Markedsrapport 2 / 2016
Markedsrapport 2 / 2016
SVAKERE, LENGRE Lavkonjunkturen i norsk økonomi fortsetter, og BNP- estimater både for i år og neste år må nedjusteres. Også neste år ventes den økonomiske veksten å være lavere enn normalt, med stigende arbeidsledighet som resultat.
Krona vil trolig fortsette å styrke seg mot slutten av året. En stigning som vil kunne forverre eksporten y tterligere, redusere inflasjonen, og gi bankene økte tap. Antall konkurser, som er lavere i år enn på samme tid i fjor, antas å stige moderat. En forverring som vil tilta i 2017.
Nedgangstider for vår største enkeltnæring, olje og gass, preger mye av næringslivet. Utover høsten vil vare handelen trolig falle fordi årets lønnsoppgjør, med om lag 2,5 pst som årsvekst i årslønn, er helt utilstrekkelig i forhold til årets prisvekst 3,5 pst, som fremkommer når en ekskluderer den beregnede husleiekomponenten, som vokser langt indre enn det vi opplever i butikkhyllene.
Norges Bank må fortsette å kutte rentene og her for utsettes det at foliorenten blir svakt negativ i løpet av våren neste år. Utsiktene for 2017 er i sum kraftig nedjustert i løpet av årets første måneder. Både konsum og eksport kan skuffe og bringe BNP-veksten ned til negativt lende utover høsten. Økonomien holdes oppe av rause offentlige budsjetter og av en sterk lånefinansiert bolig bygging i sentrale strøk, eksklusiv Rogaland og Vest-Agder.
Hvor mye varekonsumet vil gå ned til høsten, avhenger av om spareraten til husholdningene, som nå ligger på relativt høye 9 pst av deres samlede inntekter, kan reduseres inn i neste år. Boligkonsumet er stigende, og da blir varekjøp skviset, nå som husholdninger flest får nedgang i kjøpekraften. Men et stort fall i spareraten kan berge julehandelen. Et slikt fall er mulig, men ikke sannsynlig. Husholdningene har allerede økt sin gjeld med 166 mrd. kroner det siste året, og vil neppe øke denne veksttakt. Tvert imot er det en betydelig risiko for at Norge havner i resesjon med mindre forbrukerne fortsetter å øke sin gjeld og sin gjeldsgrad i et høyt tempo.
De senere års moderate lønnsoppgjør antas å fortsette gjennom hele prognoseperioden 2016–2018. Inflasjonen kommer ned som følge av fornyet styrke i kronekursen. Arbeidsledigheten vil gradvis øke. Den underliggende utviklingen i arbeidsmarkedet blir langt verre enn NAV- tallene viser. Folk vil bli stadig mer desperate etter å sikre seg en heltidsstilling som muliggjør et stabilt familieliv. For eiendomsmarkedene blir utviklingen sterkt divergerende. Investorer vil kjempe om attraktive eiendommer. I både bolig og i næringseiendommer vil prisingen av de beste eiendommer presse avkastningen ved utleie ned til nye rekordlave bunner. Lite attraktive eiendommer kan bli vanskelig å omsette da banker vil sky dem som pesten.
Investeringene i olje- og gassindustrien vil falle markert i år (-14 pst), og noe mindre neste år (-8 pst). I Fastlands Norge er det fortsatt vekst i investeringene, men den blir gradvis lavere i årene som kommer. Vårens investerings telling for industrien tilsier en betydelig nedgang her i 2017. Den største skuffelsen for makroøkonomer denne våren er at e ksporten fra Fastlands-Norge ser ut til å gå ned fra i fjor til i år.
De sikreste eiendomsmarkeder for investorer er i hovedstadsområder.
Vi hadde et berettiget håp om at eksporten kunne ta seg opp, både som følge av at BNP-veksten hos våre handelspartnere er OK, og av at kronekursen holder seg svak. Men den gang ei.
En mangelfull distriktspolitikk, og b eskjedne samferdselsinvesteringer tilsier at trykket på sentrumseiendommer vil holde seg, selv om norsk økonomi skulle forverre seg ytterligere.
Myndighetene har senket rentene, og økt bruken av oljepenger. I fjor motsvarte vekstimpulsen fra rause offentlige budsjetter om lag to tredjedeler av samlet BNPvekst for Fastlands-økonomien. I år er budsjettimpulsen, slik Finansdepartementet beregner den, faktisk større (1,1 pst), enn vårt samlede vekstanslag på BNP- for Fastlands-Norge i år (+0,5 pst).
Jan L. Andreassen Sjefsøkonom i Eika Gruppen 2
Markedsrapport 2 / 2016
5 ÅRS SWAP NOK 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 20.06.2011
20.06.12
20.06.13
20.06.14
20.06.15
02.06.16
Kilde: Eika Gruppen
MAKROPROGNOSER NORGE PR. MAI 2016 2013
2014
2015
2016E
2017E
2018E
BNP
0,7
2,2
1,6
0,0
0,2
0,9
BNP-fast
2,3
2,6
1
0,5
0,7
1,4
Lønnsvekst
3,9
3,1
2,7
2,4
2
2
2
2,1
2,2
2,8
0,1
1
KPI JAE snitt
1,6
2,5
2,4
2,7
2,6
1
Arbeidsledighet desember
3,5
3,7
4,6
5
5,5
6
Rente, 3-mnd, NIBOR desember
1,8
1,5
1,1
0,4
0,1
0,1
Boligprisvekst, NEF, snitt for år
5,5
2,5
7,2
6
2,5
2,5
96,82
69,25
41,07
50
50
50
NOK/USD, årsslutt
6,08
7,43
8,8
8,1
7,7
7,6
NOK/EURO, årsslutt
8,38
9,04
9,6
9,1
8,9
8,8
I-44, des snitt
93,7
102
110,7
103,8
101,4
100,9
KPI, Snittvekst
Oljepris, 3-mnd Brent desember, USD
Kilde: SSB, Eika Gruppen
3
Markedsrapport 2 / 2016
TRANSAKSJONSMARKEDET Prime yield -Kontor CBD
Transaksjonsvolumet i Norge har vært betydelig lavere i 1. halvdel av 2016 sammenlignet med fjoråret. Vår registrering av transaksjonsmarkedet viser i skrivende stund et volum på ca. NOK 22,7 mrd., der ca. 46 % av volumet er eiendom beliggende i Oslo og omegn. Eiendomsselskap er hittil sterkest representert både på kjøper- og selgersiden, og kontoreiendom utgjør over halvparten av volumet. Vi har ikke registrert nye yield-rekorder i år. Det er bred enighet om at total volumet i 2016 ikke vil nå opp i nærheten av det som var resultatet i 2015, og at 2016 vil bli et tilnærmet normalt transaksjonsår. Imidlertid er det kjent i markedet at det tilrettelegges for flere større porteføljer som vil markedsføres i Q3, blant annet ICA Eiendom Norge til en verdi i overkant av NOK 2 mrd.
4,0 % Prime yield - lager / logistikk
5,5 % Prime yield - handel
4,0 %
Antall transaksjoner i år er ikke vesentlig lavere enn på samme tidspunkt i fjor. Den største forskjellen er at det hittil i år ikke i samme grad har vært gjennomført store porteføljeog corporate-transaksjoner, hvilket var tilfellet i fjor. vi har d ialog med. Bankenes marginer varierer i intervallet 180–300 punkter over 3 mnd. NIBOR, selvfølgelig kunde- og prosjektavhengig.
Den største transaksjonen i 1. halvdel av 2016 er N orwegian Propertys salg av Verkstedveien 1 og 3, samt Drammensveien 134 til en verdi på i overkant av NOK 2,5 mrd. til Entra Eiendom. En annen stor transaksjon er salget av Raufoss Næringspark til en verdi av NOK 1,3 mrd til et NRP-syndikat hvor H.I.G. Capital er største investor.
For de store eiendomsselskapene har obligasjonslån blitt mer anvendt i den senere tid, da renten gjerne er fast og løpetiden på 5–10 år. UTENLANDSKE INVESTORER Som kjent var utenlandske aktører sterkt representert i transaksjonsmarkedet i fjor. Hittil i år ser vi fortsatt at de utenlandske kjøperne er representert, men med en betydelig lavere andel enn i fjor.
Mange eiendomsbesittere med gode og sentrale objekter får selvsagt henvendelser fra ivrige interessenter, men flere vurderer det som vanskelig å finne alternativ plassering av kapitalen. Det er likevel grunn til å forvente at mange fortsatt vil utnytte dagens marked, trimme porteføljen og reinvestere i nye eiendomsprosjekter.
Spørsmålet mange stiller seg i disse dager er hvilken effekt Brexit kan ha for transaksjonsmarkedet og utenlandske kjøperes tilstedeværelse i Norge. Den direkte effekten av Brexit i det norske eiendomsmarkedet antas ikke som så stor, men det vil være avhengig av om exiten forplanter seg videre til andre nasjoner. Konsekvensene kan bli lavere vekst, ytterligere økonomisk uro, EU-uro og stress i markedene. På den annen side kan kronen svekke seg mot euro og dollar, noe som kan medføre økt interesse for Norge. Dette er selvsagt kun foreløpige spekulasjoner, men det skal ikke utelukkes at markedet blir mer volatilt.
FINANSIERING Finansiering er tilgjengelig for gode prosjekter og solide lånekunder. Bankene uttrykker overfor oss at de v urderer et stort antall gode prosjekter for tiden, særlig innen boligprosjektfinansiering. Bankene tilbyr gjerne 5 års løpetid, men mange lån blir også gitt på 3-årig basis. I den senere tid har u tmålingen ligget i intervallet 60–70 %, der kun prosjekter med lange kontrakter oppnår maksimal utmåling. Gjennomsnittlig EK i den senere tid er 33 % i følge de bankene 4
Markedsrapport 2 / 2016
TRANSAKSJONER I SENERE TID Oslo-området
Mnd.
Ca. m2 Type
Selger
Kjøper
Est. kjøpesum NOK mill.
Est. yield
Maridalsveien 35 og Grønlandsleiret 59
April
3.000 Bolig
Bonum
Adventure Partner
140
-
Von der Lippes gate 15
April
1.711 Bolig
Anna Elisabeth Amlie
n.a.
111
~3,6
Fritzners gate 12
April
820 Kontor
Entra
n.a.
53
-
Kongens gate 22
April
5.714 Kontor
Revcap Properties, Colliers CRE Plc, Colliers Invest
Ragde Eiendom
-
-
Lørenveien 37 (Nortura HQ)
Mai
7.000 Kontor
Ragde Eiendom
Colliers Corporate
~210
-
Haraldrudveien 11 (Strålfors HQ)
Mai
8.864 Kombinasjon
Syndikat (Pareto)
Fabritius Gruppen
~200
-
Neuberggata 24
Mai
1.662 Bolig
Mano Eiendom
Boligbygg Oslo KF
~128
-
Ensjøveien 19 og 21
Mai
Verkstedveien 1 og 3, Drammensveien 134 Juni
17.615 Boligutvikling
Oslo kommune v/EBY
Skanska
61.000 Kontor
Norwegian Property
Entra ASA
Mortensrud Eiendom AS, NG Eiendom Øst AS
Aberdeen Asset Management
Syndikat (bla. Bunde)
91,2 2.529
-
-
-
Malling & Co Eiendomsfond Holding
280
-
Mortensrud Torg
Juni
7.100 Handel
Økern Torgvei 13
Juni
19.700 Kontor
Rosenbergveien 15
Juni
9.434 Kontor
Syndikat (Pareto)
Syndikat (Arctic Securities)
325
~5,5
Hovfaret 13 (OPAK HQ)
Juni
6.093 Kontor
Oslo Areal
Daimyo og APT Properties
-
-
Bygdøy Allé 11
Juni
2.375 Bolig
John Carew/Per A. Flod
ØIE Eiendomsutvikling
~120
-
Selger
Kjøper
Est. kjøpesum NOK mill.
Est. yield
ANS Terminalbygg
Rom Eiendom
~80
-
Nordea Liv
Tristan Capital Partners
440
-
Oslo-området
Mnd.
Byterminalen, Stavanger
April
Stoa Vest, Arendal
April
Ca. m2 Type 2.960 Handel/ Kontor 22.500 Handel
NRK-bygget, Kristiansand
April
4.000 Kontor
NRK
Tangen Kristiansand
Statens Hus, Lillehammer
April
26.000 Kontor / Utvikling
Coop Eiendom Norge / Møller Eiendom
Syndikat (Clarksons Platou Project Finance)
Høgskolen i Hedmark, Elverum
Mai
16.400 Undervisning/ Annet
Syndikat (Pareto)
Fastighets AB Balder
Tyholttårnet, Trondheim
Mai
1.475 Handel/Annet
Vennatrø Gruppen
Trym Næring
Grønnegata 48, Tromsø
Mai
2.400 Hotell
Realinvest Tromsø
Viking Eiendom
Kongsvinger Butikkeiendom AS
Juni
15.000 Handel
AKA
Palmyra Utvikling
Ringstabekkveien 105, Bekkestua
Juni
3.218 Bolig/Handel
Entra
Hemfosa Samfunnsbygg
Orkidehøgda 3, Mjøndalen
Juni
9.605 Kontor/ Logistikk
Terje Stykket
Elena AS
30 % av Oslo Campus, Fornebu
Juni
Koksa Eiendom
Technopolis
Logistikktomt
Juni
94.000 Utvikling
n.a.
Bertel O. Steen
8.440 Kontor
- Kontor
Kalfarveien 31, Bergen
Juni
Entra
Daimyo EIendom
34 % av Østerdalsporten AS, Elverum
Juni
- Kombinajon
Rimfeldt m.f.
ØP Eiendom AS
Tre eiendommer, Drammen
Juni
- Handel/ Utvikling
Vestaksen Eiendom
Buskerud Dagligvare, Elite Invest
Bærumsveien 373-377, Gjettum
Juni
- Handel
n.a.
Nærsenter Utvikling
Utviklingseiendom Kilde: NAI FirstPartners. Kjente eiendomstransaksjoner.
5
80
-
757
-
~700
~5,2
~50
-
63
-
-
-
114
-
-
-
238
-
85
-
-
-
112 -
Markedsrapport 2 / 2016
LEIEMARKEDET Et halvår inn i 2016 har vi erfart tiltagende aktivitet i leiemarkedet, og vi har bidratt til mange gode løsninger for våre kunder.
KONTORSEGMENTET • Ledigheten i kontormarkedet har holdt seg relativt stabil i 1. halvår av 2016, men vi forventer en svakt nedadgående ledighetskurve som følge av lav netto tilførsel av nye kontoreiendommer. • Leienivået for 1. halvår av 2016 har vært stabilt, og ventes å holde seg forholdsvis stabilt i siste halvdel av 2016. • Ettersom eiendomsskatten for næringseiendom blir innført i 2017 har vi opplevd økt fokus rundt dette temaet fra både utleier og leietaker. I den nye standard leieavtalen utgave 5/2016 (pr. juni) belastes eiendomsskatten leietaker gjennom felleskostnadene. Hvorvidt dette vil påvirke leienivået er usikkert, men det
Generelt opplever vi at leienivået for kontormarkedet i Oslo er forholdsvis stabilt, men registrerer en nedgang i leienivåene siden leietoppen i Q4 2014. Tendensen underbygges av Arealstatistikks seneste leieprisrapport hvor Oslo totalt har hatt en nedgang i leienivået på 10 % det siste året. Volumet i Q1 2016 er marginalt lavere enn det var på samme tid i 2015, og det kan tyde på at det ikke blir de helt store svingningene i siste halvdel av 2016.
GJENNOMSNITT NOMINELLE LEIEPRISER PER SONE - KONTOR
GJENNOMSNITT NOMINELLE LEIEPRISER PER SONE - KONTOR
Kilde: Arealstatistikk
4000 3500
Skøyen
3000
Lysaker
2500
Vika Indre by S
2000
Nydalen
1500
Indre by
1000
Bryn Helsfyr Oslo totalt
500 0 Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
2014
Q3
Q4
2015
Q1 2016
Kilde: Arealstatistikk
GJENNOMSNITT NOMINELLE LEIEPRISER - KONTOR 2014
2015
2016
Område
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Oslo totalt, nominelle kr
1.860
1.860
2.050
2.070
1.870
1.990
1.910
1.900
1.790
Kilde: Arealstatistikk
6
Markedsrapport 2 / 2016
Ledighet - kontor Oslo
kommer helt klart til å være et sentralt forhandlings punkt i kontraktsforhandlingene inntil endringene i den nye standarden er fordøyd og akseptert av markedet. • Det rapporteres om flere større kontraktsutløp i 2018/2019, og vi registrerer flere store søk i markedet. Noen av søkene er så store at det kan være u tfordrende å finne ledige arealer i eksisterende bygningsmasse, dette kan dermed indikere at ny byggingsvolumet i den nære fremtid vil øke. • Økt fokus på aktivitetsbaserte og arealeffektive kontor plasser resulterer i at flere virksomheter nå trenger mindre areal enn tidligere. Dette er en trend som har blitt akseptert innenfor mange bransjer, og vi ser at flere store selskaper er langt fremme når det gjelder aktivitetsbaserte løsninger. • Fremleiemarkedet og det ordinære leiemarkedet blir stadig mer segmentert. Leietakere som kan være fleksible på leietid, krever lite leietakertilpasning og ikke må ha «beste» geografiske beliggenhet kan oppnå gode betingelser i fremleiemarkedet. Virksomheter som typisk inngår slike kontrakter er gjerne i oppstarts-/e kspansjonsfasen og er selv usikre på sine behov om 3–5 år. Imidlertid kan det også bli vanligere med kortere leiekontrakter slik man ser i andre nasjoner. • En kontorleietaker som er villig til å etablere seg i mer enn 10 minutters gangavstand unna et godt kollektiv tilbud kan i mange tilfeller oppnå et leienivå som er ca. 20 % lavere enn i tilsvarende bygg nærmere gode kollektivknutepunkt.
8,25 % LEIENIVÅER OSLO-OMRÅDET KONTOR Område
Høy
Moderat
CBD
4.650
2.650
Bjørvika
3.350
2.500
Sentrum
3.200
1.900
Kvadraturen
2.750
1.750
Skøyen
2.950
1.900
Lysaker
2.200
1.550
Nydalen
2.200
1.450
Bryn / Helsfyr
2.100
1.400
Hasle / Økern
2.150
1.100
Forventet utvikling
HANDELSSEGMENTET • Pr. i dag er det ingen merkbare tegn til at privat forbruk vil stoppe opp. SSB forventer at veksten vil være i overkant av 1 % i 2016, og 2 % i 2017. • Eiendom med innslag av omsetningsbasert leie forventes derfor å oppleve moderat utvikling i 2016, men større oppgang i 2017 som følge av veksten i forbruk. • Handelseiendommer er særlig avhengige av god beliggenhet, og vi forventer en positiv utvikling for handels eiendommer med god sentrumsbeliggenhet. Gode konsepter kan overleve med mindre sentral beliggenhet ved at de blir en såkalt destinasjon hvor konseptet er en del av en unik opplevelse.
LEIENIVÅER TROMSØ KONTOR Område
Tromsø
Høy
Moderat
2.100
1.650
Forventet utvikling
Definisjon: Høy: Lokaler med høy standard og prime beliggenhet i det definerte området. Moderat: Lokaler med moderat standard og beliggenhet i det definerte området.
7
Markedsrapport 2 / 2016
LEIENIVÅER OSLO-OMRÅDET
LAGER OG LOGISTIKKEIENDOM • Markedet i Stor-Oslo er fremdeles sterkt med stabile leienivåer og lav ledighet. • Konverteringen og utviklingen i Økernområdet og Groruddalen legger spesielt press på lager- og logistikk aktørene, og valgmulighetene for flytting i nærområdet er begrenset. • Det er få tilgjengelige enheter i markedet over 4.000 kvm BTA. Nybygg velges fremfor eksisterende lager- og logistikklokaler, grunnet krav til effektivitet og skreddersøm. • Etterspørselen etter moderne lager- og logistikklokaler innen de kommende 6 månedene forventes fortsatt å være bra.
Type
Høy
Lager Handel
Moderat
1.250
750
25.000
6.000
Forventet utvikling
Definisjon: Høy: Lokaler med høy standard og prime beliggenhet i det definerte området. Lager: innenfor 30 km radius fra Oslo Sentrum. Handel: beliggenhet i Oslo sentrum - Bogstadveien, Karl Johans gate, Nedre/Øvre Slottsgate, Aker Brygge, Vika Moderat: Lokaler med moderat standard og beliggenhet i det definerte området.
LEIEKONTRAKTER I DEN SENERE TID Adresse
Type
Leietaker
Ca. areal i m²
Schweigaards gate 17-19*
Kontor
Skatt Øst Oslo
Kjørboparken*
Kontor
Norconsult
7.700
Tollbugata 8
Kontor/co-working
Spaces (Regus)
6.200
Cort Adelers gate 30
Kontor
Oslo kommune
4.750
Gilhusveien 1
Kontor/logistikk
KID ASA
4.528
Kongens gate 22
Kontor/undervisning
Campus Kristiania
4.000
Langkaia 1*
Kontor
Bisnode Norge
3.250
Skøyen Atrium
Kontor
Hafslund Market
2.500
Verkstedveien 1
Kontor
Norsk Helsenett SF
2.300
Langkaia 1
Kontor
Forsvarsbygg
2.100
22.000
Kristian Augusts gate 15, 19 og deler av 21 Juridisk fakultet
Universitetet i Oslo
Nydalsveien 12
Forretningslokale
Elkjøp
7.000
Kongeveien 47
Lager
EnviroPac AS
3.000
*Forlengelse av leiekontrakt/reforhandling
8
20.000
Markedsrapport 2 / 2016
HOTELLMARKEDET I løpet av de siste årene har det dukket opp mange nye hoteller og tilbudet er forsterket. Mange tror at det har vært en virkelig stor ekspansjon. Så er ikke alltid riktig.
ANTALL HOTELLER OG HOTELLROM I NORGE 1985 - 2015 Kilde: SSB 90.000
1220
80.000
1200 1180
70.000
1160
60.000
I 1985 var det 1 189 registrerte hoteller i databasen til SSB. I 2015 var det «ikke mer» enn 1 079.
1140
50.000
1120
40.000
1100 1080
30.000
1060
20.000
Man kan jo vri og vrenge på statistikker til man får det svaret man vil. I løpet av årene har det blitt mange nye hoteller i byområdene. På den annen side; svært mange hoteller har blitt jevnet med jorden i daler og på fjellet.
1040
10.000
1020 1000
Hoteller
De nye hotellene er blitt større enn de gamle. Kapasitets økningen er stor når vi ser på antall nye rom. I 1985 hadde Norge ca. 48 500 hotellrom, i 2015 var det ca. 86 500 rom.
2016
2015
2014
2013
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
Rom
BELEGGSPROSENT SOLGTE ROM Beleggsprosent solgte rom er jo en indikator som gir et bilde av utnyttelsesgraden for et hotell. I løpet av de siste årene har beleggsprosenten hatt en gjennomgående fallende trend:
Vi vil vise noen tall for hele år som viser nøkkeltallene for landet i sin helhet og de største destinasjonene. Først en forklaring på noen ord og uttrykk som brukes i bransjen:
UTVIKLING BELEGGSPROSENT NORSKE DESTINASJONER 2016 UTVIKLING BELEGGSPROSENT2006 NORSKE- DESTINASJONER 2006 - 2016 Kilde: Statistikknett.no
0,9 0,8
OCC = Beleggsprosent solgte rom.
0,7 0,6
ADR = Oppnådd gjennomsnittlig pris pr. solgte rom. Dette nøkkeltallet regnes ut ved å trekke ut moms, andel frokost og annen pensjonsmat, samt provisjoner til kredittkortselskap og reisebyråer fra den totale losjiomsetning og dividere dette tallet med antall solgte rom.
0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 2006
2007
Hele landet
REVPAR= Oppnådd gjennomsnittlig pris pr. tilgjengelige rom. Dette er nok en av de viktigste nøkkeltall i bransjen og viser hvilken netto losjiomsetning man har pr. tilgjengelige rom (ikke solgte rom).
2008
2009
Oslo
2010
2011
2012
Stavanger
2013
2014
2015
Bergen
I 2000 hadde norske hoteller et gjennomsnittsbelegg på 51,3 %. I 2015 var det tilsvarende tall 50,7 %. Det beste året så langt var i 2007 med 56,8 %. 2007 var også det beste året for Oslo. Det året fikk byens hoteller 76,6 % i belegg. Det ble snaue 70 % i belegg i 2015. 9
Markedsrapport 2 / 2016
TABELL 1: ENDRINGER I % DISPONIBLE OG SOLGTE ROM BASIS ÅR 2000 Hele landet Disp. rom
Solgte rom
Oslo Disp. rom
Bergen
Solgte rom
Disp. rom
Stavanger
Solgte rom
Disp. rom
Tromsø
Solgte rom
Disp. rom
Solgte rom
2001
1,5 %
0,4 %
3,9 %
6,7 %
1,2 %
-0,9 %
12,2 %
9,5 %
6,9 %
6,5 %
2003
2,1 %
-4,1 %
-2,5 %
10,2 %
3,4 %
-3,3 %
21,6 %
14,8 %
11,9 %
7,0 %
2005
4,3 %
6,0 %
10,9 %
10,6 %
5,6 %
8,6 %
11,0 %
22,0 %
13,8 %
17,9 %
2007
7,6 %
19,1 %
21,2 %
10,3 %
14,5 %
23,3 %
23,4 %
44,3 %
16,9 %
23,5 %
2009
15,2 %
13,8 %
20,0 %
22,3 %
17,7 %
18,9 %
26,6 %
34,7 %
23,9 %
18,3 %
2011
22,7 %
25,3 %
37,1 %
37,1 %
19,8 %
27,3 %
47,3 %
63,4 %
54,8 %
50,0 %
2013
28,9 %
31,5 %
43,0 %
50,0 %
22,4 %
32,2 %
54,4 %
69,3 %
55,4 %
55,4 %
2015
34,1 %
40,2 %
63,2 %
64,0 %
48,4 %
47,7 %
94,6 %
66,7 %
113,0 %
88,9 %
TABELL 2: OPPNÅDDE GJENNOMSNITTLIGE PRISER PR. SOLGTE ROM 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Hele landet
887
956
986
960
933
929
930
921
904
897
Oslo
943
1.051
1.084
1.017
977
964
949
947
913
956
Stavanger
948
1.066
1.183
1.140
1.135
1.097
1.102
1.101
1.077
943
Bergen
883
970
1.032
998
975
986
1.013
1.024
1.001
943
Til tross for synkende utnyttelses grad, er det mange som har interesse av å investere i hoteller. Det er en stor investeringsinteresse for gode hoteller med god beliggenhet i de største byene.
REVENUE MANAGEMENT Revenue management er et begrep i bransjen. Kjedene har ansatt en rekke personer til å utøve denne form for drift som består at man priser tjenestene i takt med etterspørselen. Dette er på lik linje med flyselskapene. Prisene varierer da fra dag til dag og fra sesong til sesong. Hotellene i Bergen f.eks. setter opp sine priser om sommeren på grunn av stor turistetterspørsel. Hotellene i Stavanger setter ned sine sommerpriser. Det er vanligvis ikke mengder av turister i sommersesongen i Stavangerregionen.
Antall solgte rom øker år for år. Kapasitetsøkningen har riktignok vært større enn økningen i solgte rom. Tabell 1 viser noen utviklingstrekk.
I tabell 2 tar vi for oss utviklingen i de gjennomsnittlige oppnådde priser i løpet av de siste årene.
Hotellene i Oslo og Bergen har klart å øke salget i samme takt som kapasitetsøkning. Hotellene i Tromsø og i Stavanger derimot har ikke klart å absorbere kapasitetsøkningen.
Det er merkelig bransje. På 10 år har prisene steget med 1,1 % dersom vi tar for oss alle landets hoteller. Økningen er omtrent den samme for hotellene i Oslo, 10
Markedsrapport 2 / 2016
TABELL 3: RANGERINGER - HITTIL I ÅR PR. 30.04 (2015 - 2016) ADR By
RevPAR NOK
Bærum
1 002,99
By
OCC
NOK
By
ADR Belegg
By
RevPAR
Endring %
By
Tromsø
590,79
Tromsø
69,7%
Bodø
4,9%
Bærum
962,55
Oslo
578,63
Ullensaker
61,8%
Trondheim
3,6%
Trondheim
Oslo
946,53
Ullensaker
556,72
Oslo
61,1%
Oslo
3,2%
Ullensaker
900,50
Bodø
550,46
Bodø
57,2%
Bærum
0,7%
Bodø
OCC
Endring %
10,9%
By
Endring %
Bærum
10,1%
9,8%
Ullensaker
9,9%
Ullensaker
8,4%
Tromsø
9,7%
Tromsø
6,7%
Kr.sand
6,6%
Stavanger
861,01
Bærum
517,85
Trondheim
54,7%
Ullensaker
-1,4%
Bodø
4,2%
Trondheim
Bergen
853,21
Trondheim
449,51
Bergen
52,1%
Tromsø
-2,8%
Oslo
2,8%
Oslo
-0,4%
6,0%
Tromsø
847,05
Bergen
444,38
Bærum
51,6%
Bergen
-3,8%
Kr.sand
-0,6%
Bodø
-0,7%
Trondheim
821,59
Stavanger
365,30
K.sand
45,4%
Kr.sand
-6,7%
Bergen
-6,6%
Bergen
-2,9%
Kr.sand
736,61
Kr.sand
334,18
Stavanger
42,4%
Stavanger
Stavanger
-9,3%
REVPAR 2006 - 2015 REV-PAR
-14,7%
Stavanger
-22,6%
Utviklingen i REVPAR de siste 10 årene er som vist i graf. I oversikten over oppnådde priser var det marginal oppgang i prisene for noen av destinasjonene.
Kilde: Statistikknett.no
900 850
Når vi ser på REVPAR ser vi at det er nedgang for alle destinasjonene spesielt fra toppåret 2008.
800 750 700
Hotellene i Stavanger fikk i 2015 mer enn 40 % lavere REVPAR enn hva man fikk i 2008.
650 600 550 500
Oslohotellene har en nedgang på 16 %, Bergenshotellene på 15 % og hotellene i Tromsø har et fall på 19,7 %.
450 400
2006
2007
Hele landet
2008
2009
Oslo
2010
2011
2012
Stavanger
2013
2014
2015
Bergen
Hver måned sender NHC i Norge ut en markedsrapport til sine kontakter. Mottak av denne er kostnadsfritt. Ønsker du å abonnere på denne kan du sende en mail til: olaf@nordichotelconsulting.com
mens hotellene i Stavanger får en nedgang. Det er kun hotellene i Bergen som fikk den beste økningen. Den er på 6,8 % på de siste 10 årene.
UTVIKLING Fra den seneste rapporten vil vi vise til en tabell (3) som viser utviklingen det norske hotellmarkedet pr. 30. april i forhold til samme periode i 2015. Vi fokuserer på de største destinasjonene.
Den lave prisveksten i de store byene skyldes flere forhold. Et av momentene er at nevnte byer har fått flere gode hoteller innen lavprissegmentet. Dette gjør at gjennomsnittsprisene går ned. Man skal også huske på hotelltypene i byene har endret karakter fra tidligere fullservicetilbud til flere og flere gode rom/frokosthoteller eller hoteller med outsourced tjenester eller reduserte mattilbud. Slike hoteller gir effektiv drift og gjør sitt til at eier og driver tjener penger selv med lavere priser.
Tabellene viser at det så langt i år er hotellene i Bærum og Tromsø som har gjort det best.
REVPAR REVPAR er det beste måleparameteret for å bedømme et hotells prestasjon i markedet og i forhold til konkur rentene. Tidligere i artikkelen har vi forklart innholdet i dette parametere.
Tromsø har høyest belegg og det høyeste REVPAR, mens hotellene i Bærum har fått ut de beste prisene. De fleste har nok fått med seg fra andre kilder at hotellene i 11
Markedsrapport 2 / 2016
Stavanger er inne i en vanskelig periode. Dette bekreftes i tabellen på forrige side (Tabell 3).
Hotellene i København har oppgang i alle nøkkeltallene i forhold til 1. kvartal 2016. Hotellene i Stockholm kan også vise til fremgang i nøkkeltallene. REVPAR stiger med 3,1 % hvilket er bedre enn økningen i København.
KORT OM MARKEDET I DE SKANDINAVISKE HOVEDSTEDENE NHC i København gir ut en kvartalsvis markedsrapport som viser utviklingen i de skandinaviske hovedstedene. Fra den seneste rapporten viser vi følgende:
Vi har sett fremgang i de to andre skandinaviske hovedstedene. Oslo har også fremgang. Og det er Oslo som har størst fremgang når vi måler REVPAR.
COPENHAGEN HOTEL MARKET Q1 2016 Jan Occupancy (%)
57,7%
Δ (%)
Feb
Δ (%)
Mar
-1,1 64,8%
6,3 69,0%
Δ (%)
Q1
-0,9 63,8%
Δ (%)
ADR in DKK
729
-0,7
744
4,0
786
1,6
754
1,5
RevPAR in DKK
421
-1,8
482
10,6
542
0,6
482
2,7
ADR in €
98
100
105
101
RevPAR in €
56
65
73
65
Olaf Vangstein
1,2
Director NCH Norway/Partner i Nordicc Hotel Consulting
NORDIC HOTEL CONSULTING
STOCKHOLM HOTEL MARKET Q1 2016 Jan
Δ (%)
Feb
Δ (%)
Mar
Δ (%)
Q1
Occupancy (%)
57 %
-1,4
78 %
3,9
76 %
1,1
71 %
1,5
ADR in SEK
1.018
-4,1
1.236
6,3
1.140
0,2
1.144
1,6
RevPAR in SEK
585
-5,4
963
10,4
867
1,3
807
3,1
ADR in €
109
130
123
124
63
101
94
87
RevPAR in €
Nordic Hotel Consulting er et nordisk rådgivingsselskap innen hotellbransjen, og har siden etableringen i København i 2004 blitt et av de ledende selskaper i sitt segment. Foruten kontoer i København og Århus, har NHC kontoer i Sverige, Norge og Island
Δ (%)
NHC utfører oppdrag i våre hjemmemarkeder, samt i andre nordiske og europeiske land. Partnerne i NHC har årelang og bred erfaringsbakgrunn fra aktivt hotellarbeid, samt eiendomsbransjen. Olaf Vangstein leder og eier den norske virksomheten.
OSLO HOTEL MARKET Q1 2016 Jan Occupancy (%) 55,5%
Δ (%)
Feb
3,7 64,6%
Δ (%)
Mar
7,3 59,3%
Δ (%)
Q1
-4,9 59,7%
Δ (%)
1,8
ADR in NOK
935
-0,5
949
-0,1
1.042
5,3
976
1,6
RevPAR in NOK
519
3,2
613
7,2
617
0,1
583
3,4
ADR in €
97
99
110
103
RevPAR in €
54
64
65
61
Feasibilityanalyse, verdivurderinger, markedsrapporter og andre tjenester er oppdrag som NHC utfører for næringens aktører. Selskapets hjemmesider kan nås på www.nordichotelconsulting.com.
Kilde tabeller: Benchmarking Alliance
12
Markedsrapport 2 / 2016
NYE MALER – NYE MULIGHETER Det norske eiendomsmarkedet er gjennomgående godt og ensartet regulert gjennom standard dokumenter med bred dekningsgrad i bransjen. Den mest brukte av dem alle, Standard Leieavtale for Næringslokaler utarbeidet av Norges Eiendomsmeglingsforbund, Forum for Nærings meglere, Norsk Eiendom og Huseiernes Landsforbund, har nylig vært gjennom en ventet revisjon. Resultatet er en kjent mal, noen sentrale endringer, en kraftig språkvask og et paradigmeskifte for eiendomsskatt.
felleskostnadsregimer, med og uten eiendomsskatt, inntil punktet er håndtert ensartet i hele bygget. I verdsettelsessammenheng kan dette representere et lite jordskjelv. Det vil bli behov for grundig gjennomgang av samtlige kontrakter på bygget for å avgjøre hvordan denne k ostnaden er håndtert og følgelig hvordan felleskostnadene og eierkostnadene på bygget skal beregnes. Arbeidsgruppen som har gjennomført revisjonen har allerede påpekt at endringen vil være en fordel for leietaker dersom skatten skulle fjernes igjen og at risikoen for slik skatt allerede prises inn i leien i kommuner der eiendoms skatt ikke er innført.
Dette er det du trenger å vite om endringene: EIENDOMSSKATT Den virkelig store endringen i avtalen ligger i punktet for felleskostnader. Etter at eiendomsskatt er innført i Oslo har det vært en gryende usikkerhet i markedet for hvordan denne kostnaden vil påvirke bransjen. Dette er nå løst og det er fundamental endring i standarden når eiendoms skatten nå legges inn som en felleskostnad.
Det er nok likevel slik at det enorme fokus som eiendomsbransjen har hatt på eiendomsskatt i Oslo har fått ring virkninger også inn i malverket. BYGGETS TILSTAND En annen substansiell endring ligger i ansvarsfordelingen for eiendommens byggtekniske krav.
I første versjon av standarden 1/03 var eiendomsskatt ikke regulert. Innen versjon 2 kom i 2008 var det inntatt en regulerings i punktet om fordeling av skatter og avgifter som fastslå at reguleringen «…ikke [gjelder] eiendoms skatt. Eventuell eiendomsskatt betales av utleier». Slik har bestemmelsen vært de siste 8 årene.
I tidligere standard var primærreguleringen at leieobjektet leies ut «som det er», og at utleier ikke var ansvarlig for o ffentligrettslige krav som gjelder for leieobjektet. A lternativet med fullt ansvar for utleier var inntatt som alternativ B.
Siste versjon av standarden snur 180 grader og fastslår at eiendomsskatt nå inngår som en del av felles kostnadene.
Som følge av at «as is» alternativet har vært lite brukt i markedet er bestemmelsen nå snudd, slik at utleier i primærtilfellene (A) skal besørge og bekoste at leie objektet er i samsvar med offentligrettslige byggtekniske krav. Bestemmelsen er nå utvidet slik at utleier også er ansvarlig for at planlagt virksomhet er tillatt etter reguleringsplanen for eiendommen.
Dette er en stor forskyvning av den økonomiske balansen mellom partene med mindre leienivåene justeres til svarende. Endringen er stor, og vi forventer at det vil bli mange diskusjoner omkring dette i forhandlinger fremover.
Det er viktig at partene reflekterer skikkelig over disse bestemmelsene ettersom ansvarsfordelingen her kan ha store økonomiske konsekvenser for den parten som bærer risikoen for avvik.
Uavhengig av den økonomiske fordelingen mellom parten vil reguleringen få praktiske konsekvenser både for bygg i drift og bygg som gjøres transaksjonsklare.
MERVERDIAVGIFT Merverdiavgiftskapittelet er kraftig oppdatert og for enklet. Den nye reguleringen tar høyde for nye regler for
I flerbrukerbygg vil det ta tid før reguleringen er ensartet i alle leiekontrakter. Det vil følgelig være behov for to ulike 13
Markedsrapport 2 / 2016
AREALKATEGORIER Kontrakten definerer og etablerer tre ulike definerte areal kategorier; leietakers eksklusive areal, fellesareal og leie objektet. Differensieringen har ligget i kontrakten lenge, men gjennom definisjonene, konsekvent anvendt, gir dette en langt bedre kontraktsmessig regulering av utleiers og leietakers ansvarsområder hva angår vedlikehold, utskiftninger og adgang til de ulike arealkategoriene og kostnadsfordelingen. Eksempelvis er bestemmelsen om utleiers adgang til leieobjektet nå redefinert til utleiers adgang til Eksklusivt Areal. Følgelig fremkommer det nå av kontrakten at utleier vil ha full tilgang til fellesarealer uavhengig av varsel til leietaker. Likeledes er leietakers vedlikeholdsplikt begrenset til eksklusivt areal, noe som også gir utleier klarere kontroll over tilstanden på felles arealer.
frivillig registrering som kom inn i 2014. Dersom aktørene er registrert for annen mva-pliktig virksomhet er det ikke lenger behov for separat frivillig registrering i tillegg. Det er også gjort en del innstramninger i bestemmelsen som blant annet medfører at den såkalte «framleiefella» ved fremleie av bygg under oppføring, der endelig bruker ikke var identifisert, nå ikke lenger er en utleierrisiko.
Dersom den uheldige situasjon skulle oppstå der utleier pådras erstatningspliktig tap, skal det i fastsettelsen av tapserstatningen nå tas hensyn til skattemessige konsekvenser tapet har for utleier.
DEPOSITUM For kontrakter der det avtales depositum er det inntatt en helt ny bestemmelse som gir banken en større rolle og klar metodikk for håndtering av uoverensstemmelser mellom partene.
LEIETAKERS ENDRINGER For leietakers endringsarbeider fremkommer det nå helt klart at leietaker plikter å tilbakestille sine endrings arbeider ved tilbakelevering. Reguleringen har sin bakgrunn i at utleier kan anses å ha innbragt en skatte pliktig fordel dersom leietaker gjør en endring i objektet som tilfaller utleier. Nå er det klart at leietaker beholder risikoen for slike forhold og med denne oppdaterte reguleringen er det nå også klart at leietaker beholder også egne justeringsforpliktelser for slike endringer.
Deloitte ser positivt på de endringene som er gjort i standarden, men forventer noe mer krevende diskusjoner, særlig hva angår håndteringen av eiendomsskatt fremover.
SKIFTE AV VIRKSOMHET Standarden har tidligere lagt opp til at skifte av virksomhet krever utleiers samtykke, men at utleier ikke kan nekte uten særlig grunn. I revidert versjon er det inntatt en presisering om at økt avgiftsmessig belastning for utleier uansett skal anses som saklig grunn til å nekte med mindre leietaker tar regningen for dette og stiller sikkerhet. Det er også definert at utleier skal ha saklig grunn til å nekte dersom nektelsen er begrunnet i «opprettholdelse av Eiendommens leietakersammensetning». Regule ringen er svært hensiktsmessig i handelssentre og i leieforhold der det kan oppstå uheldig konkurranse situasjon mellom leietakerne. I andre leieforhold, tradisjonelle kontorbygg mv, er imidlertid bestemmelsen egnet til å skape diskusjoner om hvorvidt leietaker sammensetningen strengt tatt er relevant.
Thorvald Nyquist Partner/Advokat i Deloitte Advokatfirma Ina Wikborg Todal Director/Advokat i Deloitte Advokatfirma 14
Markedsrapport 2 / 2016
SPENNENDE UTVIKLING RØA TORG Røa Torg skal utvikles som en attraktiv møteplass på Røa. Eksisterende bygningsmasse som består av boliger og forretningslokaler (Røa Leker, bokhandel, apotek, sushi, tekstilinteriør m.v.) skal rives, og bebygges med både boliger, lokaler til handlegate under bakken, serveringssteder og kulturlokaler. Planområdet grenser til Røa T-banestasjon, og blir et etterlengtet og revitalisert knutepunkt på Røa. Røa er definert som bydelssenter, og gjennomgår en betydelig utvikling som kommunikasjons-, bolig- og handelsknutepunkt. I Kommunedelplan 2015 vekt legger Oslo kommune i enda større grad vekst gjennom kompakt byutvikling og banebasert fortetting. Det medfører at utvikling i hovedsak skal skje langs banenettet, i knutepunkt og stasjonsnære områder. Ny reguleringsplan for Røa Torg ble vedtatt av Oslo Bystyre den 09.12.2015, og i henhold til ny plan kan plan området bygges med 17.000 kvm BRA. Området representerer et kjøpesterkt p ublikum, og prosjektet er derfor særdeles attraktivt både for næring og bolig. Pr. i dag vurderer man at det er en betydelig handelslekkasje fra de som bor i området. Dersom de som bor på Røa skal handle alt de trenger på Røa, innebærer det at det mangler tilnærmet 30.000 kvm handelsareal i nærområdet. I tillegg har det nye Byrådet signalisert særdeles fokus på reduksjon av biltrafikk, og derfor vil Røa som handelsområde sette seg i mye større grad.
Røa Torg Næring AS og Røa Torg Boliger AS. Det godkjente planforslaget ble utarbeidet av LPO Arkitekter AS. Eier vektlegger en spennende løsning og a rkitektur. Status i dag er at det har vært gjennomført en arkitektkonkurranse med 3 arkitektkontorer. Valg av arkitekt kontor ble gjort 14. juni 2016 og det vil være LPO Arkitekter AS som også vil tegne det nye prosjektet.
Det skal bygges et kjøpesenter som skal gå under hele eiendommen, inkludert under offentlig vei, i tillegg til gateplan under den nye boligbebyggelsen og en spennende løsning med transparente paviljongbygg på torget.
Videre er Leif Rathe fra WSP Group engasjert som prosjektleder og det arbeides for fullt med fokus på at alle avtaler hva gjelder Vann og Avløp, bygging under vei og åpenhet mot T-banestasjonen skal komme på plass uten å forsinke prosjektet. Mål for innsendelse av Rammesøknad er 30. november.
Under eiendommen skal det bygges parkering både for handlende og boligene. Boligprosjektet vil inneholde ca. 70 leiligheter fordelt på 3 bygg.
Det er videre opprettet avtale om utarbeidelse av konseptvalg, bransjemix og valg av butikker samt selve designet på kjøpesenteret. Dette vil deretter følges opp med forhandlinger knyttet til leietakere i kjøpesenteret.
Videre fremgår det av reguleringsbestemmelsene at det foreligger rekkefølgekrav knyttet til sykkelparkingsplasser, gang- og sykkelvei, fortau, trerekke, etablering av torg med naturstein, og opparbeidelse av Tore Hals Mejdells vei. Eier, Røa Centrum AS, står selv for utviklingen av eiendommen gjennom to nylig opprettede datterselskaper:
Valg av boligmegler vil skje i begynnelsen av august. 15
Oslo Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo 2301 1400 | post@nai.no www.nai.no
Tromsø Kaigata 4, Postboks 911, 9259 Tromsø 7766 5940 | tromso@nai.no