Transformatie

TRANSFORMATIE

1

INLEIDING

1

In de periode van 17 tot en met 21 september bewoonden wij de Krot- of Kans woning aan de Margrietstraat 49 in Axel. Naar aanleiding van dat bezoek hebben we een aantal ideeën verzameld waarmee we antwoord proberen te geven op de vraag hoe om te gaan met behoud en verduurzaming van een verouderde woningvoorraad in een krimpregio.

Op het eerste gezicht geen moeilijke opgave want over verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is al veel nagedacht en er zijn in den lande al meerdere proefprojecten afgerond. In navolging daarvan hebben inmiddels een aantal (middel)grote bouwers hun renovatieconcepten op de plank liggen. Klaar om uitgerold te worden over de vjiftiger-, zestiger- en zeventigerjaren-wijken in Nederland. Wat de Nederlandse corporaties nog weerhoudt? Het economisch klimaat?

De onzekerheid in de wetgeving die van invloed is op het beleid van de corporaties? De grote ‘onrendabele top’ die duurzaam renoveren met zich meebrengt?

De zaak wordt pas echt complex als je gehele woningbestand in een gebied staat dat deel uitmaakt van een krimpregio. Een regio waarin het woningaanbod op termijn niet meer strookt met de vraag, zowel wat betreft aantal als typologie. De casus lijkt daarom eerder economisch en sociaal maatschappelijk dan technisch van aard te zijn.

2

DE WONING EN DE WIJK

De woning aan de Margrietstraat 49 maakt deel uit van een uitbreidingsschil uit de jaren vijftig en zestig. Het totale complex aan deze kant van de stad beslaat zo’n 90 woningen die verdeeld zijn over 3 blokken in een stroken verkaveling. Het complex wijkt af van omliggende buurten zowel wat betreft architectuur als typologie.

De woningen hebben een standaard woningplattegrond met een doorzon woonkamer een keuken aan de achterzijde en drie slaapkamers met een kleine douche met een BVO van ca. 86 m2. De zolder is gedeeltelijk toegankelijk maar niet begaanbaar. Dit maakt de woningen geschikt voor verschillende doelgroepen met een laag tot gemiddeld inkomen (tweeverdieners zonder kinderen, gezinnen met een laag inkomen en alleenstaanden met of zonder kinderen).

De woningen zijn gefundeerd op een balkrooster op palen. De woningscheidende wanden en gevels zijn opgetrokken uit metselwerk spouwmuren. De vloeren en kap zijn van hout.

Opmerkelijk in de architectuur is de visuele scheiding tussen begane grond en verdieping door het gebruik van verschillende kleuren metselwerk en de toepassing van een betonnen tussendorpel als scheiding tussen de metselwerkvlakken. De totale staat van het onderhoud kan bestempeld worden als goed.

De technische staat van de bouwkundige schil en de opbouw van de woning met een metselwerk draagconstructie en houten vloeren, maken de woning geschikt voor relatief eenvoudige aanpassingen en verbeteringen.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

3

VERDUURZAMING

Het uitzicht uit de woning aan de Margrietstraat 49 is op het eerste gezicht niet zo interessant, maar niets is wat het lijkt. Aan de overkant van de straat ligt een woonwijk met een bijzonder karakter. Een wijk die in 2000 de Zeeuwse Milieuprijs heeft verdiend. Een wijk die is gerealiseerd door een meer rigoureuze aanpak met focus op de toekomst.

Het project De Hoven van Axel was een herstructureringsopgave in de voormalige wijk Betondorp-West. De 230 huurwoningen van vlak na de Tweede Wereldoorlog waren al van slechte kwaliteit en die was met een renovatie in de jaren ’70 door een aantal technische fouten nog verslechterd. Een nieuwe renovatieronde bleek technisch en economisch een slechte keuze waardoor voor sloop en nieuwbouw is gekozen.

De wijk die is gebouwd op basis van het ontwerp van Kuiper Compagnons met architectuur van Levien de Putter, Herwig Minnen en Chris Kempe (de samenwerking tussen de laatste drie leidde in 2001 tot de oprichting van Architecten Alliantie), is kleinschalig verkaveld met een gevarieerd woningbouwprogramma in een groene omgeving met een hoge ambitie op het gebied van duurzaam bouwen.

De getroffen maatregelen bestaan uit hergebruik van bouwmateriaal (bijvoorbeeld dakpannen), opvang en gebruik van regenwater, een voor die tijd hoge isolatiewaarde van de gebouwschil (Rc= 3,5) en vernieuwende verwarmingsconcepten met serres, zonneboilers en aardwarmtepompen. Die maatregelen hebben geleid tot een EPCwaarde (energieprestatie) van 0,8 die beduidend lager lag dan de toenmalige norm van 1,2 (EPC-norm in 1998). Een voor die tijd zeer vooruitstrevend project dat tot de nodige scepsis leidde, maar wat door SEV/Novem is aangemerkt als voorbeeldproject.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

3

VERDUURZAMING

Inmiddels zijn we 14 jaar verder en is de EPC-norm van 0,6 een feit.

Een waarde waar destijds menig bouwer tegenop zag en waar nu iedereen mee te maken heeft en mee werkt. In 2021 is de volgende mijlpaal als de EPC-norm op 0,0 zal worden gesteld. En laat nu ook die mijlpaal al bereikt zijn. In Grijpskerke is met de eerste CO2 neutrale straat (er gebeurt veel in Zeeland) een EPC waarde van 0,0 gerealiseerd.

De snelheid waarmee we nieuwe gebouwen energetisch verbeteren, vergroot het verschil met de bestaande bouw in fors tempo.

Wat gisteren nog vernieuwend was is inmiddels gemeengoed en de toekomst is eigenlijk ook alweer geschiedenis. Dat is een aandachtspunt voor corporaties met een verouderde woningvoorraad want woningen met een relatief hoog energieverbruik worden minder courant en leveren minder op.

Maar niet alleen de corporaties staan voor een uitdaging. Ook de particuliere woningbezitter met een oudere woning krijgt te maken met waardedaling als gevolg van kwaliteitsverschil. En hoe krijg je dan die kwaliteit weer op peil in economisch slechte tijden in een krimpregio.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

4

RENOVATIEOPGAVE

De renovatieopgave van de bestaande woningvoorraad is ons inziens tweeledig. Enerzijds zijn er de woningbouwcorporaties die volgens exploitatietermijnen hun woningvoorraad op peil houden.

In krimpgebieden lijkt de oplossing vrij eenvoudig. Als er geen vraag is naar bepaalde woningen, dan ontbreekt de economische waarde, is er geen geld voor renovatie en lijkt sloop de meest logische keuze.

In gevallen waarin de sociale samenhang van een wijk en/of de beeldkwaliteit van wijken het behouden waard zijn, is renovatie te overwegen.

Anderzijds is er de particuliere markt die te maken heeft met een groeiend verschil in energieverbruik met nieuwbouwwoningen. Zij hebben financieel gezien niet de mogelijkheid om te slopen. Een groot deel van deze groep heeft ook niet genoeg middelen of de kennis om een grootschalige renovatie van hun woning voor elkaar te krijgen. Een collectieve aanpak kan uitkomst bieden.

De laatste tijd ontstaan er veel initiatieven op het gebied van samenwerking en dan met name in de dorpen. Kleinschalige samenwerking zoals een boodschappendienst voor ouderen of een door vrijwilligers georganiseerde taxidienst maar ook grootschaliger projecten zoals bijvoorbeeld Duurzaam Diekendamme in de gemeente Borsele. De mate waarin dit soort initiatieven ontstaan is een belangrijke parameter voor de vitaliteit van een samenleving en juist in krimpgebieden is het behoud van die vitaliteit van het grootste belang.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

Door bewoners van een dorp of een wijk te verenigen in coöperaties kunnen zij in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap aan de slag gaan met de aanpak van hun woning. Een goed voorbeeld van een dergelijke collectieve aanpak is te vinden in de Rotterdamse Klushuizen. Door een kopersvereniging op te richten staan klussers als collectief sterker en kunnen werkzaamheden efficiënter en goedkoper worden uitgevoerd.

Ter ondersteuning van dit initiatief is er de mogelijkheid om gebruik te maken van een aantal subsidiemogelijkheden vanuit Europa.

Voorwaarden om aanspraak te kunnen maken op deze fondsen zijn; stimulering van het MKB, innovatief karakter, energiebesparing en internationale samenwerking. Aan de eerste drie voorwaarden kan binnen het thema van de Biobased economy eenvoudig worden voldaan en de recente ontwikkelingen op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt tonen aan dat die internationale uitwisseling al gaande is.

Trokken voorheen vooral Nederlanders naar Vlaanderen; nu vestigen er zich, vanwege gunstige huizenprijzen, ook Vlamingen aan deze kant van de grens.

De SEV heeft met het project Energiesprong een breed onderzoek ontplooid naar mogelijkheden om de gebouwde omgeving te verduurzamen. Een van de deelprojecten ‘lokaal alle lichten op groen’ betreft de aanpak van het particulier woningbezit waarbij lokale adviesteams bewonersgroepen adviseren om tot een energieneutrale woning te komen.

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

5

TWEE SCENARIO’S

Om antwoord te geven op de verschillende vragen hebben we twee scenario’s proberen te schetsen die het vraagstuk op verschillende manieren belichten. Hierbij gaan we uit van het in meer of mindere mate behouden van de woningen.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

5

SCENARIO 1 Uitponden en wegwezen?

De woningen aan de Margrietstraat zijn boekhoudkundig afgeschreven. De investering en eventuele herinvesteringen zijn terugverdiend en de woningen staan met waarde € 0,- in de boeken.

De economische waarde is echter nog steeds aanwezig afhankelijk van de kwaliteit van de woning. De corporatie besluit om de woningen te verkopen en de opbrengsten te herinvesteren in een ander deel van haar woningvoorraad.

Maar wie kopen dan die kleine, slecht geïsoleerde, gehorige en tochtige woningen? Hebben de nieuwe bewoners voldoende middelen om de relatief hoge energierekening te betalen? Hebben ze genoeg middelen en kennis om de woning goed te isoleren? Liggen verkrotting en achteruitgang van een buurt op de loer? Hier ligt ons inziens een uitdaging voor de woningbouwcorporaties.

Corporaties hebben de kennis en ervaring als het gaat om grootschalige aanpak van complexen en de coördinatie daarvan. De woningen die in de verkoop gaan, worden aangemerkt als kluswoningen waarbij de koper de verplichting aangaat om de woningen dusdanig te renoveren dat ze voldoen aan een aantal eisen betreffende kierdichting en isolatie. In combinatie met een bouwkundig adviseur wordt een plan van aanpak geformuleerd waarmee de woning verduurzaamd wordt tot op een vastgesteld niveau. De nieuwe bewoner conformeert zich aan deze aanpak en krijgt daarvoor een aanvullende lening met zeer gunstige leningsvoorwaarden uit een overheidsfonds. De hoogte van die lening wordt mede bepaald door de mate waarin de koper zelf werkzaamheden uitvoert of een aannemer in de arm neemt. Bij de aannemer of bouwmarkt zijn verschillende inbouwpakketten verkrijgbaar die specifiek voor het betreffende project zijn samengesteld. De corporatie ondersteunt de kopers bij het uitvoeren van de verbeteringen en controleert of voldaan wordt aan de gestelde eisen.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

Klushuis Engelse Wijk Vlissingen

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

5

SCENARIO 2

Tranfsformatie Door krimp neemt de vraag naar woningen af en neemt de kans op leegstand toe. Dit kan achteruitgang van leefbaarheid in de hand werken en de kwaliteit van de woonomgeving verminderen.

Door het overschot weg te halen uit de bestaande woningvoorraad wordt de kans op deze negatieve effecten kleiner. Voorwaarde is wel dat de kwaliteit van de resterende woningen op peil blijft. Dit vraagt om een forse herinvestering in een woningtype dat in de toekomst mogelijk niet meer aansluit bij de vraag. Om te voorkomen dat een herinvestering haar doel voorbij schiet, stellen we voor de woningen te transformeren.

In ons transformatiemodel gaan we uit van de sloop van elke derde woning in een rij. Hierdoor staan de resterende woningen telkens als twee aaneen geschakeld.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

5

SCENARIO 2

Deze ingreep biedt in ons voorstel drie mogelijkheden.

kluswoningen

1. Twee woningen worden samengevoegd tot één woning. Hierdoor ontstaat een vrijstaande woning van 168 m2 BVO op een grondoppervlak van ongeveer 400 m2. Deze woning biedt ruimte voor grotere gezinnen, wonen met werken aan huis of een levensloopbestendig programma.

vrijstaand

comfort

levensloop

2. Twee-aan-een met een levensloopbestendig uitbreidingspakket.

Op de begane grond wordt de woning aan de achterzijde en aan de zijkant uitgebreid met een slaapkamer, een badkamer en een uitbreiding van de woonkamer. Op de verdieping is ruimte voor twee slaap/hobbykamers en een badkamer. De woning voldoet aan de eisen voor rolstoeltoegankelijkheid. In de nabijheid van het woonzorgcentrum kan eenvoudig worden aangehaakt bij de bestaande zorginfrastructuur.

3. Twee-aan-een met comfortpakket. Op de begane grond wordt de woning uitgebreid met een garage/berging en een uitbreiding van de woonkamer/keuken. Op de verdieping is ruimte voor twee slaapkamers met een badkamer. Deze woning is geschikt voor tweepersoonshuishoudens en kleine gezinnen en kan worden getransformeerd tot levensloopbestendige woning.

In ons verkavelingsvoorstel (links) worden de twee scenario’s met in totaal vier types, gecombineerd in één buurt. Door verdunning kan het parkeren in openbare ruimte worden gereduceerd. Hierdoor kan het oppervlak aan verharding afnemen. Door de openbare ruimte her in te richten met meer groen wordt de uitstraling van de buurt verbeterd en wordt relatie met de wijk Hoven van Axel versterkt. Door de wijze van afhandeling van hemelwater gelijkwaardig te maken aan die van de Hoven van Axel, wordt de link tussen beide buurten ook visueel gemaakt.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

5

DE WONING EN DE WIJK

SCENARIO 2

VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

5

SCENARIO 2

5

1

2

3

4

Begane grond

3 Verdieping DE WONING EN DE WIJK

1 woonkamer 2 keuken 3 slaapkamer 4 badkamer 5 garage VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

5

SCENARIO 2

3 4

1

2

3

4

5

Begane grond

1 woonkamer 2 keuken 3 slaapkamer 4 badkamer 5 berging DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

3 Verdieping RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

5

SCENARIO 2

Om woningen energetisch te verbeteren is reductie van (een deel van) de energiebehoefte noodzakelijk. Om dit te bewerkstelligen zijn er meerdere mogelijkheden. Die lopen uiteen van minimale ingrepen als na-isoleren van de gevel en toepassen van betere isolerende beglazing tot een volledige opwaardering tot het niveau van Passiefhuis. In ons plan hebben we, om de casus financieel haalbaar te houden, per gebouwcomponent de meest realistische toepassing gekozen.

Gevels: In ons voorstel blijven voor- en achtergevel in tact en wordt, indien technisch mogelijk, de buitengevel nageïsoleerd met Biofoam korrels. Biofoam is een bio-based isolatiemateriaal wat in korrelvorm in de spouw wordt geblazen. Mocht dit technisch niet haalbaar zijn door bijvoorbeeld een te smalle spouw of doordat in het verleden al een keer is na-geïsoleerd, dan wordt het buitenblad verwijderd en wordt, na het aanbrengen van de isolatie, de buitengevel weer terug opgebouwd. Het metselwerk wordt gekeimd.

De zijgevel bestaat na sloop van de tussenwoningen uit een halfsteens wand die wordt voorzien van een isolatieplaat (biofoam) en gekeimd metselwerk van hergebruikte gevelstenen (uit de sloop woningen) Het dak wordt aan de binnenzijde nageïsoleerd met vlaswoldeken.

Het nieuw aan te bouwen deel is opgebouwd uit een schuimbeton fundering en geprefabriceerde houtskeletbouw elementen gevuld met vlaswolisolatie. De buitenzijde wordt afgewerkt met houten FSC delen.

De bestaande houten kozijnen (die ons inziens nog in goede staat zijn) worden zo veel mogelijk gehandhaafd en voorzien van Tripleglas op de begane grond en HR++ beglazing op de verdieping.

Verder wordt de beganegrond vloer vervangen door een schuimbetonvloer op isolatie, wordt de woningscheidende muur aan de woonkamerzijde voorzien van een buigslappe voorzetwand (geluid) en worden alle kieren in de woning afdoende afgedicht.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

5

SCENARIO 2

Wat betreft de installaties stellen we een laag temperatuursysteem voor met een gasgestookte combiketel en LT radiatoren. Aangezien de woningen zijn voorzien van een schoorsteen stellen wij als optie een kleine HR houtkachel voor.

Door toepassing van een eenvoudig ventilatiesysteem met mechanische afzuiging en natuurlijke toevoer kan op een lowtech manier worden voorzien in de ventilatie van de woning. Dit systeem kan nog worden uitgebreid met een component voor warmteterugwinning uit de ventilatielucht in de combiketel.

Aanvullende componenten kunnen bestaan uit PV panelen, een zonneboiler en eventueel een (bodem)warmtepomp.

DE WONING EN DE WIJK

VERDUURZAMING

RENOVATIEOPGAVE

SCENARIO’S

KROTofKANS-reeks nummer 19 ©2012

ISBN:

978-90-6354-164-4 Vormgeving:

ARCHITECTEN ALLIANTIE / MARTIEN LUTEIJN WWW.KROTOFKANS.NL 16