CASOS Por José Calero
62 . BNK
ENTREVISTA AL CEO DE L.J. RAMOS BROKERS INMOBILIARIOS
“IR AL MICROCENTRO ES PARA LLORAR, ES UNA CIUDAD FANTASMA” “A veces parece que nos quieren fundir a propósito y quedarse con nuestras empresas dándonos un pancho y una Coca”, lamentó Ramos, referente clave del mercado.
E
l mercado inmobiliario es uno de los sectores más golpeados por la pandemia de Covid-19. Pero los problemas para la actividad en la Argentina no comenzaron con el virus, sino que ya venían desde 2019, cuando el país volvió a caer en recesión y se reinstauró el cepo cambiario tras la derrota de Mauricio Macri. Bank Magazine entrevistó a Luis Ramos, CEO de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, quien detalló con precisión quirúrgica hasta dónde llega la crisis en una actividad que siempre fue ponderada como reserva de valor por los argentinos, y ahora afronta un desafío sin precedentes. La disparada del dólar, cuya cotización casi se cuadruplicó en dos años, las restricciones para acceder al crédito y un mercado inundado de quienes pretenden vender sus propiedades y no encuentran compradores, conforman una tormenta perfecta. “Esto es como si hubiese habido un tsunami, nadie volvió a sus oficinas y las empresas van dejando miles de metros cuadrados vacíos. Es tremendo. Uno se pregunta en qué va a terminar”, alertó Ramos, cuya extensa trayectoria lo convierte en una voz relevante para conocer de primera mano qué está ocurriendo en un mercado clave en la Argentina. Explica que, tras 15 meses de pandemia, “casi nadie volvió a sus oficinas y las empresas van dejando miles de metros cuadrados vacíos. Es tremendo. Uno se pregunta en qué va a terminar”.
Detalló que en los alrededores de Tucumán y Bouchard, en el Bajo porteño, la zona de Catalinas y Puerto Madero, hay una oferta “enorme de propiedades en venta o alquiler”. “Está el edificio de Telecom, que son 33.000 metros cuadrados; en Puerto Madero 42.000 m2. Sólo en el edificio donde estamos debe haber unos 3.000 metros. Enfrente están HSBC, Deloitte, Red Link, con muchos metros sin gente. En los alrededores de Tucumán y Bouchard debe haber más de 40.000 metros ofrecidos para venta-alquiler. Vemos Oficinas de 3.000 m2, todas instaladas, donde uno no ve a nadie. Sólo quedaron adornos, muñecos o fotos que tenían los empleados en los escritorios”, graficó Ramos. Un panorama tétrico… Dijo que “a eso se suma que se buscan alquilar oficinas que sirvan para iniciar la actividad, porque si encima se debe hacer una inversión, la demanda sale corriendo. Todo el mundo se va achicando”. Explicó que “muchas empresas tenían cuatro pisos. Primero dejaron dos, después otro y, al final, se retiran
“ESTO ES COMO SI HUBIESE HABIDO UN TSUNAMI, NADIE VOLVIÓ A SUS OFICINAS Y LAS EMPRESAS VAN DEJANDO MILES DE METROS CUADRADOS VACÍOS. ES TREMENDO. UNO SE PREGUNTA EN QUÉ VA A TERMINAR”
63 . BNK
CASOS
totalmente, se van achicando. Eran zonas caras, donde los valores han caído hasta 50%, y el que está dispuesto a alquilar lo hace con la condición de tomar el dólar a la cotización oficial de $100, no al paralelo de $150”. ¿HAY ALGO QUE SE VENDA? Ramos -un peso pesado del mercado inmobiliario con oficinas en Recoleta, Palermo, San Isidro, Puertos/Escobar y Pilar-, explica que a todo el mundo “le está costando asumir que hay que bajar precios si se quiere vender”. Señala que “las pocas cosas que se venden tienen una quita de entre 20 y 30% (los productos premium son más reacios a bajar)”.
Detalla que “lo único que todavía funciona en el mercado inmobiliario es la parte residencial en cuanto a terrenos, como la sucursal Nordelta, y la de usados, donde se encuentran precios más acordes a la delicada coyuntura”. Para Ramos, “la gente aún no termina de tomar conciencia de que hemos perdido entre 30% y 40% en dólares en valor de propiedades”. “Siempre los precios de la oferta inmobiliaria en este país estuvieron por encima del valor de mercado, en entre 10 y 15%. El mercado vivía sobrevaluado y luego se negociaba”, advierte. Por lo que ahora el golpe es aún más duro. Y a esto se suma, dice, que el crédito para la vivienda “prácticamente no existe. Las pocas operaciones que se concretan son con plata arriba de la mesa o vía transferencia. Gente que tiene dólares ahorrados, hace contado con liqui, obtiene los billetes y paga cash. No hemos hecho una sola operación financiada. Nadie se puede comprometer a un crédito hoy y afrontar una cuota de la que nunca se sabe cuánto se terminará pagando”. Si tiene que nombrar un segmento donde todavía se estén cerrando operaciones, Ramos menciona el mercado de terrenos, sobre todo en la zona norte del conurbano. “Para animar ese mercado por lo general hay gente joven, con chicos, que ha vivido esta etapa de la pandemia encerrada. Los terrenos estuvieron en un precio atractivo, aunque ahora comenzaron a subir de nuevo producto de la mayor demanda”, explica.
EL CRÉDITO PARA LA VIVIENDA “PRÁCTICAMENTE NO EXISTE. LAS POCAS OPERACIONES QUE SE CONCRETAN SON CON PLATA ARRIBA DE LA MESA O VÍA TRANSFERENCIA. GENTE QUE TIENE DÓLARES AHORRADOS, HACE CONTADO CON LIQUI, OBTIENE LOS BILLETES Y PAGA CASH. NO HEMOS HECHO UNA SOLA OPERACIÓN FINANCIADA. NADIE SE PUEDE COMPROMETER A UN CRÉDITO HOY Y AFRONTAR UNA CUOTA DE LA QUE NUNCA SE SABE CUÁNTO SE TERMINARÁ PAGANDO”.
64 . BNK
CASOS
Los terrenos se compran con 30% cash y el resto a pagar en 24 o 36 cuotas. Entre las zonas preferidas está la de Puertos/Escobar, que desarrolla Costantini, donde ya hay dos colegios, y se encamina a ser una ciudad similar a Nordelta. Sobre la crisis en el valor de las propiedades, Ramos brinda detalles concretos: “En San Isidro, todas las casas que tenían un valor promedio de un millón de dólares, ya no valen eso, deben haber caído a los US$ 700.000”. Pero igual -aclara- “no hay interesados, no va nadie a verlas. Lo único que se venden son algunas usadas, en valores de US$ 400.000 ó US$ 500.000, que antes valían US$ 700.000 o US$ 800.000”.
66 . BNK
POR LOS BARRIOS PORTEÑOS El cliente importante para el mercado inmobiliario sigue estando detrás de propiedades en Barrio Norte, Recoleta y Palermo. “Si uno se empieza a alejar de ahí, las operaciones comienzan a complicarse. Si bien en otros barrios son operaciones de menor monto, los potenciales candidatos a comprar eso no tienen acceso al crédito y ya han consumido sus ahorros en la pandemia. En general son comerciantes o dueños de pymes”, detalla Ramos. Los emprendimientos en pozo también están parados, porque quien desarrolla compró los terrenos muy caros: “Se largó a construir a US$ 800 el metro, y pagó US$
1.000 el metro de terreno. Entonces, el ticket ya partió con US$ 1.800, y hoy ni siquiera sabe si vende a US$ 2.200 o US$ 2.300. Ese negocio se volvió muy complicado”, advierte. OFICINAS FANTASMAS Ramos estima que el mercado de oficinas porteños se ubica “por encima de los 300.000 metros cuadrados de vacancia. Hay muchas oficinas vacías, como en la zona de Catalinas. También en Parque Patricios, donde se habían radicado una cantidad enorme de tecnológicas, ahora hay muchos metros cuadrados en alquiler. Y después está todo el corredor de la zona norte. Si uno toma desde Panamericana y General Paz, ya se empiezan a observar edificios vacíos. Y desde ahí hasta San Isidro el panorama es similar”. “Son tan catastróficas las cifras que cuesta dimensionarlas. Y no se ve solución a corto plazo. Ya no es un tema de bajar precios. No hay demanda. Ninguna empresa toma una decisión con este grado de desconfianza e incertidumbre”, alerta.
“SON TAN CATASTRÓFICAS LAS CIFRAS QUE CUESTA DIMENSIONARLAS. Y NO SE VE SOLUCIÓN A CORTO PLAZO. YA NO ES UN TEMA DE BAJAR PRECIOS. NO HAY DEMANDA. NINGUNA EMPRESA TOMA UNA DECISIÓN CON ESTE GRADO DE DESCONFIANZA E INCERTIDUMBRE”
DEPARTAMENTOS PARA LA CLASE MEDIA Y EL ESCENARIO COMERCIAL Casi ningún sector le escapa al efecto tsunami. Ramos detalla que los departamentos de dos o tres ambientes “tampoco tienen salida. Están todos en venta, porque ese mercado se movía en alquileres. Esta crisis que hemos vivido nos hizo perder calidad de vida. Una pareja que tenía dos sueldos y ahorraba algo, ahora tiene que manotearlo para ir al supermercado. Esa demanda desapareció”. Ramos se queja de que “los gremios reclaman paritarias del 40% cuando los comerciantes están pidiendo créditos para pagar los sueldos. No hay actividad, la gente no viene a trabajar, es imposible”. “A un empresario pyme que tiene un local con dos o tres empleados, encima lo quieren obligar a aumentar sueldos un 40%, cuando estuvo cerrado buena parte de la pandemia”, lamenta. “Para colmo -advierte- la presión tributaria aumenta. Todo confluye para desincentivar a los emprendedores. No conozco una empresa que esté con un plan de expansión”. Y revela que “en el rubro inmobiliario mucha gente ha desertado, ya que es un negocio de comisiones más que de salario. Las inmobiliarias casi unipersonales, donde la mayoría eran monotributistas, directamente se fueron del mercado”. QUÉ PASA CON LOS ALQUILERES. En su entrevista con Bank Magazine, Ramos advirtió que “desde que se decretó la nueva ley de Alquileres, lo
67 . BNK
CASOS
“ES IMPRESIONANTE LA CANTIDAD DE GENTE QUE ME LLAMA CON DESESPERACIÓN PARA PONER EN VENTA SUS PROPIEDADES, Y LE TENGO QUE EXPLICAR QUE HAY MIEDO DE INVERTIR EN ESTE CONTEXTO POLÍTICO Y ECONÓMICO”.
único que hizo fue destruir el mercado, que funcionaba muy bien, porque las partes se ponían de acuerdo en cómo actualizar los valores locativos. Una vez más, donde el Estado intervino, causó un caos”. “Casi ningún propietario quiere alquilar. Cómo te voy a alquilar algo que da un 2%-3% de renta anual, si llega, cuando hay que pagar ingresos brutos, Ganancias, impuesto al patrimonio, Bienes Personales y también un gravamen por tener más de una propiedad”, se quejó. Dijo que “con semejante nivel de intervencionismo y presión impositiva, por una propiedad que se alquila un propietario apenas puede sacar una renta que ni siquiera alcanzará para afrontar los impuestos, y ni hablemos si ingreso es parte de su presupuesto a atender gastos básicos, como alimentarse”. Como conclusión, explicó, este escenario generó pánico entre los propietarios, que se volcaron a la venta de sus inmuebles, lo que deprimió los precios del mercado.
68 . BNK
“Los valores de las propiedades siguen cayendo porque cada vez hay más oferta, y la poca demanda es manejada por los denominados ´killers´, que te vienen a matar con lo que ofrecen pagar, son como los fondos buitres”, ironizó. EL INICIO DE LA CAÍDA. Para Ramos, el punto de inflexión que determinó el inicio de la caída del mercado inmobiliario y de la economía fue “la derrota de Mauricio Macri en las PASO de agosto de 2019. En ese momento estábamos con 1,8% de inflación, el riesgo país por debajo de 800 puntos y el dólar en $44. Al día siguiente empezó un desbarajuste y la hecatombe que todos preveíamos con el gobierno que se venía. Y además agravado luego por la pandemia”. “Todo eso fue un golpe muy fuerte para las clases media y alta, el mercado que se mueve en momentos de crisis, porque tiene alguna reserva”, señaló.
Dijo que “es impresionante la cantidad de gente que me llama con desesperación para poner en venta sus propiedades, y le tengo que explicar que hay miedo de invertir en este contexto político y económico”. “Me dicen ´no importa, quiero vender, no quiero saber más nada´. Hay fábricas que tenían 80 trabajadores y van 10. El dueño tiene que seguir pagando el sueldo a los 80. Por eso quiere vender la empresa... Es como si viniera un tsunami y la gente comenzara a salir corriendo”, lamentó. Dijo que a partir de la pandemia iniciada en marzo del 2020 en la Argentina, “la crisis del sector fue empeorando, fuimos de mal en peor”. “En el tema locales, el panorama es triste y lastimoso. Más de 90.000 locales cerrados, con empresarios pymes a los que les ha costado mucho abrir su emprendimiento, y que ya no pueden seguir. Y eso que los propietarios, a pesar de que hay un contrato de locación, en muchos casos rebajaron a la mitad el alquiler, o algunos meses
ni siquiera los han cobrado. Ir al microcentro es para llorar, es una ciudad fantasma”, lamentó. Dijo que otra dificultad que afronta el sector empresarial es que “hay gente que consiguió otro trabajo, no lo informó, y muchas empresas les siguen pagando el sueldo. Cobran doble. Eso da mucha bronca”. Y sobre algunos sectores de la dirigencia política, advirtió: “A veces parece que nos quieren fundir a propósito y quedarse con nuestras empresas dándonos un pancho y una Coca, y listo”. “Estamos yendo hacia un camino peligroso donde parecemos anestesiados, ya que nos tienen encerrados, sin vacunas, con miedo, y no reaccionamos”, advirtió. Y dijo vislumbrar un “panorama triste y desolador para nuestro país. Lo único que nos queda por defender es al momento de votar, tener memoria de dónde venimos y adonde nos están llevando, mirando lo que pasa en Venezuela, Cuba, Nicaragua, Rusia o China”.
69 . BNK