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Fitch Afirma calificaciones a Fondos Inmobiliarios de VISTA SFI en Panamá 16 de Noviembre 2009, Fitch Ratings –San José– 16 de Noviembre de 2009: Fitch afirma las calificaciones nacionales a los siguientes fondos de inversión inmobiliarios de Vista Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, con información financiera a complementaria a setiembre 2009: - Fondo de Inversión Inmobiliario VISTA (FIV)
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- Fondo de Inversión Inmobiliario VISTA Siglo XXI (FIV XXI)
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Los fundamentos de las calificaciones son: Fondo de Inversión Inmobiliario VISTA (FIV) La calificación se fundamenta en la buena calidad del portafolio, su importante diversificación por arrendatario, la adecuada gestión inmobiliaria y la resistencia del fondo a los modelos de sensibilización. La calificación se ve limitada por la relativamente baja dependencia de los inquilinos a los inmuebles, las bajas barreras de protección que tiene el fondo ante cancelaciones anticipadas de los contratos de arrendamiento, la concentración por inmueble, las perspectivas del ambiente operativo y la poca maduración de la industria y su respectivo marco regulatorio. Adicionalmente, la calificación considera los riesgos existentes en la colocación de valores en una nación con una calificación de techo país superior a la de Costa Rica. La estrategia de inversión se ha enfocado en la adquisición de edificios de oficinas multiinquilinos importantes, complementados con otros inmuebles más pequeños y de diverso perfil que poseen buena ubicación. Con dicha estrategia se ha logrado conformar una cartera de calidad capaz de generar flujos estables, respetando las tasas de capitalización definidas por la administración del fondo. Los 15 inmuebles que componen el portafolio del FIV se consideran competitivos dado su buen estado de conservación, ubicaciones y condiciones acordes con su vocación. El área arrendable total del portafolio es de 41.987 m2 con un valor conjunto de US$ 48,5 millones (setiembre 2009). Los cuatro principales inmuebles son oficentros multi-inquilinos, considerados de calidad, que históricamente ha mostrado niveles de ocupación altos. La ocupación de los inmuebles ha sido favorecida por las altas tasas de absorción que el mercado de oficinas ha mostrado en los últimos años. Una base de ingresos generados por los cinco mayores inquilinos, considerados de calidad, y una diversificación del resto de los ingresos en arrendatarios más pequeños favorece la resistencia que el fondo refleja ante los escenarios de sensibilización ensayados sobre el portafolio. El mayor arrendatario del fondo (Banco Popular y de Desarrollo Comunal- AA(cri) por Fitch-) aporta el 13,1% de los ingresos, mientras que la suma de los 5 mayores arrendatarios alcanza 42,5%. La sensibilidad de la industria inmobiliaria al ciclo económico ha generado reducción de la ocupación del fondo en metros cuadrados (hasta 80% a setiembre 2009), reflejo de la desocupación de algunos inmuebles comerciales y de bodegas. No obstante, la generación de flujos de efectivo se ha visto afectada en menor medida producto de que la mayor parte de los ingresos provienen de oficentros multi-inquilinos y de los principales arrendatarios. Fitch estima que los incrementos temporales de los niveles de desocupación se mantendrían mientras la economía este en fase de desaceleración. Fitch continuará evaluando la efectividad de las medidas tomadas por la administración para contrarrestar los efectos negativos del entorno sobre el portafolio.
Fondo de Inversión Inmobiliario VISTA Siglo XXI (FIV XXI) La calificación se fundamenta en la estabilidad de los ingresos del fondo, producto de la buena calidad de los inmuebles, de los principales inquilinos y de la adecuada gestión inmobiliaria. El nivel de concentración del portafolio, la resistencia del fondo ante escenarios de sensibilización aplicados, las perspectivas del ambiente operativo y la poca maduración de la industria y su respectivo marco regulatorio son considerados limitantes de la calificación. Adicionalmente, la calificación considera los riesgos existentes en la colocación de valores en una nación con una calificación de techo país superior a la de Costa Rica. La estrategia de inversión del Fondo ha puesto su énfasis en la generación de flujos de efectivo estables a partir de la compra de inmuebles ocupados por entidades estatales, edificios de oficinas multi-inquilinos, bodegas y áreas comerciales bien ubicadas. Los niveles de rentas de los principales inmuebles se encuentran acordes con los promedios de mercado. Los inmuebles que integran la cartera poseen características competitivas en sus respectivos segmentos. Poseen un buen estado de conservación así como ubicaciones y condiciones acordes a su vocación. El área arrendable total del portafolio es de 82.214 m2 con un valor total de US$ 49,3 millones (setiembre). Los principales inmuebles son edificios de oficinas, complejos de bodegas y supermercados ubicados en el Gran Área Metropolitana. Estos inmuebles han mostrado niveles de ocupación casi plenos. Los niveles de concentración del fondo representan una limitante a la calificación, a pesar de que el mayor arrendatario (Instituto Costarricense de Electricidad –ICE- que aporta el 26,5% de las rentas y calificado AAA(cri) por Fitch) es considerado de alta calidad y estable. Los otros mayores aportantes de ingresos al Fondo son Grupo Servica (17,1%) y Corporación Megasuper (10,1%). La versatilidad de los inmuebles del fondo, la alta calidad de sus principales inquilinos y las importantes coberturas ante desocupación anticipada de algunos de los mayores arrendatarios (Corporación Megasuper) son apreciadas como atenuantes de los niveles de concentración. Los espacios de oficinas y áreas comerciales se ven expuestos a contratos de arrendamiento con bajas barreras de salida determinadas por las condiciones del mercado local y por la relativamente baja dependencia de los inquilinos a los inmuebles. No obstante, la importante demanda de espacios de oficinas y la ubicación de los edificios favorece la permanencia de los principales inquilinos en los inmuebles. Actualmente, Vista Sociedad Administradora de Fondos de inversión, S.A. (VISTA SFI), administradora del fondo, enfrenta un procedimiento administrativo abierto por la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) por posibles faltas a la normativa que regula el mercado de valores costarricense. Dado que la calificación considera tanto la calidad del portafolio como de la administración, un fallo que compruebe el incumplimiento de normativa por parte de VISTA SFI afectaría negativamente la calificación. Fitch continuará con el monitoreo cercano de este proceso. Contactos: Allan Lewis y Rodrigo Contreras, Erick Campos+ (506) 2296-9454, Costa Rica. Para ver el reporte completo visite nuestro sitio Web www.fitchcentroamerica.com en la sección de Fondos Inmobiliarios. Nota: Las calificaciones de fondos inmobiliarios en escala nacional de Fitch son una opinión sobre el nivel de seguridad y el desempeño del fondo a largo plazo. Por lo tanto, dichas calificaciones no son comparables con calificaciones de calidad crediticia otorgadas a instrumentos de deuda ni con calificaciones en escala internacional. La calificación ‘FII 3(pan)’ Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un buen nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera
La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. Estos signos no se agregan a la calificación nacional ‘FII 1(pan)’ ni a la categoría ‘FII 6(pan)’. El sufijo ‘(pan)’, indica que se trata de una calificación nacional en Panamá.