LAA214 - Bebyggelse og landskap - 2011 by Maiken Thørud

ReguleringsplanQ3-10 Laa 214 Vår 2011 Gruppe 10 LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Innholdsfortegnelse Side Innhold 2

Innholdsfortegnelse og innledning

3 Planområde 4-10

Temakart

11-12 Veiforslag 13

Konklusjon vei

14-20 Illustrasjonsplan 20 Veisystem 21 Hustyper 22 Grøntområder 23 Lekeplasser 24-25

Tekniskplan og marksikringsplan

26 Reguleringsplan 27-30 Reguleringsbestemmelser 31 Konklusjon

Innledning I en tidligere utgave av kommuneplanen for Ski kommune var det aktuelle området, Q3, som ligger i Langhus regulert til kommende boligområder. Vi har fått i oppdrag å utvikle en reguleringsplan for en avgrenset del av dette området. Vår tilnærmingsmetode for å utvikle en god reguleringsplan har vært basert på personlig kunnskap og kunnskap som er tilegnet gjennom kurset LAA. 214- Bebyggelse og landskap. Med utgangspunkt i dette er det utført en rekke analyser og registreringer. Og det er utført en besiktigelse for å få kjennskap til stedets faktiske forhold. Det ble også diskutert frem målgruppe for området, og det gikk klart frem at område var egnet for alle, men at barnefamilier og eldre skulle prioriteres. Det er vektlagt at terrenget ved adkomst fra hus/hage til friområder skal være minst mulig utfordrende. Hver prosjektmedarbeider har i etterkant av dette presentert alternative planskisser som sammen med tilegnet kunnskap om området har vært grunnlag for drøfting i forhold til videre utvikling. Det ble på et tidlig tidspunkt laget en modell som er blitt brukt som et verktøy for å utprøve ulike forslag underveis. Vi har ført kontroll på arbeidet gjennom interne drøftinger, gjennom veiledning av fagansvarlig og hjelpeveiledere. For å få en reflektert vurdering av våre ideer og beslutninger har vi henvendt oss til ulike personer. Etter hvert

som ulike deler av prosjektet er fullført har vi hatt et oppsummeringsmøte, og satt opp en plan for videre arbeid.

Planområdet

Planområdet er en sørvest vendt, kupert skråning med hogstmoden blåbærgranskog. I nordvest grenser planområdet til et moderne, men klassisk boligområde, ellers tilrenser planområdet marka, med gode turveiforbindelser. Midt gjennom området fra nord-øst mot sør-vest er det en nedsenkning i terrenget med en bekk. Øverst i nord-øst er det en liten ås med fjell i dagen og enkelte furutrær. Helt på grensen i vest, mot det tilgrensende boligområdet er det en høyspentledning.

Mål og intensjoner

Et trygt og grønt boligområde med nærhet og frihet. Planen skal først og fremst rette seg mot barnefamilier. Husene er kjedete enmannsboliger med pulttak og carport. Alle boliger skal ha egen hage med gode solforhold. Området skal være helhetlig, men eneboligene skal fremstå som personlige. Utnyttelsen av planområdet skal være god, uten at det går på bekostning av eksisterende kvaliteter og gode boforhold. Det skal være et trygt sted å ferdes, der myke trafikkanter prioriteres foran bilister. Lave fartsgrenser skal også holde 2

Planområde støynivået nede. Eksisterende kvaliteter, som f.eks. vegetasjon, skal brukes til å styrke planen med hensyn til miljø og estetikk. Området skal preges av naturlig vegetasjon som også danner ramme om bygningsmassen. Grønnstrukturen skal flettes sammen med boligfelt og oppta nødvendige funksjoner for å styrke denne forbindelsen.

Problemstilling

Hvordan utvikle en god reguleringsplan som tar vare på områdets kvaliteter og identitet og samtidig utnytte område best mulig til boligformål.

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Temakart Vi har gjort et utvalg av temakart som viser eksiterende situasjon i området. Utifra disse har vi gjort en analyse i forhold til hvor det er gunstig, eventuelt ugunstig å bygge på. Et sammenfattet kart hvor vi har tatt hvert og ett temakart til etterretning vil gi oss et godt grunnlag til å starte å planlegge hvor vi kan bygge et hyggelig og bærekraftig boområde som tar vare på gode, eksisterende kvaliteter.

Nærområdet

Bøleråsen har et godt utbygd kollektivtransport tilbud. Det er gangavstand til Vevelstad togstasjon hvor en kan ta tog både inn til Oslo eller til Ski sentrum. Bøleråsen er også endestasjon for bussrute (906) som herfra går innom Ski, Ås og videre mot Dyrløkke. Området er også godt tilrettelagt for barn og unge. Det er fire kommunale barnehager, en barneskole, en ungdomskole og forskjellige idrettsanlegg. I tillegg er det et lokalt senter med dagligvarebutikk, frisør og legekontor.

Temakart Skiløyper

I- og langs vestlige delen av området eksiterer skiløyper. Disse er av stor verdi for beboerene i området og de i nærheten. Skiløypene er en del av en lengre løype som aktivt blir brukt på vinterstid og sommerstid som turløype. Dette er en sterk kvalitet for området, og har derfor tatt høyde for at disse skiløypene skal få være uforstyrret av bebyggelsen som vil komme i tomten vår. Om nødvendig skal skiløypene flyttes, men vi vil beholde de gjennom området.

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Temakart Innsyn Eneboliger I området vest for tomta har vi et område dominert av eneboliger i forholdsvis stor størrelse. Ved utbygging av småhus/rekkehus i tomt 10 burde det opprettholdes en buffersone mellom de to områdene slik at begge får et helhetlig preg uten å forstyrre hverandre estetisk. Tomt 8 og 9 Tomt 8 grenser mot tomt 10 i sør, mens tomt 9 grenser i øst. Disse områdene er tenkt utbygd med småhus/rekkehus så dette vil forhåpentligvis danne en helhetlig bebyggelse med tomt 10.

LAA 214

15.03.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby

1:500 i A1 10

Temakart Karakteristisk vegetasjon Viktig å bevare | - Her finnes fjell i dagen som, gir et fint estetisk uttrykk. Her er også en naturlig høyde som skjermer området fra eneboligbebyggelsen i vest. 2 - Sump/myr. Til denne fører to bekker. Sumpen bør brukes til å håndtere overflatevann. 3 - To bekker som fører vannet ned til sumpen/ myra i sør. Disse gir en positiv kvalitet til området estetisk og kan også brukes til å håndtere overflatevann. Prøve å bevare 4 - Sump/myr. Ene bekken renner fra dette området til sumpen/myra i sør ( nr. 2 på kartet). Denne er markert som mindre viktig å bevare da denne ligger flere moh. enn den lenger sør. 5 - Her har vi fjell i dagen i lav- og lyngrik vegetasjon. Dette gir en estetisk vakker kvalitet til området. 6 - Her har vi fjell i dagen i lav- og lyngrik vegetasjon. Dette gir en estetisk vakker kvalitet til området. Mindre viktig å bevare 7 - Dette er områder med mindre karakteristisk vegetasjon. LAA 214

17.03.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

1:500 i A1 10

Temakart Vegetasjonstyper Området domineres av granskog, tett blåbækratt og lavere bjørkekratt. Store deler av skogen er hogstmoden. Vi ønsker å bevare en grankolle i sør-vest. Dette fordi denne skaper en naturlig skjerming mot boligområdet i vest. Myra i nord-vest er beriket med noen furutrær. Denne bør bevares så langt det er mulig.

Vegetasjonskart LAA 214

17.03.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby

1:500 i A1 10

Temakart Avrenning Det vil være avrenning over hele området, men store deler av overvannet vil føres til bekken og videre ned til overvannsdammen, myra sør-øst i feltet.

Waterdrops LAA 214

16.03.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

1:500 i A1 10

Temakart Oppsummering Disse temakartene resulterte i ett ja, nei og tja kart. Her har vi tatt det viktigste fra de forskjellige temakartene og fått et resultat som viser oss hvor vi synes det er mest hensiktsmessig å bygge ut. Vi har gjort noen valg, og står igjen med noen områder vi vil bevare fordi vi mener det gir en betydelig kvalitet til stedet, mens noe er bevart for å opprettholde intimiteten i området med tanke på boligområdet rundt. Arealet som vi har funnet bebyggbart er stort. Vi ønsker å lage en plan for å utnytte mulighetene og få et attraktivt boligområde for et stort anntall beboere, men vi ønsker alikevel å satse på et boligområde med mye grøntareal som vil gi beboerene økt livskvalitet.

Konklusjon av temakartene LAA 214

21.03.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby

1:500 i A1 10

Veiforslag

Forslag 1

Planen har sin hovedvekt i å danne sirkler for å få mest mulig utnyttelse i forhold til boliger og for å få en sirkulasjon av vannet. Det var også et mål å få så lite løpemeter vei per bolig som mulig. Dette gikk utover tomtestørrelser og avstanden husene hadde til naboen. De grønne dragene gjennom området var viktige å bevare samt en bekk som renner gjennom området. Flere av husene ble også tegnet så små at dem lite trolig kunne gjennomføres.

Forslag 2

Plan med hensyn til terreng og naturkvaliteter. Midt i området er det en kløft med en bekk som virker som et naturlig strukturerende element som deler planområdet i to. Kløfta oppfattes som en viktig grønnkorridor.På bakgrunn av dette er det forsøkt å unngå traseer gjennom denne kløfta. Det er tegnet et planforslag med to adskilte boligfelt på hver sin side av kløften. Samtidig er det valgt et ringbasert veisystem av funksjonelle og kvalitetsmessige årsaker.

Forslag 3

I forslag 3 er adkomstveien lagt mere etter eksisterende koter, hvilket gjør at den må krysse bekken. Veien er lagt i stor sløyfe med tanke på vannsirkulasjon. Grønnedrag av eksisterende vegetasjon er ivaretatt til friområder og lekeplasser. Barnas sikkerhet ivaretas best mulig ved at lekeplassene beskyttes av bebyggelsen. Overflatevann ledes til bekken og ned til myra.

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Forslag 4

I dette forslaget er det prøvd å ha en ringstruktur for å få en sirkulasjon på vannet i området. Det er også lagt vekt på avstand mellom veiene slik at området ikke blir for tett bebygd. En blindvei er lagt inn for å få bedre utnyttelse av tomta. Det er også tatt hensyn til bekken som renner gjenom området,da særlig på den nederste delen for å opprettholde en eksisterende kvalitet. Veien tar høydeforskjell i nord og ned mot området i sør. Det ble her lagt vekt på ha så få avkjørseler som mulig fra samleveien.

Forslag 5

Dette veiforslaget har fokus på å utnytte mest mulig av ja-området til boliger og tosidig utnyttelse av veien. Veien er lagt for å følge kotene mest mulig. Naturområder er heller tenkt til å ligge utenom boligfeltet, derfor er det ikke tatt vare på noe grøntdrag gjennom området. Bekken ville her blitt lagt i rør. Nederst i planen er det tenkt en akebakke. Lekeplasser var ikke planlagt enda i forslaget, men det kunne evt. tas areal fra tomter for bruk til dette.

Forslag 6

I forslag 6 er ideen å ta vare på grønt areal mellom bebyggelsen, samt å ha sikre lekeplasser for barna. Veien er lagt i to sløyfer slik at vannet kan sirkulere godt og minst mulig trafikk forbi hvert hus. Overflatevann er tenkt ledet ned til bekken og ned til myra.

Konklusjon Forslag nummer

1 2 3 4 5 6

Antall hus 82 36 48 tomter 69 67 tomter 41 tomter

BYA 46-80m2 50m2

Utifra de individuelle forslagene ser vi at bevaring av bekken er et gjenomgående element. Dette har vi tatt i betraktning og velger å gå videre med et forslag som bevarer og tilrettelegger for bevaring og forskjønning av bekken. Både pga. estetiske årsaker, men også for å håndtere overflatevann.

67m2

Gj.snitt tomtestrl. 250m2 320m2 667m2 415m2 628m2

Meter vei per hus 9.5 21 19 11 13 22,6

Antall blindveier 1 2 2 1 5 1 (andre er gangsti)

Flere av planene hadde utbygging i sør-vest og dette er en idé vi ønsker å vidreutvikle.

Etter diskusjoner i gruppen har vi kommet frem til en hybrid av disse planene. De ulike forslagene har noen felles idéer som vi velger å arbeide videre med. Vi er enige om så få blindveier da vi ønsker ringsirkulasjon på vannet, selv om dette vil gjøre så veien må ta noen høydekoter. Vi vil bevare et sammenhengende grønntbelte gjennom tomta, slik at vi åpner for ferdsel og møter mellom naboer utenfor sin egen tomt, noe som også vil gi beboerene økt livskvalitet. Lekeplasser ønskes å etableres i dette grøntdraget, slik at disse ligger unna trafikert vei og med mulighet til å bevege leken ut i skogen. LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Illustrasjonsplan

Fakta illustrasjonsplan Bolig: Antall boliger: 67 Gjennomsnittlig tomtestørrelse: 348m2 Vei: Total lengde: 739m Antall meter per bolig: 11m Antall parkeringsplasser: 4 Lekeplass Antall lekeplasser: 3

Illustrasjonsplan LAA214

27.04.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby

1:500 i A1 10

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Illustrasjonsplan LAA214

27.04.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby

1:500 i A1 10

Illustrasjonsplan LAA214

27.04.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby

1:500 i A1 10

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Snitt LAA214

27.04.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby

1:500 i A1 10

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Alternativ vurdering

Ved alternativ vurdering kunne vi valgt to blindveier for å unngå at adkomstveien tok opp terrenget, slik som den gjør i den gjeldende planen. Av form messige og funksjonelle grunner har vi likevel besluttet å ha ringvei i området. På den måten får vi også sirkulasjon i vannet noe vi anså som mer viktig enn å unngå høydeforskjeller i adkomstveien.

Veisystem Adkomstvei til område A, B, C, D (se reguleringsplan) skal være 6 meter i bredde, med 4m asfaltert flate og 1m bred veiskulder på hver side, uten grøft. Veien vil ha et sidefall på 3% og den er sammenhengende med en blindvei. Over hele området vil det være en øvre fartsgrense på 20km/t med blandet trafikk. Veien er noe slynget for å redusere kjørehastigheten og for å følge terrenget. Adkomstveien betjener 55 boliger i en sammenhengende ringvei. Blindveien betjener 12 boliger. Til sammen er det altså 67 boliger i planområdet. Og løpemeter vei per bolig er 11m. Trafikksikkerhet skal i tillegg sikres med varselskilt (barn leker). Barnehage og skolevei skal etableres gjennom FRI (se reguleringsplan) med knutepunkter til A, B, C,D. Bevegelseslinjer for myke trafikkanter er i hovedsak ivaretatt gjennom større sammenhengende friområde med opparbeidet gangvei (1,5m), som er lett tilgjengelig fra alle boligfeltene og koblet til skiløypenettet og kollektivtransport. Samleveien vil betjene Q3-09/10 området. Transport til og fra industriområdet Q4, som Ski kommune har regulert til næring, vil ikke tillates. Dette for å hindre tung trafikk, støy og risiko. Det er fire parkeringsplasser i hele området. Disse er plassert sentralt i forhold til boligfeltene og nært grøntområdene slik at disse skal være lett tilgjengelige også for mennesker med funksjonshemninger. Det skal også etableres

sykkelparkering ved knutepunkter til FRI. Risikoen i valg av dette veisystemet vil være konflikt mellom lekende barn og billister, men slyngende vei, smal kjørebane, lav fartsgrense og strategisk plasserte lekeplasser vil redusere denne risikoen.

Hustyper Bebyggelsestruktur/ byggekikk/ beliggenhet i forhold til terreng og vegetasjon

Boligene skal være kjedet med carport/garasje. Disse kan settes sammen på ulike måter tilpasset den enkelte tomt. Grunnflaten kan være inntil 70m2. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er på ca. 312m2. % BYA mellom 20 og 25%. Boliger skal plasseres med hensyn til eksisterende terreng med minst mulig terrenginngrep. Plasseringen skal ikke ødelegge solforhold for naboer, og innsyn til nabotomt skal forhindres. Alle skal ha usjenert privat hage. Sykkelstativ plasseres i boligfelt C, på nordsiden av rekkehus 1 og 2 (se reguleringsplan). Søppel håndteres av hver husstand. For å sikre et noenlunde helhetlig uttrykk og hensyn til offentlige områder skal det kun brukes ett av følgende alternativer til hekk på private tomter: fagus, liguster, buxbom. Hekken kan være max. 150cm. Tomten har et meget kupert terreng og det lar seg derfor ikke gjøre å sikre universell utforming i hele området.

Bildt er hentet fra http://www.mesterhus.no, hustype Marion 27.04.11

Illustrasjon hentet fra http://www.mesterhus.no, hustype Marion 27.04.11

Bildt er hentet fra http://www.iec-hus.no, hustype Nora 27.04.11

Illustrasjon hentet frahttp://www.iec-hus.no, hustype Nora 27.04.11

Eksemplene viser hustyper som er egnet for området.

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Grøntområder Vegetasjon

bakke. Skogen er hogstmoden og vil felles av estetiske og NAT 4, myr område, egnet til vinterlek. NB! sikkerhetsmessige årsaker, med hensyn til bygging, Ligger nær høyspentledning. synbarhet og estetiske hensyn. I planen bevares store areal med grøntområder. Disse områdene vil FRI er regulert til friluftsområde med opparbeidet grussti og to lekeplasser. Området vil ellers beholde et naturlig preg. bevares som naturområde. Eksisterende furutrær skal beholdes med mindre de hindrer bygging av bolig innenfor innmålt Uteareal og grønnstruktur tomt. Store eksisterende grøntområder er bevart NAT 3. (se reguleringsplan) med bekk og sti som som en sammenhengende struktur, med god er koblet til felt C, skiløype og skolevei. Vann fra tilgjengelighet i forhold til boligområdene. boligområder vil bli ledet til bekken slik at denne Utearealene har store dimensjoner og vil oppfattes får tilstrekkelig vannføring. Bekkevannet vil bli offentlige. Vegetasjonen vil likevel danne mindre ført ned til en overvannsdam som i dag er en myr. rom, slik at det oppstår områder som føles mer Vann fra bekken er nødvendig for at dammen skal lukket og halvprivate. Lekeplassene er plassert holde en bestemt vanndybde. i FRI for å samle mennesker, skille dem fra trafikken og for å utnytte grøntområde slik at FRI skal beholdes som granskog med opparbeidet det blir et attraktivt sted å oppholde seg. I tillegg gangvei og to lekeplasser. er det plassert en lekeplass ved felt C1 og C2. Furutrær skal beholdes og løvtrær skal beplantes. Solforholdene er gode og spredt vegetasjon vil Området skal ha et naturlig preg med noe fjell danne lett skygge enkelte steder. Det vil være i dagen og stedegen vegetasjon. Stinettet skal begrenset utsikt da området vil være relativt betjene alle boligfelt og fungere som allmenn frodig. Innsikt fra omkringliggende områder skolevei er svært begrenset. Flere boliger grenser til NAT 1- NAT 4 er bevart som naturområder. NAT FRI dermed vil det nok være noe innsyn 3 vil imidlertid bli delvis opparbeidet med en 1,5m både fra huseierne og brukerne av FRI. Dette bred grussti. I NAT 4 eksisterer det allerede en skal imidlertid begrenses med vegetasjon. tursti. Støynivået vil trolig være lavt fordi fartsgrensen NAT 2 Består av en skråning som kan brukes til i boligområdet er lav og ligger skjermet fra tungt akebakke. Tiltak: felling av trær og rydding av trafikkerte veier.

http://sacrededenblog.com/wp-content/uploads/Kids-Playing.jpg 26.04.11 22

Lekeplasser Lekeplasser

Det er tre lekeplasser i planområdet. LEK 1 og LEK 2 sikrer boligfelt A, B og C nær tilgang på lekeplasser. LEK 1: naturlig uttrykk med lekeaparater og sittegruppe. LEK 2: naturlig uttrykk med lekeaparater og sittegruppe. LEK 3: denne lekeplassen er noe mer privatisert og skal først og fremst betjene felt C. Vegetasjonen her skal også være stedegen, med noe parkmessig innslag.

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

Teknisk plan og marksikringsplan Alle grøntområder skal bevares under utbygging. I FRI er det satt av areal til etablering av LEK 1 og LEK2. Ved opparbeiding av stier forutsettes det at inngrep ikke overskrider området som er satt av til sti. Store deler av hustomtene er sikret for å ivareta stedets naturlige kvaliteter og for å hindre at det blir gjort mer terrenginngrep enn nødvendig. Områder som er satt av til parkeringsplasser kan brukes til lagring under byggeperioden.

LAA 214

27.04.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby

1:500 i A1 10

LAA214

27.04.11

Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud, M. Øverby

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

1:200 i A1 10

Reguleringsplan

M 1:1000 i A1 Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby 27.04.11

Reguleringsplansbestemmelser SKI KOMMUNE

Reguleringsbestemmelser til: Reguleringsplan for Q3-10. Jfr. Plan- og bygningsloven § 12-6 og 12-7 fra 2008 §1. AVGRENSNING AV PLANOMRÅDET OG REGULERINGSFORMÅL Grensene for reguleringsplanen er vist på plankartet. Innenfor plankartet er det vist: A. Pbl § 12.5.1 Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse, ved navn: A1-6, B1 og B2, C1 og C2 og D1-3. - Lekeplass, ved navn: Lek1, Lek2 og Lek3. B. Pbl § 12.5.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg. -Parkering, ved navn: P1-4. C. Pbl § 12.5.3 Grønnstruktur - Turdrag, ved navn: FRI. -Friområder, ved navn: NAT1-3.

D. Pbl § 12-6 Hensynssoner i reguleringsplanen RpSikringSone - Frisiktsone. Lokale forskrifter og retningslinjer skal legges til grunn for planlegging/byggesøknad.

§1.2 HENVISNING TIL AKTUELL LOV OG FORSKRIFT I samsvar med bestemmelsene i Lov om kulturminner, skal man ved arbeid i marken, dersom det oppdages mulige kulturminner, straks stanse arbeidet i den grad det berører det mulige kulturminnet og dets sikringssone på 5 meter og varsle kulturminnemyndigheten. Forurensningsforskriftens kap. 2. klargjør krav til undersøkelser og tiltak ved opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider. Prinsippene for universell utforming skal tilstrebes i forbindelse med all utbygging i området. § 2 FELLESBESTEMMELSER § 2.1 Situasjonsplan / utomhusplan Situasjonsplan/utomhusplan skal utarbeides før det gis rammetillatelse. Planene over byggeområdet skal være i målestokk 1:200 eller 1:500 som fastlegger: • Plassering av bebyggelse, gangareal, parkeringsareal for bil og sykkel, plassering og angivelse av minste uteoppholdsareal (MUA). • Kjørevegens bredde og stigningsforhold på avkjøring fra offentlig kjøreveg (min.10 m.). • Gangarealets bredde og stigningsforhold, markering av ledelinje og angivelse av materialbruk mellom offentlig kjøreveg, parkeringsplass, uteoppholdsareal (postkasse, renovasjonsordning, lekeplass, møteplass/sittegruppe) og hovedinnganger, samt høyde ved inngangspartiet, plassering av postkasser, renovasjon med innbygging/ skjerming, belysning, skilt, benker, gjerder, lekeapparat, areal til snølagring og andre installasjoner skjæring og fylling i forhold til eksisterende terreng, samt mur med høyde over 0,5 m. • Ved grense mot offentlig trafikkområde skal retningsgivende høyder, jf. § 2.5 angis. • Hekk med åpninger mot offentlig trafikkområde/friområde. LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

• Plassering av trær som skal bevares. Igangsettingstillatelse gis ikke før situasjonsplan/utomhusplan er godkjent av kommunen. Ferdigattest gis ikke før opparbeidelse er i samsvar med godkjent situasjonsplan/utomhusplan. § 2.2 Grad av utnytting • Grad av utnyttelse beregnes i henhold til Miljøverndepartementets veileder T-1459. Bruksarealer for boliger beregnes etter NS 3940. • Maks BYA: 70m2 • %-BYA på områdene er: A1: 21 % A2: 21,3 % A3: 21 % A4: 27 % A5: 24,2 % A6: 24,3 % B1 og C1: 23,67 % B2: 21,4 % C2: 24,66 % D1: 25,5 % D2: 21 % D3: 24,3 %

§ 2.3 Tilgjengelighet for alle / universell utforming • Det skal sikres god tilgjengelighet for hele befolkningen, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Arealene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av en så stor del av befolkningen som mulig. • Ny bebyggelse skal plasseres slik at det tilrettelegges for et oversiktlig, trafikksikkert og lett orienterbart gangstier med korte avstander mellom parkeringsplasser, uteoppholdsareal og hovedinnganger.

• Det skal i søknad om rammetillatelse dokumenteres hvordan bestemmelsene skal oppfylles. • Krav til boligbebyggelse: det skal legges vekt på å utvikle gode og funksjonelle boliger. Variasjon i boligtyper, standard og størrelse, herunder boliger som er universell utformet skal vektlegges. Ved bygging skal minimum 50% av boligene være utformet etter prinsippet for universell utforming. • Krav til boligene: nødvendige rom (gang, bad, kjøkken, stue og minst ett soverom) i boligen skal være på ett plan, inngangsplanet. Rommene skal være tilgjengelige for rullestolbruker (med normal møblering), trinnfri (maks 20mm) adkomst fra veg, biloppstillingsplass, uteoppholdsareal til boligens inngangsplan, nødvendige rom og privat uteplass. • Krav til utomhusplan /situasjonsplan:5-10 % av biloppstillingsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. • Gangstier skal opparbeides med 1.5m2 bredde og fast dekke eller annet belegg som ikke gir stor friksjon. • Det må være adkomst for utrykningskjøretøy (brannbil, sykebil ol.) til inngangsparti. • For blinde og svaksynte skal det etableres naturlige eller spesiallagde ledelinjer mellom adkomstveg, parkering, uteoppholdsareal og inngangspartiet. Der gangareal ender ut i eller krysser kjøreareal må overgang markeres med ledelinje. • Det skal ikke plasseres benker, skilt mm. i eller for nær gangareal, slik at disse bryter ledelinje eller er til hinder eller fare for blinde og svaksynte (på/over bakken). Kontraster i materialer er viktige for svaksynte. Det skal være nok lys for å lette orienteringen og øke sikkerheten uten å blende. • Det skal redegjøres for hvordan utforming av postkasse, renovasjon, belysning, skilt, benker, lekeapparat, andre installasjoner, type beplantning med mer ivaretar universell 28

utforming. Utomhusområder må dimensjoneres for vintervedlikehold og for bruk over lang tid. I område med vanskelig topografi/spesiell naturkvalitet/ hensyn til kulturminner må grad av universell utforming vurderes om kan fravikes.

§ 2.5 Innhegning • Det skal etableres avgrensning mellom byggeområdene og offentlig trafikkområde/friområde. • Dette skal utføres med hekk, eventuelt i kombinasjon med gjerde (flettverksgjerde med toppbeslag med maks 1,0 m høyde). Bruk av mur høyere enn 0,5 meter tillates ikke mot offentlig trafikkområde/ friområde, hvis ikke bebyggelsesplan fastsetter annet. • Hekk med høyde over 0,5 meter må ikke bryte sikttrekant langs offentlige trafikkområder. • Sikttrekantene måles etter angivelse i statens vegvesens til enhver tid gjeldende håndbok for veg- og gateutforming. • Ved parkeringsplasser som grenser mot privat eiendom skal det opparbeides en hekk på min 1.5m bredde og høyde på eiendomsgrensen.

§ 2.6 Områder med offentlige trafikkområder • Langs alle nye trafikktiltak, skal det avsettes et areal på 5 meter fra offentlig trafikkområde som kan disponeres i anleggsperioden. Innenfor noen av disse områdene må ny terrengforming påregnes (skjæring/fylling/mur). • Felles parkering skal opparbeides slik at det ikke blir forstyrrende for bebyggelsen rundt, hvorav hekk skal opparbeides for å skjerme bebyggelsen. • Fellesparkering inneholder biloppstillingsplasser og hvorav minimum en skal ha sykkelparkering. Området skal opparbeides slik at

det ikke oppstår konflikt mellom harde og myke trafikanter.

§ 3 FORMÅLS BESTEMMELSER § 3.1 Bolig • Tomtene tillates med maks. mønehøyde som ikke må overstige 7 m, regnet fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå. • Det stilles høye krav til estetikk, utforming og materialkvalitet innenfor hele planområdet. • Nye bygninger og anlegg skal utformes i samspill med omgivelsens karakter og form. Bebyggelsen skal fremme gode gate- og uterom. • Bebyggelsen skal bygges med pulttak, hvor høyeste mønehøyde skal ikke overstige 7m. • Altaner og balkonger kan ikke stikke ut mer enn 3m fra fasade og maks. 3m over ferdig planert terreng. • Garasje, carport eller bod kan bygges utenfor byggegrense, men ikke nærmere enn 1m fra nabotomt. Ved tilnærmet vinkelrett plassering i forhold til atkomstveg skal bygget være minst 5 m fra formålsgrense mot veg. Ved parallell plassering langs veg skal bygget være minst 2 m fra formålsgrensen. • Garasje, carport eller bod skal samsvare med boligen i form, materialbruk, takform og farge. § 4 FRIOMRÅDER § 4.1 • Områdene skal erverves, opparbeides og vedlikeholdes av kommunal forvalter. Der forvalter ikke står for opparbeidelse, skal detaljplan godkjennes av forvalter før opparbeidelsen. • Områdene må utformes for variert lek på ulike årstider og skal planlegges slik at barn og voksne med ulike behov kan fungere i positivt samspill og ikke være til unødig sjenanse for hverandre. • Friområdene skal være sikret mot forurensning (inkl. støy), LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.

trafikkfare og annen fare.

§ 4.2 Lek • Lek 1,2 og 3 skal etableres med lekeredskap (klatrestativ/husker/ sandkasse), sittegrupper og beplantning. En del av området bør opparbeides i tråd med områdets funksjon. Som miljøelement må opplegg for lokal overvannshåndtering vurderes etablert. Ved alternativ plassering skal friområdene sikres sol på minst halvparten av arealet ved jevndøgn kl. 15.00, og 2/3 deler av området bør ikke ha skråning brattere enn 1:3. • Lek 1 skal opparbeides i samsvar med naturomgivelsene rundt. Naturlige lekeapparater vil her være en naturlig del av området. • Lek 2 skal etableres med lekeredskap for større barn (klatrestativ/ husker), sittegrupper og beplantning (busker og trær). Det skal etableres ballfelt med gress. Det må kunne anlegges skøyteis om vinteren. • Lek 3 skal opparbeides med lekeredskap for yngre barn (sandkasse/ sklie/huske), sittegrupper og beplantning (busker og trær). § 4.3 Turveg • Turveg skal etableres gjennom områdene. • Der turveg krysser offentlig trafikkområde mellom friområdene skal sikttrekant på 10mx10m etableres. Sikttrekantene måles etter angivelse i statens vegvesens håndbok 017 (veg- og gateutforming).

• Før boligområde A kan bebygges skal Lek1 være bygget. Samtidig skal P1 være anlagt. • Før boligområde B gis brukstillatelse skal P2 være bygget. • Før boligområde C kan bebygges skal Lek2 være bygget. Samtidig skal P4 være anlagt før bebyggelse kan bli anlagt. • Før boligområdet D kan bebygges skal Lek3 være bygget. Samtidig skal P3 være anlagt før bebyggelse kan bli anlagt. • Før det gis igangsettingstillatelse for bygging av veger og bygninger innenfor område A1-6, B1 og B2, C1 og C2 og D1-3 skal det være gjennomført geotekniske undersøkelser og dokumentert tilfredsstillende grunnforhold der tiltak skal gjennomføres. • For opparbeiding av stier og tynning av trær og busker innenfor regulert friluftsområde i reguleringsplanen skal det være utarbeidet skjøtselsplan for disse tiltakene. Skjøtselsplanen skal godkjennes av kommunen og uttalelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling være innhentet før tiltakene i disse områdene kan igangsettes. • Veger og teknisk infrastruktur skal være ferdig opparbeidet før det kan gis tillatelse til å ta i bruk første bolig i gjeldende delområde.

§ 5 SPESIALOMRÅDER § 5.1 Bevaring av landskap og vegetasjon. • Inngrep i terreng, lagring, massedeponering og annen bruk av ubebygd areal er ikke tillatt når dette, etter kommunens skjønn, vil komme i strid med intensjonen med formålet. § 7 REKKEFØLGEKRAV

Konklusjon

Planområdet er i utgangspunktet godt egnet til boligområde. Det ligger i en sør-vest vendt småkuppert helning og har flere naturlige kvaliteter. Vi hadde intensjon om å bevare en god del av de eksisterende kvalitetene, noe vi mener å ha klart gjennom planen. Vei og bebyggelse er etter beste evne plassert i forhold til terreng, solforhold og omkringliggende omgivelser. Ved de premissene som ligger til grunn, oppfattes boligutnyttelsen god. Feltet har et strukturert uttrykk, med god helhet og realistisk tetthet. Underveis har det imidlertid oppstått noe misforhold mellom plan og modell. Dette understreker hvor vikitg det er å kontrollere på detaljnivå underveis. Samarbeidet i gruppen har generelt vært bra. Alt i alt har prosessen vært svært lærerik, interessant og relevant i forhold til fremtidige arbeidsoppgaver.

LAA 214, Gruppe 10 G. Skjørestad, G. Sørmoen, H. Tvete, M. Thørud og M. Øverby.