Mercato immobiliare turistico_Presentazione Fabio Tonello per Forum Scenari Immobiliari 2014 by ANTOITALIA

V. 11.09. iii

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Giornata di venerdì 13 settembre 2013 I MERCATI IMMOBILIARI NEL 2014. LE PROSPETTIVE PER TUTTI I COMPARTI IL MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO IN ITALIA Relatore: Fabio Tonello, Antoitalia

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Mercato immobiliare turistico

Siamo in un mercato eccezionale

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Mercato immobiliare turistico: quale mercato? FIMAA: Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico FIAIP: Report Immobiliare Turistico NOMISMA: Monitoraggio Mercato Immobiliare Turistico ALTRI enti e istituti di ricerca…

LAGO

MARE Rilevazione dati: • Località di mare/montagna/lago • “Perimetri” diversi • Metodologie diverse • Località diverse • Etc.

MONTAGNA

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Mercato immobiliare turistico: una visione "tradizionale" Diffusione territoriale del "mercato immobiliare turistico" sulla mappa d'Italia

Aree in rosso

MONTAGNA

LAGO

MARE

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Mercato immobiliare turistico: una visione "allargata" Diffusione territoriale del "mercato immobiliare turistico" sulla mappa d'Italia

Aree in rosso

TUTTO IL TERRITORIO

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Il mercato immobiliare turistico "allargato"

Turismo in Italia = Non solo mare, montagna, lago Immobiliare turistico = Non solo mare, montagna, lago

CittĂ d'arte

CittĂ business

LocalitĂ termali

Golf

Collina e campagna

Borghi 6

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Che cosa offre l'ITALIA (gli "attrattori") Patrimonio artistico, storico, architettonico, culturale, religioso: unico, ricco, numeroso, diffuso

Città d'arte, centri storici, palazzi, monumenti, musei, siti archeologici, siti di interesse religioso, teatro, musica, letteratura, tradizioni…

Patrimonio naturale: parchi, mare, montagna, laghi, isole, clima favorevole tutto l'anno.. Località iconiche: Venezia, Cortina, Capri, Portofino … Made in Italy/Shopping: moda, design, lusso, artigianato, marchi di culto, … Enogastronomia: cucine regionali, cuochi stellati, prodotti tipici e unici, varietà, cantine…

ITALIA È UNICITÀ ECCELLENZA STORIA TRADIZIONE STILE INNOVAZIONE

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Il brand ITALIA per gli stranieri "Brand" ITALIA: una parola, un paese, una destinazione, uno stile di vita, un marchio Per numero di ricerche su Google a livello mondiale la parola "Italia" si posiziona al secondo posto, dopo Coca-Cola, tra i marchi, e al terzo posto, dopo USA e Cina, come destinazione turistica (www.eventreport.it 18/02/2013)

ITALIAN WAY-OF-LIFE / ITALIAN STYLE / ITALIAN DREAM: UN "ATTRATTORE" IMMATERIALE DI GRANDE IMPATTO che funziona per il turismo e soprattutto per il mercato immobiliare turistico se si accompagna ad altri elementi/fattori positivi influenzanti le scelte

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Il mercato immobiliare turistico "allargato"

IL TARGET DI QUESTO MERCATO Turisti italiani Acquirenti/tenant italiani

Turisti stranieri Acquirenti/tenant stranieri

Varie e differenti motivazioni d'acquisto/scelta Esigenze diversificate e complesse Molti fattori di influenza sulle scelte Il prezzo Ă¨ solo una delle variabili !

Il "prodotto" deve soddisfare tutte le variabili

DOVE AGIRE:

Diversificazione dell'offerta immobiliare

Attrattori + fattori esterni 9

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Attrattori + fattori esterni

Francia, Spagna, Slovenia, Croazia, Svizzera, Marocco, Tunisia…. I nostri "vicini", con un patrimonio artistico e naturale spesso non comparabile con l'Italia, attuano politiche/azioni private e pubbliche orientate a VALORIZZARE (= TUTELARE + RENDERE FRUIBILI RAGGIUNGIBILI

FAR

CONOSCERE

COMUNICARE)

gli

ATTRATTORI

ESISTENTI,

E a

CREARE/SVILUPPARE NUOVI ATTRATTORI, con particolare attenzione al target dei turisti stranieri e dei cosiddetti turisti "emergenti" (Paesi BRICS: Brasile, Russia, India, Cina, Sudafrica)

Italia DARE AL TURISMO ITALIANO L'IMPORTANZA CHE DEVE AVERE COME "INDUSTRIA": IL TURISMO OGGI VALE IN ITALIA IL 10,3% DEL PIL, CON 161,2 MILIARDI DI EURO DI RICAVI PRODOTTI E 2,2 MILIONI DI OCCUPATI (mezzo milione in più della metalmeccanica, 23 volte la siderurgia…)

MA POTREBBE RAGGIUNGERE IL 20% DEL PIL

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VALORIZZARE significa "TUTELARE" gli attrattori esistenti www.ecoblog.it

3 luglio 2013 11 giugno 2013

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VALORIZZARE significa "RENDERE FRUIBILI" gli attrattori esistenti 4 aprile 2013

23 giugno 2013

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VALORIZZARE significa "RENDERE RAGGIUNGIBILI" gli attrattori esistenti Un confronto: Canarie+Baleari vs. Sicilia* Sicilia Superficie 25.711 km2

Baleari + Canarie Sup. totale 12.439 km2

Isole Baleari

Azione 42 di Turismo Italia 2012 - Piano Strategico per lo sviluppo del turismo in Italia: "Rapido sviluppo di accordi con le compagnie aeree low cost per aumentare le tratte aeree verso destinazioni italiane dalle enormi potenzialità"

Isole Canarie

Canarie + Baleari • Oltre 500 voli settimanali da tutta Europa • 41 milioni di pernottamenti turistici nel 2011

Rapporto 3:1

Sicilia • Meno di 150 voli settimanali da tutta Europa

11 : 1

• 3,5 milioni di pernottamenti turistici nel 2011

* Fonte: Turismo Italia 2020, a cura di Presidenza Consiglio Ministri e Ministero Affari Regionali Turismo e Sport (Piero Gnudi), 18 gennaio 2013

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VALORIZZARE significa "FAR CONOSCERE" e "COMUNICARE" Questi titoli non durano solo un giorno o una settimana…Titoli, articoli, servizi fotografici e video rimangono sul web per anni, accessibili ovunque e da chiunque…

"Pompei, l'allarme del New York Times…", Huffington Post Italia, 21/04/2013 (www.huffingtonpost.it) "La crisi italiana della spazzatura si trascina", Al Jazeera English, 21/02/2012 (www.aljazeera.com) "L'ultima minaccia ai tesori di Pompei: la burocrazia italiana", The New York Times, 21/04/2013 (www.nytimes.com) "Guerre di spazzatura a Napoli", Time, 2012 (www.time.com) "La mafia ha lasciato Napoli in rovina. Riuscirà a fare lo stesso con Pompei?", The Independent, 21/04/2013 (www.independent.co.uk)

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CREARE / SVILUPPARE ulteriori attrattori •

Golf

•

Casinò

•

Parchi a tema

•

Centri congressi - MICE

•

Aree, percorsi e strutture per attività ludico-sportive

•

"Sistema" strutturato di offerta museale, culturale, eventi (es. Torino città e dintorni)

•

Recupero mirato di aree dismesse / waterfront (es. Porto Antico e Acquario di Genova)

•

Città della scienza…

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Un esempio di attrattori diffusi sul territorio I 49 siti UNESCO in Italia

L'Italia è la nazione che detiene il maggior numero di siti Patrimonio Mondiale dell'Umanità (49, di cui 44 culturali e 5 naturali) inclusi nella lista UNESCO, diffusi su tutto il territorio italiano.

Fonte: http://www.unesco.it/cni/index.php/siti-italiani La lista del Patrimonio Mondiale dell'Umanità creata dall'UNESCO (Organizzazione delle Nazioni Unite per l'Educazione, la Scienza e la Cultura) include 981 siti che formano parte del patrimonio culturale e naturale, di cui 759 beni culturali, 193 naturali e 29 misti, presenti in 160 Paesi del mondo. Il 23/06/2013 è stato designato ufficialmente il 49° sito Unesco in Italia: le 12 ville e I 2 giardini medicei in Toscana

Fonte: http://www.unesco.it/cni/index.php/siti-italiani

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ATTRATTORI + FATTORI ESTERNI: punti di attenzione per l'Italia •

Quanti italiani e quanti stranieri sanno quanti e quali sono i siti italiani Patrimonio dell'Umanità? Quanto e come vengono "promossi" in Italia e all'estero? Che promozione e copertura mediatica ha avuto la designazione ufficiale – il 23 giugno scorso - del 49° sito Unesco in Italia (le ville e i giardini medicei in Toscana) ?

•

Che senso ha la promozione turistica di singole regioni italiane verso Paesi come Cina, India, Brasile? Occorre "comunicare", far conoscere, promuovere la destination "Italia"!

•

L'utilizzo del canale web da parte degli operatori turistici italiani (privati e pubblici) è ancora a livelli molto distanti rispetto a paesi come Francia, Spagna, USA e non è adeguato ai nuovi comportamenti dei turisti italiani e soprattutto stranieri

•

FATTORI ESTERNI: Burocrazia, norme e situazioni che disincentivano il turismo, in particolare straniero, e l'investimento immobiliare (fiscalità, limiti uso contante, trasporti,…)

•

Effetti dirompenti della diffusione di una immagine "negativa" o distorta dell'Italia all'estero mediante la comunicazione nei media

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Diversificazione dell'offerta immobiliare: FORME CONTRATTUALI alternative di compravendita o di "uso" dell'immobile Sviluppo di FORME CONTRATTUALI ALTERNATIVE PER LA "PROPRIETÀ IMMOBILIARE" TURISTICA (compravendita/uso)  FRACTIONAL OWNERSHIP  CONDOHOTEL / LUXURY SERVICED APARTMENTS  PRIVATE RESIDENCE CLUB, DESTINATION CLUB, VACATION CLUB  TIME SHARE •

Necessità di una normativa-quadro a livello nazionale per disciplinare queste forme, spesso "ibride", nate nella contrattualistica immobiliare anglosassone di matrice statunitense

•

Imparare dagli errori (ad es: sviluppo e "declino" della multiproprietà in Italia)

•

Predisporre un business plan completo di progetto, dalla identificazione del target al processo di commercializzazione e marketing

•

Modelli adatti non solo per "mare, montagna, lago", ma anche per destinazioni "cittadine"

•

Necessità di arrivare a una maggiore "elasticità" da parte delle amministrazioni preposte, nel cambio di destinazione d'uso per immobili (es. alberghi, caserme, ex-conventi) obsoleti o dismessi 18

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Alcuni esempi in Italia SAN PIETRO ALL’ORTO 6, Milano (sanpietroallorto6.it)



• Luxury Serviced Apartments con gestione

San Pietro all'Orto 6 - Milano

• Vendita di unità in piena proprietà (individual ownership) CASTELLO DI CASOLE, Casole d’Elsa (Siena)



(castellodicasole.com)

•

Private Residence Club

•

Vendita di unità sia in fractional ownership sia in piena proprietà PALAZZO TORNABUONI, Firenze (palazzotornabuoni.com)

 •

Private Residence Club

•

Vendita di unità sia in fractional ownership sia in piena

Palazzo Tornabuoni - Firenze

proprietà

Castello di Casole - Casole d'Elsa (Siena) 19

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Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (1/4)

"Il 'sogno italiano' prospera ovunque nel mondo, tranne in Italia… La crisi è in tutto il mondo, l’Italia ha una soluzione a portata di mano: è nel turismo, nel lusso e nella moda." Tom Barrack

CEO di Colony Capital

• •

www.tg1.rai.it/dl/tg1/2010/rubriche/ContentItem-9b79c397-b248-4c03-a297-68b4b666e0a5.html, Speciale TG1, 08/09/2013, servizio di Barbara Carfagna www.youtube.com/watch?v=pdBn6F52yxI (Canale TG1 sy youtube)

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Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (2/4)

"La mentalità italiana dovrebbe cambiare, da un atteggiamento difensivo a uno d'attacco. L'Italia ha bisogno del lusso, e gli investimenti stranieri devono essere visti come opportunità, non come minaccia." Tom Barrack

CEO di Colony Capital

• •

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Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (3/4)

"Servirebbe un Ministro del Turismo che sia un 'dittatore', che abbia i giusti poteri di ispirare le persone per lanciarsi in varie attività nel mondo del turismo, sfruttando al massimo internet. La creazione di valore è nei giovani che convincono gli uomini della finanza e sopportano qualche politico." Tom Barrack

CEO di Colony Capital • •

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Da SPECIALE TG1, 08/09/2013 (4/4)

"Gli italiani storicamente hanno imparato a convivere con un sistema molto, molto burocratizzato, in un Paese dove comandano i vecchi. Questa burocrazia ammazza le imprese e l'unico modo per sopravvivere è aggirare il sistema."

Tom Barrack

CEO di Colony Capital • •

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Prospettive per il 2014?

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Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (1/3) Siamo in un mercato "eccezionale" •

Vision "allargata" del mercato immobiliare turistico (non solo "mare-montagnalago")

•

Molte proprietà di pregio che sinora non erano disponibili stanno entrando sul mercato, creando opportunità uniche

•

La domanda per queste proprietà esiste e si può prevedere un interesse crescente, con possibilità di vendite degli immobili top

•

In questo tipo di mercato, aumenta l'interesse da parte della domanda straniera, sia da paesi più tradizionalmente legati all'Italia per l'immobiliare turistico (Germania, Svizzera) sia da altri paesi (Russia,….)

•

La situazione politica medio-orientale sposta non solo flussi turistici che prima si indirizzavano verso quelle mete, ma anche flussi di investimento immobiliare e di persone potenziali acquirenti immobiliari provenienti da quei paesi

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Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (2/3) L'alba della ripresa? •

I fattori esogeni (crisi economica, incertezza politica, fisco, credit crunch, burocrazia, inefficienze infrastrutture di trasporto e servizi, …) difficilmente possono essere risolti a breve, ma va considerato che essi non influiscono tutti nella stessa misura sulle diverse tipologie di offerta e di domanda immobiliare

•

Domanda e offerta •

Per prodotti "top di gamma" si prevede una domanda in crescita, con crescente attenzione da parte degli stranieri

•

Per prodotti meno appetibili, la domanda rimane statica, e più in generale la domanda "interna" continua a essere in una situazione di stagnazione

•

L'eccellenza mantiene il suo appeal (e il suo valore): località + location + immobile di eccellenza fanno incontrare domanda e offerta

•

L'invenduto di bassa qualità o in zone periferiche continua a trovare difficoltà di "collocamento": nell'immobiliare turistico, soprattutto nel caso di acquisto per uso personale, la componente emozionale è molto forte 26

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Cosa aspettarsi dal 2014 per l'immobiliare turistico (3/3) Innovazione nell'offerta •

Necessità di all'immobile

offrire

prodotti

"innovativi",

•

Capacità di sviluppare un nuovo tipo di "offerta" (fractional, immobili con servizi complementari) e di saperla "vendere" in modo corretto per incrementare/intercettare la domanda sia straniera sia domestica (per il minor investimento richiesto)

•

Offerta adatta a un mercato immobiliare turistico "allargato"

dotati

servizi

complementari

Locazione turistica •

Mercato stabile, con prospettive di crescita: quota elevata e trend di incremento negli ultimi anni del numero di turisti italiani e esteri che scelgono la casa in affitto per le vacanze in Italia rispetto alla sistemazione alberghiera

•

Incremento presenze straniere (nell'estate 2013 per la prima volta la percentuale di presenze stranieri in albergo ha superato gli italiani) anche per la locazione, soprattutto se l'offerta è in grado di "modernizzarsi" (vedi sopra)

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“Ho un sogno…”

Può darsi che non si sia responsabili per la situazione in cui ci si trova, ma lo si diventa se non si fa nulla per cambiarla. (Martin Luther King)

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…che può realizzarsi

UN RINASCIMENTO DEL TURISMO E DELL'IMMOBILIARE TURISTICO: UNA SPERANZA PER IL FUTURO DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO ? NOI VOGLIAMO CREDERCI…

Grazie per l’attenzione! Fabio Tonello fabio.tonello@antoitalia.it