Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala Arq. Luis Fernando Ruano Paz
Valor de la tierra Construcciones por zona Precios de venta de viviendas Dinรกmica de precios Muniguate
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Tierra más cara y barata
Precios mínimo y máximo por m2 de tierra para desarrollar vivienda
https://www.soy502.com/articulo/donde-estan-metroscuadrados-mas-caros-baratos-ciudad-68696
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Dinámica de precios terrenos por zona Factores que pueden aumentar los precios: • Escalada de precios de la tierra • Ubicación • Oferta de servicios • Oferta laboral • Comercios • Calidad del suelo, topografía, accesos • Potencial de desarrollo según categoría del POT: altura máxima a construir en esa zona • Percepción de seguridad • Calidad constructiva • Acabados http://revistaconstruccion.gt/sitio/2018/07/02/dinamica -de-precios-en-la-ciudad-de-guatemala/
1 vr2 = 0.698896 m2
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M2 mĂĄs caros y baratos
Precios de venta de vivienda al pĂşblico promedio M2 por zona
https://www.soy502.com/articulo/donde-estan-metroscuadrados-mas-caros-baratos-ciudad-68696
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Precio de venta vivienda por M2
https://trends.ufm.edu/articulo/fiebre-inmobiliaria-guatemala/
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Datos Muniguate junio 2019 • Hubo construcción de 23 proyectos de vivienda vertical de diferente tipo. • Zonas donde se disparó: 2, 4, 6, 11, 12, 18. • Municipios: Mixco, Villa Nueva, Santa Catarina Pinula. • Además zonas 10, 14 y 15 donde desde hace ya 3 a 5 años se dio esta tendencia. • De enero a mayo se autorizaron 1.18 millones de M2 de construcción y 2.46 millones de M2 de excavación y movimientos de tierra. https://www.estrategiaynegocios.net/centroamericaymundo/1296988-330/estas-son-las-zonas-de-la-ciudad-de-guatemala-donde-la construcci%F3n#:~:text=Con%20base%20a%20las%20proyecciones,construcci%C3%B3n%20autorizados%20corresponden%20a%20Vivienda.
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Datos Muniguate junio 2019
Proyectos de construcción en ejecución en la Ciudad de Guatemala en el año 2019. Zona 15 31.45% 50 de los 159 proyectos Fuente: Elperiodico.com.gt publicación del 5 de febrero del 2019.
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DCT Muniguate
Comparativo • M2 autorizados • Licencias autorizadas 2013 - 2018
http://docs.muniguate.com/2019/memoria/arch/MEMORIA_D E_LABORES_2018_DIRECCION_DE_CONTROL_TERRITORIAL.pdf
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Qué incluye el M2 de venta de la vivienda ??
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 1 VALOR: $. 325,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 200 m2 COSTO / m2: $.1,625.00 TERRENO: 560 m2
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Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 2 SAN ÁNGEL VALOR: $. 150,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 220 m2 COSTO / m2: $.682.00 TERRENO: 120 m2
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Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 6 SANTA ISABEL III VALOR: $. 155,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 245 m2 COSTO / m2: $.633.00 TERRENO: 192 m2
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Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 13 VALOR: $. 550,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 340 m2 COSTO / m2: $.1,618.00 TERRENO: N/I
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Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 15 VALOR: $.690,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 396 m2 COSTO / m2: $.1,742.00 TERRENO: 259 m2
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Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 16 LAS FUENTES I VALOR: $.425,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 550 m2 COSTO / m2: $.773.00 TERRENO: N/I
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Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: CARRETERA A EL SALVADOR KM 18 ST CLARA VALOR: $.155,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 265 m2 COSTO / m2: $.585.00 TERRENO: 201 m2
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Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: KM 13 MUXBAL VALOR: $.370,000.00 ÁREA CONSTRUCCIÓN: 330 m2 COSTO / m2: $.1,121.00 TERRENO: 498 m2
Oferta econรณmica Flujo de caja Arq. Luis Fernando Ruano Paz
Oferta econรณmica de planificaciรณn Oferta econรณmica de construcciรณn Flujo de caja Honorarios profesionales
Oferta económica y Flujo de caja
Oferta económica • La oferta económica le permite conocer al cliente todas las particularidades del proyecto en cuanto a descripción de trabajos, montos parciales y totales, forma de pago, condiciones, etc. • Generalmente a un cliente se le presentan 2 ofertas económicas: > de planificación > de construcción • La oferta económica de planificación incluye el valor de honorarios profesionales a cobrar, por el desarrollo de las actividades que contiene el anteproyecto y el juego de planos constructivos. • La oferta económica de construcción incluye el valor de honorarios profesionales a cobrar, por la supervisión y administración del proyecto a construir.
Oferta econรณmica y Flujo de caja
Oferta econรณmica planificaciรณn
Oferta econรณmica y Flujo de caja
Oferta econรณmica construcciรณn
Oferta económica y Flujo de caja
Flujo de caja • El Flujo de Caja es un informe financiero que presenta un detalle de los flujos de ingresos y egresos de dinero que tiene una obra en construcción en un período dado. • La importancia de elaborarlo es que permite, anticiparse a futuros déficit (o falta de efectivo) y, de ese modo, poder tomar la decisión de buscar financiamiento de antemano. • Permite “tener todo bajo control”, pues da una visión macro de las finanzas del proyecto, contando con información de carácter estratégico que permitirá realizar compras a los proveedores de manera inteligente o cumplir con los compromisos dentro de los plazos estipulados, entre otras cosas.
Oferta económica y Flujo de caja
Flujo de caja • Como complemento a la oferta económica es necesario generar un flujo de caja “cash flow” que permita conocer los montos de inversión durante la duración del proyecto. • El tiempo de ejecución de un proyecto es importante para el cliente y para quien ejecuta la obra, esto está relacionado con: 1. Amortizaciones a acreedores. 2. Recuperación de la inversión. 3. Disponibilidad de la edificación. 4. Determinar la dosificación de la inversión de acuerdo a la capacidad de inversión (construcción por etapas).
Oferta económica y Flujo de caja
Flujo de caja • Para el contratista o ejecutor de la obra, es importante organizar la dosificación de los ingresos y egresos de la construcción, esto le permitirá administrar de forma eficiente los mismos. • Se pueden implementar diferentes instrumentos o herramientas para controlar el proyecto en función del tiempo, recurso humano, recurso económico, etc. Una de las más comunes es el Gantt o bien la formulación de un cash flow bien estructurado.
Oferta económica y Flujo de caja
Flujo de caja • El cash flow consiste en la elaboración de una tabla que organiza las variables: ingresos, egresos y tiempo. El cash flow es una herramienta gerencial de gran valor. Permite conocer en el tiempo los montos parciales distribuidos en el tiempo. • El flujo de caja puede ser: > Proyectado (futuro) > Ejecutado (real) • El flujo de caja puede elaborarse bajo distintos conceptos o actores: > Para el inversionista > Para el ejecutor o contratista > Para el financiamiento
Flujo de caja
Oferta económica y Flujo de caja
• Inversionista ¿Cuánto voy a invertir? ¿Cuánto tiempo dura la inversión? ¿En cuánto tiempo retorna la inversión? ¿Qué utilidades voy a obtener? ¿Cada cuánto tiempo obtendré utilidades? El cash flow para el inversionista sirve de comparativo con otras opciones de inversión de su giro de negocio.
Flujo de caja
Oferta económica y Flujo de caja
• Ejecutor o contratista ¿Cuánto se gastará día, semanal o mensual? ¿Cuánto me deben acreditar para este mes? ¿Cuándo debo pagar o contratar y cuánto? ¿Se han realizado los pagos de acuerdo a lo planificado? ¿Cómo afectan los cambios solicitados por el cliente? ¿Estoy cumpliendo con los pagos de subcontratos?
Flujo de caja
Oferta económica y Flujo de caja
• Financiamiento ¿El monto de la amortización para este mes? (capital + intereses) ¿Por cuánto tiempo se pagarán amortizaciones con el capital prestado? ¿Cuál será el plazo del préstamo tomando en cuenta las amortizaciones y la capacidad de pago?
FLUJO DE CAJA
Flujo de caja
RESIDENCIA 2 NIVELES CONDOM INIO ALTAVISTA, SAN JOSÉ PINULA M.A. ARQ. LUIS FERNANDO RUANO PAZ
CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES Y DESEMBOLSOS FL U J O
D E
CA J A
2017
Oferta económica y Flujo de caja
1
2
3
4
2,018 5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
No.
Actividad
%
Costo (Q.)
1
Trabajos preliminares, cimentación
6.56%
113,213.79
2
Levantado muros 1er. Nivel
7.60%
131,222.77
3
Armado y fundición losa carport y losa entrepiso
5.76%
99,338.87
4
Levantado muros 2do. Nivel
4.67%
80,647.27
5
Armado y fundición losa final
9.52%
164,219.74
6
Instalaciones eléctricas 1er. y 2do. Nivel
3.19%
55,124.46
7
Acabados de albañil muros 1er. y 2do. Nivel
24.29%
419,143.01
8
Instalaciones hidráulicas agua fría y caliente
2.34%
40,319.87
9
Instalaciones hidráulicas negras y pluviales
1.36%
23,544.97
10
Piso cerámico + Azulejo
5.54%
95,535.51
11
Puertas
3.42%
59,001.14
12
Ventanería
3.97%
68,500.00
13
Baños
1.05%
18,051.70
14
Muro de fachada
1.57%
27,027.72
15
Gabinetes cocina
2.01%
34,748.60
16
Gabinetes baños
0.89%
15,396.58
17
Closets
3.20%
55,201.73
18
Barda perimetral prefabricada
0.87%
15,022.45
19
Herrería
2.33%
40,274.60
20
Jardín
0.19%
3,300.00
21
Prestaciones Laborales
9.67%
166,808.70
TOTAL:
100%
1,725,643.48
M ay
Jun
Jul
A go
Sep
Oct
No v
Dic
Ene
Feb
M ar
A br
M ay
Jun
Jul
A go
M ay
Jun
Jul
A go
Sep
Oct
No v
Dic
Ene
Feb
M ar
A br
M ay
Jun
Jul
A go
Costo mensual
90,571.03
87,649.35
90,113.22
112,347.48
89,127.96
93,839.85
97,905.95
90,768.94
141,626.49
101,499.00
99,217.74
144,670.80
207,120.50
122,248.55
83,179.54
73,757.08
Porcentaje mensual
5.25%
5.08%
5.22%
6.51%
5.16%
5.44%
5.67%
5.26%
8.21%
5.88%
5.75%
8.38%
12.00%
7.08%
4.82%
4.27%
Costo acumulado
90,571.03
178,220.39
268,333.61
380,681.09
469,809.04
563,648.89
661,554.85
752,323.79
893,950.28
Porcentaje acumulado
5.25%
10.33%
15.55%
22.06%
27.23%
32.66%
38.34%
43.60%
51.80%
995,449.27 1,094,667.01 1,239,337.81 1,446,458.31 1,568,706.86 1,651,886.40 1,725,643.48
57.69%
63.44%
71.82%
83.82%
90.91%
95.73%
100.00%
Resumen actividades y Honorarios profesionales RESUMEN
Oferta económica y Flujo de caja
No.
Actividad
%
Costo (Q.)
Resumen OBRA GRIS
1
Trabajos preliminares, cimentación
6.56%
113,213.79
2
Levantado muros
12.28%
211,870.04
3
Armado y fundición losas
15.27%
263,558.61
4
Instalaciones eléctricas
3.19%
55,124.46
INSTALACIONES
5
Instalaciones hidráulicas
3.70%
63,864.84
6.90%
6
Acabados de albañil muros
26.73%
461,193.18
ACABADOS
7
Acabados de subcontratos
22.60%
390,009.86
49.33%
8
Prestaciones Laborales
9.67%
166,808.70
TOTAL:
100%
1,725,643.48
COSTO /M2: (419M2)
4,118.48
HONORARIOS PROFESIONALES
No.
Actividad
%
Costo (Q.)
1
Honorarios Profesionales PLANIFICACIÓN
1.11%
19,100.00
2
Honorarios Profesionales SUPERVISIÓN
8.23%
142,000.00
TOTAL:
9.34%
161,100.00
34.11%
PRESTACIONES 9.67%
Análisis de costos de construcción y Honorarios profesionales
Oferta económica y Flujo de caja
ANÁLISIS DE COSTOS DE LA CASA No.
Costo de la casa
Fase
1
Oferta económica de Planificación
Q1,271,400.00
2
Oferta económica de Construcción
Q1,388,349.00
3
Casa construida
Q1,725,643.00
ANÁLISIS DE COSTOS DE HONORARIOS PROFESIONALES No.
Honorarios planificación
Fase
Honorarios percibidos
1
Oferta económica de Planificación
Q19,071.00
Q19,100.00
2
Oferta económica de Construcción
Q135,333.00
Q142,000.00
Q154,404.00
Q161,100.00
TOTAL
Componentes del flujo de caja
No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 23
Oferta económica y Flujo de caja
CRONOGRAMA ACTIVIDADES Y DESEMBOLSOS 2018
2019
1 1
3
4
1
2
3 3
4
1
2
4 3
4
1
2
5 3
4
Costo Directo (Q) 67,346.43
% del costo directo total 5.93%
71,639.13
6.30%
3
Levantado de muros 1er. nivel
121,127.91
10.66%
4
Armado y fundición de losa tradicional de entrepiso
110,781.00
9.75%
2
Levantado de muros 2do. Nivel
75,548.60
6.65%
3
Armado y fundición losa prefabricada de techo
98,452.34
8.66%
2
Vigas 1er. y 2do. nivel
33,976.74
2.99%
4
Instalaciones eléctricas 1er. y 2do. nivel
44,571.31
3.92%
19
2,345.86
2,345.86
Instalaciones hidráulicas agua fría y caliente
44,481.62
3.91%
9
4,942.40
4,942.40
Instalaciones hidráulicas negras y pluviales
33,511.68
2.95%
4
Acabados de albañilería
172,631.16
15.19%
13
Piso cerámico + azulejo
39,603.86
3.48%
13
Puertas
29,490.00
2.59%
9
3,276.67
Ventanería
20,500.00
1.80%
7
2,928.57
Artefactos sanitarios
30,340.46
2.67%
2
Zócalo
31,794.73
2.80%
1
Gabinetes cocina
22,040.00
1.94%
2
Closets
29,625.00
2.61%
3
Herrería
7,000.00
0.62%
4
Jardín
18,800.00
1.65%
2
Pintura
29,708.01
2.61%
3
3,450.00
0.30%
3
Q1,136,419.98
100%
Actividad
Trabajos preliminares Cimentación
Limpieza final
TOTAL:
Tiempo (semanas) 2
2
2
Noviembre 33,673.22
Diciembre
Área total de m2 de construcción
280.00
Porcentaje mensual
Costo directo / m2 de construcción
Q4,058.64
Costo mensual acumulado Porcentaje mensual acumulado
Febrero
2
6 3
4
1
Marzo
7
2
3
4
1
Abril
2
8 3
4
1
Mayo
2
3
4 Costo por semana (Q) 33,673.22
Junio
33,673.22 23,879.71
23,879.71
23,879.71
23,879.71 30,281.98
30,281.98
30,281.98
30,281.98
30,281.98 55,390.50
55,390.50
55,390.50 25,182.87
8,494.19
25,182.87
2,345.86
2,345.86
2,345.86
25,182.87
25,182.87
8,494.19 2,345.86
49,226.17
49,226.17
8,494.19
8,494.19
2,345.86
2,345.86
49,226.17 8,494.19 2,345.86
2,345.86
2,345.86
4,942.40 8,377.92
8,377.92
8,377.92
2,345.86
2,345.86
2,345.86
2,345.86
4,942.40
4,942.40
4,942.40
4,942.40
4,942.40
2,345.86
2,345.86
2,345.86
3,046.45
4,942.40
4,942.40 13,279.32
8,377.92 13,279.32
13,279.32
13,279.32
13,279.32
13,279.32
13,279.32
13,279.32
13,279.32
13,279.32
13,279.32
13,279.32
13,279.32
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,046.45
3,276.67
3,276.67
3,276.67
3,276.67
3,276.67
3,276.67
2,928.57
2,928.57
2,928.57
2,928.57
2,928.57 15,170.23
2,928.57
3,046.45 3,276.67
1,750.00
2,928.57 15,170.23
1,750.00
9,875.00
9,875.00
1,750.00
1,750.00
31,794.73
31,794.73
11,020.00
11,020.00 9,875.00
9,875.00
1,750.00 9,902.67
9,400.00
9,400.00
9,902.67
9,902.67 1,150.00
Enero
Febrero
Marzo
3,276.67
3,276.67
15,170.23
11,020.00
Diciembre
2,345.86
2,345.86
8,377.92
13,279.32
Noviembre Costo mensual
Enero
1
Abril
Mayo
9,400.00 9,902.67 1,150.00
1,150.00
Junio
Q122,394.11
Q158,103.97
Q175,879.96
Q212,130.87
Q88,027.80
Q127,129.30
Q145,618.85
10.77%
13.91%
15.48%
18.67%
7.75%
11.19%
12.81%
Q107,135.12 9.43%
Q122,394.11
Q280,498.08
Q456,378.05
Q668,508.91
Q756,536.71
Q883,666.01
Q1,029,284.86
Q1,136,419.98
10.77%
24.68%
40.16%
58.83%
66.57%
77.76%
90.57%
100.00%
1,150.00
Resumen actividades y Honorarios profesionales
Oferta económica y Flujo de caja
RESUMEN No.
Actividad
% del costo directo total
Costo (Q.)
Resumen
1
Trabajos Preliminares + Cimentacion
12.23%
138,985.56
2
Lev antado de muros
17.31%
196,676.51
3
Armado y fundición de v igas y losas
21.40%
243,210.08
50.94%
4
I nstalaciones eléctricas
3.92%
44,571.31
Instalaciones
5
I nstalaciones hidráulicas
6.86%
77,993.30
10.79%
6
Acabados de albañilería
15.19%
172,631.16
Acabados
7
Acabados de subcontratos
23.09%
262,352.06
38.28%
100.00%
Q1,136,419.98
TOTAL
HONORARIOS PROFESIONALES No.
Actividad
1
Honorarios profesionales PLANI FI CACI ÓN
2
%
Costo (Q.)
8.00%
90,913.60
Honorarios profesionales SUPERVI SI ÓN
17.00%
193,191.40
TOTAL NONORARIOS
25.00%
Q284,105.00
Obra gris
Tarea
Oferta económica y Flujo de caja
• Averiguar el precio por M2 del terreno de su proyecto. • Servirá para la evaluación final.