ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN 1
CUANTIFICACIÓN Y PRESUPUESTACIÓN
. Arq. Luis Fernando Ruano Paz
Mercado Inmobiliario + Oferta Económica
2
2
0
3 Facultad Arquitectura y Diseño
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Valor de la tierra Construcciones por zona
Precios de venta de viviendas
Dinámica de precios
Muniguate
Arq. Luis Fernando Ruano Paz
Precios mínimo y máximo por m2 de tierra para desarrollar vivienda (2018)
https://www.soy502.com/articulo/donde-estan-metros-cuadrados-mas-caros-baratos-ciudad-68696
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala Tierra
barata
más cara y
Dinámica de precios terrenos por zona
Factores que pueden aumentar los precios:
• Escalada de precios de la tierra
• Ubicación
• Oferta de servicios
• Oferta laboral
• Comercios
• Calidad del suelo, topografía, accesos
• Potencial de desarrollo según categoría del POT: altura
máxima a construir en esa zona
• Percepción de seguridad
• Calidad constructiva
• Acabados
http://revistaconstruccion.gt/sitio/2018/07/02/dinamica-de-precios-en-la-ciudad-de-guatemala/
1 vr2 = 0.698896 m2
Mercado Inmobiliario Departamento
de Guatemala
Precios de venta de vivienda al público promedio M2 por zona
https://www.soy502.com/articulo/donde-estan-metros-cuadrados-mas-caros-baratos-ciudad-68696
Mercado Inmobiliario Departamento
M2 más caros y baratos 2018
de Guatemala
5 años duplicó / triplicó precio
https://trends.ufm.edu/articulo/fiebre-inmobiliaria-guatemala/
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
M2
Precio de venta vivienda por
Precio de venta vivienda por M2
https://trends.ufm.edu/articulo/rentabilidad-invertir-sector-inmobiliario-guatemala/
2019
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Proyectos de construcción en ejecución en la Ciudad de Guatemala en el año 2019.
Zona 15 31.45% 50 de los 159 proyectos
Fuente: Elperiodico.com.gt
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Datos Muniguate junio 2019
publicación
del 5 de febrero del 2019.
• Hubo construcción de 55 proyectos de vivienda vertical de diferente tipo:
- Uso residencial 20 (36%)
- Uso no residencial 25 (45%)
- Uso mixto 10(18%)
• Zonas principales: 4, 9, 10, 13, 14, 15,
16.
• Se autorizaron 1.05 millones de M2 de construcción y 1.17 millones de M3 de excavación y movimientos de tierra.
Datos Muniguate 2020 Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Datos Muniguate 2020
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Dirección de Control Territorial -DCT- Muniguate. Conferencia Viernes Académicos Arquitectura - URL 21 Junio 2021
Fuente:
Pandemia
Datos Muniguate 2016 2021 Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Fuente: Dirección de Control Territorial -DCT- Muniguate. Conferencia Viernes Académicos Arquitectura - URL 21 Junio 2021
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala Fuente: Dirección de Control Territorial -DCT- Muniguate. Conferencia Viernes Académicos Arquitectura - URL 21 Junio 2021
Datos Muniguate 2004 2021
DCT Muniguate Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala Comparativo • M2 autorizados cobrados • Licencias autorizadas 2016 - 2020
http://docs.muniguate.com/2021/memoria/arch/Direcci%C3%B3n_de_Control_Territorial.pdf
DCT Muniguate 2012 2021 Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 (A MAYO) TOTAL RESIDENCIAL 290 19 18 28 28 39 36 41 46 20 15 NO RESIDENCIAL 242 25 24 21 28 19 30 30 30 25 10 MIXTO 28 0 0 1 2 1 1 6 5 10 2 44 42 50 58 59 67 77 81 55 27 560 P R O Y E C T O S A U T O R I Z A D O S SUB TOTAL USO Fuente: Dirección de Control Territorial -DCT- Muniguate. Conferencia Viernes Académicos Arquitectura - URL 21 Junio 2021
Edificio Características Zona Baldone 203 apartamentos 2 Séptimo 12 niveles con oficinas, comercios y viviendas 4 Casalini Diagonal 6 18 niveles de apartamentos 10 IQ10 22 niveles, comercios y residencial 10 Miranda 14 de niveles con 99 apartamentos 12 Districentro Edificio industrial de bodegas 4 de Mixco Vilaflor 200 mil m² de construcción. Comercio, oficinas, clínicas, servicios médicos, entretenimiento, gastronomía, áreas deportivas. Km. 16.5 de Carretera a El Salvador Los proyectos inmobiliarios que abren la temporada 2021 Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala https://www.republicainmobiliaria.com/editorial/proyectos-inmobiliarios-temporada-2021/ 2021
Brunello Zona 10 Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
2022
Temporada
Zona 11
Parque San Jorge -
Inara Cuatro Norte - Zona 4 Prospere 14 - Zona 14 Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala Temporada 2022
Hospital Yarden Oakland - Zona 10 Continuum Gran Jaguar - Zona 10 Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala Temporada 2022
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Terra Delfines - Zona 14
Temporada 2022
Qué incluye el M2 de venta de la vivienda ??
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 1
VALOR: $. 325,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 200 m2
COSTO / m2: $.1,625.00
TERRENO: 560 m2
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 2 SAN ÁNGEL
VALOR: $. 150,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 220 m2
COSTO / m2: $.682.00
TERRENO: 120 m2
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 6 SANTA ISABEL III
VALOR: $. 155,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 245 m2
COSTO / m2: $.633.00
TERRENO: 192 m2
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 13
VALOR: $. 550,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 340 m2
COSTO / m2: $.1,618.00
TERRENO: N/I
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 15
VALOR: $.690,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 396 m2
COSTO / m2: $.1,742.00
TERRENO: 259 m2
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: ZONA 16 LAS FUENTES I
VALOR: $.425,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 550 m2
COSTO / m2: $.773.00
TERRENO: N/I
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: CARRETERA A EL SALVADOR KM 18 ST CLARA
VALOR: $.155,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 265 m2
COSTO / m2: $.585.00
TERRENO: 201 m2
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Análisis de venta por costo/m2 de construcción
SECTOR: KM 13 MUXBAL
VALOR: $.370,000.00
ÁREA CONSTRUCCIÓN: 330 m2
COSTO / m2: $.1,121.00
TERRENO: 498 m2
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala
Mercado Inmobiliario Departamento de Guatemala Análisis
costo/m2
ZONA ÁREA CONSTRUCCIÓN (m2) ÁREA TERRENO (m2) VALOR ($) COSTO / m2 1 200 560 $325,000.00 $1,625.00 2 220 120 $150,000.00 $681.82 6 245 192 $155,000.00 $632.65 13 340 N/I $550,000.00 $1,617.65 15 396 259 $690,000.00 $1,742.42 16 550 N/I $425,000.00 $772.73 CES KM18 265 201 $155,000.00 $584.91 MUXBAL KM13 330 498 $370,000.00 $1,121.21 R E S U M E N V E N T A I N M U E B L E S
de venta por
de construcción
Oferta económica
Flujo de caja
Oferta económica de planificación Oferta económica de construcción
Flujo de caja
Honorarios profesionales
Arq. Luis Fernando Ruano Pazeconómica le permite conocer al cliente todas las particularidades del proyecto en cuanto a descripción de trabajos, montos parciales y totales, forma de pago, condiciones, etc.
• Generalmente a un cliente se le presentan 2 ofertas económicas:
> de planificación
> de construcción
• La oferta económica de planificación incluye el valor de honorarios profesionales a cobrar, por el desarrollo de las actividades que contiene el anteproyecto y el juego de planos constructivos.
• La oferta económica de construcción incluye el valor de honorarios profesionales a cobrar, por la supervisión y administración del proyecto a construir.
Oferta económica y Flujo de cajaOferta económica
Oferta económica planificación
SI incluir
$400.00 costo/m2 de construcción
1.5% total del proyecto
Oferta económica y Flujo de caja
Oferta económica construcción
10% total del proyecto
SI incluir
Oferta económica y Flujo de caja
Acabados especiales
Oferta económica y Flujo de caja
Acabados especiales
Oferta económica y Flujo de caja
• El Flujo de Caja es un informe financiero que presenta un detalle de los flujos de ingresos y egresos de dinero que tiene una obra en construcción en un período dado.
• La importancia de elaborarlo es que permite, anticiparse a futuros déficit (o falta de efectivo) y, de ese modo, poder tomar la decisión de buscar financiamiento de antemano.
• Permite “tener todo bajo control”, pues da una visión macro de las finanzas del proyecto, contando con información de carácter estratégico que permitirá realizar compras a los proveedores de manera inteligente o cumplir con los compromisos dentro de los plazos estipulados, entre otras cosas.
Oferta económica
y Flujo de caja
Flujo de caja
• Como complemento a la oferta económica es necesario generar un flujo de caja “cash flow” que permita conocer los montos de inversión durante la duración del proyecto.
• El tiempo de ejecución de un proyecto es importante para el cliente y para quien ejecuta la obra, esto está relacionado con:
1. Amortizaciones a acreedores.
2. Recuperación de la inversión.
3. Disponibilidad de la edificación.
4. Determinar la dosificación de la inversión de acuerdo a la capacidad de inversión (construcción por etapas).
Oferta económica
y Flujo de caja
Flujo de caja
• Para el contratista o ejecutor de la obra, es importante organizar la dosificación de los ingresos y egresos de la construcción, esto le permitirá administrar de forma eficiente los mismos.
• Se pueden implementar diferentes instrumentos o herramientas para controlar el proyecto en función del tiempo, recurso humano, recurso económico, etc. Una de las más comunes es el Gantt o bien la formulación de un cash flow bien estructurado.
Oferta económica y
Flujo de caja
Flujo de caja
Flujo de caja
• El cash flow consiste en la elaboración de una tabla que organiza las variables: ingresos, egresos y tiempo. El cash flow es una herramienta gerencial de gran valor. Permite conocer en el tiempo los montos parciales distribuidos en el tiempo.
• El flujo de caja puede ser:
> Proyectado (futuro)
> Ejecutado (real)
• El flujo de caja puede elaborarse bajo distintos conceptos o actores:
> Para el inversionista
> Para el ejecutor o contratista
> Para el financiamiento
Oferta económica
y Flujo de caja
¿Cuánto voy a invertir?
¿Cuánto tiempo dura la inversión?
¿En cuánto tiempo retorna la inversión?
¿Qué utilidades voy a obtener?
¿Cada cuánto tiempo obtendré utilidades?
El cash flow para el inversionista sirve de comparativo con otras opciones de inversión de su giro de negocio.
•
Inversionista
Oferta económica
y Flujo de caja Flujo de caja
Ejecutor o contratista
¿Cuánto se gastará día, semanal o mensual?
¿Cuánto me deben acreditar para este mes?
¿Cuándo debo pagar o contratar y cuánto?
¿Se han realizado los pagos de acuerdo a lo planificado?
¿Cómo afectan los cambios solicitados por el cliente?
¿Estoy cumpliendo con los pagos de subcontratos?
•
Oferta económica
y Flujo de caja Flujo de caja
¿El monto de la amortización para este mes? (capital + intereses)
¿Por cuánto tiempo se pagarán amortizaciones con el capital prestado?
¿Cuál será el plazo del préstamo tomando en cuenta las amortizaciones y la capacidad de pago?
•
Financiamiento
Oferta económica y Flujo de caja Flujo de caja
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 No. Actividad % Costo(Q.) 1 Trabajospreliminares,cimentación 6.56% 113,213.79 2 Levantadomuros1er.Nivel 7.60% 131,222.77 3 Armadoyfundiciónlosacarportylosaentrepiso 5.76% 99,338.87 4 Levantadomuros2do.Nivel 4.67% 80,647.27 5 Armadoyfundiciónlosafinal 9.52% 164,219.74 6 Instalacioneseléctricas1er.y2do.Nivel 3.19% 55,124.46 7 Acabadosdealbañilmuros1er.y2do.Nivel 24.29% 419,143.01 8 Instalacioneshidráulicasaguafríaycaliente 2.34% 40,319.87 9 Instalacioneshidráulicasnegrasypluviales 1.36% 23,544.97 10 Pisocerámico+Azulejo 5.54% 95,535.51 11 Puertas 3.42% 59,001.14 12 Ventanería 3.97% 68,500.00 13 Baños 1.05% 18,051.70 14 Murodefachada 1.57% 27,027.72 15 Gabinetescocina 2.01% 34,748.60 16 Gabinetesbaños 0.89% 15,396.58 17 Closets 3.20% 55,201.73 18 Bardaperimetralprefabricada 0.87% 15,022.45 19 Herrería 2.33% 40,274.60 20 Jardín 0.19% 3,300.00 21 PrestacionesLaborales 9.67% 166,808.70 TOTAL: 100% 1,725,643.48 F L U J O D E C A J A M.A.ARQ.LUISFERNANDORUANOPAZ 90,571.03 87,649.35 90,113.22 112,347.48 89,127.96 93,839.85 Abr 13 14 15 16 May Jun Jul 97,905.95 90,768.94 141,626.49 101,499.00 99,217.74 5 6 Ago Sep Oct 7 8 CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES Y DESEMBOLSOS 2,018 207,120.50 122,248.55 83,179.54 May Jun Jul Ago Nov Dic Ene Feb Mar 144,670.80 752,323.79 893,950.28 90,571.03 178,220.39 268,333.61 380,681.09 2017 FLUJO DE CAJA RESIDENCIA 2 NIVELES CONDOMINIO ALTAVISTA, SAN JOSÉ PINULA 73,757.08 May Jun Jul Ago Costo mensual 9 10 11 12 1 2 3 4 1,651,886.40 1,725,643.48 5.25% 5.08% 5.22% 6.51% 5.16% 5.44% 5.67% 5.26% 8.21% 5.88% 5.75% 8.38% 12.00% 7.08% 995,449.27 1,094,667.01 1,239,337.81 1,446,458.31 1,568,706.86 469,809.04 563,648.89 661,554.85 22.06% 27.23% 32.66% 38.34% 43.60% 51.80% 57.69% 63.44% 71.82% Porcentaje acumulado Costo acumulado Porcentaje mensual 83.82% 90.91% 95.73% 100.00% May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr 4.82% 4.27% 5.25% 10.33% 15.55% Oferta económica y Flujo de caja
de caja
Flujo
Resumen actividades y Honorarios profesionales
HONORARIOS PROFESIONALES
No. Actividad % Costo (Q.) 1 Honorarios Profesionales PLANIFICACIÓN 1.11% 19,100.00 2 Honorarios Profesionales SUPERVISIÓN 8.23% 142,000.00 TOTAL: 9.34% 161,100.00
No. Actividad % Costo (Q.) 1 Trabajos preliminares, cimentación 6.56% 113,213.79 2 Levantado muros 12.28% 211,870.04 3 Armado y fundición losas 15.27% 263,558.61 4 Instalaciones eléctricas 3.19% 55,124.46 5 Instalaciones hidráulicas 3.70% 63,864.84 6 Acabados de albañil muros 26.73% 461,193.18 7 Acabados de subcontratos 22.60% 390,009.86 TOTAL: 100% 1,725,643.48 COSTO /M2: (419M2) 4,118.48 49.33% PRESTACIONES 9.67% RESUMEN 8 Prestaciones Laborales 9.67% 166,808.70 INSTALACIONES OBRA GRIS 34.11% Resumen 6.90% ACABADOS Oferta económica y Flujo de caja
Análisis de costos de construcción y Honorarios profesionales
Q. $ Q. $ 1 Oferta económica de Planificación Q19,071.00 $2,340.00 Q19,100.00 $2,343.56 2 Oferta económica de Construcción Q135,333.36 $16,605.32 Q142,000.00 $17,423.31 Q154,404.36 $18,945.32 Q161,100.00 $19,766.87 Honorarios percibidos No. Fase ANÁLISIS DE COSTOS DE HONORARIOS PROFESIONALES TOTAL Honorarios de ofertas económicas Q. $ 1 Oferta económica de Planificación Q1,271,400.00 $156,000.00 2 Oferta económica de Construcción Q1,388,349.32 $170,349.61 3 Casa construida Q1,725,643.48 $211,735.40 T.C. Q.8.15/$ Costo de la casa No. Fase ANÁLISIS
Oferta económica y Flujo de caja
DE COSTOS DE LA CASA
y Flujo de caja
Componentes del flujo de caja
Oferta
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 No. Actividad Costo Directo (Q) % del costo directo total Tiempo (semanas) Costo por semana (Q) 1 Trabajos preliminares 67,346.43 5.93% 2 33,673.22 33,673.22 33,673.22 2 Cimentación 71,639.13 6.30% 3 23,879.71 23,879.71 23,879.71 23,879.71 3 Levantado de muros 1er. nivel 121,127.91 10.66% 30,281.98 30,281.98 30,281.98 30,281.98 30,281.98 4 Armado yfundición de losa tradicional de entrepiso 110,781.00 9.75% 55,390.50 55,390.50 55,390.50 Levantado de muros 2do. Nivel 75,548.60 6.65% 25,182.87 25,182.87 25,182.87 25,182.87 Armado yfundición losa prefabricada de techo 98,452.34 8.66% 49,226.17 49,226.17 49,226.17 Vigas 1er. y2do. nivel 33,976.74 2.99% 8,494.19 8,494.19 8,494.19 8,494.19 8,494.19 Instalaciones eléctricas 1er. y2do. nivel 44,571.31 3.92% 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 2,345.86 Instalaciones hidráulicas agua fría ycaliente 44,481.62 3.91% 4,942.40 4,942.40 4,942.40 4,942.40 4,942.40 4,942.40 4,942.40 4,942.40 4,942.40 4,942.40 Instalaciones hidráulicas negras ypluviales 33,511.68 2.95% 8,377.92 8,377.92 8,377.92 8,377.92 8,377.92 Acabados de albañilería 172,631.16 15.19% 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 13,279.32 Piso cerámico + azulejo 39,603.86 3.48% 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 3,046.45 Puertas 29,490.00 2.59% 3,276.67 3,276.67 3,276.67 3,276.67 3,276.67 3,276.67 3,276.67 3,276.67 3,276.67 3,276.67 Ventanería 20,500.00 1.80% 2,928.57 2,928.57 2,928.57 2,928.57 2,928.57 2,928.57 2,928.57 2,928.57 Artefactos sanitarios 30,340.46 2.67% 15,170.23 15,170.23 15,170.23 Zócalo 31,794.73 2.80% 31,794.73 31,794.73 Gabinetes cocina 22,040.00 1.94% 11,020.00 11,020.00 11,020.00 Closets 29,625.00 2.61% 9,875.00 9,875.00 9,875.00 9,875.00 19 Herrería 7,000.00 0.62% 1,750.00 1,750.00 1,750.00 1,750.00 1,750.00 20 Jardín 18,800.00 1.65% 2 9,400.00 9,400.00 9,400.00 21 Pintura 29,708.01 2.61% 3 9,902.67 9,902.67 9,902.67 9,902.67 23 Limpieza final 3,450.00 0.30% 3 1,150.00 1,150.00 1,150.00 1,150.00 Q1,136,419.98 100% Área total de m2 de construcción 280.00 Costo directo / m2 de construcción Q4,058.64 90.57% 100.00% Q883,666.01 Q1,029,284.86 Q1,136,419.98 Porcentaje mensual acumulado 10.77% 24.68% 40.16% 58.83% 66.57% 77.76% Costo mensual acumulado Q122,394.11 Q280,498.08 Q456,378.05 Q668,508.91 Q756,536.71 Q107,135.12 Porcentaje mensual 10.77% 13.91% 15.48% 18.67% 7.75% 11.19% 12.81% 9.43% Mayo Junio Costo mensual Q122,394.11 Q158,103.97 Q175,879.96 Q212,130.87 Q88,027.80 Q127,129.30 Q145,618.85 Mayo Junio TOTAL: Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril 3 4 5 6 7 8 CRONOGRAMA ACTIVIDADES Y DESEMBOLSOS 2018 2019 1 2
económica
Resumen actividades y Honorarios profesionales
HONORARIOS PROFESIONALES
Oferta económica y Flujo de caja
No. Actividad % del costo directo total 1 Trabajos Preliminares + Cimentacion 12.23% 2 Levantado de muros 17.31% 3 Armado y fundición de vigas y losas 21.40% 4 Instalaciones eléctricas 3.92% 5 Instalaciones hidráulicas 6.86% 6 Acabados de albañilería 15.19% 7 Acabados de subcontratos 23.09% 100.00% No. Actividad % Costo (Q.) 1 Honorarios profesionales PLANIFICACIÓN 8.00% 90,913.60 2 Honorarios profesionales SUPERVISIÓN 17.00% 193,191.40 25.00% Q284,105.00
TOTAL NONORARIOS 172,631.16 Acabados 262,352.06 38.28% TOTAL Q1,136,419.98 243,210.08 50.94% 44,571.31 Instalaciones 77,993.30 10.79% RESUMEN Costo (Q.) Resumen 138,985.56 Obra gris 196,676.51 No. Actividad
Tarea
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