Integración de conocimientos Gestión Empresarial III Lizbeth Alvarado 2021.01
Mi proyecto de taller 5 en cifras
Análisis de competencia y valor del suelo
Aprendizajes:
Aprendizajes:
Cuantificación de áreas de construcción de mi proyecto. El proyecto desarrollado en Taller VII se denomina Polígono de Activación y Complementariedad Urbana. Se encuentra ubicado en la Avenida Tarqui y Avenida 6 de Diciembre, entre las Zonas Metro Ejido y Alameda.
Criterios para valorar la construcción, el terreno y los gastos generales.
El terreno cuenta con un área de 4038,3 m2 y tiene un costo de $938.418,31. En cuanto al financiamiento, se plantea construir en la primera fase los bloques posteriores que corresponden a habitantes en recuperación y habitantes en trabajo temporal, para que entidades gubernamentales como el IESS y la Asamblea Nacional inviertan en el proyecto y, a partir de las ganancias obtenidas, financiar la segunda fase del proyecto que serían los bloques delanteros.
Aproximación al estudio de mercado
El proyecto gira en torno al espacio público, posee comercios en planta baja y vivienda en planta alta para asegurar su uso durante la mayor parte del día. Debido a los aportes generados al espacio público y al medio ambiente, se decide construir el 35% de lo que la norma establece y reducir los parqueaderos al 25% de su capacidad.
Aprendizajes: Conocer acerca del segmento de mercado (tipologías, áreas, valores referenciales, fortalezas y debilidades).
En cuanto a los proyectos cercanos al P.A.C.U. se encontraron departamentos en venta y en renta entre 50 y 200 m2, que cuentan con 2 y 3 habitaciones y amenidades como salas comunales, terrazas comunales, áreas verdes y guardianía 24 horas.
Georeferenciación de proyectos y terrenos que son mi competencia.
Los terrenos que se encontraron alrededor del sector son en su mayoría de personas privadas, con valores que oscilan entre 500 mil y 2 millones de dólares.
1 Cuantificación de costos del proyecto en base a sus componentes arquitectónicos.
Elaborar una matriz comparativa de los valores de los proyectos cercanos al mío. Obtener un valor referencial para mi proyecto, a partir de los precios que establece la competencia.
Análisis estático de prefactibilidad Aprendizajes: Establecer los valores totales de ventas, terreno, construcción, costos indirectos y la utilidad de mi proyecto a partir de un análisis numérico en relación a los precios de la competencia.
2
Cuantifica ingresos e mercado o
2
ación de en base al objetivo
Análisis dinámico Aprendizajes: Establecer porcentajes para financiar el proyecto en 6 trimestres, y analizar la factibilidad económica del mismo.
Financiamiento Aprendizajes: Financiar el proyecto si tengo valores acumulados negativos.
Lizbeth Alvarado / Micaela Arteaga / Andrea Bravo VENTAS
T0
T2
T1
T6
T5
20%
20%
10%
10%
10%
$1,147,548.47
$765,032.31
$765,032.31
$382,516.16
$382,516.16
$382,516.16
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$656,611.20
$437,740.80
$437,740.80
$218,870.40
$218,870.40
$218,870.40
TERRENO CONSTRUCCIÓN
$98,491.68
$65,661.12
$65,661.12
$32,830.56
$32,830.56
$32,830.56
SALDOS
$392,445.59
$261,630.39
$261,630.39
$130,815.20
$130,815.20
$130,815.20
ACUMULADOS
$392,445.59
$654,075.98
$915,706.37
$1,046,521.57
$1,177,336.76
$1,308,151.96
INDIRECTOS
Al realizar el análisis dinámico, se determinó que el proyecto es autosustentable y puede financiarse por sí solo si se designan el 30% en el T1, el 20% en los T2 y T3, y el 10% en los T4, T5 y T6. Esto se debe a que el costo del terreno es nulo, ya que se renta el espacio por un lapso prolongado siendo beneficioso para el proyecto. Por motivos del ejercicio, se decide realizar un desbalance en las ventas, obteniendo ingresos únicamente en los trimestres 5, 6 y 7. A partir de esto, se determina que el punto de máxima inversión es de $1,761,906.72. Como alternativa a este inconveniente, se plantea un financiamiento por parte de entidades bancarias o gubernamentales en el T0, que equilibra el financiamiento del proyecto dando como resultado un valor acumulado menor de $0. Otra alternativa es la venta anticipada de las viviendas, y una adicional es la que se aplicó en un principio (construir en un terreno con costo $0). Lizbeth Alvarado / Micaela Arteaga / Andrea Bravo VENTAS TERRENO CONSTRUCCIÓN INDIRECTOS SALDOS
T0
TERRENO CONSTRUCCIÓN INDIRECTOS SALDOS ACUMULADOS
T4
T3
T6
T5
T7
30%
20%
20%
10%
10%
10%
$3,825,161.56
$0.00
$0.00
$0.00
$1,147,548.47
$1,147,548.47
$1,530,064.62
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$2,188,704.00
$656,611.20
$437,740.80
$437,740.80
$218,870.40
$218,870.40
$218,870.40
$328,305.60
$98,491.68
$65,661.12
$65,661.12
$32,830.56
$32,830.56
$32,830.56
1,308,151.96
-$755,102.88
-$503,401.92
-$503,401.92
$895,847.51
$895,847.51
$1,278,363.66
-$755,102.88
-$1,258,504.80
-$1,761,906.72
-$866,059.21
$29,788.30
$1,308,151.96
Lizbeth Alvarado / Micaela Arteaga / Andrea Bravo VENTAS
T2
T1
ACUMULADOS
Establecer un punto de equilibrio a partir del valor acumulado mayor, para balancear la inversión
T4
T3
30%
T0
$3,825,161.56
T2
T1
$1,761,906.72
T4
T3
T6
T5
30%
20%
20%
10%
10%
T7
10%
$0.00
$0.00
$0.00
$1,147,548.47
$1,147,548.47
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$2,188,704.00
$656,611.20
$437,740.80
$437,740.80
$218,870.40
$218,870.40
$218,870.40
$328,305.60 1,308,151.96
$98,491.68
$65,661.12
$65,661.12
$32,830.56
$32,830.56
$1,761,906.72
-$755,102.88
-$503,401.92
-$503,401.92
$895,847.51
$895,847.51
$1,761,906.72
$1,006,803.84
$503,401.92
$0.00
$895,847.51
$1,791,695.02
3 Análisis del proyecto en base a conceptos financieros
$1,530,064.62 -$1,761,906.72
$32,830.56 $1,278,363.66 -$1,761,906.72 $3,070,058.68
$1,308,151.96