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Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2019
2016
2018
2017 CABA
ZN
CABA
ZN
CABA
ZN
Vacancia Demanda
Valores En los cuadros anteriores la comparación es entre el mes actual y diciembre del año anterior.
VACANCIA SUBMERCADO
STOCK (m2)
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
Tigre
28
8.000 37,0%
2.520 51,6%
20,0%
0,7%
29
Dardo Rocha
28
Panamericana
30
0,9%
28.369
43.915 7,4%
6,0%
19.200 9,8%
30
Av. Libertador GBA Norte
29
Av. Libertador CABA Norte
25
Saavedra
26
Puerto Madero
33
Plaza San Martin
Plaza Roma
2,6%
Microcentro
49.000 13,5%
Av. 9 de Julio
47.104 1,9%
Catalinas
4,6%
136.612
106.957
196.886
243.986
265.238
Submercados
24
25
18
VALOR PROMEDIO ALQUILER PEDIDO (U$S/m2)
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2019
Stock y Vacancia Capital Federal Stock - Vacancia A+ (m² propios) Composición Stock A+ Plaza Roma 17%
Microcentro 6% Av. 9 de Julio 6%
Stock 786.324 m²
Plaza San Martin 2%
Catalinas 25% Puerto Madero 34%
Av. Libertador CABA Norte 4%
Saavedra 6%
Distribución de Vacancia A+ Av. 9 de Julio 2,1%
Microcentro 16,1%
Catalinas 21,7%
Plaza Roma 8,6%
Av. Libertador CABA Norte 0,6%
Vacantes 41.294 m²
Plaza San Martin 4,5%
Saavedra 7,9% Puerto Madero 38,5%
Stock y Vacancia Zona Norte Distribución de Vacancia A+ Zona Norte) Composición Stock A+ Dardo Rocha Tigre 0,7% 2,2% Av. Libertador GBA Norte 29,6%
Stock 361.463 m²
Panamericana 67,5%
Distribución de Vacancia A+
Dardo Rocha 2,4%
Tigre Av. Libertador GBA Norte 5,5% 1,4%
Vacantes 53.867 m²
Panamericana 90,7%
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2019
Evolución de la Vacancia |Anual Evolución de la Vacancia 35%
32%
30%
25% 19,53% 20% 14,90% 15%
18,21% 9,50% 8,13%
10%
10,02%
8,55%
10,54%
9,66%
8,71%
8,37%
5%
7,95%
10,21% 10,97%
11,45%
7,95%
6,58% 5,27%
5,56%
5,25%
2018
mar-19
3,30%
0% 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Capital
2015
2016
2017
Zona norte
Evolución de la Vacancia |Mensual Evolución de la Vacancia
16%
14,90%
14%
15,04% 14,90%
11,45%
12% 12,96%
10%
10,99%
9,33%
9,99%
9,15%
10,69%
11,04%
11,04%
10,00%
8% 5,22%
6% 3,72%
4,08%
4% 4,09%
2%
3,50%
3,69%
4,44%
4,03%
Zona norte
5,16%
5,38%
5,56%
nov-18
dic-18
5,15%
5,25%
feb-19
mar-19
Capital
0% mar-18
abr-18
may-18
jun-18
jul-18
ago-18
sep-18
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
oct-18
ene-19
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2019
Stock A + proyectado (edificios en construcción) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Retiro 32.000 m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2 Av. Libertador GBA Norte 3.620 m2
Catalinas 80.000 m2
Puerto Madero 11.650 m2
Saavedra 35.000 m2
Microcentro 23.500 m2
Panamericana 61.100 m2
Av. Libertador CABA Norte 60.000 m2
Sup. Total: 64.720 m²
Sup. Total: 242.150 m²
Stock A + proyectado (edificios en proyecto) Distribución Stock Proyectado A + (Capital Federal) en m2
Distribución Stock Proyectado A + (Zona Norte) en m2
Palermo 4.000 m2
Av. Libertador GBA Norte 31.850 m2
Catalinas 54.000 m2
Sup. Total: 58.000 m²
Panamericana 95.055 m2
Sup. total: 127.000 m²
Análisis de gráficos En los primeros dos gráficos analizamos la composición del stock proyectado que se encuentra en este momento en construcción, y en los segundos dos vemos aquellos edificios que cuentan con proyecto y que si bien en algunos casos disponen de fecha de inicio de obra, la misma es posterior al cierre de la presente edición.
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2019
11 Rentabilidad A+ Evolución de la rentabilidad A+ Capital Federal (antes de impuestos) 060 5000 050
4500
4500
4300
4200
020
12,69
11,60
10,60
10,00
28
26
8,50
010
4,59
5,27
5,34
2013
2014
2015
7,80
7,20
32
30
31
31
3100
30
30
2800
28
3700
3500
26
030
4200
30
040
5000
7,70
000
2008
2009
2010
2011
2012
Venta
Alquiler
2016
2017
2018
Rentabilidad
4400
050
4400
4400
Evolución de la rentabilidad A+ Zona Norte (antes de impuestos) Av. Libertador GBA Norte
5,28
5,34
7,4
7,4
7,4
2008
2009
6,40
6,30
11,48
000 2007
5000 28
5000 28 27
27
27
3400 24,5
24
24
2700 23
2300 22
5,09
3800 24
005
10,22
5,60
3900 25
13,8
13,56 15,05
10,22
5,60
Panamericana
015 010
23
020
1750 22
025
1700 20
030
2200 25
035
2700
040
3200
3500
045
2010
Venta
2011
2012
2013
Alquiler
2014
2015
2016
2017
2018
Rentabilidad
Análisis de gráficos Vemos en ambos gráficos una fuerte caída de la rentabilidad durante el año 2013 respecto de años anteriores. Esto se debe a la profundización de la brecha cambiaria entre el dólar BNA (los montos de alquiler están expresados en esta moneda) y el dólar billete al cual se cotiza la venta de inmuebles. Ante el levantamiento del cepo cambiario y la disolución de la brecha, vemos en enero 2016 como se recompone la curva de rentabilidad. A partir de este año hemos desdoblado la rentabilidad de Zona Norte en sus dos corredores principales, Av. Del Libertador GBA Norte y Panamericana.
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
Mercado Inmobiliario de Oficinas CABA y Zona Norte Informe técnico mensual |Febrero 2019
Valores de expensas promedio edificios A+ Capital Federal y Zona Norte (por m2) 11 Capital Federal
Zona Norte
U$S 4,9
U$S 4,9
Expensas & AySA
Expensas & AySA
DÓLARES x m2
Nota: Los valores no incluyen ABL ni Rentas
Muestra Capital Federal: L.N.Alem 855, Della Paolera 265, Madero Office, Belgrano 955, Madero Riverside y Maipú 1210
Muestra Zona Norte: Cazadores de Coquimbo 2865, Av. Del Libertador 174, Italia 415, Repetto 3656, Av. Del Libertador 350, Laprida 3125, Solís 1330
Evolución valor de expensas (promedios en U$S x m2)
6,54
6,68
6,21
6,1
6,55
7
6,68
6,24
5,19 6,1 4,99
5,1
6,11
5,38
7
4,9
5,86
5,79
4,9 4,13
Jul 2012 TC BNA U$S 1 = $4,55
Dic 2012 TC BNA U$S 1 = $4,78
Jul 2013 TC BNA U$S 1 = $ 5,27
Dic 2013
Jul 2014
TC BNA U$S 1 = $ 6,6
Dic 2014
TC BNA U$S 1 = $ 8,16
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
Sept 2015
TC BNA U$S 1 = $ 8,7
Abr 2016
TC BNA U$S 1 = $ 9,18
Abr 2017 TC BNA U$S 1 = $ 15
Ago 2018 TC BNA U$S 1 = $ 37
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Nuestro Equipo
Eduardo Gibelli, Gisela Arditi, Mariano Ibarrola, Guillermo Gallino, Joaquín Vidiri, Eduardo Prassolo, Mariano Costa, Eleonora Lefevre, Felipe Ramos, Pablo Papadópulos, Francisco Spini y Claudia Davicino.
Eduardo Gibelli, Mariano Costa, Felipe Ramos, Gisela Arditi, Diego Cazes, Guillermo Gallino, Eleonora Lefevre, Gabriela Avalle, Francisco Spini, Joaquín Vidiri, Claudia Davicino y Pablo Papadópulos
1° PREMIO MEJOR BROKER CORPORATIVO 2018 Cuarto Año Consecutivo 2015, 2016, 2017, 2018 Encuesta realizada por Revista Mercado & Reporte Inmobiliario
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000
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Directorio Luís José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General
División Oficinas Martín Potito, Director
División Locales Miguel Grehan, Director División Industria y Logística Gonzalo Gianola, Director
División Emprendimientos y Terrenos Manuel Valdes, Director
División Residencial - Sucursales y Directores Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Palermo, Analía Grecco Sucursal San Isidro, Harry Marples Sucursal Nordelta , Soledad Ramos Sucursal Puertos, Mariano Monteverdi
División Campos Juan José Madero (h), Director División Hoteles Noel Verger, Director
División Tasaciones Eduardo Pereira, Director
Marketing Cynthia Furukawa, Gerente
Sistemas Facundo Hidalgo, Gerente
División Oficinas . Centro: 4114-1000 . Zona Norte: 4719-9000