PROPRIETAIRES N°38 by Réseau L'ADRESSE

MAGAZINE DU RÉSEAU IMMOBILIER COOPÉRATIF

L’ADRESSE

N°38 - HIVER 2009 - TRIMESTRIEL

PROPRIÉTAIRES L’immobilier et les marchés financiers RETOUR

QUE D’EAU,

QUE D’EAU

La récupération des eaux de pluie en question

ÉLECTRICITÉ

Un nouveau diagnostic pour le Dossier technique

GROS

PLAN

Paris et l’habitat

L’ADRESSE

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SUR L’ACTUALITÉ DE CES DERNIERS MOIS

PROPRIÉTAIRES, LE MAGAZINE DE L’ADRESSE SOMMAIRE ÉDITORIAL

BRÈVES

P. 4 et 5

Actualités immobilières Par Gérard MEZOU Président du Réseau L’ADRESSE

BONNE ANNÉE ! Ne nous voilons pas la face. 2008 s'est achevée dans une ambiance plus morose que nous ne l'aurions souhaité et, soyons francs, que nous ne l'avions imaginé. Sans doute sous-estimée au départ, la déroute des subprimes a fini par entraîner toutes les places boursières de la planète dans un tourbillon flirtant parfois avec l'irrationnel. Initialement financière, la crise a brutalement étendu sa contagion à l'économie réelle. Et l'immobilier, tributaire du moral des investisseurs autant que des conditions de crédit, n'a pas été épargné. Les pouvoirs publics semblent avoir pris rapidement conscience de la gravité de la situation. Ils ont adopté les mesures d'urgence que nous évoquons dans ce numéro et qui, aussi imparfaites soient-elles, ont le mérite d'exister. Mais l'impact des évènements de ces derniers mois est tel qu'un sentiment a vu le jour : lorsque la tempête sera passée, nous ne pourrons – et il ne faudra – plus recommencer exactement comme avant. Ce qui est vrai à l'échelle de nos sociétés l'est aussi pour chacun de nous. Une récente étude du WWF nous a placés au pied du mur. Si nous ne changeons pas nos comportements, d'ici vingt ans, la planète ne pourra plus subvenir à nos besoins. L'eau, en particulier, est devenu un élément précieux. Utiliser celle qui nous tombe du ciel ne peut donc être qu'une bonne idée. Ce magazine nous détaille les règles à respecter. Il revient aussi sur le diagnostic électrique, rendu obligatoire depuis le 1er janvier avant toute vente d'immeuble d'habitation, si son installation a plus de quinze ans. Enfin, cette revue vous présente également quelques uns des modes de chauffage de demain, économiques et respectueux de l'environnement. Car, à L'ADRESSE, nous voulons rester résolument convaincus que le meilleur est à venir.

Alors bonne lecture, et bonne année à tous.

DOSSIER

P. 6 à 9

Les raisons de la crise financière, son impact sur l’immobilier

ENVIRONNEMENT

(selon édition) Que d’eau, que d’eau !

P. 10 et 11

NOUVEAUTÉ

P. 12

Le diagnostic électrique

TÉMOIGNAGE

P. 13

Le rebond de la location

FISCALITÉ

P. 14

Eco-PTZ et crédit d’impôt vert

TENDANCE

P. 15

Écologiques et économiques : les nouveaux modes de chauffage

FOCUS

P. 16 et 17

Gros plan sur le marché parisien

COURRIER

DES PROPRIÉTAIRES

P. 18

TABLEAU DE BORD Indices de référence • INSEE du coût de la construction brut 2e trim. 2008 (contre 1 497 au trimestre précédent) • IRL (Indice des loyers) 3e trim. 2008 (contre 116,07 au trimestre précédent) • INSEE des prix à la consommation (hors tabac-novembre 2008) • SMIC horaire • SMIC mensuel brut (base 35 h) Prêts Immobiliers (10 à 25 ans) • Taux fixe • Taux révisable

1 562

117,03

117,92 8,71 € 1 321,02 € 4,65/5 % 4,60/4,90 %

PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu - Le Moulin - 91300 MASSY. Directeur de la publication : Gérard MEZOU. Conception/Rédaction/Réalisation : LORRA. Levallois (92). Reproduction interdite. Parution : 9 janvier 2009. Dépôt légal à parution. N° INDIGO 0 825 811 810. Site internet : www.ladresse.com

BRÈVES

ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER SATURNISME L’Institut de Veille Sanitaire (InVS) vient de lancer une étude nationale visant à évaluer le nombre de cas de saturnisme infantile et à établir une cartographie de la maladie selon les régions. Depuis septembre dernier, Saturn-Inf se déroule auprès de 140 hôpitaux répartis dans

toute la France et concerne plus de 3800 enfants âgés de 6 mois à 6 ans. Elle comprend des analyses sanguines et des questionnaires distribués aux parents. Pour 500 enfants de cet échantillon, l’analyse hospitalière se double d’une enquête à domicile. Elle consiste à mesurer la présence de plomb dans l’eau, les peintures, les poussières de l’habitation

et la terre du terrain de jeu fréquenté par l’enfant. Par ailleurs, l’étude doit également dépister la présence éventuelle de cadmium dans le sang des enfants pour mieux connaître leur exposition à cette substance.

Le saturnisme entraîne des désordres digestifs, des lésions rétiniennes, ainsi que des manifestations rénales, neurologiques et nerveuses. On considère qu’un enfant en est atteint lorsqu’il présente une teneur en plomb supérieure ou égale à 100 microgrammes par litre de sang. En 1999, selon l’Inserm (Institut national de la santé et de la recherche médicale), près de 85 000 enfants étaient touchés.

HEUREUX MALGRÉ TOUT Plus de 8 Français sur 10 (84 %) vivant dans un immeuble affirment qu’ils s’y sentent bien. Selon l’enquête annuelle du Conseil Supérieur de l’Admi nistration des Biens (CSAB), ils sont même plus de la moitié (52 %) à se sentir « tout à fait bien ». La part des personnes déclarant ne pas se sentir bien dans leur logement a baissé d’un point, passant de 17 à 16 %. Les plus heureux sont les propriétaires de plus de 65 ans, retraités ou actifs. Le CSAB avance une hypothèse « psychologique » pour expliquer ces chiffres : plus l’extérieur est difficile, plus l’intérieur a besoin d’être rassurant. Dans le détail, les principaux motifs de satisfaction n’ont pas vraiment changé par rapport aux enquêtes précédentes : voisinage, sécurité et tranquillité. La présence d’espaces verts, de commerces, de moyens de transports en commun, la proximité avec le travail et les écoles, sont de plus en plus appréciées. Côté désagréments, la principale source de nuisance est le bruit, cité par 53 % des personnes interrogées.

GARDIENS MIEUX FORMÉS Mettre en place une véritable filière de formation au métier de gardien d’immeuble, c’est ce que propose le rapport que deux avocats viennent de remettre à Christine BOUTIN. Pour permettre une revalorisation de la profession, Françoise et Philippe PELLETIER suggèrent en particulier de compléter le CAP par un Baccalauréat Professionnel. Le rapport préconise également de demander au

BRÈVES futur Pôle emploi d’organiser une campagne d’information sur le métier auprès des jeunes, des propriétaires et des syndics. 100 000 gardiens d’immeubles sur tout le territoire perçoivent un salaire cumulé de 900 millions d’euros (1,2 milliards, charges comprises). En outre, selon le député UMP Pierre LELLOUCHE, 10 000 emplois auraient été supprimés en une dizaine d’années, sur la seule région Ile-de-France.

EXPULSIONS (1) Les expulsions locatives sont suspendues depuis le 1er novembre et jusqu’au 15 mars prochain, pour cause de traditionnelle trêve hivernale. Pendant toute cette période, les propriétaires ne peuvent plus recourir aux expulsions, même à l’encontre des locataires dont le bail est expiré ou dont les loyers sont impayés. Les familles condamnées par la justice à quitter leur logement ne seront plus évacuées par les forces de l’ordre.

BRUIT : ENNEMI PUBLIC N°1 Une autre enquête confirme les méfaits des nuisances sonores. Selon le premier baromètre santé-environnement de l’Institut National de Prévention et d’Education pour la Santé (INPES), 14,6 % des Français se disent gênés en permanence ou souvent par le bruit à leur travail ou à leur domicile. Près de 40 % (39,7) des actifs en situation d’emploi jugent leur lieu de travail bruyant. A domicile, les principales sources de gêne sont la circulation routière, les bruits de voisinage, les deux roues, les avions et les trains. L’enquête met par ailleurs en évidence une particularité : les expositions au bruit chez soi et au travail s’additionnent. A en croire le baromètre, les personnes qui travaillent dans un environnement bruyant vivent aussi souvent dans des logements exigus, où les nuisances sonores sont importantes.

PERMIS : LA BAISSE SE POURSUIT Le nombre des permis de construire continue sa dégringolade. Les dernières statistiques publiées par le Ministère de l’Ecologie font état d’une baisse de 23,3 % au troisième trimestre. Sur la même période, le nombre de mises en chantier a reculé de 8,1 %. Christine BOUTIN, la Ministre du Logement estime que sur l’année 2008, le total des mises en chantiers devrait se situer aux alentours de 360 000, contre 435 000 en 2007 et bien loin de l’objectif des 500 000 logements nouveaux par an affiché par le gouvernement pour répondre à la demande non satisfaite.

Le nombre de ces locataires en difficulté a d’ailleurs considérablement augmenté. Selon la dernière enquête nationale sur le logement de l’INSEE, on comptait fin 2006, dans le parc privé, un peu plus de 200 000 particuliers devant deux mois de loyer ou plus, contre 102 000 quatre ans plus tôt. En ajoutant les statistiques du secteur social, le chiffre atteint 495 000 locataires en retard d’au moins deux mois de loyer, en hausse de 71 % par rapport à fin 2002. Environ les deux tiers de ces ménages bénéficient pourtant d’une aide au logement. Mais celle-ci se révèle insuffisante pour compenser les hausses de charges et de loyers enregistrées ces dernières années.

EXPULSIONS (2) Conséquence arithmétique de cette évolution, les Préfets ont autorisé 28 021 expulsions en 2007, soit une hausse de 5,58 % par rapport à l’année précédente. Au cours de cette période, un peu plus de 43 000 demandes avaient été adressées aux préfectures, qui en ont donc autorisé un peu moins des deux tiers (64,82 %). Selon les chiffres officiels du Ministère de l’Intérieur, moins de la moitié de ces expulsions autorisées (11 322) ont été effectivement réalisées. Les autres dossiers ont fait l’objet de départs à l’amiable ou de relogements.

DOSSIER

LES

RAISONS

DE LA CRISE FINANCIÈRE, SON IMPACT SUR L’IMMOBILIER L’automne s’est finalement révélé plus douloureux que prévu et la crise, initialement financière, n’a pas tardé à rattraper l’économie réelle. Au cœur du problème, les banques se sont repliées sur elles-mêmes, au risque de paralyser l’économie et de précipiter l’immobilier dans la tourmente.

omme dans un immense circuit de dominos, il a suffi que le premier s’effondre pour entraîner tous les autres dans sa chute. En l’occurrence, l’histoire retiendra la faillite de la banque américaine Lehman Brothers, en septembre dernier, comme point de départ d’un processus dont on a encore du mal à deviner l’issue. C’est elle qui a fait prendre conscience de la portée d’une crise qui se propageait depuis un an déjà.

PANIQUE

À BORD

Dans la foulée de la débâcle d’un géant aux pieds fragilisés par les Subprimes (voir Propriétaires n°37 et p.3), l’affolement a gagné toutes les places boursières de la planète et fait vaciller toutes les banques du monde. Certaines n’ont survécu que grâce à de massives interventions étatiques. Aux Etats-Unis, en Allemagne, en Angleterre, en Belgique, les Ministres des Finances se sont mis à jongler avec les dizaines, voire les centaines de milliards pour éviter l’effondre-

TAUX

VARIABLES

UN RATIONNEMENT DES PRÊTS Les banques ont ainsi brutalement redécouvert les vertus de la prudence. Elles ont ainsi commencé par se méfier les unes des autres et hésité à se prêter de l’argent sur les marchés internationaux. Le système s’est donc rapidement bloqué et, après plusieurs années de relative souplesse, les conditions d’accès au crédit des entreprises et des particuliers ont été considérablement durcies : la part

LES EMPRUNTEURS MIEUX INFORMÉS

Depuis cet automne, de nouvelles règles régissent les prêts immobiliers à taux variables. Elles visent avant tout à mieux informer les emprunteurs. Ainsi, aux mentions déjà obligatoires (nature, objet et modalités, montant, coût total et taux effectif global du prêt, identité des parties et des cautions, évaluation du coût des assurances et des sûretés), s’ajoutent de nouveaux documents. Une fiche, précisant les modalités de variation du prêt doit notamment être jointe à l’offre. Celle-ci doit également

ment général du système bancaire. Comme souvent, plus les discours se voulaient rassurants, plus la panique gagnait de terrain. C’était également le cas en France, où les banquiers se voulaient pourtant formels : ils étaient très peu exposés. On connaît aujourd’hui le montant de l’addition : plus de 16 milliards d’euros de pertes du seul fait des crédits à risques Outre-Atlantique, auxquels se sont ajoutés les effets du krach boursier.

comprendre une simulation de l’effet de cette variation sur le montant des mensualités. La durée du prêt et le coût total du crédit doivent également être indiqués, mais le banquier est désormais tenu d’informer l’emprunteur du caractère purement indicatif de ces informations. Il doit également lui souligner qu’il n’a aucune incidence sur l’évolution des taux et leurs conséquences. Enfin, l’emprunteur doit être informé au moins une fois par an du capital restant à rembourser.

d’apport exigée a été revue à la hausse, les prêts de longue durée se sont restreints et le taux d’endettement des candidats à l’emprunt est surveillé de plus près. Conjuguée à la hausse des taux, cette vigilance accrue n’a pas tardé à entraîner la réduction des prêts. Selon un courtier en crédit immobilier, sur cinq personnes qui pouvaient obtenir un prêt en 2007, une en était exclue un an plus tard. L’accession à la propriété était donc en train de redevenir un rêve inaccessible aux ménages à revenus modestes.

GARANTIE DE L’ETAT

Début octobre, le Président de la République en personne a reçu, trois fois en deux semaines, les dirigeants des principales banques et compagnies d’assurances françaises, en compagnie du Premier Ministre et des Ministres de l’Economie et du Budget. Il leur a présenté en détail le plan de soutien de 360 milliards d’euros mis en place pour contrecarrer les effets de la crise finan-

DOSSIER

cière : 320 milliards pour garantir les prêts en cours et 40 milliards pour la recapitalisation d’établissements mis à mal par les placements aventureux et la chute des bourses mondiales.

RIEN N’EST

RÉGLÉ

En échange de cette intervention, les banques se sont engagées à « proposer une offre de crédit, notamment aux ménages [...], qui réponde aux besoins exprimés ». Les banques ont toutefois tardé avant de tenir leur promesse. Elles attendaient notamment de connaître la réaction de la Commission Européenne, dont le Président exprimait de sérieuses réserves. Il craignait en particulier que l’aide de l’Etat fausse le jeu de la concurrence, en permettant aux banques françaises de gagner des clients au détriment des établissements non aidés. Ce n’est que le 8 décembre, que le plan français a été approuvé par Bruxelles. Dans la foulée, 10,5 milliards d’euros ont été immédiatement injectés

dans le capital de six banques : BNP Paribas, la Société Générale, le Crédit Agricole, les Caisses d’Epargne, les Banques Populaires et le Crédit Mutuel. Ailleurs, la descente aux enfers des organismes financiers s’est poursuivie. En moins d’un an, leur valeur boursière a diminué de moitié. Et les investisseurs semblent hésiter à leur accorder à nouveau leur confiance, persuadés que les

LES

banques, désormais touchées par la propagation de la crise financière à l’économie réelle, n’en ont pas fini avec leurs difficultés. Même l’ancien numéro un mondial, le géant américain Citigroup, a mordu la poussière. Affaibli par les 47 milliards de dollars que lui ont coûté à ce jour les crédits à risques, il ne doit son salut qu’au sauvetage public.

TAUX À LA BAISSE

Comme les spécialistes le laissaient entendre depuis déjà plusieurs semaines, la situation semble se détendre sur le front des taux d’intérêt. Ils ont ainsi amorcé leur descente en novembre, quelles que soient leur durée et la région dans laquelle ont été souscrits les emprunts. Selon les cas, les baisses enregistrées vont de -0,05 % à -0,30 %. Optimistes,

les courtiers en ligne s’attendent à ce que le mouvement s’amplifie dans les mois qui viennent, dans la foulée de la baisse, d’une ampleur inédite, du taux directeur de la BCE qui a perdu 100 points de base en moins d’un mois et de celle de l’OAT à 10 ans. Cet indice, qui sert de référence pour les taux fixes, était repassé sous la barre des 4 % fin novembre.

DOSSIER

CRÉDITS

RELAIS : UN GESTE DES BANQUES

Sous la pression des autorités, les établissements financiers ont accepté de prolonger les crédits relais accordés aux ménages dans l’attente de la vente de leur logement antérieur. Trente mille foyers sont concernés. Comme 140 000 ménages, Monsieur X a entamé une double transaction immobilière : acquisition d’une part, vente du bien qu’il occupait précédemment de l’autre. Pour ne pas laisser passer la maison de ses rêves, M. X a dû l’acheter avant d’avoir trouvé un acquéreur pour l’appartement qu’il libère. Pour anticiper le produit de la vente, la banque lui a donc accordé un prêt relais pour une durée de deux ans, à hauteur de 60 % de l’estimation du bien mis en vente. Mais entre temps, le marché de l’immobilier a subi le contrecoup de la crise, les prix ont amorcé une baisse et les délais de vente se sont étirés. L’échéance approche, M. X n’a toujours pas vendu son bien, et le voilà maintenant menacé de procédure contentieuse, voire de saisie.

VERS

UNE PROLONGATION

Selon l’Association Française des Usagers des Banques (AFUB), 30 000 ménages sont dans cette situation. Il ne s’agit certes que d’une estimation, mais elle donne la mesure du problème : depuis 2005, la durée moyenne d’un prêt relais a pratiquement triplé, passant de trois à huit mois. Et rien n’indique pour l’heure que la tendance soit sur le point de s’inverser. Pour éviter de voir s’enclencher la spi-

rale des expropriations, les pouvoirs publics ont fait pression sur les établissements financiers, et leur ont demande de réétudier ces dossiers. L’appel semble avoir été entendu. En contrepartie des mesures de refinancement dont elles ont bénéficié, les banques se sont déclarées prêtes à prolonger les crédits relais des ménages qui ne parviennent pas à revendre leur bien immobilier dans les délais impartis. Aucune mesure collective n’a été prise, chaque établissement reste libre de mettre en place le dispositif de son choix. Les prolongations accordées vont, en général, de six mois à un an.

DES

CONCESSIONS DES VENDEURS

Pour vérifier que le problème est collectivement bien pris en compte, la mise en place par la Fédération Bancaire Française (FBF) et le Ministère de l’Economie d’une cellule de suivi des prêts relais aux ménages a été décidée mi octobre. Pour anticiper les difficultés, les banques se sont également engagées à contacter les emprunteurs six mois avant l’expiration de leur prêt relais, afin de faire le point avec eux. Reste que Monsieur X a dû, malgré tout, faire des concessions. Car un allongement de crédit entraîne mécaniquement une augmentation des intérêts à payer. En outre, lorsque le conseiller chargé de son dossier l’a appelé, il lui a certes proposé des solutions pour aménager sa dette. Il lui a aussi demandé de revoir ses exigences à la baisse.

PLAN

DE RELANCE : TROIS MESURES POUR LE NEUF Dans le plan de relance de l’économie annoncé début décembre par le Président de la République, trois dispositions sont censées redynamiser le marché de l’immobilier. Mais elles ne concernent que les logements neufs. Au total, l’Etat s’apprête donc à débourser 1,8 milliards d’euros supplémentaires en faveur du logement sur la période 2009-2010. Principales bénéficiaires de cette manne, les entreprises du

bâtiment. Le plan prévoit en effet la construction de 70 000 logements dont l’Etat se portera acquéreur, en plus des 30 000 qu’il devait déjà acheter aux promoteurs. Il s’agira pour moitié de logement social, pour moitié de logement intermédiaire. 400 millions d’euros seront également consacrés au renforcement et à l’accélération des plans de rénovation urbaine, ainsi qu’à l’amélioration de l’habitat insalubre. Enfin, les contraintes liées au droit de l’urbanisme seront temporairement assouplies et les permis de construire prorogés d’un an.

L’AMERTUME DES PROFESSIONNELS La principale mesure concerne cependant le doublement du prêt à taux zéro, qui pourra désormais financer jusqu’à 30 % du prix d’achat. Son montant pourra ainsi atteindre 45 000 € pour un couple habitant en région parisienne, et 33 000 € ailleurs. Les plafonds de prix des logements ouvrant droit au PTZ seront également augmentés. Seul souci, cette mesure ne concerne que l’acquisition de logements neufs. Les professionnels de l’immobilier, qui travaillent essentiellement dans l’ancien, se sentent donc exclus du dispositif. La FNAIM a d’ailleurs fait remarquer que deux bénéficiaires du prêt à taux zéro sur trois achètent dans l’ancien ! Mais les déçus se consoleront peutêtre en songeant que, deux jours à peine après l’annonce des mesures, les experts pariaient déjà qu’un deuxième plan de relance était en préparation.

DOSSIER

ETATS-UNIS :

RIEN N’EST RÉGLÉ

Outre-Atlantique, la crise des crédits hypothécaires à risques, qui a provoqué le “tsunami” financier de ces derniers mois, est loin d’être terminée. Malgré les mesures prises pour inverser la tendance, la situation s’est même encore dégradée et les Subprimes poursuivent leurs ravages sur le marché immobilier américain.

CAE : OUI AUX SUBPRIMES... À LA FRANÇAISE

Le Conseil d’Analyse Economique vient de jeter un sacré pavé dans la mare. Pour soutenir le marché de l’immobilier, il préconise de favoriser le développement du crédit hypothécaire. Celui-là même qui a plongé la finance mondiale dans la tourmente... Avec, tout de même, certaines précautions. Des crédits hypothécaires – à risques, il est vrai – ont mené l’économie mondiale au bord du gouffre et continuent à dynamiter le marché immobilier américain (voir encadré). C’est pourtant ce que le Conseil d’analyse économique, organisme chargé de conseiller le Premier Ministre sur sa politique économique, recommande pour faciliter l’accès des classes moyennes au crédit. Ce type de crédit consiste à sécuriser un prêt en s’appuyant sur la valeur du bien acquis grâce à l’emprunt, plutôt que sur les revenus et le taux d’endettement de l’emprunteur. Si celui-ci ne parvient plus à faire face à ses mensualités, l’organisme financier saisit le bien et le revend pour récupérer sa créance. La garantie hypothécaire existe déjà chez nous ; elle couvre même environ le quart des crédits immobiliers. Mais il ne s’agit que d’une protection pour les banques, qui ne dispense pas l’emprunteur de satisfaire aux critères de solvabilité. Les économistes du CAE reconnaissent la sûreté du système actuel et soulignent

Inconnu du grand public il y a encore un an, le mot « Subprime » nous est devenu douloureusement familier. Il désigne les crédits hypothécaires à taux élevés accordés par les banques américaines à des ménages dont la solvabilité laissait à désirer. Et ces ménages continuent de payer très cher les largesses excessives des instituts financiers. Le nombre des saisies de logements a ainsi été estimé à 2 700 par jour entre juillet et septembre derniers, contre 1 200 sur la même période de 2007. A la fin du premier semestre 2008, selon les dernières statistiques disponibles, plus de 4 millions de propriétaires avaient au moins un mois de retard dans le remboursement de leur prêt et 500 000 logements – record absolu – faisaient l’objet d’une procédure de saisie. La spirale sera difficile à briser. Pendant longtemps, les Américains ont considéré leur résidence principale comme un investissement. Mais après avoir artificiellement enflé, la bulle immobilière a crevé. L’augmentation brutale de l’offre, notamment provoquée par les saisies, a

que le nombre des saisies et les défauts de remboursement est extrêmement bas en France.

UNE

SOLUTION HYBRIDE

Mais, pour eux, cette sécurité est également synonyme d’exclusion et de rigidité. Car les banques ont relevé leurs taux et durci les conditions d’accès au crédit. De nombreux ménages se trouvent ainsi, de facto, exclus de l’accession à la propriété. Conscients des carences des Subprimes à l’américaine, les membres du Conseil suggèrent donc de mettre en place un système hybride, où deux facteurs seraient pris en considération au moment d’octroyer le prêt : la capacité

entraîné les prix à la baisse. Le phénomène n’épargne aucune région. Dans la zone la plus touchée, la fameuse « Sun Belt », au Sud du pays, les maisons ont perdu entre le quart et le tiers de leur valeur en un an. C’est le cas à Los Angeles, San Francisco, Miami, Las Vegas ou Phoenix. Résultat : près du quart des ménages (23 %) ayant emprunté pour acquérir leur logement doivent désormais rembourser un montant supérieur à la valeur de leur bien. Et ce chiffre atteindra vraisemblablement 28 % dans un an. D’autre part, ces crédits ont souvent été transformés en titres boursiers, vendus à des investisseurs. Ils reposent donc souvent sur des montages financiers complexes, impliquant parfois des milliers d’investisseurs répartis au quatre coins de la planète. Dans ces conditions, il devient difficile de procéder à des modifications substantielles des conditions de prêt. Enfin, l’ampleur de la crise a sans doute été sous-estimée et les aides accordées aux emprunteurs semblent insuffisantes. Selon un rapport du Crédit Suisse, environ un tiers des prêts dont les conditions avaient été modifiées en septembre 2007 enregistraient de nouveaux retards de paiement moins d’un an plus tard. Un seul chiffre semble porteur d’espoir : les ventes de logements anciens ont augmenté de 5,5 % en septembre. L’immobilier américain a peut-être touché le fond cet automne.

de remboursement de l’emprunteur et la valeur du bien mis en gage. Ils préconisent également, afin de rendre cette nouvelle voie plus attractive, de réduire les coûts liés à la prise d’hypothèque, qui représentent aujourd’hui environ 2 % du montant emprunté. Un premier essai dans ce sens a déjà été mené avec la création, en 2006, du crédit hypothécaire rechargeable. Ce dispositif permet, lorsqu’une partie du crédit a été remboursée, de réutiliser une hypothèque pour garantir un nouvel emprunt. Censé relancer la consommation, il n’a pas remporté un franc succès. Pas sûr, dans le contexte du moment, que les banques aient envie de tenter une nouvelle expérience.

ENVIRONNEMENT

QUE D’EAU,

QUE D’EAU

L’impact conjugué de la météo et de votre dernière facture vous a convaincu : il est grand temps de récupérer et d’utiliser l’eau de pluie. L’aspect technique ne pose guère de difficulté : des citernes prévues à cet effet sont désormais disponibles dans tous les magasins de bricolage et de nombreux installateurs proposent des dispositifs plus élaborés. Reste à connaître la réglementation.

epuis le 1er janvier 2007, et jusqu’au 31 décembre 2009, les personnes qui investissent dans un système de récupération et de traitement des eaux de pluie bénéficient d’un crédit d’impôt égal à 25 % de la dépense. Ce n’est pourtant que le 21 août dernier qu’a été publié au Journal officiel l’arrêté relatif à la récupération des eaux de pluie en aval des toitures non accessibles* et à leur usage, à l’intérieur et à l’extérieur des bâtiments. Attendu depuis plusieurs mois, il détaille enfin les utilisations autorisées et les obligations en matière d’entretien et de surveillance des équipements.

DEUX

CIRCUITS DISTINCTS

L’eau collectée après avoir ruisselé sur les toitures peut être utilisée sans restriction pour des usages externes, comme l’arrosage des espaces verts. A l’intérieur, la réglementation permet de se servir de l’eau de pluie pour les chasses d’eau, le

MAIRE SE MOUILLE

Le maire de Le Séquestre, une commune de 1600 habitants à 6 kilomètres d’Albi, dans le Tarn, a décidé de mettre en place une tarification progressive, pour inciter à économiser l’eau. Selon la Dépêche du Midi, Gérard POUJADE a indexé le montant de la redevance assainissement sur la consommation des usagers. Toujours pour encourager ses administrés les plus économes en eau, il a par ailleurs purement et simplement doublé le prix du mètre cube, en échange de la suppression de l’abonnement.

nettoyage et, à titre expérimental, pour laver le linge. Encore faut-il, pour ce dernier usage, être équipé d’un système d’assainissement adapté. La présence de robinets distribuant des eaux de qualité différentes est interdite dans une même pièce, sauf dans les caves, sous-sols et autres pièces annexes. D’une manière générale, l’utilisation de l’eau de pluie à l’intérieur du domicile impose la création d’un réseau spécifique, distinct du réseau public de distribution d’eau potable.

EAU

NON POTABLE

L’objectif est double : que personne ne risque de s’intoxiquer en buvant de l’eau non potable et que le circuit collectif ne puisse être contaminé à l’occasion d’une chute de pression. A l’occasion de la publication de l’arrêté en définissant les usages, la Direction Générale de la Santé (DGS) a en effet rappelé que l’eau de pluie stockée en cuve peut développer des bactéries et ne peut, par conséquent, être considérée comme potable, « car elle présente une contamination microbiologique et chimique supérieure aux limites de qualité retenues pour l’eau potable distribuée par le réseau public ». L’eau pluviale ne peut donc être utilisée ni pour s’alimenter, ni pour se laver. De plus, la mention « eau non potable » doit figurer à proximité des robinets de soutirage ou des dispositifs d’évacuation. La plaque de signalisation doit être accompagnée d’un pictogramme explicite.

ENTRETIEN

OBLIGATOIRE

Les eaux de pluie utilisées dans les bâtiments et rejetées dans les égouts sont soumises à la taxe d’assainissement. Tout propriétaire d’installation distribuant de l’eau de pluie à l’intérieur d’un bâtiment doit donc le déclarer en mairie. Il est, en outre, soumis à des obligations d’entre-

tien. Deux fois par an, il doit notamment vérifier la propreté des équipements de récupération et l’existence de la signalisation adéquate. Tous les ans, il nettoie les filtres ; vidange, nettoie et désinfecte la cuve de stockage ; manœuvre les vannes et robinets de soutirage. Enfin, il établit et tient à jour un carnet sanitaire comprenant, en particulier, le nom et l’adresse de la personne ou de la société chargée de l’entretien, une fiche de mise en service, le plan des installations, la date des vérifications et le relevé mensuel des index des systèmes d’évaluation des volumes d’eau de pluie utilisés à l’intérieur des bâtiments. *Une toiture inaccessible est une couverture d’un bâtiment non accessible au public, à l’exception des opérations d’entretien et de maintenance.

ENVIRONNEMENT

PRIX

DE L’EAU : INFÉRIEUR À LA MOYENNE EUROPÉENNE

Le prix de l’eau dans les cinq plus grandes villes françaises est inférieur à la moyenne européenne. C’est en tout cas ce qui ressort d’une étude récente. Paradoxalement, pour payer l’eau moins cher, mieux vaut vivre au soleil plutôt que dans un pays plus copieusement arrosé. C’est en effet en Italie et en Espagne que le m3 est le moins onéreux, avec des

tarifs respectifs de 0,84 et 1,91 €/m3. La France se situe à la cinquième place, avec un prix de 3,01 €/m3, soit 39 entimes de moins que la moyenne enregistrée dans les dix pays étudiés (voir encadré). Les Allemands (5,16 €/m3) et surtout les Danois (6,18 €/m3) sont les européens qui prennent les douches les plus chères du continent. Dans le détail, le montant qui nous est facturé se partage presque exactement pour moitié entre distribution 3 (1,51 €/m ) et assainissement (1,50 €/m3).

MODE OPÉRATOIRE

Bien sûr, cette enquête sur le prix de l’eau et de l’assainissement facturé aux particuliers entre juillet 2003 et janvier 2008 a été commandée par la Fédération Professionnelle des Entreprises de l’Eau (FP2E). Mais elle a été réalisée par un groupe indépendant, N.U.S. Consulting, dont les comparaisons internationales en matière d’énergie font référence. L’étude a été menée dans les cinq plus grandes villes de 10 pays européens : Allemagne, Belgique, Danemark, Espagne,

France, Finlande, Italie, Pays-Bas, RoyaumeUni et Suède. Elle se base sur une facture type de 120 m3 par an et inclue les taxes appliquées dans les différents pays. La part de population concernée par les résultats varie selon les cas, de 7 % en France à 25,8 % en Finlande. Des associations de consommateurs font cependant remarquer que certains critères pouvant expliquer les différences de prix, comme la gestion des eaux fluviales ou la densité de population des villes, n’ont pas été pris en compte.

Pour le premier poste, la fourchette va de 0,38 €/m3 en Italie à 3,03 €/m3 au Danemark. La France apparaît en 4ème position, 32 centimes moins chère que la moyenne. Avec la 6ème place, à 2 centimes de la moyenne, le bilan est moins flatteur pour l’assainissement, dont le coût a progressé chez nous de 4 % sur la seule année 2007.

DES

HAUSSES PLUS MODÉRÉES

D’une manière générale, la hausse des tarifs est tout de même moins importante en France que chez la majorité de nos voisins. Ainsi, entre 2007 et 2008, le prix de l’eau a augmenté de 4,8 % en moyenne sur l’ensemble des dix pays étudiés, contre 2,9 % dans l’hexagone. C’est en Allemagne et en Italie que les prix ont le moins grimpé (+1,2 %). Le meilleur résultat dans ce domaine est enregistré par la Suède, où ils ont même baissé de 3,7 %. A l’inverse, ils ont carrément flambé en Espagne, où la facture s’est alourdie de 22,9 %. Sur l’ensemble de la période analysée (2003-2008), la hausse annuelle moyenne est de 5,1 % en Europe, et de 3,6 % en France.

NOUVEAUTÉ

LE DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE

Depuis le 1er janvier, les immeubles d’habitation dont l’installation électrique date de plus de 15 ans doivent faire l’objet d’un Diagnostic électrique avant d’être proposés à la vente.

elon les chiffres de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM, près de la moitié (47 %) des logements construits avant 1974 disposent d’installations électriques défaillantes ou inadaptées aux usages actuels. Plus de 80 000 incendies d’origine électrique et 4 000 électrisations graves surviennent chaque année. Ces quelques chiffres justifient, s’il en était besoin, la mise en place du diagnostic électrique.

OBJECTIF

SÉCURITÉ

Obligatoire avant de vendre tout ou partie d’un bâtiment à usage d’habitation dont l’installation électrique intérieure date de plus de quinze ans, ce diagnostic porte sur l’ensemble de l’installation en aval du compteur. Il s’étend jusqu’aux bornes d’alimentation des équipements alimentés par des canalisations fixes, ou jusqu’aux socles de prises de courant, et

concerne l’ensemble des circuits, de toutes tensions et natures de courant. « Nous surveillons tout ce qui peut porter atteinte à la sécurité des personnes », explique Jean-Louis AMADEO, le fondateur du réseau AGENDA. « Nous vérifions ainsi la présence d’un disjoncteur de branchement ou d’un dispositif permettant de couper le courant dans tout le logement. Nous nous assurons également de la conformité du tableau de fusibles et de l’existence d’une prise de terre avec protection différentielle appropriée. Enfin, nous exerçons un contrôle particulier dans les pièces contenant une baignoire ou une douche. » Mené par un professionnel certifié, n’ayant aucun lien avec la transaction, l’examen porte au total sur 89 points de contrôle. Il s’effectue sans déplacement de meubles, ni démontage de l’installation électrique, ni destruction des isolants des câbles.

MISE

EN CONFORMITÉ FACULTATIVE

Le Diagnostic électrique ne constitue pas un contrôle de conformité de l’installation vis à vis de telle ou telle réglementation. Il vise à en évaluer le niveau de sécurité et informe simplement le vendeur des éventuels travaux à réaliser pour remettre cette installation en sécurité, sans lui imposer de remédier aux défauts constatés. « Le diagnostic permet également à l’acquéreur d’être bien informé quand il entre dans le logement et de le faire en toute connaissance de cause, en prenant ses responsabilités. » Le Diagnostic électrique doit être réalisé au plus tard avant la promesse de vente, pour rendre opérante la clause d’exonération de la garantie du vice caché, puis joint au dossier technique fourni par le vendeur et annexé à la promesse ou à l’acte de vente. Sa durée de validité est fixée à 3 ans, en cohérence avec l’état de l’installation intérieure de gaz.

TÉMOIGNAGE

REBOND LOCATION DE LA

Conséquence directe du durcissement constaté sur le marché de la vente, celui de la location est en plein essor depuis plusieurs mois. Sébastien BLANVILLAIN, Sociétaire du réseau L’ADRESSE, gère treize agences dans le Maine-et-Loire. Il souligne également tout l’intérêt actuel du mandat de gestion.

Constatez-vous que le marché de la location est effectivement reparti de l’avant ? Nous n’avons, en fait, jamais enregistré de véritable pause. Mais c’est vrai que, pour la deuxième année consécutive, nous constatons que l’activité à la location ne chute même plus pendant la période traditionnellement creuse, entre

novembre et février. L’activité est donc, effectivement, très soutenue. D’un an sur l’autre, parallèlement au coup de frein enregistré sur les ventes, nous avons ainsi multiplié par deux le nombre de baux signés. Et nous avons même du mal à traiter tous les appels entrants sur les demandes de location.

Comment l’expliquez-vous ? Le phénomène est double. Il y a d’une part les candidats à l’achat, confrontés au durcissement des conditions d’accès au crédit, qui éprouvent davantage de difficultés à boucler leur financement. Faute de pouvoir acquérir le bien qu’ils visaient, ils se rabattent sur la location. Dans le même temps, les vendeurs potentiels doivent faire face au retournement du marché. Plutôt que de vendre à un prix inférieur à ce qu’ils avaient prévu, ou par peur de mettre longtemps à trouver un acheteur, ils préfèrent souvent attendre des jours meilleurs en proposant leur bien à la location.

Ce phénomène a-t-il une répercussion sur le montant des loyers ? Je n’en ai pas l’impression, dans la mesure où l’augmentation de la demande s’accompa-

gne d’un accroissement simultané de l’offre. Par ailleurs, de nombreux propriétaires préfèrent garder un locataire dont ils sont satisfaits. Pour ce faire, ils choisissent parfois de ne pas augmenter le loyer, ou de l’augmenter moins qu’ils le pourraient. Si le phénomène n’a pas de répercussion particulière sur les loyers, le contexte économique entraîne en revanche un très fort développement des mandats de gestion. Le recours au professionnel est évidemment indispensable aujourd’hui. Lui seul vous garantit la solvabilité du locataire, vous évite les visites intempestives, vous guide à travers la multiplication des contrôles, des diagnostics et des formalités obligatoires. Mais, au-delà de ce rôle, lui confier la gestion du bien délivre le bailleur de bon nombre de soucis : nous entretenons son patrimoine, faisons tout ce qui est nécessaire pour qu’il se valorise et lui assurons un rendement.

Dans le contexte du moment, conseillez-vous plutôt de louer que d’acheter ou vendre ? Il n’y a pas de vérité universelle et chaque cas doit être étudié individuellement. Notre conseil sera différent selon que notre interlocuteur aura besoin de liquidités ou s’inscrira dans une démarche patrimoniale. Le premier devra vendre, malgré les difficultés ; le second aura davantage intérêt à conserver son bien. Mais, il est certain qu’aujourd’hui il y a de vrais calculs à faire avant d’opter pour telle ou telle solution. Par ailleurs, la recommandation que nous donnons à nos clients, c’est d’éviter le recours au prêt relais. Il faut donc vendre le bien dont on se sépare avant d’acheter le nouveau. Quitte à passer quelques mois en location.

FISCALITÉ

ECO-PTZ

ET CRÉDIT D’IMPÔT VERT

Le Projet de Loi de Finances pour 2009, récemment adopté par l’Assemblée Nationale, a validé la création d’un éco-prêt à taux zéro. Il aidera à financer les travaux d’amélioration de la performance énergétique des résidences principales construites avant le 1er janvier 1990.

es grandes lignes de l’éco-PTZ étaient connues depuis septembre dernier. Les députés en ont confirmé la plupart. Pour pouvoir prétendre à ce nouveau coup de pouce, les propriétaires et copropriétaires devront donc réaliser dans leur résidence principale un minimum de deux améliorations contenues dans la liste suivante : isolation de la toiture, des murs extérieurs, des fenêtres, installation ou remplacement de systèmes de chauffage plus performants ou fonctionnant aux énergies renouvelables.

CRÉDIT D’IMPÔT PROROGÉ Le Projet de Loi de Finances proroge également jusqu’en 2012 le crédit d’impôt en faveur du développement durable et des économies d’énergie. Les taux de déduction varient, selon les équipements, de 15 à 50 % du prix d’acquisition, plafonnés à 8 000 € pour une personne seule et 16 000 € pour un couple. Fixée par décrets, la liste des matériaux et appareils permettant de bénéficier du crédit d’impôt est disponible sur le site du Ministère de l’Industrie (www.industrie.gouv.fr). Moins aride, le site de l’Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (www.ademe.fr) détaille également tous les travaux qui donnent droit au crédit d’impôt et en indique à chaque fois les conditions et le montant maximal. A partir de 2010 (impôt sur les revenus de 2009), le crédit d’impôt sera recentré sur les équipements les plus efficaces. Certaines dépenses seront ainsi exclues du dispositif. Ce sera, par exemple, le cas des chaudières à basse température ou des pompes à chaleur aérothermiques. A l’inverse, d’autres y seront inclues, à l’image des dépenses consenties par les bailleurs.

Les parlementaires ont ajouté deux points à la liste initiale : l’installation de systèmes de ventilation économiques et performants, ainsi que les travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie ouvriront également droit à l’éco-PTZ.

UN DOUBLE PLAFOND La liste complète des travaux pris en compte doit encore être précisée par décrets. Comme prévu, l’aide ne sera assortie d’aucune condition de ressources, mais limitée par un double plafond : 300 € par m2 et 30 000 € par logement. Elle ne sera pas cumulable avec le crédit d’impôt dédié au développement durable et aux économies d’énergie (voir encadré). Dans la pratique, il sera toujours possible de demander à bénéficier de cet avantage fiscal, mais son montant sera déduit de l’enveloppe accordée dans le cadre de l’écoPTZ. A l’heure où nous rédigions cet article, début décembre, le texte n’avait pas terminé sa navette parlementaire et le projet pouvait encore être modifié. Au même moment, dans une interview au quotidien économique Les Echos, JeanLouis BORLOO affirmait son souhait de voir le dispositif disponible dès février.

LES

NICHES PLAFONNÉES

Dans le cadre du Projet de Loi de Finance 2009, les députés ont également instauré un plafonnement des niches fiscales, dont ils ont limité l’avantage global à 25 000 €, plus 10 % du revenu imposable. Plusieurs dispositifs liés à l’immobilier sont concernés : crédits d’impôt sur les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de sa résidence principale ou pour les dépenses d’équipement économes en énergie, achat de logements neufs bénéficiant des dispositifs ROBIEN et BORLOO... Par ailleurs, l’amendement adopté par les députés instaure également un plafonnement spécifique à cer taines niches déjà concernées par le plafonnement global, comme les investissements dans les DOM-TOM, l’entretien d’immeubles anciens dans les secteurs sauvegardés ou les locations d’appartements meublés. Là encore, au moment du bouclage, cette mesure devait être confirmée par le Sénat pour devenir définitive.

TENDANCE

ÉCOLOGIQUES ET ÉCONOMIQUES : LES NOUVEAUX MODES DE CHAUFFAGE

Près de la moitié (47%) de l’énergie produite en France est consommée par les ménages, pour leurs besoins domestiques. Chauffage et eau chaude constituent le poste le plus gourmand. De nouveaux modes de chauffage, ou d’anciens remis au goût du jour, permettent pourtant de substantielles économies, tout en limitant nos rejets de gaz à effet de serre.

LE RETOUR DU BOIS Source de chaleur depuis que l’homme maîtrise le feu, le bois s’offre un retour en force, rendu possible par les multiples facettes sous lesquelles il se présente désormais. La traditionnelle cheminée ouverte peut ainsi désormais s’équiper d’un insert, qui la rend plus efficace, moins salissante et moins gourmande. Des chaudières adaptées permettent de marier bois, chauffage central et production d’eau chaude. Combustion horizontale, inversée, turbo... Les derniers développements techniques ont permis de réduire le taux d’imbrûlés et d’améliorer combustion et performances énergétiques. Les chaudières automatiques, à granulés ou plaquettes stockés dans un silo pouvant atteindre plusieurs mètres cubes, offrent désormais une facilité d’utilisation et un rendement comparables à celui des chaudières à gaz ou à fuel. Leur coût varie évidemment selon les modèles et les performances, de 1 500 € pour une chaudière à bûches de base à 12 500 € pour une chaudière à plaquettes dernière génération. D’autres évolutions sont en cours de développement ou déjà sur le marché, comme les chaudières à condensation, qui exploitent la vapeur d’eau dégagée par la combustion du bois, ou les chaudières couplées à des panneaux solaires.

lation, chaudière d’appoint, circuit de distribution et émetteurs de chaleur, système de production d’eau chaude sanitaire et montage). Contrairement aux idées reçues, l’investissement ne sera pas forcément plus rentable dans le Midi que chez les Ch’tis. Une installation qui fournit la moitié des 9 000 kwh consommés à Marseille permettra une économie de 4 500 kwh. Mais si le même équipement assure 30 % des 15 000 kwh consommés à Lille, l’économie réalisée passe à 5 000 kwh.

LA POMPE À CHALEUR C’est sans doute la Rolls des nouveaux modes de chauffage, et il s’en vend plus que de ces luxueuses berlines : 70 000 en France l’an dernier. La pompe à chaleur va chercher les calories gratuites stockées par la nature. Géothermiques, aquathermiques ou aérothermiques, elles captent la chaleur de la terre, de l’eau des nappes phréatiques ou de l’air et la restituent, via un plancher chauffant ou des radiateurs basse température. En outre, il existe des pompes à chaleur réversibles, capables de rafraîchir le logement, voire de le climatiser l’été. La matière première est inépuisable et gratuite, le coût d’exploitation est

donc minime : il se limite à l’électricité nécessaire au fonctionnement de la pompe. En revanche, la dépense initiale est relativement importante : entre 16 000 et 20 000 euros, en fonction du modèle choisi. Selon le niveau de performances de l’installation, il faudra donc entre 7 et 15 ans pour rentabiliser l’investissement.

LES CHEMINÉES BIOÉTHANOL Dernières à avoir fait leur apparition sur le marché, ces cheminées ne nécessitent aucun conduit d’évacuation. Elles consument en effet de l’alcool de betterave spécialement distillé et ne dégagent que de la vapeur d’eau et du gaz carbonique, en petite quantité (l’équivalent de trois bougies). En brûlant, le bioéthanol reste totalement inodore. Toutefois, mieux vaut tout de même éviter d’installer un grand foyer dans une petite chambre. Les tarifs sont abordables, et vont de 350 à 1 500 euros. Quant au combustible, selon les volumes achetés, son prix tourne autour de 2,50 ou 3 € par litre. Certains de ces dispositifs partagent un autre point commun : leur acquisition donne droit à des aides financières (voir p.)

LE SOLAIRE THERMIQUE Chauffe-eau et système solaires combinés sont aujourd’hui efficaces et performants. Selon la taille de l’équipement et la région dans laquelle il est installé, un système combiné peut couvrir entre 20 et 40 % des besoins annuels d’un logement. Les capteurs solaires sont désormais fabriqués en série, mais la mise de fonds à consentir reste conséquente. Il s’élèvera à 10 000 € pour une petite installation (10 m2 de capteurs, 70 m2 de surface chauffée), à laquelle il faudra ajouter un dispositif d’appoint. Pour un projet plus important (20 m2 de capteurs, 150 m2 de surface chauffée), il faudra compter 20 000 à 25 000 € tout compris (capteurs solaires, stockage, régu-

FOCUS

GROS

PLAN SUR

LE MARCHÉ PARISIEN Longtemps épargné par le retournement du marché, l'immobilier de la capitale semble également marquer le pas depuis quelques semaines. L'évolution des prix à Paris restait certes positive sur les dix premiers mois de l'année. Mais les premières baisses ont été enregistrées cet automne. 0,2 %. Le chiffre, en lui-même n'a rien d'impressionnant. Il a pourtant marqué les esprits. Car cela n'était plus arrivé depuis onze ans. En septembre dernier, pour la première fois depuis plus d'une décennie, les prix des logements anciens ont baissé à Paris, de 0,2 % par rapport au mois précédent.

80 % DES TRANSACTIONS Sur les trois premiers trimestres de l'année, le bilan restait positif, avec une hausse moyenne de 1,4% entre janvier et septembre. Mais, après avoir monté jusqu'en juin, les prix ont stagné l'été dernier avant d'amorcer leur descente à la rentrée. Sociétaire du réseau L’ADRESSE dans le 12e arrondissement et dans le Val-de-Marne, Julien CHAMBON ne peut que confirmer : « La situation s'est tendue de plus en plus et a vraiment basculé en septembre. Au point que, depuis cette date, les affaires sont devenues très difficiles sur l'agence parisienne. »

LA DÉFENSE

TOUCHÉE AU CŒUR

L'onde de choc de la crise des Subprimes a atteint La Défense en novembre dernier, avec le placement sous procédure de sauvegarde de la société propriétaire de Cœur Défense, filiale de la banque américaine Lehman Brothers, contrainte au dépôt de bilan. Le déclenchement de la procédure a presque pris valeur de symbole, dans la mesure où Cœur Défense constitue l'une des tours les plus emblématiques du quartier d'affaires et l'un des plus grands ensembles de bureaux en Europe. Instaurée par la loi du 26 juillet 2005, la procédure de sauvegarde s'applique aux entreprises qui connaissent des difficultés susceptibles de les amener à un état de cessation de paiement. Par une réorganisation de l'entreprise, inscrite

Les jeunes et les ménages aux revenus médians ne parviennent plus à emprunter ; les investisseurs de toutes nationalités comptent leurs pertes après le passage d'un « tsunami » boursier qui tarde à se retirer. Résultat : tous les arrondissements semblent aujourd'hui affectés par la tendance baissière, l'allongement des délais de vente et la chute du nombre des transactions. « Sur le 12e arrondissement, nous sommes en fichiers communs avec mes confrères. Les prix affichés n'ont pas encore baissé par rapport au début de l'année. En revanche, les acheteurs n'hésitent plus à négocier et les prix de vente s'en ressentent. Des biens qui valaient entre 6 500 et 6 600 € le m2 sont aujourd'hui cédés entre 6 000 et 6 200 euros. Le délai moyen a augmenté d'un mois, pour passer de 70 à une centaine de jours. Et, à en juger par la teneur des débats dans les réunions auxquelles je participe, la situation n'est pas spécifique au 12e ! » Côté prix, les biens compris entre 150 000 et 450 000 euros, qui représentent 80 %

dans un plan décidé par un tribunal de commerce, elle vise à permettre la poursuite des activités, l'apurement du passif et le maintien de l'emploi. Patrick DEVEDJIAN, Président de l'Etablissement Public d'Aménagement de La Défense (EPAD) se veut toutefois rassurant. A l'occasion du Salon de l'Immobilier d'Entreprise, début décembre, le tout nouveau Ministre de la Relance indiquait que le taux de vacance des bureaux était de 3,7 % au 3e trimestre 2008 et que « la demande placée au 3e trimestre » 2008 était « équivalente à celle de 2007 ». Et il concluait sur une note optimiste : « La conjoncture contrastée ne m'empêche pas de dire que La Défense maintient son rayonnement et son attractivité de premier quartier d'affaires européen ».

des transactions réalisées dans la capitale, sont les plus touchés avec des baisses qui pourraient atteindre 10% sur l'année lorsque toutes les statistiques pour 2008 seront disponibles. En termes d'activité, les grands appartements familiaux souffrent davantage et se vendent peu. « Lorsque vous avez trois enfants, si vous avez déjà un cinq pièces avec quatre chambres, vous ne déménagez que pour des raisons de pur confort, pour vous rapprocher de votre lieu de travail par exemple. Les gens qui habitent dans un studio ou un deux pièces se trouvent plus facilement dans l'obligation de changer de logement, pour raisons familiales notamment ».

PARIS

SERA TOUJOURS

PARIS

Au classement des plus chères avenues de la planète, publié chaque année par le cabinet spécialisé Cushman et Wakefield, les Champs-Elysées ont conservé leur troisième place, derrière la 5e avenue à New York et Causeway Bay à Hong Kong. A 7 732 € par m2 et par an, la plus belle – à défaut d'être la plus chère – avenue du monde a vu ses loyers bondir de 5 % en un an. Pour les emplacements les plus stratégiques, les valeurs locatives peuvent même y dépasser les 10 000 € annuels par m2.

FOCUS En 2009, les observateurs s'attendent à voir les logements anciens continuer à perdre de la valeur en région parisienne. Ils estiment la baisse à venir aux alentours de 5 %. Pour Julien CHAMBON, le processus relève pourtant davantage de la psychose que des effets directs de la crise. « La crise économique existe, je n'en disconviens pas. Mais sur Paris, compte tenu des dossiers que nous présentons et des revenus de mes clients, je n'ai aucun problème avec les banques. Simplement, le flot d'informations négatives déversé chaque jour fait que les acquéreurs ne se positionnent plus et n'osent plus acheter ». Optimiste, il pense donc que le redémarrage pourrait intervenir à la fin du printemps ou au début de l'été prochain. Mais il sait que son analyse n'est pas très répandue chez ses confrères. Il s'appuie pourtant sur un élément qu'il juge encourageant : « Aujourd'hui, je suis de nouveau démarché par des banques, qui me signalent qu'elles accordent des prêts relais à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, alors que ce type de financement avait disparu depuis cinq ou six mois. J'en conclus donc que la reprise n'est peut-être pas si éloignée que cela. »

BIENTÔT

UNE AGENCE PARISIENNE DU CLIMAT

Adopté en octobre 2007, le Plan Climat de la ville de Paris prévoit de réduire les émissions de gaz à effet de serre issues du territoire parisien de 75 % en 2050 par rapport à 2004. Dans ce cadre, la mairie de Paris s'est engagée à promouvoir la réhabilitation des 100 000 immeubles privés de la capitale. Première étape annoncée il y a quelques semaines, la prise en charge de 80 % du coût des diagnostics thermiques. Un financement à 100 % doit même être testé dans les semaines qui viennent dans le 13e arrondissement. La municipalité entend également procéder dans les onze ans qui viennent à la rénovation thermique des 3 000 bâtiments municipaux et de 55 000 logements sociaux (1/4 du parc), pour ramener leur consommation à 80 kilowattheures par mètre carré et par an. Pour financer toutes ces initiatives, la mairie de Paris souhaite multiplier les Partenariats Public-Privé (PPP) et lancer un véritable « plan Marshall ». En tant

que membre du C40, qui regroupe 40 métropoles coopérant sur des projets de développement durable, Paris bénéficiera en particulier de l'aide de la Fondation Clinton, qui a passé des contrats avec les grands groupes mondiaux spécialisés dans les services énergétiques. Le principe est simple : le groupe retenu pour réaliser les travaux les finance. Il est ensuite remboursé, selon un calendrier préétabli, grâce aux économies réalisées par la ville sur sa facture énergétique. Compte tenu de l'importance et de la durée des travaux, les élus parisiens comptent également obtenir des rabais importants de la part des opérateurs qui répondront aux appels d'offre. Par ailleurs, un guichet unique doit voir le jour cette année. Les habitants de la capitale pourront obtenir dans les locaux de l'Agence Parisienne du Climat toutes les informations sur les aides dont ils peuvent bénéficier en matière de rénovation énergétique. Plus de 85 % des immeubles parisiens ont été construits avant 1975.

COURRIER DES PROPRIÉTAIRES Parce que vendre, aménager son logement actuel ou trouver sa nouvelle adresse constituent des démarches personnelles importantes, nous répondons à vos questions, pour vous aider à mieux maîtriser les aspects pratiques, juridiques ou fiscaux de la (co)propriété. Une question ? Une zone d’ombre ? N’hésitez pas à interroger votre Conseil Immobilier L’ADRESSE ou écrivez-nous sur notre boîte courriel dédiée : proprietaires@ladresse.com

BAILLEUR DÉCÉDÉ Je suis locataire d'un appartement dont le propriétaire vient de décéder. Qu'advientil de mon bail et suis-je menacé de devoir quitter mon logement ? Giulia F., Paris (75) Le décès de votre propriétaire ne change rien à votre bail qui continue de courir normalement. Les héritiers de votre bailleur ont toute possibilité de vendre votre appartement, mais ils ne peuvent exiger votre départ. Votre appartement sera alors vendu « occupé ». Si le nouveau propriétaire souhaite résider lui même dans votre appartement, y loger des membres de sa famille ou le vendre à nouveau, il doit vous en informer par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l'échéance du bail. De votre côté, rien ne vous empêche, le cas échéant, de négocier votre départ anticipé en échange d'une indemnité. Par ailleurs, et pour information, si c'est le locataire qui décède, le bail ne cesse que si une de ses clauses le stipule. Dans le cas contraire, les baux des locaux à usage d'habitation principale, non meublés, loués à des personnes physiques sont transférés : - au conjoint survivant, ou - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, ou

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, ou - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (loi du 6 juillet 1989) A défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Enfin, toujours en cas de décès du locataire, si le bail n'est pas transféré, le dépôt de garantie doit être restitué au notaire chargé de la succession.

PROFESSION LIBÉRALE Exerçant une profession libérale, j'ai installé mon cabinet dans les murs de ma résidence principale, que j'ai maintenue dans mon patrimoine privé. Puis-je, à ce titre, me verser un loyer déductible de mes revenus professionnels et, si oui, dans quelles conditions ? Bruno S., Grenoble (35) Le Fisc a longtemps vu cette pratique d'un mauvais œil. L’article 931 du Code Général des Impôts stipule notamment que « Lorsque le contribuable est propriétaire de locaux affectés à l'exercice de sa profession, aucune déduction n'est apportée, de ce chef, au bénéfice imposable ». Mais, en donnant raison à deux contribuables qui s'étaient vus signifier un redressement, la Cour Administrative d'Appel de Versailles a inversé la tendance en 2005. Ce principe a été confirmé par le Conseil d'Etat, dans un arrêt du 11 avril 2008. Les personnes exerçant sous le régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) peuvent désormais déduire de leurs revenus professionnels le loyer versé pour l'exercice de leur profession au titre d'un local maintenu dans leur patrimoine personnel. Encore faut-il, pour ne pas s'exposer aux foudres du Trésor Public, respecter plusieurs conditions. Ainsi, votre immeuble ne doit pas avoir été inscrit au registre des immobilisations. Vous devez, en outre, pouvoir apporter la preuve du versement du loyer d'un compte professionnel vers un compte privé. Il doit donc faire l'objet d'un paiement effectif et vous devez être en mesure de produire les écritures comptables, ainsi que les copies de chèques et de relevés de comptes professionnels qui

en attestent. Enfin, et peut-être surtout, vous devez déclarer ce loyer au titre de vos revenus fonciers. En la matière, le régime des BNC est donc maintenant aligné sur celui des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

EN FAMILLE Propriétaire d'un appartement, je souhaite le louer à mes enfants dans des conditions préférentielles. En ai-je le droit ? Marc H., La Rochelle (17) Vous avez bien évidemment le droit de louer votre appartement à vos enfants, moyennant le loyer de votre choix. En revanche, cette liberté deviendra surveillée lorsque vous rédigerez votre déclaration de revenus. Les loyers pris en compte dans la détermination des revenus fonciers doivent en effet correspondre au prix du marché. Si l'écart est trop important, et si vous ne pouvez pas prouver que des circonstances indépendantes de votre volonté font obstacle à la location de votre appartement pour son prix normal, l’administration fiscale peut vous imposer sur la valeur locative normale de l’immeuble. Sous contrôle du juge, le Fisc corrigera alors à la hausse le revenu que vous avez déclaré. Ce principe s'applique indistinctement à tous les propriétaires bailleurs et aucun texte ne fait état d'une tolérance pour les locations accordées à ses enfants ou à des membres de sa famille. Sachez par ailleurs que, si vous leur louez votre appartement, même au prix du marché, vos enfants ne pourront bénéficier d'aucune aide. Les codes de la construction et de la sécurité sociale interdisent en effet le versement de l’APL (Aide Personnalisée au Logement) et de l’AL (Aide au Logement) aux personnes « locataires d'un logement appartenant à l'un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ». L'interdiction vaut également pour les partenaires d'un Pacs. Reste la possibilité de loger vos enfants à titre gratuit. Dans ce cas, les charges afférentes à votre appartement n'ouvriront droit à aucune déduction. (Avec le service juridique de la FNAIM).

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