cahier-lot4

LOT N°4 / GRANDES ZONES MONOFONCTIONNELLES « ÉVOLUTION URBAINE, INVESTISSEMENT ET MUTATION DE SITES MONOFONCTIONNELS D’ACTIVITÉS, D’ENSEIGNEMENT ET RECHERCHE »

GRANDES ZONES MONOFONCTIONNELLES / Cartographie

Bordeaux, les berges de la Garonne

Mérignac, Magudas

Talence, Pessac, le campus

Lignes de tram 166

Grands sites monofonctionnels d’activités, d’enseignement et de recherche

DES TERRITOIRES HABITÉS / Cahier des processus opérationnels par lot / 50 000 logements le long des axes de transports publics / Équipe ALEXANDRE CHEMETOFF & ASSOCIÉS / CUB / Février 2011

167

DES EXTRAITS POSSIBLES CARACTÉRISTIQUES / Mérignac, Bordeaux, Talence & Pessac Nous proposons d’introduire de la mixité dans ces sites à vocation trop spécialisée, en améliorant et complétant le réseau des espaces publics, multipliant les parcours pour les désenclaver. Les emprises non bâties y sont nombreuses. Ils regorgent ainsi d’énormes ressources foncières qui peuvent être affectées à de nouveaux programmes. Un diagnostic de l’utilisation de ces emprises souvent affectées à des parkings de surface permettra d’engager la mutualisation du stationnement. L’arrivée de logements génère une « économie résidentielle » qui profite aux activités en place (commerces, services, aides à la personne…) et en assure le développement.

Mérignac, Magudas 168

Bordeaux, les berges de la Garonne

Talence, Pessac, le campus

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EXTRAIT N째 1 : BORDEAUX / Les berges de la Garonne

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BORDEAUX, LES BERGES DE LA GARONNE/ Un extrait de territoire

HABITER À PROXIMITÉ DES BERGES DE LA GARONNE Le territoire choisi se situe au terminus de la ligne B (nord) au-delà du pont d’Aquitaine. Les deux emprises sélectionnées sont situées dans des positions très différentes.

L’îlot de Labarde (0,6 hectares) est situé en lisière sud/ouest de la zone d’activité de Bordeaux Nord. Il est occupé pour partie par des terrains de jeux qui dégagent des emprises non bâties et non utilisées. Celles-ci pourront être affectées à des logements venant compléter le quartier situé de l’autre côté de l’avenue de Labarde et s’articuler avec la cité Claveau, au sud du pont. La proximité des aires de jeux, du groupe scolaire, et la Garonne toute proche rendent cette situation intéressante.

L’îlot du Docteur Schinazi (0,9 hectares) est une parcelle perpendiculaire à l’avenue et possède une façade sur la Garonne.

Il est surprenant de voir ces parcelles occupées par des programmes qui ne tirent pas parti de leur situation en bord de fleuve et privatisent l’accès aux berges. Il est possible d’imaginer de construire rapidement ces parcelles et d’accompagner les programmes d’un traitement des rives de la Garonne pour y ouvrir un lieu de restauration et de loisirs, et une promenade des berges.

Parcelles repérées 172

tram B

Repérage du 12 Décembre 2010

PHOTOGRAPHIE AÉRIENNE DU SITE

Berges de la Garonne

Îlot du Dr Schinazi Îlot de Labarde

Claveau N

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173

DES OUTILS POUR LE LOT 4 Hyperdensification à proximité immédiate de la station et de ses abords

Parcours urbain pour connecter les ilôts

Construire sur la station Redécouper les ilôts, créer de nouveaux espaces publics

174

Créer de la mixité typologique et programmatique

PLAN D’ÉTAT DES LIEUX

500 m Centre routier du lac

Berges de la Garonne

Stade Gérard Brocas

Parc d’Activités Aliénor

Claveau

Port de la Lune

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175

VUE AÉRIENNE DES DEUX ÎLOTS REPÉRÉS

1

Îlot Labarde

Superficie des terrains disponibles : 0,6 ha Zones d’activités

2

Îlot du Dr Schinazi

Superficie des terrains disponibles : 0,9 ha Proximité immédiate

176

PLAN DE REPÉRAGE DES TERRAINS DISPONIBLES POSSIBLES / Surface totale : 12,6 ha LOT 4 : Grandes zones monofonctionnelles

Centre routier du lac

Berges de la Garonne

2 Stade Gérard Brocas

1

Parc d’Activités Aliénor

Claveau

Port de la Lune

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177

EMPRISES CONSTRUCTIBLES DES DEUX ÎLOTS REPÉRÉS

1

Îlot de Labarde

Emprise des terrains constructibles : 0,7 ha

2

Îlot du Dr Schinazi

Emprise des terrains constructibles : 0,7 ha

178

QUELLES MIXITÉS?

QUELS LOGEMENTS ?

PLAN DES EMPRISES CONSTRUCTIBLES POSSIBLES / Surface totale : 10,2 ha

Centre routier du lac

Berges de la Garonne

2 Stade Gérard Brocas

1

Parc d’Activités Aliénor

Claveau

Port de la Lune

COS 0,5 COS 1 COS 2 DES TERRITOIRES HABITÉS / Cahier des processus opérationnels par lot / 50 000 logements le long des axes de transports publics / Équipe ALEXANDRE CHEMETOFF & ASSOCIÉS / CUB / Février 2011

179

RÈGLEMENT APPLIQUÉ AUX DEUX ÎLOTS REPÉRÉS

1

UE3

Îlot de Labarde UE : Zone urbaine d’activités économiques diversifiées Les occupations et utilisations du sol par les constructions destinées à l’habitat sont interdites, à l’exception de celles prévues à l’article 2 (habitat lié aux activités présentes sur le site et aux activités de tourisme ; certaines réhabilitations, extensions, et surélévations, ainsi que certains changements de destination des constructions à destination d’habitat existant à la date d’approbation du PLU ; les aires d ‘accueil pour les gens du voyage, ainsi que les caravanes dès lors qu’elles constituent l’habitat permanent de leurs utilisateurs).

2

UE3

180

PLAN DU PLU COMMUNAUTAIRE ET DES EMPRISES CONSTRUCTIBLES POSSIBLES

1AU3 UE

N3

UE3 Ce C en nttrre e rou outtiie ier er du la lac

1AU3 UE Be erges de la Garonne

# UPc3 2

N3

Stta ad de Géra Gé rarrd d Bro rocas ca c as

1

UE # UDc1

UPc1

Parc d’Act cttivit ctiv ités it és Alié éno n r

Claveau

N3 Portt de la Lun ne

# UMv

1

UDc1

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181

182

EXTRAIT N째 2 : TALENCE & PESSAC / Le campus

183

TALENCE & PESSAC, LE CAMPUS / Un extrait de territoire

UNE RÉSERVE DE FONCIER CONSIDÉRABLE Talence et Pessac, deux communes situées au sud-ouest de Bordeaux, possèdent la caractéristique d’accueillir le campus le plus étendu d’Europe, sur plus d’un tiers de leur territoire. Ce dernier impacte aussi la commune de Gradignan.

Le campus est desservi par huit stations de tramway au sud de la ligne B. Cette desserte est largement dimensionnée et se retrouve excessive lorsque le campus est fermé ou peu actif.

Ce site, terrain privilégié pour engager un projet témoin sur les grandes emprises, pourrait servir de référentiel pour d’autres opérations.

Le territoire du campus nous semble être un des lieux privilégiés pour implanter de nouveaux logements, même si nous avons conscience que la discussion avec ses responsables ne sera pas simple. Les habitudes et la gêne que pourra occasionner l’implantation de nouveaux programmes autres qu’universitaires peuvent constituer un frein aux développement de nouvelles activités.

La chance est que le campus n’est pas une emprise hors la ville : il est traversé par le tramway et desservi par 8 stations. Autour des stations de tramway pourraient être créées les premières polarités.

De toute évidence, l’absence d’une réflexion globale sur la programmation des différents établissements a conduit à une autonomie de programmation de chaque entité. Le campus consomme un foncier impressionnant par sa vacuité et son absence de qualité. 75 hectares sont aujourd’hui disponibles pour accueillir de nouvelles fonctions. Un diagnostic à l’échelle du campus, prenant en compte les besoins réels en stationnement (taux d’occupation, rotation…) et les évolutions possibles, permettrait de détailler la disponibilité réelle des terrains en vue d’une affectation pour des logements.

En introduisant de la diversité programmatique, créant ainsi une «économie résidentielle», ces emprises libérées permettront l’implantation de services et d’équipements qui bénéficieront à leur tour aux étudiants, professeurs et personnel du campus.

La question du stationnement et de sa gestion constitue ici une entrée majeure dans leur reconquête, qui a valeur d’exemple pour les autres grandes zones monofonctionnelles.

Parcelles repérées 184

tram B

Repérage du 4 Novembre 2010

PHOTOGRAPHIE AÉRIENNE DU SITE

Forum

Peixotto

Béthanie

Îlot René Laroumagne

Arts et Métiers

François Bordes Îlot Fénelon

Doyen Brus

Montaigne-Montesquieu

Unitec

N

Saige

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OUVRIR DES POSSIBLES

Grands sites monofonctionnels Créer une nouvelle mixité dans les zones d’activité tertiaires, universitaires, ou industrielles.

Favoriser la proximité travail/logement.

Occuper les espaces vacants, mutualiser les stationnements.

Proximité immédiate Rechercher une densité maximum sur les terrains attenants à la station de tram.

Mutualiser les usages pour obtenir une mixité de programmes (parkings, logements, commerces...).

Réinterroger les typologies et fonctions de la station : la station comme équipement, pôle d’échange ou même immeuble de logements.

Parcs et loisirs Densifier autour des terrains de sports, cimetières, parcs…, pour adosser le logement à un espace naturel.

Profiter pleinement de leurs ressources (espace public, lieu de vie, espace vert…)

186

L’ÉTAT DES LIEUX

Forum

8

Peixotto

Vignoble

Béthanie Arts et Métiers

Îlot René Laroumagne

34

ENSAM

François Bordes

Aire d’influence du tramway

Stadium «foot» de Monadey

Sciences du vivant

Doyen Brus Ecole d’architecture et de paysage

Montaigne-Montesquieu Maison des Arts

35

Unitec

500 m

10

Saige EB

N LIG

Rocade

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187

REPÉRAGE PHOTOGRAPHIQUE DU SITE

*

*

1

La ligne de tram entre Doyen Brus et Montaigne Montesquieu

Avenue du Maréchal Juin

188

Nappe de stationnement de la maison des Arts

*5

*4

Au bout de la passerelle menant à la station Arts et Métiers

*

3

2

Bâtiments universitairess près de la station François Bordes

*6

La station Unitec

REPÉRAGE DES TERRAINS DISPONIBLES LOT 3 : Lisières urbaines et franges des grands espaces naturels LOT 4 : Grandes zones monofonctionnelles LOT 6 : Secteurs pavillonnaires (et collectifs) évolutifs

Forum

8

Peixotto

Vignoble

*

4

Béthanie

Arts et Métiers

*

34

ENSAM

5 François Bordes Stadium «foot» de Monadey

Sciences du vivant

Doyen Brus Ecole d’architecture et de paysage

*

1

*

3

Montaigne-Montesquieu

*

Maison des Arts

6

35

Unitec

10

*

2

Saige EB

N LIG

Rocade

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189

THÈMES DE RECHERCHE AUTOUR DES PROBLÉMATIQUES DU LOT

Jardins partagés Sports et loisirs

Espace public structurant

Quelle place donner au stationnement ?

Hyper-proximité, construire sur la station Etendre l’aire d’influence des 500 m Proximité immédiate

Terrains mutables

Conserver des “vides”

LOT 4 Grandes zones monofonctionnelles

Redécouper les îlots Quelles mixités ?

Intervenir sur le bâti existant Parking silo Amélioration des logements existants “L’économie résidentielle”

190

Nouveaux équipements

Mutualiser les équipements existants

REPÉRAGE DES TERRAINS DISPONIBLES LOT 4 : Grandes zones monofonctionnelles

Forum

8

Peixotto

Vignoble

Béthanie Arts et Métiers

34

ENSAM

François Bordes Stadium «foot» de Monadey

Sciences du vivant

Doyen Brus Ecole d’architecture et de paysage

Montaigne-Montesquieu Maison des Arts

35

Unitec

10

Saige EB

N LIG

Rocade

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191

THÈMES DE RECHERCHE AUTOUR DES PROBLÉMATIQUES DU LOT

1

Hyper-proximité : construire la station

2

Hyperdensification à proximité immédiate de la station

3

Espace public structurant

4

Redécouper les îlots pour une meilleure distribution des parcelles

5

Creer un parcours urbain pour «attrapper» des terrains dans les 500 m d’influence

6

Terrains mutables

7

Intervenir sur les bâtiments existants : construire au dessus, rajouter des balcons...

8

Mutualiser les équipements existants

9

Nouvel équipement de quartier

10

Parking silo pour libérer certaines nappes de stationnements

11

Jardins partagés : un jardin pour tous

12

Préservation et valorisation du «Parc de l’Université»

192

SCHÉMA D’INTENTIONS URBAINES

Forum

8

Peixotto

Vignoble

Béthanie Arts et Métiers 2

34

ENSAM

François Bordes Stadium «foot» de Monadey

Sciences du vivant

8

6

11

1

Doyen Brus Ecole d’architecture et de paysage

12

3

2

10

4 9 35

Montaigne-Montesquieu Maison des Arts

1

5

Unitec

6

8

11

10

7

Saige EB

N LIG

Rocade

Espace public

Logement

Parking silo

Activité

Equipement

Commerce

Parc / Jardin

Sports & loisirs

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Terrain mutable 193

TALENCE & PESSAC, ÎLOT RENÉ LAROUMAGNE / Un site possible

AUTOUR DE L’ÎLOT RENÉ LAROUMAGNE Habiter le campus c’est pouvoir envisager d’avoir accès aux équipements sportifs et universitaires. C’est imaginer que les restaurants universitaires s’ouvrent aux habitants et, pourquoi pas, étendent leurs heures d’ouverture aux samedis et soirées.

On voit bien quels avantages l’université et les différents acteurs du campus auront à l’arrivée d’une nouvelle population (abonnements, fréquentation des équipements, etc.).

L’îlot René Laroumagne, d’une surface de 11,3 hectares, est directement au contact de la station Arts et métiers. Sur ce dernier, on peut réaliser une opération d’environ 125 logements. Le montage opérationnel pourra s’appuyer sur une vente des terrains par le campus à la CUB qui ensuite les revendra ou établira des baux à construire.

Ces terrains doivent continuer à permettre l’accès aux programmes universitaires en contribuant à améliorer le confort des cheminements, en créant un parc universitaire qui constituera le système d’organisation urbaine de l’ensemble. Les logements bénéficieront de vues sur le parc conçu comme une campagne intérieure.

tram B 194

Repérage du 4 Novembre 2010

Béthanie

Arts et Métiers

François Bordes

N N

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195

ÉTAT DES LIEUX

Axe structurant principal

1

2

Arts et Métiers

ENSAM

3 Avenue des Facultés

Parc ou grand espace naturel existant

Stadieum «foot» de Monadey Sciences du Vivant

François Bordes

REPÉRAGE PHOTOGRAPHIQUE DE L’ÎLOT

1

Aux abords de la station Arts et Métiers 196

2

Vue vers le Crous, depuis l’avenue de Collegno

3

Entre Arts et Métiers et François Bordes, longeant l’ENSEIRB

PLAN D’ÉTAT DES LIEUX

Vignoble

Forum

Arts et métiers

François Bordes

ENSAM

500 m

Sciences du vivant Stadium «foot» de Monadey

Lycée technique

Doyen Brus

Bois de Thouars

Ecole d’architecture et de paysage

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197

REPÉRAGE DES TERRAINS DISPONIBLES Superficie des terrains disponibles : 3,2 ha

Arts et Métiers Terrains disponibles repérés Terrains appartenant au Campus ENSAM

Terrains appartenant au Campus

Stadieum «foot» de Monadey Sciences du Vivant

François Bordes

VUE AÉRIENNE DES ÎLOTS REPÉRÉS

Terrain appartenant au Campus

Station Arts et Métiers

Terrain appartenant au Campus

1 198

PLAN DE REPÉRAGE DES TERRAINS DISPONIBLES POSSIBLES LOT 4 : Grandes zones monofonctionnelles Vignoble

Forum

Arts et métiers

1

François Bordes

ENSAM

Sciences du vivant Stadium «foot» de Monadey

Lycée technique

Doyen Brus

Bois de Thouars

Ecole d’architecture et de paysage

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199

LES EMPRISES CONSTRUCTIBLES POSSIBLES Superficie des emprises constructibles : 1,4 ha

Axe structurant principal Arts et Métiers Emprise constructible à densifier

ENSAM

Redécoupage des îlots : nouvel espace public

Terrain à préserver et valoriser

Stadieum «foot» de Monadey Sciences du Vivant

François Bordes

COS 1 / 0,5 ha

DES OUTILS POUR LE LOGEMENT

L’en-dehors du logement 200

Mutualisation des usages

Mixité de programmes

COS 2 / 0,9 ha

PLAN DES EMPRISES CONSTRUCTIBLES POSSIBLES

Vignoble

Forum

Arts et métiers

François Bordes

ENSAM

Sciences du vivant Stadium «foot» de Monadey

Lycée technique

Doyen Brus

Bois de Thouars

Ecole d’architecture et de paysage

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201

RÈGLEMENT APPLIQUÉ AUX ÎLOTS REPÉRÉS

Arts et Métiers ENSAM

Interprétation possible du PLU en volume, confronté à la proposition

Stadieum «foot» de Monadey Sciences du Vivant

François Bordes

Emprise possible

Emprise impossible suivant le PLU actuel

STRATÉGIE OPERATIONNELLE D’AMÉNAGEMENT

Sur ce site, 3,2 ha de terrains ont été repérés comme étant disponibles . Ce sont des terrains appartenant au Campus.

Les terrains sont situés pour partie en zone N3 et pour partie en zone UGES du PLU de la CUB. La zone N3 est définie comme une zone naturelle destinée à l’accueil des équipements collectifs. Les immeubles d’habitation n’y sont pas admis, excepté les logements liés et nécessaires au développement des activités sportives, récréatives et culturelles existant sur la zone. Il conviendra par conséquent de classer les terrains dans une zone urbaine pouvant accueillir de l’habitation et d’y définir des règles 202

d’urbanisme permettant la réalisation des programmes proposés.

Les secteurs UGES* et UGESc*, sont deux secteurs dans lesquels les immeubles de logements sont autorisés. Il conviendra de déterminer si et dans quelles mesures les règles relatives à la superficie minimale des terrains constructibles, à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et par rapport aux limites séparatives, à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, à l’emprise au sol des constructions, ainsi qu’aux espaces libres et aux plantations, doivent être modifiées.

PLAN DU PLU COMMUNAUTAIRE ET DES EMPRISES CONSTRUCTIBLES POSSIBLES

Vignoble

N2g

# UPc3

UGES*2

Forum

Arts et métiers

UGE

UGES*2

Sc*

François Bordes

ENSAM

2

# UPc3

Sciences du vivant Stadium «foot» de Monadey

N3

c*

UGES

UGES*2

2

Lycée technique

Doyen Brus

UPc3

# UDm2

# UDc2

# UPc2

# UDc2

UGES*2 Bois de Thouars

N2c

UGES*

2

Ecole d’architecture et de paysage

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N3 203

DES OUTILS POUR LE LOGEMENT

11

03

12

08 03

04 Arts et Métiers

10

ENSAM

09

07 Stadieum «foot» de Monadey Sciences du Vivant

6a

François Bordes

COS 1 / 0,5 ha

COS 2 / 0,9 ha

RESSOURCES

Nancy, 75 logements, 500 places de parking, rdc commercial 204

Mérignac, local commun pour vélos et poussettes

Cenon, escalier public aménagé contre un immeuble de logements

03 Mixité de programmes

04 Superposition de programmes

6a Mutualisation des usages

Faire en sorte que la plupart des opérations accueillent des populations différentes, tout en veillant au confort et au respect de chacun.

Tirer profit de la relation de proximité entre les programmes pour créer des lieux communs : commerces, services, aide à la personne, espaces extérieurs….

L’emprise d’une station de tramway est aussi un terrain constructible. Dans l’ultra proximité du tram, ces nouvelles constructions créent un nouveau paysage du transport en commun.

Certaines fonctions ne sont pas utilisées quotidiennement. Ces fonctions (buanderie, salle de réception, atelier de bricolage, chambres d’amis…) peuvent être implantées à proximité des logements dans des constructions spécifiques ou intégrées aux volumes bâtis.

Logements

Cabinet médical

Logements personnes âgées

Logements au-dessus de la station

Espace collectif à l’échelle du bâtiment

Station de tramway

Un espace par logement

07 Espace urbain, espace public

08 Des constructions situées

09 Adapter le foncier

Le foncier disponible est une réserve de constructibilité. C’est aussi une ressource pour proposer de nouveaux espaces urbains à partager qui profitent autant aux nouveaux arrivants qu’aux actuels habitants.

Dégager des vues, adapter les volumes construits à la topographie pour éviter les effets de barrières ou valoriser les tissus dans leur ensemble et non pas seulement ceux qui sont au premier plan..

Le foncier est adapté à la taille des opérations (et réciproquement) afin d’éviter la création de nouveaux délaissés ou de surenchérir le coût des projets. C’est aussi une façon de gérer les espaces non bâtis afin de leur donner une qualité et un rôle dans la ville.

10 L’en-dehors du logement

11 L’en-dedans du logement

12 Maitriser le climat

Les logements situés en étages bénéficient d’espaces extérieurs à la fois espaces privatifs et espaces de distribution (le cas échéant). En fonction des orientations et des pièces concernées, ces espaces jouent le rôle de pièce supplémentaire (occultation partielle possible), de protection solaire…

Privilégier les appartements traversants ou bénéficiant d’au moins deux orientations afin d’optimiser l’ensoleillement et multiplier les vues et les ambiances.

Des dispositifs simples (terrasses, treilles, plantations…) contribuent à protéger les logements tout en offrant des qualités d’usages supplémentaires.

Le bioclimatisme est une des solutions qui peut être simplement mise en place.

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205

VERS UN PROJET

Arts et Métiers 125 nouveaux logements à proximité immédiate de la station Arts et Métiers

ENSAM

Nouveau maillage d’espaces publics

Vue sur le grand paysage

Conservation et valorisation du parc existant

Stadieum «foot» de Monadey Sciences du Vivant

François Bordes

Espace public

Logement

Activité

Parking silo

Equipement

Commerce

Parc / Jardin

Sports & loisirs

HABITER À TALENCE

Arcachon Crêche

Epicerie

5’

Parc de l’Université 10’ 15’ 20’ 25’

Palais de Justice

206

60’

Adriana habite ici depuis peu. Elle a emménagé il y a 6 mois, peu après la construction de ces nouveaux immeubles.

Avant, elle habitait dans le centre-ville de Bordeaux. Depuis la naissance de son premier enfant, elle cherchait un logement plus grand, un logement où elle pourrait s’installer avec sa famille.

Ici, ça lui convient parfaitement : Adriana travaille au Palais de Justice, et peut y aller en 30 minutes par la ligne B du tramway. C’est aussi pour cela qu’elle a choisi d’habiter ici : la station se trouve au pied de son immeuble.

Son mari, lui, travaille aux Rives d’Arcins. Il gare sa voiture tous les jours dans le parking silo mutualisé rue Léon Duguit. Le soir, en rentrant du travail, ils peuvent faire leurs courses dans les commerces de proximité aux abords de la station.

Dimanche dernier, ils sont allés se promener dans le parc de l’Université, réaménagé aussi récemment.

UNE SITUATION CONSTRUITE, PARMI LES 500 PIONNIÈRES

L’ opération Construction de 125 logements

Les emprises constructibles 0,5 ha 0,9 ha

UGES*2

UGES*2 UGES *2

Les terrains disponibles repérés Sur ce site, 3,2 ha de terrains ont été repérés comme étant disponibles.Ce sont des terrains appartenant au Campus.

Les terrains sont situés pour partie en zone N3 et pour partie en zone UGES du PLU de la CUB.

Etat des lieux

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207