ÅRSRAPPORT 2015
INNHOLD
Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Vi har primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Vi har 22 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør, og har et tett samarbeid med både institusjonelle oppdragsgivere og finansielle investorer.
Forretningsidé SOE utvikler eiendom Visjon Den foretrukne eiendomsutvikler Verdier Kompetente – Verdiskapende Løsningsorienterte – Pålitelige Misjon Grensesprengende eiendomsutvikling
04/
Stor-Oslo Eiendom i 2015
og ved inngangen til 2016
05/
Et viktig år for Stor-Oslo Eiendom
06/
Prosjekter under utvikling
15/
Historisk solid
avkastning på prosjektene
17/
Stor-Oslo Invest – Investeringer
18/
Ansatte
21/
Årsregnskap Stor-Oslo Eiendom
27/
Årsregnskap Stor-Oslo Invest
32/
Referanseliste – Næring
33/
Referanseliste – Bolig
34/
Stor-Oslo Eiendom tar miljøet på alvor
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
3
Stor-Oslo Eiendom i 2015 og ved inngangen til 2016 2015 har for Stor-Oslo Eiendom vært et år med mye endring. Vi har i løpet av året gjennomført en fusjon av Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS. De to selskap er fusjonert inn i Stor-Oslo Eiendom AS. Partnerne i Stor-Oslo selskapene har inngått en ny aksjonæravtale, eierposter er noe omfordelt og eierskapet er lagt i et nytt holdingselskap, Stor-Oslo Eiendom Holding AS, som er 100 % eier av Stor-Oslo Eiendom AS. I løpet av året har fire av våre senior partnere valgt å slutte, dels for å starte i annen virksomhet og dels for å etablere egen virksomhet. 2015 har organisatorisk således vært krevende, men ved utgangen av året med et selskap med litt færre medarbeidere, betydelig mer å gjøre for hver enkelt, og med økte utfordringer for mange av våre yngre medarbeidere. Dette har skapt økt entusiasme i organisasjonen og en svært motivert gjeng som skal ta Stor-Oslo Eiendom videre. Ved inngangen til 2016 har vi mange, til dels meget store, prosjekter å ta tak i, som forhåpentligvis vil gi Stor-Oslo regionen mange nye boliger, noen svært flotte og profilerte næringsbygg og våre investorer fortsatt god avkastning på investert kapital. Vi gleder oss til fortsettelsen!
Arild Rygg, styreleder
STOR-OSLO EIENDOM
Et viktig år for Stor-Oslo Eiendom 2015 ble et veiskille for vårt selskap. Året ble preget av at vi konsoliderte, effektiviserte og omorganiserte Stor-Oslo Eiendom, etter 6 år med drift gjennom to selskap. Når vi nå går inn i et jubileumsår, sterkere og mer samlet enn noen gang, er det også tid for refleksjon og en oppsummering av våre første 15 år. FLERE GRUNNER TIL SAMMENSLÅING Først og fremst har vi endret oss som selskap i løpet av de siste 15 årene. Fra å være et rent prosjektlederselskap som primært jobbet for de store eiendomsselskapene og syndikater, så har vi tatt steget opp og selv blitt en betydelig eiendomsaktør som etablerer og igangsetter prosjekter på «egen kjøl». Vi tok tidlig et strategisk valg om å ta føringen i prosjektene, investere egne penger, få med gode investorer og selv ta byggherrerollen i prosjektene. FRA LEVERANDØR TIL PREMISSGIVER Vi forsto at man må ha tilgang på både kunnskap og kapital om man ønsker å bli en stor aktør i eiendomsbransjen. Kunnskapen har vi bygget opp og foredlet gjennom mange år med store og kompliserte prosjekter. Man må våge å ta på seg oppgaver som er «utenfor komfortsonen» hvis man skal bli bedre og lære noe nytt. Gjennom slike prosjekter bygger vi kompetanse internt, og vi bygger også en stolthet og et internt samhold som er unikt. Mange av våre største prosjekter har vi utført på oppdrag fra store eiendomsselskap. Vi ønsket imidlertid å ta steget helt opp og selv være vår egen premissgiver. Vi ønsket å jobbe med utfordrende, kompetansebyggende prosjekter og samtidig kapitalisere på vår kunnskap. Ved å tilby våre investorer en mulighet til å investere i våre utviklingsprosjekter, har vi i løpet av de siste årene fått nødvendig kapitaltilgang til å initiere de store prosjektene.
På få år har vi tatt steget opp fra å være en ren leverandør til å være en premissgiver i eiendomsbransjen. KJERNEKOMPETANSEN ER EIENDOMSUTVIKLING Vi er en ren kunnskapsbedrift, som kun jobber med utvikling av eiendom, og vi må hele tiden sette strenge krav til oss selv for å levere høy avkastning på kapitalen. Dette aktualiserte igjen behovet for å omorganisere og effektivisere virksomheten rundt vår kjernekompetanse; eiendomsutvikling. Vi blir mer strømlinjeformet og kan optimalisere tjenesten vi leverer til prosjektene våre. Så lenge vi leverer god avkastning, kan vi langt på vei selv legge føringer og premisser for hva vi ønsker å jobbe med. I SAMME BÅT Vi ønsket å samle hele organisasjonene i ett selskap - i samme båt med ett mål. Vi ønsket å bygge en virksomhet som skal være best på eiendomsutvikling, og vi mener vi blir det ved å være enorganisasjon, ha en agenda og bygge ett tverrfaglig team med økonomer, ingeniører og markedsfolk for utvikling av eiendom. Det handler om å bygge systemverdi. Lage en velsmurt maskin, med kun ett fokus: - å utvikle eiendom. Vi er nå rigget for veien videre og vi har klare ambisjoner om å bli en av de store aktørene innen eiendomsutvikling i Østlandsområdet. Mathis Grimstad, daglig leder i Stor-Oslo Eiendom AS.
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
5
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016
KARL JOHANS GATE 12 - OSLO Prosjektet omfatter rehabilitering av to bygårder fra 1860-årene til et Choice Komfort Hotell med 181 rom, restaurant, bar, uteservering i gårdsrom og fellesarealer. Totalt 9700 kvm areal. Hotellet er strategisk plassert med inngang fra Karl Johans gate rett ovenfor Domkirken og Kirkeristen. Prosjektet ble påbegynt 2013, med forprosjekt, og ventes ferdigstilt i mars 2016. Oppdragsgiver er Karl Johans gate 12 AS/Union Eiendomskapital AS. Stor-Oslo Eiendom er byggherrens prosjektledelse og ansvarlig for forprosjekt, kontrahering og gjennomføring/ ferdigstilling.
KONOWSGATE 67 B - OSLO Konowsgate 67 B ble kjøpt av Stor-Oslo Eiendom AS i 2011. Prosjektet har omfattet full rehabilitering av eiendommen, med nye fasader, et energieffektiviseringsprosjekt i samarbeid med Enova, samt ny innredning av utleiearealer for forskjellige typer næringsvirksomhet. Største leietaker er Insignia AS (salg av biler), OnlineXprint AS (trykkeri og Car Spa (bilpleie). Det er fortsatt ca. 7.000 kvm ledig areal hvor det arbeides med utleie. Prosjektet ble påbegynt 4. kvartal 2013 med utvikling mot rammesøknad og ikke søknadspliktige oppgraderingsarbeider. Prosjektet er ferdigstilt hva angår fasader, tak og de utleide arealer. Komplett ferdigstillelse avhenger av utleie av resterende næringsarealer, forhåpentligvis i løpet av 2016. Oppdragsgiver er Konowsgate 67 B ANS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 30 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS har hatt ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse, finansiering og forretningsførsel utleiearbeidet.
6
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
SCHWEIGAARDSGATE 16 - OSLO Nytt HQ for Statoil Fuel & Retail Prosjektet omfatter ca. 15.000 kvm kontorarealer på Grønland i Oslo og er blant annet nytt hovedkontor for Statoil Fuel and Retail AS. Prosjektet ble påbegynt i 2011 og ferdigstilt i 2015. StorOslo Eiendom har vært prosjektutvikler/prosjektleder for hele prosjektet fra oppstart med volumstudier, arkitektkonkurranse, avklaringer myndigheter/politikere til ferdigstillelse og overlevering til leietakere. Oppdragsgiver var Entra Eiendom.
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016
SOLBAKKEN 1-7 - DRAMMEN NITTEBERG HAGEBY - NITTEDAL Solbakken ligger solrikt og tilbaketrukket på Bragernes i Drammen Kommune med 66 leiligheter og fire «townhouses». Prosjektet ble påbegynt 2011 med prosjektutvikling og myndighetsbehandling. Prosjektet ventes ferdigstilt høsten 2016.
Prosjektet omfatter 54 rekkehus og eneboliger og utvikles i Skedsmo kommune. Prosjektet ble påbegynt 2012 med salg og ventes ferdigstilt årsskifte 2017/18. Oppdragsgiver er Nitteberg Vest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 26,4%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.
Oppdragsgiver er Solbakken 1-7 AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.
VÅLERENGA STADION - OSLO Arbeidet med Vålerenga stadion ble påbegynt i 2008, med generell rådgivning overfor Vålerenga Fotball, i forbindelse med et vedtak i Oslo Bystyre om at VIF skulle få tomt til ny stadion. Stor-Oslo Eiendom har ingen eierandel i prosjektet, men har bistått VIF med å utvikle prosjektet og å kommersialisere tomtegaven fra Oslo kommune, samt å finansiere prosjektet. Et langt, tungt og meget omfattende arbeide har ført til suksess i 2015 ved at alle beslutningsvedtak ble fattet og byggingen startet. Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Vålerenga kulturog idrettspark AS, 100% eiet av Vålerenga Fotball. Prosjektet skal være ferdigstilt i august 2017.
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
7
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016
SCHULTZS HUS, SCHULTZ GATE 1 - OSLO Schultz Hus utvikles på Majorstua i Oslo. Prosjektet omfatter 31 boliger, et underjordisk parkeringsanlegg med 24 P-plasser, samt ca 1 000 kvm arealer for Næring. Prosjektet ble påbegynt 3. kvartal 2013 med utvikling mot rammesøknad og vil ferdigstilles i løpet av januar 2016. Oppdragsgiver er Schultz Hus AS hvor Stor-Oslo Invest AS har en 20% eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS har hatt ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse og forretningsførsel samt bistand med å finne leietakere til prosjektets næringsarealer. Prosjektets boliger er ferdigsolgt og de to forretningsarealene er utleid til Baker Hansen og HiYoga (Sats Norge AS).
GAMBORGS PLASS, MALMØGATA 1 - OSLO Prosjektet omfatter 52 boliger og 1300 kvm arealer for kontor på gateplan. Prosjektet ligger i Malmøgata 1, på Grünerløkka i Oslo kommune. Prosjektet ble kjøpt med ferdig rammetillatelse iht TEK 07 januar 2015 og byggestart var februar 2015. Prosjektet ferdigstilles sommeren 2016. Oppdragsgiver er Malmøgata 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20 %. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Malmøgata 1 Invest AS.
8
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
AMPERE – RIFT COLOSSEUM. SØRKEDALSVEIEN 8 - OSLO Prosjektet omfatter 116 boliger og 11 000 kvm arealer med næring og utvikles på Majorstua i Oslo kommune. Prosjektet ble kjøpt i 2012, omregulert i 2015 og er under bygging. Prosjektet ferdigstilles medio 2017. Oppdragsgiver er Sørkedalsveien 8 Holding AS, hvor StorOslo Invest AS er aksjonær med 10%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling, forretningsførsel, salg og gjennomføring.
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016
ENGENE 100 - DRAMMEN
SILDETOMTA - KONGSBERG
Prosjektet utvikler 75 boliger over tre byggetrinn i Drammen kommune. Prosjektet ble påbegynt sommeren 2012 med detaljregulering og ventes ferdigstilt årsskiftet 2017/18.
Prosjektet omfatter ca. 60 boliger, 11 000 kvm handel og 160 hotellrom og utvikles i sentrum i Kongsberg kommune. Prosjektet ble påbegynt 2013 med omregulering, som ventes stadfestet i 2016. Bygging ventes startet ultimo 2016 og ferdigstilt i løpet av 2018.
Oppdragsgiver er Engene 100 AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 25%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.
Oppdragsgiver er Sølvknuten AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med ca. 18%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling, salg og gjennomføring.
NEDRE SKØYEN VEI 11 - OSLO Prosjektet omfatter 39 boliger og 1000 kvm arealer for parkering og utvikles på Skøyen i Oslo kommune. Prosjektet ble påbegynt 2015 med konseptvurderinger og reguleringsarbeid og ventes ferdigstilt i 2020. Oppstart bygging er pt. uviss og avhengig av oppstart av arbeider med Fornebubanen og ny Skøyen Stasjon. Oppdragsgiver er Nedre Skøyen vei 11 AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 33,4 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for prosjektutvikling og gjennomføring, herunder finansiering og forretningsførsel.
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
9
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016
HOVSETERVEIEN 70-72 - OSLO
KIRKEVEIEN 59 - BÆRUM
MEGLERGÅRDEN BEKKESTUA - BÆRUM
På Hovseter utvikles eiendommen i Hovseterveien 70-72 til boliger, utvidet nærbutikk og renovert garasjeanlegg. I alt 2300 m2 bolig over 5 plan, med tilhørende takterrasse, og nytt utomhus areal på taket til butikk. Eksisterende garasjeanlegg renoveres, og skal samvirke med garasjeanlegget til de nye boligene. Prosjektet vil gi et godt bidrag til å fornye en eksisterende sliten bebyggelse, og torget som knytter sammen omkringliggende bolig bebyggelse, og Hovseter skole. Pr januar 2016 er prosjektet til politisk behandling, med antatt vedtatt regulering ila Q1 2016. Søknad om rammetillatelse følger straks regulering er vedtatt, med forventet oppstart bygge arbeider i Q3 2016. Forventet ferdigstillelse er Q4 2017.
Prosjektet omfatter ca. 80 boliger samt noe areal for handel, og utvikles i Bærum kommune. Prosjektet ble påbegynt 2013 med innspill til endring av kommuneplan. Byggestart ventes ila. 2017.
Prosjektet omfatter utvikling av ca 60 leiligheter og 2600 kvm arealer for utadrettet virksomhet på gateplan. Prosjektet ligger sentralt plassert i Bekkestua Sentrum . Prosjektet ble ervervet høsten 2016 og med oppstart deltaljregulering februar 2016. Det forventes salgsstart Q1 2017 på boligene. I januar 2016 ble det ervervet tilstøtende nabotomt for å innlemme denne i prosjektet. Dette innebærer ytterligere 13 enheter.
Stor-Oslo Eiendom AS er ansvarlig for utvikling, forvaltning, forretningsførsel og prosjektutvikling. Stor-Oslo Invest AS er medeier med en eierandel på 19%.
10
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
Oppdragsgiver er Høvikhagen AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med ca. 10%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektledelse, forretningsførsel og forvaltning.
Oppdragsgiver er Melgergården 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20%. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Malmøgata 1 Invest AS.
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016
BRØDFABRIKKEN, LØRENVEIEN 55 - OSLO Prosjektet omfatter 54 rekkehus og eneboliger og utvikles i Skedsmo kommune. Prosjektet ble påbegynt 2012 med salg og ventes ferdigstilt årsskifte 2017/18.
SANNERGATA 3 - OSLO
Oppdragsgiver er Nitteberg Vest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 26,4%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.
Prosjektet omfatter utvikling av ca 70 leiligheter og 1350 kvm arealer for utadrettet virksomhet på gateplan. Prosjektet ligger øverst på Grünerløkka i Oslo kommune. Prosjektet ble ervervet høsten 2013 og regulering pågår med mål om salgsstart sommeren 2016. Oppdragsgiver er Sannergata 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20 %. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Malmøgata 1 Invest AS.
LØRENVEIEN 65 - OSLO Kontorbygg Prosjektet omfatter 13.700 kvm arealer for kontor og utvikles på Løren i Oslo kommune. Prosjektet ble påbegynt juni 2012 med regulering og ventes ferdigstilt i 2018. Oppdragsgiver er Lørenveien Utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 6,9 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for tilrettelegging, regulering, utvikling og gjennomføring.
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
11
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING I 2015-2016 OG FREMOVER
FRYSJAPARKEN - OSLO Prosjektet omfatter 950 boliger, forretninger og barnehage utvikles på Frysja i Oslo kommune. Prosjektet ble påbegynt sommeren 2012 med reguleringsarbeid og ventes ferdigstilt i 2024. Oppdragsgiver er Frysjaparken Utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 2,61%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for tilrettelegging, regulering, utvikling og gjennomføring.
ENSJØVEIEN 16-22 - OSLO
LØKENHAGEN, SKÅRER SYD - LØRENSKOG
Prosjektet omfatter omregulering fra dagens bruk, som i hovedsak er kontorer, til boliger. Det vil bli forretninger på bakkeplan mot Ensjøveien. I tillegg vurderes det å innlemme barnehage i prosjek tet. En omregulering til boliger vil medføre rivning av dagens bygningsmasse på 12 700 BRA. Forventet utnyttelse etter omregulering er 22 000 BRA. Reguleringsprosessen forventes ferdigstilt i løpet av første halvår 2017.
Prosjektet omfatter ca 700 boliger ( ca 43.900 kvm) med noe utadrettet næringsvirksomhet på bakkeplan. Prosjektet ligger i Lørenskog kommune og første trinn ble byggestartet høsten 2015. Hele Prosjektet ventes ferdigstilt ca. 2025.
Oppdragsgiver er Ensjø Utvikling AS hvor Stor-Oslo Invest AS har opsjon på 20 % av aksjene. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for forretningsførsel, utleie og omregulering.
12
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
Oppdragsgiver er Skårer Syd Holding AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 8,1%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling og prosjektledelse, samt forretningsførsel og forvaltning.
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING I 2015-2016 OG FREMOVER
KAKKELOVNSKROKEN - OSLO
FROGNER NÆRINGSPARK - SØRUM
Prosjektet omfatter en regulert næringstomt i Kakkelovnskroken 3 på Rødtvedt i Oslo. Eiendommen ble kjøpt som del i en mindre portefølje i 2011. Det har siden kjøpet vært arbeidet med avklaringer med Statens Vegvesen, som i 2015 endelig falt på plass i den forstand at SVV frafalt sin båndlegging av eiendommen, slik at den da ble klar for utbygging i henhold til gjeldende regulering.
Prosjektet omfatter regulering av et tomteområde på 165.200 kvm i Sørum kommune, beliggende tett inntil E6, rett nord for «Berger-området». Det antas at det kan bygges ca. 52.000 kvm på området. Området ventes ferdig regulert i løpet av 2016 og det vil etter hvert arbeides med å finne leietakere eventuelt kjøpere av ferdigs regulert og byggeklart område for logistikk-, lager-, verksted, eller produksjonsvirksomhet.
Eiendommen har potensial for ca. 5.700 kvm næringsbygg. Det arbeides løpende med direkte salga eiendommen, alternativt utleie og bygging av et skreddersydd bygg for leietaker.
Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Frogner Næringspark AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er 30 % eier. Frogner Næringspark AS har en opsjonsavtale om kjøp av grunnen fra dagens grunneiere. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for prosjektledelsen tilknyttet reguleringsprosjektet og den videre utvikling av næringsområdet.
Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Kakkelovnskroken 3 AS, 100% eiet av Oslo Øst Holding AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er 20 % eier. Prosjektet ventes solgt eller påbegynt i løpet av 2016.
HOLMENHAGEN, STASJONSVEIEN 55 - OSLO Prosjektet «Holmenhagen» er beliggende i Stasjonsveien 55 på Vestre Holmen i Oslo. Prosjektet omfatter 52 boliger samt et underjordisk parkeringsanlegg med ca 50 P-plasser. Prosjektet ble påbegynt 4. kvartal 2015 med utvikling mot rammesøknad og er forventet ferdigstilt 1. kvartal 2018. Oppdragsgiver er Holmen Eiendomsutvikling AS hvor Stor-Oslo Invest AS er medinvestor med 20 %. Stor-Oslo Eiendom AS er ansvarlig for prosjektutvikling og forretningsførsel. Prosjektets boliger legges ut for salg 2. kvartal 2016.
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
13
PROSJEKTER UNDER UTVIKLING I 2015-2016 OG FREMOVER
SETRA VEI 26-30 - OSLO
PAULSENKAIA, FELT B4 - OSLO
Prosjektet omfatter tre eiendommer på tilsammen ca. 5.400 kvm i Holmenkollen i Oslo, med opsjon på ytterligere en eiendom på ca. 1.330 kvm. Eiendommene er under omregulering, der målet er å få tillatelse til å bygg ca. 3.500 kvm bolig. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2019.
Prosjektet omfatter ca. 19.500 kvm BRA bolig og ca. 5300 kvm BRA forretning, bevertning og barnehage, samt underetasje med parkering, boder, sykkelparkering og tekniske rom. Det ble primo 2016 inngått avtale med HAV Eiendom om å kjøpe eiendommen for utvikling som beskrevet over. Selve overtakelsen skjer ultimo 2016, men avtalen gir rom for at Stor-Oslo Eiendom kan starte utviklingsarbeidet og salg av leiligheter allerede i 2016. Byggestart ventes primo 2017 og ferdigstillelse av hele prosjektet ultimo 2019.
Oppdragsgiver er Setra Vei utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 16,67 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling og prosjektledelse, samt forretningsførsel og selskapsforvaltning.
14
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
Oppdragsgiver er Paulsenkaia Invest AS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 20 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS vil ha ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse, finansiering, forretningsførsel, samt bistand med salg av leiligheter og utleie av næringsarealene.
HISTORISK SOLID AVKASTNING PÅ PROSJEKTENE * IRR: 37,29 % (Gjennomsnittlig IRR på alle gjennomførte prosjekter i regi av SOE, i nedennevnte periode) 500 000 000
400 000 000
300 000 000
200 000 000
100 000 000
- 100 000 000
- 200 000 000
- 300 000 000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Innbetalinger
Utbetalinger
*) Beregnet internrente på 100% kapitalinn- og utbetalinger fra oppstart i 2003. Alle realiserte prosjekter er medtatt i beregningen
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
15
16
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
STOR-OSLO INVEST
Stor-Oslo Invest AS’ investeringer Stor-Oslo Invest AS er et investeringsselskap i Stor-Oslo Eiendom. Selskapets forretningsidé er å investere i alle prosjekter som utvikles av Stor-Oslo Eiendom, for derigjennom å delta aktivt på eiersiden i prosjektene, på lik linje med eksterne, finansielle investorer. Selskapet er eiet av de ansatte i Stor-Oslo Eiendom. Stor-Oslo Invest AS deltar med typisk 10 – 30 % av egenkapitalen i hvert av prosjektene som utvikles av Stor-Oslo Eiendom. Stor-Oslo Invests deltakelse skjer på 100 % de samme premisser som øvrige investorer. Med Stor-Oslo Eiendoms ansatte på eiersiden sikres det samme incitament og fokus fra ansatte som for finansielle investorer. Ingen ansatte får investere direkte i de enkelte prosjekter, men må delta i felesskapet. Dette for å sikre at alle har lik interesse i at alle prosjektene går bra. Man unngår på den måten risiko for suboptimalisering fra enkelte som kunne ha større interesse i ett prosjekt enn et annet. Selskapet hadde ved årsskiftet 2015/2016 eierskap eller opsjoner i 27 prosjektselskaper. Oversikt over prosjektselskapene fremgår i oversikten til høyre. Samlet verdijustert egenkapital i Stor-Oslo Invest AS ved årsskiftet 2015/2016 er ca. NOK 182 millioner. Gjennom 2015 har selskapet hatt en verdiutvikling på ca. 10 %. Selskapet har i 2015 investert samlet ca. NOK 12 millioner og har realisert prosjekter for ca. NOK 17 millioner. Prosjektporteføljen anses å være godt diversifisert, med en blanding av boligprosjekter og næringsprosjekter. Realisasjonstidspunkt for de forskjellige prosjekter er spredd over et tidsrom på fra ett til åtte år fra årsskiftet 2015/2016. Alle investeringer skjer i Østlandsområdet (Stor-Oslo området). Selskapet har ved inngangen til 2016 en noe begrenset kapasitet, grunnet tunge investeringer ved inngangen til et nytt år. Mot slutten av 2016 ventes imidlertid nye realisasjoner, som vil gi selskapet fornyet investeringskapasitet. Selskapet har ingen ansatte og forvaltes av Stor-Oslo Eiendom.
SOIs prosjektengasjementer
SOIs Eierandel
Konowsgate 67 B AS
31,92 %
Oslo Øst Holding AS
20,00 %
Prosjektbeskrivelse (fra 2014*)
Rehabilitering, ENOVA-tiltak og restrukturering av leie, ca. 19.200 m 2 Næringstomt på Kalbakken for bygging av nye 5.700 m 2
Hellerudsletta Eiendom AS
0,78 %
Messesenter Hellerudsletta, Skedsmo.
Sørkedalsveien 8 Holding AS
6,80 %
Kontorbygg under om-/utbygging og konvertering til kontor/bolig, 27.000 m 2
Frogner Næringspark AS
30,00 %
Millenium Property KS (+AS)
100 %
Millenium Property II AS
100 %
Solbakken 1-7 AS
20,00 %
Skårer Syd Holding AS
7,41 %
Regulering av ca. 300 da tomter for lager-/logistikkbebyggelse Boligprosjekt på Skullerud med 130 leiligheter. Ferdigstilt. Boligprosjekt på Skullerud med 85 leiligheter. Ferdigstilt. Boligprosjekt i Drammen med 70 leiligheter, ferdigstilles ila 2016. Regulert tomt for boligprosjekt, Lørenskog med inntil 700 leiligheter.
Nitteberg Vest AS
26,40 %
Boligprosjekt på Nitteberg med 52 småhus og rekkehus, under bygging.
Rotnesbeitet AS
33,00 %
Boligprosjekt i Nittedal med 28 leiligheter. Ferdigstilt.
Lørenveien Utvikling AS
6,87 %
Boligutviklingsprosjekt på Løren, 150 leiligheter samt 13.000 m 2 kontorbygg.
HøvikHagen AS
9,37 %
Eiendom i Bærum under omregulering og prosjektering til bolig og næring.
Engene 100 Hovseterveien 70 - 72 AS
25,00 %
Boligprosjekt i Drammen, med ca 80 leiligheter, under bygging.
18,89 %
Forretning og P-hus samt ca 30 leiligheter på Hovseter i Oslo.
Sannergata 3 Invest AS
13,74 %
Good Hope Properties AS
66,67 %
Frysjaparken Utvikling AS Ensjøveien 16 – 22
Malmøgata Invest AS
Nedre Skøyen vei 11 AS Sølvknuten AS
Næringseiendom i Oslo underregulering til ca 70 leiligheter og dagligvareforretning. Vinfarm i Sør-Afrika med potensiale for utvikling av feriehus.
2,61 %
Boligprosjekt på Frysja i Oslo, under regulering for inntil 1.000 leiligheter.
0,00 %
Opsjon på 20 % av næringseiendom for omregulering til bolig/næring
13,74 %
Boligprosjekt på Rodeløkka i Oslo med 52 leiligheter og 1.100 m2 næring, under bygging.
33,40% 18,09%
Næringseiendom for konvertering til bolig, ca. 50 leiligheter. Under regulering. Tomt på Kongsberg under regulering til 14.000 m2 næring og bolig.
Schultzgate 1 Invest AS
20,00%
Meglergården Invest 1 AS
19,90 % Eiendom på Bekkestua for omregulering til bolig og næring.
Stasjonsveien 55 Invest AS Setra vei Utvikling AS Paulsenkaia Invest AS
Opsjon på 20% av 31 leiligheter og 1.000 m2 næring. Ferdigstilt.
20,00 % Boligprosjekt på Holmen/Huseby med 47 leiligheter. 16,60 % Boligprosjekt i Holmenkollen, under regulering, for ca 30 leiligheter. 20,00 % Prosjekt i Bjørvika i Oslo, under utvikling for ca 175 leiligheter og 5.000 m2 næring.
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
17
ANSATTE
Ansatte i Stor-Oslo Eiendom
18
Arild Rygg Styreleder og partner Tlf: 90 88 18 67 arild@soeiendom.no
Ragnhild Bjella Skjørten Tlf: 90 91 83 18 ragnhild@soeiendom.no
Karsten Hjertholm Partner Tlf: 97 97 39 05 karsten@soeiendom.no
Mathis Grimstad Partner Tlf: 41 29 48 65 mathis@soeiendom.no
Nikolai Olsen Partner Tlf: 93 41 07 77 nikolai@soeiendom.no
Geir Johnsen Partner Tlf: 90 23 48 50 geir@soeiendom.no
Gunnar Rinde Partner Tlf: 95 21 88 31 gunnar@soeiendom.no
Lars-Erik Wogsted Partner Tlf: 92 42 84 74 lars-erik@soeiendom.no
Per Christian Holm Partner Tlf: 46 93 45 20 per.christian@soeiendom.no
Richard Zagar
Kjell Kristian Olstad
Carl Henrik Graff
Tlf: 93 89 66 99 richard@soeiendom.no
Tlf: 93 49 71 74 kjell.kristian@soeiendom.no
Tlf: 97 51 20 42 carl.henrik@soeiendom.no
Ă…RSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
ANSATTE
Erlend Ramnefjell
Lars Eirik Heramb Fjeld
Martin Bremnæs
Kathinka Lien Augustine
Christian Kaas
Tlf: 90 77 77 05 erlend@soeiendom.no
Tlf: 90 58 74 08 lars.erik@soeiendom.no
Tlf: 99 61 86 66 martin@soeiendom.no
Tlf: 90 60 29 09 kathinka@soeiendom.no
Tlf: 93 03 05 13 christian@soeiendom.no
Thomas Børnich
Esben Mæhlum
Lars-Henrik Manengen
Petter Bay Braathen
André Sommerfelt Bårdstu
Tlf: 99 63 97 83
Tlf: 90 55 45 41 esben@soeiendom.no
Tlf: 48 41 10 10 lars.henrik@soeiendom.no
Tlf: 92 62 48 88 petter@soeiendom.no
Tlf: 90 74 49 27 andre@soeiendom.no
thomas.bornich@soeiendom.no
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
19
20
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS
Styrets årsberetning 2015 Selskapets virksomhet Selskapets virksomhet er å etablere, utvikle, lede og forvalte eiendomsutviklingsprosjekter i Stor-Oslo regionen. Arbeidet innebefatter søk etter nye prosjekter, bistand med finansiering, prosjektledelse, prosjektutvikling, forretningsførsel og aktivt arbeid med leietakere. Selskapet har i 2015 fusjonert inn Stor-Oslo Prosjekt AS og endret navn fra Stor-Oslo Management AS til Stor-Oslo Eiendom AS. Selskapet har i 2015 beskjeftiget 24 årsverk og hadde, ved utgangen av 2015, 21 ansatte. Virksomheten drives fra Oslo. Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:
Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt
2015 2014* 60 241 957 65 729 200 7 555 777 18 344 657 20 062 313 30 462 754 17 942 467 25 407 890
Balansesum Egenkapital
31.12.2015 53 065 279 1 250 000
31.12.2014 25 910 330 1 479 983
*Tall fra resultatregnskap er summert for Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS i 2014. Sammenligningstall for 2014 er ikke reviderte tall.
Det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. 6 904 567 i lønnskostnader for 2015. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent. Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2015. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet. Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede. Inngangen til 2016 gir grunn til optimisme med hensyn til resultater for inneværende år. Arbeidsmiljø, personale og likestilling Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Sykefraværet i 2015 var meget lavt og det har ikke forekommet skader eller ulykker. Selskapet har ved årets slutt to kvinnelige ansatte og 19 menn. Styret består av 1 kvinne og 5 menn. Når selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt. Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø. Selskapets ambisjon er å bidra til forskjønning av bymiljøet.
Resultatregnskap Driftsinntekter og kostnader
Note 2015 2014
Honorarinntekter
58 827 992
64 403 260
Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter
1 413 965 60 241 957
1 325 940 65 729 200
Fremmedtjenester
2 093 578
1 056 775 34 747 771
Lønnskostnad
2
37 936 040
Avskrivning av driftsmidler
4
118 733
113 260
Annen driftskostnad
12 537 830
11 466 736
Sum driftskostnader
52 686 180
47 384 542
Driftsresultat
7 555 777
18 344 658
0
6 466 313
Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i datterselskap Annen renteinntekt
10
227 677
161 144
Annen finansinntekt
13 181 662
5 518 286
Annen rentekostnad
310 802
27 637
Annen finanskostnad
592 000
10
Resultat av finansposter
12 506 537
12 118 096
Ordinært resultat før skattekostnad
20 062 313
30 462 754
Skattekostnad på ordinært resultat
2 119 846
5 054 864
Ordinært resultat
1, 3
17 942 467
25 407 890
Årsresultat
17 942 467
25 407 890
Avsatt til utbytte
29 091 437
32 500 000
Avsatt konserbidrag
1 422 909
0
Avsatt til annen egenkapital
-12 571 879
-7 192 110
Sum overføringer
17 942 467
25 407 890
Overføringer
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
21
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS Balanse – Eiendeler
Balanse – Egenkapital og gjeld Note 2015 2014
Anleggsmidler
Note 2015 2014
Egenkapital Innskutt egenkapital
Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr
4
321 680
0
Aksjekapital
Sum varige driftsmidler
321 680
0
Sum innskutt egenkapital
106 502
615 252
Finansielle anleggsmidler
5, 6
1 250 000
1 250 000
1 250 000
1 250 000
0
229 983
0
229 983
1 250 000
1 479 983
Opptjent egenkapital
Investeringer i datterselskap
9
Investeringer i tilknyttet selskap
Annen egenkapital
9
0
3 312 005
Andre langsiktige fordringer
0
1 240 000
Sum finansielle anleggsmidler
106 502
5 167 257
Sum egenkapital
Sum anleggsmidler
428 182
5 167 257
Gjeld
Sum opptjent egenkapital 6
Avsetning for forpliktelser Omløpsmidler
Utsatt skatt
0
12 555
Fordringer
Sum avsetning for forpliktelser
0
12 555
Leverandørgjeld
1 080 17 7
534 664
Betalbar skatt
1 627 507
0
Kundefordringer
10 433 561
1 811 517
Andre kortsiktige fordringer
22 761 490
13 04 3 517
33 195 051
14 855 033
10
Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l.
7
Sum omløpsmidler Sum eiendeler
19 442 046 52 637 097 53 065 279
5 888 039 20 743 073 25 9 10 3 30
Kortsiktig gjeld 3
Skyldig offentlige avgifter
3 865 842
1 442 002
Utbytte*
29 09 1 4 37
17 000 000
16 150 3 15
5 4 41 125
Sum kortsiktig gjeld
Annen kortsiktig gjeld
10
51 815 279
24 4 1 7 7 9 1
Sum gjeld
51 815 279
24 430 346
Sum egenkapital og gjeld
53 065 279
25 910 330
* I grunnlag for utbytteutdeling fra Stor-Oslo Eiendom AS til eier Stor-Oslo Eiendom Holding AS ligger det en gevinst som oppstod som følge av fusjon av Stor-Oslo Management AS og Stor-Oslo Prosjekt AS. Gevinsten er ført direkte mot egenkapital og vil elimineres ved konsolidering. Utbyttet fra Stor-Oslo Eiendom Eiendom Holding AS til eiere er således 11 MNOK mindre enn det som kommer til uttrykk i årsregnskapet til Stor-Oslo Eiendom AS.
Oslo, 03.02.2016
Arild Rygg Styreleder
22
Ole Anders Engebretsen Styremedlem
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
Jan-Gunnar Bøyum Styremedlem
Terje Urnes Styremedlem
Kathinka Lien Augustine Styremedlem
Karsten Hjertholm Styremedlem
Pål Mathis Grimstad Daglig leder
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS Note 1 – Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Driftsinntekter Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene. Tilretteleggingshonorar inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan måles pålitelig. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % (27 % i 2014) på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.
Fusjon Stor-Oslo Management AS fusjonerte i 2015 med Stor-Oslo Prosjekt AS, org.nr. 983 603 688, med regnskapsmessig og skattemessig virkning pr. 01.01.2015. Fusjonen ble gjennomført som en fusjon mellom heleide datterselskaper av morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding, og reguleres av aksjeloven § 13-24 , jf. § 13-1 flg. Fusjonen ble gjennomført etter regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet. I årsregnskapet for 2015 er tallene for 2015 og 2014 ikke direkte sammenlignbare som følge av fusjonen. Tallene som presenteres for 2014 er sammenfallende med offentlig regnskap for det overtakende selskapet, Stor-Oslo Management AS. Se Proforma-tall i note 12 for ytterligere informasjon.
Note 2 – Lønnskostnader 2015 25 322 600
Arbeidsgiveravgift
4 633 791
Pensjonskostnader
708 535
Andre lønnsrelaterte ytelser
1 169 437
Avsatt bonus for året
6 101 330
Sum
37 936 040 Daglig leder
Styre
Lønn og pensjon
1 558 333
360 000
Sum
1 558 333
360 000
Ytelser til ledende personer
Årets skattekostnad fordeler seg på
2015
2014
2 153 789
2 397 361
-33 943
4 309
2 119 846
2 401 670
Resultat før skattekostnad
20 062 313
19 572 628
Permanente forskjeller
-12 091 454
-4 227 201
Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Beregning av årets skattegrunnlag:
Endring i midlertidige forskjeller
Lønnskostnader Lønn
Note 3 – Skatt
Styremedlemmer som er ansatt i selskapet mottar ikke styrehonorar. Disse er, sammen med daglig leder, dekket av selskapets ordinære pensjonsordning. Godtgjørelse til revisor Det er i 2015 kostnadsført kr. 95 000 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar. Dette inkluderer teknisk utarbeidelse av regnskap og ligningspapirer. For øvrige bistandstjenester i forbindelse med fusjon er det fakturert kr. 162 000 (eks. mva)
Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.
Pensjon Selskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene.
Aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaper Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak.
Bonus Selskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning.
6 1 37
-
Mottatt konserbidrag
-6 466 313
Avgitt konserbidrag
-1 949 19 1
-8 879 114
Årets skattegrunnlag
6 027 805
-
2 153 789
2 397 361
Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag -526 282
-2 397 361
Betalbar skatt i balansen: Betalbar skatt på årets resultat
Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag
Betalbar skatt i balansen
0 0
1 627 507
0
Oversikt over midlertidige forskjeller: 2015
Varige driftsmidler Sum Inntektsført avsatt utbytte
2014 endring
-28 921 -28 921
-22 784 -22 784
4 611
6 137 6 137
148 500
143 889
Inngår ikke i beregn av utsatt skatt 24 310
-24 310
Sum
-
125 716
125 7 16
25 % / 27 % utsatt skatt
0
33 943
33 943
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
23
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS Note 4 – Anleggsmidler
Note 8 - Garanti/pantstillelser
Påkost leide lokaler
Programvare
Inventar
Anskaffelseskost 01.01.15
64 800
408 967
Tilgang
Kunst
Sum
26 665 500 432
40 663
40 663
Avgang Anskaffelseskost 31.12.14 Akkumulerte avskrivninger 31.12.15
40 633
2 259
Akkumulerte nedskrivninger 31.12.15 Balanseført verdi pr. 31.12.15
64 800
408 967
26 665 541 065
2 17 156 2 1 9 4 1 5
38 404
64 800
Årets avskrivninger
2 259
0
Avskrivningsplan
30 %
3 år
191 811
26 665 321 680
1 16 474 3-5 år
1 1 8 733
-
Ordinære aksjer
Antall
Pålydende
Balanseført
50 000
25
1 250 000
Aksjer
Eierandel
Stor-Oslo Eiendom Holding AS
50 000
100 %
Totalt antall aksjer
1 000
100 %
Note 6 – Egenkapital
Aksjekapital Egenkapital 01.01.15
1 250 000
Annen EK
Sum
229 983
1 479 983
Fusjon
1 346 340
1 346 340
Interngevist ved kjøp/salg av krysseide aksjer
10 995 555
10 995 555
Årets resultat
17 942 467
17 942 467
Avsatt utbytte -29 091 437
-29 091 437
Avsatt konsernbidrag Egenkapital 31.12.2015 1 250 000
-1 422 909 -
-1 422 909 1 250 000
Note 7 - Bankinnskudd Av selskapets bankinnskudd er kr 1 224 897 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.
24
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
Datterselskap Eierandel Resultat Egenkapital Kostpris Bokført verdi (100%) (100%) Haugerud Boliginvest 1 AS
100 %
339 248
523 098
106 000
1
Haugerud Boliginvest 2 AS
100 %
-30 440
25 560
106 000
1
Eiendomsselskapet 30 AS *
100 %
-25 025
42 601
106 500
106 500
Sum investeringer i datterselskap
318 500
106 500
Note 11 - Fusjon og sammenlignbare tall
Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet. Aksjonærer
Note 10 - Mellomværende med datterselskaper og tilknyttede selskaper
* Resultat og egenkapital er hentet for 2014, da det ikke foreligger årsregnskap for 2015 ved avleggelse av årsregnskapet for Stor-Oslo Eiendom. Det er ikke utarbeidet konsernragnskap da selskapene samlet ikke overstiger kravene i regnskapsloven § 3-2.
Note 5 – Antall aksjer, aksjeeiere m.v Aksjekapital
Selskapet har ingen heftelser per 31.12.2014
Overtakende selskap Stor-Oslo Management AS fusjonert i 2015 med: - Stor-Oslo Prosjekt AS, org.nr. 983 603 688. med virkning fra 01.01.2015. Fusjonen ble gjennomført som en fusjon mellom heleide datterselskaper av morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding AS, og reguleres av aksjeloven § 13-24 , jf. § 13-1 flg. Fusjonen ble gjennomført etter regnskapsmessig kontinuitet. Fusjonen ble gjennomført med skattemessig kontinuitet i henhold til skattelovens regler og med skattemessig virkning for ligningsåret 2015. Tallene for 2014 er summering av tall fra Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Prosjekt AS. Tallene er ikke reviderte.
Note 12 - Pro forma balanser per 31.12.2014 for fusjonerte selskap Overtakende selskap Stor-Oslo Management AS fusjonerte med Stor-Oslo Prosjekt AS med virkning fra 01.01.15. Fusjonen ble gjennomført som en fusjon i søsterselskaper av morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding AS. Balanser for de fusjonerte selskapene per 31.12.2014/1.1.2015:
Eiendeler Anleggsmidler Omløpsmidler Sum EK og gjeld Egenkapital Gjeld Sum
Stor-Oslo Management AS
Stor-Oslo Prosjekt AS
SUM
5 167 257
209 112
5 376 369
19 533 256 24 700 514
330 098 5 3 9 2 10
19 863 723 25 239 723
2 603 611
1 346 340
3 949 951
19 009 632 21 613 245
28 097 896 29 444 236
47 107 528 51 057 480
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS Revisors beretning
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
25
26
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS
Styrets årsberetning 2015 Selskapets virksomhet Selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen med andre investorer der søsterselskapet Stor-Oslo Eiendom AS har en aktiv rolle. Virksomheten ble etablert i juni 2008 og har gjennom emisjoner og realiserte prosjekter blitt betydelig oppkapitalisert. Selskapet har pr. 31.12.15 deleierskap i totalt 25 prosjekter, og har en samlet verdijustert egenkapital på ca. NOK 220 mill. Stor-Oslo Invest AS har gjennom 2015 investert totalt NOK 32,0 mill. fordelt på 4 nye prosjekter og nye investeringer i eksisterende prosjekter. Selskapet har solgt et næringsprosjekt samt flere deler av boligprosjekter i 2015. I tillegg er det solgt ut andeler av aksjene i 9 prosjekter. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene. Selskapet er, gjennom forventede realiseringer utover i 2016, godt posisjonert for nye investeringer i inneværende år. Virksomheten drives fra Oslo. Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:
Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt
2015 2014 0 0 -746 420 -1 659 784 25 823 409 9 157 991 25 823 409 6 649 964
Balansesum Egenkapital Egenkapitalandel
31.12.2015 31.12.2014 136 363 283 130 214 322 80 687 899 92 076 633 59,2% 70,7%
Selskapet har i løpet av året tatt en større andel av selskapets egne aksjer i forbindelse med uttreden for tre aksjonærer. Kjøpet ble gjennomført slik at man oppnådde en andel egne aksjer på 26 % med oppgjør i andeler i 9 prosjektselskaper, se nærmere beskrivelse i note 6. Beholdning egne aksjer tenkes utdelt pro rata utfra eksisterende aksjonærer ifbm. genereforsamlingen i mars 2016.
Resultatregnskap Driftsinntekter og kostnader Annen driftskostnad
Note 2015 2014 2
746 420
1 659 784
Sum driftskostnader
-746 420
-1 659 784
Driftsresultat
-746 420
-1 659 784
Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i datterselskap
0
4 421 091
Inntekt på investering i annet foretak i samme konsern 6
22 728 871
5 483 307
Annen renteinntekt
628 578
480 574
Annen finansinntekt
4 965 680
4 149 507
Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler
0
1 006 41 9
Annen rentekostnad
1 753 300
1 937 316
Annen finanskostnad
0
772 969
Resultat av finansposter
26 569 829
10 817 775
Ordinært resultat før skattekostnad
25 823 409
9 157 9 9 1
0
2 508 027
Ordinært resultat
25 823 409
6 649 964
Årsoverskudd
25 823 409
6 649 964
6 622 462
Skattekostnad på ordinært resultat
Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2015. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.
Overføringer
Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.
6
3
Avsatt til utbytte
5
12 000 000
Avsatt til annen egenkapital
5
13 823 409
27 502
Sum overføringer
25 823 409
6 649 964
Arbeidsmiljø, personale og likestilling Selskapet har i 2015 ikke beskjeftiget noen ansatte. Styret og daglig leder består kun av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetningen vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt. Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
27
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS Balanse – Eiendeler
Balanse – Egenkapital og gjeld Note 2015 2014
Anleggsmidler
Innskutt egenkapital
Varige driftsmidler
Aksjekapital
Note 2015 2014
4, 5
65 487 315
5 5 187 18 5
Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr
21 958
21 958
Egne aksjer
-17 078 880
0
Sum varige driftsmidler
21 958
21 958
Overkurs
16 277 689
34 729 620
Sum innskutt egenkapital
64 686 124
89 916 805
16 001 775
2 159 827
Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap
6
14 788 342
14 029 432
Opptjent egenkapital
Investeringer i tilknyttet selskap
6
42 993 724
51 701 1 6 4
Annen egenkapital
Investeringer i aksjer og andeler
6
59 675 122
48 503 588
Sum opptjent egenkapital
16 001 775
2 159 827
Andre langsiktige fordringer
8
10 128 557
3 720 000
Sum finansielle anleggsmidler
127 585 745
117 95 4 18 4
Sum egenkapital
5
80 687 899
92 076 633
Sum anleggsmidler
127 607 703
117 9 76 1 4 2
Gjeld 9
0
Gjeld til kredittinstitusjoner Omløpsmidler
Sum annen langsiktig gjeld
15 000 000
0
15 000 000
25 236 496
0
Fordringer 3 710 689
1 143 937
Kortsiktig gjeld
Sum fordringer
Andre kortsiktige fordringer
8
3 710 689
1 143 937
Gjeld til kredittinstitusjoner
Leverandørgjeld
0
959
Bankinnskudd, kontanter o.l.
5 044 8 9 1
11 094 243
Betalbar skatt
0
2 508 027
Sum omløpsmidler
8 755 580
12 238 180
Sum eiendeler
136 363 283
130 214 322
9 3
Utbytte
Oslo, 03.03.2015
Arild Rygg Styreleder
28
Nikolai Gomez Olsen Styremedlem
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
Karsten Hjertholm Styremedlem
Annen kortsiktig gjeld
12 000 000
6 622 462
8
18 438 888
14 006 2 4 1
Sum kortsiktig gjeld
55 675 384
23 137 689
Sum gjeld
55 675 384
38 137 689
Sum egenkapital og gjeld
136 363 283
130 214 322
Leif Oddvin Jensen Styremedlem
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS Note 1 – Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Investeringer og inntektsføring
Investeringer er vurder t et ter kostmetoden, med nedskrivning i de tilfeller der verdinedgangen ikke anses å være forbigående. Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. Utby t te fra selskap hvor Stor-Oslo Invest AS har bestemmende innflytelse regnskapsføres det samme året som givende selskap avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt / utbetaling skjer.
Skatt
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % (27% i 2014) på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.
Klassifisering og vurdering av balanseposter
Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie
Note 3 – Skatt
og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som kny t ter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.
Fordringer
Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.
Estimater
Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.
Årets skattekostnad fordeler seg på
2015
2014
Betalbar skatt
-
2 508 027
Endring i utsatt skattefordel
-
Sum skattekostnad
-
2 508 027
25 823 409
9 1 5 7 99 1
Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad
Permanente forskjeller Skattemessig overskudd på på andel i deltakerlignet selskap Gevinst ved realisasjon av aksjer
1 038 637
-22 728 87 1
-5 483 307
Tap ved realisasjon av aksjer
772 803
Tilbakeføring av inntektsført utbytte
-4 965 680
-4 149 507
Tilbakeføring av inntektsført utdeling fra KS
-
Nedskrivning verdipapirer
1 006 419
Resultatført konsernbidrag
-4 42 1 09 1
Andre forskjeller
1 62 686
71 825
Mottatt konsernbidrag
14 549 709
Endring i midlertidige forskjeller Anvendelse av fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag
-3 254 490
-1 708 455
9 288 989
Betalbar skatt på årets resultat
-
-1 420 394
Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag
-
3 928 421
Sum betalbar skatt i balansen
-
2 508 027
-
22 044
Betalbar skatt i balansen:
Note 2 – Lønn- og driftskostnader Lønnskostnader
Selskapet har ikke hatt ansatte gjennom året 2015.
Ytelser til ledende personer
Det har ikke blitt utbetalt lønn eller annen godtgjørelse til daglig leder eller styret i 2015.
Godtgjørelse til revisor
Godtgjørelse til revisor er fordelt på følgende: Beløp i NOK Lovpålagt revisjon Tek. utarb. av regnskap og ligningspapirer
Oversikt over midlertidige forskjeller: 2015
Inntektsført avsatt utbytte
68 1 2 5
Underskudd til fremføring
-1 708 455
-
15 000
Sum
-1 708 455
22 044
-461 283
5 952
Annen bistand
191 750
Sum revisorbistand
2 74 8 7 5
25%/27% utsatt skatt/skattefordel Utsatt skattefordel bokføres ikke ihht god regnskapsskikk.
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
29
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS Note 6 – Investeringer
Note 4 – Antall aksjer, aksjeeiere m.v Aksjekapital Ordinære aksjer
Antall 770 439
Pålydende 85
Balanseført 65 487 315
Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet. Aksjonærer
Aksjer
Eierandel
Stor-Oslo Invest AS Ekeberg Eiendom Holding AS Brødrene Jensen AS Nomoco Eiendom AS KI Invest AS Walkabout Invest AS Sprint Invest AS Pared AS Lars Eirik Heramb Fjeld Rinde AS Investmaer AS M.Bremnæs Invest AS All In Vest AS Lars Eirik Heramb Fjeld Rinde AS Investmaer AS M.Bremnæs Invest AS All In Vest AS Graff Invest AS WIN AS Ragnhild Bjella Skjørten Lars Henrik Manengen Kathinka Lien Augustine KrisKaro AS Esben Mælum
200 928 162 914 1 5 3 9 61 84 989 60 307 33 265 20 430 13 972 5 890 9 963 6 250 4 600 2 800 5 890 5 823 5 10 0 4 600 2 800 2 500 1 642 1 508 1 380 1 379 1 000 761
26,08 % 21,15 % 19,98 % 11,03 % 7,83 % 4,32 % 2,65 % 1,81 % 0,76 % 1,29 % 0,81 % 0,60 % 0,36 % 0,91 % 0,90 % 0,79 % 0,60 % 0,36 % 0,32 % 0,21 % 0,20 % 0,18 % 0,18 % 0,13 % 0,10 %
Totalt antall aksjer
770 439
100 %
* Aksjene er pantsatt med 1. prioritets pant til fordel for Danske Bank.
Note 5 – Egenkapital
Eier- og
Resultat
stemmeandel
(100 %)
Datterselskap
Kontor
Millenium Property KS*
Oslo
100,00 %
14 461
Millenium Property II AS Millenium Property Invest AS
Oslo
100,00 %
-788 455
Oslo
100,00 %
-22 897
Kostpris
Bokført
(100 %)
verdi
14 350 831 12 220 401 12 220 401 2 550 000 1 0 1 7 1 6 1 8 283 728
9 4 6 570
43 000 631 337
Good Hope Properties AS* Oslo 66,67 % -242 950 2 876 258 2 876 201 1 893 604 Sum investeringer i datterselskap 14 788 342 Tilknyttet selskap Rugen Eiendom AS*
Oslo
Konowsgate 67 B AS
Oslo
22,00 %
-66 326
-40 067
31,92 % -4 645 274
34 681 684
Oslo Øst Holding AS*
Oslo
20,00 %
5 399 012
11 336 831
1 980 000
1 700 000
Nedre Romerike Boligutvikling AS
Oslo
33,00 %
4 27 1 198
17 695 584
5 644 980
5 644 980
Engene 100 AS
Oslo
25,00 % -1 165 47 1
23 234 905
6 753 000
6 753 000
Stasjonsveien 55 Invest AS
Oslo
20 % -2 120 375
6 980 463
1 800 000
1 800 000
Nedre Skøyen vei 11 AS
Oslo
1 8 549
10 212 267
4 045 408
4 045 408
1 100 000
2 010 000
5 460 234
-147 736
1 10 000
1 1 0 000
33,40 %
Solbakken 1-7 AS
Oslo
20,00 % 31 975 528
Frogner Næringspark Invest AS*
Oslo
30,00 %
-36 086
1 032 691
24 102
17 456 000 17 456 000
Sum investeringer i tilknyttet selskap 42 993 724 Investering i aksjer og andeler Malmøgata Invest AS
Oslo
13,74 % 8 202 131
1 100 000
Meglergården Invest 1 AS
Oslo
19,90 % -3 585 704
28 515 133
4 533 000 4 533 000 6 390 288
Setra Vei Utvikling AS**
Oslo
16,66 %
-
100 000
4 183 592
4 183 592
Sannergata 3 Invest AS
Oslo
13,74 %
- 360 028
25 985 691
4 517 890
4 517 890
6 390 288
Hovseterveien 70-72 AS
Oslo
18,89 %
- 778 439
16 505 527
4 194 670 4 194 670
Sølvknuten Invest AS*
Oslo
18,09 %
-65 027
12 418 226
4 932 720
4 932 720
Skårer Syd Holding AS
Oslo
7,41 % 51 557 568
7 186 296
1 543 133
1 543 133
1 812 000 223 457 000
477 518
477 518
Hellerudsletta Eiendom Holding AS* Oslo
0,78 %
Sørkedalsveien 8 Holding AS
Oslo
6,80 % -5 328 041
94 572 693
8 070 920
8 070 920
Lørenveien Utvikling AS
Oslo
6,87 %
-1 735 625
89 116 348
7 899 200
7 899 200
Newton AS*
Oslo
0,11 %
-47 000
-4 228 000
40 000
40 000
Phoenix Petrol Station AS
Oslo
0,16 %
10 000
10 000
Høvikhagen AS
Oslo
9,37 %
Oslo
2,61 % -14 010 587 338 274 365 10 418 100 10 41 8 1 0 0
Aksjekapital
Overkursfond
Egne aksjer
Annen EK
Sum
Egenkapital 01.01.15
55 187 185
34 729 620
-
2 159 827
92 076 632
Frysjaparken Utvikling AS
Emisjon 13.03.2015
10 300 130
16 070 626
26 370 756
Investering i andre selskap 59 675 122
Årets resultat
25 841 948
25 841 948
Kjøp av egne aksjer
-36 017 382
-19 311 355
-55 328 737
Salg egne aksjer
1 494 824
2 232 475
3 727 299
Avsatt utbytte
-12 000 000
-12 000 000
Egenkapital 31.12.15
16 001 775
80 687 899
65 487 315
16 277 689
-17 078 880
- 980 527
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
18 953 386
2 464 090 2 464 090
* Årsregnskap 2014 ** Stiftet i 2015 og ikke avlagt regnskap. Åpningsbalanse for stiftelsen benyttes som grunnlag. Stor-Oslo Invest AS har solgt aksjer til tidligere aksjonærer med et vederlag på kr 36 046 282. Salget har medført en gevinst på kr 18 062 596. Dette har også medført endret eierstruktur. Videre er det mottatt utbytte fra Skårer Syd Holding AS på kr 4 965 680.
30
Egenkapital
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS Revisors beretning
Note 7 – Sikkerhetsstillelse Selskapet har stilt følgende garantier for 3. manns garantiforpliktelser iht bustadsoppføringsloven: Påkravsgaranti på Mnok 3,9 for Olav Helsetsvei 1 ANS. Utløper oktober 2017. Påkravsgaranti på Mnok 9,4 for Millennium Property II AS. Utløper august 2018. Påkravsgaranti på Mnok 2,8 for Rotnesbeitet AS. Utløper november 2018 I tillegg er det stilt følgende garantier og kausjoner: Kausjon på Mnok 4,9 ifbm. lån i Skårer Syd Holding AS (pro rata andel i forhold til eierfordeling) utløper november 2019. Proratarisk selvskyldnerkausjon på Mnok 1,3 ifbm. Utsatt innbetaling av andel lån knyttet til energitiltak i Konowsgate 67 B, utløper desember 2015. Andre forpliktelser: Eier av Schultz gate 1 Invest AS har rett til å kreve at Stor-Oslo Invest AS kjøper 20% av aksjene i selskapet til kostpris med tillegg av 7% rente p.a. Forpliktelsen inntrer når prosjektet er ferdigstilt. Eier av Ensjøveien Utvikling AS har rett til å kreve at Stor-Oslo Invest AS kjøper 20% av aksjene i selskapet til kostpris med tillegg av 5% rente p.a. Forpliktelsen inntrer når prosjektet er ferdigstilt, dog senest høsten 2024.
Note 8 – Mellomværende med tilknyttede selskaper Fordringer
Rente
Fordring
Frogner Næringspark Invest AS
9 200 000
Konowsgate 67B ANS
5%
2 507 192
Sum
11 70 7 19 2
Gjeld
Rente
Lån
Millennium Property II AS
-
-1 2 1 5 49 1
Millennium Property KS
-
- 13 790 750
Stor-Oslo Eiendom AS
5 %
-2 504 090
Stor-Oslo Eiendom Holding AS
-
-928 557
Sum
-18 438 888
Note 9 - Gjeld Selskapet har per 31.12.15 ingen langsiktig gjeld utover bokført kassekredit på kr 25 236 496 i Nordea. Kassekredittrammen er på kr 25 000 000,-
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
31
REFERANSEPROSJEKTER NÆRING
32
Statoilbygget, Fornebu Nytt kontorbygg og parkeringshus for Statoil, 65 000 kvm kontor og 50 000 kvm parkeringsgarasje. Ferdigstilt: 2012.
Scandic-Hotell, Fornebu Nytt hotell, 330 rom, 27 000 kvm. Ferdigstilt: 2013.
Ryenstubben 10 Kontorbygg for GK Norge AS på Ryen i Oslo. 14 000 kvm. Ferdigstilt: 2012.
Pilestredet 28 Kontorbygg, bygget for Entra Eiendom, med forskjellige leietakere. 3 800 kvm. Ferdigstilt: 2012.
Posthuset Rehabilitering av Postgirobygget i Oslo. Påbygg på henholdsvis 6 og 4 etasjer. Ferdigstilt: 2003.
Sjølyst Arken Utvikling av ny masterplan for hele området. Ferdigstilt: 2009.
Tollbugata 7 Ombygging til kontorer i Kvadraturen i Oslo. Realisert: 2011.
Kunnskapens Hus Nytt næringsbygg for kunnskapsbedrifter i Skedsmo kommune. Ferdigstilt: 2009.
Skøyenhagen Næring Nytt kontorbygg for Multiconsult AS. Ferdigstilt: 2008.
Fred Olsens gate 1 Rehabilitering av kontorbygg for FO1 Invest AS. 7 300 kvm. Ferdigstilt: 2013.
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
REFERANSEPROSJEKTER BOLIG
Skullerud Torg 135 selveierleiligheter. 11 000 kvm. Ferdigstilt: 2012.
Big City Life 113 leiligheter, barnehage, butikk og kontorer i PilestredetPark i Oslo. Ferdigstilt: 2008.
Pilestredet Park Utsyn 138 leiligheter i Pilestredet Park i Oslo. Ferdigstilt: 2007.
Ekebergpynten 10 terrasseleiligheter i Hans C. Gjefles vei i Oslo. Ferdigstilt: 2007.
Rotnesbeitet, Nittedal 28 selveierleiligheter på Rotnes i Nittedal kommune. Ferdigstilt: 2013
Nedre Skøyen vei 21 8 selveierleiligheter av høy kvalitet på Skøyen i Oslo. Ferdigstilt: 2006.
Wexels Plass 284 nye leiligheter og 1 000 kvm forretningsbygg i Herslebsgate i Oslo. Ferdigstilt: 2007.
Skøyenhagen 208 leiligheter på Skøyen i Oslo. Ferdigstilt: 2008.
Christian Kroghs gate 30 Gammel ærverdig teglstens-gård fra 1897, konvertert fra lager/ industribygg til rimelige boliger for etableringsmarkedet. Ferdigstilt: 2007.
Skullerud Torg III, Oslo 78 selveierleiligheter samt Rema 1000 butikk, på Skullerud i Oslo kommune. Ferdigstilt: 2013
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
33
Styrets årsberetning 2015 Stor-Oslo Eiendom tar miljøet på alvor Følgende bygg er under sertifisering i samarbeid med NGBC:
Stor-Oslo Eiendom er medlem av Norwegian Green Building Council (NGBC) og leder BREEAM sertifiseringen av flere store næringsbygg i Oslo-regionen.
Sørkedalsveien 8 Dels ombygging til kontorer, dels bolig Sertifisering kontordelen: Very Good
34
ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015
Profilbygget på Fornebu for IT-Fornebu AS (nytt hovedkontor for Accenture) Sertifisering: Very Good
Schweigaardsgate 16 for Entra Eiendom AS (nytt hovedkontor for Statoil Fuel and Retail) Sertifisering: Excellent
Besøksadresse: Kirkegata 17 - 5 etg. 0153 OSLO Postadresse: Postboks 606, 0106 OSLO
Telefon: 21 60 52 20 Telefax: 21 60 52 21
E-post: post@soeiendom.no www.soeiendom.no