NæringsEiendom mai 2012 by Blake and Friends

Leses av 40 000 ledere

Nr. 05

mai 2012

23. årgang

Kr. 48,–

www.NE.no

www.NEnyheter.no

Nr. 05 mai 2012 23. årgang

Skøyen vs Lysaker

Kr. 48,–

Guider for leietakere

www.NE.no • www.NEnyheter.no

Beliggenhet viktigst for leietakere Leiepriser

Dette dreper

nybyggingen

• Treg behandling • Økte kostnader • Boligregler

Rederarving satser på miljøbygg Fokus på lager leder: – galskap!

Finn ledige lokaler i bladet

NEWMARKETING

DYKTIGE BOLIGUTVIKLERE SETTER PRIS PÅ VÅR KOMPETANSE. De gode mulighetene i eiendomsmarkedet venter ikke på omstendelige saksbehandlere. Derfor trenger du en bank som jobber raskt, stiller de rette spørsmålene – og gir deg et velfundert og presist svar. Pareto Bank er en kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som kunde skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt. Vi tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. For mer informasjon ta kontakt med: Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: sven.erik.klepp@paretobank.no Se også www.paretobank.no

Gårdeier:

& 23 12 23 12

VIKA

BJØRVIKA

BRAATHEN EIENDOM HAR FLYTTET til Haakon VII’s gate 2. – velkommen

Ny eiendomsportefølje – ny kontoradresse www.braatheneiendom.no

Reglene dreper nybyggingen

s. 38

Innhold Mai Nyheter

0512

20 Når nye drømmegrenser på Brygga Norwegian Property oppnår skyhøye leiepriser 32 ”Alle” jakter god standard Få leietakere sparer på lavere standard 36 Beliggenheten viktigst Standard viktig for mange, men ikke for alle 42 – Feil regulering – Hovedproblemet i Oslo er feil regulering av tomtene 46 – Sats på utleieboliger Internasjonal investor med råd til Oslo 48 Konverterer boliger til næring OBOS satser tungt på konverteringer 54 Miljøbygget på Ryen Rederarving skal sitte lenge på miljøbygget 58 Skøyen vs Lysaker Mindre forskjell i leiepris enn man tror Torstein Tvenge elsker Skøyen 66 Kultur, konge og fedreland 4B Arkitekter tegner for et bredt publikum

Materiellfrist: 01. jun. Neste utg.: 12. jun. tlf. 23 11 56 00

Faste sider

Portrettet: Peter Butenschøn s. 80

72 Lager Felles krafttak på Gardermoen Oslo-lager koster mest Kamp om lagrene 90 Juss Leietakers ansvar Sikring til besvær Reglene som driver byggekostnadene 6 Nytt fra NEnyheter 8 NE-kommentaren: - Galskap 10 Leietakeren 14 Guide for leietakere 22 Leiepriser 86 Interiør Priser norsk møbeldesign

Butikklokaler Kontorlokaler Lager

til leie

www.icaeiendom.no

Foto: cf-wesenberg@kolonihaven.no og Eiendomsspar

Skovveien 8 er finansiert av BN Bank og eies av Merkantilbygg Holding AS. Kundeansvarlig Kurt Haugen.

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Utvikling og forvaltning av næringseiendom er en krevende bransje. Oppgaver innenfor byggteknikk, jus og salg er bare eksempler på utfordringer i hverdagen. Man er ofte avhengig av å samarbeide med spesialister på ulike felt for å lykkes. Finansiering av næringseiendom er et fagområde det kan være fornuftig å knytte til seg en kompetent samarbeidspartner på. Riktig finansieringsløsning er for mange eiendomsselskaper vesentlig for bedriftens utvikling og lønnsomhet. BN Bank er en betydelig aktør i markedet for finansiering av næringseiendom. Vi har et bredt spekter av fornøyde kunder med finansieringsløsninger tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm, konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Nytt fra NEnyheter

KLP øker kraftig

QR-kode

KLP mer enn doblet leieinntektene fra samme periode i fjor. Netto leieinntekter har ifølge regnskapsrapporten for første kvartal økt fra 311 millioner kroner i fjor til 724 millioner i årets tre første måneder. Les mer på http://www.nenyheter.no/39369

QR-kode (Quick response-kode) er en av de mest populære todimensjonale strekkodene. NæringsEiendom begynner nå med QR-koder på eiendomsannonser som også er på vår markedsplass på nett. Slik gjør du for å få mer informasjon om eiendommene som annonseres i NæringsEiendom:

Ikke til Tulllin-kvartalet

• L aster ned en QR-leser (applikasjon) på smarttelefonen • Scanner QR-koden med QR-applikasjonen • Får mer utfyllende informasjon om eiendommen på NæringsEiendoms webside ne.no på din smarttelefon

Schibsted flytter ikke til Tullin-kvartalet, nå venter Bjørvika eller andre løsninger. Som følge av at eiendomsselskapet Entra Eiendom ikke får kjøpt tilstrekkelig med eiendommer i Tullin-området, klarer ikke selskapet å tilby store nok lokaler til Schibsted. - Dette innebærer at vi ikke har plass til løsningen som skulle huse Schibsted, sier Entra. Les mer på http://www.nenyheter.no/39368

Vil selge for 5,4 mrd. Styret i Storebrand Privat Investor ASA vil selge minimum 75 prosent av eiendommene i Storebrand Eiendomsfond innen utgangen av 2015. Flere av aksjonærene i SPI ønsker ifølge en innkalling til generalforsamlingen ikke at fondets levetid skal forlenges. Les mer på http://www.nenyheter.no/39371

Bygger for 900 mill. Veidekke Entreprenør AS og Centrumgården AS er nå i sluttforhandlinger om utvikling av nye CC Stadion på Hamar. Veidekke opplyser i en børsmelding torsdag at de to partene forhandler om en totalentreprise for bygging av kjøpesenter med tilhørende kontorlokaler og parkering i Hamar. Les mer på http://www.nenyheter.no/39375

Ledige lokaler

- i sentrum av sentrum

www.klpeiendom.no

Hvordan lese QR-koder? Hvis du ikke allerede har en QR-leser på din smarttelefon, kan du gå inn i Apple AppStore, Android Market eller Nokia Ovistore for å laste ned leser-app’en. For iPhone 4 anbefaler vi QR-leseren i-nigma. Bruken av QR-leseren avhenger av kvaliteten på ditt fotoapparat, og dersom du ikke får lest QR-kodene, kan det skyldes gammel versjon på programvare på telefonen din eller en dårlig kameraoppløsning. Når programmet er oppe, fører du kameraet over QR-koden, som leses og sender deg til websiden.

Leder Av Dag-Jørgen Saltnes

Galskap!

Det er lett å tenke ”lobbyister som skal mele sin egen kake” når man hører bransjeforeninger og selskaper klage sin nød over reguleringer og rammebetingelser. Men noen ganger bør folk lytte og sette seg inn i hva som sies. For virke ligheten kan overgå fantasien når byråkratene i ”det godes tjeneste” lager regler som skal gjøre verden til et trygt, inkluderende og godt sted for alle. Boligutviklerne i Norge begyn ner nå for alvor å merke smerte grensen for hva som kan tåles av reguleringer. Nok plass til at rullestol kan snu i alle bad i nye leiligheter. Innvendig bod plass i alle leiligheter. Heis i alle nye bygg med minst tre etasjer. Uavhengige kontrollører som skal sikre at arbeidet er godt utført. Listen blir lengre og lengre for hvert år som går, og reglene gjelder for alle nye leilighets bygg. Alle tiltak har isolert sett gode hensikter. Men summen av de samfunnsmessige kostnad ene blir fryktelig høy. Resultatet er at det blir mindre plass i hver nye bygård til å huse mennesker. Behandlings tidene for søknader blir lengre og kostnader sti ger per boenhet. Samtidig er Plan- og bygningsetaten under sterkt press. Byggesakene skal helst behandles innen en rimelig tid, og oppgavene til etaten blir stadig flere og flere. Vi har tidligere stilt spørsmål om det er riktig ressursbruk at Plan-

og bygningsetaten kommer med egne forslag til utbyggingsplaner. Det er et tema det er delte meninger om, også i eiendomsbransjen. Det kan argumenteres for at en kompetent etat sikrer en viss kvalitet på byutviklingen. Det man derimot ikke kan argumentere for, er at stadig mer av Plan- og bygningsetatens ansatte bruker tid på tøysete regulerin ger. I siste årsrapport fra etaten kom mer det frem at det var en økning i antall innmeldte saker på over 20 prosent. En tredjedel av denne øk ningen gjaldt våtromsrehabilitering knyttet til ny innskjerpet lovregel fra 1. juli. Etter at mediene begynte å omtale reglene om at man må søke Plan- og bygnings etaten om å få pusse opp badet (man måtte også betale et gebyr på mange tusen kroner for at sa ken skulle behandles), slo kommunalministeren fast at nå var det gått for langt. Reglene ble raskt kassert, til stor glede for mange tusen boligeiere. Taperne i denne regeljungelen er ikke bolig byggere som OBOS og Selvaag. De har tomtene og prosjektene, og legger den marginen de skal ha på prosjektet uansett. Det er befolkningen som ender som taperne når byggekostnadene stiger til værs, behand lingstiden stiger og uavhengige kontrollører skal sjekke at alt i boligen er som det skal. Det er på tide å ta en vurdering av hva som er nødvendig av regler. For nå nærmer det seg galskap.

Ansvarlig redaktør: Dag-Jørgen Saltnes E-mail: dag@ne.no Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem Forsidefoto: Shutterstock Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen Opplag/distribusjon: 21 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling: Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab.: kr 550,– Årsabn. i Norden: kr 700,– Utgiver: NæringsEiendom AS Besøksadresse: Arbinsgate 11 Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 E-mail: redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Sats/repro: Trykk:

NæringsEiendom AS AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS ISSN: 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse på faks: 23 11 56 01. Neste utgave: Bekreftet opplag:

12. juni 2012 23 523

kombinasjonslokaler.no

684

Akersgata 34 / 36 Butikklokaler til leie

1000-2000 m2.

Antatt ferdigstilt 1. kv. 2014.

SLR@entra.no

www.entra.no

1000 m2 pr. etasje.

Energiklasse A.

SLR@entra.no

www.entra.no

Kontorlokaler til leie

Rett ved tog, trikk og kunder Bombardier Transportation hadde to krav da de flyttet: Lokalene skulle være i nærheten av kunder og rett ved et kommunikasjonsknutepunkt. To rgg ata

Kirk er

iste

gat e ing ens

gat e ns

JERNBANETORGET 2

dO lse nse

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

OSLO SENTRALSTASJON

Fre

P ri

ns gat e

Str and gat To ll b uk aia

Kanadisk gigant Bombardier Transportation er en del av den kanadiske industrigiganten Bombardier, som produserer fly og tog. I Norge har Bombardier en virksomhet på Helsfyr som gjør reparasjoner og leverer andre tjenester til tog. I Lodalen har Bombardier et togverksted, mens virksomheten på Jernbanetorget leverer signalsystemer for jernbane. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Se våre produktnyheter på www.modulvegger.no Tlf.: 23 24 22 00

Bispega ta

Bis peg t

Kunder og kommunikasjon – Hvorfor valgte dere å flytte til de lokalene? – Det som var helt avgjørende for vår plassering er hvor våre kunder holder til. Og de er rett rundt hjørnet av der vi er nå. Det var også ekstremt Rå dh usg viktig å være tett på et kommunika ata sjonsknutepunkt når det gjelder rekrutteringen, sier Bergkvist. – Hvor var dere før dere flyttet til Jernbanetorget 2? – Da holdt vi til på Strømmen, som er langt fra knutepunktene. Det ble feil for oss, sier Bergkvist. – Hvordan er lokalene deres? – De er ikke veldig moderne, men har en viss stil og verdighet. Vi får positive tilbakemeldinger fra dem som besøker oss, og lokalene fungerer bra.

rus' gate

Ski pp erg ata

Bisko p Gunne

Kar l Jo han s ga te

OSLO SPEKTRUM

Dro nn

Kir keg ata

Da var Jernbanetorget 2 et naturlig valg. Selskapet, som selger signalsystemer for jernbane til Jernbane-verket og KTP AS, har leid 360 kvadratmeter kontorlokaler av Sparebank 1. Bygget forvaltes av Malling, og megler var Erik Enersen. – Vi er foreløpig fire ansatte, men skal opp til mellom 12 og 15, forteller Arild Bergkvist i Bombardier Transportation.

ta rga Sto

a gat Ny

St or to rv et

Nyla n

dsv n

– Det som var helt avgjørende for vår plassering er hvor våre kunder holder til. Arild Bergkvist

(Foto: Kenneth Sortland Myklebust/ Kolonihaven.no)

Leietakeren

Leie

Vi får bygg til å fungere YITs divisjon Eiendomsdrift leverer skreddersydde driftsløsninger som sikrer at byggets opprinnelige kvaliteter opprettholdes, produktiviteten ivaretas og ikke minst at arbeidsplassene forblir attraktive. Drift av moderne bygg krever betydelig kompetanse, og kravene til brukertilpasning, fleksibilitet og effektiv drift av eiendomsmassen er økende. Driften må planlegges, utføres og følges opp av fagfolk med kunnskap innen en rekke fagområder. Vi kan bygg, og vi kan eiendomsdrift. YIT kan levere alle tjenester knyttet til forvaltning, drift, vedlikehold, utvikling, service og energiledelse for alle typer næringsbygg, offentlige og private. Et bygg skal fungere 24/7/365 - med intelligente løsninger fra YIT ivaretas en god driftsøkonomi.

YIT er Norges ledende leverandør av tekniske bygginstallasjoner. Vi er samtidig en ledende leverandør av service på tekniske bygginstallasjoner og tjenester for eiendomsdrift. Selskapet har en omsetning på ca 4 milliarder kroner og 3 600 ansatte fordelt på 60 avdelinger i Norge. For mer informasjon, kontakt: Markedssjef Eiendomsdrift, Kolbjørn Sveum Mobtlf: 93 22 96 18, e-post: kolbjorn.sveum@yit.no Se også www.yit.no

FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE

162–337 m²

FEKJAN, ASKER 162 M2 93 M2 250 M2 337 M2

i 2. ETG. i Gartnerveien 1-5 i 4. ETG. i Fekjan 13 i 5. ETG. i Fekjan 13 i 2. ETG. i Fekjan 13

Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmensenteret. I byggene ﬁnner du en rekke helserelaterte virksomheter, dagligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventilasjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker, og overtas som åpne arealer, med cellekontorinnredning eller som en kombinasjon. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående. Kontakt: Øyvin Engaas 22 85 09 70 / 92 88 76 76 / engaas@fortuna.no Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I LILLEAKERVEIEN TIL LEIE

171 m²

LILLEAKERVEIEN 25, LIKE OVENFOR CC VEST 171 M2 I 4. ETG. Kontorlokaler med god standard. 6 stk. cellekontorer med varierende størrelse. Det ligger til rette for ﬂere cellekontorer eller en mer åpen løsning. Ventilasjon og kjøling. 2 stk. parkeringsplasser kan leies utenfor bygget, eventuell fri parkering når det er plass langs Ombergveien. Ledig fra 1. juli.

Kontakt: Øyvin Engaas 22 85 09 70 / 92 88 76 76 / engaas@fortuna.no Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

TORSHOV – RIMELIG KONTORLOKALER

32 - 240 KVM

BENTSEBRUGATA 13 F Eiendommen ligger tilbaketrukket fra Bentsebrugata med innkjøring fra Bentsebrua og grenser til Akerselva i hyggelige grønne omgivelser. Det ledige arealet ligger i 2. etasje og er på 240 kvm. Lokalene er lyse med store vindusﬂater og gjennomgående belysning. Arealet er innredet med dels cellekontorer og dels åpne arealer, eget kjøkken, dusj og toaletter. God normal standard med ventilasjon (noe lav kapasitet). Mulighet for leie av parkering i tilknytning til arealene. Lokalene blir ledig juni/juli. NE nr: 39346 Finnkode: 32160710 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

MODERNE KOMBINASJONSEIENDOM MED HØYTLAGER TIL LEIE

ca. 4 000 m2

BJØRNERUDVEIEN 18 Eiendommen ligger høyt og solrikt til i Bjørnerud Næringspark, kun 15 min. med bil fra Oslo sentrum. Det er kort avstand fra hovedfartsårene E18/Mosseveien og E6/Enebakkveien. Hele bygget blir ledig for ny leietaker i løpet av høsten 2013. Eiendommen har følgende arealfordeling: 2. etasje: 1019 kvm Kontor, kantine, showroom etc. 1. etasje: 1805 kvm Høytlager, ca. 9,5 meter takhøyde. 600 kvm lager/ekspedisjonsareal/ garderobe etc. 363 kvm Utstillingsareal/ kontor/ butikkareal/inngangsparti. 52 kvm Verkstedsareal. U. etasje: 185 kvm Tilﬂuktsrom, garderobe, badstue, dusj. Kontoretasjen er inndelt i dels cellekontorer og dels åpne arealer godt egnet for kontorlandskap etc. Høytlager/lager er utstyrt med 2 leddheisporter fra lasterampe og 2 kjøreporter direkte inn i lageret. Det er god adkomst for større vogntog til eiendommen. Verkstedslokalet har egen kjøreport og er utstyrt med oljeutskiller. Eiendommen er for øvrig i god kvalitetsmessig stand og kontorarealene har balansert ventilasjonsanlegg med varmegjennvinning, lageret har eget ventilasjonsanlegg. Utvendig er det rikelig med parkeringsarealer for leietaker og besøkende. For ytterligere info se Ne.no/39390 Finnkode:34491427 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

for leietakere

Guide

flere guider på ne.no/guider

NE 0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Dette krangler leietaker og gårdeier om Når du endelig har funnet passende lokaler og skrevet under på leiekontrakten, er det lett å tenke at man endelig er i mål. Men det kan fort dukke opp uenigheter med gårdeier underveis i leieforholdet.

Pass på så disse mulige konfliktene er regulert

• Adgang til fremleie • Tilbakelevering av lokaler (lokalenes tilstand) • Vedlikehold av lokalene (leietakers vedlikeholdsplikt) • Leienivå ved fornyelse/forlengelse av leiekontrakten • Hva skal være med i felleskostnadene?

• Endringer av lokalene (Hvem kan endre? Hva kan endres?) • Momstap som følge av at fremleier ikke er registrert i merverdiavgiftsmanntallet • Hva som skal leveres i et nybygg eller et rehabilitert bygg • Leieavslag ved mangler eller forsinkelse

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto: Shutterstock

til leie OMRÅDE – TYPE LOKALE KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

119–265 000 m²

KONGENSGATE 2 GATEADRESSE 8–10 265 m² i 2. etg. består av større og mindre cellekontorer. Xxx Lyse og tiltalende kontorlokaler som vender ut mot Bankplassen. Ledig fra 1. juli. 180 m² i 5. etg. Lokalene er en kombinasjon av åpne arealer og cellekontorer. Ledig fra 1. oktober. 119 m² i 5. etg. med heis rett opp til lokalet. Eget lite kjøkken, men felles WC med annen leietaker. Åpent lokale med slipt furugulv. Lokalet vender inn mot bakgården. Ledig fra 1. juli. Alle lokalene har nytt ventilasjonsanlegg med kjøling. Flere nærligende restauranter og caféer. Offentlig kommunikasjon med buss og trikk i umiddelbar nærhet. 10 min. å gå til jernbane/ﬂytog. Parkeringsplasser kan leies i nærliggende parkeringshus under Bankplassen.

Kontakt: Øyvin Engaas 22 85 09 70 / 92 88 76 76 / engaas@fortuna.no Harald Lahn / 915 463 / lahn@fortuna.no Kontakt Harald Lahn 2222 8585 0909 7070 / 915 3434 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

for leietakere

Guide

flere guider på ne.no/guider

Kostnader per

– , t t a s n A

NE 0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Glem leiepriser. Det du egentlig vil vite når du skal leie lokaler, er kostnadene per ansatt i lokalene. Da må man se på leieprisene i forhold til arealeffektiviteten som man oppnår i lokalene. I enkelte tilfeller kan det faktisk være lavere kostnader å leie arealeffektive lokaler til 2500 kroner per kvadratmeter enn lite effektive lokaler som har en leiepris på 2000 kroner meteren. Nøkkelen til å holde bokostnadene per ansatt lave, er å ikke bruke mer areal enn nødvendig. I bedrifter hvor det ikke er spesielle behov for cellekontorer, er det fullt mulig å ha et arealforbruk på rundt 20 kvadratmeter per ansatt.

Hva er driftskostnadene ved å leie lokaler?

Svar: Leiepris, felleskostnader og direkte driftskostnader ved lokaler. Møbler, datautstyr og inventar holdes utenfor disse beregningene. Forutsetninger: 20 kvadratmeter per ansatt Leiepris: 1650 kroner per kvadratmeter Leietakers felleskostnader og direkte driftskostnader: Anslag fra OPAKs referanseportefølje Vi anslår felleskostnader til 300 kroner per kvadratmeter, mens

leietakers direkte driftskostnader er 250 kroner meteren. Anslagene er et gjennomsnitt av OPAKs referanseportefølje. Bokostnader per ansatt: 20 kvadratmeter * 2200 (1650 kroner i leiepris + 300 kroner i felleskostnader + 250 kroner i direkte driftskostnader) = 44 000 kroner per ansatt Dersom man sitter mindre effektivt, blir kostnaden høyere. Ved et arealforbruk på 30 kvadratmeter per ansatt, stiger bokostnadene per ansatt til 66 000 kroner!

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto: Shutterstock

Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 335 m2 kombinasjonslokale. • Praktisk inndelt med ca. halvparten innredet som kontor/salgsdel og resterende åpent lager/produksjon. • Beliggende i 2. etg. med atkomst til rampe med 2 store vareheiser. Ca. 130m2 kontorlokale. • Lyse, pene og praktiske lokaler • Innredet pr. dd m/ 3 kontor rom, møterom og noe åpent landskap • Kjøkkenfasiliteter og WC m/dusj • Beliggende i 3. etasje Ca. 30–40 m2 kontorseksjoner • Lyse arealer, oppgraderes til tidsmessig standard.

Mulighet for parkering.

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass Ca. 190 m2 butikk/forretningslokale • Store, lyse og åpne lokaler på gateplan • I tillegg; 2 cellekontorer + kjøkken/spiseplass • Mulighet for parkeringsplass i bakgård

• Forvaltning • Utleie • Eiendomsmegling • Rådgivning m.m. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

for leietakere

Guide

Leiekontrakt

NE 0512 www.ne.no www.nenyheter.no

En leiekontrakt er en juridisk bindende avtale mellom leietaker og utleier. Leiekontrakren regulerer leiepris, lengde på leieavtalen, de ulike partenes plikter og rettigheter og andre forhold som er relevante for leietaker og utleier. Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for næringsmeglere har utarbeidet en standard leiekontrakt som er blitt mer og mer vanlig å ta i bruk. Gyldendal Rettsdata har også en versjon av en leiekontrakt som brukes hos mange mindre gårdeiere og forvaltere. En leiekontrakt kan også ha en klausul som gir mulighet for leietaker å fortsette leieforholdet i x antall år etter at den opprinnelige

avtalen går ut. Det skilles mellom opsjon på ”forlengelse til like vilkår” (samme husleie og samme leievilkår i forlengelsesperioden), ”forlengelse til markedsleie, for øvrig på like vilkår” (husleien markedsjusteres, mens resten av kontrakten er som før) og ”forlengelse til markedsvilkår” (alle vilkår i husleiekontrakten justeres). Gå nøye gjennom leiekontrakten og avklar mulige konfliktområder, slik at du ikke får uheldige konflikter med gårdeier eller drar på deg store merkostnader fordi du ikke har vært bevisst på krav og rettigheter.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto.: Shutterstock

ANNONSE

Ø94

Økernveien 94

Sentralt beliggende i et område det satses på. Totalareal på 18488 m2 • 930 arbeidsplasser totalt • Totalareal på 18488 kvm • 250 Parkeringsplasser

• Kantine • Trimrom • Servicesenter

ETASJE TYPE AREAL AREAL BTA U2. etg. Lager 453,4 m2 U1. etg. Lager 467,6 m2 U1. etg. Kontorer 1032,9 m2 1. etg. Kontorer 2546 m2 2. etg. Kontorer 2610,9 m2 3. etg. Kontorer 2610,9 m2

4. etg. Kontorer 2610,9 m2 5. etg. Kontorer 1345,6 m2 Totalt kontorer 13678.2 m2 Utleid: 2684 m2 Restareal: 10 994,2 m2

k89

Karihaugveien 89

Behov for bare et kontor eller kanskje flere? Areal fra 21 m2 til 1.000 m2 • • • • •

Kantine Aircondition / Ventilasjon Fellesresepsjon Alarm Utendørs parkering

• • • • •

Kjøreport Bredbåndstilknytning Heis / Vareheis Trimrom Møterom

Kontor: fra 20,7 m2 til 1.000 m2 på ett plan Total ledighet kontor ca. 1.000 m2 Ledig lager: opp til 500 m2 - 2 kjøreporter etc.

rs15

Robsrudskogen 15

Flotte lokaler i sentralt beliggende kombi nasjonsbygg på Lørenskog med gode profileringsmuligheter • • • •

Høytlager Lavtlager Aircondition / Ventilasjon Alarm

• • • •

Kjøreport Garasje / P-plass Heis Bredbånd

Kontorlokaler: fra 648 m2 til 3.888 m2, 3388 m2 inkl fellesareal Delbart høytlager m/kjøreporter: Totalt 3.740 m2, 2980 m2 inkl felles areal. Delbart lager: fra 20 m2 til 1.388 m2, 1345 m2 inkl fellesareal.

Kontakt: First Newsec Asset Management AS v/Jonas Myhre • jonas.myhre@first.no Tlf: 24 06 16 80 • Mobil: 99 86 99 00

Nyheter

Leietakerne er villige til å betale for lokaler på Aker Brygge. (Space Group Arkitekter og Ghillardi Hellsten Arkitekter)

Når nye

drømmegrenser

på Brygga

NE 0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Norwegian Property oppnår nå leiepriser på Aker Brygge på høyde med de desiderte toppnivåene i markedet for noen år siden. I leiemarkedet skjer det ting på Høyere toppnivåer? toppen. NPRO inngikk i januar en Dette er leiekontrakter på noen leiekontrakt med DNO International hundre kvadratmeter. Men toppnivået til pene 4250 kroner kvadratmeteren kan bli enda høyere, NPRO kan i det såkalte Terminalbygget (bildet). komme til å tegne en kontrakt i Kontrakten gjelder mer eller Terminalbygget over DNO International mindre skreddersydde og oppgraderte til 4500 kroner kvadratmeteren. Da lokaler på 2400 kvadratmeter, DNO er det ikke langt igjen til de absolutte får kvalitet. Men nivået til DNO er toppnivåene fra 2007, selv om disse ikke toppnivået, mindre lokaler går mindre kontraktene ikke er helt enda høyere. representative. – I Verkstedhallene har vi oppnådd – Jeg vil si at leiepriser mellom opp mot 4400 kroner kvadratmeteren 3500 og 4000 kroner på Aker Brygge for små kontrakter, bekrefter admn. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no direktør Olav Line.

er oppnåelig hvis produktet er godt, sier Olav Line. – Det er nærmest umulig å leie ut noe ”as is”, derimot er etterspørselen veldig god når produktet er godt. Utleiemarkedet er selektivt, men godt der vi ønsker det skal være godt, fortalte han forsamlingen. Og det er områder som Aker Brygge og Skøyen Administrasjonbygget på Aker Brygge er for øvrig nå leid ut med 91 prosent, opp fra 75 prosent siden forrige kvartalsrapport.

Lokaler til leie 800 kvm

haavard martinsens vei 19 høytlager sentralt i groruddalen • 800 kvm høytlager

• Enkel kjøreport med direkte innkjøring • 8 meter takhøyde • Lokalene kan tilpasses leietaker • Kontor kan leies separat • God parkeringsdekning • Rett ved Østre Aker vei

Kontakt: Christopher W. Felix Telefon: 930 56 181 christopher.felix@aberdeen-asset.com

334 kvm

Munkedamsveien 53B

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA ved aker brygge • Klassisk og pent oppusset kontoreiendom • 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger • Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge • Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende • 5 min gange til Nationaltheatret stasjon

Kontakt: Christopher W. Felix Telefon: 930 56 181 christopher.felix@aberdeen-asset.com

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management Region Nord – Trondheim Beddingen 8 7014 Trondheim

Aberdeen Asset Management Region Vest – Bergen Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

Leiepriser

Øker fortsatt på toppen Leieprisene i prestisjesegmentet i Oslo fortsetter å stige. Jones Lang LaSalle (JLL) har nylig offentliggjort sin ”Office Property Clock” for første kvartal. Akershus Eiendom er som vanlig premissgiver for de norske tallene, tall som viser at veksten i Oslo er helt i Europatoppen. JLL mener et typisk leienivå i prestisjestrøket (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) lå på 513 euro per kvadratmeter ved utgangen av første kvartal. Det tilsvarer 3900 kroner kvadratmeteren og er naturlig nok på linje med det Akershus Eiendom kom frem til i sin seneste markedsrapport.

Per 31. mars har Oslo syv europeiske byer foran seg i absolutte leienivåer for prestisjelokalene. Over 11 prosent Leieprisene på toppen i Oslo har økt med 2,6 prosent i kvartalet, bare Stuttgart og Luxembourg City blant de europeiske storbyene kan vise til en sterkere vekst. Det seneste året har leieprisene i Oslos prestisjeområde økt med 11,4 prosent, kun i Moskva og Warszawa er veksten større. Gjennomsnittlig falt leieprisene i det øverste kontorsegmentet i Europa

med 0,3 prosent i foregående kvartal, så det er ingen fest i det europeiske leieprismarkedet. På årsbasis er leieprisene opp 3,9 prosent. Som forrige gang Oslo faller noe tilbake i forhold til andre europeiske storbyer i leiemarkedssyklusen ved å være på stedet hvil sammenliknet med forrige rapport. Overført til klokken snakker vi om noe før kl 11, altså på tampen av perioden med avtakende leieprisvekst.

Tekst NEnyheter.no

Leiepris på kontor i Oslo 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 1kv 2007

1kv 2008

1kv 2009

1kv 2010

1kv 2011

1kv 2012

Oslo S, Bjørvika, Regjeringskv.

Asker - Bærum

Nydalen

Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen

Ytre Sentrum

Skøyen

Helsfyr/Bryn

Indre Sentrum

Lysaker

1kv 2013E

Kilde: Dnb Næringsmegling

Utleie av næringseiendom • Søkeoppdrag • Eiendomsutvikling • Salg av næringseiendom • Markedsvurdering • Eiendomsrådgivning

SE VÅR HOVEDANNONSE PÅ NEST SISTE SIDE

Tlf: 21 02 55 55 - Epost: naring@eiendomsmegler 1.no Besøksadresse: Hammersborggata 2 Postadresse: Postboks 778, Sentrum, 0106 Oslo Oslo - Stavanger - Trondheim

Romerike Helsebygg Dampsagveien 2–4 i Lillestrøm Romerike Helsebygg er Norges største og mest spennende helsehus, med tilsammen opp mot 500 helsearbeidere med forskjellige spesialiteter under samme tak. Vi ligger vegg-i-vegg med Lillestrøm stasjon og kan tilby kort reisetid, uansett om du er en lokal, regional eller nasjonal aktør. Det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen, både utendørs og inne under tak. LOKALENE: -- Lokaler til leie for helserelatert virksomhet -- Rå-lokaler fra 90 m² til 425 m² som skreddersys for leietaker

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus T: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no

Oslo Atrium - kontorer til leie DRONNING EUFEMIAS GATE 6 Oslo Atrium har den mest sentrale beliggenheten i Bjørvika, med Oslo S som nærmeste nabo. Dette er en unik sjanse for å skaffe seg kontorlokaler midt i Bjørvika – Norges nye forretningssentrum. Oslo Atrium er tegnet av Niels Torp Arkitekter og fremstår som et moderne, lyst og åpent kontorbygg med fellesfasiliteter av ypperste klasse. LOKALENE: -- Arealene: 755 m² i 2. etg. + 4.570 m² i 4. etg. -- Store og effektive lokaler -- Felles kantine, resepsjon og egen kaffebar -- Eget konferansesenter på bygget med bl.a. stort auditorium og egen restaurant -- Sykkelparkering og garderobeanlegg -- Ledig fra 1. kvartal 2014

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus T: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no

Leiepriser

Leienivå 5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Søylene viser øvre og nedre prisleie for de ulike områdene. Punktet over søylene viser den høyeste prisen som er oppnådd i området.

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1700 1300 1850 1450 2400 2200 1700 1250 1600 1200 1550 1250 1500 1200 Høy 1950 1700 2500 1850 3100 2600 2500 1700 1900 1500 1850 1550 1800 1500 Range 250 400 650 400 700 400 800 450 300 300 300 300 300 300 Topp 2300 2900 4250 2800 2100 2200 1925

200 000

720 000

688 000

708 000

751 000

765 000

735 000

677 000

730 000

647 026 453 000

412 000

200000

446 000

400 000

755 000

600 000

800000

570 000

400000

800 000

806 000

600000

1000000

868 000

800000

Ledighet 1 000 000 926 000

1000000

1kv 2004 3kv 2004 1kv 2005 3kv 2005 1kv 2006 3kv 2006 1kv 2007 3kv 2007 1kv 2008 3kv 2008 1kv 2009 3kv 2009 1kv 2010 3kv2010 1kv 2011 3kv 2011 1kv 2012 3 kv. 2002 1 kv. 2003 3 kv. 2003 1 kv. 2004 3 kv. 2004 1 kv. 2005 3 kv. 2005 1 kv. 2006 3 kv. 2006 1 kv. 2007 3. kv. 20071. kv. 20083. kv. 2008 1 kv. Kilde: 2009 3Dnb kv. Næringsmegling 2009

Ledigheten omfatter arealer som er ledige p.t. samt lokaler som vil være klar for ny leietaker i løpet av de nærmeste 12 måneder.

Les NæringsEiendom på iPad. Last ned i AppStore nå!

600000

400000

200000

Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. De 850 første boligen er allerede tatt i bruk. Det er ca 300 boliger under bygging som ventes ferdigstilt i løpet av 2012.

www.lørenhandel.no

FORRETNING PÅ LØREN

Løren sentrum – nye lokaler 2012 Lørenhagen Til de nye næringsarealene ønsker vi nye konsepter innen servering og butikker. Vi synes spesielt at det vil egne seg med en forretning med barneklær, leker og gaver siden det er mange familier med barn som bor på Løren. Lokalene er fleksible og kan deles inn etter behov. Løren Torg Det er kun ett ledig butikklokale på 75 kvm. For øvrig søker vi etter driver til blomsterforretning som allerede er etabler på Løren Torg. Leietakere Akvariemagasinet Peppes Pizza Avancia ProBike Boots Apotek Solstudio City Sun Florama blomster Toro Toro Fusion Restaurant Wayne’s Coffee Løren klinikken Zaga Hårstudio Gyda Løren Løren Rens Meny Nille Notabene

Løren tidslinje Meny, Zaga Hårstudio, Notabene, Boots, Nille, Toro Toro og Fusion, Megasun, Florama Blomster & Hage

Peppes Pizza

2006 Lørenparken 200 leiligheter

2007

2008

Lørenplatået 244 leiligheter

2009 Lørenkvartalet 124 leiligheter Løren Torg 108 leiligheter

Avancia

2010

ProBike

2011

Lørenlunden 159 leiligheter

Løren klinikken, Waynes Coffee

2012

Ring 3 åpner under bakken

2013

Løren hageby 100 boliger

2014

Løren Start ca. 100 boliger

Lørensvingen T-bane

2015

Ferdigstillt

2016

ca. 200 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet)

2017

2018

ca. 100 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet)

Lørenvangen 200 boliger

Ta kontakt med Hege Brattlid i Selvaag Eiendom hvis du er interessert. Telefon: 416 20 358, mail: hb@selvaag.no www.selvaag.no

Forbehold om endringer i framdrift

Leiepriser

Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Alna-Ulven Økern Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest

CBD

Skøyen

Helsfyr-Bryn

2900

3800

2400

2900

2100

2700

1600

2300

1400

1800

1000

1400

Indre Oslo øst

Lysaker

Ryen

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012). Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Alna-Ulven Økern Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Lysaker

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

> 20 %

< 20 %

< 17,5 %

< 15 %

< 12,5 %

< 10 %

< 7,5 %

<5%

< 2,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (januar 2012). CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer

23 01 21 21 www.fazenda.no

SE VÅRT BILAG MED LEDIGE LOKALER I DETTE NUMMERET AV NÆRINGSEIENDOM! mai 2012

ledige lokaler

n i denne utgave Vi presenterer ie le til r le av loka et variert tilbud kort markedsen og slo i Stor-O oppdatering.

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no - www.naiglobal.com

2301 1400 post@nai.no

Leiepriser

28 Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

1700

Oslo totalt, nominelle kroner

1600 1500

5000 1400

4500 1300

4000

1200

3500

1100

3000

1000

2500

900

2000

20 10

19 9

1000

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

1500

20 11

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 01

20 02

20 00

800

500

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2100

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

Høy standard CBD

1850

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2200

2350

2550

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2500

2550

2650

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1850

1900

2250

Høy standard vest

1550

1700

1850

1750

1450

1300

1400

1750

2200

1900

1850

2000

Høy standard øst

1300

1400

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

650

700

800

600

500

600

800

950

900

800

Eldre lokaler

2011

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet

Antall annonserte lokaler

4 000

3 800

3 100

2 450

5,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3 000

2 850

2 150

1 600

4,2 %

132

Oslo Vest inkl. Majorstua

2 300

2 250

1 950

1 500

5,0 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1 850

1 800

1 550

1 200

5,8 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1 750

1 700

1 500

1 000

16,4 %

Skøyen

3 000

2 550

2 100

1 700

6,5 %

Lysaker

2 300

2 000

1 700

1 500

8,3%*

45*

Fornebu

1 850

1 900

1 600

1 350

Nydalen

2 100

2 000

1 700

1 450

6,0 %

Bryn / Helsfyr

1 900

1 800

1 650

1 300

6,4 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1 800

1 750

1 550

1 250

7,9 %

Økern - Hasle - Løren

1 850

1 650

1 450

1 100

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1 700

1 550

1 300

1 000

12,9%**

128**

Ytre syd inkl. Ryen

1 700

1 550

1 300

1 000

11,6 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

1 900

1 750

1 450

1 100

4,7 %

* Tallene for arealledighet og antall tilbud gjelder for Lysaker og Fornebu samlet. ** Tallene for arealledighet og antall tilbud gjelder for Ytre nord og øst inkludert Økern - Hasle - Løren.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

LA OSS HJELPE DEG • • • •

Totalentreprenør Rehabilitering av næringslokaler Fasade og vindusrehabilitering Prosjektledelse, HMS, & KS.

Tlf: 22380444 | prosjektmester.no Hasleveien 28B | 0571 Oslo

TIL LEIE

AREALEFFEKTIV GREENBUILDING til konkurransedyktig pris

Arnstein Arnebergsvei 28 Fra 1 192– 4 615 kvm i moderne kontorlokaler ved Fornebu / Lysaker. Bygget er oppført i 2008. • Representative, fleksible og arealeffektive lokaler, f.eks: kun 12,7 kvm pr arb.plass i åpent landskap. • Resepsjon, kaffebar, møteromssenter, personalrestaurant, m.m. • Meget god parkeringsdekning ute og inne, elbil-parkering og gjesteparkering. • Fantastisk eksponering mot E18. • Arealene tilpasses leietaker.

Lysaker er et av landets viktigste trafikknute-punkt. Sentralt plassert mellom Oslo og Bærum med enkel avkjøring fra E18. Lett tilgjengelig med kollektiv transport og bil.

I følge Green Building-kriteriene skal nye bygningers energiforbruk ligge minst 25 % under gjeldende krav til energiforbruk. Klassifiseringen av næringsbygg skjer i samråd med EUs regelverk, og Lysaker Nova var det første næringsbygget i Norge som oppnådde EU-kravene til redusert energiforbruk, og fikk GreenBuildingklassifisering.

Tone Mjølnerød, Eiendomsmegler MNEF Tlf: 90 62 38 34 – E-post: tone.mjolnerod@neas.no Christian Brede Moe, Leder utleie Tlf: 993 16 363 – E-post: christian.brede.moe@neas.no

NEAS ASA er en av landets ledende aktører innen Facility Management (FM). Vi har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen i Norge og er alene om å kunne tilby et totalkonsept innen eiendomsrelaterte tjenester. NEAS har kontorer i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Sarpsborg, Gjøvik, Larvik, Skien og Stokke.

NEAS ASA – Lysaker Nova, Arnstein Arnebergs vei 28, P.b. 183, 1325 Lysaker, tlf: 06700 – www.neas.no

Lokaler til leie

Sandia Megling as

HELSFYR

285/815/1350 m2 Grenseveien 107 kontorer, 285 m , ►► Spennende i toppetasjen. Egen terrasse. m i dag helt åpent, kan ►► 1350 innredes etter avtalte. Kan også deles. m i dag delvis åpent, delvis ►► 815 med celler. Kan tilpasses. 2

KONTOR

bryn 65–288 m2 Tvetenveien 32

►► 4. etg: 909 m . ►► 3. etg: 65–93 m , 188 m . ►► 1. etg: 270 m kontor og lager. ►► Arealene tilpasses leietaker. ►► Lager kan leies sammen med kontorene. 2

KONTOR

bryn 507/534/494 m2 brynsveien 16–18

Praktiske kontorer: 507 og 534 m2. Lager og kontor: 494 m2. Pent kontorbygg med kantine. Størrelser kan tilpasses bruker.

KONTOR/lager

Div. mindre lagerenheter på bakkeplan.

Alna

enkelt kontorer ole deviks vei 16a

►► Praktiske, enkle cellekontorer. ►► Enkle eller doble. ►► Vareheis opp til etasjen. ►► Parkering. KONTOR

bryn 340 m2

Nils Hansens vei 20

►► Kontor, lager lettproduksjon. ►► Bakkeplan. ►► Direkte adkomst med rulleport. ►► Lyse, praktiske lokaler. KONTOR/LAGER

bryn 178 & 370 m2 brynsveien 5

►► Kontorlokaler på 178 og 370 m . ►► Kontor/lager på 282 m . ►► Representativt bygg med kantine og trimrom. ►► Ved Brynseng T-bane og Bryn togstasjon. 2

KONTOR

bryn 70–880 m2 østensjøveien 44

►► LAGER: 880 m ►► KONTOR: 70, 190 og 450 m ►► Kortere leietider. Rimelig leie ►► Lageret fra rampe ►► Takhøyde 4 meter 2

KONTOR/LAGER

Alt innen eiendomstjenester Sandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester innen næringseiendom. Til sammen kan våre fire selskaper hjelpe de fleste med det meste. Og de vi hjelper blir stadig flere. Om du vil vite hva vi kan gjøre for deg; ta kontakt.

Se våre ledige lokaler eller les mer om oss på www.sandia.no

Kontakt Gjert Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

Sandia Megling as

Nyheter

«Alle» jakter god standard NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Leietakere kan spare mye ved å godta lokaler av lavere standard, men få gjør det, og i hvert fall ikke større bedrifter. Kontorleieprisene i Oslo-området varierer enormt: Fra rundt 1000 kroner per kvadratmeteren for lokaler med usentral beliggenhet og lavere standard til over 4000 kroner kvadratmeteren for topp lokaler i prestisjestrøket Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen (CBD). Per 1000 kvadratmeter i leide arealer snakker vi om 3 millioner kroner i forskjell i rene leiekostnader mellom topp og bunn. Men moderne og renoverte lokaler står høyt i kurs hos leietakerne. Utleieavdelingen hos næringsmegle-

ren NAI FirstPartners tropper mannsterke opp når NæringsEiendom vil vite hvilke krav leietakere har i dag til kontorlokaler. På spørsmål om hva standarden på lokalene betyr, svarer daglig leder og partner Eiliv Christensen i NAI FirstPartners kort og greit: – ”Alt”. Profilering – Men i standardbegrepet inngår i tillegg til det fysiske profilering av bedriften, stil på inngangsparti, unike løsninger, ”kule” farger, altså

elementer som ikke nødvendigvis er kostbare. I kontorklyngene i Oslo sentrum, Vika, Aker Brygge på Skøyen, ja, fra Fornebu i vest til Bryn i øst, handler det om kvalitet. Så får prisen bli det den blir i forhandlingene, fastslår Christensen. For noen er imidlertid beliggenhet og eksempelvis nærhet til et spesielt miljø av så stor betydning, at krav til standard reduseres. Leietaker pusser kanskje opp selv. – Det er verdt å merke seg at det er manko på nybygg og rehabiliterte

HELSFYR ATRIUM «Miljøbygg på Helsfyr» - Energiklasse B Innspurten 15 • Ca. 1.000 kvm i helt nye lokaler på ett plan. • Fellesfasiliteter som kantine, resepsjon, og møteromsavdeling. • Godt med parkering på eiendommen, inkl. 25 El-bilplasser. • Gode offentlige kommunikasjonsmuligheter. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Foto: Shutterstock

bygg av topp standard i sentrale strøk, poengterer NAIsjefen. Utleierne sliter med å få leid ut lokaler i den lavere enden av kvalitetsskalaen. – Leietakeren må få en ”premie” for å bo i dårlige lokaler. Er lokalene gamle nok og utdaterte nok, er de ikke utleiebare. Større bedrifter vil ha nye og renoverte lokaler. Eldre og mer slitte lokaler leies ofte av nyetablerte bedrifter i oppstartsfasen, leietakere som er på jakt etter midlertidige lokaler og ved rimelige fremleieforhold, men da kan de ikke styre oppgraderingen selv, sier Eiliv Christensen. Bedrifter og organisasjoner må i dag ha attraktive lokaler for å fremstå som «seriøse» og for tiltrekke seg dyktige medarbeidere. Det er kamp om arbeidskraften. Lys og ventilasjon – Hva er absolutte krav i dag fra leietakerne med hensyn til standard?

BILLINGSTAD, ASKER Nesbruveien 75 Fra 500 m² til 5.400 m² kontorer og showroom/lager. • Sentral beliggenhet i et av Askers mest aktive kontor- og næringsområder. • God offentlig kommunikasjon og kort vei til avog påkjørsel E18. • Det er b.l.a. 3 kontoretasjer i én bygningskropp ledig. Kan leies som “eget bygg”. • Store, åpne showroom- og lagerlokaler, med direkte innkjøring. • Eiendommen har rikelig med parkeringsplasser. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30 - Fax 22 12 98 38 E-post: ﬁrmapost@epn.no - www.epn.no

Nyheter

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

– Det er verdt å merke seg at det er manko på nybygg og rehabiliterte bygg av topp standard i sentrale strøk, sier Eiliv Christensen i NAI FirstPartners.

– Lys og ventilasjon, kommer det kjapt fra alle. - Men standarden på ventilasjonsanlegget må ikke være av den aller ypperste, fordi da kommer den i konflikt med miljøkrav. Sykkelparkering er viktig, folk sykler til jobben. Så vil jeg si at treningsrom, eller først og fremst dusj, er viktig. Det er en enkel investering for gårdeier. Gode kantineløsninger vektlegges, men store leietakere som søker seg til Oslo sentrum, har vanskeligere å finne egen kantine i byggene. Det er jo flere kantiner i Nydalen enn i Oslo sentrum, eksemplifiserer Christensen. Oppgraderinger kan være kostbare for utleier, og dette er investeringer som må tas igjen over leiekontraktenes løpetid. Er det bare snakk om ren overflatebehandling, som tepper og vegger, utgjør investeringene langt under 5000 kroner kvadratmeteren, kanskje ned mot 1000 kroner. Men ekspertene i NAI FirstPartners mener at ved større utskiftinger av ventilasjon, data, tele, kommer ikke utleierne under 5000-6000 kroner i oppgraderingskostnader per kvadratmeteren for bygninger fra tidlig 2000-tall. Norwegian Property bruker anslagsvis 12 000 kroner kvadratmeteren på å oppgradere lokalene når DNB flytter fra Aker Brygge, Storebrand skal ha brukt hele 15 000 kroner kvadratmeteren på å renovere det gamle hovedkontoret Filipstad Brygge 1, drøyt ti år etter at bygget stod ferdig. Dette er i den mer ekstreme enden av skalaen.

– Utleierne må lange leiekontrakter for å forsvare så kostbare investeringer, kommenterer Christensen. ”Fresht” Han sier de har sett en trend de seneste årene, der leietakerne skal ha ”freshe” lokaler. Dette handler ikke om gamle eller nye bygg, men om lokalene er oppgradert til dagens krav og standarder og har særpreg. – Hvor mye kan vi snakke om i leieprisforskjeller mellom renoverte og ikke-renoverte lokaler? – Jeg vil si at nivåene mellom oppgraderte lokaler i Oslo sentrum og lokaler med normal slitasje etter fem til ti år ligger på henholdsvis 3000 kroner og 2500 kvadratmeteren. En forskjell på 500 kroner er ganske normalt. Freshe lokaler i Kva-

draturen kan typisk leies ut for 2100 kroner kvadratmeteren, mindre bra lokaler for 1300-1400 kroner, svarer Eiliv Christensen. Christensen og kollegene så da søkemeglerne begynte å komme i markedet for noen år siden, at disse meglerne kanskje hadde for streng kravspesifikasjon på vegne av leietakerne. Enkelte søkemeglere overoppfylte de tekniske kravene om at leietakerne vil ha moderne og mer effektive lokaler i henhold til nye, tekniske standarder og miljøkrav. Dette har dempet seg noe. – Men leietakerne er blitt mer proffe, de vet hva de vil ha, er dommen fra utleiemeglerne i NAI.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no Foto: Martine R. Holmsen

Lokaler til leie

Kolbotn/Mastemyr Trollåsveien 4 • • • • •

2. etg. Fra 170–477 kvm kontorlokale. 4. etg. Fra 20–136 kvm kontorlokale. Mezzanin fra 120-140 kvm. Ledige lokaler kan tilpasses leietakers ønsker og behov. Gode parkeringsforhold på eiendommen.

Billingstad Olav Brunborgsvei 4–6 3. etg. 252 kvm kontorlokale. 1. etg. 95 kvm. Inneholder tre cellekontorer, fellesmøterom m.m. Lokalene fremstår som lyse og tiltalende. Arealene inneholder åpent kontorlandskap, cellekontorer, møterom m.m. • Kan tilpasses leietakers ønsker og behov. • • • •

Sinsen Trondheimsveien 184 • 1. etg. 345 kvm butikklokale/ • • • •

For utleie eller visning kontakt: Thomas Madsen, mob.: 926 59 113, e-mail: tm@auris.as Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

showroom med unik beliggenhet og gode profileringsmuligheter. 2. etg. 600 kvm kontor/undervisningsrom. 5. etg. 430 kvm kontorlokale. Kort vei til Ring 3, buss, trikk og T-bane. Parkeringsmuligheter i kjelleren.

www.auris.as

Nyheter

– Beliggenheten viktigst NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

– Standard er viktig for mange, men ikke for alle. Det vil alltid være noen som etterspør eiendommer med noe lavere standard, det blir en balansegang med hensyn til økonomien. Uttalelsen kommer fra eiendomssjef Annette Hofgaard i Olav Thon Gruppen. Hun har ansvaret for en rekke av Thons næringseiendommer i Oslo sentrum. På spørsmål om det er mulig å leie ut lokaler av også mindre bra standard, svarer hun: – Ja, absolutt. Beliggenheten er den viktigste faktoren for leietakerne, standarden er mindre viktig i Oslo sentrum så lenge beliggenheten er god. Enkelte utleiemeglere og eiendomsbesittere mener at hvis lokalene

er dårlige nok, er de i realiteten ikke utleibare. Hofgaard modererer denne påstanden noe. – Vi finner leietakere til det meste, fordi beliggenheten er viktigst. Standarden betyr kanskje mer hvis man flytter ut av byen. Her er det en annen konkurransesituasjon og mer nytt å velge mellom. Vi har mange ulike kontorer i Oslo sentrum der det trengs å gjøre noe, men lokalene tilfredsstiller de fleste kravene. Det gjenspeiler prisen på dem, forteller Hofgaard.

Mange faktorer Hun sier leieprisforskjellen for lokaler med helt lik beliggenhet, men av ulik standard, avhenger av flere forhold, som lengden på kontrakten. Graden av tilpasninger som må gjøres, spiller også inn. – Men jeg vil si opp mot 500 kroner kvadratmeteren er en typisk forskjell mellom høy standard og ordinær standard. Eiendomssjefen sier det er en veldig etterspørsel etter lokaler

Olav Thon leier ut topp lokaler til USBL på Arbeidersam funnets plass med en ti års leiekontrakt. Foto: Per Gunnarsson

opp til rundt 500 kvadratmeter. For leietakere som søker disse lokalene, er ikke standarden så viktig. – Men for store selskaper er attraktive lokaler et salgsargument for å ansette folk, disse selskapene ønsker bra beliggenhet og bra lokaler, forteller Hofgaard. Kravspesifikasjonene som søkemeglerne kommer med, passer gjerne mer for nybygg og ikke alltid for eksisterende bygg, selv om kravene etter hvert er tatt noe ned. – Men søkemeglerne sikter ofte veldig høyt med krav til teknisk standard, ventilasjon og fleksibilitet, sier Annette Hofgaard. Egen kantine vektlegges gjerne som viktig for leietakerne. Størrelsen på eiendommen avgjør om det er lønnsomt for utleier å tilby egen kantine, noe det sjelden er i mindre bygg. Annette Hofgaard kaller en egen kantineløsning for en x-faktor for bygget. Dyrt å bygge om Det er høye ombyggingskostnader for Thon og andre eiendomsbesittere.

Kontorlokalene er ofte tilpasset brukeren, slik at det kan bli veldig dyrt å bygge om. Thon Gruppen inngår gjerne tiårige leiekontrakter for renoverte lokaler. – Ettersom det er dyrere tilpasninger, særlig i prestisjeområder, lønner det seg å la leietakerne bli. Det er også vanskelig å få regulert som man vil i Oslo sentrum, sier Hofgaard. – Hva koster det å bygge om kontorlokaler i sentrum? – Vi har vært under 5000 kroner kvadratmeteren ved en total ombygging, inklusive tekniske installasjoner og ventilasjon, men jeg vil si fra 7000-10 000 kroner per kvadratmeter. Thon Gruppen har tradisjonelt vært kjent for å leie ut en del lokaler som de er, såkalt ”as is”, uten spesielle tilpasninger og oppgraderinger for ny leietaker. – Leier dere ut as is i dagens marked? Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Annette Hofgaard, Olav Thon Gruppen.

– Ja, men i mindre og mindre grad. Det er dessuten alltid noe som skal gjøres med lokalene, enten det er innredning, planløsning eller profil, svarer Annette Hofgaard.

Nyheter

Innhentet av

fOrtiden

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Synder begått for 20 år siden preger fortsatt dagens boligmarked i Oslo, og det vil ta lang tid å komme ut av problemene.

Få, om noen, har mer innsikt i Oslos boligmarked enn OBOS’ mangeårige direktør, Martin Mæland. Han er klar på at det ikke er noen lettvinte løsninger for å løse prispresset og skaffe nok boliger til å håndtere den forventede befolkningsveksten i hovedstaden. – For tiden har vi en OK visjon i Oslo og en byråd (Bård Folke Fredriksen, red.anm.) som er klar over problemstillingene. Men boligmarkedet er ingen ”quick fix”. Skulle vi ha forsert boligutbyggingen nå, måtte det ha vært ut fra planer som ble lagt 20 år tilbake. På mange måter får vi igjen for det som skjedde eller ikke skjedde for 10-20 år siden sier Mæland til NæringsEiendom. Boligutvikling er lange prosjekter, det tar 20-30 år fra man begynner å

regulere et boligområde til området er ferdig utbygd. Mellom 1990 og 2000 la ikke politikerne overordnede utbyggingsplaner i Oslo. – Nei, tanken var at de private aktørene selv skulle sende inn forslag, sier OBOS-direktøren. Det fungerte ikke, private aktører kan ikke ta ansvar for en helhetlig utvikling. – Handler boligutbygging kun om politisk vilje og evne? – Vel, det er politiske prioriteringer og evner som avgjør hva man kommer frem til. Uklart ansvar – Du har lansert en egen boligminister som ett nødvendig tiltak? – For fire år siden tok jeg opp den manglende boligutbyggingen med

Kommunal- og regionaldepartementet, men fikk til svar at ”dette ansvaret er ikke vårt, men ligger under Miljøverndepartementet”. Halvparten av Plan- og bygningsloven er under Kommunaldepartementet, men de har ansvaret for tekniske forskrifter, universell utforming, støynivå og slike ting. Det er planavdelingen i Miljøverndepartement som har ansvaret for boligplanleggingen, og de er ikke-eksisterende i den offentlige debatten, hevder Mæland. – Hva er det minste ondet Oslo bør velge fremover for å løse utfordringene? – Å bygge i Marka blir for dyrt, og dette vil innebære en kontinuerlig utbygging i randsonene. Jeg vil si at de nærmeste 20-30 årene er en slik

En viktig nøkkel til videre boligutvikling i Oslo ligger i et langt bedre kollektivtilbud, mener Martin Mæland i OBOS.

Foto: Shutterstock

utbygging et ikke-tema. Mitt råd er å bygge tettere. Hør her, området fra Majorstuen til NRK på Marienlyst er det tettest utbygde boligområdet i Oslo. Er det så ille? spør en retorisk Mæland. - Området har blant de høyeste boligprisene i landet, men jeg tror ikke en slik utbygging på Majorstuen hadde vært mulig i dag, sier Mæland, og fortsetter: – På Løren, ikke langt fra der Selvaag bygger, har vi en høy utnyttelse av arealene, men der vi oppfyller alle kravene til uteområder. Vi må bygge tettere og nærmere arbeidsplassene hvis vi skal ha arbeidsplasser innenfor Oslos grenser og få ned reiseavstandene. Vi må akseptere å bygge tettere når vi bygger en by.

Mer lønnsomt En viktig nøkkel til videre boligutvikling i Oslo ligger i et langt bedre kollektivtilbud, der det er ”store utfordringer”. 70 prosent av dem som bor utenfor Oslo i dag og jobber i hovedstaden, bruker bil til jobben. NSB må derfor med i sterkere grad som en del av kollektivløsningen. – Vi må bevege oss mot samfunnsøkonomiske lønnsomme kollektivinvesteringer, som bane til Fornebu med forbindelse til Majorstuen, tverrgående T-baneforbindelse i Groruddalen og ny tunnel fra Majorstuen ned til sentrum. Vi må få spredt trafikken og prioritere kollektivutbygging for at det skal bli billigere å bygge boliger. Hadde vi bygd ut infrastrukturen etter Vegdi-

rektoratets forskrifter, ville vi ha hatt en samfunnsøkonomisk avkastning på disse investeringene på hundre prosent. Dagens investeringer gir -20 prosent. Men du vet; mange av politikerne kommer fra provinsen, sier Mæland megetsigende. – Statens vegvesen har sagt at hvis vi ikke gjør noe med kollektivtilbudet i Oslo de nærmeste 20 årene, vil vi trenge 16 filer gjennom byen, eksemplifiserer Mæland om kollektivbehovet. Paradoks Nesten 75 prosent av alle husstander i Oslo sentrum er enslige, men et knapt flertall i Oslo bystyre har bestemt at halvparten av arealet innenfor Ring 2 skal være på minimum 80

Nyheter

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen

kvadratmeter. Det gjør det mulig for familier å bo nær sentrum. – Men da blir det ikke lett for enslige å bo der. ”Alle” vil ha 20 kvadratmeter større arealer, men har de råd til det? Da må de flytte ut av byen, det blir for dyrt i Oslo, eller de må prioritere andre boligformer, konstaterer Martin Mæland. – Hva med ledige tomtearealer for boligutbygging? – I det siste er det blitt en god del lettere og kommet mer ledige tomter på markedet. Dette er stort sett konvertering av næringslokaler. Første gang jeg sa at mangelen på tomter til boligarealer var en utfordring, var i bystyret på slutten av 70-tallet. OBOS har ikke analysert markedspotensialet for konvertering av næringseiendommer til boligarealer, men Martin Mæland sier at fremover blir det mange av deres prosjekter. – Byfornyelsen på Grünerløkka viser at det er fullt mulig med en transformasjon av et større område. Kværnerbyen var et ”høl”, fikk vi høre, men der og andre steder er det mulig å bygge om til boliger.

Dyrt Mæland sier i likhet med Baard Schumann at det er bedre å rive næringsbyggene og bygge nytt, fremfor å bygge om eksisterende bygg. I Middelthuns gate 17 på Majorstuen, der OBOS og Veidekke kjøpte Nordeas hovedkontor for konvertering, blir det en blanding. Men det blir dyrt å kjøpe leilighet der, de dyreste leilighetene koster trolig opp mot 90 000 kroner per kvadratmeter. – Det blir så dyrt med 30 000 kroner kvadratmeteren i tomtekostnader, konstaterer Mæland, som også er opptatt av de nye kravene som pålegges boligutviklerne. OBOS bygger passivhus på Mortensrud syd i Oslo og har regnet ut at disse boligene koster 6,5 prosent mer å bygge enn vanlige hus. Med mer erfaring i å bygge slike boliger, kan kostnadene gå ned, men: – Det er vel og bra med nye miljøkrav, men det er rart at man aldri har satt seg ned og summert hva de koster. Når kommunalminister Liv Signe Navarsete sier at de nye

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no •

kravene ikke koster noe, er det tull, avfeier OBOS-sjefen. Han ser byggekostnader opp 30 000 kroner kvadratmeteren for nye boliger, men det er fortsatt mulig for OBOS å bygge for 28 000 kroner meteren. På Mortensrud er tomtekostnadene 1500 kroner per kvadratmeter, som demper kostnadspresset. Minimum 45 000 per m2 – ”Dere tjener så mye penger” og kan sette ned prisen, får vi høre. Men vi setter ikke i gang med nye boligprosjekter hvis vi ikke får 10 prosent margin eller taper penger. Bygger vi til 28 000 kroner kvadratmeteren, kan vi ikke selge disse boligene til under 45 000 kroner med normal tomtebelastning, sier Mæland, og fortsetter: – Hadde det vært billigere å bygge, ville vi ha bygget flere billige boliger. Hvis du bygger i et strøk med lave byggekostnader, oppnår du ikke sentrumspriser, da får du lavere byggepriser. Og byggemarkedet er som et trekkspill, der man må sette ned prisen i dårlige tider, mens prisene øker i gode tider.

NE kunnskap satser på praktiske fordypningskurs Noen av våre kommende fordypningskurs.

Strategi i planog byggesaker

Praktisk bruk av utbyggingsavtaler

Praktisk skatteog avgiftsrett

Grunnverv og tomtekjøp

Praktisk husleierett

Fordypningskursene til NE kunnskap består av undervisningssamlinger over to dager, hvor deltakerne får gå langt mer i dybden av faglige problemstillinger enn hva tilfellet ofte er ved andre typer kurs og konferanser. Faglig dybde og substans suppleres med bruk av gruppeoppgaver, hvor deltakerne fordyper seg i konkrete problem-stillinger med basis i praktikernes utfordringer.

Resultatet er et mer personlig undervisningsmiljø, med tettere kontakt med lærekreftene, hvor det føles mer naturlig for deltakerne å bidra med faglige erfaringer og spørsmål.

For å oppnå en kompetansegivende kunnskapsformidling på et høyt faglig nivå, er antall deltakere pr fordypningskurs begrenset til 35 personer.

Fordypningskursene supplerer vår eksisterende satsing på temakonferanser, som gir et oppdatert øyeblikksbilde for et utvalgt kunnskapssegment, med gode muligheter for relevant nettverksbygging.

Vår målsetning med serien av fordypningskurs er å tilby en reell kunnskapstjeneste som gir deltakerne en faglig og anvendbar kompetanse i eiendomsbransjen.

Mer informasjon og påmelding på www.nekunnskap.no NE kunnskap | Arbinsgate 11, Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo | post@nekunnskap.no | 23 11 56 00 | 23 11 56 01 (fax)

Nyheter

Byggekostnadene fortsetter å stige i takt med at det kommer nye forskrifter, forteller adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig. (Foto: Selvaag)

– Feil regulering

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

– Hovedproblemet med boligpolitikken i Oslo i dag er feil regulering av tomtene. Adm. direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig er ikke i tvil når NæringsEiendom utfordrer ham på hvor skoen trykker i boligpolitikken i Oslo. – Fjordbyen er vel og bra, men der har ikke folk råd til å bo. Husstander med alminnelige inntekter har ikke råd til å bo i Bjørvika og på Sørenga, der de må ut med 60 000 kroner kvadratmeteren. De eneste stedene vi får bygget til en fornuftig pris, er i Oslo syd og i Groruddalen, sier Schumann. – Mangler Oslo visjoner for boligbyggingen? – Utfordringen har vært at Oslo kommune ikke har midler nok til å gjøre de nødvendige grepene innenfor kollektivutbygging og infrastruktur. Byråd Bård Folke Fredriksen oppfatter jeg som visjonær, men han trenger midler fra andre.

Høyere tak I 2007 kom regelen fra Oslo bystyre om maksimalt 20 prosent 2-romsleiligheter innenfor Ring 2, og at leilighetene i dette området må være på minimum 40 kvadratmeter. Men halvparten av alle husstandene i Oslo er single, og det er et spesielt stort gap mellom tilbud og etterspørsel i indre by. – Våre 2-romsleiligheter er utsolgt en dag eller to etter at de er lagt ut for salg. Det er ikke mulig for oss å dekke etterspørselen i 2-romsmarkedet, så jeg skjønner at disse leilighetene blir dyre. Jeg kan forstå hvorfor bystyret innførte vedtaket, det var en del ”hit and run” i bransjen. Som en stor aktør ønsker vi en viss regulering og ikke et fullt frislepp. Men vi ønsker noe mer liberale regler og kunne ha økt taket til 30-35 prosent,

da hadde mye vært gjort, fastslår Baard Schumann. – Hvor bekymret er du som boligutvikler for ubalansene i markedet? – Vi tjener penger på det vi selger, det vil alltid være et marked der. Men vi klarer altså ikke å dekke etterspørselen etter 2-romsleiligheter. Schumann mener utbyggerne må få kjøpt billigere tomter hvis boligprisene skal ned. På spørsmål om de da ikke bare putter en del av kaka i egen lomme, svarer han: – Vi skal ha våre 12 prosent i margin, men tempoet i utviklingen er mye viktigere for oss enn om vi tjener 1-2 prosentpoeng mindre. Vi er først og fremst tynget av å bygge boliger som tar lengre tid å selge. – Jeg mener dessuten det er feil at vi som boligbygger pålegges å finansiere infrastrukturtiltak, som vann,

kloakk og veier. Vi er nødt til å sende denne regningen videre. Boligkjøperne betaler i realiteten regningen to ganger, fordi slike tiltak også finansieres over skatteseddelen. 27 000 per m2 Schumann anslår Selvaags byggekostnader for leiligheter av alminnelig god standard i Oslo i dag til 26 000 - 27 000 kroner kvadratmeteren. For boligmoduler med garasje under leilighetene, er oppføringskostnadene 22 000 23 000 kroner. – Og generelt kan vi si at 2-romsleiligheter koster 2000 - 3000 kroner mer per kvadratmeteren å bygge enn 4-romsleiligheter. Det som tynger, er bad og kjøkken, sier han. Oslo har de seneste årene opplevd en stor tilflytting fra andre land. Mange av våre nye landsmenn har en begrenset økonomisk evne i det dyre Oslo-markedet. - 70 prosent av dem som flytter til Oslo nå er innvandrere, og 70 prosent av disse igjen kommer fra lavinntektsland, uten kapital, forteller Schumann. Kombinerer man dette med nye tekniske forskrifter og miljøkrav, blir regnestykket enda verre. – Vi har et prosjekt på Mortensrud, som ble utviklet før ny teknisk forskrift fra 2007. Byggekostnadene her var på 32 000 kroner kvadratmeteren, men forskriftsendringene endrer kostnadene til 38 000 kroner. Dette går ut over førstegangskjøperne og innvandrere, konstaterer bolig-utvikleren. Schumann tror det etter hvert blir umulig for dem å selge leiligheter innenfor Ring 3 til under 50 000 kroner kvadratmeteren. – Her på Løren koster en typisk 3-romsleilighet på 75 kvadratmeter i dag 3,2 millioner kroner, eller 43 00044 000 kroner kvadratmeteren. Jeg tror likevel det er et godt kjøp for fremtiden, fordi det kommer T-bane her (Lørensvingen stasjon, red.anm.). Fortetting – Hvordan skal Oslo håndtere den forventede befolkningsveksten fremover i boligmarkedet? – Det beste alternativet må være en fortetting ved å bygge i høyden, men der vi samtidig beholder de grønne lungene. Hvis vi hadde fått bygd to etasjer høyere på alle nybygg i Oslo, ville vi ha kommet ganske langt i å dekke etterspørselen. Ved å bygge 8-9 etasjer istedenfor 6-7 etasjer, kunne vi alene ha bygget 400-500 ekstra boliger på Løren. I København har de fortettet, men likevel klart å beholde åpenheten i byen. Vi kan heller ikke bevare alt. Selv om bygningene er fra 1920-årene, kan det være bedre økonomi å rive, svarer Schumann. Han mener derimot at man kan glemme å bygge på eksisterende bygninger i høyden, som noen lokalpolitikere fra Arbeiderpartiet har foreslått. – Det blir altfor dyrt, og bygningene vil heller ikke tåle det. Og skal vi bygge i Marka, snakker vi fort om

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

TIL LEIE KONTOR - OSLO SENTRUM

GRENSEN 3

• • • • • •

675 kvm i 4. etg. med 21 cellekontorer + tekjøkken og møterom. 370 kvm i 7. etg. med 11 cellekontorer + tekjøkken, møterom og takterrasse. Attraktiv eiendom ved Stortorget i krysset ved Grubbegata/Grensen. Sentralt mot offentlig kommunikasjon med umiddelbar nærhet til trikk og buss, lett gangavstad til Oslo S. Flere parkeringshus i nærområdet. Representativt inngangsparti fra Grensen med dobbelt heis og marmortrapper til alle etasjer. Lokalene egner seg også godt til kontorlandskap og tilpasses kundens ønske.

BUTIKK/KONTOR - OSLO SENTRUM

SLOTTSPASSAGEN – ØVRE/NEDRE SLOTTSGATE 8–9

• • • • • •

320 + 150 kvm kontor i 6. etg. 34 kvm butikklokale + 31 kvm lager i u. etg. med interntrapp. 170 kvm butikk + 200 kvm i u. etg. Sentralt beliggende vis a vis Steen & Strøm, kun 50 meter fra Karl Johan og Stortinget T-banestasjon. Spennende lokaler, tilpasses ny leietaker. Flere parkeringsanlegg i området.

KONTAKT:

Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no

Henrik Holm Mobil: 947 89 192 E-post: holm@fcas.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET • Billingstadsletta 18, Postboks 15 1375 Billingstad Telefon 815 55 100 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

Nyheter

10 000-15 000 kroner dyrere per kvadratmeter per leilighet, fordi infrastrukturen blir mye dyrere. En kjepphest er effektive offentlige kommunikasjoner, og da kommer man ikke utenom bedre baneløsninger. – Politikerne burde ha sørget for en ordentlig T-baneutbygging, slik at det bodde mange nok mennesker langs disse linjene. Det er miljøvennlig å bygge boliger i nærheten av arbeidsplasser og utdanning, men politikerne må slutte å snakke om hvor fint det hadde vært med en høyere utnyttelse rundt knutepunkter. De har ikke gjort noe med det. Det er mulig vi skulle gjøre som i Sverige, å la det offentlige ta disse investeringene, og så la boligkjøperne tilbakebetale gjennom flere år.

Ca 1.525 kvm kontorlokaler til leie på Hellerud • Toppetasje, ca 1.000 kvm BRA kontorlokaler i 4. etasje. • Ca. 525 kvm BRA kontorlokaler i 3. etasje. • Lyse og ﬁne kontorlokaler. Kontorene er primært satt opp som cellekontorer, dog med tilhørende fasiliteter som møterom/ kantinearealer. • Parkering i lukket parkeringskjeller i byggets underetasje. • Lokalene er ledige fra 1. juli 2012 – mulighet for tidligere overtagelse kan være tilstede. For mer informasjon, kontakt Espen Andersen, 22 13 52 20 espen.andersen@byggforvaltning.no

Riv heller Konvertering av næringsarealer til boliger kommer ifølge Schumann mer og mer, men han sier det ofte er billigere å rive de eksisterende nærings-arealene enn å bygge om. – Ja, ombygging gir en dårlig utnyttelse, fordi boliger har andre dybder, andre krav til ventilasjon og parkering. Å rive er derfor bedre samfunnsøkonomi enn å bygge om næringsbygg fra la oss si 60- og 70-tallet, da det var helt andre tekniske krav. For oss er kjøp av næringseiendom for boligkonvertering særlig aktuelt der vi kan sitte på kontantstrømmen frem til byggestart, utdyper Baard Schumann.

Flere boligutviklere har slitt med å finne egnede tomtearealer i Oslo. – Vi sitter på en stor tomtebank i Oslo, men tomter i Oslo er en utfordring, og vi har i større grad begynt å orientere oss mot nabokommunene. – Hvilke utsikter ser du for boligbyggingen i Oslo fremover? – Politikerne forstår at de må delta mer i den boligpolitiske debatten, og jeg tror at de forstår at det må bli en høyere utnyttelse. Jeg ser en større aksept for det. De seneste årene har vi som utbyggere ikke tort å diskutere høyder med Plan- og bygningsetaten, men jeg tror etaten ser at den vil tape disse høydedebattene fremover, sier Schumann.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • Foto iStockphoto

Ecliptic – Profesjonell leverandør av

VINDUSFILM OG SOLSKJERMING • • • • •

Vindusfilm Dekorfilm og folie Sikkerhetsfilm Rullegardiner Støyreduksjon

Vi har de optimale løsningene for varme- og lysdemping. Vår spesialitet er fasader og glasstak! Kontakt oss i dag | www.ecliptic.no | Tlf: 40 64 28 91 | Epost: post@ecliptic.no

Entra Eiendom har ledige lokaler i Akersgata 32.

Vi får ledige lokaler i 7.etg - 433 m2 BTA og 8.etg - 383 m2 BTA.

Dette er de to øverste etasjene . Solrik -lys ﬁn utsikt.

Energiklasse D. SLR@entra.no

www.entra.no

Nyheter

– Sats på utleieboliger

De fleste utleie boligene i Oslo er frittstående leiligheter som leies ut av privatpersoner. (iStockphoto)

NE 0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Analysesjefen i det tyske eiendomsselskapet Patrizia Immobilien råder Oslos politikere til å legge til rette for flere utleieboliger når de planlegger byutviklingen. Oslo skal bli kunnskapsbyen som huser kreative og dyktige folke fra hele verden. Det er ambisjonen by rådet i Oslo har for hovedstaden. Men boligstrukturen i Oslo innbyr ikke til at dyktige utenlandske fagfolk skal velge Oslo fremfor andre større europeiske byer. Det mener analyse sjef Marcus Cieleback i Patrizia Immobilien. – Alle land med en høy andel av befolkningen som eier sin egen bolig, løper en risiko for ikke å tiltrekke seg den beste arbeidskraften. Man trenger et velfungerende utleiemar ked for boliger, da de som kommer for å jobbe ikke starter med å kjøpe sin egen bolig, sier Cieleback. Han mener Norge riktig nok har noen andre fordeler, blant annet sosiale ordninger som kompenserer, men på lang sikt trenger Oslo den

fleksibiliteten som en større andel utleieboliger vil gi arbeidsgivere og innbyggere. – Oslo bør få til en blandet boligstruktur og skape et større leie marked. Man bør samtidig forsøke å unngå å konsentrere leiegårdene i ett område. En god byplanlegging er viktig. Hvis man klarer å få til situasjoner hvor alle tjener, er man kommet langt, sier Cieleback. Ifølge OECD bidrar et velfun gerende leiemarked til at prisvekst og svingninger i boligprisene blir redusert og demper risikoen for boligbobler. Vil handle i Norge Patrizia Immobilien har snust på det norske markedet, men har så

langt ikke gjort noe stort i Norge. Det er flere grunner til at selskapet ikke har fått kjøpt en boligporte følje i Norge. For det første er det ikke så mange objekter tilgjengelig i markedet. I tillegg har det vært vanskelig for tyskerne å regne hjem verdiene. - Prisingen av eiendommer i Oslo har vært høy, med en yield som ikke er høy nok når vi tar hensyn til at vi må investere i norske kroner. Vårt problem er at vi må hedge valutarisikoen, og da taper vi nesten ett prosentpoeng på yielden, sier Cieleback til NæringsEiendom. Hans fond vil også kjøpe eksi sterende boligblokker som har leietakere, og kan ikke bli med på utviklingsprosjekter.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Ta styringen i verdikjeden for byggenæringen Fleksibel videreutdanning for praktikere: • Eiendomsutviklerstudiet • Byggherrestudiet • Eiendomsforvalterstudiet • Lederutviklingsprogram

www.eiendomsfag.no

Nyheter

Ingen vei utenom konvertering

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Transformasjon av tidligere industriområder, konvertering fra nærings- til boligarealer. Det er det som gjelder for OBOS fremover i boligmarkedet. Som saken med Martin Mæland viser, har OBOS i realiteten ikke noe valg i Oslo ved nye boligprosjekter. Det er så å si ikke ledige tomter igjen i Oslo regulert for boligutvikling. Dermed må andre eiendomstyper og områder konverteres. OBOS foretrekker ved konverteringsprosjekter å ha kontantstrøm fra næringseiendommen så lenge som mulig før selskapet går over i byggelånsfasen, men det er ikke noe fasitsvar for hvilke eiendommer som er aktuelle. – Generelt kommer det veldig an på hvilket tidsperspektiv vi har på eiendommen. Hvis det går lang tid til realisering av boligprosjektet, ønsker vi en kontantstrøm som i størst mulig grad skal dekke opp for finansieringskostnadene i prosjektet. Eiendommene vi kjøper må ha en attraktiv beliggenhet, men konvertering av eiendommer til boliger er ellers ingen ”Einstein-virksomhet”. Det handler om ordinær eiendomsutvikling, forteller konserndirektør Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. Han har ansvaret for boligutvikling og eiendomsmegling i selskapet og kan trøste seg med at OBOS ikke har

tapt penger på et boligprosjekt siden 2004. Konserndirektøren trekker også frem at de har et solid forvaltningssystem rundt seg i form av Basale, som kan håndtere forvaltningen frem til byggestart. Noen absolutte krav til hvor de kjøper, har derimot OBOS ikke. – Nei, felles er at de aktuelle eiendommene har ett eller annet som oppfattes som en ekstra kvalitet eller konkurransefordel. Veldig kostbart Som andre er inne på i denne utgaven av NæringsEiendom, er det svært dyrt å bygge om en eksisterende næringseiendom til boligeiendom. – Vi bygger svært lite om, det er veldig kostbart. Vi kjøper for å rive og bygge på nytt. Kjøper vi et bygg med tilhørende riving, er det i realiteten kjøp av en tomt, sier Daniel Kjørberg Siraj. Han vil ikke gå i detaljer på kostnadskalkylene i slike konverteringsprosjekter. – Det er definert et avkastningskrav, som varierer fra prosjekt til prosjekt. Vi gjør i forkant grundige vurderinger, der vi bruker erfarings-

materiale. Vi har et godt utviklet kalkyleverktøy og pleier ikke å bomme mye, men det finnes ingen tommelfingerregler for hva en riving koster. OBOS har alene kjøpt Ensjøveien 10-12 for konvertering, og her går ikke leiekontraktene ut før i 2020. Videre har OBOS sammen med Veidekke Eiendom kjøpt flere eiendommer på Løren, og de har sammen med Union Eiendomskapital kjøpt kombinasjonseiendommen Aslakveien 20 på Røa for konvertering til boliger. OBOS Nye Hjem AS og Veidekke Eiendom AS kjøpte i felleskap i november i fjor Middelthuns gate 17 på Majorstuen av Norwegian Property for 700 millioner kroner. I dag er dette hovedkontoret til Nordea Norge, fra 2016 starter en boligutvikling på området. Næringsarealene i dag utgjør drøyt 30 000 kvadratmeter, inklusive kjelleretasjer. – Eiendommen har en svært attraktiv beliggenhet, og vi fikk med oss en solid samarbeidspartner gjennom Veidekke Eiendom AS, sier Kjørberg Siraj på spørsmål om hvorfor de kjøpte akkurat denne

NÆRINGSTOMTER MED KORT VEI TIL ALT MOSS

HORTEN

ORIGOPARKEN

NYTT NÆRINGSTOMTEFELT 1 KM FRA E-18 MIDT I VESTFOLD

Daniel Kjørberg Siraj, OBOS

eiendommen. I realiteten er tomtekostnadene i Middelthuns gate rundt 30 000 kroner per kvadratmeter, gitt kjøpesummen. Over Tjuvholmen – For å få dette til å gå i hop, må vi selge for 70 000– 80 000 kroner kvadratmeteren og overgå Tjuvholmennivået, sa Daniel Kjørberg Siraj på et seminar i mars om lønnsomheten i prosjektet. NEnyheter har hørt opp mot 90 000 kroner per kvadratmeter for de dyreste boligene. – Det blir relativt kostbare boliger, sier konserndirektøren nå, når NæringsEiendom konfronterer han med utsalgsprisene. – Vi får den markedsprisen som er når boligene legges ut for salg. Her skal vi utvikle et unikt boligprosjekt med høy kvalitet i alle ledd. Prisen på leilighetene vil gjenspeile dette, og det vil forundre meg mye om vi

1 km fra E 18 – 5 min til Horten og ferjen til Moss 1 time til Oslo, 40 min til alle Vestfoldbyene og 2 ferjer, flyplass og til Østfold Ingen byggeklausul til tomtene Regulert til kontor, industri, lager, produksjon og verksted Tomter fra 5 da. til 50 da. med full infrastruktur Selger kan tilby nøkkelferdige løsninger for din bedrift Bygg selv eller lei et skreddersydd bygg til din virksomhet De første virksomheter er allerede i gang med byggingen Attraktivt boområde med mange høyt kvalifiserte arbeidstakere

KONTAKT EIENDOMSMEGLER TOR FIRING 901 79 681 / TF@VNM.NO for nærmere opplysinger og visning samt aktuelle løsninger for din bedrift.

www.vnm.no Salg - kjøp - utleie av alle typer nærings-eiendom i Vestfold

Nyheter

klarer å bygge for under 30 000 kroner per kvadratmeter, sier Kjørberg Siraj. Det er skjær i sjøen for utbyggingen på Majorstuen. Middelthuns gate 17 blir et tungt prosjekt. OBOS og Veidekke vil bygge i høyden, og en utbygging vil sannsynligvis også innebære riving av hele, eller deler av eksisterende bebyggelse. Byantikvaren ønsker å beholde fasaden ut mot Middelthuns gate. – Deler av eiendommen er regulert til bevaring, og det er ikke unaturlig at Byantikvaren vil videreføre det som er. Men vi er i en konstruktiv dialog med Byantikvaren, og så får vi se hvor prosessen ender. Dette er en lang prosess, og det er for tidlig å spekulere i hva utfallet blir. Vi får avvente innspill fra arkitektene

og utfallet av den politiske behandlingen, sier Daniel Kjørberg Siraj. 20 000 m2 Det foreligger ulike mulighetsstudier for Middelthuns gate 17, men et realistisk alternativ er ifølge Kjørberg Siraj ca. 20 000 kvadratmeter med boligarealer. Selv om OBOS som nevnt kjøper for å rive og bygge nytt, vil ikke Kjørberg Siraj utelukke ombygging av eksisterende bygg. Det avhenger også av dialogen med Byantikvaren. OBOS har ennå ikke bestemt seg for valg av planforslag. – Nei, vi har så vidt kommet ut av startgropen. Dette prosjektet er foreløpig veldig på tegningsstadiet. Vi har ennå ikke startet parallell-

oppdraget, der de beste arkitektene får komme med sine føringer og forslag til løsninger, sier han. – Fremover, hvor skal dere få tak i egnede boligtomter? – Det blir gjennom konverterings- og transformasjonsprosjekter. Det er det som er igjen av tomter i Oslo. Med unntak av Gjersrud-Stenrud i Oslo syd, er det ikke mange grønne flekker igjen å bygge ut. Det viktigste for oss er at tomten har en attraktiv beliggenhet, og en attraktiv beliggenhet kan like godt være i Groruddalen som i Bjørvika. Det kan faktisk godt hende det blir mer attraktivt for oss å bygge i Groruddalen enn i Bjørvika, sier Daniel Kjørberg Siraj.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • Foto: Thomas Bjørnflaten

Sandakerveien 24D – bygg F4 Ledig areal: 200–1014 kvm BTA

Myrens Verksted Moderne kontorlokaler i flott omgivelse • Enkel adkomst fra ring 2 ved Sandakerveien. • Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon. • Meget god teknisk standard. • I midten av en pulserende næringspark. • Flotte utearealer og turmuligheter langs Akerselva. • God parkeringsdekning.

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900, Fax: 2287 1905

www.myreneiendom.no

TIL LEIE

1.115– 1.715 m²

INDUSTRIVEIEN 20A • 345 kvm BTA kontordel: Cellekontor samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom.

Kombinasjonslokaler med god takhøyde langs E6

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

KOMBINASJONSLOKALER/HØYTLAGER PÅ SKEDSMOKORSET

• 1.115 - 1.370 kvm BTA høytlager: Takhøyde ca. 5,5 meter, lasteramper. God planløsning med få søyler. Lagerkontor og spiserom.

Lokalene kan leies samlet eller delt. God adkomst for store kjøretøy. Gode parkeringsforhold.

TIL LEIE

HØYTLAGER OG KONTOR PÅ FURUSET V/IKEA

560–4.890 m²

STRØMSVEIEN 323A

Høytlager, kombinasjonslokaler og kontor i flere størrelser. Rask og god adkomst til E6, innkjøring ved IKEA. • 2.450 kvm høytlager og lager: 6 m takhøyde. 3 stk. laste ramper og 2 stk. kjøreporter. Må leies i sammen med kontorlokaler enten i byggets 2. eller 4. etg.

• 560–1.285 kvm kontor, 2. etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, div møterom, smålager med liten lasterampe og port. Mye vindusareal, lyse lokaler. • 950 kvm kontor, 4. etg.: Inneholder både cellekontor og åpent landskap. Pene og trivelige lokaler med mye vindu. Heis.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

TIL LEIE

INDUSTRIVEIEN 14

Kombinasjonslokaler og lager i flere størrelser. Moderne eiendom beliggende i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kort avstand til E6. • 920 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter. • 1.640 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter. Lagerkontor og garderober med WC og dusj.

• 2.560 kvm lager: Lager med lasterampe, løftebrygge og 2 stk. porter. Takhøyde 3,4 meter. • 300 - 620 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div. møterom/arkiv. Lokalene kan leies samlet eller delt. Gode manøvrerings- og adkomstforhold for store kjøretøy til samtlige av lokalene, stort uteareal.

TIL LEIE

HØYTLAGER I GRAN NÆRINGSPARK

675 – 3.400 m²

MOLINNA 2

Høytlager ifra 675 – 3.400 kvm, samt inngjerdet utelager på 1.250 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Næringspark på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser.

• 675 kvm høytlager. Kjøreport. Takhøyde ca. 5 m. • 2.200 kvm høytlager. Kjøreport og lasterampe. Takhøyde ca. 6 m. • 1.250 kvm utelager: Stort asfaltert og inngjerdet uteområde for utelagring.

Beliggenhet Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

920 – 5.710 m²

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

KOMBINASJONSLOKALER OG LAGER - SKYTTA V/GJELLERÅSEN

til leie

565 m² Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

restaurantlokaler Majorstuen

Essendrops gate 6

• 565 m2 restaurantlokale: 120-130 sitteplasser, fullt møblert. Moderne og velutstyrt kjøkken. Lokalet ble innredet i 2011 og fremstår som helt nytt. Innflyttingsklart.

• Ligger i 1. etg. i NHO-bygget på Majorstuen. Vegg-i-vegg med Colosseum Kino, mot Frognerbadet.

Karihaugen

Kontor 175 kvm i moderne næringsbygg på Skårer. Finn-kode: 3132 2329.

Moderne kontorlokaler på 500 og 865 kvm. Både cellekontor samt åpne løsninger. Finn-kode: 3279 7003.

Lagerenheter på 58, 78, 138 og 275 kvm. Adkomst via vareheis og port. Finn-kode: 3026 6111.

Industriveien 6, Lørenskog

Per Krohgs vei 4, Oslo

Karihaugen

Alnabru

Trivelige kontorenheter på 35, 145 og 230 kvm. Tilgang til vareheis. Finn-kode: 3049 9114.

Kontorlokaler på 135, 210 og 570 kvm. Sentralt på Alnabru, vis-a-vis Sentrum Bygg. Finn-kode: 3261 7762.

Kombinert lager og kontor på hhv på 195 kvm og 280 kvm, totalt 475 kvm. Kjøreport. Takhøyde lager 2,4 m. Finn-kode: 3115 3092.

Per Krohgs vei 4, Oslo

Verkseier Furulunds vei 9B

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no

Verkseier Furulunds vei 9B

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Miljøbygg

– Denne eiendommen skal jeg sitte lenge med NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Rederarving og eiendomsinvestor Anders C. Wilhelmsen er begeistret for sitt nye miljøbygg på Ryen. På vegne av investor Anders C. Wilhelmsen utvikler Linstow AS nytt hovedkontor for Schneider Electric Norge på Ryen i Oslo. NCC Construction bygger huset og skal sikre passiv-hus-status. På BREEAM-skalen sikter de seg inn på ”excellent”-trinnet, det nest høyeste.

Anders C. Wilhelmsen, Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven.no

200 meter ned i jorden Vi står ved byggegropen i Sandstuveien 70 på Ryen. Byggearbeidene er i gang. Anders C. Wilhelmsen i Watrium Eiendom og prosjektleder

Jørn Grini i Linstow skal passe på at 330 millioner kroner brukes fornuftig for å få bygd næringsbygget på 13 500 kvadratmeter i aluminium og glass. Bygget skal oppnå energimerke A. Varme- og kjølebehovet skal dekkes med bruk av varmepumper, basert på 35 energibrønner 200 meter dype. På taket blir det solcellepaneler med en effekt på 15 kW. Det legges inn vannrør i betongen i himlingene i et fire meters belte fra fasaden og innover i bygget i hver etasje for å

BREEAM BREEAM er et internasjonalt graderingssystem som angir en bygnings totale miljøkarakter, både økologisk og energimessig. De viktigste kriteriene er energieffektivitet, miljø, bygningsmaterialer, forurensning, transport, helse og velvære.

FORB

DRE Hva med å forbedre Energikarakteren?

Har du Energimerket bygget ditt og fått en rød eller grønn D? Ved å investere i god energistandard reduserer du energikostnadene og bygget blir mer attraktivt. Hvis du vil forbedre energikarakteren, kan du få støtte hos Enova. Les mer på www.enova.no og www.energimerking.no Energimerket viser byggets energistandard uavhengig av byggets bruk.

Derfor må du Energimerke:

Alle yrkesbygg over 1000 kvm MÅ ha gyldig energiattest. Som byggeier har du ansvaret for å gjennomføre energimerkingen. NVE fører tilsyn med reglene.

Miljøbygg

avkjøle rommene når det er varmt, opplyser Grini. Det blir minimalt med automatisk solavskjerming i form av persienner. Fasaden er designet slik at den sørger for solavskjermingen samtidig som dagslys slippes inn. Fasadematerialet er av resirkulert aluminium. – Vi har fokus på felleskostnadene og må tenke nytt der vi ser kostnadsdrivende elementer. Derfor foretrekker vi så enkle og robuste anlegg som mulig, sier prosjektleder Jørn Grini.

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Stiller strenge krav Schneider Electric Norge skal leie i overkant av 60 prosent av bygget, som skal stå klart i løpet av 2013. Hovedkontoret holder i dag til i Vestby. Schneider er et internasjonalt selskap med over 150 000 ansatte i mer enn 100 land og har spisskompetanse på energieffektivisering, forteller adm. direktør Runar Hansesætre på det norske kontoret. – Vi vil sikre at dette blir et passivhus og bidrar i prosjekteringsfasen. Når det gjelder våre egne kunder som bygger nytt, liker vi å være med fra start. Hovedutfordringen er å gjøre de eksisterende forretningsbygg ene mer energieffektive. Eksisterende utgjør for mer enn 80 prosent av markedet for energioptimalisering. Langsiktig eier Anders C. Wilhelmsen skal bygge flere næringsbygg og boliger på industriområdet på Ryen som han overtok etter Linstow i 2003. Reguleringen tillater ca 70 000 kvadratmeter nye arealer, og bare eksisterende kontorbygninger blir stående. – Fremdriften i utviklingen i området vil være markedsstyrt, men vi har tro på at Ryen-området vil utvikle seg positivt. Watrium Eiendom har investert noen millioner kroner ekstra for å løfte bygget opp til passiv-hus og for å oppnå Breeam Excellent. Med tanke på fremtidens utfordringer, er vi sikre på at dette er en fornuftig investering, sier Anders C. Wilhelmsen.

Jørn Grini (t.v.) og Anders C. Wilhelmsen sjekker at byggearbeidene går som planlagt i Sandstuveien 70. Excellent! Sier de begge.

– Skal man ha de beste leie takerne, må man ha de mest miljø vennlige byggene. På dette feltet løper det private markedet godt foran myndighetenes krav og deres egne byggeprosjekter. Denne eiendommen skal jeg sitte lenge med, for den vil bidra til at jeg får en stabil kontantstrøm, smiler Wilhelmsen mens han ser byggearbeidene skride frem.

Miljøhus på Ryen Anders C. Wilhelmsens nye miljøbygg blir ikke det eneste miljøbygget på Ryen. Stor-Oslo Prosjekt har bygd Miljøhuset på Ryen for inneklimakonsernet Gunnar Karlsen. Bygget, som er på 14 000 kvadratmeter, er bygget etter passivhusstandarden og har et svært lavt energiforbruk.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Foto: 4B Arkitekter

Framtidsrettet rehabilitering av yrkesbygg?

Forbedre energikarakteren med støtte fra Enova Nå kan du forbedre energikarakteren til bygget ditt enten du skal rehabilitere, oppgradere eller bygge nytt. Vi oppfordrer byggeiere, eiendomsutviklere, arkitekter og rådgivere til å velge tiltak som gir lønnsomme energibesparelser med støtte fra Enova. Ta kontakt – søknadsskjema og mer informasjon finner du på enova.no, eller du kan ringe Enova Svarer 08049.

Drivkraften for framtidens energiløsninger

Nyheter

Ikke langt etter Skøyen

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Det er dyrere å leie på Skøyen enn på Lysaker, men forskjellene er mindre enn man kan få inntrykk av. Når man leser næringsmeglernes rapporter, kan man få inntrykk av at de dyreste lokalene leies ut for opp mot 3000 kroner kvadratmeteren på Skøyen. Toppnivåene på Lysaker ligger derimot ifølge rapportene på noe over 2000 kroner per kvadratmeter. Men forskjellene er mindre i praksis for to områder som konkurrerer om mange av de samme leietakerne. – Jeg har sjekket med tall fra Eiendomsverdi Næring. På sammenliknbare arealer var forskjellen 200-300 kroner kvadratmeteren frem til 2007, med litt større forskjeller for de dyreste lokalene. Så kom finanskrisen, og da falt prisene mer på Skøyen enn på Lysaker, som ga mindre forskjeller. Prisene har så

steget mer på Skøyen. I dag anslår jeg forskjellen til 200 kroner per kvadratmeter, det er det vi observerer, sier eiendomssjef Ole-Chr. Knudsen i DNB Næringseiendom. DNB er en stor eiendomsbesitter på Skøyen og Lysaker, med samlede arealer på 168.000 kvadratmeter. Opp mot 2500 kroner Knudsen sier de ser av kvartalsrapporter fra næringsmeglerne at det har vært et hopp i prisnivået på Skøyen. – Men snittet på topp 15 prosent inngåtte leiekontrakter i første kvartal er ifølge Eiendomsverdi Næring på 2450 kroner kvadratmeteren på Lysaker og 2630 kroner kvadratmeteren på Skøyen. Selv oppnår vi opp mot 2500 kroner kvadratmeteren ute

på Godthaap i Strandveien, forteller Ole-Chr. Knudsen. Godthaap oppnår derfor Skøyen-priser, og DNB eier 70 prosent av dette sameiet. – Skal Skøyen være dyrere enn Lysaker, fordi området er nærmere Oslo sentrum? – Jeg har tenkt mye på det, hva gjør forskjellene. Skøyen er fortsatt ikke en del av Oslo sentrum, men området har noe bedre infrastruktur og offentlig kommunikasjon enn Lysaker. Dessuten er det etablert et bra område med hensyn til handel og servicetilbud til de ansatte på Skøyen, dette er bedre enn på Lysaker. Men det tar lengre tid med bil til Skøyen vestfra, på grunn av køene. – Så Lysaker har noen kvaliteter som ikke Skøyen har?

Lysaker ligger tett på sjøen. (Scanpix)

– Ja, parkeringsdekningen er bedre på Lysaker, spesielt på Bærum-siden. Her har Skøyen begrensninger. Lysaker sentrum ligger tett på sjøen og Lysakerelva, langs Lysakerelva er det gode naturopplevelser, og CC Vest har alt tilgjengelig for ansatte. Men det er mer liv på Skøyen enn på Lysaker etter klokken 16. Det burde ha vært flere tilbud som ga mer aktivitet utover kvelden, Det skjer ikke så mye på Lysaker-torget, der burde det ha vært litt mer liv, og totalt er det et bedre handelstilbud på Skøyen, sier Knudsen. Finans og forsikring Lysaker har i dag et stort innslag av finans og forsikring, gjennom DNB Livsforsikring (tidligere Vital), Storebrand Gjensidige og If. Dette vil endre seg gjennom 2012, ettersom både DNB Livsforsikring, If og Gjensidige flytter fra Lysaker. – Andre bransjer som har dominert på Lysaker, er oljerelatert virksomhet og engineering, samt noen større dataselskaper, som Microsoft. Jeg vil si at det stort sett er de samme leietakerne som søker seg til Lysaker som til Skøyen. For bedrifter som søker seg på vestsiden av sentrum, utgjør nok Lysaker den vestlige grensen. Kommer du ut til Sandvika, er det et mer lokalt marked, forteller Ole-Christian Knudsen.

Enova støtter framtidens bygg Vi belønner ambisiøse prosjekter med ekstra midler, enten du skal rehabilitere, oppgradere eller bygge nytt. De tre støtteprogrammene våre er: 1. Støtte til utredning av passivhus 2. Støtte til passivhus og lavenergibygg 3. Støtte til eksisterende bygg og anlegg Forbedre energikarakteren Alle yrkesbygg skal energimerkes, og med støtte fra Enova kan du forbedre karakteren for dine bygg. Investering i energieffektive tiltak er bra for miljøet og gir merverdi for din virksomhet. Ta kontakt Søknadsskjema og mer informasjon finner du på enova.no, eller du kan ringe Enova Svarer 08049.

Drivkraften for framtidens energiløsninger

Nyheter

TIL LEIE

Arealledigheten er i ferd med å bli høyere på Lysaker, blant annet som følge av at If og PGS flytter på seg til neste år. Dessuten flytter Gjensidige fra Sollerud til Schweigaards gate. – Det som preger Lysaker, er utflyttingsstrukturen i leiekontraktene, med store utløp av kontrakter i 2010-2012. Flytting av store leietakere på samme tid frigjør store arealer, dette vil være prisdempende for Lysaker på kort sikt, konstaterer Knudsen, Flytoget stopper både på Skøyen og på Lysaker. Med nytt dobbeltspor, har begge områdene så å si det samme togtilbudet. Lysaker er etter hvert også blitt et knutepunkt for buss, med bra bussdekning. Men foreløpig er det ikke avklart om det kommer en metro til Fornebu, som ”alle håper på. Det mangler noen milliarder i å få finansiert et slikt etterlengtet prosjekt.

– En metro til Fornebu vil være veldig positivt for Lysaker. Man må løse infrastrukturen i tiden som kommer. Med Aker og Statoil på plass på Fornebu, er det nesten ikke parkeringsplasser der ute, som setter et voldsomt press på busskapasiteten, sier Knudsen. Hotell Når det gjelder ledige tomter, er sentrum av Skøyen fullt utbygget, men det er noe potensial oppover Hoffsveien. MøllerGruppen Eiendom kjøpte nylig AL Eiendomsutvikling AS, som eier Harbitzalléen 3-7 på Skøyen. Her går det mot både boliger og næringsvirksomhet. Det er også utbyggingsmuligheter ved rundkjøringen på Hoff, mellom veien og trikken (ved Klaveness-tomten). På Lysaker er det fremdeles flere mulige prosjekter, Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

3.630 kvm Kontorlokaler

1.100 275-1.561 1.100 kvm kvm Kontorlokaler kvmkontor kvm Kontorlokaler kontor TIL LEIE TIL LEIE275-1.561

eksempelvis Granfos, Mustad og Olav Thons tomt ved Lysaker. Det er imidlertid foreløpig bygge- og deleforbud på Thon-tomten, hvor de mest sannsynlig ønsker å bygge et hotell. – Et hotell vil være et pluss for hele området, sier Knudsen. Skøyen mangler imidlertid også et godt hotelltilbud. – Hva tror du om utviklingen fremover for de to områdene? – Jeg tror på økt etterspørsel på Lysaker og ser på lengre sikt et større leieprispotensial der enn på Skøyen. Når noen av de større flyttingene er løst, vil prisene gå opp på Lysaker. Vi ser samtidig et godt potensial på Skøyen, gitt områdets kvaliteter. På lengre sikt tror Ole-Chr. Knudsen at Fornebu og Lysaker bygges mer sammen til ett stort område, særlig hvis den nye metroen kommer.

Nedre Skøyen vei 24

Sandakerveien Bærum Sandakerveien Bærum / Oslo 118/ Oslo 118

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

1. og 2. og etg., 1. representative oghver 2. etg., etasje hver 675 etasje kvm 675 kontorer, kvm Lyse kontorlokaler i kontorer, eget bygg på Skøyen tilsammen tilsammen 1.350 kvm 1.350 kvm Fra 450-3.630 kvm kontorlokaler U. etg. 211 U. kvm etg. 211 garderobe, kvm garderobe, boder, boder, Takterrasse - Kantine - Parkering trimrom +trimrom 198 kvm + 198 lagerkvm m/ kjøreport lager m/ kjøreport Alt av offentlig kommunikasjon Utleiebart areal fra service ca. areal 275 frafasiliteter kvm ca. 275 kvm Alle avUtleiebart Skøyens i umiddelbar Gode parkeringsmuligheter. Godenærhet parkeringsmuligheter. Heis til alle Heis etasjer til alle etasjer

Kjøkken og Kjøkken spiserom og spiserom med utgang medtilutgang hage til hage Finnkode: Finnkode: 28589900 28589900 Finnkode: 34374800 Kontaktinformasjon: Kontaktinformasjon: Kontaktinformasjon: Sabine Jennica Sabine Bartler Jennica / 9321 Bartler 0062 / 0062 9321 / sb@nai.no 0062 / sb@nai.no Sabine Jennica Bartler / 9321 / sb@nai.no Tor Bergan Tor/ Bergan 9078 0452 / 9078 / tb@nai.no 0452 / tb@nai.no Dronning Mauds Dronning gt 10 Mauds gt2301 10 14002301 1400 Postboks 1540 Postboks Vika,1540 Vika, post@nai.no post@nai.no 0117 Oslo 0117 Oslo www.nai.no www.nai.no - www.naiglobal.com - www.naiglobal.com

Lysaker – lyse og moderne lokaler

• I umiddelbar nærhet til E18 og med gangavstand til Lysaker stasjon! • Moderne og komfortable kontorlokaler

• En rekke servicetilbud på stedet • L ike ved Lysaker Brygge med spisesteder, båtliv og maritimt miljø

Ledige lokaler LYSAKER TORG 5 Kontor: 408m2 + 681m2 + 741m2

LYSAKER TORG 15 Kontor: 630m2 + 1258m2 (kan deles)

LYSAKER TORG 25 Kontor: 486m2 Butikk: 303m2

Lysaker Torg: Trine Solberg · mob: 93 46 05 00 · trine.solberg@storebrand.no Lysaker Park: Jon Fredrik Berg · Mob: 93 40 39 99 · jon.fredrik.berg@storebrand.no

– mer enn eiendom

www.storebrand.no/eiendom

LYSAKER PARK, Bygg E Kontor: 4. etasje, 1800m2

Nyheter

Tvenge forguder

Skøyen

Det finnes knapt noen større Skøyen-entusiaster i eiendomsmarkedet enn Torstein Tvenge. – Jeg kjører akkurat gjennom området nå, det syder av mennesker her, sier Tvenge, når NæringsEiendom ringer ham en ettermiddag for å få en kommentar til utviklingen. – Dette blir en by i byen. Bjørvika er preget av store leietakere og veldig urbant, Skøyen blir sånn som Sandvika var for 10-15 år siden. Tvenge er gjennom Fram Management virkelig blitt ”kongen av Skøyen”. Fram Management eier fra slutten av 2012 totalt 177 000 kvadratmeter på Skøyen, som Torstein Tvenge estimerer gir årlige leieinntekter på 300-350 millioner. Det seneste store prosjektet er Karenslyst Allé 49-53, et bygg på 20 000 kvadratmeter. – I en avstand på 100-500 meter fra Karenslyst er det veldig bra trøkk. Det er prosjektert bygg for 100 000 kvadratmeter i nærområdet, hvorav 50 000 kvadratmeter som ikke er i Karenslyst Allé. Skøyen er ikke bare attraktiv i forhold til Lysaker, men i forhold til andre områder også, skryter Tvenge.

Torstein Tvenge oppnår rundt 3000 kroner per kvadratmeter i sitt nybygg.

Ikke kjøpesenter Han trekker frem at Skøyen har et variert tilbud som befester seg mer og mer i nærområdet. – Det er ikke kjøpesenter her, og du finner ikke de landsdekkende

kjedene på Skøyen som du finner overalt ellers i landet. Men det er et variert tilbud og et pulserende miljø i Karenslyst Allé, sier Tvenge. Leieprisene har steget bra på Skøyen det seneste året. Selv oppnår Tvenge rundt 3000 kroner per kvadratmeteren i sitt nybygg, uten at gleden står i taket av den grunn. – Jeg vil si at leieprisene er greie, de er ikke veldig bra. Se på Thon Gruppen, de oppnår de samme leieprisene i Vika Atrium som de gjorde for 25 år siden. Imens har byggekostnadene steget, vi utleiere blir presset som et h..., sukker Tvenge. I 2007 oppnådde han og de andre utleierne leiepriser godt oppe på 3000-tallet for de beste eiendommene på Skøyen. Torstein Tvenge sier han har tro på Lysaker på lengre sikt. Fram Management har investeringer der, som Fornebuveien 1-3 og Vollsveien 4. Men foreløpig mangler det en ordentlig god kollektivløsning til Fornebu via Lysaker. Torstein Tvenge er ikke altfor imponert over det som er på Fornebu nå, som altså ligger på Snarøy-landet. – En metro er først og fremst bra for Snarøya, men det vil ikke skje noe med infrastrukturen der på ti år. Det ser ut som et månelandskap der ute nå, sier han.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • Foto: Scanpix

Sigurd syrsgate 2 stilfullt og sentralt på skøyen

Lokalene er lyse og arealeffektive med god standard. Oppdelingen av etasjenes arealer er fleksible og kan tilpasses leietaker. 3. etasje har utgang til en stor takterrasse. I underetasjen er det garasjekjeller. U. etg. 79 kvm. 1. etg. 352 kvm. 2. etg. 352 kvm. 3. etg. 89 kvm. + takterrasse 2. etg. og 3. etg. vil bli leid ut samlet

Kontakt oss på 23 37 98 00

www.bryneiendom.no

N Æ RI N G SE IE

N D O M M ER

FR A RE AL EI EN D O M SM

EG LI N G AS . U TG AV E 5 – M AI 2012

Skedsmo/Kjell

er – Sophie Ra

Salg av aksjes elskap – som eier • Sentralt beligg ende på Kjeller med kort avstand til Lille strø • Salg av selskap m sentrum. et Sophie Tech AS, med org.nr: 98 9 104 454 • Eier av kombin asjo ca. 670 kvm byg nseiendom med ningsmasse og 3 892 kvm tom t.

dichs vei 7

av 670 kvm ko mbinasjonseie ndom med ut • Utbyggingspo byggingspote ten nsial • Eiendommen sial på ca. 1 650 kvm. er oppført i 199 • Ko 7, holdt og har god godt vedlikestandard. • Det foreligger tegninger som viser utvidelse av bygningsmass en med ca. 1 000 • Hele eiendomm kvm. en vil bli fristille • Verditakst (eie t til kjøper. ndommen): Kr 14 000 000,-.

ntakt: Eivind Aursøy tlf: 67 91 76 55, mail: eivind@r eal.no • Oppdragsnr.: 12038

Lørenskog/Fjellh amar, Fjellhama rveien 52

Attraktive ko

• Ca. 1 110 kvm representative lokaler inndelt med cellekont orer, møterom, atrium og minikjøkken. • Tilgang til fell es bemannet kantine, trening rom, badstu og sgarderober. • Kort vei til bus s og tog.

ntorlokaler i

Icopals admin

istrasjonsbygg

• Rikelig med umerkede p-p lasser som er i felleskostnad inkl. ene. • Mulighet for leie av inntil 10 stk oppmerkede p-plasser. • Lokalene vil bli tilp nærmere avtale asset leietaker etter . • Lokalene er led ige etter nærme re avtale.

– til leie

• Kontakt: Eiv ind Aursøy, tlf: 67 91 76 55 mail: eivind@r eal.no • Oppdragsnr.: 11101

Gjelleråsen/Skyt ta – Stamveien

Moderne kom

binasjonslok

• Sentralt beligg ende på Gjeller åsen Næringspark. • Kombinasjons lok dard på tilsam aler med god stanmen ca. 585 kvm • 1. etg lager: BTA. ca. • 2. eller 3. etg 335 kvm. kontor: ca. 250 kvm.

aler på Gjelle

råsen Næring

• Lager har tak høyde på 3,6 meter. • Leie av p-plas ser etter avtale . • Adgang til fel les møterom, wc, garderober og kantine. • Ca. 3 min me d bil fra avkjør ing Trondheimsve ien.

Solheimveien 112

spark/Holum

Skog – til leie

• Kontakt: Ru ne Eide, tlf: 900 29 70 7, mail: rune@r eal.no • Oppdragsnr.: 12022

, P.b 322 - 1471 Lør enskog Tlf: 6791 7650 Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@ real.no - www.real .no

Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss! real eiendomsmegling as er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

Nyheter

4B Arkitekter: NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Kultur, konge og fedreland

De har mektige oppdragsgivere: Statsbygg, Forsvarsbygg, OBOS, Orkla, Scandinavian Development, Eiendomsplan, JM, Oslo Konserthus og flere bykommuner. 4B Arkitekter tegner for et bredt publikum. Listen over 4B-tegnede boliger, offentlige bygg og næringsbygg er lang. Det Norske Teateret, Hydrosenteret på Sandsli i Bergen, Trøndelag Teater og Kristiansand bibliotek og kunstforening er alle tydelige spor i landskapet. Det hele startet da Åsmund Skard og Ole Fredrik Stoveland vant

arkitektkonkurransen om Ibsenhuset i Skien sent på 60-tallet og etablerte arkitektkontor i Vestheimgata 4B. Store lokaler åpnet for kontorfellesskap med flere kolleger som var samtidige fra NTH. Da de vant konkurransen om Henie Onstad Alderssenter på Høvik, slo de seg sammen og kalte seg 4B, som ett av de første

arkitektfirmaer i Norge uten personnavn i firmanavnet. Stoveland er i dag daglig leder. Mulighetsstudier stadig viktigere De har deltatt i og vunnet mange arkitektkonkurranser. Det tok ikke lang tid før 4B hadde ca. 20 ansatte. Ved siden av boliger er det først og

Slik tenker 4B og Indre Oslofjord fiskerlag seg en fiskehall på Rådhusplassen. Bystyret har godkjent reguleringsplanen. Nå mangler det bare interesserte investorer for å få dette lille fisketorget på plass.

fremst kulturbygg og store restaureringsprosjekter de er mest kjent for. I dag er mulighetsstudiene og tomteutviklingsstudiene viktige oppdrag, sier Stoveland og partner Kari Linderud. De leder et kontor med 28 ansatte. – Slike oppdrag er det blitt stadig flere av de siste årene. Vi er blitt ganske gode på å vurdere tomtenes kapasitet, sier Linderud. I arbeidet med Helhetsplan for Akershus festning for Forsvarsbygg har de blant annet vurdert utbyggingspotensialet til det gamle renseanlegget. De vurderer også utnyttelsen av Bygning 22, som ligger på pynten, har flott utsikt mot Aker

brygge og er aktuell som restaurant. – Et morsomt oppdrag, sier Linderud. En mulighetsstudie for Sarpsborg kommune skal vise om det er grunnlag for å bygge nytt kulturhus i Glommabyen. Liknende oppdrag har de også for Fredrikstad kommune. Mer håndfast er oppdraget de nylig har fått av Statsbygg: Tre vernede bygg som Folkehelsa bruker på Lindern skal renoveres, og et nybygg på 48 000 kvadratmeter skal bygges. Det ytre skal harmonisere med det indre – Kan vi se noen 4B-avtrykk i husene dere har tegnet?

– Vi er selvstendige arkitekter med hver vår kreativitet, og alle prosjekter blir utviklet og gjennomarbeidet med samme grundighet. Vi håper også vi har et islett av artisteri. Ingen arkitekt her dominerer kontoret stilmessig. I den grad arkitekturen vår får et preg, er det helst fra teamet, sier Linderud. Plattformen for 4Bs arkitektur er å tilpasse den til stedet og prøve å få det ytre til å harmonisere med det som skal foregå inne i bygget, understreker hun. – Vil oppdragsgivere ofte ha en tung hånd på rattet? – Det gjelder vel helst for boliger, og der er ofte meglerne de ivrige. Det

Nyheter

Vi er blitt ganske gode på å vurdere tomtenes kapasitet, sier partner og sivilarkitekt Kari Linderud

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Daglig leder Ole Fredrik Stoveland: – Vi er up and coming

er ikke noe galt i det. Når det gjelder næringsbygg, opplever vi at vi står ganske fritt til å forme bygningene. Men uansett må vi løse funksjonene best mulig og tilpasse disse til eksisterende bebyggelse og omgivelser. Det er også viktig for oss å leve oss inn hvordan brukerne får det. Hvordan blir det å jobbe i dette lokalet? Hvordan blir det med sol og skygger, energiforsyning etc.? Vi legger mye arbeid i å gi byggene en identitet. Energikrav påvirker formspråket Stoveland understreker at det er mye fokus på energieffektivitet i dag, som vil måtte påvirke formspråk og det arkitektoniske uttrykket. – På dette feltet skjer det en voldsom utvikling. Ingen vet hva som er

moderne og hva slags teknologi som er utviklet om 20 år. Designprogrammer i BIM-format, som gjør det mulig raskt å vise hvordan en bygning kan se ut i 3D både på bakkeplan og innvendig, betyr mer og mer i prosjektutviklingen. – Uten slike programmer ville det ikke ha vært mulig å gjennomføre prosjektene på den tiden man har til rådighet, sier Linderud. – Prosjekter i BIM kommuniserer godt med alle aktørene i en byggeprosess og gjør det lettere å kvalitetssikre arbeidene, samtidig som det gir et godt overblikk over det vi tegner. Det gir rom for en dynamisk prosess. – Men vi lager fortsatt skisser med blyant, særlig i startfasen paral-

lelt med modellstudier, supplerer Stoveland. Kongelig oppussing 4B har spisskompetanse på restaurering av verneverdige bygg og har vært og er engasjert av Statsbygg for å restaurere Kongsgården, Sæterhytten på Bygdø, Stallbygningen i Slottsparken og taket på Det Kongelige Slott. Akkurat nå krever restaureringen av Eidsvollsbygningen stor innsats. Den skal være klar til Grunnlovsjubileet i 2014. 4B er engasjert av Oslo Konserthus til å rehabilitere bygningen og utvide publikumsdelen, blant annet med en restaurant i forlengelse av glassbygget over Munkedamsveien. For å bedre akustikken inne, skal det

Fra Hydro på Sandsli utenfor Bergen

Fra Ibsenhuskvartalet i Skien med nytt hotell og bibliotek Arktisk kultursenter med hotell i Hammerfest, konkurranseutkast

skiftes veggkledning og innarbeides ny publikumsbalkong i store sal, forteller Stoveland. Uheldige anbudsregler – Det er veldig synd at vi har offentlige anbudsregler som gjør at arkitekter som har tegnet et bygg, blir sjaltet ut på timepris når bygget skal utvikles videre. Det har rammet oss når det gjelder å utvikle Det Norske Teateret. – Det hender dere taper konkurranser også? – Det er klart, men vi deltar i konkurranser også for å lære. Om vi taper, er det likevel en form for videreutdanning og en mulighet til å pushe grenser, smiler Linderud.

Stoveland og Linderud har sett en voksende trend i spesielt Oslo: Konvertering fra industri til boliger. På Sandaker er de i full sving med å omskape Idun fabrikker ved Akerselva til et boligområde. Her har 4B tidligere planlagt og tegnet tilliggende områder, så her kan vi nærmest snakke om en «4B-bydel». Unge ansatte i hett marked I mange år holdt 4B til i Fredensborgveien på Hammersborg. Lokalene de leide, ble etter hvert slitne og trange. Til slutt måtte de flytte ut. Bra for dem, for det var en energiinnsprøytning å komme til Oscarsgate 20 i

Homansbyen i ”byens beste lokaler”, som Stoveland uttrykker det. Lokalene kan utvikles videre. Etterspørselen etter arkitekttjenester er stor, og markedet er hett. 4B har potensial for ytterligere vekst. – Det er mange unge hos oss fra hele Skandinavia. De har en særlig høy kompetanse på presentasjon og visualisering. I tillegg er de veldig interessert i arkitektfagets produksjonsmessige sider og det konseptuelle. Vi er up and coming, og nå står vi foran et generasjonsskifte, sier Ole Fredrik Stoveland, som ser uforskammet ung ut til å ha passert 70 år.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Foto: 4B Arkitekter

Kontor til utleie i sehestedsgate 6 med takterrasse ved tinghuset • 1.400 kvm kontorlokaler kan deles i to leieforhold • Renoveres til nybygg standard, energimerke: • Ventilasjon med kjøling • Takterrasse • Felles kantine i bygget • Klart for innflytting 4. kvartal 2013

KONTAKT: John Brendmoe - Mobil: 900 99 665 - E-post: john@miramareiendom.no

Les mer om MIRAMAR på: www.miramareiendom.no

TIRSDAG 29. mai

For sjette år på rad har NE kunnskap og PwC ved partner Lars Aasen og partner Trond Ingebrigtsen, to av landets fremste på fagfeltet, gleden av å kunne invitere aktørene i eiendomsbransjen til Den årlige skatteog avgiftsdagen for fast eiendom. Denne gangen er Skattedirektoratet invitert til å redegjøre for sine synspunkter på aktuelle utfordringer for eiendomsbransjen.

Trond Ingebrigtsen, Partner i PwC

Påmelding:

Lars Helge Aasen, Partner i PwC

www.nekunnskap.no, tonelise@ne.no, tlf. 479 33 054. Deltakeravgift er kr 3900,- per deltaker. Faktura ettersendes.

Lager

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Felles krafttak på Gardermoen Store grunneiere går nå sammen for å gjøre Gardermoen Næringspark mer attraktiv. Grunneierne vil ha sin del av ”kaka” i en region med sterk vekst. Det er derfor stiftet en næringsforening (se faktaramme) for å koordinere felles tiltak, som markedsføring. Hovedflyplassen har ifølge adm. direktør Rolf Hansteen i Bergmoen AS utviklet seg eventyrlig, og Jessheim og Ullensaker har utviklet seg bedre enn de fleste andre områdene de seneste årene.

– Nå er det næringsparkens tur, og vi ønsker nå å påvirke både politikere og potensielle leietakere, sier Hansteen til NæringsEiendom. Rolf Hansteen er nylig valgt til styreleder i foreningen, og NæringsEiendom treffer representantene i forbindelse med et styremøte (se bilde neste side). Hansteen

forteller at grunneierne nedsatte en arbeidsgruppe som nå er blitt til et styre. De har utarbeidet en formålsparagraf for foreningen, og næringsvellet har et utarbeidet et omfattende arbeidsprogram for 2012. Det skal etter planen føre til at næringsparken blir et første valg for nye brukere.

Området rundt Oslo Lufthavn Gardermoen har store arealer som eiendomsaktørene skal utvikle. (Foto: OSL)

Foreningen Gardermoen Næringsvel Ble etablert 13. mars i år av tolv grunneiere, blant andre Ferd Eiendom, Coop, Veidekke Eiendom, Bergmoen og Møller Eiendom. Til sammen eier de tolv grunneierne som er med drøyt 2500 dekar av det totalt 4700 dekar store området mellom E6 og Oslo Lufthavn Gardermoen Foreningens formål er å samle grunneierne i Gardermoen Næringspark i et forum som skal arbeide for felles utvikling og markedsføring av Gardermoen Næringspark til felles beste for alle grunneiere. Næringsvellet skal legge premissene for utviklingen av området Foreningen Gardermoen Næringsvel og grunneierne har mål om å jobbe for en bred og rask utvikling av hele næringsparken. Totalt kan den bygges ut med ca 5 millioner kvadratmeter, som ventes å ta 20-30 år.

Felles paraply – Vi skal konkretisere hva området skal bli jobber med visjoner, logo og skal blant annet koordinere praktiske tiltak innenfor infrastruktur, skilting, fellesområder og tekniske anlegg, sier Rolf Hansteen. Foreløpig har foreningen fått med seg 12 av 15 grunneiere i området. Olav Thon har inntil videre valgt å stå utenfor foreningen, noe Hansteen beklager, men han sier de håper Thon blir med på laget ved en senere anledning.

– Aktørene markedsfører sine egne prosjekter individuelt, men under en felles paraply. Det foreligger konkrete handlingsplaner for i år og budsjetter for 2012. Foreningen finan-sieres via en medlemskontingent, der de som har ferdig utviklede bygg betaler mindre per kvadratmeter enn de som sitter på utviklingstomter og som har en større jobb å gjøre, forklarer Hansteen. Det første konkrete prosjektet i området er Coops nye kjempelager

på 52 000 kvadratmeter. Dette er et prosjekt til hele 1,5 milliarder kroner og skal etter planene stå ferdig sommeren 2013. Rolf Hansteen sier de ulike grunneierne har flere prosjekter på gang, men noen må først igjennom reguleringsprosesser. Foreløpig er det ingen andre igangsettelser, men Hansteens eget selskap Bergmoen er aktive i markedet og håper å lande avtaler med nye brukere i løpet av året. – Hvordan er Ullensaker kommune å jobbe mot?

Lager

Første rekke fra venstre: Knut Johannessen, Elin Hjelle, Jo Haaken Rønning, Jan Krogstad (alle fra Bergmoen AS). Andre rekke fra venstre: Bjørn Lind (Veidekke Eiendom AS), Rolf Hansteen (Adm.dir Bergmoen AS). Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven.no/cinaed.net

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

– Vi opplever at Ullensaker er en veldig næringsvennlig kommune, der vi har fått til et godt og smidig samarbeid. Coop-utbyggingen er et eksempel på det og vil tiltrekke seg annen næringsvirksomhet, svarer Rolf Hansteen. 5 millioner Som faktasaken viser, er hele Gardermoen Næringspark på 4700 dekar, der det er mulig å bygge ut totalt 5 millioner kvadratmeter. – Til sammenlikning er hele Forus-området utenfor Stavanger på 7000 dekar, og der er det etablert 35 000 arbeidsplasser, sier Rolf Hansteen. – Vi skal ikke bygge boliger, men ellers alle former for næringseiendom. Det blir en del kontorer, kombinasjonsbygg blir et stort segment, samt lager og logistikk. Det kan også

bli en del handel i området. Vi trenger det, selv om handel er omstridt her, men området mangler et tilbud innenfor plasskrevende varer, fortsetter han. Hansteen sier de også ser på konferansedelen av hotellmarkedet. – Hvilke bransjer er de mest aktuelle for å leie i området? – Det kan være bransjesentre innenfor landbruk og anlegg, konkurrenter som holder til i samme bygg, men også komplementære virksomheter. Gardermoen er ”fly in, fly out”. Eksempelvis kommer det over bønder fra Jæren for å kjøpe landbruksmaskiner, og så flyr de tilbake samme dag. Både regionale og nasjonale aktører er ifølge Hansteen aktuelle, det er regionale bransjeaktører i området som er store og tunge nok til å bli nasjonale aktører. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

God respons – Hvor langt er dere kommet med konkrete interessenter? – Vi jobber aktivt med å skaffe leietakere og har holdt på i tre-fire måneder. Så langt opplever vi at det er god respons, svarer Hansteen. Når det gjelder kontormarkedet, ligger leienivået på flyplassen ifølge Hansteen ikke så langt unna Oslo sentrum-nivå. – Vi kommer nok ikke så høyt, men håper å oppnå hyggelige leiepriser. Foreløpig prises ikke næringsparken høyere enn andre områder her oppe på Øvre Romerike, men vi tror det vil endre seg etter hvert. Området har jo også en unik beliggenhet med tanke på vårt naboskap med E6, der vi oppfattes som ”midt i Sør-Norge”, hevder Rolf Hansteen.

Alnabruterminalen

Lager

De beste lagerlokalene i de beste beliggenhetene koster over 1000 kroner meteren. (Foto: iStockphoto)

Oslo-lager koster mest

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

De aller høyeste leieprisene for lager- og logistikkbygg er i Oslo ved Groruddalen. Områdene nord og sørøst for Oslo har lavere leiepriser som følge av mange tilgjengelige tomter. I Oslo-området er det hovedsakelig tre lagerområder som kan tilby bedrifter et stort utvalg av alternative lager- og logistikkbygg: • I Oslo fra Alna-området og oppover i Groruddalen • Den såkalte nord-korridoren, som strekker seg fra Lørenskog-området og opp til Gardermoen • Den såkalte sørøst-korridoren, som går gjennom Follo til Vestby Alle de tre lagerområdene har et godt utvalg med nye og moderne lager- og logistikkbygg, samtidig som de ligger i nærheten av viktige innfartsveier. Men det er store variasjoner når det gjelder pris. Groruddalen best Ifølge Akershus Eiendom er etterspørselen etter lagerlokaler størst i Groruddalen, og det er også her tilbudet er minst og leieprisene høyest. Næringsmegleren slår fast

at lagerbygg med høy standard leies ut for mellom 1000 og 1100 kroner per kvadratmeter i Groruddalen. Skal man ha spesialtilpasninger, må man ut med enda mer. For såkalt sekundærlager (lavere kvalitet) er leieprisene rundt 750 kroner per kvadratmeter. Berger rykker opp Berger seiler opp som et stadig mer viktig lagerområde. Akershus Eiendom skriver i sin siste markeds rapport at to tomter ble solgt i Bergerområdet til priser på over 2000 kroner per kvadratmeter. Det signaliserer at eiendomsutviklerne har stor tro på dette området, som ligger tett opptil Oslo og rett ved hovedveien nordover. Leieprisen for lagerbygg med høy standard i området rundt Berger

ligger på mellom 800 og 900 kroner per kvadratmeter. Leieprisene er omtrent de samme ved Lørenskog. Mange tomter gir lavere priser Mens det er stor tomtemangel i Oslo, er situasjonen en helt annen oppover mot Gardermoen og sørøstover mot Vestby. Ifølge Akershus Eiendom er særlig Vestby preget av et spredt eierskap for lagerbyggene, noe som har gitt noe lavere priser. Leieprisene for lager i Vestby er opp mot 750 kroner per kvadratmeter, omtrent det samme som ved Gardermoen. Lenger nord i Follo er leieprisene noe høyere. Ved Vinterbro, Regnbuen/Berghagan og Kolbotn/Mastemyr koster det mellom 800 og 900 kroner per kvadratmeter for lager med høy kvalitet.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

77 Oslo Airport Gardermoen

Kløfta/ Ullensaker Næringspark

Gjelleråsen/Skytta

Leie i Norge for lagerlokaler med høy standard og nye bygninger.

Fjellbo/Berger/ Høgslund/Hvam Groruddalen Rud

Lørenskog OSLO

Billingstad

1.000–1.000 Kolbotn/Mastemyr

800–900 700–800

Lierbyen

–750

Regnbuen/Berghagan DRAMMEN Vinterbro

Kart. Kilde Akershus Eiendom

REGNBUEVEIEN 9 – LANGHUS/SKI 899–5.000 KVM MODERNE LOGISTIKKBYGG TIL LEIE

WWW.BASALE.NO

Vestby

Eiendommen er beliggende på det godt etablerte, og meget attraktive, Regnbuen Industriområde kun 20 minutter fra Oslo Sentrum og med gode kommunikasjonsmuligheter via E6. Store asfalterte uteområder til parkering, lagring og håndteringsplass - tomten er på totalt 26.800 kvm, og det er mulig å kjøre rundt bygget. Totalt 14 stk overbygde porter/ramper sørger for god efektivitet og logistikk, samt 11,5 meter takhøyde Megler: Alf Martin Brasøygård Dir. tlf. 22 86 83 15 E-post: amb@basale.no

Lager

75 lagerbrukere er på jakt etter 500 000 kvadratmeter lagerlokaler. (Shutterstock)

Kamp om

lagrene

NE 0512 www.ne.no www.nenyheter.no

75 leietakere er ute i markedet for å leie 500 000 kvadratmeter lager- og logistikkareal. Det er knallhard kamp om de beste lager- og logistikklokalene i Osloområdet. Store aktører stiller stadig større krav til lagrene, med høy takhøyde og nok porter, samt en beliggenhet i nærheten av hovedveiene. Akershus Eiendom analyserer lagermarkedet og slo i siste markedsrapport fast at aktiviteten har vært særlig høy den seneste tiden. Denne våren har rundt 75 større aktører vært ute i markedet og søkt etter til sammen 500 000 kvadratmeter lager-, logistikk- og terminalareal. 25 av selskapene står for rundt halvparten av arealet de søker etter.

Flere krav Blant kravene som leietakerne har til lagerløsningen sin er god høyde under taket (ofte minst åtte meter) og en planløsning som legger til rette for effektiv vareflyt. For dem som skal sende mange varesendinger med trailere, blir kostnadene store hvis transportørene bruker unødvendig tid på lageret. En del av lagerbrukerne er gjerne også på jakt etter profileringsmuligheter, det vil si at lageret bør være synlig ut mot en hovedvei. Leiekontraktene blir ofte lange for de store lagerbrukerne, og det tegnes ofte leiekontrakter på 10 eller 15

år med opsjon på forlengelse for dem som får topp moderne lagerlokaler som er spesialtilpasset brukeren. Investorene tror på lager Blant eiendomsinvestorene er interessen stor for lagerbygg med leiekontrakter på over 15 år. Ifølge Akershus Eiendom er anslaget for prime yield i lager på 6,5 prosent. Yielden på bygg med leiekontrakter fra fem til ti år varierer mye med hvor lagrene er, blant annet fordi områder med mange tomter vurderes å ha høyere risiko enn i Oslo. Det er også færre investorer som er i markedet for kortere lagerinvesteringer.

Attraktive lager-logistikklokaler 2 1 400–3 600 m OSLO

Sandvika

Vestby Næringspark Øst ligger nær E6 ved Vestbykrysset. Sentralt plassert i hjertet av E18 transportkorridoren Oslo–Svinesund/Kornsjø. Asker Området ligger 3, 5 km fra Vestby sentrum med sentrumsnære fasiliteter og servicetilbud. Det er godt med offentlig kommunikasjon som buss og tog. Drammen • Lager • Logistikk

• Distribusjon • Spedisjon

Nesoddtangen

E18

Ski

Drøbak

Lageret er prosjektert for 1 eller 2 leietakere. Vestby

Energiklassifisering B sikrer lave energikostnader.

Holmestrand

Moss

• 40 km syd for Oslo • 20 km nord for Moss havn • Nærhet til offentlig kommunikasjon

KONTAKT: Einar Olav Kirkeby M: 911 35 360 E: takstmann@online.no W: www.takstkontoretrosendal.no

Advokat Arild Haugan M: 928 32 074 E: arihauga@online.no

Arild Haugan Advokat MNA

• Midt i transportkorridoren Oslo-Svinesund/Kornsjø

Portrettet

Peter Butenschøn, arkitekt og byentusiast

Idealist og kritiker En vandrende søyle med velpleiet skjegg og nygredd hvitt hår kommer seilende inn på Dagligstuen på Continental, slik en urban arkitekt med mellomeuropeiske røtter skal anstige. Tekst Ivar Sekne • E-post redaksjon@ne.no Foto: Elisabeth Richardsen/Kolonihaven.no

NE 0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Men først kom han syklende, Peter Butenschøn, en fri og uavhengig arkitektskribent og rådgiver med flere norske byer på kundelista. Slank og veltrent er han selvsagt, 68-eren, som akkurat har passert 68 år og kunne ha pensjonert seg. Men Butenschøn lar seg ikke pensjonere. Dagene hans er tette som velfylte smørbrød. Og en ny bok er på beddingen. Han setter seg ned med mobilen innenfor rekkevidde og nikker til Bjørn Simensen. Her har han vært før. Et praktisk møtested, sier han, grei vei fra Blindern, der han bor. Sjette generasjon Oslo-borger Oslo-borgeren i sjette generasjon er avslappet og korrekt til fingerspissene. Det er kultur i hver pore i ansiktet. Han har priset og refset såvel politikere som eiendomsut viklere for gode og dårlige grep. – Hvem er de mektigste byutviklerne i Oslo i dag? – De som ikke driver byutvikling, men eiendoms utvikling, og som har fått delegert byutviklingsansvaret, ikke minst de halvstatlige selskapene som Rom og Hav. De er blitt premissleverandører for byutviklingen. – Men de skal jo representere oss, folket? – Nei, de skal ikke representere folket, det er ikke deres oppgave. De skal representere sine aksjonærer og

tjene penger for dem. Problemet er at de har fått tildelt så store oppgaver, med et så bundet økonomisk mandat, at de fastlegger helheten, slik vi ser det i Bjørvika. – Hva kan vi vanlige innbyggere gjøre for å få en byutvikling vi ønsker? – Det er først og fremst et politisk spørsmål. Et høyrestyrt byråd synes jo at det å outsource byutvikling til eiendomsutviklere er en fornuftig idé, for den sparer det offentlige for utgifter. Men da får vi en utvikling i for eksempel Bjørvika som bare de rikeste har råd til å leie seg inn i eller kjøpe. I Bjørvika har du nesten bare amerikanske revisjonsfirmaer og norske banker. Pluss et galleri som har fått gratis husleie en stund, mest for å pynte bruden. Det er ikke til å komme utenom at Butenschøn advarte mot Opera i Bjørvika, som er blitt en folke suksess. Men man kan jo ikke ha rett bestandig. Lite rom for folkelig byliv i Bjørvika – Hvilke følelser får du når du er i Bjørvika? – Det jeg ser, lover ikke så godt. På nordsiden av Dronning Eufemias gate har vi store og ganske fantasifulle glassboksobjekter i en lang rekke. Men det er som om de er sluppet ned fra himmelen, de gir lite rom for noe

– Vi må frigjøre oss fra Oslos grenser om vi skal løse byens boligproblemer.

Portrettet

– Vi må insistere på at statsministeren skal kunne gå på ski i Nordmarka.

særlig byliv. I 1. etasje er det lobbyer for store bedrifter. Det er ikke måten å lage en god by på. – Men har man ikke behov for et finanssentrum i Oslo? – Jo, men da bør man si at det er dét det er, ikke late som vi får et slags moderne Grünerløkka. Bjørvika blir et CBD for oljerike Norge, og det er det sikkert behov for. Glem bygrensen! – Oslo vil vokse formidabelt de neste tiårene. Hva skal vi gjøre for at alle skal få plass og trives? – Oslo kan ikke bygges ut på basis av prognoser og trendfremskrivning fra Statistisk sentralbyrå. Dette er noe vi kan ha styring på, om vi vil. Jeg tror vi må frigjøre oss fra Oslos grenser om vi skal løse byens boligproblem er. I Osloregionen har vi et felles transportmarked og et felles arbeidsmarked, hvorfor ikke et felles boligmarked? Det er mye plass i Oppegård og Ski, Lørenskog og Skedsmo, Asker og Bærum. Enten må disse kommunene slås sammen med Oslo, eller det må pålegges et sterkere og mer forpliktende administrativt regionalt samvirke. I dag har vi et senterpartistyrt Kommunaldepartementet som virker vettskremt ved tanken på overkommunal styring, av redsel for hva alle utkantkommunene skal si. – Håper du på en borgerlig regjering? – Nja, dette burde jo være god Arbeiderpartipolitikk, og det er kanskje på tide at regjering og storting erkjenner at byutvikling i hovedstadsregionen er en av nasjonens viktigste saker. Å bygge i Marka eller fylle opp mellom øyene innerst i fjorden, løser svært lite. Det er kjempedyrt, fordi det ikke finnes infrastruktur der. Å bygge igjen grønne lommer monner også lite. Mens i de kommunene jeg nevnte, ligger infrastrukturen klar. I internasjonal sammenheng er Lillestrøm en del av Oslo. Han vifter med et kronikkmanus og rekker neppe å drikke opp latten sin om han skal snakke like fort og mye i resten av intervjuet.

NE 0512 www.ne.no www.nenyheter.no

– Å tjene penger har aldri vært noen drivkraft.

– Kan man forene kommersiell eiendomsutvikling med byutvikling? – Da må eiendomsutviklingen være underlagt byutviklingen, som legger langsiktige rammer og tar utgifter i andre budsjetter enn de tar inntektene i. Men det krever en annen politisk styring av Oslo enn den vi har i dag, slik de har for eksempel i Amsterdam eller Hamburg når de bygger ut. Og i høy grad i Drammen, hvor det til og med er en Høyre-ordfører med hånden på rattet. Frognerparken er et godt eksempel på en slik langsiktig invester ing. Men i eiendomsutvikling må du tjene inn pengene til investorene i løpet av få år. Etterspurt rådgiver – Du er en av de få arkitektene som deltar i debatten om Oslo og samfunnet. Er norske arkitekter for lite flinke til å være med i debatten om samfunnsutvikling og byut vikling? – Ja, og det er synd, for jeg tror de har mye mer å bidra med. De er kanskje redde for ikke å være lekre for oppdragsgiverne, og de har en sterk kollegial lojalitet når det gjelder å kritisere hverandres arbeider, selv om de bak kulissene underbyr hverandre i anbud. Jeg tror det gjør at arkitektene blir ufortjent lite synlige i den offentlige debatten, som premissleverandører. – I motsetning til dem er du uavhengig av utbyggere. Hva fyller arbeidsdagen din? – Jeg er så heldig å være opptatt av ting som ikke er styrt av aldersgrenser. – Og så heldig at du er etterspurt og får godt betalt? – Ja, og en kone som er såpass ung at hun ikke synes det er noe poeng at jeg skal bli pensjonist. Jeg jobber med prosjekter og er rådgiver for enkelte byer, som Hamar, og jeg har også jobbet med Elverum, Kongsvinger, Lillestrøm og litt mindre for en rekke andre byer. Det viktigste oppdraget mitt nå er å hjelpe norske arkitekter til å bli mer synlige i utlandet og få flere oppdrag. Det andre er et oppdrag for Riksantikvaren og Statens vegvesen, hvor jeg hjelper til å utvikle et nasjonalt program for å ruste opp viktige gater og plasser i norske byer.

– I Bjørvika er det nesten bare amerikanske revisjonsfirmaer og norske banker. Den innsatsen oppgavene krever, kanaliserer han gjennom sitt eget firma. I tillegg skriver han bøker. – Det er ikke noen voldsom business, men morsomt. Jeg tjener de pengene jeg trenger og bruker den tiden jeg har og har frihet til å organisere arbeidet mitt som jeg vil. Han smiler nesten beskjedent og humrer lett mens han tar en slurk varmlunken latte. Praten rundt bordene omkring ligger som et bløtt lydteppe rundt oss, bare avbrutt av fotografens skarpe knipsing. Leken i heimen, dannelse og idealisme Peter Butenschøn vokste opp i en verbalt sterk familie i Ytre Enebakk. Far drev forlag og hadde røtter i bank, mens billedhuggermoren hadde røtter i høyborgerlig kultur. Peter fikk dannelsen inn med leken i heimen og samtalene rundt middagsbordet. Det ga ham nok et forsprang på debattarenaene, samtidig som han lett kunne bli marginalisert på den parti politiske venstresiden, fordi han som en ekte seksti åtter definitivt ikke spiste seipanetter eller hadde trykk på første stavelse. – Jeg er blitt en litt uforbederlig idealist. Å tjene penger har aldri vært noen drivkraft. I likhet med en forlegger har jeg alltid hatt en trang til å orientere meg bredt. Det er en stor glede, dette ikke å grave seg ned, men hele tiden se over toppene, se nytt land. Det å bli kalt brobygger må være den største kompliment man kan få. Broer mellom trosretninger, profesjoner og holdninger. For meg var det å bli arkitekt en slags kobling mellom de to hjernehalv delene. Han nikker nesten umerkelig, som for å konsentrere energien til hodets indre bevegelser. – Jeg har nok alltid syntes at det mest interessante har vært å gå på tvers, altså å koble og være tverrfaglig, sette sammen ulike biter fra ulike kompetanser, gjerne starte opp prosjekter og institusjoner. Har vel aldri vært noen god driver eller sektorekspert. – Har du noen gang tegnet hus? – Jeg tegnet en gang et hus i Lom i Gudbrandsdalen, samt jobbet med våre egne boliger. Men ellers har jeg

vært byplanlegger, prosjektmaker og institusjonsbygger. Peter den store Det var nesten innlysende at kulturminister Åse Kleveland, med sin sterke interesse for arkitektur hadde Butenschøn som sin rådgiver, og at han bygget opp og sto i spissen for Norsk Form. Det gjorde han med glans. Etter ti år ga han stafettpinnen videre, for så i fem år som rektor vri og vrenge på Kunsthøgskolen i Oslo, der han jobbet med å samle en utdanningsinstitusjon. Han fikk virkelig smake på et studentopprør han nesten kunne vært med på selv, hadde det vært for over 40 år siden. Det var kanskje den tøffeste perioden i livet, sier han. – Jeg støtte på en ukultur og irrasjonalitet som jeg ikke har vært borti før og som det var vanskelig å møte. Men det var en interessant og utfordrende og særdeles lærerik prosess. – Hva lærte du? – Jeg lærte om kunstfeltets kompleksitet, om hvordan dansere og skuespillere, billedkunstnere og designere tenker og jobber, om kreativitet, og om en privilegert kunstverden. Men det kunne samtidig være ubehagelig, å bli oppfattet som autoritær og selve innbegrepet på vrangvillig myndighet. – Du ble også kalt Peter den store? – Ja, men det kunne jeg tross alt leve med! – Var du noen gang i tvil om hvem du egentlig var? – Nei, så hardt gikk det ikke inn på meg. Jeg var nok for gammel til å bli rystet i grunnvollene. Jeg er ikke en myk mann som kompromisser på alt. Jeg var i en rolle der jeg lett ble utskjelt. Rollen med å skjelle ut autoriteter har vært en viktig del av kunstnernes profesjonelle identitet siden 1814. – Du møtte deg selv i døren? – Mange kunstneres selvforståelse går ut på at de er mot det bestående og mot beslutninger de ikke har vært med på. Derfor ble det ikke personlig. – At du orket å stå i den jobben, ville mange tenke? – Ja, men det var jo også et spennende miljø der, med flotte folk, viktig kunnskap og spennende oppgaver.

– Jeg har en kone som er såpass ung at hun ikke synes det er noe poeng at jeg skal bli pensjonist.

Likevel var det en lettelse å slutte, og jeg sov nok bedre etterpå. Kanskje vi gikk for fort frem, men jeg tror ikke det vi gjorde var feil. Jeg oppfattes nok av mange som sta og viljesterk. Men i mange prosjekter kan det være en nødvendig kvalitet.

NE 0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Torg og demokrati – I en bok fra 2009 var du særlig opptatt av byens allmenninger som møteplasser. Hva betyr de for demokratiet? – Veldig mye. I det offentlige rom møter du De Fremmede, de som tenker annerledes enn deg, som du ikke kan velge bort. En tolerant offentlighet er avhengig av dem vi ikke kjenner, men som vi møter ansikt-til-ansikt. Det så vi etter 22. juli. Folk hadde behov for å gå ut av TVstuen og Twitter og Facebook og ut i det offentlige rom. Vi strømmet til torgene i byene, tente lys og la ned roser. Eller for å synge sammen på Youngstorget. Yngstedatter var på Utøya og overlevde Peter Butenschøns yngste datter Johanne er AUF-er og var på Utøya 22. juli. Foreldrene måtte vente i flere timer for å få bekreftet at hun var i live. Johanne er med i en film om politisk engasjement, ’Til ungdommen”, en film som ble tatt opp både før og etter katastrofen. Den kommer til høsten. – Frykten vi opplevde da vi hørte hva som skjedde på Utøya, var ganske reddsom. Vi vet at det skytes, og at vår datter er der og aner ikke hva som skjer med henne. Hun kom seg over til fastlandet i en båt etter å ha gjemt seg i flere timer for morderen. Dette preger meg sterkt fortsatt. Jeg tror jeg har fått en sårhet i meg og blir lettere beveget over ting nå. Det som skjedde har gravd ganske dypt i sjelen. Sikkerhetsmarkedet eksploderer – Er vi blitt et mer åpent og mer demokratisk samfunn etter 22. juli? – Jeg synes måten regjeringen og rettsapparatet har taklet terroren på er imponerende. Men samtidig er jeg

vettskremt over alle sikkerhetsekspertenes krav til foranstaltninger ved fremtidig utbygging. Regjeringskvartalet må ikke bli et slags Pentagon. Vi må ikke få et samfunn hvor vi sjekkes overalt, som i en eneste stor sikkerhetssluse, som på flyplassene. Jeg tror dette er i strid med det vi ønsker. – Hvor åpne synes du byrommene rundt sentralmaktens bygninger bør være? – De bør være åpne. Jo mer vi lukker dem, jo mer utsatt blir vi. Jo mer du utstyrer politiet med våpen, desto flere våpen skaffer de kriminelle seg. Vi bør heller stille noen nøkterne spørsmål til sikkerhetsekspertene. Vi må insistere på at statsministeren skal kunne gå på ski i Nordmarka. – Vi stengte ikke Grubbegata i tide? Burde vi ha gjort det? – Nei, jeg tror ikke det. Da ville terroristen ha funnet andre måter å få inn bomben på. Sikkerhetseksperter gjør den samme feilen som mange generaler gjør. De kjemper den forrige krigen og blir veldig gode til å sikre oss mot det forrige angrepet. – Men lukker vi maktens bygninger vil folk med terrorplaner møte stengte dører? – Da tar de seg til kjelleren i Oslo Spektrum eller Operaen og slår til under en svær konsert. Eller på en lørdag ettermiddag i Oslo City eller på T-banen. Alt med måte Han reiser seg i all sin høyde, lett og rank og uten å klage på ryggen. Han skal på et nytt møte. – Du er stadig på farten? – Alt med måte, er mitt slagord, jeg har et urbant liv med passe doser med sykling og trening. Jeg spiller litt squash, men jeg tar mine forholdsregler, så jeg spiller med en legevenn. Snart sykler han videre ut i byen han er så glad i, kanskje til et treningsstudio?

Modulvegger – din innredningsleverandør fra A til Å

GlassveGGer

KontorsKilleveGGer

HimlinGer

Se alle våre produkter på www.modulvegger.no annonse190x127.indd 1

Modulvegger Tlf: 23 24 22 00

11/27/11 7:13 PM

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til akn@eiendomsfag.no Senter for eiendomsfag Postboks 2435 Solli 0201 Oslo

Pris 499 + 79 por ,togebyr 226 side r

Interiør

Priser god møbeldesign Juryen til Merket for god design har funnet plass til tre utmerkelser innenfor kategorien møbeldesign.

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no •

Variér Invite

Variér Invite Den tredje som får Merket for god design innenfor møbeldesign er Variér Furnitures spisestuestol Variér Invite. Juryen slår fast at det fortsatt ikke er noen møvelprodusenter som har tatt et tydelig eierskap til både komfort og estetikk i diningsegmentet. ”Variér har tatt utfordringen og laget en polstret spisestuestol med vipp i setet”, skriver juryen, og mener stolen har både et moderne designuttrykk og høy komfort gjennom bevegelse og variasjon. ”For brukeren vil det oppfattes som nyskapende at en spisestuestol besitter ergonomiske fordeler som man ellers finner i kontorstoler. Formuttrykket er elegant, forfriskende og feminint”, skriver juryen.

Interiør

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Mono Møbelprodusenten LK Hjelle og designfirmaet Anderssen & Voll fikk Merket for god design for sofaen Mono. Sofaen har et enkelt formspråk som er tilpasset moderne arkitekter. Det har vært et mål å minimalisere bruken av råmaterialer, og sofaen skal ha gode bruksegenskaper. Juryen skriver at Mono ved første øyekast virker så tynn og lett at den nesten svever. ”Så overrasker den med svært god sittekomfort. Denne forskjellen på ytre og indre form imponerer juryen”, skriver juryen, og slår fast at sofaen holder det den lover og mer enn den later som.

Imeüble Selskapet By Corporation og deres designer Bjørn Jørund Blikstad har fått Merket for god design for Imeüble, et modulært vegghengt oppbevaringskonsept. Tanken bak Imeüble er at funksjonen går fra vanlig oppbevaring til noe som skal lagre minner. Det har gikk et mer kreativt utseende og en annerledes bruk. Juryen skriver at konseptet er nytt og stilsikkert utført. ”Den optiske illusjonen og fargebruken er et blikkfang som vil gi karakter til ethvert kontor, hotell-lobby eller andre rom i det profesjonelle markedet den er designet for. Juryen lot seg imponere av at den er løst på en teknisk smart måte. Modulene er som byggeklosser, og er enkle å montere. Et møbel som setter menneskets minner i fokus på en emosjonell måte, er både friskt og nyskapende”, uttaler juryen. Imeüble har prydet forsiden av Wallpaper under overskriften ”Den neste dimensjonen”. Imeüble og designerne trekkes frem som de som er med og ”omdefinerer livet rundt deg” ved sine produkter og design.

Mono

Imeüble

En ny verden. Kreativitet. Design.

www.interfaceflor.no Telefon: 22 59 07 20 interface.no@interfaceflor.eu Drammensveien 120 - NAVET, 0277 Oslo

Annonse_NĂŚringseiendom_2012_Interface.indd 1

03-05-2012 14:47:56

Juss

Kontraktsforlengelse:

Leietakers ansvar

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Det er leietaker som må varsle om han vil forlenge leieavtalen i tidsbestemte kontrakter. Ved tidsbestemte leiekontrakter er det ofte avtalt med opsjoner på forlengelse. – Leiekontraktene er som regel tidsbestemte i næringsforhold og løper eksempelvis for fem eller ti år. Noen ganger har leietaker rett til å forlenge ved tidsbestemte kontrakter, andre ganger har han ingen slik rett, sier partner Christian Müller i advokatfirmaet Thommessen. Hvis leietaker skal ha en slik rett, må den nedfelles i leiekontrakten. – Det foreligger ingen forlengelsesrett etter Husleieloven, sier Müller. Det følger faktisk uttrykkelig av loven at tidsbestemte leieavtaler løper uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden. Dersom partene ikke har avtalt en forlengelsesrett for leietaker, kan utleier uten videre nekte en forlengelse av leieforholdet. To hovedalternativer De vanligste forlengelsesklausulene er enten at leietaker har rett

til å forlenge til samme vilkår, der leien fortsetter som tidligere med justeringer i henhold til konsumprisindeksen. Alternativt kan leietaker forlenge kontrakten til samme vilkår, men med justering av leien til markedsleie. I praksis er forlengelsesklausulene nokså sparsommelige og kanskje nokså uklart utformet. – Uten en klar kontraktsregulering av forlengelsesretten, kan det lett oppstå diskusjoner og tvister når retten skal utøves. Partene kan for eksempel ikke komme til enighet om hvorvidt vilkårene for en forlengelse er oppfylt, sier Christian Müller. Både utleier og leietaker bør derfor legge det nødvendige arbeidet i disse bestemmelsene og sørge for å angi eventuelle vilkår for forlengelsesretten, samt nedfelle klare prosessuelle regler. Det bør heller ikke være uklarheter rundt hvor mange ganger leietaker har rett til å forlenge kontrakten, slik det har vært eksempler på i praksis.

– Normalt er det leietaker som må varsle om han vil forlenge kontrakten. Utleier ønsker forutsigbarhet med hensyn til om leieforholdet skal videreføres eller om leieobjektet fristilles, slik at jakten på potensielle leietakere må igangsettes, sier Christian Müller. Det er derfor vanlig å ta inn bestemmelser i kontrakten med en frist for utøvelse av forlengelsesretten som leietaker må overholde dersom opsjonen skal gjøres gjeldende. Denne fristen kan være 6 til 12 måneder før utløpet av leieperioden. Generelt er disse fristene lengre jo større lokaler det er snakk om. Ingen hjelp av loven – Hvis det ikke står noe om frister for å utøve forlengelsesretten i kontrakten, får utleier ingen hjelp av Husleielovens bestemmelser, som er taus om dette, forteller Müller. Det forekommer fra tid til annen at leietaker blir værende i lokalene selv om den avtalte leietiden har

Eiendom og Handel

Juss

Advokat og partner Christian Müller, Thommessen. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/ Kolonihaven)

utløpt. I en slik situasjon er det utleier som må passe på å være aktiv. Dersom leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtale leietiden, uten at utleieren har oppfordret leietakeren til å flytte på seg, går leieavtalen etter husleieloven over til å bli tidsubestemt/oppsigelig. I de aller fleste leiekontraktene er lovens tremåneders frist forlenget til seks måneder. Er det avtalt at leien skal settes tilsvarende markedsleien i forlengelsesperioden, bør man ha klare prosedyrer for fastsettelse av denne. Leietaker kan komme opp i en vanskelig situasjon hvis markedsleien ikke er fastsatt eller omforent om når forlengelsesperioden starter.

– Hvis leietaker mener riktig markedsleie i forlengelsesperioden eksempelvis er 1400 kroner per kvadratmeter og betaler inn dette, risikerer han å misligholde leiekontrakten hvis det senere avklares at riktig markedsleie er 1700 kroner, advarer Müller. Det kan derfor være fornuftig å avtale en á konto leie som skal betales inntil en eventuell tvist om dette er løst. Fraflytting Leiekontrakter i næringsforhold inneholder så å si alltid bestemmelser om hva som skal skje ved fraflytting, som plikten til å fjerne installasjoner eller endringsarbeider. Leietaker har gjerne plikt til å levere tilbake loka-

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Nytt om navn Jørgen Sandaas Jynge (42) er fra 16. april 2012 ansatt som leder for Leietakerrådgiving i Foss & Co Næringsmegling AS. Han kommer fra Hadrian Eiendom AS, der han har vært senior rådgiver på trans-aksjonssiden. Jynge har 12 års erfaring fra eiendomsbransjen med juridisk rådgivning, akkvisisjon, utvikling og forvaltning av eiendom og har tidligere jobbet

som rådgiver i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune og som Real Estate Manager i McDonald’s Norge AS. Jynge er jurist fra UiO og har i tillegg et masterprogram i økonomi fra BI. Foss & Co Næringsmegling starter nå opp sin nye enhet Leietakerrådgivning. Jynge skal bygge opp denne avdelingen.

lene tilbake i opprinnelig stand, med fradrag for alminnelig slit og elde. – Leiekontrakten gjelder uavhengig av det som skjer på eiersiden. Lokalene kan bytte eier utallige ganger, men det er opprinnelig kontrakt som gjelder, sier Christian Müller. Fjerner ikke leietaker egne installasjoner og innredningsarbeider innen avtalt tid, kan det koste ham dyrt. – Dersom leietakers mislighold i praksis hindrer utleiers videre utleier eller bruk av lokalene i en periode, kan leietakeren eksponere seg for et betydelig erstatningsansvar, minner Müller om. – Så de avsluttende anbefalingene dine til partene er? – Mitt generelle råd er ikke å ta lett på formuleringen av forlengelsesklausulene, selv om disse først får aktualitet lenge etter kontraktsinngåelsen. Bestemmelsene bør formuleres slik at de gir begge parter nødvendig forutsigbarhet ut fra virksomheten både leietaker og utleier driver. Mange tvister kunne ha vært unngått dersom partene ikke hadde slurvet med avtaleformuleringene på dette punktet, sier Christian Müller.

FREDRIKSTAD

Adresse: Begby, 1639 GAMLE FREDRIKSTAD

Begby/Haugstenåsen: Tomteområde ca. 165 mål til salgs

Finn-kode: 33863175

Prisantydning: kr. 41 000 000,-

Les mer på: www.skifte.no/ begbytomt

Eiendomstype: Råtomt

Visning Etter avtale

Tomtestørrelse: ca. 165 000 m² Regulering: Området er i kommuneplanens arealdel 2007-2018 avsatt til fremtidig boligformål.

Kontaktinfo: Kontakt: DnB Næringsmegling AS ved Tom Thorvaldsen. Tel: 91 35 00 02, Fax: 69 31 59 02, E-post: tom.thorvaldsen@dnb.no

Tomteområdet har en meget attraktiv beliggenhet, høyt og fritt med sol og utsikt. Ca. 10 min. kjøring fra Fredrikstad sentrum. Tomta er kupert og består hovedsakelig av skogkledd fjell. Området er avsatt til fremtidig boligformål. Det er utarbeidet forslag til områdereguleringsplan for etablering av inntil 432 boliger. www.skifte.no/begbytomt

www.pwc.no

Bindingstid for MVA påkostninger For mer informasjon kontakt: Trond Ingebrigtsen Tlf: 952 60 810

Hvordan innrette deg optimalt i henhold til justeringsreglene for MVA og fast eiendom? PwC hjelper deg med tilpasninger som også ivaretar skatteog regnskapsmessige forhold. Advokatfirmaet i PwC har over 40 personer med spesialkompetanse innen MVA. Vi har særlig kompetanse innen spørsmål knyttet til eiendom, bygg og anlegg. Vårt fagmiljø har gjennom en årrekke utviklet spesialkompetanse i å finne optimale løsninger for våre klienter, og fokuserer på et godt samarbeid med avgiftsmyndighetene og andre sentrale aktører.

© 2012 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS som er en separat juridisk enhet, og et uavhengig medlemsfirma i PricewaterhouseCoopers International Limited.

PwC_Citykonferansen12_feb_150x105.indd 1

2/2/2012 12:06:00 PM

Juss

Sikring til besvær

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

En høyesterettsdom setter til side all: Sikrings obligasjoner etter kjøpers overtakelse sikrer ikke lenger kjøperen. En uttalelse fra Norges eiendomsmeglingsforbund fra 2006 om håndtering av sikringsobligasjoner med urådighetsklausuler må tas med en klype salt, ifølge en fersk dom i Høyesterett. ”Umiddelbart etter at kjøper har overtatt eiendommen, kan eiendomsmeglingsforetaket slette sikringsdokumentet og i stedet for tinglyse en urådighet til fordel for kjøper”, sto det i uttalelsen, som antok at sikringsobligasjonen etter kjøpers overtakelse ikke lenger sikret kjøperen. – Dommen tar for seg en ikke uvanlig situasjon, der man ved eiendomsutvikling avventer med å skjøte over eiendommen før man har en sluttkjøper på plass. Da sparer man dokumentavgift. Dette gir risiko for kjøper dersom selger og hjemmelshaver går konkurs, og det var nettopp det som skjedde i denne saken, sier partner og advokat Kristoffer Aasebø i Bull & Co. Advokatfirma til NæringsEiendom. Trøbbel ved konkurs Saken som endte i Høyesterett, handlet om to investorer som kjøpte

tre næringsseksjoner som skulle utvikles til seks boligseksjoner. Notar Nybygg Kirkeveien var megler, og skjøtet på de tre seksjonene ble lagd in blanco, ettersom kjøperne ville overføre hjemmelen direkte fra selgeren av næringsseksjonene til kjøperen av boligseksjonene. Notar oppbevarte skjøtene, mens selgeren av seksjonene lagde en sikringsobligasjon pålydende kjøpesummen på 3,3 millioner, som ble tinglyst på hver av seksjonene. Men da selgeren hadde tinglyst en urådighetserklæring, slettet Notar sikringsobligasjonen. Siden gikk både Notar og selgeren konkurs, og konkursboet tok den ene seksjonen som kjøperne ikke hadde videresolgt. Kjøperne gikk til sak mot Gjensidige, som var Notars forsikringsselskap, og krevde erstatning for tapt salgssum på 1,6 millioner kroner. De mente at Notar hadde handlet uaktsomt ved å slette sikringsobligasjonen. Både tingretten og lagmannsretten frifant Gjensidige. Det skyldes at en advokat, som kjøperne hadde

engasjert for å selge seksjonene videre, i realiteten hadde tatt over megleroppdraget fra Notar. Men Høyesterett slår fast at det var både kontraktstridig og uaktsomt av Notar å slette sikringsobligasjonen. Kjøperne fikk derimot ikke fullt gehør for sitt krav om erstatning tilsvarende salgssummen. Erstatningen ble avgrenset til tap av kjøpesummen (det var dét sikringsobligasjonen skulle sikre mot). – Høyesterett tar uttrykkelig avstand fra forståelsen til Norges eiendomsmeglingsforbund om at sikringsobligasjon etter kjøpers overtakelse ikke lenger sikrer kjøperen. Høyesterett slår fast prinsippet om at sikringsobligasjonen sikrer det som det er avtalt av sikringsobligasjonen skal sikre. Det vil si at den også kan sikre kjøpers interesse etter overtakelse. Det var derfor feil å slette sikringsobligasjonen, sier Kristoffer Aasebø. Lærdommer Bull & Co-advokaten mener man kan trekke flere lærdommer fra dommen:

Utviklingsprosjekter & Transaksjoner Næring & Bolig

Kristoffer Aasebø, Bull & Co. Advokatfirma.

– Sikringsobligasjonen kan sikre kjøpers interesse etter overtakelse. Norges eiendomsmeglingsforbunds tidligere antakelse om det motsatte er feil. – Det er full avtalefrihet om hva som sikringsobligasjonen skal sikre, men det må avtales. – Sikringsobligasjonen bør sikre kjøper for hele verdien av eiendommen, også merverdien utover kjøpesummen, og også annet økonomisk tap og kostnader og ulemper som kan oppstå. – Formuleringer av typen ”sikre den til enhver tid utbetalte del av kjøpesum” er ikke tilstrekkelig, selv om den er vanlig. – Sikringsobligasjonen må uansett vike for foranstående heftelser og lovbestemt pant, herunder krav på lovbestemt pant for boomkostninger på 5 prosent av eiendommens verdi, maks 602 000 kroner per eiendom. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Ta kontakt med: Dag Henden Torsteinsen Partner Mobil: (+47) 93 60 62 11 dato@grette.no

www.grette.no

Lars Jørstad Francke Partner Mobil: (+47) 93 22 58 03 lafr@grette.no

Juss

Reglene som driver byggekostnadene TEK10 er forkortelsen som sender byggekostnadene oppover, gir lengre behandlingstider og gir utbyggerne mer behov for advokat- og konsulenthjelp.

NE0512 www.ne.no www.nenyheter.no

Forskriften om tekniske krav til bygg verk, den såkalte TEK 10, skulle sikre at utbyggerne planlegger byggepro sjekter ut fra hensyn til blant annet universell utforming og tekniske krav til miljø, sikkerhet, helse og energi. Men resultatet er økte kost nader for utbyggerne. Kostnadsdrivere Advokat Sofia Bjørck i Torkildsen, Tennøe & co. Advokatfirma forteller om innskjerpinger i regelverket som kan føre til økte kostnader i bygge prosjekter: • Universell utforming og krav til tilgjengelighet – TEK10 har skjerpet inn tekniske krav på flere områder og stiller blant annet skjerpede krav til utforming av bygg og utearealer. Forskriften stiller krav til universell utforming av publikumsbygninger og utearealer, det vil si at slike bygninger skal kunne benyttes av alle brukergrupper. Et eksempel er at det skal være trinnfrie kommuni kasjonsveier, samt minimumsbredd er på korridorer og svalganger, sier Bjørck til NæringsEiendom.

Blant kravene er at det i lange korridorer skal være plass til at to rullestoler skal kunne passere hverandre. TEK10-forskriften stiller også krav om ekstra tilgjengelighet i enkelte boligbygg. I bygg med minst tre etasjer, må det være heis, slik at funksjonshemmede skal sikres adkomst. Alle nye boenheter skal også kunne tilpasses for personer med nedsatt funksjonsevne, for eksempel skal det være et stort nok snuareal for rullestolbrukere på baderom. – Kravene vil øke brukervennlig heten for alle grupper, men vil også kunne føre til økte byggekostnader. Det skyldes at det må avsettes større arealer til hver leilighet, noe som fø rer til et lavere antall leiligheter per bygg. Kravene som gjelder utearealer kan også føre til lavere tomteutnytt else, noe som igjen påvirker tomte prisene, sier advokat Sofia Bjørck. Hun trekker også frem strengere brannsikringskrav, kraft til fuktsikring av nybygg, samt økte krav til energi effektivitet og ventilasjon som kan være kostnadskrevende for utbyggere.

– De konkrete tekniske kravene medfører økt behov for konsulent bistand ved både prosjektering og utførelse i byggeprosjektene, sier Bjørck. Andre regelendringer Det ble også foretatt innskjerpinger i den nye planog bygningsloven og i forskrift om byggesaksbehanding (SAK10). • Søknadsplikt for våtrom I 2010 innførte myndighetene søknadsplikt for endringer i våtrom. Konsekvensen var at privatpersoner som skulle pusse opp badet måtte ut med høye byggesaksgebyrer, en økning i byggesaker i kommunene og økt saksbehandlingstid. Etter mye press ble regelen om søknadsplikt opphever fra 1. januar i år. • Kontroll- og tilsynsregler Kontroll- og tilsynsreglene er blitt innskjerpet i ny planog bygningslov. – Dagens lov innførte krav til obligatorisk uavhengig kontroll for ”viktige og kritiske områder og oppgaver”, hvilket innebar en vesent lig innskjerpelse av kontrollreglene. Hensikten med reglene var å redu

Advokat Bjørck i Torkildsen, Tennøe & co. Advokatfirma. (Foto: Erik Burås/Studio B13)

Noen av de viktigste innskjerpingene i regelverket som trådte i kraft i 2010:

sere antall byggefeil, men de vil trolig også medføre økte byggekostnader, sier Sofia Bjørck. En konsekvens av ordningen er at utbyggerne må engasjere sepa rate aktører til å utføre uavhengig kontroll av prosjektering og utfør else. Tidligere kunne de som gjorde prosjekteringsjobben og utførelsen kontrollere eget arbeid. Reglene om uavhengig kontroll er blitt utsatt flere ganger og har fortsatt ikke trådt i kraft. SAK10 har også innskjerpet krav ene til dokumentasjon i byggesaker og kravene til kontroll- og kvalitets systemer hos aktørene i byggebran sjen. Kravene vil ifølge Torkildsen, Tennøe-advokaten føre til at utbygg erne vil oppleve økte kostnader ved bruk av konsulenter og andre aktører. – Den nye planog bygningsloven har også skjerpet inn håndteringen av sluttdokumentasjon i byggesaker for å sikre at nybygg blir endelig fer digstilt og får ferdigattest. Utbyggere kan i langt mindre grad enn tidligere få midlertidig brukstillatelse. I til

legg har saksbehandlingstiden for ferdigattest blitt forlenget. Disse endringene innebærer at utbygger kan måtte sitte med et ferdigstilt bygg i inntil tre uker før overtakelse og oppgjør kan skje. Mange utbygg ere opplever dette som kostnads drivende, sier Bjørck. Utfordringer Advokat Bjørck mener bransjen står overfor en rekke utfordringer knyttet til praktisering av regelendringene. – Den største utfordringen med de nye reglene er at de i svært liten grad er tilpasset til eksisterende byggverk. Reglene er utformet med tanke på nye bygg, men vil også måtte komme til anvendelse ved tiltak på eksisterende bygg, for eks empel ved bruksendring eller større ombyggingsarbeider. Forskriftskrav ene lar seg i mange tilfeller ikke oppfylle uten betydelige kostnader. Enkelte ganger vil det også være umulig å oppfylle kravene som følge av byggverkets opprinnelige tilstand og konstruksjon, sier Bjørck.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

• Krav til universell utforming og tilgjengelighet • Krav vedrørende sluttdokumentasjon i byggesaker • Krav til obligatorisk uavhengig kontroll (trer i kraft 01.01.2013) • Tilsynsregler og krav til foretakenes kvalitets-systemer • Krav til brannsikkerhet • Krav til energieffektivitet (trådte i kraft tidligere) • Krav til ventilasjon • Søknadsplikt for våtrom (opphevet pr 01.01.2012)

Noen eksempler på konsekvenser: • Krav til bad: Foran toalett skal det være en snusirkel på minimum 1,5 m foran toalettet og 0,9 meter fri gulvplass på den ene siden av toalettet og minimum 0,5 meter på den andre siden. • Alt oppholdsareal: krav til snuareal på mini mum 1,5 meter, og ha tilstrekkelig plass til at alle rullestolbrukere kan betjene nødvendig funksjoner på en tilfredsstillende måte. Som en følge av tilpasningen til rullestolbrukere følger det også krav til fri passasje fra møbleringssone til vinduer og dører. • Entre og inngang må også ha fri passasje og snusirkel på 1,5 meter for rullestol utenfor dørens slagradius.

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Se våre produktnyheter på www.modulvegger.no Tlf.: 23 24 22 00

Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom Adresse

Kvm Side

Salg

Adresse

Kvm Side

OSLO VEST

VESTFOLD TOMTER Vestfold

5.000-50.000 39

ØSTFOLD TOMTER Begby, 1639 Gamle Fredrikstad

ca 165,000

KONTORLOKALER Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 135 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 1253 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 170 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 240 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 105 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 170 Akersgata 34/36 1000 119-265 Kongensgate 2 Kongensgate 2 265 Kongensgate 2 180 Kongensgate 2 119 Akersgata 32 433 Akersgata 32 383 Sehestedsgate 6 1.400 Grensen 3 675 Grensen 3 370 Slottspassagen-Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 320 Slottspassagen-Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 150 Dronning Eufemias gate 6 755 Dronning Eufemias gate 6 4.750

101 101 101 101 101 101 9 15 15 13 13 44 44 7 43 43 43 43 23 23

Leie OSLO SENTRUM

LAGERLOKALER Slottspassagen-Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 31

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 35 Tullins gt. 6 ved Holbergsplass ca 190 Akersgata 34/36 100-2000 Akersgata 34/36 1000 Akersgata 34/36 2000 Slottspassagen-Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 34 Slottspassagen-Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 170 Slottspassagen-Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 200

101 17 9 9 9 43 43 43

KONTORLOKALER Sigurd Syrsgate 2 Sigurd Syrsgate 2 Sigurd Syrsgate 2 Sigurd Syrsgate 2 Lysaker Torg 5 Lysaker Torg 5 Lysaker Torg 5 Lysaker Torg 15 Lysaker Torg 15 Lysaker Torg 25 Lysaker Park, Bygg E Arnstein Arnebergsvei 28 Arnstein Arnebergsvei 28 Arnstein Arnebergsvei 28 Strandveien 15 Strandveien 15 Strandveien 15 Vollsveien 13H Vollsveien 13H Vollsveien 13H Lilleakerveien 25 Bentsebrugata 13F Bentsebrugata 13F Bentsebrugata 13F Nedre Skøyen vei 24 Nedre Skøyen vei 24 Nedre Skøyen vei 24

79 352 89 441 408 681 741 630 1258 486 1800 fra 1192-4615 1192 4615 480-1400 480 1400 500-2040 500 2040 171 32-240 32 240 fra 450-3.630 450 3.630

63 63 63 63 61 61 61 61 61 61 61 29 29 29 102 102 102 102 102 102 12 12 12 12 60 60 60

ca 470

101

250-720 250 720 ca 350

101 102 101 101

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Lysaker Torg 25

303

RESTAURANT/SERVERING/HOTELL Essendrops gate 6

565

LAGERLOKALER Vitaminveien 3 KOMBINASJONSLOKALER Vitaminveien 3 Vitaminveien 3 Vitaminveien 3 Vitaminveien 3

OSLO ØST KONTORLOKALER Strømsveien 323A Strømsveien 323A Strømsveien 323A Strømsveien 323A Verkseier Furulunds vei 9B

Adresse

Kvm side

Verkseier Furulunds vei 9B Verkseier Furulunds vei 9B Hellerud Hellerud Hellerud Økernveien 94 Økernveien 94 Økernveien 94 Økernveien 94 Grenseveien 107 Grenseveien 107 Grenseveien 107 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Brynsveien 16-18 Brynsveien 16-18 Nils Hansens vei 20 Brynsveien 5 Brynsveien 5 Østensjøveien 44 Østensjøveien 44 Østensjøveien 44 Helsfyr Atrium

210 570 ca 1.525 ca 1.000 ca 525 1032,9 2546 2610,9 1345,6 285 1.350 815 909 65-93 65 93 188 507 534 340 178 370 70 190 450 ca 1.000

53 53 45 45 45 19 19 19 19 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 31 31 31 31 31 31 33

2450 453,4 467,6 27.000 340 880

51 19 19 75 31 31

560-4890 560 4890 195 280 475 270 494 282

51 51 51 53 53 53 30 30 31

LAGERLOKALER Strømsveien 323A Økernveien 94 Økernveien 94 Sven Oftedals vei 10 Nils Hansens vei 20 Østensjøveien 44 KOMBINASJONSLOKALER Strømsveien 323A Strømsveien 323A Strømsveien 323A Verkseier Furulunds vei 9B Verkseier Furulunds vei 9B Verkseier Furulunds vei 9B Tvetenveien 32 Brynsveien 16-18 Brynsveien 5

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Nils Hansens vei 20 560-1285 560 1285 950 135

51 51 51 51 52

340

ca 1.019

OSLO SØR KONTORLOKALER Bjørnerudveien 18

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

Adresse

Kvm side

Bjørnerudveien 18

ca 363

LAGERLOKALER Bjørnerudveien 18 Bjørnerudveien 18

ca 1.805 ca 600

13 13

KOMBINASJONSLOKALER Bjørnerudveien 18

ca 4.000

ca 363

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Bjørnerudveien 18 VERKSTED Bjørnerudveien 18

ca 52

ANNET Bjørnerudveien 18

ca 363

ca 1750 fra 25 ca 130 ca 30-40 30 40 175 500 865 35 145 230 200-1.014 200 1.014 fra 21-1.000 21 1.000 3.388 600 430

101 101 17 17 17 17 53 53 53 53 53 53 50 50 50 19 19 19 19 35 35

58 78 138 275 opp til 500

53 53 53 53 19

ca 335

66 134 75

101 101 25

OSLO NORD KONTORLOKALER Veivet Senter Veivet Senter Carl Berner Næringspark Carl Berner Næringspark Carl Berner Næringspark Carl Berner Næringspark Industriveien 6 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Sandakerveien 24D Sandakerveien 24D Sandakerveien 24D Karihaugveien 89 Karihaugveien 89 Karihaugveien 89 Robsrudskogen 15 Trondheimsveien 184 Trondheimsveien 184 LAGERLOKALER Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Karihaugveien 89 KOMBINASJONSLOKALER Carl Berner Næringspark BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Veivet Senter Veivet Senter Løren Torg

Les NæringsEiendom på iPad. Last ned i AppStore nå!

Adresse

Kvm side

Trondheimsveien 184

345

UNDERVISNINGSLOKALER Trondheimsveien 184

600

SHOWROOM Trondheimsveien 184

345

KONTORLOKALER Billingstadsletta 46 Billingstadsletta 46 Billingstadsletta 46 Gartnerveien 1-5 Fekjan 13 Fekjan 13 Fekjan 13 Olav Brunborgsvei 4-6 Nesbruveien 75 Nesbruveien 75 Nesbruveien 75

300 400 150 162 93 250 337 252 fra 500-5.400 500 5.400

101 101 101 12 12 12 12 35 33 33 33

LAGERLOKALER Nesbruveien 75 Nesbruveien 75 Nesbruveien 75

fra 500-5.400 500 5.400

33 33 33

150-850 150 850

101 101 101

fra 500-5.400 500 5.400

33 33 33

ASKER OG BÆRUM

KOMBINASJONSLOKALER Billingstadsletta 46 Billingstadsletta 46 Billingstadsletta 46 SHOWROOM Nesbruveien 75 Nesbruveien 75 Nesbruveien 75

NEDRE ROMERIKE KONTORLOKALER Industriveien 20A Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Dampsagveien 2-4 Dampsagveien 2-4 Dampsagveien 2-4 Sophie Radichs vei 7 Stamveien 6 LAGERLOKALER Industriveien 20A

345 300-620 300 620 fra 648-3.388 648 fra 90-425 90 425 ca 1.110 ca 250

51 52 52 52 19 18 23 23 23 64 64

1115

Adresse

Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Stamveien 6

Kvm side

1370 1115-1715 920 1640 2560 2.980 fra 20-1.345 20 1.345 ca 335

51 51 52 52 52 19 19 19 19 64

1115-1715 1115 1715 920-5710 920 5710 670 ca 585

51 51 51 52 52 52 64 64

3.892

KONTORLOKALER Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4

fra 170-477 170 477 fra 20-136 20 136

35 35 35 35 35 35

LAGERLOKALER Regnbueveien 9 Regnbueveien 9 Regnbueveien 9 Vestby Næringspark Vestby Næringspark Vestby Næringspark

899-5.000 899 5.000 1.400-3.600 1.400 3.600

77 77 77 79 79 79

675-3400 675 3400 2200 1250

52 52 52 52 52

KOMBINASJONSLOKALER Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Sophie Radichs vei 7 Stamveien 6 TOMTER Sophie Radichs vei 7

FOLLO

OPPLAND LAGERLOKALER Molinna 2 Molinna 2 Molinna 2 Molinna 2 Molinna 2

Ledige lokaler på Lysaker

Strandveien 15 • Arkitekttegnet og representativt kontorbygg • Flere alternativer mellom 480 – 1400 kvm • Vi tilpasser lokalene til leietagers behov • Kort vei til Lysaker stasjon • Stor felles kantine • God parkeringsdekning Kontakt: Stine B. Sørgen, 913 68 625, sorgen@union.no | Axel F. Meyer, 414 58 012, meyer@union.no

Vollsveien 13H • Sjarmerende og representativt kontorbygg med utsikt mot foss • Flere alternativer mellom 500 – 2040 kvm • Sentral beliggenhet • Vi tilpasser lokalene til leietagers behov • Kort vei til Lysaker stasjon • God parkeringsdekning Kontakt: Stine B. Sørgen, 913 68 625, sorgen@union.no | Axel F. Meyer, 414 58 012, meyer@union.no

Detaljer møter dynamikk

AUDIOVISUELL AUDIOVISUELL

UNDERHOLDNING UNDERHOLDNING

SOM SOM

OPPFYLLER OPPFYLLER

DINE DINE

ØNSKER. ØNSKER.

VSX-919AH VSX-919AH

SYV SYV

KANALS KANALS

AV-RECEIVER LEVERER LEVERER EN EN LYDLYD- OG OG BILDEKVALITET BILDEKVALITET SOM SOM LAR LAR DEG DEG OPPDAGE OPPDAGE HJEMMEKINO HJEMMEKINO PÅ PÅ NYTT. NYTT. AV-RECEIVER INNEBYGGET 1080P 1080P VIDEO, VIDEO, HD-LYD HD-LYD OG OG MCACC MCACC KALIBRERING KALIBRERING BRINGER BRINGER DEG DEG ENDA ENDA NÆRMERE NÆRMERE VIRKELIGVIRKELIGINNEBYGGET HETEN. HETEN. PLUGG PLUGG INN INN DIN DIN IPOD IPOD OG OG NYT NYT DINE DINE FAVORITTER FAVORITTER II DIREKTE DIREKTE DIGITAL DIGITAL KVALITET. KVALITET. SOM SOM PARTNER PARTNER FORESLÅR FORESLÅR VI VI BLU-RAY BLU-RAY SPILLEREN SPILLEREN BDP-320. BDP-320. BD BD LIVE, LIVE, 48 48 BIT BIT DEEP DEEP COLOUR COLOUR OG OG PIONEERS PIONEERS UNIKE UNIKE PQLS PQLS TEKNOLOGI GIR GIR DEG DEG HD HD LYD LYD OG OG BILDE BILDE II PERFEKT PERFEKT SYNK. SYNK. NÅR NÅR VIL VIL DINE DINE ØNSKER ØNSKER GÅ GÅ II OPPFYLLELSE? OPPFYLLELSE? TEKNOLOGI

For ytterligere ytterligere informasjon: informasjon: For Besøk pioneer.no Besøk pioneer.no eller eller din din lokale lokale forhandler forhandler Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg. Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg.

Untitled-2 1 1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1 Untitled-2 1 1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1

17-08-09 15:18:50 25.06.09 12:11 17-08-09 15:18:50 25.06.09 12:11

utleie

kongensgate 15/ nedre slottsgate 4

kontorer og butikklokale 35–1253 kvm

• Lokalene har inngang fra Nedre Slottsgate. • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde. • Nær off. kom. og alle servicetilbud. • 1. etasje: butikk, 35 kvm. • 2. etasje: kontor, 135 kvm. • 3. etasje: kontor, 1253 kvm. • 4. etasje: kontor, 170 og 240 kvm. • 5. etasje: kontor, 105 kvm. • 7. etasje: kontor, 170 kvm.

Kontakt: Knut Holter Telefon: 95 27 25 22 kh@eiendomsmegler1.no Finnkode: 28341871

utleie

Billingstadsletta 46, asker

kontorer og showroom 150–850 kvm

• 2. etasje: 300 kvm kontor med blant annet egen inngang direkte fra terreng. • 3. etasje: 400 kvm kontor. • 4. etasje: 150 kvm kontor. • Pent oppussede og innflytningsklare lokaler. • God forbindelse til offentlig kommunikasjon. • Åpne arealer. • Rimelig pris.

utleie

Veitvet senter, oslo

kontor- og butikklokaler

•T otalt ca. 1750 kvm kontor ledig i 4 etg., tilpasses ny leietaker. • To butikklokaler på 66 og 134 kvm. • Enkeltlokaler kontor kan også leies fra 25 kvm. • Sentret består av en fin miks av butikker, kontorer og andre servicetilbud. Kontakt: Knut Holter • Sentralt beliggende ved Trondheimsveien, Telefon: 95 27 25 22 kort vei til t-bane. kh@eiendomsmegler1.no • God parkering – gratis 1 time. Finnkode: 33992848

utleie

vitaminveien 3, Storo

kontor med lagerdel 250–720 kvm

•K ombinasjonslokaler som består av kontordel med 10 kontorer og kjøkken på ca. 350 kvm. • I tillegg består lokalene av lager på ca. 470 kvm. • Lokalene ligger i 2. etg. • I byggets 1. etg. driver Torshov Bilrekvisita. •K ontorlokaler med parkett på gulv og modulvegger i glass. •M eget sentral beliggenhet på Storo. • God parkering.

Hvordan øker du verdien på næringseiendommen din? Vi er spesialister på næringseiendom. Ring tlf. 21 02 55 55

Kontakt: Knut Holter Telefon: 95 27 25 22 kh@eiendomsmegler1.no Finnkode: 33357175

Kontakt: Knut Holter Telefon: 95 27 25 22 kh@eiendomsmegler1.no Finnkode: 31161521

Næringseiendommer fra Real Eiendomsmegling AS. utgave 5 – mai 2012

Skedsmo/Kjeller – Sophie Radichs vei 7

Salg av aksjeselskap – som eier av 670 kvm kombinasjonseiendom med utbyggingspotensial • Sentralt beliggende på Kjeller med kort avstand til Lillestrøm sentrum. • Salg av selskapet Sophie Tech AS, med org.nr: 989 104 454 • Eier av kombinasjonseiendom med ca. 670 kvm bygningsmasse og 3 892 kvm tomt.

• Utbyggingspotensial på ca. 1 650 kvm. • Eiendommen er oppført i 1997, godt vedlikeholdt og har god standard. • Det foreligger tegninger som viser utvidelse av bygningsmassen med ca. 1 000 kvm. • Hele eiendommen vil bli fristillet til kjøper. • Verditakst (eiendommen): Kr 14 000 000,-.

• Kontakt: Eivind Aursøy tlf: 67 91 76 55, mail: eivind@real.no • Oppdragsnr.: 12038

Lørenskog/Fjellhamar, Fjellhamarveien 52

Attraktive kontorlokaler i Icopals administrasjonsbygg – til leie • Ca. 1 110 kvm representative lokaler inndelt med cellekontorer, møterom, atrium og minikjøkken. • Tilgang til felles bemannet kantine, treningsrom, badstu og garderober. • Kort vei til buss og tog.

• Rikelig med umerkede p-plasser som er inkl. i felleskostnadene. • Mulighet for leie av inntil 10 stk oppmerkede p-plasser. • Lokalene vil bli tilpasset leietaker etter nærmere avtale. • Lokalene er ledige etter nærmere avtale.

• Kontakt: Eivind Aursøy, tlf: 67 91 76 55 mail: eivind@real.no • Oppdragsnr.: 11101

Gjelleråsen/Skytta – Stamveien 6

Moderne kombinasjonslokaler på Gjelleråsen Næringspark/Holum Skog – til leie • Sentralt beliggende på Gjelleråsen Næringspark. • Kombinasjonslokaler med god standard på tilsammen ca. 585 kvm BTA. • 1. etg lager: ca. 335 kvm. • 2. eller 3. etg kontor: ca. 250 kvm.

• Lager har takhøyde på 3,6 meter. • Leie av p-plasser etter avtale. • Adgang til felles møterom, wc, garderober og kantine. • Ca. 3 min med bil fra avkjøring Trondheimsveien.

• Kontakt: Rune Eide, tlf: 900 29 707, mail: rune@real.no • Oppdragsnr.: 12022

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

Kløfta – Dyrskuevegen 20

Sentralt Kløfta nær E6. Lager fra 700 kvm til 1564 kvm - til leie • Sentralt beliggende i etablert industri-område. • Kort avstand til transportstrekning mellom Oslo – Gardermoen. • 1 564 kvm inndelt med butikk/ lager, lager/lastesone og høytlager. • 7 kjøreporter og 1 port med rampe/lastehus.

• Mulighet for leie av kontor, møterom og garderobe. • Gode adkomst- og p-muligheter for større kjøretøy. • Honning Centralen AL og Norges Birøkterlag er andre leietakere. • Kan leies i størrelser fra ca. 700 kvm og oppover.

• Kontakt: Gunhild Smestad tlf: 67 91 76 52 mail: gunhild@real.no • Oppdragsnr.: 12001

Lørenskog, Skårersletta 55

2 Kontorlokaler à 450 kvm sentralt i Lørenskog – til leie • Lyse kontorlokaler med representativt inngangsområde. • Lokale 1, ca. 450 kvm: cellekontor, møterom og kjøkken. • Lokale 2, ca. 450 kvm: cellekontor og møterom. • Felles takterrasse og heis til etasjen. • Andre leietakere i bygget er Apokjeden og CEE Energiteknikk.

• Nabobygget inneholder Posten, NAV og Rema 1000. • P-plasser kan leies etter nærmere avtale. • Gratis kundeparkering i opptil 1,5 time. • Kort vei til buss. • Lokalene holder god standard. • Lokalene er ledige omgående.

• Kontakt: Knut Erik Olderkjær, tlf: 67 91 76 54, mail: knut@real.no • Oppdragsnr.: 11108

Lillestrøm/Åråsen, Rolf Olsens vei 30/32

Lager- og produksjonshall ved Åråsen med stort uteareal – til leie • Lokalene kan leveres tilpasset leietakers ønsker. • Bygget er 75 x 25 meter, til sammen ca. 2 250 kvm hvorav ca. 200 kvm med kontor/wc/dusj. • Ca. 15 000 kvm med uteplass. Mulig for store vogntog å kjøre rundt bygget.

• Takhøyde ca. 5,1 m v/yttervegg og ca. 8,4 m i midten av lokalet. • Bygget har 5 stk kjøreporter, men ﬂere kan monteres om ønskelig. • Lokalene kan enkelt deles for to brukere. • Gunstig leie og lave felleskostnader.

• Ledig etter nærmere avtale. • Kontakt: Rune Eide, tlf: 900 29 707, mail: rune@real.no • Oppdragsnr.: 11088

Skedsmo/Hvam, Hvamsvingen 5

aler e r a e g i oe led ilbutikk n t t a s Fort erksted/b til v

Så langt utleid til: • AVIS • Autoin Spotpaint AS • Riis Bilglass • Tærud Bilvask

Kombinasjonsbygg med meget god beliggenhet og profilering – til leie • Unik mulighet til å leie i et av Hvam-områdets best beliggende og mest attraktive bygg: “Toyota-bygget”. • Totalt ca. 5 334 kvm Bto som er fordelt med 3 562 ca. 27676 91 kvm lager/verksted, ca. 2517 73 kvm kontor og ca. 2 368 kvm salgshall.

• Lokalene kan tilpasses og deles på ﬂere leietakere. • Godt med parkeringsplasser utvendig, samt garasjeanlegg i kjeller. • Kort vei til buss, samt av-/påkjøring E6.

• Kontakt: Eivind Aursøy, tlf: 67 91 76 55, mail: eivind@real.no • Knut Erik Olderkjær, tlf: 67 91 76 54, mail: knut@real.no • Oppdragsnr.: 11065

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

Skedsmo/Hvam, Hvamsvingen 7

Showroom/kontor/lager med god beliggenhet og fleksibel bruk på Hvam – til leie • 1. Etg: Lager/verksted på samlet ca. 383 kvm med takhøyde ca. 4,5 meter. 1 stk kjøreport.

• Utleier tilpasser lokalene etter leietakers ønske.

• 2. Etg: Kontorlokaler på ca. 600 kvm.

• Kort vei til buss, og av-/påkjøring E6. God proﬁlering mot hovedvei.

• Lager-/verkstedlokalet leies kun ut sammen med lokaler i 2. etg.

• Lokalene kan ikke benyttes til bilvask/bilpleie.

• Kontakt: Eivind Aursøy tlf: 67 91 76 55 mail: eivind@real.no • Oppdragsnr.: 09077

• Godt med parkering.

Lillestrøm, Stillverksveien 1– 9

Flotte forretningslokaler med gode eksponeringsmuligheter i Lillestrøm – til leie • 2 200 kvm butikklokaler med god og moderne standard. • Inkludert er også lagerlokale med kjøreport, div. kontorer, spiserom og garderobe for ansatte. • Sentral beliggenhet m/kort vei til Lillestrøm stasjon. • Meget bra eksponeringsmuligheter mot traﬁkkert gate.

• Nærmeste naboer er Kiwi, G-Sport, SATS og Rema 1000. • Gode parkeringsmuligheter på parkeringsplan over butikk. • Fortrinnsvis ønskes 1 leietaker, men oppdeling kan vurderes. • Ledig fra 01.03.2012.

Avs: NæringsEiendom AS PB. 2374 Solli, 0201 Oslo post@ne.no

• Kontakt: Rune Eide tlf: 900 29 707 mail: rune@real.no • Oppdragsnr.: 11089

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no