Markedsrapport Q4 2016 by Blake and Friends

Markedsrapport 4 / 2016

HÅPETS TRIUMF

har avtale om kun å jobbe etter bedriftens behov, eller er på deltid. Med en kronestyrking gjennom 2016 på nær 10 pst ligger det heller ikke an til at fast ansatte i konkurranseutsatte næringer har mulighet til å få de store tilleggene. Bank- og finansansatte rammes hardt av den nye finansskatten.

I høst har vi sett en fornyet optimisme i finans markedene, og det i omtrent samme takt som de løpende nøkkeltall stort sett har vært skuffende svake. Boligmarkedet i hovedstaden er kanskje det største lyspunktet vi har i høstmørket.

Så hvilken vei bærer det fremover? Vinner håpet frem, eller blir vi alle litt skuffet på nyåret?

Og uten den bebudete oppsving i lønnsveksten blir det hverken forbruksfest eller nedgang i arbeidsledigheten i årene som kommer. Eiendomsinvestorer bør merke seg at det er mye tro, håp og kjærlighet i Norge nå for tida. Mange steder i Norge bygges det mye næringsbygg, og spesielt altfor mange boliger. Urovekkende er det å lese om at igangsettings aktiveten i Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes fortsatt er høy. Ikke at nybyggene nødvendigvis blir tapsbringende, men den samlede tilgangen på nye bygg tilsier at noen, kanskje eiere av eldre og ukurante bygg, blir tapere. Noen må ut, som det så fint heter.

Vel, det beror på hvilken del av landet du befinner deg i. Fortsatt vil oljebremsen ramme vår tidligere så rike gullkyst. Oljeinvesteringene ventes å fortsette å falle i 2017, med håp om en utflating og nytt oppsving på et senere tidspunkt. Også andre deler av industrien vil kutte sine investeringer neste år. Investeringene i kraft forsyning, som allerede er rekordhøye, vil imidlertid trolig fortsette å vokse sterkt. Jokeren for norsk næringslivs fortjenestemuligheter vil fortsatt være kronekursen. Krona vår svekket seg kraftig da oljeprisen falt og skrapte bunnen på under 30 USD per fat Brent Blend ved inngangen til året. Utover året har kronekursen tatt igjen mye av det tapte, godt hjulpet av en nær dobling i de kortsiktige oljeprisene. Rekylen er neppe over. Dagens renteforskjell mellom sammen lignbare tyske og norske bankpapirer på om lag halv annen prosent, er neppe en skanse som Norges Bank kan holde over tid. Og rentenivået i Frankfurt blir lavt lenge. Får vi et kronesjokk, må Norges Bank kutte mye.

I Rogaland ligger det an til at det kan bli igangsatt flere boliger enn folketallet øker. Boligbyggerne kan bare håpe at utagerende juleselskap gir mange skilsmisser blant siddisene på nyåret. I boligprisene ligger det et såkalt overheng i arv fra 2016 på om lag 3 pst. En boligprisvekst på 6,5 pst neste år er derfor ikke annet enn en gjennomsnittlig vekst på 3,5 pst gjennom året. En vekst som i hovedsak vil skje i områdene som omkranser Oslofjorden. Også neste år vil enkelte boligmarkeder i oljetunge regioner trolig vise negative veksttakt for året som helt.

Lønnsveksten blir fortsatt moderat, og om lag som i år (+2,0–2,5 pst) i flere år fremover, noe som vil sette rammene for hva privat forbruk makter. Forventningene om høyere lønnsvekst, som de fleste offisielle prognose miljøer har, er trolig basert på gamle sammenhenger mellom arbeidsledighet, inflasjon og lønnskrav. I vår tid er imidlertid mange arbeidstagere tilknyttet sin arbeids giver på en lang mer fleksibel måte enn før. De er vikarer,

Jan L. Andreassen Sjefsøkonom i Eika Gruppen 2

Markedsrapport 4 / 2016

5 ÅRS SWAP NOK 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 01.11.11

01.11.12

01.11.16

01.11.15

01.11.14

01.11.13

Kilde: Eika Gruppen

MAKROPROGNOSER NORGE PER DESEMBER 2016 2013

2014

2015

2016E

2017E

2018E

2019

1,9

1,6

-0,4

0,8

1,0

0,1

BNP-fastlands Norge

2,3

2,2

1,1

0,1

1,3

1,5

0,5

Lønnsvekst

3,9

3,1

2,8

2,2

2,3

KPI, Snittvekst ÅoÅ

2,1

3,6

2,0

1,4

KPI JAE snitt ÅoÅ

1,6

2,4

2,7

3,2

1,4

1,3

Arbeidsledighet (AKU) desember

3,7

3,8

4,5

5,2

5,7

6,2

3-mnd rente, NIBOR desember

1,7

1,5

1,1

0,7

7,1

8,2

6,3

2,5

93,6

96,6

53,3

NOK/USD, årsslutt

6,1

7,4

8,8

8,7

8,6

NOK/EURO, årsslutt

8,4

9,0

9,6

8,9

8,8

8,7

93,7

102

110,8

100,4

99,6

99,0

BNP

Boligprisvekst, NEF, snitt for år Oljepris, desember 3-mnd Brent, USD

Kronekurs I-44, desember snitt Kilde: Eika Gruppen, SSB, Finansdepartementet

Markedsrapport 4 / 2016

TRANSAKSJONSMARKEDET Prime yield -kontor CBD

Året 2016 vil ende opp med et moderat antall flere transaksjoner enn 2015, men med et betydelig lavere totalvolum målt i verdi. De helt store porteføljene ble omsatt i 2015 og etterlot lite til 2016. Men det blir et bra år for de fleste aktører i eiendomsbransjen, særlig for de som har vært i boligprosjektmarkedet.

3,75 % Prime yield - lager / logistikk

5,5 %

Vi estimerte i oktober totalt omsetningsvolum i 2016 til å lande på over NOK 70 milliarder, men vi har siden justert ned vår prognose. Vi estimerer totalomsetningen til å ut gjøre på rundt NOK 65 milliarder. Som vanlig er det heftige prosesser gående i disse tider, men noen transaksjoner vil bli sluttført på nyåret.

Prime yield - handel

4,0 %

Med et brennhett boligmarked er eiendomsutviklerne sterke pådrivere i markedet, både ved full renovering av eksisterende bygg, konvertering av næringsbygg til bolig og nybygg.

egjeringens tiltak for å begrense spekulasjonsomfanget R og gjøre det lettere for førstegangskjøpere å komme inn i markedet skal foreløpig få virke til medio 2018. Tiltaket er omstridt, og det blir spennende å se hvordan virkningen faktisk blir.

Det ble midt i desember offisielt at BAHR-bygget på Tjuvholmen er solgt fra Selvaag Eiendom til KLP for b rutto eiendomsverdi NOK 772 mill., tilsvarende en yield på 3,50 %. Det er rekord i markedet på et ferdigutviklet bygg med lang kontrakt på markedsleie. Tidligere har vi bare sett dette lave avkastningskravet på eiendom med «underleie» og potensiell leieøkning.

Innstramninger knyttet til finansiering vil påvirke, i tillegg er det en kjensgjerning at «ingenting vokser inn i himmelen». UTENLANDSKE INVESTORER Som beskrevet i forrige rapport er de utenlandske investorers aktivitet i Norge betydelig lavere i år sammenlignet med 2015. Vi estimerer deres andel av totalvolumet i år til å være ca. 16 % - i fjor var andelen ca. 40 %. Noen av utlendingene som kom inn tidlig har tatt gevinst og trimmet porteføljen. Men de fleste er her fortsatt, og det er flere utlendinger som er på vei inn i Norge. Det er mye penger der ute, og vi forventer et aktivt innslag i tiden som kommer.

Prime yield i Oslo CBD er under 4 %. Vår vurdering er at markedsnivået er 3,75 %. For øvrig synes avkastnings nivåene å være nokså stabile i de øvrige segmentene. Vi ser begrenset bevegelse i markedet for sentrale og «gode» eiendommer i Oslo fordi eierne ikke lett finner bedre alternative investeringsmuligheter. Året 2016 preges av dette. Etterspørselen etter investeringsobjekter utvider seg i hele Østlandsområdet og i de andre større region sentre. Denne tendens tror vi vil fortsette i 2017.

FINANSIERING De fleste makroøkonomer uttrykker at «bunnen er nådd» i norsk økonomi, og mange mener at dette også gjelder rentene.

BOLIGPROSJEKTMARKEDET Boligprisene fortsetter å vokse i Oslo-området. De fleste mener at markedet skal fortsette slik utover i 2017. Fortsatt lave renter og sterk etterspørsel er primærdriverne. Men boligbyggingen har tatt seg kraftig opp, og arbeidsinnvandringen er avtagende. Vi tror veksten i 2017 vil være lavere enn den har vært i 2016 og at noen usikkerhets faktorer både vedr. renteutviklingen, tilgang på finansiering og frykten for å være siste mann inn på toppnivåer vil dempe etterspørselen noe. Nye boliglånsk rav ved investering i bolig nr. 2,3 osv. trer i kraft fra nyttår.

Vi registrerer, og erfarer etter samtaler med noen av bankene, at mange investorer / låntagere har begynt å ta høyde for at krav til avkastning vil øke som følge av lånerentene og bankenes marginer. I den senere tid har bankene kanskje ikke priset risiko spesifikt nok – vi vil trolig se at det blir større forskjell mellom bankenes betingelser ved de beste og «nest beste» prosjektene. Det 4

Markedsrapport 4 / 2016

TRANSAKSJONER I SENERE TID Oslo-området

Mnd.

Ca. m2 Type

Selger

Kjøper

Kongens gate 21 (Telegrafbygningen)

nov.

24.000 Kontor

Telenor Eiendom

Syndikat (Tristan Capital Partners, Malling Eiendom, Vedal Investor)

Quality Hotell 33

nov.

12.000 Hotell

OBOS Forretningsbygg, Aspelin Ramm, Ringkjøb Invest

Ragde Eiendom

312,8

Kabelgata 40

nov.

17.264 Kontor/lager

Storebrand Eiendomsfond, Jo Capital, Canica, Spleismark, Aakvik

Ragde Eiendom

n.a.

Vollebekkveien 2A

nov.

Arendalsgata 12, Maridalsveien 144

nov.

Rådhusgata 24 Kirkeveien 61 Tjuvholmen allé 16 (BA-HR-bygget) Colosseum Park Syd

Landet for øvrig

Mnd.

55 % av Risavika Havn AS, Sola

nov.

Olav Kyrres gate 28 (Eldoradogården), Bergen

nov.

n.a. Utvikling

Est. kjøpesum NOK mill. 530

Stiansen Eiendom

JM Bygg

7.442 Bolig

Merkantilbygg Holding

n.a.

des.

2.100 Kontor

Div. aksjonærer

Henko Eiendom

n.a.

des.

2.567 Kontor/Handel

fam. Wikborg

n.a.

des.

7.000 Kontor

Selvaag Gruppen

KLP Eiendom

772

des.

5.795 Kombinajson

Selvaag Eiendom

Vatne Property

250

Selger

Kjøper

Norsea Eiendom Tananger, Risavika Eiendom 21

Stavangerregionen Havn IKS

4.044 Kontor

Henrik Advocaat Lund, Tom Nordnes, Ståle Simonsen

n.a.

3.225 Handel

Ca. m2 Type - Logistikk

155 302,75

Est. kjøpesum NOK mill. ~1.000 88,50

Kirkegaten 22, Stavanger

nov.

Auctus

Kraft Finans

170

50 % Comfort Hotel Bergen Airport, Bergen

nov.

14.000 Hotell

Flesland Holding

Linstow Eiendom

n.a.

Exporama, Hellerudsletta

nov.

40.000 Annet

Bunde Eiendom, Kristiania Forvaltning

Syndikat (NRP Finans)

n.a.

Bragernes Torg 1, 10, Amtmand Bloms gate 1, Bragernes Parkering AS, Drammen

nov.

n.a.

9.289 Kombinasjon

6 eiendommer, Risavika Havn, Sola

nov.

12.000 Logistikk

Helsehuset Fredrikstad, helsehus nybygg, Fredrikstad

nov.

n.a. Annet

ICA Eiendom Norge-portefølje (58 eiendommer)

des.

Bragernes Drammen Invest m.fl. Risavika Havn

Asset Buyout Partners (ABP)

Pareto Eiendomsfellesskap

n.a.

~1.050

120.500 Handel

ICA Fastigheter

UNION Real Estate Fund II

~2.010 1.550

Koksatomten, Fornebu

des.

82.600 Tomt

Koksa Eiendom

Selvaag Bolig, fam. Mohn

Kokstadveien 23 (Nera-eiendommen), Kokstad

des.

23.400 Kontor/Utvikling

Aberdeen Asset Management

Midgard Gruppen

Stortorget Midtun, Bergen

des.

14.000 Handel/Kontor

Midgard Gruppen

Ragde Eiendom

Folke Bernadottes vei 50 (Tryg HQ), Fyllingsdalen

des.

19.000 Kontor

Tryg Forsikring

Citycon

800

n.a. ~240 710

Kilde: NAI FirstPartners. Kjente eiendomstransaksjoner.

struktur tar en større andel av markedet på formater ned til ca. NOK 200 mill.

blir krevet mer egenkapital i de fleste prosjekter. Snittet på «Loan to value» (ltv) beveger seg nedover til nivå 60 %, selv om mange gode prosjekter i kombinasjon med et godt kundeforhold finansieres på ltv 65 % og over.

Bankene har i 2016 solgt mange av sine lån til liv selskapene, og estimatet er lån for ca. NOK 5,3 milliarder. Livselskapene tar gjerne lange lån – de blir ikke så hardt straffet av regelverket og de trenger en mer forutsigbar avkastning. Denne utviklingen vil trolig fortsette i 2017 og 2018.

Bankene er også mer fokusert på å unngå å binde kapital i for lang tid, hvilket medfører at det nesten bare gis korte lån på kapitaltunge sektorer som eiendom og shipping. Vi snakker om 3 og 5 års løpetid. Det nye regelverket gjør det ikke gunstig å binde kapital i for lang tid. Obligasjonslån tilbys for lengre finansiering, og denne

Transaksjonsteamet, NAI FirstPartners 5

Markedsrapport 4 / 2016

LEIEMARKEDET

som vurderer å etablere seg utenfor sentrum, har der for i større grad fokus på å ligge i umiddelbar nærhet til god offentlig kommunikasjon for å tilrettelegge for sine ansatte. Kommunikasjonsknutepunkter er, og vil være, en svært sentral faktor når bedrifter vurderer relokalisering.

Vi er i slutten av årets kanskje mest hektiske periode hvor pågående forhandlinger skal sluttføres. For alle er det et ønske om at kontrakter signeres før julestria tar overhånd. Tendensen er at flere prosesser drar ut i tid, og vi anslår derfor at det vil være godt tempo i markedet også i 1. kvartal 2017. I året som har gått har vi opplevd usikkerhet i den norske økonomien og utsiktene fremov er viser fortsatt noen skyer på h immelen. Vi kan derimot ikke se at dette har hatt en nevneverdig effekt på leie markedet i sentrale strøk i Oslo.

• 2016 har vært preget av flere store søk over 8.000 kvm og brukerne som er på jakt etter nye lokaler har regel rett vasset i tilbud på både nybygg og e ksisterende bygg. Fordelingen mellom nybygg som tilbys og eksisterende bygg er relativt lik med en liten overvekt av nybygg. At det kan tilbys relativt mange eksisterende bygg på over 8.000 kvm med en tidshorisont på 2–3 år indikerer at det er mange store kontraktsutløp i samme tidsperiode.

Leiemarkedet har vært stabilt gjennom hele 2016 uten de store svingningene, noe vi forventer vil fortsette i 2017.

• På nåværende tidspunkt erfarer vi at det ikke er store s vingninger i tilbud- og etterspørselskurven for kontorleiemarkedet i Oslo. I året som kommer for venter vi en svak økning i etterspørselen samtidig som konverteringstrenden forventes å være tilnærmet lik i året som kommer. Som et resultat av dette anslår vi at ledigheten skal ned mot 7,5 % innen utgangen av 2017.

TRENDER FOR KONTORSEGMENTET • Et stort antall kvadratmeter næringseiendom (ca. 100.000 kvm) har i løpet av 2016 blitt, eller er i en prosess for å bli, konvertert til bolig. Konverterings objektene har stort sett vært mindre attraktive nærings eiendommer. Det er nærliggende å anta at leienivåene for kontorlokaler med moderat/normal standard burde oppnå økning grunnet denne konverteringstrenden, men vi har ikke sett den store effekten av dette ennå.

• Skal vi tro tall fra Arealstatistikk kan det tyde på at aktiviteten tar seg opp på Skøyen og Lysaker. Tallene for 3. kvartal viser at antall signerte kvadratmeter i disse områdene utgjør en betydelig større prosent andel av totalen for Oslo-markedet sett under ett enn de gjorde på samme tidspunkt i fjor. Det å trekke slutninger basert på målinger av 3. kvartal i henholds vis 2015 og 2016 skal vi være forsiktige med, men vi kan konkludere med at aktiviteten for nevnte områder var høy i 3. kvartal 2016 sammenlignet med andre områder i Oslo. Skøyen stod for 18 % av totalt signert kvadratmetervolum og Lysaker for 16 %.

• Med et lavt utbud av sentrumsnære lokaler med god standard har dette vært vinneren i 2016 og vi forventer at etterspørselen etter slike lokaler vil være minst like stor i året som kommer. Vi ser flere signeringer med leie over NOK 4.000 pr. kvm/år, men det er fortsatt et godt stykke til vi er på nivå med f.eks Stockholms beste lokaler med leie på oppptil SEK 7.000 pr. kvm/år. • Med økende boligpriser i Oslo presses stadig flere arbeidstakere til å etablere seg utenfor byene. Bedrifter

Utleieteamet, NAI FirstPartners 6

Markedsrapport 4 / 2016

Ledighet - kontor Oslo

GJENNOMSNITT NOMINELLE GJENNOMSNITT NOMINELLE LEIEPRISER PER SONE KONTOR LEIEPRISER PER SONE - KONTOR

8,0 %

Kilde: Arealstatistikk

4000 3500

Skøyen

3000

Lysaker

2500

Vika

Indre by S

2000

Nydalen

1500

LEIENIVÅER OSLO-OMRÅDET KONTOR Område

CBD

Høy

Moderat

4.650

2.650

Indre by

1000

Bryn Hels

500

Oslo tota

0 Q2

Q3 2014

2015

2016

Forventet utvikling Skøyen

Lysaker

Vika

Indre by S

Nydalen

Indre by

Bryn Helsfyr

Oslo totalt

Kilde: Arealstatistikk

Bjørvika

3.350

2.500

Sentrum

3.250

1.900

Kvadraturen

2.750

1.750

Skøyen

2.950

1.900

Lysaker

2.200

1.550

Nydalen

2.250

1.400

Bryn / Helsfyr

2.100

1.400

Lager

Hasle / Økern

2.150

1.100

Handel

LEIENIVÅER TROMSØ KONTOR Område

Tromsø

Høy

Moderat

2.100

1.650

Forventet utvikling

Definisjon: Høy: Lokaler med høy standard og prime beliggenhet i det definerte området. Moderat: Lokaler med moderat standard og beliggenhet i det definerte området.

LEIENIVÅER OSLO-OMRÅDET Type

Høy

Moderat

1.250

750

25.000

6.000

Forventet utvikling

Definisjon: Lager - høy: innenfor 30 km radius fra Oslo Sentrum. Handel - høy: beliggenhet i Oslo sentrum - Bogstadveien, Karl Johans gate, Nedre/Øvre Slottsgate, Aker Brygge, Vika.

Definisjon: Høy: Lokaler med høy standard og prime beliggenhet i det definerte området. Moderat: Lokaler med moderat standard og beliggenhet i det definerte området.

LEIEKONTRAKTER I DEN SENERE TID Adresse

Type

Leietaker

Kaigata 3–5, Tromsø

Kontor

Sparebanken 1 Nord-Norge

4.184

Nydalsveien 28, Oslo

Kontor

Stanley Security

3.000

Dronning Mauds gate 15, Oslo

Kontor

Malling & Co

2.850

Konowsgate 67B, Oslo

Kontor/lager

Norsk Musikforlag

1.599

Karl Johans gate 14, Oslo

Handel

H&M 7

Ca. areal i m²

7–8.000

Oslo Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo 2301 1400 | post@nai.no www.nai.no

TromsĂ¸ Kaigata 4, Postboks 911, 9259 TromsĂ¸ 7766 5940 | tromso@nai.no