PARTIE 3 Des processus opérationnels à inventer Cette partie aborde les modalités de traduction opérationnelle des projets telles qu’elles sont esquissées par les équipes. Ceci intéresse à la fois les processus de sélection des sites et de montage des projets, mais aussi la manière dont ces projets peuvent accompagner un débat public et une concertation. La plupart des équipes, comme on le verra, propose une structure de pilotage dédiée à ces projets, dont le rôle serait à la fois celui d’un centre de ressources et de production tout en offrant un contrôle qualité tout au long du processus.
PARTIE 3
Des processus opĂŠrationnels Ă inventer
OMA
+ Coloco + Elioth + Iosis + Cbre Contrer l’Êtalement urbain en explorant les outils de la densification
 LES OUTILS DE LA DENSIFICATION  Qu’est ce qu’une ville durable BORDELAISE? YLGH pTXLSHPHQWV ;9,,,H
= 2PERATIONNALITE
20$
/Âś$2& %25'(/$,6
UHQRXYHOHU
YLGH SDUNLQJ
pFKRSSHV
PARTICIPATION
FHQWUDOLWp
2%-(&7,) 5HGRQQHU GH OD SODFH j OD QDWXUH HQ YLOOH
VÂśLQVpUHU
2%-(&7,) /LPLWHU OÂśLPSDFW GX VWDWLRQQHPHQW HW GH OD YRLWXUH
SURWHJHU OD YLH VDXYDJH
YLGH HVSDFH YHUW
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
SURWHJHU OOÂśHQYLURQQHPHQW
2%-(&7,) 3DUWLFLSDWLRQ DX FRQIRUW XUEDLQ
Le Plan d’AmÊnagement d’ensemble (PAE)
pYROXWLYLWp
JUDQGV HQVHPEOHV
2%-(&7,) ,QWHQVLILFDWLRQ GH OÂśXVDJH GX ORJHPHQW
PLQXWHV GH PDUFKH SRXU WUDYDLOOHU
SURWHJHU OHV WHUUHV DJULFROHV
TAXATION INCITATIVE
4XÂśHVW FH TXÂśXQH YLOOH GXUDEOH %25'(/$,6("
=
YLGH HVSDFH SXEOLF
Participation pour voirie et rĂŠseaux (PVR)
2%-(&7,) 'XUpH GH YLH GX ORJHPHQW HW UHF\FODELOLWp
SURWHJHU OHV HVSHFHV
+
+ +
DSSRUWpU OHV DFWULYLWp TXRWLGLHQQHV
2%-(&7,) 0DWpULDX[ HW HQWUHSULVHV ORFDOHV
FRQFHQWUHU axe locale d’Êquipement (TLE)
PRQR IRQFWLRQHOOH YLGH LQIUDVWUXFWXUH
SDUWDJHU
DSSRUWpU OHV JHQV GDQV OHV UXHV
2%-(&7,) *HVWLRQ GH OD PRELOLWp GXUDEOH
DSSRUWpU GHV RSSRUWXQLWHV GH WUDYDLO
Le Projet Urbain Partenarial
2%-(&7,) *HVWLRQ GXUDEOH GH OÂśpQHUJLH FUppU XQH VWUXFWXUH XUEDLQH GHV DFWLYLWpV DJULFROHV
SDYLOORQQDLUH Le Projet Urbain Partenarial
2%-(&7,) *HVWLRQ GXUDEOH GH OÂśHDX
DPrOLRUHpU OH WUDIILF HW QRWUp VDQWp
SURYRTXHU OD PL[LWp
2%-(&7,) *HVWLRQ GXUDEOH GHV GpFKHWV VDXYpU QRWUH SODQrWH
2%-(&7,) 0L[LWp VROLGDULWp
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7 7 7
&,1(0$
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7 7 7 /2&$/
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 LA TAXATION INCITATIVE
 LA MOBILISATION DE TOUS LES ACTEURS $&7(856 38%/,&6
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35,9(6
RSpUDWLRQV GH SURPRWLRQ LPPRELOLqUH
JHVWLRQ GH OD SDUWLFLSDWLRQ FLWR\HQQH
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w
$SSOLFDWLRQ SDU OD &8% GÂśXQ WDX[ YDULDEOH HQ IRQFWLRQ GX QRPEUH GH PĂ° KDELWDQW
w
FRPPDQGHV
w
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PDvWULVH GÂśRXYUDJH HVSDFHV SXEOLFV
DLGH _ DSSXL
pTXLSHPHQWV 658 FRPPH DFWLRQV GH ORJHPHQWV SULRULWDLUHV
SDUWLFLSDWLI
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FRPPXQLFDWLRQ VHQVLELOLVDWLRQ
 L‘outil de la taxation incitative est ce qui permettra une avancĂŠe vers la ‘sobriĂŠtĂŠ spatiale‘ et la ‘redistribution‘ foncière dans les tissus parcellaires très majoritairement privĂŠs.   
w
WLVVX PL[WH
0$,5(6
FRPPXQLFDWLRQ _ VHQVLELOLVDWLRQ
w
DFFRPSJDQHPHQW? FRPSOpPHQW
w
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)LVFDOLWp LQFLWDWLYH (FRQRPLHV SRXU OHV KDELWDQWV
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9DORULVDWLRQ GHV HPSORLV HW ILOLqUHV ORFDOHV
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VFKpPD GLUHFWHXU ORFDO SURFHVVXV RSpUDWLRQQHOV j OÂśpFKHOOH GH TXDUWLHUV VWUDWpJLHV GH JHVWLRQ
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YLVLRQ JOREDOH FRPSRVDQWV VWUDWpJLTXHV WHUULWRULDX[ SURFHVVXV RSpUDWLRQQHOV SRXU OH WHUULWRLUH
LPSOLFDWLRQ FLWR\HQQH
PLVH HQ SODFH GH FRQGLWLRQV
w
w
'LPLQXWLRQ GX SUL[ GH FRQVWUXFWLRQ GX ORJHPHQW SRXU OH SURPRWHXUV
FRPPXQLFDWLRQ _ VHQVLELOLVDWLRQ
20$ &%5(
&2/2&2
(/,27+
,26,6
FRQVWUXFWLRQV H[HPSODLUHV FRQVWUXFWLRQV H[HPSODLUHV
FRQVWUXFWLRQV H[HPSOHV
w
7$;
'LPLQXWLRQ GX QRPEUH GH Pò ORJHPHQWV
DVVLVWDQFH _ FRQVHLO
$&7,216 /2&$/(6 DVVLVWDQFH DFFRPSDJQHPHQW FRPPXQLFDWLRQ
RXWLOV GH OLEpUDWLRQ GX IRQFLHU
Â&#x2021; (QWUHWLHQ Â&#x2021; 6LWXDWLRQ Â&#x2021; (TXLSHPHQWV DVFHQVHXU
FROOHFWLYLWpV ORFDOHV
&8% ³UqJOHV GX MHX´ SRXU IDFLOLWp j OD FRQVWUXFWLRQ
9DOHXU ORFDWLYH EUXWH DEDWWHPHQWV B $EDWWHPHQWV REOLJDWRLUHV Â&#x2021; &KDUJHV GH IDPLOOH GH OD YDOHXU ORFDWLYH PR\HQQH GHV KDELWDWLRQV GH OD FRPPXQH SRXU FKDFXQH GHV SUHPLqUHV SHUVRQQHV j FKDUJH HW SRXU FKDFXQH GHV VXLYDQWHV
Ĺš ([RQpUDWLRQ GpJUqYHPHQWV HQ IRQFWLRQ GHV UHYHQXV RX GH OD VLWXDWLRQ GH OÂśKDELWDQW
w
3UL[ DX PĂ° [ 6XUIDFH SRQGpUpH B 3UL[ DX PĂ° FDOH B 6XUIDFH SRQGpUpH SDU
Ĺš 7D[H GÂśKDELWDWLRQ 9DOHXU ORFDWLYH QHWWH [
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Â&#x2021; 'pSHQG GX FRQIRUW GH OD VXUIDFH GH OD TXDOLWp GH OD FRQVWUXFWLRQ
Ĺš 9DOHXU ORFDWLYH QHWWH
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Ĺš 9DOHXU ORFDWLYH EUXWH
QRXYHDX[ ORJHPHQWV OH ORQJ GHV D[HV GH WUDQVSRUWV SXEOLFV
ÂŤâ&#x20AC;&#x2030;Les acteurs sont multiples et les actions sont pour nombre dâ&#x20AC;&#x2DC;entre elles, dâ&#x20AC;&#x2DC;impact rĂŠduit. (â&#x20AC;Ś) Lâ&#x20AC;&#x2DC;instance publique, lâ&#x20AC;&#x2DC;acteur public ne peut (et ne doit) tout maĂŽtriser. Câ&#x20AC;&#x2DC;est pour cela quâ&#x20AC;&#x2DC;il est proposĂŠ de dĂŠvelopper un système, structurĂŠ autour de la vision globale et des ĂŠlĂŠments stratĂŠgiques, sâ&#x20AC;&#x2DC;intĂŠgrant en tout ou partie aux diffĂŠrents lots. Cette manière de penser la ÂŤâ&#x20AC;&#x2030;fabrication de la villeâ&#x20AC;&#x2030;Âť se base sur la conviction que pour ĂŞtre pĂŠrenne et amène, lâ&#x20AC;&#x2DC;urbain doit ĂŞtre produit par et pour le citoyen, lâ&#x20AC;&#x2DC;habitant. Cela pointe directement la condition de ce dernier dans les processus et opĂŠrations conduisant Ă ÂŤâ&#x20AC;&#x2030;faire de la villeâ&#x20AC;&#x2030;Âť tout autant que la place et le dessein de lâ&#x20AC;&#x2DC;acteur public aujourdâ&#x20AC;&#x2DC;hui, et bien plus pour les dĂŠcennies Ă venir. Il apparaĂŽtrait opportun de replacer lâ&#x20AC;&#x2DC;instance publique dans un rĂ´le dâ&#x20AC;&#x2DC;accompagnement, dâ&#x20AC;&#x2DC;encouragement de lâ&#x20AC;&#x2DC;initiative citoyenne dans la construction dâ&#x20AC;&#x2DC;un sentiment dâ&#x20AC;&#x2DC;appartenance et de responsabilitĂŠ quant au territoire bordelaisâ&#x20AC;&#x2030;Âť. â&#x20AC;&#x2030;Âť Extraits documents OMA | Appel Ă projet 50 000 logements | FĂŠvrier 2011
La cub 51
Les clefs de lecture Cette équipe a notamment mené une réflexion quant aux processus de mobilisation du foncier à créer ou à renforcer en proposant l’évolution des outils fiscaux et la création d’une « taxation incitative » considérée comme un moyen d’agir sur des situations privées nombreuses dans l’agglomération bordelaise, notamment dans les tissus pavillonnaires. Cette piste de réflexion consiste à revoir le mode de calcul de la taxe d’habitation, en appliquant un taux variable en fonction du nombre de mètres carrés par habitant. L’équipe insiste sur l’importance d’une analyse de
l’opportunité économique de la réalisation des typologies de logements envisagées et sur la nécessaire mise en perspective des sites les uns par rapport aux autres. L’équipe développe un autre concept central, la création d’une « Charte AOC » ou « Architecture Océanique Climatique » devant servir de cadre permanent à la conception de nouveaux logements. 11 objectifs concrets, allant de l’intensification du logement, à la place de la nature en ville, en passant par la recyclabilité du logement ou bien la gestion durable des ressources donnent ainsi les clés d’un habitat durable.
« PRINCIPE D’APPLICABILITÉ « De plus, notre ambition est de ‘démultiplier’ les effets du travail développé ; ainsi, le but est d‘avoir à l‘issue de ces neuf mois, un à trois sites sur lesquels l‘opérationnalité pourra être immédiate mais aussi les règles et guides pour une application de cette opérationnalité sur plusieurs autres sites. Ceci est soutenu par le fait que 50 000 logements - et ses implications et nécessités programmatiques - ne sauront être réalisés sur une vingtaine de sites mais bien plus. D‘où notre souhait de fournir les clés pour ce transfert d‘un à plusieurs sites. (…) Les conclusions issues de cette étude spécifique permettront de poser des bases et cadres, d‘alimenter les règles et procédures ou cahier protocolaire pour le passage d‘une opérationnalité d‘un site unique à de nombreux autres. L‘originalité de cette approche est de proposer à la fois une étude précise et définie sur un site tout en donnant les clés pour le transfert à plusieurs autres ». »
$PEDUqV &HQWUH $PEDUqV *DUH $PEqV %RXUJ $UWLJXHV &HQWUH $YHQXH GX 0pGRF HW GH OD /LEpUDWLRQ
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%ODQTXHIRUW 4XDUWLHU GH OD *DUH
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« REDISTRIBUTION DE LA CONSTRUCTIBILITE
« STATIONNEMENT
« Les territoires prévus « à urbaniser » au PLU étendront la tâche urbaine. (…) Redistribution de la constructibilité : 1- La préservation d`une partie de ces zones limite l`extension et la consommation d`espace. 2- Un ensemble de zones peu denses et/ou peu actives est proposé à désamménager, devenant de nouvelles zones naturelles. »
Limiter au PLU le nombre de places de stationnement par logement. »
Proposition de la stratégie urbaine développée
Propostion du PLU
Extraits documents OMA | Appel à projet 50 000 logements | Février 2011
PARTIE 3
Des processus opérationnels à inventer
Lacaton-Vassal
+ Druot + Hutin + Marlin + Rivière Environnement + Vpe Faire des logements plus ambitieux et économiser sur l’aménagement
« L’INVENTAIRE, OUTIL DE CONNAISSANCE
« LES ACTEURS ATYPIQUES
« L‘inventaire, exhaustif, objet de précision des données, des besoins, des états. C‘est l‘outil de la précision recherchée qui vise des paramètres qui vont au-delà des termes génériques habituels : le logement, la forme urbaine, les zones urbaines… Il sonde les situations de fait, dresse la liste des besoins au cas par cas, s‘attache à la diversité des échelles, des caractères, des enchaînements, des règlements, des absences, des difficultés et des possibilités. Il s‘appuie sur l‘expertise déjà engagée par les acteurs urbains, la prolonge. L‘inventaire comptabilise l‘ensemble et précise le petit, sans porter d‘évidence sur telles ou telles situations. Il montre une situation de fait. (…) Nous aimerions que le règlement complet du PLU soit annexé de documents de précisions. (…) Un inventaire complet des choses permettrait un regard différent sur l‘urbanisme et sur l‘évolution des situations urbaines. Le patrimoine total, le patrimoine comme bien commun vivant et capable ». »
« Les acteurs ayant la connaissance la plus précise du sujet sont les habitants eux-mêmes. Ils connaissent les facilités et les difficultés de l‘environnement, les équilibres de leurs besoins, les efforts qu‘ils peuvent consentir sur le sujet. Ils sont les premiers acteurs qu‘il faut inciter à jouer. (…) Il est possible d‘imaginer que La Cub les informe de la possibilité d‘acquérir un droit spécifique, par convention ou contrat leur donnant la possibilité dans un cadre réglementaire spécifique, d‘augmenter leur patrimoine s‘ils s‘estiment en capacité de le faire pour transformer leur bien et réaliser par exemple une chambre de plus, un ou des logements complémentaires sur leurs propriétés. Offrir une facilité d‘entreprendre individuelle dans un contexte général d‘optimisation maximale du logement !!! (…) Il est également possible d‘agir de la même manière sur les groupements d‘individus, copropriétés et coopératives. Offrir des droits à construire spécifiques, plus libres. Informer ces acteurs de tous les droits possibles en matière de fiscalité, travailler sur l‘adaptation de ces droits. (….) Une réserve foncière viabilisée de plus de 2 000 000 m² est constituée par l‘ensemble des territoires des centres commerciaux et commerces associés. Ce capital foncier permettrait la création d‘environ 2 000 000 m² de plancher neuf. (…) Une concertation doit s‘engager avec l‘ensemble des acteurs de ce secteur urbain. La sollicitation de ces nouveaux acteurs organise la mobilité des esprits et libère le champ des possibles. » »
« DES LOGEMENTS PLUS SPACIEUX, UN TERRITOIRE PUBLIC PLUS PRÉCIS « L‘efficacité de la construction, sa densité, doivent permettre de réaliser, dans la même économie, de plus grands logements sur un territoire bel’AUCoup plus réduit. L‘économie globale doit porter concomitamment sur le logement et sur l‘espace public. Il s‘agit de répartir différemment l‘espace public et l‘espace privé en donnant à ce dernier le maximum de surface en jouissance. Il s‘agit de limiter les voiries, les réseaux urbains au strict minimum, d‘introduire ponctuellement une notion de gestion privative du domaine public (…) Il s‘agit de contenir dans les mêmes constructions, les logements, les services, les stationnements, les commerces de proximité. Il s‘agit d‘optimiser le calibrage des réseaux pour une meilleure rentabilité de leur mise en oeuvre. Il s‘agit d‘optimiser les sols. Il s‘agit par l‘économie, de rendre attractifs les loyers, de rendre compétitif un logement urbain collectif par rapport à une maison individuelle périurbaine (…) Il s‘agit de valoriser la ville par la ventilation des dépenses urbaines globales en créant moins d‘espaces publics ». »
« DROITS A CONSTRUIRE « N‘accorder aucune possibilité de viabilisation de nouveaux territoires tant que le maximum n‘est pas atteint sur les organisations existantes (…) Cette devise devrait être la règle minimale des dispositions générales relevant du PLU. (…) Pour les propriétaires privés : La Cub informe de la possibilité d‘acquérir un droit spécifique, par convention ou contrat leur donnant la possibilité dans un cadre réglementaire spécifique, d‘augmenter leur patrimoine s‘ils s‘estiment en capacité de le faire (…) Offrir une facilité d‘entreprendre individuelle dans un contexte général d‘optimisation maximal du logement !!!.. - f acilité de conventions privées. Acquisition d‘un droit spécifique. Exemple : cas de maisons accolées ou sur des parcelles continues et contiguës. Hypothèse de conventions privées communes entre 2 ou plusieurs propriétaires pour permettre l‘allègement des règles d‘urbanisme dans le cas de réalisation d‘extensions de logements, ou création de nouveaux logements portant par exemple sur la suppression des contraintes d‘urbanisme relatives aux limites séparatives entre deux propriétés. -d érogation possible au règlement du PLU dans le cadre d‘une optimisation des conditions de logement ou la création d‘un logement sur sa propriété. Pour les copropriétés privées : Informer sur les droits existants et offrir des droits à construire spécifiques, plus libres (…) Il s‘agit d‘ouvrir le droit à la densité. - facilité de conventions privées. Acquisition d‘un droit spécifique. - c as d‘immeubles existants dont la hauteur est supérieure à la hauteur des constructions admises par le PLU : dérogation possible à la règle des hauteurs. - c as d‘immeubles donnant sur un parc, cimetière ou voisinage public : autoriser les ouvertures de baies principales des pièces à vivre donnant sur ces propriétés voisines (éliminer la notion de jour de souffrance) -d érogation possible au règlement du PLU dans le cadre d‘une optimisation des conditions de logement ou la création d‘un nouveau logement sur sa propriété. Pour les bailleurs et promoteurs : érogation possible au règlement du PLU dans le cadre -d d‘une optimisation des conditions de logement ou de la création d‘un logement sur sa propriété. » Extraits documents Lacaton-Vassal | Appel à projet 50 000 logements | Février 2011
La cub 53
Les clefs de lecture Cette équipe, qui pose comme priorité l’amélioration des logements existants et le refus des démolitions, fonde sa méthode sur l’établissement d’un inventaire exhaustif et précis des situations présentes sur l’agglomération bordelaise pour évaluer les capacités potentielles des sites. L’équipe définit une échelle de priorités quant aux actions à engager sur le bâti existant, en les classant en quatre niveaux de situations, de la plus à la moins urgente. L’équipe soutient le principe d’un montage économe, en limitant les dépenses liées aux voiries et réseaux urbains et en recherchant des modes de production
« bon marché ». En termes de mobilisation des acteurs, l’équipe met l’accent sur trois types d’acteurs qu’elle qualifie d’« atypiques » avec lesquels engager une concertation : les habitants, les groupements d’individus, copropriétaires et coopératives, les acteurs des centres commerciaux. Accompagnement dans les initiatives individuelles, ouverture de nouveaux droits à construire, exonération ou allégement de la fiscalité foncière (extension, agrandissement…) sont autant de pistes de réflexion pour contribuer à l’amélioration et à la transformation qualitative des logements.
« DES PRIORITÉS « Chaque situation peut être évaluée en termes de priorité d‘action. Nous classons ces priorités en 4 niveaux : - Niveau 1 : action immédiate à engager. Immeubles destinés à la démolition et/ou immeubles et environnement dans un état de salubrité indécent - Niveau 2 : action urgente à engager. Immeubles et environnement présentant des conditions sociales complexes (conditions de sur-occupation par exemple), un entretien dégradé, une exiguïté flagrante - Niveau 3 : action à programmer dans un délai court. Immeubles et environnement capables d‘une générosité très supérieure des conditions de confort - Niveau 4 : action sans urgence, à programmer sur le long terme. Immeubles et environnement capables d‘une amélioration certaine. » »
Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
Niveau 4 Extraits documents Lacaton-Vassal | Appel à projet 50 000 logements | Février 2011
PARTIE 3
Des processus opérationnels à inventer
Alexandre Chemetoff
+ De Pardieu Mattei + Oasiis + Etc + Mdetc + S. Marot Adopter une planification souple et évolutive
« ADAPTER LE FONCIER
« Un enjeu majeur est d‘optimiser le foncier existant et de proposer des modes d‘occupation respectueux des sites dans un souci d‘écologie et de rationalisation. Le foncier est une ressource, qu‘il convient de respecter, de valoriser et d‘utiliser d‘une façon économe. »
« Construire dans les interstices, dans les délaissés de voiries. Dégager un ‘foncier invisible’, disponible et desservi pour des programmes ‘incidents’ connexes aux 50 000 logements : bureaux, activités, parkings, services… »
« Le foncier est adapté à la taille des opérations (et réciproquement) afin d‘éviter la création de nouveaux délaissés ou de surenchérir le coût des projets ».
« Construire sur les emprises dédiées aujourd‘hui aux parkings relais en conservant ou non cette fonction ».
« Considérer les infrastructures routières d‘entrée de ville comme autant de situations d‘avenir. Rendre constructibles les rives pour accueillir des programmes compatibles avec le niveau de contraintes actuel afin de valoriser et développer le foncier dans son épaisseur. En contrepartie, faire évoluer les infrastructures dans le sens d‘une plus grande urbanité ».
« Le montage des opérations associe grands et petits projets afin de mutualiser les budgets et construire de façon assez équilibrée les logements ». »
Extraits documents Alexandre Chemetoff | Appel à projet 50 000 logements | Février 2011
Les clefs de lecture Dans ses recherches sur les processus opérationnels, cette équipe a ouvert la réflexion sur la planification et la nécessaire adaptation des documents réglementaires existants pour faciliter la mise en oeuvre concrète de la démarche. Elle suggère que des amendements soient apportés rapidement aux documents d’urbanisme pour permettre une augmentation de la densité bâtie. L’équipe apporte par ailleurs une réflexion sur les modalités de transformation et de densification du foncier, en proposant par exemple d’offrir la possibilité de construire des logements sur des
La cub 55
parkings, au « bord des rives ou bien dans des délaissés de voiries ». L’équipe adopte une posture pragmatique et suggère de partir du foncier public immédiatement mutable et des aptitudes des sites pour bâtir les programmes. Elle évoque des pistes en termes d’économie du projet, en insistant sur les potentialités et les avantages des processus de mutualisation et de collaboration des acteurs du logement social et des promoteurs dans la production du logement. En termes de pilotage opérationnel, l’équipe encourage la création d’une mission dédiée, regroupant les services habitat et tramway.
« UNE ZONE SPECIFIQUE « Une hypothèse consisterait à créer une zone spécifique correspondant à la construction des 50 000 nouveaux logements : une zone UL trans-secteurs venant progressivement grignoter les zones existantes, qui ne modifierait que les sites repérés et sélectionnés pour accueillir de nouveaux logements ou permettre la transformation des existants. Cela permettrait de mieux répartir les nouveaux logements en identifiant clairement les zones de projets. Le règlement de cette nouvelle zone et les différents amendements permettent des évolutions vers un règlement plus ouvert, moins écrit a priori, au sens où il s‘accompagnerait de projets concertés et partagés avec l‘ensemble des acteurs. » »
« LA MUTUALISATION « C‘est une piste d‘économie globale. Si on ne construit pas de parking en sous-sol, on réalise une économie d‘environ 10.000 €/ place à la construction. L‘économie ainsi réalisée peut être réinvestie dans la réalisation des logements. On peut alors imaginer, en déposant deux permis de construire simultanés, réaliser une petite et une grande opération qui, elle, pourrait accueillir un certain nombre de fonctions (dont le stationnement) bénéficiant aux deux. La mutualisation est aussi intéressante dans le montage d‘opérations associant acteurs publics et privés. Une opération assez dense de maisons de ville, menée par des bailleurs et des promoteurs privés permet d‘optimiser les coûts de chantier et de jouer sur les différents publics et financements visés pour mieux répartir le budget. La présence de promoteurs sociaux contribue à rassurer les promoteurs privés, qui en contrepartie doivent s‘engager à travailler à livre ouvert. C‘est en réfléchissant en amont au montage des opérations et à de nouvelles formes de collaborations entre public et privé que les choses se jouent. » »
« UNE « MISSION » TRAMWAY ET HABITAT La stratégie proposée poursuit deux enjeux - réaliser des économies afin de rendre le logement accessible au plus grand nombre et accroître le niveau de services rendus - par un mécanisme unique fondé sur la mutualisation de fonctions liées à l‘habitat. La mutualisation consiste à mettre en commun des équipements dont chacun n‘a qu‘un usage temporaire, pour en accroître le taux d‘utilisation, optimiser l‘espace intérieur du logement et réduire l‘investissement à l‘unité. (…) Au niveau de l‘équipement du logement, on peut imaginer que certains éléments puissent être mutualisés à l‘échelle de l‘immeuble : buanderie équipée, chambre d‘ami, local de réception, solarium en terrasse…, Au niveau d‘équipements qui, liés aux logements, sont mutualisés avec d‘autres activités à l‘échelle de la zone de grande proximité, l‘exemple le plus évident est le stationnement, dont les horaires d‘utilisation sont différents (jour/nuit) entre logements et commerces, entre logements et bureaux, ou entre logements et écoles. (…)
La mutualisation est aussi intéressante dans le montage d‘opérations associant acteurs publics et privés. Une opération assez dense de maisons de ville (par exemple 40 à 60 logements à l‘hectare), menée par des bailleurs et des promoteurs privés (regroupés en Groupement d‘Intérêt Economique), permet d‘optimiser les coûts de chantier et de jouer sur les différents publics et financements visés pour mieux répartir le budget. La présence de promoteurs sociaux contribue à rassurer les promoteurs privés, qui en contrepartie doivent s‘engager à travailler à livre ouvert. (…) »
Extraits documents Alexandre Chemetoff | Appel à projet 50 000 logements | Février 2011
PARTIE 3
Des processus opérationnels à inventer
51N4E
+ Grau + Idea + D. Boudet + T. Laverne + 3E Permettre au projet d’avancer à plusieurs mains
« LE BUREAU DE PROJET
cellule de planification
cellule juridique + financière
cellule de communication
« Le bureau de projet est un organisme et un espace à la fois. Il est un organisme car il permet la coordination et la gestion politique du projet, et qui pourrait à terme donner lieu à la création d‘une agence foncière communautaire. Il est aussi un espace, car il sert de socle de référence à plusieurs échelles. Les rôles du bureau de projet sont multiples : rendre la mission visible, véhiculer et discuter une vision renouvelée de la métropole, servir de plateforme d‘échange autour de la question du logement et autour du projet, exister sur le temps long du projet (10 ans et plus), confronter chaque ‘projet’ et chaque ‘réalisation’ au projet d‘ensemble. Le bureau de projet abrite également des fonctions transversales qui servent à l‘ensemble de l‘opération : une cellule de planification, une cellule juridique et financière, une cellule de communication ». » lieu de conférence exposition
la CUB + comité technique
« LE MODÉRATEUR ET LE CARTOGRAPHE les 5 épuipes les bordelais
« Le bureau de projet est porté et géré par la maîtrise d‘ouvrage qui devrait à nos yeux se renforcer pour ce projet par deux compétences extérieures : - le modérateur : son rôle est important sans être prédominant — c‘est-à-dire qu‘il modère plus qu‘il arbitre. Dans sa philosophie générale, il pourrait s‘inspirer du rôle du Bouwmeester flamand. Ce ‘maître de la construction’, littéralement, a pour mission de veiller à la qualité architecturale des bâtiments et des espaces publics en Flandres. L‘importance de ce rôle est de développer une culture et une conscience architecturale. Il est chargé d‘accompagner les maîtres d‘ouvrage dans la définition de leurs projets et organise les concours d‘architecture. Dès le début du processus, le Bouwmeester est un partenaire dans les discussions, qui conseille les directions et procédures à suivre. Il crée un réseau d‘information à travers tous les secteurs, et contrôle si les processus se déroulent bien. En plus, son rôle est de créer des liens entre le gouvernement et le public. - le cartographe : ce travail permettrait de visualiser les travaux des différentes équipes, les rapports entre eux (coproductions et conflits), et de les confronter à un état-des-lieux du territoire (grands projets, constructions en cours). Ces deux outils, ainsi que l‘espace du bureau du projet, nous semblent être les conditions nécessaires à La Cub afin de permettre au projet d‘avancer à plusieurs mains sur une multitude de sites simultanément ». »
le bureau de projet
carthopgraphe modérateur
cellule de communication
cellule juridique + financière
cellule de planification
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Extraits documents 51N4E | Appel à projet 50 000 logements | Février 2011
Les clefs de lecture Cette équipe a abordé la question de la traduction opérationnelle sous un angle méthodologique illustré par des propositions concrètes d’organisation. Elle a exploré les différents types de montages opérationnels et partenariats possibles, selon le poids respectif des acteurs privés et des pouvoirs publics.Elle étudie aussi l’économie du logement et met en lumière la relation entre prix du foncier et prix du logement selon sa typologie. Dans ce cadre, la question de la création d’une « agence foncière communautaire » est posée. En termes de mobilisation des acteurs, l’équipe encourage
La cub 57
la création d’un « bureau du projet », à la fois institution et lieu physique d’échange, de rencontre, de ressources sur les 50 000 logements. Elle propose d’y adjoindre deux compétences fortes, incarnées par le « modérateur » (inspiré du modèle flamand de Bouwmeester) qui croise les points de vue et aide à la compréhension de la démarche ; et le « cartographe », qui cerne les dynamiques de développement, identifie les opportunités nouvelles, et confronte ces potentiels au travail de l’ensemble des équipes, dans un objectif d’actualisation permanente tout au long de l’avancée des projets.
« LES FORMES DE MONTAGES OPÉRATIONNELS « Le PPP participatif : - Le risque est partagé entre le pouvoir public et un ou plusieurs acteurs privés. - Perspective à long terme: la réalisation et le partage de plus-values - Constitution d‘une « entité ad hoc » Le PPP contractuel : - Le risque est séparé et reparti entre le pouvoir public et un ou plusieurs acteurs privés. - Perspective de la réalisation d‘un projet - Les accords sont contractualisés Le PPP passif : - Le pouvoir public ne prend pas de risque mais oriente les acteurs privés et facilite la réalisation du projet souhaité. - Court et à long terme - Utilisation d‘instruments de droit public (plans d‘affectation, autorisations,…) En réalité, chaque PPP aura des caractéristiques des trois modèles, mais avec une forme dominante. » »
« POSSIBILITES FONCIERES « La complexité de la situation bordelaise (mais aussi son potentiel) tient au caractère fragmenté de La Cub et de son foncier, aux multiples acteurs qui seront amenés à participer à la construction de ces 50000 logements, aux structures paysagères et aux interstices du territoire. La première étape de notre stratégie foncière consiste à établir une cartographie exhaustive — un état-des-lieux épuisant la totalité des possibilités foncières. Dans ce sens, nous avons identifié trois différents ‗types‘ de foncier : des zones vides à urbaniser, des terrains publics à densifier et des terrains privés situés près des transports publics. Ces trois ‗types‘ nous intéressent pour des raisons et des qualités différentes 1. Z ones à urbaniser - zones destinées à l‘urbanisation dans le PLU - des terrains vides et urbanisables de suite - la possibilité de produire beaucoup et rapidement - consommation de territoire 2. T errains à densifier - démarche de recyclage - des entités foncières importantes - souvent avec une maitrise foncière orridors transports 3. C - tout terrain disponible... - les sites les moins opérationnels - recyclage progressif (…) Pour le concept de grappe, une banque foncière : le projet d‘aménagement est exécuté comme 1 projet sur 1 terrain. Les différents propriétaires participent dans les investissements et les bénéfices à hauteur de la valeur non-viabilisée (ou la surface) de leur terrain. (…) Pour les micro opérations, l‘agence foncière de La Cub »
Extraits documents 51N4E | Appel à projet 50 000 logements | Février 2011
PARTIE 3
Des processus opérationnels à inventer
l’AUC
+ Bas Smets + Nfu + Icade + Tribu + F. Gilli + Arup + Étude Chevreux Un projet urbain partagé « LES « 4P » : PARTENARIAT PUBLIC PRIVÉ POPULATION « La ville négociée est souvent réduite aux partenariats entre le public et le privé. Nous considérons que les attentes et besoins exprimés par les habitants apportent des éléments précieux sur le sens profond de l‘avenir d‘un territoire. Les architectes, les urbanistes, les paysagistes, les universitaires, les juristes qui interviennent en amont des réflexions sont en mesure de faire un diagnostic des territoires et d‘en penser le développement. Les habitants ont une pratique du territoire qui leur permet de construire une représentation de l‘avenir, fondée sur leur propre expertise. L‘intérêt d‘une démarche de Partenariat Public-Privé-Population réside dans le croisement des différentes perceptions et dans l‘enrichissement mutuel : les habitants nourrissent les experts et les élus. Une Fabrique de la Ville – 20 février 2011 dans la définition des grandes orientations. En retour, les élus fortifient leur capacité à enrichir le Projet et à enclencher les actions structurantes, emblématiques, qui lui donnent son sens et le rendent visible. De cette manière, la métropole en train d‘émerger est appropriée dès le début par ses habitants. Cela réduit les freins et augmente les perspectives associées au processus en cours de réalisation dès lors que tout le monde participe d‘un même élan ». »
« GOUVERNANCE ET PILOTAGE DÉDIÉ AU PROJET « Les pistes de réflexion engagées (…) couvrent des territoires et des réalités très différentes (…) Il apparaît donc utile de trouver un mode de pilotage propre à chacun de ces projets mais également de pouvoir assurer un contrôle et un pilotage à l‘échelle générale du projet urbain des « 50 000 logements ». A ce titre, La Cub maître d‘ouvrage du projet et seule autorité juridiquement compétente en la matière, doit en assurer le pilotage global. A cet effet, il nous semble utile de constituer au sein de La Cub un pôle dédié au projet des « 50 000 logements » ayant une compétence transversale afin de permettre une rapidité des décisions à prendre et de créer une équipe dédiée et porteuse du projet. Par ailleurs, pour la conduite du projet, il nous semble que peut être envisagée la création d‘une entité ad hoc qui serait chargée de suivre, contrôler et peut-être aussi sur certains secteurs de réaliser des projets d‘aménagement ou de construction. » »
CUB 50.000 LOGEMENTS gouvernance et pilotage GOUVERNANCE mission au sein de la CUB - 50.000 logements transversale à l’ensemble des directions et services garant de la mobilisation du pouvoir décisionnel (pour ce qui relève des compétences de la CUB)
rôle - planification et coordination générale du programme 50.000 logement - validation des études, des plans d’actions foncières - impulsion et suivi des évolutions régle mentaires en liaison avec les sources concernées - programmation financière - portage de la concertation - animation de la concertation
PILOTAGE OPERATIONNEL structure de réalisation ad-hoc (SPLA, GIP/GIE, SEM, etc.)
missions - études de réalisation - montage opérationnel des projets - action foncière - études de réalisations - gestion des budgets et des calendriers - aménagement opérationnel et/ou coordi nation des opérations partenaires sur certains projets
-
COORDINATION DES OPERATEURS ET PARTENAIRES? CONCERTATION
comité partenarial
promoteurs
investisseurs
propriétaires fonciers
population
Extraits documents L’AUC | Appel à projet 50 000 logements | Février 2011
La cub 59
Les clefs de lecture Cette équipe consacre une partie de sa réflexion à démontrer l’importance de la mobilisation de tous les acteurs, publics comme privés, pour garantir la réussite opérationnelle de la démarche. Elle propose notamment une association étroite des habitants de la métropole bordelaise à travers un dispositif participatif ambitieux (enquête qualitative auprès de la population, rencontres et débats, création d’une Web TV etc.), et ce dès le lancement de la démarche. L’équipe incite à engager la réflexion sur la gouvernance foncière, juridique et opérationnelle du projet, en proposant une organisation à trois étages : un pilotage
fort de la part de La Cub à travers la mise en place d’une équipe aux compétences transversales, porteuse du projet et garante de la coordination et de la cohérence de l’ensemble des opérations, un nouvel outil de réalisation ad hoc dédié au pilotage opérationnel et la mise en place d’un comité partenarial pour chaque projet. Parmi les temps de mobilisation et d’échanges qu’elle propose, pourraient se tenir des « Assises Foncières », temps de rencontre et de dialogue entre les différents acteurs concernés, permettant d’établir un état des lieux et de mieux définir les montages pertinents pour chaque projet.
« LES ASSISES FONCIÈRES « Une mise en oeuvre pertinente et rapide du projet des 50.000 logements suppose de définir une politique foncière ambitieuse. Cette dernière passe par l‘identification des fonciers mobilisables notamment au travers des grands propriétaires tant publics que privés, ainsi que par l‘analyse des contraintes les affectant, la mise en place de méthodologies spécifiques en vue notamment de l‘optimisation des outils existants et des propositions de montage innovant ». » LOT 1 LOT 2 LOT 3 LOT 4 LOT 5 LOT 6
Bordeaux Métropole Millionnaire Habitante
« LA PROBLEMATIQUE REGLEMENTAIRE « Le PLU constitue ainsi l‘outil de prédilection pour : - Assurer la cohérence du projet des 50 000 logements dans tous ses aspects (urbanisme, logements, transports…) - Assurer le respect des grandes orientations du projet, notamment par la mise en place des « orientations d‘aménagement et de programmation» qui peuvent d‘une part, définir les actions et opérations d‘aménagement à mettre en place par secteurs (notamment sous forme de schémas d‘aménagement) et d‘autre part, définir les objectifs, en matière de création de logements et l‘organisation des transports . - Imposer des règles spécifiques quant à la réalisation de logements. A ce titre, on relèvera notamment la possibilité pour le règlement du PLU d‘imposer dans les secteurs situés à proximité des transports collectifs une densité minimale des constructions, d‘exiger sur certains secteurs à délimiter une taille minimale des logements ou encore d‘imposer la réalisation de certaines catégories de logements. (…)
Il nous semble utile de raisonner en plusieurs temps : -Dès aujourd‘hui, étudier au regard du PLU en vigueur les opérations qui peuvent entrer à très court terme en phase opérationnelle (dépôt de permis de construire ou d‘aménager à fin 2011). -En parallèle, engager une révision du PLU pour y intégrer le projet des « 50 000 logements ». -Dans le même temps, veiller à inclure dans le SCOT en cours d‘élaboration les objectifs posés par La Cub en termes de production de logements mais également de protection des espaces non urbanisés aux fins de réduire l‘étalement urbain, important sur la métropole bordelaise. Enfin, dans la mesure où toutes les opérations de construction de logements ne pourront pas être réalisées dans des délais rapides, il nous semble important d‘identifier dans le PLU les secteurs susceptibles d‘accueillir ces opérations mais dont les délais de réalisation seront plus longs et d‘y geler provisoirement les possibilités de construire (périmètre d‘attente L.123-2 a) du code de l‘urbanisme permettant d‘opposer un sursis à statuer sur les demandes d‘autorisations de construire). »
Extraits documents L’AUC | Appel à projet 50 000 logements | Février 2011
Convergences et éléments de débat Les pistes de réflexion sur les moyens concrets de mise en œuvre opérationnelle ouvertes par les équipes pluridisciplinaires touchent à des problématiques diverses, et notamment : -L a méthodologie et le processus d’études pour faire émerger le projet urbain -L a stratégie foncière -L ’adaptation des outils règlementaires que sont le SCOT et le PLU -L a mobilisation des acteurs de l’immobilier et les partenariats -L a création d’un outil opérationnel dédié -L a dimension participative et la stratégie de communication Si l’approche et les références de chaque équipe sont différentes, certaines de leurs propositions convergent. En termes méthodologiques et d’études à engager pour faire émerger le projet urbain tout d’abord, tous les concepteurs s’accordent pour mettre en avant la nécessité de travailler pendant ces neuf premiers mois, sur de premiers sites ou « sites test » identifiés selon des critères de choix variables en fonction des situations (positionnement, opportunités foncières, diversité des acteurs en présence…). Cela permettra selon eux de tester une méthode, de lancer quelques premières opérations ayant valeur d’exemple, avant d’élargir rapidement la démarche à d’autres sites d’opérations pour parvenir aux 50 000 logements. Dans l’esprit des cinq équipes, ces premiers sites font bien évidemment l’objet d’une discussion approfondie et sont choisis en collaboration étroite avec l’ensemble des acteurs présents sur le territoire (Cub, élus…). Si les termes employés sont différents d’une équipe à l’autre (« inventaire », « cartographie », « étude d’opportunité »…), toutes évoquent une première étape méthodologique similaire pour les neuf mois d’études urbaines s’apparentant à une forme d’état des lieux précis des sites identifiés, mettant en lumière leurs caractéristiques et leurs potentialités en termes de projet urbain. Dans les différentes propositions, la question d’une forme de « labellisation » des opérations produites ou bien de la mise en place d’une « Charte » garantissant la qualité des logements est récurrente. En termes d’outils opérationnels, l’ensemble des équipes aborde la question centrale de la stratégie foncière à adopter. La plupart insiste sur l’intérêt de se concentrer, à court terme, sur le foncier public immédiatement disponible. Certaines proposent la création d’une agence foncière à l’échelle de La Cub, d’autres proposent d’engager une réflexion sur la mise en place d’outils fiscaux incitatifs ou d’outils de remodelage foncier encourageant une densification maîtrisée du territoire. De même, toutes soulignent la nécessaire adaptation des documents d’urbanisme existants que sont le SCOT et le PLU (en révision). Une équipe formule une proposition plus détaillée avec la création
d’une zone dédiée aux 50 000 logements dans le PLU. D’autres pistes de réflexion vont dans le sens d’un assouplissement de la règlementation pour soutenir les initiatives individuelles, avec pour objectif commun la recherche d’une densification du territoire de La Cub et d’une plus grande mixité fonctionnelle dans certaines zones. L’ensemble des équipes a insisté sur l’enjeu que constitue, dès à présent, l’association et la mobilisation de tous les acteurs de l’immobilier et de la chaîne de production du logement autour de la démarche, avec un pilotage et une coordination assurés par la Communauté Urbaine de Bordeaux. Pour certaines équipes, cette forme de concertation doit se tenir dans un lieu physique clairement identifié et dédié à la démarche 50 000 logements qui pourrait accueillir tous les événements (rencontres, workshops, expositions, etc...). Les cinq équipes soulignent l’importance d’un renforcement de la maîtrise d’ouvrage pour un pilotage fort de la démarche 50 000 logements en proposant, pour certains, la création d’un service ou d’une mission dédiée au sein de la Communauté Urbaine de Bordeaux. Certaines équipes vont plus loin et encouragent la création d’un outil opérationnel ad hoc dédié à la mise en œuvre du projet, dont la forme juridique reste à définir (SPL, GIE etc.). D’autres équipes estiment au contraire que la mobilisation et la mise en réseau des opérateurs existants, avec un pilotage de La Cub, sont suffisantes pour amorcer le passage au volet opérationnel. Si l’importance de la mobilisation d’un cercle élargi d’acteurs fait consensus au sein des cinq équipes dans leur première phase de réflexion, toutes ne s’accordent pas sur le moment pertinent pour entamer des actions de communication et une démarche participative des habitants (et futurs habitants) de la métropole bordelaise, et sur la forme que celles-ci pourraient prendre. Certaines équipes soutiennent fortement l’idée d’une association dès aujourd’hui, à travers des processus originaux et ambitieux, à l’instar de la création d’une Web TV. D’autres estiment plus pertinent que la concertation avec le grand public ait lieu autour de propositions concrètes. En ce qui concerne la mise en commun de leurs approches respectives, les concepteurs ont suggéré que celle-ci prenne principalement la forme d’échanges d’expériences sur les difficultés rencontrées et les modalités porteuses d’avancées opérationnelles.