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Índice Outubro 2009
20
Capa Espaço cada vez mais valorizado, a vaga de garagem é também fonte de conflitos no condomínio
16
Vida de Síndico Em pouco mais de duas gestões, Ana Franzini revolucionou o Condomínio Residencial Marajoara 3
08
Interior Região Metropolitana de Campinas é reconhecida pelo forte potencial econômico e imobiliário
06 08 12 16 20
É bom saber Interior Saúde e bem-estar Vida de síndico Capa
28 30 32 34 39
Manutenção Dia a dia Legislação Lazer Opinião
42
Moeda forte O DDA, sistema que permite receber e pagar boletos pela internet, entra em operação neste mês
42 44 46 50 51
4
Moeda Forte Tira-dúvidas Comportamento Carta do presidente Guia de produtos e serviços
Recado da
editora
A
garagem é nos dias atuais um item de primeira necessidade, especialmente em grandes
R. Dr. Bacelar, 1.043 - CEP 04026-002 - São Paulo/SP Tel. (11) 5591-1300 - Fax (11) 5591-1301 e-mail: secovi@secovi.com.br - Portal: www.secovi.com.br
Diretoria Presidente João Crestana Vice-presidentes Cláudio Bernardes, Ricardo Yazbek, Ely Wertheim, Flavio Prando, Basílio Jafet, Caio Portugal, Carlos Alberto C. Camargo, Carlos Borges, Ciro Scopel, Elbio Fernández Mera, Flavio Amary, Hubert Gebara Conselho editorial Hubert Gebara, Sérgio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Sergio Ferrador
metrópoles como São Paulo, onde a frota não
para de crescer e as opções de estacionamento na rua são cada vez mais escassas. Na capital paulista, uma vaga autônoma custa em média de R$ 15 mil a R$ 35 mil, mas há bairros em que pode valer mais. Apesar dessa valorização, a garagem é uma das maiores fontes de conflito nos condomínios, ao lado de problemas como vazamentos, animais e barulho. Os moradores reclamam, entre outras coisas, das áreas de manobra, de ter de trocar chaves com vizinhos e de arranhões provocados por terceiros. Nossa reportagem de capa mostra que, para minimizar os atritos, os condomínios recorrem a sistemas mecânicos que permitem movimentar o carro para a saída de outro veículo, sem ligar a chave, e ao redimensionamento da garagem. Orienta ainda sobre as providências que devem ser tomadas para que tudo esteja estritamente dentro da lei.
REPORTAGEM E Redação Redação leitor@revistasecovi.com.br Editora responsável Sônia Salgueiro (MTb 15.414) Reportagem e redação Cristina Pupo, Marcos Fernando Queiroz, Maria do Carmo Gregório, Nanci Moraes, Rosana Pinto, Shirley Valentin e Silvia Carneiro Fotos José Carlos T. Jorge Assistentes de redação Elaine Feitosa e Queli Peixoto Colaboradores Daniele Martins, Luana Garcia, Márcio Padula e Rafael Argemon (Fontpress Comunicação), Carlos Alexandre Cabral, João Paulo Rossi Paschoal, Karina Zuanazi Negreli, Maraneide Alves Brock, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Roberto Akazawa, Edson Kitamura, Fabricio Pereira e Daniella Magnani (Economia), Marcelo Bruna (Financeiro), Simone de Souza Rocha (Suprimentos) e Laerte J. T. Temple (Universidade Secovi e Internacional) Produção e Publicação Fontpress Comunicação fontpress@fontpress.com.br - Tel. (11) 5044-2557
A seção Interior traz uma matéria sobre a Região Metropolitana de Campinas, área que possui um Produto Interno Bruto (PIB) próximo dos R$ 60 bilhões e que nos últimos cinco anos atraiu 15 indústrias e 11 empresas de serviços. Registro também para matéria que explica como funciona o novo Débito Direto Autorizado (DDA). O sistema permite que boletos de condomínio, escola e plano de saúde sejam recebidos e pagos eletronicamente.
arte e diagramação Detonart´s Criações www.detonarts.com.br - Tel. (11) 2916-0645 Para anunciar: (11) 5044-2557 / 5041-4715 ou revistasecovisp@fontpress.com.br Tiragem: 30.000 exemplares Impressão: IBEP Gráfica Capa: ©iStockphoto.com/Pannonia
Sônia Salgueiro
Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes. SECOVI NO INTERIOR Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3252-8505 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e região (11) 4523-0833 Santos (13) 3321-3823. São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3942-9975
CONTATOS SECOVI-SP PABX (11) 5591-1300 Disque Síndico (11) 5591-1234 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1250 / 1339 Universidade Secovi (11) 5591-1284 Câmara de Mediação (11) 5591-1214 5
É bom saber
Pró-Condomínio inibirá roubos a prédios paulistas
P
or sugestão do Grupo de Trabalho composto pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e representantes das
polícias Civil e Militar, foi criado pela Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo o Programa de Prevenção e Repressão a Roubos a Condomínios (Pró-Condomínio). Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Hubert Gebara, o Pró-Condomínio balizará as iniciativas voltadas à redução, prevenção e repressão aos roubos e assaltos em condomínios, contribuindo para
melhorar a comunicação entre os condomínios e as polícias de São Paulo.
Do mesmo Grupo de Trabalho, surgiu ainda a pro-
Outra reivindicação do Sindicato atendida pela SSP
posta de alteração no Registro Digital de Ocorrências
foi a centralização de todas as ocorrências relacionadas
(RDO). A ideia é criar um campo específico no sistema
a roubos e furtos a condomínios em uma delegacia
para roubos em condomínios, hoje enquadrados como
especializada.
roubos a residências.
Programe-se
O
6
Secovi promove, nas próximas semanas, diversos cursos voltados a condomínios, síndicos e zeladores. Abaixo, você obtém as informações básicas sobre eles. Reservas nos telefones (11) 5591-1304 a 1308 ou pelo e-mail universidade@secovi.com.br.
Segurança Predial – Campinas, dia 19/10 – Os arrastões são
Manutenção Predial para Edifícios
verdadeiros “fantasmas” que assombram os condomínios da Capital e
Residenciais, de 19/10 a 3/11 – Minis-
de várias regiões do interior de São Paulo. Segundo especialistas, as
trado de segunda a quinta-feira, das 19 às
ocorrências têm em comum a facilidade com que os bandidos entram nos
22 horas, dá aos participantes uma visão
condomínios, muito em função do despreparo dos funcionários. O curso
geral de edificações e sistemas elétricos,
tem o propósito de conscientizar sobre os aspectos do funcionamento ad-
hidráulicos e sanitários em seus aspectos
ministrativo do condomínio, equipamentos disponíveis, a melhor forma de
de manutenção e conservação. Destinado
utilizá-los e os procedimentos operacionais. Destinado a gerentes prediais,
a zeladores, supervisores, encarregados
zeladores, porteiros, vigias e seguranças. Das 9 às 17 horas na Delegacia
de limpeza, profissionais da área e demais
do Secovi de Campinas (R. Dr. Guilherme da Silva, 413, Campinas).
interessados em atuar nesse segmento.
Espaço do Leitor
mã, a matéria sobre Segurança
“
em Condomínios publicada na
na Revista Secovi Condomínios de agos-
condomínio onde moro, o Taru-
Por gentileza, quero contatar a sín-
dica Suely Canella Cabral, do prédio de nome Itamaracá, entrevistada por vocês
“
“
Gostaria de divulgar, no
“
Bom dia, gostaria muito de saber o e-
mail ou contato da Sra. Suely Canella Cabral, que conseguiu individualizar a água no seu condomínio, pois estou nessa luta há mais
“
edição 195, de maio de 2009.
to. Tenho interesse em obter informações
de três anos. Agradeço o retorno. Não faço
Vocês podem me fornecer a
sobre a empresa que executou os servi-
nada sem ler esta revista, que me auxilia
reportagem completa?
ços de individualização de água.
muito em todos os trabalhos que procuro
O arquivo da matéria foi enviado por e-mail à leitora.
Maurício, síndico do Cond. Ed. Itarumã O telefone da empresa prestadora do serviço foi encaminhado.
“
Alessandra Nóbrega Dias, Santana de Parnaíba, SP
fazer no condomínio onde sou síndica.
Romilda Edie Os contatos de Suely Cabral já estão com a síndica.
Este espaço é reservado para você se comunicar conosco. Envie seu comentário, crítica ou sugestão para o e-mail leitor@revistasecovi.com.br. Você também pode escrever para Revista Secovi-SP Condomínios – Rua Doutor Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo – SP. Aguardamos seu contato!
7
Interior Por Marcos Fernando Queiroz
O vigoroso mercado de
Campinas e região Realidade se reflete no dia a dia das administradoras e dos condomínios locais, que estão cada vez mais voltados a uma gestão humana e interativa
H
á tempos, a Região Metropolita-
municípios que compõem a
na de Campinas (RMC) é reco-
RMC, além da própria Campi-
nhecida pelo seu forte potencial
nas destacaram-se na geração
econômico e porte de metrópole. Essa
de emprego as cidades de Pau-
realidade se manifesta nas recentes
línia, Indaiatuba e Valinhos.
informações da Associação Comercial
pinas – 3º maior polo industrial do
últimos cinco anos, a região recebeu 15
País –, foram criados 527 postos
indústrias e 11 empresas de serviços,
de trabalho, 390 nas atividades de
permitindo a criação estimada de mais
serviços técnicos e de administração de
desenvolvimento de áreas urbanizadas
de 25 mil empregos diretos e indiretos
imóveis. No acumulado do ano, o saldo
no entorno de grandes aeroportos (a
qualificados.
de emprego deve romper a casa de 2 mil
exemplo de Viracopos) e demais termi-
novos postos de trabalho, ainda segundo
nais terrestres. E sua economia não para
o Boletim.
de crescer. A região exibe um Produto
Segundo dados do primeiro semestre de 2009 produzidos pelo Boletim Econô-
8
Apenas no município de Cam-
e Industrial de Campinas (Acic). Nos
mico da Pontifícia Universidade Católica
Além disso, atualmente a RMC se-
de Campinas (PUC Campinas), dos 19
gue uma tendência mundial: assiste ao
Interno Bruto (PIB) que beira a casa dos R$ 60 bilhões.
Abrindo caminhos
preços que flutuam entre R$ 300 mil e R$
que a prevenção está alicerçada no tripé
O senso realizado pelo IBGE há pouco
1,5 milhão. Em média, os terrenos – em
conscientização-treinamento-tecnologia.
mais de dois anos indica que a RMC reúne
loteamento ou condomínio fechado – têm
“Infelizmente, a maior parte dos condo-
2,6 milhões de habitantes, distribuídos por
cerca de 400 metros quadrados, com ca-
mínios campineiros não está preparada
uma área de 3.647 quilômetros quadrados.
sas de até 250 metros quadrados.
para se defender dos arrastões”, consi-
A malha viária da região permitiu uma densa
Naturalmente, todo esse crescimento
dera o síndico do Condomínio Edifício
ocupação urbana, aproximando cada vez
implica maior carga de responsabilidade
Villaggio D’Italia Residenza, Luis Antonio
mais o município da Capital e de outros
aos administradores e síndicos locais.
Prezzotto.
polos importantes do Estado, fator que favo-
“Contudo, isso está longe de ser um far-
Para ele, é saudável e essencial que o
receu, inclusive, o crescimento imobiliário.
do, pois nosso histórico é de harmonia e
síndico desenvolva uma ação completa e
Os principais eixos viários da região
coesão. Caminhamos juntos”, considera
efetiva, inclusive com o suporte da força
estão alicerçados nas rodovias Anhangue-
Kelma Camargo, também administradora
pública e a intermediação de uma entida-
ra e dos Bandeirantes, que ligam a cidade
de condomínios.
de de classe. “Demorou muito para que a
de São Paulo ao interior paulista, cortando
Para Claudia Brandão, diretora setorial
polícia percebesse essa necessidade de
a RMC; a Rodovia SP-304, rumo a Piraci-
de Condomínios do Secovi Campinas, nos
combater a violência nos condomínios”,
caba; a Rodovia Santos Dumont, rumo a
últimos meses a categoria teve a oportu-
sentencia Prezzotto, referindo-se à re-
Sorocaba; e a Rodovia Dom Pedro I, que
nidade e a necessidade de assimilar inú-
cente parceria que o Sindicato celebrou
faz a ligação com o Vale do Paraíba.
meras novidades de cunho administrativo,
com as polícias Civil e Militar, no intuito
Além da história preservada, a região
jurídico e comportamental. “Da Lei do Pro-
de combater tais sinistros (leia mais em
de Campinas abriga também grandes
testo dos Boletos à Antifumo, ou mesmo
www.secovi.com.br).
empreendimentos turísticos e de lazer,
no que se refere às novas diretrizes para a
como parques temáticos, feiras e expo-
segurança nos condomínios, a palavra de
Novos projetos
sições que atraem visitantes de todas as
ordem é trabalhar para o coletivo, sempre
O 2º Salão Imobiliário de Campinas
partes e incentivam o turismo de negócios
com o suporte do Secovi-SP”, analisa.
na região.
Crise superada
e Região (SIM), realizado de 16 a 20/9, foi um termômetro do mercado local.
Segurança
Lá, cerca de 30 mil visitantes geraram
Embora as investidas contra os con-
negócios que superaram a casa dos R$
Como não poderia deixar de ser, o mer-
domínios sejam mais intensas na Capital,
cado imobiliário é um dos carros-chefes de
as grandes metrópoles do Interior se
Embora as condições atuais do merca-
toda essa ebulição. Não somente o muni-
preocupam com a questão. A maioria
do sejam positivas, superando até mesmo
cípio, mas cidades circunvizinhas estão
dos síndicos é uníssona ao compreender
os efeitos da recente crise mundial, Kelma
100 milhões.
se transformando em verdadeiras ilhas de
não nega sua preocupação com a buro-
investimento do setor. “Esse fator acaba
cracia e a morosidade do poder público
por desencadear grandes e diferenciados
na aprovação de projetos. A Prefeitura de Campinas pretende
projetos”, observa Kelma Camargo, direto-
construir 30 mil casas populares na re-
ra geral do Sindicato na região. Contudo, o crescimento da RMC não
gião nos próximos meses por meio do
ofuscou sua vocação de lugar aprazível
Programa Minha Casa, Minha Vida. Com
e com ares de interior. “Esse é, inclusive,
essa ação, deve resolver 70% do déficit
um fator condicionante para quem procura
habitacional da cidade, que hoje beira
qualidade de vida”, completa.
as 55 mil unidades.
Cidades com grandes espaços dis-
Outro objetivo da Prefeitura é que as
poníveis mostram-se estratégicas para
obras do PAC Habitação em Campinas
os empreendedores imobiliários. Na região, a maior oferta é para condomínios horizontais de médio e alto padrão, com
Kelma Camargo: “Com o incremento do mercado imobiliário da região, comprometimento de administradoras e síndicos deve ser ainda maior”
sejam prioritariamente voltadas às famílias que não possuem acesso aos demais tipos de financiamentos habitacionais. 9
Interior Por Marcos Fernando Queiroz
Posição Cidade
PIB em R$ mil (2005) 20.620.766
oferece juros equilibrados e menor burocracia para liberação de financiamentos.
1
Campinas
2
Paulínia
6.416.467
A Rede Imobiliária Campinas é a união de 31 imobiliárias
3
Sumaré
4.832.404
de renome no mercado local, implantando uma nova maneira
4
Americana
4.318.740
de comercializar os imóveis, tudo com base em um conceito
5
Indaiatuba
3.414.342
6
Jaguariúna
3.045.284
de exclusividade.
7
Hortolândia
2.851.580
8
Santa Bárbara d’Oeste
2.513.221
9
Vinhedo
2.349.479
10
Valinhos
2.170.066
11
Itatiba
1.961.993
novos estudantes. Eles fazem crescer quase 30% a procura
12
Nova Odessa
836.467
por aluguel de moradias, principalmente em áreas próximas
13
Monte Mor
767.455
às universidades. Isso significa um incremento de 25% a 30%
14
Cosmópolis
544.736
na demanda por apartamentos de 1 ou 2 dormitórios.
15
Pedreira
411.664
16
Holambra
322.619
17
Artur Nogueira
298.623
18
Santo Antonio da Posse
272.776
19
Engenheiro Coelho
115.772
Fonte:IBGE
Universitários agitam o mercado De forma sazonal, nos três primeiros meses do ano as imobiliárias da RMC se preparam para atender à chegada de
Um dos imóveis mais procurados é o kitinete, fácil de cuidar e ideal para quem vai morar sozinho. Outra opção são os apartamentos de até 3 quartos, para serem divididos entre um grupo de estudantes. Entretanto, em lugares em que não há apartamentos ou kits, os jovens recorrem às casas, como
Na cidade, 30% por construções são voltadas para a classe média e 10% para as de alto luxo.
acontece no bairro de Barão Geraldo,
O notável crescimento do segmento de terceiros, incre-
onde o aumento
mentado pela atuação da Rede Imobiliária Campinas Secovi,
pela procura desse
também coloca a região num patamar invejável. De acordo
tipo de imóvel varia
com a Rede, o aquecimento do mercado de usados na faixa
de 10% a 15% no
de até R$ 150 mil é grande, também porque o segmento
período.
Claudia Brandão: “Novidades para o setor convergem para o trabalho coletivo”
10
11
Saúde e bem-estar Por Daniele Martins
Qualidade de vida no ambiente de trabalho
Ginástica laboral reduz a incidência de doenças ocupacionais e estimula a prática de exercícios
12
I
ntroduzida no Brasil há mais de 30 anos, a ginástica
mento. Com três a quatro sessões semanais de 10 a 15
laboral tem sido implementada em diversas organiza-
minutos, os exercícios contribuem para diminuir a tensão
ções como forma de reduzir a incidência de doenças
muscular; melhorar a circulação; reduzir a ansiedade, o
ocupacionais e lesões por esforço repetitivo (LER), tendo
estresse e a fadiga; melhorar a prontidão mental; diminuir
como principal resultado a diminuição no número de
os riscos de lesões; facilitar o trabalho; e desenvolver a
trabalhadores afastados das empresas por problemas
consciência corporal, induzindo ao bem-estar geral.
médicos.
No caso do porteiro, que permanece muito tempo
De olho nos benefícios da atividade, os condomínios
sentado, Filardi recomenda exercícios de alongamento e
passaram a investir na ginástica laboral há pelo menos
de resistência muscular localizada (RML). Uma sugestão
um ano. Entre os principais ganhos, está a socialização entre funcionários e moradores, além do incentivo para a prática de exercícios, segundo o educador físico Maurício Filardi, diretor da Body Life Assessoria Esportiva Orientados por um profissional de Educação Física, os funcionários cuidam da postura física e ganham mais qualidade de vida. A ginástica laboral atua ainda nos aspectos mental e social, promovendo o bem-estar do empregado em seu ambiente de trabalho, assegurando também maior qualidade do serviço prestado. As estatísticas de mercado indicam que as empresas que investem na atividade podem ter um retorno de três a cinco vezes a verba aplicada, considerando faltas, encargos sociais e outros fatores relacionados à saúde, afetando a produtividade da empresa.
seria a “flexão de tronco” (veja figura acima) que irá traba-
Exercícios personalizados
lhar a região da coluna lombar e dos quadris. Sentado, o
Para alcançar bons resultados em um programa de
profissional abaixa o tronco e tenta levar a cabeça até a
ginástica laboral, é necessária uma avaliação prévia da
região do joelho. Para o fisioterapeuta Tarcísio Ciampone,
condição médica, psicossocial e organizacional da empresa. Essa sondagem deve ter como focos principais as atividades desenvolvidas por cada grupo de trabalhadores
sócio da Company Saúde, com esse exercício o empregado terá maior flexibilidade e fortalecerá a musculatura. Trabalhar parado e por muito tempo
e as características de seu respectivo
em pé faz parte da rotina dos vigias de
ambiente de trabalho. Esse estudo é
condomínios. Para evitar a fadiga dos
essencial para que o educador físico
músculos da cintura, região lombar e
determine o tipo de exercício que cada
membros inferiores, eles podem rea-
profissional deve fazer, de acordo com a
lizar dois tipos de exercícios. De pé,
função que ocupa na empresa. No caso
entrelaçar as mãos atrás da cabeça e
dos condomínios, haverá exercícios es-
forçar os cotovelos para trás, deixando
pecíficos para porteiros, vigias, faxineiros
a coluna reta. No segundo, sentado,
e jardineiros.
cruzar uma das pernas e forçar o joelho
Realizadas no horário do expe-
da perna cruzada para baixo com as
diente e no próprio posto de trabalho,
mãos (veja figura ao lado). Nas horas
a ginástica laboral inclui exercícios de
de pausa no expediente, é aconse-
aquecimento, compensação muscular,
lhável ainda sentar um pouco para
flexibilidade, relaxamento e alonga-
descansar os pés e as pernas.
13
Saúde e bem-estar Por Daniele Martins
Por apresentarem uma rotina intensa de movimentos, os faxineiros, além da ginástica laboral, devem receber orientações posturais relacionadas ao seu trabalho: como carregar uma
Benefícios da atividade física: Na aparência:
caixa, o limite de peso a ser transportado e o tipo de postura
4 Melhora o visual
a ser empregada ao agachar-se. Como são profissionais que
4 Melhora a postura
sempre estão de pé, eles irão praticar os mesmos exercícios
4 Os músculos ficam mais eficientes
direcionados aos vigias, explica Ciampone. Porém, para bus-
4 Combate o excesso de peso
car o fortalecimento dos membros superiores, podem praticar
e o acúmulo de gordura
atividades que utilizem vassouras e rodos como bastão e praticar um dos exercícios denominados “flexão de braço” (veja figura ao lado), em que o
No trabalho: 4 Aumenta a produtividade 4 Menor propensão a doenças 4 Melhor índice de frequência no trabalho
profissional segura
4 Combate o estresse e a indisposição
um objeto com os
4 Melhora a capacidade para
cotovelos flexionados atrás do pescoço e o ergue, fortalecendo o músculo dos braços. Além da ginástica laboral, é recomendável parar por alguns minutos, pelo menos a cada duas horas de trabalho, e executar alguns alongamentos para grandes grupos musculares como ombros, tronco e pernas. Isso combate a má postura e evita formigamentos por problemas circulatórios. E, sempre que possível, é bom utilizar as escadas para se locomover por alguns andares, pois, além dos benefícios cardiovasculares, promovidos até mesmo em pequenas distâncias, é importante aumentar seu gasto calórico, importante fator na manutenção da saúde. Para a educadora física Miriam Silva, da Oxi - Experi-
esforços físicos
No dia a dia: 4 Maior disposição para as tarefas cotidianas 4 O coração trabalha de forma mais segura e eficiente 4 Aumenta o fôlego 4 Maior elasticidade e flexibilidade do corpo 4 Melhora a autoestima 4 A pessoa se alimenta e dorme melhor 4 Mais qualidade de vida
ência em Bem-estar, a ginástica laboral, é de grande valia
Na saúde:
para os profissionais que trabalham em condomínios, já
4 Aumenta a qualidade e a
que um dos seus focos é o aspecto mental. “Os empre-
expectativa de vida
gados possuem vários chefes (moradores) que gostam
4 Melhora o sistema imunológico
de dar sugestões sobre as atividades a serem realizadas,
4 Previne e reduz os efeitos de
enfrentam problemas de segurança e vandalismo e ainda
doenças como cardiopatias,
possuem uma grande demanda de trabalho. Com a ginás-
estresse, obesidade, osteoporose,
tica laboral, os funcionários exercitam ainda a questão do
hipertensão arterial, deficiências
autoconhecimento e são capazes de controlar a ansiedade
respiratórias, problemas circulatórios,
e o nervosismo” detalha.
diabetes e alterações das taxas de colesterol (lipídicas). Fonte: Professor Fausto Arantes Porto / “Saúde em Movimento”
14
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Vida de síndico Por Marcos Fernando Queiroz
Em três meses, Ana Franzini colocou as contas no azul e diminuiu a taxa condominial em 20%
Começando do zero
“Ser síndico não é ter status, mas saber valorizar e zelar pelo edifício”, afirma a síndica Ana Franzini, que, em apenas três meses e após uma ameaça de morte, conseguiu colocar o Residencial Marajoara 3 no caminho certo
16
Q
uem chega ao Condomínio Residencial Marajoara 3, zona sul da Capital, talvez não imagine que, além das três grandes torres encravadas nos seus 11 mil metros quadrados de área, existe muita determinação, garra, força de vontade e persistência de uma síndica, para que todo esse “mundo à parte” funcione como um relógio. “Claro, temos problemas de toda ordem. Caso contrário, não seríamos humanos. Mas o diferencial é justamente o empenho em resolvê-los, sempre com muita ética e participação”, confidencia a síndica Ana Franzini, já famosa na região por ter promovido, ao longo de pouco mais de duas gestões, uma verdadeira revolução no Marajoara 3. “Quando cheguei, era apenas uma moradora nova, sem experiência alguma. Já na primeira reunião condominial, percebi que existiam coisas erradas. E não eram poucas”, diz Ana. Leia a entrevista com a síndica Ana Franzini, e descubra por que na maioria dos casos a omissão é tão perigosa quanto a falta de honestidade, principalmente quando se fala em vida numa sociedade chamada condomínio.
De que forma começou essa sua verdadeira “aven-
uma espécie de licitação para as novas contratações.
tura” à frente do Residencial Marajoara?
Escolhemos três empresas em cada modalidade. A partir
Mudei para o condomínio faz pouco mais de cinco anos.
daí, a assembleia, que é soberana, elegeu uma delas. No
Uma de minhas primeiras atitudes foi me inteirar sobre a
começo foi difícil gerir o condomínio. Até ameaça de morte
saúde estrutural e financeira do imóvel que havia adquirido,
eu já recebi. Mas hoje as coisas estão nos eixos. Promove-
o que, a meu ver, extrapola os limites da área privativa. À
mos uma verdadeira transformação no condomínio, com
época, não entendia nada de condomínio, muito menos de
alta valorização das unidades, da rua e até do bairro.
ser síndica. Mas, já na primeira assembleia, percebi que as coisas não andavam muito bem. A taxa condominial
Quais os resultados dessa ação inicial?
estava alta, e, para agravar a situação, o corpo diretivo não
Em três meses, conseguimos colocar as contas no azul
respeitava nem a opinião nem as sugestões dos condôminos. Mesmo assim, com a ajuda de um grupo de moradores, iniciei um verdadeiro trabalho de campo. Foi então que descobrimos procedimentos totalmente irregulares, principalmente no que dizia respeito à contratação de serviços. Tínhamos cerca de R$ 100 mil em dívidas, e mais de cem itens a serem cumpridos, para
e diminuir a taxa condominial em 20%.
“Na vida condominial, muitas vezes a omissão é tão nociva quanto a desonestidade”
Isso tudo com a realização de obras ocorrendo em paralelo. Hoje, somos referência inclusive para outros síndicos. Recebo cerca de 20 e-mails diários com solicitação de informações e opiniões para uma boa gestão condominial. Isso é extremamente gratificante. Tenho orgulho de minha função.
que o prédio voltasse a ficar em ordem. Qual o segredo para essa gestão de tanto sucesUma vez eleita, quais as suas primeiras medidas?
so?
Minha ‘campanha’ foi árdua, e, por fim, conseguimos en-
Antes de tudo, saber estudar e se aprofundar na arte de
volver algo em torno de 130 condôminos para a votação.
bem gerir. Atribuo ao Secovi-SP boa parte desses resultados
Ganhei com uma larga margem de votos – mais de 90.
satisfatórios. Participo da maioria das palestras e cursos
Minha primeira atitude foi demitir todos os funcionários,
promovidos pela Universidade Secovi, o que me auxilia
indistintamente, e também romper com todos os contratos.
por demais no dia a dia condominial. Todos os manuais
Começamos do zero, com ética e muito trabalho, sempre.
e cartilhas da entidade são valiosos para o meu conheci-
Depois, convoquei um grupo de moradores para iniciarmos
mento de hoje.
17
Vida de síndico Por Marcos Fernando Queiroz
À parte esse fator, tenho um lema que sigo pela minha vida afora, que é nunca me omitir. Muitas vezes, a omissão é tão nociva quanto a desonestidade em nossas ações. E no condomínio não é diferente. Temos de tratá-lo como tratamos a nossa sala, nossa cozinha, nossos dormitórios. Também procuro gerenciar o condomínio tal e qual uma empresa. Só assim fica viável chegar a resultados como os que obtivemos aqui no Marajoara. No que tange às recentes orientações jurídicas (Lei Antifumo, protesto de boletos, etc.) e às medidas para a segurança do prédio, o que está sendo feito no condomínio?
Ana: “Procuro gerenciar o condomínio tal e qual uma empresa”
Graças à sólida base que criamos ao longo dos
18
últimos anos, não está sendo complicado fazer valer tais
de inspetores e rondistas, já que dispomos de uma área
medidas. Conseguimos alguns intentos que nos deram
bastante vasta. Alguns eventos realmente demandam
moral e respeito para aplicar a lei vigente. Antes de tudo,
boletins de ocorrência, e, com a nova delegacia que trata
temos de dar o exemplo.
exclusivamente de problemas condominiais, creio que essa
No que se refere à segurança, ela é atendida por meio
dinâmica será facilitada.
19
Capa Por Sônia Salgueiro
Garagem:
sonho ou pesadelo? Item cada vez mais valorizado, a vaga é fonte, também, de problemas. Mas os condomínios se organizam para reduzir os pontos de atrito e melhorar a convivência entre moradores
A
garagem é uma das maiores fontes de conflito nos
nas, médias e grandes, a maioria das incorporadoras tem
condomínios, junto com problemas relativos a vaza-
trabalhado com espaços maiores do que manda a legisla-
mentos, animais e barulho. Sua ascensão à lista de
ção. “Elas vêm privilegiando as vagas médias”, comenta o
grandes preocupações dos edifícios residenciais teve início
20
especialista (Veja matéria na página ao lado.)
com a disseminação, no mercado, das vagas indeterminadas
Apesar de a situação estar melhorando, a garagem
com manobrista. Mas a situação, reconhece Hubert Gebara,
continua sendo motivo de dor de cabeça nos condomínios
vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios
mais antigos. Empreendimentos planejados até a década
do Secovi-SP, melhorou muito. “As construtoras estão to-
de 80 partiam do pressuposto de que até as famílias
mando mais cuidado para não gerar eventuais atritos entre
abastadas tinham apenas um automóvel. Mas a entrada
os clientes”, diz ele.
da mulher no mercado de trabalho, aliada à facilidade de
Opinião semelhante tem o consultor imobiliário Lincoln
financiamento de bens duráveis, mudou drasticamente
Jorge Marques, da Integral Consultoria Técnica. Apesar de
esse panorama e elevou de modo crescente a demanda
a lei paulistana ter instituído percentuais para vagas peque-
por vagas de garagem.
São Paulo: cidade responde por 13% da frota nacional de automóveis
O leque de reclamações rela-
Vagas mais compactas
tivas à garagem é amplo: área de
Com o aumento do número de veí-
manobra pequena para veículos
culos por família, surgiu a necessidade
grandes; vagas minúsculas para
de ampliar o estacionamento. “Hoje
A questão da permeabilidade é
carros enormes; necessidade de
um apartamento de 4 dormitórios com
relevante, comenta o consultor. Em
troca de chaves para que morado-
uma vaga é ‘um problema’ e com duas
Recife (PE), por exemplo, há áreas
res de diferentes unidades movam
é ‘meio-problema’. Para cada quarto,
em que a permeabilidade é de 50%,
seus automóveis; arranhões ge-
o ideal é ter uma garagem”, diz Hubert
isto é, em um terreno de 2.000 metros
rados por gente que abre a porta
Gebara, vice-presidente do Secovi-SP.
quadrados, só é possível fazer um
sem se incomodar com o vizinho;
Por uma questão de mercado, ressalta o
subsolo de 1.000. “Aí é preciso fazer
motoristas que andam acima da
dirigente, a Prefeitura paulistana passou
três ou quatro subsolos e, quanto mais
velocidade permitida nas garagens;
a admitir vagas de dimensões variadas.
rampas, mais gastos.”
condôminos que invadem a área
“Não dava para um apartamento de 3
Com seu Código de Obras e
alheia; e paredes e colunas que
dormitórios ter 25 metros quadrados
Edificações (Lei nº 11.228/92), a Pre-
dificultam manobras.
para cada garagem, porque isso one-
feitura de São Paulo instituiu as vagas
raria demais o imóvel.”
pequenas, médias e grandes. Nos
A troca de chaves é um proble-
cessário ter pelo menos 15% de terreno livre no empreendimento.
ma para vários paulistanos. Em São
Lincoln Jorge Marques, da Integral
estacionamentos privativos e coletivos,
José dos Campos (SP), diz Lincoln
Consultoria Técnica, informa que a le-
5% delas têm de ser grandes (2,30 x
Marques, é proibido um aparta-
gislação de subsolo da cidade de São
5,50 metros) e 45% médias (2,10 x 4,70
mento ter sua vaga presa por outra
Paulo mudou muito desde a década de
metros). Metade dos espaços pode ter
unidade. Em Ribeirão Preto, a lei é
90. Num primeiro momento, as incorpo-
dimensões ainda menores (2,10 x 4,20
ainda mais rígida: os espaços de
radoras tiveram de deixar 5 metros de
metros). Mas, pensando nos futuros
uma mesma unidade na garagem
recuo na frente do empreendimento.
moradores, as incorporadoras têm
têm que ser independentes.
Depois, foi instituída a permeabilidade
evitado as vagas pequenas e optado
mínima de 15%, isto é, passou a ser ne-
pelas médias, segundo Marques.
O medo de ser brindado com
21
Capa
Por Sônia Salgueiro
panhar de perto o sorteio”, comenta
sorteios sejam anuais. Quando a situa-
Gebara, do Secovi-SP.
ção é mais complicada, como nos casos em que três pessoas trocam chaves, ele
Sorteios periódicos
pode ser semestral.
Em tese, todo edifício residencial
Marta Cristina Pessoa, assessora
com vagas indeterminadas deveria
jurídica do Secovi-SP, alerta que os
contratar manobrista. Isso, entretanto,
sorteios devem ter sempre a mesma pe-
dificilmente acontece, porque implica
riodicidade, estipulada em Convenção
em aumento da cota condominial. Se-
ou Regimento Interno. “Caso contrário,
gundo Gebara, o custo aproximado de
pode ficar caracterizado que certos con-
manobristas por três turnos é de R$ 4,5
dôminos foram beneficiados”, lembra a
mil mensais, mais benefícios. Marques: “A maioria das incorporadoras tem trabalhado com espaços maiores do que manda a legislação”
“A regra é fugir desse custo extra”, resume. Boa parte dos edifícios que
um lugar ruim explica por que as reu-
operam no sistema opta pelo
niões para sorteios de vagas estão
rodízio. “A não contratação de
entre as mais concorridas do ano.
manobrista sugere que é obri-
Levantamento da administradora Lello
gatório o sorteio, no mínimo
aponta que cerca de 85% dos morado-
a cada dois anos, para não
res comparecem a essas assembleias,
condenar ninguém a ficar em
bem mais que os 60% que assinam a
um lugar ruim”, diz João Luiz
ata que elege o síndico do prédio. “O
Annunciato, diretor do Grupo
condômino tem interesse em acom-
Artrax. Ele recomenda que os
Marta: “Sorteios devem ter sempre a mesma periodicidade”
A peso de ouro A vaga de garagem valoriza qualquer empreendimento, especialmente nos grandes centros urbanos. “Hoje ela é essencial”, resume Marco Dal Maso, diretor comercial da Mario Dal Maso Empreendimentos Imobiliários. Esse acessório está em alta principalmente devido à expansão da frota brasileira. A última estimativa do Departamento Nacional de Trânsito (Denatran), de maio, mostra que há no País 32,9 milhões de automóveis emplacados, sendo que a capital paulista responde por 13,2% desse total. Além disso, em São Paulo e no Rio de Janeiro, cai a oferta de lugares para estacionar na rua e os roubos e furtos de veículos são numerosos. A regra, hoje em dia, diz o diretor da Dal Maso, é que para cada dormitório haja uma vaga, pelo menos nas regiões mais nobres e nos apartamentos de maior valor. Em São Paulo, estima o empresário, a vaga custa de R$ 15 mil a R$ 35 mil, em média, podendo valer, em alguns casos, R$ 80 mil. Em Higienópolis, bairro de classe alta da Capital, o preço sobe a até R$ 100 mil. Dal Maso informa que em prédios populares, onde há a opção de apartamentos sem garagem, as unidades que saem primeiro são as que têm lugar para o morador estacionar. O mesmo raciocínio vale para a locação. O aluguel de um imóvel sem garagem custa cerca de 20% menos que outro com lugar Dal Maso: “Vaga hoje é essencial”
22
garantido para o carro.
23
Capa
Por Sônia Salgueiro
Marta Cristina Pessoa, assessora jurídica do Secovi, explica que há
advogada, acrescentando que os que se julgam prejudicados podem ir à Justiça.
três tipos de vagas. Uma é a gara-
Há duas formas de sorteio, segundo Annun-
gem coletiva, onde todos têm direi-
ciato, da Artrax. No primeiro, pega-se o aparta-
to a estacionar em locais não definidos,
mento e depois a vaga. No segundo, o morador
nem sempre no mesmo lugar. É também, conhecida
do apartamento sorteado escolhe seu espaço na
como indeterminada, com manobrista. Outra é a demarcada
garagem. “Eu defendo a segunda fórmula, porque
com fração comum, na qual cada condômino tem um lugar
é mais justa. O que adiantou ser o primeiro e ficar
fixo originalmente definido no memorial de incorporação (o
com a pior vaga?”
apartamento 11 ocupará, por exemplo, a vaga 1). A terceira
A sistemática na qual o morador escolhe
modalidade, também determinada, é a vaga individual com
sua vaga pode ser contra-indicada em locais
fração específica, considerada uma unidade autônoma (com
com muitas unidades. Com 84 apartamentos, o
escritura, IPTU e condomínio específicos).
Condomínio Edifício Potenji, situado na zona sul
O primeiro tipo é justamente a que gera mais confusões.
de São Paulo, conseguiu agilizar o processo. O
Para minimizar problemas, costuma-se recorrer aos sorteios.
síndico João Celço Del Rio Rodrigues explica que
Mas tudo depende da convenção do condomínio, lembra
as plantas são divulgadas com antecedência por
Marta. “Tanto a periodicidade quanto a forma do sorteio devem
e-mail. “As pessoas vão para a assembleia com
ser fielmente observados.”
os locais assinalados.” O sorteio é pelo número
É possível estacionar moto e automóvel na mesma vaga?
do apartamento e o morador escolhe seu canto
Condôminos podem alugar ou vender sua fração na garagem
na garagem. O mapa fica exposto até o sorteio
para pessoas alheias ao prédio? E quem cobre acidentes
seguinte.
ocorridos na garagem? “Do ponto de vista legal, se a Convenção ou Regimento Interno diz que é permitido estacionar um veículo por vaga, a moto não pode ser estacionada junto com o carro”, diz a advogada. Quanto à locação de vagas para não-moradores, Marta esclarece que o novo Código Civil permite essa possibilidade, assim como a venda do espaço. “Mas sugerimos que a Convenção ou a assembleia geral proíba essa prática, para evitar problemas”, diz ela, contando que já houve casos de pessoas alheias ao condomínio que compraram vagas no prédio e se acharam no direito de usufruir da piscina e da quadra do edifício. A advogada recomenda que o condomínio atente à responsabilidade por furtos e danos. É importante notar que, quanto mais ostensiva a segurança, maior a chance de o prédio ter que indenizar um condômino por danos em seu veículo. Se não há vigia 24 horas na garagem nem câmeras, se exclui sua responsabilidade. Marta orienta ainda o edifício a não fechar acordo com morador que diz ter tido o carro danificado no prédio. É preciso esperar que ele prove o dano no local. “Se você paga amigavelmente, abre precedentes.”
24
Rodrigues: “No nosso condomínio, as plantas ficam expostas até o sorteio seguinte”
Soluções criativas Na luta pela boa convivência, síndicos e administradoras desenvolvem ações para minimizar os atritos: redimensionamento das vagas e instituição de sistemas mecânicos que permitem movimentar o carro para a saída de outro veículo, sem necessidade de ligar a chave, como trilhos e engenhocas que levantam o automóvel.
25
Capa
Por Sônia Salgueiro
O condomínio paulistano Potenji remodelou sua garagem, incluindo as vagas do térreo
Conselhos úteis 4 Seguir estritamente o que diz a Convenção e o Regimento Interno; 4 Não permitir a entrada de carros estranhos no condomínio; 4 Evitar que veículos de prestadores de serviços acessem a garagem do prédio; 4 Não esqueça: quanto mais ostensiva a segurança, maior a chance de o prédio ter de indenizar um condômino por danos em seu veículo 4 É recomendável que a Convenção proíba a venda ou aluguel de vagas para pessoas de fora do condomínio; 4 Na ata da assembleia em que foi realizado o sorteio, é preciso anexar o resultado e informar, com antecedência, a data da mudança das vagas; 4 A garagem é para circulação de veículos. Portanto, não
a construtora remarcou os locais. Além disso, só comercializou duas das três vagas que tinha em estoque. “A terceira foi cedida em comodato para melhorar a circulação do térreo”, explica o síndico. Com isso, o problema foi sanado. O Residencial Vila Mariana usou igual procedimento. A síndica Maria Benedita de Souza, a Benê, esclarece que o prédio de 128 apartamentos tinha muitas vagas duplas, mas a maioria dos moradores possui apenas um lugar. Dos 135 espaços, só 115 eram utilizados, porque as pessoas com direito a um só espaço paravam na frente, para não ficar presas. “Cada um colocava o carro onde queria. Quem chegava tarde acabava deixando na rua”, comenta a síndica. Um redesenho foi efetuado e o número de vagas independentes saltou de 51 para 89. As duplas caíram de 42 para 23.
deixe as crianças brincarem no local; 4 Não é permitido colocar móveis e outros objetos na vaga.
O Condomínio Potenji remodelou o espaço. Pela disposição original, as coberturas ocupariam três espaços sequenciais, mas elas começaram a usar os dois primeiros, substituindo o do fundo por uma vaga isolada. Com o prédio plenamente habitado, faltou lugar para todos. No final de 2007, João Rodrigues contratou uma arquiteta, que criou duas novas vagas e transformou os espaços triplos em duplos. Como o prédio tinha só um ano e meio de vida,
26
Benê: “Quem chegava tarde acabava deixando o carro na rua”
27
Manutenção Por Daniele Martins
Não entre
pelo cano Manutenção preventiva e conscientização ajudam a prevenir entupimentos e vazamentos
E
ntupimento de ralos e vazamentos
problemas ocasionados na rede hidráu-
de água são frequentes alvos de
lica”, destaca.
mais grave quando o vizinho sofre com
reclamação nas administradoras
Há 11 anos no mercado, o sócio-
as consequências de um entupimento
de condomínio. A saída para evitar que
gerente da prestadora de serviços
ou vazamento de outro apartamento.
esses problemas ocorram é a manuten-
hidráulicos Proservice, Jorge Zimbarg,
A gerente geral da administradora de
ção preventiva em todo o prédio, por
acredita que 50% dos condomínios pau-
condomínios OMA, Gisele da Silva,
profissionais especializados. Em caso de
listas realizam manutenção preventiva.
afirma que é frequente esse tipo de
transtornos em apenas um apartamen-
“A maioria dos prédios tem contratos
reclamação. “Quando isso acontece,
to, o condômino deve ficar atento para
anuais com empresas que prestam esse
recebemos o morador reclamante e
solucionar a questão sem prejudicar os
tipo de serviço. A assistência costuma
redigimos uma carta a ser entregue ao
demais vizinhos, porque, na falta de um
ser oferecida 24 horas para a cobertura
possível responsável pelo problema,
entendimento amigável, o caso pode até
de qualquer problema relacionado ao
informando o número do apartamento
parar na Justiça.
saneamento básico, desde que esteja
afetado e solicitando que entre em
incluso no contrato”, explica.
contato com o morador prejudicado.
Além da manutenção preventiva, os síndicos também acreditam na impor-
28
A questão pode se tornar ainda
Normalmente o problema é resolvido
tância do trabalho de conscientização
Solução amigável
dos moradores sobre os riscos de jogar
Realizada uma vez por ano, a manu-
Quando não há acordo, Gisele orien-
dejetos nos ralos. Síndico há dez anos
tenção preventiva inclui limpeza e revisão
ta o morador prejudicado a agir sozinho
do Condomínio Visconde de Pirajá, lo-
do sistema hidráulico de áreas comuns
ou com advogado de confiança, já que
calizado na zona sul da capital paulista,
como garagem, jardim e área de lazer,
a administradora cuida apenas da par-
Antonio Perico conta que, para evitar o
assim como dos apartamentos. Porém,
te comum do prédio. Ela destaca que
descarte de óleo de cozinha nas pias, o
em caso de constatação de entupimento
outra alternativa, antes de apelar para
edifício possui um local para a coleta do
ou vazamento em apenas uma unida-
a Justiça, é o morador lesado enviar
material a ser reciclado. “Com esse tra-
de – e não sendo consequência de um
uma notificação ao outro condômino
balho, nos últimos três meses evitamos
problema na área comum do prédio –,
como forma de solucionar o problema,
que cerca de 45 litros de óleo fossem
o morador deverá arcar com os custos
já que a boa convivência precisa ser
jogados na tubulação. Para orientar o
para solucionar o dano, uma vez que o
preservada sempre.
morador, colocamos em elevadores e
contrato abrange apenas a manutenção
na garagem reportagens que abordam
de áreas comuns.
amigavelmente.”
Há casos em que o problema é resolvido apenas na Justiça. “Na medida
em que há o prejuízo, o morador pode
o local do entupimento, sem a ne-
entrar com uma ação e ainda pedir
cessidade de quebrar a parede ou
indenização pelos danos causados
causar qualquer dano no imóvel.
ao seu imóvel. O que não acontece na maioria das vezes, já que a recla-
Dicas práticas
mação chega apenas para o síndico”
Uma dica caseira simples,
relata João Paulo Rossi Paschoal,
apontada por Marques para soltar
assessor jurídico do Secovi-SP.
a gordura do ralo e de caixas de
Segundo o gerente operacional da
gordura é despejar, com frequência,
desentupidora Roto-Rooter, Maurício
um balde d’água e um pouco de
Marques, os casos mais comuns de
sabão em pó, sem fazer espuma,
entupimento de ralo acontecem quan-
em vasos sanitários e pias. Apesar
do os moradores descartam cabelos,
das crenças, não é recomendado
papel higiênico e absorvente no vaso
o uso de água quente para a lim-
sanitário e óleo de cozinha e restos de
peza dos ralos, já que a maioria
comida na pia. Ele ainda adverte para
dos canos é de plástico e pode
o perigo de varrer a sujeira para dentro
derreter, causando deformações
do ralo. Em caso de entupimento, o
no encanamento e dificultando a
morador não deve tentar resolver o
passagem dos dejetos. Há prédios que possuem, em
problema sozinho, mas chamar um
seu quadro, funcionários que en-
profissional especializado que possua equipamentos próprios para descobrir
Gisele: “Com frequência, o problema é resolvido amigavelmente”
Alguns cuidados para evitar entupimentos 4 Limpe as calhas retirando qualquer material que impeça o escoamento da água; 4 Não jogue papel higiênico, absorvente íntimo, fralda, casca de fruta, ponta de cigarro, etc. em ralos ou vasos sanitários. O sistema subterrâneo de esgoto tem a função de coletar água suja, não objetos; 4 Evite descartar óleo de cozinha usado na pia ou no lixo, porque ele é altamente poluente. Separe-o em recipientes e doe a empresas que o reciclam para fabricar sabão; 4 Mantenha os ralos de pias, banheiros, cozinha e área de serviço sempre limpos e fechados; 4 Não use soda cáustica para desentupir ralos. O produto se acumula nas tubulações, não dissolve a sujeira e ainda aumenta o entupimento; 4 Só limpe o sifão da pia quando ela estiver entupida. Mexer nele pode provocar vazamentos; 4 O uso de água quente, arames e vergalhões, na tentativa de desobstruir canos, pode causar estragos maiores que o entupimento.
tendem de hidráulica e que podem resolver a situação, como é o caso do Condomínio Visconde de Pirajá. Perico conta que há três meses, em decorrência de uma obra realizada ao lado, ocorreu um entupimento nos ralos da parte comum do edifício. Com uma simples limpeza, o auxiliar de serviços gerais reverteu o dano, sem chamar uma empresa especializada no assunto. Gisele, da OMA, destaca que é comum o morador realizar uma obra no apartamento e, sem conhecer o sistema hidráulico do prédio, acabar furando o cano. Ela diz que não é raro um objeto obstruir o canal e resultar em rachaduras. Para evitar entupimento de ralos, todas as peças que sirvam banheiros, cozinha, área de serviço ou mesmo terraços devem ter um sistema de proteção que evite que detritos maiores caiam em seu interior. Essa proteção é feita por grelhas de metal ou plástico e por um sistema de sifão, instalado em seu interior. Para Marques, da Roto-Rooter, o ralo mais recomendado é o sifonado, que possui uma proteção contra o mau cheiro e impede a passagem de alguns dejetos, como cabelo e gordura.
29
Dia a dia
Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Icon Secovi-SP – Índice de Custos Condominiais
MÊS:
Agosto / 2009 Total Geral
PER
Pessoal / Encargo
Var. % ICON
Tarifas
Var. % ICON
Var. % ICON
Var. %
Var. % ICON
Var. % ICON
Mês
Ano
Mês
Ano
ago/08 163,527 -0,07 2,60
7,51 157,880 0,00 0,30 5,87 161,945 0,00 2,65 5,52 187,851 -0,32
8,35
13,63 173,495 -0,18
7,74
11,75 163,125 -0,32
8,35
13,63
set/08
164,639
0,68
3,30
7,34 157,880 0,00 0,30 5,87 167,491 3,43 6,17 6,17 188,058 0,11
8,47
12,31 173,495
0,00
7,74
10,61 163,125 0,00
8,35
12,18
out/08
172,679
4,88
8,34
8,92 171,048 8,34 8,67 8,67 167,491 0,00 6,17 6,17 189,901 0,98
9,53
12,23 175,195
0,98
8,79
10,82 164,724 0,98
9,41
12,11
nov/08 172,833 0,09
8,44
8,86 171,048 0,00 8,67 8,67 167,491 0,00 6,17 6,17 190,623 0,38
9,95
11,88 175,861
0,38
9,21
10,79 165,350 0,38
9,83
11,76
dez/08
172,780 -0,03
8,40
8,40 171,048 0,00 8,67 8,67 167,491 0,00 6,17 6,17 190,375 -0,13
9,81
9,81
175,632 -0,13
9,07
9,07
165,135 -0,13
9,68
9,68
jan/09
172,618 -0,09 -0,09 8,04 171,048 0,00 0,00 8,67 167,491 0,00 0,00 6,17 189,537 -0,44 -0,44
8,14
175,197 -0,25 -0,25
7,86
164,408 -0,44 -0,44
8,02
fev/09
172,898
0,16
7,91 171,365 0,19 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 190,030 0,26
0,16
Mês
Ano
12 meses
-0,18
7,85
175,474
-0,09
7,65
164,835 0,26
-0,18
7,73
mar/09 172,626 -0,16 -0,09 7,55 171,365 0,00 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 188,624 -0,74 -0,92
6,27
174,705 -0,44 -0,53
6,40
163,616 -0,74 -0,92
6,15
abr/09
172,575 -0,03 -0,12 7,34 171,365 0,00 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 188,341 -0,15 -1,07
5,38
174,629 -0,04 -0,57
5,61
163,370 -0,15 -1,07
5,27
mai/09 172,332 -0,14 -0,26 6,78 171,365 0,00 0,19 8,54 166,333 -0,69 -0,69 5,43 188,209 -0,07 -1,14
3,64
174,728
-0,51
4,01
163,256 -0,07 -1,14
3,53
jun/09
172,066 -0,15 -0,41 5,86 171,365 0,00 0,19 8,54 165,192 -0,69 -1,37 3,37 188,021 -0,10 -1,24
1,53
174,524 -0,12 -0,63
2,11
163,093 -0,10 -1,24
1,41
jul/09
172,641
-0,08 5,50 171,365 0,00 0,19 8,54 168,994 2,30 0,90 4,35 187,212 -0,43 -1,66 -0,66 173,841 -0,39 -1,02
0,02
162,391 -0,43 -1,66 -0,77
0,33
0,07
12 Mês Ano meses
ICON
12 meses
Ano
12 Mês Ano meses
Diversos
Conservação e Limpeza
12 meses
Mês
12 meses
Índice Base Dez/01 = 100,000
Manut. de Equipamentos
0,06
ago/09 172,485 -0,09 -0,17 5,48 171,365 0,00 0,19 8,54 168,994 0,00 0,90 4,35 186,538 -0,36 -2,02 -0,70 172,991 -0,49 -1,50 -0,29 161,807 -0,36 -2,02 -0,81
FOLHA DE PAGAMENTO Pisos Salariais: Verificar a Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br ACÚMULO DE CARGO: 20%
ADICIONAL NOTURNO: 20%
ÍNDICES DE PREÇO (Agosto/2009)
HORAS EXTRAS: Cidade de São Paulo e demais municípios: 50% CESTA BÁSICA: Verificar Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br FGTS – OUTUBRO/2009 (Data de recolhimento até 6/11/09): 8% sobre o total da remuneração recebida pelo empregado PIS – OUTUBRO/2009 (Data de recolhimento até 25/11/09): 1% sobre o total da folha de pagamento INSS – OUTUBRO/2009 (Data de recolhimento até 19/11/09)
Atenção: INSS – Contribuição Riscos Ambient ais do Trabalho a partir da competência junho/2007: 3%
Obs; Cidades nas quais o dia 20/11 não seja feriado: recolhimento até dia 20/11 * SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$) – ALÍQUOTAS: Até 965,67 = 8,00 % De 965,68 a 1.609,45 = 9,00 % De 1.609,46 a 3.218,90 = 11,00 % Acima de 3.218,90 = R$ 354,07 SALÁRIO-FAMÍLIA – OUTUBRO/2009: Remuneração mensal até R$ 500,40 = R$ 25,66 Remuneração mensal acima de R$ 500,41 até R$ 752,12 = R$ 18,08 * Esses valores correspondem ao mês de setembro/2009 e poderão sofrer alterações até a data do vencimento, conforme publicação no Diário Oficial da União.
30
Variação - em% Indicador Mês
Ano
12 meses
IGP-DI
0,09
(-1,59)
(0,53)
IGP-M
(0,36)
(2,02)
(0,71)
IPC/FIPE
0,48
2,75
4,22
INPC
0,08
3,07
4,44
IPCA
0,15
2,97
4,36
(0,05)
2,63
5,10
INCC-DI
Fontes: FGV, IBGE e Fipe/USP Elaboração: Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP
31
Legislação Por Rosana Pinto
Pelo bem comum Para viver bem e de forma segura no condomínio é preciso que todos façam sua parte. Isso inclui o respeito à utilização das áreas comuns do prédio
G
aragem não é depósito e vasos e lixeiras não podem obstruir saídas de emergência. O alerta é do assessor jurídico do Secovi-SP, João Paulo Rossi Paschoal,
que chama a atenção para os cuidados na utilização das áreas comuns em condomínios. Espaços que foram planejados para serem utilizados por todos os moradores muitas vezes tornam-se alvo de discórdia, principalmente pelo uso indevido ou mudança de destinação sem o aval de todos os proprietários. Paschoal esclarece que transformar a casa do zelador em academia de ginástica ou o jardim em quadra esportiva, por exemplo, precisa de aprovação unânime em assembleia. “A orientação consta dos artigos 1.332, 1.335, 1.336 e 1.351 do Código Civil, que veiculam a ideia de pleno respeito à destinação de cada área no condomínio, como forma de preservação do direito de propriedade de todos”, diz o advogado. “Muitas pessoas não sabem que cada espaço no condomínio tem destinação própria”, admite a síndica Mary Lorena Gurevich, do Condomínio Edifício Meridien, localizado em Higienópolis, região oeste da Capital. “Mas o síndico tem a obrigação de saber”, afirma. Segundo a legislação aplicada ao tema, especialmente o artigo 1.331 do Código Civil, há em edificações a propriedade exclusiva e a propriedade comum. O solo, a estrutura
Mary: “O síndico tem de saber que cada espaço no condomínio tem destinação própria”
do prédio, o telhado, a rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, além do acesso ao logradouro público, são
precisa regular a utilização dessas áreas comuns, os direitos e
de uso comum dos condôminos, não podendo ser vendidos
obrigações dos condôminos, assim como as penalidades em
separadamente ou divididos. Salvo disposição em contrário,
caso de descumprimento de alguma norma.
a cobertura é parte comum.
32
“Quando você compra um imóvel, adquire a área exclusiva
Para Paschoal, a raiz dos problemas está, muitas vezes,
e também a fração ideal das áreas comuns. Nesse sentido, a
em convenções mal redigidas ou mesmo no desconheci-
propriedade se estende aos benefícios que o condomínio traz”,
mento dela por parte dos moradores. A lei determina que
afirma Paschoal, do Secovi-SP. “Infelizmente, no dia a dia dos
a convenção deve indicar quais são os espaços físicos do
condomínios, mudanças acontecem sem que qualquer quórum
prédio e as áreas privativas. Além disso, o Regimento Interno
seja respeitado.”
Puxadinho
mento do síndico, que muitas vezes não sabe se é permi-
O advogado alerta o síndico para o “uso particular de
tido ou não fazer um ‘puxadinho’ nas áreas comuns.”
um espaço que pertence a todos, pois, com o passar do tempo, o condômino pode achar que aquela área é só
Depósito é alternativa
dele”. Em todos os casos, ele aconselha uma conversa
Depósitos privativos no subsolo podem ser alter-
esclarecedora com o condômino para explicar que não
nativa para quem não dispõe de muito espaço. Essa
é permitido usar a área comum como privativa.
saída tem sido cada vez mais frequente, principalmente
“Se aberto um precedente, alguns passarão a utilizá-
nos empreendimentos de alto padrão. A intenção das
lo como pretexto para descumprir a lei e ferir o direito de
construtoras é oferecer um diferencial para ampliar o
propriedade dos seus pares. O síndico deve ficar aten-
espaço dos apartamentos.
to”, afirma. Caso a conversa não resolva, o advogado
Mesmo assim, a área é privativa e deve estar tran-
o orienta a fazer uma advertência. Se ainda assim não
cada todo o tempo, lembrando que: se o proprietário
resolver, pode aplicar multa e, por último, o condomínio
armazenar algum produto perigoso, como latas de
entra com ação na Justiça.
tinta ou combustível, o síndico tem de ser contatado
A síndica Ana Lúcia Cintra acredita que não precisará
e liberado para averiguar o conteúdo do cômodo. Em
utilizar esse recurso legal para convencer os moradores
geral, a medida é tomada com o consentimento do
a retirarem as fechaduras das portas dos elevadores do
proprietário do imóvel, mas, em caso de resistência, o
Condomínio Tijuca, no bairro dos Jardins, zona sul de São
síndico poderá intervir em prol da segurança do prédio
Paulo. Ela usa o argumento de que é proibido trancar as
e entrar no local.
portas do elevador ou de outras rotas de circulação, mas
Para viver bem em condomínio, é preciso que
os moradores resistem. Por isso, estuda a implantação de
todos colaborem e abram mão de privilégios que
um sistema de segurança por meio de senhas.
possam corromper a estrutura formada em benefício
O advogado do Secovi-SP, porém, aconselha a reti-
da comunidade.
rada imediata da fechadura, por medida de segurança. “Se há um incêndio no apartamento, a fechadura pode impedir que os bombeiros ou a brigada de incêndio subam pelo elevador para combater as chamas”, alerta Paschoal. Também fere a lei quem troca as portas dos corredores ignorando o padrão, fecha o corredor com grades ou faz do hall do seu andar e da garagem um jardim particular. “Moradores que procedem assim se aproveitam do desconheci-
Ana Lúcia quer convencer moradores do Condomínio Tijuca a não trancar as portas do elevador
33
Lazer Por Rafael Argemon
Histórias e
sabores do campo Circuito das Frutas, composto por nove cidades próximas da capital paulista, é destaque principalmente pela produção de morango, uva, figo e pêssego
F
34
Organização
ugir da agitação da cidade é
Como o próprio nome indica, o
o principal objetivo de quem
forte do Circuito são as visitas às pro-
A Associação de Turismo Rural do
vive as agruras do dia a dia
priedades produtoras de frutas (uva,
Circuito das Frutas, que compreende
dos grandes centros urbanos. E não
morango, caqui, pêssego, goiaba, figo
mais de 40 produtores do entorno, ofe-
há estresse que resista à calmaria do
e acerola, entre outras), mas ele ofe-
rece dezenas de roteiros diferenciados
campo, aos aromas das plantações, às
rece mais do que idas a pomares. Os
e voltados para públicos específicos.
belezas das paisagens bucólicas e aos
visitantes podem conhecer criações de
Um deles é o Pedagógico, que enfoca
sabores das frutas frescas. Essas são
avestruz, cultivo de orquídeas e planta-
o estudo do meio ambiente para es-
as principais atrações que os turistas
ções de cana-de-açúcar, mesmo tomar
colas e no qual os alunos aprendem
encontram nas cidades que compõem
um vinho ou uma pinga artesanal.
noções de preservação da natureza
o Polo Turístico Circuito das Frutas de
Os turistas têm contato com
São Paulo: Indaiatuba, Itupeva, Itatiba,
animais, com as frutas diretamente
Algumas outras opções são o
Jarinu, Jundiaí, Louveira, Morungaba,
no pé, na época das safras, e vivem
roteiro da Imigração Italiana, o Tera-
Valinhos e Vinhedo.
o cotidiano do campo, onde a vida
pêutico, rotas focadas no ciclo do café
O Circuito foi criado em 2002 por
parece passar mais devagar, cercada
e escravidão em fazendas históricas,
decreto assinado pelo governador do
pela natureza privilegiada da região,
roteiro da Cachaça e do Vinho.
Estado de São Paulo e oficializado
com cenários que enchem os olhos e
em 2004. A ideia de lançar um polo
recarregam as energias.
in loco.
Na trilha da estrada de ferro
de turismo na região surgiu em 2000,
“O turismo rural é muito ligado
Uma opção para curtir as delícias
quando um grupo de 27 produtores
à cultura local, remete aos ‘causos’
do Circuito das Frutas é a volta ao
rurais criou a Associação de Turismo
contados pelas pessoas simples do
passado. Por que não ir de trem?
Rural do Circuito das Frutas. O obje-
campo junto à história e tradição des-
Uma linha turística promove um agra-
tivo era gerar novas formas de atrair
sas regiões, ou seja, mostra, além das
dável passeio entre a capital paulista
visitantes às fazendas e propriedades
belezas naturais, a riqueza dessa nos-
e Jundiaí. Dois vagões da década de
que representam bem a história,
sa gente, tudo de forma muito original”,
1960 – cedidos pela Associação Brasi-
agricultura e culinária da região,
explica José Luiz Rozzato, proprietário
leira de Preservação Ferroviária e com
oferecendo um lazer diferenciado
da Rizzatour, agência de turismo que
capacidade para até 174 passageiros
principalmente aos moradores da
opera a Associação de Turismo Rural
– foram restaurados e são puxados por
capital paulista.
Circuito das Frutas.
uma locomotiva fabricada em 1952.
35
Lazer Por Rafael Argemon
A viagem até Jundiaí segue pela estrada de ferro implantada em 1867 pela antiga São Paulo Railway
Calendário das festas tradicionais
Co. A linha era utilizada para transportar o café pro-
Outubro
duzido na região até o porto de Santos. O passeio
Festa do Pêssego
dura cerca de uma hora e meia e durante o trajeto
de Atibaia
os monitores contam curiosidades e informam sobre
10, 11, 12, 17, 18 e 19
o trecho percorrido. As passagens são vendidas somente na Estação da Luz, por R$ 28,00 (ida e volta). Para grupos de até quatro pessoas, há desconto de 50%
Dezembro 7º Expo Uva de Itupeva 11, 12 e 13
para a segunda, a terceira e a quarta passagem. O pagamento tem de ser feito em dinheiro.
Conheça algumas cidades da região do Circuito Indaiatuba
Jundiaí
Conhecida como a Cidade do Sol, Indaiatuba se carac-
Jundiaí fica a 49 quilômetros da capital, no caminho para Campinas.
teriza pela produção de uvas e acerola orgânica. O bairro
Entre os principais atrativos turísticos estão seus parques municipais:
da Helvetia, que reúne a comunidade suíça, é uma atração
Parque da Cidade (às margens da represa, conta com extensa área ver-
à parte, em especial pela sua famosa Festa da Tradição,
de e equipamentos para a prática de esportes), do Trabalhador (voltado
realizada anualmente. Indaiatuba promove ainda a Festa
para família, com quiosques e churrasqueiras) e Jardim Botânico (trilhas,
das Nações Unidas, com pratos típicos, muita música e
cachoeiras e jardins temáticos). O mais conhecido deles, porém, é o
dança no coração da cidade. O município ainda conta com
Parque Comendador Antônio Carbonari ou Parque da Uva, por abrigar as
um importante roteiro histórico, com acervo arquitetônico
tradicionais festas desta fruta e também a concorrida Festa do Morango de
bem preservado, e espaços de cultura, como o Centro
Jundiaí. Outros destaques do turismo local são as adegas, sítios, fazendas,
Cultural Estação Indaiatuba. Além de abrigar a locomotiva
feiras de artesanato e a Serra do Japi.
número 1 que pertenceu à antiga Estrada de Ferro Ituana, também é sede do Museu Ferroviário, que possui peças do acervo histórico da ferrovia paulista.
Valinhos Valinhos é conhecida como a capital brasileira do figo roxo. Por isso, a Festa do Figo e da Goiaba (outra cultura que disputa o ranking de maior
Itupeva
produção da cidade) é tradicional. A ideia de Monsenhor Bruno Nardini de
Produtora de uvas, morangos e pêssegos, Itupeva é
ajudar os chacareiros na comercialização de seus frutos, quando a Festa
marcada por sua extensa área rural, pela produção de mel
do Figo era ainda uma quermesse, continua sendo um dos atrativos que
e cachaça e também pela simpatia de seus moradores.
levam os agricultores da cidade a expor seus produtos durante o evento.
Destaque ainda para suas colinas e belas estradas rurais. Todo ano realiza a Festa da Uva.
Vinhedo Diz a história que aproximadamente em 1620, época do ciclo do ouro,
36
Jarinu
surgiu um pequeno povoado na Estrada da Boiada. A chamada rota dos
A bucólica Jarinu, encravada entre vales e montanhas,
bandeirantes e dos tropeiros que transportavam gado e produtos acabou
rodeada por uma natureza intocada e um dos melhores cli-
desenhando o desenvolvimento do País. Essa cidade é conhecida, entre
mas do mundo, é um cenário perfeito para se desfrutar de
outras coisas, por sua tradicional Festa da Uva, que ocorre há mais de
momentos de muita diversão, lazer e sossego. Os atrativos
meio século. O primeiro evento ocorreu foi em 1948, mas antes era bas-
turísticos incluem pesqueiros, compra de artesanato, sítios,
tante comum celebrar a colheita da uva com muita música e degustação
alambiques, adegas e a famosa estátua de Cristo.
de frutas.
37
Modelo Europeu -Recomendações para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes (parte II) Segue a seqüência de recomendações utilizadas na União Européia, para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes”, para assegurar que tais equipamentos mantenham a forma mais segura de transporte público, com o mais alto nível de disponibilidade possível aos usuários. 6.A empresa de manutenção deve estar visível. O nome e o número de telefone da empresa de manutenção, e o número de referência da instalação devem estar claramente visíveis no elevador ou escada rolante. Explicação – A comunicação entre todas as partes (proprietário, usuário e empresa de manutenção) precisa ser assegurada para eliminar todos os problemas técnicos e de segurança que possam afetar a confiabilidade da unidade ou causar preocupações para segurança dos usuários. 7.“Segurança” é o principal interesse da empresa de manutenção. A empresa de manutenção deve observar e orientar o cliente – proprietário em tempo adequado, quanto ao estado da unidade na observância com requisitos essenciais de saúde, segurança e meio ambiente para usuários e pessoal de manutenção. Além disso, a empresa de manutenção deve ter uma política de segurança escrita para funcionários, definindo instruções de segurança a serem seguidas. 8.Serviço 24 horas precisa estar disponível. Um serviço de chamadas 24 horas por dia, 365 dias por ano, precisa estar disponível pela empresa de manutenção para atender a estas chamadas e iniciar imediatamente a ação necessária para todas as emergências. A empresa de manutenção tem que estar organizada para receber informações de sistemas de comunicação automática, para resgate de pessoas presas no máximo uma hora após o recebimento da mensagem . 9.A empresa de manutenção deve ter qualidade assegurada. A empresa de manutenção deve ser certificada conforme norma da Organização Internacional de Normalização (ISO) 9000 ou equivalente aceito legalmente. Explicação – O fornecimento de uma norma de Qualidade Assegurada define o sistema
de trabalho a ser realizado pelas empresas de manutenção, de forma que, a qualquer tempo, o nível prescrito de qualidade e segurança pode ser consistentemente alcançado. Na Europa, a norma é reconhecida é ISO 9000 / EN 29000. 10. A empresa de manutenção deve assegurar a competência de seu pessoal. Manutenção de elevador e escada rolante deve ser realizada por pessoal competente de uma empresa qualificada conforme norma ISO 9000 ou equivalente reconhecida legalmente. A falha em atender aos requisitos de certificação ISO 9000 ou equivalente exigirá que a empresa seja periodicamente inspecionada por representantes oficiais, para verificar pontos importantes relacionados a habilidades básicas do pessoal e à atualização regular de seus conhecimentos de manutenção de elevadores e escadas rolantes. 11. A empresa de manutenção deve fornecer serviço de material de reposição. Logística para disponibilidade de material de reposição precisa ser incluída na certificação, conforme norma ISO 9000 ou equivalente aceita legalmente. 12. A empresa de manutenção deve ser capaz de manter um histórico de serviço. Cada empresa de manutenção deve fazer um acompanhamento da vida da unidade para seu próprio uso, incluindo a criação e / ou atualização de um dossiê técnico para garantir boa manutenção. Todas as intervenções, tais como inspeções, chamadas de visita, reparos e modernizações, precisam ser registradas e estar disponíveis a pedido do cliente – proprietário. Conclusão Elevadores e escadas rolantes são considerados corretamente o meio de transporte mais seguro. A segurança e proteção de usuários de elevadores e escadas rolantes só podem ser assegurados caso as instalações sejam mantidas regular e adequadamente, e se os velhos equipamentos forem modernizados conforme as atuais normas de segurança. Enquanto existem à disposição amplas legislações nacionais diferentes, recomendações de normas internacionais e mesmo uma proposta diretiva para elevadores que se preocupam apenas com novos elevadores, pouca atenção está sendo dada ao grande número de instalações velhas.
Sede própria: Rua Major Sertório, 349 - 3º andar - C3 V. Buarque - São Paulo - SP - CEP 01222-001 Tel./Fax: (11)3214-0201 / 3214-0352 – E-mail: seciesp@seciesp.com.br
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Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo
Opinião Por Hubert Gebara
Síndico não tem culpa da
inadimplência no prédio M
uitos síndicos são considerados
vou a situação. A prioridade desse condômino
culpados porque um condômino
recai sobre dívidas com juros maiores, como
inadimplente foi acionado na Justiça.
cartão de crédito e cheque especial. O paga-
Muitas vezes, quando isso acontece, o próprio
mento do condomínio é postergado. A lei que
inadimplente imagina que a situação surgiu a
permite o protesto do boleto vencido, em vigor
partir do desejo do síndico e corta relações
desde julho de 2008, remediou a situação, mas
com ele.
ainda há inadimplência.
A partir da contratação de uma administra-
A culpa não é do síndico: é de quem
dora pelo condomínio, esta recebe procuração
não paga. E, quando este põe a culpa em
para, se necessário, acionar judicialmente os
alguém, é uma ironia. O síndico já administra
devedores. É, portanto, o conjunto de mora-
muitas controvérsias. É responsável civil e
dores (ou condomínio) que determina essa
criminalmente pelo condomínio. Já é muita
providência. Esses maus pagadores devem
responsabilidade.
ao condomínio e não ao síndico ou à administradora.
Lembrando: é proibido colocar o número da unidade autônoma, daqueles que estão
Inadimplente que culpa o síndico quando
em atraso, no quadro de avisos ou qualquer
o condomínio entra com uma ação na Justiça
outra área comum. Por outro lado, os demais
está duplamente sem razão. Ele precisa enten-
condôminos devem ter livre acesso a essas in-
der que todos os condôminos assumem o ônus
formações. O síndico ou a administradora tem
quando um deles não paga. Em alguns casos,
de informar sobre a real situação das contas
a inadimplência decorre de displicência.
do condomínio. É o mínimo que merecem os
A redução da multa de 20% para 2% agra-
bons pagadores.
Hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP
39
UNIVERSIDADE SECOVI PRÓXIMOS CURSOS Construção Sustentável - Instrumentos para Realização de Empreendimentos Ambientalmente Sustentáveis Objetivo: Apresentar as principais estratégias e tecnologias para redução dos impactos ambientais na construção civil e as ferramentas existentes para a avaliação econômica e ambiental de edifícios, entre elas a certificação ambiental. Data: 3/11 (terça-feira)
Horário: Das 13h às 22h
Aspectos Práticos da Avaliação de Imóveis Objetivo: Preparar os participantes para lidar e solucionar os inúmeros pedidos de opinião sobre valores imobiliários, bem como auxiliar os proprietários nas decisões de venda/locação e ensinar as técnicas de elaboração de um laudo de avaliação imobiliária, proporcionando conhecimentos para sua compreensão e crítica. Data: De 9/11 a 18/11 (segundas e quartas-feiras)
Horário: Das 19h às 22h
Atendimento com Diferencial Competitivo – “como oferecer um serviço diferenciado aos clientes de Empresas Imobiliárias” Objetivo: O curso tem como objetivo conscientizar os profissionais da importância de um bom atendimento ao cliente para o sucesso profissional de cada um nas empresas imobiliárias. Data: De 9/11 a 23/11 (segundas-feiras)
Horário: Das 19h às 22h
O Condomínio Explicado para os Síndicos: seu funcionamento e principais problemas Objetivo: Orientar os participantes sobre o exercício das diferentes funções condominiais de forma moderna, correta e fundamentada e refletir sobre as posições e soluções que darão maior segurança para o desempenho da atividade. Data: 16/11 e 18/11 (segunda e quarta-feira)
Horário: Das 19h às 22h
Segurança Predial Objetivo: O curso tem o propósito de conscientizar o profissional em aspectos sobre o funcionamento administrativo do condomínio, os equipamentos disponíveis, a melhor forma de utilizá-los e os procedimentos operacionais. Data: De 23/11 a 26/11 (segunda a quinta-feira)
Horário: Das 19h às 22h REALIZAÇÃO
40
Local: Novo Endereço da Universidade Secovi Av. Brigadeiro Luis Antônio, 2.344 - 10º andar - Cerqueira César - São Paulo - SP Informações e reservas: (11) 5591-1304 a 1308 universidade@secovi.com.br / www.universidadesecovi.com.br
Opinião Por Flavio Amary
A expansão e a metropolização
do interior paulista E
m inúmeros aspectos, o in-
de novas atividades, fortificado pelo
centralização universitária se aliou
terior de São Paulo revela
advento dos múltiplos canais de
ao chamado movimento pendular,
dinamismo e imprime aos
comunicação disponibilizados pelas
alicerçado pela expansão do trans-
municípios que o compõem uma
tecnologias existentes – que encurta-
porte, da moradia, do trabalho, das
atraente configuração espacial,
ram distâncias e trouxeram facilidade
ciências e da tecnologia, fazendo
onde o processo de urbanização e
para a vida cotidiana.
com que o interior paulista seja res-
metropolização é irreversível.
Tudo virou “portátil”, fascinante.
ponsável por um quarto da produção
Principal polo de concentração
Essa velocidade criou novos padrões
populacional do País, o interior pau-
na família, no trabalho, na escola e
Das universidades e dos insti-
lista – segundo análises do Censo –
nos permitiu morar em locais com
tutos da região sai o conhecimento
já nas décadas de 80 e 90 começou
alta qualidade de vida.
que abastece e cria empresas
científica nacional.
não só a reter seus habitantes, como
Não bastasse a conjunção de to-
tecnológicas. Só para ilustrar, São
também a provocar um movimento
dos esses fatores, o interior paulista é
Carlos, Campinas, Piracicaba, Bauru
migratório interessante e incomum.
muito bem servido de vias expressas
e Ribeirão Preto têm mais mestres e
O mesmo Censo mostra que a
e rodovias, que permitem percorrer
doutores a cada 100 mil habitantes
proporção da população que vivia
a distância até a capital num tempo
do que a capital paulista. Nas cida-
em áreas metropolitanas naquela
médio de 50 minutos.
des do entorno de Araraquara, há
época, além de menor em relação
De acordo com a Confederação
aos anos anteriores, paulatinamente
Nacional do Transporte, o Estado de
Três em cada quatro projetos
caiu, a ponto de refletir mudanças na
São Paulo possui o maior e melhor
de inovação aprovados pela Fun-
estrutura produtiva.
quatro vezes mais cientistas.
sistema rodoviário do País, somando
dação de Amparo à Pesquisa do
O espraiamento das atividades
quase 35 mil quilômetros entre estra-
Estado de São Paulo (Fapesp) são
industriais pelo entorno metropolita-
das municipais, estaduais e federais.
de fábricas com sotaque caipira.
no e para municípios do Interior, onde
Assim, mais de 90% da população
Graças a esses números, São Paulo
hoje inúmeros conglomerados já se
paulista está a cerca de 5 quilôme-
publica hoje tantos artigos científicos
encontram consolidados, desenca-
tros de uma estrada pavimentada.
quanto Espanha, Austrália, Irlanda ou Canadá.
deou efeito multiplicador na geração
Paralelo a essa realidade, a des-
Flavio Amary é vice-presidente do Interior
41
Moeda Forte Por Sônia Salgueiro
Na era da informática Com o advento do Débito Direto Autorizado (DDA), boletos de condomínio poderão ser recebidos e pagos eletronicamente a partir de 19 de outubro
O
s boletos de papel podem estar com os dias contados.
condomínio ou a administradora – precisa registrar os boletos
No dia 19 de outubro, entra em operação no País
de cobrança no seu banco. O cliente deve fazer o mesmo,
um sistema de pagamento que permitirá ao cliente
cadastrando-se como “sacado eletrônico” em um dos ban-
acessar seus boletos de cobrança pela internet, telefone e
cos do qual é correntista. “Depois que cadastrou seu CPF, o
máquinas de autoatendimento das instituições financeiras.
usuário receberá todos os boletos eletronicamente”, explica
Desenvolvido pela Federação Brasileira de Bancos (Febraban),
Leonardo Ribeiro, coordenador de Comunicação do Projeto
em parceria com outras entidades bancárias – ABBC, ABBI
DDA da Febraban.
e Asbace –, o Débito Direto Autorizado (DDA) possibilitará
Embora com trâmites parecidos, o DDA não pode ser
que boletos de condomínio, escola e plano de saúde sejam
confundido com o débito automático. “A decisão de autorizar
recebidos e pagos eletronicamente, dispensando a versão
ou não o pagamento é do correntista”, ressalta Ribeiro. Isso
impressa do documento.
significa que, independente de sua adesão ao DDA, ele terá
Para utilizar o DDA, o cobrador (cedente) – que pode ser o
42
de autorizar expressamente o débito.
São inúmeros os benefícios do novo meio
mais fácil entregar em mãos do que
de pagamento. Para quem vai quitar a fatura,
pôr no correio e registrar no banco”,
há maior facilidade para controlar os boletos
afirma Ribeiro.
a serem pagos, diminuição do volume de
A cobrança registrada tem um
papel e a conveniência de receber a fatura
custo e isso também leva muitas
com mais antecedência. Além disso, não
administradoras a evitar a modalida-
será mais necessário digitar todo o código
de. Na avaliação de Ribeiro, o gasto
de barras.
extra acaba, em parte, compensado
Para condomínios e administradoras, um
pela economia obtida com papel.
dos maiores ganhos é a garantia de entrega
Mas isso só deve acontecer no
dos boletos, reduzindo a possibilidade de
médio prazo, porque por enquanto
atraso ou inadimplência, visto que o condômino que está viajando tem como fazer o
Ribeiro: “A decisão de autorizar ou não o pagamento é do correntista”
a prestação de contas, que normalmente segue com a cobrança,
pagamento de qualquer lugar. Também aqui haverá redução no
continuará sendo enviada. “O acesso à fatura, que é o detalha-
volume de papel manuseado.
mento das despesas para os condomínios e das compras para as empresas de cartão de crédito, ficará para uma segunda fase,
Contas a pagar
provavelmente no ano que vem.”
“Para as administradoras, as principais vantagens são a agilidade, a segurança e a confirmação do recebimento do boleto
Investimentos
do condomínio”, avalia Rodrigo Gebara, diretor financeiro do
As administradoras devem mudar gradualmente suas rotinas.
Grupo Hubert. Outro ganho, segundo ele, é que a administra-
“Em um primeiro momento, vamos enviar também o boleto físico
dora poderá emitir o boleto de um banco diferente daquele que
para quem aderir ao DDA”, diz Rodrigo Gebara, da Hubert.
o cliente é correntista. “O DDA fará toda a integração entre os bancos”, completa.
O processo de transição, prevê, será semelhante ao de substituição das autenticações do caixa do banco pelo paga-
Ribeiro, da Febraban, lembra que condomínios e administra-
mento eletrônico. Ele conta que, quando a Hubert aderiu ao
doras se beneficiarão não apenas na ponta das contas a receber,
mecanismo, alguns clientes insistiam em conferir a autenticação
mas também nas contas a pagar. “Nos casos em que o ‘contas
bancária. “Atualmente 95% dos pagamentos são eletrônicos,
a pagar’ do condomínio é gerido pela administradora, esta pode
através de troca de arquivo com o banco e comprovantes impres-
cadastrar o CNPJ do prédio como agregado, de modo que o
sos na própria empresa. Essa mudança gerou uma diminuição
condomínio não receba mais boletos impressos.”
gigantesca no extravio de documentos”, relata. Hoje, os cerca de
No que diz respeito às contas a receber, mais especificamente
26 mil pagamentos que a empresa efetua todo mês são saldados
no tocante à cobrança dos condôminos, o alerta do profissional
online e só saem da administradora dentro da pasta enviada ao
da Febraban é para que as administradoras registrem a cobran-
síndico. “Teremos dificuldades no início para conscientizar os
ça no banco. “Não basta só emitir o boleto. É preciso fazer o
usuários, mas no futuro será muito benéfico eliminar o uso de
registro na instituição cobradora.” Normalmente as administra-
papel e os custos de envio.”
doras não registram a cobrança por questões de logística. “É
Haverá alguns custos extras no começo. Segundo Rodrigo Gebara, os condomínios precisarão implantar novos softwares de
Alguns benefícios do DDA
controle e cadastro e as administradoras terão de trabalhar com
4 Redução de papel
cobrança registrada e aumentar o controle de envio e recebimento
4 Menos filas nas agências
de arquivos. “Vamos ter de desenvolver novas ferramentas para
4 Maior segurança na entrega da cobrança
que não haja falhas ou cobranças indevidas.”
4 Redução do prazo para emissão da cobrança
O cadastro também precisará ser refeito. Hoje, para admi-
4 Pagamentos são autorizados de forma prática
nistradoras e condomínios, o destinatário do boleto é sempre a
4 Simplificação do processo de recebimentos e
unidade habitacional. “A partir de agora, teremos que indicar qual
pagamentos das empresas
CPF ou CNPJ será responsável pelo pagamento da cota em cada unidade”, justifica o diretor financeiro da Hubert.
43
Tira-dúvidas
Área Cível João Paulo Rossi Paschoal – OAB 153.841
O empregador pode dispensar o funcionário sem justa causa nos 30 dias anteriores à data-base da categoria? Condomínios antigos têm de se adequar às exigências da segurança contra incêndio? Estas e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP
1 Que medida o condomínio pode adotar a respeito dos excrementos de cães e gatos deixados na sua calçada? Sabe-se que os limites para a aplicação das normas internas condominiais são os limites físicos do próprio condomínio. Dessa forma, nas vias e logradouros públicos (leito carroçável e calçadas), a responsabilidade pela disciplina e fiscalização é do poder público, mais especificamente do município, e não do condomínio. Assim, descumprida a obrigação imposta pela lei local, deve o município aplicar as medidas de controle e penalidades correspondentes. Apenas como exemplo pode ser lembrada a Lei Municipal n° 8.354/07, de Sorocaba, que “dispõe sobre o controle de populações animais, bem como sobre a prevenção e controle de zoonoses no Município de Sorocaba”. Trata-se de norma recente, completa e bem redigida, cujos artigos 14 e 15 evidenciam o que foi dito acima: Art. 14. O condutor de um animal fica obrigado a recolher os dejetos fecais eliminados pelo mesmo em vias e logradouros públicos. Art. 15. É de responsabilidade dos proprietários a manutenção de cães, gatos e outros animais domésticos em condições adequadas de alojamento, alimentação, saúde, higiene e bem-estar, bem como a destinação adequada de dejetos.
2
3
Condomínios antigos devem se adaptar às exigências da
As procurações devem conter prazo de validade?
segurança contra incêndio?
Não. São os artigos 653 a 691 do Código Civil que regem o contrato
Sim, todas as edificações com múltiplas unidades, residenciais
de mandato, cujo instrumento é a procuração. Em momento algum
ou não, antigas ou recentes, devem atender certas condições de
o Código Civil menciona que as procurações deverão conter um
segurança contra incêndio. E a legislação que serve de base para
prazo certo de validade ou, ainda, que após o decurso de prazo seu
tanto é complexa. No âmbito estadual, há o Decreto Estadual n°
valor expirará.
46.076/01, que instituiu o Regulamento de Segurança contra Incên-
Assim, o estabelecimento de validade do mandato no corpo da pro-
dio das Edificações e Áreas de Risco, para os fins da Lei nº 684/75.
curação é um aspecto de livre disposição entre as partes (outorgante
Dentre outras disposições, o decreto versa sobre o Auto de Vistoria
e outorgado), sendo ocorrência rara em se tratando da representação
do Corpo de Bombeiros (AVCB). Ainda na seara estadual, existem
de condôminos nas assembleias gerais.
as Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros.
A inexistência de previsão a respeito de prazo de validade do man-
No âmbito municipal há normas que regem as edificações e que
dato indica que este foi conferido por tempo indeterminado, razão
são, usualmente, sistematizadas na forma de um Código de Obras e
pela qual terá continuidade até que se faça presente um dos eventos
Edificações. Como exemplo, na capital paulista, o Código de Obras
relacionados no artigo 682 do Código Civil:
e Edificações é de 1992 (Lei n° 11.228/92), presumindo-se que, desde então, todas as edificações anteriores a tal data já efetivaram
Art. 682. Cessa o mandato:
as adaptações exigidas pelo avanço técnico-legislativo pertinente
I - pela revogação ou pela renúncia;
ao assunto “segurança contra incêndio”. Com efeito, os itens que
II - pela morte ou interdição de uma das partes;
proporcionam as “condições mínimas de segurança” devem ser
III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os
mantidos em ordem e perfeito estado de conservação, mesmo com
poderes, ou o mandatário para os exercer;
relação às edificações antigas, posto que, a qualquer momento,
IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
fiscais do Poder Público poderão comparecer ao condomínio a fim de verificar sua existência e regularidade.
44
Tira-dúvidas
Área Trabalhista
1 O empregado que, por motivo de doença, permanecer afastado de suas atividades
Rita de Cassia Guimarães Bracale – OAB/SP 236.180
por mais de 30 dias deverá ser submetido a algum exame médico por ocasião do retorno ao trabalho? Em observância à Norma Regulamentadora nº 7, que dispõe sobre o Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional (PCMSO), o trabalhador que se ausentar do trabalho por período igual ou superior a 30 dias, por motivo de doença ou acidente, de natureza ocupacional ou não, deverá ser submetido a exame médico no primeiro dia em que retornar às atividades. A disposição também se aplica no caso de afastamentos decorrentes de licença maternidade. O exame de retorno ao trabalho – assim como os demais exames médicos previstos pelo PCMSO: admissional, periódico, de mudança de função e demissional – faz parte de uma série de medidas que o empregador deve adotar com o objetivo de promoção e preservação da saúde de seus empregados e terá a finalidade de verificar se o trabalhador tem condições de retornar às suas atividades normais.
2
3
Há lei que impeça o empregador de dispen-
O empregado faz horas extras há dez anos e o condomínio pretende
sar o funcionário, sem justa causa, nos 30
suprimi-las. A indenização devida em decorrência da supressão
dias anteriores à data-base da categoria?
será calculada com base nos últimos cinco anos ou deverá ser con-
Não há dispositivos legais que impeçam o
siderado todo o período em que o empregado trabalhou em regime
empregador de dispensar o funcionário nos
extraordinário?
30 dias anteriores ao mês de correção salarial
A indenização por supressão das horas extras realizadas com habitualidade
da categoria profissional. Porém, o empregado
está prevista na Súmula nº 291 do Tribunal Superior do Trabalho, a qual
dispensado, sem justa causa, em tal período,
não restringe o cálculo da indenização aos últimos cinco anos. A quanti-
terá direito, de acordo com o artigo 9º da Lei nº
dade de anos trabalhados em regime extraordinário representa a base de
7.238/1984, à indenização adicional equivalente
cálculo da indenização e, como tal, não está sujeita ao prazo prescricional
a 1 (um) salário mensal.
quinquenal.
Assim, tratando-se de rescisão contratual de empregado em condomínio, cuja data-base
Súmula 291. Horas extras.
é 1º de outubro de cada ano, considerada
A supressão, pelo empregador, do serviço suplementar prestado com habi-
a projeção do aviso prévio, trabalhado ou
tualidade, durante pelo menos 1 (um) ano, assegura ao empregado o direito
indenizado, de 30 ou 45 dias (este último as-
à indenização correspondente ao valor de 1 (um) mês das horas suprimidas
segurado pela Convenção Coletiva de Trabalho
para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de
aos empregados que contem com mais de 36
serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a média das horas
meses de serviços contínuos e que tenham,
suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 (doze) meses, mul-
concomitantemente, mais de 45 anos idade),
tiplicada pelo valor da hora extra do dia da supressão. (grifo nosso)
se o último dia recair no mês de setembro, o
Assim, neste caso, o valor a ser pago de indenização ao empregado corres-
empregado terá direito à indenização adicional
ponderá à média dos últimos 12 meses de horas extras, apurada na forma
equivalente a um salário mensal.
disciplinada pela Súmula 291 do TST, multiplicada por dez.
Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br
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Comportamento Por Maria do Carmo Gregório
Olhar, vigiar e
participar Condôminos devem ter consciência da importância de acompanhar o dia a dia das questões condominiais e de sua efetiva influência nas deliberações
P
articipar das decisões, apre-
Nem sempre é o que acontece.
Os condôminos mais conscientes
sentar ideias e sugestões que
Basta verificar as assembleias, nas quais
são sempre os mesmos. Querem se
contribuam para a valorização,
garantir razoável presença é privilégio
inteirar do que está sendo feito, como é
a preservação e o bem-estar geral no
para poucos condomínios. Em geral,
utilizado o dinheiro e saber se não será
condomínio é um dever de todo con-
a adesão é pequena e, quando o tema
aprovada alguma verba que comprome-
dômino. Pelo menos deveria ser, uma
requer quórum, o próprio síndico faz um
ta seu orçamento.
vez que, da mesma forma que possui
trabalho de conscientização dos condô-
Nas comunidades mais integradas,
direitos e obrigações como proprietário
minos para levá-los à reunião e deliberar
geralmente em condomínios maiores,
de sua unidade habitacional, ele os tem
sobre determinada questão.
os moradores costumam reunir-se
também em relação às partes comuns
Outros problemas decorrem da
periodicamente, fazer festas, eventos,
e compartilhadas, como piscina, hall
ausência nas reuniões condominiais.
enfim, há intensa participação. Nesses,
social, garagens e piscinas.
Se há quem não compareça e não se
acaba havendo maior frequência nas
São muitos itens a serem conside-
importe com os resultados, existe os
assembleias. “Mas, em um condomínio
rados quando se trata de um condo-
que não frequentam mas contestam as
de médio padrão, com 50 unidades, a
mínio. É claro que uma boa gestão, a
decisões. “É normal as pessoas não
média é de 10 pessoas. Claro que isso
manutenção bem planejada e a correta
irem e depois questionarem itens como,
sempre gera um pouco de polêmica,
condução de questões eventuais contri-
por exemplo, saldo devedor e obras.
porque o grupo que comparece discute
buem, se não para evitar, ao menos para
Não é incomum ser necessária outra
e aprova questões importantes”, explica
minimizar a ocorrência de problemas. Por
assembleia para discutir o mesmo as-
Márcia Romão, gerente da Divisão de
isso, quanto maior o envolvimento dos
sunto”, diz Carmen Wallerstein, gerente
Relacionamento com Cliente da Lello
condôminos, melhor.
geral do Grupo Hubert.
Condomínios.
46
Polêmica, na certa
sembleia, não manda representante,
a gerente, lembrando que situações
Segundo Márcia, no ranking de
fica por último e ainda se queixa.”
semelhantes nem sempre ocorrem
questões polêmicas e que são alvo de
A gerente da Lello relata o caso de
por má fé, mas por desconhecimento.
contestação, está o aumento da cota
um condomínio novo, no qual a Con-
“Por outro lado, existem condomínios
condominial, principalmente quando
venção especificava que a vaga seria
cujas vagas já são escrituradas, e há,
resulta de déficit muito grande. “Tem
indeterminada e deveria haver rodízio
inclusive, a possibilidade de vendê-la.
muita gente que não paga, questiona e
em período de tempo a ser deliberado
O imóvel, porém, já é adquirido nessa
tenta entrar com recurso para invalidar
pela assembleia. Porém, no primeiro
condição.”
a deliberação da assembleia.”
sorteio, o grupo votou pelas vagas
O assunto envolve aspectos muito
Vagas de garagem: eis aí um tema
determinadas. Isso não pode ocorrer
amplos, a exemplo da alteração do
que costuma dar margem a muita
e um condômino entrou com recurso
Regimento Interno, que, justamente por
reclamação – e confusão. Como nor-
para anular tal decisão.
isso, também gera inúmeros conflitos.
malmente as vagas não são determi-
“Não depende de alterar a Con-
O descumprimento aos itens costuma
nadas, há necessidade de sorteio (veja
venção, pois esta é uma determinação
resultar em multas altas, com as quais
matéria de Capa, à pág. 20). A regra é
do contrato. É um direito formal, já que
nem todos concordam – quase sem-
que não haja privilégio para qualquer
consta dessa forma no Registro de
pre aqueles que não estão presentes.
condômino, esteja ele presente ou
Imóveis. A definição do conjunto de
Há condôminos que pagam a cota
não, seja adimplente ou inadimplente.
áreas, de espaços construídos, é con-
condominial em dia, mas têm multas
“Geralmente, a pessoa não vai à as-
dição para obter o Habite-se”, explica
penduradas por não aceitarem o valor.
Márcia: “Tem muita gente que não paga, questiona e tenta entrar com recurso para invalidar a deliberação da assembleia”
47
Comportamento Por Maria do Carmo Gregório
Consideram abusivo e muitas vezes
da área.
questionam em situações nas quais
“Defendi que as mudan-
se presume possa prevalecer o bom
ças, os orçamentos e as
senso.
condições de contratação
Imagine aprovar o Regulamento
dos serviços sejam aprova-
de um condomínio-clube, alguns com
dos em assembleia.
mais de 200 itens. São diversas opi-
Porém, o síndico ar-
niões e é comum haver divergência
gumentou que já havia
com o que foi aprovado pela maioria
sido aprovado. Como
– como prevê a democracia.
sou nova no prédio, reuni
Inadimplência é outro tema que
informação em atas an-
dá “pano pra manga”. É muito difícil
teriores e provei que isso
resolver esse tipo de problema, principalmente quando a dívida se torna crônica e o condômino adimplente se vê obrigado a assumir o prejuízo.
não havia acontecido. Ele Inadimplência, um dos problemas mais comuns
A conscientização para que as pes-
disse então que a impermeabilização, que é a etapa com valor mais alto da obra, era emergencial e não precisaria ser
Olhar atento e constante
votada.” Como fazia parte do Conselho,
cota condominial, é fundamental. Nunca
São diversas as situações que de-
a tradutora insistiu na deliberação pela
é demais lembrar que algumas questões
monstram a importância de fiscalizar as
assembleia, mas outros dois conse-
que acontecem no prédio podem afetar
ações do síndico e do Conselho, além de
lheiros apoiaram o síndico e a obra co-
diretamente o morador no futuro. Para
cobrar esclarecimentos sobre quaisquer
meçou. De acordo com o Código Civil,
alguns, é mais cômodo deixar que um
medidas. Até porque o condômino com-
somente para obras emergenciais estão
grupo cuide para que tudo transcorra
partilha da responsabilidade (e dos prejuí-
autorizados os gastos sem aprovação
da melhor forma possível no lugar onde
zos) em caso de iniciativas malsucedidas,
em assembleia, conforme prevê o artigo
vivem. Mas, às vezes, há problemas sé-
resultantes da falta de transparência ou
1.341 (ligado ao artigo 96, que define
rios. Segundo Márcia Romão, há casos
deliberadas por uma minoria.
Conceitos).
soas participem, não apenas pagando a
de condomínios que empregam funcio-
A tradutora L.B., por exemplo, con-
A condômina saiu do Conselho, mas
nários fora do regime da Consolidação
testa os procedimentos adotados com
vai continuar acompanhando as contas,
das Leis do Trabalho (CLT), inclusive com
vistas à reforma do hall, troca do piso e
fiscalizando o limite de 20% para as des-
a anuência da maioria dos condôminos.
melhoramento do jardim do condomínio
pesas extraordinárias e cobrando mais
“Como administradora, temos o dever
onde mora, localizado no bairro de Perdi-
transparência nas decisões. “Costumes
de orientar.”
zes, na capital paulista. Segundo conta, é
antigos não se abandonam de uma hora
“Infelizmente, ainda há quem acredite
uma obra de embelezamento, que prevê,
para outra e a participação de novos con-
que o condomínio pode ser tratado de
na primeira etapa, a impermeabilização
dôminos nas assembleias contribui para
maneira informal”, lamenta a gerente da
as mudanças de atitude”, afirma.
Lello. Apesar de não ter personalidade jurídica, o condomínio está enquadrado como empresa, e tem de pagar uma série
Questões polêmicas
de impostos, admitir funcionários regular-
Aumento da cota condominial
mente, manter procedimentos para cobrar
Sorteio de vaga
inadimplentes, contratar fornecedor me-
Alteração do Regimento Interno
diante apresentação de nota fiscal, dentre outras obrigações. Ele precisa fazer tudo corretamente, para não sofrer as sanções previstas em lei. 48
Inadimplência
49
Carta do presidente Por João Crestana
Habitação, uma prioridade nacional
E
m setembro, o presidente Lula declarou que o
de habitações deve ser solucionado nos próximos
Minha Casa, Minha Vida mudou regras, supe-
15 anos.
rou burocracias e destinou recursos do Orça-
Como forma de atingir esse objetivo, defendo a
mento Geral da União para a produção de 1 milhão
adoção de quatro linhas de trabalho. Primeira: pereni-
de moradias. Lembrou que há demanda e empresas
zar os recursos para a produção, os financiamentos e
competentes para construir esses novos edifícios, mas
a concessão de subsídios. A melhor forma de assegu-
que ainda falta algo para que o programa apresente
rar fundings para o segmento é o Congresso Nacional
resultados rapidamente. Naquele momento, Lula
aprovar a Proposta de Emenda Constitucional (PEC)
desafiou todos a iniciar um processo, irreversível, de
da Moradia Digna, que propõe a destinação de 2% da
mudança de paradigmas e patamares.
arrecadação federal e 1% das municipais e estaduais
Os empresários do setor há muito defendem a
para a habitação.
criação e adoção de uma política de Estado perene
Outra ação é fortalecer a tecnologia e a qualidade
de habitação, que atenda os anseios do presidente
das empresas, modernizando os programas oficiais de
Lula. Mas como deixar a retórica de lado e mudar as
qualidade, visando à efetividade e ao fim de burocra-
condições habitacionais no Brasil?
cias anacrônicas, abrindo caminho para a inexorável
As conquistas nesse sentido já foram muitas e
produção em escala.
devem ser comemoradas. Porém, a velocidade das
Também é necessário trabalhar em conjunto com
informações e das mudanças econômicas e sociais
os melhores urbanistas para assegurar boa ocupação
é tamanha que diariamente precisamos recomeçar
urbana e condições arquitetônicas dignas. Investir
de onde estamos.
em locação social é ótima alternativa, sempre tendo
Não há espaço para nostalgia. O tempo corre e o que já aconteceu não pode ser alterado. Mas temos condições de planejar o futuro.
em mente a necessidade de aproximar residência de local de trabalho. Por fim, garantir a segurança jurídica dos negó-
O desafio atual é grande, pois terão de ser pro-
cios imobiliários. Direito adquirido, coisa julgada e
duzidas, com qualidade, muito mais do que 1 milhão
ato jurídico perfeito devem ser respeitados. Sempre,
de moradias, haja vista que o déficit de 8 milhões
sem exceção!
João Crestana é presidente do Secovi-SP e da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)
50
ACESSÓRIOS Advento .......................................... pág. 52 Casa das Molas .............................. pág. 52 Delta Caixas .................................... pág. 52 Travema ........................................... pág. 52 ADMINISTRADORA ADCIP ............................................. pág. 52 Auge ................................................ pág. 52 Condovel ......................................... pág. 53 Dellatorre ......................................... pág. 53 F. Moraes ........................................ pág. 53 Holos Administração ...................... pág. 53 JCN Consultoria e Gestão ............. pág. 53 M&M Contábil ................................. pág. 53 Mario Dal Maso .............................. pág. 53 Oliva Administração ....................... pág. 53 Predial Lopes ................................. pág. 54 Regular ........................................... pág. 54 Sivel ................................................ pág. 54 Verti ................................................. pág. 54 ADM. ESTACIONAMENTO Yard Estacionamentos .................... pág. 54 AUDITORIA Conaudi .......................................... pág. 54 BENEFÍCIOS Sodexho .......................................... pág. 63 CONSULTORIA Jaguar ............................................. pág. 54 CONSULTORIA EM ELEVADORES Dr. Elevador .................................... pág. 54 CONTROLE DE PRAGAS Desintec .......................................... pág. 55 CRÉDITO IMOBILIÁRIO Serasa ............................................. pág. 15 DESENTUPIDORA Desentupidora Júpiter .................... pág. 55 ELÉTRICA JMC Elétrica .................................... pág. 51 Merlini Engenharia .......................... pág. 59
ELETRÔNICA GGF ............................................... pág. 55 Locatronic ....................................... pág. 07 ELEVADORES Alternativa ....................................... pág. 56 Asselev ............................................ pág. 56 CBE ................................................. pág. 56 Central ............................................. pág. 38 Convert ........................................... pág. 38 Crel Elevadores .............................. pág. 56 CSM ............................................... pág. 56 Delev ............................................. pág. 56 Ewic .............................................. pág. 57 Grambell ........................................ pág. 38 Infolev ............................................ pág. 49 Korman .......................................... pág. 57 M & M Conservadora ..................... pág. 38 MDE ............................................... pág. 56 Mitson ............................................ pág. 57 Monciel .......................................... pág. 57 New Servs ...................................... pág. 57 Paulista............................................ pág. 57 Primac ............................................ pág. 38 RC .................................................. pág. 58 Santista ........................................... pág. 58 SPL ................................................. pág. 55 Tecnew ............................................ pág. 58 Universal ......................................... pág. 58 Village ............................................. pág. 58 Zapplift ............................................ pág. 38 GÁS Liquigás Distribuidora ..................... pág. 23 Ultragaz........................................... pág. 64 HIDRÁULICA Hidráulica Eficaz ............................. pág. 59 Techno-pipe .................................... pág. 55 IMPERMEABILIZAÇÃO LWART ............................................ pág. 59 Otto Vedacit .................................... pág. 02 Polican ............................................ pág. 59 INDIVIDUALIZAÇÃO Ista Brasil ..................................... pág. 03 Martani Instalações ........................ pág. 27 Sappel ............................................ pág. 35
PINTURA Atos Designer ................................. pág. 59 Emcopi ........................................... pág. 59 Flaiban ............................................ pág. 60 Habitar ............................................ pág. 60 Katec Engenharia .......................... pág. 60 M.Bergmann ................................... pág. 61 Rei das Fachadas ........................... pág. 60 Repinte ............................................ pág. 60 Serpre .............................................. pág. 61 TAJ Engenharia ............................... pág. 61 PLANOS DE SAÚDE JK Planos de Saúde....................... pág. 18 JK Planos de Saúde....................... pág. 61 REFORMAS EM GERAL Fachadex ........................................ pág. 61 SAÚDE E BEM-ESTAR Mila Toledo Fitness ......................... pág. 62 SEGURANÇA Eletroseg ......................................... pág. 62 Fema Service .................................. pág. 62 SERRALHERIA Tubo Arte (Girassol) ........................ pág. 35 SERVIÇOS Cartuchos Agora.............................. pág. 51 SINALIZAÇÃO PREDIAL Navaroni .......................................... pág. 61 TAPETES Novo Espaço Tapetes ..................... pág. 62 TERCEIRIZAÇÃO Replace ........................................... pág. 62 TECNOLOGIA D-Link do Brasil ............................... pág. 37
Serviços - Cartuchos Agora
51
Acessรณrios - Administradoras Acessรณrios - Advento
Acessรณrios - Delta Caixas
Acessรณrios - Casa das Molas
Administradora - ADCIP
Acessรณrios - Travema
Administradora - Auge
52
Administradoras Administradora - Condovel
Administradora - Dellatorre
Administradora - F. Moraes
Administradora - Holos Adm.
Administradora - JCN
Administradora - M&M
Administradora - Mario Dal Maso
Administradora - Oliva
Administradora - Predial Lopes
53
Administradora - Adm Estac. - Auditoria - Consultoria - Cons. Elevadores Administradora - Regular
Adm. Estac. - Yard Estac.
Consultoria - Jaguar
54
Administradora - Sivel
Auditoria - Conaudi
Administradora - Verti
Cons. Elev. - Dr. Elevador
Contr. de Pragas - Eletrônica - Desentupidora - Elevadores - Eletrônica - Hidráulica Controle de Pragas - Desintec
Eletrônica - GGF Comércio e Equipamentos
Desentupidora - Júpiter
Hidráulica - Techno-pipe
Elevadores - SPL
55
Elevadores Elevadores - Alternativa
Elevadores - CBE
Elevadores - Delev
56
Elevadores - Asselev
Elevadores - CSM
Elevadores - MDE
Elevadores Elevadores - Ewic
Elevadores - Korman
Elevadores - Mitson
Elevadores - Monciel
Elevadores - Paulista
57
Elevadores Elevadores - New Servs
Elevadores - Santista
Elevadores - RC
Elevadores - Universal
Elevadores - Tecnew
Elevadores - Village
58
Hidráulica - Impremeabilização - Pintura Hidráulica - Eficaz
Impermeabilização - Polican
Impermeabilização - LWART
Pintura - Atos Designer
Pintura - Emcopi
59
Pintura Pintura - Habitar
Pintura - Flaiban
Pintura - Repinte
60
Pintura - Katec Engenharia
Pintura - Rei das Fachadas
Pintura - Serpre
Pintura - Planos de Saúde - Reformas em Geral - Segurança Pintura - M.Bergmann
Pintura - TAJ Engenharia
Planos de Saúde - JK
Reformas em Geral - Fachadex
Sinalização - Navaroni
61
Saúde e Bem-Estar - Sinalização - Serviços - Tapetes - Terceirização Saúde e Bem-Estar - Mila Toledo Segurança - Eletroseg
Segurança - Fema Service
Terceirização - Replace
62
Tapetes - Novo espaço Tapetes
63
Especialista só confia em especialista.
Nereide Fontenelle, moradora e síndica do Edifício Dator, especialista em administração de condomínio
O Condomínio Dator buscava um fornecedor de Gás LP comprometido em facilitar o dia a dia dos moradores. Por isso, chamou a Ultragaz, que passou a controlar toda a logística de abastecimento, reduzindo as despesas do edifício. E a consultoria energética foi além: graças ao sistema de conta individual de consumo, o número de inadimplentes diminuiu. Se o seu condomínio também procura uma solução energética inovadora e sob medida, faça como os maiores especialistas do Brasil. Unidade de Apoio ao Cliente: Grande São Paulo (11) 2139 7000 | Santos (13) 3295 5900 | Ribeirão Preto e região 0800 886 1616 / 4003 1616 | São José dos Campos e Vale do Paraíba (12) 3946 8000 | Paulínia e região 0800 886 1616 / 4003 1616 | Belo Horizonte (31) 3521 7000 | Pouso Alegre 0800 886 1616 4003 1616 | Região NE, Goiás e Distrito Federal 0800 70 10 124 | Rio de Janeiro (21) 2677 7600 | Espírito Santo (27) 3336 5769 | Paraná e Santa Catarina (41) 3641 4141 | Rio Grande do Sul (51) 3462 2800
w w w. u l t r a g a z . c o m . b r
64