van de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt
KIEZEN VOOR KWALITEIT Uitgangspuntennotitie op basis van gesprekken met belangrijke stakeholders in de regio en met de Provincie Zeeland. Moveo Training & Advies in opdracht van CBK Zeeland (project ‘Krot of Kans?’)
Upgrade van de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt is als pdf te downloaden van de sites: www.cbkzeeland.nl. www.krotofkans.nl
1. INHOUDSOPGAVE 1. Waarom UPGRADE? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2. De Zeeuws-Vlaamse woningmarkt in een notendop . . . . . . . . . . . . . . . 5 3. In actie voor gezonde woningmarkt Zeeuws-Vlaanderen . . . . . . . . . . . 7 4. Randvoorwaarden UPGRADE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3
1. WAAROM UPGRADE? Zeeuws-Vlaanderen heeft een structureel overschot van ongeveer 3.500 veelal kleinere en oudere particuliere woningen met voorzieningen die niet meer passen bij de wensen van de woonconsument en ook niet in de smaak vallen als tweede woning. Veel van deze woningen worden niet bewoond en staan te koop. Tegelijkertijd worden nieuwe, duurzame huizen gebouwd, die passen bij de vraag van de huidige woonconsumenten. Deze nieuwbouw vindt vaak plaats op uitbreidingslocaties. Er is in veel gevallen geen sprake van het slopen van oude woningen. Bovendien neemt de vraag naar woningen op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt op termijn af als gevolg van demografische ontwikkelingen. Het woningoverschot neemt daardoor verder toe. Er is al sprake van verkrotting van overtollige woningen aan de onderkant van de markt en deze problematiek dreigt in de toekomst groter te worden. Met ongewenste gevolgen voor vastgoedwaarde, leefbaarheid en imago van omliggende woningen, straten, wijken, kernen en tenslotte de hele regio. Uit gesprekken met de projectontwikkelaars AM Wonen en Van der Poel, Bouwend Zeeland, de BZW, ROC Westerschelde, Zorgsaam, de Rabobanken, Uw Nieuwe Toekomst, de drie gemeenten, de drie woningcorporaties en de Provincie, blijkt dat zij zich bewust zijn van deze problematiek en het belangrijk vinden om gezamenlijk te werken aan een oplossing.
Het voorstel is om een driejarig Zeeuws-Vlaams breed experiment (UPGRADE) te starten, waarbij de partijen gezamenlijk tijd, energie en geld stoppen in opkoop, sloop, renovatie, samenvoeging, verkoop, in beheer nemen en tijdelijke verhuur van jaarlijks 50 tot 75 ‘overtollige’, onverkoopbare en kwalitatief ondermaatse particuliere woningen op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt. Doel is het maken van een kwaliteitsslag op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt. Bij een positieve uitkomst van de evaluatie zal een organisatie worden opgericht die minimaal twintig tot dertig jaar actief is op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt.
4
2. DE ZEEUWS-VLAAMSE WONINGMARKT IN EEN NOTENDOP
Hieronder staat een aantal kerngegevens en –ontwikkelingen op de ZeeuwsVlaamse woningmarkt puntsgewijs op een rij. 1 Zeeuws-Vlaanderen heeft te maken met demografische ontwikkelingen. » Tot 2025 is nog sprake van een lichte stijging van het aantal huishoudens, daarna daalt het aantal huishoudens. » Er is sprake van een flinke vergrijzing: steeds meer (alleenstaande) ouderen » Daarnaast is sprake van ontgroening: jongeren verlaten de regio omdat ze buiten Zeeland gaan studeren en slechts mondjesmaat terug komen. De woningvoorraad van Zeeuws-Vlaanderen is relatief oud en minder energiezuinig. » Het aantal woningen uit de bouwperiode 1945-1970 is in Zeeuws Vlaanderen relatief hoger dan in heel Zeeland en het aantal woningen vanaf 1971 juist lager. Zeeuws-Vlaanderen kent een structureel overschot aan woningen. » In 2009 bedroeg de totale woningvoorraad bijna 53.000 woningen op een aantal huishoudens van 48.000. 75% van deze voorraad bestaat uit koopwoningen. 25% betreft huurwoningen (20% van de drie woningcorporaties in Zeeuws-Vlaanderen en 5% particuliere huurwoningen). De particuliere woningvoorraad (huur en koop) bestaat dus uit ruim 42.000 woningen. » Het aantal huishoudens stijgt tot 2020 naar verwachting licht tot 49.000. Daarna daalt het in 2030 naar minder dan 48.000. » Uit de startnotitie ‘Naar een effectieve Zeeuws-Vlaamse aanpak’ van augustus 2011, blijkt dat het percentage leegstaande woningen in Zeeuws-Vlaanderen met 11,3% bijna het dubbele is van het landelijke gemiddelde (5,7%). Na een correctie met betrekking tot recreatiewoningen voornamelijk in de gemeente Sluis, bedraagt de gemiddelde leegstand in Zeeuws-Vlaanderen nog steeds ruim 8%. » De vraagdruk behoort door het structurele woningoverschot in Zeeuws Vlaanderen tot de laagste van Nederland.
1. Belangrijkste bron: ‘Om de kwaliteit van het wonen. Analyse van het woON 2009’ uit 2010 van Scoop
5
Zeeuws-Vlaanderen heeft een lage vastgoedwaarde (zowel wat betreft verwachte verkoopwaarde als de WOZ-waarde) in vergelijking met de rest van Zeeland en Nederland. » De gemiddelde verkoopwaarde lag in Zeeuws-Vlaanderen in 2010 op € 165.000. In heel Zeeland bedroeg deze € 198.000 en in Nederland € 240.000. » Ook gemeten naar gemiddelde WOZ-waarden zien we deze verschillen: in 2011 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde € 173.000 in Zeeuws Vlaanderen, € 200.000 in Zeeland en € 237.000 in Nederland. De woningmarkt van Zeeuws-Vlaanderen neemt een aparte positie in door haar ligging aan de rand van Zeeland en Nederland. Het is een zelfstandige woningmarkt met ontwikkelingen die substantieel afwijken van de rest van Zeeland en Nederland.
6
3. IN ACTIE VOOR GEZONDE WONINGMARKT ZEEUWS-VLAANDEREN ‘Tenzij er een omvangrijke markt voor tweede woningen kan worden gecreëerd, zal voor iedere woning die nieuw gebouwd wordt, minimaal één woning aan de voorraad ontrokken moeten worden om bouwen voor leegstand te voorkomen.’ Dit was de conclusie voor heel Zeeland uit de analyse van WoON 2009. Voor Zeeuws-Vlaanderen ligt deze verhouding nog scherper en is sinds 2009 niet minder geworden. Het onderzoek ‘Kansen voor tweede woningen als oplossing voor leegstand in Zeeuws-Vlaanderen?’ uit januari 2012 komt tot de conclusie dat er een toenemende mismatch is tussen de vraag naar en het aanbod van tweede woningen. Er is vooral vraag naar luxe woningen vlakbij de kust. Slechts een beperkt deel van het aanbod voldoet aan deze vraag. Het onderzoek stelt dat tweede woningbezit maar voor een klein deel van de overtollige voorraad een oplossing vormt. De ligging van Zeeuws-Vlaanderen tegen de Vlaamse Randstad aan biedt uiteraard ook kansen. Bijvoorbeeld voor het aantrekken van Vlamingen om zich hier permanent te vestigen. Hier wordt succesvol op ingespeeld met de campagne ‘Wonen in Zeeuws-Vlaanderen’ van de gezamenlijke makelaars uit de streek. Een substantieel deel van de kopers is momenteel Vlaams. Daarnaast is er ruimte voor arbeidsmigranten om zich hier te vestigen. De projectontwikkelaars AM Wonen en Van der Poel, Bouwend Zeeland, de BZW, ROC Westerschelde, Zorgsaam, de Rabobanken, Uw Nieuwe Toekomst, de drie gemeenten, de drie woningcorporaties en de Provincie, delen ondanks de positieve initiatieven, de zorg over de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt, en geven tegelijkertijd aan dat we ons niet lijdzaam neer moeten leggen bij de ontwikkelingen, die onze streek in een negatieve spiraal kunnen doen belanden van leegstand, verkrotting, dalende vastgoedwaarden, dalende aantrekkelijkheid van de kernen, minder aanwas van nieuwe bewoners enzovoorts.
7
Zij ondersteunen de behoefte aan een fundamentele UPGRADE van de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt, waarbij de groei van het overschot op de markt op zijn minst wordt stopgezet en liever nog verkleind. De meest onaantrekkelijke woningen zouden met een gezamenlijke inspanning van een groot aantal belangrijke belanghebbenden actief van de markt moeten worden genomen in combinatie met benodigde nieuwbouw, toegesneden op de toekomstige vraag in de regio. Dit moet leiden tot: » een kwalitatief betere voorraad; » een kleiner overschot aan woningen; » een grotere (visuele) aantrekkelijkheid van de streek om er te wonen en tijdelijk te verblijven. Dit zou meetbaar gemaakt kunnen worden door bijvoorbeeld te koersen op: » het aanpakken van 50-70 woningen per jaar met UPGRADE; » minimaal handhaving en liefst verkleining van het verschil in gemiddelde verkoopwaarde en/of WOZ-waarde tussen Zeeuws-Vlaanderen en de rest van Zeeland; » verlagen van het percentage leegstaande woningen (gecorrigeerd voor recreatiewoningen); » verbetering van de gemiddelde energetische kwaliteit van de totale woningvoorraad van Zeeuws-Vlaanderen. Zoals eerder aangeven, bestaat er in Zeeuws-Vlaanderen een kwantitatief overschot van ongeveer 3.500 particuliere woningen. Om te zorgen dat het huidige kwantitatieve overschot niet meer groeit en dat er aan de onderkant van de woningmarkt permanent verversing plaats vindt, is het wenselijk dat voor elke nieuwbouwwoning minimaal één oude woning van de markt gaat door sloop en/of samenvoeging. Stel dat er in twintig jaar tijd 1.000 woningen nieuw worden gebouwd en door sloop en/of samenvoeging verdwijnen er ook 1.000, dan groeit het totale overschot niet, maar is wel sprake van verversing. Een ambitieuzer verhouding dan 1 op 1 lijkt op voorhand (financieel) onhaalbaar.
8
4. RANDVOORWAARDEN UPGRADE De projectontwikkelaars AM Wonen en Van der Poel, Bouwend Zeeland, de BZW, ROC Westerschelde, Zorgsaam, de Rabobanken, Uw Nieuwe Toekomst, de drie gemeenten, de drie woningcorporaties en de Provincie stellen de volgende randvoorwaarden waar UPGRADE aan zou moeten voldoen: Aanpak moet passen in een brede gebiedsvisie, waarin demografische en andere ontwikkelingen in samenhang worden benoemd en een samenhangende aanpak wordt gepresenteerd. De aanpak moet Zeeuws-Vlaams breed zijn, met oog voor lokale omstandigheden. Aanbrengen van focus op bepaalde kernen en/of wijken, waar de inbreng van UPGRADE onderdeel is van integrale ontwikkelingsplannen voor die wijken en/of kernen. Nu beginnen om er aan te werken, want de urgentie is daar en de beleidsaandacht vanuit diverse lagen van de overheid ook. Bereidheid om lange adem te tonen (20 tot 30 jaar). Breed draagvlak (deelname en ondersteuning) van een groot aantal belanghebbende partijen, zowel publiek als privaat. Passend in een brede aanpak, die de woningmarkt stimuleert en terug in balans brengt: » aangepaste nieuwbouwplanning (in nauw overleg tussen gemeenten onderling en tussen gemeenten en projectontwikkelaars) die past bij de beoogde verhouding tussen nieuwbouw enerzijds en het vernieuwen en stabiliseren van de totale voorraad door sloop en samenvoeging anderzijds. Hierbij is bereidheid van alle partijen nodig om afspraken over nieuwbouw met elkaar te bezien (b.v. vooral nieuwbouw door middel van inbreiding en uitbreiding vermijden en/of het ‘rood-voor-rood’-principe2 invoeren); » gemeenten zorgen voor een onderling afgestemd bestuurlijk en juridisch instrumentarium, om financiële bijdrage van projectontwikkelaars en particulieren aan herstructurering van de particuliere woningvoorraad te kunnen effectueren.
2. ‘Rood-voor-rood’ principe geeft aan dat alleen nieuwbouw gepleegd kan worden als daar de sloop en/of samenvoeging van een woning aan de onderkant van de woningmarkt via UPGRADE tegenover staat.
9
» gemeenten spreken langs juridische en sociale weg huiseigenaren effectief aan op leegstand, verkrotting en verpaupering van hun vastgoed (project KLUS) en bieden hen mogelijkheden voor woningverbetering, waaronder energiebesparende maatregelen; » tweede woningenbeleid; » investeringen van overheid in de woonomgeving en het financieel stimuleren van particuliere woningverbetering; » investeringen van woningcorporaties in sanering van hun woningvoorraad, gekoppeld aan een verkoopbeleid dat in overeenstemming is met het doel van UPGRADE; » bereidheid van overheden (landelijk en lokaal) om experimenten toe te staan met betrekking tot ruimtelijke ordeningsregels, zodat b.v. samenvoeging en functieverandering mogelijk worden; » het op gang brengen van doorstroming in de woningmarkt door meer starters de mogelijkheid te bieden om een woning te kopen; » campagnes om Zeeuws-Vlaanderen te promoten bij nieuwe bewoners ( b.v. ‘Uw Nieuwe Toekomst’ en ‘Wonen in Zeeuws-Vlaanderen’). Alle partijen (private partijen, particuliere huiseigenaren en overheid) moeten een (financiële) bijdrage leveren om UPGRADE mogelijk te maken. Zorgen voor een zo groot mogelijke terugverdiencapaciteit op de noodzakelijke investeringen, waarbij alle partijen zich overigens realiseren dat volledig terug verdienen van de investeringen niet in alle UPGRADEgevallen mogelijk zal zijn. Mogelijkheden die zijn genoemd zijn: » tijdelijke verhuur aan b.v. arbeidsmigranten, tijdelijke medewerkers bij grote infrastructuurprojecten of bij grote bedrijven in de streek en deeltijdbewoners; » terugverkoop van opgeknapte en/of samengevoegde woningen; » verkoop aan buren die de eigen woning willen samenvoegen met dat van de buren; » verhuur van kluswoningen aan starters op de woningmarkt die relatief lage huur betalen in ruil voor opknappen van de woning in eigen beheer (eventueel ondersteund door de UPGRADE-partijen); » verkoop van grond na sloop van woningen ten behoeve van andere doeleinden dan woningbouw (b.v. garages); » afspraken over een ‘verwijderingsbijdrage’ voor het opkopen en slopen van woningen aan de onderkant van de markt door UPGRADE, die particulieren en projectontwikkelaars betalen als ze nieuwe woningen willen bouwen in Zeeuws-Vlaanderen, uiteraard passend in het
10
woningbouwbeleid; » verkoop als tweede woning. Voorkomen van prijsopdrijving door verkopende partijen en een ‘bonus op slecht onderhoud’, door nauwe samenwerking met ondermeer de makelaars en door te zorgen dat in alle drie de gemeenten hetzelfde beleid ten aanzien van de woningmarkt wordt gevoerd. Heldere organisatiestructuur, met een sturend orgaan dat de doelen bepaalt in combinatie met een werkorganisatie die voldoende ruimte krijgt om zelfstandig te opereren en achteraf verantwoording aflegt over haar werk aan het sturend orgaan. Er moet een heldere en voor de werkorganisatie werkbare definitie zijn van welk type woningen tot het domein van UPGRADE behoren. Te denken valt aan: » bouwjaar (b.v. vooral woningen die gebouwd zijn voor 1970); » vraagprijs op verkoopsites cq via makelaars (b.v. woningen van € 90.000 of minder); » verkoopduur (b.v. woningen die minimaal een jaar te koop staan); » onderhoudstaat (b.v. alle woningen die onder het project KLUS van de gemeenten vallen); » combinaties van bovengenoemde criteria.
11
september 2012