NæringsEiendom august 2012 by Blake and Friends

Leses av 40 000 ledere

Nr. 08

august 2012

23. årgang

Kr. 48,–

www.NE.no

www.NEnyheter.no

Nr. 08 august 2012 23. årgang Kr. 48,–

Slik blir nye Steen & Strøm magasin

www.NE.no • www.NEnyheter.no

Juss: Fortsatt uavklarte momsregler Her stiger leie prisene mest

Stor kåring:

EIENDOMSBRANSJENS

MEKTIGSTE

Romerike – stedet for luksus Leietakerne jakter dyrt og populært Leiepriser Snøhetta på topp i verden Guider for leietakere

Finn ledige lokaler i bladet

NEWMARKETING

DU HAR TEFT OG INTUISJON. VI HAR KOMPETANSE OG PRESISJON. Er du god til å se muligheter? Da trenger du en bank som jobber raskt, stiller de rette spørsmålene – og gir deg et velfundert og presist svar. Pareto Bank er en kompakt og kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som kunde skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger finansieringsløsningersomerskreddersyddforhvertenkeltprosjekt. Vitilbyrbådelangsiktigfinansieringogbyggelåniforbindelsemedkjøpogutviklingaveiendom. For mer informasjon ta kontakt med: Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: sven.erik.klepp@paretobank.no Se også www.paretobank.no

Gårdeier:

& 23 12 23 12

VIKA

BJØRVIKA

BRAATHEN EIENDOM HAR FLYTTET til Haakon VII’s gate 2. – velkommen

Ny eiendomsportefølje – ny kontoradresse www.braatheneiendom.no

s40 Portrettet: Knut Efskin s80 Materiellfrist: 07. sept. Neste utg.: 18. sept. tlf. 23 11 56 00

Faste sider

Eiendomsbransjens mektigste

Innhold August Nyheter

0812

10 Leietakeren Luksusbiler til Romerike. 34 Her stiger leieprisene mest NæringsEiendom har oversikten. 36 Dyrt og populært Undersøkelse viser hva leietakerne vil ha. 46 Slik blir nye Steen & Strøm magasin Flere merkebutikker skal inn. 54 På toppen internasjonalt Snøhetta setter spor både i og utenfor Norges grenser. 60 Mer enn en steinørken Helsfyr-området pop hos store leietakere. 66 Miljø Større bevissthet rundt miljøomdømmet. 76 - Miljøkrav reduserer mulighetene i arkiteturen Krystallklart fra Kristin Jarmund. 86 Næringseiendomsmarkedet i Bergen Ikke så umulig som vi tror.

8 NE-kommentaren: Det er makt i mur og mørtel 14 Guide leietakere 20 Leiepriser 50 Nytt om navn 86 Interiør Norwegian Propertys nye lokaler. 91 Juss Fortsatt uklare momsregler. Når leietaker går konkurs.

Butikklokaler Kontorlokaler Lager

til leie

www.icaeiendom.no

Velg en spesialist

på finansiering av næringseiendom!

Foto: Kolonihaven/Elisabeth Kallinen

Utvikling og forvaltning av næringseiendom er en krevende bransje. Oppgaver innenfor byggteknikk, jus og salg er bare eksempler på utfordringer i hverdagen. Man er ofte avhengig av å samarbeide med spesialister på ulike felt for å lykkes. Finansiering av næringseiendom er et fagområde det kan være fornuftig å knytte til seg en kompetent samarbeidspartner på. Riktig finansieringsløsning er for mange eiendomsselskaper vesentlig for bedriftens utvikling og lønnsomhet. BN Bank er en betydelig aktør i markedet for finansiering av næringseiendom. Vi har et bredt spekter av fornøyde kunder med finansieringsløsninger tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm, konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Kirkegata 5 er finansiert av BN Bank ASA og eies av STEG Norway AS. Kundeansvarlig er Hans Kjærnet.

Ledige lokaler i

Akersgata

SLR@entra.no

www.entra.no

Akersgata 32 KONTORLOKALER 7.etg - 433 m2 BTA og 8.etg - 383 m2 BTA.

Energiklasse D.

Akersgata 34 / 36 BUTIKKLOKALER 1000 - 2000 m2 KONTORLOKALER 1000 m2 pr. etasje Energiklasse A.

Akersgata 51 KONTORLOKALER 5.etg - 492 m2 BTA .

Energiklasse E.

Leder Av Dag-Jørgen Saltnes

Det er makt i mur og mørtel

Det er en opplest og vedtatt sannhet at politi kere, næringslivsledere og organisasjoner i ar beidslivet har stor makt. Men folk flest tenker i mindre grad på at eiendomsbransjen samlet sett sitter på en enorm innflytelse over våre liv. Eien domsbransjen bygger boligen du bor i, de har satt opp byggene der du jobber og de eier butikklokalene hvor du handler. Eiendomsaktørene bygger nye bydeler, transformerer store om råder i byen og forserer handels trender ved å utvikle nye kjøpesen terkonsepter. Selv når politikernes ambisjoner om å redusere CO2-ut slippene skal nås, kommer man ikke utenom eiendomsbransjen, som står for hele 40 prosent av energibruken i landet. I denne utgaven av NæringsEiendom har vi sett nærmere på hvem som sitter på makten i eiendomsbransjen. Og det er ikke overraskende at det er de som besitter store arealer, og som er sentrale i byutvikling, som er kandidatene til vår kåring Eiendomsbransjens mektigste. I utgangspunktet har alle som sitter på store arealer med eiendom makt. Men de aller fleste velger ikke å bruke den, verken i positiv eller negativ forstand. Man utvikler en eiendom (el ler kjøper en som allerede er satt opp) og gjør det som trengs for å få mest mulig leieinntekter på den eiendommen. Fordi eierskapet i gater og områder er svært spredt, er det sjelden det gjøres store grep for et område, og resultatet

blir at hver enkelt eiendomsaktør har liten inn flytelse på bydelen og byen. Noen unntak finnes. Nydalen er et eksempel på hva man kan få ut av en sterk eier som tenker på byutvikling. Hadde ikke Avantor hatt en helhetlig plan for Nydalen, hadde man ikke hatt noe attrak tivt kontorområde i den delen av byen i dag. Nydalen var en samlingsplass for gamle og slitte industri- og lagerbygg, og ville uten Avantors storsatsing ikke hatt t-banestasjon, ny videregående skole eller Handelshøyskolen BI. Det finnes med andre ord eiendoms utviklere som har makt og som bruker den, til det beste for byen og sin egen lommebok. De trenger vi flere av. Olav Thon var en soleklar vinner i vår kåring Eiendomsbransjens mektigste (se side 40). Han sitter på enorme arealer og har preget kommuner over hele landet og vår hovedstad i flere tiår. Vi gra tulerer Olav Thon med tittelen Eiendomsbransjens mektigste, men benytter samtidig anledningen til å komme med en oppfordring til han og andre store gårdeiere: Bli med på flere større byutviklings prosjekter. Spill på lag med Oslo kommune og andre gårdeiere, og gjør byen til et bedre sted å være. Olav Thon har begynt med å ruste opp Storgata og Torggata, men det er mulig å gjøre mer. Mye mer. Bare se på hva som har skjedd på Vulkan, en av Oslos kanskje vanskeligste tomter. Bruk makten og tjen gode penger mens dere gjør Oslo bedre.

Ansvarlig redaktør: Dag-Jørgen Saltnes E-mail: dag@ne.no Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem Forsidefoto: Scanpix Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen Opplag/distribusjon: 21 000 Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, AurskogHøland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere i privat, kommunal og statlig virksomhet. Annonseavdeling: Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab.: kr 550,– Årsabn. i Norden: kr 700,– Utgiver: NæringsEiendom AS Besøksadresse: Arbinsgate 11 Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo Tlf.: 23 11 56 00 Faks: 23 11 56 01 E-mail: redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Sats/repro: Trykk:

NæringsEiendom AS AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS ISSN: 0805-9837 Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse på faks: 23 11 56 01. Neste utgave: Bekreftet opplag:

18. september 2012 23 523

kombinasjonslokaler.no

684

Til leie

Kontor

ForvaltningsCompagniet

Kontor

Oslo sentrum

skøyen

Grensen 3

Thunesvei 2

• • • • • •

• • • • • • •

Flotte Kontorer

Butikk/Kontor

675 kvm i 4. etg. med 21 cellekontorer + tekjøkken og møterom. 370 kvm i 7. etg. med 11 cellekontorer + tekjøkken, møterom og takterrasse. Attraktiv eiendom ved Stortorget i krysset ved Grubbegata/Grensen. Sentralt mot offentlig kommunikasjon med umiddelbar nærhet til trikk og buss, lett gangavstad til Oslo S. Flere parkeringshus i nærområdet. Representativt inngangsparti fra Grensen med dobbelt heis og marmortrapper til alle etasjer. Lokalene egner seg også godt til kontorlandskap og tilpasses kundens ønske.

lysaker næringspark

Moderne kontorbygg med kantine i Atriumsområde. Kontorenhet på 114 kvm i 1. etg., består i dag av 3 kontorceller + møterom. Flott kontorenhet ca. 320 kvm + 110 kvm separat møte/undervisningsdel. Kantine med møterom. Parkeringskjeller. Innendørs sykkelpark og dusjmulighet. Meget gode offentlige kommunikasjoner. Tilpasses leietakers ønsker.

Oslo sentrum

Lilleakerveien E-F

100 meter fra Egertorget – Slottspassagen

• • • • • •

Kontorenheter på 306, 310 og 430 kvm Nærmeste nabo til Lysaker togstasjon Særpregede og spennende lokaler som passer både som kontorlandskap og kontorceller. God standard med ventilasjon med kjøling Parkering inne/ute Sykkelparkering med dusjmuligheter.

Kontakt: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 • E-post: njerve@fcas.no Henrik Holm Mobil: 947 89 192 • E-post: holm@fcas.no

320 + 150 kvm kontor i 6. etg. 170 kvm butikk/servering + 200 kvm lager/kjøkken i u. etg 65 kvm butikklokale med ca. 60 kvm Messanin. Sentralt beliggende vis a vis Steen og Strøm, kun 50 meter fra inngang til Stortinget T-banestasjon. Spennende lokaler, tilpasses ny leietaker. Flere parkeringsanlegg i området.

forvaltningscompagniet Billingstadsletta 18, Postboks 15 1375 Billingstad • Telefon 815 55 100 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

Leietakeren

Leie

Romerike

– stedet for luksusbil Bergenserne i Sandven AS gikk for Hvam på Romerike da de skulle etablere sin luksusbilbutikk på Østlandet. Verken Bærum, Oslo Vest eller Asker var aktuelt da Sandven AS bestemte seg for hvor deres nye butikk for luksusbiler skulle etableres. I stedet var det Hvam, et par lange spydkast fra Olavsgaard hotell, som fikk salget av Range Rover, Mercedes, BMW, Porsche, Audi og de råeste Volkswagen-bilene. – Det er flere grunner til at vi valgte Hvam. Skal du drive med bilforretning, så må du ha bygg som er godt egnet til det. Og lokalenes utforming var veldig gode. I tillegg er det et område i veldig sterk vekst. Det er heller ikke noe verksted for Range Rover/Land Rover på den siden av Oslo, sier Ole Grønvold i Sandven til NæringsEiendom. Han legger til at beliggenheten 200 meter fra Olavsgaard hotell også har god offentlig kommunikasjon. Åpner i oktober Sandven åpner sin nye bilforretning den første oktober. Grønvold lover at de skal markere seg fra dag en. – Vi skal ikke snike oss inn i markedet. Vi åpner med fynd og klem, sier Grønvold. Målgruppen for butikken er folk som er mer enn gjennomsnittlig

Bentley er ett av bilmerkene som Sandven skal selge på Hvam på Romerike. (Wikimedia Commons)

interessert i biler, fortrinnsvis mer kostbare biler av kjente merker som Audi, Mercedes, Porsche, Range Rover/Land Rover. Verkstedet vil tilby service og reparasjoner på de bilmerkene som distribueres gjennom Sandven-systemet, og vil i tillegg til autorisert verksted for Range/Rover Land Rover bli autorisert for Bentley. – Vi skal tilby de rette modellene til bedre priser enn konkur-

rentene våre klarer å levere. Det er ikke likegyldig hvilke modeller som leveres, vi skal ha de som bilinteressert er entusiastiske til. Men jeg vil understreke at entusiasme til bil ikke bare er forbeholdt de med de største lommebøkene. Vi vil tilby biler med det ”lille ekstra” i alle prisklasser, sier Grønvold. Det er Reitan Eiendom som eier lokalene som skal huse bilforretningen. Real Eiendomsmegling var megler.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Ledige lokaler

- i sentrum av sentrum

www.klpeiendom.no

Lysaker – lyse og moderne lokaler

• I umiddelbar nærhet til E18 og med gangavstand til Lysaker stasjon! • Moderne og komfortable kontorlokaler

• En rekke servicetilbud på stedet • Like ved Lysaker Brygge med spisesteder, båtliv og maritimt miljø

Ledige lokaler LYSAKER TORG 5 Kontor: 408m2 + 681m2 + 741m2

LYSAKER TORG 15 Kontor: 630m2 + 1258m2 (kan deles)

LYSAKER TORG 25 Kontor: 486m2 Butikk: 303m2

Lysaker Torg: Trine Solberg · mob: 93 46 05 00 · trine.solberg@storebrand.no Lysaker Park: Jon Fredrik Berg · Mob: 93 40 39 99 · jon.fredrik.berg@storebrand.no

– mer enn eiendom

www.storebrand.no/eiendom

LYSAKER PARK, Bygg E Kontor: 4. etasje, 1800m2

til leie KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2

180 m2 KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Kongensgate 2, beliggende i 5. etasje. Lokalene er av god standard og inneholder dels cellekontorer og dels åpent landskap. Arealene er tilknyttet ventilasjon og kjøling (forbehandlet luft) og vannboren varme. Offentlig kommunikasjon stopper i umiddelbar nærhet og det er mulig å leie p plasser i nærliggende garasjeanlegg ved bankplassen. Lokalet blir ledig for ny leietaker 15. november 2012.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I SAGVEIEN 23 F

CA. 300 m2 SAGVEIEN 23F Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Sagveien 23 F med beliggenhet nær historiske Hjula Veveri og Akerselvas bredd. Arealene er innredet for dagens bruker, og passer spesielt godt til kreative bransjer. Planløsningen kan enkelt endres etter behov. P plasser kan leies umiddelbart utenfor inngangen til lokalene og for øvrig ﬁnnes gjesteplasser (avgiftsparkering) på området. Lokalet ledigstilles for ny leietaker medio september 2012.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE

162–337 m2

FEKJAN, ASKER 162 M2 93 M2 250 M2 337 M2

i 2. ETG. i Gartnerveien 1-5 i 4. ETG. i Fekjan 13 i 5. ETG. i Fekjan 13 i 2. ETG. i Fekjan 13

Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmensenteret. I byggene ﬁnner du en rekke helserelaterte virksomheter, dagligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventilasjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående.

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Vi har for utleie 2 kontorseksjoner i Trygve Nilsens vei 8 nær Karihaugen. Lokalene ligger i 2. etasje og er på hhv. 468 kvm og 305 kvm, totalt 773 kvm. Seksjonene kan leies hver for seg eller samlet. Det er også mulig å vurdere andre hensiktsmessige delinger av arealene. Seksjonene er innredet med cellekontorer av forskjellig størrelse og noe åpent landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, balansert ventilasjon etc. Lokalene er lyse og trivelige med utsikt mot grøntarealer og Groruddalen. Rikelig med parkeringsplasser kan leies i tilknytning til arealene. NE nummer: 37076 Finnkode: 33595188

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie BRYN/HELSFYR – KONTOR

FRA 250–1500 KVM

OLE DEVIKS VEI 2–4 Eiendommene Ole Deviks vei 2 og 4 ligger meget sentralt til ved Bryn / Teisen. Det er enkel adkomst til eiendommene enten man kommer med offentlig kommunikasjon som buss eller T bane, eller med bil fra nord og syd. Eiendommene ligger tydelig eksponert mot Tvetenveien og Ole Deviks vei. Byggenes beliggenhet gir leietakerne meget gode proﬁleringsmuligheter mot veinettet i området. Vi kan tilby kontorarealer fra ca. 250 kvm og opptil ca. 1500 kvm. Lokalene vil bli innredet etter leietakers ønsker og behov med kvalitetsmessige moderne materialvalg. Samtlige arealer vil få gode naturlige lysforhold og blir tilknyttet ventilasjon med kjøling. Det er etablert felles kantine og mulighet for leie av eksterne møterom i tilknytning til kantinen. I front av bygget er det etablert parkeringsarealer der p plasser kan leies.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

til salg VESTLI

KOMMER FOR SALG

ATRAKTIVT INVESTERINGSOBJEKT MED UTVIKLINGSPOTENSIALE

KOMMER FOR SALG VESTLITORGET NÆRSENTER (Ved Vestli T banestasjon)

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

for leietakere

Guide

NE 0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Ikke kom til kort i korte leiekontrakter Hva gjør du når du av ulike grunner trenger lokaler i en kortere periode? Mange leietakere føler seg hjelpeløse i en slik situasjon, og blir ofte prisgitt gårdeiers betingelser. Her er huskelisten som gjør deg bedre forberedt når du skal tegne korte kontrakter • Vær oppmerksom på at jo kortere leiekontrakter, jo mindre tilpasset blir lokalene. Leietaker må som regel ta lokalene ”as is”. • Vær oppmerksom på lokalenes stand ved innflytting og fra flytting, vedlikehold og fleksibili teten med hensyn på leietidens lengde. Dokumenter lokalenes stand ved overtakelse.

• Ved god ventilasjon, oppvarming og kjøling, er farene mindre ved å male slitte overflater og lignende enkelt arbeid. Tunge tekniske installasjoner, data kabling eller annet som gård eier kan ha glede av etter det korte leieforholdet, bør ikke gjøres eller bekostes av leie taker uten en kompenasjon fra gårdeier. • Ved ”as is”-overtakelse bør leie takers vedlikeholdsplikt tilpasses dette. Den kan ofte ekskluderes i korte leieforhold. • Forsøk å få muligheten til korte forlengelsesperioder, dersom du skal inn i et nybygg senere,

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto shutterstock

for å sikre deg et sted å være om bygging skulle drøye ut i tid. • Hvis du må inn i midlertidige lokaler som følge av rehabili tering av lokalene dine, bør du forsøke å gjøre behovet for en kort kontrakt til gårdeierens problem, • Vær bevisst på fordelingen av eventuelle kostnadspåslag i midlertidige lokaler.

flere guider på ne.no/guider ●● Leietakers direkte driftskostnader ●● Kostnader per ansatt ved å leie

Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 130 m2 kontorlokale. • Lyse og effektive arealer • Innredet pr. dd m/ 3 kontor rom, møterom og noe åpent landskap • Kjøkkenfasiliteter og WC m/dusj • Beliggende i 3. etasje

UTLEID

Ca. 90 m2 kontorlokale. • Innredes etter behov • Kan evnt. også deles Ca. 335 m2 kombinasjonslokale. • Flott kombiareal effektivt inndelt med ca. halvparten innredet som kontor/salgsdel og resterende åpent lager/produksjon • Beliggende i 2. etg. Med atkomst fra lager/ verksted til rampe med 2 store vareheiser MÅ SEES! Ca. 170–200 m2 kombinasjonslokale • Åpent og lyst areal • Innredes etter behov • Atkomst bl.a. m/stor vareheis til rampe • Egen kontoratkomst

Mulighet for parkering.

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass Ca. 190 m2 butikk/forretningslokale • Store, lyse og åpne lokaler på gateplan • I tillegg; 2 cellekontorer + kjøkken/spiseplass • Mulighet for parkeringsplass i bakgård

• Forvaltning • Utleie • Eiendomsmegling • Rådgivning m.m. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

for leietakere

Guide

Feilene leietaker gjør

NE 0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Her er de kostbare feilene som leietakerne gjør når de reforhandler leieavtaler eller skal flytte. Bedrifter med noen titalls ansatte betaler i løpet av en leieperiode mange millioner kroner i husleie og felleskostnader. Da er det viktig at en søkeprosess eller reforhandling av leiekontrakten gjøres grundig, slik at ikke kostnadene blir høyere enn de trenger å være. • Kom i gang med forberedelsene så raskt som mulig før leiekontrakten går ut. Dersom

leietaker kommer i gang for sent, risikerer man at leietaker ikke har nok alternativer på plass, og man blir prisgitt sin nåværende gårdeiers betingelser. • Ikke reforhandle leiekontrakten uten å ha alternativer på hånden. Gårdeier vil merke hvis du ikke har gode ferdigforhandlede leieavtaler som et alternativ og utnytte det.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto shutterstock

• Når leiekontrakten nærmer seg utløpet, bør leietaker foreta en vurdering av hvordan bedriften skal se ut i fremtiden. Hvilke behov for lokaler vil bedriften ha om noen år og hvordan skal de ansatte jobbe? • Sørg for å få flere valgmuligheter i leiekontrakten (opsjoner, rett til fremleie osv).

ANNONSE

Ø94

Økernveien 94

Sentralt beliggende i et område det satses på. Totalareal på 18 488 m2 • 930 arbeidsplasser totalt • Totalareal på 18 488 kvm • 250 Parkeringsplasser

• Kantine • Trimrom • Servicesenter

ETASJE TYPE AREAL AREAL BTA U2. etg. Lager 453 m2 U1. etg. Lager 467 m2 U1. etg. Kontorer 1032 m2 1. etg. Kontorer 2546 m2 2. etg. Kontorer 2610 m2 3. etg. Kontorer 2610 m2

4. etg. Kontorer 2610 m2 5. etg. Kontorer 1345 m2 Totalt kontorer 13 678 m2 Utleid: 2684 m2 Restareal: 10 994 m2

k89

Karihaugveien 89

Behov for bare et kontor eller kanskje flere? Areal fra 21 m2 til 1000 m2 • • • • •

Kantine Aircondition / Ventilasjon Fellesresepsjon Alarm Utendørs parkering

• • • • •

Kjøreport Bredbåndstilknytning Heis / Vareheis Trimrom Møterom

Kontor: fra 20 m2 til 1000 m2 på ett plan Total ledighet kontor ca. 1000 m2 Ledig lager: opp til 500 m2 – 2 kjøreporter etc.

rs15

Robsrudskogen 15

Flotte lokaler i sentralt beliggende kombi nasjonsbygg på Lørenskog med gode profileringsmuligheter • • • •

Høytlager Lavtlager Aircondition / Ventilasjon Alarm

• • • •

Kjøreport Garasje / P-plass Heis Bredbånd

Kontorlokaler: fra 648 m2 til 3888 m2, 3388 m2 inkl fellesareal. Delbart høytlager m/kjøreporter: Totalt 3740 m2, 2980 m2 inkl fellesareal. Delbart lager: fra 20 m2 til 1388 m2, 1345 m2 inkl fellesareal.

Kontakt: First Newsec Asset Management v/Ole-Jacob Leirskar • leirskar@first.no Tlf: 24 06 16 83 • Mobil: 934 07 161

Leiepriser

Stiger mest i Oslo Oslo har det seneste året i prestisjesegmentet hatt den sterkeste leieprisøkningen i Europa. Det viser den seneste ”Property Clock” fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL). Akershus Eiendom er som vanlig premissgiveren for de norske tallene. JLL vurderer den såkalte prime rent i Oslo ved halvårsskiftet til 530 euro per kvadratmeter, det vil si 4000 kroner kvadratmeteren. Det er en økning på 2,6 prosent fra 3900 kroner per 31. mars og hele 11,1 prosent siden halvårsskiftet 2011 (3600 kroner per kvadratmeter).

mesteparten av økningen er kommet det seneste kvartalet. Den tyske byen topper derfor listen over prisvinnere i andre kvartal, med Oslo på andreplass. Utviklingen i Oslo er sterkt atypisk fra resten av Europa. Den såkalte European Office Index til JLL viser en nedgang på 0,1 prosent på årsbasis og 0,2 prosent på kvartalsbasis. Verst har det ikke uventet gått ut over Aten, der leieprisene fra juni 2011 til juni 2012 har falt med 20 prosent.

I særklasse En årsvekst på 11 prosent i toppsegmentet i kontormarkedet er det ingen andre europeiske storbyer som matcher. Nærmest er Düsseldorf med 6,4 prosent, der

Polarisering JLL skriver at vi må tilbake til første kvartal 2010 for å finne en liten

nedgang i leieprisene på årsbasis. Det er også blitt en økt polarisering i det europeiske kontormarkedet, som gir seg utslag i byenes posisjon i leieprissyklusen, den såkalte ”Office clock”. Markeder som opplevde en gjeninnhenting i 2010 har nærmet seg kl. 12, altså fasen fra akselererende leieprisvekst til der prisene begynner å falle igjen. Lengst fremme i Europa ligger Moskva og Zürich, tett fulgt av prestisjeområdet i Paris, der Oljefondet har kjøpt seg opp. Oslo har derimot stått på stedet hvil i de seneste rapportene, rundt kl. 11.

Tekst NEnyheter.no

Leiepris på kontor i Oslo 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 1kv 2007

1kv 2008

1kv 2009

1kv 2010

1kv 2011

1kv 2012

Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen

Indre Sentrum

Oslo S, Bjørvika, Regjeringskv.

Lysaker

Helsfyr/Bryn

Skøyen

Ytre Sentrum

Asker - Bærum

Nydalen

1kv 2013E

Kilde: Dnb Næringsmegling

Utleie av næringseiendom • Søkeoppdrag • Eiendomsutvikling • Salg av næringseiendom • Markedsvurdering • Eiendomsrådgivning

SE VÅR HOVEDANNONSE PÅ BAKSIDEN

Tlf: 21 02 55 55 - Epost: naring@eiendomsmegler 1.no Besøksadresse: Storgata 33 A Postadresse: Postboks 778, Sentrum, 0106 Oslo Oslo - Stavanger - Trondheim

Histo rien rehabilite res

Ingeniørenes hus

KONTOR 150 – 740 m 2

Kronprinsensgate 17 Enestående arkitektur

Resepsjon Team kontor

Minikjøkken

Leietakere får et bygg i dagens standard, med uvurdelig historie Konferansefasiliteter

Print/ kopi

Tek. rom

Møtepl.

Møtepl./ kaffe

Rek. rom

Sosialsone

Bygget totalrehabiliteres

Print/kopi

Backoffice

Sosialsone

4. etasj e

A rb. plasse r: 39

740 m 2

Takterrasse i “Tårnet” med fantastisk utsikt Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Lokalene tilpasses leietaker Etasjene kan leies samlet eller hver for seg

Sosialsone Resepsjon

Minikjøkken

Tek. rom

Møtepl.

Rek. rom

Møtepl./ kaffe

Sosialsone

KONTAKT Eiendomsspar AS Telefon: 22 33 05 50 rr@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

5. etasj e

A rb. plasse r: 48

740 m 2

kontorer til leie I BJØRVIKA OSLO ATRIUM – DRONNING EUFEMIAS GATE 6

Oslo Atrium har den mest sentrale beliggenheten i Bjørvika, med Oslo S som nærmeste nabo. Dette er en unik sjanse for å skaffe seg kontorlokaler midt i Bjørvika – Norges nye forretningssentrum.

Oslo Atrium er tegnet av Niels Torp Arkitekter og fremstår som et moderne, lyst og åpent kontorbygg med fellesfasiliteter av ypperste klasse.

DFDS Seaways

Oslo

Atrium

Den Norske Opera

Hotel Opera

Sentralbanestasjonen

hotel

Byporten

Oslo spektrum Oslo City

LOKALENE

Arealene: 755 m² i 2. etg. + 4.570 m² i 4. etg.

Store og effektive lokaler

Felles kantine, resepsjon og egen kaffebar

Eget konferansesenter på bygget med bl.a. stort auditorium og egen restaurant

Mulighet for sykkelparkering og garderobeanlegg

Ledig fra 1. kvartal 2014

Kontakt Linstow AS ved Markedssjef Camilla E. Preus for ytterligere informasjon eller ønske om befaring: T: 958 52 184 E: kcp@linstow.no

Leiepriser

Leienivå 5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000

Søylene viser øvre og nedre prisleie for de ulike områdene. Punktet over søylene viser den høyeste prisen som er oppnådd i området.

Kilde: Dnb Næringsmegling

Lysaker

Skøyen

CBD

Indre sentrum

Ytre sentrum

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Lav 1700 1300 1850 1450 2400 2200 1700 1250 1600 1200 1550 1250 1500 1200 Høy 1950 1700 2500 1850 3100 2600 2500 1700 1900 1500 1850 1550 1800 1500 Range 250 400 650 400 700 400 800 450 300 300 300 300 300 300 Topp 2300 2900 4250 2800 2100 2200 1925

Ledighet

200 000

720 000

688 000

708 000

751 000

735 000

647 026

765 000

200000

0 2005 2005 1kv 3kv12006 1kv32007 3kv 2007 1kv 2008 2008 2009 3kv 2009 1kv2008 20103. kv. 3kv2010 2011 33kv 31kv kv.2004 2002 3kv 1 kv.2004 20031kv 3 kv. 20033kv 1 kv. 2004 3 2006 kv. 2004 kv. 2005 kv. 2005 1 kv. 2006 3 kv. 3kv 2006 1 kv.1kv 2007 3. kv. 2007 1. kv. 2008 1 1kv kv. 2009 kv. 2011 2009

1kv 2012

Ledigheten omfatter arealer som er ledige p.t. samt lokaler som vil være klar for ny leietaker i løpet av de nærmeste 12 måneder. Kilde: Dnb Næringsmegling

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

600000

400000

453 000

412 000

200000

446 000

677 000

730 000

755 000

400 000

570 000

400000

600 000

800000

806 000

600000

800 000

868 000

800000

1000000

1 000 000 926 000

1000000

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

Bjørvika BJØRVIKA – TIL LEIE Ledig areal i 4. etg. ca 1400 kvm BTA Langkaia 1 er et av Oslos mest markante bygg og et tydelig landemerke. Eiendommen ligger sentralt plassert i Bjørvika, med utsikt over hele havnebassenget, Ekebergåsen og Sørenga. Oslo S / Jernbanetorget med absolutt alle service- / og kommunikasjonstilbud ligger i umiddelbar nærhet. Bygget ble totalrehabilitert i 2006/2007 og lokalene holder meget god standard. Lokalene er p.t. hovedsakelig innredet som landskapskontorer. Lokalene er meget fleksible og kan enkelt tilpasses ny leietaker.

Kontakt oss Tlf: +47 23 00 31 00 newsec.no

helsfyr GRENSEVEIEN 92 274–4.300 kvm kontor til leie Midt på Helsfyr. Ett minutt til T-bane. Moderne standard. Kantine, møteromssenter, parkering mm. 100 m til offentlig kommunikasjon. Moderne standard, tilpasses leietaker. Fellesfunksjoner som kantine, resepsjon, møteromssenter, trimrom, garderobe. Parkering og gjesteparkering. Profilering på fasade mot Strømsveien. Entra Eiendom AS har eget driftskontor i bygget.

Kontakt oss Tlf: +47 23 00 31 00 newsec.no

Leiepriser

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven Økern

Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest

CBD

Skøyen

Leiepris/NOK/m2

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo øst

Lysaker

2900

3800

2400

2900

2100

2700

1600

2300

1400

1800

1000

1400

Ryen

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012). Oslo ytre sør Fornebu

CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven Økern

Indre Oslo nord

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

Leiepris/NOK/m2

Indre Oslo øst

Lysaker

< 20 %

< 17,5 %

< 12,5 %

< 10 %

< 7,5 %

<5%

< 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (januar 2012). CBD: Sentrale business distrikt Kilde: Akershus Eiendom

FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer

23 01 21 21 www.fazenda.no

Vi kunne trengt et større hus!

TAST 1 for resepsjon

TAST 3 for fritidsbolig

TAST 5 for verdivurdering

TAST 2 for megler

TAST 4 for tomt

TAST 6 for andre henvendelser

La direktetil tilrett rettperson person Lakunden kunden komme komme direkte Det er ikke alltid like greit å ta telefonen når du er opptatt med noe annet. NetCom Trådløs Bedrift Mini Det er ikke alltid like greit å ta telefonen når du er opptatt med noe annet. NetCom Trådløs Bedrift Mini er eterautomatisk sentralbord for mindre bedrifter, som gjør at kunden enkelt kan taste seg frem til rett person. et automatisk sentralbord for mindre bedrifter, som gjør at kunden enkelt kan taste seg frem til rett person. Dette girgir deg mer ogøker økerfortjenesten fortjenesten fordi ikke taper anrop. Dette deg merfornøyde fornøyde kunder kunder og fordi dudu ikke taper anrop. LesLes mer påpånetcom.no/tbmini ta kontakt kontaktpå på05051 05051 bestilling eller spørsmål. mer netcom.no/tbmini eller eller ta forfor bestilling eller spørsmål.

Leiepriser

Leie lagerlokaler Oslo Airport Gardermoen

Kløfta/ Ullensaker Næringspark Gjelleråsen/Skytta Fjellbo/Berger/ Høgslund/Hvam Groruddalen Rud

Lørenskog

Oslo

Billingstad Kolbotn/Mastemyr

Lierbyen Regnbuen/Berghagan DRAMMEN

Vinterbro

Vestby

Kart. Kilde Akershus Eiendom

Leie i Norge for lagerlokaler med høy standard og nye bygninger.

1000–1000 800–900 700–800 –750

Leienivå lagerlokaler 1400

Leienivåer for lager og logistikklokale/NOK/m2

1200 1000 800

A-kvalitet, >6 m takhøyde

B-kvalitet, 4–6 m takhøyde Kilde: Dnb Næringsmegling

600 400 A-beliggenhet Sentral, god adkomst, eks. Alnabru, Ulven, Økern

B-beliggenhet Industriområder med god adkomst til E6 og E18

C-beliggenhet Utenfor typiske industriområder og trafikkårer

WWW.BASALE.NO

REGNBUEVEIEN 9 – LANGHUS/SKI 899–10 000 KVM MODERNE LOGISTIKKBYGG TIL LEIE

Eiendommen er beliggende på det godt etablerte, og meget attraktive, Regnbuen Industriområde kun 20 minutter fra Oslo Sentrum og med gode kommunikasjonsmuligheter via E6. Store asfalterte uteområder til parkering, lagring og håndteringsplass - tomten er på totalt 26 800 kvm, og det er mulig å kjøre rundt bygget. Totalt 14 stk overbygde porter/ramper sørger for god efektivitet og logistikk, samt 11,5 meter takhøyde Megler: Alf Martin Brasøygård Dir. tlf. 22 86 83 15 E-post: amb@basale.no

WWW.BASALE.NO

ENSJØVEIEN 10-12 – ENSJØ ÅPENT OG LYST KONTORLOKALE 324 KVM TIL LEIE

Lyst og åpent kontorlokale i 3. etasje. Kort vei til offentlig transport (buss/t-bane). Lokalene fremstår som lyse med god standard. Åpent lokale med profileringsmuligheter ut mot Ensjøveien.

Megler: Kristian Bendix Nyrud Telefon 22 86 83 18 E-post: kristian.bendix.nyrud@basale.no

Lokaler til leie

Sandia Megling as

HELSFYR

815 m2 (kan deles) Grenseveien 107

►► Moderne kontorlokaler. ►► Ca. 200, 360 og 455 m . ►► Ventilasjon, kjøling. ►► Flott kantine med egne kokker. ►► Meget sentralt til T-bane, E6 etc. 2

KONTOR

bryn 183–288 m2 Tvetenveien 32

►► 3. etg: 183 m kontor, celle og åpent. ►► 2. etg: 288 m kontor, celle og åpent. ►► 1. etg: 270 m kontor og lager. ►► Arealene tilpasses leietaker. ►► Lager kan leies sammen med kontorene. 2

KONTOR

bryn 507/534/494 m2 brynsveien 16–18

Praktiske kontorer: 507 og 534 m2. Lager og kontor: 494 m2. Pent kontorbygg med kantine. Størrelser kan tilpasses bruker.

KONTOR/lager

Div. mindre lagerenheter på bakkeplan.

Alna

enkelt kontorer ole deviks vei 16a

►► Praktiske, enkle cellekontorer. ►► Enkle eller doble. ►► Vareheis opp til etasjen. ►► Parkering. KONTOR

bryn 340 m2

Nils Hansens vei 20

►► Kontor, lager lettproduksjon. ►► Bakkeplan. ►► Direkte adkomst med rulleport. ►► Lyse, praktiske lokaler. KONTOR/LAGER

bryn 370 m2 brynsveien 5

KONTOR

►► 4. etasje med heis ►► Moderne, nyinnredede lokaler ►► Umiddelbar overtagelse ►► Kan også tilpasses ny bruker ►► Kantine, trimrom, dusjer

bryn 179 m2

Østensjøveien 39/41

kontor

►► Ligger i andre etasje ►► Person/vareheis ►► Vinduer på tre sider ►► Celler og åpent ►► Tilpasses ny bruker

bryn 400 + 455 m2 østensjøveien 43

LAGER/kontor

Kontakt Gjert Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

►► 455 kvm med fasade mot Østensjøveien ►► Første etasje, adkomst fra bakkeplan ►► 400 kvm rett fra bakkeplan for kontor, ►► Kombinasjonslokaler lager og showroom ►► Rett ved T-bane og jernbane.

Sandia Megling as

Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

1700

Oslo totalt, nominelle kroner

1600 1600

5000

1500 1500

4500

1400 1400

4000

1300

3500

1200 1200

3000

1100 1100

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

500

20 10

20 07

1000

20 04

19 98

20 11

20 10

20 08

20 09

20 07

20 06

20 05

20 04

1500 20 03

800 800

20 02

2000

20 01

900 900

20 01

2500

1000 1000

20 00

Leiepriser

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2100

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

Høy standard CBD

1850

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2200

2350

2550

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2500

2550

2650

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1850

1900

2250

Høy standard vest

1550

1700

1850

1750

1450

1300

1400

1750

2200

1900

1850

2000

Høy standard øst

1300

1400

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

650

700

800

600

500

600

800

950

900

800

Eldre lokaler

2011

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet

Antall annonserte lokaler

4100

3900

3150

2500

4,8 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

2900

2400

1700

4,4 %

115

Oslo Vest inkl. Majorstua

2300

2250

1950

1500

5,4 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1850

1800

1600

1200

7,8 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1700

1500

1000

14,9 %

Skøyen

3000

2700

2200

1800

7,9 %

Lysaker

2300

2000

1750

1550

8,7 %*

44*

Fornebu

1950

1800

1600

1350

Nydalen

2100

2000

1750

1450

6,7 %

Bryn / Helsfyr

1900

1800

1650

1200

6,6 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1800

1750

1550

1250

4,5 %

Økern - Hasle - Løren

1900

1650

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1550

1350

1150

11,1 %**

126**

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1150

14,5 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

1950

1850

1500

1200

5,4 %

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu ** Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Marcus Thranesgate 4, Ledig areal: 170–1110 kvm BTA

Myrens Verksted

Moderne kombinasjonslokaler i flott omgivelse

• I midten av en pulserende • Enkel adkomst fra ring 2. Areal 1: Ca. 600 kvm lager næringspark. med kjøreport, takhøyde 2,50. • Sentralt beliggende nær • Flotte utearealer offentlig kommunikasjon. Areal 2: Ca. 170 kvm kontor og turmuligheter med lager/produksjon. • Meget god teknisk standard. langs Akerselva. Ca. 240 kvm lager/ • God parkeringsdekning. produksjon og kjøreport. MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO Tlf: 2287 1900, Fax: 2287 1905 www.myreneiendom.no

Lokaler til leie

Kolbotn/Mastemyr

Billingstad

Trollåsveien 4

Olav Brunborgsvei 4–6

• • • • •

2 etg. 400 kvm uinnredet kontorlokale. 4 etg. 30 – 200 kvm kontorlokale. Uetg: 435 kvm kontorlokale med egen inngang/rampe. Landlige og hyggelige omgivelser. Gode parkeringsforhold.

3. etg. 252 kvm kontorlokale. 1. etg. 95 kvm. Inneholder tre cellekontorer, fellesmøterom m.m. Lokalene fremstår som lyse og tiltalende. Arealene inneholder åpent kontorlandskap, cellekontorer, møterom m.m. • Kan tilpasses leietakers ønsker og behov. • • • •

Sinsen

Bryn

Trondheimsveien 184

Tvetenveien 55

• 1. etg. 345 kvm butikklokale/showroom med unik beliggenhet

• 3. etg. 84 kvm. kontorlokale. – inneholder 3 store kontorer,

• • • • •

og gode profileringsmuligheter. 1. etg. arealer fra 35-200 kvm. med cellekontorer, møterom etc. 2. etg. 1.200 kvm kontor/undervisningsrom. 5. etg. 430 kvm kontorlokale. Kort vei til Ring 3, buss, trikk og T-bane. Parkeringsmuligheter i kjelleren.

For utleie eller visning kontakt: Thomas Madsen, mob.: 926 59 113, e-mail: tm@auris.as Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

eventuelt to kontorer og ett møterom. • 83 kvm. kontorlokale – inneholder 3 kontorer. • Sentralt beliggende i nærheten av Ring 3.

www.auris.as

Nyheter

Her stiger husleien mest I disse områdene må leietakere forberede seg på økte husleier.

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Næringsmegleren Union Norsk Næringsmegling har gjennomgått de ulike kontorområdene i Oslo og sett nærmere på hvor leieprisene vil stige mest i tiden fremover. Resultatet vi ser at det er særlig tre områder hvor leietakere kan vente seg den høyeste leieprisøkningen. CBD-området Det sentrale businessdistriktet (CBD) består av områdene Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. I sin siste markedsoppdatering skriver Union Norsk Næringsmegling at leiepris tendensen i CBD viser vekst. ”CBD har hatt en svært positiv utvikling det siste året, med en sterk areal absorpsjon og en håndfull leie kontrakter på pluss/minus 4000 kroner per kvadratmeter. Tross nybyggtilførsel av ca. 11 000 kvadrat meter kontor, har ledigheten blitt redusert med 24 000 kvadratmeter fra april i fjor til april i år”, skriver Unions analytikere i rapporten. Øvrige sentrum Leietakerne vil være sentralt, og sentrum utenfor CBD er også ett av områdene hvor Union ser leieprisvekst. ”Sentrum har vært den største vinneren om leietakerne de siste to årene. Ca 40 prosent av søkene det siste halvåret har hatt sentrum som ett av de aktuelle områdene”, skriver Union, som venter at stigningen i leiepriser vil fortsette.

CBD er ett av områdene hvor leieprisene kommer til å fortsette å stige.

Skøyen Skøyen er det tredje området hvor Union Norsk Næringsmegling ser høyest leieprisvekst. Det var blant vinnerområdene om leietakerne i fjor arealabsorpsjonen har vært solide 25 000 kvadratmeter over ett år, noe som har redusert ledigheten fra over 10,5 prosent til knappe 8 prosent. ”Kontorsøkene og kontrakts signeringer viser at Skøyen stadig er blant de mest populære områdene blant leietakerne, som nå kan velge

mellom 35 kontorlokaler der”, skriver Union i sin siste markedsrapport. Svak vekst Andre områder hvor Union venter en ”svak leieprisvekst” er Oslo Indre øst inkludert Kværnerbyen, Oslo Vest inkludert Majorstua, Indre nord inkludert Ullevaal stadion, Lysaker, Fornebu, Nydalen, Bryn/Helsfyr, Ytre vest, Ytre nord og øst, Ytre syd inkludert Ryen og Asker/Bærum eks. Lysaker og Fornebu.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Lokaler til leie - Ryen SANDSTUVEIEN 70 - RYEN Eiendommen ligger sentralt plassert på Ryen med direkte av- og påkjøring til Ring 3/E6. Det er kort avstand til offentlig kommunikasjon så som buss og t-bane, og det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen. LOKALENE: - Nye kontorlokaler: 250 m², 800 m² og 1 590 m² - Kontorer med enkel standard: fra 60 m² - 470 m² - Forretningslokale – 600 m² - Lagerarealer: 195 m² og 720 m² - Felles kantine - Sykkelparkering m/garderobe

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no

LOKALER TIL LEIE 334 kvm

MUNKEDAMSVEIEN 53B

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA VED AKER BRYGGE • Klassisk og pent oppusset kontoreiendom • 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger • Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge • Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende • 5 min gange til Nationaltheatret stasjon

Kontakt: Joakim Kaspersen Direkte 22 06 62 86 Mobil 481 95 150 joakim.kaspersen@colliers.com ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

Nyheter

Dyrt og populært NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

En overvekt av leietakerne vil til Oslo sentrum, der det er dyrest. Dyrt er populært når leietakere jakter nye lokaler. Analytikerne i Malling har loggført samtlige leiesøk fra 2009 til juni 2012 i Stor-Oslo. Kartleggingen inkluderer alle segmenter (kontor, handel, lager, kombinasjonslokaler) og totalt 480 søk i perioden. Søkene omfatter alt som er publisert fra de store søkemeglerne, det vil si aktører som Realia, DTZ, Malling & Co og CB Richard Ellis. Disse aktørene bistår leietakere i jakten på nye lokaler, som bidrar til å profesjonalisere søkeprosessen. Det er kun rene leiesøk som er kartlagt, kjøp og salg er rensket ut. Malling & Co registrerer søkene

kontinuerlig, og de legges derfor fortløpende inn i en database. – Vi systematiserer hvert eneste søk, som hvem som er megler, størrelsen på de ønskede lokalene og området leietakerne søker seg til. Det er et visst skjønn om vi kategoriserer i den ene eller andre kategorien, eksempelvis er ikke alle de ønskede geografiske områdene klart definert i søkene, forteller analytiker Haakon Ødegaard i Malling & Co til NæringsEiendom. Sammen med kollega Lars Lund er han ansvarlig for undersøkelsen.

Offentlige størst Malling & Co registrerte en økning i antall leiesøk fra 2009 til 2010, som var toppåret, mens det var et betydelig fall i søkene i 2011. Nå ligger antall leiesøk i StorOslo på 160–170 i året, og nivået i år ser ut til å bli på høyde med fjoråret. Det er i hovedsak kontorlokaler det søkes etter. Andelen kontorsøk har imidlertid falt fra 89,5 prosent i 2009 til 62 prosent i 2012, som indikerer at søkemeglerne øker innsatsen mot andre segmenter.

FANTASTISK MULIGHET I

THIISGÅRDEN

Leietakere på flyttefot foretrekker Oslo sen trum. (Foto: Martine R. Ibenholt)

– Hvilke typer virksomheter bruker søkemeglere? – Vi registrerer at det offentlige er en stor søker gruppe, mens IT/Telekom er en annen stor søkergruppe. Bransjer som advokatfirmaer, revisjon og økonomi er derimot underrepresentert i forhold til den størrelsen disse bedriftene utgjør i markedet, svarer Haakon Ødegaard. Et interessant tema er hvor lang tid det tar fra søket er lagt ut i markedet til innflytting skjer. Her viser under søkelsen at 26 prosent av søkerne flytter inn i nye lokaler samme år som søket ble offentliggjort. 28 prosent flytter inn etter ett år, 21 prosent etter to år. Noen bedrifter bruker helt opp til fire år fra søkefasen til innflytting. I gjennomsnitt tar det to år fra søket er ute i markedet til innflytting skjer.

671 M² KONTOR TIL LEIE

Store er tidlig ute – Det er en sterk sammenheng mellom størrelsen på søket og hvor tidlig bedriftene er ute i søkeprosessen. Det er en overvekt av store søkere som er tidlig ute i markedet. Mange leietakere er imidlertid ikke profesjonelle og

Kontakt: Hans Petter Gjerde Telefon direkte: 23 11 38 08 Mobil: 920 910 77 gjerde@thiisgaarden.no

Thiisgården er en av Vikas mest kjente og mest sentrale eiendommer. Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet i ett av Oslo`s absolutte forretnings-, finans-, og kulturmiljø. Alle former for offentlig kommunikasjon er tilgjengelige i umiddelbar nærhet, på og rundt Nationaltheatret stasjon. Med eget parkeringsanlegg er bruk av bil meget bekvemt i kombinasjon med den gode adkomsten til hovedveinettet. Overtagelse etter nærmere avtale

Thiisgården Haakon VII´s gate nr.1 ANS Pb.1679 Vika 0120 Oslo

Nyheter

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Ifølge analytiker Haakon Ødegaard i Eiendomshuset Malling vil leie takerne til de dyreste områdene.

undervurderer tiden det tar å finne nye lokaler, sier Lars Lund. Analytikerne i Malling & Co mener derfor at det blir for snevert å definere arealledighet som antall kvadratmeter som er ledige i markedet innenfor 3–6 måneder. Store deler av etterspørselssiden begynner planleggingen flere år i forveien. Lund sier at da går man glipp av markedsdynamikken. Så hvor søker de fleste leietakerne seg til? Mange søk inneholder flere ønskede områder, men Oslo sentrum er ikke overraskende mest populært med 62 prosent. Dette området har også flest lokaler. 50 prosent kunne tenke seg å havne i prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen), mens 42 prosent svarer Skøyen. De dyreste områdene i Oslo er altså de mest populære. 35 prosent av søkerne har Bjørvika som et alternativ, 31 prosent Nydalen, 25 prosent Lysaker/ Fornebu, 22 prosent Bryn/Helsfyr og 21 prosent Økern og omegn. – Vi registrerer hvilke andre områder bedriftene søker seg til i tillegg til CBD. Sentrumsnære områder er verdsatt i økende grad de seneste årene. Det kan både ha med kollektivtransport å gjøre og miljø. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Analytiker Lars Lund i Eiendomshuset Malling forteller at leietakerne har et økende kvalitetskrav når de søker nye lokaler.

Og så er det jo slik at det er lett å komme fra utkanten inn til sentrum, men ikke fra én utkant til en annen, kommenterer Haakon Ødegaard. 43 prosent av søkerne blir værende i området de er etter flytting, mens 57 prosent flytter til andre områder i Oslo-regionen. Det er en tendens til at større leietakere flytter oftere til nye bygg. Fallende volumer En klar trend er at søkevolumene har gått ned etter finanskrisen, fra totalt 470 000 kvadratmeter med søkte arealer i 2010 til 370 000 kvadratmeter i 2011. Per 30. juni har Malling & Co i år registrert søk på nesten 200 000 kvadratmeter, slik at volumene i 2012 kan bli noe høyere enn fjorårsvolumene. Kontorsøkene utgjorde i årets seks første måneder 120 000 kvadratmeter, mot 270 000 kvadratmeter i fjor. En annen klar trend fra 2009 er at gjennomsnittsøket har gått ned, men det betyr ikke nødvendigvis at leietakerne etterspør mindre lokaler. – Nei, en intern undersøkelse viser riktig nok at nesten alle søkene endte opp med færre antall kvadratmeter per hode, som tyder på areal

effektivisering. Men søkemeglerne er en bransje i vekst, det er flere søk i markedet nå som følge av at antall søkemeglere har økt, sier Lars Lund. Med andre ord arbeider meglerne mot stadig mindre leietakere for å skaffe seg oppdrag og inntjening. Lund sier kartleggingen er en brikke i det store puslespillet i leie markedet og et viktig analyseverktøy ved nye leiesøk og annet rådgivningsarbeid. – Undersøkelsen avdekker potensiell ledighet i de fraflyttede byggene og områder hvor det kan oppstå et hull i markedet. Og så bruker vi internt undersøkelsen til å støtte andre avdelinger, sier han. Press i sentrum – Hva tror dere om kontormarkedet fremover i Oslo-regionen? – Vi ser et press i prestisjeområdet og sentrum og på Skøyen. Det har vært en ganske sterk oppgang i leieprisene for de beste byggene etter finanskrisen, fordi de beste byggene begynner å få liten ledighet. De fleste nybyggene kommer imidlertid utenfor sentrum, som legger demper på prisnivået her. Det er fortsatt mye ledig kapasitet i randsonene. Et annet trekk er økende kvalitetskrav blant leietakerne, svarer Lars Lund.

Lokaler til leie Sommerrogata 1 Frogner – Sommerro • Kontor • 3. etasje • 523 kvm inkl andel felles Sommerrogata har sentral beliggenhet med alt av service og rekreasjon i umiddelbar nærhet. Her finner du populære kafeer og restauranter, postkontor, bank og dagligvare ligger vis a vis, samt handlegater som Frognerveien. Og kort vei til Aker Brygge. Les mer: www.hoegheiendom.no

Parkveien 53 B Frogner – Parkkvartalet • Kontor • 1. etasje • 490 kvm inkl andel felles Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no

Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 dir.: 95235159 hoj@hoegheiendom.no

Nyheter

Olav Thon er eiendomsbransjens

mektigste

Eiendomsbransjens tre mektigste er Olav Thon, Peter Groth og Martin Mæland.

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Det er resultatet en jury bestående av Peter Malling senior, Julie Brodtkorb, Erling Dokk Holm og Dag-Jørgen Saltnes har kommet frem til. Kriteriene for NæringsEiendoms kåring Eiendomsbransjens mektigste var klare: • Kandidatene skal sette sitt preg på bybildet/landet • Kandidatene skal ha beslutningsmyndighet over store arealer • Kandidatene skal være premissgivere, det vil si at når de sier noe, så lyttes det

En rekke kandidater ble vurdert, men det var bred enighet om hvem som troner på toppen som den aller mektigste. Thon på toppen – Olav Thon er etter min mening toppkandidaten. Han er en av landets største eiendomsbesittere, og har altså beslutningsmyndighet over store areal er, det gjelder en rekke hoteller, kjøpesentre og kontorbygg i hele landet og også utenfor landets grenser. Han har uvanlig lang fartstid. Olav Thon er god

til å få gjennomslag for sine planer, han er kort sagt en ”gammel ringrev”. Folk lytter når Olav Thon har noe på hjertet, sier Peter Malling senior. Han får støtte av Erling Dokk Holm når det gjelder toppkandidaten. – Olav Thon er i volum enorm, han er landsdekkende og har markant politisk innflytelse. Norske kommunepolitikere danser villig etter hans pipe. Thon har også vært tidlig ute med å forstå endringer i konsumentadferd og i mange år gikk han foran markedet, sier Dokk Holm.

Dette er juryen Peter Malling senior Styreformann i Eiendomshuset Malling & Co. AS. Var den første næringsmegleren i Norge og enerådende i markedet helt frem til midten av 1980-tallet. (Foto: Anja Elmine Basma)

Erling Dokk Holm Aktiv samfunnsdebattant med doktorgrad fra Arkitekthøyskolen i Oslo og forsker ved Markedshøyskolen. (Foto: Markedshøyskolen)

Dag-Jørgen Saltnes Ansvarlig redaktør i magasinet Nærings Eiendom siden 2006 og nyhetstjenesten NEnyheter siden oppstart 2007.

PÅ LETING ETTER

NYE LOKALER?

Olav Thon er eiendomsbransjens mektigste. (Foto: Ida Børsand/Kolonihaven)

Han mener Thons nese for hva kundene vil gjøre også er synlig i det små, blant annet var Thon den første som tok i bruk consertina-dører, som åpner første etasje mot fortauene. – I det store har Thon forstått det enorme potensialet i grensehandlene, noe som manifisteres gjennom utbygginger av kjøpesentrene i Charlottenberg, Nordby og Töckfors, sier Erling Dokk Holm. Men Dokk Holm har ikke bare godord å si om Olav Thons bruk av makten. – Thon bygger også generelt sett ganske stygt, det må heller ikke glemmes. Han har satt sine egne interesser mye høyere enn for eksempel Oslos bys interesser, sier forskeren.

VÅR ERFARING OG VELPRØVDE METODIKK BIDRAR TIL Å FINNE OPTIMALE KONTORLOKALER

STRATEGI BEHOVSANALYSE SØKEPROSESS FORHANDLINGER

Julie Brodtkorb Høyre-politiker og adm. direktør i kommunikasjonsbyrået JKL Oslo. Har arbeidet i Kristiania Eiendomsforvaltning A/S og Stor-Ulven A/S. (Foto: Flickr/ Høyre)

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Nyheter

Peter Groth har en finger med i det meste innenfor eiendom.

Martin Mæland er en av de mest sentrale skikkelsene innenfor norsk eiendomsbransje.

Olav Line

Bydelsutvikleren Nummer to på kåringen Eiendomsbransjens mektigste finner vi Aspelin Ramm Eiendoms toppsjef Peter Groth. I tillegg til å sitte på store eiendommer, er Peter Groth en av de store bydelsutviklerne i Norge. Han har vært sentral i utviklingen av Vulkan, Tjuvholmen og etableringen av Alna som et handelsmekka. Hans miljøengasjement er ikke bare tomme ord, Aspelin Ramm Eiendom har vist miljøsatsing i praksis i utviklingsprosjektene. Peter Groth har også vært sentral i ulike bransjeforeninger, og har dermed hatt en hånd på rattet på utviklingen av eiendomsbransjen. – Peter Groth er svært anerkjent som eiendomsutvikler og fagmann og har skapt store verdier for sine eiere. Han har vært sentral i utviklingen av Vulkan, Alna Bransjesenter, Tjuvholmen, samt mange enkelt eiendommer og prosjekter, sier Julie Brodtkorb. Hun får støtte av Erling Dokk Holm når det gjelder Groths anerkjennelse. – Aspelin Ramm har under Peter Groths ledelse fått et kvalitets stempel, og det ikke uten grunn. Selskapet eier jo mange eiendommer, men dets virkelige makt ligger i at det skaper gode eksempler for hele bransjen og viser at det er mulig

å skape lønnsomhet samtidig som man gir noe igjen til samfunnet. For eksempel har Aspelin Ramm vært flinke til å konvertere bygnings masse. Slik som å utvikle et gammelt og glemt kontorbygg i Groruddalen til hotell. De er gode til å jobbe sammen med – og ikke mot – antikvariske myndigheter. Noe som gir fantastiske resultater. Bare se på DogA-bygget ved Grünerløkka, sier Dokk Holm. Han mener også at Peter Groth viser vei ved å bruke gode og krev ende arkitekter. – Det er noe bransjen ellers er ganske dårlig til. Dessuten er Aspelin Ramm langt fremme i markedet og eier det lille og morsomme Infill, som bygger på små og tilsynelatende umulige tomter. Ikke minst er Vulkan et interessant eksempel på byutvikling de færreste trodde var mulig, sier Erling Dokk Holm.

stemme i det offentlige rom som det blir lyttet til. – Martin Mælands OBOS har mange store egeneide prosjekter, kjøpte Fornebu Utvikling og er en stor aksjonær i Veidekke og AF Gruppen. Selskapet har utviklet svært mye innenfor både handel og bolig, sier Julie Brodtkorb. – Martin Mæland har sittet lenger enn noen annen i norsk eiendomsbransje. Han har overlevd alle dårlige tider og det gjør man ikke hvis man ikke er spesielt flink til å forstå markeder og vise måtehold. Mæland har utviklet OBOS, og bygget opp en portefølje som er svært differensiert og er blitt synlig på næringseiendom. OBOS eier kjøpesentre i tilknytning til drabantbyene i Oslo og sitter her på en skatt de forvalter godt. OBOS vil sannsynligvis være en viktig premissgiver også i fremtiden, og er en av de utviklerne som klarest utnytter forholdet mellom næringseiendom og boligutvikling, noe som er helt avgjør ende for å håndtere urbaniserings prosessene, sier Erling Dokk Holm.

Martin Mæland på tredje NæringsEiendoms jury har kommet frem til at Martin Mæland er den tredje mest mektige i eiendomsbransjen. Mæland har en hånd på rattet innenfor det meste når det gjelder eiendom. OBOS er en enormt viktig boligbygger, eier andeler i store entreprenørselskaper og er sentral innenfor utvikling av store bydelsområder. Mæland har også en klar

Rett under toppen Olav Line er en annen av kandidat ene juryen vurderte, men som ikke nådde helt opp blant de tre mektigste i eiendomsbransjen. Hans selskap Norwegian Property er mest kjent

VÅRE KUNDER SIER OM OSS:

“ALLE SIDER AV PROSESSEN BLE LØST MED GOD KOMPETANSE OG INTUISJON FOR OPPDRAGSGIVERS BEHOV” “HØY KVALITET PÅ TJENESTER OG GOD DIALOG I ALLE FASER AV PROSESSEN”

Pål Berger

for utviklingen av Aker Brygge, men har også en hånd på utviklingen av bydeler som Skøyen og Lysaker. – Olav Line har lang fartstid. Han gikk en veldig god skole i Andenæs-systemet, deretter ble han sjef i Steen & Strøms kjøpesentersystem før han nå er på toppen i børsnoterte Norwegian Property. Dette selskapet hadde et betydelig ledelsesproblem helt fra starten av, noe som selvsagt også avtegnet seg i den katastrofale børskursen. Som den dyktige eiendomsmannen Olav Line er, klarte han å snu skuta som nå har vind i seilene. Olav Line har et svært godt navn i eiendomsbransjen, sier Peter Malling senior. – Norwegian Property gjør noen interessante grep på Aker Brygge, og det er grep som kan bli definerende for utviklingen av norske kjøpesenterstrukturer i tiårene som kommer. Ideen om å gå fra et kjøpesenter til å bli en bydel lar seg også anvende på andre og mer frastøtende kjøpesentre. Hvis dette lykkes, noe jeg tror og håper, vil Norwegian Propertys innsats bli pensum også i andre deler av landet, sier Erling Dokk Holm. Pål Berger er også en viktig eiendomsaktør. Han er sjef i Rom Eiendom, som sitter på sentralt beliggende eiendommer i nærheten av trafikk-knutepunkt over hele landet. Det politiske ønsket om å utvikle nærings- og bo areal i nærheten av viktige kollektivknutepunkt, har gitt Berger og Rom Eiendom stor innflytelse på byutvikling, boligområder og nye kontorklynger. Rom Eiendom har gjort seg bemerket ved utbyggingen av Bjørvika i Oslo, vil spille en sentral rolle på Filipstad, og er også sentral i utbyggingen av store områder i byer som Drammen og Stavanger. Berger når imidlertid ikke helt opp i kåringen eiendomsbransjens mektigste, blant annet fordi han er avhengig av både storeier NSB (og da særlig politikernes valg med hensyn på jernbaneselskapet) og det mektige Jernbaneverket.

“DETTE GAV TRYGGHET I EN UTRYGG SITUASJON”

“FLOTT SERVICE, PROFESJONALITET OG TILGJENGELIGHET” “EN NYTTIG RÅDGIVER SOM HAR GITT ENGASJERT OG HELHJERTET STØTTE BASERT PÅ BRANSJEKUNNSKAP” “SAMARBEID, KREATIVITET, TILGJENGELIGHET OG ENGASJEMENT” KONTAKT:

Hans Otto

934 17 384

Vidar

915 25 801

Henrik

905 89 987

Nyheter

Ellen de Vibe

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Christian Ringnes

En kandidat som ligger litt på siden av ”Eiendomsbransjen” er Oslos Plan og bygningssjef Ellen de Vibe. Hun er den viktigste premiss leverandøren for hvordan Oslo skal se ut. Plan- og bygg nøyer seg ikke med å si ja eller nei til om utviklernes prosjekter er innenfor hva politikerne har gitt som mandat, de har til og med sine egne forslag til større utbyggingsprosjekter. ”Jeg må være sterk, for det er så mange sterke folk i eiendomsbransjen”, sier Ellen de Vibe på spørsmål om hun kanskje kan ha en noe i overkant sterk rolle i Oslos eiendomsbransje. – Byplansjefen i Oslo har bransjens kanskje mest utsatte og komplekse jobb. Hun får ufattelig mye pepper av utviklere som ikke får det som de vil, men hennes mandat er ikke å tilfredsstille dem, men å lage en best mulig by og følge opp det til en hver tid sittende politiske flertallets ofte uklare politikk. Hun har modernisert etaten, utviklet nye styringsverktøy – utearealnormen etc – og demonstrert hvordan Oslo kan vokse uten å ese i bredden. Ensjø er et eksempel og det ser ut til å bli ganske bra. de Vibe er vennlig, bestemt, klar, arbeidsom og intelligent. Hun har en velutviklet rolleforståelse og er sterk

Bjørn Rune Gjelsten

faglig. Hun påvirker Oslo mer og bedre enn de aller fleste er klar over, og mange utbyggere ser nok i ettertid at hun og etaten har reddet dem fra pinligheter av usedvanlig format, sier Erling Dokk Holm. – Ellen de Vibe har et ord med i laget og vel så det, direkte eller indirekte, i de fleste byggesaker i Oslo Kommune, og avgjør således skjebnen til store og små byggesaker og av og til også skjebnen til dem som står bak. Lang fartstid, dyktig og ansees visstnok for å være en tøff nøtt, sier Peter Malling senior om sjefen i Plan- og bygningsetaten. Christian Ringnes er en mann mange lytter til når han kommer med sine synspunkter på byutvikling og markedsutvikling. – Ringnes er en aktiv utvikler, stor gårdeier og deler villig sine synspunkter på eiendomsmarkedet, leieprisutvikling og eiendoms- og byutvikling, sier Julie Brodtkorb. Men Ringnes har ikke i like stor grad formet byer, bydeler og handelssentre som de tre på pallen i kåringen Eiendomsbransjens mektigste. Ringnes’ eiendomsselskaper Eiendomsspars og Victoria Eiendoms

porteføljer er mer preget av enkelt eiendommer enn større bydelsområder. Bjørn Rune Gjelsten er også en sentral eiendomsinvestor som ikke helt nådde opp i kåringen. – Bjørn Rune Gjelsten er en aktiv eier i blant annet Fabritius Eiendom, som driver med lager- og logistikkbygg og noe kontor og boliggiganten Profier. Gjelsten var sammen med Kjell Inge Røkke en viktig bidragsyter til utviklingen av Nydalen, og han er nå engasjert i store utviklingsprosjekter i regi av både Profier og Fabritius, sier Julie Brodtkorb. Kvinnene glimrer med sitt fravær av den enkle grunn at det ikke er så mange kvinner i de ledende posisjonene i eiendomsbransjen. En kandidat kunne vært DNB Nærings eiendoms sjef Gro Boge, men siden forsikringsselskapene er forhindret fra å utvikle eiendom, må juryen nesten se bort fra eiendomstoppene i livselskapene. De har nemlig regler som forhindrer utviklingsprosjekt er og må kjøpe ferdige prosjekter. Dermed har de en mindre påvirkning på byutvikling og det offentlige rommet enn kandidatene som juryen har vurdert.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. De 850 første boligen er allerede tatt i bruk. Det er ca 300 boliger under bygging som ventes ferdigstilt i løpet av 2012.

www.lørenhandel.no

FORRETNING PÅ LØREN

DISK DISK

AVFALLSROM AVFALLSROM

KONTOR KONTOR WC WC

WC WC

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 139m² 139m²

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 72m² 72m²

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 72m² 72m²

KONTOR KONTOR

WC WC

BUTIKK BUTIKK 160m² ca.ca. 160m²

KONTOR KONTOR

DISK DISK WC

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 104m² 104m²

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 119m² 119m²

KOMMERSIELT KOMMERSIELT KONTOR KONTOR ca.ca. 142m² 142m² DISK DISK

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 150m² 150m²

KONTOR KONTOR

WC WC

Tegningen Tegningen viser viser et et forslag forslag til oppdeling til oppdeling ogog bruk bruk avav lokalene. lokalene. Utleier Utleier er er fleksibel fleksibel i forhold i forhold til åtil tilpasse å tilpasse arealstørrelse arealstørrelse ogog tilrettelegge tilrettelegge lokalene lokalene etter etter enen eventuell eventuell leietakers leietakers ønsker ønsker ogog behov. behov.

KJØKKEN KJØKKEN

Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettete kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

Lørenhagen

RESTAURANT RESTAURANT 250m² ca.ca. 250m²

Lokalene kan være ferdig pusset opp fra januar 2013. (Noe avhengig av hva lokalene skal brukes til.)

Løren tidslinje Meny, Zaga Hårstudio, Notabene, Boots, Nille, Toro Toro og Fusion, Megasun, Florama Blomster & Hage

Peppes Pizza

2006 Lørenparken 200 leiligheter

2007

2008

Lørenplatået 244 leiligheter

2009 Lørenkvartalet 124 leiligheter

Avancia

2010

ProBike

2011

Løren klinikken, Waynes Coffee

2012

Lørenlunden 159 leiligheter

Løren Torg 108 leiligheter

Ta kontakt med Hege Brattlid i Selvaag Eiendom hvis du er interessert. Telefon: 416 20 358, mail: hb@selvaag.no, sentralbord: 23 13 70 00 www.selvaag.no

Ring 3 åpner under bakken

2013

2014

Løren hageby Løren Start 100 boliger ca. 100 boliger Lørenvangen 200 boliger

Lørensvingen T-bane

2015

2016

ca. 200 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet)

Ferdigstillt

2017

2018

ca. 100 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet) Forbehold om endringer i framdrift

Handel

Slik blir nye Steen & Strøm magasin ●● ●●

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

●●

Investerer 250 mill. Bygger ut underetasjen Flere merkebutikker

Oslos mest tradisjonsrike kjøpesenter skal få en ny profil. Søylen Eiendom investerer en kvart milliard de nærmeste årene for å gjenreise den gamle storheten Steen & Strøm. Carl Erik Krefting og de andre partnerne i Søylen Eiendom tok sammen med Schage Eiendom 1. juli i fjor over Steen & Strøm fra Storebrand Eiendom. Med i pakken fulgte blant annet nabo gården ut mot Karl Johans gate, den såkalte Hennes & Mauritz-gården. Total kjøpesum var i overkant av 1 milliard kroner.

Krefting viser NæringsEiendom rundt i senteret som nå skal fornyes og sier at alt er utleid i dag, med unn tak av 270 kvadratmeter av 17 000 kvadratmeter. Ambisjonene er imidlertid større for et senter som med dagens omset ning genererer drøyt 40 millioner kroner i årlige leieinntekter av en omsetning på 570 millioner kroner.

– Hva fungerer bra på Steen & Strøm i dag, hva fungerer mindre bra? – Høyest omsetning per kvadrat meter har Hermés (vesker, skjerf, red.anm.) og Eplehuset. Det som ikke har fungert godt nok, er hus og hjem. Vi sitter og analyserer det nå, men hus og hjem-butikker egner seg kan skje mer for bilbaserte sentre. Det er

Steen & Strøm skal ha samme profil som Selfridges, Londons største varehus. (Scanpix)

tilgang til kundeparkering nede på Festningen, men på den annen side er 40 prosent av parkeringsplassene i Kirkegata borte, som er veldig uheldig. Butikkene der har opplevd 30–70 prosent i omsetningsfall, få vil fortsette der, svarer en oppgitt Carl Erik Krefting. Mot helgen – Men det virker som det er få kunder i moteforretningene i 2. og 3. etasje i dag, hvordan går egentlig disse forretningene? – 70–75 prosent av omsetningen skjer fra torsdag til lørdag, parerer sentereieren.

Første etasje i dagens senter har ikke uventet høyest omsetning blant etasjene, mens omsetningen i andre og tredje etasje er nokså lik, ifølge Krefting. – Leiene faller når du kommer forbi tredje etasje. Problemet i første etasje, er faktisk at vi ikke har nok plass til butikkene. Det er kø for å komme inn, hevder han. Carl Erik Krefting sier Steen & Strøm i dag ikke har noen direkte billigmerker, men med unntak av Hermés, som har separate lokaler og egen inngang, og kosmetikk avdelingen er det heller ikke dyre luksusmerker i senteret, som favner vidt. – Det kommer kunder til Steen & Strøm fra hele byen. En god del av kundene kommer utenbys fra, mens det derimot er begrenset med utenlandske turister. Det må vi gjøre noe med. I Oslo finnes typiske skandinaviske merker, som Hennes & Mauritz, Varner, Tiger og Filippa K, men turistene finner ikke så mange merker som de synes er spennende. Vi må få flere interna sjonale merker hit, sier en bestemt Krefting. Vidt spekter En omlegging er altså på gang. Nye Steen & Strøm skal stå ferdig november 2014. – Vi har byggemeldt senteret etter blant annet mange møter med byplanmyndighetene og Byantikva ren, det har vært et godt samarbeid her, forteller Krefting. – Hvor mye skal investeres fremover?

– Frem til november 2014 snak ker vi om ytterligere 250 millioner kroner. Mesteparten av dette kom mer ved utbyggingen av under etasjen med 1500 kvadratmeter. Det blir helt nye heiser i bygget og nytt ventilasjonsanlegg. Videre legger vi opp til en gjennomgang fra Hennes & Mauritz-gården, og vi tar sikte på to innganger fra Nedre Slottsgate, en inngang fra Kongens gate og en inngang fra Karl Johans gate. Vi slår oss igjennom veggen fra Hermés. Dessuten kommer det en restaurant til i 6. etasje, nye kontorer på toppen og nye takterrasser, sier Carl Erik Krefting. Krefting sier at nye Steen & Strøm skal posisjoneres som et internasjonalt «department store» Selfridges, som er det største vare huset i London. – De ligger lengst fremme i Europa og har alt fra Hermés til Top Shop og Hennes & Mauritz. Vi skal ha et vidt spekter, men ikke fremstå som et billigvarehus, derimot være et varehus for alle. Det blir nok mer klassisk enn Eger, forteller Krefting. Milliarden – Hva bør Steen & Strøm kunne om sette for etter omleggingen? – Vi skal passere milliarden i løpet av en femårsperiode, rundt 45 000–50 000 kroner i omsetning per kvadratmeter, svarer en opti mistisk Krefting. Eger på Karl Johan omsetter til sammenlikning i dag for 470 millioner kroner i året, som gir et snitt 65 000 kroner per kvadratmeter. Dette senteret har gjennomgående butikker i det øverste segmentet.

Handel

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Carl Erik Krefting mener Oslo har plass til 30 luksusbutikker, mot dagens tre.

– Men hvordan skal Steen & Strøm fungere opp mot Eger, hva blir likhetene og forskjellene? – Eger og Steen & Strøm Magasin er begge for stadig mer motebevisste nordmenn, der Eger er mer trendy, «edgy» og litt yngre. Steen & Strøm Magasin er mer klassisk, sofistikert og moderne. Det er større og vil ha et bredere publikum enn Eger, svarer Krefting. – Kundene skal i tillegg kunne sette seg ned og spise her, så vi åpner to nye spisesteder i løpet av 2012 og 2013. Vi vil også gjøre noe med atmosfæren og tempoet. Unge men nesker må bli mer opptatt av å handle på Steen & Strøm, vi ønsker å ta dette publikumet tilbake og å tilrettelegge bedre for barnefamilier, med stor satsing på barn, fortsetter han. – Er det grunnlag for å ha dyre merkeklær i Steen & Strøm, gitt beliggenheten? – Utvilsomt, svarer Krefting. – Det er plass til det på Steen & Strøm Magasin, som er så stort etter utbyggingen. Vi snakker tross alt om

23 000 kvadratmeter med handels arealer. – Men hva skal være nye Steen & Strøms fortrinn og driverne bak veksten? – Det som er viktig for oss, er at med Oslos folketall, skulle vi ha hatt 30 «luxury stores» i byen, ikke tre som i dag (Louis Vuitton, Mulberry, Hermés, red.anm.). Norge har høyest privat forbruk per innbygger i verden, og Oslo har høyest BNP per innbygger etter Hartford i USA. Det er sterk lønnsvekst i Norge, og arbeidsledigheten er på tre prosent, innleder Krefting. Han mener at forholdet til luksus også har endret seg veldig, luksus er blitt mer tilgjengelig. Vokser raskest – Oslo er dessuten den byen som vokser raskest i Europa og har den høyeste levestandarden, men altså færrest luksusbutikker. Vi ønsker å lage et luksusområde i sentrum, slik Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

at andre kommer etter. Vi eier nå 35 prosent av handelsarealene i hjertet av Oslo sentrum. Krefting er opptatt av at det skal være spennende å handle i sen trum, at kundene får en «shopping experience». Utbyggingen i Bjørvika er også viktig for det som skjer i Oslo 1, altså Oslo sentrum. Nye Dronning Eufemias gate i Bjørvika vil gli rett over i Prinsens gate, som er med på å omkranse Steen & Strøm Magasin. – Det nærmeste stedet folk i Bjørvika kan handle, er Steen & Strøm, fastslår Krefting. – Og det kommer 15 000–20 000 nye innbyggere i sentrum og også noen tusen i Kvadraturen. Husk at vi eier 220 leiligheter i Posthallen. – Andre forskjeller sammenliknet med da Storebrand eide senteret? – Storebrand drev Steen & Strøm som et bilbasert senter, men vi er ikke så opptatt av siktlinjer og fri sikt til alle varene. Vi tar derfor ned andelen fellesarealer.

Unikt næringsområde i Hedmark, grenser til Akershus ■■ Næringseiendom som egner seg til lager, logistikk eller produksjonsbedrifter

■■ Korte avstander til Oslo og Gardermoen via nye Rv. 2 ■■ Jernbanelinje Oslo-Stockholm med mulighet for sidespor inn på eiendommen

■■ Økonomisk sone ■■ Gode utviklings-/utbyggingsmuligheter ■■ Ny firefelts riksvei til Sverige

Næringseiendom på 85 mål med kombinasjonslokaler på til sammen 8.500 kvm. Kombinasjon bygg/høytlager

For mer info: se www.twi.as Ta kontakt med Tom Wilhelmsen, mob: 97 67 67 87 e-mail: tom@twi.as

Utvikling og utleie av næringseiendommer

Nytt om navn

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Gaute Dammen Tyssebotn starter i Entra Eiendom AS i september i år i stilling som eiendoms sjef. Han skal jobbe med Entras eiendommer på Bryn – Helsfyr og Lillestrøm. Siden 2008 har han jobbet i UNION Norsk Næringsmegling AS. Han har arbeidet med utleie av næringseiendom og vært fagansvarlig for selskapet. Han er utdannet cand. jur. fra Universitet i Bergen og har mange års erfaring fra eiendoms markedet.

Casper Mathiesen er ansatt som en del av utleie teamet i CBRE. Han er utdannet eiendoms forvalter / utvikler og har sin utdannelse fra Heriot Watt University i Edinburgh. Han har sin erfaring innenfor leietakerråd givning fra NEAS, hvor han jobbet som rådgiver.

Christian Winsnes Rustand (31) begynte som markedssjef i Anthon B. Nilsen Eiendom AS 13. august i år. Han kom mer fra stillingen som markedsansvarlig i Alfa Eiendom AS i Larvik. Christian er utdannet økonom fra Handelshøg skolen BI og har ellers arbeidet med finans og økonomi og drevet med toppidrett.

Marianne Ellila blir daglig leder i NAI First Partners. Hun tar over stillingen den 1. september. Marianne Ellila har vært megler og rådgiver innenfor kjøp og salg og arbeidet med søk og leietakerrådgivning i NAI FirstPartners. Før det jobbet hun syv år som dag lig leder og fagansvarlig i Meglerhuset Erland Morud Frogner AS. Hun har også sittet i styret i Oslo og Akershus eiendoms meglerforening, og er utdannet eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI.

Marianne Nielsen Landvik Har lang erfar ing fra eiendom – både som bolig- og nærings megler. Har erfaring fra Norsk Næringsmegling AS – samt siste arbeidssted, Colliers Næringsmegling AS hvor hun var i 4,5 år. Jobbet hovedsakelig med utleie kontor og retail, men har erfaring fra alle segmenter innenfor megling. Stillingen som Markedssjef Nærings megling i Basale AS, innebærer et tett samar beid med forvaltningen for øvrig for å maksimere den langsiktige kontantstrøm men i porteføljen Basale har til forvaltning. Arbeid med optimalisering av leie takermix gjennom refor handlinger og nyutleie vil være en av hovedoppgav ene. Stillingen innebærer ellers det faglig ansvar for Basale Næringsmegling.

NAI First Partners har an satt Alexander Olaso som eiendomsrådgiver med fokus på transak sjoner og prosjekter og støtte innenfor analyse og verdivurdering. Han har bakgrunn som aksje megler i DNB Markets. Før det arbeidet han tre år med eiendom.

Marius Pedersen er ansatt i CBRE og skal jobbe med salg og markedsføring av sel skapets tjenester. Han har jobbet med salg og rådgivning mot eiendoms besittere og leietakere siden 2007. Først som selger i Estate Media, deretter har Marius jobbet i over 3 år for Neas Totalreform med salg av leietakerråd givningstjenester. Han har opparbeidet seg bred erfaring fra hvilke problemstillinger leietakere må løse når de skal finne seg nye lokaler.

Gregers Barfod er ansatt som ny eiendoms direktør i Mallin AS, et privat investeringsselskap eid av arvinger etter Olav Selvaag. Den største av selskapets investerings klasser er eiendom, og ved siden av å eie en portefølje med eiendommer investe rer selskapet i utviklings prosjekter både innenfor bolig og næring. Gregers Barfod er ut dannet sivilingeniør bygg og har lang lederbakgrunn innen eiendom, bl.a. fra Texaco, Reitangruppen, NEAS og sist som adm. dir. i Balfour Beatty Rail.

til leie

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

lager og kontor på HVam

285 – 1.640 m²

hvamsvingen 24

Lager, kombinasjonslokaler og kontor på Hvam, ca. 500 meter fra E6 ved Olavsgård. Meget sentralt mellom Oslo og Gardermoen. • 285 kvm kontor: Pene og representative kontor. God planløsning. • 620 kvm kombinasjonslokale: Består av ca. 335 kvm lager samt ca. 285 kvm kontor. 4 m takhøyde, egen kjøreport med direkte innkjøring.

• 735 kvm lager: 4 m takhøyde. Egen kjøreport med direkte innkjøring. Effektiv planløsning. Kontordel på ca. 65 kvm med kontor, eget spiserom og WC. • Lokalene kan leies samlet. Beliggenhet • Hvamkrysset ved Olavsgård, rett bak tidl. Toyota.

Karihaugen

Kontor 175 kvm i moderne næringsbygg på Skårer. Finn-kode: 3132 2329.

Moderne kontorlokaler på 500 og 865 kvm. Både cellekontor samt åpne løsninger. Finn-kode: 3279 7003.

Industriveien 6, Lørenskog

Per Krohgs vei 4, Oslo

Karihaugen

Alnabru

Trivelige kontorenheter på 35, 145 og 230 kvm. Tilgang til vareheis. Finn-kode: 3049 9114.

Kontorlokaler på 135, 210 og 570 kvm. Sentralt på Alnabru, vis-a-vis Sentrum Bygg. Finn-kode: 3261 7762.

Kombinert lager og kontor på hhv på 195 kvm og 280 kvm, totalt 475 kvm. Kjøreport. Takhøyde lager 2,4 m. Finn-kode: 3115 3092.

Per Krohgs vei 4, Oslo

Verkseier Furulunds vei 9B

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no

Verkseier Furulunds vei 9B

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

til leie

1.115– 1.715 m²

Industriveien 20A

Kombinasjonslokaler med god takhøyde langs E6

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

kombinasjonslokaler/høytlager på Skedsmokorset

• 345 kvm BTA kontordel: Cellekontor samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom.

• 1.115 - 1.370 kvm BTA høytlager: Takhøyde ca. 5,5 meter, lasteramper. God planløsning med få søyler. Lagerkontor og spiserom.

Lokalene kan leies samlet eller delt. God adkomst for store kjøretøy. Gode parkeringsforhold.

til leie

Høytlager og kontor på Furuset v/ikea

560–4.890 m²

Strømsveien 323A

Høytlager, kombinasjonslokaler og kontor i flere størrelser. Rask og god adkomst til E6, innkjøring ved IKEA. • 2.450 kvm høytlager og lager: 6 m takhøyde. 3 stk. laste ramper og 2 stk. kjøreporter. Må leies i sammen med kontorlokaler enten i byggets 2. eller 4. etg.

• 560–1.285 kvm kontor, 2. etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, div møterom, smålager med liten lasterampe og port. Mye vindusareal, lyse lokaler. • 950 kvm kontor, 4. etg.: Inneholder både cellekontor og åpent landskap. Pene og trivelige lokaler med mye vindu. Heis.

For mer informasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

til leie

IndustrIveIen 14

Kombinasjonslokaler og lager i flere størrelser. Moderne eiendom beliggende i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kort avstand til E6. • 920 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter. • 1.640 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter. Lagerkontor og garderober med WC og dusj.

• 2.560 kvm lager: Lager med lasterampe, løftebrygge og 2 stk. porter. Takhøyde 3,4 meter. • 300 - 620 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div. møterom/arkiv. Lokalene kan leies samlet eller delt. Gode manøvrerings- og adkomstforhold for store kjøretøy til samtlige av lokalene, stort uteareal.

til leie

Høytlager i gran næringspark

675 – 3.400 m²

MolInnA 2

Høytlager ifra 675 – 3.400 kvm, samt inngjerdet utelager på 1.500 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Næringspark på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser.

• 675 kvm høytlager. Kjøreport. Takhøyde ca. 5 m. • 2.200 kvm høytlager. Kjøreport og lasterampe. Takhøyde ca. 6 m. • 1.500 kvm utelager: Stort asfaltert og inngjerdet uteområde for utelagring.

Beliggenhet Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

For mer informasjon kontakt: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

920 – 5.710 m²

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

Kombinasjonslokaler og lager - Skytta v/Gjelleråsen

Nyheter

Verdenstopp på Oslo Havn

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Snøhettas operabygg har fått god omtale i utlandet. (Foto: joyfull/Shutterstock.com)

Å komme inn på kontoret til Snøhetta er som å komme opp på en fjelltopp. Man hører suset og blir nesten fylt av høytid. Plutselig klinger en skipsklokke!

For vi er jo helt nede i sjøkanten, på Oslo Havn. Sjefen sjøl, gründer Kjetil Trædal Thorsen, St. Olavkommandør, æresdoktor på NTNU og kulturprisvinner, beveger seg scenevant og smilende mellom bordene, vel vitende om at Snøhetta er på topp. ”Verdens mest innovative arkitektfirma”, i følge det amerikanske businessmagasinet Fast Company. Han forteller at skipsklokken klinger hver gang noe morsomt skjer, det kan være et oppdrag som er i boks, en arkitektkonkurranse som er vunnet, eller en pris som er hanket inn.

Taksex og fotavtrykk i Bjørvika Operabygget har fått internasjonal oppmerksomhet i bøtter og spann. Blant annet fra det amerikanske businessmagasinet Fast Company, som er fascinert av hva taket er blitt brukt til:

«Etter at Snøhettas nye Opera-bygg åpnet i Oslo i 2008, var medgrunnlegger Craig

Eurocity heter utkastet Snøhetta har lagd i den knivskarpe konkurransen om et gigantkjøpesenter på en million kvadratmeter ved Charles de Gaulle-flyplassene i Paris. (Foto: Snøhetta)

Dykers henrykt over å se at et av de første presse oppslagene om bygningen handlet om et par som hadde sex på taket». Ved siden av Operabygget, som allerede er blitt et kulturminne, er

Deloitte-bygget i Operakvarteret et viktig fotavtrykk for Snøhetta i Bjørvika. De kastet seg inn i konkurransen om enkeltbygg og vant med et bygg midt i rekken, en skive av et bygg der Deloitte snart flytter inn. Bygningen gir assosiasjoner til en isbre. Midt i bygget vrir en gjennomgående spalte seg 90 grader fra bunn til topp og minner om en bresprekk. Thorsen forsvarer det utskjelte barcode-konseptet. – Det kan virke som om barcode nå funker. Etter justeringene har man fått orden på lysproblematikken.

Gatelivet er jeg spent på. Det gjenstår å se om det blir bra. 1001 natt og gigantkjøpesenter i Paris I Snøhetta jobbes det mye med utredninger og undersøkelser. Mer vil ikke Thorsen røpe. Men han forteller gjerne om eksotiske prosjekter, som et fiskemarked i Muskat, som er en slags 1001-natt-by i Oman. Eller et stort hotell i Tromsø, tegnet av Snøhetta, kanskje vil reise seg, i arktisk stil. I Oslo, derimot, er det lite akkurat nå. Det kan være litt tilfeldig, men

Nyheter

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

På Brattøra i Trondheim prosjekterer Snøhetta nå Powerhouse, Norges første Aktiv-hus, et hus som gir mer energi enn det bruker (Foto: Snøhetta)

hva gjør vel det, så lenge det er gigantiske prosjekter under utvikling i såvel Midt-Østen som i Paris. Thorsen tar frem mobiltelefonen og får et glødende blikk. – Se her. Vi er med i en arkitektkonkurranse om et gigantkjøpesenter rett utenfor Charles de Gaulle-flyplassen i Paris. Vi snakker én million kvadratmeter. Det er så morsomt! Juryen kommer med sin avgjørelse i oktober. Vi har foreslått å legge senteret på et aktivt jordbruksland. Vi slår an en ny tone her. Han ser nesten triumferende på oss. Bygge på et jordbruksareal? Hvordan komme unna med det? Spør vi. – Vi vil flytte jorden opp på taket av senteret. Først 50-60 cm. underjord, så 40 cm. kultivert jord. Dette er bærekraftig arkitektur. – Bærekraft kan ha mange tilnærminger? Aktivhus og solcelleestetikk – Ja, og det er revolusjonerende. Et annet eksempel: Vi utvikler et energiproduserende hus på Brattøra

i Trondheim, for Hydro, Skanska og Entra eiendom. Dette blir et Aktivhus med energisparing i alle ledd i et 60-åra-perspektiv. Vi legger opp til solceller på så mange og store flater som mulig, stedstilpasset. – Energi- og miljøkrav påvirker arkitekturen? Han smiler fortsatt. – Vi kaller det solcelleestetikk. Form follows enviroment. Overflaten påvirkes av hvordan lys og lysrefleksjoner gir bygningen liv. – Det blir et dyrt hus? – Byggekostnadene vil øke med 20-25 prosent. Det tar Entra seg råd til. Det vil komme flere slike aktivhus-prosjekter. I fremtiden vil arkitektur handle om å sette ting sammen på en ny måte ingen har sett, tror Thorsen, som minner oss om at sosialdemokratiet med sine holdninger fortsatt preger oss med sitt sosiale engasjement og evne til å løfte oss opp. – Vi liker å eksperimentere og være i forkant. Vi trekker brukerne av husene vi tegner tidlig inn i

forhandlingene om løsninger. Det kan være tungt i starten, men etter hvert faller ting på plass. Thorsen mener det er viktigere at du er flink til å ta i mot gjestene dine enn at huset er fint å se på. – Jeg vil ha en generøs arkitektur som kan gi noe tilbake til byen. Veldig lite arkitektur oppstår i et vakuum. Arkitektur er følelsesladet og kompleks, like sammensatt som en rakett. Også enkle næringsbygg Det har skjedd store endringer innen næringsbyggarkitektur de siste tiårene, sier Thorsen. Han mener barcode viser veien. – Det handler også om å bygge høyt og tett i klynger nær de store trafikknutepunktene. Det er en lang vei mellom 70-tallets Veritas-bebyggelse på Høvik og barcode. Det er en tidsreise, og slike reiser vil jeg gjerne se!

– Er det mange kjedelige næringsbygg i Oslo? – Næringsbyggarkitektur er sjelden spektakulær. Mye av det jeg ser, kan forbedres. Men det handler ikke bare om ytre form, det handler like mye om arbeidsmiljøet og det funksjonelle og at folk skal trives på arbeidsplassen, det stedet mange tilbringer mest tid på. Derfor bør innredningen være både stemningsskapende, identitetsbyggende, funksjonell og miljøvennlig. Joda, Snøhetta tegner også enkle næringsbygg. Velkjent er avtalen med REMA1000, som vi ha butikkbygg tegnet av Snøhetta. Et forsøksbygg i Trondheim er ferdig prosjektert. Byggestart til høsten. Det blir et enkelt og kostnadseffektivt bygg, med et stedstilpasset inngangsparti, sier Thorsen. – Det skal stå på flatmark, og da er det viktig å få løftet ”kassa” opp

slik at det naturlige lyset faller inn i butikken. – Blir det flere REMA1000-bygg? – Vi får se hvordan det går med dette først. Kulturbygg i Saudi-Arabia I Saudi-Arabia, et land med lite ytringsfrihet og sterk kvinneundertrykkelse, er de med på å utvikle et 80 000 kvadratmeter stort kulturhus i byen Daran, på grensen mot Bahrain. – Kan dere sende kvinnelige arkitekter dit alene? – Ja, og Saudi-Arabia er et viktig land. Vår oppdragsgiver er det saudi arabiske oljeselskapet Aramco, som kanskje er noe av det mest liberale vi kan finne i et land som står overfor store endringer. Prøver å la være å tenke på det Magasinet Fast Company har plassert Snøhetta på en 35. plass blant ver-

Slik tenker Snøhetta seg ”Centre for World Culture i Daran i Saudi-Arabia. (foto: Snøhetta)

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Nyheter

Slik kan fisketorget i Muskat i Oman bli når det står ferdig (foto: Snøhetta)

dens mest innovative selskaper, det høyest plasserte arkitektselskapet. Ingen andre norske selskaper er på denne listen, som toppes av Apple, Twitter og Facebook. Dette er magasinets begrunnelse for å ha Snøhetta med: «Genialiteten bak Snøhettas bygninger er i deres engasjerende arkitektur, med andre ord, denne designen tar hensyn til hvilke sosiale erfaringer et byggverk kan romme, hvordan brukeren ankommer, passerer gjennom og lever i bygningen – til å være like viktig som dets form», skriver det prestisjetunge magasinet om arkitekturvinneren. Biblioteket i Alexandria i Egypt, den nye 11. september-paviljongen ved Ground Zero i New York og redesignen av Times Square trekkes frem som eksempler på det norske selskapets prisvinnende prosjekter. – Moro med slike priser? – Slike utmerkelser påvirker oss veldig lite. Vi gjør det vi gjør og prøver å la være å etterleve de forventninger slike priser skaper. Må ansette flere folk Nesten som en rakett går det nå, for Snøhetta, som må ansette flere folk. Slik var det ikke i perioden 2008–2010. Da var det tungt, det var

røde tall og oppsigelser. Ikke noe moro, sier Thorsen – Men nesten halvveis inn i 2011 skjedde det noe. Nå har vi mer enn nok å gjøre, og særlig på det nordiske markedet med kulturbygg og hotellbygg og markedshaller. I det åpne kontorlandskapet i et skur på Akershusstranda 39 er det flittig virksomhet blant arkitekter, landskapsarkitekter og interiørarkitekter i dyp konsentrasjon eller ivrig samtale. I taket henger over hundre plastposer, fylt med vann og sirlig knyttet, i en sinnrik bølgeformasjon. Når lyset skinner gjennom dem er installasjonen som en enorm lysekrone. Thorsen trekker oss til en stille sone, klar for en samtale om Snøhetta, arkitektur, prosjekter, miljø og marked. Han var med og stiftet Snøhetta i 1987. Veien fra Dovrehallen til Oslo Havn har vært både tøff og gloriøs. – Kunne du forestille deg dagens Snøhetta da dere satt i de små lokal ene over Dovrehallen i Storgata for 25 år siden? – Nei. Vår forestilling den gang var et tverrfaglig arkitektkontor der arkitektur, landskapsarkitektur, design og kunst møttes. Det har vi fått til. Den gang hadde vi lite penger, men desto mer tid. Det var vår kapital. I de første årene ville vi ikke

låne penger for å vokse. Først da vi hadde fått oppdraget om biblioteket i Alexandria, tok vi opp lån. De vant den internasjonale arkitektkonkurransen etter å ha jobbet ut konkurranseutkastet i løpet av 4-5 uker. Det er blitt en del av fortellingen om Snøhetta, blant annet ført i pennen av Kjartan Fløgstad gjennom boka ”Hus som vil meg hysa” Snøhetta og det umerkeleg monumentale”, som kom i 2004. Bak boka ligger samtaler mellom Thorsen og Fløgstad. – Fløgstad ville snakke om arkitektur. Jeg ville snakke om litte ratur. Givende for oss begge, smiler Thorsen bredt.

Snøhetta AS • Etablert i 1987 i Storgata i Oslo •K ontor i Oslo (90 ansatte) og New York (37 ansatte) •M ajoritetseiere: Kjetil Thorsen og Craig Dykers

Tekst Ivar Sekne E-post redaksjon@ne.no Foto iStockphoto | Snøhetta

Det kreves noen mil i bena for å vinne nytt terreng

I 1964 startet Peter T. Malling og Henrik B. Tschudi en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag tråkker Malling & Co på for å utvikle næringen videre, og er en ledende aktør innen forvaltning, kjøps- og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse. Historien forplikter

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Bryn-Helsfyr

Entra Eiendom er blant de største utleierne på Helsfyr. Her er deres eiendom Fredrik Selmers vei 4. (Ill.: LPO Arkitekter)

Mer enn en steinørken Helsfyr kjennetegnes av mye stein og mye trafikk, og langt fra noe intimt miljø. Men området appellerer til større leietakere som verdsetter gode kommunikasjonsforhold.

Helsfyr Atrium DNB Næringsmeglings analytiker Joachim Wulff.

”Bysynser” Erling Dokk Holm har i NæringsEiendom beskrevet Helsfyr som en ”steinørken”, med få servicefunksjoner i området. Spørsmålet er så om Helsfyr mangler pulserende liv og et helhetlig miljø. – Dokk Holms beskrivelse er vel å ta litt hardt i, men det er klart at områder som Skøyen og til dels Nydalen synes å ha et mer utviklet nærmiljø enn Helsfyr. Leieprisene på Skøyen ligger imidlertid vesentlig høyere enn på Helsfyr, mens Nydalen ikke er like tett på hovedveinettet, parerer analytiker Joachim Wulff i DNB Næringsmegling. Han fremhever at et hvert område har sine styrker og svakheter og prises ut fra det. – På et generelt grunnlag vil jeg si at Helsfyr tilfredsstiller behovene til nærmiljø ved Fyrstikktorget, men at deler av området ligger litt langt unna disse fasilitetene. Sterkt kort Wulff mener kommunikasjonsforholdene på Helsfyr er ett av områdets sterkeste kort. Fire av seks T-bane linjer passerer Helsfyr T-banestasjon,

/Signalbygg på Helsfyr/ Innspurten 15 Helsfyr Atrium har med sin arkitektur og profilerte beliggenhet blitt et landemerke på Helsfyr. Innvendig oppleves Helsfyr Atrium som en representativ, moderne og fremtidsrettet eiendom. Helsfyr har blitt et av Oslos best etablerte områder for større kontorbedrifter og har svært god tilgjengelighet med bil og kollektivtransport. I byggets 2. etg. har vi ledig 1.000 kvm kontor klart for innredning, lokalene skreddersys for den rette leietaker. Det er også noe lagerareal tilgjengelig for utleie i eiendommens kjellerplan. Helsfyr Atrium har betjent resepsjon, konferanseavdeling, kantine, parkering, sykkelparkering og garderober.

/ Kontakt: Vegard Netland Martinsen / 99 27 62 07 / vnm@schage.no / / Schage Eiendom AS / Helsfyr Atrium, Innspurten 15, 0663 Oslo / 22 48 00 00 / post@schage.no / www.schage.no /

//Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet//

Bryn-Helsfyr

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Omron er blant leietakerne som har tegnet leieavtale i Ole Deviks vei 6. og det er også mange bussruter langs E6 og Ring 3. – I og med at både E6 og Ring 3 ligger tett på Helsfyr, er også området lett tilgjengelig med bil. Negative forhold er en viss avstand til T-banen fra enkelte eiendommer og en trafikal fortetning i Innspurten/Grensesvingen. Men, totalt sett er kommunikasjonsforholdene på Helsfyr meget gode, konkluderer Wulff. De største utleierne i området er Entra Eiendom, AF Gruppen, Oslo Areal, Aberdeen og Catella Real Estate. Typiske leietakere er entreprenører, offentlige etater/direktorater, i tillegg til en del generelle kontorbrukere som ønsker å ligge tett på veinettet. Wulff sier de for tiden registrerer en del aktivitet i Helsfyr-området, både med positivt og negativt fortegn. Det positive er at det at noen

store leietakere velger å bli værende på Helsfyr, enten gjennom en reforhandling av eksisterende lokaler, eller som følge av en relokalisering innad i området. – Men det er også enkelte leietakere som har valgt å flytte ut, uten at disse er blitt erstattet av leietakere fra andre områder. Det blir spennende å se hvordan Helsfyr vil klare seg i konkurransen fremover, men vi er generelt sett positive til de prosjektene som imøteser de kravene leietakere etterspør. To store forsvinner Store leietakere som Lindorff og Bymiljøetaten har valgt å flytte fra Helsfyr. Andre større aktører har vurdert det samme. – Årsaken til at Lindorff valgte å gå på søk, var nok ikke misnøye med Helsfyr som område, men at de

eksisterende lokalene (Fyrstikkalleen 1, red.anm.) som sådan ikke holdt mål. Bygget har en dårlig planløsning, og totalpakken Lindorff fikk på Smestad, var såpass god at de bestemte seg for å flytte. Bymiljøetaten ønsker å ligge tettere på Plan- og bygningsetaten på Tøyen og oppgir dette som årsaken til at de flytter, forklarer Wulff. På den positive siden har kabelleverandøren Nexans Norway reforhandlet i Helsfyr Panorama. Skattedirektoratet gjør comeback i Fredrik Selmers vei 4, mens NCC flytter over veien til Østensjøveien 27 i eget nybyggprosjekt. DNB Næringsmegling har også grunn til å tro at Klima- og forurensningsdirektoratet (Klif) ønsker å bli værende i området. – Flere store aktører velger altså å bli værende i området. Utfordringen fremover blir å tiltrekke seg

kontorbrukere fra konkurrerende områder for å fylle lokalene til Klif, Lindorff, NCC og Bymiljøetaten, mener analytikeren. DNB Næringsmegling kartlegger i disse dager arealledigheten på Helsfyr. Med DNBs ledighetsdefinisjon inkluderer det arealer som er klare for innflytning innen tolv måneder. Helsfyr og Bryn ses under ett og har en total eiendomsmasse på snaue 600 000 kvadratmeter. Ledigheten ved forrige telling i februar var på drøye 30 000 kvadratmeter, altså i overkant av 5 prosent. Fristilles – Den gangen var vi spente på hvor Lindorff og Nexans ville gjøre av seg. Vi vet nå at NCC flytter inn i byggeprosjektet på Bryn, der deler av arealene står ledige, og som

STØRSTE UTLEIER AV KONTORLOKALER PÅ BRYN Se våre ledige lokaler via QR kode, www.bryneiendom.no eller ring oss på 23 37 98 00

Bryn-Helsfyr

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Helsfyr Panorama er ett av Helsfyr-områdets signalbygg. Foto: Thomas Bjørnflaten/Nye bilder

medfører fristillelse av deres lokaler i Helsfyr Panorama, sier Joachim Wulff. I tillegg vil en totalt rehabilitert Fredrik Selmers vei 4 (Entra Eiendom, red.anm.) tilføre ca. 8000 nye kvadratmeter på tilbudssiden. Bymiljøetaten fristiller også noe areal i Strømsveien 102, gjennom sin flytting. Sånn sett er det liten tvil om at ledigheten totalt sett vil øke. DNBs kartlegging tilsier at lokaler med god standard på Helsfyr kan leies ut i området 1300–1600 kroner kvadratmeteren, mens arealer av høy standard leies ut fra 1600–1850 kroner per kvadratmeter. – Det blir spennende å se hvilke leienivåer som oppnås i et nyrehabilitert Fredrik Selmers vei 4. Her kan man nærme seg 2000 kroner kvadratmeteren, sier Joachim Wulff. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Entra totalrehabiliterer for tiden eiendommen. Gode betingelser 38 000 kvadratmeterstore Helsfyr Atrium stod i april 2010 ferdig og skulle være et signalbygg og et landemerke i området. Men utbyggeren AF Gruppen forregnet seg noe på eget arealbehov, og meglerne har slitt med å fylle opp Helsfyrs største kontoreiendom. – Vi må huske på at store deler av bygget er leid ut til gode betingelser. Kontraktsledigheten er nå på lave 3,5 prosent. At noen av leietakerne endrer virksomhet og dermed fristiller deler av lokalene, har ikke noe med selve bygget å gjøre, kommenterer Joachim Wulff. DNB er derfor positive til Helsfyr, til tross for noe fraflytning.

– Enkelte eiendommer av eldre karakter kan falle av i konkurransen om leietakere dersom disse eiendommene ikke løftes til en tilfredsstillende standard. Rehabiliterte eiendommer, som Grensesvingen 7 og Fredrik Selmers vei 4, vil være gode alternativer for en rekke bedrifter, sier DNBanalytikeren. DNB Næringsmegling venter en flat prisutvikling for lokaler med normalt god standard, mens for de beste byggene kan det som nevnt tenkes at 2000-kronersgrensen brytes. – Ledigheten vil øke noe fremover, men med gode grep hos eiendomsbesitterne, tror vi at denne trenden vil reverseres innenfor en mellomlang tidshorisont, sier Joachim Wulff.

//Landsforeningen for Trafikkskadde: hjernehjelp.no// ID

WWW

LOGO

www.nebyra.no

Miljø

Bevisst på miljøomdømmet Miljøbevisste leietakere setter stadig sterkere krav til lokalene de skal leie. Ikke minst er store aktører opptatt av omdømmet som lokalene og bygget gir.

Nr. 08

Leses av 44.000 ledere

Nr. 08

august 2009

20. årgang

august 2009 20. årgang

RIMELIGE LOKALER I ASKER OG BÆRUM

Kr. 48, – www.ne.no

www.neNyheter.no

ALT OM FELLESKOSTNADER

Kr. 48, – www.ne.no • www.neNyheter.no

PORTRETTET: Vitals eiendomsdronning - Gro Boge

JUSS: Dette må med i leiekontrakten Eiendomsskolen

LEIEPRISER

Leietakerne

SKYR MILJØBYGG Erling Dokk Holm: Kan noen få ut ﬁngeren?

Interiør: Kunst på jobben

Finn ledige lokaler i bladet

Erling Dokk Holm: Ny sak

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

NæringsEiendoms forside august 2009.

Det er ikke mange år siden NæringsEiendom hadde ”Skyr miljøbygg” på forsiden av bladet. Utleiere slet med å finne leietakere som ønsket seg til miljøbygg, og i hvert fall betale ekstra for det. I dag er virkeligheten en annen. – Absolutt. Vi har fulgt utviklingen gjennom fem-seks år, og leietakerne er blitt ekstremt opptatt av miljø. For egen del har vi i DTZ kurset oss internt, vi ønsker å ligge i front her, forteller partner Anders Rennesund i DTZ Leietakerrådgivning. Store aktører er ikke overraskende i førersetet og driver miljøutviklingen. Miljøvennlig – Jeg har arbeidet i DTZ-teamet med Statoils nye hovedkontor på Fornebu,

der fokus på miljø var sentralt. Selv om bygget ble designet i 2008/2009 og mye har skjedd på miljøsiden i perioden, karakteriserer jeg bygget som klart miljøvennlig. Både Statnett og Skattedirektoratet var også tidlig ute med en bevisst miljøprofil og har jobbet frem gode prosjekter sammen med kompetente gårdeiere. Jeg kan her nevne blant andre Aspelin Ramm, Entra, IT Fornebu og Avantor. Små leietakere kan ikke stille de samme strenge kravene. De er for små til å igangsette nybygg og er ikke med i designfasen, forteller Rennesund. En utvikling man tidligere har sett i land som USA og Tyskland, er ifølge Rennesund nå kommet til Norge: Verdien av bygget vil påvirkes av hvilken miljøstandard det har. – Utenlandske investorer er spesielt opptatt av miljøsertifiseringen, men de norske aktørene kommer etter, sier Anders Rennesund, og trekker frem DNB Næringseiendom (tidligere Vital) i denne sammenhengen. Rennesund er imidlertid opptatt av at det skal være en balansegang mellom krav og kostnadsregnende utførelse. – Det er veldig viktig å finne et godt grensesnitt mellom kost og nytte og ta hensyn til gårdeieres modenhet og erfaring på miljøområdet. Leietakerne må også se hva de faktisk har nytte av og ikke overdrive kravene.

Økende vilje Det har vært noe sprikende signaler så langt i Norge om det er en betalingsvilje for å leie mer miljøvennlig. Bygninger med lavt energiforbruk er noe dyrere å bygge, som delvis må tas igjen i leieprisen. Oppsiden for leietakerne er blant annet lavere felleskostnader som følge av et senket energiforbruk. – Det er en viss betalingsvilje, konstaterer Rennesund. Både kunnskapen og kompetansen i å bygge miljøriktig øker. Byggekostnadene går nedover som følge av mer velprøvd teknologi, der man etter hvert ser hva som fungerer og ikke fungerer. – I starten hadde vi liten erfaring med disse miljøbyggene, det var lite empiri å bygge på. Merkostnadene ved å bedre energiklassen har imidlertid gått vesentlig ned. I 2010 regnet vi 4-10 prosent i økte byggekostnader ved å gå fra energiklasse C til A, forteller Rennesund. Leietakerne er ifølge Rennesund blitt langt mer bevisste i sine krav til energiforbruket. – De vil ha garantier i kontraktene for energiforbruket og hvilken miljøsertifisering de oppnår. Tidligere inneholdt leiekontraktene gjerne ”best effort” fra gårdeiers side. Nå vil leietakerne ha garanti for at de oppnår energiklasse B, med opsjon på klasse A.

Anders Rennesund trekker likevel frem omdømmet som vel så viktig for store leietakere som ønsker en god miljøprofil. – Statnetts nye hovedkontor i Nydalen er kanskje det første ordentlige nybygget der vi ser at det var viktig for leietaker å fremstå på en troverdig måte. Det samme gjelder for Klima- og forurensningsetaten og Bymiljøetaten, sier Anders Rennesund. Nærhet – Hvilke andre krav går igjen fra leietakerne? – Nærhet til offentlig kommunikasjon er svært viktig. Bedrifter etablerer seg langs klynger som Lysaker, Skøyen og også i sentrum, som har gangavstand til en rekke servicefasiliteter, svarer Rennesund. Mange i eiendomsbransjen har trukket frem at usentrale bygg med lav miljøkvalitet nærmest er sjanseløse på å nå frem i kampen om leietakerne fremover. Anders Rennesund er enig i det, men sier bygg i energiklasse D fortsatt er utleibare.

– Dette har mer å gjøre med hvilke bygg leietakerne kommer fra, sier han. Men noen bygg har så dårlig utgangspunkt at de rett og slett må konverteres til andre formål. Rådgiveren er likevel opptatt av å utnytte forbedringspotensialet i de eksisterende byggene. – For nybygg vil leietakerne ha energiklasse B eller bedre, det er ikke her problemet ligger. Antakelig vil 70-80 prosent av alle eksisterende næringsbygg fortsatt bestå om 50 år, så her må det en omfattende miljøoppgradering til. Med en god planlegging kan man dra mindre miljøvennlige bygg opp til en god miljøstandard. Det må bli et tettere samarbeid mellom leietaker og gårdeier i prosjekteringsperioden og under bygging, sier Rennesund. Forsterkning – Hva tror du ellers om trendene de nærmeste årene? – De eksisterende trendene forsterkes, det er vi ganske sikre på. Er Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

det knapphet på lokaler, vil nok leie takerne gå litt ned på miljøkravene, men hvis de kan velge, går de for de mest miljøvennlige lokalene. Jeg vil også si at alle store, seriøse aktører, både offentlige og private, er opptatt av å redusere omdømmerisikoen. Rennesund sier videre at BREEAM fra 2012/2013 kommer til å prege alle større rehabiliteringer og nybygg. Leietakere forlanger ”very good ”som minimumsstandard under BREEAM-sertifiseringen. Sertifisering i BREAAM omfatter mer enn energiforbruk, denne faktoren utgjør bare 19 prosent. Gjenbruk av materialer, vannforbruk, avstand til offentlig kommunikasjon og avfallshåndtering er andre faktorer. – Sammen må man utarbeide kravspesifikasjoner som ivaretar balansen mellom miljø og inneklima og fokusere på flere miljøaspekter som ligger under BREEAM-sertifiseringen. Miljøbevisste utviklere vil dermed få en fordel både utleiemessig og på verdisiden, sier Anders Rennesund.

Stadig flere kontorbrukere tenker grønt.

Miljø

Innsyn og deltakelse DTZ holdt i mars i år et innlegg for Grønn Byggallianse om leietakernes forventninger til mer miljøvennlige lokaler. Under ”leietakers krav” trakk de frem et godt arbeidsmiljø. Det innebærer godt inneklima, gode lysforhold, lavere energiforbruk og driftskostnader, miljømessig ansvarlighet fra bedriften (omdømme) og nærhet til offentlige kommunikasjonspunkter. Større leietakere har ifølge Rennesund høyere forventninger enn forskriftskravene på ca. 165 kWt/m2 per år (øvre grense for energiklasse C). Disse leietakerne har også økte krav til medvirkning og dokumentasjon og krever rett til innsyn i utformingen av lokalene. – Brukere må løpende synliggjøres for konsekvenser og delta i utformingen gjennom en reell påvirkningsmulighet. Overordnede miljøkrav må legges inn i kravspesifikasjonene, og til dette trenger de gode rådgivere med dybdekinnskap om miljø, sier Anders Rennesund.

FORB

Partner Anders Rennesund i DTZ Leietakerrådgivning forteller om en økt miljøinteresse blant leietakere.

DRE Hva med å forbedre Energikarakteren?

Har du Energimerket bygget ditt og fått en rød eller grønn D? Ved å investere i god energistandard reduserer du energikostnadene og bygget blir mer attraktivt. Hvis du vil forbedre energikarakteren, kan du få støtte hos Enova. Les mer på www.enova.no og www.energimerking.no Energimerket viser byggets energistandard uavhengig av byggets bruk.

Derfor må du Energimerke:

Alle yrkesbygg over 1000 kvm MÅ ha gyldig energiattest. Som byggeier har du ansvaret for å gjennomføre energimerkingen. NVE fører tilsyn med reglene.

NE Kunnskap, Malling & Co og NCM Development inviterer til Handels- og eiendomsdagen 2012 på Rockefeller, Oslo. Dette er den årlige bransjekonferansen om utvikling av handelsbasert eiendom. Arrangementet tilbyr de profesjonelle aktørene i eiendoms- og handelsbransjen en aktuell og oppdatert møteplass med fokus på rammebetingelser, prognoser, strategivalg og utfordringer. Årets konferanse er den femte i rekken, og vi gleder oss til å ta imot tidligere og nye deltakere.

Påmelding:

• Hva har handels- og servicebransjen i vente fremover? • Markedet for handelseiendom i Norge • Retail runway • Hvor lenge kan handelseiendom overleve i lyset av e-handel? • Luksusmarkedet i Norge - hva må til for å lykkes?

www.nekunnskap.no, tonelise@ne.no, tlf. 479 33 054. Deltakeravgift er kr 3900,- per deltaker. Faktura ettersendes.

ncm•Development

Interiør

Røft og elegant

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Norwegian Propertys hovedkontor er et utstillingsvindu på nye Aker Brygge. Diskret eleganse og røffe materialer er stikkord i de nyoppussede lokalene. Eiendomsselskapet flyttet for ett år siden fra tradisjonelle, utilgjengelige lokaler i Verkstedhallene på Aker Brygge til 1000 kvadratmeter med åpne, moderne løsninger bare et par steinkast unna. Det så svært slitent og utrendy ut før oppussing og inn flytting i Bryggegata 9, som ikke var noen magnet på leietakere. Sjøutsikt eksisterer ikke, bygget ligger inneklemt og med sideutsikt mot trafikkerte Munkedamsveien. Men forvandlingen innvendig har vært stor, likeså kontrasten til de gamle lokalene i Verkstedhallene, det første bygget man kommer til fra «byen». Da NæringsEiendom snakket med konsernsjef Olav Line i Norwegian Property (NPRO) i september i fjor om moderniseringen av Aker Brygge, sa han dette om deres egne nye lokaler: – Nå tar vi imot våre kunder med stolthet, slik var det ikke alltid i de gamle uoversiktlige lokalene.

Bevisst toppleder Monica D. Heck og Kirsti Beate Prestmarken, som i dag jobber i det nystartede interiørarkitektfirmaet iark, fikk i 2010 oppgaven fra NPRO med å designe det nye hovedkontoret. Selv har interiør arkitektene flyttet inn i etasjen over. – Det var viktig for oss å forstå hva NPRO ville da vi satte i gang. Selskapet var en ganske ung organi sasjon den gangen. Olav Line hadde nettopp tatt over som leder, men han visste hva han ville med NPRO, blant annet hvordan de skulle bli mer synlige, forteller partner og interi ørarkitekt Monica D. Heck i iark til NæringsEiendom. – NPRO fikk ikke leid ut lokalene som de var tidligere. Nå signaliserer det nye hovedkontoret hvem du skal være på Aker Brygge når du ikke lig ger i førsterekken eller har sjøutsikt, fortsetter hun.

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Interiør

Heck sier at NPRO engasjerte Gina Rose og fikk utarbeidet en ny grafisk profil i 2010, som også ble førende for fargevalget og profilen og designet av lokalene. NPROs nye visuelle profil på nettet går mye i sort og hvitt og gråtoner, som gjenspeiler seg i materialbruken i lokalene. Det sentrale i lokalene er selve «snekkerkassen» i midten, med overflater kledt i hvittet eik. Fargene er ellers gjennomgående diskret, med hvitt tak og gråmalte ytterveg ger i inngangspartiet og rundt felles sittegrupper og spisebordet. Det er fliser i gråtoner på gulvet rundt kjøkkenpartiet, mørke og gråsotede

tepper i arbeidssonene, mørke og brune stoler, hvitevarer i rustfritt stål. Putene er heller ikke prangende, selv om fargevalget er mer variert enn i sofaene og stolene. – Fargevalget har som sagt sitt utspring i den grafiske profilen og paletten som ble utarbeidet. Når det gjelder stolene, er alle trukket i har moniske tekstiler og kan mikses på tvers av hverandre i de forskjellige sonene, forklarer Heck. – Og så var materialitet viktig, det skulle være materialer av solid kvalitet, og som kunne eldes med ynde, supplerer interiørarkitekt Kirsti Beate Prestmarken.

Identitet Bedriftsidentitet - corporate identity som det så fint heter - var nøkkelen i utformingen. – Ja, vi satte oss ned og pratet om NPROs bedriftsidentitet i det nye hovedkontoret og gikk så sammen med organisasjonen og kastet ball med den, sier Heck. Hun og Prestmarken samarbeidet med administrasjonssjef Linda Wessel og markedssjef Herman Dyrø i NPRO om de ulike løsningene. – Olav Line har gitt de ansatte mot til å tørre. Vi kom frem til løs ninger sammen med dem, både med hensyn til profil og retning. Disse løs

ningene ble så lagt frem for styrings gruppen i NPRO for godkjenning, ellers fulgte vi standard prosedyrer for hvordan vi jobbet, sier Monica D. Heck. Line var selv formann i styringsgruppen, som understreker toppsjefens engasjement. Lokalene i Bryggegata tilhørte en gang Akers Mekaniske Verksted og var lenge et snekkerverksted. Kontor lokaler ble det først på 80-tallet, men da i heller gyselige farger, som rosa toalett. – Vi så likevel at bygget hadde opp rinnelige kvaliteter, kommenterer Heck. Dataløsningene er lagt under gulvet, bort med synlige ledninger.

Støttefunksjoner som kjøkken og toaletter er bevisst plassert mot «snekkerkassa». – For både oss og Olav Line var det viktig å legge arbeidsplassene ut mot vinduene. Vi er opptatt av gode lysforhold og har derfor jobbet veldig mye med lyssettingen. Du fin ner ikke én type armatur her, og den enkelte forstår hvorfor armaturen er der den er, forteller Kirsti Beate Prestmarken. Funksjonelt De ansatte og besøkende skal opp leve å komme hjem til NPRO, men ikke alle kundene vet hva de vil ha.

– Det er alltid viktig med gode, funksjonelle planløsninger. Her var det viktig å utforme lokalet som en blanding av et show-rom og en arbeidsplass for de ansatte. Vi ser i ettertid at det er prosjektert for få møterom, fordi de fleste ønsker å avholde møter i lokalene, sier Heck. Og inngangspartiet skal bli mer tydelig og bygges om. Olav Line er generelt veldig opptatt av inngangs partiene på Aker Brygge, som han mener er for utilgjengelige. Resep sjonsarealene til NPRO er tegnet med tanke på større tilgjengelighet fra et nytt inngangsparti som skal stå ferdig om ca. ett år.

Interiør

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

– Hva vil dere selv trekke frem av hvordan det er blitt? – Det må være profesjonaliteten. Innredningen er gjennomført fra A til Å, og at lokalene er utrolig funk sjonelle ut fra bygning og tekniske løsninger. Vi vil at valgene skal oppleves som røff kvalitet. For oss er det også viktig å lage løsninger som er varige, som kan leve med de ulike trendene. Dette lokalet er fleksibelt for endringer, svarer Prestmarken. Rosa toaletter er altså historie. NæringsEiendom får med selvsyn bevitne svært elegante toaletter på både dame- og herresiden, toaletter som kunne ha vært et luksushotell verdig. På herretoalettet er grunn fargen maskulin sort, mens det går i jordfarger på dametoalettet. – Både lokalet i sin helhet og toalettene er en blanding av ”slips mann” og myke verdier, de har både mannlige og kvinnelige verdier. Ellers har vi valgt solide løsninger i litt røffe materialer, det vil si, både røft og forfinet, forteller Kirsti Beate Prestmarken om kontrastene. Diskret eleganse – Hva er tilbakemeldingene fra besøkende som kommer hit? – De er blandede, noen opplever lokalet som avdempet, andre som mer intimt. Jeg vil kalle det diskret eleganse. Kontrasten er at lokalet både skal være et show-rom som fun gerer, samtidig som det skal skape et arbeidsmiljø for de ansatte. – Fremover, hva tar dere med dere fra dette arbeidet? – Vi bygger alltid neste prosjekt på erfaringer fra tidligere prosjekter, og NPRO-prosessen har vært veldig lærerik i så måte, med en bevisst, innovativ og profesjonell kunder Arbeidsprosessene fremover vil bygge videre på hvordan vi har grepet fatt i dette prosjektet, sier Monica D. Heck. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • foto ZINC/Ketil Jacobsen

Fordypningskurs

Mer informasjon og påmelding på kommer på www.nekunnskap.no

MV-PANORAMA

NYHET!

GUSTAFS PANEL SYSTEMER

Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.

Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

Nyheter

Krystallklart fra Kristin Jarmund

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

– Miljø-kravene reduserer mulig hetene i arkitekturen, sier prisvinnerarkitekten Kristin Jarmund strengt. Etter å ha jobbet hos det velrenommerte arkitektfirmaet Telje-TorpAasen, startet Kristin Jarmund, den gang 35 år, sitt eget arkitektkontor i Drammensveien 44. Året var 1989, og det var dyp krise i arkitektbransjen. Hun har ikke angret. Arkitektur priser har drysset over firmaet, som nå teller 20 ansatte – Flere bør vi ikke bli, smiler hun. – Det er akkurat stort nok til at vi får plass rundt lunsjbordet og kan snakke med hverandre. Det er gode tider. Etterspørselen er stor, alle vet at Kristin Jarmund Arkitekter leverer kvalitet. Store prosjekter innenfor næring, bolig, skoler og offentlige bygg driver hjul ene rundt. Norge trenger stadig flere skoler og barnehager. Crystal Clear langs spor 1 Etterspørselen er også stor etter næringsbygg, men Jarmund er kresen

på hva hun er med på. Mest spennende og spektakulært er prosjektet Crystal Clear, bestilt av KLP Eiendom, som skal ligge på Norges mest sentrale tomt. Langs spor 1 på Oslo S. Men det tar nok litt tid før det toget går. – Oppdraget er for stort for oss alene. Vi deler det med CF Møller på 50-50-basis, etter å ha vært sammen om å vinne konkurransen om prosjektet. Vi er i reguleringsprosess nå. Det er ikke lett å si når vi kan komme i gang med byggingen. Jeg håper det kan stå ferdig i 2017-2018. Men da må prosjektet vårt ikke gjøres avhengig av mange omkringliggende, kompliserte saker, som ikke har med vårt prosjekt å gjøre. Myndighetene må forstå at prosjektet må løftes frem og gjøres uavhengig av disse på reguleringsplan-nivå. Jarmund ønsker den ni mål store tomta reguleringsbehandlet uav hengig av sporområdet på Oslo S, der

kanskje ny Bussterminal vil komme til å ligge i fremtiden. – Dersom vårt prosjekt for søkes brukt som brekkstang for alle avklaringer i området rundt, vil det kunne føre til at utviklingen av bydelen rundt Sentralbanestasjonen blir liggende stille i lang tid fremover. Det kan nemlig komme til å ta lang tid før beslutning om lokalisering av fremtidig bussterminal foreligger. Vi har innpasset synspunkter fra Planog bygg i prosjektet vårt og har laget et robust prosjekt som kan tilpasses ulike fremtids-scenarioer. Vårt forslag om en park og en større del av Akerselva åpent i dagen er i tråd med etatens intensjoner. Her skal det bygges høyt og tett. Det er alle kommunale instanser enige om. Bygget får åpne publikums arealer på bakkeplan og et øvre torg med handel og service. Videre oppover blir det effektive høykvalitets

Crystal Clear langs spor 1 på Oslo S, Norges mest sentrale tomt, er tegnet som et transparent bygg. Reguleringen er foreløpig ikke avklart. Ill.: Kristin Jarmund Arkitekter

kontorlokaler, som Jarmund formu lerer det. – Bygget blir en del av Oslo silhuetten, så det krystallinske preget må komme tydelig fram. Hvem tjener på BREEAM? – Miljøklasse A? – Vi vil gjerne ha noe som gir A-standard, men det er ikke opp til oss. Det drøftes i alle prosjekter for tiden, hva som er mest fornuftig, både ut fra kostnader, arkitektur og driften av et bygg etter at det står ferdig. Vi betaler en pris for å få bygninger mest miljøvennlige, og den prisen innebærer blant annet at valgmulighetene er mer begrenset, særlig når det gjelder fasadeløsninger. Verst er det å ha en tomt med utsikt mot syd. Nå er det nesten ikke mulig å legge vinduer i sydvendte fasader uten å få minuspoeng i margen. Det er en selvfølge at vi tenker i miljøbevisst

perspektiv, mener Jarmund, som likevel ønsker seg kritiske reportasjer om BREEAM og konsekvensene det har for arkitekturens estetiske og romlige dimensjoner. – Hvor langt skal vi være villige til å gå for å oppfylle miljøkravene? Hvem har mest fordeler av BREEAM? Jeg er kritisk til et konsept som ikke i tilstrekkelig grad også verdisetter de kvaliteter som ikke er fullt så kvantifiserbare som for eksempel u-verdier. Når hun blir bedt om å være mer konkret, svarer hun at det reduserte innslaget av gjennomsiktig glass i fasadene vil gjøre nye bygg mye mindre mindre transparente i uttrykket. – Mener du at arkitekturen forsømmes? – Det er i hvert fall er det få som snakker om arkitektur på bygge møtene for tiden. Det handler mest om hva BREEAM krever.

Bjørvika: – Jeg blir trist På stikkordet Bjørvika mørkner det litt i ansiktet hennes. På direkte spørsmål om hva hun synes om den fremvoksende bebyggelsen er hun krystallklar: – Jeg synes det som skjer i Bjørvika er trist. Dette er ikke en bydel som fanger Oslo-karakteren. Den ser heller ikke ut til å få en interessant egenkarakter, snarere er det en haug med ganske middelmådige bygg satt på rekke, bygg som vi ser overalt i verden, med mellomrom som blir vindtunneler. Slik det ser ut nå, blir det få publikumsvennlige aktiviteter på bakkeplanet. Hele skalaen er overdimensjonert. – Dette har våre folkevalgte sagt ja til. – Ja, men kanskje de ikke helt har skjønt hva de har sagt ja til? Politikere er ikke fagfolk. Husk hva byråd Grethe Horntvedt sa da hun så

Nyheter

På Ensjø, rett ved T-banestasjonen, har Jarmund tegnet Kolberg-gruppens senterbygg, etter å ha vunnet arkitektkonkurransen. Her skal det bygges høyt og tett. Ill.: Kristin Jarmund Arkitekter

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Hotel Opera ferdigstilt: – Vi skjønte ikke at det skulle se sånn ut. Hun smiler matt. – Det er ikke bare politikerne som har ansvaret her. Fagfolkene i Plan- og bygg har heiet fram Barcode. I tillegg har hele finansieringsmodellen med et statlig og et kommunalt eiendomsselskap i allianse med stat og kommune presset fram høy avkastning på eiendommene. Bjørvika er et godt eksempel på hva som kan skje når eiendomsutviklere får for mye makt. Genialt og urnorsk operabygg Men hun jobber gjerne for staten! Statsbygg er hennes favoritt. Hun sparer ikke på adjektivene om sin store oppdragsgiver: – Statsbygg er tydelige, ryddige og har respekt for god arkitektur. Vi får rammer som gjør at vi kan vise våre beste sider. Jeg ser i utlandet hvor flott Norge viser seg fram gjennom Statsbygg og den omdømme verdien dette gir. Jarmunds kontor vant arkitektkonkurransen om det nye odontologi bygget i Bergen, som bygges ferdig i disse dager, og de har tegnet de norske ambassadene i Nepal og Kenya. Statsbygg var også oppdragsgiver for Snøhettas Operabygg. Jarmund mener at Statbygg her har

fått en stygg ripe i laken som ikke har gitt ombygningen som foregår nå, til Snøhetta, men til et konkurrerende kontor med litt billigere timepriser. Snøhettas operabygg er Bjørvikas perle, skal vi tro Jarmund: – Operabygget er genialt; ultramoderne og samtidig urnorsk. Og så er det noe nesten uutholdelig sosial demokratisk over det. Hele folket skal jo gå på taket! Sånn vil Norge vise seg frem for omverdenen, og Operabygget er merkevarebygging med stor M av Norge. Konkurranser som intervalltrening Kristin Jarmund bruker mye tid på konkurranser. De er som intervalltrening for arkitektene i firmaet, sier hun. Her kan man ta seg helt ut, leke seg litt, utvikle spreke og nye konsepter. Om de ikke vinner bestandig, er slike konkurranser uansett en slags videreutdanning, noe de unge arkitektene hennes setter pris på. De boltrer seg med 3D-teknologien, som hun lovpriser. – Den gir en helt annen frihet enn vi hadde før. Nå kan vi konstruere alle mulige former, fasader og mønstre. Det går veldig kjapt å finne alternative løsninger.

Selv foretrekker 58-åringen Jarmund skisseblokk og blyant når ideene skal illustreres første gang. – Jeg er en utsending fra kambrium, ler hun, - jeg er vel snart den eneste her som tegner for hånd! Hun trenger ikke være redd for å føle seg utdatert. Hun er bejublet med flere priser, blant annet Statens pris for god byggeskikk og Norges øverste arkitekturutmerkelse, Houens Fonds Diplom. Like gjevt er det å være oppnevnt til æresmedlem av American Institute of Architects, AIA. Her er hun i eksklusivt selskap med tre andre kjente norske arkitekter; Sverre Fehn, Kjell Lund og Nils Slaatto.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no

NE kunnskap utvider satsingen på praktiske fordypningskurs

Strategi i planog byggesaker

Praktisk bruk av utbyggingsavtaler

Praktisk skatteog avgiftsrett

Grunnverv og tomtekjøp

Finansiering av næringseiendom

Praktisk husleierett

Fordypningskursene til NE kunnskap består av undervisningssamlinger over to dager, hvor deltakerne får gå langt mer i dybden av faglige problemstillinger enn hva tilfellet ofte er ved andre typer kurs og konferanser. Faglig dybde og substans suppleres med bruk av gruppeoppgaver, hvor deltakerne fordyper seg i konkrete problemstillinger med basis i praktikernes utfordringer.

Resultatet er et mer personlig undervisningsmiljø, med tettere kontakt med lærekreftene, hvor det føles mer naturlig for deltakerne å bidra med faglige erfaringer og spørsmål.

For å oppnå en kompetansegivende kunnskapsformidling på et høyt faglig nivå, er antall deltakere pr fordypningskurs begrenset til 35 personer.

Fordypningskursene supplerer vår eksisterende satsing på temakonferanser, som gir et oppdatert øyeblikksbilde for et utvalgt kunnskapssegment, med gode muligheter for relevant nettverksbygging.

Vår målsetning med serien av fordypningskurs er å tilby en reell kunnskapstjeneste som gir deltakerne en faglig og anvendbar kompetanse i eiendomsbransjen.

Mer informasjon og påmelding på www.nekunnskap.no NE kunnskap | Arbinsgate 11, Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo | post@nekunnskap.no | 23 11 56 00 | 23 11 56 01 (fax)

Knut Efskin, adm. dir. i DNB Næringsmegling

Sjefsmegler i sommersol Struttende av energi kommer han dresskledd og smilende mot oss. Han skal lede DNB Næringsmegling til nye høyder i et marked der solen skinner og temperaturen sakte øker.

Tekst Ivar Sekne • E-post redaksjon@ne.no • Foto: Kolonihaven/Kenneth Myklebust

Trønderdialekten er litt avslepet, men Knut Efskin kan ikke skjule oppvekst i Namsos. Faren var medeier i et entreprenørfirma i byen. Veien til DNB har ikke hatt mange svingene. Etter sivilingeniøreksamen på NTH i 1987 var han en kort tur innom en rådgivende ingeniør i Trondheim, før han vinteren 1988 fant seg til rette i Meglerhuset Nylander, et meglerfaglig tyngdepunkt i Trondheim. Her lærte han faget, markedet og en masse folk å kjenne. – På den tida fantes det ikke et eneste selskap i Norge spesialisert på næringsmegling. Vi var tre personer på næringsmegling den gang. Dette var helt på slutten av jappetiden, like før krakket i 1988. Vi hadde mange år med nedgangstider. Det ble en ganske tøff skole. Krisen varte helt til 1993-94, og mange lærte mye av den. Merker ikke eurokrisen – Har dagens eurokrise påvirket markedet her i Norge? – Nei, vi nordmenn har vel egentlig ikke merket noe særlig til den. Han sier det nesten litt unnskyldende, vrir seg litt i stolen. – Vi har høy sysselsetting og privat konsum, og mange maser på Norges Bank om å sette opp renta. Men

vi som jobber med eiendom merker at det er verre å få finansiering på plass. Bankenes innlånskostnader er mye høyere enn for noen år siden. Det blir nok lenge til vi er tilbake til toppåret 2007. Da ble det omsatt næringseiendom for 68 milliarder. Nå er volumet omtrent halvert. – Er vi på vei opp mot gamle høyder nå? – Det er nok vel optimistisk. Transaksjonsvolumet har stort sett vært det samme de siste par årene. Lite tyder på at dette året blir annerledes. – Kan meglerbransjen leve med dette volumet i lengre tid? Tjener gode penger – Ja, husk på at det som registreres som volum er det som skjer på transaksjoner. Vi har også en utleieavdeling vi tjener gode penger på, nesten like mye som på transak sjoner. Norge går godt. – Hva skjer med prisene på næringseiendom? – De speiler avkastningen på investert kapital. Renten har vært lav lenge, og avkastningskravet har heller ikke endret seg vesentlig. Det ser vi på prime yield, som kanskje har fått en marginal justering opp. Men de gode eiendommene er etterspurt hele tiden. Det som har en tendens til å skje når markedet er litt dårligere generelt,

Portrettet

er at nåløyet for å bli med i prime-yield-kategorien blir trangere. Når det gjelder normaleiendom er prisene mer svingende og her har nok prisene falt noe den siste tiden. Skøyen på vei mot CBD – Hvilke deler av Oslo har det største leieprispotensialet? – Det er ofte i områder som er lite utviklet. Vi ser at CBD-området holder seg godt og har en tendens til å trekke til seg de mest betalingsvillige leietakerne. Her kan det nok tas ut enda litt mer. Men vi ser at Skøyen er i ferd med å bli CBD. Det ligger så nært byen. Hvis vi snakker om enda større potensial, må vi over i mer underutviklede områder, og da peker særlig Økern, Løren og Ulven seg ut. Dette er jo porten til sentrum når man kommer fra nord og porten til Groruddalen når man kommer fra sentrum. Man blir nesten forvirret når man drar dit, det er uryddig der med trafikkmaskiner og mange dårlige bygg. Der finner vi flere aktive aktører, og der får vi en rivende utvikling. Men vi har også Bjørvika og tilliggende områder som i og rundt Schweigaards gate, og etter hvert Tøyen, som ligger nært sentrum. – Er det mangel på gode investeringsobjekter i næringseiendom? – Utbudet er ganske begrensa på store eiendommer. For noen år siden skulle dealene være så store som mulig. Men i dag er det nesten motsatt. Det er mindre eiendommer som går best, og det har med finansiering å gjøre. Det er vanskelig å skaffe seg bankfinansiering på store objekter. Den eneste skikkelig gedigne transaksjon en i år var salget av DNB-bygget fra OSU til DNB Liv. – Det blir et sug i markedet etter gode investerings objekter? – Ja, nå skal jo Statoilbygget ut for salg, og det blir en stor sak. Her kan det bli en finansiering som ikke belaster banksystemet. Obligasjonslån kan være aktuelt. Det kan være noe å hente i utenlandske banker, men det er ikke akkurat enkelt der nå. Og vi ser at egenkapitalen sitter lenger inne i urolige tider. Den mest menneskelige reaksjonen i urolige tider er å ta en tenkepause. Kapital en søker alltid avkastning, så på et eller annet tidspunkt begynner man å investere igjen i gode objekter. – Hvilke fordeler og hvilket ansvar gir det å være en storaktør? – Det å være en del av Norges største finanskonsern gir oss mange fordeler. Vi får innpass til veldig mange kunder, og banken håndterer mange store kunder, som børsnoterte selskap. Samtidig må vi fremstå

NE 0812 www.ne.no www.nenyheter.no

– Det blir lenge til vi er tilbake til toppåret 2007.

som en frittstående næringsmegler. Det atypiske med oss er at vi er den eneste store næringsmegleren som er eid av en bank samtidig som vi har en desentral struktur med kontorer i de norske storbyene pluss noen andre byer. Vi samarbeider på tvers, og kundene får på denne måten tilgang både til det nasjonale og lokale markedet. Sjef med liten stab – Hva motiverer deg til å drive næringsmegling? – Det er hele tiden å utvikle selskapet og medarbeid erne til å lykkes med det vi holder på med. Dessuten er det motiverende å være i en bransje med mange gode og krevende kunder som skal tilfredsstilles. 55 medarbeidere pluss ledere i de ulike byene har Efskin administrativt ansvar for. – Akkurat passe? – Vi har ikke råd til å ha en stor stabsfunksjon, så vi har et mål om ha færrest mulig medarbeidere uten egen inntjening. Også jeg har et inntjeningskrav. – Du er med på store kontrakter, som for eksempel da Posten Eiendom skulle selge postkontorer? – Ja, det hender ofte. Men jeg bruker mest tid på innsalg og å skaffe oppdrag. Vi er så heldige at vi blir invitert til de aller fleste anbudskonkurransene. 2012 skal gi inntektsrekord – DNB Næringsmegling går bra for tiden? – Jeg vil si det, vi hadde vårt nest beste år i fjor, smiler han bredt og med sol i stemmen. De omsatte for 120 millioner kroner. Målet i år er å nå 150 millioner. De har utvidet virksomheten med nye kontorer i Lillehammer og Stavanger og ansatt ti nye medarbeidere i Oslo. Til høsten skal han ta med seg kollegene og installere seg i Bjørvika. – Du er omgitt av unge folk? – Ja, vi har etter hvert ansatt en god del unge folk, vi trenger sultne medarbeidere. Men vi har også mange erfarne folk som kan markedet veldig godt. – Det har vært en akademisering i miljøet. Er dette en trend? – Ja, innen boligmegling har de fleste meglerne bachelorutdanning fra BI. Innen næringsmegling ender vi ofte opp med siviløkonomer. Vi må ha folk som er analytiske av legning. Nå kan man bli sivilingeniør innen industriell økonomi, og den linjen ved NTNU er blitt veldig ettertraktet. Flyfille Knut Efskin pendler mye mellom Trondheim og Oslo. Han har mange aktiviteter i Trondheim. To faste dager i Oslo gjør at han ikke er her nok til at han har skaffet seg

egen leilighet, så han bor på hotell, mens familien bor i Trondheim. – Blir det for mye reising? – Neida. Reiseveien min er ikke verre enn for mange som bor utenfor Oslo. Det er ikke no’ synd på meg, nei. – Hva er forskjellen på Trondheimsmarkedet og Oslomarkedet? – Det er i Oslo ting skjer først, et halvt års tid før de andre storbyene, men Trondheim har et marked som ligner mye på Oslo, med et stort antall transaksjoner, i forhold til for eksempel Bergen, som har et mer lukket eiendomsmarked. Der gjøres det en del transaksjoner utenfor meglerapparatet. – Kulturelle forskjeller mellom Trondheim og Oslo? – Det er nok kanskje en løsere snipp i Trondheim og mer rom for ”smalltalk”. Et møte i Trondheim starter gjerne med litt ”skitprat”, mens man i Oslo er mer rett på sak. Ikke ofte ut på byen med kunder – Ser du på det sosiale livet i DNB og med kunder som et frynsegode? – Nei, og det har jeg sagt fra om. Hvis jeg skal konkurrere på hvem som pleier kunder best når det gjelder å være ute på byen og spise middag og sånn, da taper jeg.

Det er jeg ikke i stand til. Jeg er for mye på farten mellom de to byene. Men det vi gjør er å lage en årsplan hvor vi har en god del arrangementer for kundene våre, og vi lager ordentlig kvalitet på de samlingene vi har. Ved større transaksjoner har vi en markering av closing med kunden, og da stiller jeg jo opp, og det er hyggelig. – Med det lave transaksjonsvolumet blir jo ikke det så veldig ofte? – Neida, ler han friskt. – Salderingsposten min er at jeg får for lite tid til trening og til å pleie omgang med venner. Familien har førsteprioritet når man har fri. – Jeg forventer ikke at noen av de ansatte her i Oslo skal være sammen med meg på fritida, men det går greit, for jeg har lange arbeidsdager her. Og en tur på tredemølla etter endt arbeidsdag blir det som regel tid til. Næringspolitiker På fritiden driver han også næringspolitikk i Trondheim gjennom Næringsforeningen i Trondheim, som styreleder. Han er glad i byen sin, sier han. – Det er viktig for meg å bidra til at Trondheim er en attraktiv by. I morgen skal styret i foreningen ha et heldagsmøte med Formannskapet hvor vi diskuterer aktuelle tema for byen.

DNB Næringsmegling skal flytte til Bjørvika. Efskin jobber to dager i uken ved Oslo-kontoret. (Ill.: OSU/Placebo Effects)

NE 0812 www.ne.no www.nenyheter.no

– Med NTNU-miljøet er det mange smarte folk i Trondheim? – Det er mange glupe hoder i miljøet rundt NTNU og SINTEF. Vi kaller gjerne byen teknologihovedstaden eller venturehovedstaden. Det vi trenger mer av i Midt-Norge er kapital for å få kommersialisert de nye ideene og produktene. Men det har kommet en del venturekapital nå, og vi har både statlige og private fonds, blant annet Investinor, Proventure og Viking Venture. Men vi kan bli bedre på kommersialisering av nye ideer. Rosenborg, åh! Rosenborg! På 70- og 80-tallet var han var aktiv fotballspiller. Guttelaget til sønnen har han trent i ti år. Rosenborg er klubben i hans hjerte, han har blant annet vært formann i valgkomiteen de siste to årene. Nå er klubben inne i en tøff periode. – Hva skjer med klubbens økonomi? – Vi sliter, men det gjør norsk fotball generelt. Men Rosenbeorg hadde så mye kapital, og når så mye av den er brukt opp, er det krevende å få skuta på rett kjøl igjen. Vi kan ikke basere oss på at vi kan hente inntektene fra Europacup-spill. Derfor må den norske fotballaktiviteten være bærekraftig i seg sjøl. Derfor jobber klubben nå med å få kostnadene ned. – Da må tilskuertallet gå opp igjen? – Tilskuertallet svinger med resultatene, men det har generelt gått ned i norsk fotball ellers også, det bare merkes så mye mer i Rosenborg fordi vi har vært vant til å ha høye tall. Vi har ikke lenger 20 000 tilskuere per kamp i snitt. Nå budsjetterer vi med 12 000 per kamp. Namsos: Rock City – Du kommer fra Namsos, som er blitt en viktig musikkby med eget rockemuseum. Har du noen fingre med her?

– Nei, jeg har ikke noen kontakt med musikermiljøet der, men jeg er litt stolt over at Namsos har klart å avle så mange gode artister. Det er fordi det har vært og er et bredt musikkliv der. Vi har en musikkskole som nesten alle gutter og jenter vil gå på. Rock City er ikke bare et opplevelsessenter for pop og rock, men de samarbeider også med en videregående skole hvor man utdanner elever innenfor rockyrket i alle fasetter, som musikere, låtskrivere, lyd- og lysfolk også videre. – Hva slags musikk liker du å høre på? Han kroer seg litt og får et glimt i øynene. – Jeg er glad i de gamle rock-klassikerne som for eksempel Dire Straits og Springsteen. Men jeg har en tenåringsdatter som får meg til å høre på masse ny musikk, og mye av det synes jeg er fengende, også rapsjangeren. Leser på flyturer Etter at han begynte å slite ned flysetene, oppdaget han gleden ved å lese bøker. Da går det i forfattere som Robert Wilson, Jens Lapidus, Tom Egeland, Tom Kristensen og Håkan Nesser, som han gjerne nevner. Han liker også Carl Frode Tiller. – En enestående forfatter, ikke bare fordi han er fra Namsos, men jeg merker at det er litt ekstra stas å lese bøker med handling fra steder du kjenner. Hytta på Oppdal brukes mye, både sommer og vinter. I en hektisk hverdag med mye jobbing setter han også stor pris på å reise, gjerne med familien, både på ferie og i helger. Barna på 17 og 21 år er med på alt. – Når de har passert 17 år, er det ikke så mye mer foreldrene kan gjøre for å påvirke dem. Grunnlaget er liksom lagt. Men DNB Næringsmegling er fortsatt i puberteten.

FLERE AS-er å STYRE med? Bruk mindre tid på styrerelatert papirarbeid og informasjonsflyt rundt eiendoms-AS! Flerbruker-versjonen av vårt nettbaserte verktøy STYRE lar dere administrere styrearbeidet for ulike AS-er fra ett sted. Sikker lagring og arkivering av dokumenter for hvert selskap med lesetilgang for respektive styremedlemmer.

PRØV GRATIS:

infotjenester.no/STYRE

EFFEKTIV HVERDAGSLEDELSE

Eiendomsjus - skatt - avgift. Et vellykket eiendomsprosjekt fordrer god forståelse for den tradisjonelle eiendomsjussen. De siste årene har betydningen av skatt og avgift blitt vesentlig forsterket. Mangelfull planlegging og enkle formelle feil innen skatt og avgift kan få store økonomiske konsekvenser. Deloitte Advokatfirma har et ledende miljø innen alle disse områder og er derfor særlig sterkt rustet til å møte disse problemstillingene.

”Provides a very hands-on service and excels at transactions requiring a significant degree of tax structuring” Legal500 2012 For mer informasjon, kontakt Thorvald Nyquist tlf: 95 75 31 41, tnyquist@deloitte.no

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/no/omoss for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

info@infotjenester.no • tlf 07505

Bergen

Næringseiendomsmarkedet i Bergen:

Trygt, forutsigbart og stigende

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Bergen er i rivende, jevn og plan messig byutvikling. Her er ingen brå kast eller smertefulle tilbaketog. Bergen har hatt et rykte på seg for å ha et litt lukket marked for nærings eiendom. Sentrale aktører innen næringseiendom sier at om det har vært slik, så er de tidene stort sett forbi. Konkurransen om utviklings eiendommer og store, gode objekter er helt åpen. Men som oftest får de lokale aktørene tilslaget. De er hands on og kjenner byen… Business Region Bergen, som består av 20 kommuner, regner med 110 000 nye innbyggere i regionen innen 2030. 60 000 av dem vil være yrkesaktive. Flere næringsbyggpro sjekter er i gang, både i og utenfor Bergen sentrum, og flere vil komme, særlig sør i Bergensregionen. Gamle hus i trang by Bergen sentrum er trang med mange gamle og til dels verneverdige hus. Det feires hver gang noen får en rivetillatelse. Bygninger med mange parkeringsplasser i kjelleren er attraktive, for nye næringsbygg er

underlagt strenge parkeringsnormer, i motsetning til boliger. Det er ikke mange transforma sjonsprosjekter i Bergen. De største har GC Rieber Eiendom og Entra Eiendom regien på. Når DNB har flyttet ut av bygget sitt i Lars Hilles gate neste år, vil Entra eiendom utvikle den gamle bygningsmassen sammen med OPF (Oslo Pensjonsfor sikring). DNB får nye kontorer i på Marineholmen i havneområdet, der GC Rieber Eiendom bygger 27 000 kvadratmeter næringsbygg. Nye næringsklynger For på havna skjer det mye. Både J. Berstad Eiendom og GC Rieber Eiendom har planer om nærings klynger der. J. Berstad Eiendom har en plan for næringsutvikling på Nøstet, midt på havna. Selskapet sitter med flere eiendommer i dette området, blant annet det gamle stål lageret i Nøstegaten og Carte Blanchebygget og har i mange år arbeidet

med en reguleringsplan for utvidet næringsvirksomhet. Odfjell Eiendom har tilsvarende planer på Nygårdsporten, mens Entra Eiendom, i joint venture med OPF (Oslo Pensjonsforsikring), vil tilby en gruppe mediebedrifter nyrenoverte lokaler i Lars Hilles gate 30, i konkur ranse med GC Rieber Eiendom. En trygg havn for ledige penger Det er de lokale aktørene som dominerer markedet, sier sjefen i DNBs avdeling for næringsmegling i Bergen, Rossy Addington. Men internasjonale aktører som fond og finansielle aktører er også på banen nå. De både lukter og smaker på markedet, for Bergen regnes som en trygg havn for ledige penger i disse eurokrisetider, sier han. – Salgsmarkedet i Bergen vokser, det er historisk godt for oss, kanskje fordi vi har fått tak i de rette prosjektene og objektene. Det hotteste på markedet nå, er sentrale

utviklingseiendommer og cashfloweiendommer med lange og sikre leiekontrakter. Selv om det er van skelig å få lånefinansiert de store prosjektene, betyr ikke det så mye, for mange kjøpere har egne penger som de gjerne bruker på prosjekter med langsiktig avkastning. Det er billigere å bygge kontorbygg enn å bygge boliger. Til gjengjeld kan man tjene mer på å selge boliger, sett i forhold til kvadratmeter prisene. Det kan nok trigge noen av de store eiendomsutviklerne i Bergen, blant dem også store entreprenører, særlig på Laksevåg og Sandvikensiden. Man må et stykke utenfor sentrum for å få tilgang til større tomter for slike formål. En stor aktør er Bergen tomteselskap, som er heleid av kommunen. Selskapet legger til rette for at næringslivet skal få bygge boliger og industribygg i større må lestokk på større tomter innenfor de rammene kom kommuneplanene gir.

Spår økende byggeaktivitet Fra Addingtons kontor ser vi ikke mange byggekraner kneise over sentrum. Et stort hotell er under oppføring noen sleggekast unna, og det bygges nytt i Neumannskvartalet og i Sandviken. – Det bygges lite nytt ellers her i sentrum, og det er begrenset hva man kan få til i en så gammel og tett by. Likevel — byggeaktiviteten ventes å gå opp, og det har noe å gjøre med at vi har vekst i dette landet. Noen av lokomotivene på byggeplassene er off entlige aktører som Bergen kommune, Entra Eiendom og Rom Eiendom. Sær lig Rom sitter på en del indrefileter. Leietakerne i disse prosjektene er i hovedsak offentlige kontorer. Slike bygg går det greit å fylle opp, sier han. For private er det nor malt best å vente med å sette spaden i jorda før man har 60–70 prosent dekning i det nye prosjektet med, og det er ikke alltid like lett. Addington mener stabile leie priser henger sammen med stabile,

trygge og lokalorienterte utleiere og leietakere som ikke flytter så ofte som man for eksempel gjør i Oslo. Men det finnes unntak, særlig innenfor oljebransjen, som holder til på Sandslien utenfor Flesland. – Nå veier de ansattes interesser tyngre enn kundeinteressene når selskapene skal bestemme seg om de vil flytte inn i noe nytt. Leietakerne er blitt mer kresne og forventer god kvalitet og miljøvennlige bygg. Det er svært få som bygger på spekk, bare de største, som har egne penger. Magneten Flesland I områdene nær Flesland har det ikke uventet utviklet seg et dynamisk næringsliv. Særlig olje- og gassindu strien, men også annen virksomhet innen kombibygg og arealkrevende industri med store transportbehov, som på Kokstad og Espehaugen. Enda større blir trykket ved Flesland når bybanen er ført frem og nye veipro sjekter står ferdig. Den nye Ringveien

Bergen

Sjefen i DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington.(Foto: Ivar Sekne)

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Vest har gjort trafikkflyten lettere. Addington spår at det meste av ny næringsvirksomhet i Bergen kommer i dette området. Men det er utviklet en egen næringskorridor mer sentralt i Bergen. Den starter på Danmarks plass og strekker seg sørover. Næringsklynger Et synlig trekk er fremveksten av næringsklynger, både i og utenfor sentrum. Inne i byen vokser de frem både ved havna og utenfor bykjernen. Firmaer som sitter spredt vil også gjerne samle seg i ett bygg, sier Addington. – Det er behov for nye nærings bygg som skreddersys til store brukere. Store firmaer med høy selv tillit kjøper seg gjerne inn i utviklings eiendommer hvor de kan profilere seg. Det er ikke mange tomter i selve sentrumskjernen igjen for slike formål. Men hvis man får rive en del slitne bygg, åpner det seg muligheter. I Bergen er det mer kultur for å rive og omregulerere enn å bruke gammel bygningsmasse til å transformere. Å bygge om gammel bygningsmasse er steindyrt og ofte lite funksjonelt. På den annen side tar det lang tid å om regulere. Har du en stor tomt i Bergen, kan det ta fra syv til ti år å få den omregulert, og det skaper mye frustra sjon, sukker Addington, som mener planmyndighetene kan forbedre seg. Arkitektur som identitetsmarkør Går vi rundt i Bergen sentrum møter vi flere tidsaldre og gesimshøyder Det er sjarmerende nok, men ikke alt er like

Næringsmegler Lars Morten Kyte (foto: Kyte Næringsmegling)

innbydende. Utbyggere vil gjerne frem stå som arkitekturbevisste ved siden av å være bevisste på energieffektivtet og arealeffektivitet, sier Addington. – For de store utbyggerne og bruk erne er arkitektur en identitetsmarkør. Men jeg mener vi er for firkantet når vi føyer noe nytt inn i noe gammelt. Det er mye av det nye som er ordinært. Det bør være mulig å skape bedre arkitek tur, smiler Addington. Betinget optimist Lars Kyte i Kyte Næringsmegling, en av de to store meglerfirmaene i Bergen, tror transaksjonsvolumet, som har vært bra de to siste årene, vil øke i de nærmeste årene. Han opplever at det er stor interesse for å gå inn i næringseiendom nå. – Næringseiendom blir sett på som den tryggeste havna. Generelt har Bergensmarkedet god likviditet. Men vi har ingen kultur for oppføring av spekulasjonsbygg. På salgsmarkedet skal det helst være objekter med leiekontrakter på minst ti år. Kunsten er derfor å finne de gode objektene. Det er tøffere å få lån, men det har ikke fått transaksjonsmarkedet til å stoppe opp. I byen uten børs og store lokomo tiver ligger markedet litt i skyggen av hovedstaden, men det har sine fordel er å ha det trygt også, mener Kyte, som minner om at leieprisen i CBD ligger på ca 2.200 kroner på topp moderne lokaler. Arbeidsledigheten

i Bergen/Hordaland er 2,2 prosent og arealledigheten er ca 6,8 prosent og svakt stigende, men det ser ikke ut til å påvirke leieprisene, som er stabile og svakt stigende. Selv har Kyte Næringsmegling en solid økonomisk plattform. Overskuddene har vært bra. – Dette er bra business med rela tivt gode marginer. Men også hardt arbeid, og det er viktig at vi leverer bra varer til kundene. – Hvordan merket dere finans krisen i 2008 og nå dagens utfordrin ger i finansmarkedet i Europa? – I 2008/2009 først og fremst ved at den sparket i gang en del offent lige større byggeprosjekter. De siste tre-fire årene har vi fått flere store pri vate kontorbygg, og det skyldes også at leieprisene har kommet opp på et høyere nivå. Marginene på lån har steget siste året på grunn av finansiell uro i den europeiske markedet. Kyte mener kommunens byggesaks avdeling funker, men kunne nok ha ønsket at reguleringsmyndighetene kunne brukt kortere tid for å få frem godkjente reguleringsplaner. Han skjøn ner at mange utbyggere blir frustert. – Bergen er den kommunen i Norge som har fått flest klager på regulerings saker. Jeg tror også at Fylkesmannen i Hordaland og kommunen med fordel kunne ha snakket bedre sammen blant annet om reguleringsplaner. Det skal ikke være lett å bygge nytt i store, tette byer.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Ill.: GC Rieber Eiendom

GC Rieber Eiendom tar store grep GC Rieber Eiendom sørger for at det gamle havne området i Bergen omskapes til ny næringsaktivitet. Foran oss sitter adm. direktør Bjart Nygaard og eiendomssjef Eva Karin Fremstad med mapper fulle av planer og prospekter. Fra å produsere og levere selskinn og sko før i tiden, har konsernet solgt skobutikker, produk sjonslokaler og eiendommer rundt om i landet. Unntatt eiendommene i Bergen. Der har de en eiendomsporte følje på ca. 230 000 kvadratmeter, fordelt på 40 selskaper. Konsernet har i dag tre ben å stå på: Shipping, industri og eiendom. – Eiendomsvirksomheten har en omsetning på 230 millioner kroner, og inntjeningen er rimelig grei, smiler Nygaard. Mer vil han ikke si om akkurat det.

Der Bergens Mekaniske Verksted en gang holdt til, har selskapet utviklet området siden 1996. Siste byggtrinn i Solheimsviken er planlagt ferdig innen 2015. De utvikler også Marineholmen, et verftsområde med kontorbygg, service og offentlige uteområder hvor før gammel industri og tidligere marinebase holdt til. – Det vi utvikler skal vare lenge og ha kvalitet, sier Nygaard med tyngde. – Vi bygger ikke for å selge raskt, vi bygger for å drifte. Vi er opptatt av eksteriøret og vårt samfunnsansvar. Derfor har vi arkitektkonkurranser for våre byggeprosjekter, for å få de beste løsningene. Vi legger også stor vekt

på å samarbeid med offentlige myndigheter. – Vi skal være bekjent av det fot avtrykket vi setter, legger Fremstad til. Men de innrømmer at noen av byggene de har bygd ved havna ikke er blitt slik de hadde lagt opp til. Vi snakker om et par av bygningene som Universitetet i Bergen leier. Her fikk Universitetet og ikke minst bud sjettene deres overstyre arkitektens løsninger, og det er blitt både litt grått og litt tungt. – Vi vet at mange ikke liker disse byggene, og det kan vi forstå. Vi lærer av dette, og vi har lagt mye penger i å myke opp uteområdene og gi noe tilbake til byen, sier Fremstad, som

Bergen

snakker entusiastisk om både sykkel stall- og garderobeanlegg, barnehage og en el-bilring med base i området. Hun farter stadig rundt i en el-bil. Dynamiske næringsklynger Selskapet har stor tro på leietaker konsepter som åpner for samarbeid, kompetanseutveksling og dynamikk.

hallen, supplerer Fremstad. – Her skal det renoveres og utvikles nye aktiviteter i gammel bygningsmasse samtidig som arkitekturen skal gi noe tilbake til samfunnet. Det største byggeprosjektet I Solheimsviken på området der Bergen Mekaniske Verksted lå,

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

– Vi bygger ikke for å selge raskt, vi bygger for å drifte, sier adm. direktør Bjart Nygaard og eiendomssjef Eva Karin Fremstad i CG Rieber Eiendom AS. (Foto: Ivar Sekne)

På Marineholmen satser selskapet på å stimulere til et miljø for teoretisk og praktisk nyskaping. Her ligger både deler av Universitetet og BI, begge med GC Rieber Eiendom som utbygger. BI-bygget fikk eiendoms prisen 2012 for sin ”tidløse eleganse” og miljøbevissthet. Som juryen sier: ”Bydelen har i mange år vært et forsømt og slitt område på byens skyggeside, som geografisk egentlig er på solsiden.” – Spesielt vil vi utvikle det grunnlaget vi har Marineholmen innen kompetansemiljøene IKT, petroleum, marinbiologi, bioteknologi, klima og miljø,. Vi må mer og mer selge attrak tive miljøer, der kan vi nesten være litt sære og si nei til leietakere som ikke passer inn i klyngen, sier Nygaard – Det samme gjelder også konkurransen om mediesenter på Marineholmen og utviklingen av fiskerianlegget Bontelabo ved Håkons

reiser det seg et bygningskom pleks på fem bygninger som først og fremst skal romme DNBs nye lokaler, parallelt med at gamle bygg rives. Disse henger sammen på en slik måte at de med sine 270 meter vil bli Norges lengste næ ringsbygg og GC Rieber Eiendoms største byggeprosjekt til nå og Bergens lengste bygg med sine 275 meter. DNB har ambisjoner om å bli Nordens mest attraktive finanshus. I samme område har GC Rieber Eiendom innvunnet en 20 mål stor tomt på området Arenum ved å fylle ut med ”kortreist stein” fra anleggs arbeidene ved Haukeland sykehus. Med godkjent reguleringsplan i skuffen har de planlagt et kongres senter og hotell med over 320 rom og en åpen søylefri kongress og messehall på ca. 4000 kvadratmeter.

De håper å komme i gang med bygg ing neste år. Arkitektkonkurransen ble vunnet av Bergensfirmaet OG Arkitekter i kompaniskap med Metropolitan Workshop, et Londonbasert firma. På Birkeland i Fana utenfor Bergen planlegger de en næringspark som kan romme inntil 3000 arbeids plasser, relatert til oljeindustrien. Et Bergensfirma vant arkitektkonkur ransen med bygninger som vil gjøre Birkeland til et meget synlig tyngde punkt i Fana. De er stolte av det Viten-senteret som utviklet seg på Marineholmen. Det bidrar til å utvikle kunnskap og kompetanse innen teknologi og real fag. Hydro ga 100 millioner kroner til innholdet av senteret da de var 100 år i 2005. – VilVite-senteret gir et løft for området og byen rundt, sier Nygaard, som har vært en sentral kraft i opp byggingen av GC Riebers sterke posi sjon på eiendomsmarkedet i Bergen. Han utstråler tyngde og seriøsitet og er samtidig lun. Det gir tillit. Sjøvann til avkjøling De er stolte av å ha utviklet en ganske enkel teknikk for å avkjøle bygnings massen på 100 000 til 150 000 kvadrat meter og samtidig spare mye energi. Sjøvann som holder 6–8 grader hentes inn på 100 meters dyp gjennom en 2,5 km lang plastledning. Fra en dokk pumpes et tonn vann i sekundet inn i bygningens energisystem. 1 kWh inn gir 70 kWh ut. Dermed spares det 2 millioner kWh årlig i forhold til å bruke varmepumpeteknologi. Men Nygaard og Fremstad er egentlig ikke helt fornøyd. – Vi har lagt 70 millioner inn i dette. Ikke mange byggherrer kan gjøre så tunge investeringer i energisparing. Energien som trekkes ut brukes til kjøling, men energi sentralen gir også mulighet for å bruke energien til oppvarming. På bakgrunn av fjernvarmekonsesjonen er dette vanskelig å utnytte i dag, sier Nygaard.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Ill.: GC Rieber Eiendom

Juss

Fortsatt uklare momsregler Eiendomsbransjen har vunnet frem med én stor seier i kampen om bindingstid for momsinvesteringer, men spørsmålet om effektive leieavtaler er ennå ikke avklart. Utleiere må ha en leieavtale på plass innen seks måneder for nybygg og påkostninger fra byggetiltaket er ferdigstilt, for ikke å miste mulig heten til å fradragsføre inngående merverdiavgift. Det store stridsspørs målet det seneste året (se undersak) har vært om ferdigstillelsen av en liten del av et nybygg eller et rehabiliteringsprosjekt har smittet på hele bygget: Løper 6-månedersfristen for hele bygget fra det tidspunktet det første lokalet er ferdigstilt? Det har mange ansett som urimelig, og Finansdepartementet har som under saken viser snudd i dette spørsmålet. – Den store kampen har vi vunnet. Departementet har gitt opp det urimelige kravet om at lokalene må fylles opp innen seks måneder fra oppstart, som var praktisk uholdbart. Dette har vært den store saken, og her har departementet gjort full retrett og godtar nå løpende seksmånedersfrister, sier advokat og partner Trond Ingebrigtsen i PwC til NæringsEiendom. Stort skritt Ingebrigtsen sier at for aktørene i eiendomsbransjen er departementets

helomvending et stort skritt i riktig ret ning. Det gjenstår likevel uklarheter. – Vi hadde håpet å få en noe kla rere uttalelse, eksempelvis at hoved regelen ville være at man fikk en justeringsperiode og en 6-måneders frist per brukstillatelse i et nybygg eller rehabiliteringsprosjekt. Det er allikevel nærliggende at dette blir den praktiske fortolkningen skatte kontorene vil lande på. I så fall er det i tråd med hvordan vi opplever regelverket har vært praktisert så langt, sier han. Det som også står igjen, er kravet til effektive leieavtaler i nybygg. Når er leieavtalen effektiv? Skattedirektoratet skrev i sin melding fra juni i fjor at for å avbryte 6-månedersfristen for å søke tilbakegående avgiftsoppgjør, måtte leieforholdet være effektuert (se også undersak). Tidligere var praksis at det holdt at én leiekontrakt var inngått innen 6 måneder etter ferdigstillelse. Dette spørsmålet ble imidlertid ikke behandlet i Finansdepartementets brev. – Vi har diskutert effektive leieavtaler i PwC og mener det er tilstrekkelig at leietaker disponerer lokalene. Etter vårt syn holder det at det er foretatt en overtakelsesforret

ning, og at leietaker dermed har over tatt ansvaret for lokalene. Det betyr ikke at leietaker faktisk har flyttet inn, men vi anbefaler uansett at det i tillegg også betales noe husleie i bunn, sier advokatfullmektig Richard Haave Hanssen i PwC. PwC legger derfor inntil videre til grunn at det fortsatt er den gamle regelen som gjelder: Det holder med inngått leiekontrakt innen 6 måneder. – Vi vil imidlertid følge dette videre opp med avgiftsmyndighetene for å få endelig klarhet i hva som kreves, lover Have Hansen. Gråsone Leiefritak er et område som juri disk havner i en gråsone når det gjelder momsreglene. En leietaker har gjerne en eksisterende leie avtale når han signerer en ny kon trakt. Leietaker vil ikke betale to fulle leier samtidig og får kanskje innvilget leiefritak for en periode i de nye lokalene. PwC-advokatene medgir at leiefritak er en utfordring med tanke på skattemyndighetene, at myndighetene vil reagere på null i husleie i seks måneder.

Juss

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

Advokat og partner Trond Ingebrigtsen i PwC skulle gjerne ha sett en noe klarere uttalelse fra Finansdepartementet i den omstridte momssaken.

– Her beveger vi oss inn i en grå sone. Skattemyndighetene vil kunne henge seg opp i at det ikke er betalt leie. Vi har foreslått som et minimum at leietaker i hvert fall dekker felles kostnadene, sier Ingebrigtsen. En formulering som fortsatt gir rom for tolkning, er ”Departementet holder derfor fat ved at et bygg kan anses å bestå av flere kapitalvarer, slik at et bygg som utvikles gradvis, må kunne anses å bli fullført gradvis. Richard Haave Hanssen sier det her må foretas grensedragninger. – Vi har prøvd å spille inn brukstillatelse som en naturlig grense. Vi kan jo tenke oss et stort kjøpesenter, som får inn leietakere i første etasje nærmest inngangen. Bygningskroppen er ferdigstilt, mens innredninger, tekniske installasjoner ol., utvikles gradvis. Skal det regnes en 6-månedersfrist fra hele bygningskroppen er på plass? Man kan ha flere seksmåne dersfrister og justeringsfrister i et bygg, men myndighetene vil ennå ikke si hva vilkårene er for å oppnå flere slike justeringsfrister i et bygg. Finansdepartementet har vært uklar her, og vi venter på avklarende

Richard Haave Hanssen, advokatfullmektig PwC.

merknader fra Skattedirektoratet, sier Haave Hanssen. Et annet eksempel på definisjon av brukstillatelse, er et lite visnings lokale i hjørnet av 1. etasje i et nytt kontorbygg. Formålet med lokalet er å vise potensielle leietakere hvilke muligheter de har for innredning og løsninger. Vil 6-månedersfristen dermed starte for hele bygget? Grunnleie Det som er klart, er at selskaper som er usikre på momsposisjonene på grunn av fjorårets feilaktige retnings linjer, kan klargjøre disse posisjon ene for igangsatte prosjekter. – Hvilke råd gir dere nå til deres klienter i disse spørsmålene? – Det er ofte normalt med lavere leie i en oppstartsperiode, men leietaker må dokumentere at han disponerer lokalene og avtale en grunnleie med utleier. Det må stå i kontrakten at leieavtalen begyn ner å løpe fra en viss dato, og så må leietaker sørge for å ha bruksrett til lokalene. Er man usikker på om bygget utvikles gradvis, slik at man Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

oppnår flere 6-månedersfrister, kan man be Skatteetaten om en uttal else. Det kan være hensiktsmessig å binde skattekontoret til masten her i påvente av nye merknader eller praksis, svarer Trond Ingebrigtsen. PwC og andre aktører ønsker en omkamp om hva som ligger i effektive leieavtaler, og Ingebrigtsen sier de vil forsøke å påvirke avgifts myndighetene slik at regelverket blir praktisk. – Det er ikke åpenbart at skattemyndighetenes tolkning er rettslig holdbar, og det er også overraskende at Finansdeparte mentet ikke behandlet spørsmålet om krav til effektuerte leieavtaler. Når det gjelder muligheten for flere justeringsperioder per bygg, er det ikke teoretisk umulig at Skatted irektoratet prøver seg på tolki ngen av departementets vurdering. Det ligger en uklarhet og tolkningsmulighet her. Vi har i denne saken hatt en tett dialog med departementet og direktoratet og har ikke gitt oss, og vi vil fort satt ha en dialog fremover.

Ett år med momskaos Reglene om bindingstid for MVAinvesteringer er fra januar 2008, men i juli i fjor kom Skattedirektoratet med en fortolkning av disse reglene. Her stilte direktoratet krav om at hele bygget må leies ut innen 6 måneder etter at første leietaker tok lokalene i bruk. Hvis ikke, ville utleier med Skattedirektoratets fortolkning, miste retten til samlet tilbakegående moms fradrag. Utleier måtte også fordele fradraget over en 10-årsperiode. Med fortolkningen som kom i fjor sommer, kunne utbygger i verste fall få et tap på 35-40 prosent av total momskompensasjon, eller opp mot 8 prosent av byggekostnadene. Fortolkningen skapte storm i eien domsbransjen, med press fra bransjeak tører og advokater mot myndighetene. I fjor høst ble det klart at Skattedirektora

tet ville se på den omstridte tolkningen av momsreglene om igjen. Lite hensiktsmessig Fredag 8. juni kom en avklaring fra Fi nansdepartementet, der departementet skriver til Skattedirektoratet at de er uenig i direktoratets tolkning. Finans departementet fremhever at det er lite hensiktsmessig at en hel bygning anses som ferdig som konsekvens av at andre lokaler er ferdigstilt. Departementet åpner dermed for at det i et bygg kan løpe forskjellige justeringsperioder og 6-månedersfrister for de ulike loka lene. Et bygg som utvikles gradvis, må kunne fullføres gradvis. Skattedirektoratet strammet også inn regelverket for ett år siden, gjen

nom at leieavtalen må iverksettes innen 6 måneder etter ferdigstillelse for å kunne kreve tilbakegående avgiftsoppgjør. Det sentrale her er når leieavtalen skal regnes som “effektiv”. I Skattedirektoratets melding fra i fjor ble det satt som vilkår at leie avtalene måtte være effektuert innen fristen på seks måneder. Leietaker måtte altså ha overtatt lokalene og ha plikt til å betale husleie. I Finans departementets melding fra 8. juni i år ble ikke dette spørsmålet tatt opp. Slik tolkningen er nå, må alle som er frivillig registrert for utleie av lokaler sørge for at leiekontrakter er effektuert innen 6 måneder. Det mener mange er for strengt.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendom til bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til akn@eiendomsfag.no Senter for eiendomsfag Postboks 2435 Solli 0201 Oslo

Pris 499 + 79 por ,togebyr 226 side r

Juss

NÅR LEIETAKER GÅR KONKURS Hvilke rettigheter og forpliktelser oppstår for utleier ved leietakers konkurs?

NE0812 www.ne.no www.nenyheter.no

En konkurs hos leietaker vil nesten utelukkende medføre et økono misk tap for utleier, både i form av tapte leieinntekter, men også gjerne uoppfylte vedlikeholdsforpliktelser samt at leieobjektet kan bli mindre attraktivt for potensielle nye leie takere. Nedenfor vil vi gi en kort oversikt over hvilke rettigheter og forpliktelser som oppstår for utleier ved leietakers konkurs. Boets inntreden/ikke-inntreden Boet trer automatisk inn i skyldnerens næringsleiekontrakter, jf. deknings loven (deknl.) § 7-10 første ledd der som leieforholdet var effektuert før konkursåpning. Dersom konkursboet ikke ønsker å tre inn i leiekontrakten, har det en frist på fire uker etter konkursåpningen til å erklære overfor utleier at det ikke ønsker å tre inn i leieforholdet samt stille leieobjektet til utleiers rådighet. Overholdelse av fireukersfristen innebærer at konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten. Konkursboet er imidlertid forpliktet til å betale hus leie for perioden fra konkursåpning frem til erklæringen er mottatt av utleieren (evt. frem til tidspunktet for når leieobjektet blir stilt til utleiers rådighet, jf. deknl. § 7-10 annet ledd første punktum, dersom dette skjer etter at erklæringen er mottatt av utleieren).

Boet trer ikke inn i leiekontrak ten – hva kan utleier kreve? Dersom konkursboet ikke ønsker å tre inn i leiekontrakten, må det, som nevnt ovenfor, stille leieobjektet til utleiers rådighet innen fire uker etter konkursåpning, jf. deknl. § 7-10 annet ledd første punktum. Etter deknl. § 7-10 annet ledd annet punktum anses ikke leieobjektet som stilt til utleiers rådighet før alle eiendeler som inngår i konkursbeslaget er fjernet fra leie objektet eller abandonert. Rettspraksis legger til grunn at leieobjektet anses stilt til utleiers rådighet selv om det ikke er vas ket og/eller ryddet (RG-1991–1338 og RG-1997–1348). Når det gjelder eventuelle pantsatte eiendeler som konkursboet abandonerer, og lar ligge i leieobjektet, er det videre antatt i rettspraksis at panthaver (f. eks. driftstilbehørspanthaver) ikke blir ansvarlig for å utrede leie den tiden eiendelene befinner seg i leieobjektet (RG-2001-1369). Plikten til å betale leie må bygge på et avtalegrunnlag eller erstatningsgrunnlag. Utleier kan imidlertid trekke på en eventuell garanti eller depositum for å få dekket opprydningskost nader dersom det er gitt hjemmel for slik dekning i leiekontrakten, jf. både RG-1997-1348 og NOU 1993: 4 s. 126, dog forutsatt at garantien dekker samtlige forpliktelser etter

leiekontrakten. Utleier må også forsikre seg om at garantien frem deles gjelder i de tilfeller boet trer inn i leiekontrakten. Følgelig bør garantisten kontaktes umiddelbart etter konkursåpning. I de tilfeller der utleier ikke kan forholde seg til garanti eller depositum, kan utgifter i forbindende med opprydding etter forholdene gi grunnlag for dividende i boet. Utleier er imidlertid likestilt med andre usikrede kreditorer, altså er han ingen prioritert kreditor og må nøye seg med en forholdsmessig del av sitt krav. Når konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten har utleier rett til å heve denne, jf. deknl. § 7-7. Utleier kan kreve erstatning for det tap han lider som følge av hevingen i form av et dividendekrav, jf. deknl. § 7-8. Boet trer inn i leiekontrakten – hva er utleiers alternativer? Dersom konkursboet trer inn i leiekontrakten, fortsetter leieforholdet som før, dog slik at konkursboet har anledning til å si opp leiekontrakten med ”sedvanemessig varsel”, dvs. tre måneder regnet fra utløpet av påfølgende kalendermåned, jf. deknl. § 7-6 første ledd annet punktum og husleieloven § 9-6 første ledd. Eventuelle tapte leieinntekter (f. eks. var leiekontrakten uoppsige lig) kan utleier kreve erstattet som dividendefordring, jf. deknl. § 7-6

Advokatfullmektig Jørgen Aas Eide, Wikborg Rein

annet ledd, dog slik at utleier må oppfylle sin alminnelige tapsbegrens ningsplikt. Utleier har på sin side ikke noen utvidet oppsigelsesadgang som følge av konkursen, selv om dette måtte følge av leiekontrakten. Konkursboet er ikke bundet av slike disposisjoner, jf. deknl. § 7-3 annet ledd siste punktum. I den grad leien iht. leiekon trakten betales etterskuddsvis, har utleier rett til å kreve at konkurs boet stiller sikkerhet tilsvarende én betalingstermin, jf. deknl. § 7-5 annet ledd. Dette kommer i tillegg til even tuell sikkerhetsstillelse som følger av leiekontrakten og som allerede var stilt på tidspunktet for konkursen. En utvidet plikt til å stille sikkerhet ved insolvens kan avtales i leiekon trakten, uten at boet kan se bort fra denne. Plikten til utvidet sikkerhet kan settes til side av retten dersom plikten vil virke ”urimelig tyngende for konkursboet”, dog slik at terske len for dette er satt høyt.

Advokat Leif Petter Madsen, partner, Wikborg Rein

Særlig om pantsatte leiekontrakter Er leiekontrakten pantsatt (og ting lyst) har panthaver rett til å tre inn i leiekontrakten. Dog kan konkurs boet nekte panthaver å tre inn i kontrakten, ved å nekte en eventuell tvangsfullbyrdelse av kontrakten, jf. konkursloven § 17 annet ledd, jf. § 117 tredje ledd. Dette forutsetter imidlertid at konkursboet velger å tre inn i kontrakten selv. Gjør de ikke det, er konkursboets beslag i kontrakten opphørt, slik at panthaver kan tre inn. Panthaver må respektere de omsetningsbegrensninger som måtte følge av leiekontrakten, herunder samtykkekrav ved overdragelse og framleie og lignende, med mindre annet er avtalt i forbindelse med pantsettelsen. Selve tiltredelsen fra panthavers side anses imidlertid akseptert i forbindelse med utleiers samtykke til pantsettelsen. Utleier

bør da på forhånd, altså ved sam tykket, ha avtalt at panthaver skal dekke eventuelle forfalte terminer for å kunne tre inn i leiekontrakten. En ikke-tinglyst pantsettelse av leiekontrakten vil ekstingveres i og med konkursåpningen, jf. tingl. § 23 første ledd. Det er imidlertid viktig å merke seg at pantsettelsen likevel er gyldig i forholdet mel lom utleier og panthaver ettersom ekstinksjonen kun gjelder forholdet til konkursboet. Tvangsfravikelse? Selv om leietaker misligholdte sine betalingsterminer før konkursen, bortfaller utleier sin rett til å kreve tvangsfravikelse i og med konkurs åpningen. Dette gjelder likevel ikke dersom begjæringen var mottatt hos namsmannen/tingretten før kon kursåpning, dog slik at det vil være vanskelig å ”time” dette.

Tekst Leif Petter Madsen og Jørgen Aas Eide • Foto Erik Burås

98 Din

INNREDNINGS LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER

MODULHIMLINGER

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

www.modulvegger.no

www.modulhimlinger.no

Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom Adresse

Kvm Side

Salg

Kvm Side

OSLO VEST

ØVRE ROMERIKE TOMTER Ingjald Schjøth-Iversens Veg 1-11 LEILIGHETER Ingjald Schjøth-Iversens Veg 1-11

ca 18.000

102

981

102

Leie OSLO SENTRUM KONTORLOKALER Akersgata 32 433 7 Akersgata 32 383 7 Akersgata 34/36 1.000 7 Akersgata 51 492 7 Grensen 3 675 9 Grensen 3 370 9 Egertorget-Slottspassagen 320 9 Egertorget-Slottspassagen 150 9 Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 98-1.253 102 Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 1.253 102 Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 ca. 239 102 Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 ca. 98 102 Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 ca. 487 102 Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 ca. 170 102 Thiisgården 671 37 Munkedamsveien 53B 334 35 Bjørvika ca. 1.400 25 Dronning Eufemias gate 6 755 23 Dronning Eufemias gate 6 4.570 23 Ingeniørenes Hus, Kronprinsensgate 17 150-740 21 Ingeniørenes Hus, Kronprinsensgate 17 150 21 Ingeniørenes Hus, Kronprinsensgate 17 740 21 Kongensgate 2 119-265 12 Kongensgate 2 119 12 Kongensgate 2 265 12 LAGERLOKALER Marcus Thranesgate 4 KOMBINASJONSLOKALER Marcus Thranesgate 4 Marcus Thranesgate 4 Marcus Thranesgate 4 Marcus Thranesgate 4

Adresse

ca. 600

ca. 170 ca.240 170-1.110 1.110

32 32 32 32

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Akersgata 34/36 1.000-2.000 7 Akersgata 34/36 1.000 7 Akersgata 34/36 2.000 7 Egertorget-Slottspassagen 170 9 Egertorget-Slottspassagen 65 9 Tullins gt. 6 ved Holbergsplass ca. 190 17 RESTAURANT/SERVERING/HOTELL Egertorget-Slottspassagen

170 9

KONTORLOKALER Thunesvei 2 Thunesvei 2 Thunesvei 2 Thunesvei 2 Lilleakerveien E-F Lilleakerveien E-F Lilleakerveien E-F Lysaker Torg 5 Lysaker Torg 5 Lysaker Torg 5 Lysaker Torg 15 Lysaker Torg 15 Lysaker Torg 25 Lysaker Park, Bygg E Sommerrogata 1 Parkveien 53B

114 ca. 320-110 320 110 306 310 430 408 681 741 630 1.258 486 1.800 523 490

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Lysaker Torg 25

9 9 9 9 9 9 9 11 11 11 11 11 11 11 39 39

303

KONTORLOKALER Verkseier Furulunds vei 9B 135 Verkseier Furulunds vei 9B 210 Verkseier Furulunds vei 9B 570 Strømsveien 323A 560-1.285 Strømsveien 323A| 560 Strømsveien 323A 1.285 Strømsveien 323A 950 Økernveien 94 1.032 Økernveien 94 2.546 Økernveien 94 2.610 Økernveien 94 1.345 Økernveien 94 13.678 Grenseveien 107 ca. 200 Grenseveien 107 ca. 360 Grenseveien 107 ca. 455 Grenseveien 107 815 Tvetenveien 32 183-288 Tvetenveien 32 183 Tvetenveien 32 288 Tvetenveien 32 270 Brynsveien 16-18 507 Brynsveien 16-18 534 Brynsveien 16-18 494 Nils Hansens vei 20 340 Brynsveien 370 370 Østensjøveien 39/41 179 Tvetenveien 55 84 Tvetenveien 55 83 Ensjøveien 10-12 324 Grenseveien 92 inntil 274-4.300 Grenseveien 92 274 Grenseveien 92 4.300 Innspurten 15, Helsfyr Atrium 1.000

53 53 53 51 51 51 51 19 19 19 19 19 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 31 31 31 33 33 29 25 25 25 61

OSLO ØST

Adresse

Kvm side

LAGERLOKALER Strømsveien 323A Økernveien 94 Økernveien 94 Nils Hansens vei 20

2.450 453 467 340

51 19 19 31

475 560-4.890 560 4.890 400 455

53 52 51 51 31 31

KOMBINASJONSLOKALER Verkseier Furulunds vei 9B Strømsveien 323A Strømsveien 323A Strømsveien 323A Østensjøveien 43 Østensjøveien 43

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER Nils Hansens vei 20

340

175 500 865 35 145 230 fra 21-1.000 21 1.000 20 ca. 90 fra 35-200 35 200 1.200 430 305-773 305 773

53 53 53 53 53 53 19 19 19 19 17 33 33 33 33 33 14 14 14

LAGERLOKALER Karihaugen 89

opp til 500

KOMBINASJONSLOKALER Carl Berner Næringspark Carl Berner Næringspark Carl Berner Næringspark Carl Berner Næringspark

ca. 335 ca. 170-200 170 200

17 17 17 17

OSLO NORD KONTORLOKALER Industrievien 6 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Per Krohgs vei 4 Karihaugen 89 Karihaugen 89 Karihaugen 89 Karihaugen 89 Carl Berner Næringspark Trondheimsveien 184 Trondheimsveien 184 Trondheimsveien 184 Trondheimsveien 184 Trondheimsveien 184 Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8 Trygve Nilsensvei 8

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER Trondheimsveien 184 UNDERVISNINGSLOKALER Trondheimsveien 184 SHOWROOM Trondheimsveien 184

345

1.200

345

252

ASKER OG BÆRUM KONTORLOKALER Olav Brunborgsvei 4-6

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

Adresse

Kvm side

Olav Brunborgsvei 4-6 Gartnerveien 1-5 Fekjan 13 Fekjan 13 Fekjan 13

95 162 93 250 337

33 12 12 12 12

NEDRE ROMERIKE KONTORLOKALER Hvamsvingen 24 Industriveien 20A Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15 LAGERLOKALER Hvamsvingen 24 Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 14

285 345 300-620 300 620 fra 648-3.388 648 3.388 735 1.115-1.370 1.115 1.370 920

53 51 52 52 52 19 19 19 53 51 81 51 52

Adresse

Kvm side

Industriveien 14 Industriveien 14 Robsrudskogen 15 Robsrudskogen 15

1.640 2.560 2.980 1.345

52 52 19 19

285-1.640 620 1.115-1.715 1.115 1.715 920-5.710 920 5.710

53 53 51 51 51 52 52 52

KOMBINASJONSLOKALER Hvamsvingen 24 Hvamsvingen 24 Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 20A Industriveien 14 Industriveien 14 Industriveien 14

LAGERLOKALER Gottasallèen 9-11 Gottasallèen 9-11

Kvm side

FOLLO KONTORLOKALER Trollsåsveien 4 Trollsåsveien 4 Trollsåsveien 4 Trollsåsveien 4 Trollsåsveien 4 Regnbueveien 9 LAGERLOKALER Regnbueveien 9 Regnbueveien 9

400 30-200 30 200 435 10.000

33 33 33 33 33 29

899-10.000 899

29 29

675-3.400 675 3.400 1.500

52 52 52 52

OPPLAND

ØVRE ROMERIKE KONTORLOKALER Gottasallèen 9-11 Gottasallèen 9-11 Gottasallèen 9-11

Adresse

212-424 212 424

94 94 94

15 45

94 94

LAGERLOKALER Molinna 2 Molinna 2 Molinna 2 Molinna 2

//Bogstadveien 1: prospekt//

NE byrå er en del av NæringsEiendom, som i over 20 år har hjulpet eiendomsaktører med markedsføring av sine eiendommer og selskaper.

www.nebyra.no

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 8 2012

Romerike – O slo Nord

Denne utgave n inneholder et variert utvalg av våre eiendom mer for salg og lok aler for utleie.

Vi feirer 25 år !

REAL EIENDO MSMEGLING AS feirer sitt 25. år nå i augu st. Selskapet ble stiftet i Os 21. august 19 lo 87 og har siden vært en aktiv næringsmegler i området Oslo Nord og på Romerike. Vi ønsker å tak ke alle våre loj ale kunder for tilliten dere ha r gitt oss i de mange tusent transaksjoner all vi har foretatt gjennom disse årene. Nå ser vi frem til de ne ste 25 årene som en aktiv sa marbeidspartn er for både gamle og nye ku nder. I forbindelse m ed 25-års jubile et har vi foretatt en grafisk facelift, bl.a. m ed ny logo, so bedre utrykker m at vi er en ren næringsmegler Det er også for . etatt justering er av vårt annonseblad som tidligere het REAL-NYT slik dette er pr T, esentert i første nye utgave he r.

Det har vært en svært aktiv vå r og sommer hos oss. Vi ha r i år igjen reali sert en rekke eiendommer og leid ut man ge lokaler. Nå har vi kapa sitet til å påta oss enda flere oppdrag. Så har du beho v for bistand ve drørerende din næringseie ndom, enten de tte gjelder utleie, salg ell er generell rå dgivning står vi klare for å bis tå. Ta gjerne ko ntakt med en av våre meglere. Markedet er i godt sig, og vi satser på en aktiv hø st og vinter og så i år.

Eivind Aursøy

Daglig leder/ Eiendomsmeg ler

MNEF SN

TIL LEIE GOTAASALLÉ EN

JESSHEIM

Sentralt belig gende i Jessheim sent rum 2. etg: ca. 424 kvm kontorer BTA. (Lokalet kan de les i 2)

212 - 424 KVM

KONTOR REAL Eiendom

smegling AS,

Solheimveien

112, P.b 322,

1471 Lørensk og | Tlf: 6791 7650

U. etg: 15 + 45 kvm bod-/ lagerplass. Kort vei til off . kovmm. og fasiliteter Oppdragsnr: - Fax: 6791 76

12054

51 | E-mail: firma

9 - 11

KONTAKT Gunhild Smes tad 908 76 367 gunhild@real.n o

post@real.no

- www.real.no

Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss! real eiendomsmegling as er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

Detaljer møter dynamikk

AUDIOVISUELL AUDIOVISUELL

UNDERHOLDNING UNDERHOLDNING

SOM SOM

OPPFYLLER OPPFYLLER

DINE DINE

ØNSKER. ØNSKER.

VSX-919AH VSX-919AH

SYV SYV

KANALS KANALS

AV-RECEIVER LEVERER LEVERER EN EN LYDLYD- OG OG BILDEKVALITET BILDEKVALITET SOM SOM LAR LAR DEG DEG OPPDAGE OPPDAGE HJEMMEKINO HJEMMEKINO PÅ PÅ NYTT. NYTT. AV-RECEIVER INNEBYGGET 1080P 1080P VIDEO, VIDEO, HD-LYD HD-LYD OG OG MCACC MCACC KALIBRERING KALIBRERING BRINGER BRINGER DEG DEG ENDA ENDA NÆRMERE NÆRMERE VIRKELIGVIRKELIGINNEBYGGET HETEN. HETEN. PLUGG PLUGG INN INN DIN DIN IPOD IPOD OG OG NYT NYT DINE DINE FAVORITTER FAVORITTER II DIREKTE DIREKTE DIGITAL DIGITAL KVALITET. KVALITET. SOM SOM PARTNER PARTNER FORESLÅR FORESLÅR VI VI BLU-RAY BLU-RAY SPILLEREN SPILLEREN BDP-320. BDP-320. BD BD LIVE, LIVE, 48 48 BIT BIT DEEP DEEP COLOUR COLOUR OG OG PIONEERS PIONEERS UNIKE UNIKE PQLS PQLS TEKNOLOGI GIR GIR DEG DEG HD HD LYD LYD OG OG BILDE BILDE II PERFEKT PERFEKT SYNK. SYNK. NÅR NÅR VIL VIL DINE DINE ØNSKER ØNSKER GÅ GÅ II OPPFYLLELSE? OPPFYLLELSE? TEKNOLOGI

For ytterligere ytterligere informasjon: informasjon: For Besøk pioneer.no Besøk pioneer.no eller eller din din lokale lokale forhandler forhandler Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg. Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg.

Untitled-2 1 1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1 Untitled-2 1 1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1

17-08-09 15:18:50 25.06.09 12:11 17-08-09 15:18:50 25.06.09 12:11

salg

Ved Stensby Sykehus – Minnesund - 18 mål eiet tomt – BTA 2468 kvm – Leiligheter / eiendom På vegne av Akershus fylkeskommune selges en stor eiendom med antatt utviklingsmuligheter. Eiendommen har tidligere blitt disponert av Stensby sykehus. Ca. 2 km sydvest for Minnesund, 10 km fra Eidsvoll inntil Trondheimsveien.

Ingjald Schjøth – Iversens veg 1-11, 2012 Minnesund

• Ca. 18 mål eiet tomt – avsatt til boligformål TU 25 % - Utbygningspotensiale på ca. BTA 2000 kvm • 15 leiligheter - BTA 981 kvm • Verksted / Velferdsbygg / Garasjeanlegg / Enbolig Fredheim ca. BTA 1487 kvm • Oppført i 2001 /1951 • Ledigstilles innen kort tid • Finnkode 29012017

utviklingseiendom

Kontakt: Nochve Wåler Jr Telefon: 930 69 397 nw@eiendomsmegler1.no

n ga ta

nse

To rg

Ak er s gat a

utleie sen

sg ate

gat

Dro nn i

nge

Øv re

Slo tts ga

Pri n

Ka rl J oha ns

gat e

Vo llg ate

Vo llg at e

Øv re

bry gge 2 hus bryg ge 1

keg ata

vie

rs t

red et

gat a

nda

tra huss Akers

Gla cis

Ski

pp e

Kir

ug ata

rga ta

Rå dh usg a

Slo

Ne dre

sg ate

tts gat e

Tol lb

Ko ng

Råd

Råd hus

usb ryg ge 3

hus pla sse n

Ne dre

en Tor d

Rå d

Råd h

Gr e

ga te

sg ate

old

Ro se nk ra nt z'

ski

n s p la ss

F ri

jo f

L i l le

Prisantydning: Kr 19 mill. + omk. Salg av deler eller hele eiendommen kan vurderes.

KONGENS GATE 15 NEDRE SLOTTSGATE 4

kontorLokaler 98–1253 kvm

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate. • Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk. • Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet. • Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate. • To personheiser, samt vareheis

Ledige lokaler: • 3. etasje: Kontor – ca. 1253 kvm • 4. etasje: Kontor – ca. 239 kvm • 4. etasje: Kontor - ca. 98 kvm • 5. etasje: Kontor – ca. 487 kvm • 7. etasje: Kontor – ca. 170 kvm

Hvordan øker du verdien på næringseiendommen din? Vi er spesialister på næringseiendom. Ring tlf. 21 02 55 55

Kontakt: Knut Holter Telefon: 95 27 25 22 kh@eiendomsmegler1.no Finnkode: 35289292