Aveiro e Braga lideram queda nas vendas, Setúbal e Faro nos preços

Entre as capitais de distrito¹ com maior representatividade nas vendas², Aveiro e Braga registam a perda mais acentuada de atividade em 2020. Braga, que tem a maior dinâmica de vendas a seguir a Lisboa e Porto (quota de 3% das unidades vendidas no país), regista uma queda de 29%, passando de cerca de 6.100 fogos transacionados em 2019 para 4.350 em 2020, de acordo com as projeções do SIR-Sistema de Informação Residencial. Em Aveiro (1% das vendas nacionais) a queda foi ainda mais acentuada, com as cerca de 1.060 unidades transacionados em 2020 a ficarem 41% abaixo das 1.780 unidades contabilizadas no ano anterior.

A nota geral é de perda de dinâmica entre os dois anos, ficando a queda menos acentuada em torno dos -7%, observada em Leiria, uma cidade com uma capacidade de absorção semelhante a Évora, Setúbal e Coimbra (quotas em torno dos 2%). Évora, por seu turno, apresenta uma queda bem mais acentuada, de 18%, semelhante à observada em Faro (-16%). Já Coimbra e Setúbal inscrevem-se nas exceções à perda de dinâmica de vendas, registando ambas uma variação positiva de 5% face à atividade projetada para 2019.

PREÇOS

Entre início e final de 2020, observaram-se algumas mexidas nas capitais mais valorizadas, com Faro a perder a liderança para Coimbra. Aliás, a cidade dos estudantes passou também Évora, apresentando no final do ano um preço médio de venda de 1.621 €/m². Em Faro, a média das vendas atingiu os 1.581 €/ m² no 4º trimestre, enquanto que em Évora se fixou em 1.440 €/m², um valor aproximado ao verificado em Aveiro (1.426€/m²).

No mercado com maior quota da procura, Braga, o SIR registou um preço médio de ÍNDICE DE PREÇOS RESIDENCIAIS VARIAÇÃO TRIMESTRAL – 4º TRIM. 2020

1,7% 1,7% 2,2% 3,2%

-1,8% -1,6% -0,5%

Setúbal Faro Leiria Aveiro Évora Braga Coimbra

FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

venda da habitação de 1.127€/m², um patamar idêntico ao de Leiria, em 1.111 €/m². De destacar ainda Setúbal, com vendas a 1.330 €/m². As restantes capitais de distrito transacionam abaixo dos 1.000 €/m², posicionando os preços entre os 975€/m² de Viseu e os 745€/m² de Castelo Branco.

VALORIZAÇÃO

Os Índices de Preços Residenciais apurados para os diferentes concelhos do país, mostram que, num cenário onde predomina uma evolução trimestral positiva dos preços, Setúbal e Faro registam as quebras mais acentuadas, com descidas trimestrais de 1,6% e 1,8% no 4º trimestre, apenas superada pelos 1,9% observados em Beja. Além destes, apenas Leiria tem uma evolução negativa dos preços negativas, embora residual, de -0,5%. Entre as restantes cidades, destaca-se Coimbra, com uma subida trimestral de preços na ordem dos 3,2% e Braga com 2,2%. Évora e Aveiro sobem 1,7%. Em termos homólogos, a nota dominante é também de subida, exceções de Viseu e Beja. Pese embora a maioria das subidas neste referencial temporal não ir além dos 4,0%, alinhando com a tendência nacional e refletindo uma perda de fôlego face à dinâmica de início do ano em praticamente todos os mercados.

PIPELINE

Em termos de pipeline, Braga continua a ser o principal destino do investimento em nova promoção residencial, concentrando uma carteira de 1.265 fogos em 2020, apesar de apresentar um decréscimo de 12% face à atividade de 2019. Leiria mantém a sua dinâmica em torno dos 850 fogos (-5%), enquanto Aveiro e Faro apresentam reforços significativos do pipeline, com, respetivamente, novos 716 e 644 fogos em carteira (em ambos os casos, mais de 50% face a 2019). Setúbal e Viseu concentram também pipelines na ordem dos 600 fogos, enquanto Coimbra contabiliza a entrada em licenciamento de 470 fogos, numa queda de 25%. Évora, com pouco mais de 100 fogos em carteira em 2020, retraiu o pipeline em mais de 30%.

1 A presente análise exclui Lisboa e Porto, abordados em artigos autónomos.

2 Considerando a quota no total das vendas residenciais registados no país nos últimos dois anos

RENDAS EM LISBOA DESCEM 16,8%, REGRESSANDO AOS NÍVEIS DE 2017

O Índice de Rendas Residenciais (IRR), que acompanha o comportamento do mercado de arrendamento na contratação, mostra que as rendas contratadas em Lisboa voltaram a registar uma contração acentuada no 4º trimestre de 2020, caindo 4,8% em termos trimestrais e 16,8% em termos homólogos. Quer num quer noutro horizonte temporal, o último trimestre de 2020 é também é o quarto trimestre consecutivo em que as rendas na capital registam um comportamento recessivo, uma travagem que fez o nível das rendas praticadas neste mercado regressar a patamares de meados de 2017. Desde o final de 2018 que as rendas em Lisboa evidenciam uma tendência de desaceleração, com a evolução trimestral a entrar em terreno negativo pela primeira vez no 3º trimestre de 2019. Em termos homólogos, a primeira descida verificou-se no 1º trimestre de 2020. A pandemia intensificou as descidas. No início do ano, as rendas desciam 1,8% em termos homólogos, enquanto que em termos trimestrais o mercado já travava a um ritmo de -2,3%.

O aumento da oferta para arrendamento na cidade, estimando-se um crescimento de 40% no número de fogos disponíveis para arrendamento entre início e final de 2020¹ sobretudo em reflexo da migração de habitações oriundas do Alojamento Local, será um dos fatores a influenciar esta descida nas rendas contratadas. Além disso, o perfil financeiro da procura é agora diferente, num

As rendas desceram cerca de 5% em Lisboa no último trimestre do ano, recuando outros 3% no Porto. A nível nacional, a tendência dominante ainda é de estabilidade, com uma variação trimestral de -0,6%.

ÍNDICE DE RENDAS RESIDENCIAIS TAXAS DE VARIAÇÃO – 4º TRIM. 2020

-0,6% -0,7%

-4,8% -3,2%

-4,5%

Portugal (Continental)

-16,8%

Lisboa

Variação Trimestral Variação Homóloga Porto

FONTE CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO

contexto em que o driver do uso turístico e do arrendamento de curto-prazo estão suspensos devido à pandemia. Nesta fase naturalmente a procura irá aumentar por via dos portugueses, pelo que as rendas também acabam por ter de se ajustar ao rendimento das famílias, condicionando, assim, a sustentação em níveis inferiores. Por último, o mercado de arrendamento é um mercado de refúgio para os investidores e estes estão dispostos a assumir uma descida das rendas neste momento, embora não encarem esse comportamento como definitivo e tenham expetativa de que o mercado retorne os níveis anteriores. Em termos absolutos, a renda média contratada em Lisboa no 4º trimestre de 2020 atingiu os 12,5€/m², oscilando entre os 14,8€/ m² praticados na Misericórdia e os €10,2 €/ m² em Marvila.

PORTO No Porto, o IRR mostra uma descida trimestral de 3,2% nas rendas contratadas no 4º trimestre de 2020. Já face ao trimestre homólogo, as rendas caíram 4,5%, sendo a primeira vez desde o final de 2015 que as rendas no Porto descem em termos homólogos. No Porto observou-se também um acentuado aumento da oferta disponível (+59% entre o 1º e o 4º trimestre de 2020), refletindo o impacto que a União de Freguesias do Centro Histórico tem no mercado de arrendamento da cidade (de cujo stock agrega mais de um terço) e a sua respetiva dependência, à data, do arrendamento gerado pelo isso turístico. No Porto, a renda média contratada no 4º trimestre era de 9,8€/m², atingindo os 10,7€/ m² no centro Histórico.

NACIONAL No total do mercado nacional, o IRR dá conta de uma estabilização das rendas contratadas no 4º trimestre de 2020, com uma variação de -0,6% em termos trimestrais e de -0,7% em termos homólogos. Pese embora ser a primeira vez em seis anos que as rendas registam uma descida homóloga (ainda que residual). A renda média contratada em Portugal no 4º trimestre fixou-se em 9,7€/m².

1 A evolução da oferta de arrendamento está analisada num dos artigos seguintes.