real Estate / AP3
265 000 000 €
Retail
Kwasa Goodman Germany (EPF)
213 000 000 €
Logistics 10
Markedsrapport 3 / 2014
NAI FirstPartners er et megler- og rådgivningsselskap innen næringseiendom etablert i 2000. Selskapet er uavhengig og partnereiet. For tiden er vi 16 meglere og rådgivere. Vi skaper løsninger og gjennomfører eiendomsprosjekter for klienter over hele landet. Vi leverer tjenester innen transaksjon, utleie og søk etter eiendom, - samt analyse, rådgivning og verdivurdering. Vår styrke er merverdi for våre kunder gjennom • • • • •
Kompetanse Erfaring Et godt utviklet kontaktnett Løsningsorientert og innovativt engasjement Pålitelighet
Det er vår målsetting å være en preferert leverandør for våre kunder – i et tillitsfullt, langsiktig og mangfoldig samarbeide.
NAI FirstPartners Næringsmegling Dronning Mauds gate 10 Postboks 1540 Vika 0117 Oslo Tlf: 2301 1400 Epost: post@nai.no www.nai.no
Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo Tlf: 2301 1400 E-post: post@nai.no www.nai.no