«ОБОСНОВАНИЕ СТРУКТУРЫ ЗАСТРОЙКИ МАЛОЭТАЖНЫХ ПОСЕЛКОВ» канд. экон. наук, профессор Ивашенцева Татьяна Андреевна, завкафедрой экономики строительства и инвестиций (esi@sibstrin.ru sibstrin.ru) ФГБОУ ВПО «Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (НГАСУ) - Сибстрин».
1. ТИПОЛОГИЯ РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ Типы малоэтажного жилья
Коттеджи, 30 %
Таунхаусы, 20 %
Одноэтажный дом, 40 %
Блокированный дом, 10 %
Цена в среднем за дом/квартиру по классам жилья
Экономкласса (26 млн р.) – 23 %
Средний класс (6-10 млн р.) – 20 %
Бизнес класс (свыше 10 млн р.) – 55 %
Социальное и арендное жильѐ –2%
1
Тенденция
Сделать Региональная целевая программа «Свой дом» жильѐ на 2004 – 2015 годы доступным
Инфраструктура Газ, 79 %
Центральный Центральная водопровод, канализация, 74 % 53 %
Конструктивные решения
Кирпич, 35 %
Дерево, 55 %
Отопление, общее ограждение, охрана, 40 %
Канадская технология (сэндвичпанели), 10 %
2. СОСТАВ КОМПЛЕКСА МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ Состав элемента комплекса Транспортная доступность Социальная инфраструктура: Транспортная инфраструктура: Охрана:
Инженернотехническая характеристика объекта: Природное окружение посѐлка Дополнительные услуги, предоставляемые УК:
Описание не более 20 км. Соц. объекты
Благоустроенные дороги в посѐлке
Влияние на рост спроса Минимизация временных затрат на дорогу Получение услуг в черте посѐлка Комфортность проживания в посѐлке
Ограждение, Безопасность проживания видеонаблюдение Водо-, тепло-, газо-, Комфортность проживания интернет и пр. в посѐлке коммуникации
водоём, озеро, ландшафт…
лес, Благоприятная экология для проживания
Тех. обслуживание, привлечение покупателей; диспетчерская дополнительный служба, девелопера. ландшафтный дизайн
доход
3. СИСТЕМА ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ФОРМИРОВАНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПРИ КМЗ Фактор Местоположение застройки Тип застройки Тип жилья: Параметры жилья Класс жилья:
Характеристика в черте города; в пригороде. организованная застройка; неорганизованная застройка. коттедж; многоквартирный дом и д. р. площадь дома; количество этажей; количество комнат. социальное жильѐ; эконом-класса; средний и бизнес класса.
Состав комплекса
транспортная доступность; охрана; социальная, транспортная инфраструктура, доп. услуги…
Управление посѐлком Финансирование:
Девелопер; ТСЖ, управляющая компания средства девелопера; средства жителей зоны бизнес класса; механизм государственно-частного партнерства
5. ПРИМЕРНЫЙ СОСТАВ ПРОЕКТА КМЗ
Зона I (социальное жильѐ); Зона II (эконом класса); Зона III и IV (среднего и бизнес класса); Зона V
Зона V (социальные объекты, инфраструктура и т.д.)
средства девелопера; средства жителей зоны бизнес класса; механизм ГЧП.
6. ПАРАМЕТРЫ ЗОНЫ I (СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЁ) Государственное финансирование
Параметры Зоны I
Государственная собственность Жильѐ в многоквартирном 3-х эт. доме
Площадь квартиры ≤ 50 кв. м. Площадь земельного участка ≤ 4 соток Min площадь жилой комнаты – 14 кв.м Min площадь кухни – 5 кв. м Количество комнат ≤ 3
7. ПАРАМЕТРЫ ЗОНЫ II (ЭКОНОМ КЛАССА) Собственные средства + гос. программы
Параметры Зоны II
Частная собственность Жильѐ в индивидуальном доме, таунхаусе
Площадь квартиры ≤ 150 кв. м. Площадь земельного участка ≤ 10 соток Min площадь жилой комнаты – 14 кв.м Min площадь кухни – 5 кв. м Количество комнат ≤ 4
8. АЛГОРИТМ ФОРМИРОВАНИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОЙ МАЛОЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКЕ Выявить основные характеристики застройки и конструктивные решения малоэтажных жилых домов – из портфеля девелопера
Использование инноваций
Фак
Формирование предложения при строительстве домов зоны эконом-класса в КМЗ (5 – 7 примерных проектов) Критерии отбора проекта дома эконом-класса Модель дома
Нет по стоимостным параметрам
Проверка на соответствие критериям отбора
Нет по комфортности
Да
Вариант дома, включаемый в КМЗ в Зону II
9. Принципы модели: 1. Выбирается количество комнат, площадь, этажность; 2. Намечаются стеновые материалы 3. Намечаются объемно-планировочные решения; 4. Выбирается архитектурное решение Цена; 5. При недостатке средств производится корректировка (по отдельным элементам меняются варианты решений – по фундаментам, несущим стенам)
Варианты малоэтажных домов в модели Количество комнат 2-х
3-х
4-х
5-ти
Площадь, м2
Этажно сть
44
1
Стеновой материал Сэндвич-панель
56
Кирпич
64
Деревянный брус
50,7
1
Сэндвич-панель
64
Кирпич
81
Деревянный брус
112,1
1
Сэндвич-панель
125,1
Кирпич
130,5
Деревянный брус
154,9
2
Сэндвич-панель
170,5
Кирпич
180,5
Деревянный брус
Коэффициенты Наименование материала Фундамент
Наименование материала Стены
Вид
Коэффициент
Ленточный
1,0
Столбчатый
0,25
Свайный
0,40
Вид
Коэффициент
Сэндвич-панель с пенополистиролом
1,0
Сэндвич-панель с мин.ватой «Экопан»
0,73 0,67
Интерфейс программы
Модель малоэтажного жилого дома Программа, с помощью которой возможно реализовать модель на практике
•для демонстрационной версии – Microsoft Office Access; • для создания версии оптимизации вариантов поиска желаемого проекта дома – Microsoft SQL.
Направления использования программы
•для отдельных граждан; •для застройщиков; •для региональных структур; •для агентств недвижимости и др.
Пользователи программы
•потенциальный покупатель; •девелопер (застройщик) и др.
Перспективы внедрения программного продукта (модели малоэтажного жилого дома)
•размещение на сайте демонстрационной версии; •выпуск и реализация программного продукта и д. р.
Спасибо за внимание!