Leses av 40 000 ledere
Nr. 04
april 2012
23. årgang
Kr. 48,–
www.NE.no
www.NEnyheter.no
Nr. 04 april 2012 23. årgang
Plan og bygg slår tilbake mot kritikken
Kr. 48,–
Guider for leietakere
www.NE.no • www.NEnyheter.no
– Oslo trenger større visjoner
Stor interiørog arkitekturseksjon Aker Brygge verdt pengene Portrettet: Bydelsutvikler Jan Vardøen Verdsetter ikke miljøbygg
MAD arkitekter om byutvikling i Oslo
Finn ledige lokaler i bladet
NEWMARKETING
DU HAR TEFT OG INTUISJON. VI HAR KOMPETANSE OG PRESISJON. Er du god til å se muligheter? Da trenger du en bank som jobber raskt, stiller de rette spørsmålene – og gir deg et velfundert og presist svar. Pareto Bank er en kompakt og kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som kunde skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger finansieringsløsningersomerskreddersyddforhvertenkeltprosjekt. Vitilbyrbådelangsiktigfinansieringogbyggelåniforbindelsemedkjøpogutviklingaveiendom. For mer informasjon ta kontakt med: Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: sven.erik.klepp@paretobank.no Se også www.paretobank.no
Gårdeier:
& 23 12 23 12
VIKA
BJØRVIKA
BJØRVIKA
BRAATHEN EIENDOM HAR FLYTTET til Haakon VII’s gate 2. – velkommen
Ny eiendomsportefølje – ny kontoradresse www.braatheneiendom.no
4
s. 54
Portrettet: Jan Vardøen s. 88 Materiellfrist: 04. mai Neste utg.: 15. mai tlf. 23 11 56 00
32 Plan og bygg slår tilbake Ellen de Vibe avviser kritikken mot Plan og bygg. 36 Venter på identiteten på Tjuvholmen Astrup Fearnley-museet blir Tjuvholmens store identitet. 40 CBD verdt pengene Landets dyreste kontorområde, men leietakerne mener det er verdt pengene. 48 Lager Aspelin Ramm totalrenoverer utdaterte og miljø fiendtlige lokaler. 58 Miljø Investorene verdsetter ikke miljøbygg - ennå. 62 Forvandling i Breivollbyen Fra bakgård til senter? 69 Interiør & arkitektur Färg & Blanche Lokaler med mål og mening Nyheter fra Stockholmsmessen Arkitekt med signatur
Faste sider
– Oslo trenger visjoner
Innhold April Nyheter
0412
10 Nominert til byggeskikkspris Her er de nominerte til Statens byggeskikkspris.
6 Nytt fra NEnyheter 8 NE-kommentaren: En by uten visjoner 14 Guide for leietakere 22 Leiepriser 46 Juss Slutt på momsfelle ved frivillig registrering? 79 Nytt om navn 94 INSIDE Braathen Eiendom i ny ham.
Butikklokaler Kontorlokaler Lager
til leie
www.icaeiendom.no
Foto: cf-wesenberg@kolonihaven.no
Torggata Bad er finansiert av BN Bank ASA og eies av Torggata 16 AS. Kundeansvarlig er Per Ivar Egeberg.
Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Utvikling og forvaltning av næringseiendom er en krevende bransje. Oppgaver innenfor byggteknikk, jus og salg er bare eksempler på utfordringer i hverdagen. Man er ofte avhengig av å samarbeide med spesialister på ulike felt for å lykkes. Finansiering av næringseiendom er et fagområde det kan være fornuftig å knytte til seg en kompetent samarbeidspartner på. Riktig finansieringsløsning er for mange eiendomsselskaper vesentlig for bedriftens utvikling og lønnsomhet. BN Bank er en betydelig aktør i markedet for finansiering av næringseiendom. Vi har et bredt spekter av fornøyde kunder med finansieringsløsninger tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm, konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.
BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo | Telefon: +47 22 82 56 00 BN Bank Trondheim | Søndre gate 10b | 7011 Trondheim | Telefon: +47 73 89 20 00 | Fax: +47 73 89 20 36
Nytt fra NEnyheter
6
Norge mot strømmen
QR-kode
Eiendomsinvesteringene faller kraftig i Europa, Norge er et unntak. Ferske tall fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL) viser at investeringene i Europa i første kvartal utgjorde 20 milliarder euro. Det tilsvarer drøyt 150 milliarder norske kroner. Les mer på nenyheter.no/39274
QR-kode (Quick response-kode) er en av de mest populære todimensjonale strekkodene. NæringsEiendom begynner nå med QR-koder på eiendomsannonser som også er på vår markedsplass på nett. Slik gjør du for å få mer informasjon om eiendommene som annonseres i NæringsEiendom:
Trekker seg fra utbyggingen
• L aster ned en QR-leser (applikasjon) på smarttelefonen • Scanner QR-koden med QR-applikasjonen • Får mer utfyllende informasjon om eiendommen på NæringsEiendoms webside ne.no på din smarttelefon
Rosenborg trekker seg fra utbyggingen av Lerkendal og selger tomten til Arthur Buchardt. Rosenborg Ballklub skulle etter planene bygge ut for 360 millioner kroner sammen med Arthur Buchardt. Nå skriver Adresseavisen at Rosenborg trekker seg som aktiv part i utbyggingen. I stedet velger klubben å selge tomten til samarbeidspartneren Arthur Buchardt. Les mer på nenyheter.no/39277
Europas handlemekka Norge ligger desidert på Europatoppen i kjøpesenterarealer per 1000 innbyggere. Cushman & Wakefield (Malling & Cos samarbeidspartner) har en fersk oversikt over kjøpesenterutviklingen i Europa. Her skiller Norge seg ut i arealtetthet, og det til de grader.. Les mer på nenyheter.no/39270
Nordens største grønne Nordea er klar som leietaker i det som blir Nordens største grønne leieprosjekt. Nordea skal leie 24 000 m2 på Lindhagensgatan 112, i Stockholm. Eiendommen blir ifølge Skanska det største grønne kontorprosjektet i Norden. Les mer på nenyheter.no/39278
Ledige lokaler
- i sentrum av sentrum
www.klpeiendom.no
Hvordan lese QR-koder? Hvis du ikke allerede har en QR-leser på din smarttelefon, kan du gå inn i Apple AppStore, Android Market eller Nokia Ovistore for å laste ned leser-app’en. For iPhone 4 anbefaler vi QR-leseren i-nigma. Bruken av QR-leseren avhenger av kvaliteten på ditt fotoapparat, og dersom du ikke får lest QR-kodene, kan det skyldes gammel versjon på programvare på telefonen din eller en dårlig kameraoppløsning. Når programmet er oppe, fører du kameraet over QR-koden, som leses og sender deg til websiden.
til leie Lillestrøm stasjon «Musikkskolebygget» · 230 m2
Lillestrøm stasjon Representative lokaler i 3. etasje i nyere bygg fra 2002. Sentral og attraktiv beliggenhet. Lyse lokaler med store vindusflater. Lokalene vil egne seg godt til kontor, forretningslokale, showroom eller undervisning. Andre leietakere i samme bygg er SATS, fysio terapeut og Skedsmo Musikkskole. Beliggenhet Svært sentralt med kort vei til Oslo (kun 11 mi nutter med tog) og Oslo Lufthavn Gardermoen (kun 14 minutter med tog). Det er hyppige avganger med tog og Flytog, samt god buss kommunikasjon. Det er få minutters gange til Norges Varemesse og Romerike Helsebygg. Lillestrøm har et rikt utvalg av bransjer repre sentert, samt butikker, restauranter og alle nødvendige servicefasiliteter. Flere parke ringshus i området gir gode muligheter for leie av P-plass. Ledig fra høsten 2012. Areal · 230 m 2 Kontakt · Eiendomssjef Fredrik Mathisen Tlf. 93 05 45 50 Epost: fredrikm@romeiendom.no
Skattens Hus · 302 m2 · kontor/forretning/butikk/restaurant Schweigaardsgate 17-19 Lyse og moderne lokaler i bygg fra 2008 på gateplan som vender ut mot Anette Thommesens Plass. Andre leietakere er bl.a. Skatt Øst, Kaffe & Juice og en sushibar. Sentralt mellom Middelalderparken og få minutters gange til Oslo S som er Norges største kollektivknutepunkt, rett bak Barcode i Bjørvika, en ny bydel i kraftig utvikling. Lokalene fremstår i dag som rålokaler og gir leietaker en unik mulighet til å skape sin egen identitet. Bygget eies i dag av KLP. Ledig omgående. Areal · 302 m 2 Kontakt · Newsec v/Næringsmegler Daniel Bjørn Tlf. 92 69 50 90 Epost: db@newsec.no
Rom Eiendom AS er et av Norges ledende eiendomsselskaper. Porteføljen utgjør ca 730.000 kvm fordelt på 990 bygg. Rom har også en tomteportefølje med et utviklingspotensiale på ca 2 millioner kvm. Rom er et heleid datterselskap av NSB AS. www.romeiendom.no
Leder Av Dag-Jørgen Saltnes
8
En by uten visjoner
– Oslo trenger større visjoner, sier Nicolai Riise i MAD Arkitekter til NæringsEiendom. Han mener Oslo mangler gode overordnede planer med store visjoner når det gjelder byutviklingen. I løpet av de neste ti årene vil befolkningen i Oslo øke kraftig, fra knappe 600 000 nå til rundt 700 000 i 2020. Ifølge Prognosesenteret er behovet for nye boliger i Oslo beregnet til rundt 5000 hvert år frem til 2020. I tillegg vokser områdene utenfor Oslo kraftig, noe som sannsynligvis vil bety økt pendling av arbeidskraft til hovedstaden. Oslo er allerede hardt presset i dag, med lange bilkøer inn til byen, fulle tog, busser og trikker og en galopperende prisøkning på boliger. Kommunen klarer rett og slett ikke å håndtere den sterke befolkningsveksten, og det er lite som tyder på at det blir bedre i årene fremover. Markagrensen er vernet og det tillates ikke bygging i høyden. I et område som Kvadraturen, hvor det hadde vært naturlig med en omfattende boligutvikling (næringsbygg kan konverteres til leiligheter) sier vernemyndighetene nei til mange av forslagene. Det synes dermed svært vanskelig å bygge ut nok boliger til å huse fremtidens befolkning i hovedstaden.
Det kan prates om sosial boligbygging, flere kommunale utleieboliger og at Oslo skal være byen med rom for alle. Men det spiller liten rolle, da problemet er at det ikke vil bli bygd nok boliger. Og det finnes ingen vilje til å ta tak i problemet. Selv de politiske partiene som hevder å være miljøpartier, sier nei til områder med høye hus, selv om høyhusbebyggelse i områder nær kollektivknutepunkt har en svært god effekt på miljøet. Man planlegger utbygginger på Filipstad, Økern, Bjørvika og i Groruddalen, men i alle prosjektene får utbyggerne begrensninger når det gjelder hvor mye som kan bygges ut. To etasjer ekstra i de fleste prosjektene kunne vært nok til å løse en god del av boligutfordringene i Oslo i årene fremover, men det er det ikke politisk vilje til å få til. Noen må ta grep. Det nytter ikke med festtaler om at ”Oslo er for alle” og ”Vi skal være byen for de med kunnskap”.
Ansvarlig redaktør: Dag-Jørgen Saltnes E-mail: dag@ne.no Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem Forsidefoto: MAD Arkitekter Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen Opplag/distribusjon: 21 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.
Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling: Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab.: kr 550,– Årsabn. i Norden: kr 700,– Utgiver: NæringsEiendom AS Besøksadresse: Arbinsgate 11 Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 E-mail: redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Sats/repro: Trykk:
NæringsEiendom AS AllerTrykk / MerkurTrykk
Copyright: NæringsEiendom AS ISSN: 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse på faks: 23 11 56 01. Neste utgave: Bekreftet opplag:
15. mai 2012 23 523
Nå fremstår Oslo som en visjonløs by, uten et svar på hvordan man løser fremtidens befolkningsutfordring.
Dermed er valget tatt: Oslo vil ikke være en by for alle i årene fremover. Har man dårlig råd, kan man ikke bo i Oslo.
kombinasjonslokaler.no
684
Til leie Kontor – Oslo sentrum Grensen 3, kontorenheter på 370 og 675 kvm
• Attraktiv eiendom ved Stortorget i krysset ved Grubbegata/ Grensen. Inngang fra Grensen • Sentralt mot offentlig kommunikasjon med umiddelbar nærhet til trikk og buss, lett gangavstad til Oslo S. • Flere parkeringshus i nærområdet. • Representativt inngangsparti fra Grensen med dobbelt heis og marmor-trapper til alle etasjer. • Egen inngang via atriumsområde. • 370 kvm i 4. etg. med 11 kontorceller + tekjøkken, møterom og takterrasse. • 675 kvm i 7. etg. med 21 kontorceller + tekjøkken og møterom. • Lokalene egner seg også godt til kontorlandskap og tilpasses kundens ønske. • Lokalene tilpasses leietaker.
Kontakt Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no
Kontor/forretning – Oslo sentrum
Slottspassagen – Øvre/Nedre Slottsgate 8–9 • Sentralt beliggende vis a vis Steen & Strøm, kun 50 meter fra Karl Johan og Stortinget T-banestasjon. • 320 + 150 kvm kontor i 6. etg. • 34 kvm butikklokale + 31 kvm lager i u. etg. med interntrapp. • Spennende lokaler tilpasses ny leietaker. • Heis, ventilasjon og kjøling. • Umiddelbar nærhet til trikk og buss, gangavstand til Oslo S. • Flere parkeringsanlegg i området.
Kontakt: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no
Henrik Holm Mobil: 947 89 192 E-post: holm@fcas.no
Sjølyst plass – kontor • Flotte moderne kontorenheter med felles tekjøkken og toalettkjerne. • Totalt 460 kvm – kan deles i enheter 32 - 85 - 344 - 429 kvm. • De to minste enhetene har to kontorceller hver. • 344 kvm har 10 store celler og kontorlandskap. • 429 kvm består av 12 store celler og kontorlandskap. • Nær meget god offentlig kommunikasjon. • Parkering.
ForvaltningsCompagniet MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.
Kontakt: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no
ForvaltningsCompagniet AS Billingstadsletta 18, Postboks 15 1375 Billingstad Telefon 815 55 100 Telefax 6698 4201 www.fcas.no
Nyheter
10
Nominert til Byggeskikkpris
Westerdals-bygget på Vulkan er blant de nominerte til Statens byggeskikkpris.
Åtte bygg er blitt nominert til Statens Byggeskikkpris. Juryen for Statens Byggeskikkpris kan glede seg over at byggene i Norge blir stadig flottere og bedre. – Det er et helt annet tilfang av bygg med gode kvaliteter nå enn da denne juryen trådte sammen for fire år siden, sier Erling Dokk Holm. Han er leder for juryen som har nominert åtte bygg i Norge til Statens Byggeskikkpris. Totalt ble det sendt inn 51 kandidater, og de nominerte byggene ligger i Bodø, Trondheim, Oslo, Kristiansand, Vennesla, Bergen og på Dovre. – Generelt vil jeg si det er en god bredde blant de nominerte byggene. De representerer blant annet næringsbygg, kulturbygg og undervis-
GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER
ningsbygg. Mange er offentlig drevet. Det er tydelig at det offentlige tar byggeskikk, universell utforming og energi og miljøkvaliteter alvorlig, sier Erling Dokk Holm. Byggene som er nominert er: • Teknobyen Studentby, Trondheim. Arkitekt er MEK Architects. • Westerdals, Vulkan (Anthon B Nilsen Eiendom er byggherre), Oslo. Arkitekt er Kristin Jarmund Arkitekter. • Kilden Kulturhus, Kristiansand. Arkitekt er ALA Arkitekter, SMS Arkitekter og Multiconsult.
Se våre produktnyheter på www.modulvegger.no Tlf.: 23 24 22 00
•V ennesla bibliotek, Vennesla. Arkitekt er Helen & Hard arkitektkontor. •M eterologisk institutt, Oslo. Arkitekter Pir II Oslo •T verrfjellhytta, Hjerkinn, Dovre. Arkitekt er Snøhætta • Militært treningsanlegg, Bergen. Arkitekt er Longva Arkitekter. • L uftfarttilsynet, Bodø. Arkitekt er Space Group Arkitekter
Tekst Dag-Jørgen Saltnes E-post dag@ne.no
Kontor til utleie i sehestedsgate 6 med takterrasse ved tinghuset • 1.400 kvm kontorlokaler kan deles i to leieforhold • Renoveres til nybygg standard, energimerke: • Ventilasjon med kjøling • Takterrasse • Felles kantine i bygget • Klart for innflytting 4. kvartal 2013
KONTAKT: John Brendmoe - Mobil: 900 99 665 - E-post: john@miramareiendom.no
Les mer om MIRAMAR på: www.miramareiendom.no
til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER
305–773 KVM
TRYGVE NILSENSVEI 8 Vi har for utleie 2 kontorseksjoner i Trygve Nilsens vei 8 nær Karihaugen. Lokalene ligger i 2. etasje og er på hhv. 468 kvm og 305 kvm, totalt 773 kvm. Seksjonene kan leies hver for seg eller samlet. Det er også mulig å vurdere andre hensiktsmessige delinger av arealene. Seksjonene er innredet med cellekontorer av forskjellig størrelse og noe åpent landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, balansert ventilasjon etc. Lokalene er lyse og trivelige med utsikt mot grøntarealer og Groruddalen. Rikelig med parkeringsplasser kan leies i tilknytning til arealene. NE nummer: 37076. Finnkode:29628225
Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
OMRÅDE – TYPE LOKALE KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2
119–265 000 m²
GATEADRESSE 8–10 KONGENSGATE 2 265 m² i 2. etg. består av større og mindre cellekontorer. Lyse og Xxx tiltalende kontorlokaler som vender ut mot Bankplassen. Ledig fra 1. juli. 180 m² i 5. etg. Lokalene er en kombinasjon av åpne arealer og cellekontorer. Ledig fra 1. oktober. 119 m² i 5. etg. er et åpent areale, med heis rett opp til lokalet. Eget lite kjøkken, men felles WC med annen leietaker. Åpent lokale med slipt furugulv. Lokalet vender inn mot bakgården. Ledig fra 1. mai. Alle lokalene har nytt ventilasjonsanlegg med kjøling. Flere nærligende restauranter og caféer. Offentlig kommunikasjon med buss og trikk i umiddelbar nærhet. 10 min. å gå til jernbane/flytog. Parkeringsplasser kan leies i nærliggende parkeringshus under Bankplassen.
Kontakt Øyvin HaraldEngaas Lahn 2222858509097070/ 915 / 92 34 88 463 76 76 / lahn@fortuna.no / engaas@fortuna.no
Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE
162–337 m²
FEKJAN, ASKER 162 KVM i 2. ETG. i Gartnerveien 1-5 183 KVM i 4. ETG i Fekjan 13 250 KVM i 5. ETG. i Fekjan 13 337 KVM i 2. ETG. i Fekjan 13 Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmensenteret. I byggene finner du en rekke helserelaterte virksomheter, dagligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventilasjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker, og overtas som åpne arealer, med cellekontorinnredning eller som en kombinasjon. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående.
Kontakt Øyvin Engaas 22 85 09 70 / 92 88 76 76 / engaas@fortuna.no
TORSHOV – RIMELIG KONTORLOKALER
32 - 240 KVM
BENTSEBRUGATA 13 F Eiendommen ligger tilbaketrukket fra Bentsebrugata med innkjøring fra Bentsebrua og grenser til Akerselva i hyggelige grønne omgivelser. Det ledige arealet ligger i 2. etasje og er på 240 kvm. Lokalene er lyse med store vindusflater og gjennomgående belysning. Arealet er innredet med dels cellekontorer og dels åpne arealer, eget kjøkken, dusj og toaletter. God normal standard med ventilasjon (noe lav kapasitet). Mulighet for leie av parkering i tilknytning til arealene. Lokalene blir ledig juni/juli. NE nr: 39346 Finnkode: 32160710 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no
NILS HANSENSVEI 13 PÅ BRYN – KOMBINASJONSLOKALER – TIL LEIE
496 KVM
NILS HANSENSVEI 13 Eiendommen har meget god adkomst enten fra Ring 3, Østensjøveien eller Tvetenveien. Svært god offentlig kommunikasjon med tog, 3 T-baner og buss i gangavstand fra eiendommen. Gode muligheter for leie av p plasser i tilknytning til arealene. Lokalene ligger i 1. etasje og inneholder 6 cellekontorer, resepsjon, møterom, kjøkken, toalett etc. I direkte tilknytning til kontordelen ligger lager/produksjonsarealene. Lageret har takhøyde på ca. 3,8 meter og direkte utgang til byggets lasterampe. Arealene har god normal standard. Lokalene ledigstilles ca. august 2012. NE nummer: 39063 Finnkode: 32892683 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no
for leietakere
Guide
14
flere guider på ne.no/guider
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
NæringsEiendoms flyttetips Aller først må bedriften bestemme seg for at ”nå flytter vi”. Evnen til å ta beslutninger er viktig gjennom prosessen. For en middels stor bedrift opp mot 50 ansatte kan det fort gå tre måneder fra beslutningen er tatt, til man er installert i nye lokaler.
når du skal leie nye lokaler • • • • • • • • • • • • • • •
Definer behovet Sonder markedet Gå gjennom kontraktene Sjekk hva du betaler for Overtakelsesbefaring Lag en flytteplan Foreta selve flyttingen Sikkerhet Sjekk oppsigelsestiden Mulighet til fremleie Arealbehov Enkeltmannskontorer Antall arbeidsplasser Antall kvadratmeter per kontor Antall kvadratmeter totalt
• • • • • • • • • • • • • •
Kontorlandskap Undervisningslokaler Møterom Kantine Toaletter Garderobe Lager Produksjonslokaler Parkeringsplasser Tilgjengelighet Naboforhold, miljø Profilering Innemiljø Adgang og sikkerhet
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto: Shutterstock
I Aberdeen reiser vi verden rundt for å finne de beste investeringene.
Aberdeen er derfor stolte av å ha mottatt fire Morningstar Awards for sin forvaltningsprosess i 2012 - Årets aksjeforvaltningsorganisasjon, liten forvalter - Globale aksjer, store selskaper - Asia-Pacific aksjer - Globale aksjer, vekstmarkeder
www.aberdeen-asset.no Kopibeskyttet © 2012 Morningstar. Alle rettigheter reservert. Informasjonen, data og meninger uttrykt her er beskyttet av opphavsrettslige vilkår og/eller leverandører, og er ikke ment å representere investerings-rådgivning eller råd om kjøp eller salg av noe verdipapir; kan ikke i noen juridisk forstand garanteres å være korrekt, utfyllende eller oppdatert. Morningstar, eller noen av deres samarbeidspartnere, kan ikke ta ansvar for direkte eller indirekte skade oppstått ved bruk av denne Morningstar Award, Rating eller Rating Rapport eller informasjon som her er inkludert.
for leietakere
Guide
16
flere guider på ne.no/guider
flytteplan I vår liste over flyttetips ga vi en oversikt over hva som bør gjøres i flytteprosessen og en sjekkliste for leie av de nye lokalene. For at selve flyttingen skal gå så knirkefritt som mulig å ikke spise unødvendig store ressurser, er det viktig å lage en flytteplan.
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Flytteplanen bør inneholde: • Budsjett over kostnader • Tidsbudsjett (hvor mye intern tid kan brukes på selve flyttingen – husk at hver dag med produktivt bortfall for de ansatte koster dyrt) • Behandling av intern tidsbruk som en ekstern kostnad • Detaljert tidsplan for når de ulike tingene skal gjøres
(når tas elektriske installasjoner ned, når flyttes hva fysisk osv) • Grupper med klare ansvarsområder for flytteprosjektet (IT-sjef får ansvar for håndtering av serverpark osv) • Sikkerhetsrutiner (unngå tyverier når det er uoversiktlig i lokalene)
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto: Shutterstock
Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 335 m2 kombinasjonslokale. • Praktisk inndelt med ca. halvparten innredet som kontor/salgsdel og resterende åpent lager/produksjon. • Beliggende i 2. etg. med atkomst til rampe med 2 store vareheiser. Ca. 130m2 kontorlokale. • Lyse, pene og praktiske lokaler • Innredet pr. dd m/ 3 kontor rom, møterom og noe åpent landskap • Kjøkkenfasiliteter og WC m/dusj • Beliggende i 3. etasje Ca. 30–40 m2 kontorseksjoner • Lyse arealer, oppgraderes til tidsmessig standard.
Mulighet for parkering.
Tullins gt. 6 ved Holbergsplass Ca. 190 m2 butikk/forretningslokale • Store, lyse og åpne lokaler på gateplan • I tillegg; 2 cellekontorer + kjøkken/spiseplass • Mulighet for parkeringsplass i bakgård
• Forvaltning • Utleie • Eiendomsmegling • Rådgivning m.m. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no
for leietakere
Guide
18
Sjekkliste flytting Når leiekontrakten er underskrevet • Finn en flytteansvarlig • Informer de ansatte om endelig beslutning • Lag en tidsplan for flyttingen • Bestill besiktigelse av den nye eiendommen for å kunne planlegge flyttingen • Ved behov, kontakt interiørarkitekt, prosjektleder eller entreprenør
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Kjøp kontormøbler i tide til • Resepsjon, besøksrom/fellesareal, konferanserom, møterom, stillerom, arbeidsplasser, kjøkken, kaffemaskiner, utemøbler, kopirom Forsikring og avtaler • Se over alle gamle og tegn eventuelle nye avtaler • Oppdater forsikringen • Kontroller at forsikringen gjelder når du flytter • Kontroller krav fra forsikringsselskap og myndigheter
IT, tele og data • Reforhandle eller si opp avtalen • Finn ut hvordan systemene skal fungere i virksomheten • Kan systemet flyttes? • Bestill telefonabonnement og linjer • Skal du ha fast internettlinje eller trådløst nettverk Flyttingen • Lei et flyttebyrå • Bestill demontering og montering av interiør som skal flyttes • Bestill nye visittkort, brevpapir osv • Bestill nye kontormaskiner ved behov Sikkerhet • Finn ut hva slags sikkerhet man skal ha i de nye lokalene og bestill alarm/ekstra lån etc Adresser • Endre adresse • Informer leverandører og kunder om flyttingen Kilde: lokalguiden.se/ne.no
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto: Shutterstock
Akersgata 34 / 36 Butikklokaler
1000-2000 m2.
Antatt ferdigstilt til julehandelen i 2013.
Fashion
STYLE
1000 m2 pr. etasje.
Energiklasse A.
SLR@entra.no
www.entra.no
A34
SLR@entra.no
www.entra.no
Kontorlokaler
for leietakere
Guide
20
Sjekk dette før du kjøper møbler
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Valg av møbler er mye mer enn å kjøpe noen kule designmøbler eller noe billig ræl. Når en bedrift starter opp en flytteprosess, er noe av det viktigste som kan gjøres å foreta en vurdering av hvordan man ønsker at de ansatte skal jobbe. Mange velger å åpne opp lokalene og dermed gå fra cellekontor til åpne landskap, blant annet for å få til mer samarbeid og samhandling. I tillegg til at åpne landskap bidrar til mer informasjonsdeling og kreativitet, er de åpne lokalene også mer arealeffektive enn cellekontorer. Det er verdt å merke seg at det ikke passer med åpne lokaler for alle bedrifter. I enkelte yrker er man avhengig av at ansatte arbeider i ro og fred alene på et cellekontor. I tillegg kan det være svært skadelig om man plasserer ansatte som har negativ påvirkning på hverandre i nærheten av hverandre. Uro, latskap og dårlige holdninger kan smitte lett dersom de ”rette menneskene” får anledning til å påvirke hverandre.
sjekkliste før du kjøper møbler i åpne landskap:
• Finn ut hvor avdelingene skal sitte i forhold til hverandre • Identifiser hvilke ansatte/ stillinger som bør påvirke hverandre og sitte ved siden av hverandre • Avklar hvilke typer arbeidsstasjoner de ansatte bør ha for å kunne dra fordel av hverandre (øyer på fire og fire arbeidsplasser, to og to arbeidsplasser etc) • Finn ut om det er ergonomiske behov for heve- og senkebord. Bruk en rådgiver som vurderer de ansattes individuelle behov • Identifiser om de ansatte trenger støydempende skillevegger
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto.: Shutterstock
• Finn ut hvor det er optimalt med stillerom, møterom og sosiale møteplasser • Bruk minst ett stillerom per ti arbeidsplasser • Sett et mål for arealeffektiviteten (er fullt mulig å bruke 20 kvadratmeter per ansatt inkludert fellesarealene) og innred lokalene med basis i disse målene. Dersom spesielle hensyn krever lavere arealeffektivitet, så innretter man seg etter det
Attraktive lager-logistikklokaler 2 1 400–3 600 m OSLO
Sandvika
Vestby Næringspark Øst ligger nær E6 ved Vestbykrysset. Sentralt plassert i hjertet av E18 transportkorridoren Oslo–Svinesund/Kornsjø. Asker Området ligger 3, 5 km fra Vestby sentrum med sentrumsnære fasiliteter og servicetilbud. Det er godt med offentlig kommunikasjon som buss og tog. Drammen • Lager • Logistikk
• Distribusjon • Spedisjon
Nesoddtangen
E18
Ski
Drøbak
E6
Lageret er prosjektert for 1 eller 2 leietakere. Vestby
Energiklassifisering B sikrer lave energikostnader.
Holmestrand
Moss
• 40 km syd for Oslo • 20 km nord for Moss havn • Nærhet til offentlig kommunikasjon
KONTAKT: Einar Olav Kirkeby M: 911 35 360 E: takstmann@online.no W: www.takstkontoretrosendal.no
Advokat Arild Haugan M: 928 32 074 E: arihauga@online.no
Arild Haugan Advokat MNA
• Midt i transportkorridoren Oslo-Svinesund/Kornsjø
Leiepriser
22
DNO på topp DNO International har signert den klart dyreste kjente leiekontrakten de seneste månedene. Newsec presenterte under sin markedsrapport i forrige uke en del eksempler på inngåtte leiekontrakter og leienivået i den noen solgte bygg. DNO International ligger klart på topp med 4250 kroner kvadratmeteren i den fornyede kontrakten med Norwegian Property på Aker Brygge (Stranden 1). Dette er en kontrakt i ti år, der oljeselskapet får det de omtaler som endelig designet nye lokaler tilpasset deres organisasjon. Tekniske forhold som lys og ventilasjon blir langt bedre,
og så blir de nye lokalene mer åpne og fleksible. 4250 kroner kvadratmeteren er likevel svært høyt, nesten på høyde med toppnivåene fra 2007. Newsec mener å vite at Norwegian Property oppnår 3500 kroner kvadratmeteren i Bryggetorget 1, som selskapet overtok i en byttehandel med KLP Eiendom i januar. Her er det mange ulike leietakere, og det er for tiden noe ledighet i bygget. Newsec regner for øvrig 2800-3300 kroner kvadratmeteren som et typisk godt nivå på Aker Brygge.
RSM Hasner, en leverandør av revisjonstjenester og økonomisk rådgivning, skal ifølge Newsec ha signert en fremleiekontrakt på 2150 kvadratmeter til 2800 kroner kvadratmeteren i Storebrand-eide Filipstad Brygge 1. Leietiden er på 8 år. 2800 kroner kvadratmeteren er et nokså vanlig nivå i det tidligere hovedkontoret til Storebrand, som er kraftig oppgradert. Newsec holder selv til i bygget.
Tekst NEnyheter.no
Leiepris på kontor i Oslo 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 1kv 2007
1kv 2008
1kv 2009
1kv 2010
1kv 2011
1kv 2012
Oslo S, Bjørvika, Regjeringskv.
Asker - Bærum
Nydalen
Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen
Ytre Sentrum
Skøyen
Helsfyr/Bryn
Indre Sentrum
Lysaker
1kv 2013E
Kilde: Dnb Næringsmegling
Utleie av næringseiendom • Søkeoppdrag • Eiendomsutvikling • Salg av næringseiendom • Markedsvurdering • Eiendomsrådgivning
SE VÅR HOVEDANNONSE PÅ NEST SISTE SIDE
Tlf: 21 02 55 55 - Epost: naring@eiendomsmegler 1.no Besøksadresse: Hammersborggata 2 Postadresse: Postboks 778, Sentrum, 0106 Oslo Oslo - Stavanger - Trondheim
Lokaler til leie - Ryen SANDSTUVEIEN 70 - RYEN Eiendommen ligger sentralt plassert på Ryen med direkte av- og påkjøring til Ring 3/E6. Det er kort avstand til offentlig kommunikasjon så som buss og t-bane, og det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen. LOKALENE: -- Nye kontorlokaler: 250 m², 800 m² og 1 590 m² -- Kontorer med enkel standard: fra 60 m² - 470 m² -- Forretningslokale – 600 m² -- Lagerarealer: 195 m² og 720 m² -- Felles kantine -- Sykkelparkering m/garderobe For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no
Romerike Helsebygg Dampsagveien 2–4 i Lillestrøm Romerike Helsebygg er Norges største og mest spennende helsehus, med tilsammen opp mot 500 helsearbeidere med forskjellige spesialiteter under samme tak. Vi ligger vegg-i-vegg med Lillestrøm stasjon og kan tilby kort reisetid, uansett om du er en lokal, regional eller nasjonal aktør. Det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen, både utendørs og inne under tak. LOKALENE: -- Lokaler til leie for helserelatert virksomhet -- Rå-lokaler fra 90 m² til 425 m² som skreddersys for leietaker
For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no
Lokale til leie - Aker Brygge STØPERIGATA 2 Aker Brygge er en av Oslos viktigste severdigheter med flott beliggenhet mot fjorden, utallige spisesteder, mulighet for shopping og ulike kulturtilbud. Det er høy kvalitet på områdets bygninger, nærhet til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning. LOKALENE: -- 164 m² kontorlokaler på bakkeplan -- Åpent kontorlandskap med møterom -- Velegnet som showroom og kunderettet virksomhet
For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no
Leiepriser
24
Leienivå 5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000
Søylene viser øvre og nedre prisleie for de ulike områdene. Punktet over søylene viser den høyeste prisen som er oppnådd i området.
Kilde: Dnb Næringsmegling
Lysaker
Skøyen
CBD
Indre sentrum
Ytre sentrum
Nydalen
Helsfyr-Bryn
Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1700 1300 1850 1450 2400 2200 1700 1250 1600 1200 1550 1250 1500 1200 Høy 1950 1700 2500 1850 3100 2600 2500 1700 1900 1500 1850 1550 1800 1500 Range 250 400 650 400 700 400 800 450 300 300 300 300 300 300 Topp 2300 2900 4250 2800 2100 2200 1925
200 000
0
0
720 000
688 000
708 000
751 000
765 000
735 000
677 000
730 000
647 026 453 000
412 000
200000
446 000
400 000
755 000
600 000
800000
570 000
400000
800 000
806 000
600000
1000000
868 000
800000
Ledighet 1 000 000 926 000
1000000
1kv 2004 3kv 2004 1kv 2005 3kv 2005 1kv 2006 3kv 2006 1kv 2007 3kv 2007 1kv 2008 3kv 2008 1kv 2009 3kv 2009 1kv 2010 3kv2010 1kv 2011 3kv 2011 1kv 2012 3 kv. 2002 1 kv. 2003 3 kv. 2003 1 kv. 2004 3 kv. 2004 1 kv. 2005 3 kv. 2005 1 kv. 2006 3 kv. 2006 1 kv. 2007 3. kv. 20071. kv. 20083. kv. 2008 1 kv. Kilde: 2009 3Dnb kv. Næringsmegling 2009
Ledigheten omfatter arealer som er ledige p.t. samt lokaler som vil være klar for ny leietaker i løpet av de nærmeste 12 måneder.
Myrens Verksted
Marcus Thranesgate 2, 2. etg. 100 til 880 kvm
Moderne kontorlokaler i flotte omgivelser • Enkel adkomst langs ring 2. • Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon. • Meget god teknisk standard. • Flotte utearealer og turmuligheter langs Akerselva. • God parkeringsdekning. • Fast pris 1400,-/kvm leie eks. mva. + à konto felleskostnader og strøm.
MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900, Fax: 2287 1905, www.myreneiendom.no
600000
400000
200000
0
RING OSS +47 23003100 newsec.no
KONTOR cort adelers gate 16 Inntil 1460 m2 STRATEGISK BELIGGENHET MIDT MELLOM AKER BRYGGE OG SOLLI PLASS I en velholdt eiendom sentralt i Vika kan deres bedrift leie kontorlokaler av god standard. Det er ledig kontorarealer på 487 kvm i 2.,3., og 4. etasje. Lokalene er gjennomgående med meget gode lysforhold. Det er gangavstand til hele Oslo og umiddelbar nærhet til alt av off. kommunikasjon. Lokalene tilpasses leietaker.
KONTOR kabelgata 22 2 inntil 3500 m Kabelgata 22 er et originalt og flott bygg beliggende sentralt på Økern.
KONTOR holtegaten 26 INNTIL 1125 m2 ERVERDIG KONTORVILLA I HOMANSBYEN
Direkte adkomst via Østre Aker vei. Lett tilgjengelig både via E6, Ring 3
Flott kontorvilla over 3 etasjer med egen hage. Eiendommen ble
og Trondheimsveien. Eiendommen er oppgradert 2002/2003 med store,
totalrehabilitert i 2006 med bl.a. ny ventilasjon. Moderne lokaler hvor en
effektive etasjeflater. Mange muligheter for oppdeling. Felles kantine,
rekke av eiendommens originale detaljer er bevart. Hver etasje er på
møteromssenter, trimrom mv. kan opprettes. Takterrasse med flott utsikt.
ca. 375 kvm, godt egnet til kontor og teamarbeidsplasser.
Meget god parkeringsdekning. Lokalene vil kunne overtas på kort varsel.
6–8 parkeringsplasser.
The full service property house
Leiepriser
26
Leiepriser for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2
Nydalen Oslo ytre vest
Oslo ytre øst
Generelt Top standard/ høy standard nybygg
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Alna-Ulven Økern Indre Oslo nord
Majorstua
Indre Oslo vest
CBD
Skøyen
Helsfyr-Bryn
2900
3800
2400
2900
2100
2700
1600
2300
1400
1800
1000
1400
Indre Oslo øst
Lysaker
Ryen
Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012). Oslo ytre sør Fornebu
CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom
Ledighet for kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2
Nydalen Oslo ytre vest
Oslo ytre øst
Ledighet kontor i Oslo
Sinsen Storo Kjelsås Grefsen
Ullevål
Alna-Ulven Økern Indre Oslo nord
Majorstua
Indre Oslo vest Skøyen
Helsfyr-Bryn
CBD
Indre Oslo øst
Lysaker
Ryen
Oslo ytre sør Fornebu
> 20 %
< 20 %
< 17,5 %
< 15 %
< 12,5 %
< 10 %
< 7,5 %
<5%
< 2,5 %
Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (januar 2012). CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom
FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer
23 01 21 21 www.fazenda.no
Sigurd syrsgate 2 stilfullt og sentralt på skøyen
Lokalene er lyse og arealeffektive med god standard. Oppdelingen av etasjenes arealer er fleksible og kan tilpasses leietaker. 3. etasje har utgang til en stor takterrasse. I underetasjen er det garasjekjeller. U. etg. 79 kvm. 1. etg. 352 kvm. 2. etg. 352 kvm. 3. etg. 89 kvm. + takterrasse 2. etg. og 3. etg. vil bli leid ut samlet
Kontakt oss på 23 37 98 00
www.bryneiendom.no
Leiepriser
28 Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo
Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011
1700
Oslo totalt, nominelle kroner
1600 1500
5000 1400
4500 1300
4000
1200
3500
1100
3000
1000
2500
900
2000
20 10
07
20
20
20
01
8
19 9
1000
Kilde: Union Norsk Næringsmegling
04
1500
20 11
20 10
20 09
20 08
20 07
20 06
20 05
20 04
20 03
20 01
20 02
20 00
800
500
Kilde: Union Norsk Næringsmegling
0
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Topp standard
2200
2500
2600
2800
2800
2100
1950
1950
2100
2700
3900
3750
2700
2850
3100
Høy standard CBD
1850
1900
1900
2200
2100
1800
1500
1550
1700
1900
2300
2300
2200
2350
2550
Nybygg CBD
1500
1700
1800
1900
2100
1900
1750
1700
1900
2000
2600
2600
2500
2550
2650
God standard CBD
1400
1500
1550
1700
1650
1450
1300
1250
1300
1400
1900
1900
1850
1900
2250
Høy standard vest
1550
1700
1700
1850
1750
1450
1300
1300
1400
1750
2200
2200
1900
1850
2000
Høy standard øst
1300
1400
1400
1450
1450
1250
1200
1100
1150
1300
1550
1650
1550
1650
1650
650
700
700
800
800
600
500
500
600
800
950
950
900
900
800
Eldre lokaler
2011
Kilde: Akershus Eiendom
Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen
Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen
Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg
Høy standard typisk nivå
Normalt god standard typisk nivå
Arealledighet
Antall annonserte lokaler
4 000
3 800
3 100
2 450
5,8 %
77
Øvrige sentrum inkl. Bjørvika
3 000
2 850
2 150
1 600
4,2 %
132
Oslo Vest inkl. Majorstua
2 300
2 250
1 950
1 500
5,0 %
50
Indre Nord inkl. Ullevaal stadion
1 850
1 800
1 550
1 200
5,8 %
59
Indre øst inkl. Kværnerbyen
1 750
1 700
1 500
1 000
16,4 %
27
Skøyen
3 000
2 550
2 100
1 700
6,5 %
32
Lysaker
2 300
2 000
1 700
1 500
8,3%*
45*
Fornebu
1 850
1 900
1 600
1 350
Nydalen
2 100
2 000
1 700
1 450
6,0 %
19
Bryn / Helsfyr
1 900
1 800
1 650
1 300
6,4 %
30
Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad
1 800
1 750
1 550
1 250
7,9 %
31
Økern - Hasle - Løren
1 850
1 650
1 450
1 100
Ytre Nord og øst inkl. Furuset
1 700
1 550
1 300
1 000
12,9%**
128**
Ytre syd inkl. Ryen
1 700
1 550
1 300
1 000
11,6 %
25
Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.
1 900
1 750
1 450
1 100
4,7 %
90
* Tallene for arealledighet og antall tilbud gjelder for Lysaker og Fornebu samlet. ** Tallene for arealledighet og antall tilbud gjelder for Ytre nord og øst inkludert Økern - Hasle - Løren.
Kilde: Union Norsk Næringsmegling
LA OSS HJELPE DEG • • • •
Totalentreprenør Rehabilitering av næringslokaler Fasade og vindusrehabilitering Prosjektledelse, HMS, & KS.
Tlf: 22380444 | prosjektmester.no Hasleveien 28B | 0571 Oslo
Kontorlokaler til leie Oslo vest og sentrum
MUNKEDAMSVEIEN 45, VIKA ATRIUM Vika Atrium ligger meget sentralt rett bak Aker Brygge og Tjuvholmen, og kun få minutters gange fra Nationaltheatret med tog og flytog.Annen offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. Det er hotell- og konferansemuligheter, kantine, trimrom, parkeringshus med vaskehall og gjeste parkering i eiendommen. Vi får ledig fra 1.11.2012 attraktive lokaler i 5., 6. og 7. etasje. Etasjene kan leies enkeltvis eller samlet. Lokalene er oppgradert med nytt teknisk anlegg, ny himling og belysning og nye datalinjer. 5. etasje: 966 m2 6. etasje: 638 – 1.604 m2 7. etasje: 779 – 2.274 m2 For mer informasjon kontakt: Eiendomssjef Annette Hofgaard • Telefon: 23 08 01 15 / 926 97 630 • Annette.hofgaard@olavthon.no
Med kontorer i sentrum kan du sykle til møtene
Illustrasjon
ARBEIDERSAMFUNNETS PLASS 1, SAMFUNNSHUSET Eiendommen som er et funkisbygg ligger ved Torggata Bad, og de største leietakerne er Sentrum Scene, USBL og Oslo Kongressenter. Det er kort avstand til Oslo Sentralstasjon med tog, flytog og trafik knutepunktet Jernbanetorget. Det er flott utsikt over byen, og gode lysforhold. Vi har ledig 6. etasje fra 763 – 1.527 m2 Etasjen har gode muligheter for tilpasninger for leietaker. For mer informasjon kontakt: Eiendomssjef Halvor Østerli • Telefon: 23 08 01 10 / 926 97 688 • Halvor.osterli@olavthon.no
www.olavthon.no - 23 08 00 00
Norges største private eiendomsbesitter
Lokaler til leie
Sandia Megling as
BRYN 278 m2
Østensjøveien 39-41 Unik toppetasje med takterrasse. Flotte, åpne arealer med masse lys. Lokalene tilpasses leietaker. Parkering ute og inne.
KONTOR
bryn 65–288 m2 Tvetenveien 32
►► 4. etg: 909 m . ►► 3. etg: 65–93 m , 188 m . ►► 1. etg: 270 m kontor og lager. ►► Arealene tilpasses leietaker. ►► Lager kan leies sammen med kontorene. 2
2
2
2
KONTOR
bryn 507/534/494 m2 brynsveien 16–18
Praktiske kontorer: 507 og 534 m2. Lager og kontor: 494 m2. Pent kontorbygg med kantine. Størrelser kan tilpasses bruker.
KONTOR/lager
Div. mindre lagerenheter på bakkeplan.
HELSFYR
285/815/1350 m2 Grenseveien 107 kontorer, 285 m , ►► Spennende i toppetasjen. Egen terrasse. m i dag helt åpent, kan ►► 1350 innredes etter avtalte. Kan også deles. m i dag delvis åpent, delvis ►► 815 med celler. Kan tilpasses. 2
2
2
KONTOR
KONTOR/LAGER
KONTOR/LAGER
KONTOR
BRYN 340 m2
BRYN 178 & 370 m2
BRYN 29/223/423 m2
►► Kontor, lager lettproduksjon. ►► Bakkeplan. ►► Direkte adkomst med rulleport. ►► Lyse, praktiske lokaler.
►► Kontorlokaler på 178 og 370 m . ►► Kontor/lager på 282 m . ►► Representativt bygg med kantine og trimrom. ►► Ved Brynseng T-bane og Bryn togstasjon.
►► Lager fra rampe. ►► 4 m takhøyde. ►► Fleksibel leietid og rimelig leie. ►► Kontor 70 og 190 m .
Nils Hansens vei 20
brynsveien 5
2
2
østensjøveien 44
2
Alna
enkelt kontorer ole deviks vei 16a
►► Praktiske, enkle cellekontorer. ►► Enkle eller doble. ►► Vareheis opp til etasjen. ►► Parkering. KONTOR
Alt innen eiendomstjenester Sandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester innen næringseiendom. Til sammen kan våre fire selskaper hjelpe de fleste med det meste. Og de vi hjelper blir stadig flere. Om du vil vite hva vi kan gjøre for deg; ta kontakt.
Se våre ledige lokaler eller les mer om oss på www.sandia.no
Kontakt Gjert Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no
Sandia Megling as
Nyheter
32
Plan og bygg slår tilbake
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Ellen de Vibe i Plan- og bygningsetaten er sikker på at det blir en utbygging på Filipstad og mener etatens forslag er i overensstemmelse med bystyrets ønsker. De to grunneierne Rom Eiendom og Oslo Havn KF gikk i forrige utgave av NæringsEiendom (se faktaramme) hardt ut mot Plan og bygningsetaten når det gjelder utbyggingen av Filipstad-området. Byplansjef Ellen de Vibe svarer her på kritikken. – Opplever du at det er en sterk uenighet mellom dere og grunneierne? – Den største diskusjonen mellom oss og utbyggerne har gått på grad av utnyttelsen av planområdet, vi har ulikt syn på hvor mye som skal utbygges. Her venter vi også innspill fra andre faginstanser. Jeg mener at vi gjennom hele planprosessen har anstrengt oss for å arbeide konstruk-
tivt med grunneierne. Du må huske på at de og Plan- og bygningsetaten har ulike roller. Vi skal ivareta en helhet og offentlighetens interesser. Plan- og bygningsetaten har ansvaret for å skape gode byrom, gode park områder og god tilgang for allmennheten. Utbyggerne må for sin del se på om en utbygging er økonomisk regningssvarende, svarer de Vibe. Forlenget frist – Men utbyggerne opplever det som svært vanskelige prosesser, med usynliggjøring av egne forslag og korte høringsfrister? – Alle som ønsker det, har fått forlenget høringsfristen. Havnevesenet
har fått forlenget fristen med en måned til 20. april. Tidligere har vi fått kritikk for at det har gått tregt med vår prosess, jeg mener derfor at fristen nå svarer på denne kritikken. Planforslagene er lagt ut til offentlig ettersyn, og utbyggerne får tilkjennegi sitt syn på folkemøter og for bydelsutvalget i Frogner. Det vil komme mange uttalelser gjennom prosessen, der vi går igjennom de ulike merknadene. – Planene om en lang tunnel og finansiering av denne avfeies som helt urealistisk, hvordan ser du på det? – Jeg oppfatter det slik at utbygg erne er for en lang tunnel, men det er økonomisk mer krevende og
33
Filipstadkrangelen Forrige utgave av Nærings Eiendom omtalte frustrasjonen utbyggerne og grunneierne Rom Eiendom og Oslo Havn KF hadde over planprosessen for utbyggingen Filipstad. Prosjektdirektør Anne Siiri Øyasæter i Rom Eiendom og havnedirektør Anne Sigrid Hamran reagerte på det de mener er en udemokratisk prosess og usynliggjøring av eget forslag. Prosesser i ”lukkede” rom, kort høringsfrist, unødvendig detaljstyring, urealistisk finansiering av en lang tunnelløsning og uakseptable rekkefølgekrav fra Plan- og bygningsetaten var noen av innvendingene. I verste fall vil det ifølge grunneierne ikke skje noe på Filipstad i uoverskuelig fremtid hvis det ikke blir en tilnærming. Illustrasjon: DIZ
komplisert å få til en lang løsning. De ønsker ikke å bidra økonomisk, men dette har Statens vegvesen forutsatt ved at utbyggerne forventes å bidra med 50 prosent av tunnelkostnadene. – Videre får dere kritikk for å være altfor detaljerte, hvorfor skal etaten legge seg bort i maksimalarealer for dagligvareforretninger og serveringssteder? – Dette er helt vanlig i en reguleringsplan og et klart verktøy for å sikre funksjonsmangfold. Å bestemme størrelsen på forretninger bidrar til at flere funksjoner finner sted i en gate og gir derfor mer byliv. Som i Bjørvika – Utbyggerne aksepterer ikke rekkefølgekravene, hva tenker du om det? – Mange av disse kravene er de samme rekkefølgekravene som i Bjørvika, blant annet at halvparten av tilliggende gater og byrom skal opparbeides samtidig med bebyggelsen. Jeg oppfatter at utbyggerne er mest skeptisk til kravet om en tunnelgjennomføring før utbygging, men en tunnelløsning er viktig for å få til en nødvendig miljøsatsing i byutviklingen. – Frykter du at planene for Filipstad legges på is som følge av full skjæring mellom dere og utbyggerne?
HELSFYR ATRIUM Innspurten 15 • Ca. 1.000 kvm i helt nye lokaler på ett plan. • Fellesfasiliteter som kantine, resepsjon, og møteromsavdeling. • Godt med parkering på eiendommen. • Gode offentlige kommunikasjonsmuligheter. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no
BILLINGSTAD, ASKER Nesbruveien 75 • Ca. 500 – 5.400 kvm kontorer og showroom/lager. • God offentlig komm. og kort vei til av- og påkjørsel E18. • Det er b.l.a. 3 kontoretasjer i én bygningskropp ledig. Kan leies som “eget bygg”. • Eiendommen har rikelig med parkeringsplasser. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no
SKØYEN Drammensveien 147 • 3. etg.: 2.172 m2 | 4. etg.: 2.172 m2 UTLEID 4. etg.: 700–1.060 m2 | 5. etg.: 2.066 m2 • Meget arealeffektive lokaler. Kan tilpasses ny leietaker. • Felles kantine, samt konferanseavdeling. • Meget god offentlig komm. Flytoget rett over gaten. • Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no • Morten Buøen, mob. 90 05 97 20 e-post: morten.buoen@dnb.no
Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30 - Fax 22 12 98 38 E-post: firmapost@epn.no - www.epn.no
Nyheter
34
Ellen de Vibe avviser kritikken om at Planog bygningsetaten kommer med egne planforslag og detaljerte alternativ. Foto: Scanpix.
– Nei, det blir et vedtak om utbygging av Filipstad, det er helt uomtvistet. Filipstad blir aldri lagt på is, området er for viktig for byen. Dette er kanskje det viktigste byutviklingsprosjektet i Oslo når det gjelder miljøsatsing, Alle slike byutviklingsprosesser tar ti til tyve
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
– Å utnytte områdets potensielle kvaliteter, det legger jeg i herlighetsverdier. år å gjennomføre, og det må vi regne med også her. Med de opprinnelige planene kunne bystyret ha behandlet planforslaget i høst, og da kunne en utbygging av Hjortnes og de to terminalene ha startet opp i 2015. Den opprinnelige planen tilsa en oversending fra etaten til politisk behandling i Bystyret før sommer en, men med utsatt høringsfrist på en måned, avhenger den politiske behandlingen nå av hva som kommer av uttalelser og vår oppfølging av disse. – Hvorfor bruker dere så mye tid og ressurser på egne planforslag og alternativer, dere skal ikke bygge ut noe? – Vi utarbeider områdeplaner for å få en god kvalitetssikring på overordnede nivåer. Filipstad er et område på størrelse med halvpart en Bjørvika, og det er riktig at det
offentlige legger rammen for en stor utvikling. Detaljreguleringene til grunneierne og områdeplanen er samordnende, og jeg mener vårt forslag er i tråd med intensjonene i Fjordbyplanen, som bystyret har vedtatt. Proaktive – Burde ikke dere bare ta stilling til innkomne forslag etter overordnede reguleringsplaner? – Nei, jeg mener at i en periode med kraftig vekst som vi er inne i nå, er det viktig at Oslo kommune har en proaktiv holdning for å legge overordnede rammeverk. – Hvilke kommersielle vurderinger har dere gjort når dere kommer med deres forslag? – For å ta Filipstad, her brukte vi på et tidlig stadium i planprosessen innleide konsulenter for å se på hvilken verdiøkning kanaler ville gi, men dette ønsket ikke utbyggerne å følge opp, selv om tomteverdiene økte betraktelig. Vi har ellers ikke gjort detaljerte økonomiske analyser av markedsgrunnlaget, men dette er ett av Oslos mest attraktive områder. Sannsynligheten for at en utbygging her ikke er regningssvarende, anser jeg som relativt liten, forutsatt at tunnelfinansieringen løses. – Du har lansert begrepet herlighetsverdier, hva legger du i det? Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no
– For eksempel at Tinker´ns (Framneshaven park på Skillebekk, red.anm.) byrom får et åpent og naturlig forløp ned mot fjordkanten. At det ikke bygges så høyt at en park på 50 mål ikke får sollys på lekeplass ene på bakken. Å utnytte områdets potensielle kvaliteter, det legger jeg i herlighetsverdier. – Så du venter at utbyggere skal forholde seg til herlighetsverdier i sine planer? – Ja, jeg mener de er forberedt på dette i utbyggingssaker. – Hvis de ikke gjør det, hva skjer da? – Dette handler om dyktige planleggere og fagfolk. Begrepet er ikke ukjent for dem og vil sikkert bli fulgt opp. I tråd med ønskene – Du beskrives av mange som en sterk leder av etaten, er du for dominerende og sterk? – Det er mange sterke aktører også utenfor Plan- og bygningsetaten, svarer de Vibe kort og megetsigende. – Hvordan vil du beskrive maktbalansen mellom etaten og politik erne i kommunen? – Bystyret og byrådet er de overordnede organer. Vi legger frem planer som er i tråd med politikernes bestillinger. – Hvem skal ha det overordnede ansvaret for byutvikling og byplanlegging i Oslo? – Det er Oslo bystyre, ikke Plan- og bygningsetaten, og heller ikke grunneierne. Men jeg håper at bystyret kan dra nytte av vår kompetente fagetat. – Er det noe som tyder på at det blir en annen rollefordeling fremover – Ikke det jeg kjenner til, svarer Ellen de Vibe.
Lokaler til leie
Kolbotn/Mastemyr Trollåsveien 4 • • • • •
2. etg. Fra 170–477 kvm kontorlokale. 4. etg. Fra 20–136 kvm kontorlokale. Mezzanin fra 120-140 kvm. Ledige lokaler kan tilpasses leietakers ønsker og behov. Gode parkeringsforhold på eiendommen.
Billingstad Olav Brunborgsvei 4–6 • 3. etg. 252 kvm kontorlokale. • Lokalene fremstår som lyse og tiltalende. • Arealene inneholder åpent kontorlandskap, cellekontorer,
møterom m.m. • Kan tilpasses leietakers ønsker og behov.
Sinsen Trondheimsveien 184 • 1. etg. 345 kvm butikklokale/ • • • •
For utleie eller visning kontakt: Thomas Madsen, mob.: 926 59 113, e-mail: tm@auris.as Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as
showroom med unik beliggenhet og gode profileringsmuligheter. 2. etg. 600 kvm kontor/undervisningsrom. 5. etg. 430 kvm kontorlokale. Kort vei til Ring 3, buss, trikk og T-bane. Parkeringsmuligheter i kjelleren.
www.auris.as
Nyheter
36
Venter på identiteten på
Tjuvholmen
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Foto Kenneth Myklebust/Kolonihaven
37
Astrup Fearnly-museet vil bli et identitetsskapende bygg for Tjuvholmen, der det ligger i vannkanten som et lite smykke, tegnet av den italienske arkitekten Renzo Piano.
10. august åpnes både badestranda, den nye skulpturparken og Utsiktstårnet på Tjuvholmen. I september er turen kommet til Astrup Fearnlymuseet. Det blir Tjuvholmens store identitet. – Jeg tror museet vil bli det mest identitetsskapende bygget her, sier adm. direktør Gunnar Bøyum i Tjuvholmen Utvikling. Han smiler bredt, ikke bare fordi sola skinner denne vårdagen. Nei, det er også fordi salget av næringsbygg og boliger har gått bra, og at prisene har vært gode. Astrup Fearnly-museet, tegnet av den italienske arkitekten Renzo Piano, glir over i et kontorbygg, også signert Piano, med samme karakteristiske trefasade. I høst flytter advokatselskapet BAHR inn og vil bruke bygget i sin profilering. Alt er utleid Tjuvholmen kryper stadig nærmere ferdigstilling, med boliger, kontorer, hotell, butikker, gallerier og spisesteder. Av totalt 40 000 kvadratmeter næringslokaler, er 500 kvadratmeter
ikke leid ut. Det aller meste har gått på skinner, forteller Bøyum. – Neste vinter åpner vi hotellet The Thief, Oslos første hotell helt i vannkanten. Det skal drives av et Stordalen-selskap, men individuelt brandet. Med sine 125 rom skal det konkurrere med de beste hotellene i Oslo. Avhengig av utenlandsk arbeidskraft 400 bygningsarbeidere fra 32 nasjoner er i sving. Hovedtyngden kommer fra de nordiske landene, og mange fra Polen, Baltikum og Tyskland. Som Bøyum sier det: – Uten den utenlandske arbeidskraften kunne vi like godt lagt ned hele byggebransjen! Leieprisene har gått jevnt og trutt opp siden de første utleiekontraktene ble inngått i 2000. Chris-
Nyheter
38
Gunnar Bøuym gleder seg til å heise flagget og feire noen milepæler i Tjuvholmenutbyggingen. Det meste har gått på skinner, sier han.
Full fart på Tjuvholmen. 400 bygningsarbeidere fra 32 land er i sving.
tian Ringnes og Eiendomspar kjøpte Tjuvholmen Allé 1-5 av Aberdeen i fjor og mente at mye var underutleid. Men han vil kunne glede seg over en solid prisoppgang når de eldste kontraktene løper ut, mener Bøyum. Boligbyggingen i Oslo tok seg kraftig opp i fjor. Tjuvholmen har gitt sitt bidrag med 600 boliger så langt.
Nye 150 kommer i år og nye 150 innen 2014. – Utrolig godt nabolag! Naboen Aker Brygge står nå foran en solid oppgradering. Nærheten disse områdene imellom skaper en synergieffekt, tror Bøyum. – Vi har et utrolig godt nabolag. Vi løfter hverandre!
– Har det ikke vært et eneste skjær i sjøen her? – Vi hadde bråstopp i boligsalget under finanskrisen, og hadde den vart i fem år, ville mye vært annerledes. Etter krisen har byggekostnadene økt mye, men det samme har salgsprisene, så alt i alt har dette vært god butikk, sier Bøyum og smiler fortsatt.
FREMTIDENS KONTOR TIL LEIE En storstilt ombygging og modernisering skal nå styrke Aker Brygges posisjon som Oslos mest attraktive kontorområde • Helt nye og topp moderne kontorlokaler • Egne dedikerte kontorinnganger over to etasjer • Enkel adkomst for besøkende og ansatte • Arbeidsplassene utformes i samarbeid med leietaker • Lyse og arealeffektive lokaler
• Kontorarealer ca. 500 - 16.000 m2 BTA • Rikelig med parkering • Sjøvannspumpe reduserer CO2-utslippet med 75 % • Ferdigstillelse fra Q1 2013 til Q2 2015 • Les mer på www.bydelakerbrygge.no
• Unik utsikt til sjøen og Aker Brygges byliv
kontakt MEGLER:
EIER:
Ole Christian Iversen Tlf: 920 46 033 e-post: oci@akershus-eiendom.no
v/Aili Klami, Direktør Utleie & Marked Tlf: 952 64 555 :: e-post: ak@norwegianproperty.no
Nyheter
40
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
– Verdt pengene Det er landets klart dyreste kontorområde, men for noen bedrifter er prestisjeområdet verdt pengene. Beliggen heten og kvaliteten teller mye. Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen omtales gjerne som CBD-området (Central Business District - se også faktaramme). Her finner vi landets dyreste kontorleiepriser, over 4000 kroner kvadratmeteren på det dyreste. Det børsnoterte oljeselskapet
DNO International var på jakt etter lokaler, og i januar ble det klart at selskapet valgte å bli hos Norwegian Property (NPRO) på Aker Brygge. DNO vil fortsette å leie kontorlokaler i Stranden 1 i ytterligere ti år fra fjerde kvartal 2014. Den nye leiepris
en er imidlertid ikke snau, DNO skal betale hele 4250 kroner per kvadratmeteren i året. Leiearealet er på 2400 kvadratmeter. – Vi er lokalisert på Aker Brygge i dag, og utleier presenterte spenn ende ambisiøse planer for en total-
41
Fakta om CBD – Aker Brygge har en svært god beliggenhet, det er ett av de mest attraktive stedene å ha kontorer i Oslo Kommunikasjonsdirektør Tom Bratlie i DNO
• Område: Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen • Kjennetegn: Hyggelig nærmiljø, butikker og restauranter, svært bra parkering (Tjuvholmen, Aker Brygge), bra offentlig kommunikasjon i form av buss, båt, trikk, tog (Nationaltheatret stasjon), høye leienivåer og felleskostnader • Viktigste gårdeiere/utviklere: Norwegian Property, DNB Liv, Storebrand, Aspelin Ramm, Selvaag, Pecunia Eiendom • Typiske leietakere: Advokat firmaer, meglerhus, kapital forvaltning, shipping, eiendom, bank • Leienivåer (NOK pr m2): Topp standard: 4000 kr per m2, høy standard 3000-3500 kr per m2, god standard 23002800 kr • Arealledighet: 4-5 % våren 2012 (ca. 50 000 m2) Kilde: NæringsEiendom/ næringsmeglere
renovering av bygget. Aker Brygge har en svært god beliggenhet, det er ett av de mest attraktive stedene å ha kontorer i Oslo, sier kommunikasjonsdirektør Tom Bratlie i DNO til NæringsEiendom. Attraktivt og inspirerende – Dere må ut med hele 4250 kroner kvadratmeteren, hva betyr leiekostnader for dere? – Leiekostnadene er en del av det totale bildet, men så blir også kvalitetene på de nye kontorene
veldig god. Det er hyggelig å kunne ta imot folk i lokaler man selv er tilfreds med, men det viktigste av alt er at kontorene oppleves som attraktive og inspirerende for nåværende og fremtidige medarbeidere, svarer Bratlie. Tom Bratlie sier DNO har holdt til på Aker Brygge gjennom mange år og vært gjennom en periode med flere mindre modifiseringer av lokalene. – Nå får vi endelig designet nye lokaler som er tilpasset vår organisasjon. Tekniske forhold som lys og
ventilasjon blir langt bedre, og så blir de nye lokalene mer åpne og fleksible. Fleksibilitet er viktig for oss som jobber med mange prosjekt er, hvor små og store grupper jobber sammen. Det er summen av alt som teller. Selv om det er kostbart, mener vi de nye lokalene er verdt prisen, ellers hadde vi ikke signert en ny kontrakt, sier Bratlie. – Hvor viktig er beliggenheten for et selskap som DNO International? – Beliggenheten er viktig for oss. Aker Brygge ligger sentralt i byen
Nyheter
42
og er et knutepunkt for kollektivtransporten. Må man kjøre bil, er det også gode parkeringsmuligheter i kjelleren. Dette er viktig både for våre medarbeidere og besøkende, svarer han. Tom Bratlie sier at det arbeider 50-60 personer på Oslo-kontoret til DNO, men flere arbeider i internasjonale prosjekter, så antallet varierer. – I dag har vi fylt opp all tilgjengelig plass, og nylig måtte vi også leie ti ekstra kontorplasser i en annen del av bygningen. Vi har vokst ut av de nåværende lokalene, og vi tar høyde for en betydelig vekst i antall ansatte fremover. DNO har ambisjoner om å vokse videre, både internasjonalt og her på Aker Brygge, forteller kommunikasjonsdirektøren. – Sjelden tomme Et eiendomsselskap som er synonymt med CBD er Pecunia, selv om selska-
Ca 1.525 kvm kontorlokaler til leie på Hellerud • Toppetasje, ca 1.000 kvm BRA kontorlokaler i 4. etasje. • Ca. 525 kvm BRA kontorlokaler i 3. etasje. • Lyse og fine kontorlokaler. Kontorene er primært satt opp som cellekontorer, dog med tilhørende fasiliteter som møterom/ kantinearealer. • Parkering i lukket parkeringskjeller i byggets underetasje. • Lokalene er ledige fra 1. juli 2012 – mulighet for tidligere overtagelse kan være tilstede. For mer informasjon, kontakt Espen Andersen, 22 13 52 20 espen.andersen@byggforvaltning.no
43
pet også har eiendommer utenfor prestisjeområdet. Men Pecunia eier noen av de dyreste og flotteste eiendommene i Vika. Dette er bygninger som trolig er verdt rundt 3 milliarder kroner, blant annet Wilhelmsen-bygget i Olav Vs gate 5, der hovedkontoret er, og Hemsen-gården i Haakon VIIs gate 5. Pecunias kontoreiendommer er kjennetegnet ved ”best” beliggenhet sentralt i Oslo, høyeste tekniske standard og førsteklasses service og drift av eiendommene, som selskapet selv skriver på hjemmesidene. – De best beliggende eiendommene står sjelden lenge tomme. Det ser vi også i Pecunias portefølje, med gjennomsnittlig meget lav ledighet over tid, sier adm. direktør og eier Petter Neslein i Pecunia til NæringsEiendom. – Vika har en god beliggenhet med nærhet til blant annet
sjøen, Rådhuset og Theatercafeen og Aker Brygge. Området har topp kollektivtilbud med nærheten til Nationaltheatret stasjon med T-bane, tog, Flytoget og diverse busslinjer, fortsetter han. Fordel med vest Mange av dem som jobber i Vika bor dessuten i Oslo vest, så Neslein mener en beliggenhet på vestsiden av sentrum er en fordel for mange. Han trekker også frem at slik man bygger i Oslo i dag, så ser man hvor brede mange av gatene i Vika er. Dette gjelder gater som Olav Vs gate, Haakon VIIs gate og Dronning Mauds gate. Det er klare begrensninger for antall parkeringsplasser når man bygger nytt i dag. – Mange leietakere forutsetter god parkeringsdekning. Våre Vikabygg er alle kjennetegnet av at de ble bygget i en periode hvor man ble
– De best beliggende eiendommene står sjelden lenge tomme. adm. dir. Petter Neslein i Pecunia
Entra Eiendom har ledige lokaler i Akersgata 32.
Vi får ledige lokaler i 7.etg - 433 m2 BTA og 8.etg - 383 m2 BTA.
Dette er de to øverste etasjene . Solrik -lys fin utsikt.
Energiklasse D. SLR@entra.no
www.entra.no
Nyheter
44
tvunget til å bygge et betydelig antall parkeringsplasser, mens det i dag er motsatt. Man får ikke bygget i nærheten av det antall parkeringsplasser man ønsker i et kontorbygg. Vår gode parkeringsdekning i egne kjellere ville vært en brøkdel av dette hvis vi skulle bygget nytt i dag, sier Petter Neslein. I tillegg er ikke Pecunias bygg eldre enn at de ifølge Neslein har moderne dybder som gir god areal effektivitet og mye lysinnslipp. Petter Neslein er derfor ikke redd for at Vika mister sin status fremover. – Vi har i noen år nå sett at Oslo strekker seg, både mot øst og vest. Vika er mellom Filipstad og Bjørvika og kommer til å bli enda mer sentralt beliggende, hevder han. For dyrt Børsnoterte Havila Ariel investerer både i shipping og eiendom og har
for tiden seks eiendommer, spredt fra Stavanger til Sunnmøre, Hamar og Fredrikstad. Lange leietider og sikre leietakere går igjen som fellesnevner. Selskapet solgte i fjor Drammensveien 144 på Skøyen til KLP, men noen eiendommer i prestisjeområdet i Oslo er det foreløpig ikke blitt. – Er det helt uaktuelt for dere å kjøpe i CBD-området? – Nei da, det er veldig aktuelt, men vi har ikke fått tilbud om å kjøpe noe som er interessant. Det er en kjensgjerning at det er dyrt og stive priser i området. Det vi hittil har sett på innenfor CBD, er blitt for dyrt for oss, svarer adm. direktør Hallvar Ulfstein. – Ja, hva tenker du om prisingen i CBD og de direkteavkastningsnivåene som er der? – Som sagt, vi synes det blir for dyrt, og så fokuserer vi på løpende
avkastning fra investeringen. Det skal være en løpende kontantstrøm i tillegg til at vi ser en fremtidig verdistigning fra eiendommen. Hovedfokus for oss når vi investerer, er kontraktslengde og motpartsrisiko, sier Ulfstein. Både leieprisene og eiendomsverdiene svinger mye i prestisjeområdet, og Hallvar Ulfstein sier det betyr noe. Det er viktig å ”time” inngangen når man kjøper. Havila Ariel ser likevel ikke altfor mye på de absolutte nivåene. – Nei, og vi har større oppmerksomhet på kontraktslengde og hvem motparten er enn absolutt beliggenhet. Vi kommer fortsatt til å kjøpe eiendommer innenfor og utenfor Oslo, men må se an markedsutviklingen fremover, sier Hallvar Ulfstein.
Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no
GRIP SJANSEN Kontorlokaler med Oslos mest eksklusive beliggenhet til leie Adresse: Etasje: Areal:
Kronprinsesse Märthas plass 1 4. etasje Fra ca. 329 kvm til ca 482 kvm BTA
Et av Oslos mest attraktive bygg. Eiendommen er plassert midt i Oslos beste CBD ( Central Business District ), med utsikt til Aker Brygge og Rådhusplassen. Gården for øvrig har et profesjonelt og internasjonalt miljø med bl.a advokater, investeringsselskaper, shippingselskaper, meglere m.m
Ta kontakt med næringsmegler for ytterligere informasjon: CREX AS v/Cecilie Eidslott tlf: 23 13 90 80/908 58 345. E-post: ce@crex.no Kronsprinsesse Märthas plass 1, Pb. 1629 Vika, 0119 Oslo AAA – rating
www.crex.no
Ny
t
y tb
g
2 gi
013
50% reservert ridals v e e
n
Storo i
Ullevål sykehus
Vestre Aker
Uelands gate
Tås enveien
Bjølsen
Disen
Ma
Voldsløkka
Lillo g t
Ullevål Blindern
Grefsen
Sagene
Sinsen
d a ke rve
S an
Markveien
Grünerløkka
Dæ le ne
ng g
sle
ga te
Co
gat a
Sannergata
St Hanshaugen
e im
a at
Toftes gate
rig st du In
Ila
rh
b
tts lle
Fa ge
co Ja
ate
Pilestr e d et Ther eses gate
ie n
Maridalsveien 87 g lls Aa
Lofthus
Lofthusveien
Lø
ren ve i en
veien
Ha
at a
Hasle
He lge se
ns Sofienb ga t ergga e ta
ng
a
To rg g
red erik s
ye Tø
En sj øv
Maridalsveien 87 – nytt bygg 1 000 m2 inntil Akerselva F
n
k Ibsens gate
ta
eie
H e n ri
gt
ata
Tøyen Det Kongelige Slott
Kontor/showrom i etablert område for tekstilagenturer • Prosjektert bygg kan ferdigstilles medio 2013 • Skreddersydde lokaler • 4 etasjer a 250 m2 • God parkeringsdekning • Beliggenhet ved Ring 2, buss linje 20 og 56 • Eiendommen består av 9 bygg i tegl – parkmessig opparbeidet uteområder • Området er et tyngdepunkt for mote/tekstilagenturer • Kulinarisk Akademi er leietaker, og kan tilby lokaler for gourmetmat samt kurs innen mat og vinsmaking Henvendelse Bertel O. Steen Eiendom AS Tlf. 91 14 67 79 | per.sandberg@bos.no | Tlf.: 90 09 41 01 | roger.sameien@bos.no
Besøksadresse: Solheimveien 7, 1473 Lørenskog | Telefon: 67 92 73 50 | Faksnr.: 67 92 61 23 | Postadresse: Postboks 52, 1471 Lørenskog
Juss
46
Slutt på momsfelle ved frivillig utleieregistrering?
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Bønder som leier ut samdriftsfjøs har fått sitt amnesti av Skatteetaten. Det kan komme andre eiendomsaktører til gode. Skatteetaten har nylig varslet om endret praksis overfor bønder som har havnet i momsfellen knyttet til utleie av fast eiendom. I snart 11 år har et utall andre næringsdrivende utleiere havnet i den samme momsfellen ved å fradragsføre moms på kostnader ved fast eiendom som leies ut, uten at det er krysset av på et skjema og søkt om særskilt frivillig registrering. Andre har søkt om registrering, men har søkt for sent. For bøndene har skatteetaten ”løst” problemet ved at avtaler om utleie av driftsbygning ikke skal anses som utleie av fast eiendom, men som en felles driftsavtale. Skatteetaten har inntil landbruksnæringen kom på banen ikke vist nevneverdig engasjement for å rydde opp i momsfellen. Ifølge Dagens Næringsliv har Finansdepartementet nå bedt Skatteetaten vurdere muligheten for å endre reglene og fjerne momsfellen også for andre næringsdrivende. Frivillig registrering Ved frivillig registrering for utleie oppnås at utleier kan fradragsføre merverdiavgift på investeringer og vedlikehold av leieobjektet. Momsfellen inntrer ofte ved at næringsdrivende som allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret for annen virksomhet, innretter seg som om registreringen også omfatter utleievirksomheten. Andre har opplevd å registrere seg for sent.
Det spesielle med denne fellen er at de næringsdrivende ikke har tjent noe på feilen. Ordningen med frivillig registrering ble innført for å likestille næringsdrivende i leide og eide lokaler. I begge tilfeller bør det foreligge fradragsrett for merverdiavgift på kostnader til lokaler som benyttes i avgiftspliktig virksomhet. Staten derimot, har gjennom krav om tilbakebetaling av tidligere fradragsført merverdiavgift, oppnådd betydelige ekstrainntekter. Siden ordningen med frivillig registrering ble innført har det ikke vært mulig å avdekke hvorvidt en næringsdrivende er særskilt registrert for utleie ved å foreta oppslag på internett. Dette har resultert i at en rekke utleiere har vært i den tro at deres registreringsforhold har vært i orden ved at det har vært registrert med bransjekode utleie av fast eiendom og/eller at de allerede har vært registrert i Merverdiavgiftsregisteret. Flere har imidlertid fått seg en overraskelse når skatteetatens kontrollører har påvist manglende frivillig tilleggs-registrering for utleie. På tross av flere henvendelser, har Skatteetaten fortsatt ikke gjort det mulig å avdekke muligheten for frivillig registrering ved oppslag i Brønnøysundregistrene. Den eneste muligheten for å avklare registreringsforhold, er ved å ringe skatteopplysningen, eventuelt ved å bestille firmaattest. Problemet er imidlertid at de næringsdrivende
ikke har vært kjent med sin manglende registrering. Notoritet rundt dette burde være selvsagt. Betydning for andre næringsdriv ende? Skattedirektorartet vil nok av ”landbrukspolitiske hensyn” i det lengste argumentere for at tolkningen som nå legges til grunn overfor samdriftsbønder skal begrenses til å gjelde bare landbruket. Skatte etaten har imidlertid ikke anledning til å praktisere regelverket ulikt overfor ulike bransjer eller grupper av næringsdrivende. Dersom de faktiske forhold er identiske, skal Skatteetaten praktisere regelverket på samme måte overfor alle bransjer. Noe annet vil være usaklig forskjellsbehandling. Det er opplagt at det innen samdrift i landbruket foreligger en stor grad av samarbeid og fellesskap mellom aktørene som deltar i samdriften. Det er imidlertid vanskelig å komme forbi at den deltakeren som fører opp driftsbygninger, og leier ut disse til de øvrige deltakende i samdriften, leier ut fast eiendom. En typisk samdriftsavtale vil som regel inneholde bestemmelser om utleie av fast eiendom. Skatteetatens praksisendring overfor bønder i samdrift bør også kunne påberopes av andre næringsdrivende. Også i andre bransjer forekommer det driftsformer der fellesskap og samarbeid er sentralt for driften. Det må også for disse
47
LANGHUS/SKI ATLAS COPCO-BYGGENE Kontor og lager/verksted til leie – Berghagan 5
Artikkelen er skrevet av senioradvokat Maj Hines Grape i Advokatfirmaet Grette.
kunne argumenteres med fradragsrett utfra en vurdering av at aktørene, for eksempel flere leietakere i et bygg, sammen bidrar til hverandres avgiftspliktige virksomhet. Dette vil typisk være aktuelt ved ulike interessefellesskap, lag og foreninger, for eksempel privat infrastruktur med flere private eiere. Man kan imidlertid også tenke seg at andre mer ordinære leietakere i et bygg, der ulike virksomheter utfyller og bidrar til hverandres omsetning, også bør kunne argumentere med fradragsrett uavhengig av hvorvidt det foreligger frivillig registrering for utleie. Regelverket bør endres Skatteetaten har annonsert at fast eiendom i tiden fremover skal være et fokusområde. Når Skatteetaten lanserer fokusområder, innebærer det normalt økt fokus og ressursbruk på kontrolltiltak. For aktører innen næringseiendom, er det en kjent sak at avgiftsmyndighetene gjennom flere år har hentet betydelige inntekter på momsfellen knyttet til utleie av fast eiendom. Dersom Skatteetaten med satsingen på fast eiendom planlegger å opprettholde fokuset på formalfeil og utvise samme rigide holdning overfor alle andre næringsdrivende utleiere enn bønder, er dette et forhold som kan bidra til å svekke skattemoralen. Skatteetaten bør bruke sine ressurser på aktører som bevisst unndrar skatt og avgift. Ettersom Finansdepartementet nå har bedt Skatteetaten vurdere om reglene knyttet til frivillig registrering for utleie kan endres, er tidspunktet feil for en satsing på formalfeil. Tiden bør tvert imot være inne for at momsfellen fjernes også for andre næringsdrivende. Tekst Maj Hines Grape • e-post redaksjon@ne.no
KONTOR: • 50–500 m2 kontorlokaler i representativt bygg. Kan deles. • Tilpasses leietaker. • God ventilasjon med kjøling.
LAGER: • 80–500 m2 lager / verksted. Kan deles. • Direkte innkjøring / kjøreporter. • 8 m takhøyde. 15 m søyleavstand. • Lett atkomst, også for store biler.
FELLES FOR BYGGET: • Rikelig med parkering. • Felles kantine. • Kort vei til E6 og E18.
• Store utearealer. • 20 km fra Oslo sentrum. • Kort vei til Vevelstad stasjon.
Kontakt Geir Baastad, Tlf: 23 11 38 30 / 90 11 53 15, geir@ aker-eiendom.no
www.aker-eiendom.no
TIL LEIE BUTIKK/RESTAURANT KARL JOHANS GATE 14 400 KVM Kontakt: Per-Anders Nygren; tlf. 93 44 47 45; mail: per-anders@ aker-eiendom.no
www.aker-eiendom.no
Lager
48
Fra utdatert til
premium
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Aspelin Ramm Eiendom totalrenoverer de utdaterte og miljøfiendtlige til lokalene til Norsk Medisinaldepot på Nedre Kalbakken til en moderne og effektiv kombinasjonseiendom.
11. november i fjor flyttet Norsk Medisinaldepot (NMD) ut restene fra gigantbygget i Sven Oftedals vei 10, til politieskorte og helikopterover våkning. Det var mange ”interessante legemidler” som skulle flyttes, som kunne påkalle interesse fra potensi elle brukere... NMD bygde Sven Oftedals vei 10 så langt tilbake som i 1973, med et til bygg på 11 000 kvadratmeter i 1991 i form av et helautomatisk kranlager. Eiendommen har hele tiden vært eid av NMD, til Aspelin Ramm Eiendom overtok i fjor høst. – Vi føler at eiendommen var tilpasset gårsdagens statlige virksom het, mens vi må omdanne den til et effektivt bygg ut fra dagens behov
i privatmarkedet. Vi skal forbedre det som er bra ved bygget og fjerne det som ikke er bra, sier markedssjef Pål Bøe i Aspelin Ramm Eiendom til NæringsEiendoms utsendte, som vises rundt i det enorme, men nå tomme bygget. Flater på størrelse ”med fotballbaner” ligger der nå nakne. Fra nedsiden av bygget til toppen er det hele 27 meter (se også faktaramme). Gjenvinning Noe av det Aspelin Ramm ikke har tro på, er det helautomatiske kranlageret fra 1991. Det enorme kransystemet i stål skal tas ned og gjenvinnes. – Vi selger spillstål for 2 millioner kroner og erstatter dette lageret med
6 meter høye effektive lagre over to plan. Dessuten fjerner vi deler av en mezzaninetasje for å kunne tilby mer høytlager, forteller prosjektsjef Thor bjørn Sele i Aspelin Ramm Eiendom. Gjenvinning av betong og stål er et viktig stikkord ved rivingen for det miljøbevisste eiendomsselskapet. – Hvor mye investerer dere i ombyggingen? – 100 til 200 millioner kroner, avhengig av leietakernes behov for tilpasninger, svarer Sele. – Veldig mye av pengene vi invest erer går med til å bedre energiforbru ket og skifte fasadeuttrykk. Det blir en helt ny fasade i resirkulert glassfi ber, som belyses horisontalt innenfra av LED og som er enkel å montere. Vi
49
Nye Sven Oftedals vei 10 Eiendommen er over fem plan. Totalt etter ombyggingen blir det 27 100 kvadratmeter med lager, hvorav 12 000 kvadrat meter med høytlager over 6 meter. Antall kjøreporter blir mellom 20 og 24. Kontorarea lene på plan 5 vil til sammen utgjøre 5400 kvadratmeter, men kan potensielt økes med 2000 kvadratmeter. Plan 1 og 3 får etasjeplan på 9500 kvadratmeter, og med et planlagt nybygg, er det plass til 11 500 kvadratmeter med lager på én flate. Det kommer tre vareheiser med til sammen 3 tonn lasteevne.
får nye ventilasjonsanlegg, etterisole rer vegger, skifter ut alt teknisk utstyr og alle vinduer. I dag er bygget en eneste stor kuldebro, men ved å fjerne betongutstikkerne på utsiden, fjerner vi kuldebroene. Det blir behovstyrt belysning og ventilasjon, og vi sørger for at varme og kjøling ikke slåss mot hverandre. I kontordelen økes vindu sarealet, men i lagerdelen reduserer vi antall vinduer markant. Jeg mener det absolutt er realistisk med energiklasse B etter ombyggingen, fortsetter han. Ned 70 prosent Det vil i så fall si under 160 kWh per kvadratmeter i året for lagerarea lene og ned mot 125-130 i kWh per kvadratmeter i kontorarealene, målt
som tilført energi til bygget. Sven Oftedals vei 10 var før ombyggingen en miljøversting, nå skal energifor bruket kraftig ned, fra 15 millioner kWh i året til 4 millioner kWh. Pål Bøe sier en ønsket fordeling av leietakere kan være en håndfull brukere med et arealbehov på 3000 til 6000 kvadratmeter, og én stor bruker som trenger 11 000 til 12 000 kvadratmeter, inklusive et planlagt nybygg på 2000 kvadratmeter. Kontorarealene blir på drøyt 5000 kvadratmeter over to plan, med mye åpent landskap, og plass til opp til 180 kontoransatte per plan. Totalt i bygget var det plass til mellom 300 og 400 ansatte før ombyggingen, det kan bli like mange i nybygget.
– Vi ser for oss leietakere som har hovedkontor nærmere sentrum, men kanskje lageret lengre ut fra byen og som vil samlokalisere virksomhetene. Det finnes ingen alternativer i Oslo av denne stør relsen, da må man utenfor byen. Det handler også om å finne frem til lei etakere som vil bli identifisert med miljøperspektivet og som ”liker det vi gjør”. Foreløpig har vi is i magen med hensyn til den store leietak eren, hevder Pål Bøe. Han mener den ombygde eien dommen egentlig passer for alle typer leietakere, men er godt egnet til å huse lagerbrukere som har krav til temperatur, på grunn av etteriso leringen som gjøres.
Lager
50
Premium Utleiemegler Ketil Ervik i DNB Næringsmegling er også til stede og antyder i underkant av 1000 kroner
per kvadratmeteren for lagerlokalene, dette er en ”premium” kombinasjons eiendom, som han uttrykker det. Kontorlokalene kan trolig leies ut for 1400-1500 kroner kvadratmeteren. I løpet av første kvartal 2013 skal innflytting være klart, i ut gangspunktet er innflyttingsdatoen satt til 1. februar neste år. – Da bør vi ha leietakerne på plass tidlig i høst. Inntil videre gjør vi
Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • Ill Logg Arkitektur
REGNBUEVEIEN 9 – LANGHUS/SKI 899–5.000 KVM MODERNE LOGISTIKKBYGG TIL LEIE
WWW.BASALE.NO
– Og så er det kort vei til Østre Aker vei og godsterminalen på Alna bru. Aktører som har behov for store leger- eller kombiarealer konkur rerer med områder som Berger på Skedsmo eller Regnbuen i Ski for å finne gode alternativer, sier markeds sjefen.
alt av grunntilpasninger, så gjenstår det individuelle leietakertilpasninger, sier Pål Bøe. Aspelin Ramm samarbeider også med Veitvet-prosjektet om en forskjønning av området, fordi selskapet ønsker å være til stede i nærmiljøet. – Ja, vi skal være med på å forskjønne området mellom Riksvei 4 og Østre Aker vei. Utenfor bygget skal vi skifte ut asfaltområdene med gressarmerte områder som slipper regnvannet rett ned i bakken iste denfor gjennom avløp. Regnvann fra det store taket vil tilføres strategiske punkter i Bredtvedt-bekken. Vi skal beplante langs bekken med eksis terende vegetasjon, lage natursti langs bekken og anlegge en park på nedsiden av eiendommen, forteller Thorbjørn Sele.
Eiendommen er beliggende på det godt etablerte, og meget attraktive, Regnbuen Industriområde kun 20 minutter fra Oslo Sentrum og med gode kommunikasjonsmuligheter via E6. Store asfalterte uteområder til parkering, lagring og håndteringsplass - tomten er på totalt 26.800 kvm, og det er mulig å kjøre rundt bygget. Totalt 14 stk overbygde porter/ramper sørger for god efektivitet og logistikk, samt 11,5 meter takhøyde Megler: Alf Martin Brasøygård Dir. tlf. 22 86 83 15 E-post: amb@basale.no
til leie
1.115– 1.715 m²
Industriveien 20A • 345 kvm BTA kontordel: Cellekontor samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom.
Kombinasjonslokaler med god takhøyde langs E6
Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no
Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.
kombinasjonslokaler/høytlager på Skedsmokorset
• 1.115 - 1.370 kvm BTA høytlager: Takhøyde ca. 5,5 meter, lasteramper. God planløsning med få søyler. Lagerkontor og spiserom.
Lokalene kan leies samlet eller delt. God adkomst for store kjøretøy. Gode parkeringsforhold.
til leie
Høytlager og kontor på Furuset v/ikea
560–4.890 m²
Strømsveien 323A
Høytlager, kombinasjonslokaler og kontor i flere størrelser. Rask og god adkomst til E6, innkjøring ved IKEA. • 2.450 kvm høytlager og lager: 6 m takhøyde. 3 stk. laste ramper og 2 stk. kjøreporter. Må leies i sammen med kontorlokaler enten i byggets 2. eller 4. etg.
• 560–1.285 kvm kontor, 2. etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, div møterom, smålager med liten lasterampe og port. Mye vindusareal, lyse lokaler. • 950 kvm kontor, 4. etg.: Inneholder både cellekontor og åpent landskap. Pene og trivelige lokaler med mye vindu. Heis.
For mer informasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232
Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no
til leie
IndustrIveIen 14
Kombinasjonslokaler og lager i flere størrelser. Moderne eiendom beliggende i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kort avstand til E6. • 920 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter. • 1.640 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter. Lagerkontor og garderober med WC og dusj.
• 2.560 kvm lager: Lager med lasterampe, løftebrygge og 2 stk. porter. Takhøyde 3,4 meter. • 300 - 620 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div. møterom/arkiv. Lokalene kan leies samlet eller delt. Gode manøvrerings- og adkomstforhold for store kjøretøy til samtlige av lokalene, stort uteareal.
til leie
Høytlager i gran næringspark
700 – 3.700 m²
MolInnA 2
Høytlager ifra 700 – 3.700 kvm, samt inngjerdet utelager på 1.250 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Næringspark på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser.
• 700 kvm høytlager. Kjøreport. Takhøyde ca. 5 m. • 2.300 kvm høytlager. Kjøreport og lasterampe. Takhøyde ca. 6 m. • 1.250 kvm utelager: Stort asfaltert og inngjerdet uteområde for utelagring.
Beliggenhet Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.
For mer informasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232
Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no
Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no
920 – 5.710 m²
Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.
Kombinasjonslokaler og lager - Skytta v/Gjelleråsen
Kontor- og lagerlokaler til leie
Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no
Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.
Gode lokaler med attraktiv beliggenhet i Oslo og Oslo Nord
Hvam/Olavsgård
Hvam/Olavsgård
Strømmen sentrum
Kontor på 170 – 265 kvm Moderne kombinasjonseiendom. Finn-kode: 2994 7315.
Kontor 14 kvm og lager på 110 kvm. Må leies samlet. Kort vei til E6. Finn-kode: 3279 6711.
Kontor 285 kvm. Fleksible lokaler med mange bruksmuligheter. Finn-kode: 3280 8139.
Hvamveien 4
Hvamsvingen 24
Strømsveien 80
Karihaugen
Karihaugen
Karihaugen
Kontor 175 kvm i moderne næringsbygg på Skårer. Finn-kode: 3132 2329.
Moderne kontorlokaler på 500 og 865 kvm. Både cellekontor samt åpne løsninger. Finn-kode: 3279 7003.
Lagerenheter på 58, 78, 138 og 275 kvm. Adkomst via vareheis og port. Finn-kode: 3026 6111.
Industriveien 6, Lørenskog
Per Krohgs vei 4, Oslo
Per Krohgs vei 4, Oslo
Karihaugen
Alnabru
Alnabru
Trivelige kontorenheter på 35, 145 og 230 kvm. Tilgang til vareheis. Finn-kode: 3049 9114.
Kontorlokaler på 135, 210 og 570 kvm. Sentralt på Alnabru, vis-a-vis Sentrum Bygg. Finn-kode: 3261 7762.
Kombinert lager og kontor på hhv på 195 kvm og 280 kvm, totalt 475 kvm. Kjøreport. Takhøyde lager 2,4 m. Finn-kode: 3115 3092.
Per Krohgs vei 4, Oslo
Verkseier Furulunds vei 9B
Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no
Verkseier Furulunds vei 9B
www.totalplan.no Tlf: 2213 3232
Nyheter
54
Slik kan Tullinløkka bli dersom Entra Eiendom og MAD får gjennomslag for sine visjoner om et universitets- og mediesenter. (Ill.: MAD)
– Oslo trenger større visjoner!
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
– Vi må gi nytt liv til den gamle sentrumskjernen rundt Studenterlunden, her må kunnskapsbyen komme. I januar leverte Nicolai Riise, Kurt Singstad og Trond Elverum, partnere i MAD Arkitekter, et konsept for utbygging av Tullinløkka på oppdrag fra Entra eiendom, en samling bygninger som har begeistret noen og provosert andre med sine høyder og former. Et lite stykke moderne storby midt i det klassiske sentrum. Hvem er MAD Arkitekter? Arbeidsløse, dro til Berlin Vi sitter i Østre Elvebakke i en gammel ombygd trafostasjon ved Hausmanns gate, der DogA holder til. For snart 20 år siden var disse tre arkitektene arbeidsløse. De dro til Berlin, møttes der og fikk hver sin dose av kontinental og urban
kontorbyggarkitektur. Tyskerne var så fornøyd med dem at de etter noen måneder ville ha flere norske arkitekter. M en det fikk de ikke, forteller daglig leder Nicolai Riise, som var den av de tre som jobbet lengst i Tyskland. – Arbeidsløse norske arkitekter dro heller til Sverige på den tiden. Men vi tok sjansen på å hoppe inn i noe ukjent og jobbe med krevende oppgaver og et ukjent språk. Vi opplevde at arkitektene hadde mye høyere status i Berlin enn i Norge. Vi fikk respekt og ble hørt på. Dette har vi tatt med oss hjem. Etter tre-fire år dro de tilbake til Norge, fikk jobb i Lund & Slaatto og startet MAD i 1999.
Urbanismen I Berlin møtte de en urbanistisk tradisjon som de savnet da de kom hjem. – Det var et forsømt fagfelt i Norge til langt ut på 90-tallet, sier Singstad. – Vi ble formet av den mellomeuropeiske urbanistiske tradisjonen. Her hjemme var det verdiene fra regionplanleggingen som gjaldt. Men det gikk ikke mange årene før urbanismen fikk fotfeste i Norge gjennom nye fag på NTNU og AHO, der Karl Otto Ellefsens gjorde en innsats som urbanistisk bevisstgjører. – Det er større interesse for arkitektur nå enn det var før? – Ja, etter 2000 er det blitt mer fokus på arkitektur, og mer samar-
55
MAD Arkitekter • Etablert i 1999 med de tre partnerne Nicolai Riise, Trond Elverum og Kurt Singstad • Filosofi: Med et bevisst fokus gjennom varierte prosjekter, har MAD skaffet seg unik innsikt i hvordan bygninger best kan frigjøre sitt fulle potensial i et nært forhold til sine omgivelser • Store oppdragsgivere: Entra Eiendom, Oslo S Utvikling, Avantor, Norwegian Property, Braathen Eiendom og Sørenga Utvikling • Aktuelle næringsbyggprosjekter: - Ulven - Nydalen - Sørenga - Bjørvika • I planfasen: - Teaterplassen - Tullinløkka
beid i alle ledd omkring miljøkrav og slike ting. Samtidig er byggemarkedet blitt slik at arkitektene mer og mer må innordne seg totalentreprisene. Vi sier nei takk til oppdrag hvor vi ser at det blir en dårlig prosess, sier Riise Det første oppdraget MAD fikk, var ombygging av en 60 kvadrat meter stor leilighet. Tre ivrige, ambisiøse arkitekter hadde fullt fokus på den jobben! Så bra var resultatet at de fikk løsningene inn i Bonytt, forteller Elverum. - Etter hvert fikk vi oppdrag som gikk på å finne løsninger for leietakere i næringslokaler. Vi gjorde også en del mulighetsstudier. Overskudd og gøy på jobben Bortsett fra i 2001, da dot.com-bobla sprakk, har MAD gått i pluss, selv i 2008 og 2009, og det skyldes nok at
de er nøye på kostnadene ved å drive et arkitektkontor. I løpet av det siste halvannet året har MAD doblet seg fra 17 til 34 ansatte. Det viktigste er likevel at det skal være gøy på jobben, sier de og karakteriserer hverandre som veldig ulike. Kurt Singstad er meget god på konseptutvikling og visualisering, sier de to andre. Trond Elverum er ”supergod” på alt som skal lages av produksjonstegninger og det å få gjennomført prosjektene. - Han er kreativ ned til de minste detaljene og koordinerer prosjekteringen av de store komplekse byggene, sier Nicolai Riise, som er selgeren med klare administrative evner, god på myndighetskontakt, presentasjon og kommunikasjon. En god leder, sier de to andre. - Men jeg selger ikke dritt, smiler Riise. - Sammen favner vi
tre bredt og blir dermed én dyktig arkitekt, kall oss gjerne dynamitt. Vi foretrekker profesjonelle oppdragsgivere som vil noe, som vil være forbilder. Vårt mål er å tilføre oppdragsgiverne merverdi. Samtidig vil vi også tilføre byen noe. Høyhus - Dere er kjent for å tegne høyhus? - Ja, i Oslo, men ikke på Lillestrøm, selv om oppdragsgiveren ville ha det. Vi mener det er riktig å bygge høyt og tett på de mest sentrale knutepunktene. Kan man ikke bygge høyhus på Oslo S, kan man ikke bygge dem noe sted i Norge. Noen steder tåler godt synlige bygg, landemerker. Høyhuskonsepter må ha en logikk og en god forklaring, sier Singstad. - For oss handler det om å skape begeistring, først hos byggherren,
Nyheter
56
Det gamle Spikerverket i Nydalen har veket plassen for boliger og næringsbygg, tegnet av MAD (foto: MAD)
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
På Teaterplassen mellom Vaterland og Grønland har Statoil planer om å bygge ut. MAD har vist hvordan det kan bli (ill.: MAD)
så hos myndighetene, og så hos leie takerne. Derfor handler det mye om kommunikasjon. Vi vil også at bygget skal fortelle en historie. Et høyhus må ses på som en skulptur. Spir og kupler er ikke så viktig. - Bør ikke toppen av høyhuset ha en kvalitet som vi alle kan oppleve? - Jo, gjennom å utnytte toppen skal huset gi noe tilbake til byen. Og det kan være en restaurant og eventuelt en takterrasse, svarer Riise. - Uansett må kvalitetene svære i høysetet. Vi må klare å visualisere våre konsepter på kortsiden av en fyrstikkeske, sier Elverum uten å antyde spor av overdrivelse.
Tullinløkka — nytt tyngdepunkt – Noen bygg kan være høye uten at det synes fra bakken, og det har vi prøvd å vise på Tullinløkka. Vi vil skape en kollektiv bevissthet rundt en slik plass, lage et universitets- og medie-tyngdepunkt som kan demme opp mot at byen bare utvikler seg mot Bjørvika og Fjordbyen. Det gamle sentrum må ikke bli en samling av museumsbygninger, sier Singstad heftig. - Vi prøver å vise hvordan man kan etablere et byuniversitet som en integrert del av sentrum og markere byen som en kunnskapsby. Tenk hva tusen nye studenter kan bety for livet i denne delen av byen!
Nye bygg på Spikerverkstomta Akkurat nå skjer det ting på den gamle Spikerverkstomta i Nydalen. MAD har tegnet ny bebyggelse i et kombinert bolig- og næringsprosjekt, på oppdrag fra Avantor. I løpet av året er første byggetrinn ferdig. Her får bygningene skråtak i grønne farger og fasader som skal gi et helhetlig inntrykk med gesims linjer som henger sammen kombinert med skråvinkler som fanges opp i fasaden. En av ideene bak utformingen av bebyggelsen er å lage samhandlingsarenaer som skal være som et hjerte i hvert bygg.
57
BUILDING FUTURE. CREATING VALUE. Byen vår trenger egentlig en Christian Kvart som kan få holde på uavbrutt i fem år, sier de tre partnerne i MAD Arkitekter, (f.v.) Kurt Singstad, Nicolai Riise og Trond Elverum (foto: MAD) Media partner
- For noen år siden viste dere hvordan Bussterminalen kunne flyttes og legges over sporområdene på Oslo S. Er det fortsatt aktuelt? - Det gjenstår å se, men det ser ikke slik ut i dag, for ideen bygde på at KLP Eiendom ville være med på det. I dag vil de ikke det. De har redusert planene sine i dette området. Derfor ligger sporløsningen i en hengemyr, sier Riise. Trenger en Christian Kvart Hvordan skal Oslo vokse for å kunne ta i mot 100 000 nye innbyggere innen 2050? På DogA har ulike arkitekt konstellasjoner stilt ut sine ideer om dette. MAD er ikke med der, men de har klare meninger om byveksten. - Byen mangler gode overordnede planer, sier Riise. - Det flikkes for mye på gamle planer. Derfor oppstår det ofte konfliktsituasjoner. Det er for lett å klage. Det er fint at kommunen stiller ut eksempler på hvordan store arkitektfirmaer tenker seg byutviklingen, det er et skritt i riktig retning. Men kommuneplanene mangler de store visjonene. Noen må skjære igjennom. Vi trenger egentlig en Christian Kvart som kan få holde på uavbrutt i fem år. Han smiler skjevt og legger til: - Det jeg mener er at Plan- og bygningsetaten må få flere og større muskler, altså flere folk, helst de dyktigste. Lønna må økes for å signalisere at det er prestisjefylt å jobbe med kommuneplanlegging. Oslo kommune må utvikle en planavdeling som kan lage egne planer. 80 prosent av det som bygges i dag er middelmådig, 10 prosent er supert, og resten er skikkelig dårlig.
The foundation of business success Real Estate North – Exhibition for Commercial and Residential Property in Northern Europe Gain access to new real estate markets in high-growth regions. Extend your network and meet up with existing contacts. Find out about the latest trends and developments.
11 – 12 June 2012 CCH – Congress Center Hamburg In cooperation with Business Development Council
Member of
real-estate-north.de
Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no
REN0427_Næringseiendom_92x260.indd 1
30.03.12 14:40
Miljø
58
Skjulte miljøperler? NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Investorer verdsetter så langt i liten grad miljøbygg, men kjøpere i dagens marked kan sitte på noen perler om noen år. Etterspørselen etter miljøbygg er liten fra investorene, rett og slett fordi det er få bygg å velge imellom. Energieffektive bygg har så vidt begynt å komme ut i markedet, som Østensjøveien 27 til NCC på Bryns eng i Oslo øst (se faktaramme). – Østensjøveien 27 er kanskje en smakebit på hva som kan komme av den typen bygg fremover. Jeg tror ikke investorer ennå ser helt verdien av et slikt bygg, de priser
foreløpig ikke inn miljøfaktoren, sier Jon H. Dahlberg Årstad i Newsec til NæringsEiendom. Han er ansvarlig for rådgivning og verdivurdering hos eiendomsråd giveren og medgir at det foreløpig blir litt synsing om temaet. Markedet for miljøbygg i Norge er for ferskt og for lite til å ha noen bastante oppfatninger, og det er gjennomført for få transaksjoner til å trekke noen generelle konklusjoner. Newsec i
Sverige har imidlertid sett enkelte transaksjoner til svære lave avkast ningsnivåer, som antakelig skyldes byggets miljøstandard. Viktig parameter NCC oppnår ifølge Newsec 1900-2000 kroner kvadratmeteren i året fra leiekontraktene som er inngått i Østensjøveien 27. – Hvordan er det i forhold til markedsleien i området?
59
Østensjøveien 27 NCC har satt i gang med byggingen av et nytt miljø bygg i Østensjøveien 27. Det nye bygget, som skal stå ferdig i andre halvår 2013, skal ifølge NCC Property Development bli et utstillingsvindu for kontorbygg med høy internasjonal standard. Bygget blir på 16 500 kvadratmeter, og NCC skal selv bruke halvpar ten som sitt hovedkontor. NCCs entreprenørvirksomhet står for selve byg gingen, mens danske Henning Larsen Architects er arkitekten. Oslo kommune har valgt Østensjøveien 27 som et forbildeprosjekt innenfor Future Built, som er et program for å utvikle klimanøytrale byom råder. Østensjøveien 27 får BREEAM-klassifisering, men minimumskarakteren Very Good, og bygget oppnår energiklasse A.
– Litt høyere, men det skal jo være litt høyere leiepriser i nybygg. Men kanskje man kunne ha oppnådd 1900 kroner kvadratmeteren ved å leie ut et vanlig nybygg i området. Man må heller ikke glemme at NCC leier til seg selv, men Norsk Dental Depot leier også i Østensjøveien 27 til disse nivåene. Dette er nok markeds leie for grønne bygg i dette området. – Så betalingsvilligheten for å leie i miljøbygg nå er ennå ikke til stede? – Nei, ikke det vi ser i dag, men miljøeffektive bygg kan bli et viktig parameter for nye generasjoner. Folk vil jo jobbe i flotte bygg og i flotte kontorlokaler som ligger sentralt.
Bygg og beliggenhet er viktige para metre for å tiltrekke seg attraktiv ar beidskraft. En ny generasjon arbeids takere vil være opptatt av bedriftens miljøfokus og identifisere seg med et miljøbygg, svarer Dahlberg Årstad. Ved kontraktsutløp blir grønne bygg vinnere i sine områder. Dahl berg Årstad tror ikke investorene ser Østensjøveien 27 som et typisk grønt bygg, for øvrig en eiendom som ”ganske sikkert” skal selges i løpet av året. – Jeg tror ikke at miljøaspektet alene gjør at det blir noen stor kø av kjøpere nå. Jeg håper jeg tar feil, men investorene vil nok sammenlikne det
med helt vanlige bygg. Yielden (di rekteavkastningen, red.anm) blir ikke så lav, sier Jon H. Dahlberg Årstad. Ubetydelige forskjeller Nettopp direkteavkastningskravet er helt sentralt ved verdsettelse av eien dommer. Jo lavere avkastningskrav, desto høyere verdi av eiendommen, isolert sett. 0,5 prosentpoeng i lavere avkastningskrav kan bety 6-8 prosent høyere salgsverdi. – Jeg tror vi kan glemme 0,5 pro sentpoeng i lavere yield her, det blir ubetydelige forskjeller sammenliknet med et vanlig bygg. Det er synd, men investorene er nok mer opptatt av
Miljø
60
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
dagens direkte yield, sier Newsecrådgiveren. Han mener likevel at investorene må se på avkastningen gjennom hele byggets levetid, ikke bare de første leiekontraktene på ti år. Med et lavt rentenivå er byggets levetid viktigere enn ved et høyt rentenivå, fordi verdien av bygget i større grad bestemmes av hva som skjer etter kontraktsutløp. – Et grønt bygg vil være moderne lengre enn et bygg som ikke er byg get etter en høyere miljøstandard. Et bygg som oppfattes som moderne, vil tiltrekke seg leietakere og bli vinnere i fremtiden. Byggene tiltrekker seg lettere leietakere ved kontraktsutløp. Jeg tror ikke markedet tar inn over seg at et miljøbygg har lengre levetid, og at yielden ved salg ikke gjenspeil er de kvalitetene et miljøbygg har, kommenterer Dahlberg Årstad. Prøve og feile Han synes det er en spennende problemstilling med entreprenører som bygger til seg selv, som NCC gjør i Østensjøveien 27. – Entreprenører bør bygge til seg selv, men det er et kvalitetsstempel at NCC selv flytter inn, dette blir deres nye hovedkontor. NCC må imidlertid bygge nytt igjen, det tror jeg de fleste i markedet regner med, de er neppe i Østensjøveien om ti år. – Når tar markedet for miljøbygg av? – Det går nok noen år. Man må prøve og feile litt her, teste ut ny teknologi, høste erfaringer av den nye teknologien og hva det koster å drifte et miljøbygg. Flere leietakere vil etter hvert bli bevisste på kost nadsbesparelsene ved å leie et miljø bygg. Problemet i dag er at dette i mindre grad kan dokumenteres i praksis, besparelsen synes å være mer teoretisk. Når vi får historikk på faktiske energikostnader, kan besparelsene dokumenteres, sier Dahlberg Årstad. Det som bør belyses, er usik kerheten knyttet til vedlikehold av tekniske installasjoner. Levetiden
til disse installasjonene er antakelig kortere i startfasen, men blir lengre når man får erfaring med bruk. – Da vil nyere teknologi gjøre investeringene enda mer lønnsomme. Noen må imidlertid ta de tidlige testingene og gjøre ting først, det er derfor godt at Enova gir støtte til disse prosjektene. Etter hvert trenger imidlertid ikke Enova gi støtte når teknologien blir så bra, og markedet finner ut at det mest fornuftige er miljøbygg. Lettere i næring I boligmarkedet har kjøpere hittil ikke verdsatt miljøbygg. Utbyggere har ifølge Dahlberg Årstad ikke
klart å synliggjøre besparelsene ved å bygge mer miljøvennlig. Med fallende strømpriser blir dette enda vanskeligere. Beslutnings prosessen i næringseiendom er annerledes, og Newsec-rådgiveren tror derfor det vil komme flere miljøbygg i næringsmarkedet enn i boligmarkedet. – Satt på spissen, noen idealister er ikke nok til å fylle opp et svært boligprosjekt der det er mange be slutningstakere. I næringsmarkedet er det færre beslutningstakere som bestemmer på vegne av de ansatte, sier Jon H. Dahlberg Årstad.
Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • Ill.:Henning Larsen Architects
TIL LEIE
AREALEFFEKTIV GREENBUILDING til konkurransedyktig pris
Arnstein Arnebergsvei 28 Fra 1 192– 4 615 kvm i moderne kontorlokaler ved Fornebu / Lysaker. Bygget er oppført i 2008. • Representative, fleksible og arealeffektive lokaler, f.eks: kun 12,7 kvm pr arb.plass i åpent landskap. • Resepsjon, kaffebar, møteromssenter, personalrestaurant, m.m. • Meget god parkeringsdekning ute og inne, elbil-parkering og gjesteparkering. • Fantastisk eksponering mot E18. • Arealene tilpasses leietaker.
Lysaker er et av landets viktigste trafikknute-punkt. Sentralt plassert mellom Oslo og Bærum med enkel avkjøring fra E18. Lett tilgjengelig med kollektiv transport og bil.
I følge Green Building-kriteriene skal nye bygningers energiforbruk ligge minst 25 % under gjeldende krav til energiforbruk. Klassifiseringen av næringsbygg skjer i samråd med EUs regelverk, og Lysaker Nova var det første næringsbygget i Norge som oppnådde EU-kravene til redusert energiforbruk, og fikk GreenBuildingklassifisering.
Tone Mjølnerød, Eiendomsmegler MNEF Tlf: 90 62 38 34 – E-post: tone.mjolnerod@neas.no Christian Brede Moe, Leder utleie Tlf: 993 16 363 – E-post: christian.brede.moe@neas.no
NEAS ASA er en av landets ledende aktører innen Facility Management (FM). Vi har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen i Norge og er alene om å kunne tilby et totalkonsept innen eiendomsrelaterte tjenester. NEAS har kontorer i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Sarpsborg, Gjøvik, Larvik, Skien og Stokke.
NEAS ASA – Lysaker Nova, Arnstein Arnebergs vei 28, P.b. 183, 1325 Lysaker, tlf: 06700 – www.neas.no
Nyheter
62
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Breivollbyen — fra bakgård til senter?
Det litt uryddige området ved Alnabru i Groruddalen kan bli en urban bydel. Plan- og bygningsetaten jobber nå med en prinsipplan for offentlige rom på Breivoll. Forslaget skal snart ut på høring før politikerne på Rådhuset sier sitt. Det ligger i konseptet at gamle industri- og verkstedsbygg skal tas vare på og renoveres, at boliger kan bygges, og at et kommersielt sentrum kan komme der ny T-bane
og Hovedbanen krysser hverandre. Men smør deg med tålmodighet. Breivollbyen vil ikke stå klar før om flere år, opplyser prosjektarkitekt Hans Martin Aambø i Plan- og bygningsetaten. Men det betyr ikke at området vil ligge i ro i mellomtiden. – Vi skal beholde områdets karakter, sier Aambø.
Ny T-banelinje avgjørende I dag er Breivoll et blandet område, med industri og verksteder, handel, lagerbygg, boliger og små og store veier, blant annet E6. Jernbanestasjonen ved Alnabruterminalen ligger i nærheten. Alna renner tvers igjennom og danner et grønt drag. Her er mye gammel
63
Slik tenker Gehl arkitekter seg folkeliv i Breivollbyens urbane sone, der noen av de gamle bygningene er tatt vare på. (Ill.: Gehl arkitekter)
industrihistorie, flere bygg er på den gule lista. – Breivoll ligger i dag i utkanten av veldig mye. Den har ingen klar identitet. Svært få har røtter i området, sier Aambø. Et fundamentalt grep for å få i gang utvikling på Breivoll er ny T-banelinje knyttet til Grorudbanen eller Furusetbanen. Breivoll stasjon vil uansett ligge nær toglinja. På samme måte som i Nydalen vil T-banen forhåpentligvis forløse en utvikling, sier Aambø. Naboområdene skal bli mer tilgjengelige. Uten et velfungerende offentlig rom, for eksempel et torg, vil det ikke bli så mye folkeliv i det urbaniserte Breivoll. Det er viktig for kommunen, påpeker Aambø. Det danske arkitekt- og byutviklingsfirmaet Gehl Arkitekter har vært rådgivere i prosessen og jobbet ut ulike alternative modeller for utvikling: Kunnskapsbyen, den grønne byen, ”handybyen” og ”tankefull og lekende”-byen. En optimal miks av disse er et sannsynlig utfall, uavhengig om det bygges lokk over E6, sier Aambø. Det skal skje mye i Groruddalen i årene som kommer.
Grunneiere skeptisk til fremdriften De fleste av de 120 grunneierne, er organisert i Næringsforeningen Oslo Nord, som ledes av landskapsarkitekt Ola Bettum. En gruppe grunneiere, ”Breivollgruppen”, tok initiativet til planforslaget. Fremst her står Eiendomsspar, COOP Eiendom og Egil Stenshagen, de tre største grunn eierne. I 1990 la Alna Næringsforening, en forløper til dagens næringsforening, frem et forslag til reguleringsplan, som senere ble tatt inn i Kommunedelplanen, opplyser Bettum. – Foreningen er skeptisk til fremtidsperspektivet i planen, fordi veldig mye i prinsipplanen avhenger av T-banet ilknytning, som det kan ta lang tid å få på plass. Vi mener at en ny jernbanestasjon, Breivoll, kan gi en enklere og raskere løsing. Prinsipplanen kan bli som en ballong som svever over landskapet og bidrar til å forsinke en pragmatisk utvikling. Så lenge ingenting skjer, er det ingen stor oppside å engasjere seg i utbyggingsplaner. Men cash-flowen fra eksisterende bygg er uansett bra.
Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no
Den effektive fuglefjerner
ECOPIC - Økonomisk - Miljøvennlig - Skader ikke fuglene
- Klar til bruk - Enkel montering - Festes på alle typer underlag
www.svendsen.no
Egil Svendsen AS Pb 38, 2021 Skedsmokorset Besøksadr: Industriveien 25 Tlf.: 67 90 40 95. Fax: 67 92 00 37 E-post: post@svendsen.no
N Æ RI N G SE IE
N D O M M ER
FR A RE AL EI EN D O M SM
EG LI N G AS . U TG AV E 4 – AP RI L 2012
Ullensaker – Ind
ustrivegen 20 Skedsmokorse
t – Industriveien
Delvis utleid ko mbinasjon sentralt Jesshe seiendom med god stand ard, im industrifelt • Eiendommen – til salgs ble oppført i 200 6, fl
eksibel inndeling har ca. kr og er godt ved • Ca. 1.524 kvm likeholdt. • For 622.000,- eks mva pr. år. bygningsmass ventet total leie e og kvm eiet tomt. ca. 1.515.980,- inntekt ved fullt utleid: Ca. 56 % av byg 2.935 eks mva pr. år. get er utleid, selger er • Gode adkom bruker av restere st- og parkering • 4 leieforhold sforhold. , som gir en leie nde areal. • Verditakt: Kr 16.000.000,-. inntekt på kr 893.980,- eks • Kontakt: Gu mva pr. år. nhild • Estimert leie pris ledige lokale tlf: 67 91 76 52, Smestad, r: mail: gunhild • Oppdragsnr.: @real.no 12026
Skedsmo/Hvam
, Hvamsvingen
27 D
Lager-/produk sjonslokaler m ed kjøreport og god profiler ing – til leie • Sentral beligg enhet og god adk
omst til eiendommen. • Godt vedlike holdt kombinasjo nseiendom på totalt 1.557 kvm. • Kjøreport og takhøyder fra ca. 3 – 4 meter. • Garderobean legg • Inngjerdet tom med dusj og toaletter. t og låsbar por t inn til eiendommen.
• Godt med bilo ppstillingsplass er. • Ventilasjonsa nlegg med var megjenvinning. • Leies fortrinn svis ut samlet til 1 leietaker. • Kontakt: Ru ne Eid mail: rune@rea e, tlf: 900 29 707, l.no • Oppdragsnr.: 12023
7 Lørenskog/Fjellh amar, Fjellhama rveien 52
Showroom/k ontor/lag og fleksibel br er med god beliggenhet uk på Hvam – • 1. Etg: Lager/ til leie verksted på sam let ca. 383
kvm med takhøy de ca. 4,5 me 1 stk kjøreport. ter. • 2. Etg: Kontorl okaler på ca. 60 0 • Lager-/verkste dlokalet leies kun kvm. sammen med ut lokaler i 2. etg . • Utleier tilpass er lokalene ette r leietakers ønske.
• Lokalene kan ikke benyttes til bilvask/ bilpleie. • Kort vei til bus s, og av-/påkjø ring E6. God profilering mot hovedvei. • Godt med par kering. • Kontakt: Eiv ind Aursøy, tlf: 67 91 76 55, mail: eivind@r eal.no • Oppdragsnr.: 09077
Attraktive Icopals admin kontorlokaler i ist
rasjonsbygg • Ca. 1 110 kvm – til leie representative lokaler inndelt med cellek • Mulighet for ont leie av og minikjøkken. orer, møterom, atrium oppmerkede p-p inntil 10 stk • Tilgang til fell lasser. es bemannet • Lokalene vil kantine, bli tilp treningsrom, bad nærmere avtale asset leietaker etter • Kort vei til bus stu og garderober. . • Lokalene er led s og tog. ige fra 01.01.201 • Rikelig med umerkede p-p • Kontakt: Eiv 2. lasser som ind Aursøy, er inkl. i fellesk tlf: 67 91 76 ostnadene. 55, mail: eivind • Oppdragsnr.: @real.no 11101 Gjelleråsen/Skyt ta – Stamveien
Moderne kom
binasjonslok
• Sentralt beligg ende på Gjeller åsen Næringspark. • Kombinasjons lokaler med go d dard på tilsam sta men ca. 585 kvm n• 1. etg lager: BTA. ca. • 2. eller 3. etg 335 kvm. kontor: ca. 250 kvm.
aler på Gjelle
råsen Næring
• Lager har tak høyde på 3,6 meter. • Leie av p-plas ser etter avtale . • Adgang til fel les møterom, wc, garderober og kantine. • Ca. 3 min me d bil fra avkjør ing Trondheimsve ien.
Solheimveien 112
spark/Holum
Skog – til leie
• Kontakt: Ru ne Eide, tlf: 900 29 70 7, mail: rune@r eal.no • Oppdragsnr.: 12022
, P.b 322 - 1471 Lør enskog Tlf: 6791 7650 Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@ real.no - www.real .no
6
Når det gjelder næringseiendom på Romerike og i Oslo nord – kontakt oss! real eiendomsmegling as er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.
Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t
Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no
TIRSDAG 29. mai
For sjette år på rad har NE kunnskap og PwC ved partner Lars Aasen og partner Trond Ingebrigtsen gleden av å kunne invitere aktørene i eiendomsbransjen til Den årlige skatte- og avgiftsdagen for fast eiendom. Denne gangen er Skattedirektoratet invitert til å redegjøre for sine synspunkter på aktuelle utfordringer for eiendomsbransjen.
fang. Regler og praksis utfyller hverandre, og det er mye å vinne ved å innhente de beste råd og anbefalinger for egen virksomhet.
Skatte- og avgiftsregimet for næringseiendom representerer stadig et krevende fagfelt, som aktørene i eiendomsbransjen må forholde seg aktivt til – i forhold til både dokumentasjons- og kostnadsom-
Mer informasjon og påmelding på www.nekunnskap.no
Målgrupper for konferansen er eiendomsbesittere, investorer, utbyggere, forvaltere av næringseiendom, meglere, advokater og andre rådgivere innen nærings-eiendom.
TORSDAG 3. MAi
NE kunnskap og advokatfirmaet Schjødt inviterer til heldagskonferanse om juridiske og praktiske problemstillinger knyttet til overtakelse av nybygg, der fokus flyttes fra byggherrens produksjonsfase til en operativ bruks- og driftsfase. Særlig fokus vil være rettet mot forholdet mellom byggeier/utleier og leietaker, der førstnevnte ikke nødvendigvis er identisk med byggherren grunnet salg av byggeprosjektet før ferdigstillelse.
Camilla K. Lunne, Senioradvokat
Geir Sand, Partner
Hallgeir Østrem, Partner
Thomas R. Håkonsen, Senioradvokat
Målgruppen for konferansen er byggherrer, eiendomsutviklere, investorer, entreprenører, leietakerorganisasjoner og øvrige rådgivere.
Påmelding:
www.nekunnskap.no, post@nekunnskap.no, tlf. 23 11 56 00. Deltakeravgift er kr 3900 per deltaker. Faktura ettersendes.
Lysaker – lyse og moderne lokaler
• I umiddelbar nærhet til E18 og med gangavstand til Lysaker stasjon! • Moderne og komfortable kontorlokaler
• En rekke servicetilbud på stedet • L ike ved Lysaker Brygge med spisesteder, båtliv og maritimt miljø
Ledige lokaler LYSAKER TORG 5 Kontor: 408m2 + 681m2 + 741m2
LYSAKER TORG 15 Kontor: 630m2 + 1258m2
LYSAKER TORG 25 Kontor: 486m2 + 1103m2 Butikk: 303m2
Lysaker Torg: Trine Solberg · mob: 93 46 05 00 · trine.solberg@storebrand.no Lysaker Park: Jon Fredrik Berg · Mob: 93 40 39 99 · jon.fredrik.berg@storebrand.no
– mer enn eiendom
www.storebrand.no/eiendom
LYSAKER PARK, Bygg E Kontor: 4. etasje, 1800m2
interiør & arkitektur 03
06
01
04
02
lokaler med mĂĽl og mening arkitekt med signatur
02
01
07
04
05
Färg & Blanche
07
06
nytt fra stockholmsmessen
03
05
Interiør & arkitektur
70
Den gule Dronningen.
Färg & Blanche Designerduoen Fredrik Färg og Emma Marga Blanche står bak designstudioet Färg & Blanche. Deres Beyound Couture tekstilutstilling under Stockholm Furniture Fair vakte oppsikt, med en falsk natur fylt opp med blant annet tekstilkledde dyr. Den ene halvdelen av duoen Färg & Blanche, Fredrik Färg.
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
LINE lampe i taket.
Only at authorized Vitra retailers: www.vitra.com/en-no/dealers/no Vitra Scandinavia, Stortingsgt. 30, 0161 Oslo, tel: 23 11 58 70
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Interiør & arkitektur
72
73
Lokaler med mål og mening De ansatte i Questback blir minnet om bedriftens mål hver dag. Selskapet belønner de ansatte med reiser, og det er brukt mange turelementer i innredningen. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • Foto Erik Burås/Studio B13
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Interiør & arkitektur
74
IT-selskapet Questback har opplevd sterk vekst de seneste årene, noe som har kommet ansatte til gode. I Questback belønnes man med reiser både i og utenfor Norge når resultatene er gode. Bedriften reiser til store byer i utlandet eller til berømte skiresorter. Metropolis Arkitektur & Design valgte å la seg inspirere av oppdragsgiverens ”tur-ånd” da de nye lokalene i en tidligere trafostasjon i Løvenskiolds gate ble innredet. – Bildene og navnene på de ulike møterommene er hentet fra turer som er gjennomført. Flere av bildene som er valgt er tatt av ansatte i
75
bedriften. Med ønske om å forankre tur-tradisjonen, ble naturen brakt inn på flere områder. En enorm elg møter alle hver morgen. Elgen er et dyr de fleste i Norge tenker på som typisk norsk og passer derfor inn hos Questback, som i tillegg til å ha et aktivt forhold til naturen, er et IT-selskap med norsk opprinnelse, sier interiørarkitekt Kari Ihle MNIL i Metropolis Arkitektur & Design til NæringsEiendom. Innredningen blir dermed en daglig påminnelse hos de ansatte om hva som venter dersom ambisiøse målsettinger oppnås.
Questback-lokalene har også brukt klatretau som dekor. Det er for å underbygge verdiene i selskapet. – Vi har brakt inn ulike elementer som forteller og understøtter historien til Questback, sier Ihle. Samhandling Kari Ihle forteller at Questback ønsket å få til en bedre samhandling mellom avdelingene og bedre arbeidsflyt da de skulle innrede de nye lokalene. – Samtidig var Questback oppmerksomme på at de trengte noen andre og flere ulike arbeidsarenaer
enn de hadde i tidligere lokaler. De hadde behov for flere mindre møterom, prosjektrom, ad-hoc møteplasser, stillerom, bråkerom og rom der ansatte kunne ha med barn hvis de er småsyke, sier Ihle. Questback var også opptatt av at selskapets historie og verdier skulle synes i lokalene. Kari Ihle mener det er helt avgjørende at interiørarkitektene kommer tidlig inn i prosessen. – Det er i en tidlig fase, allerede i søkefasen, at mange premisser blir lagt. Det er her leietakerne skal ta strategiske valg om størrelse, plas-
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Interiør & arkitektur
76
sering og konsept for arbeidsmåter. Disse valgene handler om arkitektur og merkevarebygging, som igjen handler om penger. Hvordan en bedrift skal jobbe handler for eksempel om antall kvadratmeter. Skal alle ha hver sin arbeidsplass? Hvis ja, gjelder dette alle i bedriften? Slike spørsmål er viktig å avklare tidlig i prosessen, og sammen med noen som vet hva en arbeidsform kontra en annen krever av antall kvadratmeter,
møbelløsninger og tekniske løsninger, sier Ihle. Andre viktige spørsmål som ofte blir vurdert for sent i prosessen, er om byggene som leietaker vurderer å flytte til egner seg til behovet. Det er viktig at bygget har den fleksibiliteten som etterspørres når man ser det opp mot teknisk infrastruktur og bevegelsesmønster. – Hvordan gikk dere løs på oppgaven?
– I alle våre prosjekter gjør vi en analyse av bedriften. Vi henter inn informasjon gjennom intervju med ledelsen, vi leser kravspesifikasjonen, gjennomgår budsjetter og fremdriftsplaner. Deretter kommer vi i gang med et forprosjekt som vi presenterer for ledelsen. Det ligger en stor mulighet for ledere til å utøve ledelse med å gjøre denne prosessen riktig og gjøre de riktige strategiske valgene i denne fasen, sier Ihle.
Pitney Bowes Norge AS / Telefon 23 33 93 00 / E-post: info.no@pb.com / www.pitneybowes.no Contrast34 / Telefon 23 33 94 80 / E-post: contrast34.no@pb.com / www.contrast34.no
AVD.KONTORER: BERGEN • BODØ • FAUSKE • GJØVIK • HAMAR • OSLO • SARPSBORG • TYNSET
Interiør & arkitektur
78
Nyheter fra Stockholmsmessen Abstracta viste frem flere nyheter under møbelmessen Stockholm Furniture Fair.
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Lyddemperen Bitswall er designet av Anya Sebton. Bitswall henger på veggen og tar ned lyden, samtidig som den har en ”behagelig form”.
Den kombinerte søppelkurven og stolen Meet skal oppmuntre til spontane møter og fremme teamwork.
Loop er en støyskjermer som består av en kombinasjon av stålrør og tøy.
Nytt om navn
Nina Andersson (41) ble 15.februar 2012 ansatt som vikar konseptutvikler i Rom Eiendom. Hun har studert Markedsføringsledelse på BI og har mange års erfaring fra eiendomsbransjen i Sverige samt fra NSB, Gardermobanen og Flytoget.
Hallvard Ekker (41) ble 1. februar 2012 ansatt i Rom Eiendom som fagansvarlig teknisk anlegg. Hallvard kommer fra AF Energi & Miljøteknikk AS hvor han jobbet som senior energirådgiver og elektroinstallatør. Han er utdannet elektriker og sivilingeniør fra NTNU.
Ecliptic – Profesjonell leverandør av
VINDUSFILM OG SOLSKJERMING • • • • •
Vindusfilm Dekorfilm og folie Sikkerhetsfilm Rullegardiner Støyreduksjon
Vi har de optimale løsningene for varme- og lysdemping. Vår spesialitet er fasader og glasstak! Kontakt oss i dag | www.ecliptic.no | Tlf: 40 64 28 91 | Epost: post@ecliptic.no
Nytt om navn
79
Svein Ellingsen (53) ble 1. november 2011 ansatt som prosjektsjef ved Rom Eiendoms regionskontor i Skien. Han har 15 års erfaring fra Dynam, og som prosjektleder i et lokalt entreprenørfirma. Svein har utdannelse fra Telemark Ingeniørhøgskole og BI.
Interiør & arkitektur
80
Arkitekt med
signatur
Link arkitekturs bygg over hele landet er signert med enkle rasjonelle former og uttrykk.
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • Foto Hundven-Clements Photography
81
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Interiør & arkitektur
82
Link arkitektur AS ble Norges største arkitektkontor da Link arkitekter AS fusjonerte med Signatur Arkitekter AS i 2006. Etter fusjonen har det sammenslåtte arkitektfirmaet satt sitt preg på norske bygg. Blant byggene som Link arkitektur har tegnet er Storbebrands Lysaker Park, Agder Energis hovedkontor, Oljedirektoratets bygg i Stavanger og Aker Solutions kontorlokaler på Sandsli i Bergen. Link ser flere fellestrekk i det de mener er god og moderne arkitektur.
– Byggene er alle meget rasjonelle og teknisk avanserte, med høyt miljøfokus. Det er fokus på holdbarhet og vedlikehold, og det er enkle klare former, sier markedssjef og teamleder Rolf Maurseth i Link arkitektur til NæringsEiendom. – Hva kjennetegner byggene Link arkitektur tegner? – Vi søker enkle rasjonelle former og utrykk. Alle våre bygg er universelt utformet og har et høyt energi- og miljøfokus. Byggene skal reflektere kundens ønsker og behov,
som i alle disse fire byggene er solide og nøkterne, sier Maurseth. Storebrands hovedkontor I 2010 vant Storebrand Cityprisen for sitt nye hovedkontor Lysaker Park. Bygget på 55 000 kvadratmeter var tidligere hovedkontor for Kværner og ble totalrehabilitert av Storebrand. Ambisjonene innenfor miljø og energibruk var store, og juryen for Cityprisen slo fast at ”kombinasjonen av gode arbeidsplasser for de ansatte, lavt energiforbruk og nyskapende
83
arkitektur har gjort Lysaker Park til en verdig vinner av Cityprisen”. Link arkitektur jobbet med arkitektur, interiør og landskapet i bygget. – Med hele 1600 arbeidsplasser i et åpent kontorlandskap, ble hovedutfordringen å lage gode landskapsløsninger for alle. Gjennom å åpne opp, fjerne overflødige elementer, skape optisk ro og god lysabsorpsjon, er det skapt gode og funksjonelle lokaler, sier Maurseth. Andre utfordringer var knyttet til dagslys i bygningskroppene og utydelige kommunikasjonslinjer. – Det ble laget nye atrier og overlys, som kombinert med mye glass i innvendige avdelingsskiller skaffer
Storebrands lokaler til venstre, Agder Energi til høyre.
NE0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Interiør & arkitektur
84
85
dagslys til områder som ellers ikke ville være brukbare, sier Maurseth. Aker Solutions i Bergen I 2009 sto Sandslimarka 251 ferdig i Bergen. DNB Næringseiendom (tidligere Vital Eiendom) var oppdragsgiver for prosjektet, som var et nytt bygg, samt rehabilitering av et eksisterende bygg. I tillegg til arkitektjobben for prosjektet, hadde Link ansvaret for interiørarbeidene – Leietakeren Aker Solutions ønsket et fleksibelt bygg med muligheter for celle- og gruppekontor og åpne landskap. Bygget har fått en rektangulær form med en markant ramme omkring. Denne formen gjør at bygget ”svever” over bakken med en smal spalte. Vi har lagt stor vekt på å knytte nybygget og det eksisterende bygget sammen, både funksjonelt og estetisk, sier Maurseth. Link arkitektur gjorde arkitekt- og interiørjobben til Agder Energis hovedkontor i Kristiansand. Bygget på 13 000 kvadratmeter sto ferdig i 2010 og var prosjektert til 572 arbeidsplasser, med utvidelsesmuligheter opp til ca 700.
Oljedirektoratet til venstre og over.
Interiør & arkitektur
86
Oljedirektoratet til venstre, Sandslimarka øverst og Storebrand nederst.
– Målet har vært et moderne interiør i tråd med bygget for øvrig. Interiøret er holdt i nøytrale toner når det gjelder hovedmaterialer, men med innslag av effektfarger i utvalgte soner. Fargesetting, materialer og tekstiler på løst inventar er med på å bygge opp under effektfargene på vegg. Bygget skal være et forgangsprosjekt hva gjelder energibruk, sier Maurseth.
Oljedirektoratet har rehabilitert sine bygg og utvidet dem med nye kontorarealer, møteromspool og kantine. – Nye kontorarealer i hovedbygget ble etablert ved utnyttelse av rom mellom eksisterende fingerstruktur. Varierte uterom og kontrast mellom gammelt og nye fasader skapte nye arealer i spennende former, sier Maurseth.
87
Vi har levert: Gardiner Solskjerming Puter Sengeoverkast Sceneteppe
til Rica Hotel Narvik
Gardiner – Solskjerming – Sømtjenester “det meningsfylte valget”
Sens AS Tlf: 22 80 84 50 www.sens.no
Modulvegger – din innredningsleverandør fra A til Å
GlassveGGer
KontorsKilleveGGer
Se alle våre produkter på www.modulvegger.no annonse190x127.indd 1
HimlinGer
Modulvegger Tlf: 23 24 22 00
11/27/11 7:13 PM
88
De to verdenskjente italienske TVkokkene, den hvithårede Antonio Carluccio og den noe mørkere Gennaro Contaldo møtte restauranteier og kokk Jan Vardøen på Villa Paradiso til en matfaglig prat, i regi av TV2.
Jan Vardøen: Bydelsutvikler og multigründer
Portrettet
89
Greven av Grünerløkka Klokken er ti. Villa Paradiso på Grünerløkka ligger badet i morgensol. Noen sitter allerede utenfor med kaffen sin. Inne er det halvfullt, men stemningsfullt i det filtrerte sollyset. Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Foto Kolonihaven/Elisabeth Richardsen
Halvt britisk, halvt norsk Han har en ørliten engelsk aksent. Ikke så rart. Han ble født i London for 50 år siden og vokste opp i England og Irland før han kom til Norge og Risør i 1988. Kokk hadde han vært siden han var 16. Familien drev et båtbyggeri i Risør, og her Jan lærte seg både å bygge båter og snekre møbler og innredninger. I 1991 gikk ferden til Grünerløkka.
- Hvorfor Løkka? - Det var tilfeldig. En kamerat av meg skulle starte en restaurant på Grünerløkka og ville ha meg med, særlig til å snekre og innrede. Det ble starten på mitt lille eventyr. Gammel dame med slitte klær Da han kom til Løkka, var det langt mellom kafeene og barene. Men bydelen var blitt oppdaget av de unge og hippe, og de sêg inn utover på 90-tallet. Fru Hagen og Noas Ark fikk selskap, unge Vardøen livnærte seg først som kokk og bartender og ble en del av den nye kulturen. I 1992 innredet han Mucho Mas i Thorvald Meyers gate. - Hvordan opplevde du Løkka da du kom hit? - Jeg opplevde Løkka som en gammel dame med litt slitte klær. Du ser en sterk livsgnist og at hun er flott og elegant med mye varme, men litt sliten. Med litt sminke og sånn, så blir hun veldig fin igjen. Bydelen har såpass mye sjel at den tåler mye. Og den har tålt mye, rusmisbruken og narkotikaomsetningen på nedre Løkka er ett eksempel, og jeg føler meg forpliktet til å gjøre noe positivt, noe som fremhever bydelen. For her hører jeg hjemme. Jeg brenner for Løkka. Joda, og han elsker arkitekturen, den kan minne om Berlin, Barcelona og Paris, sier han.
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
Det særegne lokalet er hverken minimalistisk eller overlesset med nips og naps, heller renskårent i solide materialer med en touch av Italia og tradisjon. En hvithåret Antonio Carluccio og en noe mørkere Gennaro Contaldo har slått seg ned ved et bord. De er verdenskjente italienske TV-kokker. Sammen med dem sitter innehaveren, Jan Vardøen, i ivrig samtale mens en kameramann og journalist fra TV2 gjør opptak. Etter at kokkene har forlatt bygningen, smiler Vardøen bredt og beklager forsinkelsen. - Er dette din italienske drøm? - Ja, her er stemningen viktig, her liker folk seg. Klokken er litt over elleve, og det er nesten fullt. - Snart kø utenfor? - He-he. Det kan det bli på lørdager.
Portrettet
90
Jan Vardøen, gründer • Musiker, låtskriver, snekker, kokk og forfatter. • Driver Bar Boca, Los Lobos, Hotel Havana, Grünerløkka Brygghus, Villa Paradiso, Vespa, Aku Aku Tikibar, The Nighthawk Diner, Paradiso Import, Nix Forlag og Beacon Isle Records. • Har bygget for andre: Bistro Brocante, Mucho Mas, Colletts Cafe, Parkteatret. • Forretningsvirksomheten er organisert i ulike selskaper. Holdingsselskapet Dilligaf Holding eier Paradiso Eiendom. Andre selskaper er Park Partners, Art & Mat AS, Los Lobos AS, Viva Zapata AS og Beacon Isle Records, Tikipop AS, Grünerløkka Brygghus AS, The Nighthawk Diner AS.
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
– Vi liker at det er ornamenter på bygningene, at de er litt pyntet og at det er liv her. Jeg tror Thorvald Meyer hadde sine tanker om åpne plasser. Som byutvikler har han skjenket innbyggerne luft, lys og rom, en sjenerøs tanke som jeg savner veldig blant utbyggere i dag. Det virker som de bare har en eneste tanke i hodet, og det er å få avkastning på hver eneste kvadratmeter. Det synes jeg er gjerrig og kortsiktig. De bør ta seg råd til å forstå at det de lager kommer til å vare i mer enn hundre år og at de kan være stolte av det. I rykk og napp Historien om Jan Vardøen er ikke historien om en restaurantkonge som er blitt rik på sine spisesteder og barer. De første årene gikk driften av stedene i rykk og napp, forteller han. – Det er fortsatt slitsomt i perioder, ikke alle stedene går like bra. Jeg har ikke 100 prosent suksess, kanskje 80, og jeg må alltid ha fokus på kostnader og lønningsprosenter. Men alt dette gjøres av et eget regnskapsfirma, alt regnskap er internt og veldig gjennomsiktig og ryddig. Så jeg kan sove om natten. Men i de første årene var det masse bilag i en skoeske. Jeg passet på selv, og til slutt ble det for mye. Ti steder har han. Noen går så det griner, og andre går slik at man kunne grine. Han er ikke redd for å få Løkka
rundt halsen, men det er blitt mer vanskelig å drive steder som ligger utenom kjedene, mener han. – Det er helt klart at kjedene har kjempefordeler når det gjelder innkjøp. Det er liten forskjell lønnsmessig, men jeg tror kjedene tyner folk mer. Vi gir våre ansatte ordentlige vilkår. På Hotel Havana selger vi mat som ikke kommer fra de fire store kjedene. Står man utenom dem, er det nesten umulig å gjøre god butikk. Bygd med lidenskap – Du har bygd opp noe som andre kanskje ser på som ”Vardøen-kjeden”? – Nei, det tar jeg sterk avstand fra. Jeg har ikke kopiert noe, alle stedene mine har en egenart. Vi har for eksempel en delikatesseforretning, Kon-tiki bar, en italiensk restaurant, et bryggerhus, en klesforretning og en kaffebar. Alt er bygd opp med lidenskap. Jeg ville aldri ha bygd noe som jeg selv ikke kan stå inne for. Han har satset penger, men først og fremst seg selv og egen handyman-arbeidskraft, på denne kafétapetserte bydelen. – Hvordan har du finansiert alt dette? – Jeg har hatt null penger. Jeg er hverken opptatt av penger eller motivert av det, men jeg skjønner at man må ha et overskudd for å holde ting i live. Jeg liker ikke å ha lån og har lite av det, ingen kassakreditt heller, men
91
det virker som bankene stoler på meg. Det som motiverer meg er å skape noe. Jeg har satt i gang og bygget og håpet det skulle gå bra. Jeg har vært heldig. – Er du bare heldig? – Etter hvert har jeg begynt å forstå en del kriterier og vilkår for at det skal gå bra. Vil helst eie Han eier tre lokaler og leier resten. Helst vil han eie, men det koster. Nå kan det kanskje bli lettere, tror han. Gårdeier er han ikke. Men en liten eiendomsportefølje har han. – Jeg bruker lite tid på eiendom, det er ikke interessant, men jeg skjønner at det er en bra investering, og at det gir bedre kontroll. Lokalene han driver Nighthawk Diner i, leier han, et sted inspirert av Edward Hoppers maleri Nighthawks og Tom Waits’ plate Nighthawks at the Diner. 20 års leiekontrakt er underskrevet, og Vardøen har god tro på konseptet. – Mange tenker seg en diner som en Grease-parodi med knallfarger i 50-talls stil, men dette skal være en 30-talls-diner der interiøret er mer sobert, men også sært og langt fra A4. Ingen har klart å lage en ordentlig diner i Norge, men det er noe jeg har savnet lenge. Savner man noe, er det best å fikse det selv. Endelig har jeg fått utløp for min detaljbesettelse, fortalte han til Oslopuls i mars.
Og det synes. Diner-båsene er fra Missouri, takviftene fra Ohio og de sure agurkene fra Brooklyn. Hel ved – Kan man merke at man er på et Vardøen-sted? – Fellesnevneren for stedene mine er varme. Vi har så få varme dager, derfor må vi skape stemning hvor varmen rår og hvor folk kan senke skuldrene og føle seg bekvemme. Du kan godt lage et designsted, men da lever det bare i to måneder, jeg vil lage noe som står i 100 år. Det må gjennomføres godt. – Har du noen fysiske kjennetegn som går igjen på stedene dine? - Jeg bruker aldri finérplater, allid hel ved, jo mer slitt den blir, jo penere blir den. Malingen er alltid helblank oljemaling, den gir et gjenskinn som skaper varme. All lakk vi bruker er båtlakk og en hard stjernelakk på toppen. Vi bruker ikke tropiske treslag, kun europeisk treverk, mye eik og kirsebær treslag som tåler litt juling. Hver eneste skrue skal være autentisk. Leter ikke lenger – Når du leter etter nye lokaler… — – Nei, jeg skal ikke det nå, avbryter han. – Jeg får ikke lov hjemme. Jeg har nok å gjøre. Også har jeg to barn jeg også vil være sammen med. – Du kommer ikke til å åpne nye steder?
92
- Jeg bruker lite tid på eiendom, men jeg skjønner at det er en bra investering.
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
– Jeg skal ikke si absolutt nei, for det kan skje noe. Men jeg leter ikke, har aldri gjort det, folk som har noe å tilby kommer til meg. Jeg er så heldig at de menneskene jeg jobber sammen med, er så fine. Vi velger våre medarbeidere ut fra magefølelsen. Jeg tar en halvliter med en som søker, og er hun eller han hyggelig, kan vi begynne å jobbe. – Du tar sjansen på at dine ansatte klarer å bygge den gode stemningen? – Ja, jeg stoler på det første instinktet, men jeg gir noen føringer og prøver å gå foran med et godt eksempel, men til syvende og sist handler det om at de ansatte er åpne og vennlige mot gjestene. Savner eksentrikere i Oslo Han er nok for målrettet og rasjonell til å kalles eksentriker, men det er nettopp eksentrikere han savner i dagens Oslo, de kompromissløse som kanskje ikke alltid er like hyggelige, men som setter spor, forteller sannheten og går sine egne veier uten å bry seg om hva folk flest mener. Jan Vardøen har noe av den samme innstillingen, men han er først og fremst en kreativ gründer med sans for frihet og det gode liv. – Det er bare hoppe ut i det. Jeg er ganske uredd og har ennå ikke opplevd det store smellet. Man får litt vann på mølla når man lykkes. Jeg er også kanskje litt for optimistisk og dumdristig, men det går seg til. Jeg har ganske god kapasitet og er nok rastløs. Rastløs? Det skjuler han godt der han sitter rolig og avslappet mens gjester og ansatte virvler rundt ham. En sinnstilstand, forklarer han. Musiker og singer/songwriter – Du er også musiker. Er det en del av din profesjonelle virksomhet eller er det en hobby? Ansiktet brekker opp i glede.
– Jeg er først og fremst musiker. I min egen verden. Nesten alt annet kommer i annen rekke. Før jul ga jeg ut min femte skive, ”Twelve guitars”, i singer/songwritersjangeren. Artistnavnet er Ian Senior. Han er selvlært og jobber mye i studio, han arrangerer og skriver og regner seg som ganske habil. Den gitarbaserte musikken er forholdsvis melankolsk og melodisk. Han har sitt eget band. Snart blir det konsert, ja, en hel serie, etter påske. På mange ulike småsteder i Osloområdet i første omgang, forteller han. Går man inn på hjemmesiden hans, iansenior.com, kan man lytte seg gjennom mange låter. Låtene ligger også ute på Spotify, iTunes og wimp.com. – Klarer du å tjene penger på musikken din? – Nei, det er vanskelig. Men jeg tenker ikke sånn når jeg lager musikk, jeg lager musikk fordi jeg må. Jeg må bare ha det ut. Min største styrke er å være låtskriver, og da vet man aldri hva som kan skje. Jeg er veldig opptatt av tekst, den kommer først, men den må presenteres i en melodiøs pakke. Det er en skjønn forening. Det tar tid, men det er å leve. Jeg satt oppe til sent i natt og spilte og spilte. Fingertuppene på venstre hånd har hornhud, mens de på høyre har skarpe negler. Gitarfingre. ”Den store norske glemmeboka” Han finner stadig på nye ting, som for eksempel å stifte et forlag, Nix Forlag! Første bok kommer i oktober, et slags illustrert leksikon over vesener i den norske folketro. – Den har jeg skrevet sammen med kjæresten min. Det finnes ingen slik bok i dag i folkelig form. Vi vet altfor lite om hva som bor i den norske folketroen. Hva er draugen, nøkken, haugkallen, huldra, nissen, åsgårdsreien og så videre. Vi har glemt alt sammen. Derfor har vi kalt boka ”Den store norske glemmeboka”. Tolkien og JK Rawling har gått inn og tømt hele den norske folketroen gjennom sine skikkelser. De vi kan litt om, er Nissene i Blåfjell og nøkken. Vi har verdens beste illustratør. Det er en misjon for meg å få dette ut. For tre generasjoner siden trodde mange på dette. – Så mye som du holder på, når sover du egentlig? – Jeg sover om natten, som folk flest, men med to barn på to og fem år, er det tidlig opp.
Eiendomsjus - skatt - avgift. Et vellykket eiendomsprosjekt fordrer god forståelse for den tradisjonelle eiendomsjusen. De siste årene har betydningen av skatt og avgift blitt vesentlig forsterket. Mangelfull planlegging og enkle formelle feil innen skatt og avgift kan få store økonomiske konsekvenser. Deloitte Advokatfirma har et ledende miljø innen alle disse områder og er derfor særlig sterkt rustet til å møte disse problemstillingene.
”Especially strong on the property development front, this firm is closely involved with all stages of a development, from the purchase of undeveloped land to completion of major transactions.” Chambers and Partners, Europe Guide
For mer informasjon, kontakt Thorvald Nyquist tlf: 95 75 31 41, tnyquist@deloitte.no
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/no/omoss for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. © 2012 Deloitte Advokatfirma AS
INSIDE
94
Slanket porteføljen og tjener mer Braathen Eiendom har skiftet strategi, tyngdepunkt og kontor. Porteføljen er strammet opp, modernisert og billigere og enklere å drifte.
Braathen Eiendom
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
• Etablert på 1950-tallet som det personlige selskapet Egil A Braathen • Eies og kontrolleres av Braathens etterkommere • 11 ansatte • Eier PWC-bygget (Bjørvika), Visma-bygget (Bjørvika), Haakon VIIs gate 2 (Vika), Norsk Medisinaldepot (Alf Bjerckes vei, Brobekk), Ulvenveien 75b (Økern), Majorstua Apartements AS (Holmboes gate 8), Verkseier Furulunds vei 9 (Alnabru) og Sentrumsveien 6 (Ski sentrum) • Eiendom i Trondheim • Planlegger boliger i Theresegata 30 ved Bislet
– Joda, smiler selskapets daglige leder Leif Arne Røsnes der han sitter i Norges dyreste gate. I februar flyttet selskapet til nytt kontor i Haakon VIIs gate 2, som de eier. Det har de råd til. For to år siden solgte de hovedkvarteret sitt ved Carl Berners plass for 100 millioner kroner. I tillegg solgte de mange andre næ ringsbygg på østkanten til Ragde Eiendom, som konver terer det meste til boliger. Ny portefølje og strategi øker overskuddet Salgsinntektene fikk ben å gå på. Blant annet til Bjørvika, hvor selskapet kjøpte Visma-bygget og halvparten av PWC-bygget. Den nye porteføljen omfatter også kontor bygget Haakon VIIs gate 2 i Vika og Norsk Medisinalde pot på Brobekk, for å nevne noe. Røsnes har bidratt til den strategiske omleggingen etter at 3. generasjon Braathen har satt sine føringer. Sal get av gamle eiendommer og kjøpet av nye er et resultat av bevisste valg. Braathen Eiendom satt på 30 eiendom mer i ulike segmenter for fem år siden, og mange av byg gene var umoderne og tunge å vedlikeholde. – Det ble uforholdsmessig dyrt å drifte eiendommene. Utgifter til rørleggere og elektrikere vokste nesten ukon
95
Røsnes har elleve ürs fartstid i selskapet og har vÌrt daglig leder siden 2008.
Inside
96
NE 0412 www.ne.no www.nenyheter.no
trollert. Inntjeningen ble for liten. Vi måtte finne en vei ut av dette, sier Røsnes, som påpeker at de nye byggene er mer moderne og energieffektive og mindre krevende å vedlikeholde enn de gamle eiendom mene. Sykefraværet hos PWC gikk klart ned etter at de flyttet til sitt nye bygg i Bjørvika, forteller han. Etter at tallet på leietagere sank fra 450 til ca. 50, har kostnadene gått ytterligere ned. Den samlede verdien av de ni nye byggene er større enn verdien av de 30 som ble solgt. – Vår nye filosofi er at fokus på færre sentrale eiendommer gir bedre kundeservice. Inntjeningen har vokst, og det er lettere å holde god kontakt med leietagerne og de 2800 brukerne. De skal være fornøyd! Lover ”Braathen-standard” Braathen Eiendom har hele tiden driftet og forvaltet byggene sine selv. Det fortsetter de med, men kan i noen tilfelle kjøpe tjenester av underleverandører. I så fall vil Braathen verifisere det som blir utført. De nye byggene skal oppleve ”Braathen-standard”, lover Røsnes. – Hvor ligger den mest sårbare delen av driften? – På helse, miljø og sikkerhet. Her har vi et totalansvar vi har stort fokus på. Sikkerhet gir oss nye utfordringer i kjølvannet av 22. juli.
Planen er å innføre adgangskontroll i alle våre bygg. Energieffektivisering står også på dagsordenen. De nye byggene skal alle opp en energiklasse. Det er krevende, men helt nødvendig, sier Røsnes. – Det er mye vanskeligere enn før å være dyktig, for man må helst være dyktigere enn de andre. Det handler mye om kompetanse og å være veldig nær kundene, og nettopp det har vi fokus på. – Hvordan får dere dette til i praksis? – Vi har én dedikert vaktmester for hvert bygg, pluss en driftssjef her i selskapet. Jeg er også en del av dette teamet hvis det skulle opp stå noe spesielt. I tillegg kjøper vi tjenester fra dyktige sivilingeniører og arkitekter, som er interessert i å jobbe med attraktive bygg. Nye prosjekter Braathen Eiendom er først og fremst en eiendomsbesitter. Men det hindrer ikke selskapet i å utvikle eiendom. – Vi spisser vår virksomhet gjen nom utviklingsprosjekter, og noen er på beddingen. Ved Bislet, Therese gata 30, skal vi bygge 24 leiligheter til utleie, totalt 2500 kvadratmeter. Vi skal utvikle et næringsbygg i
Ulvenveien 75b, på Økern, et kombi nert kontor- og lagerbygg med veldig god eksponering. Det er plass til mer på tomten. Vi har stor tro på Økern som utviklingsområde. Mange har kontaktet oss for å kjøpe tomten. Vi analyserer nå markedet for å finne ut hva vi gjør. Røsnes forventer en rivende utvikling innen lager og logistikk bygg. Her blir Økern et spennende satsingsområde, tror han. – I denne delen av Groruddalen vil også de tjenesteytende næringene blomstre med flere nye kontorbygg. Økern om fem år er noe helt annet enn i dag. Jeg tror tida jobber med oss. Selge eller kjøpe? Røsnes har aldri latt yielden styre selskapets kjøp eller salg. – Jeg syns yield er uinteressant som verdimarkør. Jeg ser på kostpris og vurderer potensialet for verdi øking. Braathen Eiendom har ingen planer om å selge noe nå. Vi er happy med våre nye bygg og åpne for å kjøpe mer, men vi er blitt mer kresne på hva vi vil ha. Bjørvika er fortsatt interessant, og Filipstad kommer. La ger og logistikkbygg vurderer vi også. Jeg vil gjerne at filosofien vår skal vare i minst 60 år. Men vi må også være åpne for samfunnsendringer.
Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no Foto Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven.no
Markedets nye eiendomsforvaltningsløsning — med integrert økonomisystem Midas Data har i samarbeid med kunder utviklet ON Property. I ON Property finner du alt du forventer av en moderne forvaltningsløsning – også økonomisystem. Løsningen er meget brukervennlig og har et oversiktlig brukergrensesnitt. Vi har utviklet ON Property på forvalterens premisser, og all funksjonalitet er tilrettelagt for at du skal få en enklere og mer effektiv arbeidsdag.
Kontakt Midas Data for en demo Midas Data AS | Askerveien 61, 1384 Asker | Tlf. 66 98 72 00 | post@on.no on.no | midasdata.no | facebook.com/midasdata | twitter.com/midasdata
98
GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER
Se våre produktnyheter på www.modulvegger.no Tlf.: 23 24 22 00
Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom Adresse
Kvm Side
Salg ØVRE ROMERIKE KOMBINASJONSLOKALER Industrivegen 20
ca 1.524
64
Leie
Kvm Side
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Tullins gt. 6 ved Holbergsplass ca 190 Akersgata 34/36 1.000-2.000 Akersgata 34/36 1.000 Akersgata 34/36 2.000 Schweigaardsgate 17-19 320 Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 34 400 Karl Johans Gate 14 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 35 RESTAURANT/SERVERING/HOTELL Schweigaardsgate 17-19 Karl Johans Gate 14
OSLO SENTRUM KONTORLOKALER Akersgata 32 433 Akersgata 32 383 Schweigaardsgate 17-19 302 Aker Brygge ca 500-16.000 ca 500 Aker Brygge Aker Brygge 16.000 Grensen 3 370 Grensen 3 675 Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 320 150 Øvre/Nedre Slottsgate 8-9 Sjølyst plass 460 Sjølyst plass 32 Sjølyst plass 85 Sjølyst plass 344 429 Sjølyst plass Munkedamsveien 45 966 Munkedamsveien 45 638-1.604 Munkedamsveien 45 638 Munkedamsveien 45 1.604 779-2.274 Munkedamsveien 45 Munkedamsveien 45 779 Munkedamsveien 45 2.274 Kronprinsesse Marthas plass 1 fra ca 329-482 Kronprinsesse Marthas plass 1 329 Kronprinsesse Marthas plass 1 482 Støperigata 2 164 Sehestedsgate 6 1.400 Kongensgate 2 119-265 Kongensgate 2 119 Kongensgate 2 265 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 135 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 1.253 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 170 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 240 105 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 60 102 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 170 Cort Adelers gate 16 inntil 1.460 Cort Adelers gate 16 487 Holtegaten 26 inntil 1.125 Holtegaten 26 ca. 375
Adresse
43 43 7 39 39 39 9 9 9 9 9 9 9 9 9 29 29 29 29 29 29 29 44 44 44 23 11 12 12 12 101 101 101 101 101 101 101 101 25 25 25 25
17 19 19 19 7 9 97 101
302 404
7 97
100-880 100 880 2.172 700-1.060 700 1.060 2.066 fra 763-1.527 763 1.527 79 352 89 32-219 32 219 240 408 681 741 630 1258 486 1.103 1.800
24 24 24 33 33 33 33 33 29 29 29 27 27 27 13 13 13 13 68 68 68 68 68 68 68 68
OSLO VEST KONTORLOKALER Marcus Thranesgate 2 Marcus Thranesgate 2 Marcus Thranesgate 2 Drammensveien 147 Drammensveien 147 Drammensveien 147 Drammensveien 147 Drammensveien 147 Arbeidsamfunnets plass 1 Arbeidsamfunnets plass 1 Arbeidsamfunnets plass 1 Sigurd Syrsgate 2 Sigurd Syrsgate 2 Sigurd Syrsgate 2 Bentsebrugata 13F Bentsebrugata 13F Bentsebrugata 13F Bentsebrugata 13F Lysaker Torg 5 Lysaker Torg 5 Lysaker Torg 5 Lysaker Torg 15 Lysaker Torg 15 Lysaker Torg 25 Lysaker Torg 25 Lysaker Park, Bygg E
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Lysaker Torg 25
303
68
ca 1.525 ca 1.000 ca. 525 560-1.285 560 1.285
42 42 42 51 51 51
OSLO ØST KONTORLOKALER Hellerud Hellerud Hellerud Strømsveien 323A Strømsveien 323A Strømsveien 323A
Adresse
Kvm side
Strømsveien 323A Innspurten 15 Østensjøveien 39-41 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Tvetenveien 32 Brynsveien 16-18 Brynsveien 16-18 Brynsveien 16-18 Grenseveien 107 Grenseveien 107 Grenseveien 107 Nils Hansens vei 20 Brynsveien 5 Brynsveien 5 Brynsveien 5 Østensjøveien 44 Østensjøveien 44 Kabelgata 22 LAGERLOKALER Strømsveien 323A Nils Hansens vei 20 Brynsveien 5 Østensjøveien 44 Østensjøveien 44 Østensjøveien 44
950 ca 1.000 278 65-299 65 288 93 909 188 270 507 534 494 285 1.350 815 340 178 370 282 70 190 inntil 3.500
51 33 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 31 31 31 31 31 31 25
2.450 340 282 29 223 423
51 31 31 31 31 31
550-4.890 560 4.890 282 496
51 51 51 31 13
KOMBINASJONSLOKALER Strømsveien 323A Strømsveien 323A Strømsveien 323A Brynsveien 5 Nils Hansensvei 13
INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Nils Hansens vei 20
340
31
250 800 1.590 fra 60-470 60 470
23 23 23 23 23 23
LAGERLOKALER Sandstuveien 70 Sandstuveien 70
195 720
23 23
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Sandstuveien 70
600
23
OSLO SØR KONTORLOKALER Sandstuveien 70 Sandstuveien 70 Sandstuveien 70 Sandstuveien 70 Sandstuveien 70 Sandstuveien 70
ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.
Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg
99
Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.
Se vår hovedannonse på side 5.
Adresse
Kvm side
OSLO NORD KONTORLOKALER Maridalsveien 87 Maridalsveien 87 Carl Berner Næringspark Carl Berner Næringspark Carl Berner Næringspark Carl Berner Næringspark Trondheimsveien 184 Trondheimsveien 184 Industriveien 6 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Verkseier Furulunds vei 9B Verkseier Furulunds vei 9B Verkseier Furulunds vei 9B Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8 Trondheimsveien 100 Trondheimsveien 100 Trondheimsveien 100
1.000 250 ca 130 ca 30-40 30 40 600 430 175 500 865 35 145 230 135 210 570 305-773 305 773 468 200-2.000 200 2.000
45 45 17 17 17 17 35 35 53 53 53 53 53 53 53 53 53 12 12 12 12 101 101 101
58 78 138 275
53 53 53 53
ca 335 195 280 475
17 53 53 53
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Trondheimsveien 184
345
35
UNDERVISNINGSLOKALER Trondheimsveien 184
600
35
1.000 250 345
45 35 35
LAGERLOKALER Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 KOMBINASJONSLOKALER Carl Berner Næringspark Verkseier Furulunds vei 9B Verkseier Furulunds vei 9B Verkseier Furulunds vei 9B
SHOWROOM Maridalsveien 87 Maridalsveien 87 Trondheimsveien 184
ASKER OG BÆRUM KONTORLOKALER Arnstein Arnebergsvei 28 Arnstein Arnebergsvei 28 Arnstein Arnebergsvei 28 Olav Brunborgsvei 4-6 Nesbruveien 75
fra 1.192-4.615 1.192 4.615 252 ca 500-5.400
61 61 61 35 33
Les NæringsEiendom på iPad. Last ned i AppStore nå!
Adresse
Kvm side
500 5.400 162-337 162 337 162 183 250 337 300 400
33 33 13 13 13 13 13 13 13 101 101
Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Industrieveien 27D Stamveien 6
ca 500-5.400 500 5.400 150-850 150 850
33 33 33 101 101 101
Nesbruveien 75 Nesbruveien 75 Fekjan, Asker Fekjan, Asker Fekjan, Asker Gartnerveien 1-5 Fekjan 13 Fekjan 13 Fekjan 13 Billingstadsletta 46 Billingstadsletta 46 KOMBINASJONSLOKALER Nesbruveien 75 Nesbruveien 75 Nesbruveien 75 Billingstadsletta 46 Billingstadsletta 46 Billingstadsletta 46
Adresse
NEDRE ROMERIKE KONTORLOKALER Lillestrøm stasjon Industriveien 20A Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Hvamveien 4 Hvamveien 4 Hvamveien 4 Hvamsvingen 24 Strømsveien 80 Dampsagveien 2-4 Dampsagveien 2-4 Dampsagveien 2-4 Hvamsvingen 7 Fjellhamarveien 52 Stamveien 6 Stamveien 6
230 345 300-620 300 620 170-265 170 265 14 285 fra 90-425 90 425 ca 600 ca 1.110 ca 335 ca 250
7 51 52 52 52 53 53 53 53 53 23 23 23 64 64 64 64
LAGERLOKALER Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Hvamsvingen 24 Industrieveien 27D Hvamsvingen 7
1.115 1.370 1.115-1.370 920-5.710 920 5.710 1.640 2.560 110 1.557 383
51 51 51 52 52 52 52 52 53 64 64
KOMBINASJONSLOKALER Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 20A
1.115-1.715 1.115 1.715
51 51 51
Kvm side
BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Lillestrøm stasjon
920-5.710 920 5.710 1.557 ca 585
52 52 52 64 64
230
7
INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Industrieveien 27D 1.557
64
VERKSTED Hvamsvingen 7
383
64
UNDERVISNINGSLOKALER Lillestrøm stasjon
230
7
SHOWROOM Lillestrøm stasjon
230
7
KONTORLOKALER Berghagan 5 Berghagan 5 Berghagan 5 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4 Trollåsveien 4
50-500 50 500 fra 170-477 170 477 fra 20-136 20 136 fra 120-140 120 140
27 27 27 35 35 35 35 35 35 35 35 35
LAGERLOKALER Berghagan 5 Berghagan 5 Berghagan 5 Regnbueveien 9 Regnbueveien 9 Regnbueveien 9 Vestby Næringspark Vestby Næringspark Vestby Næringspark
80-500 80 500 899-5.000 899 5.000 1.400-3.600 1.400 3.600
27 27 27 50 50 50 21 21 21
80-500 80 500
27 27 27
700-3.700 700 3.700 2.300 1.250
52 52 52 52 52
FOLLO
VERKSTED Berghagan 5 Berghagan 5 Berghagan 5
OPPLAND LAGERLOKALER Molinna 2 Molinna 2 Molinna 2 Molinna 2 Molinna 2
Næringseiendom AS (tidligere Vital Eiendom)
100 %
100 % eiet av DNB Livsforsikring ASA
DNB
DNB Næringseiendom AS har to oppdragsgivere. DNB Livsforsikring ASA og DNB Scandinavian Property Fund
39,7 mrd
Forvalter eiendomsverdier på totalt 39,7 mrd
2,5 mrd
DNB Næringseiendom AS forvalter ca. 1,5 mill kvm og er med dette en av Norges største private eiendomsforvaltere. Hovedtyngden av våre eiendommer ligger i Oslo, Bergen, Trondheim og i Stockholm. Vi har en attraktiv kontorportefølje og noen av våre største leietagere inkluderer blant annet Statoil, H&M og Aker Solutions. Vi forvalter også Oslo City og 8 andre kjøpesentre. Vår hotellportefølje består av 20 hotell med mer enn 4000 rom, blant annet Royal Christiania Hotel i Oslo.
Behov for nye kontorer? Kontakt oss på leiekontor@DNB.no
Totale leieinntekter utgjør 2,5 mrd
Servicesenter eiendom 815 44 100
1,5 mill
Bendik Strand Skaslien 920 24 602
Totalt forvaltet areal utgjør 1,5 mill kvm
100
Antall ansatte: 100
WWW www.DNB.no
Kenneth Blaaflat 918 07 149 DNB Sentralbord 03000
utleie
kongensgate 15/ nedre slottsgate 4
kontorer og butikklokale 35–1253 kvm
• Lokalene har inngang fra Nedre Slottsgate. • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde. • Nær off. kom. og alle servicetilbud. • 1. etasje: butikk, 35 kvm. • 2. etasje: kontor, 135 kvm. • 3. etasje: kontor, 1253 kvm. • 4. etasje: kontor, 170 og 240 kvm. • 5. etasje: kontor, 105 kvm. • 7. etasje: kontor, 60, 102 og 170 kvm.
Kontakt: Knut Holter Telefon: 95 27 25 22 kh@eiendomsmegler1.no Finnkode: 28341871
utleie
Billingstadsletta 46, asker
kontorer og showroom 150–850 kvm
• 2. etasje: 300 kvm kontor med blant annet egen inngang direkte fra terreng. • 3. etasje: 400 kvm kontor. • 4. etasje: 150 kvm kontor. • Pent oppussede og innflytningsklare lokaler. • God forbindelse til offentlig kommunikasjon. • Åpne arealer. • Rimelig pris.
Kontakt: Knut Holter Telefon: 95 27 25 22 kh@eiendomsmegler1.no Finnkode: 33357175
utleie
trondheimsveien 100, carl berners plass kontorLokaler 200–2000 kvm
Eiendommen er meget sentralt og profilert beliggende midt på Carl Berners plass. Lokalene totalrehabiliteres i sin helhet og vil være klart i 2012. Leietaker gis anledning til å påvirke endelig utforming og materialvalg i nært samarbeid med utleier og arkitekt.
Adresse: Trondheimsveien 100 Carl Berners plass Etasje: 3. etasje Parkering: Parkeringskjeller Innflytting: Høst 2012
Hvordan øker du verdien på næringseiendommen din? Vi er spesialister på næringseiendom. Ring tlf. 21 02 55 55
Kontakt: Knut Holter kh@eiendomsmegler1.no Telefon: 952 72 522 Finnkode: 33277215 Visning: Etter avtale med megler
Utdrag fra programmet Hvordan få til et velfungerende bolig- og arbeidsmarked? - Presentasjon av boligpolitiske utfordringer. - Mulige grep for å utvikle gode løsninger på fremtidens boligforsyning Adm. direktør Per Jæger, Boligprodusentenes Forening Regjeringens boligpolitikk Statssekretær Dag-Henrik Sandbakken, Kommunal- og Regionaldepartementet
Finansielt eierskap: ”Vi er ikke her bare for å bygge boliger, men også for å tjene penger” - Hva kan finansielle eiere bidra med? - Har finansielt eierskap forbedret struktur, lønnsomhet og verdiutvikling? Tommy Seim, Handelsbanken Capital Markets Hytte og fritidsbolig, et voksende marked for boligbyggere Bjørn Erik Øye, Prognosesenteret
Finansnæringens syn på boligmarkedet. Hva har skjedd siden 2011? Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen, First Securities
Grønt og sol der folk skal bo! Kåre Willoch
Det bygges for få boliger i Norge Hvordan skape et velfungerende bolig- og arbeidsmarked? Debatt: Med politikere og representanter fra byggenæringen. Debattleder Audun Blegen
Festmiddag m/prisutdeling og underholdning - Årets boligprosjekt - Årets medlem - Årets bidragsyter
Små boliger med god planløsning Nye krav til tilgjengelighet i boliger gir spesielle utfordringer for de aller minste leilighetene Hvilke dilemmaer står utbyggerene overfor? Debatt: Debattleder Audun Blegen
Priser: Medlemmer, Boligprodusentenes Forening: kr 1 600 + mva Øvrige deltagere (ikke medlemmer): kr 3 500 + mva Festmiddag: kr 1 500 + mva Programmet er lansert og vi har åpnet for påmelding www.boligkonferansen.no
Hovedsamarbeidspartnere:
Boligkonferansen 2012 arrangeres på: Ullevaal Business Class - UBC Ullevaal Stadion Sognsveien 77 C 0855 Oslo – via Thon Hotel Ullevaal Stadion
Bilag april 2012
Næringseiendommer fra Real Eiendomsmegling AS. utgave 4 – april 2012
Skedsmokorset – Industriveien 27 D
Ullensaker – Industrivegen 20
Delvis utleid kombinasjonseiendom med god standard, sentralt Jessheim industrifelt – til salgs • Eiendommen ble oppført i 2006, har fleksibel inndeling og er godt vedlikeholdt. • Ca. 1.524 kvm bygningsmasse og 2.935 kvm eiet tomt. Ca. 56 % av bygget er utleid, selger er bruker av resterende areal. • 4 leieforhold, som gir en leieinntekt på kr 893.980,- eks mva pr. år. • Estimert leiepris ledige lokaler:
ca. kr 622.000,- eks mva pr. år. • Forventet total leieinntekt ved fullt utleid: ca. 1.515.980,- eks mva pr. år. • Gode adkomst- og parkeringsforhold. • Verditakt: Kr 16.000.000,-. • Kontakt: Gunhild Smestad, tlf: 67 91 76 52, mail: gunhild@real.no • Oppdragsnr.: 12026
Lager-/produksjonslokaler med kjøreport og god profilering – til leie • Sentral beliggenhet og god adkomst til eiendommen. • Godt vedlikeholdt kombinasjonseiendom på totalt 1.557 kvm. • Kjøreport og takhøyder fra ca. 3 – 4 meter. • Garderobeanlegg med dusj og toaletter. • Inngjerdet tomt og låsbar port inn til eiendommen.
Skedsmo/Hvam, Hvamsvingen 7
Lørenskog/Fjellhamar, Fjellhamarveien 52
Showroom/kontor/lager med god beliggenhet og fleksibel bruk på Hvam – til leie • 1. Etg: Lager/verksted på samlet ca. 383 kvm med takhøyde ca. 4,5 meter. 1 stk kjøreport. • 2. Etg: Kontorlokaler på ca. 600 kvm. • Lager-/verkstedlokalet leies kun ut sammen med lokaler i 2. etg. • Utleier tilpasser lokalene etter leietakers ønske.
• Lokalene kan ikke benyttes til bilvask/ bilpleie. • Kort vei til buss, og av-/påkjøring E6. God profilering mot hovedvei. • Godt med parkering. • Kontakt: Eivind Aursøy, tlf: 67 91 76 55, mail: eivind@real.no • Oppdragsnr.: 09077
• Godt med biloppstillingsplasser. • Ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. • Leies fortrinnsvis ut samlet til 1 leietaker. • Kontakt: Rune Eide, tlf: 900 29 707, mail: rune@real.no • Oppdragsnr.: 12023
Attraktive kontorlokaler i Icopals administrasjonsbygg – til leie • Ca. 1 110 kvm representative lokaler inndelt med cellekontorer, møterom, atrium og minikjøkken. • Tilgang til felles bemannet kantine, treningsrom, badstu og garderober. • Kort vei til buss og tog. • Rikelig med umerkede p-plasser som er inkl. i felleskostnadene.
• Mulighet for leie av inntil 10 stk oppmerkede p-plasser. • Lokalene vil bli tilpasset leietaker etter nærmere avtale. • Lokalene er ledige fra 01.01.2012. • Kontakt: Eivind Aursøy, tlf: 67 91 76 55, mail: eivind@real.no • Oppdragsnr.: 11101
Gjelleråsen/Skytta – Stamveien 6
Moderne kombinasjonslokaler på Gjelleråsen Næringspark/Holum Skog – til leie • Sentralt beliggende på Gjelleråsen Næringspark. • Kombinasjonslokaler med god standard på tilsammen ca. 585 kvm BTA. • 1. etg lager: ca. 335 kvm. • 2. eller 3. etg kontor: ca. 250 kvm.
• Lager har takhøyde på 3,6 meter. • Leie av p-plasser etter avtale. • Adgang til felles møterom, wc, garderober og kantine. • Ca. 3 min med bil fra avkjøring Trondheimsveien.
• Kontakt: Rune Eide, tlf: 900 29 707, mail: rune@real.no • Oppdragsnr.: 12022
Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no
Skedsmo/Kjeller – Gunnar Randers vei 24
Ledig areal ca. 228 kvm
Nytt lokale som egner seg til legekontor, forretning, showroom o.l. – til leie • Sentralt beliggende i nytt og moderne bygg fra 2009. • Areal på ca. 228 kvm i 1. etg med direkte adkomst fra gaten. • Lokalet fremstår som et rålokale med takhøyde ca. 3,5 meter.
• Store vindusflater som gir gode eksponeringsmuligheter til publikum. • Planskisser med forslag til innredning av legekontor kan ses hos megler. • Mulighet for leie av bod/lagerplass i u.etg. • Godt med kundeparkering.
• Kort vei til off. kommunikasjon. • Kontakt: Gunhild Smestad, tlf: 67 91 76 52, mail: gunhild@real.no • Oppdragsnr.: 10005
Lillestrøm/Åråsen, Rolf Olsens vei 30/32
Verkstedhall for bil/lastebil/anleggsmaskiner ved Åråsen med stort uteareal – til leie • Lokalene kan leveres nyoppusset etter leietakers ønsker. • Ferdige planer som inkluderer nytt oljeutskilleranlegg, vaskeanlegg, traverskran mm. • Passer godt som verksted for bil/lastebil/ anleggsmaskiner. • Ca. 2 250 kvm sammenhengende verkstedlokaler.
• Ca. 15 000 kvm uteplass med god snuplass for store vogntog. • Takhøyde ca. 4,5 m v/yttervegg og ca. 7 m i midten av lokalet. • Eiendommen har 5 stk kjøreporter men flere kan monteres om ønskelig. • Lokalene kan enkelt deles for to brukere.
• Gunstig leie og lave felleskostnader. • Ledig fra våren 2012. • Kontakt: Rune Eide, tlf: 900 29 707, mail: rune@real.no • Oppdragsnr.: 11088
Ullensaker, Energiveien 14
Ullensaker, Energiveien 16
Kontorer og forretningslokale sentralt på industrifeltet på Jessheim – til leie Energiveien 14: • Lyse og pene kontorlokaler. • Lokale 1: ca. 84 kvm BTA, egen inngang. • Lokale 2: ca. 22 kvm BTA, inngang fra byggets hovedinngang. • Oppdragsnr.: 11140
Energiveien 14 og 16: • Kort vei til buss og transportstrekning E6. • Gode profileringsmuligheter mot vei og handelsområde. • Andre leietakere i bygget/ nærheten er NAF, Wurth, Yit, Rema 1000 m.fl. • Alle lokalene står ledige. • Kontakt: Gunhild Smestad, tlf: 67 91 76 52, mail: gunhild@real.no
Energiveien 16: • Ca. 337 kvm moderne forretningslokale i bygg fra 2006/2007. • Gjennomgående lokale med inngang fra 2 sider. • Lokalet er inndelt med stort forretningslokale, 2 cellekontorer, 1 møterom, lager, wc og bad m/dusj. • Vannbåren varme i alle gulv. • Oppdragsnr.: 11139
Lørenskog, Skårersletta 55
2 Kontorlokaler à 450 kvm sentralt i Lørenskog – til leie • Lyse kontorlokaler med representativt inngangsområde. • Lokale 1, ca. 450 kvm: cellekontor, møterom og kjøkken. • Lokale 2, ca. 450 kvm: cellekontor og møterom. • Felles takterrasse og heis til etasjen. • Andre leietakere i bygget er Apokjeden og CEE Energiteknikk.
• Nabobygget inneholder Posten, NAV og Rema 1000. • P-plasser kan leies etter nærmere avtale. • Gratis kundeparkering i opptil 1,5 time. • Kort vei til buss. • Lokalene holder god standard. • Lokalene er ledige omgående.
• Kontakt: Knut Erik Olderkjær, tlf: 67 91 76 54, mail: knut@real.no • Oppdragsnr.: 11108
Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no
Eidsvoll – Myhrersvingen
Nytt handelssted under utvikling. Butikk- og lagerlokaler tilpasset leietaker – til leie • Eiendommen er under utvikling, og vil kunne tilby flotte lokaler tilpasset leietakers ønsker. Det er ønskelig at store deler av arealene blir utleiet til butikkvirksomhet, tilknyttet hus, hjem og innbo. • Store deler av 1. etasje vil bli fristillet nye leietakere. • Kan deles på flere leietakere.
• Til sammen ca. 3.470 kvm lager- og butikklokaler. • Felles inngangsparti med Bohus. • Kort vei til av- og påkjøring E6. • Godt med kundeparkering. • Andre etablerte leietakere i området er: Moelven, Eidsvoll kommune, Romerike Treprodukter, Byggeriet, Bohus m.fl.
• Kontakt: Gunhild Smestad, tlf: 67 91 76 52, mail: gunhild@real.no • Oppdragsnr.: 11035
Oslo/Lindeberg, Tevlingveien 15
IG GUNST LEIE
Moderne kontorlokaler med attraktiv eksponering mot E6 – til leie • Moderne og representative kontorlokaler med fleksible planløsninger. • 2. etg ca. 696 kvm, 518 kvm er nettopp utleid. • 4. etg ca. 519 kvm. • Lokalene kan deles i mindre enheter. • Betjent kantine og felles møteromsfasiliteter.
• Godt utviklet sikkerhetssystem i bygget. • Meget god eksponering mot hovedinnfartsåre (E6). • Kort vei til buss og T-bane. • Godt med parkering.
Avs: NæringsEiendom AS PB. 2374 Solli, 0201 Oslo post@ne.no
• Kontakt: Gunhild Smestad, tlf: 67 91 76 52 / 908 76 367, mail: gunhild@real.no • Oppdragsnr.: 11017 • Finn-kode: 33239326
Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no