Construire en contrat global by Librairie Le Moniteur

Ces dernières années, le succès des marchés dits de conception-réalisation a incité les pouvoirs publics à en élargir l’usage, lequel avait été réduit par la loi MOP du 12 juillet 1985. C’est ainsi que l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 a établi un nouveau panorama des marchés publics distinguant les marchés allotis, les contrats en entreprise générale, les marchés publics de conception-réalisation, les marchés publics globaux de performance, et les marchés publics globaux sectoriels, sans compter les marchés de partenariat qui remplacent les contrats de partenariat et les baux emphytéotiques administratifs (BEA).

Xavier Bezançon, Christian Cucchiarini, Laurence Francqueville

Le contrat global existe depuis fort longtemps : les Romains pratiquaient déjà une forme d’organisation visant à livrer un ouvrage clé en main pour un budget préfixé et dans un délai préétabli. Cette tradition s’est perpétuée au Moyen-Âge, puis sous l’ancien régime jusqu’à la Révolution industrielle, permettant la construction de très nombreux ouvrages.

Xavier Bezançon, délégué général des Entreprises générales de France. Bâtiment Travaux Publics, docteur en droit, auteur de plusieurs livres sur les marchés publics et les marchés de partenariat. Christian Cucchiarini, diplômé de Sciences Po. Paris, titulaire d’un DESS en droit public responsable des affaires juridiques à EGF.BTP. Membre du bureau du Plan Bâtiment Grenelle, il a été consultant en politiques publiques pour le compte de gouvernements étrangers. Laurence Francqueville, titulaire de plusieurs diplômes de 3e cycle (Droit public IAE de Lille), elle est responsable de l’animation des délégations régionales et de la communication, pour l’organisation professionnelle EGF.BTP, après 20 ans de journalisme économique dans le secteur de la construction.

Construire en contrat global

Au lendemain de l’entrée en vigueur de cette nouvelle réglementation, cet ouvrage entend expliquer le fonctionnement de ces marchés globaux – publics et privés – sous forme de 60 questions-réponses, mais aussi apporter des analyses et des témoignages mettant en exergue leurs principales caractéristiques dans la pratique.

Xavier Bezançon Christian Cucchiarini Laurence Francqueville

Construire en contrat global Histoire – Économie – Droit

ISBN 978-2-281-13240-3

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Sommaire Ta Introduction générale

1 Le contrat global : une marche vers la performance 11 1.1 Pourquoi recourir à des contrats globaux ? 11 1.2 Un développement historique des contrats globaux, pourquoi ? 16 1.3 Comment utiliser les contrats globaux aujourd’hui ? 20 1.4 Les contrats globaux s’opèrent en entreprise générale : quelles garanties apporte-T-elle ? 23 2 Rappel historique sur les contrats globaux en France 2.1 Les contrats globaux remontent à la nuit des temps 2.2 Sous la Monarchie absolue 2.3 Naissance des entreprises générales et des contrats globaux au 19e siècle 2.4 Les contrats globaux au 20e siècle 2.5 L’État développe considérablement la conceptionréalisation au début du 21e siècle 2.6 Conclusion

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3 Témoignages et études sur le recours au contrat global 3.1 Témoignages des maîtres d’ouvrages 3.2 Témoignages de maîtres d’ouvrage ayant comparé des projets en loi MOP et en PPP 3.3 Témoignages des acteurs de la construction 3.4 Études des autorités publiques 4 Variété des contrats globaux dans la commande publique et privée : questions-réponses 4.1 Définition des marchés globaux 4.2 Les marchés publics de conception-réalisation 4.3 Les marchés globaux de performance 4.4 Les marchés publics globaux sectoriels 4.5 Le contrat de performance énergétique 4.6 Les marchés de partenariat 4.7 La vente en l’état futur d’achèvement 4.8 Les marchés globaux dans la commande privée 4.9 Les marchés publics globaux et l’aménagement TaTable des matières

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73 73 74 82 84 85 90 100 100 107 109

3 Témoignages et études sur le recours au contrat global 3.1 TÉMOIGNAGES DES MAÎTRES D’OUVRAGES Nicolas Golovtchenko, vice-président délégué au Patrimoine immobilier de l’Université de Toulouse Jean Jaurès

« L’Université a reçu le financement de sa reconstruction pour un budget de 175 millions en travaux seuls, pour ses 110 000 m². Elle a lancé son avis d’appel public à la concurrence (AAPC) en 2011, visant une réinterprétation de son patrimoine architectural des années soixante.

Le dialogue compétitif s’est poursuivi en 2011 et 2012. Il a permis une grosse amélioration des projets initiaux et la signature du contrat est intervenue fin 2012. Les travaux ont démarré en 2013 avec des phases opératoires en site occupé et un désamiantage des anciens bâtiments. En janvier 2015, le premier bâtiment a été livré avec un mois d’avance (6500 m²) puis en février, deux autres bâtiments de 2500 m². En 2016 seront livrés des bâtiments neufs (après plusieurs démolitions) et des bâtiments presque entièrement reconstruits après déshabillage. L’ensemble représente 65000 m² et 113,7 millions d’euros de travaux.

Reconstruction du campus Le Mirail, en contrat de partenariat (130 000 m², 23 ha) par Vinci Construction, une des plus importantes opérations en France (maître d’ouvrage : Université de Toulouse – architectes : Valode & Pistre - Cardete & Huet Michel Serres – photographe : Christophe Picci)

CONSTRUIRE EN CONTRAT GLOBAL

Par ailleurs, deux opérations ont été lancées en MOP pour un peu plus de 20 000 m². Nous sommes très satisfaits du contrat de partenariat : Le PPP structure l’espace public, il ouvre l’Université. Grâce au dialogue compétitif, nous avons obtenu ce que nous voulions et la relation partenariale bien comprise entre partenaires n’empêche pas les conflits, les débats, les rapports de force. Les prétextes à échanges sont nombreux : des approximations de programmation, ou des changements, ou bien encore des litiges dans l’interprétation des documents ou du contrat. En revanche, en loi MOP nous ne sommes pas livrés à l’heure, on assiste à la dégradation des programmes par suppression d’éléments architecturaux. Il n’y a pas de dialogue pendant la construction et aucune prise en compte de la maintenance. Le PPP est un formidable levier pour changer les manières de faire que je qualifierai de “patrimonialisation” à savoir que les choses construites durent vraiment avec une approche professionnelle et de la méthode. Le PPP donne tout cela grâce à la relation avec le mainteneur, les corrections sont apportées au quotidien par ses soins. J’ajouterai enfin que le PPP donne des coûts “objectifs” intégrant le coût du financement et de la maintenance des ouvrages, ce que l’approche en MOP ne fait pas : de fait, la collectivité “cache ou ignore” son coût d’emprunt et méconnaît gravement ses dépenses d’exploitation, les coûts réels demeurent cachés. » Source : Entretien accordé en mars 2016 Dominique Melin, directeur du développement, Hérault Habitat « L’entreprise générale a été testée pour la construction urgente (ouverture à la rentrée scolaire) d’une résidence d’étudiants pour le Crous avant la loi Molle. L’entrepreneur général nous avait fait remarquer que des optimisations auraient pu être faites s’il était intervenu en amont. Après le vote de la loi Molle en 2009, nous avons voulu expérimenter la conception-réalisation et nous avons constaté que nous pourrions gagner 12 mois en délai entre le lancement et la livraison par rapport à la loi MOP. La première opération de 50 logements de Florensac a eu un prix un peu élevé, car nous expérimentions le BBC et le coût s’est élevé à 1632 euros/m² (travaux et honoraires en surface utile). La dernière opération livrée en 2015 à Frontignan ne nous est revenue qu’à 1312 euros/m². 50

Il est nécessaire de disposer d’un bon programme et de rester stable sur le projet. Nous avons construit en conception-réalisation : 5 opérations en 2010, et 3 en 2011 pour des coûts allant de 1300 à 1400 euros le m². Puis en 2012, 5 opérations et autant en 2013, pour des budgets oscillants entre 1130 euros et 1375 euros/m². En 2014 et 2015 les opérations étaient autour de 1260 à 1300 euros/m². Naturellement nous continuons en 2016 (projets)1. Cela représente 20 % en termes du nombre d’opérations que nous avons réalisées sur la période, mais 80 % de la production en nombre de logements. La grande difficulté en MOP est la question du montant estimé des travaux des projets présentés par les maîtres d’œuvre, ceux-ci correspondent à notre affichage dans les avis de consultation et les projets, souvent bien loin de la réalité économique En revanche en conception-réalisation, au-delà du projet architectural, j’ai l’acte d’engagement, une décomposition du prix global et la certitude du prix. De plus dans les concours de maîtrise d’œuvre les projets sont anonymes, alors qu’en conception-réalisation, on peut demander des précisions techniques aux candidats. En conception-réalisation, je dispose de l’image de l’objet et du prix c’est le plus important des avantages, mais à condition d’avoir “bridé” le programme c’est-à-dire défini très précisément les attentes de l’organisme selon notre cadre de programme et l’environnement du projet (sols, VRD etc.). »

1 2009 - 43 logements mixtes et 7 PSLA individuels à Florensac (réception 2012). 2010 - 44 logements collectifs à Balaruc- le-Vieux (réception 2012). 2010 - 55 logements collectifs à Balaruc -les-Bains (réception 2012). 2010 - 33 logements collectifs à Mauguio (réception 2013). 2010 - 35 logements dont 24 collectifs et 11 PSLA individuels à Thézan les Béziers (réception 2013). 2010 – 37 logements collectifs à Fabrégues (réception 2013). 2011 - 40 logements collectifs à Montpellier (réception 2013). 2011 - 53 logements dont 45 collectifs et 8 PSLA individuels à Montpellier (réception 2013). 2011 - 52 logements collectifs à Montpellier (réception 2014). 2012 - 50 logements collectifs à Montarnaud (réception 2014). 2012 - 51 logements dont 40 collectifs et 11 PSLA à Montarnaud (réception 2014). 2012 - 30 logements collectifs à St Jean de Vedas (réception février 2015). 2012 - 35 logements mixtes (19 collectifs et 16 individuels) à Servian (réception mars 2015). 2012 - 30 logements collectifs à St Thibéry (réception mai 2015). 2013 - 33 logements collectifs à Gignac (réception avril 2015). 2013 - 40 logements collectifs à St André de Sangonis (réception janvier 2016).

Témoignages et études sur le recours au contrat global

Résidence Roqueroll, réalisation de 30 logements collectifs en conception-réalisation à Saint-Jean-de-Vedas (maître d’ouvrage : Hérault Habitat – architecte : Boyer-Percheron-Assus – photographe : DR)

Résumé de la conception-réalisation En phase de consultation : Appel d’offres restreint – avis d’appel public à la concurrence ; – remise des candidatures ; – choix par le jury des candidats à retenir ; – remise par les candidats de leur offre au niveau APS ; – commission technique préalable aux travaux du jury ; – audition des concurrents ; – attribution du marché. En phase de définition de l’opération : (en amont de lancement du programme) • Études préalables pour éviter les dérives ultérieures. • Pas de souplesse sur l’évolution dans l’imprécision de ces phases. • Périmètre de l’opération strictement défini : – aménagements extérieurs ; – VRD ; – limites ; – localisation. • Données relatives au site :

– accès ; – voirie ; – réseau ; – bornage ; – études géotechniques ; – pollution ; – études archéologiques. En phase d’exécution – études projet détaillées ; – construction du dossier « permis de construire »2 . – ordre de service général (pour fournir des documents PC) puis ordre de service travaux. Il faut une maîtrise d’ouvrage forte pour : – résister aux modifications du programme ; – être RÉACTIF dans les décisions pour ne pas pénaliser l’ensemble du système ; 2 Deux éléments bloquants : – instruction du permis de construire et purge du recours des tiers ; – obtention de la décision favorable de financement.

CONSTRUIRE EN CONTRAT GLOBAL

–  s’impliquer davantage que dans les procédures traditionnelles ; – être très précis dans les besoins d’où un travail « en amont » exhaustif ; – savoir faire face seul face aux intérêts du groupement. Je n’ai aucune demande de travaux supplémentaires à la sortie, ni de modifications notamment de coûts! Par ailleurs comme je l’ai signalé j’ai un gain de délai, lequel est respecté ce qui n’est pas forcément le cas en MOP. En effet, nous rencontrons souvent la question des disparitions d’entreprises sur des chantiers en lots séparés ce qui nous ralentit sensiblement et pose de sérieux problèmes : arrêt des autres corps d’états, relance du marché du lot, difficulté du redémarrage du chantier, demandes d’indemnisations des lots retardés. Il nous faut aussi une très bonne maîtrise d’œuvre, si ce n’est pas le cas les dérapages peuvent être très coûteux. Enfin il y a souvent des problèmes sur les limites des lots en corps d’états séparés, et des délais globalement non tenus. Pour nous, le pire est une défaillance vers la fin du chantier, car cela bouleverse notre calendrier de livraisons et peut entraîner de lourdes conséquences sur les locataires. Les fortes obligations de résultat que nous avons, nous poussent donc à rechercher une procédure de construction efficiente et la conception-réalisation l’est vraiment. En revanche nous devons procéder à un examen attentif des candidatures au préalable pour le choix des cinq candidats puis lors de l’analyse des projets en APS + par nos propres équipes de maîtrise d’ouvrage. Dans nos opérations nous affichons le prix plafond et à l’oral nous nous examinons les prestations des uns et des autres, le projet n’est pas anonyme. Des modifications peuvent être immédiatement apportées. Une journée de jury pour gagner un an d’exploitation, le jeu en vaut la chandelle ! Et tous les participants en tirent de l’intérêt en trouvant le jury très intéressant. Dernier point nous n’avons aucun contentieux. Évaluation avantages/inconvénients : Avantages – Réduire le nombre d’interlocuteurs. – Réduire les délais de montage. – Augmenter l’efficacité globale. – Garantir les coûts, les délais d’exécution. – Pas d’aléa entre la conception et la réalisation. – Équipe qui possède toutes les compétences pour obtenir « in fine » une réalisation de qualité. Inconvénients – Relation concepteur – maître d’ouvrage modifiée. – Maître d’œuvre (dépendant ?) des intérêts des entrepreneurs et qui ne défend plus de la même façon le maître d’ouvrage. 52

– Aucune modification ne peut intervenir en cours de route, si ce n’est à remettre en cause l’enveloppe financière. – Définir avec précision le programme pour chiffrer au mieux l’offre. Nous continuons donc en 2016 les opérations en conception-réalisation 3 avec cinq opérations en montage représentant 202 logements. Par ailleurs nous avons appliqué cette procédure au parc existant : 1 055 logements à Montpellier, au cœur de deux quartiers sensibles, ceci représente 10 % du patrimoine Hérault Habitat réhabilité en même temps. Il s’agit d’une rénovation thermique pour atteindre le label BBC. Dans ce cadre d’autres opérations sont programmées sur plusieurs exercices budgétaires. » Source : Entretien accordé en mars 2016 Yves Laffoucrière, directeur général de I3F « Lors des Rencontres de la Construction de 2011, sur les nouveaux contrats et les nouvelles approches, j’avais affirmé qu’en conception-réalisation j’avais gagné en délai, en qualité et en budget. Je persiste et signe ! Chacune des dix sociétés composant I3F fait une part de production en conception-réalisation. Dans son plan de construction de 2016, I3F va réaliser 9 000 mises en chantier dont une partie en en conception-réalisation, car nous nous félicitons des résultats de la conception-réalisation depuis 2009. Nous avons réalisé 12 opérations en conception-réalisation. La première en BEPOS a respecté son budget, mais pas sa performance pour des raisons de complexité de certains équipements particuliers liés au projet. La méthode I3F Nos jurys d’architecture sont composés d’un tiers de maîtres d’ouvrages, un tiers d’architectes et de représentants des territoires où nous construisons. Nos règles sont 3 Opérations en cours de travaux montées sur exercices précédents : – 2013 – 61 logements collectifs à Montpellier Groupement Sogea/A+ Architecture - Réception : décembre 2016 ; – 2013 – 60 logements collectifs à Lespignan, Groupement GFC Construction/Cabinet Patrice Genet – Réception : juillet 2016 ; – 2014 – 38 logements collectifs à Fabrègues, Groupement Fondeville/ ARCHI Z – réception : juillet 2016. Opérations en cours de montage en 2016 : – Balaruc les Bains – 78 logements ; – Marsillargues – 35 logements ; – Montpellier – 48 logements ; – Ganges – réalisation d’une gendarmerie, logements de fonction et bâtiment associatif ; – Montpellier – Croix d’Argent – Première tranche démolition-reconstruction de 45 logements ;

Témoignages et études sur le recours au contrat global

50 Logements sociaux en conception-réalisation à Clichy-sous-Bois (maître d’ouvrage : I3F – architecte : Baudouin Bergeron architectes – photographe : F. Achdou)

que dans une même candidature peuvent figurer deux noms d’architectes. Pendant l’avant-contrat, le mandataire de l’équipe choisie est l’architecte jusqu’au dépôt de permis de construire, obtention du financement et purge du recours des tiers. Une fois obtenu l’agrément de l’État, I3F affermit le contrat et le mandataire devient l’entreprise. Ceci permet un “leadership” de l’architecte dans la phase de création. Les équipes sont constituées librement et l’harmonie règne entre les participants. La maîtrise des coûts et des délais, la qualité sont indéniablement au rendez-vous dans cette procédure. Nos points de vigilance sont les suivants : 1) Il faut que l’architecte et l’entreprise ne soient pas en équipe dans d’autres opérations de construction extérieures à notre projet, pour contrer un éventuel risque de conflit d’intérêts. Nous n’avons pas eu de problème à cet égard.

2) Il est nécessaire que l’équipe ne travaille pas dès le début dans un esprit “séquencé”- architecte en premier et évaluation par l’entreprise- mais bien en commun pour bien penser le projet dès l’origine et créer une véritable équipe projet. Il s’agit d’une nouvelle façon de travailler ensemble et il convient de respecter sa logique. 3) Lors de l’exécution le maître d’ouvrage est plus impliqué que dans les constructions en loi MOP. Nous prenons parfois des assistants maîtres d’ouvrages, cela dépend du chef de projet. Nous n’avons aucun contentieux sur ces opérations qui ont démarré il y a huit ans. Nous aimerions travailler sur un contrat type pour gérer la relation concepteur réalisateur et avoir un approfondissement sur le plan des assurances concernant cette procédure. Source : Entretien accordé en mars 2016 53

CONSTRUIRE EN CONTRAT GLOBAL

Tab. 3.1 Réalisation de parcs de logements en conception-réalisation par I3F

Ville

Programme

Architecte retenu

Observations

Montant des travaux € HT

Date de livraison

Brétigny-surOrge

Conception et réalisation de 54 logements collectifs sociaux en énergie zéro représentant environ 3 900 m2 Shon et comprenant 54 place de stationnement souterrain

Goldstein Architectes (Lipa et Serge)

Opération énergie zéro Label Qualitel Certification HE, profil A

7 590 000

22/05/13

Bondy

Construction en conception-réalisation d’un programme d’environ 60 logements sociaux collectifs/intermédiaires (48 PLUS CD + 12 PLAI mixtes) Shon de 5 318 m2 environ. 60 places de stationnement environ

AGDC (Agence Gérard de Cussac)

BBC Certification HE, profil A

7 432 00

29/12/11

Chilly Mazarin

Construction en conception-réalisation de 54 logements collectifs. Le programme représentera environ 3 850 m2 Shon

Leonard Weissmann & Farman

BBC Effinergie Certification HE, profil A

5 476 00

26/02/15

Clichy-sousBois

Construction en conception-réalisation d’un programme de 50 logements et de 50 places de parking. Shon de 4 000 m2 environ. 45 PLUS CD + 5 PLAI

Baudouin Bergeron Architectes

RT 2012 Certification HE, profil A

5 740 000

22/07/14

Gennevilliers

Construction en conception-réalisation de 55 logements collectifs avec stationnement représentant un Shon d’environ 3 850 m2

Desaleux Soares

BBC Effinergie (-10 %) Certification HE, profil A

6 200 000

07/09/15

Paris

Démolition d’un bâtiment industriel et construction en conception-réalisation d’un foyer d’accueil médicalisé d’environ 56 places, représentant une Shon d’environ 3 427 m2 Gestionnaire : groupe SOS habitat et soins

Daufresne le Garrec et associés Architectes

BBC Effinergie Plan Climat de la ville de Paris

6 997 000

01/12/14

Lille

Construction en conception-réalisation de 37 logements collectifs (procédure restreinte librement définie) 27 PLUS + 9 PLAI

Olgga Architectes

BBC Effinergie Certification HE, profil A BBC + de LMCU

4 114 000

16/12/14

Eaubonne

Construction en conception-réalisation de 44 logements collectifs avec 2 commerces représentant un Shon d’environ 3 590 m2 22 PLUS + 9 PLAI + 13 PLS

Elalouf (Atelier David)

BBC Effinergie Certification HE, profil A

5 063 677

16/12/15

Témoignages et études sur le recours au contrat global

Ville

Programme

Architecte retenu

Observations

Montant des travaux € HT

Date de livraison

Pontoise

Construction en conception-réalisation de 360 logements. 170 pour I3F et 190 pour VOH Transfert de MOA pour Val d’Oise Habitat

Plan 01 (Atelier du Pont, Jean Bocabeille, Ignacio Prego, KOZ Architectes & Philéas)

RT 2012 (audition MOA 13/01/12)

23 598 124

30/04/15

Rouen

Construction en conception-réalisation de 110 logements (77 individuels et 33 intermédiaires) 140 logements : 126 PLUS + 14 PLAI

CBA Architecture

RT 2012 Certification HE, profil A

15 528 124

09/12/15

Rive-de-Gier

Construction en conception-réalisation de 60 logements sociaux représentant un Shon d’environ 5 000 m2 50 logements collectifs + 10 logements individuels PLAI

5 465 196

Logements individuels 15/12/15 + Logements collectifs 25/11/15

BBC Effinergie C e r t i f i c a t i o n 15 200 000 H&E profil A

17/07/2015

Noisy-leGrand

Tectoniques

Construction en conception-réalisation d’un programme de 150 logements collectifs PLUS PLAI et d’au moins 150 Dollé Labbé places de stationnement représentant un Shon d’environ 11 800 m2

RT 2012 Certification HE, profil A

Source : I3F Jean-Louis Zigliara, Chef du service juridique et des marchés, Agence publique pour l’immobilier de la justice (APIJ) « La loi permet, par dérogation, à certains maîtres d’ouvrage de recourir à la conception-réalisation sans avoir à le justifier. Cette possibilité a été réaffirmée dans l’article 35 de l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015, qui traite des marchés publics globaux sectoriels, s’agissant notamment de la conception, la construction et l’aménagement d’établissements pénitentiaires. Dans la mesure où les contraintes propres au bâti pénitentiaire influencent énormément le plan masse, nous privilégions ce type de montage. Nous n’avons pas cette possibilité pour les bâtiments judiciaires, qui restent dans le droit commun de l’achat public. Les contrats globaux exigent que le maître d’ouvrage définisse très précisément son programme et s’y tienne. Ils comportent de nombreux avantages, au nombre desquels la possibilité d’intégrer, dès les

phases de conception, les problématiques d’exploitation et de maintenance, mais aussi l’élimination des risques liés aux interfaces entre concepteur et constructeur. Ces contrats permettent également de gagner du temps au niveau de la consultation et en phase chantier, car le groupement, dirigé en règle générale par l’entreprise générale qui en est mandataire, est conjointement responsable des études de conception et de la qualité des travaux. Des clauses spécifiques insérées dans nos marchés permettent cependant au maître d’œuvre d’exercer pleinement ses attributions lors des étapes cruciales que constituent les études, le contrôle de la qualité des prestations et les opérations préalables à la réception. Au titre des inconvénients prêtés à ces contrats, il convient de nuancer la critique souvent avancée selon laquelle ils engendraient une perte de qualité architecturale, parce que l’entreprise générale, mandataire du groupement, chercherait à imposer au maître d’œuvre des solutions moins pertinentes, plus faciles à mettre en œuvre, ou moins onéreuses. 55

CONSTRUIRE EN CONTRAT GLOBAL

Or, certaines opérations traitées par contrats globaux parviennent à concilier une très bonne facture architecturale et les contraintes économiques ou fonctionnelles du programme. En revanche, dans la mesure où le maître d’ouvrage ne choisit pas l’architecte, il est vrai que l’entreprise a tendance à sécuriser son opération en choisissant des architectes qui connaissent bien ce type d’opérations. Ce qui restreint indirectement le choix du maître d’ouvrage et nous conduit d’ailleurs à opter, pour certaines opérations, à une organisation contractuelle classique, avec une maîtrise d’œuvre indépendante. Opérations livrées par l’APIJ en marché global : – maison centrale d’Alençon ; – maison centrale de Vendin-le-Vieil ; – centre pénitentiaire d’Orléans ; – quartier courtes peines de Longuenesse ; – quartier courte peines de Toulouse ; – maison d’arrêt de Rodez ; – Spip de la Réunion. Opérations en marché global en cours : – Centre pénitentiaire d’Aix Luynes ; – Centre pénitentiaire de Marseille Baumettes ; – Centre pénitentiaire de Draguignan ; – Centre pénitentiaire de Martinique Ducos ; – Centre Pénitentiaire de Lutterbach ; – Maison d’arrêt de Mayotte Majicavo ; – Centre pénitentiaire de Polynésie Papeari ; – Maison d’arrêt de Paris la Santé (PPP) ; – Centre pénitentiaire de Valence (PPP) ;

Palais de justice de Caen en PPP (maître d’ouvrage : APIJ– architecte : Pierre Champenois – photographe : DR) 56

– Centre pénitentiaire de Riom (PPP) ; – Centre pénitentiaire de Beauvais (PPP). Source : Entretien accordé en mars 2016 Claude Bartolone, à l’occasion de son discours de départ du Conseil Général de Seine-Saint-Denis, le 5 septembre 2012 « PPP : j’assume. Je suis même fier que nous ayons su résister à la tentation du conservatisme et que nous soyons allés au bout de notre idée. Rendez-vous compte, d’ici à 2015, il y aura pas moins de 17 inaugurations de collèges. » Source : http://www.claudebartolone.net/2012/09/05/le-conseilgeneral-de-la-seine-saint-denis-a-un-nouveau-president/ Eric GIMER, directeur général d’Habitat 76 « Habitat 76 a investi 55 millions d’euros en travaux de réhabilitation l’an dernier et 107 millions pour construire 500 logements neufs, dont 72 % sont allés à des PME-TPE. Sur la période 2011-2016, près de la moitié des opérations ont été lancées en loi MOP, 39 % en Vefa et 14 % en conception-réalisation. Nous avons utilisé cette dernière procédure à 10 reprises (14 avec les livraisons 2011-2016) depuis qu’elle existe et nous la privilégions désormais pour nos opérations de plus de 20 logements. Elle permet de pallier les problèmes posés par l’allotissement en matière de qualité ou de délais (coordination des corps d’état insuffisante, blocages de chantiers suite à des défaillances d’entreprises, attributions difficiles de certains lots, contradictions entre la conception vue par l’architecte et la réalisation en phase chantier) et de maîtriser les prix dès l’APS. Conclusion : un logement en conception-réalisation coûte moins cher qu’en lot unique ou en marché alloti : 1 500 euros/m²/Shab, soit 160 à 200 euros de moins que le prix moyen d’un logement collectif. Et la livraison est anticipée de 4 à 6 mois par rapport à une procédure classique La conception-réalisation facilite en outre la mise en œuvre du BIM et permet d’adosser le cas échéant un contrat d’exploitation maintenance avec engagement de consommation énergétique. Pour la réhabilitation du parc existant, dont nous voulons diviser par deux les diagnostics de performance énergétique (311 à 150 kWh/m²an) entre 2011 et 2020 pour le patrimoine collectif (échéance 2027 en ajoutant le patrimoine individuel), nous avons également recours au marché global pour sécuriser nos opérations : 180 millions d’euros ont ainsi été notifiés auprès de 7 groupements en fin d’an-

Témoignages et études sur le recours au contrat global

Collège d’Aubervilliers qui fait partie des huit réalisés en PPP pour le département de Seine Saint-Denis (maître d’ouvrage : Eifficol 1 & 3 – architecte : Lelli Architectes – photographe : DR)

née pour traiter 13 000 logements collectifs à chauffage collectif. 8500 sont concernés uniquement par des contrats d’exploitation avec cible de consommation sur 16 ans et les 4500 autres associeront des travaux d’isolation thermique qui se dérouleront de 2016 à 2017 ». Source : Entretien accordé en mars 2016 Gérard Mounier, responsable du développement d’Est Métropole Habitat « Si Est Métropole Habitat s’est lancé dans la conceptionréalisation, c’est d’abord comme alternative au concours d’architecte dont nous connaissons tous les biais, à cet égard la conception-réalisation semble donner de bonnes garanties pour maîtriser les prix et les délais. Pour un opérateur habitué à la maîtrise d’ouvrage directe, il y a évidemment une certaine frustration à ne pas être en prise directe avec

la maîtrise d’oeuvre. Mais en fin de compte, l’implication du maître d’ouvrage est également très importante dans les marchés de conception-réalisation, et notamment dans toutes les phases de préparation qui demandent davantage de travail qu’en maîtrise d’ouvrage directe. Pour Est Métropole Habitat, la conception-réalisation était également un moyen de répondre à certains enjeux techniques et financiers particuliers sur les opérations choisies. » Source : colloque du 29 janvier 2015 organisé par ARRA HLM et EGF.BTP « Retours d’expériences sur la conception-réalisation en logement social » Sébastien Le Mat, directeur de département, pôle magasins, direction de la maîtrise d’ouvrage, Groupe Lidl « Lidl compte 1500 magasins en France. Lidl accélère son déploiement avec une moyenne de 100 unités réalisées par 57

CONSTRUIRE EN CONTRAT GLOBAL

Résidence du square, 43 logements réalisés en entreprise générale, à 15 mn du centre de Rouen (maître d’ouvrage : Habitat 76 – architecte : Kagan Architectes – photographe : Habitat 76)

Magasin Lidl réalisé en entreprise générale à Beauvais (maître d’ouvrage : Lidl – architecte : Apiday – photographe : DR) 58

Témoignages et études sur le recours au contrat global

an contre 70 auparavant (400 millions d’euros investis par an dans les magasins et 150 millions dans les plateformes logistiques). Le standard des magasins évolue également vers davantage de confort et d’espace pour les clients et les collaborateurs (1420 m² pouvant aller jusqu’à 1700 m²). Pour gagner en performance de réalisation, nous avons regroupé en 2013 nos capacités de maîtrise d’ouvrage au siège de l’entreprise, à Rungis, et décidé de recourir à l’entreprise générale. Leur flexibilité, leurs capacités d’anticipation et d’organisation, leurs qualités dans la gestion de la sécurité, toutes les entreprises ne peuvent pas nous l’offrir, loin de là ! Nous parlons le même langage, nous travaillons en confiance, dans le cadre d’un partenariat. Nos marchés, qui regroupent trois ou quatre bâtiments, leur donnent de la visibilité. Mais nous sommes un maître d’ouvrage qui sait précisément ce qu’il veut - des magasins identiques et parfaitement opérationnels à la livraison – et tenons à maîtriser nos projets. Pour ce faire, nous fixons des cahiers des charges très détaillés et une exigence de qualité élevée : une équipe travaux dédiée sur toute la durée du chantier, 1500 points de contrôle qualité, un classement des intervenants régions par région sur six critères (qualité intérieure, qualité extérieure, sécurité, coût, délai, vente)... Les résultats sont probants : à délai de livraison stable (4 mois), nos magasins ont quasiment doublé de surface et leur montée en gamme est visible. De quoi servir notre ambition de développement. » Source : Entretien accordé en mars 2016 Jérôme Chabert, directeur de l’immobilier, Compagnie Plastic Omnium, au sujet du Campus Jules Carteret à Lyon « Notre volonté avec ce projet était de répondre aux exigences du temps présent et de prendre un temps d’avance. La barre était haute en termes d’exigence environnementale. Nous avons senti une pleine adhésion des équipes autour de ce programme esprit « Campus » et triplement certifié : HQE, BREEAM et LEED. L’entreprise générale choisie a l’expérience, le professionnalisme, la force de proposition et nous partageons des valeurs communes. Façades bois, géothermie, système Full LED, poutres froides… nous avons porté ensemble autant de soin aux espaces de bureaux qu’aux sous-sols ou aux locaux techniques. L’offre de l’entreprise générale nous a rassurés en amont ; et pendant les travaux, nous avons retrouvé la même rigueur : des compagnons engagés, un chantier bien orchestré et un site bien tenu, sécurisé. » Source : Rapport annuel 2015, Vinci Construction France

Campus Jules Carteret, Lyon (maître d’ouvrage : Lyon – architecte : Plastic omnium – photographe : Vinci)

3.2 TÉMOIGNAGES DE MAÎTRES D’OUVRAGE AYANT COMPARÉ DES PROJETS EN LOI MOP ET EN PPP

L’Université Paris Diderot et le conseil départemental du Loiret ont comparé les processus de construction en MOP et en PPP pour leurs bâtiments respectifs dans le domaine de l’enseignement. François Montarras, vice-président chargé du patrimoine, des projets et aménagements de l’université Paris Diderot Principes du projet d’implantation sur le site : Première phase Six opérations ont été réalisées en maîtrise d’ouvrage État : il s’agit de la réhabilitation des Grands Moulins et de la Halle aux Farines ainsi que de la construction de quatre bâtiments : le bâtiment Condorcet le bâtiment Buffon F, le bâtiment Lamarck et le bâtiment Lavoisier. Livrés entre 2007 et 2009, ces six réalisations, ont une superficie d’environ 109 000 m2 Shon. Deuxième phase Réalisée sous forme d’un contrat de partenariat, cette deuxième phase de construction porte sur la construction des 4 derniers bâtiments et donne toute sa cohérence à cet ensemble complexe. L’évaluation préalable a été réalisée en 2007. À l’issue du dialogue compétitif, la signature du contrat est intervenue le 29 juillet 2009 pour un montant de loyer de 9,9 millions d’euros par an sur 27 ans qui couvre le contrat de promotion immobi59

Table des matières Sommaire

Introduction générale

1 Le contrat global : une marche vers la performance 1.1 Pourquoi recourir à des contrats globaux ? 1.1.1 Être maître d’ouvrage en 2016 : c’est affronter des défis, des risques croissants… 1.1.2 En 2016 le maître d’ouvrage a impérativement besoin de garanties effectives de la part de son ou ses co-contractant(s) tant financières que techniques, de délai ou de performances 1.1.3 Le contrat d’entreprise générale offre un ouvrage « clé en main » au maître d’ouvrage, construit par un entrepreneur responsable de la qualité, du délai et du coût de cette réalisation 1.1.4 Le contrat de conception-réalisation offre au maître d’ouvrage un choix éclairé entre des projets complets, optimisés, à coût maîtrisé 1.1.5 Les contrats globaux de performance 1.1.6 Les marchés de partenariat public-privé 1.2 Un développement historique des contrats globaux, pourquoi ? 1.2.1 Répondre avec plus d’efficacité aux besoins de la commande publique en redonnant de l’unité à l’acte de construire 1.2.1.1 Les conséquences des séparations de fonction entre l’architecte et l’entreprise 1.2.1.2 Limiter les inconvénients des contrats en lots séparés 1.2.2 L’analyse en coût global d’un ouvrage public 1.2.3 Solutionner des questions plus complexes qu’auparavant, avec la prise en compte du financement et de l’environnement 1.2.4 Le contrat global répond à ces nouvelles problématiques 1.3 Comment utiliser les contrats globaux aujourd’hui ? 1.3.1 Le cadre de droit actuel est favorable aux contrats globaux 1.3.2 Concrètement, le contrat global n’est pas impacté par la règle de l’allotissement

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1.3.3 Prestations des contrats publics de travaux et de services 1.4 Les contrats globaux s’opèrent en entreprise générale : quelles garanties apporte-t-elle ? 1.4.1 L’entreprise générale garantit que les objectifs de délai, de coût et de performances pour l’ouvrage de son client seront atteints 1.4.2 L’entreprise générale garantit la cohérence du projet de son client 1.4.3 L’entreprise générale sait mobiliser des entreprises spécialisées 1.4.4 L’entreprise générale simplifie la gestion du projet pour le client 1.4.5 Principales caractéristiques d’un groupement concepteur-réalisateur 2 Rappel historique sur les contrats globaux en France 2.1 Les contrats globaux remontent à la nuit des temps 2.1.1 L’architecte antique 2.1.2 Le client-architecte-entrepreneur au passage de l’an Mil 2.1.3 La révolution des techniques de construction médiévale et l’apparition du maître d’œuvre 2.2 Sous la Monarchie absolue 2.3 Naissance des entreprises générales et des contrats globaux au 19e siècle 2.4 Les contrats globaux au vingtième siècle 2.4.1 Le développement de la conception-réalisation dans les collectivités locales malgré la limitation à son recours par la loi MOP 2.4.2 Les directives européennes ont toujours visé la procédure de conception-réalisation dans la réglementation des marchés de travaux 2.4.3 Des témoignages de maîtres d’ouvrage du 20 e siècle 2.5 L’État développe considérablement la conceptionréalisation au début du 21e siècle 2.6 Conclusion 3 Témoignages et études sur le recours au contrat global 3.1 Témoignages des maîtres d’ouvrages

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CONSTRUIRE EN CONTRAT GLOBAL

3.2 Témoignages de maîtres d’ouvrage ayant comparé des projets en loi MOP et en PPP 59 3.3 Témoignages des acteurs de la construction 62 3.4 Études des autorités publiques 65 3.4.1 Évaluation de l’emploi des contrats de conceptionréalisation pour la construction de logements locatifs aidés par l’État : Rapport du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable de mars 2013 65 3.4.2 Analyse comparée des dispositifs de réalisation des infrastructures de transport, il souligne la faiblesse des critiques contre le PPP : Rapport du CGEDD de 2012 65 3.4.3 Moderniser la politique immobilière de l’État : Rapport du Conseil de l’Immobilier de l’État du 15 mai 2013 66 3.4.4 Conception-réalisation : premiers enseignements, note de l’union sociale pour l’habitat (USH) 67 3.4.5 L’ANAP 69 4 Variété des contrats globaux dans la commande publique et privée : questions-réponses 73 4.1 Définition des marchés globaux 73 4.1.1 Quelle est l’architecture de la commande publique ? 73 4.1.2 Quelle est la place des marchés globaux dans la nouvelle ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 ? 73 4.2 Les marchés publics de conception-réalisation 74 4.2.1 Quelle est la place des marchés de conceptionréalisation dans la nouvelle ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics ? 74 4.2.2 Qu’est-ce qu’un marché de conception-réalisation ? 74 4.2.3 Quels sont les textes qui régissent les marchés de conception-réalisation ? 76 4.2.4 Quels sont les maîtres d’ouvrage concernés par l’encadrement législatif et réglementaire des marchés de conception-réalisation ? 77 4.2.5 Quelles sont les conditions de recours aux marchés de conception-réalisation ? 78 4.2.5.1 Le motif technique 78 4.2.5.2 L’engagement contractuel sur un niveau d’amélioration de l’efficacité énergétique 78 4.2.5.3 Le cas spécifique du logement social 78 4.2.6 Comment effectuer une programmation rigoureuse ? 78 4.2.7 Quelles sont les principales caractéristiques du groupement concepteur-réalisateur ? 80 4.2.8 Quelles sont les modalités de passation et de mise en œuvre des marchés publics de conception-réalisation ? 81 4.3 Les marchés globaux de performance 82 110

4.3.1 Quelle est la place des marchés globaux de performance dans l’ordonnance de 2015 ? 82 4.3.2 Comment est défini le marché public global de performance ? 82 4.3.3 Quelle est l’origine du marché global de performance ? 83 4.3.4 Quelles sont les modalités de passation des marchés publics globaux de performance ? 83 4.4 Les marchés publics globaux sectoriels 84 4.4.1 Quel est le champ d’application des marchés publics globaux sectoriels ? 84 4.4.2 En quoi consistent les marchés publics globaux sectoriels ? 85 4.4.3 Quelle est l’origine des marchés publics globaux sectoriels ? 85 4.4.4 Quelles sont les modalités de passation des marchés publics globaux sectoriels ? 85 4.5 Le contrat de performance énergétique 85 4.5.1 Qu’est-ce qu’un contrat de performance énergétique ? 85 4.5.2 Quels sont les types de CPE ? 88 4.5.2.1 Les CPE travaux et services 88 4.5.2.2 Les CPE fournitures et services 88 4.5.2.3 Les CPE globaux 88 4.5.3 Quels sont les objectifs fixés par les lois Grenelle et la loi de la transition énergétique en matière de rénovation énergétique ? 88 4.5.4 Quelles sont les formes juridiques du contrat de performance énergétique ? 89 4.5.5 Quelles sont les modalités de consultation d’un CPE ? 89 4.5.6 Comment mesurer la performance énergétique ? 90 4.5.7 Quels risques et aléas faut-il intégrer dans le cahier des charges contractuel ? 90 4.6 Les marchés de partenariat 90 4.6.1 Existe-t-il plusieurs marchés de partenariat et quelle est sa durée? 90 4.6.2 Le marché de partenariat fixe-t-il une règle de partage des risques entre la collectivité publique et le titulaire et qui peut y recourir ? 91 4.6.3 Le marché de partenariat est-il soumis à une procédure d’évaluation ? 91 4.6.4 Quand peut-on lancer un marché de partenariat ? 91 4.6.5 Comment lancer le marché de partenariat ? 92 4.6.6 Que comprend l’étude de soutenabilité budgétaire ? 93 4.6.7 Quels sont les seuils pour lancer des marchés de partenariat ? 94 4.6.8 Quelle est la procédure de décision définitive ? 94

Table des matières

4.6.9 Existe-t-il une procédure particulière pour l’État ? 94 4.6.10 Quelle est la place de la conception architecturale ? 96 4.6.11 Comment est financé le projet ? 96 4.6.12 Le financement doit-il être immuable ? 96 4.6.13 Le titulaire peut-il céder sa créance ? 97 4.6.14 La personne publique peut-elle participer au capital de la société de projet ? 97 4.6.15 Comment est rémunéré le titulaire ? 98 4.6.16 Quels sont les rapports entre le marché de partenariat et l’utilisation du domaine public ? 98 4.6.17 Le marché de partenariat peut-il prévoir une utilisation du domaine public à des fins de valorisation ? 98 4.6.18 Des mesures sont-elles prises en faveur des PME ? 99 4.6.19 Existe-t-il un contrôle spécifique du marché de partenariat ? 99 4.6.20 Que se passe-t-il en cas d’annulation du marché de partenariat ? 99 4.6.21 Le recours à l’arbitrage est-il toujours possible ? 100 4.7 La vente en l’état futur d’achèvement 100 4.8 Les marchés globaux dans la commande privée 100

4.8.1 Qu’en est-il des contrats globaux dans la commande privée ? 4.8.2 Quelles sont les caractéristiques d’un contrat d’entreprise générale classique ? 4.8.3 En quoi consiste un contrat d’entreprise générale avec coût d’objectif ? 4.8.4 Les marchés de conception-réalisation sont-ils adaptés aux marchés privés ? 4.8.5 Quelles sont les caractéristiques d’un contrat de promotion immobilière (CPI) ? 4.8.6 Quelles sont les obligations du promoteur immobilier ? 4.8.7 Qu’est-ce qu’une démarche d’ensemblier en marchés privés ? 4.8.8 Quelles sont les missions pouvant être incluses dans un contrat d’ensemblier ? 4.8.9 Quel est le contenu des principales missions potentiellement incluses dans le contrat d’ensemblier ? 4.9 Les marchés publics globaux et l’aménagement

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Xavier Bezançon, Christian Cucchiarini, Laurence Francqueville

Construire en contrat global

Xavier Bezançon Christian Cucchiarini Laurence Francqueville

Construire en contrat global Histoire – Économie – Droit

ISBN 978-2-281-13240-3

9408_HColl_HGC_couv_broche.indd 1

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