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Olhar à lupa Looking through the magnifying glass Ter o controlo Having control

Diagnóstico, planeamento, definição de estratégias, onde cortar nos custos, como optimizar recursos… tudo para promover o sucesso de um projecto, de um cliente. Falámos com dois empresários de diferentes gerações para perceber como vai o reino da consultoria da construção em Portugal. Diagnostics, planning, defining strategies, where costs can be cut, how to optimise resources… All this is done for the success of a project, of a client. We spoke with two entrepreneurs from different generations to better understand how consulting in the realm of construction is going in Portugal.

Texto Text: Carla Celestino Horácio Preto é sócio fundador e um dos gerentes da Ficope, uma empresa no mercado há 30 anos, que vai logo dizendo que “o trabalho de consultoria na área da Engenharia é muito abrangente e essa abrangência em muito contribui para o sucesso dos projectos dos clientes”. De que forma perguntamos nós. “A começar pela análise e compatibilização dos projectos na qual se inclui a análise das soluções desenvolvidas, assim como a verificação de que as mesmas são as mais correctas e a mais adaptadas aos fins a que se destinam. Passando depois por um estudo do mercado, procurando os melhores empreiteiros para a obra em causa, analisando os preços apresentados e obviamente na sequência destes, atingir-se o melhor valor negocial para o projecto”. Mas o papel de um consultor nesta área vai mais além. É que, como todos sabemos, nem sempre é logo atribuído o alvará de construção. Mas mesmo nesta situação, como Horácio Preto salienta, fazer-se “o acompanhamento da evolução do projecto junto das entidades oficias, até à sua obtenção, assim como da OVP (ocupação de via pública), é também um serviço muito importante”. O jovem empresário José Pedro Almeida Guerra assumiu recentemente as rédeas da Rockbuilding, empresa que em 2019 celebrou

20 anos e que, como diz, “o conhecimento e experiência adquiridos ao longo dos anos nas várias fases do projecto nos sectores da construção e do imobiliário, habilita-nos a assessorar na definição de estratégias específicas para cumprir os objectivos de investimento dos nossos clientes, antecipando riscos eoptimizando a fase da construção em termos de prazos, custos e qualidade”.

O que importa na fase de obra

Se o planeamento e o traçar de estratégias é importante na fase inicial de um projecto, na fase de obra, a consultoria é determinante no controlo de custos, prazos e qualidade de um empreendimento. Aliás, esta é uma visão partilhada por ambos os interlocutores. “A experiência de uma equipa sénior é uma necessidade, pois o conhecimento acumulado ajudará sempre e da melhor maneira a resolver e a redimir muitas situações que, quer se queira, quer não se queira, sempre aparecem no desenrolar da execução de uma obra”, afirma Horácio Preto. Acrescentando que, “nesta fase, um controlo perfeito da qualidade, dos prazos, da segurança e do valor final da obra dentro do budget, são o garante do resultado pretendido”. Também José Pedro Almeida Guerra concorda “em absoluto” com a consultoria em fase

de obra. Aliás, como acentua, “é fundamental a estruturação prévia de três documentos essenciais para o desenvolvimento dos projectos - Programa, Planeamento e Orçamento -, os quais terão de ser geridos de forma exigente e dedicada, de modo a que se possam cumprir os objectivos delineados com o cliente em termos de prazo, custo e qualidade para o respectivo empreendimento imobiliário”. Neste sentido, defende que “a assessoria técnica, desempenhada por uma equipa experiente e pluridisciplinar, é uma mais-valia para os promotores imobiliários” que ao confiarem a gestão dos seus projectos “terão o conforto de uma consultoria especializada para o acompanhamento do desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários”.

Cenário pessimista mas há excepções

No último inquérito da Associação Portugue-

sa de Projectistas e Consultores (APCC), de Julho, 52% dos inquiridos assinalou suspensões dos trabalhos em curso até 25% e 13% dos trabalhos suspensos corresponderam a consultoria. “Como todos as empresas sentimos algum impacte da pandemia, embora tenhamos rapidamente estabilizado a nossa actividade. Assim, na medida em que a maior parte dos projectos sob nossa gestão se encontram ainda em fase de concepção, conseguimos manter a nossa actividade de consultoria sem grandes alterações, acrescentando valor ao desenvolvimento dos empreendimentos”, avança o director da Rockbuilding. Bons momentos são também vividos na Ficope que até há presente data não sentiu “qualquer impacto negativo no desenvolvimento económico da nossa actividade”. Como refere, “todos os projectos e obra que tínhamos em carteira continuam a desenvolver-se, A assessoria técnica, desempenhada por uma equipa experiente e pluridisciplinar, é uma maisvalia para os promotores imobiliários. Technical advice and guidance given by an experienced, multidisciplinary team is a true asset for real estate developers.”

obviamente com as contingências que a Covid-19 implica” e “os objectivos propostos a atingir-se, mantêm-se”. Lembra ainda que “muitos outros projectos têm sido lançados no mercado neste período pandémico e alguns deles com dimensões enormes”, pelo que, como realça, “até agora, do ponto de vista do volume de trabalhos em curso nada a referir negativamente, há trabalho e o mercado continua activo”. Apesar deste cenário optimista, a realidade é que vivemos tempos de incertezas. Ainda assim, José Pedro Almeida Guerra tem a convicção que o “sector da construção é um dos motores fundamentais que poderá contribuir para desafiar uma eventual crise económica que se perspectiva”. Mas alerta que “esta luta não poderá ser realizada unicamente pelos agentes privados”, “caberá ao Estado, bem como às respectivas autarquias, apoiar e disponibilizar os meios necessários que visem garantir uma maior estabilidade ao investimento nas actividades do imobiliário e da construção e, assim, permitir uma rápida recuperação económica”. Conhecendo bem o mercado, Horácio Preto afirma que sabe que a “uma possível retracção do mercado, irá também trazer alguma retracção ao sector e originará algumas dificuldades em empresas menos estruturadas”. Mas pessoalmente mostra-se confiante “na ciência e na medicina, pelo que, certamente em meados do ano que vem, existirá alguma vacina ou medicação capaz de travar o Covid-19” e acredita que “após essa data, a economia na sua generalidade irá voltar a crescer de uma forma bastante significativa”.

Horácio Preto is a founding member of and one of the managers at Ficope, a company that has been around for 30 years. Preto starts out by saying that “consulting work in the Engineering arena is very wide-reaching in scope, and this contributes a great deal to the success of our clients’ projects.” We asked how. Said he, “We start by analyzing our clients’ projects and assessing their compatibility, which includes analyzing the solutions that have been developed and verifying they are the most appropriate for and best adapted to the purposes they are intended to serve. After this, we conduct a study of the market and look for the best contractors for the project in question, analyzing their prices and, of course later negotiating the best value for the project.” But the role of a consultant in this area is much more involved. We all know well that building permits are not always granted easily. Even still, though, Preto says, “Monitoring

Um controlo perfeito da qualidade, dos prazos, da segurança e do valor final da obra dentro do budget, são o garante do resultado pretendido. Perfect control over quality, timelines, safety, and the final cost and valuation of a build guarantee the intended result is achieved.”

Temperatura Temperature

Construção em terreno positivo Construction gaining positive ground

Os concursos promovidos e os contratos celebrados de empreitadas de obras públicas encerraram o terceiro trimestre de 2020 com variações positivas, conforme avançou a Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN). De acordo com a associação, os concursos de obras públicas promovidos tiveram, em Setembro, uma variação positiva de 16%; enquanto os contratos celebrados de empreitadas de obras públicas cresceram 3%. O sector da Construção, de uma forma geral, e as obras públicas em particular, têm demonstrado uma significativa resiliência perante o impacto do actual surto pandémico na actividade económica, com os principais indicadores sectoriais a manterem-se mais positivos do que os apurados para a maioria da economia.

According to the Association of Civil Construction and Public Works Industrialists (AICCOPN), 3Q 2020 was a positive one for the tenders held and the contracts signed for public works projects. Information released by AICCOPN reveals that tenders for public works had a positive variation of 16% in September, while contracts signed for public works projects grew 3%. The construction industry as a whole and the public works sector in particular have been exhibiting significant resiliency in the face of the impact that today’s pandemic is having on economic activity, with the industry’s main indicators remaining more positive than those in the majority of the economy. a project’s status with official entities until the end as well as keeping up with public rights-of-way (OVP) is also a very important service.” Young entrepreneur José Pedro Almeida Guerra recently took over the reins of Rockbuilding, a company that celebrated 20 years in 2019. As Guerra says, “the knowledge and experience we’ve acquired over the years in the various phases of a project in the construction and real estate sectors has enabled us to be able to help our clients define specific strategies to meet their investment objectives, anticipating risks and optimizing the construction phase in terms of deadlines, costs, and quality.”

What matters during the construction phase

While planning and designing strategies are important during the initial phase of a project, consulting is decisive in controlling the costs, timelines, and quality of a development during the construction phase. In fact, this is an opinion vision shared by both of our interviewees. “The experience of a senior team is a necessity, since the knowledge they’ve accumulated will always help resolve many situations in the best way possible, situations that, like it or not, always crop up when constructing a project,” explains Preto. He adds that, “during this phase of a project, perfect control over quality, timelines, safety, and the final cost and valuation of a build guarantee the intended result is achieved.” Guerra is also in “absolute” agreement that using a consulting team during construction on a project is essential. In fact, he explains, “It is essential to have three particular documents that are fundamental to developing a project written beforehand: Program, Planning, and Budget. These documents must be adhered to unwaveringly and in a dedicated fashion so that the objectives set with the client regarding schedule, cost, and quality for the real estate project involved are met.” To achieve this, he argues that “technical advice and guidance given by an experienced, multidisciplinary team is a true asset for real estate developers.” Upon entrusting the management of their projects to others, real estate developers “will be able to rest easy, having the peace of mind that they have a specialised consulting team monitoring the progress of their real estate projects.”

A grim outlook but exceptions do exist

In their latest report published in July, the Portuguese Association of Developers and Consultants (APCC) found that 52% of those surveyed said, as a result of the COVID-19 health crisis, up to 25% of their projects underway had been suspended; 13% of these suspended projects were related to consulting. “Just like any other business, we’ve felt some impact from the pandemic, although we’ve managed to quickly stabilise our business. So, given that the majority of the projects we manage are still currently in the conceptual phase, we’ve been able to keep busy without large changes, adding value to the development of these projects,” explains Guerra. Ficope has, so far, also been left largely unscathed, as it hasn’t felt “any negative impact to our business financials. […] All the projects we had in the pipeline are still going forward, with all the due COVID-19-relatedcontingencies in place, of course, and all the objectives that have been proposed will be remaining in place.” Preto also recalls that “many other projects have been launched on the market during this pandemic period, and some of them are of enormous scale,” so, “so far, in terms of the amount of work under way, there’s nothing to mention negatively. There’s work out there, and the market remains active.” Despite this optimistic scenario, the reality is that the times we live in are uncertain. Nevertheless, Guerra is of the opinion that the “construction sector is one of the most important drivers [of activity] that could help the country face a possible economic crisis.” But he warnst hat “this fight cannot be fought by the private sector alone. […] Our national and local governments will have to support measures and make available the means necessary to ensure greater stability for investment in the real estate and construction, thereby allowing for a quick economic recovery.” Knowing the market well, Preto claims that “a possible contraction in the market will also bring some contractions to the industry and will cause some difficulties for less established companies.” But, personally, he is confident “in science and medicine. Surely by the middle of next year, some vaccine or therapeutic capable of stopping COVID-19 will exist, so, after that comes out, [I trust that] the economy will, overall, return to growth in a rather significant way.” O sector da construção é um dos motores fundamentais que poderá contribuir para desafiar uma eventual crise económica que se perspectiva. Construction sector is one of the most important drivers [of activity] that could help the country face a possible economic crisis.”

Coordinates Azimute42 Azimute Coordinates

Nova geração verde New green generation Bolhas sob pressão Bubbles under pressure

No dia em que o Primeiro-Ministro António Costa entregou o primeiro esboço do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), em Bruxelas, ficou a saber-se que o Governo prevê gastar 186 milhões de euros em investimentos em hidrogénio e gases renováveis, no âmbito da Estratégia Nacional para o Hidrogénio. Mas será sustentável para o nosso País? On the day when Prime Minister António Costa delivered the first draft of the Recovery and Resiliency Plan (PRR), in Brussels, it became known that the Government is planning on spending €186 million EURon investments in hydrogen and renewable gases as part of the National Hydrogen Strategy. But will this be sustainable for Portugal?

De acordo com o PRR, a aposta no hidrogénio e gases renováveis visa “apoiar o investimento, maioritariamente privado, no aumento da capacidade instalada em electrolisadores para a produção de hidrogénio verde e gases renováveis, em estreita cooperação entre as autoridades públicas e os intervenientes dos diversos sectores envolvidos”. O documento refere também que o Governo reconhece a “importância do hidrogénio verde”, nomeadamente por “constituir uma solução para processos industriais intensivos, para o armazenamento de energia produzida através de fontes renováveis e para o surgimento de outros combustíveis de base renovável, como é o caso dos combustíveis sintéticos para o sector dos transportes marítimos e aviação”. Recorde-se que o Executivo aprovou, em 21 de Maio, a Estratégia Nacional para o Hidrogénio (EN-H2), que prevê investimentos de 7.000 milhões de euros até 2030. Entre os objectivos deste plano está a diminuição da importação de gás natural que poderá chegar aos 300 a 600 milhões de euros e o acelerar do processo de abandono progressivo do uso de combustíveis fósseis a nível nacional. No documento EN-H2, o director-geral de Energia e Geologia, João Correia Bernardo, esclarece que o hidrogénio, “enquanto vector energético, pode ser utilizado de forma praticamente universal, seja para produção de electricidade, produção de calor e frio, como combustível para todas as formas de locomoção, seja nos mais variados sectores de actividade onde a energia é necessária, indústria, serviços, edifícios, entre outros”.

Pontas soltas

O hidrogénio é encarado como uma forma de reduzir o impacte negativo das emissões do gás natural através da incorporação de uma percentagem de hidrogénio na rede de transporte. Mas será que é totalmente sustentável? Uma das dúvidas que esta forma de energia alternativa levanta prende-se com a necessidade do recurso a água doce, um bem cada vez mais escasso. A este propósito, a ZERO - Associação Sistema Terrestre Sustentável ressalva que “não apenas a ciência ainda é limitada nas respostas relativamente ao uso de águas residuais como o volume disponível em Portugal é limitado”, que “a dessalinização também não é uma via a prosseguir dados os elevados custos energético” e “com um clima cada vez mais seco, esta preocupação tem de ser efectivamente endereçada”.

Fora da caixa

Out of the box

Sustentabilidade de Lisboa para o mundo Sustainability from Lisbon to the world

O Planetiers World Gathering realizou-se, pela primeira vez, em Lisboa. A conferência híbrida de inovação sustentável chegou online a mais de 10.000 participantes em todo o mundo e 2.000 pessoas passaram presencialmente pelos espaços do Altice Arena. Temas como ecologia, mudanças climáticas, pobreza, educação e fome foram debatidos com o objectivo de sensibilizar e provocar uma transformação de comportamentos de consumo, estimulando uma maior consciência e responsabilidade em geral. O sucesso foi tal, que a organização já anunciou que vai ser realizado anualmente.

The Planetiers World Gathering was recently held in Lisbon for the first time.The hybrid sustainable innovation conference reached more than 10,000 participants throughout the world online, and 2,000 peoplepassed through the the event’s spaces at the Altice Arena. Such topics as ecology, climate change, poverty, education, and hunger were debated with the goal of raising awareness and bringing about a change of consumption behaviours, encouraging a greater sense of responsibility in general. The event was such a success that the organisation has already announced that it will be held annually.

O hidrogénio, enquanto vector energético, pode ser utilizado de forma praticamente universal. Hydrogen, as an energy source, can be used practically universally.”

Mas há outras questões. No documento EN-H2, o secretário de Estado Adjunto e da Energia, João Galamba, afirma que “Portugal apresenta condições muito favoráveis para a instalação de uma indústria de produção de hidrogénio verde com potencial exportador que será igualmente um catalisador de toda uma nova economia associada ao hidrogénio”. Mas a exportação, que é apontada como uma das mais-valias, deve ser, segundo a ZERO, “devidamente avaliada” uma vez que “as necessidades nacionais para a descarbonização não parecem permitir essa possibilidade nas quantidades expectáveis na estratégia”. As necessidades domésticas deveriam, assim, ser prioritárias. Para a associação ambiental, “faz sentido equacionar o uso para transporte exclusivo de hidrogénio pela actual rede de distribuição de gás natural, mas devem-se avaliar detalhadamente e evitar gastos enormes na construção de uma rede dedicada a hidrogénio ou na actualização da rede de gás para transporte exclusivo de hidrogénio”. Além disso, defende a produção de hidrogénio próxima dos locais de consumo. Sustenta ainda que os “impactos ambientais a montante e a jusante dos sistemas, nomeadamente a nível dos recursos hídricos, das áreas ocupadas com instalações fotovoltaicas ou da utilização do hidrogénio quando comparado com alternativas” devem ser avaliados e bem pensados. Nota ainda para o facto de, segundo o EN-H2, o valor final de comercialização do hidrogénio poder vir a ser consideravelmente superior ao custo de produção. Assim, o patamar de 2 €/kg H2 de custo de produção em 2030 poderá significar um custo final para o consumidor de 4-8 €/kg H2, dependendo da optimização dos modelos de negócio e respectiva taxação. Valores que suscitam dúvidas no acesso à média portuguesa. Quer parecer que a questão do hidrogénio ainda tem muitas pontas soltas. O que leva a questionar também: Tendo Portugal tantas horas de sol, vento e mar é necessário apostar numa energia ainda em desenvolvimento e, sobretudo, tão volátil?

According to the PRR, focusing on hydrogen and renewable gases will “support investments that are mostly private which seek to increase the capacity of electrolysers to produce of green hydrogen and renewable gases, in close cooperation between the public authorities and the actors of the different sectors involved.” The document also states that the Government recognises the “importance of green hydrogen,” namely because it is a “solution for intensive industrial processes, for the storage of energy produced from renewable sources, and for the emergence of other renewable fuels, such as synthetic fuels for maritime transport and aviation.” It is worth remembering that, on 21 May, the Executive Branch of the Portuguese government approved National Hydrogen Strategy (EN-H2), which calls for investments worth €7 billion EUR in the area by 2030. Among the plan’s objectives is decreasing the country’s usage of natural gas imports, which could be worth €300 to 600 million EUR and accelerate the process of gradually abandoning the use of fossil fuels throughout the country. In the EN-H2 document, the head of the General Directorate of Energy and Geology states that hydrogen, “as an energy source, can be used practically universally, be it for the production of electricity, heat, or cold; as a fuel for all forms of transportation; or in any sector of activity where energy is needed such as industry, services, buildings, and more.”

Loose ends

It is thought that using hydrogen could be a way to reduce the negative impact of natural gas emissions if a percentage of it could be incorporated into the transportation network. But will this be entirely sustainable? One of the reasons why doubt has been cast on this kind of alternative energy has to do with the fact that it requires fresh water, a resource that is increasingly hard to come by. Because of this, ZERO – Association for

As cores do hidrogénio The colours of hydrogen

Actualmente, cerca de 96% do hidrogénio utilizado a nível mundial é obtido através da reformação de combustíveis fósseis: 48% via gás natural; 30% via petróleo/nafta; e 18% via carvão. Os restantes 4% são produzidos através da electrólise da água. A electrólise da água, quando utilize exclusivamente electricidade renovável produz o designado hidrogénio verde. Mas também há o hidrogénio castanho obtido através da gaseificação do carvão ou do gás natural; o hidrogénio cinzento produzido a partir da reformação do metano (SMR); e o hidrogénio azul obtido quando a produção via SMR é tratada em seguida com captura e armazenamento de carbono (CCS).

Currently, about 96% of the hydrogen used throughout the world is obtained by way of reforming fossil fuels: 48% from natural gas; 30% fromoil/naphtha; and 18% from coal. The remaining 4% is produced via water electrolysis. When using renewable electricity exclusively, the electrolysis of water produces so-called green hydrogen. Brown hydrogen, obtained by the gasification of coal or natural gas; grey hydrogen, produced from steam methane reformation (SMR); and blue hydrogen, which is also produced via SMR but is then treated with Carbon Capture and Storage (CCS) technologies, also exist. Fonte/Source: ER-H2

Uma das dúvidas que esta forma de energia alternativa levanta prende-se com a necessidade do recurso a água doce, um bem cada vez mais escasso. One of the reasons why doubt has been cast on this kind of alternative energy has to do with the fact that it requires fresh water, a resource that is increasingly hard to come by.”

the Sustainability of the Earth System argues that “not only is the science still limited in its answers to the use of wastewater but the amount available in Portugal is also limited.” ZERO further states that “desalinisation is also not a preferable path to go down given the process’s high energy usage” and, “with an increasingly dry climate, this concern has to be appropriately addressed.” There are other questions as well. In the EN-H2 document, Assistant Secretary of State and Energy João Galamba says that “conditions in Portugal are very favourable for setting up a green hydrogen industry with export potential, which will also be a catalyst for a whole new hydrogen-based economy.” But, according to ZERO, exporting, which is seen as one of hydrogen’s potential advantages, must be “properly evaluated,” since “Portugal’s decarbonisation requirements do not seem to compatible with the quantities laid out in the strategy.” Domestic needs should, thus, be given priority. For the environmental association, “it makes sense to consider using the current natural gas distribution network to exclusively transport hydrogen, but the costs must be evaluated in detail, avoiding huge spending on constructing a network dedicated solely to hydrogen or updating the gas network to transport hydrogen exclusively.” ZEROalso argues that hydrogen should be produced close to where it will be consumed. It further states that the “environmental impacts up- and downstream from the systems, namely in terms of water resources, in the areas where photovoltaic facilities will be set up” must also be evaluated and well thought out, as must be the environmental impacts stemming from “the use of hydrogen in comparison to alternatives.” ZERO finally points out that, according to the EN-H2, the final cost of bringing hydrogen to the market may end up being considerably higher than what it costs to produce it. So, a production cost of€2/kg H2 in 2030 could mean a final cost of €4-8/kg H2 for the end consumer, depending on business models and how customers are charged. These kinds of prices raise questions regarding access for the average Portuguese. It seems that the hydrogen question still has a number of loose ends. Which leads us to wonder, given that Portugal has so much sunlight, coastline, and wind, will it really be necessary to invest in yet another kind of energy that is still under development and, above all else, so volatile?

Plumb Line Fio-de-Prumo48 Ventos do Norte North Winds

Reestruturação Restructuring Imobiliário no Porto abrandou. E agora o que fazer?

Real estate in Porto has slowed down. So, what do we do now?

É incontornável o efeito que a pandemia de Covid-19 está a provocar no imobiliário em todo o País. A situação no Porto não é excepção. The effects that the COVID-19 pandemic has had on the real estate industry throughout Portugal are unavoidable. The situation in Porto is no exception.

O Porto, contudo, sendo uma das regiões do País que nos últimos dois anos apresentou um grande fulgor nos diferentes segmentos, sobretudo nos serviços e retalho, é de esperar que o impacto seja maior ou pelo menos diferente, em comparação sobretudo com Lisboa. E a verdade é que a fase actual é de algum abrandamento, com muitos dos promotores a repensarem os projectos e a alterar, quando ainda é possível, analisando “novos formatos” que se adeqúem às novas necessidades criadas pela actual situação em que vivemos. Esta situação deve-se sobretudo à nova realidade criada pela possibilidade do teletrabalho e pelo comércio electrónico que reduziram substancialmente a necessidade de espaços físicos. Neste momento é visível que alguns promotores fazem “ajustes” nos projectos e equacionem os “novos formatos de imobiliário”, sobretudo com empreendimentos que tenham a possibilidade de conjugar a habitação e serviços, como os “serviced apartments”, ou se posso fazer uma diferente optimização de espaços dentro das próprias habitações, com a criação de varandas ou terraços, ou, ainda, redireccionamento os empreendimentos de Alojamento Local e da hotelaria para a habitação ou para o arrendamento permanente. Contudo, é também visível que vários promotores a actuar na Invicta estão a optar por colocar os projectos imobiliários em venda, alguns que estavam destinados a serviços e a retail, mas outros que estavam destinados a habitação.

Ligeiro ‘delay’ no mercado

Os profissionais a actuar no mercado reconhecem que os últimos meses estão a acarretar mudanças significativas no mercado. Contudo, apesar do ligeiro delay (atraso) no avanço dos projectos, a convicção dos profissionais é que “nada parou” e que há apenas “um timing diferente”. Esta é a opinião transmitida por Duarte Nuno Rodrigues, Head of Porto, da Cushman & Wakefield. “Os promotores continuam a andar com os processos, embora alguns estejam a analisar e a repensar se devem prosseguir ou devem alterar os projectos”, destaca. Considerando que os vários segmentos de mercado estão “a ser afectados de forma diferente”, Duarte Nuno Rodrigues destaca o

facto de alguns promotores “que estavam a desenvolver projectos especulativos”, e que estavam a aproveitar o bom momento no mercado para “conseguir umas yields simpáticas”, neste momento, pode não fazer sentido o seu avanço. Foram estes promotores os primeiros “a repensar os projectos” e mesmo a colocá-los em venda. Outros promotores, sobretudo no segmento de escritórios, que firmaram acordos com um cliente final, apresentam uma segurança diferente que permite avançar com os empreendimentos.

Mercado continua atractivo

Apesar do contexto pandémico impactar de forma negativa no ritmo de actividade do

mercado de escritórios a nível nacional, a dinâmica empresarial do sector no Grande Porto manteve-se activa, destaca a Predibisa no mais recente OnOffice, que estuda este segmento de mercado. Para Graça Ribeiro da Cunha, Associate Director da Predibisa, “o mercado de escritórios do Porto continua atractivo na captação de novas empresas que se pretendem instalar na cidade, apesar de, actualmente, o processo de decisão/negociação ser mais longo”. A prova disso é que a Predibisa concluiu com sucesso a instalação da Körber e da Fujifilm. Contudo, alerta que “nos últimos meses verificou-se a tendência de procura por áreas menores, principalmente por empresas que já se encontram instaladas no Porto”. Destaca, ainda, que “a análise de novos projectos continua uma incerteza e notamos um adiamento em termos de decisão, fruto da actual conjuntura económica”. Contudo, Graça Ribeiro da Cunha está confiante que o Porto continuará no radar dos investidores e que terminaremos este ano com um resultado positivo, apesar dos actuais impactos da pandemia.

Although Porto was one of the regions of Portugal that was most ablaze with all kinds of real estate activity over the past two years (especially in the services and retail segments), it is thought that the impact the pandemic will have on its real estate market will be greater – or, at least, different – than that which other areas, especially Lisbon, will en-

dure. The truth is that the market is currently experiencing a slowdown of sorts, with several developers redesigning and changing their projects whenever possible and analysing “new formats” that suit the new needs this pandemic has created. This situation has come about mostly thanks to the new opportunities that teleworking and e-commerce present, both of which have substantially reduced the need for physical spaces. At the present time, we can see some developers making “adjustments” to their projects and weighing “new real estate formats” against each other, especially with developments such as “serviced apartments” that have the potential to be mixed use, combining housing and services. Other such pivots may consist of rearranging spaces within

the houses themselves, adding balconies or terraces, or even repurposinghotel and Local Lodging projects for permanent housing or renting. However, we can also see that a number of developers doing business in Porto are opting to put their real estate projects up for sale. Some such projects were designed for the services segment, some for retail, but some were also housing projects.

Slight delay in the market

Professionals working the market know that significant changes have come to pass over the last few months. Nevertheless, despite the slight delay in the progress of the city’s projects, the experts of are of the opinion that “nothing has stopped” and that, now, the “timing [is] slightly different.” This is precisely what Duarte Nuno

Rodrigues, Head of Porto for Cushman & Wakefield, believes. Rodrigues explains, “Developers are continuing to march on with all the appropriate processes, although some are re-evaluating and pondering whether they should proceed or if they need to alter their projects somehow.” Given that each segment of the market is “being affected differently,” Rodrigues highlights the fact that some developers “who were working on speculative projects” – and who were making the most of the market’s good momentum at the time to “achieve some nice yields” – may now find it unwise to proceed. These developers were the first ones to “rethink their projects,” some even putting them up for sale. Other developers, especially those working in the office segment, who signed agreements with an end customer have a slightly better sense of security that has allowed them to move forward with their projects.

The market remains attractive

Although the pandemic has been negatively affecting the rhythm of the market for office space throughout Portugal, Predibisa stated in its most recent OnOffice report, which studies this segment of the market, that the industry’s business dynamics in Greater Porto have remained lively. For Graça Ribeiro da Cunha, Associate Director of Predibisa, “Porto’s office market remains attractive and continues to entice new companies that which to set up shop in city, despite the decision/negotiation process taking a bit longer at present.” Proof of this is the fact that Predibisa successfully completed the process of helping Körber and Fujifilm open offices in the city. However, she warns that, “over the past few months, we have seen demand trend towards smaller spaces, primarily from companies that already have offices in Porto.” She further highlights the fact that “new project analyses remain uncertain, and we are noticing that decisions are being postponed as a result of the current economic situation.” Despite this, da Cunha is confident that Porto will remain on investors’ radars and that we will end this year with positive results, regardless of the pandemic’s current effects.