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¡¡EXCLUSIVA!!
Abogado Emilio Rivero-Entrevistado
Profesor, ¿Podría darnos su opinión acerca de la Venta con Reserva de Dominio, Propiedad Horizontal y de Parcelas?
La venta con reserva de dominio es un sistema que está establecido y en la Ley de Venta con Reserva de Dominio, para comprar o vender, por medio de la cual, el vendedor del bien deja con reserva de dominio hasta el momento en el cual el comprador del bien pague. De manera en que el dueño del bien, no le da al comprador el título de propiedad del bien sino hasta el momento dónde el comprador pague la totalidad del monto de la venta. Ahora bien, en el caso de la Propiedad Horizontal, antes de la existencia de la Ley de Propiedad Horizontal, estaba establecido en el Código Civil. Ahora con la existencia de la Ley mencionada, vemos que existe un nuevo procedimiento, otro sistema, cuando usted compra un apartamento en un edificio, dónde el comprador debe cumplir una serie de obligaciones, de condominio que conllevan la compra del bien. Véase el condominio, agua, luz, gas, entre otros.
De manera que no se trata de comprar un bien y empezar a vivir ahí, sino de comprar un bien y formar parte de otra cuestión, que es el condominio, dónde usted es un socio y debe cumplir cierta de cantidad de obligaciones, es decir, formar parte de una comunidad. En cuanto a la compra de terrenos o compra de parcelas, uno tiene que ver si es un terreno propio o ejido, si es un terreno propio no existe tantas complicaciones, usted compra o vende la parcela, obviamente hoy en día debe de tener el título de propiedad que lo demuestre, su copia, que demuestre que el terreno es suyo, protocolizado para luego hacer otro documento y traspasarlo al otro comprador. Ahora, si es un terreno ejido, tiene que comprárselo al Estado, hacer una serie de diligencias y el Estado debe vender, normalmente los precios son muy económicos, luego por medio de del boletín catastral, coloca el bien a nombre del comprador. Y en caso de terrenos privados, una compra-venta normal que no requiere de muchas complicaciones.
•El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condiciones resolutorias de que el comprador pague la totalidad o parte determinada del precio. Hasta tanto puede oponerse al embargo de los acreedores del comprador o de terceros, siempre que la reserva llene los requisitos de oponibilidad a terceros, según el encabezado del artículo 20 de la Ley de Venta con Reserva de Dominio.
•La propiedad que se ha reservado al vendedor sólo tiene fines de garantía. Por lo tanto se considera que es un accesorio del crédito que tiene el vendedor contra el comprador para el pago del precio (Art. 1 de la Ley de Venta con Reserva de Dominio en concordancia con el importante efecto previsto en el artículo 1552 del Código Civil Venezolano).
•Pagado el precio en su totalidad o en la parte correspondiente, según sean los casos, o vencido el plazo de la reserva, la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho común, en materia de condición. Para mayor protección del comprador, la ley obliga al vendedor a otorgar la constancia de transferencia cuando por el pago u otra causa lícita aquella adquiere la propiedad; a falta de esa constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá los efectos de la misma. •La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas de tradición y en cuanto al saneamiento, la ley vigente establece que: “Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimientos requeridos” (Artículo 6 de la Ley de Venta con Reserva de Dominio).
•El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva. Adquiere la cosa en los casos antes expresados, tiene el derecho a que se refiere en el mencionado artículo 7 de la Ley anteriormente mencionada, corre con los riesgos desde el momento de la tradición, tiene a su cargo el pago de los impuestos que gravan las cosas y es el propietario responsable en materia de Tránsito Terrestre. •El comprador tiene derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida. Dicho derecho no es un simple derecho de crédito al uso y disfrute de la cosa, sino un derecho real que puede oponerse al embargo de los acreedores del vendedor o de terceros (Art. 20 Ley de Venta con Reserva de Dominio) y que permite invocar la protección de acciones posesorias.
•El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera. Este no es sólo material sino jurídico como lo revela la obligación que se le impone de participar al vendedor toda medida preventiva o de ejecución que se intente o practique sobre la cosa, a mayor brevedad desde que la conozca, el vendedor puede pedir la ejecución inmediata de la obligación (cosa que implica la pérdida del beneficio del término), de acuerdo al 18 de la Ley de Venta con Reserva de Dominio. •El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización expresa del propietario, de acuerdo al texto establecido en el artículo 19 de la Ley de Venta con Reserva de Dominio.
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Artículo 1°: Las transmisiones gratuitas de derechos por causa de muerte o por actos entre vivos serán gravadas con el impuesto a que se refiere la presente Ley en los términos y condiciones que en ella se establecen.
Artículo 2°: Quedan obligados al pago del impuesto establecido en la presente Ley los beneficiarios de herencias y legados que comprendan bienes muebles o inmuebles, derechos o acciones situados en el territorio nacional.